浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初5613号 原告：裘裕辉，男，1977年10月11日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告：吴威光，男，1985年8月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省象山县，现住浙江省象山县。 原告：胡善福，男，1956年11月2日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告：陈新永，男，1968年11月14日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告：施松绍，男，1975年4月19日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告：周全林，男，1960年2月22日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告：吴宏洋，男，1969年7月8日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告：吴宏产，男，1966年7月31日出生，汉族，住浙江省象山县。 上述八原告共同委托诉讼代理人：吴宏洋，男，1969年7月8日出生，汉族，住浙江省象山县。 上述八原告共同委托诉讼代理人：吴威光，男，1985年8月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省象山县，现住浙江省象山县。 被告：杨日友，男，1956年8月9日出生，汉族，住浙江省象山县。 被告：陈阿芬，女，1959年6月25日出生汉族，住浙江省象山县。 第三人：象山县围海房地产开发有限公司，住所地浙江省象山县丹东街道新华路**，统一社会信用代码91330225684277018T。 法定代表人：吴宏定，该公司总经理。 原告裘裕辉、吴威光、胡善福、陈新永、施松绍、周全林、吴宏洋、吴宏产与被告谢卫平、杨日友、姚建伟、张文品、吴友宏、第三人象山县围海房地产开发有限公司（以下简称围海公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年6月5日立案后，于2018年9月27日作出（2017）浙0225民初4681号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至浙江省宁波市中级人民法院，该院于2019年4月9日作出（2019）浙02民终480号民事裁定书，裁定撤销本院上述判决，该案发回本院重审。本院于2019年5月6日重新立案后，另行组成合议庭适用普通程序进行审理。因本案涉及多个法律关系，且有多个必要共同诉讼人未参加诉讼，故本院通知原告本案只审理其与被告姚建伟的纠纷［案号为（2019）浙0225民初3401号］，其他纠纷由原告在指定期限内另行提起诉讼。2019年7月22日，原告就其与杨日友、陈阿芬的纠纷另行起诉，本院于同日立案受理。2019年9月9日，本院依法公开开庭审理了本案，原告胡善福、周全林、吴宏产及其与原告裘裕辉、陈新永、施松绍的委托诉讼代理人暨原告吴宏洋、吴威光，被告杨日友、陈阿芬到庭参加诉讼，第三人围海公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案因案情复杂、双方当事人争议较大，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告裘裕辉、吴威光、胡善福、陈新永、施松绍、周全林、吴宏洋、吴宏产向本院提出诉讼请求：撤销象山县人民法院（2017）浙0225执异2号民事裁定，继续对第三人名下位于象山县××街道××路××公寓小区××号楼××号房屋采取查封措施。事实和理由：因第三人长期拖欠原告工资，原告遂于2016年5月向象山县劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，该委裁决第三人应给付原告等人工资100余万元，后原告申请法院强制执行，象山县人民法院于2016年9月28日作出（2016）浙0225执2561号之一执行裁定，对第三人名下15套房屋实施了查封措施。2017年3月13日，原告收到（2017）浙0225执异2号执行裁定书，该裁定撤销（2016）浙0225执2561号之一执行裁定对上述房屋的查封，原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。具体理由如下：一、该裁定作出程序违法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，案情复杂、争议较大的，应当进行听证。该案涉及大量农民工工资及材料供应商货款的支付，且未对案涉商品房交易是否合法进行确认，该裁定的作出忽略听证和对证据质证程序，显然不当。该裁定还遗漏主体，且把众多买受人列为共同诉讼，造成案情混乱。二、被告与第三人之间的商品房交易无效。1.按照房产开发政策规定，开发商将商品房进行交易的前提应当是经过竣工验收合格的房屋，而案涉房屋未依规验收。2.被告取得房屋产权应当依法纳税，而被告未履行纳税义务，且房屋均是被告以破门换锁的方式强行侵占，此状况有公安报案在卷，被告并未依法占有。3.第三人无被告支付房款的记载，被告等人的款项均汇入吴宏定个人账户，只是被告与吴宏定之间的借贷关系，被告均分文未付购房款。4.被告持有的购房合同是吴宏定背着第三人私自与其签订的，按商品房买卖惯例，买卖双方通过签订商品房买卖契约确定付款方式，案涉房屋买卖合同签订于2015年4月，而被告的汇款早于此时间，被告在不知商品房销售价格和交付期限情况下提前支付房款，有悖常理。若被告认为其购买案涉商品房行为有效，应通过诉讼确权，（2017）浙0225执异2号执行裁定确认案涉房屋买卖合法有效，违反了法律规定。三、（2017）浙0225执异2号执行裁定致使原告拖欠工资无法得以支付，损害了原告的正当权益。因此，原告起诉来院，望判如所请。 被告杨日友、陈阿芬共同辩称，原告所诉事实与原审上诉状中所述内容不一致，原审上诉状中原告承认被告是将款项借予第三人，而非吴宏定个人。被告将案涉款项于2013年3月19日借给第三人用于支付新华公寓小区的土地出让金。 第三人围海公司书面陈述，被告并无向第三人支付过购房款，请求撤销（2017）浙0225执异2号执行裁定。