新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初1756号 原告：乌鲁木齐恒兴和美物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：师怀豫，乌鲁木齐恒兴和美物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：靳仁，男，1962年12月3日出生，乌鲁木齐恒兴和美物业服务有限公司员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。被告：中国平安人寿保险股份有限公司新疆分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术开发区。负责人：张有强，中国平安人寿保险股份有限公司新疆分公司总经理。委托诉讼代理人：冯俊远，男，1985年12月28日出生，中国平安人寿保险股份有限公司新疆分公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区衣品小区**楼****。委托诉讼代理人：高博，女，1985年8月31日出生，中国平安人寿保险股份有限公司新疆分公司职员，住新疆维，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区v>原告乌鲁木齐恒兴和美物业服务有限公司（以下简称恒兴和美物业公司）与被告中国平安人寿保险股份有限公司新疆分公司（以下简称平安保险公司新疆分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴和美物业公司的委托诉讼代理人靳仁，被告平安保险公司新疆分公司的委托诉讼代理人冯俊远、高博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒兴和美物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担违约金45万元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2014年8月21日签订房屋租赁合同，约定将原告所有的位于乌鲁木齐市天山区青年路270号世贸大厦四楼面积为2011.1平方米的房屋租赁于被告做办公经营之用。被告租用后如二次装修改造，需按相关程序办理消防及其他相关手续，并保证不影响原告房屋安全及财产安全，并经消防部门验收合格，否则给原告造成的责任与损失由被告赔偿。被告保证在出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定，不得破坏原告房屋的主体结构及主体设施安全，否则被告向原告支付违约金45万元。合同签订后，被告于2014年9月24日将案涉房屋装修改造工程承包于新疆赛特装饰工程有限公司施工，包括消防深化设计、施工、消防报建、消防验收等。2014年9月29日，双方进行房屋交接，其中消火栓项目交接正常。2015年1月29日，经消防检测合格，被告正常办公使用。2016年10月31日，案涉房屋四楼西北面的消防栓发生爆裂，将三楼、二楼的物品浸泡，造成近34万元的巨额财产损失。经调查核实，装修公司在进行消防施工中，擅自更换并改动了原消防栓，且未将更换后的消防栓拧紧固牢，导致消防栓滑丝爆裂。被告上述违约事实已经法院生效判决查明认定。原告认为，消防栓是消防设施的重要组成部分，消防设施又是确保租赁房屋正常、安全使用的主体设施。被告违反合同约定进行装修改造，造成他人巨额财产损失，原告为其过错承担了不应该承担的赔偿，故依合同约定，要求被告承担45万元的违约金，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告平安保险公司新疆分公司辩称：1.原告主张的权利已超过法定的诉讼时效。原被告双方于2014年8月21日签订了房屋租赁合同和物业管理服务合同，租赁其位于乌鲁木齐市天山区青年路270号联合办公楼1栋4层作为我公司天山区第二支公司办公场所，并同意被告于2014年9月10日起进驻装修。被告于2015年3月10日收到乌鲁木齐消防支队天山区大队的建设工程竣工验收消防备案凭证，向原告予以报备后方搬入办公。同时，在消防报验期间原告曾协助被告办理手续。原告在2015年即已知晓，并未就装修工程提出异议。原告的诉求没有事实依据，被告没有破坏原告房屋与主体结构及主体设施的安全，我方装修工程并没有对原告房屋的使用产生影响。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理认定如下事实：2014年8月21日，案外人乌鲁木齐白马新城商贸有限公司与平安保险公司新疆分公司签订租赁合同，将位于乌鲁木齐市天山区青年路270联合办公楼1栋4层办公房屋租赁给平安保险公司新疆分公司使用，租期自2014年12月1日至2020年11月30日，租期前三年每年租金1500000元，后三年每年租金1600000元。