江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终1017号 上诉人（原审原告、案外人）：高莉，女，汉族。 委托诉讼代理人：曹爱春，江苏江豪海信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏泰州农村商业银行股份有限公司九龙支行，住所地泰州市海陵区九龙镇长兴路**。 负责人：柏桦，行长。 委托诉讼代理人：蒋晓芳，江苏睿恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：泰州瑞宽纺织有限公司，住，住所地泰州市九龙镇台商工业园区/div> 法定代表人：刘林贤，该公司总经理。 上诉人高莉因与被上诉人江苏泰州农村商业银行股份有限公司九龙支行（以下简称农商行九龙支行）、泰州瑞宽纺织有限公司（以下简称瑞宽公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）（2018）苏1202民初5972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高莉上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：1.案涉2014年租赁合同是上诉人与被上诉人瑞宽公司在自愿平等的基础上签订的，应当合法有效。首先，案涉签订于2014年1月1日的租赁合同加盖瑞宽公司的印章是真实有效的，上诉人在一审中也提供了瑞宽公司使用该印章与农商行签订借款合同的证据，瑞宽公司的代理人在另一关联案件中也承认该合同是真实有效的；2.上诉人与被上诉人瑞宽公司自2013年开始发生债权债务往来，双方每年都会进行结账，在2014年时瑞宽公司所欠上诉人的金额巨大，且没有偿还能力，因此提出以闲置厂房出租给上诉人，租金用于抵扣利息，是完全符合常理的，后因瑞宽公司外部债务巨大，经营不善，上诉人多次联系其经营者结账并还款，但均未能取得联系，所以迟迟未能结账；3.上诉人对案涉房屋一直处于实际占有使用的状态，租赁权先于案涉抵押权设立。在案涉2014年租赁合同签订后，上诉人就着手对外寻找租户，后续有租户租赁，并持续使用至今，同时上诉人占有使用案涉厂房的过程中，一直是由上诉人缴纳案涉厂房的水电费用，也一直由上诉人负责对案涉厂房多次进行整理修缮，否则案涉厂房不可能处于现在保存较好且可正常使用的状态。 农商行九龙支行辩称，我公司与瑞宽公司之间的抵押权合法有效，在办理抵押时不存在上诉人所称的租赁关系，且在一审庭审中瑞宽公司否认与上诉人之间的租赁合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 瑞宽公司未到庭陈述意见。 高莉向一审法院起诉请求：1.判令停止执行（2018）苏1202执异76号执行裁定书，确认其对瑞宽公司的九幢厂房（不动产权证号分别为泰房权证海陵字第××、10××67、10××70、10××71、10××72、10××68、10××69、10××70、10××71号）享有合法有效的租赁权，并在租赁期间内排除对上述厂房在拍卖成交后的交付；2.农商行九龙支行、瑞宽公司承担诉讼费。 瑞宽公司在一审中辩称，1.其与高莉之间的债权债务没有750万元。高莉提供的2014年1月1日《厂房租赁合同书》上所盖并非本公司印章，对其真实性不予认可，在另外一个关联案件诉讼中，本公司代理人曾确认该印章是本公司所盖，后发现代理人忽略了本公司印章中应有一串数字编码。且即使该印章是真实的，高莉也没有实际占有租赁房屋，双方之间的租赁合同应该是抵押登记后于2015年8月25日签订的《厂房租赁合同书》。高莉以享有租赁权要求停止执行没有事实和法律依据，应予驳回。 一审法院认定事实，案涉泰州市海陵区的房地产，不动产权证号分别为泰房权证海陵字第××、10××67、10××70、10××71、10××72、10××68、10××69、10××70、10××71号、泰州国用（补2003）第41101008-1号，房屋所有权人为瑞宽公司。农商行九龙支行对该房屋享有抵押权，抵押权设立的时间为2014年7月4日。因瑞宽公司未能及时偿还所欠农商行九龙支行借款，农商行九龙支行提起诉讼，该院于2016年10月17日作出（2016）苏1202民特31号民事裁定：准许拍卖、变卖瑞宽公司名下位于泰州市海陵区的相应房产，农商行九龙支行对变现后所得价款在抵押登记［泰房他证海陵字第××号、第1000046901号、第1000046902号、第1000046903号、第1000046904号、第1000046905号、第1000046906号、第1000046907号、第1000046908号房屋他项权证、泰州他项（2014）第5425号土地他项权证］载明的债权金额范围内优先受偿。上述裁定已经发生法律效力。