广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8026号原告：广州市消防器材厂有限公司，住所地：广州市海珠区赤岗西路**。法定代表人：黄家联，总经理。委托诉讼代理人：李碧云、刘作珍，分别为北京德恒（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州市展茂企业管理有限公司，住，住所地：广州市天河区中山大道****/div>法定代表人：梁剑辉，总经理。委托诉讼代理人：田新亮、卢斯敏，均为上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告广州市消防器材厂有限公司诉被告广州市展茂企业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄家联及其委托诉讼代理人李碧云、刘作珍，被告的委托诉讼代理人田新亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年7月3日，原告与被告签订《房屋（厂房）租赁合同》、《房屋（厂房）租赁管理合同》，约定被告承租原告所有的位于广州市海珠区赤岗西路328号自编25号房屋，租金每月7857元（含税），租赁管理费每月5238元（含税），均年递增3%，每月10日前被告须把当月租金及上月水电费足额交到原告方财务部，超过10日不交时，需交滞纳金（每天按0.3%计算）。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告亦按时交付租金、租赁管理费至2018年4月，但从2018年5月开始，被告开始出现拖欠租金、租赁管理费的情况，虽经原告多次催讨，仍催收无果。因原告的印章已被股东违法拿走，原告已在（2018）粤0105民初19761号案件中反诉要求该股东归还，故在该股东归还印章前，依法由原告法定代表人代为行使原告权利。故起诉要求：1被告支付自2018年5月1日起至本案判决生效之日止的租赁管理费，其中2018年5月至2018年7月期间以每月5238元为标准，2018年8月至2019年7月期间以每月5395.14元为标准，以后按年递增3％,暂计至2019年2月28日共53479.98元;2、被告支付逾期交纳租赁管理费的滞纳金，从每月的11日起计至付清之日止，按每月尚欠的租赁管理费为本金，每日按千分之三计算，暂计至2019年2月28日共61831.45元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：1、案涉租赁合同为无效合同，本案所涉物业没有办理报建手续，属于违章建筑，所以原告要求被告支付租金没有事实和法律依据。2、被告没有实际占有案涉物业，所以也不存在支付占用费的问题。签订合同后，经过原、被告协商，被告对案涉物业进行危房改造和装修装饰，后被告多次要求原告在案涉物业进行改造后的验收，原告一直未实施，造成被告至今没有占有使用和进入。3、即使合同有效也不存在滞纳金问题，滞纳金明显过高，请求法院予以调整。经审理查明，1992年11月28日，广州市城市规划局核发了（92）穗城规地字0426号《建设用地规划许可证》，该证记载用地单位为广州市消防器材厂，用地项目名称为厂房，用地位置为海珠区敦和路大塘村口；等。1994年6月17日，广州市国土局核发了穗国土建用字【1994】第389《建设用地批准书》，该证记载用地单位为广州市消防器材厂，建设项目名称为厂房、仓库，用地地点为海珠区敦和路大塘村口；等。上述两证均注明：“已以08登记01055139号办理房地产权证/房地产权属证明书，2009年3月17日”、“已以09登记01038512、01038522号办理房地产权证，2010年4月23日”、“已以11登记01028868号办理房地产权证，2012年5月3日”。