江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民终307号 上诉人（原审原告）：陈雪燕，女，1969年1月22日出生,汉族，住浙江省温州市。 被上诉人（原审被告）：江苏泰业建设工程有限公司，住所地江苏省淮安市淮安区范集镇。 法定代表人：张强明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱降龙，江苏泰耀律师事务所律师。 原审第三人：盱眙县世纪置业有限公司，住所地江苏省盱眙县淮河东路**。 法定代表人：黄春萍，该公司董事长。 上诉人陈雪燕与被上诉人江苏泰业建设工程有限公司（以下简称泰业公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）(2018)苏08民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 陈雪燕上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判不得执行盱眙县盱城镇怡和家园8号楼402室、802室、902室、903室房屋；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，认定上诉人与第三人签订的房屋买卖合同无效适用法律错误。本案中房屋建成时间早于签订买卖合同时间，是现房销售，并非预售，不适用商品房预售的相关法律规定。二、一审判决认定事实错误。诉争的四套房屋系因第三人欠上诉人借款，第三人以房屋抵债。如第三人不具备房屋销售资格，一审法院又如何将涉案房屋抵债给泰业公司。 陈雪燕一审诉讼请求：1.请求确认怡和家园8号楼402室、802室、902室、903室房屋所有权归其所有，停止对上述房屋的执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1.盱眙县世纪置业有限公司（以下简称世纪公司）因经营需要，其法定代表人李康辉、黄春萍多次向原告借款，并由世纪公司提供担保，后因借款人无力偿还，经双方对账，以世纪公司开发的怡和家园8号楼402室、802室、902室、903室房屋作价抵债给原告，并签订了房屋买卖协议。原告接受房屋后办理了水、电、煤气的接通手续并对部分房屋装修入住。在其不知情的情况下，法院将属于其所有的房屋裁定给被告抵债，侵犯其权益。泰业公司以裁定书为依据，强行撬开涉案房屋的门锁。 泰业公司辩称：1.原告既不是案涉房屋登记的权利人，亦不是实体权利的所有人；2.8号楼（包括案涉房屋）已被整体抵押给泰业公司，案涉房屋在处置时，原告及第三人均未提出异议；3.执行依据虽然被撤销，不影响泰业公司依据执行裁定书取得案涉房屋的权利；4.第三人对原告诉讼请求和理由的认可，不免除原告应承担的举证责任。 世纪公司述称：原告的诉讼请求成立。其向原告借款属实，并用涉案房屋抵债给原告亦是事实。 一审法院认定事实：泰业公司与世纪公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安中院于2014年5月10日作出(2013)淮中民初字第0225号民事判决：一、世纪公司于判决生效后十日内支付泰业公司工程款19332970.81元及利息100万元（自2013年2月17日起至实际给付之日按同期银行贷款利率计算）；二、世纪公司于判决生效后十日内赔偿泰业公司损失100万元；三、泰业公司对涉案工程在拍卖或折价所得款项时享有优先受偿权。案件受理费148465元，公告费700元，合计149165元元，均由世纪公司负担。 世纪公司未履行生效判决确定的义务，淮安中院依据泰业公司的申请，于2014年9月22日立案执行。执行过程中,淮安中院对世纪公司所有的盱眙县盱城镇怡和家园8号楼在建工程（面积为5968.3平方米）及6、7号楼部分储藏室（面积为155.5平方米和218平方米）进行评估，并在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖。首次拍卖无人竞买，泰业公司申请以该次拍卖保留价接受上述房屋抵偿部分债务,并申请终结该案本次执行程序。淮安中院于2015年6月18日作出(2014)淮中执字第00363-2号执行裁定,将上述房屋分别作价1546.68万元和33.62万元，交付给申请执行人泰业公司抵偿部分债务。上述房地产权属自本裁定书送达时起转移。同日,淮安中院作出（2014）淮中执字第00363-3号执行裁定，终结本次执行程序。后案外人陈雪燕对怡和家园8号楼402室、802室、902室、903室房屋分别提出异议，淮安中院于2018年8月20日作出（2018）苏08执异92号、93号、94号、95号执行裁定，驳回陈雪燕的异议请求。 世纪公司不服淮安中院（2013）淮中民初字第0225号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月21日作出（2015）苏审三民申字第01187号民事裁定，指令淮安中院再审本案。淮安中院立案后，于2018年3月6日作出(2016)苏08民再25号民事判决：一、撤销淮安中院（2013）淮中民初字第0225号民事判决；二、世纪公司于判决生效后十日内支付泰业公司工程款11532794.17元和利息40万元；三、世纪公司于判决生效后十日内赔偿泰业公司损失352000元；四、泰业公司对涉案工程在拍卖或折价所得款项时享有优先受偿权；五、驳回泰业公司其他诉讼请求。