西安市雁塔区人民法院民事判决书（2020）陕0113民初9648号原告：薛朋涛，男，汉族，1981年6月13日出生，住西安市雁塔区。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司，营业场所：。负责人：孙洁，系分公司负责人。委托诉讼代理人：刘丹，女，汉族，1994年3月16日出生，住陕西省武功县，系公司员工。原告薛朋涛与被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司（以下简称城市服务集团西安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛朋涛，被告城市服务集团西安分公司的委托诉讼代理人刘丹到庭参加了诉讼。本案依法审理，现已审理终结。原告薛朋涛诉称：原告薛朋涛于2019年5月26日与被告城市服务集团签署合同编号为6101SJ1905260152278《房屋托管合同》。合同约定原告薛朋涛将位于西安市雁塔区电子城街道科技六路106号兰岛广场路香榭中心广场小区1栋2单元23010室房屋托管给被告租赁使用。租赁期限自2019年5月29日至2022年5月28日止，租金每月2342元。同时，合同明确约定租金支付按照月付，被告应在每月25日前按月支付原告房租。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋给被告使用。但被告并未按期缴纳2020年1月、2月、3月房租。原告多次催告被告代理人王亚静，被告仍拒不履行支付租金义务。合同第十四条第三款第一项约定，贵公司不支付或者不按照约定期限支付租金达30日，原告有权解除《房屋托管合同》，并收回房屋；原告于2020年3月3日向被告及被告代理人送达《解除合同通知函》；合同第十五条第四款的约定：因拖欠房屋租金解除合同的，被告应向原告支付6个月租金的违约金。被告在承租更换门锁时损坏原告房屋房门应承担损害赔偿责任，同时因被告以及被告代理人多次不将房屋回交原告，原告更换门锁的损失应由被告一并承担。现原告诉至法院，请求判令：1.请求被告支付2020年1月1日起至2020年3月20日止拖欠房屋租金共计人民币6401.47元，并承担逾期付款利息人民币48元（利息暂计算至2020年4月1日，应付利息按照同期人民银行贷款利率双倍计算支付至实际付款之日止。）2.请求被告支付违约金人民币14052,00元。3.请求被告赔偿房门破损损失及换锁损失共计人民币2998元。4.本案诉讼费、律师费，财产保全费由被告承担。被告城市服务集团西安分公司辩称：一、因2020年1月的付款日属于春节法定假日，按照合同约定应顺延到收假后支付。在此期间疫情全面爆发，国家要求全部企业不准许复工，被告也属于不准许复工的企业。疫情的发生给被告的经营造成了巨大的损失，故而答辩人无法正常支付被答辩人的租金，这种情况应属于情势变更的情形。被告本着不让原告给被告所欠的租金分期支付，给予被告缓冲的时间，被告保证在合同结束前不欠原告的一分租金。二、涉案房产对答辩人而言是经营性住房，此案因疫情引发，疫情防控导致2020年2月份停工、3月份瘫痪，客流少、营业收入下降。因为疫情及防控引起的原因，导致被告无法按照合同约定支付租金，合同履行困难，而该种情形被告无法预见且无法避免。以上情形发生后，答辩人以不让业主收入受损为原则，积极主动与原告进行协商，意在友好协商一致的基础上变更合同付款方式，将疫情期间所欠租金变更为分期向原告支付，但原告不同意且提出解约，答辩人尊重被答辩人的意见并同意解约，但被告基于情势变更而协商变更合同条款的行为并不属于违约行为，因此被告无需支付违约金。三、被告因疫情防控不可抗力影响，合同履行困难，多次与原告协商变更合同支付方式。原告不同意，更换门锁、赶走租客，导致我方不得不与第三方解除合同，后原告提出诉讼，故被告暂停支付租金。因此原告私自换锁导致第三人的应付偿被告损失才对。针对原告私自换锁导致第三人搬离，给被告造成的损失，被告将提出反诉并追究原告的违约责任。至于房门破损，被告已经维修好，并告知原告，有房门维修好之后的照片以及维修支付费用证明。四、本案不存在保全费用的问题，请法院予以驳回。经审理查明，2019年5月26日，原告薛朋涛（甲方、托管方）与被告城市服务集团西安分公司（乙方、受托方）签署《房屋托管合同》，合同约定原告将位于西安市雁塔区电子城街道科技六路106号兰岛广场路香榭中新广场小区1栋2单元23010室房屋托管给被告，房屋用途约定为：被告经营长租，短租或配套项目。托管期内，原告全权委托被告或被告指定的第三方负责房屋的经营管理，被告向原告提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。托管期限约定为：36个月，自2019年5月29日至2022年5月28日止，原告实收租期35个月，冲抵服务费一个月。本合同自双方签字、盖章，《资产交割单》签订日为生效日。合同签订并完成《资产交割单》起3日后为起租日。租金标准及支付方式约定：房租每月2200元，物业费142元/月，合计2342元，付款方式为月付。本合同起租日起，原告首月租金与被告的托管服务费冲抵，次月起每个月25日被告按月支付原告租金，租金支付日期如遇法定节假日顺延。第十四条合同的解除约定：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2.因地震、自然灾害等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其他损失的。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定免租期除外)；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。