内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终582号上诉人（原审被告、反诉原告）：王振语，男，住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：满洲里市第一小学。法定代表人：赫晔明，校长。委托诉讼代理人：赵德荣，内蒙古北疆律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：王忠宇，男，住内蒙古自治区满洲里市。原审被告（反诉原告）：徐凤清，女，住内蒙古自治区满洲里市。上诉人王振语因与被上诉人满洲里市第一小学（以下简称第一小学）、原审被告王忠宇、徐凤清房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，本案中当事人没有提出新的事实、证据或者理由，依法不开庭审理。本案现已审理终结。王振语上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判第一小学赔偿王振语经济损失123万元；3.第一小学负担鉴定费11200元；4.第一小学负担本案诉讼费用。事实与理由：1.翻盖和加盖的房屋未办理合法建设手续，并不能作为免除第一小学赔偿责任的依据；2.第一小学同意王振语一方对承租房屋进行翻盖和加盖，但在王振语一方投入巨额资金建设完成后，又反悔并要求拆除。第一小学存在重大过错，理应赔偿损失。第一小学辩称，王振语的上诉主张不能成立,应当驳回上诉，维持原判。理由如下：1.第一小学对本案的发生不存在任何过错，不应承担过错责任；2.第一小学从未将有关房屋出售给王振语，王振语一方搭建、改建房屋均是违法建筑且是私自行为。。王忠宇、徐凤清均未提交书面答辩意见。第一小学向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同；2.判令王振语一方拆除违法自建的满洲里市道南满意铁锅炖及周边的房屋；3.判令王振语一方将租用房屋恢复原状并交付第一小学；4.判令王振语一方给付第一小学房屋占有使用费48000元（12000元/年×4年，自2015年7月1日起至王振语一方实际腾房之日止，暂计算至2019年6月30日）；5.判令王振语一方给付利息10368元；6.本案诉讼费由王振语一方承担。王振语、王忠宇、徐凤清向一审法院反诉请求：1.请求判令第一小学赔偿经济损失123万元；2.反诉费用由第一小学承担。一审法院认定事实：王国卿家庭租用第一小学西门卫房居住、经营多年，双方以口头或书面的形式多次订立租赁及联合经营合同，内容均为王国卿家庭租赁、使用第一小学的西门卫房。在租用期间，第一小学允许其无偿使用该房屋南侧的自行车棚，后王国卿将自行车棚拆除，在相应位置自建车库。同时王国卿租赁西门卫房北侧一简易铁皮房，该简易铁皮房由王国卿家庭租用至2011年9月时，由第一小学于2011年9月30日向满洲里市城市管理执法局提出《满洲里市南区第一小学关于校园旧铁皮房翻盖的申请报告》，申请“我校校院内出租给国卿农机配件修理部的铁皮房，因年久失修无法使用，需要翻盖。经过与国卿农机配件修理部协商，决定由他们翻盖工程。具体翻盖标准如下：采用钢架结构、彩钢瓦盖，与学校院墙链接成为一体，翻盖成234平方米，高3米的棚子，做到与左右两侧原有平房高矮一齐，使校园房屋整齐美观”。经满洲里市城市管理行政执法局按照小型工程备案（审批）后，王国卿出资翻盖成满意洗车行北侧砖木房屋现状。2013年7月1日，王振语代表全家与第一小学签订《房屋租赁合同》,合同约定由王振语租赁第一小学的西门卫房，租赁期限至2014年6月30日,租金12000元;第一小学负责交纳取暖费；王振语需要按时交纳租金，逾期加收银行贷款利息；不得对房屋主体进行改造，使用期间装修费自负，不再租用房屋装修费第一小学不予赔偿；王振语自行承担水电费、维修费；如不能按时交纳房租，拖欠超过半个月，第一小学有权终止合同；王振语未违约，第一小学不许单方解除合同；王振语租赁期间，如遇政府、教育局统一规划校园、自然灾害等不可抗拒因素造成王振语不能继续使用或生命财产损失，第一小学不承担责任。该合同到期后，第一小学与满洲里市国卿农机配件修理部签订《国卿配件修理部为我校购入办公设备协议书》，双方约定王振语一方以购买办公设备的形式支付2014年7月1日起至2015年6月30日止的租金。另查明，满洲里市国卿农机配件修理部系王振语父亲王国卿注册设立，用于家庭共同经营。王国卿于2012年因病去世，其妻子徐凤清，儿子王振语、王忠宇均为王国卿的法定继承人。《房屋租赁合同》系王振语代表家庭与第一小学签订，并与王忠宇、徐凤清共同居住和经营租赁房屋。再查明，2016年1月6日，第一小学书面通知王振语，“不得私自搭建房屋及简易房，确保消防通道畅通；对房屋租期到期学校不再续租的承租户，要在2016年3月30日前搬迁出房屋或场地，并将房屋或场地回复原貌”。一审法院认为，双方当事人签订租赁合同，由王振语家庭租赁第一小学西门卫房居住、经营，双方应当按照合同约定履行其义务。