河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1187号 上诉人（原审被告）：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地张家口市高新区市府东大街**鸿昌鑫园小区****。 法定代表人：田美玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王俊，河北国器律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海光，北京佳创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨卫芳，女，1984年10月26日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。 委托诉讼代理人：苏金茂，河北天权律师事务所律师。 原审被告：张家口华凯创业房地产开发有限公司宣化时代广场开发分公司，住所地张家口，住所地张家口市宣化区牌楼** 负责人：张红晓，该公司经理。 上诉人张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯房开公司）因与被上诉人杨卫芳、原审被告张家口华凯创业房地产开发有限公司宣化时代广场开发分公司（以下简称华凯时代广场分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华凯房开公司的委托诉讼代理人王俊、黄海光，被上诉人杨卫芳的委托诉讼代理人苏金茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华凯房开公司上诉请求：l、撤销张家口市宣化区人民法院(2019)冀0705民初3148号民事判决，发回原审法院重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：2016年3月，在上诉人方施工的李磊找到上诉人方的项目经理史鹏程，称其老乡想购买几套房屋，价格便宜一些，由于当时李磊正在上诉人方施工，因此，同意每平米优惠近400元。2016年3月日5日，李磊便带领吴庆国、杨卫芳同时到宣化项目售楼部挑选了房屋，由上诉人给被上诉人出具了合同和收据。由于被上诉人称是全额付款，因此，在开具的收据上注明了“全款付清”。但“合同”及“收据”开具后，被上诉人承诺次日支付房款。此后，上诉人曾多次督促被上诉人支付房款，至被上诉人起诉时也未能支付房款。庭审中，被上诉人明确承认没有支付过购房款，购房款是以债权债务转让的形式抵顶的，但被上诉人不能指明债权债务转让的第三方当事人，也未提交任何债权债务转让的证据。一审判决故意隐瞒已查明的被上诉人未交付购房款这一客观事实，也不查明是否存在债权债务转让，仅以上诉人开具的一张收款收据就认定被上诉人已交清购房款并据此判决上诉人返还被上诉人购房款实属枉法裁判。 华凯房开公司的补充上诉理由：一、本案基本事实：2015年9月11日，中天银都公司承包“华凯.创业园”项目1#、4#楼的施工建设，李磊为中天银都公司的项目负责人，为了缓解双方的资金压力，华凯公司用商品房屋进行预付工程款和折抵材料款项。2016年3月5日，李磊与华凯公司签署《折抵工程款的房屋直接转抵（转售）承诺》，华凯公司将案涉房屋直接转抵给杨卫芳。同时约定，如华凯公司给其结算的房屋（资金）已超出所完成的工程款时李磊及中天银都公司应将多余的款项退还给华凯公司，如不能退还时，该房屋不能作为转抵或销售成功，华凯公司有权将该房屋的买卖合同及收据声明作废，收回以上折抵的房屋。当日，由杨卫芳与华凯公司签订《房屋买卖合同》，华凯公司的分公司出具收据。该折抵房屋没有交付，杨卫芳也没有实际支付房款。2017年4月8日，李磊代表中天银都公司与华凯公司签订了《施工超付工程款的偿还协议》，确认因中天银都公司承包华凯.