呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初3527号原告：呼和浩特市煜恒物业服务有限公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人：彭加礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾宪章，该公司职员。委托诉讼代理人：田丽华，该公司职员。被告：刘秉光，男，住呼和浩特市。原告呼和浩特市煜恒物业服务有限公司与被告刘秉光物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市煜恒物业服务有限公司委托诉讼代理人曾宪章、田丽华，被告刘秉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市煜恒物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年1月1日至2019年12月30日期间的物业费9865元、二次垃圾清运费300元，共计10165元；2、判令被告承担从2016年1月1日起按每日万分之二点一计算违约金至付清日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告房屋位于呼和浩特市××区，面积为95.05平方米，原告为该小区提供物业服务，物业费标准为每平方米每月1.73元，垃圾转运费60元/年，被告2015年1月1日至2019年12月30日期间的物业费10165元未付。按照《物业服务合同》的约定，应按每日万分之二点一计算违约金。被告无正当理由拒不交纳物业费，经原告多次催缴并与被告协商无果。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告刘秉光辩称，一、物业服务合同第二章物业服务事项第四条约定，业主委托乙方对其物业的专有部分进行维修养护时，乙方可接受委托，服务价格由双方另行商定。被告房屋自2010年11月房屋交付使用当年，因墙体开裂、墙皮剥落、漏雨等问题，被告多次与原告协商一直没有解决。后原告开始在被告家门张贴物业费催缴通知单，收到催缴单后被告去物业询问，原告当时向被告回复说等房屋维修后再缴纳物业费，但至今没有维修；二、四部公用电梯只有一至两部可以正常使用，未明确剩余电梯停运的原因及时间，在上下班高峰期间影响业主出行，走廊灯经常不亮；三、原告入驻小区以来，小区治安很乱，经常有推销人员上门，还有骗子进家行骗，小区还有窃贼进来，被告在遇到盗窃时通知原告，原告未派遣工作人员上门进行解决，且事后不配合被告调查；原告将小卖部设置在C座一楼的公共区域，占用消防通道，造成安全隐患，影响发生火灾时影响业主逃生。2020年5月，有住户在自家烟道烧报纸，造成被告及其他业主家中被浓烟熏呛，产生恐慌。C座28楼住户遗弃的家具一直摆放在过道内，物业公司没有进行处理；四、原告入驻小区以来，将小区外围改造成收费停车场。小区内建自行车收费棚，电梯内投放广告，在一楼建小卖部，经营收益不予公示。综上，原告没有根据被告的申请与委托，提供相关维修服务和解决回复，致使被告居所的房屋维修工作一再拖延，墙体开裂、墙皮剥落、漏雨等问题得不到最终维修解决，给被告和家人的生活造成极大不便和困扰。在被告积极配合原告日常开展的与业主相关的各项工作的前提下，原告没有将被告及其他业主交纳的物业服务费完全应用到物业服务合同约定的开支上，未能按照物业服务合同第四章服务费第七条约定，及时做好物业共有部位、共用设施设备的日常运行、维护，以及物业服务区域公共秩序的维护工作，造成小区治安混乱、多部电梯经常性停用、走廊照明缺失、消防疏散通道被占用等事实，给被告及家人生活带来不便，严重威胁到被告及全体业主的生命财产安全。原告没有完全按照合同约定的物业服务事项和服务质量为被告提供相应的服务。原告不但不将被告及其他业主交纳的物业服务费积极用于小区物业服务质量的提高上，反而将物业服务成本压缩到最低，不惜牺牲全体业主的生活便利以及生命财产安全，通过各种经营渠道极力为自身谋取最大利益。原告没有及时向全体业主通告本区域内有关物业服务的重大事项，没有及时处理被告投诉，没有接受业主及物业使用人的监督，没有做好物业服务区域内的安全防范工作，发生安全事故时，没有按紧急预案采取应急措施。未经业主许可，擅自改变公共建筑和共有设施设备的用途，擅自占用物业服务区域内的道路、场地及消防疏散通道。因原告没有按照物业服务合同中约定的义务履行，被告有正当理由不交付物业费及滞纳金。本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，原告与呼和浩特市新城区世贸晶钻业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为世贸晶钻小区提供物业服务。合同期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。住宅物业服务费1.73元/月/平方米。并约定代环卫部门收取垃圾转运费60元/户/年。物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，自合同日起延长3个月开始计算逾期，应按逾期每日万分之二点一的标准向原告支付违约金。拖欠费用三个月以上的，原告可向违约方提起诉讼。被告系呼和浩特市新城区世贸晶钻小区C座业主，房屋面积95.05平方米。被告尚欠2015年1月1日至2019年12月30日期间的物业费、二次垃圾清运费。本院认为，原告与呼和浩特市新城区世贸晶钻业主委员会签订《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务。该合同对原、被告双方均具有约束力。被告辩称墙体开裂、墙皮剥落、漏雨等问题系房屋质量问题，与本案不是同一法律关系。被告辩称的电梯故障问题，原告提交《世贸晶钻电梯系统和监控系统维修改造项目业主签字表》《电梯定期检验报告》《电梯故障维修单》，证明原告对电梯已经尽到维修维护的义务，被告的抗辩意见本院不予支持。被告辩称的停车场收费问题，原告经审批经营该停车场并取得停车场经营许可证，被告的抗辩意见本院不予支持。被告辩称原告占用公共区域建小卖部的问题，原告作为物业服务企业，向被告提供了物业服务，被告向原告交纳物业费是物业服务合同的一项义务，被告不能以原告占用公共区域拒交物业服务费，该抗辩意见本院不予支持，被告可以另行主张权利。被告辩称的水电交费问题与本案不是同一法律关系，本院不予支持。被告抗辩原告的物业服务没有达到标准，被告提交照片证明其主张，照片可以证明某一时间小区内存在的问题，但不能证明其持续情况也不能证明物业服务的整体情况，被告未提交足够证据证明原告存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，被告不能以物业服务企业服务质量轻微瑕疵拒交物业费。被告的抗辩本院不予支持。原告主张要求被告支付2015年1月1日至2019年12月30日期间的物业费、二次垃圾清运费本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方对物业服务标准存在争议，原告诉请的违约金本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘秉光于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市煜恒物业服务有限公司2015年1月1日至2019年12月30日期间的物业费9861元、二次垃圾清运费300元；二、驳回原告呼和浩特市煜恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘秉光负担。本判决为终审判决。审判员 高飞宇 二〇二〇年六月三十日书记员 麦丽莎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。