广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初534号 原告：赵迎求，男，1986年12月10日出生，汉族，住所地：湖南省邵阳市邵东县。 被告：邓述友，男，1972年7月13日出生，汉族，住所地：广西桂林市七星区。 被告：桂林市晨居酒店管理有限责任公司，住所地：桂林市叠彩区站前路**恒大广场********房。 法定代表人：邓述友。 两被告共同的委托诉讼代理人：刘文，广西桂宁律师事务所律师。 两被告共同的委托诉讼代理人：张飞鹏，广西桂宁律师事务所律师。 原告赵迎求诉被告邓述友、桂林市晨居酒店管理有限责任公司（以下简称晨居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭审理了本案。原告赵迎求，被告晨居公司、邓述友的共同委托诉讼代理人刘文到庭参加诉讼，本院现已审理终结。 原告赵迎求向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除赵迎求和邓述友、晨居公司于2018年7月1日签订的房屋租赁合同；二、判令被告邓述友、晨居公司退还原告人民币软装款人民币28000元；三、判令被告邓述友、晨居公司支付违约金3400元；四、判令被告邓述友、晨居公司支付2020年2月1日2至2020年3月23日每月1700元租金合计3001.8元（此后费用按照合同条款计算至房屋交还之日）；五、判令被告邓述友、晨居酒公司支付拖欠物业费704.5元，电费12.45元；上述五项共计138211.65元；六、判令被告邓述友、晨居公司承担此次诉讼费；七、判令被告邓述友、晨居公司保证该房内所有设施设备完好无损的情况下退还该房产。事实与理由：原告于2018年7月1日与被告夫妻二人在平等、自愿基础上通过协商达成一致，原告将桂林市恒大广场27栋27楼2717号房租赁给被告用作酒店式公寓经营，并签订房屋租赁合同。合同期限自2018年7月1日至2024年6月30日共计六年。双方约定原告分三期向被告支付28000元软装费给被告用于对该房屋装修改造、购置家电、家具后，六年时间内被告按照第一年第二年每月支付给原告1700元租金。签约第一年2个月装修期免交租金。第三年开始，以年度为单位，在上一年度月租租金标准递增6%，以此类推。被告在每月1日一次性将本月租金存入原告指定账户。在原告按照约定支付三期合计28000元软装款后2018年9月2日收到被告交了第一次租金。此后不久被告开始态度和行为180度改变，在2019年4月开始被告无故要求降低200元/月租金，开始违约，并停止支付租金。在4月17日原告上门去苦心劝说耐心讨要，后才于4月18日支付。2019年11月再一次违约强制性减少支付200元/月租金，2019年11月17日出租方代表再次上门维护权益讨要租金才于18日补足。之后又多次违反合同第七条第六款第一条：“不按照约定支付租金达15天的”之约定。按照原告被告所签合同第八款第一条“甲方有第七条第五款约定情形之一的，甲方承担乙方在施工过程中产生的全部费用，另向乙方支付两个月租金作为违约金和退还押金，乙方退给甲方已交乙方的全部软装款。乙方有第七条第六款约定的情形之一的，乙方应退还甲方已交给乙方的全部软装款，向甲方支付两个月租金作为违约金，并将房屋恢复原状”依照原告与被告所签合同第五条第二款约定被告承担该物业的水电费、物业等等费用。被告夫妻二人经营以来一直长时间拖欠电费、物业费。截止起诉之日止被告以没有钱做借口依然拖欠该物业物业704.5元，水电费12.45元。被告夫妻双方在原告交付精装房屋和支付数万软装款以后便开始多次陆续恶意违约，恶意拖欠各种款项，事实清楚证据确凿。并且原告已经出于人道主义两次登门劝说，希望被告能够尊重基本的契约精神，按时交租做一个遵纪守法的公民。但被告夫妻双方均是毫不讲理，不按时支付。鉴于以上事实，被告的行为已经严重侵犯了原告的多项合法权益，故向法院提出诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。 被告邓述友辩称：被告邓述友不是本案的适格主体，依照法律规定，法定代表人通过其账号支付租金，是符合法律规定的，本案与邓述友无关。 被告晨居公司辩称：同意解除本合同。被告晨居公司不存在违约的情况，不应支付违约金，且违约金过高，请求减免。合同之前约定是每个月1号支付租金，但是在合同履行过程中双方实际行为对合同约定交租时间进行了变更，且变更后对原告无任何损失，原告接受租金后，没有采取法律行为，视为当月支付租金即可。被告晨居公司当时租赁包括原告在内的31户合同，其他30户经过协商都已经解除合同，只有原告经过多次协商不同意解除合同。因为疫情的原因，原告诉请的第四项租金根据规定是可以免掉的，疫情是从2020年1月23日开始到目前没有结束，被告晨居公司租赁房屋是做外地游客的生意。因为疫情导致没有租客，该疫情属于不可抗力属于法定减免事由。诉请物业费与本案无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告赵迎求针对其诉讼请求提供的证据：1、房屋租赁合同，拟证明原告与晨居公司、邓述友存在合法的房屋租赁关系；2、房屋转账凭证，拟证明唐春艳参与共同经营的事实；3、租金到账凭证，拟证明被告未按时交租金（5次）。4、软装款转账凭证（银行转账），拟证明原告已足额支付给被告（邓述友）软装款28000元，扣除押金1700元和预交的物业费800元，实际交付25500元；5、不动产权证，拟证明原告合法拥有本案租赁房屋。被告邓述友对原告提交的所有证据都辩称与其无关。被告晨居公司对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，辩称租赁合同是原告与晨居公司签订，与邓述友无关；对证据2不予认可，辩称证明内容与本案无关。对证据3辩称真实性由法院认定、证明内容不予认可；对证据4辩称真实性认可，只认可收到25500元；对证据5无异议。