河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1806号上诉人（原审原告）：衡淑荣，女，1973年5月20日出生，汉族，住河南省西平县。被上诉人（原审被告）：衡秋荣，女，1967年1月20日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：赵留柱，河南胜蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伊宁，河南胜蓝律师事务所律师（实习）。原审第三人：西平县人民政府柏城街道办事处。住所地河南省驻马店市西平县仙女河北路与护城河路交叉口。负责人：董海建，该办事处主任。委托诉讼代理人：王伟，河南胜蓝律师事务所律师。上诉人衡秋荣因与被上诉人衡淑荣、原审第三人西平县人民政府柏城街道办事处买卖合同纠纷一案，不服西平县人民法院（2019）豫1721民初5139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。衡淑荣上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。原审法院判决认定其与被上诉人之间存在买卖合同关系错误。本案案涉房屋当时的市场价值为55万元，上诉人不可能以5万元的价格卖给被上诉人，5万元仅为被上诉人代上诉人偿还的5万元的贷款。上诉人对案涉房屋是持有房产证的，如存在房屋卖给他人的情形，被上诉人势必会让上诉人办理相应的过户手续。上诉人与被上诉人曾口头协商用本案案涉房屋作为开办物流公司的办公地点，上诉人委托被上诉人对房屋进行修缮，被上诉人不存在管理使用和收益的情形。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用法律错误。本案中，上诉人不存在将房屋卖予被上诉人的情形，且未办理房屋过户手续，被上诉人未取得房屋的所有权。根据物权优于债权的原理，上诉人依法应当取得房屋征收补偿款。衡秋荣辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一方面，本案所涉及的房屋在2010年前后，上诉人的房屋价值也就是略高于5万元，并且当时的房屋破烂不堪，已经无法居住。当时因为上诉人欠信用社贷款未偿还，该房屋已被法院查封拍卖，这个时候原被告双方协商就是上诉人将房屋卖给了被上诉人，这个价款就是5.5万元。上诉人事后将房屋产权证，房屋钥匙等一并都交给了被上诉人，有被上诉人进行对房屋进行了修缮，并且是大规模修缮给的房屋并使用至今。后来该块地由于被政府征收，在签征收补偿的安置协议的时候，是双方一起到第三人处签订的协议，上诉人并未提出异议。另一方面，双方没有办理房产过户手续，现在由于房屋被征收，已经不能再办房产证了。但是征收补偿款应该由买受人来承担来享有。最高人民法院有规范，房屋出售之后没有办理过户手续，征收补偿款由买受的享有的这样的认定。西平县人民政府柏城街道办事处陈述意见称：一、在征收房屋时，经本单位工作人员调查核实，该房屋登记的房产证户主为上诉人，但实际为十年前就已经转让给了被上诉人，未办理过户手续，房产原件由被上诉人持有，在案涉房屋进行征收时，入户调查及丈量，上门工作都是由被上诉人配合。二、补偿协议及选房协议签订时，为了保险起见，我单位要求上诉人日、被上诉人二人需要同时到场签订征收补偿协议，当时上诉人、被上诉人以及二人的母亲一起到办事处签协议，一致同意该款由被上诉人领取。被上诉人将征收房屋的房产证和土地证交给我处时，上诉人未对房屋所有权提出任何异议，并且明确同意被上诉人领取补偿款。衡淑荣向一审法院起诉请求：1、判决被告返还房屋征收补偿款730352元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告系姊妹关系。1996年5月原告衡淑荣在西平县××××组建造一处二层住宅，地号：21993，房产证号：10××17，登记所有权人为：衡书荣。1996年6月5日，赵国献（原告原丈夫）在西平原柏城信用社贷款5万元，原告以该房屋设定了抵押担保。后因赵国献无力偿还借款，2010年1月，经原、被告协商，由被告衡秋荣出资55000元偿还了银行借款。2010年4月8日原告衡淑荣向衡秋荣出具收条一份，载明：“今收到衡秋荣买房款现金伍万伍仟元整，归还柏城信用社原赵国献贷款伍万元和相应利息。收到人：衡淑荣2010.4.8日”。同日，衡淑荣书写领条一份，载明：“我叫衡淑荣，于1996年6月05日在柏城信用社赵国献贷款5万元整，用我本人房产作抵押，因我本人有病不能前往，因房产变卖，由我侄媳妇张晓文前往代办一切还款手续，……（房屋他项权证我已领走……）领取人：衡淑荣2010.4.8日”。后衡淑荣向衡秋荣交付了房屋和土地使用证、房产证书原件，双方未办理房屋产权变更登记手续。