江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0802民初992号原告（反诉被告）：邱人勇，男，1982年9月2日出生，汉族，住江西省吉安市青原区，联系。被告（反诉原告）：叶秋华，女，1986年7月19日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系。委托诉讼代理人：任小招，江西赣中律师事务所律师。原告邱人勇诉被告叶秋华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月22日、2020年5月9日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告叶秋华于2020年3月27日向本院提出反诉，本院依法受理了被告叶秋华的反诉，并与本诉合并进行审理。原告邱人勇、被告叶秋华的委托诉讼代理人任小招到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱人勇向本院提出诉讼请求：1.判决被告减免原告租赁吉园农家大排档租赁费4个月，每月租金3750元，计15000元；2.本案诉讼费由原、被告各负担一半。事实和理由：原告经原承租人阮恢栋介绍承租被告承租的吉州区白塘街道北门村66号房屋及住房。原、被告于2019年9月1日签订吉园农家大排档租赁合同从事排档业务，每月租金3750元，租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日。原告已支付房租费22500元及押金7500元，2020年1月由于受新型××疫情影响，原告所经营的排档不仅分文未取得，反而要支付租赁费和各项开支，使原告经济遭受到巨大损失，原告多次向被告提出减免4个月的租金遭到被告拒绝，为保护公民的合法财产和个体经济的正常发展，原告特起诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）叶秋华辩称，吉安1月份并未直接受到疫情影响，原、被告之间的合同并未受到直接影响。吉安地区并未列入疫情封锁区，原告无权要求减免租金。原告在疫情期间一直有从事外卖业务，至今未停止经营。综上，原告的诉请没有法律依据，请求全部驳回。被告（反诉原告）叶秋华向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告赔偿反诉原告店面经济损失费25250元（其中2020年3月1日至5月31日店面租金11250元、水费500元、电费4500元、招牌费1500元、破坏装修设备费7500元）；2.请求判令反诉被告因违约（吉园农家大排档租赁合同）应承担所有的民事责任，反诉原告与反诉被告签订的合同就此解除，2019年8月20日所交的押金就此没收；3.本案诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告于2019年8月20日与反诉被告提前签订吉安市吉州区（吉安市吉园农家大排档）店面（私有房产，新装修好）租赁合同，合同期限为两年。反诉被告不遵守租赁合同规定，肆意浪费生活用水、用电，破坏店面招牌及装修设施设备（反诉原告多次警告反诉被告不允许烧煤球，以防一氧化碳中毒风险及腐蚀装修设施）。反诉被告为节省电费，炒菜不开排油烟机（三相四电），油烟味道满天飞，导致药店柜子、地面及整栋楼层约450㎡面积受到污染，到处都是油迹污垢斑斑。反诉原告多次发现反诉被告盗用反诉原告药店生活用电，并要求反诉被告支付生活用水用电费用，反诉被告都是以种种理由拒不支付。反诉原告体谅反诉被告夫妇做生意不容易，没有过多为难反诉被告夫妇，未曾想到反诉被告因拒付租金于2020年3月9日将反诉原告告上吉州区人民法院，同时举报吉安市场监督局城北分局查处吉园农家大排档的经营方式。反诉原告于2020年1月28日提醒反诉被告夫妇支付2020年3月1日至2020年8月31日店面租金，反诉被告夫妇以种种理由拒绝支付。反诉原告于2020年2月期间多次向反诉被告夫妇催收店面租金未果。因反诉被告拒付租金违约在先，反诉原告于3月1日晚向反诉被告夫妇下了通知，通知反诉被告夫妇在15个工作日内搬离店面，逾期造成反诉原告的经济损失由反诉被告承担。反诉原告因反诉被告拒付租金违反租赁合同约定，于2020年3月2日向吉安市场监督管理局城北分局提出申请吉安市吉州区吉园农家大排档店面暂停营业三个月。因反诉被告夫妇违反合同约定，如今店面正处于无证营业状态，所产生的法律责任应由反诉被告夫妇自行承担。以上种种事实足以证明反诉被告拒付店面租金及水电等费用的所有违约责任给反诉原告造成了重大经济损失。为了维护反诉原告的合法权益，望判如所请。原告（反诉被告）邱人勇对被告（反诉原告）叶秋华的反诉辩称，双方于2019年9月1日签订了吉园农家大排档租赁合同，依据合同约定，原告已于2019年8月20日交给被告租金22500元和水电店面押金7500元（2019年9月21日、9月22日）通过二维码付款给汇源医药阮恢栋安装电表费3260元，该安装电表费未计入水电费中，因此原告已支付被告水电费及店面押金10760元。