江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1291民初2704号 原告：泰州宏盛房地产开发有限公司，组织机构代码69028493-5，住所地泰州市凤凰西路**。 法定代表人：张宏。 诉讼代表人：泰州兴瑞会计师事务所有限公司，泰州宏盛房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：张粉，江苏天滋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文灿，江苏天滋律师事务所律师。 被告：朱巨兵，男，1973年2月8日出生，汉族，住建湖县。 委托诉讼代理人：高金祥，江苏新中一律师事务所律师。 原告泰州宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）与被告朱巨兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏盛公司管理人的委托诉讼代理人张粉，被告朱巨兵及其委托诉讼代理人高金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付购房款18545646.88元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：泰州市中级人民法院裁定受理对宏盛公司宣告破产申请后，指定泰州医药高新技术产业开发区人民法院管辖该破产清算案。2016年3月21日，泰州医药高新技术产业开发区人民法院作出（2016）苏1291民破1号决定书，指定泰州兴瑞会计师事务所有限公司担任宏盛公司管理人。2017年8月30日，泰州医药高新技术产业开发区人民法院作出（2016）苏1291民破1号裁定书，宣告泰州宏盛房地产开发有限公司破产。原、被告间原存在借货关系，2009年7月18日至2010年7月13日期间被告分多次向原告出借款项21360000元，原告自2009年8月至2013年5月25日分多次向被告还款22698500元双方对借款利息没有书面约定，原告法定代表人张宏自认口头约定年利率15%。2013年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》共30份、《凤城丽都普通车库买卖协议书》一份，约定被告购买原告位于凤城丽都小区车库29套，面积691.77平方米（以房管局最终测绘为准，多退少补），总价2066794元。原告向被告朱巨兵出具收据两份，其中编号为0025764的收据载明数额为18670609元，收款事由为房款;编号为0025765的收据载明数额为2066794元，收款事由为车库款，房款、车库款合计20737403元，但被告并未向原告支付购房款（含车库款，下同）。被告在诉原告房屋买卖合同纠纷一案中主张以借款本息余额支付了购房款，泰州市中级人民法院认定其无事实依据。上述事实在贵院（2018）苏1291民初2301民事判决书和泰州市中级人民法院（2019）苏12民终1719号民事判决书中有明确认定。（2019）苏12民终1719号民事判决书同时认定，原、被告对借款利率无明确约定，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，属于双方当事人对于利息约定不明。按照原告法定代表人张宏自认的年利率15%计算，截止2013年9月12日双方签订房屋（车库）买卖合同时，原告应向被告支付利息3530256.12元。原告实际已向被告支付22698500元，高于3530256.12元的部分应当扣减本金，故只欠被告本金2191756.12元。房款、车库款合计20737403元，欠款抵算购房款后被告还需向原告支付购房款18545646.88元。 朱巨兵辩称，1.本案的案件应该定性为借贷纠纷，而不是商品房买卖纠纷，原、被告之间的商品房买卖交易，从房屋购买直到交付以及到原告宣告破产前从未发生纠纷；2.原告因借贷主张债权已经超过法定的诉讼时效，双方于2009年发生借贷关系到2013年9月12日经协商结算出的本无异议的本金、利息款，原告以借贷纠纷主张债权，早已经过了法定的两年诉讼时效，不具有胜诉权；3.原告主张的债权款项没有事实根据和法律依据，原告于2013年9月13日向被告开具两张房款收据并签订了房屋买卖合同，说明原告已将剩余未还的借款本金、利息经协商结算清账转化为购房款；根据最高院《关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第31条，本案应按照年利率36%计算利息，原告在诉状中所主张的15%的年利率没有事实及法律依据，不得作为定案依据；4.原告诉状不规范，未列明原告法定代表人张宏的身份。 本院经审理认定事实如下：宏盛公司曾向朱巨兵出具过两份收据，载明入账时间为2013年9月12日，交款单位为朱巨兵，且均加盖“泰州宏盛房地产开发有限公司销售中心”印章。其中编号为0025764的收据载明数额为18670609元，收款事由为房款；编号为0025765的收据载明数额为2066794元，收款事由为车库款。 2013年9月12日，朱巨兵与宏盛公司就泰州市凤城丽都小区26幢（公安楼幢号，以下皆同）903号、12幢504号、8幢102号、23幢605号、604号、503号、406号、404号、206号、204号、101号、17幢504号、16幢604号、603号、602号、601号、22幢606号、602号、103号、104号、106号、601号、12幢602号、603号、604号、605号、606号、18幢105号、22幢101号、102号房屋分别签订《商品房买卖合同》，共30份，对房屋面积、价格、付款期限方式、房屋交付、违约责任等作出约定。上述合同均已在房管部门网签备案。当日双方还签订《凤城丽都普通车库买卖协议书》一份，约定原告购买被告位于凤城丽都小区车库29套，面积691.77平方米（以房管局最终测绘为准，多退少补），总价2066794元，原告以一次性付款方式缴纳金额才可签订协议书，并载明车库无产权手续，只有使用权，使用年限与土地使用年限一致，自2009年8月16日至2079年8月15日。 另查明，据宏盛公司财务账册资料反映，宏盛公司自2009年7月18日起至2010年7月13日期间分多次向朱巨兵（朱振坤）借款共计21360000元；自2009年8月18日起至2013年5月25日期间分多次向原告（朱振坤）还款共计22698500元。借款时间和数额分别对应为2009年7月18日借款288万元，2010年1月6日借款金额为100万元，2010年1月19日借款金额为100万元，2010年3月20日借款金额为386万元，2010年3月23日借款金额为600万元，2010年5月23日借款金额为100万元，2010年6月21日借款金额为262万元，2010年7月13日借款金额为300万元。还款时间和数额分别对应为2009年8月18日还款金额为12万元，2009年9月18日还款金额为12万元，2009年10月23日还款金额为12万元，2009年11月17日还款金额为16万元，2009年12月20日还款金额为16万元，2010年1月18日还款金额为16万元，2010年2月8日还款金额为10万元，2010年2月12日还款金额为16万元，2010年4月19日还款金额为42万元，2010年5月15日还款金额为180万元，2010年5月20日还款金额为49万元，2010年5月23日还款金额为314万元，2010年7月1日还款金额为303.85万元，2010年7月23日还款金额为42万元，2010年8月24日还款金额为49万元，2010年9月24日还款金额为49万元，2010年10月25日还款金额为49万元，2010年11月24日还款金额为49万元，2010年12月24日还款金额为49万元，2011年1月25日还款金额为50万元，2011年3月25日还款金额为49万元，2011年4月23日还款金额为49万元，2011年5月26日还款金额为49万元，2011年5月30日还款金额为50万元，2011年6月22日还款金额为130万元，2011年8月2日还款金额为49万元，2011年9月4日还款金额为49万元，2011年10月12日还款金额为49万元，2011年11月1日还款金额为49万元，2011年12月2日还款金额为49万元，2012年1月9日还款金额为49万元，2012年3月9日还款金额为50万元，2012年4月12日还款金额为98万元，2012年5月17日还款金额为49万元，2012年7月19日还款金额为50万元，2013年2月5日还款金额为6万元，2013年3月19日还款金额为18万元，2013年4月27日还款金额为6万元，2013年5月17日还款金额为30万元，2013年5月25日还款金额为6万元，并备注“现有30套商品房网签在朱巨兵名下，账目未与宏盛公司结清”。原、被告双方对于上述借款、还款数额均无争议。 上述事实，有商品房买卖合同、凤城丽都普通车库买卖协议书、往来明细表、（2019）苏1291民终1719号民事判决书及当事人陈述等证据证实。 在朱巨兵诉宏盛公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，朱巨兵认为名义上的出借人是其父亲朱振坤，实际上是朱巨兵的钱，宏盛公司偿还的均是利息；到2013年9月12日经双方协商，将剩余本息以朱巨兵名义购买宏盛公司房屋以平衡账目、清偿债务，所以才会出现前述收据及房屋、车库买卖合同；当初借款时均有借条，宏盛公司向朱巨兵开具收据后，朱巨兵一方已将借条原件返还给宏盛公司，至于借条中如何约定利息及还款期限，朱巨兵已记不清，具体利息应当在年利率25%至30%之间，不超过30%。