北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13738号原告：北京建邦宝贝之家文化有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路小铁营******205。法定代表人：刘晓娜，经理。委托诉讼代理人：高甡屾，北京也迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京也迪律师事务所实习律师。被告：北京新锐信达置业有限责任公司，住，住所地北京市海淀区万泉河路**紫金大厦**/div>法定代表人：张俊然，总经理。委托诉讼代理人：赵永强，男，北京新锐信达置业有限责任公司员工。被告：贾晓洁，女，1979年6月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告北京建邦宝贝之家文化有限公司（以下简称建邦宝贝公司）与被告北京新锐信达置业有限责任公司（以下简称新锐信达公司）、贾晓洁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建邦宝贝公司委托诉讼代理人高甡屾、李娜，被告新锐信达公司委托诉讼代理人赵永强，被告贾晓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建邦宝贝公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认新锐信达公司与贾晓洁于2018年1月3日签订的《房屋租赁合同》、建邦宝贝公司与新锐信达公司、贾晓洁于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同变更协议书》于2020年2月29日解除。2.请求判令新锐信达公司返还建邦宝贝公司保证金100000元；3.本案诉讼费由新锐信达公司承担。事实和理由：2018年1月3日，新锐信达公司与贾晓洁签订《房屋租赁合同》（合同编号：1801-01），贾晓洁租赁位于北京市丰台区建邦枫景小区9号楼南侧一二两层房屋用于经营幼儿园，合同约定租赁期限自2018年2月5日至2024年4月30日，新锐信达公司收取保证金100000元。2019年9月5日，建邦宝贝公司与新锐信达公司、贾晓洁签订《房屋租赁合同变更协议书》，三方一致同意新锐信达公司与贾晓洁签订的合同编号为1801-01的《房屋租赁合同》中的乙方由贾晓洁变更为建邦宝贝公司，并且由建邦宝贝公司承担原《房屋租赁合同》中的乙方一切权利和义务。签订上述变更协议后，建邦宝贝公司的法定代表人于2019年9月3日变更为周萍，后又于2019年10月28日变更为刘晓娜。刘晓娜接手幼儿园后，积极筹备园区运营的各项工作，并且通过2019年12月和2020年1月的宣传活动，截至春节前已经新招录学生9名，受到家长和学生的广泛认可和支持。园区于2020年1月23日正式放假。让人始料未及的是，当园区教育、管理等工作逐渐步入正轨、即将迈入新阶段的时候，突如其来的新型冠状肺炎疫情让包括建邦宝贝公司在内的企业，尤其中小微企业迎来了“寒冬”，最终遥遥无期的疫情致使建邦宝贝公司无法经营。2020年2月29日，由于疫情等不可抗力因素，双方解除了合同，双方已完成退租交接，且互不承担责任。现建邦宝贝公司有权要求新锐信达公司返还保证金100000元。新锐信达公司辩称，2018年1月，我公司与贾晓洁签订《房屋租赁合同》，贾晓洁作为乙方交予我公司保证金100000元。2019年4月，商铺二层有部分漏雨情况，贾晓洁通知我公司后，我公司就漏雨事件通知了产权方，产权方答复：因是国企，每年修缮资金都是年前统一报备，修缮资金需要流程批复。我公司与贾晓洁沟通后，同意漏雨修复之前的付款方式由合同约定的半年支付改为每月支付。2019年7月，一场大雨导致二层一块天花板掉落，建邦宝贝公司的股东周萍向我公司提出8月房租先暂不支付，等到修缮完毕之后再支付，我公司同意暂不催缴8月房屋。2019年9月、10月的房租由周萍支付，10月底该支付11月房租时，周萍微信告知我11月房租由新的合作方支付，并推送了现任法定代表人刘晓娜的丈夫刘做了交接。刘晓娜此时已经变更为新任法定代表人，周萍为第二股东。11月中旬，产权方对漏雨部位进行了修缮，我同周萍沟通8月房租一事，周萍告知我7月漏雨，导致经营受到影响，需要我公司赔偿损失。我公司回复已经由合同约定的半年支付租金改为月付租金，且变更协议双方已确认关于8月房租应在修缮漏雨情况后补交给我公司，周萍不同意我方意见，也没有缴纳8月租金。我方律师意见是由于签署合同主体是建邦宝贝公司，我方催缴对象也应该是建邦宝贝公司，于是我公司和刘沟通后，签署了房屋催缴通知书，约定12月底由建邦宝贝公司支付8月房屋，若仍有拖欠应按合同约定扣缴保证金和相应违约金。刘告知我方，他在变更法定代表人时并不知晓8月房租未支付的事情，至今未支付8月房租。2020年1月底发生新冠肺炎疫情，刘发给我公司邮件，希望我公司减免疫情期间部分房租，我公司与刘沟通结果是产权方减免我方多长时间房租，我公司也减免建邦宝贝公司的房租。