山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁0684民初1931号原告：赵成高，男，1965年12月18日出生，朝鲜族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：赵成海（系赵成高弟弟），男，1970年12月9日出生，朝鲜族，住吉林省长春市二道区。被告：蓬莱博展房地产有限公司，住所地山东省蓬莱市南王街道办事处大院村。法定代表人：谢杰涌，任公司董事长。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。原告赵成高与被告蓬莱博展房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵成海、被告蓬莱博展房地产有限公司委托诉讼代理人罗世灿到庭参加了诉讼。本案已审理终结。赵成高向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔付原告无偿占有房屋损失9534元（2018年12月6日至2020年3月29日按同期贷款逾期罚息计算），从2020年3月30日至实际办理完交接手续交付给原告止继续计算损失并恢复房屋原状；2.诉讼费及其他支出费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：要求被告赔付自2018年12月6日至2020年3月29日房屋租金5046元、违约金9694元，合计14740元，并恢复房屋原状。事实与理由：2007年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将蓬莱博展国际商贸城3号商贸楼2层2371号商铺，建筑面积39.59平方米，总价为152936元出售给原告。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务。2011年7月2日，原、被告又签订了房屋委托租赁协议，约定将原告上述商铺交由被告代为出租。被告尚欠原告2018年12月6日至2020年3月29日的租金未付，即8.5元×12个月×39.68平方米÷365天×479天×0.95=5046元。该租赁协议第四条约定，违约方违约之日起向守约方按日支付该商铺年租金千分之五的违约金，被告应给付原告违约金9694元，即4047.36元×5‰×479天，并承担给守约方造成的其他损失，至诉讼之日止被告未给付原告上述款项。原告认为其购买房屋的目的为获得及使用房屋，被告无偿占有房屋侵犯了原告的财产权益，故诉至法院。蓬莱博展房地产有限公司辩称，首先，原、被告之间不是租赁合同关系，而是委托合同当中的行纪。行纪合同期限自2011年7月1日至2014年6月30日止。由于被告是受原告的委托向原告提供促成原告与第三人签订租赁合同的机会，被告收取中介费，并不是收取租赁费。根据合同法关于行纪合同的规定，合同期满不会自动延续，也不转变成不定期租赁合同。本案原、被告行纪合同期早已届满，双方早已不存在委托关系，被告不应当支付任何报酬或者违约金。其次，被告没有占用原告的房屋。第三，被告接手房屋后并未对房屋状况进行改变，所以不存在恢复原状的问题。第四，行纪合同违约金过高，到达了年利率的182%，假设要承担违约责任，被告请求调整降低违约金。第五，关于本案类似的2015和2017年的判决，属于认定事实错误，适用法律错误，请求法院依照审判监督程序提起再审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原、被告均无异议的证据，本院予以确认并认定事实如下：2007年12月13日，原告自被告处购买蓬莱博展国际商贸城3号商贸楼2层2371号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订当日，原、被告又签订补充协议，约定原告将涉案商铺交由被告聘请的经营管理公司免费经营管理三年，期间自2008年6月28日起至2011年6月27日止。2011年7月2日，原、被告签订《房屋委托租赁协议》，协议约定：原告将2163号、2371号商铺交由被告代为出租，期限自2011年7月1日至2014年6月30日，产权面积共79.36平方米（2163号、2371号商铺各39.68平方米），租金数额不低于每月每平方米8.5元，三年租金总额最低为24284元，原告需缴纳三年中介服务费共计1214元（按租金5%收取）。如商铺未能出租，闲置期间，由被告按照上述约定的最低租金数额向原告支付补偿金。违约方应于违约之日起按日向守约方支付该商铺年租金千分之五的违约金并承担给守约方造成的其他损失…。租赁合同到期后，原、被告未续签合同。本院（2015）蓬登民初字第1184号民事判决书判决被告自2014年12月25日起给付原告租金及违约金至2015年11月7日，（2017）鲁0684民初46号民事判决书判决被告给付原告租金及违约金至2017年5月15日，（2018）鲁0684民初976号民事判决书判决被告给付原告租金及违约金至2018年2月13日，（2018)鲁0684民初3497号民事判决书判决被告给付原告租金及违约金至2018年12月5日。上述判决书双方均未上诉，已发生法律效力。至诉讼时止，原、被告未办理涉案商铺的交接手续，被告未将商铺交付原告。对于原、被告有争议的事实和证据，本院认定如下：一、原、被告是否形成租赁关系。原、被告签订的《房屋委托租赁协议》到期后未续签，双方也未办理过房屋交接手续，被告继续使用原告的商铺，原告没有提出异议，应认定原、被告之间形成了不定期租赁关系。被告主张双方之间的《房屋委托租赁协议》系行纪合同，无事实和法律依据，本院不予认定。二、原告提交商铺照片三张主张被告继续占用涉案商铺。照片显示商铺名称“鑫蕾工艺品”，商铺内堆放物品。被告对照片不认可，称不知道是什么时间的状态，也不知道是谁的货物，不能仅仅通过照片来推定被告在使用该房屋。因双方在委托租赁合同到期后未办理房屋交接手续的事实存在，可以认定涉案商铺应由被告控制使用。本院认为，原、被告签订的《房屋委托租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告形成不定期租赁关系事实清楚。（2015）蓬登民初字第1184号民事判决书、（2017）鲁0684民初46号民事判决书、（2018）鲁0684民初976号民事判决书、（2018)鲁0684民初3497号民事判决书已经生效，2018年12月5日之前的租金及违约金已经处理完毕，原告请求被告给付2018年12月6日至2020年3月29日期间的租金及违约金，符合法律规定，本院予以支持。2018年12月6日至2020年3月29日期间的租金扣除5%的中介费用后为5046元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告的损失实为合同相对方逾期付款造成的损失。本案合同双方约定的违约金计算标准为按日支付商铺年租金千分之五，应当认定为过高，故本院依法对违约金的计算标准予以调整。根据本案合同履行、当事人过错程度等情况，被告应承担的违约责任应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算为宜，即全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，上浮百分之三十计算。原告要求被告恢复原状的诉讼请求，因原告未提交证据证明涉案商铺隔断被拆，商铺被打通，被告亦不认可，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告蓬莱博展房地产有限公司给付原告赵成高自2018年12月6日至2020年3月29日商铺租金5046元、违约金（以5046元为基数，自2018年12月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至2020年3月29日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），限于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告赵成高的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由赵成高负担59元，由蓬莱博展房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王丽娜二〇二〇年六月十六日书记员  范思怡