贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终3561号 上诉人（原审原告）：罗漫，女，1969年3月27日出生，汉族，住遵义市汇川区。 上诉人（原审被告）：遵义聚鑫房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省遵义市南部新区南岭路南岭村委会**，统一社会信用代码91520302675437390R。 法定代表人：马宇，总经理。 委托诉讼代理人：罗廷春，贵州谋信律师事务所律师。 上诉人罗漫与上诉人遵义聚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称聚鑫房开公司）商品房销售合同纠纷一案，罗漫、聚鑫房开公司均不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 罗漫上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实与适用法律方面均存在错误，错误地认定了房屋的交付时间和违约金计算截止时间，导致少判逾期交房违约金。（一）一审错误认定房屋交房时间为2016年10月30日，系认定事实不清，应以双方合同约定的交房时间，即2015年8月1日为准。（二）聚鑫房开公司直至今日仍未通过竣工验收，依照法律规定，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；因此，即使法庭认定罗漫已装修入住，仍应认定聚鑫房开公司没有履行交房义务，违约金应计算至起诉之日即2019年7月18日止。二、一审没有判决聚鑫房开公司按照其于2016年8月9日出具的《承诺书》中承诺支付罗漫的违约金10000元系认定事实不清，错误判决。该承诺是聚鑫房开公司对自己未能按照约定交付房屋的惩罚性赔偿的承诺，应当判决支付给罗漫；同时，一审认定聚鑫房开公司作出的两次承诺改变了交付房屋的时间，却又适用双重标准对聚鑫房开公司承诺的10000元的违约金不予支持不当。 聚鑫房开公司辩称，一、上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》无效，案涉房屋为经济适用房，购买该房屋需向政府相关部门申购，需符合一定条件才能购买。除全款购买的部分业主符合购房资格外，其余贷款部分业主提交的申购收入证明与向银行提交的收入证明不一致，有造假欺诈之嫌；二、对交房时间认同一审代理人意见；三、若法院认定双方合同有效，请求法院考虑到双方的过错程度、违约情节以及答辩人系问题房开公司欠缺一定的赔偿能力，即罗漫所主张的违约金过高，请求法院在确认合同有效的情况下予以调减。 聚鑫房开公司上诉请求：1.撤销原审判决，查清事实改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审未查明双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题。案涉房屋系经济适用房，是具有保障性质的政策性住房。购房人需符合《遵义市经济适用住房管理暂行规定》的相关规定，才能取得购房资格，若不符合，则双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同。 针对聚鑫房开公司的上诉请求，罗漫答辩称，一、答辩人家庭困难，无房居住，经基层组织和政府严格审查、核实符合购买经济适用房条件而购买案涉房屋。聚鑫房开公司按市场价格向答辩人出售房屋存在违法行为；二、案涉房屋至今未达正式交房条件，应以合同约定的交房时间计算违约金至起诉之日止（2019年7月18日），一审法院以聚鑫房开公司出具《承诺书》认定交房时间为2016年10月30日错误；三、聚鑫房开公司于2016年8月9日出具的《承诺书》中一万元违约赔偿应予支持。 罗漫向一审法院起诉请求：1．请求确认聚鑫房开公司构成违约，并支付违约金（2015年9月11日起至2018年4月30日止，共961天）21975元，由聚鑫房开公司支付违约费用10000元，以上两项合计31975元；2．判令聚鑫房开公司履行交房义务；3．本案诉讼费由聚鑫房开公司承担。一审审理过程中，罗漫增加诉讼请求，要求将违约金计算截止时间变更至2019年7月18日。 一审法院认定事实：2015年1月17日，罗漫与聚鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由罗漫购买聚鑫房开公司修建的位于贵州省遵义市红花岗区经济适用房4幢8层8-4号房，建筑面积109.65平方米，房屋总价款285090元，合同载明房屋交付时间为2015年8月1日。合同还约定逾期交房则从逾期之日起按已付购房款的日万分之一承担逾期交房违约金。同时《商品房买卖合同》附件12-《补充协议》中关于逾期交房责任约定，如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方同意解除合同以及补充协议外，出卖人可拒实延期并不承担违约责任及赔偿责任：（1）因国家、地方政策影响或市政设施建设导致出卖人无法正常施工的；（2）买受人未付清合同约定的应付全部款项、政府部门规定费用的；（3）法律法规、规章以及各级政府及其职能部门规范性文件规定其他情形。