2月疫情彻底爆发，双方一致沟通减免事宜，由于疫情影响，商铺一直不能营业，所以我方口头答应刘减免2月份房租，快到2月底时，刘突然告知他们不打算继续经营了，要退租，我公司与刘沟通解约需要承担违约金，且8月房租也一直未付。刘告知我公司违约金不承担，8月房租也应由周萍承担，所以双方就解约问题未能达成统一。我们双方也共同咨询过律师，律师称最好和解。我公司提出有无合作的可能性，刘提出合作方案，约定3月1日双方在商铺协商合作事宜。3月1日下午，我公司去商铺协商时，刘已经将空调等一些电器进行拆除变卖，我公司觉得对方没有诚意合作，双方就合作问题没有达成一致。于是刘告知我方，他不会支付3月及以后的房租，并将3月之前的水电费进行结清，将钥匙交予我公司，双方同物业签署了水电交接清单。此时，我公司发现有一个房间是锁住的，刘告知我公司这个房间是租给国学用于培训，房屋内的所有东西都是国学的。我公司提出之前并没有告知有转租行为，而且合同约定是不允许转租的，刘的说法是他们变更法定代表人之前，这个房间就已经租给国学了。我公司于3月2日就建邦宝贝公司未签署解约协议就单方解约，8月房租未付和未按合同约定私自转租的行为提起诉讼。由于刘告知我公司他们肯定不再经营，于是我公司为了减少损失委托了中介进行了招租，疫情期间商铺到目前一直没有找到租户，给我公司造成了极大的损失。故我公司不同意建邦宝贝公司的诉讼请求。贾晓洁辩称，2018年1月3日，我与新锐信达公司签署租房协议，并交纳100000元保证金。2019年4月，我与周萍、田小红、陈丽经营。2019年9月3日，法定代表人变更。2019年9月4日，我的爱人崔小强将我8月应承担的房费及其他费用共计42994.5元支付给周萍。2019年9月5日，我与建邦宝贝公司法定代表人周萍、新锐信达公司代表赵永强签署《房屋租赁合同变更协议书》。后，我彻底退出建邦宝贝公司，并解除一切权利和责任。我对周萍、刘晓娜后续情况不知情，与我无关。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年1月3日，新锐信达公司（出租方、甲方）与贾晓洁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将所有权人为北京建工集团有限责任公司的位于北京市丰台区建邦枫景小区9号楼南侧一二两层，建筑面积共计470.90平方米的房屋转租给乙方使用，用于社区办园点使用。租赁期限自2018年2月5日起至2024年4月30日止。合同签订后三日内，乙方向甲方交付保证金，保证金金额为人民币100000元，甲方应在三日内向乙方出示收据。如三日内向乙方未交付保证金，视为乙方单方终止合同。租赁期满或合同解除后，乙方交还租赁物业并负责腾空所有乙方物品，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。此项保证金乙方不能作为房租或冲抵有关费用，若乙方违约拖欠有关费用，甲方可扣减保证金，用以缴纳所欠房租及滞纳金或其它拖欠费用，但乙方须按甲方通知及时补足保证金，如未按通知执行，甲方有权收回该出租物业。未经甲方同意，乙方不得将收回保证金的权利转让给第三人或运用此权利作为其他债权的担保。双方协商一致，可以解除合同。否则，任何一方单方解除合同的，应支付对方第一年房屋租金作为违约金。如果乙方由下列行为之一的，则甲方有权解除本合同，收回该租赁物业并扣留乙方保证金。本合同自甲方解除通知到达乙方之日起解除。乙方已支付的租金不予退还，乙方所有装修和增加的设施设备无偿留给甲方同时，甲方有权要求乙方支付第一年房屋租金作为违约金：（一）乙方未按期支付租金超过一个月的；（二）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（三）未按合同中约定的用途使用的及经营租赁房屋的；（四）利用租赁房屋存放危险物品情形严重或利用房屋进行违法活动损害公共利益的；（五）出现重大人身伤亡事故的；（六）超出本合同约定期限转租或进行其它经营活动的。合同期内，未经甲方许可乙方不得对所租房屋进行局部或全部的转租、转让。否则，甲方有权解除合同、收回房屋，并扣除全部保证金作为违约金。给甲方造成损失，由乙方负责赔偿。因不可抗力造成的损失，甲方与乙方互不承担责任。由于地震、台风、战争以及其它不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而影响任何一方不能履行或不能完全履行本合约时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以书面方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及致使本合同不能履行，或部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件。此证明文件应由不可抗力发生地区的公证机构出具，按该不可抗力事件对履行本合同的影响程度，由双方协议决定是否解除本合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行本合同。