广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终14328号 上诉人（原审被告）：广西聚联市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧。统一社会信用代码：91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄炳三，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方穗，女，1990年1月21日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被上诉人（原审原告）：李金坚，男，1966年1月1日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李英伟，南宁市衡鉴法律服务所法律工作者。 上诉人广西聚联市场投资有限公司（以下简称聚联公司）因与被上诉人方穗、李金坚房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初4077号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人聚联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院对涉案《合作建房合同》的性质与效力的判断存在错误。双方当事人签订的合同虽名为《合作建房合同》，但纵观合同内容条款，双方已在合同中明确涉案项目的土地权属为南宁市三塘镇山场坡围村村委，上诉人作为项目的联合代建方与南宁市三塘镇山场坡围村村委签订了合同，拥有涉案项目一定期限的使用权。现为了项目的建设由被上诉人支付一定的费用并享有回建安置住宅楼约定年限内的使用权。因此涉案合同实际为使用权转让合同，即被上诉人有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，满足租赁合同的构成要件。而非一审法院认定的商品房预售合同。故《合作建房合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，且仅是超出20年部分的租赁无效，未超过20年的部分仍然是有效的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。 被上诉人方穗、李金坚辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，判决公正。一、上诉人没有取得土地使用权证及规划许可证，更没有取得房屋预售许可证，就将政府安置南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村回建安置住宅楼项目楼房预售给被上诉人，以合作建设回建安置住宅楼的名义，按3834.01元/㎡收取被上诉人的房款，但房屋并未建设起来，这是变相预售房屋，故涉案合同是无效的。二、上诉人打着与他人合作建房的旗号，自己又不出钱，何来的合作？这是规避法律的非法集资，合同依法无效，被上诉人应当返还已收取的房款191463元。 方穗、李金坚向一审法院起诉请求：1、确认方穗、李金坚与聚联公司签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》无效；2、聚联公司退还方穗、李金坚第一期合作建楼房款191463元；3、本案诉讼费由聚联公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月4日，聚联公司（甲方）与方穗、李金坚（乙方）签订了《合作建设回建安置住宅楼合同》，约定：乙方参与甲方的合作建设回建安置住宅楼，并交付本合同第五条约定合作建设回建安置住宅楼款，可分得本项目X栋X单元X层X号房。房屋建筑面积为142.68平方米，房屋使用权期限为60年，自该回建安置住宅楼交付之日起至2079年12月30日止。该回建安置住宅楼合作建房单价为3834.01元/平方米，合计总价款为547036元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付首期款为合作建房总款的35％即191463元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35％即191463元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20％即109407元，在楼房达到交房条件，接到甲方书面或电话通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即54703元。甲方应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的楼房交付乙方使用。甲方依据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见（南府发[2013]11号）》的相关政策，在5年内与相关政府部门申请土地转变工作，若未能通过，则乙方有权要求甲方按本合同约定价款回购本合同约定的住宅楼，甲方不能以任何理由推诿。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建设回建安置住宅楼合同说明”中记载：“1、本合同主签约使用之文本，乙方已充分了解该土地性质为回建安置土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。……4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条项目建设依据记载：“因南宁市兴宁区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属（南宁建设用地规划许可文号：南宁市【2017】南国土批字第03-02号），甲方取得了以下回建安置住宅地块的开发权，地块概况如下：1、土地性质：回建安置住宅用地2、项目位置：南宁市兴宁区天德路3、土地权属：南宁三塘镇山场坡围村村委4、用地概况：该地块土地面积为17325.28，土地规划用途为住宅用地；土地证号为：桂（2016）南宁市不动产权第X号。”