广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13886号原告东莞市粤安物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人蒋细钊，该公司总经理。委托诉讼代理人张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人陈翠莲，广东常正律师事务所律师。被告傅国良，男，1969年2月10日出生，香港特别行政区居民，居民身份证号码：G439305(7)。被告龙美琪，女，1976年11月18日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市*****************，公民身份号码：452************468。共同委托诉讼代理人香洁瑜，广东说文律师事务所律师。原告东莞市粤安物业管理有限公司诉被告傅国良、龙美琪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市粤安物业管理有限公司的委托诉讼代理人张爱玉、陈翠莲、被告傅国良、龙美琪的共同委托诉讼代理人香洁瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市粤安物业管理有限公司诉称，2011年1月10日，被告与东莞市嘉骏豪苑房地产开发有限公司（以下简称嘉骏公司）签订了合同编号为20110110F25EED528172的《商品房买卖合同》，约定被告向嘉骏公司购买位于东莞市***************办公1019号房，建筑面积65.05㎡。同时，该《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种“该商品房具备验收合同标准”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。案涉物业已于2011年1月11日完成竣工验收，所以该物业已于2011年1月11日起交付被告使用。原告与嘉骏公司分别于2011年1月21日签订了《物业管理委托合同》、于2015年1月20日签订了《前期物业服务合同》，且案涉物业交付给被告后，原告就开始为被告的物业提供物业管理服务。《前期物业服务合同》约定，原告按照建筑面积5.80元/月/㎡的标准向被告收取物业管理费，被告应当在每月5日前交纳当月的物业管理费。但被告自收楼以后一直没有缴纳物业管理服务费。截至起诉之日，被告尚欠交2013年8月份至2019年8月份期间的物业管理费12073.28元。原告曾于2018年11月10日、2019年6月10日通过邮寄向被告发出《致欠缴物业服务费业主的函》要求被告交纳物业管理费，且被告已签收。多年来，原告一直不断向被告催交拖欠的物业管理费，但被告仍拒交费，其行为已严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告交纳东莞市***************办公1019号物业管理费共计12073.28元（自2013年8月起暂计算至2019年8月，后期物业管理费计算至实际清偿之日至）；2、被告向原告支付延迟支付物业管理费的违约金10475.46元（违约金逐月分开计算，分别以每个月应交纳的物业管理费377.29元为本金，按照日万分之五的标准，从每个拖欠月份的6日起计至2019年8月22日，后续违约金从2019年8月23日开始，按照上述计算方式逐月计算至实际清偿之日止；3、本案诉讼费由被告承担。被告傅国良、龙美琪辩称，双方不存在合同关系，被告并非本案适格主体。被告从未与原告签订任何服务合同，亦未享受其提供的服务，被告是否为适格主体，请求法院依法进行审查。原告是否真实提供服务给被告，被告存在疑问，从原告提供的证据可知其自认的催款主体为嘉骏中心管理处，而非原告。合同约定的商品房至今未达到交付条件，被告需支付物业管理费诉请的前提都不成立，应当驳回诉讼请求。被告购买案涉不动产，《商品房买卖合同》中约定出卖人应当将具备下列第4种“该商品房具备验收合同标准”条件，并符合合同约定的商品房交付被告使用。现案涉商品房的现状是连最基本的四面墙都不具备，并未单独间开，根本不符合合同约定的交楼条件，被告至今未收到案涉房屋，亦并未使用。本案中案涉房屋连最基本的交楼条件都未达到，交付物业管理物业费更无从谈起。《物业管理委托合同》中约定的委托管理事项是否有完成，被告并不清楚，故被告认为《物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》均未达到生效条件，被告不应支付物业管理费，应当驳回诉讼请求。原告诉请的物业管理服务费起算日期混乱，未提交相关证据予以证明，应当承担举证不能的责任。其他同案中，原告诉请的物业管理费有的从2014年10月起算，有的却从2013年8月起算，故此起算日期完全由原告自行定夺，并未提交相关证据予以证明。