广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初342号 原告：中国农业银行股份有限公司灵川县支行。住所：广西壮族自治区灵川县灵西路**。统一社会信用代码：914503239000200746。 负责人：李川，该行行长。 委托代理人：阳光照，该行员工。 委托代理人：刘洋，该行员工。 被告：黄胤洋，男，汉族，1981年2月11日生，住福建省福安市。 被告：桂林市报业房地产开发有限公司。住所：广西桂林八里街工业园区**A10地。注册号：450323000004940。 法定代表人：赵小菊。 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行诉被告黄胤洋、桂林市报业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的委托代理人阳光照到庭参加诉讼，被告黄胤洋、桂林市报业房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告黄胤洋、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年3月7日签订的《个人购房担保借款合同》;2、被告黄胤洋归还原告借款本金246448.48元及利息【截至2019年8月14日，利息为2013.11元，之后的利息按借款合同约定计算至清偿之日止】；3、被告桂林市报业房地产开发有限公司对黄胤洋的债务承担连带还款责任；4、原告对被告黄胤洋已办理预告登记的灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”10幢1单元28层2号房产处分后所得价款优先受偿；5、本案诉讼费、保全费等相关费用由二被告负担。事实和理由：2016年1月18日，被告黄胤洋购买被告桂林市报业房地产开发有限公司开发的灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”10幢1单元28层2号房，建筑面积96.68平方米，总价367384元，首付款92384元。二被告签订了《商品房买卖合同》。2016年3月7日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额275000元，期限20年，等额本息还款方式，每月11日为还款日，当时执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率4.9%。2016年3月16日，原、被告办妥案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记，证明号：20160833。后原告于2016年3月11日按照《个人购房担保借款合同》约定发放贷款27.5万元，《借款凭证》明确记载：借款金额为27.5万元，借款日期：2016年3月11日，到期日期：2036年3月10日，还款方式：等额本息还款，执行利率：4.9%，逾期利率：7.35%。被告黄胤洋从2019年2月份停止履行还款义务，原告通过电话催收未果。原告已多次扣收被告桂林市报业房地产开发有限公司保证金账户资金用以偿还被告黄胤洋的住房贷款所欠款项。截至2019年8月14日，被告黄胤洋共欠原告贷款本金246448.48元，拖欠利息2013.11元。《个人购房担保借款合同》第11.4条明确约定：在借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。《个人购房担保借款合同》第三十一条、三十五条明确约定：借款采用阶段性担保+抵押方式，阶段性保证担保人为桂林市报业房地产开发有限公司，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，桂林市报业房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任。因至今被告桂林市报业房地产开发有限公司未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，故被告桂林市报业房地产开发有限公司应承担连带还款责任。 原告为其诉请提供以下证据予以证实：1、被告黄胤洋的身份证、户口薄，被告桂林市报业房地产开发有限公司营业执照、法人代表身份证（均为复印件）；2、个人购房贷款申请表、面谈记录；3、个人购房担保借款合同；4、贷款审批通知书、贷款发放通知单、借款凭证；5、贷款合约信息；6、被告黄胤洋还款明细；7、预购商品房预告登记证明；8、商品房买卖合同；9、首付款发票。 被告黄胤洋、桂林市报业房地产开发有限公司未作答辩，亦未出庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，故本院对原告陈述的案件事实以及提供的证据予以认定。另查明，截至2020年5月13日,被告黄胤洋尚欠原告借款本金239191.64元，利息979.64元（含正常息976.7元，罚息1.34元，复利1.60元）。 本院认为，原告与被告黄胤洋、桂林市报业房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，依法成立并生效。合同签订后，原告按约定发放贷款，但是被告从2019年2月起就未按约定如期归还借款本息，属违约一方。该合同第11.4条约定：“若借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。”因此，原告起诉要求解除与被告黄胤洋、桂林市报业房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告黄胤洋归还借款本金239191.64元及利息的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因合同约定被告桂林市报业房地产开发有限公司承担阶段性保证责任，现该公司未办妥以贷款人即原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，该公司对上述债务应承担连带清偿责任。关于原告要求就案涉房屋在依法处分后所得价款就上述债权享有优先受偿的诉讼请求，本院认为，案涉房产上设定的期权抵押登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，因此，对原告的此项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行与被告黄胤洋、桂林市报业房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告黄胤洋归还原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行借款本金239191.64元及利息（截至2020年5月13日，利息979.64元。从2020年5月14日起，利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告桂林市报业房地产开发有限公司对被告黄胤洋的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费4996元，保全费1752元，共计6748元，由被告黄胤洋、桂林市报业房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉受理费4996元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  桂 云 人民陪审员  张莉娟 人民陪审员  秦四林 二〇二〇年六月三日 法官 助理  孙丽娟 书 记 员  秦梦遥