吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初132号 原告：王满，男，1982年4月18日出生，汉族，工人，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：孟繁龙，吉林北国律师事务所律师。 被告：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住所地吉林高新区工业****。 法定代表人：柴永生，经理。 委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。 原告王满诉被告吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称：瀚星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王满及其委托诉讼代理人孟繁龙，被告瀚星公司的委托诉讼代理人贾伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王满向本院提出诉讼请求：1、判决被告依法为原告办理不动产权证书；2、判决被告支付违约金计算至2019年10月11日暂为60792.8元（违约金从2015年4月12日起计算至能够办理产权之日为止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告向被告购买位于紫光北郡森邻里二期小区×号住宅×单元×层×号房屋，并于2014年4月18日办理入住。2014年12月6日双方签订了《商品房买卖合同》，原告依约履行了付款义务，并于同日办理入住。该合同第二十条第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、双方协商。”现因出卖人的原因，致使原告无法办理房产证，被告构成违约，原告多次就办理房屋产权证及支付违约金一事与被告协商未果。由于双方在合同中并未约定逾期办理房产证的违约金，因此原告要求被告按照已付购房款总额为基数，以中国人民银行同期贷款利率为基础上浮50%的标准支付违约金。请求法院依法维护原告合法权益。 瀚星公司辩称，案涉房屋商品房买卖合同签订于2014年12月6日，但根据原告所述其办理入住时间为2014年4月18日，但商品房买卖合同约定入住后360日原告可以取得产权证照，该约定系房产部门颁发的制式合同，无法改变内容，因此造成了签订合同即存在违约的情形，是事实上不能完成的义务，如仍按该合同条款执行，有违公平原则，且原告购买房屋系按揭贷款支付价款，其在入住时及合同签订时房屋价款尚未全部缴纳，因此按原告诉称的以入住时间作为计算违约的起始日期是错误的，请法院依法纠正。2、原告诉请第一项没有法律及事实依据，办理产权证的权力是国家房地产行政主管部门，被告作为开发公司，没有权利也没有能力办理产权证件；3、案涉房屋所涉及的工程被告公司均已取得相应的建设、规划、土地等相关证件，早已符合办理产权证的法定条件，但是由于其非被告公司原因，导致房产部门未能及时给原告颁发产权证，与被告公司无关，同时原告诉请的违约责任按同期银行贷款利率上浮50%，没有合同及法律依据，不应予以支持，综上原告的诉请应当予以驳回。3.根据法庭调查，政府的多个部门书面答复及说明，都共同指向案涉房屋，不动产首次登记迟延办理的原因是由于征收未完成导致用地界线存在的问题，而征收的职责是在政府，开发公司无权从事征收，同时在本案第一次庭审时，被告公司向法庭提交了土地使用证，用地规划许可证，建设规划许可证，及房屋预售许可证，验收备案证，其中前4个证件都是在合理的期限内获得的政府的发放，而备案证质检站予以说明，综上可见产权延迟办理的原因不在被告，被告不应承担责任。4.退一步讲，如果是因被告公司导致的，那么原告的诉请已经超过诉讼时效，其主张自2014-2019年与法律不相符，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下，2014年12月6日，王满与瀚星公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.王满购买瀚星公司开发建设的坐落于紫光北郡森邻里二期×号住宅×单元×层×号，建筑面积43.11平方米的商品房；2.购房总价款共计156632元，首付56632元，公积金贷款10万元；3.因瀚星公司的原因，王满未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。2014年12月8日瀚星公司向王满出具了156632元的销售不动产统一发票，2015年1月8日，王满缴纳了该房屋的契税。 另查明，2014年4月18日王满与瀚星公司签订了《业主入住承诺书》，瀚星公司将案涉商品房交付给了王满，王满于同日缴纳了物业费并办理了入住。 再查明，瀚星公司为案涉紫光北郡森邻里二期×号住宅向吉林市不动产登记中心申请办理不动产首次登记的时间为2020年3月19日。 以上事实，有当事人的当庭陈述、双方提交的《商品房买卖合同》、《业主入住承诺书》、销售不动产统一发票、契税发票、法院调取的不动产登记申请书等证据予以佐证。 本院认为，一、关于王满主张要求瀚星公司办理案涉商品房的不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。办理不动产权证书应为不动产所有权人的权利，而非开发商的义务，且王满与瀚星公司在合同中亦无约定，王满作为案涉房屋的不动产所有权人可以凭借相关手续到不动产登记中心自行办理不动产权证书。王满当庭提举公证费及代办费收据用以证明瀚星公司应当代其办理不动产权证书，该诉请的依据为双方的委托合同法律关系，而本案解决的为双方买卖合同法律关系，故王满此项诉讼请求，本院不予支持，王满可以另行主张。 二、关于王满主张瀚星公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，瀚星公司应当保证在交付案涉房屋360日内前王满取得该商品房的房屋所有权证书，本案中，根据吉林市不动产登记申请书记载，瀚星公司对于案涉商品房的不动产首次登记的申请时间为2020年3月19日，案涉房屋的交付时间为2014年4月18日，故早已超出约定的时间，王满主张瀚星公司承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算时间问题，本院认为，违约金计算的截止时间应当计算至瀚星公司首次申请不动产首次登记的时间即2020年3月19日，故王满主张的2015年4月12日至2020年3月19日期间的违约金本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，本案中，王满主张以中国人民银行3-5年基准利率5.75%计算上浮50%计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本院支持王满主张的以总购房款156632元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%计付违约金；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付违约金（以上基准利率均不应超过5.75%）。关于瀚星公司主张王满未能办理不动产权登记并非其公司原因导致，故不应承担违约责任的问题，本院认为，虽瀚星公司主张案涉小区因征收未完成导致用地界限存在问题，且征收的工作应由政府负责，故产权迟延办理的原因不在瀚星公司，瀚星公司不应承担违约责任，但其未能提交证据予以证明瀚星公司取得的“毛地挂牌”的案涉小区地块上的拆迁工作应由政府负责，故其此项抗辩主张本院不予支持。关于瀚星公司主张因房产部门及土地部门的机构整合等因素，导致了不能办理产权登记，故瀚星公司不应承担违约责任的问题，本院认为，通过本院对吉林市不动产登记中心发出的协查通知及不动产登记中心的回复可以得出，瀚星公司的首次申请不动产首次登记的时间为2020年3月，而吉林市不动产登记中心自2016年12月5日起已开始实施不动产统一登记，在时间上，机构的整合并未对瀚星公司的不动产首次登记的办理产生影响，故瀚星公司此项抗辩主张，本院不予支持。瀚星公司主张王满的诉请已超诉讼时效的问题，本院认为，根据吉林市不动产登记中心的答复及吉林市解决“无籍房”问题推进工作组办公室的设立初衷，案涉小区业主针对无法办理产权登记的问题曾积极寻求与开发商及政府相关部门沟通，故瀚星公司的此项抗辩主张，本院不予支持。 综上，王满合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、吉林市瀚星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付王满以购房款156632元为基数，自2015年4月12日至2020年3月19日止的违约金。2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付（以上基准利率均不应超过5.75%）； 二、驳回王满的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费660元，由吉林市瀚星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 苗 迪 二〇二〇年六月二十六日 书记员 衣彦舒