福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初941号 原告：漳州惠祥房地产开发有限公司,住所地福建省漳州市蓝田开发区祥达制罐企业办公楼**,统一社会信用代码:913506030543420302。 法定代表人:陈明山,执行董事。 委托诉讼代理人:简晓冬、徐艳微,福建南州律师事务所律师。 被告：张国彬，男，汉族，1984年5月28日出生，住福建省漳州市龙文区。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市龙文区迎宾大道**长福小区****。统一社会信用代码：91350600073236786N。 负责人：林东昇，行长。 委托诉讼代理人：游东臻，福建闽仁律师事务所律师。 原告漳州惠祥房地产开发有限公司与被告张国彬、第三人上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州惠祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人简晓冬、第三人上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行的委托诉讼代理人游东臻到庭参加诉讼。被告张国彬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州惠祥房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除漳州惠祥房地产开发有限公司与张国彬于2016年9月13日签订的编号为1420010016090120543762的《商品房买卖合同（预售）》。2.张国彬应配合漳州惠祥房地产开发有限公司办理前述编号为1420010016090120543762的《商品房买卖合同（预售）》的备案撤销登记手续。3.张国彬应返还漳州惠祥房地产开发有限公司代为清偿的欠款25784.19元及按自2018年11月17日起至实际还清时止按日5%的标准计付逾期还款违约金。4.张国彬应支付漳州惠祥房地产开发有限公司违约金132986.1元。5.漳州惠祥房地产开发有限公司支出的律师费用12000元应由张国彬承担。6.本案诉讼费应由张国彬承担。事实和理由:2016年9月13日,原、被告双方签订一份编号为1420010016090120543762的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定张国彬向漳州惠祥房地产开发有限公司购买坐落于漳州蓝田经济开发区梧桥中路以北惠祥·巴黎春天4幢1102号房屋,建筑面积77.43平方米,商品房单价每平方米5725元,总价款为443287元；张国彬于2016年9月13日前支付首付款93287元,余款350000元向银行申请贷款支付等。2016年12月5日,张国彬、漳州惠祥房地产开发有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行签订一份《个人购房担保借款合同》,约定张国彬向上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行贷款350000元,贷款期限为30年,自2016年12月5日起至2046年12月5日止；张国彬以惠祥·巴黎春天4幢1102号房屋向上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行提供抵押担保；漳州惠祥房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证等。之后，上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行依约发放贷款350000元。上述合同签订后,张国彬未按期足额偿还银行按揭贷款,上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行多次发函催收漳州惠祥房地产开发有限公司履行担保责任。截止2020年3月19日,漳州惠祥房地产开发有限公司为张国彬向上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行代为清偿款项25784.19元。之后，张国彬也并未向漳州惠祥房地产开发有限公司归还代偿款项。现张国彬的行为已构成严重违约，并给漳州惠祥房地产开发有限公司造成损失，故漳州惠祥房地产开发有限公司有权解除合同，要求返还款项及相应的利息、违约金。漳州惠祥房地产开发有限公司因本案支出的律师费12000元也应由张国彬承担。 张国彬未作答辩，亦未向本院提交证据。 上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行辩称，不同意漳州惠祥房地产开发有限公司的第一项、第二项诉讼请求，《个人购房担保借款合同》约定张国彬所购惠祥·巴黎春天4幢1102号房屋向上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行提供抵押担保，各担保人在本合同项下的担保责任不应其他任何原因有所改变，因此，漳州惠祥房地产开发有限公司的第一项、第二项诉讼请求影响上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行实现《个人购房担保借款合同》的抵押权，侵害了上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行的合法权益，也违反了《个人购房担保借款合同》的约定，不应得到支持。即使该第一项、第二项诉讼请求得到支持，但因《个人购房担保借款合同》独立生效，上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行对抵押物享有抵押权，上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行在《个人购房担保借款合同》约定的范围内对抵押物的拍卖和变卖的价款享有优先受偿权。 