苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初5056号原告：华海波，男，1979年3月1日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：周煜，江苏苏州湾律师事务所律师。被告:苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区。法定代表人:马伟进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张红兵，男，系该公司员工。原告华海波与被告苏州欧普置业有限公司(以下简称欧普置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员厉昱中适用简易程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告华海波的委托诉讼代理人周煜，被告欧普置业公司的委托诉讼代理人张红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华海波向本院提出诉讼请求：1、判令欧普置业公司依照编号为Y2016019033《商品房买卖合同》的约定交付符合质量要求的房屋，并于实际交房后90日内配合原告办理权属登记；2、判令欧普置业公司支付逾期交房违约金(以799227元为基数，自2017年3月16日起至实际交付之日止，按日万分之五计算，其中暂计至2020年4月22日为453161.71元)；3、本案诉讼费由欧普置业公司承担。庭审中，华海波自愿撤回要求于实际交房后90日内配合原告办理权属登记的诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2016年8月2日，华海波与欧普置业公司签订了合同编号为Y2016019033的《商品房买卖合同》一份，约定由华海波购买欧普置业公司开发的位于汾湖镇南京路北、浦港路东侧梦想家园第8幢2单元1907号房。该合同约定商品房价款为799227元，并同时对付款方式及期限、商品房交付期限、逾期交房的违约责任、争议解决方式等作出了明确约定。华海波已按约支付全部房款，但欧普置业公司未能按约向华海波交付商品房，欧普置业公司逾期交房的行为已严重损害华海波的合法权益。华海波为维护其合法权益，故诉至法院。欧普置业公司辩称，一、欧普置业公司在2018年1月17日取得交付使用通知。1.在2018年1月17日前其已经在售楼处张贴公告，同时电话通知所有业主办理收房手续，原告也接到了其的通知，并到现场对房屋进行了查验后以房屋标准没有达到其要求为由，未办理任何收房手续。2.此后，其多次通知原告办理收房手续，原告均不予配合，其于2018年7月13日再次邮寄通知原告办理收房手续，原告拒收了该快递，此后原告均未前来办理收房手续，导致房屋至今无法交付。二、华海波主张以日万分之五计算违约金过高应予以调整，应当按照同地同类房屋及租金上浮30%计算，原告为了索要高额违约金故意不配合办理收房手续，导致商品房买卖合同无法履行，合同应与解除。综上，请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2016年8月2日，华海波与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定华海波购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋（建筑面积89.1平方米）。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方米8970元，总计款799227元。该合同第六条约定，付款方式为2016年8月2日前，一次性支付房款总价799227元。该合同第八条约定，欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给华海波使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人特殊原因不能及时收房的，应及时向出卖人技面提出电请，但不影响统一交付物业管理费及公共维修基金(物业管理费仍丛合同约定的交房时间起算)。合同附件四补充协议第4.3条约定，在房屋交付过程中发现质量问题(主体结构不合格除外)、装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，买受人不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，但是买受人在房屋交付后有权要求出卖人根据合同的有关约定向买受人承担修复责任。第5.1条约定，买受人同意出卖人根据本条之约定“书面通知买受方”的行为可采取挂号信、直接送达、登报告示或者在出卖人售楼场所张贴公告形式。登报告示或张贴公告当日即视为书面通知到达买受人且买受人知悉。第6.3条约定，如甲乙双方对商品房质量发生争议或对《商品房买卖合同》附件三中规定的标准的质量认定有争议的，异议方可委托吴江市有资质的工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。由此产生的一切相关检测费用暂由异议方承担，待检测结果认定后由贵任方或过错方承担。以上检测、上述争议处理不影响买受人按出卖人交房书面通知期限完成对商品房的验收交接手续，买受人不能拒绝收房。第11.2条约定，甲乙双方在商品房买卖合同中所填写的地址、联系电话应当正确有效，如不正确或无效导致通知无法送达的，只要通知方已按商品房买卖合同中所填写的地址将信函交付邮寄，视为通知方已送达。第11.3条约定，如地址、联系电话发生变化，应在变化后5日内书面通知对方，否则由此可能导致的商品房买卖合同项下的损失由未及时通知的合同当事人承担。如一方在通讯地址、联系电话发生变化后未在5日内通知对方或因未通知对方导致对方按商品房买卖合同中所填写的地址、联系电话交寄过信件或打电话，则视为已送达。同日，华海波与欧普置业公司签订委托装修协议，约定华海波委托欧普置业公司寻找具有资质的施工单位进行精装修事宜，装修费用已包含在乙方支付的购房款中，华海波同意涉及楼梯的装修由其届时确认，且同意交付状态不影响其对商品房的接收。双方对交付标准及品牌清单签订了确认书。合同签订当日，华海波向欧普置业公司付清了房款总额799227元。2018年1月17日，欧普置业公司取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。2018年7月13日，欧普置业公司向华海波在商品房买卖合同中填写的地址寄送了收房通知，该邮件于2018年7月15日拒收退回。庭审时，华海波陈述，2017年接到欧普置业公司电话通知需办理收房手续，其发现当时欧普置业公司未取得交房手续，故其没有收房，同时向欧普置业公司提出案涉房屋存在质量问题，其直至2019年6月份左右才接收到欧普置业公司的书面交房通知。以上事实，有华海波提供的商品房买卖合同及购房发票、委托装修协议、交付标准及品牌清单，欧普置业公司提供的（2019）苏0509民初8876号民事判决书、EMS快递单及邮寄记录，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，被告欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备交付条件并符合合同约定的商品房交付给原告华海波使用，被告欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件。虽然被告欧普置业公司于2018年1月17日前已通知原告华海波交房，但被告意欲交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，故2018年1月17日前，原告华海波有权拒绝收房。根据案涉商品房买卖合同补充协议第4.3条约定，在房屋交付过程中发现质量问题(主体结构不合格除外)、装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，买受人不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，故自2018年1月17日起，在案涉商品房满足了合同约定的交付条件情形下，原告华海波无权再以质量不符合标准为由拒绝收房，应当配合被告办理收房手续。原告怠于行使收房权利，由此产生的扩大损失应由其自行承担。故原告要求被告交付符合质量要求的房屋，本院不予支持。但被告欧普置业公司应当向原告华海波支付自2017年3月16日至2018年1月17日期间的逾期交房违约金。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。原告华海波主张按合同约定的日万分之五计算。被告欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求予以调低。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明原告华海波因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给原告华海波造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，自约定的交付次日即2017年3月16日起至2018年1月17日（具备交房条件的2018年1月17日当天不计算）止，计307天，应为98145.08元（799227元×0.04%/日×307日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:一、被告苏州欧普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告华海波支付逾期交房违约金98145.08元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行，账号：62×××63。）二、驳回原告华海波的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4049元，由原告华海波负担2922元，被告苏州欧普置业有限公司负担1127元，被告苏州欧普置业有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告华海波。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院。开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 员 厉昱中二〇二〇年六月五日法官助理 陈玮芝书 记 员 顾颖颖附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。