江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初840号 原告（反诉被告）：孔荔，女，1970年7月9日生，汉族，徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：裴洁瑞，江苏彭邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡维维，江苏彭邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：靖汝强，男，1963年1月20日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告（反诉被告）孔荔与被告（反诉原告）靖汝强租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔荔及其委托诉讼代理人裴洁瑞、被告（反诉原告）靖汝强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孔荔向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2020年2月28日解除；2、判令被告靖汝强支付承租房屋期间（2019年9月至2020年3月）的物业费1286元、水费和电费1183元；3、判令被告靖汝强支付违约金4800元；4、判令被告靖汝强将承租房屋内的两台空调返还原告；5、判令被告靖汝强将承租的房屋恢复原状；6、诉讼费由被告靖汝强承担。事实和理由：2019年7月29日，被告因经营需要与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于徐州市泉山区的房屋出租给被告，租期自2019年8月25日起至2021年8月25日止，租金每月4800元，按半年支付；租赁期间如因被告使用不当造成故障，由被告维修恢复原状；被告承租期间，水电费、暖气费、物业费等由被告按规定缴纳；一方如提前变更合同，须提前一个月通知对方协商解决，否则应支付一个月房租作违约金；如被告在租房期间未按期交付房租，原告有权终止协议，且押金不退给被告，退房时由原告检查物品是否完好，属于被告责任损害的照价赔偿等。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水电、物业管理费等费用，且其单方毁约通知原告不再承租该房屋。被告承租期间对涉案房屋进行了破坏，导致房屋无法继续居住。被告的上述行为构成根本性违约，原告与被告多次协商未果，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告靖汝强辩称，一、被告租赁涉案房屋用于经营棋牌室，并已向原告支付押金5000元和半年租金28800元；二、被告在涉案房屋内经营棋牌室一个多月后，2019年9月10日，徐州市泉山区夹河街派出所通知原、被告不允许使用涉案房屋经营棋牌室，被告遂与原告协商退房，并于2019年9月26日左右搬离房屋。被告实际租赁房屋仅三个月，故应向原告承担3个月的物业费、水电费和垃圾费共计1793元；三、被告不存在任何违约行为，双方在签订租赁合同时原告对于被告经营棋牌室是知情的，故被告不应当承担违约责任；四、合同约定房屋租赁期为两年，期满后被告将其自费安装的两台空调留给原告使用，但被告实际仅租赁该房屋三个月，故原告无权向被告索要空调；五、被告在承租期间并未改变房屋的现状，因此，原告无权要求被告将该房屋恢复原状。 反诉原告靖汝强向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告退还三个月的租金12607元及押金5000元；2、反诉案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告租赁反诉被告的房屋用于经营棋牌室，并向反诉被告支付了六个月的租金28800元。因反诉原告经营一个月后被公安机关责令禁止经营，故反诉原告实际承租该房屋仅三个月，扣除三个月的房租14000元、物业费550元、水、电费和垃圾费1243元后，反诉被告还应当返还反诉原告12607元及押金5000元。本案审理过程中，反诉原告靖汝强将第1项诉讼请求变更为：判令反诉被告退还反诉原告押金5000元。 反诉被告孔荔辩称，一、反诉原告在租赁期间未按约定交纳物业费、水电费等费用，因其行为已构成违约，故无权要求反诉被告返还押金；二、双方于2020年2月28日解除合同，即反诉原告实际承租房屋七个月，但其仅交纳了半年的房租，故不存在反诉原告多交纳租金的情形。综上，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月29日，孔荔（出租方）与靖汝强（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：孔荔将其自有的位于徐州市泉山区的房屋出租给靖汝强使用，租金为每月4800元，按半年支付，每次房租应提前15天付清；租期自2019年8月25日至2021年8月25日止；房屋因本身质量问题或上下户原因造成故障，由孔荔及时修缮，如因靖汝强使用不当造成故障，由靖汝强维修恢复原状；靖汝强承租期间，水电费、卫生费、煤气费、物业费等由靖汝强按国家规定缴纳，从合同生效之日起计算；一方如提前变更合同，须提前一个月通知对方，协商解决，否则支付一个月房租作违约金；租房（水电、煤等）押金5000元，水表102吨，电表11102度；如靖汝强在租房期间未按期交付房租，孔荔有权终止协议，且押金不退给靖汝强，退房时孔荔检查物品是否完好，属靖汝强责任损害的照价赔偿；另双方在合同中还补充约定“靖汝强装两台空调走时归孔荔”。合同签订当日，靖汝强向孔荔交纳了半年的租金28800元以及押金5000元。 合同签订后，孔荔将涉案房屋交付于靖汝强经营棋牌室。后因涉案房屋不符合国家有关规定的棋牌室经营场所条件，公安机关责令靖汝强禁止经营，靖汝强遂向孔荔提出了解除合同的请求，现其已从涉案房屋迁出，并将其购置的2台空调拆除。因孔荔认为靖汝强欠付其2019年9月至2020年3月期间的水电费和物业费未交纳，且单方违约解除合同，遂以诉称理由诉至本院，要求判如所请。 关于双方实际解除合同的时间，孔荔主张靖汝强于2020年2月28日明确告知其不再承租房屋，故合同解除的日期应当为2020年2月28日，而靖汝强则认为其仅在房屋内经营至2019年11月25日，此后，孔荔一直不配合其交接房屋，故合同解除的日期应当为2019年11月25日。