广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初229号原告：惠州市***商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区恒泰嘉园。法定代表人：张达飞，经理。委托诉讼代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘志伟，广东日升律师事务所律师。被告：陈奉美，女，汉族，1981年3月7日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。原告惠州市恒兴居商业管理有限公司（以下简称恒兴居公司）诉被告陈奉美房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告恒兴居公司的委托诉讼代理人杨爱文、丘志伟、被告陈奉美到庭参加诉讼。证人魏慧超出庭作证。本案现已审理终结。原告恒兴居公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间于2017年8月20日签订的《恒兴居商铺租赁合同》【编号：HXJ2017-08-20（001）】，并判决被告返还租用原告位于惠州市惠阳区*******建材城外街1017店铺；2.判决被告支付拖欠原告的商铺租金、管理费、电费、公摊水电费（从2019年6月25日开始按合同约定标准计算至被告交还所租用商铺之日止，暂计至2019年10月31日止，被告欠商铺租金23200元、管理费870元、电费1476元、水费133元，共25679元）；3.判决被告支付拖欠上述费用的违约金（以欠费金额为基数，按每天5‰暂计算至被告付清全部款项之日止，暂计算至2019年10月31日止为8171元）（上述合计33850元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月20日，原被告双方签订《恒兴居商铺租赁合同》【编号：HXJ2017-08-20（001）】，约定被告承租原告位于惠州市惠阳区*******建材城外街1017店铺，商铺面积为58㎡，约定租赁期为两年七个月，合同第二条第3款对租金进行了约定（第一年月租金标准为50元/㎡，第二年月租金标准为60元/㎡，第三年月租金标准为80元/㎡），每月管理费为290元。原告依约将商铺租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，拖欠租金、管理费、电费、水费等费用。原告已多次向被告送达缴费通知单催促其缴纳拖欠费用，但被告依然置之不理。现被告逾期支付2019年6月份至2019年10月份的租赁费用，被告行为已构成违约。按合同约定，原告有权解除原被告签订《恒兴居商铺租赁合同》；同时合同约定，被告每逾期一天则每天按照被告所欠款项的5‰计算违约金，直至被告付清全部款项之日止。原告认为被告逾期支付租赁费用的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。原告恒兴居公司为其陈述事实提交如下证据：1、恒兴居商铺租赁合同；2、缴费通知单；3、通知；4、现场照片。被告陈奉美辩称，1、商场于2019年10月23日集体停电，导致我店铺无法经营。2、科恩厨房电器1017号铺于2019年10月26日搬清出场。补充：解除合同没有意见，合同期到可以交还给原告，已经交还给原告了，当时清场的时候已经交还给原告了，2019年10月26日已经搬迁出场，钥匙交给了商铺，原告自行拿走了。关于拖欠费用问题，商场统一停电导致我店无法经营，在这种情况我把货拆到其他地方，停电之前有欠租，抵扣掉保证金之后还有几千块吧，但是原告自行停电导致我们无法经营应承担责任，商场于2019年10月23日集体停电。违约金这一块，是商场经营不善导致我们没有生意，亏损的情况下，违约金是不用我们给的。被告陈奉美为其答辩提交如下证据：1、收据3张、收款收据2张；2、照片2张；3、证人证言。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2017年8月20日，原告恒兴居公司作为甲方与被告陈奉美作为乙方签订《恒兴居商铺租赁合同》［合同编号：HXJ2017-08-20（002）］，约定乙方自愿向甲方承租位于惠州市惠阳区*******建材城外街1017店铺，该商铺建筑面积58平方米，合同租赁期为两年零七个月，第一年从2017年8月20日至2018年3月24日，第二年从2018年3月25日至2019年3月24日，第三年从2019年3月25日至2020年3月24日，免租期3个月从2017年8月20日至2017年11月20日；合同签订时，乙方应向甲方支付租赁商铺履约保证金9280元；租赁期间第一年月租金总额为2900元，第二年月租金总额为3480元，第三年月租金总额为4640元，月综合管理费290元，公共区域水电费及中央空调费按实际使用进行分摊；乙方出现不按时缴纳合同相关费用，拖欠费用达15天以上或逾期缴纳合同其他相关费用的，甲方有权决定解除本合同，并不退还履约保证金，造成甲方损失的还应赔偿甲方的实际经济损失；甲方有权因乙方的违约而不退还乙方的履约保证金，且甲方有权追讨乙方拖欠的费用和违约金并要求乙方赔偿全部经济损失，乙方未按时向甲方支付合同所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，则每天向甲方支付所欠款项千分之五的违约金；无论合同期满还是合同提前解除（双方同意解除或因乙方违约致甲方单方解除），甲方对乙方商铺装修费等其他一切损失均不承担任何责任；合同第十一条备注条款中约定：1、免租期为3个月。2、商户进场装修需交装修押金2000元及垃圾清运费500元。