广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1519号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘瑞连，女，1980年9月10日出生，香港永久性居民，住广东省江门市新会区***************，香港永久性居民身份证号码，港澳居民来往内地通行证号码：。委托诉讼代理人：陈卓健，系广东汉铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马锦康，男，1955年9月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************，公民身份号码：440************635。委托诉讼代理人：简福就，系广东君高律师事务所律师。原审第三人：林永福，男，1979年6月25日出生，汉族，住广东省江门市新会区，公民身份号码：440************834。上诉人潘瑞连因与被上诉人马锦康、原审第三人林永福房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初745号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘瑞连上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项判决。2.判令驳回马锦康原审诉讼请求。3.判令马锦康、林永福立即将座落于江门市新会区********民委员会***（土名）的土地及其地上建筑物按评估报告的现状移交给潘瑞连。4.判令马锦康立即返还代垫付的土地使用税及滞纳金、其他附加税费、评估费合共70933元给潘瑞连。5.本案一、二审诉讼费、反诉费全部由马锦康承担。事实和理由：一、一审对本案买卖标的物作出“已完成移交”的认定错误。1、根据2018年7月18日《房产买卖合同》备注栏补充约定的内容，马锦康在过户后10日内应配合潘瑞连与承租人林永福更改原租赁合同并清晰交接该土地含地面上所有建筑物及配套设施，但一审中，林永福主张对地上建筑物存在权属争议，一审就此认定“完成移交”草率，只会给三方当事人带来讼累。2、一审中，马锦康承认收取了林永福2万元保证金，但没有移交给潘瑞连。一审支持潘瑞连这项诉求，即表明马锦康未完成移交。3、潘瑞连收取的租金是在支付了93%的价款后，基于获得债权而收取孳息的权利，是潘瑞连与马锦康的约定，不能认定为完成标的物移交。4、本案标的物现仍林永福实际使用及占有且建筑物权属存在争议，对此，马锦康与林永福虽对租金和修理费进行了扣减，但并不能视作对权属纠纷争议协商一致处理。合同签订前，马锦康刻意隐瞒，直到潘瑞连要求移交时，林永福才告知权属存在争议，潘瑞连若早知道，有可能要求马锦康与林永福双方协商一致时再购买。现争议已存，潘瑞连不可能在纠纷矛盾未平息情况下支付余下的款项。清晰交接土地含地上建筑物及配套设施的定义，应为土地及其上建筑没有争议的情况下，由潘瑞连、马锦康、林永福完成租赁合同的主体变更，并将2万元的保证金及收据移交给潘瑞连。在未对“加建建筑物部分权属”作出认定前，一审不应作出“双方完成本案标的物已移交”的认定。二、既然潘瑞连与马锦康未完成清晰的移交手续，马锦康无权要求支付20万元房款。三、一审对土地使用税及其滞纳金、附加税费的纳税义务人以及过户所需缴纳的买卖双方费用和税费存在错误的理解和认定。1、有关税费的纳税义务人是土地使用权的单位和个人。潘瑞连垫付的有关税费共55933元，是马锦康于2014年至2018年拖欠的应缴而未缴的税费。拖欠税费不能过户，潘瑞连无奈垫付，这部分税费并非双方买卖过户税费，一审错误理解及认定。2、2018年7月18日《房产买卖合同书》中双方未有就拖欠税费进行约定。