杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6046号 原告：杭州快房商务咨询有限公司，住所地：浙江杭州市下城区东新路****。 法定代表人：张波。 委托诉讼代理人：程达群、陈冬冬，浙江群恒律师事务所律师。 被告：杭州城熙置业有限公司，住所地，住所地：杭州市西湖区瑞昌商务大楼**iv> 法定代表人：赵时炜 被告：赵时炜，男，1980年7月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。 原告杭州快房商务咨询有限公司（以下简称快房咨询公司）与被告杭州城熙置业有限公司（以下简称城熙置业公司）、赵时炜居间合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，因被告杭州城熙置业有限公司、赵时炜未能有效送达，经公告送达后本院依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭审理了本案。原告快房咨询公司的法定代表人张波及委托诉讼代理人陈冬冬，被告城熙置业公司的法定代表人赵时炜到庭参加诉讼。 原告快房咨询公司向本院提出诉讼请求：1.被告一向原告支付代理咨询费人民币贰佰陆拾陆万元整（266万元），所涉税费由被告一自行承担；2.被告一向原告支付违约金人民币壹拾玖万捌仟元整(198000元，以66万为基础计算30%的违约金）；3.被告二在未出资范围内承担补充赔偿责任；4.诉讼费用由被告承担。 原告当庭变更诉请请求为：1.被告一向原告支付代理咨询费人民币贰佰捌拾伍万元整（285万元），所涉税费由被告一自行承担；2.被告一向原告支付违约金人民币85.5万元（以285万为基础计算30%的违约金），以上两项金额合计3705000元；3.被告二在未出资范围内承担补充赔偿责任；4.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年1月16日，原告与被告一签订了《收购溪上公馆项目咨询协议》（下称：《咨询协议》）。《咨询协议》第1条约定：“甲方愿意委托乙方咨询收购下列条件的商办商业楼”；第2.5条约定：“服务咨询信息:详见附件溪上公馆项目介绍”；第3.1.1条约定：甲方应支付乙方标准代理咨询费300万大写：叁佰万元整；第3.2.2条约定：“甲方与开发商签订收购正式合同起，30个自然日内，支付乙方100万（大写：壹佰万元整），甲方收购款付清后三个工作日，甲方支付乙方剩余咨询费用195万（大写：壹佰玖拾伍万元整。）2019年1月21日，被告一与中南控股集团（上海）资产管理有限公司（案外人）、杭州世京房地产开发有限公司（案外人）、杭州泰华嘉融科技有限公司（案外人，原名杭州泰华嘉融资产管理有限公司）共同签订了编号为TXJR20190118的《股权收购协议》，约定以总价人民币190000000收购杭州泰华嘉融科技有限公司。原告认为：第一，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；第二，《咨询协议》第3.2.2条系对付款节点的约定，并不是对第1条、第2.5条服务内容的修改，故而原告有权依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定形式居间人的报酬请求权、要求被告一支付报酬；第三，因案外人杭州世京房地产开发有限公司违约导致被告一与杭州世京房地产开发有限公司签订的《股权收购协议》一再变更交易结构，导致《股权收购协议》无法继续履行，导致被告一对原告的付款节点无法实现，故而原告要求被告一一次性支付全部代理咨询费金额。被告二系被告一股东，被告一注册资本系认缴。依据《最高人民法院关于使用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定，“公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”故要求被告一承担补充赔偿责任。综上恳请贵院判如所。 