广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初458号 原告：李琼华，女，1953年6月7日出生，汉族，住广西梧州市。 委托诉讼代理人：梁桂英，梧州市万秀区臻诚法律服务所法律工作者。 被告：陈子林，男，1978年2月26日出生，汉族，住广西梧州市。 被告：梧州市壹心置业房地产有限公司，住所地广西梧州市西堤三路**第****房，统一社会信用代码：91450405MA5LA2M99X。 法定代表人：苏烨彤。 委托诉讼代理人：李智恒，该公司员工。 第三人：姚健，男，1985年2月26日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 原告李琼华与被告陈子林、梧州市壹心置业房地产有限公司（以下简称壹心公司）、第三人姚健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年5月12日、5月29日公开开庭审理了本案。原告李琼华及其委托诉讼代理人梁桂英，被告陈子林、被告壹心公司的委托诉讼代理人李智恒到庭参加诉讼。第三人姚健经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李琼华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告陈子林、壹心公司共同支付购房双倍定金60000元及中介费4900元，二项共计64900元给原告李琼华。事实和理由：原告李琼华为改变居住环境，需购买一套称心房屋居住，经被告壹心公司介绍，同意购买被告陈子林所有的梧州市。2019年10月29日，原告与被告陈子林、壹心公司三方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告李琼华以245000元购买被告陈子林位于梧州市屋一套，原告向被告陈子林支付30000元定金，245000元买方应在房管部门办理交易过户递件当天内直接支付给卖方，三方约定在2019年11月28日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，后又补充约定变更为：今2019年11月21日，因乙方（买方）私人原因需要延迟1个月过户，甲方（卖方）同意并承诺以过户当日为准，从过户当日计算1个月时间搬出支付上述房屋给乙方使用，双方盖手指印即生效，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应双倍返还定金给买方……如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费，逾期30天买方有权不再购买该物业。原告在2019年10月27日和2019年10月29日通过零钱通转给中介30000元定金，在签合同当天由被告陈子林向原告出具《收据》。原告于2019年10月29日在余额宝转账4900元中介费给梧州市壹心置业房地产有限公司。原告依约向二被告支付30000元定金及4900元中介费后，在2019年12月21日后多次找二被告要求办理房屋的过户手续，但找被告陈子林时，被告陈子林却叫原告找中介，找中介时，中介又叫原告找被告陈子林或叫原告等其找被告陈子林沟通才答复，其后却一直没有答复何时办理。直到新冠疫情上班后又多次找二被告，被告陈子林接电话后还是讲要找中介，中介最后答复无办法处理，并告知原告起诉才能解决。因原告多次找二被告均是互相推诿，拒绝办理房屋过户手续。原告在向被告陈子林买卖房屋的时候，被告陈子林是与壹心公司的员工姚健恶意串通欺骗原告，骗取原告的定金和中介费。二被告收取原告的定金和中介费后，至今已超过双方约定将房屋过户的时间达三个月，二被告的行为已构成了违约，按照《房屋买卖合同》第四条（二）及（三）约定和《合同法》第116条之规定，被告陈子林、壹心公司应双倍返还定金60000元以及赔偿中介费4900元给原告，并解除三方签订的《房屋买卖合同》，请法院支持原告的诉讼请求。 原告李琼华对其陈述事实向法庭提供的证据有（均为复印件）：1.工商登记情况，拟证明壹心公司的主体资格情况；2.《房屋买卖合同》，拟证明原告与二被告于2019年10月29日签订了《房屋买卖合同》，按照该合同约定被告已构成了违约，被告应双倍返还定金及赔偿中介服务费给原告，原告有权解除《房屋买卖合同》；3.微信、支付宝转款截图3页、《收据》、《收款收据》，拟证明原告已依约向被告支付了定金30000元及4900元中介服务费；4.不动产登记资料查询结果证明，拟证明被告陈子林在2020年3月11日解押应卖给原告的房屋，没有按照原、被告约定在2019年12月21日前解押，并且2020年3月24日将房屋卖给他人，陈子林恶意一房两卖，已构成根本违约，应双倍返还定金给原告；5.