北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初50131号原告：李某，男，1965年12月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邓晓一，国浩律师（济南）事务所律师。被告：毕某1，女，1989年12月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄东，北京市兰台律师事务所律师。被告：毕某2，男，1962年10月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：梁广俊，北京市兰台律师事务所律师。原告李某诉被告毕某1、毕某2房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人邓晓一，被告毕某1之委托诉讼代理人黄东,被告毕某2之委托诉讼代理人梁广俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1、判令毕某1、毕某2共同向我返还购房款270万；2、毕某1、毕某2向我支付赔偿款1000万元；3、诉讼费用由毕某1、毕某2负担。事实和理由：2015年毕某1因购买诉争房屋而欠债主赵某款，赵某督促还款，毕某1因没钱归还并且其出国学习不用房屋，双方于2015年4月约定出售房产归还欠款。鉴于此，我与毕某1和赵某于2016年1月25日签署了《还款与房屋买卖协议》，约定毕某1将其位于北京市海淀区玉渊潭乡（落地区×）上盖区×住宅楼×层×单元×号房屋出售给我，房屋交易价款为10969726元。约定毕某1待开发商2016年10月交房即将房屋交付给我，并于交付后一个月内办理房本并过户至我名下。办理过户手续时我向毕某1支付剩余房款2769726元。房屋买卖协议签订后，我依约于当日向毕某1指定收款人支付定金700万元，于2016年2月2日向毕某1支付房款120万元。现我已向毕某1支付房款820万元，毕某1委托毕某2办理各项手续，现毕某1、毕某2却拒绝交付房屋办理过户手续。我曾起诉至海淀法院要求继续履行合同，但是被法院驳回。毕某1、毕某2至今没有返还我购房款，也没有履行承诺支付补偿金1000万，故提起诉讼。毕某1辩称，第一，李某起诉事实不清，证据不足。起诉书描述有误，毕某1没有委托毕某2代为履行协议的各项义务，只是在后来返还部分款项时由毕某2代为汇款，并非所有事都由毕某2承担。毕某1、毕某2并未拒绝履行协议，而是李某违约导致协议无法继续履行，为此双方解除了协议。并非如李某所述是以补偿李某1000万为条件解除合同，毕某1并没有就补偿问题与李某达成任何协议。第二，毕某1同意返还李某购房款270万，不同意向李某支付赔偿款1000万。毕某2辩称，本案涉及协议的合同相对方是李某和毕某1，我不是协议主体，购房款也是直接支付给案外人赵某和毕某1，李某要求我返还款项及赔偿损失，没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年9月3日，北京京投兴业置业有限公司（以下简称京投兴业公司，出卖人）与毕某1（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定毕某1以10969726元的价格购买京投兴业公司开发的北京市海淀区玉渊潭乡(落地区×)上盖区×住宅楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋，用途为普通住宅，预测建筑面积164.69平方米）。同日，毕某1交纳了房款10969726元。庭审中，毕某1、毕某2确认涉案房屋现由毕某1居住使用，尚未办理房屋所有权证书。2016年1月25日，毕某1（甲方）、赵某（乙方）、李某（丙方）签订《还款与房屋买卖协议》（以下简称协议），内容为：“1．事由：甲方购买海淀区玉渊潭乡(落地区×)上盖区×住宅楼×层×单元×时，向乙方借款人民币柒佰万元。现因甲方出国学习不在需要琨御府房产，定以人民币壹仟零佰玖拾陆万玖仟柒佰贰拾陆元卖给丙方，丙方购买甲方琨御府房产的定金为人民币柒佰万元。