广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1167号原告：曾建烽，男，汉族，19**年**月**日出生，广州市人，住广州市**********，现住广州市**********。公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：罗嗣音，广东正光明律师事务所律师。被告：英德市瑜丰置业有限公司，住所地：英德市******************，统一社会信用代码：914***********。法定代表人：周文，总经理。委托诉讼代理人：谭岸，广东浈阳律师事务所律师。原告曾建烽诉被告英德市瑜丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾建烽及其委托诉讼代理人、被告英德市瑜丰置业有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾建烽向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2018年7月9日签订的《商品房买卖合同(预售)》，以及原告与第三人于2018年9月28日签订的《个人一手住房贷款合同》；二、判令被告向原告偿还购房首期款370000元及利息(利息以370000元为基数，自2018年7月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算)；三、判令被告向原告偿还原告已交的按揭签约费880元、维修基金3483元，合共4363元及利息(利息以4363元为基数，自2018年7月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算)；四、判令被告向原告偿还原告已交的阳台改造费50000元及利息(利息以50000元为基数，自2018年6月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算)；五、判令被告向原告偿还自2018年12月10日起至2020年2月止原告已向第三人归还的贷款本金及利息34606.65元；六、判令被告向第三人偿还原告就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款及利息；七、判令被告向原告支付逾期交房违约金37000元(740000元×5%)；八、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年6月11日，原、被告签订《****认购协议书》，约定由原告向被告认购****房，房屋总价为74万元，阳台改造费5万元(不计入房屋总价)。2018年7月9日，原、被告进一步签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同编号201**********027)，约定由原告向被告购买由其开发的位于英德市******，房款总价74万元，付款方式为原告首期付款37万元，余款37万元由原告向银行按揭贷款支付。其中，合同第十一条约定，交房时间为2019年12月31日前。第十二条约定，出卖人逾期交房的违约责任：(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起按照0.1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告按约定已向被告支付首期购房款37万元(其中于2018年6月11日付定金3万元，2018年7月9日付首期34万元)，并支付按揭签约费880元(2018年7月9日付)、维修基金3483元(2018年7月9日付)元。此外，原告还向被告支付了5万元阳台改造费(2018年6月16日付)。第三人亦与原告于2018年9月28日签订《个人一手住房贷款合同》，并将37万元贷款直接支付给被告。此后，原告依该《个人一手住房贷款合同》向第三人支付按揭借款本息34606.65元(从2018年12月10日至2020年2月10日止)，但被告却不能按合同约定将房屋交付给原告占有、使用。而且，被告至今仍没有主动联系过原告告知过逾期交房的原因。原告于2020年2月4日到英德市住建局投诉，并提交《退房通知书》由住建局转交给被告。但被告没有任何回复。2020年2月21日，原告通过顺丰快递向被告邮寄《退房通知书》，要求解除合同，但被告依然不理不睬不予回复。后原告再次主动联系被告，要求解除合同，但被告要求原告自己先出钱还清住房贷款才可以退房。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已依约支付购房款给被告，根据合同约定，被告应当在2019年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过30天的，原告有权单方面解除本合同。现被告逾期交房已超过60日，且至今亦未能履行交房义务，已经构成违约。据此，原告有权行使合同解除权，解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《商品房买卖合同(预售)》解除后，被告应当将原告已支付的房款首期款、按揭签约费、维修基金、阳台改造费等返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。此外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、以及第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，《商品房买卖合同(预售)》解除后，《个人一手住房贷款合同》的目的无法实现，应予以解除，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还第三人和原告。综上所述，为维护原告合法权益，特具状诉至贵院，请人民法院依法支付原告的诉讼请求。本院依法立案后，原告申请撤回对第三人中国银行股份有限公司清远英德支行的起诉，撤回第一、二、三、五、六项的诉讼请求，变更第四、七项诉讼请求为：利息以5万元为基数自2018年6月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起实际履行之日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算；要求被告支付逾期交楼违约金以74万元为基数按日万分之三从2020年1月1日起计算至交楼之日止。被告英德市瑜丰置业有限公司提供书面答辩状：一、因存在不可抗逆事由致房屋验收通期而无法依约向被被告交付房屋，该不可抗逆期间应予扣除，交付房屋时间应顺延。