贵州省六盘水市六枝特区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0203民初1080号 原告：肖成雷，男，1973年3月3日生，彝族，无职业，住六枝特区。 委托诉讼代理人：郑小虎，贵州联通（关岭）律师事务所律师，执业证号15204201610674839。 被告：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地六枝特区平寨镇贵烟路（平寨过境段房屋**），统一社会信用代码91520203076045168E。 法定代表人：李厚华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任镜烨，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李原伦，男，该公司员工。 原告肖成雷与被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称瑞兴房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖成雷及其委托诉讼代理人郑小虎，被告瑞兴房开公司的委托诉讼代理人任镜烨、李原伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖成雷向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2017年4月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告于本判决生效后十日内将六枝特区瑞兴﹒银座住宅小区B幢9层4号房屋交付给原告；3.判决被告于本判决生效后五日内将六枝特区瑞兴﹒银座住宅小区B幢9层4号房屋办理网签、备案到原告名下；4.判决被告于本判决生效后三十日内办理六枝特区瑞兴﹒银座住宅小区B幢9层4号房屋的《房地产权属证书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等房产文书，并交付给原告；5.判决被告于本判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金20784.09元（2017年7月31日至12月31日期间4584.09元、2018年1月1日至2020年3月30日期间16200元），2020年4月起，按600元/月计算支付逾期交房违约金，至实际交房之日止；6.判决被告于本判决生效后十日内支付原告逾期办证违约金（以152803元为基数，自2017年10月31日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；7.判决被告赔偿原告因其逾期办理商品房买卖合同网签、备案造成的损失20000元。事实和理由：原告系六枝特区九龙街道办事处居民，因六枝特区2016年城市棚户区改造，原告居住的房屋在征收范围内。2016年8月21日，原告与征收人六枝特区九龙街道办事处签订《房屋征收货币补偿安置协议》，约定，原告在收到补偿款3个月内，在特区辖区范围内购房的，将经建设主管部门备案的房屋购房合同提供给征收人，购买商品房的另行给予20000元奖励。2016年8月31日，原、被告签订《商品房买卖定金协议书》，约定原告购买被告开发的六枝特区瑞兴﹒银座住宅小区B幢9层4号房屋，总价252803元，原告支付购房定金10000元，被告须于2016年9月16日前与原告签订《商品房买卖合同》。但至2017年4月21日，被告才与原告签订《商品房买卖合同》，双方对价款、网签备案、逾期交房、逾期办证等主要内容进行了明确约定。同日，原告依约向被告支付了购房款及代收款共计164970元，双方并签订《六枝特区已签订之特殊协议》，约定在交房之前，被告按600元/月支付原告安置过渡费。至今被告未按协议履行义务，导致原告居无定所，给原告造成了重大的经济损失。 被告瑞兴房开公司辩称，公司档案没有原告的商品房买卖合同，涉案房屋在原告提供付款凭证的情况下，被告积极提出解决方案，并通过电话联系、登报公告等方式与原告沟通，均未达成协议。后因另一案诉讼，涉案房屋被查封，在执行过程中采取以物抵债的方式办理抵押，并备案在他人名下，现合同目的已无法实现，根据《合同法》第九十四条规定，该合同已解除。因双方未就涉案房屋协商达成意见，2018年2月14日该房屋被抵押给他人，所以现在已无法履行原告的诉讼请求。对原告诉请的违约金只能计算至2018年2月14日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，因六枝特区城区棚户区改造，原告的房屋被列入征收范围。同年8月21日，原六枝特区九龙社区服务中心与原告签订《房屋征收货币补偿安置协议》，补偿款为183237元，协议第二条约定：原告在收到补偿款3个月内，在特区辖区内购房的，将经建设主管部门备案的房屋购房合同提供给征收方，另行给予一定的奖励，其中，商品房给予20000元奖励。同年8月31日，原、被告签订《商品房买卖定金协议书》，约定：原告购买被告开发的六枝特区房屋，建筑面积121.54㎡，单价2080元／㎡，总价款252803元，交纳购房定金10000元，被告须于2016年9月16日前与原告签订《商品房买卖合同》，原告选择按揭贷款公积金付款方式购房。同日，原告支付被告购房定金10000元。2017年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买的瑞兴﹒银座小区Ｂ幢9层4号房屋，按建筑面积计算，单价为2080元／㎡，总价款为252803元，原告支付首付款152803元，余款100000元以银行按揭方式支付，被告于2017年7月30日前交付房屋给原告，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，逾期交付房屋90日之内，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日，原告有权退房，被告自收到退房通知之日起7个工作日退还原告已付购房款，并按已付款0.01%支付违约金，如原告未书面通知被告退房的，视为原告要求继续履行合同，被告应于该商品房实际交付之日起30日内按交付期限届满之次日起至实际交付之日止，以原告已付购房款的日万分之二计算支付违约金给原告。被告承诺于2017年10月30日前取得房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如至约定日期起90日内被告交付办理房屋转移登记有关文书的，按已付房价款0.01%承担违约责任，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理房屋转移登记有关文书的，原告有权退房，按银行同期活期利率支付利息。双方同时对其他具体事项作了约定。同日，原、被告又签订《六枝特区已签订之特殊协议》，约定：被告保证项目能正常动工，并顺利交房入住，且保证在2017年12月31日交付房屋给原告，如未交付，被告从12月31日起补助原告的安置过渡费（按每月600元计算），直至交付为止，如该协议的交付日期与《商品房买卖合同》中的交付日期冲突，以该协议为准。