广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3646号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡春兰，女，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭宝泉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东和丰物业服务有限公司，住所地广东省揭阳市区。法定代表人：黄某1。上诉人蔡春兰、郭宝泉因与被上诉人广东和丰物业服务有限公司（以下简称和丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡春兰、郭宝泉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回和丰公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由和丰公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定和丰公司的物业服务费收费标准无依据。和丰公司提供的《前期物业管理服务合同》和“外地物业服务企业来南海登记备案申请表及附件”中低密度(多层)住宅物业服务费是4.2元/平方米/月，和丰公司私自将物业费由4.2元/平方米/月提高到5.0元/平方米/月。和丰公司一审起诉要求蔡春兰、郭宝泉按5元/平方米/月支付从2018年8月至2019年3月的物业服务费不合理。和丰公司无法提供与蔡春兰、郭宝泉签订的前期服务协议的证据来证明其收费依据，蔡春兰、郭宝泉从没有与和丰公司签署过任何前期服务协议，亦没有收到过任何物业服务费发票。一审以和丰公司通过银行乱扣费及自已所开的发票作为标准收取物业服务费是没有法律依据的。蔡春兰、郭宝泉因没有打银行流水的习惯，没有发现和丰公司的乱扣费问题。一审法院没有采用和丰公司提供的前期服务协议明确的收费标准，而是在没查明事实的情况下直接按照和丰公司的诉讼请求判决，缺乏证据，与事实不符。（二）一审法院对双方存在事实物业服务合同关系的认定有误。一审法院在和丰公司未能提交有效证据证明其与蔡春兰、郭宝泉存在书面物业服务合同的情况下，仅以双方未否认和丰公司为涉案物业提供了物业服务为由，认定双方存在事实物业服务合同，该推断是错误的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，小区建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应对所有业主具有约束力。在实际居住及生活各小区中，每一个小区都具有经备案的《前期物业管理服务合同》，理应有合同明确约束、规范物业服务收费标准、物业服务标准、物业服务合同期限等。和丰公司是《前期物业管理服务合同》的当事人，其有能力也应提供有效证据证明双方的关系。根据举证规则的相关规定，和丰公司应承担举证不利的法律后果。蔡春兰、郭宝泉与和丰公司之间必然有相关合同的约束，一审法院没有查明事实，依据合法有约束力的合同进行审判。此外，和丰公司提供的《前期物业管理服务合同》第五条约定涉案小区服务收费是酬金制，扣除物业提取的10%管理酬金，剩余的应全部按照合同约定支出。《物业服务收费管理办法》第九条规定“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”，第十二条规定“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出”。因此，在酬金制下，物业费是属于业主共有，是业主的物上负担，是业主之间的义务，而不是对物业公司的负债。在涉案小区管理服务期间，和丰公司从未提出物业服务费年度结算不足，需全体业主按比例承担的情况。酬金制的预收物业服务支出属于代管性质，和丰公司已非涉案小区的物业公司，其追讨的物业费不可能再按照合同约定投入小区服务。而涉案小区在2018年1月已成立业主委员会，蔡春兰、郭宝泉愿意将所欠的物业费交于业主委员会投入小区建设，以维护整个小区稳定和全体业主的合法权益。（三）一审法院对物业服务关系结束时间认定有误。和丰公司于2019年1月14日物业交接当日无理由拒绝移交物业管理权，与涉案小区新物业公司对峙，相关政府主管部门为了维稳，召开《桂城街道创鸿水韵尚都小区物业管理企业交接工作协调会议》。但参与并签订本次会议记录的主体并非和丰公司，而是广东和丰物业服务有限公司佛山分公司负责人。根据涉案小区业主委员会与新物业万科物业签订的《南海区水韵尚都小区物业服务合同》第十九条第四项的规定，万科物业不得将本区域内全部物业服务委托给第三方。另外，参与会议的各方均知悉涉案小区业委会没获得业主大会的授权延长物业服务合同。