被告城熙置业公司答辩称，原告未尽如实报告的义务，依据合同法第425条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。原告在交易过程中，利用被告对原告的信任，故意隐瞒了以下的事项：一、泰华嘉融公司及其法定代表人肖晶有大量的债务。泰华嘉融公司法定代表人肖晶，杭州世京房地产有限公司涉及多起诉讼及股权查封。因原告违背如实报告的义务，导致目前收购项目处于进退两难的阶段；二，收购溪上公馆项目咨询协议2.5条，写明共6层，一层层高4.5米，2至6层，层高均为3.3米，产证68本，瑞昌商务大楼原产权列明南面物业商业1-1号101-109至201-209，301-316至601-61约含停车位48个，一层层高4.5米，2至6层，层高均为3.5米。整楼收购，这个是在原来的收购溪上公馆这个项目咨询协议上居间人注明的。而实际上，瑞昌商务大楼的物业先后被设置过抵押，停车位可用数量不明，就是到现在为止，报48个停车位，但是被告能用多少个完全不知道。物业费长期拖欠，人防设施损毁，二楼部分房产无法出售过户，实际房产的数量不足68套。所以原告提供的信息是完全不符合事实的；三、居间人口头虚假承诺物业的去化时间，帮助被告合理收取销售公司的消贷保证金等美好前景，被告基于对居间人的信任而匆忙同意签署收购溪上公馆项目咨询协议，并同意当中的居间费的支付条款，但随后这些无一兑现，由居间人推荐的销售公司，在不交纳保证金的情况下，驻场3个月零销售，并且还各种主张被告自救性的销售，导致被告在收购过程中困难重重。鉴于以上这些已经实际发生的事实，被告认为原告无权要求以收购款付清为止为支付条件的200万元居间费。被告认为居间费用应作削减，且被告不存在恶意阻挠交易进程的情形，即使按照收购溪上公馆项目咨询协议以及补充协议之约定，剩余的200万元居间费支付条件尚未成就，对原告提出的支付后续200万元居间费以及相应违约金的诉讼请求，应当予以驳回；同时被告认为原告未尽到居间人的义务，其付出的工作量与居间费不对等，请求法院根据实际工作量对其居间费予以削减和调整。关于以签订收购协议为支付条件的100万元的居间费的诉求，被告认为原告所付出的工作量与居间费是不对等的，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）的规定》，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，收购溪上公馆项目咨询协议3.2条系格式条款，载明被告只要接受原告任意服务的，即被视为利用提供的信息和机会。但被告系首次来杭州进行收并购业务，原告系杭州地区专业提供收并购居间服务，居间人在居间服务的提供及结果预期方面，应具有足够的专业度。在签订居间合同及收购合同时，应当注意到被告进行收购项目的合同目的，并对合同目的予以把握推进收购进程。但实际上原告反而利用了优势地位，向被告做了非常多的口头承诺，利用被告对其信任签订的一系列难以执行的合同。原告在签订收购合同后，即可获得高额的居间费，但被告在付出大量收购款及成本后至今仍无法获得任何的股权或者物权，进退两难，还要继续承担项目的各种开支与利息。对此，被告表示难以接受；被告认为溪上公馆项目咨询协议总体条款显失公平，包括约定的违约金按照每日之千分之三计算过高，请求法院参考判例，依法调整成中国人民银行公布的同期贷款利率为标准计算，根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当的减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第一款关于当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应以实际应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等和因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决之规定，因为违约金的性质兼具的补偿性与惩罚性，但主要是补偿性，因此本案违约金应予以向下调整。 