苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初696号 原告：许静，女，1962年10月20日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 被告：苏州链家房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**。 法定代表人：冯霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王九楼，该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋松成，该公司员工。 原告许静与被告苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称“苏州链家公司”）居间合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月8日、6月3日公开开庭进行了审理。原告许静，被告苏州链家公司的委托诉讼代理人王九楼、蒋松成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许静向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告直接经济损失321069元；2、判令本案诉讼费由被告全部承担。此后，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告直接经济损失321069元，并双倍赔偿定金260000元，合计581069元。 事实与理由：2017年10月24日，原告通过部分按揭购买了一套公寓，房子位于苏州市姑苏区，购房付款663061元，面积48平，挑高4.5米，实际获得居住面积是96平米，房子的性价比非常高。交房时间为2019年6月。2019年5月，原告得知公寓快要交房了，就对外公布转让公寓的信息，被告的业务员许亚洲联系他的老客户买家李童，推荐了原告的公寓，买家李童提出要来苏州看房。同年6月2日，许亚洲约了原告和买家，一起赶到苏州，原告给买家看了房子，并出示了原告和开发商签订的购房合同以及663061元购房款收据原件。买家很满意，同意购房，许亚洲拿出了他们公司的格式化的购房定金合同文本，许亚洲当场填写了定金合同，原告和买家最终成交的价格是73万元，原告出于要办理公寓收房，办证等流程需要花钱的考虑，强调要收取售房总价73万元的20%作为定金，买家同意给定金，说他手里有13万元，就先交13万元作为定金，原告同意，许亚洲把他填写好的定金合同分别给原告和卖家签字，原告和买家都签字，被告盖章，买家当时从他招行卡上转账13万元给被告。按照被告的定金合同第三条第3条规定，买家的13万元定金要经过被告的账户立即支付给原告。原告当时看到买家13万元定金转账到被告的手续办好了，就要求许亚洲尽快把13万元定金转给原告。原告当初的计划是，收到13万元定金，就办理收房手续，拿到房门钥匙，交给买家装修，同时可以用购房款收据换取购房发票，缴纳契税和维修基金、物业费，尽快办理产证，抓紧时间过户，把剩下的60万元房款收回来。但是，被告从收到13万元定金起，就一直拖延，根本就没有转账给原告。原告自2019年6月10号开始，一直打电话催许亚洲赶紧转账13万元定金，许亚洲每次都说不行，说他们公司不同意。两个多月下来，被告一直都没有将13万元定金转给原告。本来，在2019年6月底之前，原告要是拿到13万元定金，我只要缴纳3万元给开发商，就可以拿到房子钥匙装修，并同时拿到办产证的全部手续，银行那边我每月4400元贷款交上去，也不影响办理产证，但是被告的许亚洲就是拒绝转账，到了同年8月2号，银行因为原告的贷款延迟了几天，就直接从开发商的保证金里把原告的29万元的贷款一次性扣掉了，开发商通知原告赶紧办理交款收房的事情，原告在8月6号专门去苏州找开发商商量，开发商说，给原告一周的时间筹款拿房子，超过这个时间，就要收回原告买的房子，解除购房合同。事情已经非常紧急了!原告又赶到被告的许亚洲的办公室，把事情的严重性和紧急性告诉许亚洲，我让许亚洲通知买家李童尽快来苏州，三方坐下来，好好商谈13万定金马上转账的事。许亚洲说李童在泰国旅游，不在国内，我让许亚洲立即打电话给李童，许亚洲说李童不同意把13万元转给我。