广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初9861号原告：广州市土地开发中心，住所地广州市越秀北路****。统一社会信用代码12440100455416088E。法定代表人：华而实，主任。委托代理人：吴业辉，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：凌菁华，广东广信君达律师事务所律师。被告：黎志源，男，1961年3月23日出生，汉族，住，住所地广东省广州市海珠区/div>委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。原告广州市土地开发中心诉被告黎志源房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴业辉、凌菁华，被告黎志源及其委托代理人梁雨田均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年原广州市国土资源和房屋管理局下发《房屋拆迁许可证》（拆许字[2005]第10、11号）准予原告拆迁海珠区琶洲岛华南大道以西地段及新港东路××号及门牌未列房屋，被告案涉房屋属于拆迁范围内。据此，2008年8月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（穗土合字[2008]0481号）（以下简称补偿协议），约定被告房屋坐落海珠区新港东路××沙大街××房，合法产权面积65.86平方米；原告按被告合法产权建筑面积6700元/平方米给予被告补偿，共计补偿441262元；被告回购安置房的建筑面积为73.34平方米，购房单价为8000元/平方米，回购房为原告自编号××栋××房；购房通知书自发出之日起1个月届满，原告通知乙方按照购房证明载明的先后顺序选房并签订购房合同，被告应按照甲方通知的时间签订购房合同，逾期超过15个工作日视为自动放弃购房资格；被告违反本协议第七条任一款约定的，每迟延一天，应按本协议第三条项下补偿款总额的万分之二向原告支付违约赔偿金。2009年3月16日和2010年12月27日，原告与被告分别签订了《琶洲岛A区拆迁地块房屋补充协议》和《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议（二）》，案涉房屋总拆迁补偿款变更为526880元。案涉协议签订后，原告按照补偿协议和补充协议的约定按时向被告支付了拆迁补偿款。2017年5月13日，原告向被告送达《购房通知书》，通知被告在收到上述通知书60日内办理回购房的签约手续。但被告以需要公示相关调整房屋数据为由拒绝签收《购房通知书》。按照补偿协议约定，被告最迟应在2017年7月13日前向原告交付案涉房屋。期间，原告通过电话、当面协调等方式多次催促被告尽快办理回购房手续并按约定交付案涉房屋，但被告均予以拒绝。2019年3月31日广州市住房和城乡建设委员会核发《房屋拆迁许可证》（延拆许字[2019]第4、5号）批准案涉房屋拆迁期限至2020年3月24日。案涉房屋拆迁期限准予延长后，原告仍一直积极与被告沟通交涉，督促被告尽快办理回购房手续并按约定交付案涉房屋。回购房早已具备交房条件，但被告至今仍拒绝收房，更未向原告交付案涉房屋。被告的违约行为已严重影响原告对案涉地块的征拆工作进度。被告无正当理由拒绝接收回购房，且至今尚未向原告交付案涉房屋的行为已违反合同约定，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判决被告履行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（穗土合字[2008]0481号）约定义务，向原告交付广州市海珠区新港东路××沙大街××房房屋；2、判决被告向原告支付迟延交付房屋的违约金共计68599.78元（自2017年7月14日起暂计至2019年4月26日）；3、判令被告按协议搬迁至2605号房进行安置，并签订回购合同；4、判决本案诉讼费由被告承担。被告辩称：本案应是行政前置来处理，之前起诉的时候法院驳回被告的诉讼，要求进行行政诉讼，被告也确定了先行政处理的范筹。就算是民事诉讼问题，原告的起诉也是没有道理的。