2017年7月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋（厂房）租赁合同》，约定甲方同意按现状出租广州市海珠区赤岗西路328号自编25号房屋（厂房）给乙方作仓库使用，面积485平方米，每平方米16.2元，租金7857元/月（含税），年递增3%；每月10日前，乙方须把当月租金及上月水电费足额交到甲方财务部；超过10日不交时，需交滞纳金（每天按0.3%计算）；本协议签订之日，乙方须向甲方缴纳2个月租金15714元（含税）作租赁押金；租赁期限从2017年8月1日至2022年7月31日；甲方同意乙方的员工及车辆由甲方正门出入，但必须服从甲方的管理，遵守甲方的规章制度（乙方员工进出厂区、须凭胸卡）;进入厂区后，禁止到其他部门串岗；乙方车辆进出厂区时，须刷卡登记；乙方负责维护租赁范围，如需装修，须将装修方案报甲方备案并征得同意，不得擅自改变厂房现有结构，否则，由此而造成的一切后果由乙方负责，并赔偿甲方所有经济损失；合同终止时，乙方必须按原报甲方装修方案的结构（包括增添物、电线、水管线路）交还甲方，不得拆除；否则，不退还租赁押金；等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋（厂房）租赁管理合同》，约定甲方将具有使用权的房屋（厂房）地址）地址：广州市海珠区赤岗西路**自编**出租给乙方期限从2017年8月1日至2022年7月31日；期限届满，如乙方要续租须提前一个月告知甲方，在同等条件的基础上，乙方具有优先续租的权利，双方另行签订租赁合同；房屋（厂房）租赁管理费按面积485平方米，每平方米10.8元，收管理费5238元/月（含税），年递增3%；乙方需向甲方支付10476元（含税）作押金，本合同期限届满后，乙方如无违约或欠款时，由甲方不计息如数退还给乙方；租赁管理费乙方均在交租时一并交纳；逾期交纳时，按每日0.3%向甲方支付违约金，逾期超过次月10日，甲方有权单方终止合同，收回租赁房屋（厂房），已经交纳的租金、押金不予退还；甲方指派专人协助乙方协调政府有关治安、消防、环卫、生产安全等部门及其他业主的关系；甲方保证其作为合同签约人具备签订本合同的资格；保证对本合同标的房屋（厂房）拥有合法的使用权或以出租方式进行处置的权利，不存在任何形式的权利瑕疵；租赁期间，乙方如需对房屋（厂房）进行装饰、装修时，需将装修方案报甲方同意，并保证在不影响房屋（厂房）整体结构，确保房屋（厂房）安全的基础上施工，所需费用由乙方自行承担；等。原、被告确认被告支付了租赁押金15714元、管理费押金10476元以及2017年8月1日-2018年4月30日的租金和管理费。2018年1月22日，原告内部召开关于物业租赁等事宜的办公会议，会议纪要如下：1、根据海珠区法院判决和江海街整治要求，对公司危房自编号19号、30号、32号进行危旧厂房改造，危旧厂房由广州市展贸企业有限公司先租后改造，要补齐相关危旧改造的文件资料（危房鉴定、报建资料、图纸等），送物管部集中后交办公室存档；我公司只负责30号屋顶及围墙的维修费用，控制在10万元以下，其余改造费用由展贸公司负责；2、广州市展贸企业有限公司在危旧厂房期间，物管部要告诉其我公司安全生产制度、规定，并签名确认，在施工期间不能留人住宿；4、若有先租后改意向的单位，要将可行性方案报送我公司审阅，由我公司向股东请示、审批，一定要严格执行审批程序，在未能取得审批前，原有物业继续正常租赁；等。2018年11月29日，被告邮寄《关于要求尽快恢复仓库合法使用并补偿损失的函》给原告，内容为：我司连同梁晓敏、郑凯翔分别向贵司承租仓库有25号、32号102、32号101、30号101合共面积为1180平方米；30号仓库因是危房，被要求停止使用进行治理（详见广州市海珠区房屋安全和鉴定所发出的《危险房屋限期治理通知书》），广州市海珠区房屋安全和鉴定所要求治理完毕后经重新鉴定合格并报其备案后方可开始使用；贵司于2017年9月开始对30号进行危房维修。因25号、32号仓库与30号仓库共用墙体，且屋顶面板搭建于30号屋面上，30号仓库的危险状况和维修导致25号、32号、30号仓库自维修之日的2017年9月一起停用；现仓库维修完毕后，但贵司却一直不履行重新鉴定和报备手续，使我方至今无法正常使用该物业，而贵厂对我方无法正常使用期间的租金却一直在收取，导致我方损失。