广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1493号原告：广东英德农村商业银行股份有限公司，所在地：英德市*******。法定代表人：黄日明，董事长。委托诉讼代理人：李家进，系该公司办事员。委托诉讼代理人：曾佑普，系该公司办事员。被告：李石松，男，19**年**月**日出生，汉族，英德市人，住英德市*******，现住英德市**********。公民身份号码：441************714。被告：陆金容，女，19**年**月**日出生，汉族，英德市人，住英德市*******，现住英德市**********。公民身份号码：441************523。被告：英德市银景房地产发展有限公司，住所地：英德市*************。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：黎慧怡，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立涛，广东兴顺律师事务所实习律师。原告广东英德农村商业银行股份有限公司诉被告李石松、陆金容、英德市银景房地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告英德市银景房地产发展有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告李石松、陆金容经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东英德农村商业银行股份有限公司诉请：一、判令被告李石松立即偿还贷款本金151,404.70元，利息、罚息5747.80元（暂计至2020年2月25日，之后计至本金还清为止），本息合计157152.50元；二、判令被告英德市银景房地产发展有限公司对被告李石松的上述债务承担连带清偿责任；三、确认原告在借款本息、诉讼费用等总欠款数额范围内对被告李石松和被告陆金容的抵押财产享有优先受偿权；四、本案的诉讼费用及相关实现债权的所有费用由三被告共同承担。事实与理由：2015年1月27日，原告与被告李石松签订了《个人购房按揭借款合同》（合同编号：100***********524），被告李石松向原告借款190000元，为被告李石松购买英德市**********房，借款期限为15年，自2015年1月30日起至2030年1月30日止。借款年利率按7.995%执行，如遇国家调整，则根据基准利率上下浮动，次年1月1日生效。被告李石松选定等额本息偿还法偿还借款本息。合同约定：借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本息或有合同约定的其他违约事项的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并要求保证人承担保证责任或提前实现抵押权。合同还约定：未按时足额偿还借款本金，贷款人有权自逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上加收50%的利息；若借款人未按约定用途使用贷款，就挪用部分，从挪用之日起按照挪用贷款罚息利率按日计收利息，挪用贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收100%。被告李石松和被告陆金容是夫妻关系，其双方以上述按揭房产作为抵押物提供抵押担保，已经办理抵押登记。被告英德市银景房地产发展有限公司为被告李石松的上述借款提供不可撤销的连带责任保证担保。原被告签订合同后，原告依合同约定于2015年1月30日向被告李石松发放了贷款。按照《借款合同》和《借款借据》约定，被告李石松应于每月还款日（20日）按时归还贷款本息，但从2019年8月20日起，被告李石松经常出现拖欠贷款本息现象，没有履行其应尽的合同义务，经原告多次催收，暂计至2020年2月25日仍结欠原告借款本金151,404.70元、利息5747.80元，本息合计157，152.50元。原告认为，被告李石松的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。被告李石松应为其自身的违约行为承担违约责任，立即清偿到期全部借款本息并支付由此发生的相关费用。原告对被告李石松和被告陆金容的抵押财产依法应享有优先受偿权。被告英德市银景房地产发展有限公司作为被告李石松的保证人，应为被告李石松的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，现依据相关法律法规之规定，特向人民法院提起诉讼，请贵院判准原告的诉讼请求。