上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9150号原告(反诉被告)：上海一凡品美容美发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：姚敏，执行董事。委托诉讼代理人：童珏雯，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆美玲，上海市中和律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海凯恋实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：赵明，执行董事。委托诉讼代理人：姜建国，男，该公司工作人员。原告上海一凡品美容美发有限公司(以下简称一凡品公司)与被告上海凯恋实业有限公司(以下简称凯恋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告凯恋公司提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告一凡品公司委托诉讼代理人童珏雯、骆美玲，被告凯恋公司委托诉讼代理人姜建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一凡品公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付单方解约违约金112,542元(人民币，下同)；2、被告返还押金190,297元(其中履约保证金170,297元，装修押金2万元)；3、被告返还自2018年9月1日起至2018年10月4日止的租金61,222元。诉讼中，一凡品公司增加诉讼请求，要求凯恋公司退还45,000元的租金。后原告又撤回该项诉讼请求，要求该笔45,000元抵扣之前的应付租金。事实和理由：原、被告于2017年2月15日签订《上海之眼风情街商铺租赁合同》(以下简称涉案合同)，约定原告向被告承租上海市虹井路XXX号的XX街XXX号楼XX店铺(以下简称涉案商铺)，面积约296平方米，租期自2017年7月1日起至2022年6月30日止。涉案合同签订后，原告按约履行了合同义务，直至2018年上半年，原告了解到涉案商铺系案外人上海A资产管理有限公司(以下简称A公司)转租给被告，由于被告拖欠A公司租金而存在被解约的可能。此不利消息对整个XX街商铺的经营造成了巨大不利影响。又因被告未按合同约定提供相应的推广、消防服务，使得整个商场的经营环境一再恶化，人流量逐日减少。虽然原告和众多次承租人多次要求被告适当履行涉案合同，但被告均不予理睬。2018年8月31日，A公司正式告知原告，其已与被告解除租赁合同，故原告作为次承租人已无法正常使用商铺。后原告与A公司协商，继续经营涉案商铺。2019年11月中旬，原告将涉案商铺直接归还给了A公司。原告认为，原、被告双方签订的涉案租赁合同尚在履行期内，由于被告的原因导致被告与A公司之间的租赁合同被解除，被告构成违约，应当承担相应的赔偿责任。现为维护原告合法权益，故起诉至法院。凯恋公司辩称：被告确实向A公司承租涉案房屋。2017年2月15日，原、被告签订涉案合同，约定将涉案房屋出租给原告。商铺租金标准为6元/平方米/天(每两年递增一次，递增比例为5%)，推广费标准为1,480元/月，物业管理费8,524.80元/月。2017年7月1日为租赁起始日期，商铺租金起算日为2017年10月1日，推广费、物业管理费起算日为2017年7月1日。被告依约向原告交付涉案商铺。后被告向原告发送《开业通知书》，将商铺租金起算日调整为2018年5月5日，同时被告同意将推广费和物业管理费起算日调整为2017年12月16日。原告亦根据约定向被告支付租金162,060元(2018年5月5日至2018年8月4日)、物业管理费51,148.80元(2017年12月16日至2018年6月15日)、推广费5,920元(2017年12月16日至2018年4月15日)、装修押金2万元等各项费用。但支付上述费用后，原告即以经营不善为由，拒绝按照租赁合同的约定继续向被告支付剩余各项费用。被告在合同履行过程中，积极优化商场运营，实施市场推广等工作。之后，被告与A公司因租金计算存在异议，粤祥公司于2018年8月31日向被告发出解约通知。2019年1月24日，法院判决A公司与被告的合同于2018年12月27日解除。但原告以被告拖欠A公司租金存在租赁合同被解除的可能性为由拒绝按约向被告支付租金，缺乏依据。无论被告与A公司之间的租赁合同能否继续履行，均不影响原告履行与被告之间的租赁合同。原、被告之间的租赁合同未解除的情况下，原告停止支付租金即构成违约，应承担违约责任。原、被告曾经过协商，被告同意免除原告2018年8月5日至2018年10月4日的租金。2019年3月14日，被告向原告发出《解约通知书》，通知原告于2019年3月19日解除租赁合同，但原告仍在涉案商铺内经营。被告委托律师于2019年4月3日、8月23日向原告发出律师函再次催款，原告仅向被告支付了45,000元。由于原告未按约支付租金等费用，显属违约。