合肥铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）皖8601民初4号 原告：合肥市大华房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区金寨南路**，社会统一信用代码91340111760844265Q。 破产管理人：安徽华人律师事务所。 委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。 被告：新安传媒有限公司，住，住所地安徽省合肥市望江西路**会统一信用代码91340000678906922A。 法定代表人：丁传光，董事长。 委托诉讼代理人：杨轶，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪翰章，安徽天禾律师事务所律师。 原告合肥市大华房地产开发有限公司（简称大华公司）与被告新安传媒有限公司（简称新安公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大华公司的委托诉讼代理人章颖、被告新安公司的委托诉讼代理人汪翰章到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告大华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令新安公司立即支付原告大华公司购房款482298元；2、请求判令新安公司支付原告大华公司违约金113641元。（以482298元为基数，自2014年6月17日起按同期银行贷款利率计算至2019年11月17日，以后顺延至款清时止）。3、本案诉讼费用全部由被告新安公司负担。事实与理由：2014年6月17日被告新安公司向原告大华公司购买位于合肥市经济区房屋，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120010800729ＷＺ20140132），合同约定：房屋总价为572298元，被告应于2014年6月17日前一次性付清全款。合同签订之后，被告未依约支付购房款。2018年12月17日，合肥铁路运输法院作出（2018）皖8601破申5号民事裁定书，裁定受理大华公司的破产清算申请，并于2018年12月19日作出（2018）皖8601破5号决定书，指定安徽华人律师事务所担任大华公司的管理人。大华公司进入破产程序后经过审计发现新安公司仍欠大华公司购房款482298元未支付。大华公司管理人联系新安公司，并发函要求其在规定期限内支付剩余房款，但新安公司至今均未向大华公司支付剩余房款，也均未向大华公司管理人申报债权。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告至今未能支付拖欠的购房款，给原告造成了较大的损失。故诉至法院，请求判如所请。 被告新安传媒公司辩称：一、原告起诉业已超出诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》约定的付款期限为2014年6月17日，依据相关法律规定，本案诉讼时效业已于2016年6月17日届满。原告未在诉讼时效期间内行使诉权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、本案原告所主张的法律关系确有错误。本案原告主张案涉法律关系为商品房买卖合同关系，但事实上，案涉法律关系为涉及合肥华创文化传播有限公司（以下简称“华创公司”）、安徽省易通广告传媒有限公司（以下简称“易通公司”）的多方债权债务抵偿关系，具体分析如下：2013年1月6日，华创公司与被告签订《新安传媒房地产广告代理发布合同》，约定由华创公司代理《新安晚报》房地产类广告发布相关事宜。后华创公司为履行该合同，接受了多家房地产企业的委托，通过《新安晚报》为委托方发布房地产类广告，其中即包括了本案原告承建的“温州商城”（宣传名为“大华国际港”）项目。后因原告欠付华创公司广告发布款，且华创公司亦未按约向被告支付广告发布费用。三方协商一致约定，原告以位于大华国际港Ａ-1804的商品房（即本案案涉房屋）直接向答辩人抵偿广告发布费用，以清偿原告与华创公司之间、华创公司与被告之间的债务。此后，被告与华创公司签订了《房产串换协议》，就前述事宜做出了书面约定。华创公司与易通公司于2014年7月31日共同向被告出具公函，承诺华创公司与被告之间的相关权利义务由易通公司共同承受，被告亦就前述通过案涉房屋抵偿的广告款向易通公司开具了金额为572298元的《增值税专用发票》。而据被告了解，原告与易通公司就前述房产串换事宜另行签订有协议，被告已向人民法院提交调查取证申请，请求人民法院调取原告与华创公司、易通公司之间关于广告发布及房产串换事宜的全部材料。综上所述，本案原告所主张的案涉法律关系确有错误，案涉法律关系事实上为涉及多方的债权债务抵偿关系，华创公司与易通公司依法应当追加作为本案被告，被告亦已依法向人民法院提交了追加被告的申请，但人民法院未予支持。三、原告诉称事实存在无法解释的合理疑问，足以佐证案涉法律关系实为三方债权债务抵偿的事实。首先，案涉《商品房买卖合同》第14页的内容显示，该合同的签订时间是2014年6月17日17：12：23，而该合同约定的付款期限为合同签订当日，双方对于付款期限的约定明显的有违正常交易习惯，足以印证双方真实的意思表示并非是商品房买卖，而是涉及三方的债权债务抵偿的事实。其次，案涉《商品房买卖合同》约定的付款期限距今已近六年，距法院2018年12月17日受理原告破产清算申请亦已经过超四年，在此期间，原告从未就案涉《商品房买卖合同》向被告主张过债权，亦从未行使过解除合同的权利。原告作为专业的房地产开发企业，却在漫长的期间内始终怠于就所谓的《商品房买卖合同》行使权利，足以印证双方真实的意思表示并非是商品房买卖。再次，在案证据《合肥市商品房网上认购备案确认单》载明，案涉商品房买卖合同的备案时间为2014年6月20日，如果原告诉称情形属实，又为何原告会在被告违约的情况下，配合办理《商品房买卖合同》备案，且至今未予撤销。此外，依据合肥市住房保障和房产管理局业务办理的相关要求，在商品房买卖合同载明的监管账户内未收到任何资金的情况下，无法打印前述《合肥市商品房网上认购备案确认单》。对此被告已向人民法院提交调查取证申请，请求人民法院调取案涉房屋监管账户（户名：合肥市大华房地产开发有限公司温州商城，账号：76×××16ｌ，开户行：光大银行合肥分行庐江路支行）自开户以来的全部银行流水，以查明案件事实。