广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终15206号上诉人（原审原告，反诉被告）：张丽红，女，1984年10月22日出生，汉族，住广东省东莞市******************，公民身份号码为441************744。委托诉讼代理人：高青杰，男，1978年4月30日出生，汉族，住河南省郑州市***********，公民身份号码为412************339，系张丽红丈夫。委托诉讼代理人：梁海连，广东常正律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：陆仁宝，男，1957年6月25日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为E978460（1），港澳通行证号码为H0745197601。委托诉讼代理人：王程正，广东信而立律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：林泽浩，男，1989年10月21日出生，汉族，住广东省惠来县*************，公民身份号码为445************513。上诉人张丽红因与上诉人陆仁宝及原审被告（反诉第三人）林泽浩租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初17141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张丽红向本院上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项，改判张丽红无需向陆仁宝支付2018年11月租金11500元、2018年11月22日至2019年4月19日房屋占有使用费35417元、逾期支付租金的滞纳金614元；2.撤销原审判决第四项，改判陆仁宝退还张丽红押金3709.63元、茶费60000元；3.本案一、二审诉讼费用由陆仁宝承担。事实和理由：一、陆仁宝于2018年11月27日在微信上同意张丽红2018年12月21日或之前交收，即租期延后至2018年12月21日，并且同意张丽红多退少补、用押金抵扣2018年11月及2018年12月5日至2018年12月21日期间的租金，但原审径行认定案涉合同期限于2018年11月21日届满，并且以张丽红未在2018年12月21日前返还房屋为由认定张丽红的押金不能抵扣租金，是错误的。张丽红不存在逾期交付租金的违约事实，原审判决支持陆仁宝没收押金（履约保证金）23000元，无事实和法律依据。张丽红的押金已用于抵扣2018年11月租金11500元、2018年12月份的21天租金7790.32元，故陆仁宝应退还张丽红押金3790.63元（23000-11500-7790.32=3709.63）。其次，假使认定张丽红逾期交租，张丽红亦没有逾期超过30天。本案陆仁宝实际于2015年11月16日才交付租赁物给张丽红，根据合同第三条“在2015年11月2日前，甲方将租赁物交付乙方使用，如甲方未能于上述日期交付租赁物给乙方，则以交付日期为准，本合同其他约定日子因此顺延”的约定，交付租金时间应顺延至公历每月第17日前，租赁期限顺延至2018年12月5日届满，故张丽红实际逾期支付2018年11月租金的天数应为20天。二、2018年12月21日租赁到期后，双方一直未能协商一致交收案涉商铺，陆仁宝于2018年12月30日对商铺进行停电，2019年1月16日张丽红已将服装等物品搬离租赁物，并通知陆仁宝收铺，2019年1月16日后，张丽红并未占用商铺，张丽红无需支付2019年1月16日后的商铺占有使用费。至于商铺内货架，原本按合同约定为固定设施无需拆卸，但原审法院要求张丽红将货架等固定设施拆走，否则会认定持续占有使用商铺，张丽红遂于2019年4月6日通过报警方式才得以顺利拆走货架等固定设施，陆仁宝对此亦确认。