吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终256号 上诉人（一审原告、申请执行人）：山东格瑞德集团有限公司，住所地山东省德州市。 法定代表人:管印贵。 委托诉讼代理人：刘纯亮。 委托诉讼代理人：王金鑫，山东阳光桥律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、执行案外人）：东煤多种经营物资供销公司影城路经销部，住所地吉林省长春市。 负责人:张滨。 委托诉讼代理人：徐宪都。 被上诉人（一审被告、被执行人）：长春市滨河物业开发有限责任公司，住所地吉林省长春市。 法定代表人:刘忠恒。 第三人:高振坡，男，汉族，1970年8月15日生，住吉林省长春市。 上诉人山东格瑞德集团有限公司（以下简称格瑞德公司）因与被上诉人东煤多种经营物资供销公司影城路经销部（以下简称东煤经销部）、长春市滨河物业开发有限责任公司（以下简称滨河物业）及第三人高振坡案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判长芮海宏、审判员宋国、审判员寇承魁组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人格瑞德公司的委托诉讼代理人刘纯亮、王金鑫与被上诉人东煤经销部的委托诉讼代理人徐宪都，第三人高振坡到庭参加诉讼，被上诉人滨河物业经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 格瑞德公司上诉请求：1.撤销吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民初987号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由东煤经销部和滨河物业承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，案涉抵账协议和《房产买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，滨河物业为格瑞德公司开具了发票，格瑞德公司自2006年6月入住后一直督促滨河物业办理产权登记，因滨河物业原因未能办理登记。格瑞德公司符合二十八条规定，应当排除执行。 东煤经销部二审辩称，格瑞德公司不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。理由：格瑞德公司未与滨河物业签订合法有效的商品房买卖合同，案涉发票填写信息错误，系废票，其在十几年间未找滨河物业重新开具，不合常理，不具有证明力。抵账协议和房产买卖合同均为复印件，东煤经销部无法对买卖房屋的真实性排除合理怀疑。格瑞德公司提交的证据不足以证明在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋；格瑞德公司无法证明其已经向滨河物业支付全部价款；未办理过户登记的原因在于格瑞德公司自身。综上，格瑞德公司的证据不足以证明其对案涉标的享有足以排除执行的实体权益，不符合执行异议复议规定第二十八条规定的全部条件，其民事权益不具备充分的正当性及排他性，不足以排除人民法院的强制执行。 滨河物业经未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 高振坡陈述，高振坡与格瑞德公司的购房合同签订于人民法院查封之前，格瑞德公司已经向我支付了全部价款，没有义务向滨河物业支付购房款，未办理过户是滨河物业的过错。 格瑞德公司一审起诉请求：1.判决立即停止对位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间（302室、303室、304室)的强制执行，并解除对上述房产的查封;2.判决确认格瑞德公司于2006年与第三人高振坡签订的《房产买卖协议》合法有效，并确认位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)归格瑞德公司所有；3.判决滨河物业立即协助和配合格瑞德公司办理长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)的产权过户登记；4.本案诉讼费用由东煤经销部及滨河物业共同承担。事实和理由：2006年5月，滨河物业与山东金光玻璃钢集团公司（以下简称金光公司）签订《永长小区房屋抵账协议》，约定滨河物业用永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)抵偿所欠金光集团工程款593236元，金光集团同意把此房屋产权办理在高振坡名下。