山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初3532号 原告：沈玉龙，男，1992年10月22日生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 委托诉讼代理人：郑莎莎，山东欣辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨元杰，山东欣辰律师事务所律师。 被告：青岛东方篮海置业有限公司，住所地：山东省青岛胶州市胶州湾产业新区长江路东侧，统一社会信用代码：91370281568560780B。 法定代表人：李宏远，职务：总经理。 委托诉讼代理人：潘昌新，山东舜达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁茜，山东舜达（青岛）律师事务所律师。 第三人：付瑞坤，男，1995年5月6日生，汉族，住山东无棣县。 原告沈玉龙与被告青岛东方篮海置业有限公司（以下简称篮海置业公司）、付瑞坤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈玉龙的委托诉讼代理人郑莎莎、杨元杰，被告篮海置业公司的委托诉讼代理人潘昌新、梁茜，第三人付瑞坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈玉龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付双倍定金并向原告返还购房款共计397377元及至给付之日止的利息；2.判令被告承担本案诉讼费用和其他相关费用。庭审中，原告追加诉讼请求：依法解除原被告签订的认购书，事实与理由：2019年9月11日，原被告双方签订认购书一份，由原告购买被告开发建造的青岛锦绣外滩（观海阁）二期45号楼2401户商品房一套，双方约定原告缴纳20000元房屋认购款。后原告于2019年9月16日支付给被告涉案房屋首付款人民币357377元，但被告违反该认购书内容，一直未履行相关约定。经原告多次与被告处协商，被告处一直未予答复。被告的上述行为构成严重违约，违反诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益。 被告篮海置业公司辩称，1.原告已经签署认购书和认购签约审核单，并先后向被告篮海置业公司交付了购房定金和首付款，双方已成立商品房买卖合同关系，原告主张解除双方签订的认购书系其根本违约，应当由其承担违约责任。原告于2019年9月11日阅览了被告出示的《客户购房告知函》，其已查阅了商品房买卖合同的内容，并签字确认。同日，交付了购房定金并签署了认购书，确认了其购买的商品房（期房）房号、面积、单价、总房价以及付款方式等购房合同主要内容，2019年9月16日，原告交付了首付款，签订了认购签约审核单，并再次确认了其所购房屋的基本信息，均无异议。认购书及认购签约审核单已发生法律效力，双方已成立商品房买卖合同关系。根据认购书第10条的约定，若由于原告的原因按揭不能，原告有义务在合同规定的时间内，即2019年9月14日前，采取其他方式付清全款，逾期视为原告违约。至今日止，原告因个人征信问题按揭不能，但仍未采取任何方式付清全款，在其已构成违约的情形下，又以解除认购书的主张变相退房，构成根本违约，应当根据认购书第5条的约定，由其承担违约责任。2.被告一直在积极配合原告履行签订购房合同义务，无违约之处，有权追究原告的违约责任。被告在本楼盘的销售过程中，具备商品房预售许可证等相关证件，手续齐全，涉案楼房尚在建设中，未到交付期，不存在任何违规之处。且原告因个人征信问题办不了贷款，无法正式签署商品房买卖合同，被告及第三人也是愿意为其办理更名，来配合其签署购房合同的义务，在此过程中，被告无任何违约之处。原告单方面的违约行为，损害了被告篮海置业公司的合法权益。因原告的个人原因造成本商品房购房合同履行不能，被告同意在原告按总房款的5%承担违约责任后，解除与原告之间的购房合同，否则被告有权按照《合同法》第116条的规定要求原告承担违约金的违约责任，并有权按照《合同法》第107条的规定要求原告继续履行合同或赔偿损失。综上，原告已构成违约，请求人民法院驳回其诉讼请求，依法作出公正判决，并判决由原告承担案件受理费等诉讼费用。 第三人付瑞坤答辩意见同被告篮海置业公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以审查确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2019年9月11日原告（乙方）被告（甲方）签订青岛锦绣外滩（观海阁）二期45号楼2401户房屋认购书。认购书载明：乙方签订本认购书时向甲方交付认购定金20000元，签署商品房买卖合同时转入房款或首付款；第三条乙方选择银行按揭/公积金贷款方式，乙方需在签订本认购书三日内，即2019年9月14日前与甲方签署商品房买卖合同，并缴纳首付房款，同时准备按揭贷款资料并至银行办理按揭手续。如遇特殊情况，甲方可通知乙方延期签署商品房买卖合同的时间;第十条签订本协议时，买受人选择按揭贷款付款方式的，已熟知银行的按揭贷款条件和要求，买受人承诺能满足银行的贷款条件和要求，若由于买受人原因按揭不能，买受人有义务在合同规定时间前采取其他方式付清全款，逾期视为买受人违约，买受人所交房屋定金不予退还。 