但是，真正的事实是，买家李童说，他没有不同意许亚洲扣着13万元定金。也就是说被告一直都在占用我的13万元定金，找各种借口拖延不给。同年8月14日，开发商看原告这边一直没有收房交款，就认定原告在违约，给原告发出了解除购房合同的书面通知，并从原告前面交的总房款中扣走了违约金、罚息等合计71069元。原告眼睁睁看着，却无能为力。与此同时，原告买的这套公寓现在的市场价是19000元每平米，房子升值部分25万元也被开发商夺走，两项直接损失合计321069元。现为了维护原告的合法权益，原告恳请法院判令被告立即赔偿原告的各项损失，并全部承担本案的诉讼费。 被告苏州链家公司辩称：1、原告诉状中表述的交易房屋抵押情况与合同约定及原告表述情况前后矛盾：第一、2019年6月2日，原告通过被告居间出售位于苏州市姑苏区的公寓给案外买受人李童并签订了《房地产买卖定金协议书》，由于该房屋尚未办理产权证明，被告无法查明交易房屋具体产权情况，只能由原告进行承诺。签订合同时原告明确表示交易房屋未设定任何抵押，并在合同第一条房屋情况概述中约定“该房屋抵押情况为无”。该协议经买卖双方及居间方签字盖章确认。后原告一直推脱不愿按照定金协议履行合同义务，经案外买受人及居间方多次敦促，原告才告知该房屋设定抵押的事实，在苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初7565号民事调解书中第一页倒数第五行有相应表述证明“然在原告支付定金后，被告一直推脱不愿按照定金协议履行合同义务。经原告多次敦促，被告方才告知原告该房屋有抵押的事实”，因此不存在定金用来偿还贷款的问题。第二、原告于2019年8月15日前往被告员工许亚洲所在的门店沟通13万定金保管的问题，希望通过许亚洲联系案外买受人李童将保管的定金支付给原告用于偿还抵押贷款，同时承认签订合同时故意隐瞒房屋抵押状况：在录音中表述为“许亚洲：我就弄不明白，你们之前不都说的是全款么？怎么又出来个贷款呢？许静：你傻呀!我当时要是说有按揭他能买嘛？他能买吗？”。以上证据与原告诉状中表述的签约前就告知该房屋存在抵押的情况不符，由此可见原告没有诚信原则。2、原告房屋被收回与被告不支付定金并无关联：原告房屋被开发商收回是原告贷款未按时支付导致的。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。被告保管的定金是由于原告产证还没有办出，被告为保障案外买受人利益收取的。原告完全可以自筹资金将贷款还清，原告因未偿还抵押贷款导致房屋被开发商收回与被告未支付定金并无直接关系。3、被告解冻定金条件未达到：原告经被告居间与案外买受人李童签订《房地产买卖定金协议书》时另行签订了《定金保管书》，约定原告已收到案外买受人的购房定金并交由被告代为保管，同时约定原告出示房屋产证后被告才将保管的定金支付给原告，并经原告签字确认，被告保管定金合理合法。但由于原告一直未出示房屋产证，被告无法按照约定支付定金。4、原告关于被告不支付定金的表述前后不一致：原告在诉状第四页第二行中写道“但是，真正的事实是，买家李童说，他没有不同意许亚洲扣着13万元定金。也就是说被告一直都在占用我的13万元定金，找各种借口拖延不给。”而事实情况是：第一、我司并未扣着定金，而是根据定金保管协议进行保管，但是支付条件未达成。第二、案外买受人并未同意支付定金给原告，买受方并未认可，在苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初7565号民事调解书中第二页第二行有原告自述证明“被告许静辩称，其从未收到原告支付的定金13万元且原告指示居间方不得向其支付”，原告关于被告不支付定金的表述前后说法不一，完全背离了诚信原则。5、被告的居间义务：2019年8月15日原告前往被告门店商谈无果后当场要求解约并出具《解除房屋买卖合同说明》，其中写明“甲方与开发商之间就该房屋产生的任何举措均与乙方无关”，既然该举措与乙方无关，那为何与居间方有关？被告作为居间方，在买卖双方交易过程中的居间义务为：(一)寻找、提供房源信息；(二)引领买受人实地看房；(三)促成交易双方签署合法有效的买卖合同；(四)协助买卖双方办理产权转移登记、交房等相关手续；(五)按法律、法规规定的服务内容提供服务。被告的居间义务存在于原告与案外买受人之间的房产交易，而不是原告与开发商之间的任何举措。