文书内容黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1003民初906号原告（申请执行人）：周国良，男，1974年7月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：潘龙，黑龙江易律网典律师事务所律师。被告（案外人）：杨鹏君，男，1952年2月22日出生，汉族，退休职工，住辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人：董世宇，牡丹江市东安区七星法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：牡丹江富达信房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区机车路**，营业执照注册号：231000100088419。法定代表人：林国民，该公司董事长。第三人：牡丹江建工集团有限公司，，住所地黑龙江省牡丹江市西安区西平安街**建工大厦统一社会信用代码：91231000130301549N。法定代表人：王正新，董事长。委托诉讼代理人：周天民，男，1969年10月14日出生，汉族，牡丹江建工集团有限公司职工，住黑龙江省牡丹江市爱民区。第三人：牡丹江建工集团有限公司商品混凝土分公司，住所，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇桥头村与河西村交界处**社会信用代码：9123100006175456XE。负责人：王志军，经理。委托诉讼代理人：吴铁成，女，1976年3月14日出生，汉族，牡丹江建工集团有限公司商品混凝土分公司职工，住黑龙江省牡丹江市爱民区。第三人：赵祉州，男，1972年3月18日出生，汉族，职业不详，住黑龙江省牡丹江市阳明区。原告周国良与被告杨鹏君、牡丹江富达信房地产开发有限公司（以下简称富达信公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月22日作出（2018）黑1003民初810号民事判决。原告周国良不服该判决，向黑龙江省牡丹江市中级人民法院提起上诉。黑龙江省牡丹江市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）黑10民终662号裁定，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，并通知第三人牡丹江建工集团有限公司（以下简称建工集团）、牡丹江建工集团有限公司商品混凝土分公司（以下简称建工混凝土分公司）、赵祉州参加诉讼，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告周国良的委托诉讼代理人潘龙、被告杨鹏君的委托诉讼代理人董世宇，第三人建工集团的委托诉讼代理人周天民、第三人建工混凝土分公司的委托诉讼代理人吴铁成等到庭参加诉讼。被告富达信公司、第三人赵祉州经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周国良向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决准许对被告富达信公司名下，坐落于牡丹江市机车现代城小区，产籍号为**、B号两户房屋予以执行；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：在原告与被告富达信公司（2015）阳商初字第112号民间借贷纠纷一案执行中，牡丹江市阳明区人民法院以（2017）黑1003执恢12号执行裁定书，裁定包括涉案的两户房屋在内的五户房屋归原告所有。被告杨鹏君提出执行异议后，牡丹江市阳明区人民法院以（2018）黑1003执异4号执行裁定，中止对两户涉案房屋的执行。2015年5月7日牡丹江市阳明区人民法院作出（2015）阳商初字第112号民事裁定，查封了富达信公司所有的包含诉争房屋在内的6套房产。建工集团111分公司、建工商砼站、赵祉州、杨鹏君的四方《房屋转让协议书》系在查封后的2015年6月4日才达成的，建工集团111分公司根本就不存在，杨鹏君未取得涉案房屋的所有权，不享有足以排除强制执行的民事权益，其因抵账取得两户房屋的理由不成立，故诉至法院。