吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民再307号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：董玉波，女，1976年8月17日生，汉族，住吉林省通化市二道江区。 被申请人(一审被告、二审上诉人)：刘世全，男，1962年6月4日生，汉族，住吉林省通化市二道江区。 委托诉讼代理人：纪东，吉林理安律师事务所律师。 再审申请人董玉波因与被申请人刘世全房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2019）吉05民终745号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年5月18日作出（2020）吉民申1064号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人董玉波、被申请人刘世全及其委托诉讼代理人纪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董玉波申请再审请求：撤销二审判决，维持一审判决。事实及理由：第一，刘世全欺骗董玉波签订租赁合同，造成董玉波损失应承担相应的法律责任，违约者不能因违约获得利益。董玉波在一审期间提交了证据证明在签订合同前和签订合同后都多次告知刘世全要开办幼儿园，需要消防手续，对此刘世全知情且承诺提供消防手续。但是几个月后消防手续也没有办下来，原因是房子有一部分是违建且有酒窖存酒，刘世全在一审已说明酒厂在董玉波所租房屋的楼内，违建部分电线是私自拉扯连接，危险隐患太多，没有逃生应急出口，所以不具备办理消防手续的条件，而并不是刘世全所述的面积不到500㎡不需要办理消费手续。第二，刘世全的违约及不诚信的行为导致合同解除，董玉波是防止损失扩大要求违约方解除合同符合法律规定。首先，一审法院开庭审理时在征得双方同意的前提下给刘世全一个月的时间办理消防手续，但其无法整改合格，所以消防手续不能办理。其次，董玉波不经营幼儿园因为刘世全不能依约提供消防手续，导致幼儿园的经营手续办不了，而且刘世全租赁给董玉波的房子安全隐患太多，刘世全不予处理，为了安全及减轻损失幼儿园只能停止经营。第三，一审法院针对幼儿园办理消防手续的问题已经在消防及教育部门实地调查过，最终确认是刘世全的原因导致无法办理消防手续而使得幼儿园不能经营，从而导致合同无法履行。合同中明确约定刘世全提供消防手续，即使该手续与幼儿园经营没有关系，刘世全亦应履行合同义务，否则就该承担责任。关于合同中要求刘世全配合的说法也是同样的道理，消防手续是针对房屋要求的，这就要求租赁的房屋是符合办理消防手续条件的，有问题就需要刘世全积极配合解决问题，如果解决不了就是违约。二审法院认为董玉波提供的证据不足以证明刘世全违约是错误的。第四，办理消防手续是双方签订的合同的首要条件，如果刘世全开始就知道自己的房产不符合办理消防手续的条件就不应该与董玉波签订租赁合同，导致董玉波投入大量资金进行装修，搬家后因消防问题关门，损失惨重。刘世全庭审时说话前后矛盾，一审时候说钥匙20多把，二审时候又说钥匙40多把，故其陈述内容真实性有待核实，望贵院对此予以重视。 刘世全再审辩称：不同意董玉波的请求，建议维持二审判决，保护刘世全的合法权益。第一，董玉波再审申请没有新证据不应支持她的请求；第二，刘世全作为房屋出租人没有违约，消防没有问题。合同第四条约定的是在租赁期间刘世全给董玉波提供消防相关有效证件，如果有问题董玉波办理，刘世全配合。根据消防法，出租房屋消防安全问题应当由承租者履行办理义务；第三，董玉波幼儿园无法正常经营不是消防问题，是因为董玉波违反了《吉林省学前教育条例》第32条和《吉林省幼儿园设置管理办法》第12条，没有向教育局申请，行政机关履行行政管理职责，收回了许可，不是因为消防问题；第四，刘世全买的是林业局的办公楼，现在楼上是艺术学校，楼下办的是养老院，没有消防问题；第五，案涉房屋有房照有土地证，不影响消防；第六，我们不同意退房租是因为董玉波对租赁物一直占有，还有转租行为。故请求维持二审判决。 董玉波向一审法院提出诉讼请求：1.