被告从未向原告提出过不要烧煤球且原来排档也是烧煤球，合同中未提出不可烧煤球，被告所述油烟味影响整栋楼层受到污染和油迹斑斑不是事实。被告药店开设在店面的前面，阿玉羊肉馆厨房在店面后面。2020年1月，由于受到新型××影响，原告开设的阿玉羊肉馆受到影响，分文未入，水电费和租金各项支出均得付出。为此，原告于今年3月9日起诉至法院要求被告减免租金4个月，原告在起诉时均未见到通告。3月上旬被告才将3月1日所写的通知和店面招租贴在原告店面玻璃上，当时被告撕掉。租赁期还在合同履行期间，被告违反租赁合同，单方面贴出店面招租。原告吉园农家大排档招牌费是阮恢栋提供给原告的信息，是980元。被告在反诉请求第一点提出是要原告支付1500元的招牌费、水费500元和电费4500元。按被告提供给法院2019年1月1日至2020年1月10日的水费是1年的，原告是2019年9月16日入住吉州区北门村66号门面。被告未提供原告开设阿玉羊肉馆使用电费的凭证，原、被告使用的电表费用已于2019年10月1日分开。破坏装修设备费7500元没有任何证据，只是凭被告的一面之词而已。被告违约在先，原告所交押金应退回给原告。本案反诉费由被告自行负担。被告所写的通知是3月1日，为什么落款是吉安市吉州区吉园农家大排档而不是原告呢？原告租赁了被告店面将原招牌拆除，应该重新挂招牌，原告不应赔偿被告原招牌费1500元和装修设备费7500元。综上所述，被告无视合同约定，以莫须有的名义向原告索要各种赔偿于法无理。本院经审理认定事实如下：2019年9月1日，原告（反诉被告）邱人勇作为乙方与被告（反诉原告）叶秋华、吉安市吉州区吉园农家大排档（以下简称“吉园农家大排档”）作为甲方签订一份《吉园农家大排档租赁合同》，约定叶秋华将位于吉安市吉州区房屋（吉园农家大排档）一楼进门口右侧的店面和二楼进门口右边的两间住房（已装修好）出租给邱人勇。合同第二条“租赁期限”项下约定：“2019年9月1日起至2021年8月31日；年租金为肆万伍仟元整，另付押金柒仟伍佰元整，押金到期时如无纠纷退给乙方。”第三条“付款方式”项下约定：“先付后租的原则，租金半年一付，下次租金须提前一个月。甲方开收款收据，并协议正式生效。”第四条项下约定：“水电费、保洁费、电话费和维修费由乙方自行缴纳。”第五条“出租方与承担方的变更”项下约定：“租赁期间，乙方只能经营餐饮服务行业，不得经营其它行业。因乙方房屋是半年一付，乙方不得将房屋及店面转租给第三方使用。”第六条“乙方的职责”项下约定：“1.乙方必须依约缴纳租金及其它费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金……4.租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁店面及住房完好、清洁交还甲方……”第七条“甲方责任”项下约定：“1.乙方装修店面时，在不影响主体受力结构下，甲方应给予支持。2.甲方向乙方提供合法的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。3.维护乙方的合法利益和经营权，但是因自然灾害和偷盗行为造成的乙方损失，甲方不承担责任。”合同尾部出租方处叶秋华签名并加盖吉园农家大排档印章，承租方处邱人勇签名。邱人勇按照双方约定向叶秋华支付了案涉店面及住房（以下均称“案涉房屋”）2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金22500元以及水电、房屋押金7500元。之后，邱人勇使用案涉房屋从事餐饮经营，并将一楼店面门口上方原有的“吉园农家大排档”招牌更换为“阿玉羊肉馆”。2020年3月上旬，叶秋华一方以邱人勇拒绝支付水、电费以及2020年3月1日至8月31日房屋租金的行为违反合同约定为由通知邱人勇搬离案涉房屋。对此，叶秋华当庭提交了房屋一楼店面的照片一张，拟证明其于2020年3月1日在案涉阿玉羊肉馆入口玻璃门上张贴了要求邱人勇搬离房屋的通知以及房屋重新招租的通知。邱人勇收到上述通知后表示同意解除双方签订的租赁合同但要求叶秋华退回其支付的房屋押金。后双方协商未果，邱人勇遂诉至本院，以新型××疫情影响遭受损失为由请求叶秋华免除4个月的房屋租金。经法庭询问，邱人勇称其已于2020年5月3日搬离案涉房屋，叶秋华一方亦称邱人勇于5月初搬离。另根据叶秋华第二次庭审时提交的视频可知，邱人勇确已于该视频拍摄之日（2020年5月8日）前搬离案涉房屋。另查明，位于吉安市吉州区的房屋所有权人为案外人郑学斌。2019年1月18日，郑学斌与案外人阮恢栋签订一份《店面租赁合同》，约定郑学斌将案涉房屋一楼店面、二楼住房及三楼大厅和北面2间住房（面积约500㎡左右）出租给阮恢栋使用，租赁期限为十年，自2019年3月22日起至2029年3月21日止。