江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0691民初2532号原告：卞祥娥，女，1985年10月8日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：应朝阳，上海俊豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞干伯，男，1961年11月15日生，汉族，住南通市开发区，系卞祥娥父亲。被告：高艰，男，1986年10月5日生，汉族，住南通市开发区。被告：裘跃飞，男，1986年7月26日生，汉族，户籍地南通市开发区，现羁押于启东市看守所。被告:蔡飞，女，1986年3月30日生，汉族，住南通市开发区。原告卞祥娥与被告高艰、裘跃飞、蔡飞确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告卞祥娥的委托诉讼代理人应朝阳，被告高艰到庭参加了两次庭审。原告卞祥娥及其原委托诉讼代理人魏子轩，被告裘跃飞原委托诉讼代理人方俊到庭参加了第一次庭审。被告卞祥娥的委托诉讼代理人卞干伯，被告裘跃飞到庭参加了第二次庭审。被告蔡飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告卞祥娥向本院提出诉讼请求：1、确认三被告于2018年3月1日就南通市开发区所签署的两份存量房买卖合同无效；2、确认南通市开发区归原告所有；3、诉讼费用由各被告承担。诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求为：要求裘跃飞、蔡飞将南通市开发区不动产权恢复登记至高艰名下；高艰将南通市开发区不动产权过户登记至卞祥娥名下。事实和理由：原告卞祥娥与被告高艰曾系夫妻关系，两人于2009年5月7日结婚，2013年5月21日取得诉争房屋产权，登记在被告高艰名下。2015年10月15日，原告卞祥娥与被告高艰因夫妻感情不合协议离婚。离婚协议书中明确约定：位于南通市开发区归原告所有。因该房屋尚有银行贷款，故双方约定在贷款还完后将房产过户至原告卞祥娥名下。此后，原告携子居住在诉争房屋中，诉争房屋房产证亦保管在原告处。2018年5月，被告裘跃飞上门催赶原告搬离，并主张其系新房主，原告大为吃惊。被告裘跃飞遭到拒绝后，采取喷油漆、断电等恐吓、骚扰甚至暴力手段企图驱赶原告一家老小。原告多次报警未果。经原告了解，被告高艰因欠赌债，陷入套路贷，与被告裘跃飞、蔡飞串通，挂失补办房产证之后再将诉争房屋恶意过户，备案合同的交易价为45万元。原告认为，三被告恶意串通牟取案涉房屋，严重损害了原告作为该房屋实际所有人的合法权益，故房屋买卖合同应属无效，三被告理应将房屋产权变更登记于原告名下。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告高艰辩称：原告陈述属实，高艰与裘跃飞串通，房子应该还给原告。被告裘跃飞辩称：1、案涉房屋原登记在高艰一人名下，裘跃飞与高艰签订了房屋买卖合同，支付了购房款。2、卞祥娥与高艰的离婚协议不能对抗裘跃飞与高艰之间的房屋买卖合同。3、卞祥娥就本案纠纷向公安机关报案，经过南通市公安局最后的复核，本案不存在原告主张的违法犯罪行为。综上，裘跃飞与高艰之间的房屋买卖合同真实有效，不存在无效情形，且已经办理了产权变更登记手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告蔡飞未到庭答辩。原告卞祥娥围绕诉讼请求依法提交了结婚证、旧房产证、离婚证、离婚协议、存量房买卖合同、不动产登记信息查询结果、新房产证、网页截图、房屋照片、报警记录、民事起诉状、民事裁定书。被告裘跃飞向本院提交了存量房买卖合同、收条、银行交易明细。本院调取了相关当事人的笔录。本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告卞祥娥与被告高艰于2009年5月7日登记结婚。