广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初85号 原告（反诉被告，以下均称原告）：邵祺祥，男，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：黎建强，男，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被告（反诉原告，以下均称被告）：阳云武，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被告（反诉原告，以下均称被告）：梁炳生，男，瑶族，住广西壮族自治区桂林市七星区环城北二路******。 上列二被告共同委托诉讼代理人：李雪霜，广西众桂律师事务所律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：秦琴，广西众桂律师事务所实习律师。 原告邵祺祥与被告阳云武、梁炳生租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，被告阳云武、梁炳生于2020年2月26日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序公开开庭对本诉与反诉案件进行了合并审理。原告邵祺祥的委托诉讼代理人黎建强，被告阳云武、梁炳生的共同委托诉讼代理人李雪霜、秦琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵祺祥向本院提出诉讼请求：一、判令被告依约履行合同；二、判令被告及时修复防洪设施，费用由被告承担；三、被告负担诉讼费用。庭审期间，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告依约履行合同，并补缴已欠缴的租金41349元，滞纳金18110元（截至2020年2月26日），合计59459元。事实和理由：原、被告签订有商铺租赁合同，合同期限从2012年3月20日至2022年3月20日，双方同时在物业管理协议书上签字。该合同未违反法律的禁止性规定，是双方真实意思表示，属于有效合同。根据合同，被告应在2019年7月份前、2019年10月份前将2019年三季度的租金、2019年四季度租金给付原告，但至起诉时原告仍未收到相关租金。承租期内被告在阳朔地下商场入口两侧拦水墙打了漏洞，并丢失或损毁入口防洪板等防洪设施。原告于2019年5月发函提醒被告应当修复损毁的设施，避免洪水，尽到了善良提醒的义务，但被告未予履行。2019年7月13日阳朔西街涨水，水从上述位置漏入商场内部，导致商场淹水。综上，请法院支持原告的诉讼请求。 原告邵祺祥为其陈述的事实在举证期限内向本院提交的证据有： 1、商铺租赁合同、物业管理协议书，拟证明原、被告签订商铺租赁合同；被告拖欠租金；被告对公共设施负有养护的责任，养护费由被告承担；被告接受商场物业管理的事实。 2、银行流水账、账户变动说明，拟证明被告多次迟交、拖欠租金的事实，实际收租的账号与合同约定的账号不同，进行了相应变动。 3、防洪板图片、主入口左侧拦水墙图片、次入口右侧拦水墙图片，拟证明承租方使用了防洪板和抱箍，中途改变防洪涉及高度，承租期内遗失由承租方负全责；2019年7月2日承租方在承租期于主入口使用防洪板；主入口左侧拦水墙、次入口右侧拦水墙在交付承租方时是正常的，承租期内损毁由承租方负全责；原商场设施可抵御2019年7月13日涨水的侵害。 4、致承租方的函、邮寄单据、打印单据、签收结果、通话记录清单，拟证明被告在租赁期内损毁商场防洪设施和挡水墙，经发函提醒后被告怠于修复致使2019年7月13日商场进水，且被告多次迟交租金而被催告。 5、电子光碟（含原告证据3-12电子版、防洪设施证据、通话录音、照片、录像、相关说明、沟通信函等），拟证明业主交付承租方时防洪设施正常，承租方损坏防洪设施经督促仍怠于修复致使商场进水，其在涨水后继续经营商场下面的场地；承租方涨水前商场一半门面闲置堆放杂物，未装修且无照明、消防设施。 6、业委会与承租方沟通的信函（含邮寄单据），拟证明租赁期内业委会发函与被告沟通的事实；承租方欠交租金被催告；因承租方拆除商场部分公共配套设施导致商场进水。 7、借条、抽水照片和录像，拟证明业委会和业主防止商场损失扩大采取自救措施；承租方在商场上面的经营活动未受影响，但其未对商场下面采取补救措施。 8、（2009）桂市民终字1576号判决书、防水补漏工程施工合同、防水补漏工程结算发票、执行情况告知书，拟证证明判决书记载《工程竣工复验意见书》复验结果合格，夏季洪灾可以预见，业主交付时商场是完好的。 