江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初24号 原告：孙萍，女，1978年7月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱满，江苏瀛扬律师事务所律师。 被告：宿迁京奥置业有限公司，统一社会信用代码91321322691324986N，住所地沭阳县人民路南侧天津路东侧（原服装厂西侧）。 法定代表人：王**俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张敏，江苏博聪律师事务所律师。 原告孙萍诉被告宿迁京奥置业有限公司（下简称“京奥公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年2月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李兵、被告委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。后本院依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理，原告孙萍及其委托诉讼代理人朱满、被告委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1.确认原、被告于2017年2月10日签订的沭阳县京奥大厦三单元702室的商品房买卖合同成立并生效；2.被告给付原告逾期交房违约金（以640000元为基数，自2018年7月1日起至涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》后被告书面通知原告办理交房手续之日止，按日万分之一计算）；3.被告给付原告逾期办证违约金6400元。诉讼过程中，原告自愿撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2017年2月10日，原告与被告京奥公司签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告京奥公司开发的京奥大厦三单元702室房屋，总价款为640000元，合同第八条交付期限约定为2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格……5、买受人付清所有房款和各种税费。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2017年2月10日支付购房款640000元，原告实际占有涉案房屋的时间为2019年10月19日。 被告京奥公司辩称：1.被告是开发商，在2012年10月14日就因为资金问题将该项目转让给案外人高某东，双方纠纷经过沭阳县人民法院和宿迁市中级人民法院判决，认定转让合同有效。本案应追加实际控制人高某东为被告，由高某东承担赔偿责任。2.涉案房屋是拆迁安置房，高某东无权出售，被告保留追究高某东擅自转让拆迁安置房的法律责任。3.合同上的公章不是被告的备用章，是高某东自己私刻的。 原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据： 1.商品房买卖合同一份。旨在证明原、被告于2017年2月10日签订商品房买卖合同，合同约定了房屋交付时间、交付条件、逾期交房和逾期办证的违约责任。 2.被告出具的购房款收据一张。旨在证明原告于2017年2月10日已付清购房款640000元，其中10000元是现金，630000元是分多次刷卡。 3.中国农业银行股份有限公司沭阳沭城支行出具的交易明细清单、江苏沭阳农村商业银行沭阳支行出具的账户明细查询单各一份。旨在证明原告通过刷卡的方式分别于2017年2月3日、2月10日支付房款80000元、150000元、400000元。 4.物业费收据两张。旨在证明原告于2019年10月19日实际占有房屋。 被告为支持其答辩理由依法提交了以下证据： 1.（2018）苏1322民初3068号、（2019）苏13民终4674号民事判决书复印件各一份。旨在证明被告将项目转让给高某东，赔偿应当由高某东和被告共同承担。 2.被告于2017年6月2日刊登在扬子晚报上的声明一份。旨在证明被告声明公章遗失，要求所有的购房户到被告登记、重新审核并加盖新公章，如果不来后果自负。 3.宿迁京奥置业有限公司住宅安置表复印件一张。旨在证明涉案房屋是预留的拆迁安置房。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、3真实性由法庭核实，但认为证据上的公章、财务章都是高某东私刻的，购房款收据上的葛会计不是被告员工；对原告提交的证据4无异议。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为与本案无关联性；对被告提交的证据2，认为涉案买卖合同在声明之前签订，声明对原告不具有法律效力；对被告提交的证据3无异议。 本院经审查核实认证如下：原告提交的证据1、2、3，经核实原件，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告提交的证据4，被告未提出异议，本院予以采纳。被告提交的证据1，经核实原件，本院对其真实性予以确认，但与本案无关联性，本院不予采纳。被告提交的证据2，经核实原件，本院对其真实性予以确认，但该声明系被告单方称公章遗失，并未提供相关证据加以证明，且被告至今也未采取有效措施阻止关于沭阳县京奥大厦的商品房买卖合同的订立，故本院认为该证据不能达到被告的证明目的。被告提交的证据3，经本院与相关部门核实，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和上述证据，本院认定的事实与原告陈述一致。涉案房屋系预留的拆迁安置房，但被告尚未就涉案房屋与他人签订拆迁补偿安置协议，没有实际的被拆迁人。 本院认为，结合商品房买卖合同上加盖有“宿迁京奥置业有限公司合同专用章”字样以及“王**俊印”字样的印章，涉案房屋购房款收据上加盖有“宿迁京奥置业有限公司财务专用章”，本院认定原、被告之间成立商品房买卖合同关系。虽然涉案房屋为被告预留的拆迁安置房屋，但被告至今尚未就涉案房屋与他人签订拆迁补偿安置协议，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据原告提交的购房款收据、银行出具的交易明细、账户明细，本院认定原告已履行支付购房款的义务。根据原告提交的物业费收据，且被告京奥公司未提供实际交房时间的证据，本院认定原告于2019年10月19日已实际占有涉案房屋。根据合同首页第二条、合同第八条约定，被告京奥公司应当在2018年3月31日前将取得《工程竣工验收备案表》的涉案商品房交付原告使用，被告京奥公司未按期交付，构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告京奥公司给付自2018年7月1日起按已付房款的万分之一给付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告于2019年10月19日已实际占有房屋，故逾期交房违约金应计算至2019年10月19日止，即被告应给付原告逾期交房违约金30400元（以640000元为基数，自2018年7月1日起至2019年10月19日止，按日万分之一标准计算），对于原告主张的超出部分，本院不予支持。原告自愿撤回部分诉讼请求，系对其民事权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以准许。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、原告孙萍与被告宿迁京奥置业有限公司于2017年2月10日签订的关于沭阳县京奥大厦三单元702室的商品房买卖合同成立并生效； 二、被告宿迁京奥置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告孙萍逾期交房违约金30400元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费720元，由原告孙萍负担125元，由被告宿迁京奥置业有限公司负担595元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费720元。 审 判 长 仲 裁 人民陪审员 张 泽 人民陪审员 唐善胜 二〇二〇年六月十一日 书 记 员 王敏艳 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××48（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。