重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝民终384号 上诉人（原审被告、申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行，住所地重庆市涪陵区滨江大道二段**（锦天龙都）综合楼**，统一社会信用代码91500102050389261W。 负责人：张奶辉，该支行行长。 委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏婉茹，重庆索通律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：邓军良，男，1957年2月22日出生，住重庆市长寿区。 原审第三人：重庆长寿华美房地产开发有限公司，住所，住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾创业街****附**社会信用代码9150011562206296XN。 法定代表人：黄文平，该公司总经理。 原审第三人：重庆长寿华美物业有限公司，住所地重，住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾新城区B地****信用代码91500115622062003W。 法定代表人：黄文平，该公司总经理。 原审第三人：黄文平，男，1969年9月27日出生，住重庆市渝**。 原审第三人：李洪梅，女，1971年7月16日出生，住重庆市渝**。 原审第三人：黄玉祝，女，1970年12月25日出生，住重庆市长寿区。 原审第三人：陈纯，男，1970年3月21日出生，住重庆市长寿区。 上诉人恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行（以下简称恒丰银行涪陵支行）因与被上诉人邓军良地产公司）、重庆长寿华美物业有限公司（以下简称华美物业公司）、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒丰银行涪陵支行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判准予执行重庆市长寿区兰亭印象小区地下车库X号车位（以下简称案涉车位）；2.本案一审、二审诉讼费用由邓军良负担。事实和理由：1.原审法院认定《车位确认书》属于书面买卖合同系事实认定错误。《车位确认书》并未载明成交价格、交付方式、交付时间、房屋状况、面积差异处理、争议解决、违约责任等基本要素，不满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，其应属于预约合同。2.邓军良支付全部价款的证据不足。华美地产公司与案件具有利害关系，其单方出具的结算、说明等文件应严格审查，不应将单方证据作为认定事实的依据。此外，邓军良提供的《销售不动产发票》不满足《中华人民共和国发票管理办法》（2010年修订）第十条、第二十二条规定，抬头处未套印全国统一发票监制章且仅有华美地产公司财务章，发票形式存在瑕疵。邓军良未进一步举示同期有效发票以佐证发票的真实性，无法认定其缴纳价款的事实。3.《车位确认书》签订长达约十年之久，邓军良怠于行使权利，自身存在过错。邓军良称本案因华美地产公司与长寿区建委之间存在债务纠纷导致无法办理产权证的陈述与事实不符。案涉车位于2011年即办理初始登记，在长达约十年之久的时间内，如华美地产公司不配合签订书面买卖合同或办理过户登记，邓军良应通过诉讼、仲裁等多种方式主张权利，但其并未主张。邓军良严重滞后于合理期限行使权利，导致案涉车位被查封，应当认定其存在过错。 邓军良辩称，邓军良于2010年12月27日以现金的方式购买案涉车位，有转账凭证，《车位确认书》的时间和转账时间一致。华美地产公司于2011年9月29日开了《销售不动产统一发票》。2013年2月至今一直在缴纳管理费、物业费，该车位由邓军良自己在使用。邓军良曾多次要求开发商办证，华美地产公司答复称前期车位卖得不好，等卖出去多了再一起办证。后来才得知华美地产公司欠长寿区建委的钱，一直没能办产权证。 华美地产公司、华美物业公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯未作答辩。 邓军良向一审法院起诉请求：1.撤销重庆市第三中级人民法院（2019）渝03执异72号执行裁定书，不得执行案涉车位；2.确认邓军良对案涉车位享有所有权。华美物业公司、华美地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯经一审法院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼,一审法院依法缺席审理。 一审法院认定事实：2010年12月27日，邓军良与华美地产公司签订《车位确认书》，约定购买华美地产公司开发修建的案涉车位。同时，该确认书约定了在华美地产公司办理车位产权证时，双方签订买卖合同。同日，邓军良一次性以银行现金缴款方式付清了全部购车位款5万元，华美地产公司出具了收据，载明该款系购买兰亭印象车库X号车位款。邓军良提交的中国农业银行现金缴款单载明其向华美地产公司支付车位购置费5万元。2010年12月7日，华美地产公司出具《费用结算单》，载明“长寿区桃源支路4号兰亭印象住宅小区X号车位业主邓军良已按约定全额缴清该车位购置款50000元。请业主凭此单到物管处接收车位”。2011年9月29日，华美地产公司开具《销售不动产统一发票》载明：案涉车位的建筑面积为36.25㎡，单价为1379.31元/㎡，总金额为5万元。