漳州惠祥房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，以证明漳州惠祥房地产开发有限公司与张国彬于2016年9月13日签订编号为1420010016090120543762的《商品房买卖合同（预售）》，张国彬向漳州惠祥房地产开发有限公司购买坐落在漳州蓝田经济开发区梧桥中路以北惠祥·巴黎春天4幢1102号房屋及合同约定的相关权利义务；在漳州惠祥房地产开发有限公司为张国彬承担银行贷款担保期间，若张国彬累计三个月不交或少交按揭款项或不归还银行贷款本息，也未向漳州惠祥房地产开发有限公司归还银行的全部扣款等所有相关费用，视为张国彬违约，张国彬除应按本款约定向漳州惠祥房地产开发有限公司归还相应款项并支付相应利息外，张国彬还应按照购房款总额的30%的标准向漳州惠祥房地产开发有限公司支付违约金。同时，漳州惠祥房地产开发有限公司有权单方面解除合同，张国彬必须无条件配合办理房屋相关注销手续等。2.《个人购房担保借款合同》，以证明张国彬、漳州惠祥房地产开发有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行于2016年12月5日签订《个人购房担保借款合同》，约定张国彬向上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行贷款350000元，贷款期限为30年，自2016年12月5日起至2046年12月5日止；张国彬以所购惠祥·巴黎春天4幢1102号房屋向上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行提供抵押担保；漳州惠祥房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。3.个人贷款逾期（特殊）还款通知书，以证明因张国彬未按照《个人购房担保借款合同》约定按期支付贷款本息，上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行向漳州惠祥房地产开发有限公司发函通知漳州惠祥房地产开发有限公司履行担保责任，为借款人张国彬代为清偿所欠的本金、利息、罚息等。4.上海浦东发展银行授信业务凭证／回单、银行扣款凭证，以证明截至2020年3月19日，漳州惠祥房地产开发有限公司代为清偿的款项合计25784.19元。5.还款通知、快递凭证、快递跟踪单，以证明因张国彬未按时还款，漳州惠祥房地产开发有限公司向张国彬发出还款通知。6.律师函、ＥＭＳ快递凭证、快递跟踪单，以证明因张国彬未按时还款，漳州惠祥房地产开发有限公司委托律师向张国彬发出律师函。7.转账凭证、委托代理合同、发票，以证明漳州惠祥房地产开发有限公司因本案支出律师代理费12000元。 上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行的质证意见：1.对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性无异议。2.证据5、证据6、证据7和上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行无关，无法进行质证。 上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行为支持其主张，向本院提交不动产权登记证明和商品房产权登记证明书，以证明张国彬已将惠祥•巴黎春天4幢1102号房屋抵押给上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行，并已经办理预告抵押登记手续。 漳州惠祥房地产开发有限公司的质证意见：对该证据的真实性无异议。 张国彬无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的举证、质证权利，并承担举证不能的法律后果。 本院对当事人提交的证据认证如下：1.上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行对漳州惠祥房地产开发有限公司提交的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性无异议，故本院对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性予以确认。2.漳州惠祥房地产开发有限公司提交证据5、证据6、证据7的原件，故本院对该证据5、证据6、证据7的真实性予以确认。3.漳州惠祥房地产开发有限公司对上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行提交的不动产权登记证明和商品房产权登记证明书的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。 经庭审举证、质证并认证，结合当事人陈述及庭审笔录，对本案主要事实可作如下认定： 2016年9月13日,漳州惠祥房地产开发有限公司与张国彬签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:1420010016090120543762）》（包含附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六、附件七、附件八、附件九、附件十、附件十一）。《商品房买卖合同（预售）》约定张国彬向漳州惠祥房地产开发有限公司购买址在漳州蓝田经济开发区梧桥中路以北惠祥·巴黎春天4幢1102号商品房；建筑面积77.43平方米；单价每平方米5725元,总价款443287元；张国彬于2016年9月13日前支付首期房价款93287元,余款350000元张国彬向合作银行（贷款机构）申请贷款支付等。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一为补充协议，补充协议的第六条第7项第①目约定：若买受人未按约定及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起五日内向出卖人归还所有款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。在上述时间仍未归还的，每逾期一日起，买受人应向出卖人支付应还款总额的百分之五违约金；若尚未交房，出卖人有权据此拒绝交房。补充协议第六条第7项第②目约定:在出卖人为买受人承担银行贷款担保期间,若买受人累计三个月不交或少交按揭款或不归还银行贷款本息,也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用,视为买受人违约,买受人除应按本款约定向出卖人归还相应款项并支付相应利息外,买受人还应按照购房款总额的30%的标准向出卖人支付违约金。