河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2952号上诉人（原审原告）：李荣华，女，1973年10月15日，汉族，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：柳矿生，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丹丹，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武永永，男，1966年10月4日，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李春秀，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文君，河南广文律师事务所律师。上诉人李荣华因与被上诉人武永永所有权确认纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2019)豫0305民初5244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李荣华及其委托诉讼代理人柳矿生、孙丹丹，被上诉人武永永及其委托代理人武文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李荣华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李荣华的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由武永永承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定梁伟向武永永出售案涉房屋构成表见代理属于认定事实错误。首先，梁伟在没有明确的授权合同和书面委托书的情况下，不具有代理的表象，一审判决所述的视频委托，不符合交易习惯，违背正常人对代理出售房产的认知。其次,梁伟与武永永之间签订的合同不具备对李荣华生效的要件。案涉房屋本为李荣华购买占有,对于梁伟与武永永之间签订的《房屋转让协议书》，李荣华之前从未见过也未签字,该二人签订合同上的房主名字是打印上去的,合同内容约定房屋又是梁伟拥有的,在买卖合同标的物出卖人错乱,且实际出卖人没有签字的情况下,该合同对李荣华是不成立的,更不能生效。第三，武永永主观上不属善意，且有重大过失。梁伟在没有委托手续的情况下，武永永居然完全相信梁伟有代理权，并且相信其有议价权，也不向房主求证，把房款都给了梁伟，武永永存在明显疏忽和懈怠。二、一审适用法律错误。梁伟利用购房手续骗取武永永本来就属于犯罪,其将没有依法登记领取权属证书的房产非法出让,也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项之规定,未依法登记领取权属证书的,不得转让。这种违法的交易本身就无效,一审却适用《合同法》第八条,认为依法成立的合同对当事人有法律约束力;李荣华从没有委托梁伟出售房产,当然不具有合同法第六十条规定的义务,而相反武永永不根据交易习惯履行通知义务,不积极与真实房主取得联系落实买卖合同的后续问题,造成的被骗后果本应由其个人承担。涧西区人民检察院认定梁伟骗取包括武永永等人的犯罪事实有理有据,涉案房屋的开发商也认定房产是李荣华所有,而本案的一审法院在错误认定事实的基础上错误适用法律,造成李荣华的合法权益持续遭到不法侵害,请二审法院查清事实,支持李荣华的全部诉讼请求。武永永辩称：一、一审判决认定梁伟向武永永出售房产的行为构成表见代理，事实清楚，证据充分。1.梁伟持有的委托视频和所有购房手续原件及房屋钥匙的行为足以让武永永相信梁伟有权代理李荣华出售房产，该行为构成表见代理。一审根据双方陈述、公安机关的笔录已经查明李荣华给梁伟出具过一个委托视频，内容是：李荣华手持身份证陈述“委托梁伟办理雎洲苑小区2栋B单元2201室一切事宜”。梁伟在持有委托视频的同时还持有房屋所有手续的原件，包括房屋交接确认书、前期物业管理服务协议、装饰装修施工协议、购房款收据以及房屋钥匙。武永永作为一般的购房人看到梁伟持有的上述手续，结合李荣华的视频，有理由相信该“一切事宜”的意思表示当然包含出卖房屋。这样的认识和信任显然也符合一般人的日常社会生活经验和朴素生活认知。2.武永永已经尽到了购房人的注意义务，没有过失。根据《民法总则》的规定，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。本案李荣华出具的委托视频符合法律规定的形式要件。武永永在购房时核对了李荣华出具的委托视频及身份信息，查看了梁伟持有的涉案房屋的所有原件及钥匙，其在购房过程中已经尽到了购房人应该注意的义务。