湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初823号原告:郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路**御泉大酒店**。统一社会信用代码：9143100239521757XL。法定代表人:李文松，系该公司董事长。委托诉讼代理人：雷祥讲，湖南楚瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林方，男，1979年2月27日出生，汉族，郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。系该公司副总经理。被告：苏曼丽，女，1987年11月10日生，汉族，河南省夏邑县人，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：雷北翔，广东生龙律师事务所律师。原告郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司（以下简称博皇家居建材公司）与被告苏曼丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日作出的（2019）湘1002民初4622号民事裁定书，原告郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司不服提起上诉，郴州市中级人民法院作出（2020）湘1002民初823号民事裁定书，裁定撤销一审法院裁定指令本院审理。本院于2020年1月15日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告博皇家居建材公司的委托诉讼代理人王林方、雷翔讲，被告苏曼丽的委托诉讼代理人雷北翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博皇家居建材公司请求判令：1、请依法判令被告支付原告经营管理费、综合管理费70875元(2019年5月1日至2019年7月31日止)并支付滞纳金3890.25元(每日0.5％的滞纳金，滞纳金实际按每月2％，暂计至2019年8月31日，以后的滞纳金另计)，小计74765.25元，押金不退；2、请依法判令被告立即清空铺位交还给原告并支付房屋占用费31500元(经营管理费、综合管理费或者租金，此费用从2019年8月1日起计算至2019年8月31日止以后的房屋占用费按每月31500元另外计算至被告清空铺位交还给原告时止)，以上两项合计:106265.25元。3、由被告承担本案律师代理费10000元以及本案的一切诉讼费用。被告苏曼丽主要答辩要点：1、原告起诉的被告主体资格不适格，本案合同是由郴州市南鹰商贸有限公司法定代表人苏曼丽签订的，苏曼丽签订合同的行为属于职务行为，不应由个人承担民事责任；2、本案合同履行事实，一直是由郴州市南鹰商贸有限公司就合同的权利义务与原告进行联系，并且主张相关权利，该合同实际是与郴州市南鹰商贸有限公司有关，与苏曼丽个人无关。3、原告经营的博皇家居建材市场没有通过消防验收，不能作为商业经营的场所，该场所已经被郴州市消防支队作出处罚，该处罚内容为相关工程停止施工和停止使用，而且至今都没有取得消防部门同意使用的依据，根据《消防法》规定，原告经营的场所属于人员密集的场所，没有通过消防验收的，是法律禁止性规定，不允许使用、经营，因此，原告方主张相关收取经营管理费、综合管理费、租金是违反法律规定的。4、原告的经营市场属于违规建设，其使用行为由于违法，因此，其所谓收取的占用费也是违法的，原告不应因违法行为而获利。综上所述，由于原告起诉的主体资格不适格，经营行为违法，请求法庭依法驳回原告的起诉或诉讼请求。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下案件事实：一、2014年11月25日，博皇家居建材公司（甲方）与苏曼丽（乙方）签订《合作经营合同书》，主要约定：甲方将郴州博皇家居建材市场二楼2F1039、2F1050号铺面出租给乙方，建筑面积675平方米，用于经营鹰牌瓷砖，专柜经营期限自2015年3月28日至2018年3月27日；乙方需向甲方交纳经营保证金30375元、履约质量保证金30375元、经营管理费25元/月/平米，综合管理费20元/月/平米;甲方给乙方提供装修期，在此期间，甲方免收乙方的经营管理费、商场综合管理费和广告费，但乙方必须向甲方缴纳装修管理费2025元；合同有效期届满