广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7762号原告：朱虹，女，1984年10月10日出生，汉族，住广东省中山市****委会六组，公民身份号码340****9**********。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉萍，广东雅商律师事务所律师。被告：王谋存，男，1977年4月13日出生，汉族，住湖南省双峰县***********，公民身份号码430************019。委托诉讼代理人：张霈，广东美洋律师事务所律师。原告朱虹与被告王谋存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱虹委托诉讼代理人苏慧，被告王谋存委托诉讼代理人张霈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱虹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的写字楼租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2.被告支付自2020年1月16日起至法院判决解除合同且被告实际归还房产，并将诚创鋫（中山市）电子科技有限公司（以下简称诚创鋫公司）注册地址从涉案房产迁出之日的租金及物业管理费；3.被告向原告支付违约金27720元。事实与理由：2018年10月27日，原告与被告签订写字楼租赁合同，约定原告将其位于东区长江路18号恒隆豪苑16-2幢23层（1卡、2卡）出租给被告使用，租赁用途为办公使用；租赁期自2018年11月16日至2019年3月17日止，每月租金11550元，2019年3月18日至2022年3月18日止，每月租金13860元；租金支付先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金按合同日提前1日支付；水电费、物业管理费、租金税费等由被告自行承担。合同还约定拖欠租金10天以上，原告有权终止本合同，收回该房屋，由此造成原告损失的，被告应予以赔偿；被告擅自退租，应按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告依约交付房屋供被告使用，被告在承租房产上成立了诚创鋫公司，并担任法定代表人。然而被告自2020年1月起拖欠租金，物业管理费等亦未结清。原告多次催告，被告仍未支付。诉讼中，原告朱虹明确第1项诉讼请求中的房产是指位于中山市东区******恒隆豪苑16-2幢23层（1卡、2卡）的房地产；变更第2诉讼请求为：被告按照每月13860元支付自2020年1月16日起至被告实际归还房屋之日止的租金，并按照每月1254.98元支付自2018年11月16日起至被告实际归还房屋之日止的物业管理费。另，原告朱虹就有关事实补充如下：被告已在2020年4月14日将诚创鋫公司注册地址迁出涉案房屋。被告王谋存辩称，1.原告没有交付租赁房屋的钥匙，被告从未入驻或使用，不存在未交还房屋的问题。被告因开设公司需要，经人介绍承租涉案写字楼，于2018年10月27日与原告签订租赁合同，但原告直至2018年12月才配合提供被告注册公司需要提供的经营场所资料，导致被告错失商机，加之人员不到位等问题，被告并未实际开展经营活动，也没有入住或者使用涉案写字楼，该写字楼一直空置，且处于原告控制之下。2.租赁合同已在2019年11月经双方协商提前解除。被告已在2019年11月底与原告协商提前解除合同，原告表示同意，且原告委托了案外人华振地产公司的业务人员谢娥英负责该写字楼出租事宜。后中介公司于2019年11月27日到涉案写字楼现场勘查拍照、对外招租。另，被告租金只交至2020年1月，根据合同约定，拖欠租赁10天以上，原告即有权终止合同。而涉案写字楼本来就控制并处在原告控制之下，原告在2020年1月25日起即可直接收回涉案写字楼。原告此后2个月的时间里没有催缴租金，也没有联系过被告，原告有关支付租金的诉求明显不合常理。3.被告在协商一致解除合同时，已额外支付了一个月的租金并扣除了押金作为违约金。双方协商一致解除合同书，被告已支付的押金即共计2个月的租金23100元已由原告扣除，而原告要求被告多支付一个月的租金，故被告在2019年12月25日又多支付了一个月的租金。