海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9021民初368号 原告：海口长信卓尔物业管理有限公司，住所地海口长秀商住区长怡路长信海景花园会所****。 法定代表人：张某1，董事长。 委托诉讼代理人：王某，男，1978年8月29日出生，汉族，海口长信卓尔物业管理有限公司总经理助理。 委托诉讼代理人：林某，女，1976年12月3日出生，汉族，海口长信卓尔物业管理有限公司长信·半岛美庐客服主管。 被告：张某2，男，1982年9月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。 原告海口长信卓尔物业管理有限公司与被告张某2物业服务合同纠纷一案，原告于2020年4月3日向本院起诉并同意本院组织先行调解，经调解未果，本院于2020年4月14日立案。本院立案受理本案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海口长信卓尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人王某、林某到庭参加诉讼，被告张某2经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告海口长信卓尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张某2支付拖欠的物业服务费25001.20元；2、请求判令被告支付水电分摊费372.84元；3、请求判令被告支付违约金10506.58元；4、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告为长信·半岛美庐的物业服务商，被告为长信·半岛美庐小区41栋237号别墅业主。被告于2013年1月18日签收了《长信·半岛美庐临时管理规约》（以下简称《规约》），和《长信·半岛美庐物业服务协议》（以下简称《协议》）。《规约》第35条规定，本物业管理区域内物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定，按时足额缴纳物业服务费用，物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业费用的义务，业主、使用人应准时缴纳应缴的一切费用并负责赔偿因迟交或欠交而造成的一切损失。第39条规定，业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金，但因违约金约定过高，原告自行降低计算标准至日万分之五，即10506.58元。除此外，物业服务企业有权采取必要的措施进行催缴。协议第四条第七款约定交纳费用时间按进度按季度收取，每季度第一个月15日前交纳当季费用。 被告房屋面积为187.98平方米，每月应交物业管理费714.32元，但自2017年5月1日至2020年3月31日，长达35个月未缴纳物业管理服务费用，合计25001.20元，根据约定应支付违约金10506.58元。欠缴水电分摊费372.84元，累积合计欠缴金额35880.62元。原告采取电话催缴、短信催缴、邮寄催函及律师函等形式多次催缴无果。原告认为被告的行为给原告的正常经营和管理造成极大的影响，严重侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》的相关规定及《长信·半岛美庐临时管理规约》、《长信·半岛美庐物业服务协议》的约定，恳请人民法院依法判令被告清偿所欠的物业管理服务费及水电分摊费，并支付违约金，以维护原告的合法权益。 原告海口长信卓尔物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《长信·半岛美庐临时管理规约》、2、《长信·半岛美庐物业服务协议》，证据1-2共同证明原告收取物业管理费用的权利，以及证明被告缴纳物业管理费用的义务和违约应负的责任；3、被告身份证复印件，证明业主的身份；4、物业管理缴费通知单，证明原告按期向被告正常催缴物业管理费用和水电费用；5、最近一次缴费记录清单，证明被告已充分了解及时缴纳物业管理费用的义务，但现已无理由恶意拖欠；6、律师催告函，7、EMS国内标准快递寄件联，证据6-7共同证明原告在起诉前已充分履行了催告的义务。 被告张某2未到庭，亦未提交书面答辩意见、证据材料、质证意见。 经审查，原告海口长信卓尔物业管理有限公司提交的证据均与原件核对无异，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据本院认定的证据及原告的当庭陈述，本院查明事实如下： 2013年2月19日，被告张某2与定安长信迪力房地产开发有限公司签订《定安县商品房买卖合同》，购买取得位于××县房，建筑面积187.98平方米。2013年1月18日原告与被告签订《物业管理服务协议》，协议第四条物业管理服务费用第二项约定：“管理费收费：1、一期住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取；2、一期别墅、商业按建筑面积每月每平方米3.8元收取。”第七项约定：“缴纳费用时间：按季度收取，每季度第一个月15日前交纳当季费用。”协议第十一条违约责任第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金”。同日被告签署《承诺书》确认并承诺遵守《业主临时管理规约》内容。被告张某2自2017年5月1日至2020年3月31日的未缴纳物业管理费25001.21元，未缴纳自2019年1月至2020年2月的水电分摊费372.84元。因被告逾期缴费，原告于2019年3月19日通过邮寄《物业管理费用催缴通知单》，于2019年4月20日通过邮寄《海南法立信律师事务所律师函》的方式向被告催收。经催收未果，原告于2020年4月3日向法院起诉，请求判如前述。 本院认为，原告海口长信卓尔物业管理有限公司与被告张某2签订的《业主临时管理规约》、《物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，属有效合同，应受法律保护。该协议对原、被告双方均具有约束力，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约定支付物业管理费服务费。按照协议约定，被告应缴纳的物业管理服务费为每月187.98㎡×3.8元/㎡=714.32元，2017年5月1日至2020年3月31日共计35个月，欠缴物业管理服务费25001.20元。原告诉请被告支付物业管理服务费25001.20元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告张某2未按协议约定缴纳物业管理服务费的行已构成违约，原告有权主张被告按照双方签订的《物业管理服务协议》的约定承担违约责任。《物业管理服务协议》第十一条违约责第四项中的“滞纳金”就是对被告逾期缴费所应当承担违约责任的约定。原告主动将违约金的计算标准从协议约定日千分之三调整为日万分之五，在此仅主张违约金10506.58元，是对自身权利的自由处分，不损害他人的合法权益，本院予以照准。 关于原告主张的水电分摊费用。根据《海南省物价局海南省住建厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》、《海南省物业管理区域公用水电费分摊办法》，自2019年1月起，原告对物业管理区域共用部位、共用设施设备使用的水、电等费用单独计量，据实由业主另行分摊，不包含在物业管理费用中。原告于2018年12月7日向小区业主/住户发布《关于调整水电费收取方式计收费标准的通知》并将水电分摊费用计算方式、计算范围及计算分摊表在小区进行了公示，故原告请求被告缴交2019年1月起至2020年2月的水电分摊费支付372.84元有理，本院予以支持。 综上所述，对原告请求被告缴纳物业费25001.20元、违约金10506.58元、水电分摊费372.84元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告张某2经本庭依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张某2于本判决生效之日起十日内向原告海口长信卓尔物业管理有限公司支付位于××县房2017年5月1日至2020年3月31日的物业管理服务费25001.20元及逾期缴费违约金10506.58元。 二、被告张某2于本判决生效之日起十日内向原告海口长信卓尔物业管理有限公司支付位于××县房2019年1月至2020年2月水电分摊费372.84元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币348.51元（原告已预交）由被告张某2负担，限被告张某2在本判决生效之日起七日内向本院缴纳，原告预交的案件受理费348.51元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  曹贤淑 二〇二〇年六月九日 书记员  何鹏程 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。、 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。