贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3589号 原告：付正菊，女，汉族，1981年1月8日出生，住贵州省毕节市。 原告：朱红军，男，汉族，1979年1月3日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理）。 二原告委托诉讼代理人：谢忠明（特别授权代理）。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告付正菊、朱红军与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人谢忠明、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证；2、请求判决被告支付因逾期为原告办理涉案房屋的不动产权证产生的违约金暂计30000.00元；并请求将违约金以300850.00元为基数，按万分之三的标准，从2017年7月31日起计算至被告为原告办理完毕涉案房屋的不动产权证并交付给原告之日止。事实及理由：2016年4月23日，原、告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告修建于毕节市七星关区碧阳大道旁“2012年东出口棚户区改造项目一期工程”的住房，建筑面积120.344平方，原告以一次性付款的方式，交付了全部房款300850.00元，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用;被告在合同中承诺于2017年5月31日前取得初始登记并向原告交付转移登记的有关文书，约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1％的标准支付违约金;但是，直到如今，尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应该支付违约金;因为约定违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，以按日万分之三进行计算，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、涉案房屋是有关部门因房屋拆迁安置工作，从被告处购买该房屋后补偿给原告，双方并未就房屋买卖事宜进行协商并达成合意，在根据有关部门的要求签订商品房买卖合同后，原告也未按照合同约定向被告缴纳契税、专项维修基金等办证费用，故涉案合同并未实际履行，被告实际上并不负有法定或约定为原告办理权属转移登记，仅有协助安置户办理该项登记的义务。 二、被告自2018年1月29日取得《首次登记确认书》起，就履行义务通知原告提供资料协助其办理权属转移登记，原告至今未提供，是因自身行为导致办证延迟，被告不应承担违约责任。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，逾期办证违约金终期至少也应参照同一地块同幢其余户。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由受人提供的办证所需材料以为协助原告办证，则庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任应由原告自行承担。 三、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 四、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务 五、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 六、双方在商品房买卖合同中约定被告在一定期间内将办理商品房转移登记的有关文书报产权登记机关备案，也是对该项义务约定了违约责任，原告现诉请逾期交付不产权证的违约金不具备事实基础、不符合法律规定。 七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年12月5日，被告瑞丰房开公司作为乙方与七星关区高速公路建设指挥部作为甲方签订《团购安置房协议》，合同约定：“甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区，用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户。对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订，并据此为购房人办理房产、土地权属手续。乙方必须在与被拆迁人签订的中约定办理产权手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成。”2016年4月23日，原告付正菊、朱红军作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00867），合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第5号地块X单元X层X号房屋，建筑面积为120.34平方米，总价款为300850.00元，买受人应于2016年4月23日前支付全部房价款；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”2020年5月12日，七星关区碧阳街道办事处出具证明，载明：“兹有我办流仓社区桂花组……付正菊、朱红军户，合同编号：00867。系我办拆迁安置户，以产权调换形式安置，由七星关区告诉公路建设指挥部将房款支付到贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，再由瑞丰房地产有限责任公司分别和各拆迁户签订商品房买卖合同并为各拆迁户办理不动产证。”2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。 对于原告诉请的违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。本案中，原告主张从2017年7月31日开始起算违约金，本院从其所愿。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《首次登记确认书》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年6月1日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以300850.00元为基数，2017年7月31日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年6月1日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决书生效之日起九十日内为原告付正菊、朱红军申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付正菊、朱红军逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款300850.00元为基数，2017年7月31日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年6月1日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告付正菊、朱红军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275.00元（已减半收取），由原告付正菊、朱红军负担124.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担151.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月十八日 书记员  申开旭