江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11431号 原告：沈国柱，男，1975年8月18日出生，汉族，住南京市。 被告：南京华宏家纺科技有限公司，住所地南京市。 法定代表人：朱大卫。 委托诉讼代理人：仇建新，男，1969年8月13日出生，汉族。 被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，住所地南京市。 法定代表人：朱大卫。 委托诉讼代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。 第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地南京市。 负责人：李健。 委托诉讼代理人：张樯。 委托诉讼代理人：刘欢。 原告沈国柱与被告南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月18日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈国柱、被告华宏科技公司的委托诉讼代理人仇建新，到庭参加诉讼。后本院追加南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏创意产业园公司）作为被告、追加浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）作为第三人，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈国柱、被告华宏科技公司的委托诉讼代理人仇建新、被告华宏创意产业园公司的委托诉讼代理人万腊庚、第三人稠州银行南京分行的委托诉讼代理人张樯，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈国柱向本院提出诉讼请求：判令被告华宏科技公司继续履行2013年10月2日签订的《房产转让协议书》及《补充协议》；判令被告华宏科技公司限期为原告办理位于南京市；判令被告华宏科技公司承担逾期办理产权证的违约责任，支付产生的违约金（自2018年11月1日起算至原告实际取得产权证之日止，每日每间按100元计算，截止到2019年8月8日为28000元）；判令被告华宏创意产业园公司承担连带责任；判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月2日，原告与被告华宏科技公司签订《房产转让协议书》及《补充协议》，由原告购买位于南京市，以下简称案涉房屋）。《房产转让协议书》第三条约定：2014年12月31日房屋交付，第八条约定：不迟于2015年12月31日前办理产权交易过户及申领有关权证手续，逾期办理，不协助方每天按照10元计算违约金。由于被告拖延为原告办理不动产权证，双方产生矛盾。被告多次表示歉意，结果是仍然无结果。2018年4月2日，被告华宏科技公司再次书面承诺，2018年10月31日办理产权证，结果仍不能办理，从2018年11月1日至产权过户完成期间，每间房号按每天100元支付违约金，违约金按月支付。截止原告起诉，被告不但没有为原告办理产权证，违约金也未依承诺兑现。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告华宏科技公司辩称：案涉房屋已经交付，被告愿意继续履行《房产转让协议书》及《补充协议》。由于办理产权证需要缴纳一些税费，而被告目前资金紧张，且案涉房屋登记在华宏创意产业园公司名下，所以被告目前无法为原告办理产权证。在2019年4月24日，案涉房屋一期的业主、客户十来个人到被告处谈违约金的事情，原告仗着人多势众用吵闹的方法并堵门，称今天必须给出说法，否则不给出门，原告后提出每日100元的赔偿标准，并不是现场提出的要求，是原告早就准备好的，在当时的情况下，被告作出的承诺并非真实的意思表达，属于胁迫的情形，应认定为无效。从法律规定上来看，本案高额的违约金不符合法律规定，根据合同法第114条以及最高人民法院关于合同法司法解释（二）第29条规定，违约金应以实际损失为基础进行调整，本案是房屋买卖合同，案涉房屋被告已经交付，双方的核心义务已履行完毕，原告应不存在其他法律意义上的逾期损失，房屋已经交付了4年，原告有自用也有出租，被告也另向原告支付了每日10元的违约金，原告再主张高额的违约金没有法律依据。 被告华宏创意产业园公司辩称：同意被告华宏科技公司的辩称意见，其出具的承诺书所承诺给付的违约金是在非正常意思的情况下表示的，应该是无效的约定，双方在交易协议中对违约金的问题已经有明确约定，且有关约定也得到了切实的执行，在这种情况下改变违约金只能体现一方的意思，而不是双方的意思表示。每天100元的违约金标准过高，案涉房产已经交付使用，产权证没有办并不直接导致原告的经济损失，即使承诺有效，请求法庭能够降低违约金。被告只能先将产权过户给华宏科技公司，再由华宏科技公司过户给原告，被告也可以直接过户给原告。 第三人稠州银行南京分行辩称：对原告与被告华宏科技公司就案涉房屋发生买卖关系并不知情，案涉房屋产权人是被告华宏创意产业园公司，第三人与该公司签订了抵押合同并办理了抵押登记手续，根据物权法的规定，对案涉房屋享有抵押权，第三人根据合同约定已将贷款发放至该公司，履行了合同义务，如果华宏创意产业园公司能将案涉房屋的贷款还清或提供等值抵押，第三人可以配合办理解除抵押手续，否则不同意将案涉房屋过户给原告。 本院经审理查明以下事实：2013年10月2日，原告（乙方）与被告华宏科技公司（甲方）签订一份《房产转让协议书》，约定：乙方向甲方购买中央北路181号A地块（五塘广场西南角）1607室房屋，建筑面积49.11平方米，单价为15090元，房款总计柒拾肆万壹仟零陆拾玖元玖角整（小写：741069.9元）。甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方。