山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1907号 上诉人（原审原告）：杜长敏，女，1964年10月23日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：郭明良（系杜长敏丈夫），住山东省胶州市。 被上诉人(原审被告)：罗文国，男，1961年1月19日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王龙君，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：朱大兵，男，1981年12月22日出生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人杜长敏因与被上诉人罗文国、原审第三人朱大兵案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初12235号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杜长敏的委托诉讼代理人郭明良，被上诉人罗文国的委托诉讼代理人王龙君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜长敏上诉请求：1、撤销山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初12235号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由罗文国承担。事实与理由：1、杜长敏在一审中已提交与朱大兵在2013年8月30日签订的房屋买卖合同、购房款的打款记录及涉案房屋的物业公司即北京达文物业管理有限公司青岛分公司出具的证明，证明杜长敏自2014年至今一直居住在涉案房屋，水电费一直由杜长敏缴纳。并且在一审中罗文国对房屋买卖合同没有异议，足以证明杜长敏在罗文国申请查封之前就已经合法且实际占有使用涉案房屋，已经支付了全部的价款。因此，原审法院认为杜长敏没有充分的证据证明其合法占有涉案房屋，实属认定事实错误。2、杜长敏已经于2013年12月30日支付了全部购房款，但原审法院认为“对于2013年12月30日的477000元的性质和用途，除了杜长敏和朱大兵陈述，无其他证据相印证，在杜长敏和朱大兵间存在多笔、大额借款的情况下，杜长敏的证据不足以认定2013年12月30日的477000元为购房款”实属认定事实不清。杜长敏提供的房屋买卖合同、过户承诺书、打款凭证以及杜长敏和朱大兵的陈述，足以认定2013年12月30日的477000元为购房款。退一步讲，即使认为这477000~为借款，杜长敏与朱大兵之间是“以房抵债”的关系，根据最高人民法院相关判决及裁定，以抵账方式进行的房屋交易，可以认定为买受人已经实际支付了购房款。故，杜长敏已经支付了全部购房款。原审法院认为其证据不足以认定477000元为购房款，认定为借款而不认为杜长敏已经支付了全部价款，侵害了杜长敏的合法利益。3、原审法院认为涉案房屋至今未能完成过户登记的原因是由杜长敏自己造成的，实属事实不清。杜长敏自2014年1月5日便与朱大兵作出过户承诺书，要求其于2014年2月1日前办理完产权证，并协助办理过户手续，足以证明杜长敏积极主动想要办理过户手续，后因办理过户需以朱大兵办理产权证为前提，以及朱大兵拖延等原因未办理，非因杜长敏自身原因造成。原审法院仅仅因为杜长敏与朱大兵之间的资金往来就认为杜长敏没有完成过户的原因是自己造成的，属于证据不足。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十八条规定，杜长敏与朱大兵已签订合法有效的买卖合同，并一直合法占有涉案房屋，支付了全部的购房款，且未办理过户登记也非因自身过错。原审法院在证据不足的情况下，认定事实不清，驳回杜长敏的诉讼请求，侵害了杜长敏的合法权益。 罗文国辩称，杜长敏所诉内容与事实严重不符，杜长敏与朱大兵不存在真实的房屋买卖合同，涉案房屋并非杜长敏所有。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应驳回杜长敏的上诉请求。一、杜长敏并未在人民法院查封涉案房屋之前合法占有该不动产。杜长敏在一审的询问笔录中陈述“2013年8月30日，杜长敏与朱大兵签订了房屋买卖合同，该房屋朱大兵一直未办理房产证,只有购房合同等材料,后来杜长敏想让朱大兵办理完房产证,再过户给杜长敏,但因为双方工作忙一直未办,再后来就联系不上朱大兵了。2013年杜长敏给朱大兵装修涉案房屋,后来见不到朱大兵”,“2014年初，杜长敏就入住了涉案房屋”，“2014年2月联系不上朱大兵，2014年初入住的房屋。”即2014年2月联系不上朱大兵，杜长敏并未与朱大兵交接即入住了房屋。