广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1323民初144号原告：周鑫凯，男，1992年1月2日出生，汉族，户籍地广东省深圳市南山区*********，公民身份号码441************37X原告：黄秀清，女，1965年8月28日出生，汉族，户籍地广东省惠州市惠城区********************，公民身份号码442************027上述两原告的共同委托诉讼代理人：欧阳武，广东港惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭建丰，广东港惠律师事务所律师。被告：惠东银基商贸城开发有限公司，住所地惠东县******工业城。法定代表人：黄某1。诉讼代表人：惠东银基商贸城开发有限公司管理人，广东卓凡律师事务所。委托诉讼代理人：钟凯萍，广东卓凡律师事务所律师。原告周鑫凯、黄秀清与被告惠东银基商贸城开发有限公司（以下简称银基商贸城）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，于2019年8月19日作出民事判决。被告惠东银基商贸城开发有限公司不服上述判决，向广东省惠州市中级人民法院提起上诉。广东省惠州市中级人民法院认为原判决认定事实不清，于2019年11月15日作出民事裁定，裁定发回本院重审。本院于2020年1月6日立案，另行组成合议庭于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告周鑫凯、黄秀清的共同委托诉讼代理人欧阳武，被告惠东银基商贸城开发有限公司的委托诉讼代理人钟凯萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周鑫凯、黄秀清向本院共同提出诉讼请求：1、确认惠东县****办事处XX工业城第X幢XX号商铺为原告所有；2、判令被告将位于惠东县****办事处XX工业城第X幢XX号商铺权属变更登记至原告周鑫凯名下；3、判令被告支付惠东县****办事处XX工业城第X幢XX号商铺权属变更所应缴交的办证费用或退还原告所缴交人办证费10万元；4、案件受理费由被告承担。诉讼期间，原告放弃第一项诉讼请求，明确诉讼请求第三项为判令被告承担办证费用。事实与理由：原告于2008年11月24日与被告签订《惠东银基鞋材鞋料市场商铺认购合同书》，认购被告所开发位于惠东县****办事处XX工业城第X幢XX号商铺。2008年11月24日，原告支付被告购铺定金201100元；2009年4月3日支付购铺款130000元。2009年10月13日，付清全部购铺款项601100元，并支付10万元办证费。被告出具两张《收据》给原告，确认收到原告交铺款及办证费，同时实际将该商铺交由原告使用。在使用过程中，原告多次找被告的负责人办理相应的产权过户手续，被告许诺为其办理。直至2014年10月15日，被告公司总经理也再次明确因为公司原因，未能及时办理，并承诺可以尽早完善。现今，原告得知被告公司申请破产，故此，申请人特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告诉讼请求。被告惠东银基商贸城开发有限公司辩称，一、本案涉诉商铺所有权归答辩人所有，属于债务人财产。涉诉商铺均由答辩人投资兴建，并己办理权属登记.答辩人己在2010年12月28日取得了该商铺的《房地产权证》。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”，涉诉商铺所有权归答辩人所有，属于债务人财产。依据《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”涉诉商铺不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于答辩人的债务人财产。二、原告适用法律错误。原告在起诉状中引用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定来说明涉诉商铺不属于破产财产，属于适用法律错误。最高人民法院在公布案例《安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017)最高法民申3088号】中，明确了以下司法观点：“对此，本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》己经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》(以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定，即使在《破产案件若干规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。”，因此，原告适用法律错误，应适用《破产法》第三十条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）》第一、二条之规定来认定涉诉商铺归答辩人所有。三、原告的诉讼请求违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条：“有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”之规定，不能得到支持。原告继续履行涉诉合同以及支付办证费的主张，实质上是要求答辩人对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。