福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初867号 原告：颜春联，男，1965年11月18日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀丽，福建岱仙律师事务所实习律师。 被告：郭炳春，男，1977年10月16日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 原告颜春联与被告郭炳春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告颜春联的委托诉讼代理人周瑞珍、被告郭炳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜春联向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告于2007年1月8日订立的《协议书》合法、有效；2.要求被告尽快办理“德化县龙浔镇瓷都大道4号楼（毕石山下）第13-14开间第5层501室”房产的不动产权证（包括土地证及房产证），并协助配合将不动产权证过户至原告颜春联名下；3.要求被告支付原告违约金人民币10万元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2007年1月8日，原、被告签订一份《协议书》，双方大致约定如下：甲方(被告)将德化县瓷都大道4号楼(毕石山下)第13-14开间的第五层套房约121.6平方米及地下室(车库)约8.4平方米(合计约130平方米)转让给乙方(原告)。转让价款：套房、车库均按2500元/㎡成交，面积以板面实际面积计算。协议签订当天，乙方先支付甲方15万元，在第五层板砼浇筑完成时支付5万元，在主体封顶时支付5万元，待甲方完成外墙装修、楼梯台阶石板材、不锈钢扶手等约定项目，乙方预留1万元作为证件移交款，剩余金额全付清；土地证、房产证移交乙方时，乙方支付甲方上述预留款1万元。产权移交：甲方基建应在2007年10月份左右完成，乙方付清甲方购房款项后的六个月内，以甲方为主，双方共同到房管和土地部门办理产权证过户手续，一切税费由乙方支付。违约责任：甲方如违约应在3日内退还乙方所有交款，并赔偿乙方违约金10万元等。合同签定后，原告按照合同约定履行支付房款义务，被告于2008年将第五层套房交付给原告使用至今(车库没有转让)。2011年期间，整幢楼房已具备办理房屋产权证的条件，同幢楼的业主也陆续办理了房屋产权证。原告得知可以办证后曾多次要求被告尽快办理第一手产权证并变更过户给自己，但被告却以种种理由拖延至今拒不办理第一手的房屋产权证，导致原告至今未能取得购买房产的产权证。被告的行为明显构成根本违约，根据《协议书》第六项约定，被告应支付原告违约金10万元。原告购房十几年，因被告怠于履行办证义务，致使原告至今无法取得房屋产权证。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。 郭炳春辩称，1、颜春联称答辨人以种种理由拖延至今拒不办理第一手的房屋产权证这一说法不符合事实。颜春联要在付清购房款的前提下才协助办理相关手续，但是颜春联至今尚未付清购房款，答辩人没有义务协助办理过户手续，不存在违约责任；答辩人于2010年12月办理了土地使用证，2010年12月24日大洋进城大道建设领导小组办公室发函德化县国土资源局把证件扣住，导致无法继续办理房权证，因此没有办理房权证并不是答辩人的主观意志能解决；在同期的拆迁安置户中无法办理房权证的占大部分(同幢楼的第1、2、3、4、5、6、9、10开间)，并不是只有答辩人至今没有办理，故不存在违约责任。2、颜春联所说按照合同约定履行支付房款义务这一说法不符合事实。套房建筑板面面积125.89㎡+车库10㎡+一层楼梯分摊面积1.52㎡=137.41㎡，房款总额为343525元，颜春联只有支付30万，仍有房款43525元未付清；公共楼梯装修款(楼梯贴壁)、室内装修材料款(套房内铝合金窗)、超建部分的补缴款3300.80元因颜春联拒绝结算而未付。2008年颜春联实际使用套房和车库时就要付清购房款(预留壹万元)，因此颜春联明显有违约行为，应支付答辩人违约金10万元和赔偿经济损失，并终止相关合同。3、颜春联所称答辩人的车库至今没有转让这一说法不符合事实，2008年套房和车库己移交颜春联实际使用，地下车库面积有200多平方米没有分隔，所有业主(包括颜春联)共同使用。