河北省邢台市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初750号 原告：李偲，男，汉族，1991年8月18日出生，初中文化，群众，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：郭林渊，河北和生律师事务所律师。 被告：王树恩，男，汉族，1967年10月23日出生，大专文化，中共党员，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：王义江，河北万**律师事务所律师。 第三人：邢台市汇杰房地产经纪有限公司，住所地邢台市桥**八一路******，统一社会信用代码91130503MA09HCP18W。 法定代表人：徐树根，经理。 委托诉讼代理人：杨雪龙，男，汉族，1987年8月10日出生，该公司员工。 原告李偲与被告王树恩、第三人邢台市汇杰房地产经纪有限公司（以下简称汇杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李偲的委托诉讼代理人郭林渊，被告王树恩及其委托诉讼代理人王义江，第三人汇杰公司的委托诉讼代理人杨雪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李偲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告向原告返还剩余购房款22.5万元；3、被告向原告承担定金违约金3万元；4、被告赔偿原告装修损失15万元；5、被告赔偿原告居间服务费用损失12500元。事实与理由：2018年7月29日，原告、被告、第三人签订存量房买卖合，合同主要约定：被告将其所属位下邢台市桥西区房屋，面积为70.29平方米，以总价68.5万出售给原告。签合同时，原告向被告先付3万购房定金，向第三人支付居间费用1.25万元。三日后向被告再付首付款33.5万，尾款以银行贷款方式支付等内容。原告依约向被告、第三人履行了上述合同义务，但在此履行期间，被告拒绝协助原告办理贷款，房屋过户手续，撤自改变尾款支付方式，撤自改变房屋总价，致使双方合同至今无法有效履行完毕，由此给原告造成巨额装修损失、定金损失、居间费用损失至今无法张补。在原告多次催促下，被告退还10万购房款，对剩余购房款和其他损失，拒绝履行。被告严重违约行为，致使合同目的无法实现。 王树恩辩称，一、原告没有履行双方签订的《存量房买卖合同》中约定的合同义务，根据合同第三条第四款之约定，原告应当于2018年8月2日向答辩人支付首期购房款35万元，但原告仅支付了201,000元，对于不足部分购房款484,000元，原告在取得购房贷款后支付给答辩人。但原告因个人征信原因不能取得贷款，为此，答辩人要求解除合同，原告不同意，原告于2018年10月1日向答辩人出具一份补充购房合同，约定：“今日起李偲从王树恩处购邢钢东区41号楼2单元1层东门，房钱差51.1万元，自今日起10月1日到3月31日给清过户，如果违约房子收回房钱不退。”（因原告未按约定的时间付款，承诺给答辩人的定金利息损失和房屋租赁损失共计27000，加上拖欠的购房款484,000元合计欠款为51.1万元）。二、原告在向答辩人出具欠条后，没有按约定的2019年3月31日前向答辩人支付拖欠的51.1万元，已经构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第一款第三项之规定，双方所签订的房屋买卖合同已经具备解除合同的法定条件，同时，根据2018年10月1日补充购房合同之约定，本案属于原告违约，应当按照约定“房子收回房钱不退”。三、原告拖延履行合同给答辩人造成的损失：自2019年3月31日至今一年多了，答辩人因市场上各种主、客观因素的房屋降价和房屋租赁费损失已经超过了原告支付的首付款201,000元；另外，答辩人因原告不能按合同约定支付购房款，导致答辩人在其他地方购买的房屋不能按时还款，无奈之下借了高息代款50万元，导致答辩人每六月利息损失52,500元，每超过一天按六个月利息计算，自2018年10月10日不至今已造成答辩人利息损失为105,000元。