重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初3830号原告：高健，女，汉族，1987年5月23日出生，住重庆市北碚区。委托代理人：广江鹏，重庆钜沃律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：李英杰，重庆钜沃律师事务所实习律师（一般代理）。被告：夏志兵，男，汉族，1987年1月5日出生，住重庆市奉节县。第三人：重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路********，统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托代理人：陈晓露，女，汉族，1994年6月13日出生，系该公司员工，住重庆市巴**（特别授权）。原告高健与被告夏志兵、第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称：“中原营销策划顾问公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶竹芊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高健的委托代理人广江鹏、李英杰，第三人中原营销策划顾问公司的委托代理人陈晓露均到庭参加了诉讼，被告夏志兵经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告高健的诉讼请求：1、请求解除原、被告及第三人之间签订的《房地产买卖及居间合同》；2、判令被告退还原告购房款519514元及资金占用损失（以519514元本金为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自本案起诉之日起计算至款项付清时止）；3、被告向原告立即支付违约金50万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年3月13日，原告与被告及第三人签订了《房地产买卖及居间合同》，约定将其所有的位于重庆市南岸区泰昌路*号*幢*号房屋卖与原告，房屋总价款183万元，定金20万元，采用按揭贷款方式付款。同日，双方又签订了《附加协议》，约定双方应于2019年8月5日到房交所办理过户手续,首付款确定为61万元，其中包含20万元定金，30万元接房款，剩余11万元于2019年8月5日支付。由于该房屋存在抵押，故约定被告应于2019年6月30日前办理解押手续，原告负担2019年4月至6月的按揭月供。还约定如原、被告双方有违约行为，被告违约按照50万元的双倍进行赔偿，如原告违约被告没收50万元。协议签订后，原告依约支付了定金20万元及接房款30万元，另外，原告按照每月5838元的金额连续3个月向被告转付“充贷款”，并向被告支付了装修抵押金2000元。但截至2019年6月30日被告并未完成该房屋的解押手续，经原告多次催促被告仍推诿履行房屋解押义务，致使双方在约定的2019年8月5日过户日不能按时完成房屋过户手续。2019年10月24日，原被告双方又签订了《补充协议》，约定由于被告原因导致房屋延期过户，采用降低房款15万元的方式赔偿因被告延期过户导致原告遭受的各种损失。同时约定，原告重新向银行申请贷款100万元，被告积极配合并在取产权证后3日内完成过户手续，如被告有违约行为按照50万元的双倍进行赔偿。补充协议签订后，原告又多次向被告催促解押，但被告仍以各种理由拒绝履行房屋解押义务。故原告诉至法院，提出前述诉请。被告夏志兵未到庭，未答辩。第三人中原营销策划顾问公司辩称，关于合同履行情况：案涉合同签订后原告向被告支付了共计50万元购房款，并且在2019年5月左右进行了银行按揭面签，审批也通过，被告没有按合同约定对案涉房屋还款解押导致双方产生纠纷，直至原告起诉，原告的诉讼请求是否得到支持由法院依法裁判。经审理查明，2019年3月13日，原告（买方）与被告（卖方）及第三人中原营销策划顾问公司（居间方）签订了《房地产买卖及居间合同》，约定被告将其所有的位于重庆市南岸区泰昌路*号*幢*号房屋（建筑面积104.37平方米，套内84.73平方米）卖与原告，房屋总价款183万元，定金20万元，采用按揭贷款方式付款。如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同的物业价款100%的违约金，如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款100%的违约金。同日，双方又签订了《附加协议》，约定双方应于2019年8月5日到房交所办理过户手续，首付款确定为61万元，其中包含20万元定金，30万元接房款，剩余11万元于2019年8月5日支付。被告应于2019年6月30日前办理解押手续，原告负担2019年4月至6月的按揭月供。还约定如原、被告双方有违约行为，被告违约按照50万元的双倍进行赔偿，如原告违约被告没收50万元。如遇卖方资金周转不灵，由中原地产公司为夏志兵提供垫资解押款100万元，月利息2%（第一个月利息由夏志兵支付，第二月利息由高健支付），若夏志兵不符合垫资贷款条件，则由夏志兵自行解决。协议签订后，原告依约支付了定金20万元及接房款30万元，另外，原告按照每月5838元的金额连续3个月向被告转付“充贷款”，并向被告支付了装修抵押金2000元。但截至2019年6月30日被告并未完成该房屋的解押手续，故原、被告双方未能在约定的2019年8月5日过户日按时完成房屋过户手续。2019年10月24日，原、被告双方又签订了《补充协议》，约定由于被告原因导致房屋延期过户，采用降低房款15万元的方式赔偿因被告延期过户导致原告遭受的各种损失。同时约定，原告重新向银行申请贷款100万元，被告积极配合并在取产权证后3日内完成过户手续，如被告有违约行为按照50万元的双倍进行赔偿。卖方借款解押所产生的利息第一个月由卖方承担，第二个月产生的利息由买方承担10000元，余额由卖方承担。以上补充条款以外的其他问题，参照合同及附加协议执行。补充协议签订后，原告又多次向被告催促解押，但被告未履行房屋解押义务。故原告诉至本院，提出前述诉请。上述事实，有《房地产买卖及居间合同》、附加协议、重庆银行交易明细清单、业主收据、收款收据、补充协议、收条、情况说明、微信聊天记录、短信聊天记录等证据，并经当庭质证，结合当事人的陈述，足以认定。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，当事人应依约全面履行义务。在本案中，原告已经按照合同约定支付了20万元定金，30万元购房款，以及连续三月支付了按揭款，履行了作为买受人最重要的义务。被告作为出售人，在房屋买卖合同的履行过程中，应当按照合同约定履行解押的义务，但按照双方的约定，被告应当在2019年6月30日前办理解押手续，被告未按照合同约定履行解押义务，在双方再次签订的《补充协议》中，再次约定了由卖方解押，但2020年4月13日本院查封涉案房屋，该房屋依然未解押，致使涉案房屋未能办理过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……被告在一年多的时间里不能按照合同约定为原告办理产权变更手续，原告作为买受人的主要权利不能享有，被告已构成根本违约。故对于原告请求的解除双方的房屋买卖关系及退还房款519514元的诉讼请求，本院予以支持。关于解除居间合同，系另一法律关系，原告可另行起诉。关于原告主张的资金占用损失，以519514元本金为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自本案起诉之日起计算至款项付清时止的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告夏志兵违约，应当向原告退还房款，被告未及时退还房款，其资金占用损失系原告的直接损失，不违反法律规定，故对该项诉讼请求本院予以支持。关于原告请求的被告支付违约金500000元的诉讼请求，本院认为，双方在《附加协议》第5条中已经明确约定了违约责任，且在《补充协议》中对违约责任再次进行了约定，系双方当事人的真实意思表示，且该约定并不违反法律禁止性规定，被告亦未对违约金金额提出抗辩，故对原告的该项诉讼请求予以支持。被告夏志兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理并判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告高健与被告夏志兵之间的房屋买卖关系；二、被告夏志兵于本判决生效之日起十日内向原告高健返还购房款519514元、并以519514元本金为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月20日起计算至款项付清时止；三、被告夏志兵于本判决生效之日起十日内向原告高健支付违约金500000元；四、驳回原告高健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6988元，保全费5000元，由被告夏志兵承担（原告已垫付，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  叶竹芊二〇二〇年六月三十日书记员  马 晶