山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1502民初5491号原告：王卫红，女，1970年4月20日出生，汉族，市民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：张贵明，山东鲁风律师事务所律师。被告：谷鑫，男，1982年3月28日出生，汉族，山东聊城中信建安工程有限公司职工，住聊城市东昌府区。被告：高怀祥，男，1966年5月2日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。被告：孔庆泉，男，1964年7月30日出生，汉族，市民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：黄海玲，山东智祥律师事务所律师。原告王卫红与被告谷鑫、高怀祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王卫红委托诉讼代理人张贵明，被告谷鑫高怀祥委托诉讼代理人闫光涛、杨海宽，被告孔庆泉委托诉讼代理人黄海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王卫红向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于古楼办事处金柱绿城S3-3号商业房的过户（更名）义务并承担违约金50000元。事实与理由：2015年12月21日，原告购买了三被告位于古楼办事处金柱绿城S3-3号商品房一套，商业房总价值2805000元，签订合同时付定金200000元，购房款在2015年12月23日前付清。合同签订时，被告将商业房交给原告，合同签订后，被告须无条件协助原告办理更名手续。如一方违约不履行合同，违约方支付违约金50000元。根据原被告双方于2016年7月6日双方签订的补充协议，第一条约定被告（甲方）于2016年12月31日前协助原告（乙方）办理完该房产的过户或者更名的相关手续，第二条该房产过户或者更名后，原告将剩余房款105000元支付给被告。谷鑫、高怀祥辩称，一、原告起诉主体错误。原告系与孔庆泉签订的房屋买卖合同，根据合同相对性原则，原告应向孔庆泉主张权利，谷鑫、高怀祥与孔庆泉之间虽然存在合伙投资关系，但并非房屋买卖合同的当事人，原告起诉谷鑫、高怀祥显然错误。二、原告起诉不符合合同约定，根据房屋买卖合同第四条约定，原告对于签署合同时房屋不具备办理更名条件是明知的，并且同意更名条件成就时由出卖人协助原告办理更名手续。现房屋仍不具备办理更名手续的条件，原告起诉要求办理更名显然不符合合同约定。三、原告仍未付清全部购房款，要求谷鑫、高怀祥承担违约责任于法无据。原告应当于2015年12月23日前将2805000元购房款一次性付清，但至原告起诉，仍有105000元未付。根据房屋买卖合同第六条的约定，原告逾期支付房款应当按照应付购房款的日万分之二支付滞纳金并承担50000元违约金。原告违约在先，反而要求被告承担违约责任于法无据。孔庆泉辩称，涉案房产虽然是以孔庆泉的名义与原告签订，但事实上为三被告共同出售给原告，这一事实在被告谷鑫、高怀祥诉孔庆泉合伙纠纷一案中可以证实，涉案房产之所以没有办理更名手续，是由于被告谷鑫、高怀祥在合伙利润未明确、合伙事务未完成的情况下，要求分配利润，现三人的合伙纠纷已经进入二审程序，因此孔庆泉对未办理更名不存在过错，不应承担责任。原告对其主张提交如下证据：1.房屋买卖合同及补充协议书各一份，拟证明2015年12月21日原告购买了三被告位于古楼办事处金柱绿城S3-3号的商品房一套，双方约定该房产的总价款为2805000元，合同签订时支付定金200000元，剩余购房款原来约定是在2015年12月23日前付清，根据该合同第六条约定违约方应赔偿对方经济损失，还应支付违约金50000元，根据2016年7月6日原、被告双方签订的补充协议第一条的约定签订本协议后被告在2016年12月31日前协助原告办理完该房产的过户或者更名的相关手续，否则被告应承担由此造成的违约责任。第二条约定被告在上述时间协助原告办理完过户或更名手续后原告再将剩余房款105000元支付给被告。由于三被告在上述约定时间内未履行协助更名及过户义务，已构成违约，应承担支付50000元的违约责任。