为此，我方现特致函贵厂：1、请求贵司在本函发出日一个月内完成对修护好的30号危房的重新鉴定和向广州市海珠区房屋安全和鉴定所的报备手续，以使我方能继续正常使用承租贵司的25号、30号、32号仓库；2、因贵司物业的原因，造成我方自2017年9月起不能使用承租物业，为此请求贵司免除自2017年9月起至完成危房修护改造的重新鉴定和报备手续，使承租物业能正常合法使用日止期间的三栋仓库租金；3、请求贵司在原有合同约定的租赁期限上延长1年租期，以弥补无法使用仓库的租期损失；4、25号，32号仓库合同面积与实际面积不相符，经我们多次测量后实际面积为870.59平方米，总共相差194.41平方米，现向贵司再次申请重新核实面积；等。2018年12月20日，原告的物业管理部向被告发出《催收函》，要求被告支付2018年5月-2018年12月的租金及滞纳金。2019年1月28日，原告的物业管理部向被告发出《催收函》，要求被告支付2018年5月-2019年1月的租金及滞纳金。被告表示其从来没有接收涉案房屋，只是于2018年1月左右对涉案房屋进行加固及装修，2018年5月中旬完成房屋加固及装修。原告表示被告擅自对涉案房屋推倒重建。原告为证明其享有涉案房屋的合法使用权，且房屋建造于20世纪50、60年代，属于历史建筑，不存在需要规划报建的主张，提交了以下证据：1、（2013）穗海法民三初字第2012号民事判决书；2、加盖了规划局印章的地形图，证明地形图可以作规划图使用；3、《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》、《城市规划法》，证明1991年9月5日广州市才开始实施建设工程规划许可证管理制度，在此前已建造好的地上建筑物无需领取工程规划许可证；4、1978年4月28日的工商登记档案，证明消防厂在1978年时已建有47500平方米的生产厂房，其中包括全部涉案的厂房；5、广州市消防器材厂章程，证明消防厂在1956年公私合营时已存在，后于1960年改名为广州市消防器材厂，故消防厂称其厂区内厂房大多建于50、60年代是符合客观事实的；6、消防厂行政隶属关系的前后说明，证明直到1994年8月消防厂才从广州市公安局转移到广州市经委，再后根据有关国家规定解除行政隶属关系，移到广州机电工业资产经营公司托管，同时委托广州工业发展集团有限公司管理，因此涉案厂房大部分都是在广州市公安局管理期间所建设的，属于财政拨款所建造，不存在违章建设的情况；7、广州市党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩清产核资资金核实申报表，证明包括涉案房产在内的所有产区内的房产都是经过广州市清产办审核确定的，不存在违章建筑的情况；8、1980年5月的工业企业普查登记表，证明消防厂在1949年开业，经过多次的企业普查登记，均未发现厂区内有违章建设的情况；9、1986年工业企业换证申请登记表，证明在1986年换证登记时，消防厂厂区的办公面积已达2111.24平方米，仓库面积3671.72平方米，加工生产面积11617.34平方米，因此涉案房产都是合法的建筑，不存在违章建设的情况。被告的质证意见：对证据1真实性确认，但判决书没有任何文字说明案涉物业建设是60年代，广州珠江消防厂的建厂时间是1971年，所以60年代不符合客观事实；对证据2确认，但不能证明涉案房屋的合法性问题，按照相关规划规定，批准所建房屋应在“拟建新产品开发车间”的范围内新建，原告已经取得该房屋的产权证，地址为自编，地址为自编**还有72平方米的违建，红线之外只能表示当时的地形问题，不能说明图纸上的建筑均是合法建筑；对证据3真实性确认，但与本案无关，依据1986年实施的城市规划条例的规定，从相关房产证的建设报批文件显示，证明广州市在1982年实施规划报建审批手续；对证据4确认，但工商档案所填的47500平方米经营是原告自己填写的，而且实际上也没有47500平方米的建筑物，现总建筑面积大概是20000平方米；对证据5确认，但该章程无法证明涉案厂房是合法性建筑，无法证明厂房建于50、60年代；对证据6真实性确认，关联性不予确认，并非是隶属关系就不存在违章建筑；对证据7真实性确认，但所有清产审核没有对建筑的合法性进行确认，并不能说明没有违章建筑的事实存在；对证据8真实性确认，但企业普查并非查违章建筑，登记表没有反映违章建筑不能证明没有违章建筑；对证据9真实性确认，但该表也是原告自行填写，没有产权证明的证明力。