6、原告房屋被收回与被告不支付定金无关，根据原告提供的南洋商业银行金融历史查询证据，原告的房屋贷款自2019年4月开始断供，同时原告提供的撤销合同备案协议及商品房买卖合同撤销备案申请书中明确约定“原告由于银行贷款无法偿还，与开发商协商一致解除买卖合同。”由此可见原告房屋被开发商收回是由于其银行贷款无法偿还，而并非原告之前所说的由于没有资金交房导致资金被收回。被告代为保管定金的目的是为了保障买受人的利益，基于房地产买卖定金协议书约定，原告由于产证没有办出，被告为保障买受人利益代为保管定金。如果因为原告要求，被告就必须代为支付保管的定金，那为什么买受人不直接支付给原告呢？被告为何要多此一举加重自身的责任。即便合同没有明确约定定金支付的时间或条件，根据高度盖然性规则与行业习惯，被告有理由为保障买受人权益拒绝在原告未提供产证时支付定金。7、原告在签订定金合同前已经贷款逾期，根据原告提供的南洋银行查询证据，可以看到原告的房屋贷款自2019年4月开始断供，即在原告与买受人签订买卖合同时贷款已经逾期数月，并且未将上述情况如实告知被告及买受人，刻意隐瞒房屋具有贷款这一事实，原告应自行承担上述不利后果。综上，原告与开发商之间的举措被告既不知情也未参与，原告房屋被开发商收回与被告无关，被告已完成应尽义务，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理查明： 许静与颜夕根系夫妻关系。2017年10月24日，苏州星和健康投资发展有限公司（以下简称“星和公司”）与许静、颜夕根签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定许静、颜夕根向星和公司购买其开发建设的苏州市××的房屋，建筑面积为47.07平方米，房款总计663061元，付款方式为首付款333061元于签约当天支付，余款330000元申请贷款支付。房屋交付时间为2019年6月30日。同时合同补充条款约定如出卖人为买受人购房按揭提供担保，而买受人未能按时向贷款银行偿还当期贷款本息，导致出卖人被贷款银行扣划保证金，出卖人有权解除合同，买受人应按房价款总额的20%向出卖人支付违约金。此外，买受人应在出卖人送达有关的书面通知之日起三个工作日，向出卖人支付代其向贷款银行偿还的全部费用。合同签订后，许静、颜夕根向星和公司付款333061元。 2017年11月16日，许静、颜夕根（借款人）与南洋银行苏州分行（出借人）签订《房屋抵押贷款合同》一份，约定：南洋银行苏州分行向许静、颜夕根发放借款330000元，贷款期限为10年，自2017年11月16日至2027年11月16日。还款方式为按月等额本金。贷款合同还约定，如借款人未按期归还贷款本息，即构成本合同项下的违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并要求借款赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。 同日，南洋银行苏州分行将上述330000元贷款直接汇入星和公司账户。自2019年4月起，许静、颜夕根即出现未按期足额归还贷款的情形。 2019年6月2日，原告许静（卖方、甲方）、李童（买方、乙方）、苏州链家公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖定金协议书》一份，约定：经各方协商一致，就甲方出售房屋（坐落于苏州市姑苏区给乙方而收取定金事宜达成本协议。该房屋无抵押，无租赁。房屋交易价格为73万元，买方支付首期款13万元（含定金和保证金），资金托管金额为60万元。交房时间为2019年8月10日。甲乙丙三方约定，定金由买方委托苏州链家公司代为支付给卖方。甲乙双方应于签署本协议后45个自然日内签署《苏州市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。卖方保证所出售的房屋无权属瑕疵，无债权债务纠纷、优先购买权纠纷或已被法院查封等导致房屋不能交易的情形。卖方保证对此房屋拥有完全的处置权，该房屋没有任何限制房屋出售情形或者权利瑕疵。卖方承诺没有将该房屋出让给第三人。居间方义务：寻找、提供房源信息；引领买受人实地看房；促成交易双方签署合法有效的买卖合同；协助买卖双方办理产权转移登记、交房等相关手续；按法律、法规规定的服务内容提供服务。 2019年6月2日，许静与苏州链家公司签订《定金保管书》一份，约定：现买受方李童购买出卖方许静所拥有的位于苏州市姑苏区房屋，买受方于2019年6月2日交付定金13万元，出卖方许静已收到此定金，并交由苏州链家公司代为保管。