内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事裁定书   （2020）内02民终1591号   上诉人（原审原告）：内蒙古草原牧歌餐饮连锁股份有限公司。   法定代表人：刘晋鲁，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴春明。   委托诉讼代理人：毕海萍，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：郭建东，男，1975年1月18日出生，包头市青山区银蒙汽车修理厂经营者，住内蒙古自治区。   上诉人内蒙古草原牧歌餐饮连锁股份有限公司（以下简称草原牧歌）因与被上诉人郭建东房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初177号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   草原牧歌的上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理；诉讼费用由郭建东承担。其上诉的事实与理由：一、草原牧歌拥有土地使用权,房屋不能离开土地成为空中楼阁，一审裁定无视该事实，是认定事实错误。一审认为案涉房屋已变更登记至案外人内蒙古中海惠邦环保科技实业有限责任公司名下，草原牧歌无权收取房租。但草原牧歌对案涉房屋土地拥有使用权，房屋不能脱离土地而单独存在，使用房屋必然要使用土地。按照一审裁定对法律的理解，草原牧歌至少有权对自己的土地进行出租，收取租金，任何人无权剥夺。一审法院无视草原牧歌拥有土地使用权的事实，是认定事实错误。二、本案是租赁合同纠纷，一审片面理解《物权法》第三十九条规定并适用于本案，是适用法律错误。租金收取权利来源于租赁合同的约定，与产权登记并没有直接关系。一审已经认定本案房屋租赁合同合法有效，那么合同当事人就应享有合同约定的权利并承担相应的合同义务。草原牧歌据此收取租金没有任何问题。《物权法》第三十九条是对所有权人享有物权的规定，所有权人对物拥有最充分最完全的支配权，但并不排除他人基于合法原因时也享有物的支配权。分租房屋的出租人没有产权证书，但其也可有向次承租人收取租金的权利，而房屋登记的所有人并没有权利收取租金。原因是租金收取来源于合同约定并非所有权。一审对物权理解错误，适用法律错误。   郭建东答辩称，2017年草原牧歌要涨房租，租金是20万元每年，其认为太贵，后来一直谈房租没有谈成，其就不租了。其要求草原牧歌收房，草原牧歌一直没有收房。所以从2017年开始其就不应交房租。   草原牧歌向一审法院起诉请求：1.郭建东给付草原牧歌2017年5月20日至2018年5月19日的房屋租赁费319700元；2.郭建东给付草原牧歌2018年5月20日至2019年5月19日的房屋租赁费335710元；3.郭建东给付草原牧歌2019年5月20日至郭建东腾出房屋之日房屋租赁费（暂计至2019年11月19日为176200元）；4.郭建东给付草原牧歌2017年5月20日至2018年5月19日房租逾期违约金41670元；5.郭建东给付草原牧歌2018年5月20日至2019年5月19日房租逾期违约金29170元；6.郭建东给付草原牧歌2019年5月20日至2019年11月19日房租逾期违约金7650元；7.郭建东腾出所租房屋；8.本案诉讼费由郭建东承担。   一审法院经审理认为：草原牧歌就其所有的位于内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区第X功能小区的房屋、院落与郭建东及马广明签订《房屋租赁合同》及《合同书》，合同对租赁物、租赁期限、权利、义务等进行了约定，《房屋租赁合同》及《合同书》合法、有效。其中约定郭建东租赁草原牧歌位于内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区第X功能小区内的部分房屋用于经营汽车修理业务，租期为(4+2）年。郭建东按约定将租赁费交至2017年4月19日，之后再未交纳租赁费。2016年10月9日，案外人内蒙古中海惠邦环保科技实业有限责任公司持有了位于内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区第X功能小区的房屋所有权证，第X功能小区包括郭建东租赁的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权经依法登记，发生法律效力。......”