后格瑞德公司与高振坡签订了《房产买卖合同》，格瑞德公司一次性向高振坡支付593236元购房款，由滨河物业办理产权手续。该合同系双方真实意思表示、合法有效，在知情且同意的情况下滨河物业向格瑞德公司开具了发票，并由其负责办理产权登记。格瑞德公司自2006年6月入住至今，一直督促滨河物业办理产权登记，滨河物业尚未办理。2018年3月22日长春市中级人民法院在执行东煤经销部与滨河物业买卖合同纠纷中，查封了格瑞德公司位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)。格瑞德公司提出执行异议，长春市中级人民法院于2018年12月4日作出(2018)吉01执异297号执行裁定，驳回了格瑞德公司的异议请求。格瑞德公司认为(2018)吉01执异297号执行裁定认定事实错误。滨河物业与金光集团签订的协议、高振坡与格瑞德公司签订的房产买卖合同均合法有效，且滨河物业开具了发票，另外格瑞德公司于2006年入住至今已有12年，在付清房款且办理结算手续后，格瑞德公司早已实际占有使用，产权登记正在办理过程中。长春市中级人民法院查封、执行格瑞德公司房产已经侵害了格瑞德公司合法权益，故诉至贵院，请求判决立即停止对格瑞德公司购买的位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)的强制执行，并解除对上述房产的查封。并判决滨河物业立即协助和配合格瑞德公司办理该房产的产权过户登记。 一审法院认定事实：东煤经销部与滨河物业买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）吉01民初438号民事判决，判令滨河物业给付东煤经销部煤款9785683.78元及利息9844608.88元。滨河物业未履行生效文书确定的给付义务，东煤经销部申请执行。本院于2018年3月22日查封了滨河物业名下的位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼包括涉案302、303、304房屋在内的6套房屋。案外人格瑞德公司向本院提起执行异议，本院于2018年12月4日作出（2018）吉01执异297号民事裁定，裁定驳回案外人格瑞德公司的异议请求。另查明，2006年5月22日，滨河物业与金光公司签订《永长小区房屋抵账协议》，约定滨河物业用涉案房屋抵偿所欠金光公司工程款593236元；滨河物业同意将涉案房屋产权办至高振坡名下。后高振坡与格瑞德公司签订《房产买卖合同》，将涉案房屋以593236元的价格出售给格瑞德公司。格瑞德公司2016年至2019年占有使用涉案房屋。格瑞德公司提交了滨河物业开具的301、302、303发票复印件，东煤经销部及高振坡对该发票真实性均无异议。格瑞德公司及高振坡自述《房产买卖合同》签订于2006年底。 一审法院认为：格瑞德公司与高振坡均认可《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，亦无导致合同无效的其他情形，故该《房产买卖合同》有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，因格瑞德公司并未取得涉案房屋的物权登记，故格瑞德公司主张涉案房屋归其所有的主张本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，格瑞德公司虽与高振坡签订了书面的买卖合同，但该《房产买卖合同》上并无签订日期，双方虽陈述该合同签订于2006年底，但均未举证证明该点，本院无法认定该合同签订于法院查封之前。格瑞德公司提供了滨河物业出具的购房发票，但购房发票上所记载的房间号与本案涉案房屋不完全一致，格瑞德公司亦未提交其向滨河物业支付涉案房屋款项的银行转账凭证和现金交付款项的其他证据，故本院无法认定格瑞德公司已经支付涉案房屋的全部价款。格瑞德公司自述2006年底签订《房产买卖合同》并在起诉状中称2006年6月份入住至今，但至今未办理过户登记，在格瑞德公司未能举证证明非其自身原因未办理更名过户的情况下，该不利后果应自行承担。综上，格瑞德公司不符合上述法律规定，其要求终止执行涉案房屋的请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款的规定，判决如下：一、山东格瑞德集团有限公司与高振坡签订的《房产买卖合同》有效；二、驳回山东格瑞德集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费9733元，由山东格瑞德集团有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和指正。