创业园项目，华凯公司以房屋折抵预先支付给中天银都公司的工程款，宣化时代广场内所建的公寓商品房共计31套，合计230454平米，折合人民币1267.5135万元（总计1307.5135万元）。由于华凯公司与恒通创业园终止合作，中天银都公司直接与恒通创业园签订了建筑合同，并承诺待与恒通创业园结算后将结算的资金偿还给华凯公司。但中天银都公司未能及时将结回的账款归还给华凯公司，同意将共计31套折抵、抵押或卖给其他人的房屋进行退还，由中天银都公司负责收回合同及收据，并退还给华凯公司。2019年1月18日，华凯公司给杨卫芳发函，请其将陈俊、李磊抵押贷款（或先行抵押材料款）的6套房屋买卖合同及收据送还华凯公司。2019年9月3日，李磊出具声明，同意将以上房屋收回并退还给华凯公司。李磊欠吴庆国、杨卫芳的款项仍由李磊个人偿还给吴庆国、杨卫芳，并重新给以上二人出示借款手续。二、本案的法律适用问题。案涉六份《房屋买卖合同》是一系列以房抵债合同的一部分，系华凯公司预付工程款给中天银都公司，中天银都公司转抵材料款给杨卫芳。后因华凯公司退出华凯创业园项目的联合开发，中天银都公司直接与创业园开发商结算，其收取的预付工程款均应退回华凯公司，包括案涉房屋。中天银都公司承诺将该房屋的买卖合同和收据收回，交还给华凯公司。因此，名义上的《房屋买卖合同》是实质上的《以房抵债合同》，杨卫芳与华凯公司没有直接的债权债务关系，也没有债权债务转让的法律关系，其对华凯公司不享有房屋交付请求权，也不享有债权请求权。名义上的《房屋买卖合同》已被华凯公司通知解除，因杨卫芳并未实际支付房款，其无权请求华凯公司返还购房款，其只享有对李磊或中天银都公司的债权。2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。2019年11月14日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定：当事人在债务履行期届满前达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。综上，一审判决以《房屋买卖合同》作为案件基本事实，适用商品房买卖合同的司法解释进行判决是错误的。案涉以房抵债合同未实际履行，应以实质上的债权债务关系进行审理，因杨卫芳与华凯公司无债权债务关系，应驳回其全部诉讼请求，杨卫芳以债权债务关系另案起诉李磊或中天银都公司。 杨卫芳辩称，华凯房开公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨卫芳向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告签订的商品房买卖合同（含附件一、二）无效；2、判令二被告连带返还原告购房款1760678元，并赔偿损失（按照年利率6.65%从2016年3月5日起至房款还清时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月5日，杨卫芳与华凯时代广场分公司签订了六份《宣化时代广场房屋（商铺、公寓）买卖合同》，六份合同分别约定杨卫芳购买宣化时代广场第16层1624号房屋（面积57.89㎡，单价5900元／平米，合计价格341551元）、第13层1324号房屋（面积57.89㎡，单价5900元／平米，合计价格341551元）、第10层1026号房屋（面积45.66㎡，单价5900元／平米，合计价格269394元）、第9层921号房屋（面积45.66㎡，单价5900元／平米，合计价格269394元）、第11层1128号房屋（面积45.66㎡，单价5900元／平米，合计价格269394元）、第19层1926号房屋（面积45.66㎡，单价5900元／平米，合计价格269394元），共计金额1760678元。华凯房开公司在该六份合同及附件一、附件二上加盖了公章，对华凯时代广场分公司与杨卫芳签订的六份房屋买卖合同予以确认。杨卫芳于合同签订的当日向华凯时代广场分公司付清了六套房屋的购房款共计1760678元，华凯时代广场分公司为杨卫芳出具了六份收据。