山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1083民初4716号原告：威海嘉信房地产开发有限公司，住所地乳山市府前路**。法定代表人：王辉，总经理。委托代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。被告：于福春，男，1976年4月16日出生，汉族，户籍地乳山市城区，现住乳山市。被告：乳山市惠川基础工程有限公司，住所地乳山市城西纺织染整工业园。法定代表人：于福春，总经理。二被告委托代理人：张辉，山东履泰律师事务所律师。本院于2018年1月15日立案受理原告威海嘉信房地产开发有限公司（以下简称“威海嘉信公司”）与被告于福春、乳山市惠川基础工程有限公司（以下简称“乳山惠川公司”）居间合同纠纷一案，原告威海嘉信公司不服本院于2019年1月24日作出的（2018）鲁1083民初265号民事判决，提起上诉。威海市中级人民法院以原审判决基本事实认定不清为由，于2019年8月15日作出（2019）鲁10民终1108号民事裁定，撤销原判决将本案发回重审。现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威海嘉信公司委托诉讼代理人常大杰、被告于福春、二被告委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威海嘉信公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告返还居间费用420499.60元及利息（利息自2013年5月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月26日，原、被告签订《建筑工程居间合同》，约定被告接受原告的委托，促成与威海机械工程高级技工学校（以下简称“威海技校”）大厦工程项目的合作建设技工大厦协议。2012年8月3日，原、被告签订《房屋抵顶协议》，约定以原告开发的乳山市水景绿城16号楼1单元301室、401室、701室抵顶给被告作为上述居间合同的报酬。由于原告无法按照约定取得该项目的建设用地使用权，致使被告无法完成居间合同约定的义务，于是原、被告于2013年5月9日签订了补充协议，双方解除了建筑工程居间合同。被告应将抵顶的居间报酬的三幢房产返还给原告。因三幢房产被告已转让给他人，房产总价值为833289.60元，被告已支付相关备案费用352790元，保证金60000元，余款420499.60元应返还。被告于福春、乳山惠川公司辩称，原告起诉无事实及法律依据。一、签订居间合同后，被告已经按照居间合同约定完成居间义务，并积极配合原告和威海技校进行合作，双方签订合作协议，同时争取到乳山市政府对该项目的支持，乳山市政府关于双方项目的合作，也以政府办公室会议纪要的形式进行明确，并对土地出让价格进行确定，同时对原告在该项目中免除大配套费用，以及对土地变更手续所需资金明确给予等额资金的扶持。原、被告签订居间合同之后，在长达六年的时间内，实际上双方在签订合作协议之后，一直在进行合作，但原告没有按照政府的批复积极办理相关手续，并在起诉被告后与威海技校解除了合作协议，原告不诚信，为自己的私利单方面不支付原告的居间报酬。二、本案和被告乳山惠川公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2012年6月26日，原告威海嘉信公司（甲方）与被告于福春（乙方、居间人）签订《建筑工程居间合同》，合同第一条委托事项约定：“1、乙方接受甲方委托，负责就威海机械工程高级学校大厦工程项目（以下称该工程项目），引荐甲方和威海机械工程高级学校大厦直接洽谈，向甲方提供关于该工程项目的重要信息，并最终促成甲方和威海机械工程高级学校签订该工程项目的合作建设技工大厦协议。2、‘居间成功’是指促成甲方与威海机械工程高级学校签订该工程项目的合作建设技工大厦协议，甲方与威海机械工程高级学校签订合作建设技工大厦协议并让甲方顺利挂牌出让取得该合作项目的建设用地，即视为乙方完成本居间合同约定的全部合同义务，甲方应无条件按照合同约定支付居间报酬”。合同第二条乙方的义务中约定：“1、乙方已经向甲方提供有关该工程项目的信息，并全部如实向甲方报告了对工程订立合同应注意的事项，并陪同甲方对该项目进行实地考察；2、乙方在甲方与威海机械工程高级学校进行合同谈判期间，已经尽到作为居间人的谨慎和诚实义务，并为本协议的签订促使居间成功投入了全部的前期考察费用”。合同第三条甲方义务第3项约定：“居间成功，则甲方应按本合同约定，向乙方支付居间报酬”。合同第四条居间报酬的计算方法、支付时间和支付方式约定：“1、本合同居间费用为：按照合作建设的威海机械工程高级学校占用土地的初始评估价与最终本土地的成交价格降低的差额部分作为甲方支付给乙方的酬金。