但是杜长敏于2014年1月14日向朱大兵支付192000元，于2014年3月7日向朱大兵支付了400000元，于2014年4月9日向朱大兵支付193400元，2014年6月1日向朱大兵支付388，000元,即杜长敏向朱大兵支付了多笔大额的款项,表明杜长敏一直与朱大兵保持联系,且关系密切。因此，杜长敏称联系不上朱大兵的陈述不真实。同时朱大兵在过户承诺书中陈述“本人朱大兵于2013年8月30日与杜长敏签订房屋买卖合同一份,我已于2013年12月30日收到杜长敏通过银行转账形式支付的房屋价款肆拾柒万柒仟元整,房屋已交付,我承诺于2014年2月1日前办理完产权证,并协助办理过户”，在一审庭审中却称“当时并没有办理房屋交接,不清楚现在房屋居住使用情况。”朱大兵对房屋交付的基本事实的陈述明显前后矛盾,说明杜长敏与朱大兵根本不存在真实的房屋买卖合同关系。因此,杜长敏不能证明其合法占有了本案涉及的房屋。二、即使杜长敏与朱大兵存在真实的房屋买卖合同关系，杜长敏也未支付对应的购房款。在2013年12月30日杜长敏向朱大兵支付477000元后的2013年12月30日至2014年1月14日期间,朱大兵于2014年1月3日向杜长敏支付了12000元，于2014年1月6日支付了9000元，于2014年1月6日支付了8000元，于2014年1月8日支付了8000元，于2014年1月8日支付了8000元，于2014年1月8支付了8000元。在自2014年1月14日之后,朱大兵仍以18000元、12000元、8000元、20000元、9000元等数额多次向杜长敏付款,直至最后一笔朱大兵于2014年8月2日向杜长敏支付了23600元。杜长敏与朱大兵之间有规律的款项往来交易符合民间借贷的特征,杜长敏也自认“朱大兵有时候在杜长敏处借款”,但双方之间是存在多笔的借款,也不是“手头宽裕的时候就还一点”,而是依相对固定的数额、时间偿还。对于2013年12月30日的477000元的性质和用途，除了杜长敏与朱大兵陈述,无其他证据相印证.在双方之间存在多笔、大额借款的情况下,杜长敏的证据不足以认定2013年12月30日的477000元为购房款。三、即使杜长敏与朱大兵存在真实的房屋买卖合同关系，涉及房屋因杜长敏原因不能完成过户登记，杜长敏就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。在杜长敏提交的2014年1月5日朱大兵作出的过户承诺书中，朱大兵承诺“我承诺于2014年2月1日前办理完产权证,并协助办理过户”。虽然杜长敏称2014年2月份就联系不上朱大兵,但是事实是2013年12月30至2014年8月2日期间,杜长敏与朱大兵之间有频繁的往来，并非是联系不上。因此，即便是杜长敏与朱大兵之间的房屋卖合同真实,那么在朱大兵不能按承诺的时间完成过户的,杜长敏有足够的时间催促朱大兵完成过户。在朱大兵不按承诺过户的情况下,杜长敏可以通过法律途径完成过户。因此，本案涉及房屋至今不能完成过户登记的原因是杜长敏自己造成的。杜长敏就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,异议不成立。 朱大兵未作陈述。 杜长敏向一审法院提出诉讼请求：1、判决立即停止对杜长敏购买的位于胶州市郑州东路8号财富公寓小区x号楼x单元x室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案的案件受理费由罗文国负担。 一审法院查明：2012年10月26日，朱大兵与青岛香江创富房地产开发有限公司签订了青岛市商品房预售合同，约定朱大兵购买其开发的胶州湾财富中心财富公寓小区x号楼x单元x层x户的房屋，价款379685元。 2013年8月26日，青岛香江创富房地产开发有限公司向朱大兵出具了胶州湾财富中心财富公寓小区x号楼x单元x层x户房屋购房款378804元的发票。 青岛香江创富房地产开发有限公司向朱大兵出具了胶州湾财富中心财富公寓小区x号楼x单元x层x户房屋的产权证明。 2013年5月2日，朱大兵向胶州市房产管理局办理了胶州湾财富中心财富公寓小区x号楼x单元x层x户房屋的预告登记。 2013年8月12日，青岛香江创富房地产开发有限公司向朱大兵发出了入住通知。 2013年8月30日，朱大兵与杜长敏签订了房屋买卖合同，约定朱大兵将其所有的位于财富公寓x号楼x单元x层等x户房屋以47.7万元的价格转让给杜长敏，杜长敏自协议签订之日起至2013年12月31日前付清全部房款。 2013年12月30日，杜长敏通过银行转账向朱大兵支付了47.7万元。 2014年1月5日，朱大兵作出过户承诺书，承诺“本人朱大兵于2013年8月30日与杜长敏签订房屋买卖合同一份，我已于2013年12月30日收到杜长敏通过银行转账形式支付的房屋价款肆拾柒万柒仟元整，房屋已交付，我承诺于2014年2月1日前办理完产权证，并协助办理过户”。 2018年12月17日，北京达文物业管理有限公司青岛分公司证明，杜长敏自2014年至今居住在财富公司小区x号楼x单元x室。 