江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终542号上诉人（原审被告、反诉原告）：泰州市清河水产养殖专业合作社，住所地泰州市海陵区现代农业科技示范园区（泰州阳光农业发展有限公司内）。法定代表人：杨林，总经理。委托诉讼代理人：顾蓉，江苏锦泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：泰州阳光农业发展有限公司,住所地泰州市公园北路**。法定代表人：殷德霖，董事长。委托诉讼代理人：王秋梅，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈雨，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。原审第三人：泰州市海陵区城西街道朱庄村民委员会，，住所地泰州市海陵区城西街道朱庄上诉人泰州市清河水产养殖专业合作社（以下简称清河合作社）因与被上诉人泰州阳光农业发展有限公司（以下简称阳光公司）、原审第三人泰州市海陵区城西街道朱庄村民委员会（以下简称朱庄村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院(2018)苏1202民初6278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。上诉人清河合作社上诉请求：1、解除上诉人与被上诉人于2015年2月5日签订的协议书中的23.8亩土地的租赁合同；2、被上诉人赔偿上诉人损失143401.15元。事实和理由：1、被上诉人作为出租方，应保证其交付的土地符合约定的土地面积并符合承租人的使用目的，被上诉人未足额交付土地已构成违约，上诉人主张解除案涉协议书符合法律规定。2、被上诉人存在种种严重违约情形。协议书签订后，被上诉人未按约及时清理淤泥、迁移坟墓，致土地长时间搁置，无法正常使用，致上诉人无法正常经营、合同目的落空，造成上诉人巨大经济损失。被上诉人交付的排水沟底部标高高出虾塘底部标高，虾塘无法顺畅进排水，致上诉人无法进行养殖。被上诉人提供的土地存在严重瑕疵，构成严重违约，应当赔偿上诉人损失。3、案涉土地为原审第三人流转的土地，原审第三人对土地的实际情况具有更加客观、真实的了解，原审法院在原审第三人未到庭的情况下，也在未到现场进行现场查看、走访的情况下认定被上诉人交付的土地符合协议书的约定，依据不足。被上诉人阳光公司辩称，被上诉人在协议签订后即交付了土地，并无违约行为存在。原审第三人未到庭，并不影响原审案件事实认定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。原审第三人朱庄村委会未答辩。阳光公司向一审法院起诉请求：1、判令清河合作社支付2015年土地租金17500元、2016年1月1日起至2018年12月31日止的土地租金164920元，合计人民币182420元；2、判令清河合作社支付土地复垦保证金20000元；3、诉讼费用由清河合作社承担。事实和理由：2015年2月5日，阳光公司将位于园区内43.4亩土地出租给清河合作社从南美白对虾养殖，并签订了协议书，协议约定了租赁期限、租金标准、土地复垦保证金和上述费用交付方式和期限，协议签订后清河合作社未足额交付2015年度租金，截止2018年12月31日，共欠缴租金182420元，且未按协议约定缴纳土地复垦保证金20000元，阳光公司催要无果，为维护阳光公司合法权益，请求法院判准所请。清河合作社辩称，双方签订协议属实，按合同约定其确实欠缴阳光公司租金，但2014年底，双方多次协商洽谈，租赁协议内容基本拟定，农业园区政府组织对河道进行清淤，直接将河道内的淤泥注入清河合作社租赁的17.5亩土地上，阳光公司承诺尽快清理，不影响清河合作社使用，然签订协议后，阳光公司迟迟不予处理，清河合作社只得在2017年自行将淤泥清理干净；2016年底，农业园区政府在清河合作社租赁的土地中间修筑了一条东西走向的水泥路，导致清河合作社南北走向水流不通，对养殖造成不便，致清河合作社合同目的不能实现，实际使用的面积减少；此外，2015年签协议时，租赁土地上尚有多座坟墓没有迁移，阳光公司承诺年底前全部清除，可合同签订后，阳光公司迟迟未迁，直至2017年才将所有坟墓迁移，清河合作社才得以将土地整理规划，阳光公司履行合同存在瑕疵，交付的土地不符合约定，阳光公司诉请的租赁费用不应得到法院支持。