天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初1005号原告：张振强，男，1980年1月11日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：孙瑞岭，天津沽天律师事务所律师。被告：李文武，男，1954年5月15日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李檬（李文武之女），女，1981年3月20日出生，汉族，住天津市河**。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场**。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：谭鸣，女，该公司员工。原告张振强与被告李文武、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振强的委托诉讼代理人孙瑞岭，被告李文武的委托诉讼代理人李檬，第三人链家公司的委托诉讼代理人谭鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振强向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除张振强与李文武签订的《房屋交易合同》；2.请求依法判令张振强不返还李文武定金90000元；3.本案诉讼费用由李文武承担。事实和理由：2019年8月30日，张振强在未与妻子邵昕协商的前提下私自与李文武及链家公司签订《房屋交易合同》，约定张振强将坐落于天津市南开区房屋出售给李文武，房屋价格5450000元，支付方式为全款。合同另约定定金90000元，如乙方（李文武）未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方（张振强）所有；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。当日，李文武向张振强支付定金90000元。同日，双方签订《补充协议》，约定张振强将车位使用权转让给李文武，转让价款为238000元。因涉案房屋尚有2200000元房屋抵押贷款未还，2019年10月10日双方另签订了《担保支付协议》，约定李文武应在房屋过户前向张振强支付部分购房款以供张振强偿还债务及解除抵押登记，天津中庆科技有限公司（以下简称中庆公司）对上述购房款提供担保服务。2019年10月10日，链家公司让张振强与邵昕到中介，采用“倒签”的方式让张振强和邵昕在事先打印的《共有人同意出售声明》上签字，该《声明》载明的打印时间为“2019年10月8日”。2019年10月10日，李文武按约定向邵昕账户转账500000元，用于偿还天津津南村镇银行股份有限公司长青支行（以下简称津南村镇银行长青支行）的抵押贷款。根据双方约定李文武还应在2019年11月11日到天津银行股份有限公司绍兴道支行（以下简称天津银行绍兴道支行）代张振强偿还另外1535000元抵押贷款。但2019年11月10日晚6点左右，李文武带其妻、女李檬、中介工作人员及两个警察到张振强家中，以“房款被骗”为由进行调查。当时只有邵昕及孩子在家，邵昕与孩子均受到极度惊吓，一连多日寝食难安。2019年11月11日上午9点，张振强如约来到天津银行绍兴道支行，并于当日9：20取业务号等待李文武来办理清偿房屋抵押贷款事宜，但李文武并未到场。张振强认为，李文武没有按照约定履行清偿涉案房屋贷款义务，其已构成违约，故请求法院判如所请。李文武辩称，1.请求驳回张振强全部诉讼请求，判令张振强配合履行双方签订的《房屋交易合同》、《补充协议》及《担保支付协议》所约定的事项，将房屋及车位过户给李文武。2.本案诉讼费由张振强负担。事实和理由：一、2019年10月8日，李文武与张振强在链家公司经纪人刘某、徐犇的居间服务下，签订了《房屋交易合同》、《补充协议》及《担保支付协议》。邵昕签署了《共有人同意出售声明》。上述合同及协议均为双方当事人本人签署，是各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。二、李文武一直按照合同约定履行合同义务，促成合同完成。1、2019年10月8日，李文武向张振强转账支付购房定金90000元；2、2019年10月10日，李文武应张振强要求，向邵昕账户转账500000元，用于清偿其在津南村镇银行长青支行的抵押贷款；3、2019年10月15日，张振强告知经纪人其已预约2019年11月11日清偿天津银行绍兴道支行转账1535000元，请李文武提前准备好钱款，李文武接到经纪人通知后第一时间便准备好该款项；4、2019年11月8日至10日，经纪人刘某多次通过电话、短信、微信等方式联系张振强，均未果。李文武夫妇均为年逾七十的古稀老人，此时已为购买该套住房支出了近700000元，可张振强夫妇二人电话不接，信息不回。两位老人担心遭遇诈骗，为维护自身权益，于2019年11月10日晚报警求助警方寻找张振强。