河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终878号 上诉人（原审被告）：陈华，男，1979年2月25日出生，汉族，住宣化区。 委托诉讼代理人：王晓明，宣化顺德法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王强，男，1976年4月19日出生，汉族，住宣化区。 委托诉讼代理人：田小琴，河北环舟律师事务所律师。 上诉人陈华因与被上诉人王强租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 陈华上诉请求：撤销宣化区人民法院（2019）冀0705民初2491号民事判决，改判驳回王强的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定租赁地的亩数及租金数额不清，诉争租赁合同中约定的土地面积是5亩，但实际的承租土地面积仅有4亩，2017年1月原始出租人周海强行收回1亩地建造了房屋后，陈华实际承租土地仅剩3亩，一审法院所认定的5亩出租地仅是双方的约定，与实际亩数不符，应当按照实际承租土地亩数予以认定。一审所认定的年租金3万元也是按照合同约定的5亩土地所产生，实际承租土地自2011年4月1日至2017年1月被周海收回1亩前，仅为4亩，此后实际承租面积为3亩。基于此，应以实际的亩数计算租金，2017年1月前，年租金应为24000元（30000元÷5年＝年租金6000元×4亩＝24000元），此后的租金为18000元，计算方法同上。7年合同期间的总租金数为160500元，扣除陈华已经支付的60000元，截止2018年4月1日，租赁期满，拖欠租金数额为100500元。一审法院认定本案诉争合同合法有效，但并未对合同中涉及租赁期满后双方协商续租、租赁期间土地由乙方自行安排使用及租赁期满后地上物的处分等内容进行认定，请二审法院对以上内容效力进行确认。王强取得案涉土地使用权系通过承租，2018年2月28日，王强与周海等三人的租赁合同到期，至此，王强已经不再享有使用权，陈华也无需再支付租金。一审法院认定陈华继续支付租金显然是对周海等三人权利的剥夺。合同期满后继续支付租金的前提，是王强取得周海等三人的承租权之后，再行续签合同，但并不存在上述事实，所以一审法院对此认定是错误的，认定陈华需对其搬出之前所产生的租金一直给付也是没有事实依据的，如上所述，此种确认行为直接侵害了周海等三人的权利。一审法院对于陈华提出的以民间借贷抵顶租金的主张未予支持是错误的，本案诉争的是租金，与民间借贷关系所体现的都是金钱之债，是可以相互抵顶的。综上，请二审法院撤销一审判决支持陈华的上诉请求。庭审中，陈华补充陈述其与王强所签订的租赁合同属于无效合同，系周海等三人将其承包土地出租给王强用于非农用途，违反了法律强制性规定。 王强答辩称，陈华的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，证据充分，对合同内容的确认也是清楚的。陈华所说的租赁合同内容在一审中也已经调查清楚。对于合同到期之后的表述内容是陈华的单方陈述，没有相应的证据证实，且陈华在合同到期之后仍旧占用土地，事实清楚，所以应当对其拖欠的15万元租金以及后续占用期间所产生的租金予以支付，请二审法院维持一审判决。 王强向一审法院起诉请求：陈华立即从租赁大院迁出；支付拖欠的租金15万元；支付从合同到期日后至从租赁大院迁出之日止的逾期租金。 一审法院认定事实：2008年2月28日，王强与周海、张世红、谭英签订土地租赁合同，王强租赁周海、张世红、谭英三人位于宣化区亩地处的土地，租期10年。2011年4月1日，王强和陈华签订租赁合同，陈华租赁王强的该地块一大院的约5亩土地，租期7年，年租金3万元，每年上打租金。后陈华一直占用该大院至今，陈华向王强支付了两年的租金。一审法院认为，王强和陈华签订租赁合同，系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格遵守履行。在合同有效期内，陈华有权按照合同约定占有使用该租赁土地，并有义务按约定上达缴纳租金，在合同到期后，陈华有义务腾清土地并交还出租人，陈华继续占用租赁的土地，理应按合同约定的数额继续缴纳租金。故王强主张陈华从租赁大院迁出、支付拖欠的合同期内的租金15万元及支付按照年租金3万元计算的自2018年4月2日至从租赁大院迁出之日止的逾期租金符合法律规定，予以支持。因陈华和王强之间的民间借贷与本案不是同一法律关系，陈华辩称应该将王强对其借款抵顶租金的答辩意见，不予采纳，陈华可另行诉讼解决。