四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2020）川1724民初1283号原告：达州市银河房地产开发公司，住所地达州市通川区大西街**，统一社会信用代码915117022102568219。法定代表人：周赞扬，经理。原告：达州市银河房地产开发公司大竹分公司，住，住所地大竹县竹阳镇川鄂路川鄂宾馆商注册号511724000011235。负责人：刘忠虎，经理。二原告委托诉讼代理人：刘江，四川绥定律师事务所律师。被告：王启明，男，汉族，1965年11月14日出生，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：张安全，四川星源律师事务所律师。原告达州市银河房地产开发公司（下称银河公司）、达州市银河房地产开发公司大竹分公司（下称银河大竹分公司）与被告王启明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告达州市银河房地产开发公司大竹分公司负责人刘忠虎，二原告委托诉讼代理人刘江，被告王启明及其委托诉讼代理人张安全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告达州市银河房地产开发公司、达州市银河房地产开发公司大竹分公司向本院提出诉讼请求：判决确认原、被告双方于2016年9月30日签订的《协议》无效。事实和理由：2003年5月7日，原告银河大竹分公司依法取得坐落于竹阳镇灯塔居委会地号为03-02号地块及地上构建筑。该地块上1980年修建了北门生猪市场，竹阳工商所为加强管理，在市场内建立了约两间简易办公用房，被告父母打扫市场清洁，顺带住在简易办公房内看守市场，但2002年6月18日该地块拍卖前，已无人居住。2016年9月初，在拆除地上构建筑时，被告以该简易办公房属其所有为由无理取闹、阻挡施工。2016年9月30日，钟立章、周泽明等人在未取得二原告授权情况下，以公司名义与王启明签订《协议》，约定乙方自行在煌歌区域内的商品房中选购一套住房，65平方米以内的房价款由甲方支付给煌歌售房单位，超面积部分和其他费用自己全部负担。同时约定乙方在2016年10月2日前自觉从原北门生猪市场土地上的构建筑物内搬出。协议签订后，地，地上构建筑拆除原告认为，该地块及地上建筑物均属于原告银河大竹分公司，被告不享有任何权利，无权与原告签订享有“65平方米以内的房价款”的《协议》的权利。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》,房屋拆迁主体应当是房屋征收部门，而不是钟立章、周泽明等人，同时本案诉争房屋并未依法取得拆迁许可。据此，请求判决《协议》无效。被告王启明辩称，原、被告双方于2016年9月30日签订的《协议》为有效合同，理由如下：1.钟立章、周泽明等人是以银河公司的名义与被告签订的协议，而非个人行为。二原告就本案同一事实曾以赠与合同纠纷为由，要求撤销赠与行为，主张“撤销”的前提是原协议合法有效，说明二原告对钟立章、周泽明等人以公司名义签订《协议》是认可的；2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“征收部门应为代表市、县人民政府具体实施的房屋征收部门”的规定属管理性强制规定，并非效力性强制规定，故不能因此认定《协议》无效。判决无效应当按照合同法第52条规定的实质标准即损害国家利益、公共利益的合同才能认定为无效；3.二原告的合作开发单位四川煌歌房地产开发有限公司（下称煌歌公司）早在2007年即取得了案涉地段的房屋拆迁许可，故二原告对本案诉争房屋具有拆迁主体资格。经本院释明后，被告补充抗辩称，如果《协议》被判定无效，二原告应当赔偿被告各种损失共计893143元，包括拆除房屋面积120m2价值818400元（赔偿面积132m2×现有市场价6200元/m2）,租房损失41280元，搬家损失18000元，室内设施及装潢15463元。但被告未就此提出反诉。