贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0628民初754号 原告：罗某，男，1989年9月11日出生，侗族，住贵州省松桃苗族自治县。 原告：雷某某，女，1990年6月3日，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：罗某（系雷某某丈夫），住贵州省松桃苗族自治县。 被告：贵州泰元房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县七星大道。 法定代表人：罗显兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈连江，贵州锦江河律师事务所律师。 原告罗某、雷某某与被告贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称泰元房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某、原告雷某某的委托诉讼代理人罗某、被告贵州泰元房地产开发有限公司委的托诉讼代理人陈连江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗某、雷某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，30日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判令被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，向原告支付2020年3月27日之前的违约金43931.87元，并以37.17元／日的标准向原告支付2020年3月27日之后的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于松桃县住房，以总价为371674元出售给原告。被告应当于2016年12月30日前为原告办理商品房转移登记，并将该商品房转移登记的相关文书交付给原告。原告于2014年10月6日、2015年4月12日共计支付30%总房款的首期房款90674元（其中首付款优惠30000元已扣除，商品房原总价款为401674元）。2015年3月12日，原告以公积金贷款委托建设银行转存方式向被告结清余款28100元，共计支付房款371674元，并于2020年3月18日结清公积金贷款余款。另外，原告已经支付契税及专项维修基金等相关费用。被告至今未按合同约定，办理转移登记的相关手续，已构成违约，应当按照合同约定的已付房款（实际总价款）的万分之一承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 泰元房开公司辩称，公司有义务向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，2020年5月份消防通过后就可以交付办理商品房转移登记的有关文书。关于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条，本案应当从合同约定办理商品房转移登记之日届满即2016年12月30日之次日计算诉讼时效期间，故至原告起诉之日即2020年3月27日已经超过民法保护的三年诉讼时效期间。 本院经审理认定事实如下：2014年10月5日，罗某、雷某某（买受人）与泰元房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号xxxx），《商品房买卖合同》约定泰元房开公司将位于松桃苗族自治县4元出售给罗某、雷某某。《商品房买卖合同》第八条第3项约定：“买受人以公积金贷款付款的，应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）￥120674元，余款（小写）￥281000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理……”、第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。泰元房开公司已经将涉案商品房交付罗某、雷某某使用。同时查明，2014年10月5日雷某某通过中国建设银行向泰元房开公司分别汇款12000元、30299元，2014年10月6日泰元房开公司出具《收据》（2份）载明：“客户姓名：雷某某xxxx。收费项目：代收费用。票据金额大写：贰仟陆佰贰拾伍元整”、“客户姓名：雷某某xxxx收费项目：房款。票据金额大写：伍万零陆佰柒拾肆元整”，2015年4月12日泰元房开公司出具《收据》载明：“交款单位：雷某某。人民币大写：肆万元整。收款事由：购御府一号Ａ2-1-7-2＃房款，此款不退”（此款通过中国建设银行汇款至泰元房开公司），2015年9月23日泰元房开公司出具《收款收据》载明：“今收到雷某某、罗某收付款方式现金人民币壹万肆仟零伍拾捌元整，收款事由交xxxx＃房契水、维修基金款”。2020年3月18日，雷某某已将在铜仁市住房公积金管理中心住房贷款总额281000元结清。另查明，罗某、雷某某系夫妻关系。 认定上述事实,有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《合同审批单》、中国建设银行转账凭证、收款收据、铜仁市住房公积金管理中心个人贷款结清证明等在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点如下：一、罗某、雷某某诉请逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金是否已经超过三年诉讼时效；二、罗某、雷某某诉讼请求判令被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，30日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告中的有关文书是否应该支持；三、罗某、雷某某诉请泰元房开公司按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金是否有事实及法律依据。 关于焦点一，罗某、雷某某诉请逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金是否已经超过三年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护的民事权利诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定”、第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定泰元房开公司自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向雷某某、罗某支付已交房价款万分之一的违约金，至雷某某、罗某向本院提起诉讼时止，泰元房开公司仍没有交付商品房转移登记有关文书，违约事实持续性发生，雷某某、罗某提起本案诉讼没有超过诉讼时效，对泰元房开公司提出的诉讼时效抗辩意见，本院不予采信。 关于争议焦点二，罗某、雷某某诉讼请求判令被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的有关文书是否应该支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。我国房屋所有权变动原则上采用登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋占有使用之义务，且应当承担转移标的物房屋的所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务，这不仅是出卖人的合同义务，也是法定义务。但考虑因疫情对房产经济冲击，在涉案房屋不具有办理商品房转移登记的有关文书的现状下，罗某、雷某某的诉讼请求缺乏现实的可执行性，但并非可免除泰元房开公司的这一合同义务，泰元房开公司仍应在满足办理商品房转移登记相关手续时，积极向罗某、雷某某履行上述合同义务，否则，罗某、雷某某可依据该约定在条件成就后另行提起诉讼解决。 关于争议焦点三，罗某、雷某某诉请泰元房开公司按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金是否有事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。本案中，泰元房开公司未将办理商品房转移登记的有关文书交付给罗某、雷某某，应当承担相应的违约责任，泰元房开公司已将房屋交付给罗某、雷某某使用，其住房基本需求已得到保证，双方签订的商品房买卖合同的目的已经基本实现，泰元房开公司逾期办证的行为并未给购房人造成多大的实际损失，且考虑新型冠状病毒疫情对房产开发销售影响较大，故综合考虑办证不能的客观情况，兼顾合同的履行情况、预期利益，本院酌定泰元房开公司支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金8000元较为适宜。 综上所述，罗某、雷某某部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付罗某、雷某某逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金8000元； 二、驳回罗某、雷某某其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费898元，减半收取449元，由贵州泰元房地产开发有限公司负担349元，罗某、雷某某负担100元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员  刘成进 二〇二〇年六月二十三日 法官助理谭荣庆 代理书记员  谭荣庆