上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5855号原告(反诉被告)：上海丽晶新都汇商业投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：程华伟，董事长。委托诉讼代理人：戴汉诚，上海知诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海悦珑餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：唐亚军，执行董事。被告：唐亚军，男，1972年3月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二被告共同委托诉讼代理人：施展，上海市公民律师事务所律师。原告上海丽晶新都汇商业投资有限公司(以下简称丽晶公司)与被告上海悦珑餐饮管理有限公司(以下简称悦珑公司)、唐亚军以及反诉原告悦珑公司与反诉被告丽晶公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)丽晶公司的委托诉讼代理人戴汉诚，被告唐亚军(暨被告悦珑公司的法定代表人)及二被告的共同委托诉讼代理人施展(暨反诉原告悦珑公司的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽晶公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的租赁关系；2.被告支付欠租人民币(币种下同)1,943,331元(扣除被告支付的租赁保证金，自2015年12月1日起算，按照合同约定的租金标准，计算至被告实际搬离之日止)；3.被告搬离上海市浦东新区惠南镇迎熏路160～168、172号商铺。事实和理由：2014年8月10日，原告与瞿某某签订新都汇商业广场商铺租赁合同，约定原告将上海市浦东新区惠南镇迎熏路160～168、172号商铺(以下简称系争房屋)出租给瞿某某，商铺面积为784.12㎡。2014年11月，被告唐亚军与王淑渊以各持50%股权办理工商登记，注册成立被告悦珑公司。此后，被告悦珑公司使用系争房屋。2015年8月，被告悦珑公司股权变更为被告唐亚军持股80%，由唐亚军担任执行董事。被告唐亚军用个人账户支付原告自2015年1月至2015年9月租金321,975元，原告开具了被告悦珑公司抬头的租赁发票。之后，被告未再支付过租金，因此前租金全部由唐亚军支付，应对悦珑公司承担担保责任。被告悦珑公司辩称，其为系争房屋实际承租人。原告与瞿某某签订租赁合同时，告知两年内办理产证，不会影响经营，所以被告在系争房屋内投入了近500万元装修。饭店开业后，2016年5月22日，市场监督管理部门通知被告整改，原因是营业执照上记载的经营范围、地址与实际不符。被告悦珑公司同意支付2016年5月22日之前的租金，但此后合同目的无法实现，不同意支付租金。因系争房屋没有产证，无法登记为营业执照的地址，所以被告经营一直存在障碍。据被告了解，系争房屋为无证建筑，租赁合同应为无效，原告应赔偿被告的实际损失。房屋装修现值暂估200万元，原告承担合同过错60%的责任，故本案中，被告悦珑公司提起反诉，请求判令：1.反诉被告与瞿某某签订的租赁合同无效；2.反诉被告赔偿反诉原告装修损失120万元(具体结果待评估)。被告唐亚军辩称，其并非合同相对人，不是适格被告。反诉被告丽晶公司辩称，不同意反诉请求，系争房屋具有合法建造手续，租赁合同有效，不同意赔偿装修损失。经审理查明，2014年8月10日，原告(甲方)与案外人瞿某某(乙方)签订商铺租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积784.12平方米。租期6年，自2014年9月1日至2020年8月31日，免租期自2014年9月1日至2014年12月31日。乙方承租房屋用于经营饭店。2015年1月1日至2016年8月31日，每月租金35,775元；2016年9月1日至2018年8月31日，每月租金37,684元；2018年9月1日至2020年8月31日，每月租金39,830元。先付后用，乙方应提前10天将租金支付甲方。押二付一，租赁保证金为71,550元。如乙方迟延缴交租金和管理费及其他应缴费用，从迟交日起，按日加收欠缴金额2%的违约金，如超过三十日(无论是否已获正式通知催缴)，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，并由乙方向甲方赔偿因此而导致的一切损失。租赁期满或解除本租约后，乙方应按时搬出，若违反，乙方需向甲方支付双倍的租金，直至乙方实际搬出之日止。