广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1669号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司，住所地广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街**。负责人：代涛。委托诉讼代理人：向剑，男，1994年11月6日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司员工。被告：刘光，1971年12月6日出生，汉族，住广州市海珠区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司与被告刘光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司的委托诉讼代理人向剑到庭参加了诉讼，被告刘光经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年7月起至2020年3月止的物业服务费23190.93元（按房屋建筑面积368.11㎡，每月每平方米3元，每月物业服务费1104.33元）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金19599.65元（违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，计至2020年3月17日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原告与广州君源置业有限公司签订《碧桂园御湖城（金泉山庄）前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园御湖城（金泉山庄）提供前期物业管理服务。合同签订至今，原告依约对该物业提供物业管理服务。被告于2016年1月3日购买从化区江埔街灌村路金泉山庄紫泉环街2号房。根据协议约定，被告应于每月底前向原告支付物业服务费1104.33元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2018年7月开始拖欠原告物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告刘光书面答辩称：因涉案房屋质量存在问题，被告至今仍未办理收楼手续。根据原告与广州君源置业有限公司签订的《御湖城前期物业服务合同》第五条第二款规定“……已出售但未交付给业主的物业的物业服务费……及本合同所约定的各项分摊费用由甲方全额交纳”，因此被告认为本案的物业服务费应由广州君源置业有限公司交纳。在被告因开发商房屋质量问题未办理收楼手续前，物业服务费应当由开发商继续支付。另外，原告计算物业服务费所依据的房屋建筑面积与商品房预售合同中的房屋建筑面积不一致，被告无法确认房屋实际面积。在计算标准存疑的情况下，被告认为原告要求缴纳物业服务费甚至是违约金是不合理的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年1月3日，广州君源置业有限公司与被告签订的《商品房预售合同》，约定：被告刘光预购由广州君源置业有限公司开发的广州市从化区从化金泉山庄紫泉环街2号房（VB15-7）101房；广州君源置业有限公司已选聘广州金致源物业管理有限公司进行前期物业管理服务；物业服务费为每月每平方米建筑面积3元，由被告自收楼之日起按月按时交纳。2016年9月30日，广州君源置业有限公司作为甲方与广东碧桂园物业服务股份有限公司作为乙方签订《御湖城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构对御湖城实施前期物业管理服务事宜。第一条物业基本情况约定，1.物业名称为御湖城，3.座落位置为从化市江埔街××路××号。第三条约定，本物业的物业服务费采用包干制方式，1.乙方按以下方式及标准计收物业服务费：（1）甲方或业主的物业为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积计算交纳，计收标准为电梯洋房按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；联体/双拼住宅按房屋建筑面积3元/月·平方米计收；第五条约定，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用，1.业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于甲方将场地移交乙方之日（以甲乙双方签订的物业移交单记载的日期为准）的，自甲乙双方场地移交之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。2.本物业内已竣工但尚未出售，或已出售但未交付给业主的物业的物业服务费及本合同所约定的各项分摊费用由甲方全额交纳。第二十条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。广州金致源物业管理有限公司承诺在本协议生效后10个工作日内退场，同时把相关物业资料向原告移交。2017年2月20日，广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署证明》，显示：截止2017年2月20日，从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实，特此证明。2017年3月7日，广州市从化区住房和建设局向原告出具《前期物业服务合同备案回执》，显示：物业项目名称为从化金泉山庄，合同期限为2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。至起诉时止，御湖城小区尚未成立业主委员会。原告原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司。2019年6月10日，广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司的名称变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司。庭审中，原告确认以下事实：原告未与被告个人签署《前期物业服务协议》，被告至今仍未收楼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告能否向被告收取物业管理服务费及其他费用。广州君源置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司于2016年9月30日签订了《御湖城前期物业服务合同》，聘请原告对金泉山庄御湖城进行前期物业管理服务；广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署证明》及明细表，证明金泉山庄尚未成立业主委员会，聘请原告为小区提供物业服务已完成面积和户数双过半业主签约同意；广州市从化区住房和建设局出具《前期物业服务合同备案回执》显示，原告提交的涉案物业的前期物业服务合同已备案，合同期限自2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”综上，原告对涉案小区提供前期物业管理服务合法合约，有权收取物业服务费用。根据《御湖城前期物业服务合同》第五条约定：业主与原告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费。而广州君源置业有限公司与被告签订的《商品房预售合同》约定：物业服务费由被告自收楼之日起按月交纳。上述两个合同就由业主支付物业服务费的时间约定有矛盾。本院认为，开发商广州君源置业有限公司与被告签订的合同中已明确约定物业服务费由被告自收楼之日起交纳；虽然开发商与原告签订的《御湖城前期物业服务合同》对被告具有约束力，但由于被告个人并未与原告签订《前期物业服务协议》，即被告对该合同中加重自身义务的条款未明示同意，原告或广州君源置业有限公司亦未提交证据证实其已就加重被告义务的条款征求过被告的意见，根据公平原则，该条款对被告不发生效力，即被告负担物业服务费的时间仍依照《商品房预售合同》的约定自被告收楼之日起计算。本案中，原告亦确认被告至今仍未收楼，按照合同约定，已出售但未交付给业主的物业的物业服务费应由开发商广州君源置业有限公司向原告进行缴纳，故原告主张被告向其交纳2018年7月起至2020年3月的管理费及违约金的诉请，本院不予支持。被告刘光经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司的全部诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费435元（原告已预交），由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年六月二十七日书记员 李健华