广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初923号 原告：广西桂林博望园物业服务有限公司。住所：广西灵川八里街工业园区**地。统一社会信用代码：91450323677702274A（1-1）。 法定代表人：李洪清，该公司总经理。 委托代理人：张莹莹，该公司员工。 委托代理人：周瑾，该公司行政经理。 被告：秦克丽，女，汉族，1989年11月28日生，住广西，住广西灵川县iv> 原告广西桂林博望园物业服务有限公司诉被告秦克丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广西桂林博望园物业服务有限公司的委托代理人张莹莹、周瑾，被告秦克丽到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、要求被告支付2017年3月1日至2020年2月29日期间的物业管理服务费3675元及按合同约定的滞纳金3772.7元；2、要求被告支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的水电公摊费366.7元；3、要求被告支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的公共维修公摊费212.7元；4、要求被告支付2017年6月5日至2020年6月4日期间的生活垃圾费216元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月8日，被告向广西桂林玉柴房地产开发有限公司购买位于桂林市灵川县房屋，建筑面积85.1平方米。被告于2013年8月8日与广西桂林玉柴物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，合同对物业的管理事项、管理标准、收费方式以及违约责任均作了约定。广西桂林玉柴物业服务有限公司于2014年变更为广西桂林博望园物业服务有限公司。因被告未按时足额交纳物业管理服务费、公摊水费、公摊电费、公共维修公摊费、垃圾费，故原告诉至法院要求处理。 原告为其主张提供以下证据予以证实：1、商品房买卖合同；2、被告身份证复印件；3、企业名称变更核准通知书；4、物业管理服务费催缴通知书；5、图片31页（打印件）；6、前期物业管理服务委托合同；7、2019年物业管理服务费涨价统计表；8、关于上调玉柴博望园物业管理服务费的公告。 被告秦克丽答辩称，一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第一条约定原告有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条约定原告有义务对房屋共用部位进行维护和管理，对房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理。但是，原告并未按合同约定，提供相匹配的物业服务，服务不尽责、不到位。二、《前期物业管理服务协议》第一条第8项约定，原告不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。根据《物权法》规定，小区的架空层车位属于全体业主共同共有，但是，原告擅自改变22栋和25栋架空层的使用功能，将架空层车位改成商铺，侵害了业主的权益。三、根据《物权法》规定，本小区规划的地面停车位有106个，架空层停车位40个，依法属于全体业主共有。《桂林市物价局和桂林市住房和城乡建设委员会关于桂林市住宅小区车辆停放服务收费有关问题的通知》第二条规定，公用部位停车位收费按6:4划分，其中6纳入住宅专项维修资金，其中4补贴物业服务企业日常管理费用。《桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第8条对物业服务费的构成进行了规定，但原告2018年公布的收支明细表中“公司总部行政管理费用分摊”不在此列，且小区内公共部位停车收费原告亦未按规定纳入“公共维修基金”进行管理。四、《前期物业管理服务协议》第三条物业管理服务质量中约定，设备运行正常，门岗24小时执勤，房屋共用部分、共用设施设备小修和急修（小修要求及时修复，急修要求随时修复）。但是，2018年3月，被告的车辆停放在小区规划车位上被刮擦，原告却以监控系统损坏为由，拒绝负责，最终导致被告支出修车费1200元。另外，小区还出现入室盗窃的情形。因为原告提供的服务不到位，被告才拒绝给付物业管理服务费。五、《物业小区消防安全管理规定》第十三条规定，物业管理单位对辖区的消防检查每月不少于一次，对居民住宅的院楼、通道的消防检查，每周不少于一次，对居民家庭随时进行防火提示。但是，原告管理的小区内，多栋楼宇的灭火器过期。六、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理服务费，但原告称2019年5月1日将物业管理服务费调整为每月每平方米1.5元，被告并不知情，也不同意。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩解提供以下证据予以证实：1、前期物业管理服务协议；2、照片42张；3、商品房买卖合同；4、桂林市物价局和桂林市住房和城乡建设委员会关于桂林市住宅小区车辆停放服务收费有关问题的通知【市价费（2016）11号】；5、桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则、2018年明细收支表；6、监控设备运行照片、门岗照片（小区西门的不同时期照片）；7、修车发票；8、横幅照片与聊天记录、媒体宣传照片；9、部分业主签名文件；10、灭火器照片4张。 本院经审理认定事实如下：被告秦克丽是灵川县八里街玉柴博望园小区30幢1单元601号房屋业主，其房屋建筑面积85.1㎡。原告为依法登记的物业服务企业，经营范围为物业管理。2008年8月1日，广西桂林玉柴房地产开发有限公司与广西玉柴物业服务有限公司（后更名为广西桂林博望园物业服务有限公司，即原告）签订《前期物业管理服务委托合同》，管理对象为玉柴博望园小区物业。