江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初4166号原告：刘德君，男，1958年10月9日出生，汉族，住乐平市。委托代理人：周志华，江西弘乐律师事务所律师。（特别授权）被告：余新民，男，1954年2月19日出生，汉族，住乐平市乐平矿务局机关区，现住乐平市。被告：曹水英，女，1957年8月4日出生，汉族，住址同上，系被告余新民妻子。以上两被告委托代理人：方明，江西博煜律师事务所律师。（一般代理）原告刘德君诉被告余新民、曹水英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告刘德君及委托代理人周志华，被告余新民、曹水英及委托代理人方明均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告刘德君向本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告刘德君与被告余新民、曹水英于2014年9月6日签订的《店面买卖协议》有效。并请求人民法院确认坐落在乐平市洎阳街道办事处民电路的天湖开发拆迁安置地A19-21号壹楼靠北店面一间(建筑面积90平方米)的房屋所有权归原告刘德君所有(购买时价款为900000元);二、请求人民法院依法判令被告余新民、曹水英立即协助原告刘德君办理本案所涉房屋(店面)的产权变更登记手续;三、本案诉讼费用应由二被告承担。事实与理由：2014年,被告余新民、曹水英在乐平市洎阳街道办事处民电路获得了一块安置地并在该地块上新建了一幢10层楼的楼房(其中第一层为店面,共有3间)。在房屋建造过程中,原告刘德君与二被告经协商一致,原告先是在2014年9月5日通过网上银行跨行转账汇款的方式,付了902000元给被告余新民(其中900000元是购买店面款,2000元是说买香烟给被告以表谢意);此后,在2014年9月6日,原告与二被告签订了一份《店面买卖协议》,约定原告以90万元一次性付清购房款,购得二被告的店面一间,以后办理房屋产权证时,二被告负责办理相关手续,原告支付办证费用等等(详见协议)。二被告与原告商量了由被告方整体出租,再由被告方将原告一间店面的租金转交给原告。二被告也确实按照口头约定给付了一段时间的租金(到2017年12月止)。但是,二被告在没有告知原告的情况下,私自将整幢房屋(包括原告的一间店面在内)的产权证办理到了他们的名下,原告在事后得知了就找二被告进行了交涉。2018年4月份,原、被告经协商达成了一致意见,即以二被告的名义先将属于原告的一间店面另行办证,办证费用由原告支付,办好证后再过户给原告。就在办证过程中,原告的儿子刘斯若因涉嫌犯罪被立案处理,二被告以刘斯若与其有经济纠纷为由,拒绝继续协助原告办证,致使原告至今无法合法、有效的获得店面的所有权。为此,原告现依法提起诉讼,请求法院支持原告的诉请。原告为支持其诉请，提交以下证据予以证实：1、原告身份证复印件，证实原告诉讼主体资格。2、被告身份证复印件及结婚证复印件，证实二被告诉讼主体资格。3、《不动产登记资料查询结果证明》，证实被告余新民在2017年9月11日办理不动产权证。4、交通银行交易明细，证实原告于2014年9月5日汇款902000元给余新民。5、《店面买卖协议》，证实原、被告于2014年9月6日签订协议，原告花费900000元购买店面一间。6、土地出让金、房屋登记费、税收完税证明等缴费凭证，证实原告在2018年4月以余新民的名义交付了各种费用，准备办理房屋（店面）过户手续。7、《国有土地使用权出让合同》、《土地评估报告》、《不动产权证书》，证实2018年4月二被告为配合原告办理店面产权过户手续提供了相关文件。8、2018年2月2日二被告出具的申请，证实二被告对原告缴纳的相关费用及委托相关部门评估都是知情并同意的，且行政管理部门也是同意的。