安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初3050号 原告：张琴，女，1970年8月26日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：李波远，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱镇中，安徽原声律师事务所实习律师。 被告：绿地集团合肥鑫峰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宿松路**综合服务楼，统一社会信用代码91340100MA2MT7HU1E。 法定代表人：向先发，执行董事。 委托诉讼代理人：范国平，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁泽邦，安徽协利律师事务所律师。 原告张琴与被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司（以下简称绿地鑫峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琴及其委托诉讼代理人李波远、钱镇中，被告绿地鑫峰公司的委托诉讼代理人范国平、丁泽邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，赔偿原告张琴涉案房屋实际装修价值与约定装修价值的双倍差价677280元(暂定，最终以鉴定机构鉴定结论为准);2、判令被告承担违约责任，支付原告张琴逾期交付房屋违约金106592.06元(暂计至2019年11月11日，以后每日按已付房屋价款3%的标准，计算至实际交付房屋之日止)；3、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，张琴放弃上述第2项诉讼请求。事实与理由：2018年，原告到被告开发的合肥市包河区宿松路“绿地御晖花园”楼盘看房，被告销售人员向原告等介绍，该楼盘定位为高端奢华住宅，极致排场，尽显海派风华奢阔，科技满屋，室内装修高档，装修成本6000元/平方米，并为原告等有购买意向者计算预算单。在被告销售人员的宣传推荐下，被告决定购买该楼盘房屋，并于2018年10月31日与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的御晖花园第G5幢16层1601室预售商品房，房屋为精装修房，面积112.88平方米，房屋价款总金额为2651544元，付款方式为一次性付款，交付期限为2019年6月30日前，合同附件三约定了精装房交付标准。合同还约定了违约责任、管辖等条款。合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋价款，被告未按合同约定的时间向原告交付合同约定的精装房，且向原告交付的涉案房屋内的装修标准远低于6000元/平方米。被告上述行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，应向原告承担违约责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院具状起诉，望依法判如所请。 绿地鑫峰公司辩称，1、绿地鑫峰公司已经向原告交付了符合案涉合同约定的案涉房屋。合同第八条约定，案涉房屋的交付条件是取得《建设工程规划许可证（正本）》；案涉补充协议第四条第2款和第4款约定，出卖人在取得《建设工程规划许可证（正本）》的情况下发出交付通知的，买受人应当签收房屋验收单并领受房屋，否则按买受人的原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人不承担延期交房责任。在此情况下，房屋在交房日前已具备合同约定的交付条件，《交付通知书》确定的交房期限届满后的次日即视为房屋交付；若房屋在合同约定交房期限内未达到交付条件的，则在具备交付条件后，出卖人发出的《交付通知书》所确定的交房期限届满后的次日即视为房屋交付。本案中，绿地鑫峰公司于2019年7月10日取得案涉楼栋的《建设工程规划许可证（正本）》，并于当日向原告发出进户通知，告知办理房屋交付的期限，但原告未领受房屋，依据上述约定，绿地鑫峰公司已履行房屋交付义务，不应承担交付通知书所确定的交付期限届满后的延期交房责任。2、案涉房屋的装饰、设备标准符合案涉合同的约定，原告诉请赔偿差价无事实及法律依据。本案中，双方在案涉合同第十三条和附件三中对案涉房屋的装修、设备标准进行了约定，此约定也是双方对于房屋交付标准的唯一约定。除此之外，绿地鑫峰公司未就房屋的装修价格等其他交付标准向原告作出承诺，而交付原告的房屋装修、设备标准也与合同约定一致。所以，原告诉请赔偿差价并无事实与法律依据。3、就案涉房屋所产生的争议，双方已协商解决。2020年1月13日，绿地鑫峰公司与原告签订了《保密协议》，约定由绿地鑫峰公司向原告支付损失费用35796元，并负责对案涉房屋进行维修，原告应在协议签订当日办理交房手续，且在收到绿地鑫峰公司支付的费用后，不得再向该公司主张赔偿，不得再向政府机关或相关单位上访、投诉等。之后绿地鑫峰公司向原告支付了《保密协议》中约定的全部费用，也对案涉房屋进行了维修，故此，针对案涉房屋的争议，双方已经予以解决，原告提起诉讼已然违反了协议约定，也无事实及法律依据。综上，案涉合同及补充协议合法有效，案涉房屋的交付标准、条件、时间等事项均符合约定，且双方的争议已得到解决，原告的诉请无事实及法律依据，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，绿地鑫峰公司（出卖人）与张琴（买受人）签订《商品房买卖合同》。