2、收条一份及上海浦东发展银行转款回单一份，拟证明双方签订合同后，原告按照合同约定的付款义务共向被告支付房款2700000元，其中200000元定金支付给了被告孔庆泉的妻子夏东霞，另外的2500000元支付给被告谷鑫。被告谷鑫、高怀祥质证意见：对于证据1原告之间的房屋买卖合同真实性予以认可，具体合同中约定的关于协助办理更名手续的内容请法庭依法认定，依据该合同办理更名手续的前提是更名条件成就，合同约定的付款义务原告并未履行，因此原告要求被告谷鑫、高怀祥承担相关责任的依据不足，对补充协议书的真实性合法性和关联性均有异议，该协议书显示的签订时间为2016年7月6日，但是签字双方并不包含谷鑫和高怀祥，因此该补充协议书的相关内容对二被告也不产生拘束，该协议真实性有异议，2016年7月6日时根据房屋当时的情况，被告孔庆泉不可能做出于2015年12月31日前办理相关手续的承诺，这于客观情况明显不实，不排除原告与孔庆泉存在恶意串通、另行签订合同的情形。其目的是为了干扰谷鑫、高怀祥诉孔庆泉合伙协议一案的二审审理，因为合伙协议纠纷二审是2020年5月6日开庭，本案的立案受理时间为同一天，被告孔庆泉次日就向聊城市中级人民法院提交了受理案件通知书，在东昌府区人民法院未向各方当事人送达的情况下，被告孔庆泉不可能取得本案受理通知书，因此谷鑫、高怀祥有充足的理由相信该补充协议系原告与孔庆泉恶意串通所签订，协议中孔庆泉签名与房屋买卖合同中孔庆泉签名有直观上的差异，如被告孔庆泉对该协议的真实性予以认可，我方将申请人民法院委托鉴定机构对该协议的形成时间进行司法鉴定。对证据2收到条真实性无异议，但对原告的事实陈述有异议，原告所支付的定金200000元也是根据合同约定转账到了指定的收款账户中，并非原告所陈述的交给了被告妻子夏东霞，原告对于此基本事实陈述也存在错误，与常理不符。被告孔庆泉质证意见：对证据1买卖合同真实性无异议，虽然合同表面是与孔庆泉签订，但事实上房屋出卖人为三被告，这与原告所提交的向被告谷鑫转款的凭证也能够印证，因此房屋买卖合同中的有出卖人应当履行的义务，被告谷鑫、高怀祥应当同样履行，二人不能只享受权利不履行义务，谷鑫、高怀祥所称孔庆泉与原告涉嫌恶意串通没有任何证据证明，也与客观事实不符，原告作为房屋买受人要求办理手续，提起诉讼与孔庆泉无关，系原告个人权利。对2016年7月6日补充协议真实性需要庭后向当事人本人核实。被告谷鑫、高怀祥提交本案受理案件通知书，该受理案件通知书系2020年5月8日被告孔庆泉向聊城市中级人民法院进行提交，本案的受理日期为2020年5月6日，拟证明原告与被告孔庆泉之间就提起本案诉讼存在串通，其目的是为了影响被告之间合伙纠纷的二审审理。原告质证意见：对证据的真实性无异议，但对被告谷鑫、高怀祥证明问题有异议，原告依法向贵院起诉，是在被告承诺在2016年年底前办理完该房产的更名或过户手续，但至今三年多原告多次找被告解决问题，但至今没有解决，因此原告在实在没有办法的情况下向贵院起诉，贵院受理后的当天，原告向贵院立案庭领到了案件受理通知书，为了督促被告履行房产更名义务，原告在当天就告知了签订合同的被告孔庆泉在区法院提起诉讼，并向其出示了案件受理通知书，并要求被告孔庆泉尽快找谷鑫、高怀祥协商，办理该房产的更名或过户手续，当时原告向被告说明如果尽快办理完毕，原告可以撤回起诉。并不像被告谷鑫、高怀祥所陈述的存在虚假诉讼的情况。被告孔庆泉质证意见：对受理通知书的真实性无异议，据向孔庆泉本人了解受理通知书的给付情况，原告所述属实。因为按照原告与孔庆泉签订房屋买卖合同更名所需要的费用由出卖人承担，但三被告之间的合伙纠纷东昌府区人民法院作出（2019）鲁1502民初4425号民事判决书并没有对所有房屋的更名费用及如何办理进行处理，进行判决，孔庆泉向谷鑫、高怀祥支付投资收益，为此孔庆泉提出了上诉，在上诉过程中孔庆泉得到原告提起诉讼的受理通知书后，交付了中级人民法院审判法官，并不像高怀祥、谷鑫所述原告与孔庆泉存在恶意串通的情形。被告孔庆祥提交如下证据：1.三被告合伙协议书，拟证明包括涉案房产在内的10套商业门脸房是由三被告共同出资购买，三被告为合伙关系。2.（2019）鲁1502民初4425号民事判决书，拟证明被告谷鑫、高怀祥为分配包括涉案房产在内的利润以合伙纠纷提起诉讼，应由法院判决孔庆泉支付投资收益，但该判决并未处理包括涉案房产在内的应当由三被告共同履行合伙事务中关于房屋更名的办理及房屋更名费用的承担。