广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终837号上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚粉，女，汉族，1980年1月4日出生，住甘肃省******号。公民身份号码：6********。委托诉讼代理人：杨仕广，广东众达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文倩，广东众达成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海途逸公寓管理有限公司。住所地：上海市虹口区******室。法定代表人：罗军，该公司董事长。委托诉讼代理人：舒雯婕，该公司法务人员。上诉人李亚粉因与被上诉人上海途逸公寓管理有限公司（以下简称途逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李亚粉上诉请求：一、撤销一审判决第四项。二、判令途逸公司赔偿损失250000元给李亚粉。三、本案一审、二审诉讼费由途逸公司承担。事实与理由：李亚粉于2019年1月25日以阳江市******区******酒店（属个体户，以下简称******酒店）的名义与途逸公司就租赁涉案公寓签订了《房屋租赁合同》。其中合同约定“本合同签署后，任何一方任意解除合同，应当向对方支付相当于两个月租金的金额的违约金，存在本合同约定或法定解除事由的除外”“按照500元×每套房屋每晚宜住人数的办法，并结合相应的房屋套数计算”。签订合同后，涉案共88间的房间以途逸公寓进行出租，并没有以******酒店的牌照经营。后为减少******酒店的税收，李亚粉申请吊销了******酒店的工商营业执照，但该吊销行为并不影响该租赁合同。******酒店营业执照吊销后，******酒店的权利义务由其经营者李亚粉享有或承担，因此，李亚粉属本案适格的诉讼主体。途逸公司自2019年6月3日起多次向李亚粉提出单方解除合同的要求，途逸公司单方面解除合同属于《房屋租赁合同》约定的任意解除租赁合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》的规定，途逸公司除赔偿违约金140000元外，还应赔偿因违约造成李亚粉的损失250000元。李亚粉的损失有如下几方面：其一，因途逸公司违约导致李亚粉无法继续履行与黄*毅于2018年4月4日签订的《酒店客房租赁合同书》，造成的李亚粉缴交的25万元押金被没收。其二，李亚粉投入的装修费用（包括酒店悬挂的字画约20万元）无法回收。其三，途逸公司违约后导致涉案房屋无法及时出租，滞租期间的租金损失按每月7万元计算三个月，租金损失为21万元。其四，途逸公司解除合同时属于旅游淡季，旺季的每月租金应为10万元，淡季的每月租金应为4万元，旺季的租金差额18万元应补回给李亚粉。李亚粉上述损失合计45万元，途逸公司理应予以赔偿。鉴于《房屋租赁合同》对违约责任有“按照500元×每套房屋每晚宜住人数，的办法，并结合相应的房屋套数计算”的约定，且途逸公司违约时处于旅业经营旺季，以12.5天的损失计算，租金损失至少为25万元（500元×40间×12.5天=250000元）。该损失与因途逸公司违约导致李亚粉无法继续履行与黄*毅于2018年4月4日签订的《酒店客房租赁合同书》，造成李亚粉的25万原押金被没收的损失基本一致。李亚粉提供的《同意转租合作经营证明》印证了解除合同导致损失25万元押金的事实。并且淡季无法经营，将导致经营损失不断扩大，李亚粉为了将损失最小化，只能与黄*毅解除《酒店客房租赁合同书》。因此，李亚粉以25万元索赔损失合情合理。另外，原经营场所有消防安全检测合格证，李亚粉还提供了器材设计图，证明经营场所是符合消防安全标准的。综上所述，请支持李亚粉的诉讼请求。途逸公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.双方在《房屋租赁合同》第十五条第二款约定：“本合同中有关违约责任的承担方法，有具体约定的，从其约定；无具体约定的，应当支付违约金或赔偿损失。违约金和损失的计算标准，有具体约定或依据的，从其约定或依据；无具体约定或依据的，按照500元×每套房屋每晚宜住人数的办法，并结合相应房屋套数计算。”而双方合同第十五条第一款已明确约定了违约责任的承担方法，故李亚粉要求除承担两个月租金作为违约金外，还需按上述计算办法赔偿损失，不符合合同约定。2.