湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1221民初1081号 原告：李小英，女，1970年8月28日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵俊，湖南淮新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵洁军，湖南淮新律师事务所律师。 被告：怀化农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：张灵，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：易建华，怀化农村商业银行股份有限公司公司律师。 第三人：丁铭，男，1976年12月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 原告李小英与被告怀化农村商业银行股份有限公司（以下简称怀化农商行）、丁铭执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员李元洪担任审判长，与人民陪审员舒朝菊、肖作茹组成合议庭,于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告李小英及其委托诉代理人赵俊、赵洁军、被告丁铭、怀化农商行委托诉讼代理人易建华到庭参加诉讼。因被告怀化农商行申请对原告提交的《二手房买卖合同》的笔迹进行鉴定，又因案情复杂和2020年新冠状病毒肺炎疫情影响，在第一次庭审中，被告丁铭对原告的起诉无异议，同意原告的请求，鉴于以上情况，根据审判需要，本院决定变更合议庭组成人员，由审判长李元洪，与人民陪审员唐兰花、向春艳组成合议庭,告知丁铭作为第三人参加诉讼，于2020年6月17日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉代理人赵俊、被告怀化农商行委托诉讼代理人易建华到庭参加诉讼，第三人丁铭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小英向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除对坐落于怀化市房产的查封；2、判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告李小英于2017年5月10日与户主丁铭签订了二手房买卖合同，约定将坐落于怀化市房产总房价为58万元整卖给原告，其中30万为第三人丁铭抵扣在2013年至2014年做生意所借原告李小英的借款，2017年12月28日原告李小英向被告丁铭转账27.1万元，并与丁铭、梁春英签写一张收条，约定原告李小英已付清全部房款。此房为丁铭夫妻的共同财产，被告丁铭与其妻尹星星于2013年8月9日与怀化市大汉置业有限公司签订买卖合同，丁铭的妻子于2015年6月8日去世，未办理过户登记，其父母作为遗产继承人声明放弃继承财产。原告李小英支付了全部房价款，被告丁铭于2017年10月10日到中国工商银行怀化鹤城支行办理个人贷款提前归还手续。虽丁铭未办理不动产物权登记，但丁铭已经履行完其义务，房屋应属丁铭所有，丁铭对该房屋进行处分属于有权处分，丁铭与李小英的二手房买卖合同有效。原告李小英在查封前已合法、自主占有该房屋。通过原告李小英提供证据足以证明2017年李小英与其男友张应飞自主占有、有权占有入住该房屋。原告李小英对未办理过户登记没有过错。因丁铭为案外人梁小露的金融借款合同纠纷承担连带责任而使得房屋被法院依法查封，于2019年4月8日查封了案涉房产（合同编号：20××000××503-××）。原告李小英以案外人的身份于2019年7月15日提出书面执行异议申请，请求依法解除对房产的查封，中方县人民法院于2019年7月26日作出执行裁定书，裁定驳回原告李小英的异议请求综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告怀化农商行辩称：一、中方县人民法院（2019）湘1221民初执异7号执行裁定书合法。2014年9月29日，梁小露与怀化农商行签订《个人贷款合同》，约定借款500000元，丁铭自愿为该笔贷款提供连带保证担保。