广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10263号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道**之二。法定代表人：梁镇江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：彭绮晴，女，该公司工作人员。被告：梁明辉，男，汉族，1965年7月15日出生，居民身份证住址广州市越秀区。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告梁明辉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。后经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告领荟翔的委托诉讼代理人刘禄华、被告梁明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付从2016年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费3054.24元，及从2016年1月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超过本金为限为3054.24元），暂总计为6108.48元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区大石镇××花园××601房业主，该小区自2005年9月1日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2016年1月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。被告梁明辉辩称，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、广州市洛城物业管理有限公司在《物业管理合同》存续期间没有依法依约提供物业管理服务，该公司提供的物业管理服务质量极为低劣，不能保障包括被告在内的所有业主必要的、最基本的物业服务需求。对此，2500户业主支持成立业主委员会，强烈要求赶走广州市洛城物业管理有限公司，更换优秀物业管理公司，足以证明不是原告所认为的服务仅仅有瑕疵而已。广州市洛城物业管理有限公司没有履行合同的义务，已严重违约在先，根据《中华人民共和国合同法》规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈，合理合法。1.广州市洛城物业管理有限公司违反合同约定具体情形有，多数单元大门的门多年无人维护，破烂不堪，任由三无人员出入业主大楼，影响业主安全；公用设施（入口水池、中间地带喷水池、湖边的水景设施、篮球架、公示牌等）缺乏维护，无一完好，有些存在重大安全隐患；公用天台、绿地、花木未得应有的养护，受损严重，随意硬化绿地，任由个别业主在屋顶、外墙面进行搭建棚屋和改建外墙面，造成小区外墙面和层顶混乱不堪；从未编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修理方案，从未编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告，也从未向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目。2.广州市洛城物业管理有限公司违反法律具体情形有，本小区建筑面积为239589.69元，按照当时执行的管理办法需要二级资质，但广州市洛城物业管理有限公司没有相应的资质，同时也没有相应有职称人员提供相应的服务，可见，委托方于2005年9月1日将物业管理权交给没有物业管理资质的广州市洛城物业管理有限公司管理，违反了法律上的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，《物业管理合同》存在无效的可能性。此外，委托方将对小区的服务拆解成两份合同，实际上小区并没有分区管理，明显是故意以欺诈手段逃避法律的监督；违反《物业管理条例》第四十六条规定，对违建、乱砍管理不作为，没有依法监督和制止，造成小区到处违建的乱象，绿化树木受损严重，天台没有做过该有的管理、维护和保洁，网线乱拉，鼠猫乱窜，被告居住在顶层深受其害，家人深夜竟被老鼠咬，因为天台违建严重，台风“山竹”将多栋天台违建屋的瓦蓬吹下地面，导致小区内多部车辆严重受损，业主生命受到严重威胁；违反《物业管理条例》第三十六条，未履行维修保养责任，致使多数单元的厅门多年失修，安保人员配备不足，在职的只有几个老弱人员，外来人员可以自由出入小区，导致多年来频密发生入室盗窃案件，被告家里在2014年4月29日被盗贼入屋盗窃，损失约三万多元，家人好长一段时间陷入恐慌状态，小区其他盗窃事件也是触目惊心；违反《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第五十八条，恶意破坏业委会选举，退场资料移交不配合，至今未移交任何资料，导致后续新物业管理公司接手难度增大，增加管理成本，损害小区业主利益。二、根据合同相对性原则，物业公司只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告支付物业费，广州市洛城物业管理有限公司没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费和滞纳金。三、原告没有提供广州市洛城物业管理有限公司合法的价格审批文件，没有提供合法的收费证，即没有亮证收费，被告可以拒绝缴纳物业费，且广州市洛城物业管理有限公司未经业主同意收取公共广告费、停车费是违法的。广州市洛城物业管理有限公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主生活、人身、财产安全受到严重损害，应当依法承担相应的法律责任，不应按合同收取物业管理费。