福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终295号 上诉人（原审被告、反诉原告）：苗燕艳，女，1991年3月16日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：王宝莲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林超其，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许德权，男，1994年5月27日出生，汉族，住福建省晋江市梅岭许厝**。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许永远，男，1970年5月5日出生，汉族，住福建省晋江市梅岭许厝**。 被上诉人共同委托诉讼代理人：赖文森、张少聪，福建协志律师事务所律师。 原审被告（反诉第三人）：吴平，男，1989年3月8日出生，汉族，住四川省大竹县。 原审第三人：晋江市三彩房产中介有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道梅华苑**店面**，统一社会信用代码91350582MA2YMJ0P81。 法定代表人：曾海英，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人：曾海英，女，1987年9月18日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人苗燕艳因与被上诉人许德权、许永远、原审被告吴平、原审第三人晋江市三彩房产中介有限公司（以下简称三彩公司）、曾海英房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苗燕艳上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判支持苗燕艳一审全部的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由许德权、许永远承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案购房尾款是采用商业按揭支付方式，并非一次性付清的付款方式，苗燕艳未构成违约，许德权、许永远无权没收定金14万元。第一，一审法院认定本案购房尾款是采用一次性付清的支付方式是错误的，一审法院仅依据《房产买卖合同》是无法认定苗燕艳与许德权、许永远之间对于473000元的购房尾款付款方式的约定。第二、(一)从买方苗燕艳的购房需求来看，根据苗燕艳一审提供的证据2018年5月苗燕艳与曾海英的微信聊天记录可以得知，苗燕艳一开始向三彩公司寻找房源时，便直接表明以银行按揭为必要条件，三彩公司也仅将符合银行按揭付款条件的房源向苗燕艳进行推荐，许德权、许永远的房子正是符合此银行按揭付款方式的条件，才会被三彩公司推荐给苗燕艳。(二)许德权、许永远充分知晓本案购房尾款是按照商业按揭方式才签订房产买卖合同。根据苗燕艳提供的证据2018年8月苗燕艳与曾海英的微信聊天记录可知，曾海英在许德权、许永远不守信的情况下，直接表明在签合同时已经跟许德权、许永远说好是要银行按揭，但许德权、许永远却出尔反尔。(三)从《房产买卖合同》的格式、内容来看，双方亦约定了按商业按揭付款方式支付购房尾款，理由如下：其一，根据合同第七条购房款付款方式，三方选择了B种付款方式，而B种付款方式正是商业按揭方式，若如许德权、许永远所述系一次性付款的方式则应该选择A方式，一审程序的第一次庭审时，三彩公司也明确表示这份房产买卖合同是公司格式合同，如果是一次性付款就会选择A种方式，就是因为涉案交易是要银行按揭才会选择B方式。其二，根据苗燕艳提供的《房产买卖合同》第八条办理手续时间第1点的约定，双方已经明确约定在许德权、许永远取得产权证后，苗燕艳应于7个工作日内备齐申请贷款材料并送件放款银行开始办理贷款审批手续，由此可知，在许德权、许永远取得房产证后，交易阶段就到了苗燕艳向银行办理抵押贷款审批手续，并非一次性向许德权、许永远支付473000元。最后，根据苗燕艳一审提供的2018年7月苗燕艳与曾海英微信聊天记录可知，三彩公司从一开始便跟许德权、许永远说好要银行按揭，而房产买卖合同中付款方式约定出现了冲突，系因为三彩公司业务员写合同时出现了失误导致的，涉案房产买卖合同，确实存在将原本填写在合同第七条第3点尾款的金额数字“肆拾柒万叁仟”“473000”错误地填写在第2点上的可能性和常理性。(四)根据苗燕艳提供的2019年2月苗燕艳与曾海英的微信聊天记录中苗燕艳一发现合同第七条付款方式有冲突，第一时间就发给中介曾海英反应情况，曾海英答复说“商业贷款，这个又不能公积金，只能商业贷款”，所以苗燕艳得到中介人员的肯定才安心履行合同义务。