陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4059号 上诉人（原审被告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人，周静，女，1963年4月9日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区XX街XX楼XX单元XX楼XX号。委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：李晓旭，男，1986年3月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李霏霁，女，1986年6月19日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称：惠泽公司）因与被上诉人李晓旭、李霏霁商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年7月22日，李晓旭、李霏霁（买受人）与惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y15078535的《商品房买卖合同》，约定李晓旭、李霏霁购买惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积200.55平方米，总价款为2232264元。合同第六条付款方式及期限，买受人应当在签订合同当日支付首期房价款1482264元，余款750000元向银行申请贷款以贷款方式支付。第八条交付期限，出卖人应当在2016年5月8日前，将经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：具体约定参见《商品房买卖合同》补充协议。合同附件七补充协议第十条关于产权登记的约定，1、买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在两年内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人应自两年期满之日起按总房款日万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房款1%。2、因非出卖人责任，买受人不能在上述时间内取得房地产权属证书的，出卖人无需承担任何赔偿责任。合同附件六第五条，买受人以商业贷款方式支付购房款的，因出卖人为买受人贷款提供了连带保证责任，买受人须不可撤销的委托出卖人代办产权。买受人在办理入住时除结清本条第三项约定的费用外，还须委托出卖人代缴契税、支付产权代办费、工本费、登记费等相关费用并提供相关手续，如买受人未办理产权代办委托手续或结清上述费用的，出卖人有权延迟或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约；买受人以一次性付款方式付清购房款的，应在办理入住前委托出卖人代缴专项维修资金或出示交费凭证，买受人拒绝交纳或出示的，出卖人有权延迟或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约。合同签订后，李晓旭、李霏霁按照合同约定支付了全部购房款。2015年12月25日，惠泽公司向李晓旭、李霏霁出具不动产统一发票，发票金额为2221133.18元。李晓旭、李霏霁于2015年12月18日，向惠泽公司支付房屋所有权登记费80元，2015年12月28日缴纳了房屋维修基金，2015年12月28日缴纳了契税。2015年12月28日，李晓旭、李霏霁实际接收了涉案房屋。另查明，2017年8月21日，惠泽公司申请涉案楼盘初始登记，2017年10月17日已经完成了涉案楼盘分户登记，李晓旭、李霏霁所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产权第13764**。本案在审理过程中，李晓旭、李霏霁已取得涉案房屋的不动产权属登记证书。庭审中，惠泽公司惠泽公司称为了业主方便，在交房时已经要求业主提供一部分资料。在向房屋管理部门递交涉案房屋转移登记时因资料不符而被退回。退回原因系李晓旭、李霏霁提供的身份证过期以及房屋管理部门转移登记申请表变更。李晓旭、李霏霁称其向惠泽公司提供身份证复印件时并未过期，且转移登记申请书在收房时也已经填写过，导致身份证过期及新旧表格变更系惠泽公司没有及时递交转移登记资料，并非李晓旭、李霏霁的原因。李晓旭、李霏霁诉至原审法院称，2015年7月22日，其与惠泽公司签订了《商品房买卖合同》，其购买了惠泽公司位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价款为2221133.18元。2015年12月26日其按照惠泽公司要求办理了相关收房手续，但由于惠泽公司的原因致使其至今未能取得房屋不动产权证书。惠泽公司的行为已经构成违约，严重侵害了其的合法权益，故现诉至法院，请求：1、惠泽公司将办理权属登记需要由惠泽公司提供的资料报产权登记机关备案；2、惠泽公司向其支付逾期办理房地产权属证书违约金22211.33元；3、本案诉讼费由惠泽公司承担。惠泽公司辩称，双方所签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权登记机构备案。该条款中的备案资料应理解为由其公司办理房地产项目初始登记手续资料，而非为业主取得房屋所有权证书。而其公司已经于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。分户表显示，涉案的中建·国熙台一期项目共计801户，建筑面积158372.742平方米。李晓旭、李霏霁所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产1376430号。至此，其公司已经完成了其作为出卖人的义务，李晓旭、李霏霁诉讼请求无事实依据。