文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39660号原告：李丽萍，女，1980年4月15日出生，汉族，住海南省儋洲市。原告：麦雪群，男，1980年3月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区。同时系原告李丽萍的丈夫及委托代理人。被告：广州联洲房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区雍华东三街****，社会统一信用代码91440101320973397U。法定代表人：韩冬，董事长。委托代理人：孙峰、苏玲，分别系广州金鹏律师事务所律师、实习人员。原告李丽萍、麦雪群与被告广州联洲房地产有限公司（以下简称联洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦雪群（同时系原告李丽萍的委托代理人），被告联洲公司的委托代理人孙峰、苏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽萍、麦雪群共同向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付广州市天河区雍华西四街2号（自编1栋）403房（以下简称案涉房屋）；2.被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以原告已支付的房款6021608元为计算基数，自2019年8月31日起计至被告实际交付房屋之日止，其中2019年8月31日至2019年11月29日的计算方式为每日按6021608元的0.3‰计；2019年11月30日起的计算方式为每日按6021608元的0.4‰计）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原告向被告购买其开发建设的位于广州市天河区黄云路的“招商雍华府一期”自编1栋403房即案涉房屋，双方约定成交价格为6021608元。2018年5月16日，原告（乙方）与被告（甲方）正式签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）。自2017年11月3日至2018年8月22日期间，原告先后已通过支付首付款及按揭贷款的方式，向被告全额支付了购房款6021608元。《合同》第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，被告应当在2019年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。第十四条“逾期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2（1）逾期不超过90日，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己支付房价款0.3‰的违约金，合同继续敉行；（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日乙方支付已支付房价款0.4‰的违约金，违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的10%。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工稈竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设置配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接收乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。2019年6月底，原告收到被告邮寄的《收楼通知书》，通知书要求原告须于2019年6月28日至6月30日到“招商雍华府一期”花园集中办理收楼相关手续。逾期未办理收楼手续视作自动收楼，自2019年8月1日起计收物业管理费。虽然被告在《收楼通知书》中扬言“逾期未办理收楼手续视作自动收楼”根本没有任何合同依据，但为避免不必要的纷争，原告仍于2019年6月28日到场验楼。但验楼时原告发现，案涉房屋存在层高缩水以及关系人身安全的阳台栏杆不符合合同约定等诸多质量问题，且被告在交楼现场既未提供或公示《建设工程规划验收合格证》或其他任何规划部门出具的认可文件或准许使用文件，也未提供或公示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》。为此，原告除了在验楼现场提出18项异议（包括要求更换阳台栏杆为铝合金护栏）外，于2019年6月29日向被告发出《关于雍华府1栋403房不符合收楼条件的函》，要求被告对层高缩水问题、规划验收合格问题以及验楼现场提出的18项问题作出处理后，将案涉房屋交付原告。被告收到原告的上述函件后，于2019年7月3日向原告作出《复函》，仅对原告主张的层高缩水问题及规划验收合格问题作出回应，但对原告在函件中要求处理的验楼现场提出的18项问题未作出任何答复及处理。姑且不论被告就层高缩水问题及规划验收合格问题作出的回应能否成立，根据《合同》第十六条关于“逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付”的约定，也应当视为被告并未将案涉房屋交付予原告。此后，鉴于被告并未依约于2019年8月30日前交房，也未再以任何方式通知原告何时可以收楼，2019年9月4日，原告再次发出《关于督促交付雍华府1栋403房等事宜的函》，要求被告：1.对原告在验楼现场提出的18项问题作出书面答复和处理意见，特别是将两个阳台的护栏更换为符合合同约定的铝合金护栏；2.在收到本函之日起三日内，将符合合同约定的交楼条件的案涉房屋交付给原告。但被告收到该函件后，对原告的要求置若罔闻。