安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初692号原告:滁州市供销社总公司,住安徽省滁州市琅琊东路**（水石嘉园）商办楼**，统一社会信用代码:9134110076277052XJ。法定代表人:王玉和,该公司总经理。委托诉讼代理人：李雯玥，女，该公司资产科科长。委托诉讼代理人：王保安，安徽会峰律师事务所律师。被告:邓书玉,女,1970年11月12日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市，现住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：丁德恒，安徽其力律师事务所律师。原告滁州市供销社总公司(以下简称供销社)与被告邓书玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日开庭进行了审理。原告供销社的委托诉讼代理人李雯玥、王保安，被告邓书玉及其委托诉讼代理人丁德恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。供销社向本院提出诉讼请求：判令1.解除与邓书玉签订的房产租赁合同;2、不退还邓书玉履约保证金43841.25元;3、邓书玉支付违约金87682.5元、赔偿损失362361.65元，并承担诉讼费、律师代理费。事实与理由：2018年6月25日，邓书玉通过公开竞租取得其位于南谯北路715-109、209,715-110、210商铺（面积约548.37平方米）承租权,2018年7月2日，双方签订房产租赁合同,约定：合同期限五年,自2018年9月16日至2023年9月15日,年租金438412.51元,合同签订年限超过一年,前三年租金不变,从第四年起年租金在上年度的基础上递增3%…租金先付后租,第一半年租金在签订合同后一个月内交纳和收取,以后半年分别在4月1日至4月30日期间及9月1日至9月30日期间交纳收取。2019年9月2日,邓书玉违反合同约定擅自退租,依据双方签订的合同第十一条第3项约定,“在合同有效期内,中途违反本合同约定擅自退租的,已收取的租金及履约保证金不予退还，并应按本合同年租金总额20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,还应赔偿甲方相应损失”。其在合同期内可获得利益为2231914.24元,减去邓书玉交纳的房租548015.09元,未收取房租为1683899.15元,由于邓书玉擅自退租,其重新公开招租,上述商铺的租金评估价为1233855元,邓书玉提前3年9个月退租,导致其可获得利益减少450044.15元，违约金87682.5元不足以弥补损失,邓书玉应当赔偿损失362361.65元。邓书玉在庭审中辩称：1.经供销社提出双方协商一致解除合同，且租赁物已经交还，其不存在违约；2、供销社同时主张违约金、保证金、损失没有法律依据，且未来租金不确定，以未来租金为依据主张损失没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:1.供销社举证的安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估报告二份（证据三），虽然该报告系供销社为进行房屋招租而单方委托形成，故本院对其证明效力不予确认；2.供销社举证的解除南谯北路门面房租赁合同的协议（陈瑞芳、王磊磊已签字、邓书玉未签字）（证据四）、证据六提前退租的申请四份，邓书玉不认可，也未签字，故本院对其证明效力不予确认；3.供销社举证的询问笔录二份(陈瑞芳、王磊磊)及邓书玉举证的陈瑞芳书面说明一份（证据二），均系证人证言，证人均未到庭，故本院对其证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，邓书玉通过公开竞租取得供销社位于南谯北路715号109、110、209、210室商铺（面积约548.37平方米）承租权,次月2日，供销社（甲方）与邓书玉（乙方）签订了一份《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》,约定：合同期限五年,自2018年9月16日至2023年9月15日,年租金438412.51元,合同签订年限超过一年,前三年租金不变,从第四年起年租金在上年度的基础上递增3%…租金先付后租,第一半年租金在签订合同后一个月内交纳和收取,以后半年分别在4月1日至4月30日期间及9月1日至9月30日期间交纳收取；乙方先向甲方缴纳中标价10%的履约保证金（即43841.25元）；乙方中途违反本合同约定擅自退租的，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，乙方还应按本合同年租金20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，应赔偿相应损失。合同签订后，供销社将出租商铺交付，邓书玉支付了43841.25元履约保证金。2019年9月，邓书玉的丈夫马杨军短信联系供销社资产科科长李雯玥，表示没有生意，申请关店…次月，马杨军再发短信，表示希望干到12月16日…2019年11月18日，供销社资产科科长李雯玥通过微信将《解除协议（邓书玉）》发给马杨军，载明：邓书玉非因不可抗力要求提前解除合同，属于房屋租赁合同第十一条第2款规定之违约情形，供销社有权解除合同，已收取的履约保证金43841.2元不予退还，邓书玉按照年租金的20%支付违约金87682.5元…并微信要求其来供销社办理解约手续。2019年12月11日，双方就退租进行了协商，但无结果。同月15日，邓书玉交还了涉案房屋，租赁期间的租金支付完毕。另查明：供销社为本起诉讼支付安徽会峰律师事务所律师费5000元。本院认为：供销社与邓书玉签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。租赁期间邓书玉方先是表示提前关店，而供销社要求以邓书玉违约解除合同，起草了解除协并发给邓书玉方，后虽在未签订解除协议的情况下，2019年12月15日供销社与邓书玉办理了承租店铺的交接手续，双方的租赁合同事实上已实际解除,故本院对供销社请求解除合同不予处理。邓书玉虽称系与供销社协商一致解除合同，其不存在违约，但供销社不认可，邓书玉也未能提供任何证据对其上述辩解予以证明，故本院对邓书玉上述辩解不予采纳，就涉案《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》的解除邓书玉应承担违约责任。供销社依据合同要求不退还邓书玉43841.25元履约保证金，不违反法律规定，本院予以支持。供销社要求邓书玉支付违约金87682.5元，亦不违反法律规定，本院予以支持。供销社认为保证金及违约金不足以赔偿其损失，认为依法律规定及双方约定邓书玉还应赔偿其他损失要求邓书玉赔偿损失362361.65元，因供销社未能提供充分证据证明履约保证金及违约金不足以赔偿其损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。供销社要求邓书玉承担律师费5000元，双方无此约定，本院对其该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告滁州市供销社总公司有权不退还被告邓书玉43841.25元履约保证金；二、被告邓书玉于判决生效后十日内支付原告滁州市供销社总公司违约金87682.5元；三、驳回原告滁州市供销社总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告滁州市供销社总公司负担2435元，由被告邓书玉负担1590元（被告负担部分于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户,账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  石有维二〇二〇年六月二十八日代理书记员  姚尚萍附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附件二:本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行安徽滁州开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。