河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初2063号 原告：夏媛媛，女，1984年10月4日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉市。 委托诉讼代理人：陶蕾。 委托诉讼代理人：李洪峰（实习律师）。 被告：张雅杰，女，1977年8月30日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥**。 被告：河北佳昱房地产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市长安区建设北大街**燕华大厦1005。 法定代表人：张鲁，公司总经理。 委托诉讼代理人：郭苏方，女，1986年5月29日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 原告夏媛媛与被告张雅杰、河北佳昱房地产经纪有限公司（以下简称佳昱房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏媛媛的委托诉讼代理人陶蕾、李洪峰，被告张雅杰、被告佳昱房地产经纪公司的委托诉讼代理人郭苏方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏媛媛向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告张雅杰向原告支付违约金66600元；2.请求依法判令被告佳昱房地产经纪公司对前述债务承担连带赔偿责任；3.请求依法判令被告佳昱房地产经纪公司向原告返还服务费14370元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年9月29日，因儿子面临上学问题，原告经与被告张雅杰协商，佳昱房地产经纪公司佳福分公司作为居间方，三方共同签订《房屋买卖三方合同》。约定被告张雅杰将位于石家庄市裕华区的房屋出售给原告，该房屋系学区房，附近有多所教学质量优越的学校，能够满足原告孩子上学需求。同时《房屋买卖三方合同》第七条第三款约定：“甲方（张雅杰）承诺所有户口于2017年9月30日迁出。否则每逾期一日，应向乙方（原告）支付违约金人民币壹佰元整。”并且在三方同意下由被告张雅杰以向中介公司缴纳2000元物业保证金的方式担保上述事实履行，在合同补充条款中约定：“甲乙双方协商一致，甲方户口于2017年9月30日前迁出，到时丙方（佳昱房地产经纪公司佳福分公司）将2000元物业保证金打到甲方的账户”。后原告依约履行了支付房款义务，同时向中介公司支付了服务费14370元。但在约定户口迁出期限到达后，被告张雅杰迟迟不履行户口迁出义务，直到2019年7月26日原告被通知户口迁出，被告张雅杰已经构成违约，应承担违约责任，支付违约金。被告佳昱房地产经纪公司作为居间人，存在故意隐瞒合同有关的重要事实和提供虚假情况的嫌疑，未尽到督促履行义务，应依法返还服务费。并且依据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，被告佳昱房地产经纪公司作为总公司在收据用印属于实际收款人，应当依法承担其佳福分公司的民事责任。被告佳昱房地产经纪公司在未通知原告的情况下将2000元物业保证金返还给被告张雅杰，给原告造成损失，应当承担连带赔偿责任。综上，特诉至贵院，望判如所请。 被告张雅杰辩称：一、被告不存在违约行为，不应承担违约责任。首先，关于户口迁出问题，原、被告除书面约定外还有口头约定。2016年9月29日签订《房屋买卖三方合同》时，原告明确表示购买此房是因本房总价相对较低，为投资买房，不着急使用户口名额，所以三方在补充条款中约定于2017年9月30日将户口迁走，到时中介公司将2000元物业保证金打到我方账户。我方认为口头约定是有效的，是《房屋买卖三方合同》的有效补充。其次，被告户口迁出之前，原告从未进行过催告，也证明了原、被告之间有口头约定，我方没有违约。因被告家庭原因，无暇顾及过户事宜，且与原告有口头约定，所以直至2019年7月，被告生活恢复稳定后将户口迁出，并且通知了中介公司及原告。户口迁出一个月后，被告要求中介公司退还监管的2000元物业保证金，原告不同意放款，要求将物业保证金支付给原告并要求被告进行赔偿。至今中介公司开具的保证金收据仍在被告手中，被告也未收到该物业保证金。根据《房屋买卖三方合同》第十条第三款的约定，在房产过户办理物业交接手续后原告没有联系过被告，也未进行催告，证明了原被告之间有口头约定，被告未违约。二、原告没有实际损失，被告不应承担责任。原告购买案涉房屋时明确表示此为投资买房，不着急使用户口。该房屋附近的学校属于私立学校，不存在学区房概念。同时原告孩子当时刚6岁，距离上中学还有5年时间，被告在2019年迁出户口并未影响原告孩子上学事宜，也没有对原告造成实际损失。关于户口逾期迁出违约金的约定为制式合同约定，被告认为在一个没有实际损失且被告没有违约的情况下，约定的违约金数额过高，应予以减低免除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告佳昱房地产经纪公司辩称：一、我方已经履行了合同约定义务且无过错，不应承担连带赔偿责任。