重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初1640号原告:陈建明,女,1958年8月9日出生,汉族,住重庆市涪陵区。原告:秦一山,男,1955年3月31日出生,汉族,住重庆市涪陵区。被告:洪孝琼,女,1986年7月7日出生,汉族,住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：万玲，重庆诚桂律师事务所律师。被告:重庆腾宇置业顾问有限公司，统一社会信用代码：915001026689234463，住所地:重庆市涪陵区兴华中路****A-30-4。法定代表人:杨英,该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告陈建明、秦一山与被告洪孝琼、重庆腾宇置业顾问有限公司（以下简称腾宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员陈兴亮独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建明、秦一山，被告洪孝琼及其委托诉讼代理人万玲，被告腾宇公司的委托诉讼代理人蒲旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：解除原、被告三方于2019年9月14日签署的3002152号《房地产买卖居间协议》;判令被告洪孝琼承担拒不履行合同约定的给付原告购房款义务的违约责任，支付原告违约金60000元；判令被告腾宇公司立即退还原告的303XXXXXXXX号房屋所有权证、退还其收取原告的中介费5000元。事实与理由:2019年8月3日，原告与被告腾宇公司签署了《全程独家代卖委托合同》，委托腾宇公司独家代卖原告位于涪陵区XXXXXX自住房，并依约将303XXXXXXXX房产证和房钥匙交给了腾宇公司。该合同约定，委托期为2019年8月3日至2020年2月2日，期满或该房售出，该合同终止或按新签订的《房屋买卖合同》执行;若须返还证件，中介方腾宇公司应及时送交给原告方。2019年9月14日，原告(甲方)与被告(乙方)洪孝琼、被告(丙方)腾宇公司三方签订了《房地产买卖居间协议》约定:乙方洪孝琼以400000元购买上述甲方之房，付款约定是:1、签约当日付20000元，;2银行面签通过三个工作日前付120000元;3、签订本协议书后至银行面签通过三个工作日前(即上述房屋产权转移登记当日)支付100000元;4、乙方委托丙方向银行申请个人二手房商业按揭款150000元，由银行将审批贷款金额直接划入甲方指定账户;5、房屋尾款10000元于房屋交接当天由乙方一次性以现金方式支付给甲方;违约责任的约定是:如因乙方原因(包括但不限于购买意图改变，延迟付款、不履行合同约定的内容等)导致本协议不能履行，则视为乙方违约，乙方支付给甲方的定金不退还，并赔偿甲方违约金80000元;乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方支付房价款万分之五的违约金;该协议对中介服务内容及中介费也给予了约定，约定甲方支付丙方中介费40000元。合同签订后，被告洪孝琼向原告支付了20000元定金，被告腾宇公司收取了原告5000元中介费。在合同履行过程中，按被告腾宇公司的要求，原告于2019年10月14日上午与被告洪孝琼一道，在被告腾宇公司工作人员的带领下去中国农业银行涪陵城区支行完成通过了银行面签，新办了农行卡。按合同，被告洪孝琼应于2019年10月14日前三日付第二笔购房款120000元，但其一直未付，也未付后面的应付款项。为此，原告多次向被告腾宇公司交涉未果。后被告腾宇公司告知原告说，买方洪孝琼认为所购房屋可能漏水，要求原告对房屋进行整改，以此拒付购房款，由此酿成纠纷。原告认为:原、被告三方签订的《房地产买卖居间协议》是三方真实意思表示，合法有效，对三方当事人都有约束力。《协议》在房屋基本情况部分的第3条明示:“该物业是以现状售予乙方，乙方已实际看房，乙方对该物业的现状清楚并无任何异议，乙方不得依此借故拒绝交易。