江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初19575号原告：杨承银，男，1957年7月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：封强，江苏封强律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文彬，江苏封强律师事务所实习律师。被告：昆山高新技术产业开发区柏庐城市管理办事处力量社区居民委员会，住所地江苏省昆山市萧林路团结河**。法定代表人：郁方勇，社区主任。委托诉讼代理人：陈万宝，江苏茂坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵德明，江苏茂坤律师事务所律师。原告杨承银与被告昆山高新技术产业开发区柏庐城市管理办事处力量社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序后因案情复杂，依法转为普通程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告杨承银及其委托诉讼代理人封强、被告昆山高新技术产业开发区柏庐城市管理办事处力量社区居民委员会的委托诉讼代理人陈万宝、赵德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨承银向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拆迁房屋补偿款及退付租金等合计635928元；2.判令被告支付原告违约金300000元、律师费48000元、赔偿租金损失暂估100万元(以评估机构的鉴定报告为准)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2003年3月起，原告开始租赁被告辖区内闲置边角土地，并出资建造了847.19平方米的房屋及附属物用于对外出租。至2010年8月14日，双方又重新签订《协议》，对该土地进行续租。土地位置及面积：花园路北、昆北公寓西，计978平方米，约计1.46亩，租赁期限为40年，自2010年8月15日起至2050年8月14日止，金额为每亩15万元，总计218000元。《协议》并约定，若本协议出让期间，如遇村镇规划征用，乙方应及时出让有关补偿费并按有关规定标准执行。之后，原告以每年平均15万元的租金收入将上述房屋及附属物对外出租。2018年7月13日，在双方未达成拆迁协议的情况下，被告违法强行将原告的上述房屋及附属物拆除。2019年3月28日，双方经多次协商对房屋的拆除达成初步的《协议书》，约定被告需对拆除原告的房屋及附属物进行补偿537185元，退付租金180675元，利息18068元，合计735928元。并约定本协议生效后，任何一方违反本协议，应当向另一方承担违约金计人民币300000元，同时承担一方为此支付的律师费、交通费等一切损失。该协议书未对被告应赔偿原告的损失部分达成一致意见。签订上述《协议书》后，被告于2019年6月13日支付原告100000元，之后又违反协议约定，以各种的理由一直拒绝支付。原告方认为，原、被告之间于2010年8月14日签订的《协议》合法有效，被告违反《协议》约定，将原告的房屋及附属物违法擅自拆除，已造成了原告重大的经济损失(该损失包括但不仅限于《协议》约定的原告所拥有的剩余33年租赁期间的租金收入损失、为此诉讼所发生的律师费用等)，被告依法应予以赔偿。综上所述，为维护自己的合法权益不受侵害，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的上述诉讼请求。被告昆山高新技术产业开发区柏庐城市管理办事处力量社区居民委员会辩称，1、原告、被告于2010年8月14日签订的《协议》自2018年7月份不能继续履行，并非被告违约行为所致，而是因为2018年5月份起苏州市“331”专项整治百日行动导致，即合同成立后客观情况发生无法预见的重大变化，该专项整治行动属于政府政策调整，应认定为情势变更情形，被告对《协议》不能继续履行不承担违约责任。2、前述《协议》中约定租赁期限40年违反法律的规定，期限最多至2030年8月14日，标的额218000元，合同已经履行了8年，被告根据履行情况和合同性质，退还原告100000元，符合《合同法》第九十七条的规定。3、原告没有经过相关部门批准，在租赁土地上搭建的违法建筑物，被列入苏州“331”专项整治范围，被告根据双方协议，在多次要求原告自行拆除无果的情况下，2018年7月1日，被告与案外人昆山市周市镇福尔来建筑工程队进行拆除，2018年7月13日，该建筑工程队将原告租赁地块上的违法建筑物拆除，被告拆除行为是合法的民事自救行为。4、原告、被告于2019年3月28日签订的《协议书》因没有得到柏庐城市管理办事处和高新区的追认，是尚未生效的合同。综上，原告、被告于2010年8月14日签订的《协议》，因政府政策调整（情势变更情形）不能继续履行，于2018年7月解除，被告拆除出租土地上原告的违法搭建物，是民事自救行为，涉案合同租金已经合法合理退还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2003年1月1日，原告、被告签订《料场租赁协议》，约定，原告租赁被告位于公寓西侧，面积1亩，年租金1500元，租赁期自2003年1月1日至2003年12月30日。原告在此租赁所在地登记注册昆山市桦杨包装有限公司，开始建造相关建筑物。2005年11月10日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《货料场租赁意向书》，约定，1.租赁地址：泾河大桥北堍，(东至昆北公寓、南至张福林货场，西至道路、北至二水厂仓库)，面积：南北21米、东西48米、约计1.5亩。2.租赁期限10年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止。3.租金按租赁面积3000元/年/亩，年租金4500元，签约日须将以前年度结欠租金5000元付清，同时首付05年签约的租金计10000元，余款必须在2005年12月31日一次性付清。若乙方不能如期交款，该意向书将自行作废，有关租赁事宜参照其他货场租赁办法收取结算租金（每年每亩5000元计算），原首付的款项计入2005年度租金（多贴少补），甲方收回货场，如乙方需要租赁，以后年度须重新签订有关租赁协议。5.禁止在货场上违章乱搭建，如确实是经营需要，报有关部门审批后方可，否则，视同违约，坚决拆除，并收回货场。6.