福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5771号 上诉人（原审原告）：福建经典房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东涂街经典名门**楼店面**。 法定代表人：施能沂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭荣锋，福建诺道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丰泽区南雅书画商行，住，住所地福建省泉州市丰泽区经典名门小区社区活动中心西面第一间店面门牌：××）。 经营者：王生徐，男，1972年1月3日出生，汉族，住福建省永春县。 被上诉人（原审被告）：泉州中旅旅行社有限公司丰泽经典名门营业部，住，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街道丰淮路**/div> 主要负责人：王生徐，营业部负责人。 被上诉人（原审被告）：泉州市丰泽经典名门小区业主委员会，住所地福建，住所地福建省泉州市丰泽区东涂街经典名门小区**楼业委会办公室> 主要负责人：陈文荣，业委会主任。 委托诉讼代理人：吴培育，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖逸，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 上诉人福建经典房地产开发有限公司（下称经典房地产公司）因与被上诉人丰泽区南雅书画商行（下称南雅商行）、泉州中旅旅行社有限公司丰泽经典名门营业部（下称中旅经典营业部）、泉州市丰泽经典名门小区业主委员会（下称经典业主委员会）侵权责任纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经典房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回原审人民法院重审，或者改判支持经典房地产公司的诉讼请求；2．本案一、二审受理费由南雅商行、中旅经典营业部、经典业主委员会承担。事实和理由：一审认定经典房地产公司不享有案涉店面所在会所的物权，存在错误。南雅商行、中旅经典营业部、经典业主委员会擅自将经典房地产公司所有的店面用于出租、经营收益，侵犯了经典房地产公司的物权。 一审认定“经典房地产公司据此主张经典名门会所系其名下财产并无事实和法律依据”，该认定存在错误。一、经典房地产公司合法建造“经典名门”小区及案涉会所，自建造行为成就时即享有案涉会所物权。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。经典房地产公司作为开发商，合法建造了“经典名门”小区及案涉会所，并于2013年8月15日办结了商品房项目初始登记。至今，案涉会所并未发生变更、转让登记，会所仍属于经典房地产公司所有。二、案涉会所属于专有部分。首先，会所非《物权法》上的法定共有部分，而是专有部分。会所的土地是经典房地产公司通过出让方式取得使用权，具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够登记成为特定主体所有权的客体。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第二条的规定，会所属于物权法所称的专有部分。“经典名门”小区内另有专门的物业管理用房，案涉会所不属于《物权法》第七十三条规定的、属于业主共有的建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。根据《国有土地使用权出让合同》（泉地［2006］合2号）第十一条的约定，会所为独立建设，属于配套建设社区活动中心，而非小区活动中心。根据（2007）66号《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（350500200708130101）、泉州市城乡规划局（2013）泉规竣第3号《建设工程竣工规划条件核实意见书》等，上述建筑物的名称均体现为“会所”，在规划用途上，并不属于为业主专属使用所配套建设。其次，会所亦非约定共有部分。会所原始权利属于经典房地产公司，经典业主委员会未有证据证明经典房地产公司与业主约定会所归全体业主所有，经典房地产公司与业主的购房合同中明确约定会所为建设单位所有，经典业主委员会主张会所归全体业主所有缺乏合同依据。再次，会所所在国有土地使用权出让时间为2006年，当时《物权法》尚未颁布，对会所权属不应适用《物权法》的规定。