山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1091民初622号原告：张向阳，男，1970年7月9日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：宋星星，山东泰祥律师事务所律师。被告：吴传华，女，1957年10月25日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王辉，山东东方未来律师事务所律师。被告：钟玉俊，男，1955年8月23日出生，汉族，住威海市环翠区。原告张向阳与被告吴传华、钟玉俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张向阳及其委托诉讼代理人宋星星、被告钟玉俊、被告吴传华之委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张向阳向本院提起诉讼，请求依法判令二被告支付房款27016.88元。事实和理由：2019年9月14日原被告签订房屋买卖合同，合同约定房屋面积137平方，总价款210万元，关于产权面积以房管局实际测绘面积为准，以实际面积多退少补。后经房管局实际测绘面积为139.63平方米，多出2.63平方米，多出差价原告多次索要，被告拒不支付。为维护自身合法权益，现特诉至法院，望依法判决。支付房款的计算方式为：房款总价款210万元，除以合同约定的面积137平方米，等于单价15328.47元。15328.47元乘以多出的2.63平方米等于40313.88元。减去被告替原告支付给开发商的13297元等于27016.88元。被告吴传华辩称，其与钟玉俊无需再向张向阳支付任何款项。一、房屋买卖合同中已明确约定关于产权面积以房管局实际测绘面积为准，两方今后不得以面积大小不符合原产权证明追究相对方责任。因此如出现面积差，其与钟玉俊与张向阳之间不存在多退少补的问题。二、关于买卖合同中以实际面积多退少补的约定，是指如涉案房屋出现面积差的情况，由吴传华及钟玉俊与开发商处理房款的多退少补，与张向阳之间不存在多退少补的问题。涉案房屋原预售合同登记备案的买受人为张向阳，但由于未办理正式的产权证书，因此将来办理产权证时，可能出现房屋存在面积差的情况。由于双方已一口价约定总房款210万，因此如后续出现面积差的情况，由吴传华及钟玉俊与开发商处理房款的多退少补。三。后涉案房屋经测绘确实出现2.63平米的面积差，吴传华及钟玉俊依约缴纳13297元差价后，张向阳认可并协助吴传华办理房屋产权手续。四、涉案房屋双方一口价约定总房款210万，不单指房屋，还包括储藏室、豪华装修、家具、家电、花园、亭阁等。综上，原告起诉答辩人没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告钟玉俊辩称，同意被告吴传华的答辩意见，其与吴传华是夫妻，买的房子不是按平方买的，是按照一套买的，总价款210万元，双方没有约定单价，房屋还包括一个39.68平方米精装修的储藏室。本院经审理认定事实如下：2013年9月4日，原告张向阳作为买受人与威海市昌鸿房地产开发有限责任公司作为出卖人，签订合同编号【预】201300026047、威海市商品房预售合同一份，约定原告购买坐落于昌鸿小区K区-22号-106室，该商品房用途住宅，建筑面积共137.0平方米。该房屋按建筑面积计算计价人民币692660元，另储藏室价值人民币79723元。该商品房总购房款为人民币772383元，付款方式为签合同时买受人一次性付款。2019年9月14日，原告张向阳作为甲方，二被告（系夫妻关系）作为乙方，威海润祥房产营销策划有限公司作为丙方，签订房屋买卖转让合同书一份。合同约定，甲方所售房屋坐落于威海市高区，建筑面积137平方。关于产权面积，以房管局实际测绘面积为准。甲乙两方今后不得以面积大小不符合原产权证明追究相对方责任。同时约定以实际面积多退少补，该房屋附属设施设备储藏室一个。房屋权属约定为预售。涉案房屋成交价格、付款方式及资金划转方式约定，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交总价为2100000元人民币，大写贰佰壹拾万元整。付款方式为全款支付。