河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1536号 上诉人（原审被告）：保定高新区德丰源小额贷款有限公司，住所地保定市朝阳北大街**恒通财富中心**。 法定代表人：张德洛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩佩霖，河北佳篷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张松，河北佳篷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜运庆，男，1978年8月4日出生，汉族，住保定市竞秀区。 原审第三人：保定众诚房地产开发有限公司，住所地保，住所地保定市天鹅西路**茗畅园商办楼**v> 法定代表人：李金国，该公司董事长。 原审第三人：国信沃德河北电梯有限公司，住所地保定市清，住所地保定市清苑区园区路** 法定代表人：李金国，该公司董事长。 上诉人保定高新区德丰源小额贷款有限公司（以下简称德丰源公司）因与被上诉人杜运庆、原审第三人保定众诚房地产开发有限公司（以下简称众诚公司）、国信沃德河北电梯有限公司（以下简称国信沃德公司）执行异议之诉一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0691民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德丰源公司委托诉讼代理人张松、被上诉人杜运庆到庭参加诉讼。原审第三人众诚公司、国信沃德公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人德丰源公司上诉请求：一、依法撤销河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0691民初523号民事判决第一项内容，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除对君越龙庭小区1-1-601房产的查封并停止对该房产的执行没有事实和法律依据。一、案涉房产的所有权归众诚公司所有，一审法院的查封行为没有侵害被上诉人杜运庆的权益，被上诉人无权提出异议。《物权法》规定物权以登记为准，一审法院作出的（2019）冀0691执异14号执行裁定，已经认定案涉房产目前登记在第三人众诚公司名下，所以该房产目前的所有权归众诚公司所有，一审法院对案涉房产的查封没有侵害被上诉人的利益，被上诉人无权提出异议；二、被上诉人也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的能够排除执行的条件。1、该规定要求查封前已签订合法有效的合同。本案中，被上诉人与众诚公司没有签订合法有效的合同。被上诉人提交的《商品房买卖意向书》，只是一种购房意向并不是合同。且因作为出卖人的众诚公司未到庭，也无法确认其真实性，真实性存疑的证据不能作为认定事实的依据。2、该规定要求查封前已合法占有房产。本案中，被上诉人自认没有实际占有案涉房产，一审判决也认定了该事实。3、该规定要求已支付全部价款的50%以上。本案中，被上诉人认可没有交够房款的50%，一审判决也认定了该事实。所以，被上诉人并不符合该规定第二十八条、第二十九条规定的能够排除执行的条件；三、一审判决的理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法目的是为了从三个方面确保相关利益在执行程序中达到合理的优化平衡状态：一是申请执行人与被执行人之间利益的平衡；二是申请执行人与案外人之间的利益平衡；三是当事人、案外人与执行标的受让人之间的平衡。该规定第二十八条、第二十九条本身就是考虑保护案外人的利益，实现申请执行人与案外人之间的利益平衡。经权衡后对《物权法》的“物权以登记为准原则”做出的突破性规定。所以对该两条规定应该严格把握，不能再做扩大性理解和适用，不能为了被上诉人的利益而无视上诉人的利益，一审判决的理由不能成立。综上，案涉房产的所有权归众诚公司所有，一审法院查封的行为没有侵害被上诉人的利益；被上诉人也不具备法定能够排除执行的权利，一审判决的理由也不能成立，应当依法予以撤销并改判。 被上诉人杜运庆辩称，本人购房行为真实，与众诚公司签订了《商品房买卖意向书》，2009年12月10日缴纳了首期购房款117500元，众诚公司于2016年4月30日开具了《销售不动产统一发票》。杜运庆已准备好按揭贷款资料，但众诚公司一直没有办理贷款事宜，其多次找众诚公司办理，众诚公司回答等待通知。一审判决正确合法，请求二审法院综合本案实际情况，依法驳回上诉，本人同意将剩余款项提交执行法院。 原审第三人众诚公司未答辩。 原审第三人国信沃德公司未答辩。 被上诉人杜运庆向一审法院起诉请求：一、请求确认杜运庆为保定市产的查封并停止执行；二、由执行法院接收被上诉人剩余购房款；三、本案诉讼费由德丰源公司承担。 一审法院认定事实：2009年12月10日，被上诉人杜运庆购买了原审第三人众诚公司所开发的位于保定市房屋，双方签订了《商品房买卖意向书》，被上诉人向众诚公司支付了购房首付款117500元，该房屋至今未交付。2019年5月23日，一审法院在执行上诉人德丰源公司与原审第三人国信沃德公司、众诚公司借款合同纠纷一案中，德丰源公司向一审法院申请诉前财产保全，请求依法冻结国信沃德公司、众诚公司银行存款211万元或查封、扣押价值相当于同等价值财产，同日一审法院作出（2019）冀0691财保13号民事裁定，查封了坐落于保定市房屋。