四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初709号 原告（反诉被告）：李兴朝，男，1970年8月20日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：孙雪，四川贤辩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐小燕，女，1972年9月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：蓝委，四川正当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阎小帅，四川正当律师事务所律师。 第三人：四川省新三江房地产营销策划有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区酒城大道三段****楼****，统一社会信用代码91510502692266562T。 法定代表人：徐生健，董事长。 委托诉讼代理人：龙雪峰，男，系第三人公司员工。 委托诉讼代理人：曾黎，女，系第三人公司员工。 第三人：周擎擎，女，1992年4月24日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 第三人：周有明，男，1970年11月23日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告（反诉被告，下称原告）李兴朝诉被告徐小燕（反诉原告，下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，被告徐小燕申请追加第三人四川省新三江房地产营销策划有限公司（下称新三江公司）为第三人，本院经审查后予以准许。周擎擎、周有明与本案的审理具有法律上的利害关系，本院依职权追加为第三人。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兴朝及其委托诉讼代理人孙雪，被告徐小燕及其委托诉讼代理人蓝委，第三人新三江公司的委托诉讼代理人曾黎，第三人周擎擎、周有明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李兴朝向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖及经纪合同》；2.判令被告双倍返还原告定金4万元；3.判令被告承担原告为此应支付给经纪方的居间服务费5520元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月12日原告与被告经新三江公司介绍签订了《房屋买卖及经纪合同》一份，约定由被告购买位于泸州市江阳区的房屋，双方就购房款的总价、支付方式、逾期付款责任等事实进行了相应约定。合同签订后，原告向被告支付2万元定金并向新三江公司支付了居间服务佣金5520元。被告于2019年12月23日将该房屋出售给第三人并办理完成了房屋产权过户手续，其行为已严重损害原告的合法权益。原告据此诉至本院，请求判如所请。 被告徐小燕辩称，1.原告未按约支付购房款，被告享有合同约定的解除权，并于2019年12月3日、12月4日向原告发出解除买卖合同通知书，双方于2019年11月12日签订的房屋买卖合同已于2019年12月3日解除；2.原告未按《房屋买卖及经纪合同》履行先支付房款的义务，已构成违约，被告行使先履行抗辩权，拒绝过户，在房屋买卖合同解除后将房屋出售他人，并不构成违约。原告无权要求被告双倍返还定金，且我方并未受到定金，该定金由新三江公司收取；3.居间服务佣金系原告基于与第三人新三江公司间签订的经纪合同，原告主张我方支付居间服务费没有事实和法律的依据，本案案由系房屋买卖合同纠纷，原告主张的居间服务佣金系不同的法律关系，不应在本案中予以解决;4.被告在履行房屋买卖过程中不存在任何违约行为，合同未能履行的根本原因在于原告违约在先，其迟延支付房款致使合同目的不能实现，支付给新三江公司的佣金应自行承担。 被告徐小燕针对原告的起诉提起反诉：1.判令原告支付被告违约金34800元；2.反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年11月12日原、被告及第三人签订《房屋买卖及经纪合同》，约定被告将位于泸州市江阳区房屋出售给原告，并由原告于2019年11月29日前支付房款，但其未按约定履行前述义务，构成违约。被告现依法提起反诉，请求判如所请。 原告李兴朝针对被告的反诉辩称，案涉合同无法实现合同目的系因被告徐小燕未按合同履行义务，且之后一房二卖，原告方不应承担责任。 第三人新三江公司述称，原告诉请的第一项诉讼请求解除原、被告签订的合同含原、被告间的买卖合同关系和原、被告与新三江公司间的居间合同关系，需明确解除的为何种关系；原、被告双方经第三人新三江公司居间成功后签订案涉房屋的《房屋买卖及经纪合同》及补充协议，但因补充协议约定产权过户手续采用公证形式，当日资料准备不全，双方同意将案涉房屋的购房定金交由第三人新三江公司保管，待手续资料齐全再将定金转给卖方（被告），后买卖双方因合同发生争议，应于签订合同当日支付的佣金也尚未支付。关于购房定金，希本案确定其所属，第三人新三江公司在扣除对应的佣金后无息返还。 第三人周擎擎述称，合同约定先付款后公证，但原告方一直未付款，先行违约。 第三人周有明未作陈述。 原告李兴朝围绕其诉讼请求及辩称理由提交如下证据：1.