广西壮族自治区金秀瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1324民初335号 原告：黄俊凡，男，1984年7月18日出生，瑶族，住广西金秀瑶族自治县。 被告：广西佰利鸿基房地产开发有限公司金秀分公司，住所地广西金秀瑶族自治县金秀镇解放路**（东海花园），统一社会信用代码：91451324554729186N。 委托诉讼代理人陈勇强，男，该公司会计，住广西北流市。 原告黄俊凡诉被告广西佰利鸿基房地产开发有限公司金秀分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用简易程序，于同年2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告黄俊凡、被告广西佰利鸿基房地产开发有限公司金秀分公司的委托诉讼代理人陈勇强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄俊凡向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付原告因所购房屋面积严重不足而多付的购房款及所受损失，金额合计73563.13元，具体有三项金额：(1)被告返还原告多交的超出产权证登记房屋建筑面积3%以内的购房款人民币4456.32元；(2)被告双倍返还原告多交的超出产权证登记房屋建筑面积3%以上的购房款人民币57659.36元；(3)被告返还原告因购房合同约定房屋面积虚假严重多算(比产权证登记面积多22.41%)而造成的多贷按揭贷款人民币本金33286.00元所产生的利息11447.45元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发金山秀水小区的商品房一套，建筑面积67.52平方米，其中套内面积59.88平方米，分摊建筑面积7.64平方米。合同明确单价为每平方米2200.00元，总价为148544.00元。合同第五条约定购房总价暂以出卖人核定的面积计算，最终的购房总价以产权登记机关核定面积计算，多还少补；面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告按合同约定付清首付款48544.00元整，余款100000.00元向银行按揭贷款。交首付后，2014年11月21日，原告在金秀瑶族自治县农村信用合作联社办理了个人住房按揭贷款人民币100000.00元，期限10年，年利率5.39%；截止2014年11月21日，原告已按合同约定全部付清购房款。2019年9月12日，原告从金秀县不动产登记中心取得了该套房子的不动产权证，证号为桂(2019)金秀县不动产权第0001541号。证上记载的房屋建筑面积为52.39平方米，与购房合同约定建筑面积67.52平方米相比少了15.13平方米，面积误差比达22.4082%。按《商品房买卖合同》第五条的规定：一是被告应返还原告面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的购房款4456.32元(2.0256平方米*200元/平方米)。二是出卖人应双倍返还买原告面积误差比绝对值超出3%部分的购房款57659.36元(13.1044平方米*200元平方米)。三是被告返还原告因购房合同约定房屋面积虚假严重多算(比产权证登记面积多22.41%)而造成的原告多贷按揭贷款人民币本金33286.00元及其利息11447.45元(利息计算为：贷款时间为2014年11月21日至2020年4月17日止共2297天，日利率=5.39%/360天)因为按不动产权证登记的建筑面积计算，该套房产的总价应为115258.00元，原告交首付48544.00元后，按揭贷款总额应为66714.00元；但实际上，原告是按购房合同约定面积67.52平方米计算的总价148544.00元减交首付48544.00元后，按余款100000.00办理按揭贷款并支付给被告，因此，造成原告被迫多贷款33286.00元并支付给了被告，原告额外负担了2014年贷款至今5年零4个月的还本付息的责任，原告多承担的贷款利息，被告应进行等额补偿。以上三项金额合计73563.13元。为维护本人合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的合法诉求。 被告广西佰利鸿基房地产开发有限公司金秀分公司辩称，被告在本案中不存在任何过错，不应承担任何违约责任。被告已依法取得《商品房预售许可证》，被告与原告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋面积，是根据金秀瑶族自治县诚信房地产测绘责任有限公司《测绘成果报告》的测量结果销售给原告，被告并不存在任何的故意或刻意情形，亦不存在任何的违约，不应承担任何的违约责任。对原告起诉的要求退合同约定的面积差部分的购房款，应根据双方的约定以“多还少补”方式进行处理。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中第五条“面积确认及面积差异处理商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：(1)以上购房总价暂以出卖人核定的面积计算，最终的购房总价以产权登记机关核定面积计算为准，多还少补。”因此，在被告销售给原告的商品房面积存在差异时，应根据双方的约定“多还少补”方式处理。