合同到期后，怀化农商行向人民法院起诉，中方县人民法院判决梁小露偿还怀化农商行借款本金及利息合计717402.63万元；丁铭对梁小露尚欠怀化农商行借款本金及利息承担连带责任。因梁小露、丁铭未按判决书履行义务，怀化农商行向中方县人民法院申请强制执行，中方县人民法院立案后裁定查封丁铭名下位于怀化市房产，该裁定书符合法律规定，2019年7月15日，被答辩人李小英以案外人身份提出执行异议申请，中方县人民法院裁定驳回案外人李小英的异议请求，符合法律规定；二、李小英主张的事实及理由不足以排除人民法院对丁铭房产的强制查封：（一）李小英与丁铭2017年5月10日签订的《二手房买卖合同》双方意思表示与履行合同的行为存疑。1、《二手房买卖合同》约定内容相互矛盾。在本合同第1条及第3条约定中，该房屋买卖合同总价款为58.82万元，但第5条又约定房屋买卖总价款为58万元，相差金额0.82万元，存在重大的瑕疵，不符合常理；2、合同约定的价款支付方式与李小英实际价款支付方式事实不符。《二手房买卖合同》第5条约定“卖方现以30万元现金卖给买方，加上没有补完的按揭款28万元，共计58万元成交”,但李小英陈述并未以30万元现金支付，而是以丁铭父母丁长春、游某所欠李小英的民间借贷欠款抵扣,合同约定的价款支付方式与实际履行方式不符;3、不排除李小英与丁铭互相串通，有恶意逃避债务的嫌疑。李小英提供的资金往来银行流水反映，其与丁铭在2013年7月1日至2014年1月20日期间，有相互的资金往来，且金额较大，可以证实双方在2017年5月10日签订《二手房买卖合同》之前有商业往来或关系要好，且该房屋买卖价款中30万元是以第三人的民间借贷欠款进行抵扣，存在相互串通，恶意逃避债务的嫌疑。（二）丁铭2017年5月10日与李小英签订《二手房买卖合同》系无权处分，依据法律及客观事实不能产生物权的转移。案涉房产系丁铭、尹星星夫妻共同财产，尹星星去世后，根据继承法规定，其财产的法定继承人为父母、配偶、子女，虽尹星星父母放弃对尹星星财产的继承，但其子女没有放弃，其子女仍然是该财产的法定继承人，丁铭出卖共有的财产未经共有人其子女的同意，系无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，李小英作为《二手房买卖合同》的买受人依照法律规定不能取得案涉房产的所有权。（三）李小英在人民法院查封前无充分证据证明其已实际支付了案涉房产的购房款。据李小英的银行转账记录显示，李小英分别于2013年7月1日、2014年1月20日、2017年12月18日转账给丁铭250000元、60000元、271050元，共计为581050元。2013年11月23日丁铭转账李小英20000元。在合同签订之前，李小英给丁铭转账310000元，丁铭给李小英转账20000元，说明双方已存在经济往来，但双方之间的往来款项是否属于借款还是正常的其他交易往来，无法证明。故李小英不能证明已支付购房全部价款。且李小英在执行异议申请中陈述民间借贷的借款人为丁铭父母而非丁铭，在执行异议申请与执行异议起诉状中对该事实的陈述矛盾。（四）李小英主张已合法占有案涉房产证据不足。由于丁铭系无权处分该案涉房产，李小英依法不构成合法占有。且现有证据不能证明李小英客观实际占有该房屋。提供的契税发票、物业管理费用等发票只能证明上述费用已缴，缴款人为丁铭而非李小英，没有提供相关证据证明上述费用的实际缴款人及资金往来。综上，李小英主张的事实和理由不足以排除人民法院对案涉房产的查封。请求依法驳回案外人执行异议起诉。 第三人丁铭辩称：原告所述都是事实。 原告围绕诉讼请求提交了22组证据，拟证明如下事实： 1、原告身份信息复印件1份，证明原告主体资格； 2、二手房买卖合同、收条各1份，证明原告于丁铭关于怀化市住房存在商品房买卖事实； 3、商品房买卖合同1份，证明怀化市大汉置业有限公司与买受人丁铭、尹星星关于怀化市住房的商品房买卖； 4、个人贷款提前归还单1份，证明原告代丁铭提前归还房贷； 5、个人购房借款、担保合同各1份，证明诉争房产有房贷的事实； 6、税收完税证明1份，证明丁铭缴纳房屋契税事实。 