被告壹心公司门面照片，拟证明门店是挂壹心公司字号，属公司经营，并不是个人的门店；6.《委托购买合同》，拟证明被告梧州市壹心置业房地产有限公司提供《委托购买合同》与李琼华签订，合同内容由李琼华购买涉案的房屋，并由李琼华支付10000元，该合同盖有梧州市壹心置业房地产有限公司的印章，中介公司就是梧州市壹心置业房地产有限公司，该公司应承担违约责任；7.订货送货单，拟证明李琼华与陈子林、梧州市壹心置业房地产有限公司签订《房屋买卖合同》后购买了家具并支付了380元定金，由于两被告违约，造成李琼华损失380元；8.李琼华与陈子林通话录音（录音光盘及文字版），拟证明李琼华在2020年3月20日还坚持要购买陈子林的房子，但陈子林一直不答复李琼华，事实上当时陈子林已找到新买主，正在办理房屋转户手续，陈子林实际已恶意违约拒绝将房子出卖给李琼华。 被告陈子林辩称，答辩人同意解除该房屋买卖合同，但不应支付64900元的违约金。2019年10月中旬答辩人想要出卖，后遇到原告去看房，但因原告资金问题，原告当时无法支付所有的房款，因此答辩人与原告、壹心公司三方一起商谈如何解决问题，其后被告就将所有的房屋事情交给了壹心公司的员工姚健与原告交谈，被告并不清楚原告与壹心公司是如何交谈的，该《房屋买卖合同》是三方一起签订的，是三方自愿的，答辩人也答应原告多给原告一个月时间去筹款，答辩人也是很有诚意想要出卖该房屋。一、答辩人于2019年8月21日在壹心公司怡景店第一次放盘出售，中介人为蒙敏怡，也是答辩人的外甥女，最低出售价格为23万元整，因为有贷款，最低首付不能低于8万元，后于2019年10月29日壹心公司祥龙阁分行经理姚健找到买家李琼华，并签订了委托购买合同，签订合同价格为24.5万元，答辩人实际应收22.5万元，李琼华转了3万元给第三人姚健，过了不到5分钟姚健在微信转了1万元给答辩人；二、2019年11月12日答辩人询问姚健，答辩人的房子进行到什么程度了，姚健回复答辩人说因买家资金不够，要卖了下冲的房子才够资金来交易，然后李琼华于2019年11月21日在壹心公司祥龙阁，基于买家的诚意加上姚健劝说，在三方的见证下，在备注栏延迟一个月过户；三、答辩人于2019年12月16日再次催促姚健房子还要不要，因为离过户还有一个星期了，然后姚健叫答辩人去银行申请解押前期工作。在答辩人去银行了解后，姚健说到2019年12月28日存钱给答辩人解押。答辩人于2019年12月20日再次和姚健沟通了解到原告李琼华于下冲的房子还没有卖出去，所以一直在拖延时间。姚健也回复答辩人会再催促李琼华；四、答辩人于2019年12月26日再次问姚健房子现在是什么情况了，然后姚健回复了我。后由于种种原因，原告称不再购买该房屋，壹心公司告知答辩人是原告违约在先，答辩人也一直等原告支付房款。 被告陈子林就其辩解向法庭提交的证据有（均为复印件）：1.被告陈子林与证人蒙敏怡微信聊天记录截图4页、语音转换文字记录（附光盘）、壹心公司APP截图2页，拟证明2019年8月21日被告陈子林已经委托蒙敏怡在壹心公司出售该房屋，8月22日被告陈子林已经确认预出售该房屋，蒙敏怡在壹心公司录入该套房的信息的时候，已经注明有抵押等相关问题；2.被告陈子林与姚健的微信聊天记录截图11页、语音转换文字记录2页，拟证明被告陈子林于2019年10月29日16时31分收到定金1万元，距离交房时间还有十天的时候被告陈子林再次向姚健询问该套房屋的情况，当时由于原告资金不足称需要一个月筹集资金，姚健告知被告陈子林是原告违约在先，被告陈子林一直在催促原告也积极与原告沟通，原告一拖再拖才导致迟迟不能交房，是姚健让被告陈子林跟原告讲其妻子在南宁出差，但被告陈子林妻子其实一直在梧州；3.被告陈子林与原告的微信聊天记录截图3页（附语音聊天光盘），拟证明被告陈子林收取了原告1000元的冰箱款后，其后已经退回原告，关于房屋的事情被告陈子林让原告咨询壹心公司，被告陈子林实际上没有收到3万元定金；4.出庭证人蒙敏怡证言，拟证明壹心公司员工全都是知道案涉房屋是有抵押的事实。 被告壹心公司辩称，一、关于本次房屋买卖的基本情况。《房屋买卖合同》第五条约定，买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，或者经纪方出具的任何声明、承诺书等文件。必须加盖经纪方的公章方可生效，买卖双方向经纪方交纳款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”的收据，如有员工私自向买卖双方开具白条收据或作出承诺，买卖双方应拒绝接受，否则经纪方不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任。合同并没有加盖答辩人合同公章，收款收据也没有开具财务专用章，所有收款都与答辩人无关，此次交易与答辩人并无直接的关系；二、原告列梧州市壹心置业房地产有限公司为被告，属于诉讼主体不适格。