广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初7752号原告：佛山市顺德区容桂海伦堡雅苑业主委员会，住所地广东省佛山市顺德区容桂街朝阳居委会容奇大道**。负责人：周惠敏，系业委会主任。被告：佛山市顺德区万方物业管理有限公司，住，住所地广东省佛山市顺德区容桂幸福居委会桂洲大道中幸福豪苑****之一/div>法定代表人：黎万好。委托诉讼代理人：李莹光，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。原告佛山市顺德区容桂海伦堡雅苑业主委员会（以下简称海伦堡业委会）诉被告佛山市顺德区万方物业管理有限公司（以下简称万方物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月25日、6月29日公开开庭进行了审理。原告的负责人周惠敏及被告的万方物业公司的委托诉讼代理人李莹光、梁智航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告2017年度游泳池的外包承包费30000元并向原告支付违约金90000元；二、被告返还原告2017年至2020年的快递柜场地摆放租金收益6000元并向原告支付违约金18000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告自2008年起，一直为原告提供物业服务，原告于2017年5月成立，与被告重新签定物业服务合同，服务期限为2017年7月1日至2020年6月30日，期间，被告侵吞原告代管账户收益，具体事实如下：1.被告伪造虚假合同侵吞原告代管收益。被告于2018年5月18日向原告提交了《小区游泳池承包协议》，协议称从2017年6月1日至2019年9月30日，对原告所属海伦堡雅苑小区泳池以零租金的形式出让承包方进行外包管理。据原告走访，泳池承包属于有偿经营活动，按原告所属海伦堡雅苑泳池规模的市场价格，每年应该有3万元承包出让费用，但协议并未提及。对于被告提供给原告的泳池承包合同，原告在2018年4月24日晚上联系承包泳池的佛山市顺德区泳洁环保清洁有限公司（以下简称泳洁公司）的负责人傅志邦进行面谈，拍照取得被告与承包方签订的另一份协议，该协议上称泳池承包方每年向被告支付泳池承包出让费叁万元，与被告提供给原告的零租金合同存在根本性的重大差别。二、据被告于2018年6月11日提交给原告关于《速递易合作协议》资料，被告在未告知原告、未取得原告授权的情况下，自行签订2018年5月19日至2021年5月18日为期三年的小区快递柜合作协议，并一直拒绝交还摆放场地租赁所得。根据原、被告双方所签的物业服务合同第二十条约定：未经甲方(原告)书面授权，乙方(被告)不得私下与第三方签订涉及公共收益的任何项目合同，不得私收瞒报任何涉及公共权益的收益。违反本约定，乙方(被告)自愿以三倍的涉及金额作为罚金于3天内交到甲方(原告)，甲方可以从乙方服务履约保证金中扣除，并保留法律追究的权利；未经甲方授权的前期和私下合约均视作无效，所有责任和损失由乙方(被告)自行承担。经原告多次催收，被告均以各种理由拒不支付或不承认事实，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、原告海伦堡业委会的任期是2017年5月9日至2020年5月9日，现已经任期届满，但是仍然没有新的业委会产生，故原告并不具备诉讼主体资格，对原告的起诉应依法予以驳回。二、游泳池没有有偿经营，被告确实是零元租金交给承包方经营。承包方在2017年运营过程中，发现游泳池设备老化，无法通过小修小补，只能通过大范围维修改造购买新设备才能符合行政部门的要求和标准，所以承包方只运营了2个月左右就撤场了。2018年，经原告与多个承包方直接商谈后确认，应当由原告承担游泳池的改造费用约13万元后，原告于第三年才能开始收取3万元/年的承包费，故该游泳池的实际情况完全不符合市场普遍游泳池3万元/年承包费的条件。到目前为止，由于原告拒绝支付改造费用，也没有任何承包商愿意对该游泳池进行承包经营。三、由于原告自身的原因，于2017年12月才签订物业服务合同，而此时小区游泳池已经停止实际运营，且原告在2018年夏季（5月份）泳池正式开放前已经拿回了小区游泳池经营权，故被告并未在物业服务合同期内进行游泳池管理、经营事宜。四、速递易储物柜为小区业主提供日常快递服务的便利，可减少陌生快递员出入小区导致的小区安全问题，是被告极力争取到的便民设施，但因该储物柜体积庞大，每年产生的电费成本约为1.2万元，故速递易支付的综合管理费不足以填补成本，不存在收益，也不属于有偿经营活动。五、退一步来讲，即使法院认定这是被告违反了与原告的约定，原告请求300%的违约金严重过高，也无法律依据，不应得到支持。