陆仁宝故意拖延收铺，一直未采取合理措施及时收回商铺防止损失扩大，向张丽红索赔占有使用费用具有恶意，而原审判决仅依据陆仁宝提交的《接受商铺确认书》，认定交铺时间为2019年4月19日及张丽红占用商铺至2019年4月19日止，明显认定事实错误，加重了张丽红的责任。三、同前述，陆仁宝于2015年11月16日才交付租赁物给张丽红，按照合同第三条的约定，支付租金的日期应当顺延至每月第17日前，并非每月第3日前，因此，张丽红仅需支付5月逾期9天、6月逾期6天、9月逾期5天的滞纳金共计138元（11500×0.06%×20=138元）。而结合双方确认的租金支付银行记录可知，张丽红2018年5月26日多支付了500元租金，足以抵扣滞纳金，张丽红无需支付逾期支付租金的滞纳金614元。四、张丽红支付的60000元茶费系为保证其享有优先续租权及转租权，但陆仁宝却于2018年6月便将租赁物租给案外人彭艳，陆仁宝在案涉租赁合同期限届满三个月前，未将承租条件告知张丽红并在取得张丽红回复前就将案涉租赁物承租出去的行为明显违约，严重侵害了张丽红的优先承租权，陆仁宝应当将其收取的60000元退还。后张丽红当庭补充上诉事实和理由：陆仁宝否认60000元茶费系保证优先承租权和转租权的费用并主张是感谢费和好处费，却没有提交证据予以证明。陆仁宝出具的收据载明该款为“茶费”，但合同并未约定60000元茶费，即陆仁宝收取该项费用没有法律依据，根据《民法总则》第122条规定，陆仁宝没有法律依据取得不当利益，应当向张丽红返还不当利益。陆仁宝答辩称：第一，陆仁宝有权没收租赁押金。尽管陆仁宝及陆仁宝授权的林泽浩允许张丽红延后至2018年12月21日交付商铺，同时明示需要进行租金结算多退少补，但是到了12月21日张丽红拒绝移交商铺，所以12月21日陆仁宝向张丽红发送了关于交还商铺以及催缴租金的书面通知，要求张丽红于12月24日之前结算11月份租金和12月份商铺占用费，同时明确告知若逾期超过30日，陆仁宝有权没收租赁押金，此后陆仁宝分别于2018年12月26日、2019年1月3日、3月5日向张丽红发出同样内容的书面通知，但张丽红不但拒绝移交商铺，还没有支付相应占用费，所以陆仁宝有权没收押金。第二，张丽红需要支付占用期间的占有使用费。陆仁宝先后多次要求张丽红移交商铺并未成功，而案涉商铺在张丽红占用期间并非全程停水停电，只是在2019年1月30日停了不到一天，后来也是因为张丽红无故拖欠电费和物业管理费，所以物业公司其后又采取了一次断电措施，所以张丽红占用期间商铺营业并没有造成明显影响，即便有影响也不能将不利后果判由陆仁宝一人承担。第三，关于60000元茶费，陆仁宝同意原审法院的判决。林泽浩对张丽红的上诉陈述称：陆仁宝于2018年11月委托林泽浩向张丽红转告，如果能在12月21日前交接商铺，可以用押金抵扣掉11月份租金、水电费和管理费，结算多退少补，但没有说到可以用60000元茶费抵扣。2018年11月21日当天张丽红丈夫高青杰不同意交付商铺，所以才协商推迟到12月21日交铺、最迟12月24日结清款项。到了12月24日，张丽红一方又没有把商铺交还给陆仁宝，直至12月30日，高青杰约陆仁宝到长盛广场管理处谈话，表示可以交还商铺并结清费用，然而当时的沟通过程中，高青杰又反悔如果交还商铺的话，不允许陆仁宝另行规划商铺后续如何使用的问题，说陆仁宝不能动商铺，所以双方没有协商一致。因此不是陆仁宝不愿意收回商铺，而是高青杰不配合。陆仁宝亦向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项和第三项，并依法改判；2.判令张丽红支付占用期间物业管理费、电费及滞纳金共计4058.71元（2018年12月份电费687.3元、2019年1月份电费280.29元、2019年1月至4月管理费2839.04元以及电费滞纳金90.96元、管理费滞纳金161.12元）。事实和理由：一、原审判决关于案涉商铺停电问题的事实和性质认定有误。商铺在租赁期满后张丽红占用期间，并不是全程停电，前后共停过两次。张丽红占用期间故意拖欠物业管理费，直到2018年12月30日管理处进行停电处理，此为第一次停电。