河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4211号上诉人（原审被告）：河南彤辉置业有限公司，住所地河南省洛阳市伊滨区开元大道（东段）33号彤辉广场501。法定代表人：马丁一，该公司经理。委托诉讼代理人：王耀刚，该公司员工。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薄紫薇，女，汉族，1989年2月28日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杨丽艳，女，汉族，1963年8月24日出生，住河南省洛阳市西工区。系薄紫薇母亲。上诉人河南彤辉置业有限公司（以下简称彤辉公司）与被上诉人薄紫薇不当得利纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彤辉公司上诉请求：撤销一审判决，驳回薄紫薇的诉讼请求。事实与理由：一、薄紫薇起诉要求彤辉公司返还违约金8万元依据的事实是彤辉公司哄骗薄紫薇，建议薄紫薇增加支付8万元首付款以减轻还贷压力。薄紫薇支付8万元后，彤辉公司将该款标注为滞纳金，薄紫薇认为该8万元系受彤辉公司欺诈而为。一审法院应当就该8万元是否因欺诈支付进行审理。但一审法院避开双方争议的事实，依职权审理支付8万元违约金是否过高，一审法院的审理行为违背裁判中立和不告不理的诉讼原则，属程序违法。二、薄紫薇未按约定支付房款或办理按揭贷款，已构成违约，依照约定彤辉公司有权解除合同或要求薄紫薇支付违约金。经协商，薄紫薇自愿支付8万元违约金以换取彤辉公司放弃行使解约权，该8万元的支付与接收系双方当事人自愿协商一致的结果，合法有效。薄紫薇支付8万元违约金之后，双方共同到房管部门注销了原来的网签，重新办理了网签手续。支付和接收8万元系双方的自愿行为，不存在彤辉公司对薄紫薇的哄骗和欺诈，薄紫薇诉讼请求所依据的事实没有证据支持，应当予以驳回。薄紫薇辩称，彤辉公司的上诉是拖延时间。受彤辉公司失信影响，登记在薄紫薇名下的房屋被查封，现在薄紫薇已经缴纳房款近10年，至今没有交房。薄紫薇提交的证据证明彤辉公司工作失误，没有正确计算首付款金额，造成本应一次就能完成的签约事项却导致薄紫薇两次从国外回国签约，也造成双方二次签订商品房买卖合同，二次在房管部门网签，后因为房子被查封，彤辉公司无法进行合同备案，银行因彤辉公司没有提交备案合同不能给薄紫薇发放贷款，均是彤辉公司造成，薄紫薇不存在任何违约行为。重审开庭后，彤辉公司让承办法官通知薄紫薇同意退回8万元违约金，并让薄紫薇当天提交撤诉申请书，这一行为说明彤辉公司自知收取薄紫薇8万元违约金没有依据，理应退回，属于不当得利。除对重审认定薄紫薇承担2405元违约金有异议外，薄紫薇对其余认定的事实无异议，二审应当驳回彤辉公司的上诉。薄紫薇向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告80000元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年4月30日，洛阳市文物局与被告彤辉公司签订《水天伊色项目定向开发建设协议》，约定文物局委托彤辉公司开发建设位于伊滨区××商品房××楼××、××单元，6号楼1单元，单价2900元/平方，顶楼复式3600元/平方，由文物局代收代缴定向开发进度款，协议签订七日内，每套支付进度款为全款的30%，按揭住户首套房已交够30%，不再交款。二套房按揭住户根据国家按揭的标准进行支付，等待按揭，在房屋封顶前交纳进度款100%。2011年7月6日，薄紫薇母亲杨丽艳向彤辉公司缴纳购房款154000元，彤辉公司出具了收据，载明系“购水天伊色6#楼1单元1楼东户143㎡部分购房款”。2015年8月12日，被告取得涉案房屋的预售许可证，2017年6月、2017年7月两次在报纸上发出公告，要求业主至该公司签订商品房买卖合同。2017年7月25日薄紫薇向彤辉公司缴纳购房款33232元，收据载明“今收到薄紫薇（文物局A3#）交来彤辉.水天伊色A-3-1-104房款”。原审中被告提交了2017年12月6日出卖方系彤辉公司、买受方系薄紫薇，合同编号YS0438925、房屋代码1200338的《商品房买卖合同（预售）》，房屋具体坐落位置为伊滨区兴业××以西用地界以东××路以南地块的彤辉水天伊色A组团3幢1单元1层1-104号；房屋用途为住宅，建筑面积为141.53㎡，房屋单价为每平方米3757.2元，总价为531757元；双方约定付款方式及期限为合同第三章第七条第（二）款中第3种即按揭贷款，买受人应当于2017年12月6日前支付首期房价款161757元，占全部房价款的30.42%。剩余款370000元向贷款机构申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定；买受人未按照约定时间付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同附件十一为补充协议约定，买受人应在合同第三章第七条第（二）款中第3种方式约定的期限内（出卖人30日内）完成按揭贷款手续等相关事宜，如买受人未能获取银行贷款，应于接到出卖人通知后三十日内付清房价款，否则视为放弃购买，出卖人有权在扣除总房款30%违约金后，将剩余房款退还买受人。该合同买卖签字处均没有双方签字。