河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初2090号原告：河南黎阳物业服务有限公司，住所地郑州市惠济区老鸦陈街道苏屯村****，统一社会信用代码91410108592445061R。法定代表人：张舒心，该公司总经理。委托诉讼代理人：代全喜，河南国基律师事务所律师。被告：何凯，男，汉族，1973年3月16日出生，户籍地郑州市中原区，现住郑州市惠济区。原告河南黎阳物业服务有限公司（以下简称“黎阳公司”）与被告何凯物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎阳公司的委托诉讼代理人代全喜、被告何凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年11月8日至2019年11月7日期间的物业费1770元；2、判令被告何凯自2018年12月11日起，以物业费1770元为基数按每天1‰计算向原告支付违约金，直至物业费1770元全部付清为止；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月11日，原告（协议中称为甲方)与被告(协议中称为乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定，由原告为被告购买的位于郑州市××区××路东、滨河××花园××楼××单元××号（建筑面积：92.21平方米)的住宅房屋提供物业管理服务。该协议第四条约定，住宅公共性物业服务费为1.9元/月/㎡，缴费周期为年（12个月)一次，缴费时间为每交费周期第一月上句（1-10号)，违约金起算日为应缴期限的次月11号起算；该协议第十一条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，乙方应对承租人的欠费行为承担无限连带清偿责任。2017年9月8日，原、被告又签订了【关于变更黎阳花园《前期物业服务协议》物业费收费标准的补充协议】，该补充协议约定，住宅公共性物业服务费收费标准由1.90元/平方米/月变更为1.60元/平方米/月，该标准自2017年9月1日起执行。上述两份协议签订后，被告于2017年9月8日向原告交纳了2017年9月8日至2018年9月7日期间的物业费共计1770元，同时原告赠送被告两个月的物业服务，即服务期为2017年9月8日至2018年11月7日。上述服务期到期后，根据《前期物业服务协议》第四条的约定，被告应于2018年11月的上旬（1~10号）缴纳2018年11月8日至2019年11月7日期间的物业费共计1770元，但在原告多次催缴后，被告仍拒绝缴纳。至今原告一直在为被告提供完善的物业管理服务，但被告的拒交物业费行为已对原告的经营产生重大影响。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。被告何凯辩称，一、原告无权向被告收取2018年11月8日至2019年1月7日的物业费。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但未交给买受人的物业，物业费由建设单位承担。根据该条规定可知，未竣工验收的物业，物业费更应由建设单位承担。涉案黎阳花园小区2018年11月14日才完成竣工验收备案手续，至今仍未完成正式交付手续，故2018年11月14日前的物业费应由建设单位承担，不应由被告承担。被告已支付了一年的物业费，这服务费应认定为2018年11月15日至2019年11月14日期间的物业费，再加上原告赠送的两个服务期，被告支付的物业费应计算至2020年1月14日，所以，被告不欠2018年11月8且至2019年1月7日的物业费，原告的诉讼请求应依法予以驳回。《河南省物业管理条例》第四十五条规定：建设单位向物业公司移交的物业应当具备的条件为建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经城乡建设行政主管部门备案。根据该条规定，涉案黎阳花国小区业主临时入住时，不具备正式交付条件，物业费应由建设单位承担，直至竣工验收备案并正式交付，才应由业主承担物业费。《物业管理条例》第二十四条规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。黎阳花园小区的建设单位未依法通过招投标方式选取物业公司，而是直接让黎阳物业公司直接进驻黎阳花园小区，所以，黎阳物业公司进驻黎阳花园小区程序违法，其无权向小区业主收取物业费。《河南省物业管理条例》第四十六条规定：物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续。承接查验资料属于全体业主所有，物业服务企业应当建立档案，妥善保管，业主有权免费查询。黎阳物业公司至今未向行政主管部门办理备案手续，所以，黎阳物业公司入驻黎阳花园小区不具有合法性，无权向业主收取物业费。根据签订的购房合同附件四合同补充协议第四项第二条规定：交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明（公共部位、公用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录)，双方应按规定进行现场查验，签署房屋交接单。因黎阳花园一直不具备正式交房条件，迄今为止黎阳物业和置业也一直没有和业主一起对房屋进行正式交付，物业公司拒绝向业主提供查验记录，所以黎阳物业公司根本不具备收取物业费的条件。原告提供的前期物业服务协议及补充协议，均是原告单方制作的格式条款，未向被告履行提示说明义务，特别是物业费的价格，根本未与被告协商，且上述协议是在被告被逼无奈情况下签订，签订时根本未让被告看协议内容。另外，即使按照补充协议约定的1.6元每平米的价格计算物业费，按照上述第1条内容可知，被告并不欠原告主张的物业费，所以，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、原告未履行应尽的义务，导致小区80%以上的业主拒交物业费。黎阳花园小区的业主临时入住时，均交纳了一年的物业费。