湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1341号 原告：贺正红，女，1980年1月9日出生，汉族，住郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥。 原告：廖川，男，1973年3月2日出生，汉族，住郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥。 两原告委托诉讼代理人：文斌，湖南星河律师事务所律师。 被告：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区苏仙北路**。 法定代表人：李雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓松良，男，1969年12月30日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区国庆北路**，系该公司员工。 原告贺正红、廖川与被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称“苏仙城建公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺正红、廖川委托诉讼代理人文斌、被告苏仙城建公司的委托诉讼代理人邓松良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥御溪湖畔5栋24层2405号房办理不动产首次登记；2.判令被告在办理完不动产首次登记后继续履行合同义务，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告，协助原告办理产权登记手续；3.判令被告向原告支付逾期办理不动产首次登记违约金8998元（暂计自2018年8月1日至2020年5月6日，计21.47个月），后续违约金按已交房款为基数按每月千分之一计算至不动产首次登记完成之日止；4.判令被告按照原告已付购房款开具购房正式发票；5.本案的诉讼费全部由被告承担。 事实与理由：2015年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的郴州市白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”5栋24层2405房，房款总价419088元，面积127.46平方米。原告首付89088元后，其余房款以住房公积金贷款方式给付被告并将全部维修基金向房管部门交纳完毕。2016年8月1日被告将不符合合同约定交付条件的房屋交给原告，按照合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后二年内即2018年8月1日前完成整幢商品房的初始登记，然后将办理权属即不动产登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理登记的，双方同意买受人不解除合同的，出卖人向买受人支付已付房款的每月千分之一的违约金。现已逾期644天，被告未履行上述义务，也未向原告支付违约金，故被告应当继续履行合同并承担违约责任，现诉请法院维护原告的合法权益。 原告就其诉请提交的证据有：1.原告身份证；2.被告工商登记信息；3.商品房买卖合同；4.购房款收据、发票；5.物业费、电费、维修基金发票。 被告苏仙城建公司辩称：对原告诉请逾期办证违约金有异议。因为该项目建设容积率超标是住户违规装修，在规划国土验收时，测绘建筑面积增加3000多平方，造成了超容，其中就包括原告等业主，擅自砌墙扩大空调板使用范围，而在这些业主在装修前均有承诺书承诺，若因为违规装修造成的一切后果由其自行承担，与开发商、物业公司无关，我司有承诺书及物业公司提供的装修情况说明等证据，所以请法院不予支持原告逾期办证的违约责任；因为该项目建设容积率超标，无法验收，故无法办证也无法开具发票，是原告的责任。 被告苏仙城建公司就其主张提交的证据有：承诺书、业主装修情况说明。 本院就当事人提交的证据材料组织质证，对双方无异议的证据，予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院经审查认证并确认如下事实： 2015年6月27日，原告贺正红（买受人）、廖川（共有人）与被告苏仙城建公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》，合同编号为：201401432405，主要内容有：一、原告购买被告开发位于郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”项目中的5栋24层2405号房，建筑面积127.46平方米。二、商品房单价每平方米3288元，总价款为419088元。三、付款方式为买受人以公积金贷款方式付款，首付89088元，余款330000元向郴州市公积金中心申请贷款。四、交付期限及条件。出卖人应当在2015年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。五、关于产权登记的约定。出卖人应在商品房交付使用后二年内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已付房款的每月千分之一的违约金。合同签订后，原告贺正红、廖川依约向被告交付了全部购房款419088元，被告于2016年8月1日将涉案房屋交付原告支配使用。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理不动产初始登记。 被告提供的《业主装修情况说明》载明：以下业主违规装修每户超占面积3个平方米：D5-2405贺正红、廖川，该说明加盖御溪湖畔物业服务处印章；另被告提供一份原告装修《承诺书》。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案原告与被告苏仙城建公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行各自义务。该合同约定“出卖人应在商品房交付使用后二年内，完成该幢商品房的初始登记。”其中的初始登记是依原《城市房屋权属登记管理办法》中的规定而来，约定的是对房屋所有权的第一次登记。《不动产登记暂行条例》第三条规定了八种登记类型，第一种是首次登记，即不动产权利第一次登记，该条例将之前不统一的总登记、初始登记、约定登记等统一称为首次登记。本院认为，不动产首次登记即初始登记，合同约定的产权登记义务不因法律规定的变更而免除。被告已于2016年8月1日交付原告房屋，至今仍未履行完成房屋首次登记的义务，已构成违约，被告应依约承担违约责任；现被告以原告的装修《承诺书》和《业主装修情况说明》主张房屋建设容积率超标，导致无法验收无法办证，应归责于原告，由于此证据不足以证明该事实，故本院对被告该项抗辩主张不予支持；《商品房买卖合同》中还约定了出卖人办理完首次登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，故原告该项诉讼请求本院依法予以支持；鉴于《商品房买卖合同》中原、被告就购房款开具发票未予约定，且根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，未按照规定开具发票的，是违反发票管理法规的行为，由税务机关作出处罚。开具发票属于行政法律关系，不是平等主体之间的民事法律关系。故原告此项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司于本判决生效之日起三十日内为原告贺正红、廖川办理郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”小区5栋24层2405号房屋的不动产首次登记，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告； 二、限被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司于本判决生效之日起三十日内支付原告贺正红、廖川逾期办理不动产首次登记违约金8998元（该违约金以已交房款419088元为基数，按月千分之一暂计自2018年8月1日至2020年5月6日，后续违约金按此标准计算至不动产首次登记完成之日止）； 三、驳回原告贺正红、廖川的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 姚秋珍 二〇二〇年六月三十日 法官助理 曾 伟 书 记 员 邓红娟