昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初3171号 原告（反诉被告）：昆明经开区洛羊启程仓储服务部，住所地：云南省昆明市经开区洛羊街道洛羊物流片区西南广物流中心。 经营者：陈**。 委托诉讼代理人：李俊明，云南耀律律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨丽华，女，系公司员工，特别授权代理。 被告（反诉原告）：昆明星长征安放物业管理有限公司，住所地：昆明经济技术开发区洛羊物流片区。 法定代表人：陈庆兵。 委托诉讼代理人：陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：昆明西南广商城有限公司，住所地：昆明经开区洛羊街道办事处洛羊物流片区。 法定代表人：邓双。 委托诉讼代理人：陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。 原告昆明经开区洛羊启程仓储服务部（以下简称启程仓储服务部）与被告昆明星长征安放物业管理有限公司（以下简称星长征公司）以及被告星长征公司反诉原告启程仓储服务部，第三人昆明西南广商城有限公司（以下简称西南广公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）启程仓储服务部的委托诉讼代理人李俊明、杨丽华与被告（反诉原告）星长征公司，第三人西南广公司委托诉讼代理人陈艳萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）启程仓储服务部向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告启程仓储服务部与被告星长征公司签订的三份《物业管理服务协议》；2．请求判令被告赔偿原告经济损失894041元；3．请求判令被告退还原告多支付的费用（物管费、水电费）240630．16元；4.请求判令被告退还原告截至2019年6月30日已超付的物业费916210.71元；5．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：自2015年起，原告承租了第三人昆明西南广商城有限公司（以下简称“西南广公司”）位于昆明经济技术开发区洛羊物流片区的仓库，并与西南广公司签订了三份《租赁合同》，原告所租赁的物业为B区01库地下室（面积5866.94㎡）、B区01、02库1层防火分区（面积7324.11㎡)以及B区01库2—5楼（面积26732.16㎡），租赁期限分别为2015年1月10日至2021年1月9日、2015年11月1日至2021年10月31日、2014年12月25日至2020年12月24日。原告在与出租人西南广公司签订上述《租赁合同》的同时，又与被告签订了《物业服务协议》，约定由被告依据《租赁合同》确定的物业面积及时间向原告提供物业服务，物业服务费为3.5元/月/㎡，该费用已包含在租金中，与西南广公司进行统一的结算。依据原被告双方签订的《物业服务协议》第二条之约定，被告作为物业管理方，应当提供如下服务：“物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生及绿化；治安及消防”，在原告已严格按照《租赁合同》及《物业服务协议》约定完全履行了支付租金及物业管理费的前提下，被告却未能按照《物业服务协议》约定的物业管理服务内容向原告提供物业服务，因水表和电表未能与被告分离的原因，被告仅为原告提供了水费及电费的代收服务，其余的所有服务内容均未能如约履行。自与被告建立物业服务关系以来，原告多次找被告协商物业服务的相关事宜，希望被告按照《物业服务协议》的约定，完全履行物业服务的全部内容，但均遭到被告的拒绝。无奈之下，原告只能自己承担其余的本应由被告提供的物业管理服务内容，包括但不限于公共区域的日常维护与管养、电梯的日常管养与维护、垃圾清运、安保服务等，因此产生的一切费用也均系原告自行承担的，该部分费用截至起诉时总计为人民币894041元。同时，被告除了收取《物业服务协议》约定的物业费外，还额外收取了不应当由原告承担的公共区域的水电费以及B区01库2—5楼多算的物业费（该部分物业面积与实际测算面积不一致），上述两项费用截至起诉时共计240630.16元。原告对自2014年12月25日至2019年6月30日支付的租金、物业费进行了全面梳理对账。根据对账结果发现不仅没有拖欠被告物业费，反而出现了超付的情况，超付金额为916210.71元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第九十四条之规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同”。依据原被告双方签订的《物业服务协议》，被告作为物业服务方，应当全面履行协议，为原告提供完整的物业管理服务，但被告却只为原告提供水电费的代收服务，经原告多次催告后被告都拒绝履行主要债务，导致《物业服务协议》有名无实，原告据此请求解除双方《物业服务协议》的主张，符合《中华人民共和国合同法》规定“法定解除”的条件。