邓军良称其于2010年12月即接收了案涉车位，为证明在法院查封案涉车位之前，已实际占有、使用该车位，邓军良举示了其于2013年至2019年交纳车位管理费的物管收据。 2019年4月29日，一审院作出（2019）渝03执恢4号执行裁定书，裁定查封了案涉车位并予以公告。邓军良提出执行异议，一审法院于2019年6月27日作出（2019）渝03执异72号执行裁定书，驳回其异议。邓军良对此不服，提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、邓军良是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的权利。二、邓军良对案涉车位是否享有所有权。 一、关于邓军良是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的权利的问题。1.邓军良在法院查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，邓军良应当证明签订了书面合同，并且合法有效。本案中，邓军良举示了《车位确认书》，其中载明了车位的编号，确定了买卖合同的特定标的物；约定了车位总价款，具备了买卖合同主要条款。在签订确认书时，邓军良即向华美地产公司支付了车位总价款，华美地产公司予以接受，并出具了收据，表明原告已履行了作为买受人的主要义务。后华美地产公司与邓军良就车位款进行结算，亦印证了邓军良已交清车位款的事实，华美地产公司据此向邓军良就车位作了交付。在华美地产公司向邓军良开具的不动产发票中，详细标明了该车位的建筑面积、单价。从以上双方签订的车位确认书，车位款的支付与接受、结算，车位的交付与占有，均能证明邓军良与华美地产公司已履行买卖合同所约定的各自主要义务，上述事实相互印证，证明了双方对买卖合同必要条款形成合意的事实，故一审法院认为邓军良在法院查封之前，已签订了书面买卖合同。2.邓军良是否实际支付了所购车位的全部价款。邓军良举示了中国农业银行的现金缴款单、不动产发票、华美地产公司的记账凭证、结算单，这些证据相互印证，恒丰银行涪陵支行亦没有提交充分的反驳证据，邓军良支付了案涉车位款5万元的事实具有较高可信度，足以认定其支付了全部车位款。3.邓军良是否实际占有案涉车位。根据邓军良所举示与华美地产公司的结算单以及占有使用车位数年来交纳车位管理费收据等证据，能够证明在法院查封之前，邓军良已基于华美地产公司的交付，合法占有、使用案涉车位。4.案涉车位未办理产权证的原因是否能归责于邓军良。根据邓军良举示的华美地产公司出具的证明，因华美地产公司与长寿区建委之间存在债务纠纷，华美地产公司自身经营不善的问题，未办理产权证的原因，不属于邓军良自身原因。因此，邓军良所主张的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的全部要件，其依法享有排除执行的权利。 二、关于邓军良对案涉车位是否享有所有权的问题。邓军良交清了车位款，华美地产公司向其交付了车位，双方对买卖合同的主要义务已履行完毕，邓军良对华美地产公司享有合同债权，可以请求办理车位产权登记手续。但因案涉车位亦登记在华美地产公司名下，邓军良对此不享有物权，故对邓军良要求确认其享有所有权的请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，一审法院判决：不得执行案涉车位；驳回邓军良的其他诉讼请求。 二审诉讼期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明：重庆市长寿区人民法院2017年8月10日作出的（2017）渝0115执异69号执行裁定书载明：申请执行人长寿区城乡建委与被执行人华美地产公司、黄文平借款合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年10月29日立案受理，2013年12月4日长寿区城乡建委提出保全申请，2013年12月5日，重庆市长寿区人民法院作出（2013）长法民初字第05858号民事裁定书，查封了华美地产公司名下位于长寿区桃源支路4号负1-3车库（房地产权证号：**地证2011字第**，含案涉车位），查封期限为2013年12月5日至2014年12月4日。在执行过程中，于2014年10月24日作出（2014）长法民执字第750号执行裁定书，查封上述车库，查封期限两年。又于2016年11月9日作出（2014）长法民执字第750号之三执行裁定书，继续查封上述车库除负1层3号车位以外的其他车位，查封期限为三年。2009年9月20日，华美地产公司向重庆市长寿区建委提出申请，因其开发的兰亭印象项目，用于变现的商业用房和车库销售状况一直不佳，无法支付应缴纳给该委的配套费221.7万元，申请用该项目的车库在该委做抵押，借款221.7万元缴纳配套费。2009年9月23日，长寿区建委与华美地产公司共同向重庆市长寿区房产交易所发出《关于长寿区桃源支路4号兰亭印象项目有关问题的函》，经双方协议对长寿区桃源支路4号-1F车库进行行政限制，限制期限为2009年12月30日，在行政限制期限内华美地产公司不得出售或者再次行政限制，需经双方共同函告长寿区房交所后，才能解除行政限制，由华美地产公司自行处置。 一审诉讼中恒丰银行涪陵支行举示了（206）房地证2011字第05581号权属登记证书和渝（2017）长寿区不动产权第000224114号权属登记证书，各方对此均无异议，本院予以确认。（206）房地证2011字第05581号权属登记证书主要载明：权利人为华美房地产公司；坐落于长寿区桃源支路****；楼层负1层至第17-18层；登记时间为2011年3月15日；注明该房只做初始登记不发证（其中住宅29165.66平方米）、非住宅2928.24平方米；车库3562.56平方米。