广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终787号上诉人（原审原告）：刘铭昱，男，1980年11月29日出生，汉族，住北京市西城区***************，现住北京市朝阳区***************，公民身份号码:110***************0。委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘和明，男，1949年10月1日出生，汉族，住北京市西城区***************，系上诉人的父亲。被上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：朱建宗，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。委托诉讼代理人：陈思，该公司员工。上诉人刘铭昱因与被上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘铭昱上诉请求：一、改判月亮湾公司按合同约定的每日万分之三支付逾期交房违约金，即比一审判决增违约金365085元；二、改判为违约金计至月亮湾公司实际向刘铭昱交楼之日止；三、本案受理费由月亮湾公司承担。事实与理由：一、一审法院不应调减合同约定的违约金。根据《房屋买卖合同》第九条第（2)款约定，月亮湾公司应自2014年4月2日起至实际交房之日止向刘铭昱支付已付房价款万分之三(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。一审法院并未向刘铭昱了解实际损失，就以刘铭昱的实际损失为由将违约金调减为日万分之二，有失公平。刘铭昱的实际损失至少包含：1.违约金每日万分之三计算，实际月息仅为千分之九，年息仅为10.8%,与法律保护的年利率24%相距甚远，也低于民间借贷最低月息1%,甚至还低于某些银行间的拆借利率，一审法院认定违约金过高缺乏事实和法律依据。2.按建设部发布的国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001规范，普通房屋结构可靠度寿命为50年。刘铭昱已交总价177.83万元的这套房子已近6年未能交付使用，折旧损失超过20万元；如再加上按月息1%计算，每年利息21.3396万元，6年计利息超过100万元。上述两项亦达150万元。3.刘铭昱在北京贷款购买位于北京市朝阳区望京东园五区的商品房，原计划是以租金来还房贷。因月亮湾公司近6年不能交付房屋使用，刘铭昱的父母无法过来居住，仍在北京的房屋居住，导致刘铭昱在北京的房子不能出租，损失出租租金收入100万。4.刘铭昱因维权花费的律师费、长期往返北京和广东的交通费、住宿费等大约6-8万元。5.合同约定的违约金弥补刘铭昱上述的损失尚显不足，更何况违约金还有对月亮湾公司的惩罚性作用。综上，请求支持刘铭昱的上诉请求。月亮湾公司答辩称：除坚持一审的答辩意见外，补充如下：刘铭昱提交的证明材料中，无法证明其因延迟收楼产生了实际损失。刘铭昱向一审院起诉请求：一、判令月亮湾公司在判决生效后7日内，将月亮湾壹号**号别墅交付给刘铭昱；二、判令月亮湾公司从2014年4月1日起至实际交房之日止按总房价款的每日万分之三向刘铭昱支付逾期交房违约金，合同继续执行；三、月亮湾公司承担本案的诉讼费。一审法院认定双方没有争议的事实如下：一、合同名称及签订时间：《商品房买卖合同》及其《补充协议》于2012年12月4日签订。二、合同当事人：月亮湾公司（出卖人）、刘铭昱（买受人）。三、标的物及价款：月亮湾公司以1778300元的价格出卖位于阳西县沙扒镇月亮湾壹号**号的别墅给刘铭昱。该1778300元购房款刘铭昱已经一次性付清给月亮湾公司。四、合同约定商品房交付时间：2014年4月1日。五、合同约定商品房交付条件：该商品房经验收合格。六、合同约定逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。七、合同约定面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。另查明，月亮湾公司通知刘铭昱于2017年8月20日收楼，刘铭昱于2017年8月26日到月亮湾公司进行收楼，但双方因面积补差款及逾期交房违约金问题未能达成一致而导致未能交楼。涉案阳西县沙扒镇月亮湾壹号**号别墅于2018年9月30日经验收备案登记合格。验收备案登记合格后，月亮湾公司没有再通知刘铭昱收楼。庭审中，月亮湾公司认为其逾期交房的违约责任应该承担至2017年8月20日。刘铭昱和月亮湾公司双方一致认可涉案阳西县沙扒镇月亮湾壹号**号别墅已经符合交付条件。月亮湾公司同意随时交楼给刘铭昱，刘铭昱亦表示同意不附条件随时收楼。一审法院认为，刘铭昱与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。刘铭昱和月亮湾公司对逾期交房违约金计算至2017年8月20日的期间没有异议，应予确认。本案的争议焦点是：1.2017年8月20日后商品房未能交付的过错在刘铭昱还是月亮湾公司；2.逾期交房违约金应当计至何时；3.逾期交房违约金的计算标准是否过高，应否调整。