李亚粉提供的《酒店客房租赁合同书》起租时间为2018年5月1日，而途逸公司与李亚粉的《房屋租赁合同》起租时间为2019年1月21日，故《酒店客房租赁合同书》的签订目的，并不是基于要与途逸公司签订《房屋租赁合同》而签订的。其次，途逸公司于2019年6月24日即完成了解约交接工作，而李亚粉在未向途逸公司退还押金的情况下，未积极寻找新的承租方继续合作，而是直接与黄*毅解约，才导致押金被罚没。最后，李亚粉提交的《酒店客房租赁合同书》与本案无关，该合同下的押金收据交款方亦并非李亚粉，李亚粉既无法提供该押金转账记录，亦无法证明罚没押金声明书的真实性。故李亚粉要求途逸公司承担其押金损失，既不合情也不合理。二、一审法院适用法律正确，程序合法，李亚粉的上诉理由不能成立。一审法院适用我国《合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条和《民事诉讼法》第六十四条的规定是正确的，且一审法院己判决途逸公司按双方《房屋租赁合同》约定，向李亚粉支付两个月租金共计140000元作为违约金。途逸公司向一审法院起诉请求：一、确认途逸公司、李亚粉双方于2019年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月24日解除；二、李亚粉返还房屋租赁押金250000元；三、本案诉讼费用由李亚粉承担。李亚粉向一审法院提出反诉请求：一、判令途逸公司支付违约金140000元给李亚粉；二、判令途逸公司赔偿损失250000元给李亚粉；三、诉讼费由途逸公司承担。一审法院查明事实：途逸公司于2015年11月5日经工商部门核准成立，属有限责任公司（外商投资企业法人独资），经营范围为公寓、别墅、度假村等住宅物业管理，办公楼物业管理，商业用房物业管理等。广东******顾问有限公司于2013年7月18日经工商部门核准成立，属有限责任公司（法人独资），目前独资股东为途逸公司，经营范围为房地产中介服务、物业管理、酒店管理等。广东******顾问有限公司阳江分公司于2019年3月22日经工商部门核准成立，属有限责任公司分公司（外商投资企业与内资合资），经营范围为酒店住宿服务（旅业）等，营业场所为阳江市******（电器商场）A1楼。阳江市******区****酒店于2018年4月26日经工商部门核准成立，属个体工商户，经营者为李亚粉，经营范围为旅业服务、餐饮服务等，于2019年3月5日经工商部门核准注销。2019年1月，途逸公司（作为乙方、承租人）与****酒店（作为甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁事宜达成一致意见签署本《房屋租赁合同》。1、房屋基本情况：1.1房屋坐落于广东省阳江市海陵区******（电器商场）2楼，共计88套（间），总建筑面积约2157平方米。1.2房屋权属状况：1.2.1甲方持有房屋权属证明文件名称：房产证，房屋权属证明文件编号：05000436；房屋所有权人：黄*毅。若是转租物业，甲方需提供享有相应的转租证明文件。2、租赁用途及登记备案：2.1房屋租赁用途：公寓出租经营。2.2本合同约定的租赁房屋的经营模式，系甲乙双方订立本合同之目的。本合同签订后，如租赁房屋无法用于开展或继续开展符合约定经营模式的经营，则任何一方有权解除合同，不构成违约且无需承担违约责任。2.3甲方应在本合同签署之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续，如房屋所在地区法律法规有特殊规定的，按照其规定时间处理。3、租赁期限：3.1房屋租赁期限：自2019年1月21日至2023年4月30日。4、房屋的交付和交还：4.1甲方应于2019年1月17日前将房屋按不低于下述“租赁房屋的交付标准”约定的条件交付给乙方。租赁房屋的交付以甲乙双方签署本合同附件二《房屋交接明细清单》为准。4.2每套（间）租赁房屋的交付标准：房屋硬装、家电配置、家具配置、装饰物和使用设施配置。4.4因乙方承租房屋用于经营使用，故租赁房屋应符合消防安全标准，硬件设施满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。5、租金及发票：5.1房屋租金为每月70000元，乙方按半年度向甲方支付。5.3租金支付时间：首期租金定于甲乙双方签署附件二《房屋交接明细清单》后15天内支付；其余各期租金，乙方于每个支付周期首月的15个工作日内支付。5.4租赁押金为人民币25万元整，本合同签订后15日内乙方应当支付，逾期未支付的，甲方可单方面解除本合同而不承担违约责任。