广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初7626号原告：欧玉桂，女，1958年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码440************128。委托诉讼代理人：梁平，佛山市顺德区乐从镇法律服务所法律服务工作者。被告：刘操，男，1969年2月14日出生，汉族，住四川省西充县***********，公民身份号码512************315。委托诉讼代理人：姜增亮，广东明宜律师事务所律师。原告欧玉桂与被告刘操房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧玉桂的委托诉讼代理人梁平，被告刘操及其委托诉讼代理人姜增亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧玉桂向本院提出诉讼请求：1.判令刘操支付2020年2月和3月的房屋租金53200元，并按每月2%支付逾期付款违约金（其中2020年2月的租金26600元从2020年2月4日起计算，2020年3月的租金26600元从2020年3月4日起计算，均计至租金实际支付之日止，暂计至2020年3月18日的违约金共1064元）；2.本案诉讼费由刘操承担。事实和理由：欧玉桂名下有座落佛山市顺德区乐从镇************的房屋一间。2015年12月1日，欧玉桂的丈夫伍铭棠与刘操签订《房屋租赁合同》，欧玉桂将上述房屋的四楼出租给刘操使用，租赁期限从2015年12月1日至2020年11月30日止，并约定每月租金为4000元，每月3日前交纳当月租金。2016年5月8日，伍铭棠又与刘操签订《房屋租赁合同》两份，原告将上述房屋一楼的一部分、二楼出租给刘操使用，租赁期限均从2016年6月30日至2020年11月30日止，合同分别约定每月租金分别为16000元、6600元，每月3日前交纳当月租金。合同签订后，欧玉桂将上述房屋交给刘操使用。从2020年2月开始，刘操拖欠欧玉桂租金。此后，欧玉桂多次向刘操追索租金，但刘操一直不交纳。据此，欧玉桂提起诉讼。诉讼中，欧玉桂增加诉讼请求：判令刘操支付2020年4月的房屋租金26600元，并从2020年4月4日按每月2%支付逾期付款违约金（暂计至2020年4月21日的违约金为319.2元）。被告刘操辩称：一、关于欧玉桂是否是适格的原告问题。本案中，刘操是与欧玉桂的丈夫伍铭棠签订的《房屋租赁合同》，租金也是一直汇入伍铭棠的账户。《房屋租赁合同》的主体是伍铭棠和刘操，根据合同相对性，房屋出租方是伍铭棠，请求法院依法审核欧玉桂是否是适格的原告。二、关于租金问题。1.对于刘操与伍铭棠之间签订的《房屋租赁合同》以及所欠租金的数额没有异议。2.造成刘操未能如期支付租金是由于新冠肺炎疫情的影响，属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。为此，最高人民法院于2020年4月16日颁发指导意见法发[2020]12号《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》。3.受新冠肺炎疫情的影响，刘操租赁房屋所在地区封闭状况是，整个2月全封闭，直到3月27日各村社区卡口才全部撤销。2020年4月4日时还是冷冷清清，没有交易。为此附近的物业，比如罗浮官、钜隆家具城响应佛山市顺德区乐从镇家具城商会《关于乐从家具市场租金优惠方案的意见》，都有出台减免政策，即2月租金管理费全免，3月、4月减50%。现在有的租户甚至已经和业主谈好了免除4月、5月、6月租金的方案，充分体现了特殊时期需要出租方和承租方共度难关的局面。但经刘操多次与伍铭棠交涉租金减免事宜，伍铭棠均不予答应，并诉至法院，要求刘操全额支付租金及利息。刘操请求法院支持关于减免租金的请求：2月、3月租金全免，4月、5月租金减半。三、由于刘操未能如期支付租金是由于新冠肺炎疫情的影响，属于不可抗力，请求法院驳回欧玉桂要求支付租金逾期违约金的诉讼请求，诉讼费的承担请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：欧玉桂是佛山市顺德区乐从镇************（实际是南街4号）房屋的权属人。2015年12月1日，欧玉桂委托丈夫伍铭棠（甲方）与刘操（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租上述房屋的四楼给乙方使用，每月租金4000元，于每月3日前缴交当月租金，逾期缴交，每天加收滞纳金5‰，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日等内容。2016年5月30日，欧玉桂委托丈夫伍铭棠（甲方）与刘操（乙方）又签订两份《房屋租赁合同》，约定甲方分别出租上述房屋一楼的一部分和二楼给乙方使用，每月租金分别是16000元和6600元，于每月3日前缴交当月租金，逾期缴交，每天加收滞纳金10‰，租赁期限均自2016年6月30日至2020年11月30日等内容。合同签订后，双方如约履行，刘操每月将租金还有水电费等一并转账支付给伍铭棠。上述租赁物紧靠乐从家具城，刘操用作摆放家具以作销售。在2020年1月底，由于我国发生新冠肺炎疫情，租赁物所在的沙滘社区实行封闭式管理，大部分通道关闭直至3月下旬。因自2020年2月起不能收到刘操缴交的租金，欧玉桂遂于2020年3月30日向本院提起诉讼。本院认为，本案争议焦点首先是，欧玉桂是否为适格的原告。经查明，案涉租赁物的所有人是欧玉桂，伍铭棠出具声明，表明受欧玉桂委托以自己名义向刘操出租房屋，此述情况属于隐名代理的情形。对此，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”现在就是作为第三人的刘操不向作为受托人的伍铭棠履行合同，故伍铭棠向委托人欧玉桂披露刘操，欧玉桂可以行使对刘操的权利，欧玉桂作为本案原告适格。本案争议焦点其次是，租金是否可以减免。确实引起本案纠纷是由于自2020年1月底我国发生新冠肺炎疫情，造成租赁物所在区域实施封闭式管理，严重影响刘操使用租赁物及其经营，而疫情及疫情防控措施导致刘操基本没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对刘操明显不公平，故刘操请求减免租金，本院予以支持，并根据公平原则适当变更租赁合同中关于租金部分的内容。对于变更减免程度，因租赁物紧靠乐从家具城且是用于摆放家具进行销售，故本院参照由乐从家具商城所组成的佛山市顺德区乐从镇家具城商会发出的租金优惠方案对本案进行变更减免，即2020年2月全免，3月和4月减半，据此计得2020年2月至4月租金共26600元，由刘操向欧玉桂予以支付。欧玉桂请求2020年2月至4月均全额支付租金，本院不予支持。而且因此请求逾期缴交租金的违约金（滞纳金），本院也不予支持。刘操认为在上述租金减免方法下，2020年3月租金还要全免，5月也要减半，但因为2020年3月底通道已经解封，2020年4月生产经营已有所恢复，在2月至4月份均作减免后，再继续长期减免反过来对欧玉桂不公平，故刘操上述意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零三条之规定，判决如下：一、被告刘操应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧玉桂支付2020年2月至4月的租金共26600元；二、驳回原告欧玉桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1829.58元，减半收取计914.79元（原告欧玉桂已预交），由原告欧玉桂负担457.4元，被告刘操负担457.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇二〇年六月八日书记员  劳雪清