广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初54号原告邓石英，女，汉族，1969年9月29日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人朱明生，广东明日律师事务所律师。被告陈志朝，男，汉族，1970年2月28日出生，身份证住址广东省深圳市光明新区，原告邓石英诉被告陈志朝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人朱明生到庭参加诉讼。被告陈志朝经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告归还原告购房款和定金共计人民币15万元及违约金189000元（暂计至2019年10月止，直至还清之日止）；2.被告承担本案全部诉讼费用。具体事实和理由：2015年5月19日，邓石英与陈志朝签订《房屋买卖合同》，约定被告将其正在建造中的位于深圳市光明新区××房屋××层转让给原告，面积120平方米，每平方米3380元，总价为40万元。原告应支付定金10万元，并按工程进度付款，剩余房款交付时付清。合同签订后，原告共享被告支付定金和房款共计15万元，后发现原告无建筑资质，在建房屋涉嫌违建被政府叫停，在政府相关部门协调下，被告退还原告27000元。原告认为被告涉嫌违建导致合同目的无法实现，被告应当承担相应的违法违约责任。按照合同约定，被告逾期交付房屋应每日按总房价千分之一支付违约金，故被告应自2015年11月30日起按上述标准向原告支付违约金。被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2015年5月19日，原告作为买受人（乙方）、被告作为出卖人（甲方），双方共同签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于深圳市××××栋民房中的第四层出售给乙方，建筑面积120平方米，每平方米单价3380元，总价人民币40万元；乙方签订合同时应支付定金10万元，总楼层封顶支付人民币10万元，余款至甲方交房给乙方时一次性支付；甲方应当于2015年11月30日前交付房屋给乙方，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额千分之一计算违约金；若乙方不能按合同付款则甲方有权终止合同并没收定金。2015年5月19日，原告向被告支付四楼401房建房定金5万元，被告向原告出具《收据（No.3313238）》确认。2015年6月14日，原告向被告转账支付建房定金100000元，被告向原告出具《收据（No.3313241）》确认。2018年11月，被告（甲方）与原告等共计18人（乙方）签署《调解协议》，载明“甲乙双方就深圳市光明区木墩新村一栋民房签订了房屋买卖合同，现该房屋停止出售，甲方同意退还乙方全部购房款共计人民币贰佰柒拾万元……现达成以下调解协议：一、甲方同意并承诺退还乙方购房本金共人民币贰佰柒拾万元，并按照以下方式退还所有购房款，第一期在2018年12月7日前，退还乙方人民币伍拾万元；第二期在2019年6月30日前，退还乙方人民币100万元；第三期在2019年12月30日前还清所有款项。……甲方另有陆万元购房款需退还乙方，实际总需退还乙方贰佰柒拾陆万元整。”上述调解协议甲方由被告陈志朝签名加盖指模，乙方签名加盖指模的18人中包括本案原告邓石英。上述调解协议签订当日，被告向原告退还人民币25200元，并记载在《收据（No.3313241）》上。2019年12月23日，被告向原告出具《欠条》，载明“今欠邓石英拾贰万叁仟元正，于2020年1月2日还伍万，剩余的于2020年6月30号还肆万，2020年12月30号还叁万叁仟。”庭审中，原告确认涉案位于深圳市××××至庭审时尚未取得建设工程规划许可。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告提交的证据及庭审陈述予以确认。涉案房屋尚未取得合法的产权证明或建设工程规划许可，双方就该房屋买卖签订的《房屋买卖合同》系就禁止流通物所作的约定，已违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。虽然房屋买卖合同无效，但双方当事人为处理无效合同签署的《调解协议》中关于返还已付购房款的约定合法有效，各方均应遵照履行。调解协议并未约定逾期返还购房款的违约责任，亦未约定包括原告在内的18位购房人各自收取返还款项的具体金额和期限，本院视协议载明的最后一期款项付款时间为原告应收款项的履行期限。原告提交一份被告于2019年12月23日向原告出具的《欠条》，但认为该欠条仅能说明被告欠付款项的金额，鉴于原告并未在该欠条上签字确认，亦无其他证据表明原告同意变更调解协议约定的履行期限，本院认为，被告应于2019年12月30日前向原告返还全部已付购房款15万元。《欠条》确认尚欠123000元。原告依据《欠条》确认的金额主张被告仍欠付购房款本金15万元，其主张与欠条记载的金额不符，本院不予支持。综上，被告应向原告返还购房款123000元并支付逾期付款利息，利息以123000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月31日起计至清偿之日止。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邓石英与被告陈志朝于2015年5月19日签订的关于转让位于深圳市光明新区一栋民房中的第四层401房的《房屋买卖合同书》无效；二、被告陈志朝于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓石英返还人民币123000元并支付逾期付款利息（利息以123000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月31日起计至清偿之日止）；三、驳回原告邓石英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6386元，由原告负担4021元、由被告负担2365元。受理费原告已预交6386元，其中2365元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2365元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 娄   靓人民陪审员 方 东 升人民陪审员 潘 洁 森二〇二〇年六月十八日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。