广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3699号上诉人（原审被告）：东莞市******地产开发有限公司，住所地：东莞市****************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：龙水连，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱进，男，汉族，1962年10月23日出生，住重庆市江北区*******，公民身份号码：510************910。上诉人东莞市******地产开发有限公司（以下简称石碣碧桂园）因与被上诉人朱进商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱进向原审法院起诉请求：1.石碣碧桂园正式交付位于东莞市*************************给朱进；2.案涉房屋质保期从朱进正式接收住宅起计算；3.石碣碧桂园按购房合同《交付补充协议》第二条内容约定每天50元补偿2018年8月30日至书面通知送达之日止给朱进带来的房屋使用损失费；4.石碣碧桂园按每月2000元支付从2018年8月30日起计至房屋整改通知书送达之日的房租损失费;5.石碣碧桂园承担朱进正式接收案涉房屋之前的所有物业管理费、水电费及所产生的罚息，截至2019年8月共计4961.93元；6.石碣碧桂园承担本次诉讼的所有鉴定费用；7.石碣碧桂园承担本案所有诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、石碣碧桂园应于判决发生法律效力之日起三日内向朱进赔偿租金损失31600元；二、驳回朱进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费490.15元，由朱进负担195.15元，由石碣碧桂园负担295元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30851号民事判决。石碣碧桂园不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决，改判石碣碧桂园无需向朱进支付租金损失31600元；2.本案全部诉讼费用由朱进承担。事实和理由：原审法院认定朱进产生31600元租金损失由石碣碧桂园承担属于认定事实错误，应当予以纠正。一、案涉房屋在石碣碧桂园交付给朱进前已达到交付条件。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定案涉房屋的交付时间为2018年8月30目前，交付条件为石碣碧桂园已向案涉房屋所在地政府主管部门递交了办理案涉房屋建设工程竣工验收备案所需的全部文件。石碣碧桂园于2018年6月29日取得案涉房屋的《竣工验收备案证书》，并于2018年8月21日通知朱进办理收楼手续，据此可以确认案涉房屋最晚在2018年6月29日即交付前就已经达到交付条件。原审法院认定案涉房屋的质量瑕疵并非房屋主体结构问题，渗漏水现象不足以产生房屋无法交付使用的后果，并认定案涉房屋于2018年8月30日视为已交楼，石碣碧桂园无须承担逾期交房责任。二、朱进未提供任何证据明案涉房屋因质量瑕疵导致严重影响正常居住，亦未提供任何证据证明其产生了租金损失。朱进诉讼请求主张的是要求因房屋质量问题造成的无法居住使用损失，对此，朱进未提供任何证据证明案涉房屋质量瑕疵严重影响正常居住，原审法院在案件审理期间未到案涉房屋现场查勘过，对案涉房屋质量问题是否造成房屋无法居住等事实也没有具体查明，仅凭朱进提供的无法核实来源、真实性、合法性、关联性的图片、视频等就认定朱进无法正常使用房屋明显缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，石碣碧桂园应承担的是修复费用及修复期间造成的其他损失，而石碣碧桂园已履行瑕疵修复义务，对于修复期间造成的租金损失，应由朱进举证。但根据朱进提交的证据无法必然推断出朱进产生租金损失的结果，朱进亦未提供其他证据证明其已实际产生了租金损失，根据“谁主张谁举证”的原则，相关不利后果均由朱进自行承担。2019年12月22日是朱进要求到案涉房屋查看自认为可以办理案涉房屋收楼入住手续的日期，若朱进一直不要求查看案涉房屋，或案件审理期限仍较宽裕，原审法院不要求朱进查看案涉房屋，按原审法院的逻辑，则租金损失应继续计算至朱进查看案涉房屋自认为可以办理入住手续为止，在朱进无任何证据证明房屋无法正常使用、已产生租金损失的情况下，前述租金损失计算方式缺事实和法律依据，显然对石碣碧桂园不公平。朱进答辩称：原审判决支持朱进要求石碣碧桂园进行赔偿损失的请求是正确的，与其他人民法院同类型案件判决一致，故决定不上诉。涉案房屋漏水的质量问题是不争的事实，案涉房屋的整改共花费了479天，给朱进带来了时间损失，石碣碧桂园应按补充协议约定的每日50元进行补偿，但是未得到原审的支持，但朱进对此没有上诉，请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。对原审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对石碣碧桂园上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：原审判决石碣碧桂园向朱进支付租金损失是否合法有据。第一，石碣碧桂园主张案涉房屋在2018年8月30日即交楼之时已经达到了交付条件。针对该项主张，原审法院已经做了充分论述，简言之，即案涉房屋的确存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并非房屋主体结构问题，渗漏水现象不足以产生房屋无法交付使用的后果，原审法院认定案涉房屋于2018年8月30日交楼，证据充分。第二，石碣碧桂园在二审法庭调查中主张因为案涉房屋渗漏水不足以产生房屋无法交付使用的后果，进而直接推断出案涉房屋渗漏水不足以导致房屋无法居住使用，该推断既不符合事实，也没有法律依据，混淆了“房屋交付”与“正常居住使用”两个概念，属于石碣碧桂园对原审判决说理的误读，本院不予采纳。第三，石碣碧桂园上诉主张朱进没有提供证据证明案涉房屋存在质量瑕疵影响居住，不应支持其支付租金的请求。原审法院查明，案涉房屋于2018年8月30日交楼，2019年11月14日，石碣碧桂园在原审庭审中自认朱进曾提出过房屋质量问题，具体为厨房浸水、客厅门及踢脚线间隙过大、主卧地砖与玻璃之间没有玻璃胶、墙纸问题、窗户不灵活问题等，朱进当庭表示漏水问题仍未整改完毕。2020年1月8日，石碣碧桂园在原审法庭调查中自认：“庭后，我方对房间窗户漏水问题进行整改，双方于2019年12月22日到达现场进行查看……”，可见，石碣碧桂园自认案涉房屋直至原审庭审之时仍存在漏水问题，并在庭审之后进行了整改。朱进确认其在2019年12月22日到达现场查看后，同意接收房屋，原审法院据此确认朱进的租金损失应从交楼之日即2018年8月30日计至朱进确认同意收楼之日即2019年12月22日，按同地段相同房屋租金每月2000元计算为31600元，合法有据，并无不当之处。综上所述，石碣碧桂园的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由东莞市******地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁振彪审判员  李达明审判员  王九龙二〇二〇年六月二十四日书记员  彭晓君吴健敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。