广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终884号 上诉人（原审被告）：李健团，男，1988年10月10日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦善雄，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益（来宾）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：来宾市海伦艺术文化传媒有限公司，住所地广西来宾市政和路**永佳大厦附楼。 法定代表人：罗法平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张益校，广西万然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何雪梅，女，1986年9月3日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人李健团、来宾市海伦艺术文化传媒有限公司（以下简称海伦公司）因与被上诉人何雪梅租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李健团上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回一审法院重审，或查清事实后改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人何雪梅承担。事实和理由：一审法院判决李健团退还租金、物业费4460元，系错误判决，基本事实不清，明显故意偏袒何雪梅，有失公平原则。在海伦公司封锁涉案商铺之前，何雪梅已与李健团明确表示其不愿意再继续承租涉案商铺。一审法院已认定李健团与海伦公司存在租赁法律关系，但不能确定李健团是否尚欠海伦公司租金的事实，同时也认定了对涉案商铺强行上锁，禁止营业并将涉案商铺转租他人的过错由海伦公司承担。因此，一审法院不应判决李健团退还租金、物业费4460元，请求二审法院依法查明事实，并依法纠正一审错误且不公正的判决。 海伦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判海伦公司不承担责任。事实与理由：海伦公司并非李健团与何雪梅转租合同中的相对方，不应承担该合同中何雪梅的经济损失。请求二审法院判如所请。 李健团辩称，一审判决认定事实不清，请二审法院改判被上诉人只需退还押金。根据李健团与海伦公司签订的《商铺租赁合同》，李健团有权使用涉案商铺进行经营，其转租给何雪梅亦得到认可，但海伦公司在双方合作合伙经营期间擅自将涉案商铺上锁，导致涉案商铺无法经营，李健团同意退还何雪梅押金。一审法院已认定由于海伦公司单方违约行为导致何雪梅损失。一审法院判决李健团退还租金，无事实和法律依据。 何雪梅辩称，1.本案是海伦公司与李健团之间的事情与何雪梅无关。2.海伦公司拿了何雪梅的东西不让拿走，导致其无法搬东西到其他地方继续营业，一审判决正确。 何雪梅向一审法院起诉请求：一、判决解除何雪梅与李健团于2019年4月30日签订的《商铺租赁合同》;二、判决李健团向何雪梅退还商铺租金、押金、物业费共计52950元（其中租金27500元，押金25000元，物业费450元；三、判决李健团赔偿何雪梅经济损失37519元（其中商铺装修费31519元，因诉讼聘请律师而产生的律师费6000元），该项损失由李健团和海伦公司向何雪梅承担连带赔偿责任；四、判决李健团和海伦公司向何雪梅返还位于商铺里属于何雪梅所有的设备及其他物品；五、案件受理费由李健团和海伦公司负担。 一审法院认定事实：2018年11月30日，李健团（乙方）与海伦公司（甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定：乙方所承租的商铺位于永佳大厦附楼一层1-01、1-02、1-03、1-04、1-05号铺位，建筑面积194.32平方米。本商铺租金期限为五年，即自2018年12月1日起至2023年11月30日。首年租金为180元/㎡/月，月租金为34977.60元/月。租金每年递增5%。