江苏省连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0706执异58号异议人（被执行人）：连云港汇泽房地产开发有限公司，住所地江苏省灌云县。诉讼代表人：连云港汇泽房地产开发有限公司破产清算组，系该公司破产管理人。负责人：杨波，该清算组组长。委托诉讼代理人：王亮，江苏苍佑律师事务所律师。申请执行人：郝鸣，男，1962年10月2日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张宝元，江苏中瀛律师事务所律师。被执行人：江苏中苑建设集团有限公司连云港分公司，住所地江苏省灌云县。法定代表人：吴明才。被执行人：方振东，男，1963年08月5日生，汉族，住江苏省灌云县。被执行人：吴明才，男，1955年10月7日生，汉族，住江苏省盐城市阜宁县。本院在执行郝鸣申请执行连云港汇泽房地产开发有限公司（以下简称汇泽公司）、方振东、吴明才、江苏中苑建设集团有限公司连云港分公司（中苑连云港分公司）民间借贷纠纷一案中，汇泽公司向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2014年11月25日，江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）作出（2014）连民初字第0045号民事判决书，判决发生法律效力后。吴明才、方振东及中苑连云港分公司向江苏省高级人民法院（以下简称江苏省高院）申请再审，该院作出（2016）苏某申1073号民事裁定书，提审本案。2017年6月20日，江苏省高院作出（2017）苏某再96号民事裁定书，将本案发回连云港中院重审。2018年11月1日，连云港中院作出（2017）苏07民再17号民事判决。吴明才不服，提起上诉。2019年9月23日，江苏省高院作出（2019）苏民终175号民事判决：一、撤销江苏省连云港市中级人民法院（2017）苏07民再17号民事判决；二、郝鸣对连云港汇泽房地产开发有限公司享有借款本金282.5万元及按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的截至2015年7月1日的利息的债权（其中，226万元自2011年8月18日起算利息，42万元自2012年2月28日起算利息，14.5万元自2012年3月27日起算利息，连云港汇泽房地产开发有限公司2011年8月18日之后偿还的25.5万元冲抵利息）；三、方振东、吴明才对上述债务承担连带清偿责任；四、郝鸣对江苏中苑建设集团有限公司连云港分公司经营管理的财产享有债权，数额以郝鸣对连云港汇泽房地产开发有限公司的上述债权未能得到清偿部分的二分之一为限；五、驳回郝鸣其他诉讼请求。根据郝鸣的申请，本院于2019年10月14日立案强制执行，案号为（2019）苏0706执4668号。2020年3月17日，本院向灌云县自然资源和规划局送达（2019）苏0706执4668号执行裁定及协助执行通知书，对备案登记在被执行人吴明才名下的位于灌云县开发区孙某路东侧东方家园25号楼门面107室、109室的房产（预售房）予以查封，该查封系首查封。2020年3月30日，本院作出（2019）苏0706执4668号执行公告，载明：“1、限令被执行人自本公告张贴之日起十日内履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对位于灌云县开发区孙某路东侧东方家园25号楼门面107室、109室房产予以评估、询价、拍卖、变卖、抵债，用于偿还债务，期间产生的一切费用由被执行人承担。2、限该房产使用者及相关权利人自本公告张贴之日起七日内与本院取得联系，并提供相关材料，逾期视为放弃优先购买权等相关权利，本院将对该房产依法处理”。汇泽公司提出异议称，异议人是东方家园25号楼的开发商。异议人因不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务向灌云县人民法院申请宣告破产清算。2015年7月1日，灌云县人民法院裁定受理异议人的破产申请，现破产清算程序尚在进行中。案涉东方家园25号楼门面107室、109室尚未建成，亦未交付。