广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初276号原告（反诉被告）：宋建君，男，汉族，1983年9月24日出生，公民身份号码：3622021983********，户籍所在地：江西省丰城市尚庄街道尚庄社区宋家组**。被告（反诉原告）：吴丽花，女，汉族，1972年5月19日出生，公民身份号码：4413021972********，户籍所在地：惠州市惠城区麦地路直街****。委托代理人：甘莉，系广东宇伦律师事务所律师。委托代理人：叶汉建，系广东宇伦律师事务所实习律师。原告宋建君（反诉被告）与被告吴丽花（反诉原告）房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋建君、被告（反诉原告）吴丽花及其代理人甘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告宋建君本诉称，2016年6月份我和被告签定了一份房屋租赁合同，合同到期是2022年12月，这个合同存在不平等的条约，这个房子的电表是坏的，在签定合同的时候被告并没有告知我电表是坏的，在2018年8月份的时候供电局更换了电表，换了电表以后每个月的电费是原来电费的2倍以上，所以我认为这份合同是存在欺骗的情况下签定的，我要求法院终止合同让被告把押金12万元退还给我并赔偿我的转让费8万，共计人民币20万元。一、终止合同，退还押金12万元。二、补偿转让费及赔偿经济损失8万元。被告本诉中辩称，一、原告只向被告交纳6万元家私押金，按照双方的合同约定，原告中途退房，该6万元不应退还。（一）、原告只向被告交纳了6万元家私押金，收款收据中注明“租房客押金6万元已在宋建君处”，被告并未收取该部分押金。（二）、按照《房屋租赁合同》第三条、第七条的约定，原告中途退房，无权要求退还6万元押金。（三）、电表的管理和校验都是供电部门管理的，且电费是由原告直接向供电部门交纳，并未经过被告的手，产生多少费用均与被告无关。二、本合同的履行过程中，被告没有任何违约之处，原告没有任何证据证明被告给其造成了8万元的损失，即使原告真有损失也是其自身违约所致，亦应其自行承担。综上所述，被告只收了原告6万元押金，原告单方违约中途退房，按照合同约定本应承担押金损失的违约成本，其拒不承担该承担的违约成本，找出莫须有的理由要求退回押金及赔偿损失，缺乏最基本的诚信，请法院查明事实后依法驳回原告全部诉讼请求。被告吴丽花反诉称，惠州市惠城区麦地马庄路30号房屋系惠州市惠城区人民政府桥西街道麦地社区麦地经济合作社建成的老房子，建好主体后由于资金短缺无法继续建设。为避免资源浪费，2003年由东莞善食有限公司承租，完善并装修好该栋楼的剩余工程，该公司在5年后因经营不善交回给合作社，在此情况下被告与合作社协商，同意将该房屋给被告经营管理，被告可以通过转租、分租等方式经营、使用该房屋。2014年6月1日，反诉原告将该房的第2层到4层租给案外人陈宜君，每月租金128800元，租期捌年，从2014年6月1日到2022年12月30日，案外人陈宜君用于分租给散租客，赚取租金差价。2016年陈宜君将该房屋转给反诉被告经营，反诉被告找到反诉原告要求与其直接签订房屋租赁合同，2016年6月反诉原告应反诉被告要求与其签订了《房屋租赁合同》，租期、租金、落款日期均与案外人陈宜君的合同相同。《房屋租赁合同》第三条第三款约定“乙方付给甲方租房押金160000元整作为维护甲方财产及经济利益的保证金，合同期满退房后经双方交接完毕，乙方没有违约时，甲方如数退回给乙方，如在合同期内，乙方如中途退房，甲方不退回押金”。第五条约定“政府征收的一切税款、卫生费、治安费、工商费、水电费等，甲方概不负责”，第七条约定“租赁期限内，甲方不得将此房转租与他人，乙方不得中途退房，不得将此房转租与他人，否则押金不退。”双方签订合同后，反诉被告按照该合同约定向反诉原告支付了陆万元的家私押金，租房租客押金陆万元是反诉被告直接向各散租户收的，并未交给反诉原告，所以反诉原告在收款收据中注明“租房租客押金陆万元已在宋建君处”。反诉原告将房屋及相关的水电缴费卡交给反诉被告，由其直接向供水、供电部门直接缴交，反诉被告没有提出任何异议。2019年8月，反诉被告找到反诉原告称其不想做了，反诉原告表示同意，就让他把房屋退回来，反诉被告留了1间房）给自己家人住后，将其他房屋退回来。对于其留下自住的那间房8301房，反诉被告一直未支付租金，住到2020年1月中旬才将那间房退回给反诉原告。此两间房的租金标准为750元/间/月，反诉被告占据了壹间，住了六个月，合计应付租金为4500元。反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》时，已确认反诉被告已收取各分租户合计陆万元的押金一直在反诉被告处，并未交给反诉原告。反诉被告中途毁约退房时，也没有向反诉原告移交其收取的各分租客的租房押金。