北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初1140号原告：北京市煤炭总公司房山区公司，住所地北京市房山区良乡西路**。法定代表人：张文刚，经理。委托诉讼代理人：邢波，男，1963年11月1日出生，汉族，住北京市房山区良乡镇佳世苑**楼。委托诉讼代理人：李会明，男，1979年12月20日出生。被告：张文国，男，1962年5月21日出生。第三人：北京市宁平建材有限公司，，住所地北京市房山区青龙湖镇镇坨里村**法定代表人：苏利平，经理。委托诉讼代理人：陈思行，北京市太行律师事务所律师。第三人：苏利平，男，1968年5月8日出生。第三人：苏利春，男，1972年4月1日出生。第三人：苏启石，男，1964年2月2日出生。原告北京市煤炭总公司房山区公司（以下简称：煤炭公司）与被告张文国、第三人北京市宁平建材有限公司（以下简称：宁平公司）、苏利平、苏利春和苏启石租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告煤炭公司的委托诉讼代理人邢波和李会明、被告张文国、第三人宁平公司的法定代表人苏利平及其委托诉讼代理人陈思行和第三人苏利平均到庭参加诉讼，第三人苏利春和苏启石经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。煤炭公司向本院提出诉讼请求：1.判决张文国、宁平公司立即无条件腾退占用的原告房屋；2.被告承担合同违约金30万元并按照每天821.92元支付直至腾退为止（按照合同租金乘以三倍每天计算）；3.第三人宁平公司十日内将注册地址迁出本标的房屋。事实和理由：原、被告于2016年12月31日就房山区某某镇某某村西（坨里机煤厂）房屋签订《金泰集团房屋租赁合同》，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止。合同约定租金支付方式为年度预付，被告应于2016年12月31日前支付2017年租金95000元，2017年12月31日前支付2018年租金100000元。被告均按合同约定支付了租金，共计195000元。2018年12月，原、被告租赁合同即将到期，依据自身发展经营需要，原告决定不再续租该处房屋，于2018年5月以书面提前通知被告，到期不再续租，要求其及时清退，被告进行了签收。合同到期后，又于2019年11月给其下达不续租的腾退通知，催促其尽快腾退所承租房屋，并清理房屋内个人物品，被告亦进行了签收，但到期仍未腾退。在不断沟通腾退房屋事宜的过程中，原告发现被告在我方不知情的情况下将房屋转租给本案第三人宁平公司用于经营的事实，第三人以其进行了投资要求补偿为由拒绝腾退。原、被告租赁合同到期，决定不再续约，原告方基于房屋所有权当然可以收回房屋。依据双方签订的合同第十条的约定，被告与第三人宁平公司之间签订的转租协议违反约定侵害原告合法权益，当属无效。被告与第三人占用房屋拒不腾退的行为，已经严重损害了原告对于房屋的合法权益，故请求法院依法判令被告、第三人立即无条件腾退占用房屋。双方签订的合同第十六条第三款约定，合同解除或终止之日起，乙方未返还房屋的，每逾期1日，按本合同日租金标准的300%支付房屋占用使用费，至返还之日，故原告主张房屋使用费。张文国辩称，不同意原告的诉讼请求。我现在没有占用涉案租赁场地。我租了这个地用了一年后，就把地租给第三人了。我2017年跟第三人签的合同就结束了，2017年12月31日我就与原告终止合同了，2018年是第三人自己承包的。2018年度的租金也是第三人给的原告。第三人与原告有无合同我不知道。宁平公司和苏利平述称，不同意原告诉讼请求，被告所述属实。一方面，被告称不租了就让宁平公司与原告签合同，但是双方一直没有签合同。宁平公司直接找的原告，宁平公司交了2018年度的100000元租金，宁平公司与原告没有书面合同。我们就是口头协议，到现在宁平公司与原告也没有任何合同。另一方面，原告对宁平公司现在的资产没有补偿，不同意其第一项诉讼请求；原告主张的违约金过高，远远超出实际损失应予调整，且原告主张了违约金又要求按日给付租金，我们认为不符合法律规定；针对原告第三项诉讼请求，宁平公司十日内不可能搬走，而且我方还要找适当场所搬走。