涉诉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对答辩人其他债权人的利益造成损害，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。对此，最高人民法院在公布案例《安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017)最高法民申3088号】中也明确了以上司法观点。四、原告诉求没有事实和法律依据。依据《破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”原告至今未付清购房款项，《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，管理人在破产申请受理后二个月内未通知原告继续履行，该合同己经视为解除，原告诉求继续履行不能得到支持。鉴于答辩人己经进入破产程序，依据《破产法》第十六条、第十九条，有关答辩人的执行程序中止，财产不得个别清偿，涉诉合同己经属于“法律上或者事实上不能履行”和“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。依据《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”，原告的诉讼是不能得到支持的。综上，恳请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。原告周鑫凯、黄秀清围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告企业信息资料；3、《惠东银基鞋材鞋料市场商铺认购合同书》、《广东省商品房买卖合同》；4、《收据》；5、情况说明；6、中国农业银行银行卡交易明细清单；7、水费交费记录；8、电费发票。被告银基商贸城围绕其辩解依法提交了如下证据：1、惠东县不动产登记资料查询结果证明；2、惠东县银基商贸城开发有限公司破产清算案件债权申报证据清单；3、惠东县银基商贸城开发有限公司破产清算案件债权申报表；4、惠东县银基商贸城开发有限公司破产清算案件债权人送达方式及银行账户信息确认书；5、通知书；6、EMS快递单。诉讼期间，为查明案件，本院调取了涉案账册资料。原、被告对账册中原告黄秀清于2009年4月3日在被告银基商贸城的POS机刷卡支付购铺款130000元无异议。本院依法组织当事人对证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下:被告银基商贸城系于2003年1月16日经登记成立的有限责任公司，经营范围：在惠东县平山镇开发建设商贸城及出租、管理。根据案外人陈某征的申请,本院于2017年3月17日裁定受理了其申请银基商贸城破产清算一案，并指定广东卓凡律师事务所担任惠东银基商贸城开发有限公司管理人。目前该破产清算案件正在审理过程中。原告周鑫凯是原告黄秀清的儿子。2008年11月24日，原告黄秀清（买方）与被告（卖方）银基商贸城签订《惠东·银基鞋材鞋料市场商铺认购合同书》，主要内容为“买方自愿认购惠东·银基鞋材鞋料市场BXX号铺位，买方应在签署该认购书向卖方支付定金201100元；付款方式为一次性付款，总价款为701100元，该商铺建筑面积为199.68平方米。”尔后，原告周鑫凯（买受人）与被告银基商贸城（出卖人）签订编号为0005924的《广东省商品房买卖合同》，主要内容为：“买受人购买位于惠东县**************，建筑面积为199.68平方米；出卖人与买受人约定该商品房属现房，按整幢出售，总价款为601100元；买受人按照一次性付款的方式付款，买受人支付完卖方全部款项签订本合同；出卖人应在2009年6月30日前将商品房交买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任……”。双方均无法确定签订涉案商品房买卖合同的具体日期。该份《广东省商品房买卖合同》没有备案登记。2008年11月24日，被告银基商贸城出具主要内容为“交款人：黄秀清，银基皮革鞋材市场BXX购铺定金201100元”的《收据》（编号为NO.0000966）交由原告收执。该收据右上角注“换票0003961，￥15万元整”。2009年4月3日，被告银基商贸城出具主要内容为“交款人黄秀清，补交BXX购房款130000元”的《收据》（编号为NO.0001666）交原告收执。2009年10月13日，被告银基商贸城出具主要内容为：“交款人：周鑫凯，缴纳银基皮革鞋材市场BXX号铺位一次性购房款601100元”的《收据》（编号为NO.0908754）交由原告周鑫凯收执。该收据右上角注“换票：0000966，￥201100元整；换票：0001666，￥130000元整。”同日，被告银基商贸城收取原告周鑫凯缴纳的BXX号铺位办证费用100000元，并出具编号为NO.0908753的《收据》交其收执。被告对上述收据的真实性不予确认。原告周鑫凯、黄秀清主张购铺款有部分是通过刷卡的方式支付，有部分是通过现金的方式支付。原告黄秀清提交其名下的中国农业银行银行卡交易明细清单，证明其有能力支付本案的购铺款，且其于2009年4月3日在被告的POS机刷卡消费130000元与其提交的2009年4月3日的收据相吻合。原告周鑫凯、黄秀清提供其向惠东供电局缴纳2014年8月到2015年4月、2017年4月到2018年5月、2018年7月到2018年11月的水费交费记录及2018年6月、7月、9月、10月的电费发票，主张涉案商铺于2009年起已经交付，并由其占有使用至今。诉讼过程中，原告周鑫凯、黄秀清提供其于2018年12月6日向被告银基商贸城的管理人提交的《债权申报证据清单》，证明其已就涉案债权依法向被告银基商贸城申报。