广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初5056号原告：巫保祥，男，1986年1月9日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：李剑锋，广东杰信律师事务所律师。委托代理人：单文雅，广东杰信律师事务所实习人员。被告：广州市人人乐商业有限公司，住所地广州市增城荔城街荔乡路**中海城市广场首层。法定代表人：杨永银。委托代理人：刘洪，该公司员工。原告巫保祥诉被告广州市人人乐商业有限公司（以下简称“人人乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告巫保祥及其委托代理人李剑锋，被告人人乐公司的委托代理人刘洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫保祥向本院提出诉讼请求：一、解除巫保祥与人人乐公司签订的《租赁合同》；二、人人乐公司返还巫保祥已支付的33000元保证金；3、人人乐公司依法向巫保祥赔偿经济损失暂计565000元（以评估价格为准，包含：装修费350000元、办公设备150000元以及消防65000元）及评估费；四、人人乐公司依法向巫保祥赔偿经营损失暂计212500元（以经营损失12500元/天计算，从2018年7月8日暂计至2018年7月24日，并要求计算至解除合同之日止）；五、本案诉讼费用由人人乐公司承担。事实和理由：2017年巫保祥于人人乐公司签订《租赁合同》，约定人人乐公司将坐落在增城区荔城街荔乡路39号的房地产出租给巫保祥作教育、培训用途使用，租期2017年3月15日至2021年3月14日，租金按月结算，巫保祥每月25日前向人人乐公司缴付租金。合同签订后，巫保祥在涉案商铺经营广州市增城第二课堂教育咨询部。巫保祥每月按时向人人乐公司支付租金，但人人乐公司自2018年7月8日起在无任何通知的情况下单方面改变经营时间并停止中央及新风系统的正常使用，导致巫保祥无法继续经营。双方协商未果，巫保祥于2018年7月12日通过邮件、书面、微信等方式向人人乐公司发出《关于第二课堂调整要求》，要求人人乐公司恢复正常营业时间及中央及新风系统的正常使用，并于2018年7月16日前答复巫保祥。人人乐公司没有任何回应，并于2018年7月17日完全停止中央及新风系统的使用。为此，巫保祥分别于2018年7月17日、18日、20日向人人乐公司发出《通知函》，要求恢复中央及新风系统的正常使用，否则解除《租赁合同》并要求人人乐公司赔偿经济损失。但人人乐公司截至巫保祥提起诉讼仍未与巫保祥协商解决问题。巫保祥认为人人乐的行为已构成根本违约，致使巫保祥无法继续经营，造成重大经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，巫保祥提起诉讼，请求判如所请。被告人人乐公司辩称：巫保祥主张7月20日通知人人乐公司解除合同，人人乐公司在2018年8月7日以书面通知形式通知巫保祥解除合同，应视为双方就解除租赁关系达成一致意见，合同应自2018年8月7日解除。巫保祥并未举证证明其装修办公设备及消防等相关损失，应承担举证不能的不利后果。巫保祥至今未清场并交还租赁房产，在合同解除后已不具备继续占用租赁场地的合法依据，巫保祥应立即向人人乐公司交还租赁场地。本院经审理认定事实如下：2001年8月29日，增城市中海城市建设开发有限公司（出卖人）与增城市金正经济发展有限公司（买受人）签订《商品房买卖合同》约定买受人购买中海城市广场首层面积为5618.96平方米的商铺等内容。2002年1月1日，增城市中海城市建设开发有限公司（出租方，甲方）与深圳市人人乐连锁商业有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同书》约定租赁标的物为荔乡路39号中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施，租期自2002年元月1日起至2021年12月31日止等内容。