陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民初93号原告（执行案外人）：王涛，男，1990年10月31日出生，汉族，住西安市。原告（执行案外人）：王建乐，男，1963年6月3日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：王涛，男，1990年10月31日出生，汉族，住西安市，系王建乐之子。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地：上海市奉贤区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地：西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。原告王涛、王建乐与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王涛及被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼，第三人中登公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但庭后提交了书面答辩状。本案现已审理终结。 原告王涛、王建乐向本院提出诉讼请求：1.确认王涛、王建乐对位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目土地使用权（土地使用证号：西经国用2009出第01号）上的中登文景时代项目3幢1单元10层11001号房屋享有排除强制执行的民事权益，并停止对上述房屋的强制执行；2.追查中登公司在商品房买卖中存在的违约行为，并要求中登公司为上述房屋办理备案、网签及确权相关手续；3.诉讼费由上海绍瑞物资经营部负担。事实和理由：2007年3月16日，王涛、王建乐通过内部认购方式购买了位于西安市未央区XX幢XX层XX号房屋，建筑面积90㎡，房屋总价款259650元整。同日通过银行转账方式向中登公司内部工作人员打款2万元作为购房定金，中登公司出具定金收据。2007年4月28日又通过转账方式向中登公司银行账户打购房余款239650元，中登公司开具了收据。至此，王涛、王建乐按约交纳了购房全款。但在后期建设过程中，中登公司变更了认购时的房屋设计图，在双方沟通下，2009年7月6日，王涛、王建乐又与中登公司签订了《商品房买卖协议》，原房屋变更为3幢1单元1001室，建筑面积94.38㎡，总房价272286元，除2007年付款外，余款12636元约定签订合同时再付。2009年-2014年，虽经王涛、王建乐等业主几次催促中登公司按约尽快办理商品房买卖合同备案、网签等事宜，但中登公司都以人员变动等借口推辞未果。2014年5月12日，中登公司通知王涛、王建乐验房拿钥匙，经双方现场验收核对，涉案房屋实际面积为93.25㎡，王涛、王建乐给中登公司现场补交余款9376元，中登公司出具收据。至此，王涛、王建乐已交完全部购房款。鉴于涉案房屋验收合格，达到居住条件，王涛、王建乐领取了由西安市城乡建设委员会监制的“西安市商品房住宅使用说明书·西安市商品房住宅质量保证书”，该保证书扉页上加盖有“西安市城乡建设委员会房地产开发管理处两书备案审核章”，意见为“同意备案”。同时，王涛、王建乐还按要求与西安中登物业有限公司（以下简称中登物业公司）签订了“前期物业管理协议书”，并交纳了物业费等其他费用，中登物业公司开具了收据。随后王涛、王建乐实际使用并居住该房屋至今。针对中登公司至今未能办理网签及不动产权证的问题，王涛、王建乐等业主10多年内先后多次与中登公司负责人、西安市经济技术开发区负责人、西安市政府、西安市XX线XX沟通反映，但因中登公司与上海绍瑞物资经营部之间存在经济纠纷，至今未果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在法院2015年7月27日查封前，王涛、王建乐已于2009年7月6日与中登公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》，是双方真实意思的表达，属合法有效；2014年5月12日，王涛、王建乐与中登公司现场核对验收涉案房屋，补交余款，领取“西安市商品房住宅使用说明书·西安市商品房住宅质量保证书”，签订了“前期物业管理协议书”，并交纳了物业费等其他费用，王涛、王建乐实际使用并居住该房屋至今；在涉案房屋查封前，王涛、王建乐按约已支付全部价款；由于中登公司与上海绍瑞物资经营部存在买卖合同纠纷一案查封了涉案房屋，王涛、王建乐等业主先后以多种方式向中登公司、政府部门反映诉求，故非因买受人自身原因未办理过户登记。被告上海绍瑞物资经营部辩称，（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定书的基础是人民法院在执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决书过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定书是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。执行法院已于2015年7月27日依法对登记在中登公司名下涉案房屋予以查封，王涛、王建乐虽签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效。根据《物权法》第九条规定，王涛、王建乐虽持有合同，但未登记，不发生物权效力，故涉案房屋所有权人依然为中登公司，并不属于王涛、王建乐所有，故王涛、王建乐要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。请求依法驳回王涛、王建乐的所有异议请求。第三人中登公司述称，中登公司认可王涛、王建乐的诉讼请求。涉案房屋在人民法院查封前确已出售给王涛、王建乐，且王涛、王建乐已向中登公司交纳了购房款。