福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终306号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨国民，男，1966年1月5日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆世霞，女，1990年2月11日出生，布依族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：蔡长基，福建泉美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金城，福建泉美律师事务所律师。 原审第三人：晋江市易轩房产经纪有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道宝龙城市广场****店面。 法定代表人：黄文举，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人：泉州易嘉房地产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道东星社区城华南路**易嘉大厦。 法定代表人：梁晓辉，系公司执行董事兼总经理。 上诉人杨国民因与被上诉人陆世霞、原审第三人晋江市易轩房产经纪有限公司（下简称易轩公司）、泉州易嘉房地产经纪有限公司（下简称易嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初6839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨国民上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判无需返还陆世霞定金2万元。事实和理由：一、陆世霞无权要求杨国民返还定金。不履行合同先违约的是陆世霞，根据合同及法律规定，杨国民有权单方解除合同并不返还定金。1.陆世霞与陈文彬(易嘉公司业务人员)微信聊天记录可以清楚体现系陆世霞单方不购买房屋，而非是杨国民不将房屋卖与陆世霞。从陆世霞与陈文彬2018年11月3日至6日聊天记录体现中介要求过户，陆世霞却以中介费太贵协商中介费用，并以没有时间等理由推脱过户；2018年11月22日至24日聊天记录体现陆世霞与中介要另找其他客户购买房子,并要求中介发送房屋照片给她；2018年12月份聊天记录明确体现陆世霞已不购买房屋,无任何理由要求解约退钱。另陆世霞提供其与中介聊天记录缺失了2018年9月4日至2018年11月3日、2018年11月6日至2018年11月22日等时间的聊天记录，在杨国民代理人核实证据原件载体时发现陆世霞对中介作出表示其不要购买房屋的意思表示内容，陆世霞故意隐匿该部份证据未提供。2.杨国民与陈小平(易轩公司业务人员)微信聊天记录可以证实2018年11月18日及2018年11月24日陈小平明确向杨国民告知因陆世霞要解除合同。而杨国民在2018年12月份还多次表示要等待陆世霞购买。3.两中介公司称因政策原因不能过户，无相关事实及相关证据证实。据杨国民向房管部门了解，陆世霞符合购买条件，杨国民也向中介表示若暂时不符合购买条件，杨国民愿意等待，系陆世霞通过中介明确表示不再购买。以上内容可证实系陆世霞单方无理由不购买房屋，不履行合同。一审未对以上事实进行认定，认定事实错误。二、杨国民无任何违约行为，系陆世霞违约在先。1.杨国民早已在2018年10月初就按约定将房屋还清贷款、解押完毕，取得房产证等待交易过户。提早履行了合同义务。2.根据双方合同约定，陆世霞应于2018年10月16日前向银行提供按揭贷款的相关资料，并按贷款银行的要求将首付款一次性存入杨国民在贷款银行的账户中，还应至银行办理相关贷款审批手续，另还要在约定的过户时间至房管部门进行过户。但中介告知杨国民，陆世霞以首付款不足、外地户籍无法购买、找买家另行购买等借口拒绝履行合同约定，不断拖延变卦拒绝沟通，陆世霞迟迟未办理银行按揭贷款及过户交易。2018年11月18日及2018年11月24日中介和陆世霞已签解约。杨国民等待数月才将房屋卖给他人，无过错及违约行为。双方《房产买卖经纪合同》实际已因陆世霞的违约行为而解除，杨国民并不存在违约行为。杨国民在二审中补充，陆世霞不购买后，中介承诺找人来接手，但直至2019年2月份，中介都没有找到买家。 陆世霞辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。 易轩公司未作陈述。 易嘉公司未作陈述。 