租赁期限届满，关于乙方支付的租赁押金，甲方应在3个工作日内无息返还给乙方。7、费用承担：7.1甲方承担以下费用：7.1.1房屋交付前的装修、基本配置（家具、家电、装饰物）费用；7.2乙方承担以下费用：7.2.1水、电、燃气、取暖、制冷等资源能耗费用；7.2.2宽带使用费；7.2.3有线电视收视费；8、维护、维修及更换重置：8.2甲方责任。8.3房屋租赁期间，对于甲方负责实施房屋主体装修装饰及设施，因质量故障问题而产生的维修或更换重置责任，由甲方承担。8.4乙方责任。8.4.1乙方须按照约定的或通常的使用方法使用房屋及附属设施、物品，并给予妥善的日常维护。8.4.2租赁期间，因非正常使用或乙方管理不善造成的房屋及附属设施、物品意外损坏或减少，但本合同未解除或未终止的，由乙方负责维修或更换重置并承担费用；本合同解除或终止的，乙方应按附件二《房屋交接明细清单》规定的折旧摊销规则予以赔偿。13、合同解除：13.1因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。13.2任何一方严重违约，经守约方书面催告后，10个工作日内仍未采取纠正措施的，守约方有权单方面解除合同，并要求违约方按一个月租金的金额支付违约金。本合同另有约定的除外。15违约责任：15.1本合同签署后，任何一方任意解除合同，应当向对方支付相当于两个月租金金额的违约金，存在本合同约定或法定解除事由的除外。15.2本合同中有关“违约责任”的承担方法，有具体约定的，从其约定；无具体约定的，应当支付违约金或赔偿损失。“违约金”和“损失”的计算标准，有具体约定或依据的，从其约定或依据；无具体约定或依据的，“违约金”和“损失”按照“500元×每套房屋每晚宜住人数”的办法，并结合相应的房屋套数计算。等等。合同还约定了其他条款。****酒店及其经营者李亚粉于2019年1月17日在合同上盖章签名。双方于2019年1月22日对涉案房屋及相关物品进行交接并签订一份《房屋交接明细清单》和一份《****假日酒店交接清单》，途逸公司于2019年1月25日在合同上盖章。签订合同后，途逸公司于2019年2月1日通过银行转账的方式一次性支付了合同约定的半年度的租金420000元及押金250000元，合计670000元。途逸公司主张因李亚粉房屋性质导致途逸公司所需的酒店经营的相关资质，包括消防许可证、特种行业许可证等合规证件迟迟无法办理，致使途逸公司经营管理中存在极高的风险，合同约定的目的无法实现。根据合同2.2条约定，合同约定的租赁房屋的经营模式无法实现的，任何一方有权解除合同。途逸公司于2019年6月14日向李亚粉邮寄一份《解约通知函》，主要载明：****酒店：贵公司与我方于2019年1月25日签署了《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），约定将贵公司拥有转租权就位于广东省阳江市海陵区闸坡镇旅游大道电器商场2楼，共计88套（间）（以下简称“租赁房屋”）租赁给我方经营使用，总建筑面积共计：2157平方米；租赁期限为：2019年1月21日至2023年4月30日。自我公司经营贵公司项目以来，亏损严重，我公司拟于2019年6月15日与贵公司解除合同，请于收到本函之日起7日来我司门店办理解约手续。我公司已支付的租金作为违约金贵公司有权不予退还，但请贵公司于项目交接完成后7日内将我公司支付的项目押金25万元退还至我公司账户。特此通知。函发日期：2019年6月13日。李亚粉于2019年6月17日收到上述函件。2019年6月22日，途逸公司授权广东******顾问有限公司阳江分公司向李亚粉邮寄一份《交接通知函》，主要载明：李亚粉：您好！途逸公司于2019年6月13日发函要求提前解除****酒店与途逸公司于2019年1月25日签署了《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），要求收到函件后配合交接事宜。但经全国工商企业信用信息网显示，****酒店已经注销，不具备合同主体资格，但途逸公司已将租金和押金全部支付至您的个人账户，原合同解除后，您需要返还途逸公司已支付的项目押金。途逸公司在广东省阳江市海陵区闸坡镇旅游大道电器商场2楼，共计88套（间）（以下简称“该项目”）该项目的具体落地经营公司为广东******顾问有限公司阳江分公司，由落地经营项目广东******顾问有限公司阳江分公司负责与您办理交接事项。但截至本函发送之日，您尚未办理交接手续，我公司已经完成所有房间物品的整理交接工作，同时已经拆除门店店招，清空客房用品。