综上，被告并没有任何侵权行为，原告提出的诉求没有依据，恳请法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证，对于双方就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即原告提供的《小区游泳池承包协议》的照片打印件，被告则以内容不同的合同期限为2017年6月1日至2019年9月30日的《小区游泳池承包协议》作为反证，并提供了原件核对，且经本院发函向所涉协议的另一合同当事人泳洁公司调查，泳洁公司亦确认合同双方之后是签订了被告提供的合同，不再履行原告所提供的合同，原告对其所提供的合同无原件核对，故该合同是否曾签订，本身已不能再作为认定被告存在根据该合同收取租金或费用的依据，不能据此推翻被告提供的另一份《小区游泳池承包协议》，故对被告提供的《小区游泳池承包协议》的真实性予以确认，对原告提供的另一份小区游泳池承包协议》的照片打印件不作审查确认。本院经审理查明以下事实：被告万方物业公司为位于佛山市顺德区容桂街道容奇大道169号的海伦堡雅苑小区（简称海伦堡小区）提供物业服务，万方物业公司与海伦堡业委会于2017年6月30日签订《佛山市物业服务合同》一份，对物业服务的内容和标准、物业服务收费标准及共用部位、共用设施收益及管理等均方面进行了约定，其中就共用部位、共用设施收益及管理方面约定：物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称共有收益）归全体业主所有；共有收益由甲方（海伦堡业委会）代表业主大会进行管理，由业委会委托物业公司代收的公共收益或其他收益，在收款后5个工作日内转账到业委会指定账号，如超时未完成，物业公司需支付该项收入的千分之五作为滞纳金；物业公司向业委会请款报销时，需附上业委会主任签名的批复和工作联络函、报价单、有效票据；未经甲方书面授权，乙方(万方物业公司)不得私下与第三方签订涉及公共收益的任何项目合同，不得私收瞒报任何涉及公共权益的收益。违反本约定，乙方自愿以三倍的涉及金额作为罚金于3天内交到甲方，甲方可以从乙方服务履约保证金中扣除，并保留法律追究的权利;未经甲方授权的前期和私下合约均视作无效，所有责任和损失由乙方(被告)自行承担。万方物业公司在提供物业服务期间，曾将海伦堡小区的部分公用部位、公用设施交由他人使用，为此与海伦堡业委会产生争议，具体包括:1.曾将小区的游泳池承包给案外人泳洁公司经营，并与泳洁公司签订一份合同期限为2017年6月1日至2019年9月30日的《小区游泳池承包协议》，该协议载明：万方物业公司将海伦堡小区的游泳池的经营权及相关硬件以零租金交泳洁公司管理；合作期间游泳池的收入归泳洁公司所有，泳洁公司需支付水电费，负责泳池开放前的设施设备维修（包括更衣室、洗手间、通道区域、护栏等的修葺、增加必要设施），并负责经营管理期游泳池设施设备的维护保养等。对此，海伦堡业委会认为，万方物业公司与泳洁公司实际另有一份内容不同的《小区游泳池承包协议》，万方物业公司实际是根据该协议收取了2017年度的游泳池承包费30000元，万方物业公司私收瞒报该项公共权益。2.将小区公共部位一处提供给案外人成都我来啦网格信息技术有限公司（以下简称我来啦公司）用于安装速递易智能柜，并与我来啦公司签订《速递易合作协议》，该协议载明：合作期限共三年，自2018年5月19日起至2021年5月18日止；速易递智能柜摆放综合管理费为2000元/年/点（含电费、管理费），合同期内甲方（万方物业公司）不得以任何理由调整费用，且除上述付款金额外，乙方（我来啦公司）无需向甲方或其他第三方支付任何费用；费用自设备安装之日起开始计费，按年度支付，每年度首月第15日前支付下期费用，甲方收到综合管理费后5个工作日内向乙方开具增值税发票。双方在诉讼中确认该智能柜使用过程中产生的电费由万方物业公司承担；万方物业公司在诉讼中另述称已收取两年的综合管理费4000元。诉讼中，本院依法就泳洁公司承包海伦堡小区游泳池是否需支付承包费用问题向该公司发函调查，泳洁公司回复称：其公司及相关负责人与万方物业公司原本就案涉游泳池的经营协商，泳洁公司每年支付30000元作为游泳池经营的水电费、维修维护费等费用，但后来由于重新协商并对游泳池独立安装水电表等，故后来实际执行的承包费实际为0元/季（泳季四个月），并约定泳洁公司承担泳池开放期间的所有设施设备维修、添置、维护及按表支付水电费等。2017年，经正式开放短时间后发现，海伦堡小区的游泳池的设施设备因多年使用后老化严重，无法通过简单维修改善，若想正常使用将需要投入巨大成本，泳洁公司于2017年后已经实际退出经营管理。海伦堡业委会的备案登记显示，本届海伦堡业委会于2017年5月12日经佛山市顺德区国土城建和水利局登记备案，任期至2020年5月9日，海伦堡小区现已成立换届选举业主委员会筹备组并于2020年4月报所在社区居民委员会及佛山市顺德区住房城乡建设和水利局同意，尚未完成换届选举工作。