广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4690号上诉人（原审原告）：陈池兴，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张建国，广东高裕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈文发，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈俭兴，陈文发之父。委托诉讼代理人：莫异虎，广东连通律师事务所律师。上诉人陈池兴因与被上诉人陈文发农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初16427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈池兴上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判陈文发承担土地过户给陈池兴的所有税费；3.改判陈文发支付陈池兴为修建新房屋修路填埋管道垫付的材料费21140元、人工费26800元、水电费827.71元，赔偿砍伐的树木28000元（红豆杉树1棵7000元，30年黄皮树3棵*7000元/棵，人参果树1棵、桂花树3棵）及损坏的围墙10000元（8米*1.5米*24厘米）；4.一、二审诉讼费用由陈文发负担。事实与理由：（一）一审判决错误认定陈文发对《房屋土地合同》无效存在过错。（二）一审判决未能查明事实真相，即陈文发在涉案合同履行过程中违约，具有重大过错。1.陈文发不按合同约定履行义务。2.陈文发违反诚实信用原则，严重违约。（三）陈文发应承担涉案房屋恢复过户至陈池兴名下的税费，返还陈池兴垫付的修路款并赔偿损坏围墙及树木损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。陈文发辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈池兴向一审法院起诉请求：1.解除陈池兴、陈文发签订的房屋土地合同；2.判令陈文发将佛山市南海区************七世祠堂某巷某号房屋（即房屋土地合同中的某巷某号房屋）所在的土地63.2平方米归还过户给陈池兴并承担所有过户税费；3.判令陈文发支付陈池兴为修建陈文发新房屋修路填埋管道垫付的材料费21140元，人工费26800元、水电费827.71元、砍伐的树木28000元（红豆杉树1棵7000元，30年黄皮树3棵*7000元/棵，人参果树1颗、桂花树3棵），损坏的围墙10000元；4.一审案件诉讼费由陈文发承担。一审法院认定事实：2012年9月18日，陈池兴（乙方）与陈文发（甲方）签订《房屋土地合同》，约定：一、乙方将位于佛山市南海区************七世祠某巷某号的土地以及房屋（下简称“旧屋”）的所有权转让给甲方。乙方房产面积包括围墙内的所有面积共150平方米，其中水泥建筑土地面积79.35平方米。二、甲方将位于佛山市南海区某镇某岗某一组某家鱼塘旧屋边土地的121平方米加上原有房产围墙内所有面积150平方米的总面积（即271平方米），并且建筑一层楼的平房（面积为79.35平方米，楼高4米，只刷白灰，不包装修）。甲方仅以此作为与乙方交还土地房屋的条件。三、乙方实际迁移的地点在旧麦家鱼塘东面。北面邻陈某南、陈某南屋，南面邻陈某强屋，西面邻鱼塘，东面邻陈某华、陈某华屋。四、甲方以乙方旧建筑水泥面积重建一层79.35平方米的房子作为交换，超出79.35平方米的部分有乙方支付一切费用，并且要经过甲方同意才能够建超出部分的建筑物。五、乙方必须将其房产的所有权（包括房产证）以及所有者转为甲方。六、由于建筑工作关系，乙方全家必须暂时搬到附近的出租屋暂住，其出租屋地址和租金有甲方安排。七、本宗交易与乙方三个儿子没有关系，他们不得有异议或争夺。八、本合同生效或建筑工作开始后，乙方不得反悔，不得影响施工进度。因此造成的一切损失其中包括土地财产的纠纷，双方的权益义务，全部财产的损失等等，由乙方独自负责承担。2012年9月20日，佛山市南海区某镇某岗社区*民委员会出具《证明》，确认陈池兴涉案旧房所在土地地址变更为佛山市南海区**********************。旧屋所在土地的使用权人已由陈池兴变更登记为陈文发，登记使用权面积为63.2平方米，为此，陈文发缴纳税费共28533.48元；旧屋现仍登记在陈池兴名下。陈文发作为置换条件的土地未办理土地登记及土地转用手续；作为置换条件的新建房屋未取得规划、报建审批。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。”陈池兴、陈文发签订的《房屋土地合同》约定陈文发将位于佛山市南海区某镇某岗南某组某家鱼塘旧屋边土地的121平方米加上原有房产围墙内所有面积150平方米的总面积（即271平方米），并且建筑一层楼的平房，作为置换陈池兴房产的条件，事实上陈文发也在上述土地上建造了房屋，用于建设用途，双方当事人均未能举证证明新建房屋所在土地为建设用地或已办理建设用地审批手续，陈池兴、陈文发签订的《房屋土地合同》违反法律、行政法规的强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除问题，陈池兴主张解除《房屋土地合同》，一审法院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。陈文发因双方签订的《房屋土地合同》取得了旧屋所在土地的土地使用权，陈池兴主张陈文发将旧屋所在面积为63.2平方米的土地归还过户给陈池兴，一审法院予以支持。关于过户税费负担问题，陈池兴、陈文发就《房屋土地合同》无效均有过错。旧屋所在土地过户予陈文发时，陈文发缴纳了共28533.48元税费，再将土地过户回予陈池兴，亦会产生相应税费，陈池兴、陈文发应就上述两次产生的全部税费进行分摊。由于本次过户尚未实际发生，需缴税费金额及实际谁支付尚不确定，双方应分摊的税费金额尚不确定，一审法院对陈池兴的税费主张不予支持。关于陈池兴主张的修路费用、砍伐树木费用、损坏围墙费用，陈池兴未举证证明上述费用与本案的关联，且未有证据显示陈文发承诺过支付相应费用，陈池兴应自行承担举证不能的法律后果，一审法院对陈池兴的相应主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈文发于判决发生法律效力之日起十日内协助陈池兴办理位于佛山市南海区**********************[佛府南集用（2012）第XXX]土地使用权变更登记至陈池兴名下的手续；二、驳回陈池兴的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，一审案件受理费1981.42元，由陈池兴负担831.42元，由陈文发负担1150元。本院二审期间，陈池兴围绕上诉请求提交了视频一份，拟证明陈文发两个涉案房屋的新建都是由陈池兴负责的，填埋管道费用由陈池兴支出。陈文发未提交新证据。经审查，陈池兴在二审中提交的证据无法证明其所主张的证明内容，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉案《房屋土地合同》的效力；陈池兴上诉主张陈文发支付过户税费并赔偿填埋管道费用以及树木、围墙损失是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。涉案《房屋土地合同》约定，以陈文发位于佛山市南海区某镇某岗南某组某家鱼塘旧屋边土地121平方米加上原有房产围墙内所有面积150平方米，以及建筑一层楼的平房，作为置换陈池兴房产的条件。本案中，陈文发在上述土地上新建房屋但未办理相关审批手续，涉案《房屋土地合同》因违反法律的强制性规定而无效。一审法院对合同效力认定正确，本院予以维持。无效合同自始没有法律约束力，陈池兴上诉主张陈文发违约，于法无据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。关于过户税费问题。由于陈池兴主张的过户税费尚未发生，故本院对该上诉请求不予支持。关于填埋管道费用问题。本院认为，因陈池兴未能举证证明该管道系经双方协商一致而兴建，且涉案合同对相关费用分担亦未作出约定，故陈池兴上诉请求陈文发承担填埋管道费用，理由不能成立，本院不予支持。关于树木及围墙损失问题。本院认为，本案并无证据证明陈池兴主张的树木、围墙曾经存在且系陈文发砍伐或损毁，陈池兴上诉请求陈文发赔偿树木及围墙损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈池兴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1942.09元，由上诉人陈池兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年六月十九日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