案件受理费148465元，公告费700元，合计149165元，由泰业公司负担49165元，世纪公司负担10万元。再审判决生效后，世纪公司申请执行，淮安中院于2018年5月25日立案受理。 淮安中院另查明，2010年1月20日，陈雪燕与世纪公司签订商品房买卖合同，约定陈雪燕购买怡和家园8号楼402室房屋，商品房用途为住宅，房屋价款为327400元。2009年8月5日，世纪公司出具收据，该收据载明：交款单位：陈雪燕，人民币30万元，收款事由：怡和家园8号楼402室。2014年1月9日，世纪公司出具房屋交付通知书，该通知书载明：兹有业主陈雪燕购买怡和家园8号楼402室，建筑面积为117.8平方米，已结清全部房款，该房将于2014年1月13日向你交付，请你在2014年1月13日接受该房屋，逾期不接受我司有权转让他人。2014年1月13日，陈雪燕在该通知书上书写：本人于2014年1月13日已接收该房屋。 2013年9月28日，陈雪燕与世纪公司签订商品房买卖合同，约定陈雪燕购买怡和家园8号楼802室、902室、903室房屋，商品房用途为住宅，房屋价款为415450元、415450元、474600元。同日，世纪公司出具收据，该收据载明：交款单位：陈雪燕，人民币415450元，收款事由：怡和家园8号楼802室。2014年1月9日，世纪公司出具房屋交付通知书，该通知书载明：兹有业主陈雪燕购买怡和家园8号楼802室，建筑面积为118.7平方米，已结清全部房款，该房将于2014年1月13日向你交付，请你在2014年1月13日接受该房屋，逾期不接受我司有权转让他人。2014年1月13日，陈雪燕在该通知书上书写：本人于2014年1月13日已接收该房屋。2017年11月29日，盱眙荣浩天然气发展有限公司收据载明收到陈雪燕怡和家园8号楼802室天然气配套费2408元。2018年8月22日，陈雪燕缴纳电费、税费16元。陈雪燕亦提供了902室、903室收据、房屋交付通知书、盱眙荣浩天然气发展有限公司收据。 还查明，世纪公司未取得怡和家园8号楼商品房预售许可证。 淮安中院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为案外人提起诉讼,其负有证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利的举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案中，原告虽然与世纪公司签订商品房买卖合同，但原告并未办理涉案房屋的物权登记,故其尚未取得涉案房屋的所有权,该院对原告主张其对涉案房屋享有所有权的请求不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，陈雪燕是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,应从以上四个条件进行分析。本案中,陈雪燕分别于2010年1月20日、2013年9月28日与世纪公司签订商品房买卖合同，泰业公司抗辩该合同不属于正式的商品销售合同,陈雪燕与世纪公司签订的商品房买卖合同也未经网签备案,故不属于“合法有效的”买卖合同。且8号楼（包括案涉房屋）已被整体抵押给泰业公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定，陈雪燕与世纪公司签订商品房买卖合同时，世纪公司并未取得商品房预售许可证，且至起诉之前世纪公司依然未取得商品房预售许可证，世纪公司不具备出售涉案房屋的资格，故陈雪燕与世纪公司签订的商品房买卖合同为无效合同。综上所述,尽管陈雪燕能证实其已在法院查封之前签订了商品房的书面买卖合同,但其与世纪公司签订的商品房买卖合同无效，故陈雪燕对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求不能成立。遂作出(2018)苏08民初247号民事判决:驳回陈雪燕的诉讼请求。案件受理费11800元,由原告陈雪燕负担。 本院另查明，陈雪燕与世纪公司签订的涉案四套房屋买卖合同均载明付款方式为以房抵债。世纪公司向陈雪燕开具的购房款收据载明的收款方式为以房抵债。目前涉案四套房屋中，除怡和家园8号楼802室由上诉人占有外，其余三套房屋均由泰业公司转售的购房人占有。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人在执行法院对涉案房屋进行执行及对涉案房屋作出以物抵债裁定后的两三年内，均未对涉案房屋的执行提出异议。上诉人与世纪公司签订涉案房屋买卖合同时间的真实性存疑。商品房只有在竣工验收后方能进行销售。上诉人主张系世纪公司欠其款项、以物抵债签订涉案房屋买卖合同，上诉人未能举证证明其与世纪公司间存在债权债务关系的生效法律文书或相关证据。争议的涉案四套房屋，目前大部分未被上诉人占有。上诉人未在涉案房屋中居住，并主张涉案四套房屋归其所有，故上诉人不属于消费者。综上，上诉人陈雪燕所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的其权利能够排除执行的情形，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由陈雪燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 苏 峰 审判员 李 晶 审判员 唐志容 二〇二〇年六月二十四日 书记员 王莹莹