广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终661号上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。住所地：梅州市梅江区***************。法定代表人：曾媛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓怡雅，女，汉族，1989年3月21日出生，住所地：梅州市梅江区*********。被上诉人（原审原告）：冯惠娟，女，汉族，1964年9月16日出生，住所地：梅州市梅江区*********。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘恋，广东立政律师事务所律师。上诉人梅州嘉应新天地有限公司（以下简称“嘉应新天地公司”）因与被上诉人邓怡雅、冯惠娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人嘉应新天地公司的委托诉讼代理人张雄敬，被上诉人邓怡雅、冯惠娟的委托诉讼代理人刘恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉应新天地公司上诉请求：1.判令变更一审判决第一项，改判上诉人嘉应新天地公司无需支付自2016年11月16日起至2017年2月27日止共103天计16792.7元的逾期办证违约金给被上诉人邓怡雅、冯惠娟；2.判令撤销一审判决关于诉讼费用负担部分，改判被上诉人邓怡雅、冯惠娟按比例负担一审及二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决关于由上诉人负担全部诉讼费用错误。据一审判决，双方当事人均系部分胜诉、部分败诉，依法应当由各自按照败诉的比例负担诉讼费数额。其一，被上诉人起诉主张上诉人承担85631元的违约金，一审判决支持的违约金为30650.7元，一审判决驳回了被上诉人54980.3元的违约金诉讼请求。也就是说，如果被上诉人完全以事实为根据，以法律为准绳，其就不应当起诉这么高的违约金，因而也不会产生这么多的诉讼费。上诉人认为，从公平合理的角度看，因起诉不当造成的诉讼费损失，应当由被上诉人自行承担。其二，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”而本案正是属于部分胜诉、部分败诉的情况，因此，本案诉讼费用依法应当由各自按照败诉的比例负担。其三，在一审法院审理的系列案中，与本案情况相同的其他判决，关于诉讼费用的负担，均是由双方当事人各自按照败诉的比例负担诉讼费数额。其四，上诉人在收到一审判决后曾申请复核，一审法院指引上诉人通过上诉方式解决，而不同意进行更正。二、一审判决关于上诉人应当承担违约责任的天数为188天的认定错误。上诉人认为其承担违约责任的天数应当为85天。进一步而言，一审判决关于上诉人完成商品房交付义务的日期为2015年7月14日的事实认定错误，进而关于《广东省商品房买卖合同》约定的办证期限截止日为2016年7月8日及逾期办证违约金起算日为2016年7月9日的事实认定错误。上诉人认为完成商品房交付义务的日期为完工竣工验收备案之日，即2016年3月4日，合同约定的办证期限截止日为360天之后的2017年2月27日，逾期办证违约金起算日为2017年2月28日。(一)上诉人认为合同第十五条中“交付使用”一词的含义应当为“上诉人完成商品房交付的全部义务”，其中包括实体房屋、公共配套设施等的交付，也包括竣工验收合格及完成竣工验收备案等义务的完成。具体到本案而言，鉴于被上诉人收楼在前，上诉人完成涉案商品房的全部交付义务之日为完成竣工验收备案之日(即2016年3月4日)，而非不符合交楼、收楼条件情况下的实体房屋交付、收楼之日(即2015年7月14日)。1.从与本案情况类似的先交付实体房屋后完成竣工验收备案的逾期交房案生效判决可知，商品房的交付义务是一个复合型的义务，而非单一型的义务，建设单位、监理单位等联合竣工验收合格且完成竣工验收备案也是开发商交付商品房的法定义务一部分，而实体房屋的交付并非商品房交付的全部。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”可见，商品房经竣工验收合格并办理完成工程竣工验收备案，是商品房交付法定义务的一部分，而交付实体房屋只是商品房交付义务中的另外一部分。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”从该条规定可以反推出，买受人在不知道商品房不具备约定或者法定交付条件而同意接收商品房的情况下，以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，人民法院应予以支持，该结论可以佐证上诉人的主张。2.在认定逾期交房和逾期办证的违约责任时，关于商品房的交付日期的认定标准应当是一致的，而不应当采取双重标准；计算违约责任的商品房交付使用日期，只能有一个，不能有两个。上诉人认为，不应当在计算逾期交房违约金时，将履行完毕涉案商品房交付义务的日期认定为竣工验收备案之日，而在计算逾期办证违约金时，将不符合交楼、收楼条件情况下的实体房屋交付、收楼之日认定为完成交付使用之日。否则，实际上就是对同一行为人的同一违约行为在同一法律关系中追究了两次违约责任，而相关业主也因此获得了双重利益，有违“一事不二罚”的基本原则。(二)何况《广东省商品房买卖合同》第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理”的约定，已明确上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任。邓怡雅、冯惠娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，依法应予驳回。具体理由如下：第一，《商品房买卖合同》中所约定的“交付使用”条件并非是竣工验收备案，而是竣工验收。