常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初1112号原告：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，统一社会信用代码91320000720579647K，住所地南京市北京东路**。负责人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛荔萍，江苏居于理律师事务所律师。委托诉讼代理人：石喜霞，江苏居于理律师事务所律师。被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，统一社会信用代码91320400790859169T，，住所地常州市荆川北路**诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：张奇，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈菲，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。第三人：李坤良，男，1936年2月10日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：李踏，男，1965年11月29日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区,系李坤良之子。原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融资产公司）诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称永红万嘉）、第三人李坤良破产债权确认纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，原、被告双方委托诉讼代理人及第三人委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认常州永红万嘉置业发展有限公司管理人（以下简称管理人）认定的上书房五期2-甲-402涉及第三人李坤良的房屋消费者购房优先债权不成立；2、本案诉讼费用由永红万嘉承担。事实与理由：2015年6月30日，常州市天宁区人民法院作出（2015）天商初字第772号民事判决，确认如江苏华科医用物资有限公司到期未履行还款义务，上海浦东发展银行股份有限公司常州支行（以下简称浦发银行常州支行）有权以设定抵押的被告所有的坐落于常州市运河东侧的国有土地使用权优先受偿。后江苏华科医用物资有限公司未履行还款义务，浦发银行常州支行向法院申请强制执行，常州市天宁区人民法院作出终结本次执行的裁定。后浦发银行常州支行于2016年5月30日签订资产转让协议，约定将案涉债权转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产公司）并于2016年8月15日公告，信达资产公司于2018年6月25日签订资产转让协议，约定将案涉债权转让给原告，并于2018年7月31日公告。被告永红万嘉于2016年10月14日进入破产清算程序，原告于2019年12月6日依法向管理人申报了破产债权（含抵押优先权）。2020年1月7日，管理人向原告出具《关于与上书房五期部分债权继续履行及的意见征询函》，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等规定，认定消费购房人的权利应当优先保护，故管理人与上书房五期房屋中消费购房人即第三人李坤良继续履行已经签订的《上书房认购协议书》，并在完成上书房五期竣工验收后向第三人交付房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，消费购房人的权利应当优先保护必须符合以下三个条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现管理人未提供任何证据表明，其认定的涉及第三人购房优先债权符合上述第二十九条规定的三个条件，故原告认为案涉消费者购房优先债权不成立。现诉至法院，请求判如所请。被告永红万嘉辩称：1、本案第三人与被告于2014年11月12日签订了上书房认购协议书，对房屋的主要内容进行了约定，后被告于2018年2月9日取得商品房预售许可证，可以认定第三人和被告在破产受理前签订的协议合法有效；2、第三人是真实购房人，其购房系用于家庭生活所需；3、第三人按照协议约定于2014年11月12日前支付了房款40万元，后因被告一直未通知其支付剩余房款，导致其未能继续履约。故认定第三人申报的债权符合消费者购房优先权认定标准，优先于工程价款优先权、抵押优先权等其他债权。第三人辩称：其购买房屋完全用于居住需要。经审理查明，2014年11月12日第三人李坤良与被告永红万嘉签订《上书认购协议书》，该协议书载明：出卖人：常州永红万嘉置业发展有限公司，认购人：李坤良；房屋信息：认购人自愿向出卖人购买上述住宅，具体为：2号楼甲单元402室，上述房屋建筑面积暂定为120.66平方米；出卖人和认购人一致同意在正式签订《商品房买卖合同》时以预测面积为准。价格优惠与付款方式：上述住宅的单价为8400元/m2，暂定总价为（人民币小写）1013544元整，（人民币大写）壹佰零壹万叁仟伍佰肆拾肆元整；认购人最终支付的总价以本协议书的单价为唯一依据，房屋面积以预测面积为准；本认购协议书约定买受人必须在2014年11月12日前付清约定款项（人民币）400000元整，（人民币大写）肆拾万元整，否则视认购人违约，出卖人有权取消认购，定金不退。