2019年8月，被上诉人向一审法院提出执行异议，同年8月21日，一审法院作出（2019）冀0691执异14号执行裁定，驳回了被上诉人的异议请求。另查明，国信沃德公司与众诚公司系关联企业，国信沃德公司因涉嫌非法集资被保定市清苑区公安机关立案侦查。一审法院认为，执行异议与执行异议之诉同为执行程序中对第三人的救济制度，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》主要针对执行异议而制定，人民法院审查执行异议主要通过高度外观标准进行判断，以便快速进行识别判断，对应当排除执行的尽快排除执行，对应当许可执行的，尽快驳回异议申请，转入执行程序，对于其中复杂的案件，当事人可以通过执行异议之诉进行救济。执行异议之诉为审判程序，两者的审查标准和程序不同。执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。而执行异议之诉应进行实质审查，该规定是执行异议的审查标准，但对于该规定所涉及的实质审查的内容，在执行异议之诉案件的审理中可参考适用，但并不是唯一判断标准。人民法院在审理执行异议之诉案件中，既要参照该规定进行审查判断，也要结合其他法律、法理进行综合判断，不能简单机械适用。该规定第二十八条是对于无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，是基于消费者生存权这一更高价值的保护需要，而赋予消费者对买受房屋之物权期待权以排除执行，第二十九条并非是要限制房屋消费者权利，而是要对房屋消费者的权利进行更周全的救济与保护，在房地产企业作为被执行人的案件中，应当综合参照适用第二十八条、第二十九条，对消费者进行更周全的保护。本案中，被上诉人与众诚公司签订了《商品房买卖意向书》，该意向书约定了双方关于商品房买卖的主要权利义务，应视为合法有效的书面买卖合同，符合该规定第二十九条第一项的规定；经本院查询，被上诉人及其妻子名下无其他用于居住的房屋，符合第二十九条第二项的规定；双方签订的意向书约定付款方式为按揭贷款，被上诉人依合同约定向众诚公司交付了全部首付款，在案证据不能证实系被上诉人原因未能办理贷款交付剩余房款，亦不能证实因被上诉人原因未办理过户登记，结合该规定第二十八条、第二十九条的规定，被上诉人对案涉房屋的物权期待权足以阻却其后发生的普通债权而导致的执行，故对其解除案涉房屋的查封并停止执行的请求应予支持。关于被上诉人所提要求法院接收剩余房款的请求，因本案为执行异议之诉，众诚公司未到庭参加诉讼，国信沃德公司与众诚公司系关联企业，国信沃德公司因涉嫌非法集资被保定市清苑区公安机关立案侦查，有关款项如何处理尚不明确，一审法院对后期购房款暂不接收处理为妥。遂依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除一审法院（2019）冀0691财保13号民事裁定书对保定市产的执行；二、驳回杜运庆的其他诉讼请求。案件受理费100元，由保定高新区德丰源小额贷款有限公司负担。 本院二审期间，被上诉人杜运庆向本院提交了保定市不动产登记中心于2020年5月27日出具的《情况说明》一份，该情况说明载明：依照杜运庆、李艳红（杜运庆之妻）的个人申请，经对保定市主城区当前不动产登记电子档案查询，截止于二零二零年五月二十七日十六时三十分零零秒，杜运庆、李艳红现名下暂无不动产登记电子信息。上诉人德丰源公司质证意见为对该情况说明真实性无异议，但只能证明在主城区没有房产，不能证明其他地方没有房产。 本院认为，案外人执行异议之诉，是案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体法律关系进行裁判，进而阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方式。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，被上诉人杜运庆与原审第三人众诚公司签订了《商品房买卖意向书》，该意向书约定了房屋坐落、商品房售价及房屋面积、付款方式、交房日期、产权登记、违约责任等主要权利义务，符合买卖合同的形式和实质要件，应视为双方就案涉房产签订了书面买卖合同，且该合同不违反法律的强制性规定，应为合法有效；根据杜运庆在一审审理中提交的保定市房地产交易中心出具的证明及在二审审理中提交的保定市不动产登记中心出具的《情况说明》，能够证明其所购商品房系用于居住且其及其妻子名下均没有其他用于居住的房屋；双方签订的意向书约定的付款方式为按揭贷款，杜运庆依约向众诚公司交付了全部首付款后，双方应办理银行贷款手续，现未办理完银行贷款手续，在案证据不能证实系杜运庆的原因所致，且杜运庆已向一审法院提出将剩余款项交付一审法院。综上，杜运庆就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人德丰源公司的上诉请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人德丰源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人保定高新区德丰源小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩 斌 审 判 员  赵春林 审 判 员  刘 斌 二〇二〇年六月十二日 法官助理  堵红果 书 记 员  张 杰