综上，颜春联所诉不符合事实，应驳回颜春联的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 颜春联提交了如下证据：1、协议书一份，证明原、被告双方于2007年1月8日签订一份协议书，双方对德化县瓷都大道4号楼（毕石山下）第13-14开间的第五层房屋房屋、车库的转让及转让价款、产权变更登记、违约责任等内容均作出了明确的约定的事实。2、收条4份，证明原告依照合同约定向被告支付房屋转让款合计30万元的事实。3、德房权证德化字第××号房屋所有权证书一份，证明涉案房产的同幢楼房已办理产权证，即涉案房产具备办理不动产权的事实。4、（2020）闽0526民初872号一案中郭炳坚提供的申请报告、函、证明各一份，证明涉案房产早已具备办证条件，是郭炳春不按开发办要求缴交配套费才拖延至今未办理房产证及同幢楼房的业主陈利俊等人于2011年1月27日就已经办理了房产证，与拆迁无关，是郭炳春故意不办证，而不是无法办证的事实。 郭炳春质证认为，对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议。 郭炳春提供如下证据1、实际用地验收单、超土地补交款凭证、税收缴款书各一份证明已办理好土地证，每套有超建部分3.5平方米，因拆迁纠纷，国土局拒绝给我们办理相关产权证的事实。2、大洋进城大道建设领导小组办公室给德化县国土资源局的函一份，证明办理不了房产证是与拆迁纠纷有关的事实。3、地下车库的照片**，证明车库已经移交给原告使用的事实。4、协议书一份，证明建筑面积是以板面实际面积计算，及被告已经按照协议完成移交的住房及车库的事实。证据5、套房507层建筑面积测量图，证明房屋的实际面积，颜春联房屋款项未全付清，存在违约行为的事实。 颜春联质证认为，对证据1、2的真实性、合法性没有异议，对关联性异议，认为能证实本案房产只要缴清费用就可以办证，已经具备办证条件。对证据3的真实性没有异议，但无法证明被告将车库交付给原告使用，原告实际没有购买车库。对证据4协议书的真实性、合法性、关联性没有意见，认为签订协议时房屋面积是大约数，按大约预交多少购房款，无法确定具体购房款。对证据5的证据三性都有异议，认为涉案房产具体多少建筑面积应以最终办证确定的建筑面积为准。 上述双方当事人的证据及质证意见，本院认定如下：颜春联提供的证据1、2、3、4来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。郭炳春提供的证据1、2、4来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信；郭炳春提供的证据3、5因原告对其关联性提出异议，故本院不予采信。 经审理，本院对本案事实认定如下：2007年1月8日，郭炳春（为甲方）与颜春联（为乙方）签订《协议书》一份，协议约定甲方将德化县瓷都大道4号楼(毕石山下)第13-14开间的第五层（不包括地下室的层次）房屋使用权及土地使用权转让给乙方，具体约定如下：一、乙方所处的层次及面积：1、乙方所处的层次为第五层（不包括地下室层次）套房，约121.6平方米，地下室(车库)约8.4平方米，合计大约130平方米左右，土地使用权面积以政府办理产权证为准。2、乙方除以上所转让的面积，不需要分摊其它公共设施费用。二、价格：甲、乙双方同意以建筑面积每平方米人民币贰仟伍佰元正成交，建筑面积以板面实际面积计算（车库与套房的价格相同）。付款办法：1、甲、乙双方同意在本协议签订当日乙方先支付甲方人民币壹拾伍万元正。2、乙方同意第五层权砼浇筑完成付甲方人民币伍万元正。3、乙方同意主体封顶时付甲方人民币伍万元正。4、乙方同意在甲方完成外墙装修、楼梯台阶石板材、不锈钢扶手等（合同上甲方需完成的装修项目）预留壹万元（证件移交款）后，剩余金额全付清。5、土地证、房产证（应由甲、乙双方同时到有关部门办理提取）移交乙方时，乙方应支付甲方预留款人民币壹万元正。四、产权移交：1、甲方基建应在2007年10月份左右负责完成全部的项目，工程质量达到现行相关的安全质量标准合格以上，若发生安全、质量问题由甲方负责。2、乙方付清甲方购房款项（扣除预留壹万元）后的六个月内，以甲方为主，双方共同到房管部门和土地管理部门办理房产证和土地使用权证过户手续，一切税费由乙方支付。六、违约责任：1、甲方如违约,应在三日内退还乙方所有交款，并赔偿对方违约金人民币壹拾万元正。2、乙方违约应赔偿对方违约金人民币壹拾万元正等条款。合同签定后，颜春联按照合同约定支付房款款合计人民币30万元给郭炳春，郭炳春于2008年将已建好的第五层套房交付给颜春联使用至今。 