被告为证明广州市在1982年实施规划报建审批手续的抗辩，提交了其他建筑物（石牌岗顶地段）的报建手续共6页。原告的质证意见：证据无原件无法确认真实性，从补办报建原批文内容摘要可知有关报建手续是可以补办的，只要是在合法建设用地范围内都可以补办；附图也是地形图，证明在此之前没有规划图，均是以地形图代替规划图，地形图内的建，地形图内的建筑都被视为合法建筑文内容摘要的附图显示使用的都是地形图，有关文件也表明那时候国家并没有相关法律法规作为指导，这只是广州市的地方和管理制度规范。本案审理期间，根据原告的申请，本院向广州市规划和自然资源局调查以下问题：1、广州市消防器材厂有限公司名下位于广州市海珠区赤岗西路328号厂区（厂房亦曾使用其他地址名称：赤岗西路326号或者新滘大塘村口）的规划城建档案，包括但不限于总体规划图、控制详规方案、规划设计要点、修建性详细规划设计方案及附图、历史上存在的多份规划平面图、规划批文（广州市消防器材厂有限公司称1979、1981、1982、1994年均有规划批文）、建造批文等。2、核实广州市消防器材厂有限公司提交的《广州市消防器材厂地形图》【工程地址为新滘大塘村、工程编号为1987（测）563】的真实性。如该地形图真实，请函复该图标注的C、C2（红线部分）代表的含义，是否表示该部位为建筑物或有报建的建筑物？另外，还请提供另一幅地形图。3、《中华人民共和国城市规划法》、《广州市建设用地规划许可证和建设工程规划许可证管理规定》实施前，国有企业在自有规划土地上新建工业厂房应履行什么手续？在1987年12月前已建造完毕并经广州市国土部门批准测绘的地上建筑物，应如何判断是否属于合法建筑？如果不属于合法建筑，会将如何处理？广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查【2019】991号《协助司法查询复函》，内容为：一、经查，现查得该地址的《建设用地批准书》（穗国土建用字[1994]389号）、《建设用地规划许可证》（92穗城规地0426号）及附件、该地址总规、土规及现行控规，详见附件。二、经查，来函所附“地形图”为《建设用地批准书》（穗国土建用字[1994]389号）的附图，现提供相关附图，详见附件。根据《房产测量规范》(GB/T17986.2---2000)、《房屋面积测算规范》(DBJ440100/T204---2014)规定，C指房屋为砖木结构一层，C2指房屋为砖木结构两层。来函所附“地形图”右下角标注“图幅数：共2幅”的含义为该图显示的地块用地范围本身涉及两个地图分幅。三、根据《印发的通知》（穗府【1983】29号）、《广东省城市建设管理暂行条例》第十三条、《城市规划条例》第四十四条、《广州市城市规划管理办法》第二十三条，新建建筑物、构筑物应办理报建手续，地形图测绘的，地形图测绘的建筑物只是反映当时的地形情况2月前已建造完毕的地上建筑物，如已办理规划报建许可或已取得相关权属证明的为合法建筑；如无办理规划报建手续或未取得相关权属证明，并且为1966年12月31日后建成的建筑物，已涉嫌违法建设，建议咨询城管相关部门。原告表示：对该复函的真实性无异议，但说明内容有异议，从现有资料可以证实在1990年前是没有全国人大或国务院作出的法律或行政法规规定的工程报建，只有广州市地方性的政府规章，因此政府规章的管理手续问题对本案租赁合同效力没有任何关联；广州市规划和自然资源局并非违法建筑的认定部门，所以无权对包括涉案房屋在内的全部消防厂的房屋有效性发表意见，具体有权判断的是城管部门，其不能认定涉案房屋是否违章建筑；复函的说明内容并无针对性，只是大概泛泛而说，而且房屋建于60、70年代，房屋档案管理是在1991年建立，此前并不规范，从被告提供的其他单位的房屋来看，是存在以地形图代替规划图的情况，在1991年前是没有正式的规划图纸，结合在1991年前没有任何电子数据留档，存在诸多历史档案材料遗失的客观事实，该份复函不足以认定涉案房屋是否合法，对本案房屋是否合法应按照有关法律依据以及结合当时的强制性等法律法规予以认定。