后来因为张丽红补交了2018年12月的物业管理费，管理处又恢复了供电。直到2019年1月的最后几天，陆仁宝再三书面通知张丽红交还商铺，因没有得到张丽红正面回应，陆仁宝才通知管理处断电，此为第二次停电。因此，2019年1月份商铺基本上都是通电的。物业管理公司对商铺实施停电处理并非完全因为受到陆仁宝的指示和要求，张丽红本身也有过错，正是因为张丽红强行占有商铺，又故意拖欠支付电费和物业管理费，才导致物业管理公司前后两次对商铺采取断电措施，而且，即便在停电期间，张丽红也采取了临时供电措施，对张丽红开店营业并未造成明显影响，即便有影响，也不能将不利后果全部判由陆仁宝一人承担。二、原审判决没有充分体现合同约定优先原则，有明显偏袒张丽红的嫌疑。民事合同签订双方是平等的主体，合同条款的约定本身就包含了当事双方对履约成本、履约收益和履约风险的判断。根据约定优先原则，法庭应充分考虑契约自由和尊重意思自治。本案中，双方签订的《租赁合同》合法有效，合同第19条对租赁期满的处理进行了明确约定：“双方未达成续租协议的，张丽红应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还陆仁宝。逾期不迁离或不返还租赁物的，应加倍支付租金。”这一条款是对不诚信守约方的惩罚性约定，即便是法官依据自由裁量权认为加倍支付租金过高，需要适当降低，这本无可厚非，但原审完全不考虑张丽红的违约行为和恶意违约性质，反而判定占有使用费参照租金予以减半，有失公允。张丽红的答辩意见与其上诉意见一致。另张丽红补充答辩称，陆仁宝的上诉请求第二点没有经过一审审理，不属于二审的审理范围，请求二审法院予以驳回。林泽浩对陆仁宝的上诉陈述称没有意见。张丽红向原审法院起诉请求：1.陆仁宝、林泽浩共同退还张丽红支付款60000元、押金23000元、装修及品牌损失100000元；2.本案诉讼费由陆仁宝、林泽浩共同承担。陆仁宝向原审法院提出反诉请求：1.张丽红向陆仁宝支付2018年11月份租金11500元和商铺占用使用费（暂计2018年12月和2019年1月，两个月计46000元，计算至张丽红实际归还商铺之日止）；2.陆仁宝没收23000元押金；3.张丽红拆卸加设于店铺内之装置，并将商铺恢复原状后交还给陆仁宝；4.张丽红向陆仁宝支付逾期滞纳金20470元（2018年2月至9月滞纳金分别为920元、460元、690元、5290元、4600元、920元、3220元、4370元）；5.一审本诉及反诉的诉讼费均由张丽红承担。原审法院对双方没有争议的事实确定如下：1.2015年5月6日，张丽红作为承租方（乙方）与陆仁宝作为出租方（甲方）签订了一份租赁合同，约定甲方将其位于东莞市*******新世纪长盛广场C区首层1C1121号铺（以下简称案涉商铺）租赁给乙方用于经营服饰类生意。该租赁合同还约定了以下内容：第一、租赁期限为3年即2015年11月22日至2018年11月21日；第二、租赁期届满前三个月，如乙方书面提议并经甲方书面同意，甲乙双方可对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先承租权；第三、免租期从2015年11月2日起至2015年11月22日止，自2015年11月22日起开始交付租金。每月租金为11500元。乙方应于每月第3日前支付租金；第四、案涉租赁合同履约保证金为23000元；第五、租赁期满或双方同意或按合同的约定终止合同时，乙方其后来加之装饰或固定设施不得拆卸或移去，并保持正常使用后的状态无偿归甲方使用；第六、本合同提前终止或者有效期届满，甲、乙双方未能达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物并将其返还甲方；第七、有下列情形之一，算乙方违约，甲方有权没收乙方之履约保证金作为违约金及追讨由于乙方行为造成甲方的一切经济损失。乙方逾期交付款项的时间未到下述违约期限的，甲方有权收取滞纳金，滞纳金每天按迟延交付款项总额的2%计收：一、在租赁期限内，乙方逾期交付租金超过30天；二、在租赁期限内，乙方逾期交付管理费、水电费超过30天。