广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2797号上诉人（原审被告）：黄河静，女，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何芷韵，广东百浩律师事务所实习律师。上诉人黄河静因与被上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（下称恒福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6318号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄河静上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回恒福公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由恒福公司承担。事实和理由：本案17万元购房首期款中，黄河静与恒福公司均确认其中11万元已实际支付并无争议，双方争议焦点在于黄河静通过分期付款方式支付剩余6万元首期款是否构成违约。根据本案证据以及其他众多类似购房者事实可以看出，黄河静通过分期付款方式支付6万元属黄河静与恒福公司共同约定，并已实际履行，黄河静已通过分期付款单付清了该6万元，本案中不存在黄河静未按期支付首期款问题。一、恒福公司承诺“首付仅需2.5成购房”，其余首付款可以分期付款方式两年内免息付清，黄河静的6万元分期支付属购房优惠。恒福公司在广告宣传中写有“首付仅需2.5成”的宣传内容(公证书(2017)粤广广州第21**05号，并由(2018)粤0607民初349号民事判决查明认定)。鉴于案涉房屋为公寓，所以其余2.5成房款开发商提供两年免息分期付款优惠。本案中黄河静可以分两年免息分期付款其中6万元，实际是恒福公司为促销提供给购房者的购房优惠。但恒福公司为保障其权利，又另外要求黄河静等众多购房者另外签订一份借款合同，以24期免息分期付款方式支付6万元，表明在办理房屋买卖合同备案等购房手续中，开发商已收齐购房者首期款，相当于购房者向开发商借款，以规避房管部门监管。但事实上，该借款合同在黄河静签名交给恒福公司之后，恒福公司并未盖章还给黄河静，该借款实际上也未发放。以上事实，在类似案件(2019)粤06民终4041号案中查明，法院认定“经审查，雷永高向本院提交的《特殊文件审批表》、《借款合同》、《借据》、陈某玲的身份证、《催告函》、银行流水与证人王红军、谢黄英陈述的相关事实可相互印证，反映了涉案房屋购买过程中，在剩余首期款支付方面恒福公司给予部分购房者免息优惠，以及雷永高在本案一审判决作出后，向恒福公司支付剩余的购房款，对该事实本院予以确认，但各方均未能举证证实恒福公司在该《借款合同》签订后，恒福公司该时确已将该笔款项支付予雷永高，双方之间存在真实的借款合同关系。”二、黄河静已按约分24期付清了全部6万元。黄河静从2016年10月起一直按约定日期正常还款，期间除黄河静与恒福公司因购房合同发生纠纷即(2018)粤0607民初349号案审理期间未按时付款外，其余均按时付款，直到全部分期付款付清为止，恒福公司也每次开具相应2500元房款收据给黄河静。因此，黄河静已按约分24期付清了全部6万元，不存在违约支付首期款问题。即使黄河静要承担违约责任，也只应是(2018)粤0607民初349号案审理期间未按时付款的违约责任。三、从社会常识可以判断，本案存在分期付款约定事实。恒福公司起诉书中确认黄河静连续23个月(有一个月还5000元)每月有规律支付固定数额2500元的事实，根据日常生活经验法则可知，黄河静与开发商达成了两年免息分期付款约定。综上，一审判决查明认定事实错误，请二审法院依法予以纠正，依法保护黄河静的合法权益。恒福公司答辩称，一、黄河静主张其所拖欠款项为恒福公司承诺的以借款形式无息分期付款的购房优惠，无事实与法律依据。（一）黄河静已在一审庭上确认涉案《商品房买卖合同》为其亲笔签名，更确认购买涉案房屋之事实，《商品房买卖合同》符合法定形式、且实质内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行义务，则黄河静依法应履行自身支付购房款之义务。（二）即使如黄河静所述，有《借款合同》存在，因借款合同作为实践合同（要物合同），必须以交付为生效要件，黄河静并无提供证据予以证实恒福公司实际提供了借款给黄河静，根本不存在黄河静声称的《借款合同》。（三）对于黄河静提供的（2017）粤广广州第21**05号公证书的内容，该《公证书》中申请人为“陈某玲”，且是对“陈某玲”自身所拥有之手机操作后所作之证据保全，遂该份证据不能用于证明黄河静在购买涉案房屋前看过相关内容，更不能证明黄河静是基于该内容购买；因此，该份《公证书》不能证明黄河静所主张。