由于本案是合同纠纷案件，原告的诉讼请求是要求解除《房屋买卖合同》，返还双倍定金及中介费64900元，答辩人负连带清偿责任。但是被告梧州市壹心置业房地产有限公司与原告李琼华并没有合同关系，更没有收到过原告的所述款项。合同关系根本不存在，更谈不上被告陈子林违约的问题了。根据《合同法》第二条合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种债的关系，不同于其他民事法律关系的重要特点，即合同相对性。主要表现为：1、主体的相对性，即合同关系只发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出的请求提起诉讼。2、内容的相对性，即除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利义务并承担合同所规定的义务，除合同当事人外任何第三人不能主张合同上的权利。3、责任的相对性，即违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任。合同当事人也对其不承担违约责任。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件中，原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织……对被告的要求是“明确”的，不论正确与否。在司法审判实践中，在被告主体错误的情况下，有判决驳回原告诉讼请求的实例存在。同为程序上的主体错误，结论却有天壤之别。答辩人认为，仅在被告主体错误的情况下（若原、被告主体同时错误，仅以原告主体错误为由裁定驳回起诉即可），说明原告有诉权，只是诉权的指向对象错误，或是诉讼请求的提法不当，这与原告主体不适格的情况下不享有诉权的情形在本质上具有绝对性的差异。因被告主体不适格而判决驳回原告诉讼请求的情形往往是在原告主体适格的基础上，进一步深入到案件的实体审查之后才能得知，而原告主体不适格则从根本上阻止了诉讼程序的启动。同理，裁定驳回起诉应当以起诉是否符合民事案件受理条件为判断标准，判决驳回原告诉讼请求是在案件应当受理的前提下，对案件实体进行审理后的判断结果。而只要原告起诉时，被告明确，即使被告主体有误也不属于法院不予受理的情形，当然不得用裁定不予受理或驳回起诉，应当用判决驳回原告的诉讼请求。需要说明的是，在司法审判实践中，在被告主体错误的情形下，也有裁定驳回原告起诉的实例存在，这有待于司法实践的统一。综上所述，该案可直接适用《民事诉讼法》第一百一十九条的规定裁定驳回原告起诉。因此原告李琼华列梧州市壹心置业房地产有限公司为被告属于诉讼主体不适格。三、答辩人梧州市壹心置业房地产有限公司与第三人姚健早已签订加盟协议，并注册新的公司名称。在2019年8月29日，答辩人与涉案人姚健签署了一份《壹心置业门店合作协议》，其中第一条第1点约定，甲方是经国家工商及有关部门核准的独立企业法人总公司，己方品牌加盟后成立独立企业法人，成为独立核算、自负盈亏、自负其责的房地产经纪经营单位。涉案人姚健已经注册了梧州市万秀区壹城房地产中介有限责任公司，原告应列涉案人姚健为被告，而不是列梧州市壹心置业房地产有限公司为被告。特许加盟是特许人与被特许人之间的一种契约关系，依据《商业特许经营管理条例》第三条规定，连锁加盟的特许方及各加盟店一股为企业或个体工商户等独立的经营主体，加盟方是在特许方指导下独立开展业务、独立核算、自负盈亏，与特许方不存在任何投资、代理、 雇佣、承包关系；特许人仅只向被特许人提供一种独立的商业经营特许权，并给予人员训练、组织机构、经营管理、商品采购等方面的指导和帮助，在加盟连锁经营中，虽然特许方要对加盟方进行经营指导、技术支持、业务培训，加盟方向特许方支付相应的费用，但这是法律及行政法规向特许人和加盟方规定的一种义务而不是权利，加盟方才是加盟人的出资者及风险的承担者。特许人与加盟店系由加盟商独立经营，特许人（即答辩人）并非居间合同的当事人，也不构成表见代理，不存在法定或约定的连带责任问题。再者，参照《公司法》关于总公司与子公司的民事责任承担问题的相关规定，尽管子公司所使用了总公司的商标、企业标示等进行宣传和经营，但两者之间是不同的独立民事主体，也是各自承担责任。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告壹心公司就其辩解向法庭提交的证据有（均为复印件）：1.《壹心置业门店合作协议》，拟证明被告与第三人姚健的加盟契约关系；2.国家企业信用信息公示系统，拟证明第三人姚健是本案的主体，而不是被告壹心公司；3.转账证明，拟证明被告壹心公司收到12000元的加盟费用；4.收款收据，拟证明壹心公司出具给第三人姚健的收款证明。 