西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初9093号原告：西安景寓置业有限公司，住所地西安市莲湖区房。统一社会信用代码：9161010374284806X2。法定代表人：琚保卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩剑锋，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。被告：孙志勇，男，1978年7月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张武寅，陕西轩举律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆淑娟，陕西轩举律师事务所律师。原告西安景寓置业有限公司（以下简称“景寓公司”）与被告孙志勇商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日作出（2017）陕0104民初4250号民事判决，宣判后，景寓公司不服，提起上诉。西安市中级人民法院于2019年8月13日作出（2018）陕01民终3215号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景寓公司委托诉讼代理人韩剑锋、杨远，被告孙志勇及其委托诉讼代理人张武寅、陆淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景寓公司诉称，请求：1.依法解除原、被告签订的《商品房内部认购协议》，判令被告退回景寓学府10幢1单元32层2号房；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年10月27日向被告交付案涉房屋，被告承诺在原告证件完善后，接到原告通知的30日内，积极配合原告签订商品房买卖合同，剩余尾款一次性交付或办理银行按揭手续，如逾期办理按揭等相关手续，则视为被告主动退房。原告在取得《商品房预售许可证》后通过多种方式告知被告办理相关手续，然而被告拒不与原告签订《商品房买卖合同》，拒不支付后续应付的各种款项，故起诉。被告孙志勇辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一是景寓公司属于违约方不具有法定解除权。景寓公司未按照合同约定时间供暖，实际交付的房屋与销售时宣传图册上户型不符,违反销售时关于赠送面积的承诺，2016年在未通知被告的情况下将案涉房屋办理在建工程抵押，直接导致被告无法办理产权登记及按揭贷款，违反了《商品房内部认购协议》关于产权保证的约定，在合同履行过程中存在多重获益的情形，且景寓公司最迟应于2016年10月1日前行使法定解除权，期满后法定解除权消灭。二是景寓公司在未经被告允许的情况下，在案涉房屋上设定在建工程抵押，在该抵押手续未解除前，不能视为景寓公司达到了“开发商证件完善”的付款条件。三是面积差价款应在办理产权登记时补缴，景寓公司无权就该差价款和最后一笔购房款同时主张，双方应重新就面积差价进行协商后签订备案合同。四是愿在平等协商的基础上就面积差价达成协议后与原告签订备案合同。被告与原告早在2010年12月31日就签订了《商品房内部认购协议》，并于合同签订当日缴纳购房款458585.12元，在2014年10月27日又缴纳房款10万元，当时被告具有购房资格，原告不能以现在的限购政策为由来拒绝签订备案合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）关于房屋面积、房屋余款支付的约定。原告提交《商品房内部认购协议》及房屋测绘成果报告、承诺各一份，证明原、被告于2010年12月31日签订上述协议，约定原告将案涉房屋出售给被告，待原告取得商品房预售许可证后被告一次性付清余款或选择银行按揭贷款或住房公积金贷款。房屋面积以产权登记面积为准。房屋实测面积为138.28 ㎡。被告承诺在原告证件完善、接到通知30日内，签订合同、支付房屋余款，但被告违约，原告有权要求解除协议、收回房屋。被告对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，认为面积差异的处理应按照协议第九条约定，由双方协商签订补充协议。测绘成果图未反映出造成面积增加的原因和责任，承诺是格式文件，证明原告要求的付款条件没有成就。被告提供了《商品房内部认购协议》一份、收据5张、承诺一份，证明原、被告签订了《商品房内部认购协议》，约定房屋面积为131.91㎡以及协议第九条、第十一条、第十三条就产权无瑕疵、供暖时间等进行了约定，实际上属于商品房买卖合同，被告已按合同约定支付房款共计558585.12元。根据承诺，房屋余款的支付条件未成就，不存在违约行为。并提供户型图一份及《房屋测绘成果报告》第20页证明原告销售房屋时提供的户型图与其在委托房屋测绘时所提交的图纸不一致，原告擅自变更设计将原承诺赠送的“入户花园”计入房屋面积造成了面积差价。原告对上述协议、承诺、收据的真实性认可，证明目的不认可，对户型图、测绘报告第20页真实性和证明目的均不认可，认为房屋面积应以产权登记面积为准。上述《商品房内部认购协议》、承诺、收据，原、被告均认可其真实性，系对案涉房屋买卖相关问题的约定、承诺以及房款支付情况的记载，本院对上述证据的真实性、关联性予以确认。被告对原告提供的测绘成果报告真实性无异议，该成果报告记载了案涉房屋的实测面积，本院对该证据的真实性、关联性予以确认。被告提供的户型图称来源于签协议时原告提供，对此原告不予认可，且该户型图为复印件，故本院对该户型图的真实性、关联性均不予确认。房屋测绘报告第20页系房屋测量部门出具，本院对其真实性予以确认，但因该测绘图显示楼层为1层，故对其关联性本院不予确认。（二）关于签订合同、支付房屋余款的通知事宜。原告提供告知函、律师函EMS回单，证明2015年8月28日原告函告被告于2015年9月10日前办理相关手续、又于2015年10月1日通过律师函告知被告办理付款等相关手续，逾期办理将通过法律途径解除协议，但被告未办理签订合同手续、未支付余款，原告有权要求解除协议，收回房屋。被告对该证据真实性和证明目的均不认可，认为函件邮寄地址写错，不能证明是否妥投。因被告虽称邮寄地址有误，但承认收件人电话号码为其本人号码，且邮件退回原因显示为“拒收”，故本院对上述函件通知的真实性、关联性予以确认。（三）关于在建工程抵押的情况。