广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51473号原告：吴羚，女，汉族，1973年4月3日出生，住址广东省深圳市福田区，原告：陈维华，女，汉族，1947年8月1日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：周永，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦霞，广东盛唐律师事务所实习律师。被告：深圳九天科技有限公司，住所深圳市福田区福田街道岗厦社区彩田路**瀚森大厦**，统一社会信用代码91440300MA5DJ4AH54。法定代表人:徐志强。被告：深圳联合智华物业管理有限公司，住所深，住所深圳市南山区沙河街道香山街社区文昌南街**东部工业区**502会信用代码91440300MA5DE3LY41。法定代表人:杨冰堂。被告：徐志强，男，汉族，1983年10月22日出生，住址天津，住址天津市塘沽区v>原告吴羚、陈维华与被告深圳九天科技有限公司（下称九天科技公司）、深圳联合智华物业管理有限公司（联合智华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法追加徐志强作为共同被告，本院组成合议庭，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周永、张梦霞到庭参加诉讼。被告九天科技公司、联合智华公司、徐志强经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。原告诉称，2018年1月1日，原告委托深圳联金物业服务有限公司与被告联合智华公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市××滨海大道与泰然××路交界西北泰然××大厦××楼××单元的房屋出租给被告联合智华公司；期限自2018年1月1日起至2027年12月31日，其中2018年1月1日至2019年12月31日期间的月租金及服务费总额为人民币79522.30元（具体租金约定见附件），被告联合智华公司应于每月5日前向原告交付租金；如被告联合智华拖欠租金达15天（半个月）以上的，原告有权不予退还租赁保证金，并有权据此解除合同；合同终止后，被告联合智华公司应于15日内迁离并返还房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，就逾期部分原告有权收取相当于双倍租金的赔偿金。前述合同签订后，原告便依约将房产交付被告联合智华公司使用。2019年3月28日，原告委托联金物业与被告联合智华公司、被告九天科技公司、联合创业资本管理集团（深圳）有限公司就案涉房产承租方主体变更事宜签订了《关于承租方主体变更的补充协议》。该协议约定，被告联合智华公司在原《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转由被告九天科技公司享有和承担；如被告九天科技公司未按照原《房屋租赁合同》的约定向原告支付租金，则以欠付租金总额日万分之五的标准向原告支付滞纳金；被告联合智华公司在被告九天科技公司与所有次承租人办理完成租赁备案之日前，应就被告九天科技公司租赁原告物业期间欠付的租金、违约金、滞纳金，以及其他实现债杈的费用（含律师费、仲裁费、诉讼费等）承担连带保证责任。租赁期间，被告联合智华公司、被告九天科技公司多次逾期缴纳租金，原告多次向其去函催讨租赁费及相关费用。2019年6月12日，被告九天科技公司向原告委托代理人联金物业发出《关于延迟支付租金的沟通函》，确认2019年5月、6月、7月欠付租金合计人民币2401322.8元，并承诺于2019年7月15日前支付完毕。然而，载止目前，被告九天科技公司仍未付清拖欠款项。故请求法院判令：1、解除原告与被告九天科技公司之间的《房屋租赁合同》及《关于承租方主体变更的补充协议》；2、涉案房屋租赁保证金人民币159044.60元，原告不予退还；3、被告九天科技公司向原告支付租金229504.22元及滞纳金7169.03元（以欠付租金总额为基数，按日万分之五的标准计算，暂计至2019年7月22日,实际应计至清偿之日为止）；4、被告九天科技公司于上述合同解除之日起15日内向原告腾退位于深圳市××滨海大道与泰然××路交界西北泰然××大厦××楼××单元的出租房屋，并按照实际占用期限向原告支付占有使用费（占有使用费按原租赁合同约定的租金标准计算），逾期未腾退的，则按双方约定租金标准的双倍向原告支付赔偿金;5、本案的诉讼费、律师费由被告九天科技公司承担；6、被告联合智华公司就上述诉讼请求与被告九天科技公司承担连带责任。