河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0423民初1142号原告（反诉被告）：田留栓，男，1951年8月23日生，汉族，住鲁山县。被告（反诉原告）：匡中彪（又名匡彪），男，1967年6月25日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：梁玉辉，河南厚源律师事务所律师。原告（反诉被告）田留栓诉被告（反诉原告）匡中彪合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田留栓、被告（反诉原告）匡中彪及其委托诉讼代理人梁玉辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田留栓向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回原告保证金70000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月30日，原被告双方协商签订了《联合建房合同》，合同第一条第2款第1项规定，原告给被告房产面积按被告实际的1:1.2平方米比例交付，其余归原告所有。原告于2010年9月8日向被告支付保证金80000元整，被告向原告出具收条一张。房屋建成后，按被告房产实际面积，被告应得两套半房屋，原告已实际交付被告两套房屋，且被告已实际占有，并强占一套，按照联合建房协议第三条第18款约定，被告应该退回原告保证金，原告多次追要无果，为此提起本案诉讼。被告匡中彪辩称，1、原告要求退还保证金70000元理由不能成立，原告支付的80000元保证金系对施工工程工期及质量的保证，原告至今没有完成约定工程的建设，且已完工工程存在严重质量问题，原告所建房屋没有进行工程验收，没有进行房屋交付，不符合退还保证金的条件。2、双方约定的二层完工退还保证金数额为40000元，虽然被告向原告交付了8万元，即使需要退还也应当按照约定退还40000元。3、原告承建的一号楼至今不符合交房标准，也未办理交房手续，原告严重超期，使被告长达七年时间在外租房，给被告造成了经济损失，原告应当进行赔偿。4、原告的主张已经超过法定诉讼时效，涉案建筑二层主体在2013年已经完工，其诉讼时效应当从其条件成就时开始计算，至今已经7年，期间原告从未向被告主张过退还保证金的权利，其诉讼时效已过。综上请求驳回原告起诉。反诉原告匡中彪向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告履行双方于2010年8月30日签订的《联合建房协议》及2010年12月签订的《联合建房补充协议》的约定，给付反诉原告车库一间，以及对给付反诉原告三套房产按合同约定进行装修或折价装修款75000元；2、判决反诉被告承担违约责任，支付反诉原告实际损失包括6年租房费24000元以及其他损失20000元；3、案件诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2010年8月反诉被告找到反诉原告协商联合建房，经协商双方签订了《联合建房协议》，协议对行政审批手续、产权证的办理、建设工期、房屋分配方案等进行了约定。2010年12月22日，双方又签订了《联合建房补充协议》，对分房方案进行了重新约定。但因反诉被告的原因，工程施工进度缓慢，直至2017年5月左右，协议建设的房产还不具备交付条件，但已经逾期6年多时间。期间反诉被告没有向反诉原告赔偿过任何损失，没有向反诉原告支付过房屋租赁费。反诉原告无法承担巨大的费用，无奈自费完善房屋的水电设施，自行搬进未建成的房屋内。直到目前，反诉被告的房屋也不具备交付条件，且约定的车库也没有建成。反诉原告认为反诉被告违反了合同的约定，给反诉原告造成了巨大的经济损失，为此请求法院维护反诉原告的合法权益。反诉被告田留栓辩称，反诉不成立。只有退还了保证金的住户才享受装修的权利，反诉原告没有退还保证金，不存在向反诉原告分房一事，更不用说对房屋进行装修。押金在2011年3月底二层主体完工的时候就应当退还的，反诉原告一直没有退，反诉原告现在住的两套房子也是其暗地里偷偷住进去的，按照约定反诉原告只能分得两套半房子。反诉原告说的工期12个月不存在，因后边注明了高层另定。反诉原告说逾期六年多是无中生有的，因为80%的住户都已经入住，至于反诉原告什么时候入住，我本人不知道。至于反诉原告说的没有交付车库，车库是二期工程的，是北楼的。因此，请求驳回反诉。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2010年12月23日，田留栓作为甲方与匡中彪签订了《联合建房协议》，该建房协议约定，匡中彪向田留栓提供位于鲁山县××办事处申庄村××面积为276.5平方米的房产一处，用于联合建房。田留栓在房屋建成后，按照1：1.2的比例向匡中彪交付房屋。