贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初3200号原告：曹泽燕，女，1973年6月19日生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：严仕华，北京盈科（贵阳）律师事务所专职律师，执业证号：15201200210436793。被告：被告贵州万吉房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省六盘水市红果经济开发区盘州路**1-1-1，统一社会信用代码：91520000061039275A。法定代表人：周阳伟，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张泽照，贵州宏贯律师事务所专职律师，执业证号15201201910130360。委托诉讼代理人：邓涛，贵州宏贯律师事务所专职律师，执业证号15201201810044756。原告曹泽燕与被告贵州万吉房地产开发有限责任公司（以下简称万吉房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹泽燕及其委托诉讼代理人严仕华、被告万吉房开公司委托诉讼代理人张泽照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹泽燕向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2018年9月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.依法判决被告退还购房款752954元；3.依法判决被告支付违约金7529.54元；4.依法判决被告赔偿利息损失35282.47元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的东湖明珠花园第1幢4单元14层一号房，总价款为752954元，合同签订之日原告向被告支付首期房款232954元，余款520000元以按揭贷款支付。签订合同当日，原告向被告支付了首付款，后原告与贵州银行签订借款合同，贵州银行于2019年1月10日将余款520000元支付给了被告。根据《商品房买卖合同》第十一条“（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房”之约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋。但从交房期届满至今已超过180日，被告仍未向二原告交付房屋。根据合同第十三条除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，即逾期超过180日，买受人有权退房。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。原告依约履行了合同义务，被告逾期交付房屋已超过180日，原告有权退房，请求依法支付原告相关诉讼请求。其代理人提出原告全面履行了自身义务，被告未按约定交房，构成根本违约，二原告的购房根本目的不能实现，原告有权解除合同并由被告赔偿相关损失；被告关于因受疫情影响从而导致不能按期交房的辩解没有事实和法律依据，请求判决支持原告全部诉讼请求。被告万吉房开公司辩称，原告诉请解除合同没有依据，被告已于2020年5月1日通知所有业主在5月15日之前交房，逾期交房是受疫情影响，属不可抗力因素；合同约定除不可抗力外，被告逾期交房才承担违约责任，但因受疫情影响停工，逾期天数扩大，故原告的主张不能成立。其代理人提出原告解除合同不符合约定，本案存在疫情不可抗力；被告已通知原告交房，是原告自己未接收，原告的相关请求依法不能得到支持的代理意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《商品房买卖合同》，符合证据“三性”规定，结合本案其他证据综合予以认定；2、被告提供的人民网网络截图，复工申请及备案表、公示，符合证据“三性”规定，结合本案其他证据综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年9月22日，原告曹泽燕作为买受人，被告万吉房开公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于红果镇江，总价款752954元，其中首付232954元于合同签订之日交付，余款520000元以银行按揭支付。另外，《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订当日，原告曹泽燕向被告万吉房开公司支付首期房款232954元，余款520000元通过向贵州银行贷款支付给了被告万吉房开公司。被告万吉房开公司未依约于2019年9月30日前向原告曹泽燕履行交付该商品房的义务。另查明，为加强新冠肺炎疫情防控工作，有效防止疫情，贵州省人民政府决定，根据《贵州省突发公共卫生事件应急预案》，自2020年1月24日20：00，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告万吉房开公司是否违约；2、原告要求解除合同是否符合约定或相关法律规定；3、原告的诉讼请求能否得到支持。关于第一个争议焦点问题，本案中，原被告双方签订《商品房买卖合同》，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵守。原告曹泽燕依约支付了购房款，被告万吉房开公司未按合同约定于2019年9月30日前向原告交付房屋，已构成违约，被告万吉房开公司应承担相关违约责任。关于第二个争议焦点问题，《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任中约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。从该条约定的逻辑关系和整体表述理解，按正常情况，即排除或不存在不可抗力，如果出卖人（被告）未按第十一条约定，即在2019年9月30日前向买受人（原告）交房，并且逾期超过180日，原告曹泽燕有权退房，这是原告能够接受该合同的预期和底线条件，也是原告可单方解除合同的必要条件，反之，如果存在不可抗力，约定的（1）（2）二种违约责任的兑现也就失去了前提。本案经查，在能够解除合同、原告要求退房条件可能成就的特定时段，全国暴发新冠肺炎疫情，贵州省人民政府也决定，自2020年1月24日起，因新冠肺炎疫情，全省启动突发公共卫生事件一级响应。本案中，新冠肺炎疫情属于不可抗力，且盘州的疫情形势较为复杂，在全省范围内也是相对延后时间才降为低风险等级区域，对相关生产生活造成了严重影响。综合考量新冠肺炎疫情对盘州地区、建筑行业所造成的影响等实际，现原告曹泽燕已履行了交付房款的主要义务，被告万吉房开公司也在积极争取履行交房义务，且继续履行不影响原被告双方合同目的实现，故原告曹泽燕主张被告万吉房开公司已构成根本违约，要求解除合同的理由和证据不足，也与合同约定及相关法律规定不符，不予支持。关于第三个争议焦点问题，经查，被告万吉房开公司未按合同约定于2019年9月30日前向原告曹泽燕交付房屋，已构成违约，虽后存在不可抗力情形，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，新冠肺炎疫情这一不可抗力发生在被告万吉房开公司迟延履行期间，故不能免除被告万吉房开公司责任，被告万吉房开公司应依约承担其他相关违约责任。本案中，原告曹泽燕经本院释明，不愿变更原诉讼请求，而原相关诉讼请求均建立在合同解除这一基础之上，其中包括要求支付违约金7529.54元，原告也是要求在解除合同的基础上兑现，现原告曹泽燕要求解除合同的诉请不能得到支持，其余各项诉讼请求，也不予支持。原告曹泽燕代理人提出原告已全面履行了自身义务，被告万吉房开公司未按约定交房，原告的合同目的不能实现，构成根本违约，原告有权解除合同并由被告赔偿相关损失，请求判决支持原告全部诉讼请求的代理意见，与庭审查明及相关法律规定不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告曹泽燕的诉讼请求。案件受理费5879元、保全申请费4528元、申请保全保费1202.5元，共计11609.5元，由原告曹泽燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  周其忠二〇二〇年六月十六日书记员  孟璐璐