广东省英德市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1881执异100号 异议人（案外人）：徐柔贞，女，1966年1月21日出生，汉族，住广东省英德市。 委托代理人：谭岸，广东浈阳律师事务所律师。 委托代理人：吴心仪，广东浈阳律师事务所律师。 申请执行人：朱金凤，女，1959年7月8日出生，汉族，住广东省英德市英城利民路市。 委托代理人：张帮练，广东德众律师事务所律师。 被执行人：林桂明，男，1972年5月25日出生，汉族，住广东省英德市。 被执行人：陈涛，女，1972年7月5日出生，汉族，住广东省英德市。 被执行人：谭子贵，男，1974年1月24日出生，汉族，住广东省英德市。 本院在执行申请执行人朱金凤与被执行人林桂明、陈涛、谭子贵借款合同纠纷一案中，异议人徐柔贞向本院提出书面异议。请求中止对位于英德市英城长线街以北君玉街以西XXX花园XX幢首层8号车库（产权证号：粤房地权证英德字第××号）的执行，并解除对其的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并举行听证。异议人的委托代理人吴心仪、申请执行人朱金凤及其委托代理人张帮练到庭参加听证。现已审查终结。 异议人徐柔贞称，法院查封的位于英德市××城长线街以北××以西××花园××号车库，涉案车库事实上在（2013）清英法民二初字第323-1号案生效前，陈涛已经将涉案车库出售给异议人徐柔贞并由徐柔贞实际占有和出租使用，且该车库在异议人在购买时无任何查封抵押登记。陈涛与林桂明（夫妻关系）在2014年1月19日分别与徐柔贞签订了《房屋买卖合同》：1.陈涛将位于英德市××城长线街以北××以西××花园××号车库（产权证号：粤房地权证英德字第××号）以人民币360000元的价格出卖给徐柔贞；陈涛将位于英德市××水路西××路北永顺嘉源A2栋首层第9号铺位（产权证号：粤房地产证字第××号）以人民币1170000元的价格出卖给徐柔贞，两项物业合计人民币1530000元。2.林桂明将位于英城镇富强东路北××西××单元××房（产权证号：粤房地权证英德字第××号）以热敏比820000元出卖给徐柔贞；林桂明将位于英德市××路北××西凤凰城地下室138号车位以人民币160000元出卖给徐柔贞，两项物业合计人民币980000元。上述四项物业合计2510000元，上述两份《房屋买卖合同》都约定：徐柔贞以英德市盛华丽房地产开发有限公司的名义支付全部购房款，徐柔贞按照陈涛和林桂明的指示将全部购房款都支付到陈雪梅在英城信用社开设的银行账户中。2015年11月5日，徐柔贞指示英德市盛华里房地产开发有限公司的法定代表人罗耀盛（徐柔贞的丈夫）将2600000元通过个人账户以转账的方式将全部购房款支付到了陈雪梅在英城信用社开设的银行账户中（其中2510000元为上述四项物业的购房款；90000元为给陈涛与林桂明在协助办理房屋过户登记时出卖方所需缴纳的税费款）。从2015年11月5日开始，徐柔贞就付清了全部款项，上述四项物业已经实际交付给徐柔贞使用。其中三项物业，陈涛与林桂明配合徐柔贞办理了过户登记手续，剩下涉案车库因陈涛一直以没有钱缴纳税费等理由不配合而未能为徐柔贞办理过户登记手续，但徐柔贞也从2015年11月5日开始实际使用车库，并于2016年8月10日起以每月600元出租给张明辉使用至今（有张明辉以其为法人的英德市品鑫广告传媒有限公司账户向徐柔贞交租金的转账记录）。异议人认为，本人已经与陈涛完成了涉案车库的买卖交易，并已经实际交付使用。现法院没有通知异议人，没有调查清楚涉案车库现状的情况下查封该车库，影响了异议人对涉案车库的权益，异议人已经是涉案车库的所有权人，应当立即解除查封。 申请执行人朱金凤答辩称，1.案外人徐柔贞提供的《房屋买卖合同》无效。被执行人陈涛、林桂明欠申请执行人朱金凤的借款纠纷于2013年11月20日已作出（2013）清英法民二初字第323号民事判决，被执行人明知欠债情况下，恶意转移财产，其签订的《房屋买卖合同》无效。2.案外人徐柔贞无证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，案外人徐柔贞提供的《租赁合同》无法确定其真实性。而且，承租方是张明辉，但徐柔贞提供的是中国农业银行个人明细对账单是英德市品鑫广告传媒有限公司的。租赁合同的日期是2016年8月10日，合同约定是按月交租，2019年8月后的租金是每月650元。