江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终660号上诉人（一审被告）：江西华惠置业有限公司，住所地江西省上饶市余干县玉亭镇城北新区，统一社会信用代码91361127099473106Y。法定代表人：叶松，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭定清，江西干越律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙荣花，女，1979年2月6日出生，汉族，江西省余干县人。委托诉讼代理人：熊循庆，江西华昌律师事务所律师。上诉人江西华惠置业有限公司（以下简称华惠公司）因与被上诉人孙荣花房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省余干县人民法院(2019)赣1127民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实和理由，故本院进行了不开庭审理，本案现已审理终结。上诉人华惠公司上诉请求：1、判决撤销一审判决第一项；2、判决驳回孙荣花的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由孙荣花承担。事实和理由：1、一审判决认为“验收合格应以人民政府建设主管部门的工程竣工备案表为标准”错误，理由是：第一、“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”是不同概念；第二、双方在商品房买卖合同约定的“验收合格”，其真实意思是“五方验收合格”；第三、一审判决将“验收合格”解释为“备案完成”，标志为取得《工程竣工验收备案表》是错误的。2、案涉房屋于2018年9月13日竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，一审判决认定华惠公司提交的证据不足以证明涉案房屋经验收合格是错误的。首先，一审法院审理时，华惠公司提交了《工程质量监督报告》，证明在建设行政主管部门的监督下，涉案房屋于2018年9月13日通过验收合格；其次，一审法院判决混淆了当事人的意思和部委规章的规定，错误地将验收合格理解为五方验收+综合验收+取得商品住宅交付使用批准文件；再次，《商品房买卖合同》约定的交付条件低于部委规章的规定，不能导致约定无效。3、华惠公司逾期交房缘于不可抗力，孙荣花的诉讼请求依法应予驳回。首先，双方在合同中明确约定“市政配套的批准和安装的延误”属于不可抗力之范围；其次，本案中10KV专线之建设无疑属市政配套之范围，而涉案房屋逾期交房是因为该专线建设之延误，依法应属于双方约定的不可抗力。被上诉人孙荣花辩称，1、华惠公司应交付给孙荣花的房屋没有达到验收标准，应承担逾期交房责任。双方约定的交房条件是房屋验收合格，根据相关法律规定，商品房的验收合格应指该房屋工程取得地方人民政府建设主管部门的《工程竣工验收备案表》，此外，还要提供“三书一证一表”。而华惠公司只提供一份《工程质量监督报告》，只能证明华惠公司对该商品房进行了验收，无法证明该商品房达到法律规定的验收合格标准。2、华惠公司提出的不可抗力之理由不能成立。首先，华惠公司对交配电、户表安装等工程施工进度是可以预见和控制的；其次，余干县县城西南片区改造10KV电力专线工程是华惠公司的工程，不属于市政配套批准和安装的范畴；再次，工程进度受阻后，华惠公司没有通知孙荣花。综上，华惠公司的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙荣花向一审法院起诉请求：1、判令被告以购房总价款1,524,352元为基数，按每日万分之二点五向原告支付逾期交房违约金至实际交房日止；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告于2016年8月20日与被告江西华惠置业有限公司签订房屋买卖合同，购买被告开发的德胜大街（万良城）楼盘的第B17幢一单元150号房（010136)，购房金额为1,524,352元，原告已经按照合同约定履行了全部的付款义务。合同第八条规定，被告应于2018年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。2016年12月1日，原被告双方签订补充协议，其中第八条规定，其他特殊原因包括：执行政府的法规规章等强制性文件；市政配套的批准和安装的延误。后被告未按合同约定的时间交房。2018年9月13日，余干县建设工程质量监督站作出余建质监第（20180913）号工程质量监督报告。该报告认为案涉工程的建设、勘察、设计、监理、施工五单位对案涉工程项目竣工验收组织程序符合要求，验收过程真实，各方验收评定结论有效，监督评定意见合格。2018年9月下旬，被告向原告发送交房通知书，通知书内容为：德胜大街（西南片区棚改）工程将于2018年9月份开始交付使用。