有关税费的纳税义务人是马锦康，潘瑞连为顺利过户不得不垫付该费用。四、评估费。2018年7月18日《房产买卖合同书》没有就评估费进行约定由谁支付。谁委托评估，应由谁承担评估费，马锦康委托评估，潘瑞连垫付评估费，应当返还。五、补充意见。第一，根据房产买卖合同，潘瑞连购买的是涉案土地以及所有地上建筑物，但林永福已明确表示对部分地上建筑物权属存在争议，并称在租赁期满后将拆除该部分建筑物。很明显，马锦康履行义务未达到合同所载明清晰交接土地含地上建筑物及配套设施要求。若林永福在租赁期满后拆走权属争议建筑物，潘瑞连将会面临向谁主张赔偿的问题，故马锦康未履行清晰交接义务，无权要求支付20万元房款。第二，2018年7月18日《房产买卖合同书》并未约定由谁缴纳2014年至2018年相关税费，从约定内容看，潘瑞连只负责权属变更登记时产生的费用，而相关税费并非权属变更登记时产生的费用，均不应由潘瑞连承担。潘瑞连缴纳相关税费只是因为马锦康当时声称没有钱缴纳，而潘瑞连为尽快过户迫于无奈先垫付，马锦康应将该款项返还。综上，请求二审查清事实，支持潘瑞连的请求，驳回马锦康的无理请求。马锦康辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、潘瑞连与马锦康之间房产买卖关系有效。马锦康已经履行完了合同的义务，潘瑞连、马锦康以及林永福三方共同确认租赁关系移交，该确认在厂房租赁合同的背面由三方签署，表明马锦康已履行完毕合同义务。另外，从签订移交确认书的第二天起，林永福已履行向潘瑞连交付租金。2、合同约定所有费用由潘瑞连承担，且第一份合同约定价格比第二份高10万元，原因是潘瑞连经咨询后认为相关费用过多就要求马锦康降低10万元的总价格，减少10万总价就是弥补相关税费。3、马锦康向潘瑞连转让涉案物业之前林永福已经租赁了该物业，林永福是否在该租赁物中有加建其他建筑物，潘瑞连早已在签订合同前多次沟通。林永福陈述称，合同到期我就搬离，有关问题按合同约定处理。马锦康向一审法院提出以下诉讼请求：一、判令潘瑞连向马锦康支付土地使用权及地上建筑物转让款共200000元；二、本案诉讼费由潘瑞连承担。潘瑞连就其反诉向一审法院提出以下诉讼请求：一、马锦康和林永福立即将座落于江门市新会区********民委员会***（土名）的土地及其地上建筑物按评估报告的现状移交给潘瑞连；二、马锦康立即移交20000元的租赁保证金及其收据给潘瑞连；三、马锦康立即返还潘瑞连已垫付的土地使用税及滞纳金、其他附加税费、评估费合共70933元给潘瑞连。一审法院查明事实如下：2010年6月10日，马锦康作为甲方（出租方）和林永福作为乙方（承租方）签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定：本厂房、空地位于江门市新会区********民委员会***（土名）；该厂房和空地从2010年6月10日起至2010年8月1日止为乙方投资办厂的基建期，免收租金，租赁期限为10年，由2010年8月1日起至2020年7月31日；厂房每月租金人民币10000元，租金每3年一期，按上期厂房基数递增5%；签订合同当日乙方须向甲方缴纳两个月租金作为租赁保证金，租金期届满或合法解除合同时，若乙方未拖欠任何费用，甲方须立即将此租赁保证金无息退还给乙方或抵偿乙方的租金；在租赁期间，乙方不能随意拆改厂房等建筑物，需要拆改的必须经甲方同意，否则按乙方违约处理，须恢复建筑物原貌并赔偿甲方的损失；租赁合同期满或途中乙方终止合同，厂房内外的水、电设施（不含厂房内的主电缆、水管及所加建建筑物）和装修都要保持原貌，不得拆除，按正常使用标准如数归甲方所有，若乙方人为损坏甲方投资的厂房及水、电设施，甲方有权向乙方索赔损失。上述合同落款处甲方一栏署有“马锦康”的签名，乙方一览署有“林永福”的签名，见证人一栏署名“林永乐”。