2013年5月21日，春天花园70幢603室、阁楼03室及春天花园70幢车库09室登记于高艰名下，其中房屋及阁楼面积177.81平方米，车库面积10.66平方米，上述房产系高艰单独所有。2015年10月15日，卞祥娥与高艰协议离婚。离婚协议书中财产分割方式如下：1、位于开发区春天花园****，共190平方，登记户主为高艰的房产，归女方所有。女方偿还房子剩余贷款126000元。等房子贷款偿还完后男方配合女方将房产过户到女方名下。2、位于、位于开发区竹韵花园****40平方米，登记户主为卞祥娥的房产，为男方所有。3、婚后2014年5月所买马自达牌轿车，归女方所有。4、婚后各自名下的存款，归各自所有，双方互不补偿。5、双方婚前就已取得的财产属于归各自所有。此后，卞祥娥与其父母及儿子居住于案涉房屋内。2018年1月30日，高艰办理春天花园70幢603室、阁楼03室及春天花园70幢车库09室遗失补证手续。2018年3月1日，高艰与裘跃飞签订存量房买卖合同，高艰自愿将春天花园70幢603室、70幢车库09室、70幢阁楼03室出卖给裘跃飞，房地产成交总价款100万元。房屋过户手续办理期限2018年3月1日，房屋交付期限2018年5月1日，税费、中介费由裘跃飞承担。同日，高艰与裘跃飞、蔡飞另行签订存量房买卖合同，高艰自愿将春天花园70幢603室、70幢车库09室、70幢阁楼03室出卖给裘跃飞、蔡飞，房地产成交总价款45万元。房屋过户手续办理期限2018年3月1日，房屋交付期限款清交房，税费、中介费由裘跃飞承担。2018年3月2日，裘跃飞向高艰转账100万元。高艰出具收条，载明“今收到裘跃飞购房款人民币壹佰万元整。”随后，高艰立即取现15万元，并向黄伟转账23万元，向许春跃转账62万元。同日，春天花园70幢603室、阁楼03室及春天花园70幢车库09室登记于裘跃飞、蔡飞名下。另查明，关于案涉存量房买卖合同的形成过程，高艰与裘跃飞陈述不一。高艰陈述：2017年通过沙金鹰向黄伟借款用于赌博，为偿还黄伟的借款再向许春跃、樊雷雷借款并办理房产抵押，此后为了偿还许春跃、樊雷雷的利息再向黄伟借款。高艰无力偿还时，黄伟、沙金鹰找到裘跃飞出借100万元，由高艰将案涉房屋过户给裘跃飞，每月收取四分息。办理房产过户后，裘跃飞转账100万元，高艰取现15万元支付给裘跃飞，其中包括两个月利息8万及中介费、税费、四个点费用，剩余85万偿还了黄伟、许春跃、樊雷雷的债务。裘跃飞陈述：2018年2月得知高艰欲出售房屋，想买房炒一下，并告知高艰如确定要出售再商谈。2018年2月的一天，双方确定价格100万元。2018年3月1日下午裘跃飞接了中介朋友朱双双去看房，随后去房产交易中心办理房屋过户手续，次日付款。合同中蔡飞的签名系裘跃飞代签，蔡飞当时并不清楚购房事宜，在裘跃飞持蔡飞身份证办理过户时才知晓房屋过户事宜。因高艰未能在约定的期限内交房，裘跃飞向电力公司、自来水公司申请拆表停电、停水。供电公司依申请拆除案涉房屋电表，自来水公司因卞祥娥及家人阻止未停水。2019年5月17日，公安机关向许春跃问及裘跃飞打给高艰多少钱，许春跃陈述，“我估计打应该打了100万，但我好像记得高艰打钱给我的时候银行卡上是85万，我记得不是很清楚了，还有15万应该是取现金了。这个钱我估计是给裘跃飞的。因为在打给我钱之前，我看到高艰一个人往银行里去的，过了好一会儿才出来的，手里拎着一个银行里装现金的袋子，但是里面具体装了多少我不知道，出来后又去裘跃飞车子上，出来之后那个装现金的袋子就没有了。”再查明，自2018年5月起，卞祥娥及其父亲卞干伯多次向南通市公安局开发区分局新开派出所报警，称有陌生男子闯进其家中、有人砸门、有人闹事、门锁锁眼被堵、家中被人断电、门口被泼红油漆等。2018年6月7日，裘跃飞以卞祥娥、卞干伯、柏珍连为被告，诉至本院，要求停止侵权、搬出案涉房屋，并按照3000元/月支付自2018年5月1日起至实际搬离之日止的房屋租赁损失。本院经审理后于2019年9月9日以所涉房屋买卖涉嫌“套路贷”违法犯罪为由，裁定驳回裘跃飞的起诉。裘跃飞不服，向南通市中级人民法院提出上诉，南通市中级人民法院于2019年12月18日驳回上诉，维持原裁定。