江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初412号原告：薛娟，女，1967年10月27日出生，汉族，居民，住阜宁县。原告：李秀华（系原告薛娟丈夫），男，1969年4月7日出生，汉族，居民，住阜宁县。上列二原告共同委托诉讼代理人：张仁富，盐城经济技术开发区新城法律服务所法律工作者。被告：丁东，男，1958年11月3日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：薛为琴（系被告丁东妻子），女，1959年11月23日出生，汉族，居民，住阜宁县。上列二被告共同委托诉讼代理人：孔玲，阜宁县城北法律服务所法律工作者。原告薛娟、李秀华与被告丁东、薛为琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，后因案件需要，转为适用普通程序，并于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告薛娟及其与李秀华的共同委托诉讼代理人张仁富，被告丁东、薛为琴及其共同委托诉讼代理人孔玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛娟、李秀华向本院提起诉讼请求：1.判决被告按合同约定将大产权房过户给原告；2.判决被告立即向原告支付违约金50000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系亲戚关系。2016年5月12日，二原告从二被告手中购置了位于阜宁县间两层房屋，约定房款总价406000元，预付340000元。二原告向二被告依约支付了预付房款。此后，二原告按约自备剩余房款66000现金多次登门要求二被告到不动产登记中心按合同约定将房屋过户给二原告。但二被告借故拖延，还先后于2018年、2019年两次将二原告诉至贵院，要求贵院判决二原告向其支付购房款66000元。该案在贵院审理过程中二被告发现自己已构成违约，故均撤回了对二原告的起诉。撤诉后二被告仍然拒绝将大产权房过户给二原告，二原告现诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告丁东、薛为琴共同辩称，1.二原告诉称不是事实，二原告未将购房尾款66000元支付给二被告，而二被告之所以起诉二原告就是因为购房尾款未付，二被告担心过了诉讼时效，所以才到法院起诉二被告。2.根据原、被告双方签订的合同约定，本案的违约方是二原告。案涉房屋买卖协议第二条注明“乙方将房款全部付清后，甲方将过户有关手续再交给乙方”，至今二原告未有将尾欠款66000元支付给二被告，且合同第三条付款方式也注明“还有6.6万元到年底付清”；第四条还明确约定“乙方在未付清房款前不得以任何借口和理由再提到有关房屋上的任何事情。如乙方到期不付清房款，甲方有权收回房屋，乙方无条件服从，并罚款5万元给甲方”。综上，本案是二原告违约，其未按合同约定付清剩余房款，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告薛娟、李秀华（乙方）与被告丁东、薛为琴（甲方）经协商于2016年5月12日签订房屋买卖协议书1份，约定被告丁东、薛为琴将其所有的位于阜宁县间两层房屋出售给原告薛娟、李秀华。该协议载明：“一、价格：该房卖给乙方的价格为肆拾万零陆仟元整……。二、甲乙双方的权利和义务：甲方必须为乙方提供能过户的大产权证，保证乙方能过户。乙方以后过户的所有费用包括契税和交房之日起，该房以后所发生的一切费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用，乙方将房款全部付清后，甲方将过户等有关手续再交给乙方。三、付款方式：自协议签订后，乙方先付房款叁拾肆万元正，还有陆万陆仟元到年底付清，但乙方必须打欠条给甲方。四、……乙方在未付清房款前不得以任何借口和理由再提到有关房屋上的任何事情。如乙方到期不付清房款，甲方有权利收回该房屋，乙方必须无条件服从，并罚款伍万元整给甲方。