，乙方没有违约行为并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续后15天内，甲方将经营保证金退还乙方，合同解除满一年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，甲方将质量保证金退还乙方；乙方须于每月10号前向甲方交付当月经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清视为违约……甲方除对应交未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；甲方保证所提供的场地能够作上述用途使用，并符合国家有关消防安全规定；合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担；合同履行期间，如一方违反本合同中任何约定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式告知违约要求其予以纠正及赔偿；如因违约方违反本合同致使守约方发生任何费用、支出、责任或损失，违约方应就此对守约方承担责任并进行赔偿，保障守约方不受损害。此后，苏曼丽向博皇家居建材公司交纳了装修管理费2025元，博皇家居建材公司也免收了装修期间的经营管理费、商场综合管理费和广告费。二、2015年2月6日，南鹰商贸公司登记成立，法定代表人为苏曼丽，经营范围为建筑材料、装潢材料等。2015年开始，佛山市鹰牌陶瓷有限公司采取一年一授权的形式准许南鹰商贸公司经营鹰牌陶瓷，现持续授权至2019年。三、2017年11月2日，苏曼丽又与博皇家居建材公司续签了《合作经营合同书》，将专柜经营期限变更为2017年8月8日至2019年7月31日，经营管理费变更为31元/月/平米，综合管理费仍为20元/月/平米，每月共计收取经营管理费和综合管理费为34425元。经原、被告双方协商，被告实际每月应向原告支付经营管理费和综合管理费为23625元。四、苏曼丽依约持续交纳管理费至2019年4月，因其超出合同约定交费期限未交2019年5月的管理费，2019年5月19日，博皇家居建材公司向苏曼丽发出《商铺缴费通知书》，催交2019年5月的管理费，并要求于2019年5月19日5点前结清全部欠款。2019年5月26日，南鹰商贸公司向博皇家居建材公司发出《关于恢复消防安全通道停止侵害中止合同的通知》，函告博皇家居建材公司将安全通道及楼梯改建为商铺、洗手间，给南鹰商贸公司带来重大安全隐患，待上述隐患消除后继续履行合同，并由博皇家居建材公司赔偿此期间的损失。2019年5月28日，博皇家居建材公司向南鹰商贸公司发出《关于恢复消防安全通道中止合同的回复函》，函告一二期商业的建设工程经消防验收合格，消防楼梯改造系因消防整改要求进行调整设计，也经验收合格，请南鹰商贸公司继续履约。五、2019年5月28日，博皇家居建材公司向苏曼丽发出《解除合同通知》，催告苏曼丽于2019年5月31日18:00前交清2019年5月的租金及管理费，否则自2019年6月1日起解除合同，收回铺位，重新招商，保证金不退，店内物品抵交租金。六、2019年5月30日，苏曼丽申请郴州市福城公证处保全证据，2019年6月10日，该处作出（2019）湘郴福证字第4696号公证书，公证经该处工作人员于2019年5月30日前往郴州博皇家居建材市场鹰牌陶瓷铺位现场查看，该店门被白色幕布覆盖，公证保存了现场13张照片。2019年11月22日，南鹰商贸公司再次申请郴州市福城公证处保全证据，2019年12月3日，该处作出（2019）湘郴福证字第9564号公证书，公证经该处工作人员于2019年11月22日前往郴州博皇家居建材市场鹰牌陶瓷铺位现场查看，该店呈断电状态，公证保存了32张照片光盘一张。2019年12月2日，博皇家居建材公司为清空涉案商铺重新出租，申请郴州市福城公证处保全证据，2019年12月19日，该处作出（2019）湘郴福证字第9946号公证书，公证经该处工作人员于2019年12月2日前往郴州博皇家居建材市场鹰牌陶瓷铺位现场查看，公证保存了该铺位现状的光盘一张和照片14张。此后，博皇家居建材公司将涉案店铺中的办公用品等可移动物品移至仓库保管。七、上述合同签订时，郴州博皇家居建材市场的消防未经验收合格，期间进行了多次整改验收。2019年8月30日，因郴州博皇家居建材市场占用疏散通道（将部分通道改为商铺）郴州市公安局消防支队对郴南房产公司作出行政处罚决定。此期间，因职能交接，建设工程消防设施的审核验收职能移转给郴州市住房和城乡建设局。