广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初320号 原告：叶炜烨，女，1985年5月2日出生，汉族，户籍地广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：龙宗清，广西鹏程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘显斌，广西鹏程律师事务所律师。 被告：柳州市添发实业有限公司，住所地柳州市东环大道**。 法定代表人：曾昌和，执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓宇，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高云，公司员工。 原告叶炜烨诉被告柳州市添发实业有限公司（以下简称“添发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年4月14日、2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告叶炜烨的委托代理人潘显斌、龙宗清，被告添发公司的委托代理人刘晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶炜烨请求法院判令：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金16416元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买坐落于柳州市东环大道288号东和园X栋X单元703号房屋，房款总额为804739元，原告按合同约定交付了全部房款。根据合同约定，被告应于2019年5月31日前将具备“取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合合同约定的商品房交付原告使用”，但至2019年9月10日，被告才将房屋交付给原告使用，逾期102天。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房应当承担违约责任。为此，原告与被告多次协商未果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告添发公司辩称，被告依据双方签订的商品房买卖合同第8条及附件4第18条规定予以延期，竣工备案审批延误、中高考、政府通知整改停工、下雨天符合合同约定可以延期的情形，合同条款约定与施工日志无关，被告不存在违约的行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的所有证据真实性均无异议，但均不认可证明目的；原告对被告提交的《自治区住房城乡建设厅关于责令广西建工集团第五建筑工程有限责任公司立即停工整改的通知》桂建便函（2017）584号、709号两份证据的真实性不予认可，但结合调查令的情况说明来看，被告开发涉案楼房的施工单位广西建工集团第五建筑工程有限公司确有被责令停工整改通知的事实，故本院予以确认该真实性。关于被告提交的关于加强2017年/2018年高、中考期间环境噪声污染管理的通知以及柳州市气候评价所气象资料，原告称由法院核实真实性，经查，该通知可经广西柳州生态环境局网查实，气象资料系由柳州市气候评价所提供并加盖该所公章，故本院确认上述证据的真实性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。至于对证明目的有异议的证据是否采纳的问题，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 经审理查明，2018年3月20日，原告叶炜烨与被告添发公司签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买坐落于柳州市东环大道288号东和园X栋X单元7-3号房屋，房款总额为804739元。合同第八条约定：出卖人应于2019年5月31日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；买受人未付清所有应付款（含违约金等）；施工发生重大安全事故的；出卖人将竣工报告提交政府有关部门被其接受之日起等待验收时间超过10日的；3、见附件四。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至时间交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按附件四执行。附件四第十四条关于房产交接的补充约定：买受人在接到收房通知或出卖人在《柳州晚报》、《南国今报》两种报刊中其中一种报刊发布收房通知之日规定期限内，买受人到指定地点与出卖人办理房屋交接手续。第十八条合同第八条补充如下：因国家有关法律法规、政策改变而导致工期延误的；政府通知停工；交通管制；供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门记录有一天以上的降水（连续降水4小时或间断降雨累计6小时为一天）；出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后，出卖人可根据政府部门进行验收所需时间相应延期交房；施工条件恶劣或工程量较原设计增加或者流行烈性传染病等其他非出卖人原因造成的工期延误。