北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8615号原告：赵秀兰，女，1951年1月19日出生，汉族，无业，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：李纳新，北京东科律师事务所律师。原告：高峰，男，1974年9月7日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：李纳新，北京东科律师事务所律师。被告：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里**院**楼****-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡孟蝶，北京市东卫律师事务所实习律师。原告赵秀兰、原告高峰（以下均简称姓名或一并提及时称二原告）与被告北京幼狮科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人李纳新，被告委托诉讼代理人陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告和被告之间2017年6月24日签订的《租赁资产管理合同》；2、判令被告支付二原告两个月租金共62190元；3、判令被告支付二原告垫付的空调制冷费35270.6元；4、判令被告支付二原告违约金62190元；以上共计159650.6元。事实和理由：2017年6月24日，二原告委托高泉条代理与彭亮签订《租赁资产管理合同》，彭亮为被告股东、实际控制人，被告在合同上加盖了印章。合同约定二原告将购买的北京市朝阳区景华南街1号1号楼10层1016号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给被告用于办公，出租方给予三个月免租期，租赁期限为六年。合同签订后，二原告于2017年6月26日将涉案房屋交付给被告使用，被告支付了押金和首期租金。被告未做装修即入住办公。2019年6月28日，被告提出终止合同，双方发生争议。被告承租期间，欠物业公司制冷费35270.6元，已由二原告垫付交纳。出租方基于被告承租六年才给予了三个月免租期，免租期是由于装修无法正常使用房屋的理由而给予的，被告未做装修即入住使用，与由于装修无法正常使用房屋的理由相悖。现被告使用二年即退租，与二原告签订合同时的意愿相悖，其使用房屋而不支付租金，有失公平。被告在租赁期间欠缴的能源服务费（制冷费）已由二原告垫付，被告应予偿还。被告违约解除合同构成违约，应承担违约责任。因此，二原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁决。被告辩称：不同意二原告的诉讼请求。我方已经于2019年6月28日将涉案房屋返还给二原告，且二原告已经接收，合同已经于该日实际解除。二原告诉请的第二项、第三项没有事实依据。针对诉求二，所有的商办楼宇在出租时都给与承租方免租期，这是惯例，不是特意给被告的，合同中没有针对免租期的赔付条款。针对诉求三，制冷费没有合同依据，应该是二原告方自己承担的。针对诉求四，被告支付给二原告的押金62190元没有退还，我方同意该笔押金冲抵违约金不再要求退还，故被告已经承担了违约责任，二原告又提起诉讼。被告现在经营困难，请求法院降低涉案违约金的数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月24日，二原告作为出租方与彭亮作为承租方、北京华亮房地产经纪有限公司作为居间方签订《租赁资产管理合同》，约定彭亮承租涉案房屋给被告使用，承租区域建筑面积250.74平方米，房屋所有权人为二原告，租赁用途为办公；甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方3个月的免租期，自2017年6月26日至2017年9月25日，免租期内乙方不支付租金，以便于乙方进行装饰装修及办理入住手续等事宜；合同租赁期限为六年，自2017年9月26日至2023年9月25日止；甲方应于2017年6月26日将涉案房屋按约定条件交付给乙方；2017年9月26日至2019年9月25日,租金为31095元每月；房租押金62190元，押金是乙方向甲方交付的合法履约保证金，租赁期满后5日内甲方退还乙方；首期租金93285元支付时间为2017年6月26日，租金每3个月支付一次，以转账方式支付至高泉条名下账户中。关于相关费用的承担方式，双方约定甲方自行承担在承租期内及免租期内的物业管理费、供暖费；在承租期内，乙方自行承担在使用期间的相关费用（水费、电费、燃气费、宽带费、停车费等），乙方按物业管理机构提供的交通通知单交费；甲方同意在承租期内，若乙方垫付了应由甲方支付的费用，乙方应出示相关缴费凭据并可在下次房屋租金中直接扣除。乙方提前终止合同，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金，甲方应退还乙方剩余押金及未使用租期租金。经询，二原告和被告均认可实际承租人为被告，二原告于2017年6月26日将涉案房屋交付被告，被告于2019年6月28日提出终止合同，涉案房屋已经交还二原告。二原告主张2019年7月3日中介通知其接收房屋，其于2019年7月14日实际接收涉案房屋。