沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初13277号原告：王蕴奇，女，1991年5月29日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：王健，男,1969年10月2日出生，汉族，系原告父亲，住址同上。被告：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：王向伟，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地辽中县辽中镇商业街**，注册号210122000013213。法定代表人：佟宝仓。原告王蕴奇诉被告孙玉春、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王蕴奇的委托诉讼代理人王健，被告孙玉春，被告佟有山的委托诉讼代理人王向伟均通过网络出庭程序参加诉讼。被告宝仓公司经本院公告送达未出庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告王蕴奇向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于沈阳市辽中县近海滨水新城蒲文街16-××1幢3-5-3房产的执行并解除对该房产的查封；2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：孙玉春与佟有山、宝仓公司民间借贷纠纷一案中，沈阳市和平区人民法院作出（2016)辽0102执3003号执行裁定书，裁定查封了辽中县近海滨水新城蒲文街16-××1幢3-5-3房产。后原告向沈阳市和平区人民法院提起书面执行异议，沈阳市和平区人民法院于2019年7月1日作出（2019)辽0102执异165号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议。原告认为原告的申请具有法定被支持的情形且权利能够排除执行，法院应当依法判令停止对位于沈阳市辽中县近海滨水新城蒲文街16-××1幢3-5-3房产的执行并解除对该房产的查封。理由如下：一、被告（被执行人）沈阳宝仓房地产开发有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条中所指的书面买卖合同，具有合法性。2013年9月18日，被告沈阳宝仓房地产开发有限公司与原告签订了《商品房买卖合同》，被告沈阳宝仓房地产开发有限公司在合同签订后当场将案涉房产的钥匙交付给了原告。该合同系双方真实意思表示且已经实际履行，应属合法、有效的合同。二、原告所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。案涉房产系原告购买后用于以后日常居住所用，并已经对房屋进行了加装地热处理等装修工程，原告名下亦无其他用于居住的房屋。在案涉房产被查封后，原告无法对房屋进行正常的装修和使用，这给原告及其家人的生活造成了很大的影响。故原告的情况属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》二十九条中所规定的情形，法院应解除对案涉房产的查封。三、原告己实际支付了案涉房屋的全部款项案涉房产系原告父亲王健为原告日后生活考虑而购买的房屋，《商品房买卖合同》签订时，原告正在读书，名下并没有足够的财产支付购房款，原告的父亲在此情况下为女儿出资购买房屋是合情合理的。《商品房买卖合同》签订后，原告的父亲一次性支付了案涉房产的全部款项，被告沈阳宝仓房地产开发有限公司向原告父亲开具了相应的收款收据，因此原告己实际支付了案涉房屋的全部款项。综上所述，原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及相关司法解释的规定，原告是案涉房产的合法产权人且权利能够排除执行。因此，对案涉房屋的执行应立即停止并解除对案涉房屋的查封，望贵院判如所请，以维护原告的合法权益。被告孙玉春辩称，不同意原告的诉讼请求，因为房屋备案在王元明名下，辽中法院判决此房屋应为宝仓房地产名下，我申请查封的是宝仓房地产的房屋，与原告无关。庭后，被告孙玉春提交书面答辩意见为：一、案外人王蕴奇不具备本案的主体资格。房屋买卖合同没有日期,没有在房产局登记备案正式过户,没有房屋产权证,没有增值税发票,只有购房三联据一张。没有契税证,没有契税发票,案外人没有向法院提供涉案房屋合法要件。买卖合同属于一房二卖。二、案外人王蕴奇跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖,根据合同法的规定,具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同,并根据司法解释第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息,赔偿损失及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。《物权法》第20条第2款规定:“预告登记后,债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效”，因而买房人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户,否则法律将不再保护。四、王元明在2013年12月19日签定十五套房屋,2013年备案到王元明名下,有备案的房屋是不允许买卖的,所以王元明备案在先王蕴奇买卖合同在后,按照合同法规定王蕴奇签署的商品房买卖合同属于一房二卖应另案起诉开发商。