福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初4275号 原告福建天鸿物业管理有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区西城人民路新洲城****，统一社会信用代码9135080076177377XE。 法定代表人陈柏健，总经理。 委托诉讼代理人兰素真，女，1981年3月14日出生，汉族，居民，该公司员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人何建丽，女，1982年1月2日出生，汉族，居民，该公司员工，住龙岩市新罗区。 被告林金龙，男，1965年4月13日，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建天鸿物业管理有限公司与被告林金龙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自201年8月1日起至2017年6月30日止合计54个月物业服务费4425元、车位费1239元、公摊水非494.4元、公摊电费394.5元、自用水费2838.9元，合计欠费人民币9391.8元。事实与理由：原告于2012年4月25日、2014年4月25日分别与龙岩市天马山庄业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告自2012年4月25日至2017年6月30日为天马山庄提供物业管理服务，被告林金龙文系天马山庄小区1综305/405室业主，该套房面积187.5平方米，物业费单价每平方米0.4元，被告于2012年8月1日至2017年6月30日拖欠自用水费、各项公摊费用和物业服务费计9391.8元。原告因催讨未果，为此请求判如所请。 被告辩称，1、原告截至2017年6月30日未能履行服务合同约定，物业管理服务质量不到位，已被天马山庄业主委员解聘。2、原告物业服务期间，被告曾多次要求原告解决楼顶屋面漏水问题，但原告至今未尽该公共部位的维修责任。被告并要求原告提供先期缴交自用用水水费及公摊水电费的数据，原告亦未提供。3、天马山庄业主委员于2008年成立后，没有召开业主大会，因此，原告与业委会签订的物业管理服务合同不符合程序。综上，请求依法判决。 经审理查明：被告林金龙文系龙岩市新罗区及31号车库（以下简称讼争房）业主，套房产权面积合计205.36平方米，车库产权面积31.42平方米（所有权证为20074286）。 2012年4月25日、2014年4月25日，原告（乙方）分别与龙岩市天马山庄业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对天马山庄进行物业管理服务；期限自2012年5月1日起至2017年6月30日止；乙方对房屋外观、设备运行、共用部位及共用设施设备的维护管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位及共用设备小修和急修等，实现目标管理；综合楼、公寓住宅按每月0.4元/平方米收取物业服务费，逾期缴纳自逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金；车位、车库已办理产权证书的，按登记面积每月0.4元/平方米收取；小区公共保洁用水、绿地用水、水景观用水、水泵运行电费、公共路灯、楼道照明及监控系统用电、保安岗亭用电，均按实际数量由乙方向业主或物业使用人分摊收取等等。 合同签订后，原告依约自2012年4月25日至2017年6月30日为该小区被告等业主提供约定的物业服务，之后原告退场。2017年7月15日，原告向被告发出《收费通知书》，要求被告缴交诉请的项目及金额，即自2012年8月1日起至2017年6月30日止物业服务费、车位费、公摊水电费、自用水费合计欠费人民币9391.8元。原告因催收未果，为此请求判如所请。 另查明，2011年3月5日，原告与天马山庄业主委员会向原龙岩市房管局提出《申请报告》，内容为：天马山庄因公共设施设备如小区监控系统、车辆道闸系统、小区二次供水水箱、消防设备等已陷入瘫痪和不同程度的损坏。根据《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第七条第一款“屋顶防水、隔热层破损或渗漏及”第八条“住宅共用设施设备的维修和更换、改造范围包括：（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；（五）消防系统、安防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重”的规定，向贵局申请公共维修资金进行更换改造，所拨款项划入原告账户等等。经原龙岩市房管局经审核批准，原告对小区的损坏的监控系统、道闸系统和二次供水水箱等公共设施设备进行全面更新改造并投入使用，原龙岩市房管局亦于2012年初将该专项维修资金216300元划入原告账户。