甘肃省张掖市中级人民法院   民事判决书   （2020）甘07民终376号   上诉人（一审被告）：张某，男，汉族，农民，户籍地临泽县，现住临泽县，身份证号：×××。   委托诉讼代理人：刘文海，甘肃锦舒律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：李某，男，汉族，农民，住临泽县，身份证号：×××。   被上诉人（一审被告）：花某，男，汉族，农民，住张掖市甘州区，身份证号：×××。   上诉人张某与被上诉人李某、花某房屋买卖合同纠纷一案，不服临泽县人民法院（2019）甘0723民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某及委托诉讼代理人刘某、被上诉人李某到庭参加诉讼，被上诉人花某经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。   张某上诉请求：请求二审法院依法撤销临泽县人民法院（2019）甘0723民初1440号民事判决书第二项，驳回被上诉人李某要求上诉人承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人李某因未向银行偿还贷款本息，欲将房屋转让，与被上诉人花某达成房屋买卖协议，具体转让价格由其二人协商。因李某与花某不熟悉，依李某的要求，上诉人担保能够及时联系花某，并办理房屋相关手续。房屋交付给花某后，花某将房屋转让给他人，具体事实上诉人不清楚。2、一审法院对李某出售抵押房屋，是否通知了抵押权人农行临泽县支行，并取得农行临泽县支行的同意未查明，对李某是否偿还了银行贷款及偿还的金额未查明。3、李某出售房屋的行为无效。李某将涉案房屋抵押给农行临泽县支行办理同步搬迁贷款20万元，剩余99845元购房款未付。《担保法》第四十九条第一款规定，李某将办理了抵押登记的房屋出售给花某，未通知抵押权人且未取得抵押权人同意，在贷款未偿还完毕，抵押权未解除前将房屋出售的行为无效。原审未查明以上事实而判决合同有效，违反法律规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定，原审法院对李某为取得贷款将涉案房屋抵押给农行临泽支行的事实已查清但未认定，现该房屋的权属仍有争议，且被设定抵押权，李某将不能转让的房屋转让给花某，违反法律强制性规定，转让行为无效。4、根据《担保法》第四十九条第三款、《物权法》第一百九十一条规定，李某认可贷款未清偿，判决转让抵押物所得的价款支付给李某违反法律规定。5、李某转让房屋的行为无效，担保人无过错，不应承担赔偿责任。   被上诉人李某辩称，一审判决认定事实清楚，判决无误。   李某向一审法院起诉请求：1、判令被告立即偿还原告购房款200000元，承担利息9289.28元，合计209289.28元以及后续贷款利息及所有费用；2、本案诉讼费用全部由被告承担。   一审法院认定事实：2017年7月6日，七彩公司与被告张某出资注册成立的张掖市正通装饰工程有限公司（以下简称“正通公司”）签订协议，约定七彩公司将包括七彩小区8-2-1402室在内的该小区3套住宅及2间地下室抵顶给正通公司，其中七彩小区8-2-1402室作价299845元抵顶。2017年7月，由七彩公司法定代表人李某1和原告李某签订合同将七彩小区8-2-1402室的房屋出售给原告李某，合同约定房屋价款299845元。原告李某将从农行临泽县支行办理的同步搬迁贷款20万元转入七彩公司账户。2017年12月25日，经被告张某介绍，原告李某将其购买的七彩小区8-2-1402室房屋卖给被告花某，被告花某给原告李某出具内容为“今欠到李某购房款贰拾万元整（200000元），还款日期2018年6月30日前，欠款人：花某，2017年12月25日”欠条一份。被告张某以担保人身份在欠条上签名。被告张某让其妻子带领原告李某和被告花某到七彩公司办理了七彩小区8-2-1402室房屋转让手续。后被告花某又将涉诉房屋处理给了他人。欠款到期后，经催要，被告花某、张某没有偿付欠款，原告李某起诉要求处理。   另查明，七彩小区8-2-1402室房屋产权现登记在七彩公司名下，该房产因七彩公司办理贷款，现被七彩公司抵押给了甘肃临泽农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记手续，抵押期限自2016年7月11日至2019年7月10日。现该项抵押所涉贷款已清偿，其设定抵押已解除登记。   再查明，原告李某曾于2018年8月就涉诉欠款向一审法院起诉过被告花某、张某，一审法院于2018年9月18日公开开庭进行了审理，庭审结束后原告李某向一审法院申请撤诉，一审法院同日裁定准予撤诉。被告花某在2018年9月18日庭审中辩称：花某购买涉诉房屋后将房屋抵顶给了舒某，因不能办理过户登记手续，舒某不要房屋，花某又将房屋卖给了姓尹的，姓尹的给花某支付了房款10万元，下余房款等办理房屋过户登记手续才能支付，以此要求原告李某收回房屋，承担房屋装修费用，要求驳回原告李某的诉讼请求。   