广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2842号上诉人（原审被告）：佛山市禅城区******民委员会，住所地:广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码544***********082H。法定代表人：关润尧，主任。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾惠灵，女，1971年7月26日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码R652385（3），港澳居民来往内地通行证号码H04970466。原审被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区，统一社会信用代码914***********500C。法定代表人：罗炎成，董事长。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地:广东省佛山市禅城区*****罗南集团内办公楼，注册号4406********036。诉讼代表人：广东源浩律师事务所，该司破产管理人。委托诉讼代理人：赵琦，女，汉族，1996年6月1日出生，住内蒙古二连浩特市察哈尔街南三街坊金海小区***********，公民身份号码152************06X。系广东源浩律师事务所工作人员。上诉人佛山市禅城区******民委员会（以下简称罗南村委会）因与被上诉人曾惠灵、原审被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）（2019）粤0604民初11688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禅城区法院查明：座落于佛山市禅城区*******以北、佛山一环以西的土地所有权人为罗南村委会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇南庄大道以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年7月30日，海盛东方（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定：甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将购物中心二层2A01号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金303408元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报；在投资回报期内，第一年投资回报为合同约定使用权出让金的8%，即月回报为2023元，第二年投资回报为合同约定使用权出让金的10%，即月回报2528元；第三年投资回报为合同约定使用权出让金的12%，即月回报3034元。甲方委托佛山市禅城区****信用社代为收取本合同约定的出让金、支付本合同约定的固定回报。固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户。乙方必须在南庄农村信用社开设专户，用于农村信用社划拨固定回报。乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。甲方应从收取乙方全额出让金之日起，按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金。甲方未按照本合同约定期限向乙方交付该物业，应按照已收出让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金至实际退还款项之日止。乙方选择继续履行合同的，甲方应按照逾期应付款项每日万分之八的标准向乙方支付违约金。第三人于2010年10月26日出具收据，确认收取该《物业使用权出让合同》所涉商铺使用权总出让金303408元。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城摩尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止〈土地使用权租赁合同〉申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、佛山市禅城区********民小组与案外人佛山市金润华房地产发展有限公司（以下简称金润华公司）签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将案涉土地及包括尚未竣工验收的案涉商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区********、佛山一环西侧的土地使用权人已变更为金润华公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明一：2017年12月26日，本院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。另查明二：建设工程规划许可证所载的海盛东方城摩尔购物中心就是海盛东方购物中心；涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。另查明三：被告罗南村委会在（2018）粤0604民初26468号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金润华公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金润华公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金润华公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金润华公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就涉案购物中心项目有无纳入破产财产，第三人在（2019）粤0604民初15508号案中陈述：海盛东方国际环保产业城项目、海盛东方购物中心项目均未纳入破产财产。另查明四：第三人在与原告签订《物业使用权出让合同》后，就涉案物业已向原告支付了回报款69782元。禅城区法院认为，因原告曾惠灵是香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告未约定适用的法律，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，因案涉合同履行地在内地，故本案应适用内地法律。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《物业使用权出让合同》约定案涉物业使用权的出让期限自合同签订之日起至2029年7月7日，并约定期满后赠送60个月的物业使用权，即案涉物业的租赁期限至2034年7月6日届满。案涉《物业使用权出让合同》于2010年7月30日签订，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2030年7月30日的部分无效；原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》出让期限在2030年7月30日之前的部分，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请被告返还物业使用权出让金，法院分析如下：首先，如前文所述，原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》租赁期限超出2030年7月30日的部分无效，根据《合同法》第五十八条的规定，原告有权要求海盛东方返还无效期限部分对应的物业使用权出让款。