广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1916号上诉人（原审被告）：吴广盛，男，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：朱清华，广东珠华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅子文，男，1975年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：周腾，广东创顺律师事务所律师。上诉人吴广盛因与被上诉人梅子文租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27213号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴广盛上诉请求：1.撤销一审判决第一项，维持其他判项；2.改判吴广盛无需返还定金50万元予梅子文，驳回梅子文的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由梅子文负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误，依法应予改判。一、本案争议两份合同应合法有效。《物业使用权租赁合同书》是经过政府主导的三资平台，由吴广盛通过合法竞标途径取得租赁权，该合同书合法有效；《临时建筑用地合同》是吴广盛向原出租人佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社协商取得2256平方米地块租赁权，用途为工业用地。后吴广盛出资建设，且办理粤（2016）佛南不动产权第00***93号812.5平方米及粤（2017）佛南不动产权第01***74号399.1平方米的不动产权登记证书，其余尚未办理产权登记，但其余地块已规划作为建设用地用途，均可办理不动产权登记，并未破坏、违反整体地块使用原则。同时其余地块并非全部用于工业用途，亦有部分用于道路通行。因此《临时建筑用地合同》应全部合法有效，并非部分有效。且本案双方当事人对上述合同效力均无异议，法院不应主动审查效力问题。二、一审法院认为案涉租赁合同应予解除有误。首先，佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社负责人在一审庭审中表示，根据会议记录同意吴广盛将案涉租赁物转让、转租予任意第三方，亦明确表示转租按原《临时建筑物用地合同》《物业使用权租赁合同书》的条款执行，由梅子文向佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社交付租金。其次，佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社表示，若需签订三方协议的，必须由梅子文进行投资建设，原合同条款需变更。因此，讼争双方可不签订三方协议，且梅子文庭审中知晓佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社同意转租，佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社同意转租行为与签订三方协议之间并无任何关联。一审法院错误认为同意转租即需签订三方协议，系歪曲佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社真实意思，佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社同意吴广盛转租行为，且同意按原合同条款履行。案涉《转让协议》已完善，合同已达成，且已产生法律效力。另吴广盛庭审中同意解除合同的条件为没收梅子文支付的定金50万元，并非一审认定无条件同意解除协议。且本案《微信聊天记录》亦佐证系梅子文单方解除或终止合同，吴广盛不存在违约行为，系梅子文违约引发本案纠纷。且《转让协议》有约定先后履行顺序，双方约定办理转让手续的条件因梅子文违约拒付350万元款项导致办理转让手续的条件未成立，应由梅子文承担违约成本及法律后果。佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社同意签订三方协议即为上述双方的转租协议，因三方协议包括双方转租协议。被上诉人梅子文答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。吴广盛在转让涉案土地及地上建筑物过程中，有义务保障其具备合法转让资格。《转让协议》约定案涉土地作工业用地，但吴广盛转让的案涉土地未取得土地使用权证，同时在转让地上建筑物时未取得合法建设规划许可证或依法报建，违反法律强制性规定。