苏利春未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。苏启石未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2012年初，承租人张文国开始与出租人煤炭公司签订租赁合同，租赁煤炭公司位于房山区某某镇某某村西的房山煤炭公司坨里机煤厂用于涂料加工。2012年12月27日，出租方煤炭公司（甲方）与承租方张文国（乙方）签订《房屋（土地）租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于房山区某某镇某某村西的房山煤炭公司坨里机煤厂（建筑面积1350平方米，土地面积11936平方米）用于涂料加工，租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金80000元。双方约定乙方在承租期内，不得以任何形式将所租赁的房屋及场地的部分或全部转租、转让、转借给第三方，发生上述行为，甲方有权终止合同，并由乙方负责赔偿给甲方造成的损失。签订合同后，甲方将租赁场地交由乙方使用，乙方支付甲方租金。合同到期后，双方分别于2013年12月31日、2014年12月31日签订《房屋（土地）租赁合同》和《房屋租赁合同》，将上述场地的租赁期限延续至2016年12月31日。张文国按照上述合同约定支付了2016年度之前的租赁费用。《房屋租赁合同》到期后，出租方煤炭公司（甲方）与承租方张文国（乙方）于2016年12月31日又续签了《金泰集团房屋租赁合同》，约定租赁标的物房屋位于北京市房山区某某镇某某村西（坨里机煤厂），建筑面积964平方米，上述场地的承租期限为自2017年1月1日至2018年12月31日，2017年度的租金为95000元，2018年度的租金为100000元。其中合同第十五条第五款约定乙方有六项情形的，甲方有权单方解除合同，解除通知书面送达乙方之日合同解除，第一项即为未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或调剂给他人使用的。合同第十六条明确约定一方提前解除合同视为违约，违约方应向守约方支付年租金总额的10%作为违约金；因本合同第十五条第五款情形导致合同解除的，乙方依照本条第一款约定向甲方支付违约金并返还房屋，剩余租金、押金甲方不予退还；合同解除或终止之日，乙方未返还房屋的，每逾期1日，按本合同日租金标准的300%向甲方支付房屋占用使用费，至返还之日。后张文国给付煤炭公司2017年度的租金95000元。现煤炭公司认可收到2018年度的租金100000元，但称由张文国给付，但张文国和宁平公司均辩称2018年度的租金系由宁平公司直接给付煤炭公司。2013年1月1日，煤炭公司（甲方）与张文国、苏利平（乙方）签订《协议书》，约定乙方租赁甲方坨里机煤厂场地及房屋，在其租赁合同期内，甲方场地中有生产车间380平方米，乙方未经甲方同意，私自将其拆除，对此双方达成以下协议：1.乙方在租赁期内，一是对场地南面围墙修缮2次，共计5.3万元。二是对场地内甲方二层办公楼及场内平房，配电室做防水，维修门窗共计8.3万元，以上2项合计13.6万元，全部由乙方承担。冲抵所拆房屋的补偿款。2.乙方向甲方所交的风险抵押金10万元，待合同到期不续租时，退还给乙方。3.场地内水电暖设施在合同解除后，由乙方无偿交给甲方。张文国给付煤炭公司风险抵押金10万元，后煤炭公司将该抵押金退还张文国。2013年1月5日，张文国（甲方）与苏利平、苏启石（乙方）签订《房屋（土地）租赁合同》，约定甲方将其承租的该场地内的房屋（建筑面积1350平方米，土地面积11936平方米）一并转租给乙方，按照乙方合法取得的营业执照规定的经营范围自主经营。租期5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止，租金第一年为18万元，第二年为20万元，以后每年递增1万元。双方签订合同后，甲方将上述承租场院交由乙方使用，乙方按双方口头约定支付甲方租金共计900000元。