收据上均记载购房款全部付清。另查明，华凯时代广场分公司系华凯房开公司的分公司。华凯时代广场分公司在与杨卫芳签订房屋买卖合同时未取得商品房预售许可证，且在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故杨卫芳要求认定其与华凯时代广场分公司、华凯房开公司签订的商品房买卖合同无效，符合法律规定，法院依法予以支持。因商品房买卖合同无效，华凯时代广场分公司收取杨卫芳的购房款应当予以返还，并应当赔偿对方因此所受到的损失。华凯时代广场分公司作为华凯房开公司的分公司，其对外进行的法律行为，法律后果由总公司承担，故杨卫芳要求华凯房开公司与华凯时代广场分公司共同承担返还六套房屋的购房款计1760678元，并按照年息6.65%（一至三年含）的利率支付自2016年3月5日起至房款还清时止的损失，符合法律规定，法院依法予以支持。华凯房开公司称，杨卫芳所购买的上述六套房屋虽然华凯时代广场分公司给其出具了收据，但实际未交付购房款，法院认为，杨卫芳已提供了华凯时代广场分公司为其出具的交付房款的收据凭证，收据上明确标明，杨卫芳所购买的六套房屋的购房款均已全部付清，无论是杨卫芳交纳的现金，还是被告方以物抵债，应认定杨卫芳交清了购房款，故对华凯房开公司的辩称，法院不予采信。判决：一、杨卫芳与张家口华凯创业房地产开发有限公司宣化时代广场分公司、张家口华凯创业房地产开发有限公司于2016年3月5日签订的六份《宣化时代广场（商铺、公寓）买卖合同》（含附件一、二）无效；二、张家口华凯创业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还杨卫芳购房款1760678元，并以购房款1760678元为基数按年利率6.65%支付自2016年3月5日至房款全部付清时的利息。 本院二审期间，华凯房开公司向本院提交新证据六份，一是2015年9月l1日，华凯万全中小企业服务有限公司与中天银都（天津）建设工程有限公司签订“华凯.创业园”项目《建设工程施工合同》的《补充协议书》，拟证明中天银都公司承包“华凯.创业园”项目1号、4号楼的施工建设，为了缓解双方的资金压力，华凯房开公司用商品房折抵进行预付工程款和折抵材料款项。二是中天银都公司给陈俊出具的《法人授权委托证明书》，陈俊与李磊签署的《确认书》，拟证明：陈俊与李磊为中天银都公司的项目负责人和代理人，负责“华凯.创业园”材料购进、工程款结算、房屋折抵、借用房屋、民间融资、抵押贷款等事项。三是2016年3月5日，李磊给华凯房开公司签署《折抵工程款的房屋直接转抵（转售）承诺》，拟证明：1、李磊于2016年3月5日将华凯房开公司预付工程款的折抵房屋六套，直接转抵给买卖合同持有人杨卫芳；2、转抵的该房暂不作为华凯公司与该公司的结算依据，待工程完毕双方决算后多退少补；如李磊公司及李磊不能退还多付的工程款时，该房屋不能作为转抵或销售成功。华凯房开公司有权将该房屋的买卖合同及收据声明作废，收回以上折抵的房屋。四是2017年4月8日，李磊代表中天银都公司与华凯房开公司签订了《施工超付工程款的偿还协议》，拟证明：1、包括案涉六套房屋在内的31套房屋不是实际意义上的买卖关系，是以房屋折抵的预付工程款；2、由于华凯房开公司与恒通创业园终止合作，中天银都公司直接与恒通创业园签订了建筑合同，并承诺待与恒通创业园结算后将结算的资金偿还给华凯公司。3、中天银都公司未能及时将结回的账款归还给华凯公司，同意将共计3l套房屋折抵、抵押或卖给其他人的房屋进行退还，由中天银都公司负责收回合同及收据，并退还给华凯公司。五是2019年1月18日，华凯房开公司给杨卫芳发函及快递回执，拟证明：1、明确要求杨卫芳将陈俊、李磊抵押贷款（或先行抵押材料款）的6套房屋买卖合同及收据送还华凯房开公司。2、明确说明“房屋买卖合同”及收据是用于抵押贷款（或先行材料款），并不是实际意义上的买卖关系，也不是真正购房，华凯房开公司没有收到过杨卫芳的任何名义的款项。