孔荔为了证明其上述主张，向本院提交了2020年2月28日其与被告配偶吴红艳的通话录音，吴红艳在通话中说：“……现在我叫别人给你送钥匙去，叫别人给你送钥匙去，反正不还有5000块钱押金嘛，还有5000块钱押金你正好看，你看着办吧，看怎么弄吧，我叫先去。”孔荔回答:“你不是我看着怎么办，那你的意思你就是，你就是你是到该正常按照合同15号的时候吧，应该是在再续租金的，你现在已经晚了，那个现在都几号了，你也没说租还是不租，然后我们给你打电话你也不接”，“那你得接电话说一声，到底是什么情况？”吴红艳说：“还有你听我说，正好不是到期了吗？”孔荔回答：“没有，我给你说，到期了，你和我之间的合同是两年，只是你该续交租金了，到期。”吴红艳说：“我现在是不租了。”孔荔问：“那你不租了提前一个月给我说。”吴红艳回答：“提前一个月，关键是我提前，我没到期我怎么提前给你说，你想想，我到期我租完之后我就不租了，我怎么还要给你说呢。”经质证，靖汝强对该段录音的真实性不予否认，但主张其租赁房屋一个多月后就向孔荔表达了不想继续承租的想法，但孔荔一直不配合退房。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。孔荔与靖汝强签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。 一、关于本诉原告孔荔的诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，孔荔与靖汝强签订了期限为两年的租赁合同，根据孔荔提交的2020年2月28日其与靖汝强配偶吴红艳的通话录音，吴红艳在通话中已明确表示不再承租涉案房屋，即向孔荔表达了其在租赁合同期限届满要求解除合同的意思表示。本院认为，虽然靖汝强并不具备上述法律规定的单方解除合同的条件，但鉴于靖汝强租赁涉案房屋的目的系为了经营棋牌室，现公安机关以棋牌室的经营场所不符合国家有关规定为由责令靖汝强禁止经营，故合同目的已无法实现，如继续履行，显然有失公平，此外，考虑到靖汝强并不存在恶意违约的行为，且孔荔亦同意靖汝强从涉案房屋搬离，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认孔荔与靖汝强签订的租赁合同于2020年2月28日解除。虽然靖汝强抗辩称其实际仅经营了三个月，即双方的合同应于2019年11月25日解除，但未能举证证实其在此期间已向孔荔发出过解除合同的通知，或者已将涉案房屋交还于孔荔，故本院对靖汝强的上述抗辩不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据孔荔提交的电费缴费凭证、水费和物业费收据，能够证实孔荔垫付了2019年7月29日至2020年2月28日靖汝强承租期间的水费和电费1183元、物业费1104元，因合同已明确约定由承租方承担承租期间的水电费、物业费等费用，故上述费用应当由靖汝强给付孔荔。 关于孔荔主张的违约金4800元，本院认为，虽然涉案合同已经解除，但违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。因靖汝强在合同履行期限届满前单方提出解除合同的行为已构成违约，且尚无证据证明其已按照合同约定提前一个月通知孔荔变更合同，故其应当向孔荔承担相应的违约责任。现孔荔依据合同约定即“一方如提前变更合同，须提前一个月通知对方，协商解决，否则支付一个月房租作违约金”要求靖汝强给付其违约金4800元，本院认为，孔荔作为出租方，理应对承租方租赁房屋的用途予以知晓，但其在明知涉案房屋不具备经营棋牌室的条件，且公安机关已责令靖汝强停止营业后，仍然将房屋继续出租给静汝强，故其对于合同的解除以及损失的扩大亦存在一定过错。因此，本院综合孔荔的实际租金损失以及靖汝强违约的主观过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定支持违约金2800元。 关于孔荔要求靖汝强返还两台空调的诉请，本院认为，虽然合同约定“靖汝强装两台空调走时归孔荔”，但根据双方签订合同的目的，该约定的前提应当是靖汝强在涉案房屋内经营直至合同履行期限届满，即将两台空调的剩余价值无偿转让给孔荔，现在靖汝强仅仅承租房屋半年的情况下，孔荔就要求交付空调，显然背离了双方订立该条款的初衷，亦有允公平，故本院对孔荔的该项诉请不予支持。 关于孔荔要求靖汝强将房屋恢复原状的诉请，即对房屋的地板、墙面修复至租赁前的状态。本院认为，承租人对出租人所负担的恢复原状的义务，应当以约定或按租赁物的性质正常使用后的状态为限。虽然从孔荔提交的房屋现状的照片和录像可以看出，该房屋的地板和墙面上有烟渍且未清理干净，但该问题并非法律意义上的房屋毁损或者性质改变，且孔荔亦未能明确将地板和墙面修复至租赁前的何种状态。因此，孔荔要求将房屋恢复原状的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如孔荔有充分证据证明房屋在承租期间确有被损毁的事实，可以另行主张权利。 二、关于反诉原告靖汝强的诉讼请求。因双方之间的租赁合同已经解除，故靖汝强要求孔荔将其支付的5000元押金予以退还，符合法律规定，本院予以支持，该费用可以与靖汝强应给付孔荔的上述费用相互抵销。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告孔荔与被告靖汝强签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除； 二、被告靖汝强于本判决发生法律效力之日起十日给付原告孔荔租赁期间的物业费1104元、水费和电费1183元，合计2287元； 三、被告靖汝强于本判决发生法律效力之日起十日给付原告孔荔违约金2800元； 四、驳回原告孔荔的其他诉讼请求； 五、反诉被告孔荔于本判决发生法律效力之日起十日退还反诉原告靖汝强押金5000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告靖汝强负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。 反诉案件受理费25元，减半收取12.5元，由反诉被告孔荔负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 许晨 二〇二〇年六月三十日 法官助理 伍俏 书 记 员 吴静