2018年10月28日，北京达文物业管理有限公司青岛分公司证明财富公寓小区x号楼x单元x室，自2014年至今一直由杜长敏居住，水电费由杜长敏缴纳，目前为止未出现欠费。 （2014）胶民初字第5668号罗文国与朱大兵民间借贷纠纷一案中，一审法院依罗文国申请，查封了朱大兵位于郑州的房屋，查封期限自2014年8月22日至2016年8月21日。 （2015）胶民初字第5847号罗文国与朱大兵民间借贷纠纷一案中，一审法院依罗文国申请，于2015年8月31日作出（2015）胶民初字第5847号民事裁定书，并于2015年9月1日向胶州市房产管理局发出协助执行通知书，查封朱大兵位于郑州的房屋，查封期限自2015年9月1日至2018年8月30日。 2016年11月10日，一审法院作出（2015）胶民初字第5847号一案的民事判决书，判决：“被告朱大兵偿还原告罗文国借款本金47.5万元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元、保全费3270元，共计12070元，其中11466.5元由朱大兵负担，其中603.5元由罗文国负担。”履行期限届满后，朱大兵未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2017）鲁0281执930号。 2017年9月26日，在（2017）鲁0281执930号一案的执行笔录中朱大兵称财富公寓小区x号楼x单元x室“这个房子一开始我让给了杜长敏，我同意法院进行拍卖”。 杜长敏与朱大兵的工商银行交易明细显示： 2013年12月30日，杜长敏向朱大兵支付了477000元。 2014年1月14日，杜长敏向朱大兵支付了192000元。 2014年3月7日，杜长敏向朱大兵支付了400000元。 2014年4月9日，杜长敏向朱大兵支付193400元。 2014年6月1日，杜长敏向朱大兵支付388000元。 2013年12月30日至2014年1月14日期间，朱大兵于2014年1月3日向杜长敏支付了12000元、于2014年1月6日支付了9000元、于2014年1月6日支付了8000元、于2014年1月8日支付了8000元、于2014年1月8日支付了8000元、于2014年1月8日支付了8000元。 自2014年1月14日之后，朱大兵以18000元、12000元、8000元、20000元、9000元等数额多次向杜长敏付款。 最后一笔是朱大兵于2014年8月2日向杜长敏支付了23600元。 在2018年6月12日一审法院的询问笔录中，对于杜长敏未办理房屋过户登记的原因，杜长敏表示：2013年8月份，开发商向朱大兵交房后，朱大兵提出让杜长敏帮忙装修，后朱大兵提出因不常在该房屋居住，想把涉案房屋卖给杜长敏，于是2013年8月30日，杜长敏与朱大兵签订了房屋买卖合同，但该房屋朱大兵一直未办理房产证，只有购房合同等材料。后来杜长敏想让朱大兵办理完房产证，再过户给杜长敏，但因为双方工作忙一直未办，再后来就联系不上朱大兵了。2013年杜长敏给朱大兵装修涉案房屋，后来见不到朱大兵，2014年初，杜长敏就入住了涉案房屋。 在2018年9月26日一审法院的询问笔录中，杜长敏称，银行交易记录中与朱大兵每月的12000元、8000元等交易往来，是因为杜长敏与朱大兵之前的业务往来，朱大兵有时候在杜长敏处借款，手头宽裕的时候就还一点。 对于房屋的使用情况杜长敏在本案庭审中称，当时涉案房屋卖给了杜长敏，但当时并没有办理房屋交接，不清楚现在房屋居住使用情况。 对于房屋的入住情况，杜长敏在本案中称，2014年2月就联系不上朱大兵了，是2014年初入住的房屋。 一审法院认为，罗文国依（2015）胶民初字第5847号民事判决确定的义务，申请执行朱大兵名下的房屋，杜长敏以通过买卖取得了朱大兵被执行的房屋为由提出执行异议，该执行异议是否成立，须审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的四个条件。 （一）在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。 杜长敏在一审法院的询问笔录中称：“2013年8月30日，杜长敏与朱大兵签订了房屋买卖合同，但该房屋朱大兵一直未办理房产证，只有购房合同等材料，后来杜长敏想让朱大兵办理完房产证，再过户给杜长敏，但因为双方工作忙一直未办，再后来就联系不上朱大兵了。2013年杜长敏给朱大兵装修涉案房屋，后来见不到朱大兵，2014年初，杜长敏就入住了涉案房屋。”“2014年2月联系不上朱大兵了，是2014年初入住的房屋。”即2014年2月联系不上朱大兵，杜长敏并未与朱大兵交接即入住了房屋。 但是杜长敏于2014年1月14日向朱大兵支付了192000元，于2014年3月7日向朱大兵支付了400000元，于2014年4月9日向朱大兵支付193400元，于2014年6月1日向朱大兵支付388000元，即杜长敏向朱大兵支付了多笔大额的款项，表明杜长敏一直与朱大兵保持联系，且关系密切。