山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初5269号原告：王伟，男，1971年10月10日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：秦召芬（一般代理），山东盈广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵学杏（一般代理），山东盈广律师事务所实习律师。被告：韩长延，男，1972年11月22日出生，汉族，住济宁市高新区。被告：山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地济宁市高新区杨柳国际新城东四路**综合楼。法定代表人：陈岭，董事长兼总经理。委托诉讼代理人:董烁(一般代理),山东火天律师事务所律师。第三人：张义璇，女，1994年5月2日出生，住济宁市任城区洸河路****楼**,现住济宁高新区。委托诉讼代理人：滑谦（一般代理），山东信投律师事务所律师。原告王伟与被告韩长延、山东火炬房地产开发集团有限公司（以下简称火炬公司）、第三人张义璇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王伟及其委托诉讼代理人秦召芬、邵学杏、被告山东火炬房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人董烁、第三人张义璇的委托诉讼代理人滑谦到庭参加诉讼。被告韩长延经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告韩长延签订的杨柳国际新城L区23号西单元五楼西户的房屋买卖合同有效。2、判决被告韩长延、山东火炬房地产开发集团有限公司协助办理房屋过户登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月8日，原告与被告韩长延签订房产转让协议合同书，被告韩长延将杨柳国际新城L区23号西单元五楼西户的房屋以500000元的价格卖给原告，原告依约支付了全部价款，同年9月，被告韩长延交付房屋，原告经装修后居住至今。自原告入住以来，多次要求被告韩长延协助办理产权过户登记，因被告山东火炬房地产开发集团有限公司未完成相关备案事宜无法办理。2019年1月份，原告得知被告将房屋出售给他人，构成严重违约，侵害了原告的合法权益。原告认为与被告韩长延签订的房产转让协议合同依法成立并生效，双方均已履行了主要合同义务，被告应当继续履行合同，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望贵院依法裁决。被告韩长延未作答辩。被告山东火炬房地产开发集团有限公司辩称，我公司与原告之间不存在房屋买卖关系,涉案房屋为我公司所有,我公司无义务配合原告办理相关产权登记手续,且涉案房屋所属土地已被人民法院多次查封,不具备产权登记的条件。因原告诉状中未涉及房屋所有权问题，因此本案件不应出现关于房屋登记的判项，合同有效并不必然导致标的物所有权的转移，也就是说即便原告与本案被告韩长延之间的买卖合同有效那么原告的第二项诉请也不应得到支持。第三人张义璇向本院提出诉讼请求：1、请求确认申请人与本案被告山东火炬房地产开发集团有限公司签订的《商品房订购合同》有效；2、请求确认申请人对济宁市高新区杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户的房产享有所有权；3、判令本案原告王伟返还济宁市高新区杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户房产，并向申请人承担经济损失（按同类房屋房租标准，自2015年9月计算至返还房屋之日）；4、本案诉讼费用由本案原告承担。事实与理由：2016年7月26日张义璇与本案被告山东火炬房地产开发集团有限公司签订《商品房订购合同》，张义璇向山东火炬房地产开发集团有限公司以房抵债的形式购买其开发的杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户房产一处，合同价格为630960.00元。张义璇于2016年7月27日将购房款一次性支付给山东火炬房地产开发集团有限公司，山东火炬房地产开发集团有限公司向张义璇开具收据。张义璇购得该处房产后，并未立即入住使用，至2018年底时才发现该房产被本案原告王伟侵占使用。张义璇多次与原告王伟沟通、协调，要求其停止侵权行为，但其不予理睬。张义璇无奈诉至法院，请求法院依法裁判，维护申请人合法权益。原告王伟辩称，根据第三人举证，第三人与被告火炬公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是可能存在案外人张保贵与被告火炬公司之间存在以房抵债的约定，基于以房抵债的标的房屋即涉案房屋，已由原告基于合法有效的房屋买卖合同合法占有，案外人张保贵客观上不能请求被告火炬公司继续履行以房抵债的协议，第三人张义璇请求原告返还房屋赔偿损失没有事实和法律依据。被告山东火炬房地产开发集团有限公司辩称，我公司认可曾经与第三人签订过商品房买卖合同，但第三人并未如约向我公司支付相应房款，因此第三人对涉案房屋不具有所有权也不享有其他权利。