增城市中海城市建设开发有限公司（甲方）、深圳市人人乐连锁商业有限公司（乙方）和增城市金正经济发展有限公司（丙方）签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》约定位于荔乡路39号中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施，因甲方将租赁物业转让给丙方，原由乙方支付给甲方的租金转由丙方收取；丙方完全知悉和理解甲乙双方所签《租赁合同书》各条款内容、含义，丙方将严格按照《租赁合同书》规定的条款来行使权利并向乙方承担义务等内容。上述补充协议，增城市中海城市建设开发有限公司及增城市金正经济发展有限公司的落款时间为2002年11月26日，深圳市人人乐连锁商业有限公司的落款时间为2002年12月12日。2017年3月15日，巫保祥（乙方、承租人）与人人乐公司（甲方、出租人）签订《租赁合同》约定：甲方同意将坐落在增城区荔城街荔乡路39号房地产出租给乙方作教育、培训用途使用，建筑（或使用）面积372.9平方米，实用面积286.85平方米；租赁期限、租金情况如下：2017年3月15日至2017年5月14日为装修免租期，2017年5月15日至2019年3月14日租金为11000元/月，2019年3月15日至2020年3月14日租金为11550元/月，2020年3月15日至2021年3月14日租金为12127.5元/月；乙方向甲方交纳33000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；租赁期间，甲方因自身原因（包括但不限于如持续亏损、甲方诉讼或非甲方原因，导致门店关闭），致使合同提前终止，或致使乙方无法经营，甲方须全额退还押金，并支付相应赔偿金，赔偿金额依据合法专业的评估机构而定；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等内容。同日，人人乐公司将租赁场地交付给巫保祥装修使用。上述合同签订后，巫保祥向人人乐公司支付保证金33000元。巫保祥承租上述房屋用于经营广州市增城第二课堂教育咨询部。巫保祥于2018年7月25日向本院提起诉讼，本院于2018年8月13日向人人乐公司送达应诉材料。2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司（出租方，甲方）与人人乐连锁商业集团股份有限公司（承租方，乙方）签订《终止〈租赁合同书〉协议书》，约定：“增城市中海城市建设开发有限公司与乙方于2002年1月1日签订《租赁合同书》，增城市中海城市建设开发有限公司将位于增城区荔城街荔乡路39号首层商铺租赁给深圳人人乐连锁商业公司（后更名：人人乐连锁商业集团股份有限公司），租赁期限至2021年12月31日止，后甲方、增城市中海城市建设开发有限公司、乙方于2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》，甲方承接增城市中海城市建设开发有限公司《租赁合同书》的权利义务。现经甲、乙双方共同协商，一致同意终止双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》，现就此事宜，达成如下协议：一、甲、乙双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》自签订本协议之日起终止，双方权利义务终止。……三、乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任。……六、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经甲乙双方盖章或签字后即生效。”。2018年9月10日，本案进行第一次庭审。本案审理过程中，巫保祥向本院申请对人人乐公司价值500000元的财产进行保全，并提供相应担保。本院于2018年7月30日作出（2018）粤0118民初5056号《民事裁定书》，裁定查封、冻结人人乐公司名下价值500000元的财产。上述民事裁定书已予执行。