解除董玉波与刘世全的租赁合同，判决刘世全返还董玉波支付的房屋租金人民币30000元；2.刘世全赔偿董玉波房屋装修费27000元；3.刘世全承担违约金30000元；4.刘世全返还董玉波取暖费6987元；5.诉讼费由刘世全承担。事实与理由：2018年5月27日，董玉波与刘世全签订了一份房屋租赁合同，刘世全将其所有的位于二道江山上原喜来聚大酒店的一楼、二楼及一楼主楼接出的部分房屋租给董玉波，双方约定租金每年60000元，在承租期间，刘世全给董玉波提供消防相关的有效证件，如消防方面有任何问题，刘世全要无条件配合积极办理，产生费用由刘世全负责，并约定上述事项刘世全应在交房前办妥，房屋承租后，如有上述未清事项，由此给董玉波造成的经济损失，由刘世全承担全部责任，并承担违约金30000元。约定租期从2018年7月7日开始计算。合同签订后，董玉波于2018年5月27日将一年租金60000元交给刘世全，刘世全要在2018年6月20日将房屋交付给董玉波，董玉波开始装修房屋，装修费用27000元，期间董玉波多次找刘世全要消防手续，刘世全以各种理由推脱，一拖再拖，至今未能提供消防手续，使董玉波无法进行正常的商业经营活动。董玉波于2018年11月份交于刘世全取暖费10480元，并于2018年12月22日告知刘世全要终止房屋租赁合同。综上所述，董玉波认为，董玉波与刘世全签订的房屋租赁合同系附条件的房屋租赁合同，以刘世全提供消防手续为前提，在合同履行中董玉波依约履行了自己的义务（给付租金，缴纳取暖费，电费等），但是刘世全在合同约定期内未能提供消防等相关的有效证件，导致董玉波商业经营行为无法进行，致使租赁合同履行已无必要。因此，董玉波依法提起诉讼，请贵院依法支持董玉波的诉讼请求。 一审法院经审理查明：2018年5月27日，董玉波作为乙方与刘世全作为甲方签订了房屋租赁合同，约定刘世全将二道江山上四层楼（原喜来聚大酒店）一楼及一楼主楼接出房屋和二楼租给董玉波使用，租用期间具体约定如下:“1、租金每年陆万元（6万元)，水费、电费、取暖费乙方负责。租金每年一交。租期无限，乙方承租时，甲方不得以任何理由涨房租;2、承租期内，房屋使用权归乙方所有，甲方不得以任何理由干涉;3、乙方在承租时，甲方借用乙方一套炉灶、一个案板、一个厨具架、一个蒸锅和部分厨房用具。一楼院子归乙方使用（除后面3家住户走路)。甲方的监控系统设备直接给乙方使用;4、在承租期间，甲方给乙方提供消防相关有效证件，如果消防方面有任何问题，甲方要无条件配合乙方积极办理,产生费用由甲方负责;5、甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明，在乙方承租期间没有产权纠纷，如存在按揭、抵押债务税项及其他债务问题，甲方应在交房前办妥，乙方承租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿;6、甲方在2018年6月20日前将房屋交给乙方，起租日为2018年7月7日。如有违约，违约方须付给对方3万元违约金。”后房屋租赁合同中双方手写约定了如下内容:“如国家、政府征占此地、此楼，乙方无条件撤出。租金按使用月份退给乙方，营业补偿费由乙方获得。房屋、土地及室内装饰、装修补偿费由甲方获得。乙方不得找任何理由影响正常征占工作进行。”同日,董玉波将一年房屋租金60000元交给刘世全。2018年6月20日刘世全将房屋交给董玉波后，董玉波开始装修房屋并改变了房屋结构。董玉波于2018年11月份交给刘世全房屋取暖费10480元。2018年12月13日通化市二道江区教育局发给董玉波的蓝天益智幼儿园的整改通知,要求董玉波于2018年12月30日前办理相关手续，时限内不办理将依法予以行政处罚。董玉波曾向刘世全索要相关的消防手续。本案在审理过程中刘世全有继续履行房屋租赁合同的意愿，表示无条件配合原告办理消防手续，董玉波同意办理，并以一个月为时限。但一个月后双方没有办理完毕。另外，经刘世全申请，一审法院到二道江区消防救援大队调查，开办幼儿园是否需要办理相关消防手续，二道江区消防救援大队出具了吉林省公安厅吉公办字（2015）88号文件，该文件中《吉林省公安机关激发社会创造新活力助推吉林新一轮振兴发展三十项措施》第一项第5条明确规定“取消投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建设工程消防设计和竣工验收消防备案”。