广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初4695号 原告（反诉被告）：中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区********，统一社会信用代码N244**********967C。 法定代表人：陈炳廉，社长。 委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈玉兴，男，1954年12月7日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*********，公民身份号码440************354。 委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锋，广东雅商律师事务所实习律师。 原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社（以下简称窈窕经联社）与被告陈玉兴土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，被告陈玉兴于答辩期间提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窈窕经联社社长陈炳廉及其委托诉讼代理人黄炳星，被告陈玉兴及其委托代理人王春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窈窕经联社向本院提出以下诉讼请求：1.被告立即拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑，将该土地恢复原状交还原告；2.被告从2019年4月1日起至将土地交还原告止，按每月5471.68元向原告支付拖欠的租金；3.被告从欠款之日起至退还土地之日止，按欠款金额每日万分之五向原告支付滞纳金。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，即要求被告支付律师费14800元。事实与理由：被告此前曾向原告承租位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场的2.9846亩（1989.7平方米）土地，并违章建了临时建筑物。租赁期限届满后，被告提出续约，双方为此于2016年4月11日签订土地租赁合同一份，由被告续租该土地，期限4年，从2016年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定，2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金4974.25元；2018年1月1日起至2019年12月31日止每月租金5471.68元。合同还约定，被告应于每月10日前向原告交纳当月租金，被告拖欠租金一个月的，原告有权终止合同，收回土地，并向被告追收欠租，在被告清偿所有欠租前，原告有权留置其设备及货物。此外，合同又约定，被告不按约定时间支付租金的，按每日万分之五向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约将土地交给被告使用，合同期满后被告没有退还土地，双方形成了无期限的租赁关系。但被告却违约，从2019年4月起拖欠租金，且消防整改不达标，存在严重的安全隐患。原告已于2019年5月5日向被告发出了解除租赁合同及催缴租金的通知。但被告既不退还土地，又拒不交纳租金，造成原告经济上的损失。原告遂诉至法院，希望判如所请。 原告窈窕经联社为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.陈玉兴身份证；2.土地租赁合同；3.中华人民共和国林权证；4.证明；5.通知；6.照片；7.关于窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治验收工作的报告；8.律师费发票。 被告陈玉兴辩称，1.被告认为双方签订的合同是无效的，因原告将集体土地出租用于非农业建设，且原告明知该土地性质仍收取租金，具有明显过错。2.关于拆除地上建筑物，被告认为双方合同第四条第三点约定，根据该约定，当时签约，如果双方终止合同，地上建筑物被告是不需要履行拆除义务。根据目前实际情况，自2020年1月开始原告已经向案外人分别收取租金，案外人包括宋永明每月5400元，刘景社每月500元，陈清奎每月1200元，覃朝余每月1000元，四租户累计每月收取8200元，截止2020年5月已经收取41000元。目前情况若要求被告强行拆除地上建筑物，因还有四租户生活及存放物品，被告无法拆除，并非被告不想拆除，是因为原告收取租金，原告第一项诉讼请求无法履行，被告无法承担相应责任。2.原告要求被告支付2019年4月1日至交还土地之日的租金，该土地因2018年5、6月份发生火灾无法正常使用，在2019年3月之前的租金被告都已经交付完毕，实际原告已经自行收回该租赁物，因此要求被告还要向其重复支付土地占用费没有事实及法律依据。3.因合同是无效的，不应支持滞纳金及违约金诉求。4.对增加诉求律师费，被告认为没有事实及法律依据，应驳回原告诉求。 陈玉兴向本院提出反诉请求：1.确认双方于2016年4月11日签订的土地租赁合同无效；2.窈窕经联社返还2016年至2019年3月31日已支付租金201457.2元；3.窈窕经联社退还租赁押金3000元;4.窈窕经联社赔偿原告搭建的厂房损失50000元。陈玉兴明确其第2项反诉请求201457.2元的计算方式为：2019年按每月5471.48元计算3个月，2018年按每月5471.48元计算12个月，2016年-2017年按每月4974.25元计算24个月，合计201457.2元。陈玉兴主张其厂房损失50000元为估算得出。 反诉事实理由：陈玉兴于1995年与窈窕经联社签订土地租赁合同，双方约定窈窕经联社将其位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场2.9846亩土地出租给原告使用，当时该土地为空地，陈玉兴出资150000元搭建临时建筑物作为厂房及仓库使用。