被告韩长延未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王伟向本院提交以下证据：1.山东火炬房地产开发集团有限公司与韩长延签订的《合作协议书》1份，用于证明被告韩长延从被告火炬公司取得案涉房屋的处分权，有权销售案涉房屋；火炬公司有义务协助案涉房屋办理过户登记手续;2.《房产转让协议合同书》1份，用于证明原告王伟与被告韩长延签订案涉房屋买卖合同的事实及全部内容，该合同合法有效;3.济宁农商银行股份有限公司高新区支行出具的流水1份，用于证明原告王伟于合同签订后通过银行转账的方式向房屋出卖人韩长延的会计韩纪坡分三次支付了购房款;4.济宁市军人之家装饰工程有限公司居室装修报价单1份、《济宁市军人之家装饰施工合同》1份、欧特朗照明销货清单1份，用于证明被告韩长延于2015年9月已实际交付房屋，原告王伟于2015年9月对案涉房屋进行装修的事实;5.中国移动通信客户业务受理单1份，用于证明原告王伟于2016年3月23日之前已入住案涉房屋的事实;6.《杨柳国际新城物业服务合同》1份，用于证明原告王伟作为案涉房屋实际所有人与物业公司签署物业服务协议，被告火炬公司一直认可原告王伟是案涉房屋的实际所有人;7.物业费、电费缴纳凭证3张,用于证明原告王伟一直合法占有、居住案涉房屋;8.韩纪坡的证人证言,用于证明原告王伟与被告韩长延签订房屋买卖合同、支付价款、交付房屋、居住等案件事实。被告火炬公司质证认为，对于证据1，真实性无异议，但对证明目的有异议，根据该协议书约定的内容，可以看出，我公司与韩长延之间存在工程发包协议关系，约定以杨柳国际新城相关楼房作为预付工程款，应当自竣工验收双方结算后以上述楼房抵付工程款，但时至今日韩长延并未与我公司进行结算，因此该协议中所约定房屋所有权并未发生转移。对于证据2，是由原告与被告韩长延签订，我公司对其真实性不能确定，即便是真实的因韩长延对涉案房屋并没有处分的权利，因此该协议书无效，更不会导致涉案房屋所有权的转移。对于证据3真实性无异议，但无法印证与本案的关联性。对于证据4对真实性有异议，无论是在装修合同中还是在报价单中均没有装修公司印章。对于证据5，真实性无异议，但对证明观点有异议。对于证据6，因是由原告与其他公司签订并无我公司签订印章，对其真实性无法确定，另外结合原告第4到7组证据，即便是真实的仅仅能够证明原告曾在涉案房屋内居住，不能证明其对涉案房屋享有所有权或者其他权利，同时更可以说明原告无权占有我公司财产，侵害了我公司的权益。对于证据7，质证意见与证据6一致。第三人张义璇质证认为，对于证据1，真实性不能确认，而且对于合同内容有异议，在建房屋的所有权属于开发商，韩长延个人无法对在建房屋享有所有权，也无法以个人名义对该商品房进行销售，所以该合同内容关于房产所有及销售的约定是无效的，所以不能证明韩长延取得了该涉案房屋的处分权。对于证据2，该合同与第三人无关，真实性无法确认，并且基于对于证据1的质证意见，韩长延不享有所有权，所以其转让该合同的约定是无效的。对于证据3真实性无异议，但是与本案无关。对于证据4到7的真实性均不能确认，以上证据仅仅证明原告使用涉案房屋属于侵占，所以第三人作为房屋实际所有人有权向其要求赔偿损失。被告火炬公司提交了济宁仲裁委员会于2018年8月27日出具的通知书一份，用于证明第三人同我公司就同一事实的仲裁仍在进行中，仍未结案。原告王伟质证认为，对该通知书真实性无异议，但是所涉案件与本案是否有关不清楚。第三人张义璇质证认为，真实性无异议，第三人确实申请过仲裁，但是申请人已经撤回仲裁，在2019年已经撤回仲裁，具体时间不清楚。第三人张义璇向本院提交以下证据：1.2011年1月1日韩长延与张保贵签订的《建筑设备租赁及抵购房合同》、2016年6月30日韩长延出具的《申请》（复印件）、2016年7月22日韩长延与张保贵签订的《协议书》，用于证明韩长延欠付张保贵设备租赁费及材料损耗费，韩长延自愿将其杨柳国际新城房产两处抵偿给张保贵，火炬房地产开发公司予以认可；2.2016年7月26日火炬房地产开发公司与张艺璇（张保贵代签）、张保贵签订的《商品房订购合同》及《车位出售协议》，其中张义璇与火炬公司签订的合同即是本案涉案争议房产；3.2016年7月27日火炬房地产公司向张义璇、张保贵出具的收据（购房款收据、车位款收据各两份），用于证明张义璇已支付本案争议房产的房款。原告王伟质证认为，对于证据1，除了证据1中韩长延的申请是复印件外，其余证据无异议，即便韩长延与张保贵之间存在债权债务关系并且已经达成以房抵债的合意，但履行的时候涉案房屋已交付给本案原告，故案外人张保贵请求履行以房抵债协议客观上不认可。对于证据2，真实性有异议，被告火炬公司也否认与第三人签订过商品房买卖合同，结合原告提交的证据3，存在着案外人张保贵与被告火炬公司可能存在的以房抵债合意。对于证据3，真实性无异议，但该收据仅注明了收款方式为抵，可见第三人及案外人张保贵均未向被告火炬公司支付购房款，被告火炬公司与第三人之间并不存在真实的房屋买卖关系。被告火炬公司质证认为，对于证据1，对于证据1中的设备租赁合同真实性有异议，无我公司相关印章，对于韩长延出具的申请因系复印件对其真实性不能确认，另外即便该申请是真实的，进一步能够证明韩长延对涉案房屋不享有所有权，如果韩长延对涉案房屋享有处分的权利就不存在向我公司申请的问题。