该建房协议第三项甲方的责任和义务第3条约定“甲方向乙方交付本协议约定的房屋时间为：甲方从放线之日起12个月（有效工期），如遇人力不可抗拒的因素，工期顺延。（高层另定）”。第18条约定“协议生效乙方搬迁完毕后，甲方向乙方交纳施工保证金，共80000元，待二层主体完工时乙方应无条件返还七万元（40000）元于甲方，剩余壹万（10000）元待房产证办完后全部退还原主。否则甲方有权拒交兑换乙方的房屋（此保证金由乙方另打收据）”。2010年9月8日，田留栓向匡中彪交付8万元押金，匡中彪出具《收到条》一份。2010年12月22日，田留栓与匡中彪又签订《联合建房补充协议》一份，载明：“联合建房补充协议甲方：田留栓乙方：匡中彪经甲乙双方协商，在原合同的基础上，按乙方宅基地的总面积总比例提高为1：1.3，应分给乙方两间车库、三套房屋，不足部分由乙方按每平方米1500元的价格补给甲方，房屋的位置乙方可以在全部楼房中任意挑选。以上协议和原协议同等效力，双方不得反悔，签字生效。甲方田留栓（签名捺印）乙方匡中彪（签名捺印）二〇一〇年十二月二十二日”。另查明，1、田留栓向本院提交了鲁山县建设局于2011年1月19日出具的《关于汇源办事处申庄村西组高云、陈留现、曹国顺等十八户联合建房使用土地补缴土地出让金的函》鲁建字[2011]14号文、鲁山县城乡规划局于2012年5月21日出具的《鲁山县城关规划局行政许可受理通知书》、2013年10月13日鲁山县城市建成区村庄及旧城开发改造联席会议文件鲁城村改[2013]3号文、2014年6月19日鲁山县城乡规划委员会会议纪要鲁规[2014]3号文以及鲁国用（2014）第220004号国有土地使用证，以上5份文件用以证明涉案房屋建设手续齐全，其中鲁国用（2014）第220004号国有土地使用证上载明的土地使用权人为河南田商置业有限公司。田留栓并未向本院提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，同时田留栓自认未取得建设工程施工规划许可证。2、2017年5月，匡中彪搬入中门洞4楼西户，并占有8楼西户、9楼西户。本院认为，合同无效的，因合同取得的财产应当予以返还，返还不能的折价赔偿。本案中，田留栓与匡中彪于2010年12月23日签订的《联合建房协议》系在农村集体土地上开发建设房屋，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”，田留栓并未提供政府部门关于土地利用规划、建设用地规划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明，因此该协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，田留栓请求匡中彪返还保证金70000元符合法律规定，本院予以支持。关于匡中彪辩称“原告的主张已经超过法定诉讼时效”的问题，本院认为，涉案合同为无效合同，因无效合同取得财产的，当事人可自合同被确认无效之日起主张权利并计算诉讼时效，田留栓提起本案诉讼未超过诉讼时效，匡中彪的该项辩解本院不予采信。关于匡中彪反诉要求田留栓履行协议约定交付车库一间，并按照合同约定进行装修或折价支付装修款75000元的问题。因双方签订的《联合建房协议》为无效协议，协议无效的，未履行部分无需继续履行，因此匡中彪的该项反诉主张本院不予支持。关于匡中彪反诉要求田留栓支付6年房屋租赁费损失24000元及其他损失2万元的问题。匡中彪于2010年8月30日与田留栓签订《联合建房协议》将其所居住的房屋及宅基地交付给田留栓用于联合建房，双方协议约定田留栓向匡中彪交付房屋的时间为十二个月，但匡中彪于2017年5月才占有使用涉案房屋东单元4层西户，延期交房的事实确实存在且田留栓对延期交房存在过错，应当承担赔偿责任。田留栓辩称“涉案高层房屋交付时间另定，不存在延期交房”的辩解不能成立。匡中彪主张6年24000元房屋租赁费符合实际情况，本院予以支持。匡中彪主张的其他损失2万元缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告匡中彪于本判决生效之日起十日内向原告田留栓返还房屋保证金70000元；二、反诉被告田留栓于本判决生效之日起十日内向反诉原告匡中彪支付房屋租赁费损失共计24000元；三、驳回原告田留栓的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告匡中彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775元，由被告匡中彪负担；反诉案件受理费减半收取1840元，由反诉原告匡中彪负担1579元，由反诉被告田留栓负担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  杨晓楠二〇二〇年六月二十日书记员  徐跃丹