广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4202号上诉人（原审被告）：梁雄颖，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李健强。委托诉讼代理人：杨勤，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯绮琳，广东常道律师事务所实习律师。上诉人梁雄颖因与被上诉人佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司（以下简称顺怡物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初21689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁雄颖上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.本案诉讼费由顺怡物业公司承担。事实和理由：（一）顺怡物业公司擅自违约，导致梁雄颖无法正常经营，造成梁雄颖损失巨大，梁雄颖有拒付租金及使用费的正当理由。双方于2017年9月11日签订《租赁合同》，约定顺怡物业公司将佛山市顺德区均安镇畅兴产业基地均益路以西商业街物业（以下简称涉案物业）出租给梁雄颖使用，租赁期限为5年，自2017年9月11日起至2022年9月11日止。顺怡物业公司于2019年4月份口头通知梁雄颖即将停止租赁关系，交还承租物业。梁雄颖当时承租了4-13号物业，投入巨资进行装修和经营，顺怡物业公司突如其来的毁约通知使得梁雄颖当月即停止支付租金。顺怡物业公司之后多次上门与梁雄颖协商解除租赁合同事宜，双方就赔偿问题未达成一致意见。顺怡物业公司于2019年5月27日发送书面解约通知给梁雄颖，要求梁雄颖于6月30日前搬离，且不予赔偿。梁雄颖预期经营五年的合同在短期内被强行解除，巨额投资化为泡影，这是梁雄颖一直拒缴租金的根本原因。鉴于以上事实，顺怡物业公司无权向梁雄颖收取租金和使用费。（二）顺怡物业公司以镇政府统一规划、收回物业给区公安局考试中心使用等为由，强行收回梁雄颖的商铺，应当承担违约责任。1.双方的租赁期间为五年，应当严格遵守，不得擅自毁约。2.镇政府统一规划、收回物业给区公安局考试中心使用等理由对于梁雄颖没有约束力，不是顺怡物业公司解约的合法事由。3.顺怡物业公司的单方违约行为给梁雄颖造成巨大损失。（三）顺怡物业公司对无效合同具有过错，无权收取梁雄颖的使用费。（四）顺怡物业公司于2019年5月27日通知梁雄颖必须于2019年6月30日交还租赁物业，而其起诉状和提供的证据却声称三个月内搬离，其陈述前后矛盾，是虚假的，意图陷害梁雄颖。（五）顺怡物业公司属均安镇政府下属公司，不得自行提供证据使租赁合同成为无效合同，从而顺利收回物业，随意损害梁雄颖利益，造成巨大损失。为了维护宪法的基本原则，应当驳回顺怡物业公司的诉讼请求。既然是顺德区公安局作为机动车驾驶人员考试中心使用，顺怡物业公司应为此次诉讼负主要责任，作出合理赔偿给梁雄颖。（六）2019年4月起均安镇政府工作人员就多次上门协商收回物业，但一直不同意作任何赔偿，使得梁雄颖4月起就停产未使用涉案物业，故梁雄颖不应支付占有使用费。被上诉人顺怡物业公司辩称，（一）梁雄颖清楚了解租赁物业可能随时被政府征用，因此其不应以此为由拒付场地使用费。顺怡物业公司与梁雄颖于2017年9月11日签订《租赁合同》，第十条明确约定“在租赁期内，出租物业因政府规划需要征用、清拆、拍卖处理的，甲方应提前三个月通知乙方终止合同，乙方在规定时间内必须无条件搬出，甲方对乙方不作任何补偿，保证金全额退回给乙方”。由此可见，梁雄颖是清楚了解涉案物业存在随时被政府征用的可能，顺怡物业公司不存在擅自违约的情形，梁雄颖以此为由拒付占有使用费于理不合，于法无据。（二）一审法院基于涉案物业未取得建设规划许可认定《租赁合同》属于无效合同，符合法律规定，顺怡物业公司无异议，也因此自行承担了巨大损失。而涉案物业未取得建设规划许可的情况，梁雄颖也是清楚知悉的，故双方均应对签订无效合同负责，不能将所有责任归咎于顺怡物业公司。该无效合同造成顺怡物业公司无法主张利息、违约金、律师费等费用。顺怡物业公司并未因此追究梁雄颖责任，己作出了让步。（三）梁雄颖无理拒付场地使用费且至今仍占用顺怡物业公司商铺743平方米不予归还，严重损害了顺怡物业公司合法权益，应当承担相应责任。1.顺怡物业公司于2017年9月11日起将涉案物业交付给梁雄颖使用，但从2019年4月至2019年8月梁雄颖一直未能支付场地使用费，经顺怡物业公司多次催告，仍拒绝支付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，梁雄颖拒绝支付占有使用费违法。2.顺怡物业公司依合同约定的期限向梁雄颖书面发出收回涉案物业的通知，包括《关于收回畅兴产业基地均益路以西商业街商铺的通知》《收回出租物业的通知》《律师函》，已提前3个月告知梁雄颖，梁雄颖有充足时间准备搬迁工作。因此，梁雄颖至今拒不返还涉案物业己严重损害顺怡物业公司的合法权益。