根据许德权、许永远提供的2019年3月许德权、许永远与中介人员的微信聊天记录可知，当时签订合同时，三方明确表示购房尾款系以银行按揭方式支付，苗燕艳在一审中已经提供了充足的证据证明三方在签订合同时对购房尾款以银行按揭方式支付的事实。(五)苗燕艳与许德权、许永远的房产交易过程，均系三彩公司提供居间服务，包括拟写苗燕艳与许德权、许永远双方的《房产买卖合同》。三彩公司作为中介，全程参与苗燕艳、许德权、许永远之间关于本案房屋交易的沟通事项，最清楚双方之间关于房屋交易的所有约定条款。在一审庭审中，三彩公司在庭审中陈述签订《房产买卖合同》时，苗燕艳与被上诉人是约定商业按揭方式付款，而造成《房产买卖合同》付款方式条款内容冲突的原因是由于三彩公司业务员拟写《房产买卖合同》时出现了失误，将原本应写在合同第七条B方式第3点尾款上的金额473000错误地写在了第2点上，所以本案《房产买卖合同》关于购房尾款473000元的付款方式的约定，应综合各证据分析及清楚了解参与交易过程的当事人的事实陈述，得出本案购房尾款473000元的付款方式是商业按揭方式支付，故苗燕艳有合理理由在许德权、许永远没有配合办理过户的情况下拒付购房尾款，苗燕艳没有构成违约。二、房屋所在地的限购政策并不当然导致苗燕艳违约，综合本案中交易过程发展情况，限购政策不是苗燕艳履行付款义务的阻碍条件，故苗燕艳未构成违约，许德权、许永远无权没收定金14万元。 许德权、许永远辩称，苗燕艳以限购为由拒不履行合同，苗燕艳与许德权、许永远双方达成的合意是按照约定付款，并签订书面合同，合同约定付款金额及时间，案涉房产是安置房，应当由苗燕艳先付款，才能过户，办理银行按揭。关于补充条款，如果苗燕艳有异议当时就应该提出。苗燕艳违反合同约定，逾期支付房款，许德权、许永远有权没收定金。本案是因为苗燕艳因为限购的原因不想购买房屋产生的。一审法院认定事实清楚，应当维持。 吴平辩称，同意苗燕艳的意见。 三彩公司、曾海英辩称，许德权、许永远与苗燕艳当时约定商业按揭贷款，没有一次性付款。苗燕艳首付违约几天，按照业务习惯违约几蚕不用交违约金。对苗燕艳的上诉没有意见。 许德权、许永远向一审法院起诉请求：1.判决许德权、许永远与苗燕艳及三彩公司于2018年7月17日签订的《房产买卖合同》予以解除；2.判决苗燕艳支付给许德权、许永远的购房定金140000元由许德权、许永远予以没收；3.苗燕艳支付由许德权、许永远支出的中介费10000元及许德权、许永远因本案支出的律师代理费21000元。 苗燕艳向一审法院提出反诉请求：1.判决解除苗燕艳与许德权、许永远及三彩公司于2018年7月17日签订的《房产买卖合同》；2.判决许德权、许永远立即返还苗燕艳定金140000元；3.判决许德权、许永远立即返还苗燕艳购房款120000元。 一审法院认定事实：许德权、许永远与苗燕艳在经由三彩公司中介服务下，于2008年7月17日签订一份《房产买卖合同》，苗燕艳委托吴平签订该份合同，合同约定许德权、许永远将其址于晋江市梅岭街道融泉花都7栋2805室房屋以723000元的价款转让给苗燕艳，买卖双方各自应付给三彩公司中介佣金10845元，苗燕艳还应支付三彩公司过户代办服务费、公证代办服务费等2000元，协议签订当天苗燕艳应当支付定金140000元，于2018年8月7日支付许德权、许永远110000元，于产权交易过户受理当日支付许德权、许永远473000元。合同还约定如苗燕艳违约，则苗燕艳支付的定金不予退还，并承担许德权、许永远应支付给三彩公司的中介费、代办费用及许德权、许永远为追究违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费）；如许德权、许永远违约，应自违约之日起两日内退还苗燕艳支付的购房款，同时支付苗燕艳相当于双倍定金的违约金，承担苗燕艳应支付给三彩公司的中介费、代办费用及苗燕艳为追究违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费）。合同签订后，许德权、许永远已经于2018年7月19日支付给三彩公司中介费10000元。许德权于2018年7月19日出具定金收条，确认收到苗燕艳支付的定金140000元，许德权、许永远通过案外人许秀丽于2018年8月30日出具一份购房首付款收条，确认收到苗燕艳的购房首付款50000元，并注明其中10000元为违约金。后许永远出具一份收款收据，确认收到苗燕艳支付的首付款260000元，包括2018年7月19日支付的定金140000元、2018年8月30日的50000元及2018年9月7日的70000元，并备注其中10000元为违约金。在办理好案涉房屋的不动产权证书后，许德权、许永远于2019年2月15日通知苗燕艳于五个工作日内办理过户手续，苗燕艳回复称因政府限购政策导致其无法过户，要求许德权、许永远配合其将案涉房屋过户到其亲戚名下，待过户后按揭款下来其再支付尾款。许德权、许永远于2019年2月16日再次通知苗燕艳应于2019年2月25日之前配合办理过户手续并支付尾款473000元，否则将没收定金。许德权、许永远于2019年4月12日就案涉房屋纠纷委托福建协志律师事务所提起本案诉讼并支出律师费21000元。 