经巫保祥申请及摇珠选定，本院先后委托珠海得联工程咨询有限公司广州分公司及广东明润工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修工程造价进行鉴定。珠海得联工程咨询有限公司广州分公司于2019年11月4日作出《关于内的装修工程委托鉴定终止请求函》，载明因资料不足进行鉴定工作，请求终止对其鉴定委托。广东明润工程造价咨询有限公司于2019年11月22日作出《咨询复函》，载明因现场装修工程已灭失，且当事人无法提供相关资料，证据材料未达到鉴定的最低要求，因此涉案工程无法开展造价鉴定工作。经巫保祥申请、摇珠选定及双方协商确定，本院先后委托广州德高价格评估有限公司对涉案房屋装修残值损失、办公设备损失、消防损失及2018年7月17日至2019年5月30日的经营损失进行价格评估。广州德高价格评估有限公司于2020年4月26日作出（2018）粤0118他鉴字第26号之三回复函，载明因涉案标的现场已经灭失，鉴定资料不足，无法对涉案商铺装修残值损失、办公设备损失及消防损失进行价格评估。2020年5月6日，广州德高价格评估有限公司作出穗德价估[2019]0028号《评估报告书》，载明广州市增城第二课堂教育咨询部估算年经营收入为1159759.38元，年利润率为15.3%，2018年7月17日至2019年5月30日的经营损失为经营收入×平均利润率×年数，1159759.38×15.3%×0.875=155262.79元。巫保祥为此支付评估费30000元。庭审中，巫保祥与人人乐公司共同确认：一、巫保祥已交完2018年7月的租金，自8月开始没有交纳。二、2018年11月左右租赁现场开始整体拆除重新装修。巫保祥陈述：一、巫保祥在第一次庭审前两天即2018年9月8日才收到人人乐公司发出的《关于提前终止合同的告知函》。二、巫保祥分别于2018年7月17日、18日、20日向人人乐公司发出通知函，要求解除租赁合同并赔偿经济损失。三、人人乐公司在2018年7月18日之前有在门口张贴提前终止合同的告知函。四、巫保祥对涉案租赁物进行装修的情况包括：用板材和玻璃间隔了26个教室及2个办公室，进行水电安装；对租赁物原有部分损坏的木地板重新铺设了木纹塑胶板；全部的墙面进行了扇灰；每个教室安装了1-2个嵌在天花里面的灯；每个教室铺设网线；改建了2个洗手间，每间1个厕位，是蹲厕；还有固定的书柜3个，是复合板制作，大的1个书柜面积宽大概2米，高2米，小的2个书柜高1米宽1米；还有在侧门的广告牌，长16米左右，宽大概2.6米；装修大概花费300000元。五、办公设备的损失包括：每个课室都有1-2台壁扇，大概30个左右；学生用的桌子、椅子，大概100张左右；教师的办公桌椅，大概5张桌子，20张实木凳；前台桌子一张；待客的长椅子2张；惠普的激光打印机1台；发票打印机1台；数钞机1台；饮水机1台；热水壶1个；网络服务器1台（硬件），网站建设（软件）；校园广播系统1套，含主机、音响设备；42寸电视1台；led广告显示屏，长1.4米，宽20厘米；课外辅导书籍约一千本；2个陶瓷洗手盆；每个教室都有一块2米*1米的黑板。巫保祥是需要经过卖场才能进入租赁场地，由于人人乐公司的门一直关闭，巫保祥无法搬走上述设备。上述物品均留在租赁现场没有拿走。上述设备大概花了150000购置。六、消防损失包括：由巫保祥安装的一部分消防设备、烟感器、6-8个应急灯、6-8个安全出入口指示牌及委托消防公司办理场地消防验收的费用，共计大概65000元，该部分没有包含在装修损失中。七、2018年7月至8月间人人乐公司是以装修为由关门关空调的，没有说将场地交还大业主，巫保祥以为还可以继续承租故一直与人人乐公司协商，诉讼过程中人人乐公司拆除现场并未告知。巫保祥需要经过卖场才能进入租赁场地，由于人人乐公司的门一直关闭，巫保祥无法搬走设备。八、2018年7月16日开始巫保祥无法使用租赁场地。人人乐公司陈述：一、2018年8月6日，人人乐公司向巫保祥邮寄发出落款日期为2018年7月3日的《关于提前终止合同的告知函》，以人人乐公司店面调整为由告知巫保祥提前终止租赁合同，并请巫保祥在收函后十五日内清空现场物品退还场地。2018年8月7日通过丰巢妥投。二、人人乐公司没有收到巫保祥发出的要求解除租赁合同赔偿损失的函件。