即使法律没有明文规定、当事人也没有约定的情况下，也应根据谁投资、谁所有、谁受益的原则，认定会所产权归开发商所有。经典房地产公司出售给业主的商品房面积由套内面积及共有建筑面积分摊建筑面积而成，会所并未计入小区业主公摊面积，业主无权主张会所的所有权。三、一审法院以（2018）闽0503行初8号行政判决书及（2019）闽05行终8号行政判决书认定会所权属不明，存在错误。首先，该行政判决书所审理的行政行为系案涉会所的单独分割登记，即从经典房地产公司所有的初始登记变更登记为会所单独不动产登记，权利人仍为经典房地产公司，无论该登记行为是否发生或被撤销，均不改变经典房地产公司所有的事实。经典房地产公司在一审中仅将此前会所的单独《不动产权证书》作为证据之一，而非以此证据作为权利来源的依据。其次，如上所述，会所物权权利本来就是经典房地产公司的，而并非不动产登记机关赋予的，一审以不动产登记行为的行政判决而非法律事实行为认定会所权属，存在错误。上述行政判决以程序违法判决撤销此前会所的独立《不动产权证书》，并未改变或否认经典房地产公司对会所享有的物权。再次，上述行政判决已认定经典业主委员会关于案涉会所属于小区全体业主共有的主张缺乏证据。上述行政案件审理过程中，法院已释明中旅经典营业部对会所权属如有争议可以申请一并解决民事争议或提起民事诉讼，但经典业主委员会予以拒绝。 南雅商行辩称，一审判决正确，驳回经典房地产公司的上诉请求。 中旅经典营业部辩称，一审判决正确，驳回经典房地产公司的上诉请求。 经典业主委员会辩称，经典房地产公司并非案涉房屋的所有权人，对本案没有诉权，案涉房屋的所有权人是经典名门业主全体所有。即使经典房地产公司对案涉房屋有诉权，其诉讼请求不应得到支持。经典业主委员会并非侵权人，经典房地产公司关于要求经典业主委员会承担侵权责任的上诉请求没有事实与法律依据。 经典房地产公司向一审法院起诉请求：1．判令南雅商行、中旅经典营业部、经典业主委员会立即停止侵权、并将丰泽街道丰淮街95-97号店面恢复原状，返还经典房地产公司；2．南雅商行、中旅经典营业部、经典业主委员会赔偿占用上述店面的租金损失；3．本案诉讼费由南雅商行、中旅经典营业部、经典业主委员会承担。 一审法院认定事实：一审法院生效（2018）闽0503行初8号行政判决书认定：泉州市不动产登记中心于2017年11月29日向经典房地产公司颁发0042560号《不动产权证书》，将经典名门会所权利人登记在“福建经典房地产有限公司”名下，登记房屋建筑面积2965.57平方米，房屋总层数五层。2017年12月6日，经典房地产公司向泉州市不动产登记中心申请对0042560号《不动产权证书》办理更正登记，申请更改权利人名称，泉州市不动产登记中心同日受理了该更正申请，经审查对0042560号《不动产权证书》会所登记的权利人更正为“福建经典房地产开发有限公司”，同时依职权将房屋总层数“5层”更正为“3层”，增加登记“专有建筑面积2965.57平方米”，其他登记内容不变，之后，于2017年12月8日注销该0042560号《不动产权证书》，同日向经典房地产公司颁发0043777号《不动产权证书》，经典房地产公司于同日领取该不动产权证。0043777号《不动产权证书》登记内容具体如下：不动产坐落于丰泽区东涂街经典名门会所，权利人为福建经典房地产开发有限公司，土地性质为国有建设用地使用权，房屋性质为房屋所有权，土地用途为商服用地，房产用途为会所，宗地面积32188.1平方米，房屋建筑面积2965.57平方米，使用期限至2046年3月6日止，房屋总层数3层，专有建筑面积2965.57平方米；该证附记记载“１.该会所严格按泉规［2005］655规划文件及合同编号泉地［2006］合2号《国有建设用地使用权出让合同》约定执行；２．该会所未经批准不得改变用途；3．该楼幢底层为架空层，架空层面积688.65平方米（不计容）。2017年12月8日，经典业主委员会向泉州市不动产登记中心申请异议登记，对将案涉会所权利人登记为经典房地产公司提出异议，认为会所属于全体业主所有，泉州市国土资源局于2017年12月11日准予异议登记，经典业主委员会于2018年12月25日向本院提起行政诉讼，要求撤销泉州市国土资源局颁发的0042560号《不动产权证书》，后于2018年4月8日向本院申请变更诉讼请求为撤销泉州市国土资源局颁发的0043777号《不动产权证书》。本院于2018年10月8日作出判决：撤销泉州市国土资源局于2017年12月8日颁发给第三人福建经典房地产开发有限公司的闽（2017）泉州市不动产权第××号《不动产权证书》。判决后，泉州市国土资源局不服判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2019年5月24日作出判决：驳回上诉，维持原判。