原告依约付清全部购房款。2017年3月1日，涉案房屋建筑工程开工。2017年5月24日，柳州市政府发布关于加强2017中、高考期间环境噪声污染管理的通知（以下简称“2017年中、高考通知”），要求6月7日至8日全天及6月24日至27日全天禁止进行产生环境噪声污染的施工作业。2018年5月23日，柳州市政府发布关于加强2018高、中考期间环境噪声污染管理的通知（以下简称“2018年高、中考通知”），要求6月7日至8日全天及6月24日至27日全天禁止进行产生环境噪声污染的施工作业。2017年9月15日，自治区住房城乡建设厅印发桂建便函（2017）584号关于责令广西建工集团第五建筑工程有限责任公司立即停工整改的通知（以下简称“584号停工整改通知”），要求广西建工集团第五建筑工程有限公司在全区范围内施工的在建房建市政工程自本通知印发之日起实施停工整改，恢复施工审核通过时间为2017年10月11日。2017年11月2日，自治区住房城乡建设厅印发桂建便函（2017）709号关于责令广西建工集团第五建筑工程有限责任公司立即停工整改的通知（以下简称“709号停工整改通知”），要求广西建工集团第五建筑工程有限公司在全区范围内施工的在建房建市政工程自本通知印发之日起实施停工整改，恢复施工审核通过时间为2017年12月1日。2019年7月3日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量验收合格。2019年8月21日，涉案房屋建筑工程取得竣工验收备案表。 2019年8月23日，被告添发公司在《南国今报》上刊登东和园1、2、3、4、5楼交房公告，要求东和园1号楼业主于2019年8月28日开始办理收房手续，2号楼业主于2019年8月29日开始办理收房手续，3号楼业主于2019年8月30日开始办理收房手续，4号楼业主于2019年9月2日开始办理收房手续，5号楼业主于2019年9月3日开始办理收房手续。2019年8月28日，添发公司向业主发出书面交房通知书，安排交房时间为2019年8月28日至2019年9月3日，并要求业主在收到本收房通知书发出之日起十五日内前来办理领房手续，若不能在上述安排的时间收房，视同收房。2019年9月10日，原告缴纳装修垃圾清理费、预收拆墙费等费用。原告认为被告逾期交房酿成本诉。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。关于交房时间，被告主张以登报公告要求办理交房1号楼的2019年8月28日为交房时间，原告认为交房通知书通知交房办理的最后时间是截止至2019年9月11日。本院认为，报纸的公告内容仅有交房开始办理时间无办理期限，而交房通知书明确交房办理日期及期限。交房通知书与报纸公告均是被告添发公司制作，交房通知书系在报纸公告之后做出，视为对报纸公告内容的变更补充，交房通知书内容记载收到本收房通知书发出之日（2019年8月28日）起十五日内前来办理领房手续，即收房时间最迟应于2019年9月11日前办理。原告主张逾期交房天数计算至2019年9月10日，本院予以采纳。因此，合同约定最后交房日的次日即2019年6月1日起算至2019年9月10日，共计逾期交房102天。 关于逾期交房是否存在延期免责的问题。被告称备案审批延误、中高考停工、政府通知整改停工、下雨天停工符合合同约定延期的情形，不存在违约。本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条以及合同附件四的约定，当约定的情形发生并且因此导致暂停施工的情况下，才满足“据实予以延期”的条件。被告提交的证据气象资料仅能证明发生下雨的事实，其未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明因下雨导致实际停工的事实。同时，被告称备案审批延误的问题，其亦未提供相关证据证明提交审批材料的时间，无法核实是否存在审批延误，故被告应承担举证不能的不利的后果。被告提交的2017年中、高考通知及584号停工整改通知、709号停工整改通知发生在《商品房买卖合同》签订之前，对合同当事人没有约束力，本院不予采信。被告提交的2018年高、中考通知符合《商品房买卖合同》第八条以及合同附件四约定的可以延期情形，故本院认定2018年高、中考通知停工的6天可以延期，相应扣减后，被告实际逾期交房96天。 关于违约金问题，被告逾期交房已构成违约，其应负违约责任。原告主张以已付房款的万分之二来计收违约金，系其权利的自由处分，本院予以确认。故被告应当向原告支付的违约金为15451元（804739元×0.0002×96天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 被告柳州市添发实业有限公司向原告叶炜烨支付逾期交房违约金15451元。 案件受理费210元（原告已预交），由被告柳州市添发实业有限公司承担199元，原告叶炜烨承担11元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  许兰珍 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  韦 莉 二〇二〇年六月五日 代书 记员  唐 啸