河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1050号上诉人（原审被告）:张满海，男，汉族，1963年2月11日生，住河南省开封市顺河回族区。被上诉人（原审原告）:河南安佳泰物业服务有限公司，住所地开封市禹王台区滨河路东段路南清华园小区6-1-401，统一社会信用代码914102053449468875。法定代表人:马慧芳，经理。委托诉讼代理人:王亚楠，女，该公司员工,特别授权代理。上诉人张满海因与被上诉人河南安佳泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市顺河回族区人民法院2019年12月27日作出的（2019）豫0203民初549号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年2月20日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张满海上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判，2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、法院仅从河南安佳泰物业服务有限公司（以下简称物业公司)和菊城-东方明珠小区物业委员会(以下简称物业委员会)之间所签协议的合法性进行判决，而没有依据物业公司在协议服务期内单方面侵犯了业主应享有的权利和被服务的实际事实。法院判决避重就轻，没有抓住原告与被告的矛盾焦点。在被告于2019年10月9日出庭时就明确指出了，物业公司不但不对其屋外(菊城-东方明珠10号楼1-2层106号)下水管道进行很好的疏通管理，还在其不知情时于2017年上半年私自把房屋外下水管道堵死，致使厨房不能排水，造成其巨大不便和损失。物业公司的这种行为已表明了它自我断绝了物业公司与其的服务关系。二、判决书中的有些陈述断章取义，有些记录不全，现在详细说明如下判决书中提到“被告辩称，1.原告没有为其提供任何服务，所以其才不缴纳物业费”。这里没有表述完整上诉人上下语义的关系，其意思是说由于上述第一原因，物业公司堵上其下水，对其房屋不管不问，也不提供任何其他的服务，没有向业主提供完整的服务，缺少部分服务项目，不应该收取服务费全款或部分，这也是事实。在物业协议中第一条(二)委托管理事项中第8小条规定:“授权物业对门面房进行管理”。既然在“委托管理事项中”单列出了“授权物业对门面房进行管理”，那么，法庭应该要求物业公司向被授权的门面房业主提供服务的具体项目和已履行服务的事实依据。同时请物业公司提交的关于提供服务的相关证明文件和事实依据。这里提请人民法庭注意，这次物业公司诉求的物业费是指原来的物业协议，管理期限两年零四个月，即2016年9月1日起到2018年12月31日止，到目前该协议已经过期有效期限一年。顺河区法院在判决书中要求物业公司:“但是原告针对业主反映的物业公司职责内的问题应及时研究，及时解决，以免给业主带来不便”。这充分证明了物业公司在其职责范围内问题到目前还没有解决。在原有物业服务协议中规定的部分服务内容(业主房外的安全措施、卫生打扫和清理、绿化、照明、车辆管理等)从2016年起到目前物业公司仍然没有提供。这些也是事实，请见业主证明材料。物业公司也承认这些服务项目没有向门面房业主提供。同时，管道疏通问题解决的同时，物业公司从2016年9月1日起到2018年12月31日止，物业公司缺少了上述部分服务项目。所以物业公司不能收取所缺少服务项目的服务费。在服务协议中规定并要求了物业公司提供服务项目的测算标准，减免金额应按此执行。物业协议第六条规定，委托管理期限为两年零四个月(2016年9月1日起到2018年12月31日止)，多出计算应予扣减。被上诉人辩称，1、关于上诉人所说的被上诉人公司收取的600元处理费，是因为疏通的是上诉人个人的管道，不是公共管道，而物业服务的是公共管道。有一份管道服务协议，上面显示有是上诉人的个人管道。这600元管道疏通费用是一年的费用，是上诉人房屋的承租方老华懿饭店出的钱。2、关于上诉人认为其房屋是门面房，不在小区范围内的主张，事实上，上诉人房屋属于小区范围，供电等设施都没有单独铺设，属于小区范围内。3、物业公司没有去封闭上诉人的管道，原因是其房屋的污水流到小区公共区域，严重影响其他业主的生活，业主委员会要求物业公司去封堵上诉人的管道。上诉人的私人管道堵塞了，污水不能正常排出，溢出流到小区道路上，影响其他业主通行，物业公司只负责公共管道的维护，而案涉管道为上诉人的个人管道。4、上诉状中所说的2016年9月1日至2018年12月31日的物业协议，被上诉人不清楚这是什么协议。被上诉人的物业服务协议是2016年5月底进驻，同年6月开始收取物业费。上诉人所说的上述物业协议不知道具体是什么。河南安佳泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求，1、被告支付原告2016年6月至2018年12月的物业费3463.4元、滞纳金12.4元、材料复印8.5元，合计3484.3元。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，张满海系劳动路北段菊城·东方明珠小区10号楼1-2层106号（建筑面积为223.45平方米）业主。2016年4月27日，菊城·东方明珠小区业主委员会（甲方）与河南安佳泰物业服务有限公司（乙方）签订物业服务协议，协议约定物业管理服务费每月每平方米建筑面积（以房产证为准）0.5元人民币。被告张满海物业费每月每平方米0.5元，2016年6月—2018年12月共计31月的物业费3463.4元未交。一审法院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主委员会是业主对其所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织，系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主具有约束力。结合本案，菊城·东方明珠小区业主委员会与河南安佳泰物业服务有限公司签订的《物业服务协议》未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对被告张满海具有法律约束力。原告依约向张满海提供物业服务，有权按照约定收取物业服务费，张满海作为业主，有按照约定交纳物业服务费的义务，故对原告要求被告支付2016年6月—2018年12月的物业费3463.4元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金12.4元、材料复印费8.5元，证据不足不予支持。但是原告针对业主反映的物业公司职责内的问题应当及时研究，及时解决，以免给业主带来不便。关于被告辩称原告没有为其提供任何服务，所以其才不交纳物业费的辩称，理由不成立，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、第五十一条、第五十五条之规定，判决如下：一、张满海自本判决生效之日起十五日内向河南安佳泰物业服务有限公司支付2016年6日至2018年12月共计31个月的物业费3463.4元。二、驳回河南安佳泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张满海负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为,业主委员会是业主对其所拥有的物业进行管理而建立的自治性组织，系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主具有约束力。本案中，菊城·东方明珠小区业主委员会与河南安佳泰物业服务有限公司签订的《物业服务协议》未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对上诉人张满海具有法律约束力。河南安佳泰物业服务有限公司依约向张满海提供物业服务，有权按照约定收取物业服务费，张满海作为业主，有按照约定交纳物业服务费的义务。上诉人张满海称被上诉人没有向业主提供完整的服务，缺少部分服务项目，不应该收取服务费全款或部分的上诉理由，因其未提供相应证据予以证明,故不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张满海负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年六月三日书记员  周锐丽