顺怡物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年9月11日签订的《租赁合同》已解除，梁雄颖立即搬离和清空位于顺德区均安镇畅兴产业基地均益路以西商业街4-13号物业内的个人物品，将租赁物业移交给原告；2.梁雄颖向顺怡物业公司支付2019年4月至8月所欠场地使用费合共98076元及违约金（违约金计算方式：从起诉之日起以98076元为本金按月利率2%计算至实际清偿之日止）；3.顺怡物业公司有权没收梁雄颖保证金26748元，梁雄颖向顺怡物业公司支付三个月的使用费共36778.5元，小计63526.5元；4.梁雄颖向顺怡物业公司支付律师费20000元；5.本案诉讼费用由梁雄颖承担。一审中，顺怡物业公司变更其第二项诉讼请求为：梁雄颖向顺怡物业公司支付2019年4月至8月所欠场地使用费合共61297.5元及违约金（违约金计算方式：从起诉之日起以61297.5元为本金按月利率2%计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2017年9月11日，顺怡物业公司与梁雄颖签订《租赁合同》，双方约定：顺怡物业公司将位于佛山市顺德区均安镇某益路以西商业街物业的使用权出租给梁雄颖使用，建筑面积743㎡，租赁期5年，自2017年9月11日起至2022年9月11日止，租赁期内使用费每3年递增10%，首3年每月使用费12259.5元。为了保证本合同的履行，梁雄颖在签订本合同之日向顺怡物业公司支付履约保证金26748元，合同履行期内不计算利息。租赁期满后，该物业及设施、设备完整无损的，且梁雄颖使用该物业所产生的水电费、税费等费用全部结清，提交相关结清单据给顺怡物业公司，经顺怡物业公司验收确认后，保证金全额退回给梁雄颖；如物业结构有损坏或设备灭失的，由顺怡物业公司派人修复，费用在保证金中支付或由梁雄颖按市场价赔偿，剩余部分退回给梁雄颖，若保证金不足支付费用的，不足部分仍由梁雄颖补偿。梁雄颖违约的，顺怡物业公司收取梁雄颖的保证金归顺怡物业公司所有，另有权追加梁雄颖三个月的使用费。顺怡物业公司违约的，则全额退回保证金给梁雄颖，并赔偿三个月使用费给梁雄颖。使用费的支付实行先付款后使用的办法，梁雄颖必须在当月的10号前将本月的使用费全额转入顺怡物业公司银行账户，梁雄颖逾期未付使用费的，顺怡物业公司则由当月1日起每日计收梁雄颖5%违约金至梁雄颖全额付清使用费止，超过当月30日，梁雄颖仍未全额支付使用费的，顺怡物业公司有权终止梁雄颖的使用权，要求梁雄颖退回承租房产，若梁雄颖既不退回承租物业又不支付使用费给顺怡物业公司的，顺怡物业公司有权强制收回物业并将该物业内的货物清理，梁雄颖不得追究。因梁雄颖拖欠使用费、违约金而产生的诉讼费、律师代理费、评估费由梁雄颖承担。在租赁期内，出租物业因政府规划需要征用、清拆、拍卖处理的，顺怡物业公司应提前三个月通知梁雄颖终止合同，梁雄颖在规定的时间内必须无条件搬出，顺怡物业公司对梁雄颖不作任何补偿，保证金全额退回给梁雄颖。上述合同签订后，梁雄颖向顺怡物业公司交付保证金26748元，顺怡物业公司依约交付商铺给梁雄颖使用。自2019年4月起，梁雄颖再未缴租。2019年5月22日，佛山市顺德区均安镇公有资产监督管理办公室印发《关于收回畅兴产业基地均益路以西商业街商铺的通知》，内容为根据镇政府的工作部署，计划将均安镇畅兴产业基地某号商铺安排给区公安局作机动车驾驶人员考试中心使用，故通知顺怡物业公司于2019年6月30日前收回1-13号和18-21号商铺，2019年12月31日前收回22号商铺。2019年5月底6月初时，顺怡物业公司向梁雄颖送达一份《收回出租物业的通知》，内容为由于镇政府工作部署将场地安排给区公安局作机动车驾驶人员考试中心使用，顺怡物业公司需将承租物业收回，并要求梁雄颖在限期前搬离。2019年9月初，顺怡物业公司自行收回部分商铺，另有商铺因存放梁雄颖的个人物品，顺怡物业公司未能收回。2019年9月10日，顺怡物业公司委托广东常道律师事务所向梁雄颖发出《律师函》，函告因政府规划需要征用及梁雄颖的欠租行为，现顺怡物业公司主张解除合同，并要求梁雄颖支付租金并搬离物业内个人物品。另查，位于佛山市顺德区均安镇某商业街商铺属顺德区均安镇经济发展服务中心所有，该物业并未取得建设规划许可。2011年8月31日起，顺德区均安镇经济发展服务中心将该物业管理权移交顺怡物业公司管理。再查，顺怡物业公司与广东常道律师事务所签订《民事委托代理合同》，双方约定由广东常道律师事务所代为处理本案租赁合同纠纷，顺怡物业公司因此向广东常道律师事务所支付律师费20000元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，双方签订《租赁合同》所涉建筑物，至本案判决前，顺怡物业公司未能提供建设工程规划许可证，该合同依法应认定为无效合同。既然合同无效，自始没有法律效力，就不涉及合同解除的问题，故对于顺怡物业公司主张确认解除案涉《租赁合同》的诉请，一审法院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，顺怡物业公司所收取的保证金应返还给梁雄颖，顺怡物业公司主张没收履约保证金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持，同理，梁雄颖应将租赁物返还顺怡物业公司，故顺怡物业公司要求梁雄颖腾退租赁物业的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。