浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初8495号 原告杭州平江投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区三新路中豪湘座****。 法定代表人孙琴琴，该公司董事长、总经理。 委托代理人（特别授权代理）陈军杰,上海市协力（苏州）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权代理）韩秋予，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。 被告陈燕妮，女，1987年12月20日出生,汉族，住新疆维吾尔自治区新源县。 委托代理人（特别授权代理）杨涛，男，汉族，1987年6月14日出生，住浙江省杭州市拱墅区。 原告杭州平江投资有限公司（以下简称平江公司）诉被告陈燕妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，依法由审判员晁敏独任审判，公开开庭进行审理。原告平江公司的委托代理人陈军杰、韩秋予，被告陈燕妮及其委托代理人杨涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告平江公司基于与被告陈燕妮签订的商铺租赁合同、解除合同通知书、关于催促贵司期限交还租赁房屋的函等起诉，当庭变更诉讼请求：1、判令被告支付2019年2月11日至2019年5月23日期间欠缴的租金46087.33元及相应的逾期付款违约金2907.86元（自2019年2月11日起按万分之五每日暂计算至2019年7月31日，应计算至实际支付之日）；2、判令被告向原告支付解除合同违约金13616元（合同终止前最后一个月基本租金的3倍，扣除被告已支付的27232元）；3、判令被告向原告支付逾期开业违约金21240.96元（自2019年1月12日起按照首年月基本租金的3%每日计算至2019年3月4日，共52天）；4、判令被告支付原告房屋占有使用费76425.29元（自2019年6月4日起按照合同终止日前最后一个月日基本租金标准的3倍每日计算至2019年7月31日共58天，应计算至实际返还之日）；5、判令被告立即将“杭州本宫餐饮有限公司第一分公司”的工商登记营业场所迁出涉案房屋所在地址（浙江省杭州市江干区平安金融中心1幢、2幢304室-D），并支付逾期迁出违约金51389.42元（自2019年6月23日起按照合同终止日前最后一个月日基本租金标准的3倍每日暂计算至2019年7月31日共计39天，应计算至实际迁出之日）；6、判令被告支付其已享受的租赁优惠期的优惠金额13616元；7、判令被告支付本案诉讼费用。 被告陈燕妮辩称：1、陈燕妮并非案涉商铺经营人，实际经营人是杭州本宫餐饮有限公司第一分公司，法定代表人王晓凌。当初签订租赁合同时经三方友好协商由我个人先代签，等营业执照搬离下来后进行权利变更。但事后经过多次沟通，平江公司一直没有交付给我签好的变更合同。案涉商铺从开始经营至今，平江公司都清楚知晓此事，所开具的所有票据也都是按照杭州本宫餐饮有限公司第一分公司所开。2、杭州本宫餐饮有限公司第一分公司于2018年12月11日缴纳68291元，其中包含三个月的房租、物业押金和一个月的房租、物业费。在收到收款通知单之后并于2019年6月11日由王晓凌支付2019年1-5月房租27232元。案涉商铺实际缴纳房租已至2019年7月11日，期间我方多次向平江公司提出索要房租发票及变更合同，但都未果。之所以在6月11日才缴纳1-5月房租是因为商场一拖再拖，直到2019年4月28日才正式开业。我方与商场多家商户联名就房租金额、商场人流、就餐环境等一些问题和平江公司进行协商。3、案涉商铺从交接之日起便开始装修，并于1月份装修结束试营业，3月4日正式营业，有收银记录、多家商户、就餐人员作证，并非原告所述延期开业。4、平江公司不顾双方协商沟通的内容及过程，强行按照合同约定单方面认为我方6月11日缴纳的房租已经超出合同应该缴纳时间构成违约。如果真如原告所述，为何不停止对案涉商铺的水电供应，并让我方继续经营到9月27日才对商铺进行停水电的措施。期间所有物业、水电费都是正常缴纳的。