北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初63764号原告（反诉被告）：北京坤江物流有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡马各庄村北。法定代表人：窦立军，执行董事。委托诉讼代理人：周立，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：刘震宁，国浩律师（北京）事务所律师。被告（反诉原告）：北京市马各庄村农业经济合作社，住所地北京市朝阳区金盏乡马各庄村。负责人：吕宗杰，副社长。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京坤江物流有限公司（以下简称坤江物流公司）与被告（反诉原告）北京市马各庄村农业经济合作社（以下简称马各庄合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人周立、刘振宁，被告之委托诉讼代理人杨伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。坤江物流公司向本院提出诉讼请求：1、马各庄合作社赔偿我公司因其单方面解除违法解除《租赁合同》及《补充协议书》给我公司造成的资产损失53425706.44元、经营损失1038766.2元；2、马各庄合作社支付违约金545773.3元；3、马各庄合作社支付我公司搬家物流费3514320元；4、马各庄合作社支付我公司评估费80000元。事实及理由：2005年12月30日，我公司和马各庄合作社签订《租赁合同》，约定马各庄合作社将52亩土地出租给我公司用于仓储物流，合同期限从2006年3于10日至2026年3月10日共计20年，土地年租金为每亩4500元，租金支付方式为一年支付一次，每年6月30日前向马各庄合作社交付当年租金。2016年6月24日，双方签订了《补充协议》，将租金调整为自2016年5月1日起每亩人民币10000元，租金每三年在前一年租金基础上递增5%。在合同履行期内，我公司按时交纳租金，并正常使用承租土地，被告于2018年10月10日向我公司发出《通知》，要求单方解除与我公司的《租赁合同》，该行为已经严重违反了合同约定，为维护我公司合法权益，故起诉。马各庄合作社辩称，我方不同意坤江物流公司的诉讼请求。第一、涉案土地是农业用地，是耕地，坤江物流公司自行建设地上物用于仓储物流，改变了用途，我们认为本案合同是无效合同；第二、坤江物流公司至今占用租赁土地，其主张的相关损失没有依据，经营损失更是欠缺依据；第三、坤江物流公司主张的地上物损失不能成立，因为其地上物建设未经审批，不应该通过判决方式取得补偿。关于违约金，坤江物流公司既主张赔偿损失，又主张违约金与法律规定不符，如果双方合同无效，关于违约金的相关约定也一并无效，其主张违约金也缺乏依据，至于搬家费，坤江物流公司并未提交充分证据，其在三中院数次庭审中也申请了搬运人员出庭，但证言存在前后矛盾，而且明显违背事理。第四、坤江物流公司主张相关损失所依据的评估报告系其单方委托他人作出，评估时依据商品房相关标准所作，我方认为这样的评估报告缺乏可采性，对该评估报告不予认可。马各庄合作社提出反诉请求：1、依法确认我方与坤江物流公司签订的《租赁合同》及《补充协议书》无效；2、坤江物流公司拆除地上物并腾退涉案土地返还我方；3、坤江物流公司支付2018年7月1日至实际腾退之日的使用费，按照每年每亩10000元的标准计算。事实及理由：我方和坤江物流公司签订了《租赁合同》及补充协议书，将我集体所有的55.28亩土地出租给坤江物流公司。合同履行期间，坤江物流公司未经政府主管部门审批许可，在集体土地上修建了房屋等地上物。马各庄村为了贯彻落实市、区人民政府关于地区环境治理、收回集体土地资源的工作要求，经马各庄村村民代表大会决议，终止村集体土地租赁合同，收回集体土地资源。我方根据村民代表大会决议及上级相关工作精神，多次与坤江物流公司就解除合同相关事宜进行协商，但坤江物流公司一直占用租赁合同项下土地，至今未予返还，故提出反诉。