广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2876号原告:彭淑娟,女,1973年4月26日出生,汉族,住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张伟，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告:广州市东凌房地产开发有限公司,住广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道****。法定代表人：张晓峰。委托诉讼代理人：陈旭耀，该公司员工。被告:深圳市金地物业管理有限公司广州分公司,住所地广东省广州市增城区永宁街公安村、叶岭村、九如村（即永宁街新新公路金地荔湖城）。负责人：杨震。委托诉讼代理人：罗影萍，该公司员工。被告:麦燕鸣,女,1968年11月8日出生,汉族,住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：林伟列，广东穗之东律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾美，广东穗之东律师事务所律师。原告彭淑娟诉被告广州市东凌房地产开发有限公司、深圳市金地物业管理有限公司广州分公司、麦燕鸣相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭淑娟的委托诉讼代理人张伟、被告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）的委托诉讼代理人陈旭耀、被告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地物业公司）的委托诉讼代理人罗影萍、被告麦燕鸣的委托诉讼代理人林伟列、曾美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭淑娟向本院提起诉讼请求：一、判令东凌公司、金地物业公司、麦燕鸣停止侵权、排除妨害、恢复原状，即共同拆除麦燕鸣在与其位于广州市增城永宁街金地荔湖城几何公寓2街4栋601房相邻的该栋房屋楼顶共用露台的违法搭建，将楼顶露台恢复原状并将其返还作为该栋房产的公共空间使用；二、东凌公司、金地物业公司、麦燕鸣为彭淑娟修复其位于广州市增城永宁街金地荔湖城（新塘镇永和荔湖城）几何公寓2街4栋501房的房屋客厅及卧室等楼顶天花裂缝；三、东凌公司、金地物业公司、麦燕鸣赔偿彭淑娟损失5万元整；四、东凌公司、金地物业公司、麦燕鸣赔偿彭淑娟鉴定现场应急修复费用500元；五、本案诉讼费用由东凌公司、金地物业公司、麦燕鸣承担。事实和理由：彭淑娟于2007年9月30日向东凌公司购买了位于广州市增城区永宁街金地荔湖城（新塘镇永和荔湖城）几何公寓2街4栋501号房产，后彭淑娟父母入住该房产使用至今。自2011年开始，彭淑娟及父母发现房屋客厅及卧室多处均出现楼顶天花严重的开裂及漏水现象，彭淑娟经向东凌公司、金地物业公司发映该情况，后经到楼顶实地查看，发现裂缝应当是麦燕鸣将与其601号房屋相邻的该栋房屋的楼顶公共天台私自占用并违法搭建导致。麦燕鸣将楼顶天台部分用围栏圈起来并加高了地面，在加高的地面上修建了雨棚、洗手间等设施，并放置了多个体积较大的花盆，将超过一半的楼顶公共天台做成了其私家花园，而彭淑娟房屋正好处于该天台下方，彭淑娟楼顶的开裂及漏水现象一直持续至今未予解决。2014年6月，彭淑娟房屋的客厅地面突然爆裂，彭淑娟找东凌公司、金地物业公司投诉无果，找麦燕鸣协商亦无果，为不影响房屋正常使用，彭淑娟自行修复了客厅地面，产生修复费用一万余元。彭淑娟多次要求麦燕鸣拆除其搭建并修复裂缝，但是麦燕鸣一直拒绝，称其占用是经过东凌公司、金地物业公司准许的，彭淑娟迫于无奈多次找东凌公司、金地物业公司解决，但其均推脱。针对麦燕鸣的违法行为，原增城市国土资源和房屋管理局于2015年3月24日向其发出《责令整改通知书》，但麦燕鸣拒绝履行，违法状态持续至今。彭淑娟认为东凌公司和金地物业公司作为开发商及物业管理部门，允许麦燕鸣违法占用公共空间并违法加建，导致彭淑娟房产受损，三被告的行为违反了法律规定并共同侵害了彭淑娟的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令所请。