根据合同约定，陈玉兴向窈窕经联社交纳租赁押金3000元后开始使用该土地。双方租赁合同期限届满后多次按原合同条款进行续签，陈玉兴、窈窕经联社于2016年4月11日签订的土地租赁合同是最后一份续签的书面租赁合同，该土地租赁合同租赁期限届满后，双方协商同意由陈玉兴按照原租赁条件使用该场地。2018年6月19日，因陈玉兴租赁物附近发生火灾，火炬开发区管委会高度重视工业园区的消防安全，要求包括陈玉兴在内的整个工业区停业，进行全面消防整改，窈窕经联社在工业园多次粘贴通知要求立即停止经营，并且停水、停电。因窈窕经联社未按政府要求增添消防设施进行消防整改，陈玉兴自2018年6月19日至今无法使用上述租赁场所，陈玉兴出资兴建的厂房自2019年1月份开始由窈窕经联社另行出租给第三方使用至今，并且由窈窕经联社向第三方收取租金，陈玉兴自2018年6月19日开始没有使用过租赁物。陈玉兴认为，窈窕经联社将没有土地证的集体土地出租给陈玉兴，因无法办理厂房的规划、报建手续，双方签订的土地租赁合同约定的土地用途不符合土地性质，该合同内容违反法律强制性规定，应认定为无效合同。窈窕经联社根据无效合同收取陈玉兴租金及押金应予以返还，因窈窕经联社有过错，对陈玉兴因无效合同造成的经济损失应当予以赔偿。 陈玉兴为其辩解和反诉主张向本院提交如下证据：1.通知；2.报告；3.通知；4.客户基本情况调查；5.租金收据；6.现场照片及发票、收据付款凭证；7.收据7张。 本院经审理认定事实如下：2016年4月11日，窈窕经联社（甲方，出租方）与陈玉兴（乙方，承租方）签订土地租赁合同，约定：甲方将位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地2.9846亩（约1989.7平方米）土地租赁给乙方使用。该土地时甲、乙双方所签订前合同已期满，双方有意再续约，该土地原承租方出资兴建临时建筑物，故该土地只能用作已建厂房租赁，不能再作违建违法经营用途。租赁期限为4年，从2016年1月1日起至2019年12月31日止。2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金4974.25元；2018年1月1日起至2019年12月31日止每月租金5471.68元。乙方必须在每月10日或之前上缴当月租金及物管费，如无故拖欠1个月租金即视为乙方根本违约，甲方有权解除合同回收该土地并追回所欠租金，在乙方清偿所欠租金之前，甲方有权留置其设备及货物。乙方必须在合同签订之日起3日内向甲方缴纳3个月的租金合计14922元作为押金。租赁合同期满，押金在乙方交清租金、物管费等租赁费用的一切费用后无息退还。如乙方中途退租作违约处理，甲方有权没收押金。甲方只提供场地给乙方使用，不涉及乙方的生产经营、债权债务。乙方在开发利用该土地的同时，不得随意改变本宗土地状况和用途，乙方如不按约定或违反法律规定，将土地用于其他用途，甲方有权随时中止或解除合同。甲方已详细告知乙方该地块具体情况，乙方也已完全知晓该地块为无证，不能用于违建违法经营用途。在租用期间，因乙方违规使用土地被有关单位查处的，乙方应无条件服从并配合，所产生的经济损失、费用和相关责任由乙方承担。乙方不按约定时间支付租金的，按每日万分之五向甲方支付滞纳金。由甲方起诉向乙方追讨租金及违约金时，甲方产生的律师费等直接费用由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈玉兴实际缴纳押金3000元。陈玉兴按合同约定金额向窈窕经联社交纳租金至2019年3月。陈玉兴在该租赁合同签订前在涉案土地已搭建了厂房，并将部分厂房租予他人。 2018年6月28日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于开展窈窕树白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的通知》其中载明：2018年5月15日和6月19日，我区张家边社区窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区一个月内接连发生2宗影响不良的火灾事故，经区管委会研究决定，从即日起，深入开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动，整治范围为窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区内建筑物（包括厂房、仓库和员工宿舍等）。窈窕经联社和陈玉兴确认涉案租赁土地及上盖建筑物位于上述违法建筑工业园区内。 2018年11月26日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治验收工作的报告》，载明：窈窕村白岗一街（婆坑石场）共有企业30家，此次共对5家企业（振辉塑料厂、百事隆石材加工厂（空厂房）、白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）、恒轩家具厂仓库和白岗一街19号A4栋（无名，空厂房），均为铁锌棚一层建筑）进行验收，其他企业均无负责人到场或已停业搬迁。经现场验收，区住建局、区规划分局发现上述单位均无规划、报建手续，属违法建筑，影响城市景观，建议拆除，其中发现恒轩家具厂仓库家具内堆放不符合要求，振辉塑料厂和白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）透光未按规定安装防护网，均未生产作业。从验收总体情况来看，窈窕村白岗一街（婆坑石场）现有建筑都未办理规划、报建审批手续，且存在防火间距不足、电气线路隐患多、市政给水管网及市政消火栓不足等安全隐患，整改不到位。综合各部门意见，本次验收不予通过。 2019年5月5日，窈窕经联社向陈玉兴发出通知，内容为：根据中山火炬高技术产业开发区安全生产委员会部门关于开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的规定，要求对在婆坑石场的厂企实施全面停止供电和整改，并禁止厂企私自发电。根据土地租赁合同第四条第二点第六条的明确规定，现陈玉兴反了上述规定，至今消防整改仍未达标，存在严重的安全隐患。且长时间拖欠本社租金，构成根本性违约。