四、广州市洛城物业管理有限公司没有依法依规提供合格的服务，尤其是2013年根本没有提供什么服务，故不能要求业主缴交管理费，且广州市洛城物业管理有限公司在没有业委会或广大业主任何授权的情况下，强制收取停车费和其他广告费等，这些均属于广大业主的公共利益，全被广州市洛城物业管理有限公司侵占，小区业委会正在准备通过法律手段追诉这些公共利益，这两点说明债权不存在，或者至少说明债权不清晰，简单说就是还不知道谁欠谁的钱。再者，物业服务是基于一方对另一方的信任而产生的合同，不可转让，本案中债权的转让也未有效告知广大业主。因此，被告不认可本案债权转让。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在番禺区××（现××）××花园××601房屋（以下简称案涉房屋）的产权人为梁明辉，该房屋为住宅，所在楼层层数6，建筑面积90.90平方米，房屋所有权取得方式为2001年10月向广州市番禺洛溪新城地产有限公司购买。广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）是具有从事物业管理资质的企业法人。2005年9月1日，广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司作为委托方（甲方），与洛城公司作为受托方（乙方）签订《物业管理合同》一份，该合同约定：甲方将番禺大石洛溪新城洛涛居南区B区在小区业主委员会未与物业公司签订物业管理委托合同前委托乙方实行物业管理；广州市番禺区大石洛溪新城建筑面积约90522.10平方米，，住宅**委托管理事项包括：1.房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、污水处理池、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备等。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、小区会所、文华体育娱乐场所。6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。7.交通与车辆停放秩序的管理。8.维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。9.管理与物业相关的工程图纸、主用户档案与竣工验收资料。10.组织开展社区文化娱乐活动。等等；委托管理期限自2005年9月1日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；乙方须按下列约定，实施目标管理。业主和物业使用人对乙方物业管理各项工作的满意率达到80%以上，乙方必须提供具体物业管理服务质量标准；洛涛居南区B区住宅物业管理服务费标准为1.2元/平方米/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天应按管理费的千分之一交纳滞纳金；乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。等等。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具《证明》一份，证实洛城公司自2005年9月1日进驻广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区（B区）之日起至2018年4月30日期间一直在为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。2017年10月20日，洛城公司委托律师事务所通过挂号信向梁明辉寄送律师函，向梁明辉催收2016年1月至2017年9月30日止欠付管理费2291元和滞纳金756.17元，收件地址为案涉房屋地址，信件因“逾期无人领取”于2017年11月27日退回。2018年6月26日，领荟翔公司与洛城公司签订《债权债务抵偿协议》一份，该协议约定：双方一致同意，洛城公司将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权约700万元转让给领荟翔公司行使，抵消洛城公司负有领荟翔公司的借款本息2055000元债务；洛城公司承诺和保证其于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在领荟翔公司主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知领荟翔公司；双方确认的业主欠费明细清单作为本协议附件，是本协议不可分割的一部分。上述协议的附件欠费明细记载，洛涛居南区2005年7月至2018年4月欠缴物业管理费的住宅共2098套，案涉房屋欠费时间自2016年1月至2018年4月，欠费金额为3055.20元（1.2元/平方米/月×90.93平方米×28个月）。上述协议签订后，洛城公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》上发布债权转让公告，并于2019年3月1日通过EMS向梁明辉邮寄《债权转让及催缴费通知书》，收件地址为案涉房屋地址，该邮件于2019年3月8日退回，退回原因记载为“未妥投，原因：人已他往”。案涉房屋所在小区业主委员会于2017年5月27日成立，2018年5月选聘了新的物业管理公司。庭审中，梁明辉对领荟翔公司主张其未缴交案涉房屋2016年1月1日起至2018年4月30日物业管理服务费3054.24元（1.2元/平方米/月×90.90平方米×28个月）予以确认。梁明辉主张其没有缴费的理由同其答辩意见，其非恶意欠费。对此，梁明辉提交了以下证据：1.管理费发票原件21张。显示证明梁明辉缴交案涉房屋2005年至2014年期间大部分月份物业管理费的情况，缴费时间和期间不固定。2.报警回执原件1份、立案告知书原件1份和结婚证原件。显示梁明辉配偶于2014年4月29日向公安机关报案，公安机关于2014年5月1日决定对梁明辉配偶被入室盗窃案一案立案侦查。梁明辉主张被入室房屋为案涉房屋。3.案涉房屋所在小区业主委员会于2019年7月15日向本院出具的《关于洛城物业公司服务情况的证明》复印件1份。