乙方对甲方所要出售的房屋作了充分了解，自愿购买该物业。”合同约定清清楚楚，被告洪孝琼借故拒付购房款实际是其为悔约找借口，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法相关规定，原告选择适用违约金条款让被告承担违约责任，故扣抵已交的定金20000元后，被告洪孝琼还应承担人民币60000元的违约责任。另《房地产买卖居间协议》对中介费的约定是:甲方(卖方)、乙方(买方)各4000元，而丙方(中介腾宇公司)却收了原告(卖方)5000元，被告腾宇公司收取原告5000元中介费没有依据。《合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”按二手房交易习惯，二手房卖方一般是不负担中介费的，因中介费已体现在房屋的售价中了。本次交易出现卖方承担中介费(还比买方多)的情况，本身就证明中介存在故意隐瞒与订立合同有关事实，提供虚假信息的情况。在交易中，中介利用原告售房心切的心理向卖方提供的信息是:买方只出价400000元买房，不肯再担中介费，中介也作让步，只收5000元中介费，如果卖方能够承担，该交易就促成了。而事实上买方是交了4000元的中介费的，中介隐瞒了这一事实。因此，按合同法的规定，被告腾宇公司不得要求支付报酬，对所收中介费应予退回。至于房产证问题，原委托代卖合同约定的期限在2020年2月2日已到期，且原、被告三方已签署《房屋买卖居间协议》，现被告腾宇公司已没有任何理由继续持有原告的房屋所有权证，依法理应退还原告。由于被告洪孝琼拒付购房款，致使原告的合同目的不能实现，且现已无法按原合同履行，故只能请求人民法院依法解除该《房屋买卖居间协议》，并追究违约方的违约责任。请求人民法院判如所请。被告洪孝琼辩称：我方不同意解除合同，要求继续履行协议，但要求原告对漏水部分进行整改。我方没有违约，合同约定的是在面签后三日付120000元，而原告方说的是面签前三日，这与合同不符。原告与被告面签后，被告老公还没有看过该房屋，准备去看，结果房屋已经锁上，我方和中介都不能看，后经打听，才知道该房屋有漏水的事实。如原告坚持解除合同就要退我定金并赔我损失。被告腾宇公司辩称：我司与原告签订了居间服务协议，并提供了居间服务，应当收取居间报酬，因原告与我司签订的委托合同中约定的居间报酬为成交价的2%，而签订买卖合同后，我司并未收取原告成交价的2%，只收取了5000元的中介费，且该5000元也是原告签字确认的，我司并没有欺诈原告，也不应该退还中介费。原告与被告洪孝琼之间的房屋买卖合同关系，合同签订前被告洪孝琼实地看房是事实，但因该房屋并无人居住，看房时不能反映该房是否漏水的状态，合同签订时原告也向被告洪孝琼口头保证过房屋不会漏水。房屋买卖合同签订后，被告洪孝琼与其丈夫想再次查看房屋，但原告将房门锁上拒绝打开房门查看，因楼下业主反映该房漏水，故发生纠纷至今，我司认为房屋漏水本身是小事，希望原告与被告洪孝琼好好协商处理。经审理查明：2019年8月3日，原告与被告腾宇公司签订了《全程独家代卖委托合同》约定：原告委托被告腾宇公司独家代卖原告位于涪陵区XXXXXXXX号房屋，委托期销售期为本合同签订之次日起180日，为2019年8月3日至2020年2月2日，在此期间签订房屋买卖合同均属买卖成功。原告需将房产证和房钥匙交给被告腾宇公司，房屋成功出售后原告同意按房屋实际成交价2%给付被告腾宇公司经纪服务佣金，原告应对房屋权属证件、屋内相关设施及向被告腾宇公司提供的房屋的基本信息的真实性、合法性及有效性负责。后原告依约将303房地证XXXXXX房产证和房钥匙交给了被告腾宇公司。