原告要求交回房屋问题，原告现在也没有恰当的安置被告，首先拆迁的时候没有及时告诉被告，现在给被告回迁的房屋是不相符的，套内面积多少没有公告，现在也没有确切给被告套内面积，面积没有确定被告不会搬进去，房子也存在漏水等情况。且按规定被告是可以回购90平米的房子，这样对被告不公平。被告反诉称：被告与原告于2008年6月24日签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（协字第204号），并原告于2008年6月24日出具了《承诺书》，由原告负责拆迁坐落在广州市海珠区新港东路××沙大街××房属于被告所有的房屋。后双方又于2009年2月11日签订《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议》。2010年6月2日广州市国土资源和房屋管理局对原告提出《关于申请修改琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案的请示》作出了批复，据此双方于2010年9月23日签订《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议（二）》。被告一直居住在该被拆迁房屋内。原告于2008年与被告依据《琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》签署拆迁协议，该《方案》中仅以原告提供的图纸中的建筑面积作为选房的核准依据，原告在其提供的格式协议中未作任何提示，且隐瞒日后调整方案须要以套内面积核算是否可以上调至上一档房源的要件，也未告知70平方房源套内面积数据。2010年推出的《调整方案》中却以套内面积为核算调整标准（70平方房源有多种套内面积规格，原告却一直没有告知）。因协议签订时用建筑面积核算选房，后调整方案用套内面积核算上调房屋标准，对被告极为不合理，损害了被告按套内面积选择的权利，而后签订协议者完全可以依据套内面积选择房源。既然要用套内面积核算是否能上调的标准，签协议时就应告知所合适房源的所有套内面积确定数据。调整方案出台后，由于70平方户型有六种套内面积，调整方案出台前应该采用70平方户型最小套内面积数据作为先签订协议者能否上调至上一档房源的标准，而非之前所选房屋作为能否上调标准；或者重新按套内面积重新选房，这样才能对先签订协议者公平。原告在调整方案的出台前后均没有作出任何公示，亦无公开房源的套内面积，亦无通告被告，搞暗箱操作，且2010年当时的套内面积核定相当不准确，被告当时是适合调整的。根据双方的合同约定及原告《琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》和《关于申请修改琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案的请示》的批复有关安置房户型的选购规则的规定，被告应安排可选购的户型面积标准为90平方米的回购房给被告回迁。同时根据被告了解得知，与被告情况相当的其他被拆迁人，在回购的拆迁房中已经选择调高了一档回购安置房。根据《关于申请修改琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案的请示》的批复的只有回迁房套内面积达到安置标准才可确定所选购安置房的标准，被告强烈要求原告公示涉案房屋地块的安置房屋的回购安置房的情况及回迁房屋的测绘数据，给人民法院作出正确判断并判决。现在原告并没有根据双方的约定和政府职能部门的批复，不合适地强行安置被告回购回迁房，是完全错误的，故反诉请求：1、判决原告安排给原告回购的回迁房为90平方米户型，被告和原告签订回购房的购房合同；2、判决反诉的诉讼费由原告承担。原告对被告的反诉答辩称：被告的反诉请求没有事实依据，根据原告当庭提交的补充证据房地产测绘的附图，被告所选的房屋套内建筑面积为60.33平方米，而实际房屋的套内面积为60.1955平方米，被告原选的房屋套内面积大于实际的拆迁房屋的，不属于可以调高套内面积的情况。被告提出的反诉和本案不是同一法律关系，应另案起诉。原告起诉是基于拆迁补偿协议书，该协议明确约定所回购的回迁房面积为73.34平方米，而被告反诉的诉讼请求没有合同依据，协议书没有涉及被告的请求，因此被告的反诉是新的法律关系，且根据2010年825号方案调整稿规定，当原选房屋套内面积不足原拆迁房屋面积时，被拆迁人可选择上一户型级别的安置房，但本案被告被拆迁房屋面积小于被告选择的安置房面积，不符合该规定。