一审法院认为，许德权、许永远与苗燕艳在三彩公司提供中介服务下而签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。吴平系受苗燕艳委托与许德权、许永远进行房屋交易，其在代理权限内以苗燕艳名义实施的民事法律行为，对苗燕艳发生法律效力，相应的民事责任也应当由苗燕艳承担。根据合同约定，全部购房款在扣除已付定金后，余款583000元分为两期支付，第一期款项110000元苗燕艳已经逾期支付，第二期款项473000元经许德权、许永远催告后，苗燕艳仍未能及时支付，苗燕艳的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。现双方均提出解除合同，予以解除。在签订本案合同时，房屋所在地早已出台限购政策，对于出售方许德权、许永远而言，在有专业的房产中介公司提供中介服务的情况下，其本身对于苗燕艳不符合购房条件并不存在过错，苗燕艳也确认本案合同未继续履行的原因在于款项如何支付产生争议而非限购问题，故许德权、许永远有权要求苗燕艳承担违约责任。对于苗燕艳已支付的定金140000元，许德权、许永远有权予以没收。案涉合同第十一条第一款约定如苗燕艳违约则其支付的定金不予退还，并承担许德权、许永远支付给三彩公司的中介费、代办费用及许德权、许永远为追究违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费），上述中介费、律师费的承担，实际系双方对于违约责任的约定，因许德权、许永远已选择要求没收定金，且其无法证明没收定金不足以弥补其实际损失，故对于许德权、许永远要求苗燕艳承担中介费、律师费的主张，不予支持。除定金外的剩余120000元，虽然其中10000元约定为违约金，但许德权、许永远已选择要求没收定金，故该120000元在合同解除后，许德权、许永远应予以退还苗燕艳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除许德权、许永远与苗燕艳、晋江市三彩房产中介有限公司于2018年7月17日签订的《房产买卖合同》；二、苗燕艳交付的定金140000元归许德权、许永远所有；三、许德权、许永远应于判决生效之日起十日内退还苗燕艳120000元；四、驳回许德权、许永远的其他诉讼请求；五、驳回苗燕艳的其他诉讼请求。本诉受理费11030元，由苗燕艳负担10455元，由许德权、许永远负担575元；反诉受理费5515元，由苗燕艳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：曾海英提供房产买卖合同，证明合同第八条约定许德权、许永远办理完解押手续并取得产权证后，苗燕艳应于7个工作日内备齐贷款材料并送件银行办理贷款手续，许德权、许永远手中的合同没有苗燕艳7个工作日内办理贷款手续的约定，三彩公司和苗燕艳手中的合同都有苗燕艳7个工作日内办理贷款手续的约定。苗燕艳质证认为，证据三性没有异议，双方约定7个工作日内备齐贷款材料并送件银行办理贷款手续，苗燕艳在一审提供的房产买卖合同能够证实。许德权、许永远质证认为，涉案房屋是安置房，不存在抵押给银行的事情，不存在7个工作日内备齐贷款材料并送件银行办理贷款手续。吴平质证认为，该合同是真实的。经审查，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，许德权、许永远与苗燕艳签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。根据合同约定，全部购房款在扣除已付定金后，余款583000元分为两期支付，第一期款项110000元苗燕艳已经逾期支付，第二期款项473000元经许德权、许永远催告后，苗燕艳仍未能及时支付，苗燕艳的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。现双方均提出解除合同，予以解除。在签订本案合同时，房屋所在地早已出台限购政策，对于出售方许德权、许永远而言，在有专业的房产中介公司提供中介服务的情况下，其本身对于苗燕艳不符合购房条件并不存在过错，苗燕艳也确认本案合同未继续履行的原因在于款项如何支付产生争议而非限购问题，故许德权、许永远有权要求苗燕艳承担违约责任。案涉合同第十一条第一款约定如苗燕艳违约则其支付的定金不予退还，并承担许德权、许永远应向三彩公司支付的中介费、代办费用及许德权、许永远为追究违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等），据此，苗燕艳已支付的定金140000元，苗燕艳无权要求退还，该定金归许德权、许永远所有。一审判决正确，应予维持。 综上所述，苗燕艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5515元，由苗燕艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。