辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初12216号原告：中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处，住所地沈阳市沈河区万柳塘路**。法定代表人：秦洪涛，该单位处长。委托诉讼代理人：李思远，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟阳，辽宁恒生律师事务所律师。被告：于洋，女，1971年12月5日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。第三人：沈阳市蕙园丝路主题餐厅，，住所地沈阳市沈河区万柳塘路**统一社会信用代码91210103MA0TQYX32C。投资人：胡天阳，女，1975年7月30日出生，回族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙永成，辽宁英泰律师事务所律师。原告中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处与被告于洋、第三人沈阳市蕙园丝路主题餐厅返还原物纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处委托诉讼代理人李思远、李孟阳，被告于洋、第三人沈阳市蕙园丝路主题餐厅投资人胡天阳及委托诉讼代理人孙永成均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将位于沈阳市沈河区万柳塘路65号土地（面积333平方米）及地上建筑物腾空并返还给原告(土地价值约为人民币666000元）；2、判令被告给付原告土地及房屋占用费387500元（自2016年12月27日起暂计算至2019年7月26日，实际至腾退之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处(原中国人民解放军沈阳空军司令部）通过划拨方式取得了包括位于沈阳市沈河区万柳塘路65号在内的国有土地使用权(以下简称“案涉土地”),划拨土地总面积为262104平方米，土地性质为军事用地，并办理了相关土地权属证书。1992年，沈阳军区空军在组建沈阳好猫公司股份有限公司(1988年设立时名为沈阳市好猫鼠药厂，1992年组建更名为沈阳好猫公司股份有限公司，2010年更名为沈阳好猫实业有限公司，以下简称“好猫公司”)时，原将案涉土地无偿交给好猫公司使用。好猫公司在案涉土地地上新建封堵式办公楼，建筑面积为687㎡。1998年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于军队武警部队政法机关关于不得从事经商活动的通知》要求军队不再从事经商活动，将相关企业移交地方政府管理。据此通知，原告将包括被告在内的13家企业移交地方政府管理。针对移交企业的房地产事宜，沈阳军区空军后勤部机场营房处和沈阳军区空军企业移交工作部与辽宁省企业交接办公室、辽宁省国有资产管理局于2000年3月签订《沈阳军区空军移交企业房地产协议书(辽宁省)》,根据该协议书约定，按政策规定不属于划转范围内的军队房地产、企业一时搬迁又有困难的，可按有关规定，从1999年1月1日起免租使用两年，免租使用期满仍不能迁出的，租用期限不得超过三年(以下简称“免二租三”),具体由移交企业和军队房地产管理单位签订房地产使用协议书。第七条沈阳好猫公司股份有限公司使用的333㎡土地，由于1992年组建股份有限公司时，沈阳军区空军没有将该土地作价入股，应于收回，考虑到企业实际情况，可按“免二租三”进行处理等内容，好猫公司被移交地方管理后，于2012年12月经沈阳市国资委同意，在沈阳联合产权交易所挂牌整体产权被出让给被告于洋。2012年12月25日出让方沈阳工业国有资产经营有限公司与于洋签订《产权转让合同书》,约定：本次产权转让标的为好猫公司整体产权；挂牌低价为97.59万元；其他约定事项：1、好猫公司地处军事管制区，如军队要求搬离现办公地点，按军队规定由买受人(于洋)及好猫公司负责解决，与甲方(沈阳工业国有资产经营有限公司)无关。2、好猫公司现有两处房产，1998年从军队移交地方时，按规定只移交地上物，而不能移交土地，上述房产至今无房屋产权和土地使用证，乙方(于洋)需按现状接收，甲方不提供任何承诺及协助。3、按照1998年移交政策规定，土地实行“免二租三”,好猫公司应自2001年起向军队交纳土地租金，因具体标准未定，好猫公司从未交纳租金。被告于洋购置好猫公司整体产权后，于2013年5月变更登记为好猫公司的法定代表人，于2013年12月将好猫公司注销。案涉土地及地上房产则一直由被告于洋占用使用收益。