成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初720号 原告（案外人）：罗惠全，男，1970年6月22日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王鹏举，四川启道律师事务所律师。 被告（申请执行人）:中国农业银行股份有限公司成都总府支行，住所地成都市总府路**。 负责人：彭松，行长。 委托诉讼代理人：罗兴灵,四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许燕,四川博成律师事务所律师。 被告（被执行人）：王太江，男，汉族，1985年11月2日出生，住四川省丹棱县 被告（被执行人）：郑诧艳，女，汉族，1989年12月6日出生，住四川省名山县。 被告（被执行人）：成都双流新兴建材有限公司，，住所地成都市双流区公兴街道湾河村 法定代表人：杨龙。 委托诉讼代理人：王江，公司员工。 第三人：粟本全，男，1967年9月8日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：薛常忠，四川南北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏臻，四川南北律师事务所律师。 原告罗惠全与被告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）、王太江、郑诧艳、成都双流新兴建材有限公司（以下简称新兴公司）、第三人粟本全案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗惠全及其委托诉讼代理人王鹏举、被告农行总府支行的委托诉讼代理人罗兴灵、新兴公司的委托诉讼代理人王江、第三人粟本全的委托诉讼代理人薛常忠到庭参加诉讼。被告王太江、郑诧艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 罗惠全向本院提出诉讼请求：一、停止对位于成都市双流区（哥德堡现代城）2幢1单元305号房屋（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封；二、确认案涉房屋为罗惠全所有。事实和理由：农行总府支行与新兴公司、王太江、郑诧艳公证债权文书一案，成都市双流区人民法院于2018年3月7日查封了案涉房屋。罗惠全提出执行异议后，成都市双流区人民法院于2020年1月14日作出（2020）川0116执异3号执行裁定书，驳回罗惠全的异议请求。2015年3月9日，新兴公司与王太江、郑诧艳签订《商品房买卖合同》及补充协议，并由新兴公司对贷款提供担保。因王太江、郑诧艳逾期偿还贷款，新兴公司起诉。成都市双流区人民法院于2017年11月17日依法判决解除《商品房买卖合同》及补充协议，并判决王太江、郑诧艳协助新兴公司办理案涉房屋预告登记撤销手续和房屋买卖合同撤销备案手续。2017年2月16日，罗惠全就案涉房屋与粟本全签订《房屋买卖合同》。合同签订后，罗惠全依约向粟本全支付了全部购房款并已装修入住。2017年2月20日，新兴公司向罗惠全和粟本全出具《告知函》，载明：2016年12月，我司以工程抵款形式将该房屋售予粟本全，粟本全又将该房屋售予罗惠全。2018年10月18日，新兴公司向罗惠全出具《承诺书》，载明“自法院受理我公司的强制执行案件之日起，本公司保证于一年半内网签于罗惠全名下。2018年11月23日，新兴公司与罗惠全签订《关于“亚丁小镇二期-哥德堡国际现代城”不动产证办理的借款合同》，载明“甲方（罗惠全）为哥德堡国际现代城小区2栋1单元305号房屋业主。成都市双流区人民法院虽于2017年11月17日才作出（2017）川0116民初692号民事判决书解除新兴公司与王太江、郑诧艳关于案涉房屋的商品房买卖合同，但原告2017年2月16日就与粟本全签订了案涉房屋的买卖合同。新兴公司也在合同签订后以书面形式告知罗惠全案涉房屋已于2016年12月以工程款抵款形式将房屋售予粟本全。故，粟本全与新兴公司关于将案涉房屋以抵工程款的形式进行出售存在买卖合意，同时新兴公司的告知与承诺也是真实意思表示。因此，粟本全将案涉房屋出售属于有权处分，粟本全与罗惠全签订的房屋买卖合同是合法有效的。案涉房屋并未办理抵押权登记手续，因此农行总府支行对新兴公司享有的仅为债权，并非物权。罗惠全在法院查封前已与粟本全签订的《房屋买卖合同》合法有效。罗惠全已支付全部购房款并合法占有案涉房屋，未办理过户的原因并非罗惠全的原因造成，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，罗惠全的合法权益应予以保护。 农行总府支行辩称，1.案涉房屋至今登记在王太江、郑诧艳名下，该房屋不能进行转让；２.王太江、郑诧艳和新兴公司尚欠贷款本息34万多元，法院也在执行该套房屋，请求驳回罗惠全的诉讼请求。 新兴公司述称，新兴公司在2018年10月18日与粟本全、罗惠全签订《承诺书》，约定罗惠全先将剩余购房款20万元支付给粟本全，再由粟本全将该款项支付到新兴公司，由新兴公司向农行总府支行承担全部担保责任，回购房屋。但因粟本全未向新兴公司支付该款项，导致案涉房屋至今未能撤销备案。 粟本全述称，1.案涉房屋现在属于新兴公司，但新兴公司已合法转让给了粟本全。粟本全经过新兴公司同意后将案涉房屋出售给罗惠全，交易合法有效，应当受到保护；2.在法院查封前，罗惠全在支付全部购房款后已实际入住；3.农行总府支行对于案涉房屋并无抵押权；4.案涉房屋系新兴公司抵扣工程款给粟本全的，该交易合法有效。 