贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1915号上诉人（原审被告）：遵义环球商机经营管理有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区火车站洞山坡金苑商贸城第****。法定代表人：钟曦莹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王军，该公司员工。被上诉人（原审原告）：魏新毛，男，汉族，1951年8月1日生，住贵州省遵义市桐梓县。被上诉人（原审原告）：陈小琴，女，汉族，1957年2月18日生，住贵州省遵义市桐梓县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：令狐荣云。上诉人遵义环球商机经营管理有限公司（以下简称遵义环球商机公司）因与被上诉人魏新毛、陈小琴租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义环球商机经营管理有限公司上诉请求：撤销原判，确认上诉人与被上诉人及担保人遵义市地产开发有限公司于2015年4月11日签订的《商铺委托经营管理合同》无效，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、《商铺委托经营管理合同》是一种售后返租，违反《商品房销售管理办法》的规定，应认定为无效合同。2、因遵义市地产开发有限公司进入破产重整程序，被上诉人并未取得案涉商铺所有权，一审判决上诉人向被上诉人支付返租收益没有法律依据。魏新毛、陈小琴辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。魏新毛、陈小琴向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付2018年10月1日起共计11个月的租金38,426元；2．判令被告按照合同约定支付欠付金额每日千分之二的违约金（计算至2019年9月1日为12,377.60元，从2019年9月2日起按76.92元/日标准计算违约金至租金付清之日止）；3．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告魏新毛、陈小琴系夫妻关系；2015年4月28日，原告魏新毛、陈小琴（买受人）与案外人遵义市地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015407652），原告以414346元的价格购买该公司开发的位于遵义市汇川区（建筑面积12.76㎡）；同日，原告采取一次性付款方式支付了购房款；2015年5月25日，该商铺在登记机关办理了商品房预售合同登记备案。2015年4月11日，原告魏新毛（委托方、甲方）与被告遵义环球商机公司（受托方、乙方）和遵义市地产开发有限公司（担保方、丙方）签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定甲方将坐落于遵义商铺经营管理的一切事项及相应权利全权委托乙方统一行使，并以乙方名义开展经营管理活动，具体授权乙方在约定权限内从事该商铺经营管理活动；委托期限为10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止；合同第四条商铺经营收益的结算及支付约定“4.1．自2015年10月1日起至2018年9月30日止，甲方同意将商铺无偿委托乙方培育商场，甲方不收取任何收益；4.2．自2018年10月1日起至2022年9月30日止，乙方每年向甲方支付人民币41959.00元；4.3．自2022年10月1日起至2025年9月30日止，乙方每年向甲方支付人民币47204.00元；4.4．合同期内，乙方按季度向甲方支付经营收益，在每季度的前一个月乙方将属于甲方的本季度的经营收益汇入甲方指定账户；4.5．乙方通过向甲方指定的下列账户支付甲方应得的经营收益，并以此作为证明乙方已履行支付甲方经营收益的凭证…。”；在权利义务中约定“5.1.2．甲方有权按本合同约定要求乙方支付该商铺委托经营收益；5.2.2．乙方按本合同约定支付甲方应得的委托经营收益。”；在违约责任中约定“9.2.1．乙方未能按约定支付甲方经营收益的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的2‰支付违约金。”；在担保与承诺中约定“11.1．丙方作为本合同乙方的履约担保，如乙方不兑现委托经营管理需支付甲方的委托管理收益，则甲方可要求丙方按照本合同中的相关规定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务。”；等等。原告在该合同甲方处签名、捺印，被告在该合同乙方处加盖公司法人印章和公司印章，案外人遵义市地产开发有限公司在该合同丙方处加盖公司印章和法人印章。自2018年10月至今，除2019年2月26日被告向原告魏新毛个人账户转存3497元外，被告未向原告支付过款项。