湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初1760号原告（反诉被告）：彭拥军，男，1969年12月25日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：廖德智，湖南天朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦峰，男，1971年12月9日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：殷华南，湖南金球律师事务所律师。原告（反诉被告）彭拥军诉被告（反诉原告）秦峰租赁合同纠纷一案，于2020年4月1日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告彭拥军的委托诉讼代理人廖德智、刘岳璨、被告秦峰及其委托诉讼代理人殷华南均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭拥军向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2019年8月28日签订的《湖滨一号租赁合同》，并由被告立即向原告交付案涉出租场地。2、本案诉讼费用由被告承担。2019年8月28日，原被告签订《湖滨一号租赁合同》一份，合同约定，原告将湖滨一号休闲山庄租给被告经营，租期自2019年9月8日至2024年12月30日止。年租金10万元，押金20万元，在承租期间必须爱护山庄财产，养护花草树木，不得将山庄财产转移。合同签订后，被告向原告交付了一年的租金和20万元押金，原告也将部分出租场地交付被告使用。由于合同内容过于简单，被告在合同履行初期，即寻找理由钻空子。原被告双方在道路通行、办公场地进出与使用、承租房屋装修等各方面产生了不可调和的矛盾。尤其是被告作为承租人，将案涉租赁场地珍贵花草树木破坏殆尽，不能正当使用案涉出租场地合法经营，于2020年3月10日在案涉出租场地聚集聚餐，人员达20余人，对周边居民产生恶劣影响，严重妨害新冠疫情的防治，导致岳阳市南湖新区月山管理处龟山社区（以下简称龟山社区）向被告发出了《关于湖滨一号聚集聚餐行为的告知书》，禁止开门营业、聚集聚餐。原告为配合龟山社区的防疫工作，于2020年3月11日向被告发出《关于终止租赁合同的通知》，通知自3月11日起终止与被告的租赁合同。原告认为，被告在新冠疫情期间防治关键时期，在处于突发公共事件一级响应特殊时期，聚集人员在案涉出租场地聚集聚餐，其行为严重违反《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律以及国家在新冠疫情期间发布的相关政策规定，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除合同。为维护自身合法权益，今特依法起诉，望予支持！原告庭审中补充其要求解除合同的理由：1、被告没有尽到承租人的保管职责，对场地进行了破坏。2、疫情期间被告聚集聚餐；3、双方本就有不可调和的矛盾，合同中约定解除合同被告投入应议价补偿，被告准备对涉案场地做大量投入，而租金只有十万元每年，如果合同到期，原告收回场地时，原告收取的租金有可能还抵不了对被告的议价补偿。被告秦峰辩称：一、答辩人与被答辩人于2019年8月28日签订的《湖滨一号租赁合同》合法有效，具备租赁合同的基本内容和要素，是双方的真实意思表示。二、按照合同约定，被答辩人仅保留湖滨一号内的圣源堂作为书房，其他均为答辩人承租场地。三、答辩人对合同予以实质性履行，包括支付应付的租金、押金，接收场地后装修，为经营做规划、宣传，对场地进行管理等。