广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3872号原告（反诉被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：陈正，该公司职员。被告（反诉原告）：赵一心，女，2000年5月1日出生，汉族，住广州市花都区，被告（反诉原告）：赵晓波，男，1975年7月19日出生，汉族，住广州市花都区，被告（反诉原告）：赵磊，男，1982年10月15日出生，汉族，住广州市天河区，以上三被告的共同委托诉讼代理人：邓会桢，广东富荣律师事务所律师。原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）与被告赵一心、赵晓波、赵磊居间合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，赵一心、赵晓波、赵磊在法定期限内向本院提出反诉，本院经审查后决定将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭审理了本案，原告合富置业的委托诉讼代理人陈正，被告赵一心、赵晓波、赵磊的共同委托诉讼代理人邓会桢到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由法官李晓琳独任审理。本案现已审理终结。广东合富房地产置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵一心、赵晓波、赵磊向合富置业公司支付中介代理费7500元；2.判令被告赵一心、赵晓波、赵磊向合富置业公司支付违约金（以7500元为基数，自2018年1月29日起，按每日0.05%计算，以本金7500元为限，暂计至起诉之日为2498元）；3.判令被告赵一心、赵晓波、赵磊承担本案的案件受理费。事实与理由：合富置业公司是房屋买卖的中介方。2018年1月28日，通过合富置业公司的努力，就赵一心、赵晓波、赵磊（买方）购买卖方俞冬英拥有的位于广州市花都区荔红南路*****房之物业（下称“该物业”）一事达成一致，于同日，赵一心、赵晓波、赵磊就此事与买方及合富置业公司签订了编号为GHA0043436的《存量房买卖合同》（下称“合同”）。同时，被告赵一心、赵晓波、赵磊同意向合富置业公司支付中介代理费相关事宜签署了编号为GHG0057339的《服务收费确认书》（下称“确认书”）。根据合同及确认书的约定：“基于合富置业公司提供的中介服务，赵一心、赵晓波、赵磊同意向合富置业公司支付中介代理费人民币15000元，逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的0.05%向合富置业公司支付违约金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止”。合同第十五条约定：本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决；协商不成的，同意向物业所在地法院起诉。合同签署后，合富置业公司依约提供了居间服务予赵一心、赵晓波、赵磊和卖方。且现交易已于2019年4月15日办妥完税过户手续，但赵一心、赵晓波、赵磊却没有按照合同及确认书的约定履行义务，至今仍拖欠中介代理费7500元未付。为此，合富置业公司己多次要求赵一心、赵晓波、赵磊履行合同及确认书的约定支付上述款项，但均未果。综上所述，案涉合同是在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法有效。赵一心、赵晓波、赵磊至今拒不支付中介代理费，已严重损害了合富置业公司的合法权益，应承担相应的责任。赵一心、赵晓波、赵磊辩称，不同意合富置业公司的诉讼请求，请法庭驳回全部诉讼请求。关于中介代理费，赵一心、赵晓波、赵磊不应向原告支付中介代理费7500元。1.合富置业公司仅促成了涉案物业买卖合同的成立，并没有促进双方最终成功交易过户，涉案物业最终是通过诉讼的方式完成交易手续。2.合富置业公司提供居间服务中没有尽到如实报告义务，合富置业公司没有告知房屋存在两个抵押的事实，导致赵一心、赵晓波、赵磊购买案涉房屋比合同成交价多支付了10多万元，存在欺骗、隐瞒的行为，根据合同法第四百二十五条的规定，合富置业公司不得要求支付中介代理费。3.退一步讲，因另案（2018）粤0114民初8272号案已确认业主存在违约行为，即使合富置业公司需要支付中介费，也应向卖方主张，而非向合富置业公司主张。