广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初2986号 原告：广东中奥物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区金浦路**城市花园湖景住宅**楼**，统一社会信用代码91450103782142440T。 主要负责人：李政云。 委托诉讼代理人：张杰，该公司员工。 被告：贤森荣，男，1978年8月15日出生，汉族，户籍所在地南宁市青秀区。 原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司（以下简称中奥物业南宁分公司）与被告贤森荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告中奥物业南宁分公司的委托诉讼代理人张杰、被告贤森荣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中奥物业南宁分公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费2780元、生活垃圾费清运费400元;2.被告支付因拒交物业管理费产生的违约金3674.9元;3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告和南宁市国立房地产开发公司于2008年签订《前期物业管理服务委托合同》,合同约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与南宁市国立开发公司于2008年签订《商品房买卖合同》,《商品房买卖合同》约定被告购买南宁市那洪大道39号南宁奥园北京南区11栋3单元502房，南宁市国立开发公司于2008年10月18日将该房屋交付给被告。原告已依据《前期物业管理服务委托合同》《前期物业管理服务协议》提供了约定的物业管理服务。被告是南宁奥园小区的业主,被告有依照《前期物业管理服务委托合同》《前期物业管理服务协议》的约定及时、足额支付物业管理费等费用的义务。根据南宁市普通商铺物业服务收费标准备案表规定,物业管理费为住宅每月每平方米0.5元。被告的房屋建筑面积为111.1平方米。被告从2015年11月1日起至2019年12月31日共拖欠物业管理费，生活垃圾清运费共3180元，具体详见明细。原告多次催促被告交纳上述费用,但被告均无理拒交,根据《前期物业管理服务协议》第八条约定,被告拖欠物业管理各项费用的,原告有权按照每日加收千分之三的违约金被告因拒交物业管理费产生的违约金为3674.9元。 庭审中，原告中奥物业南宁分公司主张违约金按千分之一的标准计算。 被告贤森荣辩称：1.原告与南宁市国立房地产开发有限公司签订的物业服务合同无效，因为开发商在出售房屋后，未征得业主同意擅自更换物业公司，并且大幅度提升物业费，提高幅度达到50%，侵害了被告的权益；2.原告在提供服务过程中，极其不负责任，小区垃圾堆积，消防通道堵塞，也没有消杀蚊虫，严重违纪包括被告在内的所有业主的生命和财产安全，对原告极其不尽责的行为，被告有权拒交物业费；3.原告无权主张违约金，且原告主张的违约金过高；4.被告对物业公司变更不知情，其程序、收费标准是否合理不知道，如果合理就交物业费。 经审理查明：广东雅博物业服务有限公司南宁分公司（以下简称雅博物业）前身系广东奥园物业管理有限公司南宁分公司，2008年8月13日变更为广东雅博物业管理有限公司南宁分公司，2009年6月18日变更为现名。南宁奥园小区的开发商系南宁市国立房地产开发公司（以下简称国立公司）。 2006年8月25日，国立公司与广东奥园物业管理有限公司南宁分公司（以下简称奥园物业）签订《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同》，约定：国立公司选聘奥园物业对南宁奥园小区提供前期物业管理服务，合同期限自双方签字生效后至业主委员会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。 2014年1月5日，国立公司向南宁奥园小区业主发出《关于解除“南宁奥园”前期物业服务合同的公告》，载明：因雅博物业不再承接和继续经营南宁市内业务，国立公司决定与雅博物业协议解除双方于2006年8月份签订的《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同》，由于“南宁奥园”物业项目仍未成立业主大会，国立公司将采取公开招标的方式选聘新的物业服务企业。2014年2月21日，国立公司通过公开招标的方式选聘原告作为南宁奥园小区前期物业服务企业。该中标情况已报经南宁市住房保障和房产管理局登记备案。 2014年2月28日，国立公司与原告签订《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》，约定：国立公司委托原告为南宁奥园小区提供前期物业管理服务，合同自签订之日起生效，至小区首届业主委员会代表全体业主与物业企业签订新的物业服务合同生效之日终止；物业服务费按物业建筑面积交纳，多层住宅物业服务费：0.72元／月·平方米，高层住宅物业服务费：1.08元/月·平方米；各项物业服务费按6个月为一个收费阶段交纳，具体交费日期为每个收费阶段第1个月的25日前；生活垃圾处理费由南宁市环卫部门按规定向业主（或使用人）收取或委托原告中奥物业南宁分公司向业主（或使用人）收取；产权属于全体业主共有的停车场（停车位），停车收费按南宁市物价部门批复的标准收费；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费的，每逾期一天应按欠付金额的千分之一支付违约金。 2014年3月2日，国立公司与原告又签订《南宁奥园商住小区前期物业服务合同补充协议》，约定：为保持南宁奥园小区原物业服务收费标准的延续性及维护业主利益，不再执行前期物业服务合同约定的物业服务费标准，而按下列标准收取：无电梯多层住宅：0.5元/月·平方米，带电梯多层住宅：0.7元/月·平方米，高层住宅：0.7元/月·平方米，电梯维护及年检费：30元/月·户。2014年5月12日，南宁经济技术开发区物价局对南宁奥园小区物业服务收费标准进行核准备案，同意：小型汽车车辆停放费（露天）临时3元/辆、过夜6元/辆、包月100元/辆。2014年5月28日，南宁经济技术开发区房产管理局对国立公司与原告签订的《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》进行了备案。 2014年4月22日，雅博物业与原告签订《债权转让协议》，约定：雅博物业将南宁奥园小区业主尚欠雅博物业的物业费及违约金转让给原告，欠费清单以雅博物业移交给原告的系统记录为准。其后，雅博物业与原告办理了物业交接手续。