根据《临时建筑用地合同》及《物业使用权租赁合同书》约定，吴广盛向第三人转租时应取得出租方同意。本案中，吴广盛在签订《转让协议》时并未取得原出租方同意，一审庭审中，原出租方负责人亦确认不同意吴广盛将其在原租赁物享有的权利全部转让，亦不同意与梅子文签订转让文书，如进行转租则需减少原出租合同约定面积且第三方需重新投资建设建筑物，梅子文无法全面享有租赁权利，基于此，因吴广盛原因导致梅子文无法实现租赁合同目的。梅子文向一审法院提出诉讼请求：1.吴广盛立即返还梅子文双倍定金100万元及利息（从起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.吴广盛承担案件的诉讼费。一审法院查明：2005年6月2日，吴广盛（乙方）与佛山市南海区九江镇梅某村民委员会中和村民小组（甲方）签订《临时建筑用地合同》约定：一、乙方租用甲方的土地面积2256平方米，每平方米每月租金1.04元，即每月租金2346元，合计每年28152元（其中中和二占21658元，村委会占6494元）。乙方必须在当年的一月份内交付上半年的租金，七月份内交付下半年的租金。二、本合同租用期由二〇〇六年一月一日至二〇五五年十二月三十一日止。在租用期内，租金每五年递增10%，甲方只收取乙方的租金，其它一切费用（包括土地的各项税费）由乙方负责。期满后一切建筑物属甲方所有。三、在租用期内甲乙双方的某一方未经对方同意擅自变更合同或提前终止合同的须赔偿对方在租用期内的损失。四、在租用期内，乙方逾期不交租金的，甲方有权终止合同，并追收应交的租金，同时一切建筑物属甲方所有。五、乙方所租用的临时用地，如上级有关部门征用（包括镇级），乙方必须无条件交回甲方作规划用途，合同终止，甲方不作任何补偿。甲方可协助乙方追收征用单位对其作出的补偿，土地及青苗补偿款属甲方所有，而建筑物的补偿款属乙方所有。六、乙方所租用的临时用地，未经甲方同意和批准不得转租和买卖，原则上不得改变原来用途，否则甲方有权干涉，并收回其租用地。在租用期内，乙方应搞好环境卫生，严禁污染，如发生事故一切责任均由乙方负责。2018年6月3日，佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社（出租方，甲方）与吴广盛（承租方，乙方）签订《物业使用权租赁合同书》约定：甲方出租位于南海区九江镇梅某上北大道旁中和二路口边新蚕房给乙方使用。租赁物业的结构为混合结构，面积约1530平方米（资产只部分取得集体土地使用权证、未取得房产登记证）。租赁物业使用功能（用途）为厂房、仓库，未经甲方书面许可，乙方不得用作其他用途。租赁期限20年，即从2018年7月1日起至2038年6月30日止。建筑物租金按年计收。租赁物业的租金总额为4130490元。租金在租赁期内分4个周期进行计缴，每5年为一个周期，租金在上周期的基础上递增10%，即第一周期建筑物的年租金为178000元，第二周期建筑物年租金为195800元，依此类推。未经甲方书面同意，不得将租赁物业全部或部分转租给第三人使用，等约定。上述《物业使用权租赁合同书》第九条约定：在租赁期间如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意，同时须向有关部门申办同意。如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户造成影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。装修、改建费用由乙方承担，若未经甲方及原设计单位同意而对租赁物进行装修或改建的，按乙方全部违约处理。乙方的装修、改建方案可能对租赁物业主结构造成影响的，应经甲方及原设计单位同意后方可进行。租赁期满后，装修、改建增加的附属物所有权属归甲方所有。乙方无权对增加该附属物主张权利或要求甲方予以赔偿。2019年8月5日，梅子文与吴广盛就上述两份合同签订《转让协议》：现吴广盛将中和二生产组土地一块，面积约2256平方米，以及合同编号2018（中和二作）合字第0***号土地一块（1530平方米），共二块土地转让给梅子文先生。两份合同转让价为450万元。先收定金50万元。余款分两次交清，第一次于2019年10月1日前转350万元，第二次于所有转让手续完毕，方可转余下50万元。合同原件于转让款第二次转账完成后，交与梅子文先生保管；所有土地及建筑物的使用权由梅子文先生所有；2019年10月1日开始产生村租金由梅子文先生缴纳。梅子文于签订协议当日向吴广盛转账支付50万元。2019年9月15日，梅子文微信吴广盛“盛哥，这块地我确定不要了！你明天方便把50万汇过来给我吧！”，吴广盛微信回复“噢。你想清楚啰。定金就冇得退的，你考虑清楚再定啰”。