四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终472号 上诉人（原审原告）：李浩，男，1968年9月10日出生，汉族，大学文化，居民,住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人:王晔，四川宏坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川长恩商业管理有限公司，住所地：四川省巴中市恩阳区登科街道义阳府第**，统一社会信用代码91511903MA62D8766U。 法定代表人：冯龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗毅，男，汉族，1973年10月4日出生，住四川省巴中市巴州区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郑毅，四川律生和律师事务所律师。 上诉人李浩因与被上诉人四川长恩商业管理有限公司（以下简称长恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 李浩上诉请求：1.撤销四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初1667号民事判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人各项损失共计87.1126万元并承担资金利息；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人向一审法院提交了安装空调设施设备的依据，能充分证实上诉人在租赁房屋中安装了价值68960元的空调设备，安装现场也客观存在，但一审法院未予认定。2.《租赁合同》第二条明确约定了租房用途是经营教育培训，根据相关规范，对开办教育培训机构场所的消防等有明确要求，上诉人作为开办教育培训机构的经营者，在租房时不可能不对此提出要求，如果被上诉人不认可，上诉人不可能投入资金开始实施，上诉人在数十年的经营过程中，一直是这样操作，从未遇到过房屋是业主自己的且规划通过的情况下，却因他人阻挠而无法增设消防楼梯的情况，于情于理上诉人都提出了特别要求，且被上诉人认可。3.从证据上看，上诉人在签订《租赁合同》后正式实施前，被上诉人在上诉人持有的消防疏散钢结构通道图纸上加章确认，可以证明公司知道并认可上诉人的特殊要求。且上诉人在增设消防通道过程中，因个别住户阻拦导致无法完成，上诉人多次书面及微信与被上诉人负责人交涉，被上诉人的负责人也予以认可。 长恩公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李浩向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年9月20日签订的《恩阳义阳府第商铺租赁合同》；2.判令长恩公司立即退还李浩所交租金及保证金人民币351140元及利息；3.判令长恩公司赔偿李浩各项损失（含装修费53.9428万元、室内消防设施10万元、消防楼梯材料费6万元、设施设备损失15万元、物管费2.1698万元）共计87.1126万元，并承担资金利息；4.本案诉讼费由长恩公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月20日，以出租方长恩公司为甲方，租赁方李浩为乙方，签订《恩阳•义阳府第商铺租赁合同》，载明：承租商铺位于巴中市恩阳区，该商铺为框架结构，水电配套设施齐全，建筑面积约为772.16平方米（为义阳府第各种费用的计算标准）。甲方同意将该商铺租赁给乙方作为经营教育培训使用，租赁期限6年，从2019年1月1日起至2024年12月31日止。租金标准（人民币）：32.5元／平方米／月。租金支付时间：第一年商铺租金为301140元，签订合同时一次性付清。第二、三年商铺租金为301140元，2019年11月30日前付清，2020年11月30日支付第三年租金，按年支付。第四年商铺租金为319208元，于2021年11月30日前付清。第五年商铺租金为319208元，于2022年11月30日前付清。第六年商铺租金为319208元，于2023年11月30日前付清。乙方承诺，于本合同签订时向甲方支付相当于第一租赁年度的二个月租金金额的租赁保证金共计人民币5万元。租赁保证金非预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定义务的保证。乙方确认本商铺以外的有效通讯地址是巴中市，联系人李浩等内容。 2018年9月5日、2018年9月21日、2018年9月22日，巴中市奥林匹克学校先后四次向长恩公司付款共计351140元。 