江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1181民初10258号原告：王国新，男，汉族，1959年8月18日生，住丹阳市。委托诉讼代理人：王辉（系原告的儿子），男，汉族，1985年1月15日生，住丹阳市。委托诉讼代理人：李敏，江苏南昆仑律师事务所律师。被告：方海军，男，汉族，1994年9月10日生，住丹阳市。委托诉讼代理人：王斐，江苏沪宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱梦婕，江苏沪宁律师事务所律师。原告王国新与被告方海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。因案情复杂，故本院于2020年1月20日裁定转为普通程序进行审理。2020年6月8日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王辉（参加第二次庭审）、李敏、被告的委托诉讼代理人王斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国新向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金80000元，并以80000元为基数，按照1%/天计算自2019年6月19日起至实际付款之日止的滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求于判决之日解除租赁合同；2、判令被告支付自2019年6月19日起至被告搬离之日止的租金（按照年租金80000元的标准计算）；3、判令被告根据合同约定承担合同总额20%的违约金48000元。事实和理由：2018年6月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，原告将位于丹阳市东侧华丽颐家窗帘城门面房租赁给被告从事汽车美容装潢经营使用，租赁期限为三年，自2018年6月19日至2021年6月18日止，房屋租赁费每年80000元。付款期限为：根据先付后租的原则，按合同期总费用一年一付清。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用。但被告仅支付第一年租金80000元，剩余租金至今未付。第二年租金已于2019年6月19日到期，至今逾期4个月，严重违反合同约定，根据《房屋租赁合同》第五条第3款第3项规定，原告有权按照应缴款每日加收1%滞纳金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告方海军辩称，第一，原、被告签订租赁合同是事实，但是被告租赁后发现该房屋一直漏水，被告多次要求与原告协商解决该问题，原告一直没有解决，影响了被告对该房屋的使用。原告存在违约行为，租赁物不符合使用目的，被告在2019年6月前已向原告提出解除房屋租赁合同。被告认为由于原告提供的租赁物存在瑕疵，故被告不应当承担相应的房租，同时我方保留对原告主张损失的权利。第二，2019年12月6日，双方在法院的组织下至租赁现场查看，发现被告早已搬离，而且房屋漏水是事实，租赁物确存在瑕疵。另根据被告在丹阳市不动产登记中心调取的租赁物贷款合同可以证明租赁物的抵押期限为2017年至2027年，因租赁物已抵押给银行，故不可以再出租，原、被告之间的租赁合同应属无效。第三，据被告了解，丹阳市延陵镇政府在2019年12月左右，已对案涉房产进行征收，被告已于2019年6月搬离租赁房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于丹阳市东侧华丽颐家窗帘城C栋南侧四间门面房租赁给被告从事汽车美容装潢，租赁期限三年，自2018年6月19日至2021年6月18日止。2年后依据附近路段同等房屋条件租金行情将作上、下一定幅度的调整。被告支付给原告的房屋租赁费为每年每间20000元，合计每年租赁费为80000元。付款期限：依据先付后租的原则，按合同期总费用一年一付清。被告须于本合同签订之日向原告交纳保证金3000元，保证金主要用于违约处罚。合同第五条第3款约定，被告不按时缴纳租赁费，延迟交付超过约定期限10天的，原告有权解除合同，并且由被告承担违约责任，赔偿原告的实际经济损失。合同第七条违约责任约定，本合同签订后即具有法律效力，双方严格遵守，若有违反，按本合同的约定处理，违约方还需要承担合同总额的20%的违约金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付了第一年租金80000元。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、房产证、与方海军老婆的微信聊天记录及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，双方均应依照诚实信用原则履行。被告辩称案涉房屋漏水，影响了被告对房屋的使用，其已于2019年6月前提出解除房屋租赁合同，被告既未举证证明其于2019年6月前向原告提出过解除房屋租赁合同的要求，也未举证证明双方的房屋租赁合同已解除，对被告的该项抗辩，本院不予采纳。关于房屋漏水，本院至现场查看，发现部分房屋屋顶确有渗水后的痕迹存在，但尚不影响房屋使用，且被告既未举证证明漏水的时间，也未证明存在其已将漏水事宜告知原告，原告不予维修的事实，对被告的该项抗辩，本院不予采纳。合同签订后，被告未及时按照合同约定向原告支付自2019年6月19日起计算的租金，构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。关于原告要求解除租赁合同，根据租赁合同第五条第3款的约定，原告有权解除合同，且被告于2019年12月6日当庭同意解除合同，本院确认双方的租赁合同于该日解除。关于原告主张自2019年6月19日起至被告搬离之日止、按照80000元/年计算的租金，被告辩称其已于2019年6月搬离房屋并通知原告接收房屋，被告仅有口头陈述，未能提供证据证明，且至第一次开庭时，被告虽然对屋内的主要物品进行搬离，但尚有升降架未予拆除，本院对被告的该项抗辩不予采纳。第一次庭审时，被告当庭承诺于庭审结束后一周内将升降机搬离，腾空房屋，且至第二次开庭时，原告已将其中一间门面房租赁给他人，综上，本院支持原告截至2019年12月19日止的房屋租金计40000元。关于违约金，双方在合同中约定违约方承担合同总额的20%的违约金，被告未按约支付租金，构成违约，应当支付违约金，但综合考虑合同履行期限、合同履行情况，该违约金金额过高，根据本案事实和相关法律规定，本院按照4个月的租金损失支持原告违约金26667元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告王国新与被告方海军签订的房屋租赁合同于2019年12月6日解除；二、被告方海军于本判决生效后10日内向原告王国新支付房屋租金40000元、违约金26667元，合计66667元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告方海军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 熊 英人民陪审员 王 晖人民陪审员 夏爱华二〇二〇年六月二十二日书 记 员 史湘南附本判决适用的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在没届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。