甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终288号上诉人（原审被告）：甘肃盛大房地产开发有限公司2室。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：高某。委托诉讼代理人：曹某。被上诉人（原审原告）：甘肃机械化建设工程有限公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：任某。委托诉讼代理人：樊某，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人甘肃盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大公司）因与被上诉人甘肃机械化建设工程有限公司（以下简称机械化公司）合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人盛大公司的委托诉讼代理人高某、曹某，被上诉人机械化公司的委托诉讼代理人任某、樊某参加询问。本案现已审理终结。盛大公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判由上诉人向被上诉人返还店面用房1176.48平米；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：（一）涉案项目现存未出售商铺足以满足合同约定的“竖向垂直”返还要求，应当判决返还店面用房而非按照评估价格支付房屋价款。（二）上诉人无违约行为，不应承担违约金80万元。机械化公司以上诉人现提供商铺并不能满足合同要求、提供商铺因无法办理产权登记不能实现被上诉人权益为由答辩请求维持原判。机械化公司向一审法院起诉请求：1、判令被告盛大公司履行《土地开发拆迁安置补偿协议书》，向原告返还店面用房1176.48平方米；2、判令被告支付违约金80万元；3、案件诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求第一项为：判令被告履行《土地开发拆迁安置补偿协议书》，立即向原告返还店面用房1176.48平方米；如果被告不能向原告返还店面用房，判令被告按照判决执行时的相同店面用房的市场评估价向原告支付相应的价款。一审法院认定事实：2010年1月12日,原告(甲方)、被告(乙方)双方签订《土地开发拆迁安置补偿协议书》一份,约定就“兰州市西固区合水路、玉门街等地块”有关土地开发补偿、拆迁安置事宜达成如下协议:“第一条:该宗地位于兰州市××区、玉门街,四至范围详见兰国用2006第X0880号土地证、兰国用2006第X0881号土地证以及兰国用2006第X0882号土地证;第二条:该宗地现有住宅楼两栋,142户住户以及店面用房1176.48平方米,宗地范围内的拆迁安置工作由乙方具体负责并承担一切费用;第四条:该宗地除上述142户住宅以外的店面用房,由乙方用相同的面积、性质按竖向垂直予以返还。并于本协议签订之日起6年内交付甲方使用;第五条:该宗地拆迁补偿费400万元,由乙方于2010年1月1日前向甲方一次性付清;第六条:(甲方的权利和义务）1.积极配合该宗地的拆迁安量工作,使项目的拆迁安置工作顺利进行;2.积极配合乙方的土地过户工作,提供相应的过户资料;3.自2010年1月1日起,将上述宗地除142户住宅以外的房屋移交乙方使用和管理,并办理相应的移交和结算手续。由乙方另行签订租赁协议；第七条:(乙方的权利和义务)1.按本协议规定向甲方支付拆迁补偿费;2.按照本协议第四条的规定店面用房面积向甲方返还;3.自2010年1月1日起,乙方接管上述宗地除142户以外的房屋并进行管理、使用和拆除。第八条:1.协议双方都有权获得因对方违约而遭受任何损失的赔偿,双方都有过错的,各自承担相应的责任;任何一方违约将向另一方支付补偿金额10%的违约金。3.乙方若未在本协议规定的期限内返还店面用房,则乙方构成违约。违约期限一年以内的违约金数额按本条第一款之规定执行;违约期限超过一年,违约金数额为拆迁补偿金的20%。协议签订后,原告向被告履行交付土地及相关证照的义务,被告也向原告支付了400万元拆迁补偿费。后双方因店面房屋的交付发生争议。审理中,经原告申请,一审法院委托对案涉需安置的1176.48平方米店面用房的市场价值进行评估,兰州三信房地产评估有限公司作出(三信估字〔2019〕第0822号)《房地产估价报告》,对兰州市西固区合水路以东、玉门街以北(恒大都市广场项目)范围内建成的1、2层商业用房的市场价值进行评估,估价时点为2019年6月11日,第1-2层商业用房均价为21815元/平方米，1176.48平方米店面用房的总价款为2566.49万元。