湖南省桂阳县人民法院行 政 判 决 书（2020）湘1021行初30号原告李兴华，男，1962年10月14日出生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省宜章县。原告肖伙保，男，1962年2月18日出生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省宜章县。原告蒋本军，男，1960年2月15日出生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省宜章县。原告邓正杰，男，1956年9月1日出生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省宜章县。四原告委托代理人蒋晓良，湖南莽源律师事务所律师。被告宜章县自然资源局，住所地湖南省宜章县文明南路。法定代表人杨国宏，该局局长。委托代理人邓二明，男，1964年12月11日出生，汉族，湖南省宜章县人，系宜章县自然资源局法规和信访股股长，住湖南省宜章县。委托代理人吴敏，男，1985年7月10日出生，汉族，湖南省宜章县人，系宜章县自然资源局开发利用股副股长，住湖南省宜章县。原告李兴华、肖伙保、蒋本军、邓正杰认为被告宜章县自然资源局不依法履行国有建设用地使用权出让合同一案，于2020年1月7日向本院提起诉讼，本院依据法﹝2015﹞376号《最高人民法院关于同意湖南省郴州市中级人民法院开展行政案件相对集中管辖试点工作的批复》于当日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告李兴华及四原告委托代理人蒋晓良，被告宜章县自然资源局委托代理人邓二明、吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴华、肖伙保、蒋本军、邓正杰诉称，2018年被告将位于宜章大道以东、一路泰山广场以南2018-20-5号地块委托湖南省飞达拍卖有限公司进行公开拍卖。原告按《拍卖公告》要求依法参与投标竞买，2018年12月18日，原告以6600000.00元的价格中标该地块。2019年2月18日，原告依法与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，被告应在2019年2月28日前向原告交付出让土地。合同签订后，原告于2019年3月25日将土地出让款支付给被告。原告中标后，还支付了土地拍卖佣金264000元、税款265650元、初勘费用4200元、不动产登记费550元、设计费49112元、竞拍报名费200元。原告曾数十次要求被告交付出让地块，但迄今为止，被告仍未将出让地块交付给原告。原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》具有法律效力，原告已经全部履行了合同约定的义务。被告作为国家机关，应模范遵循诚实信用、公平原则，维护社会经济秩序，按照合同约定履行自己的义务。被告长时期不交付出让宗地，其行为严重影响了政府的公信力，严重损害了原告的合法权益。故原告起诉至法院，请求：一、判决解除原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》，被告立即退回土地价款660万元；二、依法判决被告暂向原告支付违约金2019600元（2019年3月1日起至2019年12月31日止，共306天，按原告支付的土地出让价款的1%/日计算），后续违约金应按合同约定计算至被告退还土地出让金之日止；三、依法判决被告立即赔偿原告的直接经济损失583712元（土地拍卖佣金264000元、税款265650元、初勘费用4200元、不动产登记费550元、设计费49112元、竞拍报名费200元）；四、诉讼费用由被告承担。原告向本院提供如下证据、依据：1.原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；2.被告统一社会信用代码证书复印件，拟证明被告主体资格；3.拍卖公告复印件及拟出让地块（2018-20）平面布置图复印件，拟证明被告委托拍卖及拟出让的土地为“净地”；4.《拍卖成交确认书》复印件，拟证明原告买受宜章大道以东、一路泰山广场以南2018-20-5号地块；5.《国有建设用地使用权出让合同》复印件，拟证明原、被告双方的权利义务；6.非税收入一般缴款书复印件，拟证明原告按约定向被告支付了全部土地出让价款；7.税收完税证明、湖南省增值税普通发票、收据复印件，拟证明原告受让土地依法缴纳的契税及其他费用；8.宗地图及住宅规划用地红线图、定界图复印件，拟证明原告购买土地的位置及面积；9.宜章县人民政府国有土地使用权出让审批单、建设用地批准书复印件、建设用地规划许可证复印件，拟证明原告获得国有土地使用权及规划许可；10.