被告余新民、曹水英辩称，原告的诉讼主体遗漏了买受人刘斯若，被告申请法院追加刘斯若为共同原告。1、原被告之间签订的店面买卖协议是双方对买卖标的物内容的重大误解，属于可撤销合同，不存在有可履行店面买卖协议中所谓店面所有权。基于原被告双方为了达成某种目的自愿签订的店面买卖协议来明确双方在店面买卖过程中的承诺及事实问题，内容约定办理房产证时甲方负责办理手续，乙方缴纳各种税费，除此被告没有任何承诺。协议内容均是原告起草，从协议内容上得知被告不具有一定房屋买卖经验，原告作为合同的起草方及实际其工作经验可以得知原告是具有相关买卖的法律法规及经验常识。出卖人的房屋是经市政府依法安置划拨的土地自建房，房产证是在合同签订4年后即2018年国家才允许办理的，对此原告非常了解，现虽然被告已经取得了房屋划拨土地使用权证，被告也一直和原告所称在努力积极的试图协助办理，但经不动产登记局的回复是不能办理，该房屋是成套住宅而不是店面，是百姓自认为建造的房屋就是法律承认的店面，而非法律中规定的合法登记的商铺，是双方当事人对合同关系某种事实因素主观认识上的错误而订立的合同。根据《民法通则》可以认定为重大误解，原告要求确认店面协议有效和确权的理由是不成立的。2、针对原告诉请第2项，要求被告协助原告办理店面产权变更登记手续是违反了国家强制性法律规定，无法履行，还会导致被告的土地使用权被收回。从被告的不动产登记证上可以得知，房屋土地权利是国有建设用地使用权划拨的，不可以未经批准转让，否则合同无效。从不动产登记证得知，该套房屋用途是城镇住宅用地、成套住宅用途，不可以误解为商铺买卖和分割产证。其次我们已经确认了房屋是住宅而不是重大误解认为的商铺，从成套住宅用途区分来说，该房屋的产权证也是不可以分割的。3、原告在没有征得被告同意和授权下，私下申请改变土地和房屋的性质是严重违法行为，并损害了当事人的合法权益。原告在隐瞒我方的情况下，委托乐平市大地测绘队和乐平市国土资源局办理了变更及测绘等非法材料，原告一旦利用非法手段获得房屋权属，把其中一间变更为商铺和出让土地性质，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第10条、12条，《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》第21条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条第3款等法律规定，都势必会给被告整套房屋带来巨大的经济损失和面临土地被政府强制收回的风险。4、原、被告是基于合同标的物性质的误解和违反了国家强制性法律的竞合导致履行不能，故不能归责于被告的责任，以及原告证据中也就是我方遗漏的当事人刘斯若非法诈骗我方近900000元不退赔相结合而造成。综上所述，涉案房屋所占的土地是通过划拨方式取得的土地使用权，转让时乐平市人民政府未批准，不具有该房产权属变更的效力，无法按法律法规办理相关的转让手续，双方当事人无法按法律规定和协议的约定完成合同的履行。现被告依据法律规定和客观事实履行不能，希望原告根据法律法规和事实合法维护自己的权益，同时和谐解决纠纷。如果法院认定合同有效，恳请法院查明该纠纷中的有关证据的违法行为，以及判决要承担该有的责任。二被告向本院提供如下证据：1、《房屋买卖协议》、《店面买卖协议》共3份，证实原被告实际签订《店面买卖协议》前后共有三份，都是原告拟定空白合同，不同年份不同月日，要求被告签订同一天日期即2014年9月6日，前两份协议内容基本一致，不知道原告出于什么目的，第一份协议内容是2014年9月6日当天签订的，第二份同样的协议是时隔一年后签订的同一内容同一时间，第三份是原告在2018年3月份左右和被告签订的，内容一样但实际买受人不一样，增加了买受人即原告儿子刘斯若，被告认为公民在从事民事行为时，有相同内容相同时间段的应以最后一份为真实意思，并且有被告从不动产登记局和乐平市大地测绘队的测绘报告项目名称表明了主体人是刘德君和刘斯若相佐证。