山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复107号 复议申请人（申请保全人）：垦利济胜国际贸易有限公司，住所地东营市垦利区青垦路东侧、北外环北侧。 法定代表人：秦占杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张海荣，山东康桥（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海明，山东康桥（东营）律师事务所律师。 异议人（被申请保全人）：山东燎申置业有限公司，住所地东营市东营区东四路**。 法定代表人：管耀梅，执行董事。 复议申请人垦利济胜国际贸易有限公司（以下简称济胜公司）不服东营市中级人民法院（以下简称东营中院）(2020)鲁05执异40号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 东营中院在执行申请保全人济胜公司与被申请保全人山东燎申置业有限公司（以下简称燎申公司）等企业借贷纠纷保全一案中，被申请保全人燎申公司对东营中院2020年3月17日作出的要求东营市不动产登记中心开发区分中心查封燎申公司名下位于东营区；2幢2单元101室；4幢2单元101室；10幢1单元101室；10幢3单元101室。位于东四路****楼102、103、104、107、108、109、110、111、112、113、114、201、202、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315、316、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414、415、416、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514、515、516；19号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218、219不动产的协助执行通知书不服，向东营中院提出书面异议。 异议人燎申公司称，请求依法解除对异议人名下位于东营区产的查封。济胜公司与燎申公司等企业借贷纠纷一案。因济胜公司申请，中院查封了燎申公司名下103套不动产。根据燎申公司2018年在东营市住建局的备案的房源售价，蓝色港湾商业综合体Ｂ、Ｃ区（含已查封18＃19＃楼）预售面积为53834.75平方米，总预售金额72923.39万元，房屋销售均价为13545.78元／平米，其中商铺销售均价为25053.64元／平米，总价值2.65亿元，已远远超出济胜公司1.16亿元的诉求范围，属于超标的查封。另外，中院查封的103套不动产，其中53套虽登记在燎申公司名下，但燎申公司已经实际售出，并于购房人签订了《商品房认购协议》，购房人亦根据合同约定支付了相应购房款。中院的查封行为导致燎申公司不能及时为购买人办理网签备案及产权登记，已严重影响了交易行为，侵害了燎申公司及购买人的合法利益。综上，中院查封的不动产超标的，且其中53套已实际售出，燎申公司根据《民事诉讼法》相关规定提出异议，请求中院依法解除对超标的范围及已售出不动产的查封。 济胜公司答辩称，异议人主张的备案价值无事实和法律依据，其并没有提供备案部门的备案信息表，济胜公司对于其单方面陈述的备案价值不予认可，不存在超标的查封的问题。其二，异议人主张的53套房屋实际售出的主张不成立，济胜公司不同意对其53套房屋解除查封，详细理由如下：第一，关于异议人主张的53套房产实际售出，且支付了相应款项，应当解除保全的问题。济胜公司认为该53套房产不能排除保全。因为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，同时符合要件的房屋买受人，方可基于合同对房产享有物权期待权并排除保全。但本案中：第一，在人民法院查封之前，申请人和买受人仅签订《认购协议》，该协议不能认定为合法有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案异议人提供的《认购协议》没有对房产交付使用条件及日期、装饰设备标准、配套基础设施和公共设施的交付、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记等主要内容作出约定，尤其是欠缺主要标的交付时间和条件等核心条款，不能依《商品房销售管理办法》第十六条认定为商品房买卖合同，因此《认购协议》即便真实也只属于商品房买卖预约合同，而不属于商品房买卖合同。第二，该宗房产位于“蓝色港湾商业综合体”的部分（48套），明显为经营用房，而非用于居住。且没有证据证实买受人名下无其他用于居住的房屋。第三，即便按异议人的主张，绝大部分买受人已支付的价款并未达到总价款的百分之五十。且异议人主张的已付房款中，部分银行转账凭证不能显示付款人信息、所有银行转账凭证均没有异议人财务记账凭证进行印证，不能排除系其他业务往来款项的可能性。