同时,出卖人有权单方面解除合同,买受人必须无条件配合办理房屋相关注销手续,否则出卖人有权采取任何措施给予收回房屋并进行处理,处理房屋所得款项用于支付相关费用（包括但不仅限于评估费、税费、诉讼费、律师费、产权过户费、出卖人代付款项以及买受人所应付的滞纳金、违约金等其他所有费用）后,将剩余购房款不计息退还给买受人。补充协议第十一条第8项约定:因买受人违约,出卖人为追索债权而产生的一切费用,包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、执行费等均由买受人承担。 2016年12月5日,张国彬做为借款人及抵押人与上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行签订一份《个人购房担保借款合同》,漳州惠祥房地产开发有限公司做为保证人,提供阶段性连带责任保证。因张国彬未能按约偿还借款本息，漳州惠祥房地产开发有限公司代为向上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行清偿相应款项共25784.19元,具体为2018年12月17日，上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行从漳州惠祥房地产开发有限公司的银行账户划收逾期本金1394.26元、逾期利息3564.02元、罚息41.72元；2019年11月22日，上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行从漳州惠祥房地产开发有限公司的银行账户划收逾期本金3388.66元、逾期利息9669.38元、罚息211.06元；2020年3月19日，上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行从漳州惠祥房地产开发有限公司的银行账户划收逾期本金1980.21元、逾期利息5459.51元、罚息75.37元。 漳州惠祥房地产开发有限公司因本案诉讼支付律师代理费12000元。 在诉讼过程中,本院向上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行释明是否就《个人购房担保借款合同》提出诉讼请求,上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行当庭表示要另行起诉。 本院认为,漳州惠祥房地产开发有限公司与张国彬签订的《商品房买卖合同（预售）》(包含附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六、附件七、附件八、附件九、附件十、附件十一),以及漳州惠祥房地产开发有限公司、张国彬与上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同双方均应依合同约定全面履行。在漳州惠祥房地产开发有限公司为张国彬承担银行贷款担保期间，张国彬已累计三个月未归还银行贷款本息，也未向漳州惠祥房地产开发有限公司归还银行的全部扣款等所有相关费用。张国彬已构成违约,符合合同解除和买受人必须无条件配合办理房屋相关注销手续的条件。现漳州惠祥房地产开发有限公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》、张国彬配合办理合同备案撤销登记手续的,符合客观事实和法律规定，应予支持。因张国彬未向漳州惠祥房地产开发有限公司归还银行的全部扣款等所有费用。故漳州惠祥房地产开发有限公司要求张国彬返还代为清偿的款项25784.19元,符合合同约定,应予支持。关于违约金,张国彬逾期支付按揭款,致使漳州惠祥房地产开发有限公司承担保证责任,构成违约,应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条第7项第②目约定:“在出卖人为买受人承担银行贷款担保期间,若买受人累计三个月不交或少交按揭款或不归还银行贷款本息,也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用,视为买受人违约,买受人除应按本款约定向出卖人归还相应款项并支付相应利息外,买受人还应按照购房款总额的30%的标准向出卖人支付违约金。”因张国彬已累计三个月不交或少交按揭款或不归还银行贷款本息,也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用。故漳州惠祥房地产开发有限公司可依法要求张国彬支付违约金为132986.1元(购房款443287元×30%)。附件十一补充协议第十一条第8项约定:因买受人违约,出卖人为追索债权而产生的一切费用,包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、执行费等均由买受人承担。故漳州惠祥房地产开发有限公司要求张国彬支付其因本案诉讼支付的律师代理费12000元，符合客观事实和法律规定，本院予以支持。张国彬经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,视为放弃诉讼权利,本案可以依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、解除漳州惠祥房地产开发有限公司与张国彬签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:1420010016090120543762); 二、张国彬应于本判决生效之日起十五日内配合漳州惠祥房地产开发有限公司办理备案注销登记手续; 三、张国彬应于本判决生效之日起十五日内返还漳州惠祥房地产开发有限公司代为清偿的款项25784.19元; 四、张国彬应于本判决生效之日起十五日内向漳州惠祥房地产开发有限公司支付违约金132986.1元; 五、张国彬应于本判决生效之日起十五日支付漳州惠祥房地产开发有限公司因本案支付的律师代理费用12000元; 六、驳回漳州惠祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8129元，减半收取计4064.5元，由张国彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 王井根 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 李芹生 书 记 员 黄钰婷 申请执行法律条文提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。