再查明，吉园农家大排档系一家成立于2019年8月5日的个体工商户，经营者为曾菊妹，经营范围为餐饮、住宿、会务等，住所为吉安市吉州区。庭审过程中，叶秋华向法庭提交一份《说明》，载明：“吉州区人民法院：曾菊梅、吉安市吉州区吉园农家大排档、阮恢栋均同意由叶秋华全权处理与邱人勇之间的租赁合同纠纷。”邱人勇向法庭提交一张电费统计表，拟证明案涉房屋2019年10月至2020年4月期间的电费共计2,011.79元。叶秋华向法庭提交的用电地址为江西省吉安市吉州区北门村66号（客户号：0012318836）的电费单两张显示2019年9月1日至2020年4月20日的电费共计1,852.84元。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。随后，吉安市人民政府发布《关于做好我市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，明确禁止全市各级各部门举办大型活动，停止公众聚集性活动，并要求广大群众在疫情期间应以居家为主，不串门、不聚餐。2月初，吉安市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于进一步强化疫情防控十四条措施的公告》，明确要求坚持“不出门、不进门、背对背、隔中隔”的原则，实行严格的居家隔离硬管控……非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭……对违反临时停业管制的行为，依法严肃处理。2020年3月20日，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室发布《关于印发的通知》，明确目前省内所有县（市、区）均为新冠××低风险地区，根据工作指引，低风险县（市、区）全面恢复餐饮经营，所有餐饮经营单位（含经营中餐、晚餐的酒店和餐馆、早餐店、夜宵店、单位食堂等）恢复营业。以上事实，有原告（反诉被告）邱人勇提交的居民身份证、营业执照、《吉园农家大排档租赁合同》、收款收据两张、电费统计表、《店面租赁合同》、不动产权证以及被告（反诉原告）叶秋华提交的居民身份证、《吉园农家大排档租赁合同》《店面租赁合同》《说明》、店面照片一张、视频六段（刻录于光盘内）、双方当事人、委托诉讼代理人陈述及本案开庭审理笔录（两次）在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告就租赁案涉房屋签订的《吉园农家大排档租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人的争议焦点为1.案涉租赁合同何时解除以及叶秋华是否有权没收房屋押金7,500元？2.邱人勇是否还应向叶秋华支付租金的问题。3.叶秋华主张邱人勇支付水费500元、电费4,500元以及赔偿招牌费1,500元和破坏装修设备费7,500元的诉请是否有事实及法律依据？关于案涉租赁合同何时解除的问题。根据租赁合同第二条、第三条的约定，邱人勇应于2020年1月31日前向叶秋华支付2020年3月1日至8月31日期间的房屋租金，但其至今未支付上述租金的行为已违反合同第六条第一项的约定，依照该约定，叶秋华有权解除双方签订的租赁合同，并没收邱人勇支付的押金7,500元。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，叶秋华已于2020年3月上旬通过张贴通知的方式要求邱人勇搬离案涉房屋并对外张贴招租公告，应视为叶秋华行使了合同解除权，邱人勇收到该通知后同意退租但要求叶秋华退回押金。依照前述法律规定，应认定叶秋华上述解除合同的行为已发生了法律效力，双方签订的《吉园农家大排档租赁合同》已于邱人勇提起本案诉讼前解除，故叶秋华主张解除案涉租赁合同的反诉请求应予支持。关于叶秋华是否有权没收店面押金7,500元的问题，案涉租赁合同已明确约定拖欠租金15天视为违约，出租人有权收回房屋并不退还押金，故叶秋华有权依照该约定没收邱人勇支付的押金7,500元。关于邱人勇是否还应向叶秋华支付租金的问题，叶秋华主张邱人勇应支付其2020年3月1日至5月31日的房屋租金11,250元，邱人勇则主张叶秋华应免除其4个月的房屋租金共计15,000元。本院认为，首先，案涉租赁合同虽已于2020年3月上旬解除，但邱人勇仍应支付2020年3月1日至合同解除期间的房屋租金。其次，合同解除后，邱人勇应将租赁物返还给叶秋华，但其仍继续占有使用案涉房屋至5月份，基于此，叶秋华有权请求邱人勇支付合同解除之日起至搬离房屋之日止的占有使用费，其主张按照合同约定的租金标准（3,750元/月）计算该费用于法不悖，应予支持。关于上述占有使用费的截止时间即邱人勇实际搬离案涉房屋的日期认定问题，邱人勇主张其已于2020年5月3日搬离，叶秋华仅主张邱人勇于5月初搬离但未提供具体的日期，故在无相反证据的情况下，本院对邱人勇主张的搬离日期（2020年5月3日）予以确认。