贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0527民初2056号原告：徐清梅，女，1965年4月16日生，汉族，户籍住址：贵州省赫章县，住贵州省赫章县。原告：马慧，女，1974年4月9日生，回族，户籍住址：贵州省赫章县，住贵州省赫章县。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：叶秀丽，赫章县律师事务所律师。被告：周云，女，1990年3月4日出生，汉族，户籍住址：湖北省洪湖市，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人（一般授权）：张鑫源、梁朝友，贵州黔信律师事务所律师。第三人：方令，男，1985年3月11日出生，仡佬族，住贵州省遵义市红花岗区。原告徐清梅、马慧诉被告周云、第三人方令租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马慧及原告徐清梅、马慧的共同委托诉代理人叶秀丽，被告周云及委托诉讼代理人张鑫源、梁朝友，第三人方令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐清梅、马慧向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2018年6月4日签订的《门面租赁合同》，立即腾空并退还门面给原告；2.判决被告立即支付因被告违约私自转租牟取的两年租金差价共计510000.00元；3.判决被告立即支付因私自转租两年的违约金210000.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告将位于赫章县门面出租给被告，并于2018年6月4日签订门面租赁协议约定：“租赁期限从2018年6月4日至2022年6月4日，第一年租金为340000.00元，剩余三年租金为每年350000.00元，未经原告允许，被告不得将门面转租给他人，否则视为被告违约，原告有权收回门面，终止合同，违约方将支付不低于年租金15%的违约金。”但是原告近期发现被告私自将所租门面转租给第三人，并与第三人签订名为合伙实为转租的协议，从中牟取租金差价。双方约定由第三人每年支付被告600000.00元租金，至今被告将门面私自转租给第三人已经两年有余，被告从中牟取了510000.00元的差价。原告知道其中缘由后对被告的此种行为表示非常气愤，于是多次找被告协商，并于2020年4月20日通知被告，告知被告原告将解除双方租赁合同收回门面。但是被告不但不觉得自己违约私自转租的行为有愧于原告多年来对其的信任，反而恶言相向，于是原告决定拿起法律武器维护自身合法权益。由于原、被告双方约定的违约金严重低于所造成的损失，而被告实际违约期限为两年，因此原告主张增加每年的违约金为年租金30%。现向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告周云辩称：1.二原告单方提出解除《门面租赁合同》无事实和法律依据，缺乏请求权基础。首先，被告与二原告于2018年6月4日签订的《门面租赁合同》第三条约定，门面租赁期限从2018年6月4日起至2022年6月4日止，现租赁期限尚未届满，二原告无权请求解除《门面租赁合同》。另外，根据《门面租赁合同》第四条，被告一直按约向二原告缴纳门面租金，并无拖欠。其次，关于二原告诉称被告存在非法转租的行为，被告对此不予认可。理由两点，第一、以被告周云为经营者注册成立的赫章优祖服装店，经营场所与《门面租赁合同》所载租赁地址一致，案涉房产系被告实际使用，并不存在非法转租。第二、被告与第三人方令从未通过书面、口头或者其他形式达成过租赁的合意，也从未收取过第三人方令支付的租金。综上，二原告单方提出解除《门面租赁合同》无事实和法律依据，缺乏请求权基础。2.关于二原告请求判决被告支付510000.00元租金差价的诉求。首先，如前所述，被告并不存在非法转租的行为，故二原告请求支付510000.00元租金差价无事实及法律依据。其次，退一步来说，就算被告存在非法转租的行为，二原告与被告签订的《门面租赁合同》并未对以转租行为而获得的可得利益进行约定，二原告亦未说明510000.00元租金差价的计算方式和计算标准。3.关于二原告请求判决被告支付210000.00元违约金的诉求。首先，被告并未将涉案门面进行转租，故二原告以被告转租为由请求判决被告支付210000.00元违约金无事实及法律依据。其次，退一步来说，就算被告存在非法转租的行为，根据《门面租赁合同》第九条，违约金也仅有5.1万元。另外，被告一直按约向二原告缴纳门面租金，并无拖欠，二原告无任何损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《门面租赁合同》约定的违约金过高，应当予以调整。综上所述，二原告请求判决解除《门面租赁合同》支付510000.00元差价租金、210000.00元违约金无事实和法律依据，缺乏请求权基础，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年6月4日，被告周云与原告徐清梅、马慧签订《门面租赁合同》，合同约定：徐清梅、马慧将其位于赫章县门面（75平方）出租给周云使用，租赁时间从2018年6月4日起至2022年6月4日止，门面租金第一年为340000.00元，剩余三年每年为350000.00元。租赁期间，周云不得将徐清梅、马慧的门面单方面和因其他理由转租给其他人经营使用，否则视为周云违约，徐清梅、马慧有权收回门面，终止合同。