广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5236号原告(反诉被告)：中山市佳益物业管理有限公司，住所地中山市火炬开发区******唯佳商业中心19层2卡，统一社会信用代码914***********936D。法定代表人：彭秀鸾，总经理。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张青春，女，职员。被告（反诉原告）：王梅荣，女，1989年6月13日出生，汉族，住中山市火炬开发区********************，公民身份号码440************246。委托诉讼代理人：刘喜，1988年8月9日出生，汉族，住广东省雷州市**********，公民身份号码440************332，系王梅荣的丈夫。委托诉讼代理人：刘子田，广东盈进（中山）律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市佳益物业有限公司（以下简称佳益公司公司）与被告（反诉原告）王梅荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）佳益公司的委托诉讼代理人冼洪枝、张青春，被告（反诉原告）王梅荣的委托诉讼代理人刘喜、刘子田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳益公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年7月至2019年10月期间物业管理费3887.2元（具体计算方式：总建筑为121.46平方米，管理费2元/㎡×欠费月数16个月）及违约金（以每月应付物业管理费2元/㎡为基数，从每月5日起至清偿完毕之日止，按每日千分之一的标准，逐笔单独计算，暂计至起诉之日为991.12元）、2018年6月至2019年9月水费558.72元。事实和理由：被告系中山市火炬开发区*********************的业主。原、被告之间签订了***轩前期物业服务协议，经双方约定，原告为被告住宅提供物业管理服务，物业管理费按2元/月/㎡计算，每月5日前交纳完毕；逾期未缴交的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起以欠款金额为基数，按每日千分之一的标准向被告计收违约金。合同签订后，原告如实按约提供物管服务，但被告自2018年7月起开始拖欠物业管理费，经原告多次催缴，无果。佳益公司向本院提交的证据有：1.岭汇名轩前期业主物业服务协议；2.业主临时管理规定；3.催缴管理费通知书;4.催缴管理费通知书;5.岭汇名轩物业管理服务合同；6.水费缴费专业回单（201806-201909）；7.王梅荣提前收楼申请书；8.关于岭汇名轩商户违规开窗联系函等；9.关于加强商铺门前停车管理实施方案等；10.残疾人通道门设置照片；11.小区实行刷卡进出门禁管理照片；12.业主报障及时跟进及处理结果；13.积极完善业委会对小区管理的各类简易及举办社区文化活动。王梅荣辩称：一、本案的纠纷由佳益公司擅自扩大收费范围、提高收费标准等违规收费，且拒不改正而产生。2017年10月6日，王梅荣到佳益公司打印缴费记录，始发现佳益公司多划扣了物业管理费1044元，其中包括收楼前多收取的4个月物业管理费984元（2014年4月到2014年7月，246元/月）及2014年8月至2015年12月每月多收取3元（共20个月）即60元。王梅荣通过多种途径及方式督促佳益公司返还多收取的物业管理费未果，进而行使同时履行抗辩权，暂停交纳物业管理费，有事实与法律依据，应受法律保护；二、佳益公司怠于制止及处理物业管理区域内违反有关治安、物业装饰装修和使用等方面法律法规的行为，对业主人身、财产安全构成威胁，属提供物业服务有较大或重大瑕疵；并经多次沟通未果，进而行使瑕疵履行抗辩权。岭汇名轩小区商铺物业使用人在汇景阁1座和2座门口过道外墙上外挂4个大空调，并在外墙上开窗，该行为属物业管理区域内违反治安、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止并依法处理。对此，业主多次向佳益物业公司反映情况并督促妥善处理，甚至联名致函暂交物业管理费，且业主委员会已于2019年12月致函佳益公司协调处理前述事宜，但截至目前，佳益公司对此毫不重视，置业主人身及财产安全与不顾，怠于制止及处理上述违纪业主人身安全及财产安全的行为，不履行物业管理服务合同约定的义务，对业主人身安全及其他合法权益造成较大影响。