朱振坤到庭反映称，朱巨兵所讲情况属实，朱巨兵系以朱振坤名义与宏盛公司发生借贷关系，宏盛公司以房屋、车库作为清偿方式后，其与宏盛公司之间的债权债务关系终结。 宏盛公司则认为管理人接手后，在公司财务账册中未发现朱巨兵所称的借条，也未发现原告所谓借款转化为购房款的账册，但记载有朱振坤与被告之间的借贷关系，且未了解到利息情况，故认为双方未约定利息，宏盛公司偿还的款项已超出借款。 在上述案件审理过程中，本院依宏盛公司申请对其法定代表人张宏进行调查询问。张宏称：我与朱振坤系朋友，我是以宏盛公司名义向朱振坤借款共21360000元；借款时均有借条，但在2013年5月25日最后一次还款时朱振坤已将所有借条还给我，并当场毁掉了；借条中未注明利息及还款期限，双方当时口头约定如房地产形势好就按年利率15%计息，如形势不好就再商量；宏盛公司共计还款42次，数额为22698500元，双方当时并未明确是作为本金还是利息，只是约定最后统一结算，如果按年利率15%计算，至少有1600万元为本金，其余为利息；2013年9月12日，朱振坤找到我，让我有可能的话对之前的借款再贴一点利息给他，再签一部分房屋买卖合同给朱巨兵，同时口头承诺后面再借1000多万元给我，双方之间的账就清掉了，实际上房子给了朱巨兵，但朱振坤并没有再借钱给我；当日双方并没有结算之前的借款本息，朱振坤应该是看到宏盛公司形势不好就没有再借钱给我；后来我多次找朱振坤要求其退还价值1500万元的房屋给我，朱振坤没有明确拒绝我，但由于合同是与朱巨兵签的，我一直找不到他。朱巨兵向法院提交其或姜成中（朱巨兵舅舅）与刘红芳等25人签订的房屋、车库买卖合同（其中涉及房屋29套、车库24套），称其在得到前述房屋、车库后因资金紧张，已将其中大部分出售给他人，出售价格大约是其与宏盛公司买卖合同价格的70%左右。 本院认为，原告宏盛公司法定代表人张宏与被告朱巨兵协商一致，终止原告与被告父亲朱振坤之间原有借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款转化为购房款项，朱振坤本人亦认可该转换，且未发现存在相关法律禁止的情形，因此可以认定原、被告之间的30套商品房买卖合同及相应的29套车库买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告宏盛公司已按约将30套房屋及29套车库交付被告朱巨兵，其向朱巨兵出具的两份收据载明房款及车库款合计为20737403元，被告朱巨兵应按约完毕上述全部购房款的给付义务。本案争议焦点即为被告有无履行完毕全部购房款及车库款20737403元的给付义务。 被告朱巨兵认为转化为购房款（车库款）的款项系之前的借款本息形成，双方约定了借款利息，并在案件之前的审理过程中陈述年息在25%-30%之间；对此宏盛公司陈述双方没有书面约定利息，且从张宏的调查陈述看也应当视为双方没有约定利息或约定不明。本院认为，因双方当事人均未提供案涉借款的借条资料，无法基于借条资料判断双方是否约定利率，故应根据当事人的陈述、相关证据材料综合认定。宏盛公司法定代表人张宏在法院调查中陈述“双方当时口头约定如房地产形势好就按年利率15%计息，如形势不好就再商量”，宏盛公司在本院审理期间认可该陈述，认为该利率约定应予采信。现有证据亦反映双方当事人对借款转化为购房款进行了协商，且均认可案涉借条均被张宏收回；然宏盛公司未能提供案涉借条资料，不符合常理，应承担相关法律后果。原告宏盛公司自认利率标准为15%。被告朱巨兵在其起诉宏盛公司房屋买卖合同纠纷一案的审理各环节对于利率的陈述不一致，在本院审理期间陈述的利息又存在超过法定保护利率的上限的情形，其当庭所提交的借条复印件中亦无对借款利息的明确约定，除此之外其未能提交其他证据予以证实，且故本院对其关于利率的抗辩不予采信。因借款人宏盛公司一方非自然人，故依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，可认定本案属于双方当事人对于利息约定不明的情形，而非没有约定利息的情形。借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定。本案中，本院根据原告自认的利率15%予以认定，又根据原、被告所认可的历次借款金额、时间以及还款金额、时间计算得出借款本金总额为21360000元，应还利息总额为3592691.95元（详见利息计算表），实际还款总额为22698500元，截止2013年9月12日双方对本息总额进行结算被告尚欠2254191.95元（21360000+3592691.95-22698500=2254191.95）未偿还。而原告出具给被告的收据总金额为20737403元，因此被告尚欠18483211.05元（20737403-2254191.95=18483211.05）购房款未支付，原告要求被告支付上述购房款，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告朱巨兵于本判决书生效之日起十五日内向原告泰州宏盛房地产开发有限公司支付购房款18483211.05元； 二、驳回原告泰州宏盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费133074元，由原告泰州宏盛房地产开发有限公司负担375元，被告朱巨兵负担132699元（此款原告已交纳，在本判决发生法律效力后十五日内由本院向原告退还132699元，被告应当在本判决发生法律效力后五日内向本院交纳应当负担的诉讼费。逾期不履行的，依法移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  陈俊涛 人民陪审员  陈雪芝 人民陪审员  沈粉兰 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  曹晓舟 书 记 员  许 婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十五条借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。 自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。                            借款利息计算表                               时间                       借款金额                       还款金额                       以年利率15%计算                               应还利息                       偿还本金                       剩余本金                               2009.7.18                       2880000                                                                                                                               2009.8.18                                               120000                       36000                       84000                       2796000                               2009.9.18                                               120000                       34950                       85050                       2710950                               2009.10.23                                               120000                       39534.69                       80465.31                       2630484.69                               2009.11.17                                               160000                       27400.88                       132599.12                       2497885.57                               2009.12.20                                               160000                       