而且答辩人还不知道原告什么时间才能还清拖欠的购房款及利息，自己的损失在以每六个月52,500元的速度增长。综上所述，根据双方约定和法律规定，应当判决驳回原告诉讼请求，确认合同依法解除，原告已支付的购房款201,000元因原告违约和答辩人的实际损失不需要退还原告。 第三人汇杰公司陈述意见为，根据原合同第十一条的规定，原被告私下沟通的协议我们作为第三方不知情。原被告达的任何协议并没有通知我方达成一致意见。 原告向法庭提供证据：证据一，存量房买卖合同，证明1、原、被告双方就位于邢台市桥西区房屋买卖达成合意。2、其中主要约定：房屋总价款68.5万，原告交纳3万定金，支付中介费12500元，交纳首付款32.5万，余款36万以银行贷款方式办理。被告协助办理贷款、过户手续的义务；证据二，王树恩出具收据，证明原告依约向被告交纳定金3万元；证据三，中介出具收据，证明原告依约向第三人支付中介费12500元；证据四，中国建设银行交易明细，证明原告依约向邢台市房地产交易管理处、王树恩账户分别转账10万、19.5万，共计29.5万，另加3万定金，共计32.5万，原告完成合同约定交纳首付款义务；证据五，手机录音，证明原告向被告出具了书面允诺，承诺2019年3月31日前给付51.1万元现金。然而在期限到期之前被告擅自提高房屋总价款从68.5万、71.5万、73.5万、80万等等。被告上述擅自变更房屋总价款的行为构成根本性违约，原告也无法对被告产生信任，在后期的给付过程中被告将原告电话拉入黑名单、短信不回实际上原告也无法向被告根据上述承诺的约定支付剩余房款，致使合同目的无法实现；证据六，装修照片9张及装修结算单，证明原告购买房屋对其房屋装修情况，因被告违约致使原告装修损失至今无法弥补。 被告对原告提供的证据质证意见如下：证据一，存量房合同和定金合同无异议；证据二，3万元收据无异议；证据三，12,500元收据无异议；证据四，银行交易记录真实性无异议，但其中仅有一笔195,000元转到了被告王树恩名下，另100,000元是转给了房管局，并且原告李偲已经将该款取回；证据五，手机录音：第一，该录音内容不全，原告提交的书面整理材料仅仅是片断，明显的断章取义；第二，就录音内容来说，属于原告与被告双方就变更2018年10月1日协议内容所进行的协商，因最终未能达成一致意见，协商失败，该录音无法律上的实际意义，不能作为认定本案事实的证据使用，双方之间的权利义务还应当按照2018年10月1日的协议内容履行；证据六，装修照片不予认可，被告于2018年7月29日将钥匙交给原告后就没有再去过争议房，原告的装修没有经过被告的同意，被告不应当承担装修款。装修费用不予认可，该证据不是正规发票，无法证实其真实性。 第三人对原告提交的证据无异议。 被告向法庭提供证据：1、存量房买卖合同；2、补充购房合同；3、被告从其他处借款50万元借条复印件和转账记录，以上证明原被告之间签订有合法有效的房屋买卖合同，双方均应依法履行合同义务，但原告因个人原因未能履行合同，造成根本违约。应当按照合同约定承担责任，同时证明被告因原告的违约行为造成损失巨大，原告已付购房款，依法依理依合同均不应退还。 原告对被告提供的证据质证意见如下：证据一，存量房买卖合同证明目的有异议，存量房合同第三条，第4款第2项，第6款第1项明确约定了，本案房款交易方式，先付首付款，余款以贷款方式支付；在因原告自身原因未获批准贷款情况下，变更余款以现金方式支付。第三人明确说明原告可以办理贷款，只是时间比正常时间多20天左右。即本案余款付款方式仍然是贷款方式支付，在贷款没有审批下来情况下，原告没有支付余款，不构成违约；证据二，补充购房合同关联性、证明目的有异议，被告所述的“合同”没有被告王树恩本人签名按手印，双方之间没有形成意思表示合意，只是属于原告单方允诺行为。首先，原告可以随时撤回该允诺；其次，原告提交录音证据中；第三，该允诺主要内容是原告对余款支付方式以现金给付，支付期限自2018年10月1日至2019年3月31日止，付款总房价金额变更为71.2万元，然而实际履行过程中，被告对房款总价变更为73.5万，又变更为75.5万，又变更为80万等（原告录音内容证实此房款变更情况）；证据三，真实性、关联性、证明目的均有异议，只有短信截图，没有提交银行转账记录，无法核实转账真实性以及转账用途；被告与第三方之间银行往来记录，也与本案无关；被告陈述由于原告无法给付余款情况下，借高利贷。