广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初869号原告：张华科，男，1977年7月26日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：441************616。委托诉讼代理人：吴丽红，广东御福律师事务所律师。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所：广东省佛冈县***************，统一社会信用代码：914***********569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司人事专员。原告张华科与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告张华科及其委托诉讼代理人吴丽红，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗诗琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华科向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告与原告继续履行于2015年1月11日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告从2016年4月1日起以每日52.58元计算向原告支付违约金直至实际交付佛冈县***********************为止（违约金以每日52.58元计算从2016年4月1日起暂计至2020年4月*日，合计76925元）；*、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月11日，原告与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：1、原告以525809元的价格购买被告开发的***********房，支付方式（银行按揭付款）：首期（含定金）人民币187809元于2015年1月10日前支付，余下房款338000元办理按揭贷款，贷款金额及贷款年限以银行审批为准；2、被告应于2016年*月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；3、被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告应自本合同规定的最后交付期限（2016年*月31日）的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。原告已按合同约定于2015年1月10日前支付了首付款187809元，并在2015年*月4日在中国建设银行股份有限公司办理银行按揭贷款手续，银行于2015年**月13日将按揭贷款338000元全额支付被告。原告已按照合同约定履行全部付款义务，然而到了2016年*月31日被告未能依照合同约定将验收合格的房屋交付原告使用。2016年07月23日被告处工作人员通知原告办理收楼手续，但未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及相关单位对该商品房进行工程验收的相关文件，被告无法证明该商品房验收合格和符合可以交付原告使用的条件，为此，原告拒绝收楼。由此可见，被告的行为己构成违约，为了维护原告的合法权益，现诉至贵院。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，原告有权要求被告承担违约责任，故请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司辩称：一、关于逾期交房违约金。答辩人已经根据部分业主实际收房时间计算逾期交房的天数，分批次以银行转账的方式将违约金转入各业主预留的账号，被答辩人无需诉讼，增加费用、浪费司法资源；二、关于商品房交付使用的条件。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。可见被告交付涉诉商品房的条件节点是“经验收合格”，并非“经竣工验收备案”。《商品房买卖合同》是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局定制的格式合同，在确定商品房交付条件中，排列出3个选项，任由合同双方当事人选择，本案双方当事人选择了“经验收合格”作为交付条件，原告将其扩展解释为“竣工验收备案手续”是没有法律依据的。建设工程竣工验收的行政审批手续是先进行“验收合格”的审查，确认工程“经验收合格”后，由相关施工、开发、设计、勘察、监理等单位，凭“验收合格”的材料，进一步报备“竣工验收备案手续”，凭“竣工验收备案手续”即可办理房产证。可见从“验收合格”到“竣工验收备案手续”只是行政管理的流程，房屋在“验收合格”后已经完全符合交付条件，合同双方约定选择（1）项“经验收合格”是合法有效的约定。因此，从“经验收合格”到“竣工验收备案”还有一段时间的行政审批流程，这段时间是不影响房屋交付和使用的，原告将“经验收合格”和“竣工验收备案”两个不同的时间节点混合是与双方当初签订的《商品房买卖合同》中的约定相违背的。另外，广东省高级人民法院提审的“（2013）粤高法审监民提字第130号”商品房买卖合同纠纷一案，该案的争议焦点与本案一样，是涉诉的商品房何时具备交付条件。该案经广东省高级人民法院提审后，疏理了与商品房交付条件有关的法律、行政法规、部门规章以及粤建办房函(2003)63号的答复时，广东省高级人民法院认定为“在此问题上应以行政法规和规章为准，二者不能混同。”该判决书后的最后表述“综上所述，由于双方当事人约定的商品房交付条件是商品房经验收合格，而非商品房办理竣工验收备案手续完毕。”该案例的判决理由根据现行有关法律法规的规定权威地阐述了关于商品房具备交付条件的问题，与本案的事实和理由如出一辙。三、关于违约金计算的期间。根据佛冈县建设行政主管部门出具的文件，涉诉的楼房经“验收合格”标注的时点为2017年8月8日，因此，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，至2017年8月8日止，商品房已经符合商品房交付条件，违约金应该从2016年4月1日计算至2017年8月8日止。（同时，以上商品房于2020年3月11日经住建局审核已办理竣工验收备案手续。）综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告张华科围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件；2、《广东省商品房买卖合同》；3、收款收据四张、银行刷卡付款小票4张、购房发票、住房公积金借款合同、个人贷款支付凭证；4、企业信用信息公示；5、2016.7.22中国邮政快递包裹单、2016.7.29中国邮政快递包裹单、篁胜新城收楼通知书、篁胜新城收楼须知；被告佛冈煌盛房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：1、建筑工程竣工验收报告；2、竣工验收备案表；3、3月13日清远日报刊登篁胜新城商住区一期3、4、5、6栋《收楼通知》、电话通知业主收楼。