天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民初565号原告：天津信托公司有限责任公司，住所地天津市河**围堤道**。法定代表人：赵毅，董事长。委托诉讼代理人：朱旭，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冯俊武，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告：天津市路通减速机制造有限公司，住所地天津，住所地天津市津南经济开发区（**）>法定代表人：张治平，董事长。委托诉讼代理人：张志强，男，该公司股东。被告：天津市天地申通物流有限公司，住所地天津，住所地天津市津**辛庄镇双鑫工业园区发港南路**>法定代表人：袁春兰，总经理。委托诉讼代理人：孙娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告天津信托公司有限责任公司（以下简称“天津信托公司”）与被告天津市路通减速机制造有限公司（以下简称“路通公司”）、被告天津市天地申通物流有限公司（以下简称“申通公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用普通程序，并于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告天津信托公司的委托诉讼代理人朱旭、冯俊武，被告路通公司的委托诉讼代理人张志强，被告申通公司的委托诉讼代理人孙娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津信托公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告路通公司与申通公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：天津信托公司与案外人天津聚仁富邦石油开发投资有限公司（以下简称聚仁富邦公司）于2014年5月16日签订《贷款合同》。路通公司就上述《贷款合同》中聚仁富邦公司应承担的义务承担担保责任。为此，路通公司与天津信托公司于2014年5月16日签订了《贷款抵押担保合同》，由路通公司以其名下坐落于津南区的土地房屋作为抵押物提供抵押。双方于2014年5月21日办理了不动产抵押权登记手续。后因聚仁富邦公司未按照贷款合同约定偿还借款，天津信托公司将聚仁富邦公司、路通公司等诉至天津市高级人民法院。该院作出（2017）津民初5号民事判决，判决：天津信托公司有权对路通公司的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。该判决生效后，天津信托公司向本院申请强制执行。在执行期间路通公司向执行法院提供了一份《房屋租赁合同》，该合同签署日期显示为2014年1月1日，合同内容为路通公司将其位于津南区的工业厂房土地使用权74068.4平方米，建筑面积47502.35平方米全部出租给申通公司使用。租赁期限共计15年，自2014年1月1日起至2028年12月31日止。在执行法院调查过程中，申通公司向执行法官提供了一份情况说明，申通公司已经用以租抵债的方式将租金预付至2027年12月7日。原告在向聚仁富邦公司提供贷款之前，曾对抵押人路通公司进行了贷前调查，路通公司在为聚仁富邦公司借款提供抵押担保时是正常经营使用的。在随后2015年、2016年的贷后检查中，路通公司房产也是一直由路通公司自己使用，路通公司没有将其房产出租给申通公司，路通公司在自己正常经营的情况下将其全部经营场所出租给申通公司，且双方又签订了长达15年的租赁合同，不符合常理，也与事实不符。申通公司在占有使用路通公司房产期间，未向路通公司支付任何租金。申通公司表示已经以租金抵债的方式将租金支付到2027年12月7日，更是无任何事实依据。原告认为路通公司在已经将其全部房产抵押给天津信托公司，且聚仁富邦公司已经违约不能按期偿还贷款的情况下，又将抵押房产出租给申通公司，并将租赁合同签署日期落款在抵押日期2014年5月21日之前即2014年1月1日，其目的是妨碍天津信托公司对其抵押房产的司法拍卖，逃避承担对天津信托公司的担保责任。而申通公司在实际租用路通公司房产时间晚于2014年5月21日的情况下，配合路通公司将租赁合同签署日期落款在2014年1月1日是为了规避买卖不破租赁的法律规定。二被告蓄意串通，为达到各自的目的将《房屋租赁合同》的日期落款在2014年1月1日的行为，阻碍了法院的司法拍卖行为，严重损害了原告作为抵押权人的合法权益。故原告为了维护自身权益，特向贵院提起诉讼，被告路通公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我们作为担保方进行担保，并不表示担保时不能租赁。