广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5047号原告（反诉被告）：广东省番禺××房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇。法定代表人：连×，职务：董事长。委托诉讼代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：凌××，女，1984年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨振平，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍旻，广东经纶律师事务所律师。第三人：许××，男，1958年11月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：肖×英，女，1960年12月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两第三人共同委托诉讼代理人：朱剑武，广东合拓律师事务所律师。两第三人共同委托诉讼代理人：吴桐泳，广东合拓律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广东省番禺××房地产开发有限公司（以下简称××公司）与被告（反诉原告）凌××，第三人许××、肖×英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，于2018年8月25日作出（2017）粤0113民初2333号民事判决书，后原告××公司不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年12月21日作出（2018）粤01民终21593号民事裁定书，撤销本院（2017）粤0113民初2333号民事判决，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告××公司的委托诉讼代理人谭湘玲，被告凌××的委托诉讼代理人陈妍旻以及两第三人的共同委托诉讼代理人朱剑武、吴桐泳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。××公司向本院提出本诉请求，请求判令：1.解除××公司与凌××双方签订的《商品房买卖合同》（N0.0424806）；2.凌××于判决生效之日起3天内按现状腾退房屋；3.凌××承担全部诉讼费用。事实和理由：2003年3月4日，××公司作为××花园的开发商将位于广州市番禺区南村镇××大道××路段××花园××房售于凌××，并签署《商品房买卖合同》（N0.042××6），约定购房款共329161元，其中合同第六条约定，凌××应于2003年3月4日前一次性支付全部房价款予××公司。合同签订后，凌××一直未向××公司支付购房款，虽经××公司先后在《番禺日报》、××花园管理处公告栏、××花园社区居民委员会宣传栏催告，但凌××至今仍拒不履行支付义务。2015年2月16日，××公司再次在《南方日报》刊登《催告通知》，催告凌××尽快与××公司联系，解决合同继续履行的相关事宜，但在合理期间内，凌××从未与××公司联系。2015年3月25日，××公司在《南方日报》刊登《解除买卖合同通知》，根据合同及相关法律规定，××公司行使合同解除权合法有效，××公司与凌××之间的《商品房买卖合同》应解除。综上，为维护合法权益，故提起诉讼，请求依法判决。被告凌××答辩称：第一，我方已按照约定履行了《商品房买卖合同》下的合同义务，不存在违约行为，原告要求解除合同于法无据。涉案房屋是原告通过以物抵债的方式转让给广东新×视广告有限公司（以下简称新×视公司）以抵偿广告款。后在原告的协调下，原被告及新×视广告公司三方就购买涉案房屋达成一致意思表示，由原告与我方签订《认购书》及《商品房买卖合同》，原告委托我方将房款交付给新×视公司用于抵偿广告费用，我方按照原告的指示将购房款分三期支付给新×视公司。