吉林省公安消防总队吉公消总字(2018）47号文件，其中规定“根据《建设工程消防监督管理规定》(公安部令第119号)第二十四条第三款的规定，列入建设工程消防设计备案范围的建设工程，如工程投资额不超过50万元且建筑面积不超过500平方米，可不进行建设工程消防设计备案。”该大队的工作人员口头解释称:开办幼儿园在上述文件中的面积内也不必办理相关消防手续，只是二道江区教育局有特殊要求，并表示如果当事人非要办理，他们也可以受理（该口述内容经该单位同意，已形成影像资料附卷)。后一审法院又到二道江区教育局调查对于开办幼儿园教育局是如何规定及蓝天益智幼儿园（即董玉波开办的幼儿园）手续收回的情况。二道江区教育局向一审法院出具了一份说明，证明开办幼儿园需有消防验收意见书（附吉教联字(2015)38号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置管理办法(试行)的通知〉》),还证明蓝天益智幼儿园因不符合吉教联字（2015)38号《关于印发〈吉林省幼儿园设置管理办法（试行)的通知〉》第九条、吉教联字(2015）47号《关于印发〈吉林省幼儿园设置标准（试行)〉的通知》第4条和第9条规定而将其办学许可收回，（附吉教联字（2015)47号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置标准(试行)〉的通知》）。吉教联字(2015)38号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置管理办法(试行)的通知)》第九条第七项规定申办幼儿园应当提交以下材料:卫生计生“托幼机构卫生评价报告”、食品药品监督、消防验收意见书或竣工验收备案合格凭证、房屋质量鉴定等部门出具的有关证明文件。吉教联字(2015)47号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置标准(试行)〉的通知》第4条规定:民办幼儿园的办学规模，一般不少于3个班,不超过12个班。每班幼儿人数一般为:小班（3-4周岁）不超过25人;中班（4-5周岁）不超过30人;大班（5-6周岁)不超过35人。寄宿制幼儿园每班幼儿人数酌减。第9条规定:民办幼儿园教职工配备参照教育部《幼儿园教职工配备标准（暂行)》执行，应当具有符合要求的教职工队伍。幼儿园园长应具有高中阶段及以上学历，取得园长岗位培训合格证书，并经县级教育主管部门考核合格;教师应当具有幼儿园师范学校(含中职幼师专业）及以上学历并取得教师资格证书;每班至少配备1名教师;保育员应具有高中阶段以上学历，并经过县级以上幼儿保育职业培训，每班配备1名保育员;配备专兼职保健员，保健员应具有高中阶段以上学历，并接受过县级以上妇幼保健机构组织的卫生保健专业知识培训并考核合格;寄宿制的儿童超过50名，设1名专职保健医（护)师（士);餐饮服务从业人员应取得健康培训合格证明;其他从业人员应当符合国家、省规定的从业条件或者取得相应的从业资格。 一审法院认为：1.关于是否应解除双方2018年5月27日所签订的房屋租赁合同问题。董玉波主张因刘世全未按合同约定提供消防相关有效证件,导致其无法开办幼儿园，系刘世全违约要求解除合同，为证明其主张提供了租赁合同、谈话录音、整改通知。刘世全主张自己不存在违约行为，不同意解除合同，提供了吉林省公安机关关于“激发社会创造新活力助推吉林新一轮振兴发展三十项措施”文件及消防工作具体措施新闻发布会稿件，证明自2016年起，对于投资30万元以下或建筑面积300㎡以下已经取消消防备案。董玉波不能经营的原因系因车祸无精力，且其雇佣老师人数不符合规定，办园许可证被收回。一审法院认为，二道江区消防救援大队虽然出具文件说明500㎡以下建筑不需要消防手续，但是教育部门规定办理幼儿园需要消防手续，两份文件内容相抵触，但消防部门工作人员解答时也表示如果当事人非要办理，他们也可以受理。而双方的租赁协议没有约定租赁物的用途，故董玉波开办幼儿园不违反合同约定，但第4条明确约定:“在承租期间，甲方给乙方提供消防相关有效证件，如果消防方面有任何问题，甲方要无条件配合乙方积极办理，产生费用由甲方负责”，故刘世全应按合同约定为董玉波提供消防有效证件。