三、2018年7月由于商城进行闭店调整，以张贴公告的形式向全体商户进行告知，提出协商提前解除租赁合同。四、2018年8月以后人人乐公司已完全收回租赁场地，2018年8月29日与增城市金正经济发展有限公司签订《终止〈租赁合同书〉协议书》后陆续将场地交还增城市金正经济发展有限公司。五、对于提前清场的损失人人乐公司同意委托第三方进行评估，但巫保祥一直以没有协商赔偿金额为由强占场地不予交还才造成损失扩大。六、2018年7月至11月彻底清空租赁场地为止长达4个月时间，人人乐公司提出与巫保祥协商赔偿、评估问题，但是巫保祥一直没有拿出具体的协商方案和评估机构的建议。因为损失是巫保祥主张的所以人人乐公司没有对现场的装修进行测量和评估。具体尺寸人人乐公司不清楚，巫保祥确实有间隔教室和办公室，但是具体几间以及内部设置人人乐公司不清楚。不清楚有无改建厕所，人人乐公司交付的场地已经有水电铺设，在巫保祥承租之前已经有其他人承租场地，场地不是毛坯状态的，是否已经铺设瓷砖、木地板，墙面和天花情况以及巫保祥有无按原租户的状况继续使用还是重新装修人人乐公司不清楚。人人乐公司处理的是现场不是针对设备，现场设备没有经过双方共同清点。人人乐公司交回场地时没有清理现场东西，直接把场地交给大业主的，大业主认为商户遗留在现在的东西都是不要的，就自行处理了。按巫保祥的说法，现场遗留的设备大多是可移动的设备，从巫保祥提交的视频和照片看不能证明这些设备存在毁损，视频和照片拍摄期间是巫保祥可以控制现场的，不是清场时拍摄的。从11月装修，直到12月11日全部清理现场之前，场地是在租户控制下的，租户是可以出入租赁现场搬东西的。本院认为，巫保祥与人人乐公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。巫保祥主张解除《租赁合同》，人人乐公司对《租赁合同》的解除并无异议，且案涉租赁场地现已另作他用，《租赁合同》已无继续履行的条件，故本院对巫保祥的上述主张予以支持。对于人人乐公司所称《租赁合同》已于2018年8月7日因双方协商一致而解除的抗辩能否成立的问题。巫保祥以未能依约提供符合正常使用条件的场地构成根本违约为由于2018年7月25日向本院起诉解除《租赁合同》。人人乐公司主张其在2018年8月6日即收到本案应诉材料即知悉巫保祥的诉讼请求及事实理由前向巫保祥发出落款日期为2018年7月3日的《关于提前终止合同的告知函》，以人人乐公司店面调整为由告知巫保祥提前终止租赁合同，上述《关于提前终止合同的告知函》于2018年8月7日丰巢妥投。巫保祥否认于2018年8月7日收到上述《关于提前终止合同的告知函》。由此可见，双方虽均有解除《租赁合同》的意思表示，但解除的理由并不相同，且双方解除合同的意思表示在2018年8月7日均未能有效到达对方并得到对方认可，因此人人乐公司主张《租赁合同》已于2018年8月7日因双方协商一致而解除理据不足，本院不予采纳。而关于合同履行过程中哪一方构成违约的问题，从本案查明的事实作如下分析：人人乐公司以其店面调整为由告知巫保祥提前终止租赁合同的《关于提前终止合同的告知函》的落款日期为2018年7月3日，说明2018年7月3日其已作出上述告知函。此后人人乐公司自行调整了场地开关门时间及中央空调、新风的供应时间，并影响到租户对场地的正常使用。2018年8月29日人人乐连锁商业集团股份有限公司与增城市金正经济发展有限公司签订《终止〈租赁合同书〉协议书》，将含涉案场地在内的全部承租场地交还给增城市金正经济发展有限公司。2018年11月开始含涉案场地在内的全部承租场地被整体拆除重新装修。人人乐公司在庭审中亦认可其于2018年7月开始由于商城进行闭店调整，以张贴公告的形式向全体商户进行告知，提出协商提前解除租赁合同，并一直就终止租赁合同问题积极与巫保祥协商赔偿、评估问题，只是因是巫保祥的消极对待而未能达成一致。由此可见，人人乐公司于2018年7月3日开始已为与租户解除租赁合同将租赁场地交还出租方另作他用作准备，并通过张贴公告的形式告知租户，其在当时已无意与巫保祥继续履行《租赁合同》并自此为场地的正常使用设置障碍引发纠纷，最终在双方的《租赁合同》是否解除尚未确定的情况下将租赁场地交还出租方，使得《租赁合同》不再具备继续履行的条件。