山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终747号上诉人(原审原告)：王晓东，男，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：王化军，男，汉族，住大同市，系王晓东父亲。委托诉讼代理人：孙建强，山西法铭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘德全，男，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：吴炳麟，山西宝翰律师事务所律师。原审第三人：大同市中大房地产开发有限公司。法定代表人：葛建华,该公司经理。委托诉讼代理人：吉小明，山西鸿安律师事务所律师。原审第三人：大同市华田房地产开发有限公司。法定代表人：沈颂华，该公司经理。上诉人王晓东因与被上诉人刘德全及原审第三人大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大房产公司）、大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田房产公司）执行异议之诉一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初7131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晓东的委托诉讼代理人孙建强，被上诉人刘德全及其委托诉讼代理人吴炳麟，原审第三人中大房产公司的委托诉讼代理人吉小明到庭参加诉讼，大同市华田房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓东上诉请求：1、请求撤销大同市平城区人民法院(2019)晋0213民初7131号民事判决书,改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、被上诉人负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审对权利审查的节点发生错误原审将上诉人与初始买受人对涉案房屋的交易时间作为否定上诉人享有排除强制执行的民事权益的根据,是对于该执行标的权利审查起点的错误确认。本案应审查原买受人丁荣与中大公司之间的买卖合同是否发生在查封之前、是否有效,丁荣是否合法占有、丁荣未办理过户登记是否属于自身原因,以确定丁荣是否享有足以排除执行的民事权益。二、在案证据足以证实上诉人对案涉房屋系合法占有合同法第44条规定,依法成立的合同,自成立时生效。第8条规定,依法成立的合同,受法律保护。上诉人提供的《商品房买卖合同》(预售合同)、收款收据,证明丁荣于2014年7月30日与第三人中大公司就诉陈房产签订了合法有效的买卖合同,且该合同在房产登记机关备案登记,丁荣取得了该不动产的物权期待权,并合法占有了该不动产。由于该合同不存在合同法52条所列任何无效情形,所以既未被确认无效,也未被依法撤销,当然合法有效。案涉房屋并无权属争议,但由于大同市众所周知的事实,中大公司为丁荣办理登记有障碍,故丁荣没有过错。在第三人存在履行合同客观障碍的情况下,丁荣根据合法成立之合同及取得之占有权,行使占有权,当然合法。故,丁荣的权利符合《最高人民法院》第28条的规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,因此，对案涉房产的执行查封属于错误。三、上诉人履行了支付对价义务上诉人与丁荣缔结并公证买卖合同,按照合同约定,买方于合同签订之日一次性付清房款。签约后,丁荣将初始的商品房买卖合同、收款收据转移交付给上诉人,上诉人亦承接了占有权,已经实际居住三年之久,由此足以证实丁荣对收到房款确认。上诉人自承接丁荣合法权利时起,持续处于办理过户登记的期待状态,故享有足以排除强制执行的民事权益。当庭补充上诉意见认为，根据上诉人向大同市房屋权属交易登记管理中心查询，查封时间为2019年7月10日，被上诉人提供的执行裁定时间为2016年5月25日，上诉人对案涉房屋实际查封时间有异议。上诉人购买案涉房屋在大同市产权办公室查询没有查封障碍，2019年8月19日大同市平城区人民法院在小区张贴查封公告，上诉人发现后提出异议，后查询发现本案查封发生在2019年7月10日，按照一审判决认定的2016年5月25日，2019年5月25日到2019年7月10日是断档的，意味着原查封失去法律效力。刘德全辩称，本案所涉房屋首次查封时间为2016年5月25日，后来是续封，查封在房管局有记录，明知房屋被查封，丁荣还强行占有，不是善意第三人，而是恶意的，明知丁荣不是买房人还以虚假买卖占有房屋。丁荣没有合法取得房屋，是挂名买房，公证处在不知情的情况下出具公证合情合理。中大房产公司述称，中大房产公司和丁荣的买卖合同是存在的，但不是中大房产公司真实意思表示，中大房产公司因经济资金需求大，向小额贷款公司借贷大量资金，小额贷款公司为了保障自己的权利，要求中大房产公司用房子进行抵押，但实际上是名为买卖，实为借贷。王晓东向一审法院起诉请求：1、请求判决不得执行大同市平城区府南街华田苑二期2栋2单元2101号商品房；2、被告负担本案的诉讼费。