但英德市品鑫广告传媒有限公司转账是从2019年开始的，转账人、转账时间、数额均与合同约定不相符，不具合法性和关联性，不能证明车库出租及支付租金的事实。3.案外人徐柔贞无证据证明已支付全部价款。及时《房屋买卖合同》有效，其提供的汇款凭证并不是合同相对人的交易，也与合同约定不相符，不能证明徐柔贞已经支付全部价款给被执行人的事实。4.涉案车库未办理过户登记是因案外人徐柔贞自身原因造成的，即使《房屋买卖合同》有效，按合同约定甲方（出卖人）只是配合乙方（买受人）办理产权过户登记手续，主要还是由乙方负责办理过户登记手续。而其提供的《房屋买卖合同》中的另外三处房产均已办理了过户手续，证明出卖人已配合办理产权过户登记手续的事实。案外人也无证据证明出卖人为配合办证的事实，显然涉案不动产未办理过户登记的原因的因为案外人自身原因造成的，其应当承担未办理过户登记的责任。 本院审查查明，申请执行人朱金凤与被执行人林桂明、陈涛、谭子贵借款合同纠纷一案，本院于2014年10月31日作出的（2013）清英法民二初字第323-1号民事判决书判决：一、被告林桂明欠原告朱金凤借款本金人民币450万元及利息、违约金（利息及违约金以人民币500万元为基数从2013年5月13日起至2013年12月18日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；以人民币450万元为基数，从2013年12月19日起至清偿欠款日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付），限于判决发生法律效力起五日内清偿；二、被告林桂明赔偿原告朱金凤的律师费8万元，此款限于判决发生法律效力起五日内清偿；三、被告陈涛、谭子贵对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告朱金凤的其他诉讼请求。本案受理费48900元由被告林桂明、陈涛、谭子贵承担。谭子贵等人对上述判决不服，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2018年10月18日作出的（2017）粤18民终1669号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48900元，由上诉人林桂明、谭子贵负担。判决发生法律效力后，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2019）粤1881执253号案立案执行。在执行过程中，本院依法裁定查封被执行人陈涛名下位于英德市××城长线街以北××以西××花园××号的房产（产权证号：01××93）。 另查明，根据异议人提供的证据显示，异议人徐柔贞分别与被执行人陈涛、林桂明于2014年1月19日签订《房屋买卖合同》，约定购买被执行人陈涛、林桂明名下的四处房产，合计购房金额为2510000元，支付方式为乙方（徐柔贞）代陈雪梅偿还甲方以陈雪梅的名义所欠的英城信用社借款本息，乙方（徐柔贞）将以英德市盛华里房地产开发有限公司的名义支付本条约定的价款。其中，异议人徐柔贞向被执行人陈涛约定购买位于英德市××城镇长线街以北××以西××花园××号车库（产权证号：01××93），约定购买金额为360000元。异议人徐柔贞于2015年11月5日向陈雪梅支付金额2600000元。异议人称支付金额中含购房金额2510000元及过户税费90000元,支付购房总额后一直占有使用涉案车库。 本院认为，异议人徐柔贞主张其向被执行人陈涛购买了位于英德市××城长线街以北××以西××花园××号的车库，并已按照合同约定支付了涉案房产全部价款，提供有《房屋买卖合同》、《转账凭证》证实，依法可予确认。根据相关法律规定，异议人徐柔贞与被执行人陈涛已签订书面的房屋买卖合同并支付涉案车位的全部价款，异议人对涉案房屋的权利能够排除执行，异议人异议理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下： 中止本院（2019）粤1881执253号案件中对位于英德市英城长线街以北君玉街以西君悦花园B3幢首层8号车库（产权证号：01××93）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向广东省英德市人民法院提起诉讼。 审判长  陈志和 审判员  万少坚 审判员  赖伟忠 二〇二〇年六月九日 书记员  邝楚怡