云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初257号原告：王双华，女，1975年12月24日生，汉族，大专文化，楚雄市人，住楚雄市复兴巷市。委托诉讼代理人：刘昌启，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组，住所地楚雄市鹿城镇百水巷**。负责人：鲁伟信，该居民小组长。委托诉讼代理人：聂宗林，云南聂宗林律师事务所律师（特别授权）。原告王双华与被告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组（以下简称“上半城居民小组”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王双华及其委托诉讼代理人刘昌启、被告上半城居民小组负责人鲁伟信及委托诉讼代理人聂宗林到庭参加诉讼。2020年3月26日，本案经双方当事人同意继续适用简易程序，并报经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。原告王双华向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认楚雄市西门小区棚户区改造项目指挥部向被告支付的征收“金雁宾馆”房产补偿费中的搬迁费141951.60元、停产停业补助费3991682.46元、装修补偿费1306422元归属原告所有，并判令被告向原告支付前述搬迁费、停产停业补助费、装修补偿费合计5440056.06元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付搬迁损失141951.60元、停产停业损失3991682.46元、装修损失1306422元。事实和理由：2006年12月30日，原告与被告订立了房屋租赁合同，合同约定，被告将坐落于楚雄市鹿城镇信义街口的“雁栖楼”三幢房产（使用面积3000余平方米）出租给原告，在租赁期间，原告享有三幢房产的使用权和管理权。租赁期限为15年，即从2007年1月1日至2021年12月30日。原告与被告订立租赁合同后，原告严格全面履行了合同义务，并依法对“雁栖楼”三幢房产行使用权、管理经营权，开办了“金雁宾馆”。2017年11月27日，楚雄市人民政府发布了关于西门小区棚户区改造项目房屋征收决定的公告，决定对楚雄市西门小区棚户区改造项目规划红线范围内房屋进行征收。随后，楚雄市西门小区棚户区改造项目指挥部(以下简称“指挥部”）委托评估机构对“金雁宾馆”的房产、土地（包括原告承租之后所进行的装修以及增添的附属设施等）进行了评估，评估结论为：房屋（房地合一价）价值28604588元、土地（院心及空地）价值375448元、构筑物及地上附着物价值86453元、房屋室内外装修1845248元。根据上列评估值及楚雄市棚户区改造征收补偿标准，“金雁宾馆”的停产停业补助费为3991682.46元、搬迁费为1419051.60元。2017年12月27日，指挥部与被告签订了楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置协议书，协议约定，指挥部对“金雁宾馆”的房屋及土地进行征收；指挥部向被告支付补偿费合计41789483.72元，其中包括：房屋评估总价31911737元、搬迁费141951.60元、停产停业补助费3991682.46元、棚改补贴4786760.55元、签约搬迁奖励957352.11元。此后，指挥部口头告知原告，称其应给以原告的征收补偿费己经包含在其依据前述楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置协议书应支付给被告的补偿费中，要原告与被告协商解决。此后，双方多次进行协商，但因意见分歧较大，最终未达成协议。据查，2019年5月28日，指挥部向被告支付了“金雁宾馆”的征收补偿费41789483.72元。原告认为，原告使用向被告租赁的房产从事经营活动期间，遇楚雄市人民政府决定进行西门小区棚户区改造，原告正在使用从事经营活动的房产被征收，原告经营管理的营业场所因此关闭，被迫停产停业，原告通过租赁方式依法取得的房产占有权、使用权、收益权因此丧失，遭受了重大经济损失，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第十六条、第二十五条、第二十六条、第二十七条的规定，原告有权获得装修补偿费、停产停业补助费、搬迁费等征收补偿费。在西门小区棚户区改造项目实施过程中，指挥部按照楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿方案及设施细则，将应归属于原告和被告的征收补偿费一并支付给了被告，现原、被告双方对应当归属于原告享有的补偿费争执不下，被告实际占有了原告应该得到的补偿费，侵害了原告的合法财产权益。