重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0103民初8983号原告（反诉被告）:重庆能代物业服务有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路**附****，统一社会信用代码91500103673379000R。法定代表人：何能代，职务总经理。委托诉讼代理人：罗致洪，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽媛，重庆承业律师事务所律师。被告（反诉原告）:重庆西部公共交通有限公司，住所地，住所地重庆市渝中区大坪支路**会信用代码915000002028027493。法定代表人：杜小龙，职务董事长。委托诉讼代理人：何磊，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菊芳，重庆静昇律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆能代物业服务有限公司（以下简称能代公司）与被告（反诉原告）重庆西部公共交通有限公司（以下简称西部公交公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告西部公交公司在答辩期满前向本院提出反诉。本院依法决定合并审理。原告能代公司的法定代表人何能代，委托诉讼代理人罗致洪、李丽媛，被告西部公交公司的委托诉讼代理人王菊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告能代公司向本院提出诉讼请求，判令：1、被告支付原告2019年8月至11月的特约服务费92000元，违约金26700元，以上共计119600元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年11月13日，能代公司与西部公交公司签订《特约服务协议》，约定由能代公司为西部公交公司所属的九龙坡区西郊路59号4栋40号2-1的公交站场含站场外停车坪提供特约物业服务管理，服务费为23000元/月，每月30日前支付，合同期限从2018年12月1日至2019年11月30日止。合同签订后，能代公司依约为西部公交公司特约服务区域配备了专人，并提供了物业特约服务，但从2019年8月起，西部公交公司不再履行支付义务。能代公司多次催要服务费未果，随诉至法院，请求判如所请。被告西部公交公司辩称，对原告起诉的本金不予认可，原告并未按照双方签署的特约服务协议的约定履行其主要合同义务，所提供的物业服务不符合协议约定，其起诉要求按照23000元每月的标准收取特约服务费，该标准与其提供的服务质量不匹配，明显高于市场价格，应当予以裁减。原告诉请的违约金无事实和法律依据，其并未按照合同履行主要义务，违约在先。主要违约行为，如：在合同期限内未经西部公交公司同意擅自单方撤离场地，给案涉站场的管理经营造成极大困难，给相关公交车正常运行造成极大障碍。能代公司在履约过程中怠于履行其正常的服务义务，未尽到妥善的管理与服务，使案涉站场公交车等公共设施设备被损坏的情形时有发生。对现场安排的服务人员无法满足正常的服务要求，疏于管理。未履行对案涉站场的清洁方面的服务工作，致使站场内外垃圾随处可见，物业服务环境恶劣，其服务形同虚设，没有达到合同约定的标准。西部公交公司不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。能代公司诉请的案涉款项目前并未达到约定及双方交易习惯的付款条件，付款条件没有成就，该条件未成就就是能代公司自身原因所致。合同明确约定付款前，收款方应当提供付款发票，否则付款期限应当顺延，但截至目前为止，能代公司均未提供足额且符合要求的发票，故西部公交公司理应暂缓支付该部分费用。能代公司于2019年5月21日向渝中区法院提起诉讼，要求西部公交公司以重复且高于合同约定及市场价格的标准支付物业费，在该案件未最终形成生效法律文书之前，案涉费用的支付标准、支付时间等均不确定，在此情况下西部公交公司有合理理由暂缓支付该部分费用。如果在法院最后确实认为西部公交公司应当支付一定的物业服务费，且也存在一定违约行为的情况下，能代公司诉请的违约金高于每日千分之三的标准，高于实际损失，应当按照相关法律及司法解释的规定予以裁减。被告西部公交公司向本院提出反诉，请求判令：1、能代公司向西部公交公司赔偿因其怠于履约及擅自撤场而导致该公司损失119500元；2、能代公司向西部公交公司支付违约金5000元；3、本案诉讼费等费用由能代公司承担。事实与理由：2018年11月13日，双方签署《重庆西部公共交通有限公司毛线沟站场物业特约服务协议》，明确约定了物业管理位置、范围、管理内容与义务、服务期限及未尽管理义务应承担的违约责任等内容。在合同期限内，能代公司存在诸多违约行为，如：违背双方长达近十年的交易合作惯例，在其单方擅自撤场的情形下，以重复收费为由向法院提起诉讼，要求西部公交公司就同一物业项目重复支付高额物业服务管理费，并开展一系列违约行为，给案涉项目的站场管理、经营造成极大混乱和损失。同时，能代公司在合同履行期限内，在未经西部公交公司同意的情况下擅自单方撤场，给西部公交公司的正常经营活动制造障碍。西部公交公司与其进行工作联系函沟通，能代公司也恶意拒收，给物业项目的运转制造障碍。