即使黄河静主张其基于前述广告进行购买，但该广告并非要约，更无证据予以证明恒福公司进行了相关的承诺，成立相关的协议，遂黄河静所主张的首付贷完全不能成立。二、黄河静主张违约责任应按（2018）粤0607民初349号案的审理期间承担违约责任，不符合事实与法律依据。黄河静一审庭上已确认从2016年10月份起按照约定支付款项，其实际支付涉案房屋购房款情况，确认截止2018年12月8日（恒福公司发书面函件予以催收时），黄河静仅支付恒福公司购房款总计280000元，余下购房款10000元未支付，其行为已构成违约。虽然黄河静分别于2019年10月4日、2019年11月12日、2019年11月30日、2019年12月2日各支付了2500元，共10000元。但根据双方于2016年9月17日所签订的《商品房买卖合同》第八条关于逾期付款之约定，逾期在120日内的，黄河静按日万分之五计算违约金，逾期超过120日的，黄河静按日万分之八计算违约金。按照《最高院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定可知，黄河静所支付之款项应先予以冲抵所欠付违约金，再予以冲抵所欠购房款之本金，而非黄河静所主张全部用于偿还本金。恒福公司一审诉请的违约金计算方式完全符合合同之约定，依法应获得支持。综上，黄河静未按照合同约定支付购房款是事实，恒福公司发出催告函也有依据。黄河静提出的上诉请求毫无法律和合同依据，请二审法院依法驳回黄河静的上诉请求，依法保护恒福公司的合法权益不受侵犯。恒福公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令黄河静向恒福公司支付购房余款10000元;2.请求判令黄河静向恒福公司支付逾期付款违约金（暂计至2019年10月16日的违约金为31201.25元，之后至实际清偿日止的违约金仍按合同约定标准计算）；3.由黄河静承担案件诉讼费用。一审法院对恒福公司诉请的除黄河静收到催款通知函之外的其余事实，予以确认。并另查明，黄河静分别于2019年10日4日、2019年11月12日、2019年11月30日、2019年12月2日各支付了恒福公司2500元，共10000元。一审法院认为，恒福公司、黄河静签订的《购房合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案件争议焦点为：1.黄河静向恒福公司支付首期款过程中是否构成违约；2.如构成违约，黄河静应如何承担违约责任。关于第一个争议焦点。针对黄河静支付首期款是否构成违约的问题，涉案《购房合同》约定首期款170000元应于该合同网签之日（即2016年9月17日）起1日内支付。黄河静实际支付首期款为110000元。并无证据证实在剩余首期款的支付问题上，恒福公司给予黄河静两年分期免息付款的资金优惠让与。黄河静未依时足额支付首期购房款，已构成违约，应当自约定缴纳首期购房款期限届满次日即2016年9月18日起向恒福公司承担违约责任。黄河静未能举证证实在与恒福公司签订借款合同后，恒福公司曾将相关款项实际支付予黄河静。黄河静提及的借款60000元实质就是《购房合同》约定首期款当中的一部分（剩余首期款60000元）。根据日常生活经验法则可知，若黄河静依约支付了剩余首期款60000元，作为开发商的恒福公司根本无须再与黄河静签订借款合同约定出借60000元用于首期款。由此可知，恒福公司、黄河静之间并未存在真实的借款合同关系。故此，法院认定双方之间不存在“首付贷”的事实。黄河静提出因恒福公司未兑现包出租及提供“精装修”房屋的承诺，故其享有拒付房款的意见，不属于法定抗辩事由，对该意见，法院不予采纳。关于第二个争议焦点。黄河静逾期支付首期款已构成违约，恒福公司要求其支付违约金，合理有据。黄河静辩解不应支持违约金的意见依据不足，法院不予采信。法院认为，恒福公司因黄河静逾期支付剩余首期款，致使该部分资金被占用，其损失客观存在。但恒福公司并无证据证实在此之外存在其他损失，综合涉案《购房合同》履行过程中各方过错程度，恒福公司的具体损失等因素考虑，法院酌定迟延支付购房款的违约金按年利率4.75%的标准,按尚欠购房款本金为基数自黄河静应支付购房款之次日起计算为宜。恒福公司主张超出部分，法院不予支持。截至2019年12月2日，黄河静尚欠逾期支付购房款违约金5209.17元（具体计算方式详见附表）。由于黄河静已履行完毕支付首期购房款余款的义务，恒福公司的目的已实现，故对恒福公司诉请支付首期款余款的请求，已无再作裁判的必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄河静应于判决生效之日起十日内向恒福公司支付逾期付款违约金5209.17元；二、驳回恒福公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，由恒福公司负担363元，黄河静负担52元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为黄河静于本案应否向恒福公司支付逾期付款违约金。