被告赵时炜答辩称：赞成被告城熙置业公司的答辩意见，同时认为：一、被告赵时炜系杭州城熙置业有限公司股东，应当在未出资范围内承担补充责任，但承担补充责任是具有适用条件的，即出资期限已经届满或者企业已经进入破产程序，加速出资期限届，即在不违反公司法法人财产独立之原则，维护股东权益之情形，要求股东在未出资范围内承担应尽的责任。故被告赵时炜认为不应以被告尚未完全出资来承担补充责任；二、关于补充协议中，赵时炜所称确认赵时炜个人以其在溪上公馆项目中的全额分红权作为收购项目补充协议的担保，若违约将由杭州快房商务咨询有限公司领取其个人的项目分红的约定，首先，被告认为该担保是否有效存疑，该担保是以不确定的分红金额作为杭州城熙置业有限公司履行合同的担保物，分红权是否能作为担保，各地法院有不同的认知；其次，即使认为分红权能作为担保，该分红权行使亦有行使条件及行使范围，列入分红权仅为15%。目前尚未产生任何项目红利，分红条件不成就以及后期即使产生分红，该分红也必须满足公司法以及公司章程对分红条件及程序的限制，例如依法提取法定公积金及任意公积金等。综上，被告赵时炜认为不应承担责任，应当驳回原告针对被告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交证据如下： 1、《收购溪上公馆项目咨询协议》1份，证明原告与被告一于2019年1月16日签订了居间协议，约定居间费为300万元的事实； 2、《溪上公馆收购项目补充协议》1份，证明被告一、被告二认可居间费的事实，并被告二愿意以15%分红权作为担保的事实； 3、瑞昌商务大楼项目汇报1份，证明被告己经使用了原告提供的商业信息，利用了原告提供的商业机会的事实； 4、《股权收购协议》1份编号：TXJR20190118，证明原告己经成功促成了溪上公馆项目收购协议的签订，己按照《咨询协议》之约定完成了居间服务内容； 5、工商内档,证明被告二为被告一100%持股股东，注册资金系认缴的事实； 6、微信聊天记录1份，共同证明原被告变更《收购溪上公馆项目咨询协议》收购瑞昌商务大厦的咨询费付款节点的事实； 7、关于同意为杭州城熙置业有限公司放款人民币840万元的批复1份，证明被告已融到收购瑞昌商务大厦的机构融资款的事实； 8、股权收购协议之补充协议4一份； 9、黄龙悦府项目销售委托合同一份； 证据8与证据9共同证明被告与案外人杭州世京房地产变更收购溪上公馆项目交易模式，原被告之间签订的咨询协议、居间服务的合同目的已经达成，被告应当向原告全额支付居间报酬的事实。 两被告共同提交微信聊天记录1份，欲证明此前居间人快房咨询公司给城熙置业公司和赵时炜的口头承诺是真实存在的。 经质证，两被告对原告提交的证据真实性均无异议，但认为居间人未尽到如实报告义务，且原告提交的证据中涉及被告与案外人杭州世京房地产有限公司，与本案无关，被告认可签订过股权收购协议，但股权收购进程交易到了一半就无法进行，原告也无法证明收购完成；原告对被告提交的证据真实性无异议，关联性有异议，证明内容有异议，群聊中体现的不是原告的承诺，而是被告向原告的询问过程，跟本案无关。本院认为，被告对原告提交证据真实性均无异议，且与本案诉争合同具有关联，本院对原告证据予以确认，对被告证据真实性予以确认，与本案无关，对证明力不予确认。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实： 2019年1月16日，原告快房咨询公司（乙方）与被告城熙置业公司（甲方）签订《收购溪上公馆项目咨询协议》，甲方委托乙方咨询收购下列条件的商办商业楼。商业类别为杭州商业办公用房。坐落于杭政储出（2013）**地块商业商务用房位于西湖区。建筑标准：二手房，房屋产权证已领取。服务咨询信息：详见附件溪上公馆项目介绍。整体收购价格：19000万元。合同第三点约定商办商业大楼咨询代理费支付：3.1.1：甲方应支付乙方标准代理咨询费300万元；3.2：本次收购代理咨询费付款时间节点与方式：3.2.1：甲方与乙方签订此合同后三个工作日内，支付乙方买卖代理咨询费押金5万元，甲乙双方约定，在该笔押金支付当日起的规定时间内即2019年3月30日前，因乙方原因造成该项目于最终未收购代理销售成功或未能在约定时间内促成该项目签约，乙方将全额原路退还押金部分（不计利息）即可；如在规定时间内因甲方原因造成该项目最终未代理销售成功，则该押金不予退回。