江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初2065号 原告：徐荣，女，1984年6月10日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：刘坚，江苏德沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘恒泰，江苏德沛律师事务所（实习）律师。 被告：吴迪，男，1986年11月15日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：李军兵，江苏铸辉律师事务所律师。 原告徐荣与被告吴迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员程家亮独任审判，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告徐荣及其委托诉讼代理人刘坚、刘恒泰、被告吴迪的委托诉讼代理人李军兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐荣向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的房屋买卖合同无效；2.被告吴迪返还原告购房款100000元及利息（自2014年6月14日起按年利率6%计算至还清款之日止）。事实和理由：原告于2014年6月11日和被告签订商品房买卖合同，购买位于沭阳县房屋，并于2014年6月13日向被告交付了100000元购房款。房屋建成后，原告实地查看购买的房屋时，发现该房屋已被被告售于第三人，原告便将此事告知被告，后被告与原告协商，愿意为原告调换同小区的另一套房屋，在2018年1月15日原被告双方重新签订了新的房屋买卖合同，被告向原告出具了情况说明。但原告发现此房屋也已经被第三人装修使用，于是双方发生纠纷。原告认为，被告建设的房屋无任何审批手续，双方签订的购房合同属于无效合同，同时被告也无法履行该合同，因而被告应当向原告返还已收的购房款并赔偿原告相关损失。在多次协商未果的情况下，为了维护原告合法权益，特提起诉讼 原告徐荣为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.2014年6月11日房屋买卖合同，证明原告与被告签订了房屋买卖合同； 2.2014年6月13日收据，证明原告向被告支付购房款100000元； 3.2018年1月15日房屋买卖合同，证明被告吴迪未能履行之前的合同，原被告双方重新签订了房屋买卖合同； 4.2018年1月15日收条及说明，证明被告吴迪再次确认收到原告购房款100000元，并说明双方对原告购买的房屋进行变更； 5.证人徐某证言，证明原告向被告支付购房款100000元。 被告吴迪辩称：1.涉案房屋的建设用地未取得土地审批手续，也未办理建设规划许可，系小产权房，本案不属于人民法院民事受案范围，应该驳回原告的起诉；2.被告未向原告出售涉案房屋，房屋是案外人唐某出售给原告；3.被告没有收到原告100000购房款，该100000元是案外人唐某向原告收取的购房款，被告只是出具了合同和收据。 被告吴迪为支持其答辩理由向本院提交了以下证据： 1.2013年10月17日建设龙庙镇农民集中居住区合同（复印件），证明被告取得龙庙镇原畜牧站院内向东地块约20亩土地使用权并支付了相应的土地使用费，但土地未经过规划审批； 2.龙庙瑞景新城小区房屋买卖情况登记表（复印件），证明涉案房屋已由邵某出售他人； 3.龙庙瑞景新城小区房源、价格确认单，证明涉案房屋由邵某出售给原告，用于冲抵被告欠邵某的工程款； 4.龙庙瑞景新城工程款结算单（复印件），证明邵某与唐某系合伙人； 5.2018年1月5日协议书，证明涉案龙庙瑞景新城工程由邵某与唐某合伙承建。 被告吴迪对原告提交证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但合同不是被告与原告签订，被告只是在合同上签名，并将空白合同交给唐某；对证据2的真实性无异议，是被告指示会计向原告出具了收条，但被告未收取原告购房款，原告是向唐某支付购房款；对证据3的真实性无异议，被告只是在合同上签名，并将空白合同交给许利民并由其处理相关纠纷；对证据4的真实性无异议，但被告未收取原告购房款；对证人徐某证言不予认可，证人证言与书面证据相冲突，且证人与原告系亲属关系，不能单独作为定案依据。 原告徐荣对被告提交证据的质证意见：对证据1、2、3、4不予认可；对证据5的真实性无异议，但与本案无关。 本院对原告徐荣提交证据的认证意见：由于被告对证据1、2、3、4的真实性无异议，本院对该四组证据的真实性予以确认，对其关联性将另行认定；证人徐某与原告系叔侄女关系，存在利害关系，本院对证人徐某证言不予采信。 本院对被告吴迪提交证据的认证意见：证据1、2、3、4系复印件，且原告对该四组证据不予认可，本院对该四组证据不予采信；由于原告对证据5的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：沭阳县龙庙镇瑞景新城小区由被告吴迪开发建设。2014年6月11日，原告徐荣（买受人）与被告吴迪（出卖人）签订房屋买卖合同，约定原告徐荣向被告吴迪购买瑞景新城2号楼1单元302室房屋，房屋总价款为205000元，买受人于签订合同时首付100000元，交房时付清剩余房款105000元。该合同出卖人处加盖了“瑞景新城售楼部”印章。同日，原告徐荣向被告吴迪支付购房款100000元，被告吴迪指示其会计向原告出具了加盖“瑞景新城售楼部”印章的收据。2018年1月15日，原告徐荣（买受人）与被告吴迪（出卖人）再次签订房屋买卖合同，约定原告徐荣向被告吴迪购买瑞景新城2号楼1单元201室房屋，房屋总价款为220000元。同日，被告吴迪向原告出具收条，载明收到原告款100000元，并向原告出具说明，内容为“此房原卖于徐强，由于徐强购房款未交付于吴迪，现吴迪申请徐强手中的房屋买卖作废，并由于徐荣购买的原三楼中有纠纷，所以将此房卖于徐荣。”被告吴迪未能向原告交付上述房屋，因而成诉。 另查明，上述房屋未取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。 本院认为，原告提供的2014年6月11日及2018年1月15日房屋买卖合同明确约定，涉案房屋的出卖人系被告吴迪，买受人系原告徐荣，结合被告吴迪出具的收条及说明，能够认定涉案房屋买卖双方系原告徐荣与被告吴迪。被告吴迪虽辩称，其未向原告出售涉案房屋，房屋是案外人唐某出售给原告，但其提供的证据不能推翻原告提供的上述证据。因此，本院对被告吴迪该辩解不予采信。《中国人民共和国土地管理法》第四条第四款规定，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”本案中，被告吴迪所建房屋未取得建设用地规划许可，违反上述规定。被告吴迪向原告出售涉案房屋，也就违反法律强制性规定，双方签订的房屋买卖合同无效。据此，本院对原告要求被告吴迪返还购房款100000元的主张予以支持。被告吴迪虽辩称本案不属于人民法院民事受案范围，但其该辩解没有法律依据，本院对此不予采信。被告吴迪向原告出售涉案房屋不符合法律规定，原告徐荣也未尽到必要的审查义务，双方对合同无效均有过错。因此，本院对原告徐荣要求被告吴迪支付利息损失的诉讼请求不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下： 一、确认原告徐荣与被告吴迪签订的房屋买卖合同无效； 二、被告吴迪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐荣返还购房款100000元； 三、驳回原告徐荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2940元，减半收取1470元，由被告吴迪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2940元。 审判员  程家亮 二〇二〇年六月三十日 书记员  刘雪茹 附： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××11 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。