江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初260号 原告：南京远航投资有限公司，住所地南京市。 法定代表人：林建志。 委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。 被告：南京鑫弘工程项目咨询有限公司，住所地南京市。 法定代表人：陈震国。 委托诉讼代理人：周宇，江苏诺华律师事务所律师。 原告南京远航投资有限公司（以下简称远航公司）与被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司（以下简称鑫弘公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告远航公司委托诉讼代理人曹葳、被告鑫弘公司委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远航公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年签订的《房屋租赁合同》（合同编号：2017-02）于2019年11月28日解除；2.被告立即将南京市；3.被告支付原告2019年10月20日至2019年11月28日期间的租金110019.2元，并按照年利率24%的标准，自2019年10月20日起支付原告利息至被告实际支付之日止；4.被告支付原告2019年8月至2020年3月期间欠付电费、公摊水电费、电梯费共计29638元、2019年9月至2020年4月物业费27944元，合计57582元，并按照年利率24%的标准，自2020年4月24日起支付原告利息至被告实际支付之日止；5.被告按照原合同租金标准，向原告支付2019年11月29日起至被告腾空返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：2017年2月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于南京市，面积约998平方米，租期6年，自2017年2月20日至2023年4月19日，租金为每年947100元，每两年上浮6%，被告除支付房屋租金外应当支付水电费、物业管理费、停车费、公用水电费、电梯费等。合同签订后，原告向被告交付租赁物。但被告多次未能按约支付到期租金，经原告多次催要，被告仍未能按约按期足额支付租金。原告于2019年11月28日发函通知被告解除双方之间租赁合同，被告应立即结清全部款项并搬离案涉房屋，但被告至今未按约结清欠付款项，腾空搬离案涉房屋。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告鑫弘公司辩称，1.不同意解除合同并腾空返还案涉房屋。原告所主张被告欠付的租金仅发生在2019年下半年，受工程行业特殊性及特殊疫情影响，被告欠付此期间的租金不属于根本违约，合同未达到解除标准；2.对被告欠付2019年10月20日至2019年11月28日期间的租金110019.2元无异议，但原告主张的违约金过高，应依法予以调整；3.关于欠付水电费，应当以据实产生的水电表度数为依据；关于欠付2019年11月28日之前物业费10479元及电梯费1197.6元的事实无异议，但如法院确认案涉合同于2019年11月28日解除，则该日之后的物业费、电梯费应属于违约责任部分，不应当继续有效；另外，原告主张的违约金过高且不符合合同约定，应予以调整；4.房屋占有使用费请求权基础系占有返还或合同解除后无合同原因的不当得利，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中一并处理。如法院确认合同解除，则原告应另案主张。 本院经审理认定事实如下：南京市。七二四研究所授权南京鹏力系统工程研究所（以下简称鹏力研究所）对外出租。2016年6月18日，原告远航公司与鹏力研究所就南京市，约定鹏力研究所将上述房屋出租给远航公司，租赁期限为15年，自2016年8月1日起至2031年7月31日止。 2017年，原告远航公司（甲方、出租方）与南京鑫弘信息工程有限公司（乙方、承租方，后更名为南京鑫弘工程项目咨询有限公司）签订了房屋租赁合同，约定甲方将拥有出租权的南京市，该租赁房屋建筑面积约998平方米（该房屋现状交付），租赁期限为6年，自2017年2月20日起至2023年4月19日止（免租期从2017年2月20日至2017年4月19日止），乙方年租金为947100元，每两年上浮6%的租金，付款方式为半年付，先付后用，具体付款时间为交房之日起支付租金373550元（房租装修款为100000元，在第一期房租内已扣除），2017年10月20日前支付租金473550元，2018年4月20日前支付租金473550元，以此类推，乙方逾期或未足额支付租金的，除向甲方支付尚欠租金外，每逾期一天，应向甲方按逾期支付金额的5‰支付违约金；本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付78900元租赁履约保证金，租期内该保证金不冲抵租金及物业、水电等费用；合同履行期间或合同期满后，乙方如有欠缴租金及其他费用（水费、电费、电话、宽带费）或乙方违约而导致甲方损失，则甲方有权扣除保证金，抵付上述损失和有关费用开支；乙方如违反本合同除本条之外的其他约定义务，则租赁履约保证金作为违约金支付给甲方，甲方不再返还；电费依供电局规定价格，按电表计量收费，水费依供水公司规定价格，按表计量收费，物业管理费按3.5元/平方米/月的标准收取，并按实际租用房屋之合同面积计算，具体随园区物业标准调整而调整，乙方房屋内部保洁由各租赁户自行负责，公共区域由甲方负责，停车费园区内实施收费停车，具体费用按350元/月的标准收取，园区可对停车费用作相应调整，公用水电费按租赁面积0.3元/平方米/月缴纳，电梯费按租赁面积0.3元/平方米/月缴纳，如遇政策调价或根据实际使用情况相应上浮，乙方如不能按期交纳上述规定的费用，甲方有权无条件停水、电且无须向乙方做出任何因停水、电而引致的经济赔偿；乙方若延迟缴纳房租及相关费用，甲方除了有权收取按日交纳所欠租金及相关费用的5‰的滞纳金，若乙方延迟缴纳房租及相关费用达一个月，则甲方有权终止本合同，并有权留置乙方资产抵扣房租等等。 上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。 因被告欠付租金问题，原告于2019年8月27日诉至法院，本院于2019年11月22日作出（2019）苏0106民初10739号民事判决书，判决被告向原告支付2019年4月20日至2019年10月19日期间租金251963元、2019年1月至2019年7月的水电费、电梯费、公用水电费13591元、2019年2月至2019年8月24451元及相应违约金。 