广东省广州市荔湾区人民法院民事判决书（稿）（2020）粤0103民初674号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路**。负责人：游志红，职务局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：程除林，女，1974年12月24日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市荔湾区住房和建设局诉被告程除林房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄启鸿到庭参加诉讼，被告程除林经本院传票传唤，没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告双方就广州市荔湾区首层房屋的不定期租赁关系已于2019年12月20日解除；2.要求被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告；3.要求被告按照每月4277.4元的标准向原告支付2019年9-12月所欠的房屋租金共17109.6元；4.要求被告按照每月4277.4元的标准向原告支付2020年1月1日起至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；5.要求被告按照占用期内房屋占用费总额的100%向原告支付违约金（从2020年1月1日起计算至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市荔湾区首层房屋是直管公房，由原告出租给被告作商业使用，出租面积42.35平方米，月租金4277.4元，租赁期限至2016年5月31日。租赁期满后，原被告双方没有续签合同，被告继续使用涉案房屋，原告继续按照合同标准收取租金，双方就涉案房屋形成不定期的租赁关系。被告从2019年9月起没有缴纳租金。2019年12月17日，原告通过EMS邮政快递和2019年12月20日现场粘贴公告的方式向被告发出《解除租赁关系通知》，要求被告结清费用及迁出涉案房屋。但截止至今，被告拒不腾空房屋交还原告。根据《合同法》第232、235、236条规定：双方合约为不定期租赁关系，原告可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；同时，根据双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅〉》第十三条：租赁期满且原告要求收回房屋的，被告应交回原告；第二十一条第2项规定：租赁期届满，原告要求收回房屋，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。被告程除林没有到庭，没有提交答辩意见及证据。被告程除林没有对原告广州市荔湾区住房和建设局的证据发表质证意见。由于被告对原告的起诉请求、事实理由及证据材料均无提出异议，没有出庭对原告的证据进行质证，也没有提出相反证据材料予以反驳，且原告的证据也不存在影响其证明效力的因素，故本院依法确认原告的证据，并根据经审查确认的证据和本案庭审笔录，认定事实如下：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督以及物业管理和直管房管理等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区首层房屋1974年由原告接管。2015年3月6日，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与被告程除林（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将坐落在荔湾区首层部位（产别：托产）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积42.35平方米。租赁期限自2014年6月1日至2016年5月31日，每月租金4277.40元。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金;如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金，等内容。2019年12月17日，广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所通过邮政快递向被告案涉房屋邮寄《解除租赁关系的通知》，明确告知被告解除地下房屋的租赁关系，要求被告及共同使用人在2019年12月31日前腾空交还房屋；按原租赁合同租金标准向原告支付房屋的有偿使用金，直至腾空该房屋交还之日止，等等。该快递2019年12月20日退回。原告曾在2019年起诉要求与被告解除合同，后原告撤诉。庭审中，原告称合同期满后，原、被告双方没有再签订租赁合同，被告从2019年9月起没有交纳租金。原告称其在2019年12月20日在案涉房屋地址张贴《解除租赁关系的通知》。2020年1月10日，本院在广州市荔湾区首层房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的承租人及实际使用人来院登记主张权利。期限届满内没有人前来申报权利。本院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。原告与被告在广州市荔湾区首层房屋建立的租赁合同合法有效。原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直有向原告支付租金至2019年8月，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2019年12月17日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求被告腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达被告，本院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。原告于2019年曾起诉要求与被告解除不定期租赁关系，后申请撤诉，故不应以该时间作为解除合同的时间。本案起诉状副本于2020年4月29日送达给被告程除林，即被告程除林于该日收到原告要求解除租赁关系的通知，依据合同法相关规定，确定双方的租赁合同关系在2020年4月29日起解除。租赁关系解除后，被告程除林及同住人员应当将房屋腾空交还给原告，但应给予合理的搬迁期限，本院酌定被告的搬迁期限为三十日。关于房屋租金问题，原、被告建立的租赁合同合法有效，原告将案涉房屋按合同约定出租给被告使用，被告亦应按合同约定向原告交纳租金。现被告没有提供证据证明其已经向原告交纳租金，故原告要求被告按每月4277.4元向其交纳2019年9月至合同解除之日（即2020年4月29日）的租金合法合理，本院予以支持。合同解除后，被告仍未交还案涉房屋，原告要求被告按照原租赁合同约定的租金标准向其支付占用费，有合同依据，本院亦予支持。房屋占用费的期间为2020年4月30日至被告实际腾空交还房屋之日止。关于违约金，在合理期限届满后被告仍拒绝搬迁的，原告要求被告支付逾期搬迁违约金有合同依据，本院予以支持。对于合理搬迁期之前的违约金，本院不予支持。被告程除林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告程除林关于广州市荔湾区首层房屋的租赁合同关系于2020年4月29日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告程除林（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区首层房屋并将房屋交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告程除林按每月4277.4元标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年9月起至被告程除林实际搬迁交还房屋之日止的租金和房屋占用费。四、若被告程除林不按时搬出房屋，除了需要按照原合同标准支付房屋占用费之外，还需按原合同标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付至实际搬迁交还房屋之日止的逾期搬迁违约金（按每月4277.4元计算）。五、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元，由被告程除林负担（受理费已由原告预交，本院不作退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄斐斐人民陪审员  钟利民人民陪审员  李玉兰二〇二〇年六月二十二日书 记 员  林 虹辜晓静