处分自己的问题不需向任何人申请。对于证据2，商品房合同及车位出售协议真实性无异议，但并不必然导致第三人享有合同中约定的标的物所有权。对于证据3，真实性无异议，但我公司出具该收据仅是证明对涉案房屋的预收款为630960元及车位8万元，并不代表我公司已经实际收取上述款项。本院对于被告火炬公司提交的济宁仲裁委员会于2018年8月27日出具的通知书1份及第三人提交的2016年7月27日火炬房地产公司向张义璇、张保贵出具的收据（购房款收据、车位款收据各两份），原被告及第三人均无异议，本院予以确认。其余证据，三方均存有争议，本院对于其效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王伟主张，2010年被告火炬公司与被告韩长延签订合作协议书，双方就杨柳国际新城L区23号楼合作开发建设销售问题签订协议；2015年8月8日，原告王伟与被告韩长延签订《房产转让协议合同书》一份，约定被告韩长延将位于济宁市杨柳国际新城L区西单元五楼西户的房屋转让给原告王伟，转让价格为50万元，2015年7月20日、8月14日、8月20日原告王伟分别向被告韩长延的会计转款15万元、20万元和10万元，合计45万元，后涉案房屋原告王伟经装修后于2016年3月居住至今。第三人张义璇主张，2011年1月1日，被告韩长延与案外人济宁市圣诚机械设备有限公司签订《建筑设备租赁及抵购买合同》一份，约定以房款抵偿租赁费用；2016年7月22日案外人张保贵（张义璇之父）与被告韩长延签订协议书一份，约定将涉案房产过户给张保贵用于抵偿钢管费；2016年7月26日，第三人张义璇与被告火炬公司签订《商品房订购合同》二份，第三人张义璇购买杨柳国际城L区23号楼西单元五楼西户及一单元一层西户的两套房屋，合同总价款630960元，2016年7月27日火炬公司向第三人张义璇出具了630960元收据一份。第三人就涉案房屋于2018年8月向济宁仲裁委员会申请仲裁，后于2019年撤回仲裁请求。另查明，涉案房屋土地被济宁市任城区人民法院查封。本院认为，原告王伟主张与被告韩长延就涉案房屋签订了《房产转让协议合同书》，房款已支付给被告韩长延，因房屋的实际买卖关系发生在王伟与韩长延之间，原告王伟与被告韩长延存在房屋买卖合同法律关系，原告未向本院提交有效证据证明韩长延对涉案房屋享有所有权和处分权，故本院不能认定原告王伟与被告韩长延签订的《房产转让协议合同书》为合法有效合同。依照法律规定，双方当事人在合同或协议中约定如发生纠纷，解决纠纷的方式是以申请仲裁的方式解决纠纷，不得直接向人民法院起诉，当事人应向仲裁机构申请仲裁。本案系房屋买卖合同纠纷，第三人张义璇与被告火炬公司于2016年7月26日签订的《杨柳国际新城商品房订购合同》中第八条约定的争议解决方式为：在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交济宁市仲裁委员会仲裁。该约定系双方当事人书面仲裁协议约定，是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。第三人张义璇在仲裁庭审理过程中自行撤回仲裁申请，径行向人民法院提起诉讼，不符合法律规定，第三人的请求权依法应予驳回。第三人张义璇可依据商品房订购合同的约定向济宁仲裁委员会申请仲裁，如一方对仲裁裁决不服，另行主张权利。根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。本案中，济宁市任城区人民法院已对涉案房屋所属土地进行了查封，原告及第三人对该房屋主张权利，应当通过执行异议或执行异议之诉等程序予以解决。故原告王伟关于被告韩长延、山东火炬房地产开发集团有限公司协助办理房屋过户登记手续的诉求依法应予驳回。第三人张义璇的独立请求权依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百一十九条、第一百二十四条第（二）项、第一百五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条和《最高人民法院〈关于执行权合理配置和科学运行的若干意见〉法发〔2011〕15号》第26条之规定，判决如下：一、驳回原告王伟关于确认其与被告韩长延签订的杨柳国际新城L区23号西单元五楼西户的房屋买卖合同有效的诉讼请求；二、驳回原告王伟关于被告韩长延、山东火炬房地产开发集团有限公司协助其办理房屋过户登记手续的起诉；三、驳回第三人张义璇关于请求确认其与本案被告山东火炬房地产开发集团有限公司签订的《商品房订购合同》有效、请求确认其对济宁市高新区杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户的房产享有所有权、判令本案原告王伟返还济宁市高新区杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户的房产并承担经济损失的起诉。案件受理费8800元，由原告王伟负担。如不服本裁定，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  俎 彤人民陪审员  贾道周人民陪审员  杨汝收二〇二〇年六月八日书 记 员  李相昆