福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终665号 上诉人（原审被告、反诉原告）：庄琼娥，女，1982年10月28日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：肖志云，福建温陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘华，福建温陵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州田润房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市泉港区山腰镇陈庄村蔡岭****。 法定代表人：赵杰文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王建通，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱振宇，福建志立律师事务所律师。 上诉人庄琼娥因与被上诉人泉州田润房地产开发有限公司（以下简称“田润公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2019）闽0505民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄琼娥上诉请求：撤销原判，改判驳回田润公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、庄琼娥前后缴纳购房款达949001元，剩余购房款是因田润公司开发的房屋存在种种问题导致纠纷不断，庄琼娥无法顺利按揭贷款，于是双方协商先查验房屋，待田润公司将房屋整改完毕至符合交房条件后，庄琼娥再缴纳剩余购房款，但田润公司一直推延拒绝整改。本案是案涉房屋出现质量问题在先，庄琼娥拒绝付款在后，庄琼娥是行使不安抗辩权，主观上无违约故意。退一步讲，即使庄琼娥存在过错，但违约程度显著轻微，不影响田润公司合同目的实现，尚不构成根本违约，不符合合同解除的法定条件。庄琼娥因子女读书将户口迁移至泉州市鲤城区崇福路******，庄琼娥已将地址变更信息及时告知田润公司售楼部工作人员谢某，庄琼娥并未收到田润公司的相关函件，责任不在庄琼娥。上述事实，证人谢某的证言均可予以证实。二、本案无论是按照合同约定的期限或是自田润公司主张的最后一次发出通知之日起算，田润公司于2019年2月26日通过诉讼请求解除合同，已超过解除权的行使期间。田润公司主张因双方一直在协商故解除权尚未消灭，但解除权的行使期间是除斥期间，不因任何事由中断，其主张理由不能成立。而且，庄琼娥于2014年11月6日（在约定付清余款的时间超出7个多月后）才再付474000元，累计才付至总价60%，但田润公司未拒绝接收，在超出合同约定付清余款时间长达1年8个月后且未交房的情况下，田润公司于2015年11月26日还发函要求庄琼娥办理房产证，后还于2016年1月25日、29日向庄琼娥发送通知，催促庄琼娥付清余款，田润公司积极主张履行合同的一系列行为表明其早已放弃解除权的行使。田润公司即使有权解除合同，但其解除权已消灭。 田润公司辩称，一、合同签订后，庄琼娥依约支付首付款，但迟迟未办理银行按揭贷款，经田润公司多次催告乃至提起本案诉讼，庄琼娥仍未能付清全部购房款，其行为构成根本违约，田润公司有权解除合同。二、按照《附件六：合同补充协议》第八条的特别约定，在庄琼娥未付清全部购房款时，田润公司有权拒绝交房。田润公司于2016年通过邮寄方式进行2次催告，要求庄琼娥付清购房款，庄琼娥拒绝签收亦未付款，但至今没有正式告知田润公司拒绝付款。后经沟通，庄琼娥同意继续履行合同，并于2017年1月13日与物业人员、田润公司员工一并查看房屋。庄琼娥对房屋状况提出单方意见，该事实行为表明庄琼娥是同意继续履行合同的，只是无理找借口拖延付款，庄琼娥之后仍未按照合同约定付清购房款，那么田润公司仍然享有解除合同的权利，解除权的除斥期间未起算，故本案解除权的行使期间不能自田润公司催告付款起算。三、案涉房屋因庄琼娥未付清购房款而未交房，房屋所有权仍登记在田润公司名下，房屋并非真实存在质量问题，即使确实存在一定瑕疵，亦是毛坯房的特点，属于交房之后的质保维修问题，庄琼娥无权要求田润公司先进行所谓的整改，其反诉请求不成立。四、庄琼娥主张所谓的合同变更缺乏事实及法律依据。《楼宇验收记录表》只是庄琼娥看房后发表不符合事实的意见，有关办证的邮寄材料仅是开发商代替不动产部门进行告知，主要适用于缴清购房款的业主，不能据此认定双方对合同进行了变更。请求驳回上诉，维持原判。 田润公司向一审法院起诉请求：一、解除田润公司与庄琼娥签订的《商品房买卖合同》及附件；二、判令庄琼娥协助田润公司办理解除上述合同登记备案手续；三、判令庄琼娥向田润公司支付违约金31600元。庄琼娥提出反诉请求：一、继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、田润公司立即对位于泉州市泉港区进行整改；三、田润公司应支付庄琼娥违约金（以949001元为基数，自2015年6月1日起至案涉房屋整改完毕之日止，按日万分之三计算）。 一审法院认定事实：2003年9月10日，田润公司注册成立，经营范围为房地产开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2013年11月18日，田润公司取得田润·清华苑Ｃ地块7＃-10＃楼的《商品房预售许可证》。