广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初934号 原告：金碧物业有限公司柳州分公司，营业场所：广西柳州市水南路221号灯台花苑16栋2层1-2间，统一社会信用代码：91450200090724351P。 负责人：徐元，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦翥，男，该公司员工。 被告：陈志力，男，1986年11月5日出生，汉族，户籍所在地：湖北省洪湖市，经常居住地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：李慧敏，女，1987年2月8日出生，汉族，户籍所在地：湖北省洪湖市，经常居住地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告金碧物业有限公司柳州分公司与被告陈志力、李慧敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司柳州分公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼，被告陈志力、李慧敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金碧物业有限公司柳州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付物业服务费7968.5元（计算方式：按每平方米5元/月，建筑面积44.27平方米计算，从2017年1月1日起至2019年12月31日，44.27平方米×5元/月×36个月=7968.5元）；2.判决二被告共同向原告支付违约金4240.18元（计算方式：以欠付物业费为基数，从2017年2月1日起，按每日1‰计算未支付物业服务费违约金，分段暂计至2019年12月31日，后续违约金计算至实际支付之日止）；3.案件受理费由二被告共同负担。 事实和理由：二被告共同购买位于柳州市翡翠龙庭12栋1-38号商铺，建筑面积44.27平方米，商业用途。《前期物业服务协议》约定，原告为诉争商铺提供物业服务，物业服务费为每月每平方米5.00元（按建筑面积计收），交纳费用自收楼通知书载明的交楼之日起开始计收。若业主提前收楼，则从收楼之日计收。二被告已于2016年12月31日收楼并于2017年1月10日对物业服务确认书签字确认。自2017年1月至2019年12月31日，二被告共拖欠36个月物业服务费，累计7968.5元。双方签订的《前期物业服务协议》中第十一条违约责任第四点的约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的1‰交纳违约金”，分段计算产生违约金4240.18元。经过原告多次口头、书面催收，二被告仍拒绝支付上述费用。根据《前期物业服务协议》第十五条的约定，“本协议在履行中如发生争议……可向物业所在地人民法院起诉”。为维护原告的合法权益，特依据法律规定向法院提起诉讼，请法院判决支持原告的诉讼请求。 原告金碧物业有限公司柳州分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 《恒大·翡翠龙庭前期物业服务协议》一份，证明原告主张物业服务费及违约金的约定标准。 《商品房买卖合同》一份，证明二被告为涉案房屋的业主。 《业主（住户）资料卡》、《物业服务确认书》、《承诺书》各一份，证明二被告已于2017年1月10日收楼。 《金碧物业有限公司2019年01月收费通知单》、EMS快递单、快递详情截图各一份，证明二被告欠交的物业费，原告履行了催缴义务。 被告陈志力、李慧敏未到庭，亦未提交答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院传票传唤逾期未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以采信，并对原告陈述的案件事实综合全案证据予以认定。 综合全案证据，本院确认以下事实：2015年7月16日，二被告与柳州恒大金碧置业有限公司（以下简称“金碧置业”）签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买金碧置业开发的位于柳州市翡翠龙庭12栋1-38号商铺，建筑面积44.27平方米，金碧置业应在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付二被告使用。该合同的附件四：合同补充协议第十三条第2款关于物业管理约定：“买受人在签订本合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。买受人同意，在业主大会聘任物业服务机构之前，由金碧物业有限公司柳州分公司提供物业管理服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》，其物业服务费标准以《前期物业管理服务协议》约定为准，遇政府调整除外；专项物业维修基金以当地政府最新文件相关规定为准交纳。”原告是金碧置业选聘的前期物业公司，受金碧置业的委托为翡翠龙庭小区提供物业服务。原告提供的《恒大·翡翠龙庭前期物业服务协议》第四条约定：物业服务费自收楼通知书载明的楼之日开始计收，办理收楼手续时一次性交纳6个月的物业服务费；物业服务费按建筑面积计收，商业物业费每月每平方米5.5元；物业服务费在每月1日前交纳。第十一条约定违约责任，其中第三款约定：“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还超出原标准部分的费用。”第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的1‰交纳违约金。”第十五条的约定：“本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效，可向物业所在地人民法院起诉。”原告向二被告交付案涉房屋后，二被告于2017年1月10日签署《物业服务确认书》、《承诺书》，承诺遵守《商业物业服务协议》和《临时管理规约》。因二被告未按时交纳物业服务费，原告于2018年12月20日通过EMS向二被告邮寄收费通知，催交拖欠的物业服务费，但二被告仍未交纳，故原告诉至本院，提出前述诉求。 本院认为，原告是金碧置业选聘的前期物业公司，依约为涉诉小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，应履行交费义务。原、被告虽然未签订物业服务合同，但二被告在购房签订《商品房买卖合同》时，以及在收房签署《物业服务确认书》、《承诺书》时，均承诺遵守《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，故《恒大·翡翠龙庭前期物业服务协议》（以下简称“协议”）对二被告有约束力。案涉房屋为商铺，协议约定物业服务费按建筑面积计收，商业物业费每月每平方米5.5元，原告现主张按5元／平方米／月收取，未超出协议的约定，本院予以采纳。原告向二被告邮寄交费通知的日期为2018年12月20日，本院认定原告对其主张的2017年度及2018年度的物业服务费已履行了书面催交的义务，故二被告应向原告支付2017年1月至2018年12月拖欠的物业服务费5312.4元（44.27平方米×5元／平方米／月×24个月）；但原告对其主张的2019年度物业服务费，未能提供证据证明其已履行了书面催交的义务，故原告主张二被告支付2019年度的物业服务费，本院不予支持。关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据协议的约定已构成违约，依法应支付违约金。该协议第十一条虽对原、被告的违约责任作了约定，但协议对原、被告主张对方支付违约金的权利约定并不对等，该协议约定被告违约“每天按欠费总额的1‰交纳违约金”的计算标准明显高于原告造成的损失，考虑本案的实际情况，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失应为利息损失，根据公平原则，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院依法酌情予以调整，酌定本案的违约金从2019年1月1日起（即原告履行书面催交义务后）、以二被告欠费本金为基数、按年利率6%计算，故二被告应向原告支付2019年1月1日起至2019年12月31日的违约金为318.74元（5312.4元×6%），之后的违约金按照同样的标准，从2020年1月1日起计至实际清偿之日止。原告主张超出部分，本院不予支持。二被告经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈志力、李慧敏支付原告金碧物业有限公司柳州分公司物业服务费5312.4元及违约金（违约金计算：2019年1月1日起至2019年12月31日的违约金为318.74元，之后的违约金以欠费本金5312.4元为基数，按年利率6%，从2020年1月1日起计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告金碧物业有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 案件受理费105元（原告金碧物业有限公司柳州分公司已预交），由原告金碧物业有限公司柳州分公司负担50元，被告陈志力、李慧敏负担55元。 上述应付款项，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  叶荣军 人民陪审员  姜 霞 人民陪审员  曹业林 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  杨以佳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。