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告海伦堡业委会依法成立，有权代表小区业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项，本届海伦堡业委会原登记备案的任期至2020年5月9日届满，在此前于2020年4月2日提起本案诉讼，至于诉讼期间海伦堡业委会进行的换届选举不影响其原已进行的诉讼活动，其诉讼主体适格。被告提出原告诉讼主体不适格的意见，缺乏法律依据，本院不予采信。对于原告主张被告在提供物业服务期间存在违反合同约定占用小区共有部分管理收益的问题，分析认定如下：关于小区游泳池收益。从双方提供的证据看，原告主张被告将游泳池外包给案外人泳洁公司并收取承包收益，但原告据以主张的证据是一份《小区游泳池承包协议》照片打印件，无原件核对，不足以说明被告与泳洁公司签订并实际履行该协议，本院为此已发函向泳洁公司进行调查，该公司回函确认并没有履行该协议，而是另行签订了另一份约定为零租金的《小区游泳池承包协议》，对于原因也作了解释说明，被告在对外发包游泳池过程中未如实向业主或业主委员会披露有关情况，确有不当并应纠正，但在诉讼中已提供了《小区游泳池承包协议》原件核对，结合此前在对游泳池进行管理使用过程中也没有产生经营收益，原、被告双方亦确认游泳池现由原告收回管理后亦需要投入大量资金进行修缮、维护才能产生收益的情况，基于该小区游泳池的状况，被告此次签订合同将游泳池承包给泳洁公司进行经营，泳洁公司享有经营收益的同时需承担维护、修缮义务，并没有明显损害小区业主的利益，鉴于原告从2018年起亦收回了对小区游泳池的管理，无证据证实小区游泳池在2017年期间产生经营收益，原告要求被告返还此部分收益，缺乏理据，本院对此不予支持。关于速递易智能柜综合管理费的收益。被告将业主共用部位交由案外人我来啦公司用于安装速递易智能柜，被告述称至今已收取两年的费用4000元，对比案涉的《速递易合作协议》中约定的综合管理费付款期限，至起诉时我来啦公司应支付两年的综合管理费，故本院对被告述称的收取综合管理费4000元的事实予以认定。原告主张被告已收取综合管理费6000元，没有证据证实，本院不予采信，至于被告在本案起诉后另行收取的收益，双方可另行主张解决。上述收益属于利用小区业主共有部分产生的共有收益，被告以该产品的国家强制性产品认证证书、使用说明书标注的规格为“220v、50Hz、10A”，主张按该小区的电费收费为0.63元/kw，故该智能柜一年产生电费约为12141.36元（2.2kw*24小时*0.63元/千瓦时kw*365天），其承担智能柜使用过程中产生的电费已远超过上述收益。但智能柜电费的开支，应以实际发生的电量作为计算依据，以产品规格作为计算实际用电的方式没有科学依据，据此得出的结论也不合常理，本院不予采信。鉴于被告出于对小区共有部分的有效利用，原告在此期间并未表示反对并要求撤离智能柜，目前物业小区利用公共部位设置智能柜较为普遍，客观上也给业主带来一定的便利，被告在管理、利用过程中事实上也承担了一定的管理及用电方面的成本，应公平合理地分配共有部分物业的管理收益，在共有部分收益归全体业主享有的情况下，也应给予被告管理上的合理回报，根据本案实情，本院酌定上述综合管理费中扣除20%作为管理成本，余下80%即3600元应返还给原告用于小区维修基金或按照业主大会的决定进行使用。关于原告主张的违约金的计算。如前所述，虽然被告对上述智能柜的综合服务费有权要求扣除一定的合理回报，但被告没有向原告报告上述费用的收取情况，也没有与原告协商，而是擅自收取和占有上述费用，其行为违反了双方物业服务合同的约定，应承担相应的违约责任，双方在合同中约定违约方需承担所涉金额三倍的罚金明显高于因违约给守约方造成的损失，且对于被告收取的综合管理费是否全部需作为业主享有的公共收益，本身存在争议，原、被告未就装备、使用上述智能柜增加的电费及管理成本如何分担作出明确约定，在此情形下，如按上述方式计算违约金有失公平，应予以调整，根据本案实情酌定违约金为500元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第五十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区万方物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区容桂海伦堡雅苑业主委员会支付智能柜综合管理费3600元及违约金500元；二、驳回原告佛山市顺德区容桂海伦堡雅苑业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1590元（原告已预交），由原告佛山市顺德区容桂海伦堡雅苑业主委员会负担1090元，被告佛山市顺德区万方物业管理有限公负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇二〇年六月三十日书记员 佘凯琪