天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初7527号原告：李莉，女，1980年12月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：马玉斌（系原告之夫），男，1979年6月29日出生，回族，住天津市滨海新区。被告：中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司，住所地天津市河**望海楼北里**。法定代表人：李鸿映，执行董事。委托诉讼代理人：申振广，天津冠浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠，天津冠浩律师事务所律师。原告李莉与被告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李莉及其委托诉讼代理人马玉斌，被告委托诉讼代理人申振广、张惠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莉向本院提出诉讼请求：1.判令变更本案所涉合同违约责任部分：将被告逾期交房期限按30日计算，违约金比率按日万分之一计算；2.判令被告支付原告自2020年1月1日起至该商品房实际交付之日止的已付款利息，每日152.31元（计算方式1278032×4.5%/365=152.31元/日）。总计152.31元/日×100日=15231元；被告支付原告自2020年1月1日起至该商品房实际交付之日止每日按该商品房价款的万分之一支付违约金，每日127.8元（计算方式1278032×1/10000=127.8元）。总计127.8元/日×100日=12780元；具体延迟日期以法院判决和实际交付日为准，上述已付款利息和违约金合计28011元；3.判令被告在原告交付案涉商品房前，向原告出示该商品房已取得的房屋测绘数据以及《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，并配合原告对该商品房进行查验；4.判令被告承担该商品房交房前的债务；5.判令被告在判决生效2个月内履行对业主的允诺：完成在梧桐苑一期和二期之间依据售楼处宣传信息和工程建设标准建设隔离围栏，并实施小区大门改造，完善小区配套；6.本案诉讼费用及本案相关的费用均由被告承担。事实与理由：2018年9月7日，原告与被告订立《房屋买卖合同》一份，合同约定原告购买被告位于天津滨海新区房屋一处，合同约定房屋价款1278032元人民币。原告依据协议分别于2018年11月19日向被告支付首付款768032元，2018年12月24日通过公积金组合贷款支付房屋尾款510000元，约定被告于2019年12月31日前将房屋交付原告居住使用。在签订合同前，被告在售楼处沙盘、工作人员宣传讲解等均明确表示涉案小区一期和二期之间有隔离围栏，二期物业费标准为2.29元／月／平方米。原告在购房前已经了解到一期物业费为1.29元／月／平方米，一期有部分还迁房，其经济价值与二期有别。此外合同中约定因行政措施、突发流行病等不可抗力导致商品房逾期交付的，被告不承担违约及赔偿责任，至原告提起诉状之日，原告未收到被告关于不可抗力情况、受不可抗力影响程度及下一步采取的举措等信息。2019年12月27日，原告接到被告工作人员电话邀约前往售楼处领取入住通知书，原告于2019年12月29日应约，但被告未能出示商品房准许交付使用证，原告拒绝办理交付手续。此外，被告未能对其宣传的一期、二期建立隔离，南大门样式与宣传时不同。2020年3月22日，原告经被告书面通知到售楼处办理房屋交付手续。办理过程中，被告要求原告先交纳物业费、垃圾清运费、装修保证金后才可以验房，原告认为此举侵犯了原告作为消费者的知情权，当场提出异议并主张先验房后交房，一期、二期隔开，南大门改造修缮。当日交付未果。原告认为，原告已经履行完毕付款义务，被告未按约交付房屋，属于违约，应承担责任。故原告诉至法院。被告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1．根据合同及法律规定，被告因重污染天气、新冠肺炎疫情等原因，致使被迫停工、迟延办理交房手续，被告不存在迟延交付房屋行为，不需承担逾期交房利息和违约金；且合同约定了违约条件和标准，系当事人意思一致达成的条款，不能修改。2．一二期区域分隔和南大门的改造不是被告的法定义务，被告交付房屋后无权再就小区大门进行改造，改造应该由全体业主或业主委员会经三分之二业主同意，向相关部门申请规划审批后，才可实施。本院经审理认定事实如下：2018年9月7日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，买卖合同约定：原告购买被告开发建设的坐落在天津市滨海新区房屋，建筑面积138.39平方米，房屋价款为1278032元；被告于2019年12月31日前，将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给原告。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外甲方还应每日按商品房价款的万分之0.3向乙方支付违约金。商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。补充协议约定：被告在签订买卖合同及补充协议前，因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图、制作的宣传沙盘等不作为商品房交付的标准和条件，被告向原告提供的所有其他资料及销售人员的口头承诺均不作为买卖合同的内容；买卖合同在履行过程中发生政府当局颁布的新政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的、遇突发性流行病等社会异常事件的，被告不承担违约及赔偿责任；原告应按照被告交房通知书通知的时间办理商品房交接手续，在办理交接手续时向物业公司一次性缴纳12个月的物业管理服务费；若被告代付首年采暖费的，原告应在房屋交接前向被告一次性缴纳首年采暖费用；如原告在被告交房通知书通知的交付期限内，未按照合同约定办理房屋验收和交接手续，自被告通知的交付期限届满之日的次日起，视同被告已完全履行完毕房屋的交付责任。