天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初1923号原告：张海娜，女，1975年7月2日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：朱桂玲，女，1969年9月1日出生，满族，住天津市宝坻区。原告张海娜与被告朱桂玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海娜向本院提出诉讼请求：1.判令朱桂玲给付欠付房租款10000元；2.判令由于朱桂玲违约给张海娜造成的房租使用费损失3800元、房屋装修费损失3780元；3.诉讼费由朱桂玲负担。事实及理由：张海娜经营两年的汗蒸店铺在第三年又续租两年，租期为2018年11月1日至2020年10月31日，租金共计40000元。后通过广告招租的形式将里屋分租给杨雪梅、李秋霞，双方签订了《合作经营协议书》，租期为2018年11月1日至2020年10月31日两年，杨雪梅、李秋霞先交了2018年11月1日至2019年10月31日的房租10000元，次年房租到期前一个月交清2019年11月1日至2020年10月31日的房租。张海娜在外屋自己经营汗蒸，杨雪梅、李秋霞在里屋经营美容、美体。2020年2月20日，张海娜将自己投资汗蒸主要是外屋转租给朱桂玲（朱桂玲带其对象白文民签字），当时就告知了其店铺经营使用情况，朱桂玲承诺延续跟美容项目合作事宜，承担张海娜对店铺的一切权利及义务并执行到合同截止。2019年3月5日，张海娜与朱桂玲补签一份汗蒸委托经营协议，朱桂玲给付张海娜转让费50000元，协商上朱桂玲承诺由于张海娜将店铺两年的房租已付清并将经营管理权都交给了朱桂玲，所以和美容协议第二年的房租10000元，朱桂玲在合同生效前一并付给张海娜，到期朱桂玲按照美容协议和对方收取。如果有变动她们搬走，空出地方朱桂玲都用这个地方自己干着更宽敞，朱桂玲承担此费用，从搬走那天算交的第一年房租朱桂玲剩余时间段的房租和她们的装修费3780元由经营受益的朱桂玲返还给美容她们。2019年3月7日，朱桂玲再次明确表示自己都可以接手张海娜承租的劝宝超市整个店铺，劝宝超市李经理也表示张海娜不经营的话，怕有安全责任，让把店铺整体转让给朱桂玲。张海娜已经交清了两年的租金并把店铺承租权转让给朱桂玲，意味着张海娜就放弃收美容她们第二年房租的权利，朱桂玲打了欠张海娜房租10000元并于2019年10月1日前付清的欠条，正是得到朱桂玲的多次承诺书及欠条，张海娜才跟承租方劝宝超市正式办理了承租人转让手续。后朱桂玲与杨雪梅、李秋霞发生纠纷，杨雪梅、李秋霞起诉了张海娜，朱桂玲作为第三人参加了诉讼，本院作出（2019）津0115民初5204号民事判决，认定张海娜与杨雪梅、李秋霞签订的合同于2019年6月15日解除，判定张海娜退还二人装修费及租房使用费。朱桂玲的违约给张海娜造成损失，其应给付张海娜房租使用费3800元、房租装修费3780元。同时其欠付张海娜房租10000元，应予给付，故提起诉讼。朱桂玲辩称，请求驳回张海娜的诉讼请求。我承租张海娜的汗蒸店，已将两年租金给付张海娜，欠付的10000元房租是杨雪梅与李秋霞第二年的房屋租金，张海娜应向杨雪梅、李秋霞主张。本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，张海娜（合同乙方）与案外人天津劝宝超市有限责任公司（合同甲方，以下简称劝宝超市）签订《场地租赁合同》，约定了甲方将坐落于劝宝超市春天花园店二楼对着楼梯南侧面积80平方米场地出租给乙方，租赁期限2018年11月1日至2020年10月31日，租金为每年贰万元整等内容。2018年10月26日，张海娜通过广告招租，与案外人杨雪梅、李秋霞签订《合作经营协议书》，载明：合作人甲方张海娜、乙方杨雪梅、丙方李秋霞。一、合作期限：2018年11月1日至2020年11月1日。在合作期内乙、丙必须承担每年应缴房租的一半，合同鉴定时交壹万元，2019年10月1日前交壹万元；二、电费劝宝超市查表后交清，甲方承担2/3，乙、丙方承担1/3；六、装修业务一次完成，3人平分个承担1/3，款已付，不能因为任何解除协议而破坏现场；七、本协议有限期2年。《合作经营协议书》签订后，张海娜与杨雪梅、李秋霞以天津市宝坻区金兆源有氧汗蒸馆（经营者张海娜）名义对外经营，双方对房屋区域的具体使用为：里屋主要由杨雪梅、李秋霞经营美容业务，外屋主要由张海娜经营汗蒸业务，张海娜在里屋放置了一张床垫，杨雪梅、李秋霞在外屋放置了两张美容床。2018年11月6日，杨雪梅、李秋霞向张海娜交纳了2018年11月1日至2019年11月1日房租壹万元整。期间三人对涉诉房屋进行了装修，各承担装修费1,890元。双方履约过程中，张海娜因故需概括转让协议内权利义务。2019年2月20日，张海娜与案外人白文民（由配偶朱桂玲代签）签订《店铺转让协议书》，约定转让期限：自2019年2月16日至2020年10月31日。外屋转让费5万元整，包括上面的时间段房租，汗蒸房、3个换衣柜、两个床铺、两个展柜、两个鞋架、电子屏一个、电视一台（空调先用着、其他小物件也可以先用着之后甲方有用拿走）。合同签订款项交清生效共计大写：伍万元整，小写：50000元。协议签订后，张海娜从该房屋搬离。