坤江物流公司对马各庄村委会的反诉答辩称，我公司不同意马各庄村委会的反诉请求。我公司认为双方租赁合同合法有效，协议签订之前，马各庄合作社是进行过集体内部讨论后签订的，合同上除了马各庄合作社作为出租方盖章，马各庄村委会也盖章确认，合同一直处于正常履行过程中，马各庄合作社或村委会从未提出任何意见，以上情况足以说明双方合同是有效并可以履行的。马各庄合作社之所以此时提出解除合同，是因为涉案土地要被政府收回，我公司作为经营者，应当取得相应的合理补偿。马各庄合作社并不享有单方合同解除权，但因为其违约发出通知并阻止我公司正常使用租赁物，我公司被迫接受合同被解除的现实，但双方关于合同解除的责任并未解决，故我公司未腾退并交还土地，我公司同意在我方合法权益得到补偿的前提下腾退并返还土地。我公司租金交纳到2018年7月1日，此后马各庄合作社拒收租金，因马各庄合作社的行为影响我公司使用，我公司现在也不同意支付2018年7月1日后的使用费。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、《租赁合同》；2、《补充协议书》；3、《说明》；4、《通知》；5、答复告知书及朝阳区金盏乡土地利用总体规划图；6、北京市第三中级人民法院一审庭前会议笔录及一审询问笔录各一份；7、双方共同陈述。根据以上证据本院认定事实如下：1、2005年12月30日，坤江物流公司作为承租人（乙方）与马各庄合作社（甲方）签订了《租赁合同》，承租了马各庄村集体土地52亩，相关约定内容为：租赁用途为仓储物流，合同有效期为20年，租金为每亩肆仟伍佰元整，每年6月30日前向甲方交付当年租金，甲方自2006年3月10日开始向乙方收取租金；甲方对租赁场地、树木和集体资产拥有所有权，未经甲方同意不得毁损和砍伐；甲方对乙方租地的使用性质有监督权，发现乙方有改变场地使用性质的行为和违背中华人民共和国国家法律规定的生产经营活动有制止和终止合同的权利；甲方努力为乙方提供各种便利，并协助乙方办理相关手续（各种费用由乙方负担）；乙方有权按合同约定自主经营，自主决定收益分配；合同期内如遇国家及市、区征占场地及乡域改造，无条件解除或终止合同。如遇有补偿，乙方自建的地上物补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有；乙方未征得甲方同意，不得擅自改变租赁性质；对于在合同履行中非人为发生的责任，应免除双方责任（如：国家、市、区、乡征占及乡域规划，自然灾害等现象）；合同履行中乙方要求修改合同，应及时写出书面材料通知对方，对方应在接到通知15日内以书面形式答复，双方当事人就变更合同事项达成书面协议后，应当在协议书上签字盖章，并上报乡经管站鉴证备案；如遇国家、市、区、乡政府整体规划征占场地，承租人可无条件终止合同，如遇有补偿，地上物补偿按国家规定标准及相关政策，地上物补偿本着谁投资谁所有，场地补偿归甲方；本合同履行过程中，由于一方的过错，使本合同不能履行或不能完全履行，由过错一方承担违约责任；甲、乙双方都有过错按实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任，限期不满单方撕毁合同，一方违约时应向对方支付合同标的相应的违约金或赔偿金以弥补对方损失，损失小按违约金处理，损失大直接按赔偿金处理，具体推定如下：1、一方租用甲方场地所办项目必须是无公害、无污染项目，如不按合同履行，视乙方违约。乙方承担法律责任和所造成的经济损失，合同自行终止；乙方如30日内不按合同约定上交租金，又没有和甲方协商缓交事宜，则视为乙方违约，本合同自行终止；3、因甲方违约造成租赁合同未履行，甲方对乙方的投入进行相应的赔偿；本合同经双方签字、盖章，乡经管站鉴证之日起生效。该合同签订时间为2005年12月30日，北京市朝阳区金盏乡经管站于2006年3月21日在合同上加盖农村经济承包合同鉴证专用章。2、合同签订后，双方进行了履行，马各庄合作社向坤江物流公司交付了土地，坤江物流公司向马各庄合作社按约定交纳了租金，并投资在土地上建造了仓库等地上物。