吉林省柳河县人民法院民事判决书（2020）吉0524民初286号原告：牛思华，男，1985年4月4日出生，汉族，住柳河县。委托诉讼代理人：刘忠生，吉林法公律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：温淑霞，女，1977年9月26日出生，汉族，住柳河县。被告：张艳秋，女，1958年7月30日出生，汉族，住柳河县。被告：庞秀红，女，1967年11月19日出生，住柳河县。第三人：周丽波，男，1986年7月9日出生，汉族，住柳河县。第三人：柳河县居安物业管理有限公司法定代表人：吴秀杰，总经理委托代理人：栾宏，男，1969年2月18日出生，汉族，公司职员，住柳河县，代理权限为：特别代理。原告牛思华与被告温淑霞、张艳秋、庞秀红、第三人周丽波、第三人柳河县居安物业管理公司房屋租赁合同、物业合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，三被告及其委托代理人，两位第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛思华最后庭审中变更后的诉讼请求为：1、判令被告第三人柳河县居安物业管理公司和实际承租人庞秀红、张艳秋共同赔偿原告房屋修理费51，300.00元及房屋租金1万元。2、诉讼费和鉴定费由以上二被告及第三人物业公司承担。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告温淑霞签订《租房协议书》，原告将自有的的位××镇租给温淑霞，租期两年。签订合同当天原告将门市房交付给温淑霞。2020年3月底，租期即将届满，原告到该门市却发现已腾空，但室内损坏严重，地面、天花板、墙体等都受到损坏，已不能正常使用。原告随即联系温淑霞了解情况，温淑霞表示承租门市房后与被告张艳秋、庞秀红三人合伙经营美容院，对房屋损坏一事不清楚。原告多次与三被告协商解决此事，被告拒不配合。故诉至法院提出上述诉讼请求，请给予保护。温淑霞辩称，合同是我一个人签订的，使用是我们三个人开美容院，美容院加盟牛金玲，执照是牛金玲。2019年2月我因为在医院工作经营不过来就退出，转让给庞秀红，退出后由张艳秋和庞秀红经营，合同签订两年，第二年收房租原告找我，我说了不算，我将庞秀红的电话给了原告，让他们合计。所以不同意原告诉讼请求。同时，房屋损坏明显是上部漏水所致，第三人侵权所致，应当追加物业公司和楼上住户。张艳秋、庞秀红辩称，1、本案房屋损坏明显为楼上房屋漏水或房盖漏水所致，系第三人侵权造成的，根据合同法第220条规定，房屋维修义务为原告。2、三被告租赁该房屋经营美容院，房屋出现漏水现象被告已经多次通知三楼住户及物业公司进行维修，至2020年1月22日关门过春节，但春节后由于疫情无法开业，至3月份允许开业时被告来到店里发现房屋楼上有漏水现象，三被告马上联系物业、楼上和原告，故三被告没有过错，不应当承担维修义务。3、应当追加物业及楼上住户为被告，真正查明原因。第三人周丽波辩称，去年夏天，下面住户给我打电话说漏水，我开车从向阳来柳河了，但是我水电都关着的。二楼楼盖缓台都是水，缓台比我的地面高了20公分左右，当时分析可能缓台水渗漏下去了，缓台上的水管有点堵我给疏通了一下。今年春天楼下漏水的时候房东找过我，给我打电话问我漏水么，我从向阳赶过来，我的房子没有居住，当时房东和物业都在场，找了一个打压的人，自来水打压了也不漏水，地热我停了也打压了也不漏。物业给刨缓台找漏水点，我爱人在场，刨开用手试有水，当时有录的视频。再就是有一根下水管油毡纸已经刨开了，水往里灌，所以我觉得漏水的原因肯定不是我家的原因。总共找我三次。第三人物业公司辩称，房屋已经过了5年保修期，应当由管理房屋维修基金的县物业办公室负责维修，与物业公司无关。本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，甲方牛思华与乙方温淑霞签订《租房协议书》约定：“甲方将位于水岸公馆C2-108号门市租给乙方使用。租金叁万，包括取暖费。租期两年。房租一年一交，上打租。乙方在租用期间产生的任何费用房屋产权税等一切费用均由乙方负责。租用期间保持房屋及设施、物品完好无损，如有损坏，乙方必须全额包赔，恢复原样。乙方预留押金3000元。”协议签订当天双方办理了交接。乙方温淑霞承租该房屋后与被告庞秀红、张艳秋三人加盟牛金玲开办美容院。三被告之间的关系为张艳秋是庞秀丽的小姨，温淑霞是庞秀红的外甥媳妇。2019年2月，温淑霞因在医院工作经历有限而退出该美容院经营。第二年缴纳租金期间，原告联系温淑霞，温淑霞让找庞秀红，庞秀红缴纳的第二年租金，温淑霞退出合伙。2019年1月22日美容院关门过春节。春节后由于新冠肺炎疫情不允许开业而没有开业，至2020年4月1日合同到期之前的3月21日被告找人去准备腾房搬东西时发现房屋漏水，立即先后联系物业、楼上住户和原告告知漏水情况。原告、被告、物业和楼上住户相继查看漏水情况，物业找到测漏人员到楼上住户测漏，没有发现漏水现象，物业组织对相邻楼盖进行查看处理，因为需要揭开二楼相关部分楼盖需要费用而没有实施。原被告协商未果起诉至本院。