后原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同第一条约定：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；原告不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。第二条约定：原告对房屋共用部位进行维护和管理，对房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理。第三条约定：机动车实施证卡管理；车辆停放有序。门岗24小时执勤，有监控设备的实施24小时监控；对物业管理区域内重点部位巡视。合同第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。住宅按。住宅按建筑面积每月每平方米1纳，每次交纳费用时间：以每12个月为一个收费周期，业主在每个周期前10日向原告交纳当期物业管理服务费。物业管理服务费用标准按当地政策调整。第六条约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条约定：在被告未办得《房屋所有权证》前按《商品房买卖合同》记载的建筑面积收取物业管理服务费；自开发商通知领取《房屋所有权证》次月起，按《房屋所有权证》记载的建筑面积计算收取，之前已收取的物业管理服务费如有差额的，双方互不退补。公用电费、公用水费、按实际发生费用（含耗损），由全体业主按建筑面积分摊。如被告逾期两个月未交纳物业管理服务费，原告有权采取诉讼方式追缴拖欠的物业管理服务费及滞纳金。第十一条约定：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。 另查明，2014年1月7日，案涉房屋的不动产权证办妥。玉柴博望园小区未成立业主委员会。被告从2016年3月1日开始拖欠物业服务管理费，2016年3月1日至2017年2月28日，欠费1225元（85.1㎡×1.2元/月×12个月）；2018年3月1日至2019年2月28日，欠费1225元（85.1㎡×1.2元/月×12个月），2019年3月1日至2020年2月28日，欠费1225元（85.1㎡×1.2元/月×12个月），共计3675元。被告拖欠原告2016年7月1日至2019年6月30日期间的水电公摊费366.7元、拖欠2017年1月1日至2019年9月30日期间的公共维修公摊费212.7元、拖欠2017年6月5日至2020年6月4日期间的生活垃圾费216元。因上述款项，被告迟迟未支付，故原告诉至法院请求处理。 本院认为，原告是具有执业资格的物业服务企业，被告系玉柴博望园小区的业主，双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，依法成立并生效。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告所居住小区提供了物业服务，被告应当按合同约定按时足额交纳物业管理服务费、水电公摊费、公共维修公摊费、垃圾费。故原告起诉要求被告给付2017年3月1日至2020年2月29日期间的物业管理服务费3675元；2016年7月1日至2019年6月30日期间的水电公摊费366.7元；2017年1月1日至2019年9月30日期间的公共维修公摊费212.7元；2017年6月5日至2020年6月4日期间的生活垃圾费216元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告提出因为原告物业服务不到位，不尽责，不按《前期物业管理服务协议》的约定履行义务，因此不予交纳物业管理服务费的辩解，本院认为，玉柴博望园小区开发已多年，设施设备老旧、损坏，墙面腻子脱落、污损均属于正常现象。当然，作为提供物业服务的原告，应该按合同约定予以维修和整改，但被告提供的照片反映的只是小区一个时间段的情形，并不能证明原告长期以来对小区未进行过维护。因此，被告以此抗辩免交物业管理服务费的理由不能成立。关于被告称原告擅自改变架空层的使用功能，但却未提供证据予以证明，其可按法律规定另案提起侵权之诉。关于被告以其停放在小区停车位上的车辆被他人损坏，但未得到赔偿为由，拒绝支付物业管理服务费的辩解，本院认为，如果被告认为原告应该赔偿其车辆维修费，在协商不成的情况下，可向法院起诉主张权利，而不能自行抵扣或者拒绝交纳物业管理服务费。关于被告提出原告擅自提高收费标准的辩解，因本案原告诉请的物业管理服务费系按合同每月每平方米1.2元的约定计算得出的，因此，此项辩解与本案无关。 关于本案违约金方面，本院认为，被告未按合同约定的时间交纳物业管理服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失的规定。”故原告起诉要求按合同约定的每天千分之三缴纳违约金的诉请过高，本院认为按所欠物业管理服务费总额3675元作为损失，以30%计算违约金较为适宜，计算为3675元×30%=1102.5元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告秦克丽给付原告广西桂林博望园物业服务有限公司2017年3月1日至2020年2月29日期间的物业管理服务费3675元及违约金1102.5元； 二、被告秦克丽给付原告广西桂林博望园物业服务有限公司2016年7月1日至2019年6月30日期间的水电公摊费366.7元； 三、被告秦克丽给付原告广西桂林博望园物业服务有限公司2017年1月1日至2019年9月30日期间的公共维修公摊费212.7元； 四、被告秦克丽给付原告广西桂林博望园物业服务有限公司2017年6月5日至2020年6月4日期间的生活垃圾费216元。（以上四项合计5572.9元） 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告秦克丽负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  桂 云 二〇二〇年六月十五日 法官助理  孙丽娟 书 记 员  秦梦遥