甘肃省民勤县人民法院   民事判决书   （2019）甘0621民初2153号   原告:李颜青,女,1970年10月30日出生,汉族，小学文化，   民勤县夹河镇肖案村四社人，现住民勤县三雷镇新关技校巷八巷**，无业。   委托诉讼代理人：李珍祖，甘肃汇平律师事务所律师。   被告潘竟洋，男，1958年11月25日出生，汉族，高中文化，住民勤县。   委托诉讼代理人：李新荣，武威沙城律师事务所律师。   第三人：任桂芳,女,1958年11月8日出生,汉族，现，现住民勤县被告潘竟洋之妻。   委托诉讼代理人：邱胜玉，甘肃方文律师事务所律师。   原告李颜青与被告潘竟洋、第三人任桂芳房屋买卖合同纠纷（原案由为所有权确认纠纷）一案，本院于2018年9月27日受理，于2019年1月8日作出（2018）甘0621民初2455号民事判决书，宣判后，被告潘竟洋、第三人任桂芳不服，上诉于武威市中级人民法院，武威市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）甘06民终836号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李颜青及其委托诉讼代理人李珍祖，被告潘竟洋及其委托诉讼代理人李新荣，第三人任桂芳及其委托诉讼代理人邱胜玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求:依法确认位于民勤县三雷镇新关技校巷八巷191号平房一院归原告李颜青所有。庭审中原告变更诉讼请求为：1、请求人民法院确认原、被告签订的房屋买卖合同（《购房契约》、《购房协议》）为有效合同；2、依法确认原告对民勤县三雷镇新关技校巷八巷191号平房一院享有占有、使用、收益、政府拆迁时获得拆迁补偿款的权利；3、判令被告履行合同，配合原告办理房屋过户手续。放弃原诉讼请求。审理中因《售房契约》、《购房协议》不能继续履行，法庭向原告进行了释明，告知其是否因合同不能履行向被告要求承担违约责任。经释明，原告增加诉讼请求，请求被告潘竟洋赔偿因违约造成的损失，损失金额为城建部门确定的拆迁补偿款数额423389.10元。   事实与理由：2012年1月10日，经原、被告协商，被告将其所有的位于民勤县三雷镇新关技校巷八巷191号的平房一院（面积180平方米）以20万元的价格出售于原告，双方签订了售房协议，协议约定了房款的交付方式、期限等。后原告陆续向被告付清全部房款本金20万元及利息，被告将房产所有权证交付原告，同时说明该房屋未办理土地使用权证。原告购买该院平房后一直居住至今。2017年期间，原告在相关部门办理房屋产权过户手续时，才得知被告之前已经办理了土地使用权证，原告向被告索要时遭拒。被告的行为影响了原告房屋产权的登记和确认。为此，原告具状起诉，请求依法判处。   被告辩称：1、原告提交的房屋买卖合同因缺乏合同的标的数量、价款要素，该合同未能成立；2、原告的第二项诉讼请求为所有权请求权，但是本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告对涉案房屋不享有物权，因此该项诉讼请求不能成立；3、因双方没有签订有效的房屋买卖合同，所以原告要求配合办理房屋过户手续不合理，请求法院驳回，同时原告方在履行合同过程中违约在先，其未履行合同相对方的义务，该项诉讼请求不能成立；4、被告方并没有违约，并不存在违约行为，原告在重大误解的基础上将与案外人许有俸签订的《售房契约》，备注乙方户名更正为本案原告，《售房契约》的买受人并非本案原告，原告与被告之间于2016年9月签订《房屋买卖协议》，但原告并未按此协议的约定履行义务，构成了违约，因原告违约在先，现被告要求解除双方的《房屋买卖协议》。   第三人述称：1、我与被告潘竟洋系夫妻关系，本案涉案房屋属于我们夫妻共同所有，房屋一直向外出租，被告潘竟洋什么时候出卖房屋我不清楚，买卖房屋我不知情，也没有人向我告知，因此，我认为被告潘竟洋单方售房行为无效，买卖合同属于无效合同，该结果是原告造成的。本案当中，原告另行主张违约金，没有法律依据。合同无效，应当认定至始至终无效，无效的原因并非是被告造成的，所以对于原告追加的诉讼请求，应当予以驳回；2、该院平房的房产证、土地所有权证都在潘竟洋名下，潘竟洋所收房款，由潘竟洋自行向原告返还。   