广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12579号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹、梁家健，均为原告职员。被告：禤继华，女，1951年5月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：汤锡流，男，1949年11月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系被告配偶。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告禤继华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹、梁家健，被告的委托代理人汤锡流均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:位于广州市海珠区新港西路新洲西直街**房屋（以下简称：涉案房屋）时我单位辖内管理的直管公房，承租面积58.5平方米，月租金321.8元，性质为商业。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会将广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处撤销，成立原告，负责全区直管房屋日常管理等工作。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入广州市海珠区住房和建设水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局将涉案房屋所在的行政街范围内的直管房管理工作委托原告承担。2010年8月1日，原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告作为商业用途，租赁期限自2010年8月1日至2011年7月31日。涉案房屋自2011年起被认定为严损房，故原告自2011年2月起停收被告租金。涉案房屋在2017年6月维修完毕后，被告自2017年7月起拖欠房屋租金。原告于2020年2月7日送达《关于限期交还公房的通知》，被告于2020年4月29日交还涉案房屋。原告认为，双方在合同到期后成立不定期租赁合同关系，原告有权随时解除租赁关系。被告至今拖欠租金，依据租赁合同约定，原告有权按照租金金额收取100%的违约金。故起诉要求：1、判决被告按照321.8元/月的标准支付2017年7月1日起至2020年4月30日的租金；2、判决被告按照321.8元/月的标准支付2017年7月1日起至2020年4月30日的违约金；3、判决被告承担本案诉讼费。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。我在2009年4月1日与广州市东晓物业管理有限公司签订租赁合同，承租涉案房屋，承租房屋时，房屋只有58.5平方米，且是二层木质结构，与原告所称的两百多平方米、三层砖木结构不符。我是在2019年7、8月才收房的，收房后发现房屋没有水，经过与自来水公司反映，发现水费有历史欠费，电费也有历史欠费，而且该房屋没有厨卫，都是我自己加建的。我收房后从未入住过一天，因为房屋存在重大质量问题，且旁边其他房屋出现违建，导致涉案房屋出现墙体开裂、房顶漏水、墙壁剥落等问题，我在2009年6月已经递交了书面报告要求房管局帮助我解决。涉案房屋在2012年被认定为危房，张贴了危房的标志，房管局的人不允许我继续使用，且原告自2011年2月起就没有收取我的租金了。之后我再也没有接到原告的任何通知，既没有通知我房屋维修好可以使用，也没有催收通知。直到2019年4月，原告擅自撤下了危房的标志，且在房屋门口张贴通知，我收到邻居告知，才知道原告要求我缴纳房屋占用费并交回房屋，我就马上开始了信访投诉要求解决问题，但都没有得到解决。我已经于2020年4月29日交回了涉案房屋。我从未使用过房屋一天，涉案房屋是危房，根本无法使用，原告要求我缴纳租金和违约金没有依据。经审理查明：2010年8月11日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途，建筑面面积58.5平方米，租赁期间自2010年8月1日至2011年7月31日，每月租金321.8元。甲方承担下列责任：2、交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好。3、配备基本水、电。4、承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。5、负责对房屋进行定期安全检查。经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止，乙方应及时配合甲方开展房屋修缮。如属危房，乙方必须立即执行迁出。原、被告均确认被告在此之前与广州市东晓物业管理有限公司于2009年签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，租赁涉案房屋，租赁期间自2009年4月1日至2010年3月30日，租金每月292.5元。