审理过程中原告变更诉讼请求如下：1、确认原告与被告九天科技公司之间的《房屋租赁合同》及《关于承租方主体变更的补充协议》已于2019年8月21日解除；2、被告九天科技公司向原告支付所拖欠的2019年6月1日至2019年8月20日期间租金共计194062.97元及滞纳金（以应付租金为基数，按日万分之五的标准计算，计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月25日为16300.51元）;4、被告九天科技公司向原告支付2019年8月21日至2019年11月30日期间的房屋占有使用费共计270375.82元（占有使用费按原告与被告九天科技之间的房屋租赁合同约定的租金标准计算）；4、本案的诉讼费、律师费25610.39元等实现债权的费用均由被告九天科技承担；5、被告联合智华、徐志强就上述诉讼请求与被告九天科技承担连带责任。庭审时，原告撤回确认《关于承租方主体变更的补充协议》解除的诉请、明确第二项诉讼请求的滞纳金的起算时间以及计算基数为：2019年6月份租金滞纳金以被告九天科技租金63235.96元为基数至2019年6月5日开始计算至实际清偿之日止；2019年7月份及之后的租金滞纳金以被告九天科技每个月应付月租金79522.30元为基数至应缴月份当月的5日开始计算至实际清偿之日止。被告联合智华公司开庭时缺席，庭前提交书面答辩状称，1、2019年3月28日，原告委托联金物业与联合智华公司、九天科技公司、联合创业资本管理集团（深圳）有限公司就案涉房产承租方主体变更事宜签订了《关于承租方主体变更的补充协议》。该协议签订在新股东收购被告联合智华公司完成之前，对此被告联合智华公司新股东并不知情，也未在转让时告知新股东有此协议。而且《关于承租方主体变更的补充协议》签订盖的是被告联合智华公司的旧公章，新股东在收购被告联合智华公司后从原股东处收到移交的公章是双方共同确认的新公章。同时新股东在收购被告联合智华公司的《项目转让协议补充协议》中都明确被告联合智华公司承租物业云松大厦项目的所有权利义务、风险、责任由深圳市联合创投十肆号投资合伙企业（有限合伙）及深圳市联合创业柒号投资合伙企业（有限合伙）享有并承担。在2018年1月1日原告与被告联合智华公司签订的房屋租赁合同第二十三条，租赁期间对合同内容达成变更协议的，双方须在变更协议成立后三十日内到房屋租赁主管机关登记备案。但2019年3月28日原告与被告联合智华公司、九天科技公司、联合创业资本管理集团（深圳）有限公司签订《关于承租方主体变更的补充协议》后，相应的变更协议未按合同要求至房屋租赁主管机关登记备案，截止至今日仍未办理备案。我司股东与被告联合智华公司前股东于2019年3月28日签订《项目转让协议补充协议》，并于当日完成被告联合智华公司的股权工商变更，新的联合智华公司与本案涉案的房产无关，但原告与被告九天科技公司未按原租赁合同及《关于承租方主体变更的补充协议》约定按时完成房租租赁登记备案，己逾期超过7个月，被告联合智华公司认为此过程中存在恶意拖延备案的行为，导致被告联合智华公司存在不必要的风险。由此可见，在股权转让完成前，被告联合智华公司的权利义务由原股东承担，而完成后则由新股东承担。本案的主体变更的补充协议是在被告联合智华公司股权转让完成前签订，并且也约定了责任承担方。现在的联合智华公司的权利义务属于新股东方，所以不应该由现在的联合智华公司来承担的连带责任；2、《关于承租方主体变更的补充协议》于2019年3月28日签订，但截止至今天，仍未完成相关的备案手续。被告联合智华公司认为此过程中存在恶意拖延备案的行为，导致存在不必要的风险，被告联合智华公司将保留追究此行为对公司造成的损失进行追索的权利；3、根据上述陈述，被告联合智华公司要求立即完成九天科技公司与所有次承租人的租赁合同备案，解除本不应该存在的连带担保责任风险；4、因为被告联合智华公司不应承担《关于承租方主体变更的补充协议》中约定的连带担保责任，目前银行账户被冻结的资金588365.74元为股权转让完成后新股东的正当合法资金，与前股东无关，也与本案无关，要求立刻解封被冻结的银行账户。综上所述，被告联合智华公司认为在新股东方收购完成且末被告联合智华公司知存在连带担保责任的情况下，由于不是新股东方委派有权签字人签字且不能代表公司自身意思表达的连带担保责任，被告联合智华公司不应该承担。