烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初608号原告（反诉被告）：烟台市牟平公路建设养护中心，住所地烟台市牟平区。负责人：李强，主任。委托诉讼代理人：李伟，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帅，山东瀛伟律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台市皇马餐饮服务有限公司，住所地烟台市牟平区。原告烟台市牟平公路建设养护中心（以下简称牟平公路中心）与被告烟台市皇马餐饮服务有限公司（以下简称皇马餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟平公路中心的委托诉讼代理人李伟、被告皇马餐饮公司的法定代表人史本义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牟平公路中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房屋租赁费1113000元，违约金273177元（自2016年1月6日起按年利率10%标准暂计至2019年9月5日），合计1386177元，并自2019年10月1日起至实际返还房屋之日止按每月26500元支付租赁费以及按每日3000元标准支付逾期返还房屋违约金，同时自2019年9月6日至实际偿还租金之日止期间以欠付租金为基数每天按合同约定的的1%支付违约金；2.请求判令返还及交付租赁房屋以及物资证件明细表项下的物品；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，牟平公路中心变更第一项诉讼请求为：请求判令被告支付房屋租赁费1351500元（计算至2020年6月30日）及违约金273177元，并自2020年7月1日至实际返还房屋之日按照每月26500元支付租金。事实与理由：原告原名称为烟台市牟平公路局，2018年12月根据国家事业单位改革的要求，将名称变更为烟台市牟平公路建设养护中心。原告与被告于2015年1月1日签订了《烟台鹭岛大酒店整体租赁协议书》，约定被告租赁原告所有的位于牟平区的烟台鹭岛大酒店房屋从事住宿餐饮经营，租赁期限三年，自2015年1月1日至2018年3月31日止，年租赁费318000元，每年元月5日之前交清当年租赁费。合同签订后，被告租赁该房屋进行经营使用，但被告自2016年至今未按约定支付租赁费，且合同到期后拒绝返房屋以及相关物品证件。皇马餐饮公司辩称，所欠租金数额属实，但违约金数额过高，要求调减。当初原告是以先租后买的方式与被告协商，签订租赁合同后又拒绝原告的购买。原先酒店厨房及其他设施都已损坏，原告对此都进行了更换，并且花费三四百万进行了重新装修，但入住以后发现消防设施不达标，无法经营。皇马餐饮公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人投资损失1524100元；2.本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年1月1日签订《烟台鹭岛大酒店整体租赁协议书》，合同约定反诉人租赁被反诉人所有的位于牟平区的烟台鹭岛大酒店房屋从事住宿餐饮经营。合同签订后，反诉人对酒店房屋进行了整改、装修并购买了住宿餐饮所需的设施设备，共计投资四百余万元。但当反诉人根据规定办理住宿营业所需的相关批文手续时，才得知涉案房屋没有取得消防所需的证照批文，为此导致反诉人无法办理住宿经营业务所需要的证照批文，造成了反诉人无法进行住宿经营业务，从而导致自反诉人租赁房屋之日起至今进行装修改造、设施设备等投资的巨大损失，也造成了反诉人无法进行住宿营业的经营利润损失。鉴于被反诉人出租给反诉人的房屋至今没有办理合法有效的消防验收手续，从而造成反诉人无法办理住宿经营的批文手续的后果，被反诉人应承担违约责任并赔偿反诉人损失。牟平公路中心针对皇马餐饮公司的反诉辩称，涉案房屋确实没有办理消防验收合格，对反诉人装修改造的费用双方已经委托山东通元资产评估事务所有限公司进行了评估，对反诉人的反诉请求，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：牟平公路中心与皇马餐饮公司于2015年1月1日签订《烟台鹭岛大酒店整体租赁协议书》，约定皇马餐饮公司租赁牟平公路中心所有的位于牟平区养马岛白马广场西端的鹭岛大酒店房屋，经营期限自2015年1月1日至2018年3月31日，酒店用途为住宿及餐饮经营业务。