贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4411号 原告：徐婧，女，1989年12月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴敏、张競，贵州圣谋律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方洪伟、王涛，贵州本芳律师事务所律师。 原告徐婧与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐婧的委托诉讼代理人吴敏，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐婧向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第（B6）幢3层3号商品房[房号：(B6）3-3]转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告以397281元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2018年3月21日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金，暂计算为15877.72元；3.判决被告退还已收的燃气开户、有线电视入户费，共计2760元；4.本案诉讼费用由被告负担。（庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。）事实及理由：2016年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的招商花园城第B6幢3层3号商品房[房号：（B6)3-3]，商品房总价款为392781元。原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2017年12月21日，被告交付房屋给原告使用。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。在购房时，被告还违规向原告收取燃气开户费、有线电视入户费，共计2760元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为违约，严重损害了原告的合法权益，应当承担相应违约责任。被告违法收取原告的燃气开户费、有线电视入户费，所收费用属于重复收费，应当一并退还无合法依据而收取的燃气开户和有线电视入户的相关费用。为此，原告特具状诉至法院，恳请依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告招商商置公司答辩称：一、被告不存在违约情形，不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，而非房开企业，房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案中，被告作为出卖人，原告作为买受人，根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为原告，被告仅负有协助义务。被告与原告所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项中约定，涉案房屋的不动产权属证书需要买受人与出卖人双方共同办理。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中关于申请办理商品房转移登记约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外”。据此，如果由被告代为办理《房屋所有权证》的，原告应当在被告通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关资料全部提交给被告，如因原告原因，未及时按约提供办理登记所需的全部手续、资料的，由此产生的一切后果由原告承担，被告不承担任何违约责任。本案中，因原告未及时提交资料，2018年11月8日被告通过邮寄的方式，通知原告提交办证所需资料，至此被告已经尽到了自己的通知义务，本案中导致逾期办证的原因是原告拖延提交办证所需资料。根据双方补充协议约定，被告代原告办理产权登记的前提条件是原告提交全部办证所需资料，而原告拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，被告均不应承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十五条规定，民事主体可以委托代理人实施民事法律行为，委托代理采用书面形式的，被代理人应当出具委托书。本案中，原告虽然同意委托被告代为办理涉案房屋的权属登记证书，但直到2019年才向被告出具《委托书》，明确委托被告代为办理涉案房屋的权属登记证书，因此，双方实际于2019年才形成委托代办关系，在此之前，被告不负有代为办理产权证的义务。《不动产登记暂行条例》第十五条规定，当事人或其代理人应当按照法律规定向登记机构提交相关材料，其中包含登记申请书、授权委托书等。本案中，原告直到2019年才向被告提供了登记申请书、授权委托书等资料，而在原告提供相关材料之前，被告无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，被告与原告之间，直到2019年才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，被告不负有办证义务，客观上也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。 二、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非被告主观过错所致。请求法院综合考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被告未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素：1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求被告按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对被告处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区）范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。因此，在上述多方面原因混合导致逾期办证的情况下，被告并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为原告办理权属登记证书。被告作为受害者之一，若法院判决由被告承担违约责任，则过于严苛、对被告显然不公平。 三、关于“三通费”的收取及退还情况。2014年10月20日，贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司向被告出具《委托函》，载明：依照毕地价费[2010]99号文件精神，为方便用户，现委托你司向毕节招商花园城内住宅业主代为收取城市管道燃气设施费，每户收费标准为2500元（大写：贰仟伍佰圆整)。根据该《委托函》，以及毕地价费[2010]99号文(燃气开户费)的规定，被告向购房业主代收了燃气设施费2500元，并已经将该费用代为支付给贵州燃气集团毕节燃气有限责任公司。2014年7月17日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司作为甲方、被告作为乙方签订《委托代收协议书》，约定如下主要内容：一、甲方委托乙方代收其开发建设的“招商花园城”楼盘（C、D、E区)有线电视安装入户费(收费标准按贵州省物价局、贵州省广播电视局黔价费[2009]137号文件规定执行，260元/户)。委托期限从2012年9月22日起至前述楼盘区域内的有线数字电视安装完毕为止。二、乙方向用户代收的有线电视安装入户费，甲方进场安装时由乙方一次性垫付结算该区域（C、D、E区）内住户的安装入户费。根据该协议约定，被告向C、D、E区业主代为收取了每户260元的有线数字电视安装入户费，并已经将该费用代为支付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司。