中登公司在人民法院查封之前已向王涛、王建乐交付涉案房屋，自房屋交付开始王涛、王建乐居住至今，故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二、三款规定。2013年，因中登公司内部人员调整及入职、离职问题，未能及时办理不动产登记证书。2015年，中登公司恢复了网签业务的办理，但因受到房管局停止给中登公司办理网签的处罚，且在此期间王涛、王建乐多次请求中登公司办理不动产登记，故未能办理不动产登记证书的原因系中登公司自身原因造成，与王涛、王建乐无关。王涛、王建乐诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，有权排除执行。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日起至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括房号为3-12602在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案3-11001在内的104套房屋。上述裁定书及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。王涛、王建乐作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-11001号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1240号执行裁定：驳回案外人王涛、王建乐提出的执行异议请求。王涛、王建乐遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2007年3月19日，中登公司向王建乐出具中登文景时代十三号楼内部认购单，载明王建乐交付金额2万元，订房号13#-10C，订房面积90㎡。同日，中登公司向王建乐开具收据，编号为0019927，载明王建乐现金交款2万元，事由为13#-10C、90㎡。王涛、王建乐并提交了相关转账凭证予以佐证。2007年4月29日，中登公司向王建乐开具收据，编号为0019928，载明王建乐转账交款239650元，事由为13#-10C、90㎡。王涛、王建乐并提交了相关转账凭证予以佐证。2007年6月20日，王建乐与中登公司签订《中登地产商品房预定意向协议》，约定王建乐认购中登·文景时代第13栋10层C号房；建筑面积90平方米（暂定参考面积）；单价为2885元，总金额259650元；付款方式为一次性付款：本协议签订之日起，交付房屋全款。2009年7月6日（2007.7.6系笔误），王建乐与中登公司签订《商品房买卖协议》，约定王建乐购买中登·文景时代第3幢1单元10层1001号房，建筑面积共94.38平方米，单价为2885元/平方米，总价272286元，付款方式为分期付款：首付259650元整，签合同付12636元整。2014年5月1日，中登公司向王涛开具收据，编号为0026005，载明王涛交款269026元，事由为3-1-1001#、93.25㎡。2014年5月5日，王涛签收房屋验收表、西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书，并与中登物业公司签订《前期物业管理协议》。2014年5月12日，中登物业公司开具收据，编号为0143597，载明涉案房屋交物业费等费用1372元。王涛、王建乐收房后一直居住涉案房屋至今，并持续向中登物业公司交纳物业相关费用。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》。                         上述事实，有（2019）陕01执异1240号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：王涛、王建乐就位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，王建乐与中登公司于2009年7月6日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，上述协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房买卖协议》约定王建乐购买中登文景时代第3幢1单元10层1001号房屋，建筑面积共94.38平方米，单价为2885元/平方米，总价272286元。经查，涉案房屋系王涛、王建乐与中登公司经购买13#-10C房屋置换而来，涉案房屋首付款259650元王涛、王建乐已分别于2007年3月19日、2007年4月29日向中登公司支付。另查，因涉案房屋实际面积为93.25平方米，与上述《商品房买卖协议》中约定的94.38平方米不一致，故涉案房屋总价为269026元。王涛、王建乐于2014年5月1日补足中登公司余款9376元。中登公司亦认可收到全部涉案房款，故王涛、王建乐已支付全部购房款。根据王涛、王建乐于2014年5月5日签收房屋验收表、西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书，并与中登物业公司签订《前期物业管理协议》，交纳物业费用票据等证据，证明涉案房屋已由王涛、王建乐实际占有使用。虽上海绍瑞物资经营部对上述事实不认可，但其并未提供相反证据予以反驳。王涛、王建乐于2014年5月1日已支付完毕涉案房屋全部价款，中登公司应履行过户登记义务，但因未办理过户登记手续导致涉案房屋被查封，非因王涛、王建乐自身原因所致，故王涛、王建乐对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，王涛、王建乐的诉讼请求实为主张不得执行涉案房屋，其主张证据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。本案案件受理费5384元，由被告上海绍瑞物资经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审判长  马莉莉审判员  马延环        审判员  秦燕燕二○二○年六月二日书记员  张佩  1