湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0113民初786号原告：管伟，男，1992年4月4日出生，汉族，住湖北省武汉市汉**。委托诉讼代理人：吴天正，湖北朋来律师事务所律师。委托诉讼代理人：范晨旭，湖北朋来律师事务所律师。被告：武汉鼎顺置业有限公司，住所地武汉市汉**纱帽街薇湖路**。法定代表人：许天晓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晓，湖北维勒律师事务所律师。原告管伟与被告武汉鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年8月29日、2020年5月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告管伟的委托诉讼代理人范晨旭，被告鼎顺公司的委托诉讼代理人胡俊、侯晓均到庭参加了诉讼。第二次开庭原告管伟的委托诉讼代理人吴天正，被告鼎顺公司的委托诉讼代理人胡俊、侯晓均到庭参加了诉讼。在本院审理过程中，原告管伟与被告鼎顺公司进行了庭外调解，双方未达成调解协议及因疫情原因，本院于2019年8月30日暂停审理，于2020年4月21日恢复审理。本案现已审理终结。原告管伟的诉讼请求：一、判令被告赔偿原告损失11685元；二、判令被告为原告办理房地产权属证书；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年底，原告管伟与被告鼎顺公司协商购买其建设的位于武汉市汉南区纱帽正街汉南天地3-1-1503号商品房，总价款283000元。2014年12月14日，被告鼎顺公司向原告管伟出具首付款123000元发票。被告鼎顺公司却告知原告管伟购买的此房屋早已抵押，导致原告管伟的余款未交付和无法办理两证。为此，原告管伟诉至本院，望判如所请。在本案审理过程中，为了减轻原告管伟的诉累，本院已将原告管伟主张的诉讼风险向其进行了释明，其仍然坚持要求被告为其协助办理涉案房屋的房地产权属证书。被告鼎顺公司辩称，一、虽然被告鼎顺公司已经向原告管伟开具收据，但原告管伟未向被告鼎顺公司交付全部房款；二、本案涉案房屋已被抵押。故请求驳回原告管伟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了五组证据，本院经与原件核对无异，并组织当事人进行了证据交换和质证。因被告鼎顺公司对原告管伟提交的证据三中国银行股份有限公司武汉汉南支行交付流水复印件及证据五汉南天地商品房订购协议书复印件的真实性及证明目的均无异议，本院依法予以认定。被告鼎顺公司对原告管伟提交的证据一销售不动产统一网络发票复印件、证据二查封抵押信息、竣工验收查询信息复印件的真实性无异议，证明目的有异议。其认为，发票仅用于证明双方于2014年12月存在房屋买卖合同关系，该涉案房屋被查封抵押的原因是原告管伟未及时付清房款。本院认为，该两组证据来源真实，内容合法，与本案具有关联性，能够证明本案的事实，本院予以认定。被告鼎顺公司对原告管伟提交的证据四武汉市房屋买卖合同复印件的真实性及证明目的均有异议。其认为该合同是网络合同，被告鼎顺公司未签字盖章，所以合同不成立。本院认为，原、被告双方均未在该合同上签字或盖单。被告鼎顺公司主张该合同未成立的事实属实，本院不予认定。原告管伟于2019年9月29日向本院提出证据保全申请，本院于2019年9月30日作出证据保全民事裁定书，并在被告鼎顺公司财务室保全了原告管伟购房的记账凭证、收据、销售不动产统一网络发票及客户签署买卖合同说明单，经双方质证，原、被告对本院保全的上述证据均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：(一)原告管伟与被告鼎顺公司于2014年11月30日签订了一份《汉南天地商品房订购协议书》，该协议书第一条约定，乙方（管伟）自愿订购汉南天地3-1-1503号商品房，建筑面积77.1㎡，该商品房单价3670.56元/㎡，总价283000元，最终建筑面积以主管部门实测面积为准，面积差异部分处理办法及交房时间以双方签订的《武汉市商品房买卖合同》内容为准；第二条约定：签订本协议时，乙方（管伟）向甲方（鼎顺公司）交付定金20000元，第三条约定，在乙方（管伟）签订《武汉市商品房买卖合同》时，该定金直接充抵购房款。乙方（管伟）选择以下方式付款：按揭付款，在签订本协议后七日内交付首期房款123000元（含定金），同时提供按揭所需全部资料并办理完按揭贷款手续。该协议第二条约定，签订本协议时，原告管伟向被告鼎顺公司交付定金，原告管伟于2014年11月30日向被告鼎顺公司交付定金20000元。由此可以认定双方于2014年11月30日签订了该协议。2014年11月30日，原告管伟通过中国银行股份有限公司武汉汉南支行向被告鼎顺公司交付定金20000元；2014年12月14日，原告管伟通过中国银行股份有限公司武汉汉南支行向被告鼎顺公司交付房款103000元；2014年12月14日，被告鼎顺公司向原告管伟开具购房发票一张，金额为123000元。（二）本案涉案房屋先后分别于2019年5月15日、2019年6月19日、2019年9月5日、2020年5月21日被武汉东湖新技术开发区人民法院、武汉市中级人民法院、武汉市武昌区人民法院查封，并先后抵押给案外人武汉市沪商小额贷款有限责任公司、上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行、武汉恒钢物流发展有限公司及湖北田丰实业集团有限公司。本院认为，原、被告签订的《汉南天地订购协议书》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方应当按合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，因涉案房屋既未办理按揭贷款，原告管伟又未付清房款，且双方未签订《商品房买卖合同》，根据上述法律规定，原、被告所签的协议书在法律性质上是一份预约合同，原告管伟并不能以此主张被告鼎顺公司办理该房屋的房地产权属证书。同时本案涉案房屋已被多家法院查封，至法庭辩论终结前，本案涉案房屋尚未解除查封，法律上阻止了办理产权登记的条件。故原告管伟要求被告鼎顺公司为其办理涉案房屋的房地产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告管伟要求被告鼎顺公司赔偿损失11685元的主张，有违双方所签《汉南天地订购协议书》的相关约定和相关法律规定。原告管伟要求被告鼎顺公司赔偿损失的诉讼请求，于法无据，且与本案查明的事实不符，本院不予支持。原告管伟可对交付给被告鼎顺公司的购房款另行主张权利。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告管伟全部诉讼请求。案件受理费92元，由原告管伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王传平审 判 员  杨华珍人民陪审员  王进雄二〇二〇年六月十一日书 记 员  耿文倩