并且在《关于承租方主体变更的补充协议》生效并履行的过程中，并无实质影响租赁备案的因素产生，但租赁备案迟迟不能完成，被告联合智华公司认为存在恶意推迟租赁备案的行为，导致了受此案牵连并产生不必要的损失，恳请法院查明情况，维护被告联合智华公司的合法权益。被告九天科技公司、徐志强未答辩，开庭时缺席。经审理查明，两原告为位于深圳市××大道与泰然××路交界西北泰然××大厦14Ｂ（下称涉案房产）房产的权利人，2018年1月22日，原告陈维华（委托人）与深圳联金物业服务有限公司（下称联金物业公司）签署《委托书》，公证委托联金物业公司办理涉案房产的房屋租赁事宜。2018年1月1日，两原告（出租方、甲方）与被告联合智华公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房产出租给乙方，2018年1月1日至2019年12月31日期间的月租金及服务费总额为79522.30元，其中2019年1月1日至2019年7月31日期间乙方应付甲方租金为63235.96元，乙方应付委托代理人服务费16286.34元，乙方应于每月5日前支付租金，租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止，甲方同意给乙方免租期90天，从2018年1月1日至2018年3月31日止，甲方可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金159044.60元，租赁期未满，拖欠租金达到半个月，租赁期满时拖欠管理费及其它由乙方使用该物业而产生的费用达到半个月租金的，甲方可不予返还保证金。租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、物业管理费、空调费、物业专项维修资金等因使用租赁房屋所产生的其他费用。租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租他人，并到房屋租赁主管机关办理登记备案手续。乙方拖欠租金达15天时，甲方不予退还租赁保证金，有权解除合同。合同终止后，乙方应于15日内迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。乙方无拖欠租金、管理费及其它由乙方使用该物业而产生的费用、按合同约定及时迁离租赁房产时，甲方向乙方返还租赁保证金。甲乙双方一致同意，联金物业公司有权作为租赁房屋产权人代理人签署协议，并代租赁房屋产权人办理相关事宜。乙方的送达地址为深圳市福田区彩田路2009号瀚森大厦20层，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。联金物业公司在合同尾部甲方处盖章。2019年3月28日，两原告（甲方）、被告联合智华公司（乙方）、被告九天科技公司（丙方）、联合创业资本管理集团（深圳）有限公司（丁方）签署《关于承租方主体变更的补充协议》约定，鉴于甲乙双方于2018年1月1日就涉案房屋的租赁事宜达成一致协议并签署了《深圳市房屋租赁合同》，经各方协议一致，将原由乙方签署的原合同项下的尚在执行期内的相关合同全部权利义务转至丙方名下，并约定如下：乙方同意将其在原合同项下的全部权利义务转给丙方，丙方同意受让乙方在相关合同项下的全部权利和义务，甲方同意乙方将其在原合同项下的全部权利义务转让给丙方。各方同意本协议所述的主体变更自2019年4月1日起生效，丙方自该日起取代乙方而成为原合同的主体一方。丙方应履行原合同项下的所有权利义务，承担原合同项下的责任和义务，及享受原合同项下的权利。丙方承诺若未按照原合同约定向甲方支付租金，则以欠付租金总额日万分之五的标准向甲方支付滞纳金。就丙方租赁甲方物业，乙方承担连带保证责任，担保范围为丙方欠付的租金、违约金、滞纳金以及其他实现债权的费用（含律师费、诉讼费）。乙方的保证期限于丙方与所有次承租人办理完成租赁备案之日终止。各方同意，乙方基于原合同向甲方所支付的租赁保证金159044.60元转为丙方向甲方支付的租赁保证金。上述合同及协议签署后，原告实际收取了租赁保证金159044.60元，原告自认被告九天科技公司向原告支付租金至2019年5月，支付服务费至2019年6月。2019年4月26日，联金物业公司委托广东晟典律师事务所向被告九天科技公司、联合智华公司寄发《律师函》，要求两被告支付拖欠的2019年3月1日至4月25日期间的租金及滞纳金。该函件当日妥投。2019年6月12日，被告九天科技公司向联金物业公司发出《关于延迟支付租金的沟通函》，被告九天科技公司确认拖欠2019年5月份、6月份及7月份的租金共计2401322.80元，公司将于2019年7月15日内统一安排支付。