反诉原告在2019年8月接手该房屋后，陆续有分租户退房，他们找不到反诉被告就找反诉原告退租房押金，反诉被告一走了之，撂下一堆“烂摊子”给反诉原告，为了维持正常的经营秩序，保障各散租客的利益，保持社会和谐稳定，反诉原告不得不替反诉被告“擦屁股”，自己垫钱退还各分租户的押金。目前，已垫付21374元，还将垫付38626元，合计将为反诉被告垫付退各分租户的租房押金6万元，此6万元系因反诉被告的违约和不负责任的行为（既不将其向散租客收取的6万元押金移交给反诉原告，也不遐还给各散租客，直接自己带走）给反诉原告造成的损失。反诉被告自己违约中途退房，按照合同约定本应承担押金损失的违约成本，却拒不承担本该承担的违约成本，找出莫须有的理由起诉要求退回押金及赔偿损失，缺乏最基本的诚信！而且占用反诉原告1间房长达6个月，自己收了散租客的陆万元租房押金，既不退给散租户，也未移交给反诉原告，直接自己带走，让反诉原告为其不诚信行为买单，为维护自己的合法权益，反诉原告依法提起反诉，望贵院判如所请！1、判令反诉被告向反诉原告支付占用位于惠州市麦地马庄路30号8301房从2019年8月到2020年1月的占用费人民币4500元（750元/间/月×1×6）。2、判令反诉被告向反诉原告支付已为其代为退还的租客租房押金21374元。3、判令反诉被告向反诉原告移交剩余未退还的租客租房押金38626元。以上第1-3项诉讼请求金额合计64500元。4、判令反诉被告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。庭审中，被告将反诉请求二与三合并为：请求判令反诉被告向反诉原告移交反诉被告收取的租房租客押金6万元。原告宋建君反诉中辩称，1.押金12万元是由被告收取的。6万元在我处的意思是我收取了散户的押金，散户租满退租之后是由我退还押金；2.租赁合同第六条有约定被告应该要保证电表是正常的，我签订合同的时候完全不知道电表是坏的，导致供电局换了电表之后电费大幅度增加，我认为这个租赁合同不应该有效；3.被告是聘请了我老婆管理涉案房屋，都有支付工资，有微信转账记录。我在涉案房屋居住是被告聘请我老婆管理涉案房屋，被告同意让我一家住在那里的。本院查明的案件事实经审理查明，惠州市惠城区桥西街道办事处麦地社区麦地经济合作社于2020年3月12日出具《证明》，证明：兹证明坐落于惠州市惠城区麦地马庄路30号房屋属本村集体资产，由于历史原因，该地无房产证，建好主体后由于村里资金短缺无法继续建设，为了避免资源浪费，2003年由东莞善食有限公司承租，完善并装修好该栋楼的剩余工程，公司在5年后因经营不善，交回给本村，在这种情况下由本村村民吴丽花管理经营，吴丽花可以通过转租、分租等方式经营使用该房屋。注：该房屋在装修期间已向供电部门申请安装电表。直至2018年7-8月份，供电部门实行了片区的旧表换新表。另查之一，陈宜君（乙方）与被告（甲方）于2014年6月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将其合法拥有的座落在麦地马庄路30号房屋出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的该房屋2层至4层。二、租赁期限。1、该房屋租赁共八年。自2014年6月1日起至2022年12月30日止。2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出，经甲方同意后，重新签订租赁合同。甲方须保证在同等条件下乙方续租的优先权。3、乙方在租赁期间，不得违法经营，否则，造成一切后果，由乙方负责，与甲方无关。三、租金。1、该房屋租金由2014年6月1日起至2022年12月30日止为每月28800元人民币。2、乙方必须在每月五日前交付当月租金，如过期十天，罚滞纳金每天5%，过期壹个月，甲方有权收回房屋并取消合同，乙方押金不退回。3、乙方付给甲方租房押金60000元正作为维护甲方财产及经济利益的保证金，合同期满退房后经双方交接完毕，乙方没有违约时，甲方如数退回给乙方，如在合同期内，乙方中途退房，甲方不退回押金。4、另外乙方向甲方付整栋房屋内家私的押金60000元。如乙方中途退房，需按全新折扣扣回金额。四、合同期满时或乙方中途退租时，乙方不得拆除本出租屋内固定装饰、装修建筑材料。三、政府征收的一切税款、卫生费、治安费、工商费、水电费等，甲方概不负责。六、在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全及水电设施的正常使用。乙方就爱护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施。在征得甲方同意后，乙方因经营需要可以重新装修，但不得影响房屋结构。