广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初748号原告：杨越，男，1989年4月10日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。被告：曾秀花，女，1981年12月6日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：叶再新，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。原告杨越与被告曾秀花租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨越及其委托诉讼代理人祝胜满，被告曾秀花及其委托诉讼代理人叶再新、王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨越向本院提出诉讼请求：1.判令原告和被告签订的《场所分租合作协议》于2019年12月25日解除；2.判令被告立即返还原告押金25600元；3.判令被告立即返还原告缴纳的2019年12月的租金12800元；4.判令被告赔偿原告装修损失224752元，评估费5000元，公证费10000元，中介费50000元，2019年11月和12月工资16000元（每月两人，每人月工资4000元），宽带安装费及预存一年使用费1190元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年10月30日，原告与被告签订《场所分租合作协议》约定：被告把位于黄埔区萝塱路4号二楼部分场地分租给原告合作使用。租赁期共5年，2019年12月1日至2024年11月30日，每月租金为人民币12800元，第二年递增租金8%；在签订合同时，原告要交给被告二个月押金25600元，一个月租金12800元；押金在合同期满后无息返还。原告必须在当月3号前交清当月租金及水电费，如超过七天不交租，则应该支付每天100元滞纳金给被告，如超过10天不交租，按违约处理，被告有权收回房屋。被告得给原告装修期30天。原告要遵纪守法，自行办理户口登记等有关手续，不得搞非法活动，如有发现，被告有权终止合同，押金不退，并且原告自负法律责任与被告无关。原告租用后，自行办理牌照经营，一切经营费用工商税出租场地税均由原告负责。同时，原告要爱护房屋，房屋如有损坏，原告负责维修完好；原告遵章守法，合法经营，服从治安、计生、税务、工商、卫生等有关部门的规定，按时缴纳由于原告经营所引发的各项费用。或原告违法经营，其造成的一切后果由原告全部负责，与被告无关。原告应保持周围环境整洁做好防火、防盗工作，如发生事故原告应负全部责任。原告承担承租期间的安全、防火等一切事宜，所发生的重大损失原告负责。原告承租了涉案房屋后，对房屋进行了装修，聘请了员工，准备开展生产经营。但由于房屋所有人钟某流的反对，被告无法协调好，无法开业营业。原告只好于2019年12月25日将案涉房屋交还给被告。原告认为，被告把案涉房屋出租给原告进行生产经营。原告承租后，对房屋进行了装修，添置了设备、设施，聘请了员工，准备幵展生产经营。现因被告单方面的原因造成原告无法幵展经营。为了防止损失的扩大，原告不得不单方面解除合同。被告应依法赔偿原告的各项损失。现特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告曾秀花辩称，被告不同意原告所有诉请。一、原告不具有约定解除权，被告的行为亦没有达到法定解除的条件，原告提出解除合同的理由不成立，而是在无法达到投资预期的情况下，将其商事经营所存在风险的不利后果转嫁由被告承担，显失公平。2018年1月1日，被告与案涉房屋所有人郑某存签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年1月1日至2024年12月30日止。合同约定房屋用途为美容养生馆，在该合同履行期间，被告一直作美容养生馆经营使用。2019年9月，原告两次至被告处商谈承租事宜，为减轻经营及承租压力，被告同意将案涉房屋分租大部分给原告使用，因原告明知被告不是案涉房屋所有人，所以双方一致商定对外以被告与原告合作的名义装修，并以“长租房”、“短租房”的方式予以经营。在征得案涉房屋所有人同意改变租赁用途后，原告从2019年11月开始装饰工程，12月上旬完成工程并开始营业。原告要求解除《场地分租合作协议》的理由是案涉房屋所有人反对，但事实上并非如此。