山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初55号原告（反诉被告）：魏建刚，男，1979年6月12日出生，汉族，无业，现住太原市。委托诉讼代理人：王军，女，1982年9月19日出生，汉族，无业，现住太原市，与原告（反诉被告）系夫妻关系。被告（反诉第三人）：山西基磊房地产开发有限公司，住所地太原市双塔寺街**。法定代表人：李建平，执行董事。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西华夏房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区北河湾东街**。法定代表人：苑俊生，董事长。委托诉讼代理人：唐文飞，山西德珲律师事务所律师。原告（反诉被告）魏建刚与被告（反诉第三人）山西基磊房地产开发有限公司、被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月29日作出（2019）晋0106民初2703号民事判决后，原告（反诉被告）魏建刚与被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司不服，上诉至太原市中级人民法院，2019年9月30日，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终5138号民事裁定，撤销太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2703号民事判决，发回太原市迎泽区人民法院重审。本院于2020年1月3日重新受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏建刚的委托诉讼代理人王军、被告（反诉第三人）山西基磊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭志刚、被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐文飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏建刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告山西华夏房地产开发有限公司签订的购房合同，被告山西基磊房地产开发有限公司返还全部房款（含购房款与扣房款）共计172225元；2、判令二被告向原告支付赔偿金共计89901元（按购房合同的第15条第1项计到本案终结止）；3、判令二被告向原告增加支付赔偿金85000元；4、判令二被告承担本案诉讼费；5、判令二被告承担因本案产生的其他相关费用直到本案终结。原告在原审庭审过程中当庭提出增加诉讼请求：1、申请增加退房款金额9945.4元；2、申请追加被告山西基磊房地产开发有限公司与被告山西华夏房地产开发有限公司再补增诉讼3中的赔偿款金额42139元，直至本案审理终结。事实和理由：2004年3月23日，原告与被告山西华夏房地产开发有限公司签订位于太原市双塔北路79号房A座一层145号房屋的《商品房买卖合同》，并实际向被告山西基磊房地产开发有限公司支付首付款115174元，被告山西基磊房地产开发有限公司与被告山西华夏房地产开发有限公司系合作开发经营关系。根据合同第十五条约定，关于房产登记，出卖人应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可依约退房并由出卖人予以赔偿。至今原告已经向收款方被告山西基磊房地产开发有限公司催办产权证数次，被告山西基磊房地产开发有限公司均以各种理由推迟，至今无人理会，工作人员相互推诿。原告于2019年3月8日在太原市房产交易服务中心查询仍无该房屋的任何备案产权信息。根据购房合同第六条第三项的约定，其他方式中，自原告购房后出卖人承诺给予办理该房屋银行按揭，但至今未果。被告山西基磊房地产开发有限公司无理推搪，被告山西华夏房地产开发有限公司负责人找无踪影，二被告至今已躲避多年。在原告支付被告山西基磊房地产开发有限公司房款115174元后，被告山西基磊房地产开发有限公司又多次以代租代管等租赁手段变相压迫原告租金，以折抵房屋尾款57051元，收取原告全部房款合计172225元，至今仍不按购房合同规定履约，严重违约。根据购房合同第十五条第一项，二被告应支付原告赔偿金每日17.2225元，截至2019年3月20日共计14年零110天，合计金额89901元（以购房合同签订日期起后推270天按日补偿，即从2004年12月24日起计，分段补偿直到结案为止）。依据《合同法》、《消费者权益保护法》等相关规定，被告多年的行为从经营者变为对消费者提供的产品和服务具有严重欺诈性，加之多年来无证将阻碍原告做房屋担保贷款，阻碍原告出售房屋，对照目前市场行情均价，理应以违约造成的实际巨大损失支付原告要求增加的赔偿金85000元（以购房合同签订日期起后推270天）。