贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初376号原告（反诉被告）：王某某，男，汉族，1984年1月17日出生，住贵州省绥阳县。被告（反诉原告）：遵义光明电力实业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区金虹五羊广场3-1、3-2。统一社会信用代码：91520302214785819R。法定代表人：刘英，职务：董事长。委托诉讼代理人：李航，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲汶君，贵州宇辉律师事务所律师。原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某某、被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司的委托诉讼代理人李航均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某某向本院提出诉讼请求:1．依法判决解除2018年3月14日与被告所签欧陆广场门面租赁协议；2．被告方退回原告之前交纳2018年4月14日到2019年10月14日共18个月因漏水原因导致没有得到使用面积的租金25200元；3．退回原告已交纳2019年8月28日到2019年10月14日因增加漏水面积导致停业余下租金18225元；4．给付原告代交承租之前产生的电费4394元；5．被告负责承担案件受理费。事实与理由：2018年3月14日，原告与被告签订门面租赁合同，合同签订后开始进场装修，装修期间发现该门面房屋有质量问题多处有漏水情况。原告自己装修期间也多次进行漏水维修，漏水得到控制，但还是有部分无法维修好，原告为此和被告进行协调，被告答应减免租金与代缴电费在合同最后半年交纳租金时扣除，原告才继续交纳了到期租金。2019年8月25日左右，因吊顶垮掉差点造成客人安全伤害，加上其余包房因漏水发霉、装修脱漏等情况，原告于8月27日停业，并于9月2日向被告申请减免增加漏水地方的后期租金。又因需重新装修，剩余租期又不多，就希望还能续签合同。经被告工作人员现场勘查，2019年12月1日才得出不续签租赁合同、停业期间租金原告承担、减免费用也不合理的处理结果。为维护原告的权益，故诉至法院。遵义光明电力实业有限公司向本院提出反诉请求:1．判令解除反诉原、被告所签订的《欧陆广场门面租赁协议》；2．判令反诉被告立即搬出租赁的汇川区宁波路与上海路交叉口欧陆广场一楼8-10号营业房，反诉被告从起诉之日按租赁合同约定月租金的双倍即每月26832元向反诉原告支付租金至搬出之日止；3．判令反诉被告支付反诉原告拖欠的租金2019年10月15日起至起诉之日的租金40248元，并按年利率6%承担资金占用费至付清之日止；4．判令反诉被告承担本案案件受理费。事实与理由：2018年3月14日，反诉原告将房屋租赁给反诉被告使用，反诉被告支付了一年的租金。2019年4月10日，反诉被告提出申请要求按半年支付租金，反诉原告同意后，反诉被告支付了半年租金。2019年10月，又到了交纳下半年租金时，反诉原告向反诉被告催收，反诉被告于2019年10月31日向反诉原告提交《情况说明》，欲申请减免2019年9月后发霉部分的租金61平方米、要求降低租金并延长租赁期5年。反诉原告没有同意反诉被告的申请，反诉原告多次向反诉被告要求支付房租，但反诉被告以各种理由拖延，至今未缴纳。本院经查明认定事实如下：2018年3月14日，遵义光明电力实业有限公司（出租方、甲方）与王某某（承租方、乙方）签订了《欧陆广场门面租赁协议》，租赁期限自2018年3月14日至2020年4月13日止，租赁费为50元每月每平方米，租赁费为一年一付，自合同签订之日起五日内支付第一年房租，免租期为一个月。租赁期间门面所发生的水、电等其他相关费用由乙方承担。乙方对租赁门面附属设施负有妥善使用及维护、修缮之责任。本协议提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁门面，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁门面的，应向甲方支付双倍租赁费，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租赁费，并有权收回租赁门面，强行将租赁场地内的物品搬离租赁门面，且不负保管责任。该协议还约定了其他内容。在协议签订后，王某某向遵义光明电力实业有限公司支付了一年租金，在第二年租金到期前，经双方协商，同意半年一付，王某某支付了2019年4月14日至10月13日期间的租金。在遵义光明电力实业有限公司将案涉房屋交付给王某某时，房屋就有渗水情况。在王某某接手后，因房屋漏水，王某某自行进行了维修，但仍有渗水存在。2019年4月17日，遵义光明电力实业有限公司的工作人员到出租房内查看了漏水情况，确认确实存在漏水、房屋内有霉味。2019年4月23日，遵义光明电力实业有限公司的工作人员表示对于减免部分的租金从下半年才开始减。同日，工作人员发微信给王某某有如下内容：“这边联系居委会想麻烦他们出面协调一下居民，我们好给你们处理防水问题，居委会说让我联系一下这个杨妈”；2019年5月4日，王某某发送对方信息有：“也，上次你说你们来修漏水的事情进展得怎么样了啊？