北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初14832号原告：张春莉，女，1984年4月22日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：范玉维，北京市京信扬律师事务所律师。被告：北京华中房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里**楼**118。法定代表人：李世贤，董事长。委托诉讼代理人：董勋，北京京品律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟琴，北京京品律师事务所实习律师。第三人：闫晓飞，女，1978年2月4日出生，汉族，现住北京市西城区。原告张春莉（以下简称原告）与被告北京华中房地产经纪有限公司（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，经原告申请，本院依法追加闫晓飞为第三人（以下简称第三人）。本案依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人范玉维、被告委托诉讼代理人董勋、胡伟琴到庭参加诉讼。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年5月29日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人范玉维、被告委托诉讼代理人董勋、胡伟琴、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告居间费20万元及利息，利息以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年6月21日计算至被告付清之日止；2、判令被告赔偿原告损失717290元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，被告曾为原告购买第三人所有的朝阳区雅成三里X号楼X层X号房屋提供居间服务，为此原、被告与第三人签订《居间服务合同》，约定被告应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。被告接受原告与第三人委托办理网上签约手续，然而被告单方面收取原告20万元居间费后只促成原告与第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》，被告工作人员没有提供尽职居间服务，没有办理网上签约手续，被告给原告传递了第三人在2016年8月底至9月出国的错误信息，原告认为双方还在等待原告取得购房资格后办理手续，但实际情况是第三人没有出国，还给原告发送解除通知，更主要的是房屋买卖合同第十三条特别约定条款没有启动，是被告误导造成的，不是原告恶意违约。房屋买卖合同约定2016年8月1日第三人应将房屋交给原告，实际没有交付，被告没有尽到居间服务义务。在原告与第三人发生纠纷的过程中，被告没有立即促成双方调解纠纷，而是采取漠不关心的态度。被告上述行为导致原告与第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》没有实际履行，致使原告没有最终成功购买上述房产，原告向第三人承担了60万元定金损失，还承担了原告起诉第三人继续履行《北京市存量房屋买卖合同》案件因败诉产生的一、二审诉讼费及保全费、担保费合计117290元，给原告造成损失共计717290元。上述损失完全是被告工作人员不尽职责给原告造成的，此损失理应由被告承担。此外，中介费由原告一方承担违反法律规定，在房屋没有成交的情况下让原告承担中介费依据不足。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，依照相关法律和居间服务合同之规定，被告已经完成了全部居间服务义务，被告有权收取20万元居间服务费，被告无违约行为，无须退还居间服务、支付利息，更不应该支付原告因其自身违约行为向出卖人承担的违约责任及相关的诉讼费用。根据合同法第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。合同法第426条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据《房屋买卖经纪服务书面告知》第6条，被告居间服务的范围是“按照国家和地方相关法律规定自接受买卖双方委托时起，至签订的《北京市存量房屋买卖合同》成立时止。服务内容主要包括接受委托提供市场行情咨询、房产行销推介、协助买受人进行实地看房协助并撮合买受人与出卖人签订房屋买卖合同。根据《居间服务合同》第一条、第二条，“甲、乙双方签订的买卖合同成立时，丙方居间服务完成，乙方向丙方支付居间服务费贰拾万元整（￥200000）。”第二，房屋买卖合同没有实际履行不是被告原因导致的，而是原告自身原因造成。根据北京市第三中级人民法院（2018）京03民终6519号民事判决书可知，双方当事人未能办理申请贷款手续的原因在于原告在该时间点不具备在京购房资格，无法完成购房资格核验所致，且原告亦未根据房屋买卖合同特别条款的约定，在办理贷款手续前指定特定的第三人作为购买人以便办理网签并申请贷款。