湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0104民初35号原告：谢晓，女，汉族。被告：武汉国华礼品发展有限公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道******。法定代表人：朱军伟，系该公司董事长。被告：朱军伟，男，汉族。上述两被告共同委托诉讼代理人：梅斌，男，系该公司员工（特别授权）。上述两被告共同委托诉讼代理人：张亚玲，女，系该公司员工（特别授权）。原告谢晓与被告武汉国华礼品发展有限公司（以下简称国华礼品公司）、朱军伟商品房预售合同纠纷一案，于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告谢晓及被告国华礼品公司、朱军伟的委托诉讼代理人梅斌、张亚玲到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，延长三个月审理期限。本案现已审理终结。原告谢晓向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告国华礼品公司签订的武汉市商品房买卖合同。2、判令被告退还原告购房款997366元，认筹款50000元及利息损失65984元（暂计算至2019年8月27日，以实际返还之日为准），共计1113350元。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年8月10日确认认购被告位于武汉市硚口区汉正街581号汉正广场1栋2层244号商铺，并在当日交付该商铺认筹款50000元（认筹款50000抵100000），在2016年8月10日至11日支付了该商铺房款1043610元，共计1093610元，支付全部房款后，原告与被告签订了该商铺的武汉市商品房买卖合同和武汉和金伟业运营管理有限公司签订了该商铺期限3年的委托租赁及运营合同（被告告知该委托租赁及运营合同以每年收益为购房总价的7%来一次性抵扣购房款，但合同中未体现）。在2018年3月收到被告通知领取了该商铺购房发票及办理不动产登记证的所需资料并收走了原告相关收据，被告告知原告该商铺实际面积与合同面积有差，将退还差价，并在2018年4月4日退还了46244元。在2019年8月27日，产权商铺委托租赁及运营管理合同即将到期，将重新签订新的委托租赁及运营合同，原告在整理该商铺资料时发现与被告签订的该商铺合同约定建筑面积为16.7平方米，但由武汉市硚口区住房保障和房屋管理局出具资料显示该商铺建筑面积为15.96平方米，该商铺购房发票显示的面积也是15.96平方米，面积误差0.74平方米，面积误差比绝对值为4.43%，依据原告与被告签订的该商铺的武汉市商品房买卖合同中第八条面积确认及面积差异处理中的条款约定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。现原告要求解除合同，按合同约定被告在原告提出退房要求之日30日内，将原告已支付的款项退还，并给付利息。基于以上事实与理由，原告诉至法院。被告国华礼品公司辩称：1、双方合同不应解除。面积误差并非答辩人造成，业主面积没有变化，公摊面积也增加了，实际上不影响业主面积。2、答辩人与原告签订的合同8条约定了因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，及时另行协商解决。原告商铺面积误差后我们及时协商了，双方同意按照合同8条约定的方式，我们补足了部分差价。我们两次按合同退还原告差价，面积差价已经解决。3、双方合同交房时间是2016年12月28日如果原告认为有解除合同情形的应当在一年内提出。4、原告所购商铺已经委托第三方运营，原告已经取得权益，原告与第三方有纠纷，又以有面积差为由要求解除合同有违诚信。被告朱军伟辩称：被告与原告之间没有合同关系，不存在解除。原告要求解除的是与国华签订的合同，不是和被告朱军伟签的，原告起诉朱军伟主体不适格，要求驳回原告诉请。经审理查明：2016年12月20日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的位于武汉市硚口区利济南路武汉国华国际礼品城一期第1幢2层商244号房，建筑面积16.70平方米，单价62491.62元每平方米，总价1043610元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。……”合同第九条约定：“出卖人应当在2016年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房同期达到使用条件；6、给水：交房同期达到使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”上述合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款1043610元。2017年10月13日，武汉市不动产登记局为案涉房屋发出不动产权属证明，载明案涉房屋建筑面积为15.96平方米。2018年3月13日，被告国华礼品公司将原告谢晓购买房屋的武汉市房屋交易申请书、宗地略图、房产分户图、不动产权属证明等文件交付于原告谢晓。因涉案房屋最终登记面积小于合同约定面积，被告国华礼品公司分别于2018年4月4日、2019年11月5日将房屋差价共计61179元退还原告谢晓。另查明，原告谢晓于2016年8月16日与案外人武汉和金伟业商业运营管理有限公司签订了《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》，约定原告委托武汉和金伟业商业运营管理有限公司办理交房手续，签署商铺租赁合同，由武汉和金伟业商业运营管理有限公司统一租赁及运营管理，期限为三年。上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、银行转账记录、不动产权属证明、房产分户图、宗地略图、《产权商铺委托租赁及运营管理合同》，被告提供的建设工程规划许可证、竣工验收备案证明书、商品房预售许可证、《武汉市商品房买卖合同》、《产权商铺委托租赁及运营管理合同》、产权移交凭证、收据、退款凭证等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原被告双方合同第八条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”双方买卖合同约定的建筑面积为16.70平方米，最终涉案房屋交付的实测面积为15.96平方米，面积误差比绝对值为4.43%，已超出3%，故原告谢晓有权解除《武汉市商品房买卖合同》。但2018年3月13日，被告国华礼品公司将案涉房屋的不动产权属证明、房产分户图、宗地略图、武汉市房屋交易申请书等原件交付于原告，并于2018年4月4日、2019年11月5日分两次将房屋差价款支付给原告，原告谢晓在明知涉案房屋存在房屋面积误差的情况下，仍然接收上述房款，其以实际行动选择了继续履行合同，故原告主张解除商品房买卖合同的请求，本院不予支持。因涉案商品房买卖合同未解除，原告主张两被告退还购房款及利息的请求，本院不予支持。原告谢晓主张两被告应退还认筹款50000元的请求，因该款项并非被告武汉国华礼品公司收取，其可另行主张。被告国华礼品公司系自然人独资的有限责任公司，能以自己的财产对外独立承担民事责任，被告朱军伟为唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”原告谢晓支付的购房款及被告退还的购房款差价，均由被告国华礼品公司的公司账户往来，无公司账目与个人账目混同的情况，故原告谢晓要求被告朱军伟承担退还房款的责任，无事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告谢晓的全部诉讼请求。案件受理费本院减半收取7410元，由原告谢晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年六月一日书记员  罗丹