山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1791民初1008号原告：牛化开，男，1989年3月10日出生，汉族，居民，住山东省郓城县。委托诉讼代理人：程振兴，山东雷泽律师事务所律师。被告：菏泽天安房地产有限公司，住所地菏泽市人民路东侧中山路南侧（开发区实验中学东邻）。统一社会信用代码：91371700593647503R。法定代表人：刘绍海，董事长。委托诉讼代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。原告牛化开与被告菏泽天安房地产有限公司（以下简称天安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告牛化开的委托诉讼代理人程振兴与被告天安房地产公司的委托诉讼代理人吴清房到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛化开向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告出示天安国际广场第0005幢01单元26002号房屋商品房质量验收证或者表，质量保证书、住宅使用说明书以及竣工验收通知书；2.判令被告向原告支付从2019年10月1日起至起诉之日逾期交房违约金12021元，并按照日万分之三承担从逾期交房起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以834820元的价格购买被告开发的天安国际广场第0005幢01单元26002号房屋，被告按约定应于2019年10月1日之前将验收合格的商品房交付原告。如被告未在约定期限内交房，应当按照合同第九条约定承担违约责任。但该合同第九条约定明显不公平，开发商逾期交房的违约责任约定明显过低，且开发商在签订合同时并未解释说明违约金情况，原告得知违约金如此低便不会购买该房屋。根据《合同法》第114条规定，原告请求提高从逾期交房之日起到实际交付验收合格房屋之日止的违约金至日万分之三。合同签订后，原告按约定支付了全款，履行了全部义务，但被告未按照约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经多次催促，被告相关负责人于2019年10月1日公开说明，单方决定所有房屋延长半年交房，而且小区至今只有施工通道以供出入，生活通道至今未通，相应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》以及验收备案文件，更未将验收合格的房屋交给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，依法依约均应当承担违约责任。天安房地产公司辩称，1、原、被告签订的商品房合同和补充协议合法有效，对双方都具有法律约束力。由于多种原因，被告存在延期交房的可能性。关于违约责任的条款，对双方均约定了万分之0.1的违约责任，符合对等原则，并未显失公平。同时在补充协议第37条也明确约定“在签订本补充协议时，甲方已提请注意并按乙方要求解释说明其中部分条款内容对乙方可能产生不利影响。乙方已注意到本协议中部分内容涉及免除、限制甲方的责任或者限制乙方的权利，乙方认可。同时，乙方已就其存疑条款向甲方逐个提出，甲方已按乙方要求就相关条款做出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商并达成一致。”。因此，原告关于违约金过低，应予增加的诉求没有事实和法律依据，应予驳回；2、尽管约定交房时间为2019年10月1日，但被告在施工期间，由于政府为大气污染防治，多次下发建筑工地和商混搅拌站停工（停产）的通知和关于启动重污染天气2级应急响应的通知，责令无条件停止施工，累计180余天。同时，2020年1月24日起至2020年3月7日止，为防治新型冠状病毒，山东省启动重大突发公共卫生一级响应机制，建筑业全面停工，延期累计43天。这些事实属于不可抗力，是导致延期交房的根本原因，符合合同第8条和补充协议第21条中关于被告延期交房的免责情形。尽管涉案房产已超过约定交付时间，但由于不可抗力因素，尚在合理延期期限内；3、涉案房屋在符合交付条件时，被告将会组织建设单位、监理单位、勘测部门、设计部门、物业部门进行验收，并出具住房质量分户验收表、验收合格报告，并将住房质量分户验收表张贴在每户室内，同时在办理交房手续时，向原告交付质量保证书和说明书，原告的第一项诉求没有事实依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的天安国际广场小区第0005幢楼01单元26002号商品房，建筑面积122.72平方米，总房款为834820元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第1种（1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、×）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家地方政策变化，引起工期拖延；因恶劣天气原因或环境部门要求暂时停工造成无法正常施工的（按全天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方所能控制的因素（详见补充协议）；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同……。第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任，由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时交房，因该商品房未能按期交付而发生的费用自本合同约定交付日期的最后一日起由买受人承担与该房屋有关的一切风险（含不可抗力）自本合同约定交付日期的最后一日起由买受人承担。签订《商品房买卖合同》后，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第八条约定：《商品房买卖合同》及补充协议中，甲方书面通知乙方的送达方式为如下五种通知中的任意一种：乙方签字领取书面通知、菏泽当地报纸公告、手机短信、挂号邮件、特快专递。采用上述方式，通知的送达时间为①乙方签字领取书面通知的同时视为送达②报纸公告见报当日视为送达③手机短信发送的同时视为送达④挂号邮件或特快专递自寄出3日（境外为7日）后视为送达。因乙方提供的联系地址不准确、地址变更、手机号变更而导致未能实际收到相关通知的，后果由乙方自行承担。乙方书面通知甲方的送达方式为挂号邮件自寄出3日（境外为7日）后视为送达；第二十一条约定：如因以下原因造成延期交房，可视为合同第八条“其他非甲方原因，可合理延期的条件”，甲方无需通知乙方并不承担因此而造成的延期交房责任，1、因恶劣天气原因，造成无法正常施工的；2、甲方为遵守国家法律法规政策及政府有关规定而导致延误的；3、因政府部门或公用部门未能在法律法规或合理时限内完成审批登记核验的；4、市政配套设施建设或其他应实施行为延误而导致的延期交付或迟延登记的；5、偶遇突发公共事件，（包括但不限于国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行疾病、与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、落实环境保护政策致使原材料供应延迟等）；6、……。合同及补充协议签订后，原告向被告交清了房款834820元。至本次诉讼法庭辩论结束时，涉案房屋尚未建成。原告在第一项诉讼请求中要求被告出示的手续均为经政府备案后的文件。另查明，自合同签订之日至约定的交房之日2019年10月1日，根据政府环保部门的要求，被告停工的日期为86天。自2019年10月2日至2019年12月31日，因同样原因又停工32天。2020年1月24日起至2020年3月7日止，为防治新型冠状病毒，山东省启动重大突发公共卫生一级响应机制，被告停工43天。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案房屋尚未峻工，原告要求被告出示涉案房屋验收后经政府备案的文件，事实上不能履行，本院不予支持；原、被告双方在合同中约定：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金。按照该约定计算的违约金明显低于给原告造成的损失，应予以适当增加，综合考虑本案案情，本院确定逾期交房违约金每日按已交房价款万分之0.5计算；双方约定涉案房屋的交房期限为2019年10月1日前，但根据双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》关于可以顺延交房期限的约定，被告根据政府环保部门的要求而停工118（86+32）天，加上2020年1月24日起为防治新型冠状病毒又停工的43天，共计161天，被告可以在到期后顺延161天交房。但涉案房屋至法庭辩论结束时尚未峻工，无法交付，至法庭辩论结束时被告逾期交房的天数是232天，显然已经违约，违约天数为71（232－161）天。被告应承担的法庭辩论结束以后的违约责任，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十条、一百一十四条、一百一十七条规定，判决如下：一、菏泽天安房地产有限公司支付牛化开逾期交房违约金2964（834820×0.00005×71）元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回牛化开的其他诉讼请求；案件受理费100元，减半收取50元，由牛化开负担25元，菏泽天安房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石胜利二〇二〇年六月十六日书记员  闫 晗