广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初14002号 原告：李富强，男，1993年3月8日出生，汉族，户籍地：河南省平舆县，现住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：韦凤巧，广西铭荟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗凤嫒，广西铭荟律师事务所律师。 被告：广西广艺商贸有限责任公司，住所地：南宁市西乡塘区罗文大道**，统一社会信用代码914501000617394905。 法定代表人：彭明辉，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄炼，男，该公司工作人员。 原告李富强与被告广西广艺商贸有限责任公司（以下简称“广艺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行审理。原告李富强及其委托诉讼代理人韦凤巧、罗凤嫒，被告广艺公司的委托诉讼代理人黄炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李富强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订2018年12月24日签订的3-1210B号房，总房价为139000元的《【院外东街】合作建房合同》为无效合同；2、被告向原告返还购房款70000元，资金占用费2336元（资金占用费计算：以70000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2018年12月24日起算至实际付清之日止，暂计至2019年9月30日为2336元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系购房者，被告系三产用地房屋开发商。2018年12月24日原告与被告签订《【院外 东街】合作建房合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市联村民委员会林屋坡3栋12层10B号即3-1210B号房，房屋建筑面积为33.6平方米，房屋单价为4136.9元/平方米，房屋总价为139000元。房屋所占用的土地为国家划拨性质的三产用地。购房款分两期支付，首期于合同签订之日付70000元，第二期69000元于房屋出地面之日起十五天内付。房屋于2020年9月30日前交付。合同签订后，原告分别于2018年12月22日、2018年12月24日向被告支付房屋首期款10000元、60000元，合计70000元。被告开发的院外东街项目第3栋楼尚未开工建设。原告认为，被告在无法取得《预售许可证》的情况下销售三产用地上房屋已违反法律、法规的强制性规定，双方签订的《【院外东街】合作建房合同》为无效合同，被告应退还原告已付购房款和资金占用费。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告广艺公司辩称，根据合作建房合同中说明，被告系转让房屋的使用权，并符合土地法律、法规的规定，土地使用权人可以通过出租等方式给单位或他人使用，因此不认可被告与原告之间是房屋买卖合同关系。被告认为双方之间的合同合法有效，被告同意解除合同，并退回购房款，但要扣除中介费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月24日，原告李富强（乙方）与被告广艺商贸公司（甲方）签订《【院外东街】合作建房合同》（房号：3-1210B），合同第一条约定：1、南宁市林屋坡（以下简称“林屋坡”）负责提供国家划拨属林屋坡的商服用地由甲方筹集合作建房，林屋坡不承担合作建房费用。……3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与林屋坡的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条约定，甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市林屋坡的三产地综合楼用地的建设资格。该地块土地面积为20192.17平方米，规划用途为：商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，[现定名]院外东街，项目地址为南宁市林屋坡。第三条约定，本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中3栋12层10B号房，建筑面积33.6平方米。第四条第（二）款约定：1、乙方对其出资合作建房自房屋自交付之日起享有使用权，至2063年2月1日止。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的。 在乙方承担相关手续费及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第五条约定，该房屋合作建房单价为4136.90元/平方米，合计该房屋合作建房总价为139000元。第七条约定，乙方于本合同签订之时交纳总价款的50%即70000元，第二期款乙方于房屋出地面之日起十五天内，同时与银行签订《委托代扣合作建房款三方协议》，并交纳总价款的50%。第九条约定，在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方应在2020年9月30日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。第十二条的第十二款约定，在交房之日起三年后甲方未为乙方办得分户产权证的，乙方在交房三年届满之日起三个月内可向甲方提出回购书面申请，……甲方在收到回购书面申请及物业移交后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将款项无息退回业主指定账户。双方还就其他相关事项在合同中进行了约定。 原告分别于2018年12月22日向被告支付10000元、2018年12月24日支付60000元，被告于合同签订当日向原告出具《收据》一份，载明收到李富强交来院外东街3-1210B合作建房首付款70000元。 被告具备房地产开发与经营资质，原告并非西乡塘区心圩街道四联村林屋坡村民。 截止法庭辩论终结，被告未提交建设讼争房屋的土地通过行政审批转为国有建设用地、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，原告李富强与被告广艺公司签订的《【院外东街】合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告李富强提供建房资金而不承担建房风险，只分配3栋12层10B号房给原告使用。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、办理房地产证等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告广艺公司以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。至于涉案合同是否为租赁合同的问题，原告与广艺公司签订的《院外东街合作建房合同》约定的使用权转让期限约为42年多，超出合同法规定的租赁期限不得超过20年的规定，且合同第四条第（二）款第2项约定待土地转为国有建设用地后，由原告承担土地出让金及其他税费的情况下，广艺公司为原告办理房屋过户手续，该条款约定的权利义务并非出租人与承租人的权利义务，故该合同不符合租赁合同的特征，不属租赁合同。 关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要 使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，且被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《院外东街合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发与经营资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告广艺商贸公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 关于退回购房款及赔偿利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的款项共计70000元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为该70000元的利息损失，应由被告负担70%，原告自担30%。利息应按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从被告收到款项之日起计算至被告退还全部购房款之日。由于中国人民银行贷款基准利率于2019年8月20日起已取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对损失计算方式予以变更：被告应自2018年12月24日起至2019年8月19日，按中 国人民银行同期流动资金贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、确认原告李富强与被告广西广艺商贸有限责任公司于2018年12月24日签订的《【院外东街】合作建房合同》无效； 二、被告广西广艺商贸有限责任公司向原告李富强返还合作建房款项70000元； 三、被告广西广艺商贸有限责任公司向原告李富强赔偿利息损失（计算方式：以70000元为基数，自2018年12月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算得出利息总额后，被告广西广艺商贸有限责任公司负担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3080元（原告李富强已预交），由被告广西广艺商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陆汉林 人民陪审员  卢鸿淮 人民陪审员  班日强 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  雷学红