7、调查笔录1份，证明被告丁铭2013年至2014年做生意所借的借款前后共计30万，后因生意亏损还不上，被告丁铭就将大汉龙城一期××栋××层××××号房屋抵扣借款30万元，该事实在李小英调查笔录中丁铭签字予以核实； 8、公证书1份，证明尹建华、陈桂云放弃大汉龙城一期××栋××层××××号房屋的继承，但是另一继承人丁铭小孩未放弃继承，导致无法变更登记； 9、共同借款、还款协议书各1份，证明原告要求重新进行放弃继承的公证，丁铭方提出原告借款八万元，原告于丁铭父母（丁长春、游某）借款的事实； 10、怀化新奥燃气有限公司（湖南增值税电子发票、发票联、维修服务工单）1份，证明李小英与其男朋友张应飞已经入住诉争房产； 11、房屋登记查询证明1份，证明丁铭、尹星星具有诉争房屋的所有权； 12、证明1份，证明丁铭与尹星星结婚事实； 13、遗体火化证明1份，证明尹星星去世事实； 14、李小英银行账户历史明细1份，证明原告已经支付过房款； 15、怀化市经济开发区仟艺照明电器营销中心现款销售单、怀化仟艺照明灯饰有限公司订货单各1份，证明原告李小英与其男朋友张应飞已经入住诉争房产； 16、怀化市河西大发家电批发部商品调拨单、崧琳轩订货单、楚楚吊顶购货保约、晚安家居德天销售部销售清单、万和热水器产品安装跟踪记录单各1份，证明原告李小英与其男朋友张应飞已经入住诉争房产； 17、怀化市管道天然气供气协议（居民户）1份，证明原告李小英与其男朋友张应飞已经入住诉争房产； 18、湖南大汉物业管理有限公司物业管理依据1份，证明原告李小英与其男朋友张应飞已经入住诉争房产； 19、快乐购物股份有限公司清单1份（空调4台，冰箱1台），证明原告李小英与其男朋友张应飞已经入住诉争房产； 20、恒箭建材销售发货单1份，证明原告李小英与其男朋友张应飞已经入住诉争房产。 21、病历记录1份，证明丁铭儿子丁某患病的事实； 22、残疾证1份，证明丁铭儿子丁某患病的事实。 被告怀化农商行质证意见：对第2份证据，认为不具有真实性，合同约定的支付方式和实际支付的方式是不一样的，且2017年的买卖合同约定的价格与2013年的价格一样，是符合真实情况的；对收条的真实性有异议，不能证明购房款已经付清，且存在几千元的相差，可能存在虚假的意思表示；对第3份证据三性没有异议，但是商品房买卖合同和二手房买卖合同的价格完全一样，是不符合常理的；对第4份证据的证明目的有异议，仅有流水不能证明该款项是代为偿还，这个是丁铭自己偿还而非现金或李小英进行还款；对第6份证据的关联性有异议，只能证明是丁铭缴纳契税，不能证明是李小英缴纳的契税；对第7份证据认为不具有证据效力，认为双方在法院的陈述只能是对事实的主张，还需要有其他的证据来证明，且民间借贷是实践合同，需要实际交付，但是证据没有反映接待的期限和合意，所以民间借贷不能成立；对第8份证据三性没有异议，但是丁铭的孩子同样是法定继承人，没有放弃继承的情况下丁铭属于无权处分；对第九份证据认为没有关联性，不是支付购房款的抵扣证据，而是事后买卖合同签订后的借款；对第10份证据关联性和证明目的有异议，没有证据证明是原告缴纳的；对第11、12、13组证据没有异议；对第14份证据有异议，认为27万是来自李小英的账户，前面30万元不产生抵扣的效力；对第15份证据有异议，灯具不一定是装修到案涉房屋；对第17、18份证据，不能证明是谁实际交付的；对第19份证据，认为关联性有异议，不能证明空调冰箱搬进了案涉房屋；对第21、22份证据有异议，没有关联性，且不能剥夺未成年人和残疾人的合法财产。 第三人丁铭对原告提交的证据无异议，也未提交证据。 被告怀化农商行提交了2份证据及证人证言。2份证据为2015年8月31日、9月30日分别由丁铭转账166000元和152100元给李小英，拟证明丁铭以2013年和2014年所欠债务310000元抵偿李小英购房款300000元的事实不成立，该债务实际已经偿还，购房合同约定的用债务抵偿房款的事实虚假。 证人游某的证言证明李小英与丁铭签订的二手房买卖合同约定的用来抵偿房款的300000元债务的事实不实，即使有债务也在2015年8、9月由丁铭偿还了，因为2015年8月31日、9月30日丁铭分别转账166000元和152100元合计转账318100元给李小英，原告主张的债务已经清偿。 证人丁某的证言证明丁铭处分其母亲尹星星名下的遗产未经其本人同意，也未将相应的售房款继承部分用于其生活和治病。 