原、被告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告佛冈煌盛房地产开发有限公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年1月11日，原告张华科（买受人）与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201*********058），约定：原告向被告购买佛冈县**********************房，总房价为525809元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第*种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房经验收合格，即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构分部（子部分）工程质量验收记录》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。涉案商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款525809元，涉案商品房所在的篁胜新城商住区工程于2020年3月11日完成竣工验收备案手续。对于《广东省商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件的理解，原、被告双方的意见不一致，原告认为房屋应当竣工验收并经政府职能部门备案才符合交付条件，被告则认为房屋经验收合格即可办理交付，备案只是行政手续。庭审中，被告对其违约事实没有异议，但认为涉案房屋已于2017年8月8日验收合格，因此，违约金应计算至2017年8月8日。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告张华科与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。综合双方的诉辩意见，结合查明的事实，本案的争议焦点在于涉案商品房的交付标准问题。对此，本院作如下分析认定：根据双方的约定，被告应当在2016年3月31日前将经验收合格，即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构分部（子部分）工程质量验收记录》的商品房交付给原告。对于合同约定的交付标准的理解，双方存在争议。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，更关系到居住人的人身安全，合同约定交付标准的主要目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案是行政主管机关监督、保障房屋质量的重要手段。其次，广东省建设厅是我省商品房验收的主管机关，其在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确指出，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。被告也确认其与原告签订的商品房买卖合同是使用广东省建设厅制订的上述《广东省商品房买卖合同》（示范文本）制作。此外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条也明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。故此，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条第四款的约定应是指被告在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准。是故，涉案房屋直至2020年3月11日才完成竣工验收备案手续，被告未能在合同约定的时间2016年3月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，原告可要求被告继续履行合同并依约支付违约金。按照双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”和合同补充协议第六条第二款：“若出卖人在《清远日报》以刊登公告的方式通知的，则该公告通知的效力优先于其它通知方式，该公告通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力”、第四款：“买受人须在《收楼通知书》送达或公告之日起10日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起10日视为买受人已收楼，买受人应从即日起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用”的约定，被告应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知或在《清远日报》以刊登公告的方式通知原告办理交付手续，原告在《收楼通知书》送达或公告之日起10日内到被告指定的地点办理收楼手续，被告已于2020年3月13日在《清远日报》刊登《收楼通知》，该通知内容如下：“根据《商品房买卖合同》约定，佛冈篁胜新城商住区（一期）3、4、5、6栋经验收合格，已达到交楼条件，我司已多次通知收楼，请购买篁胜新城商住区（一期）3、4、5、6栋还没收楼的买受人，在2020年3月14日带齐相关资料到篁胜新城物业管理处办理收楼手续。”被告发出《收楼通知》后，根据补充协议约定，原告应当在《收楼通知》送达之日起10日内到被告指定的地点办理收楼手续，超出合理收楼期限的违约责任不应该由被告承担，因此，逾期违约金应从2016年4月1日起计算至2020年3月23日止。经核算，逾期交房违约金为76400元（525809元×0.01%×1453天）。被告主张违约金计算至2017年8月8日的事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张华科与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年1月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201*********058）；二、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金76400元给原告张华科；三、驳回原告张华科的其他诉讼请求。案件受理费1724元，减半收取计862元，由原告张华科负担6元，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司负担856元，原告张华科预交的受理费，可以在本判决生效后向本院申请退回856元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝茂荣二〇二〇年六月五日书记员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。