参会的三方均无权协商相关内容，其签署会议记录中达成的协商内容侵犯了涉案小区全体业主的合法权益，该会议记录应为无效。在佛山市房地产行业诚信管理平台查询显示，相关部门在2019年1月14日对和丰公司处罚扣诚信分，认定和丰公司违反物业服务合同终止时，不按规定移交有关资料等。依照相关法律规定和政府部门认定，和丰公司在涉案小区的所有物业服务合同在2018年12月28日已终止，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，蔡春兰、郭宝泉不缴纳2019年1月至2019年3月的物业服务费符合法律规定。（四）涉案小区物业服务存在以下问题：1.电梯及消防长期存在重大安全隐患。如电梯维修保养不及时、电梯屡次故障困人并水浸、自动报警系统失效年久失修、雇请无消防资质公司维护消防设施、车库漏水等一系列涉及民生安全问题。和丰公司于2015年8月签订的《消防维保合同》《消费工程维修承包协议》，承包方广东某消防工程有限公司、东莞市某消防工程有限公司揭阳分公司均没消防设施维护保养检测正式资质。和丰公司恶意聘请无资质的某公司进行消防维护，导致小区消防系统设备长期不能正常运作，爆消防管现象屡次发生，并因此导致消防水浸电梯，车位消防水管爆裂漏水损坏车辆。一审庭审质证阶段，和丰公司承认上述《消防维保合同》《消费工程维修承包协议》的真实性，但一审法院却没认定该事实并酌定考虑和丰公司严重违规行为长期危害业主的人身安全。2.侵吞业主资料及财物。《桂城街道某水韵尚都小区物业管理企业交接工作协调会议》明确和丰公司依法依规在2019年3月20日前向水韵尚都业委会移交物业管理资料及财物。时至今天和丰公司仍未移交，同时非法侵占涉案小区各业主的装修押金和预交物业费共317288.53元(该数据是业主向业委会初步登记的)，严重违反《物业管理条例》第二十九条、《广东省物业管理条例》第四十二条第三款、第五十一条等规定。同时，佛山市南海区国土城建和水务局已向和丰公司下发南建设整改[2019]2号文件关于《佛山市南海区国土城建和水务局关于责令限期整改通知书》，而一审法院未酌定考虑和丰公司依旧侵占涉案小区物业管理资料和财物的事实情况。3.房屋存在安全性质量问题。(2015)佛南法民三初字第716号案及(2018)粤06民终1993号案认定涉案小区房屋存在安全性质量问题，经第三方鉴定涉案小区房屋存在安全性质量问题，后因和丰公司缺乏保养及维护，房屋安全性质量问题更加严重、突出。4.和丰公司私自调高、免除、侵占物业费。和丰公司作为涉案小区的物业服务提供方，从未公示其财务、公共收益收支明细，对全体业主采取不同的物业收费标准，对个别业主免除、赠送物业服务费，对低密度(多层)住宅业主私自提高物业费，由4.2元/平方米/月提高到5.0元/平方米/月。和丰公司存在针对性选择收取不同标准物业费和提供不对等物业服务标准的情况，对按时缴纳物业服务费的业主或物业使用人极为不公。和丰公司借物业服务费代管之便为其同属创鸿集团的房地产公司谋私利，长期侵占、挪用物业费，严重侵犯全体业主合法权益。和丰公司在二审期间未作答辩。和丰公司向一审法院提出起诉请求：1.蔡春兰、郭宝泉向和丰公司支付2018年8月至2019年3月物业服务费用14496.8元；2.蔡春兰、郭宝泉承担本案诉讼费用。蔡春兰、郭宝泉向一审法院提出反诉请求：1.和丰公司退还蔡春兰、郭宝泉被多扣的物业服务费2903.78元；2.和丰公司赔偿蔡春兰、郭宝泉房屋维修费10000元；3.反诉诉讼费用由和丰公司承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区*******************（建筑面积为362.41m²）于2017年6月12日登记在郭宝泉、蔡春兰的名下。和丰公司受水韵尚都小区的开发商创鸿公司的委托，对涉案小区提供前期物业管理服务。2019年4月1日起，和丰公司不再为该小区提供物业管理服务。和丰公司在2018年3、4月的每月收取郭宝泉、蔡春兰1812.1元。庭审中，双方均确认，和丰公司已收郭宝泉、蔡春兰的物业服务费是按照5元/平方米/月的标准计收。郭宝泉、蔡春兰持有《住宅质量保证书》原件一份，该保证书记载：水韵尚都5-18栋的发展商为创鸿公司；质量保修受理部分为和丰公司；屋面防水的保修期限为5年，保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗水、漏水，发展商将无偿进行维修并满足有关规范或标准；墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修期限为2年，保修期内因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。另外，该保证书手上写以下内容：关于业主所担心的窗边渗水质量问题，甲方已作处理。但为了业主放心，甲方同意在质保期内，非业主原因仍出现渗水现象的话，由甲方负责免费维修。曹**刚2017年9月24日。