江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初712号原告：江西思强物业有限公司，统一社会信用代码：913606225865541303，住所地：江西省鹰潭市余江区建设西路。法定代表人，倪何标，职务总经理。委托诉讼代理人：潘珺璐，江西思强物业有限公司法务专员。被告：彭有莲，女，1969年2月7日出生，汉族，鹰潭市余江区人，户籍地江西省鹰潭市余江区，现住江西省鹰潭市余江区。被告：林长明，男，1969年5月13日出生，汉族，鹰潭市余江区人，户籍地江西省鹰潭市余江区，现住江西省鹰潭市余江区。原告江西思强物业有限公司（以下简称思强物业）与被告彭有莲、林长明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西思强物业有限公司的委托诉讼代理人潘珺璐、被告彭有莲、林长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思强物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付磨仂洲小区D1-301室物业管理费9,495元，违约金6,646元，共计16,141元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为磨仂洲小区D1-301室的业主。2012年1月1日，原告与开发商就余江中川˙磨仂洲小区物业服务签订了《余江县前期物业服务合同》，由原告在该小区提供物业管理服务，物业费单价为每月每平方米1.3元。被告的建筑面积为128.31平方米。另被告租用车库D1-49，面积为39.73平方米，约定物业费单价为每月每平米1元。合同签订后，原告按约履行了物业服务，但被告于2016年6月30日起停止缴纳物业费，截止2020年4月30日，欠费月数为46个月，房屋每月应缴金额为166.67元，被告欠缴房屋物业费用为7,667元；车库每月应缴金额为39.73元，被告欠缴车库物业管理费用为1,827.58元。据此，被告欠缴物业费共计9,495元。同时，被告拖欠物业管理服务费的行为侵害了原告合法利益，根据合同约定未能足额按时交纳物业服务费用的应支付每日千分之三的滞纳金，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告以单利计算方式，按照每日万分之五的标准承担违约金6,646元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计16,141元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，被告拖欠物业管理服务费的行为严重影响了原告正常的管理服务工作，特具状起诉，望判如所请。被告彭有莲、林长明辩称：思强物业服务态度太差，我们交物业费的前提是物业公司为我们服务，我多次要求原告开放西门的绿色通道，原告一直不开，而且把我的门禁卡、蓝牙、可视对讲机从2016年7月20日开始关闭至今。在这期间，我每天都很辛苦的进出，要求他赔偿我的误工损失。我的车库是买过来的，而不是租赁过来的，这种物业叫我怎么交费。原告思强公司为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内向本院提交的证据有：A1、营业执照、法定代表人身份证明、二被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；A2、余江县前期物业服务合同，证明2012年1月1日，原告与开发商就余江中川·磨仂洲小区物业服务签订了“磨仂洲”前期物业管理服务合同，由原告在该小区提供物业管理服务；A3、业主档案、小区业主入伙流程表1份、商品房买卖合同、测绘报告，证明2014年1月8日，二被告购买了位于余江中川·磨仂洲三期5号院D1#楼1单元301室房屋，建筑面积128.21平方米，并于2015年7月7日办理了收房手续；A4、物业缴费收据，证明物业服务的事实、被告对物业服务的认可；被告对车库的使用及缴纳相关费用的事实；A5、欠费统计表，证明被告的欠缴日期及欠缴额；A6、书面催缴照片、催缴短信照片1份，证明原告多次通过上门、书面催告等方式向被告催收物业费但被告仍然拒交物业服务费的事实。被告彭有莲、林长明为支持其答辩意见，在本院规定的举证期限内向本院提交的证据有：B1、装修履约金收据、契税收据，证明二被告向原告交纳了1,000元装修履约金，该费用应当退还给二被告，契税是原告按2%收取的，二被告的房屋实际应当按照1.5%交纳契税，故原告应当退给被告多交0.5%的费用；B1、车库收款收据，证明被告是花74,000元购买的车库，而不是租的；B3、代收燃气、有线电视初装费合计3,000元，证明别人都有退，为什么没有退还给被告。经各方当事人质证，被告对原告提交的证据A1、A2、A3无异议，对证据A4无异议认为自己确实只交了一年的物业费，因为原告的服务太差，所以第二年开始就没有交物业费。