另外，（2017）粤2071民初21132号判决书中认定佳益公司未按照约定提供护卫队24小时值班、巡逻服务，对业主家中财产被盗负有责任的事实，从一侧面佐证佳益公司提供物业服务存在瑕疵。综上，佳益公司提供物业服务有瑕疵，王梅荣行使瑕疵抗辩权，并要求减免部分服务费用，有事实与法律依据；三、因佳益公司违约在先且对此存在过错，并经多次沟通均未果，王梅荣进而行使同时履行抗辩权和瑕疵履行抗辩权。佳益公司现诉请支付违约金无事实与法律依据，无证据证明佳益公司遭受损失，如有损失，也是佳益公司违约导致的，应由佳益公司承担。另外，即使法院认定佳益公司有损失，该损失也只是资金占用期间的利息损失，佳益公司主张按每日千分之一的标准计算违约金显属过高，恳请法院进行合理调整，以不高于中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜；四、佳益公司因于王梅荣存在物业服务纠纷，在不全额交纳物业管理费的情况下，拒绝王梅荣单独交纳水费，导致王梅荣无法缴纳水费。王梅荣从未拒交水费。王梅荣已于2019年12月24日向有关部门投诉，但截至目前，佳益公司仍未纠正其违约行为。王梅荣同时向本院提起反诉，提出以下反诉请求：1、佳益公司向王梅荣返还2014年4-7月共四个月的物业管理费984元（246元/月×4个月）；2、佳益公司向王梅荣返还2014年8月至2015年12月多收的物业管理费60元[（246-243）元/月×20个月]；3、佳益公司向王梅荣支付逾期付款利息（以1044元为基数，自反诉之日即2020年5月13日起计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。王梅荣针对其答辩及反诉向本院提交的证据有：1.中山市佳益物业管理有限公司缴费通知单（2017-10-6）；2.中山市火炬开发区********************不动产权证书；3.岭汇名轩收楼手续书；4.***轩物业交接表；5.岭汇名轩内部外墙照片及业主群微信聊天记录截图；6.拒交管理费通知函；7.工作函；8.岭汇名轩小区照片及及业主群微信聊天记录截图；9.岭汇名轩小区外围商铺停车位照片及业主群微信聊天记录截图；10.岭汇名轩小区残疾人通道照片及业主群微信聊天记录；11.汇景阁2座公共区域电梯前室（含首层大堂）照片及业主群微信聊天记录截图；12.诉求详情（中山市佳益物业管理有限公司拒收水费）；13.岭汇名轩业主群聊天记录截图；14.民事判决书（2017）粤2071民初21132号；15.吴金玉的提前收楼申请书；16.前期物业服务协议；17.中山市商品房买卖合同；18.企业信用信息公示报告—中山市佳益物业管理有限公司；19.企业信用信息公示报告—中山市佳益房地产开发有限公司；20.企业信用信息公示报告—中山市融丰酒店有限公司；21.中山市建设工程竣工验收备案登记证；22.录音；23.微信聊天记录截图。针对王梅荣的反诉，佳益公司辩称：1.我方认为过了诉讼时效，是王梅荣主动申请提前收楼，承诺自2014年4月起向我方缴纳物业管理费；2.针对反诉请求2，我方认为诉讼时效已过，岭汇名轩物业管理费是按照开发商与王梅荣商品房买卖合同中记载的面积计算物业管理费，随后在办证确权管理中，面积发生了小许变化，最终，我方是按照被告不动产权证书上登记的面积核算物业管理费；3.针对第三项诉讼请求，我方认为不符合法律事实依据，应予以驳回；4.我方提供的物业服务并无瑕疵，王梅荣无权行使所谓履行瑕疵抗辩；5.我方并未拒收王梅荣所缴纳的水费。综上，恳请法院支持我方的诉讼请求，予以驳回王梅荣的反诉请求。佳益公司未就其答辩向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：王梅荣是中山市火炬开发区********************（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋的建筑面积为121.46平方米。2013年6月5日，中山市佳益房地产开发有限公司（出卖人，以下简称佳益房地产公司）与王梅荣（买受人）签订商品房买卖合同，约定由王梅荣向佳益房地产公司购买中山市火炬开发区*********************，建筑面积共123.17平方米。出卖人应当在2014年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，该合同还约定了其他事项。