协议在2008年8月签订，该方案是2010年4月印发的，反诉与本案没有关联性。被告提出的反诉请求与本诉不是同一法律关系，原告提出的反诉实际是对本诉的审理标的的否定，事实理由部分实际是对拆迁方案的不满和不服，应属于另外的法律关系，应另提出诉讼，不应在本案审理。经审理查明，坐落在广州市海珠区新港东路××××房房屋属于被告所有，钢筋混凝土结构**，建筑面积为65.86平方米，梯间分摊4.9019平方米，公设分摊0.7672平方米。2005年3月23日，广州市中心区交通建设公司取得广州市国土资源和房屋管理局核发道路项目建设的拆许字（2005）第10号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围海珠区琶洲岛华南大道以西地段，即新港东路207号及门牌未列房屋数间；拆迁面积224000平方米；拆迁实施单位为原告；拆迁期限2005年3月23日至2007年3月24日。同日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房拆字[2005]10号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，对上述房屋拆迁许可证的内容及有关事项进行了公告。2005年3月23日，原告取得广州市国土资源和房屋管理局核发居住项目建设的拆许字（2005）第11号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围海珠区琶洲岛华南大道以西地段；拆迁面积954199平方米；拆迁实施单位为原告；拆迁期限2005年3月23日至2007年3月24日。同日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房拆字[2005]11号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，对上述房屋拆迁许可证的内容及有关事项进行了公告，其中拆迁地点和范围为海珠区琶洲岛华南大道以西地段，即新港东路151-155号，以101号部分，及门牌未列房屋数间，磨碟沙大街18号、18号之2、18号之3、20号之1、20号之2、22号、22号之1至之4、24号、24号之1、24号之3、28号、33号、75号及门牌未列房屋数间；。等。此后，广州市国土资源和房屋管理局逐年批准了原告延期拆迁期限，拆迁期限延期至2016年3月24日。后广州市住房和城乡建设委员会承接了原广州市国土资源和房屋管理局承担的国有土地上房屋征收与补偿工作的监督管理职责，2016年3月15日，广州市住房和城乡建设委员会核发了延拆许字[2016]第6号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限延期至2017年3月24日。2017年3月15日，广州市住房和城乡建设委员会核发了延拆许字[2017]第6号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限延期至2018年3月24日。2018年3月14日，广州市住房和城乡建设委员会核发了延拆许字[2018]第4号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限延期至2019年3月24日。2019年3月31日，广州市住房和城乡建设委员会核发了延拆许字[2019]第4号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限延期至2020年3月24日。