湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终1373号上诉人（原审原告）：唐东方，男，1992年8月19日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人（原审原告）：曹慧，女，1991年5月30日出生，汉族，住襄阳市樊城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴鑫，湖北法正大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乔芳，女，1967年10月4日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王军，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林闽鄂，湖北今天（襄阳）律师事务所律师助理。原审第三人：襄阳聚悦行房地产经纪有限公司。住所地：襄阳市樊城区汉江大道特**闽发汉江国际******。法定代表人：宋见平，该公司总经理。上诉人唐东方、曹慧与上诉人乔芳,原审第三人襄阳聚悦行房地产经纪有限公司（以下简称聚悦行房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初7101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐东方及其与曹慧的共同委托诉讼代理人吴鑫，上诉人乔芳的委托诉讼代理人王军、林闽鄂参加了诉讼。原审第三人聚悦行房地产公司经传唤没有到庭。本案现已审理终结。唐东方、曹慧上诉请求：请求撤销一审判决第二项、第三项，改判支持其全部诉讼请求。涉案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人违约事实成立，上诉人可以要求被上诉人承担合同约定的房屋价款20%的违约金即304000元。乔芳上诉请求：请求撤销一审判决第二项、第三项，改判其不支付被上诉人违约金15000元和律师代理费5000元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人擅自从原审第三人处将20000元定金收回，属违约行为。2、合同约定被上诉人第二笔付款应在2019年9月10日前，并不以被上诉人办理银行按揭手续为前提。3、被上诉人没有提供有效证据证明其律师代理费是否实际发生，就判决上诉人承担被上诉人的律师代理费错误。唐东方、曹慧向一审法院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的存量房买卖合同；2、请求判令被告向原告支付违约金304000元、支付律师代理费15000元；3、本案诉讼费、保全费等费用全由被告方负担。一审法院认定的事实：2019年8月20日，原告唐东方、曹慧（房屋购买方）与被告乔芳（房屋出售方）签订《存量房买卖合同》。被告乔芳（甲方、出售方）、原告曹慧、唐东方（乙方、购买方）共同与第三人聚悦行房地产公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》以及《房屋交易按揭、过户服务合同》。《存量房买卖合同》约定：出售方所售房屋坐落为樊城区朝阳区10号泰跃朝阳11幢2单元7层左户，建筑面积127.47平方米。该房屋已取得所有权证书证号为70040647；土地使用权证号为320907008-15-35。出售方与购买方通过襄阳聚悦行房地产经纪有限公司居间介绍成交。该房屋按套转让，转让价共计人民币1520000元，包含该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施；包含车位。购买方的付款方式为贷款支付：房屋转让价＝定金+第二部分购房款+贷款。定金：双方约定定金为人民币20000元，该笔定金在双方办理完转移登记后自动转为第一部分购房款。购买方应于2019年8月20日将第一笔定金20000元以理房通支付给出售方。定金如部分或全部交由居间方托管的，视为出售方收讫，发生定金效力。第二部分购房款：双方约定第二部分购房款600000元整。购买方应在2019年9月10日前（贷款批准之日起2个工作日内）将第一笔款项人民币600000元自行支付给出售方。贷款：购买方拟贷款金额为人民币900000元。买卖双方应于本合同签订后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并按贷款机构要求提交和签署所需法律文书。购买方具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核为准。贷款金额由贷款机构支付给出售方。