2013年衡秋荣将该房屋进行修缮，2014年12月至2018年4月衡秋荣将该房屋租赁给左运福并收取租赁费用。2018年西平县人民政府将案涉房屋纳入房屋征收范围，并委托柏城街道办事处（甲方）与衡秋荣（乙方）签订《房屋征收补偿协议（国有）》，协议约定：甲方将乙方位于吴庄具有合法手续的房屋及附属物实施征收，甲方补偿乙方金额合计￥730352元。2018年7月25日，河南柏城置业有限公司（甲方）、衡秋荣（乙方）及西平县人民政府柏城街道办事处（丙方）签订了《平顺路文成路拆迁团购房选房协议书（国有）》，协议约定：乙方位于项目区已补偿的原住宅土地面积143平方米；乙方共选房屋面积264.82平方米，单价2800元，乙方付甲方741496元。衡秋荣已领取房屋征收补偿款￥730352元。上述事实，有原、被告陈述，身份证、收条、领条、土地证复印件、房产证复印件、房屋征收补偿协议（国有）、平顺路文成路拆迁团购房选房协议书（国有）、关于《邵庄五组衡秋荣的房屋买卖》说明、证人证言等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，根据各方当事人的诉讼请求、理由以及答辩、陈述、质证意见，本案的争议焦点为:一、衡淑荣与衡秋荣之间是否存在房屋买卖合同关系；二、案涉房屋征收补偿款的归属问题。针对第一个争议焦点，根据衡淑荣所书写的收条及领条内容来看，衡淑荣认可收到衡秋荣买房款55000元，虽然双方未办理房屋产权变更登记手续，但房屋已由衡秋荣实际占有，并由衡秋荣管理使用和收益，应当认定衡淑荣与衡秋荣之间转让该房屋系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方买卖合同关系成立且合法有效。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中衡淑荣虽将案涉房屋转让给衡秋荣，双方买卖合同关系成立且合法有效，但双方未办理房屋产权变更登记手续，衡秋荣并未实际取得所购房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”，衡秋荣所购房屋物权已因政府征收而消灭，衡秋荣已无法取得所购房屋的产权。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，衡淑荣在已收取购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至衡秋荣名下，现因政府征收而致案涉房屋物权消灭，衡秋荣获得所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款符合法律规定和权利义务相一致原则，衡淑荣因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。综上所述，原告衡淑荣请求被告衡秋荣返还房屋征收补偿款730352元，没有法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回衡淑荣的诉讼请求。案件受理费11104元，由衡淑荣负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间是否存在买卖合同的关系。本案中，结合一审在卷的相关证据及各方当事人的陈述，足以认定2010年衡淑荣将名下的案涉房屋以5.5万元的价格转让于衡秋荣，衡秋荣已实际占用该房屋的事实。由此，双方之间形成房屋买卖合同关系。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应依约履行各自义务。上诉人衡淑荣上诉称其与被上诉人之间不存在买卖合同。其该上诉理由缺乏事实基础和法律依据，不予支持。关于案涉房屋的征收补偿款归谁所有的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，衡淑荣在衡秋荣支付相应对价后，本应及时将案涉房屋过户于被上诉人衡秋荣名下，但因政府拆迁行为的原因而致涉案房屋物权灭失。在此情况下，作为守约方的被上诉人有权主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。而作为房屋出卖方的衡淑荣，其因之前的案涉房屋出卖行为而获利，缺乏再次主张享有征收补偿款的权利。由此，衡秋荣要求衡秋荣返还案涉房屋征收补偿款缺乏依据，不予支持。综上所述，衡淑荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11104元，由衡淑荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇二〇年六月二十八日书记员  陈 倩