广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初33302号原告：广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社。负责人：李锦培，社长。委托代理人：谭淑仪、林嘉焱，分别为广东法制盛邦律师事务所律师及实习律师。被告：广州市瑞宝城商业发展有限公司。法定代表人：汤和平。委托代理人：张丽蓉、谭晓彤，均为广东实德律师事务所律师。原告广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社诉被告广州市瑞宝城商业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭淑仪和被告的委托代理人张丽蓉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2002年6月6日签订的《有偿使用场地协议》并办理了公证，协议约定被告向原告租赁瑞宝村八社新围的土地31187平方米，场地使用费为每月每平方米4元，共124748元。使用期限从2002年5月1日起至2023年2月15日止。被告自行在租赁场地上投资建设厂房商业铺位，协议期满后，被告投资的一切厂房铺位等建筑物，水电设施等全部归甲方所有。在2010年2月1日，原、被告双方签订《补充协议》，把租赁土地面积缩减为29257平方米，此后原被告按实际面积收取土地使用费。由于海珠区巡查组检查，发现原被告双方签订的协议超出法律规定的租赁期最长二十年的期限，责令原告纠正。原告转告被告要求变更协议期限，但被告不予配合，原告唯有向法院起诉，请求判令：1、确认原、被告双方2002年6月6日签订的《有偿使用场地协议》第二条使用期限超过二零二二年四月三十日部分无；2、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：一、被告与原告于《有偿使用场地协议》中建立的是合作建房关系，而非土地租赁关系，原告主张适用《合同法》第214条的规定认定被告的使用期限超过2022年4月20日的部分无效完全适用法律错误。从被告与原告签订的《有偿使用场地协议》各条款内容可见，双方于该协议中建立的是合作建房关系，而非土地租赁关系，具体体现在：1、《有偿使用场地协议》明确约定了双方的合作目的、合作方式、合作分工等内容，为典型的合作建房合同。被告与原告于协议第一条即明确约定了双方的合作目的为：在涉案土地上投资建厂房商业铺位、生活设施及水电设施；合作方式为由原告提供土地，被告负责投资建设资金。协议第三及第四条进一步明确了双方的合作分工为：原告全力协助被告办理本地块的一切用地手续及规划用地、报建等及政府部门要求办理的有关批文，被告负责办理本地块的一切报建手续及承担相应的费用。协议签订后，双方并按此约定实际履行了合同，即原告提供了涉案土地，被告提供了全部的建设资金，在相互配合办理报建等手续的情况下，被告在涉案土地上建设了厂房、商铺及配套的设施设备等，被告并办妥了以原告为使用人的部分建筑的《农村（墟镇）宅基地使用证》，截至目前为止，被告投资建设的物业中，已办理《农村（墟镇）宅基地使用证》的建筑面积为18867.21平方米，未办证的建筑面积为10959平方米，共计物业面积为29826.21平方米（不含已被政府为扩建道路征地拆迁的建筑面积）。而除上述条款约定外，协议的其余条款的内容均为围绕所建设的房产约定，并非针对土地。因此，《有偿使用场地协议》为典型的合作建房合同，并非土地租赁合同。2、《有偿使用场地协议》不具备土地租赁的基本特征。《有偿使用场地协议》第五条及第八条明确约定，被告使用期限届满后，须向甲方（原告）交还建筑物、水电设施等，并非仅交还土地，这完全有别于土地租赁。因为若被告是单纯向原告租赁土地，则标的物仅是土地，使用期限届满被告应当只按原状交还土地即可，被告并不负有将所建造的建筑物、水电设施等交付原告的义务，更不应当承担退出时要保持建筑物原状及水电设施、否则原告可向其追究责任的风险。《有偿使用场地协议》第九条关于征收补偿的约定亦正面体现了被告与原告双方基于涉案土地建立的是合作建房关系而非土地租赁关系。该协议第九条约定：“在协议使用期内，如国家或有关部门征用本场地时，甲方（原告）的土地征地款归甲方所有，乙方（被告）的搬迁费归乙方所有。建筑物补偿总价值按三十年摊分。余下年限，每年按3.3%的总值计算给乙方。”由此可见，如发生征收的情况，双方约定了对于建筑物的补偿价值分配方式是被告仅能按剩余使用年限的一定比例获得补偿款，其余补偿款归原告所有。但如被告仅是租赁土地，则由其投资建筑的上盖物所获补偿理应由全部归被告所有，而不应与原告共同享有，这一约定也充分说明了甲乙双方是合作建房关系，对该所建房产共享权益。此外，虽然《有偿使用场地协议》第二约定：“使用期限由二零零二年五月一日至二零二三年二月十五日止，乙方付给甲方每月场地使用费……但这场地使用费，仅是乙方作为投资方的合作条件之一，因为双方的合作期限相对来说比较长，而原告是集体经济组织，村民们都希望能在合作期间先取得部分收益，故才约定由被告在使用期间按月向原告支付场地使用费，而被告与原告双方也正是综合考虑了被告的这一投资成本，才确定了被告对涉案土地及上盖建筑的使用期限是至2023年2月15日，原告若拟违反约定缩减被告的使用期限，将严重侵犯被告的合法权益，法院不应支持。3、《有偿使用场地协议》明确约定了双方对所建物业及配套设施设备的权益分配，即2023年2月15日前归被告使用，2023年2月15日之后才全部移交给原告使用，原告无权单方无故终止协议。对于合建的物业，于2023年2月15日前归被告使用，以作为被告巨额投资的回报，2023年2月15日后才全部移交给原告使用。因此，被告与原告双方关于涉案土地的使用期限的约定，于建房后即实际转化为对所建物业及配套设施的使用期限的约定，而被告是基于双方合作．建房关系取得对所建筑物业的使用权，约定被告的使用期限至2023年2月15日，是经双方充分协商所确定的合作条件，是被告为此付出巨额投资的对价，原告无权单方更改。