河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初5923号原告：焦宏刚，男，汉族，1976年5月16日生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李国强，河南弘创律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘政斌，男，汉族，1976年10月15日出生，住洛阳市洛龙区。特别授权。被告：洛阳九鼎房地产有限公司，住所地：洛阳新区南苑一路北侧九鼎中和湾。法定代表人：王志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王楠，男，汉族，1983年8月23日出生，住洛阳市涧**。系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：许现伟，河南大进律师事务所律师，特别授权。原告焦宏刚诉被告洛阳九鼎房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告焦宏刚向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的房屋预定合同；2、判令被告退还原告购房款1450513元，并支付利息348123元（利息按银行同期贷款利率，从2017年3月23日计算至起诉之日）；3、判令被告赔偿原告损失1450513元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，原、被告双方签订房屋预定合同，约定原告购买被告开发的九鼎中和湾房屋一套，合同总价款1645440元，合同签订后，原告共计向被告支付房款及车位费1450513元。2017年，田亚平、辛晓诚就本案中的房屋向洛龙区人民法院提起诉讼，要求被告（洛阳九鼎房地产有限公司）履行与其签订的《房屋预定合同》，并交付该房屋。2019年7月26日，洛阳市中级人民法院作出了（2019）豫03民终1999号民事判决书，判决被告与田亚平、辛晓诚继续履行《房屋预定合同》，并将本案中的房屋交付田亚平、辛晓诚。原告认为，由于被告的故意隐瞒、欺诈行为，在已经和田亚平辛晓诚签订了《房屋预定合同》的情况下，就同一房屋又与原告签订《房屋预定合同》，导致该合同履行不能，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，为此，特向贵院提起诉讼，望判如所请，以维护原告的合法权益。被告洛阳九鼎房地产有限公司辩称：一、本案大案由为合同纠纷，细分具体应为预约合同纠纷。从本案2017年3月23日双方所签订的《房屋预定合同》的名称、合同的第5条、第7条，尤其是第9就可以反映出来，即该合同的性质为预约合同性质，而非商品房买卖合同的性质。二、我公司不可能存在欺骗（诈）、隐瞒事实之说（原告起诉状事实与理由部分第三段：“原告认为，由于被告的故意隐瞒、欺诈行为……”不存在）。1．原告获悉购房消息最早是自二手房中介公司的网络发布，并非自我公司售房部或者我公司的广告宣传。2．原告在网上获悉有案外人田亚平出售房产的消息之后，原告就找到其朋友赵某（我公司副总）到我公司售房部询问房源情况、并实地查看了房源。3．当时我公司已多次告知案外人田亚平，不再出售给田亚平，因为田亚平长期违约不交房款，且田亚平将涉案房源挂到互联网上出售（洛龙区法院两次审理田亚平案均驳回了其要求交付房屋的诉讼请求）。4．焦宏刚对以上事实的来龙去脉亲身经历、了如指掌。焦宏刚早在2017年4月2日就曾第一次向贵院起诉，充分说明原告焦宏刚对其所预定房产有争议、对以上事实是十分熟悉了解的。5．我公司始终愿意与原告焦宏刚达成预约订购协议并迫不及待地与其签订正式的商品房买卖合同。这与司法解释第9条的立法本意大相径庭。在原告焦宏刚2017年4月2日起诉，我公司积极于2017年5月10日与焦宏刚签订了《房屋买卖和解协议》，焦宏刚随后撤回了起诉。6．双方之所以未在2017年5月16日签订正式的商品房买卖合同及补充协议，是由于另案田亚平已向贵院提起了诉讼并查封保全了房产。因此，我公司是始终积极在化解这一矛盾。在坦诚处理这一问题的。尤其是对焦宏刚，我公司更是偏爱有加、倍加珍惜。我公司始终是以积极的态度面对他的，绝非其起诉状中所陈述的“我公司欺骗、故意隐瞒了他真实情况”的主观恶意存在。7．再后来，贵院又进一步通知了焦宏刚作为案件第三人直接参加到另案田亚平诉讼中来。这更进一步印证了焦宏刚对其所预定房屋的真实情况是非常了解知情的、根本不存在任何隐瞒之说。