第三人姚健未参加庭审，庭前向本院提交书面答辩状辩称，第三人从事地产中介行业已经8年，是一个经验丰富、非常专业的房地产销售顾问，期间获奖无数，得到公司与客户的一致好评和认同。关于李琼华诉陈子林一案，第三人谨站在第三方的立场不偏袒任何一方来还原事实的真相。一、2019年10月27日，李琼华经壹心公司加盟商梧州市万秀区壹城房地产中介有限责任公司（以下简称壹城公司）的业务员邓夏龙介绍位于的物业。李琼华有意向购买，并委托壹城公司中介与陈子林洽谈，并签订了委托购买合同，同时李琼华通过其儿子转了10000元整诚意金到第三人的微信。二、壹城公司中介经过2日的洽谈终于与业主陈子林达成买卖共识，壹城公司中介通知李琼华与陈子林签订房地产买卖合同，成交价为245000元整（其中包含定金30000元整）。签订买卖合同后，李琼华说没有带钱在身，当时银行已经快下班，于是第三人提出，可以转账来第三人这里，第三人店里有流动资金，以免来不及收钱。然后李琼华就打电话给她儿子，让她儿子转了20000元整定金来第三人的微信。当第三人微信收到李琼华儿子转来20000元，即当场确认已收到李琼华合计30000元整。然后第三人微信转了10000元和现金20000元给陈子林。陈子林开具了30000元整的定金收据给李琼华。三、买卖双方约定2019年11月28日前办理过户手续。2019年11月20日李琼华向邓夏龙提出，因自己不够钱，要求邓夏龙帮卖出李琼华下冲的一套房才够资金来成交陈子林的房屋，并要求将过户日期延期到2019年12月28日。随后邓夏龙告知李琼华，修改过户日期需要李琼华本人与陈子林沟通，属于自行交接。日后所产生的一切责任与本公司无关。2019年11月20日第三人将李琼华不够钱的情况如实告知陈子林，并告知当中涉及的问题、风险和责任。陈子林没有正式答应李琼华的要求。2019年11月21日李琼华自己与陈子林自行交接，达成共识，并各自在自己的买卖合同上增加延期过户的条款，第三方的买卖合同上没有增加任何条款，买卖双方属于自愿自行交接。四、2019年12月25日，李琼华发信息给邓夏龙，说自己资金到位了，叫我们安排一下。按照我们一贯的交易流程，第一，确保买方资金到位；第二，收集双方过户资料；第三，由第三方办证人员排期安排过户时间。所以第三人要求买方将资金转入我们总公司的账户，然后就收集资料安排过户。2019年12月26日李琼华和她老公、儿媳三人去到我们总公司（国龙总部办公室），当时由副总经理李智恒亲自接见。谈了约1个小时，并没有交房款便直接过来我的门店找我谈。到了第三人门店是李琼华的儿媳与我交谈并提出：房屋客厅太小，光线暗等原因不想要了，明确表示不想购买该物业。五、当时第三人提出两个解决办法：1.继续由第三方重新找新客户接盘，找到新客户接盘的前提下可以退还30000元定金给李琼华。但中介费不退，因为属于李琼华违约，合同已明确表示中介费由违约一方负责。2.提起诉讼，第三人以多年的专业经验告知，现在是买方明确表示不再购买该房产，打官司对买方不利。然后李琼华和她老公、儿媳都同意第一个解决办法，要我们尽量帮帮手，尽快找到新客户接盘。然后我便找到陈子林，陈子林也同意让我们第三方重新找客户接盘。并告知只能由我们壹心公司去找客户接盘。六、2020年3月1日，陈子林发信息给我说，他的房子已经卖了。我在多方打听下才知道陈子林的房子在步埠路的御家地产出售的。七、得知消息后，第三人便电话通知李琼华，陈子林的房子已经在其他地产出售了，原告可以选择诉讼，但是首先是李琼华违约在先，陈子林在没有解除合同一房多卖违约在后。八、2020年4月28日，李琼华和她的老公、李琼华的代表律师于下午3点05分到第三人门店找到第三人，李琼华的代表律师教第三人上庭应该怎样说，完全是偏袒李琼华一方。希望第三人配合。但是第三人永远站在第三方，出于公平、公正，不偏袒任何一方的原则，所以不予理睬。九、根据房屋买卖合同第十一条的约定，如该物业转由买卖双方自行交接的，所发生的任何纠纷与经纪方无关，均由买卖双方自行承担。十、第三人从事房地产中介行业8年，以第三人的专业角度来判断觉得是买方李琼华违约，期间还不断滋扰陈子林，以电话轰炸，上门骚扰等方式索要定金。陈子林经常与我反映。陈子林明知李琼华违约还等了3个月时间让李琼华重新找客户接盘也是仁至义尽，后来陈子林在其他中介出售该物业也是无可厚非的，因为陈子林不可能无了期的等下去吧。 第三人姚健就其辩解向法庭提交的证据有（均为复印件）：1.《房屋买卖合同》，2.图片7页，3.微信截图2页，4.电话截图。 