陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                     （2019）陕0116民初12222号原告：王英利，女，汉族，1978年6月14日出生，住西安市新城区。被告：朱合玉，男，汉族，1968年12月10日出生，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：李智，男，汉族，1977年10月18日出生，住西安市碑林区。原告王英利与被告朱合玉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王英利、被告朱合玉的委托诉讼代理人李智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告王英利向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令原、被告2016年10月13日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月15日（起诉之日）解除；二、请求判令被告朱合玉按照合同约定支付自2017年12月15日起至2019年7月15日合同期内的租金327022元﹛①2018年12月15日之前下欠租金223000元；②自2018年12月16日起至2019年元月25日租金45825元[39天*单日1175元（423000元/年÷12月/年÷30天/月）]；③自2019年元月26日起至2019年7月15日办公房租金58197元[（170天÷30天/月）*每月13元/平米*790平米]﹜，以及自2019年7月16日合同解除后至实际腾交之日的办公房占用费（按照每月13元/平米*790平米计算）；三、请求判令被告朱合玉支付逾期缴纳租金违约金100000元；四、请求判令被告朱合玉腾空所占用的办公房以及场地，并将办公房及场地交回原告王英利；五、本案诉讼费由被告朱合玉承担。事实与理由：2016年10月13日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，原告王英利将其位于西安市长安区太乙宫街道黄岱湾村对面的办公房及厂房出租给被告朱合玉。双方对租金、租赁期限、租金支付方式、违约责任等事项均予以约定。合同签订后，被告朱合玉仅支付部分租金。自2017年10月15日起，被告朱合玉即开始拖欠租金，后经多次催要，被告朱合玉仅支付第二年度部分租金20万元。2018年春节后，被告朱合玉经营的工厂停工。2019年元月25日，原告王英利通知被告朱合玉将厂房物品搬至办公房及门前空地。截止目前，被告朱合玉仍占用原告王英利办公房790平米未予腾交，亦未支付任何租金，属于严重违约行为。故起诉。被告朱合玉辩称：被告朱合玉与原告王英利签订《厂房租赁合同》属实，但被告朱合玉并不是该厂房的实际使用人，该厂房的实际使用人是陕西建恒智能科技有限责任公司（以下简称“建恒公司”），原告王英利对此知情，故被告朱合玉并非本案适格被告。后因建恒公司经营不善，资金困难，于2018年春节停工。此后，建恒公司曾找原告王英利协商合同解除事宜，但原告王英利以未缴纳租金违约为由要求建恒公司补足2018年的全年租金，双方协商未果，设备及物品被原告王英利扣押。2019年元月份，原告王英利以拆厂房为由，让建恒公司把库房里面的设备及物品搬至指定地方。现认为原告王英利计算的租金不合理，且建恒公司现资金困难。故拒绝原告王英利的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月13日,原告王英利作为甲方，被告朱合玉作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将其位于西安市长安区太乙镇的厂房及办公区域（约2730平米）出租给乙方，租期自2016年12月15日起至2019年12月14日。双方还对租赁范围、租金金额及支付方式、双方权利义务、违约责任等内容予以约定。该《厂房租赁合同》第四条约定：“1、租金金额，每年肆拾贰万叁仟元（￥423000元）。此租赁价格为不含税价，所有税费由乙方承担。2、付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方每半年向甲方支付半年的房租（￥211500元），每次房租要提前两个月交纳。租金每三年递增一次，每次按照上一年的租金递增10%。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整”。合同签订后，被告朱合玉即以建恒公司名义入驻装修，并对外经营。2017年9月27日，原告王英利向建恒公司出具收据一张，载明收到2016年12月15日至2017年12月14日厂房租金423000元。然而自2017年10月份起，被告朱合玉并未按约支付2018年度上半年的厂房租金。自2018年春节起，建恒公司因故停工停产，长期拖欠厂房租金。原告王英利曾多次向被告朱合玉催要，被告朱合玉于2018年8月8日补交2018年上半年部分租金200000元，尚余11500元租金并未支付；同时，对于2018年下半年租金亦未支付。