济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3745号原告：张某某，男，汉族，1992年3月29日出生，住济南市，公民身份号码：。委托诉讼代理人：张某，山东里手律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913700006954218638。法定代表人：张某，总经理。委托诉讼代理人：黄某某，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶某某，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告张某某与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张某某的委托诉讼代理人张某，才高置业公司的委托诉讼代理人陶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1、判令才高置业公司支付逾期办证违约金117013.62元(以995860.6元为基数，自2016年4月15日起至2019年7月3日止，按日万分之一标准计算)；2、本案诉讼案、律师费由才高置业公司承担。事实与理由：我于2014年9月15日与才高置业公司签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，购买其开发的位于济南市历下区住宅购买金额为948072元，地下室金额为45862元，合计993934元。我已履行全部付款义务。才高置业公司于2014年4月14日将案涉房屋交付，按合同约定，才高置业公司应于2016年4月14日前将权属登记材料提交登记机关备案，但其至2019年才办理房屋产权登记备案，构成违约，为维护合法权益特诉至法院。才高置业公司辩称，一、张某某要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，与理不符，应依法驳回。1、本案所涉争议房产系我公司主要为解决单位驻济职工住房困难的初衷而建设，是当时环境条件下关爱职工生活的一项具体措施。本案所涉争议亦系单位内部的单位与职工之间内部事项。2、由于房地产政策变化等众多客观因素影响，致使出现了迟延办理备案的情形。我公司自始至终也在积极办理相关备案手续中，张某某作为该房屋建设项目的受益者，也应当对此理解。3、若张某某仍不能理解才高置业公司之初衷，继续采取诉讼等方式，则可能会影响办证速度，进而影响广大购房者和全体业主的权利，也必将损害自身利益。二、截至目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，张某某尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据合同法规定，张某某系先履行义务一方，在其未履行时，我公司有权拒绝履行。三、张某某主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。1、根据合同法的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、本案所涉房屋增值较大，张某某并未迟延办证而受有损失，亦无证据证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形，应对逾期办证产生的具体损失数额予以举证，否则应当承担举证不能的法律责任。3、合同明确约定了第十五条中的“取得”是指具备了备案的条件，并非指张某某已经取得了产权登记证书。因此，张某某要求支付逾期办证的违约金，该诉讼请求没有事实和法律依据，且已超诉讼时效，应当依法驳回。四、张某某主张律师费无事实和法律依据，且数额过高，不予认可。双方当事人围绕诉求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认基本事实如下：2014年9月15日，张某某（买受人）与才高置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定张某某购买济南市历下区（现为号），房屋建筑面积143.43平方米，价款为948072元，地下室建筑面积13.41平方米，价款为45862元，两项价款合计993934元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。同日，张某某与才高置业公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用”。2019年9月6日，才高置业公司为张某某出具发票两份，张某某支付房款共计995860.6元。2014年4月14日，才高置业公司交付涉案房屋。另查明，涉案项目（鑫源山庄）于2019年7月3日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，才高置业公司于2019年8月5日将办理房屋所有权初始登记的材料提交给了济南市不动产登记中心。2020年3月23日，张某某向本院提交起诉状。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高置业公司应否支付逾期办证违约金，违约金是否已超过诉讼时效以及违约金是否过高。一、关于才高置业公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，张某某与才高置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以张某某结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高置业公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了张某某的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，涉案《济南市商品房买卖合同》系才高置业公司提供的格式合同，上述约定无效。才高置业公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。才高置业公司于2014年4月14日将涉案房屋交付张某某，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月14日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但其至2019年8月5日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，已超过合同约定的期限，构成违约，应承担逾期办证违约金，才高置业公司的抗辩不成立。二、关于违约金是否超过诉讼时效。才高置业公司辩称张某某所主张的违约金已超过诉讼时效，根据双方合同约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。才高置业公司于2014年4月14日交付涉案房屋，第一笔违约金的诉讼时效应自2016年4月14日起开始计算。以此类推，张某某于2020年3月23日将起诉状提交本院，本院认定张某某系于2020年3月23日向才高置业公司主张权利，其自2016年4月14日至2017年3月23日的违约金已超过诉讼时效，本院对该期间的违约金不予支持。三、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，张某某有权根据合同约定要求才高置业公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高置业公司未能举证证明根据《济南市商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准计算得出的数额过分高于买受人造成的损失，故其关于违约金过高的主张不能成立。才高置业公司于2019年8月5日将权属登记资料提交登记机关备案，本院认为才高置业公司承担违约责任的截止日期为2019年8月5日，张某某要求承担违约责任的截止日期为2019年7月3日，不超过应承担违约责任的期限，本院予以支持。因此，本院支持向张某某支付自2017年3月24日起至2019年7月3日止的违约金，即995860.6×831×0.0001=82756元。张某某要求律师费5000元，根据双方补充协议的约定，且有证据相佐，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告张某某逾期办证违约金82756元；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某某律师费5000元；三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2646元，减半收取1323元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 罗 琳二〇二〇年六月二日书记员 柳华进