被告表示：对该函予以确认，规划图里的地形图的建筑不代表合法性问题，只表示现状，在1987年前的建筑都需要办理报建规划手续；城市规划管理本来就属于行政管理手段，政府对建筑物的行政管理问题，地方的规章制，地方的规章制度具有法律效力度从1956年后就有规划的存在，并非从规划法颁布后才有；地形图替代规；地形图替代规划图的说明不正确，地形图上划分了红线划图替代了地形图，而是在地形图上盖有规划部门的章成为规划图，建筑物的规划图才是正式的规划，所以复函已经证明涉案房屋是违章建筑。本院向广州市规划和自然资源局调取了原告厂区内已办理房地产权证的4幢建筑物的档案材料（2008登记字1055139号、2009登记字1038512、1038522号、2011登记字1028868号），其中2008登记字1055139号档案材料反映：《广州市房地产权属证明书（存根）》记载，房地产权属人为广州市消防器材厂，房屋坐落为海珠区赤岗西路××层；补办报建原批文内容摘要《建设工程规划许可证》存根【编号穗城规（南片）建字（94）第205号】记载，建设单位为广州市消防器材厂，建设项目名称为值班、集体宿舍壹栋，建设位置为海珠区赤岗西路328号；领证日期为1994年12月21日；《建设用地规划许可证》【编号（92）穗城规地0426号】记载，用地单位为广州市消防器材厂,用地项目名称为厂房（补办），用地位置为海珠区敦和路大塘村口；等。2009登记字1038512号档案材料反映：2009年6月29日的《房地产登记申请书》记载，房地产座落本市新办公楼，申请事项为原广州市消防器材厂于1976年、1978年报建的机械车间（后变更用途为办公楼），由于历史原因，无法办理房产证，现申请办理该栋房屋的房产事宜；补办报建原批文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（78）建字103号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市新滘大塘村，工程项目名称为机械车间原有叁层半增加半层（即改为四层），报建编号为（78）建字103号，审批时间为1978年2月28日；补办报建原批文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（76）建字784号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市新滘大塘村，工程项目名称为机械车间仓库，报建编号为（76）建字784号，审批时间为1976年11月10日；补办报建原批文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（81）建字54号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市市郊大塘村，工程项目名称为成品仓库，报建编号为（81）建字54号，审批时间为1981年1月7日，地建拨地文号，地建拨地文号为城地（76）**文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（82）建字1284号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市新滘大塘村广州消防厂内，工程项目名称为成品仓库（原有二层）增建二层，报建编号为（82）建字1284号，审批时间为1982年10月7日，地建拨地文号为城，地建拨地文号为城地（76）**字1038522号档案材料反映：2009年6月29日的《房地产登记申请书》记载，房地产座落本市新仓库，申请事项为原广州市消防器材厂于1981年、1982年所建的成品仓库，由于历史原因，无法办理房产证，现申请办理该仓库的房产事宜；补办报建原批文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（81）建字54号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市市郊大塘村，工程项目名称为成品仓库，报建编号为（81）建字54号，审批时间为1981年1月7日，地建拨地文号为城地（，地建拨地文号为城地（76）**要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