广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初36102号原告深圳中孚泰和信息技术有限公司，住所地深圳市福田区泰然苍松大厦**1317，统一社会信用代码914403000882885626。法定代表人张守迎。委托诉讼代理人徐明乾，广东诚公（龙华）律师事务所律师。被告王熙，男，1987年6月20日出生，汉族，身份证住址江西省九江市德安县。被告深圳市凌飞房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区车公庙泰然六路苍松大厦**1911，统一社会信用代码914403006853877883。法定代表人王熙。第三人彭俊华，男，1961年3月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人覃祚辉，广东利人律师事务所律师。委托诉讼代理人覃磊，广东利人律师事务所实习律师。原告深圳中孚泰和信息技术有限公司诉被告王熙、深圳市凌飞房地产投资顾问有限公司（以下简称凌飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月1日开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐明乾到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后本院依原告的申请追加彭俊华为第三人，于2020年4月28日再次开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐明乾、第三人的委托诉讼代理人覃祚辉到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月10日，原告与被告王熙签订《房屋租赁合同》，约定被告王熙将位于深圳市××区泰然××路泰然苍松××座××号的房屋（房屋所有权人彭俊华，面积212.87平方米）出租给原告使用，租赁期限为一年（2014年2月24日至2015年2月23日），租金为125元／平方米，租赁保证金为53360元。此后每年到期续租，直至2018年2月23日。2018年2月23日，原告与被告协商同意续租，但被告王熙要求原告与被告凌飞公司续签《房屋租赁合同》至2019年5月31日，原告如约支付了房屋租金，被告凌飞公司系被告王熙名下个人独资公司。2018年9月12日，被告凌飞公司变更为现在的股东及法定代表人。2019年4月11日，原告接到房屋所有权人彭俊华通知，因被告王熙拖欠彭俊华的租金，要求原告立即搬离，并以断水断电的方式强制原告搬离，原告租赁案涉房屋为办公用途，且原告的经营业务是网络信息安全，断电断网将会造成重大损失。万不得已，原告只得另行寻找办公场所。原告认为，被告王熙无故拖欠房屋租金，导致原告被强制搬离，原告合同目的不能实现，系严重违约行为，原告有权解除《房屋租赁合同》，并要求被告王熙退还已经支付的房屋租金。根据《房屋租赁合同》第19条的约定，甲方（即被告凌飞公司）无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，乙方（即原告）可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金。综上，在原告足额支付了租金的情况下，被告王熙故意拖欠彭俊华租金，导致原告无法继续使用房屋，严重损害了原告的合法权益。原告特依据《合同法》等有关法律规定，起诉至法院，请求判令：一、判决原告与被告凌飞公司签订的《租赁合同》于2019年4月12日解除；二、被告王熙、凌飞公司向原告双倍退还租赁保证金106720元，退还剩余租金46121.83元（212.87×130/30×50）；三、案件诉讼费由两被告承担。两被告均未到庭、未答辩、亦未提交证据。第三人发表意见称，原告与被告王熙、凌飞公司之间的房屋租赁合同，第三人非合同的签约方，也不是合同履行的担保方，第三人与原告没有合同关系，也没有基于合同约定而产生的付款义务。第三人未参与合同的签订，对合同的履行、租金和保证金的真实性、具体金额均不清楚。经审理查明，深圳市××区泰然××路泰然苍松××座××号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人为第三人。被告王熙从第三人处承租案涉房屋后又转租给原告。原告自2014开始与被告王熙签订租赁合同，承租案涉房屋。2018年2月6日，原告（承租方、乙方）与被告凌飞公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定，被告凌飞公司将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年2月24日至2019年5月31日；租金为按建筑面积212.87平方米每平方米每月130元计算，月租金总额为27673元。合同第九条约定，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金即53216元；甲方向乙方返还保证金的条件：1、租赁期满，相关费用已结清；2、租赁期间，乙方未违反本合同条款。合同第十九条约定，出现下列情形的，乙方可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金：1、甲方迟延交付租赁房屋七天以上；2、甲方违反本合同第十一条之约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；3、甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；4、未经双方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；5、甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的。同日，被告凌飞公司向原告开具了一份收款收据，确认收到被告交付的租赁押金53360元。2018年8月21日，原告向被告凌飞公司转账支付了2018年8月24日至2019年2月23日期间的租金166038元；2019年3月4日，原告向被告凌飞公司转账支付了2019年2月24日至2019年5月31日期间的租金89476元。2019年4月17日，第三人向原告发出《房租催缴告知》，表示，因被告王熙拖欠案涉房屋2019年3月、4月的租金，原告应在收到该通知三日内代被告支付欠付的租金，否则第三人将解除合同，收回房屋。2019年4月26日，原告向第三人出具《声明》，载明：“本人从承租人王熙处承租了出租人（彭俊华）1317房屋。于2019年4月26日将房屋主要物品搬离，剩余未搬离的为本人放弃所有权之物品。本人就此声明：出租人有权对剩余未搬离之物品进行处置，本人将不会以任何理由向出租人就剩余物品主张返还原物或赔偿损失等权利”。另查明，被告凌飞公司系自然人独资公司，涉案租赁合同签订时，被告王熙系该司股东。2018年9月12日，被告凌飞公司的股东变更为案外人于浩。2019年5月5日，被告凌飞公司的股东又变更为被告王熙。上述事实，有原告、第三人提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告凌飞公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于合同解除的时间。本院认为，根据查明的事实，第三人因被告王熙欠缴租金而要求收回房屋，原告于2019年4月26日搬离案涉房屋，故原告与被告凌飞公司之间的租赁合同已于2019年4月26日实际解除。原告请求判决租赁合同于2019年4月12日解除，无事实依据，本院不予支持。关于原告请求两被告双倍返还租赁保证金及相应的租金。本院认为，根据涉案租赁合同第十九条约定，甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金。根据查明的事实，涉案租赁合同因被告的原因导致提前解除，故原告请求被告凌飞公司双倍返还租赁保证金合计106720元，本院依法予以支持。原告向被告凌飞公司提前支付了至2019年5月31日的租金，因原告于2019年4月26日搬离，被告凌飞公司应向原告返还2019年4月27日至2019年5月31日期间的租金31363元（27673+27673/30×4），原告诉请中的超出部分，本院不予支持。此外，被告王熙既非涉案租赁合同的相对方，亦非租金的收取方，且系被告凌飞公司向原告开具了租赁押金的收款收据，故原告请求被告王熙退还租金及赔偿双倍的租赁保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市凌飞房地产投资顾问有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告深圳中孚泰和信息技术有限公司双倍返还租赁保证金合计106720元；二、被告深圳市凌飞房地产投资顾问有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告深圳中孚泰和信息技术有限公司返还租金31363元；三、驳回原告深圳中孚泰和信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3357元（已由原告预交），由原告深圳中孚泰和信息技术有限公司负担325元、被告深圳市凌飞房地产投资顾问有限公司负担3032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 刘  小  焱人民陪审员 黄  美  容二〇二〇年六月十八日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。