江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初9232号 原告：江苏华侨房地产开发有限公司，住所地南京市。 法定代表人：朱乃焰。 诉讼代表人：郑建和。 委托诉讼代理人：杨京云，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 被告：南京七色花幼儿园，住所地南京市。 法定代表人：许健。 委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。 原告江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨公司）诉被告南京七色花幼儿园（以下简称七色花幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告华侨公司诉讼代表人郑建和、委托诉讼代理人杨京云、被告七色花幼儿园法定代表人许健、委托诉讼代理人尤金福到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告华侨公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认解除原、被告于2011年3月及2015年5月签订的《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》；二、判令被告腾空并返还位于南京市；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告华侨公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力。2016年10月14日，南京市鼓楼区人民法院根据债权人王建华、张益华的申请，作出（2016）苏0106破申1号、（2016）苏0106民初破申2号民事裁定，裁定受理华侨公司破产清算一案，并于2017年2月20日作出（2016）苏0106民破6号决定，指定北京市君泽君（南京）律师事务所担任华侨公司管理人。 管理人接管公司后发现，华侨公司于2011年与七色花幼儿园签订《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》，约定租期至2021年2月28日，且2015年3月至2016年2月的年租金为10万元，2016年3月至2021年2月的年租金为14万元。后七色花幼儿园向管理人提交其与华侨公司于2015年5月19日签订的《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》，约定租期为20年，且2016年3月至2021年2月的年租金为10万元，2021年3月至2029年2月的年租金为12万元，2029年3月至2036年2月的年租金为14万元。 根据破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人认为，依据该条法律规定，华侨公司与七色花幼儿园于2011年3月以及2015年5月19日签订的《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》均已经解除。为维护债权人的合法权益，现原告起诉至法院，请求依法判决。 被告七色花幼儿园辩称：1、根据破产法第十八条的规定，本案系华侨公司管理人作出解除合同的决定，故应以管理人作为主体提起诉讼，本案以华侨公司作为原告系主体不适格，应驳回起诉。2、原、被告于2011年3月签订的《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》已终止履行，双方之间另于2015年5月19日签订《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》，并已按照新的合同向管理人支付过两次租金，故原告要求解除第一份合同缺乏事实和法律依据。3、根据最高院关于审理企业破产案件若干问题的规定第八十二条规定，债务人的幼儿园、学校等公益福利性设施按国家有关规定处理，不作为破产财产。七色花幼儿园作为非营利性民办幼儿园，不应在华侨公司的破产财产范围之内。4、根据建设工程规划许可证记载，案涉幼儿园房屋性质属于“公建”，即小区的公共配套设施建设，应由整个小区业主收益，华侨公司无权作为权利人起诉解除与被告之间的租赁合同，变卖幼儿园房屋收益。5、原告即使有权要求被告返还幼儿园的房屋，因案涉土地使用权属于小区全体业主共有，并非原告所有，故原告无权要求返还相应的场地。综上，请求法院驳回原告的起诉，或者驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于南京市，建筑面积892.25平方米，登记的权利人为华侨公司，登记的房屋用途为幼儿园。2006年5月30日，华侨公司作为建设单位申领了建设工程规划许可证（编号：浦规建筑（2006）056号），项目名称为华侨绿洲花苑（南区），建设地址为南京市，共14幢建筑，总建筑面积39012.02平方米，其中住宅31512.39平方米，商业3829.83平方米，幼儿园800平方米，地下2869.8平方米。在该份建设工程规划许可证的建筑列表中，幼儿园单幢面积记载为800（公建）。 2010年10月，原告华侨公司作为甲方与被告七色花幼儿园作为乙方签订《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》（以下简称2010年10月协议），双方约定，华侨公司将其开发的“华侨绿洲”小区内房屋及场地出租给七色花幼儿园经营使用，租期10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止，2010年9月-2011年2月为免租期，2011年3月1日至2012年2月29日期间，每年租金2万年；2012年3月1日至2013年2月28日期间，每年租金4万元；2013年3月1日至2014年2月28日期间，每年租金6万元；2014年3月1日至2015年2月28日期间，每年租金8万元；2015年3月1日至2016年2月29日期间，每年租金10万元；2016年3月1日至2021年2月28日期间，每年租金14万元等。 2015年5月19日，华侨公司和七色花幼儿园再次签订《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》（以下简称2015年5月协议），约定甲方将浦口区华侨绿洲花苑小区配套的幼儿园房屋及场地出租给乙方，房屋建筑面积892.35平方米，占地面积1897平方米，室外场地面积847平方米，绿化面积598平方米。