河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终159号 上诉人（原审原告）：刘磊，男，1992年9月3日出生，汉族，住永清县。 委托诉讼代理人：曹岩，河北轩逸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李宝才，男，1979年4月16日出生，汉族，住永清县。 被上诉人（原审被告）：永清县晋佳房产经纪有限公司，住所地永清县经济开发区王府社区27-3-104。统一社会信用代码：91131023MA07PAA00M。 法定代表人：于冉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林利强，河北典范律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：常羽，女，1989年3月25日出生，汉族，住永清县。 委托诉讼代理人：林利强，河北典范律师事务所律师。 上诉人刘磊因与被上诉人李宝才、被上诉人永清县晋佳房产经纪有限公司（以下简称晋佳经纪公司）、被上诉人常羽房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初2515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行审理。上诉人刘磊及其委托诉讼代理人曹岩，被上诉人李宝才，被上诉人晋佳经纪公司的委托诉讼代理人林利强，被上诉人常羽及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘磊上诉请求：撤销河北省永清县人民法院(2019)冀1023民初2515号民事判决，解除涉案合同，返还上诉人财产。事实和理由：2019年6月下旬，上诉人在原审被告常羽（庭审中称代表晋佳公司）居间撮合上诉人与被上诉人李宝才签订房屋买卖合同。约定被上诉人李宝才将面积81.86平方米的涉案房产以总价832000元出售给上诉人。上诉人支付了定金3万元。被上诉人晋佳经纪公司收取了中介费15000元；此后，被上诉人常羽告知上诉人，涉案合同约定的30%首付款需要提高到40%，因为银行不能够提供房产总价70%的贷款。上述客观情形的出现致使涉案合同不能履行。本案中，被上诉人晋佳经纪公司作为专业的房地产中介机构，应当了解和知晓各专业银行的贷款规则规定。由于晋佳经纪公司的误导行为，致使上诉人的合同目的不能实现。退一万步说，也是由于银行信贷规定和政策的变化，造成合同目的不实现，上诉人也不存在任何过错。原审法院判令继续履行一个客观上不能履行的合同显然是错误的。自然人常羽及自称常羽是其职员的晋佳经纪公司在涉案合同居间过程中存在误导甚至恶意撮合的过错，应当对涉案合同客观上不能履行承担过错及赔偿责任。由于上诉人在本案当中不存在任何过错，被上诉人李宝才应返还上诉人人民币3万元。 李宝才答辩称，我认为当时上诉人是转账也好、现金也好，是自愿达成协议的，他与中介公司的争议与我无关，是他们主动找的我。 永清县晋佳房产经纪有限公司、常羽共同答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。首先，答辩人完成了居间服务。合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，答辩人一方完成居间服务的标志有：涉案房屋存在出售的情形，房价系李宝才的真实意思，被答辩人有购买房屋的需求，涉案房屋有产权登记手续，答辩人协助双方签订了合法有效的合同。其次，答辩人一方不存在过错。涉案合同中房价的数额是买卖双方约定形成的，答辩人对房价的高低是无法参与的，合同中“30%的首付款”是符合当时的限购政策的。至于银行的贷款额是否能够满足支付合同中所约定的尾款，这在于银行对房屋的评估和对购房者资质的审查，答辩人无法决定。被答辩人所称的“提高首付款”和“银行贷款额度不够”等情节是试图把自己应尽的（注意）义务推卸给答辩人。体现这个事实的合同内容有：合同中第五条第2款，该部分约定的贷款办理是答辩人提供居间服务外的一个协助行为。因此，在答辩人向被答辩人提供的服务和信息均为真实的信息时，不存在所谓的误导和恶意行为。 刘磊向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告刘磊与被告李宝才签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求法院判令被告晋佳经纪公司、常羽返还居间费用15000元，被告李宝才返还房屋定金30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。后在一审庭审中变更第一项诉讼请求为解除合同。 一审法院认定事实：2019年6月，原告通过被告常羽介绍，实地察看了被告李宝才所有的位于永清县城区。2019年6月29日在被告晋佳经纪公司,原告与被告李宝才签订了《房屋买卖合同》，合同约定：乙方（原告）购买甲方（被告李宝才）所有的位于永清县城区，楼房建筑面积84.86平方米，价款为832000元；合同签订时乙方应向甲方交付定金30000元，同时乙方须向被告晋佳经纪公司交纳居间费15000元，如乙方需要丙方（晋佳经纪公司）为其办理贷款，乙方需在签订合同后30日内向丙方交纳252000元整作为首付款，其他房款由银行贷款支付；合同还就其他内容进行了约定。