广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初2605号 原告：柳州市金谷房地产开发有限责任公司，住所地：广西柳州市柳太路**，统一社会信用代码：914502002825368226。 法定代表人：范先文，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁缘，广西银正（三江）律师事务所律师。 被告：柳州市阳氏物业服务有限责任公司，住所，住所地：广西柳州市跃进路****702社会信用代码：91450205MA5KB4U06N。 法定代表人：阳振高，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 原告柳州市金谷房地产开发有限责任公司（以下简称“金谷房开公司”）与被告柳州市阳氏物业服务有限责任公司（以下简称“阳氏物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金谷房开公司之委托诉讼代理人袁缘、被告阳氏物业公司之委托诉讼代理人柯官宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金谷房开公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年3月9日签订的《金谷大厦前期物业服务委托协议》终止并限期被告撤离柳州市罗池路16号金谷大厦小区;2.判令被告返还《金谷大厦前期物业服务委托协议》项下《物资采购清单》中各项物品（详见《物资采购清单》）；3.判令被告立即移交原告提供的管理用房及物业管理的全部档案资料；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月9日，原告金谷房开公司与被告阳氏物业公司签订《金谷大厦前期物业服务委托协议》，委托被告代原告对金谷大厦提供物业服务，协议期限自2017年3月9日至2019年4月30日止。同时，原告按照协议附的《物资采购清单》要求，于2017年4月10日向被告账户转入23000元用于购买该清单上列明的物资。2019年4月30日协议期满，原告按照协议第二十条第14点约定，多次要求被告将原告提供的管理用房及物品以及全部档案资料交付原告，并撤离金谷大厦，但均遭到被告拒绝。双方当事人在该协议中第三十四条已经明确约定了管辖法院为柳州市柳南区人民法院。原告认为，按照双方当事人的约定，合同既然已经到期终止，被告理应按照约定交还原告在前期提供给被告的房屋及物品。因此，请求人民法院依法保护原告的合法权益。 被告阳氏物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.原告以其与被告签订的《金谷大厦前期物业服务委托协议》到期为由，要求被告撤离金谷大厦小区，缺乏法律依据。我国物权法规定业主有权选任和解聘物业服务企业，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，决定前款事项应该经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。虽然原、被告在协议中约定的服务期限届满，但该小区三分之二以上的业主（业主专有部分占建筑总面积超过三分之二），都要求被告阳氏物业公司继续为小区提供物业服务。由于选择和解聘物业公司是小区业主的法定权利，原告作为建设单位无权提出该诉求，原告的诉讼主体资格存在问题；2.原告要求被告返还相关物业服务的有关物品、管理用房并无法律依据。根据最高人民法院的相关司法解释，物业服务合同的权利义务中止后，业主委员会请求物业公司退出物业服务区域，移交物业服务用房、物业服务所必需的房屋相关材料的，人民法院应该支持，即合同终止后有权主张上述权利的主体是业主委员会，而不是作为建设单位的原告，原告无权行使该权利。 原、被告均围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认为，民事证据是指在民事诉讼中能够证明案件真实情况的各种资料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院对于其真实性及证明目的将结合案件事实查明和本院认为部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 原告金谷房开公司是柳州市金谷大厦小区的建设单位，该小区目前未成立业主委员会。2017年3月9日，原告金谷房开公司与被告阳氏物业公司分别作为甲方、乙方，共同签订《金谷大厦前期物业服务委托协议》，约定原告将金谷大厦小区委托被告实行前期物业服务管理，约定协议期限自2017年3月9日至2019年4月30日止。双方当事人在该协议第十九条第6点中约定甲方“在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工、地下管网工程竣工图建筑小品设计安装图纸等竣工验收资料；（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）整个物业竣工其他的资料”；在第二十九条中约定：“本协议期满，如双方未续签订协议，乙方在7日内将物业移交给甲方另行委托的第三方，并按本协议第十九第6款如数将全部资料移交给第三方。