广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3645号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎惠珍，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东和丰公司服务有限公司，住所地广东省揭阳市区。法定代表人：黄某1。上诉人黎惠珍因与被上诉人广东和丰公司服务有限公司（以下简称和丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎惠珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回和丰公司的诉讼请求；2.和丰公司退还黎惠珍物业管理费10000元；3.一、二审诉讼费由和丰公司承担。事实和理由：（一）一审法院对双方事实物业服务合同关系认定有误。一审法院在和丰公司未能提交有效证据证明其与黎惠珍存在书面物业服务合同的情况下，仅以双方未否认和丰公司为涉案物业提供了物业服务为由，认定双方存在事实物业服务合同，该推断是错误的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，小区建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应对所有业主具有约束力。在实际居住及生活各小区中，每一个小区都具有经备案的《前期物业管理服务合同》，理应有合同明确约束、规范物业服务收费标准、物业服务标准、物业服务合同期限等。和丰公司是《前期物业管理服务合同》的当事人，其有能力也应提供有效证据证明双方的关系。根据举证规则的相关规定，和丰公司应承担举证不利的法律后果。黎惠珍与和丰公司之间必然有相关合同的约束，一审法院没有查明事实，依据合法有约束力的合同进行审判。此外，和丰公司提供的《前期物业管理服务合同》第五条约定涉案小区服务收费是酬金制，扣除物业提取的10%管理酬金，剩余的应全部按照合同约定支出。《物业服务收费管理办法》第九条规定“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”，第十二条规定“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出”。因此，在酬金制下，物业服务费是属于业主共有，是业主的物上负担，是业主之间的义务，而不是对物业公司的负债。在涉案小区管理服务期间，和丰公司从未提出物业服务费年度结算不足，需全体业主按比例承担的情况。酬金制的预收物业服务支出属于代管性质，和丰公司已非涉案小区的物业公司，其追讨的物业费不可能再按照合同约定投入小区服务。而涉案小区在2018年1月已成立业主委员会，黎惠珍愿意将所欠的物业费交于业主委员会投入小区建设，以维护整个小区稳定和全体业主的合法权益。（二）涉案小区物业服务存在以下问题：1.电梯及消防长期存在重大安全隐患。如电梯维修保养不及时、电梯屡次故障困人并水浸、自动报警系统失效年久失修、雇请无消防资质公司维护消防设施、车库漏水等一系列涉及民生安全问题。和丰公司于2015年8月签订的《消防维保合同》《消费工程维修承包协议》，承包方广东某消防工程有限公司、东莞市某消防工程有限公司揭阳分公司均没消防设施维护保养检测正式资质。和丰公司恶意聘请无资质的维保公司进行消防维护，导致小区消防系统设备长期不能正常运作，爆消防管现象屡次发生，并因此导致消防水浸电梯，车位消防水管爆裂漏水损坏车辆。2.侵吞业主资料及财物。和丰公司在涉案小区服务期间，从未依法公示公共收益，涉案小区的公共收入含各项广告、快递箱、临停收费、游泳池出租、会所出租、商家摆摊宣传等等，每月估计约超10万元，长期累积的巨款却从未公开其收入支出明细，和丰公司在撤出涉案小区时侵吞了合同未到期的各项公共收益和剩余的公共收益。《桂城街道某水韵尚都小区物业管理企业交接工作协调会议》明确和丰公司依法依规在2019年3月20日前向水韵尚都业委会移交物业管理资料及财物。时至今天和丰公司仍未移交，同时非法侵占涉案小区各业主的装修押金和预交物业费共317288.53元(该数据是业主向业委会初步登记的)，严重违反《物业管理条例》第二十九条、《广东省物业管理条例》第四十二条第三款、第五十一条等规定。同时，佛山市南海区国土城建和水务局已向和丰公司下发南建设整改[2019]2号文件即《佛山市南海区国土城建和水务局关于责令限期整改通知书》，而一审法院未酌定考虑和丰公司依旧侵占涉案小区物业管理资料和财物的事实情况。3、和丰公司私自调高、免除、侵占物业费。和丰公司作为涉案小区的物业服务提供方，从未公示其财务、公共收益收支明细，对全体业主采取不同的物业收费标准，对个别业主免除、赠送物业管理费，对低密度(多层)住宅业主私自提高物业费，由每平方米4.2元提高到每平方米5.0元。和丰公司针对性选择收取不同标准物业费和提供不对等物业服务标准的情况，对按时缴纳物业管理费的业主或物业使用人极为不公。和丰公司借物业管理费代管之便为其同属某集团的房地产公司谋私利，长期侵占、挪用物业费，严重侵犯全体业主合法权益。