不应该在他人案件中向法院提异议及异议之诉,被告向法院提供(2015)辽中民三初字第2059号辽中区人民法院判决十五套房屋买卖无效。判决己生效,被告向法院提供的证据合法有效。五、被告2016年9月13日向法院申请强制执行,(2015)沈和民一初字第0335××民事判决书和执行案号(2016)0102执3003号协助执行通知书和裁定书,查封位于沈阳市辽中区产一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了被执行人沈阳宝仓房地产开发有限公司十五套房产。其中包括案外人王蕴奇涉案房屋一套。六、由于以上证据证明,王蕴奇不是十五套涉案房屋实际法律权属人,十五套涉案房屋实际法律权属人是沈阳宝仓房地产开发有限公司所有。法院查封正确，有法有据。七、以上所诉事实清楚最后陈诉案外人王蕴奇不是涉案房屋合法权属人也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件,由此其中此房屋的权属人做为原告进行诉讼的原告地位不成立。以上所诉事实清楚,已维护被告的合法权益请求法院判决驳回案外人王蕴奇的异议之诉,恢复执行,本案诉讼费、公告费由原告王蕴奇承担。被告佟有山的委托代理人称，因佟有山羁押在辽中县看守所，因此商品房买卖合同是否真实及其他情形均需由佟有山来核实，代理人不清楚，一切以佟有山本人陈述为主。被告宝仓公司未出庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王蕴奇提供证据如下：1、商品房买卖合同，签订时间2013年9月18日，被告二公司签字盖章。2、收款收据，金额201960元，现金交款，是我从农村信用卡提的款。3、取款凭条，证明从农村信用卡取出169999元。4、户口本独生子女证，证明王健是原告的父亲。共同证明实际购房并已交款，购房时间在王元明备案之前。被告孙玉春质证意见：证据1真实性无法确认，证据2、3收款收据和取款的不是一个人，对证据4真实性无异议。被告佟有山的委托诉讼代理人质证意见：代理人无法核实上述材料的真实性，一切以佟有山本人陈述为主。5、房屋钥匙一串（写着门牌号××353）、房屋内照片、原告申请法院调证时曾带着法院工作人员去过该处房屋，该串钥匙可以打开该处房门，因该房屋内无水、电、暖，最开始我铺地热只铺了一半，有装修公司出的证明，现室内还存有该公司放的沙子水泥等物品。共同证明该房屋我们实际占有并使用，因该房屋配套设施不齐全，所以没有继续装修使用，证明签完合同后该房屋一直由我方占有、使用、管理。被告孙玉春质证意见：对钥匙串真实性无异议，房屋我没进去看过，对装修公司的证明不认可。被告佟有山质证意见：无异议。6、房屋查询信息，证明我与父母均无房屋（蔺伟与罗伟系同一人）；7、判决书、房产管理处的说明、证明函、房屋没备案在我方名下的原因，系开发商的原因，我是2013年9月18日购买的房屋，买后找开发商，开发商以各种理由推托，后于2013年12月份开发商将该房屋备案到王元明名下，故无法为我备案，这是开发商的原因。把房屋卖给我后又备案在别人名下，所以无法给我方办理过户。被告孙玉春质证意见：真实性均无异议，但上述材料与我无关。被告佟有山质证意见：真实性均无异议，以佟有山自认为主。8、近海新苑社区的情况说明、租房协议书，证明我们名下没有房产，案涉房屋买后因不符合入住条件，所以都是在租房使用。被告孙玉春质证意见：与我无关。被告佟有山质证意见：真实性无异议。9、个体工商户核准通知书及信用代码，证明王健当时作酒水生意，存折中取出了170000元购房，余款是自己的现金，我（指王健）就这一个女儿，所以是我出的钱为我女儿（王蕴奇）买的房子，王健同意和认可这处房屋是给原告的，上述材料也证明我有这个资金和能力。被告孙玉春质证意见：真实性没有异议。被告佟有山质证意见：听不清，网络不好，希望我方核实后再向法院答复，我方暂时退庭。10、（2019）辽0102执异165号裁定书，证明不服该裁定，提起了本次诉讼。被告孙玉春质证意见：真实性没有异议被告孙玉春未提供证据材料。被告佟有山未提供证据材料。被告宝仓公司未提供证据材料。经本院至辽中县看守所向被告佟有山询问，被告佟有山称“王蕴奇买房交钱属实，但我不认识孙玉春，我不是从孙玉春那借的钱，现在我公司所售的房屋手续都是全的，但我出事后，2016年后公司没人管了”。询问“所售房屋是否有水电暖配套”，佟有山答“我进来之前没办完，我是2016年3月被关进看守所”。询问“宝仓公司的法定代表人佟宝仓与你的关系”，佟有山答“他是我儿子，就是挂个名，他什么都不知道，也不管理公司”。根据当事人提供的证据材料以及本院核实情况，本院认定事实如下：1、原告王蕴奇系案外人王健、罗伟（曾用名蔺伟）的独生女，2013年5月23日，王健在辽中县辽中镇东环街经营“辽中县酒源副食商店”，同年8月2日，王健至辽宁省农村信用社商业银行合作银行取款169999元用于为其女儿王蕴奇购房，同年9月18日由原告王蕴奇与被告宝仓公司签订《商品房买卖合同》，约定由王蕴奇购买被告宝仓公司开发建设的位于辽中县，建筑面积74.8平方米，该房屋单价2700元，总价201960元，王健当日现金交款201960元，被告宝仓公司向其出具收款收据并交付案涉房屋钥匙。因案涉房屋至今未通水、电，且电梯无法使用等情况，2015年8月，业主成立自救委员会联系办理水、电、暖。原告就案涉房屋亦仅做基础装修后停工（室内电路、刮大白并铺设暖气管道）。