合同同时约定了违约责任及违约方应向合同相对方支付不低于年租金15%的违约金。合同签订后，徐清梅、马慧按照合同约定将门面交付给周云使用。2020年4月，徐清梅、马慧发现周云将案涉2-1-5号门面转租给第三人方令使用，随后告知周云将解除双方签订的《门面租赁合同》并收回门面。后双方协商未果，原告徐清梅、马慧于2020年5月19日诉来本院，请求判如所请。另查明，2018年4月4日，周云与方令签订《合伙经营协议》，协议约定：周云以承租位于赫章县间，建筑面积约75平方米的营业房作为与方令共同合伙经营的店铺，方令以自有品牌及货品、装修、经营管理作为与周云合伙经营的必备条件；双方商定合作期限为三年，自2018年5月4日起至2021年5月3日止，方令按年方式以租金600000.00元向周云支付红利，周云不参与店铺所有的经营管理事务，在经营期间方令应使用以周云名字登记的工商营业执照，此营业执照仅作为本店使用，周云不得有违背本条约定的任何主张等。上述事实，有原、被告的陈述和辩解，原告徐清梅、马慧提供的《房屋所有权证书》、《门面租赁合同》、短信截屏、《收款收据》，被告提供的赫章优祖服装店登记信息、《营业执照》、微信朋友圈截图，第三人方令提供的《合伙经营协议》及转账图片等证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。徐清梅、马慧与周云签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，协议双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据第三人方令提供的《合伙经营协议》，结合原、被告及第三人的当庭陈述进行综合考量，本院认定在案涉2-1-5号门面的使用上，周云与方令之间名义上为合伙关系，实际上为转租关系。关于《门面租赁合同》解除问题。本案中，被告周云未经原告徐清梅、马慧同意，擅自将向徐清梅、马慧承租的案涉2-1-5号门面转租给第三人方令使用，违反了《门面租赁合同》第六条“周云不得将徐清梅、马慧的门面单方面和因其他理由转租给其他人经营使用，否则视为周云违约，徐清梅、马慧有权收回门面，终止合同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，对原告徐清梅、马慧要求解除原、被告于2018年6月4日签订的《门面租赁合同》，立即腾空并退还门面给原告的请求本院予以支持。对于《门面租赁合同》何时解除问题，解除权属形成权，自通知到达对方时解除。本案中，原告马慧于2020年5月25日以短信的方式通知被告周云将于2020年6月4日解除合同，结合庭审中原告马慧提供的手机上的原始短信上下文内容可知该短信已即时到达被告周云的手机且周云已知晓该短信内容，因此，本院认定该租赁合同解除的时间为2020年6月4日。关于二原告请求被告支付510000.00元两年租金差价（溢价款）问题。根据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，承租人即被告周云取得的转租租金差额是基于转租合同取得的利益，并非没有根据，不属于不当得利的情形。本案中，被告周云作为承租人，虽然擅自将租赁物转租给第三人方令使用，但一直按租赁合同约定向出租人即原告徐清梅、马慧支付租金，其转租行为并未影响原、被告双方原来约定的租金收益，且双方在订立《门面租赁合同》时未对租金差价和可得利益进行约定，因此，原告徐清梅、马慧作为出租人要求承租人周云返还转租租金差额510000.00元，缺乏法律依据，本院不予支持。关于二原告请求被告支付210000.00元违约金问题。对于原告请求增加每年的违约金为年租金30%的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，因被告周云擅自转租门面后，一直按《门面租赁合同》约定向原告徐清梅、马慧支付租金，并未给原告徐清梅、马慧造成损失，因此，其请求增加每年的违约金为年租金30%的主张本院不予支持。同理，对于被告周云辩称《门面租赁合同》约定的违约金过高，应当予以适当调整的主张本院亦不予支持。本案中，根据原、被告签订的《门面租赁合同》第六条和第九条约定，被告周云擅自将向原告徐清梅、马慧承租的门面转租给第三人方令使用，被告周云作为违约方，应当按照合同约定向原告徐清梅、马慧支付不低于年租金15%的违约金。按2019年6月4日至2020年6月4日年租金350000.00元的15%计算，被告周云应支付原告徐清梅、马慧违约金52500.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十四条第二款、第二百二十五条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除被告周云与原告徐清梅、马慧于2018年6月4日签订的《门面租赁合同》；二、由被告周云在本判决发生法律效力之日起十日内将位于赫章县门面腾空并返还给原告徐清梅、马慧；三、由被告周云在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐清梅、马慧违约金52500.00元；四、驳回原告徐清梅、马慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000.00元，减半收取5500.00元，由被告周云负担3500.00元，原告徐清梅、马慧负担2000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或者被执行人财产所在地人民法院申请执行。审判员  王金二〇二〇年六月三十日书记员  涂薇