贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6553号 原告：何宣友，男，汉族，1984年12月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：申丽梅，系原告何宣友之妻。 原告：申丽梅，女，汉族，1986年11月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村，统一社会信用代码：91520500055030469G。 法定代表人：刘桂平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：向家礼（特别授权代理）。 第三人：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，住贵州省毕节市观音桥街道工业大道卧龙大都会****，统一社会信用代码：91520502322466778J。 负责人：韦沙沙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢江翠。 原告何宣友、申丽梅与被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司（以下简称：“卓越华飞”）及第三人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（以下简称：“物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申丽梅，被告卓越华飞之委托诉讼代理人向家礼，第三人物业公司之委托诉讼代理人谢江翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何宣友、申丽梅向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告退还已收取的三通费3080元（供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元、电视入户260元）及三通费占用期间的利息，利息从2017年1月4日起暂计518元【利息以3080元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准（即年利率4.75%）自2017年1月1日起计算至2020年5月4日（共1215天），（3080元×4.75%×1215天）÷365=518元，实际计算应以3020元为基数按照年利率4.75%计算至债务偿还完毕之日止】；二、判决被告向原告支付逾期办理房屋登记证违约金3845元，从2018年6月30日起计算至2019年1月3日，共183天（计算方式：违约183天x210203元x1/10000=3846元）；三、案件受理费由被告承担。 事实理由：原告于2014年12月21日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于七星关区，建筑面积75.97平方米的住房一套。合同签订后，依照约定原告支付全部购房款，并约定违约责任：2017年1月4号交房时，被告强行向原告收取燃气入户费2500元、电入户费520元、电视入户费260元。如果原告不交上述费用，被告拒绝交付房屋给原告，原告被迫交付了上述费用。关于三通费原告认为：该《商品房实卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费”：根据2014年4月17号贵州省人民代表大会法制委员会“关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复”中，明确了新建商品房配套的水、电、燃气、通信。有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房的销售价格之中，任何单位不得再向购房者另行收取；根据毕节市人民政府法制办公室关于《毕节市发展改革委员会关于对房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》的意见中，也明确了“三通费用”包含在购房款中。关于逾则办理房屋登记证问题，原告认为：该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋登记证，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，被告应如期向原告交付房屋登记证，而被告未如期向原告交付房屋登记证行为已经构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《高品房买卖合同》第十三条：逾期交房责任及根据《商品房买卖合同》第二十二条规定被告承诺2018年6月30日前，将商品房的转移登记证书移交给交付给原告。如延期交付，被告向原告支付总房款万分之一每天的违约金。原告认为，被告从事房地产开发，应该知晓燃气入户费、电入户费、电视入户费属于开发商成本，原告与被告签订的《商品房买卖合同》所支付的购房款已经包含了该费用，交房时被告强行收取原告的上述费用，属于重复收取费，依法应当退还原告，并追究被告刑事违法责任。另原告与被告签订《商品房买卖合同》约定延期办证违约责任，被告没有按约定时间办理产权属于违约，应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉来贵院，望判如所请。 被告卓越华飞及第三人物业公司辩称：原告诉称退还的三通费均属被告委托第三人收取，被告收取三通费不违反法律行政法规的强制性规范，原告诉请退还三通费已过诉讼时效，根据广电公司的回复退还广电费在原告尚未开通的情况下才予以退还，退还电入户费的时间是从2019年4月1日起才不予收取，故退还时间应当是2019年4月1日之后收取的才能够退还。上述费用还未退还的均不符合退还条件。根据商品房买卖合同的规定，逾期办证在365日内的按房款总价的万分之一支付违约金，原告主张的违约金计算错误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、发票、不动产权证，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、不动产权证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的被告提交的通知、函、复函、发票，经本院审查认为：“三通费”应包含在商品房价格，至于被告与相关部门如何对接，均与原告不具有关联性，故该组证据达不到被告的证明目的，本院不予确认；对被告提交的张贴公告、报纸公告，经本院审查认为：上述通知均在被告已为原告办理涉案房屋不动产权证之后，故与本案不具有关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月21日，原告何宣友、申丽梅作为买受人，被告卓越华飞作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区卧龙大都会XX房，总房款210203元。交付时间和条件：出卖人应当在2016年12月31日前，向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气交付时管道敷设到户，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起交付商品房的当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后Ｘ日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。 另查明，被告于2017年1月14日委托第三人向原告收取（代收）燃气入户费2500元、电入户费520元、有线电视开户费260元。被告于2019年8月6日办理涉案房屋所在楼幢的不动产权证（大证）。2019年1月3日，被告为原告办理完毕涉案房屋的不动产权属证。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期办证违约金是否支持；二、原告请求被告退还“三通费”并承担相应利息的请求是否支持，以及该请求是否超过诉讼时效。 关于第一个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书后不再承担上述违约责任。在案证据显示，虽然被告已具备办理转移登记的条件，但被告所举证据不足以证明在其已具备办理转移登记条件后通知原告提交资料办证或向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书，故被告在2019年1月3日为原告办理了涉案房屋不动产权证即视为被告履行了上述义务。故上述逾期办证的违约期间为2018年7月1日起至2019年1月3日止。同时合同约定：“约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任”。因此，被告应支付原告逾期办证违约金为已付房款210203元的万分之一，即21.02元。 关于第二个焦点的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的燃气入户费2500元、电入户费520元、有线电视开户费260元无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还，且从原告请求被告退还之日起计算并未超过3年的诉讼时效。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定，故本院不予支持。因第三人物业公司的行为是受被告卓越华飞的委托，其相应的法律后果应由被告卓越华飞承担。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何宣友、申丽梅支付逾期办证违约金21.02元。 二、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司本判决发生法律效力之日起十日内向原告何宣友、申丽梅退还燃气入户费2500元、电入户费520元、有线电视开户费260元。 三、驳回原告何宣友、申丽梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告何宣友、申丽梅负担12元，被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年六月二十九日 书记员  孙宏杰