经庭审质证，被告陈子林对原告提供的证据1无异议，但并不是直接委托第三人姚健出售该套房屋，是委托壹心公司代售该套房屋，我不知道姚健是如何拿到我的信息，不清楚姚健与壹心公司之间的关系；对证据2的真实性无异议，但该《房屋买卖合同》是没有公章的，由于当时我没有法律意识，是第三人姚健书写好该房屋买卖合同，当时是去到壹心公司签订的，我认为姚健作为中介方需要承担相应的责任，我不知道姚健是不是壹心公司的员工，亦或是壹城公司的员工；对证据3，当时我没有直接收取原告的定金，是姚健转款10000元给我的，其中还有1000元是原告购买房屋里面家具的费用，事后我也已经将该1000元费用退还了原告；对证据4的真实性无异议，我确实在3月份已经将该房屋出售；对证据5的真实性无异议；对证据6被告并不清楚，该合同的签订时间为2019年10月27日，是原告与壹心公司、姚健签订的，与我无关，我收到姚健的定金是2019年10月29日，我也没有得到该合同上的该款项；对证据7的真实性无法确认，无法证明与本案具有关联性，我不予认可；对证据8的真实性无异议，录音的声音确实是我的，我当时回复原告应该找壹心公司，是原告单方面不想要该套房屋，并不是被告不想出售房屋给原告，原告一直在拖延房屋交易的时间，我是2020年3月卖出该套房屋的，是因为新买主有足够的资金，是姚健告知我是原告违约在先并不是我违约，不是我恶意违约是因为原告资金不足导致房屋迟迟不能成交。被告壹心公司对原告提供的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为记载的壹心公司并非房屋买卖合同的签订方；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该合同是原告与被告陈子林、姚健签订的，并没有加盖壹心公司的公章，与壹心公司无关；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其上记载的转款记录并不是转款给壹心公司或者转款给壹心公司的员工，是转款给被告陈子林的，壹心公司从来没有收到过任何的款项；对证据4无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该公司虽然挂名的是壹心公司，但其实是第三人姚健经营的壹城公司，与壹心公司无关；对证据6因没有原件，真实性无法核实，壹心公司提供的合同与原告提供的该合同不一致，如果该合同是壹心公司出具的，该合同不应该是手写的而应该是打印的，对于其记载的诚意金因没有收据无法核实；对证据7的真实性无法确认，与本案无关；对证据8是原告与被告陈子林的通话录音，与被告壹心公司无关，不发表质证意见。原告对被告陈子林提供的证据1的真实性无法确认，该证据证实陈子林出售房屋是委托了壹心公司的，壹心公司也是本案适格被告；对证据2原告不认可姚健所说的原告不再购买该房屋的事实，原告从来没有讲过不要该房屋，原告一直在与被告陈子林积极沟通欲要购买该房屋，陈子林也已经同意延迟一个月交付房屋，当时是姚健让陈子林不签订书面的补充协议即延期交付房屋，但补充协议是姚健书写的，是陈子林与姚健恶意串通欺骗原告，向原告隐瞒房屋抵押的事实，原告已经准备了足够的资金购买房屋，是被告陈子林不够资金解押才导致房屋迟迟不能交付；对证据3认为被告陈子林故意不提供退回冰箱款项的日期，是被告陈子林找到了新买主后才主动退还1000元，原告从来没有问被告陈子林要回该1000元，被告陈子林找到新买主后也没有退还定金3万元给原告。被告壹心公司对被告陈子林提供的证据1的真实性无异议，该房屋确实是放到了壹心公司出售，壹城公司加盟壹心公司后，壹心公司与壹城公司资源是共享的，并不是说完全不管理壹城公司；对证据2认为与壹心公司无关，不发表质证意见；对证据3认为与壹心公司无关，从聊天记录来看，该3万元并不是在壹心公司手上的，是在被告陈子林或者姚健手上。原告对被告壹心公司提交的证据认为该加盟协议载明姚健经营的壹城公司的经营管理、规章制度、合同格式是按照壹心公司书写的，壹城公司5%营业额是归壹心公司的，余下95%营业额则归属于第三人姚健，同时姚健经营的壹城公司是按业绩分成的，从加盟协议上来看，姚健经营的壹城公司与壹心公司有相互的经济利益关系，壹城公司并不是独立的，壹城公司是于2020年3月23日才成立的，原、被告是于2019年12月29日签订的《房屋买卖合同》，该合同是签订在壹城公司成立之前的，壹城公司是在得到壹心公司允许的情况下开展经营的，三方签订的该合同没有姚健签字，有的是经纪人壹心公司的签字，转款的凭证中，收款收据中壹心公司没有加盖公章，因此可以证明壹心公司是习惯不加盖公章的。被告陈子林对被告壹心公司提供的证据认为同意原告的质证意见，壹城公司是2020年3月23日才成立的，因此被告陈子林当时认识的是壹心公司的姚健而不是壹城公司的姚健，其他的被告陈子林不是很清楚。原告对第三人姚健提供的证据的三性均不予认可。该证据不能证实原告违约，第三人不是诚实的生意人，该《房屋买卖合同》是其书写的，现在却说不是其书写的，只是第三人提供的《房屋买卖合同》上没有书写，合同及图片的内容恰好可以证实姚健是壹心公司的员工，壹心公司是本案适格的被告，微信截图1是原告与壹心公司的邓夏龙经理的聊天记录，与本案无关。