广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1158号 上诉人（原审原告）：北海市兴凯房地产开发有限公司，住所地：北海市北海大道**长和大厦**，统一社会信用代码：91450500796829972R。 法定代表人：王志强，董事长。 委托诉讼代理人：陈宇，广西中龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王万锦，男，1976年11月21日出生，汉族，住宁夏同心县。 委托诉讼代理人：任坤，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昌林，广西万益（北海）律师事务所律师。 上诉人北海市兴凯房地产开发有限公司（以下简称兴凯公司）因与被上诉人王万锦商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人兴凯公司上诉请求：上诉请求:1、判决撤销北海市海城区人民法院（2019)桂0503民初1502号《民事判决书》第一项判决；2、依法改判被上诉人支付上诉人购房款130000元、装修款30000元和违约金32000元（违约金按欠款160000元的20%计算)，合计192000元;3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定王万锦仅欠兴凯公司购房款50000元而非130000元认定事实错误。原审法院认定王万锦于2016年12月7日向兴凯公司转账支付了80000元，却不认可同日王万锦已收到兴凯公司80000元的事实，从而认定王万锦仅欠兴凯公司房款为50000元属认定事实不清。2016年12月4日，王万锦购买兴凯公司开发的北海市四川南路888号金海财富中心2单元1603号房屋，总房价款670000元，装修款30000元，王万锦选择按揭贷款520000元的方式购买，因而须支付150000元购房首付款。王万锦因暂时资金周转紧张而与兴凯公司协商，由兴凯公司代垫付80000元购房款，王万锦于按揭贷款放款日（约2017年5月30日)前支付，因而,2016年12月7日,兴凯公司先行给付80000元给王万锦，然后由王万锦通过自己账号转账到兴凯公司账号的方式缴纳该笔购房首付款，兴凯公司为避免王万锦日后不认可该笔80000元购房款实际上并未支付而要求王万锦出具《收据》一份，《收据》注明收到兴凯公司的80000元，以此证明。但一审法院仅以《收据》中未注明此款项为王万锦所收取兴凯公司“返还的购房款”而不予认定王万锦欠兴凯公司该笔80000元。王万锦作为完全民事行为能力人如果没有收到兴凯公司80000元不可能亲笔签名、出具《收据》给兴凯公司，陈述收到兴凯公司的80000元。双方只有买卖案涉房屋及其与之相关的钱款关系，双方间并没有其它业务往来，因而，其出具的《收据》是与上述案涉房屋相关的购房款。故此王万锦的答辩没有事实和法律依据，一审判决错误。为此，特提起上诉，请二审法院重新审理，依法改判王万锦支付兴凯公司购房款130000元,装修款30000元和违约金32000元（违约金按欠款160000元的20%计算），合计192000元。 被上诉人王万锦辩称：1.上诉人与被上诉人双方签订的购房合同补充协议及欠条内容不是被上诉人的真实意思表示，上诉人的真实目的是借助被上诉人套取银行贷款，上诉人与被上诉人签订的购房合同补充协议、欠条违反了合同法第52条的规定，应当认定无效。2.因合同无效，上诉人无权要求被上诉人支付房款，因此上诉人应返还被上诉人银行贷款的52万元房款。 被上诉人兴凯公司向一审法院起诉请求：1.判令王万锦支付购房款130000元和装修款30000元，合计160000元和违约金32000元（违约金按欠款160000元的20%计算），合计192000元；2.判令王万锦支付办理房产证、土地证的费用4000元，房易安贷款手续费2080元、贷款资料费3000元，合计9080元；3.判令王万锦支付公共维修基金6378元（以建筑面积101.24平方米为基数，按63元每平方米计算）；4.判令王万锦支付兴凯公司追索上述款项而支付的律师代理服务费2500元，以上款项共计209958元。 一审法院认定事实：2016年12月4日，兴凯公司与王万锦签订《商品房买卖合同》（现售）一份，双方约定：王万锦购买兴凯公司开发的位于北海市四川南路888号金海财富中心2单元1603号房，建筑面积101.24平方米，房屋单价每平方米6617.94元，总价款为670000元，付款方式为银行按揭付款。同日，兴凯公司与王万锦签订《补充协议》，约定：“金海财富中心”2-1603房王万锦身份证号码：银行贷款房款人民币805668元含装修、出卖人已装修完地面砖、橱柜。因买受人要求剩余部分自己装修，房款更改为人民币700000元。（此房款含装修款人民币30000元）。王万锦还向兴凯公司支付了涉案房屋定金20000元并立下《欠条》一份，载明：本人金海财富中心2-1603王万锦欠北海市兴凯房地产开发有限公司：1.欠房款：人民币670000元【总房款-（减去）{银行放款金额加上在向出卖人借款之前已支付的首付款}，多退少补】;2.欠装修款：人民币30000元；还款时间：2017年5月30日前付清欠款，如逾期还款按日收取所欠款的2%的违约金。2016年12月7日，王万锦向兴凯公司转账支付80000元。同日，王万锦向兴凯公司出具《收据》，写明：今收到北海市兴凯房地产开发有限公司人民币80000元，经手人：王万锦。但王万锦不认可收到兴凯公司退还的80000元。2017年2月3日，王万锦获得中国建设银行股份有限公司北海分行按揭贷款520000元直接转账支付到兴凯公司账户。另查明，兴凯公司于2017年1月25日为王万锦办理不动产权证【不动产权证号：桂（2017）北海市不动产权第0000826号】。再查明，根据北海市住房和城乡建设局《关于实施有关事项的通知》（北建房[2013]82号），新建物业首期物业专项维修金交存标准为：已配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米63元。