王太江、郑诧艳未作答辩，也未提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原、被告身份信息、被告营业执照、房屋买卖合同、告知函、承诺书、银行交易明细、物业费收据、结算业务凭证、个人购房担保合同及强制执行公证书、借款凭证、商品房买卖合同摘要、执行证书、工程款抵房协议、（2017）川0116民初692号民事判决书、（2020）川0116执异3号执行裁定书等证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：农行总府支行与新兴公司、王太江、郑诧艳公证债权文书一案，执行案号为（2018）川0116执1798号，在执行过程中，本院作出（2018）川0116执1798号执行裁定书及协助执行通知书，于2018年3月7日查封案涉房屋，该案终结本次执行后，恢复执行的案号为（2019）川0116执恢596号。 另查明，2017年1月24日，新兴公司、粟本全与案外人四川民正建设有限公司双流分公司（以下简称民正公司）、成孝钦签订《工程款抵房协议》，约定新兴公司将“哥德堡国际现代城”的9套房屋（房号分别为3栋1单元208号、1栋3单元3203号、1栋3单元3104号、2栋1单元305号、3栋1单元1802号、3栋1单元3205号、2栋1单元2204号、1栋1单元1104号、2栋1单元2004号）作为工程款抵偿给债权人民正公司，民正公司将房屋抵偿给成孝钦，成孝钦又将房屋抵付给粟本全。新兴公司同意按照粟本全的委托，在以上房屋解除备案后分别和粟本全指定的买受人签订上述房屋的《商品房买卖合同》，销售价格由粟本全指定。特别注明：A、每套房屋只签订一次正式的《商品房买卖合同》；B、上述房屋新兴公司在之前已经销售给第三方，因为第三方即购房户至今已停止向按揭银行缴纳并失联，新兴公司作为按揭贷款保证人将履行担保责任。现相关证据资料基本收集完毕，准备进入诉讼，故上述房屋的买卖合同备案尚未正式解除。C、待新兴公司将上述房屋的销售合同以及买卖备案手续解除后，新兴公司即和粟本全或粟本全指定的买受人签订正式的《商品房买卖合同》，并出具收据、备案。现《工程款抵房协议》所指向的9套房屋，新兴公司陈述部分房屋已办理产权证至案外人名下，已无法抵偿。 2017年2月16日，罗惠全与粟本全通过中介方天府新区成都片区华阳福到家房屋中介部于签订《房屋买卖合同》，约定粟本全将案涉房屋以50万元出售给罗惠全。罗惠全分别于2017年2月16日、2017年4月24日、2018年10月19日向粟本全转款10万元、20万元、20万元，共计50万元。后罗惠全一直占有使用案涉房屋。 同时查明，2015年3月9日，新兴公司与王太江、郑诧艳签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定王太江、郑诧艳向新兴公司购买案涉房屋并于2015年5月15日办理了网签备案登记。因王太江、郑诧艳逾期归还农行总府支行贷款，新兴公司向农行总府支行承担了部分担保责任后，新兴公司将王太江、郑诧艳起诉至本院。本院于2017年11月17日作出（2017）川0116民初692号民事判决书，判决：一、解除新兴公司与被告郑诧艳、王太江于2015年3月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、郑诧艳、王太江于本判决生效后十日内协助新兴公司办理双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的撤销备案手续（合同签约备案号433981）；三、郑诧艳、王太江于本判决生效后十日内协助新兴公司办理成都市双流区公兴镇牧华路二段1688号亚丁小镇二期2幢1单元3层305号房屋预告登记证明撤销手续（预告登记证号：双房预双流区字第××号）；四、被告郑诧艳、王太江于本判决生效后十日内支付原告成都双流新兴建材有限公司违约金4334元；五、驳回原告成都双流新兴建材有限公司的其他诉讼请求。 在执行过程中，罗惠全向本院提出执行异议。本院于2020年1月14日作出（2020）川0116执异3号执行裁定书，驳回罗惠全的异议请求。 本院认为，本案属于案外人执行异议纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，罗惠全的执行异议申请能否成立，关键在于罗惠全就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案分析，首先，新兴公司将案涉房屋出售给郑诧艳、王太江后，其已经丧失了对案涉房屋的处分权。在郑诧艳、王太江与新兴公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议被解除前，新兴公司并不具有再次处分案涉房屋的权利；其次，从新兴公司、粟本全与民正公司、成孝钦签订的《工程款抵房协议》来看，该合同指向用于抵偿债务的9套房屋，均是在该协议签订前已经出售给案外人的房屋。在协议签订时，新兴公司对9套房屋均没有处分权，该合同处于效力待定状态。在本案审理过程中，新兴公司也陈述部分房屋产权已办理至案外人名下，无法用于抵偿，因此该以房抵债协议已实际无法履行。因此，粟本全也就无法基于《工程款抵房协议》取得案涉房屋的处分权，所以粟本全也无权将该案涉房屋出售给罗惠全。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，粟本全基于无权处分出售给罗惠全的案涉房屋，罗惠全据此主张对案涉房屋的所有权，于法无据，故本院对罗惠全请求停止对案涉房屋执行的主张不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告罗惠全的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告罗惠全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 孙 毅 人民陪审员 李 兵 人民陪审员 王亚强 二〇二〇年六月十九日 书 记 员 赵 杨