之所以在2014年1月1日租给申通公司经营，是因为当时的石油设备不景气，在2009年至2013年之间，我们与申通公司就已经有一些债务往来。在路通公司建场时，需要大量的现金，都是向申通公司拆借的，之后以厂房租赁的形式，将厂房租赁给申通公司。当时我们给执行法官提供的都是原始的合同。被告申通公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由：1.原告的诉讼主体不适格，应该驳回其诉讼请求。原告不是涉案房屋租赁合同当事人，无权要求确认二被告之间签订的租赁合同是否有效；2.涉案的租赁合同是依法成立的，没有违反任何法律强制性规定，合法有效。其一，《房屋租赁合同》的签订，系二被告真实意思表示，租金价格合理，没有低于市场租赁标准，没有违反强制性法律规定。申通公司截至目前实际经营地点均在涉案房屋处。租赁期间，对涉案房屋投入了大量的精力、物力进行投资改造。申通公司合法承租权应受法律保护。其二，原告的证据不能证明二被告之间存在恶意串通的行为。申通公司属于善意承租人。二被告的《房屋租赁合同》签订为2014年1月1日，此使原告并未与被告进行抵押担保。申通公司不知晓路通公司以涉案土地和房屋为案外人聚仁富邦公司的贷款提供担保。因此，申通公司并不存在主观的故意。原告并没有证据证明二被告租赁合同系倒签。其三，原告没有因为二被告签订的《房屋租赁合同》遭受利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，二被告之间的租赁行为并不影响原告对涉案房屋实现抵押权，原告可以就该涉案房屋和土地进行拍卖，实现其债权。路通公司并不能因此逃避承担担保责任；3.原告和路通公司之间因担保物瑕疵纠纷，应由其双方另案解决，其纠纷不影响二被告之间《房屋租赁合同》的效力。原告、路通公司及案外人之间的合同纠纷，不影响涉案合同效力。他们之间的借款合同关系、抵押担保关系，和本案的租赁合同关系，是独立存在的。若原告认为路通公司违反借款抵押合同的约定，侵犯其合法权益，原告应另案解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于各方有争议的证据，本院认定如下：首先，对原告提交的《贷款合同》、《贷款抵押担保合同》、《房地产估价报告》、（2017）津民初5号民事判决书的真实性、合法性予以确认，能够证明原告对涉诉房屋享有抵押权。原告提供路通公司与申通公司签订的《租赁合同》有双方法定代表人签字确认，原告以该合同未加盖公章且签字无相应授权为由，对该合同的真实性存疑，未有其他证据佐证，故对其证明目的不予确认。对原告提交的《股东会会议决议》、《章程修正案》、《房屋租赁合同》、《工商登记信息》真实性予以确认。对原告提供的照片、财务报表以及申通公司曾向法院提供的《房租支付情况说明》，欲证明2014年至2015年期间路通公司并未将涉诉厂房租赁给申通公司，且申通公司并未实际支付租金，本院认为原告提交上述证据仅证明2014年至2015年间二被告不存在租赁关系，影响的是能否去租拍卖的问题，原告认可之后申通公司事实上在涉诉厂房租赁的事实，故上述证据不能证明二被告租赁合同的无效。原告提交的天津市高级人民法院作出的（2019）津执复72号执行裁定书，明确确认对于天津信托公司主张的除去涉案房产的租赁关系后再行拍卖而提出的执行异议，执行法院应对天津信托公司的异议依法进行审查，而不是简单中止拍卖而不对其异议理由是否成立进行审查。其次，被告路通公司以及申通公司提供的《房屋租赁合同》，能够证明双方存在租赁关系。路通公司提供的营业执照与本案不具有关联性。申通公司提供的《借款合同书》、收条、电子银行回单施工合同等证明其与路通公司的租金抵付情况亦与本案确认合同效力问题缺乏关联性，在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告路通公司（甲方）与申通公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定甲方为坐落在天津市津**工业厂房的合法所有权人，租赁房屋总土地使用权面积74068.4平方米，总建筑面积47502.35平方米。土地状况为国有出让工业用地；权证编号：房地证津字第××号。甲方承诺，本合同签订时租赁房屋未设定抵押，亦未被查封。甲方同意按照本合同约定向乙方出租，而乙方同意租赁房屋用于快递经营使用，甲方同意乙方将租赁物业作为乙方或乙方关联公司，注册或营业地点使用。租赁期限，共计十五年，自2014年1月1日起至2028年12月31日止。合同落款处有双方法定代表人签字，落款时间为2014年1月1日。2014年5月16日，天津信托公司与聚仁富邦公司签订了《贷款合同》，约定聚仁富邦公司向天津信托公司贷款人民币贰亿伍仟万元。