原告为证明其主张向法庭出示了下列证据:   1、《售房契约》、《购房协议》各1份。证明2012年1月10日，被告与许有俸签订了一份《售房契约》，约定潘竟洋将涉案房屋以20万价格出售于许有俸，签订合同时首付房款5万元，下剩15万元分三年付清。2014年12月31日，原、被告又签订了一份《购房协议》，该协议系对《售房契约》的补充协议，主要针对房款付清后对办理过户手续等费用的约定，签订《购房协议》时，证人马某、黄某在场，并作为见证人、证明人在协议上签字。《购房协议》达成时，许有俸将原《售房契约》交给李颜青，并将乙方变更为李颜青，是被告潘竟洋亲笔改的，原告以支付对价的方式从被告处购买了房屋，该两份证据均是合法有效的。   被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为该契约是由被告与许有俸签订，该契约中虽然潘竟洋在2014年12月31日注明乙方户名更正为原告李颜青，但处分了许有俸的权利，根据合同法规定，合同一方的权利义务转让给他人，应当取得该权利人的认可，该契约中注明的更正户名约定仅为原告与被告之间的协商，并未征得许有俸的同意，因此该约定无效，不具有法律效力，同时该《售房契约》与本案没有关联性，该份契约与原告没有关系。关于《购房协议》，对真实性无异议，根据法律规定，标的、数量、价款是合同的必备要素，该《购房协议》并未约定房屋的价款，因此该协议未成立、无效。   第三人提出其对房屋买卖不知情。   2.收条2份。证明原告向被告给付房款4笔，共计23.6万元。其中购房本金20万元、利息3.6万元，原告与被告潘竟洋虽然没有在协议上注明具体价款，但根据被告潘竟洋给原告出具的4份收条，证明原告一直在履行合同，且已经履行完毕，被告也在受领房款，证明被告也同意出卖他的房屋，2016年7月8日的收条上注明了房款原告已经全部付清，被告也认为房款已经全部付清。   被告对证据真实性无异议，但认为该两张证据并不能作为收据，况且原告违约了，她本人也说可以将房子收走。两张收条中，对于2014年12月31日前的房款，并非原告所交纳，因为双方签订的《购房协议》是2014年12月31日，第二组条据中注明的2016年7月8日房款全部付清，系被告出于对原买房人许有俸及后来的买房人李颜青双方形成的两个买卖合同关系，而并非一个买卖合同错误认识的基础上出具的，之所以注明房款全部付清，是将许有俸缴纳的房款也计算在本案原告的名下。以前预交的7.3万元是许有俸给我交的，2014年12月31日的那张条据，其实不是收条，是我注明让许有俸在2014年12月31日到期后，给我支付7.7万元（其中1万元是利息）。   第三人认为自己不知情，不发表质证意见。   3.房产所有权证1份，潘竟洋交纳办理土地证工本费的票据1张，土地局出具给被告的土地登记收件单1份。证明原告将房款付清后，潘竟洋自愿将房产证原件交付给原告，并称没有土地证，把他向土地局申请办理土地证的手续交给原告，双方的房屋买卖已经完成。   被告对证据的真实性无异议，提出办理土地证工本费的票据、土地登记收件单当时在房产所有权证里面夹着，是李颜青想拿房产证作抵押去银行贷款时，我给她的。   第三人认为自己不知情，不发表质证意见。   4、民勤县住房和城乡建设局的证明1份。证明涉案房屋是棚户区改造房屋，该房屋已经纳入棚户区改造范围内，必然要拆迁，因为拆迁补偿款有40多万，所以才有了本案的纠纷。   被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据与本案无关，而且房屋征收补偿款应当属于所有权人所有，涉案房屋所有权人为潘竟洋夫妻，即使房屋被征收，该补偿款也属于所有权人。该证据的证明形式不符合法律规定。   第三人对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，第三人不同意卖房屋。   5、鉴定鉴定书1份、鉴定费发票1张。证明：1、原告与被告2010年9月28日签订了的《房屋买卖协议》，被告对其持有的协议落款日期进行了涂改，将2010年改为2016年，李颜青手中的协议没有涂改。