福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3281号 原告：蒙利，女，1982年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林江鹏，福建契廓律师事务所律师。 被告：刘胜永，男，1987年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告蒙利与被告刘胜永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙利的委托诉讼代理人郑宝珠，被告刘胜永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒙利向本院提出诉讼请求：1.解除蒙利与刘胜永于2019年8月8日签订的《房产买卖居间协议》及《补充协议》；2.刘胜永立即向蒙利返还双倍已付定金80万元，已付房款10万元及利息（利息以10万元为基数，按月利率2%计算，自2020年1月3日起计至实际还款之日止）；3.刘胜永支付蒙利律师费3万元。事实和理由：2019年8月8日，蒙利与刘胜永就福建省厦门市思明区房屋即讼争房屋签订《房产买卖居间协议》（协议编号1700223）、《补充协议》（合同编号17000223附件），其中协议约定：1、房屋成交总价258万元，蒙利分三次支付，分别于2019年8月9日前支付定金40万元，2019年9月8日前支付购房款10万元，2020年4月8日前支付购房款208万元；2、讼争房屋银行贷款由刘胜永自行负责解押，蒙利若需提前过户，提前半个月通知刘胜永去办理解押，若刘胜永违约，须赔偿蒙利装修款；3、双方签订协议后，不得中途违约，若刘胜永中途悔约，经蒙利同意后，刘胜永应自悔约之日起三日内双倍返还蒙利已付的定金、返还蒙利已付购房款及利息（按月利率3%）；4、刘胜永保证上述房屋产权清晰，且其他共有人均已同意出售（已购公房、经济适用房的同住家属已同意出售）。本协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与刘胜永有关的房屋产权纠纷或债权债务，即由刘胜永负责清理。合同签订后，蒙利于2019年8月8日通过转账向刘胜永支付定金40万元，刘胜永收到款项后向蒙利出具一份《二手房交易专用收款凭证》（Ｎｏ1701585），确认收到蒙利支付的购房定金40万元；2019年9月3日蒙利通过转账向刘胜永支付房款10万元，刘胜永收到款项后向蒙利出具一份《二手房交易专用收款凭证》（Ｎｏ1700801），确认收到蒙利支付的购房款10万元。2019年12月13日，蒙利依据协议约定，通过电话联系和短信通知刘胜永：蒙利经房管局核实确认讼争房屋已被法院查封，该情况将严重影响协议的继续履行，要求刘胜永在接到通知十日之内办理完讼争房屋的抵押注销手续，并于2019年12月30日上午九点到厦门市房管局办理过户登记手续，否则构成违约，蒙利将按协议约定解除协议，并要求刘胜永承担违约责任。2019年12月23日，蒙利再次向房管局核实确认讼争房屋的司法查封和银行抵押均未解除和涤除，蒙利通过中介人员多次与刘胜永沟通，刘胜永均声称会尽快处理，但直到2019年12月30日刘胜永仍未按约定将银行抵押和法院查封解除，导致双方根本无法办理过户手续。刘胜永的行为已构成违约，其应当按协议约定承担相应违约责任，蒙利及中介人员多次与刘胜永协商，要求解除合同，退还购房款并赔偿违约责任，但均未果。 刘胜永辩称，确认收到蒙利支付的50万元房款，也同意返还蒙利已付购房款50万元。但蒙利是个炒房客，已经转卖给案外人并获利，讼争买卖合同是有效的，但双倍赔偿定金是不成立的。 当事人依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于厦门市思明区房屋即讼争房屋的权属登记人为刘胜永。 2019年8月8日，刘胜永（出售方、甲方）与蒙利（购买方、乙方，代理人胥万**）在厦门房泰房地产有限公司（中介方、丙方，以下简称房泰公司）的居间下签订《房产买卖居间协议》，约定：甲方同意将讼争房屋出售给乙方，用途为住宅，建筑面积74.35㎡；房产成交总价为258万元，协议签订之日，乙方支付甲方购房定金40万元，由乙方于协议签订之日直接支付给甲方；乙方将总房款分四次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为乙方于2019年8月9日前向甲方支付40万元（定金）、于2019年9月8日前向甲方支付10万元、于2020年4月8日前向甲方支付208万元；上述房产的产权现状为已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2020年2月15日前前往甲方原申贷银行办理提前还款手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；甲方应于2019年9月8日前将房屋交付给乙方使用。合同第六条关于交易过户登记条款并未进行约定。合同第十三条“违约责任”约定：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，经乙方同意后，甲方应自悔约之日起三日内双倍返还乙方已付定金、返还乙方已付购房款及利息（按月利率3%）。若乙方中途悔约，经甲方同意后，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.……。合同第十八条约定其他事项：甲方保证该房产没有占用读书名额，否则须赔偿乙方5万元，该房产银行贷款由甲方自行负责解押，乙方若需提前过户，提前半个月通知甲方去办理解押，若甲方违约，须赔偿乙方装修款。 同日，三方还签订了讼争合同的《补充协议》，约定：1.甲方同意乙方指定第三方过户或者全权委托公证，公证时间为二年。全权委托事项包括房产抵押、解押、出租、出售、拆迁、房产纠纷等相关手续；2.