同日，瞿某某签署告知书，甲方已明确告知乙方系争房屋暂没有办理房产证。在甲方办理房产证之前，乙方愿意暂用甲方给予的临时门牌号办理营业执照等相关证件。乙方承诺将按时支付租金，不会在使用临时门牌号时以任何理由拒付租金。合同签订后，原告交付系争房屋，由悦珑公司实际使用，用于开设饭店。2014年8月15日，被告唐亚军支付押金71,550元。2014年8月15日至2017年2月8日期间，唐亚军支付租金共计321,975元。原告向被告悦珑公司开具了相应发票。原、被告一致确认，被告悦珑公司已支付截至2015年9月30日的租金，之后未付。2016年5月12日，上海市浦东新区市场监督管理局向被告悦珑公司出具责令改正通知书，责令其变更公司营业执照经营范围和住所。另查明，系争房屋由上海浦东富成房地产有限公司建造。2008年6月12日，系争房屋所在工程取得建设工程规划许可证。2008年7月14日，系争房屋所在工程取得建设工程施工许可证。2013年6月19日，系争房屋所在工程取得建设工程竣工验收备案证书。审理中，原告表示，租赁保证金抵扣2015年10月1日至2015年11月30日期间的租金。被告悦珑公司表示，其自2016年6月开始不再对外经营，只是自己内部朋友介绍订餐。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁房屋必须取得合法建造手续，否则租赁合同将被认定为无效。本案中，系争房屋已经取得建设工程规划许可证及施工许可证，可以认定为具备合法建造手续，商铺租赁合同系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效。被告悦珑公司主张合同无效并要求原告赔偿装修损失的反诉请求，本院予以驳回。商铺租赁合同由原告与案外人瞿某某签订，但系争房屋实际由被告悦珑公司占有使用，原、被告均认为被告悦珑公司为实际承租人，本院予以认可。虽然系争房屋尚未取得房地产权证，对被告办理证照存在一定影响，但当事人在签订商铺租赁合同时，已经明知该项内容，并承诺不以上述理由拒付租金。况且，即便根据被告自述，2016年5月12日之后只能通过朋友介绍订餐，亦可说明被告一直在使用系争房屋。至于经营的局限性，被告在订约时已经充分预见，属于正常的商业风险。被告主张原告承诺两年内办出产权证，并未提供相应证据，本院难以采信。被告悦珑公司未按约支付租金，已经构成根本违约，原告请求解除双方的租赁关系，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告悦珑公司搬离系争房屋，并按照合同约定的标准支付租金(使用费)，具有合法依据，本院予以支持。原告主张租赁保证金抵扣2015年10月1日至2015年11月30日期间的租金，于法不悖，本院亦予准许。被告唐亚军作为悦珑公司的法定代表人，向原告支付租金的行为，无法说明其与悦珑公司同为系争房屋承租人。原告要求唐亚军承担担保责任，缺乏依据，本院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海丽晶新都汇商业投资有限公司与被告(反诉原告)上海悦珑餐饮管理有限公司就上海市浦东新区惠南镇迎熏路160～168、172号商铺建立的租赁合同关系解除；二、被告(反诉原告)上海悦珑餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区惠南镇迎熏路160～168、172号商铺内迁出并返还原告(反诉被告)上海丽晶新都汇商业投资有限公司；三、被告(反诉原告)上海悦珑餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海丽晶新都汇商业投资有限公司租金及使用费(2015年12月1日至2016年8月31日，按照每月35,775元的标准计算；2016年9月1日至2018年8月31日，按照每月37,684元的标准计算；2018年9月1日至上海悦珑餐饮管理有限公司实际迁出之日止，按照每月39,830元计算)；四、驳回被告(反诉原告)上海悦珑餐饮管理有限公司全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,371元，减半收取10,685.50元，反诉案件受理费7,800元(已减半收取)，合计18,485.50元，由被告(反诉原告)上海悦珑餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年六月十七日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。