湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1008号上诉人（原审被告）：温洋，男，1979年9月9日出生，汉族，个体业主，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：程涛，湖北遇真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘虹，女，生于1974年10月25日，回族，住湖北省丹江口市。上诉人温洋因与被上诉人刘虹房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2019）鄂0381民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，因没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人温洋上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判决驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人承担。其理由如下：一、已生效的（2018）鄂0381民初2453号民事判决书认定被上诉人系非法占有房屋，被上诉人不是案涉房屋的出租人。被上诉人对案涉房屋没有处分权，系非法占有他人房屋，其将案涉房屋“出租”给上诉人，获取非法利益，不应该受法律法律保护；二、本案的案由系房屋租赁合同纠纷，一审在已经查明房屋所有权人、实际承租人要求被上诉人腾退案涉房屋，被上诉人以欺诈的方式向上诉人“出租房屋”，上诉人无法正常经营的情况下，判决上诉人向非法占有案涉房屋的被上诉人支付占用费，显失公平。被上诉人没有将案涉房屋的实际情况告知上诉人，上诉人在承租房屋后发现房屋漏水，房屋所有权人、合法承租人多次要求上诉人腾退房屋，严重影响了上诉人的经营活动，上诉人实际上无法正常经营；三、原审法院在一审判决中因认定事实错误，从而导致适用法律错误。事实上，被上诉人对案涉房屋不享有合法的占有使用权利，无权处分案涉房屋。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第107条、212条、224条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第5条、第18条的规定判决上诉人向被上诉人支付占有使用费，显然系适用法律错误。刘虹向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付拖欠房屋租金63,332元，2、诉讼费由被告承担。一审法院认定：2015年6月10日，案外人熊丹珍与汉江丹江口铝业有限责任公司签订物业租赁合同，租赁丹江铝业公司位于丹江大道××都小区××46间房屋，用于经营宾馆和餐饮，期限自2015年5月1日至2018年4月30日止，月租金16,675元，年租金为200,100元，租赁期间原告不得转租该房屋，否则该公司可解除合同并收回房屋。之后，熊丹珍将所承租的五层楼房用于经营住宿，附属二层楼房的一层房屋用于餐饮经营。2016年4月13日，熊丹珍与案外人张修刚签订房屋租赁合同，约定将一楼餐饮部租赁给张修刚，租赁期限自2016年4月13日至2018年5月1日止；每月租金15,833元，需于每月5日前交付当月租金，逾期按每日3%计算滞纳金，超过20天，出租人有权终止合同；承租人将房屋转租，出租人有权解除合同。合同签订后，张修刚使用房屋经营餐饮。2017年2月15日，张修刚与原告刘虹经口头协商，将房屋转租给刘虹，由刘虹继续经营餐饮，让刘虹按合同约定履行。转租未告知熊丹珍。至2017年3月，熊丹珍得知张修刚将房屋转租给刘虹后未表示反对，也未与刘虹重新签订租赁合同。此后，房屋由刘虹继续从事餐饮经营，每月房租由刘虹向熊丹珍支付。截至2018年4月，张修刚、刘虹共欠租金122,497元。2018年3月30日，熊丹珍向张修刚邮寄解除合同通知书，称因被告拖欠房租违约，提出解除合同。2018年8月24日，熊丹珍在餐饮部房屋大门玻璃上张贴通知，内容：张修刚、刘虹，双方签订的房屋租赁期限已满，我不再与你方续签合同，现通知你方交清拖欠房租185,829元，在2018年9月24日前搬出房屋，并依合同将房屋交还我方。此后，原告刘虹仍继续占用房屋，也未交付租金。2018年9月28日，汉江丹江口铝业有限责任公司向熊丹珍发出通知，内容：你与本公司房屋租赁合同于2018年4月30日到期，给你1年时间腾退期，于2019年5月1日前将房屋交还本公司。