被告陈子林对第三人姚健提供的证据1无异议，该《房屋买卖合同》是三方首次签订的，当时是因为原告不想缴纳二套房税的原因，成交延迟了一个月；对证据2姚健的个人荣誉证书图片我不清楚；对证据3、4认为是真实的，是我与姚健的聊天、通话记录。被告壹心公司对第三人姚健提供的证据1的三性无异议，可以证明不是壹心公司出具的居间合同；对证据2认为该证书是壹心公司颁发给姚健的荣誉证书，姚健之前是壹心公司的员工，在姚健与壹心公司签订加盟协议后，姚健就不再是壹心公司的员工；对证据3、4的真实性无异议，被告陈子林也称是其与姚健的聊天记录，从聊天记录可以看出，邓夏龙与姚健的关系是监事与经理的关系，该证据与壹心公司无关。 结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对原告提交的证据1-5、8，二被告及第三人提交的证据的真实性本院予以确认，至于能否证明各方拟证明的事实，本院将作综合分析认定。原告提供的证据6虽无原件，但结合原告提供的微信转账记录，本院对其真实性予以认可，而原告提交的证据7因制单人、收款人栏均为空白，故本院对其不予认可。 经法庭调查并结合全案证据，本院认定事实如下：2019年8月，被告陈子林通过案外人蒙敏怡将其位于梧州市屋交由被告壹心公司放盘出售，蒙敏怡将该套房屋信息录入上传至被告壹心公司的内部房源系统，并标注该房屋有银行贷款。2019年10月27日，原告（甲方）与被告壹心公司（乙方）签订《委托购买合同》，委托壹心公司向梧州市云通大厦2单元307房的业主提出购买意愿及条件，并约定在签订合同的同时向乙方支付10000元作为甲方购买该物业的诚意金；第三人姚健在该合同经办人栏处签名。同日，原告通过微信向第三人姚健转账支付10000元。同年10月29日，原告（买方）与被告陈子林（卖方）、壹心公司（经纪方）于梧州市万秀区商铺签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：物业情况。买卖之房屋地址为梧州市（建筑面积53.42平方米，房地产权证：15××26号，土地证号00&tim**;×80，使用权面积为5.88平方米，房屋为框架结构）。第二条：成交价、付款方式和税费约定。（一）该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为：人民币贰拾四万伍仟元整（小写）￥245000元，如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交价包含该物业之水电初装费、煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、已支付的维修基金等相关费用。（二）此次交易所产生的税费由买方支付。（三）付款方式。1.签订本合同支付人民币叁万元整（小写）￥30000元作为定金，定金自动转为房款。2.房款（含定金）为人民币贰拾肆万伍仟元整（小写）￥245000元。买方应在房管部门办理交易过户递件当天内直接支付给卖方。第三条：物业的交付。（一）三方约定于2019年11月28日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续……第四条：合同三方的权利义务与违约责任。（一）卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责……（二）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币肆仟玖佰元整（小写）￥4900元作为咨询及中介服务费……在该物业办理交易手续过程中，需要买卖双方签字的，买卖双方应在经纪方通知5天内到场签字，否则视为违约……（三）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应双倍返还定金给买方，并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金……（四）买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，定金不予退还并应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金等内容。第三人姚健在该合同经办人处签名。合同签订后，原告通过微信向第三人姚健转账支付20000元；姚健收款后通过微信向被告陈子林转账10000元。同日，被告陈子林出具其上记载“兹收到李琼华身份证号（）交来购买之购房定金人民币叁万元整（￥30000.00）”的收据给原告收执。原告还向第三人姚健支付4900元中介费，姚健收款后出具收款收据给原告收执。 