房屋租赁费为每年318000元，租赁费自房屋交付之日开始计费缴纳，双方特别约定：第一年的租金，其中自房屋交付之日起，牟平公路中心同意给予皇马餐饮中心三个月的装修时间，该三个月时间不计租赁费。租赁费支付方式为皇马餐饮公司自签订合同之后七日向牟平公路中心一次性支付第一年租金318000元，以后每年元月5日前交清当年租赁费。如果皇马餐饮公司没有按规定时间缴纳房租，合同终止，牟平公路中心收回该酒店并有权处置出租房所有物品。租赁期间，皇马餐饮公司逾期交纳本协议约定的租金，每逾期一天，则应按相应逾期付款总额的1%向牟平公路中心支付违约金。违约方按本合同约定的支付的违约金不足以弥补守约方的经济损失的，还应赔偿由此造成对方的一切损失。合同签订后，皇马餐饮公司按约定支付了第一年租金318000元，未再向牟平公路中心支付其余两年租金。牟平公路中心诉来本院，要求皇马餐饮公司支付所欠租赁费及违约金，因合同约定违约金过高，牟平公路中心自愿降低按每日0.27‰（年利率10%）计算。皇马餐饮公司对租赁费欠款数额及违约金计算数额无异议，但主张违约金过高，要求调减。皇马餐饮公司主张牟平公路中心交付的房屋没有取得消防验收合格证件，致使皇马餐饮公司无法办理住宿营业所需要的证照批文，故要求牟平公路中心赔偿其因装修改造、进行设施设备投资的损失。牟平公路中心认可交付的房屋未取得消防验收合格证件，同意赔偿皇马餐饮公司合理的经济损失。诉讼过程中，牟平公路中心、皇马餐饮公司共同委托山东通元资产评估事务所有限公司对涉案酒店改扩建及装修的工程价值进行评估鉴定，鉴定结论为：在评估基准日2020年5月18日市场价值的最终评估结果为152.41万元，其中装修及装修改造121.13万元，土建项目改扩建31.28万元。本院认为，牟平公路中心与皇马餐饮公司签订的《烟台鹭岛大酒店整体租赁协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，本院予以确认。双方当事人均应按照协议书的约定履行各自义务。皇马餐饮公司对租赁费欠款数额无异议，理应支付。皇马餐饮公司对违约金计算数额无异议，但主张违约金过高，结合本案实际情况，牟平公路中心要求皇马餐饮公司每日按逾期付款总额的0.27‰（年利率10%）计算违约金，并不能认定“约定的违约金过份高于造成的损失的”，本院对原告主张的违约金数额不予调减。故牟平公路中心要求皇马餐饮公司支付租赁费1351500元及违约金273177元，理由正当，本院予以支持。《烟台鹭岛大酒店整体租赁协议书》约定的租赁期限已过，双方均表示不再续约，牟平公路中心要求皇马餐饮公司返还租赁房屋及证件物品，符合合同约定，本院亦予以支持。牟平公路中心交付的房屋未取得消防合格证件，致使皇马餐饮公司无法办理住宿营业所需要的证照批文，牟平公路中心应对皇马餐饮公司合理的经济损失承担赔偿责任，故皇马餐饮公司反诉要求牟平公路中心赔偿其装饰装修、设施设备投资等损失1524100元，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）烟台市皇马餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）烟台市牟平公路建设养护中心房屋租赁费1351500元及违约金273177元，并自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止按每月26560元计算费用；二、被告（反诉原告）烟台市皇马餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）烟台市牟平公路建设养护中心返还位于牟平区养马岛白马广场西端的鹭岛大酒店房屋及物资证件（详见清单）；三、原告（反诉被告）烟台市牟平公路建设养护中心于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）烟台市皇马餐饮服务有限公司1524100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9711元，由被告（反诉原告）烟台市皇马餐饮服务有限公司负担。反诉费减半收取9258元，由原告（反诉被告）烟台市牟平公路建设养护中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张新福二〇二〇年六月二十日书记员  王鲁宁