江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0311民初6152号 原告：吴涛，男，1986年2月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：苏静，江苏精溯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张天津，江苏精溯律师事务所(实习)律师。 被告：徐州鑫苑置业有限公司，住所地徐州市泉山区矿山路**鑫苑景城小区**楼**东隔壁。 法定代表人：侯广军，总经理。 委托诉讼代理人：聂化新，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗俏，江苏智临律师事务所(实习)律师。 原告吴涛与被告徐州鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法适用普通程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告吴涛的委托诉讼代理人苏静、张天津，被告鑫苑置业的委托诉讼代理人聂化新、罗俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还由于房屋误差比绝对值超出3%部分的房价款335308元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2018年3月6日与被告签署了《商品房买卖合同》，编号：N0.06XXX53购买被告开发位于矿山路25号鑫苑景城X幢X单元X号，建筑面积196.87平方米，每平方米8715元，总价款为1715722元，原告按照合同约定支付了房屋的全部款项。被告于2019年6月将分户面积明细表张贴在涉案小区公告栏，原告发现涉案房屋面积低于合同签订面积，2019年8月1日被告营销经理张东方与原告签订“《关于鑫苑景城X-X-X面积补差的协议》，……按照合同第十三条面积差异处理，绝对值超出3%的部分房款由出卖人双倍返还买受人，经计算，出卖人需返还买受人共叁拾叁万伍仟叁佰零捌元整(335308元）”。签订协议后，原告于2019年8月12日办理上房手续，更换全额发票，发票内容按照面积174.68平方米，被告按照该面积开具了1522336元的发票。涉案房产购买时建筑面积为196.87平方米，但实际交房时该房屋建筑面积为174.68平方米，面积差为22.19平方米，面积误差比绝对值超出3%。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，绝对值超出3%部分的房价款应当双倍返还买受人。原告多次向被告申请退还，被告迟迟不予退还，被告未按合同履行自身义务，损害原告的合法权利，故诉至法院，望判如诉请。 被告鑫苑置业辩称，原告吴涛要求按照2019年6月的面积测算报告与答辩人结算房屋价款，没有事实和法律依据。1、2019年8月9日，徐州市不动产测绘中心向答辩人发送告知书，告知答辩人于2019年6月报送的共有部位建筑面积分摊方案，不得作为房价款结算的依据。2、由于2019年6月的面积测绘报告存在错误，2019年8月，徐州市宏伟测绘制图有限公司特就2019年6月的面积测绘报告作出说明：负一层物业、储藏室应参与公共部位分摊计算。而在2019年6月的测绘报告中，徐州市宏伟测绘制图有限公司并未计算负一层物业的分摊面积，由此导致面积出现巨大差异。3、鉴于2019年6月面积测绘报告存在的问题，2019年9月，应各购房人的要求，答辩人又委托徐州禹贡地理信息技术有限公司就案涉房屋进行面积测绘。测绘结果为，案涉房屋的建筑面积197.36平方米（含公摊建筑面积52.572平方米）。根据该测绘结果，结合商品房销售合同第十三条第二款的约定，答辩人不应向原告支付其诉请的房屋结算款。综上，原告诉请没有事实和法律依据，望法院依法驳回原告的诉请。 经审理查明，2018年3月6日，原告吴涛（买受人）与被告鑫苑置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：No.06XXX53），约定，买受人购买出卖人建设的坐落于矿山路25号（矿山路以南、帘子布厂宿舍以西）鑫苑景城X幢X单元X号商品房；该商品房规划用途为住宅；该商品房的房产测绘机构为徐州市宏伟测绘制图公司，预测建筑面积面积共196.87平方米，其中套内建筑面积145.13平方米，分摊共有建筑面积51.69平方米；该商品房单价为每平方米（人民币）8715元，总价款为（人民币）1715722元;付款方式为买受人于2018年3月6日支付房款515722元，余款120万元于2018年4月6日前向银行申请贷款支付；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列原则处理：(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款；(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%。 2018年3月6日，被告鑫苑置业向原告开具江苏增值税普通发票，认可收到原告支付的涉案房屋购房款515722元。2018年5月10日，被告鑫苑置业向原告开具江苏增值税普通发票，认可收到原告支付的涉案房屋购房款120万元。上述两份发票注明涉案房屋面积为196.87平方米。 受被告鑫苑置业委托，徐州市宏伟测绘制图有限公司就涉案鑫苑景城5#、地、地下车库项目进行房产竣工年级测量于2019年6月21日出具《房屋面积测算报告》（编号：2019XXX-3）。据该报告载明，涉案鑫苑景城X楼X单元X室房屋套内面积为144.789平方米，公摊面积为29.899平方，建筑总面积为174.68平方米。 2019年6月23日，被告鑫苑置业就涉案房屋重新向原告开具江苏增值税普通发票，载明涉案房屋面积为174.68平方米，总价款为1449843.81元，税额72492.19元，合计1522336元。 