中华人民共和国天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初1133号原告：王艳丽，女，1967年8月24日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘英昊，天津存合律师事务所律师。被告：张米娜，女，1986年5月31日出生，汉族，住,××,ＵｎｉｔｅｄＳｔａｔｅｓ.被告：张敏，女，1972年3月18日出生，满族，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘志强，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。原告王艳丽与被告张米娜、被告张敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳丽、被告张敏到庭参加诉讼；被告张米娜经本院依法传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。王艳丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖协议书》，配合原告将天津市津南区的不动产权利人变更至原告名下；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：王艳丽于2016年3月14日与张米娜之父张树新签订了《房屋买卖协议书》，约定张树新将涉案房屋有偿转让予王艳丽，待可办理产权证书时办理过户，约定房屋价款总额760000元，张树新转让房屋无家庭纠纷。按照协议，王艳丽于2016年3月14日以现金方式支付定金50000元，2016年4月16日以转账方式支付710000元，转账后发现张树新的《天津市经济适用住房买卖合同》中买受人为张树新、张米娜，张树新称张米娜同意出售房屋，因当时不在天津故委托其父张树新签订协议。后张树新向王艳丽交付房屋钥匙，原告居住至今。现涉案房屋已具备变更权利人条件，但因张树新现已死亡，张敏系张树新配偶，除二被告外张树新无其他继承人，故二被告应继续履行协议，配合王艳丽过户。张米娜提交书面意见称，大概在2012年其父母购买位于天津市河西区××房××道××号的房子拆迁，而后购入位于林城佳苑10号902和10号905两套经济适用房，2013年张树新患肺癌需治疗，2016年张树新与张米娜商议将涉案房屋出售，张米娜同意，并认为对张树新治疗有益，后张树新告知张米娜已找到买家，价格760000元人民币，张米娜得知后并无异议，因张米娜暂居美国工作，故将办理权利交于张树新，张树新告知张米娜已签订买卖协议，但当时涉案房屋不能过户，张树新特意叮嘱待以后可以过户的时候需要张米娜签字协助过户，具体时间另行告知，张米娜表示同意。2018年12月31日张树新去世，此后由于张米娜并无王艳丽的联系方式，故无法协助过户，现同意尽可能帮助王艳丽过户，并肯定房屋买卖这件事。张敏辩称，首先，《天津市经济适用房管理办法》规定购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易；购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房价格回购。王艳丽与张树新签订的《房屋买卖协议书》违反法律、行政法规，属无效合同。其次，王艳丽明知购买涉案房屋违反法律、行政法规，主观上有过错。第三，张树新于2013年1月9日与张敏登记结婚，2014年4月签署《天津市经济适用住房买卖合同》购买涉案房屋，属婚后购置房产，虽然经济适用住房产权人登记为张树新、张米娜，但涉案房屋应属夫妻共同财产，张树新单方无处置权利。张树新与王艳丽签订《房屋买卖协议书》时并未告知张敏，张敏毫不知情，侵犯了张敏合法权益，张敏系善意。第四、王艳丽作为买房人违法并存在过错，未履行注意义务，未审查涉案房屋是否为夫妻共同财产、是否有其他权利人等，明显属于恶意串通签署合同的行为，损害了张敏的合法权利。第五，现有证据不能证明王艳丽实际占有涉案房屋。第六，张敏2010年与张树新共同生活，2013年1月登记结婚，婚后张敏怀孕堕胎，也尽到了赡养老人的义务、夫妻扶助义务，张树新生前欺骗张敏卖房有违道德，更是违法。综上不同意王艳丽的诉讼请求。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证；对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.王艳丽提交的《房屋买卖协议书》1份，经张树新、王艳丽及担保人签字按捺手印确认，能够确认系协议双方真实意思表示，应对其证明效力予以确认；2.王艳丽提交的银行付款回执单1份，该单据经金融机构盖章确认，能够客观反映房款给付情况，应对其证明效力予以确认；3.