董玉波提供的录音光碟可以证明在诉前董玉波向刘世全索要过消防证件，虽然刘世全对该份证据不认可，但在庭审后一审法院给出的一个月期限内，仍然没有办理下来,导致合同无法履行,刘世全存在违约行为。故一审法院支持董玉波要求解除与刘世全所签房屋租赁协议的请求。2.关于董玉波要求刘世全返还房屋租金的问题。董玉波主张要求刘世全返还租金30000元，庭审中董玉波表示2019年2月4日就把房屋钥匙交给了刘世全,提供了提交钥匙的视频和照片，针对提交钥匙的视频刘世全质证认为视频里是他本人，但是没看到钥匙。针对钥匙的照片，刘世全质证认为自己有20多把钥匙，董玉波照片中就3把钥匙，是仓房的钥匙，不是正常租赁的钥匙。一审法院认为根据董玉波提供的视频和交还钥匙照片及双方于庭审中均认可的董玉波于2019年2月4日不再使用租赁房屋进行经营，可以认定董玉波返还租赁物的时间为2019年2月4日。根据房屋租赁合同的约定，双方约定的房屋起租日为2018年7月7日，故董玉波的租赁时间为7个月，董玉波交纳了全年的租金60000元，刘世全应返还董玉波租金60000元÷12个月×5个月=25000元。3.关于房屋装修费用问题。董玉波要求刘世全赔偿董玉波装修费27000元，提供了署名孙成学瓦工费1000元的说明、署名王继伟总费用4800元的说明、装修款3500元收据、领收人为宋义的2000元蓝天益智幼儿园水电改造安装费收据、2800元装修材料费收据。刘世全对董玉波提交证据的真实性有异议。一审法院认为，董玉波提供的说明和收据都不是正规的发票，且没有其他证据相佐证，其真实性无法确认，故对此份证据不予采信，因董玉波放弃申请鉴定的权利，并愿意承担不利后果，故一审法院不支持董玉波的此项诉讼请求。4.关于取暖费问题。董玉波要求刘世全返还取暖费6987元，提交了给刘世全交付10480元的取暖费收据,刘世全表示董玉波尚欠1200多元取暖费未交，董玉波主张租赁刘世全的房屋面积为400多㎡，刘世全主张租赁给董玉波的房屋一楼和二楼加起来的面积是287.1平米，大厅是60多㎡。一审法院认为，董玉波主张面积400平方米，刘世全主张287.1+60=347.1平方米，因刘世全主张面积小于董玉波主张,以刘世全的自认为准,双方均认可大厅部分有取暖设施。综合本地的取暖时间为11月1日至次年的4月15日，采暖期为5.5个月，门市房取暖费每平米为36.5元，董玉波的实际租赁期为3个月，其应交纳的采暖费数额为36.5元×347.1平方米÷5.5个月×3个月=6910.45元，董玉波共交付给刘世全采暖费10480元，故刘世全应退还董玉波3569.55元。5.关于违约金的承担问题。董玉波主张要求刘世全承担违约金30000元，刘世全主张违约金根据合同法及合同法司法解释(二)第29条，董玉波应当证明其损失数额，违约金不应当超过董玉波实际损失的30%。一审法院认为，双方房屋租赁合同约定了违约金数额，但是刘世全庭审中主张违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中,董玉波未就其实际损失提供有效的证据证明，但在庭审中刘世全并未否认董玉波有装修事实的存在，且根据二道江区教育局提供的说明，董玉波不能开办幼儿园部分原因是不符合民办幼儿园的办学规模的有关规定，所以双方签订的租赁合同不能继续履行董玉波自身存在一定原因，但因刘世全违约在先，导致合同履行目的不能实现，故酌情保护董玉波违约金10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除董玉波与刘世全2018年5月27日所签订的房屋租赁合同；二、刘世全于一审判决生效后立即返还董玉波房屋租金25000元；三、刘世全于一审判决生效后立即返还董玉波采暖费3569.55元；四、刘世全于一审判决生效后立即给付董玉波违约金10000元；五、驳回董玉波的其他诉讼请求。案件受理费1075元（已减半），由刘世全负担382元、董玉波负担693元。 宣判后，刘世全不服，向二审法院提起上诉。上诉理由是:1.依法撤销吉林省通化市二道江区人民法院（2019）吉0503民初140号民事判决书；2.