一审另查明，2017年7月1日，经典业主委员会与王生徐签订一份《使用权转让合同》，合同约定，经典业主委员会将社区活动中心西面第一间店面（泉州市丰泽区××）的使用权转让给王生徐，期限自2017年7月1日起至2019年10月1日止，前3个月的使用权为无偿转让，自第4个月起，王生徐应于每季度30日前支付19500元。本案在审理过程中，一审根据经典房地产公司的申请，依法委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对案涉店面在2017年9月1日至2019年3月1日的租金进行评估，该评估机构于2019年4月11日作出泉名城评报字［2019］42号《资产估价报告》，评估结论为：2017年9月1日至2019年3月1日租金单价为55元（元／㎡﹒月），总租金133650元。 一审法院认为，坐落于丰泽区东涂街经典名门会所，原登记权利人为福建经典房地产开发有限公司的闽（2017）泉州市不动产权第××号《不动产权证书》已被撤销。生效的（2018）闽0503行初8号行政判决书认定：“本案原告及第三人对于案涉会所权属存在争议，在本案审理过程中，本院向原告释明，对案涉会所的权属如果有争议可以申请一并解决民事争议或提起民事诉讼，但原告予以拒绝，该民事权属争议问题并不属于行政诉讼应当确认的范畴，故原告无法提供任何生效法律文书确认其对案涉会所享有所有权；小区业主与第三人在《商品房买卖合同》中约定了房屋的公摊面积，合同附件五《临时管理规约》虽然第七条有约定根据物业买卖合同，会所等其他由建设单位投资建设的生活配套设施等为建设单位所有，但该规约第四十六条规定，本管理规约至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止，该合同的效力问题不是本案的审理范畴。故原告关于案涉会所属于小区全体业主共有的主张缺乏证据，本院不予采纳。”根据上述判决书的内容可确认包括涉案店面在内的会所权属尚未明确，经典房地产公司据此主张经典名门会所系其名下财产并无事实和法律依据，其提起的侵权之诉在权属不明的前提下不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回福建经典房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 经典房地产公司提供证据1．泉州市房产测绘报告书复印件二份共16页，以证明案涉会所产权未有公摊面积，业主购房款不包含会所建设费用。南雅商行、中旅经典营业部质证称，该证据不能证明其证明目的。经典业主委员会质证称，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明其证明对象，关于公摊面积与本案无关。经典房地产公司要提起本案诉讼要以不动产登记证或其他产权证明其是案涉房屋的所有权人，所以该报告不能证明其是所有权人。证据2．闽（2020）泉州市不动产权第××号《不动产权证书》，证明案涉会所属于经典房地产公司单独所有。经典业主委员会质证称，因经典房地产公司提交的补充证据，已经超过了二审的举证期限，故附条件质证如下：因未看到该证据的原件，该证据的真实性由法院依法核实；对该证据的合法性和关联性有异议，且无法达到经典房地产公司的证明目的，该证据无法确认案涉不动产属于经典房地产公司所有。首先，根据该《不动产权证书》记载，房屋所有权对应的用途应为“社区活动中心”，证明案涉不动产系属于社区活动中心。其次，该《不动产权证书》附记中明确记载案涉不动产系独立建设的社区活动中心，未经批准不得改变用途。再次，经典业主委员会补充提交的《关于丰泽区丰津街91号社区活动中心不动产登记有关情况的答复》（下称《答复》），泉州市不动产登记中心明确“经典名门小区业主委员与福建省经典房地产开发有限公司通过民事诉讼确认会所（社区活动中心）的产权归属，从根本上彻底解决争议”。该回复可以确认：经典房地产公司虽然办理了案涉不动产的《不动产权证书》，但该证书无法确认其对案涉不动产具有所有权。最后，退一步讲，即便该证据可以证明案涉不动产属于经典房地产公司所有，但经典房地产公司作为经典名门小区的开发商，其在长达7年多的时间内，怠于行使权利，才办理了该证书（该小区于2012年4月就已取得《泉州市建设工程规划竣工测量报告》，直至2020年2月28日才取得《不动产权证书》），明显存在过错，不应归责于经典业主委员会、南雅商行、中旅经典营业部。据此，经典业主委员会、南雅商行、中旅经典营业部的侵权时间最多也应以2020年2月29日起算。