福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终288号 上诉人（原审被告）：陈居团，男，1983年4月10日出生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人（原审被告）：陈小琼，女，1985年1月27日出生，汉族，住福建省安溪县。 陈居团、陈小琼的共同委托诉讼代理人：柯雪华，系陈居团、陈小琼之母。 上诉人（原审被告）：柯雪华，女，1958年5月23日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：邱蔚芜，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈淑惠，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：陈素兰，女，1965年12月6日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：李柏家，福建一心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林培治，女，1983年10月8日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林娟，福建明鼎律师事务所律师。 上诉人陈居团、陈小琼、柯雪华、陈素兰因与被上诉人林培治房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2019）闽0524民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈居团、陈小琼、柯雪华上诉请求：依法改判驳回林培治的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林培治承担。事实和理由：一、柯雪华、陈居团、陈小琼与林培治于2008年6月14日签订的《房屋买卖合同》因损害陈素兰的合法权益，依法应认定无效。《物权法》规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”涉案房屋的原所有权人为陈天乞，因陈天乞生前对房产如何分割未立遗嘱，陈天乞先于其父亲陈万、母亲蔡断去世，陈万、蔡断去世后，则由陈素兰陈天才转继承陈万、蔡断该房屋应继份额，陈天才明确其份额归陈素兰所有，涉诉房屋所有权人应认定为柯雪华、陈居团、陈小琼、陈素兰。在出售房屋时，林培治询问该房屋是否有其他继承人时，柯雪华告知还有陈天乞的母亲和妹妹陈素兰，但是林培治说不需要其他人签字，柯雪华、陈居团、陈小琼与林培治明知该房屋还有其他共有权人，却仍签订了《房屋买卖合同》，损害了陈素兰的合法权益，依法应认定为无效。二、林培治并非涉案房屋的所有权人，一审判决“址在安溪县凤城镇东升路20号302房被征收后所产生的征收补偿权益归林培治所有”违反《国有土地上房屋征收与补偿安置条例》第二条之规定，根据该规定征收补偿权益的所有人是房屋所有权人。根据《物权法》第九条第一项以及第十四条规定，虽然柯雪华、陈居团、陈小琼与林培治签订了《房屋买卖合同》，但双方未办理该房屋的过户登记，因此林培治并非该房屋的所有权人。 陈素兰上诉请求：依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回林培治全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林培治承担。事实和理由：一、一审判决支持林培治的诉讼请求属于适用法律错误，应当判决驳回林培治的诉讼请求。1.涉案房屋产权属于陈素兰和柯雪华、陈居团、陈小琼共同共有。涉案房屋的所有权属于陈天乞生前与妻子柯雪华共同共有，陈天乞于2001年5月7日病故，其上述房屋一半属于陈天乞的遗产，陈天乞生前没有立遗嘱，其遗产由法定继承人父母陈万和蔡断、配偶柯雪华、子女陈居团、陈小琼等人继承。陈万和蔡断在遗产分割前死亡，陈素兰通过转继承合法继承陈万和蔡断应继承的该房产份额。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第177条：继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。因此涉案房屋为上诉人、柯雪华、陈居团、陈小琼共同共有。2.