成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初115号 原告（反诉被告）：严竞红，女，1966年3月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：张钰玲，女，1993年11月1日出生，汉族，住四川省资中县。 被告（反诉原告）：李杰，男，1992年5月10日出生，汉族，住四川省营山县。 共同委托诉讼代理人：苏罗娜，北京蓝鹏（成都）律师事务所。 原告严竞红与被告李杰、张钰玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严竞红，被告（反诉原告）张钰玲，被告（反诉原告）李杰委托诉讼代理人苏罗娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）严竞红向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告赔付违约金28744元（含押金1万元）;2、（1）墙面破坏3个插座18元／个×3个，共计54元；（2）顶面破坏3张×4米顶板的材料费搬运费及工资，计800元；（3）7个大射灯68元／个×7个，计476元；本项三项共计1330元。3、被告赔偿阻扰原告出租店铺而产生的损失44104元（55.13×160×5）（诉讼中增加）。事实和理由:2019年4月11日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于成都市双流区出租给被告，租赁期为5年。2019年8月，被告要求提前解除租赁合同，并提出协助原告进行转租，若转租成功，被告即可部支付违约金。但被告为了逃避违约金，串通第三方进行假转租。同年10月，被告搬离案涉店铺，毁坏了墙面和顶板，且一直占用案涉商铺外面的公摊部分用于经营。现案涉店铺空置许久，原告再次出租时，被告多次骚扰阻拦，故被告应承担违约金及原告未能招租成功而空置店铺的损失。 被告（反诉原告）李杰、张钰玲辩称，1、原告转租不成系原告违反合同约定所致，原告应自行承担责任；2、根据常识，归还商铺时，墙面和顶面属于拆除外观设备留下的必要痕迹，并非原告所称破坏已装修部分及房屋构架，不属于违约；3、被告及时归还了商铺，不存在原告所述一直占用的行为；4、被告从未干扰原告对房屋进行出租，原告所述无证据佐证。综上，被告的诉讼请求无事实和法律依据，被告不予认可。 诉讼过程中，被告（反诉原告）李杰、张钰玲提出反诉，请求判令：反诉被告退还反诉原告房屋租赁押金10,000元，解除双方租赁关系。事实和理由：反诉原告因经营不善不能继续履行合同，积极推进商铺转租。反诉被告在转租过程中违反合同约定，导致转租失败。反诉原告将商铺归还给反诉原告，双方合同终止履行。反诉原告应承担违约责任并退还反诉被告押金。 原告（反诉被告）严竞红辩称，反诉原告为了逃避违约金,协商将案涉店铺进行转租。但转租过程中，反诉原告不同意提供真实转让费的凭证，也不将协商内容写入协议而导致转租失败。反诉原告应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2019年4月11日，严竞红与李杰、张钰玲签订《商铺出租合同》，约定严竞红将位于成都市双流区出租给李杰、张钰玲，商铺建筑面积为55.13平方米，租赁期为5年，从2019年4月11日至2014年4月11日；月租金单价为170元／平方米／月，每3个月支付一次租金，先支付租金后使用店铺，押金为人民币1万元，租金到期前的10-15天，付清下一周期租金，否则严竞红有权中止合同；如果承租方拟不再使用商铺，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架（包括墙面、地板、隔楼等），否则视为违约并赔偿。凡是不影响墙面、地面等外观的设备均可拆除带走；在租赁期内，如果李杰、张钰玲不再继续经营，严竞红允许转让，但必须按转让时市场价转租给第三方；转让成功，转让费严竞红收30%，李杰、张钰玲收70%，如果转让不成功，李杰、张钰玲无条件将商铺归还严竞红，此种情形不产生转让费；若严竞红在李杰、张钰玲没有违反本合同的情况下违约，赔偿违约金为当时两个月的租金。若李杰、张钰玲违反合同，赔偿违约金为当时两个月的租金，并没收押金，如果造成损失还应负责赔偿。 协议签订后，严竞红向李杰、张钰玲交付店铺。李杰、张钰玲对案涉店铺进行了装修。2019年8月，李杰、张钰玲向严竞红提出希望提前解除合同。同年9月，李杰、张钰玲同案外人联系转租事宜。同年10月11日，李杰、张钰玲与严竞红因转租事宜未达成一致，李杰、张钰玲搬离案涉店铺。 2020年6月17日，本院承办法官在严竞红、张钰玲及物业工作人员黄建川的见证下，对案涉店铺进行勘验，经查，李杰、张钰玲已将店铺内3个插座、空调及6个射灯搬走，墙面有3个插座孔无插座，顶面装饰有隔板，顶面中间部分有一个约80平方厘米的孔，店铺门口招牌未搬离。 