乙方如需办理房产过户贷款手续，甲方须配合乙方开通乙方指定银行卡、网银、U盾交于乙方，甲方不得撤销；3.甲方须配合乙方至厦门市房管局置业担保办理相关手续，后续乙方办理房产所有相关手续，甲方须无条件配合乙方。在接到乙方通知的5天内，甲方未到场配合办理相关手续，视为违约；4.乙方有权选择全权公证委托，2020年4月8日前往公证处办理公证手续，公证委托手续办理完成当日付清全款。乙方也可选择2020年3月8日前过户，进行权属变更手续，扣除首付款部分外由银行贷款方式支付给甲方。以上四条甲乙双方应共同遵守补充协议，如有一方违约，应承担违约责任，违约责任参考《房产买卖协议》第十三条和第十四条。 签订讼争合同及《补充协议》当日，蒙利支付购房定金40万元，刘胜永出具收款凭证；2019年9月3日，蒙利支付购房款10万元，刘胜永出具收款凭证。 2019年12月13日，蒙利发送短信给刘胜永，声明“经核实讼争房屋被法院查封，故通知刘胜永务必尽快自行协调处理好相关债务纠纷问题，并在收到本通知之日起十天内解除法院查封；同时在接到本通知之日起十天内办理完讼争房屋的抵押注销手续，并定于2019年12月30日上午九点到厦门市房管局配合办理过户登记手续；若未在上述期限解除司法查封和注销银行抵押手续，则视为违约，本人将按合同约定解除协议，并要求刘胜永承担违约赔偿责任”。 蒙利因本案诉讼与福建契廓律师事务所签订《委托代理协议》，由福建契廓律师事务所指派律师担任蒙利一审诉讼代理人，蒙利支付律师代理费3万元。 另查明，刘胜永在本市名下有数套房产，其中包含讼争房屋在内的三套房产于2019年4月16日登记设立最高额抵押权，被担保最高额债权数额为900万元，抵押权人为交通银行股份有限公司厦门分行。后因债权人申请强制执行，讼争房屋自2019年9月27日起先后被厦门市湖里区人民法院及本院查封；截至一审辩论终结，讼争房屋仍处于查封状态。 还查明，案外人王舒平就讼争房屋买卖起诉蒙利、房泰公司房屋买卖合同纠纷一案，已由本院于2020年3月6日立案受理。蒙利陈述，讼争房屋现由王舒平控制使用并进行了装修，对王舒平已另案起诉蒙利的事情知悉。 审理中，蒙利主张其依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项规定内容享有法定解除权，合同解除时间为蒙利起诉之日。刘胜永同意解除双方签订的《房产买卖居间协议》，但因蒙利系炒房盈利，不应当双倍返还定金。刘胜永提交《房产买卖居间协议》与《补充协议》，拟证明是蒙利在购买讼争房屋后又转售给案外人，系与中介共同炒房。该合同载明胥万**代理刘胜永、蒙利作为出售方将讼争房屋出售给案外人王舒平，约定房屋成交总价为280万元，前述协议与讼争合同除履约时间节点不一致外，其余内容几近一致。蒙利对前述协议的真实性不予认可，认为该份协议书是案外人胥万**在未取得蒙利的授权下擅自处分的，也不存在共同炒房的问题，即便该合同是真实的，根据双方约定，刘胜永也是同意蒙利再次出售讼争房屋的。 本院认为，蒙利与刘胜永于2019年8月8日签订的《房产买卖居间协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于刘胜永与案外人的债务纠纷，致使讼争房屋被司法查封，蒙利主张其合同目的无法实现要求解除讼争合同，刘胜永也表示同意，本院对蒙利要求解除讼争合同的诉请予以支持，合同自解除通知到达刘胜永之时即2020年4月7日解除。 关于蒙利是否有权要求刘胜永双倍返还定金。首先，本案不属于悔约情形，蒙利主张以讼争合同第十三条约定要求刘胜永双倍返还已付定金缺乏合同依据。其次，蒙利在签订讼争合同时即知道讼争房屋设立了抵押，其应当预见到如未能及时解除抵押可能存在被强制执行的法律风险，但双方不仅未就产权过户进行合理约定，又在房屋抵押并未消除的情形下，胥万**即以蒙利的名义将讼争房屋转售给王舒平，且王舒平接收房屋后对房屋进行了装修，蒙利对此存在过错。再次，讼争合同并未约定房屋产权过户时间，而是约定由刘胜永同意由蒙利指定第三方过户或者全权委托公证的方式进行权属变更。在蒙利仅支付定金40万元及首付款10万元的情形下即交付房屋。此后胥万**又以蒙利的名义将讼争房屋转售，且约定成交价为280万元，溢价22万元，可以认定蒙利签订讼争合同的目的并不在于取得讼争房屋的所有权，而是在于通过倒卖行为从中赚取差价获得利益。最后，定金罚则本质上属于惩罚性的违约责任，在双方对合同解除均存在过错的情况下，适用定金罚则有所不当，也有违公平原则。综此，蒙利对讼争合同解除存在过错，且其订立讼争合同目的在于通过倒卖行为赚取差价，其行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序，无权要求双倍返还定金。 讼争合同解除后，刘胜永实际收取的定金40万元和首付款10万元因缺乏合法依据应予以返还。蒙利主张的利息损失可予支持，但应从合同解除之日起计算利息损失；其主张按月利率2%的标准计算利息，缺乏依据，本院不予支持，酌定利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。蒙利主张的律师费损失缺乏合同依据，且如前述，蒙利对合同解除存在过错，对该部分损失，本院不予支持。 综上所述，对于蒙利的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、蒙利与刘胜永于2019年8月8日签订的《房产买卖居间协议》及《补充协议》于2020年4月7日解除； 二、刘胜永于本判决生效之日起十日内返还蒙利购房定金40万元、购房款10万元并支付利息（利息以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自2020年4月7日起计至实际支付之日止）； 三、驳回蒙利的其他诉讼请求。 案件受理费13720元，由蒙利、刘胜永各负担6860元；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。