9、（2019）桂03民终字1368号判决书，拟证明法律文书已证实被告所租门面转租第三人，第三人曾有法律纠纷的事实。 10、协议书、收条、国家企业信息公示系统网页，拟证明被告将所租门面转租给第三人并收取第三人费用的事实；第三人的法定代表人是齐望，公示的电话号码与通话录音印证2019年6月20日通话录音中的“旺仔”是齐望。 11、申请书、用电清单、统计列表，拟证明由统计数可知与之前6月份用电量为基准4个月超过，2个月略低（含7月用电略低），被告还在管理使用商场。 12、业主签名、防水改造工程报告、工程预算单，拟证明被告梁炳生在本案租赁合同签订前已知晓阳朔西街地下商场有发生洪水的可能性。 13、消防报警平面图、消防竣工图，拟证明承租方破坏商场消防系统后，涨水前未恢复且营业违反国家强制性规定。 上述证据，原告提供的证据1中的商铺租赁合同、证据2、证据3、证据4中的致函为纸质证据，其余证据均以电子数据形式存储于证据5电子光盘内。 被告阳云武、梁炳生辩称，一、2011年，被告梁炳生通过司法拍卖方式取得阳朔西街地下商场6个店铺的所有权，占该商场商铺总面积的9.36%，成为西街地下商场第一大业主。因当时地下商场未能有效经营，里面的店铺基本闲置，没有收入。被告梁炳生便向业主委员会推荐被告阳云武，由被告阳云武租赁西街地下商场的商铺用于商业经营。但业主对被告阳云武的情况并不了解，应商场业主委员会的要求，由被告梁炳生与阳云武一起作为承租人，租下了包括涉案商铺在内的大部分地下商场的商铺，作为整体连片开展经营。被告梁炳生系后买入该商场的商铺，对该商场的可防洪水位、防洪设施和方法等，无人告知，对此毫不知情。同时，被告梁炳生只是名义上的承租人，从未实际参与被告阳云武的实际经营管理，也只是按时收取租金而已。二、2019年7月13日，阳朔西街涨洪水，涉案商铺所在的地下商场全部被淹没，里面无法搬离的装修设施、经营设备、物品、电力设施等基本损毁，包括涉案商铺在内的整个地下商场都无法重新营业，合同无法实际履行。因此，被告无义务再向原告支付7月13日之后的租金及滞纳金。三、2017年7月2日，涉案商铺所在的地下商场就被洪水淹没过一次，被告没有追究业主的责任，而是重新装修继续营业。2019年7月13日，地下商场再次被淹，被告为了尽快恢复营业，自费将地下商场的水抽干、清理垃圾、恢复电力和照明，因此花费26500元。此后，双方也未能就继续承租事宜达成一致协议。在实际租赁期间，原告并未告知被告该商场的可防洪水位、防洪设施和方法，也没有移交防洪板材等，导致2019年7月13日本应可防可控的洪水淹没整个商场，再次给被告造成了巨大的经济损失，该损失应由除被告梁炳生外的全体业主承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商铺租赁合同》自2019年7月13日后便未再实际履行，被告无义务支付租金和滞纳金，请人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告阳云武、梁炳生对其辩解在举证期限内未向本院提交证据。 被告阳云武、梁炳生向本院提出反诉请求：一、判令原告邵祺祥按其商铺面积分担，赔偿被告阳云武、梁炳生因洪水淹没西街地下商场造成的装修装饰、经营设备、物品及电力设施等损失中的20240元；二、判令原告邵祺祥按其商铺面积分担，给付被告阳云武、梁炳生为2019年7月13日洪水后的阳朔西街地下商场抽水、清理垃圾、恢复电力及照明灯费用中的341元；三、判决自2019年7月13日起解除反诉原、被告于2012年3月21日签订《商铺租赁合同》，并由原告退还被告门面押金2000元；四、本案本诉、反诉的诉讼费用由原告负担。涉案商铺实际承租人为被告阳云武，被告梁炳生只是名义上的承租人。2019年7月13日的洪水淹没整个西街地下商场。洪水退后，用了近一个星期的时间才把水抽干，但商场内的装修装饰、经营设备、物品及电力设施等已全部损毁，直接经济损失达1680000元。原告作为地下商场的业主之一，明知该商场的防洪级别要高于其他地面建筑，对该商场的可防洪水位、防洪装置和方法应特别告知承租人，并要对防洪板等器材进行移交，但原告怠于履行义务，使被告无法阻拦2019年7月13日本应可防的洪水，导致商场再次被洪水淹没，给被告阳云武造成重大损失。原告应当按所占商铺面积的比例承担赔偿责任即20240元。2019年7月13日洪水退后，被告阳云武为地下商场抽水花费6500元、清运垃圾花费2500元、恢复电力及照明费用17500元，共计26500元。