陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终5417号上诉人（原审被告）：吴胜久，男，1971年9月26日出生，汉族，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张飞飞，陕西东瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：金海龙，陕西东瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晓红，女，1969年1月9日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：马德龙，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。原审被告：陈开志，男，1949年10月10日出生，汉族，住西安市未央区。原审被告：张仁森，男，1949年10月5日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人吴胜久因与上诉人孙晓红、原审被告陈开志、张仁森房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴胜久上诉请求：一、请求依法撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初6780号民事判决书；二、请求依法驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；三、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决书认定事实错误。被上诉人于2018年5月24日经张仁森介绍请托上诉人代为购买位于昆明路贺家村石桥小区2l层东户城改房一套，双方约定购房款70万元，被上诉人向上诉人预付购房款20万元，其余50万元由上诉人代被上诉人垫付，上诉人在收到被上诉人全部预付款后10日内为上诉人办理过户更名，被上诉人在更名后l日内向上诉人支付余款50万元。被上诉人于2018年7月14日向诉人支付完预付款20万元。2018年7月17日被上诉人与上诉人协商将被上诉人欲购买的东户房屋调整西户，上诉人花费3万元为被上诉人办理更名手续后，被上诉人以种种理由拒绝向上诉人支付上诉人已垫付的50万元购房款及3万元更名费，此后上诉人无奈只得将其垫付50万元购买的涉案房屋以57万元的价格出售给案外人张继权。上诉人与被上诉人干2018年7月17日对原承诺书约定的部分内容进行变更，被上诉人一审诉讼请求解除2018年7月17日签订的承诺书亦可说明双方在被上诉人起诉前并未解除，故一审法院仅以上诉人与被上诉人于2018年7月17日协商不再履行承诺书所载的21层东户的更名认定上诉人与被上诉人于2018年7月l7日协商解除了承诺书认定事实错误。一审中，上诉人提交证据用以证明被上诉人违约其造受损失13万元，一审法院未予支持属认定事实错误。二、一审判决书适用法律错误。上诉人并非本案房屋买卖合同的相对方，上诉人与被上诉人仅就涉案房屋的买卖形成委托代理合同关系，故本案案由应确定为委托合同纠纷。依据相关法律规定，上诉人接受被上诉人请托为上诉人垫款购买涉案房屋因被上诉人违约造成的损失应由被上诉人予以赔偿。三、一审判决程序违法。上诉人在本案第一次庭审前就被上诉人违约给其造成上的损失提起反诉，一审法院予以拒绝接收显属程序违法。孙晓红辩称，一、因被答辩人告知答辩人在承诺书中约定的石桥小区21层东户房屋已出售，只剩同楼层西户同户型房屋一套，且答辩人已向被答辩人支付房屋预付款20万元。于是双方于2018年7月17日将此前签订的承诺书进行解除，又重新达成答辩人向被答辩人购买该小区同楼层西户房屋，一审认定双方已经于2018年7月17日解除承诺书并无不当。二、答辩人与被答辩人之间系房屋买卖合同关系，非委托代理合同关系。答辩人从未委托过被答辩人购买房屋，被答辩人也自始至终向答辩人承诺房子直接出售给答辩人，房款也直接向他支付，房屋更名过户及办理所有手续也由被答辩人负责完成。三、被答辩人所主张的13万元损失与答辩人没有因果关系，其要求答辩人承担赔偿既无事实也没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈开志表示，吴胜久找我买房，但是后来又说不买了，我就把房钱给他退了，他跟别人合同的事情我不知道。张仁森未到庭接受质询。孙晓红向一审法院起诉请求：1、解除孙晓红与吴胜久于2018年7月13日签订的《承诺书》；2、吴胜久、陈开志立即退还孙晓红房屋预付款20万元；3、吴胜久、陈开志向孙晓红支付违约金14万元；4、张仁森就吴胜久、陈开志上述第二项债务向孙晓红承担连带清偿责任；5、本案诉讼费全部由吴胜久、陈开志、张仁森共同承担。一审法院认定事实：2018年5月24日，孙晓红转账给吴胜久5万元。