七、租赁期内，甲方不得将此房转租与他人，乙方不得中途退房，不得将此房转租与他人，否则押金不退，若预付押金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方退回押金。八、合同期满房屋交接时，乙方未能按合同前设施交接乙方应负责修复，否则应支付维修费外，并承担违约金（不小于租房押金数额）和赔偿金（按损失损坏程度议定）。九、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充协议，甲、乙双方在签署本合同时，具有完全发或行为能力。对各自的权利、义务、责任清楚明白，并按合同规定严格执行。双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔，并可向仲裁委员会或法院起诉。十、本合同规定一式两份，甲、乙方各执一份，均具同等法律效力，双方签字（盖章）后生效。十一、如果原业主收回整栋楼房，甲方不需赔偿，只退回乙方押金。另查之二，2014年6月1日原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同与陈宜君、被告于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》内容一致。另查之三，被告于2014年6月1日向原告出具《收款收据》，载明名称：宋建君（马庄路30号），内容：租房租客押金6万元（已在宋建君处），家私押金6万元。另查之四，被告提供《代宋建君退还散租户租房押金的付款凭证》，予以证明宋建君违约中途退房，未向吴丽花移交其收取的散租客的租房押金，但吴丽花仍需向散租户退还宋建君原告收取的押金，已退散租客押金21374元，还将退38626元。另查之五，在庭审中就原告与被告有无就解除合同进行协商对原告进行问询，原告回答称：“有，我有跟他说过，被告说可以，但是押金不退。我是因为电表的问题退出的，所以我认为涉案合同是无效合同。”另查之六，原告在庭审中陈述，我从接受涉案房屋的时候就一直住在这个单间，我退出了之后被告委托我老婆管理涉案房屋，我搬走之后，被告转了3400元左右给我老婆，这个是扣除了房租、水电后的工资。我停止经营涉案房屋是在2019年8月，我在涉案单间住到2020年1月12日。2019年8月-12月是我老婆在帮被告打工，是免费住单间的，2020年1月1日至2020年1月12日是收取了我600元房租。裁判理由和结果本院认为，原被告双方之间就位于麦地马庄路30号房屋的租赁合同关系，均系双方真实意思表示，合同内容并未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。根据原、被告双方协商一致，被告同意原告退场，故原告诉请终止合同，本院予以支持。关于押金问题，被告收取了原告的6万元家私押金，终止合同后，家私押金理应退回给原告。关于原告诉请补偿转让费及赔偿经济损失8万元，缺乏事实与理由，本院不予支持。关于被告反诉诉请原告支付占用位于麦地马庄路30号B301房从2019年8月至2020年1月的占用费，原告的妻子在原告与被告终止合同退场后，就一直帮被告管理着房屋，原告的妻子作为管理房屋的管理人员，原告的妻子及其家属居住在其所管理着的房屋处符合常理，故被告诉请原告支付2019年8月至2020年1月的房屋占用费，本院不予支持。关于被告诉请原告向被告移交原告收取的租房租客押金6万元，根据原、被告双方提供的现有证据材料显示该租房租客押金在原告处，现原告与被告终止合同退场后，应将该租房租客押金6万元移交给被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、终止原告（反诉被告）宋建君与被告（反诉原告）吴丽花于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）吴丽花应于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）宋建君退还家私押金6万元。三、原告（反诉被告）宋建君应于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）吴丽花移交租房租客押金6万元。四、驳回原告（反诉被告）宋建君的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）吴丽花的其他反诉请求。案件受理费4300元（原告已预交），由被告（反诉原告）吴丽花负担129元，原告（反诉被告）宋建君负担4171元；反诉费1412.5元（被告已预交），由被告（反诉原告）吴丽花负担98.5元，由原告（反诉被告）宋建君负担1314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  蓝诗祥人民陪审员  姚 宏人民陪审员  黄 维二〇二〇年五月二十六日法官 助理  叶丽伟书 记 员  彭蕙雯