关于违约金，结合上述事实，合富置业公司主张违约金没有事实及法律依据，且主张的违约金的标准过高。赵一心、赵晓波、赵磊向本院提出反诉请求：1.合富置业公司向赵晓波、赵一心、赵磊退还中介代理费7500元及利息（利息计算方式：以7500元为基数，分段计算，第一段自2018年1月28日起按中国人民同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.合富置业公司承担本案反诉的案件受理费。事实和理由：合富置业公司在没有查清案涉房屋的抵押，也没有审查案涉房屋的查册表的情况下，一昧鼓动赵一心、赵晓波、赵磊签订合同。签订合同前，合富置业公司并没有出示房产证原件，仅出示了房产证复印件，复印件上显示房产仅登记一个抵押权，合富置业公司未告知案涉房屋存在二次抵押的事实的情况下，赵一心、赵晓波、赵磊基于对合富置业公司的信任与卖方签订案涉《存量房买卖合同》，约定案涉房屋的成交价为148万元，赵一心、赵晓波、赵磊在签订合同当天向合富置业公司支付了中介费7500元，并如期向卖方支付了首期房款50万元。签订合同后的第二天，合富置业公司才出示房屋查册表，赵一心、赵晓波、赵磊才知道案涉房屋存在二次抵押，抵押债权高达188万元。如在签订合同前知悉该情况，赵一心、赵晓波、赵磊根本不会签订案涉合同。由于案涉房屋抵押未涂销导致不能按约定办理过户，赵一心、赵晓波、赵磊为涂销抵押达到过户的目的，于2018年8月6日向法院提起诉讼，案号为（2018）粤0114民初8272号，并通过民事调解书确认的协议办理过户至赵一心名下。而合富置业公司作为（2018）粤0114民初8272号案的第三人，两次庭审都是缺席的，期间的多次调解也均没有参加，赵一心、赵晓波、赵磊最终撤回了对合富置业公司的起诉，导致最后合富置业公司没有履行任何协助过户义务，案涉房屋的涂销抵押、递件手续、领取房产证等均是由赵一心、赵晓波、赵磊自行完成。且在办理涂销抵押手续时，方知悉房产证原件由抵押权人丁时亮持有。赵一心、赵晓波、赵磊为购买案涉房产，实际支付了1577755.14元，多出合同成交价107755.14元。结合上述事实，合富置业公司在本次居间服务中没有尽到如实报告义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，促成签订合同之后，也没有根据勤勉尽责原则履行协助过户等合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《房地产经纪管理办法》第19条、22条的规定，合富置业公司未履行《存量房买卖合同》约定的义务，未完成合同约定事项，不应收取中介代理费，合富置业公司不得要求赵一心、赵晓波、赵磊支付中介代理费，并应退还中介代理费7500元。合富置业公司辩称，1.合富置业公司作为居间方并没有隐瞒或者对买方赵晓波、赵一心、赵磊进行欺骗，在签约前已经将房产的产权情况如实告知了买方。而为何居间方在2018年1月29日才进行房屋查册，是由于签约日1月28日是周日，当天房管部门不办公，公司已经在签约时告知了买方需第二天才可进行查册，如买方不放心可以第二天再行签订合同，但买方仍同意与卖方俞冬英及居间方签订涉案合同。在合同签订时俞冬英告知居间方房产存在抵押，只有银行贷款的抵押，且在俞冬英提供的房地产权证上也得到了印证，居间方也是在第二天查册时才得知涉案物业存在私人贷款的第二个抵押，故合富置业公司在涉案提供居间服务中并没有隐瞒及欺骗的行为。2.合富置业公司在查册后发现卖方存在另一债务，立刻告知了买方赵晓波、赵一心、赵磊，卖方承诺其有能力偿还两项目债务，不会影响后续交易的进行，买方在知悉卖方债务情况的前提下，仍然同意继续履行合同，并于2018年1月31日又向卖方支付了一笔购房首期款18万元，而不是选择解除合同并要求退还定金。由此可见买方所称若明知卖方存在其他债务则不会进行交易的说法不属实，案涉交易无法按合同约定进行并非由于居间方签约时未进行查册，而是卖方未能按其承诺偿还债务，导致交易无法办理涂销抵押手续而停滞。3.赵晓波、赵一心、赵磊与俞冬英的案件中，合富置业公司已就该案寄出答辩状如实告知了相关情况，并非没有参与诉讼，合富置业公司已经尽到了应尽的义务。4.在上述案件进行调解后，买卖双方自行办理涂销抵押，但合富置业公司的经办员工也已经协助赵晓波、赵一心、赵磊及俞冬英在2019年4月15日办理了交易的递件过户手续，本案的中介义务合富置业公司已经完全履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：合富置业公司在促成赵晓波、赵一心、赵磊向案外人俞冬英购买广州市花都区荔红南路*****房的交易签订合同时，没有就案涉房产前往登记机关进行查册。