现因二被告已完全违约在先，给原告多年来造成极大的经济损失与精神损害，原告针对房款本金、赔偿金，特依据《合同法》、《商品房买卖合同》、《消费者权益保护法》等相关规定，诉至法院。被告山西基磊房地产开发有限公司辩称，1、本公司为原告购买的B1030号商品房提供了连带责任担保后，原告办理了银行按揭贷款，由于原告未能按期还款，从2005年11月至2007年3月贷款银行扣掉了本公司为承担担保责任而交存在贷款银行的保证金42165.04元，这充分证明了原告的还款能力根本不足或者有能力履行而不履行，缺乏履行合同承诺的必要诚信；2、本公司与原告没有合同关系，只是代山西华夏房地产开发有限责任公司收取了原告的购房款，按照合同相对性原则应该驳回原告对本公司的起诉；4、原告增加的诉求9945.4元是原告和山西基磊房地产开发有限公司关于B1030商铺的房屋买卖合同中购房款的尾款，与本案所诉争的A145房屋并非同一个法律关系。被告山西华夏房地产开发有限公司辩称，1、至今未办理房产证是原告未依约付款造成的，原告无权解除合同；2、即使原告有权解除合同也以收房行为表示放弃了合同解除权；3、即使原告没有放弃解除合同的权力，也因超过了法定解除期间而丧失；4、被告没有违约，不应承担任何违约责任，在本案的合同中，违约方是被答辩人魏建刚，而非答辩人。反诉原告山西华夏房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人魏建刚继续履行其与反诉人在2004年3月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被反诉人魏建刚支付反诉人剩余购房款110204元、违约金175646.61元（违约金暂计算自2004年8月27日至2019年5月31日，自2019年6月1日起至实际付清之日止按照每日万分之二继续请求计算）；3、判令被反诉人魏建刚赔偿反诉人逾期利息损失200613.04元（逾期利息暂计算自2004年8月27日至2019年5月31日，自2019年6月1日起至实际付清之日止的逾期利息损失按照中国人民银行五年期以上的人民币贷款基准利率上浮40%继续请求计算），以上金额合计491208.65元；4、本案本诉案件受理费及反诉案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2004年3月23日，双方签订了位于太原市迎泽区双塔北路79号房A座一层145号商铺的商品房买卖合同，合同总价款287174元，合同约定的付款方式为：首付款115174元，余款172000元办理银行按揭贷款支付，首付款支付后，由于被反诉人的借款能力不足导致银行按揭贷款无法办理。被反诉人收房多年且一直将该房产出租并收取租金，但至今尚有110204元购房款未付，对反诉人构成合同违约，被反诉人依约应当继续支付购房款。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条有关买受人逾期付款的违约责任的约定，应当承担支付购房款即逾期付款每日万分之二的违约金，并赔偿违约金与反诉人实际损失的差额的违约责任，望判如所请。反诉被告魏建刚辩称，1、从事实和理由可以看出开发商对余款110204元的银行按揭贷款始终未予办理，更未向原告履行任何有效书面通知告知，原告催促开发商工作人员数次均无果；2、反诉方称该房产一直出租并收取租金，但我方并未收取租金；3、针对110204元购房款未付一事，我方不支付最核心原因是购房合同未约定产权证是必须付清尾款才能进行办理，按揭与办理产权证互不相关，而是办完按揭才能如期支付尾款，否则不能支付；4、我方目前购买的两套房屋中，B1030已办理产权证，而A145产权证未办是事实，本诉被告具有不可推卸的责任，如无充分合法证据，明显是开发商构成违约，被告山西基磊房地产开发有限公司一直对接我方，所以我方认为反诉无效，应合法退房退款退违约金给我方并解除合同，望法庭支持原告诉求。反诉第三人山西基磊房地产开发有限公司辩称，同意反诉原告对反诉被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告魏建刚提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明合同第六条约定的付款方式为2004年3月23日支付首付款115174元，剩余172000元办理按揭，在实际履行中首付全部付清，余款以返租形式抵扣，原告收到的租金是71741.4元，被告山西基磊房地产开发有限公司将租金全部扣除，被告山西基磊房地产开发有限公司告知了原告，原告也同意；2、账单明细对账说明，证明被告山西基磊房地产开发有限公司出具的每年房租抵尾款的扣款单；3、扣款