广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初1461号原告：黄晓敏，女，1991年2月26日出生，汉族，住广东省台山市***********，公民身份号码440************543。委托诉讼代理人：黄晓华，广东智洋律师事务所律师。被告：台山市恒瑞源房地产开发有限公司，住所地台山市********（员工宿舍楼2、餐厅）首层东侧二楼202-203房，统一社会信用代码91440781MA4WWT1E83。法定代表人：康立冰，执行董事。委托诉讼代理人：王浩权，男，该公司员工。原告黄晓敏与被告台山市恒瑞源房地产开发有限公司（以下简称：恒瑞源公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄晓敏的委托诉讼代理人黄晓华及恒瑞源公司的委托诉讼代理人王浩权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄晓敏向本院提出诉讼请求：1．黄晓敏与恒瑞源公司之间签订的《恒大名都商品房认购书》于2020年3月28日解除；2.恒瑞源公司退还购房款共84370元，并从合同解除之日开始计算资金占有期间的利息（利息按照同期贷款市场报价利率的标准计算至实际支付之日）；3.本案的诉讼费由恒瑞源公司负担。事实和理由：2019年10月21日，恒瑞源公司与黄晓敏签订了《恒大名都商品房认购书》，约定黄晓敏向恒瑞源公司认购“台山恒大名都”楼盘23幢3102单元。认购书约定的付款方式为一次性分期付款。黄晓敏依照合同约定先后支付了共84370元房款。2020年1月中旬，新冠肺炎疫情在中国武汉“震中”爆发并在全国扩散。广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年1月31日凌晨，世界卫生组织宣布将爆发于中国武汉的新型冠状病毒疫情确定为国际关注的突发公共卫生事件。在最高级别的防控措施下，全国绝大部分商铺关门暂停营业，企业停产停业。即使后续复工，居民也多因疫情而尽量避免外出或推迟商业计划，大部分企业特别是实体经济企业家们受到严重的影响。鉴于疫情，黄晓敏丈夫黄城易所在的广州市博谷自动化控制设备有限公司已停工停产足足2个多月，黄晓敏丈夫黄城易也于2020年2月6日收到其单位的裁员通知，通知其与广州市博谷自动化控制设备有限公司的劳动关系于2020年2月6日解除，终止双方的劳动合同。截至今天，黄晓敏丈夫仍未找到单位就职解决温饱之需，家庭是上有老下有小的普通工薪家庭，夫妻共育有两个女儿，分别是2岁零2个月和5岁，双方各自都有年迈退休的父母需要扶养。黄晓敏名下还有一辆汽车在供。目前只凭黄晓敏作为文员的3千左右的月薪无法支撑家庭开支，更加无能力支付恒瑞源公司的购房款。黄晓敏于2020年3月28日向恒瑞源公司寄送《不可抗力解除合同通知书》，双方签订的《恒大名都商品认购书》因不可归责于当事人双方的事由而解除，予以终止。全国人大常委会法工委2020年2月10日表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第180条，因不可抗力不能履行合同义务的，不承担民事责任。因此，恒瑞源公司应按照法律规定，合同解除后，应退还黄晓敏支付全部的购房款84370元。据此，黄晓敏多次与恒瑞源公司沟通未果，为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持黄晓敏的请求。恒瑞源公司辩称：1.黄晓敏以疫情不可抗力为由行使解除权，发函恒瑞源公司单方解除双方签订的认购书，法院应该对其解除权进行实质性审查，根据九民纪要第四十六条规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，人民法院在审理案件时应当审查发出解除通知一方是否享有约定或法定的解除权，同时根据最高法（2016）最高民申1049号案件的裁判观点，法院需要对解除方的理由进行审查，并判断解除一方是否享有合法的合同解除权。2.黄晓敏单方解除合同不符合法律规定，法院应当裁定其解除通知书无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款，因不可抗力致使不能实现合同目的的，属于法定解除权，而不可抗力致使不能实现合同目的可分为事实上的不能和法律上的不能，事实上的不能是指客观上不具有履行可能性，比如因标的物彻底灭失而不能履行，法律上的不能履行是指因法律规定而不能。显然黄晓敏以疫情导致家庭经济状况改变为由提出解除合同，在事实与法律上均不能。同时，最高法关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见第三条第二款也规定了当事人以合同履行困难为由申请解除合同的，法院不予支持。3.综上，双方签订的认购书并未实际解除，恒瑞源公司也无需向黄晓敏退还购房款和利息。4.认购书是双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应遵守，同时疫情后特别是复工复产的大前提下，应当尊重市场规则维护市场秩序、鼓励交易、促进合同继续履行。双方签订认购书时，黄晓敏采用一次性分期付款，恒瑞源公司认为黄晓敏作为有完全民事责任能力行为人，其选择的付款方式必定经过深思熟虑，并考虑其家庭财力和负担能力，恒瑞源公司绝对有理由相信，黄晓敏有继续履行认购书项下的相关责任能力。黄晓敏围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《恒大名都商品房认购书》原件1份；2.收款收据、交易凭证、银行转账流水单原件各1份，以上证据1、证据2共同证明黄晓敏与恒瑞源公司之间存在商品房认购合同关系，黄晓敏按照合同约定支付了共84370元购房款；3.工作收入证明原件1份，证明黄晓敏的工作收入情况；4.亲属关系证明原件1份；5.结婚证、黄晓敏丈夫的身份证复印件各1份；6.个人信用报告复印件1份，证据4、5、6共同证明黄晓敏及其丈夫的被扶养人情况、家庭开支情况和黄晓敏名下有一辆汽车在按揭贷款；7.裁员通知书复印件1份，证明黄晓敏丈夫所在单位因疫情影响对其裁员，影响其家庭的经济收入；8.《不可抗力解除合同通知函》原件1份；9.邮件签收回执打印件1份，证据8、9共同证明黄晓敏不可归责于双方的原因解除合同，并及时通知恒瑞源公司，且恒瑞源公司收到该通知函；10.