2016年11月1日起，第三人何娴如以每年租金30万元的价格从被告于洋处租用案涉土地及地上房产，用于投资经营沈阳市蕙园丝路主题餐厅使用。原告认为，由于在组建好猫公司时，案涉土地应没有将该土地作价入股，所以土地产权依然由原告所有。且案涉土地位于军事管制区范围之内，在此持续经营，已经严重威胁了营区军事安全。再者根据中央军委文件要求及《沈阳军区空军移交企业房地产协议书(辽宁省)》以及《产权转让合同书》的规定，于洋占用的土地最迟至2004年1月1日便应返还给原告。故原告依据上述文件及相关约定，多次要求被告返还诉争房产，被告至今未予返还，现原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。原告庭前将诉讼请求第一项“请求判令被告立即将位于沈阳市沈河区万柳塘路65号土地（面积333平方米）及地上建筑物腾空并返还给原告(土地价值约为人民币666000元）”变更为“请求法院依法判令被告及第三人将位于沈阳市沈河区万柳塘路65号土地(面积333平方米)及地上建筑物返回给原告，对于因此返还行为给被告造成的相应经济损失，原告予以补偿，具体补偿标准由法院依法判决”，其他诉讼请求不变。被告于洋辩称，1、本案原告主体不适格，应驳回起诉。首先，现有证据清楚体现，原告并非案涉土地的权利主体。根据民诉法第119条的规定，“原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”,而本案原告不符合起诉的条件。2、根据民诉法第48条的规定，只有“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”,同时根据民诉法解释第52条、53条的规定，原告作为沈空内设机构，被法律明确的排除在民事诉讼当事人的范围之外，其完全没有资格成为民事诉讼的当事人。本案完全符合“一事不再审”的要件，应驳回起诉。本案原告在2018年8月提出的与本案完全相同的诉讼，已经于2019年7月被贵院(2018)辽0103民初13817号民事裁定书驳回起诉，该裁定已发生法律效力。根据民诉法第124条第5项和民诉法解释第208条第3款的规定，本案亦应驳回起诉。3、从实体法角度讲，原告的全部诉讼请求，没有事实和法律依据，亦不成立。涉案土地并非空地、净地，而是在1992年由土地使用权人沈空在其上建造了687平方米的封堵式办公楼。沈空对该办公楼出具了房产证明；然后，于2000年将该房产移交给地方国资公司；地；地方国资公司又于2012年在沈阳联合产权交易所将该房产挂牌出售辩人以摘牌的方式，依法取得了该办公楼的房产权利。答辩人多年以来，行使的是对自己合法取得的地上物的占有使用收益权利，而不是对涉案土地的占有使用收益。原告需要明确他的诉讼请求，在地上存有建筑物的情况下，其腾空土地的诉求的含义是什么?是扒掉这栋建筑吗?如果不是扒楼，那么他的诉请则客观不能或自相矛盾。如果是扒掉这栋建筑，那么原告扒楼的法律依据是什么?本案的症结在于，房权与地权的分离。但是，本案的房地分离，并非被告造成的，其根源在于原告。同时，涉案土地和地上房屋，又历经了上世纪80年代末军队可以经商、90年代末军队不得经商、21世纪初军队向地方移交军办企业，和十来年前国资公司向社会按程序出售废弃闲置资产等各个程序。众所周知，前述这些程序，其更多的不是根据法律，而是依据当时特定历史阶段的特殊政策来推行的。这种历时近三十年，基于政策性原因所导致的房地分离状态，今天要依据法律来做出裁断，是无法实现的。因为房权归于被告，这种情况下，即使沈空拥有地权，他提出这项诉讼请求，也难以找到裁判依据去支持。4、这种房地分离的状态，对于房权人和地权人的合法权利和法律所维护的交易秩序来说，终究不是长久之计。被告愿意在法院的主持下，相对公平合理的解决此项问题。解决的唯一方向是房地合一。目前看，土地归于被告的可能性为零。那么，被告愿意把房权让渡给地权人，只要地权人拿类似地段近似面积的房产与被告置换即可。第三人沈阳市蕙园丝路主题餐厅述称：第三人的经营者胡天阳于2016年11月1日签订了承租租赁协议，合法承租了涉案房产。涉案房产的所有权是被告于洋合法购买取得，承租行为合法有效。第三人使用涉案房屋时，已经向原告交纳了水费、电费，且水表、电表的购置费用也是向原告所交纳，可以证明原告对第三人承租房产是知情并认可的。但2018年5月份由于原告强行腾空涉案房产、强制停水停电、堵塞下水管道，导致第三人无法正常使用涉案房产，造成较大的经济损失。现原告请求第三人配合被告腾空房产，应对第三人由此产生的装修、搬迁及自2018年5月起至鉴定之日停水停电损失予以赔偿，否则第三人没有义务配合腾空房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国人民解放军北部战区空军参谋部原名称为中国人民解放军沈阳军区空军司令部。