业主临时入住以来，因黎阳物业公司不作为和乱作为，致使小区存在诸多问题，存在的具体问题为：1、不让业主使用应享有的公共区域、公共设施及私人区域，从而缩小了其服务范围；2、未经业主同意，擅自改变小区规划；业不作为，未修建该充电桩，且五号楼和六号楼后面整体被铁皮围着，无法使用；3、未征询业主意见的情况下，私自占用小区的公共区域投放广告及建设营利性设施，且各项项目的收支均未公开；业；4、小区5号楼和6号楼地下长期积水，至今未解决，导致两栋楼长期在水中浸泡，存在严重安全隐患；5、电梯维保问题。目前所有电梯运行情况较差，运行时噪音令人生畏，电梯口装饰砖损坏严重，有的几乎将要脱落，线路暴露；电梯不及时维修，问题重重，多次反馈给物业，也未见物业前来解决；6、消防安全问题。各楼各层的消防灭火器材徒有虚名，消防安全严重不符合相关规定；7、小区内拉圾桶附近，脏水横流，楼道、走廊打扫不净。小区公共区域到处都是动物的学好无人处理；8、物业公司现在还用控制充电费为手段，习难业主，每次只能购买50元的用电，故意激化矛盾，给广大业主生活带来诸多不便。三、原告主张的违约金不应得到支持，原告未履行物业公司应尽的义务，且故意制造与业主之间的矛盾，才导致业主拒交物业费，其违约在先，而不是业主先违约，因此，原告主张的违约金无事实和法律依据，不应得到支持。综上，原告主张无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，本院对本案事实确认如下：2015年4月11日，被告何凯与河南黎阳置业有限公司签订了编号为150××××****的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告何凯购买河南黎阳置业有限公司开发的位于郑州市××区××路东、滨河××花园××楼××单元××号房屋，建筑面积92.21平方米，合同附件四第七条约定河南黎阳置业有限公司选聘的前期物业公司河南黎阳物业服务有限公司，物业服务收费方式为包干制，住宅1.90元/月/平方米、商业3元/月/平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常运行及维护费、绿化养护费、综合管理费物业管理区域的卫生费、人员薪资、人员社会保险和按规定提取的福利费、人员办公费等经业主同意的其它费用。本合同签订前买受人已详细阅读并认可《前期物业管理服务协议》相《临时管理规约》中约定内容，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，签订《前期物业管理服务协议》，书面承借遵守《临时管理规约》。该商品房交付使用后，业主大会成立并选举产生业主委员会，业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》，制定的《管理规约》生效的，上述《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》自行终止。同日被告何凯（乙方）与河南黎阳物业服务有限公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，根据《前期物业服务协议》的约定，公共性物业服务费：住宅1.9元/月/平方米，商铺3元/月/平方米，由每月从业主或使用定期缴纳的物业服务费中支付，小区的物业服务费由全体业主或其使用人按建筑面积分摊承担。业主或使用人应付的管理费需足以支付各项有关管理本小区所需的费用。①缴费周期:年(12个月)一次，多缴不限；②缴费时间：每交费周期第一月上旬(1-10号)；③违约金起算日：应缴期限的次月11号起计算；④违约金计费标准：按逾期应付款每日百分之二计算。乙方空置住宅房屋也按建筑面积足额交纳费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，乙方应对承租人的欠费行为承担无限连带清偿责任。2017年9月8日，被告何凯（乙方）与河南黎阳物业服务有限公司（甲方）又签订了“关于变更黎阳花园《前期物业服务协议》物业费收费标准的补充协议”一份，约定：原协议第4条第1项约定的住宅公共性物业服务费收费准，由“1.90元/平方米/月”变更为“1.60元/平方米/月”；变更后的住宅公共性物业服务费收费标准自2017年9月1日起执行。被告于当日向原告交纳了一年的物业服务费1770元，原告又附送两个月的物业服务，期限自2017年9月8日—2018年11月7日。后原告以被告自2018年11月8日至2019年11月7日期间的物业费1770元未向原告交纳，对原告的经营产生重大影响为由诉至本院。另查明，在郑州市市政服务网上查询到“黎阳花园经济适用房竣工验收时间2018年8月29日；工程质量验收结果为：合格；竣工备案时间为2018年11月14日；备案编号：2018-047～048；本案部门：郑州市重点项目办公室。”2018年10月25日，郑州市惠济区住房保障服务中心物业管理科出具证明：河南黎阳物业服务有限公司与相关物业买受人2017年9月8日，签订的《关于变更黎阳花园〈前期物业服务协议〉物业费收费标准的补充协议》部分未在我中心物业管理科备案。本院认为，被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。物业公司的服务具有公共性，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，被告作为原告服务小区业主，原告的服务虽存在一定瑕疵，但并不能免除被告交纳物业服务费的义务，被告应当按照协议约定支付原告物业服务费。但根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但未交给买受人的物业，物业费由建设单位承担。”根据该条规定可知，未竣工验收的物业，物业费更应由建设单位承担。涉案黎阳花园小区2018年11月14日才完成竣工验收备案手续，故2018年11月14日前的物业费应由建设单位承担，不应由被告承担。被告已缴纳了一年的服务费1770元，加上原告附送的两个月物业服务，应系被告2018年11月15日至2020年1月14日前期间的物业服务费。现原告主张被告未缴纳2018年11月8日至2019年11月7日期间的物业服务费并支付违约金的诉讼请，于法无据，本院不予支持。被告提出的小区物业服务中存在的问题，原告物业公司应认真听取业主意见，不断改进和提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告河南黎阳物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杨建华二〇二〇年六月十日书记员  刘 方