广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4842号上诉人（原审原告）：曹耀雄，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁某，主任。委托诉讼代理人：罗秀琼，广东信孚律师事务所律师。上诉人曹耀雄因与被上诉人佛山市禅城区土地储备中心（以下简称禅城土储中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曹耀雄上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判禅城土储中心每月向曹耀雄支付逾期办证违约金863.61元至办证之日止；3.二审诉讼费由禅城土储中心负担。二审中，曹耀雄明确上诉请求二逾期办证违约金的起算日期为2017年11月21日。事实与理由：（一）禅城土储中心在合同约定期限内未履行产权置换，违约事实清楚。一审法院驳回曹耀雄有关逾期办证违约金的诉讼请求，属于认定事实不清。（二）曹耀雄因房屋处分权利受损，依照合同约定行使索偿权，符合法律规定和合同约定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。禅城土储中心辩称，（一）虽然协助曹耀雄办理涉案回迁房不动产权证书是禅城土储中心的合同义务，但是涉案合同并未约定办理房屋所有权证和土地使用权证的具体时间。（二）涉案回迁房是拆迁安置房，不是普通商品房，应与商品房有所区别，其办证期限不适用商品房的相关规定。（三）根据某街道在佛山市某区网络发言人平台的回复可知，涉案回迁房尚未完成首次确权登记，目前正在准备涉案回迁房的确权资料，待涉案回迁房完成首次确权后方可办理协助过户手续。因此，禅城土储中心并不存在任何违约行为，无需向曹耀雄承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。曹耀雄向一审法院起诉请求：1.判令禅城土储中心立即提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，保修期限以曹耀雄收到上述二书后开始计算；2.判令禅城土储中心承担违约责任，立即齐备所欠缺的设施设备，修缮房屋质量问题，消除房屋的安全隐患；3.判令禅城土储中心立即为曹耀雄办理房屋所有权证和土地使用权证；4.判令禅城土储中心承担违约责任，向曹耀雄支付合同违约金，直至合同履行完成（暂计至立案日止，按每月863.61元×18个月=15544.98元）；5.本案诉讼费由禅城土储中心承担。一审中，曹耀雄明确诉请二中欠缺的设施设备为每一栋的消防设备、每一户的可视对讲机，电梯内的五方对讲系统；电梯显示有故障，曹耀雄房屋内墙渗水问题及1栋、6栋的外墙脱落的问题需维修。第四项诉请违约金从收楼次日即2017年11月21日起算，计至办好房产证及土地使用权证之日止。一审法院认定事实：2011年1月29日，曹耀雄（被拆迁人）、禅城土储中心（拆迁人）、签订《佛山古镇项目某街区某期房屋拆迁补偿安置合同》，约定由禅城土储中心征拆曹耀雄位于佛山市禅城区************的房屋，房屋建筑面积78.51平方米，其中套内建筑面积69.88平方米，分摊的公用建筑面积8.63平方米；双方同意以房屋产权调换方式进行补偿安置，曹耀雄选择禅城区季华某路某福新城西侧地块（广佛商都4号地铁）新建小区住宅安置用房进行产权调换。曹耀雄以“面积近似”原则抽签选择安置用房，安置用房套内建筑面积共69.88平方米（房屋面积以实际交付安置用房面积为准；曹耀雄自行解决临时安置，禅城土储中心每月10日前发放当月临时安置补助费给曹耀雄，每月临时安置补助费为1727.22元；禅城土储中心必须在合同生效之日起四年内将经竣工验收合格并符合本合同约定的安置用房交付给曹耀雄，交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定，禅城土储中心保证在交接时安置用房没有产权纠纷、债务纠纷及抵押，如交接后发现交接前存在上述情形，由禅城土储中心承担全部责任；禅城土储中心如不能按本合同规定的期限将安置用房交付给曹耀雄，从逾期之日起，禅城土储中心按被拆迁房屋每月临时安置补助费的50%向曹耀雄支付延期交房的违约金，即每月863.61元。2016年9月23日，涉案房屋所在楼盘取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，通过了佛山市禅城区国土城建和水务局的竣工验收备案。2017年11月3日，禅城土储中心发出安置房移交公告，公告称佛山市禅城区升平片区********某福新城西侧地块新建小区安置房现已达到交付条件，定于2017年11月6日至2017年11月30日期间办理安置房移交手续。