江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初5029号 原告：南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会，住所地南京市。 负责人：樊辉。 委托诉讼代理人：孙芳，江苏素彤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武斌，江苏素彤律师事务所律师。 被告：江苏启成物业管理服务有限公司，住所地南京市。 法定代表人：尹文凤。 委托诉讼代理人：史明哲，江苏汇丰恒通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蓓蕾，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 第三人：南京金世界房地产开发有限公司，住所地南京市，实际经营地南京市。 法定代表人：徐建。 委托诉讼代理人：许丽。 原告南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会（以下简称清江花苑业委会）与被告江苏启成物业管理服务有限公司（以下简称启成物业公司）以及第三人南京金世界房地产开发有限公司（以下简称金世界公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清江花苑业委会负责人樊辉以及第三人金世界公司的委托诉讼代理人许丽到庭参加诉讼。被告启成物业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告清江花苑业委会向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行清理化粪池的义务；2.被告返还代收代缴公共收益（汽车停车费）36万元（计算标准按11000元/月×36个月，从2016年1月到2018年12月）；3.被告支付公共收益15万元（计算标准按5万元/年×3年，从2016年1月到2018年12月）。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告支付清理化粪池的费用262934.93元。事实和理由：2015年6月原、被告双方签订了《物业服务协议》及《物业管理委托合同蓝本》，约定由被告为原告代表的南京市清江花苑小区2300余户业主提供物业服务。《物业服务协议》第5条约定，从2015年7月1日起被告每月10日将代收代缴公共收益（汽车停车费）按每月11000元的标准支付给原告；《物业管理委托合同蓝本》第三十二条第5款约定，被告从2016年开始在当年的5月31日前，按每年5万元的标准支付公共收益给原告作为急用。在被告支付了2015年7月份和8月份两个月的代收代缴公共收益费用（汽车停车费）后，以经营困难为由，拒绝支付或返还代收代缴的费用。2018年9月和10月，原告和原告委托的律师分别发函给被告，要求被告按照双方合同的约定履行付款义务,但是被告依然我行我素，拒绝履行合同义务，同时，被告在服务期间没有按照合同的约定及时履行清理化粪池的义务，导致在2019年2月份的时候化粪池污水溢出地面，被告不诚信和不作为的行为侵害了全体业主的合法权益，为维护广大业主的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告启成物业公司辩称：一、原告无权代表清江花苑全体业主提出本案诉讼。根据《清江花苑业主大会议事规定》第五条第五款规定，业主大会履行决定业主大会诉讼事宜。本案原告的诉讼请求涉及全体业主的公共利益，应召开业主大会经全体业主“双过半”授权后，原告才有权提起本案诉讼。另根据《清江花苑业主大会议事规定》第十七条规定，原告履行的职权共有十四项，其中没有代表清江花苑全体业主诉讼的职权。因此，请求裁定驳回本案起诉。二、原告要求被告继续清理化粪池，无任何事实和法律依据。第一，被告己在2018年12月31日撤离清江花苑小区，不再负责该小区物业服务。如原告在诉状中所述化粪池溢出的时间是2019年2月份，应由现任物业公司负责清理，被告不应吃得化粪池清理费用。第二，被告在服务清江花苑小区期间一直勤勉尽职履行物业服务，定期对化粪池检查清理。在2018年12月份刚刚清理完毕化粪池，并非像原告在诉状中所说的“不诚信、不作为”。因此，请求驳回原告的第一项诉讼请求。三、原告无权要求返还公共收益（汽车停车费）36万元。第一，停车费的公共收益组成为：圆梦园车库25个车位收益扣除管理费后100%归属原告，嘉和园车库51个车位收益扣除管理后50％归属原告。同时根据《物业管理委托合同蓝本》第十一条第4款规定，停车场属于第三人所有，圆梦园和嘉和园车位产权归第三人所有，因此产生的停车费在扣除管理费后应属于第三人，原、被告之间的物业合同条款对第三人的财产不产生约束力，属于无效约定。因此，原告无权依据相应条款要求被告支付公共收益。第二，由于清江花苑业委会的突然解散，致使被告于2016年路面停车位涨价（第三十一条第1款，注：北门外停车费180元/月，小区路面停车费150元/月）和2017年物业费（第三十一条第2款）无法实现，造成被告近100万元的损失。如继续按原条款履行，被告面临巨大亏损，因此被告与第三人达成协议，将上述停车费补贴给被告，弥补物业成本不足。第三人已将停车费补贴给被告，原告无权就此再主张相应权利。因此，请求驳回原告的第二项诉讼请求。