江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初3522号原告：陈建柯，男，1972年12月31日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：蔡翠萍，射阳县新坍法律服务所法律工作者。被告：盐城市华都置业有限公司，住所地在江苏省射阳县合德镇朝阳街**。法定代表人：肖广华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁平，江苏瀛鑫律师事务所律师。第三人：李志达，男，1953年9月12日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：吴居仁，射阳县诚中法律服务所法律工作者。原告陈建柯与被告盐城市华都置业有限公司（以下简称华都公司）、第三人李志达商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序审理，分别于2019年8月5日和2020年5月12日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告陈建柯及其委托诉讼代理人蔡翠萍，被告华都公司的委托诉讼代理人丁平，第三人李志达的委托诉讼代理人吴居仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建柯向本院提出诉讼请求：1.要求判令华都公司为陈建柯办理位于射阳县金御休闲广场5号楼219、220、221、222室商品房预售合同备案登记手续；2.如华都公司不能办理，要求判令华都公司向陈建柯返还购房款186万元，并承担以186万元为基数，自2015年6月3日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率标准计算的利息。事实和理由：李志达原系华都公司法定代表人，李志达因注册成立华都公司及缴纳土地出让金的需要，曾数次向陈建柯借款400多万元。华都公司对186万元借款予以确认后，同意将公司名下的由李志达出资建设的射阳县金御休闲广场5号楼219、220、221、222号商铺出售给陈建柯，抵充李志达差欠陈建柯的借款。双方于2015年6月3日签订了上述房屋的订购单，李志达收回了出具给陈建柯的借条，华都公司向陈建柯出具了加盖公司财务专用章的收据，并将上述房屋交付给了陈建柯。目前华都公司已取得商品房预售许可证，但一直未为陈建柯办理商品房预售合同备案登记手续。故陈建柯诉至法院，请求判如所请。华都公司辩称：1.陈建柯与李志达间的借款我司不清楚，也与我司无关。李志达作为我司的股东和前任法定代表人，将个人债务恶意转嫁到公司，严重损害了公司及其他股东的合法权益，案涉协议应当是无效的。2.李志达在2013年作为华都公司股东进行注册资本投入后，再没有投资过一分钱，陈建柯诉称李志达出资建设金御休闲广场5号楼没有任何事实依据。3.我司从未对陈建柯诉称的186万元予以确认，对陈建柯与李志达间的债权债务也不予认可。在射阳法院审理的（2018）苏0924民初3353号案件中，陈建柯没有提交证据证明李志达收到陈建柯的款项，大额的资金交付全是现金不符合交易习惯，也不符合常理。4.案涉房屋没有经过竣工验收，我司也从未将案涉房屋交付给陈建柯。案涉的房屋买卖不是真实的房屋买卖，如果陈建柯和李志达的债权债务关系成立，充其量只能说是以物抵债，陈建柯、华都公司及李志达间没有结算，陈建柯与李志达的借款不能转化为商品房买卖。在没有办理房屋产权登记的情况下，陈建柯不享有物权，也不能对抗其他人的执行。李志达有几千万元的债务，如果案涉以物抵债协议成立的话，损害了其他债权人的合法权益，协议应当是无效协议。5.陈建柯是职业放贷人，涉嫌非法吸收公众存款罪，请求将本案移送公安机关处理。本案是民事案件，而陈建柯的第一个诉讼请求要求备案登记是行政行为，第二个诉讼请求返还购房款的前提是解除房屋买卖合同。综上，请求驳回陈建柯的诉讼请求。李志达述称：1.李志达与陈建柯间形成了借贷关系是事实，此事实已在射阳法院审理的（2018）苏0924民初3353号案件中得到确认。当时陈建柯起诉500多万元，包括案涉的186万元在内。