湖南省会同县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1225民初346号原告：湖南磊金房地产开发有限公司，住所地会同县林城镇改河街**，统一社会信用代码914312257533758432。法定代表人：粟永发，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏伟，男。委托诉讼代理人：粟泽顺，男。被告：潘丽华，女，1968年7月10日出生，汉族，居民，住会同县。委托诉讼代理人：王校厅，男，1967年11月21日出生，侗族，居民，住会同县。被告：王冈香，女，1966年2月16日出生，侗族，居民，住会同县。原告湖南磊金房地产开发有限公司（以下简称磊金公司）与被告潘丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院与2020年4月24日立案后，发现王冈香系必须参加本案诉讼的当事人，本院于2020年5月28日依法追加为本案共同被告通知王冈香参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告磊金公司的委托诉讼代理人魏伟、粟泽顺，被告潘丽华及其委托诉讼代理人王校厅、被告王冈香均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告磊金公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院解除原告与被告在2013年8月18日签订的商铺编号为1栋一层128号租赁合同。事实与理由:原告磊金房公司为了商业开发，与被告共同获利，于2013年8月18日与被告潘丽华签订了房屋租赁合同，将被告的商铺租赁后转租给湖南佳惠百货有限责任公司用于开办佳惠超市鸿发商都店。后由于湖南佳惠百货有限责任公司亏损严重，于2019年7月2日撤出。湖南佳惠百货有限责任公司撤出后，原告多方联系有关商家，但因租费过高，未能达成协议。原告多次与被告商量降低租费以引进商家的问题，但被告拒绝协商。故原告诉求人民法院，解除原告磊金公司与被告潘丽华签订的商铺编号为1栋一层128号租赁合同。被告潘丽华、王冈香辩称，一、双方签订的《合同》和《协议》合法有效，受法律保护。关于被告与原告的这起租赁合同纠纷，双方同时共签订有3个合同（协议）文本，即《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》附件五、《租赁合同》。《商品房买卖合同》第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。《商品房买卖合同补充协议》附件五第八条约定“为了规范鸿发商都整体美观，使商业整体提升，统一管理，特约定如下，希望买受人遵守:1.本项目中一层临街107-118号、一层背面127-138号门店、层201-222号铺位，必须整体租赁给出卖人，签订《商品房买卖合同》的同时签订《租赁合同》，由出卖人统一美化、统一经营、统一管理，租赁相关事宜按照双方签订的《租赁合同》执行”。《商品房买卖合同补充协议》附件五第十条约定“本协议为《主合同》的补充，若《主合同》的约定与本协议的约定不一致，以本协议的约定为准”。《租赁合同》第二条约定“根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规规定，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就甲方（即出租方）将其合法拥有的商铺（以下简称物业）租赁给乙方（即承租方）进行招商或经营，特订立本合同，由双方共同遵照执行”，第三条约定“租赁范围及期限:一、本合同所指物业仅指坐落于会同县将军北路鸿发商都1栋一层128号商铺，面积为35.79平方米（最终以房产证面积为准），甲方同意将该物业出租给乙方，乙方享有该物业的使用权。二、租赁期限:物业的租赁期限为16年，自2014年8月31日期至2030年08月30日止，租赁期满，本合同即终止。”第十八条约定“本合同的所有附件，是本合同的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力，双方在本合同签署处签字的效力及于本合同的附件:四、甲方与湖南磊金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》复印件”。这些合同和协议的条款都证明:这三个合同和协议都是同时签订的，是一脉相承的一个整体，都是合同的条款之一，具有同等法律效力。《商品房买卖合同》是附生效条件即“必须返租”的合同。双方是在诚实信用的基础上签订的，合同和协议都合法有效，受到法律保护。二、被告单方面解除合同，无约定条件。双方签订的《租赁合同》第十一条第三款约定“乙方有权单方面解除本合同的条件:1.甲方迟延交付房屋超过15日的；2.甲方不配合乙方装修或者转租的，自收到乙方通知后超过15日的；3.因不可抗力原因致使商铺不能正常使用，且连续超过15日的；4.甲方不配合乙方办理有关证照申请登记手续，且超过15日的；5.因甲方原因致使乙方无法正常使用店铺租赁物，不能实现合同目的的。”被告单方面提出解除租赁合同，必须具备《租赁合同》第十一条第三款中的任何一个条件，否则他不能够解除合同。