本保管书一式三份，由出卖方执一份，保管方执两份。特别提示：1、在定金保管阶段，本保管书即作为此定金之收款凭证，即出卖方无需另行出具等额收据。2、待保管人根据约定将此定金实际转交后，出卖方再行出具等额收据。3、若买受方通过划账、转账等非现金形式支付定金的，则此保管书在该定金实际到达保管方收款账户时生效。同日，李童向苏州链家公司转账130000元。 2019年9月5日，李童起诉许静，要求许静双倍返还定金26万元。事实与理由：2019年6月2日，双方签订房地产买卖定金协议书，约定李童向许静购买案涉房屋，总价款为73万元，定金13万元。李童当日支付了定金13万元。然支付定金后，许静一直推脱不愿按定金协议履行合同义务。经多次催促，许静告知李童该房屋设有抵押的事实，并要求李童追加定金数额帮助其解除抵押后，才同意继续履行其义务。在案件审理过程中，许静答辩称其从未收到李童支付的定金13万元，且系李童指示居间方苏州链家公司不得向其支付，故定金协议不生效。李童在该案庭审中陈述：当时许静没有房产证，只有开发商的购房合同，当时三方口头约定，许静拿到房产证去居间方处取定金。居间方许亚洲亲笔写了承诺，只要许静拿出房产证，就三天之内把定金转给许静。该案经本院审理后双方自愿达成调解协议：许静于2019年10月31日前赔偿李童损失12600元；如许静逾期履行，则应追加违约金5000元，李童有权一并向人民法院申请强制执行。 2019年8月1日，南洋银行苏州分行向开发商星和公司出具《代偿通知书》一份，内容为：借款人颜夕根贷款累计逾期天数达90天，按照我行与贵司的合作约定，将由星和公司对逾期借款人的逾期本息、罚息、复利进行代偿，具体代偿金额以实际代偿日发生额为准。我行将在贷款结清后将后续催收、清偿工作交给贵公司处理。2019年8月2日，南洋银行苏州分行从星和公司账户合计扣划294893.81元。 2019年9月16日，星和公司起诉许静、颜夕根，要求解除双方签订的《苏州市商品房买卖合同》，要求许静、颜夕根归还垫付款294893.81元，并自2019年8月3日起每日按万分之五的计算标准计算利息，要求许静、颜夕根配合网签注销手续。在该案审理过程中，许静、颜夕根辩称：由于我方经营的公司经营销售的货款未能及时收回，导致在2019年6月至8月间未能向银行归还贷款。后接到星和公司销售经理的通知，说银行扣划了开发商的保证金，我方即赶到苏州要求将欠款支付给开发商，并要求开发商星和公司交房，但星和公司不理不睬。本院经审理后于2019年11月19日作出案号为（2019）苏0508民初7841号民事判决，判决确认双方的《苏州市商品房买卖合同》解除；判决许静、颜夕根向星和公司支付垫付款294893.81元及利息损失（以294893.81元为基数，自2019年8月3日起至实际付款日止，按每日万分之五计算）；判决许静、颜夕根向星和公司支付违约金50000元……。 2019年11月28日，许静、颜夕根与星和公司签署《撤销合同备案协议》一份，约定甲方为星和公司，乙方为许静、颜夕根。内容为：乙方于2017年10月24日购买甲方开发的××房屋一套，房屋总价为663061元，已付房款663061元，已办理购房贷款手续。现乙方由于贷款无法偿还，经双方协商一致同意解除商品房买卖合同，同时共同向苏州市房地产市场管理处申请撤销该合同网上备案手续。……。 另查明，许静于2019年8月15日出具《解除房屋买卖合同说明》一份，甲方为许静，乙方为李童。内容为：甲方于2019年6月2日与乙方在链家中介签订了××房屋买卖定金合同，乙方预交定金13万元与链家中介账号。房屋成交价为73万元，因甲方与开发商有32.5万元账务交接，乙方拒绝参与，导致甲方房屋有风险，因此甲方正式提出与乙方解除定金合同。该房屋自2019年8月15日起不参与和乙方的房屋交接。自此，甲方与开发商之间就该房屋产生的任何举措，均与乙方无关。 再查明，许静与苏州链家公司客户经理许亚洲有多次通话及现场交涉。其中一次录音内容如下：许静说：我的房子既然卖给你了，协商跳过李童来阻拦卖给你啊？可能吗你认为？这个房子又没做过任何抵押，什么都没有，证还没出来呢，你房子要有任何抵押你都要凭证啊，你没证管用啊。许亚洲说：李童的13万定金要动的话，首先要你的产证，前提是这个，前提呢？许亚洲继续说：我就弄不明白，你们之前不都说的是全款吗？怎么又出来个贷款呢？许静回复：你傻呀！我当时要是说有按揭他能买吗？