山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初2525号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司，住所地：海阳市海滨西路******。法定代表人：陈明，该公司负责人。委托诉讼代理人：于雁征，男，汉族，1983年7月31日出生，住海阳市，系该公司职工。委托诉讼代理人：冯杰，海阳行村法律服务所法律工作者。被告：魏霞，女，1967年6月10日出生，汉族，户籍所在地：山东省青岛市市**，现住：青岛市崂山区。委托诉讼代理人：刘学坚，男，1966年2月10日出生，汉族，住址同上。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告魏霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。碧桂园物业公司的委托诉讼代理人冯杰、于雁征到庭参加诉讼。被告魏霞的委托诉讼代理人刘学坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告立即缴纳拖欠物业费20991.91元。事实与理由：被告在碧桂园滨海城处购买房屋一套，并于2013年8月22日与原告签订物业服务协议，根据协议约定，被告从2018年7月至2019年12月开始再没有缴纳物业服务费用，欠费本金：11865.42元，违约金：9126.49元，共计：20991.91元，为了维护原告的合法权益不受侵害，特起诉至海阳市人民法院，望法院依法公判。魏霞辩称：一、原被告签订的前期物业服务协议完全是由原告完成，并不能反映双方平等地位，比如协议中第二十三条双方一致同意，以下事由所致伤害，乙方不负赔偿责任…就为原告应承担的责任开脱。因此，被告要求原告公布其本身固有的瑕疵以使被告能采取措施避免原告固有瑕疵所致侵害。对于原被告均有违约或均负债务没有相关约定，协议第三十一条：协议中未约定的事项，均按照有关法律法规和规章执行。故被告拖欠物业费是依据法律法规规定的行为，是守法和遵守合约的行为，应当予以支持；二、原告违反了协议中第十五条第十三款“法律、法规规定的其他权利和义务”。原告在未经被告同意，就安排保安人员在被告房间休息，按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第七条、第十一条和第五十二条应及时处理，但原告迟迟未予赔偿，协议第十八条形同虚设；三、原告未赔偿被告的经济损失，被告才拖欠物业费，形成双方均对对方发生债务，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条（同时履行抗辩权）和第六十七条（先履行义务），甲方在侵权发生的一年后才开始拖欠物业费，已承担了自己的义务，因此，乙方应该给予甲方经济赔偿后，甲方再缴纳拖欠的物业费；四、本案争议的焦点：原被告是否都遵守了前期物业服务协议，是否都有违反协议的实际行为，原被告是否互有债务。原告碧桂园物业公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、2013年8月22日，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司与被告签订的《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》；2、2016年9月27日，被告在原告处登记的入住登记表一份；3、2015年6月24日，有被告签名的收楼通知书一份；4、2016年9月22日海阳碧桂园收楼费用确认表一份；5、2015年12月28日，碧桂园?十里金滩收楼应缴其他款项明细一份，被告签名；6、2016年9月27日，碧桂园十里金滩物业及资料移交书；7、业主证明一份。经质证，被告发表如下意见：对上述证据的真实性无异议，但证据一，是原告独立完成，原被告签订合同日期为2013年8月22日，开发商将物业交给原告的时间为2015年5月30日，该协议签订时被告没有预见未来物业真实状况，当时物业或开发商向被告演示有幼儿园、IB国际学校等，但均未实现，一个不真实存在的物业是否有权与被告签订合同，有欺诈嫌疑。被告提交了以下证据：1、碧桂园十里金滩物业及资料移交书、维修承诺书各一份，均系复印件；2、物业保安服务及蚊香照片两张、房屋水浸照片五张、手机截屏照片两张。经质证，原告发表如下意见：对于物业及资料移交书，原告无异议，对于维修承诺书，系开发商出具，并非原告出具。对于照片，原告不知情，认为与本案无关，不能显示出具体房屋及相关负责人员。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。经审理，本院确认如下事实：被告魏霞系碧桂园?十里金滩E区13幢1号楼业主，所购房屋为双拼住宅，面积为173.47平方米。2013年8月22日，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》，约定：广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司为被告所居住的房屋提供前期物业管理服务，物业服务费采取包干制方式，协议第四条约定物业费每平方3.8元，每月物业费为659.19元；协议第六条约定，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月1日，(节假日或系统原因顺延)采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。若当地相关行政主管部门对物业服务费的收取有相关法律法规的，则按法律法规的规定执行，且由甲方自行到乙方处办理相关手续；协议第十六条约定，甲方或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从应交费之日的次月1日起每日按应付物业服务费千分之三缴纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。原告主张，被告魏霞拖欠2018年7月至2019年12月份物业费，根据《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》第四条、第六条、第十六条约定的物业费收取标准及违约金计算方法，截止到2019年12月31日，被告应支付物业费11865.42元，违约金9126.49元。被告辩称，根据《山东省物业服务收费管理办法》第四条规定，物业费的收取应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点、分别实行政府指导价及市场调节原则，原告对物业费的制定根据开发商的愿景规划完成的。被告对建筑面积没有异议，对未交付物业费的时间段也没有异议，但是对收费单价合理性有异议。违约金应当按照国家法律法规的规定来约定，而不是由物业自行制定，国家法律法规规定违约金的赔偿不得高于实际损失的30%，要求原告调整。原告辩称被告住宅属于非普通住宅，执行市场调节价格，不需要物价部门备案，收费标准已经在前期物业服务合同中做了约定，被告也签字认可。被告称原告存在侵权行为，其已提起诉讼。另查，广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司于2019年7月9日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司。又，本院工作人员依法到海阳市住房保障和交易中心物业科调查取证，经调查，原告在物业科有备案，关于物业费的收取标准，有普通住宅、独栋、双拼、联排等各类住宅的区分，普通住宅实行政府指导价，本案涉案房屋属于双拼，不在政府指导价范畴内。本院认为，2013年8月22日，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司（乙方）与被告（甲方）签订的《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》系当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，各方均应按约履行各自义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告认可被告自2018年7月起至2019年12月份没有交纳物业费，故本院对于被告欠交物业费的事实予以认定。被告抗辩，园区至今未实现幼儿园、IB国际学校入住，原告是根据开发商相关规划制定的物业费，因被告未提交证据证明原告是根据相关配套设施制定物业费标准，没有遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，故对其抗辩，本院不予采纳。被告主张，原告让其工作人员在被告房间内休息，其购买房屋存在质量问题，因被告提交的照片无法证明是原告行为，且关于房屋质量问题，属于开发商责任，虽原告有督促开发商维修的义务，但不能以此认定原告提供的物业服务存在重大瑕疵，不能成为被告不交物业费的理由。被告抗辩违约金过高违背法律规定，要求调整，虽原被告在协议中明确约定从应交费之日的次月1日起每日按应付物业服务费千分之三缴纳违约金，未违反法律法规强制性规定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，被告要求对违约金予以调整于法有据，本院酌定违约金为拖欠物业费本金的30%为宜，即3559.63元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告魏霞向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司支付2016年1月至2019年12月31日物业管理费11865.42元，违约金3559.63元，共计15425.05元，于判决生效后十五日内履行；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取162元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司负担69元，被告魏霞负担93元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于明翠二〇二〇年六月十九日书记员  王一平