江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初1810号 原告（反诉被告）：马述壮，男，1953年12月22日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪宽，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心，住所地江苏省南京市。 经营者：顾夏杨，男，1979年4月24日出生，汉族，住江苏省常州市。 委托诉讼代理人：朱玉利，北京市中银（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）马述壮与被告（反诉原告）南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心（以下简称克特姆销售中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马述壮及其委托诉讼代理人李美柯、汪宽，被告（反诉原告）克特姆销售中心的委托诉讼代理人朱玉利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马述壮向本院提出诉讼请求：1.克特姆销售中心支付马述壮违约金50000元；2.克特姆销售中心支付马述壮2020年4月1日起至2020年4月19日止的房屋占有使用费13286.99元；3.克特姆销售中心支付马述壮补办电表卡、水表卡的费用400元。事实和理由：马述壮与克特姆销售中心于2015年2月28日签订房屋租赁合同，约定克特姆销售中心承租马述壮拥有的坐落于南京市，房屋租金自2015年4月1日起年租金为20万元，自2016年4月1日起每年租金在上年度租金的基础上递增5%，租赁期限自2015年4月1日起至2023年3月31日止，如因克特姆销售中心原因提前退租，克特姆销售中心应向马述壮支付违约金5万元。同日，双方签订房屋租赁合同补充协议一份，对合同解除时租赁房屋恢复原状的相关问题作了明确约定。现克特姆销售中心因自身原因，明确表示自2020年4月1日起不再承租，提前退租。克特姆销售中心亦自2019年3月30日起未再向马述壮支付过房租。马述壮多次与克特姆销售中心协商租赁房屋恢复原状、腾退及相关租金、费用、违约金结算事宜，均未有结果。故为维护自身合法权益，马述壮诉至法院，请求判如诉请。 被告克特姆销售中心辩称，1.双方约定的违约金标准过高，违约金应以一个月租金为宜；2.对于原告主张的房屋占有使用费，由于疫情原因，影响被告腾空房屋的时间，被告客观上存在履行不能的情况；3.电表卡、水表卡已经遗失，原告实际补办产生的费用被告愿意承担。 反诉原告克特姆销售中心向本院提出反诉请求：马述壮退还克特姆销售中心保证金30000元，并支付该款项自2020年4月1日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实和理由：马述壮与克特姆销售中心于2015年2月28日签订房屋租赁合同，约定克特姆销售中心承租马述壮拥有的坐落于南京市。同日，双方签订房屋租赁合同补充协议一份。2015年3月23日，克特姆销售中心支付马述壮房屋保证金30000元。现双方合同已合意解除，克特姆销售中心已按照合同约定将租赁房屋恢复原状，马述壮应将保证金退还克特姆销售中心。故克特姆销售中心提起反诉。 反诉被告马述壮辩称，1.根据双方签订的房屋租赁合同约定，如反诉原告逾期支付租金超过一个月，反诉被告有权没收保证金，由于反诉原告已逾期支付租金超过一个月，故反诉被告无需退还保证金；2.如认定反诉被告应退还保证金，根据合同约定保证金应在双方交接完毕并付清所有应付费用后无息退还，现反诉原告尚未结清费用，不符合退还保证金的条件。 本院经审理认定事实如下：南京市.79平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为马述壮。 2015年2月28日，马述壮、克特姆销售中心签订房屋租赁合同，约定克特姆销售中心承租马述壮拥有的坐落于南京市，房屋租金自2015年4月1日起年租金为20万元，自2016年4月1日起每年租金在上年度租金的基础上递增5%，年租金一年一付，按照先交费后使用的原则，2015年3月15日前一次性支付2015年房屋租金20万元，以后每年的3月15日之前交纳下年度的房屋租金；租赁期限自2015年4月1日起至2023年3月31日止；克特姆销售中心在签订房屋租赁合同时向马述壮交纳保证金3万元，租赁期满双方交接完毕并付清所应付费用后，马述壮应将保证金无息退还克特姆销售中心；双方任一方擅自提前终止合同，需向对方支付违约金5万元；如克特姆销售中心逾期不支付租金累计超过15天的，马述壮可书面通知解除合同，如克特姆销售中心继续逾期不支付租金，累计超过1个月的，马述壮有权没收保证金等等。同日，双方又签订房屋租赁合同补充协议，对租赁房屋恢复原状及房租交纳时间、金额等问题作了约定。 上述合同签订后，马述壮将涉案房屋交付克特姆销售中心使用，克特姆销售中心向马述壮支付了保证金3万元及截至2020年3月31日的租金。 2019年12月，克特姆销售中心向马述壮提出提前解除房屋租赁合同，马述壮同意解除房屋租赁合同。2020年4月19日，克特姆销售中心将涉案房屋交付马述壮。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，马述壮与克特姆销售中心就涉案房屋所签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。克特姆销售中心在合同履行期间提出提前解除合同，马述壮亦同意提前解除合同，本院对此予以确认。 关于房屋占有使用费问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，克特姆销售中心作为承租人应当在合同解除后返还租赁物，由于克特姆销售中心的租金仅支付至2020年3月31日，但其于2020年4月19日才将涉案房屋返还马述壮，马述壮要求克特姆销售中心按照原租金标准支付2020年4月1日至4月19日期间的房屋占有使用费13286.99元，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金问题。克特姆销售中心在合同履行期间提前解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，马述壮要求克特姆销售中心支付违约金5万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于水、电卡补办费用问题。克特姆销售中心作为承租人在租赁合同解除后应将马述壮交付的水、电表卡返还马述壮，现克特姆销售中心明确表示水、电表卡已丢失，马述壮要求克特姆销售中心支付补办费用400元，结合补办的各项成本，该项主张较为合理，本院亦予以支持。 关于保证金问题。合同约定如克特姆销售中心逾期不支付租金累计超过1个月的，马述壮有权没收保证金，由于克特姆销售中心在合同解除后未及时返还租赁房屋，亦未及时支付租金及占有使用费，马述壮没收该保证金并不违反合同约定，且此时的保证金亦有违约金的性质，结合克特姆销售中心违约给马述壮造成的实际损失情况，对克特姆销售中心要求退还保证金的反诉请求，本院不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心于本判决生效后七日内支付原告马述壮违约金50000元； 二、被告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心于本判决生效后七日内支付原告马述壮房屋占有使用费13286.99元； 三、被告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心于本判决生效后七日内支付原告马述壮水、电卡补办费400元； 四、驳回反诉原告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心负担；反诉案件受理费275元，由反诉原告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心负担（本诉案件受理费马述壮已预交，南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心在给付上述款项时一并支付马述壮）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈 悦 履行告知书