原、被告身份信息，拟证明原、被告主体适格；2.《房屋买卖及经纪合同》、《房屋买卖及经纪合同补充协议》，拟证明原、被告双方约定由被告购买诉争房屋，且应于2019年11月12日前公证给原告或原告指定人员，合同定金为20,000元，签订合同之时原告支付居间服务佣金5,520元；3.收款收据2张，拟证明原告于2019年11月12日、11月15日分两次向被告支付定金20,000元；4.视频资料一份（2019年11月29日），拟证明原告已于2019年11月29日将房款准备妥当，但被告以各种理由拖延办理过户公证、抵押及交付房屋，其行为严重违约；5.泸州市不动产中心档案（两份），拟证明被告于2019年12月23日将诉争房屋出售予第三人并已办理过户手续，其存在一房二卖的违约行为； 被告徐小燕围绕其辩称理由及反诉请求提交如下证据：1.原、被告及第三人身份信息，拟证明原、被告主体适格；2.《房屋买卖及经纪合同》、《房屋买卖及经纪合同补充协议》、新三江公司收款收据，拟证明原、被告及第三人签订合同，约定将诉争房屋出售予被告，定金为20,000元，被告于2019年11月29日前支付房款等；3.《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明被告徐小燕积极履行合同义务，将土地使用类型由划拨变更为出让，以达到房屋出售的条件；4.邮寄交寄单、手机彩信截图、解除二手房屋买卖合同通知书、通话录音及文字说明，拟证明原告未按合同约定支付房款，导致合同无法履行，我方已于2019年12月3日、12月4日分别通过邮寄和手机彩信向原告发出解除合同通知书，已发生解除合同的法律效力；原告在录音中也明确表示不支付房款。 本院组织原、被告双方及第三人进行证据交换和庭审质证，当事人对原、被告各自提供的上述证据的真实性均无异议，但被告认为其未收到原告支付的定金；原告逾期付款，其享有约定的解除权，发出解除合同书之后案涉房屋于2019年12月23日予以交易，原告提供的证据不能达到其证明目的；原告认为：收款收据系被告与新三江公司之间产生，与本案无关；双方约定的付款方式、过户抵押及公证等均于2019年11月29日前完成；被告徐小燕就案涉房屋使用类型的转变不属于合同约定义务，其邮寄的邮件并未收到；通话录音原告陈述为先公证后打款并非不愿支付房款。第三人新三江公司对双方提供的证据无异议，第三人周擎擎、周有明的质证意见与被告徐小燕一致。本院对当事人就真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：2019年11月12日原告李兴朝以其为买方，被告徐小燕、第三人周擎擎、周有明为卖方，第三人新三江公司为经纪方，签订《房屋买卖及经纪合同》（编号：ＳＪＭＭ7004981），约定由原告李兴朝购买位于泸州市江阳区的房屋，建筑面积为95.40平方米，价款为368000元（叁拾陆万捌仟元整）。买方先行向卖方支付定金，结算时抵扣房款。定金为贰万元整（20000元），买方在签署本合同时向卖方支付（卖方出具相应的收款收据）。房屋全部价款扣除上述定金后，剩余房款叁拾肆万捌仟元整（348000元），按一次性付款方式支付，买方应在2019年11月29日前支付给卖方（以卖方出具的收据为准）并到房监所办理过户手续。关于产权过户，双方约定在2019年11月29日之前到相应部门缴纳有关税费并到房管部门办理产权交易转移手续，双方同意办理房地产本次转让的递件手续的递件回执由经纪方保管。在受理到期取件日期起叁个工作日内，买卖双方持本人有效身份证件领取新《不动产权证》，买方贷款支付的应在领取到新的《不动产权证》时到相关部门办理该次购房贷款之抵押登记手续。买卖双方约定交房日期为买方交完尾款的当天。在签订本合同时卖方支付经纪方居间服务佣金为5520元，卖方支付经纪方居间服务佣金5520元……违约责任：卖方逾期交房的违约责任，逾期在7日之内，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已付房款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过以上期限，买方有权解除合同。买方逾期付款的违约责任，……逾期超过7日，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应自解除合同通知送达之日起7日内按累计逾期未付部分房款金额的10%向卖方支付违约金，卖方退还卖方全部已付购房款。卖方不解除合同的，合同继续履行，自房款逾期支付之日起至实际支付之日止，买方按日向卖方支付逾期房款万分之五的违约金……经买卖双方自行协商约定：办理公证当天卖方把此房抵押给买方；见补充协议；双方对其余事项进行了相应约定。 当日，原告（买方）与被告（卖方）另行签订了《房屋买卖及经纪合同补充协议》，约定物业地址为金银街1号8号楼1单元8号，上述物业卖方承诺以全权委托公证形式给买方或买方指定人员，由于公证书上所预留的银行卡是卖方的，对此卖方作出如下承诺：在买方所有手续未完成前未经买方同意买方不得挂失或注销公证书上所留所有银行卡，以及不得修改公证书上所留所有银行卡的密码；卖方所留所有银行卡卖方必须在做全权委托公证当天交与买方或卖方指定人保管，此物业公证后过户人员由买方指定且过户时间不受时间限制（此卡仅限于买方或买方指定人员收取此物业按揭款所用，若作他用所造成的后果由买方承担）；由于买方购买此房后要做银行按揭贷款，待银行放款后卖方须在叁个工作日内配合买方取出按揭款或转到买方账户，买方须在收到此款后当天退还卖方所有银行卡；买卖双方自行协商该房屋交房时间为2019年11月29日前交完尾款当天…..