966 江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1202民初779号 原告：成忠，男，1979年6月25日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：张文中，江苏讼之道律师事务所律师。 被告：泰州茂业置业有限公司，住所地泰州市海陵区东进路**。 法定代表人：张静。 委托诉讼代理人：崔晓庆，女，1982年8月10日生，汉族，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：王小平，男，1966年9月22日生，汉族，住泰州市海陵区。 原告成忠与被告泰州茂业置业有限公司（以下简称茂业置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成忠及其委托诉讼代理人张文中，被告茂业置业公司之委托诉讼代理人崔晓庆、王小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成忠向本院提起诉讼请求：1、判令被告退还购房款人民币435000元；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确表示要求解除原、被告签订的认购书。事实和理由：原告于2019年4月到被告公司在泰州茂业时代广场售楼处购买该广场地块内A座2611、2612室两套公寓。在双方达成买卖意愿后，在被告公司工作人员安排下，于2019年4月至10月原告累计支付435000元购房款，此间被告出具收据和认购书予以确认该两套公寓总价934920元。之后由于被告不认可原告所支付的100000元为购房款，使得原告实际购房价款远远超过约定的房价。为此，原告没有与被告签订购房合同且要求被告退还已经支付的购房款。虽经与被告多次协商，但被告至今仍拒不退还原告实际支付的购房款。原告有自愿订立合同的权利，现购房合同尚未签订，被告应退还原告实际支付的购房款。故原告为维护自身合法权益，特具诉状，望判准所请。 被告茂业置业公司辩称，不同意解除双方签订的认购书，被告在与原告方签订商品房买卖合同过程中并不存在违约行为，严格按照合同约定收取相应房款，100000元款项并非被告收取，无退还的道理。另外相关规定，虽然原告未与被告签订买卖合同，但签署了认购协议，并已支付了部分购房款，有了实际履行行为，应认定为与原告签订了房屋买卖合同。根据认购书中双方共同承诺条款中第二条的规定，原告已构成违约，所以原告不予退还335000元实际已付房款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2019年4月5日，原告刷卡支付40000元至北京万通宝化工有限责任公司银行账户，POS单上商户名称显示为“人人筑巢”。后“泰州茂业时代广场售楼处”向原告出具了收据，并在收据上加盖了该售楼处的印章。 2019年4月10日，原告成忠与被告茂业置业公司签订茂业时代广场A座认购书两份，约定：成忠认购茂业置业公司开发的茂业天地X号地块A座2611室、2612室物业，建筑面积分别为47.53平方米、46.12平方米，认购金分别为481713元、453207元，认购方须于签署认购书时付定金20000元，认购方须于签署认购书后90天内（即2019年7月10日前）缴清首付款分别为人民币241713元、233207元，并签署正式商品房买卖合同，自行办理完所有贷款手续，并在3个月内付清全款。认购书同时载明：认购方须于签署认购书并支付定金后10天内携同认购书及身份证原件，至泰州市海陵区茂业天地售楼处合同部签署正式商品房买卖合同及有关文件，如认购方不能在约定时间内签订正式商品房买卖合同，缴纳上述各期认购价或违反此认购书之条款时，双方认同出售方除可将认购方所交全部款项作为违约金，不予退还，并有权将该物业另行出售。 2019年4月19日、5月29日、10月11日，原告共通过POS机刷卡方式支付给茂业置业公司银行账户人民币295000元，茂业置业公司出具了收据。2019年4月19日，原告通过POS机刷卡方式支付给亿霸世纪网络科技有限公司人民币100000元，POS单上商户名称显示为“人人筑巢”，该100000元原告未能提供任何单位出具的收据等收款凭证；另该100000元的交易时间与原告同日支付给被告的26000元相隔时间仅不足4分钟。 本案审理中，被告陈述，原告于2019年4月5日支付定金40000元时，由于被告公司财务人员已下班，定金无法支付至被告账户，为确保成交，销售代理公司工作人员代为收取40000元定金，后于2019年4月9日将代收的40000元定金刷卡支付至被告公司账户，被告开具了40000元的收据给代理公司工作人员，由其转交给原告。另被告提交了由“北京人人筑巢网络科技有限公司”（以下简称人人筑巢公司）开具的增值税发票，该发票显示购买方为成忠，应税劳务、服务名称为“经纪代理服务*其他经纪代理服务”费用,被告陈述其委托的销售代理公司是北京联合创展公司，人人筑巢公司与北京联合创展公司是合作关系，人人筑巢公司收取的服务费用就是北京联合创展公司收取的费用。原告对该增值税发票真实性不予认可，并陈述原告从来没有向人人筑巢公司购买过任何服务，也没有向该公司支付过任何款项。 本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉认购书能否认定为商品房买卖合同；2、原告于2019年4月19日通过POS机刷卡至亿霸世纪网络科技有限公司银行账户的人民币100000元能否认定为系支付给被告的购房款；3、原告主张解除认购书是否符合法律规定。 关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等。本案中，双方签订的认购书并未约定交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容，不应当认定为商品房买卖合同。 关于争议焦点2，被告委托房屋销售代理公司对被告的房屋进行销售，原告于2019年4月5日在泰州茂业时代广场售楼处通过POS刷卡消费方式支付定金40000元，POS单上显示商户名称为“人人筑巢”，售楼处向原告开具了加盖有售楼处印章的收据，该40000元被告认可系原告支付的定金，虽然被告辩称后来销售代理公司将该款项支付给被告后，被告才开具了定金收据交由销售代理公司工作人员代为转交原告，即便被告该陈述属实，亦不能否认原告将定金刷卡支付给销售代理公司的事实。在2019年4月19日原告再次在售楼处通过POS机刷卡消费方式支付人民币100000元，POS单显示商户名称为“人人筑巢”时，原告有理由相信人人筑巢公司有权代被告收取购房款。至于被告辩称的其未授权销售代理公司收取客户的相关费用，即便销售代理公司收取该费用没有取得授权，但原告作为相对人，其有理由相信销售代理公司有代理权，该代理行为有效。故应当认定该100000元是原告向被告支付的购房款。 关于争议焦点3，认购书系双方当事人真实意思的表示，对当事人具有法律约束力。但认购书只是一个预约合同，对于相关的具体约定，如诸具体的付款方式、过户程序等仍需在正式的商品房买卖合同中予以明确，因此，双方在签订正式的商品房买卖合同时就具体条款不能达成一致意见，致使未能签订商品房买卖合同的，可以请求解除商品房认购书。本案中，原告向被告支付了购房款，其中对于原告支付的100000元款项是否能认定为购房款双方存在争议，致使商品房买卖合同最终未能签订，现原告申请解除认购书，符合法律规定，本院予以支持。导致认购书解除的原因并不在原告，现原告要求被告返还原告所缴纳的全部购房款合计人民币435000元，符合法律规定，本院予以支持。 综上，原告要求解除认购书并要求被告返还购房款人民币435000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下： 一、解除原告成忠与被告泰州茂业置业有限公司签订的关于泰州市海陵区茂业天地X号地块A座2611室、2612室的认购书。 二、被告泰州茂业置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告成忠购房款人民币435000元。 如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币7825元依法减半收取3913元，由被告泰州茂业置业有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民7825元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③账号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。 审判员  沙林霞 二〇二〇年六月三十日 书记员  王 莉