广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2095号上诉人（原审被告）：中山市步步高房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区***********卡2卡商铺之一，统一社会信用代码914***********513E。法定代表人：蒋能方，该公司总经理。委托诉讼代理人：何伟利，广东品阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文琴，广东品阳律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：罗鹏飞，男，1993年5月12日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：冼凯燕，北京市京师（中山）律师事务所律师。原审被告：蒋能方，女，1989年3月29日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市步步高房地产经纪有限公司（以下简称步步高公司）因与被上诉人罗鹏飞、原审被告蒋能方居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。步步高公司上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回罗鹏飞的其他诉讼请求。事实和理由：（一）本案证据足以证明罗鹏飞向蒋能方支付的12万元性质为全包款。一审法院认定罗鹏飞向步步高公司支付的13万元中的12万元性质为预付款，是错误的。《房地产买卖合同》约定的房地产转让总价款为150万元。同时，步步高公司与罗鹏飞约定，上述房产转让总价款中，罗鹏飞实收卖房价款为138万元，另外12万元是步步高公司承担居间费用、契税、评估费、律师费等因房产交易产生的费用，该费用是步步高公司代罗鹏飞向有关机构支付的全包价，不论实际产生的各项交易费用是多少，该12万元多不退，少不补。对于双方约定房产转让款按138万元实收的事实，在罗鹏飞提供的微信聊天记录对话中，罗鹏飞对蒋能方留言“我已经很明确告诉你，我也是做地产的，你现在还这样子吃我差价你觉得合适吗？”蒋能方回复“价格方面是你自己说的138万实收，签合同当天大家都是确认过的”罗鹏飞回复“从头到尾都是你们一直在偷换我概念，引导我138万实收的，没有嘛，把买家叫过来，我们再商量……”在该聊天记录中，步步高公司提出了双方已约定按138万元实收，罗鹏飞对此并未否认，而是提出当初是被误导才确认，由此可见，罗鹏飞在该对话中已承认在签订合同时，已与步步高公司有约定转让房产价款按138万元实收，余款12万元由步步高公司收取并代为支付前述因房产交易产生的所有费用。该证据足以证明步步高公司与罗鹏飞约定12万元的交易费用性质为全包价。（二）罗鹏飞应对上述事实承担举证不能的后果。本案证据已证明步步高公司与罗鹏飞约定了房产转让款按138万元实收，另外12万元为全包价的事实。罗鹏飞否认该事实，主张12万元为预付款，则罗鹏飞应举证证实，否则应承担举证不能的不利后果。由于罗鹏飞未能举证证明上述款项为预付款，其诉讼请求应当被驳回。罗鹏飞辩称，（一）罗鹏飞从未向步步高公司确认12万元为全包款，双方既无相关口头约定，也无相关书面约定。（二）步步高公司拒绝多退少补，已构成违约，多收款项应全部退还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋能方没有参加诉讼，也没有发表意见。罗鹏飞向一审法院起诉请求：步步高公司向罗鹏飞返还契税费用24915元并且支付利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年4月19日计至清偿完毕之日止），返还交楼押金10000元，支付违约金（以150万元为基数，按照月利率万分之四计算，蒋能方对步步高公司上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2019年3月14日，罗鹏飞作为卖方，案外人高健雄、谭美玲作为买方，步步高公司作为居间方，三方共同签订《房地产买卖合同》约定：卖方转让的涉案房产为中山市东区***********（房产证号为0******），转让总价款为150万元，其中定金5万元、首期款65万元、按揭贷款80万元。罗鹏飞自行承担过户所需的契税等费用及向步步高公司支付佣金45000元。此外，需预留1万元作为交楼押金，待确认交房并结清所有费用后将押金退回罗鹏飞。第十二条第一款违约责任条款还约定：如任何一方未按照本合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每月万分之四的违约金并继续履行合同。合同还约定了其他事项。之后，买方高健雄、谭美玲依照合同约定向罗鹏飞支付定金5万元、首期款65万元，另于2019年6月1日向罗鹏飞支付商业贷款房款40万元、于2019年6月17日向罗鹏飞支付公积金贷款房款40万元，自此，高健雄、谭美玲付清全部房款。另查，上述房地产买卖合同履行期间，罗鹏飞于2019年3月27日向蒋能方支付13万元，其中1万元为交楼押金、45000元为居间服务费，余款7.5万元为预付契税等费用。此前，步步高公司已于2019年3月25日自行开出金额为3500元的收据一张，作为收取按揭服务费的依据；另于2019年4月18日缴纳契税18073.98元、个人所得税27110.97元，于2019年4月25日支付房屋评估费1500元，于2019年4月29日支付律师费1600元，并与买方办妥房屋过户及交付手续。