广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初14583号原告：宝能商业有限公司，住所地深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码91440300553851139B。法定代表人：张保文，总经理。委托诉讼代理人：何明慧，女，1992年10月21日出生，汉族，系公司员工。被告：深圳彩虹堡教育科技有限公司，住所地深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码914403000xxxxxxxxxxxxx。法定代表人：PAULPAN。第三人：宝能地产股份有限公司，住所地深圳市福田区xxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码91440300xxxxxxxxxx。法定代表人：叶伟青。委托诉讼代理人：胡静，女，1992年10月12日出生，汉族，系公司员工。原告宝能商业有限公司诉被告深圳彩虹堡教育科技有限公司、第三人宝能地产股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何明慧到庭参加诉讼。被告深圳彩虹堡教育科技有限公司及第三人宝能地产股份有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告及第三人签订的《xxxxxxxxxx商铺租赁及管理合同》于2018年10月19日解除；2、被告向原告支付2018年9月1日至2018年10月19日期间的营运管理费153548.52元、物业管理费43871元、水电费4425.42元、pos机租金800元及迟延支付前述各项费用的滞纳金73484.83元（暂计至2019年3月12日，应计至实际支付之日）；3、被告向原告支付2018年10月20日至2019年3月12日占用期间的营运管理费442219.73元、物业管理费126348.48元、推广费244800.2元；4、被告向原告支付解除合同违约金244800.2元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月16日，原告、被告及第三人签订了《宝能·allcity南山店商铺租赁及管理合同》（以下简称《租赁合同》），由被告承租第三人所有的位于深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（以下简称涉案商铺)，原告为经营管理方和物业管理方。《租赁合同》约定：商铺租赁面积为641.51平方米，租赁用途为商业，经营类型为儿童培训，品牌为彩虹堡；租赁期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；租赁期内被告每月应向原告支付的各项费用标准如下：月营运管理费95200.08元、月物业管理费27200.02元、月推广费3400元、月POS租金400元、水费每立方米5.27元、电费每千瓦时1.2元；被告逾期支付营运管理费、物业管理费、推广费及水电等费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的千分之二向原告支付违约金；合同解除后，被告逾期返还商铺的，被告应交纳营运管理费、物业管理费、推广费、水电费等各项费用，直至被告返还商铺或第三人按合同约定收回商铺；被告未经原告同意，擅自中断、停止其经营活动3日以上的（含3日）或被告逾期支付营运管理费、物业管理费等费用达30日以上的（含30日），原告均有权解除租赁合同并要求被告支付最后一个租赁年度月基本营运管理费、物业管理费两倍的违约金。因《租赁合同》为续签，被告仍按原商铺状态继续营业，原告继续提供运营及物业管理服务。自2018年9月起，被告开始拖欠原告营运管理费、物业管理费、推广费、POS租金、水电费，经原告及第三人多次催缴仍未支付。因被告于2018年9月26日擅自单方停业超过3天以上并长期拖欠租金及营运管理费、物业管理费等各项费用，原告第三人于2018年10月17日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除租赁合同，并要求被告于2018年10月24日前将商铺返还第三人，但被告未返还商铺。至今为止，被告仍未支付拖欠的各项费用，也未返还商铺，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请其判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人未到庭应诉，其提交书面答辩意见为：其对原告主张的诉讼请求、案件事实及提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。