河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初1274号原告：陆巧英，女，汉族，1970年9月21日出生，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所执业律师。被告：洛阳升龙置业有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所执业律师。原告陆巧英与被告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陆巧英的委托诉讼代理人郭京朝，升龙公司的委托诉讼代理人张青磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆巧英向本院提出诉讼请求：1.判令升龙公司赔偿迟延交房违约金654153.478元（本金按照2269790元，年利率按照7.205%，从2016年3月1日计算至2020年2月底）；2.如2020年2月底升龙公司仍然未给付商铺，请求判令升龙公司继续支付2020年2月后的迟延交房违约金（计算方法同上）；3.升龙公司承担诉讼费。事实与理由：陆巧英与升龙公司于2013年11月5日签订《商品房预售合同》，购买升龙广场××区××幢××号房，总金额为2269790元，合同约定交房展期截止日为2016年2月底。签订合同后，陆巧英交1139790元首付，与银行签订《个人购房担保借款合同》，借款113万元，共计支付房款2269790元。交房期限届满后，房产不具备交付使用条件，迟延交房。陆巧英每月需要向银行支付贷款及利息，给陆巧英造成经济损失。现陆巧英诉至法院，望判如所请。升龙公司辩称，本案涉及的商品房预售合同第8条明确约定了涉案房屋经设计建设、施工、监理、联合验收合格，符合交付条件，2015年12月31日经设计施工、监理、建设、勘查五大单位联合验收合格，符合交房条件，并向陆巧英邮寄了交房通知书，并在洛阳晚报进行公报，补充协议第十条约定升龙公司逾期交房的，陆巧英同意给予60日的宽展期，宽展期满后升龙公司仍未交付房屋的，升龙公司向陆巧英支付已付房价款0.5%的违约金，就是本案涉及房屋的交房时间是2016年3月2日，违约金为总房款的0.5%，合同有明确约定，双方应当按照合同约定履行。陆巧英主张按照年利率7.205%计算利息，没有法律依据。结合洛阳市西工区人民法院及洛阳市中级人民法院出具的生效判决书，针对涉案房屋所在的C区一号楼逾期交房违约金均按照年利率4.35%计算。陆巧英主张第一项诉求计算到2020年2月底，没有事实和法律依据，结合洛阳市西工区人民法院及洛阳市中级人民法院出具的生效判决书，认定案涉房屋所在的C区一号楼不具备交付条件是因为涉案房屋是商铺，未取得消防验收，升龙公司在2019年4月18日已经取得了洛阳市消防支队出具的验收合格意见书，违约金最多应计算至2019年4月18日，且在洛阳市西工区人民法院升龙公司和业主游欣伟关于涉案房屋所在的C区一号楼逾期交房达成了调解，案号为（2019）豫0303民初4278号，违约金计算至2019年4月18日。陆巧英的第二项诉求是假设性请求，不符合民事诉讼法关于诉讼请求必须明确的规定，其主张没有法律依据。本院经审理查明，2013年11月5日，升龙公司（出卖人）与陆巧英（买受人）签订编号为YS0220130的《商品房预售合同》，约定：买受人购买的商品房位于西工区西××、××村××广场××区××单元××房，该房为预售商品房，用途为商业用房，预测建筑面积共101.14平方米，该商品房总金额为2269790元整；买受人按商业按揭贷款付款，买受人于2013年11月5日签订合同已付清首付房款681790元整（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金……升龙公司（甲方）与陆巧英（乙方）还签订有《补充协议》一份，约定根据双方签订的YS0220130号《商品房预售合同》，乙方在2013年9月24日前支付房款681790元，余款1588000元须在2013年12月24日前办理完毕按揭贷款手续，因《商品房预售合同》在房管局备案完毕后，在办理按揭过程中，按揭银行要求乙方提高首付款比例，现乙方同意于2013年10月21日前补交首付款458000元，贷款额变更为113万元。2013年10月21日，升龙公司对陆巧英交纳购房款1139790元出具发票；2014年7月22日，陆巧英通过上海浦东发展银行贷款向升龙公司支付113万元。庭审过程中，升龙公司提交了《商品房预售合同》、《建设工程竣工验收意见书》、交寄清单、洛阳晚报公告、《建设工程消防验收意见书》、豫洛阳J201912450号竣工验收备案证书、不动产权证书等，欲证明：1.商品房经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五大单位联合验收合格即符合合同约定的交付条件；出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给付出卖人60日的宽限期，如宽限期满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金；合同约定了出卖人和买受人通信的具体地址，如双方地址和联系方式有变更，应于变更之日起7日内书面通知对方；涉案房屋于2015年12月31日经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五大主体联合验收合格，并取得消防验收意见书和竣工验收备案证书，符合交房条件，现涉案房屋所在商业已取得大证；升龙公司于2015年12月20日按照《商品房买卖合同》约定地址通知陆巧英办理交房手续，不存在逾期交房情况。陆巧英质证称，对《商品房预售合同》真实性无异议；陆巧英没有收到升龙公司的交房通知，且升龙公司交的房子不符合合同约定，达不到使用条件，到现在还无法使用；《建设工程竣工验收意见书》是内部验收，不具备法律效力；交寄清单与陆巧英无关；洛阳晚报公告是单方行为，不具备法律效力；《竣工验收备案证书》是在2019年12月31日才取得，此前所谓的交付行为均不符合法律规定；不动产权证书与本案无关。本院认为：第一，商品房的交付不仅应当符合当事人之间约定的条件，亦应当符合法定条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。本案中，虽然陆巧英、升龙公司签订的《商品房预售合同》约定升龙公司将具备五种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人，升龙公司也提供《建设工程竣工验收意见书》证明其依据合同约定及相关法规规定，组织施工、勘察、设计、监理单位验收合格，然而，购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同的概念。根据升龙公司提交的《建设工程消防验收意见书》，合同约定的交付时间到期时，涉案房屋并未通过消防验收，尚不具备法定的交付条件。2019年12月31日，洛阳市住房和城乡建设局向升龙公司颁发的洛阳升龙广场C区1#楼《竣工验收备案证书》，仅能证明房产经验收合格，是否具备交付使用的条件仍不清楚，且升龙公司也未提交证据证明此后要求陆巧英办理交付手续，涉案房产至今仍未交付。因此，升龙公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。第二，陆巧英认为合同约定的违约金过低，请求以购房款2269790元为基数，按其向银行的贷款利率年利率7.205%计算违约金，本院酌定调整为中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%。根据合同约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付违约金，故升龙公司应当自2016年3月2日起向陆巧英支付违约金。因升龙公司的交房时间尚不确定，故酌定违约金计算至本判决生效之日止，之后的违约金，陆巧英可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决如下：洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陆巧英支付逾期交房违约金（违约金以2269790元为基数，自2016年3月2日起，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算至本判决生效之日止）；二、驳回陆巧英的其它诉讼请求。如洛阳升龙置业有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5171元，由洛阳升龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  马宏良二〇二〇年六月十五日书记员  任思梦