江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初13088号原告：无锡文德智信联合会计师事务所(普通合伙)，住所地江阴市砂山路****。诉讼代表人：刘斌。委托诉讼代理人：徐雪峰，江苏维一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆璟瑶，江苏维一律师事务所律师。被告：江苏德源纺织服饰有限公司，住所，住所地江阴市新桥镇河西路**div>法定代表人：陶建新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈健，江苏信卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳，江苏信卓律师事务所律师。被告：海润光伏科技股份有限公司，住所地，住所地江阴市徐霞客镇璜塘工业园区iv>法定代表人：李延人，该公司董事长。原告无锡文德智信联合会计师事务所(普通合伙)（以下简称破产管理人）诉被告江苏德源纺织服饰有限公司（以下简称德源公司）、海润光伏科技股份有限公司（以下简称海润公司）请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告破产管理人的委托诉讼代理人徐雪峰、陆璟瑶，被告德源公司的委托诉讼代理人沈健、徐艳到庭参加诉讼，被告海润公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告破产管理人向本院提出诉讼请求：1.确认江阴鑫辉太阳能有限公司（以下简称鑫辉公司）与德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的《房屋转让合同》无效;2.德源公司立即将《房屋转让合同》所涉建筑物返还给鑫辉公司；3.本案的诉讼费用由德源公司、海润公司承担。事实和理由：鑫辉公司因不能清偿到期债务，对所负债务明显缺乏清偿能力，昆山良品丝印器材有限公司向本院申请对鑫辉公司进行破产清算。本院于2018年12月27日作出(2018)苏0281破申26号民事裁定，受理了鑫辉公司破产清算并指定无锡文德智信联合会计师事务所担任破产管理人。破产管理人在执行职务过程中发现：2017年11月7日，鑫辉公司与德源公司、海润公司签订一份《房屋转让合同》，主要约定：1、海润公司结欠德源公司股权转让款本金28311.36万元及滞纳金；2、鑫辉公司将上述土地上的房屋作价58102337.40元转让给德源公司用于部分归还海润公司结欠的上述股权转让款。破产管理人认为：1.鑫辉公司于2017年11月7日订立的《房屋转让合同》事实上将土地及地上建筑物进行了分离处理，该行为违反了“房地一体”的基本原则。2.鑫辉公司将案涉房屋转让给德源公司之前，该房屋已经抵押给了交行无锡分行。在未经交行无锡分行同意的情况下，鑫辉公司对地上建筑物进行单独处置的行为不能发生法律效力。3.鑫辉公司签订《房屋转让合同》前，上述房屋所在的土地已被人民法院查封。转让行为亦不能发生法律效力。4.2017年11月7日的《房屋转让合同》所涉及的房屋均为无证房产，管理人并未接收到上述房屋建设时相关规划、审批资料，未经规划、审批的无证房产在法律上属于违法建筑。违法建筑的转让行为，因标的不合法而无效。5.海润公司因受让德源公司所持有的鑫辉公司的股权而对德源公司负有债务。2017年11月7日的《房屋转让合同》约定以鑫辉公司的房屋抵偿部分转让款，该行为存在变相抽逃出资的嫌疑，违反了公司法关于股东不得抽逃出资的强制性规定，应属无效。综合上述理由，案涉《房屋转让合同》应属无效，无效的合同自始不发生法律效力。合同被确认无效后，德源公司的占有使用行为便自始没有依据，德源公司应将上述房屋返还给鑫辉公司。被告德源公司辩称：1.上述房屋转让合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，他公司已支付了对价，且已占有使用了该房屋，他公司不应返还；2.上述房屋转让合同约定的房屋中有两幢并非建造在鑫辉公司的土地上，而是建造在第三人的土地上,不应再本案中予以处理。被告海润公司未到庭答辩，亦未举证。本院经审理认定如下事实：一、海润公司与德源公司房产转让的事实鑫辉公司名下有位于江阴市的土地，权证号:澄土国用（2013）第27836号，面积28439ｍ，该地块上有5幢建筑物，均无相应的准建手续，也未办理建设工程规划手续。2017年7月21日起至2022年12月31日止，交通银行无锡分行在澄土国用(2013)第27836号土地上设定了抵押；自2017年10月18日起，澄土国用(2013)第27836号土地上存在多个查封。