34345.93                       125654.07                       2372231.5                               2010.1.6                       1000000                                               16803.31                                               3372231.5                               2010.1.18                                               160000                       16861.16                       126335.53                       3245895.97                               2010.1.19                       1000000                                               1352.46                                               4245895.97                               2010.2.8                                               100000                       35382.47                       63265.07                       4182630.9                               2010.2.12                                               160000                       6971.05                       153028.95                       4029601.95                               2010.3.20                       3860000                                               60444.03                                               7889601.95                               2010.3.23                       6000000                                               9862                                               13889601.95                               2010.4.19                                               420000                       156258.02                       193435.95                       13696166                               2010.5.15                                               1800000                       148375.13                       1651624.87                       12044541.13                               2010.5.20                                               490000                       25092.79                       464907.21                       11579633.92                               2010.5.23                       1000000                       3140000                       14474.54                       3125525.46                       9454108.46                               2010.6.21                       2620000                                               114237.14                                               12074108.46                               2010.7.1                                               3038500                       50308.79                       2873954.07                       9200154.39                               2010.7.13                       3000000                                               46000.77                                               12200154.39                               2010.7.23                                               420000                       50833.98                       323165.25                       11876989.14                               2010.8.24                                               490000                       158359.86                       331640.14                       11545349                               2010.9.24                                               490000                       149127.42                       340872.58                       11204476.42                               2010.10.25                                               490000                       144724.49                       345275.51                       10859200.91                               2010.11.24                                               490000                       135740.01                       354259.99                       10504940.92                               2010.12.24                                               490000                       131311.76                       358688.24                       10146252.68                               2011.1.25                                               500000                       135283.37                       364716.63                       9781536.05                               