因为在此之前，经典房地产公司未能有确切证据证实案涉不动产的权属，即便是一审法院在本案一审中也未能确认经典业主委员会、南雅商行、中旅经典营业部存在侵权行为，更不应追溯经典业主委员会、南雅商行、中旅经典营业部在2020年2月28日以前对案涉不动产的使用行为。南雅商行、中旅经典营业部未提出质证意见。 经典业主委员会提供1.经典名门小区总平面图一份，以证明经典房地产公司在（2018）闽0503民初332号案件中向丰泽区法院提供本证据，该证据可以证明案涉房产的性质属于“社区会馆”，其权属并不属于经典房地产公司所有，经典房地产公司无权向经典业主委员会、南雅商行、中旅经典营业部主张侵权责任。小区会所位于7A号楼与8号楼夹层，平面图左侧3F所标注的会所就是综合经济指标中的社区会馆，这两个建筑物不相同。2.泉州市不动产登记中心出具的《答复》，证明经典房地产公司虽然第三次办理案涉不动产的产权证书，但是泉州市不动产登记中心认为应当“通过民事诉讼确认会所(社区活动中心)的产权归属，从根本上彻底解决争议”，经典房地产公司提交的产权证书并不能证明会所的使用权归属于其所有。经典房地产公司质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。该图纸的表格名称只是测绘公司写错，图纸左下处标注的是会所。会所名称与经典业主委员会一审提供的证据名称是一致的，可以进行佐证。南雅商行、中旅经典营业部质证称，对于该证据的三性（真实性、合法性、关联性）均无异议。 关于双方提供的证据的证明力问题，本院认为，经典房地产公司虽在二审排期审理之后才提供《不动产权证书》，但因该《不动产权证书》直至2020年2月28日才获准颁发，亦即系在一审宣判之后二审审理期间新出现的证据，故系属新证据，因经典房地产公司已提供原件予以核对，其真实性、合法性可确认，而其又与本案具有直接的关联性，可证明案涉会所(社区活动中心)的权属问题，故其证明力予以确认。经典房地产公司提供的《泉州市房产测绘报告书》，其真实性、合法性可确认，且可从另一角度说明案涉会所(社区活动中心)所有权的归属，与本案具有关联性，本院予以确认。经典业主委员会提供的《经典名门小区总平面图》、《答复》，其真实性、合法性可确认，与案涉会所(社区活动中心)的权属问题具有关联性，本院均予以确认。 根据双方举证、质证及上述分析认证，本院认定以下事实：2020年2月28日，泉州市不动产登记中心就案涉会所（社区活动中心）颁发给经典房地产公司闽（2020）泉州市不动产权第××号《不动产权证书》，该《不动产权证书》记载，泉州市自然资源和规划局不动产登记中心根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益，对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。权利人：福建经典房地产开发有限公司；共有情况：单独所有；坐落：丰泽区；不动产单元号：350503003002ＧＢ00005Ｆ00120001；权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／其它；用途：商业住宅混合／社区活动中心；面积：共有宗地面积32188.1㎡／房屋建筑面积2965.57㎡；使用期限：至2076年03月06日止；权利其他状况：房屋结构：钢筋混凝土结构；专有建筑面积：2965.57㎡；房屋总层数：3层；附记：1、根据泉地【2006】合2号《国有土地使用权出让合同》约定，要求在2005-15-01号地块用地中的北侧独立建设社区活动中心，用地面积3200平方米以上，建筑面积2500平方米以上；2、该社区活动中心未经批准不得改变用途。上述《不动产权证书》还附有房产分户图与宗地图，房产分户图载明：坐落：丰泽区；结构：钢筋混凝土；专有建筑面积：2965.57㎡；总层数：03；分摊建筑面积：0.00㎡；所在层次：1－3；建筑面积：2965.57㎡；除了上述文字内容，该房产分户图还包括案涉会所（社区活动中心）的一、二、三层及屋面层平面图。宗地图载明：宗地面积：32188.1㎡（社区活动中心实测用地面积3276.9平方米）2020年3月27日，泉州市不动产登记中心出具了《答复》，该《答复》主要内容：“泉州市丰泽区经典名门小区业主委员会：你委于2020年2月28日反映的丰泽区社区活动中心不动产登记事项，经调查核实，现答复如下：一、你的诉求：福建经典房地产开发有限公司未经业主同意再次办理会所（社区活动中心）《不动产权证书》，要求纠正其违法行为，不予其办理会所（社区活动中心）《不动产权证书》。二、调查核实的情况：泉州市丰泽区经典名门小区项目于2013年08月15日办理项目房屋初始登记，证号：泉房总丰泽区（丰）第**，其中会所登记在福建经典房地产开发有限公司名下，单列建筑面积2965.57平方米。