山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终2963号 上诉人（原审被告、反诉原告）：綦松林，男，1957年2月23日生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：徐照邦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓峰，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高密市醴泉街道文化社区居民委员会。住所地，山东省潍坊市高密市醴泉街道振兴街**。 法定代表人：朱大军，居委会主任。 委托诉讼代理人：高绪峰，居委会副主任。 委托诉讼代理人：仪晓峰，山东升信律师事务所律师。 上诉人綦松林因与被上诉人高密市醴泉街道文化社区居民委员会（简称文化社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院(2019)鲁0785民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 綦松林上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由文化社区居委会负担。事实与理由：1.涉案房屋一直不符合生产经营条件，自2014年被文化社区居委会停水停电关门锁窗后，更无法使用，我方不负交纳房租义务。2.对于綦松林的损失，一审未予查清，綦松林一审提出评估申请，但未获准许。从拆迁决定并公告到正式搬迁完毕重新投产，停产停业补偿期为23天，即使按照一审中文化社区居委会提出的标准计算停业损失，也要计算自2015年被锁门窗至今的损失，共67个停产停业补偿周期，一审仅判决一个停产停业补偿周期，显失公平。3.现房屋已被征收，文化社区居委会已并非房屋所有权人，对于房租的主张已非适格主体。 文化社区居委会辩称，应当驳回綦松林的上诉请求，维持原判。 文化社区居委会向一审法院起诉请求：1.綦松林立即腾空、搬离位于的案涉厂房及场地并恢复原状交还原告；2.綦松林支付文化社区居委会房屋占用费自2014年2月15日起至实际搬离日止，按照30000元／年计算。 綦松林向一审法院起诉请求：1.判令文化社区居委会赔偿綦松林设备折旧损失以及经营损失，暂计100000元（实际按评估的具体数额）。2.判令文化社区居委会承担本诉及反诉的诉讼费。 一审法院认定事实：文化社区居委会与綦松林于2013年2月14日签订租赁合同一份，内容如下：“甲方：文化居委会乙方：綦松林文化居委会有厂房一处，座落在，现有綦松林租赁使用，双方共同协商达成协议如下：一、甲方厂房建筑面积1373.5平方米，办公室221.4平方米，年租赁费定为叁万元，分二次上交签订合同时先交壹万伍仟元，下半年在8月10日前交壹万伍仟元。二、乙方在租赁期内，甲方不出资给乙方。房屋的维修、电力设备等其它一切费用均由乙方承担。（不顶上交租赁费）三、乙方在租赁期限内应注意安全生产，如发生人为火灾或其它不安全的因素，均由乙方自负一切责任，赔偿损失。此协议一式二份，自2013年2月15日至2014年2月14日止。租赁期内国家或上级部门规划建设时，合同随时终止。甲、乙双方签字生效，望共同信守。甲方：文化居委会乙方：綦松林二0一三年二月十四日” 2013年3月13日，双方又签订《租赁企业厂地使用说明》一份，内容如下：“甲方：文化居委会乙方：綦松林甲方企业一处(原人造毛皮厂)乙方自愿租赁使用，乙方在租赁期间，乙方自愿投入搞建筑等设施，院内栽树木、花草、绿化、硬化等，如上级政府部门和居委会占用开发时，甲方不给予乙方搬迁费和树木、绿化补偿费，乙方及时倒出厂地归还甲方。双方签章生效。此协议附租赁合同延续使用，到租赁合同终止，并具有法律效力。甲方：文化居委会乙方：綦松林” 以上合同签订后，文化社区居委会将该企业厂房交付綦松林使用。綦松林交纳租金至2014年2月14日，之后一直未再交纳。 2018年因棚户区改造，高密市醴泉街道办事处与文化社区居委会签订了关于搬迁原人造毛厂及建筑公司的《搬迁补偿协议》。对该协议，文化社区居委会作了如下说明：2018年签订《搬迁补偿协议》时，两单位共同进行了不分割评估，其中土地使用权面积为10974平方米(补偿款7824462.00元)，房屋面积2490.44平方米(补偿款2258950.00元)，土地补偿总计为10083412.00元，停产歇业补助为204756.00元。根据产权证记载人造毛厂产权证土地面积为6399平方米，占总土地面积的58%，土地补偿金额为4538187.96元；房屋产权面积为1618.39平方米，占总房屋面积的65%，房屋补偿金额为1468317.5元，两项合计6006505.46元，占土地房屋补偿比例的60%。建筑公司土地面积则为4575平方米，占总土地面积的42%，土地补偿金额为3286274.04元；房屋面积则为872.05平方米，占总房屋面积的35%，房屋补偿金额为790632.5元，两项合计4076906.54元，占土地房屋补偿比例的40%。按以上比例计算，分割停产歇业补助，人造毛厂为204756.00元*0.6=122853.6元；建筑公司为204756.00元*0.4=81902.4元。 