（82）建字1284号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市新滘大塘村广州消防厂内，工程项目名称为成品仓库（原有二层）增建二层，报建编号为（82）建字1284号，审批时间为1982年10月7日，地建拨地文号为城地（76，地建拨地文号为城地（76）**8868号档案材料反映：补办报建原批文内容摘要《建设工程规划许可证》存根【编号穗城规（南片）建字（94）第205号】记载，建设单位为广州市消防器材厂，建设项目名称为值班、集体宿舍壹栋，建设位置为海珠区赤岗西路328号；领证日期为1994年12月21日；等。原告表示：对档案材料无异议，2009登记字1038512号档案第68-74页都是1978年-1981年的图纸，图纸显示涉案25、30、32号房屋均在1978年的总平面图内，第74页的表格内写了很多建筑物，但表格比较模糊无法认清，表格内的建筑物应当是规划局同意建设的房屋，有具体的建设信息；在2008登记字1055139号档案第161页即另一份地形图，也有很多看不清的图面数据，这些图面数据可能是包括涉案房屋在内的所有批准合法建设的房屋数据；有关规划报建文件上均显示当时规范管理制度是广州市地方政府管理制度，与涉案房屋租赁合同的有效性无关，不能作为合同是否有效的依据。被告表示：对档案材料确认，并且内容反映涉案房屋的合法性问题，2009登记字1038512号档案第16页显示报建批号，证明在1978年已经办理报建手续，所以涉案房屋并非原告所称的历史遗留房屋，即使历史遗留房屋也需要房屋报建手续只是不完善，涉案房屋并没有任何报建手续。本院向广州市海珠区房屋安全和物业二所调取了赤岗西路328号大院自编30号房屋的《城市危房治理档案》，该档案封面注明解危日期为2018年4月13日，档案包括危险房屋鉴定报告、照片、危险房屋限期治理通知书和确认解危的房屋的检查意见四项内容，其中《房屋危险性鉴定报告》{合正鉴字【2017】1788}记载，委托单位为被告，结构形式为砖木结构，层数为单层，建筑面积为670平方米，建筑年代为上世纪七十年代，鉴定结论为依据《危险房屋鉴定标准》，该房屋整体危险性评级为C级，即“局部危房”，对房屋作停止使用。广州市海珠区房屋安全和物业二所在2017年11月10日、2018年3月12日、2018年4月3日向被告作出的《危险房屋限期治理通知书》{海房二所房危通字【2017】第74号}记载，海珠区赤岗西路328号自编30号房屋，经房屋安全鉴定单位鉴定确认为“局部危险房屋”，处理意见为停止使用，根据《广州市房屋安全管理规定》第三十三、三十四、三十七、五十九条规定，上址房屋安全责任人应当在2018年1月30日、2018年4月30日、2018年5月30日前履行危险房屋治理责任，上址房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即自行搬出，危险房屋不得出租。广州市海珠区房屋安全鉴定所于2018年5月4日向住安科作出的《关于赤岗西路328号大院自编30号房屋的检查意见》记载，2018年5月3日下午，我所派出技术人员会同区房屋安全和物业二所对赤岗西路328号大院自编30号房屋进行现场检查，情况如下：赤岗西路328号大院自编30号房屋已改建成单层钢结构，外观房屋无异常，未发现有危险迹象。原告表示：对档案有异议，30号房屋的使用权人并非被告，被告与30号房屋无任何关联，因此鉴定单位明显在没有做任何调查的情况下出该报告；报告也表明30号房屋是砖木结构房屋，而且建筑年代在1970年左右，此时国家尚未颁布相关法律行政法规，故该房屋不属于违章建筑；鉴定报告的概述中已经对30号房屋的结构形状进行详细的阐述，与现状明显不符，被告的行为明显是非法的；档案有众多原告的图画，表明海珠区房屋安全和物业二所明知原告是房屋产权人，但一直对原告隐瞒情况，所以其作出的任何决定均对原告不产生效力；物业二所在2017年11月10日、2018年3月12日、4月3日作出了同样的危险房屋治理通知书，使用同一文号，表明物业二所根本没做任何调查，没到现场观看，从本案的材料可知，涉案房屋在2018年1月被拆除，2018年3月12日、4月3