北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初38625号原告：北京汇荣嘉和物业管理有限公司，住所地北京市通州区漷县工业开发区四街**。法定代表人：杜继升，总经理。委托诉讼代理人：李礼，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：申意君，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：北京市天成住宅合作社，，住所地北京市西城区德外东滨河路**白孔雀艺术世界写字楼****法定代表人：王钢，理事长。委托诉讼代理人：薛辰，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵旭卿，北京德采律师事务所律师。原告北京汇荣嘉和物业管理有限公司（以下简称汇荣嘉和物业公司）与被告北京市天成住宅合作社（以下简称天成住宅合作社）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汇荣嘉和物业公司委托诉讼代理人李礼、申意君，天成住宅合作社委托诉讼代理人薛辰、赵旭卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇荣嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的空置房物业管理费4709392.2元；2.判令被告支付原告欠缴物业管理费滞纳金495217.33元（以3439009.2元为基数，自2014年1月1日起至2018年6月30日止，按照银行同期贷款利率的二分之一计算；以3439009.2元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照银行同期贷款利率计算；以3439009.2元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照LPR利率计算）。事实与理由：2007年6月22日，汇荣嘉和物业公司与天成住宅合作社签订《丰台区小瓦窑东里危改小区前期物业服务合同》约定，汇荣嘉和物业公司为天成住宅合作社开发的小瓦窑东里危改小区（汇锦苑）提供物业管理服务，合同签订后，汇荣嘉和物业公司入驻小区并按照合同约定提供物业管理服务，天成住宅合作社未按照约定及时足额支付物业管理费，应从逾期之日起承担违约责任，因拖欠物业管理费时间较长，汇荣嘉和物业公司同意自2014年1月1日起计算违约金，现双方多次沟通，天成住宅合作社至今未付，故诉至法院。被告天成住宅合作社辩称，不同意汇荣嘉和物业公司诉讼请求。汇荣嘉和物业公司第一项诉讼请求要求自2007年6月20日起至2018年6月30日止空置房物业费计算有误，应自2008年10月1日起计算，2007年6月20日是双方签约时间，实际交纳物业费时间应当自房屋交付物业公司管理时起算。空置房物业费标准计算有误，应按照七折标准计算，本案中共有490套房屋长达8年以上空置。空置期间，物业公司所需要投入的服务较少，所以物业费应减免。空置期间双方共同承担了设备维护等物业服务。汇荣嘉和物业公司所主张的空置房物业费中，有两个物业项目重复收费，应扣减165806.7元。其中2号楼5单元底商于2018年5月2日起由瑞茂房地产承租，汇荣嘉和物业公司多计算2018年5月2日至2018年6月30日物业费共计8808元，应予以扣除。5号楼底商于2011年4月出售给任忠义，案涉双方及业主签署协议约定，2011年7月1日起物业费由业主承担。2012年10月31日，买卖合同被解除，因此，2011年7月1日起至2012年10月31日期间的物业费不应由天成住宅合作社承担。案涉小区的公共水表、公共电表、商业用表的表头均是天成住宅合作社，另天成住宅合作社参与了小区设备维修，天成住宅合作社对汇荣嘉和物业公司享有14000000元债权。双方互享债权，已经通过会议纪要的方式达成一致，应予以抵销。汇荣嘉和物业公司的诉讼请求不成立，违约金诉求亦不应得到支持。原告汇荣嘉和物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了《丰台区小瓦窑东里危改小区前期物业服务合同》、空置房物业核算表、入住手续交接单、律师函等证据，天成住宅合作社提交了商业电费明细、请款单、发票、维修费明细表、会议纪要等证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2007年6月22日，天成住宅合作社（甲方）与汇荣嘉和物业公司（乙方）签订《丰台区小瓦窑东里危改小区前期物业服务合同》，第一条物业基本情况，物业名称：丰台区小瓦窑公里危改小区，建筑面积176589.73平方米。第二条乙方提供的前期物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理……。第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：3#、4#、5#、6#、7#楼为多层没有电梯住宅：0.65元/月.平方米；1#楼为有电梯高层住宅：1.20元/月.平方米；2#、8#楼为有电梯高层或小高层住宅：1.31元/月.平方米；商业物业：3.00元/月.平方米；物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用……。第七条业主应于入住通知单告知缴费之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在本年度费用到期之前履行交纳下一年度物业服务费的义务。第二十九条乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，如确无特殊原因的，应向甲方、业主支付相应的违约金或赔偿合理损失。第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的3‰支付违约金。第三十四条本合同期限自2007年6月20日起至2010年6月19日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条本合同期满前三个月，业主大会尚未选聘新的物业管理企业签订新的物业服务合同前，如甲、乙双方就本合同没有异议，本合同有效期将自动延续至本小区选聘新的物业管理企业并签订新的物业服务合同止；如甲、乙双方就本合同存在异议且未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。甲、乙双方在本合同自动延续期间，双方出现争议且没有达成协议的，应提前三个月以书面形式通知对方，本合同自动终止。第三十八条本合同第六条、第七条、第八条……所称业主，是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人，其他条款所称业主，是指拥有房屋所有权的房屋买受人。