被告主张其是经二原告同意后才于2019年6月28日将涉案房屋交付给中介，故应认定交还日期为2019年6月28日。庭审中，被告提交支付凭证及租金交纳情况说明，欲证明被告共支付22个月租金至2019年7月25日，其中在2018年9月时对于租金支付时间进行了调整，2018年9月20日被告支付了2018年9月26日至2018年10月25日的租金31095元，之后2018年10月20日支付40000元、2018年10月23日支付3638.48元，加上二原告同意抵扣租金的53285元，被告于2018年10月份即已支付了2018年10月26日至2019年1月25日租金。二原告对于转账凭证的真实性认可，对于被告自制付款回单的真实性不予认可，对于被告的证明目的不认可，主张被告实际支付房屋租金至2019年6月25日，并提交高泉条名下6217566200012761512账户明细及二原告认可的租金交付清单，欲证明租金收取情况。被告提交短信截图欲证明制冷费应由二原告承担，且曾用于抵扣房租。短信内容显示被告方称“……2018.01.01---2018.12.31物业费为27079.92元，空调制冷费22566.60，共计49646.52元。此费用先由我公司先行垫付，后期将从产权人下周其房租租金中扣除对应金额。特此说明！北京幼狮科技有限公司请收到信息确认无误后，并回复：同意。谢谢！2018年8月20日”。186XXXXXXXX号码机主回复“我同意”。二原告对于短信的真实性认可，但对于证明目的不予认可，称并未实际抵付。被告提交微信截图照片，欲证明其于2019年6月28日已将涉案房屋返还二原告。微信记录显示2019年7月2日被告向二原告代理人发送了《告知函》照片；二原告代理人在2019年7月3日回复“我看了你们公司告知函我也提几个要求。一退还两个月的租金，二退2018年的空调费，三修理好房门，如达不到合情合理的要求，不能在退租协议上签字的，请回答，过几天要回家了”。在二原告代理人向被告发送了房屋内局部视频后，2019年7月3日被告工作人员表示“合同里，只是说押金不退，作为赔偿，我们已经退让了一大步，交到7月25号的租金我们也不要了，门上的油漆我们已经喷了，每个人的要求不一样，无法达到您理想的样子，当时验房时并没有发现这么多问题，现在钥匙已经在您手里了，如果再有问题出现现在已经说不清楚了”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《租赁资产管理合同》系双方正式意思表示，亦不违反法律及法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。根据现有证据本院确认被告于2019年6月28日提出解除《租赁资产管理合同》的要求，此时解除合同的意思表示已经到达出租方二原告，但是因为被告无单方解除合同权，故该通知不发生解除合同的法律效力。结合现有证据，本院认定二原告已于2019年7月3日收回房屋,双方已通过事实行为对合同解除达成合意，只是未能就合同解除后的赔偿事宜达成一致。鉴于双方签订的《租赁资产管理合同》已实际解除，故对于二原告要求解除《租赁资产管理合同》的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于二原告要求被告支付二个月免租期租金的诉讼请求，虽然双方对于合同提前解除时免租期租金的处理未进行约定，但考虑双方合同约定的租赁期限为六年，有理由推定二原告是基于收取六年租金的利益而附条件的让渡三个月的租金权益，现合同仅实际履行近二年，二原告让渡利益的对价部分丧失，基于公平原则，本院判定被告支付二原告部分免租期租金，具体金额本院予以酌定。关于二原告要求被告支付其垫付的空调制冷费，合同中对于空调制冷费的负担没有明确约定，二原告和被告对于空调制冷费的负担进行不同的解释，在此情况下，可以根据有关条款、交易习惯和实际履行情况予以判定。根据被告证据可以确认被告曾先行支付2018年度空调制冷费用，并征得二原告同意后从此后租金中予以扣减，据此本院认定双方通过行为对于空调制冷费的负担达成新的一致意见，故对于二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告虽提供2018年空调制冷费收据欲证明其先行垫付空调制冷费，但是未提供正规发票佐证其真实性、亦未提供收费通知证明其数据的合理性，故对于二原告的前述证据，本院不予采信。关于二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，二原告已明确于2019年6月28日提出提前解除合同，二原告提出异议系属合理，但应采取积极措施避免扩大损失，考虑被告已经依据合同约定自行放弃押金和多支付的租金作为违约金，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京幼狮科技有限公司于本判决书生效之日起七日内给付原告赵秀兰、原告高峰免租期租金四万元；二、驳回原告赵秀兰、原告高峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1746元，由原告赵秀兰、原告高峰负担1000元（已交纳），由被告北京幼狮科技有限公司负担746元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年六月二十八日书记员  樊 虹