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年10月27日，甲方（出租方）朱虹与乙方（承租方）王谋存签订写字楼租赁合同，约定：甲方将其合法拥有的座落在东区长江路18号恒隆豪苑16-2幢23层（1卡、2卡）出租给乙方使用。甲方出租给乙方的该房屋建筑面积共330.26平方米（其中l卡165.13平方米，2卡165.13平方米）。该房屋租贷期共40个月，自2018年11月16日起至2022年3月18日止。自2018-11-16至2019-3-17止，每月租金11550元；自2019-3-18至2022-3-18止，每月租金13860元。乙方在租赁期限内，使用的水电费、物业管理费、租金税费等由乙方按有关规定自行承担，物业管理费、水电费等乙方按物业公司及相应管理方标准每月结清。乙方应支付甲方房屋押金23100元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清一个月内将押金全额退还乙方；乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金；如乙方结清，甲方得全额退还押金。室内现有设施为：电器/，家具/。乙方拖欠租金10天以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。写字楼租赁合同还约定了其他内容。2.朱虹向案外人中山市市政机械施工有限公司购买了位于中山市东区******恒隆豪苑16-2幢23层1卡、2卡的商品房，商品房买卖合同约定该两套房屋的建筑面积均为165.14平方米。后朱虹与案外人中山市恒隆豪苑物业管理有限公司（以下简称恒隆豪苑公司）签订的恒隆豪苑（紫园）前期物业管理服务协议（以下简称物业管理协议）约定，中山市东区******恒隆豪苑16-2幢23层1卡、2卡的建筑面积均为165.14平方米，物业管理费按写字楼3.8元/平方米/月收取。王谋存确认其承租涉案房屋后一直未缴纳物业管理费。另，王谋存提交了由中山市**********出具的说明、未收费用明细、电费表，反映：****16-2幢23层1卡、2卡自2018年11月16日以来一直未办理入住手续，该两套房屋2018年11月至2019年12月的电费为0元，该两套房屋物业管理费均为627.5元/月，自2018年11月至2020年3月的物业管理费亦均未缴纳。3.2020年3月6日，朱虹向王谋存发送了手机短信，内容如下：“如果你执意不把家具送还回来，那我只能报警解决了，你已经从年前就没有付房租了，你违约了还搬走家具，拖欠物管费，我这里证据保留的，因为中介2019年11月29日来我这里拍过照出售，那天的照片上显示是有家具的。”手机短信后附有一张微信聊天记录截图，反映的是朱虹与案外人“华振地产谢娥英133*****610”的微信记录，“华振地产谢娥英133*****610”在微信中发送了有关涉案房屋勘查的照片并注明“2019年11月27日拍的”。诉讼中，王谋存通过微信联系了“华振地产谢娥英133*****610”，对方向其发送了涉案房屋的信息链接，显示有2019年11月27日拍摄的涉案房屋的现场照片。另，王谋存还提交了房产中介发布的有关涉案房屋“带约出售”信息的截图。王谋存称，其已于2019年11月与朱虹通过电话就解除写字楼租赁合同达成一致意见，虽然对此并无直接证据予以证明，但朱虹自2019年11月起委托房产中介对涉案房屋招租，可以佐证双方租赁合同关系解除，也可以证明朱虹持有涉案房屋的钥匙且该房屋一直处于朱虹的控制之下；朱虹一直未向其交付涉案房屋的钥匙，涉案房屋一直都处于空置状态。朱虹对于前述短信、微信聊天记录、中介发布信息真实性予以认可，但主张出售与出租系不同概念，“带约出租”恰好证明双方租赁合同关系没有解除；其确认2019年11月前往涉案房屋拍摄照片时，涉案房屋即已处于空置状态，但王谋存于2020年4月14日才将诚创鋫公司注册地址从涉案房屋迁出。4.双方确认，按照写字楼租赁合同的约定，王谋存应于每个月15号支付下一个月的租金，王谋存已按照合同约定的租金标准支付了涉案房屋截至2020年1月16日止的租金。另，王谋存提交的银行汇款单反映其已在支付第一个月租金时已一并支付押金23100元。