此后，罗漫等业主要求聚鑫房开公司交付房屋，聚鑫房开公司遂于2016年6月30日向罗漫等南秀家园业主出具《承诺书》，承诺正式交房时间定为2016年9月30日。之后聚鑫房开公司又于8月9日再次向罗漫等业主出具《承诺书》，承诺在2016年10月30日正式交付，如公司不能在2016年10月30日交房，赔偿每户业主2016年8月10日至2016年10月30日之间的违约金费用10000元，并在30个工作日内付清，公司在2016年6月30日给业主承诺的时间相应顺延至2016年10月30日。2016年11月17日，遵义市住房和城乡建设局向市人民政府的《关于协调解决“南秀家园”经济适用住房项目10ＫＶ供电线路市政配套工程有关事项的请示》（遵市住建呈（2016）140号）载明，南秀家园经济适用房项目分三期工程实施，该项目于2013年10月完成报建审批手续，分别于2013年12月和2014年11月一、二期相继开工建设，因南秀家园项目建设单位向其反应由于南秀家园项目地处南关镇南岭村东联线片区市政配套供电容量不足，小区生活用电不能就近搭接供电，希望市人民政府协调解决小区外市政供电配套工程建设问题，以化解小区建成后无生活用电的社会矛盾，鉴于以上情况，特请示市人民政府协调解决该小区外市政配套供电工程的建设和资金。遵府专议［2017］2号《市人民政府关于南部新区南秀家园经济适用房住房项目有关问题的会议纪要》明确，由市住房城乡建设局牵头，南部新区管委会配合，抓紧编制南秀家园经适房项目10ＫＶ市政供电配套工程建设实施方案，并报遵义供电局审批，同时，抓紧组织实施，并及时组织验收。2018年5月31日，南秀小组专议［2018］1号《南秀家园项目突出问题处置工作专题会议纪要》载明，遵义市聚鑫房地产开发有限公司开发建设的南秀家园经济适用住房项目县供水、供气、供电管网已全部铺设完毕。2018年5月10日，罗漫与聚鑫房开公司双方办理了涉案房屋的交接手续，聚鑫房开公司向罗漫交付了房屋钥匙。此外，南秀家园系由聚鑫房开公司开发的经济适用房项目，目前一、二期基础设施尚未完善，房屋至今未竣工验收。在本案庭审过程中，双方对签订合同时房屋尚不具备交付条件的事实均不持异议。 一审法院认为，根据罗漫的陈述以及聚鑫房开公司答辩意见，本案主要涉及如下三个问题：一、案涉房屋交付时间问题；二、聚鑫房开公司是否违约；如果违约，违约金数额如何计算问题；三、罗漫主张的交付房屋问题。关于涉案房屋交付时间问题。本案中，双方虽在《商品房买卖合同》中约定了房屋交付时间，但后期双方在协商过程中聚鑫房开公司向包括罗漫在内的一期业主作出的两次交房承诺应当视为双方对房屋交付时间进行了补充约定。按照最后一次《承诺书》所载明的内容，原审法院认定南秀家园一期房屋交付时间为2016年10月30日。关于聚鑫房开公司是否构成违约问题。聚鑫房开公司辩称双方约定因市政设施建设原因导致逾期不承担责任。首先，虽然双方《补充协议》中有约定因市政设施建设导致出卖人无法正常施工，聚鑫房开公司不承担违约责任和赔偿责任的条款，但《补充协议》属于格式条款，对其中的免责条款聚鑫房开公司未举证证明其已尽到了合理说明义务。其次，南秀家园项目系2013年开始建设，建设之初，聚鑫房开公司作为房地产开发企业理应将涉及该项目供水、供电、供气等相关基础设施的配套情况以及相关设施是否能满足小区需求进行评估，及时发现问题积极向政府主管部门反映、协调，供水、供电、供气的相关基础设施的建设并非不可以和该项目建设并行施工，而本案中聚鑫房开公司在2016年才向遵义市住房和城乡建设局反应相关问题，怠于履行其合同义务，存在过错。因此，对聚鑫房开公司前述辩解不予采信。结合原审法院前述对交付房屋时间的认定以及双方实际履行情况，聚鑫房开公司未按约定内容交付房屋构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，聚鑫房开公司应承担违约责任。关于罗漫主张的违约金数额问题。从我国合同法的具体规定以及立法精神来看，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，虽然双方约定了违约金计算方式，且聚鑫房开公司事实上也构成违约，但本案中违约并不完全归责于聚鑫房开公司自身，一方面确有受市政供电配套工程滞后等因素的影响；另一方面，南秀家园系政府经济适用房项目，目的是政府为了保障民生，解决城市低收入群体的居住问题，其不同于一般商品房，不能完全比照有关商品房买卖合同规定进行处理。同时，即使涉案房屋尚未竣工验收，聚鑫房开公司交付房屋不符合法律规定，但罗漫已实际占有涉案房屋。因此，本案违约金计算应当截止到罗漫实际占有房屋之日止。结合该案属于集体诉讼案件，所涉及当事人人数众多，综合考虑聚鑫房开公司违约时间、违约原因、涉及同类案件诉讼数量等因素，原审法院依法对违约金数额予以调整，酌情由聚鑫房开公司自逾期之日起按已付房款的日万分之一支付罗漫违约金至罗漫实际占有房屋之日止，即聚鑫房开公司应支付罗漫2016年10月30日至2018年5月10日违约金285090元÷10000×557天=15879.51元。关于罗漫主张的交付房屋问题。因罗漫已现实占有该房屋，故对罗漫该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、由被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告罗漫违约金15879.51元。