现起诉至法院，恳请法院查清事实，依法判决，以维护原告的合法权益。 （反诉原告）被告星长征公司针对原告启程仓储服务部提出的本诉诉讼请求辩称，我方一直在履行着双方签订的物业管理协议，原告要求单方解除与我方的物业管理协议，没有事实及法律依据。对于原告的第二项诉讼请求，经济损失是他在经营过程中正常的开支，不应当由物业管理方来承担。对于第三项、第四项物管费及水电费，我方没有多收，至于物业管理费我们一直按照合同的约定的面积来征收，所以没有多收原告方所说的物业管理费。 第三人西南广公司述称，对于原、被告双方之间争议的内容我方不发表答辩意见，但原告至今拖欠我方租金，我方保留诉讼的权利。 （反诉原告）被告星长征公司提出反诉诉讼请求：１。判令反诉被告支付拖欠反诉原告的物业管理费612774.81元及自2019年７月１日后的物业管理费（以39923.21平方米为基数乘以3.5元／月／平米按实际天数计）；２。以612774.81元为基数自反诉之日起至付清之日止（按中国人民银行同期贷款利率计）的资金占用费；３．由反诉被告承担反诉诉讼费。事实及理由：自2015年起，反诉被告陆续租用了本诉第三人仓库，并签订了三份《租赁合同》，同时与我方签订三份《物业管理服务协议》。合同签订后，反诉被告从未按合同约定按时支付第三人租金及反诉原告物业管理费，截止2017年4月，反诉被告拖欠的租金和物业管理费高达4446906.57元之多。我方与第三人多次催收，反诉被告才支付了4100000元，余款346906.57元由第三人予以免收。第三人与反诉被告签订了协议书、对账确认书，明确截止2017年4月16日前的租金和物业管理费全部结清，自2017年4月17日起由反诉被告将第三人的租金将昆明市中级人民法院指定账户用于偿还第三人的债务，物业管理费按合同约定交给反诉原告，据反诉原告了解，反诉被告并未按时足额支付租金到法院账户。至于物业管理费，反诉被告一直拖欠，经反诉原告多次催收，2018年8月份才支付了10万元，截至2019年6月30日止，反诉被告已拖欠反诉原告物业管理费612774.81元。 原告（反诉被告）启程仓储服务部针对（反诉原告）被告星长征公司针对提出的反诉诉讼请求辩称，星长征公司没有履行物业服务合同，合同应当解除，反诉请求不应当予以支持。启程仓储服务部共计支付金额为，已超付916210.71元。应当由星长征公司退还已超付的物业服务费。 综合原、被告双方当事人本反诉诉讼请求，本案争议的焦点是：1.星长征公司是否违约，案涉的《物业服务协议》应否予以解除；2.启程仓储服务部支付的物业费用、水电费是否存在超付或欠付的情况，若存在，具体数额如何核算；3.若星长征公司违约，是否造成启程仓储服务部的经济损失，具体损失的数额应当如何认定。 原、被告双方围绕本、反诉诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院均予以确认，并附卷佐证。对于存在异议的证据，认定如下：启程仓储服务部提交的视频、照片、微信聊天记录，能够相互印证，星长征公司未完全履行物业服务合同约定的义务，电梯维护费用明细，系启程仓储服务部单方统计，对具体的每一笔费用应否采信的问题，收款收据有三份，2016年11月10日由唐仙国出具金额为9000元，另外两张由昆明市中讯电梯销售安装有限公司出具金额共计4700元，由该公司在收据上加盖公章，本院予以采信，唐仙国出具《情况说明》记载，本人唐仙国于2016年11月7日至9日对昆明启程仓库电梯口（2号电梯2层、3号电梯2层、4层、4号电梯3层、4层、5层每部电梯口单价1500×6=9000元，共五层9000×5=45000元。唐仙国出具收款收据同时又出具《情况说明》，收款收据的金额与《情况说明》记载的金额不能对应，本院不予采信，其他收条上记载的金额也并无支付凭证予以印证，本院不予采信；对于保洁、安保费用部分的证据，因物业服务协议约定，乙方库内及库外自己园区范围卫生由乙方自行安排负责保洁垃圾运送至甲方指定地点，乙方自行负责维护物业租赁范围内公共秩序管理及安全消防责任，包括门岗执勤、消防控制，是值班安全巡逻，自己范围内区域巡查车辆和消防管理等，因此，保安服务合同、情况说明等涉及安保费用支出的证据以及垃圾代运合同、对账单等涉及保洁费用支出的证据，均不能证实其主张，本院不予采信；对于消防费用支出的证据，物业服务协议约定，甲方对物业共用设施设备及其运行负有维护和管理义务，消防设施属于公共设施设备的范畴，故，消防验收意见书、责令整改通知书，告知函等涉及消防设施购进及维护工作的相关费用支出的证据，真实、合法，能够相互印证，星长征公司未履行上述义务，对于启程仓储服务部的支出，其提交两张发票、两张收款收据、一张销货清单并加盖有消防器材公司的公章，能够证实该项支出为30131元；启程仓储服务部提交的为正常使用物业支出的杂费的明细表及单据并不足以证实与本案具有关联性，本院不予采信，多交纳的公共区域的水电费的明细、收据，因水电费是承租人向出租人交纳，本案系物业服务合同纠纷，与本案并无关联性；启程仓储服务部提交的不属于其使用范围内的物业星长征公司多收取的物管费相应证据，涉及的租赁物五楼楼顶，其提交的证据并不足以证实该部分包含在收取物业费的范围内。 