安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初3345号 原告：安徽省芜湖化工采购供应站，住所地安徽省芜湖市芜宁路**。 法定代表人：赵立贵，总经理。 委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张运杰，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 被告：王艳，女，1979年3月27日出生，汉族，个体工商户，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告安徽省芜湖化工采购供应站诉被告王艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省芜湖化工采购供应站（以下简称“化工采购供应站”）的委托诉讼代理人张运杰、被告王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告化工采购供应站向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并按原状交还位于芜湖市镜湖区间（约30㎡）；2、判令被告支付原告占用房屋使用费（按合同约定的1500元／月的租金标准自2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止，暂计至2020年3月31日为4500元）、违约金3000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月1日，原、被告签订一份《房屋（门面）租赁协议书》,协议约定，被告承租原告所有的位于间（约30㎡），租金为1500元／月，年租金为18000元，租赁期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；当月10日前交清当月房租；租赁期限内，被告只有承租使用权，不得以任何理由转租他人使用，否则视为被告违约，原告有权终止合同，收回房屋；被告拖欠租金达15日以上，原告有权终止合同，收回房屋；双方应严格遵守本协议的约定，如有违约，赔偿守约方违约金3000元等。合同签订后，被告缴纳了一年房租，原告将房屋交付给被告使用。租赁合同到期前，双方对续租事宜一直未能达成一致，原告于2019年11月已发正式通知给被告，告知合同到期后将不再续租并收回房屋。2020年3月6日，原告委托律师发函给被告，要求被告在2020年3月15日前腾空房屋按原状返还给原告，并补交拖欠的房屋使用费。但被告一直拒交房屋，并占用至今。故原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告王艳辩称：1、原告已于2002年11月被吊销营业执照，不具有诉讼主体资格；其次未看到原告提交的法定代表人赵立贵签署的授权委托书，原告委托诉讼代理人提交的授权委托书并非化工采购供应站的真实意思表示，其无权代理本案诉讼。2、双方签订的合同约定，承租期限为一年签约一次，来年续签，由此可见，双方租赁合同系无固定期限的长期合同，仅出于原告管理需要，才约定一年一签，实际上双方合同并未到期，且原告仍在收取租赁房屋发生的水电费用，合同仍在履行中，故其无权单方收回租赁房屋；同时被告基于合同中来年续签的条款，对租赁房屋进行了装修，原告收回房屋将给被告带来重大损失；3、被告在承租期间既未转租亦未拖欠房租，原告并不享有合同约定的合同解除权；4、被告没有交纳租金是因为原告不收，且在疫情期间，被告无法经营，应减免部分租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年1月1日,原、被告签订一份《房屋（门面）租赁协议书》,协议约定，被告承租原告所有的间（约30㎡）,租金为1500元／月,年租金为18000元,被告须当月10日前交清当月房租；承租期限为一年签约一次，来年续签,即2019年1月1日至2019年12月31日止；出租的房屋产权属于原告所有,被告只有承租使用权,不得以任何理由转租他人使用,否则视同被告违约,原告有权终止合同,收回房屋；合同到期和中途退租，被告须提前30天书面通知原告；双方应严格遵守本协议的约定,如有违约,赔偿守约方违约金3000元等。合同签订后，被告按约交纳了租金，原告亦将房屋交付给被告使用。2019年11月，原告发函给被告，以房屋年久失修为由，要求被告在合同到期后搬让出其承租的房屋。2020年3月，原告再次发函，要求被告于2020年3月15日前搬让出其承租的房屋。被告收到函件后，与其他承租户共同书面复函，表示愿意配合电路改造、配合拍租流程等，希望可以继续承租房屋。期间被告一直占用使用承租房屋至今，并缴纳了2020年1月至3月水电费。 