这不是承租方的义务，系为包括原告在内的全体业主共同利益的支出，原告应按比例承担341元。因受2019年7月13日的洪水影响，涉案合同未再继续履行，基于地下商场不断遭受水淹的实际情况，被告阳云武、梁炳生也不愿意继续承租；另外，涉案商铺所在的西街地下商场有两个通道，由于业主疏于管理，其中一个通道被上面的违章建筑完全堵死，另一个通道也被堵塞一半，如继续经营商场，存在重大安全隐患。如果发生火灾，工作人员和进入商场的顾客无法及时疏散和逃生。被告并不知道原告主张的门面调换情况，原、被告签订《商铺租赁合同》的目的已无法实现，被告要求应解除双方签订的商铺租赁合同及退还押金2000元，合法有据，请人民法院支持被告的全部反诉请求。 被告阳云武、梁炳生对其反诉请求，在举证期限内向本院提交证据有： 1、店面装修协议书，拟证明被告委托齐望与阳朔好印象广告设计制作中心对阳朔西街地下商场进行装修，装修合同价为880000元； 2、装饰采购安装工程协议书，拟证明被告委托齐望对阳朔西街地下商场进行装饰，装饰合同价为800000元，其中采购费720000元，安装人工费80000元； 3、收款说明，拟证明被告向阳朔好印象广告设计制作中心交付阳朔西街地下商场的450000元装修款和800000元装饰款，尚欠430000元的事实； 4、消防工程设施施工委托书，拟证明原告委托齐望对地下商场进行消防工程施工，合同价款为250000元； 5、照片10张，拟证明2018年西街地下商场进行专修装饰后的样貌； 6、收据三份，拟证明洪水过后，被告支付阳朔好印象广告文化装饰有限责任公司对2019年7月洪水过后的阳朔西街地下商场抽水费用6500元、垃圾清理费用2500元、恢复电力及照明费用17500元； 7、现场照片8张，拟证明2019年7月的洪水过后，西街地下商场处于闲置状态，被告至今未再使用的事实； 8、说明，拟证明西街地下商场因2019年洪水造成的损失及洪水后产生费用由被告阳云武、梁炳生向业主追偿。 原告邵祺祥对被告阳云武、梁炳生的反诉请求答辩称：一、阳朔西街是全国著名旅游景点，常受涨水影响，在当地或全国都是闻名的，乃人所共知的常识。被告阳云武是桂林知名企业家，旗下阳光华联超市遍布桂林市和阳朔县，据其常识和工作性质，其在租赁阳朔地下商场之前不可能不了解阳朔西街存在涨水可能。被告梁炳生作为桂林知名企业家拥有六间西街地下商场店铺，亦应了解西街存在涨水可能。早在2011年，西街地下商场业主委员会为防范洪水侵袭，作出了加固商场大门和玻璃隔墙的工程预算，被告梁炳生作为业主之一也签字确认通过了工程预算。充分说明梁炳生在签订合同前已知晓西街地下商场有可能被洪水淹没且加高了栏水墙的事实。二、被告疏于管理，导致防洪板丢失，且未修补装修时候留下的漏洞，在洪水来临前，也未尽到充分的防范义务。被告自身行为存在重大过失，导致洪水于2019年7月13日淹没地下商场，无论洪水给被告造成了多大的经济损失，都应由被告自行承担责任。洪水发生后，业主委员会也委托热心的业主向阳朔县水利局借了两台抽水机，帮助被告抽干地下商场的积水。三、洪水之后，被告对商场出入口的两个亭子进行重新装修，地下商场则作为仓库使用。从西街地下商场的用电量来看，被告仍在继续使用地下商场。原告并不存在过错，被告对公共部分负有管理责任，恢复商场等费用由其自行负担，被告对于装修等费用也没有提供相关证据。综上，被告反诉没有任何事实依据和法律依据，请求人民法院驳回被告的反诉请求。 原告邵祺祥对其辩解向本院提交证据有：国家企业信用信息报告，拟证明阳朔好印象广告设计制作中心的具体信息。 经过开庭质证，被告阳云武、梁炳生对原告邵祺祥提交的证据提出如下质证意见：1、对证据1的真实性、合法性认可，但对被告拖欠租金、负有养护责任的证明内容不认可；2、对证据2、3、5、7、8、9、10的真实性、合法性认可，对关联性不认可；3、对证据4、6不认可，无法证明被告收到该函，签收人不是被告本人；4、对证据11-13不认可；5、对反诉中提交的国家企业信用信息报告无异议。 原告邵祺祥对被告阳云武、梁炳生提交的证据提出如下质证意见：1、对证据6收据的真实性不认可，阳朔好印象广告设计制作中心已于2019年5月30日注销，其开具的发票不具有法律效力；2、其余证据无原件，均不予认可。 