之前308商铺发生纠纷，平江公司当即停止了水电的供应，强制308商户以不平等约定搬出商铺。5、2019年9月27日案涉商铺停水停电后，因为要面对诉讼整理材料，我方于10月30日到案涉商铺寻找证据材料，才发现店内所有设备和材料被平江公司搬离扣押，后经过110报案才拿回小部分资料。 本案经审理查明的事实如下： 2018年11月，甲方（出租方）平江公司与乙方（承租方）陈燕妮签订《商铺租赁合同》1份，约定：租赁标的：位于杭州市江干区××路××号的平安金融中心1、2幢项目（以下简称该商场），出租商铺位于该商场第3层第304Ｄ商铺（以下简称该商铺），该商铺建筑面积为73.6平方米，实用面积为36.8平方米。租赁用途：该商铺只供乙方作四面埋伏品牌餐饮经营之用。租赁期限：共计36个月，交付日暂定为2018年11月30日，甲方有权调整该交付日，但应当提前1个月书面通知乙方；因甲方原因导致该商铺交付迟延的，则交付日及租赁期限届满日相应顺延，且附件3《租金标准一览表》中的各个期限的起止日期也相应顺延。租赁期限内的租赁优惠期共计2个月，自该商铺交付日起算至2019年1月30日止，租赁优惠期内的租金标准按附件3《租金标准一览表》执行。租赁优惠期内，乙方享有租金优惠，但仍应当缴纳物业管理费及其他费用。在租赁优惠期内，乙方可以对该商铺进行开业前的装修，即开业装修期自该商铺交付日起算共计1个月。租金标准：乙方须按照本合同附件3《租金标准一览表》向甲方支付基本租金或营业额提成租金，两者取高。营业额提成租金以该商铺每月营业额为基数计算。乙方支付的租金为含税金额，增值税税率为5%。物业管理费标准：租赁优惠期内该商铺的物业管理费合计5888元，除租赁优惠外，物业管理费标准为80元／平方米／月即每月物业管理费为2944元。以上物业管理费金额均为含税金额，增值税税率为6%。租金及物业管理费的支付方式：租赁优惠期内的租金和物业管理费应当在本合同签订后7个工作日内一次性支付。租赁优惠期届满后，乙方须在租赁优惠期届满之次日或之前支付自租赁优惠期届满次日起至当月最后一日期间的基本租金和物业管理费。此后每个公历月的基本租金和物业管理费应由乙方在该月10日前（如遇周末或法定节假日则提前至上一个工作日）支付。本合同项下的物业管理费由乙方向物业管理公司支付。租赁保证金：乙方应当按照3个月的末年月基本租金（含税）与3个月的管理费之和（含税）合计为53875.2元支付租赁保证金，乙方应支付公共事业费保证金10000元；乙方应在本合同签署之日起7个工作日内或交付日前的30个工作日前（已发生在前者为准）支付租赁保证金和公共事业费保证金；其中租赁保证金应支付给甲方，公共事业费保证金应支付给物业管理公司。收银方式：租赁期内，乙方收银系统与甲方的软件或硬件接驳；乙方同意租用本协议项下的销售数据盒子或软件接口，每台盒子租用费用每年800元，首年租用费用为800元／年度天数＊实际租赁天数。房屋交接：乙方应于本合同约定的交付日主动至该商场物业管理中心接收该商铺并签署附件6《房屋交接单》。若乙方未按合同约定支付其应在交付日前支付的任一笔款项的，甲方有权拒绝向乙方交付该商铺且不构成违约。商铺装修：该商铺开业装修期自交付日起算并包含在租赁优惠期内，乙方有权在开业装修期内对该商铺进行装修。开张营业日：乙方开业装修期届满次日为该商铺的开张营业日，乙方必须自开张营业日起正式对外营业，若乙方未能在开张营业日起正式对外营业的，除仍应正常支付租金和物业管理费等款项外，乙方还应按本合同约定承担违约责任。乙方发生欠付款项的，乙方缴纳的任何款项的扣款顺序依次为：乙方所欠之违约金、租金、管理费、公共事业费、其他费用。房屋返还：在租赁期限届满或本合同提前终止之日起7个工作日内，乙方应自费搬离该商铺内的乙方物品，并将该商铺恢复至本合同附件2《商铺交付标准》后返还给甲方，但甲乙双方对于该商铺恢复状态另有约定的除外。租赁期满或合同提前终止之日起30日内，乙方应办妥以该商铺为工商注册地址或营业场所的工商注销或变更手续之日（以最后的日前为准）。甲方违约责任：非因乙方原因，甲方未能在本合同约定的交付日交付该商铺的，每逾期一日，甲方应按首年月基本租金的万分之五向乙方支付违约金，租赁期限、租赁优惠期限、开业装修期期间长短不作调整，各期间起止日期相应顺延。