因瑞宽公司未履行生效法律文书确定的义务，农商行九龙支行于2017年3月21日申请执行，执行案号为（2017）苏1202执833号。执行过程中，该院于2017年3月22日发出执行通知书，责令瑞宽公司立即履行，但瑞宽公司未按通知要求履行生效法律文书确定的义务。2018年5月8日，该院向瑞宽公司发出（2017）苏1202执833号限期履行通知书，责令其在收到本通知书之日起5日内履行完毕生效法律文书确定的义务；逾期不履行，将依法强制处分被执行人瑞宽公司名下的上述案涉房屋。同日，该院作出公告，限令瑞宽公司及占有房屋的案外人自公告之日起七日内迁出案涉房屋，交由法院处置。因发现案涉房屋被高莉占有，农商行九龙支行申请除去占有拍卖上述案涉房地产清偿债务。该院于2018年8月4日作出（2017）苏1202执833号之二执行裁定：一、涤除高莉对瑞宽公司九幢厂房的租赁权及其他用益物权；二、不负任何权利负担拍卖被执行人瑞宽公司所有的位于泰州市海陵区的房屋所有权及国有土地使用权。高莉提出执行异议，该院经审查于2018年10月9日作出（2018）苏1202执异76号执行裁定书，裁定驳回高莉的异议请求。高莉遂提起执行异议之诉。 一审另查明，2016年2月2日，泰州市姜堰区人民法院对案涉房地产依法采取了查封措施。2018年7月27日，该院致函一审法院，因一审法院执行案件所涉债权为抵押债权，同意将案涉房地产执行处置权交由一审法院。 一审还查明，2015年8月25日，瑞宽公司出具《欠条》一份给高莉，载明：瑞宽公司今欠到高莉人民币750万元。同日，瑞宽公司形成《股东（董事）会决议》，主要内容为：瑞宽公司于2015年8月25日召开股东（董事）会议，形成决定如下，因生产资金需要，经股东会研究决定，本单位同意向高莉申请借款人民币750万元，并将其公司的房屋，产权证号为10××70、1000016771、10××69、1000000166、10××68、10××67、10××70、10××71、10××72租赁给高莉自行使用。同日，瑞宽公司还向高莉出具《申明》一份，载明：瑞宽公司将所有租赁给高莉的厂房设施，高莉有权进行转租，转租的租金将由高莉收取。同日，高莉（承租方、乙方）与瑞宽公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将案涉九幢厂房租赁给乙方使用；本租赁物的功能为生产厂房及办公使用，包租给乙方使用；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限为20年，即从2015年8月25日起至2035年8月25日止；甲方向乙方收取的租金，用于偿还向乙方借款的利息；本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的年租金后生效。上述《欠条》、《股东（董事）会决议》、《申明》、《厂房租赁合同书》落款部分均有当时的法定代表人张磊签名，并加盖了瑞宽公司的公章（带有数字编码）。2016年5月10日，高莉将案涉厂房的变压器用户名由瑞宽公司变更为高莉。 一审中，高莉提供落款时间为2014年1月1日的《厂房租赁合同书》及关联案件（2018）苏1202民初字第3287号房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录，该份租赁合同约定的租赁期限为从2014年1月1日起至2034年1月1日止，除租赁期限与上述2015年8月25日的协议不同外，其他内容基本一致。甲方落款处加盖一枚“泰州瑞宽纺织有限公司”的公章（没有数字编码），没有相关经办人的签名。高莉拟证明双方于2014年1月1日即签订了租赁合同，且在关联案件审理过程中，瑞宽公司已认可该份合同真实性。经质证，瑞宽公司对该租赁合同的真实性有异议，认为合同中的印章与瑞宽公司的印章不符，其只使用过带有数字编码的印章和一枚中英文印章；且即使该租赁合同是真实的，也不能证明租赁物当时已实际交付，高莉享有租赁权。 另高莉还提供案涉房屋的部分水电费票据，缴费户名多为瑞宽公司，开票日期为2018年10月；证人李某、朱某、徐某、袁某、泰州市海陵区恒泽交通器材有限公司、泰州亿佳钢结构有限公司、杨卫华、朱某等证人书面证词以及2015年泰州亿佳钢结构有限公司开具的维修收据两张，其中仅有李某、朱某书面证词反映的租赁等相关事宜发生在2014年7月4日之前，但所有证人均未能出庭作证。 一审庭审中，高莉与瑞宽公司均确认案涉房屋的租金是用借款利息抵算，但没有对利息的计算标准进行约定，至今也没有结算过租金。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”2014年7月4日，农商行九龙支行取得案涉房屋的抵押权。本案争议焦点是对案涉房屋是带租拍卖还是去除租赁权拍卖。