陆世霞向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年4月17日签订的《房屋买卖经纪合同》；2.杨国民返还已支付的定金2万元；3.杨国民支付违约金4.2万元；4.杨国民承担陆世霞因本案而支出的律师费4000元。 杨国民向一审法院提起反诉请求：1.解除双方于2018年4月17日签订的《房产买卖经纪合同》；2.陆世霞支付违约金42000元；3.陆世霞承担杨国民因本案而支出的律师代理费8000元。 一审法院认定事实：1.2018年4月17日，陆世霞与杨国民及易轩公司、易嘉公司签订《房产买卖经纪合同》，陆世霞与杨国民明确没有约定共同的业务联系人。2.陆世霞支付了2万元给杨国民作为定金。3.诉争房屋已经于2019年3月份由杨国民转让于案外人。4.合同履行中，陆世霞与杨国民本人没有进行联系沟通，陆世霞是与陈文彬进行业务联系，杨国民是与陈小平进行业务联系。 一审法院认为，在本案合同的履行中，陆世霞与杨国民本人并未曾进行沟通联系，陆世霞只是与陈文彬进行业务联系，而杨国民也只是与陈小平进行业务联系，陆世霞与杨国民认为对方构成违约都是依据单方联系的情况作出的判断，由此可以说明，陆世霞与杨国民针对合同的履行，事实上均只是进行单方联系，双方的单方联系之间并没有一个共同的连接点来促进双方进行沟通或对事实的共同确认。尽管陈文彬与陈小平均主张其二人有就该中介业务互相进行沟通，但从二人各自提供给己方的中介服务对象的内容或信息来看，也存在各说各的或者相互矛盾的情况，也没能找出共同点或有共同确认的事实。基于前述情况并结合双方当事人在合同签订后所履行的义务，认定本案合同未能全面履行的责任不能归责于陆世霞与杨国民，陆世霞与杨国民均无须承担合同未能全面履行的责任。鉴于双方当事人均同意解除合同，依法予以准许。合同解除后，杨国民应返还陆世霞已支付的定金2万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除陆世霞与杨国民于2018年4月17日签订的《房产买卖经纪合同》；二、杨国民应于判决生效之日起五日内返还陆世霞已支付的定金2万元；三、驳回陆世霞的其他诉讼请求；四、驳回杨国民的其他反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，陆世霞与杨国民在本案房屋交易中均是通过易轩公司和易嘉公司进行交流，并未直接沟通。第三人易嘉公司本案诉争房屋的经办人陈文彬陈述，在2018年10月份，陆世霞购买房屋的主要障碍是银行贷款问题，银行预审批的金额降低，陆世霞需要增加首付，陆世霞有表示过不再购买房屋，但经过考虑后仍然决定筹钱购买，主要都是经过电话沟通，到了2018年11月份，因房管局出了新政策，要求过户需要新的居住证满一年，并且提供旧的居住证，而陆世霞只有新的居住证，所以无法过户。第三人易轩公司就本案诉争房屋的经办人陈小平陈述，具体情况与陈文彬陈述基本一致，因无法过户有和陆世霞沟通过解除合同，但杨国民不同意且不退定金，所以杨国民未在解约协议上签字。综合双方的微信聊天记录内容，陈小平于2018年9月7日告知杨国民因陆世霞贷款原因不再购买，但陆世霞提交的有关贷款预审批材料的时间为2018年10月17日，而直至2018年11月3日陆世霞还在询问陈文彬房屋贷款及过户事宜，2018年11月17日，杨国民要求解除合同的原因也在于陆世霞的付款问题，杨国民与陆世霞对于房屋按揭情况掌握的信息并不一致；2018年12月1日的微信聊天记录体现杨国民表示外地不是不能买，应该补完整手续，可以托关系，办理营业执照满一年，或交医保社保，而2018年12月27日陈文彬与陆世霞的聊天记录显示，陆世霞表示是因为陈文彬表示10月份可以过户，其才去交定金，中介公司应该知道客户购房材料和是否符合购房资格，从上述内容可见杨国民和陆世霞就外地户口是否可以购房掌握的信息与两家中介经办人陈述也不一致。在房屋按揭及外地户口购房限制两个关键环节，杨国民和陆世霞掌握的信息与中介陈述不一致，而双方又未直接沟通，故一审认定本案合同未能全面履行的责任不能归责于陆世霞与杨国民，陆世霞与杨国民均无须承担合同未能全面履行的责任，并无不当。因本案合同无法履行不可归责于陆世霞和杨国民，杨国民在合同解除后并无继续占有陆世霞支付的定金2万元的依据，一审判决返还，符合法律规定，予以维持。 综上所述，杨国民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由杨国民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇二〇年六月三十日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。