广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初36338号原告：深圳市铂德体育文化发展有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道滨海社区海天二路**深圳湾创业投资大厦**3103，统一社会信用代码914403000561788604。法定代表人：郭启泉。委托代理人：黄庆礼，广东客潮律师事务所律师。被告：广东珠江投资股份有限公司，住，住所地广东省广州市天河区珠江东路****一社会信用代码91440000190353033D。法定代表人：朱伟航，职务董事长。委托代理人：马一兵，系被告公司职员。原告深圳市铂德体育文化发展有限公司（简称铂德公司）诉被告广东珠江投资股份有限公司（简称珠投公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄庆礼，被告的委托代理人马一兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月31日，原告与被告签订《罗马家园会所.游泳池租赁合同》，租赁期限自2017年5月1日至2019年9月30日。2019年4月15日，原告根据合同约定安排人员到场进行修补维护工作，准备于5月1日正式营业。在前期维护过程中，原告收到广州市海珠区盛景家园业主委员会的通知：该泳池已由业委会收回并以公开招租的方式确定了2019年泳池经营单位，原告无权经营，不得入场。原告的员工被该泳池2019年经营方人员驱赶出场，泳池入门也被上锁。对于上述情况，原告从4月底开始一直通过电话、微信等方式与被告进行沟通力图解决，并于2019年5月6日向被告发出正式的沟通函件。2019年5月21日，原告收到该小区业委会发出的《关于铂德公司遗留在泳池的设施设备移除的函》，要求原告三日内撤场。被告建议原告撤离现场，故原告于2019年5月22日将员工及场地设备撤离出罗马家园。因被告违反合同约定，单方面终止合同，原告遭受了重大损失，故起诉请求：1.判令被告向原告支付双倍的租赁保证金151140元及赔偿损失205868元；2.判令被告承担本案的受理费6655元、律师费15000元。被告辩称：1.被告无需承担违约责任并向原告支付双倍的保证金和赔偿金，被告不存在不移交租赁场地及单方解除合同的违约行为。被告在获悉业委会阻碍原告使用泳池时积极与业委会就泳池相关事宜进行沟通并向业委会寄送相关函件，确保原、被告双方租赁合同能继续正常履行，被告从未单方终止合同，也未建议原告离场。原告离场行为是其自身的商业判断与被告无关。2.原告无法正常经营泳池并非被告所致，而是业委会驱赶原告员工出场，将泳池上锁，另行招标行为所致，被告对此不存在过错，不存在违反合同约定的行为，故不应为业委会侵权行为承担责任。3.被告取得了该地块的国有土地使用证，按照规划建设，在被告与盛景家园业主签订的商品房买卖合同约定该商品房所在建筑区划内的底层、架空层、会所、商务中心、地下室规划、地下室规划的车位车库施及其他经营性和服务性配套设施以及其他未列入公共分摊面积部分的建筑物、构筑物、附属物及地下空间等的所有权、使用权和相关经营权均属于被告。案涉泳池是被告占有使用，为被告所有。原告在未审查业委会是否拥有泳池的情况下自行退场，被告不存在过错及违反合同约定的行为。4.原告请求赔偿损失，但未能提供证据证明其损失205868元。经审理查明：2017年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《罗马家园会所.游泳池租赁合同》，约定：1.甲方将座落罗马家园会所游泳池的商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积为300平方米；2.租赁期限为3年；3.乙方在该商铺经营体育、游泳；4.该商铺每月每平方米租金为114.24元，每月租金34272元。第二年租金在第一年的基础上升5%，第三年租金在第二年的基础上升5%；5.乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金75570元。租赁保证金由甲方保管直至租约期满，乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方；6.甲方须于2017年5月1日将满足本合同约定交付标准的商铺移交乙方；7.甲方拥有该商铺的所有权，乙方承租的商铺只是取得合同有效期内使用该商铺的权利，而非所有权或处置权；8.在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方应双倍返还乙方交纳的租赁保证金。若甲方迟延交付商铺，每迟延一日，须按次月租金0.1%向乙方支付违约金；等等。