重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初5222号原告：重庆西普物业管理有限公司，住所地江**建新南路****，统一社会信用代码91500105765931026P。法定代表人：胡蓉，执行董事。委托诉讼代理人：傅远林，重庆山都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高春琳，男，汉族，1984年10月9日出生，住重庆市渝中区。被告：陈凤，女，汉族，1983年11月27日出生，住重庆市南岸区。（未到庭）被告：李朋，男，汉族，1979年12月10日出生，住重庆市南岸区。原告重庆西普物业管理有限公司（以下简称“西普公司”）诉被告陈凤、李朋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法由审判员鞠劼适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告西普公司的委托诉讼代理人傅远林、高春琳，被告李朋到庭参加了诉讼，被告陈凤经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告西普公司诉称：茶花小镇小区在2013年10月前由重庆森荣物业管理有限公司（以下简称“森荣公司”）提供物业服务，2013年10月20日森荣公司终止该小区物业服务。因该小区未成立业主委员会，茶花社区居委会经向南岸区房管局物管科及长生桥镇人民政府请示，并征得小区过半数业主同意，决定由原告从2013年10月21日开始接管小区物业，提供物业服务。因期间茶花小镇小区未成立业主委员会，物业服务没有书面合同，原告一直参照茶花小镇小区与森荣公司之间的前期物业合同提供物业服务。二被告系位于南岸区茶园新区米兰路18号“茶花小镇”小区1栋5单元4-4号房屋的业主，建筑面积77.25平方米，物业管理费收取标准为每月每平方米0.45元，其每月物业管理费计34.8元，公摊水电费为每月每户3元。被告从2010年9月始至2017年2月止，欠费78个月，其所欠物业管理费及公摊水电费的行为已属违约，现原告起诉来院，请求判令1、由二被告支付物业服务费2714.4元，公摊水电费234元，合计2948.4元；2、由二被告支付利息（以欠缴物业服务费和公摊水电费的金额为基数，从欠费的次月1日起至付清之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月20起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；3、由二被告支付电费558.2元；4、本案诉讼费由二被告承担。原告为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、房屋登记信息查询证明；2、长生桥镇茶花社区居民委员会公示（2013年10月17日）；3、财务凭证、领条、发票若干；4、前期物业服务合同；4、工商变更登记档案；5、（2019）渝0108民初9700号民事判决书；6、记账、领款凭证若干；7、EMS邮政特快专递凭单；8、催费通知；9、物流跟踪信息查询单；10、关于收取欠费的协议。被告李朋辩称：二被告曾交纳了前期物业费，但由于饭厅、厨房墙体内的管道破裂，导致房屋漏水，二被告多次向物业服务人员反应无果，二被告不是不交物业服务费，是物业公司的物业服务影响了二被告的生活。被告李朋为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：照片打印件1张。被告陈凤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，重庆森荣物业管理有限公司原系位于南岸区茶园新区米兰路18号“茶花小镇”小区前期物业服务企业。2013年9月4日，其向重庆市南岸区长生桥镇茶花社区居民委员会报告，其决定于2013年10月20日前退出茶花小镇小区，终止提供该小区物业服务。茶花社区居委会接到森荣公司上述报告后，经向南岸区房管局物管科及长生桥镇人民政府请示，并征得小区部分业主意见后，先期与原告达成接管意向，并于2013年10月8日起组织人员征求小区业主意见，因同意原告作为物业企业入场户数超过半数，茶花社区居委会即组织原告进驻茶花小镇小区。2013年10月21日，原告按茶花社区居委会安排，进入茶花小镇小区提供物业服务。期间未与茶花社区居委会签订书面物业服务合同。原告参照先前森荣公司签订的《前期物业服务合同》的内容履行相关物业服务义务，并按房屋建筑面积每月每平方米0.45元向业主计收物业服务费。上述《前期物业服务合同》约定，共用的专项设备运行的能源消耗（公摊水电费），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。二被告系位于重庆市南岸区茶园新区米兰路18号“茶花小镇”小区1栋5单元4-4号房屋业主，其房屋建筑面积为77.25平方米。2013年10月31日，原告与森荣公司签订《关于收取欠费的协议》，约定森荣公司将原告进驻茶花小镇小区前，业主欠其的水电费、公摊费、物业服务费等款项委托原告代为收取。森荣公司与原告按水电费8:2的比例进行分配，物业服务费、公摊水电费按7:3的比例进行分配。2014年9月23日，原告与森荣公司签订“补充协议”，约定森荣公司于2013年9月30日撤场之后，对业主所欠森荣公司的物业费、水费、电费，因森荣公司将对这部分起诉，在此期间，原告对这部分起诉人员欠费问题，原告按10%收取森荣公司手续费，其他的按原协议执行。2016年10月28日，原告按二被告上述茶花小镇小区的地址，以EMS邮政特快专递方式，向其寄出《催费通知》，网络物流信息显示，该邮件由茶花小镇小区菜鸟驿站代收。该《催费通知》载明，截止2016年10月，二被告欠付原告物业服务费2510.7元、水电公摊费114.9元。2017年2月底，原告终止其茶花小镇小区物业管理服务并离场。原告提供物业服务期间，该小区未选举成立业主委员会。2019年7月18日，原告再次按二被告上述茶花小镇小区的地址，以EMS邮政特快专递方式，向其寄出《律师函》，网络物流信息显示，该邮件由1栋小卖部代收。该《律师函》载明，截止2017年2月，二被告欠付原告物业服务费2714.4元、水电公摊费234元。关于物业服务费，原告请求2714.4元（0.45元/月/平方米×77.25平方米×78个月），从2010年9月至2017年2月。