对当事人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1、证据2经被告质证对真实性、合法性无异议，综合上述两组证据，能够证实原、被告就商铺签订《商铺租赁合同》的事实；原告提供的证据3系西街地下商场相关防水设施照片，对其真实性予以认可；原告提供的证据4、证据6系阳朔西街地下商场业委会就防洪、租金等事项致函被告的相关证明，本院对其真实性认可；原告提供的证据5为电子光盘，光盘内容为其余证据材料的电子版，本院不再就该证据单独作出认定分析；原告证据7经质证，对证据的真实性予以认可，能够反映2019年7月阳朔涨水后阳朔西街地下商场采取的救灾情况；原告提供的证据8、证据9经当事人质证，本院对证据真实性予以认可；对原告证据10的真实性予以认可，能够证实被告将承租的相关西街地下商场商铺转租他人的事实；原告提供的证据11来源合法、内容客观真实，能够反映阳朔西街地下商场2019年下半年的用电情况；原告提供的证据12缺乏相关形式要件，缺乏与本案的关联性，本院不予认定；原告提供的证据13缺乏其他证据佐证，本院不予认定。被告阳云武、梁炳生提供的证据1、2、3、4、8均为复印件，真实性无法核实，故对上述证据的三性，本院不予评定。被告阳云武、梁炳生提供的证据5、7反映了西街地下商场被淹前及被淹后的状况，对上述二份证据的真实性，本院予以认可。被告阳云武、梁炳生提供的证据6，结合全案证据及实际救灾情况，本院对被告灾后清理西街地下商场，支付相应清理费用的事实予以认定。 综合全案证据及庭审查明情况，本院确认以下法律事实：2012年3月20日，原告邵祺祥与被告阳云武、梁炳生签订《商铺租赁合同》，合同约定：邵祺祥将其位于商铺租赁给阳云武、梁炳生作为经营场地使用，商铺面积均为12.11㎡；租赁期限为2012年3月20日起至2022年3月19日止；租金：起始租金为每年每月1200元/每间,自第四年开始，租金每年递增5%，第四年租金为每月1260元/每间，第五年租金为每月1323元/每间，第六年租金为每月1389.15元/每间，第七年租金为每月1458.6元/每间，第八年租金为每月1531.54元/每间，第九年租金为每月1608.12元/每间，第十年租金为每月1688.52元/每间；付款方式：租金按季度结算，春季1月前、夏季4月前、秋季7月前、冬季10月前，通过银行账号一次性支付；合同签订后，邵祺祥给予阳云武、梁炳生60天的装修期，租金自第61天开始计算；在承租合同生效时，阳云武、梁炳生向邵祺祥支付押金2000元，租赁期满则如数退还，若阳云武、梁炳生违约，则押金不予退还；租赁期内，阳云武、梁炳生对商铺内的公共设施有使用权和养护责任，消防、电梯、空调等设施，养护费用由阳云武、梁炳生支付，并遵守有关部门及物业管理的规定，同时邵祺祥有权进行监督和检查，如需改变共有部分内部结构，必须征得邵祺祥同意，费用由阳云武、梁炳生自理；租赁期内，阳云武、梁炳生未能按时交纳租金，逾期一天按房租的千分之三交滞纳金，超过一个月未付租金，邵祺祥有权收回商铺，押金不予退还；阳云武、梁炳生如中途违约退出，必须向邵祺祥支付双方所签合同规定的剩余租期的租金，在支付违约租金前，邵祺祥有权扣留同等价值的商品；如邵祺祥中途违约终止合同，邵祺祥必须赔偿阳云武、梁炳生整体商场全部装修费用及商品折价全部损失；遇自然灾害，如洪水、地震、地陷等不可抗力因素，导致商铺受损，或者不能正常经营，双方互不承担责任。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2019年7月13日，西街地下商场被洪水淹没，阳云武、梁炳生委托他人对西街地下商场进行抽水及清运垃圾，共支付26500元。洪水过后，阳云武、梁炳生便未按合同约定向邵祺祥支付租金。原告于2020年1月8日诉至本院，提出前述诉讼请求。2019年2月26日，二被告提起反诉。 本院认为，结合庭审情况及本院确定法律事实，本案的 争议焦点有：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》是否达到了解除合同的要件；二、原告的诉请是否有事实和法律依据；三、被告的反诉请求是否有事实和法律依据。对上述争议焦点，做如下分析论证： 关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第九十四条“有下列情形之一的，可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，邵祺祥与阳云武、梁炳生于2012年3月20日签订《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当依协议约定履行各自的权利义务。被告梁炳生系租赁合同的当事人，享有合同的权利承担合同之义务，并非被告辩称只领取租金不参与经营。