被告认为原告管理混乱，无法得知原告诉请物业提供物业服务的日期及物业管理费的起算日期，应当由原告承担举证不能的后果。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，应当驳回诉讼请求。如若法院认定被告需要承担管理费，本案于2019年9月由法院立案受理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，故原告诉请部分已经超过诉讼时效的保护期限，原告丧失该诉请的胜诉权。被告并非合同主体，对物业管理费的计算标准及违约金不予确认。被告并非《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》的签订主体，并未同意原告按5.8元/月/平方的标准计算，违约金的计算亦不合理。《关于公布东莞市住宅物业管理服务政府指导价的通知》，三级物业管理的最高价为1.4元/每月/平方，与原告主张的收费标准存在较大的差距。综上，被告认为原告的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回被告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月10日，两被告与开发商嘉骏公司分别签订了合同编号为20110110F25EED528172的《商品房买卖合同》，约定被告向嘉骏公司购买位于东莞市***************办公1019号房办公物业，建筑面积为65.05㎡，约定的交楼时间是2009年12月31日，交付楼条件是案涉商品房具备验收合格标准。2011年1月21日，原告与嘉骏公司签订了《物业管理委托合同》，约定由原告提供物业管理服务，期限为2011年1月21日至2015年1月20日，约定物业管理费标准为5.80元/月/㎡，并未约定具体的缴费期限，但约定逾期缴纳物业管理费的按万分之五的标准支付滞纳金。2015年1月20日，原告与嘉骏公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定继续由原告对嘉骏公司办公楼提供物业管理服务至2020年1月19日止，约定物业管理费标准为5.80元/月/㎡，每月物业管理费于当月5日前收取，但并未明确约定逾期缴纳物业管理费的违约金标准。原告主张案涉小区尚未成立业主委员会，对此被告主张表示并不清楚。2010年12月3日，两被告与嘉骏公司签订一份《嘉骏中心（写字楼）认购书》，约定两被告认购案涉物业，认购价款为570076元，两被告将案涉物业返租给嘉骏公司两年，租金收益68409元从首期款中一次性扣除，两年后交付两被告使用。原告提供竣工验收备案证书复印件、商品房买卖合同、租赁合同、物业管理费缴费凭证、司法拍卖公告主张案涉物业的权属人为被告，案涉物业于2011年1月11日经验收合格，被告在同一小区共购买了十七套房产，部分房产已缴纳物业管理费，部分房产已出租给他人，足以证明案涉物业已经交付给被告使用。被告则质证认为原告提供的证据与本案案涉物业并无关联性，并提供现场图片主张案涉物业并未达到收楼标准，被告尚未收楼，故被告无需向原告支付物业管理费。原告提供《致欠缴物业服务费业主的函》、照片、催费通知书、快递详情单、快递查询结果主张原告通过多种途径向被告催要案涉物业管理费，其中于2012年10月26日向被告龙美琪的留存的身份证住址寄送催缴函被退回，于2016年10月26日向被告龙美琪留存的身份证住址寄送催缴函，于2018年11月11日向被告傅国良在《商品房买卖合同》留存的地址寄送催缴函，邮件均已签收；同时2018年期间均在案涉物业处张贴催款通知书。被告则主张并未收到上述《致欠缴物业服务费业主的函》，原告从未向原告催要过物业管理费，原告现提起诉讼，案涉的部分物业管理费已超过诉讼时效。原告主张虽然《物业管理委托合同》并未约定缴费期限，《前期物业服务合同》并未约定违约金标准，但实际上根据交易习惯一直按照每月5日前缴费、违约金按每日万分之五的标准计付违约金，而且被告在同一小区的其他房屋已缴纳的物业管理费的均存在缴费期限及违约金项目。被告则主张被告并非合同的主体，对于物业管理费的计算标准及违约金标准不予确认。2019年9月23日，原告以被告拒不支付物业管理费为由提起本案诉讼，请求判如所请。上述事实，有《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《致欠缴物业服务费业主的函》、《商品房买卖合同》、诚信证明、竣工验收备案证书、催缴通知单、快递单、照片、《租赁合同》、物业管理费缴费凭证、《嘉骏中心（写字楼）认购书》、被告提供的现场照片以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，原告是依法成立的具有物业管理资质的企业，案涉小区尚未成立业主委员会，原告与案涉小区的开发商嘉骏公司签订了《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，其内容也没有违反法律的强制性规定或禁止性规定。