2014年2月24日，田润公司与庄琼娥签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01201402240217）1份，主要约定：出卖人为田润公司，买受人为庄琼娥；庄琼娥联系地址为福建省厦门市湖里区祥店里7号之二1207室，联系电话为138××××2000；商品房为第7＃楼幢地下一层106号房，用途为住宅，建筑面积306.76㎡，单价为5153.87元／㎡，总金额1581001元；首付款金额为475001元，余额1106000元办理银行按揭贷款；买受人逾期付款超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应当及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担；本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容。同日，田润公司与庄琼娥签订《附件六：合同补充协议》1份，主要约定：出卖人为田润公司，买受人为庄琼娥；买受人如以银行按揭贷款方式付款，必须在双方签订《商品房买卖合同》之日完整提供相关按揭材料供银行审查，若非出卖人的原因造成按揭银行不能在双方签订《商品房买卖合同》之日起30日内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款，则视为买受人逾期支付按揭购房款，买受人自违约之日按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任；买受人如以银行按揭贷款方式付款的，出卖人协助买受人办理银行按揭等相关手续，买受人若未提供齐全按揭相关手续的，应在接到出卖人或银行通知7日内提供齐全按揭相关手续，否则视为买受人逾期支付购房款，买受人应按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任；若因买受人逾期付款，导致《商品房买卖合同》解除或终止的，买受人应以全额购房款的5%向出卖人支付违约金。2014年1月1日、2月24日、11月6日，庄琼娥分别向田润公司支付购房款50000元、425001元、474000元，合计949001元。2015年11月26日，田润公司以庄琼娥在合同中提供的联系地址，通过ＥＭＳ方式向庄琼娥寄送《关于办理＜房屋所有权证＞的通知》特快专递邮件，通知庄琼娥于2015年11月30日前与田润公司预约办证时间，该邮件被退回。2016年1月25日，田润公司通过ＥＭＳ方式向庄琼娥寄送《逾期支付按揭购房款通知书》特快专递邮件，通知庄琼娥于2016年1月30日前到田润公司处办理付款手续，次日以收件人在外地为由被退回。2016年1月29日，田润公司再次通过ＥＭＳ方式向庄琼娥寄送《逾期支付按揭购房款通知书》特快专递邮件，通知庄琼娥于2016年1月30日前到田润公司处办理付款手续，该邮件以收件人拒收／寄件人要求撤回为由被退回。另查明，双方签订《商品房买卖合同》后至今，案涉房屋未交付庄琼娥使用。2019年2月26日，田润公司提起本案诉讼。经庭审释明，庄琼娥拒不请求田润公司返还购房款。 一审法院认为，田润公司与庄琼娥间签订的买卖合同系双方真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，且对双方具有约束力，双方应自觉履行合同义务。《商品房买卖合同》签订后，庄琼娥未能在30日内向出卖人支付全部购房款，已构成违约，故田润公司依约有权解除合同，庄琼娥反诉的全部诉讼请求，均不予支持。因田润公司未能举证证明庄琼娥负有办理解除备案登记的法定义务，故田润公司的第二项诉讼请求，于法无据，不予支持。田润公司明知庄琼娥违约，还仍然通知庄琼娥办理房屋所有权证，而其自2016年1月起至起诉之日前怠于行使权利，应认定田润公司存在重大过错，且田润公司又未能证明因本案造成实际损失，结合目前房屋的市场价格行情和未交付现状，以及田润公司长期占有庄琼娥已支付购房款的实际情况，根据公平原则，对田润公司的第三项诉讼请求，不予支持。合同解除后，田润公司应当返还庄琼娥已支付的购房款949001元，因庄琼娥经释明后拒不主张该权利，故本案不予处理。庄琼娥辩称《附件六：合同补充协议》无效，田润公司不予认可，庄琼娥不能证明合同无效的法定或约定情形，该辩解意见于法无据，不予采纳。田润公司的诉讼请求，予以部分支持。庄琼娥反诉的诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除田润公司与庄琼娥于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回田润公司的其他诉讼请求；三、驳回庄琼娥的反诉请求。案件受理费19414元，反诉案件受理费8419元，合计27833元，减半收取计13916.5元，由田润公司负担142.5元，庄琼娥负担13774元。 二审中，庄琼娥围绕上诉请求申请证人谢某出庭作证。本院依法准许并通知谢某出庭。