夏天来了，味道也大了”，对方回语音内容有：“那天那个杨妈走我们公司去反应咯，也是说到漏水，她说是她们联系住建局要先处理个啷个东西。等他们那边处理好了以后再通知我们，我们再去解决那个水的问题。现在还动不到，可能要等到个把两个星期以后嘛，看他们那边是啷个情况。”。2019年8月29日，王某某再联系该工作人员，欲把租期延长，工作人员称其已没在那里上班了，让王某某去办公室问一下，并发送微信：“好的，她可能还需要一些东西，到时候你和她对接就行，该减免的金额我在离开之前都算好了的”、“就看缺什么东西不，如果缺的话可能就需要王哥及时补过去”。2019年10月30日，应遵义光明电力实业有限公司要求，王某某重新拍摄了漏水照片及视频发给公司工作人员，并写申请给公司。次日，王某某书面向遵义光明电力实业有限公司递交了一份《情况说明》，因漏水问题，申请减免2019年9月后增加漏水发霉部分的租金，为61平方米，并希望增加5年租房合同时间和调低单价等。2019年11月21日，王某某催问过遵义光明电力实业有限公司的结果，公司没有明确答复。庭审中，遵义光明电力实业有限公司认可王某某支付了承租前案涉房屋欠付电费4394元，并同意退还或抵扣本案费用。王某某与遵义光明电力实业有限公司协商一致同意2020年3月23日为《欧陆广场门面租赁协议》解除时间，2020年3月29日为腾房交付时间。王某某实际腾房交付时间是2020年4月17日。在审理过程中，王某某与遵义光明电力实业有限公司均在场的情形下，本院现场进行查勘。原、被告双方一致确认案涉房屋由大厅和五个包房组成，房屋位于一楼，楼上是小区出入的平台和住房的一楼。五个包房全位于房屋左侧靠墙体，均有不同程度的发霉等情形，面积共计81平方米。其中发霉程度最严重的是尽头面积（左前方）为25平方米的一间包房。房屋后侧（正对大门）是洗头区，因漏水吊顶被损坏的面积为28平方米。房屋漏水是从平台和房屋墙体夹缝渗水导致的。房屋楼上平台有做过防水处理的痕迹。本院认为，王某某与遵义光明电力实业有限公司自愿签订的《欧陆广场门面租赁协议》未违反法律法规强制性规定，合法有效。王某某与遵义光明电力实业有限公司已协商同意于2020年3月23日解除了《欧陆广场门面租赁协议》，本院予以确认，故对双方均提出解除协议的请求，因不具有诉的利益，本院不再进行审理。关于漏水问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”虽租赁合同约定承租人对房屋有“维护、修缮之责任”，但该责任只是对租赁物进行必要的维护，从而使承租人能够正常使用。在王某某在承租后，对房屋漏水进行了维修，但仍不能有效防止漏水现象，已经不能通过日常维修确保房屋正常使用，对房屋漏水的修复已经超过了合同约定的“维护、修缮”程度，不能课以承租人全权修复，承租人对此也是认可的，这也从出租人答应由其处理防水问题可以推断出来。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”王某某在接手房屋时已存在漏水的情形，2019年4月17日其与出租方协商漏水减租，出租方工作人员到房屋内查看后确认有霉味。根据生活常识，非短时间就能形成霉味，其一定是经较长一段时间而成，经本院组织原、被告双方对现场查勘，因漏水受影响使用的面积在100平方米左右。王某某从事的是美容美发业经营，顾客均是进店接受服务，且对室内环境具有较高要求。部分漏水必然会影响承租人使用，而出租人在房屋存在漏水后未进行维修，承租人在自行维修后仍存在漏水现象，为此，出租人应承担未及时维修之责。王某某只主张2018年4月14日至2019年10月14日期间扣减28平方米的租金和退还2019年8月28日至10月14日期间案涉房屋的租金，本院予以支持，合计金额为43425元﹙25200元﹢18225元﹚。根据前述理由，出租人对房屋未履行维修义务，虽承租人租金到期未付，但其可行使同时履行抗辩权，故王某某未如期支付租金不构成违约。同样，因房屋漏水造成大面积不能正常使用，进而影响承租人正常经营活动，对出租人主张的后期租金，本院不予支持，故驳回遵义光明电力实业有限公司要求双倍支付每月租金的请求。但在租赁协议协商解除后，承租人应按约定时间即2020年3月29日前腾空并搬离案涉房屋，王某某实际于2020年4月17日才搬离房屋，期间产生房屋占用的问题，鉴于双方发生争议尚在诉讼过程中，故本院支持王某某应付的占用费4394元。因遵义光明电力实业有限公司同意支付王某某代缴电费4394元，占用费和代缴的电费相互抵销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十九条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司签订的《欧陆广场门面租赁协议》于2020年3月23日解除；二、被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）王某某租金43425元；三、驳回原告（反诉被告）王某某的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500元（已依法减半收取），反诉案件受理费715元，合计1215元，由被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  郭文书二〇二〇年六月九日法官助理王家福书记员李晓姝