湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初530号原告：随州市天地物业服务有限公司，住所地：随州经济技术开发区吴家老湾村千千水岸32幢2单元501号法定代表人：方福琴,公司经理。委托诉讼代理人：肖道荣，随州市物业管理协会法务部职员。代理权限：一般代理。被告:李斌，男，1977年2月8日出生，汉族，住随州市高新区。委托诉讼代理人：张金陆、帅青云，湖北大随律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告随州市天地物业服务有限公司（简称“天地物业”）与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天地物业的委托诉讼代理人肖道荣、被告李斌的委托诉讼代理人张金陆、帅青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地物业向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告李斌向原告交纳物业管理服务费19842.00元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月7日，原、被告双方签订了两份《物业管理（车库/储物间）服务协议》，确认两个车库使用面积分别为33.52平方米、16.18平方米，物业管理服务费按每平方米每月1.2元计算，按年度交纳。2014年12月5日，被告李斌办理了千千水岸小区21号楼1单元1101室入住交房的相关手续，并与原告签订了《随州市前期物业管理服务协议》，确定该住房建筑面积为168.79平方米，带电梯小高层住宅按建筑面积每月每平方1.20元标准收取物业管理服务费；车位及其使用服务费用参照《随州市城区住宅小区停车场车辆停车服务费标准》，物业管理服务费于每年度首月5日内交纳，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同履行期间，被告未按协议约定及时足额缴纳物业管理服务费，被告已欠缴2020年6月30日前的住宅物业管理服务费和车库物业管理服务费共计19842.00元。被告的行为构成违约，特向贵院提起诉讼，请依法支持。被告李斌的委托诉讼代理人张金陆口头答辩称，一、物业公司不具备主体资格；二、物业服务质量不到位；三、物业管理不规范；四、2017年6月30日以前的物业费已经超过诉讼时效。经审理查明，2012年12月7日，原、被告双方签订了两份《物业管理（车库/储物间）服务协议》，其中一份约定：“甲方：随州市天地物业服务有限公司、乙方：李斌，……一、车库概况：乙方购买出库的位置：3栋B14号，面积33.52平方……四、双方的权利和义务：……乙方依据本协议按时缴纳车库管理费；……六、物业管理服务费：车库管理服务费按年度交纳（参考随州市物价局收费标准，按1.2元/月/平米计算）……。”另一份协议约定车库位置3栋B02号，面积16.18平方，其他内容同上。2014年12月5日，被告李斌办理了千千水岸小区21号楼1单元1101室（属带电梯小高层住宅）入住交房的相关手续，并与原告天地物业签订《随州市前期物业管理服务协议》约定：“甲方：随州市天地物业服务有限公司、乙方：李斌，……类型：住宅；坐落位置：波导大道；建筑面积：168.79平方米……第四条、物业管理服务费用：……三、带电梯小高层住宅按建筑面积每月每平方1.20元标准收取物业管理服务费；……九、每次交纳费用时间：每年度首月5日内交纳……；第五条、其他有偿服务：一、车位及其使用服务费用,机动车参见《随州市城区住宅小区停车场车辆停车服务费标准》……;第十一条、违约责任：……四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金……。”另查明，被告共计欠交2014年7月1日至2020年6月30日期间住宅物业管理服务费14580元（1.2元*168.79平方米*72月）；共计欠交3栋B14号车库自2012年12月1日至2020年11月30日期间物业管理服务费3862元（1.2元*33.52平方米*96月）；欠交3栋B02号车库自2014年3月6日至2020年3月5日期间物业管理服务费1398元（1.2元*16.18平方米*72月）；合计19840元，为此，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《物业管理（车库储物间）服务协议》《随州市前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原被告双方应当按合同的约定全面履行义务。原告天地物业按照协议约定已向被告李斌提供了物业服务，被告应当按合同的约定履行交纳相应的物业管理服务费。本案中，被告合计欠交住宅物业管理服务费和车库物业管理服务费共计19842元事实清楚，已构成违约，故关于原告天地物业主张被告交纳物业管理服务费和车库物业管理费共计19842元并支付违约金的诉讼请求本院均予以支持。但是，协议中“按年度交纳，每年度到期首月5日内”，逾期“从逾期之日起按每天3%交纳违约金”的条款约定，由被告先交费，原告再服务，逾期时，原告服务时间未到，并未尽服务之责，被告就支付违约金不合理；且双方约定的违约金的标准过高，日3%，折合月利率为90%。诉讼中，原告诉请违约金按每日3‰计算，折合月利率为9%，仍属过高，有失公平。本院根据公平原则，酌定以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金。被告作为业主，根据《物业管理条例》的规定，有对原告就物业管理工作中存在的问题提出建议，监督履行物业服务合同的权利。如原告在物业管理服务中存在问题，被告可以向业主委员会建议、反映，由业主委员会与原告协商共同解决，以拒交物业服务费的方法促使问题解决的方式不妥，且物业服务瑕疵未达到足以解除合同不交物业费的程度。如原告在物业服务中，导致被告的人身、财产受到损害，被告应根据《物业管理条例》第三十六条第二款“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定向其主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李斌于本判决生效之日起五日内向原告随州市天地物业服务有限公司支付所欠住宅物业管理服务费14580元及违约金（违约金分别:自2015年7月1日起，以2430元为基数；自2016年7月1日起，以2430元为基数；自2017年7月1日起，以2430元为基数；自2018年7月1日起，以2430元为基数；自2019年7月1日起，以2430元为基数；自2020年7月1日起，以2430元为基数，分别按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、被告李斌于本判决生效之日起五日内向原告随州市天地物业服务有限公司支付所欠车库物业管理服务费3864元及违约金（违约金分别:自2013年12月1日起，以483元为基数；自2014年12月1日起，以483元为基数；自2015年12月1日起，以483元为基数；自2016年12月1日起，以483元为基数；自2017年12月1日起，以483元为基数，自2018年12月1日起，以483元为基数；自2019年12月1日起，以483元为基数；自2020年12月1日起，以483元为基数，分别按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、被告李斌于本判决生效之日起五日内向原告随州市天地物业服务有限公司支付所欠车库物业管理服务费1398元及违约金（违约金分别:自2015年3月6日起，以233元为基数；自2016年3月6日起，以233元为基数；自2017年3月6日起，以233元为基数；自2018年3月6日起，以233元为基数；自2019年3月6日起，以233元为基数；自2020年3月6日起，以233元为基数，分别按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回原告随州市天地物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费296元，减半收取计147.5元，由被告李斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  孙晓明二〇二〇年六月十五日法官助理李冬梅书记员乔玥