四、被答辩人在湖滨一号仅保留作为书房的圣源堂，对被答辩人使用该房屋答辩人从未与其发生过任何矛盾，答辩人签订合同即进场装修，被答辩人在此后长达半年多的时间里也从未提出过任何异议，所谓“双方在道路通行、办公场地进出与使用、承租房屋装修等各方面产生了不可调和的矛盾”是被答辩人解除合同的借口。事实是：自2020年3月11日被答辩人单方提出解约后，被答辩人故意制造各方面的矛盾，如强占原本已交付给答辩人的场地、故意违反疫情管理规定聚餐、擅自更换门锁阻止答辩人进入场地、放干鱼塘等，这都是被答辩人为解除合同的恶意行为。五、答辩人接收场地后，积极进行管理，所谓答辩人毁坏名贵卉草纯属捏造事实。六、2020年1月中下旬，被答辩人为谋求更大经济利益试图解除前述合同，在答辩人没有同意的情况下其当时也只能表态“你要继续租也没关系”。2020年3月10日，答辩人承租场地内发生了一起聚餐事件，因正值××防疫期间，南湖新区月山管理处对此提出了告诫，告知疫情期间不允许聚餐，如再发生将上报相关部门予以制止、处罚。本来这次聚餐也并非答辩人组织，被答辩人自己当日还大张旗鼓地安排厨师会餐，且相关部门也只是针对这次行为做了一个警示和告知，被答辩人却将其作为了一个解除合同千载难逢的机会，迫不及待地于2020年3月11日借此单方解除合同，并随后换锁关门阻止答辩人进场管理，强占原已交付给答辩人的场地，令答辩人尤其愤怒的是，被答辩人一方面借前述聚餐事件解约，另一方其自己却在此后多次违反疫情管理规定聚餐，给答辩人造成严重影响，显然被答辩人违背事实和法律恶意解约，被答辩人如此不择手段撕毁合同真实目的就是为了取得新的更大的经济利益。综上，为维护社会正义和经济秩序，同时也为了保护答辩人合法权益，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。庭审中针对原告提出解除合同的理由中关于解除合同原告应议价补偿被告的情形被告提出：根据合同第十条约定，合同到期与解除合同是两个概念，解除合同是合同未到期协议解除合同，原告就应当议价补偿。反诉原告秦峰（被告）向本院提出反诉请求：一、判决被反诉人立即停止对反诉人所承租场地（圣源堂旁边证据五图片中房屋）的占用，并自2020年4月1日起按每月5000元的标准赔偿反诉人场地占用费直至停止占用时止。二、判决被反诉人将反诉人承租的鱼塘立即恢复原状。三、判决被反诉人免除2020年1月24日至2020年3月31日的场地租金，并将该期间租金1.7万元返还给反诉人。四、反诉费及由此产生的一切费用概由被反诉人承担。事实及理由：自2017年起，被反诉人彭拥军即多次邀请反诉人租赁经营“湖滨一号”，2019年8月28日经充分协商后双方签订了《湖滨一号租赁合同》，约定被反诉人除留下圣源堂作为书房外，湖滨一号休闲山庄由被反诉人独立经营。协议签订后，反诉人支付了押金20万元及一年租金10万元，反诉人并积极开展规划、宣传、广告、装修、办理营业执照、为该项目专门申办注册商标等。至2020年1月下旬反诉人已投入大量人力、物力准备开业之际，被反诉人为追求更大利益突然提出要求解除合同，对此无理之举，反诉人当然是予以断然拒绝。2020年1月23日，因××疫情武汉宣布封城，随后全国进入停止经营紧急防疫状态，反诉人受大环境影响，也无法独善其身，只能停业一切经营活动。2020年3月11日，被反诉人借3月10日聚餐事件悍然单方提出解除《湖滨一号租赁合同》，在反诉人澄清事实并明确予以反对的情况下，被反诉人于3月16日将反诉人承租的鱼塘放水干鱼，多次擅自更换门锁阻止反诉人进入承租场地，强占反诉人早已接收并装修的房屋，多次对疫情期间不允许聚餐的规定视而不见进行会客聚餐。2020年3月底疫情得到基本缓解，根据政府部门的指导反诉人于3月31日申请复工复产。反诉人认为，被反诉人起诉解除合同，纯属毫无诚信、为达非法目的之恶意诉讼。被反诉人应立即停止一切违约及侵害行为。