2014年7月28日，佳益房地产公司向王梅荣发出岭汇名轩收楼手续书，通知王梅荣携带专项维修资金3695元及收楼时预交三个月的物业服务费738元前来收楼，该手续书上加盖了佳益公司的业务专用章。2014年7月29日，王梅荣的丈夫刘喜到佳益公司办理了涉案房屋的收楼手续。刘喜在岭汇名轩物业交接表上签了王梅荣的名字，确认收到了涉案房屋的钥匙及相关文件。2014年7月29日，佳益公司（甲方，物管公司）与王梅荣（乙方，业主）签订了岭汇名轩前期物业服务协议，约定开发商佳益房地产公司委托甲方全权负责岭汇名轩的前期物业管理与服务，乙方依据本协议确定的收费项目和标准每月按时向甲方交纳物业服务费用和应分摊费用，享有与所缴纳物业管理服务费相符的服务；物业管理费收费标准为高层住宅1-5层每月1.8元/㎡，6-10层每月1.9元/㎡，11层以上每月2元/㎡；乙方从开发商通知乙方入伙之日起开始缴纳物业管理费，以后每个月5日前缴纳，也可以提前缴纳，业主办理入伙手续时一次性缴纳三个月的服务费，第四个月起按月计收；甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交款总额每天1‰的比例交纳违约金。该合同还约定了其他事项。同日，王梅荣与佳益公司签订业主临时管理规约，约定：在本物业范围内，不得有下列行为：“擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、门窗、入户大门、阳台、围栏等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建……。法律、法规及政府规定禁止的其他行为。”；物业管理费的收费标准同岭汇名轩前期物业服务协议的约定。物业管理费，水电费，业主在办理交楼手续时，在物业公司指定的银行开立活期的存折/银行卡委托银行划款，若业主违反本条规定，导致委托银行无法划收款项，产生滞纳金，滞纳金按1‰/天收取。违反本规约相关规定，物业管理公司有权要求限期整改，逾期不整改的，物业公司有权强制整改，并将整改措施予以公告；该规约还约定了其他事项。2016年6月14日，岭汇名轩小区办理了竣工验收备案手续。2016年10月13日，涉案房屋办理了权属登记，登记的房屋建筑面积为121.46平方米。2016年12月1日，岭汇名轩小区业主委员会（甲方，以下简称岭汇名轩业委会）与佳益公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定甲方将岭汇名轩小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为四年，自2016年12月1日0时起至2020年11月30日24时止；乙方权利义务包括：“……对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，定了书面协议，并负责监督……。”物业管理服务费用收费标准及逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金的收费标准与岭汇名轩前期物业服务协议的约定相同。佳益公司向本院提交的催缴管理费通知书显示，2018年12月至2019年11月期间，佳益公司都有向王梅荣发出催缴管理费通知书，王梅荣拖欠了佳益公司2018年7月至2019年10月的物管费3887.2元及水费558.72元未付。王梅荣确认佳益公司提交的催缴管理费通知书的真实性。佳益公司与王梅荣均确认涉案物业的水费由佳益公司代收代缴。王梅荣主张，其于2014年7月29日收楼，涉案房屋的物业管理费在收楼的时候由银行直接扣除，之后是通过现金支付的，因为金额不大，所以其没有发现多扣了物业管理费，其之前一直有多存款到银行卡里，后面因为银行卡挂失，所以缴纳现金，其在2017年10月6日到佳益公司打印缴费记录时才发现佳益公司多收取了其收楼前4个月（2014年4月至同年7月）的物业管理费984元以及在2014年8月至2015年12月期间每月多收取其3元的物业管理费共60元，以上合计1044元，因此要求佳益公司返还。为此，王梅荣向本院提交缴费通知单为证。经查，该通知单的打印日期为2017年10月6日，其中显示涉案房屋的建筑面积为121.51平方米，2014年4月-12月的物业管理费为246元/月，应缴月数9个月，合计2214元，已交1230元；2015年1月-12月的物业管理费为246元/月，应缴月数12个月，合计2952元，已交3936元。2016年1月至2017年10月的物业管理费为243元/月，应缴月数22个月，合计5313元，已交0元；截止2017年9月的水费合计103.68元，已交0元。