西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初9088号原告：西安景寓置业有限公司，住所地西安市莲湖区房。统一社会信用代码:9161010374284806X2。法定代表人：琚保卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩剑锋，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。被告：孙志勇，男，1978年7月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张武寅，陕西轩举律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆淑娟，陕西轩举律师事务所律师。原告西安景寓置业有限公司（以下简称“景寓公司”）与被告孙志勇商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日作出（2017）陕0104民初4257号民事判决，宣判后，景寓公司不服，提起上诉。西安市中级人民法院于2019年8月13日作出（2018）陕01民终3183号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景寓公司委托诉讼代理人韩剑锋、杨远，被告孙志勇及其委托诉讼代理人张武寅、陆淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景寓公司诉称，请求判令：1、被告与原告签订《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付房款404418元、逾期付款利息291661.77元（利息自2015年10月22日起算至2019年11月22日，此后按同期银行贷款利率四倍计算至实际付款之日）；3、被告向原告支付代为垫付的安居贷款利息21739.16元；4、被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原、被告于2014年9月17日签订《商品房内部认购协议》，约定原告将其开发的景寓学府10幢2单元32层1号房屋出售给被告。协议约定该商品房（暂测）建筑面积为131.91m ²，建筑面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准；另约定在原告取得《商品房预售许可证》后，被告一次性付清余款或者选择银行按揭贷款或住房公积金贷款。该商品房经实测面积为138.28㎡，被告应补面积差价44418.01元，总计应向原告支付房屋余款404418元。上述房屋原告于2014年9月27日交付被告使用，并在取得《商品房预售许可证》后通过多种方式告知被告办理相关手续，然而被告拒不与原告签订《商品房买卖合同》，也不支付后续应付的各种款项，故诉至法院。被告孙志勇辩称，同意与原告在平等自愿、协商一致的情况下签订商品房买卖合同，双方未能签订商品房买卖合同的原因主要是原告单方变更户型图造成面积增加，对增加部分面积应否计入房屋总价、由谁承担存在争议，且认购协议中约定的余款支付方式为按揭付款，但原告在交房前后做了在建工程抵押，在原告未证明该房屋未出售给他人的情况下，被告无法签订合同。现被告愿以按揭贷款方式支付余款36万元，不同意支付面积差价款，被告不存在逾期付款情形，不同意支付逾期利息。关于安居贷利息问题，因安居贷实际借款人为原告，被告不应承担还款责任。原告存在单方改变户型图、逾期供暖以及在出售房屋上自行办理在建工程抵押等违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）关于房屋面积、房屋余款支付的约定。原告提交《商品房内部认购协议》及房屋测绘成果报告各一份，证明原、被告于2014年9月17日签订上述协议，约定原告将案涉房屋出售给被告，待原告取得商品房预售许可证后被告一次性将余款付清或者选择银行按揭贷款或住房公积金贷款，房屋面积以产权登记面积为准。房屋实测面积为138.28㎡。被告违约逾期付款，原告有权要求被告签订商品房买卖合同，支付房屋余款及利息。被告对上述证据的真实性认可，认为该协议是被告应原告要求为办理安居贷所签，协议上缺失的内容应以2010年12月31日双方所签协议为准，认为测绘成果报告图虽然真实，但未反映出造成面积增加的原因和责任，对其证明目的不予认可。被告提供了《商品房内部认购协议》、律师函各一份，证明2010年12月31日原、被告签订《商品房内部认购协议》，双方约定房屋面积为131.91平方米以及合同第九条、第十一条、第十三条就产权无瑕疵、供暖时间、重新签订合同等进行了约定，实际上属于商品房买卖合同，被告不存在违约行为，律师函亦证明双方上述协议的签订时间。并提供户型图、置业计划书及广告户型图各一份，《房屋测绘成果报告》第20页证明原告在销售时宣传的户型图与其在委托房屋测绘时所提交的图纸不一致，原告擅自变更设计将原承诺赠送的“入户花园”计入房屋面积造成了房屋面积差价。原告对上述协议、律师函的真实性认可，认为该协议与2014年协议中对房屋面积差异的约定一致；对户型图、置业计划书、广告户型图、《房屋测绘成果报告》第20页真实性和证明目的均不认可，认为房屋面积应以产权登记面积为准。上述原告提供的《商品房内部认购协议》，双方均认可其真实性，协议内容系对案涉房屋买卖相关问题的约定，本院对该协议的真实性、关联性予以确认。