被告东凌公司辩称：一、东凌公司并没有允许麦燕鸣对房屋进行搭建，关于搭建的问题尊重法院及相关部门的意见；二、对彭淑娟房屋的现状是否存在质量问题，东凌公司不清楚，彭淑娟在2008年就已经收楼，已经过了房屋保质期，我方不承担相应的保证责任，现存的质量问题是何原因导致的，现在不明确。被告金地物业公司辩称：一、金地物业公司的主体资格不适格，本案案由是相邻关系纠纷，法律关系的主体应为不动产相邻权利人，金地物业公司作为物业服务企业，主体资格并不适格；二、金地物业公司已经履行了相关的义务，且无行政执法权，金地物业公司与麦燕鸣签订的多种文书均载明不可违法搭建，双方的装修协议均有记载禁止违法搭建，金地物业公司在发现麦燕鸣存在违建行为后，下发了整改通知书，同时又联同荔湖城居委会协调无果，后本案的相邻纠纷移去房管局，增城房管局在2017年3月再发整改通知书但无果。综上，金地物业公司与彭淑娟所称的损失并无因果关系，请法院依法驳回彭淑娟的诉讼请求。麦燕鸣辩称：一、麦燕鸣使用楼顶露台搭建物是经过东凌公司和金地物业公司的同意，且没有对楼顶露台造成实质的损害。二、彭淑娟认定麦燕鸣搭建物与其楼顶开裂及漏水有关没有事实依据。彭淑娟的楼顶开裂及漏水并非是麦燕鸣搭建所致。因此彭淑娟要求麦燕鸣修复其位于广州市增城永宁街金地荔湖城（新塘镇永和荔湖城）几何公寓2街4栋501房的房屋客厅及卧室等楼顶天花裂缝没有事实及法律依据。三、彭淑娟要求麦燕鸣赔偿其损失没有任何事实及法律依据。第一，彭淑娟称其损失为50000元无事实依据。第二，麦燕鸣与彭淑娟的楼顶开裂及漏水无关，因此，彭淑娟无权要求麦燕鸣赔偿其损失50000元。综上所述，麦燕鸣与彭淑娟楼顶开裂及漏水无关，因此麦燕鸣无需修复彭淑娟的楼顶天花裂缝及赔偿彭淑娟声称的损失。补充：关于麦燕鸣的搭建是否违法，东凌公司和金地物业公司没有签署相关的文件允许麦燕鸣进行搭建，但东凌公司和金地物业公司的行为是默许麦燕鸣搭建的，公共阳台部分在麦燕鸣入住时就存在栏杆，靠近麦燕鸣601房部分在麦燕鸣入住时处于毛坯状态，栏杆的另外一部分经过装修有铺地砖，没有装修的搭建部分与601是相邻的，小区其他栋的同类型的房屋小区业主都是这种搭建，501房屋的漏水是房屋主体结构存在质量问题导致。经审理查明：位于增城区新塘镇永和荔湖城几何公寓二街****的产权人是彭淑娟，登记时间2010年8月26日。位。位于增城区新塘镇永和荔湖城几何公寓二街****的产权人是麦燕鸣记时间2011年7月4日。501号房、601号房是上下相邻的楼层关系。2007年9月30日，彭淑娟（买受人）与东凌公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定“买受人向出卖人购买位于荔湖城几何公寓二街4幢501房，……第八条出卖人应当在2008年3月前……将具备该商品房建设工程竣工验收合同，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。……。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。”附件《住宅质量保证书（几何公寓小区）》载明“建设单位名称广州东凌房地产开发有限公司商品房项目名称荔湖城几何公寓小区保修项目、保修期限及保责任地基和主体结构设计规定的合理使用年限保修期内如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损等超出国家设计规范的规定值时，开发商将无偿进行修复并满足有关规范及标准要求。屋面防水5年，保修期内如因防水材料、设计或者施工质量而导致天面渗水、滴漏，开发商将无偿进行维修并使满足有关规范及标准要求。墙面3年，保修期内如因施工质量、设计或所用材料的质量问题而出现外墙面漏水，开发商将无偿进行维修并使满足有关规范及标准要求。但经业主自行改动发生渗漏则不属于保修范围。”涉案小区由金地物业公司提供物业服务。