六是2019年9月3日，李磊给华凯房开公司出具《关于李磊将宣化时代广场房屋手续办理给杨卫芳、吴庆国的声明》，拟证明：1、李磊同意将案涉六套房屋收回并退还给华凯公司；2、李磊欠杨卫芳、吴庆国的款项仍由李磊个人偿还给杨卫芳、吴庆国，并重新给以上二人出示借款手续。杨卫芳代理人的质证意见为：该六份证据，都是华凯房开公司与第三人的经济往来。第一、这六份证据均不属于新证据，其证据效力由法庭予以确定。第二、六份证据与华凯房开公司的上诉状之间存在矛盾，上诉状中陈述全款支付，杨卫芳案的上诉状中陈述说要第二天支付房款，但是提出的证据没有说明这个事实，只是陈述说是抵账抵顶的，属于债务担保，其陈述自相矛盾。第三、这些证据均是复印件，无法与原件核对，因此对真实性存在异议。第四、在证据内容上，时间跨度上长达5年之久，从2015年到2019年9月份左右，如此长的时间事实不可能是连续性的，期间存在矛盾，不可能是正常的交易行为。第五、从证据证明的目的，与本案并无太大的关联性，房屋买卖是否有效，房款是否已经支付，华凯房开公司提供的证据与此几乎没有太大关联。杨卫芳没有提供新证据。 本院查明，2015年9月l1日，华凯万全中小企业服务有限公司与中天银都（天津）建设工程有限公司签订“华凯.创业园”项目《建设工程施工合同》的《补充协议书》，约定中天银都公司承包“华凯.创业园”项目1号、4号楼的施工建设，为了缓解双方的资金压力，华凯房开公司可用其开发建设的商品房折抵所欠中天银都公司的预付工程款和折抵材料款项。2016年3月5日，杨卫芳与华凯时代广场分公司签订了六份《宣化时代广场房屋（商铺、公寓）买卖合同》，华凯房开公司在该六份合同及附件一、附件二上加盖了公章，对华凯时代广场分公司与杨卫芳签订的六份房屋买卖合同予以确认。该六份合同所涉的房屋是华凯房开公司用其开发建设的房屋抵顶给中天银都公司，折抵其所欠中天银都公司的预付工程款，中天银都公司又将六套房屋转抵给其债权人杨卫芳，华凯房开公司受中天银都公司项目负责人李磊的指示，直接将该房屋转抵给杨卫芳，形成了双方签订上述六份房屋买卖合同的事实。华凯时代广场分公司为杨卫芳出具了六份收据，收据上记载了购房款全部付清，但事实上杨卫芳未向华凯时代广场分公司支付相应的购房款。本院查明的其他事实与原审无异。 本院认为，根据本案查明的事实，本案案由名为商品房预售合同纠纷，实为系因华凯房开公司用其开发建设的房屋抵顶欠其施工人中天银都公司的预付工程款，中天银都公司用该房屋转抵其对杨卫芳的债务，华凯房开公司在此情形下直接与杨卫芳签订的六份房屋买卖合同，故该房屋买卖合同关系实际为以房抵债关系，以房抵债关系在性质上属于债权债务关系，是用房屋抵顶所欠债务，是债的一种履行方式，以房抵债人在交付了债权人房屋的情形下，债务抵顶完成，相应的债权债务消灭，以房抵债人没有交付房屋，债务抵顶未完成，相应的债权债务不消灭，当事人仍然应按原债权债务行使权利、履行义务。本案中，华凯时代广场分公司为杨卫芳出具了六份收据，收据上记载购房款全部付清，但事实上杨卫芳未向华凯时代广场分公司支付相应的购房款，该记载的购房款全部付清与事实不符，华凯房开公司未因该合同获得相应购房款。华凯房开公司未将案涉房屋按照其与杨卫芳签订的房屋买卖合同交付给杨卫芳，故以房抵债未完成，当事人之间应恢复各自的原债权债务关系，即杨卫芳与中天银都公司按照双方之间的原债权债务关系处理。一审法院将本案按照商品房买卖合同审理，并适用审理商品房买卖合同的相关法律规定，判决案涉的房屋买卖合同无效并返还相应的购房款及利息不当，本院依法予以纠正。 综上所述，张家口华凯创业房地产开发有限公司的上诉请求成立，一审判决认定事实部分不清楚，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初3148号民事判决。 驳回杨卫芳的诉讼请求。 一审案件受理费20646元，减半收取计10323元，由杨卫芳负担；二审案件受理费20646元，由杨卫芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  钟海山 二〇二〇年六月二十三日 书记员  施 洋 ——