本协议签订时乙方已充分了解该房屋房产、土地性质等相关信息，并亲自到项目所在地进行实地察看，甲乙双方约定，不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，办理产权转移时，甲乙双方按国家规定各自承担相应的税费，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金，双方另就其他事项做了约定。同日，双方又签订《补充协议书》，约定：甲乙双方已订立关于中央北路181号A地块（五塘广场西南角）1607室的《房产转让协议书》，对《房产转让协议书》双方经协商一致补充约定如下：1、转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年（自2010年12月3日至2060年12月2日止）。2、转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方，面积以甲方取得的土地使用权证所载面积为准。3、本补充协议与《房屋转让协议书》具有同等法律效力，不一致之处，以本补充协议为准，未尽事宜，双方协商解决。4、本协议一式贰份……此后原告陆续支付购房款741069.9元，被告华宏科技公司向原告出具了收据。2015年5月31日，被告华宏科技公司办理入住流程，将案涉房屋交付原告。 由于被告华宏科技公司未按合同约定期限为原告办理案涉房屋产权过户手续，原告遂与该公司交涉。2018年4月2日，被告华宏科技公司向原告出具一份《承诺函》，载明：“由于多种原因，我公司未能按约办理您所购房产的产权证，对此，我公司深表歉意，我公司也十分理解您的心情。经我公司与办证有关单位多次协调沟通，我公司房产可以过户至个人。我公司在此向您承诺：2018年10月31日前，给予产权证办理。如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按壹佰元/天支付违约金，违约金月付清。此承诺仅对1607客户有效。”但此后被告华宏科技公司一直未能给原告办理案涉房屋的产权过户手续，但支付了自2016年1月1日起至2018年10月31日，按每天10元标准的违约金。 案涉房屋的产权登记在被告华宏创意产业园公司名下，登记时间为2015年6月11日，土地用途为科教用地，房屋用途为科研、实验。2019年2月2日，案涉房屋上设定抵押权，抵押权人为第三人稠州银行南京分行，被担保主债权数额为3232万元，债务履行期限为2019年1月17日至2024年1月16日。2019年2月21日，案涉房屋上再次设定抵押权，抵押权人仍为第三人稠州银行南京分行，被担保主债权数额为607万元，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。案件审理中，稠州银行南京分行与被告华宏创意产业园公司涤除了上述抵押登记手续，两被告同意共同协助原告办理案涉房屋的不动产转移登记手续。 两被告在本院他案中[（2019）苏0106民初11502号]陈述，两被告是独立法人，但实际控制人是相同的，法定代表人均为朱大卫。被告华宏科技公司称，交房通知书及之前的违约金都是其处理的，华宏创意产业园公司签订合同后，一直是由华宏科技公司在履行合同义务。被告华宏创意产业园公司称，案涉房屋是其开发建设的，房屋都交给被告华宏科技公司处理，华宏科技公司代表华宏创意产业园公司办理交房手续，之前的违约金也是华宏科技公司代为支付的。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告与被告华宏科技公司签订《房产转让协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。原告作为案涉房屋的购买人，已按约付清全部购房款，被告华宏科技公司应按约协助原告办理案涉房屋所有权的转移登记手续。两被告虽存在关联关系，但案涉房屋的所有权登记在被告华宏创意产业园公司，案涉房屋产权登记转移需该公司予以配合协助，两被告均同意共同协助原告办理案涉房屋所有权转移登记手续，本院予以确认。由于被告华宏创意产业园公司为开发工程项目贷款将案涉房屋抵押给第三人稠州银行南京分行，导致被告华宏科技公司未能及时办理案涉房屋转移登记手续，被告华宏科技公司应就其违约行为承担违约责任。被告华宏科技公司向原告出具承诺，愿意以每天100元的标准支付逾期办理产权证书期间的违约金，其辩称出具该承诺系受到原告的胁迫，但就是否存在该情形未能提供证据加以证明，故该承诺应是华宏科技公司的真实意思表示。被告华宏科技公司自愿支付违约金并不违反法律规定，且并无证据证明每日100元的违约金过分高于原告方损失，故原告要求华宏科技公司按每日100元的标准支付违约金，本院予以支持。由于被告华宏创意产业园公司并非与原告签订房屋买卖合同的直接当事人，并不承担相应的合同义务，其自愿承担配合原告办理案涉房屋的产权登记手续，本院予以支持，但不应承担对原告的违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条规定，判决如下： 一、被告南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司于本判决生效之日起十日内共同协助原告沈国柱办理南京市； 二、被告南京华宏家纺科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈国柱支付违约金（违约金按每天100元的标准自2018年11月1日起计算至原告沈国柱取得不动产权证之日止）； 三、驳回原告沈国柱的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元（原告已预缴），由被告南京华宏家纺科技有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  胡 斌 人民陪审员  丁兴军 人民陪审员  王 玲 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  张奕琪