最后，原告提交证据《付款申请表》，认可将其应向华创公司支付的9万元款项用以冲抵其就案涉《商品房买卖合同》所主张的购房款，但原告未就冲抵原因及华创公司是否同意冲抵作出合理的解释与说明。被告认为，原告无法就前述情形作出合理解释的根本原因，正在于案涉法律关系事实上并非房屋买卖关系，故原告的诉讼行为本身亦足以印证前述事实。四、被告系基于合法债权并通过抵偿取得案涉房屋的所有权，不应再向原告支付任何款项前述已经说明，本案案涉法律关系事实上是涉及多方的债权债务抵偿关系，各方之间事实上已有明确的合意，以案涉房屋抵偿被告与华创公司之间、华创公司与原告之间的债权债务。前述债权债务抵偿行为符合法律规定，具备法律效力，应当认为被告已经通过前述抵偿行为合法取得了案涉房屋的所有权。《商品房买卖合同》的内容并非双方真实的意思表示，原告就案涉房屋对答辩人不享有任何债权。故其诉讼请求依法应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告所举证据二《商品房买卖合同》，被告对证据三性无异议，但对证明目的有异议，认为双方真实意思表示并非商品房买卖，而是涉及三方的债权债务抵偿。因被告没有举证由原告签章的以房抵债协议或债权债务转让协议，对其质证意见，本院不予采信。2、对于原告所举证据三中的催收函邮递单及妥投证明，被告对证据三性均不认可，认为被告无法查询到签收时间和内容。本院认为EMS邮寄单加盖有邮政当日邮戳、邮递员姓名及备注门卫收，邮件妥投查询记录中载有详细投递时间、投递人员和邮寄签收全过程，被告没有对己方主张举出反证，对其质证意见，本院不予采信。3、对于被告所举证据，原告除对《商品房买卖合同》及《合肥市商品房网上认购备案确认单》的证据三性予以认可外，对其他证据从证据三性及证明目的不同角度上均不予认可。本院认为被告所举证据中均没有原告参与签订或签章的委托华创公司发布广告合同、以房抵债协议或债权债务转让协议等，该组证据也不能形成完整的证据链，不能证明其提出的“被告系基于合法债权并通过抵偿取得案涉房屋的所有权，不应再向原告支付任何款项”的主张，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月17日被告新安传媒公司向原告大华公司购买位于合肥市经济区房屋用于办公，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120010800729ＷＺ20140132），合同约定：房屋总价为572298元，付款方式为被告应于2014年6月17日前一次性付清全款，逾期付款的违约责任为自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2014年6月20日原告为被告购买的房屋办理了相关备案手续。合同签订之后，被告未依约支付购房款。 2018年12月17日本院以(2018)皖8601破申5号民事裁定书裁定受理大华公司的破产清算申请，并于2018年12月19日作出(2018)皖8601破5号决定书，指定安徽华人律师事务所担任大华公司的管理人。大华公司进入破产程序后经过审计确认被告新安传媒公司仍欠原告大华公司购房482298元未支付，其中2014年6月25日《合肥市大华房地产开发有限公司付款申请表》以大华公司欠华创公司业务款9万元冲抵房款，由时任大华公司总经理签字确认，原告大华公司破产管理人予以认可。此后大华公司破产管理人联系新安传媒公司，并发函要求其在规定期限内支付剩余房款，但新安传媒公司至今未支付剩余房款，也未向大华公司破产管理人申报债权。2020年1月2日原告大华公司向本院提起诉讼。 在本案审理期间，被告新安传媒公司向本院提出追加华创公司和易通公司为本案被告的申请，因华创公司和易通公司非本案对外追收债权商品房买卖合同纠纷中的相对人，且没有证据证明与本案有直接的法律上的利害关系，不属于本案必要的共同诉讼当事人，本院于二〇二〇年五月十三日依法裁定驳回。 本院认为，本案争议焦点在于：一、本案原告是否超过诉讼时效。二、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。原、被告双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋备案手续后，被告没有依合同约定给付余款482298元，原告亦没有将房屋实际交付给被告，至大华公司进入破产程序，原告向被告催收购房余款，双方均没有提出过解除合同的要求，此《商品房买卖合同》仍在履行过程中，被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效应予驳回的主张，因与本院查明的事实不符，本院不予支持。被告认为其已基于合法债权并通过抵偿取得案涉房屋的所有权，不应再向原告支付任何款项，对于该项主张，因被告所举证据不足且原告不予认可，故本院不予采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。被告未按合同的约定给付购房余款，已构成违约。原告的诉讼请求符合事实与法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算方式，原告主张的按银行同期贷款利率计算与合同约定的“如逾期付款，被告应按日向原告支付逾期应付款的万分之一违约金”不符，本院不予支持，应按合同约定计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下： 一、被告新安传媒有限公司给付原告合肥市大华房地产开发有限公司购房款482298元； 二、被告新安传媒有限公司给付原告合肥市大华房地产开发有限公司违约金。违约金应以482298元为基数，按日利率0.1‰计算自2014年6月17日起至欠款付清之日止； 三、驳回原告合肥市大华房地产开发有限公司其他诉讼请求。 上述一、二两项应付款，被告应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9759元，由被告新安传媒有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判长  范红星 审判员  巨 龙 审判员  都 宏 二〇二〇年六月二十九日 书记员  闫效祖 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。