四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2019）川0131民初1217号原告（反诉被告）：深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司，住所地：成都市锦江区东大街下东大街段****。负责人：张志宏，经理。委托诉讼代理人：张兴初，男，系公司员工。委托诉讼代理人：王浩，四川齐同律师事务所律师。被告（反诉原告）：李凡，女，1959年12月4日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：林予生，四川子归律师事务所律师。第三人:深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司，住所地，住所地：成都市锦江区大川巷**iv>负责人：陈兴，职务不详。委托诉讼代理人：鲁木几，男，系公司员工。深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司（以下简称花样年国际成都分公司）与李凡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，李凡在法定期限内提起反诉，本院受理反诉后，依法将本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。后，花样年国际成都分公司向本院申请追加深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司（以下简称彩生活物管成都分公司）为第三人参加诉讼，本院经审查予以准许。花样年国际成都分公司的委托诉讼代理人张兴初、王浩，李凡及其委托诉讼代理人林予生，彩生活物管成都分公司的委托诉讼代理人鲁木几到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花样年国际成都分公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即向原告支付截止到2019年2月28日已产生的物业服务费20847.44元、滞纳金60029.57元，合计80877.01元。事实与理由：双方于2011年2月20日签订《前期物业服务协议》，双方在合同中约定了权利、义务。花样年国际成都分公司根据协议约定向被告提供了服务，但李凡却未按约定交纳物业服务费，已经构成违约。花样年国际成都分公司多次通过电话、短信、发送律师函等方式进行催收，李凡均未支付。据此，诉请法院判如所请。审理中，花样年国际成都分公司明确从2014年10月起即按照《前期物业服务合同（大溪谷1期、2期）》（以下简称《前期物业服务合同》的合同时间点和约定的标准主张物业费、滞纳金。李凡辩称，拒交物业费是因物业公司不履行职责所采取的正当行为；物业公司诉请要求支付7年的物业费，已过诉讼时效，请求驳回。彩生活物管成都分公司称，对花样年国际成都分公司的起诉无异议。李凡向本院提出反诉请求：1.请求依法判令花样年国际成都分公司履行物业管理服务职责，将李凡房屋周边（前门）的公共绿地和道路恢复至双方签订物业管理服务合同时的状态；2.请求依法判令花样年国际成都分公司赔偿因其不履行管理职责给李凡造成的损失（按每月800元从2014年1月1日起计算至前门绿地和道路恢复至原状时止）。事实和理由：交房时，李凡对房屋状态进行了检查、收房，并签订物业服务合同。李凡的房屋与×栋的前面是有一条通道，××栋和×栋之间还有一条通道，李凡可以走两条路回家，但2013年以来，陆陆续续被其他业主切断，将道路划到自己的家里面去，李凡多次向物业反映，但花样年国际成都分公司并未采取任何措施，由此导致李凡房屋的正门无法进出、无法装修，房屋无法使用造成李凡巨大的损失。因此，请求依法判令花样年国际成都分公司履行职责、恢复道路，赔偿因无法使用造成的损失。故诉请法院判如所请。花样年国际成都分公司辩称：花样年国际成都分公司已经按照双方签订的合同履行了义务、职责，相邻业主对李凡造成的侵权行为，李凡应当向侵权人追究侵权及赔偿责任。李凡的损失，并非物业公司因不履行管理职责造成，双方之间不存在因果关系；另，李凡主张按照800元/月标准赔偿无事实和法律依据，请求法院予以驳回。彩生活物管成都分公司称，作为物业公司已经按照物业管理要求将违规装修上报给有关部门，已经尽到了职责。经审理查明，李凡系位于蒲江县鹤山镇××村、×乡×村×栋×单元×层×号房屋（蒲房权证监证字第0××**号，花样年·大溪谷1.1期）的所有人，面积170.32㎡。根据××栋位置图及房地产平面图显示，案涉房屋属于联排别墅。