广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初205号 原告（执行案外人）：周梧，女，1948年9月30日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：谢霞，广西冠鸿律师事务所律师。 被告（申请执行人）：冯宇玮，女，1993年8月18日出生，汉族，住江西省。 第三人（被执行人）：北海市和佳房地产开发有限公司，住所：北海市银海区四川路**。统一社会信用代码：9145050067249690X4。 法定代表人：张承花，总经理。 原告周梧与被告冯宇玮，第三人北海市和佳房地产开发有限公司（以下简称“和佳公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，于2020年4月13日公开开庭进行审理。原告周梧及其委托诉讼代理人谢霞到庭参加诉讼。被告冯宇玮，第三人北海市和佳房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告周梧向本院提出诉讼请求：1.被告不得执行原告位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房产；2.确认位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号的房产归原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月18日，北海市中级人民法院就冯宇玮诉和佳公司商品房销售合同纠纷一案作出的（2019）桂05民终45号民事判决书，判令和佳公司向冯宇玮返还购房款173000元、物业维修基金1625元、商铺装修设计施工费用30948元及损失赔偿金等。后冯宇玮向贵院申请执行，在执行过程中，贵院于2019年10月14日作出（2019）桂0503执486号执行裁定书，裁定：查封被执行人和佳公司名下位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房地产，查封期限为三年；并于同年10月15日作出（2019）桂0503执486号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人和佳公司名下位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房地产。2019年11月25日，原告就上述执行标的向贵院提出书面异议，贵院于2019年12月6日作出的（2019）桂0503执异40号执行裁定书，裁定：驳回原告的执行异议。原告认为：贵院作出的（2019）桂0503执异40号执行裁定书没有事实依据和法律依据。原告于2015年1月15日与第三人签订《商品房买卖合同》，约定：原告分别以651294.8元的价格购买第三人名下位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房产，并已分别于2015年1月15日、4月27日、5月15日、11月4日、11月17日向第三人支付购房款共计580000元，该房产也于2019年5月10日交付原告居住使用。但由于第三人没有按合同约定去办理备案手续的原因，至今未能给原告办理产权备案登记及权属证书。原告在北海市无其他用于居住的房屋。上述情况，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的“能够排除执行的”异议情形：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（已付至贵院账户）；4.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；5.非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，请求法院判如所请。 被告冯宇玮向本院提交书面答辩称：1.原告周梧提出的执行异议已被贵院（2019）桂0503执异40号执行裁定书驳回，该裁定书程序合法、适用法律正确，应予维持；2.原告提供的诉讼材料当中，没有提供原告身份信息材料，如原告系农村户籍，则其在农村还存在用于居住的房屋。3.原告提供的执行异议申请书及执行异议民事诉讼状及2015年1月15日签订的商品房买卖合同（合同编号：3-2-0901）均确认其住在北海市海城区，这也进一步说明原告名下有用于居住的房屋。4.未查询到原告周梧名下房产信息并不等同于原告没有用于居住的房屋。综上，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第（二）项之规定，驳回原告周梧的诉讼请求。 第三人和佳公司向本院提交书面情况说明述称：1.周梧于2015年1月15日与和佳公司签订《商品房买卖合同》，以651294.8元的价格购买位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房产，周梧已分别于2015年1月15日、4月27日、5月15日、11月4日、11月17日向和佳公司支付房款共计580000元；2.和佳公司已于2019年5月10日与周梧办理了上述房屋的交房手续，周梧已于当天缴纳了上述房产相关的物业维修基金、燃气开户费、代办产权证费，共计12923元；3.和佳公司认可上述房产归属于周梧所有，房产已经实际交付给周梧，并同意其向法院提出的排除冯宇玮强制执行的异议请求。 原告周梧对其主张在举证期限内提供的证据有： 证据1.（2019）桂0503执异40号《执行裁定书》，拟证实：1.原告已就案涉房产的执行向法院提起执行异议申请；2.法院2019年12月6日作出（2019）0503执异40号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议请求； 证据2.《商品房买卖合同》及《补充协议》（编号：3-2-0901），拟证实：1.原告在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已依法获得上述房产；2.未办理备案是第三人的责任； 证据3.《曼哈顿商业广场合同签约确认单》、《专用收据》（付款凭证），拟证实原告购买该房产已支付了合同总价款89%的购房款； 证据4.《交房确认书》、《收房手续书》、《付款收据》，拟证实原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 证据5.《广西壮族自治区政府非税收入专用收据》（尾款），拟证实按照法院的要求将剩余房款转入法院账户，原告已全部付清房款； 证据6.《不动产登记信息查询证明》，拟证实原告名下无其他用于居住的房屋； 证据7.《不动产登记信息查询证明》，拟证实涉案房产系第三人原因无法办理产权过户登记手续； 证据8.《申请房地产权属登记受理单》、《房产证》，拟证实原告身份证上地址的房产已于2007年转售他人，现原告名下无其他用于居住的房产； 证据9.《物业服务费赠送证明》、《前期物业服务协议》、《收楼物品确认书》、《业主自行装修承诺书》，拟证实涉案房产已于2019年5月10日交付原告使用； 证据10.《装修协议》、《楼邦建材出货单》《收据》、《北海市和佳广场3-2-0901中央空调安装协议》、《送货单》，拟证实原告已实际占有涉案房产，现已装修。 