因此，杜长敏称联系不上朱大兵的陈述不真实。 同时，朱大兵在过户承诺书中陈述“本人朱大兵于2013年8月30日与杜长敏签订房屋买卖合同一份，我已于2013年12月30日收到杜长敏通过银行转账形式支付的房屋价款肆拾柒万柒仟元整，房屋已交付，我承诺于2014年2月1日前办理完产权证，并协助办理过户”，在本案庭审中却称“当时并没有办理房屋交接，不清楚现在房屋居住使用情况。”朱大兵对房屋交付的基本事实的陈述明显前后矛盾，对其在过户承诺书中陈述的内容不予采信。 综上，杜长敏不能证明其合法占有了本案涉及的房屋。 （二）是否已支付全部价款。 在2013年12月30日杜长敏向朱大兵人支付477000元后的2013年12月30日至2014年1月14日期间，朱大兵于2014年1月3日向杜长敏支付了12000元，于2014年1月6日支付了9000元，于2014年1月6日支付了8000元，于2014年1月8日支付了8000元，于2014年1月8日支付了8000元，于2014年1月8日支付了8000元。在自2014年1月14日之后，朱大兵仍以18000元、12000元、8000元、20000元、9000元等数额多次向杜长敏付款，直至最后一笔，朱大兵于2014年8月2日向杜长敏支付了23600元。以上杜长敏与朱大兵之间有规律的款项往来交易符合民间借贷的特征，杜长敏也自认“朱大兵有时候在杜长敏处借款”，但双方之间是存在多笔的借款，也不是“手头宽裕的时候就还一点”，而是依相对固定的数额、时间偿还。 对于2013年12月30日的477000元的性质和用途，除了杜长敏与朱大兵陈述，无其他证据相印证。在杜长敏和朱大兵之间存在多笔、大额借款的情况下，杜长敏的证据不足以认定2013年12月30日的477000元为购房款。 （三）是否非因买受人自身原因未办理过户登记。 在杜长敏提交的2014年1月5日朱大兵作出的过户承诺书中，朱大兵承诺“我承诺于2014年2月1日前办理完产权证，并协助办理过户”。虽然杜长敏称2014年2月份就联系不上朱大兵，但是事实是2013年12月30日至2014年8月2日期间，杜长敏与朱大兵之间有频繁的资金往来，并非联系不上。因此，即便是杜长敏与朱大兵之间的房屋买卖合同真实，那么在朱大兵不能按承诺的时间完成过户的情况下，杜长敏有足够的时间催促朱大兵完成过户。在朱大兵仍不按承诺过户的情况下，杜长敏可以通过法律途径完成过户，因此，本案涉及房屋至今不能完成过户登记的原因是杜长敏自己造成的。 综上，杜长敏就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议不成立。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回杜长敏的诉讼请求。案件受理费8455元，由杜长敏负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议的焦点是杜长敏是否享有足以阻却强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，从杜长敏与朱大兵的经济往来看，虽然杜长敏通过银行向朱大兵转账朱大兵47.7万元，但之后朱大兵又多次通过银行转给杜长敏大笔款项，双方之间的交易符合民间借贷的特征。因此，仅凭杜长敏的陈述无法确定2013年12月30日的477000元为购房款。从涉案房屋的交付情况看，杜长敏虽然提交了交纳水电费及物业公司的证明以及朱大兵向其出具的办理过户承诺书，以证明朱大兵已将房屋交付给杜长敏，但对于房屋的交付朱大兵的陈述前后矛盾。结合杜长敏的自述，其称2013年杜长敏给朱大兵装修涉案房屋，后来见不到朱大兵，2014年初，杜长敏就入住了涉案房屋，可以认定杜长敏并未与朱大兵交接即入住了房屋。因此，杜长敏提供的证据不足以证实涉案房屋已合法交接。杜长敏上诉主张没有办理过户的原因是因联系不上朱大兵。根据杜长敏提交朱大兵作出的过户承诺书中，朱大兵承诺于2014年2月1日前办理完产权证，并协助办理过户，而2013年12月30日至2014年8月2日期间，杜长敏与朱大兵之间有频繁的资金往来，并非杜长敏联系不上朱大兵。在朱大兵不能按承诺的时间完成过户的情况下，杜长敏有足够的时间催促朱大兵完成过户。即使联系不上朱大兵或者朱大兵不予配合办理过户，杜长敏应另循途径完成过户。因此，杜长敏不能证明其对至今尚未办理产权过户登记手续没有过错。故，杜长敏就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决驳回杜长敏的诉讼请求并无不当。 综上，杜长敏的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8455元，由上诉人杜长敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年六月十日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