四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终72号 上诉人（原审被告）：四川双杰长枫房地产开发有限公司，住所地四川省资阳市雁江区马鞍村七社。 法定代表人：游建华，该公司总经理。 诉讼代表：四川双杰长枫房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：曹昊辰，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴显云，男，1964年1月4日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区娇子大道北一巷**63附**。 上诉人四川双杰长枫房地产开发有限公司（以下简称双杰公司）与被上诉人吴显云合同纠纷一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2018）川20民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后,依法组成合议庭,于2020年4月9日进行了询问。双杰公司的委托诉讼代理人曹昊辰、李春彦以及吴显云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双杰公司上诉请求：1.请求撤销（2018）川20民初7号判决第一项、第二项；2.请求判令二审案件受理费由被上诉人吴显云承担。事实与理由：1.《借款转购房协议》实际应认定为以物抵债行为，是将用于担保被上诉人债权的上诉人可预售商品房直接抵偿给被上诉人，不符合法律规定。且用于抵债的可预售商品房并未建成，也未实现交付，因以物抵债协议是实践性合同，交付标的物后才能成立。一审法院认定《借款转购房协议》合法有效不符合法律规定，应予纠正；2.从被上诉人申报债权的行为来看，可以认定被上诉人与上诉人之间仍然认可双方之间系民间借贷法律关系，《商品房买卖合同》项下上诉人可预售商品房系担保措施，一审法院认为上诉人与被上诉人之间建立商品房买卖合同关系属于认定事实错误，应予以纠正；3.本案中上诉人与被上诉人签订《借款转购房协议》以及后续上诉人出具一审所认定《声明》时上诉人已经深陷债务问题，不能清偿到期债务，已有大量上诉人的债权人通过对上诉人提起诉讼，以及申请执行的方式主张债权权利，部分债权人申请的执行案件因无执行条件被终止执行，且这些债权人的权利至今未得到实现，因此上诉人与被上诉人签订的《借款转购房协议》因损害第三方利益应被认定为无效的合同，出具《声明》也属于无效行为。 吴显云辩称：1.2015年12月23日，双方对本息进行结算后，签订了《借款转购房协议》，该协议已将双方的民间借贷法律关系转化为房屋买卖关系，且双杰公司于2016年6月15日明确声明：“原借款本金及利息已转化成购房款已成既定事实”；2.双杰公司称“《借款转购房协议》为以物抵债行为，是将可预售商品房直接抵偿给被上诉人”这一上诉理由，与事实不符；从《借款转购房协议》内容看，双方的真实意思表示就是将借款转为购房款，双方对债权债务结算后，借款关系已经终结，进而转化为房屋买卖关系；3.双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止流押的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”；4.吴显云系以债权人的身份从借款债权人转为购房债权人，该债权至今未得到“清偿”，如果把本息结清或者是把商品房变现收到现金后才算“清偿”，故上诉人引用的法条是错误的。5.依据《中华人民共和国企业破产法》第三十二条中“但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。”所以我方与双杰公司签订的《借款转购房协议》有效。综上所述，双杰公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求贵院依法驳回其上诉，维持一审判决。 吴显云向一审法院提出诉讼请求：l、请求判令被告与原告于2015年12月23日签订的《借款转购房协议》及被告网签给原告的26份《商品房买卖合同》有效，被告必须为原告办理好产权过户的相关手续。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实如下：2012年1月20日双杰公司（借款人、抵押人）、资阳市龙旺蔬菜食品有限公司(担保人)、吴显云（贷款人）签订《借款合同》合同编号：2012-002号，约定双杰公司向吴显云借款100万元，借款自2012年1月20日起至2012年7月20日止，共6个月，借款期限内月利率2%，月利息额为20000元整，按月支付。为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其所有并拥有处分权的位于资阳市雁江区皇龙路B5单元B5-2-25-1，B5-2-29-1，B5-2-31/32-1共3套，建筑面积共410平方米的合法房地产以网签形式作为抵押形式抵押给贷款人，作为履行本合同的担保。本合同各方确认，前条约定用于抵押的房地产在本合同缔结之日市值为人民币壹佰柒拾万元整，实际抵押额为人民币壹佰万元整。借款人、抵押人资阳双杰公司盖章，法定代表人游建华盖章，担保人资阳龙旺蔬菜食品有限公司盖章，法定代表人林龙建签字。同日，由吴向阳分别向李益转款22万元、78万元，同日双杰公司向吴显云出具《收据》一份，载明：本公司收到吴显云人民币1000000元，大写壹佰万元整。双杰公司盖章，法定代表人游建华盖章。同日，双杰公司向吴显云出具《借据》一份，载明：本公司今欠吴显云人民币90000元，大写：玖万元整，分6次还款，每期还款15000元，第1期还款于2月19日前，每月还款一次，每期还款于当月19日，7月20日为最后一期。双杰公司盖章，法定代表人游建华盖章。经办人李益签字。2012年1月23日，吴显云与双杰公司签订三份《商品房买卖合同》并办理网签备案，合同备案号分别为201201300000143、201201300000159、201201300000164。 