广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初325号原告：邓兰，女，1951年8月20日出生，汉族，住广东省江门市新会区司前镇小坪四一村**。公民身份号码：4407211951********。委托诉讼代理人：朱飞飞，广东圭峰律师事务所律师。被告：江门市新会区圭峰置业有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城圭峰东路**。营业执照号：4407822000463。法定代表人：陈伟民。原告邓兰诉被告江门市新会区圭峰置业有限公司（以下简称“圭峰置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告邓兰及其委托诉讼代理人朱飞飞到庭参加诉讼，被告江门市新会区圭峰置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告于1998年4月6日签订的《售房订购协议书》，协助原告办理广东省江门市新会区五谷里2号2座504房屋及广东省江门市新会区五谷里2号2座9#车房过户手续及不动产权属证书；2.被告承担本案案件受理费。事实和理由：原告与丈夫黄欠（又名黄添，已于2012年4月19日去世）于1998年4月6日与新会市圭峰建筑置业公司签订《售房订购协议书》，约定新会市圭峰建筑置业公司将其开发的位于广东省江门市新会区五谷里2号2座504房屋及广东省江门市新会区五谷里2号2座9#车房出售给原告夫妇，房屋总价款为113487元。原告夫妇依照约定在签订上述协议书当日向新会市圭峰建筑置业公司支付订金1000元，于1998年4月20日支付了60000元购房款，于1998年5月22日支付了52487元购房款。因车房实际面积比约定面积少0.06平方米且多支付了487元，根据多退少补原则，故被告于2000年11月6日以其名义向原告退还新会市圭峰建筑置业公司多收取的637元购房款。原告于2003年5月15日清偿银行贷款完毕。被告于2000年底向原告交付上述房屋，于2000年5月10日向原告开具了购房全款发票，原告接收房屋后居住使用至今，期间未曾有过第三人向原告主张过上述房屋权利。原告付清房款后多次要求被告协助办理上述房屋过户手续及不动产权属证书，但被告至今未履行协助义务。原告夫妇自2003年以来，多方走访有关部门均不得解决。原告于2019年11月28日向江门市不动产登记中心新会分中心查询发现，上述房产目前登记在被告名下，无查封无抵押。原告认为，与原告签订《售房订购协议书》的虽然是新会市圭峰建筑置业公司，但根据双方已交付房款房屋的实际情况、购房发票的开票单位、按揭银行对被告的公函称谓、上述房屋目前权属登记状态、被告以其名义退还新会市圭峰建筑置业公司多收取的购房款637元、新会市圭峰建筑置业公司注销日期和被告成立日期、两公司的负责人和法定代表人、股东均为陈伟民且业务范围重叠关联，上述事实能够形成完整闭合的证据链充分证明新会市圭峰建筑置业公司注销后，其全部权利义务由被告概括承受，故被告应当承担继续履行上述协议的义务。现原告为维护自身合法权益特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。原告邓兰为其主张提供如下证据：1．企业机读档案登记资料1份，证明新会市圭峰建筑置业公司在1998年4月6日与原告夫妇签订《售房订购协议书》后，于1998年5月19日注销。2.企业机读档案登记资料1份，证明被告于1999年7月27日成立，其法定代表人、股东之一就是新会市圭峰建筑置业公司的负责人，新会市圭峰建筑置业公司与被告经营范围重叠关联。3.证明1份，证明2002年2月18日，被告的名称新会市圭峰置业有限公司变更为江门市新会区圭峰置业有限公司。4.户籍簿1份；5.证明1份；6.身份证1份；证据4-6共同证明原告和丈夫黄欠于1998年4月6日与新会市圭峰建筑置业公司建立商品房买卖法律关系。黄添与黄欠实为同一人。黄欠于2012年4月19日死亡，注销户籍。7.售房订购协议书1份，证明原告和丈夫于1998年4月6日与新会市圭峰建筑置业公司签订《售房订购协议书》，约定原告与丈夫黄欠购买新会市圭峰建筑置业公司开发的位于广东省江门市新会区会城五谷里2号2座504房屋及9#车房。总价113487元，签订协议之日支付定金1000元，于1998年4月6日前支付首款60000元。余下款项通过向银行贷款按揭支付。8.1998年4月1日收据1份，证明原告按约定向新会市圭峰建筑置业公司支付定金1000元。9.1998年4月28日收款收据1份，证明原告丈夫向新会市圭峰建筑置业公司支付银行按揭手续费。10.1998年4月20日收款收据1份，证明原告向新会市圭峰建筑置业公司付购房首款60000元后，新会市圭峰建筑置业公司于1998年4月20日向原告出具了收据以示收到上述款项，双方已在履行《售房订购协议书》。11.1998年4月28日收款收据1份，证明新会市圭峰建筑置业公司收到原告丈夫支付的房款487元。12.1998年5月22日收款收据1份，证明新会市圭峰建筑置业公司收到原告支付的52487元房款。13.2000年11月6日收款收据1份，证明被告以自己的名义退还新会市圭峰建筑置业公司多收取原告的487元购房款。14.2000年11月6日收款收据1份，证明被告以自己名义收取原告购买房屋的杂费。15.公证书及公证费收据1份，证明原告为向中国建设银行新会市支行贷款52000元支付购房款而进行公证并花去公证费140元。16.发票联（NO.0086532）1份，证明原告支付全部购房款完毕后，2002年5月10日被告以自己的名义向原告开具购房全款发票。