原告因自身原因向出卖人承担了60万元违约金，并非被告原因致使原告受损，被告不应该为原告的违约行为承担后果。117290元系原告起诉出卖人产生的诉讼费、保全费等费用，与本案和被告均无关联性，被告不应对此承担责任。综上所述，被告已经完成法律规定和合同约定的全部居间义务，无须退还20万元居间服务费、支付利息，且原告因自身违约行为向出卖人承担违约责任，与被告无关，被告不应当承担责任。第三人述称，第一，认可被告答辩中导致原告不能网签的原因是原告不具备购房资格。第二，居间服务合同是一个三方合同，该合同是平等主体之间的合同，法律没有禁止性规定中介费由谁承担，三方是自愿情况下签订居间合同，不违反法律强制性规定，是双方真实意思表示且已经履行。按照当时及现在天鹅湾附近中介市场的规范，都是买方承担中介费。原告的诉讼请求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2016年6月6日，原告（买受人）与第三人（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），第三人将位于北京市朝阳区雅成三里X号楼X层X房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，成交价格为1005万元。《买卖合同》第四条第（四）款：买卖双方应于2016年9月1日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为620万元（具体金额按实际情况而定）。第五条第（一）款：出卖人应于2016年8月1日前将房屋交付买受人（放家具，不居住）。第十条：双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除本合同。第十三条特别约定：出卖人同意买受人可以单方书面指定将该房屋的权属登记给第三人，同意以第三人作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得第三人的同意并且买受人仍应按合同及相关协议履行义务。如需撤销网上签约备案，则买受人负责与其指定的第三人联系办理撤销事宜，如造成出卖人或第三人之损失由买受人承担。同日，原告（乙方/买受人）与被告（丙方/居间方）、第三人（甲方/出卖人）签订《居间服务合同》，由被告为原告、第三人买卖涉案房屋提供居间服务，合同约定：第一条居间服务范围：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人看房；（4）协助出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（5）协助出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。第二条居间服务费：甲、乙双方签订的买卖合同成立时，丙方居间服务完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。2、乙方向丙方支付居间服务费20万元。第三条权利义务：1、甲乙双方应积极配合丙方的居间活动，保证其提交的材料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。3、甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。第四条违约责任：3、甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，如支付方为守约方，可向违约方追偿该笔服务费。《居间服务合同》签订后，原告向被告支付居间服务费20万元。2016年6月6日，原告（买受人）、被告（居间方）、第三人（出卖人）签订《房屋买卖经纪服务书面告知》，其中第6条约定：“华中地产为本次交易提供经纪服务，按照国家和地主相关法律规定自接受买卖双方委托时起，至签订的《北京市存量房屋买卖合同》成立时止。服务内容主要包括：接受委托提供市场行情咨询；房产行销推介；协助买受人进行实地看房；协助并撮合买受人与出卖人签订房屋买卖合同。”同日，原告在一份《声明》上签名，其在《声明》第二条中购房人家庭（包括本人、配偶、未成年人子女）在北京地区名下是否已有住房这一问题下，原告勾选否。原告在《购房承诺书》上签名，该《购房承诺书》中载明：“本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺若与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”同日，第三人向被告出具《存量房房源核验委托书（委托经纪机构）》一份。后原告与第三人在《买卖合同》履行中发生争议。2016年10月18日，原告起诉第三人继续履行《买卖合同》，要求第三人配合原告办理网签手续、银行贷款申请手续、过户手续并交付房屋，第三人赔偿原告经济损失3万元。第三人反诉要求确认《买卖合同》已于2019年9月26日解除，不予退还原告定金60万元，由原告承担公证费3800元。