被告提供了在建工程抵押公告，证明原告于2016年4 月18日将已经出售的房产设定抵押权并贷款，又收取60％房款，多重获益，违反关于产权承诺的保证，属于恶意违约。原告认为其办理在建工程抵押不违反法律规定，不影响被告办理按揭，不构成被告延迟付款的理由。因该公告系西安市XX中心发布，抵押物范围包括案涉房屋所在的10号楼，故本院对该证据真实性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月31日，原告景寓公司作为甲方与被告孙志勇作为乙方签订《商品房内部认购协议》，约定被告购买原告开发的位于西安市XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房屋一套。此外，被告还购买了l0幢2单元32层1号房屋一套。本案所涉纠纷为10幢1单元32层2号房屋，关于该2号房屋，协议约定如下：房屋【暂测】建筑面积为131.91平方米，协议第四条：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。本协议约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方签署经房屋管理局备案的《商品房买卖合同》时，《商品房内部认购协议》约定的房屋位置与楼层、单价、交房日期、装修标准等内容不经乙方同意不得变更，若该房屋测量面积与《商品房内部认购协议》中约定面积有差异，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价，并在《商品房买卖合同》中对面积、总价等项目进行相应调整。协议第五条第二款：分两次付清总房款，甲方给以6953元/㎡的优惠价格。签订本协议时买受人付总房款的50%，计458585.12元。在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款或住房公积金贷款。协议第十一条：甲方关于商品房产权的保证，甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。协议并就房屋用途、交接、供暖、保修责任、争议解决方式等进行了约定。协议附件部分还对公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明以及装饰、设备标准等进行了具体约定。该协议签订时，被告已支付购房款458585.12元，2014年9月17日又支付房款100000元，以上共计558585.12元。2014年 10月24日被告支付综合管理费1868元，2014年10月27日原告向被告交付房屋，被告收房后进行装修并入住至今。2015年5月，案涉房屋经实测建筑面积为138.28㎡。2015年6月26日，原告取得市XX号《西安市商品房预售许可证》。原告分别于2015年8月28日、10月1日向被告邮寄了《告知函》、《律师函》，催告被告办理付款及签订《商品房买卖合同》的相关手续，邮件因拒收被退回。2016年4月18日，西安市XX中心就原告景寓公司办理在建工程抵押事宜发布公告，抵押物范围包括案涉房屋所在的10号楼，抵押权人为陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行。本院认为，原、被告于2010年12月31日签订的《商品房内部认购协议》系双方真实意思表示，原告已于2015年6月26日取得商品房预售许可证，故双方之间上述协议应为合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。根据协议第五条付款方式及期限的约定，在原告取得商品房预售许可证后，被告即负有向原告支付房屋余款的义务，但被告在原告取得商品房预售许可证后经催告并未履行付款义务，构成违约。对此，被告虽辩称未付款的主要原因是双方对实测增加面积应否计入房屋余款存在争议，并提出原告承诺赠送面积，后单方变更户型图导致房屋面积增加，其不应承担增加面积部分房款的抗辩意见，但协议中明确约定：“房屋面积以产权登记面积为准，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价”，被告现有证据不足以证明原告承诺赠送面积以及存在单方变更户型图的行为，现房屋实测面积为138.28㎡，故原告要求被告按实测面积支付余款并不违反协议约定，对被告的抗辩意见本院不予采信。根据协议第十一条关于产权的保证相关约定，原告应保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，但原告在未依法解除与被告之间认购协议的情况下，于2016年4月18日对案涉房屋设定在建工程抵押，亦属于违约行为。在双方均存在违约的情况下，原告是否享有合同解除权，应根据双方签订合同的目的、合同履行程度等因素综合考虑。综合本案情况，被告购买10号楼1单元32层2号和2单元32层1号同楼层相邻房屋两套，系为了该两套房屋的整体使用功能而购买，在原告交付该两套房屋后，被告也将两套房屋统一装修作为整体居住使用。现原告在另案中要求对1号房屋的协议继续履行，而本案中要求对2号房屋的协议予以解除，将直接影响该两套房的整体使用功能价值，使被告的合同目的不能实现。从协议的履行程度看，原告已于2014年10月将两套房屋交付被告使用，被告统一装修入住，并支付了大部分房款，解除合同亦不利于交易稳定。本案庭审中，被告也表示愿与原告在协商一致的情况下完善相关商品房买卖合同、支付房屋余款，所以，原告的合同目的并非不能实现。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，双方还有其他损失的，应当赔偿损失”，故合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利，因此，对于原告要求解除协议的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告西安景寓置业有限公司要求解除其与被告孙志勇签订的《商品房内部认购协议》、退回景寓学府10幢1单元32层2号房屋之诉讼请求。案件受理费7999元（原告已预交），由原告西安景寓置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长     吕艳红审    判    员     寇永利人 民 陪 审 员     张扣利 二〇二〇年六月十日     书    记    员     贺  薇  1