同年6月5日，孙晓红转账给吴胜久5万元，转账说明为昆明路房款。2018年7月13日，吴胜久出具承诺书，主要内容是：吴胜久经朋友张仁森、卫旭健介绍，将昆明路霍家村石桥小区21层（东边单元）朝南东户119.99平方米的房子卖给孙晓红，总价70万元，该房是吴胜久帮助朋友销售。现孙晓红预付吴胜久20万元，待该房屋更名至孙晓红名下后，将余款50万元付给吴胜久，吴胜久在收到20万元预付款之日后十日内带孙晓红更名，将该房过户更名在孙晓红名下，70万元包含房价、更名费等一切费用，不再有其他费用产生。孙晓红在更名完成后一日内付余款50万元给吴胜久，购房合同交易价格与实际交易价格不符，但以实际价格70万元为准（购房合同以开发商价格签定），如一方违约，违约方给守约方赔偿房屋总价70万元的20%违约金，吴胜久（承诺人）、孙晓红（购房人）、张仁森（担保人）在落款处签字、捺印，承诺书上还载明“若吴胜久未履行为孙晓红办理更名，担保人赔偿孙晓红20万元”，卫旭健作为见证人在承诺书上签名、捺印。次日，孙晓红转账给吴胜久10万元。庭审中，孙晓红称根据吴胜久的通知前去办理房屋更名手续，因陈开志说西安市贺家村城中村改造有限公司当日无空白合同，无法与孙晓红签订《西安市房屋买卖合同》为孙晓红办理更名，孙晓红购买的涉案房屋登记在陈开志之子陈峰名下，陈开志系城中村改造有限公司股东及实际控制人，何时与孙晓红签订合同及办理更名完全由其说了算，陈开志、吴胜久有履约能力而拒绝履约构成违约，吴胜久在收到10万元购房预付款后才告知孙晓红所售房屋并非其本人所有，业主是陈开志，且已经将涉案房屋出售给他人，违反诚实信用原则，构成违约，应当退还收取的房款，并承担违约责任，针对该意见，孙晓红提交了微信聊天记录、孙公义证言、《西安市房屋买卖合同》、企业信用信息公示报告及录音予以证明。吴胜久对微信聊天记录真实性认可，但微信聊天记录不完整，有删减的情况，对《西安市房屋买卖合同》、企业信用信息公示报告真实性认可，对孙晓红与陈开志对话录音、孙晓红与张仁森对话录音、孙晓红与张仁森对话录音真实性认可，对孙晓红与陈峰对话录音真实性不认可，陈峰作为案外人，应当出庭作证，对证明目的均不认可，根据吴胜久提供的完整的聊天记录，吴胜久在为孙晓红办理更名手续时，孙晓红拒绝办理，且拒绝接受房屋，孙晓红提交的证据不能证明吴胜久违约情况，孙晓红在录音中提到风险太大，她不要房了，即孙晓红存在违约，另，吴胜久对孙公义证人证言不予认可，其是2018年7月16日下午给孙晓红通知，让孙晓红于次日到陈开志处办理过户，约定的早上8点签订合同，但是孙晓红到10点半才到，拖延时间，到了以后，其看见是孙公义开车的，但7月17日当天就没有去看房子，而是直接去办理过户的，所以证人所述不属实，双方本来约定的是21楼东户，但孙晓红要求调整到21楼西户，当天就没有办理成过户，孙公义当时没有在过户现场，怎么能知道过户的事情？21楼西户本来就是陈峰的名下，从来都不是陈开志的，陈峰是陈开志的儿子，三天后，其给孙晓红打电话，孙晓红说她不要这个房子了。孙晓红对此不予认可，称吴胜久提交的录音证明其和孙公义去看过房屋，在此之前，其与其子去看房时，看得是东户的房屋，但其和孙公义去看房时，吴胜久说东户的房屋已经卖了，只有西户。陈开志对孙晓红提交的微信聊天记录、微信转账记录、银行转帐记录的真实性和证明目的均认可，但与陈开志无关，对微信聊天记录质证意见同吴胜久意见，对合同真实性不认可，对企业信息公示报告真实性认可，对证明目的不予认可，该组证据不能证明孙晓红的证明目的，对孙晓红与陈开志对话录音、孙晓红与张仁森对话录音、孙晓红与张仁森对话录音真实性认可，对孙晓红与陈峰对话录音真实性不认可，因为案外人陈峰未出庭作证，对证明目的不予认可，孙晓红在录音中认可其委托吴胜久买房，也承认承诺书与陈开志无关，对孙公义证言真实性和证明目的均不认可，不能证明陈开志存在违约情况，孙公义也提到了双方对房屋户型以及更名时间达成了一致意见。吴胜久称孙晓红不要房，吴胜久积极履约，并为孙晓红垫付购房款50万元，孙晓红存在违约，吴胜久于2018年7月17日为孙晓红办理更名手续，花费3万元，因孙晓红违约，吴胜久损失13万元，针对该意见，吴胜久提交了录音、微信聊天记录、收条、过户申请、情况说明予以证明。孙晓红对录音、微信聊天记录真实性认可，对收条真实性无法核实，上面写的是陈开志的名字，其没有见过陈开志的签名，对过户申请真实性不认可，因为吴胜久提供是复印件，难以核实，过户申请没有孙晓红的签字，里面关于孙晓红的身份证信息也是错误的，对两份情况说明的真实性不认可，无法核查情况说明上的公章是否真实，张继权是案外人，未出庭作证，对证明目的均不予认可，据孙晓红所知，陈开志有多套房屋，曾委托吴胜久对外出售房屋，孙晓红无法确认收条载明的70万购房款到底是陈开志的哪套房屋，无法确认收条是不是涉案房屋的收条，在孙晓红与吴胜久的录音中，孙晓红确实向吴胜久说了不要房屋，但是不要房屋的原因是因为吴胜久没有按照承诺书的约定在规定的日期向孙晓红办理房屋过户和更名手续，根据孙晓红对吴胜久与陈开志关系的了解以及承诺书，吴胜久给孙晓红的信息是其是陈开志的代理人，根据相关法律规定，代理人相关的法律责任和义务，可以直接归结为被代理人，情况说明只能证明吴胜久已经将房屋出售给张继权，从客观上已经不存在向孙晓红履行合同的可能性。