2019年11月28日，原告向被告寄送《合同解除通知书》，载明：“贵方于2019年3月在鼓楼法院承诺于2019年4月8日前一次性支付完毕全部欠付租金、物业费、水电费，并同时支付后半年租金，但截止目前仍未支付，现拖欠房屋2019年4月至2019年11月共计753926元，水电物业2019年1月至11月共计55132元，贵方多次、长期拖欠应付租金、物业及水电费的行为已经构成严重违约，特通知贵方立即解除双方租赁合同及补充协议，贵方应立即按约结清全部款项并搬离租赁场所，由此造成的损失由贵公司自行承担。”同日，被告收到上述通知书，后于2019年12月2日向原告出具《回执函》，承诺于2019年12月20日前支付所欠款项，但至今未付，并仍在占有、使用案涉房屋。 另查明，原告于2019年9月1日、10月10日、11月1日、12月1日、2020年1月1日、2月11日、3月6日、4月2日分别向被告出具了水电物业抄表通知单，告知2019年8月电费2394元、9月电费1340元、10月电费1083元、11月电费2024元、12月电费4418元、2020年1月电费5301元、2020年2月电费4418元、2020年3月电费3876元，及每月公摊水电费均为299元、电梯费299元，物业费3493元。 上述事实，有当事人陈述、产权证、《房屋租赁合同》、《合同解除通知书》、《回执函》、民事判决书、水电物业抄表通知单等证据证明。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告远航公司与被告鑫弘公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 关于合同解除及房屋返还问题。根据合同约定，如被告延迟缴纳房租及相关费用达一个月，则原告有权终止本合同，被告拖欠租金已远超出一个月，经原告多次催要仍未支付，原告有权要求解除合同。原告已于2019年11月28日通知被告解除案涉房屋租赁合同，同日被告收到上述通知书，故案涉房屋租赁合同应于2019年11月28日解除。被告抗辩其因工程行业特殊性及特殊疫情影响拖欠租金的意见，无事实依据，本院不予支持。合同解除后，被告应立即腾空并返还案涉房屋，故原告主张被告返还案涉房屋的诉请符合法律规定，本院予以支持。 关于租金及房屋占有使用费问题。关于被告拖欠2019年10月20日至2019年11月28日租金110019.2元的事实，被告对此予以认可，本院依法确认。2019年11月28日合同解除后至今，被告仍继续占有、使用案涉房屋，故应按照合同约定的租金标准（年租金1003926元，自2019年4月20日起每两年上浮6%）支付自2019年11月29日至被告实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。考虑到2020年1月新冠状病毒疫情爆发，被告系工程行业，其企业复工复产及实际经营受到了一定影响，本院酌定减免1.5个月的房屋占有使用费125490.75元。关于被告抗辩房屋占有使用费与本案不属于同一法律关系的意见，因无法律依据，本院不予支持。 关于水电费、物业费、公用水电费、电梯费的问题。关于水电费的问题，原告在抄表后，部分通知单已被被告签收，被告对水电费的数额并未提出异议，且被告之前已按照该标准向原告缴纳了水电费，故原告主张被告按照原标准及抄表数额继续支付2019年8月至2020年3月的水电费共计24854元的诉讼请求，较为合理，本院予以支持。关于物业费、公摊水电费及电梯费的问题，房屋租赁合同对此已明确约定，原告主张被告按照约定标准继续支付2019年9月至2020年4月的物业费共计27944元、2019年8月至2020年3月的公摊水电费合计2392元、电梯费合计2392元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩如法院确认案涉房屋租赁合同于2019年11月28日，则相关费用应属于违约责任范畴的意见，本院认为，案涉合同虽于2019年11月28日解除，但被告实际占有、使用案涉房屋至今，故应当承担其实际占有使用案涉房屋期间的水电费等相关费用。 关于违约金问题。被告未按约支付租金及相关费用，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的违约金，被告辩称过高，请求予以调整，本院结合被告的违约情节及原告的实际损失情况，将利息标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍，原告主张的利息起算点符合法律规定，本院予以支持。 关于装修费用问题，被告当庭表示于庭后五日内提交反诉状，但至今本院未收到被告提交反诉状及相应证据材料，故本案中对此不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告南京远航投资有限公司与被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司于2017年签订的《房屋租赁合同》（合同编号2017-02）于2019年11月28日解除； 二、被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市； 三、被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京远航投资有限公司2019年10月20日至2019年11月28日期间拖欠的房屋租金110019.2元，并给付相应利息（以前述110019.2元为基数，自2019年10月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）； 四、被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京远航投资有限公司2019年8月至2020年3月的电费、电梯费、公摊水电费29638元、2019年9月至2020年4月的物业费27944元，合计57582元，并给付相应利息（以前述57582元为基数，自2020年4月24日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）； 五、被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京远航投资有限公司房屋占有使用费（自2019年11月29日起至被腾空交付上述房屋之日止，按年租金1003926元，自2019年4月20日起每两年上浮6%标准计算，实际执行中减免租金125490.75元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34600元，减半收取计17300元，由原告负担南京远航投资有限公司负担360元，由被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司负担16940元（原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。       如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 冯  亚  晨 二〇二〇年六月二十八日 书记员 张妍