山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁17民终571号上诉人（原审原告）：马开灵，男，1966年6月8日出生，回族，鄄城县爱国运动委员会工作人员，住鄄城县。委托诉讼代理人：贾西全，山东敬人律师事务所律师。被告姜伟东（姜维东）：男，1986年1月10日出生，汉族，居民，住鄄城县。委托诉讼代理人：刘迪，鄄城县古泉法律服务所法律工作者。上诉人马开灵因与被上诉人姜伟东（姜维东）返还原物纠纷一案，不服山东省鄄城县人民法院(2019)鲁1726民初1536号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马开灵上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、一审判决认定被上诉人与鄄城县江南房地产开发有限公司形成事实上的买卖合同，与事实相悖。鄄城县江南房地产开发有限公司一直拒绝与被上诉人签订案涉房屋买卖合同。马志峰不具有签订案涉房屋买卖合同的权利，也不构成有权就案涉房屋签订买卖合同的表征。被上诉人不是将购房款交纳到鄄城县江南房地产开发有限公司的银行账户内，而是转账给了马志峰的儿子马浩，不存在表见代理的抗辩事由。被上诉人所持有的交款单虽然盖有鄄城县江南房地产开发有限公司的财务专章，但所记载的资金金额、去向，鄄城县江南房地产开发有限公司均不知情。该单据仅载明收到被上诉人现金303200元，虽注明为案涉房屋房款，但没有记载所购房屋面积、价款、坐落、公摊面积、交付时间和方法等合同主要条款，不具有合同特征。二、一审认定被上诉人从2014年占有案涉房屋，缺乏证据支持。三、被上诉人始终不存在对案涉房屋的合法占有事实。四、一审判决认定上诉人没有取得涉案房屋物权，事实不清，认定错误。案涉房屋，鄄城县江南房地产开发有限公司唯有与上诉人签订一份合同。案涉房屋，鄄城县江南房地产开发有限公司已作出将房屋交付给上诉人的宣告。鄄城县江**地产开发有限公司已将案涉房屋钥匙交付给了上诉人，上诉人已享有案涉房屋的物权，被上诉人对案涉房屋属于非法占有，不属于合法占有。姜伟东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马开灵的上诉。一、被上诉人于2014年1月15日将303020元交与鄄城县江南房地产开发有限公司，该公司为被上诉人出具加盖有该公司财务专用章收据一份。2016年4月11日鄄城县江南房地产开发有限公司以26748元的价格又将历山花苑44号楼－1－13储藏室出售给了被上诉人。二、被上诉人与鄄城县江南房地产开发有限公司形成了事实上的买卖合同。三、鄄城县江南房地产开发有限公司现因涉及很多一房多卖的情形，其法定代表人也因刑事案件被判入狱。一审法院认定本案属于一房二卖符合事实。上诉人所签订的合同晚于被上诉人购买案涉房屋交款时间，上诉人应另行诉讼，起诉鄄城县江南房地产开发有限公司要求履行合同或赔偿损失或偿还债务。马开灵一审诉讼请求：1、判令被告停止侵害，排除妨碍，将历山花苑44号楼1单元501室返还给原告；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：历山花苑系鄄城县江南房地产开发有限公司建设开发，鄄城县江南房地产开发有限公司法定代表人为吴春泉。2014年1月13日被告姜伟东通过中国建设银行给马浩转款123200元，2014年1月15日马浩交给姜伟东一份收款收据，载明鄄城县江南房地产开发有限公司收到姜伟东现金303200元，注明为历山花苑44号楼1单元501室房款，并加盖有鄄城县江南房地产开发有限公司财务专用章。同日马志峰以鄄城县江南房地产开发有限公司隐名股东的名义出具证明，证明其将历山花苑小区44号楼1单元501室以303200元的价格出售给姜伟东。后姜伟东对楼房进行了装修并入住，交纳水电费、燃气费、物业费至今。2016年4月11日鄄城县江南房地产开发有限公司以26748元的价格又将历山花苑44号楼-1-13储藏室出售给姜伟东。2016年5月19日吴春泉出具证明：“兹证明本公司将历山花苑44#楼1单元501室和25#楼1单元1102室两套住房抵偿给马开灵，可由马开灵自住或转让。如需转让，由本公司办理销售手续”。证明加盖有鄄城县江南房地产开发有限公司印章，吴春泉签字。