广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民初41号原告（案外人）：广州市东凌房地产开发有限公司。住所地：广州市增城新塘镇永和荔湖城大道****。法定代表人：罗晓峰。委托诉讼代理人：陈旭耀，该公司职员。被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司广州分行。住所地：广州市天河区华穗路**。负责人：钟德胜，该行行长。委托诉讼代理人：陈清华，广东启源律师事务所律师。第三人（被执行人）:聂剑波，男，1980年9月3日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。原告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）与被告招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）、第三人聂剑波案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。东凌公司的代理人陈旭耀、招商银行广州分行的代理人陈清华到庭参加诉讼，聂剑波经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。东凌公司起诉请求：1.请求立即中止对广州市增城区××街××房的强制执行；2.请求撤销被告享有的涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:第三人未按约向原告支付全部购房款，原告有权拒绝向第三人交付案涉房屋。因此，案涉房屋只是预告登记在第三人名下，原告才是案涉房屋的真正所有权人。1.原告与第三人于2017年8月18日签订了《金地，香山湖花园【认购书】》（以下简称“认购书”)，由第三人认购原告开发的位于增城区××街××房，根据认购书第2,1条的约定：“……成交总楼价为人民币1609383元（其中含装修款611899元，乙方应另行签署委托装修协议），其交付标准为标准装修”。双方根据认购书的约定于2017年8月25日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20170827359X）以及《委托装修协议》，将认购书中的成交总楼价拆分为两部分，一部分以签订《广州市商品房买卖合同（预售〉》的方式收取（合同价款为：997484元），剩余的房款以签订《委托装修协议》的方式收取（合同价款为：611899元）。由于2017年广州房地产市场的调控政策（限价问题），原告才将房屋价款进行拆分，实际上购房款以及装修款之和才是案涉房屋的真实价格。2.原告己就第三人拖欠装修款（实质上是购房款）一事向广州市增城区人民法院提起了诉讼【案号：（2019）粤0118诉前民调2400号】，根据《广州市商品房买卖合同（预售〉》附件七本合同补充协议第十一条第三款的约定：“如果买方在入伙前未足额支付购房款……卖方有权不予办理入伙手续且不承担逾期交房的责任……”，因第三人未能支付全部购房款，原告有权拒绝交付案涉房屋，因此案涉房屋的所有权并未真正移转，房屋仍属原告所有。同时涉案房屋仅仅为预告抵押登记在被告名下，预告抵押登记并非具有正式抵押登记的效力，被告不享有正式抵押登记效力，其所拍卖、变卖涉案房产所的款的优先受偿权。综上，原告是增城区××街××房的真正所有权人，为维护原告合法权益，恳请贵院中止对上述房屋的强制执行，望贵院判如所请。招商银行广州分行辩称：原告诉请不符合仲裁法第58条规定的可以向仲裁所在地中级人民法院申请撤销裁决的情形，具体理由如下。第一，原告并没有证据证明其是涉案房屋的权利人。第二，原告提交的装修协议并不能证明其对涉案房屋具有实体权利，所以请求法院驳回原告的诉请。聂剑波未答辩。经审理查明，中国广州仲裁委员会在招商银行广州分行与聂剑波金融借款合同纠纷一案中[案号：(2019)穗仲案字第2463号]，招商银行广州分行于2019年3月1日向该仲裁委员会提出财产保全申请，请求保全聂剑波所有的价值693223.81元的财产，并提供了保函担保。中国广州仲裁委员会于2019年3月11日将上述申请移交广东省广州市增城区人民法院。2019年3月18日，广东省广州市增城区人民法院作出（2019）粤0118财保77号《民事裁定书》，裁定：一、查封聂剑波所有的位于增城区××街××房的房产（登记字号：18预登12321322）；二、若上述第一条保全的财产不足693223.81元，查封、冻结聂剑波所有的其他财产（以招商银行广州分行提供的明确的被保全财产信息为准）。关于招商银行广州分行与聂剑波金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年7月1日作出（2019）穗仲案字第2463号裁决书，裁决如下：（一）《个人购房借款及担保合同》（编号：8170831538006）项下借款提前到期，聂剑波向招商银行广州分行立即偿还本金680929.27元以及利息、逾期利息及复利[截至2019年1月10日的利息、逾期利息和复利合计12294.54元；自2019年1月11日至清偿之日，利息以正常本金为基数、按中国人民银行公布的同期贷款基准利率基础上浮5%计收，逾期利息以逾期本金为基数、按中国人民银行公布的同期贷款基准利率基础上浮5%后加收50%计收，复利以未按时支付的利息为基数、按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮5%后加收50%计收，前述利率按年调整]；（二）招商银行广州分行对广州市增城区××街××房[权证编号为：粤（2018）广州市不动产证明第10003315号]的拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿；（三）聂剑波补偿招商银行广州分行财产保全费3986元；（四）本案仲裁费21441元，由聂剑波承担（该费用已由招商银行广州分行预缴，本会不作退回，由聂剑波迳付招商银行广州分行）。