2018年6月至2018年11月期间，郭宝泉通过微信与和丰公司的管家赵某丹进行沟通。郭宝泉向该管家反映以下问题：（1）门口堆满不是郭宝泉的废物垃圾，建筑废料；（2）负二楼地面和二楼墙上均发现渗水情况；（3）前后花园草坪没有清理，室内没保持清洁干爽。（4）电梯故障。赵某丹对此也进行回复，其称：作为管家确实没有催过你交物业服务费，因为你总是反映家里存在各种问题。一审法院于2019年7月9日受理和丰公司诉钟惠英物业服务合同纠纷一案，诉讼过程中，钟惠英提出反诉，一审法院将本诉与反诉合并审理。2019年8月28日，一审法院作出（2019）粤0605民初15970号民事判决书。该判决认定和丰公司提供物业服务存在以下问题：电梯存在故障及维修保养不及时、消防设备存在故障及损坏、车库漏水、垃圾桶附近垃圾堆积、楼顶天台地砖破损未及时修复等问题。一审法院认为，和丰公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。尽管和丰公司物业服务问题并未达到钟惠英可拒绝支付物业服务费的程度，一审法院酌定钟惠英应支付物业服务费、车位管理费的90%。和丰公司提供的物业服务对钟惠英违约行为具有一定的原因力，故对和丰公司主张滞纳金或违约金的请求，一审法院不予支持。庭审中，蔡春兰、郭宝泉确认其未向和丰公司缴纳2018年8月至2019年3月期间的物业服务费。一审法院认为，和丰公司为涉案小区提供物业管理服务，蔡春兰、郭宝泉为涉案房产所有权人，虽然双方未举证证明是否有签订书面的物业服务合同，但双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，蔡春兰、郭宝泉作为本案被告的主体适格。和丰公司为蔡春兰、郭宝泉提供物业服务，蔡春兰、郭宝泉理应依约交纳相关费用。双方均确认蔡春兰、郭宝泉未支付2018年8月至2019年3月期间的物业服务费，对于涉案房屋的物业服务费标准，双方各持己见。若和丰公司举证的其与某公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》属实，该合同约定低密度（多层）住宅的物业服务费按4.2元/平方米/月计收，但和丰公司与蔡春兰、郭宝泉在实际履行合同的过程中，双方的实际履行行为已经对涉案物业服务费的标准进行了变更。根据和丰公司举证的涉案房屋2018年3、4月缴纳物业服务费的情况看，和丰公司与蔡春兰、郭宝泉实际上是按照5元/平方米/月标准确定涉案物业服务费。综上，蔡春兰、郭宝泉应按照5元/平方米/月的标准计付物业服务费，经核算，2018年8月至2019年3月期间物业服务费为14496.4元（362.41m²×5元/m²/月，每月为1812.05元，计8个月）。对于蔡春兰、郭宝泉主张按4.2元/平方米/月计收物业服务费，一审法院不予采纳，对于其反诉请求和丰公司退还多扣的费用2903.78元，一审法院不予支持。蔡春兰、郭宝泉以和丰公司提供的物业服务不到位等为由拒交相关费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒交物业费需基于正当理由。由于物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。因此，从维护整个小区的稳定性及全体业主的合法权益考虑，对于蔡春兰、郭宝泉拒付相关费用的理由，一审法院将结合案件实际情况予以审查。本案中，根据查明的事实，和丰公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。另外，涉案房屋门口堆满废物垃圾、负二楼地面和二楼墙上出现渗水情况、前后花园草坪没有清理等，这也反映和丰公司在履行物业服务方面存在瑕疵。但和丰公司物业服务问题并未达到蔡春兰、郭宝泉可拒绝支付物业服务费的程度，一审法院结合本案情况酌定蔡春兰、郭宝泉应支付物业服务费13046.76元（14496.4元×90%）。蔡春兰、郭宝泉认为涉案房屋在收楼时存在墙体漏水、发霉，为此其反诉请求和丰公司赔偿其房屋维修费10000元的事宜。根据《住宅质量保证书》的记载，房屋在质保期内发现墙体、地面漏水、渗水等，发展商将无偿对此进行维修。虽然该保证书记载质量保修受理部门为和丰公司，但是受理部门并不等于维修部门或责任部门。蔡春兰、郭宝泉在保修期间内发现上述问题，其应及时向开发商主张权利，和丰公司并非责任主体。