2017年11月7日，甲方鑫辉公司、乙方德源公司、丙方海润公司签订房屋转让协议一份，约定：鉴于：1、甲方为丙方100%持股的全资子公司；2、甲方拥有位于江阴市多处房屋（详见附件一《房屋清单》）（以下简称“甲方自有房屋”）；3、乙方与丙方尚有未决股权纠纷诉讼[案号：(2017)苏02民初308号]，纠纷内容为乙方要求丙方支付股权转让款，截止2017年5月22日止（即起诉之日）,丙方结欠乙方33038.79万元（其中股权转让款本金28311.36万元，滞纳金4727.43万元）；现甲方意欲将自有房屋转让于乙方，甲、乙、丙经友好协商一致同意达成如下条款，以兹共同遵守：第一条转让价格和付款方式(一）转让价格甲方自有房屋经第三方评估机构确认，其评估的账面净值总额为61335292元(详见附件二《评估表》）,各方对该评估金额均无异议；甲、乙双方经协商，甲方自有房屋的转让价格为人民币58102337.40元。本协议生效后三日内，甲方开具经乙方认可的58102337.40元发票给乙方。(二）付款方式乙方应支付给甲方58102337.40元购房款，但鉴于甲方为丙方的全资子公司，为交易方便，甲、乙、丙同意三方进行往来转账，三方转账后，乙方购房款已全部付清，丙方扣除58102337.40元后还结欠乙方股权转让款本金225011262.60元；同时，乙方特此承诺，其将于本协议生效后7日内向无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）申请变更[案号：(2017)苏02民初308号]股权纠纷案件的诉讼请求：1)将诉讼标的额本金变更为225011262.60元；2)滞纳金自本次交易日以后的金额根据新变更的本金予以计算。第二条房屋交付甲方于本协议签订后三日内将该些房屋的配套钥匙交付乙方使用（注：该些房屋的产权证尚未办理，乙方签订本合同时已充分了解并认可该事实；若今后乙方有办理产权证需求的，则甲方尽全力予以积极配合）。乙方特此承诺，其将在取得该些房屋使用权后，优先租赁给甲方（或丙方）使用，费用双方另行商定。第三条违约责任特别约定，在上述房屋交付给乙方后，若因甲方不配合等原因导致乙方无法办理产权证及不能实际支配、使用、处置该房产的，则甲方须全额退还乙方58102337.40元购房款。第四条争议解决本合同履行过程中，如发生争议，各方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院诉讼解决……该协议附件一附有转让宿舍房屋清单，分别为：职工宿舍4、职工宿舍2、1号宿舍楼、5号宿舍楼、3号宿舍楼、职工之家。面积合计51247.53平方米。附件二附有房屋建筑物评估明细表，上述房屋评估价合计为61335292元。协议签订后，德源公司占有使用涉案房屋。审理中，双方当事人一致确认职工宿舍2、职工宿舍4并未建造在鑫辉公司土地上。二、海润公司与德源公司股权转让的事实鑫辉公司成立于2009年12月24日，截至2013年12月24日，公司注册资本为75720万元，股东为海润公司及江阴德源毛纺织有限公司（2014年11月6日，江阴德源毛纺织有限公司名称变更为江苏德源纺织服饰有限公司，以下一并简称为德源公司）。其中海润公司出资38617.2万元，持股51％:德源公司出资37102.8万元，持股49%。2014年10月30日，鑫辉公司形成股东会决议，决议内容为德源公司将其持有的鑫辉公司49％股权转让给海润公司。同日，德源公司与海润公司签订股权转让协议，约定德源公司将其在鑫辉公司中的49%的股权以2831136万元的价款转让给海润公司。2014年11月27日，无锡市江阴工商行政管理局出具《公司准予变更登记通知书》，鑫辉公司股东由德源公司、海润公司变更为海润公司。因海润公司未能按约支付股权转让款，德源公司于2017年5月23日诉至无锡中院。审理中，德源公司以“股权转让款中的58102337.4元双方于案外在2017年11月7日处理”为由，将诉讼请求中的股权转让款本金由283113600元调整为225011262.6元。无锡中院经审理认为，“德源公司与海润公司签订的《江阴鑫辉太阳能有限公司股权转让协议》及《江阴鑫辉太阳能有限公司股权转让协议-补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。股权转让协议签订后，德源公司按约将其持有的鑫辉公司49%股权转让给海润公司，并办理了工商变更登记手续，海润公司持有鑫辉公司100%的股权，鑫辉公司成为海润公司全资子公司，但海润公司未按约支付股权转让款。此后，双方又签订补充协议，确认海润公司未按约支付股权转让款的违约事实，并一致同意德源公司对海润公司未支付的股权转让款自2016年1月1日开始起按每日0.033%加收滞纳金。该补充协议实际上变更了股权转让协议违约责任的承担。诉讼中，德源公司以股权转让款中的58102337.4元于2017年11月7日已予处理，而减少诉讼标的，德源公司的行为系自主权利的处分，未损害海润公司的利益，应予准许。