随后，派出所民警出警，张振强之妻邵昕当时表示自己也无法联系上张振强，同时表明不再出售涉案房屋。在此过程中，两位老人无任何过激行为，只是寻求警方帮助，希望合法的解决问题；5、2019年11月11日，虽然联系不到张振强，但李文武依然期望能继续履行合同，但因前一日受到惊吓身体不适，便委托女儿李檬到天津银行绍兴道支行等候张振强，如张振强到场履行清代义务，李文武可在家通过手机银行在线转账给张振强。然，2019年11月11日上午，李檬与经纪人刘某到天津银行绍兴道支行等候张振强未果，又找到银行张姓、王姓两位信贷员了解情况，信贷员表示从2019年11月8日开始他们也联系不到张振强。因未等到张振强，为督促张振强履行合同，李文武于当日中午向张振强发出ＥＭＳ催告函，要求其配合履行合同；6、2019年11月12日，在警方帮助下李文武一方及经纪人刘某等，在派出所见到张振强，当时张振强表示其爱人邵昕不配合卖房，让人去做做工作。合同约定双方须于2019年11月15日前签订《天津市存量房屋买卖协议》，但由于张振强夫妇不配合清偿抵押贷款，造成双方无法按照合同约定时限签订《天津市存量房屋买卖协议》。因此，李文武已向贵院提起诉讼，请求判令张振强夫妇二人继续履行合同。综上，请求依法驳回张振强全部诉讼请求。链家公司述称，链家公司对合同的解除或履行不发表意见，遵从法院判决，但对张振强陈述的事实不予认可。关于清贷的事实：2019年10月10日，双方签订担保协议时，张振强表明已预约于2019年11月11日偿还天津银行绍兴道支行的贷款1535000元。然，2019年11月8日至11月10日期间，经纪人刘某通过电话、短信、微信等方式均联系不上张振强，无奈才于2019年11月11日和李文武女儿李檬到天津银行绍兴道支行等候张振强，但亦未等到，所以没有替张振强清偿该笔贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月8日，张振强（甲方）与李文武（乙方）经链家公司（丙方）居间介绍，签订合同编号为100004432394的《房屋交易合同》，约定乙方购买甲方名下坐落于天津市南开区房屋；该房屋有抵押贷款余额2200000元，贷款余额由甲方于2019年10月31日之前还清；房屋成交价格为5450000元，付款方式为全款；乙方于2019年10月8日将90000元交付甲方作为定金，该定金将在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并于乙方按约定交付房款之时，甲方将该笔定金存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构（以下简称该机构）；双方须于2019年11月15日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时乙方将其房款存入该机构办理代收代付手续、甲方须将已经收取的定金存入该机构；签署本合同时，乙方需向丙方支付居间服务费99000元；乙方为全款支付房款的，双方应于2019年11月30日前到该房屋所在地房管局申请办理过户手续；甲、乙任何一方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付、清偿抵押贷款等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金，如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失；在合同履行期间届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金，如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失。同日，张振强（甲方）与李文武（乙方）对合同编号为100004432394的《房屋交易合同》达成《补充协议》，约定甲方将其具有合法使用权，车位使用权以238000元转让予乙方；双方确认该房地产的成交价格包括该车位使用权的转让价格；甲方应于双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账后10日至相关机构办理该车位使用权转移及更名等相关手续，并同时交付该车位给乙方。2019年10月10日，张振强之妻邵昕签署了落款日期为2019年10月8日的《共有人同意出售声明》，明确其对于张振强于2019年10月8日通过链家公司的居间介绍与李文武签订的《房产交易合同》（合同编号：100004432394），以5450000元整的价格，将天津市南开区房产一套出售给李文武一事知晓并认可。