星长征公司提交的协议书、对账确认书涉及物业费交纳的部分，真实、合法，与本案关联，本院予以采信，2017年至2019年电梯维护保养合同及维护费支付凭证，真实、合法，但并不足以证实其完全履行了电梯维护保养义务。对于启程仓储服务部提交的反诉证据，因第三人西南广公司与启程仓储服务部于2017年5月18日签订《对账确认书》，载明2017年4月16日之前的租金、物管费及其他费用均已结清，因此涉及在此之前的费用支付、抵扣问题，启程仓储服务部不应反悔，之后的费用如何核算，本院在说理部分予以综合评判。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月，西南广公司（甲方）与启程仓储服务部（乙方）签订三份《租赁合同》约定西南广公司将昆明经开区的西南广物流中心Ｂ地块01、02库一层、防火分区，物业总建筑面积7324.11平方米出租给启程仓储服务部使用，租赁期限为2015年11月1日起至2021年10月31日止，第一年物业租金为每月每平方米30元，第二年为31.5元，第三年为33.075元，第四年为34.7288元，第五年为36.4652元，第六年为38.2884元。2016年11月1日，双方签订《租赁合同补充协议》约定，从2016年11月1日起，按每月每平方米11.5元收取租金（含物管费）。2015年12月1日，启程仓储服务部与西南广公司签订《租赁合同》约定，西南广公司将昆明经开区洛羊片区西南广物流中心Ｂ地块01库2-5层，总面积26732.16平方米物业出租给启程仓储服务部，租期为2014年12月25日至2017年12月24日止。租金为每月每平方米11.5元。2015年12月1日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定原合同租赁期限为2014年12月25日至2017年12月24日，现截止时间调整为2020年12月24日。2015年12月1日，启程仓储服务部与西南广公司签订《租赁合同》约定，西南广公司将昆明经开区的西南广物流中心Ｂ地块01库地下室5866.94平方米出租给启程仓储服务部使用，租期为2015年1月10日至2021年1月9日止，约定前两年租金为每月每平方米11.5元，第三年为12.65元，第四年为13.91元，第五年为15.3元，第六年为16.83元。同时，启程仓储服务部与星长征公司签订三份《物业服务协议》作为租赁合同附件，协议约定的物业基本情况与租赁合同约定的租赁物一致。协议约定，物业管理服务内容包括1.物业共用部位的维修、养护和管理，共用部位是指本仓库主体承重部位，包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶、外墙、配电间、水泵房等；2.物业共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、电梯、消防设施、沟渠、池、井等；3.环境卫生及绿化，乙方仓库内及库外自己园区范围卫生由乙方自行安排负责保洁，垃圾须运送至甲方指定地点，乙方自行配置公共部位清洁设施须摆放整洁，垃圾日产日清，由甲方或其指定的专业绿化队伍对本仓库公共绿化的花草树木进行修剪及养护；4.治安及消防乙方自行负责维护物业租赁范围内公共秩序管理及安全消防责任，包括门岗执勤、消防控制室值班、安全巡逻、自己范围区域内巡查、车辆和消防管理等，物业租赁范围内发生的安全管理、消防值班管理费用自行承担……。协议约定，经甲、乙双方协商，租赁合同单价内已包含3.5元／月／平方米的物业管理费、由星长征公司开具物业服务正式发票。 2017年5月18日，西南广公司（甲方）与启程仓储服务部（乙方）签订《协议书》载明，甲、乙双方曾经签订过《租赁合同》，约定，甲方将其拥有合法产权出租权的位于昆明经开区的西南广物流中心（1）Ｂ地块01、02库一层防火分区一，物业总建筑面积7324.11平方米（其中Ｂ01层4543.68平方米、Ｂ02防火分区2780.43平方米）及Ｂ01号库乙方自建隔离栏范围内的物业；（2）Ｂ地块01库2-5楼物业，总面积26732.16平方米；（3）Ｂ地块01库地下室物业总建筑面积5866.94平方米出租给乙方用于仓储、分拨等用途。现经双方自愿平等协商一致达成如下协议，以资共同遵守。截止2017年4月16日，乙方实际欠甲方的所有费用，包括但不限于房屋租金、物业管理费及其他费用总额为410万元。上述费用中的220万元由乙方在2017年5月18日之前付给甲方，剩余190万元由乙方在2017年6月7日之前支付。特别说明，如果乙方在2017年6月7日仍然没有凑足190万元，则无论凑了多少钱都要先打到甲方指定的收款账户，同时甲方在宽限五天即2017年6月12日作为乙方的最后付款期限，乙方需在此之前付足190万元。