花费鉴定费7000元，应当由被告承担。   被告认为该司法意见鉴定内容自相矛盾，且申请鉴定的事项原告方已经认可其真实性，没有鉴定的必要，不能作为本案定案的依据，因此鉴定费不应当由被告承担。之所以认为原告认可被告持有的协议，是因在武威中院二审中，被告出示了该协议，原告也对该协议的真实性予以认可。司法鉴定意见书的内容自相矛盾，鉴定意见书中对“6”的鉴定，无法确定原始形成，对检材2-1，2-2认为无法发现篡改等迹象，用的描述语言相同，但是得出的结论却是相反的。所以该份鉴定意见不能作为本案定案依据。   第三人认为作为被告妻子，一直不知晓买卖房屋的事情，故认为原告申请鉴定与本案没有关联性，本案涉案房屋没有发生物权变更。   6、许有俸书写的证明1份。证明许有俸将《售房契约》和缴纳的5万元购房款都转让给了李颜青。   被告对证据的真实性、关联性和合法性都有异议，认为作为证人证言，证人应当亲自出庭作证，该证据不符合证据的形式要件。   第三人对证据的质证意见与被告的意见一致。   7、原告申请法院调取的民勤县住房和城乡建局关于涉案房屋的征收补偿款金额的证明1份。   原告无异议。   被告对证据的真实性无异议，对证据的证明目的有异议，认为房屋征收补偿应当经过征收人和被征收人对房产进行确认，并协商征收补偿金额，最终签订征收补偿协议，被告对房屋征收补偿金额的确定并不知情，且如果房屋征收部门作出征收决定，也应当向被告送达，因此，涉案房屋的征收补偿款不能作为本案的定案依据。   第三人对证据的本身的真实性有异议，认为第三人作为的该房屋的共有人，对征收补偿款的金额不知晓，作为房屋共有人，民勤县住房和城乡建局并没有让第三人签订征收补偿协议，所以原告依据该数额作为赔偿数额，没有法律依据。   被告潘竟洋向法庭出示了下列证据：   1、《售房契约》1份。证明被告于2012年1月10日将涉案房屋出售给许有俸，双方签订《售房契约》1份，2014年12月31日与原告签订《购房协议》。该契约内容与原告方的《售房契约》内容基本一致，之所以注明户名变更为李颜青，是被告出于对买受人身份的重大误解。因此，原告出示的《售房契约》的备注应为无效。   原告对被告出示的该组证据不予认可，对真实性有异议，认为该协议有污染和涂改，属于无效证据。   第三人认为他不知情，不发表质证意见。   2、原被告于2016年9月28日所签的《房屋买卖协议》1份。证明出于对以前买卖合同的误解，双方重新签订了买卖协议1份，约定原告向被告支付房屋价款8万元，并交付定金4万元，如果双方违约，适用定金法则。同时证明原告并未按合同约定履行交付房款的义务，原告违反合同约定；原告出具的2016年7月8日房款交清的条据，并不属实。   原告认为这份协议是被告为了应付诉讼所伪造的，原来协议上的签约日期是2010年9月28日，被告对“2010年”进行了涂改，改成“2016年”，当时签该协议，是为了办理过户，少上税，这份协议没有实际履行，是无效协议。协议一式两份，原告手里也有一份（当庭出示），日期是2010年9月28日，我要求对被告出示协议的落款日期是否涂改进行笔迹鉴定。   第三人认为他不知情，也不发表质证意见。   3、武威市中级人民法院2019年6月21日，案号为（2019）甘06民终836号案件的开庭笔录1份。证明原告申请鉴定的潘竟洋持有的协议是真实的，原告在开庭过程中（开庭笔录第7页），自认对该协议的真实性没有异议，因此原告申请对协议进行鉴定，没有必要，鉴定费也不应由被告承担。   原告对开庭笔录的真实性无异议，对证明目的有异议。开庭笔录第7页中，上诉人潘竟洋向法庭出示了原、被告签订的《房屋买卖协议》，被上诉人李颜青发表质证意见说对上诉人提交的协议本身真实性无异议，对证明目的有异议，这份协议是假的，是当时为了办过户，就将交易金额变小了。   第三人对该证据的真实性和证明目的均无异议。   4、2010年1月11日，被告与租房人刘继英、何某夫妻签订的租房协议1份、欠条1张。证明涉案房屋在2010年至2011年期间是由刘继英、何某夫妻租住使用，所以在2010年与原告签订协议的事实是不存在的。   原告认为租房协议和欠条都是补的，前面开了几次庭被告都没有出示过，租房协议保存这么长时间不可能，900元的欠条原告认为不真实，这么长时间，如此小的金额没有给付，是不属实的。