江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0691民初623号原告：南通星洲地产有限公司，住所地南通市开发区广州路****。法定代表人：张薇，董事长。委托诉讼代理人：朱琪、陈易平，江苏瑞莱律师事务所律师。被告：朱晓莹，女，1986年3月31日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：何维、董晓艳，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告南通星洲地产有限公司（以下简称星洲公司）与被告朱晓莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星洲公司的委托诉讼代理人朱琪，被告朱晓莹的委托诉讼代理人何维、董晓艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告星洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠房屋首付款471510元，并支付逾期违约金698359.18元（自2013年2月28日起按照日万分之六，分段计算，暂算至2019年1月18日，详见违约金计算表）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年1月31日签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买山水花园59幢1单元103号房屋，房屋总价为4211510元，并约定被告应于2013年2月底之前支付房屋首付款及办理按揭手续，由于被告当时没有足额的首付款，采用了分期付款的方式，约定于2013年2月28日之前付清首付款。根据合同约定，被告逾期付款的，应按逾期付款金额日万分之六承担违约金。被告于2014年1月29日支付一笔房款后，再未支付任何款项，原告多次催讨，被告均未予支付。至今被告仍欠房款471510元。为此，原告诉至法院。被告朱晓莹辩称，1、被告欠原告471510元是事实，但该款并非商品房买卖合同项下款项，而是被告向原告借款。2、原告主张超过诉讼时效，根据原告几次陈述和提交证据，原告于2014年11月24日向被告发送催款通知函，之后直到2018年4月3日才再次发送催款函，时间差了4年，超过诉讼时效。原告星洲公司围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、被告已付款明细、通知函及邮寄凭证、违约金计算表、被告付款进账单复印件、原告客户许雪丹刷卡POS单、原告中国银行2013年1月存款交易对账单、银行凭证；被告朱晓莹提交了汇款凭证复印件、发票复印件、贷款合同。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证，本院对除了被告已付款明细、违约金计算表、汇款凭证复印件以外所有证据的真实性予以确认并在卷佐证；关于原告提交的被告已付款明细、违约金计算表，系原告单方制作，以本院审理查明的事实为准；关于被告提交的汇款凭证复印件，本院待后评述。此外，本院前往中国银行股份有限公司南通崇川支行调取了被告朱晓莹在该行贷款首付款支付及贷款划款凭证复印件。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年1月31日，原告（出卖人）星洲公司与被告（买受人）朱晓莹签订编号为sz-ssyh-132的《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买山水花园59幢103号房屋，该商品房合同约定建筑面积266.1平方米，地下，地下室**约定面积共62.86平方米。……第四条，计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15000元，总金额3991500元。……第六条，付款方式及期限：签订合同当天付定金壹拾万元整，2013年元月4日追付定金壹拾万元整，2013年1月10日前办理完银行按揭手续，2013年2月底前付足按揭款外的首付款。如买受人采取向银行按揭贷款方式支付房款的，在签订合同日起，十天内付清按揭以外的房款，提供办理按揭的所有资料，并与银行办理完按揭手续，承担由此发生的全部相关费用，履行公证、保险或其他相关手续。采取银行贷款方式支付房款的支付时间以贷款汇入出卖人指定账户之日为准。第七条，买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限：出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方还对其他事项进行了约定。在该合同附件四，双方还签订了合同补充协议，约定：因合同模板问题，本合同第四条只能填写地上部分，该商品房的附属地下室单价人民币每平方米3500元，总金额220010元；该商品房合计总金额4211510元。案涉房屋尚未交付。2013年2月1日，被告（借款人）朱晓莹与案外人（贷款人）中国银行股份有限公司南通崇川支行、原告（保证人）星洲公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定：个人住房贷款金额为2940000元，贷款期限为360个月；借款人已提供贷款人认可的购房合同、首付款凭证以及贷款人要求的其他凭证、证明和资料等。本院向银行调取的贷款资料中，有一张显示交易日期为2013年1月3日、金额为1007540元的POS机刷卡单，持卡人签名为朱晓莹，但原告陈述未收到该笔款项。同时，原告提交了一张案外人许雪丹的POS机刷卡单，金额为1567540元，签名为许雪丹。上述两张刷卡单除了金额与签名不一致外，其余内容均一致。此外，原告曾于2013年1月31日向被告开具一张金额为1270000元的预售购房款发票，原告陈述该发票已作废，且在开具发票及办理贷款时其知晓被告尚未付清首付款。被告朱晓莹付款情况如下：2012年12月30日支付10万元，2013年1月5日支付10万元，2013年2月5日通过银行发放贷款294万元，2013年8月10日支付20万元，2013年11月18日支付20万元，2014年1月29日支付20万元，合计付款3740000元。原告于2013年4月8日、2013年5月28日、2014年7月21日、2014年11月24日、2018年4月3日向被告发出催款函。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，原、被告均应按照商品房买卖合同及合同补充协议的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、原告主张有无超过诉讼时效；二、原告主张欠款及违约金是否于法有据。关于争议焦点一，本案被告款项尚未付清，原告亦未交付房屋，虽然原告未提交2014年11月24日与2018年4月3日向被告发出催款函期间仍向被告催款的证据，但因原告始终未向被告交房，其以行为表示其在行使催款的权利，故本院认定本案未过诉讼时效。关于争议焦点二，被告在银行办理贷款手续时，其提交的POS机刷卡单无法核实真实性，但是从该刷卡单与原告另一客户的刷卡单有诸多相似之处，首付款发票由原告开具后又作废，且原告陈述在开具发票及办理贷款时其知晓被告尚未付清首付款等诸多事实可以看出，原告在被告办理贷款时是明知被告尚未付清首付款的，却仍为被告开具了已支付首付款的发票，且为被告办理银行贷款提供了相应帮助。虽然原告陈述后来将发票作废，但是从原告方一系列操作可以看出，在被告办理贷款时，原告认可被告已支付完毕首付款。同时鉴于原、被告均认可首付款中1071510元并非被告本人支付，该款项实际由原告垫付。该款用于被告购房，双方在安排上述付款方式时，没有约定被告的还款期限，视为无约定。根据法律规定，原告可以随时主张还款。原告于2013年4月8日发函催交款项，被告即应偿还。至本次诉讼，被告尚欠471510元，且已支付款项亦存在逾期。原告有权主张违约金，但原告主张的违约金是基于逾期支付房款，而本案不存在房款逾期，同时被告亦抗辩违约金过高，本院依法按年利率6%支持。由于原告最早在2013年4月8日就已向被告主张当时所欠款项1071510元，但被告仅于2013年8月10日支付20万元，2013年11月18日支付20万元，2014年1月29日支付20万元，对于余款471510元，被告应当支付，且对于逾期付款，被告应当自原告主张次日起至实际给付之日止按年利率6%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告朱晓莹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南通星洲地产有限公司欠款471510元，并自2013年4月9日起按年利率6%支付违约金（其中基数为200000元的违约金计算至2013年8月10日，基数为200000元的违约金计算至2013年11月18日，基数为200000元的违约金计算至2014年1月29日，基数为471510元的违约金计算至实际给付之日止）；二、驳回原告南通星洲地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15328元，由原告南通星洲地产有限公司负担6328元，被告朱晓莹负担9000元（诉讼费用原告已预缴，待被告履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15328元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长 陆 磊人民陪审员 顾 滨人民陪审员 崔恒琴二〇二〇年六月三十日法官 助理 黄晓莉书 记 员 钱宇彤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。