文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初3732号原告：重庆市康德物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区经纬大道****16-2，统一社会信用代码91500112753061967P。法定代表人：卢真，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石柳（特别授权），重庆精道律师事务所律师。委托诉讼代理人：向晓清（特别授权），重庆精道律师事务所律师。被告：余淑兰，女，1968年8月19日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市康德物业管理有限公司（以下简称“康德物业”）诉被告余淑兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员范阿峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康德物业的委托诉讼代理人石柳、向晓清，被告余淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康德物业诉称：2010年2月27日，原告与被告签订了《康德·国会山（一期）前期物业服务协议》。协议约定，由原告向被告位于重庆市南岸区辅仁路的房屋提供物业服务，电梯高层物业服务费按建筑面积1.2元/平方米/月，含电梯运行费用（不含小区能源公摊费）。被告的房屋建筑面积为76.52平方米。物业服务费及其他费用应按月缴纳，被告应于每月10-25日之前将费用结清，逾期未缴纳将按日向被告收取应缴纳费用3‰的滞纳金。2010年2月27日，被告签订《康德国会山接房单》《承诺书》，并已登记入住，但直到2019年12月，被告已拖欠2011年4月-2019年12月的物业服务费9639元、公摊费用751元及滞纳金1000元，总计11354.1元。原告多次催促被告履行协议，但被告拒不缴纳。故原告起诉至法院，请求法院判决：1、被告向原告支付拖欠的2011年4月-2019年12月的物业服务费9639元（1.2元/平方米/月×76.52平方米×105个月）、公摊费用751元，共计10354.1元及滞纳金1000元（自2015年11月起，以拖欠的物业费为基数，按日千分之三计算至2019年12月，但计算出的金额过高，原告自愿降低金额，仅要求被告支付1000元）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，被告辩称原告已经起诉过部分物业费和公摊费。原告经核实后自愿将第一项诉讼请求变更为要求被告支付2015年11月至2019年12月的物业服务费4590元，公摊费312.4元，滞纳金1000元。被告余淑兰辩称：对房屋面积和计算标准均无异议。但原、被告签订的物业服务合同期限已满，原告没有权利催被告缴费。另，因原告不作为，服务不到位，被告家中于2012年4月7日家被盗。当时，一个非小区人员进入小区，在小区内骗被告的小孩，之后与孩子一起进家门后将被告家盗窃。为此，被告拒绝交纳物业费。经审理查明：2010年2月27日，原告作为甲方与被告余淑兰作为乙方签订了《康德·国会山（一期）前期物业服务协议》，约定授权原告进行康德·国会山（一期）物业辖区的服务、管理和维护工作，同时约定了物业服务工作的内容，原告的服务、管理和维护工作主要包括以下事项：处理本合同约定工作范围内的投诉和各项维修，并协助调解业主或用户之间因小区服务而引起的纠纷和争执；对小区公共区域和配套设施如网球场、游泳池、儿童游乐场、会所等场所进行管理；建立预防安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行秩序监控和巡视等工作，但不包含被告人身财产的保险、保证和保管责任；对来访客人办理访问手续，控制闲杂人员进入小区；对小区配套系统设备进行日常维护维修，保持小区公共区域的水、电、气、通讯、数字电视线路、机电设备、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好的运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关专业部门进行修复；保持小区内公共区域和停车（场）库的清洁卫生，定时收取生活垃圾并清运至市政中转站，保障小区清洁处于良好状态；按照政府有关部门的要求对公共绿化区域予以养护，使之处于良好状态等。协议还约定，小区电梯高层物业服务费按建筑面积1.20元/平方米/月收取，含电梯运行费用不含小区能源公摊费；公摊费的收取每月按户据实分摊，由客户中心每月核算后公示分摊金额；物业服务费和公摊费均应按月缴纳，被告在当月10-25日之前将费用金额缴清，逾期将按日向被告加收应缴纳费用3‰的滞纳金。该协议约定原告的服务期限为三年，直至本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本服务协议自然终止。协议签订后，原告为涉案小区提供了物业服务至今。2010年2月27日，被告余淑兰签订承诺书。另查明，（2017）渝0108执3142号重庆市南岸区人民法院结案通知书载明，（2015）南发民初字第12659号民事判决书确定的内容执行完毕，于2017年11月23日结案。该案中，原告起诉要求被告支付物业费、公摊费的时间截点为2015年10月。重庆市南岸区南坪镇派出所2011年4月8日出具的接报回执载明，被告称其暂住在XX,2011年4月8日11时许，被告离开家上班，当日22时许回到家中，发现其9750余元现金不见了。上述事实，《康德·国会山（一期）前期物业服务协议》、承诺书、欠费明细、催费照片、结案通知书、报警回执等证据，以及原、被告当庭陈述在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告余淑兰签订的《康德·国会山（一期）前期物业服务协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。原告在合同签订后，依照合同约定为康德·国会山小区提供物业服务至今，期间小区公共区域照明、用水必然产生公摊费。被告作为该小区XX房屋的业主，在享受了原告提供的物业管理服务后，应按照该《康德·国会山（一期）前期物业服务协议》的内容交纳相应的物业服务费用和公摊费。庭审中，被告对房屋面积及计算标准均无异议，本院对此予以确认。关于被告提出原、被告之间签订的物业服务合同已经到期，原告没有权利催被告缴费。根据原、被告签订的物业服务合同第四条的约定，“该协议约定原告的服务期限为三年，直至本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本服务协议自然终止。”被告并未举证证明本小区业主大会已经与其他物业公司重新签订了新的物业服务合同，且原告依然在该小区提供物业服务，因此，原、被告之间的物业服务合同依据双方协议自动延续，该合同依然有效。对于被告的辩称意见，本院不予采纳。被告应向原告交纳2015年11月起至2019年12月期间未缴纳物业服务费4591.2元和公摊费348.4元。原告自愿要求被告支付物业费4590元、公摊费312.4元，其余部分视为原告对自身权利的放弃，本院予以支持。关于原告要求被告以拖欠的物业费为基数，按日千分之三的标准自2015年11月计算至2019年12月向原告支付滞纳金，因该金额过大，原告仅要求滞纳金1000元。庭审中，被告辩称，其拒不缴纳物业服务费和公摊费乃是因为原告为康德·国会山小区提供的物业服务不到位导致家中被盗，并提交了相应证据予以证明。根据双方举证，被告家中被盗，主要是因为被告家中小孩带陌生人进屋导致，并非原告原因，原告或许在服务方面存在瑕疵，未做到合同约定的“对来访客人办理访问手续，控制闲杂人员进入小区”的义务。但鉴于原、被告作为物业服务的提供方和接纳方，双方存在长期合作关系，物业服务也涉及多方面，被告因为被盗也确有损失，综合各方面，对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告余淑兰于本判决生效之日起十日内向原告重庆市康德物业管理有限公司支付欠缴的2015年11月至2019年12月期间的物业服务费4590元、公摊费312.4元，共计4902.4元；二、驳回原告重庆市康德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告余淑兰承担（此款原告重庆市康德物业管理有限公司已先行支付，被告余淑兰于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆市康德物业管理有限公司）。本判决为一审终审判决。审 判 员 范阿峰法官助理 陆希娟二〇二〇年六月六日书 记 员 蒲 月