河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初416号原告王莉，女，汉族，1959年7月24日生，住河南潢川县。委托代理人程习亮，河南陈州律师事务所律师。被告任建友，男，汉族，1962年7月20日生，住河南省潢川县。无职业。被告曹建华，女，汉族，1962年5月30日生，住址。系被告任建友妻子。被告任磊，男，汉族，1985年12月23日生，住址。系被告任建友长子。被告任冬，男，汉族，1988年11月12日生，住址。系被告任建友次子。原告王莉与被告任建友、曹建华、任磊、任冬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王莉委托代理人程习亮，被告任建友、任磊到庭参加诉讼。被告曹建华、任冬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莉向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方经“潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书”确定的租赁合同；2、依法判决被告腾交占用原告位于潢川县××市场××商住楼××商铺××（××楼商铺北××套，门向朝东、临航空南道西侧、护城河市场北通道南侧、上下两层各一间）；3、依法判决被告赔偿原告2018年9月11日至2019年1月10日的商铺租金损失51667元（按租金155000元/年，暂定4个月），2019年1月10日后的商铺租金损失按155000元/年，计算至被告实际交付给原告商铺之日止；4、本案费用由被告负担。事实与理由：原告拥有合法商铺一套，四被告在未经原告许可的情况下强行长期占用。2016年经潢川县法院判决：“本判决生效后一年为原告王莉与被告任建友等对潢川县护城河市场五号楼商铺（五号楼商铺北数第一套，门向朝东、临航空南道西侧、护城河市场北通道南侧，上下两层各一间）的续租期限，租金年155000元，于本判决生效后十日内由被告任建友等支付。”被告拒不履行生效判决载明的义务，既不向原告赔偿被侵权受到的损失，也没有与原告达成租赁协议，也不向原告缴纳法院判决续租期限一年的租金。原告两次向潢川县法院申请执行，仅仅得到了被告2018年4月10日至2018年9月10日应交纳给原告的5个月租金。被告至今对潢川法院（2016）豫1526民初字1262号判决书确定的2018年4月10日以前的租金和应赔偿的其他损失等事项拒绝履行，仍继续对原告的商铺强行占用。被告任建友、曹建华、任磊、任冬提交反诉及答辩意见为：1、原告王莉等请求法院判决解除租赁合同，没有事实依据和法律依据，明显剥夺了任建友的优先租赁权，房屋应当继续租赁，人民法院应当依法判决任建友继续享有对该房屋的优先租赁权；2、该房屋属王莉、杨永信（王莉丈夫）、杨成（王莉之子）一家共同所有，一切承租事宜都是杨永信代表家庭和任建友商谈的，应以王莉、杨永信、杨成作为共同原告进行诉讼，而且任建友也提出了“追加杨永信、杨成为共同原告”的申请；3、王莉、杨永信、杨成一家的行为给任建友一家造成了重大经济损失，应当依法赔偿。反诉请求为：1、请求法院驳回王莉、杨永信、杨成“解除房屋租赁合同”的诉讼请求，并判决任建友、曹建华、任磊、任冬对位于护城河市场五号商铺继续享有优先租赁权；2、请求法院判决王莉、杨永信、杨成赔偿任建友、曹建华、任磊、任冬的经济损失866000元；3、本案反诉费由王莉、杨永信、杨成承担。原告王莉对四被告反诉的答辩意见为：1、我在起诉状中提出的各项请求合理合法，且我对位于潢川县护城河市场五号商住楼的商铺拥有所有权；2、四被告反诉我及我丈夫和儿子，且要求对本案所涉房屋享有优先租赁权不符合法律的规定，不应当得到法律的支持；3、四被告的第二项反诉请求没有法律和事实依据，该请求与本案非同一法律关系，也与本案没有因果关系，应当依法驳回。被告任建友、曹建华、任磊、任冬未在本院指定的时间内预交反诉费，其提出的反诉依法不予受理。被告任建友申请追加杨永信、杨成为共同原告，因案涉房屋经生效判决书确定为原告王莉一人所有，被告该项申请没有法律和事实依据，予以当庭驳回。原告王莉为证明四被告未履行法院生效判决的主张，向本院提交证据如下：一、潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书复印件一份、信阳市中级人民法院（2017）豫15民终1598号民事判决书复印件一份。