广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2863号上诉人（原审被告）：徐智忠，男，汉族，住山西省运城市盐湖区。被上诉人（原审原告）：蔡凤玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘敏，广东国龙律师事务所律师。上诉人徐智忠因与被上诉人蔡凤玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐智忠上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.蔡凤玲支付2019年7月17日至2019年8月2日的租金5000元，并将承租厂房的电路主线等设备恢复原状；3.蔡凤玲承担搬离承租厂房过程中给徐智忠造成的损失33000元；4.本案诉讼费由蔡凤玲承担。事实和理由：一审判决部分事实认定有误，应当改判。（一）一审以2019年7月16日为租金计算的截止日期，缺乏事实依据。双方签订的解除租赁协议书第四条明确约定，蔡凤玲应当交清2019年8月2日之前租金，租金计算截止日期应当是以该约定为准，并非以所谓搬离日期为准，因此徐智忠主张支付2019年7月17日至2019年8月2日租金5000元合法有据。（二）蔡凤玲将电路主线拆除系违约行为，电路主线应归徐智忠所有，故蔡凤玲应当恢复原状。双方签订的租赁合同明确约定，蔡凤玲架设的电路主线在合同期满后归徐智忠所有，一审判决却以双方不存在违约为由将电路主线判归蔡凤玲所有，没有任何事实依据。电路主线归属与是否存在违约责任并不存在关联，即便蔡凤玲不违约也不能成为电路主线归其所有的依据。（三）蔡凤玲在强行拆除电线的过程中，损坏徐智忠厂区内的版辊共计22支，造成严重的经济损失。一审法院却以没有充分证据证明为由对徐智忠的合理主张不予支持，明显有悖客观事实。双方的微信聊天记录充分证明蔡凤玲损坏版辊的事实，版辊的实际价值也通过出示有关发票得到证明，一审法院错误判决损害徐智忠的合法权益。被上诉人蔡凤玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，徐智忠的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。（一）根据一审法院查明的事实，蔡凤玲确于2019年7月17日前已搬离案涉厂房，并由证人田某平证明。徐智忠要求蔡凤玲支付2019年7月18日至8月2日的租金于法无据。根据双方签订的《解除厂房租赁协议书》第一条和第四条约定，佛山市某微晶金属有限公司（以下简称某公司）应当于2019年8月2日前搬离原租场地，并交清搬离前所欠租金、电费及水费。蔡凤玲已于2019年7月17日前搬离案涉厂房，根据上述约定，蔡凤玲须交清2019年7月17日前所产生的租金及水电费，而蔡凤玲已经交清了2019年7月17日前所产生的租金10000元，并支付了电费15000元。2019年7月17日后蔡凤玲并未使用厂房，也就不会产生该日后的租金。（二）争议的电路主线归蔡凤玲所有，蔡凤玲有权予以拆除。2019年7月2日，蔡凤玲与徐智忠签订的《解除厂房租赁协议书》确认了“双方不存在原厂房租赁合同的违约责任”。《厂房租赁合同》中约定“合同期满，电路主线归徐智忠所有”，双方并未约定合同提前解除时电路主线的归属。该合同因双方合意在期满前提前解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“承祖人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”之规定，案涉电路主线并未与厂房形成附合，即该电路主线依法应归蔡凤玲所有。徐智忠主张电路主线归其所有没有法律依据。（三）至于徐智忠主张的财产损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，在一审中，徐智忠未能提供充分证据证明蔡凤玲损坏了版辊及实际损失金额，应承担举证不能的责任。蔡凤玲向一审法院提出诉讼请求：1.徐智忠向蔡凤玲返还租赁押金30000元及剩余电费4069.6元，并支付从2019年7月19日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计至2019年8月5日为73.09元；2.本案诉讼费由徐智忠承担。徐智忠向一审法院提出反诉请求：1.蔡凤玲支付从2019年7月16日至2019年8月2日期间的租金5483元及2018年9月15日至2019年8月2日期间的水费274元；2.蔡凤玲将承租厂房的窗户、电路主线等设备恢复原状；3.蔡凤玲承担搬离承租厂房过程中给徐智忠造成的损失33000元；4.本案诉讼费由蔡凤玲承担。庭审中徐智忠明确恢复原状的范围是被熏黑的窗户和电路主线。