邹欢娇代原告在德胜大街商铺2＃楼一层零挂号信（邮寄交房通知）记录本上签名。2019年3月8日，原告接收被告交付的房屋，并在德胜大街业主收房签字确认书上签名。2019年7月19日，原告以被告逾期交房，造成其租金损失为由，要求被告按房价款日万分之二点五的比例支付逾期交房违约金至实际交房之日止，并承担诉讼费。2019年11月18日，被告向一审法院提出申请，要求对原告所购房屋2018年及2019年的租金予以评估，一审法院予以准许。经鉴定机构评估，原告所购房屋2018年、2019年的年租金分别为43,137元、45,294元。一审法院认为，1、关于被告应交的房屋是否经验收合格的问题。一审法院认为，被告关于应交的房屋经验收合格的意见，证据不足。本案原、被告对合同约定的“验收合格”的理解发生争议，合同内容对“验收合格”的含义又未作解释。一审法院认为，在此情况下，所作解释应当符合法律规定。根据住房和城乡建设部的相关规定，房屋验收合格应以工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门的工程竣工验收备案证（表）为标准。被告不能提供工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门的工程竣工验收备案证（表），其关于其应交的房屋经验收合格的意见，证据不足，不予采信；2、关于交房时间如何确定的问题。一审法院认为，以原告认可的收房时间2019年3月8日为准。被告认为，其取得验收报告后，即于2018年9月下旬通知原告交房，原告已签名领取挂号信（内有通知书），因此，应认定被告在2018年9月已交房。一审法院认为，即使被告2018年9月已通知交房，但因被告开发出售的房屋当时并不具备交房的条件，原告不予认可，其通知交房的行为也不对原告产生约束力。现原告确认其于2019年3月8日接收了案涉房屋是其对自己民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认；3、关于被告逾期交房是否属不可抗力造成的问题。一审法院认为，被告逾期交房不属不可抗力造成。被告认为，其逾期交房的原因很多，电力设施建设无法施工是造成逾期交房最重要的原因，具体事实是：（1）被告项目的红线外输电线路须从洪家嘴10kv伏接入点接入，经过野趣路坟地接入项目变电房。被告和江西建和电力工程有限公司签订了《交配电及户表安装工程施工合同》，约定的竣工日期为2018年3月20日；（2）政府征地未如期完成，导致红线外输电工程无法建设，直至2019年5月20日才完成征地任务，红线外输电工程才能够予以开展；（3）后被告判断政府部门难以如期完成征地任务，就协调供电部门，先行使用临电予以验收，并确保客户能够正常装修、营业，临电的协调至2018年9月初才得以完成；（4）《合同补充协议》第八条约定市政配套的批准和安装的延误属不可抗力之范围，根据这一约定，结合前述事实，本案被告逾期交房缘于不可抗力，依法不应承担违约责任。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，具有突发性、非正常性和意外性的特征，不依双方当事人的约定而存在；征地困难是社会发展中的常态现象，与不可抗力所体现的突发性、非正常性和意外性等特征不符,不属于不可抗力；市政配套是指公建、市政公用设施，即城市开发建设必备的配套设施。被告10kv电力专线、交配电及户表安装是被告自己的工程，不属于市政配套的范畴，且被告对发生工程受阻的情况没有履行通知原告的义务。因此，被告逾期交房不是不可抗力造成的。4、关于双方约定的违约金的标准是否过高，是否予以调整的问题。一审法院根据被告的申请，委托评估机构对案涉房屋租金进行了评估。原告不能提供证据证明其实际损失，本案原、被告约定的违约金标准过高，应以评估结论为依据确定原告的租金损失，并酌定被告以租金损失的1.3倍支付原告的违约金。原告认为，原、被告签订合同是双方真实意思表示，双方应按合同约定执行，因为合同中约定的违约金条款不仅具有补偿性，更具有惩罚性，即该违约金是对违约一方的制裁。同时，本着公平、诚信的原则，原告愿意将双方约定的违约金从每日万分之五调至万分之二点五，原告的诉讼请求合理合法。被告认为，原告即使将计算违约金的标准由按购房价款的日万分之五降为按日万分之二点五，违约金仍远高于原告的实际损失，依法应予以调整、降低。理由为：（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告逾期交房的违约金不得超过原告逾期交房而遭受的实际损失的130％，如若超过，则应予以调整、降低；（2）原告购买的是商铺，逾期交房，原告的损失体现在租金中。关于租金，干府办发（2015）10号文件予以明确，按该文件计算，每月租金在1,080元至1,440元范围内；（3）原告请求按房价款日万分之二点五的比例计算违约金，每月的违约金为11,400余元，远高于原告的实际损失；（4）司法实践中，省会南昌市各法院通常是以房价款日万分之一的比例计算违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条之规定，本案当事人双方约定的违约金过高，被告请求减少，可以评估结论为依据，确定被告逾期交房造成原告租金损失为37,269元（43,137÷365×245+45,294÷365×67），酌定被告以该损失的1.3倍支付原告的违约金48,450元。