被告上半城居民小组辩称，原告的诉讼请求缺乏请求权的事实基础和法律依据。第一，原告认为租赁房屋属于用益物权，应根据物权法的规定享有权利，这是对法律规定的错误理解。原、被告之间的关系属于房屋租赁关系，房屋租赁权是基于合同产生，它的性质是属于债权的种类之一。第二，原告所主张的搬迁费、停产停业补助费、装修补偿费来源是属于被告所有的房屋被政府征收所获得的补偿款的几个项目，这几个项目是基于行政征收合同取得的，从行政征收合同的主体上来讲，其对象就是房屋的所有权人，也就是上半城居民小组才享有这三项补偿费。第三，按照事实和法律规定，搬迁费、停产停业补助费、装修补偿费只能归属被告所得，与原告无关。从事实上看，被告是被征收房屋的所有权人，停产停业损失费客观上是针对被告所有的房屋被征收而设定的；搬迁费是一个普惠政策，凡是在征收范围内的房屋，都是按照50元每平方的标准来设定，这个设定的基础也是针对房屋所有权人，同时，就本案来说，由于原告是不配合拆迁，该房屋是被政府强拆的，那么基于这种情况，原告也不应该享有搬迁费；装修补偿费是对被告所有的财产装修物评估所得的补偿，也只能归被告所有，且原告亦无相应证据证实其对该房屋进行过装修。第四，原告请求确认搬迁费、停产停业补助费、装修补偿费归其所有，但原告并未提交任何证据证实其存在上述损失，故该请求缺乏事实基础。第五，从原、被告之间的房屋租赁基础法律关系的角度，根据合同约定和相关的合同法等法律规定，被告对原告不应给予任何补偿，原告的诉讼请求均不成立。（一）双方签订的合同期限为15年，从2007年1月1日至2021年10月31日，但合同履行到2017年时，合同实际已经履行了11年，但房屋被征收，根据合同法第117条的规定，政府征收属于不可抗力，导致双方提前终止合同，被告没有任何过错；（二）根据合同约定，出现不可抗力时，合同终止履行，这是双方事先达成的共识；（三）根据合同第七条的约定，由于原告存在拖欠租金的严重违约行为，在此情况下，被告不应当支付任何补偿；（四）合同中并未对国家征用征收的所得费用处理的约定，根据租赁合同以及合同法的立法本意，原告的主张没有双方的合同依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告王双华为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据:1.房屋承包合同，2.（2016）云2301民初3225号民事判决书、（2017）云23民终384号民事判决书，3.个体工商营业执照复印件、身份证复印件，4.房屋征收决定公告，5.房屋征收补偿安置协议，6.金雁宾馆房屋、土地评估资料，7.结算业务申请书、回单，8.装修费清单一份，9.借记卡账户历史明细，10.关于雁栖楼改造装修的报告、会议纪要、关于迟交附楼承包费的报告，11.工矿产品购销合同、建筑安装工程承包合同、私人装修合同、报价表、装修图纸、收条，12.铺面（房屋）租赁合同、解除合同协议书。被告上半城居民小组针对其辩解理由，向本院提交如下证据：1.楚雄市计划委员会批复，2.建设工程规划许可证，3.关于雁栖楼对内对外承包的报告，4.房屋承包合同，5.协议，6.王双华租金明细，7.（2016）云2301民初3225号民事判决书，8.(2017)云23民终384号民事判决书，9.限期腾空交付房屋通知，10.房屋征收补偿安置协议书，11.（2018）云23行初19号行政判决书，12.（2019）云行终487号行政裁定书，13.房屋征收补偿安置方案，14.《国有土地上房屋征收与补偿条例》。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2、9、12与本案无关联性，本院不予采信；证据8、10、11能够证实原告在承包雁栖楼房屋后对该房屋主楼二至五层进行装修的事实，本院予以采信；被告提交的证据1、2能够证实被告在经批准后建盖了信义街雁栖楼房屋的事实，本院予以采信；证据6-8、11、12、14与本案无关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：1994年经楚雄市城乡建设委员会批准,被告施工建设了位于小西门的综合用房和营业楼，即南楼、西楼。建成后，出租给海音公司用于开设宾馆及歌厅。2005年，经楚雄市建设局批准,被告又建设了部分综合楼，即北楼。以上两次建成的南楼、西楼、北楼统称为雁栖楼。2006年12月30日,原告为乙方，被告为甲方，双方签订房屋承包合同，合同约定：“甲方将坐落于信义街雁栖楼三幢房屋,使用面积3000多平方米承包给乙方,期限为15年，即从2007年1月1日起至2021年12月30日止；甲方将现状房屋承包给乙方经营使用；由于房屋年久设施陈旧破损，乙方可以装修改造，但不得影响房屋主体结构；乙方装修及添置的固定设施所需费用由乙方承担；承包期满后（或因乙方责任导致退包的），甲方无条件收回房屋不做任何补偿；甲方不得用任何借口终止该合同，否则承担乙方装修改造的费用损失（前八年承担100%装修费用，后七年承担80%的装修费用）；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。