对该争议焦点，主要审查判断标准是高莉对案涉房屋的租赁权是在抵押前还是抵押后成立，应当从租赁合同、租金支付及占有使用等方面综合审查判断。就本案而言，首先，虽然高莉提供了一份落款时间为2014年1月1日的《厂房租赁合同书》，但该份租赁合同“甲方”落款处仅盖有一枚公章，没有相关经办人员的签名，其内容与瑞宽公司2014年4月4日出具给农商行九龙支行的案涉房屋上在抵押前未设定租赁权的承诺书相悖，瑞宽公司否认该租赁合同的真实性，并提供双方于2015年8月25日的《厂房租赁合同书》，两份合同内容除租赁期限外基本一致，租金的给付方式均约定为“甲方向乙方收取的租金，用于偿还向乙方借款的利息”，而高莉与瑞宽公司在2015年8月25日才形成债权债务结算的《欠条》，在2014年1月1日高莉与瑞宽公司之间的债权债务关系尚未形成结算材料，此时即发生租赁关系并约定用借款利息冲抵租金与常理不符，结合瑞宽公司形成租赁案涉房屋给高莉自行使用的《股东（董事）会决议》及同意高莉转租的《申明》均发生在2015年8月25日，无法认定高莉与瑞宽公司实际发生租赁关系的依据为2014年1月1日签订的《厂房租赁合同书》；且两份租赁合同中约定的租期为二十年，租赁期限畸长，亦明显不符常理。其次，关于租金支付的问题。双方在两份租赁合同中均约定“甲方向乙方收取的租金，用于偿还向乙方借款的利息”，但对利息的计算标准没有进行约定，该租金支付方式不符合一般的商业习惯，且高莉、瑞宽公司作为租赁合同的双方当事人，均确认至今没有进行过租金的结算。最后，关于占有使用问题，高莉提供的案涉房屋的水电费票据，开票日期为2018年10月；两份厂房维修收据开具时间为2015年；李某、朱某、徐某、袁某、泰州市海陵区恒泽交通器材有限公司、泰州亿佳钢结构有限公司、杨卫华、朱某等书面证人证言，仅有李某、朱某书面证言反映的租赁情况发生在2014年7月3日之前，且所有证人均未能出庭作证，根据现有证据不足以证明高莉在抵押前已实际占有案涉房屋。综上，从租赁合同、租金支付及占有使用等方面综合判断，高莉提供的证据不足以证明在抵押权设立前与瑞宽公司就案涉房屋形成了合法有效的租赁关系，也不能证明其在案涉房屋抵押权设立前已合法占有该不动产，高莉主张的租赁权不能对抗农商行九龙支行与瑞宽公司之间已办理登记的抵押权，高莉的相关异议请求不能成立，依法应予驳回。 据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回高莉的诉讼请求。本案受理费人民币26000元，由高莉负担（高莉已预交）。 本院二审期间，上诉人高莉提交2003年8月14日瑞宽公司出具的《自行办理企业登记授权委托书》、落款时间为2010年8月10日的《公司变更登记申请书》以及落款时间为2010年8月6日的《指定代表或者共同委托代理人的证明》各一份，证明瑞宽公司存在多枚印章，上诉人与瑞宽公司之间在2014年1月1日签订的租赁合同真实有效。被上诉人农商行九龙支行对上述证据材料的真实性没有异议，但对其证明目的和关联性不予认可。本院对上述三份证据的真实性予以认可，其证明目的和关联性在本院认为部分一并阐述。 本院认为，本案二审争议焦点为，案涉房屋是带租拍卖还是去除租赁拍卖。上诉人高莉主张带租拍卖的理由主要是其对案涉房屋享有租赁权。对此，本院认为，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。首先，虽然从形式上看，上诉人高莉提交了与瑞宽公司在2014年1月1日签订的《厂房租赁合同》，但该租赁合同约定的租期为二十年，租赁期限畸长，不符合常理，且该租赁合同约定的租金支付方式为以借款利息抵扣租金，但上诉人高莉与瑞宽公司在2015年8月25日才形成债权债务结算的《欠条》，该租金支付方式明显不符合一般商业习惯；其次，上诉人高莉在另案中提交的瑞宽公司《股东（董事）会决议》及同意高莉转租的《申明》均发生在2015年8月25日，晚于上诉人高莉主张的租赁合同签订之日即2014年1月1日，因此，现有证据不能证明上诉人高莉与瑞宽公司之间在2014年1月1日存在真实、有效的租赁关系；最后，法院在判断租赁关系能否阻却执行还应从承租人是否在抵押前实际占有租赁物上进行判断。如果没有实际占有，即便租赁合同成立在先也不能认定可以阻却执行。本案中，案涉房屋在2014年7月4日抵押给农商行九龙支行，瑞宽公司在办理抵押登记时曾向农商行九龙支行承诺案涉房屋上不存在租赁关系，且上诉人高莉在一、二审未能提供充足证据证明其在案涉房屋抵押前已经占有、使用案涉房屋。因此，上诉人高莉主张其享有租赁权并要求带租拍卖的上诉理由不能成立，依法不予支持。 综上所述，上诉人高莉的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26000元，由上诉人高莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