直到2019年9月16日，迫于小区业主持续投诉检举及舆论压力，被告才同意对小区高层阳台护栏更换为铝合金玻璃，并于同日发布告示。2019年10月6日，被告告知原告拟预计于2019年11月才进场施工更换阳台护栏，导致案涉房屋预计在2019年11月份都难以交付给原告。鉴于被告逾期交楼的行为己构成违约，损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特向法院提起本案诉讼，请求法院依法判如所请。联洲公司辩称：一、原告以被告在交楼现场未提供或出示《建设工程规划验收合格证》、《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》为由拒绝收楼，并要求被告承担逾期交房违约责任无事实和法律依据。1.被告在合同约定的交楼日前己经取得《建设工程规划条件核实意见书》、《竣工联合验收意见书》等资料，符合交付标准。《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收工作方案（试行）》第四条“各部门职责分工”第一款“建设行政主管部门（牵头部门）”第三项规定“牵头组织协调所监管工程的竣工联合验收工作，并具体进行质量竣工验收监督工作（发放工程施工许可手续的建设行政主管部门为牵头部门）。全部专项验收（备案）通过后，出具《广州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收意见书》。市（区）建设行政主管部门可将联合验收的组织协调工作委托给市（区）建设工程质量监督机构具体实施。”《合同》附件七“本合同补充协议”第十三条“对买卖合同第十五条的补充及修订：房屋交付时，除（六）（七）（八）三项资料甲方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供加盖公章的复印件给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。非因甲方原因导致不能提供（四）（五）（八）三项资料的，只要不影响房屋正常交付使用，乙方仍应当按照《收楼通知书》载明的时间收楼，甲方无需承担延期交房的违约责任。”被告认为，被告在合同约定的交楼日前已经取得《建设工程规划条件核实意见书》（2018年11月15日取得）、《竣工联合验收意见书》（2018年12月27日取得）等规划部门出具的认可文件及验收资料等文件，并己将此文件在交楼现场公示，己符合交付标准。2.被告在现场有向原告出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》原件。被告在交楼时在有向原告出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》原件，但因原告拒绝收楼，原告未能签收《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》。原告2019年6月29日向被告发出的《关于雍华府1栋403房不符合收楼条件的函》，并未提出被告未向其公示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》的问题，也可证明被告不存在收楼现场未向原告出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》的问题。被告认为，原告以被告未提供或出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》为由拒绝收楼，并要求被告承担逾期交房违约责任无事实和法律依据。二、原告主张的层高缩水问题无事实和法律依据。《关于发布国家标准〈住宅设计规范〉的公告》规定：“现批准《住宅设计规范》为国家标准，编号为GB50096-2011，自2012年8月1日起实施。其中，第。5.5.2、5.5.3。条为强制性条文，必须严格执行……”《住宅设计规范》（GB50096-2011）第5.5.1条规定：“住宅层高宜为2.80m”；第5.5.2规定：“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3”；第5.5.3条规定：“利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10m。”广州市国土资源和规划委员会于2018年11月15日出具的穗国土规划核实[2018]39号《建设工程规划条件核实意见书》的附件《建设工程规划条件核实测量记录册（2017复32B174）》的l栋轴立面图很明显的标明，1栋4楼的层高为295CM。被告认为，根据《建设工程规划条件核实意见书》，案涉房屋的层高为2.95米，符合合同的约定亦未违反国家标准强制性规定，原告虽主张层高只有2.7米，但其未提供任何证据证明，再结合被告提交的证据，原告主张2.7米明显与事实不符，因此原告主张的层高缩水问题无事实和法律依据。三、原告以验楼现场提出的18项问题未作出任何答复及处理为由拒绝收楼，要求被告承担逾期交付责任无事实和法律依据。1.原告在验楼现场提出的18项验收异议，仅属于房屋装修瑕疵，并不属于房屋主体结构质量不合格问题，未严重影响正常居住使用，原告不得因此拒绝收楼。《合同》第二十三条约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理……3、甲方按约定标准修复、更换。《合同》附件七“本合同补充协议”第十一条约定“对买卖合同第十二条的补充及修订……该商品房经竣工验收合格，如交付验收中发现属于质量保修范围内的质量瑕疵，乙方应于验收之日起2日内以书面方式提出，否则视为交付房屋无质量瑕疵。甲方收到乙方提出的质量瑕疵异议后按《房地产（住宅）质量保证书》约定的时间处理，在不影响乙方对房屋的正常使用情况下乙方不得借此拒绝收楼，否则甲方无需承担逾期交楼责任。”