2008年6月24日，原告（甲方，拆迁人）与被告（乙方，被拆迁人）签订穗土合字[2008]0481号《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，约定乙方房屋坐落海珠区新港东路××沙大街××楼××房，使用性质住宅，产别私产，合法建筑面积65.86平方米，双方同意对原址房屋和补偿安置房屋的价格采取协商的方式确定；双方同意按货币补偿与购房不临迁方式办理原址房屋的补偿，甲方对乙方的补偿安置为货币补偿与回购安置房相结合且不临迁的方式，甲方建设安置房的用地无需使用乙方原址房屋所占用地，无需乙方现时迁出原址房屋；（第三条）甲方按乙方合法产权建筑面积6700元/平方米给予乙方补偿，共计补偿441262元；（第四条第2款）甲方不需要乙方临迁的，甲方根据乙方原址房屋合法产权建筑面积平方米，按每月20元/平方米的标准，共补偿给乙方3个月的临迁补贴，合计3951.6元；（第五条）甲方一次性补偿500元的搬迁补助费给乙方，并由乙方负责自行搬迁，甲方一次性支付乙方原址房屋所装电话1台按200元/台补偿；（第六条）乙方在甲方规定签订本协议时间的3个月内，与甲方签订本协议，甲方按原址房屋产权面积1000元/平方米给予奖励，合计65860元；（第七条第1款）乙方保证在本协议生效之日起五天内将有关产权证明文件（无任何他项权利登记）交给甲方并会同甲方到市房地产行政主管部门办理拆迁补偿备案手续及办理有关房地产权属注销手续；（第七条第3款）乙方保证在甲方回购房交乙方之日起2个月内按本条4款约定的条件向甲方交付原址房屋；（第七条第4款）乙方向甲方交付原址房屋时，原址房屋未存在任何产权争议，未被司法、行政机关查封，未设置抵押、出租等他项权利或他项权利已被注销，未设置任何形式的用益物权，原址房屋未被任何第三人非法侵占并已腾空，原址房屋的水、电、煤气、电信、电话、电视等费用已全部结清；以上第三条、第四条第2款、第五条、第六条项下款项合计511773.6元，由甲方在乙方履行完本协议第七条第1款约定的义务时，甲方一次性将本协议第三条项下房屋拆迁补偿款441262元给乙方，甲方在乙方履行完本协议第七条第4项下义务时，甲方一次性将本协议第四条2款、第五条、第六条项下补偿款70511.6元给乙方；（第九条）乙方有权回购安置房，乙方回购安置房的建筑面积为73.34平方米，购房单价为8000元/平方米，回购房为甲方自编号××栋××房；签订本协议后，甲方按照签订拆迁补偿协议书的先后顺序向乙方发放回购安置房的证明，甲方在安置房具备出售条件时即向持有购房证明的乙方发出购房通知书，乙方在收到购房通知书之日起贰个月内持购房证明向甲方登记购房资格、察看房屋、接洽购房事宜等，逾期视为自动放弃购房资格，购房通知书自发出之日起一个月届满，甲方通知乙方按照购房证明载明的先后顺序选房签订购房合同，乙方应按照甲方通知的时间签订购房合同，逾期超过15个工作日视为自动放弃购房资格，乙方应按照第九条规定的建筑面积或与此最接近的建筑面积选购回购房；《琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》为本协议的附件，与本协议具有同等的法律效力，本协议未约定的事宜，适用该附件的规定，本协议约定的内容与该附件相抵触的，以本协议为准；等。据该协议所附的《琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》规定：。有合法产权房屋的补偿标准原则上执行拆迁补偿指导价：框架结构（A）房屋，6700元/平方米（含20%旧城区增幅）。；。对于申请购买安置房的被拆迁户，其临迁费领取期限为自被拆迁户在规定时间内搬迁之日始至拆迁人向被拆迁户发出购房通知之日起的2个月止。；。安置房的建设地点选址在新港东路××、××以南、黄埔涌××、××路以西××ＰＺＡ06地块；琶洲PAZ06地块安置型新社区安置房分三类：普通商品房和新社区安置房和集体土地房屋复建安置房，国有土地房屋的被拆迁人可按规定选择购买一套安置房，集体土地房屋的被拆迁人可在上述三种类型的安置房源中按规定选择购买一套安置房，本条所称被拆迁人特指其房屋的拆迁人是广州市土地开发中心，被拆迁住宅房屋位于琶洲岛内政府储备土地的征地范围内、拥有国有或集体土地上合法产权住宅房屋的被拆迁人；根据规划要求，琶洲PZA06地块安置型新社区安置房屋户型共四种，分别是：50平方米、70平方米、90平方米和120平方米，国有土地及集体土地住宅房屋的被拆迁人在领取货币补偿后，按户仅可选购一套安置房；具有完全产权、可直接上市的安置房购买价格拟定为8000元/平方米；新社区安置房，户型最大不超过90平方米，其购买价格以物价部门最终审定为准；。