日早已不存在其可认定为局部危险房屋的情况，但房屋鉴定所仍在此期间违法出具限期治理通知书，物业二所存在违法行政的行为；从检查意见可知，物业二所对房屋的检查只是外观观看，并没有做科学合法的鉴定，至今为止房屋未经有关部门的合法验收，房屋是否符合竣工标准没有经过有关部门的认定；档案封面显示解危时间2018年4月13日，但2018年5月4日才进行检查，在没有检查之前物业二所就认为已经解除危险，解危的原因档案中也没有显示，物业二所所做的一系列认定涉案房屋存在安全问题、认定房屋具有危险性的鉴定以及解除的程序都是违法的，所依据的事实也是不真实的，但物业二所确定30号房屋建于二十世纪七十年代可确认真实性。被告表示：对档案无异议，从档案反映相关部门在2017年11月—2018年3月、4月连续三次发出要求对涉案30号房屋进行危房改造的通知，而这也是被告对30号房屋进行改造的理由之一，档案显示30号房屋在2018年4月13日解危，但档案内容显示在5月18日才到现场检查并且从没有向被告发出过解危通知。诉讼中，被告提交了原告2017年10月20日给江海街城管科的《房屋维修申请报告》，该报告的内容为：我公司现有一危旧仓库（自编30号，面积670平方米）需要维修，为配合（2017）粤0105执告193号的执行内容，需要维修加固墙体，采取必要措施确保施工顺利，同时为落实《广东省安全生产大检查工作实施方案》的工作要求，我司将维修改造危旧仓库的具体维修事项报告如下：1、按海珠区法院强制执行公告，拟使用钢筋砖混结构加固仓库墙体；2、受倾斜墙体的影响，屋顶整体结构不牢固，需要重做金字架，重新铺设隔热屋顶；3、仓库现状外立面与现代城市形象不符，拟用铝通管装饰外立面且使用钢化玻璃替换部分破裂墙体；4、为符合消防要求，配备消防安全系统，加装防火门窗等；等。原告质证意见：真实性认可，关联性不认可，因为我方申请对30号房屋的破损进行维修加固，而且原告自行委托工程公司予以实施；本案是25号房屋，该报告与本案无关；我方申请是维修加固，被告没有告知和未通过我方同意，将25、30、32号房屋一并拆除重建，严重侵害我方的合法权益。另外，原、被告确认：原告已将该报告交给城管科，但城管科回复不需要报批，没有收取该报告。原告于2019年3月19日提起本案诉讼。经本院释明，原告表示如果法院认定租赁合同无效，其不变更诉求。原告表示：签订管理合同后，原告履行的管理义务主要是厂区秩序的管理，包括治安、清洁、产区秩序、厂区内公共设施的维修维护，协助被告与政府有关治安、消防、环卫生产、安全等关系，确保厂区内厂房的安全，水电费抄表及收费。被代表示原告没有履行任何管理义务。另查，2019年3月5日，原告就涉案的管理合同向本院提起诉讼【案号为：（2019）粤0105民初7448号】，要求被告支付租金及其滞纳金。2018年3月6日，原告分别就海珠区赤岗西路328号自编30号101、32号102、32号101的租赁合同、租赁管理合同向本院提起诉讼【案号为：（2019）粤0105民初7514-7516号】，分别要求梁晓敏、郑凯翔支付租金、租赁管理费及其滞纳金。梁晓敏、郑凯翔提出反诉，要求确认双方签订的《房屋（厂房）租赁合同》和《房屋（厂房）租赁管理合同》无效，原告退还房屋租金押金、租金、管理费押金、管理费和赔偿装修设计费、装修费等损失。同年3月21日，被告就涉案的租赁合同、租赁管理合同向本院提起诉讼【案号为：（2019）粤0105民初8155号】，要求确认双方签订的《房屋（厂房）租赁合同》和《房屋（厂房）租赁管理合同》无效，原告退还房屋租金押金、租金、管理费押金、管理费和赔偿装修设计费、装修费等损失。上述（2019）粤0105民初7514-7516、8155号四案，根据承租人的申请，本院于2019年7月15日委托评估公司对承租人改造装修工程造价和设计费用进行评估。2019年11月，评估公司以当事人提供的图纸与现场的实际情况不一致，界限不清晰，所委托的事项无法鉴定为由，取消鉴定委托。2019年12月，本院重新摇珠确定新的评估公司。评估公司于2020年3月要求当事人补充资料。案件尚在评估中。再查，2013年，广州市消防器材厂有限公司以相邻关系纠纷起诉广州市珠江消防器材厂、龚振侠、谭颂燊，要求广州市珠江消防器材厂、龚振侠、谭颂燊拆除与其厂房相连的花基，移种（或砍伐）在花基上种植的树木，恢复大明渠原状和赔偿损失，等。