后罗鹏飞认为其预付给步步高公司、蒋能方的7.5万元有剩余，应与交房押金一并退还，遂请求步步高公司返还剩余预付费用及交房押金。双方协商无果，罗鹏飞遂起诉至一审法院，主张上述所列权利。又查，罗鹏飞与蒋能方的微信聊天记录内容显示：2019年4月18日，罗鹏飞向蒋能方留言：“我已经很明确告诉你，我也是做地产的，你现在还这样子吃我差价你觉得合适吗？”蒋能方回复：“价格方面是你自己说的138万实收，签合同当天大家都是确认过的。”罗鹏飞回复：“从头到尾都是你们一直在偷换我概念，引导我138实收的，没事嘛，把买家叫过来，我们再商量。……我现在还在国土局，问了工作人员，是可以撤件的，但是回执单你没有给我，所以我需要约买方过来，暂停交易，等事情理清楚，再继续走流程。”蒋能方回复：“已经过户了，不可能撤件。想问下你有哪些重新不明白？”罗鹏飞回复：“程序都明白，把交税剩下的款项给我就好了。……”蒋能方回复：“欠条是大家说好的你实收138万，人都是要讲诚信的。”罗鹏飞回复：“你们的佣金我已经给了全佣，而且是按150万给的全佣，那你们说剩下的那些评估费什么的，我也给你1万了，我现在就要去你给我退回来3万就ok啦，我也没有很过分的要求。”但蒋能方仍不同意退款，双方协商无果。一审诉讼中，步步高公司、蒋能方解释称：罗鹏飞已在上述微信聊天记录确认实收138万元。罗鹏飞收到房款共150万元，向蒋能方支付转账13万元，其中1万元是交楼押金，余款12万元是请步步高公司代为支付各项费用的打包价，150万元减去12万元，刚好是138万元，印证了步步高公司、蒋能方所述双方当时达成协议，罗鹏飞实收138万元。如果没有该约定，按照通常交易习惯，都会以整数进行预付，罗鹏飞为何没有支付10万元或15万元，而取中间数13万元进行支付，这只能说明双方确实有这样的约定，即罗鹏飞实收138万元。罗鹏飞是在银行主动转账13万元给蒋能方，且当时还说假如费用超过12万元，超出部分由步步高公司承担。其也了解过费用大概12万元左右，为了省事就按打包价12万元处理，双方有口头协议。罗鹏飞对此不予确认，并认为：13万元的金额是步步高公司提出，非罗鹏飞主动提出，所以不存在整数预付的问题，也不能以罗鹏飞没有整数预付就认为双方存在138万元实收的约定。对于步步高公司为涉案房屋买卖而支出的各项费用，罗鹏飞确认并同意支付佣金45000元、契税18073.98元、个人所得税27110.97元、评估费1500元、律师费1600元；但对于按揭服务费有异议，认为虽然中介行业确有该费用，但步步高公司提供的证据为其单方出具的收据，该费用应包含在步步高公司收取的佣金在内，且收费过高，仅同意支付1800元。对此，步步高公司解释称，按揭服务费是公司售后专员协助客户与业主办理银行按揭手续所产生的费用，是行业惯例收取的费用；本案房屋买卖有两个银行按揭，通常一个按揭收费2500元，因两个按揭合并处理故按3500元收取。一审诉讼中，步步高公司、蒋能方还解释称：因涉案房屋带租出售，故需待收齐房款后2个月才能交房。罗鹏飞于2019年6月17日收齐房款，即交房时间为2019年8月16日左右。由于房屋钥匙一直由租客（小区****店长）持有，其于2019年8月16日左右交给步步高公司。又因新业主当时外地出差，故又过了几天后步步高公司才将钥匙交给新业主，具体时间已记不清楚。之后再处理水电费交费的交接手续，才是确定交房的最终时间。如要计算利息应从2019年8月16日起算。罗鹏飞对步步高公司、蒋能方该陈述不予确认。一审法院认为，罗鹏飞提交的房地产买卖合同以及双方的当庭陈述，可以确认罗鹏飞与步步高公司之间存在合法有效的居间合同关系。步步高公司同意退还交房押金1万元，予以确认。罗鹏飞同意从其预付给步步高公司、蒋能方的13万元中支付45000元给步步高公司作为佣金，本案亦予以确认。扣除上述两项费用后，罗鹏飞预付给步步高公司、蒋能方的余款为75000元。本案争议焦点在于该75000元的性质是预付款，还是具有对赌性质的全包款，若为前者，则委托人有权要求多退，受托人有权要求少补；若为后者则委托人无权要求多退、受托人无权要求少补。现双方均无充分证据证明该款项的性质的情况下，根据日常生活经验可以认定款项性质为预付款的常态性，而全包款则显然属于当事人意思自治约定的例外。现步步高公司主张该款是属于全包款，应当承担举证责任。但其提供的微信聊天记录及解释均是其单方陈述，罗鹏飞在微信聊天记录中并无确认实收138万元，且一直强调蒋能方需将多付的款项予以退还。此外，三方签订的《房地产买卖合同》约定的房屋转让总价款为150万元，并非138万元，因此，步步高公司举证不足，应承担举证不能的法律后果。据此，该款项的性质为预付款。罗鹏飞在一审庭审中确认并同意步步高公司收取为完成委托事宜所支出的契税18073.98元、个人所得税27110.97元、评估费1500元、律师费1600元，但认为按揭服务费3500元过高，仅同意支付按揭服务费1800元。因步步高公司对于按揭服务费仅提交一份自身制作的3500元的收据，难以证实已实际发生按揭费用3500元的事实，但罗鹏飞自愿承担1800元按揭费用，予以确认。扣除该五项费用后，罗鹏飞的预付款余下24915.05元，现罗鹏飞取整主张24915元，该诉讼请求，理据充分，予以支持。