广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初10768号 原告:南宁金恒房地产开发有限公司，住所地：南宁市白沙大道**，统一社会信用代码：91450100775971937M。 法定代表人：潘超文，董事长。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西桂成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃晓梅，广西桂成律师事务所律师。 被告：李民，男，1974年7月7日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年7月15日 开庭时间：2020年5月7日 当事人到庭情况： 原告方：原告南宁金恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人覃晓梅到庭 被告方：未到庭 原告诉请要点 一、解除原告与被告于2010年9月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告将位于南宁市x大道x号云星·钱隆天下x号楼x号房返还给原告； 二、被告协助原告办理南宁市x大道x号云星·钱隆天下x号楼x号房《商品房买卖合同备案证明》（备案编号:xxxxx）、《预购商品房预告登记》的撤销手续； 三、被告向原告支付违约金108928.65元（726191×15%）； 四、被告赔偿原告律师费损失12000元； 五、本案诉讼费用由被告承担。 事实认定 2010年9月27日，原告南宁金恒房地产开发有限公司（以下简称“金恒公司”）（出卖人）与被告李民（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由李民向金恒公司购买位于x大道x号云星·钱隆天下x号楼x号（以下简称“涉案房屋”），房屋总价款726191元。合同附件六《合同补充协议》第一条第3款约定，买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的22.06%作为首期付款（此比例为暂定比例，买受人应付的首付款比例以按揭贷款银行批准的数额为准），计人民币160191元；其余77.94%的合同价款，计人民币566000元由买受人向银行办理按揭贷款；第10款约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用；第11款约定，……买受人不按上述期限偿还出卖人代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金；出卖人解除本合同，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算）。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。 上述合同签订后，李民通过支付首付+向中国农业银行股份有限公司南宁分行（以下简称“农行南宁分行”）申请贷款的方式付清购房款。2010年10月20日，上述合同办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：xxxxx）。2011年7月8日，金恒公司将涉案房屋交付给李民使用。 因李民未依约偿还贷款本息，农行南宁分行向本院起诉，要求解除与李民、金恒公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求李民偿还借款本金506208.49元、支付利息、逾期利息及复利3361.60元等，金恒公司对上述债务承担连带责任。本院于2017年12月20日立案受理后，作出如下判决：一、解除农行南宁分行与李民、金恒公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、李民偿还农行南宁分行借款本金506208.49元；三、李民给付农行南宁分行借款利息、复利、罚息（计算方法：至2017年9月20日止，利息、复利、罚息合计3361.6元，此后至债务实际清偿之日止，以本金506208.49元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计算）；三、李民向农行南宁分行赔偿律师代理费23382元；……。2019年5月30日，农行南宁江南支行向金恒公司发《付款函》，明确金恒公司应付借款本金506208.49元，利息（含罚息）46125.59元，律师费23382元，诉讼费用12449元，合计588165.08元。2019年5月31日，金恒公司将588165.08元转账支付给农行南宁江南支行。同日，金恒公司向本院支付执行费8247元。 金恒公司为李民承担连带保证责任后，李民未在合同约定的期限内向金恒公司偿还代偿款项，金恒公司遂以李民违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。本院于2019年12月28日向李民送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。 另查明：涉案房屋所在的楼栋已经取得南房预字（2009）第283号《商品房预售许可证》。2010年10月30日，金恒公司为李民办理涉案房屋的预告登记，登记证号：邕房预字第**。 再查明：2019年7月1日，金恒公司因本案诉讼聘请广西桂成律师事务所作为诉讼代理人诉至本院，提出相关诉请，并支出律师代理费12000元。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李民经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 金恒公司与李民签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 本案中，李民因购买涉案商品房向银行按揭贷款，双方在合同附件六《合同补充协议》第一条第10款、第11款中对买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任情形下的合同解除条件、违约责任等进行了约定。因此，李民不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致金恒公司作为保证人为其代偿了借款本息、律师费、诉讼费、公告费等费用合计588165.08元，而李民又未能在合同约定的期限内向金恒公司偿还代偿款项，其行为已构成违约，且符合双方约定的合同解除条件，因此，金恒公司要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于合同的解除时间，由于金恒公司未能举证证明其曾向李民发出过解除合同通知书，现金恒公司通过诉讼方式要求解除合同，故应当以起诉状副本送达之日即2019年12月28日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，金恒公司要求李民协助配合注销涉案房屋的商品房买卖合同登记备案及预购商品房预告登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。涉案房屋已交付给李民使用，李民应将该房屋返还给原告。 合同解除的责任在于李民已如前所述，根据合同附件六《合同补充协议》第一条第11款的约定，李民还应按照合同总价款726191元的15%支付解除合同的违约金108928.65元。李民还应承担金恒公司为追索代偿款项而支付的律师费12000元。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告南宁金恒房地产开发有限公司与被告李民于2010年9月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年12月28日起解除； 二、被告李民于本判决生效之日起十日内将x大道x号云星·钱隆天下x号楼x号房返还给原告南宁金恒房地产开发有限公司； 三、被告李民于本判决生效之日起十日内协助原告南宁金恒房地产开发有限公司办理位于竹溪大道x号云星·钱隆天下x号楼x号房的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：xxxxx）及预购商品房预告登记（预告登记证号：：邕房预字第**的注销手续； 四、被告李民于本判决生效之日起十日内向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付违约金108928.65元； 五、被告李民于本判决生效之日起十日内向原告南宁金恒房地产开发有限公司赔偿律师费损失12000元。 本案受理费11062元，保全费4151元，均由被告李民负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  梁美坚 人民陪审员  李红艳 二〇二〇年六月一日 书 记 员  杨 璇