海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1104号 上诉人（原审被告）：海南榆海实业发展有限公司琼海物业管理分公司,住所地海南省琼海市嘉积镇人民路**海韵雅苑(原珠江工业区内)。 法定代表人：王某1，该公司负责人。 委托诉讼代理人：刘某，海南新概念律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：智某，女，1985年12月10日出生，蒙古族，住海南省琼海市。 原审第三人：王某2，女，1984年10月26日出生，汉族，住北京市西城区。 原审第三人：岑某，女，1963年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市。 上诉人海南榆海实业发展有限公司琼海物业管理分公司（以下简称榆海公司）与被上诉人智某及原审第三人王某2、岑某物业服务合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 榆海公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回智某的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费及公告费均由智某承担。事实与理由：一审判决认定事实错误和适用法律错误，应予撤销。智某的一审诉讼请求没有任何依据，应予以驳回。一、一审判决认定“2018年9月6日，由于前业主岑某拖欠了物业费，榆海公司不给智某办理装修入住手续”没有任何证据证明。榆海·万泉河畔椰海苑1104房(下称该房屋)最初业主为王某2，王某2自2014年1月1日开始便没有再向榆海公司支付物业管理费和公摊水电费等费用，榆海公司通过其原来预留的联系方式无法与其取得联系。王某2后将该房屋转让给了岑某，但从未通知榆海公司，也未到榆海公司办理业主更名手续，榆海公司也没有岑某的任何信息。2018年9月6日，智某凭岑某向其转让该房屋的缴税发票到榆海公司，单方要求办理该房屋的业主更名手续。榆海公司要求智某通知前业主到场确认，并告知其业主更名需补交拖欠的物业管理费等费用，智某可要求前业主予以补交。但智某并未通知岑某和王某2，而是当场向榆海公司缴纳了该房屋2014年1月1日至2019年12月31日的物业管理费及相关滞纳金、公摊水电费等费用，并向榆海公司出具了《承诺书》承诺自愿承担一切法律后果。因智某此前已经在案涉小区购买了两套房产，并早已入住，榆海公司基于对其的信任，为其办理了该房屋的业主更名手续和装修管理手续。二、一审判决认定“智某出具的《承诺书》内容不包含代前业主交纳物业管理费等内容”严重错误，且与其此前的认定互相矛盾。一审判决认定“智某于2018年9月6日代前业主岑某交纳物业管理费等相关费用时，作出书面承诺：‘由于房产证未办理完成，但本人急于对该房屋进行装修，故持契税发票等到物业办理房屋更名及装修等手续。并自愿承担一切法律后果’”。一审判决的该等内容实际已经认定了智某出具《承诺书》的行为依据是“代前业主岑某交纳物业费等相关费用”，其后又认定《承诺书》内容未明确含代前业主交纳物业管理费的内容，严重自相矛盾。此外，《承诺书》内容十分明确，智某自愿承担一切法律后果的行为包括“房屋更名手续”。房屋更名手续当然包括结清前业主拖欠的物业管理费等费用，智某正是通过向榆海公司交纳该房屋拖欠的相关费用的行为获取榆海公司的信任，为其办理该房屋的更名手续。一审判决违背客观事实，认定《承诺书》内容不包含代前业主交纳物业管理费严重错误。三、一审判决认定“智某处于被动弱势地位，出于无奈代前业主交纳物业管理费符合常理，因此可认定智某并非自愿代前业主交纳物业管理费等相关费用”没有任何事实和法律依据。智某在本案中并非处于被动弱势地位，其非常明白如何“行使权利”。智某在案涉小区有多套房产，并且早已入住，本案不存在其急于入住的问题，也不存在“无奈”问题。智某本可通知该房屋前业主向榆海公司补交费用，但其并未通知，更没有与榆海公司多次协商，而是当天当场向榆海公司交纳了案涉费用，该等行为哪里表现出“并非自愿”智某先自愿向榆海公司交费获取榆海公司为其办理相关手续，后又向法院起诉要求退回费用，该等操作可以称为“被动弱势”吗一审判决在没有任何证据的情况下，仅凭一句自行认定的“并非自愿”，就判定榆海公司向智某返还费用，法律依据何在再者，如果智某并非自愿，其于2018年9月6日向榆海公司支付的费用难道是榆海公司盗抢而来吗不管智某出于何种考虑，其自愿向榆海公司刷卡付款是其真实的意思表示，这是毋庸置疑的。四、一审判决认定“榆海公司向智某收取前业主拖欠的物业管理费没有合法的依据，损害了智某的财产权”严重适用法律错误。