2011年2月20日，深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司（以下简称花样年物管成都分公司）与李凡签订《前期物业服务协议》，约定花样年物管成都分公司为李凡所购房屋提供物业服务，物业服务费按建筑面积缴纳，1.8元/㎡/月；交费时间为当月10日前，可选择3-12个月不等的一次性缴纳方式；若未按约定的收费标准和时间交费，则从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金；协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签定物业合同生效时止；公共配套设施及公共场所（地）完好无损。协议签订后，花样年物管成都分公司为李凡提供了一定期限的物业服务；2010年5月12日，花样年物管成都分公司更名为彩生活物管成都分公司。后因花样年集团总公司战略调整，彩生活物管成都分公司在2013年（具体时间不详）将案涉房屋小区的物业管理服务移交给了花样年国际成都分公司。另查明，案涉房屋在签订《前期物业服务协议》时交付；案涉房屋所在小区至今未成立业委会；2014年10月27日，深圳市花样年国际物业服务有限公司（以下简称花样年国际）与案涉房屋开发商花样年（成都）生态旅游开发有限公司（以下简称花样年成都开发公司）签订了《前期物业服务合同》，并在蒲江县住房和城乡建设局进行了备案，主要约定：1.花样年成都开发公司委托花样年国际对大溪谷1期、2期提供前期物业服务；2.独栋2.3-3元/㎡/月，联排1.8元/㎡/月；3.合同自2014年10月11日24时起至业主大会与物业管理企业或其它管理人签订《物业管理服务合同》生效时终止；4.物业服务费按季缴纳，业主应在每年4月5日、7月5日、10月5日、1月5日前缴纳；4.业主逾期缴纳物业服务费的，违约金从逾期之日起按每天千分之三直至违约方缴纳全部费用止；5.合同自2014年10月11日起生效。花样年国际成都分公司履行了相关物业服务，近年来多次分别向蒲江县鹤山街道办、蒲江县城市管理综合执法大队、蒲江县住房和城乡建设局物管科提交了案涉小区违法建设的上报函；并自行或在鹤山街道办齐心社区居委会的见证下向违建业主发送了整改通知书。李凡称自2013年（月份记不清了）开始未缴纳物业费；并认可收到了花样年国际成都分公司于2017年9月邮寄的物业费催告函，且2017年前收到过花样年国际成都分公司以电话、短信的形式催收。按照1.8元/㎡/月的标准，以170.32㎡为面积，从2014年10月27日计算至2019年2月28日，物业费共为15942元。上述案件事实有工商信息、身份信息、变更登记通知书、《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》、催告函、邮寄单、上报函、整改通知书及当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，根据查明的案件事实，案涉房屋的开发商花样年成都开发公司在2014年10月27日与花样年国际签订了《前期物业服务合同》，双方主体适格；现彩生活物管成都分公司或其他主体亦未就《前期物业服务合同》的履行提出异议或主张权利，故《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法且至今有效。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。关于花样年国际成都分公司主体是否适格的问题。首先，自《前期物业服务合同》签订后，花样年国际成都分公司作为花样年国际的分支机构有权代为履行合同义务。其次，根据查明的案件事实，虽然彩生活物管成都分公司与李凡签订的《前期物业服务协议》仍未解除，但实际彩生活物管成都分公司早已未开展物业服务，其现对花样年国际成都分公司的诉请也无异议。再次，已经查明花样年国际成都分公司在案涉房屋的小区事实上实施了物业服务，李凡的案涉房屋也在《前期物业服务合同》约定的大溪谷1期服务范围内，其作为业主在2017年前也接到了花样年国际成都分公司电话、短信催收并在2017年也收到了书面催收，故李凡对花样年国际成都分公司在提供实际物业服务是知晓的。综上，花样年国际成都分公司根据《前期物业服务合同》的委托对李凡实际提供了物业服务，李凡也接受了花样年国际成都分公司的物业服务，其有义务按照合同的约定交纳物业服务费。李凡所称的部分业主违章搭建侵权的问题，该问题需要由相关主管部门进行认定和处理，花样年国际成都分公司作为物业公司仅仅是为物业的正常使用提供服务，其本身不享有强制执法权，因其他业主的不配合以及超出物业公司自身能力范畴，导致物业管理上存在一定的瑕疵，但不足以认定已经达到减免物业服务费的程度，李凡不能以此拒绝交纳物业服务费。故李凡未在约定支付期限内按时支付相应的物业管理费用，其行为已构成违约，花样年国际成都分公司要求李凡按照《前期物业服务合同》约定的标准支付物业费即按照1.8元/㎡/月的标准，以170.32㎡为面积，从2014年10月27日计算至2019年2月28日，支付物业费共15942元的诉讼请求，符合法律规定及约定，本院予以支持。