凭证（租金抵房款收据），证明被告山西基磊房地产开发有限公司旗下太原市鸿金宝商业管理公司给业主的返租金用于抵扣A145房屋尾款；4、房屋首付款收据及证据3相对应的租金收据共11张，证明原告与被告山西基磊房地产开发有限公司的关系及购房款；5、房地局证明，证明争议房屋至今未办理产权证；6、农行出具的结清证明，证明原告在双塔北路79号购买过两套房屋，分别为A-145（本案争议房屋）、B1030（该房屋的买卖合同与被告山西基磊房地产开发有限公司签订，该房屋房款现已偿还完毕，房产证也已办理完毕），证明原告有偿还能力；7、结算B1030差款退款9945.4元，证明该笔款项已经抵扣了房款；8、甘沛然证人证言，证明被告不给原告办理产权证，即使付清欠款也不办；9、乔庆华证人证言，证明内容同证据8；10、光盘，证明争议房屋未办理产权事宜，未做过相关备案，查无A-145产权信息；11、太原市中级人民法院庭审笔录，证明两位证人出庭作证的真实性及本案事实。被告山西基磊房地产开发有限公司质证认为：1、证据1真实性认可，是原告与被告山西华夏房地产开发有限公司签订的，约定了相关的内容，付款方式合同约定的首付款40%，剩余办理按揭，但是由于原告不符合办理两套房屋的按揭条件，所以农行只给原告办理了B1030的按揭贷款，对本案的A145没有批准，没有批准的信息原告在第一时间是知道的；2、对证据2被告山西基磊房地产开发有限公司扣原告部分租金冲抵购房款的金额认可，被告山西基磊房地产开发有限公司扣B1030的42111元、扣A145的57051元均认可；3、证据3、4均认可；4、证据5真实性认可，但对证明内容有异议；5、对证据6农行出具证明、结清证明真实性认可，但该证据不能证明原告当时具备贷款购买两套房屋的能力，当时银行起诉原告，后双方达成调解，银行向太原市杏花岭区人民法院申请强制执行，纳入失信人员名单后才予以结清；6、证据7真实性认可，但该证明所反应的金额系原告与被告山西基磊房地产开发有限公司购买B1030房屋所形成的差价，该差价与原告购买本案诉争房屋没有关系；7、证据8、9因证人未出庭，不予认可；8、对证据10真实性、合法性、关联性均不予认可；9、认可证据11的真实性。被告山西华夏房地产开发有限责任公司质证认为：1、证据1真实性认可，对证明内容有异议，合同中约定了付款方式为按揭贷款，第七条约定了逾期付款的违约责任；根据第十五条第三款的约定，本案是因原告不具备同时办理两套房屋的按揭贷款导致不能办理产权登记，违约方是原告，并非我方；2、证据2、3、4真实性认可，没有异议；3、证据5质证意见同被告山西基磊房地产开发有限公司；4、证据6农行出具证明是复印件，不发表质证意见，结清证明质证意见同被告山西基磊房地产开发有限公司；5、证据7有异议，该证据是与被告山西基磊房地产开发有限公司之间的事情，与我方没有关系；6、证据8、9、10质证意见同被告山西基磊房地产开发有限公司；7、证据11的真实性认可。被告山西基磊房地产开发有限公司提供以下证据：1、《商业用房抵押借款合同》，证明2004年原告就其购买的双塔北路79号1幢B座1层1030号商铺向中国农业银行股份有限公司山西省分行晋阳支行晋贸分理处按揭贷款221000元，期限10年，自2004年8月27日起至2014年8月26日止，并就相关事宜与农业银行达成并签订《商业用房抵押借款合同》；2、太原市杏花岭区人民法院（2015）杏民初字第01407号民事调解书，证明原告的个人还款能力不足以获取案涉A145号房的按揭贷款，且原告仍拖欠购房款，构成违约；3、太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107执26号执行裁定书，证明原告的个人还款能力不足以获取案涉A145号房的按揭贷款，且原告仍拖欠购房款，构成违约；4、银行凭证17份，证明自2005年11月起原告魏建刚逾期偿还按揭贷款，农业银行山西省分行晋阳支行晋贸分理处从山西基磊房地产开发有限公司保证金账户扣划代偿原告魏建刚应还1030商铺的月供款，共计扣划42165.04元，原告个人还款能力及资信严重不足，构成违约；5、家庭成员共同偿还贷款承诺书，系原告向银行贷款时出具。原告魏建刚质证认为：对上述证据的真实性认可，但与本案无关，因为这两套房屋与二被告均有关联性，其中本案的争议房屋给原告造成了损失，所以原告不愿如期偿还另外一套房屋的房款，才导致借款合同逾期，B1030与本案A145无关。被告山西华夏房地产开发有限责任公司质证认为：认可上述证据。反诉原告山西华夏房地产开发有限公司提供以下证据：1、房屋所有权证，证明包括涉案房屋在内反诉人所开发的位于双塔北路79号1幢A座楼盘的大证反诉人已取得。因被反诉人未依约履行付款义务，只有办理按揭贷款或者以其他方式交清购房款才能办理房产证。