在租赁期限内，甲方逾期交付该商铺超过30日的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方双倍返还其已缴付的租赁保证金、退还多收的预交款项，且甲方还应按照合同终止前最后一个月基本租金的3倍赔偿乙方损失，等。乙方违约责任：租赁期间，乙方逾期支付任何一笔应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、保证金或其他费用）的，每逾期一日，乙方应按欠款总和的万分之五支付违约金；自乙方逾期付款的第30日起，甲方有权自行或委托物业管理公司中断该商铺的水、电、空调供应或其他管理服务或采取任何甲方认为合适的其他措施，直至乙方已纠正所有违约行为并支付所有应付款项及违约金，甲方对乙方因此而遭受的损失不承担任何责任。乙方未能在该商铺开张营业日其对外营业的，每逾期一日，应当按照首年月基本租金的3%支付违约金；逾期超过7日的，甲方有权解除合同并按合同约定追究乙方违约责任。租赁期间，乙方欠付任何款项达30日的（含第30日），甲方有权单方解除合同、收回该商铺、没收租赁保证金，乙方除付清所有欠款外，还应另按照本合同终止前最后一个月基本租金的3倍向甲方支付违约金，等。如乙方逾期返还该商铺或未按合同约定之标准返还该商铺的，每逾期一日，应按照本合同终止日前最后一个月日基本租金标准3倍向甲方支付占有使用费直至乙方返还该商铺或甲方依照本合同的规定收回该商铺。乙方逾期办妥以该商铺为工商注册地址或营业场所的工商注销或变更手续的，每逾期一日，应按照本合同终止日期前最后一个月日基本租金标准3倍向甲方支付违约金。如因乙方违约导致本合同解除的，乙方除按照本合同约定承担违约责任外，还应当返还其已享受的租赁优惠期的优惠金额。 附件3：租金标准一览表：租赁优惠期即2018年11月30日至2019年1月30日，单位基本租金（含税，税率5%）370元/平方米，月基本租金（含税，税率5%）13616元；2019年1月30日至2019年11月29日，单位基本租金（含税，税率5%）370元/平方米，月基本租金（含税，税率5%）13616元/月，等。 2018年12月11日，平江公司向陈燕妮交付了案涉商铺。 2018年12月11日，陈燕妮支付平江公司68291.2元，含租赁保证金53875.2元、租赁优惠期租金13616元及销售数据盒子首年租用费800元。 2019年5月23日，平江公司向陈燕妮送达《解除合同通知书》1份，载明：根据贵我双方于2018年签订的《杭州平安金融中心租赁合同》（以下简称租赁合同），由贵方承租我司商场3层304D号商铺（以下简称该商铺），租赁期限自2018年12月11日起至2021年12月10日止，贵方应按合同约定支付租金、物业管理费及其他费用。但自2019年2月以来，贵方即未向我方支付租金、物业管理费及水电费。截至2019年5月31日，贵方欠付租金49601.14元、物业管理费7882.32元、水电费2687元，合计60170.46元。截至发函当日，贵方仍未缴清上述欠费。根据租赁合同约定，我方现郑重通知贵方：一、解除贵我双方签订的《租赁合同》及相关补充协议（若有）；二、贵方应在本通知送达后7个工作日内按照《租赁合同》约定，交还商铺及钥匙，并配合办理解除租赁合同备案手续；三、不予返还贵方缴纳的保证金；四、贵方应在本通知送达后3日内缴清拖欠我方的所有款项。 2019年6月11日，陈燕妮支付平江公司27232元。庭审中，陈燕妮称该款项系被告同意的按以下标准支付的租金：2019年1月1日至2019年1月31日租金0元、2019年2月1日至2019年2月28日租金0元、2019年3月1日至2019年3月31日租金6808元、2019年4月1日至2019年4月30日租金6808元、2019年5月1日至2019年5月31日租金13616元。平江公司对陈燕妮的陈述不予认可，认为陈燕妮支付该笔款项时双方合同已解除，根据合同该笔款项应先用于抵扣违约金。 2019年6月27日，平江公司向陈燕妮送达《关于催促贵司期限交还租赁房屋的函》1份，载明：贵我双方签订了《民心路280号杭州平安金融中心1、2幢商场3楼304D铺之商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），贵方承租我司平安金融中心1、2幢商场3层304D（以下简称租赁房屋）。