北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异216号案外人：北京鑫丰信德房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区****。法定代表人：关钢，总经理。委托代理人：吴霞，女，北京鑫丰信德房地产开发有限公司员工，户籍地北京市东城区。委托代理人：王军，女，北京鑫丰信德房地产开发有限公司员工，户籍地北京市西城区。申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京，住所地北京市西城区复兴门内大街****>负责人：杨毓，行长。委托代理人：李萍，北京中凯（上海）律师事务所律师。委托代理人：冯雪涛，北京市中凯律师事务所实习律师。被执行人：吴安家，男，1976年8月21日出生，汉族，户籍地福建省南安市。被执行人：李文章，男，1966年9月4日出生，汉族，户籍地福建省南安市。被执行人：洪玉敏，女，1971年12月28日出生，汉族，户籍地福建省安溪县。被执行人：黄飞龙，男，1972年10月28日出生，汉族，户籍地福建省安溪县。被执行人：北京晨泽商贸有限公司，住所地北京，住所地北京市房山区阎村镇大紫草坞三街**>法定代表人：王凯。被执行人：北京泉安汇辉机电设备有限公司，住所地北京市，住所地北京市顺义区南彩镇后薛各庄村兴盛大街**法定代表人：洪玉敏。被执行人：北京鼎盛上阀阀门有限公司，住所地北京市丰，住所地北京市丰台区丰台科学城恒富中街**院**楼****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴敬超。本院依据已经发生法律效力的（2015）海民（商）初字第34565号民事判决，在执行中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与吴安家、李文章、洪玉敏、黄飞龙、北京晨泽商贸有限公司（以下简称晨泽公司）、北京泉安汇辉机电设备有限公司（以下简称泉安公司）、北京鼎盛上阀阀门有限公司（以下简称鼎盛公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人北京鑫丰信德房地产开发有限公司（以下简称鑫丰公司）对本院查封位于北京市丰台区XXXX房屋（以下简称XXXX房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。鑫丰公司述称，请求法院解除归鑫丰公司所有的XXXX房屋的预查封。事实与理由如下：鑫丰公司与吴安家于2012年12月签署了《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同）及《北京市商品房现房合同补充协议》，合同总价144.63万元。同期，吴安家与北京银行签署了《借款抵押及开发商保证合同》（以下简称贷款合同），吴安家向北京银行贷款101万元。鑫丰公司在XXXX房屋产权未转移前，承担连带担保责任。贷款合同生效后，吴安家于2015年4月起未按时向北京银行履行还款义务，鑫丰公司因此承担连带担保责任，代吴安家向北京银行偿还了贷款。鉴于吴安家的违约行为，鑫丰公司于2017年6月向北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）提起诉讼。2018年3月27日，丰台法院作出（2017）京0106民初16149号判决书判决解除了买卖合同，2018年7月12日判决书生效。鑫丰公司与吴安家签署买卖合同的同时，双方同期还签署了《借款合同》，吴安家向鑫丰公司借款28万元，用于支付XXXX房屋的房款。吴安家偿还鑫丰公司56000元借款后再未还款。鉴于吴安家的违约行为，鑫丰公司向丰台法院提起诉讼。2019年11月6日，丰台法院作出（2019）京0106民初7066号判决书判决吴安家偿还鑫丰公司224000元借款本金及利息与违约金。借款合同约定，在吴安家还清全部借款本息后，鑫丰公司配合吴安家办理产权转移登记手续。止于目前，吴安家仍未向鑫丰公司支付借款本息及违约金。因此，XXXX房屋一直属于鑫丰公司。吴安家在明知自己无XXXX房屋产权的情况下，一次性租赁给其朋友洪学思，租期20年，一次性收取房租60万元。在收到丰台法院解除买卖合同的判决后，吴安家伙同洪学思，由洪学思起诉鑫丰公司和吴安家，试图用“买卖不破租赁”的条款达到吴安家非法占用XXXX房屋的目的。丰台法院作出（2019）京0106民初3885号判决书，驳回洪学思继续承租并使用XXXX房屋的诉讼请求，判定洪学思与吴安家签订的《房屋租赁合同》有效。洪学思与鑫丰公司提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终11238号判决书，认定一审判决适用法律有瑕疵，驳回上诉维持原判。二审判决再次确认XXXX房屋的产权从未转移过。民生银行北京分行辩称，请求法院依法驳回鑫丰公司的异议。民生银行北京分行在诉讼期间申请保全了XXXX房屋，保全方式为预查封，预查封期限自2016年1月11日至2019年1月10日；在执行阶段已于到期前续封，续封日期自2019年1月11日至2022年1月10日。