该合同约定：张琴购买绿地鑫峰公司开发的御晖花园第G5幢16层1601室预售商品房，建筑面积112.88平方米，其中套内建筑面积92.60平方米，分摊建筑面积20.28平方米；该房屋为全装修住宅，总价款2651544元，付款方式为一次性付款，买受人于2018年11月20日前一次性付清全款；出卖人应当在2019年6月30日前，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件三《装修、设备标准》明确装修范围：一、公共部位，包括一层入户大堂、标准层走道、标准层电梯厅、疏散楼梯间；二、室内，包括客餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、进户门、户内门、窗户、厨房橱柜、电器、开关插座；三、配套设施，包括供电系统、电视系统、宽带及电话系统、安防系统、燃气、净水系统、空调及地暖系统、热水系统、新风系统、智能化系统；四、电梯，上海三菱电梯。另，上述合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定，双方确认本合同一经签订，双方均以本合同约定履行各自权利义务，出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同；双方同意在本合同签订之前及签订之后，除本合同另有约定外，所有的合同内容及变更或解除都必须以合同补充协议的书面形式加以确定，出卖人的任何销售人员或其他有关人员均无权代表出卖人变更或解除本合同，或做出其他超出合同约定的承诺，其违反或超出本合同及附件和补充协议的约定对买受人所作出的任何承诺或说明，未经出卖人法定代表人签章并加盖出卖人公章的，不具有法律效力。 合同签订后，张琴支付购房款总计2651544元。2019年7月10日，绿地鑫峰公司取得案涉楼栋的《建设工程规划许可证（正本）》，并于当日向张琴发出《关于绿地御辉G5号楼5-1601的交付通知书》，告知其从2019年7月12日至2019年7月15日办理入户手续。因张琴对案涉房屋装修提出诉求，绿地鑫峰公司在整改完毕后，于2019年9月27日向张琴发出《御辉5-1601进户二次通知》，告知其从2019年10月8日至10月11日办理入户手续。因张琴认为装修仍有问题，未接收房屋。2020年1月13日，甲方绿地鑫峰公司与乙方张琴签订《保密协议》，约定：甲方支付乙方各项损失费用合计35796元，并负责对房屋进行维修；维修期内，绿地鑫峰公司承担该房屋水、电、物业费，且承诺房屋质保期自收房之日起顺延6个月；乙方承诺须当日办理收房手续且收到甲方支付的费用后，不得再向开发商主张赔偿，也不得再向政府机关或相关单位上访、投诉等。同日，双方办理了购房款结算及进户手续，绿地鑫峰公司亦支付了约定费用并对房屋进行了维修。 另2016年10月21日，绿地鑫峰公司向房地产管理部门申报了《商品房预售方案》。该方案明确本次申报预售的商品房为第2期中的G2、G5、G8幢，房屋交付标准为精装修，装修单价约为每平方米6000元，装修完毕交付日期为2019年6月30日。同时备案的《商品住宅销售价格构成表》未将装修费用纳入成本。后张琴等购房户在2019年7月认为装修质量存在问题向有关部门信访时获取了该《商品房预售方案》。 上述事实，有当事人当庭陈述及商品房买卖合同、建设工程规划许可证（正本）、进户通知和进户二次通知、保密协议、商品房预售方案、照片等证据在卷佐证，本院对其证明力予以确认。 本院认为，张琴与绿地鑫峰公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于房屋装修差价赔偿问题。案涉《商品房买卖合同》及其附件中并未约定装修成本为6000元/平方米，故《商品房预售方案》中载明的“装修单价约为每平方米6000元”能否视为双方合同内容系本案的争议焦点。首先，《商品房预售方案》系房地产企业向房地产管理部门申报商品房预售许可的必备资料，该材料应属主管部门的批准文件。其次，本案中双方并未约定批准文件为合同的内容，且双方明确约定双方认为需要作为合同内容的，均已载入《商品房买卖合同》及其附件。再次，原告未提供证据证明该文件进行了公示，从张琴获取《商品房预售方案》的时间来看，该文件载明的装修价格并未纳入公示范围。最后，房地产开发企业销售商品房应当向购房人明示计价方式和计价依据，在备案的商品住宅销售价格构成表中并未将装修费用纳入成本的情况下，《商品房预售方案》载明的每平方米6000元的信息不应视为房地产开发企业向购房人明示的精装修计价方式；且双方还约定，出卖人的任何销售人员或其他有关人员均无权代表出卖人变更或解除合同，或做出其他超出合同约定的承诺，其违反或超出本合同及附件和补充协议的约定对买受人所作的任何承诺或说明，未经出卖人法定代表人签章并加盖出卖人公章的，不具有法律效力。因此，张琴要求绿地鑫峰公司赔偿房屋实际装修价值与约定装修价值的双倍差价，缺乏事实依据。 关于案涉房屋的争议是否已予解决的问题。绿地鑫峰公司于2019年7月10日、9月27日先后两次向张琴发出进户通知，张琴没有办理收房手续，在此情况下，双方于2020年1月13日达成《保密协议》。该协议涉及绿地鑫峰公司应赔偿张琴各项损失数额并承担房屋维修义务、张琴应按时办理收房手续并放弃再行主张赔偿等内容，应属双方协商一致的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。即使如张琴所述协议由其丈夫代签，但签订协议时张琴在场，且之后双方已按约履行完毕，故应认定张琴对《保密协议》的内容知晓并同意，该协议对双方具有法律约束力。 综上，原告张琴诉请被告绿地鑫峰公司赔偿装修差价无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张琴的诉讼请求。 案件受理费减半收取计5286元，由原告张琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 珧 二〇二〇年六月十日 书记员 李国庆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。