广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13925号原告：井盼盼，女，1988年7月26日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。委托诉讼代理人：王潇潇，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺明霞，广东广信君达（白云）律师事务所实习律师。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧(综合楼)。法定代表人：张海华。被告：广州雁南装饰工程有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街长江数码花园**首层**。法定代表人：李巧玲。原告井盼盼与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州雁南装饰工程有限公司（以下简称雁南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告井盼盼的委托诉讼代理人王潇潇到庭参加诉讼，被告富山公司、雁南公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告井盼盼向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告富山公司签订的《公寓使用权转让合同》无效；2.判令被告富山公司向原告返还涉案房屋转让费458000元；3.判令被告富山公司、雁南公司向原告返还剩余涉案房屋转让费400000元；4.判令被告富山公司、雁南公司向原告支付涉案转让费占用期间的利息76521.97元（利息从原告付款次日起计算至被告退款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，暂计算至2019年10月18日，详见利息计算表）；5.判令被告富山公司、雁南公司承担本案诉讼费。事实和理由：被告富山公司与原告于2017年12月5日签订转让位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第××栋××层××号公寓的使用权的《公寓使用权转让合同》，合同约定：原告选择银行贷款方式支付涉案房屋转让费858000元，其中原告应于合同签订当日支付转让费458000元（包括定金5000元），余款400000元原告选择以银行装修贷款方式支付；原告选择银行装修贷款支付方式的，须与富山公司指定的被告雁南公司签订装修合同进行装修（装修款由富山公司先行垫付），然后再与富山公司指定的贷款银行签订装修贷款协议，贷款银行将贷款汇入装修公司账户，视为原告支付了该部分转让费，且富山公司不得再向原告要求支付先行垫付的装修款项；富山公司应不迟于2018年12月31日将涉案房屋交付给原告；富山公司如未能按本合同约定的期限交房的，按下列方式处理：1.富山公司未能按本合同约定的期限交房的，富山公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按转让费总价0.02%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；2.富山公司逾期超过180日的，原告有权单方面决定解除合同，原告要求解除合同的，应书面通知富山公司，富山公司应在收到原告解除合同通知之日起30日内退还原告已付转让费及利息（利息从原告付款日起至被告一退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。原告在签订上述合同后已全部履行完成自己的义务，但直至今日富山公司一直未将涉案房屋交付给原告，已逾期超过180日，根据《公寓使用权转让合同》的约定，富山公司已经违约。后来，原告了解到富山公司未能依约交付涉案房屋使用权的根本原因是涉案项目楼盘属于违建物业，依法不能对外销售，双方签订的合同根本无法履行，属于无效合同。综上，原告认为两被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求依法判决。被告富山公司提交书面答辩状辩称：我方与原告签订的富山自由度项目《公寓使用权转让合同》为无效合同，我方应当返还因合同取得的财产。原告明知富山自由度项目违规建设和销售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身利息损失承担责任。具体事实和理由如下：一、我方与原告签订的富山自由度项目《公寓使用权转让合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。案涉富山自由度项目至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，违反了《土地管理法》、《城乡规划法》及《城市房地产管理法》的相关强制性规定，另依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，我方与原告签订的《公寓使用权转让合同》无论认定为长租合同或房屋买卖合同，均违反了法律的强制性规定，为无效合同。二、原告明知富山自由度项目违法建设和租售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身损失承担责任。富山自由度周边商品房平均单价在30000元／平方米左右，而富山自由度项目的平均单价在8500元／平方米左右，明显低于市场正常交易价。我方在签约前明确向原告出示了案涉地块的《土地使用权证》，说明了富山自由度项目只有工业用地使用权的情况，明确富山自由度的房屋无法办理产权的事实。并且《公寓使用权转让合同》第二条也明确约定：“甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权”。原告明知富山自由度项目的违法性质，并且为了以低价取得房屋使用权而选择接受案涉房屋存在的违法风险，原告对合同无效存在明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，我方和原告对合同无效均有过错，我方因合同取得的房款应当予以返还，并自行承担房屋建设成本、贷款利息等损失，原告应自行承担其资金占用损失，原告主张中国人民银行同期同类贷款基准利率三倍的利息损失缺乏法律依据。三、案涉违法建设的形成有其历史背景原因，我方承租运营案涉建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。案涉违法建设是由露纯公司在2014年中至2016年初修建，并于2016年2月承租给我方进行运营。露纯公司当时表示，因其积极带领附近厂企配合政府开展广明高速沿线拆迁工作，带头签订征地协议，被征土地面积11257.1平方米，生态廊道控制范围内的土地面积达18405.8平方米，余下土地无法满足企业生产发展需求。政府为解决厂企经营困难，通过广州市番禺区人民政府办公室（2013）60号会议纪要同意：“对于钟村街、石壁街只征收部分的厂房，在征地拆迁后需修复的，原则同意参照区政府工作会议纪要([2013]98号)执行”。据此在原厂房被拆除后，在剩余土地上建设了富山自由度项目，广明高速沿线其他厂企均按会议纪要以该性质进行了重建。露纯公司向我方承诺政府基于上述历史原因对沿线新建建筑是默许的态度，并且会持续与政府沟通，争取逐步补正报建手续。我方正是基于相信上述建筑是在特定历史背景下形成，其合法性可能通过补报建等形式补正，才承租运营富山自由度项目，并且政府在2014年至2018年期间长达4年的时间里确实未采取任何制止措施，我方始终认为露纯公司与政府相关部门在持续争取补正上述建筑的合法性。