依法驳回董玉波的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定刘世全违约在先错误。双方合同约定是在“承租期间”刘世全给董玉波提供消防相关有效证件，“如果”消防方面有任何问题，刘世全要无条件配合董玉波积极办理，产生费用由刘世全负责。根据刘世全一审提供的文件及法院调查结果，标的房屋不足500平方米，不需要提供消防手续，在租赁期间，消防例行检查也未提出过异议，同时董玉波在租赁时并没有约定房屋的租赁用途，故刘世全并不明知需要办理消防手续，而在双方诉讼过程中虽然消防部门可以办理消防手续，但董玉波已不实际经营幼儿园，已没有办理消防手续的必要。故刘世全不存在违约行为。不应支付10000元违约金。二、不应判决刘世全与董玉波解除合同。刘世全与董玉波签订的合同时间为2018年5月27日，虽然没有约定租赁期限，但董玉波已交纳了一年的房屋租金，应视为双方所签订的房屋租赁时间至少为一年，董玉波在租赁期间无合同法第94条可以解除合同的情形，董玉波欲解除合同的真正理由是董玉波出车祸无力经营幼儿园，同时其师资力量也不具备开办幼儿园的条件（有视频作证），故刘世全与董玉波不应解除合同。三、原审认定双方于2019年2月4日解除合同的事实错误。1.刘世全与董玉波在一审过程中认可于2019年2月4日不再使用房屋，并不等同于认可解除合同时间为2019年2月4日，租赁方租用房屋未使用的不利后果不应由出租方承担。2.在一审过程中，刘世全提交了相关证据，但一审法院并没有在判决书中提到，即董玉波与其他租户签订的房屋租赁合同证明（邢逸凡：合同期限到2019年4月16日止）（李卓伦：合同期限到2019年2月5日止），上述证据可以证明董玉波已将房屋转租，并收取租金，一审法院认定的合同解除的时间，董玉波转租合同还未到期，故刘世全与董玉波在2019年2月4日无法解除合同。3.董玉波交给刘世全部分钥匙并不等于交付标的房屋，标的房屋有三十多个房间（可提供现场视频），董玉波只交还三把钥匙，刘世全并没有接受，一审视频并不完整，故不应认定董玉波已于2019年2月4日交还给刘世全房屋。综上，返还董玉波房屋租赁费用25000元及取暖费3569.55元的诉讼请求不应得到支持。 二审查明事实与一审查明事实一致。另查明，2018年5月4日教育局曾向蓝天益智幼儿园发出整改通知单，其上写明：幼儿园存在无食品留样、无接收记录、无教案、教学计划的问题，责令接到此通知后立即整改。2018年11月，二道江区教育局将其办学许可证收回。2018年12月13日，教育局再次向蓝天益智幼儿园发出整改通知单，其上写明：“由于你园改变地址后没有向原审批登记机关申请办理变更，违反了《吉林省学前教育条例》第三十二条和《吉林省幼儿园设置管理办法（试行）》第十二条的规定，请你接到此通知后，于2018年12月30日前办理相关手续，并将整改结果报送至教育局，时限内仍不办理将依法予以行政处罚。” 《吉林省学前教育条例》第三十二条规定：学前教育机构变更办学许可中所列事项的，应当向原审批机关申请。原审批机关应当在二十日内作出是否准予变更的决定，并书面告知申请人。《吉林省幼儿园设置管理办法（试行）》第十二条规定：经批准设立的幼儿园，必须在批准文件或办学许可核定的地点和范围办学。民办幼儿园分立、合并，在进行财务清算后，由理事会或者董事会报审批机关批准。幼儿园举办者的变更，须由举办者提出，在进行财务清算后，经理事会或者董事会同意，报送审批机关核准。幼儿园名称、地址、园长、类型、办学内容的变更，由理事会或者董事会报审批机关批准。审判机关应当自受理之日起二十日内作出是否准予变更的决定，并书面通知申请人。 二审法院认为，双方虽然在2018年5月27日签订的房屋租赁合同中约定了由刘世全提供消防相关有效证件，如果消防方面有任何问题，刘世全无条件配合董玉波积极办理，产生费用由刘世全负责，刘世全应为配合以及负担费用义务。二道江区消防救援大队也出具文件说明500㎡以下建筑不需要办理消防手续，本案案涉房屋在消防部门无须办理消防手续。且董玉波虽然主张消防对其进行过检查，但并未提交消防部门对其下发的责令整改停业整顿等通知，董玉波也没有证据证明案涉房屋消防不合格，存在安全隐患。而教育局出具的关于董玉波办园资格被取消的原因包含2页内容，不足以证明是因为消防问题导致幼儿园办学资格被取消，因此董玉波提供的证据不足以证明刘世全违约并导致了合同不能履行。