根据我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的《建科函》[20**]**号文件的第二条反映，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，即因英德市消防大队对原审理和办理建设工程消防设计审核、消防验收、备案抽查相关管辖工作移交当地住房和城乡建设主管部门，该移交手续和工作期间，致被告无法办理消防验收而导致房屋无法按期交付给被被告。2019年8月26日，英德市住房和城乡建设局发出《告示》，因工作交接期间工作人手不足、缺乏专业的技术人员，英德市住建局只承接消防设计审核业务，而无法进行对工程消防验收工作，致被告房屋的消防工程验收工作进一步延误，至2019年12月底仍未成功办理消防验收。2020年1月起，新型冠状病毒在全国的爆发，因响应国家号召开展防疫工作，广东省政府发出《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》、《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，要求被告不得早于2020年2月9日前复工，同时相关消费验收工作等进一步延误。以此，以上不可抗逆的延误期间均属于不可抗逆事由，被告交付房屋期限应予以相应顺延，故不能以此期间认定为被告逾期期间，应依法予以扣除。被告作为诚信的企业法人，如扣除不可抗逆期间仍确实存在逾期情况，被告在此承诺，将严格按照合同约定向原告支付合法合约的逾期交付违约金。在被告违约情节不严重（仅逾期交付，现己达到交付条件）、合同目的能够实现的情况下，原告非要强行解约，于法于理不合。二、原告诉求的按揭签约费无法律依据，该费用无相关内容，业务收费依据，被告不予认可。维修基金并非是被告所收取，双方签订的合同并无约定该内容，被告无需支付。三、原告诉求的阳台改造费50000元并非被告收取，被告对此并不知情，其提交的证据中反映收款人为广州市微利房房地产发展有限公司而并非被告，被告对该款项不予认可。综上，请贵院依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。庭审中，被告补充答辩称，对原告变更后第一项诉求不予认可，从原告提交的证据协议书并没有该阳台改造费相关内容，同时其提交的证据二、三四、五均无反映是被告收取，证据三显示是案外人广州微利公司收取的阳台改造费，被告方对此并不知情，可能是把原告带过来的中介方收取的费用，原告应另案起诉。逾期交楼违约金的答辩意见按答辩状第一大点，被告方认为扣除了该不可抗力期间后，交楼时间未逾期，因此原告诉求的逾期违约金被告方不予认可。原告曾建烽提供的证据有：一、《****认购协议书》，二、阳台改造费用收取确认单，三、POS签购单，四、**阳台影印件2张，五、阳台改造费对账单，六、商品房买卖合同（预售），七、延期交楼通知书，以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告英德市瑜丰置业有限公司提供的抗辩证据有：我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的《建科函【20**】**号文件》、《广东省消防总队转发通知》、英德市住建局《通知》。以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。本院经审理认定，对于原告曾建烽与被告英德市瑜丰置业有限公司自愿签订编号为201**********027的《商品房买卖合同(预售)》及合同的附件一至十一的基本事实，本院予以认定。又查明，2018年6月11日，原告签署《阳台改造费用收取确认单》，同日以POS刷卡方式向案外人广州市微利房房地产发展有限公司（以下简称微利房公司）支付5万元。庭审中，原告与被告双方确认，原告已在《商品房买卖合同》约定的时间内支付了全部购房款74万元，被告没有将上述款项退回给原告。双方确认案涉房屋的交付日期应为2019年12月31日，被告的委托诉讼代理人称没有交付房屋是因为政策原因以及疫情影响，属于不可抗力，应减免违约金。另外，被告方称案外人微利房公司与被告没有关系，原告提供相关证据上签名的案外人林姗是中介方的员工，被告方陈述被告收取款项是通过被告的固定账户并开具盖章收据，案涉阳台改造费没有支付给被告。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同的附件一至十一，没有违反法律规定，合同合法有效。原告已按照合同约定付清了所有购房款及相关费用，被告没有退回前述款项，被告应当忠实履行合同约定。被告没有按约定如期交付房屋，被告抗辩称是政策及疫情原因导致逾期交房，是不可抗力，但政策情况并非不可预见，而合同约定的交房时间是在疫情引起的停工停产发生之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被告也没有提供证据证实双方对免责情况另有约定，因此被告的抗辩缺乏充分理由，本院不予采纳。原告诉请被告支付逾期交房的违约金，以74万元为基数，自2020年1月1日起按日万分之三计算至交付房屋为止，符合约定及法律规定，本院予以支持。暂计至起诉之日2020年3月5日为14208元（740000元×64天×0.0003）。关于阳台改造费用，原告提供的证据没有显示是与被告订立的合同关系，根据合同相对性的原则，原告主张被告返还阳台改造费5万元及利息，本院不予支持，该处理结果不影响原告向合同相对人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告英德市瑜丰置业有限公司因逾期向原告曾建烽交付位于英德市******房产生的逾期交房违约金14208元【自2020年3月6日起的违约金，以740000元为基数，按日万分之三计算至交房之日止】，限被告英德市瑜丰置业有限公司在本判决生效之日起5日内支付给原告曾建烽；二、驳回原告曾建烽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550.85元，是标的额530171元减半收取的费用，原告撤回了部分诉讼请求，保留第四、第七项诉讼请求，标的额为91250元，减半计收受理费为1040.63元，应退回原告3510.22元。受理费1040.63元，由原告曾建烽负担963.03元，被告英德市瑜丰置业有限公司负担77.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二〇年六月二日书记员  朱伊旻附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。