陈建柯与李志达签订股权质押书、房屋订购单、收款收据等，当时是作为实现债权的一种抵押形式，李志达将其开发的金御休闲广场5号楼219、220、221、222号商铺以华都公司的名义向陈建柯作价186万元，其中本金170万元，利息16万元，李志达收回了2013年3月12日100万元、2013年6月5日20万元及2014年4月21日50万元三张借条原件。2.华都公司在开发金御休闲广场时，内部股东形成了会办纪要，明确各股东划段开发，自行投资、建设、销售，自负盈亏，一切债权债权自行承担，其中李志达负责金御休闲广场2号楼和5号楼。3.金御休闲广场目前没有最终验收，陈建柯与李志达约定以房产作为借款抵押是一种不可交付行为，现在华都公司的行政体系和法定代表人都有了变更，陈建柯与李志达约定不能确认华都公司的主权。请求法院依法处理。本院经审理认定事实如下：华都公司于2013年1月8日注册登记成立。李志达在2013年1月8日至2016年8月24日期间系华都公司法定代表人。2013年9月24日和9月27日，华都公司内部形成《会议记录》两份，其中华都公司各股东约定对开发的金御休闲广场分块承包经营，自负盈亏。庭审中，华都公司陈述《会议记录》存在，但没有履行，李志达不享有案涉房屋的处置权。2015年6月3日，陈建柯与李志达签订《购房合同》一份，主要内容是：1.陈建柯购买李志达拥有的华都公司开发的金御休闲广场项目5#楼第二层219-222号房，建筑面积分别为98.13、53.58、53.58、53.58平方米，合计258.87平方米；2.上述房产的交易价格为单价7200元/平方米，总价1863864元；3.双方同意以一次性付款方式付款，并约定陈建柯以李志达所欠陈建柯往来款作为购房款；4.李志达应当在住建局恢复网签之日，即与陈建柯签订正式网签合同等。李志达在合同出卖方处签字确认，并加盖华都公司公章，陈建柯在合同购买方处签字确认。同日，华都公司与陈建柯分别签订四份《金御休闲广场房屋定购单》，定购单甲方均为华都公司，乙方均为陈建柯；定购单位分别为金御休闲广场5#楼219-222号商铺；建筑面积分别为98.13、53.58、53.58、53.58平方米；单价均为7200元/平方米，总房价分别为706536元、385776元、385776元、385776元；付款方式均为一次性付款；备注均为以陈建柯往来抵房款；华都公司和陈建柯分别在该四份《金御休闲广场房屋定购单》盖章和签字确认。同日，华都公司还向陈建柯出具《收据》一张，交款单位为陈建柯，收款方式为现金，金额为186万元，收款事由为5#楼219-222号房款，以李志达欠陈建柯往来款抵冲，华都公司在该《收据》上加盖了公司财务专业章。2015年6月3日，华都公司向射阳县住建局出具《申请报告》一份，内容是：“射阳县房产信息管理科：我公司销售网签由于种种原因，现已经暂停关闭，造成已购房产陈建柯无法网签。为了保证购房户的利益以避免造成其它不可预见的矛盾，我公司同意将金御休闲广场项目五号楼第二次219号、220号、221号、222号房，合计258.87平方米，待公司问题解决后签售给陈建柯。”经本院与射阳县房产管理处市场科科长颜建核实，当时确实收到该份申请报告，金御休闲广场5号楼的商品房预售许可证在2014年就拿到了，但金御休闲广场是烂尾楼，案涉房屋当时未办网签的原因不清楚。庭审中，陈建柯、华都公司及李志达均陈述案涉四间房屋没有装修，也没有他人占有，是毛坯房，处于烂尾状态。本案在审理过程中，本院依法与李志达作了调查谈话。李志达陈述：我认为华都公司应该为陈建柯办理商品房预售登记。华都公司的商品房预售许可证在2015年6月3日前就取得了，是在我手里办的，当时我是华都公司的法定代表人。我向陈建柯借款是用于交土地出让金的，是我个人打的条子，但钱是打到公司账上的，后来公司又把钱交到国土局了。购房合同、定购单和收据都是同一天办的，拿到预售许可证就可以办网签了，当时因为公司下任法人张玉明差欠1号楼工程款，别人到法院起诉时将涉及陈建柯的四套房子一块查封了，所以网签手续一直拖到现在没办。签订协议的当天，五号楼219-222号房屋就交付给了陈建柯，陈建柯自己在房屋上喷字“此房出售”，并留了陈建柯的号码。当时我将四套房子出售给陈建柯的时候，华都公司是知道的。