新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2302民初337号 原告：杨新琳，女，1961年8月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：李淑娟，新疆百森律师事务所律师。 被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，该公司办公室文员。 原告杨新琳与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，于同年4月20日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨新琳及其委托诉讼代理人李淑娟到庭参加诉讼。被告隆诚伟业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨新琳向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告返还原告已付房款863908元（已扣租金26920元）；3．判令被告承担自合同解除之日起至实际支付购房款之日止的房款利息损失；4．判令被告退还原告缴纳的装修费用33897元；5．判令被告退还原告缴纳的维修基金1706元；6．判令被告向原告支付至合同解除之日的租金，暂计算至起诉日为85248.49元（1095元/12个月×36.86㎡×19个月，547.5元/12个月×24.62㎡×19个月，2018年8月18日至2020年3月18日）。事实和理由：2016年4月19日，原、被告双方签订书面《商品房买卖合同》两份（合同中的签约日期为后补），合同约定原告购买的商品房为预售商品房，原告按照合同约定支付了房屋价款。2017年12月4日，因隆盛百货商场关门，原告未取得合同约定的运营收益，经协商一致，达成《协议书》一份，该协议约定，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告方支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金，原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租赁费时，原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告缴纳的房款。因被告未按约定支付租金，原告认为被告的行为已经构成了违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告杨新琳围绕诉讼请求依法提交了：1．《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》各两份、销售不动产统一发票两张，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已履行合同义务，向被告缴纳了购房款890828元；2．装修费收据、维修基金收据各两张，证明原告购买房屋后向被告缴纳了装修费共计33897元、维修基金1706元；3．《管理运营协议书》两份，证明2014年8月26日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订运营协议，将购买的上述房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司运营，分别约定每年每平方米收取租金547.5元、1095元。4．《关于新疆隆盛伟业房地产开发有限公司“富地康城”项目中商铺销售经营存在问题的处理方案》一份、《协议书》两份，证明2017年4月14日，因隆盛百货商场关停，由被告提出问题的处理方案，并且根据该方案，2017年12月4日，被告与原告签订《协议书》，约定管理运营协议不再履行，由被告向原告支付房屋租金，如不能足额支付，原、被告双方签订的商品房买卖合同解除，被告的法定代表人王斌在该协议书上签字并盖章；5．企业信息查询表一份，证明阜康市隆诚商贸有限公司于2016年8月2日注销登记。经审查，上述证据的来源、形式符合法律规定，能够反映原告所要证明的事实，与待证事实具有关联性，具有证明力，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 被告依法提交了：收据六张，证明被告已向原告支付租金共计80805元。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性及被告所要证明的问题均无异议。因原告对该组证据真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以确定。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告开发的富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三层211号、一层68号商铺两间。商铺建筑面积分别为：24.76㎡、36.87㎡，单价分别为：10988元/㎡、16828.61元/㎡，价款分别为：272063元、620471元。其后，双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》两份，将房屋面积分别变更为：24.62㎡、36.86㎡，总房款分别变更为：270525元、620303元。合同签订后，原告向被告交付了全部房款890828元，另原告向被告交付了维修基金共计1706元（1538元＋168元）。2014年9月4日，原告向被告交付了装修费用共计33897元（20279元+13618元）。 2014年8月26日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》，将所购铺位交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营，由阜康市隆盛商贸有限公司支付租金。2016年1月6日，原告收到了阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日期间的租金26964元（20186元+6778元）。2017年4月10日，原告收到了阜康市隆盛商贸有限公司支付的2016年8月18日至2017年2月17日期间的租金26921元（20181元+6740元）。2017年12月4日，原告收到被告支付的2017年2月18日至2017年8月17日期间的租金26920元（20181元+6739元）。 2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销，引发大量商户上访，阜康市人民政府组织相关部门成立处理小组进行协调。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向业主支付租金。承诺按上述约定向业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付业主租金时，同意与业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回业主购买商场铺位时所缴纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款）。并承诺上述方案具体实施过程中，被告将与每位业主签订处理此事的协议书。因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告在内的全体业主未按约获得租金，2017年12月4日，原、被告根据被告提出的处理方案，签订两份《协议书》，协议约定，一、原告购买的铺位位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼211号面积24.62㎡，总价款为270525元，付款方式为全款；一楼68号面积36.86㎡，总价款为620303元，付款方式为全款。二、被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金。三、原告承诺其与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每年547.5元/㎡、1095元/㎡，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。四、特别约定：被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位所缴纳的全部房款。五、特别约定：若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时：1、被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2、被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款。协议还对其他相关事宜进行了约定。 另查明，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。 本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）是否应当解除；2.原告主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求有无依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的两份《商品房买卖合同》，并针对该合同签订的两份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，意思表示真实，内容具体确定，且不违反法律、法规的强制性规定，双方系商品房买卖合同关系，自签订之日起对双方当事人产生法律约束力，当事人应当恪守。 一、关于原、被告签订的两份《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）是否应当解除的问题。2017年12月4日，原、被告签订两份《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。现被告未按照约定向原告支付租金，双方约定解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定行使合同解除权，对原告要求解除与被告签订的两份《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求有无依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还购房款863908元（扣除租金26920元），根据原、被告签订《协议书》约定，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，故被告于2017年12月4日向原告支付的2017年2月18日至2017年8月17日的租金26920元应当予以抵扣。由于《协议书》是被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，因此阜康市隆盛商贸有限公司向原告支付的租金也应在被告向原告退还的房款中予以抵扣。根据查明的事实可知，2018年8月17日之前原告收到的租金共计80805元，被告应向原告返还房款810023元（890828元-80805元）。故对原告请求被告返还购房款863908元的诉讼请求，本院支持810023元。关于原告请求被告支付从合同解除之日至实际支付购房款之日的利息损失问题，原、被告双方签订的《协议书》约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。根据合同法的规定，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2020年4月1日，故原、被告解除合同的时间应为2020年4月1日。被告应于2020年6月1日前向原告退还购房款，被告未按约退还购房款，应从2020年6月2日起向原告支付利息损失，原告主张按中国银行同期贷款利率计算利息，不违反法律规定，故被告应以应退还房款810023元为基数，按中国人民银行一年以内贷款月利率4.35‰赔偿原告自2020年6月2日至房款实际给付之日期间的利息。原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。按《协议书》的约定，2020年4月1日至2020年6月1日期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，此期间亦不应支付利息。原告主张由被告退还交纳的装修费用33897元，根据本案查明的事实，原、被告签订《协议书》时，该装修费用已经实际发生，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还维修基金1706元，被告认可其收到了原告缴纳的维修基金1706元且同意将维修基金退还原告，故本院对原告要求被告退还维修基金1706元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告按547.5元/㎡/年、1095元/㎡/年的标准支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订的《协议书》的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告主张从2018年8月18日开始至合同解除之日的租金符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2020年4月1日，共计592天。被告应向原告支付租金87326元（547.5元/㎡/年×24.62平方米÷365天×592天+1095元/㎡/年×36.86平方米÷365天×592天），本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告杨新琳与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）； 二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨新琳返还房款810023元（已扣租金80805元）； 三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨新琳赔偿以应返还房款810023元为基数、按月利率4.35‰自2020年6月2日起至房款实际付清之日期间的利息损失； 四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨新琳退还维修基金1706元； 五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨新琳支付2018年8月18日至2020年4月1日的租金87326元； 六、驳回原告杨新琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13645元，由原告杨新琳负担1184元，由被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担12461元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  谢召涧 人民陪审员  曹 艳 人民陪审员  郭巧玲 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  金莉梅