2019年8月20日，联金物业公司分别通过顺丰速运及邮政EMS向合同约定的送达地址向被告九天科技公司寄发《关于解除房屋租赁合同的函》称，被告九天科技公司并未按沟通函承诺的于2019年7月15日前支付拖欠的费用，截至本函件出具之日，被告九天科技公司拖欠租金及费用总额为3348678.10元，现函告被告九天科技公司，自被告九天科技公司收到本函之日起，解除《租赁合同》及补充协议，原告将不予返还全部租赁保证金，为保护实际商户正常经营环境，被告九天科技公司及时通知次承租人与原告联系并重新签订相关租赁协议。顺丰速运的邮件应客户要求被退回，原告于2019年8月21日收到该退件，EMS邮件于2019年8月21日妥投。2019年8月21日，被告徐志强向联金物业公司出具《承诺书》称，截至2019年8月19日，被告九天科技公司共拖欠房屋租金及滞纳金3348678.10元，为保证原告得以清偿，本人徐志强作为被告九天科技公司的法定代表人特作出承诺如下：九天科技公司将于2019年8月29日前支付250万元，于2019年9月27日前支付剩余全部欠款（包含2019年9月份租金约120万元，具体以业主签订的相关租赁协议中记载的金额及计算方式为准）。若被告九天科技公司未能按时并足额支付上述款项，本人自愿为被告九天科技公司承租的标的房屋所拖欠的全部租金、滞纳金及相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费）承担连带保证责任。2019年9月11日，联金物业公司向被告九天科技公司寄发《收房通知》称，原告已向被告九天科技公司寄出《关于解除房屋租赁合同的函》，租赁合同解除后，被告九天科技公司拒不办理物业移交手续，遂发函要求被告移交涉案房产。该函件于次日妥投。2019年10月18日，联金物业公司向被告九天科技公司寄发《收房通知（二）》称，租赁合同解除后，被告九天科技公司至今拒不办理物业移交手续，限被告九天科技公司于收悉本函之日起7日内腾退、清理物业，逾期未清理完成的，将依法强制收回物业。该函件于次日妥投。另查，原告为提起本案的诉讼委托联金物业与广东盛唐律师事务所签署《诉讼法律服务合同》，合同约定本案律师费为25610.39元，该律所实际向联金物业公司开具了发票。再查，被告九天科技公司承租涉案房屋后另行出租给次承租人泰康人寿保险有限责任公司深圳分公司（下称泰康人寿深圳分公司）。2019年11月28日，原告与泰康人寿深圳分公司签署《房屋租赁合同》约定，原告将包括涉案房产在内的14楼ABCD房产出租给该公司，租赁期限自2019年12月1日开始。合同载明，泰康人寿深圳分公司已足额向九天科技公司支付2019年12月1日前的租金、管理费、本体维修基金。庭审时，原告称，被告九天科技公司向原告的授权代理人联金物业公司支付租金及服务费。上述事实，有原告提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原告与被告联合智华公司签署的《房屋租赁合同》、原告与被告联合智华公司、九天科技公司签署的《关于承租方主体变更的补充协议》是各方的真实意思表示，原告与被告九天科技公司成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定被告九天科技公司应于每月5日前支付当月租金，被告九天科技公司自2019年6月起就未再向原告支付任何租金，亦未按其出具《关于延迟支付租金的沟通函》承诺于2019年7月15日统一支付，虽然被告徐志强以被告九天科技公司的法定代表人的身份出具《承诺书》承诺于2019年8月29日支付250万元、于9月27日前支付剩余的全部欠款（包含2019年9月份租金），但原告并未对该承诺书作出回应，不能就此认定原告与被告九天科技公司协商一致后放弃行使合同解除权并同意继续履行涉案合同。被告九天科技公司未按租赁合同约定支付租金已构成违约，原告有权依据租赁合同约定解除合同。原告向被告九天科技公司邮寄的《关于解除房屋租赁合同的函》已于2019年8月21日妥投，双方之间签署的《房屋租赁合同》于该日实际解除，依据合同约定，原告有权没收被告九天科技公司支付的租赁保证金。关于原告主张的租金。如上所述，被告九天科技公司仅向原告支付租金至2019年5月、支付服务费至2019年6月，涉案合同已于2019年8月21日解除，被告九天科技公司应向原告支付租金至2019年8月21日，原告主张的租金等费用至2019年8月20日，自8月21日开始支付占有使用费，其主张租金及占有使用费的时间节点有误，本院予以纠正。原告主张的2019年6月1日至2019年8月20日租金194062.97元未超过其可主张的范围，本院予以照准。