2013年8月9日，双杰公司（借款人、抵押人）、吴显云（出借人）签订《借款协议》合同编号2013-08-07号，约定双杰公司向吴显云借款400万元，借款期限自2013年8月10日起至2014年8月9日止，共12个月，借款期限内月利率2%，月利息额为80000元整，按月支付。为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其所有并拥有处分权的位于资阳市雁江区皇龙路优品上城B7栋在售商品房共21套（详见合同附件一，抵押物清单），建筑面积共1806平方米的合法房地产以网签形式抵押给出借人，作为履行本合同的担保，该网签备案之《商品房买卖合同》为本抵押《借款协议》之不可分割的附属协议。本协议各方确认，借款人为本次借款提供的21套共1806平方米的网签商品房的抵押值为肆佰万元。借款单位、抵押单位双杰公司盖章，委托代理人郭涛签名，出借人吴显云签名，担保人林龙建签名，签订日期为2013年8月9日。附2013年8月7日抵押物清单（21套房屋，面积1806平方米）。2013年8月7日吴显云与双杰公司签订21份《商品房买卖合同》并办理网签备案，合同备案号分别为201308070000600、20130807000059x、201308070000579、201308070000563、201308070000542、201308070000558、201308070000537、201308070000521、201308070000516、201308070000500、20130807000049x、201308070000484、201308070000463、201308070000458、201308070000442、201308070000437、201308070000421、201308070000416、201308070000400、20130807000039x、201308070000400584（该份合同已由双杰公司于2013年8月23日收回）。 2013年8月8日、9日吴显云分别向李益转款200万元、120万元、80万元。2013年8月16日，双杰公司向吴显云出具《借据》一份，载明：依据2013年8月7日签订的《借款合同》，借款人双杰公司于今日收到放款人吴显云以转账方式交付合同约定的借款400万元，大写肆佰万元，借期12个月，从2013年8月10日至2014年8月9日止。利率及利息支付按借款合同约定执行。特立此据。借款人双杰公司盖章、游建华盖章，填制日期2013年8月16日，经办人李益签名。 2014年8月7日双杰公司（甲方）与吴显云（乙方）签订的《借款协议附件》，载明：由于甲方在修建优品上城时于2012年1月20日借乙方100万元，2013年8月8日借乙方400万元。约定利息为每月壹万元/月利息200元，经双方商议决定，如甲方无法偿还利息，从未付利息开始每壹万元/月利息250元，如果到期未偿还本息，用网签抵押的26套房源（2391.42平方米）以3300元/平方米的价格卖给乙方，不足部分由甲方付现金或用房源补偿，超出部分由乙方现金补差。此附件协议与合同编号：2012-002号，合同编号2013-08-07号具有同等的法律关系，经甲乙双方签字或盖章后生效。甲方双杰公司盖章，游建华盖章，乙方吴显云签名。 2015年12月23日双杰公司（甲方）与吴显云（乙方）签订的《借款转购房协议》，载明：由于甲方在修建优品上城时借乙方500万元。约定借款壹万元/月利息350元，甲方截止2015年12月无法偿还借款本息，经双方商议借款每万元月利息以250元计算，达成如下协议：1、100万元从2013年11月20日至2015年12月19日，共计25个月×100万元×250.00元/月=625000.00元。400万元从2013年11月8日至2015年12月7日。共计25个月×400万元×250元/月=2500000.00元，合计：8125000.00元。2、甲方用网签给乙方的商品房2391.42平方米以3300元/平方米的价格卖给乙方，合计：7891686.00。本息8125000.00元减购房款7891686.00元。甲方欠乙方233314.00元。3、甲方欠款233314.00元于2016年12月底前付现金给乙方。经甲乙双方签字或盖章后生效。甲方双杰公司盖章，游建华盖章，乙方吴显云签名。同日，双杰公司向吴显云出具收到购房款的专用收据（24份）。 2017年1月6日，一审法院裁定受理双杰公司破产重整一案，吴显云在债权申报期内于2017年3月22日向双杰公司管理人进行了债权申报。《债权申请登记表》载明：申报债权金额为1213.2万元，本金债权100万元、400万元，利息债权150.4万元、562.8万元。财产担保债权金额为1213.2万元，担保标的1213.2万元，担保物价值1100万元。申报材料为《借款合同》、收据、借据、转款说明、情况说明、身份证明；《借款协议》、抵押房源清单、授权委托书、收据、身份证明、转款证明；《确认书》、本息清单、身份证明。其中2016年6月8日《确认书》载明：出借人(债权人)吴显云借款人（债务人）双杰公司因借款人双杰公司开发资阳房产需要，于2012年、2013年向出借人吴显云借款，按照借款人要求，所有借款全部汇入借款人双杰公司法定代表人游建华指定的银行账户，共计500万元，在该期间未偿还过本金。经双方确认，截止本确认书出具之日，借款人尚欠出借人吴显云本金共计人民币500万元。本确认书出具前双方出具的借条、收条已再次进行确认，原借款合同及银行转账凭证作为本确认书的附件，与本确认书一致，出借人凭借款合同及银行转账凭证及本确认书可以向借款人主张债权。出借人向借款人主张债权所产生的律师费及诉讼费等由借款人承担，诉讼时由出借人住所地人民法院管辖。出借人(债权人)：（空白）借款人(债务人)：四川双杰长枫房地产开发有限公司(未盖章)法定代表人、无限连带保证人游建华（签名）。 