被告为证明涉案房屋为危房，无法居住，提交以下证据：1、落款时间为2009年6月的《报告书》，该报告书载明“海珠区房管局第三、四管理处：本人承租新港东、新洲西直街20号…….是间无产权资料损坏性多年的自然空屋，经公司、物业科、局等领导审核批准，以5元/㎡租与本人，标明无厨厕，但有水电为准则。……租金于2009年4月1日交，实2009年七、八月期间才收到租簿钥匙。收屋后，室内无水表水管，房屋失去使用的基本要求。本人多次要求解决，回复自找自来水公司借据，自来水公司提出要补交历史欠费两千多（电表同样存在历史欠费）本人认为历史欠费应由甲方负担。……为息事宁人，于2009年11月后才自行解决，现是本人名下表水、民用水。应提出的是，收屋后，发现室内多处漏水，墙面大片大片脱落，多次提出后算解决了一下，但至今仍未彻底解决，直接影响进入使用。为尽快能使用本屋，脱离白交租，本人不得不断地对本屋进行修缮……”。2、《直管房非住宅承租审批表》，该表格处有广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋物业管理科公章，落款时间为2006年12月，载明房屋地址为新港东路新洲西直街20号，房屋结构砖木二层，安全等级一般损坏，有电、水。无厨、厕。承租用途为作一般仓库使用。3、2020年4月14日广州市海珠区住房和建设局作出的《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》（海建局信访[2020]151号）。该意见书载明“汤锡流……新洲西直街20号全间是我局管辖的直管房非住宅，经租产，砖混结构3层，严损房，承租人禤继华（您配偶），租赁合同期限于2011年7月31日届满。2019年4月，我局属下海珠区房屋安全和物业二所工作人员巡查发现该方被挂上危房标示牌。因与册记房屋安全等级信息不符，房管二所工作人员立即赴现场核实，经核确为严损房后，拆除危房标示牌。…….”。4、照片若干。其中一张照片显示涉案房屋粘贴有“小心危房”的标示牌，该标示牌上为涉案房屋门牌号。部分照片显示房屋内存在墙贴开裂、脱落、房顶破损、漏水、房梁有木棍加固等情况。原告对证据1真实性不予确认；对证据2、3真实性予以确认，对证据4照片的拍摄时间不予确认。原告称涉案房屋自2011年1月被认定为严损房，故从2011年1月起没有收租，但不确认涉案房屋被认定为危房，否认房屋张贴有危房标示、否认于2019年4月撤下危房标示。原告认为涉案房屋因严损房原因自2011年2月起开始维修，直至2017年6月维修结束，已通知被告可以恢复正常使用。经释明，原告上述主张均未提交书面证据予以证明房屋的维修情况、通知被告恢复使用情况。2019年4月11日，原告向被告发出《关于缴交直管房占用费的通知》，要求被告自2018年4月16日期按照4425元/月缴纳房屋占用费，并解除双方的不定期租赁合同关系。被告收到后，被告配偶汤锡流向多部门进行信访投诉。2020年2月6日，原告向被告发出《关于限期交还直管房的通知》，要求被告于2020年2月14日前腾空交还房屋，并缴清房屋产生的租金、水电费等。2020年4月29日，被告交还涉案房屋给原告。另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与原告签订《直管房管理事项委托书》，约定：原告的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区住房和建设水务局有权检查、监督原告实施的直管房日常管理工作；等。本院认为:广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据合同约定，原告告应交付房屋主体结构安全、门窗基本完好、配备基本水、电的房屋给被告使用，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止。原告确认涉案房屋自2012年起被认定为严损房，原告自2011年2月起未向被告收取房屋租金，被告提交的证据中显示涉案房屋确实挂有危房标示，且广州市海珠区住房和建设局出具的《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》中亦载明涉案房屋自2019年4月被拆除危房标示牌，可见涉案房屋至少自2012年起已不符合合同约定的房屋标准，被告在此之前均依约交租，并未存在违约行为；原告称房屋自2017年7月后维修完毕，并通知被告恢复正常使用，但未提交书面证据予以证明，被告对此亦予以否认，原告作为涉案房屋的管理部门，未提交证据证明自2017年7月1日起交付符合合同约定的房屋给被告使用，故原告要求被告支付2017年7月1日起至2020年4月30日止的房屋占用费、违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费315元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年六月九日书记员 彭智媚蒋芷欣