由于国务院于2002年11月1日取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，2004年5月19日取消了有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，因此合同中所约定“商品房验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，故涉案商品房经过竣工验收后便符合了合同约定的“交付使用”条件。同时，梅州市中级人民法院在处理上诉人与其他业主同类已生效案件中也采用了上述观点，即未将竣工验收备案时间作为房屋交付时间计算逾期办证的违约金。第二，上诉人在与其他业主同类已生效案件中，其在答辩中否认了《商品房买卖合同》中所约定的“交付使用”条件是竣工验收备案。因此，根据允诺禁反言原则，上诉人在本案中也不能采取该观点。第三，涉案《商品房买卖合同》第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理”的约定，应当理解为不作约定情形，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款处理，同时，梅州市中级人民法院在处理上诉人与其他业主同类已生效案件中也采用了上述观点。因此上诉人理解的在此情形中其无需承担违约责任是没有事实和法律依据的。第四，关于诉讼费用分担问题。本案不存在起诉不当的问题，理由如下：一是根据一审查明的事实以及相关法律规定，上诉人确实存在逾期办证的违约行为，就此其需要承担相应的违约责任；二是涉案EMS底单上显示的签收人为“门卫”，并非是两被上诉人签收的。第五，梅州市中级人民法院在处理上诉人与其他业主同类已生效案件中，例如（2020）粤14民终64、65号中，上诉人的上诉请求和事实理由均未被采纳，由此可见上诉人的上诉请求和事实理由是不具有事实和法律依据的。邓怡雅、冯惠娟向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计85631元；2.本案诉讼费用等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：冯惠娟与邓怡雅是母女关系。嘉应新天地公司是从事房地产开发经营的企业。2014年9月6日，冯惠娟、邓怡雅与嘉应新天地公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201********578），合同约定冯惠娟、邓怡雅向嘉应新天地公司购买案涉壹江南C2幢1202房，建筑面积为171.75平方米，套内建筑面积为139.93平方米，公摊建筑面积为31.82平方米，购房总价款为1368000元。合同的第八条约定，出卖人应当在2015年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：……。该《商品房买卖合同》的商品房买卖合同说明第5条内容为：对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，冯惠娟、邓怡雅按照约定向嘉应新天地公司交清了购房款1368000元。2015年7月14日，嘉应新天地公司将案涉壹江南C2幢1202房交付冯惠娟、邓怡雅使用。2017年5月9日，嘉应新天地公司根据双方签订的《商品房买卖合同》中冯惠娟、邓怡雅提供的地址和手机号码：广东省梅州市梅江区*********、138*****660，通过全球邮政特快专递EMS向冯惠娟、邓怡雅邮寄发送《办理不动产权证通知书》，该通知书要求冯惠娟、邓怡雅于接到通知之日起7日内带齐应由买受人提供的相关办理房产证的资料及费用前往壹江南营销中心登记办理不动产权证。并注明若业主在通知规定的时间内，未将相关办理房产证的资料交到壹江南营销中心，则办理房产证的时间将相应顺延，因此产生的一切法律后果将由业主自行承担等内容。2017年9月2日，冯惠娟、邓怡雅向嘉应新天地公司提交了应由买受人提供的相关办理房产证的资料及费用。2017年9月8日，嘉应新天地公司将申请办理案涉壹江南C2幢1202房的产权登记资料提交产权登记机关，产权登记机关予以受理。产权登记机关于2017年9月15日颁发了案涉壹江南C2幢1202房的二本不动产权证书：粤（2017）梅州市不动产权第0031697号、第0031698号。2019年11月15日，冯惠娟、邓怡雅向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。案涉壹江南C2幢1202房所属工程于2016年1月27日经勘察、设计、施工、监理、建设5个单位进行竣工验收，于2016年3月4日取得经备案机关同意予以备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查，根据嘉应新天地公司提供的证据EMS快递单，该快递单记载：内件品名为壹江南办理《不动产权证通知书》，2017年5月9日交寄，收件人签收为“门卫”。庭审中，嘉应新天地公司陈述，根据当时查询情况，冯惠娟、邓怡雅于2017年5月10日收到了该EMS邮件。邓怡雅、冯惠娟则陈述，两原告没有收到该EMS邮件，两原告是听到周围邻居说可以办证后才于2017年9月2日向被告提交相关办证资料的。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。邓怡雅、冯惠娟与嘉应新天地公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告是否迟延履行提交办证资料义务的问题。案涉壹江南C2幢1202房的实际交付使用时间为2015年7月14日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，嘉应新天地公司向产权登记机关申请办理权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，即嘉应新天地公司在2015年7月15日至2016年7月8日期间必须向产权登记机关提交相关办证资料。