对于原告提供的22份证据，被告怀化农商行及第三人对第1、4、5、6、8、11、12、13份均无异议的，本院予以采信，对有异议的证据，认定如下： 对原告提交的第2份证据的形式真实性予以采信，但对于原告的证明目的以及该证据的合法性不予采信，理由是该证据约定的以房抵债的真实性存疑，合同内容多处自相矛盾，并且对约定的债务尚未证据证明； 对原告提交的第3份证据的真实性、合法性、关联性均予以采信； 对原告提交的第7份证据调查笔录的真实性予以采信，但对其证明目的拟证明以债抵偿购房款的真实性不予采信； 对原告提交的第9份证据的真实性予以采信，但对于其证明目的不予采信，理由是与本案无关，属另一法律关系； 对原告提交的第10份证据的真实性予以采信，但对于其证明目的不予采信，理由是与本案无关； 对原告提交的第14份证据李小英转账丁铭用以丁铭支付涉案房屋按揭款的三性予以采信； 对对原告提交的第15-20份证据，因证人游某作为该房屋装修的曾经经手人提出了异议，该系列证据尚无其他证据佐证，不足以证明以上装修属于原告所为； 对原告提交的第21、22份证据，经证人证实，予以采信。 对于被告怀化农商行提交的2份证据及证人证言，均证明丁铭与李小英签订二手房买卖合同未经未成年的继承人同意的事实，2份丁铭转账李小英的银行流水证明的内容，与证人游某证明的事实相符，均能证明丁铭2015年向李小英转账312100元，否定了李小英主张的丁铭于2013年和2014年所欠310000元债务的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2014年9月29日，案外人梁小露与怀化农商行签订《个人贷款合同》，约定借款50万元，第三人丁铭为该笔贷款提供连带保证担保。该笔贷款到期后，怀化农商行于2018年11月17日向本院提起诉讼，本院判决梁小露偿还怀化农商行借款本金及利息，丁铭承担连带偿还责任。因梁小露、丁铭未履行义务，怀化农商行向本院申请强制执行，本院于2019年3月28日作出（2018）湘1221民初900号民事裁定书，裁定查封丁铭位于怀化市的房产。在执行过程中，李小英于2019年7月15日以该房屋已经与丁铭以房抵债属其所有为由向本院提起执行异议，请求解除对该房产的查封。2019年7月26日本院裁定驳回其异议请求。李小英不服，于2019年8月14日向本院提起执行异议之诉。涉案房屋系丁铭、尹星星于2013年8月9日与怀化市大汉置业有限公司签订商品房买卖合同，约定以按揭贷款方式购买的位于大汉龙城兴龙府第××座××××号房屋。此房为丁铭夫妻的共同共有，至今预登记在丁铭名下，未变更为不动产登记。丁铭的妻子尹星星于2015年6月8日去世，经公正，尹星星父母作为遗产继承人声明放弃遗产继承，但丁铭、尹星星名下有一儿丁某，2005年1月18日出生，未成年，患有听力二级残疾，监护人为丁铭，但自从尹星星去世后，丁某长期与其爷爷奶奶丁长春、游某共同生活，因该房屋未经法定继承处置，丁某未放弃继承，导致该涉案房屋至今未办理过户登记。2017年5月10日，丁铭在未取得其儿丁某同意的情况下，与其女友梁春英将涉案房屋以房抵债形式卖给李小英，双方签订《二手房买卖合同》，约定现金支付280000元，其余房款以丁铭所欠债务300000元抵偿。2017年12月18日，李小英通过银行转账给丁铭271050元，当日由丁铭、梁春英向李小英出具一张收条，表明收到李小英还住房按揭款现金271050元，即日起李小英买房款580000元已全部付清等内容，并于当日，丁铭以此款偿还了按揭房贷款余额270822.47元。 另查明，李小英于2013年7月1日、2014年1月20日分别向丁铭转账250000元、60000元，丁铭于2013年11月23日向李小英转账20000元，2015年8月31日和2015年9月30日，丁铭向李小英分别转账166000元和152100元，以上交易合计：李小英为丁铭转账310000元，丁铭为李小英转账332100元，相抵后，丁铭多支付22100元。 本院认为，本案系案外人提出的执行异议之诉。虽然原告请求解除对坐落于怀化市产的查封，但本案主要应当审查原告的诉求及理由是否足以排除人民法院对案外人已经通过买卖并占有的坐落于怀化市产的执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个要件必须全部具备，缺一不可。