陕西省咸阳市渭城区人民法院 陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2020）陕04**民初613号  原告：王某某，男，1978年XX月XX日出生，公民身份号码：61032XXXX809031XXX，汉族，住西安市莲湖区XX路XX园XX号楼XX层XX号。委托诉讼代理人：梁某某，陕西某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某某，陕西某某律师事务所律师。被告：某某集团陕西某某某某某某有限公司。住所地：陕西省西咸新区XX城XX城XX大道以北、新城六路以西。法定代表人：李某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张某某，北京某某达（西安）律师事务所律师。原告王某某与被告某某集团陕西某某某某某某有限公司（以下简称某某集团）买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，公开开庭审理了本案。原告王某某的委托诉讼代理人、被告某某集团的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告立即向原告返还房款本息共计113726.6元（其中房款87482元，以房款为基数，利率6%/年，利息自2014年12月暂计至2019年12月共计26244.6元）；2、请求贵院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年4月10日，原、被告签订《西咸新区商品房买卖合同》，合同约定：“买受人（即原告）XX城XX栋XX单元XX层XX号商品房...；该商品房建筑面积176.46平方米，其中套内面积176.46平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米...; ...实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人（即被告）返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人...”，同时双方对计价方式与价款、付款期限、逾期责任、交付条件等内容均作了明确约定。后，原告严格按约如期履行完毕合同义务，于2019年10月18日经某某产证中心取得不动产权证书时得知，该涉案房屋面积实测结果为：“总套内面积167.32平方米，分摊共有面积9.14平方米。”根据原、被告签订的房屋买卖合同约定，被告交付的房屋建筑面积与实测面积严重不符，其应当按约向原告返还多付购房款87482元。经原告多次沟通协商，均无果。综上，被告之行为已严重侵害原告之合法财产权，亦违背诚实守信的商业原则，为维护原告合法权益，特诉至贵院，恳望贵院判如所请。被告某某集团答辩称，被告某某集团向原告王某某出售的涉案房屋约定的套内建筑面积与实测结果一致，原告房产证所载明的9.14平方米公摊实为原告拥有独立使用权的房屋外半墙，根据国标GB/T17986.1-2000《房产测量规范》，独立用户外墙应全部计入套内建筑面积。原告诉请依据系误认为套内建筑面积缩小，但商品房买卖合同第五条约定的商品房计价方式为“按照建筑面积计算”，涉案房屋实测建筑面积与合同约定一致，并无误差，不具备合同第十三条约定的面积差异处理条件，被告并未违约，也不应向原告进行面积补差。原告王某某为证明自己的主张，向法庭提交证据如下：1、原告身份证复印件、被告工商信息，欲证明原告王某某主体信息和被告某某集团陕西某某某某某某有限公司主体信息。2、《西咸新区商品房买卖合同》，欲证明2014年4月 10日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，双方存在真实有效的合同关系；该合同正文及附件对涉案房屋的位置、建筑面积（包括套内面积、共用和公摊面积）、付款期限、逾期责任、面积差异处理、交付条件等内容均约定明确，现原告已严格按约如期履行完毕合同义务。3、不动产权证书[证号：陕（2019）咸阳市不动产权第00431XXX号]，欲证明2019年10月18日，原告在被告处取得不动产权证书时得知，该涉案房屋面积实测结果为:“总套内面积167.32平方米，分摊共用面积9.14平方米。”根据原、被告签订的合同约定，被告交付的房屋建筑面积与实测面积严重不符，其已违反合同约定，应当承担违约责任，即向原告返还多付购房款87482元及相应利息。4、律师函、EMS快递单，欲证明原告曾多次积极与被告沟通解决此事，均未果。被告某某集团对证据1真实性和证明目的均认可，对证据2真实性和证明目的均认可，基于原告提供的合同和计价方式补差的条件涉案房屋实测建筑面积与合同约定存在误差时，才存在面积补差，但涉案房屋并未产生该误差，对证据3真实性认可，对证明目的不认可，第一，如答辩人所称，房产证记载的公摊数据，是为了符合政策要求而进行的人为调整，涉案房屋真实的建筑面积及套内建筑面积均未发生改变，第二，合同约定的面积补差是以建筑面积存在差异，而非套内建筑面积，且数据调整引起的套内建筑面积记载不一致，并没有改变套内建筑面积，并未发生面积改变的真实情况。对第四组证据不发表意见。被告某某集团为证明自己的主张，向法庭提交证据如下：1、房屋面积预售测量成果：房屋幢建筑面积成果表、房屋分层分户面积统计成果表、C11#楼房屋分层分户平面图，2013年12月，西安大地测绘工程有限责任公司对涉案C11#楼联排洋房进行房屋面积预测，原告购买的房屋为联排首幢三层洋房，套内建筑面积176.46平方米，分摊面积0，建筑面积176.46平方米，欲证明案涉商品房买卖合同记载的房屋面积与预测报告一致。