庭审中，被告李朋对计费标准和房屋面积无异议，对计算时间有异议，认为原告进入小区服务的时间不是2010年，怀疑是原告事后补的资料，对重庆森荣物业管理有限公司与重庆西普物业管理有限公司债权转让有异议，认为应该是森荣公司来收取，并且应该在交接1年至2年内通知二被告。二被告从未收到过原告邮寄的催费通知和律师函。关于公摊水电费，原告请求234元（3元/月×78个月），从2010年9月计算至2017年2月。庭审中，被告李朋对计费标准无异议，其他意见与物业服务费的意见一致。关于电费，原告请求558.2元，但未提交相应证据。庭审中，被告李朋不同意缴纳。关于利息，原告请求以欠缴物业服务费和公摊水电费的金额为基数，从欠费的次月1日起至付清之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月20起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。庭审中，被告李朋认为如果原告解决了被告房屋漏水的问题，被告同意按照要求支付费用，但原告服务不到位，被告不同意支付。上述事实，有前期物业服务合同、房屋登记信息查询证明以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，依据《重庆市物业管理条例》第十二条之规定，未依法成立业主大会和选举业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅业主意见并取得过半业主书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。小区业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，茶花小镇小区所在的茶花社区居民委员会在该小区未选举成立业主委员会，且无前期物业企业提供物业服务的情况下，经向南岸区长生桥镇人民政府及区房管局物管科请示后，依法经征询小区业主意见并经该小区过半业主同意，代行小区业主委员会职责，选聘原告西普物业公司对该小区实施物业管理服务。原告接受茶花社区居委会的选聘，参照该小区先前的物业企业森荣公司与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》的约定，对小区提供物业管理服务，并按照建筑面积每月每平米0.45元向业主收取物业服务费，结合本案客观实际，该收费标准对包括二被告在内的所有茶花小镇小区业主具有约束力。原告庭审中举示的邮局出具的载明催收内容的邮寄凭证能够证明原告已邮寄催收文书，且邮寄凭证上载明的被告地址及联系电话客观真实，而基于对邮政企业邮政服务正常化的合理信赖，应可推定该催收文书已邮寄到达二被告。对于原告请求的物业服务费。原告基于之前物业服务企业的委托，向被告请求支付2013年10月之前的物业费、公摊水电费等，从协议的内容上看，系森荣公司将原告进驻茶花小镇小区提供物业服务前，小区业主欠付森荣公司的各项费用委托原告代为收取，但本院认为除法律另有规定外，受托人（即本案原告）处理事务，不应以自己的名义，而应以委托人的名义进行；且本案系物业服务合同纠纷，森荣公司和原、被告之间的关系与本案并非同一法律关系。因此，对原告要求被告支付2013年10月以前的相关费用的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。原告于2013年10月21日进入茶花小镇小区提供物业服务，2017年3月1日撤场，对该期间的物业服务费，本院予以支持。故对原告请求的物业服务费，本院确认为1403.25元（1、2013年10月21日至2013年10月31日共计11天，为0.45元/月/平方米×77.25平方米÷30天×11天=12.75元，2、2013年11月至2017年2月共计40个月，为0.45元/月/平方米×77.25平方米×40个月=1390.5元）。对于原告请求的公摊水电费。庭审中，被告李朋对公摊水电费的计费标准为3月/月无异议，本院予以确认。对于2013年10月之前的公摊水电费，本院不予支持，应予驳回。原告于2013年10月21日进入茶花小镇小区提供物业服务，2017年3月1日撤场，对该期间的公摊水电费，本院予以支持。故对原告请求的公摊水电费，本院确认为121.1元（1、2013年10月21日至2013年10月31日共计11天，为3元/月÷30天×11天=1.1元，2、2013年11月至2017年2月共计40个月，为3元/月×40个月=120元）。对于原告请求的电费558.2元。由于原告未提交相应证据，故对原告要求二被告支付电费558.2元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求的利息。二被告未支付相应费用已经构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权要求二被告支付利息。但原告请求的计算标准过高，本院酌情调整为以欠费金额为基数，从逾期之次月起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告关于其未与原告签订物业服务合同，原告进驻小区后物业服务不达标，其未尽到物业管理服务义务，其不同意给付物业服务费的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。同时，被告关于其房屋漏水问题未得到解决的抗辩理由，与本案并非统一法律关系，二被告可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零九条、第三百九十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、由陈凤、李朋于本判决书生效之日起十日内给付重庆西普物业管理有限公司2013年10月21日至2017年2月28日期间的物业服务费1403.25元、公摊水电费121.1元共计1524.35元，并支付利息（以欠费金额为基数，从逾期之次月起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回重庆西普物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由陈凤、李朋承担（此款由重庆西普物业管理有限公司垫付，陈凤、李朋在支付上述款项时一并付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。(此页无正文)审判员  鞠劼二〇二〇年六月一日书记员  蒋聪