关于违约金的问题，由于李凡长期未支付物业服务费，确已构成违约，理应按照《前期物业服务合同》的约定承担迟延支付的违约责任，但《前期物业服务合同》按日千分之三计算的标准过高，本院根据公平原则，结合守约方的损失、过错程度以及合同履行情况等综合因素，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，对花样年国际成都分公司主张的违约金进行调整，酌情确定为1500元。关于诉讼时效的问题，一方面，物业服务合同属于长期性、继续性合同，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，同一物业服务合同中约定的物业费应视为整体债务的分期履行。花样年国际成都分公司自2013年起至今仍在案涉小区从事物业服务工作，其与李凡之间的物业服务合同仍处于履行状态，故其拖欠的物业费尚未开始计算诉讼时效期间。另一方面，花样年国际成都分公司现主张的是《前期物业服务合同》签订之日即2014年10月27日起的物业费，根据《前期物业服务合同》的约定，前述物业费中最早的一个季度费用缴纳时间应为2015年1月5日前，故应从2015年1月5日起计算诉讼时效，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”和最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；”之规定，李凡在2017年前接到了花样年国际成都分公司电话、短信催收并在2017年9月也接到了书面催收，故花样年国际成都分公司对李凡提出了要求，诉请的物业费诉讼时效发生了多次中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”、第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，并结合前面两方面的论述，李凡称花样年国际成都分公司在本案中对物业费的主张已经超过诉讼时效的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。关于李凡的反诉请求。首先，其未提交充足的证据证明诉称的事实与理由客观存在。其次，如前所述，若李凡认为房屋的相关权益受到侵权或者受到违章搭建的影响，可以自行向侵权人主张相关权利或提交相关部门认定处理，而不是直接要求花样年国际成都分公司为侵权人的损害后果承担恢复原状、赔偿损失的责任，花样年国际成都分公司并非李凡诉称事项的侵权人。最后，花样年国际成都分公司提交的证据显示其对小区内的一些建设、装修等行为进行了职责范围内的制止，并向有关部门进行了报告。为此，李凡认为花样年国际成都分公司未尽到物管职责的证据不足，其反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于李凡申请追加花样年国际为反诉被告的问题。本院认为，花样年国际成都分公司提起本诉主体适格，而李凡是基于本诉提出的反诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。”之规定，在本诉未变更当事人的情况下，李凡追加反诉当事人的申请于法无据，本院不予支持。另，根据前述已经阐明的理由，花样年国际成都分公司现不需要承担责任，李凡追加花样年国际的也没有事实依据，本院不予支持。综上，花样年国际成都分公司的诉讼请求部分成立，李凡的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李凡于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付物业服务费15942元及逾期付款违约金1500元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）李凡的反诉请求。如果被告（反诉原告）李凡未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费911元、反诉案件受理费601元，合计1512元由被告（反诉原告）李凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 倪 旺二〇二〇年六月十二日书记员 梁亭婷附中国裁判文书网生效类案裁判文书原文，供各方参考：胡洋瑄、王文静物业服务合同纠纷二审民事判决书四川省成都市中级人民法院民事判决书(2018)川01民终6640号上诉人（原审被告、反诉原告）胡洋瑄，男，1964年5月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人王瀞仪，四川川达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王文静，女，1963年12月23日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人谢飞，四川川达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）成都麓山物业管理有限公司。住所地。住所地：四川省成都市天府新区万安街道梁山村（麓山国际社区）iv>法定代表人罗兵。