本案中双方签订书面租赁合同，合同到期后又签订《国卿配件修理部为我校购入办公设备协议书》，属于以购买办公用品的形式，抵用一年的租金，故双方固定期限租赁合同到期以《国卿配件修理部为我校购入办公设备协议书》到期时间2015年6月30日为准。此后，双方未再签订书面租赁合同，已形成无固定期限的租赁合同，出租方可以随时通知承租方解除合同。第一小学于2016年1月以书面形式明确通知王振语“要在2016年3月30日前搬迁出房屋或场地，并将房屋或场地回复原貌”，双方租赁合同予以解除。因双方对翻盖、加盖房屋如何处理存在争议，王振语一家没有从租赁房屋搬出，故第一小学提起诉讼请求解除租赁合同，在诉讼中王振语一方提出反诉对翻盖、加盖房屋一并进行处理，一审法院对第一小学提出的解除合同诉讼请求予以合并处理。双方解除合同前，王振语一方应当对欠付的租金承担支付责任，解除合同后，王振语一方继续占用第一小学房屋，应支付相应的占有使用费，对于占有使用费的计算标准问题，依据双方当事人的租赁合同，年租金12000元，同时双方约定取暖费由第一小学负担，因此，即使双方合同解除后，其损失亦应参照双方签订的租赁合同予以确定，取暖费应当由第一小学负担，以双方给定的租金扣减王振语一方实际缴纳的取暖费后为第一小学的实际损失，故王振语一方关于取暖费应予以扣减的请求成立，予以支持，并应限期搬离房屋。第一小学在诉讼中撤回关于租金利息的请求，予以准许。关于王振语一方翻盖、加盖房屋第一小学是否应当承担赔偿责任、由谁进行拆除处理意见：因校园旧铁皮房翻盖工程系第一小学向满洲里市城市管理执法局申请，获得小型工程备案（审批）后，由王国卿出资翻盖、加盖该房屋，第一小学事后，甚至因失火重新装修后均未提出与王国卿解除合同或要求王国卿恢复原状，并且多次与王国卿家庭继续签订、履行租赁合同，可以反映第一小学对王国卿的翻盖、加盖行为是同意认可的。但王国卿的以上翻盖、加盖行为与《小型工程备案（审批）表》当中载明的小型工程备案内容不符，不能认定该房屋取得了合法的建设手续。综上，王国卿翻盖、加盖房屋虽经第一小学同意，但因未取得合法建设手续，并且该翻盖、加盖房屋均系王国卿为自行经营所用，现合同届满，第一小学提出该翻盖房屋对学校没有使用价值，第一小学不同意接受该建筑，故对王振语一方主张的要求第一小学赔偿翻盖、加盖房屋反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，王国卿的翻盖、加盖房屋因获得第一小学的同意，双方也未对房屋如何拆除进行约定，应由第一小学自行拆除，承担拆除费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）满洲里市第一小学与被告（反诉原告）王振语、王忠宇、徐凤清于2016年3月30日解除房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）王振语、王忠宇、徐凤清于本判决生效之日起一个月之内将租赁房屋及附属设施交付原告（反诉被告）满洲里市第一小学；三、被告（反诉原告）王振语、王忠宇、徐凤清于本判决生效之日起十日内按每年12000元租金标准向原告支付自2015年7月1日起实际搬离房屋之日止的租金或占有使用费，同时扣减被告方自2013年度开始自交付房屋之日止已实际缴纳的取暖费。四、驳回被告（反诉原告）王振语、王忠宇、徐凤清的反诉诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）满洲里市第一小学的其他诉讼请求。本诉案件受理费962元，原告负担131.49元。被告负担830.51元，反诉案件受理费7935元，由被告（反诉原告）负担。鉴定费11200元由被告(反诉原告)负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是第一小学对于王振语及其家庭成员翻盖、加盖房屋的损失，是否应当承担相应赔偿责任。对此本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定且未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中王振语一方改扩建的房屋和增设的附属设施均用于己方家庭生产经营使用，至今已持续多年，未取得合法建设手续。出租方第一小学并未从翻盖、加盖行为中获益且不存在违反合同约定、擅自解除合同等过错情形，不应认定第一小学有过错。故一审法院对王振语一方要求第一小学赔偿翻盖、加盖房屋损失的反诉请求不予支持，于法有据，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人王振语的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15978元（王振语已预交），由上诉人王振语负担。本判决为终审判决。审判长 张明政审判员 春 英审判员 杨 柳 二○二○年六月二十九日书记员 徐 晨附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……