被告与原告签订了《商品房买卖合同》后，该店铺一直在原告的掌控使用下，被告没有迟延交付、不配合装修或者转租、不配合办理证照申请等任何情节，没有妨碍原告正常使用，也没有不可抗力事件。原告所谓的被告“租费过高”“拒绝协商”的理由不是解除合同的条件。因此，原告不能够单方面解除合同。三、原告解除合同的行为，属于违反诚实信用原则的欺诈行为。《商品房买卖合同补充协议》附件五第八条约定“为了规范鸿发商都整体美观，使商业整体提升，统一管理，特约定如下，希望买受人遵守:1.本项目中一层临街107-118号、一层背面127-138号门店、二层201-222号铺位，必须整体租赁给出卖人，签订《商品房买卖合同》的同时签订《租赁合同》，由出卖人统一美化、统一经营、统一管理，租赁相关事宜按照双方签订的《租赁合同》执行”。《租赁合同》第三条约定“租赁范围及期限:二、租赁期限:物业的租赁期限为16年，自2014年8月31日起至2030年08月30日止，租赁期满，本合同即终止”。《租赁合同》第六条第三款约定“租金的计算:按甲方购房总房款计算租金:1-3年按总房款的3.5％计算，每年7596元，三年计22787元；4-6年按总房款的4.5％计算，每年9766元，三年计29298元；7-9年按总房款的6.5％计算，每年14106元，三年计42319元；10-12年按总房款的8.5％计算，每年18447元，三年计55340元；13-15年按总房款的10.33％计算，每年22418元，三年计67254元。15年租金总计216997元，租赁期为16年，租金总和同房款肯定会存在一定的差别，双方以15年租金总和为最终标准”。这些条款证明，返租16年（但实际只付给被告租金15年）是合同和协议的明确约定，当初原告出售门店时也大张旗鼓地宣传返租16年即可以还本，被告购买门店的目的，是基于原告合同条款上明确作出的16年返租还本的投资回报的许诺。如果原告没有16年返租的合同条款，被告也不会购买原告的门店。而且，租金的计算方式是根据《租赁合同》的约定，不存在原告诉状所称的“租费过高”的说法。《租赁合同》条款明确，租金按被告购房总房款计算，每过三年就提高一点租金比率，前6年的租金比例比银行贷款利息（5年以上4.9％）还低。今年刚好是原告应付租金的第6年，被告眼看着今后能够稍微多拿到一点预期的应得的租金收入时，原告却提出解除租约，从法律上讲，是一种欺诈行为，从道义上讲，是一种违反社会公序良俗的失信行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”原国家工商行政管理局发布的《侵犯消费者权益行为处罚办法》第六条第六款规定“经营者向消费者提供商品或者服务的信息应当真实、全面、准确，不得有下列虚假或者引人误解的宣传行为:（六）以虚假的“有奖销售”、“还本销售”、“体验销售”等方式销售商品或者服务”。这些法律法规条款，是对欺诈行为明确的惩罚性规定，是保护我们消费者的有力武器。被告保留向原告提起反诉、请求原告三倍赔偿被告购买门店的价款损失和其他一切损失的权利。四、原告转租与否，是原告自己的自主经营行为。双方签订的《租赁合同》第四条约定“租赁用途:乙方租赁甲方物业采取自营、联营、合资、转租等模式进行合法经营。乙方向甲方承诺，物业用途为超市、餐饮、娱乐项目、商贸城等，除此以外，不得用于违法用途。乙方在合法经营期间，甲方不得干涉。”原告租赁了被告的门店后，原告是否转租，能否转租成功，转租给谁，或者还是原告自营、联营、合资等，是原告自己的经营行为，被告无权干涉也没有干涉。现在原告转租不出去，是原告经营能力的体现，是原告应该承担的商业风险。五、原告诉状所称被告“拒绝协商”，没有事实依据。被告接到原告的短信通知后，于2019年10月26日下午3点，与其他门店业主一起准时到达原告所在的神龙壹号大酒店15楼会议室，与原告进行所谓的协商，因原告单方面要求被告降低租金，被告不同意，故没有达成一致意见。原告法定代表人后来又通过熟人关系找到被告，要求被告降低租金，被告仍坚持按照合同执行，故没有达成一致意见。原告因为被告没有满足他的无理要求而冤枉被告，编造被告“拒绝协商”的虚假事实并以此作为解除合同的理由，是不合法的行为。综上所述，被告与原告之间签订的《租赁合同》与《商品房买卖合同》及其补充协议，合法有效，理应受到法律保护，原告请求解除《租赁合同》没有正当理由。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，判令原告必须继续严格履行合同，以维护被告的合法权益。被告保留向原告提起反诉，请求原告三倍赔偿被告购买门店的价款损失和其他一切损失的权利。本院经审理查明，被告潘丽华、王冈香在原告磊金公司位于会同县林城镇将军北路（现称会同县林城镇建设路）原农机局沿线地块中开发鸿发商都，购买了第一幢1层128号门店（商业用房）。2015年12月9日，被告潘丽华、王冈香在会同县房屋权属登记机构——会同县房产管理局办理了房屋所有权登记，房屋所有权证号为会房权证林城字第**，建筑面积35.33平方米，套内建筑面积32.40平方米。在原、被告签订的《补充协议》中特别约定：“鸿发商都”项目中一层临街107-118号、一层背面127-138号门店、二层201-222号铺位，必须整体租赁给出卖人，签订《商品房买卖合同》的同时签订《租赁合同》，由出卖人统一美化、统一经营、统一管理，租赁相关事宜按照双方签订的《租赁合同》执行。