广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初348号原告：罗石柱，男，汉族，1977年10月18日出生，住肇庆市鼎湖区*************队122号，公民身份号码：441************219。委托代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。委托代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。被告:肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地：肇庆市高要区城区****（文峰市场办公室第一卡），统一社会信用代码:914***********974B。法定代表人：邓某1。委托代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。第三人：肇庆市巨恒置业发展有限公司，住所地：肇庆市端州区*********，统一社会信用代码:914***********266G。法定代表人：邓某1。委托代理人：陈凤仪，广东砚正律师事务所律师。原告罗石柱诉被告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称“信诚公司”）、第三人肇庆市巨恒置业发展有限公司（以下简称“巨恒公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭洁，被告的委托代理人郭菁菁，第三人的委托代理人陈凤仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月8日，被告与第三人签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，合同约定由被告为第三人开发建设并交付使用后的“汇景园”提供物业管理服务。2013年10月31日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，向第三人购买位于肇庆市鼎湖区****************商品房，2015年9月28日，经第三人指定，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，否则原告将无法完成收楼，该协议指定被告为原告提供前期物业管理服务。根据《物业管理条例》规定，依据《广东省物业管理条例》规定，另据肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局出具的关于政府信息公开《答复》显示：第三人作为该小区建设单位并未按照《物业管理条例》第二十四条第二款之规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，汇景园亦不符合可以采用协议方式选聘物业服务企业的条件，且第三人选聘被告为汇景园前期物业服务企业并未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。因此，第三人作为汇景园的建设单位在原告收楼时强行要求原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，指定被告作为汇景园的物业服务企业的行为，显然违反了法律法规的强制性规定。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》无效，被告与第三人签订的《“汇景园”前期物业服务委托合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案中，第三人违反法律法规的强制性规定，指定被告为汇景园的物业服务企业，被告及第三人均具有重大过错，原告作为无过错一方，仅需支付被告为原告提供物业服务期间的合法收费。根据肇庆市鼎湖区**监督管理局出具的《关于鼎湖区汇景园小区物业服务服务部分收费项目不符合有关规定的函》及《印发肇庆市物价局肇庆市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则的通知》（肇价﹝2010﹞45号）第十四条之规定，汇景园物业服务收费实行的是包干制，小区的电梯电费、共用水电费等分摊应计入物业服务成本，不得另行向业主收取。物业共用部分、共用设施设备的维修费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊，在专项维修资金予以列支。因此，被告向原告收取的公共水电费分摊（每年按10元/月/户预收）、供水加压泵电费分摊（每年按10元/月/户预收）、电梯电费分摊（每年按10元/月/户预收）、公共智能维护费（360元/年/户）、电梯修理费为不合法收费，应当返还给原告并支付以该款为本金，从收取之日起至判决确定还款之日止（暂计至2019年10月19日）按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给原告。上述不合法收费及暂计利息共计2034.35元。另外,根据2011年10月12日实施的《广东省高级人民法院审理物业合同纠纷案件指导意见》第四条第一款规定，应当认定为无效；根据最高院印发的全国法院民商事审判工作会议纪要第三十条规定，物业管理条例第二十四条第二款规定，因此被告与第三人签订的汇景园前期服务合同应属无效的，而原告与被告签订的前期物业管理协议，签订的前提应该是被告与第三人签订的合法有效才能生效，在本案中被告与第三人签订的合同是无效的，因此原告与被告签订的合同前提也是无效的。原告与第三人签订的商品房买卖合同第三条约定，出卖人承诺必须按法定程序进行选聘，但实际并没有按规定选聘被告作为物业服务企业。