陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民 事 判决 书     （2020）陕01民终6426号     上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。   法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：高婷，女，汉族，1985年2月7日出生，住西安市碑林区。   上诉人西安西水置业有限公司（以下简称西水公司）因与被上诉人高婷房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   原审法院经审理查明，高婷与西水公司签订合同登记号为Y16083264的《商品房买卖合同》（预售），约定高婷购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积81.99平方米，房屋总价款为558232元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，房屋交付时未能纳入城市供电网络进行供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理。（2）确属出卖人责任的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付50元的违约金，且违约金数额最高不超过总房款的1%，但买受人不得以此为由要求解除合同。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二补充协议第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。上述合同签订后，高婷按照合同约定向西水公司支付全部购房款558232元，并于2017年11月9日收房。另查明，案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。   高婷诉至原审法院称，高婷与西水公司签订《商品房买卖合同》，约定高婷购买西水公司开发建设的坐落于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款558232元。交房日期为2016年12月31日，如有延期，西水公司按照日万分之三对高婷进行赔偿。后西水公司逾期交房，为维护高婷的合法权益，现高婷诉至法院请求依法判令：1、西水公司向高婷支付违约金52250.52元；2、西水公司向高婷退还5000元及其自2016年3月29日至实际退还之日的利息；3、诉讼费由西水公司承担。   西水公司辩称，一、西水公司曾告知高婷交房时间推至2017年8月，且已就此取得高婷的同意和谅解，属于双方协商一致对交房时间的变更。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至西水公司通知的收房日期（即2017年11月6日前）尚不构成迟延交房。三、高婷至今未缴纳大修基金，西水公司依法、依约可以不向高婷交房。四、高婷主张的违约金标准过分高于其损失，依法应予调低。五、高婷主张5000元并支付利息没有事实依据和法律依据，且已过诉讼时效应予驳回。六、西水公司代高婷缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用1908元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失应当从高婷的诉求中扣减。    原审法院认为，高婷与西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现高婷已向西水公司履行了支付购房款的义务，西水公司未按约定2016年12月31日前向高婷交付房屋已构成违约，应向高婷支付逾期交房违约金。关于西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，该院酌情降至日万分之一。西水公司应以房价款为基数按日万分之一的标准向高婷支付2017年1月1日至实际交房之日即2017年11月9日的逾期交房违约金，计算为17417元（558232元×312天×0.01%）。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无相应证据佐证，故该项辩称依法不予采信。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，且西水公司作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，未取得竣工验收备案表，未达到法定交付条件，违约行为明显，故西水公司该项辩称依法亦不予采信。关于西水公司辩称高婷未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向高婷交房一节，合同约定高婷需在办理房屋入住手续前将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户，但涉案房屋截止高婷实际收房之日仍未满足法定的交房条件，其无权以此抗辩高婷。西水公司辩称代高婷缴纳物业费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。对于高婷要求西水公司返还5000元，因合同与西水公司所开收据上购房价款均一致，均不含该5000元，高婷、西水公司当庭对该款项陈述不一，且并非涉案合同约定内容，与本案不属同一法律关系，若高婷认为西水公司收取该5000元无合法合理依据，可按不当得利另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告高婷支付违约金17417元。三（应为二）、驳回原告高婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1337元，减半收取后，由高婷承担467.5元，西水公司承担201元。因高婷已预交，故西水公司应在支付上述款项时向高婷一并支付。   宣判后，西水公司不服向本院提起上诉称，一、高婷至今未缴纳首期房屋专项维修资金，其存在违约行为，西水公司有权不向其交付房屋且不构成违约，原审判决支持逾期交房违约金错误。原审法院对西水公司该抗辩意见未予采纳错误，应予纠正。二、原审判决未予认定西水公司与高婷协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法应予纠正。三、西水公司原审中提交的证据足以证明因不可抗力因素导致案涉房屋所在工程工期延误416天，故西水公司应当交房的时间也应当顺延416天。四、西水公司提供的《房屋交接验收表》能够证明案涉房屋已于2017年11月6日实际交付高婷，原审法院认定2017年11月9日实际交付显属错误，应予纠正。综上，请求：1、撤销原审判决；2、驳回高婷全部诉讼请求；3、由高婷承担全都诉讼费。   高婷经依法传唤，未到庭参加诉讼。   本院经审理查明，西水公司于2017年11月6日向高婷交付涉案房屋，涉案房屋所在楼栋楼高25层。二审中，西水公司称涉案房屋于2019年通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。   本院认为，西水公司与高婷签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得与法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为高婷未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与高婷就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且空气污染、高温等原因所导致的停工非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当，西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当。但原审法院错误认定交房时间，本院在此予以纠正。自2017年1月1日至2017年11月6日止，西水公司应向高婷承担的逾期交房违约金为17249元。   综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1519号民事判决书第二项；   二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1519号民事判决书第一项为：西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向高婷支付违约金17249元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1337元，减半收取668.5元，由高婷承担467.5元，西安西水置业有限公司承担201元。因高婷已预交，故西水公司应在支付上述款项时向高婷一并支付。   二审案件受理费240元（西安西水置业有限公司已预交），由西安西水置业有限公司负担。   本判决为终审判决。     审判 长 侯静    审 判员高玮   审 判员侯新省   二〇二〇年六月十五日                                 法官助理 袁观磊   书 记员  张伟              1