新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)兵9001民初4903号 原告:徐武，男，1974年4月8日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：曾巧，新疆七合律师事务所律师。 被告：王志敏，男，1962年3月5日出生，汉族，住石河子市。 被告：程雪明（王志敏之妻），女，1971年3月17日出生，汉族，住石河子市。 原告徐武与被告王志敏、程雪明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾巧到庭参加诉讼，被告王志敏、程雪明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经批准依法延长审理期限，现已缺席审理终结。 徐武向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告退还原告房屋租金及押金45068.5元[60000元-（70000÷365天×130天）+10000元]；3.判令被告赔偿原告经济损失44865.7元[(装修损失110000元÷365天÷3×235天)+停业损失21258.4元）。事实与理由：2015年4月，原、被告达成口头房屋租赁协议，原告租赁被告房屋开办洗车行。2015年5月1日，双方签订书面《房屋租赁合同》，书面确定被告将×××的房屋出租给原告，租赁期限从2015年5月1日至2018年4月30日止，租金每年75000元。合同签订后，原告依约支付租金，开始经营石河子市天淯洗车行。第二年，经双方约定将房租变更为70000元。2017年9月，原告经营的洗车行被停水停电，导致原告停业。后该房屋被明确认定为违法占用土地非法建房，并责令限期拆除。至此，原告处知道被告出租的房屋为违法建筑，原告多次找被告协商此事无果，遂诉至法院。 被告王志敏、程雪明经未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对下列事实予以认定:两被告为夫妻关系。2015年4月，原告与两被告达成口头房屋租赁协议，原告租赁两被告房屋开办洗车行。2015年5月1日，原告徐武（甲方、出租方）与被告王志敏（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：租赁房屋坐落在×××，间数二大间，建筑面积210㎡，房屋质量砖混。租赁期间从2015年5月1日至2018年4月30日。租金为柒仟伍佰元整/年。租金的支付为每年租期初提前一次性付清当年租金。次年租金需提前一个月付清下一年房屋租金柒仟伍佰元。如承租方不按按合同付清租金，出租方有权对承租方施行停水、停电的处理行为，同时有权单方面解除与承租方的房屋租赁合同。押金壹万元整，待租期届满后，如无房屋损坏、房屋内设施无损坏、无拖欠任何费用，退还给乙方。租赁期间的装修修补乙方自行负责。如遇国家在征收等不可抗拒因素，本合同无条件自动解除。合同签订后，原告以租赁的房屋为经营场所于2015年5月18日注册登记石河子市天淯洗车行。原告向被告程雪明支付房屋押金10000元。2016年7月11日，被告程雪明书写的收条一张，载明案涉房屋租金变更为每年70000元，原告已经将2016年5月1日至2017年4月30日的房屋租金向被告程雪明支付完毕。2017年5月1日至2018年4月30日的房屋租金，原告已支付60000元。 2017年9月9日，案涉房屋停水停电。同月26日，石河子镇人民政府、石河子市城市管理委员会、石河子市城乡规划管理局、石河子市国土资源局张贴《违法占地违法建筑限期拆除通知书》，内容为：“违建户根据《中华人民共和国城乡规划法》第二条、第四十条、第四十一条和《中华人民共和国土地管理法》第二条、第三条、第四十三条的规定，你未经批准擅自在努尔巴克村耕地中所建建筑物及设施属违法建筑。为了贯彻落实《八师石河子市违法占地违法建设专项整治工作方案》中严格管、综合治、立即停、坚决拆的方针，限你在收到通知书之日起一周内进行拆除。逾期不拆除的，将依法对违法建筑进行拆除，并追究法律责任。” 庭审中，原告提交2015年4月4日与石河子市深绿色装饰有限公司签订的《装饰装修施工合同》，欲证明其支付装修款110000元；2015年5月至2017年9月，石河子市天淯洗车行客户登记明细表及统计单欲证明，因停电停水后无法营业，导致原告退还135名客户21258.4元。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告与被告王志敏签订的房屋租赁合同是否无效；二、被告是否应当退还原告房屋租金及押金；三、被告是否应当赔偿原告装修损失、停业损失。 关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”2017年9月26日，石河子镇人民政府、石河子市城市管理委员会、石河子市城乡规划管理局、石河子市国土资源局联合发出通知书，认定了案涉房屋为违法建筑，故原告与被告王志敏签订的房屋租赁合同应为无效。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”房屋租赁合同无效，被告应当返还原告押金10000元。2017年9月9日，因案涉房屋停水停电原告无法正常经营，原告在2017年5月1日至2018年4月30日的租期内实际使用房屋130天（2017年5月1日至2017年9月9日），故被告应当退还原告租金35068.5元（60000元-70000元÷365天×130天）。对原告请求被告退还押金及租金45068.5元的诉请，本院予以支持。 关于争议焦点三。原告对租赁房屋进行装修，用于经营洗车行，后期原告无法继续经营，其装修损失实际存在。但该房屋已经拆除，无法对其装修部分的剩余价值进行鉴定，根据原告提供的装饰装修合同载明的价款、原告实际使用情况及双方过错程度，酌定本案原告装修损失为15000元。本案房屋租赁合同无效，原告不应使用该房屋从事经营活动，并且原告是退还客户预交的洗车费，不存在实际的损失，故对原告请求被告赔偿装修损失的诉请，本院部分予以支持。对原告请求被告赔偿停业损失的请求，本院不予支持。 被告王志敏、程雪明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告徐武与被告王志敏签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告王志敏、程雪明返还原告徐武房屋租金及押金45068.5元； 三、被告王志敏、程雪明赔偿原告徐武装修损失15000元； 上述合计60068.5元，被告王志敏、程雪明于本判决生效后五日内给付原告徐武。 四、驳回原告徐武其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费2048元，邮寄送达费135元，合计2183元（原告徐武已预交），原告徐武自行负担680元，由被告王志敏、程雪明负担1503元，与前款同期给付原告徐武。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  冯浩楠 人民陪审员  吴 丽 人民陪审员  李贵斌 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  王利娟 1