2014年11月12日，第三人向被告缴纳房款40万元，被告向第三人出具收据。2015年6月30日，常州市天宁区人民法院作出（2015）天商初字第772号民事判决，该判决书载明，浦发银行常州支行有权以设定抵押的被告所有的坐落于常州市运河东侧的国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款在最高额不超过45000000元的范围内优先受偿。后浦发银行常州支行将上述判决确定的债权转让给信达资产公司，信达资产公司又将上述债权转让给原告。2016年10月14日，常州市中级人民法院裁定受理了申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司对永红万嘉的破产清算，并于同日指定由本院审理。在破产清算审理过程中，第三人作为购房者于2016年12月15日向管理人申报债权，并向管理人提供了其与被告在2014年11月12日签订的《上书房认购协议书》、付款凭证，以及被告出具给第三人的收款收据。《债权申报书（购房者用）》载明，债权人（购房者）：李坤良，债权申报金额：40万元；债权申报金额的构成：购房款40万元；债权申报事实与理由：合同签订时间2014年11月12日，房屋坐落上书房2幢甲单元402室，面积120.66平方米，单价8400元/平方米，总价1013544元，现金已付40万元，尚欠购房款613544元。第三人于2019年10月30日收到管理人作出的《上书房五期购房业主债权申报初审函》，该函载明：债权人名称：李坤良；管理人审查结论：1、债权人应于收到付款通知之日起十五日内支付剩余房款613544元；2、如债权人按期足额支付剩余房款，则继续履行债权人与被告签订的关于上书房五期2甲402室房屋的认购协议书，待达到交付条件后向债权人交付房屋；3、如债权人未能按期足额支付剩余房款，管理人将解除双方签订的认购协议书，债权人已付房款40万元将作为消费者购房优先债权优先清偿；4、债权人申报的其他权利不予确认。管理人告知：1、申报债权人对上述确认债权无异议的，经债权人会议核查后，由法院确认；2、申报债权人对上述确认债权有异议的，可以在收到本初审函之日起十五日内，向管理人书面提出复核申请，或直接向常州市钟楼区人民法院提起债权确认诉讼；3、申报债权人若在收到本初审函之日起十五日内，未向管理人书面提出复核申请，也未向常州市钟楼区人民法院提起债权确认诉讼的，视为对本初审函无异议。2020年1月7日管理人向原告发出《关于与上书房五期部分债权人继续履行及的意见征询函》，该函载明：经管理人初步审核确认，符合消费者购房优先债权认定条件的债权人共计28户（含本案第三人），管理人拟与上述28户债权人继续履行已经签订的《商品房买卖合同》或《上书房认购协议书》，并在完成上书房五期竣工验收后向上述债权人交付房屋。若贵单位认为管理人决定继续履行部分《商品房买卖合同》或《上书房认购协议书》，及交付房屋的行为侵害了贵司的合法权益的，贵司应在收到本征询函之日起十五日内，向常州市钟楼区人民法院提起诉讼，逾期未起诉的，视为对上述管理人的决定没有异议，管理人将通知相关债权人继续履行《商品房买卖合同》及《上书房认购协议书》，并在条件成就时进行相关房屋交付工作。另查明，2018年2月9日，被告永红万嘉取得常州市商品房预售许可证。在审理过程中，第三人称其名下有其他居住的房屋。上述事实有原告提供的《关于与上书房五期部分债权人继续履行及的意见征询函》、（2015）天商初字第772号民事判决书复印件、债权转让协议、报纸公告和被告提供的《上书房认购协议书》、收据、付款凭证、《债权申报书（购房者用）》、《上书房五期购房业主债权申报初审函》、《常州市商品房预售许可证》、（2016）苏0404破3号民事裁定书以及当事人陈述在卷予以证实。本院认为，本案争议焦点为第三人李坤良是否享有消费者购房优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。原告认为第三人作为消费购房者的权利应当优先保护必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。本院认为，首先，本案第三人与被告签订的《上书房认购协议书》已经对房屋主要内容进行了约定，系双方真实意思表示，且第三人已经按照认购协议书的约定履行了自己的付款义务，并不存在违约情形；其次，本案中第三人名下虽有用于居住的房屋但并不能妨碍其为改善居住条件而再次购买房屋的权利；再次，作为普通人根据认购协议书的约定缴纳购房款后，无法合理预见开发商无法交付房屋甚至进入破产程序的风险，也不具备控制该风险的有效措施，其处于相对弱势的地位；最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的是执行异议的审查标准，执行异议为执行程序，执行程序的价值理念为“效率优先、兼顾公平”，而破产审理程序及审判程序的价值理念为“公平优先、兼顾效率”，两者审查的标准和程序应有所不同，执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。原告以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，否认第三人为消费购房者既而主张确认管理人认定的上书房五期2-甲-402室房屋消费者购房优先债权不成立的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的诉讼请求。本案案件受理费7300元，减半收取3650元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  钱金华二〇二〇年六月二十四日书记员  邹 沫