2017年9月20日，马锦康与林永福双方对涉案地块上的厂房维修和租金事宜进行协商并予以书面确认：由于受台风影响，***厂房损坏，修理费用为盖瓦及吊车共20340元，搭棚共4288元，合计24628元，在林永福租赁马锦康租金扣除2017年9月、10月、11月租金免交。马锦康与林永福对此签名确认。2018年4月21日，马锦康作为甲方（卖方）和潘瑞连作为乙方（买方）签订一份《房产买卖合同书》，该合同内容显示为：甲方愿意将位于广东省江门市新会区******民委员会***（土名）的房产以人民币叁佰万元整卖给乙方，房产证号码为（地号）0538000612；甲、乙双方签订本合同后，乙方当即支付定金人民币陆拾万元整给甲方，该定金在乙方和甲方办理该房产过户手续时扣除；甲、乙双方预定于2018年5月10日前到新会区不动产交易大厅办理该房产过户手续，办理该房产过户手续所需缴纳的买卖双方费用和税费，甲、乙双方按国家规定标准，由乙方负责缴纳，《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）所约定的交易金额是按评估价填写的，仅作为纳税的依据，实际成交价仍按本合同的约定执行；甲、乙双方办理该房产过户手续后，乙方当即支付人民币叁佰万元整给甲方；若甲方在收取定金后，不能按时办理该房产过户（含还贷和按揭）手续的，作甲方中途违约处理，甲方应当日退还定金人民币陆拾万元整给乙方，另赔偿人民币陆拾万元整给乙方，本合同即告解除；本合同未尽事宜，可另行约定，其补充约定经甲、乙、丙三方签名确认后与本合同均具有法律效力。上述合同备注处内容显示：评估费由乙方支付，专项维修资金由乙方支付，甲乙双方约定该房产过户手续买卖双方所需缴纳的费用和税费在评估价20%的范围内乙方负责，超出部分的费用买卖双方协商解决，如协商不成导致交易不成功的甲方要无息退回定金给乙方，合同自动解除，该土地原有未缴纳的土地使用税乙方负责；过户后10日内甲方要无条件配合乙方和原承租方更改原租用合同并清晰移交该土地含该地面上的所有建筑物及配套设施（如需补地价，甲、乙双方另行协商）。落款处甲方署有“马锦康”的签名，乙方署有“潘瑞连”的签名。同日潘瑞连通过其在中国农业银行的银行账户向马锦康的银行账户转账60万元，马锦康出具一份《收据》：今收到潘瑞连交来购买广东省江门市新会区******民委员会***（土名）地块（含地面建筑物）定金人民币陆拾万元整。2018年7月9日，广东正恒资产土地房地产评估有限公司分别出具广东正恒房评字[2018]第0599号《房地产评估报告》和广东正恒地评报字[2018]第0143号《土地估价报告》。其中《房地产评估报告》显示马锦康作为委托方要求对涉案土地上的地上建筑物FW1-FW12合共12处房产的市场价值进行评估，评估结果为以2018年7月8日为价值时点，无证建筑物FW1-FW12的评估总价为1288126元；《土地估价报告》对涉案土地的土地使用权市场价格进行评估，显示评估市场价格为963060元。庭审中马锦康与潘瑞连均表示涉案土地上的房产没有办理房产证。2018年7月18日，马锦康作为甲方（卖方）与潘瑞连作为乙方（买方）签订一份《房产买卖合同书》，该合同书内容与双方于2018年4月21日签订《房产买卖合同书》的内容基本一致，仅是对涉案土地上的房产的交易总价、过户时间、支付方式及备注有所变更，具体为：甲方将涉案土地上的房产以人民币贰佰玖拾万元整卖给乙方；甲、乙双方约定于2018年9月30日前到新会区不动产交易大厅办理该房产过户手续；甲、乙双方办理该房产过户手续后，乙方当即支付人民币贰佰柒拾万元整（含定金）给甲方，在办理好水、电和小区物业管理费过户手续后乙方即付人民币贰拾万元给甲方；备注为过户后10日内甲方要无条件配合乙方和原承租方更改原租用合同并清晰交接该土地含地面上的所有建筑物及配套设施，甲方要确保此物业能够提供齐全证件可以完税和过户手续，如因甲方原因造成不能顺利过户而且乙方已经完税的所完税的所有费用应由甲方负责缴付。