关于房款支付，甲乙双方协商约定，于2019年9月14日支付定金5万元给甲方，于2019年9月16日支付房款35万元，于2019年10月4日支付房款60万原元，于2019年11月16日支付房款110万元整。特殊情况可延长至2019年11月30日结清尾款。关于房屋交付，约定出卖人应当在2019年11月14日前将该房屋交付给买受人，甲乙双方承诺于2019年11月14日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续或预售合同等相关手续。上述协议签订后，被告钟玉俊于2019年9月14日至同年10月13日通过银行个人账户将上述房款支付给原告。2019年12月27日，原告与二被告在中介公司经理的陪同下，到威海市昌鸿房地产开发有限责任公司办理买卖房屋的合同转让手续。被告吴传华向涉案房屋建筑施工企业威海新祥裕建筑工程有限公司缴纳多出2.63平方米房屋差价款13297元，收据注明事由为收工程款，K22-106签现售合同2.63*5056。原告配合被告办理了一切手续。同年12月29日，威海市昌鸿房地产开发有限责任公司作为出卖人，被告吴传华作为买受人签订合同编号为201920024607的商品房买卖合同（现售），约定将涉案房屋出售给被告，房产测绘机构为威海市房地产测绘中心有限公司，其实测建筑面积共139.63平方米，其中套内建筑面积119.38平方米，分摊共有建筑面积20.25平方米。计价方式与价款约定单价为每平方米5055.91元，总价款为705957元，附属物储藏室计价为人民币79723元，买受人付款方式为一次性付款，应当在2019年12月26日前支付全部价款。同日原告同意给被告办理涉案房屋不动产登记，2020年1月13日，涉案房产被登记在被告吴传华名下，建筑面积139.63平方米，附储藏室一个。庭审中被告申请威海润祥房产营销策划有限公司法定代表人刘丽出庭作证，证实双方买卖合同是其公司提供的，二手房价210万元，137平方米，按照合同约定双方不追究面积差，当时约定是向开发商多退少补。210万元是一套房产的价值，行业常规二手房没有按平方米计价的，都是按套算的。原告认为证人于被告系朋友关系，证言的可信度低，不应被采纳，但未举证证实，且证人只认可与被告系客户关系。以上事实，由双方当事人的陈述、商品房预售、现售合同、商品房买卖（转让）合同书、收款收据、证明、银行转账明细、不动产查询结果证明、证人证言、照片等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原被告争议的焦点是对商品房买卖（转让）合同书中关于以实际面积多退少补的约定存有争议。首先，原告与威海昌鸿房地产开发有限公司签订的涉案房屋预售合同中明确约定该商品房建筑面积为137平方米，房屋计价692660元。另储藏室一个为79723元，合计772383元。该合同并未约定建筑面积的单价，但经折算单价为每平方米5055.91，与被告签订的涉案房屋现售合同中约定的房屋单价完全一致。被告也是按照该单价向开发商补交了多出的2.63平方米的房屋差价款，不存在原告多付房款的事实。其次，原、被告之间系二手房买卖合同纠纷，被告已向原告交付全部购房款，双方合同实际已履行完毕。双方约定成交价格、付款方式是分期交付房屋总价，并未涉及按房屋单价交易的问题。且被告从原告处获取转让房屋后，在办理房屋登记测绘手续过程中，发现涉案房屋确实多出2.63平方米，办理实际面积的多退少补义务已经转由被告承担。原告亦予以配合，协助被告办理了不动产登记，期间并未提出任何异议，应视为原告认可由被告向开发商及建筑商履行面积多退少补义务。第三，现有证人证言及证明，可以证实涉案房屋从原告花费近80万元购得，到以包括装修、家装等在内210万元的价格卖与被告，符合二手房交易常规，且原告在涉案房屋交易中受益，并未受到任何实际损失，不存在由被告向其支付任何款项的情形。综上，原告以房款交易总价款210万元，除以合同约定的面积137平方米，计算多出的2.63平方米房屋价款40313.88元，再减去被告替原告支付给开发商的13297元，剩余27016.88元请求被告支付。因不属于房屋差价款的范畴，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项规定，判决如下：驳回原告张向阳的诉讼请求。案件受理费238元，由原告张向阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年六月八日书记员  王青