被告杨鹏君辩称：2013年10月15日被告富达信房公司因拖欠建工集团111分公司工程款，用涉案的两户房屋即牡丹江市机车现代城小区5号楼X、Y号房屋抵顶工程款并签订了定金确认单。2013年11月29日建工集团给富达信公司出具了抵顶工程款的发票，并进行了财务记账。杨鹏君于2015年6月4日与建工集团、建工集团商砼站、赵祉洲签订四方协议，将涉案两户房屋抵顶给被告杨鹏君并交付。2015年11月10日杨鹏君向有关单位补交了涉案房屋2014年度的供热费、物业费等费用并占有使用至今。杨鹏君对案涉房屋享有实体权利，足以排除原告的强制执行措施。被告富达信公司、第三人赵祉州既未到庭亦未进行答辩。第三人建工集团陈述，其与富达信公司于2013年以抵顶工程款的方式，已经足额支付该两个房屋的房款，而且开具了全额正式工程款发票，获得抵款房屋钥匙。111分公司是本公司的内部项目处不是法人单位，公司对以111公司名义进行的以房抵款的行为和四方抹账行为予以认可。第三人建工混凝土分公司陈述，建工集团商砼站是对本公司的习惯叫法，案涉房屋是建工集团111分公司用来抵顶给本公司的混凝土款，双方出具了有正式收据，本分公司又将房屋抵顶给赵祉州，赵祉州抵顶给杨鹏君，四方签订了协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告富达信公司、第三人赵祉州经本院合法传唤未到庭，系对自身诉讼权利的放弃。对到庭各方当事人无异议的证据：原告提交的（2018）黑1003执异4号执行裁定书，被告杨鹏君提交的证据四中的电力销售发票、取暖费票据，证据五《黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院拍卖通知书》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的（2017）黑1003执恢12号执行裁定书、欲证明原告自2017年9月30日已取得案涉房屋的所有权。被告杨鹏君，第三人建工集团、混凝土分公司对该证据的合法性有异议，主张被告杨鹏君于2017年9月14日即公告的拍卖日期前提出了案外人异议。本院认为，因本案已经进入了执行异议之诉程序，故该裁定不能证明案涉房屋的所有权。2.被告杨鹏君的证据一、建筑业统一发票一张，黑龙江省单位往来资金结算票据三张，2015年8月20日记账凭证，2015年6月4日收据，2013年6月15日记账凭证，《商品房置换砂石协议》，结合被告的证据二，欲证明案涉的两个车库已由富达信公司以支付工程款的方式抵顶给了建工集团。原告对该组证据的形式要件及证明问题有异议，主张《商品房置换砂石协议》中记载的牡丹江建工集团111分公司并无工商登记，该公司不存在；记账凭证是被告单方出具的，上面没有任何公司公章，与本案无关；2015年6月4日收据中交款单位为建工集团111分公司，但盖章的是海林市一家公司，与被告所述不一致，也与本案无关。2015年8月20日记账凭证没有公司公章也没有记载人签字；2013年11月22日结算票据为建工集团与富达信公司签订的，资金结算为工程款10万元，与本案被告杨鹏君述称的建工集团111分公司无关联；2013年6月17日、2013年11月15日结算票据相对方为建工集团及富达信公司，与本案无关联性；记账联相对方也是建工集团和富达信公司，与本案无关联性。对证明问题有异议，该组证据足以证明被告所述与事实相矛盾，自述的111分公司不存在。第三人建工集团、建工混凝土分公司对该组证据及证明主张均无异议。本院认为，《商品房置换砂石协议》、2013年6月15日记账凭证的内容均未体现与本案的关联性，故不予采信。原告关于2015年6月4日收据中盖章单位与本案不符的抗辩理由成立，本院对该证据不予采信。2015年8月20日记账凭证系建工集团内部账面，故原告的抗辩理由不成立，本院予以采信，但没有相关收款凭证相佐，故该证据不能直接证明被告的证明主张。2013年11月22日黑龙江省单位往来资金结算票据体现10万元工程款，未体现与诉争房屋的关联性。2013年6月17日、11月15日的黑龙江省单位往来资金结算票据体现房抵工程款，但未体现抵款的具体房屋以及房屋是否实际交付。3.被告杨鹏君的证据二、定金确认单两张，王鹤翔《劳动合同书》，王鹤翔职工基本养老保险个人账户明细，欲证明王鹤翔为建工集团的职工，富达信公司以案涉两个车库抵顶工程款392920.00元给建工集团，2013年10月14日由王鹤翔签订了二份定金确认单。