吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初137号 原告：吴辉，女，1972年7月28日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：孟繁龙，吉林北国律师事务所律师。 被告：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住所地吉林高新区工业****。 法定代表人：柴永生，经理。 委托诉讼代理人：董立军，该公司法律顾问。 原告吴辉诉被告吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称：瀚星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴辉及其委托诉讼代理人孟繁龙，被告瀚星地产公司的委托诉讼代理人董立军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告依法为原告办理不动产权证书；2、判决被告支付违约金计算至2019年10月27日暂为167564.89元（违约金从2015年5月28日起计算至能够办理产权之日为止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2012年9月14日签订了《吉林市商品房买卖合同》，向被告购买位于紫光北郡森邻里×号楼×单元×层×号房屋。合同签订后，原告依约履行了付款义务，2014年6月3日原告办理入住。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3种方式处理：3、双方协议。”现因出卖人的原因，致使原告无法办理房产证，被告构成违约，原告多次就办理房屋产权证及支付违约金一事与被告协商未果。由于双方在合同中并未约定逾期办理房产证的违约金，因此原告要求被告按照已付购房款总额为基数，以中国人民银行同期贷款利率为基础上浮50%的标准支付违约金。请求法院依法维护原告合法权益。 瀚星公司辩称，1、首先，原告诉请第一项没有法律及事实依据，办理产权证的权力是国家房地产行政主管部门，被告作为开发公司，没有权利也没有能力办理产权证件；2、案涉房屋所涉及的工程被告公司均已取得相应的建设、规划、土地等相关证件，早已符合办理产权证的法定条件，但是由于其非被告公司原因，导致房产部门未能及时给原告颁发产权证，与被告公司无关，综上原告的诉请应当予以驳回。3.根据法庭调查，政府的多个部门书面答复及说明，都共同指向案涉房屋，不动产首次登记迟延办理的原因是由于征收未完成导致用地界线存在的问题，而征收的职责是在政府，开发公司无权从事征收，同时在本案第一次庭审时，被告公司向法庭提交了土地使用证，用地规划许可证，建设规划许可证，及房屋预售许可证，验收备案证，其中前4个证件都是在合理的期限内获得的政府的发放，而备案证质检站予以说明，综上可见产权延迟办理的原因不在被告，被告不应承担责任。4.退一步讲，如果是因被告公司导致的，那么原告的诉请已经超过诉讼时效，其主张自2014-2019年与法律不相符，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下，2012年9月14日，吴辉与瀚星公司签订了《吉林市商品房买卖合同》，合同约定：1.吴辉购买瀚星公司开发建设的坐落于紫光北郡森邻里×号住宅×单元×层×号，建筑面积107.42平方米的商品房；2.购房总价款共计453312元，商业贷款31万元；3.瀚星公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，吴辉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。2012年9月20日瀚星公司向吴辉出具了453312元的销售不动产统一发票，2016年8月24日，吴辉缴纳了该房屋的契税。 另查明，2014年6月3日瀚星公司将案涉商品房交付给了吴辉，吴辉于同日缴纳了物业费并办理了入住。 再查明，瀚星公司为案涉紫光北郡森邻里×号住宅向吉林市不动产登记中心申请办理不动产首次登记的时间为2020年3月24日。 以上事实，有当事人的当庭陈述、双方提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税发票、法院调取的不动产登记申请书等证据予以佐证。 本院认为，一、关于吴辉主张要求瀚星公司办理案涉商品房的不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。办理不动产权证书应为不动产所有权人的权利，而非开发商的义务，且吴辉与瀚星公司在合同中亦无约定，吴辉作为案涉房屋的不动产所有权人可以凭借相关手续到不动产登记中心自行办理不动产权证书。吴辉当庭提举代办费收据用以证明瀚星公司应当代其办理不动产权证书，该诉请的依据为双方的委托合同法律关系，而本案解决的为双方买卖合同法律关系，故吴辉此项诉讼请求，本院不予支持，吴辉可以另行主张。 二、关于吴辉主张瀚星公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。本院认为，根据双方签订的《吉林市商品房买卖合同》约定，瀚星公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案中，根据吉林市不动产登记申请书记载，瀚星公司对于案涉商品房的不动产首次登记的申请时间为2020年3月24日，案涉房屋的交付时间为2014年6月3日，故早已超出约定的时间，吴辉主张瀚星公司承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算时间问题，本院认为，违约金计算的截止时间应当计算至瀚星公司首次申请不动产首次登记的时间即2020年3月24日，故吴辉主张的2015年5月28日至2020年3月24日期间的违约金本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，本案中，吴辉主张以中国人民银行3-5年基准利率5.5%计算上浮50%计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本院支持吴辉主张的以总购房款453312元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%计付违约金；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付违约金（以上基准利率均不应超过5.5%）。关于瀚星公司主张吴辉未能办理不动产权登记并非其公司原因导致，故不应承担违约责任的问题，本院认为，虽瀚星公司主张案涉小区因征收未完成导致用地界限存在问题，且征收的工作应由政府负责，故产权迟延办理的原因不在瀚星公司，瀚星公司不应承担违约责任，但其未能提交证据予以证明瀚星公司取得的“毛地挂牌”的案涉小区地块上的拆迁工作应由政府负责，故其此项抗辩主张本院不予支持。关于瀚星公司主张因房产部门及土地部门的机构整合等因素，导致了不能办理产权登记，故瀚星公司不应承担违约责任的问题，本院认为，通过本院对吉林市不动产登记中心发出的协查通知及不动产登记中心的回复可以得出，瀚星公司的首次申请不动产首次登记的时间为2020年3月，而吉林市不动产登记中心的自2016年12月5日起已开始实施不动产统一登记，在时间上，机构的整合并未对瀚星公司的不动产首次登记的办理产生影响，故瀚星公司此项抗辩主张，本院不予支持。瀚星公司主张吴辉的诉请已超诉讼时效的问题，本院认为，根据吉林市不动产登记中心的答复及吉林市解决“无籍房”问题推进工作组办公室的设立初衷，案涉小区业主针对无法办理产权登记的问题曾积极寻求与开发商及政府相关部门沟通，故瀚星公司的此项抗辩主张，本院不予支持。 综上，吴辉合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、吉林市瀚星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付吴辉以购房款453312元为基数，自2015年5月28日至2020年3月24日止的违约金。2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付（以上基准利率均不应超过5.5%）； 二、驳回吴辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1826元，由吉林市瀚星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 苗 迪 二〇二〇年六月二十六日 书记员 衣彦舒