鉴于上述情况，本社决定解除与你的租赁合同，并催告你在2019年5月10日前立即缴清租金，且在2019年6月10日内及时清场撤出，将场地交还本社，租金及滞纳金计至实际交还场地止。如发现私自发电或不按时撤场的，本社一律通过执法部门没收发电工具，并追究法律责任。 窈窕经联社以陈玉兴自2019年4月起未依约支付租金为由诉至本院，主张前述实体权利。陈玉兴确认2019年4月之后的租金并未缴纳，但主张合同无效及窈窕经联社2020年1月起收取了实际占用人租金，并提出如上反诉请求。窈窕经联社为本案诉讼已支付律师费14800元。 另查，窈窕经联社对于陈玉兴提供的收据7张予以认可，确认其2020年1月至5月收取了实际占用人租金合计29150元。 又查，中林证字（2014）第0161号载明，坐落于火炬开发区窈窕村内的面积为820亩土地所有权权利人为窈窕经联社。2019年8月12日，张家边社区居民委员会出具证明载明，位于中山火炬开发区窈窕村白石仑山内，该林地所有权及使用权属于窈窕经联社。窈窕经联社、陈玉兴确认当时租赁的为石场空地。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地归属窈窕经联社集体所有，未有上述法律规定土地使用权发生转移情形，故不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该租赁合同签订前陈玉兴已建有临时建筑于土地之上，明显不属于农业建设。而实际上陈玉兴在该空地上未经相关报建许可搭建了厂房，经中山火炬高科技产业开发区住建局、规划分局确认属违法建筑，并与案外人搭建的其余违法建筑形成了窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区。而且土地租赁合同约定土地用作已建厂房租赁即作工业用途使用，窈窕经联社明知并放任违法建筑的存在，任由陈玉兴转租收益，违反了法律强制性规定，损害了国家土地管理秩序，应认定无效。 关于本诉问题。因土地租赁合同无效，窈窕经联社要求陈玉兴拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑及变压器，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）后向其交还，于法有据，本院予以支持。关于2019年4月1日后拖欠租金问题。由于合同无效，但陈玉兴的厂房及相应建筑仍占用窈窕经联社土地，故2019年4月1日之后应为土地占用费。土地占用费应参照原合同缴纳标准即每月5471.68元计算较为适宜，且计至陈玉兴实际交还土地之日止（应扣除窈窕经联社已收取陈玉兴租户的款项，截止2020年5月为29150元）。此外，由于合同无效，违约条款亦属无效，故窈窕经联社主张的滞纳金请求，没有法律依据，本院不予支持。同理，窈窕经联社主张陈玉兴支付律师费，亦缺乏法律依据，本院不予支持。 关于反诉问题。关于合同效力问题，本院已经认定，故不再赘述。因土地租赁合同无效，窈窕经联社因该合同收取的押金3000元，应当向陈玉兴予以退还。关于返还2016年至2019年3月31日已支付租金问题。在陈玉兴已占有使用涉案租赁物的情况下，其要求返还该期间已支付的租金没有依据，本院不予支持。关于厂房损失方面。首先，陈玉兴在签署合同时应当对于土地性质尽合理审慎义务，而且在合同中已明确载明“其已完全知晓该地块为无证，不能用于违建违法经营用途”，故对于合同无效应承担相应过错。其次，陈玉兴未经规划报建建设相应厂房本身违法，因此对于兴建的违章建筑拆除应由其自行承担相应法律后果。再者，窈窕经联社系要求陈玉兴拆除相应违章建筑（即厂房），而非归其所有，陈玉兴要求窈窕经联社进行赔偿或补偿没有依据。最后，该损失数额50000元为陈玉兴自行估算得出，未有相应依据，窈窕经联社亦不予确认，本院不予采信。故本院对于陈玉兴主张的厂房损失反诉请求不予支持。 故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈玉兴于本判决生效之日起十五日内拆除涉案位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上（2.9846亩，约1989.7平方米）的违章建筑，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）交还原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社； 二、被告陈玉兴于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社支付土地占用费（自2019年4月1日起至上述土地实际交还之日止，按每月5471.68元计算，并扣除中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社已收取陈玉兴租户的款项，截至2020年5月为29150元）； 三、确认反诉被告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社与反诉原告陈玉兴于2016年4月11日签订的土地租赁合同无效； 四、反诉被告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社于本判决生效之日起七日内向反诉原告陈玉兴返还押金3000元； 五、驳回原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告陈玉兴的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费990元，减半收取计485元（原告窈窕经联社已预交），由原告窈窕经联社负担285元，被告陈玉兴负担200元（陈玉兴负担部分于判决生效之日起七日内迳付窈窕经联社）。反诉案件受理费5116元，减半收取计2558元（反诉原告陈玉兴已预交），由反诉原告陈玉兴负担2500元，反诉被告窈窕经联社负担58元（窈窕经联社负担部分于判决生效之日起七日内迳付陈玉兴）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员  邓文辉 二〇二〇年六月八日 书记员  刘浩峰 孙永辉