判决：一、陈华自本判决生效之日起30日内腾清租赁的大院约5亩的土地交还王强；二、陈华自本判决生效之日起30日内支付拖欠王强合同期内的租金15万元及按照年租金3万元计算的2018年4月2日至陈华迁出大院之日止的逾期租金。 本院二审期间，陈华围绕其上诉请求提交户名为“刘建”的土地承包经营权证书复印件，拟证明其所承租土地附近均为二轮承包地，并提出调取证据的申请，要求对周海等三人的承包地信息向宣化区档案馆进行调取。陈华所提交的土地承包经营权证书复印件并不能体现与本案所涉及当事人有关，且为复印件，亦无其他证据佐证，故本院对该份证据未组织王强进行质证，对于陈华提出的调取证据申请，本院不予准许。庭审后，陈华陈述王强曾因本案涉及土地被谭英起诉，该案件中存在土地性质的相关证据。经查，谭英于2019年7月1日向一审法院提起诉讼，要求王强支付租金并返还承包地，经一审法院审理后作出（2019）冀0705民初1689号民事判决，该判决已于2019年9月27日生效。其中认定事实部分，确认谭英、周海、张世红三人与王强签订土地租赁合同，王强所承租的土地系谭英等三人的承包地。 二审经审理查明，谭英、周海、张世红三人出租给王强的6亩土地系三人的二轮承包地，谭英于2019年7月1日起诉要求王强返还土地，经一审法院审理作出（2019）冀0705民初1689号民事判决，判决王强返还土地并支付占地费，现该判决已经生效。其余查明事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。王强将其所承租的谭英、周海、张世红三人的承包地转租给陈华，双方签订租赁合同，将原本的承包地用于非农建设，违反了法律强制性规定，王强与陈华所签订的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽案涉租赁合同所涉及的土地系承包地，因用于非农建设而认定合同无效，但陈华仍在约定的期间内占有、使用案涉土地，应当以其与王强约定的租金数额支付占有使用期间所发生的费用。陈华主张其与王强签订的合同无效无需支付租金的主张不具有法律依据，本院不予支持。陈华与王强对案涉土地约定的租金数额为每年3万元，陈华共支付6万元租金，剩余部分未予支付，对此双方均无异议，但陈华主张其所承租土地面积不足五亩，应以实际承租面积计算租金，结合双方约定内容，合同第一条对案涉土地面积表述为“约五亩地”，故双方均未对该地块的实际面积进行测量，且陈华亦未在接收时对面积提出异议，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持，陈华应对其占有期间所发生的使用费以约定的租金数额为标准予以支付。关于占有使用费所对应的期间，案涉土地系王强向谭英、周海、张世红三人承租而来，该合同约定的租期到2018年2月28日到期，谭英已提起诉讼要求王强对土地予以返还，故王强对超出其租赁期间的处分行为未能得到出租人的追认，应属无效。在一审法院作出的生效判决（2019）冀0705民初1689号民事判决中，对王强占有使用谭英土地期间的使用费予以支持，但王强在本案中并未能提交证据证明其已经履行了其在承租期间届满之后支付占有使用费的证据，故陈华所承担的占有使用费应截止至2018年2月28日，后续发生的费用，王强可在履行对谭英、周海、张世红三人的给付责任之后，另行主张。经计算，除去陈华已支付部分，截止2018年2月28日，陈华共拖欠王强占有使用费147500元。关于陈华提出的其与王强之间存在民间借贷关系，应与租金相互抵顶的主张，二审期间，陈华表示其已经向一审法院就民间借贷关系提起诉讼，故在本案中对陈华的该项主张，本院不予支持。 综上所述，陈华的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2491号民事判决第一项； 二、变更河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2491号民事判决第二项为：陈华于本判决生效之日起二十日内向王强支付占有使用费147500元； 三、驳回王强的其他诉讼请求。 如未能按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1650元，由陈华负担1600元，王强负担50元。二审案件受理费3300元，由陈华负担3200元，王强负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇二〇年六月十七日 书记员 田 佳