文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初2251号原告：扬中市油坊镇振华村村民委员会，住所地扬中市油坊镇振华村**。法定代表人：丁蔚，系该村委会主任。委托代理人：虞兴文，扬中市长旺法律服务所法律工作者。被告：王允平，男，1949年12月3日生，汉族，住扬中市。委托代理人：张鹏，江苏江洲律师事务所律师。原告扬中市油坊镇振华村村民委员会与被告王允平租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转普通程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人虞兴文、被告委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告的出租房等全部出租财产。2、判令被告退还原告的营业执照（含变更后的营业执照）无形财产。3、判令被告支付2017年至2018年房租7万元/年*2年计14万元，并按约承担违约金4.2万元，合计182000元。4、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2008年4月26日，原告（村组合并前为良善存）按照镇政府要求，将村集体企业“扬中市华东车配塑印厂”改制，以净资产1609183.12元产权转让给被告，但被告未支付1609183.12元转让金，后政府及原告考虑改制合同无效，双方重新签订了“资产租赁合同”，由被告租赁原告资产经营。2008年至2016年，被告每年按时支付租金，2017年开始，房租涨至每年7万元。2018年开始未订租赁合同，原告多次索要租金，被告2017年至2018年两年房租拒绝支付，按约定应承担违约金42000元。2019年，原告发现被告在未经过原告同意且不知情的情况下，于2008年4月30日以个人名义将原告集体资产中的净资产155万元作为注册资本，实际未作现金出资，将原告的企业变更名称为“扬中市华东车配塑印厂”，2018年7月5日，未经原告同意且原告不知情的情况下，又将该变更名称的有限公司又变更为“江苏瑞利隆电气设备有限公司”，使原告的集体资产权益一再受损，2019年3月，原告书面通知被告解除租赁合同，并要求被告支付所欠租金，退还原告有形和无形资产，被告认为原告的要求毫无道理，原告诉至法院。庭审中原告明确将案涉企业营业执照无形资产与案涉房屋一起租赁给被告，由被告支付租金。2016年之前给了被告均给付了租金，2017年之后被告未付租金。并称考虑到房屋的折旧，使用的范围，认可房屋租金为15000元/年，其余为无形资产即案涉企业的租金合计每年7万元。被告辩称：1、被告的诉讼主体不适格。理由：被告现在并不租赁原告的房屋；涉案企业营业执照载明法定代表人是夏元中，股东为王美芳、韩夏胜、夏元中，被告既不是股东也不是法定代表人。该营业执照属于企业所有，故被告不是本案中适格的被告，个人无法返还；被告没有租赁扬中县良善丝织厂老的厂房14间。2、2017年1月1日的租赁协议并未实际履行，原告未实际交付租赁房屋。涉案租赁房屋一直在那里被告未使用，原告尽可以处置房屋、土地及里面存放的各项物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月26日，原、被告签订扬中市华东车配塑印厂产权改制合同，约定：1、该企业为集体所有制企业，经评估，截止2008年3月31日，该企业净资产为1609183.12元；2、考虑到该企业属挂靠企业，该企业资产所有权归被告所有，原告决定将企业的产权转让给被告所有，由被告组建新公司。原告及扬中市华东车配塑印厂作为甲乙方、扬中市油坊镇人民政府作为批准方在合同上盖章，被告在乙方栏签名。2008年5月18日，被告向镇江扬中市工商行政管理局申请变更登记，企业类型由集体所有制变更为有限公司（自然人独资），股东为被告，企业名称变更为扬中市华东车配塑印有限公司，被告并以此领取相关营业执照。2018年7月，该企业名称于变更为江苏瑞利隆电气设备有限公司，股东为股东为王允平、王美芳、陆峰韩夏胜。2019年4月17日，该企业为股东为周中华、王美芳、陆峰、韩夏胜，法定代表人周中华。后该企业又变更法定代表人为夏元中，股东为王美芳、韩夏胜、夏元中。2008年12月12日，原、被告签订资产租赁合同，约定：根据市镇两级政府“双增”工作主题活动要求，为进一步深化集体企业经营机制，合理使用集体资产，原告将相关资产使用权租赁给被告使用。1、原告将现有土地面积1173平方米。厂房面积618平方米，无形资产扬中市华东车配塑印厂营业执照等租赁给被告使用，被告仅有使用权，所有权属原告。如原告需将营业执照转让他人，需征求被告意见，在同等条件下，被告可优先租赁；2、被告在租赁范围内，有人员决策和资产使用权，但不得随意变卖、抵押或转让；3、被告在租赁期间有人事决策和任免权，但在经营中形成的债权债务与原告无关；4、被告在租赁期间必须做好安全生产和环保工作。按章纳税，准确上报财务和统计报表；5、考虑双方原有经济未来，不予再结算，原告同意含无形资产、危房改造等因素，被告按土地面积、房屋、资产合计年交租金5万元；6、本协议暂订5年，从2008年1月1日至2012年12月31日止。