2016年6月16日鄄城县江南房地产开发有限公司与原告马开灵就历山花苑44号楼1单元51室签订商品房买卖合同。2018年5月12日鄄城县江南房地产开发有限公司发出通知，要求现住44号楼1单元501室人员核对房产来源，以免构成非法侵占。原告马开灵称取得案涉楼房钥匙，未提供证据证明。被告姜伟东现居住案涉楼房，并提供了自2015年7月20日以来的部分水电费、物业费、燃气费交费凭据。一审法院认为，原告马开灵与鄄城县江南房地产开发有限公司间以房抵债为基础，签订的商品房买卖合同，有法定代表人吴春泉签字及其出具的证明相佐证，是双方真实意思的表示，合同不违反法律、法规的强制性规范的规定，应为有效合同。被告姜伟东持有加盖鄄城县江南房地产开发有限公司财务专用章的收款收据，并接受占有了收款收据证明的楼房，后又向物业公司交纳了相关费用，开发商又出售储藏室给被告，一系列事实使被告有理由相信向其交付楼房的系鄄城县江南房地产开发有限公司，被告与鄄城县江南房地产开发有限公司间形成了事实上的买卖合同。被告的合同成立时间及实际占有案涉楼房的时间均早于原告商品房买卖合同的订立时间。故原告要求被告返还案涉楼房的请求证据不力，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马开灵的诉讼请求。案件受理费6160元，由原告马开灵负担。本案二审中，上诉人提交签订完商品房买卖合同之后售楼员交付给上诉人的案涉房屋钥匙一把。证明目的：鄄城县江南房地产开发有限公司与上诉人签订商品房买卖合同后将案涉房屋钥匙交付给上诉人，上诉人与售楼员一同到案涉房屋内查看，当时房屋没有人入住。后因上诉人家在菏泽居住，长期没有到鄄城去装修该房屋，2018年5月到案涉房屋去查看才发现房屋已更换门锁，这把钥匙已经无法使用。被上诉人质证称，对钥匙的真实性、证明目的有异议。房屋的装修钥匙在被上诉人处，上诉人是否持有该房屋的钥匙无法核实真实性。上诉人申请鄄城县江南房地产开发有限公司监事娄培峰出庭作证，娄培峰作证称：我们公司抵给马开灵两套房子，案涉房屋就是我们公司抵给马开灵的房子，我们从售楼处那边查到案涉房屋是空着，就抵给马开灵了，抵的时间大概是2016年5、6月份，我把这个房屋是空着的信息交给了吴总，吴总具体办理的手续。吴总刑拘时间大概是2018年7月上旬，在吴总关押之前都是由我们售楼处销售房屋，没有股东私自销售，吴总关押之后很多事情我们也办不了，销售处于停止状态。我们公司出售房屋的流程是，由售楼处负责签订房屋买卖合同，买卖合同上面需要法定代表人签字，没有法定代表人签字不能私自销售房屋，收齐房款交付钥匙，并且查看房屋。上诉人申请鄄城县江南房地产开发有限公司法定代有人吴春泉的妹妹吴凤梅出庭作证，吴凤梅作证称：我哥哥吴春泉被关押后由我来帮助管理公司事务。姜伟东提交的交款凭证，我们公司没有收到该款项，案涉房屋没有对姜伟东销售过，交款凭证上没有收款人的签名，凭证所使用的单子与公司一直使用的凭证单子不一样。据公司副总王国强讲，财务章曾被一个姓马的抢走过一段时间。吴凤梅当庭现场提交了鄄城县江南房地产开发有限公司的2014年以来房屋销售账本。经核查，吴凤梅所提交的账本中未发现有案涉房屋销售交款记录。上诉人对娄培峰、吴凤梅的证言质证意见：无异议。被上诉人对娄培峰、吴凤梅的证言质证意见：对证人证言真实性、证明目的均有异议。被上诉人提交菏泽市行政审批服务局出具的企业变更情况查询表一份。证明目的：马志峰在2014年6月13日前为鄄城县江南房地产开发有限公司董事。上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，但能证明马志峰从来不是鄄城县江南房地产开发有限公司的投资人或股东。马志峰私自收取案涉房产款项不符合公司规定，另被上诉人也没有提供除支付123200元房款的其他交款凭证。被上诉人不构成善意取得涉案房产。本院对当事人在本案二审中所提交的证据及娄培峰、吴凤梅的证人证言的认证意见，在本院认为部分中综合评述。在本案二审中，被上诉人陈述事实称：2014年1月13日我向马志峰的儿子马浩转账支付了123200元。后来没几天，我又交给了马志峰现金179820元。马志峰是隐名股东，具体是不是公司的工作人员不清楚，具体谁是显名股东不清楚。房子是通过马志峰买的，通过他买价格比较低一点。