2014年5月16日，天津信托公司与路通公司签订《贷款抵押担保合同》约定路通公司以其所有的天津市津南区的房产为上述《贷款合同》中约定的贷款本金、利息、罚息、复利以及因实现债权及抵押权的费用提供抵押担保，天津信托公司公司于2014年5月21日取得《天津市房地产他项权利证》。因聚仁富邦公司未能依约偿还天津信托公司的贷款，后天津信托公司向天津市高级人民法院起诉聚仁富邦公司、联大集团有限公司等借款合同纠纷，该院于2017年6月28日作出（2017）津民初5号民事判决：一、聚仁富邦公司于本判决生效后十日内给付天津信托公司贷款本金250000000元、贷款期内利息43423477.50元，并支付逾期罚息等；二、路通公司、联大集团有限公司、张治平、天津市润通石油设备有限公司对上述债务承担连带保证责任。在承担保证责任后，有权向聚仁富邦公司追偿；三、路通公司对上述第一项债务承担抵押担保责任，天津信托公司有权以抵押物折价，或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。路通公司承担抵押担保责任后，有权向聚仁富邦公司追偿；四、驳回天津信托公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因被执行人聚仁富邦公司未履行生效法律文书确定的给付义务，天津信托公司向天津市高级人民法院申请强制执行，该院指定本院执行。执行过程中，本院作出（2019）津02执恢38号执行裁定，拍卖涉案房产。作出拍卖公告中，载明涉案房产“有租赁，租期15年。2014年1月1日起至2028年12月31日止”。天津信托公司不服提出执行异议，请求除去涉案房产的租赁关系后再确定拍卖价格进行拍卖。本院于2019年5月9日作出（2019）津02执异70号执行裁定：驳回异议人天津信托公司的异议申请。天津信托公司不服，向天津市高级人民法院申请复议，请求撤销上述执行裁定。天津市高级人民法院认为根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定，当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。本案复议申请人信托公司认为本院“带租拍卖”行为侵害其合法权益，故请求该院除去涉案房产的租赁关系后再行拍卖，并为此提出执行异议，符合上述司法解释的规定。执行法院应对信托公司异议依法进行审查，理由成立的，裁定撤销或者改正，理由不成立的，裁定驳回。而不能只是简单中止拍卖却不对其异议理由是否成立进行审查。综上，本院（2019）津02执异70号执行裁定没有对信托公司的执行异议进行审查，不符合相关法律规定。裁定“一、撤销天津第二中级人民法院（2019）津02执异70号执行裁定；二、指令天津第二中级人民法院对天津信托有限责任公司执行异议进行审查”。后，本院于2019年11月1日作出（2019）津02执异146号执行裁定书，裁定驳回异议人天津信托公司的异议请求。天津信托公司对该裁定不服提出复议申请后，又于2019年6月9日申请撤回复议申请。本院认为，根据原、被告诉辩意见及庭审调查，本案争议焦点为：天津信托公司主张路通公司与申通公司签订的《房屋租赁合同》无效，是否存在合法依据。原告主张路通公司与申通公司签订的《房屋租赁合同》系在涉诉房屋抵押之后，存在倒签行为，属于恶意串通，并在相关执行程序中涉及“带租拍卖”影响原告抵押权的实现，侵犯原告的合法权益，该《房屋租赁合同》应属无效。对此，本院认为，路通公司与申通公司签订《房屋租赁合同》，有双方法定代表人签字确认，双方均表示该租赁行为系双方真实意思表示，原告未提交充分证据证明二被告存在恶意串通的主观故意。原告主张二被告在涉诉房屋被抵押之后签订的《房屋租赁合同》，存在倒签情形，意在表明在相关执行程序中应除去涉案房产的租赁关系后再行拍卖以全部实现其抵押权，并未对申通公司事实上租赁使用涉诉房屋的情况提出异议。而根据相关规定，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。本案中即使二被告签订的合同在房屋被抵押之后，甚至在房屋被查封之后，亦不影响对涉诉合同效力的认定。对于在执行程序中是否应去处租赁再行拍卖的问题，当事人需在相关程序中解决。综上，原告要求法院确认二被告之间的《房屋租赁合同》无效，依据不足，本院不予支持。原告向本院申请对二被告签订《房屋租赁合同》的时间等内容进行鉴定，本院认为该鉴定结论并不必然影响本案关于合同效力的认定，故不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告天津信托公司有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告天津信托公司有限责任公司。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  崔 军审 判 员  苏美玉人民审判员  侯 俊二〇二〇年六月十九日书 记 员  邢 晨