二、驳回原告罗漫的其他诉讼请求。案件受理费765元，由原告罗漫、被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司各负担382.5元。 本院二审期间，罗漫向本院提交《申购经济适用住房汇总表（2015年11月），证明其符合购房条件，具有购房资格。聚鑫房开公司的质证意见为对证据三性均有异议，均不认可。聚鑫房开公司向本院提交罗漫向政府提交的《遵义市经济适用住房认购申请审批表》及收入证明。证明除全额付款的业主资格属实外，其他业主均是以欺诈的名义来购房。聚鑫房开公司与不符合购买资格的业主的签订的商品房买卖合同无效。罗漫的质证意见为：其购房资格是经过审核公示的，是符合资格的，达不到聚鑫房开公司证明目的。本院认为,双方当事人提交的证据与本案争议的是否存在逾期交房的违约行为及违约金起止时间应如何认定并无关联,也不能达到双方当事人的其他证明目的，本院均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.双方当事人于2015年1月17日签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.聚鑫房开公司向罗漫交付房屋的时间；3.聚鑫房开公司应向罗漫交付房屋的时间及应支付违约金数额；4.聚鑫房开公司是否应按2016年8月9日出具的《承诺书》向罗漫支付10000元。 关于争议焦点一，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，聚鑫房开公司提出的合同无效的主张也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，且聚鑫房开公司也未能提供充分证据证明罗漫不符合购买案涉房屋所需条件。故罗漫与聚鑫房开公司签订《商品房买卖合同》应为有效合同。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”，按照上述规定,房屋的交付使用需满足对房屋的转移占有,同时房屋买卖合同的当事人对房屋交付有约定的按照约定。本案中,虽然案涉房屋至今未完成竣工验收，但罗漫认可聚鑫房开公司于2018年5月10日向其交付房屋钥匙,且在接收房屋时明知案涉房屋未完成竣工验收仍自愿接收房屋，因此,应认定聚鑫房开公司于2018年5月10日向罗漫交付了房屋。 关于争议焦点三，聚鑫房开公司虽于2016年6月30日，2016年8月9日两次出具《承诺书》对交付房屋时间作出承诺，但该《承诺书》系聚鑫房开公司因案涉小区未按时竣工而向小区业主单方所作承诺，该《承诺书》并无罗漫的签字，且罗漫也不认可聚鑫房开公司出具《承诺书》中所约定的交房时间，故不能依据《承诺书》认定双方达成补充协议及案涉房屋交付时间为2016年10月30日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，聚鑫房开公司所提证据不能证明双方已对房屋交付时间另行达成补充协议，应由其承担举证不能的法律后果。因此，罗漫请求将双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间确定为聚鑫房开公司应当交付房屋的时间的上诉理由成立，本院予以采纳。聚鑫房开公司迟至2018年5月10日才向罗漫交付房屋，构成违约，应按合同约定的标准向罗云超、许德会支付至实际交付之日2018年5月10日止的违约金，即从2015年8月2日起计算至2018年5月10日，应支付28851.10元（285090元÷10000×1012天=28851.10元）。聚鑫房开公司主张违约金标准过高，未提供证据证明，本院不予采纳。 关于争议焦点四，聚鑫房开公司于2016年8月9日出具《承诺书》承诺若未能在2016年10月30日交付房屋则向业主赔偿2016年8月10日-2016年10月30日之间的违约费用10000元，该承诺系聚鑫房开公司为与案涉小区一期业主达成将交付时间变更为2016年10月30日而单方出具，现罗漫明确表示不认可同意将交房时间变更为2016年10月30日，要求聚鑫房开公司按照合同约定的交房时间开始计算违约金，则双方就该《承诺书》并未达成合意，故罗漫要求聚鑫房开公司按《承诺书》支付10000元的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，罗漫的的上诉请求部分成立，本院予以支持；聚鑫房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省红花岗区人民法院（2020）黔0302民初25号民事判决； 二、由遵义聚鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付罗漫违约金44874.87元； 三、驳回罗漫的其他诉讼请求。 一审案件受理费830元，二审案件受理费1660元，共计2490元，由遵义聚鑫房地产开发有限责任公司负担2040元，罗漫负担450元。 本判决为终审判决。 审判长  张海波 审判员  喻 茜 审判员  李成波 二〇二〇年六月三十日 法官助理周正平 书记员杨静