甲乙双方协商按国家规定办理”。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。之后，原告对承租的雁栖楼主楼即西楼二至五层进行装修改造后用于开办“金雁宾馆”，部分房屋转租他人。2017年11月27日,楚雄市人民政府发布关于西门小区棚户区改造项目房屋征收决定的公告，被告所有座落于信义街的“金雁宾馆”在上述征收范围内。经棚改指挥部委托评估机构评估,上述房屋室内外装修价值为1845248元。2017年12月27日,棚改指挥部与被告签订了征补安置协议,“金雁宾馆”的征收补偿金额为：房屋评估总价31911737元（包含房屋装修价值1845248元在内）、政策性补助4133634.06元(含搬迁费141951.60元、停产停业补助费3991682.46元)、政策性补贴4786760.55元、签约搬迁奖励957352.11元,总费用为41789483.72元。之后，原告对上述征补安置协议中涉及的搬迁费、停产停业补助费、房屋装修补偿费产生争议。2018年11月16日，棚改指挥部向“金雁宾馆”经营户发出了限期腾空交付房屋通知,限其在2018年11月19日之前腾空交付。2018年11月20日，棚改指挥部对“金雁宾馆”进行拆除。2019年5月28日，棚改指挥部向被告支付了全部征收补偿费用。在庭审中，双方确认，根据棚改指挥部委托的评估机构的评估结论，原告本人对承租房屋进行装修的价值为617906元。本院认为，原、被告签订的房屋承包合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据双方签订的房屋承包合同的约定，合同承包期限为十五年；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。但双方在合同履行过程中，因楚雄市西门小区棚户区改造项目，承包房屋被征收，被告与棚改指挥部签订了征补安置协议，因此，双方之间签订的房屋承包合同由于政府的征收行为而终止。根据双方签订的房屋承包合同的约定，甲方不得用任何借口终止该合同，否则承担乙方装修改造的费用损失（前八年承担100%装修费用，后七年承担80%的装修费用）。在本案中，根据庭审查明的事实，原告在承包被告所有的位于楚雄市房屋，经被告同意后，原告对所承租的雁栖楼主楼即西楼二至五层进行装修改造用于开办“金雁宾馆”，根据棚改指挥部委托的评估机构的评估结论，原告本人对承租房屋进行装修的价值为617906元，参照该房屋承包合同中关于被告承担原告后七年80%装修损失的约定，故被告应当支付原告房屋装修损失494325元。本案中，双方在房屋承包合同履行过程中，因政府的征收行为导致双方之间的房屋承包合同终止，被告因政府的征收行为获得了政策性补贴即搬迁费141951.60元、停产停业补助费3991682.46元。在房屋承包合同因政府的征收行为终止后，原告已经无法通过所租赁房屋获得任何收益，因此，被告应当支付原告搬迁损失及停产停业损失。在被告与棚改指挥部签订征补安置协议时，双方之间尚未履行的合同承包期限为四年，因此，本院综合考虑剩余合同期限、原告在剩余合同期限内可获收益及被告所获得的相应补助费用等实际情况，酌情确定由被告支付原告搬迁损失42585元、停产停业损失1197505元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第二百一十二条之规定，判决如下：一、由被告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组于本判决生效后十日内支付原告王双华承租房屋装修损失494325元（款交法院）；二、由被告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组于本判决生效后十日内支付原告王双华承租房屋搬迁损失42585元（款交法院）；三、由被告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组于本判决生效后十日内支付原告王双华承租房屋停产停业损失1197505元（款交法院）。案件受理费24940元（本院已减半收取），由被告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组负担7951元（未交，限本判决生效后十日内交纳，款交法院），由原告王双华负担16989元（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  宋国礼二〇二〇年六月十一日书记员  郑会乔