被告李石松、陆金容未答辩。被告英德市银景房地产发展有限公司提供书面答辩状：一、被告英德市银景房地产发展有限公司仅对本案的《个人购房按揭借款合同》承担“阶段性保证责任”，在原告取得按揭房屋的抵押权后，被告英德市银景房地产发展有限公司应承担的保证担保责任已按合同约定达至保证担保责任终止，被告英德市银景房地产发展有限公司无需再向原告承担任何保证责任。“阶段性保证责任”，是购房贷款中常见的一种担保形式。是由于银行发放贷款与取得房屋抵押权登记存在一定时间差，银行便要求房地产开发企业就在该“时间差”阶段为购房人的贷款承担担保责任。待房屋抵押权登记办妥后，相关房地产开发企业的保证责任则随之消灭。该种保证责任并不覆盖全部的借款债务履行期间。因房屋抵押权己登记成立而归于了消灭。本案中，根据《个人购房按揭借款合同》第十四条1款之约定：“保证人为借款人依本合同所形成的债务责任保证担保为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交贷款人保存时止”，该项约定明确了被告英德市银景房地产发展有限公司承担的就是“阶段性保证责任”，也即在满足“原告取得按揭房屋的抵押权、他项权证”这一约定条件后，被告英德市银景房地产发展有限公司的保证责任则终止。而且，根据《合同法》第四十五条：“附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，因原告己取得房屋抵押权、他项权证，被告英德市银景房地产发展有限公司的保证责任己在该条件成就时当然消灭、不存在。因此，被告英德市银景房地产发展有限公司无需再向原告承担任何保证责任。二、因未经被告英德市银景房地产发展有限公司董事会、股东会表决审议程序，根据《公司法》第十六条被告英德市银景房地产发展有限公司的保证责任是无效的，退一万步讲，即便被告英德市银景房地产发展有限公司的保证责任仍有效成立且没有消灭，也应当先用债务人的抵押房屋来清偿债务。第十六条第1款：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”本案中的保证担保的提供，未经被告英德市银景房地产发展有限公司股东会、执行董事决议，有违公司法规定，借款合同中的保证内容无效，被告英德市银景房地产发展有限公司无需承担保证责任。其次，退一万步讲，即便被告英德市银景房地产发展有限公司的保证责任有效成立且没有消灭，被告英德市银景房地产发展有限公司应仅是在债务人物保不足以清偿借款时，才需承担保证责任。其一，《个人购房按揭借款合同》第十四条第3款中承担保证责任不区分先后顺序之规定，仅适用于有两个或两个以上的保证人之情形，本案中仅有一个保证人，该款内容无适用空间。其二，包括《个人购房按揭借款合同》第十四条第3款在内的全部合同条款均系格式条款，原告在签订时并未进行提示说明，且该款内容具有排除被告英德市银景房地产发展有限公司主要权利一一即《物权法》第一百七十六条赋予的保证人优待权利的情况。根据《合同法》第三十九条、第四十条，《合同法解释二》第十条，应属无效。根据《物权法》第一百七十六条，只有在债务人抵押财产不足以清偿债务的情况下，被告英德市银景房地产发展有限公司作为保证人才有义务承担保证责任。三、原告未合理行使解除权，其解除行为无效。根据原告提供的《账户贷款明细》，被告李石松在2019年8月19日至2020年2月19日期间，均有偿还贷款与利息。原告并未举证说明被告李石松“逾期还款”及“5747.80元的拖欠利息”具体从何而来即便被告李石松存在逾期行为，从《账户贷款明细》复利即便被告李石松存在逾期行为，从《账户贷款明细》复利、罚息扣划情况也可以看出逾期情况并不严重，原告如未催告过被告李石松积极履行债务，就径直要求解除借款合同关系并提前清偿贷款，有失公允，不符合《合同法》第九十四条中“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，该解除行为无效，被告英德市银景房地产发展有限公司无需就全部的未清偿借款承担所谓的保证责任。四、被告李石松逾期还贷存在不可抗力的情形，原告应予以被告合理的延后还款期限。如前所述，被告李石松逾期还款的时间正处于我国新冠状病毒疫情期间，被告李石松因受疫情影响而导致还款逾期的。根据银保监会于2020年1月26日发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》(2020)10号文，该规定明确要求各银行，对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。因此，希望法院能够谅解被告李石松目前的实际情况，予以延后还款期限的支持。