乌鲁木齐白马新城商贸有限公司在2014年8月30日前完成出租房屋的消防设施改造（包含消防主机、机械排烟系统、喷淋、烟感、手报、消火栓、消防喇叭等设施完善并联动正常）。平安保险公司新疆分公司保证在出租房屋使用过程的行为符合有关法律、法规及规章的规定，不得破坏房屋主体结构及主体设施的安全，否则赔付出租方450000元违约金。承租方在使用房屋中不考虑相邻关系，造成出租方经济损失的，承租方将承担相应责任并赔偿经济损失。当日，恒兴和美物业公司与平安保险公司新疆分公司签订《物业管理服务合同》，约定由恒兴和美物业公司为平安保险公司新疆分公司租赁的案涉房屋提供物业服务，物业服务范围包括共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，共用的上下水管道、落水管、共用用水设施、共用照明……电梯、楼内消防设施设备……消防系统完好无损、可随时启用，定期对消防系统设备设施进行检查维护和保养；消防系统、消防设施及公共区域的消防器材正常完备；恒兴和美物业公司违反本合同，未对消防系统进行定期维护，没有按消防规范要求配置消防设施和器材以及没有定期进行消防安全检查的，由此引发的消防安全事故和消防安全责任由恒兴和美物业公司承担。2014年9月12日，案涉楼宇建设工程竣工验收消防备案。2014年9月24日，平安保险公司新疆分公司将其承租的第四层室内装修工程交由赛特装饰公司施工，工程内容包括消防深化设计、施工、消防报建消防验收等。2014年9月29日，乌鲁木齐白马新城商贸有限公司与平安保险公司新疆分公司进行房屋交接，其中“消火栓”项目交接正常。2015年1月29日，第四层消防工程检测合格。2015年4月30日，乌鲁木齐白马新城商贸有限公司、平安保险公司新疆分公司与恒兴和美物业公司三方签订《房屋租赁合同出租方变更协议》，约定出租人由乌鲁木齐白马新城商贸有限公司变更为恒兴和美物业公司。2016年10月31日，平安保险公司新疆分公司承租的四楼西北面的消防栓发生爆裂，消防管线中的水涌出，将肥肥牛火锅店内的物品浸泡2016年11月9日，肥肥牛火锅、平安保险公司新疆分公司、赛特装饰公司、恒兴和美物业公司对损失数额进行确认：肥肥牛火锅装修损失56315元。2017年5月15日，肥肥牛火锅起诉来院，本院于2017年8月8日作出（2017）新0102民初4239号民事判决书，认定平安保险公司新疆分公司在消防改造时将消火栓方向进行了变动，变动过程中对消防栓的重新安装未严格按照要求施工，导致该消防栓滑丝爆裂，致使楼下肥肥牛火锅的财物被浸泡损坏，平安保险公司新疆分公司应当对肥肥牛火锅的损失承担主要责任即70%的赔偿责任。恒兴和美物业公司作为该楼宇的物业服务公司，应定期对消防系统设备设施进行检查维护和保养，因其未能全面履行其维护义务，未在日常巡检时及时发现消火栓存在的安全隐患，存在过错，对肥肥牛火锅的物品损失应承担次要责任即30%的赔偿责任，判决平安保险公司新疆分公司赔偿肥肥牛火锅39420.5元，恒兴和美物业赔偿肥肥牛火锅16894.5元。平安保险公司新疆分公司不服判决上诉，2017年12月8日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2017）新01民终3666号民事判决书，判决确认一审判决认定的事实，维持原判。2016年11月10日，恒兴和美物业公司、平安保险公司新疆分公司就消防栓爆裂漏水对平安保险公司新疆分公司造成的损失进行统计，并签字确认损失金额为27591.2元，恒兴和美物业公司未对平安保险公司新疆分公司进行赔付。2017年2月17日，案涉楼宇三楼酷火8商户与恒星和美物业公司、平安保险公司新疆分公司签订损失统计表，确认酷火8因漏水造成损失数额为280849元。本院认为，本案争议焦点为：一、平安保险公司新疆分公司对案涉房屋进行装修改造是否违反双方合同约定，是否应当向恒兴和美物业公司承担违约责任；二、恒兴和美物业公司主张**安保险公司新疆分公司承担违约责任是否已过诉讼时效；三、违约金数额的确定。一、关于平安保险公司新疆分公司是否应当向恒兴和美物业公司承担违约责任。2016年10月30日，平安保险公司新疆分公司承租的房屋发生消防栓爆裂漏水，已生效的（2017）新0102民初4239号判决、（2017）新01民终3666号判决认定漏水系平安保险公司新疆分公司在消防改造时将消火栓方向进行了变动、未严格按照要求施工所致，由该公司承担70%的赔偿责任，同时恒兴和美物业公司作为楼宇物业服务公司，未尽到定期对消防系统对设备设施进行检查维护和保养义务，故应承担30%的赔偿责任。