广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1258号原告：姜宛濮，男，汉族，1963年10月5日出生，住广东省韶关市武江区芙蓉****，公民身份号码：412************61X。委托诉讼代理人：姜锋，男，汉族，1989年1月15日出生，住广，住广东省韶关市武江区芙蓉****身份号码：440************518。系原告之子。被告：珠海西区金湾房地产有限公司，住所地：珠海市金湾区*********。法定代表人：刘国明，总经理。委托诉讼代理人：黄木炎，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：李健文，男，系该公司员工。原告姜宛濮诉被告珠海西区金湾房地产有限公司（以下简称金湾房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年5月26日、6月10日公开开庭进行了审理，原告姜宛濮及其委托诉讼代理人姜锋，被告金湾房地产公司委托诉讼代理人黄木炎、李健文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告将位于珠海市金湾区三灶镇名都商住别墅城Ⅰ区第三街第114幢23号房过户到原告名下。事实与理由如下：2016年10月18日，原、被告双方签订《珠海市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于珠海市金湾区三灶镇名都商住别墅城第一区第三街第114幢23号房（以下简称23号房），并按照合同约定交付购房款共计人民币263,300元及房屋过户手续费人民币500元，后被告将房产交付原告使用，至今未能办理不动产权登记手续，故向法院起诉。原告自愿承担本案诉讼费用。另，虽合同约定在履行过程中发生的争议，协商不成的提交当地仲裁委员会仲裁。但经致电珠海市仲裁委员会，因原、被告双方所在地不同，约定的“当地”没有明确具体的仲裁委员会，属约定不明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第四条的规定，不予受理。故，原告向法院起诉。原告提交的证据材料有：1.《珠海市商品房买卖合同》；2.收据2张；3.其他已办理的《不动产权证》。被告金湾房地产公司提出如下答辩意见：（一）本案23号房并不是由被告直接出售给原告。该房产原来购买者是姜宛霞，在2016年10月13日自行转让给原告，姜宛霞向被告提出并在被告公司办理更名手续而签订了一系列协议和承诺书。由于历史原因，被告所开发的金湾区名都商住别墅城是属于烂尾状态，整个小区项目无法办理过房手续，这是目前任何一方均无法改变的事实。对于这些房屋产权的现状，小区项目的所有业主及房产受让人均是知道的事实，并且也是接受这一事实的，被告也是告知不能办理的事实及后果的。因此，原告提起诉讼，是违背了向被告作出的不追究不能过户的手续责任的承诺。（二）203房的过户手续时间未成就，应驳回原告的诉讼请求。2016年10月18日，应姜宛霞的申请，被告与姜宛霞共同签署了《房产转让承诺书》，与原告签署了《协助办理房产证协议书》，这一系列协议书和承诺书均确认如下事实，由于名都房产项目未完成建设和欠国土部门及三灶管理区的地价款等历史原因，目前暂时办不了房产证，为了解决遗留办证问题，被告与原告签订了商品房买卖合同，而待办理手续理顺后，被告再开具房产销售发票办证时间由被告通知原告，原告不得以办理时间为由与被告发生矛盾纠纷。原告清楚知悉上述不能办证的情况，在重新签订新合同后，承诺不得以未办证为由，制造双方矛盾或做出其他不利行为或追究被告因为办证条件不成熟而无法办理房产证的任何违约责任。正因为如此，被告与原告签订的《商品房买卖合同》才没有约定被告何时协助原告办理房产证。从以上承诺及事实可知，被告没有承诺为原告协助办理房产证过户手续的具体时间，而是以被告通知为准，由于目前办不了房产证的原因没有解决，被告没有通知原告可以办理房产证。因此，为原告办理房产证过户手续的时间并未成就，被告暂时无义务为其办理过户手续，应驳回原告诉讼请求。被告提交的证据材料有：1.原告2016年10月18日出具的《承诺书》；2.转让申请书；3.《房屋转让承诺书》；4.《协助办理房产证协议书》；5.《欠款合同》；6.珠海市金湾区地方税务局三灶税务分局催告书；7.