从2016年1月起,根据中央军委部队整编命令,更名为中国人民解放军北部战区空军参谋部。中国人民解放军北部战区空军参谋部于1999年10月12日，通过划拨方式取得了包括位于沈阳市沈河区万柳塘路65号(以下简称“案涉土地”)在内的国有土地使用权,划拨土地总面积为262104平方米，土地性质为军事用地，并办理了相关土地权属证书（沈河国用（1999）字第75号）。原告作为空军参谋部的对外办事机构，长期以来一直使用并管理涉案土地，同时负责该土地的租赁及对外联系事宜，是该土地的实际使用权人。1992年，沈阳军区空军在组建沈阳好猫公司股份有限公司（以下简称“好猫公司”）时，将上述涉案土地无偿交给好猫公司使用。好猫公司在涉案土地地上新建了办公楼。1998年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于军队武警部队政法机关关于不得从事经商活动的通知》，要求军队不再从事经商活动，将相关企业移交地方政府管理。沈阳军区空军后勤部机场营房处和沈阳军区空军企业移交工作部与辽宁省企业交接办公室、辽宁省国有资产管理局于2000年3月签订了《沈阳军区空军移交企业房地产协议书(辽宁省)》,该协议书约定，按政策规定不属于划转范围内的军队房地产、企业一时搬迁又有困难的，可按有关规定，从1999年1月1日起免租使用两年，免租使用期满仍不能迁出的，租用期限不得超过三年(以下简称“免二租三”)。该协议第七条约定，好猫公司使用的333㎡土地，由于1992年组建股份有限公司时，沈阳军区空军没有将该土地作价入股，应予以收回，考虑到企业实际情况，可按“免二租三”进行处理。2012年12月，经沈阳市国资委同意，好猫公司在沈阳联合产权交易所挂牌，公司整体产权出让给被告于洋。2012年12月25日，出让方沈阳工业国有资产经营有限公司与于洋签订《产权转让合同书》,约定：本次产权转让标的为好猫公司整体产权；挂牌底价为97.59万元；该《产权转让合同书》同时约定：1、好猫公司地处军事管制区，如军队要求搬离现办公地点，按军队规定由买受人(于洋)及好猫公司负责解决，与甲方(沈阳工业国有资产经营有限公司)无关；2、好猫公司现有两处房产，1998年从军队移交地方时，按规定只移交地上物，而不能移交土地，上述房产至今无房屋产权和土地使用证，乙方(于洋)需按现状接收，甲方不提供任何承诺及协助；3、按照1998年移交政策规定，土地实行“免二租三”,好猫公司应自2001年起向军队交纳土地租金，因具体标准未定，好猫公司从未交纳租金。2016年11月1日，被告于洋将涉案房屋出租给胡天阳，租期5年，自2016年11月1日至2021年12月31日，租金每年30万元。胡天阳在涉案房屋及土地上经营沈阳市蕙园丝路主题餐厅，故第三人沈阳市蕙园丝路主题餐厅现为涉案土地及地上建筑物的实际占有使用人。在本案审理过程中，原告申请对涉案土地上的房屋价值进行评估。经本院委托，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司于2020年5月22日出具辽世信房评字[2020]第101号《房地产估价报告》，结论为：涉案土地上的房屋建筑面积750平方米，房产评估单价为5259元/平，房产总价394.43万元（不包含土地价值）。三方当事人在收到该评估报告后均未提出复议。在本案审理过程中，第三人申请对第三人腾退涉案房屋产生的相关损失进行评估，经本院委托，辽宁世信房地产土地与资产评估有限于2020年5月22日出具辽世信资评字[2020]第013号《资产评估报告》，评估结论为搬迁损失价值为：1、工程类及合同类小计2,254,602元；2、基础及设备类小计331,504元；3、营业赔偿小计904,872元；4、储值卡消费赔偿小计682,567元；5、搬迁赔偿小计10,500元，合计为4,167,173元。2020年6月1日，原告向本院申请撤回其第二项关于土地租金的诉讼请求，保留今后另行起诉的权利，仅要求本院对其第一项和第三项诉讼请求进行审理。本院认为，中国人民解放军北部战区空军参谋部通过划拨方式取得了涉案土地的使用权，并办理了沈河国用（1999）字第75号中华人民共和国国有土地使用证，案件审理过程中，中国人民解放军北部战区空军参谋部向法庭提供证明材料，证明原告为涉案土地的实际使用人，且原告作为中国人民解放军北部战区空军参谋部的房产业务管理部门，一直从事处理北部战区空军参谋部管理的军产房产的调配和日常维护工作，现原告以被告在“免二租三”期限届满后不返还案涉土地，且未缴纳土地租金为由提起诉讼，与本案存在法律上的利害关系，属适格民事诉讼主体。关于被告提出的本案应适用“一事不再理”原则的主张。