17.还清供楼贷款通知1份，证明中国建设银行新会市支行于2003年12月2日函告被告，原告还清供楼款。在新会市圭峰建筑置业公司已注销的情况下，银行在公函当中对被告的称谓仍使用圭峰建筑置业公司，足以证明新会市圭峰建筑置业公司注销后，其权利义务已由被告概括承受。18.报警回执1份；19.信访情况登记表1份；证据18、19证明原告夫妇自2003年以来，多方走访有关部门均不得解决。20.不动产权档案详细资料1份；21.不动产权档案详细资料1份；证据20、21证明广东省江门市新会区会城五谷里2座2号504房屋及9#车房登记在被告名下，且不存在查封、抵押情形。被告圭峰置业公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。经审查，原告邓兰提交的上述证据来源合法，能客观地反映案件事实，具有证明力，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1998年4月6日，黄欠、邓兰与新会市圭峰建筑置业公司签订《售房订购协议书》，约定新会市圭峰建筑置业公司将会城镇五谷里2号2座504及9#车房出售给黄欠和邓兰，总金额为113487元；新会市圭峰建筑置业公司暂定于1999年9月30日前交给黄欠和邓兰使用。黄欠、邓兰在签订合同之日，先付定金1000元，房款可分壹期交付，第一期于1998年4月6日前付60000元，余下房款银行按揭。交付使用后，黄欠、邓兰可凭此订购协议书和收款收据要求办理房屋契证手续。协议签订后，原告按协议书约定支付了购房款，并于1998年4月21日与中国人民建设银行新会市支行签订《购房借款合同书》，约定向该行借款52000元，借款期限为5年，由1998年5月起至2003年5月，以所购的位于五谷里504单元及9号车房作为抵押。因车房的实际面积与《售房订购协议书》约定的面积不一致，圭峰置业公司于2000年11月6日退还多收取的购房款637元给原告。2002年5月10日，邓兰收到其购置涉案房屋的发票，金额为113337元，发票开具单位为“新会市圭峰置业有限公司”。2003年12月2日中国建设银行新会市支行出具《还清供楼贷款通知》，载明邓兰已全部还清所有款项，以前所签订的财产抵押合同自动失效。原告邓兰及其家人于2000年8月入住至涉案房屋至今。又查明，新会市圭峰房地产置业有限公司成立于1999年7月27日；1999年8月5日，该公司变更名称为“新会市圭峰置业有限公司”；2002年2月18日，再变更为被告的当前名称“江门市新会区圭峰置业有限公司”。被告圭峰置业公司于2007年3月1日因不按规定参加年检被吊销。又查明，江门市新会区会城五谷里2号2座504房屋及江门市新会区会城五谷里2号2座9#车房现登记的权属人为新会市圭峰置业有限公司，涉案房屋及车房在法庭审理辩论结束前没有被查封，也没有被抵押。又查明，黄欠与原告邓兰是夫妻关系，后黄欠于2012年4月19日去世，双方婚后生育了一子黄积柔，黄积柔与吕群爱于2001年8月8日登记结婚，婚后生育了女儿黄梓晴。后黄积柔于2003年2月17日因交通事故死亡。吕群爱在接受本院调查时明确表示不参加本案诉讼，涉案房产可登记在原告一人名下。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。与原告、黄欠签订《售房订购协议书》的公司为“新会圭峰建筑置业公司房地产开发部”，并收取了原告与黄欠的购房款，但出具购房发票的是被告圭峰置业公司，涉案房产也登记在该公司名下，故被告圭峰置业公司与新会圭峰建筑置业公司房地产开发部在涉及本合同内容时存在权利义务的混同，圭峰置业公司是适格的被告，涉案合同的相应义务应由被告圭峰置业公司履行。黄欠及原告邓兰与新会圭峰建筑置业公司签订《售房订购协议书》，该协议是双方当事人在自愿协商一致的基础上签订的，内容合法，并无影响合同效力的因素存在，故该协议为有效的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同当事人应全面履行合同的义务。根据《售房订购协议书》约定，在原告缴交购房款后，应当由被告圭峰置业公司协助原告办理相应的房屋确权手续。现原告已交付全部购房款给被告，被告应依《售房订购协议书》的约定，将涉案房屋的所有权人登记至黄欠及邓兰名下。因黄欠已去世，其法定继承人为邓兰、吕群爱和黄梓晴，但吕群爱及黄梓晴均明确表示不参加本案的诉讼，属于对自己权利的合法处分，本院予以准许。但被告未履行该协助登记义务，且根据涉案房屋的权利状况，具备权利人变更登记的条件，故原告据此主张本案权利合法有据，本院予以支持。被告圭峰置业公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告江门市新会区圭峰置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告邓兰办理江门市新会区会城五谷里2号2座504房屋及江门市新会区会城五谷里2号2座9#车房的所有权转移登记手续，将上述房屋、车房登记在原告邓兰名下。案件受理费100元（已由原告邓兰预交），由被告江门市新会区圭峰置业有限公司负担。原告邓兰预交的案件受理费100元，由本院予以退回；被告江门市新会区圭峰置业有限公司应自本判决生效之日起七日内向本院补缴案件受理费100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  苏锦江人民陪审员  林秀英人民陪审员  阮杏玲二〇二〇年六月二日书 记 员  阮凤娟