根据被告提交证据2，得知：被告确信原告在2019年3月31日之前给付现金余款情况下，仍然进行借款，显然被告借款陈述虚假。 第三人对被告提交的证据没有异议。 本院经审理认定事实如下：2018年7月原、被告双方通过第三人对房屋买卖达成了意向，2018年7月26日，原告向被告支付购房定金3万元；2018年7月28日，原告向第三人汇杰公司支付中介费1.25万元。2018年7月29日，原、被告及第三人签订《邢台市存量房买卖合同》，主要内容为：该房屋所有权证号为：房权证邢市字第××号，坐落于桥西钢铁××路××＃楼2-1-13，该房屋产权面积70.29平方米，房屋成交价格为68.5万元。原告在签订本合同的同时支付购房定金3万元，自本合同生效之日起抵做购房款。原告于本合同签订生效日后三日内将购房首付款33.5万元（不含定金及物业保证金）存入结算账户，委托贷款银行（公积金）将原告贷款额3.5万元划转被告账户。第三人全力协助原被告双方向银行申办抵押贷款相关手续，如因原告自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，原告应于十五个工作日内筹齐剩余房价款，以现金形式支付给被告。居间方服务费由原告负担。原告未按照约定的时间付款的，逾期在10日内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过15日后，被告有权解除合同。出卖人解除合同的，原告所缴纳的定金及物业保证金不予退还且与居间方平均分配等内容。合同签订当日，被告把房屋钥匙交付给原告。原告于2018年9月4日，通过其建行卡向邢台市房地产交易管理处转账10万元、向被告王树恩转账19.5万元，双方办理了网签买卖备案合同，期间原告开始对房屋进行装修。后因购房贷款不能及时办理，原、被告双方2018年9月27日解除网签备案合同，原告收到房管局退款10万元。 2018年10月1日，李偲向王树恩出具购房合同一份，载明：今日起李偲从王树恩处购邢钢东区41号楼2单元1层东门，房钱差51.1万元。自今日起10月1日到3月31日给清过户，如果违约房子收回房钱不退。 2019年2月17日上午，原、被告双方及第三人公司协商处理此事，被告对双方2018年10月1日确认的房屋差价款51.1万元，不予认可，要求原告支付55.4万元，原告不同意。 本院认为，原、被告双均同意解除合同，本院予以支持。在当事人签订《邢台市存量房买卖合同》后，原、被告双方又于2018年10月1日达成了新的合议，对原合同主要内容进行了变更，该变更行为有效，双方均应遵守变更后的约定，按约定履行自己的义务。但在约定期限届满前，被告单方提高购房价款，导致合同不能继续履行，其行为已经构成违约，应当承担违约责任；原告在被告提高房屋价款后，仍可按原协议向被告支付51.1万元履行合同，但原告没有履行，亦对合同的不能履行存在过错，也应承担相应的违约责任。另外，原告在没有付完全部房款，房屋买卖合同尚未履行完毕前，便开始对房屋进行装修，对现实存在的合同不能履行的风险没有进行合理规避，对损失的扩大存在一定的过错，应当承担相应的责任。综合考虑本案原、被告双方违约情况，结合原告占用房屋的时间、房屋出租的市场价格及原告装修损失的因素，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条的规定判决如下： 一、解除原、被告之间签订的购买坐落于邢台市桥西钢铁南路161号邢钢东生活区房屋的买卖合同； 二、被告于本判决生效后10日内向原告返还购房款225,000元； 三、原告于本判决生效后10日内，返还坐落于邢台市桥西钢铁南路161号邢钢东生活区房产，室内装修归被告所有，原告不得拆除； 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费7,200元，减半收取计3,600元，由原、被告均担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  赵立东 人民陪审员  张剑玺 人民陪审员  王 剑 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  刘宇鹏