广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终602号上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局，住所地广州市越秀区******。法定代表人：彭某某，局长。委托代理人：肖某，该局工作人员。委托代理人：陈某某，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余某某，男，汉族，1987年7月4日出生，住广州市增城区******，公民身份号码************。委托代理人：王某某，广东广语堂律师事务所律师。委托代理人：何某某，广东广语堂律师事务所实习律师。原审第三人：范某某，女，汉族，1965年6月10日出生，住广州市增城区*****************，公民身份号码************。原审第三人：广州新发实业有限公司，住所地广州市增城区***********。法定代表人：赵某峰。上诉人广州市规划和自然资源局（以下简称市规自局）因被诉抵押登记一案，不服广州铁路运输法院(2019)粤7101行初3176号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案房产位于XX镇XX路XX号之十九。根据《销售不动产统一发票（电子）发票联》记载：余某某于2010年2月26日支付涉案房产的预售定金5万元，于2010年12月20日支付售房款87.3346万元。2011年2月20日，新发公司（甲方）与余某某（乙方）签订《广州市商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX），约定：甲方将涉案房产出售给乙方，该房产用途为商业，建筑面积129.9平方米，套内建筑面积101.6平方米，共有分摊面积28.3平方米；合同总金额184.3346万元，乙方自该预售合同网上签订之日起支付全部房价款的48.59%即92.3346万元，在2011年2月28日前，支付全部房价款的49.91%即92万元；甲方应当自合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；甲方应当在2011年3月20日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用，等等。同日，余某某与新发公司办理了商品房买卖合同网上签约手续。余某某主张其已支付涉案房产价款92.3346万元，剩余92万元因新发公司拖欠余某某父亲工程款，双方口头约定以工程款抵扣涉案房产价款，但因该抵扣要新发公司高层同意才可执行，而对方一直拖延执行，导致余某某一直未能过户；余某某并主张其于2014年收楼并使用涉案房产。2014年12月，新发公司与范某某向原增城市国土资源和房屋管理局申请最高额抵押登记，并提交了相关材料，包括：1、《最高额度借款合同》（编号：20141224），约定：范某某借款给新发公司，用途为支付工程款，循环借款额度为2000万元，循环借款额度使用期限为合同生效之日起至2016年12月28日，担保方式为抵押，合同签订日期为2014年12月29日。2、《最高额抵押合同》（编号：20141224），约定：新发公司担保的主债权为自2014年12月29日至2016年12月28日期间在2000万元的最高余额内，范某某与新发公司签订的编号20141224的《最高额度借款合同》以及其他文件而享有的对债务人的债权，合同签订日期为2014年12月29日。该合同附件为《抵押物清单》，内容原增城市********的113套房产，其中包括“XX镇XX路XX号之十九”的房产。3、《作价协议书》，范某某与新发公司约定《抵押物清单》内房地产总价值为20104200元。4、相关房产的《广州市房地产产权情况表》，其中包括“XX镇XX路XX号之十九”的房产，产权人为新发公司，登记字号为11登记12306084，并记载预售证为XXXXXX，合同状态为正式合同，打印时间为2014年12月30日。5、营业执照、法定代表人证明书、身份证、委托材料等。2015年1月8日，范某某缴纳相关税款，并领取相关他项权证，其中粤房地他项权证穗字第XXXXXX号他项权证记载：权利人范某某，权利种类为抵押权，他项权利范围全部，最高额抵押2000万元，房地产权属人新发公司，房地产权证号1220022419，房屋座落XX镇XX路XX号之十九，登记时间2014年12月31日（登记字号14登记XXXXXX）。余某某主张其于2019年3月底看到广州市增城区人民法院（以下简称增城区法院）张贴的执行裁定才知道涉案抵押登记的存在，遂向增城区法院提出执行异议。增城区法院于2019年6月13日作出（2019）粤0118执异183号执行裁定，查明：申请执行人范某某申请执行被执行人新发公司申请实现担保物权一案的执行依据为已经发生法律效力的（2015）穗增法民二担字第4号裁定书，裁决拍卖、变卖新发公司名下的113套抵押房产（详见2014年12月29日新发公司与范某某签订的《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》），范某某对上述抵押房产拍卖、变卖后所得价款在借款本金1550万元的范围内享有优先受偿权，等等；增城区法院认为余某某对该院查封、拍卖涉案房产的执行行为提出异议，实质是对（2015）穗增法民二担字第4号裁定不服，应当依照审判监督程序处理，故余某某的异议理由不能成立，裁定驳回余某某的异议请求。另查，原增城市国土资源和房屋管理局对产权登记的行政职权现由被告行使。原审法院认为，关于余某某是否具备本案原告主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，余某某与第三人新发公司就涉案房产签订了商品房买卖合同，办理了网上签约，并向新发公司支付了涉案房产的部分价款，涉案房产的抵押登记行为影响其民事权利的行使，故原告与涉案房产的抵押登记行为有利害关系，可以提起本案诉讼。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”新发公司申请办理涉案抵押登记时并未提交其与余某某于2011年2月20日签订的《广州市商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX）及网签材料，新发公司故意隐瞒涉案房产已经发生买卖的真实情况，违反了上述规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定：“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。”《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”涉案房产设置抵押时是否存在财产争议应当是登记机关应予审查的重要事项。