××疫情属于不可抗力，2020年1月24日至2020年3月31日反诉人受疫情影响无法经营使用租赁场地，该期间反诉人所预交的租金1.7万元被反诉人理应予以退还。为维护自己合法权益及法律尊严，同时也为了匡扶社会正义，请求人民法院依法支持反诉人全部反诉请求。反诉被告彭拥军（原告）辩称：一、反诉答辩人并未侵占除圣源堂以外的场地，在租赁合同中已明确租赁范围不包括书房（圣源堂），该房是反诉答辩人自留用于书法练习、接待用房，所以还自配了小厨房，长期雇用了厨师以及清扫人员，一直居住在圣源堂后院。反诉答辩人一直使用的是自己保留的场地，并未在超出租赁合同场地范围活动，反诉原告要求反诉答辩人支付场地占用费于理不合，无法可依。二、鱼塘系反诉答辩人所有，因签订的租赁合同内容过于简单，对鱼塘并未特别约定，但双方曾口头约定，该鱼塘仍保留归答辩人所有，里面放养的鱼，若原告客人有需要钓鱼的，可以垂钓。依照交易习惯，若鱼塘归原告所有，则在鱼塘交付时，双方应该干塘、取鱼，再进行移交。但双方并未有过此程序，该鱼塘所有权未转移，仍归答辩人所有。因塘内池水过深，荷花不能长出，为优化山庄环境，让荷花茁壮成长，答辩人作为鱼塘所有人、管理者，将池水抽出一部分，既保证荷花长出，又不影响塘内鱼的生长，何乐而不为，反诉原告此请求，法院不应支持。三、2020年1月24日至2020年3月31日租金不应免除。此时虽是在抗疫情势下，但并未影响到案涉租赁场地的实际使用，原告作为承租人，一直在自行使用房屋，如2020年3月10日在此大宴宾客，且案涉场地一直闲置，并未对外正式营业。承租人一直占有并使用着租赁物，疫情对案涉场地经营影响非常轻微，要求免除租金明显不符合情理，且并无相关法律规定，疫情期间必须免除房租，该请求法院不应支持。经审理查明：2003年9月28日，岳阳市湘北水运公司与杨海燕签订《租赁合同》一份，主要内容为岳阳市湘北水运公司将其所有的位于柏龙坡地段面积约21亩（包括水塘及山地）出租给杨海燕，租赁期限为2003年12月1日至2023年11月30日，同时约定“在租赁期内，杨海燕不得进行损害岳阳市湘北水运公司利益的转租”；2005年8月8日，岳阳市湘北水运公司与杨海燕签订《补充协议》一份，将租赁期限延长至2025年11月30日。2005年10月28日，杨海燕与原告彭拥军签订《转让协议书》一份，主要内容为杨海燕将从岳阳市湘北水运公司处租赁的场地转租给原告彭拥军，租赁期限为2005年12月1日至2025年11月30日；2008年2月18日，原告彭拥军与岳阳市湘北水运公司签订《补充协议》一份，主要内容为明确补充协议为2003年9月28日岳阳市湘北水运公司与杨海燕租赁合同之补充，租赁期限延长至2035年11月30日。2019年8月28日，原告彭拥军（甲方）与被告秦峰（乙方）签订《湖滨一号租赁合同》一份，主要内容为1、甲方将湖滨一号休闲山庄租给乙方经营，乙方独立经营，独立承担风险，自负盈亏。2、租赁范围不包括书房（圣源堂）。3、考虑到修路等因素，免租金两个月。4、租赁期限五年零两个月，即从2019年9月8日开始至2024年12月30日止。5、租金每年10万元，押金20万元。6、租赁期间乙方不得擅自改变房屋结构，所有建设（室内装修除外）必须经甲方同意方可进行。7、乙方承租期间，必须爱护山庄的所有财产，包括养护好树木和花草，不得将山庄的财产转移出去。8、若承租期未满，遇到山庄征收，在相应征收款到位的情况下，乙方因提质亮化，添加生产设备，餐具及员工培训等相关费用甲方应给予补偿乙方。9、乙方在经营过程中，如遇拆迁与征收，对乙方造成停业停产或把经营主体（包厢等）拆除造成经营定位与客户量减少时，乙方可直接与拆迁方议价补偿。10、承租期满，同等条件下乙方享有优先租赁的权利。解除合同乙方投入应议价补偿。11、签订本协议时，乙方一次性付给甲方30万元。合同签订后，被告支付给原告第一年的租金10万元，押金20万元，并于2019年9月进场开始对租赁场地进行装修等活动，并办理了名称为“南湖新区自在月山山庄”的营业执照。