广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2330号原告黄晓纯，女，汉族，1981年6月17日出生，住址：广东省博罗县*****************。身份证号码：445************187。被告惠州市金衡实业有限公司，住所地：博罗县******委会车桥头。法定代表人黄某1。委托代理人陈晓丽、叶仕英，广东科明律师事务所律师、实习律师。原告黄晓纯诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓纯、被告委托代理人陈晓丽、叶仕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2016年8月30日与被告签订《商品房买卖合同》,编号为：博罗（2016）10016352，地址位于博罗县*****************，面积为125.5平方米，房屋总价599552元，支付首期房款159552元，余款400000元申请贷款支付。原告一直履约支付贷款。合同第十一条约定，被告应当在2017年5月30日前将该商品房验收合格交付原告使用，原告于2017年9月2日收楼，合同第十二条约定，被告逾期交房的违约责任，逾期在180天之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，从2017年6月1日至2017年9月2日，共计11152元。花园至今无一项达标：1.该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房未取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，出卖人至今尚未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。二、合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书，不解除合同的买受人有权向出卖人索赔损失金额，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（当前年利率为6%），即从2018年9月3日至2020年5月7日，暂计20个月，违约金为50961元。为维护自身权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告支付原告逾期收楼违约金11152元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金50961元；3、判令被告代交原告物业管理费直至出具楼宇相关合格证为止；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：一、对原告主张的逾期收楼违约金11152元有异议，请求事实无法律依据，原告所购买房屋实际上是一个镇级BT工程，整个楼盘的报建是以总面积报建，每一栋楼的验收要以整个楼房的综合验收为准，原告明知楼盘不可能在2017年5月30日交房，这是原、被告双方在商品房买卖合同补充协议对交房时间和不可控因素都有清楚的认知和明确约定。现在楼盘已列入问题楼盘，镇政府及相关部门成立专门小组针对楼盘的验收和交楼进行指导，同时受疫情影响一再推迟，所以被告的逾期交房属于不可抗力因素，不应由被告承担相应的违约责任；二、根据原、被告之间于2016年8月30日签订的商品房买卖合同，双方针对合同第12条的约定作出补充协议，在补充协议的第8条第1款明确约定，双方同意对出卖人逾期交房的违约责任做一下修改，无论逾期是否超过240日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房款的百分之零点零一，最高赔付不超过总房款额2%，故原告向被告主张按每日总房款的万分之二支付违约金没有合同依据；三、原告未提供实际损失情况，根据最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知第50条，支付违约金应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，原告已收楼且购房已大大涨价要求支付高额的违约金也无依据。针对原告的第二项诉讼请求，主张逾期办理不动产权证违约金50961元有异议，请求事实无依据，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，并没有对出卖人逾期办理不动产权证支付违约金作具体的约定。而是针对逾期办理不动产权证做的补充协议，在补充协议第14条约定，非因出卖人原因导致逾期办证等的，出卖人不承担责任。买受人需按照不动产登记部门和税务部门的要求，提交必备的资料并交纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，由买受人自行承担。原告自购房后一直未提供材料给被告也没有缴纳相应的办证费用及契税，逾期办证原因在于原告而不在于被告，故被告不应承担相应的违约责任。针对原告第三项诉讼请求，让被告代缴物业管理费无法律、事实依据，收取物业管理费的主体是物业管理公司，与本案无关。根据原告提供的证据材料可知，原告与物业公司签订的前期物业管理服务合同第4条约定，业主有缴纳物业管理费的义务。根据物业管理条例第42条，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业管理费，原告于2017年9月2日已收楼入住，至起诉之日已享受了近3年的物业服务，是实际的受益人，理应缴纳相关物业管理费，不应由被告承担。关于第四项诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。经审理查明：2016年8月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：博罗（2016）10016352]及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园53栋15层01房，房款总价为599552元。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2017年5月30日前将商品房验收合格交付原告使用。第十二条约定，被告逾期交房的违约责任逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自付款之日起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交房价款万分之二的违约金。合同第二十条约定“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见本合同附件补充协议第十四条”。《补充协议》第十四条约定“...2、买受人须按照不动产登记部门和税务部门的要求，提交必备的资料并交纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，由买受人自行承担...”。以上合同签订后，原告当日支付首期款159552元，余款按揭贷款支付。2017年9月2日，被告将案涉房屋交付给原告使用，同时原告与惠州市嘉华达物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。庭审时，原告自认没有缴纳办理房产证的预交费用和应缴纳的契税。本院认为，被告是具备房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：博罗（2016）10016352]约定的内容没有违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，本院予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务。关于补充协议第八条的效力，由于《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》减轻了出卖人的逾期交房、逾期办证违约金责任，故本院认为补充协议第八条对原告无效，应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。关于逾期交房违约金的问题。根据案涉合同第十一条的约定，被告应于2017年5月30日前交付房屋，庭审时，原、被告双方确认案涉房屋交付时间为2017年9月2日，故对被告违反合同约定逾期93天交付房屋的事实，本院予以确认。被告主张逾期交房属不可抗力因素，证据不足，本院不予支持。依据案涉合同第十二条的约定，被告应当支付的逾期交房违约金为11151.67元（599552元×0.0002/天×93天）。关于逾期办理房产证违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条及《补充协议》第十四条约定，买受人须按照不动产登记部门和税务部门的要求，提交必备的资料并交纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，由买受人自行承担。根据《中华人民共和国契税条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”、第九条“纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”、第十一条“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”的规定，综上，因原告未及时完成契税缴纳，被告无法办理房屋权属变更登记，逾期办证的责任应当由原告自行承担，故原告主张被告应当支付逾期办证违约金的诉求，本院不予支持。关于原告诉请被告代交物业管理费的问题。2017年9月2日，原告在收楼时与惠州市嘉华达物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该物业管理合同的当事人并非被告，原告诉请被告代交物业管理费证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国契税条例》第八条、第九条、第十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄晓纯支付逾期交房违约金11151.67元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费676.42元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担50元，由原告黄晓纯负担626.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二〇年六月二十九日法官助理 刘伟东书 记 员 蒙帮宇