云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初1515号 原告:保山安居企业管理有限公司。统一社会信用代码：915305025798383112。 住所地：隆阳区兰城街道九龙路中段观城国际。 法定代表人：杨再久，任该公司经理。 委托诉讼代理人：胡苏斌，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：张翠英，女，1957年6月24日生，汉族，云南省隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨露，女，1989年4月9日生，汉族，云南省隆阳区人，住隆阳区，系被告张翠英女儿，一般授权代理。 原告保山安居企业管理有限公司与被告张翠英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保山安居企业管理有限公司的委托诉讼代理人胡苏斌，被告张翠英的委托诉讼代理人杨露到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2019年度和2020年度两年的物业管理服务费4931.93元、违约金3765.51元，合计8679.44元，并承担诉讼费用。事实和理由：2013年7月26日，被告购买了云南安和房地产开发有限公司开发的隆阳区九龙路中段“观城国际”5栋1601号商品房，建筑面积172.27㎡。2015年4月30日，原告与该公司签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为“观城国际”业主提供物业服务。2016年3月14日，被告接房入住，同日领取了《业主手册》，并与原告和开发商三方共同签订了《书面承诺书》，承诺同意遵守业主手册的全部条款，如有违约愿意承担违约责任。其中在《业主手册》观城国际物业临时管理规约第四章第一条对收费项目、标准作了规定，即：住宅物业服务费每平方米每月0.60元,住宅二次加压费及水池清洗费每户每月10元，生活垃圾费每户每月6元，电梯使用费每户每平方米每月0.50元，业主应于当年12月31日前交清次年全年的物业服务费。被告在居住期间，未按约定交纳2019年度和2020年度两年的物业服务费4931.93元（其中两年的物业管理费各1240.344元、电梯维护使用费各1033.62元、二次加压费和水池清洗费各120元、垃圾费各72元）。按照《前期物业服务协议》第九条第四项：“业主违反协议，不按约定的收款标准和时间交纳费用，乙方（原告）有权从人逾期之日起60天后停止对业主服务，并免除乙方（原告）因停止服务而可能产生的责任，同时要求业主补交，并从逾期之日按每天3‰比例加收违约金”之规定，被告应按每年应交纳的物管费2465.964元为基数，支付自2019年1月1日起至2020年3月13日止的逾期交纳物管违约金3765.51元（其中欠2019年度物管费违约金的时间为2019年1月1日起至2020年3月13日止共437天，违约金3232.87元；欠2020年度物管费违约金时间为2020年1月1日起至2020年3月13日止共72天，违约金532.64元），合计8697.438元。 被告辩称，原告所诉欠其2019年度和2020年度两年物业管理费属实。未支付给原告该两年的物业管理费的原因，系被告于2016年3月14日接收该房屋，而原告收取了被告自2013年10月1日起至2016年12月31日止的物业管费用未退给被告,才导致2019年度和2020年度的物业管理费用未支付给原告，原告主张的违约金不予认可。 本案争议焦点：原告主张2019年度和2020年度的物业管理服务费及相应的违约金是否应当支持？ 原告针对主张向本院提交了如下证据： 1、不动产权证书复印件一份，欲证实：“观城国际”5栋1601号房的业主为被告。经质证，被告不持异议。 2、“观城国际”业主手册一份，欲证实原、被告及开发商三方于2016年3月14日共同签订书面承诺，同意遵守业主手册的全部条款，如有违约愿意承担违约责任；被告同意接受《前期物业服务协议的约束；原、被告双方对物业服务费及其他收费项目标准及交纳时间进行了约定，业主违反协议，从逾期之日起每天按3‰承担违约金。经质证，被告持有异议，认为不清楚该手册的具体内容。 2、催收物业管理费用通知书二份，欲证实原告分别于2019年6月18日、9月20日，两次通知被告限期交纳物业管费及水电费。经质证，被告持有异议，认为虽发过催收通知，但水电费已交纳。 被告对原告提交证据1不持异议，本院予以采信，并在卷佐证。被告对原告提交2、3两组证据持有异议，本院认定如下： 本院认为，证据2业主手册系原告与开发商统一签订的物业服务协议，在该手册中的物业临时管理规约中，分别有原、被告的签章，并对如何交纳物业管理费用的项目、标准、时间以及违约责任进行了约定，被告已入住多年，且按约定交纳过2019年之前的相关费用，被告称不清楚该内容与事实不相符，且无相应证据证实，本院对该组证据予以采信。证据3系被告拖欠物业管理费用，原告向被告发出的催收通知，本院予以采信。 被告当庭提交了物业管理费收据一份，欲证实原告自2013年10月1日起就收取被告的物业管理费，而被告实际于2016年3月14日才接收房屋。经质证，原告对证明目的持有异议，认为原告主张2019年度和2020年度物业管理费，被告提交的收据系交纳2013年10月1日至2016年12月31日的物业管理费用。 原告对被告提交证据的证明目的持有异议，本院认定如下： 本院认为，被告提交的该证据，只能证实原告收取了被告2013年10月1日至2016年12月31日的物业管理费用，并不能证实其不欠2019年度和2020年度的物业管理费用，该证据与本案争议无关联，本案不作证据使用。 