2、2015年5月5日，沈阳宝仓房地产开发有限公司作为原告起诉王元明确认合同无效纠纷一案,辽中县人民法院于2015年10月28日作出（2015）辽中民三初字第2059号民事判决书，该判决书中记载“被告王元明与原告沈阳宝仓房地产开发有公限司分别于2013年12月19日签订借款协议书二份(100万元和70万元,合计170万元),借款协议约定:“1、乙方(即被告)愿将本人人民币壹佰柒拾万元借给甲方(即原告),用于付工程款。2、借款期限2个月。自2013年12月19日至2014年2月19日。3、甲方以其位于沈阳市辽中县爵士公馆的十五套房屋做抵押,具体房号附表面积为1167.56平方米,市值3502680元,合3000元/平方米。4、甲方在本协议规定的期限届满时还清借款。在抵押期间乙方无权处置抵押物,如逾期不还,所抵押房产归乙方有……”,并于同日签订协议书二份,协议内容约定:“由于甲方资金周转紧张,特从乙方借款壹佰柒拾万元整,为期二个月,由十五套住宅做抵押,具楼号、单元号、楼层号如……,约定如到期无法偿还则以十五套住宅楼做为偿还;于2013年12月19日原告将十五套房屋以商品房买卖合同备案到本案被告名下。现原告认为原、被告所签商品房买卖合同并非真实的购房行为,实质为借款,违反法律规定诉讼来院,要求法院判决原、被告之间所签订的××楼3-3-3、3-8-3、3-9-3、2-5-1、2-4-2、1-17-1、3-5-3、3-7-3、3-12-3、3-11-3、2号楼1-17-1、2-9-3、4号楼3-6-2、5号楼3-2-2、3-3-2商品房买卖合同无效,并由被告承担本案的诉讼费用……本院认为,原告与三被告虽然签订了商品房买卖合同,并办理了商品房买卖合同登记备案手续,实际是名为买卖实为借贷关系……亦不是双方当事人真实意思表示,且原、被告所签订的借款协议书中“如逾期不还,所抵押房产归乙方(被告)所有”的约定违反法律强制性规定,故原、被告于2013年12月19日所签订的商品房买卖合同(共15套,即××楼3-3-3、3-8-3、3-9-3、2-5-1、2-4-2、1-17-1、3-5-3、3-7-3、3-12-3、3-11-3、2号楼1-17-1、2-9-3、4号楼3-6-2、5号楼3-2-2、3-3-2)属无效合同……判决如下:原告沈阳宝仓房地产开发有限公司与被告王元明于2013年12月19日签订的××楼3-3-3(备案号13-1-6437)、3-8-3(备案号13-1-6438)、3-9-3(备案号13-1-6440)、2-5-1(备案号13-1-6441)、2-4-2(备案号13-1-6442)、1-17-1(备案号13-1-6433)、3-5-3(备案号13-1-6444)、3-7-3(备案号13-1-6443)、3-12-3(备案号13-1-6431)、3-11-3(备案号13-1-6432)、1-17-1(备案号13-1-6445)、2号楼2-9-3(备案号13-1-6439)、4号楼3-6-2(备案号13-1-6434)、5号楼3-2-2(备案号13-1-6435)、3-3-2(备案号13-1-6436)商品房买卖合同无效。3、2016年4月27日,本院作出(2015)沈和民一初第字0335××民事判决书,判决内容为:“一、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告孙玉春借款本金1,250,000元;二、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有公限司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期款利贷率的4倍计算支付原告孙玉春上述借款的利息。(同上述借款本金一并给付)如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息”。判决生效后,因被执行人未履行生效法律文书确定的义务,2016年8月30日,孙玉春向本院申请强制执行,执行案号(2016)辽0102执3003号。执行过程中,本院出具(2016)辽0102执3003号协助执行通知书和执行裁定书,查封位于沈阳市辽中区产一处。异议审查过程中，王蕴奇向本院提出执行异议申请，2019年9月2日，本院作出（2019）辽0102执异687号执行裁定书，驳回其异议。王蕴奇不服该裁定书，于同月16日来院提起诉讼。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案，被告宝仓公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原、被告提供的证据及当庭陈述意见等，对本案事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。即案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，原告提供了其与被告宝仓公司签订的《商品房买卖合同》，并支付案涉房屋全部价款。在人民法院查封之前，案涉房屋已由原告实际占有使用。原告未就涉案房屋办理物权变动手续非因自身原因。故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解除》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告王蕴奇的异议成立，停止对位于沈阳市辽中区屋的执行；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  吕红娇审判员  张苏阳审判员  来 宾二〇二〇年六月二十七日法官助理郭芳妍书记员徐溅月本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。