江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1202民初491号 原告（反诉被告）：滑吉顺，男，1945年8月13日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 原告（反诉被告）：蒋道青，女，1946年12月18日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 两原告共同委托诉讼代理人：陆水珠，江苏律友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：殷小丽，女，1982年2月3日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周春发，江苏畅然律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）滑吉顺、蒋道青与被告（反诉原告）殷小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滑吉顺，两原告共同委托诉讼代理人陆水珠，被告（反诉原告）殷小丽及其委托诉讼代理人王春树、周春发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滑吉顺、蒋道青向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间不定期租赁合同，并责令被告搬离案涉房屋；2、判令被告支付原告拖欠的自2019年10月11日起至实际给付之日止按每月3500元计算的房租，并赔偿因被告拖欠房租及在案涉商铺门上张贴大字报造成房屋出售和出租困难的损失3500元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月16日，原告与被告签订租赁合同，约定被告向原告承租位于泰州市的房屋（共三层）用于经营，租赁期限为2年，自2015年4月10日起至2017年4月9日，每年房租合计60000元，被告殷小丽将其中的二、三两层转租给案外人，被告应支付的房租为每年40000元。合同中止后，双方未继续签订书面合同，仍按照原先的合同继续履行，但将被告应承担的房租调整为每年42000元，原、被告之间变更为不定期租赁。2019年10月起，原告多次就解除合同事宜与被告沟通，被告一直以原告未赔偿其转让费损失为由拒绝解除。现原告与被告就租赁合同纠纷一事协商未果，原告认为，原、被告之间的原租赁期限届满，双方之间现为不定期租赁合同关系，原告有权要求随时解除该租赁合同并要求被告支付拖欠的房租。为此，原告为维护其合法权益，特此诉状，请求人民法院依法判准原告之诉请。 被告殷小丽辩称，原、被告双方在2019年4月10日已经达成了新的要约以及承诺，具体内容就是原告在诉状中诉称的双方“仍按照原先的合同继续履行”，而原先的合同明确约定租赁期限为两年，即从2019年4月10日至2021年4月9日，同时双方另行就房租由原来的调整为每年42000元整，原告在诉状中已经确认双方执行原先的合同，而原先的合同约定的两年的租赁期限除非原告当庭提供相应的证据来推翻双方没有按照原先两年的期限继续履行，否则原告应当承担违约责任。不仅如此，被告在合同履行过程中严重侵权被告的合法权益，非法提出解除合同，而且在被告的营业橱窗张贴告示表明解除合同导致被告巨大的经营损失，即使根据江苏高院有关城镇房屋租赁合同的有关规定，在承租人违约的情况下，法律仍然要求出租人给予合理的至少三个月的租赁期限，而本案被告没有违约行为，即使在2019年10月到期之后原告仍然至少应当按照上述的规定给予被告相应的合理期限，而原告所给予的一个月期限显然与情理不符，不符合生活经验法则。我们认为应当按照江苏高院的规定，给予六个月的期限，由此证明原告的行为违反法律规定，依法应当承担违约责任；同时我们认为原告的行为违反了基本诚实信用原则，原告一方面要求增加租金，并且按照原先合同两年租赁期限来继续履行，在被告对营业用房全面升级装修之后却要解除合同，理由是不定期的租赁合同，被告作一个完全民事行为能力人不可能在缴纳房租之后面临着随时解约的情况下对租赁物进行装修，由此也反推原告诉状中自认的继续履行两年期限的原先租赁合同的事实具有较大的概然性，由此原告的行为属于违法行为，不应当得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告殷小丽向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿装修损失（暂定）10000元；2、判令反诉被告赔偿营业损失（暂定）10000元；3、由反诉被告承担本案诉讼、鉴定等一切费用。