2019年10月21日，梅子文微信吴广盛“吴总，你好。经您方约梅某中和二股份合作经济社的社长和梅某村民委任员会的负责人落实：梅某中和二股份合作经济社的社长和梅某村民委任员会的负责人均表示不同意将您方与梅某中和二股份合作经济社分别签订的《物业使用权租赁合同书》、《临时建筑用地合同》中的乙方（即吴广盛方）变更为我方（即梅子文方），因此您方无法向梅某中和二股份合作经济社和梅某村民委任员会办理相关合同将您方变更为我方的义务，因此我方与您方的转让协议您方无法继续履行，我方的合同目的根本无法实现；为此我方请求您方在2019年10月23日前完成合同当事方的过户手续，逾期不完成的，视为您方根本性违约，我方将依法追究您方的违约责任；并视案件进展情况，报警公安机关立案调查落实您方的行为是否涉嫌诈骗，依法追究您方的刑事责任”，吴广盛微信回复梅子文“梅子文先生：根据你说话内容明显是不再履行支付余额四百万元主要债务了吗？您的行为已经构成违约了，属于单方面解除终止合同。您发的微信内容根本与事实不符，有违诚实。根据我方与您于2019年8月5日签订的《转让协议》约定，两份合同转让价为450万元，您方已支付定金50万元，并约定在2019年10月1日前支付350万元，但您方在8、9月份明确告知不再履行约定，要求退回定金，但我方明确告知由于您方单方违约，定金没收不退，同时，根据约定您方于2019年10月1日前支付350万元，但您方至今未付，已构成违约，并非我方违约。另外我方与您方并没有约定将两份合同中由我方名下变更为您方名下，您方单方面要求2019年10月23日前办理所谓的名字变更是您方单方意愿要求，而且我方与你方约定转让手续是将两份合同中的土地使用权及建筑物使用权、两份合同原件交付给你，并不存在变更名字一事，我方并没有违约，反而您方已违约，并单方解除终止合同，无理要求退回定金，因此，我方再次要求您于2019年10月25日前支付350万元，并办理转让手续，再支付余款50万元，逾期不足额支付或办理上述转让手续，视为你单方面解除或终止合同，我方将追究您方违约责任所造成一切法律责任。”。佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社的社长李伟锋述称：涉讼的《临时建筑用地合同》中2256平方米的土地中，有812.5平方米、399.1平方米的土地是有办理使用权登记，上述土地上的建筑物亦办理了不动产权登记，证号分别为粤（2016）佛南不动产权第00***93号、粤（2017）佛南不动产权第01***74号，其余土地未办理使用权证。涉讼《物业使用权租赁合同书》中的建筑物均未办理规划报建手续，部分土地办理了土地使用权证。李伟锋向本庭出示了两份不动产权证原件及两份集体土地使用证原件。李伟锋另述称：按照会议记录，需在吴广盛按照会议记录的要求转入50万元予经济社后，经济社同意吴广盛将涉讼两份合同转予任何第三方。经济社在吴广盛转入50万元后，同意由第三方使用土地、建筑物及对涉讼土地进行投资建设并直接向经济社按原合同缴纳租金，同意与吴广盛及第三方签订三方协议。涉讼两份合同若签订三方协议均要求梅子文必须对涉讼租赁物进行投资建设，投资建设为重新在原涉讼土地上进行建筑物建设。经济社有与梅子文说过不能直接将涉讼两份合同转名至梅子文名下，但没有说过不同意签订三方协议。目前尚未签订三方协议。诉讼中，梅子文、吴广盛均确认涉讼租赁物用于工业用途，双方均表示若《转让协议》全部有效或部分有效，同意解除《转让协议》。另查，佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社在2019年12月8日会议决议同意吴广盛租用中和二土地及新蚕房转第三方开发并签订三方协议。一审法院认为，梅子文与吴广盛签订的《转让协议》约定梅子文向吴广盛支付一定的对价，吴广盛将涉讼《物业使用权租赁合同书》、《临时建筑用地合同》项下租赁物一定年限的使用权转让予梅子文，该协议权利义务的约定实为转租，故案件为租赁合同纠纷。涉讼《转让协议》包含了两份租赁合同项下的租赁物，对于《转让协议》的效力，法院认定如下：1.关于《物业使用权租赁合同书》项下租赁物的约定，佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社述称该合同项下的租赁物未办理规划报建手续，梅子文、吴广盛亦未举证证明上述租赁物办理了规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，梅子文、吴广盛在《转让协议》中就《物业使用权租赁合同书》项下租赁物的约定因违反法律强制性规定而无效。2.