丙方用出卖蓝靛厂睛雪园×房产的收入支付。3．收款收据：该协议签订，证明乙方已经收到丙方代甲方偿还购买琨御府房产的借款人民币柒佰万元。”庭审中，双方均确认协议落款处“甲方：”后的“毕某1”系毕某2所签，“甲方：”前的“毕某1”及毕某1身份证号码系毕某1本人事后补签。李某于2016年1月24日、1月25日分别向赵某转款640万元及60万元，共计700万元，作为涉案房屋的购房款，毕某1向李某出具了收据。2016年2月2日，李某向毕某1支付购房款120万，毕某1向李某出具了收据。2014年11月11日，案外人伍某（出卖人）与李某之妻吴某经北京麦田房产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某以850万元的价格购买北京市海淀区蓝靛厂晴雪园×号楼×单元×号房屋（以下简称晴雪园房屋，建筑面积125.76平方米）。吴某于2015年9月29日付清全部购房款，但未办理晴雪园房屋的过户登记手续。2015年9月21日，李某作为伍某（出卖人）的代理人与于某（买受人）经北京麦田房产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，将晴雪园房屋以929万元的价格出售给于某。2016年3月6日，李某与彭某签订车位转让协议，将晴雪园地下车库×号车位以75万元的价格出售给彭某。2016年11月29日，刘某（出卖人）与吴某（买受人）经北京麦田房产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某以1530万的价格购买北京市海淀区远大园×区×号楼×层×号房屋（以下简称远大园房屋，建筑面积193.21平方米）。吴某于2017年5月18日取得了上述房屋的不动产权证书。李某与吴某原系夫妻关系，于2017年9月19日登记离婚，离婚协议约定双方共同财产位于朝阳区大屯里×号楼×层×单元×号房屋及远大园房屋均归吴某所有。为证明系毕某1、毕某2违约导致协议无法继续履行，李某提交了2016年10月23日、10月25日与毕某2的短信记录及2017年5月11日其与毕某2的录音。2016年10月23日短信中李某表示不相信毕某2会反悔购房协议并希望其慎重决断；毕某2表示其绝不是开玩笑，其对李某的义气建立在李某对其真诚之上，这个没有了其他的也就无从谈起。10月25日短信中李某表示租的房子马上到期，毕某2突然改变让其措手不及，其想和毕某2约谈关于涉案房屋买卖的事情；毕某2表示不谈了，其已决定，其认为可以和李某清算一下，要求李某自己拿方案想好了再找其；10月25日李某还向毕某2发送如下内容：“你是用毕某1的名字买的琨御府的房子，实际上买房钱是你支付的，你只支付了200多万元，700万元你向赵某借的。2016年1月临近年关赵某急用钱督你还款700万元，你让我退掉已签合同交了定金的世纪城上河村二期×号楼×单元×室三室二厅周女士房子。将卖我们睛雪园房子钱700万元还给赵某，该700万元是作为买琨御府房子定金，又付你120首付款。请你回忆是不是这样。”毕某2回复：“是。”毕某1、毕某2对短信真实性、关联性、合法性认可，但对证明目的不予认可，认为该短信是断章取义，双方系协商一致解除协议的，不存在单方毁约，李某提供的该条短信记录是起诉后为达到诉讼目的进行的单方陈述，意图是为毕某2设置语言陷阱，谋取不正当利益。李某还提交了2017年5月11日其与毕某2交涉涉案房屋买卖事宜的录音，该录音中反映出：毕某2表示李某仅向其支付了820万元，未支付完毕房款，故不同意继续履行；李某则表示定金为700万元，首付120万元，按照交易惯例应过完户再交尾款；李某称毕某2曾承诺给其400万元，但一直未付；毕某2表示其曾经这么说过，820万元之后给李某1000万元，因为涉案房屋不卖给李某了，但李某提1600万元，其未置可否，双方上次谈话就到此处；李某称毕某2把涉案房屋卖给其是自愿的；毕某2表示其到法庭上也会说自愿卖给李某的，不会变，李某是买的其的房子；李某称其为了购置涉案房屋而出售了原有房屋，原有房屋价值已大幅上涨，其存在损失；毕某2表示李某的损失与其无关，涉案房屋其毁了约，从良心上不是给820万元就完事的，并表示其与李某不是钱的事情，情义已断，双方法院见；李某要求毕某2给其写一个关于钱的书面材料，毕某2不同意，让李某走法律程序，其也希望此事尽快解决，因为涉案房屋值2600万元，等法院判完，毕某1回来办完房本就可以贷款，钱就出来了；李某表示其已经贷出来500万元，是否给毕某2；毕某2表示李某当初给1100万元就没有这事情了，李某820万元想住其房子是不行的，李某已经违约，差一分钱尾款都不行。