该通知下方有标明注意事项：“1、敬请各位业主按时缴费，逾期将按合同收取滞纳金。扣费成功后不另行通知，可亲临或来电查……。”佳益公司确认王梅荣于2014年7月29日收楼，但主张王梅荣申请于2014年4月收楼，故物业管理费从2014年4月开始计收。王梅荣对此不予确认，并向本院提交了申请书为证。经查，该申请书主要内容为王梅荣确认购买了岭汇名轩汇景阁2座1101房的商品房，其申请要求将该商品房提前于2014年3月31日前交付给其装修、使用，其承诺在该商品房在交付使用后，按照相关规定进行装修、使用，并按合同约定缴纳该商品房的物业管理费及相关的费用。该申请书落款处有捺印及“王梅荣”字样的签名，落款日期为2014年7月29日。王梅荣称，其2014年3月份在宁波上班，没有过来办理相关手续。该申请书的签订时间是2014年7月29日，是其丈夫刘喜到佳益公司办理收楼手续时，佳益公司要求刘喜签订该申请书并签署王梅荣的名字，当时刘喜不同意签署落款时间为3月31日，佳益公司就把申请书拿走，不让刘喜填写落款时间，落款时间是由佳益公司填写的。王梅荣持有的落款时间为2014年7月29日的申请书由王梅荣填写，王梅荣主张该申请书由佳益公司自行制定提供，免除佳益公司的责任，排除王梅荣的主要权利，是格式条款，依法应当无效，而且申请书的房号是1101房，涉案房屋是1102房，属于无权处分。诉讼中，王梅荣提交岭汇名轩内部外墙照片、业主群微信聊天记录截图、拒交管理费通知函、工作函拟证岭汇名轩小区商铺物业使用人在该小区汇景阁门口过道外墙上外挂空调并在外墙上开窗，但佳益公司对该违法行为置之不理。王梅荣提交岭汇名轩小区照片、业主群微信聊天记录截图、岭汇名轩小区外围商铺停车位照片、岭汇名轩小区残疾人通道照片及业主群微信聊天记录、汇景阁2座公共区域电梯前室照片及业主群微信聊天记录截图拟证涉案小区存在停车位乱停放、残疾人通道封闭及进出均需要门禁不满足安全逃生疏散需求、公共区域墙砖大面空鼓、儿童乐园器具破损等问题。佳益公司称对于商铺使用人在过道外墙外挂空调及在外墙开窗的问题，其在2019年11月28日已向商铺使用人发送违规整改通知书，于2019年12月4日向开发区综合执法分局发送了岭汇名轩商户违规开窗联系函，2019年12月17日执法局工作人员有到现场查看实际情况，因为其没有执法权，只能求助政府职能部门协助解决；对于停车位乱停放、公共区域墙砖空鼓的问题，其有做相应的整改；残疾人通道封闭是为了防止电动车进入小区楼道或电梯，且有设置活动门供残疾人或救护车通行；小区进出需要门禁是出于安全考虑；对于儿童乐园设备受损问题，现收取的物业费用不足以维持公共设施的正常维修，需要业主集资或动用专项维修资金，但由于动用专项维修资金需要符合法律要件并需依照法定程序，其无权单方面支配该项资金，因此才造成公共设施失修，但本着为业主安全考虑，已主动采购了4000元的橡胶地垫进行更换。为此，佳益公司提交了关于岭汇名轩商户违规开窗联系函、关于加强商铺门前停车管理实施方案、残疾人通道门设置照片、小区实行刷卡进出门禁管理照片、业主报障及时跟进及处理结果等证据拟证明其主张。王梅荣主张佳益公司依法应对在过道安装空调及在外墙开窗的商户负有制止和处理的义务，但至今未采取任何措施，佳益公司提供的服务具有重大瑕疵，其可以行使不安抗辩权；佳益公司未就关于加强商铺门前停车管理实施方案进行公示，拍照的违停车未显示在违停登记表中，应属于摆拍；确认佳益公司有对公共区域墙砖空鼓进行维修及组织小区文化活动，但该服务是佳益公司提供的物业服务的基本工作内容，不能证明佳益公司提供的服务无较大瑕疵，也不能否定佳益公司对外挂空调不采取制止和处理违约行为的事实。另查明，本院与2017年11月7日受理原告杨青与被告佳益公司物业服务合同纠纷一案，案号为（2017）粤2071民初21132号。在该案中杨青诉称其坐落于岭汇名轩4幢1梯1201房的房屋于2016年8月11日发生入室盗窃案，导致其财产损失，因此要求佳益公司赔偿经济损失6887元及精神损失费5000元。本院经审理后认为佳益公司未按照前期物业服务协议提供护卫队24小时值班、巡逻服务，没有提供证据证实其已经尽到了合同约定的安全管理义务，应对杨青的家中失窃负有一定的责任，考虑到杨青本身对贵重财物随意在家放置，有重大过错，且财产毕竟为他人所盗的情形，因此酌情确定佳益公司对杨青以上财物损失付30%的赔偿责任。2018年2月7日，本院作出（2017）粤2071民初21132号民事判决（终审）：“一、被告佳益公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨青支付赔偿款1620元；二、驳回原告杨青的其他诉讼请求。