2019年12月16日，郴州市住房和城乡建设局对博皇家居公司室内装修工程建设工程消防作出验收意见书，评定消防验收合格等。八、郴州博皇家居建材市场的不动产登记所有人为郴南房产公司，郴南房产公司与博皇家居建材公司陈述，郴州博皇家居建材市场的经营管理权长期转让给博皇家居公司，苏曼丽与博皇家居建材公司合同约定的合作经营期在博皇家居公司的经营管理期内。九、2020年1月2日，郴州市南鹰商贸有限公司、苏曼丽就同一房屋租赁关系另行向本院提起诉讼，请求本院判令：1、确认原告南鹰商贸公司法定代表人苏曼丽与被告博皇家居建材公司分别于2014年11月24日签订的《合作经营合同书》无效；2017年11月2日签订的《合作经营合同书》及《补充协议》无效，予以解除；2、被告博皇家居公司赔偿二原告位于郴州博皇家居建材市场内的2F1039、2F1050号铺面商铺装修及材料损失2110300元，电费损失63600元，配套的灯具、办公设备损失268600元，共计2442500元；3、被告博皇家居建材公司返还二原告交缴的装修管理费2025元、2015年3月至2019年4月的经营管理费、综合管理费共计1146807元；4、被告博皇家居建材公司返还二原告交缴的经营保证金30375元，履约保证金30375元，共计60450元；5、以上2、3、4项合计3649757元，由被告郴南房产公司承担连带责任；6、二被告承担本案全部诉讼费用。本院于2020年1月16日作出（2020）湘1002民初148号民事判决书，判决驳回原告郴州市南鹰商贸有限公司、苏曼丽的全部诉讼请求。郴州市南鹰商贸有限公司、苏曼丽不服一审判决上诉至郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2020年6月9日作出（2020）湘10民终559号民事判决书，驳回上诉，维持原判。十、相关联且已经发生法律效力的（2020）湘1002民初148号民事判决书和（2020）湘10民终559号民事判决书认定事实：双方在2017年11月2日签订的《合作经营合同书》中约定“乙方须于每月10号前向甲方交付当月经营管理费、综合管理费和以及其他应交费用逾期不缴或未全部缴清视为违约……乙方拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。”依上述约定，博皇家居建材公司在苏曼丽拖欠相关费用10天后，停止对其店铺供电、停止专柜有关设施使用，有合同依据，并无不当；在苏曼丽拖欠一个月之后，博皇家居建材公司有权解除合同，故2017年11月2日签订的《合作经营合同书》解除时间应为2019年6月11日，而不是博皇家居建材公司通知的2019年6月1日。判决的理由与结果本案的立案案由是合同纠纷。本院认为，房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给出租人的合同应为租赁合同。博皇家居建材公司将涉案商铺出租给苏曼丽，收取固定费用，未共同经营管理，未共享收益共担风险，其与苏曼丽签订的《合作经营合同书》名为合作经营实为租赁，故本案应为房屋租赁合同纠纷。本院就双方争议焦点问题评议如下：一、原、被告主体资格问题。两份《合作经营合同书》的乙方始终为苏曼丽，南鹰商贸公司成立之前，苏曼丽的民事行为仅能认定为个人行为，南鹰商贸公司成立之后，并未在续订的合同中签章，且博皇家居建材公司作为甲方只能约束乙方苏曼丽在承租后按约定用途经营鹰牌陶瓷，而不能约束苏曼丽个人成立何家公司、成为何家法人、也不能要求必须是苏曼丽取得鹰牌陶瓷的经销权，故上述合同的权利义务的主体为苏曼丽和博皇公司，南鹰商贸公司不具有本案被告的主体资格。郴南房产公司作为涉案商铺的产权所有人，已将不动产的出租管理收益权出让给博皇家居建材公司，本案系租赁合同纠纷而不是所有权纠纷，郴南房产公司也不是涉案合同的相对一方，不具有本案原告的主体资格。二、关于两份《合作经营合同书》的效力。被告认为双方在签订合同协议时，博皇家居建材公司交付的涉案商铺不符合消防安全规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应认定为无效。相关联且已经发生法律效力的（2020）湘1002民初148号民事判决书和（2020）湘10民终559号民事判决书均认定：双方在合同签订后按合同约定行使了权利，履行了义务，苏曼丽在经营期间，郴州博皇家居建材市场并未发生任何消防事故，苏曼丽也未举证证明其因消防验收问题遭受直接损失，涉案店铺一直处于正常经营状态，双方并未因消防问题导致合同目的无法实现，同时消防安全只是对房屋消防管理的规范性规定而不是导致租赁合同无效的禁止性规定，郴州博皇家居建材市场的消防现也已验收合格，故两份《合作经营合同书》未达到法定无效的条件，均真实合法有效，消防问题不能作为合同中止的合理理由。