2017年11月27日，福建经典房地产开发有限公司向泉州市不动产登记中心申请办理变更登记，并取得会所不动产权证（证号：闽20**泉州市0042560），2017年12月6日福建经典房地产开发有限公司申请办理会所产权更正登记，不动产登记中心依法核准登记（证号：闽20**泉州市0043777），经典名门小区业主委员会于2017年12月8日申请异议登记，后向丰泽区人民法院提起行政诉讼。根据福建省泉州市丰泽区人民法院行政判决书（2018）闽0503行初8号判决、福建省泉州市中级人民法院行政判决书（2019）闽05行终8号判决意见：福建经典房地产开发有限公司在申请不动产登记时既没提供相关部门同意从同一权利人名下进行分割的批准文件，也没有提供所登记的会所与规划用途一致由相关部门确认的材料，且在登簿前没有公告，判决撤销泉州市国土资源局于2017年12月8日颁发给第三人福建经典房地产开发公司的闽（2017）泉州市不动产权第××号《不动产权证书》。福建省泉州市丰泽区人民法院判决并未明确会所的产权归属，同时指明会所的权属争议可以通过民事途径解决。2020年1月14日，福建经典房地产开发有限公司申请办理址在丰泽区社区活动中心产权变更登记。根据申请人提供的2019年12月22日泉州市自然资源和规划局《关于福建经典房地产开发有限公司申请经典名门小区不动产登记有关问题的处理意见》的处理意见：根据泉规（2005）655号文下达的规划设计条件以及泉地（2006）合2号《国有土地使用权出让合同》约定，同意按社区活动中心办理不动产登记，该社区活动中心土地按共用宗地面积32188.1平方米给于登记。根据申请人提供的泉州市公安局丰泽派出所地址变更告知单，地址由丰泽，地址由丰泽区东涂街经典名门会所变更为丰泽区于2020年1月19日至2020年2月14日经不动产登记中心及社区公告，期满无异议，2020年2月28日已登簿，证号：闽20**泉州市0006194。三、处理意见：（一）经典名门小区业主委员会与福建经典房地产开发有限公司协商处理（二）协商不成的，可以通过行政复议或行政诉讼程序解决，但行政复议或行政诉讼无法彻底解决物权归属（三）经典名门小区业主委员会与福建经典房地产开发有限公司通过民事诉讼确认会所（社区活动中心）的产权归属，从根本上彻底解决争议。”二审中，经典房地产公司还称，经典业主委员会与王生徐签订《使用权转让合同》，双方实际约定的月租金额应当高于一审认定的金额。 另经查阅一审卷宗材料，经典业主委员会与王生徐于2017年7月1日签订的《使用权转让合同》约定，经典业主委员会将社区活动中心西面第一间店面（泉州市丰泽区××）的使用权转让给王生徐，期限自2017年7月1日起至2019年10月1日止，前3个月的使用权为无偿转让，自第4个月（2017年10月）起，王生徐应按季度于每季度30日前向经典业主委员会支付19500元，逾期每日违约金1%。上述店面位于案涉会所（社区活动中心）一层西面。一审时，泉州名城资产评估房地产估价有限公司（下称名城评估公司）经一审委托，对案涉店面在2017年9月1日至2019年3月1日的租金进行评估，名城评估公司于2019年6月11日作出泉名城评报字［2019］75号《资产评估报告》，评估结论为：在评估假设和限制条件下，委估资产在评估基准特定目的下的评估价值如下表：评估对象：丰泽区丰泽街道丰淮街95－97号店面；建筑面积（㎡）：135；时段：2017年9月1日至2019年3月1日；平均租金单价（元／㎡﹒月）：55；总租金（元）：133650元。 此外，双方对一审判决认定的其余事实不持异议，本院予以确认。 本院认为，针对经典房地产公司上诉请求的有关事实认定和法律适用问题，《物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。该法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 根据前述规定，就案涉会所（社区活动中心）的权属亦即案涉会所属于共有部分还是专有部分的问题，本院认为，《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”是否包括小区的会所的问题，会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。有合法规划、没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。有合法规划、没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商所有。共有部分是《物权法》第六章规定的与“专有部分”同等重要的概念。