2020年3月11日，岳阳市南湖新区月山管理处龟山社区居民委员会对湖滨一号租赁户发出《关于湖滨一号聚集聚餐行为的告知书》，主要内容为“2020年3月10日接到群众举报，经月山管理处、龟山社区工作人员于下午5时许核查，你餐馆有20余人聚集聚餐，对周边居民产生恶劣影响。根据国家、省、市、区各级各部门的规定，疫情期间一、餐饮行业禁止开门营业；二、人员禁止聚集聚餐。现特向你下发告知书，在疫情解除前如有再次聚集聚餐，我社区将根据相关规定，上报南湖新区疫情防控指挥部和公安部门，并对此行为进行制止、处罚”。同日，原告向被告发出“关于终止租赁合同的通知”，主要内容为因被告在疫情期间严重违抗市防控指挥部的防疫指令和文件精神，亲自组织几十人聚会聚餐、烧烤垂钓等活动，给湖滨一号和南湖新区严防严控疫情带来了很大的风险和隐患，为维护湖滨一号的品牌形象，确保顾客和周边居民的生命安全和身体健康，即日起湖滨一号终止与租赁方（秦峰）的租赁合同．．．．。该通知发出后，原告更换了涉案场地的门锁，并有聚集聚餐的行为。被告认为原告无权解除合同，在涉案场地内悬挂横幅宣示权利，双方为此发生纠纷，原告诉来本院。另庭审中查明涉案场地原被告双方都可以自由进出。庭审中被告陈述鱼塘已恢复原状，撤回第二项诉请。以上事实，有原被告当庭陈述及其他相关证据加以证实。本院认为：原被告自愿签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。关于原告彭拥军的本诉，原告彭拥军要求解除合同，被告秦峰不同意解除，则原被告双方签订的合同能否解除应满足以下任意一条，第一、合同的约定解除条件成就，第二、合同的法定解除条件成就。原被告签订的《租赁合同》中并未约定一方解除合同的条件，原告不能以约定解除的理由解除合同，现原告要求解除合同的理由为“被告在新冠疫情期间防治关键时期，在处于突发公共事件一级响应特殊时期，聚集人员在案涉出租场地聚集聚餐，其行为严重违反《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律以及国家在新冠疫情期间发布的相关政策规定，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除合同”，根据庭审中双方所举证据，2020年3月10日在涉案场所的聚餐人员无法辨明身份，组织者是谁无法证实，而原告在此之后也有聚集聚餐的行为，且该行为并非合同的法定解除情形，对原告要求解除与被告签订的租赁合同的请求本院不予支持。关于被告秦峰的反诉，原被告签订的租赁合同中明确“租赁范围不包括书房（圣源堂）”，但双方对圣源堂的范围及面积没有详细约定，原告是否占用了被告租赁的场地没有证据加以证实，对被告该项反诉请求本院不予支持；关于被告请求因疫情影响无法经营使用场地属于不可抗力要求原告免租并退还预交租金1.7万元的请求，被告租赁场地主要用于餐饮经营，2020年初爆发的新冠疫情对被告经营涉案场地的确造成了一定的影响，本院酌情支持8000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决如下：一、驳回原告彭拥军（反诉被告）关于本诉的诉讼请求；二、限反诉被告彭拥军（原告）在本判决生效后十日内返还给反诉原告秦峰（被告）门面租金8000元；三、驳回反诉原告秦峰（被告）的其他反诉请求。本诉案件受理费400元，减半收取200元，由原告彭拥军负担；反诉费175元，由被告秦峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  罗颂利二〇二〇年六月八日书记员  冯 叶附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。