3.聊城市中级人民法院开庭传票，拟证明孔庆泉不服一审判决提起上诉的事实，该案仍在审理中。原告质证意见：对证据真实性均无异议，这些证据进一步印证三被告合伙购买商品房然后又将其中一套涉案房产卖给原告，涉案房产至今没有过户更名，由此给原告造成的损失及三被告应承担的违约责任，三被告应共同承担，至于协议书中三被告在合伙中的分工，这是三个被告之间的权利义务关系，对外与原告没有任何关系。被告谷鑫、高怀祥质证意见：对三份证据真实性均无异议，证明目的有异议，合伙协议签订时，三方商定了由孔庆泉利用其北关居委村民的便利条件办理协助更名的义务，而非如原告及被告孔庆泉所说，由三方共同承担，原告与被告签订的房屋买卖合同已经加盖了东昌府区古楼街道办事处北关居民委员会西组的理财专用章，即意味着居委会对此予以确认、认可。后续更名应在居委会开发商共同推动下，才能进行办理，目前仍未接到居委会及开发商的相关通知，不具备办理更名手续的现实条件。经对以上证据审查，质证，认定如下事实：2015年11月15日北关居委（甲方）与孔庆泉（乙方）、委托代理人夏东霞（孔庆泉之妻）签订商品房买卖合同，约定乙方购买甲方坐落在产。2015年12月7日谷鑫（乙方）、高怀祥（丙方）与被告孔庆泉(甲方)就甲、乙、丙三方共同出资购买房产事宜签订协议，约定一、甲、乙、丙三方共同出资购买的房产坐落于聊城市东昌府区，光明路S1-13，共计10套商业门脸房；二、该房产总价款为21369600元，其中现房价款10508400元、期房定金500000元，先由甲方出资2000000元，乙、丙方各出资4500000元，将购房款汇入出让方北关居委指定的农业银行新区分理处账户（账号为15×××56）；三、该房产归三方共同所有，购房合同由乙方保管，处分该房产时，必须经三方一致同意，任何一方不得单独转让、租赁、抵押等方式处分该房产；其中五套现房转让价格不应低于16500元/平方米，五套期房转让价格不应低于17500元/平方米，如有变动，具体价格以三方商定的数额为准，三方共同指定乙方谷鑫的建设银行开发区东城支行账户（账号为62×××55）为转让该房产的唯一收款账户；四、该房产转让后，首先从售房款中提取三方出资款的本金及利息，利息按月利率1.5%计算，产生的利润最后由三方平均分配；五、三方应保证按照本协议约定善意履行，任何一方违约时，应赔偿对他方所造成的经济损失，并支付违约金500000元。2015年12月21日，被告孔庆泉将S3-3号房屋转让给原告，房屋建筑面积为170平方米，合同总价款2805000元。原告共计支付购房款2700000元，夏东霞向原告出具2700000元收据，该款于2015年12月21日付至被告谷鑫账户200000元、2015年12月24日付至谷鑫账户2500000元。原告出具2016年7月6日原告（乙方）与被告孔庆泉（甲方）签订的补充协议，约定甲方于2016年12月31日前，协助乙方办理完该房屋过户或更名手续，否则，甲方应承担由此给乙方造成的损失。本院经审查认为，房屋过户是指通过买卖、赠予、继承等方式获得房产，由房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。房屋更名是指不动产证没有办理好的前提下对房屋买卖合同上的产权人进行变更，使房屋的通过签订合同的形式发生转让，更名行为由开发商完成。本案所交易房屋，被告尚未取得产权登记证书，显然无法办理房屋过户手续。原、被告签订的房屋买卖合同，实质是一种合同转让，虽与被告约定房屋更名手续由被告协助办理，但被告并非办理更名手续的主体，且本院已明确告知原告按房屋交易价款为标的交纳诉讼费用，逾期按撤回该项诉讼请求处理，原告未按在本院限定期间交纳诉讼费用。补充协议中所约定的“甲方于2016年12月31日前，协助乙方办理完该房屋过户或更名手续，否则，甲方应承担由此给乙方造成的损失。”，原告未提交证明“相关损失”为50000元，故原告该请求于法无据，本院不予支持。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定判决如下：驳回原告王卫红的诉讼请求。案件受理费14820元由原告王卫红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  向国秀二〇二〇年六月二十八日书记员  肖 慧