大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初2225号原告：大连友好物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区中山路**，统一社会信用代码：91210204744367833C。法定代表人：孙滨，总经理。委托诉讼代理人：李琳，女，系该公司职员，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：曲晓琳，女，系该公司职员，住大连市甘井子区。被告：宫润珍，女，1958年2月27日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告大连友好物业服务有限公司与被告宫润珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连友好物业服务有限公司委托诉讼代理人李琳、被告宫润珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠交的物业服务费2872.85元（2.2元/月/平方米×108.82平方米×12个月=2872.85元），欠费期限自2019年1月1日至2019年12月31日；2.被告向原告支付逾期之日起每日应交物业服务费的千分之三的违约金共计384.96元。事实与理由：原告系熙园小区物业服务企业，被告系沙河口区业主，房屋面积108.82平方米。被告自2019年1月1日起欠缴物业服务费，至2019年12月31日，被告欠缴物业服务费2872.85元，根据约定被告还应当支付原告逾期交纳物业服务费的违约金，因被告未履行付款义务，故诉至法院。被告辩称，我和物业公司签订的合同是双方自愿的，但是物业公司不履行合同义务，多年以来在我正常履行合同的情况下，物业不尽职责和义务，给我的生活带来非常大的影响，生活质量严重下降，我多次到物业公司与其领导及其他人员协商解决问题，至今没有结果。我的要求是希望物业公司全面履行我们签署的物业合同，我也完全的履行我应该履行的义务，我绝不欠缴一分物业费，前提是物业公司必须履行他的合同。所以不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，大连市熙园小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定：原告对熙园小区实行物业管理；委托管理期限为5年，自2016年4月1日起至2020年12月31日止；委托管理事项：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生等；物业管理服务质量及标准：封闭阳台、空调外挂机、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物等；物业服务费收费标准为，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.2元向物业产权人、使用人收取；物业费按季度交纳，暨下季度5日内支付上一季度的物业费，逾期交纳的，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳违约金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务。案涉房屋座落于熙园小区，位于大连市沙河口区，建筑面积108.82平方米，被告宫润珍系该房屋业主。被告未交纳该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2872.85元（108.82平方米×2.2元/平方米/月×12个月）。另查，2019年3月8日，本院作出（2019）辽0204民初712号民事判决书，判决被告给付原告2017年10月1日至2018年12月31日的物业费3591.06元。该判决已生效，被告已履行判决义务。该判决书中审理查明：“另查，2017年11月23日，本院作出（2017）辽0204民初5439号民事判决书，判决被告给付原告2016年1月1日至2017年9月30日的物业费5027.4元。判决作出后被告不服，上诉至大连市中级人民法院。2018年3月5日，大连市中院作出（2018）辽02民终778号民事判决书，判决认为“……首先，如因空调外挂机悬挂位置导致上诉人权利受到侵害，属于相邻权纠纷；……第四，退一步讲，如存在空调外挂机位置未能达到统一有序的程序，依据案涉《物业管理服务合同》第五章第二十六条第一款第3项的规定，因友好公司系于2016年1月1日开始服务于案涉小区，从本案证据来看，在前的物业公司对该小区已进行二年的物业服务，存在空调外挂机已完成安装的情形，友好公司应当对此尽力协调达到空调外挂机统一有序的效果，但因存在外挂机所有权归于各业主，如协调未果，业主不应据此不支付物业服务费用……”，对被告以小区各家空调外挂机位置未统一有序，空调冷凝水淤积，导致住家环境恶劣为由拒交物业费的主张不予支持，判决驳回上诉、维持原判”。上述事实，有原告提交的起诉状、商品房买卖合同、物业管理服务合同、（2019）辽0204民初712号民事判决书及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，原告与大连市熙园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，但被告尚未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2872.85元，现原告要求被告支付物业费2872.85元的主张合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出的原告未能履行合同义务的抗辩，对此被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宫润珍于本判决生效之日起十日内给付原告大连友好物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2872.85元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年六月十五日书记员  陈 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。