清河合作社向一审法院提出反诉请求：判令解除清河合作社与阳光公司于2015年2月5日签订的协议书中23.8亩土地的租赁合同，并赔偿清河合作社各项损害赔偿143401.15元。事实和理由：清河合作社与阳光公司于2015年2月5日签订土地租赁协议一份，合同约定了租赁土地的面积和用途，而阳光公司并未按照合同约定向清河合作社交付足额土地，未按承诺清理淤泥，导致土地长时间搁置。相反，农业园区政府还在清河合作社承租土地上修筑了水泥路，导致清河合作社南北水流不通，无法实现合同目的。2015年签协议时，土地上仍有多座坟墓没有迁移，直至2017年所有坟墓才从租赁土地上全部迁移，给清河合作社造成巨大的损失，请求法院判准所请。阳光公司辩称，不同意清河合作社的诉请，阳光公司向清河合作社交付租赁土地后，清河合作社为了经营的需要，在承租土地上挖沟建棚，已符合养殖条件，不存在不能实现合同目的的情况，如果提前解除部分合同，阳光公司无法对其进行再利用，请求法院驳回清河合作社的诉讼请求。第三人朱庄村委会书面述称，阳光公司租赁土地系从我村委会流转，对其出租行为我方表示同意，我方不参加庭审。一审法院经审理查明：阳光公司（甲方）从第三人朱庄村委会处取得案涉土地使用权后，于2015年2月5日与清河合作社（乙方）签订协议书一份，约定：土地租赁面积41.3亩（土地四址见附件图）乙方填沟增加2.1亩土地，填沟费用17000元在2015年应缴租金中予以扣减，增加的面积从2016年元月起算，土地用途：温室养殖南美白对虾，土地租赁期限：从2015年3月1日至2028年12月31日，土地租金2015年3月1日至2017年12月31日，年租金1200元/亩，2018年1月1日至2020年12月31日，年租金1400元/亩……土地租金交款方式和时间：第一期2015年12月3月1日至2015年12月31日间租金41300元，于本协议签订当日以现金的方式一次性支付，往后租金以现金方式在每年1月1日前五日内一次性支付，一年一缴，先缴后用。乙方应在支付第一期租金时，缴纳土地复垦保证金贰万元，该保证金在本协议终止后且乙方无违约行为情形下，由甲方无息退还乙方。甲方违约，支付乙方违约金2万元整，赔偿金按乙方资产和损失计算，乙方违约，支付甲方违约金2万元整，赔偿金按甲方资产和实际损失计算。乙方拖欠甲方土地租金，以拖欠租金为基数，按同期银行同类贷款利率的三倍支付滞纳金，但最长不得超过三个月，乙方超过三个月仍未支付租金，甲方可单方面终止协议，同时按协议剩余期限向乙方追缴租金，现阳光公司以清河合作社欠缴2015年度租金17500元、2016年1月1日至2018年12月31日土地租金164920元、土地复垦保证金20000元为由诉讼来院；审理中，清河合作社清水合作社提出反诉。为证明其主张成立，阳光公司申请证人黄某到庭作证，黄某证言称，其所在公司承建农业园区水泥路建设，进场前，该处原来就有土路，土路两侧有1-1.5米的土围，土围那边是水，不知道养殖什么。为保证鱼塘排水，设计院设计图中在相关道路旁专门设计了U型渠，其在2017年3月进场施工。阳光公司认为，证人证言能够证明园区修筑道路并不影响清河合作社的经营；清河合作社认为，水渠底部高度高于虾塘，无法从塘底排水，且排水口直接汇入了进水口，无法实现生态养殖的目标。为证明其主张成立，清河合作社申请证人李某、朱某到庭作证，证人李某证言称，清河道把淤泥都抽上去，注入了养殖的土地上，淤泥太多了，记不清楚是何时清理完毕；坟是其迁走的，北边土地的坟2017年上半年迁走，东边土地上的坟是2017年年底迁的；朱某证言称杨林在2018年才正式开始养虾。清河合作社认为证人证言能够证明园区修路，且未按约迁坟，还将河道淤泥搁置在租赁土地上，导致清河合作社无法实现合同目的。阳光公司认为，证人证言年纪较大，对时间和具体事情表述不清，不能够实现清河合作社的证明目的。审理中，双方一致确认，双方租赁的土地面积为41.3亩。针对清河合作社抗辩的17.5亩田中有淤泥，无法正常使用一节，阳光公司表示，淤泥在2016年年底清理完毕，该地块2013年3月1日至2016年12月31日期间的租金阳光公司放弃，其已收到清河合作社租金6800元。针对清河合作社所述园区在17.5亩租赁土地修筑道路占用租赁土地1亩一节，阳光公司表示认可。