建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。该共有权在性质上既不是传统共有中的按份共有，也不是共同共有，它是一种特殊的共有。本案中，案涉会所（社区活动中心）并非《物权法》规定的法定共有部分，而是专有部分。该会所的土地使用权系经典房地产公司通过出让方式取得，而会所具有构造上和利用上的独立性，与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。依照《解释》第二条的规定，会所属于物权法所称的专有部分。“经典名门”小区内另有专门的物业管理用房，案涉会所不属于《物权法》第七十三条规定的、属于业主共有的建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。根据《国有土地使用权出让合同》（泉地［2006］合2号）第十一条的约定，会所为独立建设，属于配套建设的社区活动中心，而非小区活动中心。根据（2007）66号《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（350500200708130101）、泉州市城乡规划局（2013）泉规竣第3号《建设工程竣工规划条件核实意见书》等，上述建筑物的名称均体现为“会所”，在规划用途上，并不属于为业主专属使用所配套建设。会所亦非约定共有部分。会所原始权利属于经典房地产公司，经典业主委员会未有证据证明经典房地产公司与业主约定会所归全体业主所有，经典房地产公司与业主的购房合同中明确约定会所为建设单位所有，经典业主委员会主张会所归全体业主所有缺乏合同依据。会所所在国有土地使用权出让时间为2006年，当时《物权法》尚未颁布，在法律没有明文规定、当事人也没有约定的情况下，理应根据谁投资、谁所有、谁受益的原则，认定会所产权归属。经典房地产公司出售给业主的商品房面积系由套内面积及共有建筑面积分摊建筑面积而成，会所并未计入小区业主公摊面积。综上，经典房地产公司建造了“经典名门”小区及案涉会所，并于2013年8月15日办结了商品房项目初始登记。2017年11月29日，泉州市不动产登记中心向经典房地产公司颁发0042560号《不动产权证书》，将经典名门会所权利人登记在“福建经典房地产有限公司”名下，特别是2020年2月28日，泉州市不动产登记中心就案涉会所（社区活动中心）颁发给经典房地产公司闽（2020）泉州市不动产权第××号《不动产权证书》，经典业主委员会如认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正或异议登记，然经典业主委员会未作如是申请，故案涉会所的不动产物权并未发生变更、转让登记，会所仍属于经典房地产公司所有。至于生效行政判决书所审理的行政行为系案涉会所的单独分割登记，即从经典房地产公司所有的初始登记变更登记为会所单独不动产登记，权利人仍为经典房地产公司，无论该登记行为是否发生或被撤销，均不改变会所属经典房地产公司所有的事实。经典房地产公司在一审中仅将此前会所的单独《不动产权证书》作为证据之一，而非以此证据作为权利来源的依据。如上所述，会所物权本来就是经典房地产公司的，而并非不动产登记机关赋予的，一审以不动产登记行为的行政判决而非法律事实认定会所权属不当。相关行政判决虽然以程序违法为由，判决撤销此前会所的独立《不动产权证书》，但并未改变或否认经典房地产公司对会所享有物权，况且，相关行政判决也认定，经典业主委员会关于案涉会所属于小区全体业主共有的主张，缺乏证据。在审理相关行政诉讼案件的过程中，法院业已释明，如对会所权属有争议，可以申请一并解决民事争议或提起民事诉讼，但经典业主委员会予以拒绝，是故，一审以（2018）闽0503行初8号行政判决及（2019）闽05行终8号行政判决，认定会所权属不明，事实认定与法律适用有误，应予纠正。本院认定，经典房地产公司系案涉会所（社区活动中心）的权利人。 既然案涉会所（社区活动中心）属于经典房地产公司所有，那么，经典业主委员会、南雅商行、中旅经典营业部应否承担责任以及如何承担责任，本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》（下称侵权责任法）第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。该法第八条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。第十三条规定，法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。