2018年4月20日，文化社区居委会向綦松林发出通知：“根据高政办发（2018）4号文件规定，你租赁的文化居委会房屋，已列入2018年棚户区改造片区，租赁合同已到期。请你于2018年4月25日前全部搬清，腾空房屋”。2018年11月10日，文化社区居委会又向綦松林发出清缴通知，要求綦松林交纳2014年以来所欠租赁费及滞纳金。2019年2月13日，文化社区居委会再次向綦松林发出清缴通知。要求綦松林交纳2014年以来所欠租赁费及滞纳金。綦松林一直未搬迁，也未交纳欠交的租赁费。 查明，潍坊市潍政发[2018]8号《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》附件《潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准》第三条停产停业损失费规定：因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，补偿金额可以由征收当事人协商确定。协商不成，被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的2%一次性给予补偿；被征收人选择产权调换的，由房地产价格评估机构根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素评估确定。 租赁期限届满后，綦松林继续使用租赁房屋。文化社区居委会未提供证据证实曾提出异议。在审理过程中，文化社区居委会主张解除与綦松林之间的租赁合同。 一审法院认为，文化社区居委会与綦松林签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行合同义务。对居委会的请求，按照我国《合同法》规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方约定的租赁期限为2013年2月15日至2014年2月14日止。但租赁期限届满后，綦松林继续使用案涉厂房及场地，文化社区居委会未提供证据证实曾提出过异议。因此应当认定双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因綦松林欠交租赁费及所在片区拆迁，文化社区居委会要求解除合同，返还厂房及场地、支付文化社区居委会自2014年2月15日起至实际搬离日止，按照30000元／年计算房屋占用费的请求，符合法律规定的情形，对此予以支持。 对綦松林反诉请求判令文化社区居委会赔偿綦松林设备折旧损失以及经营损失的请求，綦松林未提供充分证据证实设备和原料的折旧损毁系文化社区居委会造成，对此不予支持。至于经营损失，具体到本案，可以确定的是停产停业损失。该损失文化社区居委会已提供证据证实数额为122853.6元，按此数额予以支持。《潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准》规定停产停业损失按照房屋评估价值的2%一次性给予补偿，因此对于綦松林辩称其经过67个停产停业补偿期，停产停业损失为8231191.2元（122853.6元×67个）的辩称理由，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除綦松林与高密市醴泉街道文化社区居民委员会之间签订的租赁合同；二、綦松林于判决生效后十日内腾空、搬离租赁的位于高密市的案涉厂房及场地并恢复原状交还高密市居民委员会；三、綦松林支付高密市醴泉街道文化社区居民委员会厂房租赁费用（自2014年2月15日起至实际搬离日止，按照30000元／年计算），于判决生效后十日内付清；四、高密市醴泉街道文化社区居民委员会支付綦松林停产停业损失122853.6元，于判决生效后十日内付清；五、驳回高密市醴泉街道文化社区居民委员会的其他诉讼请求。六、驳回綦松林的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由綦松林负担。反诉费2757元，减半收取1379元,由高密市醴泉街道文化社区居民委员会负担。 二审中，綦松林申请证人于某出庭作证，证明涉案房屋被停水停电以及部分被强行拆除的事实。文化社区居委会不认可证人证言。本院认为，根据证人陈述，其陈述的内容系从綦松林处听说，故证人证言与本案关联性不足，不能证明綦松林主张的事实，不予采信。 本院认为，綦松林主张文化社区居委会交付的房屋不符合合同约定，被停水停电后更不能使用，綦松林对此主张未提交证据证明，故对綦松林的主张不予支持。綦松林并未解除与文化社区居委会的租赁合同，自2014年至今占有涉案房屋，故綦松林应交纳占有期间的租赁费。关于綦松林的损失，一审根据本案实际情况，已判决文化社区居委会给予綦松林搬迁期间的停产停业损失122853.6元，綦松林主张停产停业损失为67个停产停业补偿周期，该主张无事实依据，本院亦不予支持。关于主体问题，因文化社区居委会系与綦松林签订合同的相对方，文化社区居委会有权提起诉讼解除合同，其作为原告主体适格。 综上，上诉人綦松林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3907元，由上诉人綦松林负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年六月十二日 书记员  田 然