广州市人民政府发布的自2014年11月1日施行的《广州市房屋交易监督管理办法》规定新建商品房买卖合同、存量房买卖合同应当通过房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台订立。可见，进行网上签约是房屋买卖引起的权属转移登记的必要前置环节。为维护交易安全，保证房屋交易的正常秩序，办理房屋抵押登记前，房屋是否进行了网上签约、是否存在出售的事实，应该成为房屋登记机关进一步核查“财产是否存在争议”的重要审查内容。本案中，余某某与新发公司签订了《广州市商品房买卖合同》并办理了网上签约手续，原增城市国土资源和房屋管理局在审查新发公司、范某某提交涉案房产的抵押登记申请时，审查材料包括2014年12月30日打印的《广州市房地产产权情况表》，记载涉案房产的预售证为XXXXXX，合同状态为正式合同，原增城市国土资源和房屋管理局据此应当知道涉案房产存在已网签的情况，但原增城市国土资源和房屋管理局没有尽到审慎的注意义务，未核查涉案房产已经出售的事实，在未进行必要的进一步核查的情况下，作出涉案商铺的抵押登记行为，违反了上述规定，原审法院应予以纠正。第三人范某某提出的其已善意取得涉案房产的抵押权，对此，范某某申请抵押登记前亦应调查被抵押房产的情况，其通过涉案《广州市房地产产权情况表》或其他查册表亦可知道涉案房产存在网签销售的情形，范某某未充分核查抵押物的真实情况而迳行申请抵押登记，不属于善意取得。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销原增城市国土资源和房屋管理局作出的粤房地他项权证穗字第XXXX**《房地产他项权证》（登记字号14登记XXXXXX）。上诉人市规自局不服原审判决，上诉称：一、上诉人受理新发公司与范某某的抵押登记申请后对申请人进行了询问，查册、打印了产权情况表，并审查其提交的材料，其抵押登记申请符合法定登记条件，涉案抵押登记事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。二、是否办理网签并未规定在不动产登记机构受理不动产登记申请后应当进行查验的内容中，网签手续仅是防止“一房多卖”而建立的交易监管系统，并未限制新发公司对涉案商铺作为物权登记。房屋是否办理网签手续不应纳入抵押登记的审查范围，涉案商铺权属清晰，不存在争议，上诉人已尽到审慎审查的义务。三、若将存量房网签信息纳入房产抵押登记审查范围，将扩大上诉人的审查义务，不利于深化“放管服”改革进度。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人余某某二审未提交答辩意见。原审第三人范某某、广州新发实业有限公司二审未提交陈述意见。经审查，原审法院查明事实清楚且有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人市规自局在办理被诉抵押登记时，是否应将房产交易网签信息纳入审查范围。国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发［2010］4号)中明确提出了“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求。2014年11月1日施行的《广州市房屋交易监督管理办法》第一条规定，为了加强监督管理，规范房屋交易行为，保障交易安全，维护房屋交易当事人的合法权益，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。第八条第一款规定，新建商品房买卖合同应当通过房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台订立，新建商品房买卖合同签订后，未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的，不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的的买卖合同。网签是房管行政部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止房地产开发商“一房多卖”而建立的一个网络化房产交易监管系统。新建商品房交易应当通过网上交易系统办理网上交易手续，网签成立的买卖合同可推定是交易双方的真实合意，亦是房屋买卖双方通过市场交易办理产权转移变更登记的必经前置环节。经过多年实践，新建商品房网签信息以其在实践中的权威性、稳定性和公开性，具有较高的社会公信度，有效降低“一房多卖”等市场失信风险，维护了商品房交易安全，促进了房地产交易市场健康平稳发展。房产抵押权作为担保物权经过核准登记后，当债务人不履行到期债务后，债权人依法享有就抵押的房产享有优先受偿的权利，办理抵押登记后将对抵押房产处分权行使产生重大影响。故《不动产登记暂行条例》、《广州市城镇房地产登记办法》均将抵押登记和确权登记、变更登记等一并规定，且规定了同样的登记程序，说明抵押登记和其他登记一样会涉及交易安全问题，对交易当事人的合法权益产生影响。房管行政机关要求新建商品房交易必须办理网签系对房产交易进行监管的重要举措，目的在于全面保障房地产交易和资金安全、维护当事人的合法权益，这种安全保护和权益保护应当具有平等性，包括房地产交易当事人、抵押设定当事人和善意第三人的共同保护，而不能仅仅理解为考虑管理和交易的方便。新建商品房买卖合同网签后如仍能办理抵押登记，将直接造成房产交易网签与抵押登记相脱离，使得个别房地产开发商可以在办理房产交易网签后，又将该房产高额抵押给他人，导致交易房产无法过户，购房人合法权益得不到保障，影响房地产市场健康平稳发展。因此，抵押登记机关在办理房产抵押登记时，应审查房产交易网签信息。本案中，原审第三人新发公司与被上诉人余某某签订涉案房产买卖合同并办理网签手续后，该公司又以涉案房产为抵押物与原审第三人范某某签订最高额度借款合同，市规自局在审查新发公司与范某某申请提交的相关登记资料时，由于涉案房屋已领取预售证，从保障房产交易安全考虑，应进一步核查该房屋是否曾办理房产买卖合同网签手续、有无登记的购房人等事实，但市规自局工作人员在办理登记没有核查相关信息，未尽到审慎审查义务，损害了被上诉人余某某的合法权益。原审判决撤销被诉房地产他项权证，并无不当，本院予以支持。市规自局的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人广州市规划和自然资源局的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州市规划和自然资源局负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 石晓利二〇二〇年六月五日法官助理 汪姝丽书 记 员 陈土飞