以上三点均表明，该宗房产的所有权人均为申请人燎申公司，异议人与买受人之间仅形成债权债务关系，房屋买受人等案外人并不享有足以排除保全的权益。而房屋买受人未提出异议，异议人就该理由提出的异议，主体不适格。另外，异议人要求解除保全的19号楼102、104、105、201、203室，未能提供包括《认购协议》在内的任何证据材料；103室“一房两卖”，分别与马舒菲、吴海霞签订协议；通过《补充协议》调换的房产，10套调换成22套，调换面积不对等，价格却不作相应调整，且全部发生于2020年3月即异议人被诉当月，《认购协议》及《补充协议》真实性存疑。故人民法院对上述53套房产的保全措施均符合法律规定。第二，关于异议人主张房产价值即“超标的查封”问题。（一）关于房产的备案价格。第一，异议人主张2018年在东营市住建局备案房源价格，没有提供任何证据予以证实，仅为异议人单方面陈述。第二，即便存在该备案价格，也不能体现房产的市场价值，因为该种备案的文件依据是《东营市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（东政办发〔2017〕44号），该文件是为了落实中央和省政府“房住不炒”政策基调，遏制当时东营房价过快上涨而出台的，该文件同时规定了限贷、限制转让等一系列限价政策。因此，该备案价格应为“最高限价”，并非房产的市场价值，亦非一个固定不变的价格，未来东营房价走势受东营整体经济环境及疫情双重影响，存在重大不确定性，该备案价格更不能作为计算房产价值的依据。（二）关于房产的销售价格。前已述及，《认购协议》并非合法有效的商品房买卖合同，不能作为认定房产价值的依据，需要强调的是，即便按照《认购协议》中的价格，亦有相当部分房产的协议价格明显极不合理：28000元/平方米整个蓝色港湾的最高销售价格，但以这一价格进行的交易，却全部发生在异议人与其关联方之间：“销售”给异议人的母公司天龙控股集团有限公司2011.38平方米，总价56318640元；“销售”给天龙控股集团有限公司的子公司东营蓝色港湾营销策划公司794.29平方米，总价22240120元；“销售”给申请人实际控制人管耀梅控制的东营蓝色港湾国际贸易公司497.11平方米，总价13919080元；“销售”给申请人实际控制人管耀梅控制的山东鹏基物业公司507.17平方米，总价14200760元；“销售”给异议人监事姜松山蓝岸住宅一套，价格定为375万元，而根据异议人提交的蓝岸住宅备案价格，该房价格仅为255万元左右。上述房产，“销售”给关联企业的价格，显著高于对外销售的价格，明显有悖常理，且异议人提供的银行流水显示付款比例在10%以下，即绝大部分房款未实际支付。显然，上述所谓的“销售”，实系异议人利用其控制的关联实体，实施明显不公允的内部关联交易，虚增房产价值，规避人民法院保全措施，以此计算的房产价值不应采信。（三）影响房产价值的其他因素。异议人提交的《抵债协议书》等证据显示，保全房产可能存在建设工程优先权等权利负担，目前无法预估优先权的具体金额，因此不能判断该宗房产的最终变现价值中可用于归还济胜公司的金额。综上，异议人提供的房产备案价格没有证据支持，提供的销售价格显失公允，且房产之上存在建设工程优先权等权利负担，房产处置变现亦需大量费用，故异议人关于“超标的保全”的主张不能成立。 东营中院查明，1.2020年3月10日，济胜公司以企业借贷纠纷案由向东营中院起诉燎申公司，东营中院于当日立案受理。2020年3月12日，济胜公司向东营中院提出保全申请，请求保全燎申公司1.16亿元银行存款或查封同等价值的其他财产。东营中院于2020年3月12日作出（2020）鲁05执保31号执行裁定书，裁定冻结燎申公司、东营天龙伟业科技开发有限公司、山东天龙控股集团有限公司1.16亿元银行存款或查封同等价值的其他财产，2020年3月17日，东营中院作出协助执行通知书，要求东营市不动产登记中心开发区分中心查封被申请人燎申公司名下涉案的103套不动产。2.东营经济技术开发区房产管理中心涉案楼盘2018年商品房预售文件中显示：涉案房产的备案价格为住宅8010元，商铺8500元—28000元。3.案件审查过程中，异议人燎申公司提供了自愿以其位于东营区作为置换，以替代涉案53套被查封房产作为被保全财产，且保证上述置换房产未出租、出售、无他项权利的申请。 东营中院认为，本案的争议焦点为东营中院对异议人名下位于东营区产的查封，是否属于超标的查封。第一，认定是否属于超标的查封，需要考虑案件的主债权、利息、违约金、赔偿金以及其他为实现债权支出的合理费用，同时还应考虑涉案房产上是否有其他影响债权实现的权利。涉案楼盘2018年预售文件的备案价格虽不能等同于涉案房产未来变现价格，但综合考虑涉案房产所在地理位置、周边经济繁荣程度、区域内类似商品房买卖的成交价格以及片区未来发展情况，可以综合认定上述涉案房产备案单价具有可参考性。故，即使考虑案件的主债权、利息以及其他为实现债权可能支出的合理费用，根据备案单价所计算出的103套涉案房产的价值，也属于明显超标的查封。另外，济胜公司认为涉案房产上存在可能影响债权实现的诸如工程建设价款优先权等权利，因未提交有效证据，东营中院不予认可。