广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11090号原告：唐文建，男，1977年3月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈金，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林援及，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州不二办公服务有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街汉溪村（汉溪商业中心）泽溪街13号1801之一。法定代表人：杨景明，总经理。委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师。原告唐文建诉被告广州不二办公服务有限公司（以下简称不二公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐文建的委托诉讼代理人陈金、林援及，被告不二公司的委托诉讼代理人邓瑶滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐文建向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告退还因承租广州市番禺区钟村街汉溪村（汉溪商业中心）××号××室而支付的租赁保证金53508元及四个月租金71344元，并按银行同期贷款利率赔付相应的资金占用利息。其中：首月租金及租赁保证金共71344元，利息自2019年4月30日起计算至实际清偿之日止；六月租金17836元，利息自2019年5月15日起计算至实际清偿之日止；七月租金17836元，利息自2019年6月18日起计算至实际清偿之日止；八月租金17836元，利息自2019年7月20日起计算至实际清偿之日止。事实和理由：原告与被告于2019年4月30日签订《办公室服务协议》，约定原告承租被告所有的广州市番禺区钟村街汉溪村（汉溪商业中心）××号××室（以下简称涉讼房屋）用作办公经营，被告收取费用并为原告提供相应服务及协助原告注册公司。合同签订当日原告向被告支付了首月租金17836元、租赁保证金53508元，并分别于2019年5月15日、6月18日，7月20日支付各月租金17836元。原告在办理公司设立事项时要求被告提供注册公司需要的材料，才得知涉讼房屋根本未取得房地产权属证书，被告也并非涉讼房屋的所有权人，而是“第三房东”。尽管被告数次承诺涉讼房屋可以办理企业注册，但实际上原告完全无法在工商部门完成新办企业注册登记。原告无法在广州市工商局申请公司商事登记。原告认为，被告在与原告签订合同时，被告隐瞒了租赁物的真实信息，导致原告无法达到签订合同的目的，根据《合同法》第九十四条第四款、第九十七条等规定，合同应予解除，且被告应赔偿原告遭受的损失。现双方协商无果，原告特向法院提起诉讼，请求维护原告合法权益。被告不二公司辩称：涉讼房屋不存在原告陈述的事实，通过被告的证据证明涉讼房屋能办理工商登记和营业执照。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2019年4月30日，不二公司（供应方）与唐文建（客户）签订《办公室服务协议》，约定唐文建向不二公司承租涉讼房屋，租期自2019年5月5日起至2021年5月4日止；首月服务费17836元，协议租期每超过一年，月度服务费逐年按5%递增；租赁保证金53508元，合同期内客户不得将保证金抵扣任何费用；客户须于2019年4月29日前向供应方指定账户支付定金2500元，若客户未按时支付定金，本服务协议视为未生效，供应方有权出租给第三方；客户须于2019年4月30日前支付供应方租赁保证金、首次服务费共计71344元，客户可在该项金额中扣除已支付的定金，该定金作为部分租赁保证金；本协议的附件一《补充条款》是本合同协议必不可少的组成部分，与本协议具有同等法律效力，如果协议、附件条款之间约定不一致的不二公司具有最终解释权；等等。该协议附件《补充条款》约定，协议一经签订，客户在签署合同后三日内向供应方全额支付首次总金额，否则供应方将取消合同中约定的办公室使用或者服务项目，并且供应方将追缴合约中需履行的相关费用，解除本协议；客户应在每月20日前（法定节假日顺延），向供应方全额支付次月服务费；客户应于协议签署之日起3个工作日内（法定节假日顺延）全额缴纳保证金，除经供应方书面同意，在使用期内，客户不得要求将支付供应方的保证金作为因客户拖欠供应方服务费、滞纳金等费用或因客户责任造成他人损失赔偿方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用，具体扣减规则以其他条款约定为准；如客户在使用期内未违反本协议规定且按时全额缴清应付服务费及其他应付费用，并将所使用公司注册地址进行注销迁址手续的，则供应方应于使用期终止日起30天内将保证金全额、无息退还给客户；若客户提前终止协议，所付保证金不退（不可抗力除外）；客户应按本协议的规定合法使用单位，仅限于办公用途；等等。