关于房屋交接：被告要押金3000元，原告没有给被告，2020年3月25日张艳秋将钥匙交给温淑霞，温淑霞交给物业公司，物业公司于2020年4月1日经过物业公司在场人朱宝福等二人在场，并找摄影师冯宇摄像（均在房屋交接证明上签名），交给了原告。本案原告起诉三被告审理过程中，三被告均主张要求追加楼上住户和物业公司为被告，进行因果关系鉴定，查明原因，找到侵权人予以赔偿。经过三被告申请追加两位第三人并进行了漏水因果关系鉴定，本院委托鉴定机构鉴定结论为：“C2-108号门市房损坏原因是二楼屋面与三楼外墙交界位置的多处屋面防水卷材破损、开裂，部分防水卷材泛水高度不符合规范要求，雪水、雨水顺着开裂处的卷材缝隙渗入二楼屋顶，造成房屋室内渗、漏水的损坏。目前二楼屋面与三楼外墙交界位置屋面防水，相关人员已经进行过维修，现场勘验时（柳河的天气是正在下雨），室内二楼顶板靠近三楼外墙交界位置的仍有两处顶板裂缝存在潮湿现象，还会继续对二楼产生轻微影响。”同时根据原告申请对房屋损失修复额进行鉴定结论为：经评定估算，在本报告揭示的假设条件基础上，评估对象于评估基准日的评估价值为51,300.00元。评估结论使用有效期为2020年5月23日至2021年5月22日。原告提供的证据为：1、房产证复印件一张，证明原告系案涉房屋是合法所有人。2、租房协议书一份（原件收回），证明原告与温淑霞之间房屋租赁关系。3、房屋交接证明一份，证明原告接收房屋时的时间和状况。4、光盘一张，证明门市房损坏情况。5、照片20张，证明门市房损坏情况。6、物业费票据一张，证明24个月物业费共计2108元。被告质证对以上证据的真实性无异议。被告庞秀红提供2020年3月23日发现漏水当天给楼上住户打电话的通话记录复印件一份，证明及时电话处理。原告质证无异议。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十条规定：“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第五、六项规定：“承担侵权责任的方式有：（五）恢复原状；（六）赔偿损失。”第十九条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第三十四条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据以上规定，原告的损失系物业公司管理的该小区与原告房屋相邻的屋面公共部分屋面存在防水卷材破损、开裂，泛水高度不符合规范造成雪水、雨水渗漏而造成。物业公司作为该公共部分的管理者，并且与原告存在物业服务合同关系，在2019年夏天承租人发现涉案房屋漏水即找到物业公司，物业公司也进行过查看、维修，但是结果还是没有维修彻底，还是导致损害的发生，根据以上查明的事实及法律法规规定，第三人物业公司应当承担原告损失的赔偿责任。物业公司其辩称由县住房维修基金管理办公室承担维修义务于法无据辩称不成立。承租人与原告系租赁合同关系，按照租赁合同约定：“租赁期间，保持房屋及设施、物品完好无损，如有损坏必须全额包赔、恢复原状。”，承租人应当履行承租房屋的安全保障义务即承担承租房屋承租期间的安全保障管理义务。但是这种管理义务应当系指承租人自身不得在装修过程中改变、毁损而造成房屋损坏等情形，或者使用过程中造成第三人损失等情形比如自来水或者下水使用不当导致楼下房屋被淹损害等。本案系租赁合同双方之外的第三人侵权损害，不属于承租人直接管理职责，仅对于本案物业公司管理的公共部分渗漏有发现、通知、告知出租人和物业公司维修的管理职责的义务。但是，本案承租人因新冠肺炎疫情政府防控要求不允许营业而没有及时发现，但是，之前渗漏系轻微漏水，经过处理即不在渗漏，该情形物业公司也知晓，物业公司在履行物业合同维修小区公共部分属于很重要的工作职责范围内容之一，应当更专业，更知晓是否已经维修彻底完好。同时，2020年1月22日因春节开始停业过春节之前没有渗漏，此时处于冬季，能够给承租人没有渗漏可能的感觉，故没有在停业期间查看属于常理。故承租人不承担赔偿责任。第三人周丽波没有侵权不承担赔偿责任。针对原告诉讼请求：维修恢复费经过鉴定为51,300.00元予以赔偿；因租赁房屋受损期间的房屋租金损失10,000.00元的请求，分析房屋到期为2020年4月1日，原告接收到租赁房屋。但是由于房屋需要经过确认维修费后开始维修，此期间不能使用，即2020年4月1日至今近3个月，判决生效开始维修需要一定时间，在折抵疫情影响使用率后，按照涉案年租金3万元折算每个月为2500元，酌定赔偿7500元，则共计赔偿原告损失58，800.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条第一款第五、六项，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第五、六项、第十九条的规定，判决如下：一、第三人柳河县居安物业管理有限公司赔偿原告牛思华房屋损失58，800.00元。二、被告温淑霞、庞秀红、张艳秋、第三人周丽波不承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元、鉴定费9000元，由第三人柳河县居安物业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。审判员 薛文龙 二〇二〇年六月二十九日书记员 赵思文