2019年11月21日，原告与被告陈子林在第三人姚健的见证下在上述《房屋买卖合同》备注栏处增加“今2019年11月21日，因乙方私人原因需要延迟1个月过户，甲方同意并承诺以过户当日为准，以过户当日起计算1个月时间搬出交付上述房屋给乙方使用，双方同意盖手指印生效”的约定。同年12月16日，被告陈子林发微信给第三人姚健询问“麻烦你问问李姨还要不要屋的，还有不到一个星期了”。12月18日，第三人姚健回复“合同28号的，现在已经18号，去银行申请还款，申请解押，申请后28号叫买家存钱进来，再帮解押，然后拖几天就可以过户了”。次日，被告陈子林再次向第三人姚健发送微信消息称“我去了邮政银行了解清楚，只要交钱交到银行卡，马上一次性扣完钱，就可以进行下一步的解押手续问题，你那里如何呢”。第三人姚健回复“这样不用申请的，等买家钱到，转到我的银行卡”。被告陈子林回到“叫买家早点转钱，不要搞得时间太紧了，转一半先也可以，这样就可以解押先了，这样就问题不大了，对吗”。随后，第三人姚健向原告提出要求原告先给付部分房款用于案涉房产解押，原告以不符合合同约定为由拒绝。同年12月23日，原告致电被告陈子林询问案涉房产抵押问题。2019年12月26日，原告到壹心公司处询问案涉房产交易的款项如何支付的问题。同日，被告陈子林向第三人姚健发微信询问“现在间屋搞成点（怎么样），现在到底怎么回事，麻烦给个回复”。2019年12月27日第三人姚健回复称“如果客户说是你的问题不能过户给她的，你就这样回答，你老婆过年前先回到梧州，过年前可以正常过户比（给）你。如果你系某（不）想要就同中介讲，叫中介重新找客户接盘，如果她说你银行要解押某（没）有告知她，你就这样回答，你某（别）理解不解押，过年前过得户给你就行了，你当时因为资金问题要拖了我一个月，导致年底你老婆因为公司请不了假，也要拖延20天左右才能回到梧州”。同年12月29日，被告陈子林向第三人姚健发送微信语音称“买方打电话来说打官司我会被起诉”等。第三人姚健回到“你不理会她，屏蔽她电话，实际上现在她违约，是她单方面提出不想要这套房，就算现在可以过户也不想要，这句话很明确同我说了，不想要这套房的。我和她说不要就是违约了，要么给时间重新找人要这套房，她说没有办法，叫中介找人接手这套房，哪知道买方想要钱先，要钱不可能的，只要找到买家收了订金才可以退钱，找不了客人要，订金中介费不可以退。你可以打官司，她应该问过律师，不怕她”。2020年3月1日，被告陈子林通过微信将收取原告的1000元冰箱款退回，原告随后在微信询问被告陈子林何时向其退还30000元定金，被告陈子林回复到：这个事情你问壹心的人。同日，被告陈子林向第三人姚健发微信转述其与原告的聊天信息，第三人姚健回到“不用理她，只有帮她找到新买家才有可能退定金给她，现在是她不想要，和你没有半点关系。反正她要就过户给她，现在是她不想要了，她属于违约，出于好心我才帮她重新找买家”。2020年3月20日，原告致电被告陈子林询问案涉房屋交易事宜，因房屋一直无法交易，询问被告如何处理，被告陈子林让原告问壹心公司如何处理。庭审中，经询被告壹心公司，其认可本案中的带“壹心置业”字样的《房屋买卖合同》及中介费收据均为其公司提供的格式，第三人姚健曾是其公司员工，其授权第三人姚健在梧州市万秀区商铺悬挂“壹心置业”字样的招牌。 另查明，梧州市原权利人为被告陈子林，该不动产于2020年3月11日依据中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区梧州市分行出具的撤押证明，撤销抵押登记，并于2020年3月24日办理不动产转移登记，现已不在被告陈子林名下。 再查明，梧州市万秀区壹城房地产中介有限责任公司成立于2020年3月23日，法定代表人为姚健。 本院认为，一、关于被告壹心公司是否为本案适格被告的问题。本案中,从《房屋买卖合同》可以看出,买方系李琼华,卖方系陈子林，壹心公司系居间方,壹心公司虽未在该合同上盖章而是由第三人姚健在经办人栏处签名，但卖方陈子林系通过壹心公司销售案涉房产，原告曾与壹心公司签订委托购买合同，《房屋买卖合同》、中介费《收据》均为壹心公司提供的格式及买卖双方系在悬挂“壹心置业”招牌的门店签订《房屋买卖合同》，第三人姚健在为原告和被告陈子林提供居间服务时亦是以壹心公司的名义，综上，对被告壹心公司辩称其并非合同的相对方，应由其加盟商姚健及其壹城公司承担责任的辩解意见本院不予采纳，被告壹心公司系本案适格被告，应由其承担《房屋买卖合同》的权利和义务。二、关于是否解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》的问题。原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示,其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定,该合同应为有效,各方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。