在涉案房屋建设施工期间，根据天津市人民政府办公厅印发的《天津市重污染天气应急预案》的要求，被告自2018年4月1日至2019年12月27日期间，结合重污染天气的发布情况，停工1084小时，共计45.16天。2019年12月28日、29日，被告首次通知业主办理入住手续。2019年12月29日，原告前往售楼处办理交房手续，因被告未取得商品房准许交付使用证而交接未果。2020年1月21日，被告取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2020年1月24日，天津市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，被告全面停产停工，于2020年3月22日经天津市滨海新区人民政府汉沽街道办事处核准，认为符合复产复工条件。2020年3月18日至3月22日，被告再次通知业主办理入住手续，原告接到通知后于2020年3月22日再次前往售楼处，因被告要求其先行预付物业管理费、装修保证金等后验房，原告拒绝办理交接手续。庭审中，被告向原告出具涉案房屋测绘数据，原告查看后表示无异议。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求变更涉案合同第五条所涉合同违约责任部分的主张。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。原、被告均系平等主体，双方皆有缔约自由。涉案《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告在签署涉案合同后，单独要求变更第五条所涉合同违约责任部分，并无法律依据，本院无法支持。关于被告是否承担延期交房违约责任的问题。根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告应按照被告交房通知书通知的时间办理商品房交接手续，如原告在被告交房通知书通知的交付期限内，未按照合同约定办理房屋验收和交接手续，自被告通知的交付期限届满之日的次日起，视同被告已完全履行完毕房屋的交付责任。鉴于被告已经向原告发出入住通知，原告亦于2020年3月22日前往售楼处办理交接手续。原告称未办理完毕房屋交接手续系因被告要求其先行交付物业管理费等款项。物业管理费等费用本应由原告承担，被告通知其先行交纳并非是对原告责任的加重。原告因此而未领受房屋，被告不应承担延期交房的违约责任。故根据补充协议的上述约定，此时原告是否及时办理房屋入住手续均不影响被告已经履行完毕交房义务。虽然被告取得涉案房屋准交证的时间晚于合同约定的交房时间21天，但被告确因《天津市重污染天气应急预案》的直接影响，停止施工45天，该迟延履行合同的行为不可归责于被告。由于停止施工的时间长于其延期交房的时间，故被告就延期取得房屋准交证的行为，不承担违约责任。另，在被告取得涉案房屋准交证后，因受新冠肺炎疫情影响，一直未能进行正常经营，直至2020年3月22日才开始复产复工，在该时间节点前后，被告已经通知业主办理房屋入住手续，应视为其在积极履行合同义务。新冠肺炎疫情作为涉案合同履行过程中发生的不可抗力因素，致使被告无法正常履行房屋交付义务，应当免除被告的违约责任。关于原告要求被告出示该商品房已取得的房屋测绘数据的主张。庭审中，被告已经向原告出示了涉案房屋的测绘数据，原告对此无异议，其该诉求已经得到满足；关于原告要求被告出示《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，并配合原告对该商品房进行查验的主张。根据合同约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。本案中，被告已经书面告知原告进行商品房交接，原告因拒绝先行预付物业管理费等费用而拒绝办理交接手续。庭审中被告认可在交接时可以提供上述保证书和说明书，并配合办理商品房查验。在原告拒绝进行交接的情况下，其该项主张，本院无法支持。关于原告要求被告承担该商品房交房前的债务，即2020年4月1日至实际交付之日物业费的主张。物业费用本由原告自行负担，交付对象并非被告，被告履行交付通知义务，原告拒绝受领涉案房屋，此非被告原因。故其该主张，因无事实和法律依据，本院亦无法支持。关于被告是否承担小区一二期划分及南大门改造，完善小区配套义务的问题。涉案小区已向全体业主交付，其建筑区划内的道路以及小区大门均应属全体业主共同所有，被告亦不享有使用、收益、处分的权利，被告无权再就道路及大门的改造作出处分；并且，原告也未能举证证明对道路及大门的改造属于被告的合同义务。虽然被告就小区一二期划分及南大门改造方案进行了告知，但被告改造资格的取得以及改造方案的确定，均应由涉案小区全体业主决定，原告作为单个业主，在没有明确合同约定的情况下，不能要求被告进行小区公共区域的改造。小区居住环境的优化，依赖于小区全体业主的共同追求，原告如欲推进小区道路及南大门改造，完善配套事宜，还需要与小区全体业主积极沟通。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李莉全部诉讼请求。案件受理费减半收取250元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  黎增堂二〇二〇年六月二十八日书记员  冯美燕附：法律释明：1．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2．《中华人民共和国物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。4．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。