2019年9月14日原告在被告腾宇公司的居间下与被告洪孝琼签订了《房地产买卖居间协议》约定:被告洪孝琼购买原告位于涪陵区XXXXXXXX号房屋一套，建筑面积107.66平方米，房屋价款400000元，被告洪孝琼于签约当日付原告定金20000元，于银行面签通过三个工作日前付原告房款120000元;于签订本协议书后至银行面签通过三个工作日前(即上述房屋产权转移登记当日)支付原告房款100000元;被告洪孝琼委托被告腾宇公司向银行申请个人二手房商业按揭款150000元，作为被告洪孝琼支付原告的房款，按揭服务费5000元，评估费400元由被告洪孝琼在签订银行借款合同前支付给被告腾宇公司，在银行办理完他项权证后，银行直接将审批贷款金额划入原告指定账户;房屋尾款10000元于房屋交接当天由被告洪孝琼一次性以现金方式支付给原告;如因原告原因(包括但不限于另行出售房屋、权属不清晰、价格变动等)导致本协议不能履行，则视为原告违约，原告需双倍返还定金给被告洪孝琼，并赔偿被告洪孝琼违约金80000元；如因被告洪孝琼原因(包括但不限于购买意图改变，延迟付款、不履行合同约定的内容等)导致本协议不能履行，则视为被告洪孝琼违约，被告洪孝琼支付给原告的定金不退还，并赔偿原告违约金80000元;被告洪孝琼不能按期向原告付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方支付房价款万分之五的违约金;由于被告腾宇公司促使原告与被告洪孝琼达成买卖协议，原告与被告洪孝琼任何一方违约导致买卖不能成交，所收取的中介服务费均不得退还。协议签订当日原告交付被告腾宇公司佣金5000元。被告洪孝琼向原告支付了定金20000元。后因被告洪孝琼得知原告所出售的该房屋厕所漏水，要求再次查验房屋，原告将该房屋房门锁上拒绝让被告洪孝琼再次查验房屋，为此双方发生纠纷，被告腾宇公司多次沟通协调无果，原告遂诉至本院。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，原告提交的《全程独家代卖委托合同》、《房地产买卖居间协议》、收据，被告提交的聊天记录、录音记录等证据材料在案佐证，这些证明材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》依法成立有效，应受法律保护。双方当事人本应按照协议严格履行自己的义务。本案中，因被告洪孝琼得知原告所出售的该房屋厕所漏水，要求再次查验房屋，原告将该房屋房门锁上拒绝让被告洪孝琼查验房屋，为此双方发生纠纷，被告腾宇公司多次沟通协调无果，双方僵持不下，继续履行该《房地产买卖居间协议》已无可能，且均不能实现双方签订房屋买卖合同的目的，故原告请求解除《房地产买卖居间协议》、被告腾宇公司退还原告的房屋所有权证的诉讼请求本院予以支持。被告洪孝琼虽未按约定期限给付购房款，但是是基于被告洪孝琼得知原告出卖的房屋厕所漏水要求查验房屋时，原告未采取正确合理的方式配合，而是将该房屋房门锁上又拒不配合被告洪孝琼和腾宇公司查验房屋漏水情况而发生纠纷所致，对此原告有主要过错。原告要求被告洪孝琼承担违约责任赔付违约金的诉讼请求不符合法律规定，该请求本院不予支持。合同解除后，原告应退还被告洪孝琼给付的定金20000元。双方在《房地产买卖居间协议》已经约定，被告腾宇公司促使原告与被告洪孝琼达成买卖协议，原告与被告洪孝琼任何一方违约导致买卖不能成交，所收取的中介服务费均不得退还。本案被告腾宇公司已经促使原告与被告洪孝琼达成买卖协议，合同解除是基于出售房屋厕所漏水原告未能采取正确的处理方式所致，故原告请求退还所给付的佣金5000元不符合法律规定，其请求本院亦不予支持。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈建明、秦一山与被告洪孝琼于2019年9月14日签订的《房地产买卖居间协议》；二、原告陈建明、秦一山于本判决生效后10日内退还被告洪孝琼给付的定金20000元；三、被告重庆腾宇置业顾问有限公司于本判决生效后10日内退还原告陈建明、秦一山的303房地证XXXXX**房地产权证；四、驳回原告陈建明、秦一山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告陈建明、秦一山负担3000元，被告洪孝琼负担300元，被告重庆腾宇置业顾问有限公司负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期限的最后一日起计算。审判员  陈兴亮二〇二〇年六月三十日书记员  林 静