2、《房屋面积测绘报告》，证实从项目名称可以明确看出是刘德君及刘斯若，且是商铺，也是原告私下委托，没有被告的授权及同意，从房屋建筑面积测绘成果确认书签字得知是原告刘德君委托办理。3、收条2份，证实基于店面出租的租赁费用共3次，其中有2次出具了收条金额是66447元，另外还有一次3万元没有出具收条。4、抵押合同1份，证实被告和原告发生买卖的房屋是已抵押给银行，无法在抵押期间内履行变更登记手续。5、房屋租赁合同，证实诉争房屋当中有一间被出租的事实。经审理查明，被告余新民、曹水英系夫妻关系，原告刘德君与二被告有远房姻亲属关系。2014年,被告余新民、曹水英因房屋拆迁在乐平市洎阳街道办事处民电路获得了一块安置地(A19-21号），二被告在该地块上新建了一幢10层楼的楼房(其中第一层为店面,共有3间)。在房屋建造过程中,原告刘德君有意购买一楼的一间店面。双方协商一致后,原告先是在2014年9月5日通过交通银行网上银行跨行转账汇款的方式,付了902000元给被告余新民(其中900000元是购买店面款,2000元是说买香烟给被告以表谢意);此后,在2014年9月6日,原告与二被告签订了一份《店面买卖协议》,该协议中甲方为余新民，乙方为刘德君，内容为：“甲方同意将坐落在民电路安置地所建房屋的壹楼靠北店面一间出售给乙方,边界以房屋主体柱中心线为准,面积90平方米,出售价为每平方米壹万元整,总价款玖拾万元整。二、付款方式,甲方出售店面时,乙方一次性付清购房金玖拾万元整给甲方。三、店面办理房产证时,甲方负责相关手续办理,乙方负责支付相关费用。四、本协议签订后,店面买卖成交。甲、乙双方不得反悔违约,否则违约方负责赔偿所有损失。”该协议甲方由余新民、曹水英签名并加盖手模。乙方由刘德君签名并加盖手模。但双方还签订了落款时间及内容均相同的另一份《店面买卖协议》，甲方只有余新民签名，乙方为刘德君签名，均未加盖手模。此后二被告房屋建成，二被告与原告商量了由被告方将房屋整体出租,再由被告方将原告一间店面的租金转交给原告。2016年6月4日，二被告将原告一间店面应得的租金32100元交给原告方。2017年5月15日，将租金34347元交给原告方，该两笔租金原告方均出具了书面收条给二被告。2018年初，二被告还支付了30000元房租给原告，原告未出具收条，但当庭承认收到。2018年初，原告得知二被告已将整幢房屋(包括原告的一间店面在内)的产权证办理到了他们自己的名下,并于2017年9月即办理好了不动产权证，原告就找二被告进行了交涉。2018年3月份,原、被告经协商达成了一致意见,即以二被告的名义先将属于原告的一间店面另行办证,办证费用由原告支付,办好证后再过户给原告。原告刘德君向二被告提出要把诉争的房屋产权人登记到自己及儿子刘斯若名下，故2018年3月，原、被告双方又签订过一份《房屋买卖协议》，协议落款日期仍为2014年9月6日，甲方为余新民、曹水英，乙方变成了刘德君、刘斯若，内容除将“店面”变更成“房屋”外，其他均与原签订协议内容一致。该协议中刘斯若的签名和手模均是刘德君代签的，刘斯若并未到场。双方签订上述协议后，原告就申请乐平市大地测绘队对诉争商铺进行了测绘，并得到了测绘报告。在委托乐平市经纬土地评估咨询事务所出具土地估价报告后，2018年4月4日，被告余新民与乐平市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，由余新民将涉及诉争店面分摊后的土地转为了出让性质。原告刘德君以被告余新民的名义交纳了土地出让金、房屋登记费、契税、印花税等费用。另查明，刘斯若系原告刘德君儿子，刘斯若在乐平市银行有限公司工作，2017年9月，二被告余新民、曹水英委托朋友刘晓东帮自己到融兴银行贷款290万元，抵押物正是乐平市天湖开发拆迁安置地Ａ19-21号的房屋。这块安置地二被告一共做了3间店铺,因为2018年1月份后,原告刘德君就一直在催余新民过户,被告余新民就找刘晓东帮忙凑钱还银行贷款。