2.张丽红于签订合同当日向陆仁宝支付茶费60000元、押金23000元。3.2018年12月30日，陆仁宝通知物业对案涉租赁物进行停电。4.案涉合同期满后，张丽红主张其并未使用案涉租赁物但亦确认其未将案涉租赁物交付给陆仁宝。原审法院对双方有争议的事实确定如下：1.关于优先续租权。张丽红主张其对案涉租赁物享有优先续租权，但根据租赁合同的约定可知，张丽红的优先续租权系附条件的，条件为租赁期届满前三个月张丽红书面申请并经陆仁宝书面同意，由此可见，张丽红的优先续租权并非无条件续租，其前提条件必须经过陆仁宝同意。故此，张丽红以享有优先续租权为由，在案涉租赁合同届满之后继续占有案涉租赁物的行为不符合合同约定。2.张丽红主张其2015年5月6日支付的60000元，系为保证其享有优先续租权及转租权，未能提供证据证实，原审法院不予采信，且收据上明确该笔款项为茶费。3.陆仁宝主张张丽红支付租金至2018年10月21日，自10月22日起未支付租金，对此，张丽红表示不清楚，鉴于该事实张丽红应当清楚，因此，原审法院予以采信陆仁宝该主张。4.张丽红主张其于2019年4月6日已搬离案涉商铺，但未能提供证据证实，根据双方确认的《接收商铺确认书》可知，陆仁宝于2019年4月19日接收案涉商铺，因此，原审法院认定张丽红交付案涉商铺的时间应为2019年4月19日。5.张丽红主张双方将支付租金的时间变更为每月6日，未能提供证据证实，原审法院不予采信，因此，结合双方确认的陆仁宝提供的租金支付银行记录可知，张丽红2018年2月逾期支付租金4天，3月2天，4月3天，5月23天，6月20天，7月4天，8月14天，9月19天。6.张丽红主张其未支付2018年11月租金的原因系双方协商从押金中抵扣，虽然林泽浩亦确认该事实，但林泽浩主张系基于双方约定了张丽红于2018年12月21日返还房屋，林泽浩该主张与陆仁宝提供的微信记录一致，张丽红亦确认该微信记录，因此，原审法院予以采信林泽浩该主张。现张丽红并未按双方约定返还房屋，因此，张丽红主张不支付2018年11月租金的理由不成立，张丽红未按时支付11月租金已超过30天，张丽红的行为实属违约。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。陆仁宝撤回其第三项反诉请求，原审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案双方约定租金为每月第三日支付，现张丽红未支付陆仁宝2018年10月22日至11月21日的租金，陆仁宝请求张丽红支付租金11500元，原审法院予以支持。又，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。案涉合同期限于2018年11月21日已届满，但张丽红未按合同约定返还租赁物给陆仁宝，直至2019年4月19日才返还租赁物，陆仁宝请求张丽红支付2018年11月22日起至返还租赁物之日止即2019年4月19日的房屋占有使用费，有据可依，原审法院予以支持。至于占有使用费的标准，应参照租金支付，但考虑到2018年12月30日开始，陆仁宝对案涉商铺进行了停电处理，该行为会影响案涉商铺的使用，因此，原审法院酌情认定2018年12月30日起的占有使用费参照租金予以减半。故张丽红应支付给陆仁宝2018年11月22日至2019年4月19日的房屋占有使用费为35471元，计算方式为11500元×9/30天+11500元×29/31天+11500元÷2×（2/31+3+19/30）天=35471元。又，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同约定义务的，应承担赔偿损失等违约责任。本案双方合同约定逾期支付租金超过30天的，出租方可没收履约保证金。本案张丽红未按时支付2018年11月租金已超过30天，实属违约，因此，陆仁宝要求没收押金即履约保证金23000元，原审法院予以支持，故张丽红要求返还该押金无据可依，原审法院不予支持。