鑫丰公司提出执行异议所依据的裁判文书系在法院完成预查封之后作出，依法应当驳回其执行异议。鑫丰公司与吴安家之间的借款关系，与查封XXXX房屋无关。（2019）京0106民初3885号判决和（2019）京02民终11238号判决书系针对XXXX房屋的租赁关系而作出的裁判，判决主文中并未对房屋所有权予以确权。即使判决书在事实认定部分认可了鑫丰公司与吴安家签订的买卖合同解除的事实，但解除合同发生法律效力的时间为2018年，在XXXX房屋保全查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款，对于此种情况，人民法院应不予支持。本院经审查查明：本院于2016年12月20日作出（2015）海民（商）初字第34565号民事判决，对民生银行北京分行与吴安家、李文章、洪玉敏、黄飞龙、晨泽公司、泉安公司、鼎盛公司金融借款合同纠纷一案，判决：一、洪玉敏偿还中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金2169522.87元，并支付罚息（截止至二Ο一五年八月十八日的罚息为78154.33元，自二Ο一五年八月十九日起至实际还清之日止的罚息，按照《联保体授信合同》及《借款凭证》载明的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、洪玉敏赔偿中国民生银行股份有限公司北京分行为本案支出的律师费13486元，于本判决生效之日起十日内付清；三、黄飞龙对上述第一、二项规定的洪玉敏的债务承担共同还款责任；四、李文章、吴安家、北京泉安汇辉机电设备有限公司、北京鼎盛上阀阀门有限公司、北京晨泽商贸有限公司对上述第一、二规定的洪玉敏的债务承担连带保证责任；五、李文章、吴安家、北京泉安汇辉机电设备有限公司、北京鼎盛上阀阀门有限公司、北京晨泽商贸有限公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向洪玉敏追偿；六、驳回中国民生银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求。该民事案件审理过程中，民生银行北京分行申请财产保全。本院于2016年1月21日预查封XXXX房屋。判决生效后，民生银行北京分行向本院申请强制执行，本院于2017年5月25日以（2017）京0108执7214号立案执行。2019年1月11日，本院继续预查封XXXX房屋。另查，关于鑫丰公司与吴安家房屋买卖合同纠纷一案，鑫丰公司向北京市丰台区人民法院提起诉讼。该院于2018年3月27日作出（2017）京0106民初16149号民事判决，判决解除鑫丰公司与吴安家签订的《商品房现房买卖合同》及《北京市商品房现房合同补充协议》，鑫丰公司返还吴安家已付购房款607850.65元。该判决已于2018年6月18日生效。判决书查明以下事实：2012年12月11日，鑫丰公司与吴安家签订《北京市商品房现房买卖合同》及《北京市商品房现房合同补充协议》，约定：吴安家购买XXXX房屋，房屋总价款1446300元。同日，鑫丰公司（甲方、出借人）与吴安家、洪丽玉（乙方、借款人）签订《借款合同》，约定：乙方因购房需要，向甲方借款，甲方同意向乙方提供借款。甲方向乙方提供借款金额为28万元，仅供乙方支付XXXX房屋房款。同日，北京银行股份有限公司天宁支行（以下简称北京银行天宁支行、贷款人）与吴安家（借款人）、鑫丰公司（保证人）签订《借款、抵押及开发商保证合同》，约定吴安家贷款101万元，鑫丰公司对吴安家还款提供保证担保。上述合同签订后，吴安家支付了首付款436300元（其中28万元系吴安家向鑫丰公司的借款），鑫丰公司依约定向吴安家交付了XXXX房屋。后吴安家未按照约定偿还银行借款，鑫丰公司承担连带保证责任，代吴安家偿还银行贷款。本院认为，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的不动产，已经支付全部价款并实际占有，尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以预查封。预查封期间，买卖合同依法解除的，人民法院应当解除预查封，但可以执行被执行人因该合同法律关系形成的对该第三人的债权。本案中，被执行人吴安家向鑫丰公司购买XXXX房屋，但尚未办理产权过户登记手续，本院依法采取了预查封措施。根据2018年6月18日生效的丰台法院（2017）京0106民初16149号民事判决，吴安家与鑫丰公司签订的房屋买卖合同已经解除。因此，本院应解除对XXXX房屋的预查封措施。民生银行北京分行可以就吴安家因房屋买卖合同的解除对鑫丰公司的债权受偿。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：一、北京鑫丰信德房地产开发有限公司提出的异议成立；二、本案中止对北京市丰台区XXXX房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇二〇年六月二十八日书 记 员  郭丽娜