合同第二条“合作建房模式”中记载：“1、甲方负责提供属于南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村回建安置住宅楼。2、甲方为联营合作代建方，负责合作建设回建安置住宅楼的审批手续（和）建造事宜，寻找合作建设回建安置住宅楼的出资单位或个人，合作建设回建安置住宅楼的出资单位或个人缴纳的合作建设回建安置住宅楼款在支付开发建设成本费用后如有结余（合作建房款）的归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建设回建安置住宅楼关系、模式以及建设回建安置住宅楼的土地性质、用途，愿意出资合作建设回建安置住宅楼，根据合同约定支付合作建设回建安置住宅楼款（合作建楼房款），并按本合同约定享有回建安置住宅楼在约定年限内的使用权。” 合同签订当天，聚联公司向方穗、李金坚出具《收据》，载明到方穗、李金坚支付的涉案的聚联名苑2＃楼1单元902号房首期款191463元。 因方穗、李金坚认为其与聚联公司签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》无效，经与聚联公司协商退还购房款未果，遂向一审法院起诉，并提出前述诉讼请求。 一审法院认为：关于涉案合同的性质问题。方穗、李金坚与聚联公司签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》由于约定了方穗、李金坚一方仅提供资金而不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质，从双方签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》内容来看，虽然约定了方穗、李金坚取得的仅是房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其房屋买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为回建安置住宅楼无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变聚联公司向方穗、李金坚出售房屋的本质属性，又由于方穗、李金坚实际向聚联公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》为商品房预售合同。 关于涉案合同的效力问题。由于方穗、李金坚与聚联公司签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》实质为商品房预售合同，而聚联公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建设回建安置住宅楼合同》所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，方穗、李金坚与聚联公司于2018年3月4日签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》应属无效。 关于方穗、李金坚要求聚联公司返还购房款的问题。由于方穗、李金坚与聚联公司签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，方穗、李金坚要求聚联公司返还其因《合作建设回建安置住宅楼合同》取得的房款191463元，符合前述法律规定，应予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、方穗、李金坚与聚联公司于2018年3月4日签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》无效；二、聚联公司向方穗、李金坚返还购房款191463元。案件受理费4129元，由聚联公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 当事人对一审查明事实无异议。一审查明事实客观、真实，本院予以确认。 二审中，双方当事人一致确认，涉案房屋项目地块属于集体用地。在本院限定的期限内，聚联公司没有提供证据证实其具有房地产开发经营资质。 本院认为：关于《合作建设回建安置住宅楼合同》的法律性质问题。涉案《合作建设回建安置住宅楼合同》虽在形式上表现为合作建设住宅楼合同,但从合同约定的主要内容看,当事人对房屋楼号、房号、面积、房屋单价、总价款、交房时间进行了明确约定。这些约定内容具有房屋买卖合同的属性,合同内容具备房屋买卖合同的实质要件,且合同只约定方穗、李金坚提供建房资金而未约定方穗、李金坚需承担风险,方穗、李金坚在支付相应的对价后取得约定面积的房屋是确定的,也符合房屋买卖合同的性质,故该合同属于房屋买卖合同。买卖合同虽然是转移标物的所有权与买方的合同,但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，房屋所有权变更登记到买方名下,是卖方履行有效房屋买卖合同的义务,买卖合同的性质并不因为物权未过户到买受人名下而有所改变。聚联公司称双方约定方穗、李金坚对房屋享有的不是所有权,而是使用权,涉案《合作建设回建安置住宅楼合同》属于房屋租赁合同,双方当事人之间构成租赁关系,与案件事实不符,本院不予采信。 关于《合作建设回建安置住宅楼合同》的效力问题。涉案项目地块属于集体用地，聚联公司没有举证证实其具有房地产开发经营资质，且涉案项目房屋至今未取得商品房预售许可证明,故涉案《合作建设回建安置住宅楼合同》应属无效合同。一审对合同效力认定正确,本院予以确认。 关于聚联公司应否返还方穗、李金坚191463元的问题。本案中,聚联公司因《合作建设回建安置住宅楼合同》取得方穗、李金坚的191463元款项,因该合同无效,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。”的规定，一审判决聚联公司返还方穗、李金坚191463元有事实和法律依据,本院予以维持。 综上所述，上诉人聚联公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4129元（上诉人广西聚联市场投资有限公司已预交），由上诉人广西聚联市场投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 东 审判员 农虹菲 审判员 韦 婷 二〇二〇年六月十五日 书记员 苏蕾宏