按本协议附件购买的除工作服、雨衣、工作鞋外的其他物品全部移交给第三方，否则须按清单价赔偿甲方。如不按期移交物业或丢失资料给甲方造成损失的，乙方负责赔偿”。该协议附件为《金谷大厦前期物业服务物资采购清单》，其中列明了包括办公电脑在内的29件物品名称、数量，物品金额共计23045元，并备注了物品的用途。2017年4月10日，原告向被告转账支付23000元，用于购买前述《金谷大厦前期物业服务物资采购清单》上列明的物资。上述协议中约定的物业服务期限届满后，原告要求被告将原告提供的物业管理用房、物品以及全部档案资料交付原告，并退出金谷大厦小区，但是被告以原告作为建设单位无权要求其撤离为由，拒绝从金谷大厦小区撤离，原告遂诉于本院。 本案在审理过程中，被告当庭提供一份《柳州市“金谷大厦”小区业主决议》，其中载明的主要内容为：金谷大厦小区业主委员会正在筹建中，小区业主作出决议，继续由阳氏物业公司为金谷大厦小区提供物业服务，继续由阳氏物业公司代收代缴小区水电费。该决议下方的“金谷大厦小区业主（签字捺印）”处有69个签名及指印，被告表示该签名是由小区业主签署，并由业主在各自的姓名处按压了指印，表示被告已获得该小区三分之二以上的业主（业主专有部分占建筑总面积超过三分之二）的同意，继续为案涉小区提供物业服务。原告对该决议的真实性不予认可。 又查明，原告提供的四份《商品房买卖合同》的附件四中，原告与业主在第九条第1款中约定：“该商品房移交后，买受人承诺遵守小区业主委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理约定；在小区业主委员会未选定物业管理公司之前，由出卖人委托物业管理公司负责物业管理，买受人承诺遵守出卖人委托的物业管理公司制定的物业管理约定。”原告主张其与小区所有业主在签订购房合同时，均作出了与上述内容相同的约定。另外，被告向小区业主发放的《金谷大厦业主手册》第22页第一条中载明，被告对该小区提供前期物业服务的协议期限以原、被告签定的前期物业服务委托合同为准。 本院认为,根据《物业管理条例》第二十一条之规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”由此可知，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业。而本案中，因案涉小区未召开业主大会，业主委员会亦未成立，且原告与业主签订的《商品房买卖合同》中，业主也同意由原告来委托物业服务公司负责小区的物业管理，因此，在前期物业服务合同中所约定的物业服务期限届满后，原、被告之间的合同关系随之终止，原告要求被告退出案涉小区，由原告另行选聘其他物业服务企业为小区提供物业服务，并不违反前述规定，亦符合原、被告之间以及当事人与业主之间的约定，故被告应当退出金谷大厦小区，并应当按照约定返还《金谷大厦前期物业服务委托协议》项下的《金谷大厦前期物业服务物资采购清单》中列明的除工作服、雨衣、工作鞋以外的各项物品（物品名称及数量详见《金谷大厦前期物业服务物资采购清单》），并移交原告提供的管理用房及物业管理的全部档案资料。虽然在庭审过程中，被告主张其已获得该小区三分之二以上的业主（业主专有部分占建筑总面积超过三分之二）的同意，由其继续为案涉小区提供物业服务，但是本院认为，仅从被告提交的《柳州市“金谷大厦”小区业主决议》上看，并不能证实该决议上的名字是小区业主的姓名，亦不能证实该签字和指印是小区业主所签署或按压，应当由被告承担举证不能的不利后果，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告柳州市金谷房地产开发有限责任公司与被告柳州市阳氏物业服务有限责任公司于2017年3月9日签订的《金谷大厦前期物业服务委托协议》终止，被告柳州市阳氏物业服务有限责任公司退出广西柳州市罗池路16号金谷大厦小区; 被告柳州市阳氏物业服务有限责任公司向原告柳州市金谷房地产开发有限责任公司返还《金谷大厦前期物业服务委托协议》项下的《金谷大厦前期物业服务物资采购清单》中除了工作服、雨衣、工作鞋以外的各项物品； 三、被告柳州市阳氏物业服务有限责任公司向原告柳州市金谷房地产开发有限责任公司移交由原告柳州市金谷房地产开发有限责任公司提供的管理用房及物业管理的全部档案资料。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本生效判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费376元，减半收取188元；保全费250元，共计438元（原告已预交），由被告柳州市阳氏物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在民事判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号：20×××09；开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提起缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 黄 颖 二〇二〇年六月十一日 书记员 许丽芬 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007