被告对原告提供的测绘成果报告真实性无异议，该测绘报告记载了案涉房屋的实测面积，本院对该证据的真实性、关联性予以确认。原告对被告提供的《商品房内部认购协议》、律师函真实性认可，但该协议所涉房屋为10幢1单元32层2号房屋，故本院对该协议的真实性予以确认、关联性不予确认，该律师函能够证明协议的签订时间和通知办理后续相关手续的事实，本院对其真实性、关联性予以确认。被告所提供的户型图及置业计划书、广告户型图称均来源于原告提供，而原告对此不予认可，且上述户型图为复印件，置业计划书及广告户型图均属广告，显示楼号为14号楼，故本院对上述户型图的真实性不予确认，对置业计划书、广告户型图的关联性不予确认。房屋测绘报告第20页系房屋测量部门出具，本院对其真实性予以确认，但该测绘图显示楼层为1层，故对其关联性不予确认。（二）关于“安居贷”利息。原告提供《房屋保留协议》一份及“安居贷”还款明细26张，证明双方于2014年9月17日签订该协议，被告应赔付原告所垫付的“安居贷”利息21739.16元。被告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为该“安居贷”贷款由原告实际使用和还款，被告不应承担利息。本院对该协议及还款明细的真实性予以确认，但该协议和还款明细的关联性需要综合协议签订目的、协议内容以及双方所签订的认购协议中的相关约定进行评判。（三）关于签订合同、支付房屋余款的通知事宜。原告提供告知函、律师函EMS回单各一份，证明2015年8月28日原告函告被告于2015年9月10日前办理相关手续，后又于2015年10月1日通过律师函告知被告办理付款等事宜，被告违约逾期付款，原告有权要求被告签订商品房买卖合同、支付房屋余款。被告对上述证据的真实性和证明目的均不认可，认为函件邮寄地址写错，不能证明是否妥投。因被告虽称邮寄地址有误，但承认收件人电话号码为其本人号码，且邮件退回原因显示为“拒收”，故本院对上述函件通知的真实性、关联性予以确认。（四）关于在建工程抵押的情况。被告提供了在建工程抵押公告一份，证明原告于2016年4月18日将已经出售的房产设定抵押权并贷款，又收取60％房款，多重获益，违反关于产权承诺的保证，属于恶意违约。原告认为其办理在建工程抵押不违反法律规定，不影响被告办理按揭，不构成被告延迟付款的理由。因该公告系西安市XX中心发布，抵押物范围包括案涉房屋所在的10号楼，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月17日，原、被告签订《商品房内部认购协议》，约定被告购买原告位于XX路XX段【暂定名】景寓学府10幢2单元32层1号房屋一套，用途为住宅，【暂测】建筑面积131.91㎡，计价方式为按建筑面积计算，每平方米单价6973元，总金额919808.43元，付款方式及期限为买受人分两次付清房款，买受人于2014年9月17日付总房款的60%,计559808.43元，在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款360000元一次性付清或进行银行按揭贷款或住房公积金贷款。关于面积差异的处理，协议约定：本协议约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。若该房屋测量面积与《商品房内部认购协议》中约定面积有差异，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价，并在《商品房买卖合同》中对面积、总价等项目进行相应调整。该协议签订时，被告已支付房款 559808.43元，2014年 10月24日被告支付综合管理费1868元，2014年10月27日原告向被告交付房屋，被告收房后进行装修并入住至今。 2014年9月17日，双方另签订《景寓学府房屋保留协议》一份，约定甲方（原告）为乙方（被告）保留甲方所开发的位于西安市XX路XX段“景寓学府（暂定名）”房屋事宜签订本协议。协议第三条：乙方须在2014年9月17日前付清60%首付房款，共计559808.43元整，余款计360000元整由乙方办理西安市灞桥区XX社XX居贷”置业贷款，并于2014年9月17日前向甲方支付，乙方须于本协议签订后二十日内向甲方提供办理“安居贷”置业贷款所需全部资料并办理完成“安居贷”置业贷款相关手续，逾期由乙方按逾期天数、以总房款金额的万分之五/日为标准向甲方支付违约金。协议第四条第3款：甲方承诺，甲方承担自2014年9月17日起至预售证件办理齐全，在甲方通知的时限内向甲方提交办理银行按揭手续申请及相关资料之日期间的“安居贷”置业贷款所产生的全部利息及一切相关费用。协议另就双方相关权利义务及违约责任进行了约定。该笔贷款于2014年9月27日发放， 2016年9月26日到期，月利息2400元，贷款本金及利息均由原告支付。2015年5月，案涉房屋经实测建筑面积为138.28㎡。2015年6月26日，原告取得市XX号《西安市商品房预售许可证》。原告分别于2015年8月28日、10月1日向被告邮寄了《告知函》、《律师函》，催告被告办理付款及签订《商品房买卖合同》的相关手续，上述函件因拒收被退回。2016年4月18日，西安市XX中心就原告景寓公司办理在建工程抵押事宜发布公告，抵押物范围包括案涉房屋所在的10号楼，抵押权人为陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行。