违约责任约定：一、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。二、托管期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并按6个月租金标准的违约金支付给乙方。三、乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按6个月租金标准的违约金赔偿给甲方。四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金标准的违约金支付给甲方。五、甲方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，乙方要求解除合同，甲方应按6个月租金标准的违约金支付给乙方。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋给被告使用。因被告并未按期缴纳2020年1月1日至3月20日期间的房租，2020年3月3日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，要求解除合同，该通知书以邮寄及向被告公司客服人员微信的方式送达被告。同年3月18日，原告再次向被告送达律师函，要求解除合同、滕交房屋并支付违约金，该律师函以邮寄及向被告公司客服人员微信的方式送达被告。被告确认收到律师函，确认聊天记录中“三彩家 王亚静”是其公司员工。被告确认欠付原告2020年1月1日至3月20日期间的房租，但主张因支付租金日期在春节期间，故依据合同约定应顺延，顺延后适逢疫情爆发，疫情防控导致停工，公司经营租赁业务客流少、营业收入下降，故而导致无力支付原告房租。原告提交证据证明涉案房屋实际承租已将2020年1月-3月25日房租支付被告，但被告并未将收取的租金支付原告，被告确认收取了租客的租金，但主张公司是以全部资产对外经营管理和承担责任。关于损失，原告主张系更换门锁998元及预估修复受损入户门2000元，未提交实际花费2000元的证据。2020年3月22日，租客搬离，被告客服人员以微信方式告知原告房屋已腾空。被告确认已将原告之前安装的电子门锁更换，且未将原告安装的门锁归还原告。以上事实，有房屋托管合同、房屋租赁合同解除通知书、律师函、微信聊天记录截屏、收款收据、快递回执单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定履行各自义务。关于合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定“每个月25日被告按月支付原告租金，租金支付日期如遇法定节假日顺延”，按照该约定2020年1月租金的支付恰逢春节法定假日，顺延后又遇疫情爆发，全国范围内停产停工，被告因企业经营受损未按时支付原告租金，原告现依据合同约定解除租赁合同，符合合同和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，租赁合同解除后，被告应将欠缴的租金支付原告，原告现主张被告给付欠付租金的诉请，本院予以支持。关于被告应否承担违约责任一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因“新冠肺炎”疫情属于突发公共卫生事件，属于《中华人民共和国民法总则》以及《中华人民共和国合同法》规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中，因被告履行付款义务期间适逢我国疫情全面爆发，企业停产停工，被告属于租赁行业，停产停工势必对被告经营造成影响，故而导致被告无法正常支付原告租金。“新冠肺炎”疫情的发生与被告无法支付原告租金存在法律上因果关系，被告实际上无法控制和预防这一后果的发生，依据法律规定，应当免除被告的违约责任，故对原告主张被告支付违约金的诉请本院不予支持。关于原告主张被告已收取承租人租金而未向原告支付一节，因被告系经营性公司，其在经营过程中是以全部营收来承担公司经营活动，并非单一对应的收取、支付租金，原告此辩解无事实依据，本院不予采信。被告在承租期间未经过原告许可更换门锁，且未将门锁归还原告，现原告收回房屋更换门锁，属必要花费，对原告主张更换门锁998元的诉请，本院予以支持。关于原告主张房门损坏维修费用，因尚未发生，且被告不予认可，对原告该诉请，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司该于本判决生效起十日内给付原告薛朋涛给付房屋租金6401.47元以及截止2020年4月1日逾期付款利息48元，并支付以6401.47元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月1日起计算至全部清偿债务之日止的利息；二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司应于本判决生效起十日内给付原告薛朋涛支付换锁费998元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告其余诉讼请求；本案案件受理费387元，减半收取后由被告承担193.5元，因原告已预付，被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员     刘    洁                     二〇二〇 年 六 月十八日                      书  记  员     祁    鑫   打印：相丽华        校对：庞敏       2020年  月  日送达 1