3.2.2：甲方与开发商签订收购合同起，30个自然日内，支付乙方人民币100万元，甲方收购款付清后三个工作日内，甲方支付乙方剩余咨询费用195万元。3.2.3：以上费用均不含税，税费由甲方自理，且甲方仅应向第七条提供的代理人代理账号支付上述费用。3.2.4：甲方如未能按时将以上费用支付乙方，每逾期一日甲方将向乙方支付咨询费用的千分之三点作为违约金。3.3：甲方或其代理人、亲属在看过乙方介绍的第三方（开发商）的商业大楼后，与乙方介绍的第三方签订商业大楼收购协议合同或者利用了乙方提供的信息、机会等条件但未能通过乙方而与第三方完成交易的，都应向乙方支付代理咨询费。3.3.2：甲方接受乙方提供的下列任意服务之一（包括但不限于），视为利用了乙方提供的信息、机会：（1）附件一：溪上公馆项目介绍（2）与项目产权房达成收购协议条款。4.4：若因乙方故意提供虚假情况导致甲方未能与开发商方达成收购代理交易的，则无权要求甲方支付上述收购代理费用。4.5：协议履行期间收购商业大楼，甲乙双方因履行协议而签订的补充条款及附件1-4，为本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。 2019年1月21日，城熙置业公司与中南控股集团（上海）资产管理有限公司、杭州世京房地产开发有限公司、杭州泰华嘉融资产管理有限公司签订《股权收购协议》，杭州世京房地产开发有限公司、中南控股集团（上海）资产管理有限公司同意将杭州泰华嘉融资产管理有限公司100%股权转让给城熙置业公司，从而使得城熙置业公司拥有位于杭州市西湖区瑞昌商务大楼南面物业的占有、使用、收益、处分之权益等。城熙置业公司的收购价格为19000万元，并对尽职调查、违约责任等做出约定。 2019年2月21日，被告城熙置业公司法定代表人赵时炜在微信中向快房咨询公司法定代表人张波承诺：鉴于溪上公馆项目已经签署股权收购协议，应向贵公司支付代理咨询费，现与贵公司修改代理咨询费支付节点如下：截至2019年3月1日支付代理咨询费20万元，剩余代理咨询费275万元（300万-5万-20万）于我公司溪上项目第一笔机构融资款到账后七个工作日付清，最终付款时间不超过3月31日。快房咨询公司法定代表人张波表示同意。 2019年4月29日，原被告签订《溪上公馆收购项目补充协议》，载明甲方（城熙置业公司）已向乙方（快房咨询公司）支付人民币15万元服务费，因甲方欲起诉杭州世京房地产开发有限公司，现双方补充协议约定如下：一、双方约定，甲方于2019年5月12日向乙方支付人民币20万元，于2019年6月30日支付人民币5万元，余下款项于每月30日支付人民币5万元以此类推，直至人民币85万元居间费支付完毕止；二、若溪上公馆项目收购成功，双方依旧按照《收购溪上公馆项目咨询协议》主体合同继续执行，已经支付的款项冲抵主合同的服务费用；三、若甲方未于2019年5月12日前支付人民币20万元，公司法人股东赵时炜个人自愿以其在溪上公馆项目中的全额分红权（具体比例详见杭州城熙置业有限公司的股东会决议内容）作为担保，违约将由杭州快房商务咨询有限公司领取其个人的项目全部分红。 2019年5月15日，杭州航诚控股有限公司向城熙置业公司出具《关于同意为杭州城熙置业有限公司放款人民币840万元的批复》。 后城熙置业公司与杭州世京房地产开发有限公司、杭州泰华嘉融资产管理有限公司签订《股权收购协议》之补充协议四。城熙置业公司、杭州泰华嘉融资产管理有限公司与宁波易居甬动房地产经纪有限公司签订《黄龙悦府项目销售委托合同》。 另查明，城熙置业公司章程载明注册资本为1000万元，由股东赵时炜以货币方式认缴出资350万元，占注册资本的35%，将在2037年11月30日前足额缴纳，股东沈烨洁以货币方式认缴出资650万元，占注册资本65%，将在2037年11月30日前足额缴纳。后城熙置业公司股东变更为赵时炜，注册资本变更为100万元。 