该录音还反映出李某与毕某2另有其他私人恩怨，毕某2表示其挑李某的理。毕某1、毕某2主张该录音是李某与毕某2就协议解除过程中进行的协商，在此过程中，李某故意激怒毕某2，且在录音时双方已达成解除协议的合意，李某已收取毕某2退还的部分购房款，且毕某2所说的给李某1000万元包含李某支付的820万元。另查，李某曾于2017年9月7日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求毕某1履行协议、配合其办理涉案房屋的过户手续并赔偿损失12万元。在该案审理中，毕某1主张其为了支付涉案房屋房款向赵某借款700万元，向杨泉借款250万，后因赵某、杨泉催促其还款，其急于将诉争房屋出售用于偿还借款，因此在诉争房屋价格已经大幅上涨的情况下与李某、赵某签署协议，仍按照购买价格10969726元将房屋出售给李某，目的就是尽快获得全部房款；毕某1另主张为了向李某归还购房款，毕某2于2017年11月21日将名下海淀区首体南路×号×号楼×层×号房屋（以下简称首体房屋）以1530万元的价格出售。在该案审理中，毕某1提交了其父毕某2与李某的完整短信记录，2016年11月23日李某向毕某2发送短信表示其选了个房子，要确定付款周期，询问毕某2什么时间能卖完房屋进而向其付款。2016年12月3日李某向毕某2发送短信称将找毕某2商量房屋补偿协议。2017年1月24日的短信反映出毕某2向李某提供的吴某银行账户汇款500万元，李某表示收到；2017年3月30日的短信反映出毕某2再次向上述账户汇款50万元，李某表示收到；2017年7月的短信反映出李某询问毕某2涉案房屋是否已经卖出，其想约毕某2见面协商还款具体时间和金额。本院经审理该案，作出（2017）京0108民初46040号民事判决书，驳回李某的全部诉讼请求。“本院认为”载明：“根据本案查明的事实及双方提交的证据，李某在双方就该协议履行出现争议后，其配偶吴某于2016年11月29日以1530万价格另行购买了远大园房屋，该购买时间与李某2016年11月23日向毕某2发送的短信内容相吻合，且结合李某曾在短信中询问毕某2什么时间能卖完诉争房屋进而向其付款、想将找毕某2商量房屋补偿协议、提供吴某银行账户信息、确认收到毕某2分两次向吴某银行账户退还的共计550万元、想约毕某2见面协商还款具体时间和金额等短信内容。根据上述情况，本院可以确认李某及毕某1双方已经以自己的实际行为解除了本案所涉买卖协议，且李某亦实际接收了部分退还房款。鉴此，李某提出的第一项及第二项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。李某就其主张的损失120000元未举证予以证明，本院对此亦无法支持。如前所述，本院已认定双方签订的《还款与房屋买卖协议》缺失重要条款，李某及毕某1对此均存在过错，以致本案纠纷发生，故本院判令双方各自负担本案诉讼相关费用的50%。”该判决已生效。再查，李某主张其损失系为了购买涉案房屋而低价出售了原有唯一住房，即晴雪园的房屋，而诉争房屋及晴雪园房屋在2017年价值大幅上涨，导致其损失巨大。李某确认其主张1000万元赔偿款依据2017年5月11日的录音，李某主张该录音中李某要求赔偿1600万元，毕某2自认赔偿范围在1000万元至1600万元之间，其取最低值要求赔偿1000万元。