新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初1399号 原告（反诉被告）：吴洪波，男，1972年08月07日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市。被告（反诉原告）：韩永建，男，1970年05月28日出生，汉族，奎屯市雅俊风尚物业服务有限公司总经理，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：巴哈尔·尼牙孜，新疆曼紫丽律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宝芳，女，1970年01月06日出生，汉族，新疆泰康人寿保险公司职员，住乌鲁木齐市。原告（反诉被告）吴洪波与被告（反诉原告）韩永建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年03月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴洪波、被告（反诉原告）韩永建及其委托诉讼代理人巴哈尔·尼牙孜、谢宝芳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴洪波向本院提出诉讼请求:1、依法判令原告与被告解除合同；2、依法判令被告退还房屋占有使用费30000元及利息2381.56元；3、依法判令被告退还转让费126685元及利息15052.06元；4、依法判令被告赔偿原告实际经济损失118045元。事实与理由：2017年05月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，规定该房屋可以用于经营药店、超市，租赁期限为2017年05月18日至2022年05月17日。被告承诺租赁期内保证原告连续正常使用，双方就此特别签订了保证条款（合同第十五条，其他约定事项）。被告2017年05月16日一次性收取了转让费200000元及第一年度房租180000元，2018年04月25日，被告收取了第二年度房租180000元。2019年01月，原告与第三人合伙将该房屋改做果蔬及副食品超市，对房屋进行装修并招收培训了从业人员，但2019年03月19日该房屋被强行锁门致使原告无法投入经营，经多次交涉未果，不得已原告诉至法院。被告韩永建辩称，第一，依照民事起诉状的第一项诉讼请求，被告同意和原告解除合同，原告未按合同约定支付租金，造成根本违约，依照双方签订的合同第十一条的规定，已构成解除合同条件。不同意第二、三、四项诉讼请求，被告并未锁门。原告存在根本违约，违反合同的规定，被告在庭审中将举证原告首先违约，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）韩永建向本院提出反诉请求：请求法院判令被反诉人支付2019年04月至2020年04月的房屋占有使用费180000元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年05月16日签订了《房屋租赁合同》，约定将位于乌鲁木齐市××路、4号楼之间面积为100平方米的房屋，以年租金180000元的价格租赁给反诉被告，时间为5年，即2017年05月18日至2020年05月17日。合同签订后，反诉被告对租赁物进行了实际占有和使用至今，到了2019年04月，应向反诉原告支付2019年至2020年的租金180000元，反诉被告以各种理由拒付租金，为此，反诉原告诉至法院。原告（反诉被告）吴洪波辩称，不认可反诉原告的诉讼请求，该房屋从2019年03月19日就强行锁门，无法装修，不应向被告支付房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告为证明其诉讼主张，向本院出示《房屋租赁合同》、通知、通话记录、短信记录、收条、网银付款回单、证人证言、《合伙经营协议书》，被告出示《房屋租赁合同》、民事起诉状、《合伙经营协议书》、照片、电话微信截图、本院对双方没有异议的证据予以采信，有异议的综合考虑酌情采信。本院经审理认定事实如下：2016年08月18日，被告与乌鲁木齐市沙依巴克区汇金小区业主委员会、乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》，乌鲁木齐市沙依巴克区汇金小区业主委员会将自己小区的彩板房租给被告使用，彩板房在3#楼和4#楼中间，建筑面积80平方米。乌鲁木齐市沙依巴克区汇金小区业主委员会委托乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司代为管理并收取相关费用，双方的行为受双方签订的《物业服务管理委托合同》约束。房屋租期为两年，自2016年09月01日开始生效，到2018年08月31日终止，房屋租赁每年为80000元，两年合计为160000元。第六条明确约定：被告在合同期内不得在房屋内经营餐饮、不得转租、转借，若出现类似情况乌鲁木齐市沙依巴克区汇金小区业主委员会有权终止合同将被告清理出房屋，并且不退剩余租金。若被告单方面要求退租，乌鲁木齐市沙依巴克区汇金小区业主委员会有权不退剩余的房屋租金。2018年07月24日，被告与乌鲁木齐市沙依巴克区汇金小区业主委员会、乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司再次续签《房屋租赁合同》，租赁期间为自2018年09月01日开始生效，2021年08月31日终止，房屋租金每年为100000元，三年合计为300000元，该合同再次明确不得转租。2017年05月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上述租赁房屋转租给原告，租赁期限从2017年05月18日至2022年05月17日。租金每年180000元，年付，一次性支付，提前一个月支付下一年度租金，于每年4月18日前支付现金或者转账。第五条、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。第六条、租赁房屋的用途：药品、超市。第七条、租赁房屋的维修：室内乙方，室外甲方。出租人维修的范围、时间及费用负担：室外甲方负责维修，在双方租赁期内费用甲方自理。承租人维修的范围及费用负担：室内乙方，费用有乙方自行承担。第八条：出租人允许承租人对租赁房租进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：允许承租人按自行风格装修。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：合同期满可移动物品归乙方所有，墙体附着物及地面砖等由甲方处理。……第十五条、其他约定事项：因此房无产权，属临时建筑，彩钢板房，在双方合同租赁有效期内，如出现政府或个别原因拆除或其他因素使乙方无法正常经营使用，造成的所有经济损失均由甲方负责赔偿，如出现人力无法抗力的原因，地震、洪水灾难。