另查明：1、双方确认被告于2019年之前即已承租案涉房屋至今。2、原告法定代表人赵立贵于2002年8月即与原告解除劳动关系，并于同年9月被免去其法定代表人职务，但因原告于同年11月4日被工商部门吊销营业执照，工商登记信息一直未予变更；赵立贵本人到院向承办人说明其在解除劳动关系后就没有管理原告单位事务，对这次原告起诉也不知情。3、皖市监发〔2020〕18号《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》规定“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月房租”。4、本案审理过程中，本院多次组织双方进行调解，未果。 上述事实，由原告提交的房屋所有权证、房屋租赁协议、告知函、律师函，劳动合同终止（解除）证明书、辞职补偿协议书、职工辞职付款单、职工辞职清算单、关于同意赵立贵同志要求辞职的决定、关于免去赵立贵同志法定代表人的决定，被告提交的房屋租赁协议、请示报告、回函及工商登记信息，以及双方当事人及案外人赵立贵的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，应全面履行各自的合同义务。本案的主要争议有两点，第一、原告是否为本案的适格主体；第二、对合同约定的“承租期限为一年签约一次，来年续签”如何理解。关于原告的诉讼主体资格问题。企业法人因违反法律、行政法规被国家工商行政管理部门吊销营业执照后，只是停止了清算范围以外的活动，但其法人的主体资格仍然存续，仍具有诉讼的权利能力和行为能力，有权以自己的名义进行诉讼；赵立贵早已与原告解除劳动关系，并被免去法定代表人职务，其是否知晓并同意此次诉讼并不影响原告的诉讼主体资格。关于协议相关条款的理解问题。双方签订的租赁协议中约定“承租期限为一年签约一次，来年续签，即2019年1月1日至2019年12月31日止”，根据《合同法》的相关规定，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定该条款的真实意思。首先，该条款明确约定双方的租赁期限为一年（2019年全年）；其次，基于房屋租赁关系的相关认知，应当认定“来年续签”的理解并非为原、被告必须履行的义务，仅是双方对合同可能续签的一种期待，是否续签还需双方协商一致，本案中原告已于2019年11月书面通知被告合同到期后搬让租赁房屋。故原告在合同到期后不再与被告签订房屋租赁合同并不违反法律规定。租赁期限届满，原告要求被告腾空并交还位于芜湖市镜湖区间（约30㎡）的诉讼请求，于法有据，应予支持。考虑到被告作为普通公民，法律认知水平有限，致其对“来年续签”条款理解有误，鉴于公平原则，同时结合新冠××疫情对被告经营的影响，应给予被告一定的搬让过渡期，故被告应至迟于2020年12月31日前腾空并交还租赁房屋。租赁协议到期后，被告仍占有使用租赁房屋，故对原告主张的房屋占有使用费依法予以支持，结合政府相关政策规定，对其中的2020年2月、3月、4月房租予以免除，被告应当按照合同约定的租金标准支付该项费用至实际交还房屋之日止。经计算截至2020年4月30日，被告应付租金6000元【1500元／月×4个月】，扣除2020年2月、3月、4月房租4500元【1500元／月×3个月】，还应支付1500元。对于原告主张的违约金，结合公平原则及疫情影响，本院不予支持。对于被告抗辩的装修损失问题，并不属于本案的审理范围，被告可另行主张。 案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告王艳至迟于2020年12月31日前腾空位于芜湖市镜湖区间（约30㎡），并交还原告安徽省芜湖化工采购供应站； 二、被告王艳于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省芜湖化工采购供应站截至2020年4月30日的房屋占有使用费1500元； 三、被告王艳于腾空并交还房屋之日起十日内向原告安徽省芜湖化工采购供应站支付自2020年5月1日起按合同约定标准（1500元/月）计算至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费； 四、驳回原告安徽省芜湖化工采购供应站的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取75元，由原告安徽省芜湖化工采购供应站负担15元，被告王艳60元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  马甜甜 二〇二〇年六月三十日 法官助理桂亚运 书记员王任慧子 附：本案适用法律条文附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。