因为在2013年9月公司四个股东分家的，2号楼和5号楼由我出售，肖广华负责销售3、4、6号楼，张玉民负责销售1号楼和7号楼，房屋以公司名义卖，由公司和买房人签合同，但钱都是我们个人得。李志达后向本院提交其本人的书面意见一份，主要内容是：1.我向陈建柯借款170万元，我借款是公司借款，统一交于公司，由公司统一支配，不是我个人借款，在相关部门和单位缴纳土地出让金；2.由于华都公司没有资金归还，经双方协商，2015年6月3日归还陈建柯186万元，四间商铺处理给陈建柯所有，双方是自愿的，四间商铺已交付给陈建柯；3.房屋不能网签的原因一个是房子已被查封，二是整个工程没有验收，手续办理有阻碍，但我是华都公司股东，根据股东会议决定，我分配我投资的案涉房屋给陈建柯抵算借款，合情合理不违法；4.目前华都公司与陈建柯的170万元债务一直未偿还，双方一致同意四间商铺抵算债务。就案涉四间房屋能否办理商品房合同备案登记手续，射阳县不动产登记中心作如下答复：商品房预售许可、网签合同相关职能在住建部门，合同备案职能在我单位。金御休闲广场219-222号房能否办理合同备案，取决于双方是否签订合法的预售合同，同时需要商品房预售人即华都公司主动申请。本案在审理过程中，陈建柯申请对案涉金御休闲广场5号楼219-222号房屋进行预查封，并提交了保险公司的保单予以担保。本院于2019年6月4日作出（2019）苏0924民初3522号民事裁定，裁定：对华都公司位于射阳县金御休闲广场5号楼219-222号房屋予以预查封。案涉的金御休闲广场5号楼219-222号房屋除本案查封外，没有其他查封情况。另查明，本院于2018年5月15日立案受理陈建柯诉华都公司、李志达、曹兆梅民间借贷纠纷一案，陈建柯要求华都公司、李志达、曹兆梅连带偿还借款本息582万元及以300万元为基数，自2014年7月15日起至2018年5月14日止，按照月利率2%的标准计算的利息。诉讼过程中，陈建柯撤回170万元的诉讼请求，诉讼请求变更为要求华都公司、李志达、曹兆梅连带偿还借款本息2523875.5元及以1135896.52元为基数，自2018年5月16日起至实际偿清之日止，按照月利率2%的标准计算的利息。本院经审理后查明的案涉事实为：2015年6月3日，李志达和陈建柯达成协议，以2013年3月12日的100万元借据，2013年6月5日20万元的借据，2014年4月21日50万元的借据，合计170万元作为以房抵债，双方签订了一份《购房合同》和“金御休闲广场”项目5#楼219号房、220号房、221号房、222号房《房屋订购单》，李志达以华都公司名义向陈建柯出具了186万元的收据,其中16万元为利息。陈建柯遂将2013年3月12日的100万元借据，2013年6月5日20万元的借据，2014年4月21日50万元的借据原件交给李志达。庭审中，陈建柯撤回了170万元的诉讼请求,对此,本院依法裁定准予，庭审中，陈建柯提交了案涉房屋的现状照片，证明案涉房屋已由陈建柯占有，并由陈建柯张贴广告对外进行转让。陈建柯提交的借款本息计算清单中明确该170万元为：到2015年6月3日,双方商定用170万元借条购买186万元华都公司5号楼4个商铺。本院审理后认为李志达偿还的款项按年利率6%计算利息并冲抵本金后，至2015年6月2日李志达尚欠本金176.0078万元，因陈建柯撤回170万元的诉讼请求，故案涉借款本金尚余6.0078万元，利息1.0624万元。本院于2018年12月26日作出（2018）苏0924民初3353号民事判决，判决：1.李志达在本判决生效后十日内偿还陈建柯借款人民币6.0078万元，利息1.0624万元,合计7.0702万元,并自2018年5月15日起至实际给付之日止，以本金6.0078万元为基数，按年利率6%支付资金占用期间利息;2.驳回陈建柯其他诉讼请求。判决后，陈建柯不服提起上诉，经盐城市中级人民法院主持调解，双方当事人达成一致调解意见，由李志达于2019年12月30日之前总计偿还陈建柯借款本息共计42万元，陈建柯放弃其他诉讼请求。以上事实有当事人的陈述、提交的书面证据等附卷予以证实。本院认为：一、关于以房抵债的效力问题。陈建柯与李志达间形成的170万元借款事实已经李志达本人及本院（2018）苏0924民初3353号民事判决书中审理查明的事实予以确认。