另，根据双方合同约定张丽红逾期支付租金虽未超过30天的月份，应当按逾期金额每日2%的标准支付滞纳金，现张丽红主张该滞纳金过高，考虑到张丽红逾期支付租金的时间较短，对陆仁宝造成的损失不高，故原审法院认定该每日2%的标准过高，原审法院酌情调整为每日万分之六即0.06%，结合张丽红逾期的天数，原审法院计得张丽红应支付给陆仁宝的逾期滞纳金为614元，计算方式为11500元×0.06%×（4+2+3+23+20+4+14+19）天=614元。另，根据双方合同约定，租赁期满或双方同意或按合同的约定终止合同时，乙方其后来加之装饰或固定设施不得拆卸或移去，并保持正常使用后的状态无偿归甲方使用。因此，张丽红要求陆仁宝赔偿品牌及装修损失100000元，张丽红既未能提供损失的依据，亦不符合上述合同约定，因此，张丽红该请求，无据可依，原审法院不予支持。至于张丽红请求陆仁宝返还款项60000元，前文已论述，该款项并非张丽红主张的优先续租及可转让的费用，该款项无论性质是什么，张丽红自愿支付给陆仁宝，现张丽红未能提供陆仁宝应当返还的证据，因此，张丽红要求陆仁宝返还该款项，无据可依，原审法院不予支持。关于林泽浩的责任，林泽浩并非案涉租赁合同的当事人，张丽红要求林泽浩承担责任无据可依，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限张丽红于判决发生法律效力之日起七日内向陆仁宝支付2018年11月租金11500元；二、限张丽红于判决发生法律效力之日起七日内向陆仁宝支付2018年11月22日至2019年4月19日的房屋占有使用费35471元；三、限张丽红于判决发生法律效力之日起七日内向陆仁宝支付逾期支付租金的滞纳金614元；四、驳回张丽红全部诉讼请求；五、驳回陆仁宝其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费共5120元，其中本诉受理费3960元，已由张丽红预交，由张丽红负担；反诉受理费1160元，已由陆仁宝预交，由张丽红负担679元，由陆仁宝负担481元。本院二审期间，张丽红向本院提交了如下证据：同意书、装修申请书、王小军和王新兵的证明，拟证明合同约定陆仁宝应于2015年11月2日交付租赁物，但其实际推迟14天即在2015年11月16日才交付了租赁物给张丽红；彭艳的说明、现场录音笔录及光盘，拟证明彭艳是商铺现在的承租者，陆仁宝在2018年6月已经决定将商铺租给彭艳，并收取了彭艳一方的茶费，陆仁宝违反合同，侵害张丽红的优先承租权；视频光盘，拟证明张丽红2019年4月6日再次搬离商铺时受阻挠，管理处要求业主方在场的情况下才可以拆卸货架搬走，但陆仁宝和林泽浩都不愿意过来，张丽红最终通过报警才得以顺利搬走。陆仁宝质证认为：根据举证规则，当事人提供证据，应在原审举证期限内完成，二审法院应当严格限制当事人随意提交证据，尽管张丽红明显超过举证期限，但是为了配合法庭调查，我方发表质证意见。第一，对于同意书的真实性予以确认，但对装修申请表的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据形成时间早在2015年，一直由张丽红持有，但张丽红在原审完全不提交，另外，对于证明人王小军、王新兵的真实身份无法进行核实，而且他们也不能证明商铺究竟何时交付给了张丽红。第二，彭艳的说明恰恰证明了：1.陆仁宝直至2019年4月19日才将商铺租赁给彭艳；2.陆仁宝因为张丽红拒不交铺，最终未能和彭艳达成合作协议，给陆仁宝造成了损失；3.根据陆仁宝和彭艳签署的租赁合同月租高达13000元，由此可见张丽红拒不交铺给陆仁宝造成较大损失。第三，对手机录音和视频的真实性、合法性、关联性均不予认可：1.录音时间和地点并不明确；2.谈话人是否是唐明辉本人也无法进行确定，即便确实是唐明辉本人，根据录音时间，此时唐明辉早也不是彭艳的丈夫，因此唐明辉的说辞可信度不高，而且不排除和高青杰进行串通的可能。