综合以上证据的分析、认定，本院确认如下法律事实： 被告张翠英系“观城国际”5栋1601号房屋业主，该房屋系云南安和房地产开发有限公司开发的商品房。被告与该公司购买后，办理了该房屋的权利证书，证书号为云（2017）隆阳区不动产权第0002838号，房屋建筑面积（含分摊建筑面积）计171.67㎡。该开发商将其开发的商品房的物业管理统一交由原告管理，由原告为所有业主提供物业服务，并与原告签订了《前期物业服务协议》，约定业主应于当年12月31日前交清次年全年的物业服务费；如业主违反协议，不按约定的收款标准和时间交纳费用，乙方（原告）有权从人逾期之日起60天后停止对业主服务，并免除乙方（原告）因停止服务而可能产生的责任，同时要求业主补交，并从逾期之日按每天3‰比例加收违约金。2016年3月14日，原、被告及开发商三方共同另签订了《物业临时管理规约》，在该临时管理规约第四章对收费项目、标准作了规定，其中：住宅物业服务费每平方米每月0.60元（不含电梯使用费、维修费和年费）；二次加压费、水池清洗费每户每月10元；生活垃圾费每户每月6元；电梯使用费每户每平方米每月0.50元。被告在居住期间，未按《前期物业服务协议》约定的时间交纳2019年度和2020年度两年的物业服务费。原告分别于2019年6月18日、9月20日两次向被告发出书面通知，要求被告交纳物业管理费用，被告至今未交纳。为此，原告以被告逾期交纳物业管理费向本院诉讼，要求被告交纳拖欠的219年度和2020年度两年物业管理费用，并按约定的每天3‰比例支付自2019年1月1日起至2020年3月13日止，各年所欠金额的违约金。被告以其于2016年3月14日接收房屋，而原告于2016年3月14日收取了被告2013年10月1日至2016年12月31日止的物业管理服务费7462元未退还被告为由，拒绝交纳2019年度和2020年度两年的物业管理费。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被告所在“观城国际”所涉及的物业管理服务，系原告与开发商统一签订，并签有《前期物业服务协议》，根据该《解释》的规定，该物管协议，对被告具有约束力，应合法有效。被告在接收房屋后，另与原告及开发商三方共同签订了《物业临时管理规约》，在该规约中，有被告的签名和指印，本院予以确认。原、被告双方在具体履行物管过程中，被告未按《前期物业服务协议》约定的在“当年12月31日前交清次年全年的物业服务费”，根据《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务护辩的，人民法院不予支持。”第九条第二款规定：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”原告在向被告发出催收通知后，被告至今拖欠2019年度和2020年度两年度的物业管理服务费，系被告违反《前期物业服务协议》和《物业临时管理规约》的约定，被告除应交纳拖欠原告两年的物业管理服务费外，应按该约定承担相应的逾期交款的违约责任。就原告主张物业管理费计算标准，在原告提交被告的房产证书中载明建筑面积（含分摊面积)共计171.67㎡,并非原告主张的172.27㎡,故应以171.67㎡计算。其中2019年度和2020年度的物业管理费用各为2458.05元（物业服务费1236.03元、电梯使用和维修费1030.02元、二次加压和水池清洗费120元、生活垃圾费72元），两年合计4916.10元。原告主张每日按欠款金额3‰计算至2020年3月13日止的违约金。被告未按约定当年12月31日前交清次年全年的物业服务费，被告应承担逾期付款的违约责任，鉴于被告未按期支付所欠物业管理服务费，原告损失的应是利息损失，原告要求按约定的每日3‰计算违约金不符合本案实际，综合本案实际，应参照中国人民银行同期贷款中长期基准年利率4.75%计算至原告主张2020年3月13日止。其中：2019年度违约金自2019年1月1日起至2020年3月13日，共15个月零13天，逾期付款违约金为150.17元[2458.05元×（4.75%÷12个月）×15个月+（4.75%÷12个月÷30天）×13天]；2020度违约金自2020年1月1日起至2020年3月13日，共3个月零13天，逾期付款违约金为33.41元[2458.05元×（4.75%÷12个月）×3个月+（4.75%÷12个月÷30天）×13天]，违约金合计183.58元,对原告主张按每日3‰计算违约金本院不予支持。故被告应支付原告2019年度和2020年度两年的物业管理费用共计4916.10元,并承担逾期付款违约金183.58元,两项合计5099.68元,原告主张的其余部分,本院不予支持。被告辩称该房屋于2016年3月14日接收，而原告收取了被告2013年10月1日至2016年12月31日的物业管理费用未退还被告，被告不应支付原告2019年度和2020年度该两年物业管理费的辩解，与本案争议的物业管理费时间段上无关联，其辩解本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告张翠英于本判决生效后十日内支付原告保山安居企业管理有限公司2019年度和2020年度两年的物业管理服务费4916.10元、违约金183.58元，合计5099.68元。 二、驳回原告保山安居企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由原告保山安居企业管理有限公司负担10元，被告张翠英负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨会元 二〇二〇年六月八日 书记员  马正祥