2011年7月11日，金地物业公司与麦燕鸣签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，约定，在麦燕鸣提出装修申请时，金地物业公司应提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知麦燕鸣，并与麦燕鸣签订《【金地·荔湖城】房屋装饰装修管理协议》；装饰装修房屋时，麦燕鸣应遵守《【金地·荔湖城】房屋装饰装修管理协议》，不得占用、损坏本物业的共用部位。对于麦燕鸣违反《【金地·荔湖城】房屋装饰装修管理协议》进行违章装修时，金地物业公司有权责令麦燕鸣整改，恢复原状。2011年8月1日，金地物业公司与麦燕鸣签订《【金地·荔湖城】房屋装饰装修管理协议》，约定，麦燕鸣有权对所购房屋进行室内装饰装修，但必须遵守建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》《中华人民共和国消防法》以及【金地·荔湖城】的各项管理规定。严禁在阳台、平台、天面私自搭建雨蓬或其他建（构）筑物。对于违反规定的业主或施工单位，金地物业公司将视情节和后果做如下处理：A、责令整改。B、责令恢复原状。C、赔偿经济损失。D、收取违约金。同日，麦燕鸣填写《装修申请表》，载明“房号几何（类型）2街4栋601号，业户姓名麦燕鸣，装修公司名称广州市都市设计装饰工程有限公司，装修项目、内容和装修材料1、部分拆墙（不同意拆除及改建墙体），2、做水电、防水，3、铺地砖，4、做柜、装门，5、扇灰油漆。管理处审批意见1、严格按照装修管理规定施工；2、不得破坏原有管线设计；不得破坏原有承重结构设计；3、公共区域设备设施必须做好保护措施；4、不得影响相邻业主权益；5、业主自行承担装修风险及责任。”管理处同意上述审批意见并签名确认。2011年8月27日，因麦燕鸣私自在楼顶搭建雨蓬，金地物业公司向麦燕鸣发出《违反装修规定整改通知书》，载明“贵业户在2-4-601#单元的进行装修期间，因为未经管理处批准私自在楼顶搭建雨蓬违反了装修规定，现按管理处之有关规定，请贵业主在3天内（即至2020年8月30日前）对违规装修部分作出修造或整改直至合乎管理处要求，否则管理处将采取进一步措施（如责令停工、扣留或没收工具等），以确保本楼宇的安全使用。”该整改通知书回执业主/装修施工单位签署处有袁国坚的签名，其他内容空白。2011年10月16日，金地物业公司填写《装修验收登记表》载明“验收日期2011年10月16日，验收意见：初验发现以下问题：在4栋楼顶（房旁边）搭建雨蓬（已签单）。如因违规部位产生相关责任风险由业主自行承担。”2014年10月15日，针对荔湖城几何公寓2街4栋601楼住户违章搭帐篷，致5楼房屋受压不均，房顶漏水，地面开裂的问题，永宁街荔湖城社区居民委员会出具复函，载明“关于诉求人彭先生反映因6楼住户天台违章搭帐篷，另开房门使其5楼房屋受压不均，房顶漏水，导致地面开裂的问题，为居委工作人员已在2014年6月22日联同荔湖城工作站人员、金地物业人员对此事件进行多次协调。当日，601住户发表声明，501房顶楼漏水问题可以由本人出钱进行整改，但若要拆除帐篷，先要有鉴定中心开出的证明，但501住户却决意要求拆除，由于双方意见不一致，只要告知501住户走法律途径。事后，501住户将此事告知媒体，信息时报也对此事进行了报道，永宁街城管中队来社区对此事进行了解和商议，经中队人员鉴定此天台是属于公共区域，601住户就并无所属产权，理应由增城市房管局责任处理。”2015年3月24日，原增城市国土资源和房屋管理局向麦燕鸣下发《责令整改通知书》，载明“麦燕鸣女士：经查明，你位于增城市××公寓××街××房，擅自在天面层加建雨棚及建筑物，属于占用、改建物业共用部分的行为，违反了《广东省物业管理条例》第五十五条第五项、第六项的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》，现责令你于2015年4月7日前对上述事项整改，恢复原状、并将整改情况书面报告本科室。”经增城国土局处理无效后，2017年3月28日，彭炳炎针对麦燕鸣占用公共面积违章建筑和搭雨蓬，导致彭淑娟房屋漏水严重，彭炳炎不满物业放行施工单位进场施工，经增城国土局处理无效等问题到增城区政府信访办进行信访。2017年4月27日，增城区人民政府永宁街道办事处出具《关于彭炳炎信访问题的处理意见》，载明“2017年4月11日，我街工作人员协同荔湖城居委到荔湖城小区了解情况。