广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4836号原告：东莞市金田物业管理有限公司，住所地：东莞市***********金田花园。法定代表人：孙治，总经理。委托诉讼代理人：古伟芳，广东达乐律师事务所律师。被告：李应方，男，1983年10月7日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市**********，公民身份号码：413************11X。委托诉讼代理人：石海光，广东华知律师事务所律师。原告东莞市金田物业管理有限公司诉被告李应方物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人古伟芳、被告的委托诉讼代理人石海光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付物业管理费30954元（自2016年7月1日起，暂计至2020年1月31日，42个月×737元/月=30954元）及滞纳金（滞纳金以应付金额为基数，从应付日起按日千分之三的标准暂计至2020年1月10日为人民币59685元，并顺延至全部结清之日）；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉请的金额计算错误，应为31691元。后原告增加诉讼请求：被告向原告支付停车位物业服务费4300元（自2016年7月1日起暂计至2020年1月31日，50元/个/月×2个×43个月）及利息（利息以应付金额为基数，从应付日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月19日起至全部结清之日按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年1月10日为353.9元）。事实与理由：案涉金田花园开发商东莞市常平房地产开发实业公司于2012年12月1日与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为金田花园提供前期物业服务。管理期限为2012年12月1日起至2015年1月3日止。合同期限届满后原告继续提供物业管理服务。2018年2月13日，原告再次与开发商东莞市常平房地产开发实业公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告继续提供前期物业管理服务，管理期限为2018年3月31日起至2026年3月31日。被告系金田花园33栋101的业主，自2016年7月1日接受原告的物业管理服务，却从未依约履行缴费义务。尽管原告不断催收，但被告仍分文未付。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。被告李应方口头辩称，被告与原告没有任何关于物业服务的合同关系，双方也未产生过物业服务的事实关系。原告与常平房地产公司或者金田花园实业投资公司签订了前期物业管理协议，是原告跟他们之间的协议，跟被告没有任何权利义务的承接关系。被告与常平房地产公司和金田花园实业投资公司签订了房屋买卖合同，没有约定交楼之后的物业管理方是谁，从民事合同的权利义务出发，如果原告所讲的那栋楼按照前期物业管理协议，也应当向常平房地产公司和金田花园实业投资公司追讨，综上，请求驳回原告对被告的诉请，同时被告保留追究原告因查封被告房产所造成的损失的权利。本院经审理查明事实如下，2012年12月1日，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司与原告签订一份《前期物业服务合同》，约定原告为东莞市*******提供前期物业管理服务，期限自2012年12月1日至2015年1月3日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自行终止；物业服务费按建筑面积收取，其中高层住宅按1.9元/月/平方米计算，别墅按2.2元/月/平方米计算，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位40元/个/月、车库车位50元/个/月向原告缴纳物业服务费用；物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应当在当月30日前交纳。原告提供水费发票，主张上述合同期满后，原告仍在为金田花园提供物业服务。2016年1月2日，被告与东莞市金田实业投资有限公司签署《商品房认购书》及补充协议，约定赠送对应地下车位两个。2016年5月12日，被告与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司签署《商品房买卖合同》，被告向该两公司购买了位于金田花园（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积235.61平方米，出卖人应当在2016年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人。2018年2月13日，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司再次与原告签订一份《前期物业服务合同》及《前期物业服务收费补充协议》，约定原告为东莞市*******提供前期物业管理服务，期限自2018年3月31日至2026年3月31日，别墅按2.2元/月/平方米计算，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车库车位按50元/个/月的标准向原告缴纳物业服务费用，物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应当在当月30日前交纳。原告提供未经被告签名的《物业管理服务协议》，主张根据该协议的约定，被告逾期缴纳物业管理费，原告有权要求被告从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。被告对该协议不确认。被告认为东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司逾期交楼，应支付其逾期交楼违约金，提出了起诉，案号（2019）粤1973民初6400号。案经东莞市中级人民法院二审判决认定，案涉房屋于2019年5月13日交楼，该案因被告申请，尚在广东省高级人民法院再审中。庭审中，双方确认案涉小区尚未成立业主委员会，原告主张根据《商品房买卖合同》，被告于2016年6月30日收楼，被告认可案涉房屋的收楼时间为2019年5月13日。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》及补充协议、《商品房认购书》及补充协议、物业管理服务协议、缴费通知、EMS快递单、水费发票、商品房买卖合同、不动产（房产）登记信息查询结果以及本案庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：一、案涉房屋、车位的交楼时间；二、被告是否应支付物业服务费及滞纳金。关于第一个争议焦点。原告主张根据《商品房买卖合同》，被告于2016年6月30日收楼，但未提供证据予以证明。被告起诉东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司逾期交楼的违约责任的案件，尚在广东省高级人民法院再审中。被告认可东莞市中级人民法院认定的收楼时间2019年5月13日，本院予以采纳。关于第二个争议焦点。被告收楼后，双方虽未签署物业服务合同，但原告自2012年起在案涉小区提供物业服务，被告享受了原告提供的服务，应按《前期物业服务合同》的约定支付2019年5月13日至2020年1月31日期间的案涉房屋及车位的物业服务费，计算为：235.61平方米×2.2元/月/平方米×（19天÷31天/月+8个月）+50元/个/月×2个×（19天÷31天/月+8个月）=5325.72元。原告主张案涉房屋物业服务费按每日千分之三计算违约金，但其提供的物业管理服务协议并未有被告的签名，原告的该主张，没有事实依据，本院不予支持。双方并无滞纳金按每日千分之三计算的约定。原告主张被告逾期支付造成其利息损失，本院支持被告应支付原告的滞纳金计算为：1.自2019年5月13日起至2019年8月19日止,以每月应交之数618.34元为基数，自次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止；2.自2019年8月20日起至2020年1月31日止，以每月应交之数618.34元为基数，自次月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计至付清之日止，但滞纳金总金额以5325.72元为限。原告超出的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李应方应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金田物业管理有限公司支付2019年5月13日至2020年1月31日期间的物业管理费5325.72元；二、被告李应方应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金田物业管理有限公司支付滞纳金，计算方法：1.自2019年5月13日起至2019年8月19日止,以每月应交之数618.34元为基数，自次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止；2.自2019年8月20日起至2020年1月31日止，以每月应交之数618.34元为基数，自次月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计至付清之日止，但滞纳金总金额以5325.72元为限；三、驳回原告东莞市金田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1088元、保全费920元，由原告东莞市金田物业管理有限公司负担1895元，被告李应方负担113元，原告东莞市金田物业管理有限公司均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 芹二〇二〇年六月四日书记员 陈文英王柳垚李晓琳（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。