五、乙方在过户时，需要甲方到场签字的包括左右邻居要签字的，甲方必须按时到场，为乙方过户提供方便，保证乙方能过户到自己名下，如果因甲方原因，使乙方不能过户到自己名下的，甲方必须无条件全额退还房款，并罚款五万元给乙方……。”此合同签订后，原告薛娟、李秀华依约向被告丁东、薛为琴支付了购房款340000元，原告薛娟、李秀华亦搬进了案涉房屋。2016年5月16日，就购房余欠款66000元由原告李秀华向被告丁东出具借条1份，载明：“今借到丁东人民币陆萬陆仟元整，（房屋大产权证办好后年底付清借款）。”2017年7月21日，二被告在阜宁县不动产登记中心为案涉房屋办理了不动产权证书，产权证号为苏（2017）阜宁县不动产权第0001915号，并加盖阜宁县国土资源局不动产登记章印。该证载明权利类型为宅基地使用权/房屋所有权，权利性质为批准拨用/自建房，用途为农村宅基地/住宅。2018年11月、2019年3月，因二原告对该购房余款66000元一直未付，被告曾将原告诉至本院，后二被告对此案撤回了起诉。原告薛娟、李秀华现认为被告丁东、薛为琴办理的案涉房屋产权证是小产权证，要求被告丁东、薛为琴将房屋大产权证过户到其名下，故而引发了本案诉讼。本案庭审过程中，原告薛娟、李秀华明确表示不同意将被告丁东、薛为琴提供的由国土部门颁发的案涉房屋不动产权证书确定的产权过户到其名下。而被告丁东、薛为琴坚称其所办理的产权证即为大产权证并保证能将案涉房屋过户到原告薛娟、李秀华名下。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。而“大产权房”是相对于小产权房而言，产权证是由国家房管部门颁发，被国家认可和接受。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能，可以合法的进行二手房交易。本案中，案涉房屋虽是批准拨用的土地上自建，但被告丁东、薛为琴已依法取得了案涉房屋的不动产权证书，且该产权证书是由国家房管部门颁发，产权证书上载明的权利人为被告丁东、薛为琴，被告丁东、薛为琴因此对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，可以依法进行二手房交易。故被告丁东、薛为琴取得的案涉房屋产权证即为大产权证。庭审中，被告丁东、薛为琴坚称保证能将案涉房屋过户到原告薛娟、李秀华名下，但原告薛娟、李秀华始终认为被告丁东、薛为琴取得的产权证是小产权证，并称其要求的大产权证是土地性质为国有土地出让后所办理的产权证。对此本院认为，双方在房屋买卖协议书第二条中仅是约定了被告丁东、薛为琴需提供能过户的大产权证，而对于大产权证的取得是基于土地划拨还是经土地出让后所办理的产权证未有作出明确约定。另，原、被告作为同村人，在购买案涉房屋时，原告薛娟、李秀华应当知晓案涉房屋所占用的土地性质，被告丁东、薛为琴可以将案涉房屋出售给本集体经济组织内的原告薛娟、李秀华。双方房屋买卖协议约定“乙方将房款全部付清后，甲方将过户等有关手续再交给乙方”“乙方在未付清房款前不得以任何借口和理由再提到有关房屋上的任何事情”，原告李秀华就案涉尾欠款所出具的借条亦载明“房屋大产权证办理好后年底付清借款”。但原告薛娟、李秀华一直未有支付购房余款，原告薛娟、李秀华自身已违约在先，由此造成的法律后果，应由原告薛娟、李秀华自行承担。原告薛娟、李秀华称其曾备好现金去被告丁东、薛为琴处主动要求给付购房尾欠款，对此被告丁东、薛为琴予以否认，而原告薛娟、李秀华未有提供证据证实其陈述的该内容，故对该事实本院不予认定。综上，由于原告薛娟、李秀华尚未全额支付购房款，违约在先，被告丁东、薛为琴同意将有权部门颁发的案涉房屋权属证书确定的权利过户到原告薛娟、李秀华名下，而原告薛娟、李秀华当庭予以拒绝，故对原告薛娟、李秀华要求过户的诉讼请求及要求被告丁东、薛为琴承担违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告薛娟、李秀华的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告薛娟、李秀华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  范效飞人民陪审员  戴 新人民陪审员  赵学友二〇二〇年六月十五日法官 助理  刘 洁书 记 员  罗 岚