山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0202民初1843号原告：青岛丰华农工商有限责任公司，住所地青岛市四方区南昌路**。统一社会信用代码91370203163788752H。法定代表人：张明泽，职务执行董事。委托诉讼代理人：徐坤，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：公丕敏，女，1956年11月1日生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：苗佳，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅郁，山东琴岛律师事务所（实习）律师。被告：孙静敏，女，1943年7月10日生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：苗佳，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅郁，山东琴岛律师事务所（实习）律师。原告青岛丰华农工商有限责任公司（简称丰华农工商）与被告公丕敏、孙静敏返还原物纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐坤、被告公丕敏、被告孙静敏的委托代理人苗佳、傅郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰华农工商向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告从原告所有的青岛市市南区产中搬离；2、本案诉讼费等一切相关费用由二被告承担。事实与理由：原告从原房主孙性天处购得涉案房屋，并经生效的（2011）南民初字第70318号民事判决书确认为该房产的所有权人，依法对该外房屋享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。二被告分别系原房主的儿媳及女儿，现无故长期居住于该处房产中。原告曾向被告提出腾房请求，但协商未果。现原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国物权法》及其他查关法律规定，诉至法院，望判如所请。公丕敏辩称，一、答辩人享有涉案房屋的所有权，占用使用涉案房屋合理合法，被答辩人无权要求答辩人搬离。涉案房屋原房主是孙性天（答辩人公公），孙性天于1989年期间与案外人王子明、赵振琪签订协议，将涉案房屋出让，约定房屋价款为人民币4万元，及原址拆迁重建的四套房屋。后因房屋一直未能拆迁重建，无法履行房屋买卖约定的条件，孙性天及其子女与王子明、赵振琪在长达将近30年，居住过程中进行了多次协商解决房屋的相关事宜。按照双方的约定和目前事实状况，答辩人享有涉案房屋的产权，完全有权占有使用涉案房屋，被答辩人无权要求答辩人搬离。二、被答辩人应当对原顶名购房人王子明、赵振琪的所有有关涉案房屋行为和承诺承担责任。涉案房屋并非被答辩人从原房主孙性天处直接购买，从（2011）南民初字第70318号判决认定来看，王子明、赵振琪是顶名购买涉案房屋。但涉案房屋自1989年开始协议购买开始，直至（2011）南民初字第70318号判决出具之前，所有相关合同、收据、房产证的过户以及房屋的实际接受、居住、大修等都是原房主孙性天（或孙性天的子女）与王子明、赵振琪进行的，在当时的房屋买卖过程中，原房主是不知道被答辩人存在的。按照目前已有的资料显示来看，被答辩人与王子明、赵振琪之间关于涉案房屋的关系是一个明确委托关系。法律对这种以自己名义为委托人办理事项的法律关系有明确详尽的规定。《中华人民共和国合同法》第四百零三条有明确的规定规定”因此，就本案情况，原房主孙性天及其子女与王子明、赵振琪就涉案房屋进行所有法律行为都是合法有效。按照之前的相关约定，答辩人对涉案房屋享有合法权益，被答辩人无权要求答辩人搬离。三、就本案的事实情况来看，被答辩人要求答辩人搬离显失公平。涉案房屋是位于建筑面积369.7平方米，土地面积1072.7平方米的大型别墅。当时约定的交易价格是4万元现金，以及原址拆迁新建的四套套二房屋。而由于原房屋买卖合同约定的拆迁未能进行，目前王子明、赵振琪（或者是现在的被答辩人）仅针对涉案房屋支付了区区4万元人民币，其他应履行的义务至今未予履行。也是基于这种情况，双方达成后期解决方案。答辩人的丈夫自出生就居住在涉案房屋，至今已经长达60余年。答辩人是一个六十多岁的老太太，除了微薄的退休金没有其他收入，自和丈夫1981年结婚后居住该房屋业已长达将近40年，也没其他住所，涉案房屋是答辩人丈夫（已于2011年11月17日去世）留给答辩人唯一财产。被答辩人试图以仅仅支付了4万元人民币，没有履行任何其他合同义务和支付对价的情况下，否认合法有效的所有合同文件和法律关系，强行占有涉案房屋的行为，明显违反法律规定和合同约定，也明显有悖于公平正义。综上，答辩人的主张没有事实和法律依据，违背客观事实，应依法予以驳回。