本院作出（2013）穗海法民三初字第2012号民事判决书，判决：一、广州市珠江消防器材厂、龚振侠、谭颂燊在本判决生效之日起十五日内共同拆除位于广州市海珠区赤岗西路318号第1栋厂房和第4栋厂房进厂道路边、与广州市消防器材厂有限公司厂房相连的花基、共同砍伐在该花基上种植的树木并将花基下的暗渠恢复为明渠。二、驳回广州市消防器材厂有限公司的其它诉讼请求。原、被告确认该案所指的花基贴着广州市海珠区赤岗西路328号自编30号房屋北墙的背面。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。对于涉案房屋，被告主张是违章建筑，原告在一审法庭辩论终结前未能举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，广州市规划和自然资源局回复本院的《协助司法查询复函》中明确“1987年12月前已建造完毕的地上建筑物，如已办理规划报建许可或已取得相关权属证明的为合法建筑；如无办理规划报建手续或未取得相关权属证明，并且为1966年12月31日后建成的建筑物，已涉嫌违法建设”，故原、被告签订的《房屋（厂房）租赁合同》应认定无效。对原告提出涉案房屋属于历史建筑，不存在需要规划报建的主张，本院不予采纳。签订涉案租赁合同的当天，原、被告还签订了《房屋（厂房）租赁管理合同》，从租赁管理合同的内容来看，该合同中“期限届满，如乙方要续租须提前一个月告知甲方，在同等条件的基础上，乙方具有优先续租的权利，双方另行签订租赁合同”、“甲方保证对本合同标的房屋（厂房）拥有合法的使用权或以出租方式进行处置的权利”、租赁管理费的交纳“逾期超过次月10日，甲方有权单方终止合同，收回租赁房屋（厂房），已经交纳的租金、押金不予退还”及装饰装修的条款等约定，均具有租赁合同中约束出租人、承租人权利义务的内容，故本院认为涉案租赁合同和租赁管理合同是作为一个整体对出租人、承租人权利义务作出约定的。在诉讼中，原告亦没有举证证明实际对被告提供了管理服务，因此，本院认定租赁管理费亦是被告取得涉案服务租赁权需要支付的对价之一，属于租金的一部分。如前所述，涉案租赁合同应认定无效，故涉案租赁管理合同亦应认定无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告提出涉案租赁合同无效不需支付费用的抗辩，无理，本院不予采纳。被告提出没有实际占有涉案房屋不存在支付占用费的抗辩，本院认为，原告主张被告未经其同意已对涉案房屋推倒重建，被告在诉讼中自认已对涉案房屋进行危房改造和装修装饰，且本案查明的有关危房及危房改造的材料并不涉及涉案房屋，故对被告该抗辩，本院亦不予采纳。《房屋（厂房）租赁合同》约定“房屋（厂房）租赁管理费5238元/月（含税），年递增3%，租赁管理费乙方均在交租时一并交纳；逾期交纳时，按每日0.3%向甲方支付违约金”，故被告应参照涉案合同约定的标准向原告支付从2018年5月1日起的租赁管理费，但租赁管理费应计至本案判决之日为宜，之后的租赁管理费原告可另寻途径解决。因合同无效，对原告要求被告按合同的约定支付滞纳金的请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告广州市展茂企业管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市消防器材厂有限公司支付从2018年5月1日起至本案判决之日止的租赁管理费（其中2018年5月1日至2018年7月31日按每月5238元计，2018年8月1日至2019年7月31日按每月5395.14元计，2019年8月1日至本案判决之日按每月5556.99元计）二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2606.5元，由原告负担1397.5元，被告负担1209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  叶芳琴人民陪审员  谢沛丽二〇二〇年六月十二日书 记 员  陈兆尊郑碧凤