双方约定由余新民给刘斯若300万元，先还了银行贷款,再将房产本提出来帮余新民将其中一间过户给原告,过完户后房产本继续抵押给乐平市融兴银行贷款，贷出的钱要还给刘晓东。2018年3月20日9时刘晓东转了290万元到余新民的中国农业银行账户,然后在2018年3月20日11时许，余新民在中国农业银行通过三笔,每笔分别是100万元,一共转给了刘斯若300万元人民币。大概过了一个星期,余新民就拿到了自己的房产本,后余新民外出旅游回来后,到行政服务中心去签字,将自己名下的房产本其中三间店面分一间店面过户给原告的手续刚刚办好，余新民就接到刘晓东电话,说银行催他去贷款,之后余新民打电话给刘斯若打不通了,融兴银行又打电话叫余新民去办贷款,余新民意识到刘斯若可能存在诈骗，余新民就到行政服务中心把房产证所有的资料全部拿回家，并马上就去了乐平市土管局,冻结了自己的房产证，拒绝配合原告过户。后曹水英等人向乐平市公安局报了案，2019年8月14日，乐平市人民法院作出（2018）赣0281刑初464号刑事判决书，判处刘斯若有期徒刑八年六个月，并退赔人民币863000元给被害人曹水英、余涌甜。2019年11月，因双方无法协商一致，原告向本院起诉二被告，原告刘德君妻子潘曼玲在原告起诉后向本院出具书面声明，表示本案的所有权利、义务均由丈夫刘德君一人享有和承担。上述事实，有原、被告提交的证据以及双方当事人的陈述、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争执焦点有两个：1是本案原告诉讼主体系刘德君一人，还是刘德君与刘斯若两人，被告申请追加刘斯若为本案原告应否准许？2是双方房屋买卖协议是否有效？是否会导致履行不能？原告诉讼请求应否支持。针对争执焦点1、本院认为，本案被告当庭认为原告主体应当为刘德君和刘斯若两人，并当庭申请追加刘斯若为本案原告，庭后书面申请书为申请追加刘斯若为本案第三人，对此原告刘德君表示反对，认为与被告发生房屋买卖交易的仅为自己一人，而非两人。只是最后办证时想在不动产权证上加上儿子刘斯若名字而与被告假签合同。对此本院认为，从原、被告提供证据和双方陈述可以知道，最早是原告刘德君一人与二被告签订店面买卖合同，买房款项902000元也是从刘德君个人账户汇给被告余新民。可以确认购房者仅为刘德君一人。2018年3月，原告刘德君要求被告将诉争房屋过户给自己时，以刘德君、刘斯若两人为购房方与二被告重新签订房屋买卖合同（协议中的刘斯若姓名系刘德君代签），2018年的协议刘德君仅有将诉争房屋的一部分赠与给刘斯若的意思，但首先，赠与合同必须有受赠人表示接受，本案2018年协议中的“刘斯若”姓名系刘德君代签，即并无证据证实刘斯若表示了接受。其次，根据合同法第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，第一百八十七条规定“赠与的财产依法应当办理登记等手续的，应当办理有关手续”。本案即使原告刘德君在要求被告办理诉争房屋的过户手续前，存在将诉争房屋的一部分赠与给儿子刘斯若的意思表示，因赠与的财产系房屋，应当办理登记手续，在办理登记手续前因被告的反悔致使登记手续并未办理，即赠与财产的所有权并未发生转移。在赠与财产的所有权发生转移前，赠与人刘德君可以撤销赠与。现原告刘德君已明确表明了本案的原告仅为自己一人，即撤销了赠与，故本案的适格原告应为刘德君一人。被告强行要求将刘斯若追加为原告的申请不应支持。另行制作裁定书裁定驳回。针对争执焦点2、被告辩称，“出卖人的房屋是经市政府依法安置划拨的土地自建房，该房屋是成套住宅而不是店面，更非法律中规定的合法登记的商铺，是双方当事人对合同因主观认识上的错误而订立的合同。根据《民法通则》可以认定为重大误解，原告要求确认店面协议有效和确权的理由是不成立的。以及原告诉请第2项，要求被告协助原告办理店面产权变更登记手续违反了国家强制性法律规定，无法履行，还会导致被告的土地使用权被收回。