国有土地及集体土地住宅房屋的被拆迁人可根据其原合法产权面积情况，按以下标准选购安置房面积（设定被拆迁人原合法产权面积为S）：50平方米≥S可选户型面积标准50平方米，50平方米＜S≤70平方米可选户型70平方米，70平方米＜S≤90平方米可选户型90平方米，S＞90平方米可选户型120平方米；被拆迁人可选择小于可选户型标准的安置房，但不可选购大于可选户型标准的安置房；具有完全产权、可直接上市的安置房购买价拟定为8000元/平方米；。等。协议签订后，该协议办理了备案手续，被告的被拆迁房屋契证已于2008年8月26日被回收。2008年6月24日，原告向被告出具《承诺书》，承诺：第一、在承诺人履行完第七条1款约定的义务30天内，承诺人一次性将上述协议第三条项下房屋拆迁补偿款441262元支付给你方；第二、若承诺人今后自愿调整拆许字（2008）第12号范围内的现行房屋拆迁补偿单价（框架：6700元/平方米，混合结构6000元/平方米，砖木结构5150元/平方米）或调整奖励金标准，承诺人则按调整后的《琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》补偿标准给予你方调整补偿。但由于发生下列任一情形：1、被拆迁人通过市场评估；2、行政裁决；3、法院判决，导致承诺人今后给予被拆迁人的补偿标准高于现行标准的，承诺人不给予你方调整补偿。被告在该承诺书上加盖的“琶洲岛PAZ06地块回购房××栋××房建筑面积73.34㎡”内容的方章中在选购人落款处签名确认。2009年2月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议》，约定：乙方原有的新港东路××沙大街××房，房屋建筑面积65.86㎡，房屋结构A8,已由甲方按6700元/㎡补偿给乙方，现方案调整补偿单价为7000元/㎡，甲方按差价补偿给乙方65.86㎡×300元/㎡=19258元；等。2010年9月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议（二）》，约定：乙方原有的新港东路××沙大街××房，房屋建筑面积65.86㎡，房屋结构A8,已由甲方按7000元/㎡补偿给乙方，现方案调整补偿单价为8000元/㎡，甲方按差价补偿给乙方65.86㎡×1000元/㎡=65860元；甲方不需要乙方临迁的，甲方根据乙方原址房屋合法产权建筑面积，按每月20元/㎡的标准补偿给乙方，共补偿给乙方3个月的临迁补贴，现方案调整临迁补贴单价为每月30元/㎡，甲方按差价补偿给乙方65.86㎡×10元/㎡×3个月=1975.8元；甲方增加按乙方原址房屋合法产权面积65.86平方米给予500元/㎡的拆迁改造奖励，合计32930元；乙方所选回购房确认为甲方自编号××栋××房，建筑面积73.34平方米，乙方按本补充协议（二）附件规则选购房屋，甲方给予乙方回购房减免8%建筑面积购房款优惠，乙方减免后的建筑面积67.4728平方米按8000元/㎡购房；本补充协议三、四项合计款34905.8元，甲方在乙方履行完原协议第七条4款项下义务时，连同原协议第四条2款、第五条、第六条项下补偿款70511.6元，合计105417.4元一次性付给乙方；等。原告于2008年8月20日支付了441262元、于2009年4月27日支付了19758元、于2010年12月31日支付了65860元合共支付补偿款526880元给被告。2007年5月13日，原告向被告发出了《购房通知书》，通知被告持《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《有关补充协议书》，在收到本通知书在60日内，前往芳园路××号××房（安置区C1栋203房）办公室办理签约手续。该通知回执备注：业主要求公示调整房屋的对应数据以确认其房屋是否属于可调整，才办理回购事宜。原告要求被告交付被拆迁房屋、搬迁至回购安置房进行安置并签订回购安置房购房协议未果，遂提起本案诉讼。另查：2010年6月2日，广州市国土资源和房屋管理局向原告作出穗国房函[2010]825号《关于申请修改琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案的批复》，对原告《关于申请修改琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案的请示》（穗土开字[2010]16号）收悉，请做好新旧《方案》的衔接工作。