根据梅州市国地资源档案馆出具的证明证实，嘉应新天地公司于2017年9月8日才向产权登记机关提供相关办证资料，超过了合同约定的360天。因此，应认定嘉应新天地公司未按合同约定时间向产权登记机关提交办理商品房产权登记资料，构成迟延履行。二、关于被告迟延履行是否应承担违约责任的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“×”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条关于“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。而不作约定的意思就是没有约定，即双方当事人对嘉应新天地公司若存在逾期办证情形应否承担及如何承担违约责任没有进行约定。因此，嘉应新天地公司违反合同约定迟延履行向产权登记机关提交办理商品房产权登记资料的责任，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算逾期办证的违约金。嘉应新天地公司抗辩主张“买卖双方不作约定”是双方一致同意逾期办理产权登记时出卖人不承担违约责任，与合同双方约定的意思不符，不予采纳。三、关于被告逾期办证的违约金计算问题。案涉壹江南C2幢1202房的实际交付使用时间为2015年7月14日。嘉应新天地公司抗辩“交付使用”时间应为竣工验收备案之日即2016年3月4日，因与合同约定不符，不予采纳。因为嘉应新天地公司于2017年9月8日向产权登记机关提交办理产权转移登记资料后，产权登记机关何时进行产权转移登记，嘉应新天地公司不能操控。所以嘉应新天地公司向产权登记机关提交产权转移登记资料后，应视为该项合同义务履行完毕，之后不再承担逾期办证违约责任。即嘉应新天地公司承担逾期办证违约责任的时间起点为2016年7月9日，止点为2017年9月7日（共计426天）。嘉应新天地公司抗辩2016年11月16日前的逾期办证违约金已过诉讼时效应予扣除，因为邓怡雅、冯惠娟未提供证据证明起诉前有发生诉讼时效中止中断的情形，所以嘉应新天地公司上述抗辩，予以采纳。已过诉讼时效的逾期期间（2016年7月9日至2016年11月15日共计130天），应予扣除。嘉应新天地公司提出已于2017年5月10日按照邓怡雅、冯惠娟在签订《商品房买卖合同》时提供的地址、手机号码通过EMS快递向邓怡雅、冯惠娟送达《不动产权证通知书》，两原告未按要求在接到通知之日起7日内向被告提交应由买受人提供的相关办理房产证的资料，而是于2017年9月2日才向被告提交，此逾期期间应予以扣除的抗辩。对此，嘉应新天地公司提供了EMS快递快递单等证据证明，予以采信。嘉应新天地公司上述抗辩主张，予以采纳。据此，2017年5月18日至2017年9月2日（共计108天）的逾期期间，应予以扣除。扣除已过诉讼时效的逾期期间和两原告自己原因迟延向被告提交相关办理资料的期间，被告逾期办证时间未超1年。据此，根据中国人民银行颁布的现行六个月至一年的基准贷款利率年利率4.35％计算逾期办证违约金。邓怡雅、冯惠娟主张按照年利率4.75％计算逾期办证违约金，依据不足，不予支持。嘉应新天地公司应当按照邓怡雅、冯惠娟已付购房款总额，以年利率4.35％计算的逾期办证违约金30650.7元﹝1368000元×（4.35％÷365天）×188天﹞给邓怡雅、冯惠娟。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应当在判决生效之日起十日内，支付逾期办理房屋权属证书的违约金30650.7元给原告邓怡雅、冯惠娟；二、驳回原告邓怡雅、冯惠娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940.77元（此款已由原告邓怡雅、冯惠娟预交），减半收取计970.39元，由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。二审中，当事人未向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点及处理意见如下：关于上诉人应承担的逾期办证违约责任起算日确定问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方当事人认可涉案商品房的实际交付使用日期为2015年7月14日。据此，上诉人应承担的逾期办证违约责任起算日应为交付使用后360日即2016年7月9日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”上诉人主张合同约定的“房屋交付使用日”是涉案房屋建设工程完成竣工验收备案之日(即2016年3月4日)而不是房屋的物理实体交付使用之日（即2015年7月14日）的上诉请求于法无据，应予驳回。一审法院扣除已过诉讼时效的逾期期间（130天）及被上诉人迟延提交办理房产证的资料期间（108天），判决上诉人支付2016年11月16日至2017年5月17日及2017年9月3日至2017年9月7日（两项合计188天），以1368000元为基数，按年利率4.35%计算的逾期办证违约金30650.7元给被上诉人邓怡雅、冯惠娟并无不当，予以维持。另外，邓怡雅、冯惠娟的诉讼请求未获全部支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，一审法院确定一审案件受理费970.39元全部由梅州嘉应新天地有限公司负担欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费970.39元，由被上诉人邓怡雅、冯惠娟负担621.39元，上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担349元；二审案件受理费219.81元（已由上诉人梅州嘉应新天地有限公司预交），由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年六月九日法官助理 黄 可书 记 员 曾 梅