关于清河合作社所述23.8亩土地修筑道路一节，阳光公司表示，案涉土地原本就有供村民通行的土路，园区只是将土路改造了水泥路，并在路两边修了排水沟，并不导致清河合作社合同目的不能实现，道路及排水沟占用租赁23.8亩土地中的面积为1.6亩；清河合作社对道路占用的面积表示认可，但认为实际受影响的面积不止1.6亩，因为其在道路两旁筑坝，修路影响的土地面积远大于道路和水沟面积。针对清河合作社所述迁坟一节，阳光公司称坟在2016年年底已经迁完，坟占地面积为1.2亩，2016年底前，清河合作社应付租金的面积应为22.8亩，从2017年年初起，清河合作社就可以正常使用。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、阳光公司主张的土地租金如何确定；二、清河合作社要求解除23.8亩土地部分的租赁合同，并要求阳光公司赔偿其损失，应否支持。关于争议焦点一，双方之间的土地租赁合同合法有效，应当作为确定双方权利义务的依据。合同签订后，阳光公司已向清河公司交付了租赁土地，清河合作社亦应缴纳相应的租金。关于清河合作社承租的17.5亩土地租金，阳光公司因淤泥影响清河合作社使用，主张从2017年1月1日开始计算租金，并无不当，一审法院对此予以确认。但从2017年3月起，园区因修筑道路占用1亩清河合作社承租土地，该部分土地从2017年3月起，清河合作社无法使用，不应再计算租金，经核算，上述17.5亩土地计算至2018年12月31日的租金应为43100元（17.5亩×1200元／年÷12×2月+16.5亩×1200元／年÷12×10月＋16.5亩×1400元/年）。清河合作社并未提供充分证据证明2017年1月起淤泥尚未清理完毕，影响其对土地的使用，故其主张一审法院不予采信。关于阳光公司主张的23.8亩的土地租金，阳光公司庭审中确认其交付租赁的土地上有坟，坟占地面积为1.5亩，坟迁出前占用的土地面积不应计算租金；因清河公司并未提供证据证明未迁出坟地的占地面积，故坟的占地面积以阳光公司自认的1.5亩予以计算；关于坟迁出的时间，阳光公司并未提供充分证据证明其在何时将案涉租赁土地上的坟迁移完毕，故结合清河合作社当庭陈述和证人证言，清河合作社主张2017年年底将坟全部迁移完毕应予采信。2017年3月起，园区修筑道路占用案涉租赁土地1.6亩，该部分土地从2017年3月起，不应计算租金。综上，该23.8亩土地的租金应确定为105300元（22.3亩×1200元／年÷12×24月+20.7亩×1200元／年÷12×10月+22.2亩×1400元／年）。上述两块土地租金合计人民币148400元，扣减17000元的填沟费和清河合作社已缴纳的6800元，清河合作社还欠阳光公司租金124600元。合同约定，清河合作社先缴后用，现阳光公司诉请清河合作社给付上述欠付租金，符合法律规定；关于阳光公司主张的履约保证金20000元，合同对此有明确约定，现阳光公司诉请清河合作社按约支付，符合法律规定，依法应予支持。关于争议焦点二，双方在合同中并未约定清河合作社在何种情况下享有解除合同的权利；至于清河合作社以阳光公司未及时迁坟、在租赁土地上修筑水泥路一节，阳光公司向清河合作社交付租赁土地时，土地上便有坟未迁移，清河合作社至2017年底坟全部迁移前，并未向阳光公司提出解除合同的请求，现坟已全部迁移完毕，清河合作社再次以坟未及时迁移作为解除合同的理由，无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。至于清河合作社以农业园区在租赁土地上修筑水泥路要求解除合同一节，清河合作社所承租的17.5亩、23.8亩土地在三条河中间，在清河合作社租赁土地前和挖塘养殖后，相关证人证言均反映该地块存在一条土路，客观上，在清河合作社租赁土地的东侧尚有朱庄其他村民耕种的农田，由于土地客观相邻，该部分村民享有对清河合作社承租土地通行的权利，清河合作社在承租上述土地时，对此应有合理的预见，后农业园区将该土路改造为水泥路，该事实并非不可预见，修筑道路也不能视为是阳光公司的违约行为；此外，具有设计资质的设计院针对案涉土地养殖的需要，在道路两旁设计了供养殖排水的U型渠，清河合作社现有证据尚不足以证明该水泥道路导致其养殖目的不能实现，故其据此要求解除合同的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院对此不予支持；因清河合作社要求解除合同的诉请不予支持，故清河合作社因解除合同所致损失的诉请，亦无事实和法律依据，一审法院对此亦不予支持。