四、被告已将每年5万元的公共收益投入小区的应急维修，原告无权就此再主张任何权利。清江花苑小区自1994年开始开发建设，至2004年全部开发完毕。建筑年限相对较为久远，相关设施老化，故障频发。被告在服务该小区三年期间投入应急维修共计353350.84元，远远超出原告主张共计15万元的公共收益。因此，请求驳回原告的第三项诉讼请求。综上，被告在服务清江花苑小区期间，严格履行服务标准，恪尽职守，为小区的安定有序，不惜放弃自身相关利益，尽可能为维护好小区正常运转尽自身的绵薄之力，而原告的诉讼请求既无法律依据，也无事实依据，因此请求裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。 第三人金世界公司述称：对于原、被告双方签订物业服务合同的情况，第三人并不十分清楚，第三人是南京市清江花苑小区的开发商，有关停车费收入均用于贴补小区，不论是给原告或者被告，最终都是用于小区，所以在小区业委会因故停止工作之后将有关停车费收入补贴给被告也是合情合理的。经与被告订立协议，第三人曾将有关停车费收入在新的业委会成立前给付被告，用于贴补小区费用。请求法院依法裁判。 本院经审理认定以下事实：位于南京市，自1996年至2003年左右陆续交付业主使用，该小区共有121幢建筑（小高层住宅6幢、高层住宅6幢，多层住宅29幢，商业用房15个，机动车库53个、露天停车场480个、小学和幼儿园各1个），化粪池205个，占地面积约250亩，建筑面积约25万平方米。 2015年6月17日原告（甲方）和被告（乙方）签订了一份《物业服务协议》，约定乙方为甲方提供物业管理服务，期限暂为2015年6月17日至12月10日（当清江花苑小区业主表决双过半后，正式物业管理合同随即生效，该协议自然终止）；本物业管理服务协议签订之日起，乙方向甲方开具原谐和代收代缴46000元转账支票；自2015年7月1日起，每个自然月10日将代收代缴11000元交予甲方，若无法按时支付视为重大违约，甲方有权解除合同，签订之日起需确保小区各项设施正常维护，其余参照原谐和（注：系在被告之前为原告小区提供物业服务的公司）服务标准等等。 2015年6月原告（甲方）和被告（乙方）签订了一份《物业管理委托合同蓝本》（以下简称《物业合同》），约定甲方选聘乙方提供物业管理服务，委托管理期限自2015年起至2018年12月31日止；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修养护、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务等等；物业服务收费实行包干制，按照0.50元至1元/月.平方米收取费用；物业服务费用主要用于以下开支：物业服务人员的工资等、物业管理区域清洁卫生费用等等；包干制服务费不含停车费、停车管理服务费等等；停车位属于全体业主共有的，车位使用人应按路面机动车车位150元/位.月、车库机动车车位300元/位.月的标准向乙方交纳停车费；（第十一条第4项）停车场属于开发公司所有，由开发公司委托乙方管理的车位，车位使用人应按300元/位.月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费用按与开发公司协议的价格标准提取停车管理服务费，剩余部分归开发公司所有（其中圆梦园车库25个车位，扣除管理费后，100%归属甲方；嘉和园车库51个车位扣除管理费后50%归属甲方）；共用设施设备包括上下水管道、沟渠、池井等等；（第三十二条第2项）针对属于开发公司产权（其中圆梦园车库25个车位、嘉和园车库51个车位）应归属开发公司收益的按照本合同第十一条第4项的约定，2016年度起，每年3月31日前向甲方缴纳当年此费用的50%，7月31日前再向甲方缴纳当年此费用结余的50%；（第三十二条第5项）乙方自2016年起，合同期内每年5月31日前，向甲方支付公共收益5万元，该笔资金作为甲方小区应急费用，由甲方支配；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方选择向人民法院提起诉讼等等。 被告在合同履行期满后，于2018年12月31日撤出原告所在小区，不再提供物业服务。在被告为原告所在小区提供物业服务期间，双方就被告是否履行清理化粪池、应否支付停车收益等问题产生争议。 （一）关于化粪池清理及费用问题 2019年1月1日南京银城物业服务股份有限公司（以下简称银城物业公司）进驻原告所在小区，其随后出具书面说明并附相应照片，称每年至少要对化粪池清掏一次，经其查验小区有48个化粪池至少有5年以上没有清掏过等等。 由于原告所在小区长时间未能彻底清理化粪池，导致有部分化粪池污水溢出地面。原告为证明被告未全面履行义务，提供了银城物业公司出具的化粪池现状说明以及化粪池照片一组。原告另提供了一份乐邦管道工程有限公司出具的一份《清江花苑小区化粪池清理及管道清洗报价单》，称小区化粪池清理、管道清洗工程费用总计为318000元，以此主张其存在相应损失。 被告为证明已履行清理义务，则提供了南京阅江清疏保洁有限公司（以下简称阅江保洁公司）开具的一份发票、化粪池清理说明等证据，发票的开具日期为2018年12月18日，应税劳务名称为化粪池清理费，销售方为阅江保洁公司，金额为4600元；阅江保洁公司称被告联系在其退出小区之前，共计抽粪10车，每车5吨，由于部分居民将不可分解物从污水管道排除，造成化粪池堵塞，需要及时清理，建议每月检查及时清理，确保沉淀池正常沉淀风干等等。 （二）关于停车收益及公共收益给付问题 原告提供两份银行账户交易明细，主张被告已经根据协议约定的每月11000元的标准，给付原告2015年7月、8月的停车费收益，但此后被告未能按照约定履行给付义务。 2018年12月原告委托律师向被告发出一份《律师函》，称被告自2015年9月起，未按照2015年6月17日《物业服务协议》约定按月给付11000元停车费公共收益；自2016年起被告未按照《物业合同》约定按年给付5万元的公共收益；要求被告三日内与原告联系解决纠纷，否则将提起诉讼等等。被告收函后未能与原告协商解决。 被告提供一份《清江花苑业主大会议事规则》，主张根据第五条等规定，决定业主大会诉讼事宜是业主大会的职责，原告无权提起诉讼。被告另提供2015年10月12日被告与第三人签订的《关于清江花苑小区地下车位停车费收益补贴协议》（以下简称《停车收益补贴协议》），主张有关停车位收益已由第三人补贴给被告，原告无权主张等等。 被告与第三人在《停车收益补贴协议》中约定，鉴于清江花苑小区业委会的突然解散，小区日常管理工作陷入僵局，经乙方（即被告）申请，依照《物业管理委托合同蓝本》，甲、乙双方本着互谅互让，友好协商，共同建设小区的原则，经充分协商，签订如下协议，第一条：因清江花苑业主委员会在2015年8月停止工作，同年9月突然解散，致使甲方支持清江花苑小区业委会建设本小区的计划全部落空，至此，甲方与清江花苑小区业委会所签的所有协议全部废止。第二条：根据《物业管理委托合同蓝本》第四章第十一条第4条款，圆梦园车库25个车位，扣除管理费后的停车费和嘉和园车库51个车位扣除管理费后50%的停车费，系原甲方支持清江花苑小区业委会建设小区的援建补贴，现甲方将上述停车费收益补贴给乙方，弥补物业管理成本不足部分。第三条：甲方希望乙方不要因为业主委员会的突然解散而终止合同，一如既往做好清江花苑小区物业服务工作，确保业主基本物业服务的保障。本协议自签订之日起生效，在甲方与新一届业主委员会签订新协议前，该协议长期有效（注：乙方解除与清江花苑小区物业管理服务时，该协议随即终止)。 由于原、被告未能协商解决前述争议，原告于2019年4月诉至本院，要求判如所请。审理中，本院依法追加第三人参加诉讼。 诉讼过程中，原告申请对小区化粪池清理费用进行鉴定。2019年10月本院依法委托南京顺天工程造价咨询有限公司对此进行鉴定，鉴定费用5180元由原告预交，2019年11月、12月经现场勘查并拍摄照片，需要清理的46个化粪池包括：靠近清风园8个、明月园15个、绿茵园12个、碧波园8个、嘉和园3个、圆梦园3个。2020年4月该公司出具一份《司法鉴定咨询报告书》，称小区化粪池46个确实未清理，部分化粪池也有溢出情况，应及时清理，化粪池具体清理步骤如下：利用工具打开窨井盖、做好安全防护、逐个检查内部堵塞情况、分成若干清洗段、堵口、清洗、将污物运至污水处理厂进行无公害化处理，上述清理费用（含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、安全文明施工措施费、规费、税金）经鉴定为262934.93元。 经质证，原告对鉴定报告无异议。被告对鉴定报告的真实性无异议，但不认可关联性，主张被告自2018年12月31日已经撤离小区，而现场勘查时间为2019年12月，不能证明被告在物业服务期间不尽责，现任物业不能及时检查疏通导致化粪池溢出；根据《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（2006年）对于化粪池的物业服务标准为一类，适时清掏；二三类每年清理二次，保障出入口畅通，但鉴定价格是彻底清空的费用，远超出被告应尽职责。 因当事人意见分歧较大，致未能调解解决。 以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的《物业服务协议》、《物业合同》、照片、银行账户交易明细、律师函等；被告提供的《清江花苑业主大会议事规则》、《停车收益补贴协议》、应急维修工程明细、收据、清理说明、回复函、地下车库图纸等证据；《司法鉴定咨询报告书》；以及本案开庭笔录予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方就清江花苑小区物业服务事宜签订的《物业服务协议书》、《物业合同》，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益。本案中，原告与被告签订了《物业服务协议书》、《物业合同》，约定“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方选择向人民法院提起诉讼”，该合同系经业主大会授权后签订，现原告为维护业主合法权益以自己名义就合同履行争议提起诉讼，符合法律规定。被告认为提起诉讼属于业主大会职责、原告无权起诉的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。 根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。根据本案查明的事实，原、被告双方争议焦点为：涉案化粪池清理费用应否由被告承担、被告应否按照约定给付原告相应停车和公共收益。本院分别评述如下： 关于涉案化粪池清理费用应否由被告承担的问题。根据法律规定以及《物业服务协议》、《物业合同》中约定的内容，被告在为原告所在小区提供物业服务期间，应当对沟渠、池井等公用设施设备进行日常维修养护，对于本案诉争的化粪池应当及时清理，否则应当承担相应的违约责任。