云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初383号原告：栾根良，男，1976年9月21日生，汉族，住云南省广南县。委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告栾根良与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栾根良的委托诉讼代理人王正梅，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栾根良向本院提出诉讼请求：1.判决确认栾根良与金源公司于2018年10月17日签订的《商铺内部认购合同》（编号：2018101701）及2018年4月14日签订的《商铺内部认购合同》（编号：20180412）无效；2.判令金源公司返还栾根良（编号：2018101701）购房款238888元，并按银行同期贷款年利率6%从2018年10月17日至购房款还清之日止的利息，暂算至2019年10月17日为14333元；3.判令金源公司返还栾根良（编号：20180412）购房款230000元，并按银行同期贷款年利率6%从2018年4月14日至购房款还清之日止的利息，暂算至2019年4月14日为13800元，以上合计497021元；4.判令金源公司承担本案的诉讼费。事实和理由：金源公司系文山金源农副产品综合批发市场项目的开发商，于2018年4月14日与栾根良签订了《商铺内部认购合同》（编号：20180412），约定：栾根良购买项目第13幢B排B-112号房，建筑面积31平方米，单价7419元，总价230000元，并定于2018年12月31日之前交付给栾根良使用。栾根良于合同签订当天支付全额房款，金源公司出具《收据》给栾根良收执。2018年10月17日，栾根良又与金源公司签订了《商铺内部认购合同》（编号：2018101701），约定：栾根良购买项目第13幢B排B111号房，建筑面积32平方米，单价7465元，总价238888元，并定于2018年12月31日之前交付给栾根良使用。栾根良于合同签订当天支付全额房款，金源公司出具《收据》给栾根良收执。现两份合同约定的交付日期早已届满，金源公司仍未能交付房屋，且经查实，金源公司的名下资产即项目开发用地及股东股权已被人民法院执行查封，为维护自身权益，栾根良诉至法院。金源公司辩称，栾根良与金源公司签订的两份《商铺内部认购合同》（编号：2018101701、20180412）是事实，但两份合同属无效合同。栾根良是否实际交付认购款应提交支付凭据。如已实际交付，金源公司同意返还其购房款，但不同意支付利息。栾根良针对其主张，依法提交《商铺内部认购合同》（编号：2018101701、20180412）、收款收据、银行交易对账单，证明栾根良、金源公司于2018年10月17日签订了《商铺内部认购合同》（编号：2018101701）约定，栾根良购买项目第13幢B排B111号房，建筑面积32平方米，单价7465元，总价238888元，并定于2018年12月31日前交付给栾根良使用，栾根良于合同签订当天支付了全额房款，金源公司出具《收据》给栾根良收执；栾根良、金源公司2018年4月14日签订了《商铺内部认购合同》（编号：20180412），约定：栾根良购买项目第13幢B排B-112号房，建筑面积31平方米，单价7419元，总价230000元，并定于2018年12月31日之前交付给栾根良使用，栾根良于合同签订当天支付了全额房款，金源公司出具《收据》给栾根良收执。经质证，金源公司对栾根良提交的《商铺内部认购合同》的真实性无异议，但该合同属于无效合同；对收款收据、银行交易对账单的真实性无异议，但公司账上未收到该笔款项。本院认为，栾根良提交的《商铺内部认购合同》（编号：2018101701、20180412）能够证明双方签订商铺认购合同，并约定双方权利义务的事实，对此予以确认；收款收据、银行交易对账单客观真实，来源合法，且金源公司对真实性无异议，予以采信。金源公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月14日，栾根良（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订《商铺内部认购合同》（编号：20180412），约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第13幢B排13-B112号房，建筑面积31平方米，单价7419元，总价230000元。乙方在2018年4月14日前支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年12月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”签订合同当日，栾根良向金源公司支付商铺房款230000元，金源公司出据收据交栾根良收持。2018年10月17日，栾根良（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订《商铺内部认购合同》（编号：2018101701），约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第13幢B排B111号房，建筑面积32平方米，单价7465元，总价238888元。乙方在2018年10月17日前支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年12月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”签订合同当日，栾根良向金源公司支付商铺房款238888元，金源公司出据收据交栾根良收持。现金源公司约定交房时间已届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至栾根良起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于栾根良主张确认其与金源公司签订的两份《商铺内部认购合同》（编号：2018101701、20180412）无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与栾根良签订《商铺内部认购合同》并收取栾根良支付的购房款468888元，该两份认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故栾根良该项诉讼请求，本院予以支持。关于栾根良主张金源公司返还房款及支付利息的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”本案中，金源公司作为开发商，在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下与栾根良订立两份《商铺内部认购合同》，且未提交证据证明其已经告知买受人金源公司无预售许可的事实，本院以此认定金源公司在与栾根良订立两份《商铺内部认购合同》时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故栾根良主张金源公司返还购房468888元的诉讼请求，于法有据，予以支持。栾根良主张金源公司按年利率6%计算自2018年10月17日至还清房款时止的利息损失，根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院支持栾根良的合理损失为购房款利息，即以购房款238000元和238888元为基数×年利率6%，分别从2018年4月14日和2018年10月17日起计算至购房款还清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认栾根良与文山金源商贸有限公司于2018年4月14日签订的《商铺内部认购合同》（编号：20180412）和2018年10月17日签订的《商铺内部认购合同》（编号：2018101701）无效；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还栾根良购房款468888元并支付利息（利息以230000元为基数，按年利率6%从2018年4月14日起计算至购房款还清之日止；以238888元为基数，按年利率6%从2018年10月17日起计算至购房款还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8760元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判长  朱应洪审判员  赵 玲审判员  马彦红二〇二〇年六月一日书记员  李伦任