被告认为，原告在验楼现场提出的18项验收异议，仅属于房屋装修瑕疵，并不属于房屋主体结构质量不合格问题，未严重影响正常居住使用，原告不得因此拒绝收楼；且被告己严格按约定对被告提出的问题完成修复、更换，并通知原告前来验收，因此，被告己严格按合同履行义务，原告拒绝收楼无事实和法律依据。2.原告以阳台栏杆未更换为符合合同约定的铝合金护栏为由拒绝收楼无事实和法律依据。（1）根据《合同》的约定，被告有权采用同等品牌、同等档次的产品替换铝合金扶手，被告并未违约。《合同》第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定“甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理……3.甲方按约定标准修复、更换”，“附件六装饰、设备标准”约定了阳台栏杆为“铝合金扶手、玻璃栏杆。”但在备注中同时注明“甲方有权更换同等品牌、同等档次的产品替换。”《合同》附件七第二十条约定：“附件六中的装饰及设备标准”包含以同等品质材料、设备替代的情形。乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准存在瑕疵为由拒绝接受该商品房。被告认为，按照《合同》的约定，被告有权将包括阳台栏杆在内的装饰、设备更换为同等档次的产品，因此，即使被告未采用铝合金扶手的，也并未违约。即便阳台栏杆必须为铝合金材质，被告应承担的责任也仅仅是关于装饰、设备标准承诺的违约责任，即按《合同》约定标准进行修复、更换，原告不得因此拒绝收楼，被告无需承担逾期交楼责任。（2）即使被告采用了非铝合金材质的护栏，其力学和锌层均符合相关要求，并不存在任何安全问题。根据广东省建材产品质量检验中心出具的两份《检验报告》，对立柱和面管进行检测，检测结论均为“依据GB/T2518-2008《连续热镀锌钢板及钢带》进行评定，所检项目力学性能、锌层重量合格”。被告认为，即使被告采用了非铝合金材质的护栏，其力学和锌层均符合相关要求，并不存在任何安全问题。3.被告己对原告在验楼现场提出的18项问题完成了整改，积极履行了合同约定的维修义务。被告在收到原告在验楼现场提出的18项问题后，作出了回复，积极进行了整改，并在完成整改后分别于2019年7月31日通过微信方式、2019年8月8日通过微信方式、2019年10月10日发送《关于回复〈关于督促交付雍华府1栋403房等事宜的函》、2019年12月9日发送《维修查验通知书》等方式通知原告已经整改完毕，前往复验，但是原告一直未前往收楼现场进行复验。原告在关于招商雍华府不符合收楼条件的函中明确不收楼的原因只有第1、2条，即层高问题和未提供规划部门出具的规划认可文件和准许使用文件，对于6月28日现场确认的房屋其他瑕疵，原告也认为是瑕疵，要求尽快处理。被告于2019年7月3日作出关于对招商雍华府1栋403房不符合收楼条件的函的复函，是在合同约定的期限内进行的回应。根据《合同》补充协议第十一条的约定，甲方收到乙方提出的质量瑕疵异议后，按质量保证书约定的时间进行处理，在不影响乙方对房屋的进场使用的情况下，乙方不得对此拒绝收楼，否则甲方无需承担逾期交楼的责任。因此乙方拒不收楼没有法律和事实依据。被告认为，被告在2019年6月24日即己向原告寄送《收楼通知书》，要求原告于2019年6月28日至6月30日前往收楼，并于2019年6月28日向原告交付符合收楼条件的房屋，但原告在不影响其对房屋的正常使用情况下拒绝收楼，被告己完成了交楼义务。且对原告提出的质量瑕疵异议，被告也己完成了维修义务，但原告未及时复验导致的责任由原告承担。四、根据合同约定以及实际情况，原告的收楼时间应当为2019年6月30日。《合同》第十四条约定“由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）该商品房已符合本合同约定的交付条件而乙方逾期办理收楼手续或拒绝收楼的，由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房……”《合同》附件七第十一条约定“对买卖合同第十二条的补充及修订：甲方及买卖合同项下的房屋在满足买卖合同第十二条的约定时，即达到交付标准，房屋交付验收时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，届满之日即为本房地产的交付时间。甲方以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。达到买卖合同约定交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方如逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。该商品房经竣工验收合格，如交付验收中发现属于质量保修范围内的质量瑕疵，乙方应于验收之日起2日内以书面方式提出，否则视为交付房屋无质量瑕疵。甲方收到乙方提出的质量瑕疵异议后按《房地产（住宅）质量保证书》约定的时间进行处理，在不影响乙方对房屋的正常使用情况下乙方不得借此拒绝收楼，否则甲方无需承担逾期交楼责任。甲方对乙方提出的质量瑕疵异议按期作出处理意见后，乙方应当对甲方采取的处理措施给予配合。如乙方以拒绝、拖延或其他方式不配合甲方采取的处理措施时，视为乙方撤回质量瑕疵异议，由此产生的责任由乙方自行承担。”《合同》附件七第十四条约定“将买卖合同第十七条第二款修甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，视为甲方已将商品房交付给乙方，《收楼通知书》中的收楼期限届满之日即为本房地产的交付时间。”被告认为，被告己经于2019年6月24日发出《收楼通知书》，明确告知将在2019年6月28日至2019年6月30日集中办理收楼手续，逾期未办理收楼手续视为自动收楼，根据上述《合同》的约定，原告的收楼时间应当为2019年6月30日，原告无权要求被告支付逾期交楼的违约金。另，被告于2019年12月12日向原告发出了招商雍华府办理不动产证通知书，明确了原告因面积差需补款38443元，根据《合同》第14条和附件7第12条的约定，在原告没有支付面积补差款的情况下，被告也有权迟延交楼，且不承担迟延交楼的责任。