当日，张振强（甲方）、李文武（乙方）与天津中庆科技有限公司（丙方，以下简称中庆公司）签订编号为20191010001《担保支付协议》，约定为顺利完成甲乙双方于2019年10月8日签署的《房屋交易合同》及其《补充协议》、《变更协议》（以下统称“买卖合同”），甲方需先行偿还对本次房屋交易存在影响的债务或解除该房屋上抵押登记，乙方同意在该房屋过户前向甲方支付部分购房款以供甲方偿还债务或解除抵押登记，丙方对符合担保要求的上述购房款提供担保服务；乙方同意向甲方支付的购房款金额为2035000元；关于支付时间：甲方保证严格按照本协议及《信息确认函》中约定用途使用乙方支付的该笔购房款，甲方需与债权人/抵押权人预约还款时间，并将确定的还款时间告知乙方及丙方，乙方应于还款日的前一个工作日将该笔购房款支付至《风险告知书》中明确的甲方收款账户，且不得晚于买卖合同约定的房款支付时间，具体支付时间以丙方通知为准，如因乙方提前支付或延迟支付，引发购房款被挪用或产生其他违约罚息的风险由乙方承担，与丙方无关。《信息确认函》载明张振强尚欠天津银行绍兴道支行借款本金、利息及其他费用1535000元，尚欠津南村镇银行长青支行借款本金、利息及其他费用500000元。上述合同签订后，李文武于2019年10月8日通过网银转账向张振强支付定金90000元；于2019年10月10日应张振强要求，向邵昕账号为62×××59的平安银行账户转账支付500000元，代张振强清偿津南村镇银行长青支行的房屋抵押贷款；于2019年10月11日向链家公司支付居间服务费99000元。后，双方约定于2019年11月11日到天津银行绍兴道支行，清偿张振强在该行的1535000元抵押贷款。然，自2019年11月8日至10日期间，李文武及经纪人刘某多次通过电话、短信、微信等方式，均无法与张振强取得联系。2020年11月11日，李文武的委托诉讼代理人李檬与经纪人刘某按照约定时间，到天津银行绍兴道支行等候张振强，但张振强并未依约而至。遂，当日李文武向张振强、邵昕寄送催告函，称因张振强、邵昕不配合清偿该房屋剩余抵押贷款，造成合同无法继续履行，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现再次通知要求张振强、邵昕于接函后立即完成向银行清偿贷款，并配合办理房屋过户等相关手续，否则将依照法律向其追究违约责任。庭审中，张振强向法庭提交了其于2019年10月14日与中庆公司工作人员马鑫的微信聊天截屏，内容为：张振强：“天津银行已经预约好了，下个月11号清尾款。”马鑫：“好的，张哥。”张振强：“……那咱们临近了再联系。”马鑫：“张哥，你那个是绍兴道支行吗，我看我给你找个人，看能不能早还，早还早利索。”张振强还向法庭提交了其于2019年11月11日至天津银行绍兴道支行储蓄专柜办理个人业务的取号凭证，及其进入银行一楼大厅的照片。李文武亦向法庭提交了其持有平安银行卡号为62×××51的个人账户交易明细清单、理财业务回单、持有本行理财产品明细，显示：李文武分别于2019年10月10日购买平安财富-天天成长现金人民币理财产品Ｃ款（以下简称天天成长理财产品）500000元，于2019年10月29日购买天天成长理财产品411000元，于2019年11月7日购买天天成长理财产品500000元，合计1501000元；截至2020年11月11日李文武账户现金余额为200581.63元。另，李文武提交的《平安财富-天天成长现金人民币理财产品Ｃ款说明书》载明：“运作方式：……投资者可以按照说明书约定的开放日和场所，进行认（申）购或者赎回理财产品；申购、赎回交易时段：每个交易日8:30至15:00（不包括15:00）为‘申购、赎回交易时段’，投资者在‘申购、赎回交易时段’下达申购、赎回指令，平安银行将在当日确认指令有效性并登记份额，投资者在每个交易日15:00至下一个交易日8:30（不含8:30）下达申购、赎回指令，平安银行将在下一个交易日确认指令有效性；交易日：指上海证券交易所、深圳证券交易所及全国银行间债券市场同时开放交易的工作日；工作日：指国内法定银行工作日；自动赎回：是指当投资人通过购买本产品的账户进行取现、消费、转账、投资交易时，系统采取交易触发的机制来进行投资人的自动赎回；系统自动判断该账户活期余额，不足部分将从本产品中通过自动赎回按需扣划，赎回份额须为1000份的整数倍，该笔赎回资金不计算当日收益。”李文武另向法庭提交了其委托诉讼代理人李檬与邵昕及其律师朋友、经纪人刘某、徐犇于2019年10月18日的面谈音频资料两段。通过该音频资料显示：邵昕通过中介联系李文武，希望将其家庭情况告知李文武，称此前其并不知晓张振强卖房的相关事宜，其签署《共有人同意声明》前，张振强欺骗她称卖房后会重新买房，但签字后她知道张振强并没打算重新买房，所以希望李文武能慎重考虑代张振强清偿1500000元贷款的问题，免得双方产生纠纷后，给李文武造成更大的损失。在第二段录音中李檬说：“……晚上他那边反馈说您这边不想卖了，说您觉得房子卖便宜了，感觉这个价格相当于车位是送我们的，当时您爱人是这么给我们回馈的。”（文字版第一页最后一行）邵昕说：“您接着说，说完我再跟你说我这边的情况。”李檬说：“……前期我们就觉得沟通的挺顺畅的，直到那天晚上听说您觉得房子卖低了，然后我们也怕您这边不跟我们办手续了。但是转天，就是签合同那天咱们又去现场签合同，包括当时您现场签了一个协议，同意卖房。