文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初3725号原告：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道******第****，统一社会信用代码：915000005789950590。负责人：曹磊，总经理。委托代理人：尹剑平（特别授权），男,1993年10月16日出生，汉族，住重庆市丰都县，系公司员工。委托代理人：陈志然（特别授权），男,1978年9月16日出生，汉族，住重庆市巴**，系公司员工。被告：周芙蓉，女，1965年3月19日出生，汉族，住重庆市江**。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司与被告周芙蓉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的委托代理人尹剑平、陈志然，被告周芙蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月至2020年1月期间的物业服务费14887.5元，2017年11月9日至2019年12月8日期间的水电公摊费335.3元，共计15222.8元；2、判令被告支付合同滞纳金（2018年1月至2020年1月以物业服务费月595.5元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之五的标准计算至该物业服务费付清为止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市南岸区福寿路XX号的业主。被告房屋建筑面积为212.69平方米，根据《山与城前期物业服务合同》的约定，被告应于每月10日前按建筑面积每平方米2.8元（公摊水电费每月据实分摊）的标准支付每月物业管理费，若逾期不付的，被告应从逾期之日起按每天万分之五支付逾期付款违约金。被告于2018年1月1日起拖欠物业管理费至今，期间原告严格按照物业服务合同约定向“复地山与城”项目提供了物业管理服务，对于被告拖欠物业管理费的违约行为，原告对被告进行了数次催告。被告周芙蓉辩称，涉案房屋接房时并未漏水，2018年1月开始漏水。原告于2019年才进行整改，对于整改后的物业费，被告愿意缴纳。对欠费标准予以确认，对房屋面积有异议。经审理查明：被告周芙蓉系位于重庆市南岸区福寿路XX房屋的业主。该房屋建筑面积为212.69平方米，系住宅。2015年10月29日，上海高地物业管理有限公司（乙方）与建设单位重庆朗福置业有限公司（甲方）签订了《复地·山与城物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为位于南岸区南山街道福寿路2号的“山与城（A区）”（商住物业）提供物业管理服务；物业服务费实行包干制，叠加别墅2.8元/月.平方米（按建筑面积计算，不含公共能耗，公共能耗据实分摊）；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前10日内履行交纳义务；甲方保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；合同期限从2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同期限内，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效日起，本合同终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方权利义务等进行了约定。另查明，上海高地物业管理有限公司于2019年7月4日出具的情况说明载明，上海高地物业管理有限公司与重庆朗福置业有限公司分别于2013年2月27日签订的《复地·山与城物业服务合同三期》、2012年9月12日签订《复地·山与城物业服务合同B区》、2015年10月29日签订《复地·山与城物业服务合同A区》前期物业服务合同，该合同从签订之日起其合同约定的相关权利及义务均由原告全权履行。2019年10月，原告以邮寄的方式向被告发送了物业费催费函。被告承认与原告一直通过电话联系否认收到该邮件。关于涉案房屋漏水的问题，被告举示了照片为证。原告对漏水的事实予以认可，但原告认为房屋的维修责任不在原告，原告已将漏水问题上报给开发商，已尽到合同义务。被告辩称，2017年12月底发现漏水，之后被告拒绝交纳物业费，直到2019年年底原告整改后才开始交费。上述事实，有当事人举证及陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，本案中，上海高地物业管理有限公司与建设单位重庆朗福置业有限公司签订的《复地·山与城物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。根据《重庆市物业管理条例》第六十六条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，物业服务合同履行期限已自动延续，该合同对复地·山与城（A区）的全体业主均有效，全体业主应继续按照该合同的约定履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。针对被告的辩称意见及原告的陈述，本院认为，根据法律规定及物业服务合同约定，该合同效力及于包括被告在内的全体复地·山与城（A区）的业主。物业服务合同约定，建设单位要保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，并且按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。因此，物业的保修责任并非在原告，被告辩称要求从物业费中扣除其所述费用无法律依据，对被告的辩称意见不予采纳。同时，根据上海高地物业管理有限公司出具的说明及电梯维护等合同，原告作为物业服务企业为复地·山与城三期小区提供了事实上的物业服务履行了合同义务并享有合同约定的权利，被告作为该小区的业主，应当向原告交纳物业服务费等费用。因此，被告应向原告交纳2018年1月至2020年1月的物业服务费为14888.3元（2.5元/月/平方米×212.69平方米×25个月）、2017年11月9日至2019年12月8日的水电公摊费335.3元，原告要求被告支付物业费14887.5元，其余部分是原告对自身权利的处分，本院予以支持。关于滞纳金，就是前期物业服务合同约定的违约金，被告应在每季度前10日支付物业费，现被告已逾期支付上述费用构成违约，应承担合同约定的违约责任。本案中，维修责任虽不在原告，但房屋漏水是事实，且时隔较长时间才得以整改。被告因而也承受了一定程度的损失，且原、被告作为物业服务的双方，存在长期合作关系，鉴于此，本院酌情调整违约金即自2018年1月11日起以每月欠费金额为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以每月欠费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清欠款为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周芙蓉于本判决生效之日起十日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司自从2018年1月至2020年1月期间的物业服务费14887.5元、2017年11月9日至2019年12月8日期间的水电公摊费335.3元及滞纳金（自2018年1月11日起以每月欠费金额为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以每月欠费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清欠款为止）；二、驳回原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取122.5元，由被告周芙蓉负担（此款暂由原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司垫付，限被告周芙蓉于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司）。本判决为一审终审判决。审 判 员 范阿峰法官助理 陆希娟二〇二〇年六月十七日书 记 员 谭海波