海盛东方未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给原告，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》第十条第三款的相关约定，原告享有解除合同的权利，并有权要求海盛东方退还《物业使用权出让合同》有效期限内的使用权出让金，原告亦依约应向海盛东方退还已收取的投资回报款，经抵扣，第三人应向原告返还物业使用权出让款为233626元（303408元-69782元）。其次，对于海盛东方的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，原告要求罗南村委会履行承诺并诉请罗南村委会向其返还使用权出让金，合法合理，但罗南村委会作为债的加入人其承担的债务应以海盛东方对原告所负债务为限，罗南村委会抗辩投资回报款应在出让金中予以扣减，合法有据，法院予以采纳，也即罗南村委会应向原告返还的出让款本金应为扣减原告已经收取的投资回报款后的233626元，原告主张超出部分，法院不予支持。因两份承诺书均不是由被告罗南集团出具，原告诉请被告罗南集团承担责任缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于原告主张的利息损失，因罗南村委会并非与原告签订《物业使用权出让合同》的合同相对方，且罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，故原告要求罗南村委会支付利息损失，依据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（五）项、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内向原告曾惠灵支付物业使用权出让金233626元；二、驳回原告曾惠灵的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6083元，由原告曾惠灵负担1626元，被告罗南村委会负担4457元。上诉人罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无须向被上诉人曾惠灵支付物业使用权出让金；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人曾惠灵负担。事实与理由:一、《承诺书》没有加盖村章，且没有经过有效的村民会议决议，属于无效承诺，罗南村委会无须向曾惠灵支付物业使用权出让金。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。上诉人罗南村委会于2018年4月11日作出的《承诺书》约定：东西区地上建筑物补偿款，待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主。该《承诺书》涉及村集体财产的处分，罗南村委会应当根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺。但该《承诺书》没有按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向曾惠灵支付物业使用权出让金。另外，由于海盛东方已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定了破产管理人对海盛东方的财产进行接管，罗南村委会亦已依照《中华人民共和国企业破产法》规定，到管理人处申报了到破产清算受理日2017年12月26日止的土地使用权租金债权。在2017年12月26日后，只有海盛东方的管理人才依法有权处分海盛东方的财产。因此，该份《承诺书》违反了法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。二、即使《承诺书》对罗南村委会有效，但仅为罗南村委会承诺接收金润华公司建筑物补偿款后再支付予曾惠灵，而不是直接承担海盛东方的债务。对于被上诉人曾惠灵与原审第三人海盛东方之间的债权债务，罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，但并不是直接加入该债权债务关系。2017年10月17日出具的第一份《承诺书》清晰表明，罗南村委会一直以来均是协助处理曾惠灵与海盛东方之间的债权债务，并不是承担海盛东方的债务。而在2018年4月11日出具的第二份《承诺书》中，罗南村委会也是承诺“但要东西区地上建筑物补偿款，待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”，即罗南村委会的真实意思表示也仅为在金润华公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再支付给曾惠灵，而不是由罗南村委会直接向曾惠灵支付。故一审判决罗南村委会应向曾惠灵支付物业使用权出让金并无事实与法律依据。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限并未违反诚实信用原则。现约定期限未届满，未达支付条件，据此罗南村委会同样无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中对于“项目彻底盘活”是指使资金、资产等恢复运作，产生效益。就本案来说，是指使海盛东方项目恢复运作与经营，产生效益。而海盛东方项目现正在通过市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作，向整体盘活的方向推进，故在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不存在一审法院认为的属于期限不明的表述。而且该表述没有任何不符合客观情况及欺诈的表示，根本没有违反诚实信用原则，一审法院适用原则错误。即使一审法院认为罗南村委会仍然需要支付出让金，亦应在海盛东方项目恢复运作与经营后。而在海盛东方项目彻底盘活之前，罗南村委会无须向曾惠灵支付物业使用权出让金。上诉人罗南村委会没有提交新的证据。被上诉人曾惠灵、原审被告罗南集团、原审第三人海盛东方均没有进行答辩，也没有提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对该民事行为承担民事责任。罗南村委会上诉主张上述《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。罗南村委会上诉称金润华公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，且“项目彻底盘活”的支付条件亦未成就，故其无需向被上诉人支付物业使用权出让金。但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，被上诉人请求罗南村委会向其返还物业使用权出让金有理，本院予以支持。综上，上诉人罗南村委会的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4804元，由上诉人广东省佛山市禅城区******民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年六月三十日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