合同签订同日，原告向被告支付了首付款152803元、代收款22167元，共计164970元。2017年7月6日，双方签订《之》：由于被告未达到商品房买卖合同备案条件，导致原告暂未取得《商品房买卖合同》，如原告因此未取得购买商品房补助20000元，由被告承担原告该20000元损失。2018年8月1日，被告承诺于2018年12月31日前为原告办理网签合同；2019年4月17日，被告再次承诺于2019年6月30日前为原告办理网签合同，但均未兑现承诺。2019年9月16日、2020年1月7日，被告两次登报公告，称因历史原因，不能办理房屋按揭手续，通知各购房业主到被告处协商办理网签《商品房买卖合同》及备案的事宜，逾期则视为自愿放弃已定房屋的购买权，被告有权另行销售。2018年1月24日，因被告涉诉其他案件，本案涉案房屋被重庆市璧山区人民法院依法查封。2019年12月30日，被告与案外人四川荣慧建设集团有限公司达成和解协议，被告将六枝特区瑞兴﹒银座小区的房产以3300元／㎡的价格，以以物抵债的形式抵给四川荣慧建设集团有限公司，其中包含本案涉案房屋。2020年1月16日，重庆市璧山区人民法院解除对本案涉案房屋的查封。2020年3月30日，被告将涉案房屋备案登记至四川荣慧建设集团有限公司指定人张燕名下，房屋价款为401082元，该六枝商品房预售合同备案登记表无登记机关签章。另查明，该商品房于2015年12月28日取得预售许可证。2017年3月23日，原六枝特区九龙社区服务中心通过银行转账方式支付原告安置补偿款183237元。《商品房买卖合同》第八条第3项约定：因被告原因导致原告未能获得贷款的，原告可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。但至今原、被告多次协商均无果。认定上述事实的证据有原告提交的《居民身份证》1份、《企业信用信息公示报告》1份、《房屋征收货币补偿安置协议》1份、《证明》1份、《瑞兴﹒银座置业预算表》1份、《商品房买卖定金协议书》1份、《收款收据》1份、《商品房买卖合同》1份、《电汇凭证》1份、《收款收据》1份、《六枝特区已签订之特殊协议》1份、《之》1份、《承诺书》2份、《贵州省不动产登记查询结果》1份、《贵阳银行股份有限公司六枝特区支行交易清单》1份，被告提交的证据《公告》2份、《查封清单》1份、《执行通知书》1份、《商品房预售许可证》1份、《不动产权证》1份，本院依职权调取的《执行裁定书》1份、《协助执行通知书》1份以及原、被告的陈述等证据在卷佐证。对被告提交的证据《六枝商品房预售合同备案登记表》1份、《六盘水市中级人民法院报告财产令》1份、《执行和解协议书》1份、《抵偿清单》1份，达不到被告的证明目的，本院对其关联性不予认定。 本院认为，被告于2015年12月28日取得商品房预售许可证明后，于2017年4月21日与原告签订《商品房买卖合同》向原告预售房屋，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，系有效合同，原、被告应当履行遵守。对原告要求确认《商品房买卖合同》有效之诉请，本院予以支持；对原告要求被告交付瑞兴﹒银座住宅小区B幢第9层4号房屋之诉请，虽原告未支付购房尾款，但未支付原因系被告行为导致按揭贷款未能办理，对该款的交付，被告可另案主张权利,本院支持原告诉请被告应履行交付房屋的义务；对原告要求的第三、四、五、七项之诉请，因《商品房买卖合同》对各项均有约定，且被告与原告签订的《特殊协议》及《补充协议》和两次承诺系合同的补充有效约定，系双方的真实意思表示，亦对双方均具有约束力，故对以上诉请，本院予以支持；对原告要求被告支付逾期办证违约金的第六项诉请，虽合同对此项违约金无约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本院予以支持，具体支付金额如下：2017年10月31日至2019年8月19日期间的逾期办证违约金，以已交房款152803元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.75%计算为13064.66元［152803元×（4.75%÷365天）×657天］，2019年8月20日之后的逾期办证违约金，以已交房款152803元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际办证时止。对被告辩称案涉房屋已备案在他人名下，现合同目的已无法实现，商品房买卖合同已解除的意见，因被告提交的《六枝商品房预售合同备案登记表》无登记机关签章，亦不产生法律效力，故对该意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、原告肖成雷与被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司于2017年4月21日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖成雷交付六枝特区贵烟路六枝河南侧瑞兴﹒银座住宅小区B幢9层4号房屋； 三、被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告肖成雷办理六枝特区贵烟路六枝河南侧瑞兴﹒银座住宅小区B幢9层4号房屋的网签及备案登记手续，并提供房屋办证材料到产权登记机关办理房屋权属登记证书； 四、被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告肖成雷交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》； 五、被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖成雷支付2017年7月31日至2020年3月30日期间的逾期交房违约金20784.09元，2020年4月之后的逾期交房违约金，按600元/月计算支付至案涉房屋实际交付之日止； 六、被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖成雷支付2017年10月31日至2019年8月19日期间的逾期办证违约金13064.66元，2019年8月20日之后的逾期办证违约金，以本金152803元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际办证之日止； 七、被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖成雷支付因其逾期办理商品房买卖合同网签、备案登记造成的损失20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2852元，由被告六枝特区瑞兴房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告肖成雷。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员  肖维琼 二〇二〇年六月十五日 书记员  金 涛