此房土地证为划拨，由卖方负责出资在2019年11月29日之前改为出让。双方分别签字捺印予以确认。2019年11月12日、11月15日原告将购房定金交与第三人新三江公司存管，并由其出具收据，2019年11月12日、11月15日被告徐小燕分别出具《收款收据》，确认其作为案涉房屋的产权人，已收到李兴朝购房定金合计20,000元。庭审中，原、被告及第三人新三江公司一致确认该笔定金现由第三人新三江公司保管，原告及被告均未向第三人新三江公司支付居间服务佣金。 同时查明：被告徐小燕于2019年11月29日与泸州市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，由徐小燕申请办理案涉房屋的土地出让手续，土地使用权类型由划拨变更为出让，出让日期为2004年7月5日至2054年7月4日。2019年11月21日泸州市江阳区大山坪街道龙透关社区出具《证明》，载明原房屋所有权证编号泸市房权证江阳区字第××号，兹有产权人徐小燕，地址为泸州市江阳区，原土地证编号泸市国用（2003）第14828号，房屋拆迁安置协议书五谷仓安置房10幢楼1单元8号，现地址变更为泸州市江阳区金银街24号8号楼1单元402号。 另查明：被告徐小燕提交的邮寄交件单（回执）显示其已通过邮寄方式向原告李兴朝位于泸州市龙马潭区砖房子社54号送达解除二手房买卖合同通知书，但庭审中原告李兴朝否认收到前述邮件。徐小燕以原、被告双方已解除案涉房屋买卖合同为由，于2019年12月23日将该房屋另行出售第三人，双方为此发生争议，遂诉至本院请求判如所请。本案在审理过程中，原告李兴朝明确要求第三人新三江公司退还其已支付的定金20000元。 本院认为，原告李兴朝与被告徐小燕、第三人新三江公司签订的《房屋买卖及经纪合同》及原、被告签订的《房屋买卖及经纪合同补充协议》均系各方真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应遵循诚实信用原则履行各自的义务。合同签订后，被告徐小燕出具《收款收据》确认原告已向其支付案涉房屋的购房定金20,000元，该笔款项现双方一致确认由第三人新三江公司存管，第三人新三江公司对此予以认可，本院依法予以确认。原告主张被告未按约履行合同义务且将案涉房屋另行出售他人，其行为已构成违约，请求解除双方签订的前述合同并由被告返还原告双倍定金。被告徐小燕辩称原告逾期支付购房尾款，其已享有约定的合同解除权并通过邮寄方式向原告送达解除二手房买卖合同通知书，要求原告承担相应的违约责任。结合上述合同的内容，双方约定案涉房屋由原告支付剩余购房尾款及被告为其办理房屋产权转移登记手续的时间均为2019年11月29日，且未约定前述两项合同内容的履行顺序，应视为同时履行，即一方在对方尚未履行或履行不符合约定时，有权拒绝相应的履行要求。本案中，原告仅支付定金且由第三人新三江公司予以保管，其拟通过按揭贷款并后续采取公证方式，将案涉房屋公证至其指定的人员名下，亦非通常的二手房按揭购买交易模式，被告基于面临的过高风险拒绝继续履行案涉合同的义务，系正当行使同时履行抗辩权。同理，原告在被告尚未履行相应义务的情况下，拒绝向其支付剩余购房尾款，亦符合法律的相关规定，故原告请求被告双倍返还定金及被告诉请原告承担相应的违约责任，均于法无据，本院依法不予以支持。 考虑《房屋买卖及经纪合同》涉及原、被告间的房屋买卖合同关系及原告与第三人新三江公司、被告与第三人新三江公司间的居间合同关系，被告徐小燕已将案涉房屋另行出售他人，其行为已实际导致案涉合同房屋买卖部分无法继续履行，不能实现合同目的，故对原告诉请解除《房屋买卖及经纪合同》的主张，本院依法确认其与被告徐小燕签订的涉及房屋买卖合同关系部分予以解除，解除合同的时间为本院起诉状副本送达被告徐小燕之日即2020年3月17日。《房屋买卖及经纪合同补充协议》作为《房屋买卖及经纪合同》涉及房屋买卖交易的组成部分，也随之一并解除。诉讼中，原告李兴朝明确主张第三人新三江公司退还其交纳的定金2万元，鉴于原、被告间的房屋买卖合同关系已予以解除，第三人新三江公司负有退还相应定金的义务，其辩称应收取的居间服务佣金可依据合同约定另行主张。关于原告诉请被告支付其向第三人新三江公司支付的居间服务佣金，与事实不符，本院对此依法不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李兴朝与被告（反诉原告）徐小燕签订的《房屋买卖及经纪合同》（编号：SJMM7004981）房屋买卖条款及《房屋买卖及经纪合同补充协议》于2020年3月17日予以解除； 二、第三人四川省新三江房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李兴朝购房定金20,000元； 三、驳回原告（反诉被告）李兴朝的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）徐小燕的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费本院减半收取3,410元，反诉案件受理费减半收取335元，合计3,745元，由原告（反诉被告）李兴朝负担1,700元；由被告（反诉原告）徐小燕负担2,045元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  向勇 二〇二〇年六月十五日 书记员  黄霞