同日，原被告签署购房告知函，原告在客户处签字，第三人付瑞坤在置业顾问处签字。第三人付瑞坤为被告处工作人员。 2.原告签订认购书当日交定金20000元，2019年9月16日原被告签署认购/签约审核单，原告交购房357377元。 3.对于原告的征信问题。原告称，被告作为开发商知道原告征信问题不良无法办理银行按揭贷款，有义务告知签订认购书存在的风险，但第三人及被告并未履行告知义务，反而承诺一定能帮助原告办理按揭贷款，且向原告推荐征信修复人员，哄骗原告可以办理征信修复。原告提交录音、微信记录、与案外人签订的征信修复合同、征信报告为证。被告称，被告在与原告签订认购书时被告知道原告征信问题可能影响贷款，也充分解释了存在的风险，并未给原告任何承诺，原告是自愿签署认购书和定金、首付款的。被告提交客户购房告知函、认购书、认购/签约审核单、微信聊天记录等证据为证。 本院认为，原被告2019年9月11日签订的认购书，系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的焦点：1.原被告2019年9月11日签订的认购书是否已转化为商品房买卖合同；2.原被告双方未能签订商品房买卖合同的过错。 关于焦点1.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原被告2019年9月11日签订的认购书，并未约定案涉商品房的交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜等内容，不具备《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要条款。原告虽然在2019年9月16日交付了部分房款，但由于认购书欠缺商品房买卖合同的主要内容，故原被告之间商品房买卖合同并未成立，原被告签订的认购书亦未转化为商品房买卖合同。 关于焦点2.原告称，被告知道原告征信问题不良无法办理银行按揭贷款，有义务告知签订认购书存在的风险，但第三人及被告并未履行告知义务，反而承诺一定能帮助原告办理按揭贷款据，所以原告签订认购书；被告称，被告在与原告签订认购书时被告知道原告征信问题可能影响贷款，也充分解释了存在的风险，并未给原告任何承诺，原告是自愿签署认购书并交付定金、首付款的。本院认为，1.通过原被告提交的证据及庭审陈述，可以认定原被告在签订认购书时对于原告征信不良的情况及原告因征信不良可能导致贷款不能的风险均属明知。2.原告与第三人付瑞坤的通话：原告：“你当时请示领导告诉我能给我清征信，说能给我办贷款，整那玩意儿整的，我才交钱，要不我能交钱吗？整那玩意儿，哎呀。”第三人：“你先别急，你去打征信去，打征信我看看新版征信评价多少。”原告：“唉，你上次找的那个清征信的是不是能力不行啊”第三人：“能力还行，人毕竟有成功的这个。”原告：“有成功的，当天下午你跟我去的，当时我钱也交了，35000块钱我也交了，说能给我办利索，完了又告诉我办不了。”第三人“那不是给你退了，要是不退钱的话，那肯定得说道说道。”原告：“当初答应帮我贷款，你找你们领导给我沟通沟通。”第三人：你先按我说的，你先打征信看看。”……该通话与原告提交的征信修复合同等证据相印证，可以认定第三人付瑞坤在履行职务过程中协助办理征信修复的行为使原告对修复征信办理贷款产生不合理期待，进而与被告签订认购书。3.虽然原被告在认购书中约定原告以银行按揭/公积金贷款方式支付房款的同时又约定：“买受人选择按揭贷款付款方式的，已熟知银行的按揭贷款条件和要求，买受人承诺能满足银行的贷款条件和要求，若由于买受人原因按揭不能，买受人有义务在合同规定时间前采取其他方式付清全款，逾期视为买受人违约，买受人所交房屋定金不予退还。”但本案中原被告对于原告征信不良，无法办理贷款手续的情况均属明知，原告亦未承诺能满足银行的贷款条件和要求，故原被告均应承担原告按揭不能，无法签订商品房买卖合同的风险。综上，本院认为，原被告对于原告征信不良，无法办理贷款的情况均属明知，现因原告征信问题，按揭不能，原被告无法签订商品房买卖合同，对此，原被告双方均有过错。 综上，因原告按揭不能亦无法采用其他方式支付房款，原被告无法达成签订商品房买卖合同的合意，原告请求解除2019年9月11日原被告签订的认购书，本院予以准许；因原被告对于双方未能签订商品房买卖合同均有过错，互不承担违约责任，认购书解除后，被告亦应返还原告交付的购房款（含定金）377377元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告沈玉龙与被告青岛东方篮海置业有限公司于2019年9月11日签订的《认购书》； 二、被告青岛东方篮海置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈玉龙的购房款377377元； 三、驳回原告沈玉龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7261元，减半收取3630.5元，由原告沈玉龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘亭 二〇二〇年六月八日 法官助理陈传宝 书记员王文杰