事实和理由：1、反诉被告在诉状表示“按照原先的合同继续履行，但将被告（反诉原告）因承担的房租调整为每年42000元”，可见，反诉被告自认双方按照原先合同继续履行这一事实，而原合同期限为二年，说明双方已经达成新的民事法律行为，该行为自成立时生效。2、根据双方的交易习惯，在2015年7月16日签订的租赁合同到期后，双方继续履行原先租赁合同，租赁期限也是原合同约定的二年。因此在2019年4月份到期后，双方约定仍然同意继续履行原先合同，其租赁期限也应当理解为二年。3、反诉原告在2019年4月份交纳租金后进行升级装修的事实，能够充分证明双方履行原先合同约定的二年期限的事实具有高度盖然性，相反，如果是不定期租赁合同，作为完全民事行为能力人，反诉原告也不可能重新装修。4、根据江苏高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第24条规定，无论是固定期限还是不定期租赁合同，即使承租人存在违约情形，出租人解除租赁合同的合理期限为：住宅用房为3个月，经营用房为6个月，反诉被告通知反诉原告1个月解约交房属于违法行为。5、反诉原告通过微信和书面方式送达了解除租赁合同的通知，反诉原告收到通知并予以回复，但反诉被告却在店铺橱窗强行张贴告示，反诉被告的行为严重影响反诉原告的经营活动，由此造成2019年10月份至2020年春节前服装旺季营业损失，反诉被告应当予以赔偿。6、根据江苏高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第27条规定，反诉被告违约解除合同，依法应当赔偿反诉原告剩余租赁期内装饰装修残值的损失。7、诚实信用系民事主体从事民事活动的基本原则，任何人不得以不诚信获取非法利益，反诉被告一方面上涨房租，另一方面让反诉原告装修店铺，随后却提出解除租赁合同，肆意践踏诚信原则，理当对其行为作出否定评价。综上，请求法院支持原告的反诉请求。 反诉被告滑吉顺、蒋道青辩称，1、原、被告原租赁协议已到期，未续签，即使按反诉原告的陈述，双方认可新的租赁合同期限为2年，也因未签订书面协议，视为不定期租赁，反诉被告作为出租人有权随时提出解除合同；2、2019年5月，反诉原告对承租房屋进行升级装修，是其个人行为，与出租人无关，其主张解除造成的装修损失也不应当由我方承担；3、反诉原告主张出租人通知其解除的行为造成其营业损失于法无据；4、反诉原告所称庭前调解事宜，与庭审无关，反诉原告将店铺钥匙交至调解员处时并未提出具体的调解方案，交钥匙这一行为意图不明，我方从未接收该钥匙，更未进入过该店铺内；5、反诉原告对于江苏高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第24条规定的理解存在偏差，该规定的本意是营业用房承租人6个月未支付租金，承租人有权解除，而非出租人解除营业用房租赁合同必须提前6个月通知承租人；6、反诉被告不存在任何违约解除合同的行为，双方间系不定期租赁，不存在剩余租赁期之说，江苏高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第27条规定不适用；综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 泰州市海陵区府南街30号房屋登记的所有权人系两原告及案外人滑行，共有方式为共同共有。 2015年7月16日，原告蒋道青（出租方）与被告殷小丽（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将位于房屋（面积150平方米）租给承租方，出租方从2015年4月10日起将出租房屋交给承租方使用，到2017年4月9日收回，租金每年6万元，第一年半年收一次租金，第二年每一年一次，提前20天支付，如特殊情况不再承租，需提前一个月通知对方，协商达成一致；违约责任：承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补缴外，应支付违约金5000元；另，期满后房内的装修归甲方所有不得损坏。 协议签订后，双方均确认案涉房屋中的部分由案外人承租，殷小丽所租赁一层部分应缴纳房租为40000元/年。