2017年7月23日，本院作出（2016）京0105民初64292号民事判决，认定原告违约，确认《买卖合同》于2016年9月26日解除，第三人无需退还原告已付定金60万元。原告对该判决不服提出上诉，2018年8月13日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终6519号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2018）京03民终6519号民事判决的本院认为部分认定：“张春莉作为涉案房屋买受人与出卖人闫晓飞负有按照合同约定在2016年9月1日前办理申请贷款手续的义务。根据查明的事实，双方当事人在该约定的日期未能办理申请贷款的手续的原因在于张春莉在该时间点不具备在京购房的资格，无法完成购房资格核验所致。且张春莉亦未根据特别条款的约定，在该日期前指定特定的第三人作为购买人以便办理网签并申请贷款。故张春莉的行为已经违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。张春莉主张签订合同时闫晓飞已知晓张春莉不具备购房资格，以及中介方向其告知9月1日闫晓飞不在中国，故无法办理相关贷款手续的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采信。”对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于被告提供的居间服务是否存在瑕疵。原告称被告提供的居间服务有瑕疵，主要有：一、被告促成的原告与第三人签订的《买卖合同》中没有约定网签时间，被告没有履行网签义务，导致原告不能提前掌握自己是否有资格购买涉案房屋，如果通过网签程序验证原告无购房资格，原告有权启动《买卖合同》第十三条的特别条款，单方指定其他人作为购买人办理网上签约备案，由于被告没有办理网签，剥夺了《买卖合同》第十三条的特别条款赋予原告的权利，致使原告购房失败；二、被告故意向原告提供虚假信息误导原告，被告告知原告第三人在2018年8月底至9月出国，所以商量等第三人回国后再配合办理银行贷款申请手续，实际情况是第三人没有出国，原告等来的不是第三人配合原告办理银行贷款申请手续，而是解除通知，说明被告没有如实向原告报告事实，在没有掌握真凭实据的情况下向原告反映虚假信息，致使原告利益受损；三、被告虽然促成了原告与第三人签订《买卖合同》，但没有积极促成双方履行合同，合同约定第三人应于2016年8月1日将涉案房屋交付原告放家具，但第三人没有按时交付房屋，被告也没有积极协助第三人向原告交付房屋，被告未尽居间义务；四、在原告与第三人发生纠纷后，被告没有立即促使双方解决纠纷，而是采取漠不关心的态度；五、在签订合同时原告已经如实告知被告、第三人购房资格问题，当时原告及其配偶名下有三套房产，为了购买涉案房屋，被告为原告设计了让原告假离婚，分别卖掉原告及其配偶名下房产以取得购房资格，这都是按照被告指示操作，原告及家人积极履行合同时，由于被告过错及失职，给买卖双方造成误解和纠纷，被告采取放任不管的态度，最终导致《买卖合同》解除，原告购房的目的没有实现。对此原告提交2016年11月9日被告出具的《事实证明》一份，包含以下内容：“合同约定甲方（闫晓飞）应于2016年8月1日将房屋交付给乙方（张春莉）放家具，但到期甲方并未交付，关于办理贷款事宜，因甲方说八月底至九月出国，所以商量等甲方回国后再配合办理银行贷款申请手续，但九月中旬后甲方一直未能配合乙方办理贷款手续。”用以证明被告没有向原告如实报告合同订立及履行情况，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供了虚假信息，损害原告利益。原告提交证人陈某的证言，包含以下内容：“在办理该房贷款事宜时，因闫晓飞跟我公司车某某说她八月底至九月中旬出国，所以商量等闫晓飞回国后再配合张春莉办理银行贷款申请手续。但到了九月中旬，车某某跟我说闫晓飞不想卖这套房屋了，当时我通过微信告知张春莉卖方不想卖了，后来闫晓飞到我们公司告诉我们房子不卖了，由我们和买方交涉。”用以证明被告给原告反映的情况与实际情况不一致，被告对原告隐瞒事实，存在过错。原告提交证人苏某的证言，载明原告配偶于2016年9月27日取得在京购买房产的资格，用以证明如果被告能够尽职尽责履行居间义务，《买卖合同》可以履行完成，但由于被告过错导致原告购房失败。原告提交证人戚某证言、《存量房屋买卖合同》，用以证明为履行本案《买卖合同》，原告配偶积极卖房取得购房资格，原告方为此付出巨大经济代价。被告对《事实证明》的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为2016年9月26日第三人已经通知原告解除《买卖合同》，2016年11月原告在被告处要求被告出具该《事实证明》，该文件对原告有利，但法院仍然判决原告违约。被告对证人陈某、证人苏某、证人戚某证言及《存量房屋买卖合同》的真实性、关联性、均不认可，认为证人没有出庭。第三人对《事实证明》的真实性、关联性、证明目的不认可，称当时确实跟被告工作人员车某某提到过第三人可能在8月底9月初要出国，催促被告约原告尽快办理网签，但实际第三人并未出境。