对于顺怡物业公司请求的场地使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中尽管双方签订的《租赁合同》无效，但梁雄颖占用案涉物业，顺怡物业公司请求梁雄颖支付占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持。因此，梁雄颖应支付顺怡物业公司自2019年4月起至2019年8月止的场地使用费共计61297.5元。因顺怡物业公司应向梁雄颖返还保证金26748元，为便于解决双方纠纷，一审法院以该保证金抵扣梁雄颖须支付的使用费。抵扣后，梁雄颖尚应向顺怡物业公司支付使用费34549.5元。关于违约金和律师费的问题。一审法院已于上述认定双方签订的《租赁合同》无效，故合同中关于违约金及律师费的约定亦属无效，顺怡物业公司主张要求梁雄颖支付违约金及赔偿律师费损失一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、梁雄颖于判决发生法律效力之日起十五日内向顺怡物业公司返还位于佛山市顺德区均安镇畅兴产业基地均益路以西商业街的商铺（建筑面积743㎡）；二、梁雄颖于判决发生法律效力之日起十五日内向顺怡物业公司支付场地使用费34549.5元；三、驳回顺怡物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取计4413.2元（顺怡物业公司已预交），由顺怡物业公司负担4081.2元，由梁雄颖负担332元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：《租赁合同》第十条约定，在租赁期内，出租物业因政府规划需要征用、清拆、拍卖处理的，顺怡物业公司应提前三个月通知梁雄颖终止该合同，梁雄颖在规定的时间内必须无条件搬出，顺怡物业公司对梁雄颖不作任何补偿，保证金全额退回给梁雄颖。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因梁雄颖与顺怡物业公司均未能提交证据证明涉案物业已取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定双方就涉案物业签订的《租赁合同》无效，处理正确，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，《租赁合同》无效，即自始无效，合同约定的租赁期限亦无效，双方因立即返还因该合同取得的财产。因此，顺怡物业公司应立即返还梁雄颖支付的履约保证金，梁雄颖应立即返还涉案物业。梁雄颖以顺怡物业公司擅自提前收回涉案物业构成违约为由拒绝返还，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然《租赁合同》无效，但梁雄颖实际占有使用涉案物业获得了利益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”之规定，顺怡物业公司请求梁雄颖参照《租赁合同》约定的占用费标准，支付2019年4月至8月梁雄颖占有使用涉案物业期间的占有使用费61297.5元，合法有据，应予支持。《租赁合同》无效，合同相关的违约责任条款亦无效，况且，《租赁合同》并未约定顺怡物业公司提前收回租赁物应承担违约责任，反而在第十条约定，在租赁期内，出租物业因政府规划需要征用、清拆、拍卖处理的，顺怡物业公司应提前三个月通知梁雄颖终止该合同，梁雄颖在规定的时间内必须无条件搬出，顺怡物业公司对梁雄颖不作任何补偿，保证金全额退回给梁雄颖。故梁雄颖对顺怡物业公司可能随时提前收回涉案物业的情况应有心理预期。梁雄颖以顺怡物业公司擅自提前收回涉案物业构成违约为由主张不予支付占有使用费，缺乏事实和法律依据。梁雄颖主张其自2019年4月起因顺怡物业公司围蔽涉案物业导致其无法正常使用，但未提供充分证据证明其主张，本院不予采信。根据合同法第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。但是，在梁雄颖占有使用涉案物业期间，《租赁合同》无效并未影响其实际占有使用涉案物业，该期间的占有使用费并非梁雄颖因合同无效所受的损失，梁雄颖以顺怡物业公司对合同无效存在过错为由主张顺怡物业公司无权收取占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。至于梁雄颖主张顺怡物业公司提前收回涉案物业致使其遭受投资损失，不属于本案审查范围，梁雄颖不能以此为由拒绝支付欠付的占有使用费。综上所述，梁雄颖的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费663.73元，由上诉人梁雄颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年六月十九日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