汇荣嘉和物业公司提供的费用明细显示：案涉小区491套住宅空置期间物业管理费共计4745936元，其中，2007年10月1日至2008年9月30日期间物业费为547742元；2008年10月1日至2018年6月30日期间物业费为4198194.1元。159户住宅（2010年3月31日前陆续入住完毕）自2007年10月1日至2010年3月31日空置期间物业费共计103540元。空置商业楼延后入住及空置房物业管理费共计1790211元，其中2007年10月1日至2008年9月30日期间物业费为149396元；2008年10月1日至2018年6月30日期间物业费为1640815.1元。案涉整个小区住宅前三个月2007年6月20日至2007年9月20日物业管理费为469703元。以上物业费共计7109390.2元，扣除天成住宅合作社已经支付的2400000元和瑞茂公司已付8808元，尚欠物业费4700582.2元。汇荣嘉和物业公司主张的费用中，天成住宅合作社提出异议表示，案涉小区房屋系分批交房入住，双方协商一致自2008年10月1日开始计算物业费，汇荣嘉和物业公司的请款单也是从2008年10月1日开始的，律师函显示的催款金额也是从2008年10月1日开始起算的，且2008年10月1日之前的费用已经过诉讼时效，并表示部分金额存在不符合情形。另有两个物业项目费用应予扣除，其中2号楼5单元底商于2018年5月2日起由瑞茂房地产承租，汇荣嘉和物业公司多计算2018年5月2日至2018年6月30日物业费共计8808元，应予以扣除，该8808元费用汇荣嘉和物业公司已在其计算的费用明细中予以扣除。其中5号楼底商于2011年4月出售给任忠业，案涉双方及业主签署协议约定，2011年7月1日起物业费由任忠业承担。2012年10月31日，买卖合同被解除，2011年7月1日起至2012年10月31日期间的物业费156998.7元不应由天成住宅合作社承担。汇荣嘉和物业公司提供部分入住手续交接单，证明其入住小区服务的时间为2007年10月，天成住宅合作社表示，部分房屋是2007年10月交付，还有一部分是2011年交付。2012年12月3日、2015年1月13日、2016年1月13日、2017年1月17日，汇荣嘉和物业公司分四次向天成住宅合作社请款。天成住宅合作社表示认可，并表示2012年12月3日的请款报告已对之前的费用核算确认，2008年10月1日之前的费用已经过诉讼时效。天成住宅合作社提交了商业电费明细、请款单、会议纪要等证据，证明商业电费应与物业费进行抵扣。汇荣嘉和物业公司表示，会议纪要是天成住宅合作社的内部行文，不认可双方就抵扣达成一致意见。天成住宅合作社已就商业用电另行起诉，不应在本案中一并处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行义务。汇荣嘉和物业公司与天成住宅合作社签订的《丰台区小瓦窑东里危改小区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依照约定履行各自义务。汇荣嘉和物业公司依约提供物业服务后，天成住宅合作社应依约支付物业服务费用。关于物业服务费的计算起止时间，本院认为，汇荣嘉和物业公司向本院提交入住手续交接单证明其进驻涉案小区提供物业服务时间为2007年10月，汇荣嘉和物业公司向天成住宅合作社发送的请款报告亦载明其2007年10月起提供物业服务，故对其主张的2007年6月20日至2007年9月20日期间的物业服务费469703元，本院不予支持。天成住宅合作社辩称双方协商一致物业服务费起算日期从2008年10月1日起计算，对该意见未能提供证据予以证明，本院不予采信。天成住宅合作社亦主张2007年10月1日至2008年9月30日期间的物业服务费已过诉讼时效，本院认为汇荣嘉和物业公司提供的请款报告及律师函证明其自2012年起开始向天成住宅合作社主张权利，依据双方合同约定，物业服务费按年交纳，天成住宅合作社应在本年度费用到期之前履行交纳下一年度物业服务费的义务，汇荣嘉和物业公司主张的2007年10月1日至2008年9月30日的物业费应在2007年结清，现汇荣嘉和物业公司未提供证据证明其在2012年前之前主张权利，故其主张的2007年10月1日至2008年9月30日期间的物业费已经过诉讼时效，本院不予支持。天成住宅合作社辩称涉案小区5号楼底商物业费应由任忠业承担的意见，本院认为，天成住宅合作社与任忠业、汇荣嘉和物业公司签订补充协议约定，天成住宅合作社协助任忠业办理汇锦苑5号楼底商入住，任忠业自7月1日起按时向汇荣嘉和物业公司缴纳物业服务费，2012年10月31日，天成住宅合作社与任忠业解除5号楼底商认购协议，故依照协议2011年7月1日至2012年10月31日期间5号楼底商物业服务费不应由天成住宅合作社承担，应在汇荣嘉和物业公司主张的费用中予以扣除。天成住宅合作社辩称房屋空置期间物业服务费用应予以减免，本院认为，双方协议约定纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或因天成住宅合作社原因未能按时交给物业买受人的，物业服务费应全额交纳，故对该意见本院不予采信。天成住宅合作社辩称双方协商一致物业费应与其支付的水费、电费互相抵销，汇荣嘉和物业公司不予认可，天成住宅合作社已就其支付的水费、电费另案起诉主张，故对该辩称意见本院不予采信。天成住宅合作社未按照约定时间交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，故汇荣嘉和物业公司主张的滞纳金本院予以支持，具体金额以本院确定为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、北京市天成住宅合作社于本判决生效之日起七日内给付北京汇荣嘉和物业管理有限公司物业服务费3324633.26元及滞纳金（以3324633.26元为基数，自二〇一四年一月一日起至二〇一八年六月三十日止，按照中国人民银行同期贷款利率的二分之一计算；以3324633.26元为基数，自二〇一八年七月一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以3324633.26元为基数，自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）。二、驳回北京汇荣嘉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38274元，由被告北京市天成住宅合作社负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  徐全影人民陪审员  高顺荣人民陪审员  李文华二〇二〇年六月三十日书 记 员  张燕玲