被告晨居公司与被告邓述友对其辩称未向本院证据。本院经审查：原告提交的书证1、3、4、5，两被告对其真实性未提出异议，也未提交相反证据，故本院予以确认，做为定案的依据；对证据2，两被告不认可关联性，但本院认为与本案案情有一定关联性，亦做为定案的参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月1日，原告作为甲方与被告晨居公司作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于桂林市叠彩区酒店（客房）出租给被告晨居公司用于商业公寓；合同约定：房屋租赁期自2018年7月1日起至2024年6月30日止，共计六年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应即时返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用。押金：乙方给予甲方押金金额为人民币1700元。租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数及时返还给乙方，如乙方无使用任何费用，应及时全额返还乙方的房屋押金；租金：第一年、第二年租金标准为：1700/月，每年按12个月计算租金。签约第一年免2个月租金，交10个月租金。装修期2个月，自2018年7月1日至2018年8月31日。自第三年起，以年为单位，按上年度月租金标准递增6%，以此类推。乙方在每月1日一次性将本月租金存入甲方指定银行账户。甲方承担费用如下：1、所有配置家电、家具（详情见软装清单）。2、有线电视初装费、开启费；宽带初装费。3、装修、整改费用。以上三项合计28000元。上述款项分三次付清。第一次付总额的30%（待软装清单商定后付款）；第二次见家电预定清单后付总额的30%；第三次家电家具全部到房后再付剩余的40%（扣除前期已交物业管理费800元，押金1700元，小计贰仟伍佰元整）。乙方需承担的费用如下：2.租赁期内的公共能源费、水电费等相关费用由乙方承担，并按月交给物管公司；3.物业管理费；交付租赁房屋时，甲方负责结清该物业交付前产生的所有相关费用。合同第七条（六）约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达15天的；…。合同第八条约定：乙方有第七条第六款约定的情形之一的，乙方应退给甲方全部软装款，向甲方支付两个月租金作为违约金，并将房屋恢复原状。租赁期满或者解除后，乙方必须按时撤离，不得将房屋内所有的设施设备、家电家具等物品搬走，并将房屋内卫生打扫干净。 合同签订后，原告扣除合同约定被告应交给原告的押金1700元及物业费800元，于2018年7月4日、7月19日、8月31日分3次共支付了软装费25500元。被告晨居公司从2018年9月开始支付租金至2020年1月，但2019年4月份起，被告有5次未按约定的时间交纳租金，其中2019年4月租金于2019年4月19日支付，2019年5月份租金于2019年5月21日支付，2019年10月份租金于2019年10月17日支付，2019年11月份租金于2019年11月15日支付，2020年1月份租金于2020年1月16日支付。被告晨居公司于2020年4月15日庭审中同意解除合同，双方约定被告晨居公司于2020年4月18日将房屋返还原告。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》解除的时间；二、被告晨居公司是否存在违约行为及违约责任如何承担；三、原告主张被告晨居公司给付物业管理费、电费的诉讼请求是否应予支持；四、疫情期间的租金能否因为疫情的原因进行减免；五、被告邓述友是否应对被告晨居公司的债务承担连带责任； 原、被告晨居公司签订的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 关于本案的第一个争议焦点问题，原、被告签订的《房屋租赁合同》的第七条第（六）款约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按约定支付租金达15天的。因被告晨居公司从2019年4月起至2020年1月期间，有5次未按约支付房租，其中有3次未按合同约定支付租金达15天的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，原告行使合同解除权符合法律规定，因此，原、被告晨居公司于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》应于2020年3月31日被告收到起诉状之日解除。因原告赵迎求与被告晨居公司在庭审中达成协议，被告于2020年4月18日将房屋退回原告赵迎求，故原告要求被告退还房屋的诉讼请求，本院不再审理。 关于本案的第二个争议的焦点问题，原、被告签订的《房屋租赁合同》第四条第二款约定：乙方在每月1日一次性将本月租金存入甲方指定银行账户；第七条第（六）款第1项约定：不按照约定支付租金达15天的以及合同第八条第（一）款约定：乙方有第七条第六款约定的情形之一的，乙方应退给甲方已交给乙方的全部软装款，向甲方支付两个月租金作为违约金，并将房屋恢复原状。在本案中，原告按约将房屋交付被告使用，但被告晨居公司从2019年4月起至2020年1月期间，有5次未按约支付房租，其中3次超过15天，被告晨居公司辩称双方已对租金的支付期限变更为被告实际支付租金之日,对此并未提供有效证据证实,且原告也不予认可，被告晨居公司存在违约行为，侵害了原告合法权益，故对原告要求被告按约将全部软装款退还原告并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，因原告支付全部软装款时已经扣除了押金1700元及物业费800元，故被告应退还原告软装款25500元；关于违约金,《房屋租赁合同》第八条约定被告应支付两个月的房租3400元做为违约金，现被告晨居公司认为该合同的约定以及原告的主张均过高,要求调低。