李浩与长恩公司签订商铺租赁合同后，李浩将租赁的房屋装修，预开办教育培训学习，于2018年9月28日与四川鼎盛美家装饰工程有限责任公司签订《房屋装修合同》，约定工程总价款539428元；于2018年10月8日与廖奎龙签订《消防系统工程合作协议》，约定包干价为160000元；于2018年11月14日与恩阳贝贝科技有限公司签订监控系统安装协议，器材总价为5530元；于2018年12月10日与他人签订空调前期预埋钢管协议，约定价格18800元；于2019年1月4日与他人签订防护栏订做合同，约定价格9500元；2019年8月9日购超白亚光玻璃白板一块，价格2870元；2019年7月30日，购价值25935元的课桌椅。2018年10月22日，李浩向成都华居物业管理有限公司恩阳分公司缴纳物管费21698元。 2018年10月22日，巴中市恩阳区向巴中市恩阳区雅博教育培训学校发出《责令立即改正通知书》，载明：对单位进行消防监督检查，发现消防设施、器材消防安全违法，责令立即改正，具体问题：该场所安全出口、疏散通道数量不足。 2019年1月9日、2019年4月23日，四川云鼎置业有限公司向恩阳区人民政府、巴中市恩阳区自然资源和规划局递交《关于“义阳府第”小区增设消防应急疏散楼梯的请示》，载明：小区外围商铺二装投用，不能满足新的消防规范要求，需增设消防应急疏散楼梯，请求给予支持。2019年6月27日，巴中市恩阳区自然资源和规划局恩自然资规函〔2019〕143号《关于义阳府第四号楼增设消防疏散钢结构楼梯方案专家审查意见的函》，载明：规划批准的义阳府第4号楼建设工程项目为3层，其中1层为商业，2、3层为办公用房，图中仅设置一处疏散楼梯。因巴中市恩阳区消防大队在消防例行监督检查中发现该楼不能满足设计使用功能的消防和疏散需要，要求公司整改并增设疏散通道，应公司申请，我局于2019年6月20日，组织专家对你公司报送的《义阳府第四号楼增设消防疏散钢结构楼梯方案》进行了审查，形成审查意见如下：一、为满足《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）和《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）等规范要求，原则通过该方案。二、该方案仍需对以下内容进行修改完善：（一）除开向室外疏散楼梯的乙级防火门外，疏散楼梯的水平方向2m范围内不应开设其它门窗洞口。（二）乙级防火门应开向疏散方向，且防火门在完全开启的情况下不应影响楼梯的疏散净宽度。（三）你公司应充分论证，新设的疏散楼梯满足自身安全并对已有建筑不造成安全隐患的情况下，方可实施。三、请你公司通知设计单位按专家审查意见修改完善后，将修改的设计方案图纸及文字成果（含电子文档）报送我局审查通过后备案等内容。因业主阻拦，致增设消防疏散钢结构楼梯方案未实施。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告李浩与被告长恩公司签订的商铺租赁合同，系双方达成的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。依照合同约定，长恩公司向李浩交付了租赁的房屋，并收取了李浩交付的保证金和第一年度的租金，双方已经各自履行了合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依据该规定，出租人有义务保证租赁物符合约定用途，但此用途仅指该租赁物符合通常类的用途，并无义务保证承租人的具体用途，因为出租人对于租赁物以外的因素无法保证，并且具体用途所要具备的租赁物内用途以外的条件是针对使用者的。如果出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会加重出租方的责任，这明显违背公平原则。涉案租赁物系裙房，1层为商业用房，2-3层为办公用房，根据《建设工程消防设计审核意见书》（巴公消审字〔2015〕第0049号）和《建设工程消防验收意见书》（巴公消验字〔2018〕第0045号），该裙房消防工程已验收合格，表明该裙房符合设计的用途。李浩于2018年9月5日向长恩公司缴纳房租10万元，2018年9月20日与长恩公司签订商铺租赁合同，在合同中明确约定了租房目的为经营教育培训使用，李浩作为开办教育培训机构的专业人员，知道或者应当知道开办教育培训机构的相关政策法律规定，亦应当对经营教育培训机构所必须的消防等规定和手续有充分的了解和预见，在其熟知租赁物的具体情况，和其租赁目的的情况下，与长恩公司签订租赁合同，而且未曾提出特别要求或约定，在取得租赁物并装修期间，因其预开办的场所达不到消防的要求而被责令改正，开发公司积极向主管部门申请调整规划，因业主的原因致不能实施，责任不在长恩公司，长恩公司已经完成了合同义务，不应承担不能办理消防许可证从而申领行政许可开办教育培训机构的责任。