2018年8月21日，马锦康作为甲方与潘瑞连作为乙方签订一份《新会区国有建设用地使用权转让合同》，该合同约定：甲方将位于双水镇******（土名）的国有建设用地使用权转让给乙方，经批准甲方原以出让方式取得上述国有建设用地使用权，并已领取了《国有土地使用权证》[证号为新国用（2004）第***号]，终止年限至2043年7月22日止；甲、乙双方确认该宗地的国有建设用地使用权转让成交价为人民币玖拾陆万叁仟零陆拾元整（小写96.306万元）（不含地上建筑物、构筑物及其他附着物价格）；宗地转让交易发生的应缴税费及交易服务费，由甲、乙双方协商按规定各自负责。马锦康与潘瑞连各自在合同落款的甲方与乙方处署上各自的签名并盖有手指捺印，合同下方显示“签订地点：新会不动产登记大厅”。2018年11月2日，马锦康、潘瑞连和林永福三方对涉案土地进行书面确认：此地块已于2018年11月1日转让过户给潘瑞连[身份证号为R839378（7）]，以后租金交给潘瑞连，与马锦康无关。该书面下方署有马锦康的签名，并写有“转入账号：62284********059879（新会农业银行）户名：潘瑞连137*****269”，在承租人处有“林永福”的签名，业主处有“潘瑞连”的签名，上述书面确认中签名部分均手指捺印。同日，潘瑞连通过其在中国农业银行的银行账户向马锦康的银行账户转账210万元，马锦康出具一份《收据》：今收到潘瑞连交来购买广东省江门市新会区******民委员会***（土名）厂房及土地款人民币贰佰壹拾万元整，余下款项人民币贰拾万元完成交接手续两日内结清。另查明，潘瑞连就涉案土地及地上建筑物缴交了印花税、契税等税费合计918036.42元。同时潘瑞连缴交了涉案土地2014年1月至2018年8月的土地使用税49937.13元，涉案土地上的建筑物地方教育附加税2398.35元和教育费附加税3597.53元。再查明，涉案位于新会区双水镇******（土名）土地的原使用权人是马锦康，其于2004年7月22日取得涉案土地的土地使用权证（土地使用权证号为新国用（2004）第***号）。庭审中，马锦康称林永福所述的其加建部分是不可以拆除的，未有证据确认林永福所述的部分是其所兴建的，如若租赁者在租赁期间加建建筑物，待其租赁合同期满时，加建的建筑物应无偿交付给出租者，除非该加建的建筑物在加建之前征得原出租方同意其在期满时可以拆除。若是非建筑性的，如机械设备就可以拆走。一审法院判决：一、潘瑞连应在判决发生法律效力之日起十日内向马锦康支付土地使用权及地上建筑物转让款200000元；二、马锦康应在判决发生法律效力之日起十日内向潘瑞连移交租赁保证金20000元；三、驳回潘瑞连的其他诉讼请求。本案诉讼费用合计3186.66元，其中本诉部分案件受理费2150元，由潘瑞连负担2150元；反诉部分案件受理费1036.66元，由潘瑞连负担808.66元，由马锦康负担228元。二审中，各方当事人均无提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕潘瑞连的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。马锦康与潘瑞连先后于2018年4月21日、7月18日签订了二份《房产买卖合同书》，一审判决认为后合同取代了前合同，双方当事人均无异议，本院予以确认。关于潘瑞连应否支付20万元余款给马锦康的问题。潘瑞连上诉认为马锦康尚无权请求其支付20万元余款主要理据是马锦康未能按合同约定完成买卖房屋的“清晰交接”。本院经审查认为，双方在2018年7月18日签订的《房产买卖合同书》手写备注中虽然约定“过户后10日内马锦康要无条件配合潘瑞连和原来租方更改原租用合同并清晰交接该土地含地面上的所有建筑物及配套设施”，但何为“清晰交接”，即具体交接的方式、标准等双方并未进一步明确。