2010年被告租房，与本案没有关联性。被告证明2010年房屋租赁出去，不会与原告签订《房屋买卖协议》，而事实是，签订《房屋买卖协议》是为了过户，将时间往前写了，金额也写少了，与租房无关。   第三人对该组证据的真实性和证明目的没有异议。   5、本案2018年11月23日一审法庭笔录1份。证明2014年12月31日之前，履行《售房契约》的主体为潘竟洋与许有俸，因此，原告主张的已交清全部购房款的事实不存在，原告所称交纳的全部房款中包括了许有俸交纳的13.3万元，在编号为62页的笔录中有详细记载。   原告对庭审笔录的真实性无异议，对证明目的有异议。2014年，原、被告签订了合同，有一部分购房款是李颜青出的钱，潘竟洋是卖房的，只要收到购房款即可，潘竟洋在合同中签了字，是被告自己确认的。   第三人认为其作为房屋共有人，被告是否与他人进行房屋买卖，第三人一直不知晓，并且第三人也没有对涉案房屋进行出售的意向。   6、夹河信用社的证明1份。证明房产证和土地证一直由被告妻子保管，被告将房产证和土地证交给李颜青办理贷款，银行的人说需要被告和被告妻子，还有李颜青夫妻双方都在场签字才可以，后来没有贷款成功。   原告对该证据的真实性无异议。对证明目的有异议，认为该份证明可以证明当时原、被告存在房屋买卖的关系。   第三人认为其不知晓这件事。   被告潘竟洋申请证人何某出庭作证。   证人何某陈述：我租住过潘竟洋的房子，是2010年1月11日至2011年8月30日止。   原告认为无法判断何某证言的真假，且证人证言与本案的诉争事实没有关联性。   被告对何某的证言无异议。   第三人对何某的证言无异议。认为证人证言证实了2010年至2011年8月，证人租住使用诉争房屋，如果2010年就签订协议将房屋卖给原告，租赁的收益人就应该是原告，而事实是租费收益人是被告。   第三人向法庭出示了下列证据：   1、结婚证2份、国有土地使用证1份、电费交费收据、发票共3张。证明第三人任桂芳与被告潘竟洋于1982年1月17日登记结婚，系合法夫妻关系，后结婚证丢失，双方于2018年11月22日在民勤县民政局补办结婚证，涉案房屋使用者为潘竟洋，现国有土地使用证由第三人持有，因此涉案房屋系被告与第三人的夫妻共有财产。潘竟洋于2017年9月27日、2019年8月6日、2019年8月12日交纳涉案房屋的电费，证明房屋一直由第三人使用。   原告对结婚证、国有土地使用权证的真实性无异议，但认为与本案没有关系。土地使用权证是当时在购买房屋的时候被告告知原告只有房产证、没有办理土地使用权证，后来2017年查的时候才知道该房屋有土地证，是被告没有向原告交付。对交费发票证明有异议，按原告说，房屋一直是其居住，电费也是其缴纳，其中有2019年8月6日、2019年8月12日的两张电费单据只交了5元电费，2017年9月27日的电费单据没有盖章，而且电费单据也与本案没有关系，其他人也可以在此户名下交电费。   被告对以上证据无异议。   第三人申请证人杨某出庭作证。   证人杨某陈述：我当时照顾学生，租住了潘竟洋的房屋，在2009年7月份租的，当时租了一间房子，与潘竟洋的妻子签了合同。   原告认为证人证言不属实；属于孤证；证人与第三人有利害关系，当时原告也在涉案房屋租住，证人说的与案件事实不相符。   被告对杨某的证言无异议。   第三人对杨某的证言无异议。   法庭出示对许有俸的询问笔录1份。   原告对该证据无异议。   被告认为许有俸的笔录属于证人证言，应当由本人出庭作证，许有俸的证言不属于原告因客观原因无法取得的证据；许有俸将合同的权利义务转让给原告，应当通知合同的另一方，潘竟洋并没有接到许有俸转让权利义务的通知；许有俸的证言不属于法律规定的法院主动调取的证据范围，因此该份证据不能作为定案依据。   第三人认为她不知道许有俸之前买房的事，许有俸转让债权或者权利义务的事情更不知晓，在没有给任桂芳告知之前，转让行为无效。许有俸的证言在庭审中做了提交，许有俸作为证人，应当出庭，接受当事人质证，该证言不属于法院依职权调取的证据，该笔录不具有法律效力，不能作为认定本案事实的证据。   