原告广东英德农村商业银行股份有限公司在举证期限内提供的证据有：证据1、身份证、户口簿及婚姻证明的复印件、企业机读档案登记资料；证据2、个人购房按揭借款合同；证据3、抵押清单、房地产他项权证；证据4、借款借据；证据5、账户贷款明细、催收通知书；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告李石松、陆金容在其举证期限内未提供抗辩证据。被告英德市银景房地产发展有限公司提供的抗辩证据有：不动产查询证明一份。以上证据为复印件，证据原件经核对后当庭退回。本院经审理查明，对原告起诉提供的编号为100***********524的《个人购房按揭借款合同》，起诉陈述的被告李石松借款、违约事实予以确认。另查明，2015年9月29日，原告与被告李石松、陆金容根据抵押条款约定，对两被告名下位于英德市**********房（产权证号：01****82、01****83）办理抵押登记，《他项权证书》记载债权数额为190000元，证书编号为粤房地他项权证英德字第01****49号。庭审中，原告的委托诉讼代理人称被告李石松、陆金容没有按照合同约定还款，原告方有权要求提前偿还借款。被告英德市银景房地产发展有限公司抗辩称，被告李石松、陆金容即便存在逾期还款的事实，但当期逾期利息已于当期还清，并非达到可要求提前偿还的状态，本案逾期的时间涉及新冠疫情，按照相关规定，银行贷款业务应予以适当的还款延期。根据合同约定，被告英德市银景房地产发展有限公司承担的保证担保责任于原告取得他项权证终止，不受限于保证期限的限制。合同第十四条第四款保证期间的起算需以第十四条第一款约定的保证责任尚存在为前提条件，保证责任已经终止消灭，保证期间不具有起算的条件。另查明，2019年8月6日，英德市农村信用合作联社经清远市市场监督管理局核准变更为广东英德农村商业银行股份有限公司。本院认为，原告广东英德农村商业银行股份有限公司是经依法登记，可从事办理借款业务的金融企业。原告与被告李石松签订的《个人购房按揭借款合同》（合同编号：100***********524号）是双方在平等、自愿的基础上签订的，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应依合同的约定享受权利和履行义务。签订合同后，原告已依约发放借款，但被告李石松未如期向原告归还借款本息，双方约定的违约条件已经成就，被告应承担合同约定的清偿本息等违约责任，原告诉请被告李石松提前归还未还的借款本金151404.7元，利息、罚息5747.8元（暂计至2020年2月25日，之后计至本金还清为止），符合双方合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告英德市银景房地产发展有限公司对涉案借款提供连带保证，根据涉案《借款合同》的约定，该被告的保证责任至抵押登记办妥为止，根据涉案抵押物已在2015年9月25日办理了相关手续，原告的主张缺乏理据，本院予以驳回。涉案《借款合同》约定以被告李石松、陆金容名下的房屋作为抵押物，对涉案全部款项提供担保，双方已办理抵押登记手续，抵押权已经设立，故原告主张实现抵押权，没有违反法律规定，本院予以支持。即原告对被告李石松、陆金容名下位于英德市**********房（产权证号：01****82、01****83）经依法拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。原告诉请为实现债权支出的费用，因在本案中尚未实际发生，本院在此不予支持。被告李石松、陆金容经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为自行放弃抗辩权，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李石松欠原告广东英德农村商业银行股份有限公司借款本金151404.7元，利息、罚息5747.8元（暂计至2020年2月25日，此后利息及罚息按合同约定计至本金还清为止），上述欠款限被告李石松于本判决生效之日起5日内付清；二、原告广东英德农村商业银行股份有限公司对被告李石松、陆金容名下位于英德市**********房（产权证号：01****82、01****83）在拍卖、变卖后的价款在第一判项确定的债务范围内享有优先受偿权；三、驳回原告广东英德农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1721.53元，由被告李石松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二〇年六月二十二日书记员  朱伊旻附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。