直到2018年项目基本租售完成后，才收到城管部门下达的执法通知书，我方遂积极与露纯公司、政府协调，并积极处理与包括原告在内的全体租户的调解事宜，并无欺瞒原告的故意，主观恶意较小。综上所述，《公寓使用权转让合同》因违反法律强制性规定而无效，原告对此存在明显过错，我方应退还相应房款，原告应自行承担其资金占用利息。恳请法院依法判决，维护当事人的合法权益和社会稳定。被告雁南公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼建筑物所在土地位于广州市番禺区钟村镇钟一村，土地使用权人为露纯公司，，地类用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让。2017年12月5日，富山公司（甲方、转让方）与井盼盼（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》，合同编号：2017-C-1147），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第××栋××层××号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）83.06平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额858000元；乙方选择按银行贷款方式支付上述转让费：乙方于签订合同当日支付转让费458000元（包括定金50000元），余款400000元乙方选择以银行装修贷款方式支付，乙方选择此种支付方式的，须与甲方指定的雁南公司签订装修合同进行装修（装修款由甲方先行垫付），然后再与甲方指定的贷款银行签订装修贷款协议，贷款银行将贷款汇入装修公司账户，视为乙方支付了该部分转让费，且甲方不得再向乙方要求支付先行垫付的装修款项；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司出具《收款收据》（NO.0001485），确认收到井盼盼交来涉讼房屋的使用权转让费458000元。2017年12月18日，井盼盼、冯汉（甲方、借款人），与广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（乙方、贷款人）共同签订了《个人借款合同》，约定甲方向乙方借款400000元，借款种类为消费性贷款；本合同项下的借款仅限用于装修，支付对象是雁南公司，不得挪作他用；本合同项下的借款期限为60个月；等等。同日，广州农村商业银行股份有限公司番禺支行向井盼盼发放贷款400000元，并转入雁南公司账户。井盼盼自2017年12月18日起于每月15日以等额还款方式还本付息。另查明，本院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处自[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》：露纯公司于2014年10月开始在广州市番禺区钟屏岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即富山广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即富山广场-B、C座和富山广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。同日，广州市番禺区钟村街道办事处向富山自由度的租户发出《富山自由度租户退款登记通知》：为妥善解决钟村富山自由度租户的退款诉求，富山公司研究并报告番禺区政府、钟村街道办事处，该公司现委托大成律师事务所对相关租户信息进行登记核算退款金额，并处理相关后续事宜，登记时间7月15日至7月30日，登记地点富山公司售楼部。庭审中，井盼盼主张与富山公司是房屋买卖合同关系，但具体是否建立租赁合同关系由法院认定；并确认富山公司一直未向其交付涉讼房屋，及至庭审之日尚未收到富山公司退还任何款项。庭审后，井盼盼称雁南公司所收取的款项，虽然是井盼盼以银行装修贷款的方式支付，但实际上并未进行装修，该款项实际是转让款的一部分，因此富山公司、雁南公司与井盼盼同时形成房屋租赁合同关系。本院认为，本案中，井盼盼与富山公司签订的《转让合同》未约定井盼盼有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素；《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与井盼盼于2017年12月5日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取井盼盼的转让费应返还予井盼盼，并应支付利息。根据《转让合同》约定转让费为858000元，因井盼盼于2017年12月5日向富山公司支付458000元，贷款银行已于2017年12月18日向富山公司指定雁南公司账户发放贷款400000元，故井盼盼已向富山公司支付了涉讼房屋的转让费共858000元，富山公司应将该转让费返还给井盼盼，另外富山公司支付的利息应分段计算：以458000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月5日起计算至2017年12月17日；以858000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月18日计算至2019年8月19日；以858000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。就井盼盼要求雁南公司返还转让费400000元的诉请。井盼盼与富山公司虽在合同中约定有关款项是支付给雁南公司，但雁南公司与井盼盼没有发生合同关系，该款项亦是涉讼租金的一部分，本案已根据合同相对性对此作出处理，故对井盼盼要求雁南公司就富山公司应返还的转让费中的400000元承担共同清偿责任的诉求，缺乏理据，本院不予支持。富山公司、雁南公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃本次诉讼的权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告井盼盼与被告广州富山投资管理有限公司于2017年12月5日签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》及相应的租赁法律关系无效；二、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告井盼盼退还转让款858000元及利息（以458000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月5日起计算至2017年12月17日；以858000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月18日计算至2019年8月19日；以858000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）；三、驳回原告井盼盼的其余诉讼请求。如被告广州富山投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13145元，由被告广州富山投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  苏小妹人民陪审员  郭文锋二〇二〇年六月一日书 记 员  罗嘉敏