广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终14330号 上诉人（原审被告）：广西聚联市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧。统一社会信用代码：91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄炳三，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周日桂，女，1979年8月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：韦永效，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：方金全，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 上诉人广西聚联市场投资有限公司（以下简称聚联公司）因与被上诉人周日桂房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人聚联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院对涉案《合作建房合同》的性质与效力的判断存在错误。双方当事人签订的合同虽名为《合作建房合同》，但纵观合同内容条款，双方已在合同中明确涉案项目的土地权属为南宁市三塘镇山场坡围村村委，上诉人作为项目的联合代建方与南宁市三塘镇山场坡围村村委签订了合同，拥有涉案项目一定期限的使用权。现为了项目的建设由被上诉人支付一定的费用并享有回建安置住宅楼约定年限内的使用权。因此涉案合同实际为使用权转让合同，即被上诉人有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，满足租赁合同的构成要件。而非一审法院认定的商品房预售合同。故《合作建房合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，且仅是超出20年部分的租赁无效，未超过20年的部分仍然是有效的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。 被上诉人周日桂辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决。二、本案是房屋买卖合同，并非租赁合同关系，双方签订的合同具备了房屋买卖合同的特征，从涉案合同第18条的规定可以看出，买卖合同的性质更加突出。 周日桂向一审法院起诉请求：1、确认周日桂、聚联公司于2018年4月19日签订的《合作建设商住楼合同》无效；2、聚联公司退还合作建房楼款173083元及利息（利息计算方法：以173083元为基数，自2018年4月19日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计息至付清之日止）。 一审法院认定事实：2018年4月19日，聚联公司（甲方）与周日桂（乙方）签订了《合作建设商住楼合同》，约定：乙方与甲方合作建房的房屋为第X栋X单元X层X号房，房屋建筑面积为122.09平方米，房屋使用权期限为60年，合作建房房屋单价为每平方米4050.49元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即173083元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35%即173083元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20%即98905元，在接到交付该套房通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即49453元。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建设商住楼合同说明”中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为集体土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。……4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：集体用地2、项目位置：南宁市兴宁区天德路3、土地权属：南宁三塘镇山场坡围村村委4、用地概况：该土地面积为15400.33，土地规划用途为其他商服用地。”合同第二条“合作建房模式”中记载：“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建房关系、模式、土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼……。”合同签订当天，周日桂向聚联公司交付合作建房款173083元，聚联公司就此向周日桂出具了收据。 因周日桂认为其与聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》无效，经与聚联公司协商退还购房款未果，遂向一审法院起诉，并提出前述诉讼请求。 上述事实，有《合作建设商住楼合同》、收款收据及当事人陈述等证据在案佐证。 一审法院认为：关于涉案合同的性质问题。聚联公司与周日桂签订的合同名称为《合作建设商住楼合同》，但经审查合同内容后，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变聚联公司向周日桂出售房屋的本质属性，又由于周日桂实际向聚联公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建房合同》为商品房预售合同。 关于涉案合同的效力问题。由于周日桂、聚联公司签订的《合作建房合同》实质为商品房预售合同，而聚联公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建设商住楼合同》所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，周日桂、聚联公司于2018年4月19日签订的《合作建设商住楼合同》应属无效。 关于周日桂要求聚联公司返还购房款并支付利息损失的问题。由于周日桂、聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，聚联公司因《合作建设商住楼合同》取得的房款173083元应当返还给周日桂。对于周日桂要求聚联公司支付的利息损失，聚联公司未取得房屋预售许可证明系其与周日桂签订的《合作建设商住楼合同》无效的原因，聚联公司对此负有过错。但从《合作建设商住楼合同》的约定来看，周日桂在订立合同时已经明确知道讼争房屋建设用地的土地性质和周日桂受让标的为房屋使用权等事项，周日桂此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果，在此情况下，周日桂仍与聚联公司订立《合作建设商住楼合同》，自身也有过错，应承担一定的责任，故根据周日桂、聚联公司双方的过错比例，酌情认定聚联公司应按70％的比例向周日桂支付利息损失，具体计算方式为：以173083元为基数，自2018年4月19日起至聚联公司实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％计付。周日桂要求聚联公司从2018年4月19日起，按银行同期贷款利率支付利息有悖周日桂自身应承担的责任，故对周日桂主张的利息不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、周日桂与聚联公司于2018年4月19日签订的《合作建设商住楼合同》无效；二、聚联公司向周日桂返还购房款173083元并支付利息（利息计算方式：以173083元为基数，自2018年4月19日起至聚联公司实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％计付）。案件受理费3762元，由聚联公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 当事人对一审查明事实无异议。一审查明事实客观、真实，本院予以确认。 二审中，双方当事人一致确认，涉案房屋项目地块属于集体用地。在本院限定的期限内，聚联公司没有提供证据证实其具有房地产开发经营资质。 本院认为：关于《合作建设商住楼合同》的性质问题。涉案《合作建设商住楼合同》虽在形式上表现为合作建设商住楼合同,但从合同约定的主要内容看,当事人对房屋楼号、房号、面积、房屋单价、总价款、交房时间进行了明确约定。这些约定内容具有房屋买卖合同的属性,合同内容具备房屋买卖合同的实质要件,且合同只约定周日桂提供建房资金而未约定周日桂需承担风险,周日桂在支付相应的对价后取得约定面积的房屋是确定的,也符合房屋买卖合同的性质,故该合同属于房屋买卖合同。买卖合同虽然是转移标物的所有权与买方的合同,但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，房屋所有权变更登记到买方名下,是卖方履行有效房屋买卖合同的义务,买卖合同的性质并不因为物权未过户到买受人名下而有所改变。聚联公司称双方约定周日桂对房屋享有的不是所有权,而是使用权,涉案《合作建设商住楼合同》属于房屋租赁合同,双方当事人之间构成租赁关系,与案件事实不符,本院不予采信。 关于《合作建设商住楼合同》的效力问题。涉案项目地块属于集体用地，聚联公司没有举证证实其具有房地产开发经营资质，且涉案项目房屋至今未取得商品房预售许可证明,故涉案《合作建设商住楼合同》应属无效合同。一审对合同效力认定正确,本院予以确认。 关于聚联公司应否返还周日桂合作建房款173083元的问题。本案中,聚联公司因《合作建设商住楼合同》取得周日桂的173083元款项,因该合同无效,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。”的规定，一审判决聚联公司返还周日桂1730**元有事实和法律依据,本院予以维持。关于周日桂诉请的利息，一审判决聚联公司按银行同期贷款利率70%的比例向周日桂支付利息损失，周日桂没有上诉，视为接受一审判决。因自2019年8月20日起银行贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，本案利息的计算标准亦应相应地进行调整。故本案聚联公司支付的利息应以173083元为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率的70%计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计算至聚联公司付清本案款项之日止。 综上所述，上诉人聚联公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2852号民事判决第一项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2852号民事判决第二项为：广西聚联市场投资有限公司向周日桂返还购房款173083元并支付利息（利息计算方式：以173083元为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率的70%计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计算至广西聚联市场投资有限公司付清本案款项之日止）。 一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费3762元（上诉人广西聚联市场投资有限公司已预交），由上诉人广西聚联市场投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 赵 东 审判员 农虹菲 审判员 韦 婷 二〇二〇年六月十五日 书记员 苏蕾宏