依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故该房产仍是异议人的财产，属于破产财产。法院不应对案涉破产财产进行执行，否则将损害全体破产债权人的权益。根据《破产法》第十九条规定，在人民法院受理破产申请后，贵院也应当中止执行程序。需要特别说明的是，案涉房产虽然网签在吴明才名下，但是，因吴明才未申报债权，双方是否是真实的买卖合同关系，尚需要管理人进一步核实，如果贵院现在执行，将产生难以挽回的损失。请求：1.停止对灌云县开发区孙某路东侧东方家园25号楼门面107室、109室房产的执行行为；2.确认灌云县开发区孙某路东侧东方家园25号楼门面107室、109室房产的所有权归异议人。另查明，2013年6月2日，汇泽公司与吴明才签订《商品房买卖合同》一份，约定将汇泽公司开发的位于灌云县开发区××路东侧东方家园××号商业用房（建筑面积86.41平方米）以1296150元的价格出卖给吴明才。汇泽公司认可案涉东方家园25号楼门面107室、109室两套房产均已网签在吴明才名下，但认为吴明才未实际支付购房款。2015年7月1日，江苏省灌云县人民法院作出（2015）灌商破字第00001号民事裁定：决定立案受理申请人连云港汇泽房地产开发有限公司的破产申请。再查明，2013年5月25日，汇泽公司（甲方）与中苑连云港分公司（乙方）签订《协议书》一份，载明：“经甲乙双方友好协商，就乙方承建甲方15#、16#、23#、24#四幢楼房建筑安装工程事宜，达成下列补偿协议：1.甲方以东方家园在建工程25号楼102（114.32平方米）、105（135.46平方米）、107（76.68平方米）、109（86.41平方米）4间商铺合计412.87平方米，以每平方米人民币伍仟元给乙方。价款不以合同为准，合同多出价款部分税收由乙方承担，甲方按乙方要求将合同做到乙方或乙方指定的人名下。2.此款作为冲抵甲方未能按约支付乙方工程款所造成乙方的损失费用，不得作为工程款冲抵，最终以建筑合同规定条款执行……”。2013年8月1日，江苏中苑建设集团有限公司、中苑连云港分公司诉汇泽公司建设工程施工合同纠纷一案，连云港中院作出（2013）连民初字第0076号民事调解书，双方当事人达成如下协议：“一、原告中苑公司、中苑连云港公司与被告汇泽公司共同确认，汇泽公司欠中苑公司、中苑连云港公司工程款2269万元，延期付款违约金中苑公司、中苑连云港公司在本案中暂不主张；二、该款分四次给付，第一次于2013年8月5日前给付600万元，第二次于2013年9月5日前给付600万元，第三次于2013年10月5日前给付600万元，第四次于2013年11月5日前给付469万元；三、如汇泽公司未按上述期限给付任一笔款项，则中苑公司、中苑连云港公司可申请人民法院一次性强制执行汇泽公司全部剩余款项；四、如汇泽公司按期给付上述款项，则中苑公司、中苑连云港公司放弃依合同约定的延期付款违约金，否则中苑公司、中苑连云港公司将另案主张依合同约定至本调解书生效之日前汇泽公司延期付款违约金”。本院认为，汇泽公司与中苑连云港分公司签订协议书，由中苑连云港分公司指定将案涉107室、109室两套房产网签在其公司负责人吴明才名下，吴明才与汇泽公司签订商品房买卖合同，上述行为合法有效，且通过抵债方式，视为已支付了对价。鉴于案涉房屋取得预售许可证后烂尾，目前仍未能实际交付使用并办理过户登记，该责任不在吴明才。综上，从权利外观判断，案涉两套房产权利人系被执行人吴明才，异议人汇泽公司作为案涉执行依据的第一责任承担人，认为案涉房产所有权归异议人所有的异议请求，本院不予支持，案涉房产亦不属于汇泽公司的破产财产。故本院对案涉两套房产的执行行为并无不当。异议人的两项异议请求，没有事实与法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回连云港汇泽房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王守富人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇二〇年六月二十日法官 助理  董延磊书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。