按合同约定的租金标准计算，1日的租金为2650.74元（79522.30×1/30），被告九天科技公司应向原告支付租金共计196713.71元（194062.97+2650.74）。被告九天科技公司未付租金，其应按补充协议的约定自逾期支付租金之日起以应交租金月份的6日起按日万分之五的标准向原告支付逾期支付租金的滞纳金至实际清偿之日止。其中2019年6月份的租金63235.96元的滞纳金从2019年6月6日起开始计算，2019年7月份租金79522.30元的滞纳金自2019年7月6日起开始计算，2019年8月租金53955.45元（196713.71-63235.96-79522.30）的滞纳金自2019年8月6日起开始计算。关于原告主张的合同解除后的占有使用费。合同约定被告九天科技公司应于合同解除后15日内迁离并返还租赁房屋，逾期返还的原告可收到相当于两倍租金的赔偿金。因原告与被告九天科技公司签署的《房屋租赁合同》于2019年8月21日实际解除，原告与次承租人泰康人寿保险有限责任公司深圳分公司约定的租赁期限于2019年12月1日开始，故本院对于原告主张支付占有使用费的期限予以调整为2019年8月22日至2019年11月30日，原告主张此期间内支付的占有使用费按合同约定的租金标准计算，本院予以采纳，故被告九天科技公司共应向原告支付2019年8月22日至2019年11月30日的占有使用费共计267725.08元（79522.30÷30×101）。对原告主张占有使用费超出的部分，本院不予支持。关于被告联合智华公司、徐志强的连带责任。被告联合智华公司自愿就被告九天科技公司承租原告物业欠付的租金、违约金、滞纳金承担连带保证责任，无证据显示被告九天科技公司与次承租人办理了租赁备案登记，被告联合智华公司应对被告九天科技公司的涉案债务承担连带清偿责任。被告联合智华公司股东变更及其所述的股东之间的责任分担问题是另一法律关系，被告联合智华公司仍应对涉案的债务承担连带清偿责任。被告徐志强出具的承诺书分为两部分，第一部分是其以被告九天科技公司的法定代表人的身份承诺支付租金，第二部分是其以个人名义对被告九天科技公司拖欠的租金、滞纳金等费用作出的连带保证，在被告九天科技公司未按期向原告支付租金等费用的情况下，原告要求被告徐志强对被告九天科技公司的涉案债务承担连带责任，本院予以支持。关于律师费。被告徐志强保证对律师费承担连带保证责任，但涉案合同并未约定律师费事宜，且律师费并非原告主张涉案权利必需产生的费用，原告主张的律师费无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴羚、陈维华与被告深圳九天科技有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；二、被告深圳九天科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴羚、陈维华支付租金196713.71及滞纳金（滞纳金按每日万分之五的标准，自每期租金应付之次日起计算至实际清偿之日止，其中2019年6月份租金的滞纳金以63235.96元为计算基数自2019年6月6日起计算、7月份租金的滞纳金以月租金79522.30元为计算基数自2019年7月6日起计算，8月份租金的滞纳金以53955.45元为计算基数自2019年8月6日起计算）;三、被告深圳九天科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴羚、陈维华支付占有使用费267725.08元；四、被告深圳联合智华物业管理有限公司、徐志强对被告深圳九天科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告吴羚、陈维华的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条的规定处理。案件受理费8863.50元（原告已预交10357），由原告负担464.96元，被告九天科技公司、联合智华公司、徐志强负担8398.54元，原告多预交的诉讼费1493.50元本院依法退还原告；保全费共计3798.44元（原告已预交），原告负担199.42元，被告九天科技公司、联合智华公司、徐志强承担3599.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  王红华二〇二〇年六月二十二日书 记 员  胡 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。