综上，请求法院依法审理本案，并驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告在2019年6月28日的收楼现场有无出示《建设工程规划验收合格证》或其他规划部门出具的认可文件或准许使用文件的问题。原告证据2019年6月28日现场公示栏照片显示被告公示的文件中有穗联验（天）字〔2018〕001号《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》（复印件上加盖了被告印章）和穗（天）建验备2018-001号《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》（复印件上加盖了被告印章），被告称上述两份文件就相当于《建设工程规划验收合格证》，原告亦确认上述两份文件的真实性。经本院查询上述两份文件复印件中的二维码，可验证查询到的内容与原告提交的上述两份文件复印件照片显示的内容一致，而从上述两份文件的内容来看，其中包含有与《合同》约定的规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》作用相当的内容，故可视为被告在2019年6月28日的收楼现场已公示了与《合同》所约定的规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》同等作用的文件。2.关于被告在2019年6月28日的收楼现场有无出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》的问题。被告在本案中并未提供直接证据证明其在收楼现场向原告出示了《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》，但根据原告证据验楼当日的《房屋验收单》和次日原告向被告发出的《关于雍华府1栋403房不符合收楼条件的函》的内容，结合原告证据2019年6月28日现场公示栏照片内容来看，被告在已经公示合同约定的需由第三方出具的交楼文件情况下，却不提供应由买卖双方签署的《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》，这明显有违常理；而原告在详细勘验案涉房屋并对收楼现场公示栏拍照的情况下，在验楼次日作出的书面收楼异议中却未提及被告未出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》，这也明显有悖常理。因此，本院认为，被告关于其在收楼现场已经提供了《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》的陈述具有高度盖然性，本院对被告该陈述依法予以采信。3.关于案涉房屋栏杆使用镀锌钢材料是否属于质量瑕疵问题。对此，本院认为，镀锌钢与铝合金分属于不同的金属材料，从行业标准来看，铝合金的耐腐蚀性更强，因此，二者并非同等档次的产品。在合同明确约定阳台栏杆使用“铝合金扶手”的情况下，被告实际使用“镀锌钢扶手”，应属于违约行为。但根据公平原则并结合日常生活经验法则判断，案涉房屋栏杆使用了镀锌钢材料应属于质量瑕疵问题。本案中，原告于2019年12月22日实际接收了案涉房屋，原告因此向本院申请撤回第一项诉讼请求。本院认为：原告申请撤回第一项诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。民事诉讼遵循不告不理原则，原告明确表示在本案中没有将案涉房屋层高问题作为被告逾期交楼理由之一，故本院在本案中对案涉房屋层高问题不予审查。原告在本案中主张其不予收楼的理由有三，分别是被告在收楼现场未公示《规划验收合格证》、未提供《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》、案涉房屋存在18项质量问题。对此，本院分析如下：首先，如前所述，被告在2019年6月28日的收楼现场已公示了与《合同》所约定的规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》同等作用的文件，应认定被告已经合同第十五条第一项约定的义务，原告以被告未履行该义务为由不予收楼缺乏理据。其次，如前所述，本院采信被告关于其在2019年6月28日收楼现场已提供了《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》的陈述，原告以被告未提供上述两文件为由不予收楼缺乏事实依据。再次，关于原告证据《房屋验收单》中记载的18项问题，第一，其中关于第1项是两个阳台要求更换铝合金护栏，如前所述，案涉房屋栏杆使用了镀锌钢材料应属于质量瑕疵问题，但此种材质的栏杆也可以正常使用，结合生活常识判断，尚未达到导致房屋无法正常使用的严重程度；第二，其中第2-18项问题，从日常生活经验判断，均是程度轻于第1项的质量瑕疵，故也未达到导致房屋无法正常使用的严重程度。按照《合同》附件七第十一条的约定，原告以上述质量瑕疵为由不予收楼也缺乏理据。综上，原告在本案中所主张的三个不予收楼的理由均理据不足，根据《合同》附件七第十一条的约定，被告发出的《收楼通知书》中的收楼期限届满之日（2019年6月30日）即为案涉房屋的交付时间，而《合同》约定的交楼最后期限是2019年8月30日，因此，被告并无延期交楼违约行为。原告的第二项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李丽萍、麦雪群的全部诉讼请求。本案受理费4480元，由原告李丽萍、麦雪群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  王丽梅人民陪审员  林 艳二〇二〇年六月十六日书 记 员  张 杳梁炎梅            判决书已于2020年   月   日送达