陈开志对吴胜久提交的上述证据的真实性和证明目的均予认可，结合孙晓红提供的证据，能充分证明孙晓红违约在先，孙晓红、吴胜久就房屋的户型以及更名时间达成一致，孙晓红提交的证人证言中显示等到拿到空白合同之后，才能确定更名时间，所以更名时间已经不受限制了。一审法院认为，陈开志称本案不属于人民法院受理民事案件的范围，但未提交证据并说明相应的法律依据，故对陈开志该辩称意见，依法不予采纳。涉案承诺书约定吴胜久帮助朋友销售昆明路霍家村石桥小区21层（东边单元）朝南东户119.99平方米，吴胜久称孙晓红要求调整成西户的房屋，孙晓红持不同意见，称东户房屋被卖了，才调整到西户，双方均未就己方意见提交证据予以证明，但均认可在2018年7月17日，不再履行承诺书所载的石桥小区21层东户的更名，故吴胜久与孙晓红于2018年7月17日协商解除了承诺书，而孙晓红与吴胜久就石桥小区21层西户的更名又达成口头约定，故在解除涉案承诺书之时，孙晓红与吴胜久均无证据证明对方违约，孙晓红亦无证据证明陈开志和其存在何种约定，故孙晓红要求吴胜久、陈开志支付其违约金14万元，缺乏事实和法律依据，其请求依法不予支持。关于返还房屋预付款一节，吴胜久称其为孙晓红垫付了购房款50万元，后因孙晓红不购买石桥小区21层西户房屋，其将房屋低价出售，损失13万元，但吴胜久提交的收条未标明房屋基本情况，吴胜久未提交证据证明其如何给陈开志或者陈峰支付购房款，亦未提交证据证明涉案房屋过户给孙晓红，也未提交证据证明张继权如何给其支付购房款及购房款的具体金额，故吴胜久未提交充足证据证明其因孙晓红的原因存在损失，吴胜久要求孙晓红承担损失13万元，缺乏事实和法律依据，其主张依法不予采纳，吴胜久应当退还孙晓红房屋预付款20万元。因孙晓红与吴胜久协商解除了承诺书，未举证证明吴胜久存在违约行为，故其要求张仁森承担保证责任，于法无据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙晓红、被告吴胜久、张仁森达成的承诺函于2018年7月17日解除。二、被告吴胜久于本判决生效后十日内退还原告孙晓红房屋预付款20万元。三、驳回原告孙晓红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10800元，由被告吴胜久承担5800元，原告孙晓红承担5000元。鉴于原告孙晓红已预交，被告吴胜久于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费一并支付原告孙晓红。经审理查明，二审中双方均未提交新证据，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，吴胜久、孙晓红、张仁森达成承诺函中约定事宜，由吴胜久将昆明路霍家村石桥小区21层东户的房子销售给孙晓红，孙晓红向吴胜久给付相应购房款。经查该房屋登记在陈开志之子陈峰名下，双方现均认可2018年7月17日时昆明路霍家村石桥小区21层东户的房子已经被陈开志另行出卖，该房屋已经无法卖给孙晓红，陈开志提出昆明路霍家村石桥小区21层西户的房子可以出卖，吴胜久、孙晓红当时同意，可以认定为双方已经达成不再履行昆明路霍家村石桥小区21层东户的房子交易，故一审认定孙晓红、吴胜久、张仁森达成的承诺函已于当日解除并无不当，且认定对该协议的解除孙晓红、吴胜久均未违约亦无不当。吴胜久称孙晓红与其对昆明路霍家村石桥小区21层西户的房子达成的意向是对承诺函的变更，缺乏事实依据，该主张本院不予采信。根据所查明的事实可以认定孙晓红与吴胜久对昆明路霍家村石桥小区21层西户的房子的买卖达成协议，但双方并无签订书面协议，孙晓红表示不要房屋，吴胜久称其已将房屋出卖，表示其接受了孙晓红解除合同的意思表示，故双方达成的昆明路霍家村石桥小区21层西户的房子口头协议已经解除，因双方并未对违约事宜进行约定，故孙晓红要求吴胜久返还其已交付的房款应予支持。至于吴胜久称其为了合同的履行支付了3万元更名费，但是吴胜久并未提供证据证明其支付了3万元更名费，故其主张孙晓红应承担该款依据不足。吴胜久又称孙晓红的违约行为，其将房屋低价出售，给其造成损失，然而陈开志称孙晓红不买房屋了其就将房屋另行出售，吴胜久给付的款项亦返还给吴胜久，吴胜久并未提供证据证明其所述事实，故吴胜久主张不应返还孙晓红购房款的理由不能成立。综上，吴胜久的上诉均不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元（吴胜久已预交），由吴胜久承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年六月二十二日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