2011.3.25                                               490000                       240462.76                       249537.24                       9531998.81                               2011.4.23                                               490000                       115178.32                       374821.68                       9157177.13                               2011.5.26                                               490000                       125911.19                       364088.81                       8793088.32                               2011.5.30                                               500000                       14655.15                       485344.85                       8307743.47                               2011.6.22                                               1300000                       79615.87                       1220384.13                       7087359.34                               2011.8.2                                               490000                       121075.72                       368924.28                       6718435.06                               2011.9.4                                               490000                       92378.48                       397621.52                       6320813.54                               2011.10.12                                               490000                       100079.55                       389920.45                       5930893.09                               2011.11.1                                               490000                       49424.11                       440575.89                       5490317.2                               2011.12.2                                               490000                       70916.6                       419083.4                       5071233.8                               2012.1.9                                               490000                       80294.54                       409705.46                       4661528.34                               2012.3.9                                               500000                       116538.21                       383461.79                       4278066.55                               2012.4.12                                               980000                       60605.94                       919394.06                       3358672.49                               2012.5.17                                               490000                       48980.64                       441019.36                       2917653.13                               2012.7.19                                               500000                       76588.39                       423411.61                       2494241.52                               2013.2.5                                               60000                                               0                       2494241.52                               2013.3.19                                               180000                                               0                       2494241.52                               2013.4.27                                               60000                       293073.38                       6926.62                       2487314.9                               2013.5.17                                               300000                       20727.62                       279272.38                       2208042.52                               2013.5.25                                               60000                       7360.14                       52639.86                       2155402.66                               2013.9.12                                                                       98789.29                       0                       2155402.66                               合计                       21360000                       22698500                       3592691.95                       19204597.34