该规约中的签字并非被告所签；对证据A5提出异议认为就是因为原告的服务没有做好，所以就没有交物业费；对A6提出异议认为，被告早出晚归，没有收到原告的书面催告及催缴短信。原告对被告提交的证据B1中的装修履约金跟本案争议焦点无关，质疑其关联性，且原告从来没有说过不退还装修押金的事，对证据B1中的契税收据也质疑其关联性、合法性，该证据是开发商江西中川置业有限公司开的收据，该费用不是原告收取的，被告可以找开发商主张权利；对证据B2质证意见同契税收据的质证意见，对证据B3关联性提出异议，该收据写明燃气、有线电视初装费是物业公司代房管部门、有限电视部门等部门收缴的费用。经庭审质证，对原、被告双方均没有异议的证据A1、A2、A3、A4、A5予以确认，对证据A6书面催收涵粘贴在入户门上，二被告在该房屋内居住，应视为其应当知晓该通知书的内容，故对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，原告作为乙方与江西中川置业有限公司作为甲方就余江中川磨仂洲小区物业服务签订了“磨仂洲”前期物业管理服务合同，约定：“第七条收费标准1、物业服务费标准：…高层：1.3元/月/平方米（1-6层）…4、地上车库服务费240元/月、地下车库服务费1元/平方米/月；5、装修履约金（物业服务公司收取业主装修管理履约金1,000元/每户，业主装修完毕三个月后无任何违规装修，可全额无息退还或用于缴纳第二年物业管理费）。…第二十条本合同到期与否，业主委员会成立之日起，本合同自动终止”。2014年1月8日，二被告与江西中川置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为YJ2014001371），合同约定，被告从江西中川置业有限公司购买位于余江中川磨仂洲三期五号院D1#楼1单元301室房屋，房屋建筑面积为128.66平方米（实际建筑面积为128.21平方米）。合同签订后，原告按约履行了物业服务，二被告于2014年11月21日交纳74,000元购买五号院D1-49号车库使用权，2015年7月7日缴纳2015年7月7日至2016年7月6日期间的物业服务费1,538.5元、电梯分摊费461.6元、装修垃圾清运费512.8元、装修服务费128.2元、车库服务费477元合计3,118元。同日交纳装修履约金1,000元。之后未向原告缴纳物业服务费。2020年5月12日，原告向二被告书面催收物业服务费无果后诉至本院。本院认为，原告作为乙方与江西中川置业有限公司作为甲方就余江中川磨仂洲小区物业服务签订的“磨仂洲”前期物业管理服务合同，该合同系双方真实意思表示，对业主具有约束力。原告作为被告房屋所处小区的物业服务单位，其按照约定履行物业管理服务义务后，二被告作为业主应当支付物业管理服务费。原告诉请被告支付截至2020年4月30日欠缴物业管理费9,495元，本院核算为2016年7月7日至2020年5月6日期间欠缴物业费7,666.96元，车库服务费1,827.58元，合计9,494.54元。本案中，原告以被告未交纳物业费为由，自2016年7月开始将被告的门禁卡、蓝牙、可视对讲机关闭至今，原告提出业主门禁卡与房屋可视对讲机为充费使用，费用包含在物业费中，二被告拒绝缴纳物业费即代表其拒绝交纳上述门禁卡费用，本院认为，二被告因故未交纳物业费，在此期间也未使用过上述门禁服务和可视对讲服务，该部分的费用即包含在物业费中，对于二被告未使用的服务所产生的费用应当予以扣减，本院酌定减少10%，即二被告应向原告缴纳截至2020年5月6日的物业服务费为8,545.1元，根据合同约定，二被告交纳的装修履约金1,000元用于折抵第二年的物业服务费，故扣除被告在收房时向原告交纳的装修履约金，二被告仍应向原告缴纳物业服务费7,545.1元。关于违约金的问题，因二被告并非恶意拖欠物业费，且双方在合同中并未约定违约金，故对原告要求二被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于二被告主张五号院D1-49号车库系其购买的而非租赁的问题，本案中，原告向二被告主张的为车库的服务费，与该车库是购买或租赁没有直接关联，故对原告的该诉请，予以支持。关于二被告辩称的原告应当退还其多收的契税的问题，二被告向本院提交的收据为江西中川置业有限公司开具的，而并非原告，故二被告可另行向江西中川置业有限公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭有莲、林长明于本判决生效后十五日内向原告江西思强物业有限公司支付截至2020年5月6日止的物业服务费7,545.1元；二、驳回原告江西思强物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203.53元，减半收取101.76元，由被告彭有莲、林长明负担25元，由原告江西思强物业有限公司负担76.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  徐水菊二〇二〇年六月二十二日书记员  胡 颖