房屋土地权利是国有建设用地使用权划拨的，不可以未经批准转让的，否则合同无效。从不动产登记证得知，该套房屋用途是城镇住宅用地、成套住宅用途，不可以误解为商铺买卖和分割产证。该房屋的产权证也是不可以分割的。原告一旦利用非法手段获得房屋权属，把其中一间变更为商铺和出让土地性质，根据相关法律、法规规定，都势必会给被告整套房屋带来巨大的经济损失和面临土地被政府强制收回的风险。原、被告是基于对合同标的物性质的误解和违反了国家强制性法律的竞合导致履行不能，涉案房屋所占的土地是通过划拨方式取得的土地使用权，转让时乐平市人民政府未批准，不具有该房产权属变更的效力，无法按法律法规办理相关的转让手续，双方当事人应该按法律规定和协议的约定都想完成合同的履行。现被告依据法律规定和客观事实履行不能等。”对被告此辩称（即争执焦点2），本院认为，被告对其上述辩称并未提供证据予以证实。2018年3月至4月，双方未发生纠纷前，原、被告双方已将诉争房屋的产权分割和过户工作（包括申请乐平市大地测绘队对诉争房屋进行了测绘，并得到了测绘报告，委托乐平市经纬土地评估咨询事务所出具土地估价报告后，由被告余新民与乐平市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，将涉及诉争店面房屋分摊的土地转为了出让性质，并由原告刘德君以被告余新民的名义交纳了土地出让金、房屋登记费、契税、印花税等费用等）全部完成。上述过户工作的完成，足以证实诉争的房屋是可以实际分割和交易过户（履行）且不违反国家法律、法规强制性、禁止性规定的。被告余新民在乐平市公安局的证明材料中（刑事判决书载明）也自己陈述“大概过了一个星期,我就拿到了我的房产本,后我去旅游回来后,到行政服务中心去签字,把我名下的房产本其中三间店面分一间店面过户给刘斯若家的手续刚刚办好,我就接到刘晓东电话,说银行催他去贷款,之后我打电话给刘斯若打不通了,融兴银行又打电话叫我去办贷款,我就意识到可能出问题了,我就不办了。我就到国土局把房产证所有的资科全部拿回家了。.......然后我马上就去了乐平市土管局,冻结了我的房产证”。被告上述证言与其的辩称及事实完全矛盾。从双方发生纠纷（即原告刘德君儿子刘斯若诈骗被告曹水英及案外人余涌甜款项）前，被告将包括卖给原告的靠北一间店面的全部房屋统一整体出租给他人，并连续于2016年、2017年、2018年将相对应的房屋租金支付给原告，应认定双方对买卖合同已实际履行了交付，即被告已将诉争房屋交付给原告所有，原告委托被告将已交付的诉争房屋出租收益。虽然原告儿子刘斯若诈骗了被告曹水英和其女儿余涌甜钱财，但这并不是被告毁约拒不协助原告办理产权过户手续的合法理由。故针对第二个争执焦点可以确定：双方房屋买卖协议合法有效，且可以完全履行，原告诉讼请求本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，拟判决如下:一、确认原告刘德君与被告余新民、曹水英于2014年9月6日签订的《店面买卖协议》有效。确认坐落在乐平市洎阳街道办事处民电路的天湖开发拆迁安置地A19-21号壹楼靠北店面（房屋）一间(建筑面积90平方米)的房屋所有权归原告刘德君所有。二、被告余新民、曹水英立即在判决书生效后三日内协助原告刘德君办理本案所涉房屋(店面)的产权变更登记（过户）手续。上列判决履行期到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满之后第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费12800元，保全费5000元，合计人民币17800元由被告余新民、曹水英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判长  李咏阳审判员  濮有根审判员  汪秋红二〇二〇年六月八日书记员  王 静