二、潢川县人民法院（2018）豫1526执1090号执行裁定书复印件、领条复印件、结案证明复印件各一份。经庭审质证，被告任建友认为王莉、杨永信因该涉案房屋与开发商打官司，虽然法院已经判决，但是至今开发商没有正式向王莉交付房屋，被告是从开发商手里租的房屋，而且一直在向开发商支付房租。被告任磊质证认为判决书真实性无异议，但是证明目的有异议，涉案房屋的房租，我方一直在交给开发商，因为当时房子是开发商给我使用的。经审查，上述证据能够证明本案的相关事实，本院予以采信。被告任建友、曹建华、任磊、任冬为证明其主张，向本院提交证据如下：一、U盘一个（内载有视频文件两个）,拟证实截止2015年止被告所使用的房屋不是门面房，无法经营。经庭审质证，原告认为该证据与本案不具有关联性。经审查，视频1、2均拍摄的是案涉商品门外拆迁现场，其中视频1显示被告经营的“任记胡辣汤”仍在营业中，上述两段视频资料不足以证实被告主张事实，本院不予采纳。2、潢川县公安局取保候审决定书、释放证明书，拟证实被告任建友受杨永信委托给杨永信照看涉案房屋时，开发商找人把任建友的摊位砸了。而且因为这事，任建友孩子被潢川县公安局采取刑事强制措施。经庭审质证，原告对该组证据真实性无异议，但对关联性有异议。经审查，在无其他证据证实下上述证据不能证实四被告的主张，与本案不具有关联性，本院不予采纳。3、潢川县北城派出所情况说明及照片56张，拟证实涉案房屋在2016年8月1日夜里，杨永信给涉案店面撬开，把店砸了，被告向公安机关报案要求处理。经庭审质证，原告认为情况说明真实性无异议，对其关联性有异议，质证意见同证据二，照片真实性、关联性、证明目的有异议，该证据没有原始载体存在，也不能证明系杨永信进入房屋，毁坏财物。经审查，潢川县北城派出所情况说明未作结论性陈述、照片为当夜出警现场照片，亦无法证实侵权行为实施人，该组证据无法证明被告拟证明事实，且与本案无关联性，本院不予采纳。4、潢川县春申街道办事处文庙社区居民委员会通知一份、潢川县城市综合执法局城市管理通知告知书一份，拟证实因为原告不和被告签订稳定的租赁合同导致无法对房屋进行装修，因最近城市管理更严格，无法出店经营，一楼二楼都无法装修、二楼无法使用，影响了被告的生意。经庭审质证，原告认为真实性无异议，对其关联性有异议，质证意见同证据二。经审查，该证据能够证明相关事实，予以采纳。依据上述有效证据、当事人陈述，和庭审查明的情况，可以确认以下案件事实：原告王莉原有独立商住楼一处，位于潢川县护城河市场。2010年7月18日，原告委托丈夫杨永信（甲方）与被告任建友（乙方）签订协议，将上述房屋租赁被告经营使用。租期6个月，租金7500元。协议第6条约定“租赁期间如遇房屋拆迁翻建，甲方应按月租金平均数退还乙方，乙方应随时腾空房屋，支持翻建，翻建后的新房甲方如继续出租，在同等条件下乙方有优先租赁权，租金随行就市”。2011年1月6日,原告王莉与信阳市金城商贸公司签订了改建安置产权调换协议书，约定将原王莉商铺楼房交给信阳金城商贸公司拆迁改造，由该公司在潢川县护城河市场五号楼开发改建后，按规划设计标准返迁商铺房、住宅房各**。由于履行过程中发生纠纷，原告王莉将信阳金城商贸公司诉至法院，2013年12月10日潢川县人民法院判决：1、限金城商贸有限公司于本判决生效后5日内将护城河市场五号商铺（五号楼北数第一套，门向朝东、临航空南道西侧、护城河市场北通道南侧）、住宅（五号楼第四层南数第一套）各一套及房屋所有权证、土地证交付王莉；2、限信阳市金城商贸有限责任公司于判决生效后5日内赔偿王莉延期交付房屋、房屋所有权证及土地证的损失（延期交付房屋的损失从2011年9月6日起计算，每天200元，至交付之日止；延期交付房屋所有权证、土地使用证的损失从2012年4月6日起计算，每天200元，至交付之日止）；3、驳回原告王莉的其他诉讼请求，该判决于2014年6月20日生效。原告王莉在对上述判决申请执行过程中发现被告任建友等搬进该房屋占有使用，认为任建友等侵犯其财产权利遂向本院提起诉讼。潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书判令：“一、本判决生效后一年内为原告王莉与被告任建友对潢川县护城河市场五号商铺续租期限，租金每年155000元，于本判决生效后十日内由被告任建友支付。二、被告任建友、曹建华、任磊、任冬于本判决生效后十日内赔偿原告王莉的损失。（其中2014年6月21日至2015年6月30日期间为75200元，2015年7月1日至判决生效之日起按每年155000计算）。”该判决生效后经我院执行局执行，四被告支付2018年4月10日至2018年9月10日房屋租金64583元，其他判决义务至今未能履行。