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2015年9月28日签订的《前期物业管理服务协议》无效；2、确认被告与第三人于2012年7月8日签订的《“汇景园”前期物业服务委托合同》无效；3、被告返还原告不合法收费共计1709.42元，并支付以该款为本金，从收取之日起至判决确定还款之日止（暂计至2019年10月19日）按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给原告，暂计利息共计324.93元;4、本案的案件受理费由被告承担。原告提供证据如下：1、原告身份证，证明原告是适格的诉讼主体；2、被告企业登记信息，证明被告是适格的诉讼主体；3、《商品房买卖合同》，证明原告和第三人签订《商品房买卖合同》，向第三人购买位于肇庆市鼎湖区*********C2-908号商品房的事实；4、《前期物业管理服务协议》，证明原告和第三人签订《前期物业管理服务协议》，由第三人指定被告为原告提供前期物业管理服务的事实；5、《“汇景园”前期物业服务委托合同》，证明被告与第三人签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，合同约定由被告为第三人开发建设并交付使用后的“汇景园”提供物业管理服务；6、政府信息公开《复函》、《答复》，证明第三人作为涉案小区建设单位并未按照《物业管理条例》第二十四条第二款之规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，汇景园亦不符合可以采用协议方式选聘物业服务企业的条件，且第三人选聘被告为汇景园前期物业服务企业并未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，被告存在乱收费现象；7、《关于鼎湖区汇景园小区物业服务部分收费项目不符合有关规定的函》，证明汇景园物业服务收费实行的是包干制，小区的电梯电费、共用水电费等分摊应计入物业服务成本，不得另行向业主收取。物业共用部分、共用设施设备的维修费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊，在专项维修资金予以列支。因此，被告向原告收取的公共水电费分摊、供水加压泵电费分摊、电梯电费分摊、公共智能维护费、电梯修理费为不合法收费的事实；8、（2016）粤0403民初2395号民事判决书，证明《前期物业管理服务协议》因违反了《物业管理条例》第二十四条第二款等法律、行政法规的强制性规定而无效的事实；9、物业收费收据，证明被告违法收取公共水电分摊费等违法费用的事实。被告辩称：原告的起诉已构成重复起诉。本案的争议已于2019年10月30日审结，案号为（2019）粤12民终1913号，并已发生法律效力，该判决认定原告诉请的两份合同合法有效，被告收取物业管理费是有法律及合同依据的，如果原告对该判决不服可申请再审而不是再次起诉，其行为已构成重复起诉，请法院驳回起诉。《汇景园前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》是合法有效的合同，理由如下：一、对于《“汇景园”前期物业服务委托合同》,由于签定合同的双方为本案的被告与第三人，原告不是合同主体，无权主张合同无效。且该合同已在肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局进行了备案，备案说明该行政单位对合同的认可，不存在合同无效。二、《汇景园前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》是真实意思表示，没有违反法律效力性强制性规定，合法有效。1、《物业管理条例》第二十四条不是法律禁止性和强制性效力规范。2、《物业管理条例》属于行政法规，不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。3、根据《物业管理条例》第五十七条规定，据此，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故《物业管理条例》第二十四条并非强制性效力性规定，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。4、物业合同已经履行了很多年，这么多年来大家都遵守，包括起诉的部分业主，在前几年都有依合同交纳物业费，业主如对合同不认可，可以以成立业委大会的方式解除合同再选聘新的物业管理公司来解决。5、原告主张根据《广东省物业管理条例》第36条认定合同属无效，而该条例只是地方性法规，认定为无效没有法律上的依据。应根据《最高人民法院关于适用若干问题》的解释一第四条：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。三、物业公司的设立只需要通过工商行政的普通公司注册手续，而不再需要特殊的资质审核。综上所述，被告与第三人签定《汇景园前期物业服务委托合同》，及被告与原告签定的《前期物业管理服务协议》均是合法有效的，在合同未解除或者终止前应按合同条款履行。请法院驳回原告的全部诉讼请求。广东省高级人民法院《审理物业合同纠纷案件指导意见》第四条第一款规定，宗旨是为了开发商与物业管理公司分开，而不是一定要进行招投标，从物业管理条例第二十四条可以看出有选择的。被告提供证据如下：（2019）粤12民终1913号民事判决书，证明原告构成重复起诉，涉案两合同已被肇庆市中院生效的判决书认定为合法有效。第三人述称：与被告答辩意见一致，另外，根据广东省高级人民法院《审理物业合同纠纷案件指导意见》第四条第一款的规定，不单止是让开发商与物业企业分开，而且是聘请物业公司对小区进行管理，禁止开发商与业主直接签订物业服务合同，而非原告所说的招投标程序，该条也是从物业管理条例第二十四条，国家对房地产开发与物业之间分离原则，是一种倡导，而不是强制性规定。第三人没有证据提供。经审理查明：第三人开发建设的位于肇庆市鼎湖区*********（以下简称“鼎湖汇景园”），第三人与被告签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，委托被告对鼎湖汇景园的物业进行管理。