河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初6377号原告：崔鹏，男，汉族，1995年5月11日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李会云，河南开瑞律师事务所律师。被告：丁进伟，男，汉族，1981年4月16日出生，身份证住址：漯河市郾城区。委托诉讼代理人：程霄艺，河南恩达律师事务所律师。被告：漯河市房管家房地产中介有限公司，住所地:漯河市源汇区汉江路中断雅居苑小区门面房自西向东12、13号门面。统一社会信用代码：91411100MA40M64X65。法定代表人：陈晓太。委托诉讼代理人：李路闯，该公司人员。原告崔鹏与被告丁进伟、漯河市房管家房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告崔鹏及其委托诉讼代理人李会云、被告丁进伟及其委托诉讼代理人程霄艺、被告漯河市房管家房地产中介有限公司的法定代表人陈晓太及委托诉讼代理人李路闯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告通过漯河市房管家房地产中介有限公司购买被告丁进伟位于郾××××路莱茵沙田莱茵风景57#楼57幢105号房屋一套，三方于2019年9月23日签订房屋买卖合同。该合同约定房屋建筑面积78.28平方米，最终约定房屋总价款47.3万元。合同签订后，原告于2019年9月23日合同签订的当天向被告丁进伟交纳了2万元的定金，于2019年11月8日向被告漯河市房管家房地产中介有限公司交纳了佣金、贷款服务费、代办费等共计8300元。根据合同约定原告向被告交纳房屋解押款17万元。原告购买本案房屋是为了结婚急需使用，所以原告在履行完合同约定的义务后一直催促被告办理房产过户手续，但被告一直推延，现在已经超过双方约定的过户期限，严重影响了原告买房的预期目的，诉请人民法院依法判令：1、解除双方的房屋买卖合同；2、二被告连带双倍返还原告房屋定金2万元、房款17万元、房屋中介佣金、贷款服务费、代办费8300元、违约金94600元，总计292900元及利息，利率按月利率2%，利息从2019年12月17日开始计算，至支付完毕之日止；3、本案诉讼费由二被告承担。被告丁进伟辩称：一、合同的签订和履行是靠双方自愿自觉，若原告执意解除，被告无奈可以接受解除合同。但是违约的原因是原告未在合同约定的期限足额支付房屋首付款19.3万元，因此违约的后果由原告自行承担。1、2019年9月23日原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定答辩人将沙田莱茵风景57#楼57幢105号房，房产证号：漯房权证郾城区字第**，房屋建筑面积78.28，房屋售价475000元销售给原告。原告于合同签订时支付2万元的定金（已付在中介处），原告在立契过户时将房屋首付款195000元交付答辩人，剩余28万元由银行放贷之日支付给答辩人。2019年10月31日原告向答辩人支付了15万元的房屋首付款，后没有再交付过房屋首付款。2、原被告第一次在行政服务大厅办理过户手续是2019年11月8日，因原告过户时仅支付了17万首付款（将定金计算在内），未按约定足额支付19.5万元的首付款。同时房屋契税严重超出中介当时的估算，答辩人又符合税务机关的减税政策，因此经协商后原告同意答辩人回去准备减税材料后再办过户。答辩人为表示诚意将房屋价格便宜2000元，房屋售价降至473000元，房屋首付款193000元，双方约定于2019年11月22日前办理立契过户手续并签订了补充条款。同时为了方便原告使用，答辩人当场交付了房屋的钥匙，原告可以正常使用该房屋。3、由于办理第二次过户手续需要撤回第一次提交的手续，大厅税务主管审核人员在此期间一直未撤回登记信息，导致了过户手续无法按时履行。但依合同第十九条免责条款3.“本合同约定的以上办理时间如因相关部门政策变动导致时间变动的因依据相关部门约定时间为准，甲乙双方应积极配合”。补充约定的过户时间2019年11月22日是周五，当天未能办完，所以中介与税务主管人员积极协调后，将下周一2019年11月25日定为办理第二次房屋过户的时间，中介方第一时间将过户时间通知了原告和答辩人。本次办理过户时，原告仍未足额支付首付款，答辩人告知原告在支付完剩余首付款后可办理房屋过户。原告对此极度不满意，不配合中介工作人员的工作，并在行政服务大厅吵闹不止，非要在不支付剩余2.3万元的首付款及写28万欠条的情况下让答辩人办理相关手续，否则就要起诉答辩人，最终闹到了派出所，因此第二次过户未成功。4、之后中介公司多次在原告和答辩人之间积极周转调解，答辩人从未想过不卖房子给原告，答辩人还主动定了第三次过户时间2019年12月6号给原告发送去催告函并去行政服务大厅排了号等待原告，但原告称要诉讼解决没有来，所以第三次过户没有成功。答辩人认为根据买卖合同及补充条款的约定，原告应在立契过户时，足额将首付房款19.3万元交付给甲方。但至今原告只支付了定金2万元（在被告房产中介处），房屋首付款15万元，即便将定金计算在内，才共计17万元。因此是因为原告的违约行为才导致至今不能办理房屋过户手续的。