广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7646号原告深圳市城建工业发展有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪岗南路****综合楼**。法定代表人孔晓。委托诉讼代理人郭俊，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人徐李晓红，广东星辰律师事务所律师。被告深圳市美林盛科技有限公司，，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪岗路****法定代表人郑文彬。委托诉讼代理人邹国峰，广东君一律师事务所律师。委托诉讼代理人黄晓阳，广东君一律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市城建工业发展有限公司的委托诉讼代理人郭俊、徐李晓红及被告深圳市美林盛科技有限公司的委托诉讼代理人邹国峰、黄晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月，原告与被告一签订《房屋租赁合同》（龙LE001399)以及龙LE001399号合同补充条款、《房屋出租补充条款协议书》(2013-补充协议02)，约定：原告将位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗路1021号5号厂房1楼7、8、9号门店出租给被告使用；租赁房屋期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止；租赁建筑面积78.56平方米，月租金按每平方米45元计算，每两年递增5%(即2013年1月1日至2014年12月31日期间月租金为3535.20元；2015年1月1日至2016年12月31日期间月租金为3711.96元；2017年1月1日至2018年12月31日期间月租金为3897.36元;2019年1月1日至2020年12月31日期间月租金为4092.19元;2021年1月1日至2022年12月31日期间月租金为4296.45元）；被告应于每月15日前向原告支付各项合同费用。同时，双方约定被告拖欠租金超过10天的，原告有权按拖欠租金及各项费用总额每日计收3%的滞纳金。合同签订后，原告严格履行合同义务，被告却从2018年10月1日起无故拒绝向原告支付租金等合同费用。原告在多次催告未果的情况下，于2019年4月24日依法依约向被告一送达了《解除合同通知书》（龙LE001399)并通知：自2019年5月1日起解除租赁合同，要求被告于2019年5月15日前搬离上述租赁房屋并缴清租金等各项合同费用；否则，原告将就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。被告收到上述通知后，不仅拒不履行清偿义务，至今还强行占用原告的租赁房屋拒不搬离。原告认为，被告拒不支付租金等合同费用，且合同解除后拒不搬离的行为己经构成严重违约，依法应当承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》（编号为龙LE001399）及《补充条款》、《房屋出租补充条款协议书》已于2019年5月1日解除；2、被告立即搬离并向原告返还租赁房屋既位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗路1021号5号厂房一楼7、8、9号门店；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：因被告不存在违约行为，被告与原告的租赁合同没有解除,原告存在清租侵权的根本违约行为，因此被告享有合同先行履行抗辩权，无需继续交租，亦无需返还租赁房屋。事实上涉案租赁房屋已经于2020年3月17日被案外人坂田街道办事处拆除，客观上被告也无法返还上述租赁房屋。本案纠纷的源头系案外人龙岗区坂田街道办事处因其所谓的道路土地整备项目，违反法定征收程序，在被告承租的房屋张贴拆迁公告引起的，在租赁合同尚未到期的情况下，原告在被告承租的房屋张贴关于清租的通知，要求与被告解除全部的租赁合同关系，并要求所有租户搬走，原告的清租行为系侵权的根本违约行为，该行为导致被告所有承租户全部流失，无法对外继续招租，并遭受巨大损失，无法继续向原告支付租金。在租赁合同正常履行的过程中，如有遇到合同约定的合法的政府征收行为等不可抗力而导致合同无法履行的情况，合同双方均没有违约行为与过错的情况下，对于双方无法履行合同而造成的损失，应当按照公平原则由双方友好协商，共同分担损失。本案中，由于案外人坂田街道办事处的征收行为，被法院判决认定为政府指导行为，且其行为并没有在法定时间内履行合法的程序，该行为没有任何强制力，对原告与被告履行租赁合同与否没有任何强制性。