《商品房买卖合同》约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接收、递交买受人所报送的资料并按合同及补充协议约定时间办理产权登记手续的，出卖人不承担责任。2015年12月28日，李晓旭、李霏霁与其公司就涉案房屋进行交接，李晓旭、李霏霁签署《房屋交接确认书》。而其公司已经于2017年12月27日之前完成了涉案房屋的初始登记。并不存在违约行为，李晓旭、李霏霁主张逾期办理房屋权属证书的违约金，无依据。李晓旭、李霏霁与其公司双方的主要合同义务已经履行，协助办理产权证书仅是惠泽公司的附随义务。在涉案房屋已经完成初始登记的情况下，其公司为李晓旭、李霏霁提供办证条件，对李晓旭、李霏霁使用涉案房屋并无实质性影响，也不会给其带来相应的预期利益。因此，其公司已经完成了涉案房屋产权登记的义务，无需承担任何责任。在西安市不动产登记机构变更办理房屋所有权转移登记的申请材料后，其公司已经通知李晓旭、李霏霁更换办理涉案房屋所有权登记证书的相关资料，积极履行协助义务。同时，为避免扩大李晓旭、李霏霁在诉讼期间的损失，惠泽公司亦愿意为其提供必要的帮助，在李晓旭、李霏霁提供转移登记资料后，由其公司将材料报不动产登记机关备案。综上所述，其公司已依约履行了办理房屋产权登记的协助义务，应当驳回李晓旭、李霏霁全部的诉讼请求。原审法院认为，李晓旭、李霏霁与惠泽公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件七补充协议第十条对办理产权登记及违约责任进行了约定，这里的房地产权属证书应当如何理解，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请进行转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条约定为出卖人代办产权登记的情况，也即买受人将办理转移登记需要由其提供的资料交出卖人，由出卖人代为办理转移登记。那么此处的房屋权属登记证书应当理解为买受人实际取得的不动产的登记证书。而非惠泽公司辩称的初始登记。本案中，李晓旭、李霏霁为按揭贷款，根据合同约定为不可撤销由惠泽公司代为代为办理房屋权属登记证书，且李晓旭、李霏霁也向惠泽公司缴纳了不动产登记费。那么，李晓旭、李霏霁应当按照合同约定交清全部的税费并且提交所有办理转移登记所需资料。本案争议的焦点为李晓旭、李霏霁至今未能取得房屋权属登记证书是否系惠泽公司的原因。惠泽公司称未能办理转移登记系房管部门审查资料后不符合要求而被退回，也就说明李晓旭、李霏霁已经向惠泽公司提供了身份证复印件，并填写了转移登记申请书，根据本案查明的事实，李晓旭、李霏霁在收房前缴纳了所有需要缴纳的税费，结合合同关于交付的约定，本庭有理由相信李晓旭、李霏霁在接收房屋时已经向惠泽公司提交办理权属登记证书的完整资料，李晓旭、李霏霁未能在两年内即2017年12月28日前取得房地产权属证书，系因惠泽公司原因，按照合同约定，惠泽公司应当自逾期之日起按总房款日万分之一向李晓旭、李霏霁支付违约金，违约金以总房款的百分之一为限。故根据惠泽公司违约时间计算，其应当向李晓旭、李霏霁支付总房款2221133.18元1%的违约金即22211.33元。李晓旭、李霏霁已经取得涉案房屋的不动产权属登记证书，故第一项诉请本案不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院遂判决：一、被告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李晓旭、李霏霁逾期办证的违约金22211.33元。二、驳回原告李晓旭、李霏霁其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费355元，由被告西安惠泽房地产开发有限公司承担，因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。宣判后，惠泽公司不服，向本院提起上诉称，李晓旭、李霏霁提前实现涉案房屋的占有、使用的权利，且涉案房屋处于抵押担保状态，是否完成权属登记备案，对其没有实质影响，也没有实际损失，原审判决惠泽公司承担逾期办证违约金违反公平原则。综上，请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回李晓旭、李霏霁的诉讼请求；2、本案诉讼费由李晓旭、李霏霁承担。李晓旭、李霏霁辩称，一、原审判决认定惠泽公司负有办理涉案房屋转移登记，使其取得房屋权属登记证书义务的事实正确。二、惠泽公司怠于履行办理房屋权属证书义务，应向其支付逾期办证违约金，符合法律规定。综上，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，李晓旭、李霏霁与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于惠泽公司应否承担逾期办证违约金问题。按照《商品房买卖合同》附件七补充协议第十条约定，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部委托手续后两年内办理完毕产权证书。李晓旭、李霏霁于2015年12月缴纳了契税、专项维修基金并向惠泽公司缴纳了房屋所有权登记费，综合可以认定李晓旭、李霏霁委托惠泽公司代办房屋产权证，并向惠泽公司提供全部办证手续。按照合同约定，李晓旭、李霏霁未能在两年内即2017年12月28日前取得房地产权属登记证书，系因惠泽公司原因，惠泽公司应当按照合同约定支付违约金，故原审法院判决惠泽公司支付逾期办证违约金正确，本院予以维持。逾期办证违约金按照总房款的日万分之一计算符合合同约定，惠泽公司未提供证据证明违约金过高，故对惠泽公司上诉认为违约金过高的上诉理由不予采信。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费355元，西安惠泽房地产开发有限公司已预交，由西安惠泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年六月十一日   书 记 员  刘 燕 子 1