庭审中，原、被告对于原告已经收到被告支付的居间费34万元均无异议。 本院认为，案涉《收购溪上公馆项目咨询协议》、《溪上公馆收购项目补充协议》均系各方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规强制性规定，依法有效。《收购溪上公馆项目咨询协议》中对于城熙置业公司向快房咨询公司支付居间服务费的时间节点作出详细约定；后被告城熙置业公司法定代表人赵时炜于2019年2月21日在微信中向快房咨询公司法定代表人张波承诺代理咨询费支付时间，赵时炜关于截至2019年3月1日支付代理咨询费20万元，应当继续支付剩余代理咨询费275万元的意思表示明确且快房咨询公司法定代表人张波亦表示同意；2019年4月29日，原、被告签订《溪上公馆收购项目补充协议》，对《收购溪上公馆项目咨询协议》进行补充约定：甲方于2019年5月12日向乙方支付人民币20万元，于2019年6月30日支付人民币5万元，余下款项于每月30日支付人民币5万元以此类推，直至人民币85万元居间费支付完毕止；二、若溪上公馆项目收购成功，双方依旧按照《收购溪上公馆项目咨询协议》主体合同继续执行，已经支付的款项冲抵主合同的服务费用。根据城熙置业公司与中南控股集团（上海）资产管理有限公司、杭州世京房地产开发有限公司、杭州泰华嘉融资产管理有限公司签订《股权收购协议》，以及城熙置业公司与州世京房地产开发有限公司、杭州泰华嘉融资产管理有限公司签订《股权收购协议》之补充协议四，上述合同主体对于股权收购款的支付方式作出变更与明确约定，被告城熙置业公司对溪上公馆项目的股权收购目的业已达成，根据《溪上公馆收购项目补充协议》第二条约定，双方仍旧按照《溪上公馆收购项目补充协议》主体合同继续执行，即按照《收购溪上公馆项目咨询协议》第3.2.2条之约定履行。根据2019年5月15日，杭州航诚控股有限公司向城熙置业公司出具《关于同意为杭州城熙置业有限公司放款人民币840万元的批复》以及城熙置业公司与杭州世京房地产开发有限公司、杭州泰华嘉融资产管理有限公司签订《股权收购协议》之补充协议四可知，城熙置业公司与案外人就股权收购款支付方式进行协商变更、对收购款进行融资，城熙置业公司基于案涉《收购溪上公馆项目咨询协议》之合同目的已经实现，已经符合《溪上公馆收购项目补充协议》约定的付款条件，城熙置业公司应当按照合同约定向快房咨询公司支付剩余居间费266万元并按照合同约定支付违约金；原告诉讼请求中关于所涉税费由被告负担，因具体金额未予以明确，本院不予支持，原告可另行向被告主张；本院结合《溪上公馆收购项目补充协议》对于违约金的约定情况、合同履行情况、违约方过错程度以及原告预期利益情况酌情对违约金予以调整为500000元；原告关于请求被告赵时炜在未出资范围内承担补充赔偿责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州城熙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州快房商务咨询有限公司代理咨询费人民币2660000元； 二、被告杭州城熙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州快房商务咨询有限公司违约金人民币500000元； 三、驳回原告杭州快房商务咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果被告杭州城熙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费29664元，保全申请费5000元，合计34664元，由原告杭州快房商务咨询有限公司负担5200元，由被告杭州城熙置业有限公司负担29464元。 原告杭州快房商务咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州城熙置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 张 悦 人民陪审员 姚 璎 人民陪审员 孔 翔 二〇二〇年六月三日 代书 记员 孙梦娜