庭审后，经法庭向李杰、张钰玲释明，李杰、张钰玲向法庭明确表示，若法院认为其提前退租构成违约，请求人民法院对违约金的金额予以适当减少。 以上事实，原被告身份信息，商铺出租合同，微信聊天记录截图，照片等证据在卷予以佐证。 本院认为，严竞红与李杰、张钰玲根据真实意思表示签订《商铺出租合同》，协议内容无违法情形，该协议合法有效。李杰、张钰玲以联系第三方转租为由，提出解除合同申请，虽然未能成功转租，但李杰、张钰玲于2019年10月11日与严竞红办理退还案涉店铺相关事宜，严竞红也同意接收该店铺，故李杰、张钰玲与严竞红于2019年4月11日签订的商铺出租合同自2019年10月11日解除。 本诉部分。关于严竞红提出李杰、张钰玲赔付违约金28,744元（含押金1万元）的诉讼请求。根据《商铺出租合同》第六条的约定，案涉店铺如果转让不成功，李杰、张钰玲无条件将商铺归还严竞红，此种情形不产生转让费，李杰、张钰玲在2019年8月时向严竞红提出退租申请，并在其后一个月里联系第三方承租，最后严竞红与李杰、张钰玲因转租事宜未协商一致，转让不成功，不产生转让费。根据商铺出租合同第六条的约定，若李杰、张钰玲违反合同，赔偿违约金为当时两个月的租金，并没收押金，如果造成损失还应负责赔偿，因李杰、张钰玲提前退租且未转让成功，李杰、张钰玲的行为构成违约，应当承担违约责任。李杰、张钰玲主张《商铺出租合同》中约定的违约金过分高于其造成的损失，并请求人民法院予以适当减少，本案中李杰、张钰玲提出退租申请后，确系积极推动转租事宜，严竞红在转租过程中亦提出诸多要求，对转租失败有一定程度地影响，结合双方的过错及损失程度，李杰、张钰玲承担两个月的租金18,744.2元较宜，抵扣李杰、张钰玲已缴纳押金1万元后，李杰、张钰玲还应向严竞红赔偿违约金8,744.2元。故对严竞红的诉讼请求，本院予以部分支持8,744.2元。 关于严竞红提出李杰、张钰玲赔偿墙面插座破损费54元，顶面破损费800元，撤走的射灯损失费476元，共计1,330元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外,未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”，根据当事人双方之间签订的《商铺出租合同》约定，如果李杰、张钰玲不再使用商铺，李杰、张钰玲不得破坏已装修部分及房屋构架（包括墙面、地板、隔楼等），否则视为违约并赔偿。凡是不影响墙面、地面等外观的设备均可拆除带走。李杰、张钰玲不再使用案涉店铺后搬离前期安装的空调、射灯及插座属于可拆除带走的设备属于履行合同义务。虽然，顶面已装饰的隔板存在约80平方厘米的孔，但该孔系拆除可移动设备而留下的必要痕迹，案涉店铺内整体墙面完整，顶板无其它破损，可供后续使用，李杰、张钰玲未故意破坏已装修部分及房屋构架，其行为并未违约，故对严竞红的此项诉讼请求，本院不予支持。 关于严竞红提出李杰、张钰玲赔偿阻扰严竞红出租店铺而产生的损失44,104元的诉讼请求。严竞红主张李杰、张钰玲阻扰其出租店铺，系认为李杰、张钰玲侵犯严竞红享有的用益物权。严竞红的请求权基础系侵权责任关系,与本案的合同关系不是同一法律关系,本案不予处理,严竞红可另行向侵权人主张损失，故对严竞红的此项诉讼请求，本院不予支持。 反诉部分。关于李杰、张钰玲提出严竞红退还租赁押金10,000元的诉讼请求。李杰、张钰玲与严竞红约定的租赁期限为5年，李杰、张钰玲于2019年10月11日提前搬离案涉房屋，并解除合同，其行为构成违约，应当承担违约责任，故对李杰、张钰玲的此项诉讼请求，不予支持。 关于李杰、张钰玲提出解除双方租赁关系的诉讼请求，此项主张已在前述论证中阐明，故对李杰、张钰玲的此项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）严竞红与被告（反诉原告）李杰、张钰玲于2019年4月11日签订的商铺出租合同自2019年10月11日解除； 二、被告（反诉原告）李杰、张钰玲于本判决生效十日内向原告（反诉被告）严竞红支付违约金8,744.2元； 三、驳回原告（反诉被告）严竞红的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李杰、张钰玲的全部诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费727.3元，由原告（反诉被告）严竞红负担300元，被告（反诉原告）李杰、张钰玲负担427.3元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）李杰、张钰玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏建辉 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张 玲