王艳丽提交的销售不动产登记发票、税收缴款书、维修基金交款收据、契税减免税款通知单、契税退税凭证，上述证据由王艳丽持有，表明张树新已将房屋相关材料给付王艳丽，对上述证据的证明效力应予确认；4.天津市房屋登记证明1份，由不动产登记机关颁发，并记载涉案房屋已办理所有权预告登记，登记的权利人为张树新、张米娜，该证据符合民事证据规则的相关规定，应对其证明效力予以确认。5.张敏提交的结婚证、医疗保险特种病种登记审核表复印件、死亡医学证明复印件各1份，均经出具机关盖章确认，符合民事证据规则的相关规定，应对其证明效力予以确认；6.涉案房屋电费明细1份，该证据未经供电部门确认，真实性不能认定，且该证据待证事实与本案争议焦点无关，对其证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张敏系张树新之配偶，双方于2013年1月9日结婚。张米娜系张树新之女。2014年4月23日，张树新、张米娜与天津市津南区家福安居建设有限公司签订《天津市经济适用住房买卖合同》，购买涉案房屋。2014年7月16日天津市国土资源和房屋管理局颁发《天津市房屋登记证明》，记载涉案房屋所有权预告登记权利人为张树新、张米娜。2016年3月14日，张树新与王艳丽签订《房屋买卖协议书》，约定张树新将涉案房屋有偿转让给王艳丽，房价为人民币760000元，王艳丽于2016年3月14日将定金50000元交于张树新，张树新在接到定金后4月8日将房腾清，定于（空白）年（空白）月（空白）日办理过户手续，当接到房管局产权科取证凭证后，王艳丽交齐全部房款，张树新将住房钥匙及其他应交的有效证件交于王艳丽，张树新转让房屋应无家庭纠纷，张树新应积极配合王艳丽顺利过户，无条件过户等。2016年4月15日王艳丽付清房款，张树新将涉案房屋票据及《天津市房屋登记证明》等交付王艳丽。上述房屋买卖有关情况张树新均告知张米娜，张米娜表示同意。另查，张树新于2018年12月31日死亡，张树新之父母先于张树新死亡，除张米娜外张树新无其他子女。庭审中，张敏称王艳丽也许来其家中看过房，且曾来张敏家取过材料。本院认为，张树新与王艳丽就涉案房屋订立《房屋买卖协议书》，双方签字并按捺手印确认，表明该协议系双方真实意思表示，双方关于涉案房屋的买卖合同成立。现就该买卖合同的效力问题当事人之间存在争议，故《房屋买卖协议书》是否有效系本案争议焦点。张敏称该协议因违反强制性规定，且张树新与王艳丽等人恶意串通损害张敏的合法权益而无效。按照法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或违反法律、行政法规的强制性规定确属于合同无效的情形，但上述规定中“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”，张敏主张该协议违反的《天津市经济适用住房管理办法》中关于购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易等规定，并未对合同效力问题作出具体规定，属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，在此情形下应当根据具体情形认定其效力。张树新、张米娜取得涉案房屋后予以出售，虽在一定时期内不能过户，但限制上市交易期限届满后即可过户，过户条件在可预期范围内，张树新、张米娜出售涉案房屋属处分预期可取得的权利，从其出售房屋目的来看并非利用经济适用住房差价谋取利益，《房屋买卖协议书》所做约定未严重影响市场秩序及公共利益；另王艳丽购买房屋过程中，往张敏住所与张树新接洽时张敏在场，后王艳丽取得房屋有关材料张敏在场知晓，且涉案房屋与张敏住所临近，张敏所称张树新、王艳丽恶意串通的情形不足以认定。综上，张敏主张《房屋买卖协议书》无效缺乏依据，不予支持。《房屋买卖协议书》成立时即应当生效。张敏另称《房屋买卖协议书》双方当事人主观上有过错，张敏系善意无过错，对此并无证据证明，且过错与否不影响合同效力的认定，不应予以采纳。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。现涉案房屋已具备过户条件，张树新、张米娜应依照约定履行协助过户义务，现张树新已死亡，张敏、张米娜作为继承人应对涉案房屋过户提供便利、予以协助，王艳丽要求张敏、张米娜协助将涉案房屋过户至王艳丽名下符合法律规定，应予支持。张米娜经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告张敏与被告张米娜于本判决书生效后十日内协助原告王艳丽将坐落于天津市津南区房屋过户至原告王艳丽名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由被告张敏、被告张米娜各负担20元。如不服本判决，张敏可在本判决书送达之日起15日，张米娜可在本判决书生效后30日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  叶程鹏二〇二〇年六月三十日书记员  丁久航