二原告反驳称，拆除的构建筑面积并非被告所称的120m2，仅有60m2左右，其中属于竹阳工商所原有的简易办公用房约40m2，被告在原有基础上改扩建面积仅有10m2且属于违法改扩建，被告不具有合法物权，缺乏请求权基础。被告自2005年后一直未在此居住，二原告发出限期搬出的通告并无过错。现二原告同意对改扩建部分的残值按现有市场价赔偿被告10m2房屋价款。经审理，本院对以下事实予以认定：被告王启明于1974年4月18日被王代兴、周天凤夫妇领养，王代兴、周天凤无其他子女。王代兴、周天凤先后于1990年、1998年离世。王代兴、周天凤的父母均早于二人离世。2003年5月7日，原告银河大竹分公司取得位于竹阳镇灯塔居委会地号为03-02号土地使用权面积2145M2，证号为竹国用（2003）字第01048号。此前，该土地范围内原北门生猪市场即有简易办公用房存在。王代兴、周天凤夫妇由竹阳工商所安排看守市场，一家人在简易办公用房居住，其间对该简易办公用房进行了扩建。煌歌公司于2007年8月28日依法取得对上述地块的房屋拆迁许可，拆迁期限至2009年2月28日止。2016年7月19日，原告银河大竹分公司（乙方）与煌歌公司（甲方）签订《大竹县竹阳镇北门畜牧交易市场土地合作开发合同》，约定乙方将03-02号地块交由甲方统一开发建设，乙方负责将被告王启明从占用和扩建的房屋搬离。2016年9月30日钟立章、周泽明、姜玉平、付华琼（甲方）以银河公司股东代表身份与被告（乙方）签订《协议》，约定“为加速北门片区旧城改造进度，确保社会稳定工程顺利进行……一、乙方自行在煌歌区域内的商品房中选购一套住房，并由乙方直接和煌歌签订购房合同。65平方米以内（含65平方米）的房价款由甲方支付给煌歌售房单位，超面积的房款和其它费用由乙方自己全部承担”“二、乙方在2016年10月2日前自觉地从原北门生猪市场土地上的构建筑物内搬出。任何时候不得再以任何借口在工地上寻找麻烦和阻挠施工”“四、本协议乙方与煌歌公司签订购房协议时自动生效，如未签订煌歌购房协议前此协议概不生效”。《协议》签订后被告搬离，该构建筑被拆除。2016年10月1日被告与煌歌公司签订《煌歌广场商品房认购协议书》，约定认购住宅建筑面积89.16m2，优惠后4160.48元/m2，同时约定“由银河公司赔付65平米的钱，剩余24.16平米由王启明付”。当天，煌歌公司（甲方）与原告银河大竹分公司（乙方）达成“王启明在甲方购房中的65平方米房款应由乙方承担”“乙方在甲方交房给王启明前付清款项”“由于乙方的原因，到期未能交清房款，导致与王启明造成纠纷，由乙方负责承担法律责任”的协议，银河大竹分公司向煌歌公司出具欠到“65平方米的购房款”欠条一张。嗣后，二原告拒绝为王启明支付65平方米的房价款酿成纠纷。以上事实，有原、被告当庭陈述，大竹县白塔街道北城社区居民委员会证明，竹国用（2003）字第01048号国有土地使用证，大竹县竹阳镇北门畜牧交易市场土地合作开发合同、银河公司股东与王启明签订的协议、煌歌广场商品房认购协议书、煌歌公司与银河大竹分公司签订的协议，银河大竹分公司出具的欠条、拆许字(2007)第003号房屋屋拆迁许可证等为证。本院认为，二原告虽否认授权钟立章、周泽明、姜玉平、付华琼签订案涉协议，但事后原告银河大竹分公司与煌歌公司签订与案涉协议相关的《协议》并出具《欠条》，说明对上述行为予以认可或追认。故案涉协议应当视为银河大竹分公司与被告签订。该协议系银河大竹分公司因房地产开发建设需要所签订，协议内容包含了对被拆迁构建筑的补偿方式、搬迁期限等内容，属于拆迁安置补偿合同。案涉协议签订时，国务院发布的《国有土地上房屋征收补偿条例》已经施行五年余，根据该条例第三条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”“市、县人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”，原告银河公司大竹分公司无权对国有土地上的建筑物拆迁补偿。其虽与煌歌公司存在合作开发关系，煌歌公司亦取得了案涉地块的房屋拆迁许可，但拆迁期限止于案涉协议签订前，煌歌公司已依法不具备拆迁人主体资格。