3、2016年6月24日，马各庄合作社作为甲方与坤江物流公司（乙方）签订了补充协议书，对租赁标的物部分确认为位于马各庄村北的55.28亩土地，四至为东至郑长X、南至道路、西至刘福X、北至焦沙路，租赁物四至范围内，其他地上、地下建筑物及附属设施见附件；双方共同确认，租赁期限为20年，自2006年3月10日开始至2026年3月10日止；自2016年5月1日开始，本合同项下的租赁标的物的租金标准调整为每亩每年人民币10000元，自此后，租金每三年递增一次，即在递增年度的前一年租金基础上递增5%;租金每年一付，由乙方在每年的6月30日之前一次性支付下一合同年度的租金；根据原合同文书的约定，乙方租用的土地为农用地，由乙方用于种植、养殖；乙方未经政府相关部门审核同意，已经在租用土地上修建了房屋等违法建筑设施，擅自改变了租赁标的物的用途；经双方共同确认，乙方的行为违反了原合同文书的相关约定及现行法律规定，相关法律责任和后果由乙方全部承担，由此而产生的所有经济损失由乙方自行承担；若有任何单位、部门要求将租赁标的物恢复原状时，乙方须无条件服从并在限定期限内将土地恢复原状，若乙方为在期限内将租赁物恢复原状的，乙方同意由甲方帮助乙方对相关土地、场地恢复原状，甲方因此而支出的费用全部由乙方承担；甲方有监督乙方管理、保护和按照合同规定的用途合理使用合同标的物的权利，如乙方不按合同约定使用或者发生其他违法违约行为时，甲方有权制止，直至解除本合同；乙方不得在合同标的物四至范围内搭建任何违章建筑，未经甲方书面同意并得到相关政府部门批准，不得新建、改建、扩建地上、地下建筑物及其附属设施、设备；乙方违反合同文书相关约定，甲方依据合同约定而行使单方解除权时，本合同及相关文书自甲方解除合同的通知送达之日起解除。乙方对解除合同行为有争议的，应当自甲方送达解除合同通知书之日起的十日内，向法院提起解除相关行为的效力确认之诉；双方共同确认，乙方未经审批、批准而在相关土地、场地上修建的建筑设施为非法建筑，不受法律保护；原合同文书中对相关设施建筑有约定而且不违反法律规定的，由双方继续执行，若原合同文书中无约定的，按照下列规定执行：1、未经有权部门审批同意，乙方不得在租赁标的物范围内从事非法建设、修建违法建筑；2、对已修建的部分，乙方须确保安全，若存在安全隐患的，须自行排除或自行拆除，否则因此而造成的损失，由乙方自行承担；如有关单位、部门要求限期拆除时，乙方须无条件服从并自行拆除，乙方不予拆除的，则由甲方帮助乙方在期限内予以拆除，甲方因此而支出的费用由乙方全部承担并支付给甲方；4、合同终止、解除后，乙方须合同终止、解除情形发生后十日内，将自建建筑物设施自行拆除并将土地、场地恢复原状，并将恢复原状的标的物返还给甲方；若超过第十日仍为处理的，视为乙方放弃处置权，甲方有权以任何方式处理乙方留置、遗弃在租赁标的物范围内的所有物品、设施且不对乙方承担任何责任；合同期内，如合同标的物及/或所占土地被征占（包括但不限于征用、拆迁、合同标的物所在地的政府或者集体经济组织因新农村建设、环境整治、改变土地用途等原因而占用），甲、乙双方必须无条件服从，本合同自动终止，乙方保证在期限内及时办理并腾空标的物（包括经乙方同意使用房屋的第三方），乙方逾期搬离给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿，且甲方有权无偿收回合同标的物；甲方违反合同约定，单方无理由提前收回合同标的物，应按照本合同总使用费的10%向乙方支付违约金，乙方同时有权要求甲方继续履行合同；甲、乙双方协商一致，可以变更或解除本合同，本合同未尽事宜，双方可以订立补充协议并须加盖甲方公章后方为有效；本合同与原合同文书的内容有差异时，以本合同的相关约定为准。4、双方按照补充协议的约定继续履行合同，坤江物流公司缴纳了2018年7月1日以前的租金及相关费用，并确认2018年7月1日后的租金未实际交付。坤江物流公司对马各庄合作社主张的租金标准无异议，就未交纳的原因，坤江物流公司称其在2018年7月之后向马各庄合作社交过租金，但马各庄合作社不收。本案审理中，坤江物流公司称因马各庄合作社违约解除合同，现在不同意交纳2018年7月以后的租金。