2017年11月20日，禅城土储中心向曹耀雄发出《收楼通知书》，通知书载明：根据《拆迁补偿安置合同》及您所选定某塘路某号某座某房已达到交楼标准，请您于2017年11月20日到广东某物业管理有限公司某磐恒.某园管理服务中心办理收楼手续，如当天未能办理可预约办理。附：1.某磐恒.某园业主收楼须知；2.《佛山市禅城区升平片区改造项目北江厂地块安置小区拆迁房屋安置通知》。同日，曹耀雄办理了收楼手续。另查一，涉案回迁楼盘业主多次在佛山市某区网络发言人平台、佛山某平台反映楼盘存在的问题。2018年10月31日，禅城土储中心委托律师向涉案楼盘的另一开发单位佛山市某恒房地产开发有限公司发出《律师函》，要求处理物业移交后禅城土储中心发现涉案楼盘存在的以下问题：1.项目资料未全部归档（主要缺消防、供电等资料）；2.消防设施不齐全（消防栓的消防水带和喷头缺失、消防控制中心、地下室消防设施、设备不齐全等）；3.智能系统未完善（门禁对讲机、电梯监控、五方通话缺失及弱电部分线路、设施等）；4.电梯控制面板显示屏坏了（维修约12万），电梯内无抽风系统；5.供电发电机未完善；6.房屋维修问题（约50户房屋防水未做好，存在渗漏，部分需维修工程）；7.安置房确权办证问题。另查二，禅城土储中心在庭审中提交的《住宅质量保证书》罗列了保修项目、保修期限、保修责任，保修项目及保修期限如下：地基和主体结构，设计文件规定的合理使用年限；屋面防水，5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，5年；墙面、顶棚、抹灰层脱离，2年；地面空鼓开裂、大面积起砂，2年；门窗翘裂、五金件损坏，2年；卫生洁具，1年；灯具、电器开关，6个月；管道堵塞，2个月。此外，据禅城土储中心提交的曹耀雄回迁房所在某号某座两部电梯的《中华人民共和国特种设备使用登记证》显示，两部电梯的使用单位为佛山市某恒房地产开发有限公司。案件审理过程中，一审法院进行了现场勘查，曹耀雄房屋现状如下：进入1座的门禁失效，电梯显示屏显示的数字不清，打开某房门，发现房屋空置，没有安装可视对讲机，没有发生渗水及墙面脱落的问题。某房所在楼层消防栓配备了消防用具。某座某房南面阳台右侧立柱外墙墙面脱离、钢筋外露，某座某房南面阳台右侧立柱上方外墙有脱落。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。曹耀雄与禅城土储中心签订的《安置合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曹耀雄、禅城土储中心均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及保修期从收到“二书”开始起算的诉请。涉案《安置合同》交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定”。第六条规定，“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行”。第十三条规定，“其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行”。涉案房屋虽为拆迁安置房，但可参照上述规定执行，参照上述规定，禅城土储中心应向曹耀雄交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，一审法院对曹耀雄的相关诉请予以支持。至于保修期的问题。参照前述规定，保修期应从房屋交付使用之日起算，曹耀雄诉请从收到二书之日起算，缺乏依据，一审法院不予支持。关于曹耀雄要求禅城土储中心承担违约责任，立即齐备所欠缺的设施设备，修缮房屋质量问题，消除房屋安全隐患的问题。一审庭审中，曹耀雄明确要求备齐的设施设备为每一栋的消防设备、每一户的可视对讲机，电梯内的五方对讲系统；电梯有故障显示不清楚，曹耀雄房屋内墙渗水问题，1栋、6栋的外墙脱落的问题，均需维修。对此，分析如下：1.备齐消防设备的问题。禅城土储中心交付的房屋已经通过了消防竣工验收，未有证据显示消防设备的缺失系禅城土储中心所为，且经现场勘查，曹耀雄房屋所在的1座及楼层消防箱内均有消防设备。另，曹耀雄诉请涉案楼盘每一栋的房屋都配齐消防设备，未有证据显示曹耀雄有权代表全体业主提出该项诉请，对曹耀雄要求禅城土储中心备齐每一栋的消防设备消防设备的诉请一审法院不予支持；2.电梯内五方通话系统、电梯显示不清楚的问题。电梯内五方通话系统关系业主使用电梯的安全问题，禅城土储中心需为曹耀雄所在的1座电梯安装五方对讲系统；至于电梯显示不清楚的问题，涉及维修保养的责任问题，应由登记的使用人维修，禅城土储中心不负该义务；3.