原告主张的事实和法律依据充分，请求法院支持原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月16日，原告（管理方、丙方）与被告（承租方、乙方）、第三人（出租方、甲方）签订《xxxxxxxxxxx店商铺租赁及管理合同》（《租赁合同》），合同约定：乙方向甲方承租购物中心（即xxxxxxxxxx店）xxxxxxxxx号商铺，商铺的租赁面积为641.51平方米；商铺为商业用途，经营类型为儿童培训，品牌为彩虹堡；租赁期限为3年，自交付之日起至2021年同年同月同日的前一天止；乙方应向甲方支付的租金按约定租赁面积计算，每月租金总额为40800.04元，上述租金不包括乙方需支付的营运管理费、物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；乙方应向丙方支付的营运管理费按约定租赁面积计算，每月营运管理费总额为95200.08元；除首月基本营运管理费于合同签订之日起5日内向丙方支付外，每月基本营运管理费须于当月5日前支付（如遇法定节假日则顺延至该节假日后第一个工作日）；乙方应自商铺交付之日起缴纳物业管理费，物业管理费按商铺租赁面积计算，每月物业管理费为27200.02元；租赁期内，丙方有权根据实际情况调整物业管理费，但每次调整需提前30日由丙方以书面形式通知乙方；除首月物业管理费于合同签订之日起5日内向丙方支付外，其余月份物业管理费于每月5日前支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）；水、电费的计算标准按照政府相关规定并加计相应的线损，水费为5.27元/立方米，电费为1.2元/千瓦时，由乙方自行负担，每月的水、电费乙方须按丙方的收费通知单所规定的日期支付，丙方有权根据政府相关部门对水电费的调整而做出相应调整，调整前应知会乙方；丙方将不定期为购物商场进行商业推广活动，包括但不限于：节庆装饰及活动、宣传品制作、广告发布、媒体公关等，乙方同意接收丙方的推广活动并承诺为此向丙方按月支付推广费；乙方应自起租日起支付推广费，推广费按商铺面积计算，每月推广费3400元；除首月推广费于合同签订之日起5日内向丙方支付外，其余月份推广费于每月5日前支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）；首月及最后一个月的推广费计算方式为：乙方在该月实际租赁天数乘以当月日推广费；日推广费为商铺租赁面积乘以每平方米推广费除以该月实际的得数；商铺的交付日期由甲方另行书面通知，但不迟于2018年6月1日前；在租赁期限内，乙方逾期支付营运管理费（含管理费保证金）、物业管理费、推广费及水、电、维修费等费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰向丙方支付违约金；合同终止或解除（无论基于何种原因），乙方逾期交还商铺的，甲方、丙方有权强行收回商铺，如有损失由乙方自行承担，每逾期一日，乙方除应当交纳营运管理费、物业管理费、空调费、推广费、水电费等各项费用外，还应按照合同终止或解除当租赁年度月基本租金的2倍向甲方支付违约使用金，直至乙方交还商铺或甲方依照本合同第13.4.1条约定收回商铺；若因此造成甲方延迟向新租户交付该商铺而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿；甲乙丙三方一致同意，乙方有拖欠营运管理费、物业管理费、空调费、推广费、水电费其中之一或全部达到30日（含30日）以上的，或拖欠空调费、营运管理费、水电费、推广费、物业管理费、违约金等累计金额达基本月租金120%等行为之一的，丙方有权单方解除本合同，合同解除后，甲方收回商铺，租赁保证金由甲方没收，管理费保证金由丙方没收，且乙方应按最后一个租赁年度月基本营运管理费、物业管理费及空调费总额度两倍向丙方支付违约金；丙方不解除本合同的，不影响丙方要求乙方承担违约责任的权利；任何与本合同有关的由本合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采用书面形式，并送达以下地址，其中乙方地址为涉案商铺地址；任何文件、通知及其他通讯往来，如以邮寄的方式，应以中国邮政特快专递EMS的方式寄出，在寄出后第3个工作日即视为已送达（无论是否签收）；及其他条款。附件三《POS专用收银系统租用规定》约定：自本合同约定的起租日起，乙方应向丙方支付POS系统专用月租金400元/台（距当月底不足整月的，超过15天按一个月算，不足15天按半个月计算，200元/台），POS系统租金与当月商铺租金同时支付。2018年9月20日，原告与第三人共同向被告发出《催缴通知单》，催促被告缴纳2018年9月租赁费用。原告提交的EMS邮单显示该函件被退回。2018年10月17日，原告与第三人共同向被告邮寄《解除合同通知书》，邮寄地址为涉案商铺地址，通知载明被告拖欠原2018年9月期间的各项费用，且被告于2018年9月26日擅自停止营业，被告已构成根本违约，原告现通知被告解除双方签订的租赁合同，最迟于2018年10月24日之前将房屋按照合同约定返还等。该邮件于2018年10月19日被退回。原告提交了2018年5月-10月水电明细表、2018年9月-11月商户结算单，以及水电费发票等用于证明水电费金额。原告表示，其主张的金额系按照明细表中2018年8月至10月期间的水电费金额计算，因每月5日前结算的水电费系上月所使用的。庭审中，原告表示被告于2018年10月初停止经营，原告于2019年3月12日收回涉案商铺，收回时涉案商铺为空置，被告一直未与原告办理交接及返还手续，原告不清楚被告何时将物品搬离。