广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初1064号 原告：阮娜，女，1984年11月4日出生，壮族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：陈柳红，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何林周，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：陈丽先，女，1985年10月15日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：李彬，广西创和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐文静，广西创和律师事务所律师。 第三人：广西宏湖房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区厢竹大道**，统一社会信用代码：914500007689106341。 法定代表人：卓振涛，董事长。 原告阮娜与被告陈丽先、第三人广西宏湖房地产开发有限责任公司（以下简称宏湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法由审判员石金前适用简易程序独任审判，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告阮娜的委托诉讼代理人陈柳红、何林周，被告陈丽先的委托诉讼代理人李彬、唐文静到庭参加诉讼。第三人宏湖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。随后，因本案类似的（2019）桂0122民初1055号民事案件正在二审审理期间，本案需要参照该案的审理结果作为依据，本院依法中止本案诉讼。2020年6月8日，南宁市中级人民法院作出（2020）桂01民终5956号民事判决，维持本院（2019）桂0122民初1055号民事判决。随后，本院依法恢复本案诉讼。本案现已审理终结。 原告阮娜向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的《租赁合同》；二、判令被告立即返还原告租金218429元并支付资金占用费41501.51元（计算方式：以218429元为基数，按年利率6%计算，从2015年9月25日起计至实际返还租金之日止，现暂计至2019年3月11日为41501.51元）；三、判令被告支付违约金人民币506850.21元；四、本案诉讼费由被告负担。 此外，原告当庭增加诉讼诉讼请求：五、被告赔偿原告因申请保全支付给保险公司的保险费7669元。 事实和理由：2016年1月26日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将其位于广西东盟经济技术开发区出租给原告使用，租赁期限共四年，自2016年2月1日起至2020年1月31日止，四年租金合计218419元。租赁合同第四条约定被告应保证出租房具有合法产权并按约定交付原告使用，不影响原告的正常经营活动。签订合同后，原告一次性付清四年租金218429元，但被告至今为止仍未交付涉案房屋给原告使用。原告认为，被告逾期交付租赁房屋的行为构成根本违约，损害了原告的合法权益，原告有权解除合同、要求返还已付的租金及支付租金占用费。另外，租赁合同的本质是出租方让渡房屋使用权给承租方，如因逾期交付房屋导致承租人未能在租赁期限内正常使用房屋，在租赁期限内受到损失的是承租人，因逾期交房而获得的违约赔偿或违约金也应归承租人享有。既然被告已将涉案房屋出租给原告（租赁期限自2016年2月1日至2020年1月31日），被告在租赁期内因第三人宏湖公司逾期交房所获得的逾期交房违约金且应属原告所有。租赁期外的才属于被告享有（如有）。现原告获悉，截至2019年1月21日被告获得了506850.21元的逾期交房违约金，该违约金已支付给原告，该违约金应属原告所有。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，提出如前所述诉讼请求。 原告阮娜为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：1.租赁合同，拟证明陈丽先将广西东盟经济技术开发区出租给阮娜；2.仲裁申请书、（2018）南仲裁字631号应诉通知书、开庭通知书及仲裁裁决书，拟证明陈丽先未对涉案房屋进行收房，未将涉案房屋交付给阮娜使用，构成违约。陈丽先与宏湖公司房屋买卖合同纠纷案件重在审理中，陈丽先并未对涉案房屋进行收房，更未交付使用；3.周顺辉出具的说明及居民身份证复印件，拟证明原告委托杨海峰向被告交付涉案房屋租金；4.收条，拟证明原告委托周顺辉向被告转账支付涉案租金中的18万元，余款通过现金方式支付给被告；5.民事裁定书，拟证明人民法院依原告财产保全申请作出保全裁定；6.保单保函，拟证明原告因申请财产保全向中国平安财产保险股份有限公司广西分公司支付保险费用7669元；7.建设工程规划许可证，拟证明涉案楼盘已取得规划许可。 被告陈丽先辩称：一、原告阮娜、第三人宏湖公司为解决答辩人购房首付款不足问题，在明知答辩人与原告均无真实租赁意思表示且约定内容无法实际履行的情况下，仍以虚假“租赁”意思表示签订涉案合同，签订合同的行为无效，涉案合同应为无效合同。1、本案“租赁”行为系为解决房贷问题所作的虚假意思表示。原告系接待答辩人的第三人宏湖公司销售人员，答辩人在购买涉案房屋时表示其可支付总房款20%的首付款，余款需通过银行贷款解决，原告称按贷款政策仅能从银行贷款总房款的70%，但第三人宏湖公司可帮助业主解决首付款问题且不会产生任何额外费用。