孙静敏辩称，涉案房屋原房主是孙性天（答辩人父亲），答辩人享有涉案房屋的居住权，被答辩人无权要求答辩人搬离。涉案房屋原房主是孙性天（答辩人父亲），孙性天于1989年期间与案外人王子明、赵振琪签订协议，将涉案房屋出让，约定房屋价款为人民币4万元及原址拆迁重建的四套房屋。后因房屋一直未能拆迁重建，无法履行房屋买卖约定的条件，孙性天及孙性天的子女与王子明、赵振琪在长达将近30年的过程中进行了多次协商解决房屋的相关事宜。按照双方的约定和目前事实状况，答辩人享有涉案房屋的居住权，被答辩人无权要求答辩人搬离。其它意见同公丕敏答辩意见二、意见三。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：丰华农工商提交证据一、2011南民初字第70318号民事判决书一份，证明涉案房屋系原告所有。被告质证意见为，对证据一的真实性无异议，该判决书显示涉案房屋是由案外人赵振琪、王子明为原告顶名购买。被告及其家人在最初卖房的时候均是与赵振琪、王子明进行的，之前对顶名购房的事情并不知道。本院对该证据真实性予以认可。对证明目的需结合其它证据予以确认。二、二被告的户籍查询证明，证明二被告居住在涉案房屋中，其依法应从涉案房屋中搬离。被告质证意见为，同时基于被告对涉案房屋有权利，被告的其他家属也在该户籍上，如果原告依照户籍，还涉及人其它人口信息的。本院对二被告户籍信息予以认可，本院对该证据真实性予以认可，对证明目的需结合其它证据予以确认。孙静敏提交证据。证据一、合同书（1989年9月19日），证据内容：涉案房屋原房主孙性天与王子明、赵振琪签订涉案房屋的买卖合同，约定房屋买卖的对价是：1、现金4万元；2、房屋重建后提供四套套二房屋（如不能拆迁，则卖方仍在原房居住）。证明目的：1、涉案房屋是原房主孙性天与王子明、赵振琪签订的合同及合同的履行。2、合同是附条件的合同，即房款是除了4万元现金外，还有在房屋重建后的四套套二房屋，如不能拆迁，卖方仍搬回原房居住。原告质证意见为，对证据真实性不予认可，该合同书的形成方并没有原告，原告并非该合同书的当事人，对其真实性无法核查。并且根据2011南民初字第70318号判决书，涉案房屋已经由法院判决确认由原告所有。本院认为，该合同书系原房主孙性天与本案案外人王子明、赵振琪签订的，其真实性无法确认，但对证明目的需结合其它证据进行评判。证据二、协议复印件（合同附件）（1989年9月5日）。证据内容：合同约定的主要内容：1、低价卖掉房屋主要是由买主赵振琪、王子明联系拆迁；2、为使房主孙性天放心，可以只做房屋产权转让，土地证仍由孙性天所有，等拆建后由外贸统一办理，房屋价款为人民币肆万元整。3、该房拆建必须满足房主孙性天要求的四套（套二）住房。4、如三年内该房不能拆建，房主孙性天有权要求返还该房产权，肆万元房款因买方违约，卖方不退还。证明目的：1、进一步证明双方关于房屋买卖的约定，之所以约定的现金部分较低，是因为买方承诺和保证联系拆迁，除4万元外，还有拆迁后的四套房屋；2、如不能拆迁，孙性天有权要求返还该房产权。原告质证意见为，对证据二的真实性不予认可，系复印件，该协议书的形成方并没有原告，原告并非该协议书的当事人，对其真实性无法核查。并且根据2011南民初字第70318号判决书，涉案房屋已经由法院判决确认由原告所有。本院认为，该合同书系原房主孙性天与本案案外人王子明、赵振琪签订的，且系复印件，其真实性无法确认，但对证明目的需结合其它证据进行评判。证据三、国有土地使用证，证据内容：涉案不动产的土地使用权人至今仍是孙性天。证明目的：在当时历史条件下，为保证和明确合同的后期履行，在合同约定的履行条件尚没有实现的情况下，土地没有办理过户至今。原告质证意见为，对证据三的真实性没有异议，但是根据2011南民初字第70318号判决书第五页第6-7行载明，法院已经认定土地证并不影响原告对房屋所有权权利的认定。本院认为，原告对该证据真实性无异议，予以确认。证据四、涉案房屋的房屋所有权证复印件（房屋买卖合同签订后办理的新证），证据内容：合同签订后涉案房屋登记的产权人是赵振琪、王子明。证明目的：按协议约定，涉案房屋产权过户到了赵振琪、王子明名下，原房屋产权人孙性天一直是与赵振琪、王子明进行的房屋交易。原告质证意见为对证据四的真实性不予认可，系复印件，且根据在后的生效判决书，已经对房屋的所有权进行了重新认定，原告系该房屋的合法所有权人。本院认为，该该证据虽系复印件，但应结合其它证据予以认定。证据五、备忘录及协议（2008年3月19日），证据内容：赵振琪、王子明与孙骥昌（原产权人孙性天之子）签订的协议，约定主要内容为：在不能按原协议约定交付四套房屋的情况下，双方重新达成共识确认涉案房屋第二层归孙骥昌所有，并对房屋全面修缮进行了初步约定。且协议中叙述，至2008年3月19日孙骥昌已经在涉案房屋居住54年。证明目的：证明孙骥昌享有涉案房屋第二层的产权，原告主张不成立。孙骥昌也一直在涉案房屋居住，也一直与赵振琪、王子明进行房屋问题的交涉及协议解决方案。