显示洛城公司为案涉房屋所在地小区提供物业管理服务期间有关情况包括小区环境脏乱、小区治安恶化、公共设施破败、公共绿化受损严重、乱砍树木和乱停车及违建泛滥、小区日常服务管理不到位，未收到过洛城公司编制的房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，未收到过其编制的物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告，也未收到其向全体业主和物业使用人公布的管理费用和公共收益账目，小区业主怨言较大。自业委会成立以来，业委会多次与洛城公司沟通并要求改进，但改进效果甚微，后经业委会大会表决，解聘并更换物业管理公司，洛城公司在退场时，不配合办理交接手续，至今未收到其任何有关移交资料。4.《洛涛南区业主维权倡议书》打印件1份、《关于洛城物业公司服务情况的证明》复印件1份、《洛城物业公司服务情况证明主业会签表》复印件10份。显示案涉房屋所在小区业主就洛城公司服务情况差及从未公示停车管理费的收费依据和各项公共收益的收入和支出等情况进行签名，以作为广大业主追讨公共收益的证据。5.案涉房屋所在小区微信公众号二维码和QQ群号码打印件1份、部分业主于2015年12月16日向当地居委会反映小区很多树木被业主私自砍掉等现象的照片打印件若干张、小区微信群和QQ群的聊天记录截图打印件若干张及相应照片等。显示业主反映小区存在被盗频发、车辆被刮花多、环境脏乱差、违建泛滥等现象，经告知洛城公司处理，洛城公司不作为。6.照片若干张。证明洛城公司进驻时，小区漂亮宜居，所有设施完好，洛城公司退场离开时，小区大部分设施受损，到处破败不堪，社区品质急剧降低。7.洛涛南区规划图照片。显示小区建筑面积为239589.69平方米。8.视频。显示业主因洛城公司服务低劣发起维权行动，高喊“非法物业，拒绝缴费，洛城物业，滚出南区”。2015年《今日一线》报导小区树木遭砍伐，2016年《今日一线》报导南区业主被盗情况。9.洛城公司物业管理企业资质证书复印件。显示洛城公司资质等级为三级。梁明辉主张，委托方和洛城公司为避免洛城公司资质未达到二级的情况，将洛涛南区分为A区和B区，分别签订物业合同。经质证，领荟翔公司主要意见如下：证据1无异议；证据2的真实性和合法性无异议，但认为无法证明是案涉房屋被入室盗窃，且在公安机关未破案定性之前不能证明洛城公司有任何失职的地方；证据3和4不予认可，认为该组证据是复印件，且业委会没有职权出具证明，也无法确认业主签名是否真实；证据5至8不予认可，认为该组证据来源于业主微信群和公众号，内容的真实合法性均不能确认，照片也是打印件，不足以证明事实的真实性。证据9的真实性无异议，认为洛城公司有无资质接管案涉物业属于另一范畴，不能成为拒交物业服务费的依据。领荟翔公司提交了《洛涛居南区物业服务项目交接清单》和《洛涛居南区交接物品清单》原件各1份，记载洛城公司于2018年4月30日向业主委员会移交了洛涛居南区业主产权资料清册1份、物业维修基金查询卡939张、洛涛南区业主停车卡209张、洛涛南区业主卡88张、大门岗道闸1套等物品。梁明辉对该两份清单的真实性无异议，但梁明辉主张移交资料不全。本院认为，洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订的《物业管理合同》为前期物业服务合同，对梁明辉具有法律约束力。梁明辉接受了洛城公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。领荟翔公司与洛城公司签订《债权债务抵偿协议》，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司根据案涉房屋地址向梁明辉寄送《债权转让及催缴费通知书》，虽邮件未被签收，但本院在诉讼中向梁明辉送达民事起诉状副本等诉讼材料，可视为领荟翔公司已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，故梁明辉负有向领荟翔公司支付拖欠物业管理服务费的义务。双方对案涉房屋欠缴2016年1月1日起至2018年4月30日止物业管理服务费3054.24元（1.2元/平方米/月×90.90平方米×28个月）无争议，本院予以确认。本案争议在于梁明辉应否缴交物业管理服务费及滞纳金。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”据此，业主行使瑕疵履行抗辩权应限定在“正当理由”之内。从本案的具体情形分析，梁明辉提供的证据能够反映了洛城公司履行合同约定的委托管理事项质量差，以及洛城公司提供服务期间小区频繁出现盗窃、违建等现象，结合梁明辉缴交物业管理服务费的情况，梁明辉主张案涉房屋遭到被入室盗窃，本院予以采信。对此，领荟翔公司未能提出证据证明洛城公司采取了适当的合理、合法措施进行应对，故本院认定洛城公司管理造成的安全隐患确实给梁明辉的正常生活、居住带、居住带来一定程度的影响司提供的物业服务对于梁明辉而言已具有较为重大的瑕疵，梁明辉行使瑕疵履行抗辩权具有相应合理性，综合本案事实，本院酌定梁明辉欠付的物业管理服务费可适当减免10%的幅度，且梁明辉无需支付拖欠物业管理服务费的滞纳金。因此，本案中，梁明辉应向领荟翔公司支付案涉房屋2016年1月1日起至2018年4月30日止物业管理服务费2748.82元（3054.24元×90%）。领荟翔公司其余诉讼请求，本院予以驳回。至于梁明辉主张洛城公司存在强制收取停车费和广告费等侵占业主的公共利益等问题，不属本案处理范畴，本案对此不予调处，梁明辉可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十条、第八十二条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告梁明辉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付案涉房屋2016年1月1日起至2018年4月30日止物业管理服务费2748.82元。二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担27元，被告梁明辉负担23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  何蕴华人民陪审员  梁少玲二〇二〇年六月十日书 记 员  何佳玲