对于被告转租一事，案涉房屋所有人事实上是知晓的，并且予以默认，直至原告提出交还房屋，案涉房屋所有人都未曾就转租事宜向被告提出异议。因案涉房屋位于二楼，其五楼、六楼均租赁给他人（荔君公寓老板罗定坤）作为公寓使用，案涉房屋所有人与五楼、六楼的承租方约定在同一楼栋不允许再有其他人经营同类业务，故原告以余香公寓挂牌经营时，被要求以非“公寓”的其他名义挂牌经营。另外，原告因安装电器致使用电超负荷问题，被案涉房屋所有人及五楼、六楼的承租人要求整改。案涉房屋所有人、被告均多次积极与原告协调、沟通，要求原告对电路进行整改，以免跳闸或发生火灾，并要求只需将“公寓”字眼改换成“长租房”、“短租房”、“民宿”或“住宿”等字样便可持续经营，原告却不予理会，不仅忽视用电危险未对电路进行整改，还以“余香公寓”招牌营业4天，出租房间22次，至今在美团APP上仍可看到“余香公寓”的相关宣传。在签订《场地分租合作协议》时，被告并无承诺原告可以以公寓招牌经营，在《场地分租合作协议》中亦未有文字体现，反而约定原告在租用后，需合法经营，遵守法律、法规、治安、消防等条例，自行办理牌照经营。原告解除协议的实质情况是前期投入太大，难以收回成本，达不到其投资预期，但其作为完全民事行为能力人，在开展商事经营时理应充分认识到商事经营的风险，其不做市场调查、贸然投资，现以案涉房屋所有人不允许其经营公寓为由解除协议，实际是将其商事经营所存在风险的不利后果转嫁由被告承担，显失公平。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，该条规定了当事人行使合同解除权的法定情形。原告要求确认合同解除的本意，是因被告的行为致使合同目的不能实现，但本案中，被告并不存在以上违约行为，且原告早已实际占有、使用案涉房屋，其单方解除租赁协议毫无事实和法律依据。二、原告声称于2019年12月25日将案涉房屋交还给被告的行为，不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除协议的效力，《场地分租合作协议》仍应继续履行。原告于2019年12月25日微信告知被告将案涉房屋交还，但其个人物品均留置在案涉房屋内，原告虽以自己的行为表明不再履行《场地分租合作协议》，但其行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除协议的效力，在解除通知效力被确认前原告应继续履行《场地分租合作协议》。三、原告请求被告返还押金、返还2019年12月的租金、装修损失、评估费、公证费、中介费、员工工资等费用于法无据，于情不合理。原告主张的多项费用中，有多项费用过高，且没有支付凭证，难以认定确实存在该笔费用。（一）原告要求被告返还押金25600元，根据双方签订的《场地分租合作协议》，押金在合同期满后无息返还，而原告要求解除协议的依据不能成立，协议仍应继续履行，至协议期满后再由被告将押金无息退还。（二）至于原告缴纳的2019年12月的租金12800元，原告从2019年11月1日开始即承租案涉房屋进行装修，在12月还开业经营，其后由于自身原因退出经营，被告无须向原告退还该笔费用。（三）原告要求被告赔偿装修损失224752元，评估费5000元，公证费10000元，中介费50000元，2019年11月及12月工人工资16000元，宽带安装费及预存一年使用费1190元，除装修损失为评估机构评估得出外，其他费用均没有支付凭证。据被告所知，原告所支出的中介费仅为10000元。2019年11月原告因还在对案涉房屋进行装修，不可能产生工人工资，该笔费用实为原告虚构，事实上不存在；2019年12月中旬才完成装修，共营业4天，支付的工人工资也不可能有8000元之多。四、退一万步讲，即便因案涉房屋所有人原因致使原告无法经营，但原告所受到的损失不应全部由被告承担，而应按过错比例予以分担。被告将案涉房屋的大部分场地分租给原告，也是在经济环境普遍艰难的状况下，为减轻自身经营及承租压力才为之。在本案中，原告承租案涉房屋后，因投资超出预期，经营也难以收回成本，便抓住被告履约不当的机会逃避应当承担的解约责任，有违公平原则和诚实信用原则。在因“公寓”招牌字眼问题产生矛盾后，被告一直积极协商沟通、寻求解决办法，原告却一意孤行，单方解约，使被告也遭受诸多损失。即便因案涉房屋所有人原因而致使原告无法经营，但原告所主张的损失赔偿金额也过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，原告诉请的赔偿金额远高于被告通过分租案涉房屋可以获得的租金收益，属于严重超出被告订立合同时可预见或应当预见可能造成的损失，严重加重了被告的法律责任。