辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1003民初609号原告：李为群，女，汉族，1965年2月25日出生，现住辽阳市文圣区，庆阳化工厂退休工人。委托代理人：党有军，系辽阳市白塔区卫国法律服务所法律服务工作者被告：刘莉，女，汉族，1981年4月7日出生，现住文圣区，庆阳街道长寿社区社区工作者。第三人：刘飞英，女，汉族，1984年4月7日出生，现住辽阳市文圣区，文圣区大块肉烧烤店经营者。原告李为群诉被告刘莉、第三人刘飞英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李为群及委托代理人党有军、被告刘莉、第三人刘飞英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李为群诉称：2019年3月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将自有的门市房租赁给被告用于经营饭店，合同约定：从2019年3月28日至2024年3月28日，租期5年。前三年每年租金55000元，付款方式为一年一交，每年3月31日前交付租金。合同第5条还约定：租赁期间，乙方有权进行转租，但需和甲方进行协商。然而，第一年租期到期后，原告找被告要求支付第二年的房子，被告却以房屋已转租出去为由，让原告找现在饭店经营者要房租。原告认为被告没有经过原告同意擅自将房屋转租给第三方，是违反合同约定的违约行为。因被告的转租行为没有找原告协商，原告不知道被告与第三人是如何约定的，是否有损害原告的合同条款。因此，被告的行为属于合同违约，严重侵害了原告合法权益，故诉至法院。请求判令：1、被告给付原告2020年3月28日至2021年3月28日的租房费55000元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请追加刘飞英为第三人参加诉讼并且变更诉讼请求：判令被告与第三人共同给付2020年3月28日至2021年3月28日租金55000元。同时提供如下证据：1、原告与被告于2019年3月28日签订的租赁合同，证明原告与被告的租赁关系；2、商业网点产权证明、房屋买卖协议、收据，证明房屋所有权人为原告；3、营业执照，证明出租的房屋正在经营，经营者是刘飞英。被告刘莉辩称：不同意原告的诉讼请求，第二年房租跟被告没有关系，被告已经将饭店转让给刘飞英，并且签了转让协议，协议第二条约定由刘飞英将租金直接给原告。被告转租的时候告诉了原告，原告同意了，被告把原告与第三人找来，原告与第三人直接签的租赁协议，时间按原合同时间落款，因原告怕承租方交款时间不合适，就写的原来的日期，我们都同意了，房屋交给了刘飞英，交房时有很多人在场，原告、被告、第三人和她哥哥都在场。因原告不让第三人把空调拿走，双方产生争议，所以进了派出所，最终结论被告不清楚。2019年6月3日被告将饭店兑给刘飞英，2019年6月19日刘飞英办的营业执照，办理营业执照应该提供房主的房产证、租赁合同，这样才能办理营业执照，所以原告应该知道饭店转让的事实。同时提供如下证据：1、2019年3月28日租赁合同，证明原告与第三人重新签订了租赁合同；2、饭店转让协议，证明饭店已经出兑给刘飞英，与被告没有关系；3、照片2张，证明饭店有人在经营；4、企业信息，证明现在的经营者是刘飞英，营业执照办理时间是2019年6月19日。第三人述称：在2019年6月3日前我不认识被告，6月3日我跟被告见了一面，被告把我叫到车里，把转让协议交给我，让我签字，我代表我哥哥刘天球签字，合同内容我不清楚，我哥哥同意我签字，我没有参与转让过程。第二天6月4日，原、被告来了，约在饭店里，被告拿了一个租赁合同，又让我签了一个合同，签名是我签的，合同中的时间、内容都不是我写的，当时我、原被告、还有一个被告带来的人在场，我用了我与原告签的租赁合同办理了营业执照，我不是实际经营者，我与原告没有真正的租赁合同，我手里也没有合同，刘天球是实际经营者，我只是在那帮忙，原被告如何约定我不知情，转让饭店的钱是我在银行取的钱，我与我哥哥、被告去农商银行取的钱，取了27万，具体我哥给被告多少钱我不清楚，饭店的收入给我哥，我不管钱，我就是干活帮忙。这是原被告之间的案子与我无关，我不同意承担责任。第三人未提供证据。经审理查明，2019年3月28日，原告李为群（协议甲方）与被告刘莉（协议乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方自愿将其门市房出租给乙方，房屋位置庆阳四区襄东花园售楼处北侧，面积240平方米。租赁期限自2019年3月28日至2024年3月28日至，租期五年。租赁价格及付款方式：前三年租金每年55000元，后两年租金随市场行情另议。付款方式为一年一交，乙方必须在每年3月31日之前，将租金交给甲方。租赁期间此房屋产生的取暖费、水电费以及和经营有关的一切费用，均由乙方负责。租赁期间，乙方有权进行转租，但需和甲方进行协商，营业期间不得在此房处进行违法活动。协议还约定了双方的权利义务等相关条款。第一年租金55000元被告已给付原告。庭审中，被告刘莉称“我租赁的时候是清水房，用于经营饭店，水、电、地热等都是我装修的，装修了2个月，屋里所有东西都是我装修和添置的，所有的装修及设备花费接近40万元。5月10多号开业以后，一直到5月末我就经营不下去了，我实际经营不到一个月”“我由于身体原因不能经营，我告诉原告我不能经营，把饭店鑫盛食府兑出去了，兑给刘飞英”，同时，被告刘莉（协议甲方）提供了2019年6月3日与第三人刘飞英（协议乙方）签订的《饭店转让协议》，证明饭店已经出兑给第三人刘飞英，与被告没有关系，该协议约定，甲方同意将位于庆阳四区襄东花园售楼处北侧网点门牌号××的饭店转让给乙方，建筑面积240平方米。