董玉波与刘世全虽然在租赁合同中约定了租期无限，但董玉波交纳了一年的房租，双方应在一年内履行租赁合同，董玉波在一年租赁期限届满前自愿搬走，是其对己方权利的自行处分，也以其行为终止了租赁合同。为此，董玉波要求刘世全返还剩余租金和采暖费，赔偿装修损失的诉讼请求，二审法院不予支持。至2019年7月7日一年租赁期限届满，双方均无续租之意愿，合同权利义务终止，本案不符合法定解除合同情形，一审法院适用法律不当，应予以纠正。综上所述，刘世全的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销通化市二道江区人民法院（2019）吉0503民初140号民事判决；二、驳回董玉波的全部诉讼请求。 本院经再审审理查明的事实与一审、二审法院认定的事实相一致。另查明：案涉房屋的房屋产权证号为吉房权证通字第XXXX号，丘地号为270-035/628-134/1-1。房屋产权证号为吉房权证通字第XXXX号的房屋，标注的用途为锅炉房，建筑面积为80㎡，丘地号为270-035/628-132/A，根据房屋位置平面图显示，与案涉房屋并不相连。案涉房屋对应的集体土地建设用地使用证显示用地面积为176.55㎡，建筑占地143.55㎡。 本院再审认为：一、关于《房屋租赁合同》是否有效的问题。刘世全与董玉波签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物为一楼、一楼接出房屋和二楼。从案涉房屋产权证标注的总面积为574.2㎡，对应的集体土地建设用地使用证显示的建筑占地143.55㎡，可知案涉房屋四层楼面积均等，其中一楼、二楼涵盖在产权证以内，而一楼接出房屋并未包含在房屋产权证中。再审中，现在租赁案涉房屋的证人陈某亦陈述一楼比二楼面积大，说明案涉房屋存在房屋产权证未涵盖的部分。刘世全再审中提交了一处建筑面积为80㎡，用途为锅炉房的房屋产权证，主张该证即为接出大厅的证照，但依据该房屋丘地号在房屋位置平面图中标记的位置与案涉房屋并不相连，故刘世全以此主张案涉房屋接出大厅部分有房屋产权证，本院不予支持。在刘世全就一楼接出部分既不能提交房屋产权证又未能提交建设工程规划许可证的情况下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，《房屋租赁合同》涉及的接出大厅部分的租赁无效。 二、关于董玉波是否有权解除有效部分的房屋租赁合同的问题。董玉波主张案涉房屋不能办理消防验收手续，无法经营幼儿园，其租赁房屋的合同目的不能实现，有权解除租赁合同。刘世全主张董玉波租赁案涉房屋经营幼儿园的过程中未收到过消防部门的行政处罚，案涉房屋没有消防问题，且消防部门对于面积小于300平方米的场所不需要消防验收，董玉波幼儿园无法经营是其自身原因造成，与案涉房屋无关。经查，董玉波在租赁刘世全的房屋之前就经营幼儿园，租赁刘世全的房屋属于从旧址迁移新址，董玉波在租用刘世全房屋经营蓝天益智幼儿园过程中收到通化市二道江区教育局下发的整改通知单，因董玉波改变地址后没有向原审批登记机关申请办理变更，限期整改。2019年5月8日二道江区教育局出具《关于蓝天益智幼儿园情况的说明》，说明蓝天益智幼儿园办学许可证被收回的原因之一为不符合《吉林省幼儿园设置管理办法（试行）》第九条。该条是关于申办幼儿园应提交材料的规定，其中包含消防验收意见书或竣工验收备案合格证。以上事实说明董玉波将幼儿园迁至新址后需要办理变更手续，且变更手续中包含消防验收。吉林省公安厅2015年发布的《吉林省公安机关激发社会创造创新活力助推吉林新一轮振兴发展三十项措施》虽取消了投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建设工程消防设计和竣工验收消防备案，但这仅是关于消防验收的一般性规定，一审法院已经到通化市二道江区教育局调查，教育局明确表示需要消防验收意见，且本案刘世全自认的租赁面积已超过300平方米。吉林省公安消防总队2018年印发的《施工图联合审查事实方案（试行）》虽规定列入建设工程消防设计备案范围的建设工程，如工程投资额不超过50万元且建筑面积不超过500平方米，可不进行建设工程消防设计备案，但这仅是取消了消防设计备案，并未规定取消竣工验收消防备案。