2、甲方与威海机械工程高级学校签订合作建设文化大厦协议后的当天，甲方即应先向乙方预付居间费用人民币100万元，或同等价值的市区住宅房（住宅房应按实际销售成交价为准）。其他部分的居间费用在居间成功后的3个月内支付”。合同第五条居间费用的承担中约定：“居间费用由甲方全部承担，因乙方为促成居间的成功，前期投入了大量的人力物力，甲方对此表示理解，并承诺无条件按照本合同约定支付居间费用。居间成功，甲方放弃一切关于居间费用的抗辩权”。2012年7月11日，威海技校向乳山市人民政府提出了关于建设技工大厦的请示：“根据学校规划，威海机械工程高级技工学校拟与威海嘉信房地产开发有限公司合作，由威海嘉信房地产开发有限公司出资，在学校的西南角、体育馆西侧、南邻北环路、西邻乳山市国土资源局东路口处建设技工大厦，大厦为餐饮娱乐服务、住宿、写字办公、职工培训为一体的综合性大厦。大厦初步设计方案为19层（地上**、地下**），建筑面积约30000平方米。建设净占地约12亩，准确面积以规划确定的征地红线为准”。2012年9月2日，乳山市人民政府办公室作出同意建设技工大厦请示的批复：“威海机械工程高级技工学校：你单位威机校请字【2012】7号文件收悉。鉴于你单位规划设计的技工大厦项目符合乳山市老城区控制性详细规划，经市政府研究，同意你单位利用位于校区内西南角的19.16亩土地进行技工大厦项目建设”。2012年11月5日，乳山市人民政府办公室作出同意减免技工大厦建设有关费用的批复：“威海机械工程高级技工学校：你单位《关于建设技工大厦的请示》﹙威机校请字【2012】7号﹚收悉。鉴于建设技工大厦有助于提升技工学校综合培训功能，有助于提升我市旅游接待水平，为加快推进项目建设步伐，减轻项目投资压力，经市政府研究，批复如下：一、同意由市国土资源部门按照二级商业用地基准地价63.9万元／亩的标准，将位于技工学校西南角、用于技工大厦建设的19.16亩土地，出让给技工大厦投资方，并给予该地块政府土地出让纯收益等额的资金扶持。二、同意免收技工大厦建设需缴纳的基础设施配套费中的大配套费。三、以上资金扶持和免收的基础设施配套费中的大配套费，你单位要保证全部用于技工大厦建设。待项目建成后，由市财政、审计、国资等部门负责，按照工程建设成本进行等价的房产置换，并作为国有资产统一进行管理和使用。四、望你单位严格按程序办理项目开工前期各项手续，积极与投资方沟通对接，力促项目早开工、快推进”。该批复另抄送：市财政局、审计局、建设局、规划局、国土资源局、国资局。被告于福春表示在居间合同签订后通过努力促成政府相关费用的减免并争取到按照土地基准价格确定成交价格。本院曾到乳山市自然资源局调查涉案土地性质及涉案土地出让需经哪些程序，该局工作人员告知涉案土地尚未供地，市政府给威海机械工程高级技工学校的批复并不代表直接允许出让给投资方，按照程序，当时的国土局还需要就涉案地块的土地出让向乳山市政府请示，待市政府批复后，再走招拍挂程序，当时曾着手做了部分工作，规划局给了初步的规划红线，国土局也进行了初步的勘界，但后来不知什么原因未往下进行。另查，2012年8月3日，原告威海嘉信公司（甲方）与被告于福春（乙方）签订《房屋抵顶协议》，约定甲乙双方协商同意针对甲方开发的乳山市水景绿城小区乙方施工供石子工程抵顶房屋事宜达成如下意见：一、房屋抵顶位置：16#楼301、401、701；二、该房屋因乙方施工抵顶工程款，双方约定如乙方将该房屋转售第三方可与甲方直接办理购房手续，且不经甲方书面同意，乙方或其他第三方不得以任何理由退房；三、抵顶价格按照原双方协商价格为701房3620元∕㎡、401房3720元∕㎡、301房3620元∕㎡，其他需要交纳的配套费、开通费等一切手续费用都由乙方负担；第五条其他约定：上述房屋为甲方所抵顶给乙方住宅，如双方先前所约定之居间合作未成功完成，则乙方必须负责将上述房屋无条件退回（以实际产生费用为准）。该协议签订后，上述三处房产已经通过被告于福春出售给他人，被告于福春通过该三处房产抵顶居间费用方式实际取得的居间费用为420499.60元。2013年5月9日，原告威海嘉信公司（甲方）与被告于福春（乙方）签订补充协议，协议第一条合作概况：“1、甲方于2012年6月26日与乙方签定建筑工程居间合同一份。2、甲方2012年6月25日与威海机械工程高级技工学校签订合作建设技工大厦协议并开始进行建设技工大厦的前期工作”。第二条双方协商同意针对上述合同的合作做出如下变更：“1、解除2012年6月25日双方签定的建设工程居间合同。2、技工大厦建设项目甲方同意转让给乙方，由乙方继续进行。3、甲方在技校项目实施过程中前期费用肆万元由乙方承担。4、甲方在项目过程中与设计单位签定的建设工程设计合同由乙方继续遵照执行并承担合作责任，支付给设计单位费用，原由甲方所交的贰万元设计费由乙方承担。