原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意志表示，且不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按约定全面履行自己的义务。孙荣花已经付清购房款，江西华惠置业有限公司应按合同约定交付合格的房屋。江西华惠置业有限公司逾期交房应承担违约责任。江西华惠置业有限公司关于双方约定的违约金过高，应予调低的意见，符合本案事实和法律规定，一审法院酌定被告支付孙荣花违约金48,450元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七第，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，参照住房和城乡建设部印发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，判决：一、被告江西华惠置业有限公司于本判决生效之日向原告孙荣花支付逾期交房违约金48,450元；二、驳回原告孙荣花的其他诉讼请求。案件受理费3,547元，评估费2,000元，合计5,547元，由原告孙荣花承担3,883元，由被告江西华惠置业有限公司承担1,664元。二审中，华惠公司向本院提交了三份证据，单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明涉案工程在2018年9月已经竣工验收；挂号信邮寄证明，拟证明华惠公司在2018年9月向购房人送达了交房通知；上饶市公安消防支队[饶公消验字（2019）第0012号]建设工程消防验收意见书，拟证明涉案房屋已于2019年2月1日通过消防验收。孙荣花对该三份证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为不能证明该商品房达到了法律验收标准及华惠公司的收房通知已送达孙荣花。本院认为，孙荣花对上述三份证据的真实性、合法性均无异议，且该三份证据与本案具有关联性，本院予以采信。二审查明，2019年9月初，华惠公司在余干县建设工程质量监督站的监督下，与郑州中兴工程监理有限公司、江西建工第一建筑有限责任公司、浙江**洲国际设计有限公司、江西省勘察设计院组织了竣工验收。综合验收结论表明，经对本工程综合验收，各分项分部工程符合设计要求，施工质量满足有关质量验收规范和标准要求，单位工程竣工验收合格。另查明，华惠公司在向本案当事人以及其他购买人交付商品房时，一并交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料。再查明，涉案房屋已于2019年2月1日经上饶市公安消防支队验收，评定该建设工程消防验收合格，地上建筑**，高13.65米。建筑面积为6,933.17平方米。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是：1、华惠公司上诉主张的涉案房屋已于2018年9月13日已达到合同约定交付条件的事由是否成立？2、华惠公司上诉主张的因不可抗力而导致逾期交房的事由是否成立？现分析评判如下：1、关于华惠公司上诉主张的涉案房屋已于2018年9月13日已达到合同约定交付条件的事由是否成立的问题？本院认为，华惠公司与孙荣花在涉案的商品房买卖合同中明确约定，华惠公司应当在2018年4月30日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给孙荣花使用。不难看出，双方约定的交房条件有两个，一是交付的必须是双方在合同中约定的商品房，二是该商品房经验收合格。现双方就华惠公司逾期交房并无异议，但对涉案商品房于2018年9月13日是否达到验收合格的标准产生争议。华惠公司认为，涉案商品房于2018年9月13日已经建设、勘察、设计、施工、监理的五方验收合格，具备向孙荣花交付的条件。而孙荣花则认为，华惠公司未提供涉案商品房的竣工验收报告、建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书等凭证，不属于验收合格，应以其实际签收交房通知之日即2019年8月22日为交付之日。可见双方争议的内容本质上属于对合同条款即验收合格的含义的理解发生争议，对此，应依照现行的合同法第一百二十五条规定的合同解释的原则和方法进行处理。首先，从合同文义上看，验收是指按照国家法律、法规、规章规定的条件和程序由有关单位对涉案的商品房的土建和配套设施等项目对照相关标准进行检查、验证并作出是否合格评价的活动。而合格则是指验收的对象合乎相关标准或要求的评价。