成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初898号 原告：沈志方，男，1963年2月9日出生，汉族，住所成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李玉华，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 被告：成都尚岭置业有限公司，住所成都市武侯区机投桥街道万寿村**。 法定代表人：王洪光，职务不详。 被告：重庆银行股份有限公司成都分行，住所成都市高新区天府二街**新天府国际中心**。 负责人：李映军，行长。 委托诉讼代理人：黄思雨，重庆依斯特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱虹宇，重庆依斯特律师事务所律师。 原告沈志方与被告成都尚岭置业有限公司（以下简称尚岭公司）、重庆银行股份有限公司成都分行（以下简称重庆银行成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。沈志方的委托诉讼代理人李玉华，重庆银行成都分行的委托诉讼代理人黄思雨、朱虹宇到庭参加了诉讼。尚岭公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 沈志方向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告所购的金阳不夜都1栋1单元706号房屋上设立的抵押登记无效；2、判令两被告注销原告所购的金阳不夜都1栋1单元706号房屋的抵押登记手续；3、判令被告尚岭公司为原告办理预售合同登记备案手续；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年，尚岭公司以出让方式取得位于成都市武侯区机投桥街道万寿村2组的国有土地使用权，用于开发“金阳.不夜都”项目。尚岭公司用该土地及在建工程向重庆银行成都分行融资借款并办理了抵押登记。项目开发后，重庆银行成都分行同意尚岭公司出售抵押的案涉房屋，尚岭公司办理了案涉房屋的预售许可证并与原告签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给原告。合同签订后，原告按约支付了购房款，但因抵押原因导致无法办理预售合同登记备案手续。为维护原告自身合法权益，原告诉至法院。 尚岭公司未答辩。 重庆银行成都分行辩称：1.原告请求解除案涉房屋抵押权没有依据。重庆银行成都分行与尚岭公司签订了固定资产贷款合同，重庆银行成都分行向尚岭公司提供了贷款，并签订了抵押合同及办理了抵押登记，不存在合同无效的情形。根据合同相对性原则，重庆银行成都分行与原告没有任何合同关系，原告无权要求解除抵押；2.原告认为重庆银行成都分行对案涉房屋不享有抵押权无事实依据。重庆银行成都分行同意尚岭公司办理商品房预售许可证并销售，并不代表重庆银行成都分行放弃抵押权，而是重庆银行成都分行实现债权的行为。允许出售是为了实现债权，并非与尚岭公司达成解除抵押的协议；3.原告与尚岭公司签订的房屋买卖合同无效。根据物权法及担保法的规定，截止目前，尚岭公司与重庆银行成都分行并未达成解除抵押权的协议，原告与尚岭公司签订的合同无效；4.重庆银行成都分行在本案中不存在过错，不承担任何费用。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月3日，中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行（以下简称农行重庆巴南支行）出具《同意函》，载明：尚岭公司位于成都市武侯区国有土地使用权已抵押给农行重庆巴南支行，并办理了抵押登记。在上述国有土地使用权抵押的状态下，农行重庆巴南支行同意办理金阳不夜都项目1幢的商品房预售许可证，并同意尚岭公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 2016年3月28日,尚岭公司与原告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定原告购买“金阳.不夜都”（商品房预售许可证10656号）1幢1单元7层706号房屋，房屋总价为310000元，付款方式一次性付款，买受人于2016年3月28日前付清；合同载明商品房的抵押情况为土地使用权抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行；尚岭公司在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；预售合同登记备案约定为：尚岭公司自合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续；该合同同时对交房时间、房屋所有权转移登记时间及违约责任等进行了约定。 合同签订后，原告按约向尚岭公司支付了全部购房款，但尚岭公司未按合同约定的时间办理预售合同登记备案。 2016年5月16日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》，约定重庆银行成都分行向尚岭公司提供贷款1.5亿元，尚岭公司用其开发的位于成都市武侯区“金阳.不夜都”在建工程为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2016年7月25日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《成都市商品房预收款（专用账户）监管协议书》，约定尚岭公司在重庆银行成都分行开设商品房预售款监管账户，账号为85×××79，监管项目的所有预售款应进入监管账户。 同日，重庆银行成都分行出具《同意函》，载明：同意尚岭公司办理金阳不夜都项目1号楼商业裙房及2单元4-21层办公、地下室的商品房预售许可证，并同意尚岭公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 2018年7月28日，尚岭公司向购房者发出《交房通知书》，通知集中交房时间为2018年7月31日至8月5日。2018年7月31日小区部分业主办理了房屋交接手续。沈志方在此期间前去收房。 另查明，一、“金阳.不夜都”门牌号已从武侯区机投桥街道万寿桥村2组变更为万景二路155号；二、由于尚岭公司的其他债务存在诉讼，案涉房屋已被成都市中级人民法院查封。 上述事实，有身份证、营业执照、《重庆银行抵押合同》《成都市商品房预售款（专用账户）监管协议书》《重庆银行固定资产贷款合同》《同意函》《四川省商品房买卖合同（预售）》、房款收据、《门（楼）牌号变更证明》及双方当事人的陈述记录等收集在案予以佐证。 本院认为，沈志方与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，沈志方已依约向尚岭公司支付全部购房款，但尚岭公司未按合同约定办理预售合同登记备案，沈志方不存在过错。尚岭公司于2016年3月28日将案涉商铺出售给沈志方，又于2016年5月16日与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》，将金阳.不夜都项目的在建工程为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，应属无权处分行为。同时，在尚岭公司与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》之前，金阳不夜都项目便已办理商品房预售许可证并进行公开销售，重庆银行成都分行对此应当是知晓的，重庆银行成都分行在接受金阳.不夜都项目的在建工程作为抵押物时也应当预见到抵押物存在被销售的可能性，现沈志方已支付全部购房款并实际占有案涉商铺，原商品房转让关系不应受到其后设立的抵押权的影响。故沈志方要求确认其所购的金阳不夜都1幢1单元706号房屋上设立的抵押登记无效的诉请具有事实依据和法律依据，本院予以支持。其要求二被告注销金阳不夜都1幢1单元706号房屋的抵押登记手续的诉请正当合法，本院亦予以支持。对于办理商品房预售合同登记备案手续的诉讼请求，虽然解除了重庆银行成都分行抵押登记的阻却因素，但因案涉房屋由于其他诉讼被成都市中级人民法院查封，该阻却因素并未解除，故暂无法办理商品房预售合同登记备案手续，对原告的该项诉讼请求，因暂时履行不能，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都尚岭置业有限公司、重庆银行股份有限公司成都分行在金阳不夜都1幢1单元706号房屋上设立的抵押登记无效； 二、被告成都尚岭置业有限公司、重庆银行股份有限公司成都分行于本判决生效之日起十日内办理注销成都市武侯区万景二路“金阳.不夜都”1幢1单元7层706号房屋的抵押登记手续； 三、驳回原告沈志方的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告成都尚岭置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 万 霖 二〇二〇年六月十二日 书记员 李仕芳