贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初4111号原告：张兰，女，汉族，1987年7月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：金某，女，汉族，2013年1月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：周训智（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。原告金某、张兰与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人孙善朋，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计为19860.00元（以购房款276991.00元为基数，从2017年6月1日起按日万分之三支付至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部并通知原告之日止）；2、判令被告为原告办理房屋不动产权属证书并交付原告；3、本案诉讼费用由被告承担。（本案在审理过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求。）事实及理由：2012年7月20日，以金杰为买受人与被告签订了《商品房买卖合同》合同约定了商品房基本情况、价款确定方式、总价款、付款方式、付款时间、房屋登记及违约责任等内容。买受人金杰按《商品房买卖合同》的约定向被告支付完购房款。被告却未按照合同约定在2017年5月31日之前为买受人办理房屋转移登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告的行为严重违约，被告应当按约定的时间向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。2015年5月27日买受人金杰因病死亡其名下房屋由第一顺序继承人父亲金世元（身份证号5224221952********）、母亲姚树英（身份证号522422195********）及其配偶张兰、女儿金某继承，2020年3月19日，买受人金杰父母金世元、姚树英声明放弃继承，根据《中华人民共和国继承法》之规定，原告张兰系金杰之妻，原告金某系金杰之女，具有法定继承权，因此具有合法诉讼主体资格。综上，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢!被告瑞丰房开公司答辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年7月20日，金杰作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道××单元××号房屋（房号为7-2708），建筑面积为85.91平方米，总价款为276991.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款83991.00元，余款193000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，金杰依约支付了全部购房价款，但被告一直未办理涉案房屋的权属证书。截止法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。另查明，金杰于2015年5月27日死亡。金杰生前与原告张兰系夫妻关系，二人共生育子女一人，系本案原告金某。金杰父亲金世元、母亲姚树英分别于2020年3月19日签订了一份《自愿放弃房产继承权声明书》，载明放弃对涉案房屋的继承。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，金杰与被告瑞丰房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因金杰已去世，其妻子张兰、女儿金某作为第一顺序继承人，有权向被告主张权利。涉案房屋的购房款已按合同约定支付，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，依约应当自逾期之日起，即2017年6月1日起向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据合同约定，原、被告双方形成委托办证关系，故被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。合同约定的违约金过高，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款276991.00元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告金某、张兰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以276991.00元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告金某、张兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇二〇年六月十八日书记员  申开旭