因此，被反诉人违约导致反诉人无法为其办理房产小证的分割手续；2、《商业用房抵押借款合同》，证明2004年购买涉案同一栋楼商业用房（即A座三层303号）的买受人师四元于2004年9月20日与农行山西省分行晋阳支行晋贸分理处以及作为保证人的反诉人达成并签订按揭贷款合同，即涉案房屋具备办理按揭贷款的条件，因被反诉人自身原因未能办理按揭；3、中国农业银行借款凭证，证明2004年9月20日农行山西省分行晋阳支行晋贸分理处发放按揭贷款；4、抵押商品住房保险保险单一份，证明购买涉案同一栋楼商业用房（即A座三层303号）的买受人师四元于2004年9月就涉案房屋购买抵押商品住房保险，抵押权人为农行山西省分行晋阳支行晋贸分理处；5、《借款人职业及收入证明》一份，证明被反诉人在购买涉案房屋的同时，还购买了位于双塔北路79号1幢B座1层1030号商铺，但被反诉人的月收入仅为3680元，其个人的还款能力不足以获取案涉A145号房的按揭贷款，被反诉人构成违约；6、《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》一份，证明2004年6月9日被反诉人与太原市鸿金宝商业管理有限公司签订《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》，从2005年1月1日起收取租金，其收房、收租等行为属于继续履行合同的意思表示，放弃了合同解除权；7、太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初3776号民事判决书一份，证明2018年12月31日太原市迎泽区人民法院作出（2018）晋0106民初3776号民事判决书，被反诉人至今仍出租涉案房屋并诉求收取租金，其出租、收租的行为属于继续履行合同的意思表示，放弃了合同解除权。反诉被告魏建刚质证认为：1、证据1商品房买卖合同中约定了反诉人山西华夏房地产开发有限公司为涉案房屋办理产权证的义务，因为反诉人山西华夏房地产开发有限公司违约，所以原告提起诉讼；2、证据2、3、4真实性不清楚，只给别人办理，不给原告办理房产证就是二被告的商业报复；3、证据5有异议，此证据是在反诉第三人山西基磊房地产开发有限公司的授意之下出具，山西基磊房地产开发有限公司始终没有尽到告知原告收入低不足以支付两套房屋的义务；4、证据6关联性有异议，当时签订过此合同，但是该合同已作废，该租赁关系与本案无关；5、证据7真实性没有异议，但是被告至今未履行。反诉第三人山西基磊房地产开发有限公司质证认为：认可反诉原告的举证和证明内容。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月23日，原告魏建刚作为买受人与被告山西华夏房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：1、出卖人将位于太原市双塔北路79号A座一层145号房用途为商用的商品房出售给原告，建筑面积共34.72平方米，总价款为287147元，首付款115174元，剩余房款172000元以银行按揭方式支付；2、买受人如未按合同约定付款，逾期30日内，自本合同规定的应付款期限的第二天至实际全额支付应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；3、出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，则出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付价款的0.01％赔偿买受人损失；若买受人不退房，则出卖人按已付价款的0.5％向买受人支付违约金。因买受人自身原因导致房地产权属证书不能按时办理，出卖人不承担违约责任。当日，原告向被告山西基磊房地产开发有限公司交纳首付款115174元，剩余房款172000元等待办理银行按揭后支付。就办理银行按揭一事，原告主张：未成功办理银行按揭的原因在于二被告未将办理产权登记需要由被告方提供的资料报产权登记机关备案；二被告主张，未成功办理银行按揭的原因系原告的贷款风险形态为可疑，故未能成功办理银行按揭。时至今日，涉案房屋的银行按揭仍未成功办理。2004年6月9日，原告作为出租人与案外人太原市鸿金宝商业管理有限公司作为承租人签订《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》约定将上述房屋出租给太原市鸿金宝商业管理有限公司，并对租赁期限和租金支付作出了相应的约定。（2018）晋0106民初3776号民事判决书查明：2006年1月22日，原告与案外人太原市鸿金宝商业管理有限公司签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》。2009年8月31日，原告与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《商铺租赁经营协议》，2011年10月，鸿金宝业主管理委员会接受移交，管理包括涉案标的物在内的位于太原市双塔北路79号鸿金宝商城。