2016年6月15日，双杰公司出具《声明》一份，载明：经我公司查证2015年12月23日已经与吴显云签订了《借款转购房协议》并出具了现金购房收据，原借款本金及利息已转换成购房款已成既定事实，因此法人代表游建华于2016年6月8日签订的借款确认书无效，吴显云不得以任何理由向我公司提出与此相关的任何要求，我公司于2015年12月23日后不再承担本息偿还和承担任何法律责任。 另查明，2017年3月21日，吴向阳向双杰公司管理人出具《情况说明》一份，说明2012年1月20日其兄吴显云委托其转款100万元给双杰公司李益。 再查明，资阳市房地产管理局于2018年3月7日出具《情况说明》一份，载明：截止2018年3月7日，优品上城项目共申请办理了5幢房屋（B3、B5、B6、B7、B9）的商品房预售许可。 一审法院认为，吴显云与双杰公司于2012年1月20日、2013年8月9日签订《借款合同》和《借款协议》，双杰公司向吴显云借款500万元，双方之间确实存在民间借贷关系，且为履行《借款合同》和《借款协议》，双方签订了相应的《商品房买卖合同》进行抵押担保，并办理了网签备案。在双杰公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，双方于2015年12月23日签订了《借款转购房协议》，将借款本金及利息转化为已付购房款，并由双杰公司向吴显云出具收到购房款的专用收据。至此，双方之间民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，双方之间签订的《商品房买卖合同》已不是为借款合同履行提供的担保，而是借款合同到期双杰公司难以清偿债务时，通过将双杰公司所有的商品房出售给吴显云的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，也不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。故双杰公司与吴显云之间签订的《借款转购房协议》及23份《商品房买卖合同》合法有效。对于吴显云提交的罗玉兰名下的三份《商品房买卖合同》，因与资阳市房管局备案登记的名字不符，故对吴显云要求确认罗玉兰名下的三份《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，不予支持。双杰公司辩称，双方系民间借贷而非商品房买卖关系，并提交2016年6月8日的《确认书》，证明双方对本案所涉法律关系最终确认为民间借贷关系。但2016年6月15日双杰公司向吴显云出具的《申明》明确载明2016年6月8日的《确认书》无效，故双杰公司的辩称理由不能成立。对于吴显云要求双杰公司配合办理房屋产权过户的相关手续的诉讼请求，因房屋未竣工验收，双杰公司已经申请破产重整，客观上已不可能办理房屋产权过户的相关手续，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决：一、原告吴显云与被告四川双杰长枫房地产开发有限公司于2015年12月23日签订的《借款转购房协议》有效；二、原告吴显云与被告四川双杰长枫房地产开发有限公司分别于2012年1月30日、2013年8月7日签订的共计23份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为201201300000143、201201300000159、201201300000164、201308070000600、20130807000059x、201308070000579、201308070000563、201308070000542、201308070000558、201308070000537、201308070000521、201308070000516、201308070000500、20130807000049x、201308070000484、201308070000463、201308070000458、201308070000442、201308070000437、201308070000421、201308070000416、201308070000400、20130807000039x）有效；三、驳回吴显云的其他诉讼请求。案件受理费经批准予以免交。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实的依法予以确认。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据本案查明的事实，吴显云与双杰公司于2012年1月20日、2013年8月9日签订《借款合同》和《借款协议》，双杰公司向吴显云借款500万元，为履行《借款合同》和《借款协议》，双方签订了相应的《商品房买卖合同》进行抵押担保，并办理了网签备案。在双杰公司未偿还借款本息的情况下，经双方重新协商并对账后签订了《借款转购房协议》，将借款本金及利息转化为已付购房款，并由双杰公司向吴显云出具收到购房款的专用收据。但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，双方形成的法律关系实质仍然是借款合同关系，而非商品房买卖合同关系。在一审法院裁定受理双杰公司破产重整一案后，吴显云在债权申报期内于2017年3月22日向双杰公司管理人进行了债权申报。以《借款合同》《借款协议》、抵押房源清单、转款证明、《确认书》、本息清单等资料，申报债权总金额为1213.2万元，其中本金债权100万元、400万元，利息债权150.4万元、562.8万元。财产担保债权金额为1213.2万元，双杰公司管理人确认了吴显云的债权，应认定本案双方系民间借贷而非商品房买卖关系。一审判决认定双方形成商品房买卖合同关系不当，应予纠正。 综上所述，双杰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定之规定，判决如下： 一、撤销四川省资阳市中级人民法院（2018）川20民初7号民事判决 二、驳回吴显云的诉讼请求。 二审案件受理费46800元，由吴显云负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 惠 审判员 徐 红 审判员 林 薇 二〇二〇年六月十二日 书记员 周鑫隆