乙方支付的租金为商铺租赁使用费、水电费等其他费用由乙方自行承担。乙方按季度一次向甲方支付租金。乙方须于本合同签订当日一次性以现金或转账的形式向甲方缴纳租赁保证金50000元。乙方有下列行为之一则视为违约，甲方有权单方解除本合同并无条件收回租赁商铺……，甲方因此造成的一切损失由乙方承担赔偿责任：乙方将本商铺部分或全部转租给第三人，或以合作形式转租，或对商铺做分割使用的，甲方有权解除本合同，乙方须按本合同租金总额的20%向甲方计付违约金。合同终止、解除后，乙方须在10日内将商铺腾空、返还给甲方，逾期腾空、返还商铺的，视为乙方放弃对商铺内装饰装修和设施设备、物品所有权和处理权，甲方有权强行腾空，收回商铺。当天，李健团遂将50000元押金、第一季度租金和物业费支付给海伦公司法定代表人罗法平。2019年5月11日，李健团又将50000元款项支付给罗法平。2018年12月1日，海伦公司将永佳大厦附楼一层01至05号五间商铺交付给李健团使用。2019年4月30日，李健团（甲方）与何雪梅（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：乙方所承租的商铺位于永佳大厦附楼一层1-01号铺位（下称涉案商铺），使用面积50平方米。甲方于2019年4月30日前将商铺交付给乙方，本商铺租金期限为32个月，即自2019年4月30日起至2021年11月30日。乙方开业时间：2019年6月1日。首年租金为220元/㎡/月，月租金为11000元/月。租金递增率6%。乙方支付的租金为商铺租赁使用费、水电费等其他费用由乙方自行承担。租金于2019年4月30日开始计收，实行先交租金后使用的原则。乙方按季度一次向甲方支付租金。乙方须于本合同签订当日一次性以现金或转账的形式向甲方缴纳租赁保证金25000元。物业管理服务费暂定按建筑面积3元/㎡收取，即每月物业管理费为150元，物业费自2019年4月30日始按月缴纳给甲方。乙方经营商品种类为奶茶，品牌为老虎茶。甲方不得在乙方租赁期内无故解除本合同，否则视为违约，甲方须赔付乙方3个月的租金作为违约金。2019年4月30日，李健团将涉案商铺交付给何雪梅使用。同日，何雪梅将涉案商铺2019年5月至7月的租金和物业费共计27950元、押金25000元交付给李健团，李健团向何雪梅出具收据。后何雪梅遂对涉案商铺进行装修用于经营黑糖老虎茶，支出装修瓷砖费1155元、瓷砖人工费2500元、装修费17000元、玻璃门2800元，共计23455元。2019年6月1日，何雪梅开始营业。2019年6月7日，广西法平文化艺术咨询有限公司（甲方,下称法平公司）与李健团签订《项目合作协议》约定：乙方现今所经营的“知其味”餐厅，即1-03、04、05号商铺，面积共计105.46㎡，月租18982.80元/月，6个月房租113896.80元。甲方以免除乙方此餐厅6个月的房租模式入股此餐厅，免除时间自2019年6月5日至2019年12月4日止。2019年6月8日，法平公司受海伦公司委托（甲方）与李健团（乙方）签订了《租赁合同补充协议》，约定：退租后甲方将1-01、1-02商铺收回，奶茶店的权利义务与乙方清算完毕后可与甲方重新签订《租赁合同》，否则奶茶店无权使用此商铺。同日，李健团与海伦公司签订了《商铺租赁合同》约定：乙方所承租的商铺位于永佳大厦附楼一楼1-01商铺（即涉案商铺），建筑面积45.88平方米。本商铺租金期限为三年，即自2019年6月8日起至2021年11月30日。首年租金为180元/㎡/月，月租金为8258.40元/月。乙方将本商铺部分或全部转租给第三人，或以合作形式转租，或对商铺做分割使用的，甲方有权解除本合同，乙方须按本合同租金总额的20%向甲方计付违约金。2019年7月18日，海伦公司向李健团发出《欠费催缴通知书》，载明：永佳大厦附楼1-01、1-02、1-03、1-04、1-05商铺已拖欠下一季度（4月1日-7月30日）租金104932.80元。物业费从2018年12月份至2019年7月份共8月共计1554.56元，电费6月8日抄表共计8796元，合计费用11528.36元，已于5月份交付50000元到本公司，尚欠65283.36元。请您于2019年7月18日18:00前缴清以上欠费，否则我司将按合同相关约定采取包含停止供水电、限制货品出行等措施。