原告应支付至2019年3月19日期间的租金、物业管理费、推广费并承担违约责任，原告已支付的租赁保证金不予退还。被告免除原告2018年8月5日至2018年10月4日的租金，并未收取该段时间的租金。同意退还装修保证金2万元。另，涉案商铺电量不够，被告为原告扩容电量，原告要求安装水箱又额外增加约4平方米建筑面积，原告为此于2017年装修时口头承诺同意一次性补偿被告35,300.40元。不同意原告的诉讼请求。鉴于上述意见，凯恋公司提出反诉，要求：1、原告一凡品公司支付被告商铺租金、物业管理费、推广费及其他费用共计379,268.08元，其中包括2018年10月5日至2019年3月19日的租金294,964元、2018年6月16日至2019年3月19日的物业管理费77,575.68元、2018年4月16日至2019年3月19日的推广费16,428元、装修费及电表扩容费等35,300.40元，并支付延期履约违约金73,957元(要求自合同解除日起至实际清偿之日为止，以379,268.08元为本金按每日千分之一计算)。2、原告支付自租赁合同解除日起至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费，按照日租金标准的两倍3,552元/日计算，暂计至2019年4月18日为108,040元。庭审中，凯恋公司表示反诉的房屋占有使用费计算的截止日期为2019年10月9日。针对凯恋公司的反诉，一凡品公司辩称：虽然原告并未向被告发出解约通知，但原告认为涉案合同是于2018年8月31日因被告与A公司之间的租赁合同解除而解除的，合同解除是被告的责任。被告无权主张自2018年8月31日之后的租金、物业管理费、推广费、延迟履约违约金，且被告也未提供任何推广服务。被告反诉主张的装修费、电表扩容费等35,300.40元没有任何事实依据。按照法院的相关规定，当被告与A公司的合同解除后，由原告直接向A公司支付房屋占有使用费，而且使用费标准由原告选择。经审理查明：2016年9月25日，案外人A公司作为出租方(甲方)、凯恋公司作为承租方(合同乙方)，双方签订《XX街商铺租赁合同》，凯恋公司向A公司承租包括涉案商铺在内的74间商铺。2017年3月13日，凯恋公司作为出租人(甲方)、一凡品公司作为承租人(乙方)，双方签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，商铺面积约296平方米。乙方承租涉案商铺用于经营美容美发；租赁期限为2017年7月1日起至2022年6月30日止。租赁起始日为2017年7月1日(计租日)；甲方暂定于2017年3月30日前将商铺交付乙方。自商铺移交之日起至2017年6月30日止，装修期内实际产生的水费、电费、装修垃圾清运费、物业费等费用由乙方承担；为扶持乙方经营，甲方同意2017年7月1日至2017年9月30日为装修延长期及试运营期，试运营期间无需支付租金。商铺租金标准为6元/平方米/天，2017年10月1日至2019年6月30日期间每月租金54,020元，2019年7月1日至2020年6月30日期间每月租金56,271元……首期租金为三个月的租金，租金均按每3个完整月为一个交租周期。乙方应当在每个交租期提前10天向甲方一次性足额支付下个交租期租金。推广费标准为1,480元/月。每3个日历月为一个计收档期，乙方应于租赁期限内每一计收档期首月1日前一次性足额支付本期推广费。物业管理费8,524.8元/月，首期物业费为商铺移交之日起三个月物业管理费。除首期物业管理费外，按照每个自然月为一个交费期缴纳，乙方应于每个交费期的最后一个月20号之前一次性足额支付下一个交费期物业管理费。合同第四条第二款约定：本合同约定的租赁期届满后，如乙方希望继续承租商铺，乙方应于租赁期届满之日前的六个月向甲方提出书面申请，双方另行协商后签署新的租赁合同；若双方未能就续租事宜达成一致而乙方逾期未退租的，则乙方须按租期届满时本合同租金标准的两倍支付占用费。合同第十四条“违约责任”第一款约定：乙方不得以任何理由拒绝或者延迟支付租金、物业管理费等相关费用。如乙方支付延迟的，经甲方催缴后3日内仍未支付的，则除应负担实际履行责任外，每逾期一日，乙方还应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履行违约金。逾期超过7日的，甲方有权停止乙方租赁商铺的水电供应及物业服务，并有权单方解除租赁合同、没收乙方合同履行保证金。合同第十六条第五款约定：因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，无息退还乙方履行保证金余额并向乙方支付相当于两个月租金的违约金。合同对其他事项亦作了约定。凯恋公司支付了履约保证金170,297元及装修保证金2万元。涉案合同签订后，凯恋公司依约向一凡品公司交付涉案商铺。一凡品公司入驻涉案商铺进行装修。2018年5月3日，凯恋公司向一凡品公司发出《开业通知书》1份，主要内容为：凯恋公司的XX馆项目已于2017年12月16日正式开业起租，我司由于多方面原因造成的实际情况，决定自2017年12月16日至2018年5月4日为贵商铺(商铺编号XX)免租期，5月5日起开始计算租金。