他能买吗？ 在本案庭审中，被告当庭拨打李童的电话，李童在电话中陈述：许静明确告诉我是全款买房，没有贷款。许静说两周内能拿到房本，拿到房本后再支付定金。当时许静只有买卖合同没有房本，我不能把定金直接给许静，因为我担心定金给了她，又拿不到房子。定金交由被告苏州链家公司保管的目的就是因为许静没有房本，定金支付的前提是拿到房本。 庭审中，被告陈述：1、原告手里那份定金保管协议有许亚洲手写的文字“业主出示产证后我们把13万定金支付给业主”，许亚洲在上面签字确认的。2、根据房地产交易惯例，卖方人有产证的，由买方直接将定金或其他款项支付给卖方的。而如果卖方无法出示房产证，基于规避风险和保障双方的交易安全，系由买方将定金交付居间中介方进行保管，待产证办出或可以出示时，由居间方将定金支付给卖方。 以上事实，由结婚证、苏州市商品房买卖合同、房屋抵押贷款合同、银行流水、房地产买卖定金协议书、定金保管书、转账凭证、民事起诉状、民事调解书、还款及欠款明细、代偿通知书、民事判决书、撤销合同备案协议、解除房屋买卖合同说明、录音光盘、文字材料及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，原告以被告苏州链家公司拒绝将定金交付许静导致其无法归还银行贷款、无法支付收房的相关费用进而导致房屋被开发商收回为由要求被告赔偿相关的损失。对此，本院认为，在李童诉许静定金协议纠纷案件中，许静确认系李童指示苏州链家公司不得向许静支付该定金款项。同时，根据李童在前述案件及本案中的陈述，因许静无法提供房产证，故而将定金交由居间方进行保管，定金支付给许静的条件是许静出示房产证。综合许静的自认、案外人李童的陈述、定金保管书的约定以及行业惯例，可以认定李童与许静约定将定金交付给居间方进行保管的原因是许静当时无法出示房产证，定金可以交付许静的前提条件是许静出示房产证。可见，并非系被告拒绝将定金交付许静，而系定金支付的条件尚未成就。同时，根据银行流水显示，许静、颜夕根自2019年4月起即逾期还款，该行为发生于定金协议签订之前。即在定金协议签订之前，许静的逾期还款行为已符合了《房屋抵押贷款合同》中约定的贷款全部提前到期、银行有权收回全部贷款的合同条件，该违约行为与被告并无关联。此外，许静、颜夕根向银行贷款的金额为33万元，案涉定金金额仅为13万元，根本无法解决贷款的全部还款问题，进而无法解决涤除抵押以及阻止开发商收回房屋的问题。而在开发商诉许静、颜夕根收回房屋纠纷案件中，许静、颜夕根确认系其经营的公司经营销售的货款无法及时收回从而导致了无法归还银行的贷款。可见，许静自认系由于其自身原因导致无法归还银行贷款，与被告并无关联。许静在本案中还陈述由于无法支付收房的相关费用才导致房屋被收回。而根据开发商出具的证明材料，系由于许静、颜夕根无法偿还银行贷款，进而导致房屋被开发商收回。同时，在开发商诉许静、颜夕根的案件中，许静自认接到开发商销售经理的通知说银行扣划了开发商的保证金后，许静即赶到苏州要求将欠款支付给开发商，并要求开发商交房，但开发商不理不睬。根据上述陈述，许静确认当时系有资金处理相关还款和收房事宜的，只是由于开发商予以了拒绝。可见，房屋被收回与被告并无关联。综上，被告代为保管案涉定金，而由于许静无法出示房产证，故定金支付的条件尚未成就，被告继续保管定金的行为符合三方间的约定。案涉房屋被开发商收回系由于原告无法偿还贷款，而按时足额归还贷款系原告自身的合同义务，与被告并无关联。且原告在定金协议签订之前即存在逾期还款行为，在开发商诉其收回房屋纠纷案件中亦确认系其经营的公司无法及时收回货款从而导致逾期还款，可见，其逾期还款行为与被告并无关联。退一步讲，即使被告将该13万定金交付给原告，也无法解决原告需向银行归还30余万元贷款的问题，其无法归还贷款、房子被开发商收回均与被告并无关联。因此，原告要求被告赔偿相关损失没有事实与法律依据，本院难以支持。 原告要求被告双倍赔偿定金26万元的诉讼请求，经本院催费后，因许静未在规定时间内足额缴纳该诉讼费用，根据相关法律规定，视为其撤回对该诉讼请求的诉讼。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告许静的全部诉讼请求。 案件受理费6116元，减半收取3058元，由原告许静负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员 李 成 二〇二〇年六月二十八日 书记员 于子洋