2013年10月29日，原告购买了鼎湖汇景园C幢C2-908号房，该房建筑面积为115.79平方米，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》约定，原告应与第三人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，汇景园分期开发建设，原告同意园内一切管理事务由第三人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责，具体由第三人选聘的物业服务企业与原告另行签署《“汇景园”前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。2015年9月28日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告对鼎湖汇景园进行物业管理，并由原告向其支付物业管理费，物业管理费明细：电梯楼第1、2年1.2元/平方米/月，第三年开始1.5元/平方米/月，公共水电费按实际发生额分摊（每年按10元/月/户预收，一年结算一次，多除少补），供水加压泵电费按实际发生额分摊（每年按10元/月/户预收，一年结算一次，多除少补），电梯电费按实际发生额分摊（每年按20元/月/户预收，一年结算一次，多除少补），电梯修理费按实际发生额分摊，第1、2年每年按10元/月/户预收，第三年开始按12元/月/户预收，一年结算一次，多除少补，化粪池、共用管道疏通清理费50元/年/户，一年结算一次，多除少补；交纳时间每季度一次。原告收楼后，在2015年9月28日支付公共水电费123.84元，电梯电费222.72元，电梯修理费120元，供水加压电费131.13元，公共管道疏通费50元。2016年5月15日支付公共水电105.72元，电梯电费228.48元，供水加压电费80.16元。庭审中，原、被告确认原告缴交了至2016年9月止的物业管理费。2013年9月6日，肇庆市鼎湖区物价局作出的《关于对霍惠玲价格咨询的答复》称，被告在鼎湖汇景园物业服务中收取电梯维护费、检测费360元/年，电梯修理费10元/月，管道疏通清理费50元/年，属于不合理收费，该局已责令被告立即停止上述收费。2019年9月3日，肇庆市鼎湖区**监督管理局出具给肇庆市中级人民法院的《关于鼎湖汇景园小区物业服务部分收费项目不符合有关规定的函》称，物业服务收费分酬金制和包干制两种，实行包干制的，小区居民住宅的电梯电费、共用水电费等分摊应计入物业服务成本，不得另行向业主收取；按酬金制收费的，必须先要成立业主委员会（或业主大会），由业主委员会（或业主大会）通过聘请物业管理企业的方式进行。物业管理费只能按法定产权建筑面积按月收费，物业管理服务企业对小区业主的其他项目收费属于不合规定的费用。因原告没有依约缴交2016年10月至2019年3月31日的物业管理费，被告向本院提起诉讼，本院作出（2019）粤1203民初694号民事判决，判决原告支付被告物业管理费5548.89元、违约金881元（物业管理费、违约金均计至2019年3月31日）。原告不服该判决，向肇庆市中级人民法院上诉，该院于2019年10月30日作出驳回上诉，维持原判的（2019）粤12民终1913号民事判决。2020年3月23日，原告提起本案诉讼。案经本院调解，调解不成。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。“鼎湖汇景园”开发商第三人与被告签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》和原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应依约定履行义务和行使权利。原告认为上述两份合同，违反了法律法规的强制性规定，属无效合同，理据不足，本院不予支持。被告为鼎湖汇景园提供物业管理服务，可收取相应的费用，但物业管理服务的各项费用应符合法律规定和合同约定。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，被告可收取的费用为物业管理费、公共水电费、电梯电费、公共智能维护费、垃圾运输费、电梯维护费、检测费、电梯修理费、化粪池、共用管道疏通清理费，而被告收取原告的供水加压电费211.29元，没有法律依据和合同依据，被告收取电梯维护费、检测费、电梯修理费、管道疏通清理费已被肇庆市鼎湖区物价局认定为不合理收费，因此，被告收取原告的上述款项共381.29元，应予返还，该款并从原告起诉之日即2020年3月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至返还款日止。原告主张返还的其他费用，理据不足，本院不予支持。原告提起本案诉讼前，并没有提起过诉讼，本院的（2019）粤1203民初694号民事判决，是基于被告起诉作出的，因此，本案不构成重复起诉，被告主张原告属重复起诉，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告罗石柱供水加压电费、电梯修理费、公共管道疏通清理费共381.29元及该款从2020年3月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还款日止的利息。二、驳回原告罗石柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告罗石柱负担20.31元，被告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司负担4.69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇二〇年六月十六日书记员  邵仲强