三、关于经营管理费、综合管理费及滞纳金的问题。1、关于经营管理费、综合管理费的收取。相关联且已经发生法律效力的（2020）湘1002民初148号民事判决书和（2020）湘10民终559号民事判决书认定原、被告2017年11月2日签订的《合作经营合同书》解除时间应为2019年6月11日，但因原告于2020年6月1日已对商铺进行断水断电，被告从2020年6月1日起已无法正常经营。故被告需支付的经营管理费、综合管理费的期间为2019年5月1日至2019年6月1日，所需支付的经营管理费、综合管理费为23625元（23625元÷30天×30天=23625元）。对原告诉请中超出31500元部分本院不予支持。2、关于滞纳金的收取。依照《合作经营合同书》的约定，博皇家居建材公司对应交未交的费用可以按日加收0.5%滞纳金。因双方合同中对滞纳金的约定过高，诉讼中博皇家居建材公司自愿降低为按月利率2%收取滞纳金不违反法律规定本院予以确认。故，本案中苏曼丽应当支付的滞纳金为466.02元（23625×24%÷365×30=466.02元）。四、关于房屋占用费的问题。依据双方签订的《合作经营合同书》第十条第一款约定：“乙方（苏曼丽）将于合同终止后三日内迁离所使用场地，将其场地内商品、柜台、办公设备等物品清空，将场地完好返还甲方（博皇家居建材公司），并同时办理完毕清税、注销营业执照等手续。逾期不迁离或不返还使用场地的，甲方有权单方或与政府有关部门配合依法收回，对乙方原在本商场的物品不负保管、保存责任。并有权要求乙方双倍支付占有期间的相关费用及赔偿甲方因此遭受的损失。同时乙方承诺，出现前述情形时，甲方有权留置或变卖乙方物品折抵欠费或赔偿损失，并有权注销经营登记，另行出租”。本案中，双方在2017年11月2日签订的《合作经营合同书》于2019年6月11日解除后，被告苏曼丽并未在三日内迁离所使用场地。2019年12月2日，博皇家居建材公司为腾空涉案商铺重新出租，申请了郴州市福城公证处保全证据后，博皇家居建材公司将涉案店铺中的办公用品等可移动物品移至仓库保管。故，原告博皇家居建材公司主张被告苏曼丽支付从2019年6月12日至2019年12月2日的房屋占有使用费，本院予以支持。根据法律规定，房屋占有使用费的支付可以参照合同约定的租金标准。本案中，原、被告约定的经营管理费和综合管理费为34425元/月。但经原、被告双方协商，被告实际每月应向原告支付经营管理费和综合管理费为23625元/月。因此房屋占有使用费也应当按23625元/月计算，原告诉请要求房屋占有使用费按34425元/月计算标准过高，本院不予支持。故，从2019年6月16日至2019年12月2日的房屋占有使用费为133875元（23625元÷30天×170天=133875元）。三、原告博皇公司诉请的律师代理费无合同约定也无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏曼丽于本判决生效之日起十日内向原告郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司支付2019年5月1日至2019年6月1日，所需支付的经营管理费、综合管理费23625元及滞纳金466.02元，合计24091.02元。二、被告苏曼丽于本判决生效之日起十日内向原告郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司支付从2019年6月12日至2019年12月2日的房屋占有使用费为133875元。三、驳回原告郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司其他诉讼请求。如被告苏曼丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2626元，由被告苏曼丽负担2040元，由原告郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司586元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  罗琛人民陪审员  何媛人民陪审员  吉红二〇二〇年六月二十九日法官助理欧阳芳书记员袁帆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。