（三）一审法院没查明和丰公司已收取黎惠珍10000元物业管理费的事实,对于黎惠珍的反诉请求和丰公司退回物业管理费10000元的事项没尽职调查，以和丰公司认为其未收到该款且黎惠珍未能举证证明为理由不予支持,是错误的。如黎惠珍的反诉状所述，和丰公司的员工骗取黎惠珍现金缴纳物业管理费后拒开发票，对于该情况黎惠珍因客观原因不能收集证据举证，但黎惠珍愿申请法院传唤和丰公司的员工黄云当庭对质以调查清楚事实。类似这种故意为难房屋装修以索取业主钱财的情况在涉案小区屡次发生，和丰公司及其员工通过该手段牟取不当款项理应退还。另如同属涉案小区案号(2019)粤0605民初25645号的案件，和丰公司已通过银行划扣业主的物业管理费，却凭借其公司财务不被审查的有利情况，恶意起诉业主追讨编造的欠费，幸得法院调查取证还原事实，维护公道，该案证明了和丰公司的财务混乱、重复收费、恶意起诉等事实情况。有鉴于此，法院应当依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，尽职调查和丰公司的财务或传唤和丰公司员工黄云出庭询问，以维护黎惠珍的合法权益。和丰公司在二审期间未作答辩。和丰公司向一审法院提出起诉请求：1.黎惠珍向和丰公司支付2018年2月至2019年3月物业服务费用9585.8元、车位管理费1176元、滞纳金1061.94元；2.判令黎惠珍承担本案诉讼费用。黎惠珍向一审法院提出反诉请求：1.和丰公司退还黎惠珍的装修押金2000元、雨棚押金3000元；2.和丰公司退还黎惠珍物业管理费10000元；3.反诉诉讼费用由和丰公司承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区********************（建筑面积为287.78m²）、水韵尚都地下室某车位的权利人为黎惠珍。和丰公司受水韵尚都小区的开发商某公司的委托，对涉案小区提供前期物业管理服务。物业服务费由业主按照高层住宅2.4元/平方米/月计算，地下车库车位按42元/车位/月（子母车位为每月84元）计算。2019年4月1日起，和丰公司不再为该小区提供物业管理服务。和丰公司于2016年12月19日、2018年8月6日分别收取黎惠珍的装修押金2000元、建雨棚押金3000元。和丰公司尚未退回上述款项至黎惠珍。一审法院于2019年7月9日受理和丰公司诉钟惠英物业服务合同纠纷一案，诉讼过程中，钟惠英提出反诉，一审法院将本诉与反诉合并审理。2019年8月28日，一审法院作出（2019）粤0605民初15970号民事判决书。该判决认定和丰公司提供物业服务存在以下问题：电梯存在故障及维修保养不及时、消防设备存在故障及损坏、车库漏水、垃圾桶附近垃圾堆积、楼顶天台地砖破损未及时修复等问题。一审法院认为，和丰公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。尽管和丰公司物业服务问题并未达到钟惠英可拒绝支付物业服务费的程度，一审法院酌定钟惠英应支付物业服务费、车位管理费的90%。和丰公司提供的物业服务对钟惠英违约行为具有一定的原因力，故对和丰公司主张滞纳金或违约金的请求，一审法院不予支持。庭审中，黎惠珍确认其未向和丰公司缴纳2018年2月至2019年3月期间的物业管理费及车位管理费。一审法院认为，和丰公司为涉案小区提供物业管理服务，黎惠珍为涉案房产及车位的业主，虽然双方未举证证明是否有签订书面的物业服务合同，但双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，黎惠珍作为本案和丰公司的主体适格。和丰公司为黎惠珍提供物业服务，黎惠珍理应依约交纳相关费用。双方均确认黎惠珍未支付2018年2月至2019年3月期间的物业管理费及车位管理费，经核算，上述期间住宅物业管理费9669.38元（287.78m²×2.4元/m²/月，每月为690.67元，计14个月），现和丰公司主张的物业管理费9585.8元，少于一审法院核算的部分，视为其对自身权利的处分，一审法院予以照准。经核算，2018年2月至2019年3月期间的两个车位管理费为1176元（42元/月×14个月×2个），上述房屋物业管理费及车位管理费用合计为10761.8元（9585.8元+1176元）。黎惠珍以和丰公司提供的物业服务不到位等为由拒交相关费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒交物业费需基于正当理由。由于物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。因此，从维护整个小区的稳定性及全体业主的合法权益考虑，对于黎惠珍拒付相关费用的理由，一审法院将结合案件实际情况予以审查。本案中，根据查明的事实，和丰公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。但和丰公司物业服务问题并未达到黎惠珍可拒绝支付物业服务费的程度，一审法院结合本案情况酌定黎惠珍应支付物业服务费、车位管理费合计9685.62元（10761.8元×90%）。和丰公司提供的物业服务对黎惠珍违约行为具有一定的原因力，故对和丰公司主张滞纳金的请求，一审法院不予支持。