二、原告所诉影响其本人使用与事实不符。答辩人从没想过不卖房子给原告，而且为了方便原告使用，在原告尚未足额缴纳房屋首付款时，答辩人就将房屋钥匙交付给了原告，原告完全可以正常使用该房屋，当下不过户并不影响其本人使用。即便是原告有顾虑，担心答辩人一房二卖或者违约不卖房，也可以在事实发生后通过法律途径另行保护自己的权益，而不是以此为借口推脱违约责任，否认事实。三、答辩人不是导致合同解除的违约方，故原告诉请解除合同后的双倍返还定金、违约金不应当支持。反之正是由于原告自身的违约行为致使房屋至今未办理过户，原告却先一步诉至法院，要求解除合同承担违约责任的后果应当由原告自己承担。同时答辩人要求追究原告违约责任，原告已经支付的定金不能退还，并保留追究原告承担违约责任，支付违约金、赔偿损失的权利。贷款服务费、代办费、中介佣金不是答辩人收取的，与答辩人无关，不应由答辩人承担，且是因为原告违约造成的解除合同，原告的损失由原告自己承担。综上，正是由于原告不按合同约定在立契过户时足额支付19.3万元房屋首付款才造成房屋不能过户。原告作为违约方起诉答辩人解除房屋买卖合同，若该合同确无法正常履行，答辩人可以同意解除。但原告一并要求答辩人承担违约责任是没有事实和法律依据，该项诉请应当予以驳回，原告作为合同的违约方，按照定金罚则，答辩人已收取的定金不应当返还。被告漯河市房管家房地产中介有限公司辩称，原告所述与事实不符，事实为原告与被告在公司签订房屋买卖合同后，被告积极配合原告办理贷款、过户、抵押登记相关手续，因原告个人原因一直未按合同约定向房子出售方支付足额的首付款，另不按公司过户流程办理手续，按公司流程，原告应在过户当天向售房方写房款欠条，在签订合同后，公司积极邀约买卖双方办理贷款手续，贷款手续于2019年11月5日左右已审批通过，公司于2019年11月8日邀请双方办理过户手续，当时因税务部门所要求的减税要件不齐，公司与买卖双方协商一致，待卖方准备齐手续后再约办理过户时间，当日签订合同补充条款，约定过户时间于2019年11月22日前办理，在11月22日办理时，因时间为周五，未能及时办理，三方协商一致于11月25日办理过户，在过户当日原告拒绝支付剩余首付款和签订房款欠条，最终因原告不配合拿走身份证、户口本，无法再办理过户手续。经审理查明：卖方（以下简称甲方）丁进伟、买方（以下简称乙方）崔鹏、居间方（以下简称丙方）漯河市房管家房地产中介有限公司2019年9月23日签订合同编号为0002552号的房屋买卖合同，其上显示：第一条房屋状况：甲方拥有位于郾××××路北段沙田莱茵风景57#楼2单元105号的房屋，房屋所有（共有）权人为丁进伟。房屋建筑面积为78.28平方米（以上内容以及其它相关内容均以《不动产登记所有权证》登记为准），乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解或实地查验，对该房屋现状和产权情况均无异议。第三条成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币（大写）肆拾伍万元整（小写）￥450000元。此价格下，含该房屋的相关配套设施有：厨房卫生间所有配套设施保持不变。第四条乙方应于本合同签订时支付定金人民币（大写）贰万元整（小写）￥20000元，（作为丙方代甲方保管的定金）甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管，作为其对购买房产诚意的担保。第五条甲、乙双方共同到漯河市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的零%，乙方负担总税费用的佰%。第六条：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定：居间方（丙方）促成合同成立的，委托人应按照约定支付报酬，现甲乙丙三方已经签订房屋买卖合同，应向丙方支付居间佣金。甲方应向丙方支付佣金人民币（大写）元整，乙方应向丙方支付佣金人民币（大写）肆仟伍佰元整（小写）￥4500元。在合同履行过程中，甲、乙双方应最晚在立契过户当日一次性向丙方及时、足额支付佣金。如因甲乙双方任意一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行合同，经三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，负担各自的佣金。第八条3、该房屋处于抵押状态，甲方无能力结清需要乙方出资解押的，甲方保证自本合同签订后贰拾个工作曰内向贷款银行提出一次性结清还款申请，(乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后)按照贷款银行确定的还款日期之前或当日一次性结清银行尾款。同时乙方应于甲方还款银行规定还款日期内向甲方支付解押款人民币大写拾柒万元整(小写)￥170000元(立契过户时解押款冲抵房款），此款专款专用仅限于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。甲方逾期向贷款银行提出申请或未在约定的时间内提出还款申请时承担违约责任。