但自2019年2月份以来，贵司迟迟未缴纳租金及其他费用，拖欠达到120日，严重违反了合同约定，给我司造成了巨大的经济损失。为此我司已于2019年5月23日向贵司送达《解除合同通知书》，解除贵我双方签订的《租赁合同》。根据《租赁合同》第16.1条约定，贵司应在合同解除之日起7个工作日内返还租赁房屋。但截至本函发出之日，贵司仍未交还租赁房屋，现我司再次函告贵司，请贵司在收到本函件之日起2日内按合同约定向我司交还租赁房屋，并配合办理房屋交接手续，否则我司将按照合同约定采取强制措施收回房屋。 2019年9月25日，平江公司向陈燕妮送达《杭州平安金融中心悦坊商场停止物业服务通知书》1份，载明：贵司自2019年2月份以来，迟迟未缴纳租金等相关费用，且欠缴时间已经达到了租赁合同约定的我司有权解除合同的情形，我司已经向阁下发出了解除合同通知书，贵我之间的租赁合同已经解除，但贵司仍未按照租赁合同的约定向我司返还承租单元并清缴欠付费用。因租赁合同已经解除，我司无义务向阁下就承租单元继续提供电力、空调、水、电话、互联网等各项服务或供应；同时，为催促贵司尽快返还承租单元，现我司正在通知贵司，自2019年9月27日起停止对贵司的相应服务（空调、供水、供电和其他物业管理服务），等。 2019年9月26日，案外人杨涛持陈燕妮的授权委托书与平江公司沟通案涉商铺纠纷事宜。在当日的谈话录音中杨涛对2019年5月23日送达的《解除合同通知书》、2019年6月27日送达的《关于催促贵司期限交还租赁房屋的函》、2019年9月25日送达的《杭州平安金融中心悦坊商场停止物业服务通知书》表示知情。 2019年10月11日，平江公司向陈燕妮送达《杭州平安金融中心悦坊商场撤场及恢复原状通知书》1份，载明：我司已于2019年9月27日通知贵方按照租赁合同约定搬离商铺内的残留物品，但贵方拒不配合我司，贵方的物品仍占用我司商铺，给我司造成了巨大损失。现我司再次郑重通知贵方，请贵方于2019年10月14日前搬离商铺内的所有残留物品，并将商铺恢复至租赁合同约定的状态返还我司。 2019年10月14日，平江公司收回案涉商铺。 另查明，陈燕妮根据商铺租赁合同约定向案外人上海高力国际物业服务有限公司浙江分公司支付公共事业费保证金10000元。另外，陈燕妮支付给案外人上海高力国际物业服务有限公司浙江分公司装修押金20000元。 还查明，杭州本宫餐饮有限公司法定代表人为陈燕妮。杭州本宫餐饮有限公司第一分公司成立日期2019年1月17日，负责人为王晓凌，2019年3月18日，工商登记负责人变更由陈燕妮变更为王晓凌，工商登记营业场所为浙江省杭州市江干区平安金融中心1幢、2幢304室-D。杭州本宫餐饮有限公司第一分公司于2020年5月13日注销工商登记。 以上事实，有原告提供商铺租赁合同、解除合同通知书、关于催促贵司期限交还租赁房屋的函、杭州平安金融中心悦坊商场停止物业服务通知书、杭州平安金融中心悦坊商场撤场及恢复原状通知书、授权委托书、录音、工商信息查询等及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原告平江公司与被告陈燕妮签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。被告陈燕妮仅于2018年12月11日支付平江公司租赁保证金53875.2元、租赁优惠期租金13616元及销售数据盒子首年租用费800元共计68291.2元，于2019年6月11日支付平江公司27232元。陈燕妮辩称2019年6月11日支付平江公司的27232元系平江公司同意支付的2019年1月租金0元、2019年2月租金0元，2019年3月租金6808元、2019年4月租金6808元、2019年5月租金13616元，本院认为，陈燕妮提交的证据不足以证明平江公司同意其按上述标准支付租金且庭审中平江公司对陈燕妮的陈述亦不予以认可，故对陈燕妮的意见本院不予采纳。平江公司于2018年12月11日向陈燕妮交付案涉商铺，根据合同约定，陈燕妮应于租赁优惠期2个月届满之次日或之前支付自租赁优惠期届满次日起至当月最后一日期间的基本租金和物业管理费，故陈燕妮应于2019年2月11日前支付当月租金并在此后每个公历月10日前（如遇周末或法定节假日则提前至上一个工作日）支付该月租金，但陈燕妮均未按期支付，故本院认为平江公司于2019年5月23日宣布解除双方签订的商铺租赁合同，符合合同约定。