其作为完全民事行为能力人应当对诉讼的结果有一定的预期，根本不可能存在原告所谓的“故意隐瞒真实情况的欺骗、欺诈”。三、我公司于中级法院判决生效后多次、以多种方式及时通知焦宏刚，让其先将房款1245440元取走，可至今焦宏刚对我公司始终不予理会。四、我公司还在积极的申请再审中（另案田亚平）。五、本案不属于商品房买卖司法解释第9条（三）项的情形。1．我公司和田亚平所签订的合同也同样是《房屋预定合同》，也并没和田亚平签订正式的商品房买卖合同及补充协议《房管局备案必用的标准为文本》。已经生效的洛阳市中院判决也没有认定我公司和田亚平所签订的《房屋预定合同》是商品房买卖合同。中级法院判决是以合同法第36、37条的“事实上的买卖合同成立”来判断的。并非是说我公司于田亚平所签订的《房屋预定合同》是商品房买卖合同或者已经符合司法解释第5条而转化为商品房买卖合同了。这些与司法解释第九条显然不是同一语境、范畴、本意、内涵。在另案的田亚平案件中，我公司接受田亚平房款也均是发生在与焦宏刚签合同的2017年3月23日合同之前，而非之后。我公司自始至终也根本没有与田亚平签订正式的商品房买卖合同的意思和行为。因此，根本不像原告所说“故意隐瞒、欺诈”情形，仅仅是由于生效判决令然，无法与焦宏刚继续签正式的商品房买卖合同实乃无奈之举。2．司法解释第9条所指向的是“开发商与购房人签订了正式的商品房买卖合同”的情况为前提条件的。显然原告不符合这一前置法定条件《司法解释第4,5,6条所指的是预约合同》。司法解释第9条的惩罚性赔偿是有特指的，在于打击“一房二卖数卖”的恶意行为。而本案我公司根本不存在故意去出卖两次房屋的情况。是由于田亚平长期5-6违约，我公司才按照双方《房屋预定合同》第3条另预售给焦宏刚的，这显然是有合同依据的，这显然与司法解释第8，9条规范的情形截然不同。也正如前面所说的，我公司并无丝毫隐瞒，一切都是以公平、透明的。本案应适用“预约合同”处理，不应突破“预约合同”的性质、目的和范围，本案中双方对预约合同的违约责任已经作出了特别约定。预约合同的标的为“双方待条件成就时签订正式的商品房买卖合同的行为”，此类合同的标的行为，而非房屋。与焦宏刚未正式签订商品房买卖合同及补充协议的原因，是由于司法查封的原因，显然是我公司意志以外的因素阻碍了双方的行为，并非是我公司故意隐瞒了真实情况。综上，请依法驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，2017年3月23日，焦宏刚（买受人、乙方）与洛阳九鼎房地产有限公司（出卖人、甲方）签订了《房屋预定合同》，约定：乙方认购甲方销售的位于洛阳市××区××路××楼××单元××室，建筑面积为205.68平方米，优惠后总房款金额为1645440元，乙方交付人民币3万元作为定金，并同意在签订本合同后7日内到甲方售房中心与甲方签订《商品房预售合同》及补充协议。逾期未办理者，视为自动放弃，甲方不退还定金并有权处理乙方所选商品房而不另行通知，若乙方放弃认购商品房，甲方不退还定金；乙方选择按揭贷款即预定合同签订后7日内付清首期房款，按揭贷款按银行或公积金现行相关政策执行；签订本合同后，在约定的期限内，甲方不得将乙方所认购的商品房另售他人，否则，乙方有权要求甲方双倍返还定金。当日，焦宏刚向洛阳九鼎房地产有限公司交纳首付款495000元、立体车位款105000元。2017年4月，焦宏刚以洛阳九鼎房地产有限公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，主张：“2017年3月，原被告协商一致，原告购买被告开发的九鼎中和湾小区5-1-1601号房产，房屋单价8000元，总价1648000元。同时原告分一次向被告支付了房款600000元，合同签订后，被告没有按照约定交房，原告多次催要无果，后经原告查询得知，该房已经被被告另外出售给田亚平”，故起诉要求确认双方房屋买卖合同解除并请求判令洛阳九鼎房地产有限公司返还其已付房款600000元，同时向其支付赔偿金600000元。该案件审理中，焦宏刚（乙方、买受人）与洛阳九鼎房地产有限公司（甲方、出卖人）于2017年5月10日自行达成《房屋买卖和解协议》，约定：甲乙双方同意按照双方于2017年3月份签订《房屋预定合同》的条件签订《商品房预售合同》及补充协议；甲方愿意给予乙方一年物业服务费的优惠；乙方需在2017年5月16日前到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》及补充协议，甲方应于银行贷款放到公司账户上之后，将符合《商品房买卖合同》交房条件的房屋交付乙方；乙方需于2017年5月16日前撤回在洛龙区人民法院对甲方的起诉；因乙方个人原因导致该套房屋贷款无法办理，接到甲方通知后，乙方应于两周内缴齐该房屋剩余全部房款；如逾期未办理，甲方有权收回该套房屋，乙方应配合甲方办理退房手续。