第九条：付款方式，甲乙双方同意使用本条的第2种付款方式：2、商业银行按揭贷款：甲、乙双方于签订合同后，伍个工作日内应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契过户时，将首付房款人民币(大写)拾柒万元整(小写)￥170000元交付甲方，剩余房款人民币(大写)贰拾捌万元整(小写)￥280000元由银行放贷之日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在交付首付房款时一次性补足，同时定金冲抵首付房款转为物业交割保证金，仍是由丙方保管，银行借款合同签订后正式放款前，如发生贷款政策调整或变动，由乙方自行筹齐剩余房款或按照调整后的银行政策办理相关按揭贷款手续。第十六条违约责任：1、甲方若违反本合同约定，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议），并支付相当于房屋总价的20%作为违约责任金。2、乙方若违反本合同约定，其无权要求返还定金（丙方有权直接将房屋产权证或保证金交付甲方，除非甲、乙、丙三方达成新的协议），并支付相当于房屋总价的20%作为违约责任金。第十八条：其他约定事项(如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）：甲乙丙三方友好协商达成以下约定：①甲方房屋为不满5年唯一住房需向乙方承担相应的契税和个税。②乙方为贷款购房需承担应贷款产生的评估费，评估价值的千分之五、贷款服务费（贷款额的百分之一）、公证费200元、工本费80元。③个税如果超过贰万伍仟元整超出部门由甲方承担。卖方（以下简称甲方）丁进伟、买方（以下简称乙方）崔鹏、居间方（以下简称丙方）漯河市房管家房地产中介有限公司书写时间为2019年9月23日签订的合同编号为0002446号的房屋买卖合同上显示：第一条房屋状况：甲方拥有位于郾××××路沙田莱茵风景57#楼57幢105号的房屋，房屋所有（共有）权人为单独所有。房屋建筑面积为78.28平方米（以上内容以及其它相关内容均以《不动产登记所有权证》登记为准），乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解或实地查验，对该房屋现状和产权情况均无异议。第三条成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币（大写）零佰肆拾柒万伍仟零佰零拾零元整（小写）￥475000元。此价格下，含该房屋的相关配套设施有：厨房卫生间所有配套设施保持不变。第四条乙方应于本合同签订时支付定金人民币（大写）贰万元整（小写）￥20000元，（作为丙方代甲方保管的定金）甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管，作为其对购买房产诚意的担保。第五条甲、乙双方共同到漯河市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的见约定，乙方负担总税费用的见约定。第六条：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定：居间方（丙方）促成合同成立的，委托人应按照约定支付报酬，现甲乙丙三方已经签订房屋买卖合同，应向丙方支付居间佣金。甲方应向丙方支付佣金人民币（大写）元整，乙方应向丙方支付佣金人民币（大写）肆仟柒佰伍拾元整（小写）￥4750元。在合同履行过程中，甲、乙双方应最晚在立契过户当日一次性向丙方及时、足额支付佣金。如因甲乙双方任意一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行合同，经三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，负担各自的佣金。第八条3、该房屋处于抵押状态，甲方无能力结清需要乙方出资解押的，甲方保证自本合同签订后贰拾个工作曰内向贷款银行提出一次性结清还款申请，(乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后)按照贷款银行确定的还款日期之前或当日一次性结清银行尾款。同时乙方应于甲方还款银行规定还款日期内向甲方在支付解押款人民币大写壹拾柒万元整(小写)￥170000元(立契过户时解押款冲抵房款），此款专款专用仅限于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。甲方逾期向贷款银行提出申请或未在约定的时间内提出还款申请时承担违约责任。第九条：付款方式，甲乙双方同意使用本条的第2种付款方式：2、商业银行按揭贷款：甲、乙双方于签订合同后，伍个工作日内应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契过户时，将首付房款人民币(大写)壹拾玖万伍仟元整(小写)￥195000元交付甲方，剩余房款人民币(大写)贰拾捌万元整(小写)￥280000元由银行放贷之日向甲方支付，以上款项具体金额以货款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在交付首付房款时一次性补足，同时定金冲抵首付房款转为物业交割保证金，仍是由丙方保管，银行借款合同签订后正式放款前，如发生贷款政策调整或变动，由乙方自行筹齐剩余房款或按照调整后的银行政策办理相关按揭贷款手续。