物业服务合同到期后，物业服务企业与业主委员会应当对共用设施设备的使用维护现状进行确认、交接，共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。被告作为合同履行义务一方当事人，应当对其履行义务的事实承担举证证明责任。被告撤出涉案小区时，并未与原告办理化粪池已经清理完毕的确认及交接手续，被告提供的证据并不足以证明其已按照约定定期清理化粪池等争议事实，而根据现场勘验以及本案查明的事实，涉案46个化粪池长时间未能清理，部分发生漫溢，被告应当对此承担相应的民事责任。原告要求被告赔偿适当的化粪池清理费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告认为其不应承担化粪池清理费用的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予支持。 对于鉴定机构出具的《司法鉴定咨询报告书》中确定的化粪池全部清理费用共计262934.93元，原、被告双方均无异议，本院予以确认。根据本案查明的事实，该小区涉案化粪池自交付使用后至鉴定时一直未予清理，故该清理费用应由物业服务企业予以承担，由于被告提供的是该小区一段时间的物业服务，故对于被告入住小区之前以及撤出小区之后的清理费用，被告无需承担。被告认为不应由其承担全部清理费用的抗辩意见，本院予以采纳。综合本案具体案情，结合被告履行物业服务合同等情况，本院酌定被告应承担上述清理费用中的16万元。 关于被告应否按照约定给付原告停车和公共收益的问题。根据2015年6月17日原、被告双方签订的《物业服务协议》的约定，被告应自2015年7月1日起每月将代收代缴公共收益11000元给付原告，若无法按时支付视为重大违约。根据原告提供的银行账户交易明细，被告已经按照该标准支付了2015年7月、8月共计22000元的费用，可以印证被告认可并且已履行上述付款义务的事实，本院对此予以确认。 根据《物业服务协议》中第十一条第4项以及第三十二条第2项中关于停车场服务收费的相关约定，相关停车场属于开发公司所有，由开发公司委托被告管理的车位，车位使用人应按300元/位.月的标准向被告交纳停车费，被告从停车费用按与开发公司协议的价格标准提取停车管理服务费，剩余部分归开发公司所有（其中圆梦园车库25个车位，扣除管理费后，100%归属原告；嘉和园车库51个车位扣除管理费后50%归属原告）。该合同约定的内容，明确了第三人作为权利人将部分停车管理费补贴给原告的事实，原、被告双方对此并无异议。而根据2015年12月被告和第三人签订的《停车收益补贴协议》的内容，由于第三人确认小区业委会2015年8月停止工作致其支援小区计划落空，故第三人将前述停车费收益补贴给被告，由被告继续做好小区物业服务工作，而第三人和原告的协议全部废止。结合第三人当庭认可上述协议内容等事实，可以认定自2015年9月起，在第三人明确将有关停车收益补贴给被告的情况下，原告要求被告继续按照前述约定支付每月11000元的费用，已经丧失合法依据，故对原告要求被告给付该36万元停车费公共收益的诉讼请求，本院不予支持。 根据《物业服务协议》第三十二条第5项的约定，被告自2016年起在合同期内每年5月31日前，向原告支付公共收益5万元，该笔资金作为原告小区应急费用，由原告支配。该约定对被告具有约束力，被告应当及时履行该义务。原告要求被告给付该项费用共计15万元（5万元/年×3年）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告认为其已经自行承担35万余元的应急维修款项、不应再给付该项费用的抗辩理由，不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。 综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江苏启成物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付原告南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会相关化粪池清理费用16万元； 二、被告江苏启成物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付原告南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会公共收益共计15万元； 三、驳回原告南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会的其他诉讼请求。       如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9260元，保全费3270元，鉴定费5180元，共计17710元，由原告南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会负担7000元，被告江苏启成物业管理服务有限公司负担10710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  杨向涛 人民陪审员  王银燕 人民陪审员  唐 文 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  李 群