至于阳光公司未按约履行合同所致清河合作社的损失，清河合作社可另行主张，一审法院对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、清河合作社于判决生效之日起十日内给付阳光公司土地租金124600元、土地复垦保证金20000元，合计人民币144600。二、驳回阳光公司其他的诉讼请求及清河合作社的反诉请求。如清河合作社未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3998元，由阳光公司负担872元，清河合作社负担3126元；反诉受理费1584元，由清河合作社负担。二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。二审中，上诉人清河合作社与被上诉人阳光公司一致确认案涉协议书中约定的41.3亩租赁土地在案涉协议书签订后于2015年即已交付。另，上诉人清河合作社法定代表人杨林在二审中陈述其在签订案涉协议书之前已进行实地考察，土地交付时，交付的土地地形地貌与之前实地考察时没有变化。二审中，本院征询被上诉人阳光公司是否同意解除23.8亩土地部分的租赁协议，被上诉人阳光公司表示不同意解除并要求继续履行案涉协议。上诉人清河合作社明确其系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，主张法定解除23.8亩土地的租赁合同，行使的是法定解除权，不是主张协商解除，也不是主张合同约定解除。上诉人清河合作社预缴二审案件受理费1584元，二审中其明确表示其只针对反诉部分提起上诉。到庭参与诉讼各方一致确认本案争议焦点为：清河合作社关于解除其与阳光公司于2015年2月5日签订的协议书中23.8亩土地的租赁合同并要求阳光公司赔偿其损失143401.15元的主张，是否应予支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人主张解除合同可以选择协商解除、约定解除、法定解除等多种方式。本案中，上诉人清河合作社主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定解除案涉23.8亩土地的租赁合同，并要求阳光公司赔偿其损失。然，一方面，依据双方当事人签订的案涉协议书，被上诉人阳光公司的合同主要义务系按照合同约定如期交付案涉租赁土地。现，上诉人清河合作社与被上诉人阳光公司在庭审中一致确认案涉协议书中约定的41.3亩租赁土地在案涉协议书签订后于2015年即已交付。上诉人清河合作社法定代表人杨林在二审中亦陈述其在签订案涉协议书之前已进行实地考察，土地交付时，交付的土地地形地貌与之前实地考察时没有变化。另，在案涉协议书中，租赁土地的四址已予明确，上诉人清河合作社亦无证据证明被上诉人阳光公司未按案涉协议书约定的租赁土地的四址足额交付土地。故，上诉人清河合作社所举现有证据不足以证明被上诉人阳光公司未按照合同约定如期交付案涉租赁土地。另一方面，就上诉人清河合作社主张租赁土地上修筑水泥路导致其合同目的无法实现一节。本院认为，从双方所举现有证据来看，案涉水泥路的修筑并非是被上诉人阳光公司所为，而是案外人所为，被上诉人阳光公司与案外人系相互独立的两个民事主体，上诉人清河合作社以案外人修筑案涉水泥路的行为主张被上诉人阳光公司违约进而以合同目的无法实现为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。上诉人清河合作社如认为案外人修筑案涉水泥路的行为导致其合同目的无法实现并造成其损失，其可依法另行主张。综上，清河合作社要求解除23.8亩土地部分的租赁合同并要求阳光公司赔偿其损失，缺乏事实和法律依据，一审法院对其该主张不予支持，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人清河合作社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1584元，由上诉人泰州市清河水产养殖专业合作社负担。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年六月二十四日书记员 陈静怡