贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初1556号原告：贵州辉沛企业管理有限公司，住所地：贵阳市白云区艳山红镇程官村村委办公室**，统一社会信用代码：91520115MA6GQM5H5T。法定代表人：张播，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林蓓，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201311616407。委托诉讼代理人：兰卡，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711953030。被告：陈强，男，汉族，1990年11月7日生，住贵州省息烽县，现住贵州省贵阳市云岩区，、183××××****。原告贵州辉沛企业管理有限公司（以下简称辉沛公司）诉被告陈强商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告辉沛公司的委托诉讼代理人林蓓、兰卡到庭参加诉讼，被告陈强经本院依法送达开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告辉沛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告陈强签订的《商品房买卖合同》（合同编号：7-1-20-2）（含《补充协议》）；2、判令被告陈强在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后3个工作日配合原告完成案涉商品房注销（撤销）合同网签、备案、（预）抵押、权属登记等相关手续或完成本商品房返还过户登记手续并承担因此产生的费用（按照产权部门规定据实结算）；3、判令被告陈强向原告支付违约金220943.2元；4、判令被告陈强承担原告为实现债权支出的费用，包括但不限于律师费、保全费等费用；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年2月25日，原告与被告陈强签订了《商品房买卖合同》（合同编号：7-1-20-2）及《补充协议》，约定被告陈强向原告购买其名下位于白云区北侧“观云建设”第Ｓ4、7、8栋第（7）1单元20层的2号房，建筑面积为111.78平方米，套内面积91.84平方米，套内单价为12028.7元，总价款为1104716元。支付方式为银行按揭贷款支付，在本合同签订之日向出卖人交付首期房款304716元，余款800000元以银行按揭方式支付。2019年2月25日，被告支付了首期房款304716元，但截止原告起诉之日，因被告陈强未取得按揭贷款，经原告多次催告仍未办理也未通过其他方式支付剩余房款。鉴于被告的严重违约行为，原告已无法与其继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，根据《合同法》的规定及前述合同的约定，原告有权请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》、要求被告配合办理解除手续并支付违约金及原告为实现债权支付的其他费用。故原告向法院起诉，请求如前所诉。被告陈强未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：2019年2月25日，原告与被告陈强签订了《商品房买卖合同》（合同编号：7-1-20-2）及《补充协议》，约定被告陈强购买原告名下位于白云区北侧“观云建设”第Ｓ4、7、8栋第（7）1单元20层的2号房，建筑面积为111.78平方米，套内面积91.84平方米，套内单价为12028.7元，总价款为1104716元，在本合同签订之日向出卖人交付首期房款304716元，余款800000元以银行按揭方式支付等，合同第十条约定买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自接到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金；第二十九条约定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充协议》第三条第四款约定乙方应在合同签订后60日内取得按揭贷款，到款期限届满后，若按揭贷款仍未到账的，不论甲方是否催收乙方，乙方均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款，逾期达5日以上，甲方有权解除合同、本补充协议、其他附件等相关合同文件，并将本商品房另行出售，在此情况下，乙方还应按总房款20%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用（包括但不限于因合同解除产生的诉讼费、律师费、公告费、评估费、保全费、保全担保费、公证费等实现权利的费用）；第十七条第三款约定无论何种原因导致合同无效、被撤销、解除或终止的，乙方均应在3个工作日内完成本商品房注销（撤销）合同网签、备案、（预）抵押、权属登记等相关手续或完成本商品房返还过户登记手续。2019年2月25日，被告支付了首期房款304716元，后被告未按揭贷款，原告于2019年6月21日向被告送达《贷款资料欠缺催告函》，要求被告在收到催告函后5天内（最迟应于2019年6月27日前）将资料提交给银行并办理完成按揭手续，否则将追究被告的违约责任等。后中信银行贵阳花溪支行出具《证明》一份，载明陈强申请住房贷款80万元，购买旭辉观云住房，因其尚有13万消费贷款未结清，收入还贷比不符合该行住房按揭申请条件。截止原告起诉之日，被告陈强仍未办理按揭也未通过其他方式支付剩余房款。故原告以前述理由诉至法院，诉请如前。以上事实，有原告的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、房屋销售专用收据、《催款函》及物流信息、《证明》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，可以作为本案定案的依据。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，各方当事人应当按照合同约定及时、全面履行自己的义务。被告已按约向原告支付首期房款304716元，关于剩余房款800000元，《补充协议》约定被告应在合同签订之日起60日之内前通过银行按揭贷款方式向原告支付剩余房款800000元，且到款期限届满后，逾期达5日以上，出卖人有权解除合同，经原告催告被告至今未取得银行按揭贷款，也未通过其他方式向原告支付该款，现原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，根据合同约定，买受人逾期超过90日付款，出卖人有权解除合同，故本院对原告主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请予以支持。被告配合原告完成案涉商品房注销（撤销）合同网签、备案（预）抵押、权属登记等相关手续或完成本商品房返还过户登记手续作为涉案房屋能再售的前置条件，被告有义务主动予以履行，以保证房屋能够重新处于可售状态，且《补充协议》中约定，无论何种原因导致合同无效、被撤销、解除或终止的，乙方均应在3个工作日内完成商品房注销（撤销）合同网签、备案、（预）抵押、权属登记等相关手续或完成本商品房返还过户登记手续。该约定系补充约定，符合《商品房买卖合同》第二十九条的约定，且未违反主合同的其他约定，故对原告该诉请，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，《商品房买卖合同》第十条约定买受人逾期付款的，应按照剩余房款总额承担逾期付款违约责任，按照累计的逾期付款20%向出卖人支付违约金。《补充协议》第三条约定，买受方逾期付款的应按总房款20%的标准向卖方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算标准加以提高，客观上不合理地加重了买受人承担逾期付款的违约责任，故该补充条款系格式条款，应为无效，同时，《商品房买卖合同》约定按照累计逾期应付款的20%计算违约金，违约金兼具补偿性和惩罚性双重性质，该违约金约定标准也过高，对买房人造成的损失过大，应当予以调整，本院酌情支持以未付款金额即80万元的百分之十计算的违约金，金额为8万元，原告主张的超过部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费、因该费用确系被告违约造成，且原告提交律师费发票证实原告已实际支付律师费6000元，本院予以支持，原告主张的保全费，因原告未申请财产保全，并未实际产生，故对保全费，本院不予支持。原告主张的办理注销登记等手续产生的费用，因未实际发生，本院不予支持。被告陈强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和辩论的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州辉沛企业管理有限公司与被告陈强于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：7-1-20-2）（含《补充协议》）；二、被告陈强于本判决生效之日起3个工作日内配合原告完成案涉商品房注销（撤销）合同网签、备案、（预）抵押、权属登记等相关手续或完成本商品房返还过户登记手续；三、被告陈强于本判决生效之日起十日内支付原告贵州辉沛企业管理有限公司违约金8万元；四、被告陈强于本判决生效之日起十日内支付原告贵州辉沛企业管理有限公司律师费6000元；五、驳回原告贵州辉沛企业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2307元（已减半，原告已预交），由原告贵州辉沛企业管理有限公司负担1472元，被告陈强负担835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年六月十五日法官助理陈美姣书记员陈明杨