若贷款机构批贷金额高于本合同约定的拟贷款金额的，则首付款相应减少，若首付款在贷款审批通过前已全部支付的，出售方应在银行放款后3个工作日内将已收到高于房款的部分全额退还给购买方；……买卖双方在办理贷款过程中，应积极配合协理贷款相关手续，……违约责任：出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1、……2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用……。《居间服务合同》约定：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领购买方实地看房；协助查看房屋权属证明；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署的买卖合同。《房屋交易按揭、过户服务合同》约定：甲乙双方同意丙方为乙方提供向银行申请办理按揭贷款手续的服务，具体服务事项包括协助收集并提交办理贷款所需资料、协助办理贷款申请、协助房屋评估手续以及抵押登记手续等，及时跟进贷款审批进度，跟进贷款发放进度，代为领取他项权证服务。上述三份合同签订后，2019年8月20日，原告唐东方向被告乔芳支付购房定金20000元，乔芳出具收据。同年8月21日，襄阳市中心医院为原告唐东方出具了《个人收入证明》，襄阳市第一人民医院为曹慧出具了《个人收入证明》。原告唐东方、曹慧在征信中心开具了《个人信用报告》。8月22日，原告唐东方、曹慧向平安银行递交了《个人贷款申请表》拟办理贷款申请手续，但被告乔芳称其出差在外无法到银行，导致当天未办理完成贷款手续。后经第三人聚悦行房地产公司与被告乔芳联系与沟通，被告乔芳认为二原告应先将60万元支付完毕后，再由其配合二原告办理银行按揭贷款手续。二原告认为被告乔芳的要求不符合合同关于支付方式的约定予以拒绝。至此双方履行合同陷入僵局。2019年9月底，被告乔芳通过第三人聚悦行房地产公司将定金20000元返还二原告。现二原告要求解除双方的合同关系并由被告乔芳向其支付违约金。被告乔芳抗辩，卖房是真实意思的表示，从来未表示不履行合同。在二原告支付了60万元款项后，双方可共同去银行办理贷款手续，涉案合同可以继续履行。2019年10月10日，原告唐东方、曹慧与湖北法正大律师事务所签订《民事委托代理合同》，该事务所指派吴鑫律师担任其委托代理人。原告唐东方支付了合同约定的委托代理费15000元。2019年11月4日，原告唐东方、曹慧向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年11月7日向被告乔芳送达本案诉讼材料，乔芳本人签收。原告唐东方、曹慧未对第三人聚悦行房地产公司提出诉讼请求。上述事实有双方当事人及第三人的陈述，原告唐东方、曹慧提交的房屋买卖业务签订文件合订本、平安银行个人贷款申请表、平安银行个人信息使用授权书、平安银行零售信贷出账确认书、平安银行房屋按揭面谈面签及客户声明书、600000元的手机截屏一张、第三人公司业务进度详情截屏等证据，在卷证实。一审法院认为，原告唐东方、曹慧与被告乔芳签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行。本案中，因原、被告对第二部分房款600000元应在何时支付意见相悖，现合同履行陷入纠纷。根据双方合同中关于付款方式的相关约定；再结合已查明的二原告支付了购房定金20000元、为办理银行按揭贷款手续进行相应的准备工作等事实。一审法院认为，原、被告对支付房款的先后顺序有明确约定，即在支付定金后应先共同办理贷款手续，贷款机构核准后二原告即付第二笔房款600000元，贷款放款直接支付给被告乔芳。被告乔芳认为第二笔房款600000元应于2019年9月10日前支付，属于对合同条款的片面理解，其未履行共同前往贷款机构办理贷款手续的合同约定义务，构成违约。现二原告要求依约解除与被告乔芳之间的《存量房买卖合同》，符合合同约定。被告乔芳于2019年11月7日收到一审法院送达的二原告的起诉状，故一审法院确认双方合同于2019年11月7日解除。二原告另要求被告乔芳承担支付违约金的责任。一审法院认为，违约金系双方约定的、在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。在双方当事人对违约金的性质约定不明时，违约金宜视为赔偿性违约金，是合同双方预先估计的损害赔偿总额。二原告要求被告乔芳按房屋转让价款的20%支付违约金，是对约定违约金的片面理解。本案中，涉案合同自签订支付购房定金、至双方产生纠纷无法继续履约的期间为一个月；双方产生矛盾后二原告的购房定金已通过第三人退回；二原告未提供证据证明存在其他损失。基于上述事实和情形，结合被告乔芳的过错程度，考虑到履约的阶段等因素，一审法院对被告乔芳在本案中应承担的违约金酌定为15000元。对于二原告超出部分的违约金请求，不予支持。