由于能代公司制造一系列障碍且擅自撤场，西部公交公司不得不紧急寻找第三方机构为案涉项目提供物业服务，为此产生极大损失。在合同履行过程中，能代公司怠于履行正常的服务义务，其违约行为造成公交车等公共设施、设备被损害的情形时有发生，对现场安排的服务人员无法满足项目需要，且疏于管理、怠于履责。未履行对站场的清洁服务工作，站场内外垃圾随处可见，以致项目物业环境恶劣，物业服务形同虚设。能代公司的上述违约行为，对西部公交公司作为国有公共交通企业的经济利益和社会效益造成极大损失，其在有准备的单方擅自撤场的预谋下，拒绝任何工作沟通，怠于履约，应当承担违约责任及损失。故西部公交公司依据法律法规之规定，特向法院提起反诉。原告能代公司针对被告西部公交公司提起的反诉辩称，能代公司没有违约行为，其在本诉中已经充分举证证明其按照合同约定履行了相关特约物业服务。能代公司离场是因为西部公交公司拖延支付服务费，也未与能代公司续签合同，同时因为西部公交公司已经另行安排物业公司进场，能代公司才不得不离场，西部公交公司提起反诉是滥用诉权，请求驳回西部公交公司的全部反诉请求。本院经审理查明的事实如下：西部公交公司系坐落于重庆市九龙坡区西郊路59号，建筑面积9998.48平方米的停车用房的产权人。2018年11月13日，西部公交公司（甲方）与能代公司（乙方）签订《重庆西部公共交通有限公司毛线沟站场物业特约服务协议》，主要约定：甲方将所属九龙坡区西郊路59号的公交站场含场外停车坪（以下简称站场）委托给乙方进行物业特约服务管理；特约服务的主要内容为对站场进行秩序维护的安全管理，实施24小时服务，负责场内人员、物品、车辆等管理：甲方每月向乙方支付站场物业特约服务费为23000元。办公室物业服务、水电费另行计算。付款时间及方式为，在本月30号前支付给乙方。乙方应出具正式发票给甲方（水电费不开具正式发票）；甲方未按时向乙方支付物业特约服务费，逾期除应及时支付物业特约服务费外，还需支付未付金额每日的3‰的违约金；若乙方违反物业特约服务管理的约定，应向甲方支付违约金5000元，该违约金如果不足以赔偿甲方损失还应当向甲方赔偿损失；若乙方服务达不到物业特约服务管理约定的内容，经甲方两次书面通知整改，乙方仍然不能达到甲方要求，甲方有权解除合同；合同期限3年，一年一签，即2018年12月1日至2019年11月30日止，物业服务费用不变。双方还约定了其他权利义务。2019年12月2日，西部公交公司（甲方）与重庆新犇牛物业管理有限公司（乙方）签订《毛线沟站场临时服务协议》，约定：甲方将所属九龙坡区西郊路59号4栋的公交站场含场外停车坪委托给乙方进行服务管理；服务的主要内容为对站场进行秩序维护的安全管理，实施24小时服务，负责场内人员、物品、车辆等管理：甲方每月向乙方支付站场物业服务费为23000元；合同期限1个月，即2019年12月1日至2019年12月31止。如甲方因生产需求提前终止合同，需提前7天书面告知乙方，甲方即享有单方合同解除权。2019年12月31日，西部公交公司（甲方）与重庆新犇牛物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，主要约定：物业地址为九龙坡区西郊路59号的公交站场含站场外停车坪，建筑面积约为9223.48平方米。物业服务期限为一年，自2020年1月1日至2020年12月31日。物业管理服务事项包括保洁服务、守护服务等内容。另查明，案涉的坐落于重庆市九龙坡区西郊路59号4幢，建筑面积9998.48平方米的停车用房属于重庆市九龙区心巢御园小区范围内，2017年5月30日，心巢御园小区业主委员会（甲方）与能代公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，主要约定：甲方通过仪（议）标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就心巢御园实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。物业名称为心巢御园，物业类型商住楼，坐落位置为重庆市九龙坡区西郊路59号，1幢、2幢、3幢、4幢，建筑面积83964.17平方米。主要服务内容为物业公用部分的日常维修、养护和管理，物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理……物业服务收费选择包干制，具体标准为住宅0.9元/月·平方米、写字楼2元/月·平方米、商业物业2元/月·平方米、住宅改为办公用房2元/月·平方米.住宅改为经营用房2元/月·平方米、其他物业2元/月·平方米。业主应于每月15号起交纳物业服务费用。乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。合同期限5年，自2017年6月1日起至2022年5月30日止。上述合同签订后，能代公司对案涉公交站场进行了管理，西部公交公司支付了2019年7月以前的物业特约服务费，但未支付2019年8月至11月的物业特约服务费。能代公司对西部公交公司进行了书面催收，但西部公交公司尚未支付该部分费用。2019年11月30日晚12点整，能代公司撤出案涉公交站场，重庆新犇牛物业管理有限公司接管该站场进行管理。