结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”之规定，应当根据各自的过错比例分担原告所受到的损失。若合同被解除，原告也应支付至房屋实际交还之日的租金及承担恢复原状的费用。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，于情不合理，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。补充：原告解除合同的诉请没有依据。第一，合同实际上并非原告所说未经原房东（房屋所有人）钟某流同意，以及受原合同（被告与钟某流之间的合同）约定用途的限制，原房东没有明确指示未经其同意房屋不能出租，被告与房东钟某流协商过，房东钟某流理解被告目前经营困难，同意其转租，所以被告才挂了招租的牌子。第二，在原告开张以后，房东钟某流出面协调，实际上不是反对原告出租经营，只要原告把招牌上的“公寓”两个字改掉就行，因为楼上5、6楼罗某坤已经在经营公寓了，原告在名义上换掉“公寓”二字即可，换成除公寓外的名义都可以。第三，到目前为止，原房东钟某流均没有提出被告擅自转租给原告而要求解除其与被告之间的合同，相反，在2020年3月5日仍然收取了被告以前各月的租金。第四，涉案房屋合同写的是做美容经营，但一直以来，除了做美容之外，也做过其他公司的经营场所，被告也有证据可证明在2017年在涉案房屋注册作过建筑公司使用，房东也是没有反对的，所以被告认为涉案房屋不存在无效的情形。原告要解除合同，必须与被告达成一致，原告单方通知解除合同没有法律依据。鉴于现状，被告想与原告明确，如果原告坚持不再继续经营，那么被告也同意与其解除合同，但解除合同的时间应当是从双方对涉案房屋进行交接、被告搬走房内的物品时才起算。原告必须按合同支付租金至交还房屋之日止，如果能协商，为免诉累就按协商的结果，如果不能协商，法院也认为本案合同也应解除，被告将提起反诉或另行起诉。原告称其于2019年12月25日将涉案房屋钥匙留在涉案房屋内并通过微信通知我方拿回钥匙是属实的，当天被告确实在公共通道的鞋柜处看到了涉案房屋的钥匙，但未收回现仍在原处，由于涉案房屋内物品都还在，至今被告都不敢动，且涉案房屋内各房门都是锁住的。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，曾秀花（承租方，乙方）与案外人郑耀存（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区萝岗街萝塱路4号2楼约250平方米的房屋出租给乙方作美容养生馆使用，租赁期限自2018年1月1日至2024年12月30日止。2019年10月30日，曾秀花（甲方）与杨越（乙方）签订《场所分租合作协议》（以下简称“涉案协议”），约定：一、甲方将位于广州市黄埔区萝岗街萝塱路4号2楼部分场地（以下简称“涉案房屋”）分租给乙方合作使用。租赁期限共5年，自2019年12月1日至2024年11月30日。每月租金12800元，每二年递增租金8%，在签订合同时，乙方要交给甲方二个月押金25600元，一个月租金12800元，押金在合同期满后无息返还。二、乙方必须在当月3号前交清当月租金及水电费，如超过七天不交租，则应该支付每天100元滞纳金给甲方，如超过10天不交租，按违约处理，甲方有权收回房屋。三、甲方得给乙方装修期30天。七、乙方装修房屋必须要征得甲方书面同意，并不得改变房屋结构，租用期间水电费、卫生费、电视天线费，由乙方自行承担。九、经甲方同意，乙方进行内部装修，合同期满后，装修得入墙间格天花地砖等在合同期满时运不得拆回，如需拆回应经得甲方同意但维持该物业装修之完整。十、在不改变房屋主体结构，确保房屋安全的情况下，乙方可根据实际自行装修，费用由乙方承担。2019年10月30日，杨越向曾秀花支付二楼场所合作协议押金25600元及2019年12月租金12800元。曾秀花出具收据确认收到该款。广东省广州市黄埔区公证处于2019年12月30日出具的（2019）粤广黄埔第23378号《公证书》载明：2019年12月19日，杨越来到我处称，为将来作为证据需要，申请对位于广州市黄埔区萝岗街萝塱路4号2楼的现场现状办理保全证据公证。公证员随同杨越于2019年12月19日下午来到黄埔区萝岗街萝塱路4号，对杨越指认的黄埔区萝岗街萝塱路4号2楼的现场现状以及相关房间内的现状进行拍照，照片共二百九十八张为上述现场拍摄所得黄埔区萝岗街萝塱路4号，与实际相符。