被告已经支付了85%的购房款，剩余50000元购房款原告愿意随时支付。涉案房屋也由被告自2003年2月22日居住使用至今。第二，原告在签订买卖合同14年之后突然要求解除合同，已经超过诉讼时效，属于明显的权利滥用，是违背诚实信用基本原则的恶意诉讼行为。针对原告××公司的本诉请求，凌××向本院提出反诉请求，请求判令：1.××公司立即为凌××办理广州市番禺区南村镇××大道××路段××花园××房的房地产权属证书；2.本案所有诉讼费用由××公司承担。事实与理由：2003年3月4日，凌××与××公司签订《商品房买卖合同》（N0.042××6），约定凌××以329161元的总房款购买××公司作为开发商的广州市番禺区南村镇××大道××路段××花园××房商品房。凌××在签订合同后，已按照合同约定，多次向××公司提供办理房地产权属证书所应提供的材料，但××公司多次收到凌××的材料后一直拖延办证，虽然凌××多次催促，至今没有为凌××办理涉案房屋的房地产权属证书。××公司至今仍不履行合同的约定为凌××办理涉案房屋的房地产权属证书，不仅违反法律的规定，也属于明显的违约行为。为保障合法权益，依法提起反诉，望支持上述反诉请求。××公司对凌××的反诉答辩称：不同意凌××的反诉请求，并且经过我方催告，并多次要求凌××补交剩余房款，凌××均拒绝履行，我方依法履行合同解除权，法院应予以支持。针对本案的本诉和反诉，两第三人共同陈述称：我方同意将涉案房屋过户给凌××。当时我方给××公司制作房屋销售广告，由于××公司无法支付我方广告费，于是双方签订了以××公司自有的三套房屋抵扣广告费用的协议，其中一套房屋就是本案涉案房屋。后来在××公司销售部的介绍下找到了凌××购买涉案房屋，我方也同意将涉案房屋售与凌××，故××公司与凌××签订了房屋买卖合同，凌××就将购房款支付给我方。购房款是分两笔支付的，大约27万元，还剩余部分购房款没有支付完毕，支付购房款的时候××公司的人员也在场，我方也出具了收款凭证。所以我方认为原被告之间的房屋买卖合同关系是合法有效的，××公司收取了凌××的购房款和维修基金，凌××也对涉案房屋进行了收楼，并一直居住至今，这是非常清楚的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合分析原、被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：××公司为涉案房屋（广州市番禺区南村镇××大道××路段××花园×房房屋）的开发商，该房屋尚未办理预售备案登记或鉴证手续。新×视公司为第三人许××、肖×英作为股东于1999年3月11日注册成立的有限责任公司。2008年12月8日，许××、肖×英作为全体清算小组成员出具《清算报告》，2008年12月17日新×视公司被核准注销登记。新×视公司与××公司有业务往来，新×视公司为××公司提供广告制作服务，后××公司无法支付广告费用，与新×视公司协商以××公司自有房屋作价进行抵偿。2002年9月9日，××公司（作为甲方）与新×视公司（作为乙方）签订《协议书》（以下简称协议一，由××公司作为证据提供，无提供原件），该协议由××公司加盖公章及时任法定代表人杨×崇和代表吴×辉签字、新×视公司加盖合同专用章；同日，××公司作为“甲方”与新×视公司作为“乙方”也签订《协议书》（以下简称协议二，由新×视公司作为证据提供），该协议由××公司加盖合同专用章及时任法定代表人杨×崇和代表吴×辉签字、新×视公司加盖合同专用章。两份协议约定：甲、乙双方友好协商，同意用房屋补偿形式制作电视广告片及中秋节演出活动，乙方为甲方制作电视广告片、电视广告杂志、为甲方承制演出活动，以及相关的制作要求均一致；协议一约定：“制作价值人民币881632元”、“甲方同意将属××花园的A5-2A（东南）、2B（南），101.38㎡、99.42㎡，E2-3C（北）76.61㎡给乙方，作为以上三条广告片和演出活动的房屋抵偿。”而协议二则约定：“制作价值人民币844576元”、“甲方同意将属××花园的醉湖轩A5-2A101.78㎡，沁湖轩E5-5A111.58㎡，以及第三套面积101.78㎡的单元（具体待乙方选择后再定）给乙方，三套总面积为315.14㎡的房屋作为上述三条广告片和演出活动的房屋抵偿。