贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3582号 原告：文菊，女，彝族，1976年8月4日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：杨艳（特别授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩航（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告文菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨艳、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即提交办理“瑞丰新城”第4幢1单元2503号房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告；2、判决被告支付逾期办理不动产证产生的违约金19662.99元（以240968.00元购房款为基数，按日万分之零点五的标准，自2015年10月13日起计算至实际支付完毕之日止，暂计至2020年4月1日）；3、本案诉讼费用由被告承担。(庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证书；第二项诉讼请求违约金的截止日期变更为2020年6月1日)。事实及理由:2011年12月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告瑞丰新城第4幢1单元2503号房屋，房屋总价款240968.00元。另约定被告应在案涉房屋交付使用后730日内办理房地产权属证书，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告支付给被告购房款72968.00元，余款168000.00元通过银行按揭支付给被告。被告于2013年10月12日向原告交付房屋，且原告至今未取得涉案房屋不动产权证书。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉请，保护原告的合法权利。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已经构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若019年4月29的始期主张未被法院采信，也应参照同幢其余户。若法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告于2020年5月28日再次通知原告提供办证所需材料，此后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。 六、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2011年12月28日，原告文菊作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道××单元××房，建筑面积为84.55平方米；总价款为240968.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款72968.00元，余款168000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年3月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。 另查明，2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，载明：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司开发的瑞丰新城第4幢，现已开发完成。经审查，瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2020年5月28日，被告按照原告在《商品房买卖合同》中预留的联系方式，以短信方式告知原告提交办证资料办理房产证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交资料报产权登记机关备案的义务。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的违约金。按照合同约定，被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告自认收房时间为2013年10月12日，被告未提供证据予以反驳，故本院以2013年10月12日作为被告交付涉案商品房的时间。则被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年10月12日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2015年10月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2015年10月13日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月1日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月1日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，被告在取得办理权属转移登记条件的情形下，于2020年5月18日按照原告在《商品房买卖合同》中预留的联系方式，向原告告知提交办证所需资料，应认定2020年5月18日因被告自身原因导致未能提交办证资料的情形已经消除。综上，被告应当承担逾期办理不动产权违约金的起止时间为2017年4月1日至2020年5月18日，共计1143日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为240968.00元×0.005%×1143天=13771.32元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持13771.32元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告文菊交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告文菊逾期办理不动产权的违约金13771.32元； 三、驳回原告文菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费146.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月十八日 书记员  申开旭