5、2018年8月20日，马各庄合作社向坤江物流公司发出《说明》，内容为：“根据上级指示精神，落实地区环境治理、收回集体土地资源工作，经马各庄村村民代表会议决议终止村集体土地租赁合同，收回集体土地资源，并根据地上物建筑结构状况，予以地上建筑物一次性适当综合补贴。经专业公司测量，你单位实际总建筑面积34152.25平方米，一次性综合补助补贴款总额为19804493.8元，本村对你租赁土地上的地上建筑物中的正式房屋的一次性补贴的平均价为平房710元/平方米，库房700元/平方米，彩钢100元/平方米。对期限内签订租赁合同解除协议的，我村将对此前按照上级关于消除火灾安全隐患工作而要求承租人在期限内予以拆除的存在严重安全隐患的棚子按照100元/平米的标准予以奖励。”6、2018年10月8日，马各庄合作社及马各庄村民委员会共同向坤江物流公司发出《通知》，要求坤江物流公司于本通知送达之日起三日内自行完成对承租土地范围内的所有彩钢建筑及设施的拆除义务，并要求坤江物流公司在通知送达之日起三日内携带相关材料与马各庄合作社办理并签订租赁合同解除协议书”，“如未在本次通知限定期限内完成通知事项，则你公司与我村经济合作社签订的与承租土地相关的所有租赁合同（协议）均于本通知送达之日起的第四日予以解除，同时，根据村民代表大会决议的授权，由村民委员会对你公司承租的集体土地上未经审批而修建的建筑物予以帮助拆除并回复土地原貌。与此相关的责任和经济损失由你方自行承担。”7、就涉案土地的权属状态及规划用途，马各庄合作社提交了北京市规划和自然资源委员会的《答复告知书》，告知附图中画框部分的土地性质为集体土地，土地用途为林业用地区。审理中，双方均确认附图中画框部分包含有本案租赁的土地，双方均对该答复告知书真实性、合法性予以确认。坤江物流公司称，该回复虽确认了土地用途，但不影响本案合同效力。双方争议的事实和证据：1、地上物的相关成本及价值；2、关于搬家物流费问题；3、坤江物流公司是否有经营损失。对以上问题本院结合相关证据认定如下：坤江物流公司自行于2018年9月委托北京宏米自称评估有限公司对其经营损失及涉案土地的构筑物损失进行了鉴定，支出评估费80万元。马各庄合作社对上述报告因系坤江物流公司自行委托作出而不予认可。审理中，经坤江物流公司申请，本院通过摇号方式选定并委托北京京平价格评估有限公司，对该公司在2018年至2020年经营损失进行了评估，评估结论为：“经运用市场法评估，评估对象2018年至2020年经营损失价格为人民币一百一十万零六千零六十元四角”，双方对评估程序、评估报告的真实性、合法性均认可，马各庄合作社认为双方合同无效，该评估报告与本案无关。坤江物流公司预交鉴定费27000元。经坤江物流公司申请，本院通过摇号方式选定并委托北京大展资产评估有限公司，对涉案土地上厂房、设备及地上物的市场价值进行评估，评估单位采用成本法，对地上物的建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本等分别进行了评估，确定了重置全价后，再根据各部分综合成新率确定了评估价值；对机器设备，在评估重置成本后，结合其综合成新率确定了评估价值；对生物资产，采用市场法进行了估价，估价结果为：“于评估基准日2019年11月22日，固定资产及生物资产的评估价值为4131.96万元”。坤江物流公司对估价报告的真实性、合法性、关联性均表示认可，马各庄合作社认为，坤江物流公司预交鉴定费100000元。关于评估报告中的生物资产，双方确认为树木，包括国槐两株、套数两棵、紫藤、松柏、紫荆花、黄杨等，系坤江物流公司种植。坤江物流公司称，马各庄合作社单方提出解除合同，并采取了断水断电、堵路等措施，导致其无法继续正常使用租赁土地，无奈之下将部分物品从仓库中搬离，产生搬家物流费等损失，对此提交了《运输合同》及《索赔函》，在北京市第三中级人民法院关于管辖问题的审理中，坤江物流公司称350万元的搬家费至今尚未支付，法院裁定书认为：“坤江物流公司自认其尚未支付该笔款项，且坤江物流公司及刘全X均无法提供实际发生的货运单，亦不能清除表述该笔费用的构成明细。另，从坤江物流公司和刘全X的陈述来看，关于搬运期间、凭证留存等亦前后矛盾”。