现平江公司要求陈燕妮支付2019年2月11日至2019年5月23日的租金46087.33元，并按日万分之五支付逾期付款违约金2907.86元（暂计算至2019年7月31日，此后计算至租金实际支付之日止），符合合同约定，本院予以支持。关于解除合同违约金的诉请，因陈燕妮违约，平江公司宣布解除合同并要求陈燕妮支付按月租金3倍计算的违约金40848元，应属合理，本院予以支持；因陈燕妮于2019年6月11日已支付平江公司27232元，平江公司要求按合同约定的清偿顺序先行抵扣违约金，符合合同约定，本院予以支持，经抵扣，陈燕妮还需支付平江公司违约金13616元。关于逾期开业违约金的诉请，平江公司提供的证据不足以证明陈燕妮存在逾期开业的情形，对平江公司该项诉请，本院不予支持。关于房屋占用使用费的诉请，平江公司于2019年5月23日向陈燕妮送达的《解除合同通知书》，要求陈燕妮于7个工作日内交还案涉商铺，而直至2019年10月14日平江公司才收回案涉商铺，现平江公司要求陈燕妮支付自2019年6月4日起至2019年10月14日止陈燕妮实际占用案涉商铺的使用费，于法有据，本院予以支持；平江公司主张按最后一个月日基本租金标准的3倍计算，该标准过高，本院予以调整为按月租金17700.8元（13616*1.3）为基数计算，经核算，本院支持自2019年6月4日起至2019年10月14日止的房屋占用使用费78473.55元。关于平江公司要求陈燕妮将杭州本宫餐饮有限公司第一分公司的工商登记营业场所迁出案涉房屋并支付逾期迁出违约金的诉请，因迁移工商登记营业场所的行为不适于强制履行，且杭州本宫餐饮有限公司第一分公司已于2020年5月13日注销工商登记，故对平江公司该项诉请本案中不予处理。关于平江公司要求陈燕妮支付其已享受的租赁优惠期优惠金额13616元的诉请，本院认为，平江公司给予陈燕妮优惠租金的前提是双方按约履行为期36个月的商铺租赁合同，现因陈燕妮违约导致案涉商铺租赁合同解除，平江公司给予陈燕妮租金优惠的基础已不存在，故对平江公司的该项诉请，本院予以支持。因陈燕妮已支付给平江公司租赁保证金53875.2元并按平江公司指示支付公共事业费保证金10000元至案外人上海高力国际物业服务有限公司浙江分公司，根据平江公司的实际损失情况，该两笔款项应依次抵扣上述陈燕妮欠付的违约金、房屋占用使用费，经抵扣，解除合同违约金13616元已付清，尚欠自2019年6月4日起至2019年10月14日止的房屋占用使用费28214.35元。关于陈燕妮支付的装修押金20000元，因平江公司与陈燕妮的商铺租赁合同中未约定装修押金且陈燕妮非支付给平江公司，故装修押金在本案中不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告陈燕妮支付原告杭州平江投资有限公司2019年2月11日至2019年5月23日的租金46087.33元及逾期付款违约金2907.86元（逾期付款违约金暂计算至2019年7月31日，此后以未付租金为基数，按日分之五计算至租金付清之日止），于本判决生效后十日内付清； 二、被告陈燕妮支付原告杭州平江投资有限公司房屋占用使用费28214.35元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告陈燕妮支付原告杭州平江投资有限公司租赁优惠期优惠金额13616元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告杭州平江投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4679元，减半收取为2339.5元，由原告杭州平江投资有限公司承担1304元，被告陈燕妮承担1035.5元；财产保全费1646元，由原告杭州平江投资有限公司承担718元，被告陈燕妮承担928元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  晁 敏 二〇二〇年六月十日 代书记员  董颖子