答辩人遂于2015年1月18日签订购房合同及相关文书，涉案房屋租赁合同掺杂在其中。同日，答辩人账户收到一笔汇款人不明的180000元，第三人宏湖公司立即从答辩人账户划走178572元，并向答辩人出具了同等金额的首付款收据。自始至终，答辩人与原告都未向对方表示过租赁意愿，更谈不上协商租赁细节并正式签订真实且切实可行的租赁合同。2、涉案合同约定内容无法实际履行且违反常理，原告至今亦从不要求答辩人履行合同义务。签订商品房买卖合同时，双方均清楚知悉涉案房屋的约定交房时间为2016年5月31日（实际交房日为2018年7月6日），而原告及第三人更清楚房屋交付时间及租金价值。据第三人委托广西中天银房地产土地资产评估有限责任公司针对涉案楼盘的租赁价值进行评估，该小区同类房屋2016年至2018年租金标准在2660元／月至2839元／月之间）。出租人愿意在房屋未交付前高价（合同约定租金为4550.6元／月）“承租”房屋并在未签订合同前一次性支付全部“租金”，却至今从未要求出租人交房。原告甚至在明知答辩人已收房的情况下解除租赁合同关系，明显违反常理，以虚假意思签订的合同应为无效合同。二、即便涉案合同有效，该合同相对人应为宏湖公司而非其职员阮娜，并且该合同从未被履行过。1、如前所述，第三人为解决业主购房首付款不足问题以促进售房，安排人员将涉案的180000元汇入答辩人账户（该款项中的178572元当日已被转回第三人）。原告将涉案合同掺杂在商品房买卖合同及相关空白文件里让答辩人签字、根据需要补充填写“承租方签字”、“签订日期”内容等一系列行为，系处理售房款汇转及结算的履行职务行为。无论要求业主签订涉案租赁合同还是安排汇款实际上均是第三人意思表示及实际行动，租赁合同相对人应为宏湖公司。2、本案中，答辩人与原告、第三人均清楚涉案180000元款项是解决首付款不足所做的款项汇转（各方从未就该款项汇转条件、归还时间进行过约定）而非租金，因此从未就租赁物交付问题进行约定或者向对方提出过主张，涉案合同明显没有实际履行。三、阮娜要求返还租金、支付租金占用费以及违约金、承担诉讼财产保全保险费无事实及法定、约定依据，应全部予以驳回。因答辩人从未收到原告支付的租金，不存在返还租金并支付租金占用费义务。关于支付违约金问题，原告及第三人明确知悉答辩人直至2018年7月6日都无法从第三人处取得涉案房屋，原告从未要求答辩人将房屋交付其使用，答辩人不存在违约行为。关于保险公司保险费问题，本案系第三人及其员工恶意提起的旨在以“合法”抵抗第三人被强制执行案件的诉讼，由此产生的一切费用应由原告及第三人自行承担。况且，财产保全保险费不属于《诉讼费用交纳办法》规定的诉讼费用范畴，答辩人亦从未表示过自愿承担该笔费用，原告要求答辩人承担该笔费用于法无据，应予驳回。综上，答辩人认为合同无效，原告所提各项诉请应予以全部驳回。 被告陈丽先为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：1.收款收据、名片，拟证明原告系第三人工作人员，签订涉案租赁合同系职务行为；2.执行案件受理通知书，拟证明本案系第三人及原告为抵抗第三人被强制执行案件而恶意提起的诉讼。 第三人宏湖公司陈述意见：第三人从未授权原告与被告签订本案租赁合同，合同的相关权利义务均与第三人无关。第三人并不清楚原告与被告签订合同、款项汇转情况。虽然原告曾是第三人的工作人员，但并非其所有民事行为都是职务行为。本案租赁合同是原告以其个人名义签订、履行，第三人并不认可是职务行为，签订租赁合同的法律后果应由原告自行承担。 第三人宏湖公司未提交任何证据。 经审理查明：2016年1月18日，案外人周顺辉受原告阮娜委托，将180000元转账至被告陈丽先账户。同月26日，被告陈丽先作为出租方（甲方），原告阮娜作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定甲方将其位于广西－东盟经济技术开发区出租给乙方使用，租赁用途为商住，租赁期限为4年，即自2016年2月1日起至2020年1月31日止。租金为每月4550.6元，4年租金共计218429元。租赁合同第四条约定甲方保证出租房产具有合法产权并按照约定交付乙方使用，不影响乙方正常经营活动。被告陈丽先和原告阮娜分别在“甲方”、“乙方”处签名、留手机号码、填日期、按手印。 另查明：位于广西－东盟经济技术开发区大帽路1号的宏湖·壹号城欧洲小镇03地块03-17#、03-18#、03-19#、03-20#、03-21#、03-22#、03-23#由第三人宏湖公司开发建设，建设工程规划认可证号为建字第450107201530001号。商品房预售许可证号国（2015）东盟预售证字第074号。2016年1月18日，被告陈丽先（买受人）与第三人宏湖公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告陈丽先向第三人宏湖公司购买广西－东盟经济技术开发区大帽路1号宏湖·壹号城欧洲小镇03－18幢05号房（房屋代码953364），建筑面积220.95平方米，单价为每平方米6013元，购房总价款1328572元。合同约定出卖人于2016年5月31日前将符合五方验收条件的商品房交付买受人使用。买受人选择银行按揭付款，于签订合同当日交纳首付款398572元，余款930000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。2015年8月24日至2016年1月18日。被告陈丽先共向第三人宏湖公司支付了首期购房款398572元。2016年2月24日，被告陈丽先办妥涉案房屋的银行按揭借款手续，委托银行向第三人宏湖公司支付购房款930000元。