德源公司主张海润公司支付股权转让款225011262.6元并承担相应的违约责任，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。对于违约责任的承担以每日0.033%标准加收滞纳金，经股权转让协议约定后又有补充协议确认，且每日0.033%的标准也在法律规定范围内，并未过高。海润公司有关按每日0.033%标准加收滞纳金过高的抗辩不能成立，本院不予采信。综上，海润公司应向德源公司支付股权转让款225011262.6元并承担以每日0.033%的相应滞纳金。”故于2017年11月21日作出(2017)苏02民初308号判决，判决如下：“海润光伏科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向江苏德源纺织服饰有限公司支付股权转让款225011262.6元及违约损失(以283113600元为基数，自2016年1月1日至2017年11月7日止，以225011262.6元为基数，自2017年11月8日起至实际支付之日，均按每日0.033%加收滞纳金)。”2018年12月27日，本院裁定受理了昆山良品丝印器材有限公司对鑫辉公司的破产清算申请。本院指定无锡文德智信联合会计师事务所(普通合伙)为鑫辉公司破产管理人。本案的争议焦点为：一、鑫辉公司、德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的房屋转让协议的效力；二、若房屋转让协议无效，德源公司是否应返还占有的房屋，鑫辉公司是否应返还对应的购房款。对于第一个争议焦点：破产管理人认为，房屋转让协议应为无效，理由如下：1、鑫辉公司于2017年11月7日订立的《房屋转让合同》事实上将土地及地上建筑物进行了分离处理，该行为违反了物权法第146、第147条规定的“房地一体”的基本原则。2.鑫辉公司将案涉房屋转让给德源公司之前，该房屋已经抵押给了交行无锡分行。根据物权法第182条等规定“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”、“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。因此，在未经交行无锡分行同意的情况下，鑫辉公司对地上建筑物进行单独处置的行为不能发生法律效力。3.鑫辉公司签订《房屋转让合同》前，上述房屋所在的土地已被人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定“查封土地使用权的效力及于地上建筑物”。因此，应当认定为案涉房屋在签订转让协议前处于被法院查封状态，转让行为亦不能发生法律效力。4.涉案房屋系违法建筑建筑。违章建筑的转让行为，因标的不合法而无效。5.海润公司因受让德源公司所持有的鑫辉公司的股权而对德源公司负有债务。2017年11月7日的《房屋转让合同》约定以鑫辉公司的房屋抵偿部分转让款，该行为存在变相抽逃出资的嫌疑。德源公司认为，1.只有违反了法律法规的效力性强制性规定的合同才应认定为无效，上述禁止违法建筑、抵押物、查封物转让的规定均是管理性规定，不应据此认定转让合同无效；2.根据物权债权区分原则，合同效力与物的性质没有必然联系；3.该房产转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，真实有效。本院认为，鑫辉公司、德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的房屋转让协议附件载明的房屋为：职工宿舍4、职工宿舍2、1号宿舍楼、5号宿舍楼、3号宿舍楼、职工之家。但根据庭审查明的事实，其中职工宿舍2、职工宿舍4并未建造在鑫辉公司的土地上，因此，针对该两幢建筑的买卖关系，本案不予理涉。2017年11月7日签订的房屋转让协议其余内容应为无效，理由如下：1.建造在鑫辉公司土地上的房屋未取得建设工程规划手续，在法庭辩论终结前也未取得补正手续，应为违法建筑。我国现有法律法规对违法建筑基本持否定评价，建造违法建筑本质上违反了《城乡规划法》等法律法规规定，破坏了城乡规划秩序，故违法建筑不能设立所有权，也不能进入市场进行处分收益。对当事人就违法建筑签订合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该解释第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”从上述司法解释规定的内容看，当事人就违法建筑签订的租赁合同无效，意味着法律对此类建筑进入市场流通持否定态度。本案所述房产转让合同虽然并非房屋租赁协议，但其约定转让案涉房屋使用权实质上也是将违法建筑进入市场流通，同样违反法律、行政法规的强制性规定。而且租赁的本质是在一定的时间内让渡租赁物的使用权，违法建筑租赁合同既然应属无效，根据举轻以明重的原则，当事人就违法建筑签订的使用权转让合同亦应属无效。