湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初1826号原告：徐建锋，男，1973年10月5日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被告：匡碧玉，女，1971年6月18日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：罗仁，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉请，上诉、和解，代签法律文书，代收款等）。原告徐建锋诉被告匡碧玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理。依法由审判员王丹适用简易程序于2020年6月19日、6月29日两次公开开庭进行了审理。实习法官助理马晶晶协助审理，书记员董星担任法庭记录。第一次庭审原告徐建锋，被告匡碧玉及其委托诉讼代理人罗仁到庭参加了诉讼；第二次庭审。本案现已审理终结。原告徐建锋向本院提出诉讼请求：1、要求法院判令原被告解除所签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金30000元和违约金10980元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月10日,原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告承租原告名下位于株洲市天元区××路××号××楼××号房屋；约定租期8年，月租金30000元，按月先支付后使用；合同第六条约定每逾期一日交纳租金，按应交租金的千分之三每日承租滞纳金；被告必须按合同规定、按时足额支付租金，超过45天未履行该义务时即构成根本违约，甲方有权终止合同。被告自2020年2月10日起到4月10日应付租金9万元，但被告在拖欠租金达66天后，才于4月26日支付了2月、3月的租金6万元，仍拖欠4月的3万元租金未付，前后拖欠时日长达90余天，原告多次催要，被告仍然借口拒付。被告的行为已经违反了合同的约定，应当依约支付违约金10980元（按9万元计算到4月22日）。原告认为，被告拖欠租金的行为已经构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告匡碧玉辩称：1、原、被告双方签订合同合法有效；原告要求解除合同不符合法律规定，原、被告合同第9条约定，如遇不可抗力，双方互不承担违约责任。2、被告拖欠原告2月份租金属实，但因疫情不可抗力，导致被告2月、3月、4月无法正常经营，营业收入大幅度下降，被告遭受严重的经济损失，根据国家政策及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎案情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二），原告应该为被告免除2月份租金。3、原告要求被告支付违约金依法无据。双方合同第9条约定和最高人民法院的指导意见，本案不能适用违约责任。综上，请求驳回原告全部诉请。本院经审理查明：原告徐建锋系株洲市天元区××路××号××楼××号房屋所有权人。2019年7月10日，原告徐建锋（甲方即出租方）与被告匡碧玉（乙方即承租方）签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》主要约定：1、租赁房屋株洲市天元区××路××号××楼××号；租赁面积为285平方米；乙方将租赁房屋从事食品连锁行业经营，如改变经营项目或者转租，必须取得甲方书面同意；2、房屋租赁期限为8年；3、月租金30000元，先支付再使用；租金从第四年开始递增，2023年7月10日租金的基础上递增5%，按季缴纳；物业费自2019年7月10日起由乙方承担；4、……6、乙方每逾期一日缴纳租金，按应付租金的千分之三每日承担滞纳金；……乙方需按约定按时足额支付租金，超过45天未履行该义务时，构成根本违约，甲方有权终止合同或要求乙方继续履行，同时乙方应承担违约责任并赔偿甲方的损失；……9、因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。此外，双方还对合同其他内容进行了约定。租赁合同签订后，被告匡碧玉开始租用原告名下房屋经营超市，并每月10日向原告徐建锋支付当月租金。2020年2月11日，原告徐建锋向被告匡碧玉询问2月租金付款问题，被告称因新冠肺炎疫情原因，商店营业时间大幅减短，无法正常经营，收入大幅下降，亏损严重，希望原告徐建锋能根据国家相关政策免收被告2月份房租，减半收取3月、4月份的房租，原告徐建锋未同意被告的减免要求，双方就房屋租金减免问题未达成一致，被告匡碧玉也未按合同约定按时预付2月、3月、4月三个月的租金。至2020年4月26日，被告匡碧玉分两笔通过银行账户向原告徐建锋转账共计60000元，每笔30000元，第一笔附言备注：2020年3月10日至4月10日一个月租金；第二笔附言备注：2020年4月10日至5月10日一个月租金；2020年5月10日，被告匡碧玉再次通过银行账户向原告徐建锋转账30000元，附言备注：2020年5月10日至6月10日一个月租金，共计支付2020年2月10日至2020年6月10日四个月的租金90000元，尚欠一个月租金30000元。原告徐建锋多次催要被告支付租金，但被告匡碧玉认为根据国家相关政策，原告应当减免2月份租金，故未予支付，遂酿成本案纠纷。以上事实，有原、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、房产证复印件、原、被告微信聊天记录、银行转账凭证及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告方请求解除与被告的租赁合同是否有事实与法律依据？2、原告要求被告支付拖欠的3万元租金及违约金19800元有无事实与法律依据？现具体分析如下：关于原告请求解除双方签订的租赁合同的问题，本院认为，被告匡碧玉自2019年7月10日租赁涉案商铺后至2020年2月份，一直按合同约定按时足额支付租金，2020年4月26日、5月10月，被告匡碧玉也通过银行转账的方式向原告徐建锋支付了2020年3月10日至2020年6月10日的租金，其存在支付意愿，并非主观恶意拖延，被告未按时支付租金系因受疫情影响，商铺经营困难，收入明显减少，其行为符合《房屋租赁合同》第九条免责条件第一项约定的因不可抗力原因造成的损失，甲乙双方互不承担责任。故原告请求解除租赁合同的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付拖欠的30000元租金及违约金19800元的问题，本院认为，原告徐建锋与被告匡碧玉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。现被告匡碧玉欠付原告徐建锋一个月租金属实，应当及时向原告支付租金。但考虑到被告租赁的商铺因受新冠肺炎疫情影响营业时间受限，且营业收入明显减少，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎案情民事案件若干问题的指导意见》，本院在审理过程中引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，但调解未果。本院结合本案双方当事人的实际情况，依照公平原则，从平衡双方利益的角度出发，酌情认定被告匡碧玉向原告徐建锋支付租金20000元，对原告徐建锋请求被告匡碧玉支付违约金19800元的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下：一、限被告匡碧玉于本判决书生效之日起十日内向原告徐建锋支付房屋租金20000元；二、驳回原告徐建锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费824元，减半收取412元，由被告匡碧玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  王丹二〇二〇年六月二十九日实习法官助理马晶晶书记员  董星本案所引用的法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。