柯雪华、陈居团、陈小琼未经陈素兰同意，并未取得该房屋的完全处分权，该房屋并不能实现物权变动，陈素兰并不同意出卖该房屋，明确表示不予协助办理房屋的权属变更登记手续，一审支持林培治的诉讼请求是错误的判决。柯雪华、陈居团、陈小琼未经共有权陈素兰同意，于2008年6月14日将涉案房屋出卖给林培治。根据《物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。柯雪华、陈居团、陈小琼未经全体共有权人同意，处分共有不动产，这是违反上述法律规定的，属于无权处分，事后亦未得到陈素兰追认，该房屋不能实现物权变动，应当判决驳回林培治的诉讼请求。3.案房产买卖未办理登记过户手续，且林培治不符合房屋的善意取得。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这是对房屋的善意取得的法律规定，即必须要以登记过户为必要条件，而涉案的房产未登记过户，因此本案不存在上述情形，一审判决结果明显违反了《物权法》第九十七条和第一百零六条的规定，这是属于适用法律错误。4.林培治与柯雪华、陈居团、陈小琼签订房屋买卖未办理登记过户，所有权未发生转移的物权变动后果，且陈素兰对政府产权置换后安置房不予协助办理过户登记，安置房的所有权不能发生转移，林培治只能主张解除合同，原审判决继续履行合同明显违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”的规定，涉案房屋产权属于共同共有，柯雪华、陈居团、陈小琼未经陈素兰同意出卖该房产，属于无处分权，所有权未发生转移的物权变动后果，陈素兰对今后政府给予房屋拆迁的产权置换安置房不予协助办理所有权转移登记，也就是说涉案产权置换后房屋所有权不能转移，林培治作为买受人只能变更诉讼请求，要求解除与出卖人房屋买卖合同并主张损害赔偿，但林培治请求继续履行合同，一审应当向林培治释明，告知林培治解除合同并主张损害赔偿，若经法院释明后仍拒绝变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。但林培治在一审并未变更诉讼请求，本案应当依照上述法律规定，判决驳回林培治的诉讼请求。二、一审认定陈素兰知道共有房产的继承权受到侵害，应提出继承权诉讼，对柯雪华、陈居团、陈小琼出卖房屋不知情是不符合常理，这是不能成立的。陈素兰从1989年起长期在海南省做生意并定居在海南至今，平时很少回安溪，也不知道柯雪华、陈居团、陈小琼将共有涉案房屋出卖给林培治，陈素兰在2019年5月底回安溪后，得知林培治起诉柯雪华、陈居团、陈小琼房屋买卖，才知道林培治及柯雪华、陈居团、陈小琼隐瞒陈素兰，在未经陈素兰同意的情况下，将涉案房屋出卖给林培治，陈素兰及时以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼。 林培治辩称，陈居团、陈小琼、柯雪华、陈素兰的上诉均无任何事实和法律依据，依法应予驳回。一、讼争《房屋买卖合同》合法有效。《房屋买卖合同》是林培治与陈居团、陈小琼、柯雪华经过协商后自愿签署的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的关于效力性强制性规定。陈居团、陈小琼、柯雪华主张讼争《房屋买卖合同》侵害陈素兰的合法权益而无效，在陈居团、陈小琼、柯雪华、陈素兰无法举证证明合同缔约双方缔约时存在恶意串通的情形下，应承担举证不能的不利后果。陈居团、陈小琼、柯雪华、陈素兰关于合同无效的主张也是没有事实和法律依据的。二、柯雪华、陈居团、陈小琼主张林培治询问该房屋是否有其他继承人时，其告知还有其他人，林培治却说不需要其他人签字，这完全是扭曲事实、毫无依据的谎言。根据《房屋买卖合同》第三条、第五条的规定，该条款充分证明柯雪华、陈居团、陈小琼在签约时明知诉争房产存在继承，却未向林培治进行披露，即便有人在缔约时存在恶意，也是柯雪华、陈居团、陈小琼。基于表见代理，讼争合同亦属有效。林培治到讼争房屋进行实地考察，柯雪华、陈居团、陈小琼在合同中明确保证讼争房屋权属清楚，无其他共有权人的情况下，林培治才与柯雪华、陈居团、陈小琼签订房屋买卖合同。基于柯雪华、陈居团、陈小琼交易前居住在讼争房屋，在合同承诺房屋权属清楚且已征得全体共有人同意，房屋产权证原件由柯雪华、陈居团、陈小琼持有，林培治有理由相信柯雪华、陈居团、陈小琼对讼争房屋享有处分权。根据《合同法》第49条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》【法释〔2012〕8号】第三条的规定，讼争合同合法有效。