不动产权证书复印件，拟证明原告登记土地使用权；11.《关于宜章县2018年拟出让地块（2018－20）建设用地规划条件的通知》复印件，拟证明原告受让土地的规划条件；12.《宜章县拟出让地块（2018－20）配套基础设施施工合同》复印件，拟证明被告对出让土地必须完成配套基础设施（含道路工程、箱涵工程、挡土墙工程及土石方工程）；13.《建设工程设计合同》复印件，拟证明原告拟在受让土地上建设工程设计情况；14.《要求政府立即交付出让“净地”的报告》复印件，拟证明原告请求宜章县人民政府督促被告按合同约定交付出让土地；15.《关于白逢寿信访事项调查核实情况的回复》复印件，拟证明被告承认未按合同约定交付出让土地；16.《关于拟出让地块2018-20（和一酒店旁拍卖小地块）有关情况的汇报》复印件，拟证明被告承认未按合同约定交付出让土地；17.照片打印件，拟证明被告出让的土地权利不清晰，有权属纠纷及历史遗留问题，不具备动工开发必须的其它基本条件。被告宜章县自然资源局辩称，一、被告已依法履行原被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的全部义务，不存在未交地及瑕疵交付的问题。2019年3月1日，被告为原告办理了《建设用地批准书》，2019年5月30日办理了《建设用地规划许可证》，2019年10月16日办理了该地的《不动产权证书》，依据《民法通则》第七十二条、《合同法》第一百三十三条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条、《物权法》第六条、第九条和第一百三十九条等法律规定，该地块的使用权已由原告依法取得，被告不存在违约的问题。二、原告至今未开工建设是其自身原因造成，与被告没有任何关系，所诉请求缺乏事实根据和法律依据。首先，涉案土地是已经依法征收并平整了的国有建设用地，符合土地利用条件，该地块虽有少量土方工程，但现已基本整平，至今未开工建设是原告竞得该地块后，一直未依法申请办理建筑工程施工许可证，据此，未动工与被告没有任何关系。其次，涉案土地在原告起诉时并未超过双方约定的最后开工期限。双方于2019年2月18日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的开工时间为2020年2月18日之前，竣工时间为2022年2月18日，为此原告不存在逾期开工建设损失的问题。再次，“净地”是个俗称，相关法律法规并没有明确的规定。所谓“净地”是指“土地权利清晰，安置补偿落实到位，无重大涉法涉信问题，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必须的基本条件”的土地。本案土地除符合该文件规定外，还特指“建筑底面积占地”即根据规划设计建筑密度建筑物实际占地面积（不包括停车场、通行、绿化等用地在内）。最后，该地块属现状拍卖出让。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》及其他法律文书中，并没有“平整土地”的约定，更没有约定“平整土地”的完工时间。但政府考虑到5、6、7号地块业主的建设成本等问题，双方虽然没有约定，但在该地拍卖后被告仍然主动为该区块有土方工程的第5、6、7号地块进行了施工平整。在平整土地过程中，确实发生过石秀如无理阻工的现象，但通过政府采取各种强有力的措施，保证了该项目土石方工程的正常施工建设。目前5、6、7号地块的土地平整工程已基本完工。综上所述，涉案土地符合土地利用条件，并已交付给原告使用。被告依法履行了出让合同约定的全部义务，不存在违约问题。原告至今未施工建设是其自身原因造成的，与被告没有任何关系，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提供了如下证据、依据：1.湖南省人民政府（2005）政国土字第061号《农用地转用、土地征用审批单》复印件；2.《征用土地协议书》复印件；3.《证明》复印件；4.《关于征地补偿问题不需要听证的证明》复印件；5.《进账单》复印件；6.《征收土地补偿协议书》复印件；7.《征收土地补偿金额汇总表》复印件；8.《村组法人代表证明》复印件。证据1-8拟证明涉案地块是已经依法批准征收、拆迁，且无任何权属纠纷的国有建设储备用地，符合供地条件。9.《土地权属证明》复印件；10.《国有土地使用权招拍挂出让方案审批表》复印件；11.湖南省飞达拍卖有限公司《拍卖公告》复印件；12.《拍卖成交确认书》复印件；13.《国有建设用地使用权出让合同》复印件；14.宜章县人民政府宜政地出字（2019）第005号《国有土地使用权出让审批单》复印件；15.[2019]国土建字第005号《建设用地批准书》复印件；16.宜自规（地）字第（2019）22号《建设用地规划许可证》复印件；17.