榆海公司作为该房屋的物业管理单位，为该房屋提供了物业管理服务，无论是根据与业主签订的物业管理协议，还是根据我国现行有效的法律法规，榆海公司均有权收取该房屋对应的物业管理费等费用。在业主拖欠该房屋物业管理费等费用的情况下，榆海公司要求相关业主予以补交，这是榆海公司合法正当的权利。智某知晓该房屋拖欠物业管理费等费用后，不要求该房屋的前业主予以处理，而是选择代其交纳了相关费用，这是智某的真实意思表示，是其对自身权利的处分，无论其本意是自愿承担该等费用，还是代为交纳该等费用，该等行为都完全符合民法总则第一百四十三条的相关规定，属于合法有效的行为。民事行为合法有效，应由行为人自行承担相应的法律后果。五、一审判令榆海公司向智某返还案涉费用，没有任何事实根据和法律依据。如前所述，智某于2018年9月6日向榆海公司交纳该房屋拖欠的物业管理费等费用的行为合法有效，智某也没有任何证据证明榆海公司有胁迫其交纳案涉费用的行为。在此情况下，一审判决判令榆海公司向智某返还案涉费用，严重适用法律错误。智某明知岑某和王某2的联系方式，却不要求岑某和王某2出面补交案涉费用，而是自己向榆海公司补交，榆海公司完全有理由相信智某与岑某和王某2已经就案涉费用的处理问题达成一致意见。智某提起本案诉讼，严重违背诚实信用原则，一审判决支持智某的诉讼请求，不仅于法无据，更严重损害榆海公司作为善意当事人的合法权益和合理信赖利益。综上所述，请求贵院依法审查，支持榆海公司的上诉请求。 智某辩称，1.物业费应由物业使用人缴纳，被上诉人于2018年10月17日才取得案涉房屋的不动产权证，被上诉人之前并未与上诉人订立物业服务合同，物业公司向被上诉人收取前业主拖欠的物业没有事实根据和法律依据。2.被上诉人缴纳物业费是因为物业公司要求上诉人缴纳之前房屋拖欠的物业费，否则不给被上诉人对房屋进行装修，被上诉人迫于无奈才缴纳了案涉费用，但被上诉人并非缴费主体，前业主拖欠的物业费也不应当由被上诉人负担。综上，请求二审法院维持原判。 王某2、岑某均未作陈述。 智某向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告于2018年9月6日缴纳的物业费5669.2605元、滞纳金及水电公摊费用8051.88元，共计13721.1405元；2.判令被告向原告支付上述费用所产生的银行同期存款利息；3.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告榆海公司系从事物业管理、房屋租赁、汽车租赁的企业法人，负责榆海·万泉河畔小区的物业管理。2018年10月17日，原告购得位于琼海市××区房产。该房产的最初房主是王某2，尔后王某2转卖给岑某。2018年8月30日岑某通过代理人再将该房产转卖给原告智某，岑某与原告智某订立了《房地产买卖合同》，并于2018年10月17日办理了房屋过户手续，将该房产登记在原告智某名下。岑某(甲方)与智某(乙方)在签订《房地产买卖合同》第四条约定：“甲方保证上述房地产权属清楚，在上述房地产权利转移前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、天然气费、电视费由甲方负责结清，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，(注：没有抵押)，并承担全部民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”2018年9月6日，由于原告要装修入住，但由于前业主岑某拖欠了物业费，物业方不给办理相关入住手续，原告与被告协商无果，于是向被告交纳了岑某拖欠的物业费5669.26元、滞纳金及水电公摊费8051.88元，并承诺“本人智某购买了人民路588号榆海·万泉河畔小区椰海苑1104房(二手房)。由于房产证件未办理完成，但本人急于对该房进行装修，故持契税发票等到物业办理房屋更名及装修等手续，并自愿承担一切法律后果”。原告认为被告向原告收取物业费、滞纳金及水电公摊费没有法律依据，侵犯了原告的合法权益，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。因第三人王某2、岑某住址不详，一审法院已于2019年4月28日通过《人民法院报》将起诉书副本、参加诉讼通知书、应诉通知书、民事裁定书等诉讼材料公告送达给被第三人王某2、岑某，但第三人无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院已依法缺席审理。