李荣华称其出具委托视频的委托事项是办理房屋退差价，但是其出具视频时却表述是办理一切事宜。并且如果按其所说的仅是委托梁伟办理退差价的事宜，其仅需要向梁伟提供购房合同、房屋收据等证明房屋单价、总价、及面积的手续即可，无需提交房屋交接确认书、前期物业管理服务协议、装修装饰施工协议以及房屋钥匙等与房屋入住相关的手续。二、一审适用的法律正确，梁伟的刑事犯罪不影响本案民事关系的审理。1.梁伟刑事案件诈骗的并不是武永永。一审依据洛阳市公安局天津路分局对梁伟、李爱华的讯问笔录已经查明涉案房屋是梁伟帮助李荣华购买的，因李荣华在外地由其妹妹李爱华全权操作，代为办理。梁伟的讯问笔录明确表示李爱华找到梁伟要求把涉案房产卖了，因李荣华人在外地，其本人向梁伟发送了一段委托视频。武永永按约定支付房款，装修入住了房屋，梁伟代理李荣华收取了房款并交付了钥匙，梁伟也没有骗取武永永的购房款。至于梁伟与李荣华之间究竟是如何约定的，不能对抗武永永作为善意相对人的权利。本案中，梁伟涉及的刑事案件与本案民事案件应当分别审理。民事法律关系仍应当依照民事证据及相关规定予以认定。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定是行政管理机关鼓励、引导当事人在取得权属证书后再转让，以方便行政机关管理，属于管理性规定。李荣华向一审法院起诉请求：1.判令武永永恢复原状、返还李荣华所有的北华雎洲苑2号楼B单元2201号房屋；2.判令武永永赔偿李荣华经济损失，按房屋租金1500元/月计算，计算期间自2019年3月1日至腾房之日止；计算至10月31日为12000元。3.本案全部诉讼费由武永永承担。一审法院认定如下事实：2017年6月21日，李荣华向洛阳北华房地产开发有限公司支付房款购买了位于涧西区××雎××楼××单元××号房屋。同日，李荣华与该小区物业公司签订了《房屋交接确认书》、《装饰装修施工协议》以及《前期物业管理服务协议》等手续。庭审中，武永永称涉案房产系李荣华妹妹李爱华通过梁伟介绍全权负责购买。2018年6月13日，案外人梁伟以李荣华委托人名义与武永永签订《房屋转让协议书》，约定：梁伟以李荣华委托人身份将李荣华名下位于洛阳市涧西区芳菲路雎洲苑社区2号楼B单元2201号房屋，总建筑面积109.46平方米转让给武永永，转让价款为488800元。案外人梁伟与武永永分别在协议书上签字确认。协议签订当日，案外人梁伟将涉案房屋的《房屋交接确认书》、《装饰装修施工协议》以及《前期物业管理服务协议》以及多份购房收据等购房手续以及房屋钥匙交付给武永永。庭审中，武永永称其于2017年8月11日向梁伟支付3万元、2017年12月至2018年3月期间以支付宝转账形式向梁伟支付73800元、上述协议签订前支付95000元、2019年1月27日支付90000元，共计向梁伟支付288800元。协议签订后，武永永将涉案房产进行装修并居住至今。庭审中，武永永称其通过中间人介绍得知梁伟在出售房产，梁伟告知武永永位于涧西区××雎××楼××单元××号房屋需要出售，并向武永永出示了李荣华录制的视频，视频中李荣华手拿其本人身份证说：“全权委托梁伟办理雎洲苑2号楼B单元2201号房屋事宜”。武永永称其看到该视频后，梁伟又向其出示了涉案房产的相关手续原件，其才与梁伟签订了房屋转让协议，并向梁伟支付了部分房款。李荣华对武永永的说法予以否认，不认可其录制过相关视频，也不认可其委托梁伟出售涉案房产。关于梁伟持有涉案房产购房手续一事，李荣华称梁伟告知其涉案房产可以退差价，但需要涉案房产的购房手续，故李荣华将涉案房产的购房手续交付给梁伟。庭审中，李荣华提交了其与梁伟的微信聊天记录予以证明其上述主张。另查明，2019年，梁伟因诈骗罪被洛阳市公安局天津路分局立案侦查。为查清案件事实，在本案诉讼过程中，本院依法调取了洛阳市公安局天津路分局对梁伟、李爱华的讯问笔录。在对梁伟的讯问笔录中，梁伟称涉案房产是梁伟帮助李荣华购买的，是李爱华和梁伟一起买的；2018年，李爱华找到梁伟要求把涉案房产卖了，因李荣华在天津不能回来，李荣华就通过微信向梁伟发送了一段视频，内容大概是李荣华全权委托梁伟卖涉案房产，之后梁伟收取了武永永29万元左右的购房款，并将涉案房产的要求和购房手续交付给武永永。在对李爱华的讯问笔录中，李爱华称涉案房产是李爱华帮助其姐姐李荣华购买的，因李荣华在外地，故由李爱华全权操作；2017年9月，梁伟告诉李爱华涉案房产每平方米退250元，但需要把购房协议等手续交给他，2018年3月，李爱华将涉案房产的手续交给了梁伟。关于是否存在李荣华录制的视频一事，李爱华在讯问笔录中认可李荣华给梁伟拍摄过一个委托视频，并称视频内容大概为“委托梁伟办理雎洲苑小区2栋B单元2201号室一切事宜”，但称拍摄该委托视频是梁伟坚持要求的，梁伟从来没有向李荣华或李爱华说过要卖该房产，只是说要退房产差价所用。