据原告的请示所附的《琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案调整稿》规定：。有合法产权房屋的补偿标准原则上执行拆迁补偿指导价：框架结构（A）房屋，8000元/平方米（含20%旧城区增幅）。；。对于申请购买安置房的被拆迁户，其临迁费领取期限为自被拆迁户在规定时间内搬迁之日始至拆迁人向被拆迁户发出购房通知之日起的2个月止。；。安置房的建设地点选址在新港东路××、××以南、黄埔涌××、××路以西××ＰＺＡ06地块；琶洲PZA06地块安置型新社区安置房分两类：普通商品房和新社区安置房，国有土地房屋的被拆迁人可按规定选择购买一套安置房，本条所称被拆迁人特指其房屋的拆迁人是广州市土地开发中心，被拆迁住宅房屋位于琶洲岛内政府储备土地的征地范围内、拥有国有土地上合法产权住宅房屋的被拆迁人；根据规划要求，琶洲PZA06地块安置型新社区安置房屋户型共四种，分别是：50平方米、70平方米、90平方米和120平方米，国有土地住宅房屋的被拆迁人在领取货币补偿后，按户仅可选购一套安置房；具有完全产权、可直接上市的安置房购买价格拟定为8000元/平方米；新社区安置房，户型最大不超过90平方米，其购买价格以物价部门最终审定为准；。国有土地住宅房屋的被拆迁人可根据其原合法产权面积情况，按以下标准选购安置房面积（设定被拆迁人原合法居住面积为S）：50平方米≥S可选户型面积标准50平方米，50平方米＜S≤70平方米可选户型70平方米，70平方米＜S≤90平方米可选户型90平方米，S＞90平方米可选户型120平方米；被拆迁人在购买回购房时，可按回购房建筑面积的8%予以免计房价；当按原实施方案选房规则所选的安置房套内面积不足原被拆迁房屋的套内面积时，被拆迁人可选择回购上一户型级别的安置房，购房价仍按每平方米8000元执行，但不再给予回购房建筑面积的8%免计房价的购房优惠补贴；。等。据原告提供的琶洲大道××号××房《不动产附图》显示：建筑主结构为A，建筑层数26层，建筑面积75.2024平方米，专有面积60.33平方米，分摊面积14.8724平方米。据广州市国土资源和规划委员会于2019年1月25日出具的《广州市不动产权属证明书》记载：不动产权利人广州市土地开发中心；房屋来源自建；占有份额全部；坐落海珠区琶洲大道××号（单号）首至××层，琶洲大道××号（单）芳园路××号（双）地）地下××层筑面积69879.48平方米。被告曾向本院提起诉讼，要求撤销[2008]0481号《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中的第九条，让被告回购90平方户型房屋及原告一次性支付搬迁费用4000元等。本院经审查认为该争议属于行政诉讼受案范围，本院没有管辖权。于2018年8月14日以（2018）粤0105民初11791号民事裁定书，裁定对原告的起诉，本院不予受理。2018年8月16日，被告向广州铁路运输第一法院以相同的请求提起行政诉讼。该院经审查认为该协议引发的相关纠纷，不属于行政诉讼受案范围，应通过民事诉讼途径予以解决，并于2018年8月22日以（2018）粤7101行初4949号民事裁定书，裁定对被告的起诉，本院不予立案。本案审理过程中，原告表示针对被告反映涉案安置房屋出现开裂、漏水等的情况，已对涉案安置房屋内所有质量问题均已修复。被告也对案涉安置房屋进行了查验。诉讼中，原告与被告均确认《广州市城市房屋拆迁补偿协议》、《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议》、《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议（二）》约定的回购房地址自编号××栋××房，与海珠区××号××房为同一地址。原告表示在2017年5月13日原告已向被告发出购房通知书，通知被告到现场领取，没有用邮寄方式被告拒收，回执部分工作人员已做工作记录。被告已查看过回购房，对回购房的套内面积在现场办公室有公示，被告也看过公示但没有证据证明。2008年前的方案是使用广州市通用建筑面积来计算，后出于公平考虑调整方案使用套内面积标准来选择调整回购房面积档次。按照调整方案的条件，原选定的安置房套内面积小于被拆迁房屋的套内面积，可以调大一档次回购安置房。