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：原告向被告支付了原业主拖欠的物业管理等费用，现要求返还的理由是否充分，依法是否应予以支持根据第三人岑某(甲方)与原告智某(乙方)签订的《房地产买卖合同》第四条约定：“甲方保证上述房地产权属清楚，在上述房地产权利转移前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、天然气费、电视费由甲方负责结清，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，(注：没有抵押)，并承担全部民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”。本案中，岑某作为榆海·万泉河畔小区椰海苑1104号业主期间，岑某与被告之间形成物业服务关系，且《房地产买卖合同》中也约定了在房产转移前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费等相关费用由岑某负责结清，因此岑某负有支付其使用该房屋期间所产生物业管理费等相关费用的义务。原告于2018年9月6日代前业主岑某交纳物业管理费等相关费用时，作出书面承诺：“由于房产证件未办理完成，但本人急于对该房屋进行装修，故持契税发票等到物业办理房屋更名及装修等手续，并自愿承担一切法律后果。”从其内容看，该承诺书的真实意思是在房屋房产证件未办理完成过户的情况下，原告智某到被告物业管理处办理房屋更名登记，并承担房屋更名装修入住的法律后果。这其中并未明确含代前业主交纳物业管理费的内容。再者，从原、被告双方所处的情势看，原告智某处于被动弱势地位，出于无奈而代前业主向物业管理公司交纳物业管理费符合常理，因此可认定原告并非自愿代岑某交纳物业管理费等相关费用。被告向原告收取前业主拖欠的物业管理费没有合法的依据，损害了原告的财产权。原告主张被告返还于2018年9月6日缴纳的物业管理费5669.2605元、滞纳金及水电公摊费用8051.88元，共计13721.1405元，有事实依据与法律依据，予以支持。原告请求判令被告支付交纳物业费期间的利息，因原告在与原业主岑某办理购房手续时，未及时告知被告以便于被告向岑某追缴物业管理费，原告存在过失。原告要求被告支付利息的诉讼请求不合理，不予支持。第三人王某2、岑某拖欠被告海南榆海实业发展有限公司琼海物业管理分公司的物业管理费可另案处理。第三人王某2、岑某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、被告海南榆海实业发展有限公司琼海物业管理分公司应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告智某返还物业管理费5669.2605元、滞纳金及水电公摊费用8051.88元，共计13721.1405元。二、驳回原告智某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元和公告费780元，由被告海南榆海实业发展有限公司琼海物业管理分公司负担。 二审中，榆海公司提交了新证据：智某的微信朋友圈截图。智某没有提交新证据。智某对榆海公司提交的证据的真实性没有异议。经审查，本院对上述证据的真实性和合法性均予以确认，但对关联性不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审需要解决的问题是榆海公司是否应退还已收取智某交纳的物业费5669.2605元和滞纳金及水电公摊费用8051.88元。 本案中，智某于2018年9月6日前往物业办公室办理案涉房屋更名及装修等手续时，其作为具有完全民事行为能力的人，在明知其与岑某签订的案涉买卖合同约定案涉房屋拖欠的物业费等费用由岑某负责结清的情况下，还是选择结清了相关费用，并出具承诺书“……并自愿承担一切法律后果”，应视为是其自愿承担案涉房屋拖欠的物业费等费用，是对自己权利的处分，应自行承担后果。榆海公司为案涉房屋提供物业服务后，其有权收取该房屋产生的物业费等费用。智某在自愿缴纳物业费等费用后，诉请榆海公司予以退还缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决榆海公司予以返还不当，本院予以纠正。 综上所述，榆海公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初41号民事判决； 二、驳回被上诉人智某的全部诉讼请求。 一审案件受理费144元和公告费780元，二审案件受理费144元，均由被上诉人智某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇二〇年六月五日 法官助理 梁 莹 书 记 员 王冠娇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。