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、王梅荣的反诉请求是否已经超过诉讼时效；二、王梅荣的其他抗辩意见是否合法有据。对于焦点一。王梅荣称收楼后涉案房屋的物业管理费是通过银行划扣，因为金额不大，且其在银行卡中一直有多存款进去，所以其一直没有发现佳益公司多收了其物业管理费，后来银行卡挂失了，其一直通过现金方式缴纳物业管理费，直到其于2017年10月6日打印缴费通知单时才发现佳益公司多收了其物业管理费。但从该缴费通知单可以看出，除已缴纳的5166元（1230元+3936元）外，王梅荣未再交过物业管理费。按246元/月的标准计算，王梅荣已经缴纳的款项也最多只能冲抵21个月的物业管理费（5166元÷246元/月），也即是说无论王梅荣通过银行划扣缴费还是现金缴费，其最迟于2016年就应该得知其拖欠佳益公司物业管理费的事实，并应对缴费情况作相应的查证处理。王梅荣称其2017年10月才得知佳益公司多收了其物业管理费，显然不合常理，本院对王梅荣该主张不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，王梅荣的反诉请求已经超过了三年的诉讼时效，对其反诉请求本院不予支持。对于焦点二。佳益公司在本案中主张的是涉案房屋2018年7月至2019年10月期间的物业管理费。王梅荣提交的（2017）粤2071民初21132号判决中盗窃事件发生的时间是2016年8月11日，虽然本院在该判决中有认定佳益公司提供的安保服务有瑕疵，但王梅荣未举证证明2018年7月之后佳益公司仍未对此进行改善，因此该证据与本案没有关联，本院不予采纳。同理，虽然王梅荣提交的外墙照片、业主群微信聊天记录、拒交管理费通知函、工作函等证据拟证明有商铺在外墙违法打墙开窗及安装空调，但上述证据显示岭汇名轩业主反映商铺在外墙违法打墙开窗及安装空调的行为发生在2019年11月份，与本案亦没有关联，因此本院对该部分证据也不予采纳。对于王梅荣举证的岭汇名轩小区存在的儿童乐园设备损坏、外围商铺乱停车、残疾人通道封闭存在安全隐患、汇景阁2座公共区域墙砖空鼓等问题。佳益公司均有举证证明有采取相关的整改措施。但对于儿童乐园设备损坏问题，虽然佳益公司称设备维修需要通过法定程序启用物业维修基金，但佳益公司未举证证明其有采取相关措施征集业主关于启用物业维修基金的意见，佳益公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵。综上，对王梅荣关于佳益公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵的抗辩意见，本院不予采纳。王梅荣应向佳益公司支付2018年7月至2019年10月期间的物业管理费3886.72元（121.46平方米×2元/月/平方米×16个月），该款王梅荣应向佳益公司支付。由于佳益公司提供的物业管理服务确实存在瑕疵，对佳益公司要求王梅荣支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，对于涉案房屋的水费问题，双方均确认涉案房屋的水费由佳益公司代收代缴，且王梅荣未就水费的金额提出异议，由此，本院认定王梅荣应向佳益公司缴纳2018年6月至2019年9月期间的水费558.72元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王梅荣于本判决生效之日起七日内向原告中山市佳益物业管理有限公司支付2018年7月至2019年10月期间的物业管理费3886.72元及2018年6月至2019年9月期间的水费558.72元；二、驳回原告中山市佳益物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王梅荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市佳益物业管理有限公司已预交），由原告中山市佳益物业管理有限公司负担5元，被告王梅荣负担20元（被告王梅荣于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市佳益物业管理有限公司）。反诉案件受理费25元（反诉原告王梅荣已预交），由反诉原告王梅荣负担。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年六月三十日书记员 何浚欢吴敏婷