二、陈素兰诉讼主体不适格。即便陈素兰是陈天乞的女儿。其未能提供有效的遗嘱文书或法律文书来证明其对讼争房屋的权益，其无权参与本案诉讼，无权对本案提起上诉。陈素兰及柯雪华、陈居团、陈小琼偷换概念，林培治未主张善意取得，本案也并非物权纠纷，而是合同纠纷。本案《房屋买卖合同书》合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，林培治已经依约向柯雪华、陈居团、陈小琼履行了付款义务，柯雪华、陈居团、陈小琼应配合林培治办理过户手续，基于客观原因，讼争房屋在被征收拆除前尚未能办理过户手续，因政府征收拆迁的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，林培治可选择解除合同，也可选择主张所购买的对价－征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益。因此，林培治一审诉讼请求享有《房屋买卖合同书》中涉案房屋对应的征收补偿权益，符合法律规定。 林培治向一审法院起诉请求：1.确认林培治与陈居团、陈小琼、柯雪华于2008年6月14日签订的《房屋买卖合同书》有效；2.确认址在安溪县凤城镇东升路20号302房被征收所产生的所有征收补偿权益归林培治所有；3.判令陈居团、陈小琼、柯雪华支付林培治的律师费15000元。 陈素兰向一审法院提出诉讼请求：确认林培治与陈居团、陈小琼、柯雪华于2008年6月14日签订的《房屋买卖合同书》无效。 一审法院认定事实：1.址在安溪县㎡（另有煤间18㎡）］的诉争房屋原所有权人为陈天乞（已于2001年5月7日病故）。因陈天乞生前对房产如何分割未订立遗嘱，该房产1／2份额由其法定继承人即柯雪华（配偶）、陈居团、陈小琼（子女）及陈万、蔡断（父母）依法继承（各1／10）。而陈万、蔡断先后于2003年1月3日、2012年3月14日去世，其二人继承陈天乞遗产1／5份额由其法定继承人即陈天乞（由柯雪华、陈居团、陈小琼代位继承）及陈天才（次子）、陈素兰（女儿）继承（各1／15）。而陈天才在审理中表示不参加本案诉讼，其对涉案房屋的继承份额由陈素兰继承（即陈素兰占涉案房屋2／15的财产份额）。 2.2008年6月14日，陈居团、陈小琼、柯雪华（甲方）与林培治（乙方）签订1份《房屋买卖合同书》，约定：⑴甲方转让给乙方的房屋坐落于安溪县㎡（另有煤间18㎡）、证号为：安房权证凤城字号00016604号］。该房屋所有权人陈天乞（已去世），柯雪华系陈天乞的妻子，陈居团、陈小琼系陈天乞的子、女;⑵甲方房屋转让款31万元整（不包括办理房地产过户的税费），款项分二期付清：乙方在双方签订本转让合同时支付28万元，甲方收到乙方首期款28万元后将上述房屋所有权证交付给乙方并将房屋移交给乙方。乙方在办理房屋所有权转让过户当天给付甲方余款3万元；⑶本协议签订后，今后如政府允许办理房屋转让过户手续时，甲乙双方共同配合到相关部门办理，直至该房屋所有权办理过户手续时位置；⑷甲方保证转让给乙方的房屋权属清楚，并已征全体共有人的同意，否则一切责任均由甲方承担；⑸甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违约，违约方应赔偿守约方因此造成的全部经济损失。双方在合同中对其他事项进行了约定。 3.合同签订后，林培治依约向陈居团、陈小琼、柯雪华支付了房款28万元（尚欠3万元），陈居团、陈小琼、柯雪华也依约交付了讼争房产及房屋所有权证书。林培治自2007年7月份起居住在该房屋，并将户籍迁入该址。后因安溪县沼涛实验小学片区改造建设项目需要，讼争房屋被安溪县凤城镇人民政府列入拆迁范围。林培治配合政府拆迁而主动腾空该房产，并于2017年5月9月作为被征收人在房屋拆迁腾空验收单上签名。在参与安置房选房过程中，林培治与陈居团、陈小琼、柯雪华对诉争房屋所有权及其被征收后补偿收益产生争执，并诉至法院。 一审法院认为，案涉《房屋买卖合同书》内容并不违反法律、法规的效力性禁止性规定，甲乙双方之间房屋买卖也不存在违背真实意思表示的情形，应确认合法有效。陈素兰诉请确认《房屋买卖合同书》无效，与法不符，不予支持。《房屋买卖合同书》中明确载明“甲方保证转让给乙方的房屋权属清楚，并已征全体共有人的同意”。陈素兰在审理中虽主张对诉争房产享有共有权，且陈居团、陈小琼、柯雪华出售该房产时也并未征得其书面同意，但陈素兰作为陈天乞之妹，应当非常清楚该房屋产权情况及其占有遗产转继承的份额（其即使加上陈天才的份额，在其父母去世后也仅可继承2/15的份额）。