根据双方签订的合同约定被告应退面积差购房款为：15.13平方米*2200.00元/平方米=33286.00元，被告愿意对此予以退还，法院应根据法律规定支持被告与原告之间的约定处理方式，认定被告提出的“多还少补”的观点，即只需被告退还原告共计人民币33286.00元。在原告的起诉状中，其诉讼请求的计算依据为根据《商品房买卖合同》中的第五条第2点进行计算，但在该合同中，双方已经明确了面积差异的处理方式为该条款中的第1点“多还少补”,不存在任何不明确的情形，更不存在着按照原告自我认为的合同第五条第2点的处理方式，法院应根据法释【2003】7号第十四条的规定即“合同有约定的，按照约定处理”。对于原告起诉的计算方式不符合双方的约定，不应据此计算，法院应依法对原告的该不合理请求依法予以驳回。 综合全案证据及庭审查明的事实，本院确认以下法律事： 2014年11月6日，原告黄俊凡与被告广西佰利鸿基房地产开发有限公司金秀分公司签订《商品房买卖合同》,合同约定原告黄俊凡购买被告广西佰利鸿基房地产开发有限公司金秀分公司开发的金山秀水小区的商品房一套，建筑面积67.52平方米，其中套内建筑面积59.88平方米，分摊建筑面积7.64平方米。合同明确该商品房单价为每平方米2200.00元，总金额为148544.00元。合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：即，购房总价暂以出卖人核定的面积计算，最终的购房总价以产权登记机关核定面积计算为准，多还少补。原告按合同约定付清首付款48544.00元整给被告后，余款100000.00元向银行按揭贷款。2014年11月21日，原告在金秀瑶族自治县农村信用合作联社办理了个人住房按揭贷款人民币100000.00元，期限10年，执行年利率7.205%，至此原告已按合同约定全部付清购房款。2019年9月12日原告在金秀县不动产登记中心取得了该套房子的不动产权证，证号为桂(2019)金秀县不动产权第0001541号。证上记载的房屋建筑面积为52.39平方米，与购房合同约定建筑面积67.52平方米相比少了15.13平方米。原告发现所购房屋面积不符后，多次要求被告进行解决未果，而将本案诉至本院要求判决被告支付原告因所购房屋面积严重不足而多付的购房款及所受损失，金额合计73563.13元。庭审中，原告当庭增加诉讼请求，要求被告支付原告多付的税费332.86元并变更要求计算多付房款的利息至2020年6月16日。 本院所确认的以上法律事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《不动产权证》、《税收缴税书》、《个人购（建）房担保借款合同》、被告提供的《房地产测绘成果报告书》二份，以及原、被告在庭上的陈述笔录为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事 人真实意思表示,内容合法有效,双方当事人应当遵守并全面履行合同义务。被告将《房屋所有权证》记载建筑面积为52.39平方米,与合同约定面积67.52平方米少了15.13平方米的房屋交付原告,其行为已构成违约,应承担违约责任。对于产权登记面积与合同约定面积发生差异的问题，双方在《商品房买卖合同》中已约定最终的购房总价以产权登记机关核定面积计算为准，多还少补。按合同的约定，被告应返还原告多交的房价款33286.00元(15.13平方米*2200.00元/每平方米)及因被告违约造成原告多贷33286.00元按揭贷款而产生的利息损失,原告主张按年利率5.39%计算利息，符合法律规定，本院予以支持。原告认为双方在《商品房买卖合同》中对产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理方式约定不明确，要求按法律规定由被告返还原告多交的超出产权证登记房屋建筑面积3%以内的购房款人民币4456.32元和双倍返还原告多交的超出产权证登记房屋建筑面积3%以上的购房款人民币57659.36元。本院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理方式已有明确约定，应按双方的约定处理，故对原告的这一诉请本院不予支持，应予驳回。原告诉请被告赔偿多交税金332.86元,确系原告按《商品房买卖合同》和国家相关规定向税务部门缴纳,由此造成的损失与被告违约行为相关,被告应予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告广西佰利鸿基房地产开发有限公司金秀分公司退还原告黄俊凡多交购房款33286.00元及利息11477.45元（该利息已计算至2020年4月17日，2020年4月18日至2020年6月16日的利息以多交的购房款33286.00元为基数，按照年利率5.39%计算）; 二、被告广西佰利鸿基房地产开发有限公司金秀分公司赔偿原告黄俊凡多交的税金332.86元; 三、驳回原告黄俊凡的其他诉讼请求。 本案受理费1640.00元,减半收取820.00元,原告黄俊凡已预交,由原告黄俊凡负担357.00元,被告广西佰利鸿基房地产开发有限公司金秀分公司负担463.00元。 上述应付款项,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息,权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院申请执行,逾期则视为自动放弃权利。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 潘发源 二〇二〇年六月十九日 法官助理 韦群芬 书 记 员 苏 珊 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。