贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4602号 原告：张桂云，女，汉族，1976年7月5日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：徐文淑（特别授权代理），贵州贵达律师事务所律师 委托诉讼代理人：蒙中菊（一般授权代理），贵州贵达律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华。 委托诉讼代理人：肖顺裕（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦忠俊（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告张桂云与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称：毕节市房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张桂云委托诉讼代理人徐文淑、蒙中菊，被告毕节市房地产公司委托代理人肖顺裕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告毕节市房地产公司向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的前期违约金，以361212.00元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2017年3月30日起计算至被告提交完毕商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止，暂定为67036.74元；2、案件受理费由被告承担。 事实及理由：2014年12月，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同编号为：ＢＹＮ2014044，合同约定：原告购买被告开发的位于七星关区，房屋总价款为361212.00元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告已将涉案商品房交付给原告使用，但被告承诺于2015年12月26日前取得该涉案房屋所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的约定没有履行，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告已经违约，依法应当承当相应的违约责任。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告已根据合同约定及被告指示履行了己方义务，但被告未依合同约定的期限内办理该涉案房屋的转移登记并将转移登记相关文书交予原告，对原告构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被告应向原告支付相应的违约金。据此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉来贵院，望判如所诉为谢！ 被告毕节市房地产公司辩称：一、代理人认为B栋部分业主未交齐房屋维修基金、未提供齐个人资料及契税缴纳票据是迟延办证的主要原因。原告与被告签订购房合同后，被告积极为其办理房贷手续，在房贷尚未办理完成，房贷尚未发放的情况下，被告应原告申请，承担着贷款不能的风险提前交房给原告装修。交房后，被告积极协调各方关系代理原告办理房屋产权初始登记手续，但是，截止目前，B幢部分业主尚未交齐房屋维修基金和提供个人资料及契税缴纳票据，这是不动产证迟延办理的主要原因，因原告不全面履行合同义务造成延迟办证而归罪被告显然是不公平的，也是不合法的。到目前为止，逸景私享家园B栋初始登记证2019年12月12日已经办好，现在就等各业主交齐各项税费、提供齐所有手续后就可以将不动产证办下来。原告的转移登记手续已于3月30日交不动产登记中心并已经取得登记。二、城市规划的调整，被告不应承担违约责任。受政府城市规划调整，被告根据规划相应调整其建房规划并获得政府同意，该小区容积率由4.99上调至5.56，该小区规划、施工手续都要办理变更。加上在办理变更手续中又遇到政府机构改革。政府城市规划调整属不可抗力，被告理应当免除违约责任。三、已经过了诉讼时效，诉讼请求不应获得支持。被告一直努力协调各方关系帮助逸景私享家园所有业主办理不动产登记证。从原告购房时间在2015年1月19日前，超过诉讼时效，依法不应得到支持，并且《商品房买卖合同》第22条明确约定办理不动产证是“登记完毕该商品房的所有权”，也就是初始登记时间为办证时间。原告2015年1月19日与被告签订购房合同，合同签订后，原告交付购房款后，并于同年收房，早已过了诉讼时效，已经失去追偿权利，即使计算违约金，最多从起诉的2020年4月28日前推3年至初始登记日止(即2017年4月28日至2019年12月12日)。四、被告劳心劳力，完全义务，不收任何费用，帮助原告办理房贷、办理产权证，并且原告也未举证证明其实际所受损失。原告购房款为36多万，却要求达6、7万元违约金，达到总房价五分之一的违约金，这显然是不合理的。根据《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告请求人民法院适当调低违约金。综上，请人民法院支持被告贵州省毕节市房地产开发有限公司抗辩意见，依法维护被告贵州省毕节市房地产开发有限公司的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月19日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人购买出卖人开发的位于七星关区,建筑面积116.52平方米，套内建筑面积99.23平方米，房屋总价款为361212.00元。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。2014年12月31日，被告将涉案商品房交付给原告。庭审中，《贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景·私享家园Ｂ幢项目首次登记审查意见》，毕节市不动产登记中心于2019年12月12日同意办理逸景·私享家园Ｂ幢项目幢首次登记。被告出示毕节市不动产登记中心出具的《不动产登记查询回复》，逸景·私享家园Ｂ幢于2019年12月12日办理新建商品房幢首次登记。2020年3月30日毕节市不动产登记中心出具权利人为原告的不动产登记受理通知单。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2014年12月31日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2015年12月26日前登记涉案商品房的所有权，本案中，被告仍未办理涉案房屋的不动产权证，被告已违约，应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即本案违约金的计算标准为：以原告已付购房款总额为基数，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2015年12月26日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年12月26日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月15日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月15日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月15日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。违约金的截止时间为毕节市不动产登记中心出具不动产登记受理通知单之日（2020年3月30日），故该项违约金计算至2020年3月30日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款为基数，自2017年4月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年3月30日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张桂云支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款361212.00元为基数，自2017年4月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年3月30日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告张桂云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币738.00元（已减半收取），原告承担220.00元；被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担518.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年六月十六日 书记员 邓理成