江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初14224号原告：李皓，男，1983年8月18日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：冯刚，江苏江民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，江苏江民律师事务所律师。被告：周理庆，男，1968年12月2日出生，汉族，住江阴市。被告：闻秋玉，女，1970年8月15日出生，汉族，住江阴市。原告李皓与被告周理庆、闻秋玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告李皓及其委托诉讼代理人张慧、被告周理庆、闻秋玉到庭参加诉讼。后，依法组成合议庭于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告李皓的委托诉讼代理人张慧、被告周理庆、闻秋玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李皓向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告继续履行双方于2019年8月31日订立的《房屋买卖合同》；2、判令依法涤除该房产设定的抵押；3、依法判令二被告交付该房产并协助办理不动产变更登记手续；4、依法判令二被告承担违约金29600元（按房产总价每天千分之五计算）；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年8月31日，他与二被告及江阴市城区聚诚房产中介服务部共同签订《房地产买卖居间协议》，约定：二被告将其坐落于江阴市产以1480000元的价格转让给他，于2019年9月5日办理变更登记手续。他当场给付定金50000元，余款打算按照约定在办理变更登记手续时给付。此后，二被告表示拒绝协助办理变更登记手续。现他请求法院判如所请。审理中，原告李皓将其诉讼请求变更为：1、解除双方于2019年8月31日订立的《房屋买卖合同》；2、判令二被告双倍返还定金50000元（已退还定金50000元）；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告周理庆辩称：1、该住宅房已经出租，他没有将转让信息通知承租人；2、该房产已经设定了2000000元的抵押，而该房产的转让价格只有1480000元，因他无法清偿全部债务，故抵押权人不同意出让该房产；3、据他了解，原告是专业炒房。被告闻秋玉的答辩意见与周理庆一致。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法递交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周理庆、闻秋玉系夫妻关系。案涉房产坐落于江阴市，登记在周理庆名下。周理庆因多次向其好友樊志庆借款用于安徽芜湖投资办厂，于2019年8月1日将该房产设定了抵押，债权人为樊志庆、债权数额为2000000元。樊志庆为尽早收回借款，通过其做房产中介的侄儿樊帆发布了该房产的转让信息。原告李皓获知该转让信息后，通过另一房产中介江阴市城区聚诚房产中介服务部，于2019年8月31日在樊志庆处与周理庆、闻秋玉商谈房产转让事宜并订立《房地产买卖居间合同》一份，主要内容为：1、该房产抵押贷款余额为600000元；2、双方确定成交价格为1480000元；3、李皓于2019年8月31日给付定金50000元，余款1430000元于2019年9月5日办理不动产过户手续时给付；4、若因卖方中途毁约，应书面通知买方，除需买方所付定金的双倍及已付款返还买方外，卖方还需承担违约责任，并赔偿损失。合同订立当天，李皓依约给付周理庆定金50000元。2019年9月1日，周理庆告知樊志庆因其儿媳有意见故不同意转让房产，并要求樊志庆通过樊帆通知江阴市城区聚诚房产中介服务部及李皓。2019年9月5日，周理庆在樊帆陪同下找到江阴市城区聚诚房产中介服务部当面告知其不同意转让房产。2019年9月10日，周理庆将定金50000元退还李皓。因双方就是否继续履行合同无法取得一致意见，李皓遂于2019年9月27日诉至本院。关于抵押问题。审理中，本院依法找到抵押权人樊志庆制作了询问笔录，樊志庆陈述：案涉《房地产买卖居间合同》确实在他经营场所订立，在场人员除他之外，还有原告李皓及李皓的中介江阴市城区聚诚房产中介服务部、被告周理庆、闻秋玉夫妻以及他侄儿樊帆。协商时，他告知双方该房产设定有2000000元的抵押，但中介提出2000000元太高了，合同中就填成了600000元。双方正式签合同时，他讲只要收回借款他就同意周理庆卖房。关于出租问题。审理中，本院依法找到实际承租人倪凤云制作了询问笔录，倪凤云陈述：该房产由房东出租给了余如贵（扬州人），她儿子向余如贵转租已经一年多了。前段时间余如贵告诉他，房东将要卖房，听说价格将近1500000元，她家是买不起的。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间合同》、房屋所有权证、收据、短信记录、银行本票，被告周理庆提供的租房协议、抵押登记、短信记录、转账记录，本院依法对樊志庆、倪凤云制作的询问笔录及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为：原告李皓与被告周理庆、闻秋玉订立的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。案涉房产虽设定抵押并出租他人，但抵押权人樊志庆、承租人倪凤云对此知晓并同意房产转让，故周理庆、闻秋玉主张合同无效的辩解本院不予采信。周理庆、闻秋玉主张李皓专业炒房，但并未提供证据予以证实，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。”本案中，周理庆、闻秋玉在合同履行过程中，请求不再继续履行合同。李皓据此请求解除合同，理由正当，本院依法支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中,李皓选择适用定金条款,并不违反法律的规定,本院依法支持。周理庆、闻秋玉应当双倍返还定金100000元，扣除已经返还的50000元，周理庆、闻秋玉还应返还50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百十五条、第一百十六条之规定，判决如下：一、解除李皓与周理庆、闻秋玉于2019年8月31日订立的《房地产买卖居间合同》。二、周理庆、闻秋玉应当双倍返还李皓定金100000元，扣除已经返还的50000元，还应返还50000元，于本判决生效之日起十日内给付李皓。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元、财产保全费5000元，合计6050元（李皓已经预交），由周理庆、闻秋玉负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付李皓。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  姚明希人民陪审员  潘静雯人民陪审员  徐凤玉二〇二〇年六月八日书 记 员  张萌萌附：相关法律、司法解释条文1：《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。