陈素兰若认为其共有房产的继承权受到侵害，也应及时（从知道或者应当知道其权利受到侵害时起三年内）提出继承权纠纷诉讼。而从日常生活经验分析，陈素兰主张其长期居住在海南而对诉争房产转让毫不知情，不仅没有相关证据佐证，也明显与常理不符。现该房屋已由林培治入住11年多，而陈素兰在长达10年多时间内从来没有提出过异议，且也从未主张对诉争遗产进行继承分割，对此应视为其默认陈居团、陈小琼、柯雪华对该房产的转让处分，即柯雪华、陈居团、陈小琼对诉争房产具有处分权。现诉争房屋被安溪县凤城镇人民政府拆迁，虽尚未发生所有权转移的物权变动后果，但林培治有权基于《房屋买卖合同书》的约定请求拆迁部门给予相应的拆迁安置权益，而且陈居团、陈小琼、柯雪华也有义务予以配合。因此，林培治请求确认安溪县凤城镇东升路20号302房被征收所产生的征收补偿权益归其所有，证据充分，予以支持。而《房屋买卖合同书》中虽约定违约方应赔偿守约方全部经济损失，但甲乙双方对导致本案纷争均存在过错，且律师费在本案中并非属于必要费用，故林培治另请求陈居团、陈小琼、柯雪华支付律师费15000元，不予支持。综上，林培治的诉讼请求，合法部分，予以支持。陈居团、陈小琼、柯雪华的辩解，理由不能成立，不予采纳。陈素兰的独立诉请，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、林培治与陈居团、陈小琼、柯雪华于2008年6月14日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、址在安溪县凤城镇东升路20号302房被征收后所产生的征收补偿权益归林培治所有；三、驳回林培治的其他诉讼请求。四、驳回陈素兰的诉讼请求。案件受理费共计6225元，由林培治负担175元，陈居团、陈小琼、柯雪华负担6000元，陈素兰负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈素兰提供安溪县蓬莱镇鹤前村民委员会证明，证明陈素兰从1989年至今在海南长期居住。林培治质证认为，对该证据表面真实性没有意见，但内容真实性及与本案的关联性有意见，村委会仅是村民自治组织，并无对村民的居住管理权限，不可能知道村民的居住情况，对该份证明不予认可。经查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，柯雪华、陈居团、陈小琼与林培治签订的《房屋买卖合同书》内容并不违反法律、法规的效力性禁止性规定，双方之间房屋买卖也不存在违背真实意思表示的情形，应确认合法有效。陈居团、陈小琼、柯雪华和陈素兰上诉请求确认《房屋买卖合同书》无效，与法不符，不予采纳。陈素兰对诉争房产享有共有权，且陈居团、陈小琼、柯雪华出售该房产时并未征得其书面同意，陈居团、陈小琼、柯雪华也未能举证证明陈素兰知道柯雪华、陈居团、陈小琼将诉争房产出售给林培治且予以认可或追认。涉案房屋产权属于共同共有，柯雪华、陈居团、陈小琼未经陈素兰同意出卖该房产，属于无权处分。现诉争房屋被安溪县凤城镇人民政府拆迁，一审判决址在安溪县凤城镇东升路20号302房被征收后所产生的征收补偿权益归林培治所有，缺乏依据，应予撤销。但林培治有权另行要求陈居团、陈小琼、柯雪华承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。陈居团、陈小琼、柯雪华申请向安溪县不动产登记中心调取安溪县凤城镇东升路20号501楼、201楼的过户登记资料缺乏依据，不予准许。 综上所述，陈居团、陈小琼、柯雪华、陈素兰的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省安溪县人民法院（2019）闽0524民初2560号民事判决第一项、第四项； 二、撤销福建省安溪县人民法院（2019）闽0524民初2560号民事判决第二项、第三项； 三、驳回林培治一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费6225元，由林培治负担1556元，陈居团、陈小琼、柯雪华负担1556元，陈素兰负担3113元。二审案件受理费6225元，由陈居团、陈小琼、柯雪华负担1556元，由陈素兰负担3113元，由林培治负担1556元（于本判决生效之日起五日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年六月二十八日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。