2019年8月1日，原告吴涛（买受人）与张东方（鑫苑置业工作人员、出卖人）签订《关于鑫苑景城X-X-X面积补差协的协议》，载明，买受人吴涛购买鑫苑景城X-X-X,该商品房预测建筑面积共196.87平方米、其中套内建筑面积145.19平方米，分摊共有建筑面积51.69平方米，实测建筑面积174.68平方米、其中套内建筑面积144.78平方米，公摊共有建筑面积29.9平方米，根据合同第十三条面积差异处理第二条第二小条建筑面积，套内面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人选择不解除合同的，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内的部分的房价款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3%的部分房款由出卖人双倍返还买受人，经计算，出卖人需返还买受人共计叁拾叁万伍仟叁佰零捌元整（335308元）。现由于部分业主对实测面积数据有异议，待（包括但不限于1、司法诉讼终审判决，2、政府相关部门出具相关红头文件）后，出卖人将根据以上最终定论，据实处理。 2019年8月12日，原告在《徐州鑫苑景城项目交付办理流程签认单》签字确认对涉案房屋进行接收。其中原告在业主一栏备注“预售合同196.87平方，实测上房发票面积174.68平方米，未按合同退款”，鑫苑景城工作人员鹿璐在财务收费一栏备注“发票和维修资金票据已领，面积差未补退”。 2019年8月9日，徐州市不动产测绘管理中心向被告鑫苑置业出具《告知书》，载明，市自然资源和规划局是不动产登记部门。鑫苑置业于2019年6月19日申报的鑫苑景城5#楼共有部位建筑面积分摊方案，在不动产中心作了备案。由于前期不动产登记测绘和商品房预（销）售测绘管理工作由登记部门、预（销）售主管部门分别进行，因此，在我中心备案的共有面积分摊方案测绘计算的商品房关于面积的测绘成果资料，只能作为办理不动产登记使用，不能作为房价款结算的依据。 后被告鑫苑置业委托徐州禹贡地理信息科技有限公司重新对鑫苑景城5#楼商品房面积分摊计算，该公司于2019年9月4日出具《房产面积计算成果报告书》（编号：YGX2019XXXX）。据该报告书载明，涉案鑫苑景城X楼X单元X室房屋套内面积为144.789平方米，分摊面积为52.572平方米，建筑总面积为197.36平方米。 据徐州市宏伟测绘制图公司于2020年3月24日出具的《鑫苑景城5#楼测量情况说明》所载，由鑫苑置业开发建设的鑫苑景城5#楼2014年委托我公司面积预测绘，我公司依据经市建设局审图中心审核的施工图纸进行面积测算；该楼于2019年委托竣工实测，我公司根据开发单位提供的该项目共有部位分摊方案及项目现状进行面积分摊计算，两次测算结果存在一定差异。造成面积差异的原因主要是，预测绘时-1层门厅、门廊由-1至-4层分摊，竣工实测时，现场-1层门厅、门廊完全位于地面之上，且-1层门厅、门廊为住宅的唯一出入口，分摊计算时住宅部分也参与该门厅、门廊的分摊，造成原-1至-4层公共分摊面积变大。 据2020年3月26日，徐州市不动产登记交易服务中心出具的《关于徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6152号案件调查令的回复》所载，一、关于矿山路25号鑫苑景城X号楼X单元X室不动产登记测绘面积，该不动产尚未进行国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，其实际测绘建筑面积尚未记载于不动产登记簿。二、不动产登记申请人提交具有相应测绘资质的测绘单位依法出具的测绘结果包括实际测绘建筑面积可以作为不动产登记的登记资料。 本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，涉案商品房在交付时，被告鑫苑置业应当向原告提供该商品房面积实测数据，并以此作为面积误差的计算基础。本案中，虽徐州市宏伟测绘制图公司就涉案房屋面积的测绘数据为174.68平方米，但徐州市宏伟测绘制图公司于2020年3月24日出具的《鑫苑景城5#楼测量情况说明》已确认上述测绘数据系该公司在测算涉案房屋分摊面积的误算所致。同时，根据徐州禹贡地理信息科技有限公司就涉案鑫苑景城5#楼所出具的《房产面积计算成果报告书》确认涉案房屋的建筑面积为197.36平方米（套内面积144.789平方米、分摊面积52.572平方米），该测绘数据高于涉案《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，且建筑面积误差比绝对值在3%以内。而徐州市不动产登记交易服务中心出具的《关于徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6152号案件调查令的回复》已确认涉案房屋尚未进行不动产登记及不动产申请人可提交具有相应测绘资质的测绘单位依法出具的测绘结果作为不动产登记资料的事实，故对于涉案房屋是否将以徐州市宏伟测绘制图公司出具的测绘数据尚未被不动产权登记部门所确认，故原告要求被告以徐州市宏伟测绘制图公司出具的测绘数据为基础向其双倍返还由于房屋误差比绝对值超出3%部分的房价款的诉请，因现无法确认房屋产权登记的依据，故尚不具备起诉的基础。如涉案房屋后确以徐州市宏伟测绘制图公司出具的测绘数据作为房屋产权登记的资料，原告可另行向法院提起诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告吴涛的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马盛军 人民陪审员  胡晓蕾 人民陪审员  韩先琼 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  魏佳欣