湖北省黄石市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂02民终707号上诉人（原审原告）：黄石金安投资集团有限公司，住所地黄石市下陆区大泉路**岭秀新城综合小区**楼**。法定代表人：柯跃涛，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周永忠，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐承英，女。委托诉讼代理人：胡建国，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗洁，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。上诉人黄石金安投资集团有限公司因与被上诉人徐承英房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2018）鄂0202民初1459号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄石金安投资集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、1985年黄石市冶金工业公司（1997年4月15日改名为黄石市冶金工业总公司）建成黄石港上港路154号房屋，被上诉人入住该楼，租金交至1999年。但是1987年被上诉人就进入黄石市金属矿山公司（1993年3月19日改名为黄石市冶金总公司）工作，不再是黄石市冶金工业公司职工，直至2007年6月在黄石市冶金总公司退休，并且被上诉人于1993年在黄石市冶金总公司参与了政策性分房，分配房屋位于公园路4号，理应退出上港路154号房屋。因此，双方从1987年起已形成属于平等主体之间的房屋租赁关系，而不应还是单位与职工之间的非平等关系主体。2、一审法院认定导致被上诉人未交付租金原因在于黄石市冶金工业总公司不再与徐承英等6人签订《协议书》将涉案房屋出售给徐承英等6人，导致该6人租住至今，且未再支付租金。而实际情况是此6人子女成人时国家房改政策已经全部实施完成，且黄石市冶金工业总公司已经在规定时间办理了房产证，产权证编号为黄房权证2001港字第**。退一步说，房屋未出售给被上诉人，也不应成为不交付租金的理由，未交付房租的责任完全在被上诉人，与上诉人无关。3、本案争议标的是平等主体之间的房屋租赁合同纠纷，不涉及单位内部因建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，纠纷实质内容是因财产关系发生的民事权益纠纷。《民法通则》第2条规定，民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第3条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间财产关系和人身关系提起的诉讼。最高法在2014年4月14日的“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复中明确提出“关于房地产案件受理范围，凡属民法调整的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷，都应积极受理”。根据以上原则和标准，法院受理本案合乎法律的宗旨。综上，一审法院对最高人民法院司法解释片面理解，并且未根据本案实际情况对事实部分加以认定，并依此裁决，显然认定事实不清，适用法律错误。黄石金安投资集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令其与徐承英的房屋租赁关系已于2018年1月26日解除；2、判令徐承英补交1999年1月至2018年1月26日所欠房租24742元；3、判令徐承英腾退位于上港路××住宅楼××号房屋；4、判令徐承英自2018年1月26日起至实际腾退之日止按每月584元向其支付房屋占有使用费；5、判令诉讼费用由徐承英承担。一审认定事实，1、1983年4月，黄石市冶金工业局撤销后成立黄石市冶金工业公司（1992年，黄石市冶金工业公司申请注册登记为全民所有制企业）。该公司成立后着手筹建黄石市金属矿山公司。1984年7月，经黄石市政府批准，黄石市金属矿山公司成立，为副县级单位，隶属于黄石市冶金工业公司领导。1987年，黄石市金属矿山公司经批准办理注册登记手续，改制为全民所有制企业，并颁发营业执照。原黄石市冶金工业局撤销而被剥离下来的徐承英等47名干部职工进入黄石市金属矿山公司工作。2、1985年，黄石市冶金工业公司建成黄石××区××号楼。经公司安排，徐承英入住该楼二单元一楼十四号房（现门牌编号为××，建筑面积为73平方米）。徐承英按每月0.5元／平方米的标准向黄石市金属矿山公司交纳房租，租金已付至2007年。3、1993年3月19日，黄石市金属矿山公司更名为黄石市冶金总公司。1993年，徐承英等6人在黄石市冶金总公司参与了政策性分房，此次分配的房屋位于公园路4号。4、1997年4月15日，黄石市冶金工业公司更名为黄石市冶金工业总公司。5、1996年至1999年，与徐承英等一起进入黄石市金属矿山公司的47人之中，有部分人以子女（已成年）的名义与黄石市冶金工业总公司签订《协议书》，购买其承租的上港路154号楼的房屋，并将房屋产权登记在其子女名下，徐承英等6人因子女尚未成年，故未能购买该房屋，继续在此租住，并不再缴纳房租。2001年，黄石××区××号楼（共60套）余下的8套房屋（含徐承英等6人租住的6套房屋）办理了一个总房产证，登记的所有权人为黄石市冶金工业总公司，登记的房屋坐落在黄石××区××号，产权证号为黄房房权证2001港字第**，筑面积为612.43平方米，产权类别为全民单位自管产，土地权属性质为国有。6、2015年4月10日，黄石市冶金工业总公司（企业法人）与黄石轴承厂（企业法人）、黄石市国有资产经营有限公司（机关法人）三家公司共同出资，成立黄石金安投资集团有限公司，该公司类型为有限责任公司（国有控股）。7、2015年11月27日，黄石市冶金工业总公司（作为资产转移方，甲方）与黄石金安投资集团有限公司（作为资产接收方，乙方）签订《资产转移协议书》约定：转移的资产为甲方2014年度财务审计报告的账面净资产（详见附件《资产转移清单》，清单中包含黄石××区××号楼612.43平方米的房屋）；转移资产（含未办理过户的资产）的占有权、使用权和收益权自2015年1月1日起归乙方所有；……甲方积极协助乙方及时办好资产过户手续；本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。但黄石××区××号房屋至今仍登记在黄石市冶金工业总公司名下，未办理产权转移登记。8、2007年1月，徐承英在黄石市冶金总公司退休。一审法院认为，本案不属于人民法院受理民事案件的范围。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，徐承英原属黄石市冶金工业总公司职工，1985年左右，黄石市冶金工业总公司建造了上港路154号楼作为职工宿舍，并分配给当时为其职工的徐承英等6人居住。1987年徐承英的人事关系转入黄石市金属矿山公司后，黄石市冶金工业总公司并未收回涉案房屋，由徐承英等众多职工继续租住，并在1996年至1999年期间，将上港路154号楼的部分出租房屋，由与徐承英等一起进入黄石市金属矿山公司的47人之中的部分人员（当时也是承租人），以其成年子女（子女不属于黄石市冶金工业总公司职工）的名义按照房改优惠政策购买并办理了产权登记手续，而徐承英等6人因当时无成年子女，故未能购买该租住房屋，待其子女成年后，黄石市冶金工业总公司不再与其签订《协议书》将涉案房屋出售给徐承英等6人或者其子女，导致该6人及其配偶继续租住至今，且未再支付租金。黄石金安投资集团有限公司虽基于其与黄石市冶金工业总公司之间签订的《资产转让协议》而取得对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利并提起诉讼，但本案纠纷符合《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形，本案纠纷的实质是徐承英与黄石市冶金工业总公司之间因单位内部分房而引起的纠纷。故本案不属于法院受理案件的范围，依法应当裁定驳回黄石金安投资集团有限公司的起诉。综上，经其院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定驳回黄石金安投资集团有限公司的起诉。本院认为：本案中，徐承英系原黄石市冶金工业总公司的职工，黄石市冶金工业总公司将自建的涉案房屋分配给徐承英供其租住，双方之间形成的关系不能等同于市场经济条件下平等主体之间的租赁关系。本案纠纷实质源于职工与用人单位内部租赁政策性福利房所衍生的房屋纠纷，属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”范围内的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，应通过有关部门申请解决。综上，黄石金安投资集团有限公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 万 里审判员 尹 策审判员 魏美莲二〇二〇年六月九日法官助理娄晶书记员吴杨