广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2126号原告：中山市豪逸物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区********卡,统一社会信用代码914***********824P。法定代表人：高子燕，经理。委托诉讼代理人：岑立明，广东森隆律师事务所律师。被告：杨汝莲，女，1975年5月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********,公民身份号码441************342。原告中山市豪逸物业管理有限公司（以下简称豪逸公司）与被告杨汝莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告豪逸公司的委托诉讼代理人岑立明到庭参加诉讼，被告杨汝莲经本院合法传唤，未在规定的时间到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪逸公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨汝莲向豪逸公司支付2017年4月至2019年2月期间共22个月的物业服务费1552.6元及违约金300元（违约金计算方法：以每月管理费91.33元为基数，分别从欠费当月的21日起按月利率2%计算至清偿之日止，暂计至2019年2月20日为300元）事实和理由：杨汝莲拖欠豪逸公司物业服务费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2006年左右，豪逸公司与杨汝莲签订物业管理服务协议；2016年9月2日，豪逸公司与杨汝莲签订住户手册。合同期限：从2006年至今。物业坐落：中山市火炬开发区***************及C7车房。权属人：杨汝莲。建筑面积：130.47平方米。交楼时间：2006年。物业费计收标准：根据物业管理服务协议第四条第二项约定，2012年11月前住宅的缴费标准为每平方米0.5元/月；根据中山市物价局作出的中价函[2012]275号《关于火炬开发区御豪花园商住小区服务和车辆停放保管服务收费的复函，2012年11月起住宅的缴费标准为每平方米0.7元/月，包含梯灯费。付费期限：根据物业管理服务协议第四条第八项约定，每月20日前交纳。违约金依据：根据物业管理服务协议第八条第四项约定。欠费期间：2017年4月至2019年2月，共22个月。欠费金额：2017年4月至2019年2月期间物业管理费每月91.33元，合计1552.6元；催收方式：2019年2月27日，通过书面律师函方式催收。庭审前，豪逸公司变更第一项诉讼请求为：杨汝莲向豪逸公司支付2019年3月至2019年11月期间共9个月的物业服务费822元及违约金（违约金的计算方法：以每个月管理费91.33元为基数，分别从欠费当月的21日起按月利率2%计算至清偿之日止）。原告豪逸公司向本院提交的证据有：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.中山市前期物业服务合同；3.御豪花园商住小区业主管理规约；4.中山市物价局作出的中价函[2012]275号复函；5.律师函、EMS快递单及签收回执。被告杨汝莲未答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：杨汝莲是中山市火炬开发区*****************及C7车房的业主，涉案房产建筑面积为130.47平方米。2009年6月18日，中山市御豪房地产开发有限公司（以下简称御豪公司，甲方）与豪逸公司（乙方）签订中山市前期物业服务合同，主要约定：甲方选聘乙方对甲方开发建设的御豪花园一、二、三、四期物业实行前期物业管理；共用电费、共用门厅、共用梯灯、开关等维修费用，按每户2元/月收取；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；业主交纳费用的时间为每月10日前。合同还约定了其他事项。2012年10月26日，中山市物价局出具关于火炬开发区御豪花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函，内容为：“豪逸公司：……根据你公司提供的资料，你公司就提高御豪花园商住小区物业服务收费标准书面征求全体业主意见，并获得专有部分占建筑面积过2/3的业主且总人数过2/3的业主同意，符合市物价局、市住房和城乡建设局《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价[2010]141号）的提价要求，现对御豪花园多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.7元执行。调整收费标准后，不得再分摊梯灯电费。以上收费标准在政府指导价范围内约定，我局予以备案。……”2016年9月2日，豪逸公司（服务公司）与杨汝莲（业主）签订御豪花园商住小区业主管理规约，约定：豪逸公司为御豪花园小区提供物业管理服务，杨汝莲在物业管理活动中，需履行按时交纳物业服务费用的义务；物业服务费的计算单位为“元/平方米·月”。收费标准按合同约定并经当地政府主管部门备案的为准，物业服务费是业主从收到收楼通知书之日起计算，按整月计收，每个季度收取一次，物业服务费按总建筑面积计算，业主应于每季度第一个月10日前缴交物业服务费，逾期未缴交者，物业服务企业从逾期日起，每逾期一日加收应付金额的千分之一的违约金。2016年9月5日，涉案房产办理了权属登记，权利人为杨汝莲，涉案房产建筑面积为130.47平方米。2019年2月27日，广东森隆律师事务所通过邮政EMS快递向杨汝莲邮寄物业服务费催收律师函一份，通知杨汝莲缴纳2017年4月至2019年2月物业服务费1552.6元。2019年2月28日，该邮件被签收。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。豪逸公司与杨汝莲签订的御豪花园商住小区业主管理规约没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，杨汝莲作为涉案小区的业主，其与豪逸公司均应恪守履行。豪逸公司根据上述协议约定对案涉小区进行物业服务，杨汝莲作为涉案小区的业主，应当按御豪花园商住小区业主管理规约的约定如期缴纳物业服务费。杨汝莲未向豪逸公司缴纳2019年3月至2019年11月期间的物业管理费，已构成违约，应承担缴纳物业管理费的义务及支付违约金的违约责任，豪逸公司要求杨汝莲支付2019年3月至11月期间的物业管理费及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据关于火炬开发区御豪花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函，御豪花园小区新的收费标准已经过中山市物价局备案登记。因此涉案房产的物业服务费的收费标准为0.7元/月·平方米，则杨汝莲应向豪逸公司缴纳的2019年3月至2019年11月期间的物业服务费为821.96元（130.47平方米×0.7元/平方米/月×9个月）。御豪花园商住小区业主管理规约约定按逾期金额的每日千分之一的标准计算违约金，该标准显然过高，豪逸公司主动调整为按月利率2%计算，不违反法律规定，本院予以准许。御豪花园商住小区业主管理规约约定按季度缴纳物业服务费，每季度的物业服务费在每季度第一个月10日前缴纳，则2019年3月的物业服务费应在2019年1月10日前缴纳，2019年4、5、6月份的物业服务费应在2019年4月10日前缴纳，2019年7、8、9月的物业服务费应在2019年7月10日前缴纳，2019年10、11月的物业服务费应在2019年10月10日前缴纳，相应的物业服务费的违约金的起算日期应为2019年1月11日、2019年4月11日、2019年7月11日及2019年10月11日。豪逸公司将每月逾期缴纳物业服务费的违约金的起算日期调整为当月的21日起算，不违反法律规定，本院予以准许，则违约金的计算方法为：以每月的物业服务费91.33元为基数，分别从当月的21日起按月利率2%计算至实际清偿之日止。杨汝莲经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨汝莲于本判决生效之日起七日内向原告中山市豪逸物业管理有限公司支付2019年3月至2019年11月期间的物业服务费821.96元及违约金（计算方法：以每月的物业服务费91.33元为基数，分别从当月的21日起按月利率2%的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市豪逸物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市豪逸物业管理有限公司已预交），由被告杨汝莲负担（被告杨汝莲于本判决生效之日起七日内将该50元迳付原告中山市豪逸物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  欧贝贝审判员  赵 磊审判员  麦 琳二〇二〇年六月十八日书记员  何浚欢