杨越支付了公证费10000元，广东省广州市黄埔区公证处出具广东省增值税电子普通发票确认收到该款。杨越委托广东中广信资产评估有限公司对涉案房屋装饰工程及一批经营资产的市场价值进行评估。2020年1月10日，广东中广信资产评估有限公司出具《资产评估报告》（中广信评报字［2020］第024号），评估结论为：在拟实现特定目的行为前提下，杨越拟诉讼涉及广州市黄埔区萝岗街萝塱路4号2楼余香公寓装饰工程及一批经营资产在评估基准日2019年12月23日的含税市场价值合计为224752元。杨越支付了评估费5000元，广东中广信资产评估有限公司出具广东省增值税普通发票确认收到该款。杨越为证实其向曾秀花租赁涉案房屋时明确承租用途是做公寓，提交一份证明，该证明有以下内容：兹证明杨越通过本人找做公寓用途场所，在征得曾秀花同意并承诺可以做公寓的情况下，介绍双方签订合同，签合同之前，也得到了曾秀花同意和承诺可以用于做公寓。该证明下方有手写字“杨院琴2019年12月16日”字样。杨越认为其通过杨院琴介绍向曾秀花租赁涉案房屋，为证实其于2019年12月25日已通过微信方式向杨院琴支付了中介费50000元，杨越提交三张账单详情及一张字条，三张账单详显示：2019年10月25日，通过中国农业银行7370账户向“有梦想的孩子”支付10000元，2019年11月1日通过中国农业银行7370账户向“A哥（*世强）”支付了20000元，2019年11月3日通过中国农业银行7370账户向“A哥（*世强）”支付了20000元，字条显示以下内容：今收到杨越买合同费一万元，合同费共计5万元，杨院琴帮助签好合同交接好，杨越付清合同费。该字条下方有“收款人杨院琴”字样。庭审时，杨越陈述：2019年10月25日，杨院琴所在的店的收款微信收取了10000元，在2019年11月1日和2019年11月3日分别向杨院琴老公陈世强通过支付宝支付20000元，买合同费10000元以及后来的40000元合共50000元都是中介费，由杨院琴联系好，最后合同是由杨越本人签订。杨院琴未出庭作证。杨越为证实其以母亲聂秋珍的名义报装了电信宽带业务并支出了电信宽带费用1190元，提交了中国电信股份有限公司广州分公司业务登记单和微信转账截图，业务登记单显示客户名称为聂秋珍，申请日期为2019年11月25日。庭审时，杨越陈述：因房屋所有权人钟某流不同意其将涉案房屋用于经营旅馆，其与曾秀花以及钟某流多次协调后也不能从事公寓经营，迫于无奈于2019年12月25日退场，当天其通知曾秀花来拿钥匙但是曾秀花不来，于是杨越将钥匙放在涉案房屋内，通过微信拍照通知曾秀花来拿钥匙后就走了，至今不曾回过涉案房屋，至于曾秀花是否去拿过钥匙其不清楚。杨越认为涉案合同已于2019年12月25日解除，且杨越早就通知曾秀花来办理交接手续，但是曾秀花一直不来，杨越在不得已的情况下才采取上述措施，目的也是为了减少双方的损失。庭审时，曾秀花陈述：杨越称其于2019年12月25日将涉案房屋钥匙留在涉案房屋内并通过微信通知曾秀花拿回钥匙是属实的，当天曾秀花确实在公共通道的鞋柜处看到了涉案房屋的钥匙，但未收回现仍在原处，由于涉案房屋内物品都还在，至今曾秀花都不敢动，且涉案房屋内各房门都是锁住的，不清楚杨越有否回过涉案房屋。杨越未提交经工商部门注册登记以涉案房屋为经营场所经营旅馆的营业执照。以上事实，有《房屋租赁合同》《场所分租合作协议》、收据等证据及双方当事人的陈述证实。本院认为，杨越与曾秀花双方签订的涉案协议并未约定杨越租赁涉案房屋是用于经营旅馆，亦未约定杨越不能经营旅馆为涉案合同的解除条件，且杨越未提交经工商部门注册登记以涉案房屋为经营场所经营旅馆的营业执照。综上，杨越通过微信方式告知曾秀花取回涉案房屋钥匙的行为不发生解除涉案合同的效力，现涉案合同的租赁期限尚未届满，杨越与曾秀花并未就涉案合同的解除达成一致意见，故杨越以房屋所有权人钟某流不同意其将涉案房屋用于经营旅馆为由要求确认涉案合同已于2019年12月25日解除并要求曾秀花返还押金、返还2019年12月的租金、赔偿装修损失、评估费、公证费、中介费、工资、宽带安装费及一年的使用费的所有诉讼请求均无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨越的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，由原告杨越负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  梁宝姗二〇二〇年六月二十二日书记员  张若玫