云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初847号 原告：刘惠兰，女，1974年2月2日出生，汉族，居民，住开远市。 委托诉讼代理人：王赞茹，云南海阔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨皎，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告刘惠兰与被告云南昆润高宏投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘惠兰的委托诉讼代理人王赞茹，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人杨皎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘惠兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告向登记机关申请办理湖泉湾1号第XX号房屋不动产登记手续并将取得房屋权属登记部门的收件单交予原告；2.判令被告支付原告自2017年3月12日起至2020年3月12日止共计1096日的违约金46109.7元（以购房款841418元为基数，按每日0.05‰计算）；3.判令被告支付原告自2020年3月13日起至湖泉湾1号第XX号房屋不动产权证之日止的违约金（按照42.07元／日的标准计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。案件审理中，原告将其第二项诉讼请求变更为“判令被告支付原告自2016年9月5日起至2020年3月12日止共计1284日的违约金54019.04元（以购房款841418元为基数，按每日0.05‰计算）”。事实和理由：原告于2011年4月15日与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：原告以845036元购买弥勒市房屋（后因房屋面积误差等原因，原告实际支付841418元）。被告于2012年12月30日前向原告交付房屋；被告于原告交清购房款、配套费、税费并办理完交房手续后90个工作日内代原告申请办理房屋产权登记手续。合同签订后，原告于2013年6月13日结清全部购房款并支付了契税、维修基金、产权转移收据印花税、配套费。同日在被告的要求下，原告支付了1400元办证费用。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条的约定，被告应当在2013年6月13日后的90个工作日内为原告申请办理房屋产权登记手续；根据双方合同约定及法律的规定，被告应承担为原告办理诉讼争议商品房产权证书的主要义务，其所承担的办证责任并不止于向权属登记部门提供权属登记材料，还包括办理权属登记的通知义务。原告自约定期满后便一直催促被告，被告均以正在办理中为由拖延。经原告向产权登记部门了解得知，因被告一直未将代收的契税、维修基金向相关部门缴纳，导致原告无法取得房屋产权证书。原告认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告未在合同约定的期限内向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续，已构成违约，被告应按交易房屋总价款每日0.05‰的标准向原告计付违约金。根据《商品房购销合同》约定，被告应在原告支付完购房款、税费、办证费等资金后90个工作日内为原告代为申请办理房屋产权登记手续，原告于2013年6月13日交清相关费用，故从2013年6月13日开始计算90个工作日，即被告从2013年10月23日开始违约。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告自愿请求自2016年9月5日起开始计算违约金，截止2020年3月12日，被告应支付违约金54019.04元。综上所述，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，现依据民事诉讼法相关规定，向法院提起诉讼。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，认可原告主张的购房事实及缴纳相关房款、税费的事实，但是因2018年土地使用权和房产证两证合一，发生了客观上的情势变更，并非被告的原因所致，故被告不承担2018年一整年的违约金；2020年1月至2020年4月份，受新冠疫情影响，被告不应承担这两段期间的违约金，应当扣除，如果原告愿意调解，被告方可于2020年8月30日前将办证所需的相关资料交到不动产登记中心。关于违约金的计算，被告愿意支付2017年3月12日至2017年12月31日及2019年一整年度的违约金。 对于当事人无异议的证据即原告方提交的《商品房购销合同》、契税、维修基金、产权证转移收据、印花税收据、购房发票、《委托代办湖泉湾1号房产证、土地证协议》、办证费收据，本院予以采信。 对当事人有异议的证据，举证、质证、认证如下： 原告为证明其诉讼请求向本院提交了（2019）云2504民初3161号民事裁定书1份，欲证实2019年9月4日，原告向弥勒市人民法院提起诉讼，导致诉讼时效中断，应重新计算诉讼时效。 经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为这份裁定不影响本案诉讼时效的中断，该案未经审理，是原告方自行撤诉，诉讼时效不发生中断。 被告未向本院提交证据材料。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的（2019）云2504民初3161号民事裁定书，能够证明原告于2019年9月4日就该案诉争的房屋办证事宜提起诉讼的事实，本院予以采信。 本案中，原告所主张的购房及缴纳相关税费以及被告迟延办理房屋产权证明的事实被告方无异议，本院予以确认。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。2019年9月4日，原告曾向本院起诉被告要求办理本案诉争房产的权属证明，本院于当日以（2019）云2504民初3161号案件立案受理，并于2019年9月11日向被告送达了相关应诉材料，原告于2019年10月22日向本院提出撤诉申请，本院经审查后于同日作出（2019）云2504民初3161号民事裁定书，准予原告撤回起诉。截止本判决作出前，被告认可尚未将代理原告办理所购买的湖泉湾1号第XX号房屋办理不动产权转移登记所需要的全部材料交至不动产登记中心。 本院认为：被告与原告自愿协商签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已向被告支付了全部购房款，并缴纳了相关税费，完成了房屋交接且提交了相关办理房屋所有权证所需的材料及费用，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，被告应在90个工作日内向产权登记机关代理原告申请办理房屋产权登记手续，被告未按约定办理该手续，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告尽快将为其办理该房屋不动产产权登记所需的全部材料提交不动产登记中心的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于违约金的计算问题。本案中双方当事人签订的《商品房购销合同》第十二条仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在计算违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。另《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。现原告要求被告支付自2016年9月5日起至2020年3月12日止共计1284日的违约金54019.04元（以购房款841418元基数，按每日0.05‰计算）以及以房屋价款841418元为基数按每日0.05‰计算支付自2020年3月13日起至被告将为原告办理该房屋不动产产权转移登记所需的全部材料提交不动产登记中心之日止的违约金的诉讼请求，符合合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等，本院予以支持。另，被告抗辩因不动产登记制度改革以及受××影响应扣除相应时段违约金和原告诉讼时效不发生中断的辩解无事实和法律依据，对该抗辩主张本院不予认可。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内，向弥勒市不动产登记中心交齐代理原告刘惠兰办理所购买的位于弥勒市县城西区房屋不动产权转移登记手续所需的全部材料。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告刘惠兰违约金54019.04元。并以房屋价款为基数，按日万分之0.5计算支付自2020年3月13日起至被告云南昆润高宏投资有限公司履行完毕本判决第一项确定义务之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，减半收取计575元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  张利琼 二〇二〇年六月三日 书记员  赵 亮