关于《临时建筑用地合同》项下租赁物的约定，佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社主张涉讼的2256平方米的土地中分别有812.5平方米、399.1平方米的土地是有办理使用权登记，梅子文、吴广盛亦未举证证明涉讼2256平方米土地的其余部分有办理土地使用权证，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”的规定，梅子文承租涉讼土地作非农用途，《转让协议》中关于未办理土地使用权登记部分土地的约定，因违反法律强制性规定而无效，其余部分有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于《转让协议》无效部分的定金，吴广盛应当返还予梅子文。对于有效部分的定金，法院分析如下：吴广盛与佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社约定吴广盛转租需经经济社同意，而经济社表示转租需签订三方协议且要求梅子文需对涉讼土地进行建筑物建设，而梅子文、吴广盛在《转让协议》中并未对此进行约定，现梅子文、吴广盛与经济社对此未能协商一致而未能签订三方协议，《转让协议》的合同目的不能实现，不能归责于梅子文、吴广盛双方，且梅子文、吴广盛都表示对于《转让协议》有效部分同意解除，《转让协议》解除，针对《转让协议》有效部分的定金亦应返还予梅子文。综上，梅子文诉请吴广盛返还定金500000元，法院予以支持，梅子文诉请超出部分，法院不予支持。吴广盛需向梅子文返还定金经法院判决确定，梅子文关于利息的诉请，缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：吴广盛应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金500000元予梅子文；二、驳回梅子文的其他诉讼请求。吴广盛如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6900元，由梅子文负担2500元，吴广盛负担4400元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为吴广盛应否返还本案租赁合同定金50万元予梅子文。本案中，梅子文与吴广盛所签《转让协议》涉及的土地及地上建筑物为《物业使用权租赁合同书》及《临时建筑用地合同》项下标的。根据本案查明事实显示，《物业使用权租赁合同书》项下租赁物并未办理规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案《转让协议》中关于《物业使用权租赁合同书》项下租赁物出租关系的约定因违反法律的强制性规定而无效。而《转让协议》中关于《临时建筑用地合同》项下所涉土地租赁关系的约定，因《临时建筑用地合同》中2256平方米土地中除1211.6平方米土地（812.5+399.1）外其余部分土地尚未办理土地使用权证，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”之规定，本案《转让协议》中涉及未取得土地使用权证部分的土地租赁关系亦因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，梅子文于本案已支付的对应《转让协议》无效部分的合同定金，吴广盛依法应予返还。关于《转让协议》项下已取得土地使用权证部分的有效租赁关系对应合同定金应否予以返还的问题，根据佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社的会议记录及其社长李伟锋一审陈述内容可知，佛山市南海区九江镇梅某中和二股份合作经济社同意吴广盛将案涉土地及地上建筑物转租予梅子文，但需吴广盛按照会议记录的要求转入50万元予经济社且梅子文需对涉讼土地及建筑物进行投资建设，但吴广盛、梅子文在《转让协议》中就此未进行明确约定，现双方就继续履行的条件产生争议，系因无法归责于双方当事人的原因而致合同无法继续履行，且梅子文、吴广盛亦表示同意解除本案《转让协议》有效部分，因合同解除并非因梅子文的违约行为所致，故梅子文支付的对应《转让协议》有效部分的合同定金，吴广盛亦应予以返还。合同效力性审查系法院依职权审查事项，不以当事人的申请为前提，吴广盛上诉主张法院不应主动审查案涉合同的效力于法无据，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。吴广盛的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人吴广盛负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年六月十二日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