《宜章县自然资源局不动产登记信息表》复印件。证据9-17拟证明：⑴涉案地块符合土地利用条件；⑵涉案地块属现状拍卖；⑶拍卖公告中的“净地”是指建筑底面积占地；⑷原、被告双方于2019年2月18日签订《国有建设用地使用权出让合同》，根据该出让合同约定，被告已及时将该地块交付原告使用，并根据原告申请，为原告办理全部用地手续，被告不存在违约问题；⑸原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》及其他法律文书中，并没有“平整土地”的约定，更没有“平整土地”的完工时间；⑹涉案土地未超过双方约定的最后开工期限（即2020年2月18日之前），原告不存在逾期开工损失的问题。18.宜章县2018年拟出让地2018-20号地块规划用地红线图复印件，拟证明⑴涉案地块是已经依法征收并平整了的国有建设储备用地，正负零以上除5、6号地块有部分土方工程外，其他9块地均不存在任何土方工程；⑵至今未开工建设是原告自己需要与其业主（地块）整体设计施工等原因造成（目前原告都未申请办理建筑工程施工许可证），据此未动工与被告没有任何关系。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下意见：对证1无异议；认为证2-8与本案无关；对证9有异议，认为涉案土地存在权属纠纷；对证10-12无异议；对证13-16真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，认为不足以证明被告交付了出让的土地；对证17有异议，认为只能证明原告登记了不动产，不能证明原告转移占有了土地；对证18有异议，认为不能证明被告交付了土地。被告对原告提交的证据发表如下意见：对证1、2无异议。对证3真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，认为“净地”特指“建筑底面积占地”，即根据该地块规划条件45.86％的建筑密度计算出的拟拍卖地块建筑物实际净占地面积（不包括停车场、通道、绿化等用地在内）的土地，并非原告所指的“三通一平”土地的意思。对证4、5真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，该地为现状拍卖，《拍卖成交确认书》和原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中并没有约定被告“土地平整”及“土地平整完工时间”等义务的约定。对证6、7真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，该组证据所指费用是原告依法应缴纳的税费，而非损失。对证据8-10真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，可以证明被告已及时将涉案地块交付给了原告使用，并为原告进行了现场勘测定界，制作了宗地图；被告为原告及时批准办理了该宗土地的《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《不动产权证书》等，该地块的使用权已由原告依法取得，被告不存在违约的问题。对证11证明方向有异议，恰好可以证明涉案土地符合土地利用条件可以出让。对证12真实性无异议，证明方向有异议，认为土地出让合同并没有约定“平整土地”，不能证明被告违反了合同的约定。对证13真实性无异议，证明方向有异议，可以证明原告已取得了涉案土地使用权的事实。对证14真实性无异议，合法性及证明方向有异议，首先，该报告原告承认被告在2019年3月即为原告办理了涉案土地的产权登记等事实，依法被告即已交付该土地的使用权；其次，原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中并没有“净地”的约定；再次，原告对“净地”理解是完全错误的，根据湖南省自然资源厅《关于启动全域“净地”供应攻坚战的通知》（湘自然资发【2020】11号）文件的规定，所谓“净地”是指“土地权利清晰，安置补偿落实到位，无重大涉法涉信问题，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的基本条件”的土地即为“净地”。本案土地除符合该文件规定外，还特指“建筑底面积占地”即根据规划设计建筑密度建筑物实际占地面积（不包括停车场、通行、绿化等用地在内）。对证据15、16真实性无异议，证明方向有异议，认为该证据属被告内部往来文书，目的是请县政府高度重视依法打击石秀如在的非法阻工行为，并不能证明被告违反了土地出让合同的约定，更不能改变被告已按土地出让合同的约定已依法交付涉案土地使用权的事实；该地块属现状拍卖出让，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》及其他法律文书中，都没有“平整土地”的约定，更没有“平整土地”完工时间的约定；目前5、6、7号地块的土地平整工程已基本完工。