河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1890号 上诉人（原审被告）：王聪，男，1981年5月5日出生，汉族，住保定市莲池区。 被上诉人（原审原告）：保定市嘉昌物业管理有限公司，住所地保定市朝阳南大街**百世开利大厦****。 法定代表人：蒋必长，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许淑霞、赵俊杰，河北明光律师事务所律师。 上诉人王聪因与被上诉人保定市嘉昌物业管理有限公司（以下简称嘉昌物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王聪上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人没有建立物业服务合同，不存在物业服务权利义务关系。根据被上诉人一审中提交的前期物业服务协议、保定市普通住宅区物业管理服务等级与收费标准备案表证据来看，均系被上诉人与嘉昌房地产开发有限公司之间的约定。上诉人与被上诉人及上诉人与嘉昌房地产开发有限公司之间均未签定过案涉房产物业服务合同，没有就案涉房产物业费及电梯使用费达成任何一致意见。根据合同相对性原则，被上诉人无权向上诉人主张物业费用。前期物业企业应当系经合法委托或选聘的具有物业服务资质的企业，并经物业主管部门登记备案才能行使管理职责，但被上诉人未能提交经政府主管部门登记备案的证明材料。物业企业收取管理区域内物业服务费应依法经物价部门审核批准并经公示后才能向业主收取。综上，根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人并未建立物业合同关系，被上诉人无权向上诉人收取。被上诉人主张的物业费、电梯费收费标准缺乏依据，被上诉人与嘉昌房地产开发有限公司之间的收费标准约定对上诉人没有法律约束力，故请求二审法院查明案情后依法改判。 嘉昌物业辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定被上诉人签定的《前期物业服务合同》合法有效是正确的，并非上诉人所说的双方不存在物业服务权利义务关系。根据《物业管理条例》第二十一条，前期物业服务合同的签订主体是建设单位和其选聘的物业服务企业，并不是业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，上诉人提出自己不是合同相对方，因此对其没有约束力的说法是不符合法律规定的。二、上诉人对被上诉人的物业费收费标准是明知且认可的。嘉昌房地产开发有限公司与被上诉人已经在2009年9月21日就物业费的收费标准在市物价局和房管局备案，有保定市普通住宅区物业管理服务等级与收费标准备案表。而且，上诉人向被上诉人已经交纳了2014年3月11日至2017年3月11日的物业管理费、电梯费及公共照明费，说明上诉人是承认双方的物业服务合同关系的，并且对被上诉人的收费标准是明知和认可的。因此，并不存在如上诉人所说的无权向其收取物业费的情况。 嘉昌物业向一审法院起诉请求：1.判令王聪支付物业管理费2463元、电梯费1080元、公共照明费50元，总计3593元。2.本案诉讼费用由王聪承担。 一审法院认定事实：2009年9月21日嘉昌物业与嘉昌房地产开发有限公司（以下简称“嘉昌地产”）签订了《保定市区普通住宅区物业管理服务等级与收费标准备案表》。嘉昌地产委托嘉昌物业对坐落于保定市阳光南大街荣域铂庭小区进行物业管理服务。该备案表确定物业收费标准为每月每平方米0.57元。2019年9月25日，嘉昌物业与嘉昌地产签订前期物业服务合同，嘉昌物业受开发商委托对王聪所居住小区提供物业服务并收取物业费等各项费用的权利，该合同亦明确物业收费标准为每月每平方米0.57元。前期物业服务期限自签订本合同之日起，至成立荣域铂庭小区业主委员会，由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订新的物业服务合同时止。王聪系荣域铂庭小区13号楼4单元501室业主，王聪按每年物业费821元、电梯费360元、向嘉昌物业交纳了2014年3月11日至2017年3月11日的物业管理费、电梯费、及公共照明费，但自2017年3月11日以后的物业费、电梯费至今未予交纳。 一审法院认为，嘉昌物业是取得物业服务资质的物业服务公司，《前期物业服务合同》内容不违反法律规定，为合法有效合同，对荣域铂庭住宅小区全体业主均有约束力。嘉昌物业为小区业主提供物业服务，王聪应按合同约定向嘉昌物业交纳物业管理服务费等费用。对嘉昌物业要求王聪交纳拖欠的物业管理服务费、电梯费的诉讼请求，一审法院予以支持。嘉昌物业主张公共照明费标准的证据不足，一审法院不予认定。王聪已经向嘉昌物业交纳了2017年3月11日之前的物业管理服务费及电梯费，故王聪对嘉昌物业的收费标准是明知并认可的。对王聪主张没有办理产权证，房屋产权没有在王聪名下的问题，因双方已经形成事实物业服务合同关系，王聪负有交纳物业管理服务费等费用的义务，王聪不能以此作为拒交物业管理服务费等费用的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决：“一、被告王聪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保定市嘉昌物业管理有限公司支付拖欠的2017年3月12日至2020年3月11日物业管理服务费、电梯费3543元。二、驳回原告保定市嘉昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王聪负担，于本判决生效之日起七日内交纳。” 二审中，上诉人王聪向本院提交下列证据：一、（2018）冀0602民初1785号民事判决书，拟证明涉案房产在法律意义上讲不是上诉人的。二、房屋买卖合同，其中第十二条约定，不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担产权责任。拟证明上诉人不应承担物业费。三、微信聊天记录3页，拟证明被上诉人嘉昌物业没有尽到自己的职责。被上诉人发表质证意见称，对证据一、二真实性认可，关联性不认可，对证据三不予认可。被上诉人嘉昌物业向本院提交下列证据：一、被上诉人的物业服务资质证书，拟证明被上诉人物业服务资质等级为三级。二、物业管理服务等级标准及等级基准价，拟证明被上诉人提供的物业服务等级为二级，应该按照二级的标准收取物业费，当时物价局说可以在该标准上浮10%以内收取物业费，故按每平米0.57元收取物业费。上诉人王聪发表质证意见称，对证据一，请法院依法认定，其无法核实证据真实性。对证据二，上诉人认为对方提供的物业服务达不到二级标准。 对上诉人出示的相关证据，本院经审查认为，保定市竞秀区人民法院判决书与房屋买卖合同均能证实上诉人为涉案房屋的买受人，上诉人已占有涉案房屋，其与被上诉人已经形成事实物业服务合同关系，故上诉人有交纳物业管理服务费等费用的义务，涉案房屋至今未办理产权证书不能作为其拒交相关费用的理由。上诉人出示的微信聊天记录，不能证实参与群聊人员的真实身份，被上诉人亦不认可，本院对此不予采信。对被上诉人出示的相关证据，因上诉人对被上诉人的资质、物业收费标准等问题在一审中均未提出异议，本院对此予以认定，并对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故上诉人所提其未与被上诉人签订过物业服务合同，被上诉人无权主张物业费用的上诉理由，与上述司法解释的规定不符，本院不予支持。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应按约交纳物业服务费。上诉人已向被上诉人交纳了2017年3月11日之前的物业管理服务费及电梯费，故一审法院认定上诉人对被上诉人的收费标准是明知并认可的，并无不当。上诉人称物业服务未达到相应标准，但其提交的证据不足以证实该主张，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，王聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王聪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛育红 审 判 员 孟庆池 审 判 员 马 媛 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 董淑芳 书 记 员 颜靖涵