而根据双方订立的《商品房买卖合同》（现售）中《补充协议》的第三条第3款约定，王万锦需要向兴凯公司缴纳公共维修基金6378元（以建筑面积101.24平方米为基数，按63元每平米计算），但王万锦未按约定向兴凯公司缴纳。 一审法院认为：兴凯公司与王万锦签订的《商品房买卖合同》（现售）系双方真实的意思表示，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。王万锦在《欠条》上签字，是其真实意思表示，应予以确认。王万锦以《补充协议》是格式条款，兴凯公司没有采取显著方式提醒王万锦注意，严重加重了王万锦的付款责任为由，抗辩该格式条款无效，该院认为，因该《补充协议》中“房款更改为人民币700000元（此房款含装修款人民币30000元）”的购房款与《商品房买卖合同》（现售）和《欠条》的购房款一致，故对王万锦抗辩意见，该院不予采纳。2016年12月7日，王万锦向兴凯公司出具《收据》，写明：今收到北海市兴凯房地产开发有限公司人民币80000元，经手人：王万锦。王万锦不认可收到退还的购房款80000元。该院认为，其一，该《收据》未注明此款项为王万锦所收取兴凯公司“返还的购房款”，故不足以证明为兴凯公司退还给王万锦的80000元购房款；其二，兴凯公司作为开发商，收取了王万锦购房款后，又将购房款返还给王万锦，不符合常理，且兴凯公司未能对返还购房款一事作出合理解释；其三，王万锦不认可自己收到兴凯公司返还的80000元购房款，兴凯公司除了该《收据》外，未能提供其他转账付款凭证以证明其已向王万锦退还购房款80000元，故该款项不宜认定为兴凯公司返还王万锦的购房款项。按照《商品房买卖合同》（现售）和《欠条》的约定，王万锦所购上述商品房总价款为670000元、装修款为30000元，减去王万锦向银行贷款支付给兴凯公司的购房款520000元及王万锦向兴凯公司支付的定金20000元、购房款80000元，王万锦仍欠兴凯公司购房款50000元和装修费30000元。兴凯公司请求王万锦支付购房款130000元和装修款30000元，超出的部分，该院不予支持。王万锦辩称，兴凯公司约定的是零首付购房，王万锦只需按月归还银行贷款，无需向兴凯公司支付购房款，因其证据不足，该院不予采信。另外，由于兴凯公司与王万锦在《欠条》中约定“按日收取所欠款的2%”的方式计算违约金过分高于兴凯公司造成的损失的百分之三十，现兴凯公司主动调整按照欠付款项的20%支付计算违约金，符合法律规定，违约金应为购房款50000元+装修费30000元=80000元×20%=16000元，兴凯公司请求超出的部分，该院不予支持。此外，兴凯公司依据《商品房买卖合同》（现售）中《补充协议》第一条第（6）款主张王万锦支付律师代理服务费2500元。该院认为，《商品房买卖合同》（现售）中《补充协议》第一条第（6）款约定买受人不按期足额向银行还本付息产生的律师代理费由买受人承担，而本案系因王万锦未按约定支付房款而产生的纠纷，故该约定不是本案律师代理费产生的依据，故兴凯公司主张王万锦支付律师代理服务费2500元，该院不予支持。兴凯公司主张王万锦支付办理房产证、土地证的费用4000元，房易安贷款手续费2080元、贷款资料费3000元，合计9080元，因其证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决：一、王万锦向兴凯公司支付购房欠款50000元、装修款30000元及违约金16000元；二、王万锦向兴凯公司支付公共维修基金6378元；三、驳回北海市兴凯房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案受理费2225元（已减半收取），由兴凯公司负担1225元，由王万锦负担1000元。 一审法院查明的事实，本院二审予以确认。 二审另查明，2016年12月7日，兴凯公司向林画画转账80000元。同日，林画画在中国建设银行取出80000元随即存入王万锦账户。王万锦出具收到该款的收据。同日，王万锦通过其银行账户，向兴凯公司转了两笔40000元返还该款，合计80000元。 本院认为，兴凯公司与王万锦签订的《商品房买卖合同》（现售）及《补充协议》系双方真实的意思表示，均合法有效。《商品房买卖合同》约定购房款为670000元，因案涉房屋带装修，双方通过《补充协议》将购房款变更为700000元。王万锦向兴凯公司支付了20000元定金及通过银行贷款520000元，其共支付了购房款540000元，王万锦尚欠购房款160000元（700000元-20000元-520000元），其中包含30000元装修款。由于兴凯公司与王万锦在《欠条》中约定“按日收取所欠款的2%”的方式计算违约金明显高于兴凯公司造成的损失的百分之三十，现兴凯公司主动调整按照欠付款项的20%计算违约金，符合法律规定，因王万锦尚欠购房款160000元，故其应当向兴凯公司支付违约金32000元。一审判决王万锦向兴凯公司支付购房欠款50000元、装修款30000元及违约金16000元有误，本院二审予以改判。 综上所述，上诉人兴凯公司的上诉请求具有事实法律依据的部分本院予以支持，无事实法律依据的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1502号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1502号民事判决第一项为被上诉人王万锦向上诉人北海市兴凯房地产开发有限公司支付购房款130000元，装修款30000元及违约32000元； 三、驳回上诉人北海市兴凯房地产开发有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费4450元，减半收取2225元，二审案件受理费4450元，合计6675元，由北海市兴凯房地产开发有限公司负担2225元，由王万锦负担4450元。 上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年六月十日 法官助理 王 琼 书 记 员 林 雪