在本案审理中，关于运输费损失，坤江物流公司还补充提交了运费结算对账单及运单一组，其中运费结算对账单上并无任何其他单位或运送人的签字盖章，运单显示承运人为北京吴桥畅达货运有限公司，但坤江物流公司仍未提交相关费用实际支付的证据。马各庄合作社否认采取了堵路、断水断电等措施，2020年3月12日的审理中经询问，坤江物流公司称在2018年10月底的时候，村里的人到其供电室将一条线剪断了，经过协调自己找电工又接上了，目前供电正常；关于道路，原告称公司门口的焦马路上被堆放了土，导致道路无法通行，后来环卫工人将土清理了，目前通行也没有障碍。马各庄合作社对坤江物流公司的上述陈述不予认可，称并没有采取任何措施，仓库和土地也一直在由坤江物流公司正常使用。坤江物流公司未对其陈述的马各庄村委会相关行为的主张提交证据。对该部分事实，依照现有证据，本院不予认定。本院认为：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。据此，集体经营性建设用地以外的土地，尤其是农业用地，使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案审理中查明，坤江物流公司和马各庄合作社租赁协议的标的物为位于马各庄村的集体土地，根据双方均确认的自然资源及国土管理部门出具的文件，涉案土地用途为林业用地。双方签订合同，将农村集体所有的林业用地用于仓储物流，违反了土地管理法上述规定，坤江物流公司未提交证据证明土地权属、规划用途等发生过变化，未证明合同签订之时关于该土地的权属、规划用途符合法律规定，故双方合同应认定无效。坤江物流公司基于合同有效并且被单方解除而提出的支付违约金并赔偿损失诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；马各庄合作社关于双方合同无效之反诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的标的物应予返还。本案审理中，根据申请对地上物的基本情况进行了评估，目前不存在影响腾退的情形，故本院对马各庄合作社提出的坤江物流公司腾退土地及地上物的反诉请求予以支持。双方租赁合同虽无效，但经查坤江物流公司实际使用了土地至今，马各庄合作社主张其支付使用费（租金）至实际腾退之日符合相关法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，第四十四条第一款，第六十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京坤江物流有限公司与被告（反诉原告）北京市马各庄村农业经济合作社2005年12月30日签订的《租赁合同》及2006年6月24日签订的《补充协议书》无效；二、原告（反诉被告）北京坤江物流有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村北的55.28亩土地，四至为东至郑长X、南至道路、西至刘福X、北至焦沙路范围内的土地及地上物腾退并交还被告（反诉原告）北京市马各庄村农业经济合作社；三、原告（反诉被告）北京坤江物流有限公司向被告（反诉原告）北京市马各庄村农业经济合作社支付2018年7月1日至实际腾退之日的使用费，按照年租金五十五万二千八百元的标准计算；四、驳回原告（反诉被告）北京坤江物流有限公司的全部诉讼请求。如北京坤江物流有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334822元，由原告（反诉被告）北京坤江物流有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费7168元，由原告（反诉被告）北京坤江物流有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费合计127000元，由原告（反诉被告）北京坤江物流有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈建斌审 判 员 黎伟伟审 判 员 栾 荟二〇二〇年六月二十日法官助理 李 兵书 记 员 唐 哲高艺林