广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1031号原告：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：广东省开平市长沙区。统一社会信用代码：914************890。法定代表人：曾锐波，该支行行长。委托诉讼代理人：徐建军，广东真利律师事务所律师。委托诉讼代理人：容雅欣，广东真利律师事务所律师。被告：梁焕钦，男，1982年4月7日出生，汉族，住广东省开平市。身份证号码：440************219。被告：马敬伟，男，1981年10月14日出生，汉族，住广东省台山市。身份证号码：440************312。被告：开平市大沙镇房地产开发公司，住所地：广东省开平市。统一社会信用代码：914**********272X6。法定代表人：黄某1。原告中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称建行开平支行）诉被告梁焕钦、马敬伟、开平市大沙镇房地产开发公司（以下简称大沙房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告建行开平支行的委托诉讼代理人容雅欣、被告大沙房产公司的法定代表人黄某1到庭参加诉讼。被告梁焕钦、马敬伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开平支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告梁焕钦、马敬伟签订的本金为23万元的编号为440677445-011******00768的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告梁焕钦偿还所有贷款欠款合计人民币189285.97元（其中包括本金为173738.88元，暂计至2020年2月26日的利息为13210.97元、罚息2336.12元），从2020年2月27日起至款项清偿之日止的利息、罚息，以本金173738.88元为基数按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算；3、判令被告马敬伟、大沙房产公司对第二项的诉讼请求中的贷款本息、罚息承担连带保证责任；4、判令被告梁焕钦提供抵押担保的位于开平市****办事处某路某小区32幢606房进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告；5、判令三被告向原告支付律师代理费16464元；6、判令三被告承担本案诉讼费用。本院审理查明：2013年5月10日，被告梁焕钦、马敬伟与原告建行开平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，梁焕钦向原告借款230000元，借款期限为180个月（即2013年5月10日至2028年5月10日），借款用途为购买位于开平市****办事处某路某小区32幢606房，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5.00%，贷款月率为5.18541‰，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月每日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为采用等额本息还款方法；被告梁焕钦提供位于开平市****办事处某路某小区32幢606房作为抵押，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。马敬伟作为上述债务的保证人，在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2013年6月8日，原告按合同约定发放了贷款230000元给被告梁焕钦。2013年5月10日，原告向开平市房地产交易登记所办提出抵押合同备案申请，但未就上述涉案房屋办理他项权证书。自2019年5月起，被告梁焕钦开始出现逾期还款，截至2020年2月26日止，被告梁焕钦尚欠贷款本金173738.88元，利息13210.97元、罚息2336.12元，合计189285.97元。另查明，原告与被告大沙房产公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定，就被告大沙房产公司依法开发建设并销售的座落于开平市三埠区*****某小区的经批准命名为开平市三埠区*****某小区的商品楼宇在销售期间，被告大沙房产公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，原告才向购房人发放贷款的情况下，被告大沙房产公司的保证期限自原告将贷款资金划入被告大沙房产公司的银行账户之日至被告大沙房产公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。再查明，原告与广东真利律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托该律师事务所代理本案，律师费为16464元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。被告梁焕钦自2019年5月开始没有依照合同按时足额偿还贷款本息，已构成违约。根据上述借款合同约定，原告有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故原告请求判令解除双方签订的编号为440677445-011******00768的《个人住房（商业用房）借款合同》，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，合同解除后，被告梁焕钦应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2013年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告梁焕钦偿还截至2020年2月26日止的贷款本金173738.88元，利息13210.97元、罚息2336.12元，合计189285.97元以及以本金173738.88元为基数，自2020年2月27日起至款项清偿之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的后续利息，事实清楚、理据充分，本院予以支持。关于被告梁焕钦上述债务是否应由被告马敬伟、大沙房产公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，以及各方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》的相关约定，故原告请求两被告对被告梁焕钦上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，两被告承担保证责任后，有权向被告梁焕钦追偿。被告大沙房产公司关于双方约定的保证期限为办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止，但由于原告的原因导致未能及时办理上述证件，故被告不承担连带保证责任的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原告仅办理了抵押合同的备案，并未办妥《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市****办事处某路某小区32幢606房折价款项享有优先受偿权，本院不予支持。关于律师费的问题。原告为实现债权，委托广东真利律师事务所代理本案，已经实际支付了律师费16464元并提供了发票予以证明，该收费符合广东省律师服务政府指导价标准，本院予以确认。根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，贷款人有权向借款人追偿以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。律师费是原告为追偿借款本息、实现本案债权而产生的费用，故原告诉请判令三被告承担律师费16464元，事实清楚，理据充分，本院予以支持。被告梁焕钦、马敬伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开平支行与被告梁焕钦签订的编号为440677445-011******00768的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告梁焕钦应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金173738.88元、利息13210.97元、罚息2336.12元，合计189285.97元以及后续利息（以本金173738.88元为基数，自2020年2月27日起至款项清偿之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算）给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；三、被告梁焕钦应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费16464元给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；四、被告马敬伟、开平市大沙镇房地产开发公司对上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2615.08元、保全费用1466.43元，合计4081.51（原告已预交），由被告梁焕钦、马敬伟、开平市大沙镇房地产开发公司负担。原告中国建设银行股份有限公司开平支行负担已预交的案件受理费和保全费4081.51元，由本院予以退回；被告梁焕钦、马敬伟、开平市大沙镇房地产开发公司应向本院补缴案件受理费和保全费4081.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄惠英二〇二〇年六月八日书记员  许碧霞