根据《物业管理条例》第五十五条的规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”综上，蔡春兰、郭宝泉反诉要求和丰公司赔偿其房屋维修费10000元的，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、蔡春兰、郭宝泉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年8月至2019年3月期间的物业服务费合计13046.76元予和丰公司；二、驳回和丰公司的其他诉讼请求；三、驳回蔡春兰、郭宝泉的全部反诉请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，一审本诉案件受理费减半收取81.21元（和丰公司已预交81.21元），由和丰公司负担18.13元、蔡春兰、郭宝泉负担63.08元且应于判决发生法律效力之日起十日内迳付和丰公司，一审法院不另收退。一审反诉案件受理费减半收取61.30元（蔡春兰、郭宝泉已预交61.30元），由蔡春兰、郭宝泉负担。二审中，蔡春兰、郭宝泉向本院提交了外地物业服务企业来南海登记备案申请表、《前期物业管理服务合同》、中国建设银行交易明细，拟证明和丰公司通过银行代扣私自从蔡春兰、郭宝泉的账户中每月多扣290.378元。和丰公司未提交新证据。经审查，蔡春兰、郭宝泉提交的外地物业服务企业来南海登记备案申请表与本案无关，本院不予采纳；《前期物业管理服务合同》与和丰公司提交的一致，本院予以采纳；和丰公司对中国建设银行交易明细未提出异议，本院予以采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：和丰公司于2017年11月15日、同年12月15日、2018年1月5日、同年2月5日、同年5月7日、同年6月5日、同年7月6日通过银行扣款各收取郭宝泉、蔡春兰1812.1元。（2019）粤0605民初15970号民事判决书中查明了以下事实：2019年1月14日上午，佛山市南海国土城建和水务局、桂城街道办事综治维稳办公室、桂城街道办事处信访办公室、桂城街道房产管理所、桂城派出所（社区中队）、桂城街道同德社区居委会、和丰公司、万科物业公司、水韵尚都业委会的相关成员在桂城街道同德社区居委会会议室召开了关于桂城街道创鸿水韵尚都小区物业管理企业交接工作协调会议。会议记录载明：1.因接近年关，为保障创鸿水韵尚都小区居民生活秩序不受新旧物业交接的影响，经过协调，各方对2019年3月31日作为最后移交时间均无异议。2.和丰公司在2019年3月20日之前依法依规向水韵尚都业委会移交相关物业管理资料及财物，并于2019年3月31日之前，无条件退出水韵尚都物业管理区域。在此期间，暂由和丰公司按照前期服务协议负责小区的管理和服务并有权收取物业费直至2019年3月31日……本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审的争议焦点为：蔡春兰、郭宝泉应向和丰公司支付的物业服务费用数额。本案中，和丰公司提交了涉案小区的建设单位佛山市南海创鸿房地产开发有限公司与其签订的《水韵尚都前期物业管理服务合同》，约定和丰公司为涉案水韵尚都小区提供物业服务。虽上述合同为复印件，但结合法院查明的事实，在2019年1月14日上午，佛山市南海国土城建和水务局等部门与和丰公司、万科物业公司、水韵尚都业委会的相关成员召开关于桂城街道创鸿水韵尚都小区物业管理企业交接工作协调会，确认暂由和丰公司按照前期服务协议负责小区的管理和服务并有权收取物业服务费至2019年3月31日的事实，可以认定和丰公司在2019年3月31日之前事实上为涉案小区提供物业服务，故蔡春兰、郭宝泉作为涉案小区的业主应向和丰公司支付2019年3月31日之前的物业服务费用。关于应支付的物业服务费用数额。蔡春兰、郭宝泉确认其未支付2018年8月至2019年3月期间的物业服务费。根据蔡春兰、郭宝泉提交的银行交易明细，其在欠缴物业服务费之前均是按照5元/平方米/月的标准支付涉案物业服务费，即双方均认可该标准并实际予以履行，一审法院据此认定蔡春兰、郭宝泉应按照该标准支付物业服务费，并无不当，本院予以确认。一审法院考虑到和丰公司提供的服务存在瑕疵而对服务费予以酌减，认定蔡春兰、郭宝泉应支付的金额为13046.76元（14496.4元×90%），处理适当，本院依法予以维持。虽《前期物业管理服务合同》约定为酬金制，但该合同亦明确约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月向和丰公司缴纳，并约定了具体缴纳标准，和丰公司请求支付的物业服务费属于其提供物业服务期间，蔡春兰、郭宝泉以和丰公司不再是涉案小区物业公司为由，主张和丰公司不应再追缴物业服务费，缺乏理据，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。蔡春兰、郭宝泉的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126.17元，由上诉人蔡春兰、郭宝泉负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年六月八日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