前述协议签订后，焦宏刚于2017年5月15日向本院申请撤诉，本院于当日作出（2017）豫0311民初2209号民事裁定书，裁定：准许原告焦宏刚撤回起诉。此后，焦宏刚于2017年5月24日通过POS机刷卡又向洛阳九鼎房地产有限公司交纳房款750513元，洛阳九鼎房地产有限公司向原告出具了金额为750440元的房款收据。2017年7月31日焦宏刚又与洛阳九鼎房地产有限公司签订了《平面车位购买协议》，约定购买位于中和湾小区2号地下停车场114号平面车位，该车位售价205000元。同日，焦宏刚又向洛阳九鼎房地产有限公司交纳车位款100000元。另查明：就案涉房屋，案外人田亚平曾于2011年11月5日与洛阳九鼎房地产有限公司签订《房屋预定合同》。就该合同的履行双方发生纠纷，田亚平、辛晓诚（系田亚平的丈夫）亦向本院提起诉讼，请求判令洛阳九鼎房地产有限公司履行《房屋预定合同》，向田亚平、辛晓诚交付案涉房屋（洛阳市××区××路××楼××单元××室）。本院经审理后作出（2017）豫0311民初2309号民事判决，田亚平、辛晓诚不服该判决提起上诉，洛阳市中级人民法院经审理后作出（2017）豫03民终5988号民事裁定书发还本院重审。重审中，本院依法通知焦宏刚作为第三人参加诉讼，经审理后作出（2018）豫0311民初343号民事判决，判决：驳回田亚平、辛晓诚的诉讼请求。田亚平、辛晓诚仍不服判决提起上诉。洛阳市中级人民法院经审理后于2019年7月26日作出（2019）豫03民终1999号民事判决书，认定“田亚平与九鼎公司于2011年11月5日签订的《房屋预定合同》约定了田亚平、辛晓诚购买房屋的具体位置、建筑面积和价款、付款方式和违约责任等相关事项，……双方一系列实际履行行为已达成商品房买卖的合意，双方房屋买卖法律关系成立。……九鼎公司在没有解除与田亚平商品房买卖合同的情况下，于2017年3月23日与焦宏刚签订了涉案房屋预定合同，该行为并不影响九鼎公司与田亚平的买卖房屋的法律关系成立”，并判决：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初343号民事判决；二、洛阳九鼎房地产有限公司与田亚平、辛晓诚继续履行2011年11月5日签订的《房屋预定合同》；田亚平、辛晓诚于本判决生效之日起十五日内向洛阳九鼎房地产有限公司交纳房款977559元；洛阳九鼎房地产有限公司于田亚平、辛晓诚履行付款义务后十五日内向田亚平、辛晓诚交付洛阳市××区××路××楼××单元××室房屋。洛阳九鼎房地产有限公司对前述判决不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院经审查后于2019年12月3日作出（2019）豫民申7382号民事裁定书，裁定：驳回洛阳九鼎房地产有限公司的再审申请。本案审理中，就焦宏刚与洛阳九鼎房地产有限公司签订《房屋预定合同》的过程，洛阳九鼎房地产有限公司申请证人赵某出庭作证，证人赵某出庭陈述：“我之前是被告公司的副总经理，现在单位调整了，是洛阳日报社经营管理处的副处长。原告与被告签订合同的过程，我不清楚。今天出庭是为了说明，之前我与原告认识，是朋友关系，他说在网上58同城中介平台看到了案涉房屋的出卖信息，因为我当时还在被告公司任职，对情况比较熟悉，就找到我了解案涉房屋的情况。当时他了解到出卖人田亚平与我公司还没有签订买卖合同，就已经挂在网上卖，怕有问题，就找我了解一下情况，我找到公司负责销售的韩燕了解情况，韩燕说田亚平只付了一部分房款，也没有签订合同，已经违约了，我把这个情况给原告说了，原告说让我和销售对接一下，通过公司把房子卖给他。我介绍原告与公司销售对接上之后，就没有再参与这个事情了，原告找我说这个事情的具体时间我现在记不清了，找我说这个事情和签订合同应该是在同一年。”焦宏刚对证人证言不予认可，并主张其在签订前述《房屋预定合同》前不知道田亚平与洛阳九鼎房地产有限公司之间签订过预定合同，也未在网上看过案涉房屋的销售信息。本院认为：原告焦宏刚与被告洛阳九鼎房地产有限公司于2017年3月23日签订的《房屋预定合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同中所涉及的房产即位于洛阳市××区××路××楼××单元××房产，已经法院生效判决由洛阳九鼎房地产有限公司继续履行其与田亚平、辛晓诚于2011年11月5日签订的《房屋预定合同》，洛阳九鼎房地产有限公司应于田亚平、辛晓诚履行付款义务后十五日内向田亚平、辛晓诚交付前述房屋。