对原告出示证据的分析认证意见：   1、原告出示的《售房契约》能够证明2012年1月10日，原告与许有俸签订《售房契约》，约定将涉案房屋以20万元的价格出售于许有俸，2014年12月31日，原、被告协商将乙方变更为李颜青的事实上；《购房协议》能够证明，2014年12月31日，原、被告签订《购房协议》，主要针对房款付清后对办理过户手续约定的事实，对该证据的效力予以认定。   2、原告出示的收条，能够证明原告向被告给付房款共计23.6万元，其中购房本金20万元，利息3.6万元，原告已将房款全部付清的事实，对该证据的效力予以认定。   3、原告出示的房产所有权证、办理土地证工本费的票据，土地登记收件单，能够证明被告将上述证据交付给原告的事实，对该证据的效力予以认定。   4、原告出示的民勤县住房和城乡建设局的证明，结合本院向民勤县住房和城乡建设局咨询的情况，能够证明涉案房屋已被纳入拆迁的事实，对该证据的效力予以认定。   5、原告出示的鉴定意见书、鉴定费发票，其中鉴定意见书能够证明被告将《房屋买卖协议》落款日期中的2010年涂改为2016年，原告持有的《房屋买卖协议》落款日期没有涂改的事实；鉴定费票据能够证明本次鉴定的实际花费，对上述证据的效力予以认定。   6、原告出示的案外人许有俸书写的证明，结合原、被告的陈述，原告出示的《售房契约》，被告出具给原告的收据及本院对许有俸的调查笔录，可以证明许有俸将《售房契约》的权利义务（包括5万元购房款）转让给了原告的事实，对该证据的效力予以认定。   7、法庭出示的原告申请法院调取的民勤县住房和城乡建局关于涉案房屋的征收补偿款金额的证明，能够证明涉案房屋的征收补偿价格，对该证据的效力予以认定。   对被告出示证据的分析认证意见：   1、被告出示的《售房契约》，内容有多处涂改，真实性无法确定，对其证据效力不予认定。   2、被告出示的落款日期为2016年9月28日的《房屋买卖协议》，结合鉴定意见书、《售房契约》、原告持有的落款日期为2010年8月29日的《房屋买卖协议》综合分析，不能证明被告所述“事实”，相反，却能证明原告所述该《房屋买卖协议》是为了办理过户，少上税另签的虚假协议的质证意见。   3、被告出示的武威市中级人民法院2019年6月21日案号为（2019）甘06民终836号案件的开庭笔录，有原、被告的签字，对其真实性予以确认，但不能证明被告的证明目的，对被告的证明目的不予认定。   4、被告出示的2010年1月11日与租房人刘继英、何某夫妻签订的租房协议、欠条，与本案没有关联性，对其证据效力不予认定。   5、被告出示的本案2018年11月23日一审法庭笔录，有原、被告的签字，对其真实性予以确认，但不能证明被告的证明目的，对被告的证明目的不予认定。   6、被告出示的夹河信用社证明，与本案没有关联性，对其证据效力不予认定。   7、证人何某的证言，与本案没有关联性，对其证据效力不予认定。   对第三人出示证据的分析认证意见：   1、第三人出示的结婚证，能够证明第三人任桂芳与被告潘竟洋于1982年1月17日登记结婚，双方于2018年11月22日补办结婚证，双方系合法夫妻关系的事实；国有土地使用证，能够证明涉案房屋取得国有土地使用权的事实；电费交费收据中的户名地址为民勤县三雷镇新关小区14587号，并非本案诉争房屋地址，对其证明涉案房屋一直由第三人使用的证明目的不予认定。   2、证人杨某的证言，与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。   法庭出示的许有俸询问笔录，系本院为查清案件事实依职权调取的证据，取证程序合法，该证据能与原告出示的《售房契约》、《购房协议》，被告出具给原告的收据相互印证，可以证明许有俸将《售房契约》的权利义务（包括5万元购房款）转让给了原告的事实，对该证据的效力予以认定。   根据以上对证据的分析、认定，结合原、被告，第三人陈述，合议庭查明以下事实：   被告潘竟洋与第三人任桂芳于1982年1月17日登记结婚，双方系合法夫妻关系。被告在民勤县三雷镇新关技校巷八巷191号置有平房一院，建筑面积111.69平方米；1989年12月7日，被告对平房进行了所有权登记，所有权人登记为潘竟洋。1996年5月9日，被告为该平房办理了国有土地使用证，用地面积181.3平方米，土地使用权人登记为潘竟洋。