贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初4120号原告：贵州省恒成物业管理有限公司，住所地，贵州省盘州市红果经济开发区盘州路，统一社会信用代码915202220856712752。法定代表人：余波，贵州省恒成物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：王攀，执业证号32409131100123。委托诉讼代理人：何艳，执业证号32409172100120。被告：陆廷文，男，1977年2月28日出生，汉族，住贵州省盘州市。原告贵州省恒成物业管理有限公司（以下称“恒成物业公司”）与被告陆廷文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告恒成物业公司的委托诉讼代理人王攀及被告陆廷文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒成物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告物业欠款5400元；二、判令被告立即支付原告违约金1620元；三、由被告承担案件受理费。事实与理由：原告系经工商登记注册有资质主营物业管理业务的公司，与贵州盘州市黔锦房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》后统一管理和服务盘州市黔锦大厦小区的业主。被告系盘州市胜境大道黔锦国际花园4单元31层4号房屋（建筑面积111.87㎡）业主，原被告于2016年6月26日签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条明确约定住宅物业服务费￥1.60/月/㎡。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，原告按照协议履行提供物业等服务的义务，被告却无故拒绝支付相关物业费。经原告核算，2017年6月26日至2019年12月31日，被告尚欠原告物业费共计5400元。并且根据《前期物业管理服务协议》第十条第4款的规定，乙方逾期缴纳物业费的，应承担日3‰的违约责任，但原告只主张按所欠物业费总标的30％承担违约金，即由被告承担1620元。被告陆廷文辩称，一、原告多次违反《前期物业管理服务协议》的规定：比如小区内部1-6单元业主共有的墙体部分被私自改为商业用楼梯，小区以外的任何人可以随便通过该楼梯进出小区，带来一定的安全隐患，同时让房屋变得不统一、不整洁、不美观，商户随意安装在业主共有墙体上的空调随时在滴水，未征得业主同意，本小区前入口处的消防通道被原告擅自改成有偿谋利的停车场，因原告管理不到位，导致电梯停运6天，给业主的生活带来不便，增加了业主的生活成本，因为业主长期未打扫卫生导致楼梯间和小区出口处垃圾堆成一片。二、原被告签订的《前期物业管理服务协议》部分条款因违反法律法规的规定和显失公平，应为无效合同，2018年10月以后的物业服务不能参照上述合同执行，原告在实施物业管理过程中实施暴力行为应视为违约。原告不是业主聘请的合法物业管理企业，是房开公司聘请的前期物业管理企业。房开公司与原告签订的委托合同约定委托管理期限为2015年10月31日至2018年10月31日止，故2018年10月31日以后的物业服务应由物业管理公司与业主商议确定。同时小区众多业主也多次向原告2018年10月31日以后的管理服务提出质疑，这期间的服务涉嫌强买强卖。原被告签订的《前期物业管理服务协议》为原告提供的格式合同，原告要求被告支付违约金无合法依据。2018年6月，原告为达到欺压业主的目的，从社会上找来闲散人员威胁和欺压业主，并随时有不明身份的纹身人员在小区闲逛。综上所述，被告不否认原告也作了部分服务工作，但原告未按约定履行管理义务，被告的房屋出现裂痕，向原告反映后没有得到处理，且被告所欠的物业费不是5400元，应为4000余元。被告的服务质量急剧下降属于违约，不应按合同约定执行。经审理查明，2015年10月25日，案外人贵州省盘县黔锦房地产开发有限公司作为甲方（委托方），原告恒成物业公司作为乙方（受委托方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将位于盘县范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。2016年6月26日，原告恒成物业公司作为甲方，被告陆廷文作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，就相关物业管理服务进行约定，前期物业服务期限自2015年12月31日起至业主委员会选定物业公司签订正式物业服务合同生效时止。协议第一条约定，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，甲方向乙方收取物业管理费用、各项代收代缴费用和其它相关费用，乙方未缴纳相关费用的，甲方有权停止提供相关服务；第二条、第三条分别对物业管理具体内容、物业管理质量作出约定；第四条约定了物业管理费用，即住宅物业服务费1.6元／月／㎡，收取方式为甲方一年一次性收取，于每年前一年服务费到期之前的前一个月向业主全额收取下一年的物业服务费；第十条违约责任约定为，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订后被告陆廷文未按约定全面履行交纳物业服务费的义务，2017年6月26日至2019年12月31日期间，被告尚欠原告物业服务费5400元。上述事实，有原告提交的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》及双方当事人的陈述予以证实，足以认定。本案需要解决的问题为，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是否有效；被告是否应当支付原告物业费5400元，是否应当支付违约金。本院认为，原告恒成物业公司与被告陆廷文签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。原被告双方均应根据合同约定严格履行自己的义务，本案中，原告恒成物业公司履行了合同约定的主要义务后，被告陆廷文未支付物业服务费的行为系违约行为，应当承担支付物业服务费的责任，原告要求被告支付物业服务费5400元的理由成立，予以支持。关于违约金，因原被告双方在合同中约定按每日3‰支付违约金，而原告仅主张违约金1620元，远远低于双方合同约定的违约金数额，故原告主张被告支付违约金1620元的理由成立，予以支持。关于被告的辩解理由，首先，尽管被告所称的房开公司与原告于2015年10月25日签订的《前期物业管理委托合同》约定了委托管理期限，但原告与被告于2016年6月26日签订的《前期物业管理服务协议》约定的履行期限并未届满，且被告也实际接受了原告提供的物业管理服务，原告据此要求被告承担合同责任有事实依据和法律依据，被告以该合同无效及原告与案外人签订的合同约定履行期限已经届满为由拒不支付物业服务费及违约金的理由不能成立，不予支持。其次，被告辩解业主共有部分被改为商用楼梯、商户在业主共有部分安装空调、改楼道为停车场、房屋存在质量问题等，因上述问题导致的服务内容并未在合同中明确约定，且原告提供的图片也不能证实上述问题与原告的物业管理服务行为存在关联性，被告据此辩解不应承担相应责任的理由不能成立，不予支持；第三、被告辩称的垃圾堆放问题，根据日常生活习惯及垃圾清运的规律，因业主的生活垃圾丢弃时间并不规律，而垃圾清运的时间却相对固定，原告难以时刻保证垃圾堆放处无垃圾存在，故原告以垃圾堆放为由拒不支付物业管理费和违约金的理由不能成立，不予支持，但原告仍应尽可能提高物业服务质量，确保业主能够享受高质量的物业管理服务。第四、关于被告其他的辩解理由，因被告并未提供证据予以证实，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：由被告陆廷文于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省恒成物业管理有限公司物业服务费5400元及违约金1620元，合计7020元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陆廷文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  林友芳二〇二〇年六月二十二日书记员  杨 洋