广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初23988号原告：徐詠茜（曾用名:徐茜），女，1972年4月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：陈志荣，系广东权科律师事务所律师。被告：赵伍祥，男，1957年6月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：周自成，系广东瑞辉律师事务所律师。第三人：广州市冼村实业有限公司，住所地广东省广州市天河区兴国路32之一，统一社会信用代码91440106552354616B。法定代表人：卢猷伟。委托代理人：黄碧洲、李嘉莉，均系广东济方律师事务所律师。原告徐詠茜与被告赵伍祥、第三人广州市冼村实业有限公司（以下简称冼村公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐詠茜及其委托代理人陈志荣，被告赵伍祥的委托代理人周自成，第三人冼村公司的委托代理人黄碧洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐詠茜向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告位于沙河××××号房屋（以下简称案涉房屋；总面积为169.27平方米）的二楼、三楼及四楼（半层及全部天台）的房屋（二楼至四楼的总面积为132.3平方米，是属于原告所有的）的部分拆迁补偿款（按照每月25元/平方米×132.3平方米计算每月属于原告的拆迁补偿款，具体金额为3307.5元，期间自2017年1月19日计至2019年9月24日）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：1986年10月16日，由李德安、赵伍祥为乙方，与原冼村接云大街三巷2号房屋业主（姑婆）签《建房协议意向书》；将原平房改建为水泥结构三层半；除了首层归原业主（姑婆）外，余下二层半归乙方所有。之后被告赵伍祥领取了沙河××××号。《村镇宅基地使用证》X天沙字第007878号。在1991年6月24日被告作出“赠与书”，内容是“赠与人”赵伍祥把位于沙河镇××房屋××、××及××楼（半层及全部天台）赠与“受赠人”徐詠茜。广东省公证处在1991年7月10日对此赠与行为作出（91）粤公证内字第01202号《公证书》，原告随即接受房屋。原告并向相关政府部门办理有关评估交易手续；1991年7月24日在接《广州市房地产交易所通知书》、1991年8月24日接《广州市房屋估价答复书》，显示当时政府相关部门对此房屋赠与行为是允许的。1991年9月6日，被告赵伍祥签名重申：赵伍祥把位于沙河镇××、××及××楼（半层及全部天台）和首层楼间赠与表妹徐茜……原告在接收房屋后，与母亲共同居住，后原告成家，就由母亲居住为主，原告有时间就回去陪同，直至2018年7月8日被强拆，才离开。2012年9月5日有关方面委托所作《广州市房地产查丈原图》。记载：业主姓名：赵伍祥；证载地址：沙河××××号；宅基地证号：穗天沙字第**；原宅基地面积：49.77；房屋结构：混合；房屋层数：三层半。属于原告的房屋面积：第二层：47.58；第三层：47.58；第四层：28.53。开始，第三人广州市冼村实业有限公司还与原告协商摸底拆迁补偿事宜，但后来就没有再来与原告谈拆迁问题；直到2018年7月7日第三人广州市冼村实业有限公司派员与机械对冼村接云大街15号强拆，就只一句告知：该房己经与业主签“房屋拆迁补偿协议”。之后，原告多次与第三人广州市冼村实业有限公司交涉，要求提供相关协议，但第三人广州市冼村实业有限公司不肯提交，最后只向原告揭开协议最后一页，让原告看看协议上的签名。原告这才知道是被告与第三人就冼村接云大街15号签订了拆迁补偿协议。该协议直到（2018）粤0106民初29934号案开庭，原告才看到被告与第三人签订的《冼村旧村改造非本村村民房屋拆迁补偿安置协议》，得悉其内容。由于有新的证据，故原告在向法庭申请变更诉讼请求不获准许后，向法庭申请撤诉，法庭对（2018）粤0106民初29934号案件的撤诉申请予以批准。现原告依据新的证据，再次向法院提起诉讼。原告认为，被告赵伍祥已经将房屋赠与原告20多年，根据1988年《中华人民共和国共和国土地管理法》第三十八条第三款的规定：“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”即国家当时法律并不禁止宅基地房屋产权的变更。