因此，在本案中不存在合同不能履行的不可抗力的情形，既然不存在合同约定的不可抗力，所以原告实施清租行为没有任何法定与约定的依据。原告的行为应当被认定为侵权根本违约行为，由于原告的根本违约行为，且其在没有向被告提供合同约定的能满足被告基本使用需求的租赁物，导致被告承租户全部流失，无法对外继续招租经营企业，无法使用租赁房屋产生任何收益，致使租赁合同根本目的无法实现。综上，原告有向被告提供合同约定的能达到使用收益目的租赁物的先行义务，在原告履行该项义务前，被告享有要求原告履行其先行义务的先履行抗辩权，从而根据该抗辩权拒绝履行继续交租的合同义务，被告强烈要求原告履行上述合同义务，并继续履行合同。在另案中，被告已向龙岗区人民法院起诉原告与案外人坂田街道办事处，要求其共同承担赔偿被告所有损失的责任，在被告的损失得到赔偿之后，被告承诺继续履行交租等合同义务，从而使双方合法有效的租赁合同继续履行，达到原告收取租金，被告使用收益租赁物的合同目的。原告的诉讼请求要求终止租赁合同，并要求被告搬离租赁物的请求没有依据，被告不存在违约行为，合同并没有因原告违法行使解除权而解除租赁关系，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（编号为龙LE001399）及《补充条款》（于2013年1月4日签订），约定甲方将位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗路1021号5号厂房一楼7、8、9号门店租赁给乙方使用，租赁期限为2013年1月1日至2022年12月31日。合同第十七条约定，在合同有效期内，发生不可抗力使合同无法履行，政府征用、收回或拆除租赁房屋，双方协商一致的，允许解除或变更合同。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状，不予退还租赁保证金：乙方拖欠租金达30天以上；拖欠可能导致甲方损失的各项费用达4000元以上；乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益、他人利益的；乙方擅自改变房屋租赁结构或者用途的；乙方不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋设备严重损坏的；未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；擅自将租赁房屋转租第三人的。甲方除追究乙方损害赔偿责任和违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。合同及补充条款同时约定了租赁物业面积、房屋租金、租赁保证金及违约责任等内容。2013年3月8日，原、被告又签订了一份《房屋出租补充协议书》，对涉案租赁物业的面积重新作出了约定。上述合同及协议签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告按合同约定的标准支付租金至2018年9月30日。2018年6月27日，深圳市龙岗区坂田街道土地整备中心发布《拆迁公告》，内容为：坂雪岗环城路位于坂雪岗东南部，南起五和大道南，终点接五和大道北，是坂田又一条纵贯南北交通大动脉钱，全长9.15公里，设计为双向六车道城市主干道。为了全面打通环城路，优化坂田街道交通环境，按照区委区政府工作部署，要求2018年10月30日前完成环城路工程的拆迁工作，请沿线各业主及承租户做好征收清退准备，大力支持配合道路建设工作。2018年6月29日，原告向被告发出《关于清租的通知》，内容为：2018年6月27日，龙岗区坂田街道土地整备中心发出拆迁公告，要求2018年10月30日前完成环城路工程的拆迁工作，请沿线各业主及承租户做好征收清退准备，大力支持配合道路建设工作。为此，我司请各租户按政府的要求，在2018年10月30日前配合做好退租工作。2018年7月3日，原告向深圳市龙岗区坂田街道办发出《关于配合开展环城路（雪象段）拆迁工作的函》，主要内容为：为积极配合开展环城路（雪象段）拆迁工作，我公司对峰华工业区内到期合同采取了措施，也给租户发了清租通知。在向租户了解情况的过程中，很多租户提到位于拆迁范围内的5#厂房新雪社区工作站什么时候搬迁的问题，存在攀比观望心态。我司将继续努力做好配合开展环球路（雪象段）拆迁工作，同时也请街道办尽快安排10日30日前做好新雪社区工作站的搬迁工作，以便我司在做租户清退工作时给予其明确说法，以利更好地开展环城路（雪象段）拆迁工作。2019年4月22日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：贵司于2013年1月1日与我司签订《深圳市房屋租赁合同书》（含补充条款及补充协议书），承租位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗路1021号峰华工业区的5号厂房一楼7、8、9号门店，现因环城路道路建设需要，坂田街道办根据深圳市龙岗区建筑工务局工作部署致函我司，要求于2019年5月30日前完成处于环城路（雪象段）道路红线范围内的租赁物业的拆迁工作，导致上述《租赁合同》无法继续履行；此外，贵司自2018年10月起，开始拖欠我司租金等合同费用，经我司多次催缴，至今仍未缴纳，导致我司损失已达约2.8068万元，严重违反《租赁合同》约定。