贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1726号 原告：徐忠，男，汉族，1971年4月28日出生，住贵州省毕节市。 原告：葛英，女，汉族，1976年12月3日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），系贵州名城（金沙）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），系贵州名城（金沙）律师事务所律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告徐忠、葛英与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称“长弘房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。二原告委托诉讼代理人龙海、被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金111186.21元（以上违约金计算从2017年1月1日计算至2020年1月16日，2020年1月16日之后的违约金以购房款500388.00元为基数按日万分之二计算至被告办妥商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止）；2、判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书并交付原告；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2012年8月1日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市珠市，该房号为Ｂ1-8-3。合同约定房屋总价款为500388.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：第（二）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告履行义务，支付商品房总价款500388.00元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。 原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已经支付的购房款为500388.00元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有权证之日止。 综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会争议，原告特依据相关法律法规诉至法院，请求依法公判。 被告长弘房开公司答辩称，1、原告的主张已经超过诉讼时效。2、原告主张合同约定的违约金过高请求调整。 根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，原告作为买受人与被告长弘房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市珠市，房号为Ｂ1-8-3。建筑面积155.40平方米，总房款500388.00元；买受人应当在合同签订之日交付首期房款150388.00元，余款350000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房500388.00元。但截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的法定条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告按照合同约定标准支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。故被告原则上应当自约定日期届满之次日，即2015年1月1日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。但本案中，被告提出诉讼时效的抗辩主张。而原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月17日）往前回溯三年即2017年1月17日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间。原告未举证证明对违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故对被告提出的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。违约金应从2017年1月17日起计算。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以500388.00元，按照日万分之二的标准从2017年1月17日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 因合同约定由被告代为办证，故被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付办理涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐忠、葛英支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金（该违约金以500388.00元为基数，按照日万分之二的标准，从2017年1月17日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告徐忠、葛英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1262.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月三十日 书记员  申开旭