福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2172号 上诉人（原审原告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝建全，福建初道律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：梁兴强，男，1979年12月26日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审第三人）：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原审第三人：廖建江，男，1976年7月27日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下称新新房地产公司）因与被上诉人梁兴强、付凤阳及原审第三人廖建江商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新新房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持新新房地产公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案涉购房款167000元是以付凤阳向新新房地产公司的借款167000元充抵错误，案涉购房款167000元尚不具备转移的法律要件和事实基础。1.从《借款协议》的形成原因来看,付凤阳利用新新房地产公司急于卖房要求买房，以抵偿私债或购房优惠等方式引入梁兴强前来借名买房。新新房地产公司基于对付凤阳的信任，与梁兴强订立案涉商品房买卖合同，并与付凤阳订立《借款协议》。新新房地产公司与梁兴强的案涉购房款、新新房地产公司与付凤阳的借款，二者转化是基于《借款协议》约定付凤阳购买案涉商品房。一审依据《借款协议》认定案涉购房款167000元是以付凤阳向新新房地产公司借款167000元充抵的，不符合《借款协议》约定的充抵原因。2.从《借款协议》的充抵主体来看，付凤阳向新新房地产公司借款167000元是用于充抵付凤阳的案涉购房款167000元，即案涉购房款的支付主体与借款承担主体均是付凤阳。一审认定案涉商品房是梁兴强购买，并非付凤阳以梁兴强名义购买，那么案涉购房款应当由梁兴强来支付，而不是付凤阳。既然不是付凤阳的案涉购房款，购房款就无法通过《借款协议》转化为付凤阳向新新房地产公司的借款。3.从《借款协议》的法律效力来看，案涉购房款167000元也无法转化为付凤阳向新新房地产公司的借款。邓顺华并未实际将款项出借给付凤阳，付凤阳也没有用工程款来偿还，即《借款协议》尚不具有法律效力。一审以不具有合法性的《借款协议》来认定案件事实错误。4.从《借款协议》的内容来看，并不具有债务转移的效力。《借款协议》中并未载明新新房地产公司同意梁兴强的案涉购房款167000元转化为付凤阳的借款。梁兴强陈述其己支付案涉购房款的说法也直接否定了一审法院的转化认定。5.从梁兴强陈述的抵债方式可知，其并未以购房的目的参与本案，未尽到善良购房者的审慎义务，因付凤阳拖欠廖建江债务、廖建江又拖欠梁兴强债务，经三方对抵，并不是新新房地产公司拖欠梁兴强款项，梁兴强并未向新新房地产公司支付房款，购房发票不能作为付款凭证。 梁兴强辩称，本案所有证据均指向房屋购买人是梁兴强，与付凤阳无关，普通发票作为收款凭证是法律明确规定的。 付凤阳未作答辩。 廖建江未作陈述。 新新房地产公司向一审法院起诉请求：1.判决梁兴强及付凤阳支付新新房地产公司购房款167000元，并按日万分之五标准计算自2015年7月22日起至实际还款之日止的逾期付款违约金；2.判决梁兴强及付凤阳支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。 一审法院认定事实：新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年7月21日，新新房地产公司、梁兴强签订合同编号为201507210072《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，约定梁兴强向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积83.74平方米，总价款467000元。梁兴强于2015年6月8日支付新新房地产公司购房款20000元，于2015年9月25日通过银行按揭贷款支付购房款280000元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”。第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款［人民币］￥187000元整（大写：零仟零佰壹拾捌万柒仟零佰零拾零元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款［人民币］￥280000元整（大写：零仟零佰贰拾捌万零仟元）……”。该《商品房买卖合同》于2015年7月29日进行登记备案。新新房地产公司于2015年7月30日向梁兴强开具金额为187000元的销售不动产统一发票。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。2018年10月26日，双方办理了案涉商品房交接手续。新新房地产公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 一审法院认为，本案诉争的购房款167000元，系《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定的首付款187000元扣除认购定金20000元后的款项，虽然梁兴强没有直接向新新房地产公司支付该笔款项167000元，但新新房地产公司自己陈述在签订《商品房买卖合同》时其是同意该笔首付款167000元由付凤阳以借款方式予以充抵，以后再从付凤阳的工程款中相应扣减抵偿；梁兴强、第三人廖建江也陈述该笔首付款167000元转为由付凤阳向新新房地产公司的借款，以后再从付凤阳的工程款中相应扣减抵偿。而且，从之后新新房地产公司向梁兴强开具187000元首付购房款发票、向梁兴强交付商品房的行为看，新新房地产公司也是认可梁兴强已履行完毕支付首付款的合同义务的。因此，新新房地产公司现仍基于本案商品房买卖合同关系，请求梁兴强及付凤阳共同支付购房款167000元及逾期付款违约金以及因诉讼支出的律师代理费，理由和依据不足，不予采纳。综上所述，新新房地产公司与梁兴强之间存在商品房买卖合同关系,梁兴强系本案商品房的买受人,事实清楚,应予认定。其双方之间签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。梁兴强通过支付定购金、银行按揭贷款及其他方式已履行完毕支付本案商品房购房款的义务，新新房地产公司又基于本案商品房买卖合同关系请求梁兴强、第三人付凤阳支付本案诉争的购房首付款167000元以及逾期付款违约金及律师代理费，理由和依据不足，对其诉讼请求不予支持。第三人付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：驳回泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5004元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉商品房的买卖合同及相关附件为新新房地产公司与梁兴强签署，房屋验收确认书、楼宇交接书、遵守临时物业管理规约承诺书均为梁兴强以业主身份签署，新新房地产公司开具的发票付款人亦为梁兴强，新新房地产公司主张案涉房屋为付凤阳借梁兴强之名购买，但未能提供证据予以证明，不予采信。就双方争议的首付款167000元是否实际支付的问题。梁兴强主张系新新房地产公司欠付凤阳工程款，以付凤阳购买诉争房屋时的部分房款进行抵偿，而付凤阳欠廖建江款项，廖建江又欠其款项，三方进行抵扣。新新房地产公司提供的证据及陈述可证实其与付凤阳之间存在以诉争房屋的部分房款抵新新房地产公司应付付凤阳工程款的约定，而廖建江一审到庭亦确认了其与付凤阳及梁兴强之间债务抵扣事实，新新房地产公司将案涉房屋交付给梁兴强，并为双方争议的167000元开具了发票，梁兴强实际交付了剩余房款，故应认定新新房地产公司认可梁兴强已经履行了全部付款义务。经审查，一审查明认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，新新房地产公司与梁兴强签订了合法有效的商品房买卖合同，梁兴强通过款项抵扣、银行按揭、银行转账等方式支付了案涉房屋的房款，新新房地产公司向梁兴强交付了房屋，现新新房地产公司要求梁兴强支付167000元房款及律师费的诉讼请求，均缺乏依据，一审不予支持正确。 综上所述，泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5004元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 吴一凡 书 记 员 黄钰漩 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。