再查明，本院受理了（2020）渝0103民初15002号案件，该案系能代物业公司起诉西部公交公司，要求其支付案涉公交站场2014年6月至2019年5月的物业管理费及违约金，其事实及理由中载明其系与心巢御园小区业委会建立了物业服务合同关系，其主张计算的违约金以2元/月/平方米计收。上述事实，有房屋产权查询信息、《重庆西部公共交通有限公司毛线沟站场物业特约服务协议》、《毛线沟站场临时服务协议》、《物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》、函件、发票、起诉状等书证及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原被告双方签订的《重庆西部公共交通有限公司毛线沟站场物业特约服务协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。关于本诉，被告辩称原告提供的物业服务不符合协议约定，其服务质量达不到其收费标准应有的水平，且收费标准高于市场价格。审理中，被告所举示的证据仅能证明原告在提供物业特约服务的过程中存在瑕疵，但该瑕疵尚未达到应就物业特约服务费进行扣减的程度。同时，因该合同定价系双方协商议价，且被告亦未举示证据证明该价格显著高于市场价格，故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告按照物业特约服务协议的约定提供了特约服务，被告亦应当按照合同约定支付相应价款。关于被告抗辩支付物业特约服务费的付款条件尚未成就的问题。原被告双方在合同中约定“付款时间及方式为，在本月30号前支付给乙方。乙方应出具正式发票给甲方（水电费不开具正式发票）”该条款并未约定原告应当先向被告提供发票，被告才进行付款。故被告辩称付款条件未成就的抗辩理由与合同约定不符，本院不予采纳。原告提供了物业特约服务，被告逾期支付2019年8月至11月的物业特约服务费，其行为已经构成违约，应当按照约定承担违约责任支付违约金。关于违约金的计算问题。双方合同中约定“甲方未按时向乙方支付物业特约服务费，逾期除应及时支付物业特约服务费外，还需支付未付金额每日的3‰的违约金”，该约定的违约金计算标准过高，且被告亦提出抗辩，要求法院予以裁减，结合本案中当事人违约行为的性质、损害等因素综合考虑，本院将违约金调减为，以逾期未付的物业特约服务费为基数，从逾期之日起至付清之日止，按照月利率2%的标准计收。关于原告是否重复收费的问题。被告辩称原告在另案中已起诉被告支付案涉公交站场的物业服务费，而在本案中又起诉要求被告支付案涉公交站场的特约服务费，系对同一区域重复收费。本院认为，按照相关司法解释的规定，业委会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，案涉公交站场所属小区的业委会已与原告签订了物业服务合同，该物业服务合同对被告具有约束力，该合同中亦约定“乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。”本案中，被告作为案涉公交站场的业主，其本身受业委会与原告签订的物业服务合同约束，而被告作为单个业主，单独与原告签订特约服务协议，应当认定为系委托原告对其拥有产权的公交站场提供专项服务，而物业服务合同中并未约定，在提供专项物业服务后，非专项物业服务的服务费可以免除。同时，原告在本案中系根据原被告双方签订的物业特约服务协议主张权利，双方明确约定了物业特约服务的内容以及支付费用的金额、支付方式等内容，双方并未约定接受特约服务的，可以免除或抵扣非特约服务的物业服务费。另外，就原告另案起诉被告的情况来看，被告事实上也尚未支付部分非特约服务的物业费，故形成在一段时间内，被告作为业主的公交站场并未向原告支付任何物业服务费或物业特约服务费的情况。原告基于不同的合同关系，在不同的案件中向被告主张相应费用，有事实和合同依据，故被告的前述抗辩理由不成立。关于反诉的诉讼请求，反诉原告提交的证据尚不足以证明反诉被告在提供物业特约服务的过程中严重违约。而反诉原告至今欠付2019年8月至11月的特约服务费，其欠付行为可以认定为根本违约，在此情况下，反诉被告撤离案涉公交站场，不再为其提供特约服务，可以认定为其行使合同抗辩权的合法行为，并无不当，不应承担违约责任。并且，案涉公交站场在反诉被告撤出后，立即由反诉原告选聘的其他公司接手管理，反诉原告亦未提交证据证明该次移交对其产生的具体损害，故反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：重庆西部公共交通有限公司在本判决生效之日起十日内，向重庆能代物业服务有限公司支付2019年8月至11月的物业特约服务费92000元，并支付以逾期未付物业特约服务费92000元为基数，从逾期之日起至付清之日止，按照月利率2%的标准计收的违约金；驳回重庆能代物业服务有限公司的其他诉讼请求；驳回重庆西部公共交通有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费2692元，由重庆西部公共交通有限公司负担。反诉受理费2790元，由重庆西部公共交通有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  吴可达人民陪审员  钱有群人民陪审员  牛健丽二〇二〇年六月十九日法官 助理  刘星辰书 记 员  保玉方