“住宅专项维修资金管理系统”平台显示，天马山庄申请的该专项维修资金维修对象包括综合楼屋面补漏等。 2012年8月，原告曾诉至本院，案号（2012）龙新民初字第5853号，要求被告支付其所有的讼争房拖欠的2008年5月1日起至2012年7月31日止的物业服务费4371元、自用水费991.6元、公摊水电费443.6元、滞纳金9345.8元合计15152元。针对该案，2012年9月6日第二次庭审载明以下事实：1、对讼争房的物业费收费计算方式即每平方0.4元，双方无异议（第5页第1行）；2、被告期间的自用水费原告每月有抄表（第5页第7-9行）；3、期间原告有向被告催缴前述费用（第7页第19-20行，第9页第11行）；4、被告的房屋屋面与2008年间有漏水（第9页第14行）；5、公共维修资金的使用于2010年5月25日有进行公告，其中质量屋顶漏水进行补漏及防水需要3500元。2013年7月23日第四次庭审中，被告表示不同意支付公摊水电费及滞纳金，经本院调解，双方达成调解协议：一、林金龙给付原告物业费及滞纳金5000元、自用水费991.6元。二、原告放弃其他诉讼请求。 以上事实，有原告提供的物业服务合同、欠费明细、收费通知单、水电费发票、不动产信息等证据，被告提供的申请报告二份及住宅专项维修资金管理系统平台、（2012）龙新民初自第5853号庭审笔录、公共维修资金使用公告等证据，以及双方当事人陈述在案佐证。 本院认为，原告与龙岩市天马山庄业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。被告作为天马山庄小区1综305/405室及31号车库的讼争房业主，接受原告提供的物业管理服务后，应当按约履行向原告交纳物业管理费、公摊水电费及自用水费的义务。关于物业服务费、车位费数额，被告无异议，且原告主张的产权面积小于被告讼争房的实际面积，系对自身民事权利的处分，故本院予以确认。关于自用水费、公摊水电费，（2012）龙新民初字第5853号一案中，被告亦曾拖欠2008年5月1日至2012年7月31日该两项费用，对该两项费用的产生过程、计算方式等已经了解；本案原告主张的即2012年8月1日起至2017年6月30日止的公摊水费494.4元、公摊电费394.5元、自用水费2838.9元，被告已明知拖欠，原告期间有进行催缴，并且原告退场后于2017年7月15日向被告发出《收费通知书》要求缴交，被告期间并未及时行使权利进行核对并提出异议，直至本案方才要求原告提供期间该两项费用的基础数据，应承担不及时行使核对权利而产对其不利生的后果，故本院对原告主张的该两项费用予以确认。关于被告抗辩的综合楼屋面漏水问题，一、该屋面漏水于2008年间已经发生，被告在质保期内并未向开发商主张权利；二、质保期满后，原告针对向房管局申请的公共维修资金的使用，于2010年5月25日有进行公告，被告认为公共维修资金未用于维修屋面漏水，亦未向主管部门反映；三、被告在（2012）龙新民初字第5853号一案中已经提出屋面漏水未予维修的抗辩理由，该案经审理，原告放弃了公摊水电费及绝大部分的滞纳金请求，双方达成协议调解结案，应视为双方对该矛盾已经解决，现被告又以此作为抗辩，理由不成立，本院不予采纳。综上，被告拖欠原告自2012年8月1日起至2017年6月30日止计54个月的物业服务费4425元、车位费1239元、公摊水非494.4元、公摊电费394.5元、自用水费2838.9元合计9391.8元，事实清楚，被告未按时履行义务，既违反了合同约定，对其他按约缴纳物业费的物业使用人及业主而言亦显失公平，明显构成违约，应限期给付。本案系物业服务合同纠纷，根据合同约定，物业公司为小区业主的共用部分提供了物业服务，业主依约应当缴纳物业服务费等费用。物业公司即使产生严重不作为或严重瑕疵方才构成违约，而违约应承担的责任系限期整改、解除合同等等，不是业主个人拒付物业费的理由。物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体即成百上千的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，但该瑕疵不等于违约，如果业主均以各种不能归责于原告服务管理不善所致的理由拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 林金龙应于本判决生效之日起五日内给付原告福建天鸿物业管理有限公司龙岩分公司自2012年8月1日起至2017年6月30日止合计54个月的物业服务费4425元、车位费1239元、公摊水494.4元、公摊电费394.5元、自用水费2838.9元合计9391.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由林金龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  朝  晖 二〇二〇年六月二十九日 书记员 华春兰（代） 附注：引用的主要法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。