原告对定金确认单的关联性有异议，主张该组证据体现的日期为2013年，与原告提交的证据一中凭证记载的时间2015年相矛盾，与证据一中的收据记载的涉案两处房屋也不一致；对劳动合同的关联性有异议，王鹤翔工作单位为建工集团，并非111分公司职工。第三人建工集团、建工混凝土分公司对该组证据及证明主张均无异议。本院认为，结合建工集团的庭审陈述，该组证据能够证实王鹤翔代公司与富达信公司签订《定金确认单》，但并未证明房屋是否实际交付。4.被告杨鹏君的证据三、《房屋转让协议书》和2015年1月30日《借条》。欲证明：2015年1月30日赵祉州向杨鹏君借款150万元，2015年6月4日建工集团111分公司将从富达信公司顶账来的案涉两个车库以转账抵顶的方式转让给了建工商砼站、建工商砼站转给赵祉洲，赵祉洲又抵顶给杨鹏君，抵顶欠款392920.00元，杨鹏君为案涉房屋的买受人，并已支付了全部房屋价款的事实。原告对该组证据有异议，主张《借条》只能证明赵祉州与沈阳海州鑫轮胎有限公司有借贷关系，与本案无关；《房屋转让协议》中的王鹤翔签字与被告提供的证据二中王鹤翔签字不一致，且该合同中甲方与乙方都是公司，但签字均为自然人，被告的证明主张不成立。第三人建工集团、建工混凝土分公司对该组证据及证明主张均无异议。本院认为，《借条》的内容明确体现赵祉州向杨鹏君借款，故原告的异议理由不能成立，本院对《借条》予以采信，对借款事实予以认定。因建工集团对王鹤翔的行为予以认可，故原告关于《房屋转让协议书》的抗辩理由不成立，本院对该证据予以采信，对证明主张需综合全案认定。5.被告杨鹏君的证据四、《机车现代城小区前期物业管理服务协议》和《机车现代城小区室内装修管理协议》各两份，物业收费结算票据两张，《车库出租协议》一份。欲证明:（1）2013年10月14日王鹤翔与牡丹江市宏鑫物业管理有限公司签订了《机车现代城小区前期物业管理服务协议》和《机车现代城小区室内装修管理协议》；（2）2015年11月10日杨鹏君补交了案涉两个车库2014年12月至2015年12月的物业费；（3）杨鹏君交纳了案涉两个车库2014—2015、2015--2016两个年度的采暖费；（4）杨鹏君交纳了案涉两个车库的电费20元；（5）2015年10月30日杨鹏君将案涉两个车库出租给陈雪莲；(6）该组证据足以证实建工集团及杨鹏君已经于2013年10月14日起就实际占有、使用了案涉两个车库，为准物权人的事实。原告对物业收费结算票据真实性有异议，主张所盖公章不清楚，无法辨别出具单位名称；对出租协议形式要件有异议，主张出租协议是2015年10月30日出具的，而纸张新旧程度应当是不超过半年。对服务协议有异议，主张四份合同均没有签订日期，也未约定服务期限，乙方签字盖章处为红黑两个印章，无法辨别乙方具体名称。第三人建工集团、建工混凝土分公司对该组证据及证明主张均无异议。本院认为，《车库出租协议》系个人签订，故起到证人证言作用，原告对证据形式要件有异议，相对人未到庭接受质证，故本院不予采信；原告对服务协议和管理协议的异议理由成立，本院对《机车现代城小区前期物业管理服务协议》和《机车现代城小区室内装修管理协议》不予才信；物业收费结算票据在本案原审时已与原件进行了核对，本院予以采信。根据以上对证据的采信，结合当事人的庭审陈述，本院认定以下事实:原告周国良与被告富达信公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月7日作出（2015）阳商初字第112号民事裁定，查封了富达信公司名下的六处房屋，其中产籍号为A号、B号的两处房屋为本案的诉争房屋，被告富达信公司对该诉讼保全查封行为无异议。2015年9月15日本院作出（2015）阳商初字第112号民事判决，双方当事人均未上诉，该判决发生法律效力，2015年10月16日申请执行人周国良向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法对包含诉争房屋在内的六处房屋履行了拍卖手续，并于2017年9月30日作出（2017）黑1003执恢12号执行裁定，将包含案涉的两处房屋在内的五户房屋裁定给周国良所有，被执行人富达信公司从无异议。后案外人杨鹏君向本院提出执行异议，本院于2018年6月21日作出（2018）黑1003执异4号执行裁定，中止对案涉两户房屋的执行。