故本院对刘世全主张案涉房屋经营幼儿园不需要消防验收不予支持。案涉房屋无证照的大厅与有证房屋连接在一起，大厅部分无建设工程规划许可证，整体都无法办理消防验收，这从一审中已经给刘世全一个月的时间办理消防验收，仍然无法办理的事实也可以得到印证。由于房屋租赁合同中已经约定刘世全应为董玉波“提供消防相关有效证件”，董玉波亦是为了共同使用目的而租赁，应认定董玉波租赁有证的一二楼部分进行使用的合同目的亦无法实现，故董玉波有权解除有效部分的租赁合同。 三、关于刘世全应返还董玉波的租金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，董玉波一审中提交了2019年2月4日与刘世全交接的照片及视频，刘世全亦认可自此时间后董玉波未予经营，已经从案涉房屋中搬离，只是主张还剩余部分物品没有搬走。依据上述规定，就房屋租赁合同涉及的无效部分，董玉波应当返还房屋，刘世全应返还租金，但由于董玉波已实际使用经营幼儿园，故对其占用期间应当向刘世全支付占有使用费，在无其他使用费标准的情况下，应当比照租金。就有效部分的房屋董玉波就其使用期间应向刘世全支付租金。综上，就2019年2月4日以后的租金刘世全应予返还，一审根据剩余租期判令刘世全返还董玉波租金25000元并无不当。刘世全主张董玉波的物品没有全部搬走，一直占用案涉房屋，不应返还租金。董玉波主张搬走时已告知刘世全剩余东西不要了，一审庭审笔录中董玉波亦明确放弃剩余物品，刘世全对此应系明知。因刘世全认可2019年2月4日已经搬走，如果剩余物品要求董玉波搬走或清理，应及时与董玉波联系，但就此刘世全未提供相应证据，故本院对刘世全以此主张租金不应返还，不予支持。刘世全主张董玉波将车库、冷库转租，收取了租金，董玉波搬走时转租租期未到，刘世全不应返还租金。董玉波仅认可其曾转租一个车库，是经过刘世全允许的，在其搬走时已经退租。刘世全为证明其主张提交了两份书面的证人证言，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实根据”的规定，本院对刘世全提交的书面证人证言不予采信，且其中一份证明记载转租车库的租期到2019年2月5日，与董玉波陈述一致，故本院对刘世全的上述主张不予支持。 四、关于刘世全应否返还董玉波取暖费的问题。刘世全与董玉波在房屋租赁合同中约定取暖费由董玉波自行负担，故董玉波对于其实际使用期间应按照租赁面积向刘世全交纳取暖费。在双方对于租赁面积说法不一致的情况下，一审按照刘世全自认的较小面积计算取暖费并无不当。故刘世全应返还董玉波取暖费3569.55元。 五、关于刘世全应否向董玉波支付违约金的问题。虽然双方签订的房屋租赁合同仅是部分无效，其中的违约金条款应认定为仍然有效，但董玉波未能继续租赁房屋开办幼儿园，并非仅仅因为没有消防手续，还包括办学规模、教职工队伍等原因，且无法办理消防手续系因部分房屋无相关证照，而关于租赁房屋是否手续齐全，在签订租赁合同时董玉波也负有注意义务，其对于部分合同无效及无法办理消防验收手续亦有过错，综上，本院对于董玉波主张刘世全向其支付违约金，不予支持。 综上所述，再审申请人的再审理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销吉林省通化市中级人民法院（2019）吉05民终745号民事判决、吉林省通化市二道江区人民法院（2019）吉0503民初140号民事判决第一、四、五项； 二、维持吉林省通化市二道江区人民法院（2019）吉0503民初140号民事判决第二、三项； 三、解除再审申请人董玉波与被申请人刘世全2018年5月27日所签订的房屋租赁合同的有效部分； 四、驳回再审申请人董玉波的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1075元，由再审申请人董玉波负担818元，由被申请人刘世全负担257元；二审案件受理费764元，由由再审申请人董玉波负担507元，由被申请人刘世全负担257元。 本判决为终审判决。 审 判 长 谷娟 审 判 员 苏浩 审 判 员 刘阳 二〇二〇年六月十六日 法官助理 焦典 书 记 员 李佳