协议签订当日，不二公司开具《收款收据》（NO.0000044），确认收到唐文建通过案外人崔勇哲代缴涉讼房屋租赁保证金53508元。2019年5月31日，不二公司开具《收款收据》（NO.0000087），确认收到唐文建通过崔勇哲代缴涉讼房屋首月服务费17836元。2019年7月17日，广州市番禺区钟村街汉溪村民委员会出具《住所（经营场所）场地使用证明》，证实唐文建使用的涉讼房屋，由不二公司出租的广州市番禺区钟村街汉溪村股份合作经济社的房屋，建筑面积3848.48平方米，可临时作为生产（经营性）场所使用，场地使用期限自2019年5月5日至2021年5月4日；本场地使用证明可作为商事主体办理各类证照使用，不作为对建筑合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。2019年8月29日，唐文建以涉讼房屋未取得房地产权属证书，导致其无法办理工商登记实现合同目的为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认不二公司于2019年5月5日将涉讼房屋交付给唐文建使用，唐文建于2019年8月23日搬离涉讼房屋；并确认唐文建通过崔勇哲缴纳了涉讼房屋租赁保证金53508元，以及缴纳了2019年5月5日至2019年8月31日止的租金。但双方当事人对以下问题存在争议：一、关于涉讼房屋的产权登记情况。不二公司称涉讼房屋所在楼宇的第16-19层为其司向中国时代地产公司承租而来，再分租出去，涉讼房屋所在楼宇的权属人为广州市番禺区钟村街汉溪村股份合作经济社。不二公司对此提交了《不动产权证》[粤××**号]证实其上述主张。该产权证载明权利人为广州市番禺区钟村街汉溪村股份合作经济社，房屋地址座落于广州市番禺区钟村街汉兴二街××××号、汉兴中路××××号、泽溪街××××号，房屋建筑面积42146.12平方米，房屋总层数25层，房屋用途商业服务。唐文建则认为其方不清楚涉讼房屋的产权登记情况，对该证据真实性主张由法院进行审查，认为不二公司从未向其提供过该证据，属于故意隐瞒重要事实，对涉讼协议的签订和无法正常履行负有过错责任，且该证据只能显示某个大区域就房屋门牌的集体产权，与涉讼房屋地址不一致，无法证明涉讼房屋是否分割以及是否已核发分割其产权或者合法安排其用益物权，不能证明涉讼房屋是权属清晰或者具有合法房地产权属证明的房屋，该集体产权证也完全不符合广州市工商部门要求的商事登记材料，其方仍然无法实现合同目的。二、涉讼《办公室服务协议》签订后的履行情况。唐文建称合同签订后其方准备去广州市工商局申请办理注册登记手续，广州市工商局要求其方提交涉讼房屋的权属资料，其方通过崔勇哲向不二公司索取资料，但不二公司在2019年7月才将《住所（经营场所）场地使用证明》交给其方，其方于2019年7月3日提交到广州市工商局，随后广州市工商局告知其方由于涉讼房屋权属不清晰所以不予办理，其方之后再要求不二公司提供具体的房产证等资料，且要求不二公司签署广州市工商局要求的固定版本的租赁合同，但不二公司提供的资料也无法办理工商登记，其方因此无法办理涉讼房屋为住所的工商营业执照登记。唐文建对此提交了《公司登记（备案）申请书》《企业名称自主申报告知书》证实其上述主张。不二公司对唐文建提交的上述证据不予确认，认为该证据仅有唐文建单方签名，是否已经提交有关行政部门其司无法得知，且从告知书的内容来看，无法取得商事登记不是其司提供的场地存在问题，而是唐文建申报的名称存在问题；唐文建确实有向其司索取涉讼房屋相关产权资料及固定版本合同，其司均已于2019年7月17日提供了相应资料，只是唐文建主张其方提交的资料无法办理工商登记；唐文建至今未能提交证据证明因涉讼房屋权属存在问题导致无法办理工商营业执照登记，而根据其司了解，涉讼房屋所在楼层的商户已办理了营业执照。不二公司对此提交了涉讼房屋所在楼宇的其他房屋为住所的营业执照证实其上述主张。唐文建对上述证据不予认可，认为该营业执照显示的是在番禺区工商部门登记的，而其方是无法在广州市工商局办理登记。三、双方当事人就涉讼房屋租赁签订《办公室服务协议》解除的时间及原因和责任问题。