5、乙方给甲方在乳山水景绿城项目供石子、乱石等建筑材料，甲方超额支付给乙方材料款约30多万元（以双方结算为准），双方同意一年内继续供货抵顶。一年到期前如乙方仍欠甲方款项，则以现金付清”。原告与被告于福春之间就技工大厦建设项目的转让没有经过威海机械工程高级技工学校的同意。2018年3月15日，原告威海嘉信公司与威海机械工程高级技工学校签订协议书，约定因乳山市人民政府无法直接办理建设用地的出让手续，致使双方签订的《合作建设技工大厦协议书》无法履行，故解除该协议，不再履行该协议书，双方互不追究违约责任。2018年5月24日，威海机械工程高级技工学校出具情况说明，威海嘉信公司与威海机械工程高级技工学校于2018年3月15日签订的协议只作解除《合作建设技工大厦协议书》之用，不另作他用。另查，威海嘉信公司曾于2014年起诉要求于福春和乳山惠川公司返还多付的材料款143417.6元及利息，经一审、二审等审判程序，终审判决认定，威海嘉信公司购买于福春石子等材料586872元，支付给于福春现金7万元，另抵顶房屋一套价格259790元，2012年8月3日协议中涉及的三套房屋，不能认定已经转化为材料款，故终审判决驳回了威海嘉信公司的诉讼请求。后于福春起诉威海嘉信公司要求支付欠付的材料款257082元及利息，法院判决支持了于福春的诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点有：一是原告与被告于福春签订的建筑工程居间合同是否有效，二是原告与被告于福春签订的补充协议的效力，三是原告要求二被告返还居间费用及利息的请求是否应当支持。关于第一个争议焦点，即涉案居间合同的效力。原告与被告于福春签订的居间合同中约定，“居间成功”包含两部分，一是促成原告与威海机械工程高级学校签订该工程项目的合作建设技工大厦协议，二是让原告顺利挂牌出让取得该合作项目的建设用地。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，本案第一项居间事项符合法律规定，合法有效；而本案第二项居间事项明显超出了居间人的义务，而且按照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第一款、第二款的规定“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”，涉案项目建设用地也应当采取公开竞价方式出让，因此，第二项居间事项的约定违反了《中华人民共和国招投标法》的效力性强制性规范，应属无效。故涉案居间中违反法律、行政法规强制性规定的部分无效。关于第二个争议焦点，即补充协议的效力。原告与于福春签订的补充协议实质是原告将与威海机械工程高级技工学校签订的《合作建设技工大厦协议书》中的合同权利义务概括转让给被告于福春，同时解除双方之间的居间合同关系，按照《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，本案中原告将合同权利义务的概括转让并未经合同相对方即威海机械工程高级技工学校同意，因此该补充协议并未发生法律效力；而且在时隔几年后的2018年，原告提起原审诉讼后与威海机械工程高级技工学校签订了解除合作建设技工大厦协议，此外被告于福春作为个人也无房地产开发资质，双方签订补充协议转让合作项目的目的无法实现。关于第三个争议焦点，被告于福春按照居间合同履行了促成原告与威海机械工程高级技工学校签订合作建设技工大厦协议的义务，从居间合同的内容中可以看出被告于福春为促使居间成功付出了劳动并投入了全部的前期考察费用，被告于福春有权利依据居间合同的有效部分获取居间报酬，但对于被告于福春应获得居间报酬的合理数额，无法从双方的居间合同中直接计算出来，双方的居间合同约定签订合同当日预付居间费用人民币100万元，但实际支付是后来以房屋抵顶的方式支付给于福春居间费用420499.60元，相对于居间报酬总额而言，该数额并不算太高，原告也未提供充分证据证实该费用的支付明显超过被告于福春所付出的劳动，双方签订的包含解除居间合同的补充协议也未发生法律效力，因此原告要求返还上述全部居间费用及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，与原告威海嘉信公司签订居间合同的相对方系被告于福春，根据合同相对性，该居间合同与被告乳山惠川公司无关。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告威海嘉信房地产开发有限公司要求被告于福春、乳山市惠川基础工程有限公司共同返还居间费420499.60元及利息的诉讼请求；案件受理费7607元，由原告威海嘉信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  刘春红人民陪审员  秦 华人民陪审员  于 江二〇二〇年六月十二日书 记 员  魏瑞华