被告冯宇玮，第三人和佳公司对原告周梧提交的部分证据向本院提交了书面质证意见，但未向本院提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告及第三人既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已自愿放弃答辩和质证的诉讼权利。 综合全案证据以及庭审过程，本院确认法律事实如下：在原告冯宇玮与被告和佳公司商品房销售合同纠纷一案中，本院受理后于2018年11月6日作出（2018）桂0503民初1341号民事判决书。之后，和佳公司因不服本院判决，上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）桂05民终45号民事判决书，部分改判后的结果为：1.和佳房公司返还冯宇玮购房款173000元、物业维修基金1625元；2.和佳公司赔偿冯宇玮商铺装修设计施工费用30948元；3.和佳公司赔偿冯宇玮损失赔偿金（损失赔偿金计算：以205573元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年8月2日起计至本判决发生法律效力确定的履行期限届满之曰止，提前偿还的，计算至实际履行之日止）；4.解除冯宇玮与和佳公司于2017年8月2日签订的《商铺买卖合同》；5.驳回被上诉人冯宇玮的其他诉讼请求。该民事判决书生效后，因和佳公司未按生效文书确定的义务履行，冯宇玮向本院申请立案执行，本院于2019年10月14日作出（2019）桂0503执486号执行裁定书，裁定：查封被执行人北海市和佳房地产开发有限公司名下位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房地产；同年10月15日，本院又作出（2019）桂0503执486号之一《执行裁定书》，裁定：拍卖、变卖被执行人北海市和佳房地产开发有限公司名下位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房地产。在执行过程中，周梧于2019年11月25日就涉案房屋向本院提出执行异议申请，本院于2019年12月6日作出（2019）桂0503执异40号执行裁定书，裁定驳回案外人周梧的执行异议申请。原告周梧对（2019）桂0503执异40号执行裁定不服，于2020年2月17日向本院提起执行异议之诉。 另查明，2015年1月15日，周梧与和佳公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》（合同编号：3-2-0901），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房，建筑面积共130.52平方米，商品房单价为每平方4990元，总房款651294.8元，付款方式为分期付款，出卖人应在2017年2月9日前将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格的商品房交付买受人使用；《补充协议》约定：付款方式为分期付款，买受人应在2015年1月15日前缴纳总房款的40%，计人民币250000元整，在2015年4月缴纳总房款计人民币210517.92元，在2015年10月缴纳总房款计人民币130000元，在交房时付清剩余房款计人民币60776.88元。合同签订后，和佳公司向周梧出具收据表明分别于2015年1月15日、4月27日、5月15日、11月4日、11月17日收到购房款250000元、132000元、68000元、99000元、31000元，上述款项合计580000元。2019年5月10日，周梧与和佳公司签订《交房确认书》，表明已完成交房义务，双方除对房屋质量保修条款保留权利义务外，对其他合同条款再无异议；同日，周梧向和佳公司支付维修基金、燃气开户费、代办产权证费共计12923元后，和佳公司向广西伟业联行物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）出具《物业服务费赠送证明》表明从2019年5月10日起至2019年12月31日向周梧赠送8个月物业服务费。确认收房后，原告周梧于2019年6月7日至2019年8月26日期间陆续对涉案房屋进行装修。2020年1月1日，周梧与物业公司签订《收楼物品确认书》，确认收到《前期物业管理服务协议》等文件及单元锁匙，并于同日签订《业主自行装修承诺书》。 再查明，涉案房屋尚未办理备案登记及权属证书。北海市自然资源局于2020年1月20日出具一份《不动产登记信息查询证明》载明：经核查，截止2020年1月20日15时55分，查询申请人周梧在我中心没有名下现有的不动产登记信息；周梧向本院提起执行异议之诉后，北海市自然资源局又于2020年3月17日出具《不动产登记查询信息》表明：经核查，截止2020年3月17日10时56分，涉案房屋无抵押登记记录，查封登记记录如下：1.2019年4月15日北海市银海区人民法院来文预查封（2019年10月16日来文解封）；2.2019年9月12日北海市住房和城乡建设局来文行政冻结；3.2019年10月16日北海市银海区人民法院来文轮候预查封。 还查明，原告周梧于2020年1月20日将71294.8元购房尾款转至本院执行账户，交付执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，买受人基于正当的商品房买卖关系,在已经支付的价款超过总价款50%以上、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情况下,其虽未取得标的物之所有权,但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。本案中，原告周梧与和佳公司于2015年1月15日签订了合法有效的《商品房买卖合同》，本院于2019年10月14日查封涉案房屋，合同签订在本院查封之前；原告在2015年1月15日至2015年11月17日期间支付了共计580000元的购房款，已支付价款达到购房总价款的89%，超过法律规定的50%，且周梧于2020年1月20日已将未支付的剩余购房款交付本院执行账户执行，现已支付完全部购房款，原告名下亦没有其他用于居住的房屋。原告周梧对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告请求不得执行原告位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房产，符合法律规定，本院予以支持。 由于涉案房屋尚未办理备案登记，且办理权属证书条件尚未具备，原告请求确认位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房产归其所有，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、不得执行北海市和佳房地产开发有限公司名下位于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0901号房地产； 2、驳回原告周梧的其他诉讼请求。 本案受理费10313元，由原告周梧负担1313元，由被告冯宇玮负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  徐学玲 人民陪审员  汤跃丽 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  何怡燕 书 记 员  姚 琳 附本判决书引用的法律条文： 1.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。