陆仁宝亦在二审期间向本院提交了如下证据：收据5份，拟证明张丽红拖欠电费和管理费，陆仁宝帮其垫付；《合作意向书》，证明陆仁宝基于张丽红经常拖欠租金而考虑租赁期满后收回商铺同第三方彭艳合作经营并收取合作诚意金；《租赁合同》，证明陆仁宝直至2019年4月19日才将商铺租赁出去，而后商铺月租高达13000元，张丽红拒不交铺给陆仁宝造成较大损失；《离婚证》，证明彭艳和唐明辉在2019年5月15日录音的时候已经离婚。张丽红质证认为：第一，对合作意向书的三性不予确认，怀疑该份证据是陆仁宝伪造的：1.陆仁宝的代理人应有手机拍照留底，该照片形成时间也可以作为进行鉴定；2.合作意向书上彭艳的签字与张丽红提交的彭艳的说明上的签字明显不同，而且该意向书落款签名与正文中间明显有一条横线，极有可能是伪造证据时留下的痕迹；3.陆仁宝在原审提交的证据银行流水第二页显示其收取了彭艳和唐明辉共计84000元，唐明辉表示该款为其租赁案涉商铺的茶费，这与合作意向书上载明的合作开服装品牌店和诚意金为90000元的内容矛盾；4.陆仁宝不但没有证据证明因退出合作意向书支付了彭艳1万元惩罚金，也没有证据证明退还84000元，事实上彭艳在张丽红退出经营的第一时间就进驻了商铺，并向张丽红出具亲笔书写的说明，表明其只是租客，未提及过其与陆仁宝有过合作。第二，对租赁合同的三性不予确认，张丽红不是合同当事人，不清楚是否属实，且合同显示的签订时间与彭艳支付商铺费用的时间2018年6月12日不符，有可能是事后制作的。第三，离婚证的真实性、合法性由法院认定，关联性不确认，张丽红于2019年5月15日与唐明辉录音，唐明辉强调彭艳是他妻子。第四，5份收据不属于新证据，且该证据拟证明的诉请未经过一审审理，不属于二审审理范围，张丽红不予质证。林泽浩对张丽红、陆仁宝提交的上述证据皆没有质证意见。经过阅卷和法庭调查，本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明，案涉租赁合同除原审法院查明的内容外，合同第三条第二款还约定了：在2015年11月2日前，陆仁宝将租赁物交付张丽红使用，如陆仁宝未能于上述日期交付租赁物给张丽红，则以交付日期为准，本合同其它约定日子因此顺延。张丽红提交的落款日期为2015年11月13日的同意书显示，租赁合同期限从2015年11月22日至2018年11月21日，装修期限为2015年11月15日至2015年12月15日。陆仁宝主张其在2015年11月13日出具同意书，于2015年11月14日向张丽红交付案涉商铺，为了弥补延期交铺的损失，双方协商一致将免租期由原来的20天延长至30天，同时同意书约定租期还是在2018年12月21日届满，双方约定还是每月3日交付租金，关于租赁合同第三条第二款的约定，双方已经进行了相应的变更。张丽红则认为陆仁宝于2015年11月15日交付案涉商铺，陆仁宝并没有延长免租期。张丽红称二审法庭调查后提供租金交付的银行凭证以证实首月租金交付情况，但直至本判决作出之日，张丽红未能提供相应证据。又查明，张丽红于2018年5月26日向陆仁宝交付2018年5月份租金12000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。因陆仁宝为香港特别行政区居民，故本案为涉港租赁合同纠纷。案涉租赁物位于内地，原审法院适用内地法律作为准据法合法有据，且各方当事人均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院围绕上诉人张丽红及上诉人陆仁宝上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人二审中的上诉和抗辩，本院分析如下：关于陆仁宝能否没收押金的问题。虽然案涉租赁合同约定如商铺迟延交付给张丽红，合同约定的日期进行顺延，陆仁宝也确认存在延期交铺的情况，但张丽红提交的同意书显示的租赁期限与案涉租赁合同的期限一致，无证据显示张丽红对此期限提出异议，且张丽红亦未能提供证据证明其已支付陆仁宝主张的延长免租期部分的租金，故本院对陆仁宝主张双方协商一致以延长免租期的方式弥补延期交铺造成张丽红的损失，每月租金仍按照合同约定时间支付的意见，予以采纳。