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第248条规定：“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”虽然本院曾于2019年7月15日做出（2018）辽0103民初13817号民事裁定书，以原告并非涉案土地使用权人为由，驳回了原告的诉讼请求，但在本次案件受理过程中，原告提供了新的证据，证明其为涉案土地的实际使用权人，基于这一新的证明事实，原告再次提起诉讼，故本案不适用“一事不再理”原则，本院应当依法予以受理。原告通过划拨方式取得了涉案土地的国有土地使用权,并办理了国有土地使用证，是涉案土地的使用权人。被告于洋与沈阳工业国有资产经营有限公司签订的《产权转让合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定、合法有效，双方应依约遵守。该合同书约定：“好猫公司地处军事管制区，如军队要求搬离现办公地点，按军队规定由买受人(于洋)及好猫公司负责解决”。合同书还载明：“好猫公司现有两处房产，1998年从军队移交地方时，按规定只移交地上物，而不能移交土地，上述房产至今无房屋产权和土地使用证。按照1998年移交政策规定，土地实行“免二租三”,好猫公司应自2001年起向军队交纳土地租金，因具体标准未定，好猫公司从未交纳租金。”上述合同内容明确表明，无论是好猫公司还是承接好猫公司整体产权的被告于洋，都不拥有涉案土地的使用权，且涉案土地上的建筑物从未办理过房屋产权证，好猫公司和被告于洋亦从未拥有过案涉土地上的房屋所有权。且双方对于“免二租三”这一政策规定，已经在《产权转让合同书》做出明确说明和约定，被告于洋对其应在“免二租三”期限届满后将涉案土地上的房屋返还给原告这一情况也应该是清楚的。现原告作为涉案土地的使用权人，依据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于军队武警部队政法机关关于不得从事经商活动的通知》及《沈阳军区空军移交企业房地产协议书(辽宁省)》的相关规定，要求被告及第三人返还涉案土地及地上建筑物，于法有据，本院应予以支持。关于被告因上述返还行为受到的损失，原告同意予以补偿。关于补偿的标准，原告已申请对涉案土地上的房屋价值进行了评估。辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司是依照法定程序选出的评估机构，按照法定程序对涉案土地上的房屋价值进行评估，原、被告均到达评估现场，并在现场笔录上签字，且原、被告在收到《房地产估价报告》后，在规定的时间内均未提出异议，故本院对该评估报告的房产评估价值3944300元予以采纳。关于第三人提出的其装修、经营、搬迁等各种损失应得到赔偿的主张，本院认为，本案是原告提起的返还原物之诉，而第三人提出的装修，经营和搬迁损失的主张基于的法律关系是其与被告于洋之间的房屋租赁合同关系，与本案并非同一法律关系，故不应在本案中一并审理，且第三人已经就相关搬迁损失申请评估鉴定，评估机构也已经出具评估报告，第三人将案涉土地上的房屋返还给原告后，可以通过另行提起诉讼的方式维护其合法权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条、第九十一条、第九十二条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、被告于洋于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市沈河区万柳塘路65号土地(面积333平方米)及地上建筑物返还给原告中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处；二、第三人沈阳市蕙园丝路主题餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市沈河区万柳塘路65号土地上的建筑物腾空后返还给原告中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处；三、原告中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告于洋房屋补偿款3944300元；四、驳回原告中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14282元，由原告中国人民解放军北部战区空军参谋部直属工作处负担7141元,由被告于洋负担7141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨 丽人民陪审员  朱福涛人民陪审员  王 哲二〇二〇年六月八日书 记 员  边建勋