本案中，恒福公司与黄河静所签《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。依据《商品房买卖合同（预售）》第七条之约定，黄河静应于案涉房屋预售合同网上签订之日（2016年9月17日）起1日内向恒福公司支付首期款170000元，现黄河静在约定期限内仅支付房屋首期款110000元，构成违约，依法应承担相应的违约责任。黄河静上诉称，恒福公司于本案曾承诺就剩余60000元首期款的支付问题给予黄河静两年分期免息付款的资金优惠，黄河静据此已依约向恒福公司支付分期款项，不存在违约行为。对此，本院认为，黄河静于本案提供的证据不足以证明恒福公司曾就剩余60000元房屋首期款的分期支付时间及支付份额作出明确承诺，黄河静以此否认其违约行为存在的抗辩理据不足，本院依法不予采纳。至于黄河静应支付的逾期付款违约金的具体数额问题，一审法院综合本案《商品房买卖合同（预售）》履行过程中各方过错程度、恒福公司具体损失等因素，酌定以黄河静尚欠购房款本金为基数，按年利率4.75%标准自其应付款之次日起计算，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。黄河静的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由上诉人黄河静负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年六月二十九日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏附表序号尚欠购房款违约金起算时间违约金截止时间（即还款时间）逾期天数还款日期还款金额违约金计算标准（4.75%）该段违约金违约金总计（单位：元）1600002016年9月18日2016年10月30日432016年10月30日25000.0475340.425209.172575002016年10月31日2016年11月30日312016年11月30日25000.0475235.193550002016年12月1日2017年1月3日342017年1月3日25000.0475246.744525002017年1月4日2017年1月27日242017年1月27日25000.0475166.255500002017年1月28日2017年3月1日332017年3月1日25000.0475217.716475002017年3月2日2017年3月31日302017年3月31日25000.0475188.027450002017年4月1日2017年4月29日292017年4月29日25000.0475172.198425002017年4月30日2017年5月31日322017年5月31日25000.0475179.449400002017年6月1日2017年7月2日322017年7月2日25000.0475168.8910375002017年7月3日2017年8月1日302017年8月1日25000.0475148.4411350002017年8月2日2018年11月1日4572018年11月1日25000.04752110.4512325002018年11月2日2018年12月1日302018年12月1日25000.0475128.6513300002018年12月2日2019年1月31日612019年1月31日25000.0475241.4614275002019年2月1日2019年4月1日602019年4月1日50000.0475217.7115225002019年4月2日2019年4月30日292019年4月30日25000.047586.0916200002019年5月1日2019年6月2日332019年6月2日25000.047587.0817175002019年6月3日2019年6月30日282019年6月30日25000.047564.6518150002019年7月1日2019年8月1日322019年8月1日25000.047563.3319125002019年8月2日2019年9月3日332019年9月3日25000.047554.4320100002019年9月4日2019年10月4日312019年10月4日25000.047540.902175002019年10月5日2019年11月12日392019年11月12日25000.047538.592250002019年11月13日2019年11月30日182019年11月30日25000.047511.882325002019年12月1日2019年12月2日22019年12月2日25000.04750.66