2018年10月18日，原、被告双方经协商，被告温洋（乙方）向原告（甲方）承租该一楼餐饮部房屋用于自己经营餐饮，双方签订了《铝业大酒店经营权租赁合同》，约定：经营期限为六个月，被告每月要向原告交纳租金15,833元。被告租用期间禁止装修，但可以做可以移除的装饰。经营六个月期满后，若没有告知，经营权再续两个月。如果甲方有权利转让酒店，乙方在转让费50万元的情况下优先接手等。原、被告双方在协商酒店租赁时，原告刘虹告知被告温洋其与熊丹珍房屋租赁合同纠纷一案仅是租赁费纠纷，未提及熊丹珍要求其限期腾退酒店房屋之事。被告温洋经营期间，向原告已交清2019年2月份前的房屋租赁费，2019年2月至5月的租赁费63,332元未交纳。2019年2月，原告刘虹告知被告温洋，熊丹珍诉张修刚、刘虹房屋租赁合同纠纷一案自己可能败诉，熊丹珍会申请法院执行判决将酒店收回，要求被告温洋做好腾房准备，被告温洋经营酒店至2019年5月31日，2019年6月9日向刘虹交出酒店钥匙退出经营，并向刘虹出具欠租赁费63,332元欠条一份。2018年12月10日，熊丹珍诉张修刚、刘虹房屋租赁合同纠纷一案，湖北省丹江口市人民法院做出（2018）鄂0381民初2453号民事判决，判决：一、刘虹于本判决生效之日起十日内将丹江大道银都小区的餐饮部一层房屋返还给熊丹珍；二、张修刚于本判决生效之日起十日内支付熊丹珍租金122,497元；从2018年4月30日起按照年利率6%支付违约金至2018年12月30日。三、刘虹于本判决生效之日起十日内按每月15,833元的标准支付熊丹珍自2018年5月2日起至涉案房屋腾退之日止的占有使用费。刘虹对该判决不服提出上诉，本院于2019年5月7日作出（2019）鄂03民终852号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：案外人熊丹珍与汉江丹江口铝业有限责任公司签订《物业租赁合同》租期三年，期限至2018年4月30日，同时约定熊丹珍租赁期间不得转租、转借承租物业，否则丹江铝业公司可解除合同并收回房屋。熊丹珍将铝业大酒店转租给张修刚后，丹江铝业公司未提出异议，未主张要求解除合同并腾退房屋，丹江铝业公司在熊丹珍的《物业租赁合同》到期后，又给予了熊丹珍一年的腾退期，在一年腾退期内，熊丹珍对涉案房屋享有占有权并负有到期腾房的义务。2018年3月30日在熊丹珍与张修刚的合同到期前，熊丹珍已提前告知了张修刚要求解除合同。在2018年8月24日，熊丹珍向张修刚、刘虹发出通知，要求二人付清租金，腾退房屋，此时原告刘虹即应交清租金腾退房屋，原告刘虹继续占用该房屋不予腾退，又与被告温洋签订《铝业大酒店经营权租赁合同》转租房屋，该转租行为系不合法转租行为。但是，不管房屋租赁合同是否合法有效，占有使用人对房屋实际占用期间的占有使用费应该向出租人交纳，被告温洋在经营铝业大酒店期间拖欠的2019年2月至5月的房屋占有使用费63,332元应该向原告支付。原告主张被告温洋支付房屋占有使用费63,332元的请求，符合事实和法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告温洋于本判决生效之日起十五日内支付原告刘虹房屋占有使用费63,332元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,383元，减半收取691.50元，由被告温洋负担。二审中，双方均未提供新的证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故涉案租赁合同是否有效，不影响双方按照合同约定支付房租。且双方签订的租赁合同中第一条明确约定“甲方（刘虹）明确告知乙方（温洋）铝业大酒店现经营的问题及风险：熊丹珍诉甲方房屋租金纠纷一案的相关情况，乙方完全明白所租赁经营权的酒店的处境及法律风险……”。即温洋在签订合同时已经知道涉案房屋发生有纠纷且在诉讼中，至于纠纷的具体情况，其有义务对涉案房屋情况予以了解。另温洋于2019年6月9日给刘虹出具欠条载明“今欠刘虹2019年2月至5月份经营管理费总计63,332元”，该欠条并不存在无效情形，双方均应遵守。综上，上诉人上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1,383元，由上诉人温洋负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  徐恩田二〇二〇年六月十八日书记员  李大旭