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本案中，因双方所买卖的上盖建筑物均未办理产权证且存在出租给林永福的情况，不可能通过产权过户方式确认权利即完成交接，只能通过租赁合同主体的变更确认权利即完成交接，而根据双方前后两份合同中均约定有租赁合同交接事宜事实，潘瑞连对此显然明知。因此，本案认定双方所约定的“清晰交接”为完成租赁合同的权利确认更加符合双方真实意思表示。潘瑞连、马锦康、林永福于2018年11月2日签署了书面文件，确认了租赁合同主体的变更及租金支付交接等事宜。潘瑞连亦于同日支付了210万元价款给马锦康，并在出具的收据中承诺“余下款项人民币贰拾万元完成交接手续两日内结清”。潘瑞连在之后亦开始收取林永福所缴纳的租金，潘瑞连就涉案租赁合同的权利已得到林永福确认。一审据此认定马锦康已完成标的物移交义务并根据双方合同约定以及潘瑞连在收据中的承诺，判决潘瑞连支付20万元余款并无不当之处，本院予以认同。综上，潘瑞连关于马锦康尚无权请求其支付20万元余款的上诉意见，理据不足，本院不予支持。关于潘瑞连一审第一项反诉请求应否支持的问题。根据潘瑞连的一审第一项反诉请求并结合其上诉意见，潘瑞连请求马锦康、林永福共同按现状移交涉案地上建筑物，实质是认为双方买卖的上盖建筑物包括林永福主张属其加建的部分。因马锦康已完成合同标的物的交接义务，林永福异议部分上盖建筑物的归属为租赁合同项下的争议，应由潘瑞连另循法律途径处理，而不应在本案房屋买卖合同中予以处理，因此，潘瑞连一审第一项反诉请求于法无据，一审不予支持正确，本院予以维持。关于马锦康应否返还土地使用税及其滞纳金、附加税费和评估费合共70933元给潘瑞连的问题。首先，关于土地使用税及其滞纳金、附加税费。2018年7月18日的《房产买卖合同书》手写备注中约定“马锦康要确保此物业能够提供齐全证件可以完税和过户手续，如因马锦康原因造成不能顺利过户而且潘瑞连已经完税的所完税的所有费用应由潘瑞连负责缴付。”根据该约定中“所完成的所有费用”的表述，结合潘瑞连明知买卖的地上建筑物并无产权证的事实，以及潘瑞连在土地使用权过户期间已自行缴纳土地使用税及其滞纳金、附加税费和土地使用权过户后潘瑞连已于2018年11月2日支付210万元但并无提出税费负担异议等合同履行事实，本案认定双方已约定土地使用税及其滞纳金、附加税费在完成土地使用权过户的情况下由潘瑞连负担更加合理。因此，潘瑞连认为双方未对有关税费负担进行约定与事实不符，本院不予采纳。其次，关于评估费。广东正恒房评字[2018]第0599号《房地产评估报告》和广东正恒地评报字[2018]第0143号《土地估价报告》系于2018年7月9日出具，评估费用发生时间早于双方于2018年7月18日签订《房产买卖合同书》的时间，故评估费用的负担应按双方2018年4月21日签订的《房产买卖合同书》第十条“评估费由乙方负担”的约定，由潘瑞连负担。潘瑞连认为评估费应由马锦康负担的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。综上，一审判决驳回潘瑞连关于马锦康返还有关税费用及评估费的诉讼请求并无不当，本院予以维持。此外，林永福为原审第三人，根据一审判决结果，其并不享有权利或承担义务，依法并不享有上诉权利，一审判决书尾部上诉权利部分告知林永福可上诉的表述有欠妥当，本院予以指正。综上所述，潘瑞连的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决书尾部上诉权利部分表述虽有欠妥当，但判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1573.32元（已预交），由上诉人潘瑞连负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年六月二十九日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华