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于格瑞德公司提交的证据一，也即滨河物业与金光公司签订的《永长小区房屋抵账协议》（原件），经质证，东煤经销部对协议的真实性无异议，但认为不能证明双方以物抵债的事实客观存在。关于格瑞德公司提供的证据二，也即高振坡与山东格瑞德公司签订的《房产买卖合同》（原件），经质证，东煤经销部对该合同真实性及证明内容均提出异议，其认为该合同没有签订时间，不能证明系在人民法院查封之前签订了该合同，而本案的被执行人是滨河物业，格瑞德公司没有与滨河物业签订商品房买卖合同，不符合执行异议复议规定第二十八条的规定，同时，格瑞德公司至查封前长达十二年时间内未签订合同，有悖常理，其应当承担相应风险。关于格瑞德公司提供的证据4，也即案涉房屋的水、电、暖、通信费票据（原件），经质证，东煤经销部对相关证据的真实性无异议，但认为只能证明格瑞德公司使用房屋，但其没有办理入住手续不合常理，不能证明合法占有。关于格瑞德公司提供的证据7、8，也即转账凭证和收条（原件），经质证，东煤经销部对转账凭证的真实性无异议，但对证据8的真实性有异议，同时对证据7、8证明的问题有异议，认为格瑞德公司转给高振坡的款项不能确定就是案涉房屋的购房款，且不是支付给滨河物业。关于格瑞德公司提供的证据12，也即滨河物业出具的情况说明，东煤经销部对该证据的真实性、合法性及证明内容均有异议，认为该证据的经办人姜宏伟并非滨河物业的员工，同时，该情况说明的出具日期是2020年6月2日，滨河物业的经理刘忠恒在长春，该情况说明的内容与客观事实不符。高振坡对格瑞德公司提供的证据均予以认可。根据各方质证意见，结合格瑞德公司一审提供的其他证据，本院认为，格瑞德公司提供的证据1为原件，东煤经销部对真实性无异议，可以作为证据使用；格瑞德公司提供的证据2为原件，东煤经销部虽对真实性提出异议，但结合格瑞德公司向高振坡支付款项的银行转账凭证、滨河物业开具的发票以及高振坡的陈述，能够证明高振坡与格瑞德公司签订的《房产买卖合同》的真实性；格瑞德公司提供的证据4，东煤经销部对该证据真实性无异议，可以作为证据使用；格瑞德公司提供的证据7，东煤经销部对该证据真实性无异议，可以作为证据使用；格瑞德公司提供的证据8，也即高振坡为格瑞德公司出具的收条，东煤经销部对该证据的真实性提出异议，根据高振坡的陈述及银行转账凭证记载的内容，能够相互佐证，可以作为证据使用；格瑞德公司提供的证据12，东煤经销部对该证据的真实性、合法性及证明问题均提出异议，格瑞德公司亦自认该情况说明的经办人姜洪伟系长春高新房地产开发有限责任公司的员工，故对该证据本院不予采信。 关于东煤经销部在二审庭审中提供的三组新证据，也即长春市建设工程竣工规划验收合格通知书、房屋初始登记申请书、单位房屋所有权审查表、调查报告、1号楼商品房登记证明存根以及个人住房信息查询结果证明等，用以证明永长小区1#楼在2005年3月1日整体通过竣工验收，在2005年7月21日后就能够办理产权过户登记。格瑞德公司经质证，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议；高振坡对该证据不发表意见。本院认为，格瑞德公司对东煤经销部提供的证据的真实性未提出异议，可以作为证据使用。 根据二审庭审中各方的举证质证情况，本院二审查明的事实与一审认定事实基本一致。 另查明，格瑞德公司在2008年6月缴纳了案涉房屋的水费、电费及通信费。 本院认为，执行异议之诉的审理，依法律关系及事实变化，以确定执行标的是否属于被执行人可供本次执行的责任财产为目的。本案所需审理的关键问题即为：一、格瑞德公司请求确认房屋归其所有的主张能否支持；二、案涉各方间法律关系及案涉房屋是否属于被执行人滨河物业用以承担民事责任的财产；三、格瑞德公司请求由滨河物业为其办理过户登记的主张是否属于执行异议之诉的审理范围；四、本案一、二审诉讼费的负担问题。 一、关于格瑞德公司请求确认房屋归其所有的问题。 本案中，滨河物业依开发、建设行为原始取得案涉房屋所有权，他人继受取得，除依法登记外，不发生物权变动效力，现该房屋仍登记在滨河物业名下，格瑞德公司依法尚未取得案涉房屋的所有权，故对格瑞德公司提出的确认案涉房屋归其所有的请求，本院不予支持。 二、案涉各方间法律关系及案涉房屋是否属于被执行人滨河物业可供本次执行的责任财产的问题。 金钱债权的执行，除另有执行力扩张之正当事由外，应以被执行人责任财产为限。本案中，案外人格瑞德公司以其已经购买案涉房屋为由请求排除执行的异议，实质上系以案涉房屋已经不再属于滨河物业对东煤经销部承担民事责任的财产为抗辩事由。