湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0982民初923号原告（反诉被告）：安陆市府城办事处中山社区居民委员会，住所地：安陆市碧涢路**。法定代表人：刘国清，该社区主任。委托诉讼代理人：郭定江，该社区副主任。委托诉讼代理人：董建海，湖北浩法律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘向东，男，1966年10月1日出生，汉族，湖北省安陆市人，个体经营，住安陆市。委托诉讼代理人：陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。原告(反诉被告)安陆市府城办事处中山社区居民委员会（以下简称中山社区居委会）与被告（反诉原告）甘向东房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中山社区居委会的委托诉讼代理人郭定江、董建海，被告(反诉原告)甘向东及其委托诉讼代理人陈劲松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山社区居委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付租金76万元及利息和违约金（被告按《房屋租赁合同》第十二条第一款的规定承担违约责任，向原告支付违约金，违约金支付标准为760元/天，支付时间从2018年8月2日开始计算至付清租金之日止；利息按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，时间从2018年8月2日开始计算至租金付清为止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月20日被告通过安陆市府城办事处“三资”交易竟租程序，依法竞得原告所有的位于安陆市××号房屋的经营权，并于同年8月4日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租期5年，年租金76万元，在每年的8月1日一次性付清年租金，合同签订后，被告如约支付了第一年76万元租金，第二年和第三年租金在法院的调解下履行，现第四年租金早已逾期。原告多次要求被告支付到期租金，可被告总以各种借口拖延拒付，为此原告为维护其合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告甘向东辩称，原告没有按照2018年的民事调解书内容履行相应的维修义务，导致被告无法经营。原告违约给被告造成巨大的损失，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告甘向东向本院提出反诉请求：1.请求法院依法解除双方于2015年8月3日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被反诉人承担拒不履行房屋维修义务的违约责任返还已经支付的租金1145000元（2016年-2017年度）；3.支付反诉人屋面倒塌维修费93000元；4.依据双方2008年租赁协议书的约定支付对房屋的维修费（以实际评估价格为准）；5.返还押金20万元；6.本案全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2003年反诉人开始以负责人身份经营胜利旅社，2008年11月20日，双方签订了《租赁协议书》，由反诉人租赁经营胜利旅社，年租金10万元，反诉人于2013年8月份投资200余万元对租赁房屋进行了改造装修。2015年4月5日，被反诉人向反诉人下达《通知》，租赁的房屋经权威部门及专家鉴定属于C级危房，需要加固维修。2015年9月被反诉人提起诉讼，要求反诉人支付租赁费，反诉人提起反诉，要求被反诉人承担不履行房屋维修义务的违约责任，后经安陆市人民法院调解双方达成和解协议，反诉方支付相应租金，被反诉方约定在2018年5月30日前完成房屋楼顶维修，调解书下达后，反诉人依据约定支付了租金，被反诉人不履行维修义务，导致不能正常经营。2018年7月，租赁房屋南楼屋顶坍塌，被反诉人不予理会，由反诉人组织抢修，费用由反诉人支付。因反诉人拒不履行双方约定的维修义务，且将不具备安全条件的危房租赁给反诉人，给反诉人造成巨大的经济损失，被反诉人以自己的行为表示不再履行双方签订的合同书，现反诉人请求解除双方签订的房屋租赁合同书，返还已经交付的房屋租金及押金，清算双方租赁协议书约定的装修改造费用及反诉人垫付的楼顶坍塌维修费。反诉被告中山社区居委会针对甘向东的反诉辩称，首先反诉原告的诉讼请求没有法律和事实依据。1.合同的解除权在2015年的合同中没有明确约定，反诉原告方有解除权。2.反诉被告已经履行了房屋维修的义务，所以反诉原告以反诉被告未履行维修义务为由要求解除合同的并要求反诉被告返还已经支付的租金的诉讼请求没有事实依据；3.反诉原告并未向反诉被告反映楼面坍塌的事实,维修也没有经过反诉被告同意，所以楼面坍塌的维修费不应由反诉被告承担；4.反诉原告要求反诉被告支付维修费，但未能提供证据证明维修费用是多少；5.