因此，被告洛阳九鼎房地产有限公司无法向原告交付前述房屋，致使原告焦宏刚与被告洛阳九鼎房地产有限公司之间签订的前述《房屋预定合同》的合同目的已不能实现，被告洛阳九鼎房地产有限公司构成根本违约，现原告焦宏刚起诉要求解除其与被告洛阳九鼎房地产有限公司于2017年3月23日签订的《房屋预定合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的法定条件，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉房屋预定合同解除后，被告洛阳九鼎房地产有限公司应将收取的购房款返还给原告焦宏刚。原告向被告交付款项的数额合计为1450513元，其中包含有车位款205000元，因原被告双方之间签订有《平面车位购买协议》，其与房屋预定合同是相互独立的协议，原告未举证证明该车位购买协议存在不能履行的情形，其诉请中亦未主张解除该车位购买协议，因此，被告洛阳九鼎房地产有限公司就案涉房屋收取的购房款实际应为1245513元（总款项1450513元-车位款205000元），被告应向原告返还款项数额为1245513元；另被告洛阳九鼎房地产有限公司应自其实际收到前述房款之日起（即其中495000元应自2017年3月23日起算，剩余750513元应自2017年5月24日起算）至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告计付资金占用期间的利息，自2019年8月20日起至被告实际履行之日应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息。原告主张被告返还全部款项1450513元并主张自2017年3月23日起计算利息，对其超出前述数额部分的主张，本院不予支持。关于原告主张被告洛阳九鼎房地产有限公司按照其已付款项的一倍赔偿其损失1450513元的请求。本案中，被告洛阳九鼎房地产有限公司主张，原告焦宏刚与其签订《房屋预定合同》前，已明知案外人田亚平已与被告签订有《房屋预定合同》。原告对此不予认可，被告虽申请证人出庭作证，因证人原为其工作人员，与被告存在利害关系，被告亦未能提供其他证据佐证，对被告的该主张本院不予认定。被告洛阳九鼎房地产有限公司在未与案外人田亚平合法解除房屋买卖合同关系的情况下又与原告焦宏刚签订房屋预定合同，亦未举证证明其在签订合同时向原告明确告知了前述情况，被告洛阳九鼎房地产有限公司对于案涉《房屋预定合同》不能继续履行存在过错，应承担向原告赔偿损失的民事责任。另外，2017年3月23日原告焦宏刚仅向被告洛阳九鼎房地产有限公司交纳了购房款495000元，2017年4月份原告曾向本院提起诉讼要求解除案涉的《房屋预定合同》，至此时，原告已知晓被告与案外人田亚平之间就案涉房屋存在纠纷，其在该纠纷尚未解决、案涉房屋归属不能确定的情况下，自愿与被告洛阳九鼎房地产有限公司达成和解、撤回起诉，后又向被告交纳购房款750513元，原告焦宏刚对该交易的风险应有预判并承担部分的责任；综合考虑原被告双方的过错程度，本院酌定由被告洛阳九鼎房地产有限公司按照原告于2017年3月23日已付房款的一倍即495000元的标准向原告赔付。对原告超出部分的诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、解除原告焦宏刚与被告洛阳九鼎房地产有限公司于2017年3月23日签订的《房屋预定合同》；二、被告洛阳九鼎房地产有限公司应于本判决生效后十日内向原告焦宏刚返还购房款1245513元并支付利息，其中购房款495000元的利息自2017年3月23日起算，剩余购房款750513元的利息自2017年5月24日起算，截至2019年8月19日期间利息均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至被告实际履行之日，利息均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。三、被告洛阳九鼎房地产有限公司应于本判决生效后十日内向原告焦宏刚赔偿损失495000元。四、驳回原告焦宏刚的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32894元，由原告焦宏刚承担13158元，由被告洛阳九鼎房地产有限公司承担19736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李改飞人民陪审员  李明欣人民陪审员  杨明亚二〇二〇年六月二十二日书 记 员  苏艳文