《租赁合同》约定：租赁期间，出租方因自身原因，致使合同提前终止，或致使承租方无法经营，出租方须全额退还押金。人人乐公司的上述行为构成违约，应承担相应的违约责任。巫保祥主张人人乐公司返还保证金33000元，理据充分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，巫保祥主张剩余租赁期内含消防设施在内的装饰装修残值损失，本院予以支持。对于装饰装修残值损失数额问题，鉴于人人乐公司已将租赁场地交还出租方整体拆除重新装修导致标的现场灭失，鉴定资料不足，无法对装饰装修残值损失数额进行评估。因此，综合考量人人乐公司的过错程度、租赁合同的履行情况、双方陈述的装饰装修情况、剩余的使用期限、场地面积及用途等情况，本院酌定装饰装修残值损失数额为140000元。巫保祥主张超出部分，本院不予支持。关于办公设备损失的问题。人人乐公司在未知会巫保祥并提供条件给巫保祥清退的情况下将租赁场地交还出租方整体拆除重新装修导致现场办公设备灭失，应就此造成的损失予以赔偿。对于办公设备损失数额问题，鉴于现场灭失，鉴定资料不足，无法对办公设备损失数额进行评估。因此，综合考量人人乐公司的过错程度、租赁合同的履行情况、双方陈述的办公设备情况、场地面积、用途、设备的使用年限及巫保祥未积极进行场地清退以减少损失等情况，本院酌定办公设备损失数额为40000元。巫保祥主张超出部分，本院不予支持。对于经营损失的问题，双方签订的《租赁合同》约定租赁期间，出租方因自身原因，致使合同提前终止，或致使承租方无法经营，出租方须全额退还押金，并支付相应赔偿金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。人人乐公司的违约行为导致案涉租赁合同无法履行，巫保祥无法经营，造成巫保祥的预期经营利益损失，应承担赔偿责任，故巫保祥主张人人乐公司赔偿经营损失，本院予以支持。对于损失的数额，结合人人乐公司的过错程度、订立合同时所能预见的违约损失范围、租赁合同的履行情况、商业风险、巫保祥未积极采取措施以减少损失等情况，并参照穗德价估[2019]0028号《评估报告书》的评估结论，本院酌定为30000元。巫保祥主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告巫保祥与被告广州市人人乐商业有限公司签订的《租赁合同》；二、被告广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巫保祥返还保证金33000元；三、被告广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巫保祥赔偿位于广州市增城区荔乡路39号的广州市增城第二课堂教育咨询部的装饰装修残值损失140000元；四、被告广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巫保祥赔偿位于广州市增城区荔乡路39号的广州市增城第二课堂教育咨询部的办公设备损失40000元；五、被告广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巫保祥赔偿经营损失30000元；六、驳回原告巫保祥的其他诉讼请求。案件受理费11905元、保全费3020元，由原告巫保祥负担受理费8810元，被告广州市人人乐商业有限公司负担案件受理费3095、保全费3020元。被告广州市人人乐商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。评估费30000元，由被告广州市人人乐商业有限公司负担，该费用原告巫保祥已交纳，被告广州市人人乐商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告巫保祥支付上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇二〇年六月十二日书记员  齐 文赖蓝婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。