还查明，2019年1月23日，公安机关向陆某某了解许春跃、黄伟、裘跃飞的借贷模式。陆某某陈述，他们会让对方将名下的汽车、房产等抵押给他们，要求对方提供保证金。2019年1月27日，公安机关就董某某与裘跃飞之间的债权债务向董某某了解情况。董某某陈述借款时当扣保证金及第一个月利息，且被人泼红油漆催债。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因蔡飞本人并未参与裘跃飞与高艰之间的往来，且并未在合同中签字，本院仅从裘跃飞与高艰的意思表示来审查民事法律行为的效力。从双方签订的存量房买卖合同的表面看，双方之间形成房屋买卖合同关系，但从合同的签订、资金的流转、当事人主张权利的方式看，双方之间并不符合房屋买卖合同的通常合理做法。首先，作为斥资100万元购置房产的家庭重大事项，裘跃飞并未告知蔡飞，裘跃飞陈述双方先谈好100万元的价格再看房办理过户手续，亦不符合一般房产买卖中先看房再确定价格的一贯做法，且在办过户手续时并未支付任何款项。其次，过户次日支付的100万元当天取现15万元，另85万元用于偿还他人的债务。结合许春跃、高艰的陈述，如裘跃飞与高艰系房屋买卖关系，且双方之间不存在其他债权债务的情况下，就不存在过户当天由高艰向裘跃飞支付款项的可能性。再次，2018年3月1日房屋已经过户，次日领取房产证，裘跃飞按约定支付了全部款项，但对于2018年5月1日交房前的房屋使用费并无任何约定。第四，在约定日期到来后，裘跃飞采取申请断水断电的方式驱赶卞祥娥一家，不符合房屋买卖合同中一方不履行义务时另一方主张权利的正常合理途径。最后，与裘跃飞曾经存在资金往来的其他人亦陈述借款存在当扣利息、保证金以及泼油漆催款的情形。综上，裘跃飞与高艰之间虽然签订了存量房买卖合同，但房屋买卖并非双方的真实意思，故裘跃飞与高艰签订的存量房买卖合同无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据前述论述，存量房买卖合同无效，则裘跃飞、蔡飞应当将案涉房屋恢复登记至高艰名下，恢复登记的相关税费由裘跃飞与高艰各半负担。关于裘跃飞支付的款项，裘跃飞可依法另行主张。被告蔡飞经本院合法传唤未到庭陈述，应视为放弃自己的诉讼权利。关于原告卞祥娥要求被告高艰将案涉房屋过户登记至其名下的意见，本院认为，本案系确认合同无效纠纷。原告卞祥娥系基于其与被告高艰之间的离婚协议书主张权利，与本案不属于同一法律关系，本案中不予理涉，原告卞祥娥可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告裘跃飞与被告高艰以及被告裘跃飞、蔡飞与被告高艰于2018年3月1日签订的两份存量房买卖合同无效；二、被告裘跃飞、蔡飞于本判决发生法律效力之日起十日内将南通市开发区星湖春天花园70幢603室、70幢阁楼03室及70幢车库09室不动产权恢复登记至被告高艰名下，相关税费由裘跃飞、高艰各半负担；三、驳回原告卞祥娥的其他诉讼请求。案件受理费18300元，保全费5000元，合计23300元，由原告卞祥娥负担300元，由被告高艰、裘跃飞各负担11500元[诉讼费用原告卞祥娥已预交14150元，待本案发生法律效力后本院退还13850元。被告高艰应负担的11500元，由被告高艰于本判决发生法律效力后汇入本院诉讼费账户（开户名称：南通经济技术开发区人民法院；开户账号：62×××69；开户银行：中国银行中国银行南通经济技术开发区支行）；被告裘跃飞应负担的11500元，由被告裘跃飞于本判决发生法律效力后汇入本院诉讼费账户（开户名称：南通经济技术开发区人民法院；开户账号：62×××77；开户银行：中国银行中国银行南通经济技术开发区支行）]。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18300元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  曹维维人民陪审员  胡允娟人民陪审员  陈 杰二〇二〇年六月十一日书 记 员  黄瀚友