据合富置业公司提交案涉房产证照片复印件显示，附记中记载了多条他项权登记记录，未注销抵押登记的仅为“2013.4.8以他证登记129067办理他项权登记”。赵晓波、赵一心、赵磊陈述，签订合同时，合富置业公司提供的房产资料即为该房产证照片复印件，并无提供房产证原件，房产证原件存放在抵押权人丁时亮处。2018年1月28日，俞冬英（甲方、卖方）与赵晓波、赵一心、赵磊（乙方、买方）及合富置业公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》及附件，约定由乙方以148万元的价格向甲方购买甲方名下位于广州市花都区荔红南路*****房，房产建筑面积为80.58平方米，该房产存在抵押等他项权利情况。合同第四条约定，由丙方协助办理产权转移登记，丙方应当到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在收到丙方书面通知后7个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。合同第六条约定，甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。佣金详见服务收费确认书：GHG0057339，GHG0057340。合同第七条约定，丙方义务和责任为，1.丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务，2.丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，3.非经甲乙双方当事人书面同意，房地产中介服务机构不得泄露买卖双方的信息资料等，4.因丙方过错造成当事人损失的，丙方应承担赔偿责任。合同第十六条约定，该合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。合同载明乙方联系地址为广州市花都区新华街建设路9号新城花园A座1号铺和广州市花都区龙珠路3号2栋603房。买卖双方在合同第十九条补充约定在赵一心具备购房资格即2018年5月2日后至2018年6月1日期间到房管局将案涉房产过户至赵一心名下等事宜。买卖双方在附件中约定，付款方式为涂销抵押后按揭付款，卖方自行赎契，卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，买方在签订合同时支付7万元定金，于2018年2月28日前支付首期楼款51万元，楼价余款90万元由贷款银行在完成全部按揭手续后直接划付给卖方。合同及附件对三方的其他权利义务进行了约定。同日，俞冬英与赵晓波、赵一心、赵磊签订《更名具结书》，明确俞冬英将案涉房产过户到赵一心名下。赵一心、赵晓波、赵磊在编号为GHG0057339的合富置业公司服务收费确认书上签名，确认其同意向经纪支付15000元作为合富置业公司的中介代理费，该费用的缴交日期为2018年1月28日，逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。该确认书作为该物业交易文件之一，与其他文件具备同等法律效力。赵一心、赵晓波、赵磊在该确认书中空白处手写备注“合同签署之时付一半，剩余的于过户之日支付完毕”，并于同日向合富置业公司支付7500元，合富置业公司开具了金额为7500元的中介代理费发票。2018年1月29日，合富置业公司就案涉房产进行查册，查册结果显示案涉房产上设立了两个抵押权，其一为前述记载的登记字号为他证登记字号0129067的抵押权，抵押类型为一般抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行，债权数额为48万元，担保范围为本证房地产，设定开始时间为2013年4月29日。另有一登记字号为他证登记字号0199122的抵押权，抵押类型为一般抵押，债权人为丁时亮，债权数额为140万元，担保范围为全部，设定开始时间为2017年9月5日。2018年8月6日，本院受理赵晓波、赵一心、赵磊与俞冬英及第三人中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行、丁时亮、合富置业公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0114民初8272号。