第十六条违约责任：1、甲方若违反本合同约定，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议），并支付相当于房屋总价的20%作为违约责任金。2、乙方若违反本合同约定，其无权要求返还定金（丙方有权直接将房屋产权证或保证金交付甲方，除非甲、乙、丙三方达成新的协议），并支付相当于房屋总价的20%作为违约责任金。第十八条：其他约定事项(如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）：甲乙丙三方友好协商达成以下约定：①甲方承担该房屋立契过户产生的个人所得税②乙方为商业银行贷款，需承担贷款产生的评估费（评估价值的千分之五）、贷款服务费（贷款额的百分之一）、公证费200元、工本费80元、抵押登记费80元、立契过户产生的契税均由乙方承担③甲乙双方协商一致同意，该房屋售价为肆拾柒万叁仟元整，双方约定于2019年11月22日前办理立契过户手续。原告崔鹏、被告丁进伟、漯河市房管家房地产中介有限公司均称0002552号合同是2019年9月23日签的，0002446号合同是2019年11月14日签的。漯河市房管家房地产中介有限公司称由于原购房日期是2019年9月23日，因此0002446合同也写成了9月23日。2019年11月8日漯河市房管家房地产中介有限公司出具的收据上显示：兹收到崔鹏交来购买天鹅湖57号楼105室房屋中介佣金贷款服务费、代办费捌仟叁佰元。2019年9月23日漯河市房管家房地产中介有限公司出具的收据上显示：兹收到崔鹏交来购买井冈山路北段沙田莱茵风景57#2单元105室购房定金贰万元。2019年1月31日付款人崔鹏向收款人丁进伟转房屋首付款150000元。原告提供了2019年11月13日、2019年11月14日、2019年11月21日催漯河市房管家房地产中介有限公司为涉案房屋过户的录音和2019年11月22日催丁进伟为涉案房屋过户的录音。被告丁进伟提供了2019年11月28日催原告为涉案房屋过户的催告函和该日的排号单。被告漯河市房管家房地产中介有限公司提供的照片和视频显示：在办理过户手续时，漯河市房管家房地产中介有限公司要求原告就剩余房款出具欠条，原告拒绝出具欠条，双方发生争吵，原告要求拿走身份证等材料，没有办理成过户手续。本院认为：由于合同编号为0002552号的房屋买卖合同签订日期为2019年9月23日，合同编号为0002446号的房屋买卖合同实际签订日期为2019年11月14日，两个合同不一致处应以合同编号为0002446号的房屋买卖合同为准。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同编号为0002446号的房屋买卖合同，原告应在立契过户时将首付款195000元交付被告丁进伟，被告丁进伟应在2019年12月20日前为原告办理立契过户手续。从双方提供的证据可知，原告仅支付了170000元首付款（含交给漯河市房管家房地产中介有限公司的20000元购房定金），被告丁进伟也未在2019年12月20日前为原告办理立契过户手续，双方均存在违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告双倍返还定金并支付违约金，本院不予支持。被告辩称已收取的定金不应当返还，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告要求解除合同，被告同意解除合同，故本院解除双方签订的合同编号为0002552号的房屋买卖合同和合同编号为0002446号的房屋买卖合同。合同解除后，漯河市房管家房地产中介有限公司退还原告20000元购房定金，被告丁进伟退还原告150000元房款。由于双发均存在违约，故原告要求利息本院不予支持。因原、被告双方均存在违约行为，根据合同编号为0002446号的房屋买卖合同第六条约定，原告要求被告返还房屋中介佣金、贷款服务费、代办费8300元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下：一、解除原告崔鹏、被告丁进伟、漯河市房管家房地产中介有限公司签订的合同编号为0002552号的房屋买卖合同和合同编号为0002446号的房屋买卖合同。二、被告丁进伟于本判决生效后十日内返还原告崔鹏房款150000元。三、被告漯河市房管家房地产中介有限公司于本判决生效后十日内返还原告崔鹏购房定金20000元。四、驳回原告崔鹏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5700元，原告崔鹏负担2100元，被告丁进伟负担3300元，被告漯河市房管家房地产中介有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  刘 晓人民陪审员  盛付武人民陪审员  谢延召二〇二〇年六月二十七日书 记 员  李航帆