第十五条规定，承担侵权责任的方式主要有：停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状、赔偿损失等；以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。案涉会所（社区活动中心）的不动产物权归属经典房地产公司，而经典业主委员会并非案涉会所（社区活动中心）的权利人，其与王生徐签订《使用权转让合同》，收取租金，侵犯了经典房地产公司的财产权利，对此，经典业主委员会应立即停止侵权、将案涉丰泽街道丰淮街95-97号店面返还经典房地产公司，并赔偿占用上述店面期间的租金损失。王生徐与经典业主委员会签订《使用权转让合同》后，以案涉会所（社区活动中心）为经营场所注册成立并经营南雅商行、中旅经典营业部，在经典房地产公司多次要求立即停止侵权并将店面恢复原状的情况下，王生徐经营的南雅商行、中旅经典营业部作为上述店面的实际使用者，仍以店面系向经典业主委员会承租为由予以拒绝，可认定其与经典业主委员会共同实施侵权行为，对此，南雅商行、中旅经典营业部亦应承担相应的民事责任，经典房地产公司请求南雅商行、中旅经典营业部与经典业主委员会向其承担责任，于法有据，应予支持，南雅商行、中旅经典营业部应限期腾空、搬离丰泽街道丰淮街95-97号店面并将其返还经典房地产公司，且与经典业主委员会共同赔偿占用上述店面期间的租金损失。诉讼中，经典房地产公司未提供证据证明案涉房屋的原状，且未有证据证明，案涉房屋的基础、结构、面积、空间乃至功能与安全性能方面在租用期间发生改变，其要求恢复原状依据不足，不予支持。至于租金损失问题，因一审已根据经典房地产公司的申请，依法委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对案涉店面在2017年9月1日至2019年3月1日的租金进行评估，并作出了《资产估价报告》，而评估机构及评估人员具备相关评估资质，评估程序合法，评估过程、依据说明充分，经典业主委员会一审时虽主张，《资产评估报告》载明的租金系同地段具有产权证的房屋租金，而案涉房屋并无产权证，评估的单价也高于实际单价，但未提出足以反驳的相反证据和理由，特别是案涉房屋已办理不动产权证，且根据前述《侵权责任法》的有关规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算，故该报告可作为案涉店面租金损失的认定依据。至于搬离期限问题，考虑到从去年底至今，国内仍处于防控新冠××疫情的非常时期，短期内欲完成寻房另租等事项有一定难度，本院酌定南雅商行、中旅经典营业部搬离案涉店面的期限为六个月。 综上所述，经典房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十三条、第十五条第一款第一、四、六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院(2019)闽0503民初596号民事判决； 二、丰泽区南雅书画商行、泉州中旅旅行社有限公司丰泽经典名门营业部、泉州市丰泽经典名门小区业主委员会立即停止侵权、并应于本判决生效之日起六个月内将址在泉州市丰泽区丰泽街道丰淮街95-97号店面腾空返还福建经典房地产开发有限公司； 三、丰泽区南雅书画商行、泉州中旅旅行社有限公司丰泽经典名门营业部、泉州市丰泽经典名门小区业主委员会应赔偿福建经典房地产开发有限公司占用上述店面期间的租金损失，期限自2017年7月1日起至实际返还店面时止，面积按135㎡、租金按每月55元/㎡计算； 四、驳回福建经典房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7488元，因适用简易程序而减半收取计3744元，由丰泽区南雅书画商行、泉州中旅旅行社有限公司丰泽经典名门营业部、泉州市丰泽经典名门小区业主委员会负担。二审案件受理费7488元，由丰泽区南雅书画商行、泉州中旅旅行社有限公司丰泽经典名门营业部、泉州市丰泽经典名门小区业主委员会负担6900元，福建经典房地产开发有限公司负担588元(多预交的6900元予以退回)。 本判决为终审判决。 审判长 林玮珊审判员郭金旺 审判员 郑   程   辉 二〇二〇年六月二十三日 书记员 钟   昭   婷 附：本案适用的主要法条 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2.《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 第十三条法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。