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.围海公司由浙江省围海建设集团股份有限公司出资600万元、宁波围海置业有限公司出资900万元，于2009年3月3日成立，于2009年12月25日变更为宁波围海置业有限公司出资的一人有限责任公司，2013年4月8日变更为吴宏定出资1500万元的一人有限责任公司，2014年3月19日变更由吴宏定出资1350万元、吴宏洋出资150万元的有限责任公司。2017年6月12日，围海公司被吊销营业执照，但未被注销。 2.原象山县丹东街道新华路37号房地产由围海公司所有［房屋产权证：象房权证丹东街道字第2009-013317；土地使用权证：象国用（2009）第0××0号］。2013年4月28日，围海公司以该房地产为宁波瑞林建材科技有限公司（简称瑞林公司）在2013年4月28日至2016年4月27日期间向象山国民村镇银行股份有限公司（以下简称国民村镇银行）借款600万元提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记（他项权证书号：象他证丹东街道字第201303886号），登记债权数额为1000万元。国民村镇银行于2014年5月4日将600万元借款发放给瑞林公司，借款期限至2015年4月27日止。到期后，瑞林公司未还本付息。国民村镇银行于2016年3月11日提起诉讼，并申请诉讼保全，本院查封了围海公司名下位于象山县丹东街道新华路37号的土地使用权。本院的（2016）浙0225民初1506号民事判决判令国民村镇银行对围海公司抵押的涉案土地使用权享有优先受偿权。 3.围海公司将象山县丹东街道新华路37号的房屋拆除重建，于2013年9月开工。2014年9月9日，国民村镇银行向县住建局出具函一份，对案涉房屋同意预售，但未对新建房屋办理抵押手续，县住建局于2014年9月15日颁发商品房预售许可证，原房屋所有权证并未注销，新建房屋未办理房屋所有权证书。 ４.2013年3月19日，围海公司通过吴宏定向杨日友借款100万元。2015年4月9日，杨日友、陈阿芬与围海公司签订了商品房买卖合同（已登记备案）、储藏室出售协议、停车位转让协议各一份，购买新华公寓2号楼301室、2号楼7号储藏室、4号停车位，总价款为1075695元。合同签订后，上述借款转为购房款，围海公司向杨日友交付盖有围海公司财务专用章及法人章的全额付款的收据。 5.2016年1、2月，围海公司法定代表人吴宏定出走，案涉房屋未经竣工验收。2016年3月，购房户向社区、住建局、县政府要求验收房屋办理房产证未果，于2016年7月起陆续自行装修入住。周全林曾于2016年6月30日以断电方式阻止谢卫平装修而发生相打，阻止无果。 6.裘裕辉、吴威光等13人与围海公司支付劳动报酬劳动争议纠纷，经象山县劳动人事争议仲裁委员会调解，于2016年7月5日作出仲裁调解书，确认围海公司应给付裘裕辉等人工资1291584元，其中裘裕辉工资17880元、吴威光工资25万元、胡善福工资81550元、陈新永工资8560元、施松绍工资33618元、周全林工资26840元、吴宏洋工资60万元、吴宏产工资68772元，合计1087220元。仲裁调解书生效后，裘裕辉、吴威光、胡善福、陈新永、施松绍、周全林、吴宏洋、吴宏产等人于2016年7月13日申请本院强制执行。本院立案执行后，于2016年9月27日作出（2016）浙0225执2561号之一执行裁定书，预查封围海公司位于象山县××街道××路××公寓小区××号楼××室××室××室××室××室，2号楼101室、102室、103室、201室、301室、302室、401室、402室、501室、502室15套房屋。杨日友、陈阿芬对案涉房屋提出书面异议，本院于2017年3月6日作出（2017）浙0225执异2号执行裁定书，撤销了（2016）浙0225执2561号之一执行裁定书对案涉房屋的预查封。裘裕辉、吴威光、胡善福、陈新永、施松绍、周全林、吴宏洋、吴宏产不服该裁定，遂致本讼。 7.2019年5月9日，位于象山县××街道××路××号××室住宅（建筑面积80.1平方米）登记至杨日友名下。 2020年6月11日，位于象山县××镇××村住宅（建筑面积282.39平方米）登记至杨日友名下。 本院认为，被告认为案涉房屋系其向第三人合法购买，已支付房款，并已实际占有使用，未办理产权证非其原因所致为由主张排除对案涉房屋的预查封。依此主张，被告主张排除对案涉房屋执行的实体法律依据为《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。据此规定，被告欲排除对案涉房屋的执行，须满足以下条件：一是案涉执行系对金钱债权的执行；二是案涉房屋仍登记在被执行人名下；三是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；四是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；五是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；六是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋未经竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，案涉房屋不得交付使用。且案涉房屋并非由第三人交付使用，而是由被告擅自占有并装修入住，被告占有案涉房屋的方式不合法。因此，被告的异议不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，被告不享有排除案涉房屋执行的权利，原告的诉讼请求成立，本院对此予以支持。至于被告提出的超标的、超范围查封的问题，不属于执行异议之诉的审理范围，本院在本案中不作处理。 综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 准许对第三人象山县围海房地产开发有限公司名下位于象山县××街道××路××公寓小区××号楼××号房屋采取预查封措施。 本案案件受理费80元，由被告杨日友、陈阿芬承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张海科 人民陪审员  赖再堂 人民陪审员  潘 晓 二〇二〇年六月二十九日 法官 助理  罗 芝 代书 记员  童晓喜