因当时被告赵伍祥在赠与房屋后出国多年，将房屋过户拖了下来，及至后来国家法律政策调整，不再办理宅基地证更名手续，但并不能改变房屋的大部份产权属于原告。被告赵伍祥对赠与合同的反悔不应支持。现原告依法向法院提起诉讼，请求法庭支持原告的诉请，以保护原告的合法权益。赵伍祥辩称：1.原告陈述的部分事实虚假，被告从未出国多年，没有将案涉房屋所有权证书交付原告，也没有直接将房屋交付给原告占有、使用。被告年轻时怀着“美国梦”，认为出到发达国家就能出人头地，当时被告对原告的姐姐徐泳愉存在爱慕之心，两人关系亲密到谈婚论嫁，被告计划先出国，后再将徐泳愉带出国，但是原告的母亲陈淑媛担心被告出国后就不再回来及徐泳愉出国后自身没有保障，为了保障陈淑媛以后的住房问题，当时徐泳愉和陈淑媛要求被告将案涉房屋名义上赠与给原告，被告照做。被告在1991年6月24日去公证处虚构了表兄妹的关系，办理了赠与书的公证。被告于1991年6月25日从广州白云机场出境前往美国塞班，被告出国后发现理想与现实存在很大偏差，无法在国外居住生活，在1991年7月3日又从广州白云机场入境回国，当时原告及其家人很清楚这一事实，绝不是原告起诉状中所写的被告出国数年未归。被告回国后，徐泳愉在伴侣方面有了更好的选择，双方和平分手，被告内心十分后悔办理了赠与书的公证，碍于双方的情谊不好向徐泳愉和其母亲陈淑媛说明，之后虽然配合进行了房地产交易的上门实勘，但是拖着不去办理房地产过户登记，徐泳愉和其母亲陈淑媛也不好意思要求被告去配合办理，被告先前己经将案涉房屋交给陈淑媛居住使用，出于大男人的角度也就没有去强行收回房屋。在原告起诉被告前，被告与原告的姐姐徐泳愉和母亲陈淑媛都关系很好，也经常回案涉房屋查看，后面得知陈淑媛不再居住在案涉房屋，被告就将房屋收回且大门挂锁。被告一直疾病缠身，在2016年的时候担心流浪汉进到房屋里面搞破坏，委托好朋友前去查看房屋的情况，好朋友反馈是空无一人，蛛网遍布，门和锁是锈迹斑斑。被告自始至终从没有将房屋钥匙、所有权证书等交给过原告，原告也不是一直占用、使用房屋。2.依照当时的法规，被告认为对于案涉房屋的赠与行为应无效。按照当时广东省政府颁布的《广东省城镇房屋登记办法》第七条房屋所有权发生转移时，当事人应在所有权转移之日起三十天内，持申请书、本人身份证明，并按下列规定提交证明文件，办理转移所有权登记：（三）受赠的房屋，提交原《房屋所有权证》和赠与书，由受赠人、赠与人共同申请。第十二条按本办法第六、七、八、九、十、十一条规定办理有关房屋登记的期限，当事人居住在香港、澳门地区的为三个月，居住在台湾地区或国外的为六个月。被告与原告没有在广东省政府规定的期限内去办理相关的转移所有权登记，应该属于未及时办理，依照司法部颁布的《赠与公证细则》第七条明确规定：“办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效”，被告与原告办理赠与公证后未及时办理过户手续，故其赠与行为应属无效。其次，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行〉》第一百二十八条之规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同己将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同己占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。被告认为该条规定了赠与房屋行为的有效不仅要求赠与人根据书面赠与合同将产权证书交与受赠人，还要求受赠人根据赠与合同实际占有、使用该房屋，现原告提供的证据不足以证明其己经自公证赠与后即实际占有、使用案涉房屋至2018年7月8日，且案涉房屋至今仍未过户，案涉房屋的产权证书也从未交与原告，被告的赠与行为应无效。3.被告对原告的赠与行为不能对抗物权登记制度，按现行法规案涉房屋的补偿费用应由被告所有。本案所涉房屋虽通过公证将该房产赠与给原告，但根据《物权法》第十六条规定“不动产登记薄是物权归属的内容的根据”，第十七条之规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准”。不动产权属应当以登记公示为原则，是其确立不动产权人的依据。案涉房屋按现行法律规定不能去公证赠与，是无法过户，被告对原告的赠与行为不能对抗物权登记制度，案涉房屋因拆迁所引发的补偿费用应由被告所有。四、被告目前身患多种疾病，老来得子，没有养老金，靠政府低保度日，经济状况已经显著恶化。即使赠与有效，按现行法规可以不再履行赠与义务,因案涉房屋拆迁所得到的补偿可以改善被告及儿子的生活状况。