二、被告除按协议的约定投入巨资建造房屋及相应配套设施、且为原告办妥所建房屋的产权登记外，并不断投入资金维护及完善固定建筑及设施设备，全面履行了合同义务，不存在任何违法或违约行为，法律对于被告基于合作关系享有对合作成果的使用期限并无限制，原告无权单方要求调整被告对涉案土地及房屋的使用期限。综上所述，被告认为《有偿使用场地协议》非土地租赁协议，而是合作建房协议，原告主张适用《合同法》第214条的规定认定被告对涉案土地及房屋的使用期限超过2022年4月30日部分无效，完全是适用法律错误，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请法院予以驳回。经审理查明：2002年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《有偿使用场地协议》，约定：一、甲方提供的土地位于瑞宝村新围，使用面积共31187平方米，乙方在该地块范围内投资建设厂房商业铺位，生活设施及水电设施，三通一平等费用由乙方负责；二、使用期限由二零零二年五月一日至二零二三年二月十五日止，乙方付给甲方每月的场地使用费，到二零零三年二月十五日止为每月每平方米肆元正，每月共计场地费124748元；二零零三年二月十六日至二零零八年二月十五日止，为每月每平方米肆元捌角，每月场地费149698元……二零一八年二月十六日至二零二三年二月十五日止，为每月每平方米捌元贰角玖分，每月场地费258677元；三、甲方应全力协助乙方办理本地块的一切用地手续及规划用地、报建等，政府部门要求办理的有关批文，一切费用由乙方支付；四、乙方负责办理本地块的一切报建手续，甲方应全力协助，报建费用由乙方自负；五、协议期满后，乙方投资的一切厂房铺位等建筑物、水电设施等全部归甲方所有；如乙方需要续租在同等条件下，乙方可优先续签协议；六、乙方必须在每月二十五日前将场地使用费交到甲方，如超过二个月不交场地使用费，甲方有权终止本协议，乙方的一切投资费用不作补偿，场内厂房铺位水电设施归甲方所有；七、乙方自行经营，自负盈亏，一切内外债务由乙方自负与甲方无关；八、乙方要按照市规划局及国土局的有关文件进行建设，如违反有关规定政府部门要拆除，则与甲方无关，乙方期满退出时要保持建筑物原状及水电设施；九、在协议使用期内，如国家或有关部门征用本场地时，甲方的土地征地款归甲方所有，乙方的搬迁费归乙方所有，建筑物补偿总价值按三十年摊分，余下年限，每年按3.3%的总值计算给乙方；十一、乙方按照规划局的报建批文：永久性的建筑物；十二、如乙方在租期内未经甲方同意，不得转让；等。广州市芳村区公证处于2002年7月3日出具《公证书》【（2002）穗芳证字第xxxx号】，证明原、被告的法定代表人于2002年6月6日签订上述协议。2010年2月1日，原、被告又签订《补充协议》，约定：由于2010年1月份南洲北路开路，征用瑞宝八社新围地块1930平方米，故此瑞宝八社提供给瑞宝城商业发展公司用地面积由原来31187平方米缩减29257平方米。从2010年2月份开始，租金计算面积为29257平方米等。2011年5月5日，广州市人民政府向原告核发了《集体土地所有证》，载明地号为xxxx的所有权人为原告，土地总面积为5.4569公顷（建设用地）。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、广州市海珠区新滘镇人民政府于1988年-1997年期间核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》七份的复印件，载明使用人为瑞宝村民委员会，宅基地座落瑞宝新围陈圃园九号之一至之五、9-8、9-9号，建筑结构为框架或砖木，层数为壹层至四层等；2、原告作为乙方签订的《南洲北路瑞宝村房屋拆迁补偿协议》的复印件。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，可以证明这些房屋均在原告的土地上；对证据2的真实性不予确认，但是原、被告双方存在有偿场地使用关系，依照法律规定，拆迁补偿也是对出租方和承租方分别进行补偿，因此该补偿也不能改变双方的土地租赁关系，不能按照被告所称的，原告取得了补偿收益其身份和地位就不是出租方，这是不能如此推断的。原告于2019年10月11日提起本案诉讼。诉讼中，被告表示：对于其建设的房屋没有规范的报建手续，双方除签订协议外，对于建设房屋的规模是无法确认的，也没有约定，只是按照当时的实际情况看能建设多少是多少；现在这些建筑物是被告在使用和收益。本院认为：被告提交了证据1证明原告是瑞宝村新围的宅基地使用权人，原告对此也予以确认，故对原告有权将其占有的集体所有土地及上盖进行处分的事实，本院予以确认。原告由此与被告签订《有偿使用场地协议》是当事人的真实意思表示，且经公证处公证，本院予以认定。但协议中约定“使用期限从2002年5月1日至2023年2月15日”的约定因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”的规定,原告要求确认超过二十年部分无效,即超过2022年4月30日部分无效的诉讼请求,本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告主张与原告存在的合作建房关系，并非租赁关系，但其对双方合作的具体方式，建设房屋的规模等均没有举证证，故被告的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。但对于该协议中的约定违反法律规定的内容，原、被告均有责任，故本案受理费由原、被告各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告广州市海珠区瑞宝街瑞宝村第八经济合作社与被告广州市瑞宝城商业发展有限公司于2002年6月6日签订的《有偿使用场地协议》第二条中“使用期限超过二零二二年四月三十日”部分无效。本案受理费25233元，由原、被告各负担一半。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年六月××日书记员  招佐文冯琬晴