2013年8月18日，原告磊金公司(作为乙方)与被告潘丽华、王冈香（作为甲方）签订《租赁合同》，被告潘丽华、王冈香将其在“鸿发商都”购买的1栋一层128号商铺租赁给原告磊金公司，用于开设超市、餐饮、娱乐项目、商贸城等商业用途；租赁期限为16年，自2014年8月31日起至2030年8月30日止；按被告潘丽华、王冈香购房总款217019元计算租金:1-3年按总房款的3.5％计算，每年7596元，三年计22787元；4-6年按总房款的4.5％计算，每年9766元，三年计29298元；7-9年按总房款的6.5％计算，每年14106元，三年计42319元；10-12年按总房款的8.5％计算，每年18447元，三年计55340元；13-15年按总房款的10.33％计算，每年22418元，三年计67254元。15年租金总计216997元，双方以15年租金总和为最终标准。双方经协商一致可解除合同的条件为：1.甲方（出租方）因有特殊原因，需提前收回该物业的，必须提前3个月书面通知乙方（承租方），经双方协商一致后，本合同可以解除，甲方应返还未履行期间的租金，并赔偿由此给乙方造成的全部损失；2.乙方因有特殊原因，需提前退还该物业的必须提前3个月书面通知甲方经双方协商一致后，本合同可以解除，甲方应退还乙方未能实际租赁期间的已付租金，并赔偿由此给甲方造成的损失。出租方有权单方解除本合同的条件:1.乙方拖欠租金超过叁个月，且在收到甲方书面催款通知后10日内未予以支付的；2.乙方违反本合同约定的义务，且在收到甲方书面通知后10日内，未予改正的。承租方有权单方解除本合同的条件:1.出租方迟延交付房屋超过15日的；2.出租方不配合承租方装修或者转租的，自收到承租方通知后超过15日的；3.因不可抗力原因致使商铺不能正常使用，且连续超过15日的；4.因出租方不配合承租方办理有关证照申请登记手续，且超过15日的；5.因出租方原因致使承租方无法正常使用店铺租赁物，不能实现合同目的的；本合同解除后，双方有关违约责任按照本合同的第十二条执行。《租赁合同》还约定了其他相关事项。2013年5月24日，原告磊金公司与湖南佳惠百货有限责任公司签订《租赁合同》将，“鸿发商都”项目中一层临街107-118号、一层背面127-138号门店、二层201-222号铺位整体转租给湖南佳惠百货有限责任公司，经营超市。2019年6月11日，湖南佳惠百货有限责任公司以经营亏损严重为由，按双方签订的《租赁合同》第10.5条约定，通知原告磊金公司解除《租赁合同》。2019年7月2日，湖南佳惠百货有限责任公司与原告磊金公司办理租赁物及其他设备移交手续，湖南佳惠百货有限责任公司撤离“鸿发商都”。其后，原、被告曾一起协商过关于解除《租赁合同》及损失赔偿问题，因双方分歧较大，未能达成一致意见。上述事实，有双方当事人签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《租赁合同》，湖南佳惠百货有限责任公司致函原告磊金公司的《场地交接通知书》，湖南佳惠百货有限责任公司与原告磊金公司签署的《鸿发商都店退租设备、物品交付表》《佳惠超市鸿发商都店物业设备、物品交接清单》及本案的法庭笔录在卷佐证。本院认为，原告磊金公司与被告潘丽华、王冈香就“鸿发商都”项目中第一幢1层128号门店签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未损害国家、集体和第三人的合法权益，未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。双方当事人本应按照合同的约定履行，现原告磊金公司要求提前解除合同，显属违约。被告潘丽华、王冈香可以就原告磊金公司违约对其造成的损失向原告磊金公司主张权利，因被告潘丽华、王冈香在本案中未提出反诉，本院在本案中不予处理。原告磊金公司在《租赁合同》履行届满之前，明确表示要求解除《租赁合同》，且该意思表示已经到达被告潘丽华、王冈香处，该《租赁合同》依法可以解除。被告潘丽华、王冈香提出《租赁合同》与《商品房买卖合同》及《补充协议》是一个整体，如要解除《租赁合同》就应一并解除的意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告潘丽华、王冈香所购买的“鸿发商都”项目中第一幢1层128号门店已经办理了不动产物权登记，对该门店已经拥有所有权，就该门店租赁的解除，不能否定不动产买卖合同的效力，更不能否定不动产物权登记部门确定的权属，被告潘丽华、王冈香提出该项主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，判决如下：解除原告湖南磊金房地产开发有限公司与被告潘丽华、王冈香于2013年8月18日就“鸿发商都”1栋一层128号商铺签订的《租赁合同》。减半收取本案案件受理费50元，由原告湖南磊金房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  许积祥二〇二〇年六月二十九日法官助理陈持瑶书记员陈持瑶（兼）附件：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。