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金75570元。被告于2017年5月1日将案涉游泳池交付给原告使用。2019年4月份，原告进行游泳池开放前的修补维护工作，受到该游泳池所在的罗马家园小区业委会人员的阻扰。原告多次向被告反映小区业委会要求收回游泳池及另行招商事宜，并请求被告予以协调、解决。2019年5月6日，原告向被告发出《关于罗马家园会所游泳池无法正常经营问题的沟通函》，主要内容为：今年4月，我司工作人员在罗马家园发现小区业主委员会对小区会所游泳池作出了公开招投标的文件，据了解已经于4月底确认了招投标的合作方并正在签约，该行为已对我司的正常经营工作造成了极大的影响。4月底我司员工在修缮现场，修补池子，做开业前的准备工作期间，有着便衣人士到现场内驱赶我司员工，声称我司无权经营，并不得入场、放水，导致我司无法经营，请尽快解决此事，等。原告一并附送了广州市海珠区盛景家园业主委员会《关于盛景家园游泳池招租的通知》，内容为：盛景家园现有会所游泳池、龍禧游泳池，作为小区共用配套设施，盛景家园业主委员会对两处游泳池公开招租，等等。2019年5月28日，原告再次向被告发出《关于罗马家园会所游泳池违约赔偿问题的沟通函》，主要内容是：我司在入场前期修缮工作过程中，收到小区业委会通知我司无权经营，我司工作人员被新的经营方人员驱赶且游泳池门也被重新上锁，我司从4月底开始一直与贵司沟通解决，至今没有收到贵司的回复。2019年5月21日，我司收到业委会发出的《关于铂德公司遗留在泳池的设施设备移除的函》，要求我司在三日内撤场，我司收到函件后与贵司电话沟通，贵司建议我司撤离现场，故我司于2019年5月22日将我司人员及场地设施设备撤离罗马家园。以上事实，对我司造成了重大损失，严重影响我司的信誉度。因贵司违约终止合同，现向贵司主张以下赔偿：双倍返还租赁保证金151140元、人工费等等。原告提供的其工作人员与被告工作人员微信聊天记录显示：原告方自2019年4月26日后多次向被告反映游泳池开业收到小区业委会阻扰事宜并请求被告协调、解决，但被告要求原告正常入场经营，遇到阻扰报警处理。在庭审中，原、被告双方确认罗马家园与盛景家园名称不一样，实为同一小区。至法庭辩论终结时，被告仍为收回案涉游泳池。被告陈述游泳池不是围蔽形态，无法取得房地产权证，被告是案涉小区的开发商，其与业主签订《商品房买卖合同》约定小区会所、地下室等的、地下室等的所有权关经营权属于被告。另查明：被告是案涉游泳池所在小区的房地产开发商。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《罗马家园会所.游泳池租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，由于盛景家园小区业主委员会对案涉游泳池主张权利并收回游泳池另行招租，阻碍原告使用，原告多次向被告反映该情况并请求被告排除妨碍，保障原告正常使用租赁游泳池。被告虽曾向盛景家园小区业主委员会发出律师函，要求业委会停止侵权，但至法庭辩论终结前被告仍未能收回案涉游泳池，导致原告在合同剩余租赁期限内无法正常使用案涉游泳池。合同约定被告拥有案涉租赁游泳池的所有权，且被告作为出租方应保障原告承租人正常使用租赁标的物，但因原告与案外人就租赁标的物存在权属纠纷，未能在合理期限内排除障碍，将租赁物交付原告使用，故被告违反出租人基本义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。原告主张被告不能交付租赁物，客观上终止了租赁合同，要求被告双方返还租赁保证金151140元合理，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失205868元，但未能提供相应的证据予以证明。被告的违约行为虽客观上造成原告的损失，但本院已支持原告双倍返还租赁保证金的请求，且原告未能举证证明双倍返还保证金不足以赔偿其损失。鉴于此，原告要求被告赔偿损失205868元，本院予以驳回。关于律师费15000元，双方没有约定律师费的负担问题，且律师费不属于必要的诉讼支出，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告广东珠江投资股份有限公司向深圳市铂德体育文化发展有限公司双倍返还租赁保证金151140元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6655元（原告已预交），由原告负担3838元，被告负担2817元。被告在本判决生效之日起十日内向原告支付受理费2817元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年六月三日书记员  徐文慧谭颖诗