罗鹏飞要求步步高公司支付预付款迟延退款期间的利息（以24915元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年4月19日计至清偿完毕之日止）的主张，基于罗鹏飞当庭确认步步高公司为完成委托事宜所支出的个人所得税、房屋评估费、律师费等均应于预付款75000元内扣除，可以确认该预付款不仅仅只是契税费用的预付款，而是涉案房产完成交付前所产生的全部费用的预付款，所以完税时间仅是契税费用支付完毕，并不排除房产交付前仍会产生其他费用，所以预付款应按双方约定于步步高公司处留存至房产交付并结清所有费用之日止。因双方已确认案涉房屋已交付给新业主，但均无举证证明具体的交房时间及最后核实罗鹏飞有无其他欠费的时间，而步步高公司、蒋能方的陈述具有一定合理性，故采信其陈述，认定2019年8月16日为房屋完成交付并结清所有费用的时间。步步高公司至今未向退还罗鹏飞预付款，已构成违约，需向罗鹏飞返还剩余预付款24915元并承担自2019年8月16日起计算至清偿之日止的利息的违约责任，罗鹏飞主张的利率计算标准，并未违反法律法规，但因从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，2019年8月20日起及之后贷款利率的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故罗鹏飞诉求的利息利率，自2019年8月16日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起起至预付款清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。对于罗鹏飞要求步步高公司支付违约金的主张，本案中的房地产买卖合同实际包含两个部分，一是罗鹏飞与案外人高健雄、谭美玲的房屋买卖合同；二是案外人高健雄、谭美玲与步步高公司的居间合同关系、罗鹏飞与步步高公司的居间合同关系，两部分所针对的标的显然是不一样的，前者的标的物包含转让价款等，后者的标的物包含着居间费用等。合同第十二条第一款的表述为“如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每月万分之四的违约金并继续履行合同”，该条文直接指向转让成交价款，而该标的物系买卖合同部分所特有，居间合同部分不存在以转让成交价款为标的物的法律关系，据此可以确认该条款不适用于调整罗鹏飞与步步高公司之间的居间合同关系，所以罗鹏飞的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。关于蒋能方的责任认定问题，蒋能方作为步步高公司的法定代表人，其用私人账户接收罗鹏飞的付款，确实存在财务管理的不规范，但纵观整个房地产买卖合同的履行，步步高公司都充分地履行好居间人义务及受托人义务，无任何的证据或迹象表明蒋能方恶意滥用步步高公司的独立法人地位，据此，罗鹏飞要求蒋能方承担连带清偿责任的主张，不予支持。综上，罗鹏飞的诉讼请求，理据充分部分，予以支持；理据不足部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、步步高公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗鹏飞返还预付款24915元及利息（以24915元为基数，自2019年8月16日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至预付款清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二步步高公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗鹏飞返还押金1万元；三、驳回罗鹏飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，减半收取为618元，由罗鹏飞负担282元，步步高公司负担336元。二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。一审法院认定步步高公司应向罗鹏飞返还押金1万元，各方当事人均未就此提出上诉，本院予以维持。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：罗鹏飞主张步步高公司向其返还预付款24915元及利息，理据是否充分。经审查，罗鹏飞预付的13万元，扣减交房押金1万元及佣金45000元后，剩余款项为75000元，罗鹏飞主张为预付款，步步高公司则主张为全包款，在双方均无充分证据证明该款的性质的情况下，本院根据日常生活经验认定该款为预付款。步步高公司主张该款为全包款，但罗鹏飞在微信聊天记录中并无确认实收138万元，且一直强调蒋能方应将多付款项予以退还，且《房地产买卖合同》约定涉案房产的转让总价款为150万元而非138万元，故本院对步步高公司的该项主张不予采纳。扣除步步高公司为完成委托事宜所支出的契税18073.98元、个人所得税27110.97元、评估费1500元、律师费1600元、按揭服务费1800元，合计50084.95元。扣除该五项费用后，罗鹏飞的预付款余下24915.05元，现罗鹏飞取整主张退还预付款24915元及利息，理据充分，本院予以支持。综上所述，步步高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1236元，由上诉人中山市步步高房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈亦和审判员  伍青花审判员  刘运充二〇二〇年六月十八日书记员  曾 鑫