2010年11月29日德化县国土资源局对涉案房屋的土地实际使用面积进行验收，建筑超占面积占总批准面积的1.49％，郭炳春补交土地出让金和契税，但因未交清配套费等相关款项，在办理涉案房屋的土地使用权证时，被大洋进城大道建设领导小组办公室函告给德化县国土资源局协助清收，待出具结清证明才给予发放土地使用证。致使郭炳春未能取得土地使用权证，未能办理房屋所有权证，导致双方至今未办理房屋产权变更登记。 另查明，1、案外人陈利俊名下所有的坐落于的房屋（与案涉房屋相邻），已于2011年6月27日办理登记房屋所有权证，房权证号为德房权证德化字第××号。 2、郭炳春与颜春联双方至今未共同对涉案房屋的板面实际面积进行测量，导致至今双方对购房款的具体数额未确定， 3、2020年4月20日，郭炳发、郭炳春等人书写《申请报告》，写明：…根据原拆迁文件规定，郭炳兴、郭炳发、郭炳春、郭炳坚、郭炳春应缴交各项规费401126.70元，因为郭正林与郭炳兴、郭炳发、郭炳春、郭炳坚、郭炳春还存在其他房屋拆迁问题未解决，该房屋到现在为止还未能办理产权证。现在郭炳兴、郭炳发、郭炳春、郭炳坚、郭炳春要去办理该房屋的产权证，开发办要求我们应补缴这笔401126.70元及利息才能办理。因该问题属于拆迁历史遗留问题，且我们的经济比较困难，我们请求开发办不要收取我们这笔401126.70元的利息，让我们办理产权证。截至一审辩论终结前，郭炳发、郭炳春等人仍未缴交有关规费401126.70元。 4、地下车库没有具体分隔位置，是全体住户共同使用，郭炳春未指定具体车库的位置给颜春联，诉讼中，颜春联提出其从来也没有使用车库，表示不购买车库，对此，郭炳春表示同意。 以上事实，有原告提供的协议书一份、收条4份、德房权证德化字第××号房屋所有权证书一份、（2020）闽0526民初872号一案中郭炳坚提供的申请报告、函、证明各一份，被告提供的实际用地验收单、超土地补交款凭证、税收缴款书、大洋进城大道建设领导小组办公室给德化县国土资源局的函各一份、地下车库的照片**及原、被告双方的陈述为据，本院予以确认。 本院认为，郭炳春与颜春联自愿签订《协议书》，不违反法律法规的强制性规定，协议书合法有效，双方应按协议书约定的条款全面履行各自的义务。案涉房屋已建好并交付给颜春联使用，隔壁开间已于2011年6月27日办理土地所有权和房屋所有权权属证书，且郭炳春等人的《申请报告》也明确具备办理产权证条件，故可认定案涉房屋也已具备办理相关权属证书的条件，因此，颜春联请求郭炳春尽快办理案涉房屋不动产权证并协助配合办理过户登记到其名下的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称是因大洋进城大道建设领导小组办公室发函德化县国土资源局把证件扣住，导致无法继续办理房权证，因此没有办理房权证并不是答辩人的主观意志能解决；在同期的拆迁安置户中无法办理房权证的占大部分，并不是只有答辩人至今没有办理，该辩解并不能免除其依协议书约定应履行的义务，不是免责理由，本院不予采纳。根据《协议书》约定：建筑面积按每平方米人民币2500元计价，套房面积是约121.6平方米，车库约定8.4平方米，计算的案涉房屋购房款为130㎡×2500元/㎡=32.5万元，但协议书约定建筑面积按板面实际面积计算，因案涉房屋建筑超占面积占总批准面积的1.49％，郭炳春与颜春联双方至今未共同对涉案房屋建筑的板面实际面积进行测量，无法对涉案房屋计算购房款，且原、被告双方在诉讼中才确定变更协议书未交付的车库归属问题，即郭炳春同意颜春联不购买车库，现颜春联以已支付购房款30万元，加上扣留1万元，合计31万元，要求郭炳春支付违约金人民币10万元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。至于颜春联与郭炳春具体多少购买款问题，双方可共同对涉案房屋建筑的板面实际面积进行测量后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、颜春联与郭炳春于2007年1月8日签订的房屋买卖《协议书》合法有效。 二、郭炳春应于本判决生效之日起三十日内将址在德化县龙浔镇瓷都大道4号楼第13-14开间第5层501室”的相关不动产权权属协助过户登记至颜春联名下。 三、驳回颜春联的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由颜春联负担1100元，由郭炳春负担50元，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李立新 二〇二〇年六月十六日 书记员  黄宜婷 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。