上述裁决生效后，因聂剑波未履行生效裁决确定的义务，招商银行广州分行向本院申请强制执行，本院于2019年7月30日以（2019）粤01执4242号立案执行。2019年8月23日，本院作出（2019）粤01执4242号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人聂剑波名下的位于广州市增城区××街××房的房产（登记字号：18预登12321322）。广州市东凌房地产开发有限公司遂提出本案执行异议，要求中止拍卖上述房产。另查明，2017年8月18日，东凌公司与聂剑波签订金地·香山湖花园【认购书】，聂剑波认购位于广州市增城区××街××房，双方约定楼价为1609383元。2017年8月25日，东凌公司作为甲方，聂剑波作为乙方，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，聂剑波购买广州市增城区××街××房，建筑面积为99.45平方米，总金额为997484元。东凌公司与聂剑波签订《委托装修协议》（协议未载明签署日期），约定本次装修的总价款为人民币611899元。2017年8月25日，东凌公司收到聂剑波金地××湖××城区××街××房定金307484元；2017年9月6日，东凌公司收到聂剑波金地××湖××城区××街××房银行按揭690000元；2018年6月23日，东凌公司收到聂剑波金地××湖××城区××街××房装修款5000元。再查明，涉案的聂剑波名下单独所有的金地××湖××城区××街××房，于2018年1月17日办理了18预登12321322号登记，他项权利人为招商银行广州分行。东凌公司向本院提交如下证据：证据1.执行裁定书（2019）粤01执异1128号，拟证明：原告提出书面异议被驳回，证据2.《金地?香山湖花园{认购书}》，证据3.《委托装修协议》，证据4.《广州市商品房买卖合同（预售）》，拟共同证明：原告与第三人之间合同权利和义务，案涉房屋的总价款由两部分组成，购房款以及装修款之和才是真实的房价；第三人拖欠原告购房款，原告有权拒绝交付案涉房屋。证据6.产权情况表，拟证明：案涉房屋只是预告登记在第三人名下，房屋所有权并未真正转移。证据7.（2019）穗仲案字第2463号，拟证明：裁决书第二项判决被告享受相关优先受偿权的裁决。招商银行广州分行对东凌公司提交的证据发表意见如下：对于证据一的三性确认。证据二认购书，该认购书与被告无关，真实性、合法性请法院审查，关联性不予确认。该份认购书已由证据四后签的广州市商品房买卖合同重新确认，应以证据四签订的合同为准。证据三，因为与被告无关，请求由法院审查，而且该份协议约定是装修款，与原告主张的购房款不是同一款项性质。证据四的三性予以确认。证据五，案件通知书的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。该案件受理案由为装饰装修合同纠纷而非房屋买卖合同，因此原告不能以该合同为由提出执行异议。证据六三性予以确认，证明涉案房屋的产权登记人为第三人。证据七裁定书三性予以确认，该裁定书合法有效，是法院执行的依据。本院认为，本案争议的焦点在于东凌公司享有的权益是否能排除执行。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”东凌公司是案涉房屋的开发企业，聂剑波向东凌公司购买了该房屋，并按购房合同约定支付了全部房款，东凌公司与聂剑波为此办理了预告登记。依上述法律规定，在预告登记期间，聂剑波作为预告登记权利人已具备了对抗所有权人和第三人的物权效力。本案将案涉房产作为聂剑波的财产查封并处理并无不当。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同约定，案涉房产价格为997484元，合同约定聂剑波在支付上述款项后，东凌公司负有交付房屋及办证义务，聂剑波已按合同约定付清购房款，该合同约定的内容基本履行完毕。至于东凌公司辩称双方的《委托装修协议》的装修款属于房款的一部分，该事实与合同约定不符，且双方并未约定在聂剑波未支付这部分装修款的情形下，将直接影响到案涉房屋的交付及房屋买卖合同的履行，该未付款项东凌公司可另行追偿，此外，本院因执行于2019年3月查封了案涉房产，东凌公司对聂剑波享有的债权不能对抗法院的查封，亦不足以排除执行。根据本案的执行依据广州仲裁委员会（2019）穗仲案字第2463号裁决可知，案涉房产为聂剑波的房产，被告招商银行广州分行系案涉房产的抵押权人。东凌公司以其为案涉房产所有权人排除执行的请求与上述生效裁决认定相矛盾，故其请求不成立，亦不应采纳。东凌公司请求撤销被告招商银行广州分行享有的涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利系对生效仲裁裁决提出的异议，不属于本案的审理范围，可另循法律途径解决，本院对该请求予以驳回起诉，对此不再另行制作裁定书。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回广州市东凌房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费13775元，由原告广州市东凌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年六月二十九日书记员 王日平郭丽淳