基于上述事实，根据《租赁合同》第十七条、第十八条约定，我司现正式通知如下：自2019年5月1日起，解除贵司与我司签订的《深圳市房屋租赁合同书》（含合同补充条款及2013年3月8日签订的补充协议书），请贵司于2019年5月15日前完成搬迁工作并向我司返还租赁物业，同时结清贵司所欠缴的租金等合同费用共计2.8068万元；贵司需保证所返还的租赁物业及附属设施完好，并按我司要求办理有关移交手续。房屋设施未修复或租金等各项合同费用未缴清的，我司将进一步追究贵司的违约赔偿责任；贵司逾期未迁离的，我司将就逾期部分向贵司收取相当于双倍租金的赔偿金。被告于2019年4月24日收到该解除合同通知书。因被告未返还涉案租赁房屋，故原告于2019年5月17日向被告发出《通知》，主要内容为：你司于2018年10月1日起拒绝向我司缴纳所承租5号厂房，8号宿舍楼4楼401-436号宿舍，7、8、9号门店，10、11号门店的物业租金、管理费及电梯使用费，截止至2019年4月30日，你司已拖欠上述物业租金、管理费及电梯使用费共计1261236元，请你司务必于2019年6月1日前缴清上述费用，避免损失继续扩大。你司承租的峰华工业区3#厂房2楼、4楼401及8号宿舍楼132、134、135、136号宿舍物业（面积共计1812㎡），合同已到期。我司已于2019年3月11日向贵司送达了《租赁合同期满物业收回的通知》，要求在2019年4月30日前将上述物业移交我司。截止2019年5月17日，你司仍在占用。现再次通知你司尽快将到期物业交还我司，若你司仍不搬离，我司将于2019年6月1日起对上述物业不再提供水电并从2019年5月1日起按双倍租金收取场地占用费直至你司搬离并移交场地为止。被告于2019年5月17日收到该通知。2019年8月9日，原告向被告发出《律师函》，确认涉案租赁合同已于2019年5月1日解除，要求被告收到律师函之日起三日内搬离，并向原告返还涉案房屋、办理相关移交手续，同时在收到律师函之日起三日内向原告结清相应的租金（场地占用费）、水电费、违约金、滞纳金等费用。被告于2019年8月10日收到该律师函。另查，涉案租赁物未取得房屋所有权证书，亦未取得建设和规划行政部门颁发的建设工程规划许可证，截至一审法庭辩论终结，原告仍未能出示建设工程规划许可证或主管部门批准建设的其他准建文件。同时，原、被告均确认涉案房屋因涉及违章建筑已于2020年3月17日被坂田执法队强制拆除。再查，原、被告之间签订了七份租赁合同，原告对另六份租赁合同已向本院提起诉讼，本院予以受理。同时，关于原、被告之间的七份租赁合同关系，被告已分别另案提出赔偿其损失等请求，本院受理后正在审理中，案号为（2020）粤0307民初17951-17921号。被告陈述，涉案房屋自发出拆迁公告之日起就没办法再使用，被告一直都在主张拆迁赔偿，没有任何人承诺或承担涉案租赁房屋的装修、经营等损失，故被告只能在涉案租赁房屋处一直等待赔偿事宜，房屋没有在使用，自2018年9月30日之后也未再支付租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充条款》及《房屋出租补充协议书》，虽系双方当事人真实意思表示，但至法庭辩论终结前当事人均未能提交涉案租赁房屋不动产权登记证书，或者建设工程规划许可证及经主管部门批准建设的合法审批手续，故应认定《房屋租赁合同》、《补充条款》及《房屋出租补充协议书》均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。庭审时，原、被告均确认涉案房屋因涉及违章建筑已于2020年3月17日被强制拆除，应视为被告于2020年3月17日将涉案租赁房屋已向原告返还，现原告再要求被告予以返还，诉求不当，本院予以驳回。关于因合同无效造成的相关损失，被告可另循途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市城建工业发展有限公司与被告深圳市美林盛科技有限公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》、于2013年1月4日签订的《补充条款》及于2013年3月8日签订的《房屋出租补充协议书》均为无效；二、驳回原告深圳市城建工业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元（原告已预缴1594元，可向本院申请退回1544元），由被告负担；财产保全费1242元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇二〇年六月四日书记员  钟沐辰