双方当事人均确认涉讼《办公室服务协议》已解除，但唐文建主张因不二公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，不能提供涉讼房屋的房地产权证书或其他合法权属证明，且在其方因经营需要向广州市工商部门申请设立公司过程中，因注册地址等问题故意拖延怠于协助，导致其方直至2019年7月份才获取不二公司所能提供的部分材料，但不二公司之后仍未能提供合法的产权证明，导致其方无法办理工商营业执照登记，合同目的无法实现，因此其方于2019年8月19日向不二公司发出律师函通知解除合同，所以双方签订的《办公室服务协议》已于2019年8月19日解除。唐文建对此提交了《律师函》证明其上述主张。不二公司对《律师函》及唐文建所述解除合同的时间、原因和责任等意见均不予确认，认为唐文建因自身经营不善，缺乏后续资金支持，无法继续经营，却将责任推卸给其司，拒绝履行合同，且在2019年8月19日告知其司不租，之后于2019年8月23日擅自搬离涉讼房屋，并且自2019年9月1日起拖欠租金，因此已构成违约，根据合同约定其司有权单方解除合同，因此其司认为合同于2019年9月30日解除，现涉讼物业已经另行出租。四、对于唐文建已缴纳的租赁保证金和租金应否退还的问题。唐文建主张因不二公司原因导致合同解除，因此不二公司应向其返还租赁保证金53508元和已缴纳的四个月租金71344元，及支付租金利息。不二公司则认为双方签订的《办公室服务协议》明确约定，若唐文建提前终止协议，租赁保证金不退，其司不存在违约的行为，是唐文建违约拒绝履行合同义务，导致合同无法继续履行，因此其司不同意退还租赁保证金；唐文建也实际使用涉讼房屋4个月，因此其要求退还房屋租金也没有依据。本院认为，不二公司与唐文建就涉讼房屋签订的《办公室服务协议》及所附《补充条款》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。不二公司已依约向唐文建交付了涉讼房屋，唐文建作为承租人理应按照合同约定租期履行承租的义务。现双方在庭审中均确认唐文建于2019年8月23日搬离涉讼房屋，本院对此予以采纳。对于唐文建搬离房屋的原因以及合同解除的原因和责任问题。唐文建虽然主张系不二公司无法提供涉讼房屋的产权登记证书或其他合法权属证明，在租赁过程中故意隐瞒，并且迟延履行怠于协助其方办理商事登记手续，致使其方最终无法办理工商营业执照登记，无法实现合同目的而导致合同解除，但唐文建对此未能提交充分的证据证实其上述主张，应承担举证不能的不利后果。唐文建承租涉讼房屋过程中退场，且未能举证证实双方已协商一致解除合同或非因其原因解除合同，其行为已构成违约。根据《办公室服务协议》所附《补充条款》中“若客户提前终止协议，所付保证金不退（不可抗力除外）”的约定，不二公司主张其方有权没收该保证金，理据充分，本院予以采纳。故唐文建诉请不二公司返还租赁保证金53508元，理据不成立，本院不予支持。关于唐文建提出不二公司退还已缴纳的租金71344元的诉请。双方当事人均确认唐文建自2019年5月5日接收涉讼房屋，并于2019年8月23日搬离涉讼房屋。故唐文建应按照《办公室服务协议》约定支付其在使用涉讼房屋期间的租金。鉴于双方庭审中已确认唐文建已向不二公司支付的租金为自2019年5月5日起至2019年8月31日止，由于唐文建已于2019年8月23日搬离涉讼房屋，不二公司提出的没收保证金的主张已获得本院采纳，其损失足以得到弥补，因此不二公司应将2019年8月24日至2019年8月31日期间的租金共计4603元（17836元/月×8天÷31天）退还给唐文建。对于唐文建主张的利息，不二公司至今未向唐文建返还上述租金，应支付相应的利息，利息应以4603元为基数，自唐文建起诉之日即2019年8月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，利息总额以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州不二办公服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐文建返还租金4603元及利息（利息应以4603元为基数，自唐文建起诉之日即2019年8月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，利息总额以本金为限）；二、驳回原告唐文建的其余诉讼请求。如被告广州不二办公服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2797元，由原告唐文建负担2747元，被告广州不二办公服务有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  黄侃娉人民陪审员  何国明二〇二〇年六月十日书 记 员  罗嘉敏