湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初2038号原告：吴京蔓，女，1971年6月1日出生，汉族，个体业主，住湖北省随州市曾都区。原告：随州红奕商业管理有限公司。住所地：湖北省随州高新技术产业园区熊家村。法定代表人：李雷，总经理。上述二原告之委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。被告：雷亭，男，1987年10月14日出生，汉族，个体业主，住湖北省随县。委托诉讼代理人：狄登丰，湖北天赋律师事务所律师。原告吴京蔓、原告随州红奕商业管理有限公司（以下简称：随州红奕公司）与被告雷亭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴京蔓及原告随州红奕公司的共同委托诉讼代理人姚凯、被告雷亭及其委托诉讼代理人狄登丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴京蔓、原告随州红奕公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》；2、判令被告向原告吴京蔓支付从2016年12月31日起至2019年3月31日止的租金56397.6元，并按同期人民银行贷款利率计算利息至实际付清之日止；3、判令被告按欠付租金的24%向原告吴京蔓支付逾期付款违约金13535.4元；4、判令被告返还租赁物，并从2019年3月1日起，按每月2088.80元向原告吴京蔓支付租赁物占用费至实际返还之日止；5、判令被告向原告随州红奕公司支付从2016年12月31日起至2019年3月31日止的管理费12085.2元，并按同期人民银行贷款利率计算利息至实际付清之日止；6、判令被告按欠付管理费的24%向原告随州红奕公司支付逾期付款违约金2900.4元，另支付解除合同违约金25065.6元；7、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告吴京蔓、原告随州红奕公司与被告达成协议，约定从2016年12月30日起，由被告租赁原告吴京蔓位于随州市红星国际广场建材博览中心的8-8号商铺用于经营，租赁期限为60个月，自2016年12月30日起至2021年12月30日止，每个门面月租金为2088.8元。合同期内，原告吴京蔓将门面委托原告随州红奕公司进行商业管理，被告必须遵守随州红奕公司的各项商业管理制度，并每个门面每月向随州红奕公司支付管理费447.6元。租金和管理费均按季度收取，由被告于每个交租期前十个工作日分别支付至二原告的账户。但被告自租赁经营以来，长期拖欠原告租金和管理费。原告认为，原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，被告应当依照合同约定向原告支付相关费用，现被告拒不支付已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告雷亭辩称，第一、被告系红星美凯龙集团招商入驻本案涉案商铺，二原告诉称与被告签订三方协议不是事实；第二、被告签署的空白合同因红星美凯龙集团未签章而未成立，该合同条款对被告无拘束力；第三、红星美凯龙集团在招商过程中提出了免除15个月租金、管理费的条件，被告才入驻该商铺经营，原告不应当承担2016年12月30日起至2018年3月31日止的租金；第四、因红星美凯龙集团已退出该项目，涉案商铺的开发商擅自修改区域规划、未经承租人同意擅自出让租赁物侵犯了被告的优先购买权等原因，违约在先，被告享有法定的提前解除租赁关系的权利；第五、被告曾与2018年3月起用行动告知原告随州红奕公司提前解除租赁关系，因其采取锁门等方式阻止被告搬离，对于自2018年3月起的商铺占用费，被告不应当承担。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。经审理查明，2016年12月，被告与原告达成协议，并进驻随州市红星国际广场经营。2017年4月21日，原告吴京蔓（出租人、甲方）与被告雷亭（承租人、乙方）、原告随州红奕公司（商管公司、丙方）签订一份《商铺租赁和管理服务合同》约定：“丙方是位于湖北省××新区红星国际广场建材博览中心经营管理方，甲方是建材博览中心8-8商铺的产权人，乙方是该商铺的承租人和经营方，甲方特此授权委托丙方对其拥有的该商铺进行租赁和经营管理。该商铺的建筑面积为89.52平方米。本合同项下商铺的租赁期限为60个月，自2016年12月31日起至2021年12月30日止。签订合同的当日乙方向丙方交纳履约保证金2万元。乙方向甲方、丙方交付房屋租金、经营管理费标准为：自2016年12月31日起至2019年12月30日，每月租金为人民币2088.80元；之后，租金的支付由双方协商确定。租金以3个自然月为一个交租期，在每个交租期前10个工作日内支付至甲方账户。商铺的经营管理费按照每平方米每月5元的标准，即每月447.60元，由乙方支付给丙方。支付方式和日期同租金。租赁期第一年丙方免收乙方的经营管理费，第二年减半收取经营管理费，从第三年起由双方协商确定，经营管理费标准不低于2.5元/平方米/月。违约责任：本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则丙方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向丙方支付十二个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠费金额3‰的延迟履约违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。租赁期限届满或因任何原因合同终止后7日内，乙方应当将该商铺返还。交还期满后，乙方未返还商铺，则按合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费。”三方还就在商铺内经营品类、经营品牌、进场、装饰装修、租赁管理、停车管理、招牌、广告及品牌的宣传推广等事项进行了约定。庭审中，被告雷亭未向法庭提供已向原告吴京蔓返还租赁房屋的证据。截止到2019年3月31日，被告雷亭已向原告随州红奕公司交纳管理费671.4元，已向原告吴京蔓交纳租金14672.8元。诉讼中，原告（变更诉求）要求被告自起诉之日起，按年利率6%向其支付逾期付款违约金，其余违约金请求表示自愿放弃；2019年4月1日以后的租赁物占用费按每月应交纳的租金计算至返还之日止。原告于2019年5月6日诉至本院，本院于2019年6月12日向被告雷亭送达了起诉状副本、应诉通知书等相关应诉材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二原告与被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》是三方当事人真实意思表示，应属有效，三方均应按照约定履行合同义务。被告雷亭未按约向二原告交纳房屋租金及经营管理费，已构成违约，依法应当承担违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。原告要求判令解除合同、由被告向二原告支付租金、经营管理费、返还租赁物、支付租赁物占用费及自起诉之日起，按年利率6%支付逾期付款违约金等诉讼请求，本院予以支持。截止到2019年3月31日，按照双方约定，被告应向原告随州红奕公司交纳经营管理费计算为：2017年免交；2018年减半，应交6个月；2019年第一季度减半，应交1.5个月；共计7.5个月。每月管理费447.60元×7.5个月=3357元。被告已交671.4元，下欠金额2685.6元，被告应予支付。新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日），被告应当向原告吴京蔓免交租赁物占用费。被告的辩称理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认原告吴京蔓、原告随州红奕商业管理有限公司与被告雷亭签订的《商铺租赁和管理服务合同》于2019年6月12日解除；二、被告雷亭于本判决生效之日起十日内向原告吴京蔓支付截止到2019年3月31日的房屋租金（每月2088.80元×27个月-已交14672.8元）41724.8元及其逾期付款违约金（以41724.8元为基数，自2019年5月6日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；三、被告雷亭于本判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付经营管理费2685.6元及其逾期付款违约金（以2685.6元为基数，自2019年5月6日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；四、被告雷亭向原告吴京蔓返还位于随州市高新区红星广场建材博览中心8-8号商铺，并从2019年4月1日起，每月按2088.80元的标准向原告吴京蔓支付租赁物占用费至实际返还之日止，于本判决生效之日起十日内执行完毕；新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日）,被告应当向原告吴京蔓免交租赁物占用费；五、驳回原告吴京蔓、原告随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由被告雷亭负担1500元，由原告吴京蔓负担500元，由原告随州红奕商业管理有限公司负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  谢万鹏人民陪审员  冯光学人民陪审员  郭志国二〇二〇年六月十六日书 记 员  黄梦瑶