一审法院认定事实：蔡凤玲（乙方）与徐智忠（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方位于狮山穆院旧誉洞村民小组“林仔边”厂房的第三层，面积504平方米，每月租金10000元，承租年限从2018年9月31日至2022年7月31日止；本合同签订之日，乙方向甲方交纳押金30000元，该押金在合同期满后一个月内甲方如数退回乙方，押金不计利息；乙方在每月15号前交纳租金及上月水电费，逾期15天不缴纳承租款，每拖延一天收滞纳金千分之二；在合同期内，乙方经营场所产生债务（包括工商、税务及水电费等）由乙方自行解决，与甲方无关；合同期满，属乙方在承租期内购置的机械设备、原材料可动产归乙方处理，否则由甲方处置，余下的土建房产、电路主线、电灯照明主装修归甲方所有，本合同自行终止；电费按照1.2元/度计算，电费开发票，水费年底一次性交纳；等等。蔡凤玲承租涉案厂房后安装了电路主线，并在该处经营某公司。徐智忠在涉案厂房经营佛山市某制版有限公司（以下简称某公司）。2019年6月18日，蔡凤玲向徐智忠支付了租金10000元。2019年7月2日，某公司的法定代表人徐其信与某公司的代表签订《解除厂房租赁协议书》。蔡凤玲、徐智忠确认双方均受上述《解除厂房租赁协议书》约束，双方实际约定蔡凤玲于2019年8月2日前搬离原租场地；蔡凤玲恢复租赁场地原貌，否则从押金中扣除；蔡凤玲到期未搬完或未将租赁场地恢复原貌，按违约处理；蔡凤玲需要交清8月2日前租金、电费及水费；双方不存在原厂房租赁合同的违约责任。2019年7月2日，蔡凤玲向徐智忠支付了电费15000元。2019年7月5日，蔡凤玲拆除涉案厂房的电路主线。蔡凤玲搬离涉案厂房后，于2019年7月17日安排装修工人对涉案厂房内部进行粉刷，并对涉案厂房内6个窗户中已破损的玻璃进行更换，但没有对其他被熏黑的玻璃进行处理。蔡凤玲已向徐智忠交纳2018年8月至12月电费共22744.88元及2019年1月至5月电费5908.8元、2908元、12210.13元、15827.05元、14436.3元。另查明，涉案厂房位于佛山市南海区狮山镇某号（车间一），建筑面积共11124.22平方米，已办理房地产权证，登记权利人为南海区狮山镇某村民小组。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，涉案厂房已办理房地产权证，蔡凤玲、徐智忠签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蔡凤玲、徐智忠均确认受《解除厂房租赁协议书》的约束，即双方于2019年7月2日达成了解除《厂房租赁合同》的合意，一审法院据此认定《厂房租赁合同》于2019年7月2日解除。双方在《解除厂房租赁协议书》中确认“双方不存在原厂房租赁合同的违约责任”，《厂房租赁合同》已解除，故徐智忠应返还已收取的押金30000元予蔡凤玲。关于蔡凤玲的利息主张，双方合同解除后，徐智忠未及时向蔡凤玲返还押金，故一审法院酌定利息从起诉之日即2019年8月16日起按年利率4.35%计算，对蔡凤玲超出部分主张，一审法院不予支持。蔡凤玲安排装修工人在2019年7月17日对涉案厂房进行粉刷，证人田某平确认其在涉案厂房施工时蔡凤玲已搬走，因双方约定蔡凤玲需恢复涉案厂房原貌，故一审法院认定蔡凤玲向徐智忠返还涉案厂房时间为2019年7月17日，租金亦应计算至该日。蔡凤玲于2019年6月18日向徐智忠支付了租金10000元，双方均确认蔡凤玲已支付租金至2019年7月，但双方均未举证证明蔡凤玲在2019年6月18日前交纳租金的情况，故一审法院认定上述租金10000元是用于支付2019年6月18日至2019年7月17日期间的租金，对徐智忠主张蔡凤玲支付2019年7月16日至2019年8月2日租金的请求，一审法院不予支持。关于电费问题，蔡凤玲已支付电费至2019年5月，蔡凤玲于2019年7月17日返还涉案厂房，2019年6月1日至2019年7月17日期间产生的电费应由蔡凤玲承担。结合2019年3月至5月的电费情况，蔡凤玲所支付的电费15000元并未明显超出蔡凤玲的平均电费支出，蔡凤玲亦未能提供充分证据证明2019年6、7月实际产生的电费金额，故蔡凤玲请求徐智忠退还电费4069.6元缺乏依据，一审法院不予支持。徐智忠主张蔡凤玲支付2018年9月15日至2019年8月2日的水费274元，但未能提供充分证据予以证明，故对徐智忠该请求，一审法院不予支持。徐智忠主张蔡凤玲搬离涉案厂房造成其版辊损失33000元，因徐智忠未能提供充分证据证明蔡凤玲损坏了徐智忠的版辊及所造成的实际损失金额，故徐智忠上述请求缺乏依据，一审法院不予支持。