山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初1057号原告：烟台东林物业管理有限公司，住所地烟台市牟平区通海路孔家疃村西侧崔山大街南。法定代表人：曲泉林，经理。委托诉讼代理人：张海昌，烟台牟平宁海法律服务所法律工作者。被告：于洲，男，1976年12月25日出生，汉族，现住烟台市牟平区。原告烟台东林物业管理有限公司与被告于洲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台东林物业管理有限公司的委托诉讼代理人张海昌、被告于洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台东林物业管理有限公司（以下简称东林物业）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告付清拖欠的2014年1月1-2019年12月31日的物业费2943.36元，逾期付款违约金（按照百分之0.3）10255.09元，合计为13198.45元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月5日，原被告签订前期物业服务合同，服务区域为山水沁园小区，根据合同约定，被告应交物业费按照每平方米0.5元计算，逾期，每日按照应交款的千分之一计算违约金。被告楼房建筑面积81.76平方米，自2014年1月1日其至2019年12月31日，被告拖欠物业费及违约金合计13198.45元。原告多次催缴无果，特诉至人民法院，请求法院依法裁判。原告提交了以下证据。1、山水沁园小区前期物业服务合同一份，证明原告与烟台市家泰房地产开发有限公司签订的前期物业合同，原告对该小区进行物业服务有权依据合同收取被告的物业费及逾期付款违约金；2、原告与被告于2012年4月1日签订的前期物业服务合同原件一份，证明被告作为业主理应按照约定支付物业费；3、物业费本金及违约金的计算方法。被告于洲辩称，1、法律规定3年诉讼时效，原告起诉我2014年的物业费，已超过了诉讼时效；2、原告服务不到位，监控、防盗门都损坏了也不修理，2015年原告修理别人的顶楼导致我家漏水，我去找物业，虽然物业找人给我修理好了，但是已经给我造成了很大的损失，花费9000多元修理好了，还有墙面2000多元；3、还违约收取我2000元流量表费、装修押金、垃圾清扫费至今都没有退给我。4、物业私自关我的水，我多次打电话给管物业的，他们去调解才给我开开了；5、我签订的购房合同上面说的90天以内给我办理房产证，但是至今也没有给我办理；6、我在小区内买的房子，但是不让我把车开进小区内，导致我车停放在小区外造成损坏；7、我去自来水厂缴纳水费，但是没有该小区的相关登记，我缴纳不上水费。综上，被告不应收取我的物业费，应驳回原告的诉讼请求。被告提交了以下证据：1、《山水沁园小区业主临时管理规约》第六条、第十七条的第24项，证明原告在修理防盗门等有责任。证据2、房屋漏水状况及照片，证明被告的房屋漏水的状况，楼外排水管坏了物业没有给修理给我家小卧室造成损失；3、房屋买卖合同及合同附件，证明山水沁园的购房合同上写有自来水入户，但是没有给我入户；4、小区内业主的证明，证明东林物业2015年、2016年维修房坡，我家漏水是因为物业维修房坡给我造成的损失；5、物业开的收据，证明物业没有给我开正规发票。经审理查明，2010年9月1日，烟台市家泰房地产开发有限公司（以下简称家泰公司）与东林物业签订山水沁园小区前期物业服务合同，约定家泰公司聘请东林物业对山水沁园小区提供前期物业管理服务。合同约定了服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等内容。其中，服务费用中约定，业主应于物业交付使用之日起缴纳物业服务费，多层住宅业主按照0.5元/月.平方米缴纳物业服务费；在物业的经营与管理中约定，停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位30元/个.月、车库车位10元/个.月的标准向物业缴纳停车费；在违约责任条款中约定，业主或者物业使用人违反合同约定未能及时足额缴纳物业费的，应按每天0.3%的标准向物业公司支付违约金；其他事项中约定，本合同期限自2010年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。合同签订后，双方开始履行合同，东林物业与山水沁园小区的业主签订《山水沁园业主手册》，对双方的权利义务做进一步约定。由于该小区一直没有成立业主委员会，该合同一直有效。2012年1月5日，东林物业与被告于洲签订《山水沁园业主手册》，手册的第一、七项分别是：定义、物业公司简介、入住须知、公共应急、便民电话、周边公共配套服务指引、紧急应变措施、业主管理规约（临时），第八项为：前期物业服务合同。该前期物业服务合同甲方：东林物业，乙方：于洲。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，乙方同意甲方对其提供前期物业服务，签订本合同。第一章服务内容，第一条在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用部位设备的日常运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第二条在物业管理区域内，甲方提供的其他服务包括业主要求的特约服务。第三条单个业主可委托甲方对其物业的专有部门提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第二章物业服务相关费用第四条根据本物业管理区域物业管理服务费的政府指导价格和市场调节价格，按照服务等级，本物业区域的物业服务费标准暂定如下：……住宅以建筑面积为计费标准，每月0.5元/平方米……缴费时间：物业服务费的缴纳以业主收到交房通知即日起开始计算，实行预交制度一年一缴，每年末的最后5个工作日计算下一年的物业服务费。停车位相关费用，地上停车位30元/月/辆。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故家泰公司与东林物业签订的前期物业服务合同的合法有效。东林物业与被告签订的《山水沁园业主手册》系合同双方自愿签订，原被告对此均无异议，本院对该合同效力予以确认。对于有效的合同，合同双方当事人应当按照约定履行。本案原告对被告提供了物业服务。被告接受了物业服务，就应当按照合同约定缴纳物业服务费。被告抗辩原告起诉超过诉讼时效，但是庭审中自认原告工作人员上门收取物业费、因不缴纳物业费原告停水等事实，故被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩本院不予支持。对于被告主张原告物业服务中存在监控、防盗门损坏不修，楼梯外排水管坏了不修等行为，原告因为维修楼顶造成被告家管道漏水，墙面、地板损毁，在原告赔偿被告损失之前，被告不应当缴纳物业费。本院认为，即使原告维修房顶导致被告房屋财产损失属实，原告对被告承担的是侵权损害赔偿，与本案不是同一法律关系，不能作为其不缴纳物业服务费的抗辩理由。被告主张原告物业服务中存在监控、防盗门损坏不修，楼梯外排水管坏了不修等行为，既未提交上述设备损坏的证据，也未提交上述设备损坏给其造成损失的证明，对其抗辩本院不予支持。按照《山水沁园业主手册》中关于物业服务费收取标准及收取时间约定，即住宅以建筑面积为计费标准，每月0.5元/平方米……缴费时间：物业服务费的缴纳以业主收到交房通知即日起开始计算，实行预交制度一年一缴，每年末的最后5个工作日计算下一年的物业服务费，被告楼房建筑面积为81.76平方米，自2014年1月1日其至2019年12月31日共欠缴物业服务费0.5x81.76x12x6=2943.36元，被告应当向原告支付。至于原告主张的违约金，本院认为，《山水沁园业主手册》对业主缴纳物业服务费进行了约定，应当视为双方对物业费的缴纳标准及方式做了重新约定，其中并未对业主逾期缴纳物业服务费约定违约责任，也没有特别指出双方可以适用前期物业服务合同中的违约条款。且前期物业服务合同中约定的违约金标准过高，直接适用该条款向被告收取违约金显失公平。因此对于原告关于要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，原、被告之间的物业服务合同合法有效，原告为被告提供了物业服务，被告理应依约支付相应的费用。因原被告双方签订的《山水沁园业主手册》并未就违约金进行约定，故对原告主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告于洲于本判决生效后十日内向原告烟台东林物业管理有限公司支付物业服务费2943.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告于洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 沙 燕二〇二〇年六月十二日书记员 刘雪靖