赵晓波、赵一心、赵磊起诉要求俞冬英、中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行、丁时亮协助办理案涉房产的涂销抵押登记手续，并要求俞冬英赔偿已支付的中介费7500元、支付迟延办理过户违约金并将案涉房产过户至赵一心名下。该案诉讼过程中，合富置业公司向本院提交了答辩状。该案经本院主持调解，各方当事人达成调解协议：案涉房产买卖双方继续履行案涉合同，并由赵晓波、赵一心、赵磊代俞冬英向中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行、丁时亮清偿债务，中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行、丁时亮在收到贷款本息后协助办理涂销抵押登记，俞冬英向赵晓波、赵一心、赵磊赔偿违约金并在案涉房产涂销抵押登记后协助办理房产过户登记手续。赵晓波、赵一心、赵磊同时撤回了对合富置业公司的起诉。2019年4月10日，广州市花都区国土资源和规划局向赵一心与俞冬英出具存量房转移登记受理回执。赵晓波、赵一心、赵磊确认案涉房产已登记至赵一心名下。合富置业公司出示该受理回执照片的复印件，主张其在履行合同约定的过户协助义务后现场拍照留证。赵晓波、赵一心、赵磊对此予以否认。双方均确认合富置业公司未依照合同约定将完成转移登记后的房地产权证交付赵晓波、赵一心、赵磊。2019年8月22日，合富置业公司按照《存量房买卖合同》载明的联系地址及涉案房产的地址，向赵晓波、赵一心、赵磊发出《通知函》，要求赵晓波、赵一心、赵磊在收到该函后尽快支付中介代理费余款7500元，否则将追究其违约责任。赵晓波、赵一心、赵磊确认收到上述函件，但认为不需要支付该7500元，故至今未支付。另查明，合富置业公司在提起本案诉讼同时，向俞冬英起诉要求支付约定的中介费25000元中欠付的13000元及违约金，本院于2020年6月22日判决俞冬英向合富置业公司支付尚欠的中介费13000元及违约金。本院认为：赵晓波、赵一心、赵磊与俞冬英及合富置业公司签订的《存量房买卖合同》及附件是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应遵循合同约定。合富置业公司作为经纪方，已促成赵晓波、赵一心、赵磊与卖方俞冬英签订《存量房买卖合同》及附件，且涉案房屋已于2019年4月10日办理递件手续，取得受理回执，赵晓波、赵一心、赵磊应向合富置业公司支付居间服务费。但该居间服务费的金额应视居间服务合同的履行情况予以确定。首先，合富置业公司未全面履行合同义务。其一，合富置业公司在促成案涉房产买卖双方签订合同时，并未就案涉房产的产权情况进行查册，没有尽到如实报告义务；其二，合富置业公司在签订合同后，也未勤勉尽责地全面履行合同约定的协助办理产权转移登记义务。合富置业公司的上述行为，增加了购房者的交易成本。其次，赵晓波、赵一心、赵磊已于（2018）粤0114民初8272号案中向俞冬英主张赔偿已支付的中介费7500元，并达成调解协议，赵晓波、赵一心、赵磊的的损失已得到相应弥补。再次，本院在（2020）粤0114民初3872号案判决中已认定俞冬英应向合富置业公司全额支付中介服务费25000元，合富置业公司因案涉房产买卖交易应得的中介费用已包含该25000元。本案中，合富置业公司与赵晓波、赵一心、赵磊约定中介代理费为15000元，赵晓波、赵一心、赵磊已支付7500元。综上，结合合同的约定及履行情况，根据公平原则，本院酌定赵晓波、赵一心、赵磊应向合富置业公司支付的中介代理费为7500元。合富置业公司要求赵晓波、赵一心、赵磊支付欠付的中介代理费7500元及逾期付款利息的主张，以及赵晓波、赵一心、赵磊要求合富置业公司退还已付的中介代理费7500元及利息的主张，理据不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、驳回本诉原告广东合富房地产置业有限公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告赵晓波、赵一心、赵磊的全部诉讼请求。本诉案件受理费50元，由原告广东合富房地产置业有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告赵晓波、赵一心、赵磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年六月二十九日书记员  高 波方琢华附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。