《会议纪要》。本院经审理认定事实如下：姜宛霞原为涉案23号房的产权人，但一直未能办理不动产权证。2016年间，其与原告姜宛濮协议将23号房转让给姜宛濮，并由姜宛霞向被告提交申请将23号房转让到原告名下。2016年10月18日，原告姜宛濮与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买该23号房，购房款共计人民币263,300元，办理房地产权证应缴纳的税费由原告负责。同时，被告向原告出具收到购房款263,300元及过户手续费500元的《收款收据》两份。同日，被告与原告签订一份《协助办理房产证协议》，称由于名都房地产项目未完成建设和欠国土部门及三灶管理区的地价款历史原因，暂不能办理房产证，双方约定：被告有义务为原告协助办理房产证事项；被告与原告签订的商品房买卖合同，是为了解决办理房产证问题，待办证手续理顺后，被告向原告开具房产销售发票，开具销售发票的费用及办理房产证费用由原告负责；办证时间由被告通知原告。原告本人及与姜宛霞一起还向被告出具了《承诺书》、《房产转让承诺书》各一份，表示知悉该房产目前暂时办不了房产证，故由被告与原告重新签订商品房买卖合同书；因客观原因税务部门暂时不能出具完税的房产销售发票，待今后办理产权证时，由被告协助办理开具购房专用发票；原告承诺不以未办证为由，制造双方矛盾或做出其他不利行为或追究被告无法办理房产证的任何违约责任。此后该23号房一直交由原告使用，但至今未能办理不动产权登记手续，原告故向法院提起诉讼。被告提交一份2001年《欠款合同》，称被告尚欠珠海市西区市政基础设施土地管理中心地价款1,383,587元，但合同约定计划2002年8月30日前偿还。2016年10月18日，金湾区地方税务局三灶税务分局仍在向被告发出《催告书》，催告交纳营业税、企业所得税、城市维护建设税，共计3,604,994元。在案件审理过程中，经原告申请，本院向珠海市*******调取了名都房地产项目的产权登记材料，显示名都商住别墅城Ⅰ区第三街第114幢已登记在被告名下。以上事实，有原、被告提交的证据、开庭陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告经共同协商，将原由案外人姜宛霞向被告购买的涉案23号房过户到原告名下，并重新签订商品房买卖合同，此系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，双方应依约履行各自义务。原告姜宛濮依合同约定，已向被告交纳购房款及过户手续费，被告理应协助原告办理房屋不动产权证。双方争议的是该房产项目因历史遗留问题，导致被告尚拖欠地价款和相关税费，是否应成为被告无法履行协助义务的正当理由。对此，虽然原告在与被告签订商品房买卖合同时，已作出相应承诺，证明原告系明知名都房地产项目未完成建设、尚欠国土部门地价款及不能获得税务部门完税证明，暂不能办理房产证的客观事实，但并非被告不履行协助原告办理不动产权证的正当理由。即使原告在与被告重新签订商品房买卖合同书时，书面承诺明知以上事实，并约定由被告通知原告办证时间，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”可见以上内容属于排除原告向被告行使要求办理不动产权证权利的条款，应认定为无效约定。现经本院调取珠海市*******的产权登记材料显示，涉案房产已登记在被告名下，具备向原告办理不动产权证的条件，足以排除本案房产存在产权不明等无法办理不动产权证的情形。因此，被告理应协助原告办理不动产权证。至于被告提交材料所显示尚拖欠相关地价款和税费的问题，与其协助向原告办理不动产权证没有直接关系，应由被告与相关部门予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告珠海西区金湾房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内协助将位于珠海市金湾区三灶镇名都商住别墅城Ⅰ区第三街第114幢23号房过户到原告姜宛濮名下。本案受理费减半收取计人民币50元，由原告姜宛濮自愿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  曾 剑二〇二〇年六月十五日法官助理  刘 帆书 记 员  袁嘉睿