广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初13379号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路**。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁秀莹，女，该公司员工。被告：杨洋，男，1980年9月26日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告杨洋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告利合物业公司的委托诉讼代理人何月群到庭参加诉讼。被告杨洋经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法进行缺席审理。现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费14323.54元及违约金（物业服务费从2016年5月01日起计至2019年07月31日止，按每月367.92元计算；违约金从开始欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2、判令被告向原告支付拖欠的公摊水费3.46元及经济损失（公摊水费从2015年11月1日起计至2019年5月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3、判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1831.78元及经济损失（公摊电费从2015年11月01日起计至2019年05月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告申请变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付拖欠的物业服务费4782.96元及违约金（物业服务费从2018年7月01日起计至2019年07月31日止，按每月367.92元计算；违约金从2018年7月开始欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；其余诉讼请求不变。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称开发商）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉5座2层206单元（以下称该物业）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2015年10月30日前。被告与原告于2015年10月30日签署《前期物业服务协议》（以下称协议），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计收（不包含公摊费用）”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2015年12月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由拖欠物业服务费及公摊水电费用。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告杨洋无答辩及举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明如下事实：利合物业公司是具备物业服务资质的公司。2014年5月10日，杨洋与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》购买了亚运城铁中路3号5座（自编D区A-9栋）206房（以下简称“涉讼房屋”），建筑面积为130.7552平方米（实测面积131.3998平方米），物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，并约定房屋交付日期为2015年10月30日前。2015年10月30日，杨洋在《广州亚运城天誉（二期）收楼签收一览表》中签字，确认收楼。同日，杨洋与利合物业公司签订《广州亚运城天誉（二期）前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为杨洋提供物业服务，杨洋应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业公司交纳物业服务费，约定的建筑面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘面积为准；物业服务费应按月交纳，当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付未付物业服务费5‰交纳违约金；包括但不限于水、电等费用，如有需要，有关单位可以委托利合物业公司代收代交，杨洋或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。同日，杨洋在《广州亚运城天誉（二期）业主承诺书》中签名确认愿意遵守《广州亚运城天誉（二期）临时管理规约》的规定。2018年9月29日，利合物业公司向杨洋物业地址邮寄律师函，催收拖欠的物业服务费及公摊水电费。该邮件的签收情况为箱收。2019年10月18日，利合物业公司以杨洋逾期未缴纳物业服务费及公摊水电费的违约金为由诉至本院。诉讼中，利合物业公司称，杨洋于2019年10月14日缴纳了2016年5月-12月的物业管理费，于2019年12月8日缴纳了2017年1月-2018年6月的物业管理费，现尚欠2018年7月1日至2019年7月31日的物业管理费及2015年11月1日至2019年5月31日的公摊水费、公摊电费，应承担相应的违约责任。利合物业公司另提交了水费发票5张、电费发票5张、电费通知单10张、水电费公示照片6张证明其已缴纳公摊水电费并已公示。本院认为，杨洋与利合物业公司签订的《广州亚运城天誉（二期）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。杨洋未及时缴纳2018年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。利合物业公司请求杨洋向其支付该期间的物业服务费4782.96元（2.8元/平方米/月×131.3998平方米×13月），符合法律规定，本院予以支持。利合物业公司主张杨洋按每日5‰的标准向其支付物业服务费的违约金，该标准过高，因利合物业公司未能举证证明其损失超出利息损失，本院酌情调低利合物业主张的物业服务费的违约金按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金金额以当月所欠物业服务费为限。利合物业公司提供了对应的发票证明公摊水费3.46元、公摊电费1831.78元已实际发生，本院对此予以确认，杨洋未及时缴费，给利合物业公司造成了经济损失。利合物业公司请求杨洋向其支付2015年11月1日至2019年5月31日的公摊水费3.46元、公摊电费1831.78元及相应的经济损失，本院亦予以支持。同理，相关经济损失本院酌情调整为以拖欠总额为本金，从欠费期间最后一日之次日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。杨洋经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨洋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费4782.96元及违约金（每月违约金的计算方式为以367.92元为本金，分别从拖欠当月的6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告杨洋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2015年11月1日至2019年5月31日期间的公摊水费3.46元及经济损失（经济损失以3.46元为本金，从2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，公摊水费的经济损失总额以公摊水费本金为限）；三、被告杨洋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2015年11月1日至2019年5月31日期间的公摊电费1831.78元及经济损失（经济损失以1831.78元为本金，从2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，公摊水费的经济损失总额以公摊水费本金为限）；四、驳回利合物业公司广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  李倩仪人民陪审员  吴细满二〇二〇年六月二十四日书 记 员  王韵曌