以上房屋以2680元/㎡的价格计算。第三套房屋选择时，如超过101.78㎡的面积部分则乙方以2680元/㎡的价格补回甲方。”此外，两协议均约定：甲方交乙方的是具有产权证的房屋，手续程序由甲方办理，并开具发票；该房屋可由乙方指定人名为该房户主，该房交付后，产权属于乙方或指定人所有；本合同签订后，未经乙方同意，甲方不得转让此三套房屋；如乙方需要转让此三套房屋，甲方应协助乙方办理有关手续。针对两份不同内容的协议，××公司称其与新×视公司是依据协议一内容履行的，而且已经履行完毕，协议上加盖的是××公司的公章，效力上也强于加盖合同专用章的协议二，但无法提供协议一的原件及相关证据证明。第三人则表示两份协议都是真实的，协议一是双方先签订的，由于当时××公司存在有一房多卖的情形，新×视公司要求××公司提供协议一中约定三套抵债房屋的产权证明，但经新×视公司核查，发现后面两套房屋产权存在瑕疵，所以双方协商后签订了协议二，将原协议一中的后两套房屋换成涉案房屋以及另外一套暂定的房屋。但为了保证协议的连续性，故把时间签回协议一上注明的“2002年9月9日”。为了证明上述抵债协议的实际履行情况，凌××提供了协议一中“××花园的醉湖轩A5-2A（东南）、2B（南）”两套房产的不动登记查册表及商品房买卖合同，其中A5-2A房屋于2003年2月15日出售给颜×彪和李×虹，每平方米2815.02元，总房价254450元，A5-2B房屋于2013年7月12日出售给李×源，拟证明协议一约定的其中两套房子已经卖给他人，但第三人表示新×视公司并没有收到相关款项，而涉案房屋的购房款则是支付给了新×视公司，足以表明双方是按照协议二来实际履行。××公司表示上述证据反而证明了双方是按照协议一来实际履行，并提供了A5-2A的出售发票，上面载明房款为254450元，并备注了“一次性新×视广告费抵扣”，与协议一吻合。第三人提供了广告制作单证明已履行广告制作义务，并表示除了涉案房屋的购房款，没有收到其他款项用于抵扣××公司拖欠的广告费用。2003年1月25日，××公司作为甲方、凌××作为乙方签订《××花园二期认购书》，约定凌××认购涉案房屋，房款329161元、税费4938元、其他税192元、物业维修基金6587元、有线电视480元、IC智能卡1480元、煤气3350元。认购书下方注明“已收首期款壹拾伍万”，并加盖了××公司财务专用章。2003年3月4日，××公司作为出卖人、凌××作为买受人签订编号为穗（番）房合字NO：042××6号《商品房买卖合同》，合同约定：××公司将涉案房屋（建筑面积111.58平方米，套内面积95.5平方米，分摊建筑面积15.08平方米）以该商品房单价（人民币）每平方米3410.99元、总金额329161元出售给凌××，2003年3月4日前一次性支付100%房款329161元，出卖人应当在2003年3月10日前将该商品房经验收合同并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……等等。2003年2月22日，××公司出具加盖财务专用章的两张收据，确认收到凌××交来二期E5-5A物业维修基金6587元，以及税4938元、其他税192元、有线电视480元、智能卡1480元、煤气3350元。同日，××公司、凌××签署《收楼书》，凌××对涉案房屋进行了收楼，并居住至今。凌××主张其已交付了房款279161元，其中第一期房款150000元已由新×视公司于2003年1月25日出具加盖财务专用章的收据、第二期房款129161元已由新×视公司于2003年3月4日出具加盖财务专用章的收据，唐华作为见证人并在背后签名确认，第三人确认新×视公司已经收到上述款项。