2019年2月21日，杨雪梅、李秋霞提出不同意转租给朱桂玲，在交涉过程中，杨雪梅与张海娜发生肢体冲突（已由天津市公安局宝坻分局宝平派出所调解结案）。2019年3月5日，张海娜与朱桂玲签订《店铺委托管理书》，约定：甲方张海娜、乙方朱桂玲。一、委托管理期限：自2019年2月16日至2020年10月31日。因为前期投资大，现在经营有收益，乙方给付甲方费用5万元整，包括上面的时间房租汗蒸房、3个换衣柜、两个床铺、两个展柜、两个鞋架、电子屏一个、电视一台（空调先用着、其他小物件也可以先用着之后甲方有用拿走）。合同签订款项交清生效共计大写：伍万元整，小写：50000元。三、店铺合作的美容项目延续合同事宜。由原来的甲方委托现在的乙方一样顺延执行到合同截止。由于原店铺两年的房租甲方都已经付清，甲方把经营管理权都交给了乙方，所以和美容协议第二年的房租大写：壹万元，小写：10000元，乙方在合同生效前，一并先付给甲方，到期按照美容协议和对方收取，如果有变动她们搬走，空出地方乙方可以经营使用了，乙方承担此费用，从搬走那天算交的第一年剩余期间房租和她们之前的装修费1890＊2=3780经营收益的乙方返还给她们，有问题本着互利的原则协商解决。合同签订后，朱桂玲按照约定给付张海娜50000元。2019年3月7日，劝宝超市与张海娜解除涉诉《场地租赁合同》。同日，劝宝超市与朱桂玲签订《场地租赁合同》，该合同除承租方变更为朱桂玲外，其他内容与劝宝超市、张海娜之间签订的合同一致。同时，朱桂玲向张海娜出具欠条1张，内容为：“朱桂玲欠张海娜房租款壹万元正，2019年10月1日前付清”。2019年6月12日，杨雪梅、李秋霞起诉张海娜、第三人朱桂玲房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）津0115民初5204号民事判决，认定张海娜将《合作经营协议书》权利义务转让给朱桂玲未经杨雪梅、李秋霞同意的事实。同时张海娜与朱桂玲签订的《店铺委托管理书》，从法律形式上与朱桂玲是店铺委托管理关系，实为《合作经营协议书》内权利义务概括转让及经出租人同意后的承租权转让关系。庭审中杨雪梅、李秋霞表示该案中不要求朱桂玲承担责任。判决内容如下：“一、杨雪梅、李秋霞与张海娜签订的《合作经营协议书》于2019年6月15日解除；二、张海娜于本判决发生法律效力后十日内退还杨雪梅、李秋霞房租3800元；三、张海娜于本判决发生法律效力后十日内赔偿杨雪梅、李秋霞装修损失2600元；四、驳回杨雪梅、李秋霞其他诉讼请求。”。该判决已发生法律效力。以上事实，有当事人陈述、欠条、（2019）津0115民初5204号民事判决等证据予以证实。本院认为，张海娜与朱桂玲签订的《店铺委托管理书》，合同内容不违反法律规定，应当合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。张海娜与朱桂玲之间的法律关系为《合作经营协议书》内权利义务概括转让及经出租人同意后的承租权转让关系，业经本院生效判决予以确认，对本案具有拘束力。合同权利和义务概括转让，是指合同一方当事人将其在合同中的权利和义务一并转让给第三人，自己不再享有合同中的任何权利，也不再承担合同中的任何义务，而由第三人全部承继这些权利和义务。本案中，张海娜与朱桂玲签订《店铺委托管理书》，张海娜将《合作经营协议书》内权利义务概括转让给朱桂玲，张海娜不再享有合同中的任何权利，而由朱桂玲承继这些权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，张海娜将《合作经营协议书》内义务转移给朱桂玲，未经杨雪梅和李秋霞同意，对杨雪梅和李秋霞不发生法律效力。故朱桂玲应当按照合同约定给付张海娜退还给杨雪梅、李秋霞的房租3800元、装修损失2600元。张海娜诉讼请求超出部分，本院不予支持。本案中，涉案房屋的承租权经出租方劝宝超市同意，已由张海娜转让给朱桂玲。依据《店铺委托管理书》的约定，“如果有变动她们搬走，空出地方乙方可以经营使用了，乙方承担此费用”。即在杨雪梅、李秋霞搬走后，空出地方由朱桂玲经营使用并承担杨雪梅、李秋霞第二年应给付的房租10000元。同时朱桂玲向张海娜出具欠条1张。故，朱桂玲应当按照合同约定给付张海娜第二年杨雪梅、李秋霞应给付的房租10000元。朱桂玲主张此款应由张海娜向杨雪梅、李秋霞主张的依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第八十四条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、朱桂玲于本判决发生法律效力后十日内给付张海娜房租10000元；二、朱桂玲于本判决发生法律效力后十日内给付张海娜退给杨雪梅、李秋霞的房租费3800元；三、朱桂玲于本判决发生法律效力后十日内给付张海娜退给杨雪梅、李秋霞的装修损失2600元；四、驳回张海娜其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取计120元，由朱桂玲负担，于本判决发生法律效力后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  白志远二〇二〇年六月二十八日书记员  张 宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。