渝（2017）长寿区不动产权第000224114号权属登记证书系负1层车库单独登记证书，主要载明：权利人为华美房地产公司；坐落于长寿区桃源支路**；用途：其他商服用地停车用房；所在层数负1层；登记时间为2017年3月17日；附记只做登记不发证。 恒丰银行涪陵支行作为本案申请执行的债权依据是重庆市第三中级人民法院作出的（2016）渝03民初66号民事调解书。该生效调解书载明：“恒丰银行涪陵支行与华美地产公司、华美物业公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯借款合同纠纷一案，各方当事人自行和解达成协议：一、华美物业公司向恒丰银行涪陵支行支付借款本金3000万元及利息；二、案件受理费依法减半收取100964元、诉讼保全费5000元、公告费900元、律师费18万元由华美物业公司于2017年4月30日前支付给恒丰银行涪陵支行；三、如华美物业公司未按调解书第一、二项约定履行，还应支付从2016年3月7日起计算的罚息、复利和违约金；四、华美地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯对本调解协议第一项、第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、恒丰银行涪陵支行对华美物业公司提供的位于长寿区创业街6号的部分房屋享有抵押权。” 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：邓军良对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实，评判如下。 邓军良符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 首先，关于在人民法院查封前订立书面买卖合同的问题。邓军良与华美地产公司于2010年12月27日签订《车位确认书》，明确了具体要购买的车位编号，虽然未载明金额，但邓军良当日即通过农业银行向华美地产公司缴款50000元，华美地产公司于同日向邓军良出具《费用结算单》，载明“兰亭印象住宅小区X号停车位业主邓军良已按约定交清50000元购置该地下停车位款项”，以上事实表明华美地产公司与邓军良就案涉车位价款作出过约定，并且认可邓军良实际履行了付款义务。《车位确认书》订立时间早于案涉车位查封时间，综合以上事实结合合同的履行情况可以认邓军良与华美地产公司在人民法院查封前订立了书面买卖合同，一审判决认定并无不当。 其次，关于案涉车位的占有问题。邓军良举示的重庆市安洁物业管理有限公司出具的车位管理费《收据》，证明其于2013年2月1日为案涉车位缴纳了车位管理费，时间早于人民法院查封时间2019年4月29日，可以认定邓军良在人民法院查封之前已合法占有案涉车位。 再次，关于案涉车位的付款问题。邓军良举示的2010年12月27日《中国农业银行现金缴款单》载明：缴款人邓军良，收款人华美地产公司，款项来源车位款，金额50000元。该缴款单与华美地产公司向邓军良出具的《费用结算单》以及《销售不动产统一发票》内容一致，可以相互印证，足以认定邓军良支付了购买案涉车位的全部价款5万元。 最后，关于未办理过户登记的原因。《房屋登记办法》（原建设部令第168号）第七条规定：“办理房屋登记，一般按照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”虽然该条例自2008年7月1日起施行，2019年9月6日废止，但是案涉车位从订立买卖合同至本案执行查封措施之日均发生在条例生效期内，故适用前述规定。依照前述规定，房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两项流程。就本案而言，虽然案涉车位初次记载于登记簿时间为2011年3月15日，但是记事栏载明只做登记不发证，此处的“登记”仅仅是指记载于登记簿，由此可知案涉车位并未完成初始登记的全部程序，此时尚不具备办理产权过户登记的条件。而重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115执异69号执行裁定书亦查明未完成初始登记全部程序的原因之一是2009年底华美房地产公司与长寿区建委存在借款纠纷对案涉车位进行了行政限制，在此期间无法办理过户登记。此外，2013年12月5日，重庆市长寿区人民法院在审理长寿区城乡建委与被执行人华美地产公司、黄文平借款合同纠纷一案中又对案涉车位进行了查封，直至2016年12月9日，重庆市长寿区人民法院裁定中止该案执行后解除前案的查封措施。2017年3月17日，包括案涉车位在内的负一层车库办理了渝（2017）长寿区不动产权第000224114号权属登记，登记簿附记事项载明只做登记不发证，华美地产公司仍未完成房屋登记的全部程序，不能办理过户手续。因此，案涉车位最终未能办理过户登记的原因是长寿区建委对该车位申请了保全措施以及该车位尚未完成登记程序，并非买受人邓军良自身原因所致。 综上所述，邓军良作为买受人对案涉车位享有物权期待权，可以排除恒丰银行涪陵支行基于（2016）渝03民初66号民事调解书的金钱债权的执行。恒丰银行涪陵支行的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 李 震 审 判 员 郭 勇 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 尹文勇 书 记 员 李思琪