其中第一期15万元房款是案外人何某于2003年1月25日通过建设银行广州番禺新城支行账户通过取现方式取出，并当场向原告支付，为此提供了该银行流水记录和何某的证人证言拟证实，何某出庭作证称其是被告弟弟的干妈，也是××花园的业主，所以动员凌××母亲杨×娟一起买××花园的房屋，于是找到××公司售楼部的皮×闯经理和唐×华介绍看房，相中涉案房屋后皮闯准备好合同，并要求支付房款；上述15万元房款是其于2003年1月25日通过银行取现的方式取出并借给被告的母亲杨×娟支付涉案房屋的房款，付款时皮×闯表示由于××公司拖欠新×视公司广告费，故需要房款抵扣广告费，所以房款需要支付给新×视公司，皮×闯即将认购书上的“未收款”划掉，写上“已收首期款壹拾伍万元”。原告对该银行流水的真实性不予确认，认为该银行账号并非被告本人所有，并质疑证人何某的证人资格；第三人确认该银行流水和证人证言的真实性，并表示因收到该15万元房款故于同日通过新×视公司向被告出具了收据。第二期房款是被告母亲杨×娟通过现金支付给原告，但暂无现金支付的证据，只有新×视公司出具的收据作证。另查明，××公司因包括凌××在内的购房人长期未能依约支付购房款及相关税费，先后于2015年2月16日与2015年3月25日在《南方日报》上向刊登催告通知，催促购房人联系××公司协商房屋买卖合同履行事宜，逾期的将解除双方签订的房屋买卖合同。再查明，广州市番禺区不动产登记中心于2019年11月26日向凌××出具《购房资格证明》，证明凌××截至2019年11月26日具备广州市限购区域内房屋的购买资格。2020年5月15日，广州市规划和自然资源局番禺分局向本院出具《协助司法调查复函》称，××花园E5已办理初始登记。在产权清晰、状态正常、房屋不存在加建、改建、重建等违建行为以及买受人符合购房资格的情况下，我分局将按照《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2014】5号）规定，依据法院生效法律文书、身份证明文件、不动产附图及完税凭证等资料协助办理转移登记手续。本院认为，虽然××公司与新×视公司之间存在有由××公司提供其开发的××花园房屋抵偿新×视公司为××公司制作电视广告片、电视广告杂志及承制演出活动的费用的行为，并且已经达成书面协议，根据抵偿协议的约定，但其后××公司又与凌××签订房屋买卖合同，将涉案房屋售于凌××，第三人和凌××均不承认双方之间存在房屋买卖关系，只是××公司和凌××之间的房屋买卖关系，××公司也确认与凌××之间的房屋买卖关系，上述抵偿行为中××公司也没有为新×视公司办理产权登记手续和实际交付房屋，现第三人同意将凌××交付的购房款作为××公司拖欠的债务抵偿，视为新×视公司和××公司同意将涉案房屋的购房款作价抵偿相关费用给新×视公司，而不是以涉案房屋实物抵偿。故涉案房屋的买卖双方是××公司和凌××，××公司与凌××之间签订的《××花园二期认购书》《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效。现××公司主张凌××未按合同约定付款要求解除该合同，并腾退涉案房屋，凌××则抗辩称其已付款，已付款项为××公司用于抵扣新×视公司的广告费用，涉案房屋也由其一直居住，故××公司应继续履行合同为其办理涉案房屋的房地产权属证书。因此，本案的争议焦点为××公司与新创世公司之间是否存在以涉案房屋抵偿相关债务以及凌××是否已经支付涉案房屋的对价问题。关于××公司与新×视公司之间是否存在以涉案房屋抵偿相关债务的问题。××公司和第三人均确认××公司与新×视公司之间存在有由××公司提供其开发的××花园房屋抵偿新×视公司为××公司制作电视广告片、电视广告杂志及承制演出活动的费用的行为，并且已经达成书面协议，该协议的内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，争议主要在于涉案房屋是否包括在双方抵偿协议之中。