2017年5月18日，西南广公司（甲方）与启程仓储服务部（乙方）签订《对账确认书》，载明甲、乙双方曾经签订过租赁合同，甲方将其拥有合法产权出租权的位于昆明经开区的西南广物流中心……（租赁物范围与《协议书》记载一致），现经双方对账，2017年4月16日之前的租金、物管费及其他费用均已结清。2017年5月18日，启程仓储服务部向云南速定仓经贸有限公司支付220万元，2017年6月12日至6月28日，启程仓储服务部支付190万元，共计410万元，经西南广公司、启程仓储服务部、星长征公司确认该笔费用系支付截止2017年4月16日，启程仓储服务部实际欠西南广公司的所有费用，包括但不限于房屋租金、物业管理费及其他费用总额为410万元。星长征公司自认，2018年8月9日至12月11日，启程仓储服务部付款1150000元，2019年1月1日至6月19日，启程仓储服务部付款1639211.55元。 本院认为，针对“星长征公司是否违约，案涉的《物业服务协议》应否予以解除”的问题，星长征公司并未完全履行《物业服务协议》的约定，未尽到电梯、消防设施等物业共用设施设备运行的维护和管理义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”启程仓储服务部要求解除物业服务协议，本院予以支持。针对“启程仓储服务部支付的物业管理费、水电费是否存在超付或欠付的情况，若存在，具体数额如何核算”的问题，第一，对于物业管理费，启程仓储服务部与西南广公司曾约定，物业管理费包含在租金中一并向西南广公司支付，并由星长征公司出具发票，并且2017年5月18日，启程仓储服务部与西南广公司进行对账，2017年4月16日之前的租金、物管费及其他费用均已结清。故此，启程仓储服务部主张重新核算2017年4月16日之前的物业管理费，本院不予支持，同时，启程仓储服务部认为，租赁物五楼楼顶已出租给案外人使用，对应的物业管理费应予返还的观点，其提交的证据并不足以证实五楼楼顶包含在星长征公司收取物业管理费的范围以内，该项诉请本院不予支持。第二，对于水电费是否超付的问题，启程仓储服务部认为公共区域的水电费不应由其承担，但提交的证据并不足以证实租赁物公共区域的范围，其主张的费用均产生于该区域，且水电费由西南广公司收取，要求星长征公司返还并无事实、法律依据，本院不予支持。第三，对于星长征公司主张的启程仓储服务部欠付的物业管理费，三份租赁合同约定的租赁物建筑面积共计39923.21平方米以3.5元／月／平方米计算2017年4月16日至2019年7月1日期间的物管费，星长征公司自认该期间的物管费共计3401986.36元，启程仓储服务部已经支付2789211.55元，尚欠612774.81元，本院予以支持，至于2019年7月1日至物业服务协议解除之日的物业管理费应以39923.21平方米为基数以3.5元／月／平方米计算。至于星长征公司主张的逾期付款利息，因该公司并未完全履行物业服务协议约定的义务，该部分诉请，本院不予支持。针对星长征公司的违约行为造成的经济损失的问题，启程仓储服务部主张的保洁费用、安保费用，如前所述，应当由该服务部自行承担，结合证据部分，能够证实电梯维护费支出4700元、消防设施维护费30131元，共计34831元，其余费用的证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）昆明经开区洛羊启程仓储服务部与被告（反诉原告）昆明星长征安放物业管理有限公司分别于2015年11月、12月1日分别签订的三份《物业服务协议》及补充协议于本判决生效之日予以解除； 二、由被告（反诉原告）昆明星长征安放物业管理有限公司在本判决生效后十日以内向原告（反诉被告）昆明经开区洛羊启程仓储服务部赔偿经济损失34831元； 三、由原告（反诉被告）昆明经开区洛羊启程仓储服务部在本判决生效后十日以内向被告（反诉原告）昆明星长征安放物业管理有限公司支付物业管理费612774.81元以及从2019年7月1日至三份《物业服务协议》解除之日止以39923.21平方米为基数以3.5元／月／平方米计算的物业管理费； 四、驳回原告（反诉被告）昆明经开区洛羊启程仓储服务部的本诉其余诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）昆明星长征安放物业管理有限公司的反诉其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取23207元，由被告（反诉原告）昆明星长征安放物业管理有限公司承担394元，原告（反诉被告）昆明经开区洛羊启程仓储服务部承担22813元；反诉诉讼费4963元，由原告（反诉被告）昆明经开区洛羊启程仓储服务部承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  普 熙 人民陪审员  蒋学坤 人民陪审员  缪贵荣 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  陈燕娟