同日，雅博物业向南宁奥园小区业主公告《关于小区物业管理相关事宜》，载明：雅博物业已解除与南宁奥园小区的物业服务合同关系，从2014年2月21日起，由中奥物业南宁分公司为南宁奥园小区提供物业服务，为方便管理、提供服务，雅博物业已将2014年2月21日前提供物业服务过程中产生的债权债务全部转让给中奥物业南宁分公司，请尚未缴纳2014年2月21日前物业服务费的业主向中奥物业南宁分公司缴纳。 被告系江南区那洪大道39号南宁奥园·北京组团南区第11号楼3单元五层502号房屋的业主，商品房买卖合同约定的房屋建筑面积为111.79平方米，每月应交纳物业费的标准为0.5元/平方米。被告未交纳自2015年11月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费。 另查明：南宁奥园小区至今尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业。 又查明：南府字〔2003〕18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，标准为2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，2007年7月10日起按8元／户·月收取。被告未交纳自2015年11月1日起至2019年12月31日期间的生活垃圾处理费。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，由《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，明文解释。而“前期物业”指的是物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业或其他管理人之前这一期间的物业管理。经查，南宁奥园小区至今尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业。因此，国立公司作为南宁奥园小区的建设单位，在雅博物业退出南宁奥园小区后，在小区业主委员会尚未成立并选聘物业服务企业前，可以通过公开招投标等方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国立公司通过公开招投标的方式选聘原告作为南宁奥园小区前期物业服务企业，并与之签订了《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对全体业主均具有约束力。 关于物业服务费的问题。根据《南宁奥园商住小区前期物业服务合同补充协议》的约定，奥园小区物业服务费收费标准为无电梯多层住宅：0.5元/月·平方米，带电梯多层住宅：0.7元/月·平方米，高层住宅：0.7元/月·平方米，商品房买卖合同中约定被告的房屋建筑面积为111.79平方米，现原告以111.1平方米主张权利，系原告自行处分其民事权利，本院予以准许。因此，被告每月的物业服务费为55.55元（111.1平方米×0.5元/月·平方米），因此，被告应向原告支付自2015年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2777.5元（55.55元×50个月）。 关于生活垃圾处理费的问题。根据2003年《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的公告》规定，城市生活垃圾处理费以户为单位收取，从2007年7月10日起按8元/户·月收取，因此，被告应向原告支付自2015年11月1日起至2019年12月31日止的生活垃圾处理费400元（8元/户·月×50个月）。 关于违约金的问题。根据《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费的，每逾期一天应按欠付金额的千分之一支付违约金。被告未按期交纳物业服务费，确已构成违约，但根据原告诉其他业主（与被告同一小区的业主）交纳物业费的案件中，被诉业主抗辩原告此前物业服务不到位并提交了部分证据，本院认定原告此前的物业服务存在一定的瑕疵，因此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定对本案逾期交纳物业服务费用的违约金标准进行调整，具体如下：2019年8月19日之前的违约金以中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起，违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。物业合同约定合同约定物业服务费用交纳时间为每半年第1个月25日前，现原告主张以每月应交纳的物业服务费为基数，从次月1日起计算，系原告自行处分其民事权利，本院予以准许。综上，被告应向原告支付自2015年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费违约金：以每月应交纳物业服务费55.55元为基数，自次月1日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率（2019年8月20日后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至2019年12月31日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十一条、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告贤森荣向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付自2015年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2777.5元； 二、被告贤森荣向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付自2015年11月1日起至2019年12月31日止的生活垃圾处理费400元； 三、被告贤森荣向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付自2015年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费违约金[违约金计算：以每月应交纳物业服务费55.55元为基数，自次月1日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至2019年12月31日止，按月依次计算]； 四、驳回原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告贤森荣负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄友双 二〇二〇年六月十六日 书记员  梁祝凤