另查明，被告任建友、曹建华、任冬、任磊四人使用案涉房屋用于家庭共同经营“任记胡辣汤”，于2016年7月1日搬入使用至今，所得收入用于家庭共同生活。再查明，潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书生效日期为2017年8月30日，履行期限为2017年9月10日，确定的一年续租期限截止日期为2018年9月10日。被告提交领条显示原告收取的租金64583元系2018年4月10日至2018年9月10日期间租金，系被告对（2016）豫1526民初字1262号民事判决书确定义务的履行。本院认为，潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书已生效，该判决确定了原告王莉与被告任建友之间的租赁合同关系。本案由于房屋租赁关系产生纠纷，案由应为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人诉辩意见以及庭审查明的事实，本案争议焦点如下：一、原告王莉要求解除房屋租赁合同、腾交房屋的主张应否支持。二、四被告应否赔偿原告损失以及如何计算。关于争议焦点一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号生效民事判决书认定，原告王莉丈夫杨永信代表王莉与被告任建友于2010年7月18日签订《房屋租赁合同》合法有效，原告王莉与被告任建友关于房屋改建后优先续租权的约定仍然有效。因该房屋用于经营，如解除合同必然给双方带来损失，不利于稳定，应该给予双方当事人合理的时间协商解决，酌定续租期限为判决发生效力的一年，在此期间房租参照155000元/年计算。按照生效判决书确定的续租期限届满后，双方未能达成一致意见重新签订租赁合同，此后应视为不定期租赁，在此期间被告仍有支付相应租金义务。在原告王莉长期要求的情况下被告至今完全未履行支付租金义务，被告行为构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任责任。对于原告王莉请求解除租赁合同并腾交案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”。本案中，被告任建友使用案涉房屋经营“任记胡辣汤”，被告曹建华、任磊、任冬共同劳动、共同经营，取得收入也用于家庭共同生活，被告曹建华、任磊、任冬作为家庭组成人员应对被告任建友签订合同产生法律和合同义务共同承担责任。故被告曹建华、任磊、任冬同样应承担腾交房屋的义务。关于争议焦点二、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，生效判决确定案涉房屋续租期限截止日期为2018年9月10日，此后双方未签订书面合同而转为不定期租赁合同关系。被告任建友应参照原判决书确定的租金金额计算（155000元/年）承担整个不定期租赁期间的租金支付责任直至腾房交付之日止。原告王莉关于赔偿在此期间租金损失的主张表述有误，予以更正。基于争议焦点一的论述，被告曹建华、任磊、任冬对被告任建友房屋租金的支付责任共同承担责任。关于四被告辩称事由的问题，1、优先承租权的问题，由于双方长期无法就续租达成一致意见，四被告亦未履行支付租金义务构成违约。依据相关法律规定原告王莉可随时要求解除合同，四被告作为承租人享有的优先租赁权由于解除合同关系而丧失权利基础，该项主张不予支持。2、请求原告赔偿经济损失86.6万元，未提交证据予以证实，不予认定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告王莉与被告任建友关于潢川县护城河市场五号楼商铺的租赁合同关系。二、被告任建友、曹建华、任磊、任冬于本判决生效后三十日内向原告王莉腾空并交付潢川县护城河市场五号商铺（五号楼商铺北数第一套，门向朝东、临航空南道西侧、护城河市场北通道南侧，上下两层各一间）。三、被告任建友、曹建华、任磊、任冬于本判决生效后三十日内向原告王莉支付商铺租金（按155000元/年计算从2018年9月11日至实际腾交房屋止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告任建友、曹建华、任磊、任冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  李刚审 判 员  谢晖人民陪审员  刘星二〇二〇年六月二十五日书 记 员  高正