押金是在签订2015年的合同时，反诉原告为了合同的签订主动向反诉被告交纳的押金，这都是有依据的，在合同履行完毕前，不应退还；6、本案的全部诉讼费用要求反诉被告来支付也是没有事实和法律依据的。原告（反诉被告）中山社区居委会为支持其诉讼主张及反诉抗辩理由，向本院提供了如下证据：证据一、安陆市府城办事处中山社区居民委员会统一社会信用代码、法定代表人身份证明书，拟证明原告的诉讼主体身份。证据二、2015年8月3日原、被告签订的房屋租赁合同，拟证明双方具有租赁关系，合同对双方权利义务进行了约定。证据三、（2017）鄂0982民初1569号民事调解书，拟证明被告在不履行协议的情况下原告诉至法院后调解履行的事实。证据四、房屋维修协议书，拟证明原告已经履行了房屋维修的义务。被告（反诉原告）甘向东为支持其抗辩理由和反诉主张，向本院提交了如下证据：证据一、甘向东的身份证复印件，拟证明反诉原告的诉讼主体资格。证据二、2008年《租赁协议书》，拟证明双方约定在租赁期内反诉原告经反诉被告同意可以改造租赁房屋，租赁期满后双方协商折旧计款转让的事实（2008年租赁协议第九条、第十条）。证据三、2009年、2013年原告向被告提交的改造装修报告以及工程规划许可证，拟证明反诉原告依法定程序对租赁房屋进行改造装修的事实。证据四、2016年2月19日、2月22日、4月10日、9月8日四份要求结算装修结算的申请报告、装修前后对比照片、装修明细、工程结算书，拟证明1、反诉原告改造装修花费1538107元的事实；2、证明反诉原告一直要求反诉被告按合同约定结算装修资金，没有超过诉讼时效的事实。证据五、2015年4月9日反诉被告发给反诉原告的通知，拟证明反诉被告承认租赁房屋系C级危房的事实。证据六、2015年8月房屋租赁合同，拟证明1、2015年8月反诉原告通过竞拍取得房屋租赁经营权的事实；2、双方约定租赁房屋隔热层、屋顶破损维修由反诉被告负责的事实。证据七、主楼漏水照片和南侧屋顶倒塌的照片，拟证明主楼漏水、南侧楼屋顶倒塌影响反诉原告经营，反诉被告拒不维修的事实。证据八、楼房坍塌维修费用清单，拟证明反诉原告维修花费93000元的事实。证据九、（2017）鄂0982民初1569号《民事调解书》，拟证明1、反诉被告应于2018年5月30日前对租赁房屋楼顶维修的事实；2、调解书确定其它事项如装修费用等按2008年租赁协议及2015年租赁合同履行的事实，也就是该调解书已经确认反诉原告的改造装修费用在合同解除时按照2008年的租赁协议折旧计款转让，而并非反诉被告所说的2008年的合同已经终止，双方的权利义务已经消灭。证据十、押金收据，拟证明反诉原告交付押金20万元的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年11月20日甘向东与中山社区居委会签订《租赁协议书》中山社区居委会所有的位于安陆市××号的胜利旅社，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日，合同中约定“租赁期满后，乙方（甘向东）自费装修费用经双方协商折旧计款转让”。2009年3月2日，甘向东向中山社区居委会申请对胜利旅社进行改造装修，中山社区居委会盖章同意，安陆市规划管理局2009年4月8日作出安规小（2009）第029号小型报建项目建设工程规划许可证，许可甘向东对胜利旅社加盖隔热层并对门面进行扩宽。2013年3月8日，甘向东再次向中山社区居委会申请对胜利旅社进行改造装修，中山社区居委会在甘向东的报告上盖章同意，但合同履行期限届满，双方未对装修费用或残值进行结算。2013年12月31日租赁合同到期后，甘向东继续经营胜利旅社，租金等参照原合同执行。2015年8月3日，甘向东通过三资交易竞租程序，依法取得涉案房屋的经营权，并再次与中山社区居委会签订租赁合同，租赁期限五年，自2015年9月1日至2020年9月1日止，租金为每年76万元，合同保证金20万元，租金每年8月1日付清。合同还约定“如乙方（甘向东）要对房屋内部结构进行调整，必须经甲方（中山社区居委会）书面同意并留存备档后按规定报相关部门批准后才能施工，自负相关费用；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，也须按规定报经有关部门批准才能施工，并自负所有费用”。合同还约定了违约责任“1、乙方如不按期交纳租金，每逾期一日则按应交租金的日万分之十支付违约金，如逾期超过三个月不交，则甲方有权单方面解除本租赁合同；如甲方提前收回租赁房屋，则应赔偿乙方全部损失。2、乙方应在本合同的租期届满后的当日返还该房屋，未经甲方同意无故逾期返还房屋的，每逾期一日，甲方应按实际的租金的5倍向乙方收取占用期间的使用费，并可提请法院强制收回。3、如一方违反约定义务，对另一方造成损失的，由双方协商或委托评估机构评估损失金额，违反约定的一方负责赔偿”。合同签订后，2016年2月18日和2月22日，甘向东向中山社区居委会提交《强烈要求结算前期合同所用的装修资金》和《胜利旅社经营现状严峻问题的说明与请示》，要求对2015年重新签订合同前的装修费用进行评估结算，并要求中山社区承担整修房屋的责任，对租金进行适当减免。2017年9月，中山社区居委会以甘向东未按期交纳租金为由向法院提起诉讼，要求甘向东交纳租金，并解除合同，甘向东提起反诉。