2、2-1房屋建筑面积测量报告，2014年12月，西安大地测绘工程有限责任公司对涉案C11#楼联排洋房进行房屋面积实测，特别说明各户外侧山墙划入套内，两户分割墙以中线划入各自套内，不再进行分摊。附表二载明涉案房屋预测与实测建筑面积均为176.46平方米。2-2房产建筑面积测量成果（编号[2014]-CG-03XXX）:房产幢面积成果表、房产分户面积统计成果表、C11#楼房产分层平面图，实测分户面积统计表出现公摊系数及面积。2-3关于西咸空港·绿地新城1.1期C11#楼房产面积情况的说明、名称变更登记通知，西安大地测绘工程有限公司就涉案房屋实测报告公摊表述与预测报告差异问题进行说明，该差异并非客观存在，系房产颁证系统要求导致的人为数据调整，不改变客观真实面积。2-4国标GB/T17986.1-2000《房产测量规范》，国标GB/T17986.1-2000规定，成套房屋建筑面积包含套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。欲证明房屋实测建筑面积与预测建筑面积及合同约定建筑面积一致，不触及合同约定的面积补差处理条件；涉案房屋建成后套内建筑面积真实情况亦未发生变化，数据差异系办证系统需要所致的人为调整，原告的权益未受到任何损害。原告王某某质证认可原告提交证据1的证明对象，对证明目的不认可，因为该证据形成时间是2013年12月，本案不动产颁发的证书依据的测量附图是2014年12月，从时间关系和逻辑关系上应以2014年12月的测图为准，恰恰在2014年12月的测图中显示总套内面积为167.32平方米，也是办案的争议焦点9.14平米出现的法定依据，证据2的2-1形式要件无异议，对证明目的不予认可，原报告的表述，报告原文，足以反映建筑面积和套内面积的建筑误差，对2-2形式要件无异议，对证明目的和证明对象均不认可，被告实测面积与公摊面积，按约定不存在面积分摊，报告中出现的分摊面积9.14平米恰恰证明被告违反了商品房买卖合同的约定，对2-3形式要件有异议，该证据从种类上属于证人证言，而非书证，其本质是经办人员对此事实的陈述和理解，而不能简单地以工作关系单位署名落款向法庭呈交，故该证据不符合民事诉讼的证据形式要件。该证明对象被告称是人为数据调整，该点充分显示被告规避法律法规的明确规定，其投机行为应受到法律的规制和打击，对2-4是否有效存疑，该国标无法证明被告的证明目的和证明对象。独任审判员经审核认为，原告王某某提交证据1、2，被告某某集团予以认可，本院予以确认；原告王某某提交证据3，被告某某集团对其真实性认可，但对其证明目的不予认可，本院认为，原告提交证据的证明目的，与合同约定不符，不予认可。原告提交证据4，与本案无关，不予认可。被告某某集团提交证据1、2，欲证明本案不存在套内建筑面积与合同套内建筑面积不符的情形，本院认为，套内建筑面积计价方式合同没有约定，被告某某集团提交证据与本案不具有关联性，不予认证。经审理查明，原告王某某与被告某某集团于2014年4月10日签订《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告王某某XX城XX楼XX单元XX层XX号商品房,建筑面积176.46平方米。合同第十三条约定了“面积差异处理——该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与合同约定面积发生误差的，双方同意按第1种方式处理：1、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，实测建筑面积大于合同建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比=实测建筑面积-合同建筑面积 ×100%”                    合同建筑面积合同签订后，双方履行了购房、交房义务。2019年9月9日，咸阳市不动产登记局颁发不动产权证书，载明共有宗地面积：41222.00㎡/房屋建筑面积176.46㎡，总套内面积167.32㎡。现原告王某某认为被告某某集团违反了套内建筑面积误差比超出3%，应依照合同约定绝对值超过3%部分的，房价款由出卖人双倍返还买受人。被告某某集团认为不存在套内建筑面积违反合同约定的情形。双方为此发生争议，诉至我院。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力；出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照法律规定处理。本院中原告王某某以房屋套内建筑面积与合同约定不符，请求按照合同约定的第十三条第2种，由被告某某集团承担违约责任，本院认为，合同选择面积差异处理方式按照第1种规定处理，即按照建筑面积计价方式处理，现原告王某某诉请依照合同第2种方式处理，不符合合同约定，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告王某某诉讼请求。案件受理费2575元，减半承担计1287.5元，由原告王某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。  审  判  员  张智华 二〇二〇年六月二十四日 书  记  员  卫馨雨   附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。