因此，案涉的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，对原、被告均具有约束力。被告作为东莞市***************办公1019号房屋的权属人，应当按照《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》的约定向原告缴纳物业管理费。被告抗辩案涉物业因不符合交楼标准而拒绝收楼，但被告并未举证证明因案涉物业存在未符合交楼标准与嘉骏公司主张过权利或产生纠纷的证据，根据《商品房买卖合同》约定的交楼日期早已届满，而原告提供了案涉物业的竣工验收备案证书复印件，结合两被告已将案涉物业返租给嘉骏公司，本院认为足以形成证据链条，采信原告的主张，认定案涉物业已实际交付被告使用。被告抗辩案涉物业部分物业管理费超过诉讼时效，根据原告提供的证据显示原告于2016年10月26日向被告龙美琪留存的身份证住址寄送催缴函，应视为其就物业管理费进行催缴，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，原告诉请的2013年8月至2014年9月期间的物业管理费已超过两年的诉讼时效，本院不予支持；原告于2016年10月26日的催缴行为导致诉讼时效中断，原告诉请的2014年10月至2019年8月期间物业管理费并未超过诉讼时效。现原告主张被告拖欠2014年10月至2019年8月期间的物业管理费未缴纳，而被告亦确认其并未缴纳，故被告应向原告缴纳上述期间的物业管理费，具体核算为65.05㎡×5.80元/月/㎡×59个月=22260.11元，现原告仅主张12073.28元，低于上述数额，属于原告对自主权利的处分，对此本院予以支持。至于2019年8月后续的物业管理费，因原告提起诉讼时尚未实际产生，原告可另行提起诉讼进行主张，在本案中不予处理。关于违约金，虽然《物业管理委托合同》并未具体约定物业管理费的缴费时间，但实际上物业管理费均为按月缴纳，现被告未能于次月1日前缴纳物业管理费，逾期缴费造成原告损失，根据《物业管理委托合同》的约定，逾期缴纳物业管理费的按每日万分之五的标准计算违约金，因《物业管理委托合同》的期限至2015年1月20日，故违约金计算月份应截至2015年1月。至于自2015年2月起，因原告与嘉骏公司签订的《前期物业服务合同》并未约定违约金标准，原告提供的物业管理费发票虽然载明收取违约金项目，但不能据此证明原告与嘉骏公司就违约金的标准达成一致的意见，对被告不具备约束力，故上述期间的违约金缺乏依据，本院不予支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述违约金应以拖欠物业管理费数额为上限，故原告可自次月的1日起就被告拖欠的物业管理费要求被告按照合同约定的标准支付违约金，并以每月物业管理费的本金377.29元为上限，计算至实际清偿之日止。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条、参照《广东省物业管理条例》第五十条的规定，判决如下：一、被告傅国良、龙美琪应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市粤安物业管理有限公司东莞市***************办公1091号房屋2014年10月至2019年8月期间物业管理费人民币12073.28元及违约金（具体计算方式：从2014年10月开始逐月分别计算至2015年1月，以每个月管理费为本金，从次月的1日开始按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，违约金应以每月拖欠物业管理费数额为上限）；三、驳回原告东莞市粤安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费364元，原告东莞市粤安物业管理有限公司已预交，由原告东莞市粤安物业管理有限公司负担105元，由被告傅国良、龙美琪共同负担259元。如不服本判决，原告东莞市粤安物业管理有限公司、被告龙美琪可在判决书送达之日起十五日内，被告傅国良可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  黎杰安审判员  熊艳萍审判员  杨 欢二〇二〇年六月十一日书记员  邱莉婷殷钲易附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《广东省物业管理条例》第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。