由此，邱人勇应当按照合同约定的租金标准（3,750元/月）支付2020年3月1日至2020年5月3日期间的租金及占有使用费8,000元[64天×（3750/30）元/天]。叶秋华主张邱人勇支付2020年5月4日至5月31日期间的租金缺乏事实依据，本院不予支持。关于邱人勇以新冠××疫情影响为由主张免除4个月租金的问题，本院认为，江西省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，随后吉安市开始实行严格的疫情防控措施，禁止公众聚集性活动，实行临时停业管制等，直至2020年3月20日江西省发布通知明确所有餐饮经营单位恢复营业。在此期间，叶秋华已于3月上旬通知邱人勇解除案涉租赁合同，要求邱人勇搬离案涉房屋并重新对外招租。而邱人勇在明知吉安市尚处于疫情严格管控时期，全市对餐饮经营单位实行临时停业管制的情形下，既未对合同解除的通知提出异议亦未搬离，而是继续占有使用案涉店面，属于自行扩大损失的行为，应当依法对损失扩大的部分承担相应的责任，故邱人勇无权请求叶秋华免除合同解除后的房屋占有使用费。但考虑到此次新冠××疫情确属于不可抗力事件，以及疫情防控措施对合同解除前邱人勇承租案涉房屋的目的实现确有重大影响等事实，基于公平原则，本院酌情将案涉房屋2020年2月份的租金（邱人勇已支付）调整为原租金的50%，即1875元（3750元×50%），该款项从邱人勇应向叶秋华支付的租金及占有使用费8000元中扣除。综上，邱人勇还应向叶秋华支付租金及占有使用费6125元（8000元-1875元）。关于叶秋华主张邱人勇支付水费500元、电费4,500元以及赔偿招牌费1,500元和破坏装修设备费7,500元的诉请是否有事实及法律依据的问题。邱人勇自认其在租赁期间的电费为2,011.79元，对叶秋华主张的电费4,500元、水费500元以及赔偿招牌费1,500元和破坏装修设备费7,500元则不予认可。本院认为，叶秋华当庭提交的七张电费单中客户号为0012318836的用电地址与案涉房屋的地址不一致，而其提交的案涉房屋的电费单显示2019年9月1日至2020年4月20日期间的电费为1,852.84元，鉴于邱人勇已自认电费为2,011.79元，故应按照邱人勇自认的电费金额予以认定。关于叶秋华提交的水费发票，因该票据载明的户名（郑国生）及地址（北门街247号）与案涉房屋的信息不一致，故仅凭该票据无法认定邱人勇应当支付的水费数额，叶秋华对此应自行承担举证不能的法律后果。关于叶秋华主张邱人勇赔偿其招牌费1,500元的问题，案涉租赁合同已约定邱人勇在不影响主体受力结构下可以对店面进行装修，在合同未对招牌的更换进行明确约定的情况下，根据一般生活常理，应认定更换招牌的行为属于店面装修的合理范围，故叶秋华的该项主张缺乏充分的事实依据，本院不予支持。至于叶秋华主张的破坏装修设备费7,500元，因叶秋华未就其实际受有损失且该损失系由邱人勇造成等待证事实提供相应的证据加以证明，故本院对其该项诉请不予支持。至于邱人勇称其支付了案涉房屋的安装电表费3,260元，因其未在本案中主张，本案不予处理。综上所述，本院确认邱人勇与叶秋华签订的《吉园农家大排档租赁合同》已解除。叶秋华诉请邱人勇支付房屋租金及占有使用费并主张没收邱人勇支付的房屋押金7,500元于法有据，同时邱人勇诉请叶秋华减免租金的主张部分成立，故邱人勇还应支付叶秋华租金及占有使用费6,125元。此外，邱人勇应向叶秋华支付租赁及占有使用案涉房屋期间的电费2,011.79元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邱人勇与被告（反诉原告）叶秋华签订的《吉园农家大排档租赁合同》解除；二、原告（反诉被告）邱人勇支付被告（反诉原告）叶秋华支付房屋租金及占有使用费6,125元、电费2,011.79元，限本判决生效之日起5日内履行完毕；三、确认被告（反诉原告）叶秋华有权没收原告（反诉被告）邱人勇支付的房屋押金7,500元；四、驳回原告（反诉被告）邱人勇的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）叶秋华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费176元，减半收取计88元（邱人勇已预交），由原告（反诉被告）邱人勇负担77元，被告（反诉原告）叶秋华负担11元；反诉案件受理费430元，减半收取计215元（叶秋华已预交），由原告（反诉被告）邱人勇负担69元，被告（反诉原告）叶秋华负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。审判员  肖少辉二〇二〇年六月二十三日法官助理万玥书记员凌赟赟附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。第十八条被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。