广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异154号 案外人张吉林，女，汉族，1979年4月22日出生，住广东省博罗县。 申请执行人贾红卫，男，汉族，1967年6月14日出生，住陕西省西安市雁塔区。 申请执行人曹敏，女，汉族，1970年12月5日出生，住陕西省西安市雁塔区。 被执行人东莞市汇昌贸易有限公司，住所地为广东省东莞市横沥镇裕宁工业区西路。 法定代表人刘巧当。 被执行人邓浩昌，男，汉族，1965年4月29日出生，住广东省东莞市。 被执行人刘巧当，女，汉族，1964年2月4日出生，住广东省东莞市。 关于本院执行的申请执行人贾红卫、曹敏与被执行人东莞市汇昌贸易有限公司、邓浩昌、刘巧当其他执行纠纷一案【案号为（2020）粤1973执恢404号】，本院查封了被执行人邓浩昌名下一宗土地使用权及其地上建筑物，案外人张吉林于2020年5月22日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人向本院提出异议请求：请求法院中止执行被执行人邓浩昌位于东莞市××镇骏马路××、××号房屋【房产证号为**××15号】及其土地使用权【证号为东府集建（1988）第1900261500029号】。事实和理由:案外人与邓浩昌于2013年11月20日签订《转让协议》，购买案涉房屋及其土地使用权。案外人分别在2018年2月12日、2018年3月2日、2018年3月28日、2018年4月向邓浩昌支付购房款30万元、40万元、10万元及现金40万元。自签订协议之日起，案涉房屋的产权已经全部属于案外人所有，由案外人支配使用该房屋。案外人在占有期间所产生的水费、电费等相关费用，均由案外人承担。2018年6月31日，案外人将案涉房屋出租给杨友好，租期自2018年7月1日至2021年6月30日止。虽案涉房屋未办理过户手续，但该房屋的产权从案外人与邓浩昌签订协议起已经全部属于案外人所有。综上，请求法院中止对案涉财产的查封，以维护案外人的合法权益。 案外人为证明其主张，提交了《转让协议》《房屋租赁合同》、房产证、电费发票、储蓄对账单等予以佐证。 经审查查明，案涉房屋位于东莞市××镇骏马路××、××号，房产证号为**××15号，登记权利人为邓浩昌；案涉土地使用权坐落于东莞市××镇横××村，土地使用权证号为东府集建（1988）第1900261500029号，使用权类型为批准拨用宅基地，登记土地使用权人为邓浩昌。 再查明，案外人提交的证据主要内容如下：邓浩昌作为甲方与张吉林作为乙方于2013年11月20日签订了《转让协议》，主要约定甲方将案涉土地及房屋以110万元转让给乙方，占地面积为110平方米；等等。张吉林作为出租方（甲方）与杨友好作为承租方（乙方）于2018年6月31日签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租期三年，租金为每月4800元；等等。东莞农村商业银行储蓄对账单显示，张吉林于2018年2月12日向邓浩波转账30万元。广东增值税电子普通发票显示，案外人缴纳案涉房屋在2019年6月至2020年4月电费。另，案外人的籍贯为湖南省麻阳苗族自治县，户口住址为广东省××××镇圩镇湾湖西路，户别为非农业家庭户口，为非农业家庭户口，户口住址为广东省××××镇圩镇湾湖西路。 另查明，关于本院受理的原告贾红卫、曹敏与被告东莞市汇昌贸易有限公司、邓浩昌、刘巧当建设用地使用权转让合同纠纷一案【案号为（2018）粤1973民初6618号】，本院依法作出（2018）粤1973民初6618号民事判决书，判决东莞市汇昌贸易有限公司应退还贾红卫、曹敏转让款20800000元并支付利息，支付贾红卫、曹敏违约金5000000元、土地补偿费26790元、律师费200000元、注册服务费6320元、会计服务费1800元、公证费660元；邓浩昌、刘巧当对前述责任承担连带清偿责任；等等。东莞市汇昌贸易有限公司不服本院判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，该院作出（2018）粤19民终9256号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2019年1月25日生效。 因被执行人东莞市汇昌贸易有限公司、邓浩昌、刘巧当未履行生效文书确定的付款义务，申请执行人贾红卫、曹敏依据前述判决书向本院申请执行，本院以（2019）粤1973执3646号立案执行。在执行过程中，本院于2019年3月18日轮候查封了被执行人邓浩昌的案涉房屋，首封案件为广东省第一人民法院（2019）粤1971执4846号。本院依法发函至广东省第一人民法院商请移送案涉房屋的执行，该院作出移送执行函，同意将案涉房屋移送本院执行。2020年4月29日，本院依法查封被执行人邓浩昌名下的案涉土地使用权，查封期限为三年。因申请执行人以其与被执行人已达成和解协议为由向本院申请撤回执行申请，本院依法裁定（2019）粤1973执3646号案终结执行。因被执行人未按和解协议履行，申请执行人向本院申请恢复执行，本院以（2020）粤1973执恢404号立案执行。在案件执行过程中，案外人到庭陈述案涉房屋的购房款是向邓浩昌的弟弟邓浩波支付30万元，余款80万向邓浩昌支付现金。 以上事实，有《转让协议》、《房屋租赁合同》、房产证、电费发票、储蓄对账单、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、查封（扣押）财产清单等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以其已受让案涉房屋及其土地使用权为由请求中止执行案涉不动产，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。首先，案外人主张其已支付全部价款。东莞农村商业银行的对账单仅显示案外人向邓浩波转账30万，该笔款项的交易性质不明。除此外，案外人并未提交其他支付凭证予以佐证，故案涉价款是否已经全部支付完毕存疑。其次，案涉土地使用权性质为宅基地，登记使用权人为被执行人邓浩昌。案外人张吉林并不具有受让案涉宅基地所应具备的集体组织成员的身份，不符合受让案涉土地使用权的条件。最后，案外人与被执行人自2013年11月20日签订《转让协议》后，至今近七年的时间仍未办理案涉房屋及其土地使用权的变更登记，案外人也没有提交证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。因此，案外人未能举证证明其同时满足上述四个情形及其权利能排除执行，应承担举证不能责任。 综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人张吉林的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 梁 晨 审判员 刘先军 审判员 莫芷维 二〇二〇年六月四日 法官助理张颖诗 书记员钟汝祥 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。