租金20年，自2016年3月1日起至2036年2月28日止，2016年3月1日至2021年2月28日期间，每年租金10万元；2021年3月1日至2029年2月28日期间，每年租金12万元；2029年3月1日至2036年2月28日期间，每年租金14万元。乙方应每学期向甲方支付一次费用，支付金额为当年费用的一半，支付时间为每学期开学的第一个月（3月、9月）的上旬等。 七色花幼儿园承租案涉房屋、场地后即开办了同名幼儿园，庭审中，七色花幼儿园称其现有6个班级200余名在园儿童。 关于租金的给付，七色花幼儿园主张已付至2019年8月31日，华侨公司则称在合同履行期内七色花幼儿园存在部分房租未付情形，将另案主张，本案中无法确认已付租金所对应的租期。 另查明，2016年10月14日，经债权人王建华、张益华的申请，本院作出（2016）苏0106破申1号、（2016）苏0106破申2号民事裁定，受理对华侨公司的破产申请。2017年2月20日，本院作出决定，指定北京市君泽君（南京）律师事务所担任华侨公司管理人，同时指定该所郑建和律师为管理人的负责人。 本案审理过程中，华侨公司管理人自愿给予七色花幼儿园3个学年的搬迁缓冲期。 以上事实，有不动产登记资料查询结果证明、建设工程规划许可证、两份《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》、本院（2016）苏0106破申1号、（2016）苏0106破申2号民事裁定书，本院（2016）苏0106民破6号决定书以及双方当事人的陈述等为证，本院予以确认。 本院认为：关于本案原告主体的问题。受理审理有关破产债务人的民事诉讼过程中，应当依据请求权基础法律关系，指导当事人正确列示诉讼主体。以债务人作为当事人的纠纷类型包括破产债权确认、取回权、抵销权、对外追收债权、追收未缴出资、追收抽逃出资、追收非正常收入、损害债务人利益赔偿、别除权等纠纷。以管理人作为当事人的纠纷类型包括破产撤销权、请求撤销个别清偿行为、请求确认债务人行为无效、管理人责任等纠纷。本案系华侨公司的管理人以华侨公司的名义提起的诉讼，法律依据为破产法第十八条。该纠纷类型并非应以管理人为当事人的案件，且债务人的管理人代表债务人提起诉讼系其法定职责，法律后果亦归于债务人，华侨公司作为本案原告并无不当。 关于合同解除权的问题。破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，华侨公司与七色花幼儿园于2010年10月、2015年5月分别签订《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》，双方建立关于案涉幼儿园房屋和场地的租赁关系，但2010年10月协议已被2015年5月协议所取代，即2010年10月协议已在2015年5月协议履行前解除，无需也无法再依照破产法相关规定予以解除。本院于2016年10月14日受理对华侨公司的破产申请时，2015年5月协议的履行期（2016年3月1日至2036年2月28日）尚余近20年，且该合同为双方当事人均未履行完毕的合同，故管理人为债权人利益之考量，决定解除该合同，其关于双方合同已解除的主张，存在事实依据，符合法律规定，应予支持。 被告七色花幼儿园辩称幼儿园作为公益福利性设施不应作为破产财产。对此，本院认为，被告该辩称的法律依据为最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十二条，即债务人的幼儿园、学校、医院等公益福利性设施，按国家有关规定处理，不作为破产财产分配。本案中，被告七色花幼儿园与原告华侨公司之间仅系房屋和场地租赁关系，七色花幼儿园并非华侨公司开办的幼儿园，不应适用关于对债务人的幼儿园等公益福利性设施的处理规定。 被告七色花幼儿园又辩称案涉租赁房屋、场地的性质为小区的公共配套设施建设，收益权应属小区业主，华侨公司仅为该设施的名义登记权利人，无权起诉解除与被告之间的租赁合同。对此，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉幼儿园房屋登记在华侨公司名下，其建筑性质虽在规划时注明为“公建”，但该规划性质并未妨碍华侨公司登记作为物权所有权人。再者，即使关于案涉幼儿园房屋的实际权利人存在争议，可能的权利人既未主张权利，也从未实现过对案涉幼儿园房屋的占有（华侨公司建设后以毛坯状态交付给七色花幼儿园租赁使用）。而案涉房屋规划用途为幼儿园，除了房屋之外，应有相应配套活动场地。在此情况下，被告以房屋的登记权利人与实际权利人可能存在不一致，以及原告无法提交案涉场地的土地使用权证书为由，无法否定合同在相对人之间的效力，华侨公司有权要求解除与七色花幼儿园的租赁合同，并收回租赁的房屋和场地。 但是，考虑到七色花幼儿园在案涉房屋内开设幼儿园多年，现有在园儿童两百余人，如若判令七色花幼儿园即时迁让、返还房屋，势必会影响在园儿童的正常学前教育，本案中应该考虑在园儿童的利益，给予七色花幼儿园一定的搬迁时间。鉴于此，本院认为，华侨公司所提出的3年搬迁缓冲期，考虑到了在园儿童学前教育的完整性，较好地保护了在园儿童的利益，同时，七色花幼儿园也有足够的时间停止招生、另寻新址，客观上降低了搬迁可能会给幼儿园带来的损失。因该搬迁缓冲期是以在园儿童3年学前教育的时间为基准，故该3年时间应以3个学年时间作为起止考量，即七色花幼儿园应在从现在起算的第4个学年开始前完成搬迁。在此期间，七色花幼儿园应停止招收新生，以免造成新入园儿童无法完成3年学前教育的后果。七色花幼儿园因逾期搬迁造成的损失，应视为其自行扩大的损失。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、原告江苏华侨房地产开发有限公司和被告南京七色花幼儿园于2015年5月19日签订的《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》已解除； 二、被告南京七色花幼儿园于2023年8月31日前腾空位于南京市的房屋、场地，并将房屋、场地返还给原告江苏华侨房地产开发有限公司； 三、驳回原告江苏华侨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。       案件受理费23520元，由原告江苏华侨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判长  尤忠华 审判员  李 彭 审判员  刘春晓 二〇二〇年六月十八日 书记员  张智玉