对此本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,原告对被告逾期支付房租的损失未提交证据证明，根据本案的实情，合同对违约金的约定确实过高,本院对此依法调整为以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故被告晨居公司应支付原告以1700元为基数从2019年4月1日起计算至2019年4月19日止、以1700元为基数从2019年5月1日起计算至2019年5月21日止、以1700元为基数从2019年10月1日起计算至2019年10月17日止、以1700元为基数从2019年11月1日起计算至2019年11月15日止、以1700元为基数从2020年1月1日起计算至2020年1月16日止均以按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。 关于本案的第三个争议焦点问题，原、被告双方在合同中约定租赁期内的公共能源费、水电费、物业管理费等相关费用由被告晨居公司承担，故原告要求被告支付相关的物业管理费、电费的诉讼请求应提交相应证据证明被告晨居公司存在拖欠物业管理费、电费行为，但从原告提交的证据来看，其提交的证据无法证明被告存在拖欠物业管理费及电费的情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，原告诉请两被告支付拖欠物业费704.5元，电费12.45元本院不予支持。 关于本案的第四个争议焦点问题，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定：房屋租赁情况（一）该房为商业公寓，乙方的经营方式为：用于日租、月租和公寓式酒店、旅游业配套等。原、被告签订的房屋租赁合同租赁期自2018年7月1日起至2024年6月30日止。在房屋租赁期内，今年我国发生了新冠××疫情，被告以新冠××疫情属于不可抗力要求减免疫情期间租金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。即对当事人而言，发生的客观事件必须同时满足“不能预见、不能避免并不能克服”这三个条件，才能够被认定不可抗力。结合本案承租人租赁房屋的适用方式为日租、月租和公寓式酒店、旅游业配套等。新冠××疫情对旅游、运输、娱乐等行业产生一定的影响，在某种程度上影响到被告租赁房屋的正常使用。但被告租赁房屋使用方式还有除旅游业配套其他使用方式，因此按照公平和诚实信用原则本院适当降低疫情防控期间的租金。故对于2020年2月份以及2020年3月份租金及合同解除后2020年4月1日至2020年4月18日期间的占用费，原、被告各自承担一半，及被告按照每月1700元50%，即每月850元的标准交纳。 关于本案第五个争议的焦点问题，关于邓述友是否应当对晨居公司的债务承担连带责任。晨居公司的公司类型是有限责任公司（自然人独资），邓述友是该公司唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”因此，邓述友对晨居公司的债务承担连带责任的主要前提条件是股东财产与公司财产混同，财产混同一般指股东财产与公司财产一体化，难以分辨，甚至混同使用。邓述友以其个人银行账户代替公司收款、付款的行为，表明有存在财产混同的可能性。依据上述法律规定，邓述友有义务向法院举证证明其财产独立于公司财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”但邓述友未提交证据证明，可视为其举证不能，应承担相应的不利法律后果，故对原告赵迎求要求邓述友对晨居公司承担连带责任的请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告赵迎求与被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除； 被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司退还原告赵迎求25500元软装款； 被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司支付原告赵迎求违约金（违约金计算：以1700元为基数从2019年4月1日起计算至2019年4月19日止、以1700元为基数从2019年5月1日起计算至2019年5月21日止、以1700元为基数从2019年10月1日起计算至2019年10月17日止、以1700元为基数从2019年11月1日起计算至2019年11月15日止、以1700元为基数从2020年1月1日起计算至2020年1月16日止均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司支付原告赵迎求2020年2月1日至2020年3月31日房屋租金1700元，2020年4月1日至2020年4月18日的房屋占用费510元； 被告邓述友对被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司上述债务承担连带责任。 驳回原告赵迎求其它诉讼请求。 本案案件受理费3064元(原告赵迎求已预交)，适用简易程序减半收取1532元，由原告赵迎求承担1225元，被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司及邓述友承担307元，另1532元本院退回原告赵迎求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3064元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  李 海 二〇二〇年六月二日 法官助理  梁兴林 书 记 员  张慧林