另，被告同意将推广费和物业管理费起算日调整为2017年12月16日。原告亦根据约定向被告支付包括租金162,060元(2018年5月5日至2018年8月4日)、物业管理费51,148.80元(2017年12月16日至2018年6月15日)、推广费5,920元(2017年12月16日至2018年4月15日)。2018年8月31日，案外人A公司向凯恋公司发出《解约通知书》，内容为：凯恋公司自2017年12月16日起欠付粤祥公司租金、推广费，多次催款无效。根据双方签订的租赁合同之约定，通知凯恋公司双方签订的租赁合同自2018年8月31日解除；要求凯恋公司退还租赁的商铺，自该日起A公司有权将该房屋另行出租。2018年12月10日，A公司因凯恋公司在履行租赁合同中的违约行为，向本院提起诉讼，案号为(2018)沪0112民初XX号。本院经审理后于2019年1月24日作出(2018)沪0112民初XX号民事判决书，判决如下：一、A公司与凯恋公司签订的《XX街商铺租赁合同》于2018年12月27日解除；二、凯恋公司于本判决生效之日起三十日内向粤祥公司返还上海市虹井路XXX弄XXX号XX室商铺；三、凯恋公司于本判决生效之日起三十日内向A公司支付自2017年12月16日起至2018年12月26日期间的租金共计5,987,588.23元及自2017年12月16日起至2018年9月15日期间的推广费共计271,295.32元；四、凯恋公司于本判决生效之日起三十日内按每月732,210元的标准向A公司支付自2018年12月27日起至凯恋公司实际履行前述第二项判决内容之日止的房屋占有使用费；五、凯恋公司于本判决生效之日起三十日内向A公司支付延迟履约违约金(具体计算方式为，以3,313,867.74元为本金、按日万分之三的标准计算自2018年9月16日起至凯恋公司实际支付该笔款项之日止的迟延履约违约金；以2,945,015.81元为本金、按日万分之三的标准计算自2018年12月31日起至凯恋公司实际支付该笔款项之日止的迟延履约违约金)；六、A公司无需退还凯恋公司已付履约保证金1,696,850元。凯恋公司不服上述判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，但因凯恋公司未按时预交上诉案件受理费，上诉案件被上海市第一中级人民法院于2019年7月9日按自动撤回上诉处理。其后，原告继续经营涉案房屋，直至2019年11月中旬原告将涉案商铺返还给A公司。期间，自2019年1月至2019年8月，凯恋公司多次向一凡品公司发出通知书、律师函，表示免除一凡品公司2018年8月5日至2018年10月4日的租金，并催讨剩余租金、推广费等费用。2019年7月4日、8月2日、8月26日，一凡品公司分三次向凯恋公司转账支付共计45,000元。2019年10月6日，A公司向凯恋公司发出联络函，要求凯恋公司立即将承租商铺全部返还A公司，否则A公司将于2019年10月9日自行收铺，商铺内物品视为凯恋公司已抛弃。2019年11月，凯恋公司向本院提起诉讼，要求确认其与一凡品公司之间的租赁合同于2019年3月19日解除，要求一凡品公司返还商铺、支付租金等费用。后由于凯恋公司未能向本院预缴案件受理费，此案被按撤诉处理。现一凡品公司以诉称理由诉至本院，凯恋公司则提起反诉。庭审中，凯恋公司表示，由于凯恋公司与一凡品公司曾经协商，凯恋公司免除了一凡品公司两个月的租金，故反诉的租金自2018年10月4日起算。由于凯恋公司将各商铺分别出租给各租户，无法向大房东归还商铺，因此向大房东A公司承担了2018年12月27日至2019年10月6日期间的房屋占有使用费。其于2019年10月6日才将所有商铺归还大房东。后凯恋公司又表示其于2019年10月9日将商铺归还大房东。双方确认涉案合同的解除时间为粤祥公司与凯恋公司之间的租赁合同解除之日，即2018年12月27日。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、解约通知书、装修合同、设计合同、灯箱价格报告、被告开具的付款清单、银行流水、被告于2019年9月向法院提交的起诉状、撤诉裁定书，被告提供商铺租赁合同、开业通知书、付款通知单、律师函、银行转账记录以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案焦点在于原、被告之间租赁合同被解除的责任主体的确认。根据原、被告陈述，原告实际已支付截止2018年8月4日的租金，而被告在此基础上又免除了两个月的租金，即表示原告应继续支付租金的起始日期为2018年10月5日。然而，在2018年8月31日，案外人A公司因凯恋公司自2017年12月起拖欠租金而向凯恋公司发出解除合同的通知。在此情况下，原告一凡品公司未按期向被告凯恋公司支付自2018年10月5日起的租金，其本质是履行不安抗辩权，非恶意拒付，不构成违约。被告以原告未按期支付租金为由要求认定原告构成违约的意见，本院不予采纳。案外人A公司经过诉讼，法院判决确认A公司与凯恋公司之间的租赁合同于2018年12月27日解除，该判决已生效，凯恋公司据此已失去对涉案房屋的租赁权和转租权，其与原告一凡品公司之间的租赁合同亦随之解除。