二原告还要求被告支付律师代理费，双方在合同中有明确约定，违约方应支付守约方以诉讼方式主张权利时产生的律师代理费，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该约定有效，双方应当按约定履行，本案中，因被告乔芳违约，导致双方产生纠纷，二原告委托律师以诉讼的方式主张权利，符合双方合同中约定的支付律师代理费的情形，但二原告支付的律师代理费系按其诉求的总金额进行协商收取，经审理后认为其中有部分金额不应予以支持，故对于律师代理费中合理的部分酌情予以支持5000元，超出部分的律师代理费请求，不予支持。被告乔芳辩称其没有违约，系二原告违约在先，与本案查明的事实不符；又辩称在二原告支付600000元后，愿意配合二原告继续履行合同，但二原告对此辩称意见不认可，也不同意，合同仍然无法继续履行；还辩称，二原告无实际损失，要求赔偿无事实和法律依据。一审法院认为，双方对违约金有明确的约定，表明原、被告承诺要诚信履约否则以支付违约金的形式作为违约代价。现被告乔芳违约，二原告依约提出违约金的诉求并非无事实和法律依据，被告乔芳以实际损失为对抗的理由与双方诚信履约的约定不符。故被告乔芳的辩称理由均不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认原告唐东方、曹慧与被告乔芳签订的《存量房买卖合同》于2019年11月7日解除；二、被告乔芳应向原告唐东方、曹慧支付违约金人民币15000元；三、被告乔芳应向原告唐东方、曹慧支付律师代理费人民币5000元；四、驳回原告唐东方、曹慧的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6085元，减半收取3043元，由原告唐东方、曹慧负担1500元，被告乔芳负担1543元。二审中，上诉人乔芳提出：经向税务部门咨询，上诉人唐东方、曹慧在一审中提交的15000元律师代理费发票票号不一致，律师代理费没有发生。上诉人唐东方、曹慧的代理人称：因唐东方、曹慧没有支付税金，故发票已经收回。除此之外，一审法院判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人唐东方、曹慧与上诉人乔芳签订的《存量房买卖合同》，不违反法律法规的规定，为有效合同。上诉人乔芳在合同签订后，要求上诉人唐东方、曹慧先行支付第二笔房款600000元，与双方于2019年8月20日签订的合同约定：“买卖双方应于本合同签订后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并按贷款机构要求提交和签署所需法律文书”、“第二部分购房款600000元整。购买方应在2019年9月10日前（贷款批准之日起2个工作日内）自行支付给出售方”不符，故一审法院认定上诉人乔芳构成违约及合同解除，事实成立，本院予以确认。乔芳上诉称：被上诉人擅自从原审第三人处将20000元定金收回及合同约定被上诉人第二笔付款应在2019年9月10日前，并不以被上诉人办理银行按揭手续为前提。与合同约定不符，本院不予支持。但双方在2019年8月20日签订合同，上诉人乔芳在2019年12月10日的一审庭审时，即明确表示愿意继续履行合同，至二审期间，仍多次口头和书面向上诉人唐东方、曹慧表示愿意继续履行合同。一审法院在此情况下，酌情减少上诉人乔芳的违约责任，亦在情理之中，本院予以确认。唐东方、曹慧上诉要求被上诉人承担违约金304000元，与其已支付的20000元定金相比，显失公平，本院不予支持。乔芳还上诉称：被上诉人没有提供有效证据证明其律师代理费是否实际发生，就判决上诉人承担被上诉人的律师代理费错误。经审查，唐东方、曹慧在一审中提供的律师代理费发票已经收回，且无其已支付律师代理费的证据，二审对此予以改判。综上，一审法院判决认定事实除唐东方、曹慧在一审中提供的律师代理费发票，二审查明已被律师事务所收回，应予改判外，其他事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初7101号民事判决第一项、第二项。即：1、确认唐东方、曹慧与乔芳签订的《存量房买卖合同》于2019年11月7日解除；2、乔芳应向唐东方、曹慧支付违约金人民币15000元。二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初7101号民事判决第三项、第四项。即：1、乔芳应向唐东方、曹慧支付律师代理费人民币5000元；2、驳回唐东方、曹慧的其他诉讼请求。三、驳回唐东方、曹慧的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。唐东方、曹慧上诉部分的二审案件受理费300元，由上诉人唐东方、曹慧负担。乔芳上诉部分的二审案件受理费300元，由上诉人乔芳负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇二〇年六月十六日书记员  梅若璇