在租赁期间，乙方只有使用权，没有所有权，且乙方不得私自出卖、转让，否则，视为违约处理，甲方收回货场。7.在租赁期间，若遇村镇归还征用，乙方应及时出让，出让补偿费按有关规定标准执行，租金按使用年限结算。8.租赁期满后，若乙方需续租，甲方优先考虑，并签订有关租赁协议。另查明：2010年8月14日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《协议》，约定，甲方将位于张家港块地有偿出让给乙方使用。1.位置及面积，花园路北、昆北公寓西计978平方米，约计1.46亩。2.出让期限40年，自2010年8月15日起至2050年8月14日止。3.出让金额按每亩15万元计算，总计219000元。4.付款方式：2010年12月底前付109500元整，余款须在2011年12月31日前一次性付清；若乙方不能及时将出让金付清，甲方有权将该地块收回，本合同作废，另行商议签租赁合同，已交款项不予退还，抵交租赁租金。5.1相关的接电、接水手续及排水等相关费用均有乙方负责。5.2乙方应保持房屋的现状，不得翻建及违章搭建，不得影响周边环境，如出现以上情况，受到处罚及相关责任由乙方自行承担（除房屋出现质量问题，乙方可进行加固及维修）。6.违约责任：如甲乙双方在合同期间，不能履行以上条款，将作违约处理，并按租金总标的的20%支付给另一方作违约金。7.若在本协议出让期间，如遇村镇规划征用，乙方应及时出让，有关补偿按有关规定标准执行。8.流转期间，乙方只有使用权，没有所有权，且乙方不得私自出卖、转让，否则，视为违约，甲方收回货场。原告将仓库出租给王永林使用，面积202平方米，租赁期限为1年，自2018年2月15日至2019年2月14日，租金40000元/年，应于2019年2月14日之前向原告支付当年租金，若合同提起终止或有效期届满，双方未达成续租协议，王永林应于终止之日迁离租赁物，并将其返还给原告。如遇拆迁，原告应提前60天通知王永林，且涉及拆迁所有赔偿与王永林无关。2019年3月28日，原告与被告签订《协议书》一份，约定，1.原告承租范围内的房屋建筑物（包括地面附着物及相关配套设施）等自有资产已于2018年7月13日拆除。2、补充明细：根据昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司的评估结论及原告、被告双方充分协商确认一次性补偿537185元，其中房屋847.19平方米，464291元，附着物72894元。3、考虑到合同未到期，对多缴的租金给予退付，合同总租金为219000元，实际租用7年，退付33年，应退付租金180675元，并以10%计息为18068元，合计198743元。4.上述两项合计735928元，此款由柏庐城市管理办事处负责向高新区申请拨付。5、原告、被告一次性了结，协议生效时，原告愿意放弃其他一切主张，不得再以任何理由向任何部门信访、申诉。6、违约责任：本协议生效后，任何一方违反本协议，应当向另一方承担违约金计人民币30万元，同时承担一方为此支付的律师费、交通费等一切损失。7、本协议经甲乙双方签字盖章后成立，自柏庐城市管理办事处负责向高新区申请本协议的资金拨付至原告时生效。又查明：2019年6月12日，原告向被告申请支取补偿款中的退付租金100000元。2019年6月13日该社区召开会议，形成会议纪要，记载，因“331”专项整治及张家港沿河线环境综合整治要求，提前终止2010年签订的前述合同，并于2018年7月13日对原告所承租场地上的房屋及附着物进行了拆除平整覆绿，在2019年3月，社区与原告就提前终止了协议签订了补偿及退付租金的协议，但由于高新区至今未能将补偿款及退付租金拨付到位，原告因身体原因需进一步治疗，申请提前退付租金，经社区会议研究，决定同意提前退付租金100000元。2019年6月13日，被告向原告支付了100000元。原告为本次诉讼支出律师费48000元。以上事实由协议、租赁合同、转账支票及进账单、工商登记信息、申请和会议纪要、记账凭证及银行电子受理单、货料场租赁意向书、331整治火灾百日专项行动新闻报道、估价报告、代理费发票、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同自成立时生效，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。2019年3月28日，原告与被告签订《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告抗辩合同尚未生效，因合同约定自柏庐城市管理办事处负责向高新区申请资金拨付到原告处生效，被告应极力促成合同生效条件成就，现因资金未能拨付，且过错不在于原告，支付条件应视为成就，因第三方原因导致合同不能履行，被告应承担违约责任。通过协议、租赁合同等证据可知原告、被告之间存在租赁合同关系，合同履行中，因原告承租范围内房屋被拆除，双方合同事实终止，后双方就合同终止事宜达成了协议，被告应按照协议约定履行义务，现被告已支付100000元，余款735928-100000=635928元应予以支付。原告主张被告支付违约金300000元，本院认为，双方明确约定一方违约应支付另一方违约金300000元，但鉴于本案租赁合同实际履行情况以及被告实际补偿原告租赁期间搭建房屋等损失,酌情支持违约金20000元。律师费48000元,双方有明确约定,且收费符合规定,本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山高新技术产业开发区柏庐城市管理办事处力量社区居民委员会于本判决后十日内支付原告杨承银635928元及违约金20000元、律师费48000元。二、驳回原告杨承银的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526043325）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费22656元，由原告杨承银负担11817元，由被告昆山高新技术产业开发区柏庐城市管理办事处力量社区居民委员会负担10839元。其中，原告杨承银预交的案件受理费10839元，本院予以退还；被告昆山高新技术产业开发区柏庐城市管理办事处力量社区居民委员会应当负担的10839元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811140385；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  姜雪梅人民陪审员  倪雪珍二〇二〇年六月二十四日书 记 员  张俊宇