被告提出的海珠区××号××巷××号××房被拆迁户、海珠区××号××巷××号××房被拆迁户的回购房的套内面积小于被拆迁房屋套内面积，符合调整方案规定，不存在被告主张的不符合条件可以调大一档次回购安置房的情形。自琶洲拆迁安置工作开展以来，原告在琶洲安置区设置了常驻办公室，常年有工作人员办公。方案调整稿在2010年6月正式印发实施，依法将该调整稿在琶洲安置区办公室公示，所有被拆迁人均可随时到办公室查看。方案调整稿除对回购房户型选购规则有调整外，对原拆迁房屋的补偿单价也作了调整，为此包括被告在内的，在调整方案出台前签订的拆迁补偿协议的被拆迁户，原告经办人均有通知其签订补充协议，对原被拆迁房屋的补偿单价进行调整。因此不存在被告主张的不知道方案调整稿印发情况。对不符合调大一档次回购房安置房条件的被拆迁户，因考虑避免被拆迁户出现抵触情绪问题，没有另外通知，但方案调整稿中设计的补偿单价、临迁费标准等其他调整，均按方案调整稿的规定通知各被拆迁户签订补充协议并支付差价。按照调整稿进行调整的大概有100户左右。被告表示被告对补偿部分进行调整是基于合同的约定，涉案补偿协议前提条件是补偿方案，琶洲住宅拆迁补偿安置方案为前提，补充协议也承诺了新的调整方案就按新的，被告提出的反诉应合并审理，双方围绕拆迁问题提出的反诉应属于同一法律关系。原告有电话通知办理签约手续，但由于对回购房是否属于可调整范围有异议，故没有去办理。回购房时查看过，对房屋质量也提出过异议，没有看过公示套内面积，也没有以公告的方式告知套内面积。不同时间段的回购标准有不同的约定且没有告知被告。原适用建筑面积作为选择回购房面积档次的条件，但没有约定日后可变更适用套内面积来选择调整回购房面积档次的约定。根据测绘图实际面积和协议是不一致的。这样调整对被告不利。同一地块的陈振叠被拆迁户位于磨碟沙大街××号四巷××栋××号××房的套内面积59.056平方米，已合法回迁至90平方米的回购房，而被告被拆迁房屋套内面积为60.195平方米。还有海珠区××号××巷××之××号××房、海珠区新港东路××大街××号××巷××号××房的被拆迁户也上调了面积。被告要求公平处理回迁问题。按方案调整稿调整后户数很大量，具体被告无法去统计。本院认为：原告与被告签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议》、《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议》、《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议（二）》，并对拆迁安置补偿进行明确的约定，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”的规定，本案原告的《房屋拆迁许可证》已在该条例施行前取得，故有关房屋拆迁补偿安置纠纷应沿用原有的规定处理，故本案应属民事法律关系调整范围。被告提出本案应是行政前置来处理没有依据，本院不予采纳。原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》、《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议》、《琶洲岛A区拆迁地块房屋补偿补充协议（二）》，没有国家法律和行政法规的强制性规定。双方均应按协议约定全面履行各自的义务。被告原被拆迁房屋的产权证建筑面积为65.86平方米、梯间分摊4.9019平方米、公设分摊0.7672平方米，据此计算被告原被拆迁房屋的专有面积（套内面积、合法居住面积）为60.1909平方米（65.86平方米-4.9019平方米-0.7672平方米）。协议约定的回购房的建筑面积75.2024平方米，专有面积60.33平方米，分摊面积14.8724平方米。按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议》所附的《琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》规定。