李志达在2013年1月8日至2016年8月24日期间系华都公司法定代表人，其出借陈建柯的款项用于公司经营，经陈建柯与李志达双方结账后，一致同意以本金170万元、截至2015年6月3日的利息16万元，合计186万元作为案涉金御休闲广场5号楼219-222号房屋的购房款。李志达代表华都公司与陈建柯于2015年6月3日签订的《购房协议》、《房屋订购单》、《收款收据》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。华都公司不认可案涉170万元借款的真实性，但未举证证实，故本院依法不予采信。华都公司认为李志达无权处分案涉的金御休闲广场5号楼219-222号房屋，但根据华都公司内部形成的《会议纪要》，华都公司各股东间认可李志达自行投资、处置金御休闲广场2号楼和5号楼。华都公司陈述该《会议纪要》没有履行，但未举证证实，且签订上述协议后，华都公司即向射阳县住建局出具《申请报告》，请求射阳县住建局在符合备案条件时将案涉房屋备案登记到陈建柯名下，故本院对华都公司的该辩称意见依法亦不予采信。据此，华都公司与陈建柯在案涉债务清偿期限届满后，达成以房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，华都公司反悔不履行抵债协议，陈建柯要求继续履行抵债协议，在不存在虚假诉讼的情况下，案涉以房抵债协议应当认定为合法有效。二、关于陈建柯要求办理案涉房屋预售合同备案登记手续应否支持的问题。根据法律规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一的，买受人即享有排除强制执行的民事权益：①在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；②在人民法院查封前已合法占有该不动产；③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈建柯已与华都公司于2015年6月3日签订了《购房协议》、《房屋订购单》，双方协商以华都公司差欠陈建柯的借款本息冲抵案涉房屋的购房款，华都公司亦向陈建柯出具了案涉房屋房款的《收款收据》，故陈建柯已支付了案涉房屋的全部购房款。华都公司与陈建柯达成案涉房屋买卖合同后，华都公司即向陈建柯交付了案涉房屋，陈建柯在案涉房屋上喷字对外出售，并预留了电话号码，对此事实陈建柯提交了案涉房屋的现状照片予以证实，李志达亦予以认可，故本院依法予以认定，陈建柯已合法占有案涉房屋。经本院咨询射阳县不动产登记中心，该单位答复案涉房屋能否办理合同备案，取决于合同双方是否签订合法的预售合同，同时需要华都公司主动申请。华都公司已于2015年6月3日向射阳县住建局出具过《申请报告》，请求射阳县住建局在符合备案条件时将案涉房屋备案登记到陈建柯名下，现案涉房屋除本案查封外，并无其他查封情况，故双方履行以房抵债协议并不存在法律上的履行不能。现陈建柯主张要求华都公司办理案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，陈建柯要求华都公司办理案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告盐城市华都置业有限公司于本判决生效之日起10日内为原告陈建柯办理位于射阳县金御休闲广场5号楼219、220、221、222室商品房预售合同备案登记手续；二、驳回原告陈建柯的其余诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元（已由原告陈建柯预交），由被告盐城市华都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 红人民陪审员  印春林人民陪审员  管吉林二〇二〇年六月二十四日法官 助理  赵 伟书 记 员  高静宜附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国城市管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。