第二，关于被申请人燎申公司认为淮河路118号2号楼1-102室等53套房产已由业主通过与其签订《商品房认购协议》并缴纳部分购房款的方式实际购买，应优先予以解封的主张，虽然依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，涉案53套商品房在签订房屋买卖合同规范性、付款比例和实际用途等方面存在瑕疵，但本案因尚在保全环节，不能完全适用上述执行阶段的规定。在东营中院确已超标的查封的前提下，异议人提出对已签订《商品房认购协议》的房屋优先解封，且提供了其他无权利负担可供保全的置换财产，东营中院对涉案53套房产解封即符合《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”以及最高人民法院《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》的精神，因此，异议人的上述主张，应当予以支持。因将涉案53套房产解封后，现有50套房产的价值已不足申请保全标的额1.16亿元，且异议人燎申公司自愿提供了其他无权利负担的房产予以替换保全，故东营中院可继续依法对燎申公司提供的置换财产予以足额查封。综上，异议人燎申公司认为东营中院查封其名下位于东营区118号2号楼1-102室、东四路45号18号楼102室、19号楼101室等103套不动产，属于超标的查封，应对已签订购房协议的53套房产优先解封的主张，具有事实和法律依据，东营中院予以认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条的规定，裁定：1.撤销东营中院于2020年3月17日作出的要求东营市不动产登记中心开发区分中心对被申请保全人山东燎申置业有限公司名下位于东营区；2幢2单元101室；4幢2单元101室；10幢1单元101室；10幢3单元101室；位；位于东四路****楼102、103、104、107、108、109、110、111、112、113、1149号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218、219不动产的保全措施;2.东营中院继续依照（2020）鲁05执保31号执行裁定书查封山东燎申置业有限公司等相应价值的其他财产。 复议申请人济胜公司不服东营中院的异议裁定，请求依法撤销（2020）鲁05执异40号执行裁定书，继续按照（2020）鲁05执保31号执行裁定书查封被申请人价值1.16亿元的不动产。理由如下：一、东营中院根据“2018年预售文件的备案价格”确定查封103套房产的价值超标的，没有事实和法律依据。本案中，东营中院直接以备案价作为本案是否超标的查封的计算标准，存在三个方面的错误：一是未经议价、询价或委托评估；二是没有考虑司法拍卖变现“法院首次拍卖可在评估价基础上下调30%作为起拍价，拍卖不成交的还可以在此基础上再降价20%”等相关法律规定，导致解封和继续查封房产的比例明显失衡；三是东营房产地市场行情根本无法与2018年相比，故以备案价格计算涉案房产的主张，既无法律依据，亦因违背市场规律而不具备合理性。二、即便参考备案价格确定查封房产价值，解封53套房产后，剩余房产价值已远低于1.16亿元的诉讼标的金额，对复议申请人显失公平。东营中院不应不加甄别的解封对方提出的备案价格达1.97亿元的53套房产，而应计算每套房产的备案价格，继续保全的房产至少应保留在诉讼标的金额1.16亿元之上，“对方提出53套就解封53套”，而不具体测算解封房产价值，没有法律依据，对复议申请人显失公平。三、东营中院未按照财产置换程序操作。东营中院裁定中称被申请人提供置换房产，但却完全回避置换房产的面积、单价、总价值等基本情况，置换程序错误，不具有合法性与可行性。东营中院裁定中称：“燎申公司自愿提供了其位于东营区作为置换，以替代涉案53套被查封房产作为被保全财产”。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百六十七条：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”依该规定，置换保全标的物需要满足两个条件：第一，被保全人提供其他等值担保财产；第二，有利于执行。但本案中，东营中院在裁定中却完全回避置换房产的面积、单价、总价值等基本情况，使申请人无从判断置换房产是否等值于解封的房产？是否有利于执行？在解除查封的53套房产中，哪些是置换解封的？哪些是直接解封的？属于明显的认定事实不清，亦违背前述《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条的明确规定。四、东营中院无视申请人权益，直接适用《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条撤销涉案53套房产保全措施的行为错误。本案中，被申请人提起超标的查封的异议，但撤销涉案53套房产保全措施后的查封资产数额远远无法满足申请人的请求数额，撤销53套房产保全措施的行为错误。