本院认为，原告与被告及第三人签订的《xxxxxxx店商铺租赁及管理合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告自2018年9月1日起未按照合同约定向其支付运营管理费、物业管理费、空调费、推广费、水电费、pos机租金等各项费用，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担，本院对原告的上述主张予以采纳。被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年10月17日按照合同载明的通知地址向被告邮寄送达《解除合同通知书》，按照合同约定,“寄出后第3个工作日即视为已送达（无论是否签收）”，故本院确认原告与被告于2018年5月16日签订的《xxxxxxxxxxx商铺租赁及管理合同》于2018年10月22日解除。原告要求被告按照合同约定的标准向其支付2018年9月1日至2018年10月19日期间的营运管理费153548.52元、物业管理费43871元、推广费5483.87元、水电费4425.42元、POS机租金800元,符合合同约定,本院予以支持。关于原告主张的延迟支付上述各项费用的滞纳金。原告主张按照每月拖欠金额的日千分之二标准计算过高，本院酌情调整至按照日万分之五计算，即2018年9月的营运管理费、物业管理费、推广费、水电费、POS机租金分别以95200.08元、27200.02元、3400元、2481.89元、400元为基数，2018年10月的营运管理费、物业管理费、推广费、水电费、POS机租金分别以58348.44元、16670.98元、2083.87元、1943.53元、400元为基数，从拖欠当月6日起依次计算至本院判决确定的款项支付之日止。关于原告主张的2018年10月20日至2019年3月12日占用期间的营运管理费、物业管理费和推广费。原告在明知被告于2018年9月26日停止营业且其已发函要求解除合同及返还房屋的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，故本院酌情支持占用期间的营运管理费、物业管理费和推广费至2019年1月20日，即被告应向原告支付2018年10月20日至2019年1月20日占用期间的营运管理费285600.24元（95200.08×3）、物业管理费81600.06元（27200.02×3）和推广费10200元（3400×3），超出部分，本院不予支持。被告未依约向原告支付管理费用且未经原告书面同意擅自停业等违约行为导致涉案合同的解除，原告依据合同约定要求被告按最后一个租赁年度月基本营运管理费、物业管理费总额度的两倍向其支付违约金244800.2元，于法有据，本院予以支持。本案经缺席审理，现可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下：一、确认原告宝能商业有限公司、被告深圳彩虹堡教育科技有限公司、第三人宝能地产股份有限公司于2018年5月16日签订的《xxxxxxxxxxx店商铺租赁及管理合同》于2018年10月22日解除；二、被告深圳彩虹堡教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宝能商业有限公司支付2018年9月1日至2018年10月19日期间的营运管理费153548.52元、物业管理费43871元、推广费5483.87元、水电费4425.42元、POS机租金800元及其滞纳金（2018年9月的营运管理费、物业管理费、推广费、水电费、POS机租金分别以95200.08元、27200.02元、3400元、2481.89元、400元为基数，2018年10月的营运管理费、物业管理费、推广费、水电费、POS机租金分别以58348.44元、16670.98元、2083.87元、1943.53元、400元为基数，按照每月拖欠金额的日万分之五计算，从拖欠当月6日起分别计算至本判决确定的款项支付之日止）；三、被告深圳彩虹堡教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宝能商业有限公司支付2018年10月20日至2019年1月20日占用期间的营运管理费285600.24元、物业管理费81600.06元、推广费10200元；四、被告深圳彩虹堡教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宝能商业有限公司支付违约金244800.2元；五、驳回原告宝能商业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费14796.98元，原告已预交，由原告负担3469.48元，由被告负担11327.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  廖瑞梅人民陪审员  陈 滨二〇二〇年六月二十二日书 记 员  伍小丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。