现场发现几何公寓2街4栋601业主确实搭建了雨棚，荔湖城居委工作人员表示已于2014年6月多次与该业主进行沟通，该业主认为501房漏水是房屋质量问题导致的，与搭建雨棚无关，若要拆除雨蓬需要提供由房屋鉴定中心开具的证明。为解决问题，我街工作人员建议601业主先搬走雨蓬内的盆栽，再由物业管理公司的工作人员对漏水地方进行检修，该解决方案你表示愿意接受。”2017年5月2日，彭淑娟以涉案房屋存在开裂漏水为由，诉至本院。在案件审理过程中，一、彭淑娟向本院提交《鉴定申请书》，要求对彭淑娟所有的房屋客厅及卧室等楼顶天花产生裂缝及漏水的原因进行鉴定，并为此预交鉴定人员现场查勘、查阅图纸等差旅费用1500元、房屋检测鉴定综合费用25000元。2019年7月1日，经摇珠选定的广东智弘检测鉴定有限公司作出《几何公寓2街4栋501房天花板开裂渗水和墙体渗水原因检测鉴定报告》，检测鉴定意见如下“（一）501房西北房东南角天花板裂缝是原混凝土结构板裂缝，该裂缝与原结构施工存在缺陷有关；裂缝处出现渗漏说明原屋面防水层的防水功能已失效，该防水层防水功能的失效与原屋面维护使用和601房天面改造使用相关。（二）501房西南房西墙北侧墙体发黄痕迹和西北房窗洞口处墙体和窗框结合部位发黄痕迹，是由于外墙渗水导致，外墙渗水与原外墙砌筑施工质量以及外墙防水施工质量有关。（三）501房西北房西墙墙梁结合处开裂渗水与原外墙砌筑施工质量和与两栋房屋屋顶分缝处的防雨构造措施有关。”（一）彭淑娟对上述鉴定报告没有异议。东凌公司、金地物业公司对鉴定报告没有异议，但是依然坚持其抗辩意见。（二）麦燕鸣对上述鉴定报告质证认为，501房天花板开裂渗水本质是因为原结构施工存在缺陷，即使存在屋面维护使用不当或者601房天面改造施工及使用造成对原有屋面损坏的，也只是加快了或加重损害结果，且屋面维护使用不当以及601房天面改造施工及使用造成损害仅是可能事项，鉴定人未对此查证确认。麦燕鸣认为其对601房天面改造施工及使用行为与彭淑娟房屋楼顶开裂及漏水无因果关系。（三）2019年9月2日，彭淑娟向本院提交《修复方案鉴定申请书》，要求对《几何公寓2街4栋501房天花板开裂渗水和墙体渗水原因检测鉴定报告》中指出的开裂渗水部位进行修复设计。2019年9月27日，我院按经摇珠选定的广州华特建筑结构设计事务所（普通合伙）要求，书面通知彭淑娟交纳修复设计费用20000元。由于彭淑娟未缴纳该笔费用，2020年4月7日，我院对该项鉴定作结案处理。关于鉴定现场应急修复费500元，东凌公司、金地物业公司以及麦燕鸣均无意见。为证明彭淑娟房屋已经过竣工验收合格，且彭淑娟于2008年3月1日收楼，房屋现已过保修期，东凌公司提交《竣工验收备案表》和《收楼交接单》。彭淑娟、金地物业公司以及麦燕鸣对上述证据的真实性和合法性予以认可。在关联性上，彭淑娟和麦燕鸣认为上述证据不能排除房屋内部质量问题。彭淑娟确认收楼日期是2008年3月1日。针对东凌公司提出的彭淑娟房屋已过质量保修期，彭淑娟认为，（一）根据鉴定报告的结论，彭淑娟房屋开裂及漏水均因原结构施工、外墙防水施工有关，对于原结构施工质量缺陷应适用“设计规定的合理使用年限”，并不受保修期限制。（二）彭淑娟房屋于2011年底出现开裂漏水现象，其后彭淑娟向金地物业公司发映情况，即便按5年保修期的约定，在彭淑娟房屋发生开裂漏水情况时，其房屋亦未过保修期。（三）彭淑娟的房屋于2011年出现开裂、漏水现象。在发现上述开裂、漏水现象后，彭淑娟一直向东凌公司、金地物业公司以及麦燕鸣要求解决，也向相关部门进行投诉、寻求媒体报道，在前述行为无果后，彭淑娟才向法院起诉。四、金地物业公司陈述：针对彭淑娟提出的房屋开裂、漏水事宜，金地物业公司有进行协调和排查，在发现是麦燕鸣有违规搭建行为后就向其发出要求责令整改通知书。五、麦燕鸣陈述：（一）麦燕鸣于2011年7月购买涉案房屋，并于同年8月搭建涉案建筑物。搭建部分放了一个坐便器，但没有破坏楼板地面，排水系统也是原来的。整个公寓的墙体都有开裂情况。（二）涉案搭建物没有拆除，如果法院要求其拆除该搭建并进行修复，其愿意拆除，也愿意配合修复，但认为应由东凌公司进行修复。本院认为，彭淑娟为广州市增城区新塘镇永和荔湖城几何公寓二街****的产权人。麦燕鸣为广为广州市增城区新塘镇永和荔湖城几何公寓二街****的产权人。两房屋上下相邻，故本案为相邻关系纠纷。关于彭淑娟主张修复房屋裂缝及漏水的问题。