第三人宏湖公司已收到被告赵武业交付的全额购房款。2018年7月6日，被告陈丽先签署了《房屋移交确认书》，接收了涉案房屋。 又查明：因宏湖公司未能按期交付房屋，陈丽先于2018年7月5日向南宁市仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求：1.裁决宏湖公司将经建设、监理、施工、设计、勘察单位五方验收合格且经竣工验收备案的广西-东盟经济技术开发区大帽路1号宏湖·壹号城欧洲小镇****房交付给申请人；2.宏湖公司支付逾期交房违约金（计算方式：以购房总价款1328572元为基数，自2016年6月1日至实际交房之日，每天按已付房款的万分之五计算。暂计至2018年7月2日，为505521.65元）；3.仲裁费用由宏湖公司承担。南宁市仲裁委员会于2019年1月21日作出（2018）南仲裁字631号仲裁裁决，裁令被申请人宏湖公司向申请人陈丽先支付逾期交房违约金506850.21元，并驳回申请人陈丽先的其他仲裁请求。2019年4月2日，南宁市中级人民法院受理了陈丽先申请执行上述仲裁裁决的执行案件﹝案号：（2019）桂01执546号﹞ 本案审理期间，原告阮娜于2019年3月18日向本院提出申请，请求对被告陈丽先在中国农业银行股份有限公司的存款100000元及广西北部湾银行股份有限公司的存款159930.51元进行查封，并提交了中国平安财产保险股份有限公司广西分公司出具的保单保函作为担保，本院于同月19日作出（2019）桂0122民初1064号民事裁定书，对上述银行存款进行查封，申请费1819元由阮娜负担。2019年4月10日，原告阮娜再次向本院提出申请，请求对第三人宏湖公司依据已生效的南宁市仲裁委员会作出的（2018）南仲裁字631号裁决书裁决应支付给被告陈丽先的违约金506850.21元进行查封。同月4月11日，本院作出（2019）桂0122民初1064号之一民事裁定书，对上述债权进行查封，申请费3054元由阮娜负担。 本院认为：关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案原告阮娜与被告陈丽先签订的《租赁合同》，系双方当事人在自愿、平等协商的基础上达成的一致协议，意思表示真实。虽然原告系第三人宏湖公司的工作人员，但其基于个人原因以个人名义租赁房屋，不属于《商品房销售管理办法》第十一条、第四十五条所禁止的售后返租行为，并未违反法律、法规强制性规定。出租房屋所在楼盘已取得建设工程规划认可证，不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的无效情形。综上，原、被告于2016年1月26日签订的《租赁合同》应为有效合同。被告辩称该《租赁合同》系开发商促销手段，证据不足，本院不予采信。 依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张向被告交付租金218429元，被告陈丽先不予认可，原告仅提交了案外人周顺辉出具的转账说明，证明转账支付了180000元，被告陈丽先认可收到180000元并将该款大部分用于交付涉案房屋首付款，在没有其他证据证明该款为洽谈款项的情况下，本院认定原告已向被告交付租金180000元，履行了合同主要义务。原告阮娜主张已支付租金218429元，证据不足，本院不予全部采信。被告截至开庭时仍未能将房屋交付原告使用，已构成根本违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定解除《租赁合同》。合同解除后，被告应当向原告返还上述租金。 关于被告是否应当向原告支付租金占用费的问题，《租赁合同》第七条免责条款约定：“因不可抗力或政府行为及其他不可归责于双方的原因，导致合同不能继续履行的，双方互不承担违约责任，甲方把乙方预交的租金和押金（无息）返还给乙方。”本案中，被告未能交付房屋的原因是开发商逾期交房所致，该原因不可归责于双方，故根据合同免责条款约定，被告无需向原告支付租金占用费。 关于财产保全保险费问题，该费用不属于诉讼费用范围，不是诉讼必须开支的费用，在《租赁合同》中也未就该费用的负担进行约定，故原告要求被告支付财产保全保险费7669元，无合同及法律依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金问题，该违约金系依据被告陈丽先与第三人宏湖公司之间的约定及逾期交房的事实而取得，与原告阮娜无关，且《租赁合同》并未约定租赁期内取得的逾期交房违约金归承租方所有，原告主张依据租赁关系取得被告因商品房销售合同关系获得的赔偿，无事实根据及合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《商品房销售管理办法》第十一条、第四十五条之规定，判决如下： 一、解除原告阮娜与被告陈丽先于2016年1月26日签订的《租赁合同》； 二、被告陈丽先向原告阮娜返还租金180000元； 三、驳回原告阮娜的其他诉讼请求。 本案受理费11468元，减半收取5734元，保全费4883元，共计10617元，原告阮娜负担8125元，被告陈丽先负担2492元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 石金前 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 韦瑞侠 书 记 员 曾惠媛 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《商品房销售管理办法》 第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。