原、被告亦确认双方的租赁合同于2018年12月27日解除。根据原告的陈述，原告在涉案商铺内经营至2019年11月。被告则表示于2019年10月6日将全部商铺移交给了A公司。因此，原告应当向被告支付2019年10月6日之前的占有使用费、租金。占有使用费可以参照双方约定的租金标准计算。被告凯恋公司主张的2018年10月5日至2019年3月19日的租金(包括合同解除后的使用费)294,964元，该金额少于根据合同约定的租金标准计算的金额，故对被告主张的此笔金额，本院予以支持。自2019年3月20日起至2019年10月6日期间的占有使用费，参照合同约定标准计算。2019年7月1日之前按月租金54,020元标准计算，则2019年3月20日至2019年6月30日期间的占有使用费为181,867.33元；2019年7月1日之后按月租金56,271元标准(合同约定租金递增)计算，则2019年7月1日至2019年10月6期间的占有使用费为179,704.16元。两者合计为361,571.49元，扣除原告一凡品公司于2019年7月4日、8月2日、8月26日支付的45,000元，原告一凡品公司尚应支付316,571.49元。关于2018年6月16日至2019年3月19日的物业管理费，根据合同约定每月物业管理费为8,524.80元，则该期间的物业管理费为77,823.14元,现凯恋公司主张77,575.68元,本院予以支持。关于2018年4月16日至2019年3月19日的推广费，合同约定的每月推广费为1480元，则该期间的推广费为16,470.97元,现凯恋公司主张16,428元,本院予以支持。由于合同的解除系被告凯恋公司的原因导致，被告应当向原告承担违约责任。原告根据合同约定要求被告承担相当于两个月租金金额的违约金的请求，本院予以支持。双方的合同于2018年12月27日解除，当时的月租金54,020元，因此被告应支付的违约金为108,040元。原告要求被告退还履行保证金、和装修消防押金的请求，本院亦予以支持。关于原告要求被告退还租金61,222元的请求，基于原告实际使用房屋至2019年11月，因此对此请求本院不予支持。关于被告的反诉要求原告支付自2018年10月5日起的租金和使用费，本院予以支持，但租金和使用费中应扣除原告已付的45,000元，且使用费应按租金标准计算。被告反诉要求原告支付迟延履行违约金的请求，基于原告未按期支付租金等费用系履行不安抗辩权，非恶意违约，故对此反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付装修费等费用35,300.40元的请求，因缺乏相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海凯恋实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海一凡品美容美发有限公司解除合同违约金108,040元；二、被告(反诉原告)上海凯恋实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海一凡品美容美发有限公司履约保证金170,297元、装修押金2万元；三、原告(反诉被告)上海一凡品美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海凯恋实业有限公司自2018年10月5日至2019年3月19日期间的租金和占有使用费294,964元，以及自2019年3月20日至2019年10月6日期间的占有使用费316,571.49元；四、原告(反诉被告)上海一凡品美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海凯恋实业有限公司2018年6月16日至2019年3月19日的物业管理费77,575.68元；五、原告(反诉被告)上海一凡品美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海凯恋实业有限公司2018年4月16日至2019年3月19日的推广费16,428元；六、驳回原告(反诉被告)上海一凡品美容美发有限公司要求被告(反诉原告)上海凯恋实业有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海凯恋实业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,760.92元，减半收取计3,380.46元，由原告(反诉被告)上海一凡品美容美发有限公司负担608.48元，被告(反诉原告)上海凯恋实业有限公司负担2,771.98元。反诉案件受理费减半收取计8,266.13元，由原告(反诉被告)上海一凡品美容美发有限公司负担4,463.71元，被告(反诉原告)上海凯恋实业有限公司负担3,802.42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年六月十二日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。