一审法院认定事实：一审法院在执行申请执行人刘德全与被执行人大同市中大房地产开有限公司、大同市华田房地产开发有限公司金钱给付一案中，于2016年5月25日查封了被执行人大同市中大房地产开有限公司名下的华田苑．府城二期2号楼2单元2101号房屋。案外人王晓东于2019年10月10日对一审法院查封大同市华田苑府城二期2号楼2单元2101号房屋提出执行异议，请求一审法院中止对案涉房屋的执行。一审法院经审查认为，案外人王晓东未提供付款凭证，买卖行为在一审法院查封之后，裁定驳回其异议请求。2014年7月30日，大同市中大房地产开有限公司（出卖人）与丁荣（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为YS0027868，房屋代码为291953，该合同载明：第三条，买受人购买的商品房为华田苑．府城2号楼2单元2101号房，建筑面积121.89平方米；第四条，单价4100元，总金额499749元。同日，大同市中大房地产开有限公司为丁荣出具了收款收据，载明收到购房款（现金）134079元。2014年8月8日，大同市中大房地产开有限公司为丁荣出具了收款收据，载明收到房款（卡转）365670元。2017年12月21日，（卖方）丁荣与（买方）王晓东签订《房屋买卖合同》，合同约定：丁荣、李春梅系夫妻关系，双方共有坐落于大同市城区府南街7号华田苑．府城2号楼2单元21层2101号私产楼房一套，自愿出售给王晓东，价格500000元，买方于合同签订之日一次性付清房款。卖方协助买方办理房屋过户手续及登记事宜。同日，双方在大同市御诚公证处办理了《公证书》。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告提交的现有证据证实其与案涉房屋原购买人于2017年12月21日签订《房屋买卖合同》并办理公证，原告提交的物业、供暖、燃气、水、电缴费收据、图片及光盘能够证实其入住，被告在审理中亦认可其入住的事实，但认为原告不是合法入住，不具有合法性。原告对初始占有案涉房屋的合法性，未能举证证明。根据上述法律规定，原告与案涉房屋原购买人签订的房屋买卖合同、公证及入住时间均在一审法院对案涉房屋采取查封之后，原告陈述给付房款均为现金，未能提供证据证实其已切实履行了给付房屋对价。判决：驳回原告王晓东的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。本院二审期间，上诉人提交了大同市房屋交易权属登记管理中心的查询结果一份、收条3份、中国建设银行个人活期交易明细、情况说明、身份证件，欲证明大同市平城区府南街7号华田苑府城二期2号楼2单元21层2101号房屋备案在丁荣名下，2019年7月10日由大同市平城区人民法院查封，案号是（2017）晋0202执恢234号，以及原买受人收到上诉人支付的购房款和中大房产公司存在未开具入住流转单的情形。被上诉人对该证据真实性认可，但备案不能证明物权权属是上诉人的，认为房屋在2016年5月25日已经由大同市平城区人民法院查封。各方当事人对一审法院查明的事实，除上诉人对查封时间有异议外，对其余事实各方当事人均无异议，对各方当事人无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是王晓东是否对诉争房屋享有足以排除刘德全申请执行的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于查封时间，经本院向一审法院和大同市房屋交易权属登记管理中心核实，本案所涉房屋经由大同市平城区人民法院于2016年4月6日作出民事裁定，于2016年5月25日对案涉房屋进行了保全查封，上诉人所主张的2019年7月10日应属后续查封时间。虽然王晓东提供的丁荣与中大房产公司签订的商品房买卖合同中记载的签订时间是2014年7月30日，其与丁荣签订的房屋买卖合同记载的签订时间是2017年12月21日，但其提供的丁荣交纳房款的收款收据中金额为365670元的收据记载的房款交纳方式为卡转，而其并没有提供相应的转账凭证予以印证，且中大房产公司仅认可丁荣与中大房产公司之间的商品房买卖合同名为买卖实为借款担保，同时大同市云波物业管理有限责任公司给大同市平城区人民法院的调查回复中所记载的本案所涉大同市平城区府南街华田苑二期2栋2单元2101号商品房为私自强行破锁进住，上诉人对此也予以认可，同时上诉人与丁荣签订的房屋买卖合同、公证及入住时间均在一审法院对案涉房屋采取查封之后，且公证书仅公证的是《房屋买卖合同》的签约行为并未涉及房屋的权利状态，故现有证据不能证明中大房产公司与丁荣签订房屋买卖合同的真实性以及入住的合法性，王晓东作为房屋后续交易受让人对于房屋交易这一重要事项应尽审慎的注意义务，对其所主张的实体权益应承担举证不利的法律责任，故上诉人的主张与《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形不符，现有证据不能证明王晓东对诉争房屋享有排除执行的实体权益，应承担举证不利的法律责任，其主张不得执行诉争房屋的诉讼请求不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以确认。综上所述，王晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人王晓东负担。本判决为终审判决。审判长 高存慧审判员 马卉妍审判员 张 文二〇二〇年六月二十三日书记员 常 佳