国有土地及集体土地住宅房屋的被拆迁人可根据其原合法产权面积情况，按以下标准选购安置房面积（设定被拆迁人原合法产权面积为S）：50平方米≥S可选户型面积标准50平方米，50平方米＜S≤70平方米可选户型70平方米，70平方米＜S≤90平方米可选户型90平方米，S＞90平方米可选户型120平方米；被拆迁人可选择小于可选户型标准的安置房，但不可选购大于可选户型标准的安置房。被告符合选择50平方米＜S≤70平方米可选户型70平方米的档次条件，但被告并没有选择小于可选户型标准的安置房。双方已达成协议并确定回购安置房70平方米的户型，该合意符合《琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》的规定。在协议履行过程中，原告对原制定的《琶洲岛住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》进行调整，该方案将回购安置房的回购条件及相关的拆迁补偿费用进行了调整。按调整后的补偿安置实施方案规定。国有土地住宅房屋的被拆迁人可根据其原合法产权面积情况，按以下标准选购安置房面积（设定被拆迁人原合法居住面积为S）：50平方米≥S可选户型面积标准50平方米，50平方米＜S≤70平方米可选户型70平方米，70平方米＜S≤90平方米可选户型90平方米，S＞90平方米可选户型120平方米；当按原实施方案选房规则所选的安置房套内面积不足原被拆迁房屋的套内面积时，被拆迁人可选择回购上一户型级别的安置房，购房价仍按每平方米8000元执行，但不再给予回购房建筑面积的8%免计房价的购房优惠补贴。被告原被拆迁房屋的专有面积（套内面积、合法居住面积）为60.1909平方米，回购安置房的专有面积为60.33平方米，不符合调整后的补偿安置实施方案规定的调整回购安置房户型的条件。原告对被告不重新调整被告的回购安置房的户型，并未违反调整后的补偿安置实施方案规定。结合双方的证据、庭审陈述及补偿协议履行过程分析，被告应当知道原补偿安置方案及调整后的补偿安置方案的内容及条件，同时原补偿安置实施方案是否进行调整亦非原告可预见的，因此，被告提出原告违反公平原则、对调整方案出台前后没有公示等要求调整回购安置房的档次的抗辩意见依据不足，本院不予支持。现被告的回购安置房已符合交付条件，原告已向被告发出办理回购安置房《购房通知》，要求被告按通知指定的期限内，办理回购房签约手续，被告亦表示接到了原告的电话通知，但被告没有按指定的期限办理，原告已按协议约定履行了通知义务，被告已符合协议约定向原告交付原址房屋的条件，故原告要求被告交付原被拆迁房屋有理，本院予以支持。对于原告要求被告按协议约定搬迁至自编××栋××房并签订回购房合同问题。因原告与被告是否以购买回购安置房的方式进行安置是属于双方的意思自治问题，在被告与原告没有签订回购安置房购买合同前，不应强制确定被告的安置去向并与原告签订回购安置房购买合同，故原告的该诉请本案不予调处。对于被告提出回购安置房存在的质量问题，可在与原告签订回购安置房协议确定安置方式后，另行主张。原告已于2017年5月13日向被告发出了《购房通知》，被告没有按通知的期限办理回购安置房的签约手续，已构成违约，故原告要求被告支付违约金有理，本院予以支持，但违约金应从2017年9月14日开始计付。从现有的证据反映，在双方未能提供充分的证据证明案涉被拆迁地块存在同等条件下上调一档次回购安置房的情形及原、被告对回购安置房未重新达成合意的情况下，被告反诉要求原告安排被告回购安置房为90平方米户型依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告黎志源在本判决生效之日起30日内向原告广州市土地开发中心交付广州市海珠区××大街××号××梯××房房屋；二、被告黎志源在本判决生效之日起10日内支付迟延交付房屋的违约金（自2017年9月14日起至实际搬迁之日止，以526880元为基数，按每日万分之二的标准计付，并以已支付的526880元为限）给原告广州市土地开发中心；三、驳回原告广州市土地开发中心的其他诉讼请求；四、驳回被告黎志源的反诉请求。本案诉讼费1515元（受理费1515元、反诉费100元），由被告黎志源负担。本案受理费1515元已由原告预交，反诉费100元已由被告预交，被告在履行本判决时将应负担的受理费1515元直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  邓丽红二〇二〇年六月十九日书 记 员  刘志怡翁豌婷