根据广东智弘检测鉴定有限公司针对501房天花板开裂渗水和墙体渗水原因检测鉴定报告，认定501房西北房东南角天花板裂缝与原结构施工存在缺陷有关；裂缝处出现渗漏说明原屋面防水层的防水功能已失效，该防水层防水功能的失效与原屋面维护使用和601房天面改造使用相关；501房西南房西墙北侧墙体发黄痕迹和西北房窗洞口处墙体和窗框结合部位发黄痕迹，是由于外墙渗水导致，外墙渗水与原外墙砌筑施工质量以及外墙防水施工质量有关；501房西北房西墙墙梁结合处开裂渗水与原外墙砌筑施工质量和与两栋房屋屋顶分缝处的防雨构造措施有关。前述原因明显是由于东凌公司开发建设案涉房屋时的施工质量问题，以及麦燕鸣对601房天面改造使用导致501房漏水的直接原因。东凌公司抗辩向彭淑娟交付的501号房已通过验收合格、房屋质量问题原因不明的主张，与上述鉴定报告的内容明显相悖，而且广东智弘检测鉴定有限公司出具的鉴定报告程序合法，东凌未能提交证据推翻该结论，故本院对东凌公司的上述抗辩，不予采信。同理，麦燕鸣抗辩其在天面层加建雨棚及建筑物与彭淑娟房屋开裂漏水无因果关系亦不成立，本院不予采信。至于东凌公司提出501房已过保修期的抗辩，根据《住宅质量保证书》载明的内容，地基和主体结构保修期限为设计规定的合理使用年限。因此，东凌公司的上述抗辩亦不成立，本院不予采信。至于鉴定报告提及的“防水层防水功能的失效与原屋面维护使用”有关，根据该报告附件现场照片的显示，彭淑娟房屋的损伤及渗漏在天花、墙柱接合处、墙梁接合处以及墙体部位，上述图片并未显示彭淑娟对涉案房屋天花及墙体有不正当使用，且东凌公司、金地物业公司以及麦燕鸣亦未提交证据证明彭淑娟对涉案房屋天花及墙体有不正当使用。涉案房屋天花及墙体防水层的责任主体应为麦燕鸣与东凌公司，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。”的规定，东凌公司与麦燕鸣应对501房天花裂缝及渗漏的修复以及鉴定现场应急修复损失承担连带赔偿责任。现彭淑娟主张东凌公司和麦燕鸣修复501房楼顶天花裂缝及渗漏以及承担鉴定现场应急修复费用500元，合法合理，本院予以支持。关于彭淑娟主张排除妨害、恢复原状，拆除与601房相邻的该栋房屋顶楼露台的违法建设，将楼顶露台恢复原状，返还作为公共空间使用的问题。麦燕鸣擅自在天面层加建雨棚及建筑物的违法事实已有原增城市国土资源和房屋管理局予以认定，且原增城市国土资源和房屋管理局已作出限期要求麦燕鸣恢复原状的《责令整改通知书》，故本案对彭淑娟的上述主张不再处理。关于彭淑娟主张的其他损失问题，缺乏事实和法律依据，本院对彭淑娟该项主张不予支持。至于金地物业公司应否承担责任的问题，根据彭淑娟及金地物业公司的陈述，结合金地物业公司提交的《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》《【金地·荔湖城】房屋装饰装修管理协议》《装修申请表》《违反装修规定整改通知书》《装修验收登记表》《永宁街荔湖城社区居民委员会出具复函》《责令整改通知书》内容，金地物业公司在处理麦燕鸣擅自搭建的问题以及彭淑娟房屋开裂、漏水问题并无过错，其已履行相关的物业服务义务，因此金地物业公司对彭淑娟房屋开裂、漏水不应承担责任，但金地物业公司应对彭淑娟房屋开裂、漏水问题的修复予以配合。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市东凌房地产开发有限公司、麦燕鸣于本判决发生法律效力之日起十日内对位于广州市增城区永宁街金地荔湖城几何公寓2街4栋501房的楼顶天花裂缝及渗漏予以修复；二、被告广州市东凌房地产开发有限公司、麦燕鸣于本判决发生法律效力之日起十日内向彭淑娟赔偿鉴定现场应急修复费用500元；三、驳回原告彭淑娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由原告彭淑娟负担1139元，被告广州市东凌房地产开发有限公司、麦燕鸣负担911元。鉴定费26500元，由被告广州市东凌房地产开发有限公司、麦燕鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  涂玉田人民陪审员  张积权人民陪审员  陈丽华二〇二〇年六月八日书 记 员  齐 文