对此，本院作如下分析：第一，××公司无法提供协议一的原件，凌××提供了协议二的原件，虽然××公司否认协议二的真实性，但凌××和第三人均确认协议二的真实性，并为两份协议签订的过程提供了合理解释，××公司为此未提出证据推翻；第二，协议一和协议二中约定的三套房屋其中第一套房屋是相同的，即“××花园的A5-2A”房屋，该房屋于2003年2月15日售于颜×彪、李×虹，房屋售价与××花园提供的发票一致，但××花园无提供证据证明该笔房款已用于抵偿新×视公司的广告费用；而协议一中的第二套房屋“××花园的醉湖轩A5-2B”，则于2013年7月12日才售出，如按照协议一内容履行，时隔十年再售出第二套房屋明显不符合常理，这也与第三人称当时怀疑协议一中的第二、三套房屋的产权存在问题相吻合；第三，如××公司和新×视公司是按照协议一履行，并且如××公司所述已经履行完毕，那么应该提供相关抵款收据或其他资料予以证实，但××公司未能提供履行的证据，涉案那么大额的款项支付没有留有凭证也明显违背常理，本案出现的唯一抵偿凭证就是涉案房屋的付款凭证，第三人也确认仅收到涉案房屋的279161元房款用于抵偿广告费用，并没有收到其他房屋用于抵偿广告费用的房款。综上，本院有理由相信涉案房屋包含在××公司和新×视公司的抵偿协议当中，作价用于抵偿协议约定的制作费给新×视公司。关于凌××是否已经支付涉案房屋的对价问题。凌××提供了银行取现的银行流水证明、证人证言以及新×视公司的收款收据等予以证实其已经支付279161元购房款的事实，第三人也确认收到凌××缴纳的279161元作为××公司抵扣其拖欠的相关广告费用，凌××提供的证据相互吻合，能够形成证据链，本院予以采信。××公司虽然质疑银行流水和证人证言的证明力，但凌××为此作出了合理解释，付款的金额和时间也与相关证据相符，××公司未能提供证据推翻，对于××公司的意见本院不予采纳。至于付款时间、金额与涉案《商品房买卖合同》的约定不一致，双方签订的认购书中载明支付了15万元首付款，未有在《商品房买卖合同》中予以扣减，《商品房买卖合同》中约定的收楼时间和实际收楼时间也不一致，所以本院有理由相信双方在实际履行过程中有通过事实行为变更合同约定，不能单以合同约定为准，要结合实际情况认定。再者，凌××于2002年2月已对涉案房屋进行了收楼并一直居住至今，如凌××尚未支付任何购房款，××公司就将涉案房屋交付给凌××使用的行为明显有违常理，并且在凌××已对涉案房屋形成长期占有使用事实的十几年后再进行追讨，放任超过合同约定履行期限十几年后再主张，也不合理。因此，凌××提供的证据足以证实其已经按照××公司销售人员要求将涉案房屋279161元购房款支付给新×视公司，用于抵偿××公司拖欠新×视公司的相关债务，该费用应视为凌××支付给××公司的购房款。虽然凌××尚有5万元的购房余款未支付给××公司，但由于××公司放任超过合同约定履行期限十几年后直到2015年才向凌××主张，且该欠款5万元仅占全部购房款的15.19%，××公司由此主张解除双方的商品房买卖合同于法无据；同时，由于当时××公司内部管理混乱，多套房源存在一房二卖、违规抵押的情形，致使许多业主多年后仍未办理房产证，凌××由此存在将余款给付给××公司而仍不能办理房产证的担忧，有其合理性，故对于××公司主张凌××未按《商品房买卖合同》支付房价要求解除合同和腾退涉案房屋，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。相反，××公司应按《商品房买卖合同》的约定协助凌××办理涉案房屋的产权登记。至于凌××只交付了279161元，剩余买卖合同约定的房价50000元未付，××公司并未在本案中主张，本院在此不予调处，但凌××为表明其有履行支付剩余房款的能力，已将该50000元房款提存至本院。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广东省番禺××房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告（反诉原告）凌××办理位于广州市番禺区南村镇××大道××路段××花园E5沁湖轩5A房屋的产权转移登记手续。二、驳回原告（反诉被告）广东省番禺××房地产开发有限公司的全部诉讼请求；本案本诉受理费6238元、反诉受理费3119元，由原告（反诉被告）广东省番禺××房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  冷根源人民陪审员  陈永健人民陪审员  邱秋霞二〇二〇年六月五日书 记 员  苏晓俭