一审法院认为,案涉《土地开发拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示,对双方均具有法律约束力,双方均应按照约定履行各自的义务,一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的,应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。本案中,原告机械化公司已按照协议约定履行了土地交付义务,被告盛大公司也支付了拆迁补偿金400万元,但没有按照协议约定的时间向原告机械化公司交付1176.48平方米店面用房。该协议约定,被告自协议签订之日(2010年1月12日)起6年内向原告交付1176.48平方米店面用房,即应当在2016年1月13日前交付,而被告盛大公司直至原告起诉时(2018年10月23日)仍未交付约定房屋,构成违约,故被告盛大公司应当承担继续履行的合同义务。被告认为是原告机械化公司阻挠拆迁,导致项目后续建设受阻,无法实现合同目的,但被告未能提供证据证明原告存在阻挠拆迁的事实,被告应承担证明不利的后果。对案涉尚未拆迁的一栋房屋,被告提供的证据不能证明是因为原告的原因导致未能拆迁,故对被告辩称原告不配合拆迁的理由不予支持。关于继续履行义务的问题。双方约定1176.48平方米的店面用房,由被告“用相同的面积、性质按竖向垂直予以返还”,根据被告提供的现有未出售房屋的图纸,经现场核实,确不具备符合约定“竖向垂直返还1176.48平方米房屋”的条件,达不到合同约定的要求,即被告提供的现有已建成的店面用房没有“相同面积、性质,符合竖向垂直”的,故被告目前实际无法按约定返还1176.48平方米店面用房,双方亦协商不成,故原告主张在被告交付不能的情兄下,应当按照市场评估价值由被告支付相应价款的理由成立,应予以支持。关于价款,兰州三信房地产评有限公司对兰州市西固区合水路以东、玉门街以北(恒大都市广场项目)范围内建成的1、2层商业用房的市场价值进行评估,第1-2层商业用房均价为21815元/平方米,案涉应交付的1176.48平方米店面用房的总价款为2566.49万元。被告对该鉴定结论无异议,原告也同意按评估价处理,故被告盛大公司应向原告机械化公司支付的相应房屋价款为2566.49万元。关于违约金的问题。双方协议约定,违约期限超过一年,违约金数额为拆迁补偿金的20%。被告盛大公司未按约定交付房屋超过一年,故其应向原告机械化公司支付违约金80万元(400万元×20%)。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决：一、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告甘肃机械化建设工程有限公司支付房屋价款2566.49万元;二、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告甘肃机械化建设工程有限公司支付违约金80万元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90130元，评估费52700元，共计142830元，由被告甘肃盛大房地产开发有限公司负担。本院经二审审理，对一审法院查明事实予以确认。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。本案当事人双方签订的拆迁安置补偿协议权责清晰，约定分明，双方理应依约履行。但盛大公司在项目建设过程中并未依约按时向机械化公司返还符合协议约定的竖向垂直条件的房屋，应当承担违约责任。一审法院审理中，数次召集双方进行调解协商，但经现场核实，确不具有符合协议约定要求的安置返还房屋，故一审法院在盛大公司实际无法按约定条件返还店面用房的情况下，根据市场评估价值确定由盛大公司向机械化公司支付房屋相应价款并无不当。盛大公司上诉虽称一审判决后项目现场实际情况发生变化，部分买受人退房面积与原有未出售面积已可满足“竖向垂直”返还要求，应当按照合同约定返还店面用房而非按照评估价格支付房屋价款。但本院二审中，机械化公司以盛大公司现提方案与一审时并无二致，仍不能满足协议约定的整体面积竖向垂直条件为由对盛大公司述称不予认可，同时提出盛大公司现与兰州市土地资源管理部门因土地出让金交纳问题产生诉讼，盛大公司提供返还商铺因产权办理问题并不能确实实现机械化公司所主张权益，对此盛大公司不能提出反证予以否认，故对盛大公司所提不应按评估价格支付房屋价款和不应承担违约金的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90130元，由甘肃盛大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王成强审判员 徐长飞审判员 芦 晨二Ο二Ο年六月二日（法官助理 楚鸿善书记员 杨 洁