一审法院认为，委托代理是按照被代理人的委托行使代理权的行为，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。本案争议焦点是梁伟与李荣华之间委托关系是否成立？判断梁伟与李荣华委托关系是否成立的关键是李荣华是否向梁伟转发过委托视频。双方均未出示相关视频，但通过询问当事人以及调取公安部门的讯问笔录显示，武永永、梁伟以及李荣华的妹妹李爱华均承认李荣华拍摄并向梁伟转发过委托视频。从庭审查明情况看，李荣华购买涉案房产均系其妹妹李爱华全程负责办理，也是李爱华与梁伟之间协调购房事宜，足以证明李爱华系涉案房产购买过程中的实际经办人，能够了解购买房产的实际情况，且李爱华与李荣华系姐妹关系，故李爱华的陈述具有较强的证明力，足以证明该委托视频的存在。关于该委托视频的效力问题，经询问当事人以及调取公安部门的讯问笔录，武永永、梁伟、李爱华一致认可视频的内容为：李荣华手持身份证陈述“委托梁伟办理雎洲苑小区2栋B单元2201号室一切事宜”。庭审中，关于委托视频中李荣华陈述所表达的意思，不同当事人存在不同的观点，李荣华以及其妹妹李爱华称视频中李荣华陈述是委托梁伟办理涉案房产退差价事宜，并没有委托梁伟出售房产。梁伟、武永永称视频中李荣华陈述就是委托梁伟出售房产。各方对视频内容理解不同，主要源于视频陈述的不明确、不具体所致。在无证据证明武永永和梁伟之间存在恶意串通行为的情况下，该视频陈述委托梁伟办理涉案房产一切事宜的内容以及梁伟持有购房手续原件和房屋钥匙的事实足以让武永永认为一切事宜即涵盖出售房屋的朴素认知，从而产生梁伟具有出售房产委托代理权的意思表示，故梁伟向武永永出售房产的行为符合表见代理的构成要件。虽然梁伟存在涉嫌诈骗李荣华或武永永的故意，但其出示的委托视频是真实的，故其诈骗行为并不影响表见代理的成立。在此过程中，武永永作为善意第三人尽到了形式审查义务，不存在过错，而李荣华在拍摄视频过程中不具体、不明确、存在歧义的陈述是造成本案争议的原因，故李荣华存在一定的过错，应当承担相应的责任。综上，一审法院依法认定梁伟与李荣华之间委托关系成立。对于李荣华的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李荣华的诉讼请求。一审案件受理费100元，由李荣华承担。本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。另查明，（2019）豫0305刑初598号刑事判决书认定如下事实：2018年4月，被告人梁伟未取得雎洲苑小区2-B-2201室房主李荣华出售房屋的委托，以李荣华委托人的名义与被害人焦某签订该房屋的转让协议，骗取焦某26.8万元购房款；后被告人梁伟又以李荣华的名义与武永永签订该房屋的转让协议，收取武永永28.88万元购房款，至案发，被告人未将该款项交付李荣华。梁伟不服该刑事判决，提起上诉，本院于2020年6月2日作出（2020）豫03刑终314号刑事裁定，对一审查明的事实予以确认，裁定驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，关于梁伟是否构成表见代理的问题，二审中李荣华本人到庭称其向梁伟录制过委托视频，但其目的是为了委托梁伟退房屋差价；结合武永永、梁伟、李荣华的妹妹李爱华、焦某一致认可视频的内容为：李荣华手持身份证陈述“委托梁伟办理雎洲苑小区2栋B单元2201号室一切事宜”，武永永核对了李荣华视频中的身份证信息与《洛阳北华房地产开发有限公司雎洲苑房屋交接确认书》中李荣华身份信息一致；加之梁伟持有李荣华所有购房手续原件、物业服务协议、装修施工协议及房屋钥匙的事实，梁伟具有委托代理的表象，武永永尽到了一般购房人的注意义务，善意且无过失，应认定梁伟构成表见代理。故李荣华上诉称一审认定梁伟构成表见代理属于事实认定错误的主张，本院不予支持。关于李荣华称一审违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项之规定,未依法登记领取权属证书的,不得转让，梁伟与武永永签订的合同因未取得不动产权证书无效。该规定不属于效力性强制规定，案涉房屋买卖合同不因未取得权属证书而无效，李荣华的该上诉主张，本院不予支持。武永永依据与梁洪签订的案涉房屋买卖合同占有案涉房屋，李荣华无权要求武永永返还房屋、恢复原状、赔偿损失。关于梁伟犯诈骗罪经生效裁定认定的事实，不影响本案民事法律关系的处理。综上所述，李荣华的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李荣华负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年六月十八日书记员  王静楠