甲方不承担责任。合同期满后乙方有优先租赁权。2017年05月16日，被告向原告出具收条，载明收到吴洪波涉案租赁房屋转让费200000元及房租费180000元（自2017年05月18日到2018年05月17日），合计380000元。另外，被告认可已经收到2018年度-2019年度的租金180000元租金。2019年初，原告改变经营项目，将药店改为水果蔬菜超市进行经营，同时对涉案房屋进行装修。2019年3月1日，乌鲁木齐市沙依巴克区汇金小区业主委员会、乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司共同签章向被告韩永建发出《通知》一份，内容为：2018年07月24日，你方与我单位就位于乌鲁木齐市××区#楼和4#楼中间的彩钢房签订了《房屋租赁合同》。2019年01月初，我单位发现你方具有擅自对外转租的违约行为，并多次通过电话、微信告知你不得对外转租，截至目前你的违法行为仍然继续存在；并近日在未经租赁甲方（汇金小区）同意的情况下对房屋进行装修，鉴于你方的上述行为已违反了《房屋租赁合同》的约定，我单位现特向你方发送本通知，解除我单位与你方2018年07月24日签订的《房屋租赁合同》。请你方在于2019年03月03日前腾空租赁房屋并交付于我单位，逾期未腾空的，本单位与业委会有权采取强制措施收回房屋。2019年初，相关部门对原告经营的涉案房屋采取了不允许继续经营的相关措施。2020年05月26日，依据被告所签租赁合同上载明的乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司联系方式：0991-878****，本院工作人员与该物业公司取得联系，对方称涉案房屋不存在建设工程规划许可证，也不存在审批手续，使用该片空地是为了增加小区居民收入。另查明，庭审中，原告认可在经营了三四个月以后，物业的工作人员来店里称房子是物业的，同时询问原告使用涉案房屋是转租的还是和被告合作的，原告当时为了便于经营便告知物业是和被告合伙经营的。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，被告并未出示相关证据证明涉案房屋存在建设工程规划许可证及经有关部门批准的文件，同时依据租赁合同上载明的乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司联系方式：0991-878****，本院工总人员于2020年05月26日与该物业公司取得联系，对方称涉案房屋不存在建设工程规划许可证，另外，原告与被告签订的《房屋租赁合同》第十五条其他约定事项明确载明涉案房屋无产权，属临时建筑，彩钢板房，因此，本院依法认定原告与被告于2017年05月16日签订的《房屋租赁合同》为无效合同，因解除合同指向的对象应为依法成立的有效合同，因此，本院对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。庭审中，经法庭释明，涉案合同为无效合同的情况下，原告与被告均同意将房屋租金变更为房屋占有使用费予以主张。关于原告要求被告退还房屋占有使用费30000元及利息2381.56元的诉讼请求，本院认为，2019年03月01日，被告与乌鲁木齐市沙依巴克区汇金小区业主委员会、乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司联合向被告发出了收房《通知》，原因为发现被告存在向原告转租的行为，限被告于2019年03月03日腾空房屋，同时，相关部门亦对原告承租涉案房屋的经营行为采取了相关制止措施，因此，原告与被告的租赁合同已经客观无法履行，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，”，原告要求被告退还2019年03月-2019年05月房租30000元（180000元÷12个月×2个月）及2019年03月19日-2022年05月17日转让费126685元（200000元÷5年÷365天×1156天）的诉讼请求予以支持，对反诉原告要求反诉被告继续支付2019年04月-2020年04月租金180000元的诉讼请求不予支持。关于原告主张的房屋占有使用费利息2381.56元、转让费利息15052.06元，本院认为，原告与被告签订房屋租赁合同系无效合同，被告收取原告房屋占有使用费和转让费是基于双方均错误认可合同效力的所谓“租赁合同”的约定，双方房屋占有使用费和转让费的退还数额计算依据源于原告实际使用天数，对应退还房屋占有使用费和转让费双方之间并未约定明确的给付时间，因此，对原告主张的房屋占有使用费利息2381.56元、转让费利息15052.06元本院不予支持。关于原告主张的实际经济损失118045元，包括装修的损失56000元、培训费62405元，本院认为，原告与被告于2017年05月16日签订租赁合同，合同第十五条其他约定事项明确载明涉案房屋无产权，属临时建筑，彩钢板房，可见，原告对涉案房屋不存在产权证是明知的，同时庭审中，原告认可在经营了三四个月以后，物业的工作人员来其经营店里询问其所经营房屋是转租的还是和被告合作的，当时为了便于经营便告知物业工作人员是和被告合伙经营的，因此，以此推算，原告应当在2017年10月份左右再次意识到涉案房屋被告转租行为是否存在问题，而原告的房屋装修和人员培训则发生在2019年01-03月，同时，原告故意向社区隐瞒其承租被告转租房屋的事实，向社区虚假陈述“和被告系合伙经营”，另外，原告提供的证据也不足以证明其实际损失，部分损失与本案不具有关联性，收据上人员签字及收款情况无法确定，因此，本院对原告要求被告支付经济损失118045元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告韩永建退还原告吴洪波房屋占有使用费30000元；二、被告韩永建退还原告吴洪波转让费126685元；三、驳回原告吴洪波的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告韩永建的诉讼请求。上述应付款项，被告应于本判决书生效之日起十日内一次性履行，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的292163.62元，判决给付标的156685元，占争议标的的53.63%。本诉案件受理费5692.45元（原告已预交），本院减半收取2846.23元，由被告韩永建负担53.63%即1526.43元，由原告吴洪波负担46.37%即1319.80元。多余诉讼费2846.23元，退还原告吴洪波。反诉案件受理费1950元（反诉原告已预交），由反诉原告韩永建自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   孙俊伟二 〇 二 〇 年 六 月 二 日书  记  员   王文娟