合同签订当日原告向被告李宝才交付了房屋定金30000元，向被告晋佳经纪公司交纳了居间服务费15000元。在合同履行过程中，因被告晋佳经纪公司提出提高涉案楼房的首付款数额，加之涉案《房屋买卖合同》中丙方写的是：永清县和家房产经纪有限公司，非晋佳经纪公司，致使双方产生争议，至今无法协调。又查明，被告常羽系被告晋佳经纪公司的员工。被告晋佳经纪公司在涉案《房屋买卖合同》上未盖章签字。以上事实有《房屋买卖合同》、被告李宝才出具的收条、刘磊与常羽的微信聊天记录及原被告的当庭陈述在卷予以证实。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告与被告李宝才签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合同内容合法有效，对当事人均具有约束力，原告与被告李宝才均应按合同约定履行相应的义务。被告晋佳经纪公司虽然没在该合同上盖章签字，但庭审中晋佳经纪公司对该合同的真实性是认可的。作为晋佳经纪公司员工的被告常羽，全程协助原告看房、介绍涉案房屋的具体情况，并且在被告晋佳经纪公司内完成签订涉案合同，作为完全民事行为能力人的原告，应该明知居间方为被告晋佳经纪公司，涉案合同上的丙方永清县和家房产经纪有限公司应系笔误，因此原告依据该笔误主张解除涉案合同缺乏事实与法律依据，故不予支持。原告以被告晋佳经纪公司单方提高首付款数额，违反合同约定为由主张解除涉案合同，对此被告晋佳经纪公司当庭表示可以按照合同约定的首付款数额继续履行合同，并且被告李宝才在该合同履行过程中也不存在违约行为。综上所述，原告主张解除涉案合同的诉请，缺乏事实与法律依据，不予支持。原告主张被告返还居间费和房屋定金的诉请，没有法律依据，也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告刘磊的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计463元，由原告刘磊负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交两份新证据并申请证人刘某出庭作证。证据一：2019年9月24日刘磊与自然人常羽的通话记录，要求当庭播放。证明是由于晋佳经纪公司没有按照约定将上诉人的借款从银行取得，造成了涉案合同不能实际履行，损害了出卖人的利益，去银行申请借款是晋佳经纪公司提供服务的内容，也是合同约定的义务。同时常羽也代表晋佳经纪公司告知刘磊，该合同终止。证据二：常羽为刘磊计算的首付及贷款数据。证明帮助刘磊向银行借款是晋佳经纪公司的合同义务，是由于晋佳经纪公司没有完成应尽义务，造成了合同不能履行。证人刘某出庭，证明二手房交易的行业规则和程序，晋佳经纪公司有义务履行帮助上诉人取得银行借款，和如实告知银行的借款规定的义务。被上诉人李宝才质证认为，录音是真实的，计算的数据也是真的，当时在场，其他不知道了。对证人证言没有质证意见。被上诉人晋佳经纪公司、常羽质证认为，1.两份证据不属于新证据。2.对证据的合法性不认可。3.证明目的不认可，尤其是第二组证据不排除是上诉人单方形成的，该证据没有我方签署的任何字样。4.证明力上远远低于本案的涉案合同，双方的权利义务应以涉案合同为准。对证人刘某的证言真实性和关某不予认可。1.证人代表不了永清房产二手房交易整个行业。2.据证人所述二手房交易的情况不完全一致，说明每次交易都有可能会有特殊的情况。3.证人未介入本案的交易，对本案各方的具体约定并不知情，本案有书面合同，合同对我方的协助行为有明确约定，所以证人证言的证明力达不到上诉人的证明目的。本院经审查认为，上诉人提交的录音证据不能达到证明目的，证据二因无签字无法确认真实性和关某，不能达到证明目的。关于证人的证言，因其只表明行业的基本作法，不能充分证明本案的具体交易情况，故不能达到证明目的，对上述证据本院均不予采信。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，被上诉人李宝才作为甲方（出卖方）、上诉人刘磊作为乙方（买受方）、永清县和家房产经纪有限公司作为丙方（居间方）签署买卖合同。被上诉人晋佳经纪公司认可上述合同中的居间方应为其公司，是因笔误写成了永清县和家房产经纪有限公司。因此各方当事人即应依据上述合同的约定履行相关义务。上诉人主张因被上诉人晋佳经纪公司向其提出增加贷款首付款数额，导致不能贷款，并因此导致房屋买卖合同不能履行、合同目的不能实现，要求解除涉案合同。对此被上诉人晋佳经纪公司在一审庭审中明确表示，可以按照合同约定的首付款数额继续履行合同。同时，作为案涉合同相对方的出卖人被上诉人李宝才在该合同履行过程中也不存在违约行为。故，上诉人以被上诉人晋佳经纪公司在居间服务过程中存在误导等行为为由要求解除案涉合同无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘磊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费925元由上诉人刘磊承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——