申请执行人周国良对该裁定不服，向本院提起诉讼。另查明，2013年10月15日第三人建工集团工作人员王鹤翔代表该公司与被告富达信公司签订牡丹江市机车现代城5#X、5#Y两处房屋《定金确认单》。2015年6月4日建工集团、建工混凝土分公司、赵祉州及杨鹏君签订《房屋转让协议书》，四方抹账将上述两处房屋最终抵顶给杨鹏君，建工集团于2015年8月20日进行财务入账。杨鹏君于2015年10月向有关单位交纳了涉案房屋的采暖费、物业费等入户费用。本院认为，本案的争议焦点为：被告（案外人）杨鹏君是否享有对原告（申请执行人）周国良申请执行的牡丹江市机车现代城小区5号楼X、Y号房屋足以排除强制执行的民事权益。首先，本案诉争的A号、B号两处房屋至今仍登记在被告富达信公司名下。2015年5月7日本院作出（2015）阳商初字第112号民事裁定，查封了富达信公司名下包含该两处诉争房屋在内的六处房屋，被告富达信公司无异议。判决生效后，在本院执行拍卖、执行异议、乃至现在的执行异议之诉的各个程序中，被告富达信公司从未主张或认可过诉争房屋已经以房抵债，从未否认诉争的两处房屋系其所有的财产。其次，关于建工集团在本院对诉争房屋诉讼保全查封前，是否已经因以房抵工程款而实际占有了该房屋的问题。庭审中第三人建工集团认可杨鹏君是第一实际入住人，但又陈述大约是2013年5月份周天民拿着房款收据去富达信公司取的钥匙。而在2018年6月1日执行异议听证时，证人王鹤翔以建工集团经办人的身份当庭陈述“机车现代城两个车库以工程款形式抵顶给建工集团，时间在2014年、2015年之间”；“四方转让协议（2015年6月4日）是我签字的，我代表公司将涉案车库转让给案外人。转让第二人是抵顶的商混钱，第三人是他们之间的帐，协议目的是确认了案外人的房屋。交接房屋是富达信给我办理入户单、钥匙、顶账时开发商没有备案，合同也没有”；而当案外人代理人询问“你与富达信房地产公司签订153.154两个定金确认单（2013年10月15日）的时候，是否已将把房子交付给你了”，证人王鹤翔答“是”。由此可见，王鹤翔与周天民关于诉争房屋钥匙交接的陈述相矛盾，王鹤翔关于经办抵顶房屋交接的陈述也是自相矛盾的，同时本院2017年11月1日的《执行笔录》中也体现出周国良已从富达信公司获得了诉争房屋的钥匙。另外，《定金确认单》作为以房抵债意向，未证实房屋实际交接；工程款往来票据也未体现抵债房屋及交接。《机车、现代城小区前期物业管理服务合同》、《机车、现代城小区室内装修、管理协议》既无签订日期、服务期限，合同签订处也无乙方（即业主）的签字或盖章，且在2015年11月10日被告杨鹏君交纳物业费之前，该诉争的两处房屋并未缴纳过物业费。故现有证据未能证实建工集团在2015年5月前已经实际占有了该两处诉争房屋。第三◊关于被告杨鹏君及第三人建工集团、建工混凝土分公司主张的四方以房抵债问题。2015年6月4日收据中所盖公章系海林某公司，并非建工集团混凝土公司，不能证明建工集团和建工混凝土分公司之间的债务履行，且各方均未提供建工集团与建工混凝土分公司、建工混凝土分公司与赵祉州之间存在债务的相关证据，故关于四方抹账的证据未能形成完整的证据链条。综上，本院认为本案诉争的两户房屋至今登记在被告富达信公司名下，在本院对诉争房屋进行诉讼保全查封时，建工集团并未因抵工程款而实际占有诉争房屋，在本院诉讼保全查封后其基于对诉争房屋所有权而进行的以房抵债行为不具有法律效力，故被告（案外人）杨鹏君不享有对原告（申请执行人）周国良申请执行的牡丹江市机车现代城小区5号楼X、Y号房屋足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、之规定，判决如下：准予执行被告（被执行人）牡丹江富达信房地产开发有限公司名下，坐落于牡丹江市机车现代城小区，产籍号为**、B号两户房屋。案件受理费5800.00元、公告费820.00元由被告牡丹江富达信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  范晓丹人民陪审员  王 晶人民陪审员  丁亚君二〇二〇年六月二十二日书 记 员  于 萍附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理”（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。