另，在原告魏新毛、陈小琴向遵义市地产开发有限公司重整管理人申报债权过程中，该重整管理人于2019年7月29日向原告出具（2019）华破债通第34号通知书，载明：魏新毛、陈小琴于2018年2月4日向遵义市地产开发有限公司破产重整管理人申报债权，经管理人再次复核，魏新毛、陈小琴购买的遵义时代天街项目ＡＢＣＧＨ栋地下室及商业1层1-438号房屋未被设置抵押，已付清前述房屋的全部购房款，据此，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》的相关规定，魏新毛、陈小琴购买的遵义时代天街项目ＡＢＣＧＨ栋地下室及商业1层1-438号房屋不属于破产财产，故不宜将所购买的商铺的价款计算为债权，管理人特依法将你对遵义市地产开发有限公司的债权重新核定如下：债权总金额为3995.10元，其中购买车位的本金为0元、反租租金为0元、违约金3995.10元。现原告遂以前述理由诉至原审法院并提出上述诉讼请求。一审法院认为，原告魏新毛、陈小琴将其向案外人遵义市地产开发有限公司购买的位于遵义时代天街项目ＡＢＣＧＨ栋地下室及商业1层1-438号商铺与被告遵义环球商机公司签订《商铺委托经营管理合同》，委托被告对该商铺经营管理，由被告定期支付经营收益，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原、被告双方签订的《商铺委托经营管理合同》，即原告将其购买的商铺交由被告统一管理经营，后由被告采取支付经营收益的方式支付房屋租赁费用，该行为符合房屋租赁合同关系的法律要件，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方构成法律上的房屋租赁合同关系，对此原审法院予以确认；根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》4.2项约定，被告应向原告支付2018年10月1日起至2019年9月30日期间的房屋租赁费用41959元，但被告仅在此期间支付了1个月的房屋租赁费3497元，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。…。”的规定，被告理应依照《商铺委托经营管理合同》支付相应租赁费用，故对原告要求被告支付2018年10月1日起2019年9月30日期间11个月的房屋租赁费用38462元（41959元／年÷12月×11月）的诉讼请求，原审法院予以支持。对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因被告未按约支付租赁费，理应承担违约责任及损失，原、被告双方在所签订的《商铺委托经营管理合同》中对违约金进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方合同关于“每逾期一日按欠付金额2‰支付违约金”的约定明显过高，且双方对款项支付时间约定不明，据此，原审法院酌情调整为每月按未付金额1%标准计算，时间自原告主张权利时即自2019年9月25日起至全部款项付清之日止以未付款38462元为基数按月利率1%标准计付。被告遵义环球商机公司经原审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、由被告遵义环球商机商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏新毛、陈小琴房屋租赁费38462元及违约金（计算时间及标准为自2019年9月25日起至全部款项付清之日止以38462元为基数按月利率1%标准计付）；二、驳回原告魏新毛、陈小琴的其他诉讼请求。案件受理费1070元，已减半收取535元，由原告魏新毛、陈小琴承担135元，由被告遵义环球商机商业经营管理有限公司承担400元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：一、案涉合同是否属于无效合同。二、上诉人应否支付被上诉人2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋租赁费用。关于争点一。魏新毛与遵义环球商机公司、遵义市地产开发有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》系当事人真实意思体现，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。对于上诉人遵义环球商机公司认为合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于争点二。上诉人逾期未支付被上诉人2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋租赁费用，违反合同约定。一审法院判决上诉人向被上诉人支付该笔房屋租赁费用于法有据。关于上诉人提出被上诉人未取得案涉商铺所有权的问题。经查，案涉商铺由遵义市地产开发有限公司出售给被上诉人魏新毛，并已办理《商品房预售合同登记备案表》，在魏新毛与遵义环球商机公司签订的《商铺委托经营管理合同》中，遵义市地产开发有限公司也作为丙方签字。因此，在2018年10月1日至2019年9月30日期间，本案不存在因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的情形，故上诉人该项辩解不能成立，本院不予采纳。综上所述，遵义环球商机经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,070元，由遵义环球商机经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年六月十八日法官助理叶迪书记员霍燕