江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初1089号 原告：陈正。 委托诉讼代理人：徐红，江苏畅然律师事务所律师。 被告：游春生。 第三人：泰州南苑房产经纪有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道金桂园**。 法定代表人：赵华永，该公司执行董事。 原告陈正与被告游春生、第三人泰州南苑房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后依法适用简易程序于2020年5月7日、2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告陈正及其委托诉讼代理人徐红、被告游春生到庭参加诉讼，第三人泰州南苑房产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈正向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行双方于2019年9月23日签订的房地产转让合同；2.被告向原告支付违约金100000元；3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2019年9月23日签订的房地产转让合同无效；2.被告与第三人共同返还原告定金10000元；3.被告与第三人共同赔偿原告损失100000元；4.被告与第三人承担本案诉讼费。事实与理由：2019年9月23日，原、被告通过泰州南苑房产经纪有限公司介绍签订《房地产转让合同》一份，约定：游余华将位于房屋出售给原告；房屋性质为经济适用房；建筑面积约71平方米，车库约5平方米；房屋总价540000元；双方约定为保证合同履行，原告向游余华支付定金10000元，双方约定于2019年10月30日办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，原告同时支付首付款90000元（含定金）给游余华，双方约定于2019年12月10日前交付房屋，同时原告应支付游余华剩余房款450000元。之后，双方在合同第三条第4款就付款期限和方式再次约定“甲乙双方商定推迟到2019年12月31日过户，甲方房价优惠贰仟元”。合同第九条违约责任约定：双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付罚金100000元。原告作为乙方在合同上签字，由于该房屋登记的所有权人为游余华，被告称该房屋是他们借用大伯名义购买的经济适用房，保证过户没有问题，于是被告在甲方处代签了游余华的名字，在代理人处签了自己的名字。合同签订后，原告按约向被告支付定金10000元，后原告就办理过户等事项通过中介多次联系被告，被告以需要增加购房款等理由至今未能和原告办理产权过户登记手续。原告购买该房屋是为了孩子上学需要，如今在同一地段以相同价格购买同样的房屋已不可能。请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告游春生辩称，被告不认识原告，被告是与第三人洽谈的交易，被告在签订合同之前已经将房屋在游余华名下的事实告知了第三人法定代表人的妻子，其认为可以出卖，其承诺由她操作可以完成交易，也是她叫被告代为签名的。对于原告要求确认合同无效，被告无异议。被告只收到了定金5000元，同意退还定金5000元。 第三人泰州南苑房产经纪有限公司未作陈述，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，原告（受让方、乙方）、被告（转让方、甲方）、泰州市南苑房产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产转让合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方；房屋产权性质为经济适用房；房屋结构为混合；房屋用途为住宅；房屋建筑面积约71平方米，车库约5平方米；房屋包括装潢、固定设施、附属设施在内总成交价为540000元，本合同签订时，乙方向甲方支付定金10000元，双方约定于2019年10月30日办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方同时支付首付款90000元（含定金）给甲方，双方约定于2019年12月10日前交付房屋，乙方入户，同时乙方应支付甲方剩余房款450000元，甲乙双方同意选择银行贷款方式付款，由居间方代办；上述房地产在办理过户时发生的契税由乙方承担，营业税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，若是划拨出让土地的，土地出让金由乙方承担，合同履行期间如遇政策调整按新规定执行；如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付罚金100000元，等等。原告在合同最后乙方处签名，被告在合同最后甲方处签“游余华”名字，在代理人处签署了自己的名字，第三人在合同最后丙方处盖章。后第三人在原告的合同第三条第4款处加注“甲乙双方协商推迟到2019年12月31日过户，甲方房价优惠贰仟（2000）元”。合同签订当日，原告转账给第三人法定代表人10000元。第三人公司工作人员转账给被告5000元。被告与第三人共同向原告出具收款收据一份，载明收到原告交付的定金10000元。后因游余华未到产权登记部门办理相关手续，致房屋未能过户。 另查明：1.游余华系游春生的叔叔。 2.案涉房屋系2004年以游余华的名义向开发公司购买，该房屋至今未办理产权登记。 3.游春生代游余华签订房地产转让合同时，未能得到游余华的委托授权。 审理中，原告为证明其损失，向本院提交了一份2020年4月12日签订的转让方为钱伟荣、游春芳，受让方为陈正，居间方为泰州南苑房产经纪有限公司的房地产转让合同。经质证，被告游春生对原告提交的该证据的真实性存疑，称有待核实。 本院认为，案涉房屋系2004年游余华向开发公司购买，故游余华应为该房屋的所有权人。被告游春生不是上述房屋的所有权人，其在签订案涉房地产转让合同时，未能取得房屋所有权人游余华的委托授权，事后游余华对被告出卖案涉房屋的行为亦不予追认，故案涉房地产转让合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据原、被告提交的证据，被告实际收到定金5000元，另5000元定金原告汇给了第三人的法定代表人，故被告及第三人应当分别向原告返还定金5000元。关于原告主张的损失100000元，原告仅提交了一份2020年4月12日签订的房地产转让合同，被告对该证据的真实性不予认可，而原告未能提交购房款交付及产权变更的相关证据予以佐证，本院对该份房地产转让合同的真实性无法确认。原告提交的证据不足以证明其实际产生了经济损失100000元，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告陈正、被告游春生、第三人泰州南苑房产经纪有限公司于2019年9月23日签订的房地产转让合同无效； 二、被告游春生、第三人泰州南苑房产经纪有限公司于本判决生效后十日内分别向原告陈正返还定金5000元； 三、驳回原告陈正的其他诉讼请求。 如被告、第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9200元，减半收取计4600元，由原告陈正负担4550元，被告游春生负担25元，第三人泰州南苑房产经纪有限公司负担25元（原告同意其预交的案件受理费中的50元，由被告、第三人向其直接支付，本院不再退还，被告、第三人于本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9200元。 审 判 员 钱 忠 兵 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 见习杭君 书 记 员 丁  纯 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。