双方租赁合同第四条约定，平安保险公司新疆分公司保证在出租房屋使用过程的行为符合有关法律、法规及规章的规定，不得破坏房屋主体结构及主体设施的安全，否则赔付出租方450000元违约金，承租方在使用房屋中不考虑相邻关系，造成出租方经济损失的，承租方将承担相应责任并赔偿经济损失。消防设施为房屋的主体设施，已生效判决认定平安保险公司新疆分公司在装修改造中，未严格按照施工要求对消防设施进行改造，致使重新安装的消防栓存在安装质量缺陷，导致发生爆裂漏水对楼下房屋权利人造成损害的事实，平安保险公司新疆分公司的对案涉房屋的装修改造违反了双方合同约定，应向恒兴和美物业公司承担违约赔偿责任。二、关于恒兴和美物业公司主张**安保险公司新疆分公司承担违约责任是否已过诉讼时效期间。平安保险公司新疆分公司抗辩，恒兴和美物业公司于2015年已知晓其对案涉房屋进行装修改造，该公司未对装修改造提出异议，其主张违约责任的诉讼时效已经经过。本院认为，诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。双方合同未禁止平安保险公司新疆分公司对案涉房屋进行装修改造，恒兴和美物业公司作为出租方虽知晓装修改造的事实，但其并不能在实施装修改造时至漏水事故发生前即知晓消防栓的改造存在质量问题，故不应于2015年起诉诉讼时效。案涉房屋消防栓爆裂漏水事件发生于2016年10月31日，恒兴和美物业公司知晓系平安保险公司新疆分公司更换的消防栓导致漏水，故应在消防栓发生爆裂漏水之日计算主张违约责任的诉讼时效期间。我国《民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。在（2017）新0102民初4293号案件审理中，恒兴和美物业公司明确提出系平安保险公司新疆分公司的过错导致案外人肥肥牛火锅受漏水侵害，应由平安保险公司新疆分公司承担赔偿责任，该公司以答辩形式主张应由平安保险公司新疆分公司赔偿第三人损失，应当认定为其已向该公司主张违反合同约定未按要求对消防设施进行改造的违约责任。2017年11月14日，乌鲁木齐市中级人民法院就（2017）新0102民初4293号案二审开庭中，恒兴和美物业公司亦明确提出其坚持的上述答辩理由，故本院认定，恒兴和美物业公司主张赔偿违约责任的诉讼时效期间在2017年11月14日中断，应重新计算3年诉讼时效。恒兴和美物业公司于2020年3月30日向本院起诉，要求平安保险公司新疆分公司承担违约责任，未过诉讼时效期间。三、关于违约金数额的确定。我国《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方合同约定，不得破坏房屋主体结构及主体设施的安全，否则赔付出租方450000元违约金。平安保险公司新疆分公司在实施装修改造中，向恒兴和美物业公司进行了报备，其装修改造经过了消防部门验收，平安保险公司新疆分公司在履行合同中并无故意违约的恶意，该公司不同意支付违约金，本院根据发生漏水侵害的事实及恒兴和美物业公司遭受的损失对双方约定的违约金数额进行调整。（2017）新0102民初4239号判决、（2017）新01民终3666号判决确定，因消防栓爆裂对第三人造成的损失由恒兴和美物业公司承担30%的赔偿责任。恒兴和美物业公司应赔偿肥肥牛火锅16894.5元，楼下酷火8遭受的损失为280849元。恒兴和美物业公司亦主张，其物业设施遭受一定程度损坏，但对其损失双方没有认定。综合观照生效判决已确定的赔偿金额及比例，双方就酷火8签订的损失统计表，对消防栓进行改造导致消防设施损坏的事实，消防栓漏水对整体楼栋的影响以及双方约定的违约责任，本院酌定平安保险公司新疆分公司赔付恒兴和美物业公司违约金120000元。平安保险公司新疆分公司提交了由双方签订的平安职场损失统计，确认其损失为27591.2元，但其并未在本案中就其损失提起反诉，亦未提出抵销的主张，本院对其提出的损失不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告中国平安人寿保险股份有限公司新疆分公司赔偿原告乌鲁木齐恒兴和美物业服务有限公司违约金120000元。以上款项，被告中国平安人寿保险股份有限公司新疆分公司须于本判决生效后十五日内付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取4025元（原告已预交），由原告乌鲁木齐恒兴和美物业服务有限公司负担2952元，由被告中国平安人寿保险股份有限公司新疆分公司负担1073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   麦 祖 义二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 六 日书  记  员   买日比也