同日，海伦公司将涉案商铺上锁，禁止营业。2019年9月30日，海伦公司按照何雪梅要求打开涉案商铺门锁让何雪梅将店内设备搬离。同年10月份，海伦公司将涉案商铺转租他人使用。由于何雪梅租赁的涉案商铺被强行收回，何雪梅遂起诉至一审法院，提出以上诉讼请求。另查，法平公司与海伦公司的法定代表人均系罗法平。一审庭审中，海伦公司自认何雪梅于2019年7月份向其公司缴纳了水电费（4月30日至7月30日期间）。海伦公司与李健团于2019年6月8日签订涉案商铺《租赁合同》是根据6月8日法平公司与李健团签订《租赁合同补充协议》中的约定而签订的。法平公司受海伦公司委托处理承租的相关事宜，法平公司与李健团签订的补充协议系在海伦公司的授权范围内。李健团和法平公司重新签订租赁合同后，奶茶店可以使用此商铺。 一审法院认为，李健团与海伦公司于2018年11月30日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律相关规定，合同有效。合同签订后，海伦公司遂将01号至05号共五间商铺交付给李健团使用，李健团向海伦公司支付了50000元房屋押金及第一季度房屋租金。2019年4月30日李健团将涉案商铺转租给何雪梅使用，双方签订了《商铺租赁合同》。虽李健团将涉案商铺转租给何雪梅的行为违反了其与海伦公司于2018年11月30日签订的《商铺租赁合同》中的禁止转租的约定，但是根据2019年6月8日李健团与法平公司（受海伦公司委托）签订的《租赁合同补充协议》中的第一点第四小点“退租后甲方将1-01、1-02商铺收回，奶茶店的权利义务与乙方清算完毕后可与甲方重新签订《租赁合同》，否则奶茶店无权使用此商铺”约定可知，海伦公司对李健团将涉案商铺转租给何雪梅的事实是知情的。同日李健团与海伦公司根据上述补充协议第一点第四小点约定重新签订了针对涉案商铺的《商铺租赁协议》，故海伦公司此行为视为对李健团将涉案商铺转租给何雪梅的转租行为予以认可。2019年7月份何雪梅向海伦公司支付了涉案商铺的水电费，海伦公司予以认可。一审庭审中海伦公司自称李健团与法平公司重新签订《租赁合同》后，奶茶店可以使用商铺。综上，一审法院认定海伦公司明知李健团将涉案商铺转租给何雪梅并予以默许，故李健团未存在违法转租的行为，因此李健团与何雪梅于2019年4月30日签订的涉案商铺《商铺租赁协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律相关规定，合同合法有效。何雪梅已按其与李健团签订的合同约定按时缴纳了涉案商铺的押金和第一季度租金、物业费，故何雪梅并未存在违约行为。海伦公司明知并默许李健团的转租行为，因此不能以李健团违反合同禁止转租的约定为由而擅自解除双方之间的租赁合同。2019年6月8日，李健团已经退出02号商铺的租赁，又根据法平公司与李健团签订《项目合作协议》可知法平公司以免除李健团租赁的03-05号商铺2019年6月5日至2019年12月4日期间的房租模式入股李健团的餐厅（知其味餐厅），故2019年6月8日后02号商铺不存在租金，03-05号商铺租金已由法平公司（与海伦公司法人一致）予以免除。但2019年7月18日海伦公司出具给李健团的《欠费催缴单中》仍然将02号商铺租金及03-05号商铺租金部分计算在内，故一审法院对该《欠费催缴单中》所述的欠缴数额不予认可，且不能确定李健团是否尚欠海伦公司租金以及租金数额，故海伦公司不能以李健团未缴纳租金为由解除双方租赁合同，强行将李健团转租给何雪梅的涉案商铺收回。2019年7月18日海伦公司将何雪梅承租的涉案商铺强行上锁，禁止营业，并收回涉案商铺转租他人的行为存在过错，何雪梅因此造成的损失应由海伦公司全部赔偿。一审法院根据何雪梅奶茶店的装修项目以及何雪梅微信转账等证据，酌情认定何雪梅实际损失为23455元，超过的部分，一审法院不予支持，由海伦公司赔偿给何雪梅23455元。由于海伦公司强行收回涉案商铺，导致何雪梅合同目的无法实现，无法继续承租，应由李健团将何雪梅涉案房屋押金25000元退还何雪梅，故何雪梅诉请要求李健团退还何雪梅押金25000元，一审法院予以支持。