委托代理人车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托代理人梁东鹏，北京中伦（成都）律师事务所律师。上诉人胡洋瑄、王文静因与被上诉人成都麓山物业管理有限公司（以下简称麓山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，成都万华房地产开发有限公司与麓山物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由麓山物业公司为麓山国际社区·圆石滩小区提供物业服务。其中约定：物业服务费收费标准，住宅为3.5元/月.平方米，按季预先交纳；若未能按时足额交纳物业服务费用或水、电、气等使用费的，违约金为欠费额千分之三/日。该合同的附件一载明，公用设施设备是指物业管理区域或者单幢户内，由业主、使用人公用的上下水管道、落水管、……供配电设施设备、消防及安全监控设施设备……合同附件二载明，对公用设施设备定期巡查，做好巡查记录，需要维修，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。2006年9月12日，胡洋瑄与成都万华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了位于双流区麓山国际社区90号1-2楼1号面积为423.12平方米的房屋。其中该合同附件四补充协议第十一条第2款约定：出卖人在签订补充协议时，向买受人提供了补充协议的附件《业主临时公约》及《前期物业服务委托合同》，买受人已经清楚前述两个法律文件的内容并遵守以上所约全部内容。现该房登记在胡洋瑄、王文静名下。胡洋瑄、王文静交纳了2013年7月之前的物业服务费，此后即未再交纳。2015年11月6日，麓山物业公司向胡洋瑄邮寄了物业服务费催收函，主张2013年7月1日至2015年10月31日期间的物业管理费及违约金。原审庭审过程中，麓山物业公司明确其主张物业服务费、代垫的水费及代收的生活垃圾处理费为2014年1月1日至2015年6月30日期间的相应费用；胡洋瑄对麓山物业公司主张的代垫的水费、代收的生活垃圾费以及维修服务费无异议。原审法院另查明，该小区的公共监控设备能够正常使用；胡洋瑄户内的可视报警对讲系统及紧急按钮不能正常使用；该小区内其他部分业主户内的可视报警对讲系统及紧急按钮能够正常使用。原审法院认定上述事实所依据的证据有：当事人身份信息、《前期物业服务委托合同》、《临时管理公约》、《商品房买卖合同》房屋信息摘要、收款收据、物业管理费催款函、邮寄回单以及当事人在庭审中的陈述等。嗣后，麓山物业公司提起诉讼，请求判令胡洋瑄、王文静向麓山物业公司支付物业服务费57775.1元及违约金98338.04元，麓山物业公司代垫的水费779.7元、代收的生活垃圾处理费312元、维修服务费（专项服务）380元，合计157614.84元。胡洋瑄、王文静提出反诉，请求麓山物业公司立即修缮或更换可视报警对讲系统和紧急按钮、赔偿上述设施设备和红外线周界报警系统的双倍价款，并承担未及时修缮或更换上述设施设备造成的相应损失共计104163.14元（其中物业费损失5775.1元、按照千分之三计算的违约金98388.04元）。原审法院认为，成都万华房地产开发有限公司与麓山物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，胡洋瑄签订的《商品房买卖合同》补充协议中也认可了该《前期物业服务委托合同》，故麓山物业公司与胡洋瑄、王文静之间形成了物业服务合同法律关系。因胡洋瑄对麓山物业公司主张的代垫的水费、代收的生活垃圾费以及维修服务费共计1471.7元（779.7元+312元+380元）无异议，故原审法院对麓山物业公司的以上诉讼请求予以支持。关于麓山物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，物业服务费欠费诉讼时效期间应从合同约定的最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，麓山物业公司已于2015年11月6日向胡洋瑄邮寄了物业服务费催收函主张2013年7月1日至2015年10月31日期间的物业服务费及违约金，且于2017年1月向原审法院提出诉讼，故胡洋瑄、王文静关于麓山物业公司的诉讼请求已过诉讼时效的主张不能成立，原审法院不予支持。关于胡洋瑄、王文静拒交物业服务费的主张是否成立的问题。胡洋瑄、王文静认为，麓山物业公司未按照物业服务合同的约定向业主提供相应的物业服务，致其无法正常使用自己的安防系统，并导致重大损失，二人不交物业服务费的行为系合法行使先履行抗辩权。原审法院认为，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，即使麓山物业公司提供物业服务的麓山国际社区·圆石滩小区在2013年7月时存在公共监控设备不能正常使用，胡洋瑄、王文静房屋内的可视报警对讲系统及紧急按钮不能正常使用的情形，该情形也不属于履行物业服务合同的根本性违约；且如麓山物业公司履行物业服务合同有瑕疵，胡洋瑄、王文静可请求麓山物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但胡洋瑄、王文静据此拒交物业服务费于法无据，原审法院不予支持。