证人谢某作证称，其原是田润公司的置业顾问，2012年进入案涉楼盘代理商公司任职，2014年至2015年间代理商撤走后，开始在田润公司任职至2019年5月，离职时顺利交接，与公司无任何矛盾；庄琼娥是2013年找其买房的客户，2015年办按揭，很多业主说房屋未达到交房条件，庄琼娥提出要先验房，田润公司同意后，由其与庄琼娥、公司营销经理陈**江、姓“卞”的物业经理一同去验房，验房时发现有质量问题并签了验房单，庄琼娥提出整改完要一次性付款；庄琼娥的按揭是自动撤下来的，验房时庄琼娥合计交了90余万元房款，还有60余万元未交；公司未授权其变更合同事项，是田润公司领导口头同意该方案，但未签订正式书面文件；田润公司之后整改了两三次，庄琼娥去看了但对整改不满意，之后因经理换了好几任，有继续整改，也有提出一些方案，庄琼娥曾提出由其自行雇工人进行整改，费用由田润公司承担，但田润公司不同意，因庄琼娥与田润公司意见不同，便僵持至今；田润公司由其与庄琼娥联系催款，公司也有发催款函，庄琼娥后面才告知其搬到泉州（可能是一两年后才告诉的，具体时间记不清），其有将该信息告知公司专门送材料的部门，具体有无按新地址寄送催款函其不清楚；庄琼娥一审提供的微信聊天记录属实，胡树勋是最后的经理，“陈姐财务”是公司领导。本院组织当事人对证人进行了询问及对证人证言进行了质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：谢某有关验房的陈述，与《楼宇验收记录表》相互印证，可证明庄琼娥与田润公司、物业公司人员于2017年1月13日对案涉房屋进行查验并对相关情况进行记录的事实，该部分证言予以采信；谢某陈述庄琼娥与田润公司口头达成在整改后再一次性付款的新约定，无其他证据相佐证，该部分证言不予采信；谢某有关催款事宜的陈述，与田润公司提供的邮寄单相互印证，可证明田润公司数次向庄琼娥催告付款的事实，予以采信，但对有关庄琼娥是否口头告知地址变更的陈述不具体明确，且无其他证据佐证，不予采信。田润公司于2016年1月25日、29日按照庄琼娥在合同中确认的送达地址及联系电话向庄琼娥邮寄《逾期支付按揭购房款通知书》各1份，告知庄琼娥其行为属于逾期付款，催告其于2016年1月30日前到田润公司办理付款手续，该2份邮件虽分别以“收件人在外地”“收件人拒收／寄件人要求撤回”为由被退回，但按照《商品房买卖合同》第二十条有关文书送达的约定，应视同送达。庄琼娥主张其已将地址变更信息告知田润公司，证据不足，不予采纳。经审查，一审法院认定事实正确，本院予以确认。另查明，案涉房屋于2015年4月9日通过五方验收，于2015年7月3日通过消防验收。 本院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》约定，庄琼娥应在合同签订之日即2014年2月24日支付购房款475001元，余款1106000元由庄琼娥申请银行按揭贷款支付，庄琼娥须在合同签订之日完整提供相关按揭贷款供银行审查，若银行按揭贷款无法办理，应在接到田润公司书面通知后7日内一次性付清全部剩余购房款，若逾期仍未付款，田润公司有权解除合同。庄琼娥实际于2014年1月1日、2月24日、11月6日分别支付购房款50000元、425001元、474000元，合计949001元，剩余购房款未依约申请银行按揭贷款或一次性付清。经田润公司于2016年1月25日、29日发函催告，庄琼娥至今未能付清剩余购房款，已构成违约，按照《商品房买卖合同》第七条约定，田润公司于书面催告7日后有权解除合同。庄琼娥主张其与田润公司达成先整改房屋再一次性付款的新约定，但其提供的证据不足以证明双方确实达成变更合同的一致意思表示，故不予采纳。庄琼娥另主张其系基于案涉房屋存在质量问题行使不安抗辩权而未付款，但其在2017年1月13日《楼宇验收记录表》中记载的内容属瑕疵问题，而案涉房屋已于2015年4月9日通过五方验收，于2015年7月3日通过消防验收，故庄琼娥的主张不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权行使条件，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，田润公司自2016年1月25日、29日发函催告7日后，未在上述规定期限内行使解除权，其解除权已经消灭，其于2019年2月26日提起本案诉讼请求解除合同并要求庄琼娥协助办理合同备案注销手续、承担解约违约金，依据不足，不予支持，田润公司可另行向庄琼娥主张相应履约违约责任。田润公司主张双方在此期间一直就合同履行进行协商，但上述规定的解除权行使期间属除斥期间，不因当事人的协商行为产生中断效力，且双方并未达成新的协议，故对田润公司的上述主张不予采纳。庄琼娥反诉请求继续履行案涉《商品房买卖合同》，予以支持，但其反诉请求田润公司先行整改房屋并承担违约金，且主张其在田润公司整改前有权拒绝支付剩余购房款，并不符合本案认定事实及合同约定的履行顺序，故对庄琼娥的该二项反诉请求，予以驳回。 综上所述，庄琼娥的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市泉港区人民法院（2019）闽0505民初697号民事判决； 二、驳回泉州田润房地产开发有限公司一审的诉讼请求； 三、庄琼娥与泉州田润房地产开发有限公司所签订合同编号为201402240217的《商品房买卖合同》及附件继续履行； 四、驳回庄琼娥的其他反诉请求。 一审案件受理费19313元，由泉州田润房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计4209元，由泉州田润房地产开发有限公司负担100元，庄琼娥负担4109元。二审案件受理费19029元，由泉州田润房地产开发有限公司负担10711元（于本判决生效之日起5日内交纳），庄琼娥负担8318元（多预交的19515元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年六月十五日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。