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。李浩租赁房屋的目的是开办教育培训机构，因消防通道不达标，不可能通过教育主管部门的审核，致不能实现合同目的李浩向法院起诉要求解除合同，通过法院向长恩公司送达起诉状副本、开庭传票等，可视为履行了通知义务，故，李浩要求解除合同的主张，符合法律规定，予以确认。合同解除后，李浩缴纳的保证金5万元应予退还，李浩的装饰装修物能拆除的，由李浩自行拆除，不能拆除形成附合的归长恩公司所有，鉴于李浩为装饰装修租赁物用去较多费用，就李浩要求返还所交租金301140元的主张，予以确认，其余费用，由李浩自行负担。 一审法院据此判决：一、解除李浩于2018年9月20日与四川长恩商业管理有限公司签订的《恩阳义阳府第商铺租赁合同》，由李浩于判决发生法律效力后及时将租赁的房屋腾空交与四川长恩商业管理有限公司；二、由四川长恩商业管理有限公司于判决发生法律效力后及时退还李浩所交租金及保证金共计人民币351140元；三、驳回李浩的其他诉讼请求。 二审审理中，李浩向本院提交了两组证据：第一组证据是2018年9月5日至2019年1月29日期间，李浩与林永平（被上诉人公司经理）的微信聊天记录，拟证明：1.消防通过是作为签租赁合同的第一要件；2.李浩与林永平、杨彬多次就消防问题进行沟通，他们承诺对消防负责。第二组证据是2018年10月30日恩阳区的备案凭证，拟证明：一审判决书中提到的整改通知书是假的。长恩公司质证认为：1.微信聊天记录，是与林永平协商的，但林永平不具有协商合同的权限；2.聊天记录不属于新证据，形成时间早于一审前；3.整个聊天记录均体现由被上诉人公司协助上诉人整改消防设施，并未体现一审起诉状所述的由被上诉人负责消防设施及相关费用；4.公司并未针对消防设施作出专门的承诺，杨彬、杨上云的聊天记录均未作出任何承诺。5.对2018年10月30日恩阳区的备案凭证不予认可。 本院经审查认为：1.微信聊天记录仅能证明李浩与长恩公司之间一直就消防设施整改在协调，要求长恩公司协助配合整改消防设施，但并不能据此证明整改消防设施系案涉租赁合同的主合同义务，也不能证明长恩公司在合同履行过程中存在过错。2.《责令立即改正通知书》及《备案凭证》均系恩阳区作出的，在《责令立即改正通知书》未被撤销前，《备案凭证》并不能否定其效力。综上，本院对李浩提交的两份证据均不予采信。 经二审审理查明：李浩在案涉租赁物中安装了价值68960元的空调设备，以上事实有李兆刚分别于2018年11月12日、2019年1月16日、2019年1月24日出具的收条附卷为据。 二审审理查明的其它事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，李浩与长恩公司于2018年9月20日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。李浩租赁案涉商铺的合同目的系用于教育培训，在合同履行过程中，因现行消防设施未达到标准，整改又无法完成，导致合同无法继续履行，现双方均同意解除合同，且长恩公司未提出上诉，应视为对退还租金和保证金无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点是长恩公司是否应当对李浩的损失承担赔偿责任。首先，案涉商铺的消防设施已经过巴中市验收并出具了消防验收意见书，认定为该工程消防验收合格，符合一般的商业用途。其次，在案涉的《商铺租赁合同》中并未对消防设施作特别要求，对案涉商铺消防设施进行整改并非双方合同中约定的内容，虽李浩举出的证据显示一直在与长恩公司沟通协调，但长恩公司也仅仅是表示愿意配合整改并积极协调，所提交的证据也不能证实整改消防设施系合同义务。第三，通过李浩提交的证据也证实了长恩公司在合同履行过程中一直在配合李浩完成消防设施的整改，而消防设施整改未完成导致李浩的合同目的不能实现，并非长恩公司的过错所致。第四，李浩作为长期从事教育培训的民事主体，知道或应当知道教育培训机构所需的消防设施不同于通常类的消防需求，根据一般生活逻辑和日常生活经验，李浩理应在消防整改完成后进场装修，以免因消防不通过造成损失，但李浩在消防整改未完成的情况下即进场装修，甚至在恩阳区出具责令立即改正通知书的情况下仍然进行装修，导致损失不断扩大，其自身存在过错。综上，长恩公司对李浩所遭受的损失不存在过错，不应当承担赔偿责任。 综上所述，上诉人李浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3275元，由上诉人李浩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨上宇 审 判 员 黄晓东 审 判 员 朱 芹 二〇二〇年六月十五日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 李彩菊