陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终5542号 上诉人（原审被告）：葛振兴，男，汉族，1966年1月10日出生，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：柴琰，陕西大唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾道兴，陕西大唐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：闫纯苏，女，汉族，1977年1月14日出生，现住西安市长安区。委托诉讼代理人：葛振兴，男，汉族，1966年1月10日出生，自由职业者，现住西安市雁塔区，系闫纯苏丈夫。被上诉人（原审原告）:西安德茂兴房地产开发有限公司，住所地:西安市雁塔区。法定代表人：魏铭权，该公司总经理。委托诉讼代理人：明环，陕西洪振律师事务所律师。上诉人葛振兴、闫纯苏因与被上诉人西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称：德茂兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年12月8日，德茂兴公司与葛振兴、闫纯苏签订《商品房买卖合同》，合同备案号为Y18203057，约定葛振兴、闫纯苏出资购买德茂兴公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积为234.75平方米，单价为15165.07元/㎡，房屋总价款为3560000元。合同第七条约定葛振兴、闫纯苏应当于2018年11月29日前支付首期房价款1780000元，占全部房价款的50%，剩余人民币1780000元申请商业贷款，双方确认葛振兴、闫纯苏在签订本合同前，已向德茂兴公司支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。合同第八条关于逾期付款责任约定：除不可抗力外，葛振兴、闫纯苏未按照约定时间付款的，逾期在180日内，葛振兴、闫纯苏按日计算向德茂兴公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，德茂兴公司有权解除合同，德茂兴公司解除合同的，应当书面通知葛振兴、闫纯苏，葛振兴、闫纯苏应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向德茂兴公司支付违约金，同时，德茂兴公司退还葛振兴、闫纯苏已付全部房款。同时查明，葛振兴、闫纯苏于2017年11月27日向德茂兴公司支付购房定金50000元，2017年12月11日支付首期款500000元，2018年11月29日支付1230000元，共计支付1780000元，后剩余房款一直未付。2019年6月6日，德茂兴公司向葛振兴、闫纯苏发出《解除通知书》，载明因葛振兴、闫纯苏未按合同约定支付剩余房款，已构成违约，限葛振兴、闫纯苏于2019年6月10日前至德茂兴公司公司缴清余款，逾期未缴清，该《商品房买卖合同》自上述期限届满之日解除，合同解除后的相关事宜按照合同相关约定办理。葛振兴、闫纯苏于2019年6月8日收到上述通知书，但仍未向德茂兴公司支付剩余购房款。德茂兴公司诉至原审法院称,2018年12月8日，德茂兴公司与葛振兴、闫纯苏签订《商品房买卖合同》（合同备案号：Y18203057，以下简称“合同”），约定葛振兴、闫纯苏购买德茂兴公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号的商品房，该房建筑面积234.75平方米，每平方米15165.07元，总金额3560000元。合同第七条第二款约定：“葛振兴、闫纯苏选择第三种方式按期付款，即葛振兴、闫纯苏交纳1780000元首付款，剩余房款1780000元以银行按揭贷款的方式支付。”而后，葛振兴、闫纯苏未在规定的时间内办理贷款，致使剩余房款迟迟没有支付，德茂兴公司迫于无奈于2019年6月6日根据双方签订的合同约定向葛振兴、闫纯苏发送解除《商品房买卖合同》通知书，通知葛振兴、闫纯苏于2019年6月10日前一次性缴清余款，逾期未缴清，合同解除。然而葛振兴、闫纯苏于2019年6月10日前仍未缴清余款。根据合同第七条、第八条及补充协议中《商品房买卖合同》第七条、第八条增补条款的约定，葛振兴、闫纯苏未支付余款已超过180日，德茂兴公司根据上述条款向葛振兴、闫纯苏邮寄送达解除通知书来维护自己的合法权益。现德茂兴公司根据上述合同约定及葛振兴、闫纯苏违约事实诉至法院，请求：1、解除德茂兴公司与葛振兴、闫纯苏签订的备案号为Y18203057的《商品房买卖合同》，葛振兴、闫纯苏在德茂兴公司处办理商品房买卖合同的解除手续，并协助德茂兴公司在房管局处办理商品房买卖合同注销手续；2、葛振兴、闫纯苏向德茂兴公司返还位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号的房屋，拆除装修设施，恢复房屋原状；3、葛振兴、闫纯苏向德茂兴公司承担解除合同的违约金178000元，德茂兴公司可从葛振兴、闫纯苏已支付的部分房屋价款中直接扣除该违约金；4、本案诉讼费由葛振兴、闫纯苏承担。葛振兴辩称，其同意解除合同，但不同意支付违约金，因为德茂兴公司有办理按揭的义务。如果可能继续履行合同，其可以再支付一部分房款。闫纯苏经依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面或口头答辩意见。原审法院认为，德茂兴公司、葛振兴和闫纯苏签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定葛振兴、闫纯苏在合同签订后应以商业贷款的形式向德茂兴公司支付剩余购房款1780000元，但葛振兴、闫纯苏在德茂兴公司催告后一直未能支付，现已超过180日，根据合同第八条约定，葛振兴、闫纯苏未按照约定时间付款的，逾期超过180日，德茂兴公司有权解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，双方上述关于解除权的约定有效，德茂兴公司有权要求解除合同。同时根据《合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现已查明德茂兴公司的解除通知书自2019年6月8日到达葛振兴、闫纯苏，解除通知书明确要求葛振兴、闫纯苏自2019年6月10日前支付剩余房款，逾期未支付合同自2019年6月10日解除，因此，德茂兴公司、葛振兴和闫纯苏之间的商品房买卖合同已于2019年6月10日解除，故对于德茂兴公司要求解除的请求，依法不再处理。