与商品房验收合格后向工程所在地的人民政府的建设行政主管部门备案完全不同，前者是在工程质量监督机构监督下的民事活动，后者则是国家行政机关的公法行为。孙荣花对此的主张与文义解释的原则不符。其次，从合同体系上看，双方当事人在涉案合同的第八条有四种备选的交房条件，即：1、商品房经验收合格；2、该商品以综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。不难看出，本案双方当事人在合同当中约定的验收合格的含义与国家建设行政主管部门批准交付的文件也完全不同。周越南的该辩论意见同样不符合体系解释的原理。再次，从合同目的上看，双方当事人订立商品房买卖合同，目的是实现涉案商品房的交易，即华惠公司通过转让其开发建造的商品房获得利益，孙荣花则购置商品房满足自身的置业需求，故而在工程质量监督机构监督下经验收合格的商品房即符合双方约定的交付条件。至于办理备案则是国家建设行政主管部门对房地产开发企业开发活动的监督管理措施。与当事人约定的验收合格无论内涵还是外延均有不同。据此认定，华惠公司开发建造的涉案商品房于2018年9月13日即验收合格，且符合双方在合同中约定的交付条件，华惠公司上诉主张该事由成立，本院予以支持。一审判决以房屋验收合格应以建设主管部门的工程竣工验收备案证（表）为标准认定华惠公司主张的事实不成立，与合同法规定的合同解释的原则与方法相悖，应予纠正。2、关于华惠公司上诉主张的因不可抗力而导致逾期交房的事由是否成立的问题？本院认为，本案双方当事人在涉案商品房买卖合同的补充协议第8条中，全面对华惠公司可以据实延期交房的不可抗力及其他特殊原因的具体外延进行约定。其中把“市政配套的批准和安装的延误”作为可延期交房其他特殊原因之一。对此，华惠公司认为涉案供电设施虽则其出资、发包，但受城市供电规划之制约，与供水、供水设施一样，属于市政配套设施之范畴，而孙荣花则认为华惠公司对交配电、户表安装等电力设施的安装的施工进度是可以预见和控制的，且涉案的供电设施是华惠公司的工程，不属于市政配套设施，华惠公司提出的不可抗力的理由不能成立。对双方的争议，可以肯定的是补充协议并没有把市政配套的批准和安装的延误约定为属于不可抗力的情形，而是作为可以延期交房的其他特殊原因之一。华惠公司认为属于不可抗力是混淆了合同中两者的区别。然而，涉案的供电设施是否属于市政配套设施，因其延误是否属于合同约定的市政配套的批准和安装延误，进而华惠公司是否能免责，双方当事人仍存在分歧，同样需要适用合同解释的原则和方法进行解释，从而探明当事人真实意思表示。首先，从合同文义看，市政配套设施一般是指政府在城市区或镇规划建设范围内设置，为居民提供的有偿或无偿公共产品或服务的各种建筑设施如道路、桥梁、地铁等，但本案的供电设施系华惠公司投资建造，如认定涉案的供电设施不属于市政配套设施与合同的文义不符。其次，从合同目的看，双方在补充协议当中就约定的延期交房的特殊原因进行具体化、类型化，目的是为避免日后发生争议。只有属于政府投资建造的公共设施，合同的双方当事人才不可控制、不可预见，才可作为免责的事由需要在合同当中约定，因而从合同目的看，市政配套的批准和安装的延误不包括华惠公司投资安装的供电设施。再次，从诚信原则看，如果合同一方把其应履行的合同主要义务的时间和要求明确约定，让对方当事人产生充分的信赖，但又在相关的免责条款中加入同样的合同义务条款，以规避履行风险，明显违反诚信原则。华惠公司认为涉案的供电设施的安装受城市供电规划的制约，应取得相应的批准，而属于市政配套的批准和安装的延误也与合同解释应遵循的诚信原则相悖，故其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，华惠公司违反了涉案商品房买卖合同的约定，迟延向孙荣花交付商品房，其逾期的时间应从合同约定的交房日期即2018年4月30日开始计算，计至涉案商品房验收合格且通知交房之日即2018年9月底止，其支付的违约金数额应以实际租金损失的130%为限，故其应向孙荣花支付的违约金应为43,137÷12×5×1.3=23,365.88元。华惠公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省余干县人民法院（2019）赣1127民初1940号民事判决；二、上诉人江西华惠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人孙荣花支付逾期交房违约金23,365.88元；三、驳回被上诉人孙荣花的其他诉讼请求；四、驳回上诉人江西华惠置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,547元，评估费2,000元，合计5,547元，由上诉人江西华惠置业有限公司负担1,664元，被上诉人孙荣花负担3,883元；二审案件受理费1,011元，由上诉人江西华惠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  范全敏审判员  万利剑二〇二〇年六月二十四日书记员  曹 颖