曹耀雄房屋内墙渗水的问题。经现场勘查，曹耀雄的房屋内墙未发现渗水漏水的问题，故对维修曹耀雄房屋内墙渗水的问题不予支持；4.安装可视对讲机的问题。从禅城土储中心向案外人佛山市某恒房地产开发有限公司发出律师函里反映的问题可知，门禁对讲机是其应交付的设备。经现场勘查，曹耀雄回迁的房屋内并未安装该设备，禅城土储中心应为曹耀雄安装门禁对讲机。曹耀雄主张安装每一户的对讲机，根据合同的相对性原则，曹耀雄只能主张其房屋内的对讲机安装问题，其无权替其他业主主张权利，对曹耀雄诉请超出部分，一审法院不予支持；5.1栋、6栋的外墙脱离问题。经现场勘查，某座某房南面阳台右侧外墙墙面脱离、钢筋外露，某座某房南面阳台右侧立柱上方外墙有脱落。依据禅城土储中心《住宅质量保证书》，禅城土储中心对墙面提供5年的保修期，现保修期未届满，禅城土储中心因对1座的脱离的外墙部分进行维修。未有证据显示6座外墙有脱落，一审法院对曹耀雄要求维修6座外墙的诉请不予支持。关于曹耀雄要求禅城土储中心协助办理涉案回迁房不动产权证书及支付逾期办证违约金的诉请。据一审法院查明的事实，曹耀雄系涉案被拆迁房屋的合法产权人，其经与禅城土储中心签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由禅城土储中心完成拆迁工作并选择产权置换，后亦接收涉案回迁房，故禅城土储中心依约负有协助办理不动产权登记手续的合同义务。但涉案回迁房尚未完成首次登记确权，办证条件尚未成就，曹耀雄诉请禅城土储中心协助办理涉案回迁房的不动产权登记手续一审法院不予支持，曹耀雄可待办证条件成就后再另行主张。至于逾期办证违约金的问题。因曹耀雄、禅城土储中心并未明确约定办证期限，且回迁房的办证要求有别于普通商品房，办证期限不应直接适用商品房相关法律法规。曹耀雄主张逾期办证违约金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、禅城土储中心于判决发生法律效力之日起十日内向曹耀雄交付佛山市禅城区*************的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；二、禅城土储中心于判决发生法律效力之日起三十日内维修好佛山市禅城区********某房南面阳台右侧外墙墙面脱落部位及某座某房南面阳台右侧立柱上方外墙脱落部位；三、禅城土储中心于判决发生法律效力之日起三十日内安装好曹耀雄回迁的佛山市禅城区*************室内可视对讲机；四、禅城土储中心于判决发生法律效力之日起三十日内安装好曹耀雄回迁房所在的佛山市禅城区********的电梯内的五方通话系统；五、驳回曹耀雄的其他诉讼请求。如禅城土储中心未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案适用简易程序，一审案件受理费减半收取94元，由曹耀雄负担54元，由禅城土储中心负担40元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。一审判决禅城土储中心向曹耀雄交付涉案回迁房的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并维修好佛山市禅城区*************南面阳台右侧外墙墙面脱落部位及某座某房南面阳台右侧立柱上方外墙脱落部位、安装好可视室内对讲机及电梯内的五方通话系统，双方对此均未提出上诉，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：曹耀雄上诉主张禅城土储中心支付逾期办证违约金是否应当得到支持。曹耀雄上诉主张，禅城土储中心至今仍未协助曹耀雄办理涉案回迁房的权属证明，依照涉案《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》第二条、第六条、第八条第一项约定，禅城土储中心应按每月863.61元的标准，自2017年11月21日起支付逾期办证违约金至办证之日止。本院认为，前述合同条款对逾期办证违约金均未作出约定，曹耀雄以前述合同条款约定为由，上诉主张禅城土储中心支付涉案回迁房的逾期办证违约金，理由不能成立，本院不予支持。如日后曹耀雄确有证据证明其因逾期办证所遭受的损失，其可另行主张。综上所述，曹耀雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹耀雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年六月二十九日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