综上，案涉协议的签订违反了行政法规的强制性规定，且该规定明确国有土地上建筑物的征收是行政机关的公权力，而不是任何单位和个人的私权力，属于效力性规定。二原告要求确认该协议无效，理由成立，本院予以支持。被告对合同无效的损失主张虽未提出反诉，但提出了抗辩，本院本着尽可能一次性解决纠纷的原则，同时避免因仅判决合同无效而出现不公平的结果，对本案合同无效的法律后果一并作出判决。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告银河大竹分公司因案涉协议取得的构筑物已拆除，不能返还，应当以交付时的价值予以折价补偿。补偿金额的多少取决于被告对已拆除构筑物是否享有权利以及权利的大小。本院认为，被告对于已拆除构筑物虽未取得不动产物权，但双方均认可其中包含有被告父母改扩建部分，该改扩建虽未经合法审批，但不能因此而否认该部分的建造价值。对于该部分的价值和面积，目前审理中双方分歧达100m2以上，且均未对此提供确实充分的证据支撑各自的主张，加之拆除前未对拆除间数、面积以及改扩建面积进行测绘确认，亦未进行议价或评估，造成目前据实确认的障碍。本院认为可以按照无效合同约定的价款折价补偿。理由是，虽然双方签订的合同因违反行政法规的强制性规定判定无效，但合同对价是双方充分协商讨论的结果，体现了当事人的意思自治。二原告虽然在审理中强调，该合同对价系在被告多次阻挠施工的情况下被迫达成的，但并没有在法定期限内主张过撤销。同时，以当事人交易时约定的价款作为折价基础，考虑当事人在标的物灭失时的获益情况确定补偿标准相对公平合理。据此，折价补偿金额为270431.20元（65m2×4160.48元/m2）。原告银行大竹分公司系依法登记领取了营业执照的法人分支机构，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，可以作为民事诉讼的当事人，同时其不具备法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，该补偿责任原告银河公司亦应当承担。被告王启明系王代兴、周天凤的养子且为独子，系王代兴、周天凤唯一合法继承人，对其养父母遗留的扩建筑享有权利。二原告以没有民政部门开具的收养证明材料为由否认王代兴、周天凤与王启明之间的收养关系，从而否认王启明在本案中享有权利，与当时的民事法律政策不符。“收养应当向县级以上人民政府民政部门登记。收养关系自登记之日起成立”是1992年4月1日施行的《中华人民共和国收养法》规定的，在此之前，我国没有收养的专门法律规定。按照当时的民事法律政策，亲友、群众公认、或者有关组织证明确以养父母与养子女关系长期共同生活的，其事实收养关系成立。王启明系王代兴、周天凤的养子，有所在社区居民委员会出具的证明，银河大竹分分公司与其签订案涉协议也说明对其养子身份的认可。故本院对二原告的该项意见不予采纳。案涉合同因违反行政法规的强制性规定而无效，合同双方当事人均有过错。故被告主张的租房损失、搬家损失由其自行承担，其要求二原告赔偿，本院不予支持。被告主张的被拆除房屋的室内设施及装潢赔偿，已计入不能返还的拆除物折价补偿内，其另行主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、钟立章、周泽明、姜玉平、付华琼以原告达州市银河房地产开发公司大竹分公司名义与被告王启明于2016年9月30日签订的《协议》无效；二、原告达州市银河房地产开发公司、达州市银河房地产开发公司大竹分公司对被告王启明补偿270431.20元，于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6365元（原告银河大竹分公司已预交2825元，被告王启明已预交3540元），由原告银河大竹分公司负担2825元，被告王启明负担3540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  王露霞二〇二〇年六月二十二日书记员  王映雪