广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1025号原告：珠海龙凯物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人：马三平，经理。委托诉讼代理人：许兰香，女，该公司职员。被告：徐锡荣，男，1973年10月7日出生，汉族，户籍地：广东省江门市新会区*************，现住珠海市金湾区****************，公民身份号码：440************914。委托诉讼代理人：翁冰璇，北京市盈科（中山）律师事务所律师。原告珠海市龙凯物业管理有限公司（简称龙凯物业）与被告徐锡荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人马三平、委托诉讼代理人许兰香，被告徐锡荣及其委托诉讼代理人翁冰璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告缴清所欠2018年8月至2020年2月物业费902.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月接管康悦花园小区，尽心尽责做好每一项工作，被告系该小区的业主，小区80%业主都缴纳物业费，但被告经原告多种方式催缴仍不缴纳，原告遂诉至法院。原告向本院提交的证据：1.不动产权登记表；2.珠海市物业服务合同备案表；3.商业信息保密协议；4.物业管理合同；5.管理服务条例；6.拖欠物业费计算表；7.业主缴费记录表；8.住建局批复。被告辩称：1.珠海市南通房地产开发公司（简称南通公司）与原告签订的物业管理合同无效，对业主没有约束力。康悦花园的房产已经交付和过户给业主多年，南通公司不能以开发商名义代表业主签订物业服务合同。选聘物业公司是全体业主共同管理权利的重大事项，依法应召开业主大会，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，南通公司并非业主，其亦不能以开发商名义代表业主签订小区的前期物业服务合同。况且，南通公司与原告签订的物业管理合同程序不合法，根据《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条规定“市物业管理行政主管部门应当建立管理招投标平台。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。2.原告无论是安保、卫生、绿化等方面都没有为康悦小区提供合格的物业服务，无权要求被告缴纳物业管理费。小区商铺与内部互通，长期处于开放状态，带来极大安全隐患；小区清洁卫生一团糟，楼道堆放杂物，垃圾满地，到处脏乱差。不仅如此，原告采取非法手段对维权业主进行报复，同时以追缴管理费为由对以拒交管理费表达不满的业主采取停水、停电等手段报复，不让业主车辆进入，不让业主回家，甚至有砸业主车的犯罪行为，严重影响小区业主的生命、财产安全。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交的证据：1.《通知》；2.《承诺书》；3.照片；4.《珠海经济特区物业管理条例》；5.刑事判决书；6.光盘一张；7.信访回复。本院经审理认定事实如下：涉案小区珠海市*******为南通公司开发，被告是康悦花园的业主，该房建筑面积为33.4平方米。2011年12月29日，珠海市金湾区住房和城乡建设局向珠海市南通房产开发公司发出《关于康悦花园选聘物业服务企业采用协议方式的批复》：因康悦花园房屋建筑总面积等于或少于3万平方米，同意康悦花园采用协议方式选聘物业服务企业。2018年3月31日，珠海市南通房产开发公司作为甲方与原告作为乙方签订《康悦花园小区物业管理合同》，约定：甲方将康悦花园小区委托乙方物业管理，管理期限为3年，自2018年3月31日零时起至2021年3月31日二十四时止（若小区业委会成立，本合同终止）。小区物业管理费一平方米每月1.2元，商铺一平方米每月2元，露天停车费每月70元，临时停车小型车辆3元/小时/辆，1小时内不收费，1天不超过15元。合同还对其他事项作了约定。原告从2018年4月1日开始进驻康悦花园提供物业管理服务。原告提交的统计资料显示，康悦花园大部分业主都按时缴纳物业管理费，包括被告在内的少数业主未按物业服务合同的约定缴纳物业管理费。被告提交的《通知》显示，2018年6月20日，原告向康悦花园广大业主/住户发出通知，要求没有缴费的业主按时缴费，如不缴费，将于20日晚上8点采取停电处理。庭审中，被告未能提交该《通知》的原件，原告亦不予认可。因原告与小区业主就物业问题产生纠纷，为缓和矛盾，原告于2019年1月30日作出《承诺书》：文明收费不对骂，语言不过激；不使用武器和暴力手段；不乱张贴催缴通知单；文明管理，不再对拒缴物业费住户停水停电，也不说停水停电的话语；如有违反，将无条件退出小区物业管理。2019年12月17日，原告就物业收费标准在珠海市南水镇人民政府进行了备案，将收费标准调整为物业管理费每平方米1元，垃圾费每月10元，路灯费每月2元，监控费每月2.5元。从2018年8月1日起至原告主张的2020年2月29日共19个月，被告未曾交纳物业管理费。本院认为，一、关于《康悦花园小区物业管理合同》的效力。康悦花园因总建筑面积较小没有成立业主委员会，根据《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”南通公司作为开发商经金湾区住建局同意采用协议方式来为康悦花园选聘物业服务企业，其有权与原告协议签订物业管理合同，《康悦花园小区物业管理合同》的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。被告认为合同无效依据不足，本院不予认可。二、关于应否交纳物业管理费。交纳物业管理费是康悦花园小区业主的义务，被告应及时交纳。虽有小区保安砸坏业主车辆的犯罪行为，但缴纳物业管理费属于物业管理合同约定的义务，是合同行为，两者不能混谈；被告称小区卫生脏乱差，首先，被告提交的照片不能全面反映小区存在脏乱差等卫生问题，其次，如有卫生等问题业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动物业管理服务关系，被告也可以向相关部门投诉以解决。被告所称的上述问题均不能作为拒交物业管理费的理由。原告自愿将合同约定的物业管理费1.2元每平方降为1元每平方，本院予以认可。被告应当交纳的物业管理费为634.6元（33.4元/月×19月）。三、原告依据2019年12月17日在珠海市南水镇人民政府备案的《物业服务合同备案表》主张垃圾费每月10元，路灯费每月2元，监控费每月2.5元。因2018年3月31日签订的《康悦花园小区物业管理合同》并未约定向业主收取垃圾费和监控费，故原告请求被告交纳2018年8月至2020年2月的垃圾费和监控费，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。至于路灯费，根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十八条第一款规定：“物业服务企业应当定期公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的费用，有关费用由相关业主分摊；物业服务合同另有约定的，从其约定。”原告请求被告交纳2018年8月至2020年2月的路灯公摊费合计38元，符合上述条例规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条第二款、第六十五条、第六十八条第一款、第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐锡荣于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海龙凯物业管理有限公司支付2018年8月1日至2020年2月29日的物业管理费634.6元；二、被告徐锡荣于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海龙凯物业管理有限公司支付2018年8月1日至2020年2月31日的路灯费人民币38元；三、驳回原告珠海龙凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告徐锡荣负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴明星二〇二〇年六月二十二日法官助理 陈丽冰书 记 员 徐春荣相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条市物业管理行政主管部门应当建立物业管理招投标平台。住宅物业的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。鼓励业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。住宅物业的业主大会选聘物业服务企业的，应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。第六十五条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍拒不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。第六十八条物业服务企业应当定期公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的费用，有关费用由相关业主分摊；物业服务合同另有约定的，从其约定。建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立的经法定计量检定合格的计量器具。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器具应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器具的，不予办理竣工验收备案。第七十三条业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约，履行物业服务合同。业主不得采用拒交物业服务费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。