对证据17的三性及证明方向均有异议，认为该地块现已基本平整，涉案地块无任何权属纠纷。本院对上述证据认定如下：原告提供的证据1-17，被告提供的证据1-18，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案的基本事实，本院予以采信。经审理查明，2005年10月，因宜章县城中夏大道（北段）项目建设的需要，宜章县土地收购储备中心与（宜章县）城关镇曹排村三组签订《征用土地协议书》，征用其土地。2013年5月15日，与宜章县三组签订《征收土地补偿协议书》。2018年9月20日，宜章县人民政府出具土地权属证明，载明：宜章县2018年拟出让地块（2018-20）位于宜章县，土地总面积4576.05平方米。该地块于2005年1月25日经湖南省人民政府批准农用地转用、土地征收，批准文号为：（2005）政国土字第061号，现为国有建设用地，未确定土地权人。宗地土地权属合法，界限清楚，面积准确。2018年11月6日，宜章县国土资源局审核通过《国有土地使用权招拍挂出让方案审批表》，同意2018-20-5号地块按现状拍卖。2018年11月26日，湖南省飞达拍卖有限公司受被告委托作出拍卖公告，就宜章大道以东、一路泰山广场以南共11宗地块面向社会公开拍卖，其中2号至5号地块，占地面积均为475.1平方米（净地），容积率均为7.62以内，起拍价每宗275万元。同时《拍卖会规则》第七条载明：本次拍卖标的一律按其现状拍卖，对拍卖物的品质本公司和委托方不负有任何责任。本公司和委托方有关资料所作介绍说明，仅具参考性意见，不构成对拍卖标的任何担保等内容。《特别规定》第二条载明：本次拍卖标的以现状为准，土地面积以规划红线内面积为准，委托人和本公司对拍卖标的不作瑕疵担保。2018年12月18日，原告作为买受人与湖南省飞达拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，载明成交拍卖标的为宜章大道以东、一路泰山广场以南2018-20-5号地块，面积457.1平方米，成交价660万。拍卖前买受人已查阅本期拍卖资料，了解和认可拍卖人的《拍卖会规则》和《特别规定》；对拍卖标的进行了现场勘查，对拍卖标的的现状（包括瑕疵）予以接受和认可以及买受人必须在拍卖成交后10个工作日内与委托人宜章县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并在签订出让合同之日起30日内交清全部拍卖成交总价款。2019年2月18日，原告和被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定了出让土地的交付与出让价款的缴纳（被告在2019年2月28日前以现状土地条件交付给原告，原告在合同签订之日起30日内一次性付清土地出让价款660万元）、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让、出租、抵押，期限届满，不可抗力，违约责任、适用法律及争议解决等内容。其中第三十七条约定，受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。2019年3月1日，宜章县人民政府就出让涉案地块作出宜政地出字（2019）第005号《国有土地使用权出让审批单》，载明李兴华、肖伙保、蒋本军、邓正杰通过拍卖方式受让宜章大道以东、一路泰山广场以南住宅用地0.031997公顷、商业用地0.013713公顷，出让年限住宅70年、商业40年。并作出［2019］国土建字第005号《建设用地批准书》，四至见图。2019年3月25日，原告缴清涉案地块全部土地价款660万元。2019年6月12日，被告向原告颁发宜自规（地）字第（2019）22号《建设用地规划许可证》，载明用地个人为李兴华、肖伙保、蒋本军、邓正杰，用地项目名称为兰亭家园4栋，用地性质居住用地、商服用地，用地面积457.1平方米。注：必须办理《建设工程规划许可证》才能动工。2019年1月14日，原告支付拍卖佣金264000元；2019年10月12日，原告缴清涉案土地契税、印花税共计265650元；2019年10月12日，原告缴纳不动产登记费550元；2019年12月13日，原告支付工程勘察费用4000元；2019年12月10日支付设计费49112元。2019年10月16日，原告办理了湘（2019）宜章县不动产权第××号《不动产权证书》（上面载明使用期限为2019年2月18日起至2089年2月17日止）。另查明，2019年4月9日，湖南博发工程建设有限公司与被告签订了《宜章县拟出让地块（2018-20）配套基础设施施工合同》，其中工程承包范围为被告提供图纸及投标报价包含的所有内容（含道路工程、箱涵工程、挡土墙工程及土石方工程）及指定的其他工程内容。