2011年，被告将该院平房租赁给原告李颜青及许有俸居住。2012年1月10日，被告与许有俸签订了《售房契约》，约定：被告将该院平房作价20万元出售予许有俸，许有俸首付款5万元，下欠15万元分三年付清，每年5万元，欠付房款按银行利率9.96%承担利息；在房产证未办理过户手续期间无论房价上涨或下降，双方均不得违约，否则,承担一切经济损失。《售房契约》签订后，许有俸向被告交付首付款5万元。2014年12月31日，因许有俸无力交纳房款，许有俸将与被告签订的《售房契约》交付原告。由原告与被告协商购买该平房，被告同意将该平房转让给原告后，经双方协商，由被告在《售房契约》尾部备注“乙方（即许有俸）户名更正为李颜青，潘竟洋，2014.12.31”，将该平房转让给了原告；同时原、被告双方在《售房契约》的基础上又补充签订了一份《购房协议》，协议约定被告将该平房出售给原告，原告将房款全部付清后，被告为原告负责办理过户手续，过户费由原告承担。期间，原告陆续向被告交清了房款及利息，共计23.6万元(其中包括许有俸给付的首付款5万元）。被告分别于2013年9月22日向原告出具收条，收到原告房款6万元；于2014年12月31日向原告出具收条，收到原告房款7.7万元，并收到原告以前预交房款7.3万元；于2016年7月8日向原告出具收条，收到原告房款2.6万元，被告在该收条中注明原告已将房款全部付清，同时将该院平房的房产所有权证交付原告。2017年期间，原告在办理该院平房产权过户手续时，才得知被告之前已对该院平房办理了国有土地使用证，原告向被告索要时，遭到被告拒绝。为了达到原告办理房屋产权过户手续少缴纳税款的目的，原、被告伪造了一式二份虚假的《房屋买卖协议》，将房屋实际价格由原约定的200000元写为80000元，协议签订时间也提前写到了2010年8月29日，协议没有实际履行。因被告称该合同是2016年8月29日签订的，是原告欠其房款补签的合同。原告申请对《房屋买卖协议》落款时间是否涂改进行司法鉴定。经鉴定，结论为：被告潘竟洋提供的《房屋买卖协议》落款处甲方潘竟洋下方日期无法判断是原始形成还是后来进行了涂改，乙方李颜青下方日期中的“6”存在添改变造事实。原告李颜青提供的《房屋买卖协议》落款处日期未发现不是原始形成的迹象。   另查明，案外人许有俸证明他与被告潘竟洋签订的《售房契约》和所交的房款都转让给了原告李颜青，由李颜青作为权利人，行使其对潘竟洋享有的一切权利。   还查明，民勤县住房和城乡建设局已将涉案房屋纳入拆迁，确定的征收补偿数额为423389.10元。   本院认为，本案中，原、被告，第三人因《售房契约》、《购房协议》的效力、履行发生争议，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为1、涉案房屋是否属于潘竟洋与任桂芳的夫妻共同财产？2、潘竟洋与李颜青签订的《售房契约》|购房协议》是否有效？3、《售房契约》、《购房协议》能否继续履行？4、原告对民勤县三雷镇新关技校巷八巷191号平房一院是否享有占有、使用、收益、政府拆迁时获得拆迁补偿款的权利？5、原、被告签订的《房屋买卖协议》是否有效？6、被告是否违约，如果违约，其承担损失的数额如何确定？   关于涉案房屋是否属于潘竟洋与任桂芳的夫妻共同财产问题。虽然涉案房屋所有权证登记在潘竟洋名下，但涉案房屋在潘竟洋与任桂芳夫妻关系存续期间所置，现没有证据证明潘竟洋、任桂芳约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，故应当认定涉案房屋属于潘竟洋与任桂芳的夫妻共同财产。   关于潘竟洋与李颜青签订的《售房契约》、《购房协议》是否有效的问题。《购房协议》是对《售房契约》内容的补充。根据查明的事实，潘竟洋、许有俸、李颜青三方对转让《售房契约》中的权利、义务是知情并同意的。李颜青概括承受许有俸在《售房契约》项下的全部权利、义务。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此，在共同共有的情形下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，皆构成无权处分。涉案房屋属于潘竟洋、任桂芳的夫妻共同财产。