2019年7月13日，因洪水淹没西街地下商场，对二被告造成了一定的经济损失，但原、被告并未在合同中约定可就此解除合同，该情形也不符合合同的法定解除要件，继续履行不影响合同目的实现。故对被告阳云武、梁炳生要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并退还押金2000元的诉请，理由不充分，证据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。本案中，原、被告在合同中对租金及支付期限进行了明确约定，被告应按合同约定向原告支付租金。但西街地下商场于2019年7月13日遭遇洪水，2020年2月又出现新冠××疫情。上述情形均导致被告营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。故本院酌情给二被告二个月的时间进行清运垃圾及灾后重整，减免被告2019年7月、8月和2020年2月、3月相应的租金。综上所述，二被告需向原告支付2019年9、10、11、12月及2020年1月的租金，共计22973元。 另，滞纳金属于行政法律法规中的概念，原、被告在合同中对滞纳金的相关约定，可视为支付拖欠经营利润的违约金。但原、被告在合作合同中约定的给付标准过高，本院酌情调整为每月拖欠租金的年利率10%计算至2020年2月26日即744元。 再次，原、被告的合同中仅对公共设施的维护进行了大致约定，但对于具体的防洪设施交付及防洪设施的维护管理，并未明确约定。对于洪水等自然灾害，双方均应积极地采取防控措施，尽量避免或减少经济损失。故原告要求被告修复防洪设施的诉请，理由不充分、证据不足，本院不予支持。 关于争议焦点三：首先，从原告与被告签订的合同看，出租的Q1号、Q2号、Q3号商铺周围系木板和玻璃隔断圈围，租赁面积均为12.11平方米。被告使用上述商铺，需将木板和玻璃隔断拆除，实际上原告出租商铺为“裸房”。被告只有进行必要的装修，与其他商铺连成一个整体，才便于被告经营；其次，按照被告的陈述，被告委托齐望与阳朔好印象广告设计制作中心签订的《店面装修协议书》及《装饰采购安装工程协议书》涉及的内容，均为门面装潢。该装潢并非原告商铺固定财产，而是被告因经营所需添置，被告装修所添置的财产属于被告所有，保护其免受损失是自己的责任。该装潢被洪水毁损非原告造成，而作为同样拥有地下商场商铺的被告梁炳生，应了解西街存在涨水可能。因而，洪水对涉案商铺造成损失，被告不能以原告未告知承租人而归责于原告。同时，在双方签订的《商铺租赁合同》中，对被洪水毁损造成装修损失的责任并无约定。因此，被告阳云武、梁炳生要求原告邵祺祥赔偿其装修损失，没有合同约定也没有法律依据，对被告该项诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务”及第二百一十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”本案中，被告在灾后对西街地下商场进行了抽水及垃圾清运等工作，可视作原告未履行维修义务，被告因此支出的费用，依照上述规定，应由原告承担。故被告要求原告按商铺占地比例承担给付责任即341元，合法有据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百条、第二百一十一条、第二百二十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告阳云武、梁炳生支付原告邵祺祥2019年9月至2020年1月租金22973元、违约金744元，共计23717元； 二、原告邵祺祥支付被告阳云武、梁炳生维修费341元； 三、驳回原告邵祺祥的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告阳云武、梁炳生的其他诉讼请求。 本案受理费1286元，由被告阳云武、梁炳生负担772元，原告邵祺祥负担514元；反诉案件受理费183元，由被告阳云武、梁炳生负担180元，原告邵祺祥负担3元。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1469元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行，农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  肖云成 人民陪审员  明俞汐 人民陪审员  邓一郎 二〇二〇年五月二十日 法官 助理  赵维钰 书 记 员  黎 丽