2019年元月，原告王英利告知被告朱合玉厂房需要拆除，后被告朱合玉于同月25日将厂房内设备及物品搬至院内东边一层办公房内，部分物品在办公房前空院置放。此后，原告王英利再次向被告朱合玉催要租金未果，遂于2019年7月15日向本院起诉。另查明：1、被告朱合玉与原告王英利于2016年10月13日签订《厂房租赁合同》，建恒公司于2016年12月14日成立，被告朱合玉任建恒公司经理。2、本院曾于2020年6月19日至租赁厂房查勘，建恒公司实际占用南部办公房一层12间，面积约365平米，部分物品在办公房门前空院置放。庭审中，原告王英利坚持并增加诉请，要求被告朱合玉赔偿其门卫工资损失63000元；同时释明其办公房月租金13元的计算方式为（423000元/年÷总面积2730平米÷12月/年）。被告朱合玉则坚持其答辩意见。因双方意见分歧较大，本案调解未果。上述事实有当事人陈述、《厂房租赁合同》《收据》、《告知函》等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方自愿签订《厂房租赁合同》，且该合同内容并不违反相关法律规定，应属合法有效，原、被告理应按约履行。被告朱合玉在合同履行期间内多次不按合同约定时间缴纳租金，尤其是自2018年8月8日后至今再未缴纳任何租金，严重违反合同约定，致使双方不能实现合同目的，应属根本性违约。现原告王英利诉请要求解除合同，符合法律规定，本院依法予以解除。至于合同解除日期，鉴于原、被告诉前均未书面提出解除合同，现原告王英利将本次起诉之日（2019年7月15日）作为合同解除之日，符合本案实际情形以及相关法律规定，故本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告王英利诉请要求被告朱合玉支付合同解除前的租金，符合法律规定，本院予以支持。至于租金的具体数额，应以本院核定为准。关于2019年元月25日之前的租金268825元（2018年12月15日前下欠租金223000元+2018年12月16日至2019年元月25日租金45825元），符合双方合同约定以及法律规定，本院依法予以支持。至于2019年元月25日至2019年7月15日的办公房租金一节，本院核定为26888元，理由如下：首先，原告王英利计算面积与本院实际勘察面积不符，故以本院实际勘察的面积365平米为准；其次，原告王英利结合租金总额以及租赁厂房面积计算办公房每平米月租金单价13元，较为合理，据此办公房租金计算为26888元[4775元（每月13元/平米*365平米）÷30天/月*170天]。综上，原告王英利的厂房租金总额本院核定为295713元。至于合同解除后的场地占用费(面积365平米)，本院参照合同租金每平米单价13元/月以及被告朱合玉实际占用办公房的面积，予以合理计算。合同解除后，被告朱合玉理应将租赁场地腾交原告王英利，故对原告王英利该诉请，本院依法予以支持。被告朱合玉在合同履行期限内违反合同约定迟延交纳租金直至拒付租金，属严重违约行为，故其依法应按约支付合同违约金100000元，故对原告王英利该诉请，本院依法予以支持。至于原告王英利诉请要求被告朱合玉赔偿其门卫工资损失一节，因其未在本院指定的期限内补交相应的诉讼费用，故本院不予处理。至于被告朱合玉辩称该厂房实际使用人系建恒公司，故自己不应承担责任一节，根据法律规定，被告朱合玉在建恒公司成立前以自己名义与原告王英利签订租赁合同，在建恒公司成立后，原告王英利有权选择被告朱合玉或建恒公司作为起诉对象，现原告王英利选择起诉被告朱合玉，符合法律规定，故对其辩称本院不予采纳。至于被告朱合玉辩称原告王英利扣押建恒公司物品不应支付厂房租金一节，因建恒公司在2018年春节即自行停工停业，但被告朱合玉并未解除其与原告王英利之间的租赁合同，故租金仍应计算，故对其该辩称本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、原告王英利与被告朱合玉2016年10月13日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月15日解除。二、被告朱合玉在本判决生效后十日内支付原告王英利2017年12月15日至2019年7月15日厂房租金295713元。三、被告朱合玉在本判决生效后十日内支付原告王英利自2019年7月16日至厂房实际腾交之日的场地占用费（按照每月4775元计算，折合单日为159元）。四、被告朱合玉在本判决生效后十日内支付原告王英利逾期缴纳租金违约金100000元。五、被告朱合玉在本判决生效后十日内将所占用的办公房以及场地腾交原告王英利。六、驳回原告王英利其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7722元，原告王英利已预交，由原告王英利承担722元；被告朱合玉承担7000元。被告朱合玉承担部分在执行时连同上述判决之款一并给付原告王英利。    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审 判 长     高  阳人民陪审员     王香丽人民陪审员     雷  鹏                          二O二0 年 六 月  二十四 日 书  记  员      康翠翠  1