上述合同签订后，新锐信达公司将租赁房屋交付贾晓洁使用，贾晓洁向新锐信达公司交纳保证金100000元。2019年9月5日，新锐信达公司（甲方）、贾晓洁（乙方）、建邦宝贝公司签订《房屋租赁合同变更协议书》，约定：甲、乙、丙三方就原新锐信达公司与贾晓洁所签署的，位于北京市丰台区建邦枫景小区**楼南侧一二两层房屋租赁合同中，对乙方申请主体变更事宜进行协商，三方达成一致，共同信守如下协议：三方同意就甲、乙双方于2018年1月签署的，位于北京市丰台区建邦枫景小区**楼南侧一二两层房屋租赁合同（合同编号1801-01）中乙方变更为丙方。丙方同意承担甲乙双方签署的房屋租赁合同中乙方的一切权利与义务。乙方合同主体变更为丙方后，丙方自愿承担原乙方房屋租赁合同中的一切经济和法律的责任，与甲方无关。丙方应在甲方修补房屋漏雨完善后补齐所拖欠的房租。新冠肺炎疫情发生后，建邦宝贝公司的法定代表人刘晓娜之夫刘与赵永强通过微信进行沟通。其中2020年2月27日赵永强的聊天记录载明：行，我先发过去，咱们现在先确认一下，3月1号咱们双方要先签解约协议，协议内容大概跟我上次发给林怡那个解约差不多，如果合作的话，双方在签署一个合作协议。刘于当日微信回复：好的。同日，赵永强向刘微信发送解约.docx，并留言：我单独把8月房租写出来了，这样你也好跟周萍要；你看看有没有异议。刘回复：我们商量一下子。赵永强发送的微信中《解约协议》中载明：2020年疫情期间，甲方已免除乙方二月份房租，乙方因疫情期间资金短缺，于2020年2月26日提出解约申请。甲乙双方一致同意，于2020年3月1日解除租赁合同，终止双方的租赁关系。乙方缴纳的保证金100000元不予退还等内容。2020年2月29日，新锐信达公司员工赵永强与建邦宝贝公司法定代表人刘晓娜及物业公司工作人员对水电费进行确认，建邦宝贝公司结清水电费。2020年3月1日，新锐信达公司员工赵永强与建邦宝贝公司法定代表人刘晓娜进行交接，共同签字确认：2020年3月1日，已完成物资交接，余下物品由新锐信达公司管理。此后，新锐信达公司员工赵永强在微信朋友圈内发出“谁对做幼儿教育这个行业感兴趣的可以联系我”的文字内容及幼儿园的图片信息。建邦宝贝公司在房屋漏雨部位修缮完毕后，至今未支付新锐信达公司8月的房屋租金。审理中，新锐信达公司称建邦宝贝公司将涉诉部分房屋转租他人开办国学教育，建邦宝贝公司不予认可，称双方系合作关系。新锐信达公司已先于建邦宝贝公司诉至本院要求建邦宝贝公司支付房屋租金及违约金，保证金并未从诉讼请求的租金中扣除。本院认为，依法成立的合同受法律保护。新锐信达公司与贾晓洁签订的《房屋租赁合同》及新锐信达公司、建邦宝贝公司、贾晓洁签订的《房屋租赁合同变更协议书》均系合同各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议履行。根据合同法的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议的焦点有二。一、租赁合同是否解除及何时解除问题。建邦宝贝公司与新锐信达公司于新冠肺炎疫情爆发后经过协商，双方均同意解除协议，并于2020年2月29日进行了水电费的确认并于当日结清。2020年3月1日，双方对物品进行了交接，并签字确认。且在双方交接后，新锐信达公司员工赵永强在微信朋友圈内亦发出“谁对做幼儿教育这个行业感兴趣的可以联系我”的文字内容及幼儿园的图片信息，故应当认定双方已于2020年3月1日解除合同。建邦宝贝公司要求确认上述两份合同于2020年2月29日解除，本院不予支持。二、关于保证金是否应予退还问题。因《房屋租赁合同》中约定，租赁期满或合同解除后，乙方交还物业并负责腾空所有乙方物品，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。此项保证金乙方不能作为房租或冲抵有关费用，若乙方违约拖欠有关费用，甲方可扣减保证金，用以缴纳所欠房租及滞纳金或其它拖欠费用，但乙方须按甲方通知及时补足保证金，如未按通知执行，甲方有权收回该出租物业。新锐信达公司在起诉建邦宝贝公司房屋租赁合同纠纷一案的诉讼请求中，并未要求用保证金抵扣拖欠的租金及违约金。新锐信达公司不返还保证金，无事实及法律依据。故对建邦宝贝公司要求新锐信达公司退还保证金的诉讼请求，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、北京新锐信达置业有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还北京建邦宝贝之家文化有限公司保证金100000元；二、驳回北京建邦宝贝之家文化有限公司其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由北京新锐信达置业有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘辉二〇二〇年六月二十八日书记员  李琳