我公司将以EMS邮寄方式邮寄租赁房屋信息表、房屋交接明细单、费用交割确认清单、自来水缴费卡、大门钥匙，请查收，自本EMS寄送完成即视为途逸公司完成该项目交接工作。若您对该项目交接有异议，请于收到函件后3个工作日内联系我公司交接联系人，若未收到您的书面回复反馈，视为我公司交接完成，该项目涉及的所有事项与我公司无涉。另外，请您于2019年6月30日之前退还押金25万元至我公司账户；若截至上述我公司要求的日期贵公司仍未退还的，我公司将依法追究贵公司的责任；我公司将不得不采取相应的法律手段来维护自己的合法权益，包括但不限于向法院诉讼，届时产生的所有额外费用和相应损失均由贵公司承担。同时我司将保留追究您在合同存续期间擅自注销公司主体，导致我公司损失的相关责任。特此通知。广东******顾问有限公司阳江分公司。函发日期：2019年6月21日。李亚粉收到上述函件后，于2019年6月24日向途逸公司邮寄一份《解约通知复函》，主要载明：途逸公司：贵公司解约函通知已收到，在函中获悉贵公司经营该项目出现亏损严重，故解除我方与贵公司合作，根据《房屋租赁合同》约定，贵公司属单方解除合同，贵司应当支付违约金外，还应当赔偿我方实际损失。现时6至9月份正当闸坡旅游旺季，经营酒店一年当中就这几个月经营收益大，贵司现时单方解除合同导致我方现时接手经营难开展经营，也导致我方对原业主的租金支付不起，实物亏损有待清点。请贵司接函后7日内派人与我方清点交接和核算补偿事宜。****酒店。发函日期：2019年6月24日。途逸公司于2019年7月1日收到上述函件后，于2019年7月3日向李亚粉邮寄一份关于《解除通知复函》的回函，主要载明：李亚粉：您好！您发送的《解约通知复函》我司已收悉，根据我公司在全国工商企业信用信息网中显示****酒店已经注销，但我公司于2019年7月1日收到的《解约通知复函》上您仍然加盖了****酒店的公章，以此份《解约通知复函》我公司可向公安举报您涉嫌存在商业欺诈行为。我公司在2019年6月13日发给您的《解约通知函》（EMS单号1050292814533）中明确了我公司同意将已支付的租金作为提前解约违约金，要求您配合交接事宜，但您一直未能配合交际，遂我公司指定项目公司广东******顾问有限公司阳江分公司于2019年6月21日作出了相应的证据保全，并于2019年6月22日寄出项目房源的交接钥匙和交接通知函（EMS单号1075789008725）。据查询，您已于2019年6月24日签收该快递。至此，我公司的交接已经全部完成。您未在收到交接清单、钥匙及缴费卡后三个工作日内提出异议，遂请您于2019年7月10日之前退还25万押金至如下账户。如截至上述我公司要求的日期贵公司仍未退还的，我公司将依法追究贵公司的责任，将向公安机关举报贵公司冒用注销公司公章的违法犯罪行为；同时我公司将不得不采取相应的法律手段维护自己的合法权益，包括但不限于向法院诉讼，届时产生的所有额外费用和相应损失将均由贵公司承担。特此回复。途逸公司。2019年7月2日。李亚粉于2019年7月5日收到上述函件，于2019年7月9日向途逸公司邮寄一份《解约复函》，主要载明：途逸公司：贵公司解约回函已收到，在函中贵公司强烈要求退还保证金25万元，根据《房屋租赁合同》约定，贵公司属单方解除合同，贵司应当支付违约金外，还应当赔偿我方实际损失。贵公司到现时都未有派出工作人员与我方清点损失和核对亏损数据，贵公司要求我方直接退还保证金25万元是不合理的。现在我方视同贵公司还在租约期内还应在遵守合约约定继续执行，贵公司既然不守约单方解除合同，请贵司在2019年7月15日前派工作人员到现场与我方工作人员交接相关手续和清点物资核对损失数据后退还保证金，否则我方不予退还保证金25万元，还要追究贵公司对我方造成的经济损失。请贵公司接函后派工作人员与我方清点交接和核算补偿事宜。发函日期：2019年7月9日。途逸公司收到上述函件后，于2019年7月12日向李亚粉邮寄一份关于《解约复函》的回函，主要载明：李亚粉：您发送的《解约复函》我司已收悉，您在函中提到的我公司一直未派工作人员与您进行交接，我司无法理解也不予认可。我司曾多次函请您进行交接工作，您均未予配合。遂我司指定了项目公司工作人员于2019年6月21日赴阳江进行了房内物品整理交接及证据保全工作，但您于2019年6月24日收到我司寄出的项目房源的交接单、钥匙和交接通知函后，一直未对交接内容表示异议，也未联系我司解约事宜指定对接人。我司将于2019年7月15日前再次派工作人员前往项目所在地[阳江市海陵区******（电器商场）2楼]，届时请您配合并安排工作人员与我司进行交接工作，并于交接工作结束后3日内退还25万元押金至如下账户。