2019年11月19日，宜章县自然资源局向宜章县人民政府提交《关于拟出让地块2018-20号（和一酒店旁拍卖小地块）有关情况的汇报》，并建议：一是督促公安机关对违法阻工的石秀如及其家人给予立案查处，严厉打击，涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任，确保施工单位及购地者顺利开工。二是如果石秀如违法阻工不符合立案查处，依法追究法律责任的条件，在没有其他手段确保项目及购地者正常施工的情况下，建议如数返还购地者上交财政的土地价款4020万元，收回土地使用权，以免再次引发群体上访事件，维护社会稳定。原宜章县国土资源局现已更为宜章县自然资源局。本院认为，本案争议的主要焦点是：一、原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否合法有效；二、被告是否完全履行该《国有建设用地使用权出让合同》以及是否应承担违约金和原告的损失。关于争议焦点一，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。”第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条第一款规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”第十五条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”由此可知，土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。本案中，原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是被告为履行行政职责，实现行政管理目标和实现公共利益的目的而与原告签订的协议，其性质属于行政协议，被告宜章县自然资源局作为该区域土地管理部门，具有签订行政协议的主体资格，被告经审批后依法委托湖南省飞达拍卖有限公司拍卖该地块，原告在竟得该地块后，与被告签订该份协议，该份协议系在双方真实意思表示一致的情况下签订，且不存在违反法律法规强制性规定的情形，故其合法性应予认可，对双方当事人具有约束力，双方应自觉依法按照约定履行各自的合同义务，故原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效。关于争议焦点二，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”本案中，原、被告双方签订合同后，原告依合同约定支付了土地出让金，并依法缴纳了契税、印花税。被告依原告申请依法为其办理了建设用地批准书、建设用地规划许可证、不动产权证，可见被告已按双方合同约定交付涉案地块，原告已实际取得涉案地块的使用权。关于原告称涉案地块不符合“净地”条件，被告并未按出让合同约定交付涉案地块给原告占有使用的主张，依湖南省自然资源厅《关于启动全域“净地”供应攻坚战的通知》(湘自然资发[2020]11号)文件规定可知，“净地”是指土地权利清晰，安置补偿落实到位，无重大涉法涉信问题，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需基本条件。本案中，就涉案地块而言，无权属纠纷，具备动工开发的基本条件，符合上述规定，石秀如等人阻工系个人违法行为，与涉案地块无关。原告认为涉案地块不符合“净地”条件，是对“净地”的理解不准确，与事实不符。原告因自身原因未实际开工建设，不能据此认定被告未交付涉案地块及交付的涉案地块不符合“净地”条件。因此，对原告的前述主张，本院不予支持。本案原、被告已按双方签订的合同履行各自义务，原告请求解除涉案合同的主张缺乏事实依据，本院不予支持。原告因此提起的要求被告支付违约金、赔偿金等诉讼请求，亦缺乏事实依据和前提基础，本院不予支持。综上，原告要求解除涉案合同并要求被告立即退回土地价款及支付违约金和赔偿损失的主张缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下：驳回原告李兴华、肖伙保、蒋本军、邓正杰的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告李兴华、肖伙保、蒋本军、邓正杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  骆宗胜人民陪审员  邓友凤人民陪审员  朱峻宣二〇二〇年六月二十四日法官助理马立芳书记员欧阳娟附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。