现因被告陈子林已将案涉房产的所有权转让给案外人，导致原告购买房屋的合同目的不能实现,故对原告诉请解除其与二被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院依法予以支持。三、关于二被告是否应该双倍返还原告60000元定金的问题。根据证据显示原告系直接向第三人姚健微信转账支付30000元，而根据合同约定买方应将房款（含定金）直接支付给卖方，但实际履行中原告并未直接向作为卖方的陈子林支付定金而是向第三人姚健支付，陈子林虽出具了收到原告30000元定金的收据，但第三人姚健仅是通过微信将其中的10000元支付给陈子林。在合同履行过程中，先是原告提出由于其自身原因需延迟履行合同，而其后被告陈子林是在中介方告知买方已不再购买案涉房产的情况下，在原合同约定的履行期限已过三个多月后才再将案涉房产转让给案外人，而原告亦未提供证据证实其在该期间仍主张继续购买案涉房产，且根据原告与被告陈子林的微信聊天记录显示在被告主动退还原告冰箱款后，原告亦仅是向被告陈子林主张退还30000元定金而并未要求继续履行合同购买案涉房屋，综上，原告向被告陈子林主张双倍返还定金不符合合同约定，本院不予支持。被告陈子林称原告支付给第三人姚健的30000元中有20000元是第三人姚健作为佣金收取而其仅对其中的10000元承担返还责任的辩解意见，因被告陈子林已将案涉房屋转让给案外人致使《房屋买卖合同》无法履行而解除，合同解除后，根据合同的相对性，应由作为卖方的陈子林直接承担返还原告30000元定金的责任。至于被告陈子林与第三人姚健的法律关系因属另一法律关系，被告陈子林可在对原告承担责任后另行向第三人姚健主张权利。对于原告诉请被告壹心公司承担双倍退还定金的主张，壹心公司仅是作为居间方其并未收取原告定金，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。四、关于原告要求二被告支付中介费4900元的问题。被告壹心公司辩称第三人姚健并非其公司员工，其并未收取原告4900元中介费故不应承担责任。但如上所述，卖方陈子林是委托壹心公司对案涉房屋放盘出售，买方李琼华亦是委托壹心公司购买案涉房产，且整个协商及签订《房屋买卖合同》的过程都是在悬挂“壹心置业”招牌的门店内进行，所签订的合同及收取中介费的收据的格式亦为壹心公司所提供,按照中介行业交易习惯,直接向中介公司工作人员支付中介费通常被一般人所接受，故第三人姚健收取原告中介费4900元的行为应由壹心公司承担责任。本案中壹心公司作为中介方,在明知案涉房产存在抵押贷款的情况下，故意隐瞒而未如实向作为买受人的原告披露，且在其后合同的履行过程中亦存在未如实报告的情况，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，被告壹心公司应将收取原告的4900元中介费退还原告，而对原告要求被告陈子林共同承担支付中介费的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告李琼华与被告陈子林、梧州市壹心置业房地产有限公司于2019年10月29日签订的《房屋买卖合同》； 被告陈子林于本判决生效之日起十日内退还30000元定金给原告李琼华； 被告梧州市壹心置业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还4900元中介费给原告李琼华； 驳回原告李琼华其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费5948元，减半收取为2974元（原告已预交），由原告李琼华负担288元，被告陈子林负担2639元，被告梧州市壹心置业房地产有限公司负担47元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年六月十七日 书记员  梁 路 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条： 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条： 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百三十条： 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第四百二十四条： 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条： 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。