新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4028民初7号 原告：张祥光，男，1970年1月26日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。委托诉讼代理人：吴永毅，新疆新尼律师事务所律师。被告：冯敬奎，男，1965年7月10日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：孙建国，新疆孙谦律师事务所律师。原告张祥光与被告冯敬奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张祥光及其委托诉讼代理人吴永毅、被告冯敬奎委托诉讼代理人孙建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祥光向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告门面房出售合同，并支付门面房折价损失款104,000元；2.判令被告赔偿自2010年1月1日至2017年12月30日的房租费32,000元。事实和理由：2007年1月28日，原、被告签订门面房出售合同，双方约定被告将尼勒克县防疫站顶账其工程款的位于尼勒克县疾病预防控制中心一间门面房（16平方米），以32,000元价格出售给原告，原告在签订合同之时已将32,000元款项支付给被告，后因2009年年底被告不予提供相关手续导致原告无法办理房产证，故被告将门面房收回，被告又口头允诺将老乌赞乡卫生院楼下一门面房建好抵给原告，继续履行合同。2013年7月老乌赞乡卫生院门面房完工，原告向被告索要房屋，但被告至今未交付房屋。被告冯敬奎辩称，请求依法驳回原告的各项诉讼请求，诉讼费由被告承担。具体理由如下：1.原告诉请的事实与本案事实不符，事实上2007年1月28日双方签订门面房买卖合同，合同签订后由于该房屋系尼勒克县疾控中心综合办公楼下的一层门面房，该门面房由疾控中心以市场价格抵偿给被告，由于原告系被告的水暖工，为此将此房转让给原告，自2007年至2009年三年间，由原告对外出租上述门面房，租赁所得由原告收取，2009年年底，尼勒克县人民政府为了安置疾控中心占用土地使用权人的土地，经县政府疾控中心以及天蓝开发公司和被告协商将涉案的门面房退出置换给拆迁补偿人员解决安置问题，基于上述事实，被告与原告本着顾全大局的原则，让出涉案的房屋，交于疾控中心置换处理解决拆迁纠纷，上述建议得到原告的谅解和许可，被告承诺此合同解除产生的相关损失，待被告承建的尼勒克县乌赞乡卫生院住宅楼项目实施时，给予补偿。2013年乌赞乡卫生院住宅楼项目竣工后，原告购买一处住宅，总价16万余元，原告支付部分现金，另外用2007年缴纳的32,000元房款予以冲减及在乌赞乡卫生院的施工款予以冲减，冲减后原告仍欠购房款40,000元，对此双方于2013年7月20日签订购房协议一份，并且在购房协议中明确注明上述房屋每平方米优惠100元，即8968元，作为补偿原告原来购买门面房的补偿费。同日，双方清算后，被告向原告出具40,000元的欠条，上述欠款原告没有偿还，在2017年向尼勒克县人民法院主张2007年1月28日签订门面房的买卖合同的权利成诉，同年，被告持40,000元欠条向本院提出乌赞乡卫生院住宅楼买卖合同纠纷，被告仍认为2007年门面房买卖合同由于情势变更的原因，该合同在2009年年底双方口头解除，涉案的房屋由被告退还给疾控中心做置换处理，如今不存在解除合同的这一说。2.涉案的门面房买卖合同自2009年已经置换给他人，此情原告明知，在2007年之前原告未向被告及人民法院主张过权利，根据诉讼时效的强制性规定，原告已经超过诉讼时效，此项权利应丧失胜诉权，希望人民法院依法驳回原告的各项诉求。经审理查明：2007年1月28日，原告张祥光与被告冯敬奎达成一致签订门面房出售合同，被告冯敬奎将尼勒克县疾病预防控制中心用以顶其工程款的门面房，即位于尼勒克县疾病控制中心一层门面房16平方米一间出售给原告张祥光，每平方米单价2000元，合计价款为32,000元。