原告质证意见为，对证据五的真实性不予认可，该协议书的形成方并没有原告，原告并非该协议书的当事人，对其真实性无法核查。并且根据2011南民初字第70318号判决书，涉案房屋已经由法院判决确认由原告所有。本院认为，其真实性无法确认，但对证明目的需结合其它证据进行评判。证据六、户籍证明。证据内容：1、孙骥昌是孙性天儿子；2、孙骥昌于2011年11月17日死亡；3、公丕敏系孙骥昌妻子。原告质证意见为，对证据六的真实性无异议，该证据与本案无关。本院对该证据的真实性及证明目的予以确认。公丕敏提交证据一、2008年3月9日与赵振琪、王子明签订的协议，基于历史原因，赵振琪、王子明同意孙静敏在涉案房屋长期租住，直至孙静敏夫妻百年之后。本院认为，其真实性无法确认，但对证明目的需结合其它证据进行评判。证据二、王子明写的承诺书，因为租住是各种原因所致，王子明承诺不收租金。原告质证意见为。对证据一、二的真实性不予认可，该协议书的形成方并没有原告，原告并非该协议书的当事人，对其真实性无法核查。并且根据2011南民初字第70318号判决书，涉案房屋已经由法院判决确认由原告所有。本院认为，其真实性无法确认，但对证明目的需结合其它证据进行评判。经审理查明，涉案房屋位于青岛市市南区屋，建筑面积为369.75平方米。原房主是孙性天（已去世），系被告孙静敏的父亲、被告公丕敏的公公，该房屋土地使用证为孙性天。原告曾就所有权确权起诉案外人赵振琪、王子明。本院（2011）南民初字第70251号民事判决书查明事实，位于青岛市的房屋原所有权人系案外人孙性天（已去世）。1989年9月19日，赵振琪、王子明与孙性天就涉案房屋签订《房屋买卖合同》并就合同办理了公证，1990年1月8日办理了涉案房屋的过户手续，赵振琪、王子明取得了涉案房屋的所有权，各占房屋50%的份额。房屋所有权证为：青房私转字第××号，房屋共有权保持证为：青房共转字第××号。1997年12月5日，王子明以原房屋所有权证丢失为由申请补办了青房私转字第××号的房屋所有权证和青房共字第××号的房屋共有权保持证。房屋占用范围内的土地使用权证为青国用（92）字10024号，土地使用权人为孙性天。2010年5月12日，原告法定代表人张明泽与被告王子明达成《关于金口一路房屋问题纪要》，该纪要明确了涉案房屋由原告出资，被告赵振琪、王子明顶名办理过户的事实。2010年6月10日，被告赵振琪给原告出具情况说明一份，载明涉案房屋系原告出资购买，被告赵振琪、王子明顶名办理过户手续。2010年，被告王子明给原告出具《关于金口一路房子的处理意见》一份，载明涉案房屋由原告出资购买，原告享有该房屋的产权。原告于庭审中提交了孙性天于1987年5月5日、1987年8月25日，出具的共计四万元的购房款收据、原告账目凭证及编号为青房私转字第××号的房屋所有权证和青房共转字第××号的房屋共有权保持证，欲证明涉案房屋系原告出资购买，原房主孙性天给原告出具了房款收据，二被告顶名办理房产证后，将房产证及共有权保持证交与原告。判决位于青岛市房屋的所有权系原告青岛丰华农工商有限责任公司所有，被告赵振琪、王子明于本判决生效后十日内将位于青岛市房屋的所有权过户给原告青岛丰华农工商有限责任公司。该判决判决书已生效。原告曾起诉案外人赵振琪要求返还原物，本院（2013）70251号判决，赵振琪于本判决生效后起三十日内从坐落于青岛市房屋迁出；山东省青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1500号民事判决维持（2013）70251号民事判决书。原告曾起诉案外人王子明返还原物，本院（2018）鲁0202民初1596号民事判决书判决，王子明于本判决生效之日起三十日内迁出三十日内从坐落于青岛市房屋迁出；山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终6262民事判决书判决维持（2013）70251号民事判决书。上述判决，丰华农工商均申请执行。赵振琪、王子明从该使用房屋中迁出。但所有权并未过户到原告名下。本院认为，现产权证登记在赵振琪、王子明名下的位于青岛市市南区屋,并非原告从原房主孙性天处直接购买，本院及中院已生效的民事判决书,均是对王子明、赵振琪顶名购买事实的确认及迁让腾房，并未涉及到本案被告。庭审中，被告提交了与赵振琪、王子明所签合同等证据及二被告在此居住的事实。且经已生效的（2011）南民初字第70318号民事判决书判决房屋所有权过户至原告名下。原告亦已经申请执行，但原告并未取得房屋权证。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现原告并未在申请执行中取得房屋所有权证，故现原告直接要求二被告从青岛市市南区产中搬离，证据不足，其诉请不予支持。应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告青岛丰华农工商有限责任公司对被告公丕敏、孙静敏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  綦荣玲二〇二〇年六月三日书记员  王 璇