当时我们对您的印象特别好，特别客气，而且当时也没有看出来您不乐意卖房，一点都没有。”邵昕说：“对！”李檬说：“那天您一点都没有表现出来不愿意卖房。”邵昕说：“因为他告诉我他欠了高利贷，说如果我那天不签字，您就找我索取545000元，法院还要查封房子。……他跟我说对方已经买了，我说谁让你卖的，你卖了咱去哪？他说已经看完房子了，在侯台。”另查，2019年6月26日，张振强在津南村镇银行长青支行以涉案房屋作为抵质押物所办理的500000元贷款，已于2019年10月10日结清。再查，天津市不动产登记薄查询证明显示：坐落于天津市南开区房屋权利人为张振强。其中，抵押权登记信息显示：2013年12月12日天津银行绍兴道支行作为抵押权人对张振强享有1700000元担保债权，债务履行期限自2013年12月5日至2043年12月5日；2019年6月24日津南村镇银行长青支行作为抵押权人对张振强享有3230000元担保债权，债务履行期限自2019年6月21日至2029年6月20日。经查，2020年1月15日15时03分李文武在天津市不动产登记记录。审理过程中，李文武向法庭提交了（2019）津0104民初15175号案件的庭审笔录，在该案中其申请证人刘某（经纪人）出庭作证。证人刘某述称，2019年10月10日，李文武向张振强支付了500000元后，三方便约定于2019年11月11日去清偿1500000元的商业贷款。因证人与张振强、李文武的委托诉讼代理人李檬、及交易主办黄芳媛有一个微信群，2019年11月8日证人在群里询问清贷时间有无变化，但没有得到回复。且自2019年11月8日至11月10日期间，证人与李文武及李檬均联系不上张振强。无奈，证人与李檬只能于11日早上到天津银行绍兴道支行等侯张振强，但张振强一直没有来，打电话也不接，所以证人就给信贷员递了一张名片，称如果张振强到银行清贷，希望能通知中介与买方，买方可第一时间转款。当时信贷员表示其也联系不上张振强。因一直无法与张振强取得联系，无奈李文武于2019年11月12日报警。后，通过民警的沟通协调，证人于2019年11月14日打通了张振强的电话。因为转天就是网签时间，便问他有没有预约清贷时间，他说他很忙，没有预约，让证人听消息。此后，证人也联系过张振强，他一直说还是想卖房，但没有说具体清贷时间。在另案诉讼中，李文武向本院提出诉讼保全申请，本院以（2019）津0104民初15176号民事裁定书，裁定：冻结被申请人张振强名下坐落于天津市南开区房屋的所有权转移登记手续，期限三年。另，2020年5月28日，李文武将剩余房款4860000元交至本院。本院认为，各方当事人间签订《房屋交易合同》等系列合同，及邵昕出具《共有人同意出售声明》均系各方当事人的真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效，各方当事人均应恪守合同约定履行合同义务。本案中，双方虽在《担保支付协议》中约定李文武同意在该房屋过户前向张振强支付部分购房款以供张振强偿还债务或解除抵押登记，具体支付时间以担保人通知为准，但该《担保支付协议》亦约定张振强需与债权人／抵押权人预约还款时间，并将确定的还款时间告知李文武及担保人。然，张振强仅提交了其与中庆公司工作人员马鑫的微信聊天截图，从该聊天中可以看出双方并未确定最终清贷日期，仅称“临近了再联系”，故可认定未按期清偿天津银行绍兴道支行贷款系因张振强未将确定的还款时间告知李文武及中庆公司工作人员马鑫所致。尽管如此，李文武的委托诉讼代理人李檬与经纪人刘某在没有接到张振强确定的清贷通知的情况下，仍于2019年11月11日至天津银行绍兴道支行等候张振强，欲配合其清贷。且此前李文武已依约将定金给付张振强，并代张振强偿还了津南村镇银行长青支行的贷款。再结合李文武提交的个人账户交易明细清单、理财业务回单、持有本行理财产品明细及《平安财富-天天成长现金人民币理财产品Ｃ款说明书》，足以证实2019年11月11日李文武账户中可用余额大于1700000元，有代张振强清偿天津银行绍兴道支行借款的能力，故李文武不存在违约情形。张振强虽在庭审中提交了取号凭证及进入银行的照片，但通过另案庭审中经纪人刘某及天津银行绍兴道支行委托诉讼代理人的陈述，可得知张振强对需至银行二楼办理清贷手续系明知的而故意不为之，其目的在于阻碍合同继续履行，故张振强无权以李文武违约为由主张解除合同，其该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，张振强亦无权主张定金不予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张振强全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由张振强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  谢莉莉二〇二〇年六月二日书记员  陈 芸附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。