2013年9月，苏利平在上述租赁场地内注册设立宁平公司。2014年6月24日，煤炭公司向宁平公司发出《通知》，载明：你单位在我机煤厂搭建的两座库房和库房边上的六间平房属于违章建筑，我公司责令你单位尽快予以拆除。如区、镇两级政府及相关部门对你单位进行“查违打非”，则你单位必须无条件拆除，否则公司将与你单位解除租赁协议，且由此造成的一切后果由你单位自行负责。2018年5月25日，煤炭公司向张文国发出《通知》，载明：“我公司与你签订的房屋租赁合同（FS-租-008，金额19.5万元，地址：，地址：北京市房山区某某镇某某村西原坨里机煤厂18年12月31日到期，按照金泰集团和我公司转型发展的要求，到期后将不再续租，请你在合同到期前及时清退。”2019年11月20日，煤炭公司向张文国发出《房屋租赁期满不再续租告知函》，其中载明：其与张文国于2016年12月签订的《金泰集团房屋租赁合同》，因经营需要，拟于合同期满终止后，不再续租，并要求腾退交接涉案场地。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋（土地）租赁合同》、《房屋租赁合同》、《金泰集团房屋租赁合同》、《协议书》、发票、《通知》、《房屋租赁期满不再续租告知函》等证据在案佐证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。煤炭公司与张文国自2012年至2016年签署的关于北京市房山区某某镇某某村西原坨里机煤厂房屋的一系列房屋租赁合同，以及张文国与苏利平、苏启石签订的上述房屋转租合同均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点之一：《金泰集团房屋租赁合同》的合同相对方问题。该合同系由出租方煤炭公司与承租方张文国于2016年12月31日签订，租期2年。张文国和宁平公司均辩称，该份合同的承租人经出租人煤炭公司同意，于2017年12月31日已口头由张文国变更为宁平公司，对此煤炭公司予以否认，张文国和宁平公司对此均未提交充分、有效的证据予以证明，故对此本院难以采信。煤炭公司和张文国约定房屋租赁期限为2年，即2018年12月31日合同到期，煤炭公司对张文国继续使用房屋持异议，书面通知张文国不再续签合同，并要求其腾退房屋，双方合同已到期解除，故煤炭公司要求张文国腾退涉案租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。需要注意的是，若张文国及第三人苏利平、苏启石在上述腾退房屋中有相应装饰装修等损失，可申请采取必要的证据保全措施。因宁平公司非租赁合同的相对方，亦非次承租关系的相对方，故煤炭公司直接要求其腾退涉案房屋，本院难以支持。张文国未返还房屋给煤炭公司，且至今其转租的次承租人仍在使用租赁房屋，现煤炭公司主张张文国支付占用房屋的使用费，于法有据，但双方合同中对于房屋使用费的约定显失公平，本院结合本案具体情况予以酌定。若因次承租人占用房屋导致上述费用，张文国可另诉追偿。本案争议的焦点之二在于张文国是否应承担违约责任。根据《金泰集团房屋租赁合同》约定第十五条和第十六条明确约定了合同的终止、解除及违约责任，本案并非因张文国转租的行为或其他行为而导致的合同解除，而系合同到期解除，根据双方合同的约定，对此张文国不应承担违约责任，现煤炭公司主张违约金300000元，于法无据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张文国于本判决生效后三十日内将位于北京市房山区某某镇某某村西（建筑面积964平方米）房屋腾空交付给原告北京市煤炭总公司房山区公司；二、被告张文国于本判决生效后七日内按每日274元的标准给付原告北京市煤炭总公司房山区公司自2019年1月1日至实际腾退之日占用房屋期间的房屋使用费；三、驳回原告北京市煤炭总公司房山区公司的其他诉讼请求。案件受理费5650元，由原告北京市煤炭总公司房山区公司负担2750元（已交纳），由被告张文国负担2900元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩玉二〇二〇年六月二十九日书记员  李爽