亲属关系证明原件1份，证明黄晓敏的家庭情况及其丈夫的被扶养人情况。恒瑞源公司提出如下质证意见：1.对证据1、2的三性予以认可；同时恒瑞源公司认为证据2银行流水对账单项下一直有大量大笔的资金收入，这些资金非工资收入，且有多笔信用卡还款记录，均接近或超过万元，有理由相信黄晓敏的收入尚可。2.证据3的三性不予认可，就算该证明是真实的，也只能证明其工资收入而不能证明其真实的家庭收入情况。同时黄晓敏并未就该工资收入提供银行流水予以佐证，故不认可该证据。3.证据4、5、6的关联性不予认可，与本案无关。4.对证据7的三性不予认可。5.证据8、9是无效的，黄晓敏无权单方解除合同。6.证据10黄晓敏当庭提交的证据超过了其举证期限，根据民事诉讼法规定法庭不应采纳该份证据，如法庭认为该份证据足以影响本案，法庭应当对黄晓敏进行罚款。对双方无争议的：1.《恒大名都商品房认购书》原件1份；2.收款收据、交易凭证、银行转账流水单原件各1份，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的其他8组证据，对3至9组证据的真实性予以确认，是否与双方争议的事实产生关联须结合其他证据及本案事实进行认定；对黄晓敏当庭提交的第10组证据，因超过举证期限，本院不予审查。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：黄晓敏与恒瑞源公司于2019年10月21日签订编号G5759154《恒大名都商品房认购书》，约定黄晓敏自愿认购恒瑞源公司开发的台山恒大名都楼盘23幢3102单元，该商品房建筑面积111.36平方米，其中套内面积91.21平方米，房款总金额为723703元。合同约定签署认购书时黄晓敏支付20000元定金；黄晓敏须于2019年10月21日前支付首期房款52370元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2020年1月17日前付清108555元，于2020年4月17日前付清108555元，于2020年7月17日前付清108555元，于2020年10月17日前付清余款325668元；黄晓敏必须在约定的付款方式和期限内到恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为黄晓敏放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒瑞源公司无须通知黄晓敏，可另行销售该房屋；如黄晓敏履行完毕本认购书义务但恒瑞源公司未能为黄晓敏保留该房号的，恒瑞源公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。合同签订当日黄晓敏支付恒瑞源公司定金20000元，2019年10月21日和11月30日分别支付恒瑞源公司52370元和12000元。黄晓敏于2020年3月28日向恒瑞源公司寄送《不可抗力解除合同通知函》，要求恒瑞源公司解除合同并退回购房款84370元。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。黄晓敏与恒瑞源公司签订的《恒大名都商品房认购书》是双方在平等、自愿基础上订立的合同，双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。从该认购书的内容来看不具备商品房买卖合同必须具备的主要条款，无具体的交房时间，不具备作为商品房买卖合同单独履行的条件，在黄晓敏不愿意签订商品房买卖合同的情况下，不能强制其履行签约义务。另，该合同也以黄晓敏支付定金的方式作为履约的保证，以不退回定金（不支付首期款和签署商品房买卖合同，则没收定金）为承担违约责任的方式并解除合同。对等地，恒瑞源公司在对方履约后不能保留约定房号的，承担双倍返还定金的责任。该约定符合定金法则的有关规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”的规定，黄晓敏在交付首期房款后以新型冠状病毒疫情的原因致其家庭经济困难不具履行合同的条件是不可抗力为由，不与恒瑞源公司签订《商品房买卖合同》，新型冠状病毒疫情致家庭经济困难，会导致履行合同约定的支付房款能力下降，但解除合同不是唯一选择，可通过请求变更付款期限等方式解决。也就是说新型冠状病毒疫情不一定导致合同的目的不能实现，黄晓敏以此为由拒签合同无理，应按定金罚则的有关规定承担没收定金的违约责任。综上，《恒大名都商品房认购书》是为后续签订的主合同《商品房买卖合同》的从合同，本质上是定金担保合同，在主合同无法签订的情况下，从合同只能解除。黄晓敏的该项请求有理，予以支持。因归责于黄晓敏一方的原因致合同无法履行，黄晓敏应依合同承担相应违约责任，已支付的20000元定金归恒瑞源公司所有，恒瑞源公司已收取黄晓敏的64370元购房款已无合同依据，应予退还。因导致合同不能履行的主要责任在于黄晓敏，恒瑞源公司在合同解除前占有使用64370元购房款合理有据，所产生的利息损失应由黄晓敏自己承担，其请求从2020年3月28日开始计算资金占有期间的利息无理，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄晓敏与被告台山市恒瑞源房地产开发有限公司于2019年10月21日签订的编号G5759154《恒大名都商品房认购书》；二、原告黄晓敏已支付的定金20000元归被告台山市恒瑞源房地产开发有限公司所有；三、被告台山市恒瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄晓敏64370元购房款；四、驳回原告黄晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1909.26元，（已由原告黄晓敏预交），由原告黄晓敏负担300元，被告台山市恒瑞源房地产开发有限公司负担1609.26元。原黄晓敏预交的案件受理费300元，由本院予以退回；被告台山市恒瑞源房地产开发有限公司应向本院缴纳案件受理费1609.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  谭文威人民陪审员  曹 娟人民陪审员  林素娥二〇二〇年六月二十八日法官 助理  容艳兰书 记 员  陈慧娟