贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3314号 原告：陆永钦，男，汉族，1995年6月18日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：王兴（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗杰（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告陆永钦与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王兴、罗杰，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任司立即为原告陆永钦办理双方签订的《商品房买卖合同》约定的毕节市XX号房(该房号为1-A8-2)的不动产权证书；2、依法判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向原告陆永钦支付逾期办理毕节市XX号房(该房号为1-A8-2)房屋转移登记有关文书的违约金(违约金以购房款280213元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率130％标准，从2017年5月31日起计付至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止)，截止至起诉之日暂计:48800元；3、依法判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司立即返还原告缴纳的“开户费”(电表开户费、电视开户费、燃气费)共计3329.00元并支付利息(利息以3329.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月24日计付至被告向原告实际支付完毕之日止)；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年6月24日，原告陆永钦与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节市XX号(该房号为1-A8-2)房屋，建筑面积为94.85平方米，购房款为280213元，原告已经按照合同约定支付了涉案房屋的购房款。合同约定被告应于2014年10月31日前将涉案房屋交付给原告使用。根据合同约定被告应当在2017年5月31日之前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未能如期办理并交付涉案房屋的转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1％的违约金。签订合同后，原告按照被告要求缴纳了“开户费”(电表开户费、电视开户费、燃气费)共计3329.00元，原告认为，开通电、有线电视、燃气系被告交房的必要条件，且该笔费用已包含在购房款中。后原告要求被告返还原告缴纳的“开户费”及要求被告履行办证义务，被告均以各种理由予以拒绝综上所述，原被告双方之间订立的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告已经按照约定支付购房款，被告未向原告办理并交付涉案房屋的转移登记文书，构成违约，应当承担逾期办证的违约责任；被告收取原告电表开户费、电视开户费、燃气费的行为构成重复收费，应当予以返还。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告未向被告缴纳办证所必需的契税，违反合同先行义务，无权诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、答辩人自2018年11月29日取得《首次登记确认书》起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已经构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由答辩人自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同地块其余户。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人的原因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记的违约责任不应再由被告承担。 六、原告诉请退还开户费3329.00元的诉讼请求不应当得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房价款并未包含开户费，被告代收后已代为交纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。 七、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年6月24日，原告陆永钦作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市XX号商品房（房号为1-A8-2），建筑面积94.85平方米，套内建筑面积76.01平方米；总价款为280213.00元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款84213.00元，余款196000.00元以银行按揭支付；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关代为缴纳电开户费、水表、闭路电视开通费。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。并于2019年1月24日向被告缴纳3329.00元，被告出具收据载明：收到陆永钦瑞丰铭城（XX室）燃气费2500.00元、开户费829.00元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《首次登记确认书》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年6月1日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款280213.00元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年6月1日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，和双方所签《商品房买卖合同》约定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不应再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同约定原告委托被告缴纳电开户费、水表、闭路电视开户费，原、被告之间虽形成了原告委托被告代为向相关部门缴纳前述开户费的合意，但被告提供的证据不能证明其已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无须再代原告缴纳上述费用，故对原告要求被告退还开户费3329.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付利息的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告陆永钦交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陆永钦逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款280213.00元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年6月1日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告陆永钦开户费3329.00元； 四、驳回原告陆永钦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费552.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月十八日 书记员  申开旭