李某另主张因毕某1、毕某2系父女关系，在协议履行过程中，毕某2是毕某1的代理人，从借款购买涉案房屋、签订协议到后续履行的全部事宜均由毕某2代为进行，也是毕某2向李某退还了550万元购房款，毕某2有权代表毕某1与李某谈论解除合同以及返还购房款、赔偿事宜，且毕某2在录音中也明确认可其可以代表毕某1，毕某2的行为均得到了毕某1认可，从毕某2行为的后果看，其作出解除合同的意思表示后，毕某1也确实没有向李某有交付房屋的意思表示和行为。李某认为毕某2是以债务加入的形式成为本案债务人，毕某2应与毕某1共同承担返还购房款及支付赔偿款的责任。本院认为，协议甲方为毕某1，但毕某1的名字系毕某2代签，毕某1此后在协议上补签自己名字的行为应属追认行为，毕某2与毕某1系父女关系，且在协议履行过程中，始终系毕某2与李某进行沟通协商，特别是协议履行出现争议后，毕某2曾向李某退还了550万元购房款。鉴此，毕某1的上述追认行为不仅包含对毕某2代其签订协议的追认行为，还包括在协议履行过程中毕某2作为其代理人的追认，故毕某2之行为的法律后果应由毕某1承担。李某主张毕某2以债务加入的形式成为本案债务人，要求毕某2与毕某1共同返还购房款及支付赔偿款的理由不能成立，本院不予支持。现毕某1同意向李某返还购房款270万元，本院对此不持异议。生效判决虽认定李某及毕某1已经以自己的实际行为解除了协议，李某亦实际接收了部分退还房款，但并不意味着双方就赔偿问题达成了一致意见，且李某提交的录音亦反映出其与毕某2就赔偿问题存在争议。对于协议解除的具体时间，本院认定应为毕某2向李某提供的吴某银行账户汇款500万元之日，即2017年1月24日。现李某依据2017年5月11日的录音要求赔偿1000万元，但录音中并未反映出双方就赔偿额为1000万元达成了一致意见，且毕某1、毕某2对此不予认可，并主张该录音是李某在协议解除过程中故意激怒毕某2，而毕某2所说的给李某1000万元包含李某支付的820万元，故李某的该项诉讼请求不能成立。此外，李某主张为了购买涉案房屋而低价出售了原有唯一住房，即晴雪园房屋，而诉争房屋及晴雪园房屋在2017年价值大幅上涨，导致其损失巨大。就此问题，本院认为，李某在2016年11月23日向毕某2发送短信表示其选了个房子，要确定付款周期，询问毕某2什么时间能卖完房屋进而向其付款。由此可见，李某在当时就已经意识到协议无法继续履行，而其妻子吴某在2016年11月29日又购买了远大园房屋，该行为属于采取适当措施防止了损失继续扩大，且李某与吴某的离婚协议亦反映出双方共同财产另有一套朝阳区大屯里×号楼×层×单元×号房屋，并非仅有一套晴雪园房屋。至于李某与吴某离婚协议中约定朝阳区大屯里×号楼×层×单元×号房屋及远大园房屋均归吴某所有，系其对自身权利的自愿处分，与毕某1、毕某2无关。鉴此，李某的该项主张亦不能成立。虽然李某要求赔偿1000万元的诉讼请求未得到支持，但是，在协议已经无法继续履行的情况下，毕某1应及时向李某退还全部购房款，但毕某1至今仍有270万元未向李某返还，显然给李某造成了相应损失，故毕某1对此应承担相应的赔偿责任。综合上述认定，李某主张的赔偿数额过高，本院将以李某实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、毕某1的过错程度及其因协议解除而享受了涉案房屋增值利益等综合因素对赔偿数额予以酌情判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、毕某1于本判决生效后十五日内向李某返还购房款270万元并赔偿230万元；二、驳回李某的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5000元（李某已预交），由李某负担2500元；由毕某1负担2500元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费98000元，由李某负担59417元，已交纳49000元，余款10417元于本判决生效后七日内交纳；由毕某1负担38583元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  庞 松人民陪审员  刘良喜人民陪审员  史金凤二〇二〇年六月三十日书 记 员  丁 珊