《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”。郭建东租赁的房屋权属已发生变化，同时草原牧歌在诉讼期间未提供证据证明其仍有继续收取2017年4月19日之后租赁费的权利，故草原牧歌已不具有向郭建东主张租赁费的权利。   综上，一审法院认为草原牧歌不是适格主体。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回内蒙古草原牧歌餐饮连锁股份有限公司的起诉。案件受理费4906元，减半收取2453元（原告内蒙古草原牧歌餐饮连锁股份有限公司已预交），退还原告。   二审经审理查明，2013年4月7日，草原牧歌与郭建东、马广明签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定：“租赁物位置及面积，草原牧歌出租包头市国家稀土高新技术产业开发区第X功能小区办公楼一、二层及三楼会议室和一间办公室、东侧库房、西侧车间及其他空地，用于从事汽车维修及酒店经营等项目。草原牧歌保留三楼其他办公室、院内存放汽车围挡地方、机房和配电室”。第二条约定：“租赁期限及费用支付方式：1、租赁期限为四年加两年，即从2013年5月20日起至2019年5月19日止……。2、租赁期内的第五和第六年度时，如果发生草原牧歌出售本院落、卖房、开发或规划拆迁情况，本《合同》提前终止，草原牧歌不承担给郭建东、马广明造成的任何损失，也不承担任何责任；租赁期内前四年，按《合同》约定相互承担相应责任”。2016年7月20日、草原牧歌与郭建东、马广明签订《合同书》，该合同第一条约定：“草原牧歌与郭建东、马广明经协商并同意解除2013年4月7日双方签订的出租人为草原牧歌，承租人为郭建东、马广明的《房屋租赁合同》。原《房屋租赁合同》只针对布波酒店，解除并终止履行。郭建东、刘耀二人目前各租用的租赁物不变，各执行原合同。租金执行2013年4月7日签订的原合同中2016年5月20日至2017年5月19日的年度租金总计：44.1万元”。   另查明，草原牧歌拥有稀土开发区第X功能小区的土地使用权，产权证号为：包高新国用（2010）第XXXX号，登记日期为2010年7月23日。内蒙古中海惠邦环保科技实业有限责任公司取得高新区第X功能小区的房屋所有权，产权证号为：×××。登记时间为2016年10月9日。   以上事实有草原牧歌一审提交的《房屋租赁合同》《合同书》《土地使用权证》和一审法院调取的《房屋所有权证》在案佐证。   本院认为，本案的争议焦点是：草原牧歌是否是本案的适格主体。对此，作如下分析认定：   首先，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。”高新区第X功能小区房屋所有权于2016年10月19日变更到内蒙古中海惠邦环保科技实业有限责任公司名下。草原牧歌与郭建东、马广明于2013年4月7日签订的《房屋租赁合同》明确写明是房屋租赁合同，即租赁物主体为房屋。草原牧歌二审庭审中自认是将建筑物和空地整体出租，但无法确认建筑物和空地的具体面积，亦无法确认建筑物和空地对应的金额。且草原牧歌未能提交证据证实房屋所有权变更后，其仍有权对案涉租赁物收取租金，应承担举证不能的法律后果。因此，草原牧歌上诉称其拥有土地使用权，有权收取租金的上诉理由依据不足。   其次，根据草原牧歌与郭建东、马广明签订的《合同书》第一条约定内容可知，双方虽解除了《房屋租赁合同》，但郭建东租赁物部分仍执行原《房屋租赁合同》内容条款。《房屋租赁合同》第二条第二款约定：“租赁期内的第五和第六年度时，如果发生草原牧歌出售本院落、卖房、开发或规划拆迁情况，本《合同》提前终止，草原牧歌不承担给郭建东、马广明造成的任何损失，也不承担任何责任；租赁期内前四年，按《合同》约定相互承担相应责任”。故本案中，案涉房屋发生所有权变更后，房屋租赁合同终止，据此，草原牧歌无权再向郭建东主张2017年5月20日起的租金。   综上所述，草原牧歌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：   驳回上诉，维持原裁定。   本裁定为终审裁定。   审 判 长 魏晓燕   审 判 员 王雅琴   审 判 员 董婷婷     二○二○年六月五日   法官助理 常慧青   书 记 员 赵昱普   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。