2.根据现行法律“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”。涉案房产所在土地已经设定了抵押权，且已被有权机关查封，鑫辉公司及其两个股东理应对这一事实是明知的。现合同三方企图通过房屋买卖，将地上建筑物交付给德源公司，变相的减少了债务人清偿债务的能力。侵害了债务人和抵押权的利益，符合“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定。综上，鑫辉公司、德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的房屋转让协议违法了合同法第52条的规定，应认定为无效。对于第二个争议焦点：德源公司认为，若法院认定2017年11月7日签订的房屋转让协议无效，鑫辉公司应向其返还相应的购房款；破产管理人认为，鑫辉公司并未收到德源公司交付的购房款，2017年11月7日签订的房屋转让协议被认定无效后，德源公司应向海润公司主张股权转让款而非向其要求返还购房款。本院认为，首先，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的驳回起诉。”现破产管理人要求德源公司返还违法建筑的前提是确认其对违法建筑具有相应的权利归属及内容，该诉请不属于人民法院的受理范围，故本院不予处理，但房屋买卖合同无效后，德源公司继续占有涉案5套房产没有依据，应从涉案房产中搬离，本院予以综合考虑确定搬离日期为30日。其次，2017年11月7日签订的房屋转让协议被认定无效系自始无效，不仅房屋买卖合同关系无效，合同付款方式约定的“乙方应支付给甲方58102337.40元购房款，但鉴于甲方为丙方的全资子公司，为交易方便，甲乙丙同意三方进行往来转账，三方转账后，乙方购房款已全部付清，丙方扣除58102337.40元后还结欠乙方股权转让款本金225011262.6元”，违约责任中约定的“在上述房屋交付给乙方后，若因甲方不配合等原因导致乙方无法办理产权证及不能实际支配、使用、处置该房产的，则甲方须全额退还乙方58102337.40元购房款”条款也无效。再次，无锡中院的(2017)苏02民初308号民事判决系在德源公司减少诉讼请求的基础上作出的，德源公司再次向海润公司主张股权转让款不存在法律障碍。综上，因德源公司未实际向鑫辉公司支付购房款，其无权主张返还购房款。据此，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，判决如下：一、江阴鑫辉太阳能有限公司与江苏德源纺织服饰有限公司、海润光伏科技股份有限公司于2017年11月7日签订的《房屋转让合同》（涉及职工宿舍2、职工宿舍4内容除外）无效;二、江苏德源纺织服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内从其依据房屋转让合同占有的5幢建筑物（1号宿舍楼、5号宿舍楼、3号宿舍楼、职工之家1、职工之家2）中搬离；三、驳回无锡文德智信联合会计师事务所(普通合伙)的其它诉讼请求。因江阴鑫辉太阳能有限公司、江苏德源纺织服饰有限公司、海润光伏科技股份有限公司对涉案合同无效均存在过错，故案件受理费332313元由三方当事人各承担110771元（无锡文德智信联合会计师事务所（普通合伙）已预交332312元，本院依法予以退回221541元），江苏德源纺织服饰有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起十日直接缴纳至本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：01×××20；开户银行：农村商业银行江阴农商银行营业部）；海润光伏科技股份有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起十日直接缴纳至本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：01×××13；开户银行：农村商业银行江阴农商银行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 李  峰人民陪审员 俞 小 萍人民陪审员 顾 羽 鸣二〇二〇年六月五日书 记 员 华佳慧子附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国物权法》：第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。2.《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的别办理查封登记。