关于本案，一、原告李小英与第三人丁铭于2017年5月10日签订的《二手房买卖合同》，约定的房屋系丁铭、尹星星于2013年8月9日购买，预登记在夫妻双方名下，为共同共有，设立了预告登记。尹星星去世后，因继承等各种原因，至今未办理变更登记和不动产物权登记。虽然尹星星父母放弃继承，但丁铭、尹星星共同生育的儿子丁某仍然有继承权，也未放弃继承，丁铭与李小英明知丁某未放弃继承，且与无继承权的梁春英合意处分他人财产，签订《二手房买卖合同》之后也未取得继承人丁某的同意和追认，丁铭始终未取得该房屋的处分权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，丁铭与梁春英将涉案房屋出卖给李小英属于无权处分，所签订的合同属于无效合同；又因丁铭在处分共有财产（继承遗产）时，丁某属于未成年人，丁铭系丁某监护人，作为未成年人的监护人未经被监护人丁某同意，将未成年人部分的财产进行处理，所得价款也未用于未成年人生活，而是直接用于抵债，造成未成年人丁某生活困难，疾病无法治疗，非但没有维护被监护人的利益，而是侵害了被监护人的利益，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条的规定，故原告李小英与丁铭所签订的《二手房买卖合同》属无效合同；二、关于房屋价款是否全部支付的问题。原告李小英以向被告丁铭支付按揭贷款272150元，加上抵偿被告丁铭所欠债务310000元，并由丁铭及梁春英出具房款全部付清的收条为由，证明房款全部付清，并且原告李小英与被告丁铭均主张丁铭所欠李小英债务系2013年7月1日转账的250000元和2014年1月20日转账60000元，共计310000元形成，并坚持主张无其他经济往来，与庭审查明的丁铭于2015年8月31日和9月30日分别向李小英转账166000元和152100元，共计318100元的事实不符，既未能证明丁铭尚欠李小英310000元债务的由来，也未能证明用丁铭所欠李小英310000元债务抵清房屋价款即李小英房款全部付清的事实，即无法证明李小英已经支付涉案房屋价款的事实，且在执行异议过程中坚持已付清全部房款，此外，《二手房买卖合同》中约定的房屋价款前后不一致，约定的抵扣房款的债务也自相矛盾，对抵扣房款的债务既主张是由2013年7月1日和2014年1月20日由丁铭所欠的250000元和60000元，共计310000元抵扣，又主张用丁铭父母所借债务用以抵扣，因此，原告李小英主张的房屋价款全部付清的事实证据不足。对于李小英又提出丁铭在与李小英签订二手房买卖合同时属于表见代理、房屋买卖合同有效的意见，本案中丁铭与李小英签订二手房买卖合同时，李小英已经明知该房屋属丁铭与尹星星共有，也明知尹星星已经去世，应当知道须取得其他继承人（丁某）同意，而未征求合法继承人丁某的意见，而是与丁铭以及其与该房屋无利害关系的第三人梁春英进行交易，原告主张丁铭的行为属于表见代理的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（三），《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民法总则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告李小英的诉讼请求。 案件受理费9600元，由原告李小英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数以及代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李元洪 人民陪审员  唐兰花 人民陪审员  向春艳 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  王容慧 附相关法律条文： 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民法通则》 第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。 未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。 成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。