庭审中，王谋存与朱虹确认，以王谋存已支付的押金抵扣朱虹在本案主张的违约金27720元。5.朱虹称，其在2020年3月6日前往查看涉案房屋情况，发现涉案房屋内原有家私不见了，该家私因前一任租客用于抵扣租金而归其所有，因当时王谋存尚拖欠物业管理费且未将诚创鋫公司注册地址从涉案房屋迁出，故其一直未收回涉案房屋。王谋存辩称，其承租涉案房屋时即没有任何家私电器，就此合同中也有反映，且该家私电器是上一任租客留下来送给王谋存的。庭审中，朱虹明确因证据不足，明确不在本案就家私部分主张权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。写字楼租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为：一、写字楼租赁合同是否已解除；二、涉案房屋是否已由朱虹实际控制使用；三、朱虹主张的租金、物业管理费及违约金应否支持。关于焦点一。朱虹提起本案诉讼主张解除写字楼租赁合同，王谋存辩称双方已于2019年11月就解除该合同达成合议，但王谋存现有证据不足以证明该辩解意见，而双方诉辩意见则表明双方实际对于解除本案房屋租赁合同关系并无异议，故本院对朱虹有关解除写字楼租赁合同的诉求予以支持。关于焦点二。已查明的事实反映，2019年11月底，朱虹委托房产中介前往涉案房屋拍摄照片时，朱虹即已持有涉案房屋的钥匙，并知晓涉案房屋处于空置状态，结合朱虹庭审中有关2020年3月6日再次前往涉案房屋查看现场情况的陈述，表明其自2019年11月底即一直持有涉案房屋的钥匙，可自由出入涉案房屋。故在王谋存2020年1月15日未支付租金的情况下，朱虹自2020年1月26日起即可随时依照合同约定收回涉案房屋，且由于房屋的空置状态，其收回房屋不存在障碍。因此，涉案房屋自2020年1月26日起实际已处于朱虹的控制之下，朱虹收回房屋的目的在本案诉讼前已得到实现，对于朱虹主张王谋存返还涉案房屋的诉求，本院不予支持。关于焦点三。对于租金。前述已认定朱虹2020年1月26日起已实际控制涉案房屋，尽管王谋存直至2020年4月14日才将诚创鋫公司注册地址从涉案房屋迁出，但对朱虹收回涉案房屋本身并无直接影响，朱虹至今未收回涉案房屋明显扩大了其自身损失。朱虹没有及时救济防止损失扩大，对超出合理损失外的扩大损失无权要求王谋存支付。现双方已确认王谋存已结清截至2020年1月16日止的租金，本院认定王谋存仅需按照合同约定的13860元/月的租金标准支付2020年1月17日起至2020年1月26日止共10天的租金合计4620元（13860元÷30天×10天）。对于物业管理费。写字楼租赁合同约定物业管理费由王谋存承担，王谋存亦认可其一直未缴纳物业管理费，结合前述朱虹未尽止损义务的认定，王谋存应向朱虹支付2018年11月16日至2020年1月26日期间的物业管理费。王谋存提交的证据反映涉案两套房屋物业管理费每月共计1255元（627.5元×2），现朱虹主张按1254.98元/月的标准计算，系其对自身民事权利的处分，本院认定王谋存应支付的物业管理费为17988.05元（1254.98元/月×14个月+1254.98元/月×1/3个月）。对于违约金。因双方同意以王谋存已支付的押金直接抵扣朱虹主张的违约金27720元，朱虹有关王谋存支付违约金的诉讼目的已实现，王谋存无需另行支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告朱虹与被告王谋存于2018年10月27日签订的写字楼租赁合同；二、被告王谋存于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱虹支付租金4620元及物业管理费17988.05元；三、驳回原告朱虹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10006元，减半收取为5003元（原告朱虹已预交），由原告朱虹负担3505元，被告王谋存负担1498元（被告王谋存负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告朱虹）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 姚 班二〇二〇年六月十五日书记员 刘尉婷黄怡凤