贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初186号原告：陈帆，男，白族，1984年11月14日出生，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：向璐（特别授权代理），系原告陈帆之妻。原告：向璐，女，汉族，1989年5月6日出生，住重庆市长寿区。被告：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城商住楼**楼**。统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人：向芸娇（一般授权代理），系四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林火军（一般授权代理），系四川达宽（成都）律师事务所律师。执业证号：15101199310309154。原告陈帆、向璐与被告毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈帆、向璐，被告万晟置业公司委托诉讼代理人向芸娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈帆、向璐向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即退还原告燃气入户费、有限电视开户费、自来水开户费共计3,080.00元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告资金占用费(资金占用费以3,080.00元为基数，从2016年12月30日起计算至被告偿还完原告借款本金之日止);2、判决被告立即支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金15,648.00元。(违约金以总房款472,746.00元为基数，从2017年12月31日起，按照每日万分之一的标准计算至被告交付不动产产权证书给原告之日止);3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于毕节市七星关区房屋卖给被告，房屋的总价款为472746.00元。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在2016年12月被告交房时，要求原告另交燃气入户费、有限电视开户费、自来水开户费，并以此为交房的前提条件。原告为顺利拿到钥匙装修房屋，交纳了该笔款项。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的相关规定，商品房的销售价格已包含了供水、供电、供热、燃气、通讯、通信、有线电视等配套设施的建设安装费，因此，被告于售价之外另行收取上述费用违反了相关规定，属于违法重复收费，理应退还。同时，被告重复收费的行为实际上形成了对原告资金的非法占用，理应向原告支付相应的资金占用费。另，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2017年12月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告于2018年11月28日才向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上所述，被告的行为侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，根据民事诉讼等相关法律规定，原告特诉至贵院，望贵院支持诉请为谢!被告万晟置业公司答辩称：一、交房表不能证明答辩人收取被答辩人三通费用。二、答辩人收取的供暖建设费,不属于合同中约定的基础设施费。第一，答辩人在其广告宣传、认购书、商品房买卖合同及补充协议中均对供暖建设费予以说明，被答辩人对此明知，现答辩人以此为由起诉有违诚实信用原则。其二，商品房合同及补充协议对此均有约定，合同总价不包含供暖建设费费用，被答辩人应自行缴纳。第三，答辩人万晟阳光城热电联产集中供热试点项目是经市、区两级人民政府审批同意的毕节第一个实施供热供暖的示范性项目，并非房地产行业普遍存在的必要设施，如将此纳入房开成本，将加重答辩人的经营负担，对答辩人不公平。答辩人作为示范单位，积极承担社会责任，为毕节市的供暖建设有里程碑意义，然而却要承受其他房地产企业不用承受的成本，这与卸货杀驴有何区别?如此操作，日后谁敢?第四，答辩人与贵州华电毕节热电有限公司签订合同中明确约定了收费标准和收费内容，答辩人仅作为代收款项人，并非自行收取该费用。三、答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。(一)不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应在2017年12月31日前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已于2019年3月取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。(二)即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应对迟延办证承担违约责任。违约金的起始时间和终止时间，应从被答辩人缴纳契税之日起至答辩人大产权证办理下来之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定:“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费;因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益为谢!本院经审理查明：2015年8月15日，原告作为买受人，被告万晟置业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，该商品房总价款472746.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，天燃气2016年12月31日达到管道入户，有限电视交付时线路敷设到户。转移登记：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托毕节万晟置业有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款472746.00元。2016年12月30日，原告向被告缴纳了契税、维修基金等费用，并向被告交纳了燃气入户费2,500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元。2018年10月10日，被告取得涉案商品房所属的万晟阳光城A14幢的不动产权证书。2018年11月28日，被告将涉案商品房的产权办理转移登记至二原告名下。原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，且被告向原告收取各项开户费用系重复收费，应予退还，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故，对原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的诉请，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2018年1月1日开始起算；同时，因原、被告双方约定由被告代为办证，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。2018年11月28日，被告将涉案商品房的产权办理转移登记至二原告名下，已履行告知义务，可视为其已于2018年11月28日履行了交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2018年1月1日计算至2018年11月28日止（321天）。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定“约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，现被告已逾期超过90日，故，原告诉请的违约金应以原告已付购房款472,746.00元为基数，按日万分之一的标准计算。综上，原告主张的违约金计算方式为以原告已付购房款472,746.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月1日计算至2018年11月28日止；经计算，该项违约金为15,175.14元(472,746.00元×0.1‰×321天)。关于原告主张退还燃气入户费2,500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元，共计3,080.00元的诉请。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取燃气入户费2,500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元，共计3,080.00元，无事实及法律依据，理应退还。故，对原告主张被告退还收取的燃气入户费2,500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元，共计3,080.00元的诉请，本院予以支持。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈帆、向璐逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金15,175.14元；二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告原告陈帆、向璐燃气入户费2,500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元，共计3,080.00元；三、驳回原告陈帆、向璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134.00元（已减半收取），由被告毕节万晟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇二〇年六月十六日书记员  葛红霞