2018年4月12日，被告给原告出具《律师函》，主要内容为：2017年12月6日，你与彤辉公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，根据协议约定，你应积极配合彤辉公司办理按揭贷款、公积金付款所需要的相关资料和手续，并交纳办理贷款所需要的相关费用。但你与彤辉公司签订《商品房预售合同》后，并未按合同约定积极履行相应义务，导致贷款事宜无法正常进行。经彤辉公司多次催促也不予办理，由于你的违约行为导致双方的买卖合同不能正常进行，特函告你在接函后七日内尽快到彤辉公司售楼部办理贷款需要的相关手续和资料或一次性付清余款。否则彤辉公司将按双方签订的合同约定，解除与你之间的买卖合同，将房屋另行出售，并要求你承担违约责任。该函收件地址为洛阳市西工区八一路龙柏大厦26B，于2018年4月14日由邮政部门投送，快递单签名处有“快递柜18年4月14日”，查询记录显示“妥投他人收：云柜”。原告否认收到该函。该院对该律师函的真实性予以确认。2018年5月4日，原告给被告转账160000元，被告给原告出具收据“今收到薄紫薇（散户A3#）交来彤辉.水天伊色A-3-1-104房款160000元”。2018年5月10日10点53分、54分，原告给被告转账两笔80000元，被告给原告出具收据”“今收到薄紫薇（散户A3#）交来彤辉.水天伊色A-3-1-104滞纳金80000元”。同日，原告在其身份证复印件上注明“本人同意注销合同编号为YS0438925、房号为A-3-3-104的合同”。该院调取的洛阳市房地产市场管理处案涉房产的网上签约记录显示，当日下午15时24分被告申请办理期房签约注销手续，2018年5月14日办结。该签约记录另显示案涉房产双方于2017年9月28日、2017年10月31日、2017年12月6日三次网上签约。2018年5月17日双方再次办理了期房网上签约手续，原审被告提交了2018年5月17日出卖方彤辉公司、买受方薄紫薇，合同编号YS0454314、房屋代码1200338的《商品房买卖合同（预售）》，该份合同第三章第七条第（二）款中第3种即按揭贷款，买受人应当于2018年5月17日前支付首期房价款321757元，占全部房价款的60.51%。剩余款210000元向贷款机构申请贷款支付。除该条款与2017年12月6日合同条款不一致外，其他条款均相同，该合同仍没有双方签字。原告称合同双方均有签字，因被告提出要办理网签将合同全部收走，对合同进行了拍照，但提交的合同影印件上也没有双方签字。2019年3月，原告薄紫薇以不存在违约行为，彤辉公司将其缴纳的80000元作为滞纳金没有依据应予返还为由向该院提起诉讼。上述事实，由原告提交的滞纳金收据、合同影印件、三张房款收据、房屋记载表、加盖被告证明章的薄紫薇空白委托书、原告代理人与被告销售部人员、房管局工作人员的通话录音，被告提交的《水天伊色项目定向开发建设协议》、两份商品房预售许可证、两份《商品房买卖合同（预售）》、律师函及回执和查询单、原告同意注销YS0438925合同的复印件、两份报纸公告等在卷佐证。一审法院认为，原告不是市文物局职工，没有按被告与文物局的定向开发协议享受团购价购房，也没有按定向开发协议先向文物局缴款再由文物局支付被告，而是直接向被告交款，应为散户，不受定向开发协议的约束；被告提交的2017年12月6日编号为YS0438925的《商品房买卖合同（预售）》虽然没有双方签字，但有原告同意注销YS0438925合同的复印件，且原告提交的房屋记载表上显示的签约合同证书编号也为YS0438925，结合被告向原告发出的律师函的内容，该院对该合同的真实性予以认定，在新的协议达成前，该合同约定的权利义务双方均应当遵守。根据该合同及补充协议约定，原告没有在合同签订后三十日内即2018年元月5日前完成370000元的按揭贷款，应当从2018年1月6日至2018年5月16日新合同签订前一日止，按合同约定的日万分之零点五支付违约金共计2405元给被告。被告收取原告80000元滞纳金不符合合同约定，多收取的77595元没有合法依据，应当返还原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，判决：被告彤辉公司于判决生效之日起十日内返还原告薄紫薇77595元。驳回原告薄紫薇的其他诉讼请求。本案受理费1800元由原告薄紫薇承担50元，被告彤辉公司承担1750元。本院二审中，双方当事人均未提交了新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是彤辉公司是否应向薄紫薇退还77595元滞纳金的问题。彤辉公司上诉称薄紫薇于2018年5月10日向彤辉公司缴纳80000滞纳金系双方协商一致的结果，不应退还，薄紫薇对此不予认可，彤辉公司亦未举证证明缴纳80000元滞纳金系薄紫薇的真实意思表示，一审法院根据彤辉公司提交的2017年12月6日编号为YS0438925的《商品房买卖合同（预售）》计算违约金后，认定由彤辉公司向薄紫薇返还多收取的77595元滞纳金并无不当。综上所述，彤辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1740元，由上诉人河南彤辉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  杨元卿审判员  邱平平二〇二〇年六月二十八日书记员  蒋 超