三方签订《房屋买卖发送合同》后，经我方的居间服务案涉房产已经办理至原告名下，我方居间义务已完成。受买卖双方委托，根据合同补充条款约定，因原告为投资买房，不着急使用户口名额，故在过户时双方关于户口迁出重新做了约定。原告称户口等什么时候用时再通知被告张雅杰迁出，2000元物业保证金等户口迁出双方签字后，再通知我方放款。2019年7月被告张雅杰通知我方户口已迁出，因原告不同意签字，故物业保证金不符合放款条件，仍在我处监管。原告因我方拒绝在被告张雅杰未同意的情况下将保证金支付给原告，以此为由要求我方承担连带责任无事实及法律依据。二、我方居间义务已经完成，收取的费用合法合理，原告要求退还居间费用于法无据。《房屋买卖三方合同》已经签订及成立生效，且根据合同约定我方居间义务已经完成。依据相关法律规定，我方已经促成原、被告签订合同，履行完自己的义务，不应退还居间报酬。综上，请求法院驳回原告对被告佳昱房地产经纪公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，原告夏媛媛（乙方）与被告张雅杰（甲方）以及被告佳昱房地产经纪公司佳福分公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》。合同约定：被告张雅杰将其位于石家庄市裕华区的房屋出售给原告。合同第四条居间报酬的支付第一款约定“本合同签订时即视为丙方完成居间义务，乙方须向丙方支付居间报酬人民币壹万肆仟叁佰柒拾元整”。合同第七条房屋交付第三款约定“甲方承诺所有户口于2017年9月30日迁出。否则每逾期一日，应向乙方支付违约金人民币壹佰元整”。合同尾部手写补充约定的第二条内容为“甲乙双方协商一致，甲方户口于2017年9月30日前迁走。到时丙方将贰仟元物业保证金打到甲方账户”。 合同签订后，原告夏媛媛及被告张雅杰按约定履行了购房款、案涉房屋的交付以及案涉房屋的过户登记。原告夏媛媛依约定向被告佳昱房地产经纪公司佳福分公司交纳了14370元居间费。为保证户口迁出，被告张雅杰向被告佳昱房地产经纪公司佳福分公司交纳物业保证金2000元，现该保证金仍在被告佳昱房地产经纪公司处。 另查明，被告张雅杰于2019年7月26日将户口自案涉房屋迁出。庭审中，两被告称合同履行过程中，因被告张雅杰家中琐事较多无暇办理户口迁出手续，遂与原告夏媛媛达成口头协议，延长户口迁出时间，待原告需要时被告张雅杰再根据原告通知予以迁出。原告夏媛媛对此不予认可。 以上事实有《房屋买卖三方合同》、原告户口本复印件、中介费及物业保证金交纳收据、微信聊天记录截屏、被告张雅杰提交的其父亲病历本等证据材料以及庭审笔录在卷为凭。 本院认为，原告夏媛媛与被告张雅杰以及被告佳昱房地产经纪公司佳福分公司签订的《房屋买卖三方合同》均系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应恪守履行。原告已将全部购房款支付被告张雅杰，被告张雅杰亦应按照约定履行迁出原户口的义务。本案中，被告张雅杰未按合同约定在2017年9月30日将户口迁出已构成违约。关于两被告辩称的曾与原告达成口头协议延长户口迁出时间，原告否认，两被告未提交相关证据予以证实，故对两被告的该抗辩理由本院不予采信。关于违约金的数额问题，本院认为，违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素予以确定。本案中，被告张雅杰已按约定履行了将案涉房屋交付给原告并配合原告办理房屋过户登记，《房屋买卖三方合同》的主要合同目的已经实现。根据相关法律规定，违约金应以补偿为主，惩罚为辅，违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。庭审中被告张雅杰已明确提出违约金过高应予以降低的抗辩理由，且夏媛媛未向法庭提交证据证明迟延迁出户口的违约行为给自己造成的实际损失。对于原告主张的迟延迁出户口违约金66600元，本院结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等因素，酌情确定违约金的具体数额为20000元。对于原告主张的要求被告佳昱房地产经纪公司承担连带责任以及退还居间费14370元的诉讼请求，本院认为《房屋买卖三方合同》的主要合同目的已经实现，被告佳昱房地产经纪公司的居间义务已经完成，原告的上述请求无事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告张雅杰于本判决生效后十日内支付原告夏媛媛逾期迁出户口违约金20000元。 二、驳回原告夏媛媛其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计912元，由原告夏媛媛承担687元，被告张雅杰承担225元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于7日内到河北银行交纳上诉费。收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审判员  张巧莲 二〇二〇年六月二十三日 书记员  吴红烨