3、合同起租期按合同签定日期开始计算。合同落款处有恒兴居公司盖章与陈奉美的签名捺印。上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用,被告依约交纳了履约保证金9280元和质量保证金5000元。后因被告从2019年6月开始拖欠原告租赁费用，原告经催收未果，遂向本院提起诉讼，希判如所请。又查明，根据原告提交的缴费通知单及被告提交的收款收据可确认，截至起诉之日，被告拖欠原告2019年6-7月租金9280元（4640+4640元）、2019年8-10月租金、管理费和水电费共16399元（5633元+5592元+5174元），共拖欠原告租赁费用25679元。再查明，2019年10月23日，原告对涉案商场进行停电，商场停电后，被告于2019年10月26日搬出商场，不再经营，涉案店铺已由商场保安锁门。另查明，根据（2020）粤1303民初153号案件中查明的事实可知：涉案恒兴居建材城原由惠州市恒力实业有限公司经营管理，2017年3月1日，惠州市恒力实业有限公司委托恒兴居公司经营管理“恒兴居建材城”一、二层的商业商铺，经营权限包括：商铺出租、代收租金及租赁押金等。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告恒兴居公司与被告陈奉美签订的《恒兴居商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原告请求解除合同，被告没有异议，本院予以支持。本案争议的焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间问题；二、租赁费用的计算问题；三、违约金是否应当支付的问题。关于涉案租赁合同的解除时间问题。本院认为，双方签订的租赁合同到期日为2020年3月24日，但原告于2019年10月23日对涉案商场进行停电，导致商铺无法继续经营，被告的合同目的无法实现，且停电后被告即退出商场，不再经营，双方后续并未发生实际的租赁合同关系，因此，本院认为双方的商铺租赁合同关系在2019年10月23日即已实际解除。合同解除后，被告应对涉案商铺进行腾房，并将店铺交还给原告。关于租赁费用的计算问题。原被告双方的商铺租赁合同关系在2019年10月23日已实际解除，因此，被告陈奉美应向原告恒力公司支付从2019年6月25日至2019年10月23日的租金、管理费和水电费。根据原告提交的缴费通知单及被告提交的收款收据可知被告拖欠原告2019年6-7月租金、2019年8-10月租金、管理费和水电费共25679元，故被告陈奉美应向原告支付租赁费用25679元。对于原告要求被告支付至交还所租用商铺之日止的租赁费用，由于涉案商场由恒兴居公司经营管理和控制，商场停电后被告即已搬出商场，涉案店铺已被商场保安锁门，被告后续也无法再进入商铺经营，原告对上述情况应处于明知状态，其应及时采取措施防止损失的继续扩大，故对于该部分费用，本院不予支持。关于违约金是否应当支付的问题。被告陈奉美逾期支付租赁费用的行为已构成违约，依法应承担违约责任。双方租赁合同约定原告有权因被告的违约而不退还被告的履约保证金，被告逾期一天，每天应向原告支付所欠款项千分之五的违约金，因此，被告应向原告支付逾期付款的违约金。但法律规定违约责任的目的主要是为了弥补守约方的损失，当事人约定的违约金不应过分高于违约方造成的实际损失。本案中，恒兴居公司并未提交证据证明陈奉美拖欠商铺租金、管理费等费用给恒兴居公司所造成的实际损失，每日5‰的计付标准已明显超出全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，陈奉美在答辩中也对违约金提出异议，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条的规定，依法予以适当向下调整，并按年利率24%计付违约金。即陈奉美应向恒兴居公司支付违约金（以25679元为基数，按年利率24%从2019年10月24日计至款项清偿之日止），对于原告多请求的部分费用，本院不予支持，予以驳回。关于履约保证金和质量保证金的问题。虽然双方当事人并无就此提出诉讼请求，为了减少当事人的诉累，在本案合同解除时一并予以处理。经查实，本案被告拖欠租金违约，按照双方合同约定，履约保证金9280元不予退回；被告经营期间，没有违反恒兴居商场《经营管理服务制度》的相关规定，质量保证金5000元应当退回被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市恒兴居商业管理有限公司与被告陈奉美于2017年8月20日签订的《恒兴居商铺租赁合同》［合同编号：HXJ2017-08-20（002）］于2019年10月23日解除；二、被告陈奉美应于本判决生效之日起十日内将惠州市惠阳区*******建材城外街1017店铺进行腾房，并将上述店铺交还给原告惠州市恒兴居商业管理有限公司；三、被告陈奉美应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州市恒兴居商业管理有限公司支付商铺租金、管理费、水电费共计25679元及违约金（以25679元为基数，按年利率24%从2019年10月24日计至本判决清偿之日止）；四、驳回原告惠州市恒兴居商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费646元减半收取为323元，由被告陈奉美负担237元，原告惠州市恒兴居商业管理有限公司负担86元（原告已预交诉讼费323元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 梁东辉二〇二〇年六月十六日法官助理 朱瑞仙书 记 员 肖志扬