当月24日，原告张祥光向被告冯敬奎交付现金30,000元，由被告妻子蔡红霞向张祥光出具收条。另外2000元从被告冯敬奎本应向原告张祥光支付的工资中相抵账。后该门面房一直未实际交付，而是以被告冯敬奎的名义对外出租，但2007、2008、2009三年房租由原告张祥光收取。后该门面房经县政府协调后于2010年安置给拆迁户。因本案系发回重审案件，在原审过程中，经原告申请，本院委托伊犁君辉房地产评估有限公司做出伊君房估字（2017）241号房地产评估报告书，该评估报告做出评估结论：本案涉及的商铺2010年市值为72,000元，2017年市值为104,000元。另查明，原告张祥光于2013年7月20日与被告冯敬奎就尼勒克县乌赞乡卫生院住宅楼签订购房协议书，并欠下40,000元购房款，经诉讼程序现原告张祥光已将剩余房款及违约金向被告冯敬奎支付完毕。上述事实，有当事人当庭陈述、门面房出售合同、收条、房地产评估报告书、住宅楼购房协议、（2017）新4028民初740号民事判决书、（2018）新40民终1167号民事判决书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方争议的焦点为1.2007年1月28日双方签订的门面房买卖合同是否解除；2.原、被告是否存在商品住房买卖事宜中用于冲减门面房买卖中的购房款；3.该案是否已经超过诉讼时效。针对第一个争议焦点，在庭审过程中，原告主张该门面房买卖合同未解除，而是口头上双方协议以另一门面房进行调换，但最终未能实现。被告主张双方因购买住宅楼进行顶账，已达成解除原门面房合同的一致。但双方均未能向本院提供书面证据予以证实，故本院不能够认定该合同已经解除，或进行相应变更。针对第二个争议焦点，被告申请本院对银行流水进行调取，未能证明原告就住宅楼买卖时，已通过银行转账方式支付90,000元购房款的事实。且（2017）新4028民初740号民事判决书、（2018）新40民终1167号民事判决书已经判决原告所欠被告房款40,000元，在判决生效后，原告已将住宅楼购房款及违约金向被告支付完毕。故对被告提出的经银行转账支付90,000元，另就门面房款项32,000元进行顶账，剩余写下40,000元欠条事实中，本院对被告辩称的门面房款32,000元用以冲减住宅楼房款的事实不予认定。针对第三个争议焦点，本案诉讼时效问题，因该房屋始终未曾交付，在履行合同过程中双方一直争议较大，应视为该合同一直在履行中，且未达成解除的一致意思表示，故不能认定为超过诉讼时效，对被告的抗辩本院不予支持。综上所述，原、被告门面房买卖合同未能达成解除的一致意思表示，但因本案诉争的门面房已安置拆迁户，原、被告之间签订的门面房合同已无法实现合同目的，故对原告要求解除门面房买卖合同的诉讼请求本院予以确认。同时，因原告已经按照门面房买卖合同支付购房款，但被告未能交付该门面房，故被告应当赔偿因不能履行合同给原告造成的损失，该门面房虽然购房时价值32,000元，但经本院在原审过程中委托的鉴定机构出具的房地产评估报告书对该门面房的现有价格认定并无不妥，本院予以认可，即被告应当折价赔偿原告门面房价款104,000元。原告主张的八年房租损失32,000元属间接损失，也未能向法庭提交证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张祥光与被告冯敬奎于2007年1月28日签订的门面房买卖合同；二、被告冯敬奎于本判决生效之日起十五日内向原告张祥光支付门面房折价损失费104,000元；三、驳回原告张祥光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，由原告张祥光负担711元，由被告冯敬奎负担2309元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院,并在递交上诉状的次日起七日内向本院预交上诉费，逾期视为放弃上诉权。审  判  长   高永宝审  判  员   庞晓燕人民 陪 审员   初爱云二 〇 二 〇 年 六 月 八 日书  记  员   史莉莉