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：本案当事人谁对案涉房屋拥有物权权利。首先，审查被上诉人对案涉房屋是否拥有物权权利。被上诉人陈述称，是马志峰将案涉房屋出售给他的。从其一审陈述来看，马志峰向其出售时，自称是鄄城县江南房地产开发有限公司隐名股东，在本案二审中，被上诉人又提交证据称，马志峰为鄄城县江南房地产开发有限公司董事。无论马志峰是鄄城县江南房地产开发有限公司隐名股东，还是该公司董事，其并非该公司售楼处的工作人员且并未经该公司法定代表人授权许可，案涉房屋也非其个人房产，其无权对外销售该公司房屋并由其个人获得售房款，故马志峰对外销售该公司房屋的行为属于无权处分行为。作为房屋买受人，被上诉人应当知道案涉房屋是鄄城县江南房地产开发有限公司的房产，其购买鄄城县江南房地产开发有限公司的房产应当同该公司签订购房合同并向该公司支付购房款，其向马志峰儿子马浩交付购房款不符合正常交易形式，并且，案涉房屋为不动产，产权也未登记在被上诉人名下，本案不符合善意取得的情形，被上诉人对案涉房屋不构成善意取得。关于马志峰的行为是否构成表见代理的问题。我国合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。马志峰在未获得鄄城县江南房地产开发有限公司出售房屋代理权的情况下，其向被上诉人出售案涉房屋时，自称其是鄄城县江南房地产开发有限公司隐名股东，其未向被上诉人提交证明其有代理权的表面特征的书面材料，其让被上诉人将房款打给其儿子马浩个人账户也不符合一个正常房地产公司代理人的行为特征。在正常商品房买卖交易中，房屋买受人应当知道，房地产公司售房代理人只是受委托人委托签订房屋买卖合同，购房款应当交付委托人即房地产公司，而不应当交付代理人本人，更不应当交付代理人家人。被上诉人承认，“通过马志峰买房子价格比较低一点”，其应当知道马志峰向其出售案涉房屋并要求其将房款打给马志峰儿子马浩属于非正常行为，本案不符合善意、无过失的表见代理构成要件。故，马志峰的行为不构成表见代理。至于被上诉人后来交纳物业管理费、买储藏室等行为，为马志峰向其出售房屋之后的行为，不能抵销马志峰向其出售房屋过程中其存在的过失，一审法院认定被上诉人与鄄城县江南房地产开发有限公司间形成了事实上的买卖合同缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。综上，马志峰向被上诉人出售案涉房屋的行为不构成表见代理，鄄城县江南房地产开发有限公司也未对马志峰的行为进行追认，被上诉人也未获得案涉房屋的物权，马志峰的行为对鄄城县江南房地产开发有限公司不具有约束力。被上诉人对案涉房屋没有获得相关物权权利，其占有案涉房屋缺乏合法的来源，为无权占有。其次，审查上诉人对案涉房屋是否拥有物权权利。鄄城县江南房地产开发有限公司出具证明，承认其与马开灵以房抵债的事实，认可已向马开灵交付了案涉房屋，并认可马开灵对案涉房屋享有相关权利。这与上诉人陈述、书证、上诉人提交的案涉房屋钥匙及证人证言相印证，能够证明鄄城县江南房地产开发有限公司与马开灵达成以房抵债协议并已将案涉房屋交付上诉人的事实，上诉人对案涉房屋拥有合法的相关物权权利。我国物权法第二百四十三条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。鉴于被上诉人占有案涉房屋缺乏合法来源，为无权占有。上诉人作为案涉房屋的合法物权权利人，主张被上诉人停止侵害，排除妨碍，将历山花苑44号楼1单元501室返还给上诉人，于法有据，本院予以支持。如果被上诉人所称其向其他个人支付了房款属实，其可就其损失依法向有关责任人进行追偿。综上，上诉人上诉意见成立，本院予以支持。一审判决认定事实与适用法律部分欠妥，本院予以纠正。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定的规定，判决如下：一、撤销山东省鄄城县人民法院(2019)鲁1726民初1536号民事判决；二、限被上诉人姜伟东（姜维东）在本判决书生效之日起三十日内将历山花苑44号楼1单元501室房屋返还给上诉人马开灵。一二审案件受理费各6160元，均由被上诉人姜伟东（姜维东）负担。本判决为终审判决。审判长  陈尔森审判员  李学军审判员  张秀云二〇二〇年六月十九日书记员  王 姣