文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初3739号原告：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道******第****，统一社会信用代码：915000005789950590。负责人：曹磊，总经理。委托代理人：尹剑平（特别授权），男,1993年10月16日出生，汉族，住重庆市丰都县，系公司员工。委托代理人：陈志然（特别授权），男,1978年9月16日出生，汉族，住重庆市巴**，系公司员工。被告：陈阳，男，1981年1月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司与被告陈阳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的委托代理人尹剑平、陈志然，被告陈阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年5月至2020年1月期间的物业服务费4077.6元，2018年6月至2020年1月期间的水电公摊费482.2元，共计4559.8元；2、判令被告支付合同滞纳金（2018年5月至2020年1月以物业服务费月201.2元为基数，自2018年5月1日起按每日万分之五的标准计算至该物业服务费付清为止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市南岸区观云路XX的业主。被告房屋建筑面积为80.49平方米，根据《山与城三期前期物业服务合同》的约定，被告应于每月10日前按建筑面积每平方米2.8元（含0.3元水电公摊，但不含电梯运行维护费）的标准支付每月物业管理费，若逾期不付的，被告应从逾期之日起按每天万分之五支付逾期付款违约金。被告于2018年5月1日起拖欠物业管理费至今，期间原告严格按照物业服务合同约定向“复地山与城”项目提供了物业管理服务，对于被告拖欠物业管理费的违约行为，原告对被告进行了数次催告。被告陈阳辩称，涉案房屋外墙漏水，被告为维修外墙共花费了3200元。因外墙系公共部分，原告应将该笔维修费从物业费中扣除。且违约是因原告造成的，被告不应承担。经审理查明：被告陈阳系位于重庆市南岸区观云路XX房屋的业主。该房屋建筑面积为80.49平方米，系住宅。2013年2月27日，上海高地物业管理有限公司（乙方）与建设单位重庆朗福置业有限公司（甲方）签订了《复地·山与城三期前期物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为位于南岸区南山街道福寿路2号的“复地·山与城三期”（商住物业）提供物业管理服务；物业服务费实行包干制，花园洋房2.8元/月.平方米（含0.3元水电公摊）；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前10日内履行交纳义务；甲方保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；合同期限从2013年3月1日起至2016年12月31日止，合同期限内，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效日起，本合同终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方权利义务等进行了约定。另查明，上海高地物业管理有限公司于2019年7月4日出具的情况说明载明，上海高地物业管理有限公司与重庆朗福置业有限公司分别于2013年2月27日签订的《复地·山与城物业服务合同三期》、2012年9月12日签订《复地·山与城物业服务合同B区》、2015年10月29日签订《复地·山与城物业服务合同A区》前期物业服务合同，该合同从签订之日起其合同约定的相关权利及义务均由原告全权履行。2019年10月，原告以邮寄的方式向被告发送了物业费催费函。关于涉案房屋外墙漏水的问题，原告称已将被告提出的外墙漏水问题向开发商反映，且物业维修的责任在开发商而非原告，即使存在被告辩称的这笔支出也应由开发商承担。被告辩称，被告因维修外墙而产生3200元的费用；外墙属于公共部分，该笔费用应在物业费中扣除。上述事实，有当事人举证及陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，本案中，上海高地物业管理有限公司与建设单位重庆朗福置业有限公司签订的《复地·山与城三期前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。根据《重庆市物业管理条例》第六十六条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，该合同对复地·山与城三期的全体业主均有效，全体业主应继续按照该合同的约定履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。针对被告的辩称意见及原告的陈述，本院认为，根据法律规定及前期物业服务合同约定，该合同效力及于包括被告在内的全体复地·山与城三期的业主。前期物业服务合同约定，建设单位要保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，并且按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。因此，物业的保修责任并非在原告，被告辩称要求从物业费中扣除其所述费用无法律依据，对被告的辩称意见不予采纳。同时，根据上海高地物业管理有限公司出具的说明及电梯维护等合同，原告作为物业服务企业为复地·山与城三期小区提供了事实上的物业服务履行了合同义务并享有合同约定的权利，被告作为该小区的业主，应当向原告交纳物业服务费等费用。因此，被告应向原告交纳2018年5月至2020年1月的物业服务费为4225.73元（2.5元/月/平方米×80.49平方米×21个月）、2018年6月至2020年1月的水电公摊费482.94元（0.3元/月/平方米×80.49平方米×20个月）。原告要求被告支付物业费4077.6元、水电公摊费482.2元，其余部分是原告对自身权利的处分，本院予以支持。关于滞纳金，就是前期物业服务合同约定的违约金，被告应在每季度前10日支付物业费，现被告已逾期支付上述费用构成违约，应承担合同约定的违约责任。被告辩称违约是原告造成的，被告不应承担。鉴于合同的履行情况、当事人的过错程度及原告的主张，本院酌情调整违约金即自2018年5月1日起以每月欠费金额为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以每月欠费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清欠款为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈阳于本判决生效之日起十日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司自从2018年5月至2020年1月期间的物业服务费4077.6元、2018年6月至2020年1月期间的水电公摊费482.2元及滞纳金（自2018年5月1日起以每月欠费金额为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以每月欠费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清欠款为止）；二、驳回原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈阳负担（此款暂由原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司垫付，限被告陈阳于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司）。本判决为一审终审判决。审 判 员 范阿峰法官助理 陆希娟二〇二〇年六月十七日书 记 员 谭海波