对于德茂兴公司要求葛振兴、闫纯苏办理商品房买卖合同注销手续的请求，《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，对于德茂兴公司的上述请求，原审法院依法应予支持。同时，基于上述法律规定及双方合同第八条的约定，德茂兴公司应向葛振兴、闫纯苏返还购房款1780000元。对于德茂兴公司要求葛振兴、闫纯苏返还房屋的请求，庭审已查明德茂兴公司并未将房屋交付葛振兴、闫纯苏，因此，对于德茂兴公司的该项请求，原审法院依法不予支持。对于德茂兴公司要求葛振兴、闫纯苏支付违约金的请求，根据双方合同第八条约定，葛振兴、闫纯苏应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向德茂兴公司支付违约金，因此，葛振兴、闫纯苏应向德茂兴公司支付违约金178000元。葛振兴虽辩称德茂兴公司承诺帮其办理银行贷款手续，即因德茂兴公司原因未能成功办理贷款，但其未提交证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对于葛振兴的上述辩称意见，原审法院依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院遂判决：一、被告葛振兴、闫纯苏于本判决生效之日起十五日内协助原告西安德茂兴房地产开发有限公司办理商品房买卖合同注销手续；二、原告西安德茂兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告葛振兴、闫纯苏返还已付购房款1780000元；三、被告葛振兴、闫纯苏于本判决生效之日起十五日内向原告西安德茂兴房地产开发有限公司支付违约金178000元；四、驳回原告西安德茂兴房地产开发有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35280元，由原告承担8280元，葛振兴、闫纯苏承担27000元。因原告已预交，由葛振兴、闫纯苏在向原告支付上述款项时一并付清。宣判后，葛振兴、闫纯苏不服向本院提起上诉称，1、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》已经解除合同不能成立。德茂兴公司一审的诉讼请求是解除2018年12月8日签订双方签订的《商品房买卖合同》，其到德茂兴公司办理解除合同的手续、并协助德茂兴公司到房地局办理商品房买卖合同注销手续。一审法院在判决书认定部分明确德茂兴公司已经2019年6月8日向其提出解除合同，2019年6月10日已经解除，故法院不再处理，没有任何依据。事实上，其与德茂兴公司2018年12月8日签订《商品房买卖合同》，按照合同19条约定，德茂兴公司办理商品房预售合同备案手续，故其签订完《商品房买卖合同》，如何按照合同履行付款义务？合同签订了，德茂兴公司既不通知合同备案情况，又不给其提供合同，何谈解除合同已经成立。2、根据判决书认定的由于其不按时支付剩余的房款，超过180天，德茂兴公司有权解除合同。双方约定，其支付50％房款，余款、按揭，但是其没有收到合同，如何办理按揭？导致德茂兴公司解除合同是由于德茂兴公司恶意成就解除合同的条件。3、法院判决其承担178000元违约金，没有法律依据。判决书认定依据应付款的5％支付违约金，其实际支付1780000元，再支付178000元，违约金应89000元。综上，请求：1、请求撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初17019号民事判决书第一、二、三、四项，依法改判驳回德茂兴公司原审的全部诉请或将本案发回重审。2、判决德茂兴公司承担上诉费。德茂兴公司辩称，一、一审法院认定合同已经解除本案不再处理，认定正确，应当予以维持。二、合同的生效成立条件不以是否交付为依据，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，葛振兴、闫纯苏称合同没有成立毫无依据。三、未办理成功按揭是葛振兴、闫纯苏自身的原因，与其公司无任何关系，在办理按揭过程中，开发商是会配合提供合同给银行，也会配合银行出具相应手续。葛振兴、闫纯苏所称其公司恶意促成合同解除纯属没有事实和法律依据。四、一审判决违约金金额正确。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，德茂兴公司与葛振兴、闫纯苏签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案葛振兴、闫纯苏未能依约给付剩余房款且无合法抗辩理由，故原审法院认定葛振兴、闫纯苏应承担违约责任正确。但是，根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，除不可抗力外，如果葛振兴、闫纯苏未按约定时间付款且逾期超过180日，德茂兴公司有权解除合同；德茂兴公司解除合同的，葛振兴、闫纯苏应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向德茂兴公司支付违约金。从合同的履行过程看，葛振兴、闫纯苏在未按合同约定，逾期超过180日且至今仍未支付剩余房款时，二人已付房款为1780000元，根据上述合同第八条的约定，葛振兴、闫纯苏“累计应付款”应理解为二人剩余“应付”而未付的款项，葛振兴、闫纯苏应承担的违约损失为89000元，故原审判决第二项应予变更。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17019号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17019号民事判决第三项为：葛振兴、闫纯苏于本判决生效之日起十五日内向西安德茂兴房地产开发有限公司支付违约金89000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行；葛振兴、闫纯苏预交的21621元二审案件受理费，由葛振兴、闫纯苏负担20638元，西安德茂兴房地产开发有限公司负担983元。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年六月十七日   书 记 员  范 致 远  1