张丽红主张租赁期限及每月交付租金的时间均进行顺延，本院不予采纳。张丽红主张未支付2018年11月租金的原因系双方协商从押金中抵扣，但从各方当事人确认的微信聊天记录可见，林泽浩同意以押金抵扣租金的前提是张丽红结清租金、水电费及物业管理费（多退不补）并于2018年12月21日交接案涉商铺，但张丽红未按约定时间交接商铺，其主张不支付2018年11月租金的理由不能成立。张丽红逾期支付2018年11月租金超过30天，按照合同约定，陆仁宝有权没收押金，原审法院对此认定准确，本院予以维持。关于张丽红应否支付商铺占有使用费及相应标准的问题。张丽红主张其于2019年1月16日已将服装等物品搬离案涉商铺，之后并未占用案涉商铺，无需支付2019年1月16日之后的占有使用费。但张丽红在一审中主张其于2019年4月6日搬离案涉商铺，显然与前述时间相矛盾，且根据张丽红、陆仁宝确认的《接收商铺确认书》可知，陆仁宝于2019年4月19日接收案涉商铺，故原审法院认定张丽红返还案涉商铺的时间为2019年4月19日合法有据，本院予以维持。案涉租赁合同期限于2018年11月21日已届满，至2019年4月19日张丽红向陆仁宝返还案涉商铺，在此期间张丽红应向陆仁宝支付占有使用费。陆仁宝确认曾对案涉商铺采取停电措施，但对于其主张的停电时长，未能提供充分证据予以证明。原审法院酌情认定从2018年12月30日起的占有使用费参照租金予以减半，合理有据，本院予以维持。关于逾期交付租金的滞纳金。如前所述，张丽红每月租金应按合同约定于每月3日前支付。实际履行过程中，张丽红从2018年2月起每月租金均存在迟延支付的情况。根据合同约定，张丽红逾期支付租金未超过30天的月份，应当按逾期金额每日2%的标准支付滞纳金。原审法院认定该违约金标准过高，调整为每日万分之六合理，并结合张丽红逾期的天数计得张丽红应支付的逾期滞纳金614元准确，本院予以维持。另外需要说明的是，张丽红于2018年5月26日向陆仁宝支付2018年5月份租金12000元，多支付了500元，陆仁宝二审中确认该500元是张丽红对没有按时交租的补偿，故在执行本判决时可扣减该500元。关于陆仁宝是否侵害张丽红优先承租权的问题。张丽红主张2015年5月6日支付的60000元系为保证其享有优先续租权及转租权，但案涉租赁合同并无对该60000元进行任何约定，且陆仁宝出具的收据明确该笔款项为茶费，并非享有优先续租权或转租权的对价，故本院对张丽红的主张不予采纳。案涉租赁合同约定，租赁期限届满前三个月，如张丽红书面提议并经陆仁宝书面同意，双方可对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，张丽红享有优先承租权。从张丽红二审提交的证据来看，陆仁宝收回案涉商铺后再行出租的租金为每月13000元，并收取了案外人茶费84000元，均高于陆仁宝与张丽红之间的约定。目前并无证据证明张丽红在协商续租过程中同意接受上述租金、费用标准，张丽红主张陆仁宝侵害其优先承租权，本院不予采纳。另外，陆仁宝二审上诉请求张丽红支付占用期间物业管理费、电费及滞纳金，因其在原审中未提出相关反诉请求，二审中张丽红不同意对此请求进行审理，双方亦无法达成调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，陆仁宝应另循法律途径解决。综上所述，上诉人张丽红、上诉人陆仁宝的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张丽红上诉部分二审案件受理费人民币2526元，由张丽红负担（已预交）；陆仁宝上诉部分二审案件受理费人民币1834元，由陆仁宝负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年六月三十日书记员  徐动音附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。……