关于第一个焦点问题，虽然月亮湾公司通知刘铭昱的收楼日期为2017年8月20日，但双方约定商品房交付条件系该商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”房屋建设工程是否合格，最终有审查权和监督权的是建设行政主管部门，而取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。因此，建设工程除建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”验收外，还应当报建设行政主管部门备案。而涉案商品房直至2018年9月30日才经验收备案登记合格。因此，在商品房验收备案登记合格前，刘铭昱没有与月亮湾公司实际办理收楼手续的，不能仅凭月亮湾公司的收楼通知来免除月亮湾公司的逾期交楼违约责任。同时，双方在合同中约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。月亮湾公司主张涉案商品房存在面积差，但该面积差并未经不动产权登记部门确认。故月亮湾公司不能要求刘铭昱补交面积差的房款，更不能以此作为其逾期交楼的免责事由。涉案商品房经验收备案登记合格后，月亮湾公司没有再通知刘铭昱收楼。因此，2017年8月20日后商品房未能交付的过错在于月亮湾公司，月亮湾公司还应当承担此后的逾期交房违约金。关于第二个焦点问题，由于涉案商品房经验收备案登记合格后，月亮湾公司没有再通知刘铭昱收楼。鉴于双方在庭审时确认涉案商品房符合交付条件，月亮湾公司同意刘铭昱随时收楼，刘铭昱也表示同意不附条件随时收楼。因此，结合本案的实际情况，涉案违约金应计至一审辩论终结时即2019年11月13日较为恰当。至于一审辩论终结后是否还产生违约金，应视双方当事人的履行情况而定。关于第三个焦点问题，月亮湾公司提出合同约定的逾期交房违约金按日万分之三的计付标准过高，请求调整。一审法院认为，月亮湾公司逾期交房的违约责任，应结合房屋逾期交付期间刘铭昱的实际损失予以考量。结合涉案房屋所在位置和用途来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金确实偏高，应予调整，依法调整违约金按已付房款的日万分之二计付为宜。据此，刘铭昱请求的逾期交房违约金应以1778300元为基数按日万分之二，从逾期交房之日即2014年4月2日起计至2019年11月13日止，共逾期2053天，即应计算为1778300元×0.02%×2053天＝730170元，对于刘铭昱诉请超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、限月亮湾公司在本判决发生法律效力之日起十日内交付阳西县沙扒镇月亮湾壹号49号别墅给刘铭昱；二、限月亮湾公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿逾期交房违约金730170元给刘铭昱；三、驳回刘铭昱的其他诉讼请求。一审案件受理费14520元，减半收取计7260元，由刘铭昱负担2352元，月亮湾公司负担4908元。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。月亮湾公司与刘铭昱签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。本案争议焦点是：原审调整违约金是否合理，应否支持刘铭昱的上诉请求。刘铭昱上诉主张月亮湾公司逾期交房造成其6年的利息损失按月息1%计算已超过100万元，并且造成其在北京的房屋不能出租的租金损失亦达100万元及房屋折旧、律师费用及交通费用损失，合同约定的违约金尚不足弥补不能交房对刘铭昱所造成的损失。故一审调低违约金为日万分之二不当，请求按合同约定计算违约金至交房时止。由于涉案房屋位于广东省阳西县沙扒镇，合同约定房屋未能交付的租金损失应按销售房屋所在地出租租金计算。故刘铭昱上诉主张租金损失应按涉案房屋和北京房屋出租所得租金平均值作为涉案房屋未能交付的损失理据不足，应不予采纳。在2018年9月30日之前，月亮湾公司因涉案的商品房未能办理竣工验收备案手续而未能交付给刘铭昱使用。但涉案商品房在2018年9月30日后已经办理竣工备案表，而月亮湾公司未能再次通知刘铭昱收房，刘铭昱亦未催告月亮湾公司交付房屋，双方直至本案起诉后仍不办理涉案商品房移交手续，以致该房屋长时间未移交给刘铭昱。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原审按每日万分之二调整后计算至一审庭审辩论终结前的违约金730170元，是购房款的41.06%；而且刘铭昱在其代理词中认可该房屋6年出租的租金约为16万元，本案调整后的违约金数额实际上高于涉案房屋出租租金的数额。原审根据该商品房现已达到交付使用条件，并且可实际交付使用，结合刘铭昱未能提供证据证明房屋未能交付使用所造成的实际损失，综合考虑涉案房屋的价值及违约所造成的损失后，对违约金予以调整为按每日万分之二计算，符合上述法律规定的立法宗旨。故原审对违约金的调整并无不当，应予以维持。刘铭昱上诉理据不足，应不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6776元，由刘铭昱负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年六月十六日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。