如在上述期内您仍不配合交接，也未按我司要求退还押金的，我司将履行承诺向公安机关举报贵公司冒用注销公司公章的违法犯罪行为并通过诉讼方式维护我司合法权益，请慎思。特此回复。途逸公司。2019年7月12日。李亚粉于2019年7月15日收到上述函件后，于当天派人至现场与途逸公司对酒店物品进行交接，双方签订了一份《****假日酒店项目交接表》，主要载明：交接有疑问物品：1、5楼办公室电脑显示屏少一个；2、411、408、415、421、310、308、218空调打不开；3、312、225、229、419、208用卡打不卡门；4、210、408、415电视打不卡；5、330整个房间没电，216、302、418水杯少一个；6、整台公安系统电脑打不开；7、电梯开不了；8、现无网络；9、毛巾少76条，枕套少98个。其他物品、事项无异议。途逸公司主张双方已于2019年7月15日办理完毕交接手续，但李亚粉没有按约定退还押金，遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。李亚粉则主张，途逸公司的行为属单方解除合同，依约应支付违约金140000元并赔偿因此受到的损失，遂针对途逸公司的起诉向一审法院提起反诉，反诉请求如反诉称。庭审中，李亚粉向法庭提供一份在2018年4月4日签订的《酒店客房租赁合同书》，合同主要约定：出租方、甲方：黄*毅，承租方、乙方：阳江市禹阳旅游文化有限公司。甲乙双方经友好协商，甲方将位于阳江市******（电器商场）A1/A2楼2/3/4楼、首层大堂A1（8）、A2（1）A2/（2）卡、E1（南1-3跨）的酒店客房租赁给乙方合法经营。一、租赁范围及租赁期限。1、承租方租赁范围：阳江市******（电器商场）A1/A2楼2/3/4楼、首层大堂A1（8）、A2（1）A2/（2）卡、E1（南1-3跨）的酒店客房。顶楼临设客房不纳入租赁范围，但经甲方同意可无偿提供给乙方合理使用。2、租赁期限：自2018年5月1日至2023年4月30日止。合同还约定了其他条款。一审法院认为，途逸公司与****酒店签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自义务。签订合同后，****酒店已经按合同约定履行了交付房屋的义务，途逸公司亦按合同的约定向****酒店支付了六个月的租金420000元和押金250000元。****酒店属个体工商户，经营者为李亚粉，因****酒店已于2019年3月5日被注销，故原属****酒店的权利和义务应由李亚粉享有和承担，****酒店原在《房屋租赁合同》中所享有的权利和义务，依法应由李亚粉享有和承担，故李亚粉是本案适格的本诉被告和反诉原告。途逸公司于2019年6月14日向李亚粉邮寄的《解约通知函》、于2019年6月22日向李亚粉邮寄的《交接通知函》均要求与李亚粉解除《房屋租赁合同》，并要求李亚粉返还押金250000元。李亚粉于2019年6月24日向途逸公司邮寄的《解约通知复函》中认可途逸公司单方解除合同，但主张途逸公司应当支付违约金和赔偿经济损失，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月24日解除。上述《房屋买卖合同》解除后,途逸公司、李亚粉双方应相互返还从对方所取得的财产，途逸公司请求李亚粉返还租赁押金250000元，合法合理，予以支持。《房屋租赁合同》第十五条违约责任第一款约定：“本合同签署后，任何乙方任意解除合同，应当向对方支付相当于两个月租金金额的违约金，存在本合同约定或法定解除事由的除外。”现李亚粉反诉请求途逸公司支付两个月的租金共计140000元作为违约金，理据充分，予以支持。途逸公司主张因李亚粉房屋性质导致途逸公司所需的酒店经营的相关资质，包括消防许可证、特种行业许可证等合规证件迟迟无法办理，致使合同约定的目的无法实现，其行使的是合同约定的解除权，不存在违约情形，无需承担违约责任，但没有提供证据予以证明，理据不足，不予采纳。李亚粉主张因途逸公司的违约造成其如下损失：1、因途逸公司违约导致李亚粉无法继续履行与黄*毅于2018年4月4日签订的《酒店客房租赁合同书》，造成的25万元押金被没收无法返还。2、李亚粉投入的装修费用（包括酒店原挂的字画约20万元）无法回收。3、因违约造成的每月7万元的租金损失。4、途逸公司解除合同时属于旅游淡季，旺季的每月租金应为10万元，淡季的每月租金应为4万元，旺季的租金差额18万元应补回李亚粉。根据合同的约定及上述《中华人民共和国合同法》的规定，李亚粉的上述两项损失合计45万元，途逸公司理应予以赔偿。