饭店的房屋所有权人与甲方签订了租赁合同，租期到2024年3月28日止，前三年租金55000元人民币每年，后两年租金随市场行情另议。饭店转让给乙方后，乙方须由第二年起交付房租给房东，由乙方向房东履行租赁合同。房屋现有装修、装饰和设备在饭店转让协议签订后全部归乙方所用，租赁期满后不动产归房东所用，动产归乙方所有。饭店转让金共计24万元，协议签订之日乙方支付22万元给甲方，其余2万元在2019年12月31日前付清。协议还约定了双方的权利义务等相关条款。被告称已收到转让款24万元，房屋已交付第三人。原告对此协议称“协议的真实性、关联性均无法确认，因为根据原告与被告签订的租赁合同，被告必须经过原告同意才能转让，而这份协议无论从内容还是从签字都没有原告同意的表示”。第三人对此协议称“6月3日我签的字，内容我没有看，这是转让合同，不是转租合同，与本案无关”。庭审中，被告刘莉提供了原告李为群（协议甲方）与第三人刘飞英（协议乙方）于2019年3月28日签订的《租赁合同》，该份合同的内容与原告李为群与被告刘莉于2019年3月28日签订的《租赁合同》内容、时间均一致，被告对此称“我由于身体原因不能经营，我告诉原告我不能经营，把饭店鑫盛食府兑出去了，兑给刘飞英，租期都按原来合同走，日期写当天，6月3日还是4日我记不清了，原告说不能写当天，要房租的时候还得以3月28日为准，我说把合同重新签一下，当时他俩已经签完了，这饭店就归刘飞英和他哥了，整体都归刘飞英。”原告对此称“因为要办理营业执照，被告是公职人员，不能办理，所以让第三人当法人，第三人与原告签订的合同，内容与原合同一致，实际是6月4日签订，之所以写在3月28日，是防备被告所称与第三人签订合同，这份合同签订后只有被告手里有合同，原告与第三人都没有合同，这份合同不应该出现在被告手里。”第三人对此称“是6月4日签的，内容我没有看，也不是我写的，不是我与原告商议签订的，是被告让我签的，我手里没有这个合同，如果是我与原告签的，应该我和原告手里一人一份，合同是无效的”。原、被告及第三人对原告与第三人签订《租赁合同》的实际日期2019年6月4日均予以认可。另查明，文圣区大块肉烧烤店，经营者：刘飞英，注册日期:2019年6月19日，经营场所:辽宁省辽阳市文圣区东京陵路××，登记状态：存续(在营、开业、在册)，统一社会信用代码：91211003MA0YQJDX4A。庭审中，第三人称“营业执照是我办理的，营业执照上的地址是原告的房屋地址，饭店现在正在经营”。上述事实，有《房屋买卖协议书》、收据、原、被告签订的《租赁合同》、被告与第三人签订的《饭店转让协议》、原告与第三人签订的《租赁合同》、营业执照、照片及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《租赁合同》、被告与第三人签订的《饭店转让协议》、原告与第三人签订的《租赁合同》均系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为有效。原、被告、第三人均应按合同约定履行各自义务。关于原告主张第三人给付房屋租金55000元一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手写的；（三）合同成立在先的。”本院认为，第三人已经合法占有租赁房屋，同时以该房屋为住所地办理了营业执照并登记在其名下，且被告与第三人签订的《饭店转让协议》第二条明确约定饭店转让给第三人后，第三人须由第二年起交付房租给原告，由第三人向房东履行租赁合同，故原告主张第三人给付房屋租金55000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付房屋租金55000元一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本院认为，原告知道或应当知道被告转租，应在六个月提出异议，本案中，被告与第三人于2019年6月3日签订《饭店转让协议》后，原告又与第三人于2019年6月4日重新签订了《租赁合同》，原告未提出异议，表明原告已默认被告的转租行为，故原告该项主张，不符合法律规定，本院不予支持。第三人关于其不是饭店实际经营者、与原告没有签订租赁合同、与本案无关、不同意承担责任之抗辩，本院认为，第三人与被告于2019年6月3日签订《饭店转让协议》，又与原告于2019年6月4日签订了《租赁合同》，并于2019年6月19日以所租赁房屋为住所地办理了营业执照并登记在其名下，根据合同相对性原则，且第三人未提供证据证明，故对此抗辩，本院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、第三人刘飞英于本判决生效之日起15日内给付原告李为群2020年3月28日至2021年3月28日房屋租金55000元。二、驳回原告李为群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由第三人刘飞英承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长 孙 骞人民陪审员 王 影人民陪审员 吴雁宏二〇二〇年六月十六日法官助理关植仁书记员张恺倩本案所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手写的；（三）合同成立在先的。第十六条出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。