被告的前半生一直未婚，因为个人原因导致自己身患多种疾病，结过一次婚但是离异，目前儿子尚在读书，属于广州市低保人群，每月政府发放900元低保金，平时药费与小孩读书费用多依靠身边亲戚和朋友借助，被告认为即使被告与原告之间的赠与行为有效，那么依据《中华人民共和国合同法》第一百九十五条：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”被告可以不再履行赠与义务。被告以前是打算出国不归，与徐泳愉在国外过夫妻恩爱的生活，将案涉房屋赠与给原告以供更好赡养陈淑媛，但是被告回国后计划的老婆没有娶到，从而没有将房屋过户给原告，原告在二十多年都没有提出过任何异议。从金钱上看原告及其亲属没有任何损失，反而有一定获益。原告及其亲属之前明知道被告健在，还瞒着被告向广州市冼村实业有限公司谎报被告己经死亡企图霸占相关拆迁补偿，其行为让被告无法接受。现在被告的窘境，也需要这些拆迁补偿来改善自己和家人的生活。冼村公司述称：1.我方对原、被告之间的赠与行为纠纷是不清楚不知悉的。2.根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条等规定，物权变动以登记为准，登记后才发生法律效力。案涉房屋的宅基地证记载的权属人是被告。第三人有理由相信被告是适格的签约主体并与之签署拆迁协议，且协议签署后，被告依约将房屋交付给第三人拆除，符合法律及合同约定，并非原告所声称的强拆。3.原告是基于赠与合同提起本案诉讼，第三人并非该合同的当事人。原告也并非拆迁协议的当事人，所以根据合同相对性，我方认为原告无权向第三人直接主张拆迁补偿款及回迁安置房。对于拆迁房屋分割的问题，拆迁房屋已经拆除，且我方理解分割是析产，应当是不动产登记机构的处理事项，第三人没有义务。至于将来的回迁房，由于原告没能取得被拆迁房屋登记的权属，所以即使原告可以享受补偿权益，将来的回迁安置房的产权也不一定能登记在原告名下。第三人也没有为原告办理回迁房产权证的义务。经审理查明：广东公证处于1991年7月10日作出的（91）粤公证内字第01202号《公证书》显示，被告于1991年6月24日以公证形式在《赠与书》上签名，该《赠与书》的主要内容为：我，赵伍祥是座落在广州市天河区冼村接云大街**房屋的产权所有人；我至今未登记结婚；因我将出囯，特将上述房屋的第二层、第三层、第四层（半层）全部无偿赠给徐詠茜所有，产权归徐詠茜所有；今后有关上述房屋的第二层、第三层、第四层（半层）全部由徐詠茜承担，与我无关。广东省广州市南方公证处于2019年5月15日作出（2019）粤广南方第021959号《公证书》，对（91）粤公证内字第01202号《公证书》中的笔误“徐泳茜”更正为“徐茜”。原告和第三人在本案中均提交证据穗天沙字第007878号《村镇宅基地使用证》（复印件），该证据显示案涉房屋的登记使用人为被告，宅基地四至面积为49.77平方米，建筑种类为混合，层数为三层半。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局天河区分局发函调查案涉房屋报建情况，该局于2020年3月18日复函称：上述穗天沙字第007878号《村镇宅基地使用证》（复印件）与该局档案留存资料一致。庭审中，原、被告及第三人均确认原、被告均非案涉房屋所在集体经济组织成员。本院认为：从本院查明的事实看，案涉房屋坐落的土地权属性质为集体所有，案涉房屋属于宅基地房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。原告并非案涉房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得集体土地使用权，根据房地一体的原则，被告向原告赠与案涉房屋中的部分面积亦将导致案涉房屋所坐落的土地使用权流转至集体经济组织以外的成员，因此，原、被告之间就案涉房屋中部分面积形成的房屋赠与合同关系，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定无效。原告的诉讼请求以赠与合同有效为前提，故本院对原告的诉讼请求依法驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告徐詠茜的全部诉讼请求。本案受理费8800元，由原告徐詠茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  黎婉玲二〇二〇年六月十一日书 记 员  梁雅芝梁炎梅判决书于2020年月日送达