又查明，本案所涉七彩小区8-2-1402号房屋由祁某于2018年1月居住至今。   上述事实，由原告李某当庭陈述，原告李某在庭审中提交的商品房买卖合同复印件一份，欠条一张，一审法院依职权调取的不动产登记信息查询结果，七彩公司与正通公司签订的协议，正通公司营业执照复印件，七彩公司提交的商品房买卖合同复印件（与李某提交的一致），关于涉诉房屋抵押登记查询结果，七彩物业公司证明，农商银行证明，七彩公司出具的关于《甘肃省临泽县人民法院调查函》问题的答复，一审法院对原告李某和被告张某的询问笔录，以及庭审笔录两份等证据证实。   一审法院认为，本案争议焦点系原告李某与被告花某签订的房屋买卖合同是否有效。2017年7月，临泽七彩山房产开发有限公司与李某签订了商品房买卖合同，将房屋出卖与李某，2017年12月25日，李某将房屋出卖与花某并交付使用，由张某进行了担保，后花某又将房屋卖与他人，因涉案房屋在2016年7月11被抵押于临泽农商银行，上述买卖行为均未办理房屋所有权变更登记，房屋仍为临泽七彩山房产开发有限公司所有。根据民事审判相关精神，物权法第一百九十一条第二款规定抵押期间，未经抵押人同意，不得转让抵押物，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。原告李某与被告花某订立房屋买卖合同合法、有效，合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，被告张某、花某以李某在缔约时对涉案房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效的请求于法无据，不予支持。因李某未取得房屋所有权造成花某不能办理房屋所有权登记的损失，花某可另案主张。原告所诉利息部分因事先未有约定，依法不予支持。张某对花某向李某清偿房款进行担保，系由具有完全民事行为能力的人作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，未约定保证方式按照连带责任保证承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第三条之规定，判决：被告花某向原告李某支付房款200000元，于本判决生效之日起十日内付清。被告张某对被告花某的付款义务承担连带保证责任,被告张某履行保证责任后,有权向被告花某追偿。   二审中，上诉人提交了被上诉人李某于2017年5月31日向临泽县沙河镇政府递交的同步搬迁住房申请书、临泽县同步搬迁项目贷款借款人配偶（或其他共有人）书面声明、同步搬迁项目委托贷款合同、李某与七彩公司签订的房屋买卖合同。拟证明被上诉人李某向沙河镇申请同步搬迁住房贷款，并向中国农业银行临泽支行贷款20万元，但至今尚未清偿完毕，且被上诉人李某向七彩公司仅支付了20万元房款，所以二被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效。被上诉人李某经质证，对上述证据没有异议。经审查，上述证据能与一审法院认定的事实相互印证，本院予以采信，但对本案争议的合同效力没有证明力。被上诉人李某二审提交的证据，因被上诉人花某未到庭，李某放弃质证，本院再不予审查。   经二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定，房屋抵押存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，并不影响房屋买卖合同的效力。本案中，七彩公司向被上诉人李某出售房屋时，虽隐瞒了房屋已被抵押的事实，但现抵押权已解除。上诉人认为被上诉人李某向农业银行临泽支行申请用于支付房款的贷款时，又将涉案房屋抵押给了银行，但未提交证据予以证明，即无证据证明涉案房屋仍被抵押的事实。故二被上诉人达成的房屋买卖合同合法有效。上诉人在被上诉人花某向李某出具的欠付房款的欠条上以担保人的身份签字，现欠款已逾期，上诉人应承担连带还款责任。被上诉人李某尚未完全清偿银行贷款的事实，并不影响二被上诉人之间房屋买卖合同的履行，更不影响上诉人作为担保人提供担保的效力。上诉人认为二被上诉人达成的房屋买卖合同无效及上诉人提供的担保亦无效的上诉理由无事实依据，本院不予支持。   综上，上诉人张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4439元，由上诉人张某负担。   本判决为终审判决。      审判长 赖 鹰   审判员 陈建武   审判员 宋 睿     二〇二〇年六月十六日   书记员 韩巧琳   【本案所适用的法律法规、司法解释】   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。