经法院主持调解，双方于2017年11月27日达成调解协议，本院作出（2017）鄂0982民初1569号民事调解书，内容为：一、原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会、被告（反诉原告）甘向东同意继续履行双方于2015年8月3日签订的租赁合同，直至合同约定的租赁期满（合同期5年，期限为2015年9月1日至2020年9月1日）。二、被告（反诉原告）甘向东已按2015年8月3日签订的租赁合同约定向原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会缴纳了合同期内第一年度的租金760000万元；原、被告双方同意合同期内第二、三两个年度租金调整为572500元（该两个年度租金合计1145000元，甘向东于2017年12月14日前支付900000元，2018年4月30日前支付245000元）；合同期内第四、第五两个年度租金原、被告双方同意按原协议结合当年市场行情另行协商确定。三、原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会于2018年5月30日前完成对租赁房屋楼顶的维修。四、其他事项按双方签订的租赁协议及房屋租赁合同的约定履行。五、原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会自愿放弃其他本诉请求，被告（反诉原告）甘向东自愿放弃其他反诉请求。2018年7月梅雨季节，涉案租赁房屋胜利旅社出现漏水现象，最后出现南侧楼屋顶坍塌，甘向东自行组织人员进行了维修。至今甘向东并未将租赁房屋交还中山社区居委会。本院认为，2015年8月3日甘向东与中山社区居委会签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定，全面履行合同义务。甘向东没有按照合同约定及时缴纳租金，属于违约，应当缴纳下欠2018年8月至2019年8月房屋租金76万元，并支付违约金。原、被告双方在租赁合同中约定不按期缴纳租金，每逾一日按应交租金的日万分之十即每日760元的标准支付违约金，该约定超过违约损失的百分之三十，属于《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，调整按照原告中山社区的损失，即租金76万元的30%计算，即22.8万元。中山社区要求甘向东除支付违约金外，还要支付租金利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于甘向东要求解除房屋租赁合同的问题，原告（反诉被告）中山社区认为依据合同约定甘向东没有单方解除合同的权利，不同意解除房屋租赁合同。甘向东认为租赁房屋是危房，但未能提供证据证明，仅仅依据2015年4月中山社区给甘向东下达的《通知》，不能认定租赁房屋属于危房。甘向东一直占有使用租赁房屋进行经营，中山社区未对房屋进行维修虽然对其经营存在一定影响，但不构成根本性违约，不符合《合同法》第九十四条合同法定解除的条件，被告（反诉原告）甘向东要求解除房屋租赁合同的反诉诉请，本院不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同尚在履行中，被告（反诉原告）甘向东要求原告（反诉被告）中山社区退还已经交纳的租金114.5万元及押金20万元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋维修问题，本院（2017）鄂0982民初1569号民事调解书已经作出处理。此后，2018年7月租赁房屋南侧楼屋顶坍塌后的维修费用，被告（反诉原告）甘向东未能提供维修合同或发票作为证据证明维修费用的金额，其提供的费用清单和工程结算书均不是维修的原始证据，不能直接证明维修费用。甘向东申请对维修费用进行司法评估，但未能提供足够资料进行评估，应当承担举证不能的法律责任，据此，对于其要求原告（反诉被告）中山社区承担屋顶坍塌维修费用9.3万元的反诉请求，本院不予支持。本案中，原告中山社区依据2015年与甘向东签订的房屋租赁合同起诉，甘向东依据双方2008年租赁协议书的约定要求中山社区支付对房屋的维修费，其该项反诉请求超出了本诉范围，应当另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）甘向东于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会支付2018至2019年度房屋租金76万元及违约金22.8万元,合计98.8万元；二、驳回原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）甘向东的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费2700元、反诉案件受理费2767元、鉴定费7000元由被告（反诉原告）甘向东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  朱亚平审 判 员  杨 静人民陪审员  周晓东二〇二〇年六月八日书 记 员  杨金瑜