徐智忠主张蔡凤玲将电路主线恢复原状，由于电路主线是蔡凤玲出资安装，虽然《厂房租赁合同》约定合同期满后电路主线归徐智忠所有，但双方已提前解除上述合同，并在《解除厂房租赁协议书》中确认双方不存在《厂房租赁合同》的违约责任，因此，电路主线应归蔡凤玲所有，对徐智忠主张蔡凤玲恢复电路主线的请求，一审法院不予支持。徐智忠主张蔡凤玲将被熏黑的窗户恢复原状，因双方在《解除厂房租赁协议书》中约定蔡凤玲需将厂房恢复原状，证人田某平确认其仅更换破损的窗户玻璃，并未处理被熏黑的窗户玻璃，因此，被熏黑的窗户玻璃应由蔡凤玲恢复原状。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐智忠应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金30000元并支付以30000元为本金从2019年8月16日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予蔡凤玲；二、蔡凤玲应于判决发生法律效力之日起十日内将蔡凤玲与徐智忠签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区狮山镇狮山科技园B区工业大道8号（车间一）厂房第三层的6个窗户中被熏黑的玻璃恢复原状；三、驳回蔡凤玲的其他诉讼请求；四、驳回徐智忠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计326.79元、财产保全费361.43元，合共688.22元（蔡凤玲已预交），由蔡凤玲负担93.22元，徐智忠负担595元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。反诉受理费384.46元（徐智忠已预交），由徐智忠负担334.46元，蔡凤玲负担50元并应于判决发生法律效力之日起十日内支付予徐智忠，一审法院不另收退。对蔡凤玲已预交的诉讼费用595元，在判决发生法律效力后经其申请，一审法院退还予蔡凤玲。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。蔡凤玲与徐智忠签订的《厂房租赁合同》《解除厂房租赁协议书》为双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。关于租金计算截止日期的问题。《解除厂房租赁协议书》约定：“佛山市某微晶金属有限公司于2019年8月2日前搬离原租场地”“佛山市某微晶需要交清8月2日前租金、电费及水费”。根据常理来理解上述约定，双方的真实意思表示是蔡凤玲应于2019年8月2日前搬离涉案厂房，并交清搬离厂房前的租金、电费及水费，对于搬离后的租金及水电费，蔡凤玲无需支付。徐智忠主张蔡凤玲无论何时搬离涉案厂房，均需支付租金至2019年8月2日，不符合市场交易规则，有违公平，不应予以支持。一审法院查明蔡凤玲向徐智忠返还涉案厂房的日期为2019年7月17日，并认定蔡凤玲已支付租金至该日，并无不当，本院予以确认。徐智忠上诉主张蔡凤玲应支付2019年7月17日至2019年8月2的租金，理据不足，本院不予支持。关于电路主线问题。首先，《厂房租赁合同》约定：租赁期限届满后，电路主线归徐智忠所有；如蔡凤玲违约，徐智忠有权终止合同，蔡凤玲兴建的水电设施无偿归徐智忠所有。但该合同未约定合同解除且蔡凤玲不违约时的电路主线归属。现双方签订《解除厂房租赁协议书》，确认解除《厂房租赁合同》，且双方均不存在违反《厂房租赁合同》的行为，即蔡凤玲无违约行为，故徐智忠主张蔡凤玲出资安装的电路主线归其所有，缺乏合同依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除”之规定，双方在租赁期间届满前解除合同，蔡凤玲拆除由其出资安装的电路主线，符合法律规定，应予支持。综上，徐智忠主张电路主线归其所有，蔡凤玲应将电路主线恢复原状，缺乏理据，本院不予支持。关于蔡凤玲是否应当赔偿徐智忠版辊损坏的损失问题。徐智忠主张其在一审中提供照片及微信聊天记录证明其存在版辊损坏的事实。经审查，徐智忠提供的照片不足以证明版辊损坏且是因蔡凤玲的原因而损坏，微信聊天记录显示徐智忠单方向蔡凤玲主张版辊损失，蔡凤玲未予认可。故上述证据均不足以证明徐智忠存在版辊损坏的损失，徐智忠应承担举证不力的后果，一审法院对徐智忠请求蔡凤玲赔偿版辊损失的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，徐智忠的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由徐智忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年六月二十八日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