咸阳市秦都区人民法院民事判决书 (2020)陕0402民初2599号 原告：咸阳龙湖彩虹置业有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610402MA6XUA3R9L。法定代表人：邓仕祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑜晨，女，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨全红，男，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告： 李花盈，女，汉族，1982年4月13日生，住咸阳市彩虹老区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告咸阳龙湖彩虹置业有限公司与被告李花盈商品房预售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王瑜晨、杨全红，被告李花盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告咸阳龙湖彩虹置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》自2020年4月5日解除；2、被告支付原告违约金47103.75元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月19日，原告与被告签署《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”），由被告购买原告开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，房屋总价款为人民币942075元。购房合同第七条对付款方式、期限及贷款方式进行了约定，按此约定买受人应当于2019年12月30日前支付首期房价款人民币292075元。余款650000元向中国银行股份有限公司咸阳分行申请贷款支付。购房合同签订后，被告仅向原告支付部分首付款102075元，同时，按照购房合同的约定，因被告原因未按期办理完毕按揭贷款手续的，被告应当在2020年2月17日前向原告一次性付清全部购房款，但被告至今仍欠840000元房款未能支付。根据购房合同附件四约定：“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。一、对按揭贷款付款方式的补充约定1、买受人应在签约后三天内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行∕公积金办理机构提供符合要求的办理按揭贷款需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，交纳代办预告登记（如有）、预售商品房抵押登记的服务费（如有）并提供相关资料。买受人已知悉：其能否取得贷款取决于个人资信等情况，与出卖人无关，出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期没能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担总房款万分之四的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人承担商品房总价款5%的违约金，因合同解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担。出卖人不解除合同的，买受人应承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。2、买受人应在本合同签订后90日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按本合同约定承担逾期付款违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项”。现被告逾期付款已超出90日，依照购房合同约定，原告有权解除该合同并要求被告按总房款的5%向原告支付违约金47103.75元。原告于2020年4月3日向被告送达了解除通知，原、被告之间《咸阳市商品房预售合同》已于该日解除。被告李花盈答辩称， 要求法院驳回原告诉请，被告2019年12月份收到原告律师函，没想到原告会扣除这么多违约金，知道的话就会早点去解决问题。经审理查明，2019年11月19日，李花盈（买受人）与咸阳龙湖彩虹置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：李花盈购买原告开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，房屋总价款为人民币942075元。付款方式为按揭贷款，买受人应于2019年12月30日前支付首期房价款人民币292075元，占全部房款的31%，余款650000元向中国银行股份有限公司咸阳分行申请贷款支付。合同附件四约定：“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。一、对按揭贷款付款方式的补充约定1、买受人应在签约后三天内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行∕公积金办理机构提供符合要求的办理按揭贷款需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，交纳代办预告登记（如有）、预售商品房抵押登记的服务费（如有）并提供相关资料。买受人已知悉：其能否取得贷款取决于个人资信等情况，与出卖人无关，出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担总房款万分之四的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人承担商品房总价款5%的违约金，因合同解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担。出卖人不解除合同的，买受人应承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。2、买受人应在本合同签订后90日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按本合同约定承担逾期付款违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项……”。2019年11月19日，被告李花盈向咸阳龙湖彩虹置业有限公司支付102075元首付款（含定金20000元），剩余房款至今未付，亦未办理完按揭贷款手续。 2020年1月16日，陕西海普睿诚律师事务所律师向李花盈寄送《律师函》一份，函中称因李花盈未按合同约定支付购房款，特去函告知：1、于2020年1月20日之前,向原告支付全部首付款并完成按揭贷款手续的办理；2、于2020年1月20日前向原告支付违约金1869.28元；3、如李花盈未按照上述要求执行，则原告有权扣除其已支付的定金2万元，同时原告有权将该商品房另行出售而不再另行通知。李花盈本人于2020年1月17日签收该函件。2020年4月2日，陕西海普睿诚律师事务所律师向李花盈寄送《解约律师函》一份，函中称因李花盈未依约支付购房款，特去函告知：1、本函寄发后第3日为送达日（即2020年4月5日）《商品房买卖合同》于该日解除；2、请李花盈务必于《商品房买卖合同》解除之日起5日内，前往龙湖公司办理合同解除全部相关手续（包括但不限于配合办理合同备案登记注销手续）；3、李花盈应立即向龙湖公司支付：因其违约行为导致龙湖公司解除《商品房买卖合同》，龙湖公司有权要求其按照《商品房买卖合同》的约定按照商品房总价款5%的违约金（47103.75元）向龙湖公司支付合同解除违约金，并承担因合同解除而发生的费用及一切损失。李花盈本人于2020年4月3日签收该函件。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》(含附件)、售房专用票据、律师函、解约律师函、EMS邮寄详单等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，咸阳龙湖彩虹置业有限公司与李花盈签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，亦不违背法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。被告逾期付款的行为显属违约，符合双方约定的合同解除条件，且原告向被告发出的解除合同通知被告已于2020年4月3日收到,故咸阳龙湖彩虹置业有限公司请求确认双方签订的买卖合同自2020年4月5日解除，本院予以支持。另,双方买卖合同约定的付款方式为按揭贷款，并对首付款的支付时间进行了约定，原告在支付了部分首付款后，未在约定期限内补足剩余首付款并办理完按揭贷款手续，显属逾期付款违约。合同约定违约金为商品房总价款的5%，且被告未提供证据证明该违约金明显高于原告实际损失，故原告要求被告按商品房总价款5%支付违约金47103.75元，应予支持。另，本案《商品房买卖合同（预售）》解除后，咸阳龙湖彩虹置业有限公司应向李花盈退回其已付房款 102075元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告咸阳龙湖彩虹置业有限公司与被告李花盈2019年11月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含合同附件）自2020年4月5日解除。二、被告李花盈于本判决生效之日起五日内支付原告咸阳龙湖彩虹置业有限公司逾期付款违约金47103.75元。三、原告咸阳龙湖彩虹置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告李花盈已付房款102075元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 978元，减半收取489元（原告已预交），由被告李花盈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。    审  判  员   林丽丽 二〇二〇年六月八日 书 记 员  刘  丹    1