而且该事实对第三人配合原告网签不会产生任何影响，无法办理网签的原因是原告不具备购房资格。第三人对证人陈某、证人苏某、证人戚某证言及《存量房屋买卖合同》的真实性、关联性、证明目的均不认可。结合被告、第三人的质证意见，本院对《事实证明》的真实性予以采信，证人陈某、苏某、戚某无正当理由未出庭，本院对其书面证言不予采信，原告提交了《存量房屋买卖合同》原件，本院对该证据的真实性予以采信，但该证据与本案不具备关联性，本院对其关联性不予认定。本院认为，《事实证明》系（2016）京0105民初64292号案件审理中被告为原告出具，其中“因甲方（闫晓飞）说八月底至九月出国，所以商量等甲方回国后再配合办理银行贷款申请手续，但九月中旬后甲方一直未能配合乙方（张春莉）办理贷款手续”的内容对原告有利，且原告在（2016）京0105民初64292号案件上诉中将“闫晓飞告知中介方不在中国，无法于约定时间办理购房手续，中介方考虑到张春莉暂时无法具备资格，故告知闫晓飞等其回中国再行商定”作为上诉事实理由之一提出，但北京市第三中级人民法院在（2018）京03民终6519号民事判决中认定“张春莉主张签订合同时闫晓飞已知张春莉不具备购房资格，以及中介方向其告知9月1日闫晓飞不在中国，故无法办理相关贷款手续的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采信”。因此，在原告与第三人的房屋买卖纠纷生效判决中，法院并未采信由于第三人出国未在约定时间内配合原告办理贷款手续的意见。根据本案及生效判决查明的事实，第三人确实曾向被告工作人员告知2016年8月底至9月初可能出国，被告将该信息传递给原告，目前没有证据证明被告在传递该信息过程中存在瑕疵，造成误解。房屋买卖交易是一个持续的过程，第三人并非在2016年9月26日突然解除合同，而是在解除合同前与被告工作人员、原告配偶进行过沟通，原告现有证据不能证明被告传递的“第三人出国”信息对原告履行合同产生不利影响，所以《事实证明》不足以证明被告在提供居间服务上存在瑕疵。关于原告主张的被告未履行网签义务，原、被告均认可被告一直催促原告尽快取得购房资格，但最终未办理网签的根本原因是原告不具备购房资格，而非被告怠于为原告、第三人办理网签，原告因自身原因导致不能网签，后果由原告自行承担符合《居间服务合同》第四条第3款的约定。关于原告主张的因被告未履行居间义务导致原告未能行使《买卖合同》第十三条特别约定条款的权利及被告未协助第三人交付房屋一节，《买卖合同》系原告与第三人签订，《买卖合同》第十三条及在2016年8月1日前将涉案房屋交付给原告放家具、不居住是原告的合同权利，原告可以按照合同约定直接向合同相对方即第三人行使，该权利的行使无需被告配合，而原告在合同履行过程中从未行使过上述两项合同权利，原告未行使合同权利不能归责于被告，不能证明被告未尽居间义务。关于原告主张的被告在纠纷发生后漠不关心、未及时促成纠纷解决一节，原告未举证，且原告与第三人产生的纠纷能否解决，并不完全依赖于被告的积极促成，原告该项主张没有事实和合同依据，本院不予采信。关于原告所称被告为原告设计取得购房资格方法一节，原告明知自己在签订《买卖合同》时名下已有房产，不符合限购政策的规定，其作为完全民事行为能力人对于通过离婚、出售名下房屋以获得购房资格来履行《买卖合同》所面临的风险应当有正确的认识，原告主动选择以该种方式获得购房资格，应当自担风险。原告在与第三人订立的《买卖合同》中违约的根本原因是在约定的办理贷款手续前不具备购房资格，导致无法办理网签和贷款手续，且逾期十五个工作日还是未取得购房资格，第三人依据合同约定行使合同解除权，原告在《买卖合同》中的违约是自己造成的，与他人无关，相关法律后果应当由其自行承担。综上所述，原告现有证据不能证明被告在提供居间服务上存在瑕疵。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据原告与被告、第三人签订的《居间服务合同》的约定，被告提供居间服务的范围主要包括促成买卖双方交易的达成、经买卖双方的授权办理网上签约手续。经被告居间，原告与第三人签订《买卖合同》，被告作为居间方的主要义务已经完成。被告虽未办理网上签约手续，但未能办理网签的根本原因在于原告无购房资格，而非被告怠于履行为原告、第三人办理网签的义务，原告现有证据不能证明被告在办理网签过程和合同履行过程中提供的居间服务存在瑕疵，原告要求被告退还居间服务费没有事实、合同及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的损失717290元，是其《买卖合同》违约的法律后果，与被告无关，应当由原告自行承担，原告要求被告承担上述损失没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条规定，判决如下：驳回原告张春莉的全部诉讼请求。案件受理费12973元，由原告张春莉负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  刘茵茵审判员  乔红星审判员  黎伟伟二〇二〇年六月二十九日书记员  李雅雯书记员  栾晨焕