贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2731民初273号原告：甘佳莉，女，1990年1月5日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告：曾召祥，男，1988年7月23日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。二原告共同委托诉讼代理人：唐俊，贵州富慧律师事务所律师，特别授权。被告：惠水县盛世风华房地产开发有限公司；住所地：惠水县和平镇环城西路；统一社会信用代码：915227310976143588；法定代表人：李英，系公司董事长。第三人：贵州汇鹏商业管理有限公司，住所地：惠水县和平镇县府南路钻石城**，统一社会信用代码：91522731MA6DKPL94H，法定代表人：曾令鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘世玉，女，1969年11月12日生，汉族，住重庆市合川区，公司负责人，特别授权。原告曾召祥、甘佳莉与被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司、第三人贵州汇鹏商业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾召祥及委托诉讼代理人唐俊，被告的法定代表人李英、第三人的委托诉讼代理人刘世玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告于2017年3月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向两原告返还购房款844,737元；3、判令被告向两原告返还购房款116,808元（以844,737元为基数，中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年3月5日起暂计算至2020年1月17日，至实际返还购房款及违约金之日止）；4、要求被告返还契税19,260元，维修基金1,021元，代收费用1289，共计21,570元；5、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实及理由：2017年3月4日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定，被告将其开发的位于惠水县出售给原告，建筑面积为51.06平方米，价款为844737元，付款方式为一次性付款，被告应于2017年8月31日交付房屋，如逾期交房超过180日，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期利率支付利息。合同签订当天，原告支付购房款642000元，在被告的安排下，原告与第三人签订房屋租赁合同，约定将房屋租赁给第三人，约定商铺前三年的租金为202737元，一次性在原告购买时作为购房款直接抵扣，故原告已向被告支付完全部购房款844737元，因被告超过约定的交房期限，故原告诉至人民法院，诉请如前。被告辩称，同意解除商品房买卖合同及补充协议，被告认可收到原告的定金一万，原告主张的金额应当有银行流水予以支持，总共被告收到30多万，没有银行流水的不予认可；原告出具的收据真实，确实是被告出具的，但没有收到这么多钱。本院经审理查明：2017年3月4日，原被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定，被告将其开发的位于惠水县出售给原告，建筑面积为51.06平方米，价款为844737元，付款方式为一次性付款，被告应于2017年8月31日交付房屋，如逾期交房超过180日，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期利率支付利息。合同签订当天，原告支付购房款642000元，支付契税19260元、维修基金1021元、其他费用1289元，共计21570元，被告向原告出具了收据予以确认，周剑波亦在收据上签字确认。当日，原告与第三人签订房屋租赁合同，约定将房屋租赁给第三人，约定商铺前三年的租金为202737元，一次性在原告购买时作为购房款直接抵扣，当日，第三人向原告出具了202737元的收据。因被告超过约定的交房期限，故原告诉至人民法院，诉请如前。另查明：被告向原告出具的两张收据上除了加盖被告公司财务专用章外，周剑波均在出纳与审核的中间签字。贵州汇龙商业管理有限公司的法定代表人为曾令鹏，持股90%，李希良支付10%，惠水县盛世风华房地产开发有限公司的法定代表人系李英与刘世玉，李英持股95.09%，贵州玉环投资管理有限公司的法定代表人亦是李英，未持股，曾令鹏持股54.5%；第三人贵州汇鹏商业管理有限公司的法定代表人亦为曾令鹏，持股90%，周剑波持股10%。至一审法庭辩论终结时，涉案商铺未进行竣工验收。上述事实有原、被告的陈述、预售合同备案登记表、商品房买卖合同、收款收据、微信支付凭、房屋租赁合同证予以证实。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。交付符合约定及相关法律规定的合格房屋系被告履行商品房买卖合同最基本的合同义务，被告未按合同约定的时间向原告交房，已构成违约，应当承担违约责任。因被告逾期交房，根据合同的约定，原告有权解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告要求解除2017年3月4日签订的商品房买卖合同及补充协议的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失，合同解除不影响合同中结算和清算条款的效力。本案中，被告违约导致合同解除，故对原告要求被告退还已支付的购房款并承担相应的利息的诉请符合法律规定，应予以支持。根据庭审中查明的事实，原告诉请已支付购房款844,737元由两部分组成，一部分是原告直接支付的642,000元，一部分为第三人三年的租金202,737元予以抵扣的。本院认为，房屋租赁合同适用的前提条件是被告将商铺交给原告，原告取得所购买商铺的支配权的情形下，将该商铺交由第三人管理支配，第三人才有依据房屋租赁合同的约定向原告支付租赁费的义务，本案涉案房屋并未竣工验收，房屋租赁合同的适用前提不存在，三年的租金202,737元作为购房款抵扣的事实亦不存在，故商品房买卖合同及补充协议解除后，被告有义务退还的购房款为642,000元，而非844,737元。对原告向被告支付的契税19,260元、维修基金1,021元、其他费用1,289元，共计21,570元，被告亦依法予以返还给原告。针对原告主张的违约金部分，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告就涉案合同及补充协议的解除发出通知后应当是通知到达被告时解除，因庭审中原告并未提供证据证实向被告发出解除合同的通知，故涉案合同及补充协议在一审法庭辩论终结前依然处于存续状态。根据本案的审理情况及被告的同意解除合同的时间来看，本院认定合同解除的时间为一审法庭辩论终结时，即2020年6月16日。综上，结合原告的诉请，被告应当退还原告购房款642,000元、契税19,260元、维修基金1,021元、其他费用1,289元，共计663,570元。同时被告应当以尚欠的购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2020年6月16日起计算违约金，直至上述642,000元购房款支付完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内一次性支付原告曾召祥、甘佳莉购房款642,000元、契税19,260元、维修基金1,021元、其他费用1,289元，共计663,570元。同时被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司以尚欠的购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2020年6月16日起计算违约金，直至上述642,000元购房款支付完毕之日止；二、驳回原告曾召祥、甘佳莉的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,632元，减半收取6,816元。由被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司承担6,000元，原告曾召祥、甘佳莉承担816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  董胜军二〇二〇年六月三十日法官助理吴绍春书记员王灿