2017年3月30日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司作为甲方、被告作为乙方签订《委托代收协议书》，约定：“一、甲方委托乙方代收其开发建设的“招商花园城”楼盘B区有线电视安装入户费（收费标准按贵州省物价局、贵州省广播电视局黔价费[2013]179号文件规定执行，260元/户），共1152户，金额299520元。委托期限从2012年9月22日起至前述楼盘区域内的有线数字电视安装完毕为止。”根据该协议约定，被告向B区业主代为收取了每户260元的有线数字电视安装入户费，并已经将该费用代为支付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司。关于电开户费，被告原是按照黔价费（2010）第200号文规定的标准向业主代为收取每户520元的开户费用，该费用是安装单项电表的价格，在收取了该费用后，被告代为支付给毕节市供电局。2014年5月28日，贵州省发展改革委员会下发《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题通知》，自该通知下发后，毕节市供电局未再收取电开户费，因此，自2014年5月28日之后，被告所代收的电开户费未能缴纳至毕节市供电局，且根据前述《通知》，被告自2014年4月8日之后未向业主收取过电开户费。对于2014年5月28日之前收取、尚未缴纳至毕节市供电局的电开户费，被告已经陆续退还给业主。被告与原告签订的《商品房买卖合同》补充协议中“关于付款方式、期限及逾期付款的补充”第1条约定：“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用……买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用产生的相关费用”。根据该约定，原告所购买的房屋中，所涉及的有线电视、独立电表、独立煤气表的设施、开通费用由其自行承担，且根据当时的文件精神及当地政策，该部分费用确实是由被告代为收取，并已经代为缴纳给相应的服务提供商。因此，涉案房屋的燃气费应当由原告自己承担，被告是严格按照燃气公司的委托代为收取相关费用，收费标准严格按照发展改革委员会出台的收费标准、政策进行，由于该部分费用是代收代缴，因此该部分费用最终不是由被告获得，而是实际支付给相应的服务提供单位，且原告也实际使用了相关服务，因此，无权要求被告退还该费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月27日，以原告徐婧为买受人，招商局地产（贵州毕节）有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买位于毕节市南部新区，建筑面积106.36平方米，套内建筑面积85.57平方米。该商品房为预售商品房，总价款397281元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款87281元，余款310000元以公积金贷款支付。上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时线路铺设到户。出卖人督促、协调电力、燃气、供水、电信部门以达到交付条件。出卖人承诺于前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照人民银行同期活期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款／的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”同时，商品房买卖合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”签订商品房买卖合同后，原告依约向招商局地产（贵州毕节）有限公司支付了购房款397281元、燃气开户费2500元，以及涉案房屋的契税、印花税、公共维修基金、抵押登记费、产权登记费等费用。2017年12月21日，招商局地产（贵州毕节）有限公司向原告交付涉案房屋。2018年5月23日，涉案房屋所属楼栋取得商品房备案证明书。2018年11月9日，招商局地产（贵州毕节）有限公司通知原告提交办证所需资料。原告认为，招商局地产（贵州毕节）有限公司迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，以及应退还开户费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明，招商局地产（贵州毕节）有限公司已被本案被告招商商置公司合并吸收，招商局地产（贵州毕节）有限公司已于2019年4月15日进行了注销登记。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案原告与招商局地产（贵州毕节）有限公司双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，招商局地产（贵州毕节）有限公司亦应按照合同约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条规定，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人。招商局地产（贵州毕节）有限公司已被本案被告招商商置公司合并吸收，应以招商商置公司为本案当事人。对于原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书时间，仅就逾期交付有关文书在180个工作日内的违约责任进行了约定，对逾期超过180个工作日买受人不退房的违约责任也未进行约定。同时双方在《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、契税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。因此，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，买受人购买的涉案商品房为预售商品房，出卖人应当在2017年12月21日交付商品房后的90日内（即2018年3月21日前）取得房屋权属证书，而被告具备办理转移登记条件后于2018年11月9日通知原告提交办证所需资料。此时被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定被告应承担违约责任。如前所述，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期间为2018年3月22日至2018年11月9日，逾期天数未超过180个工作日。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书在180个工作日内，按已付房价款的万分之一承担违约责任。综上，原告诉请的违约金为39.73元（397281元×0.01%）。 对于原告诉请判决被告退还有线电视入户费、燃气开户费共计2760元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告以代收代缴名义向原告收取了毕节市南部新区百里杜鹃路招商花园城第（B6）幢3层3号房的燃气开户费2500元。虽然被告辩称购房总价款不包括独立电表费、独立燃气开户费等费用，其系代收代缴行为，不应由其承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。对于原告诉请判决被告退还有线电视入户费的请求，因其所举证据不足以证明被告向原告收取了该费用，故本院对该请求不予支持。综上，对原告诉请判决被告退还有线电视入户费、燃气开户费共计2760元的请求，本院予以支持退还燃气开户费2500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条、第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐婧支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金39.73元； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐婧退还燃气开户费2500元； 三、驳回原告徐婧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费133元，由原告徐婧负担108元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年六月十五日 书记员 杨云兴