本案中没有证据证明任桂芳同意出卖涉案房屋。故潘竟洋一人与李颜青签订《售房契约》、购房协议构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。潘竟洋与李颜青签订的《售房契约》、《购房协议》，系潘竟洋的真实意思，虽然潘竟洋构成无权处分，根据上述司法解释的规定，涉案《售房契约》、《购房协议》有效。任桂芳辩称《售房契约》、《购房协议》无效的辩解意见不予采纳。   关于涉案《售房契约》、《购房协议》能否继续履行的问题。在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，首先在涉案房屋共有权人任桂芳并不同意出售该房屋的情况下，潘竟洋作为涉案房屋共有人之一，无权处分该房屋。其次《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。”依据上述法律规定，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有人的同意，则登记部门不予办理房地产权属变更登记手续。故原告李颜青的上述诉讼请求不符合法院判决强制履行的法律上或者事实上能够履行的要求，涉案《售房契约》、购房协议》不应继续履行。   关于原告对民勤县三雷镇新关技校巷八巷191号平房一院是否享有占有、使用、收益,政府拆迁时获得拆迁补偿款的权利问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告李颜青未取得房屋产权证，不是所有权人，故其对民勤县三雷镇新关技校巷八巷191号平房一院不享有占有、使用、收益的权利。对于政府拆迁时获得拆迁补偿款的权利，涉案房屋虽然已经纳入拆迁，但拆迁补偿款的权利涉及行政事项，不属民事受案范围，本案不作处理。   关于原、被告签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，原、被告为了达到办理房屋产权过户手续，少缴纳税款的目的，伪造了一式二份虚假的《房屋买卖协议》，将房屋实际价格由约定的200000元写为80000元，协议签订时间也提前写到了2010年8月29日。该协议为虚假协议，非双方当事人的真实意思表示且损害国家税收管理秩序，故原、被告签订的《房屋买卖协议》无效。对被告关于《房屋买卖协议》有效的辩解意见，本院不予采纳。经司法鉴定，被告对其持有的《房屋买卖协议》落款时间进行了更改，鉴定费7000元应由被告潘竟洋承担。   关于被告是否违约，如果违约，其承担损失的数额如何确定的问题。原告李颜青已依照《售房契约》、购房协议》约定履行了给付购房款的义务，但被告潘竟洋不履行涉案房屋产权变更登记义务，且房屋共有人任桂芳亦不同意继续履行《售房契约》、《购房协议》，协助原告办理涉案房屋的产权变更登记，致使《售房契约》、《购房协议》不能继续履行，原告无法取得涉案房屋的所有权，实现买受房屋之后应享有的相关利益，合同的根本目的无法实现，其过错责任全部在被告，被告构成根本违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据以上法律规定，原告有权要求被告赔偿损失。因涉案房屋已纳入拆迁，民勤县城乡建设局已对涉案房屋进行了评估，确定征收补偿款为423389.10元。原告的损失应当为合同履行后原告可以获得的利益，该利益相当于案涉房屋的征收补偿款数额，本院参照民勤县城乡建设局对涉案房屋的征收补偿款数额确定被告赔偿原告的损失为423389.10元。故原告诉请被告承担因合同不能继续履行的违约责任，赔偿损失423389.10元的请求，本院予以支持。   综上，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、确认原告李颜青与被告潘竟洋签订的《售房契约》、《购房协议》有效；   二、被告潘竟洋赔偿原告李颜青经济损失423389.10元；   三、鉴定费7000元由被告潘竟洋承担；   四、驳回原告李颜青的其他诉讼请求。   案件受理费7651元，由被告潘竟洋负担。   审判长 范述全   人民陪审员 季 丽   人民陪审员 冉翠花   二Ο二Ο年六月十五日   书记员 白 伟