广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初538号原告：蔡贤博，男，汉族，1981年8月24日出生，住广东省丰顺县。原告：徐友娇，女，汉族，1985年6月16日出生，住广东省丰顺县。上述两原告共同委托诉讼代理人：何绍基，广东粤顺律师事务所律师。被告：邱金萍，女，汉族，1982年7月8日出生，住广东省丰顺县。被告：罗剑，男，汉族，1979年4月12日出生，住广东省丰顺县。上述两被告共同委托诉讼代理人：余少彬，广东永庆律师事务所律师。第三人：丰顺县万盛房地产有限公司锦江分公司，住所地：丰顺县汤坑镇市政大道沿街商住楼第****房，统一社会信用代码：91441423MA4UMG4M0E。负责人：罗少芳。原告蔡贤博、徐友娇与被告邱金萍、罗剑及第三人丰顺县万盛房地产有限公司锦江分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐友娇及原告共同委托诉讼代理人何绍基、被告罗剑及被告共同委托诉讼代理人余少彬、第三人的负责人罗少芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡贤博、徐友娇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告签订的房地产转让协议；2、判令被告、第三人双倍返还购房定金20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告是夫妻关系，两被告也是夫妻关系，第三人是房地产交易中介机构。2020年2月19日，在第三人中介引荐基础上，原告与被告和第三人三方签订《房地产转让协议书》，约定：一、将两被告拥有的，坐落在丰顺县******的二间房地产转让给原告；二、房地产交易价格为278万元；三、付款方式为在协议签订之日支付10万元定金给卖方，卖方将房地产权证变更为不动产权证后支付190万元作为购房首付款，余款在原告领取过户的不动产权证的60天内付清；四、买卖双方在交房时支付中介费；五、如卖方违约，退还双倍定金给买方。本协议签订前，原告明确说明只能采取银行按揭贷款方式买房。第三人声称本次交易能够办理银行按揭贷款，并且承诺其保证负责为原告拿到银行按揭贷款。原告在此条件下才与第三人达成购房意向，才愿意与被告签订买房协议。本协议的签订是第三人召集买卖双方到场，在第三人营业地签订上述房地产转让协议书。事前，原告与被告不认识。本协议签订时，原告按照第三人的安排，支付给第三人10万元购房定金(原告通过第三人的银行刷卡机付款)。房地产转让协议书签订后，第三人仍承诺称，只需原告协助并支付相关费用就能得到房屋按揭贷款。但是，原告经咨询银行，得知该房屋不能办理按揭贷款，同时，联系被告商谈解除买卖合同事宜，但至今无法联系到被告。另外，原告发现该房屋的所有人并非被告夫妻所有，与第三人和被告在签订转让合同时陈述的事实不一致。第三人和被告有虚构事实，误导原告之嫌。随后，原告多次与第三人协调解除合同，要求返还定金，第三人没有答应原告要求，原告又无法与被告取得联系。据此，原告认为，被告及第三人的行为已经导致原告的合同目的无法实现，属于根本违约，依约应当返还双倍定金。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院支持原告诉讼请求。被告邱金萍、罗剑辩称，一、原、被告双方签订合同合法有效，受法律保护，原告方在起诉状中称“被告违约”不属实，事实上，合同违约方是原告，原告想单方解除合同。二、涉案的房产被告有处分权，并且该房产没有任何权利瑕疵，可以上市交易。三、根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定“违约方没有单方解除权”，现在原告作为违约方主张解除合同，恳请法院依法予以驳回。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人丰顺县万盛房地产有限公司锦江分公司述称，其公司只是中介方，帮原、被告双方签订合同，达成交易，并非涉案交易合同的当事人。现在原告主张要求其公司赔偿违约金，其公司不予认可。本院经审理认定事实如下：2020年2月19日，原、被告在本案第三人的居间介绍下，签订了一份《房地产转让协议书》，约定甲方（被告）自愿将坐落于丰顺县******（原**路五、六）二间房地产转让给乙方（原告），房地产证号为粤房地证字第******6、******5号，转让价格为人民币278万元。关于付款方式，双方约定本协议签订之日起乙方应付人民币10万元给甲方作为定金，之后由甲方负责将房屋房产证变更为不动产权证，在甲方领到不动产权证后乙方应付人民币190万元给甲方作为购房首付款，同时甲乙双方到办证大厅办理产权变更手续给乙方，乙方领到不动产权证的60个工作日内付清购房余款人民币78万元给甲方。关于违约责任，双方约定如乙方中途违约，定金不予退还，如甲方中途违约，甲方应双倍返还定金。协议签订后，原告依约支付了定金10万元，由本案第三人转交被告。被告方也向原告出具了涉案二间房屋的房产证复印件。其中粤房地证字第******6号房地产权属登记人为罗剑，粤房地证字第******5号房地产权属登记人为罗永平。据被告罗剑在庭审中陈述，涉案二间房屋建于1997年，罗永平为其父亲，已去世，房产证一直由其保管，可随时办理继承公证，其有完全的处分权。原告拿到房产证复印件后到多间银行询问贷款事宜，均被告知房龄太老，无法办理担保贷款。因无法贷款导致无力支付购房款，原告多次与第三人协议解除合同、返还定金事宜未果，遂以诉称理由诉至本院，并提出上述诉讼请求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应根据诚实信用原则全面履行合同义务。关于房屋价款的支付，双方约定了最后一笔78万元的房款于变更房屋产权登记后60个工作日内支付。结合目前房屋买卖交易习惯，出卖人与买受人约定先行办理房屋产权过户手续再付清购房余款，其目的是为了方便买受人办理按揭贷款，由买受人通过向金融机构贷款方式来支付剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，结合双方合同有关条款及交易习惯，本院认可原、被告达成了由原告通过按揭贷款方式支付78万元购房款的意思合意。后原告因房屋房龄过老而无法办理按揭贷款，系金融机构房贷政策导致，属不可归责于双方当事人事由，原告不存在恶意违约情形。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，原告主张解除合同及被告返还定金10万元，本院予以支持。关于两被告并非粤房地证字第******5号房地产权属登记人的问题，考虑到该房产权属登记人罗永平为被告罗剑父亲，且该房产权属登记证书为被告罗剑保管，不宜认定被告无法履行交付该房产的合同义务，原告据此认为被告违约，主张双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。另原告主张本案第三人双倍返还定金，缺乏合同依据，本院不予支持。至于第三人在居间促使原、被告双方达成交易的过程中是否存在违约情形，属另一法律关系，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认解除原告蔡贤博、徐友娇与被告邱金萍、罗剑签订的《房地产转让协议书》；二、被告邱金萍、罗剑应于本判决生效之日起十日内返还原告蔡贤博、徐友娇人民币10万元；三、驳回原告蔡贤博、徐友娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2150元（原告已预交），由原告蔡贤博、徐友娇负担1075元，被告邱金萍、罗剑负担1075元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  彭清焱二〇二〇年六月九日书记员  徐俊威附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。