租赁协议期满后，双方未续签，殷小丽继续使用案涉房屋进行经营。自2019年4月10日起，双方口头约定殷小丽所承租房屋租金变更为42000元/年，殷小丽按约缴纳半年期房租21000元。 2019年10月初，双方均欲签订书面租赁协议，滑吉顺、蒋道青要求在协议中明确随时解除权，殷小丽则提出若随时解除，则需承担其2015年7月23日向案外人支付的店铺转让费损失，双方协商未果。2019年10月14日，滑吉顺、蒋道青分别通过微信聊天和发送书面通知的方式向殷小丽提出双方不存在所谓的转让费，如殷小丽继续坚持，则要求其一个月内腾空房屋并返还，同时按实际使用时间缴纳房屋使用费。殷小丽当日回复称并非不付房租，只是需要一份合理的租房合同。2019年11月10日，滑吉顺、蒋道青向殷小丽发出解除租赁合同通知书，要求殷小丽于30日内结清房租等费用，腾空并交还所租房屋。2020年1月2日，滑吉顺、蒋道青向本院起诉后，本院依法委派海陵区人民调解委员会驻法院工作室进行调解，2020年1月21日，殷小丽欲退还案涉商铺钥匙，遂将钥匙交予调解工作室，未与滑吉顺、蒋道青办理书面交接手续。 本案的争议焦点为：1、滑吉顺、蒋道青是否享有随时解除与殷小丽租赁关系的权利；2、殷小丽是否已履行腾空义务。 关于争议焦点一，根据合同法第二百三十六条之规定，双方在2015年7月16日所签租赁协议的租赁期间届满后，承租人殷小丽继续使用案涉商铺，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，同时租赁期限六个月以上未采用书面形式的，亦视为不定期租赁，故对殷小丽抗辩双方间自2019年4月10日成立租赁期限为二年的租赁合同关系，于法无据，本院不予采信。鉴于双方成立不定期租赁关系，故滑吉顺、蒋道青享有随时解除权，对滑吉顺、蒋道青主张解除双方间不定期租赁合同，本院予以支持。 关于争议焦点二，滑吉顺、蒋道青向本院起诉时即已明确要求解除租赁关系并责令殷小丽腾空房屋，殷小丽于2020年1月21日向本院调解工作室交还钥匙的行为与滑吉顺、蒋道青的主张相符，应视为履行腾空并返还房屋的义务。滑吉顺、蒋道青辩称当时殷小丽未提出具体纠纷解决方案，其认为交钥匙这一行为意图不明，且对房屋内的状态不清楚，不敢轻易接受钥匙，本院认为，滑吉顺、蒋道青在殷小丽主动退还钥匙的情况下，未及时行使自己的收房及处置房屋内物品的权利，由此造成的后果应由其自行承担，现滑吉顺、蒋道青要求殷小丽腾房并支付2020年1月22日向后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。殷小丽已支付租金至2019年10月9日，尚欠2019年10月10日起至2020年1月21日止的租金、房屋占有使用费合计11855元。 关于滑吉顺、蒋道青所主张损失一节，滑吉顺、蒋道青并未举证证明系殷小丽张贴案涉大字报，且双方认可于2019年10月欲重新签订书面协议，但最终未能达成一致意见成立新的租赁关系，则殷小丽未缴纳租金的行为不构成违约，滑吉顺、蒋道青据此要求殷小丽赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于殷小丽主张滑吉顺、蒋道青承担装修损失一节，本院认为，双方2015年7月16日所签租赁协议的租赁期间已届满，此后双方系不定期租赁关系，殷小丽作为承租人要求补偿装修损失，于法无据，本院不予支持，对其要求鉴定损失的申请，亦不予准许。 关于殷小丽主张滑吉顺、蒋道青承担营业损失一节，本院认为，殷小丽未举证证明滑吉顺、蒋道青张贴解除通知的行为处于持续状态以及张贴解除通知的行为与殷小丽所主张营业损失间的因果关系，故对其主张，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、解除滑吉顺、蒋道青与殷小丽间的不定期租赁合同； 二、殷小丽于本判决生效之日起十日内给付滑吉顺、蒋道青租金、房屋占有使用费合计11855元； 三、驳回滑吉顺、蒋道青的其他本诉请求及殷小丽的反诉请求。 如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费25元（已减半收取），由殷小丽负担（此款滑吉顺、蒋道青已预交，殷小丽于本判决生效之日起十日内迳交原告）；本案反诉受理费150元（已减半收取），由殷小丽负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  严丽娟 二〇二〇年六月二日 书记员  马 鑫