福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初2122号 原告：福建石狮农村商业银行股份有限公司，住所地石狮市八七路**，统一社会信用代码9135050057474026XJ。 法定代表人：白进才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱茜燕。 委托诉讼代理人：蔡一石。 被告：邱红龙，女，1983年10月13日出生，汉族，住石狮市。 被告：邱天恩，男，1981年11月3日出生，汉族，住石狮市。 被告：石狮世茂房地产开发有限公司，住所地石狮市灵，住所地石狮市灵秀镇钞坑片区世贸摩天城会所**码913505810687700522。 法定代表人：孙岩，该公司负责人。 委托诉讼代理人：牛燕楠。 委托诉讼代理人：谢浩，福建一脉律师事务所律师。 原告福建石狮农村商业银行股份有限公司与被告邱红龙、邱天恩、石狮世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人邱茜燕及被告世茂公司委托诉讼代理人牛燕楠、谢浩到庭参加诉讼，被告邱红龙、邱天恩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告邱红龙签订的《个人住房按揭借款合同》；2、被告邱红龙、邱天恩立即偿还截至2020年3月31日的借款本金507678.08元及利息、罚息、复利24920.18元，并支付自2020年4月1日起至实际结清日止按合同约定计算的利息、罚息及复利；3、被告世茂公司对上述债务承担连带清偿责任；4、被告邱红龙、邱天恩协助原告办理石狮市的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告；5、上述房产抵押登记办妥后，原告有权对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；6、被告邱红龙、邱天恩、世茂公司偿还原告因本案诉讼而支付的律师费1400元；7、本案受理费由三被告承担。 事实和理由：2014年5月17日，原告与被告邱红龙签订《个人住房按揭借款合同》，合同约定被告邱红龙向原告借款90万元用于购买商品房，被告邱红龙以址于石狮市房产提供抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记证明。合同约定贷款期限2014年5月17日至2024年5月16日止，借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息，贷款人有权要求借款人提前偿还全部贷款本息。合同另约定被告世茂公司自本合同签订之日起至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。保证期间为合同约定的债务履行期限届满之日起2年。2014年5月28日，原告依约向被告邱红龙发放贷款90万元。借款后，被告邱红龙未能按约履行还款义务，现尚欠借款本金507678.08元。被告邱天恩系邱红龙配偶，且被告邱天恩在《个人住房借款申请书》及《个人住房按揭借款合同》上签字，应共同承担还款责任。庭审中，原告自认被告邱红龙、邱天恩自2019年8月1日起结欠利息、罚息、复利。庭审中，原告自愿放弃第6项即请求支付律师费的诉讼请求。 被告邱红龙、邱天恩未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为放弃对原告主张的事实抗辩的权利。 被告世茂公司辩称，该房产具备办证及抵押手续条件，应免除其担保责任。 原告围绕诉讼请求提交了证据，被告世茂公司提供《房地产项目登记确权通知书》，以证明案涉房产已具备办理不动产产权的条件。被告邱红龙、邱天恩未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。被告世茂公司质证认为原告对其没有履行催告义务。原告质证认为被告世茂公司应办证及办理抵押手续后才免除担保责任。 本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。 本院认为，原、被告签订的合同主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告邱红龙、邱天恩在借款后未按约履行还款义务已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告邱红龙、邱天恩应偿付尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利以不超过年利率24%为限。本案中，购房人被告邱红龙怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告邱红龙、负有协助办理抵押登记的义务，被告世茂公司应督促其办理。本院确定被告邱红龙应在三十日内办理本案房产抵押登记。被告邱红龙若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因被告邱红龙拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予原告对本案房产优先受偿权。据此，原告提出对被告邱红龙提供抵押的房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告世茂公司的保证期间延续。保证人被告世茂公司承担保证责任后，有权向被告邱红龙、邱天恩追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告世茂公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告邱红龙、邱天恩。原告自愿放弃支付律师费的诉讼请求，这系原告对自已权利所作的处分，本院予以准许。被告邱红龙、邱天恩经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告邱红龙、邱天恩应在本判决生效后立即偿付原告福建石狮农村商业银行股份有限公司借款本金507678.08元及自2019年8月1日起至实际还款之日止按合同约定及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以不超过年利率24%为限，并应扣除被告邱红龙、邱天恩自2019年8月1日起已支付的利息、罚息、复利）。 二、被告邱红龙、邱天恩应在本判决生效之日起三十日内协助原告福建石狮农村商业银行股份有限公司办理不动产抵押登记手续，被告石狮世茂房地产开发有限公司应督促被告邱红龙、邱天恩并配合其办理抵押登记。抵押登记手续办妥之日，被告石狮世茂房地产开发有限公司的保证责任终止。 三、石狮市房地产的抵押登记手续办妥后，原告福建石狮农村商业银行股份有限公司有权以该房产折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 四、原告福建石狮农村商业银行股份有限公司对石狮市房地产折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮世茂房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算），再有余款的退还被告邱红龙、邱天恩。 五、被告石狮世茂房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告邱红龙、邱天恩追偿。 六、驳回原告福建石狮农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告邱红龙、邱天恩、石狮世茂房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12800元减半收取6400元，由原告福建石狮农村商业银行股份有限公司负担25元，由被告邱红龙、邱天恩、石狮世茂房地产开发有限公司负担6375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  柳东晓 二〇二〇年六月二十二日 书记员  王鑫鑫 注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 2、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 4、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 5、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 6、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 7、《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 8、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 11、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。