本院认为，原、被告于2014年9月17日签订的《商品房内部认购协议》系双方真实意思表示，原告已于2015年6月26日取得商品房预售许可证，故双方之间上述协议应为合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告在原告取得商品房预售许可证后，即负有向原告支付房屋余款的义务，但被告在原告取得商品房预售许可证后经催告并未履行付款义务，构成违约。对此，被告虽辩称未付款的主要原因是双方对实测增加面积应否计入房屋余款存在争议，并提出原告承诺赠送面积，后单方变更户型图导致房屋面积增加，其不应承担增加面积部分房款的抗辩意见，但因协议中有“房屋面积以产权登记面积为准，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价”的明确约定，被告现有证据不足以证明原告承诺赠送面积以及存在单方变更户型图的行为，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。现房屋实测面积为138.28㎡，原告依据协议约定请求被告支付余款360000元及按单价6973元/㎡的标准支付增加面积6.37㎡的差价款44418元的请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款利息的请求，应综合双方违约情况进行判定，在原告取得房屋预售证经催告的情况下，被告未付款应承担逾期付款的违约责任，但原告在未依法解除与被告之间认购协议的情况下，于2016年4月18日对案涉房屋设定在建工程抵押，亦违反诚实信用原则和对出售房屋的产权保证，对被告未能及时签订商品房网签备案合同，支付剩余房款存在一定过错，故案涉房屋抵押权设立之后的逾期付款利息不应再由被告承担。关于逾期利息的起算时间，被告虽辩称其直至诉前调解中方知原告催告签订合同及付款事宜，但结合原告提交的邮寄回单及被告在原一审中的答辩意见，能够印证被告至迟已于2015年10月1日知道原告催告的情况，现原告主张自2015年10月22日起算逾期付款利息，本院应予准许。双方协议中未明确约定逾期付款利息的标准，应参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。关于安居贷的利息，虽双方签订的《景寓学府房屋保留协议》中约定了安居贷款事宜，但该协议签订目的是为了保留房屋，双方在同日签订的《商品房内部认购协议》中约定“在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款360000元一次性付清或进行银行按揭贷款或住房公积金贷款”，可见，同日双方约定的房屋余款支付时间晚于保留协议中约定的付款时间，且上述保留协议中原告承诺“承担自2014年9月17日起至预售证件办理齐全，在甲方通知的时限内向甲方提交办理银行按揭手续申请及相关资料之日期间的安居贷置业贷款所产生的全部利息及一切相关费用”。综合保留协议签订的目的、双方同日在《商品房内部认购协议》中关于房屋余款支付时间的约定、原告在保留协议中的关于“安居贷”利息的承诺以及“安居贷”款项及利息实际偿还人均为原告的事实，本院认定“安居贷”置业贷款实际使用人为原告，故原告要求被告支付“安居贷”利息的请求，本院不予支持。关于原告主张签订商品房买卖合同的请求，双方已于2014年9月17日签订《商品房内部认购协议》，协议对商品房的基本情况:房屋位置、房号、建筑面积、单价、计价方式与价款、付款方式及期限、以及面积差异的处理等进行了约定，可以看出，虽为认购协议，但双方已对商品房买卖的主要条款达成了一致的意思表示，且按照协议原告已将房屋交由被告实际使用，被告已履行了大部分付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故原、被告之间的商品房买卖合同关系已经成立，原告要求被告签订商品房买卖合同的请求，本院不予支持，但双方应当根据房屋面积增加的实际以及房屋管理部门关于商品房买卖合同网签备案的要求，在原告注销案涉房屋上抵押登记后，进一步补充、完善双方之间的商品房买卖合同及网签备案相关手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十七条之规定，判决如下：一、在原告西安景寓置业有限公司办理对景寓学府10幢2单元32层1号房屋的解押手续后十日内，被告孙志勇向原告西安景寓置业有限公司支付剩余购房款人民币404418元；二、在原告西安景寓置业有限公司办理对景寓学府10幢2单元32层1号房屋的解押手续后十日内，被告孙志勇向原告西安景寓置业有限公司支付逾期付款利息（以404418元为基数，按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，自2015年10月22日起至2016年4月17日止）；三、驳回原告西安景寓置业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 (加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费10978元（原告已预交），由原告西安景寓置业有限公司负担3500元，被告孙志勇负担7478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审    判    长     吕艳红审    判    员     寇永利人 民 陪 审 员     张扣利 二〇二〇年六月十日     书    记    员     贺  薇 1