对麓山物业公司主张的违约金，虽然双方当事人签订的《前期物业服务委托合同》约定，违约金按欠费额每日千分之三的标准支付，但因胡洋瑄、王文静提出违约金约定过高，且麓山物业公司未提交证据证明其具体损失，故原审法院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合本案的实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对麓山物业公司主张的违约金予以调整，酌定为10000元。关于胡洋瑄、王文静修缮或更换可视报警对讲系统和紧急按钮的主张是否应当支持的问题。《前期物业服务委托合同》附件一对公用设施设备进行了详细的约定，而胡洋瑄、王文静户内的可视报警对讲系统及紧急按钮系安装于其户内的设施设备，并不属于该合同约定的公共设施设备的范围。且经调查，胡洋瑄、王文静关于由于麓山物业公司的主机损坏，导致其户内与小区门卫室的可视终端设备无法正常使用的主张与客观事实不符，原审法院对胡洋瑄、王文静修缮或更换可视报警对讲系统和紧急按钮及赔偿损失的主张不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决，1.胡洋瑄、王文静于本判决生效之日起十日内向成都麓山物业公司管理有限公司支付2013年7月1日至2016年9月30日期间的物业服务费57，755.1元；2.胡洋瑄、王文静于本判决生效之日起十日内向成都麓山物业公司管理有限公司支付违约金10000元；3.胡洋瑄、王文静于本判决生效之日起十日内向成都麓山物业公司管理有限公司支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的代垫水费及代收垃圾处理费、维修服务费共计1471.7元；4.驳回胡洋瑄、王文静的全部反诉请求。胡洋瑄、王文静不服一审判决，提出上诉称，麓山物业公司违反合同约定、管理存在瑕疵，未尽到安全管理义务，构成根本性违约，其不交上诉费为合理行使先履行抗辩权；上诉人户内安防报警系统应属于公用设施；麓山物业公司催缴物业服务费已超过诉讼时效，且原审判决对违约金的认定存在错误。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原审判决书第一、二、四项，发回重审或者依法改判，并判令被上诉人承担本案一审和二审全部诉讼费。被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉讼请求于法无据，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人胡洋瑄、王文静若认为麓山物业公司在履约过程中确有瑕疵，未尽到安全管理义务，可请求麓山物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但据此拒交物业服务费于法无据，本院不予支持。对于上诉人户内可视报警对讲系统及紧急按钮是否属于公用设施设备，本院认为，《前期物业服务委托合同》附件一对公用设施设备进行了详细的约定，而上诉人户内可视报警对讲系统及紧急按钮不属于该合同附件所列公用设施设备，且可视报警对讲系统及紧急按钮专供业主户内使用，不具有公用属性。对于上诉人请求被上诉人更换或者维修户内可视报警对讲系统及紧急按钮并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对于上诉人提出的麓山物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，同一物业服务合同中约定的物业费应视为整体债务的分期履行。麓山物业公司至今仍在案涉小区从事物业服务工作，其与上诉人之间的物业服务合同仍处于履行状态，上诉人拖欠的物业费尚未开始计算诉讼时效期间。据此，上诉人提出的麓山物业公司在本案中对物业费的主张已经超过诉讼时效的上诉意见于法无据，本院不予支持。对于上诉人提出的原审法院对违约金认定错误的主张，本院认为，《前期物业服务委托合同》明确约定了违约金条款，且双方对合同条款予以认可，上诉人拖欠物业服务费已构成违约，按照《前期物业服务委托合同》适用违约金条款。原审法院以麓山物业公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，违约金酌定为10000元较为合理，应予维持。综上，上诉人胡洋瑄、王文静的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费的负担方式不变；本案二审案件受理费2452元由上诉人胡洋瑄、王文静负担。本判决为终审判决。审判长李伟东审判员喻小岷审判员盛莉二〇一八年七月三日书记员陈悦