原告在上述协议中均系出租人，向租赁方收取租金。原告提供的被告山西基磊房地产开发有限公司于2017年11月20日出具的《山西基磊房地产开发公司扣款业主账目明细》显示：2011年1月至2017年11月期间，被告山西基磊房地产开发有限公司将原告所有的B1030房屋和A145房屋租金代扣代缴，用于支付涉案房屋的剩余房款，截止2017年11月原告尚欠房款114949元。2020年1月22日，被告山西基磊房地产开发有限公司又扣缴原告4745元，原告尚有剩余房款110204元至今未支付。另查明，原告于2004年购买涉案标的物的同时还购买了同一楼盘1幢B座1层1030号房屋。2004年8月27日，原告魏建刚作为借款人与中国农业银行山西省分行晋阳支行晋贸分理处作为贷款人、被告山西基磊房地产开发有限公司作为保证人签订《商业用房抵押借款合同》，就双塔北路79号1幢B座1层1030号房屋剩余应付房款申请贷款，贷款金额221000元，借款期限自2004年8月27日起至2014年8月26日止。2017年4月28日，太原市杏花岭区人民法院作出（2015）杏民初字第01407号民事调解书一份，内容为：魏建刚同意偿还中国农业银行服份有限公司太原市府西支行借款本金及利息合计282721.83元；2、山西基磊房地产开发有限公司对魏建刚不能偿还上述借款本息承担连带清偿责任。因魏建刚、山西基磊房地产开发有限公司未履行上述调解书，2019年1月17日太原市杏花岭区人民法院作出（2019）晋0107执26号执行裁定书，强制执行被执行人的财产。现上述款项原告已偿还完毕。2019年3月8日，太原市房地产交易服务中心向原告魏建刚出具房产证明一份载明：截止2019年3月8日9时，在太原市城市规划区国有土地范围内：魏建刚，身份证号×××，名下有1套住宅，坐落位于双塔寺街38号1幢A座20层2004号。有一套非住宅，坐落位于双塔北路79号1幢B座1层1030号。本院认为，原告魏建刚与被告山西华夏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。《商品买卖合同》系双务合同，原告作为买受人有支付房款的义务，被告山西华夏房地产开发有限公司作为出卖人有交付房屋的义务。原告于2004年就接受房屋并出租收益，说明被告山西华夏房地产开发有限公司作为出卖人已履行完毕交付房屋的主要合同义务，但原告至今未履行支付房款的合同义务，已构成违约。原告主张剩余房款以银行按揭方式支付，至今未成功办理银行按揭过错在于被告山西华夏房地产开发有限公司。原告提供的证据显示双方仅约定剩余房款以银行按揭方式支付，并无证据显示被告山西华夏房地产开发有限公司是办理银行按揭的义务主体。原告还主张因为被告的原因导致至今未办理房屋产权登记，应退房并支付赔偿。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。被告山西华夏房地产开发有限公司作为开发商，并不具备办理产权登记的行政职权，仅是负有协助原告办理产权登记的附随义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，原告未履行完毕支付房款的主要合同义务，系根本违约，被告山西华夏房地产开发有限公司有权拒绝协助其办理产权登记手续。综上，原告相应诉讼请求，不予支持。2011年至今，被告山西基磊房地产开发有限公司以代扣代缴的方式为原告交纳剩余房款，在长达将近10年的时间里，原、被告三方对此均无异议并实际履行，应视为双方对《商品房买卖合同》中“付款方式”的变更，反诉原告山西华夏房地产开发有限公司要求反诉被告魏建刚支付违约金和逾期利息的请求无事实和法律根据，不予支持，但反诉被告魏建刚应承担向反诉原告山西华夏房地产开发有限公司支付剩余房款110204元的合同义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、反诉被告魏建刚于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告山西华夏房地产开发有限公司剩余购房款人民币110204元；二、驳回原告魏建刚的诉讼请求；三、驳回反诉原告山西华夏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3805元，由原告魏建刚负担，反诉费4334.06元，由反诉被告魏建刚、反诉原告山西华夏房地产开发有限公司各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李晋涛人民陪审员 庞 健人民陪审员 潘剑平 二〇二〇年六月八日书 记 员 程志民相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。