鉴于《房屋租赁合同》有关违约责任如何赔偿“按照500元×每套房屋每晚宜住人数的办法，并结合相应的房屋套数计算”的约定，因为途逸公司违约时处于旅业经营旺季，以12.5天的损失计算，损失至少为25万元（500元×40间×12.5天=250000元），并且淡季无法经营，经营损失不断扩大。一审法院认为，对于第一项损失，与本案无关，且李亚粉也没有提供证据证明其与黄*毅签订了《酒店客房租赁合同书》，不予支持；对于第二项损失，李亚粉在出租房屋给途逸公司之前对房屋进行装修所产生的费用应由李亚粉自行负担，与途逸公司无关。李亚粉主张酒店原挂字画约20万元无法回收，但双方于2019年7月15日对房屋进行交接时存疑的物品并没有包括字画，故该项损失，亦不予支持；对第三、第四项损失，一审法院已认定途逸公司应按照《房屋租赁合同》第十五条违约责任第一款约定支付了两个月的租金共140000元作为违约金给李亚粉，已经赔偿了李亚粉的租金损失，故李亚粉仍依据《房屋租赁合同》第十五条违约责任第二款请求途逸公司赔偿租金损失，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、确认途逸公司与阳江市******区****酒店于2019年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月24日解除；二、限李亚粉在判决发生法律效力之日起十日内退还押金250000元给途逸公司；三、限途逸公司在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金140000元给李亚粉；四、驳回李亚粉的其他反诉请求。一审本诉受理费2525元，由李亚粉负担；反诉受理费3575元，由途逸公司负担1550元，李亚粉负担2025元。二审期间，李亚粉提供以下证据：证据一、核准变更登记通知书，拟证明****酒店的工商营业执照已吊销，****酒店的权利义务由经营者李亚粉享有或承担。证据二、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《系统各部分连线图》《器材设备监控中心布置图》《D1首层线路敷设平面图》《D2二层线路敷设平面图》《D3三层线路敷设平面图》《D4四层线路敷设平面图》，拟证明****酒店符合消防安全标准，硬件设施满足获取公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的要求。证据三、《同意转租合作经营证明》，拟证明因途逸公司违约导致李亚粉无法继续履行与黄*毅于2018年4月4日签订的《酒店客房租赁合同书》，造成的25万元押金被没收。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。涉案房屋租赁合同原为****酒店与途逸公司签订，但在合同履行期间，****酒店的营业执照被注销，而****酒店属个体户性质，因此，涉案合同的权利义务应由****酒店的经营者李亚粉承继，故李亚粉是本案的适格主体。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是途逸公司行使任意解除权后，应如何赔偿出租方的损失。本案中，双方在租赁合同第2.2条约定，如租赁房屋无法用于开展或继续开展符合约定经营模式的经营，则任何一方有权解除合同。途逸公司在2019年6月向李亚粉提出解除合同，属行使合同约定的任意解除权，相关赔偿问题应按照合同的约定执行。双方在合同第15.1条约定，“任何一方任意解除合同，应当向对方支付相当于两个月租金金额的违约金，存在本合同约定或法定解除事由的除外”，一审据此判令途逸公司支付两个月的租金140000元作为违约金给李亚粉正确，应予维持。虽然双方合同第15.2条约定了违约责任的承担方法，但途逸公司解除双方的合同不属违约，且双方对任意解除权的责任已明确约定了赔偿方式，本案不适用第15.2条的约定。李亚粉认为途逸公司应按照第15.2条的约定或赔偿因解除合同造成其押金被没收等损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李亚粉的上诉理据不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由李亚粉负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年六月十六日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。