陕西省汉中市汉台区人民法院   民 事 判 决 书     (2020)陕0702民初1966号   原告：汉中正源物业管理有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区，统一社会信用代码：91610702MA6YN35Y28。   法定代表人：何明正，系该公司总经理。   委托代理人：牛虹，女，1968年12月15日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：61230XXXX812150246，系该公司员工。   委托代理人：周凯，汉中市汉台法律服务所法律工作者。   被告：安永泰，男，1983年3月30日出生，汉族，住陕西省汉中市南郑县，，身份号码：61232XXXX303301733。    原告汉中正源物业管理有限公司（以下简称：正源物业）与被告安永泰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉中正源物业管理有限公司委托代理人牛红、周凯，被告安永泰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告正源物业提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业费5038.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告正源物业与汉台区XX路（街）XX号XX小区XX园XX小区XX居房地产开发有限责任公司签订有物业服务合同，依合同约定为该小区1#—30#楼提供物业服务工作。合同第七条约定：本物业管理区域内的物业服务费：须经汉中市（区）物价部门及相关物业管理报备批准执行：（2）高层（含小高层）住宅：每月每平方米建筑面积0.90元/㎡；第八条：代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。按月公示收支分摊情况。电梯等设备维护、年检、用电费用按年公示收支分摊情况。原告正源物业在合同生效后，积极、优质为业主提供了各项物业服务工作，被告安永泰也一直接受原告提供的各项物业管理服务工作，但从2017年1月1日起，被告安永泰一直拖欠物业服务费，经原告正源物业多次催告仍不缴纳，故原告正源物业诉至法院。   被告安永泰辩称，物业计费时间有问题，物业收费没有事实依据，是敲诈勒索。物业进入小区时就有很多问题，进入后物业不作为、乱作为。小区环境非常差，经常发生失窃事件，高空坠物也经常发生，小区业主电线私拉乱接，部分业主绿地圈占，闲杂人员随便进出，物业管理混乱，没有在公共设施设备维护尽职履责，公共设施坏了也没有及时维护修缮。有的钱业主交了但是没有享受到，比如门禁系统，钱交了没有装。物业对业主反应的问题没有及时解决，态度蛮横。物业费存在乱收费的现象，按照陕西省发布的关于物业收费的相关规定，有些费用应计入物业成本，不得单独收取。小区业主不交费用是普遍现象，因为大家都是认为交了钱还是提供不了好的服务，小区的保安都是70多岁的了，只是坐到保安室，不尽责任。被告不交物业费是因为物业服务不到位存在瑕疵，如果原告服务做好了，被告会交费，物业费涨到1块5也会交。   本院经审理认定事实如下：原告正源物业系2016年4月19日登记设立的物业服务公司，2016年7月25日通过核准审批，资质等级为三级。2016年12月23，原告正源物业与汉中乐安居房地产开发有限责任公司签订了《桃源新城小区前期物业服务合同》，委托原告正源物业对汉台区XX路XX小区XX城”实施前期物业管理，合同期限为2017年1月1日0点至2019年12月31日止。《桃源新城小区前期物业合同》第七条约定：（2）高层（含小高层）住宅：每月每平方米建筑面积0.90元/平米；（7）利用小区区域内物业共用部分、共用设施从事广告、租赁、销售等经营行为的，按照规定办理有关手续，签订经营合同。收益70%属于业主共有，由乙方（正源物业）代管，主要用于补充专项维修资金，30%为乙方管理费。第八条约定：受有关部门或单位的委托，乙方（正源物业）可以提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租、等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十四条约定：6、根据本合同的约定物业使用人缴纳物业服务费和特约服务费。在附件6桃源新城前期物业服务收费标准明细中约定：2、高层住宅物业费0.9元/㎡；6、垃圾费5元/月户（代环卫处收费）；7、电梯维保、年检380元/户/年；8、电梯耗电费10元/用户。物业管理费用构成及用途：1、管理服务人员工资及附件;2、公共设施设备（不包括）电梯日常运行维修及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、治安秩序维护费；6、办公费；7、物业管理企业固定资产折旧费；8、法定税收；9、合理利润。   另查明，被告安永泰系汉台区XX路XX小区XX城XX号楼XX室业主。被告安永泰自2017年1月1日起未向原告缴纳过物业费、卫生费、共用电费及电梯费。   以上事实，除有双方当事人陈述，尚有《桃源新城小区前期物业服务合同》及附件、陕西省物价局陕西省住房和城乡建设厅关于印发《陕西省物业服务收费管理实施办法》的通知等证据佐证，并经当庭认证、质证，本院予以认定。   本院认为，原告受汉中乐安居房地产开发有限责任公司委托，对汉台区XX路XX小区XX城”实施前期物业管理，双方在协商一致的基础上签订了《桃源新城小区前期物业服务合同》该合同系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告与房地产开发商签订的前期物业服务合同，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。本案庭审中及庭审后，被告安永泰提交了小区内照片及视频反映小区内的安防、设施、绿化、卫生等方面存在问题，辩称物业服务不到位，故不应该缴纳物业费。物业企业系对小区及小区业主提供服务收取费用的服务企业，并不具有强制权利，且物业服务系一个长期持续的过程，被告安永泰仅提交了单个时间点的照片及视频，不能说明物业服务中存在持续违约的行为。且物业服务企业向业主提供服务亦须以物业费作为资金保障，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而以服务不到位为由拒交物业费，既不属合理选择，亦侵犯了其它按时缴纳物业费的业主权益。原告正源物业亦提交了工作照片、会议纪要、小区内宣传张贴的通知、部分业主证明，证明其对小区内部分业主私拉充电线、小区安全问题、部分业主放置花盆种菜以及在绿化带种菜、违规搭建等情况尽到了规劝、督促、联络告知的责任。对高空坠物问题原告正源物业亦提交了照片证明其进行了宣传及蜘蛛人对外墙进行维护，证明了其已经进行了相应的服务。被告提交的窗户破损、瓷砖破损、电梯顶灰尘等问题，原告正源物业亦承诺逐步处理。故本案原告主张按合同约定及自己资质相应情况收取物业费3146元，于法有据，予以支持。对于原告主张的卫生费170元、共用部分电费306元，卫生费属于代环卫处收取费用，共有电费系实际支出费用，且以上二费用在合同中均有明确约定，对原告该主张予以支持。对原告主张的电梯费1416.6元，被告辩称电梯费不属合理收费，但未提交任何证据证明。原告正源物业提交了《桃源新城小区前期物业服务合同》在该合同附件6桃源新城前期物业服务收费标准明细中约定：7、电梯维保、年检380元/户/年；8、电梯耗电费10元/用户。亦提供了主张该费用的合理性的说明，故对原告要求被告按1416.6元支付电梯费的主张予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：   被告安永泰于本判决生效后十日内向原告汉中正源物业管理有限公司支付物业费3146元、卫生费170元、共用电费306元、电梯费1416.6元,以上费用共计5038.6元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。     案件受理费50元，减半收取25元，由被告安永泰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。       审 判 员    曹兴录                                            二〇二〇年六月十五日                        法官助理  冀田甜                      书记员  郭燕妮