原告及扬中市华东车配塑印有限公司在合同中盖章，被告在乙方栏签名。原告称2008年至2016年的租金被告已经付清。被告称2012年9月已经搬离振华村，到德云村另建厂房。2017年1月1日，原、被告签订租赁协议。协议约定被告租赁原告坐落在原扬中县良善丝织厂（老）的厂房14间（即2008年租赁地点），租赁期限1年，自2016年12月31日至2017年12月31日。年租金7万元，被告于每年的6月31日一次性支付，被告未按约定给付租金，按未付租金额承担30%的违约金。协议签订后，原告与案外人韩春生因涉案房屋所有权争议，韩春生于2017年5月至7月组织村民多次阻扰，被告于2017年7月搬离厂房并拒付租金。原告为此向扬中市人民法院起诉，要求案外人停止侵权并赔偿房屋租金损失7万元。扬中法院一审判决案外人韩春生赔偿原告2017年半年租金3.5万元。该案上诉至镇江市中级人民法院，二审对韩春生等村民阻碍本案被告设备进厂，引发本案被告与本案原告解除租赁合同。但认为解除租赁合同关系系被告属单方解除，终审判决案外人韩春生支付原告1万元。庭审中，双方均认可原被告之间关于房屋租赁合同已经解除，但在解除时间上，原告认为双方于2017年12月31日解除，被告认为2017年7月解除。本院认为：一、原告主张返还企业及营业执照，因涉及双方签订的改制协议，与本案的租赁协议纠纷并非同一法律关系，且该营业执照股东发生多次变更，涉及案外主体，本案不予理涉，双方可另行处理；二、关于本案租金及违约金。原、被告于2017年1月1日签订的房屋租赁合同，根据合同的内容及履行情况，应确定为系双方2008年12月12日资产租赁合同的延续，资产租赁合同约定的租赁范围包括土地使用权、厂房和营业执照，约定了被告享有自主经营权等，该资产租赁合同应认定为企业租赁合同，故原、被告于2017年1月1日签订的房屋租赁合同亦应认定为企业租赁合同。该合同不违反法律强制性规定应确认有效。双方均认可该合同的房屋租赁部分因案外人阻碍而解除，但对解除时间存在争议，本院结合镇江市中级人民法院（2018）苏11民终2759号判决书认定的事实，认定该租赁合同中房屋租赁部分解除的时间为2017年7月。双方合同中租赁房屋部分解除并不代表企业租赁合同随之解除，被告未交纳2017、2018年度的租金，原告有权解除合同，原告于2019年3月18日致函被告解除合同，该合同已经解除。被告自认2012年9月已经搬离振华村租赁房地产，但双方未办理交接手续，被告仍有部分物品在租赁房产中，2017年7月双方才正式确认解除房屋租赁部分，综合上述因素，原告认为资产租赁合同中房屋部分的租金为15000元基本合理，2017年度被告使用房屋半年应付租金7500元，应付其他资产租赁费用55000元，2018年度被告应付其他资产租赁费用55000元，合计117500。原告要求被告给付租赁费的诉讼请求，本院予以部分支持。2017年因原告案外人之间民事纠纷被告导致不能使用租赁房屋，原告无权要求被告支付违约金，2018年度双方未签订书面合同，原告未提交证据证明双方口头约定违约金，原告亦无权要求被告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第九十四条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告王允平于本判决生效后十日内支付原告扬中市油坊镇振华村村民委员会租赁费117500元。二、驳回原告扬中市油坊镇振华村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，由原告扬中市油坊镇振华村村民委员负担1399元，由被告王允平负担2541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  徐吉梅人民陪审员  胡通海人民陪审员  夏咏华二〇二〇年六月二十四日书 记 员  于俊红附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附上诉须知：一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，11×××61561；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。二〇二〇年三月二十五日附财产案件诉讼费用计算公式            标的范围（万元）              诉讼费（元）                  0              50                  1≦X≦10              2.5%-200                  10≦X≦20              2%+300                  20≦X≦50              1.5%+1300                  50≦X≦100              1%+3800                  100≦X≦200              0.9%+4800