和丰公司确认未退回装修押金2000元、建雨棚押金3000元至黎惠珍，现黎惠珍主张返还，和丰公司应予以退回。黎惠珍反诉请求和丰公司退回物业管理费10000元，因和丰公司认为其未收到该款且黎惠珍未能举证证明和丰公司收取了其10000元的物业管理费，故对黎惠珍的该项反诉请求，因依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、黎惠珍应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年2月至2019年3月期间的物业管理费、车位管理费共9685.62元予和丰公司；二、和丰公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还装修押金2000元、建雨棚押金3000元；三、驳回和丰公司的其他诉讼请求。四、驳回黎惠珍的其他反诉请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，一审本诉案件受理费减半收取47.8元（和丰公司已预交47.8元），由和丰公司负担22.8元、黎惠珍负担25元。一审反诉案件受理费减半收取87.5元（黎惠珍已预交87.5元），由和丰公司负担25元，黎惠珍负担62.5元。本诉与反诉受理费经相互扣减后，双方均不返还诉讼费至对方。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，（2019）粤0605民初15970号民事判决书中查明了以下事实：2019年1月14日上午，佛山市南海国土城建和水务局、桂城街道办事综治维稳办公室、桂城街道办事处信访办公室、桂城街道房产管理所、桂城派出所（社区中队）、桂城街道同德社区居委会、和丰公司、万科物业公司、水韵尚都业委会的相关成员在桂城街道同德社区居委会会议室召开了关于桂城街道某水韵尚都小区物业管理企业交接工作协调会议。会议记录载明：1.因接近年关，为保障某水韵尚都小区居民生活秩序不受新旧物业交接的影响，经过协调，各方对2019年3月31日作为最后移交时间均无异议。2.和丰公司在2019年3月20日之前依法依规向水韵尚都业委会移交相关物业管理资料及财物，并于2019年3月31日之前，无条件退出水韵尚都物业管理区域。在此期间，暂由和丰公司按照前期服务协议负责小区的管理和服务并有权收取物业费直至2019年3月31日……本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审的争议焦点为黎惠珍应向和丰公司支付的物业服务费用数额及和丰公司应否向黎惠珍退还物业服务费10000元。本案中，和丰公司提交了涉案小区的建设单位佛山市南海某房地产开发有限公司与其签订的《水韵尚都前期物业管理服务合同》，约定和丰公司为涉案水韵尚都小区提供物业服务。虽上述合同为复印件，但结合法院查明的事实，在2019年1月14日上午，佛山市南海国土城建和水务局等部门与和丰公司、万科物业公司、水韵尚都业委会的相关成员召开关于桂城街道某水韵尚都小区物业管理企业交接工作协调会，确认暂由和丰公司按照前期服务协议负责小区的管理和服务并有权收取物业服务费至2019年3月31日的事实，可以认定和丰公司在2019年3月31日之前事实上为涉案小区提供物业服务，故黎惠珍作为涉案小区的业主应向和丰公司支付2019年3月31日之前的物业服务费用。关于应支付的物业服务费用数额。黎惠珍作为物业服务费的缴纳义务人，应对其缴纳物业服务费用的情况承担举证证明责任。双方均确认黎惠珍未支付2018年2月至2019年3月期间的物业管理费及车位管理费，现和丰公司仅要求黎惠珍支付物业管理费其中部分金额9585.8元和车位管理费1176元，一审法院考虑到和丰公司提供的服务存在瑕疵而对服务费予以酌减，认定黎惠珍应支付的金额为9685.62元（10761.8元×90%），处理适当，本院依法予以维持。虽《前期物业管理服务合同》约定为酬金制，但该合同亦明确约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月向和丰公司缴纳，并约定了具体缴纳标准，和丰公司请求支付的物业管理费、车位管理费均属于其提供物业服务期间，黎惠珍以和丰公司不再是涉案小区物业公司为由，主张和丰公司不应再追缴物业服务费，缺乏理据，本院依法不予支持。关于黎惠珍请求和丰公司退还物业管理费10000元的问题。根据谁主张谁举证的民事证据规则，黎惠珍应对和丰公司收取该10000元承担举证证明责任，但黎惠珍未能提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，一审驳回其诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。黎惠珍的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黎惠珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年六月八日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