何雪梅已将2019年4月30日-7月30日租金共计27950元支付给李健团，7月18日何雪梅搬离涉案商铺，故由李健团退还何雪梅尚未使用期间的租金、物业费4460元［租金（11000元÷30天×12天）+物业费（150元÷30天×12天）］，何雪梅诉请超过部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、来宾市海伦艺术文化传媒有限公司赔偿何雪梅经济损失共计23455元；二、李健团退还何雪梅房屋押金、租金、物业费共计29460元；三、驳回何雪梅的其他诉讼请求。案件受理费2062元，减半收取1031元，由何雪梅负担381元，由来宾市海伦艺术文化传媒有限公司负担300元，由李健团承担350元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人何雪梅诉请解除其与李健团签订的《商铺租赁合同》的问题。何雪梅签订该合同的目的是租用涉案商铺经营奶茶生意，现涉案商铺已被海伦公司收回并转租于他人，致使本案合同目的无法实现，故何雪梅诉请解除《商铺租赁合同》，理由成立，应予支持，一审法院遗漏审理何雪梅该项诉请，本院予以纠正。 关于上诉人海伦公司是否应当赔偿被上诉人何雪梅的经济损失的问题。李健团与海伦公司签订的《商铺租赁合同》约定本案租金实行先交租金后使用的原则，租赁第一年，李健团按季度一次向海伦公司支付租金，租金为每月34977.6元。根据本案查明的事实，李健团付清第一季度租金及物业费等费用后，仅于2019年5月11日向海伦公司支付了50000元，按合同约定的租金计算，该50000元款项并不足以支付4月及5月份涉案商铺的租金、水电费及物业费等费用，据此认定李健团未按合同约定按时支付租金、物业费、水电费等费用，存在违约行为，按合同约定的先交租金后使用的原则及违约责任的内容，海伦公司有权收回租赁商铺。因此，海伦公司于2019年7月18日将涉案商铺上锁，何雪梅的奶茶店不能营业是因李健团未按约定付清租金、物业费及水电费等有关费用所导致，故何雪梅由此所造成的损失应由李健团承担。李健团未按时支付租金、物业费、水电费等费用，海伦公司不找李健团交涉解决，而是直接锁上涉案商铺，导致何雪梅奶茶店不能经营，故海伦公司亦存在过错，其应对何雪梅的经济损失承担连带清偿责任。一审法院直接判决海伦公司承担何雪梅的经济损失错误，应予纠正。 关于上诉人李健团上诉请求的问题。二审期间，因李健团向本院申请撤回上诉，视为其对一审判决无异议，李健团申请撤回上诉符合法律规定，予以准许。 综上所述，上诉人海伦公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，程序合法，但部分实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4145号民事判决第二、三项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4145号民事判决第一项； 三、解除被上诉人何雪梅与上诉人李健团于2019年4月30日签订的《商铺租赁合同》； 四、上诉人李健团赔偿被上诉人何雪梅经济损失23455元，上诉人来宾市海伦艺术文化传媒有限公司对此承担连带清偿责任。 一审案件受理费2062元，减半收取1031元，由上诉人李健团负担650元，由被上诉人何雪梅负担381元；上诉人李健团上诉的二审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人李健团负担，上诉人来宾市海伦艺术文化传媒有限公司上诉的二审案件受理费386元，由上诉人来宾市海伦艺术文化传媒有限公司负担。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期不履行的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在生效判决确定的履行期限满之日起二年内，向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  朱卢璐 审 判 员  黄月秀 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  蒙巧玲 书 记 员  龙 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。