2019年4月8日，被告银基商贸城的破产管理人广东卓凡律师事务所向两原告出具《通知书》，通知原告解除涉案《惠东银基鞋材鞋料市场商铺认购合同书》，对原告要求继续履行合同、办证的主张不予认定。根据惠东县不动产登记资料查询结果证明载：涉案位于惠东县****办事处XX工业城鞋材鞋料批发市场X栋XXX号商铺登记的权利人为惠东县银基商贸城开发有限公司，不动产权证号为粤房地权证惠东字第XXXX号，登记时间为2010年12月28日。目前涉案商铺仍处于查封状态，原告称系于2018年找到郑某波才知晓银基商贸城已经破产且商铺被查封的事实。另查，2008年11月24日，时任被告公司总经理的郑某波向销售部出具手写便签“BXX号铺位按原售价的9.5折计收购铺款，首付款补齐贰拾万元后签订正式销售合同，余款在2009年10月31日前分四次等额偿还公司，不办按揭。”2014年10月15日，郑某波向原告周鑫凯出具《情况说明》，主要内容为：“兹有业主周鑫凯向惠东银基商贸城购买惠东县****************，购房款已经全部交清，商品房买卖合同编号：0005924号。因公司内部原因，导致商品房合同未能完善，本人将负责与公司协商，早日完成合同，如有任何纠纷，本人承担全部责任。”本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”的规定，原告周鑫凯依法申报债权并对被告银基商贸城破产管理人的回复通知存在异议而提起本案诉讼，程序合法。原告黄秀清虽然在涉案商铺认购合同书上签名并支付了部分认购款，但其未与被告银基商贸城签订正式的商品房买卖合同，结合其与原告周鑫凯的母子关系，及郑某波出具的证明可知，涉案商品房买卖的合同的主体应为原告周鑫凯。黄秀清仅系代付购房款，并非合同主体，其作为本案原告诉请被告继续履行合同，于法无据。关于原、被告签订的合同是否合法有效的问题。被告银基公司具备开发资质，取得惠东县********预售许可。原告周鑫凯作为买受人与被告银基商贸城签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该份《广东省商品房买卖合同》虽然没有备案登记，不影响其效力。双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告是否合法占有涉案商铺的问题。原、被告均在庭审中确认被告银基商贸城早已将涉案商铺交付给原告周鑫凯使用。原告已经合法占有使用涉案商铺多年。关于原告是否已支付全部价款的问题。本院分析如下：第一，原告周鑫凯提交收据、郑某波出具的情况说明、银行流水等证据证明其已经按照约定支付了全部购房款601100元。被告银基商贸城破产管理人对此不予确认，但又未提供有效证据予以反驳。第二，被告主张未能在账册资料中找到原告已付清全部购铺款的证据，但被告收到原告的购铺款未入账只是被告内部的管理问题，不能以此抗辩原告未支付全部购铺款。第三，在原告未付清全部购铺款的情况下，被告不可能将涉案商铺交付给原告使用，且多年不向原告催讨购铺款。第四，原告提交的收据中有一张是被告收取办证费100000元。在付清了全部购房款后，再支付办证费是符合常理的。故本院认定原告与被告签订上述商品房买卖合同后，已按照合同约定支付了涉案商铺的全部款项。关于涉案商铺是否非原告自身原因未办理过户登记的问题。被告银基商贸城在明知涉案商铺在2009年已经出售给原告周鑫凯的情况下，仍在2010年将涉案商铺的所有权登记办理至其公司名下，构成违约。现涉案商铺未能办理过户登记在原告名下，过错在于被告。关于原告诉请被告协助办理过户登记的问题。原告周鑫凯已完全支付对价且占有管理使用涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国企业破产法》第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”的规定，涉案商铺产权过户已不存在障碍，原告诉请被告协助将位于惠东县****办事处XX工业城第X幢XX号商铺权属变更登记至原告周鑫凯名下，理由充分，本院予以支持。被告管理人辩解依据《中华人民共和国破产法》第十八条规定有权决定解除或继续履行合同，原告对管理人解除合同的决定持有异议并提起本案诉讼，因原告已履行涉案商品房买卖合同项下的付款义务，被告不能因自身瑕疵履行合同而要求解除合同，故本院对被告的上述辩解不予采纳。关于原告诉请被告承担办证费的问题。原、被告签订的《惠东·银基鞋材鞋料市场商铺认购合同书》及《广东省商品房买卖合同》，均未对办证费由谁负担进行约定。按照一般的交易规则，办证费应当由买方自行承担，且结合原告于2009年10月13日已经向被告缴纳了100000元办证费的实际情况，说明该费用系被告代为收取缴交的费用。故原告诉请被告承担办证费，理由不充分，本院不予支持。但被告应在协助办证时，直接向相关行政职能部门代为缴交相关办证税费。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条、第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠东银基商贸城开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告周鑫凯办理位于惠东县****办事处XX工业城鞋材鞋料批发市场X栋XX号商铺（粤房地权证惠东字第XXXX号）过户登记至原告周鑫凯的名下。二、驳回原告周鑫凯的其他诉讼请求。案件受理费2300元（原告周鑫凯已预缴），由被告惠东银基商贸城开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王俏玲人民陪审员  张小勇人民陪审员  何丽雅二〇二〇年六月十六日法官 助理  李 琦书 记 员  罗瑞珊