没有证据证实解除查封的53套房产对被申请人的生产经营活动影响较大，东营中院裁定中也未能就此进行说理，明显不能令人信服。五、东营中院一方面认为“53套房产在签订合同规范性、付款比例、用途方面均存在瑕疵”，另一方面却认为“不能完全适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条”，进而裁定解封53套房产，其回避适用《异议规定》第二十九条明显没有法律依据。第三，复议被申请人要求解除查封的19号楼102、104、105、201、203室，不但没有提供任何有效的商品房买卖合同，甚至连《认购协议》都没有提供，东营中院竟认为“已出售”，并解除查封，没有任何事实和法律依据。第四，根据复议被申请人提供的《认购协议书》，复议被申请人合计“销售”给关联方金额113822897元。28000元／平方米为该宗涉案房产的最高销售价格，但以这一价格进行的交易，却绝大部分发生在复议被申请人与其关联方之间。法律并不禁止关联交易，但禁止利用关联交易损害他人利益。从这个意义上讲，若复议被申请人销售给关联方的房产交易，均以公允价格达成，并已实际收取交易对价，那么当然可以认为房产已经实际销售，但本案中，复议被申请人“销售”给关联方的房产金额总额达1亿多元，但却无合法有效的书面合同，尤其是合计付款进度仅为4.62%，其所谓的“销售”，实系复议被申请人利用其控制的关联实体，实施明显不公允的内部关联交易，虚构销售，虚增房产价值，东营中院未经调查核实，即认为“房产已销售”进而解除保全，明显于法无据。综上，东营市中级人民法院（2020）鲁05执异40号执行裁定书，既无事实基础，也无法律依据，恳请撤销错误裁定，维护法律尊严和复议申请人的合法权益。 本案审查中，燎申公司向本院提交了申请解封的53套房产销售明细，其中，住宅楼5套房产（东营区、2幢2单元101室、4幢2单元101室、10幢1单元101室、10幢3单元101室）中，除10幢1单元101室系抵帐房外，其他4套买受人已缴纳全款，且实际入住。东四路45号18号楼108，买受人已缴纳全款；19号楼101、102、104、105、106、201、204、205，买受人已缴纳全款。复议申请人济胜公司对上述事实无异议。 另查明，中国平安财产保险股份有限公司于2020年3月10日向东营中院出具《保单保函》，保证“如申请人财产保全申请错误致使被申请人遭受损失，经法院判决由申请人承担的损害赔偿责任，保险人向被申请人在限额内进行赔偿”。 本院查明的其他事实与东营中院查明的事实基本一致。 本院认为，本案争议的主要焦点问题是涉案53套房产是否应予解除查封。首先，复议申请人济胜公司向法院提出诉讼保全时，提供了充分有效的担保，如果保全错误，应当承担相应的责任。本案中，对于是否构成超标的查封的问题，东营中院在未经评估或未进行充分论证的情况下，认定该院作出的保全行为属于超标的查封，缺乏事实和法律依据。其次，东营中院对于涉案53套房产均参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，予以解封适用法律错误。该条规定买受人仅限于商品房消费者，而涉案53套房产除5套住宅楼外，均系商铺，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。依据该条规定，对案外人已经支付全部价款的，可予支持。即便如此，提出异议的主体应当是案外人即房产买受人。本案中，东四路45号18号楼108；19号楼101、102、104、105、106、201、204、205，买受人已缴纳全款，为节约司法资源，复议申请人同意上述已经缴纳全款的房产，连同住宅楼5套，在本案中一并解封，本院照准。其他未予解封的房产，应由案外人依法提出异议。第三，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”根据现场调查，燎申公司另外申请置换的保全物，不符合该条“有利于执行”的条件。 综上，复议申请人部分复议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、变更东营市中级人民法院（2020）鲁05执异40号执行裁定第一项为：“撤销东营市中级人民法院2020年3月17日作出的要求东营市不动产登记中心开发区分中心对被申请保全人山东燎申置业有限公司名下位于东营区；2幢2单元101室；4幢2单元101室；10幢1单元101室；10幢3单元101室；位于东；位于东四路****楼108楼101、102、104、105、106、201、204、205不动产的保全措施”。 二、撤销东营市中级人民法院（2020）鲁05执异40号执行裁定第二项。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  刘 夏 审 判 员  陈远生 审 判 员  李 超 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  赵 琳 书 记 员  段嘉宝