依本案现有证据，可以证明滨河物业为抵顶工程款将案涉302、303、304号房屋让与金光公司并约定把案涉302、303、304号房屋办理至高振坡名下，高振坡又将案涉302、303、304号房屋转让给格瑞德公司。在高振坡指示下，滨河物业为格瑞德公司开具了案涉301、302及303号房屋的发票。关于该发票记载的房屋号与两份协议上约定的房屋号不一致的问题，根据《永长小区房屋抵账协议》、《房产买卖合同》及发票的内容，约定房屋面积均为211.87平方米，结合东煤经销部一审中提供的《1#楼房屋分套建筑面积计算成果表》的内容，301号房屋面积为571.06平方米，302号房屋面积为55.32平方米，303号房屋面积为78.39平方米，304号房屋面积为78.16平方米，据此可知，302、303、304号房屋面积共计211.87平方米，与合同约定面积一致，而301号房屋面积为571.06平方米，远超合同约定的面积总数，故格瑞德公司称其购买的房屋应为永长小区1#楼302、303、304号房屋，案涉发票填写信息错误的说法有相应事实根据，可以认定格瑞德公司购买的房屋为永长小区1#楼302、303、304号房屋。综上所述，格瑞德公司虽与滨河物业未签订正式的商品房买卖合同，但滨河物业依金光公司及高振坡之利他指示，为格瑞德公司开具发票，能够确定合同相对方，房屋号、面积及价款，结合格瑞德公司提供的各项水、电、通信费等票据，能够证明格瑞德公司自2008年6月起至人民法院查封案涉房屋之前，已经实际占有并使用案涉房屋，故滨河物业与格瑞德公司间亦形成房屋转让之法律关系。基于案涉房屋连续转让之行为，各受让人本应向合同相对方依次主张给付，而格瑞德公司受让并占有案涉房屋之行为，应视为滨河物业向金光公司履行给付义务、金光公司向高振坡履行给付义务及高振坡向格瑞德公司履行给付义务之简化，该行为虽系滨河物业向金光公司清偿债务之特定履行，但亦有缩短给付过程而强化格瑞德公司给付请求权之目的。同时，各方间行为虽有关联，但法律关系各自独立，格瑞德公司受让房屋虽以高振坡指示为直接原因，但当滨河物业不履行给付义务时，格瑞德公司有依该发票向滨河物业直接请求给付房屋及办理登记之独立请求权，无需另行要求高振坡或金光公司代为主张。因滨河物业所得房屋之对价系金光公司之工程款，格瑞德公司虽为有偿受让，但并无向滨河物业支付价款之义务，其是否向其合同相对方高振坡实际支付房屋价款，不影响金光公司、高振坡之指示行为及格瑞德公司受让案涉房屋行为的效力。故在格瑞德公司合法占有并使用案涉房屋后，滨河物业已经实质性的丧失了对案涉房屋的支配，而根据金光公司与滨河物业签订的加工定作合同，金光公司债权总额为85万元，而双方签订的《永长小区房屋抵账协议》约定的抵债数额为593236元，因抵债数额少于金光公司债权总额，故即便双方并未实际结算，亦属金光公司债权是否完全实现的问题，案涉房屋的价值已经通过与金光公司以物抵债的方式转为滨河物业的责任财产，滨河物业责任财产并未发生不当减损。综上所述，案涉房屋已经实质性的脱离滨河物业的支配范围，且未构成其责任财产的不当减损，故案涉房屋不再属于被执行人滨河物业可供本次执行的责任财产。 三、关于格瑞德公司请求由滨河物业协助办理过户登记及确认房屋归其所有的问题。 执行异议之诉的审理目的在于确定执行标的是否属于被执行人可供本次执行的责任财产并就是否排除强制执行作出裁判，其审理范围限于确认及形成性质的诉请内容，并不包括给付性质的诉请，故格瑞德公司所主张的由滨河物业协助办理过户登记的请求，不属于本案执行异议之诉的审理范围，其可另行向滨河物业主张权利。 四、关于案件受理费的负担问题。 格瑞德公司自2006年与高振坡签订房屋买卖协议，其开具发票内容亦存在错误，虽有不能办理过户登记的客观原因，但其亦未积极行使其权利，对引发本案诉讼确有一定的责任，而东煤经销部系依登记记载的权利状态申请执行案涉房屋，并无主观认识上的错误，故本案一、二审的案件受理费，应由格瑞德公司负担。 综上，被执行人滨河物业已经实质性丧失了其对案涉房屋的支配，而此种财产脱离行为并未构成其责任财产的不当减损，案涉房屋不属于滨河物业可供本次执行的责任财产。一审法院认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民初987号民事判决； 二、不得执行长春市滨河物业开发有限责任公司名下位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼302、303、304房屋。 一审案件受理费9733元，二审案件受理费9733元，由上诉人山东格瑞德集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  芮海宏 审判员  寇承魁 审判员  宋 国 二〇二〇年六月三十日 书记员  曲耘池