内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终707号上诉人:（一审被告）：罗某，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。被上诉人（一审原告）：王某，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：韩某，内蒙古兴君律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛某，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。(与被上诉人系姐弟关系)上诉人罗某因与被上诉人王某合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2019）内0526民初5474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗某上诉请求：一、撤销(2019)内0526民初5474号民事判决书判项第一、二项；二、发回重审或直接改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于本案事实。2012年夏天案外人包某与于某委托上诉人将4间瓦房及666平方米土地使用权(编号为333号)转让他人，包某为4间瓦房，于某为666平方米土地使用权(此土地使用权登记在于长清名下，现于长清已去世，于某为于长清的儿子)。因当时上诉人从事中介工作，包某、于某通过上诉人联系到被上诉人。当时约定四间瓦房转让价款265000元，666平方米土地使用权转让价款135000元，达成协议后，被上诉人交付了定金80000元，其中四间瓦房定金50000元，666平方米土地使用权定金30000元。但被上诉人交付完定金后，因被上诉人外债累累，无力交付剩余转让款，在案外人包某和于某多次索要剩余转让款，被上诉人明确表示没有能力给付的情况下，包某无奈之下将该房屋转让给他人。被上诉人在先期违约的情况下，提起本案的诉讼，以合同无效的理由掩盖先期违约的事实，违背了民法的诚实信用原则。二、一审认定上诉人为买卖合同当事人完全错误。因上诉人只是中介人，只是为被上诉人与案外人包某、于某的交易起媒介作用。四间瓦房和666平米土地使用权的权利人也根本不是上诉人。本案的相关证据及上诉人二审提供的证据可以证实上述事实。三、一审认定本案的标的物为农村宅基地，属认定事实错误。本案的333号土地使用权、4间瓦房所占用土地，是当时居住在鲁北镇北河边的居民房屋被政府征用后，政府为被占地居民补偿安置的城镇土地使用权，并不是一审认定的鲁北镇永兴村的宅基地。因此一审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人也没有证据证明本案涉及的土地使用权是农村宅基地。王某辩称，一、扎鲁特旗建设局颁发的第333号宅基地是王某于2012年向罗某购买的宅基地。被上诉人王某购买鲁北镇永兴村666平方米（房屋和院落面积）的4间瓦房（带车库），是被上诉人王某向上诉人罗某购买的宅基地及房屋，不是向其他人购买的宅基地及房屋。上诉人罗某不是从事中介工作。从通话录音中也能证实上述两块宅基地及房屋是王某向罗某购买的，之后罗某又将上述两块宅基地及房屋卖与给他人。王某购买上述两块宅基地及房屋购买款8万元（3万元＋5万元）不是定金，而是前期交付的购买款。二、王某购买的上述两块宅基地的土地是鲁北镇永兴村集体所有的土地，即使当地政府及建设局给其他人安排永兴村的土地作为宅基地，因没有转化成国有土地，因此该宅基地仍然是永兴村集体所有的土地，被上诉人非本村村民，依据相关法律和政策规定，被上诉人无权购买上述两块宅基地及房屋。王某向一审法院起诉请求：1.请求解除原告与被告订立的宅基地（第333号）转让合同；2.请求被告返还原告交付的宅基地和房屋转让款80000元；3.解除原告与被告订立的房屋转让合同；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王某出生地为扎鲁特旗联合屯镇，7岁那年王某户口搬迁到鲁北镇第二居委会****居住至今。原告王某并非扎鲁特旗鲁北镇永兴村村民。2012年冬季原被告口头约定，原告购买位于××旗第333号宅基地。2013年春天原被告口头约定，原告购买位于××旗平方米（房屋和院落面积）的4间瓦房（带着车库）。现原告向被告交付宅基地价款30000元，房屋价款50000元，共交付80000元。一审法院认为，关于原被告之间的口头宅基地、房屋买卖合同效力应如何认定的问题。《中华人民共和国民法通则》第六条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，结合《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发［2007］71号）的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，因此,农村宅基地、农民住宅以及小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，原告王某并非扎鲁特旗鲁北镇永兴村的村民，故原被告之间的口头宅基地和房屋买卖合同，应当认定为无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，……”的规定，被告应返还原告购买宅基地、房屋转让款80000元，故原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告罗某虽提出“被告作为中间人帮助原告以265000元的价格购买包某在永兴村666平方米的4间瓦房；原告购买的宅基地使用权人不是被告的；原告交给被告的是购买房屋的定金80000元”的辩解意见，但均未能提供有效证据予以证明，故本院对被告的以上辩解意见不予采纳。另外，原告购买的房屋、宅基地，无论是否属于被告所有和使用，均不影响因原告不系涉案宅基地、房屋所在地集体经济组织成员而买卖合同无效的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条规定，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告王某与被告罗某之间口头宅基地（位于××旗第**宅基地）、房屋[位[位于××旗平方米（房屋和院落面积）的4间瓦房着车库）]买卖合同无效；二、被告罗某于本判决生效后立即返还原告王某购买宅基地、房屋转让款80000元。案件受理费900元（已减半收取），由被告罗某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人罗某出示新证据：1、扎鲁特旗土地利用整体规划（2009年-2020年）2018年度调入项目表的复印件。拟证明：争议土地是政府征用民房安置回迁户的土地，是宅基地，证明不是农村宅基地。2、吴国财与包某宅基地转让合同、于长清拆迁补偿协议、吴国财缴纳房号款的税票、扎旗城建局准建证，以上均为复印件。拟证明：上诉人只是中介人而不是宅基地与房屋的所有人。被上诉人质证认为：对第一组证据：1、此证据不属于新证据，应该在一审中提交，无法定理由不提交在二审中不属于新证据。2、2018年度调入项目表中王某购买涉案房屋及宅基地是2012年，2013年该份证据与本案没有关联性。3、该证据没有确认项目表中的土地包括涉案土地，该证据是复印件，对真实性有异议，被上诉人不认可。对第二组证据：以上证据均为复印件，无法证明真实性，被上诉人不认可，不属于新证据，王某向罗某购买涉案房屋及宅基地，罗某说是其自己的房屋及宅基地，罗某不是中间人，把购房款、购买宅基地款也交给了罗某。本院经审查认为，上诉人提交的证据均系复印件，且被上诉人不予认可，不具有证明效力，故本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实及对证据的采信情况与一审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人王某与上诉人罗某之间口头约定购买案涉宅基地和房屋，被上诉人王某并交付给上诉人罗某现金80000元，该口头买卖合同成立。因案涉土地性质系宅基地，被上诉人王某并非扎鲁特旗鲁北镇永兴村的村民，故双方之间的口头宅基地和房屋买卖合同应当认定为无效。因无效合同所取得的财产，依法应当予以返还。因此，一审法院判决罗某返还王某购买宅基地、房屋转让款80000元，并无不当。上诉人罗某主张其系中介人，案外人包某与于某系出卖人，8万元系定金，但不能提供确实充分的证据予以佐证，故应当承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人罗某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人罗某负担。本判决为终审判决。审判长 李雁北审判员 石 莹审判员 孙向群二○二○年六月十九日书记员 王宏静