山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初279号原告：烟台市城新房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区环山路**润利大厦**。法定代表人：邢新壮，经理。委托诉讼代理人：杜昌杰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周得恩，山东通世律师事务所律师。被告：雷晓利（未到庭），女，1982年11月23日生，汉族，职业，住烟台市芝罘区。第三人：中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行（原中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行），住所地烟台市芝罘区幸福华信家园。负责人：孙洪波，行长。委托诉讼代理人：陈秀霞，山东旭冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏春清，山东旭冉律师事务所律师。原告烟台市城新房地产开发有限公司与被告雷晓利、第三人中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜昌杰、周得恩及第三人的委托诉讼代理人陈秀霞到庭参加了诉讼；被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告烟台市城新房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令解除原、被告之间2009年12月17日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；被告协助原告办理该合同的登记备案、预告登记撤销手续；2、被告腾出坐落于烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）并完好交付给原告；3、被告向原告偿还原告代其清偿的贷款本息及罚息15189元(暂计至2018年6月30日)并继续偿还自2018年7月1日起至涉案房屋预抵押登记撤销前原告代其清偿的全部贷款本息及罚息；4、被告向原告偿还逾期归还贷款违约金1518.90元(暂计至2018年6月30日)，并自2018年7月1日起继续按照原告代被告向第三人偿还的贷款本息及罚金数额(以实际发生额为准)10%的标准向原告支付违约金；5、被告及第三人协助原告办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续；6、在已收取的被告购房款424875元中扣除被告应向原告偿还贷款本息、罚息及撤销登记手续费用后，剩余房款退还被告。事实与理由：2009年12月17日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的涉案房屋，房屋总价款为424875元，首付款94875元，余款330000元以按揭贷款方式支付。原、被告及第三人亦针对涉案房屋签订了《个人购房借款担保合同》，原告应为被告向第三人举借的贷款承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，被告依约向原告支付了涉案房屋的全部购房款，被告亦向原告交付了涉案房屋。但因被告未依约向第三人偿还涉案房屋项下的贷款本息，导致第三人多次从原告保证金账户中扣款，且经原告多次催要，被告至今未还。被告雷晓利缺席，且未提交书面答辩状。第三人述称，依据原、被告及第三人三方签订的《个人购房借款担保合同》的约定，在被告逾期还款的情况下，第三人有权扣划作为保证人即原告的保证金。在原、被告还清了欠付第三人的全部贷款本息后，第三人同意配合原告办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续。经审理查明，2009年12月17日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及附件中约定：被告购买原告开发建设的涉案房屋，房屋总价款为424875元，首付款94875元，余款330000元以按揭贷款方式支付；若原告为被告银行按揭提供保证担保，在担保期间若因被告未按期履行贷款本息还款义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，被告应于原告代为清偿贷款本息及罚息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金；若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金，原告有权持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，被告享有的权利终止，原告可另行出售涉案房屋，同时原告有权继续追究被告的违约责任；若涉案房屋已交付，原告有权持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续，被告享有的权利终止，在原告通知被告搬出该商品房书面通知送达30日内被告无条件搬出，且原告不承担因此而给被告造成的所有损失，原告可另行出售涉案房屋，同时原告有权继续追究被告的违约责任；任何一方依约解除合同，被告均负有配合原告办理注销本合同备案手续的义务，否则被告有权不予退还已交的价款。合同签订后，被告依约向原告交纳了涉案房屋的首付款73077元。原、被告亦针对本案《商品房买卖合同》进行了合同登记备案。2010年2月12日，被告作为借款人、第三人作为贷款人、原告作为保证人，三方在签订的《个人购房借款担保合同》中约定：被告向第三人借款330000元用于购买涉案房屋，贷款期限240个月；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，第三人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；被告以涉案房屋作为借款抵押物，并办妥登记备案或预抵押登记手续；原告为被告的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、第三人实现债权的费用和被告所有其他应付费用；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；本合同借贷条款全部无效/被撤销或被解除，不影响保证条款的效力，原告仍应按照约定承担保证责任。合同签订后的当日，第三人将贷款330000元发放至被告指定的原告账户中。2010年2月11日，被告针对涉案房屋办理了产权预告登记手续；2010年3月23日，被告与第三人针对涉案房屋办理预抵押登记手续。2011年1月1日，原告向被告交付了涉案房屋。被告自取得贷款后的2017年12月30日起未依约足额向第三人偿还贷款本息。自2017年12月30日起至2018年6月30日期间，第三人自原告保证金账户中扣划借款本息共计15189元，自2018年7月1日起第三人仍陆续自原告保证金账户中扣划被告欠付的贷款本息。上述款项被告均未向原告偿还。诉讼中的2020年4月2日，中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行划归中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行管理，原幸福支行存量业务由中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行承接。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、收款收据、《个人购房借款担保合同》、业务凭证、《钥匙交接单》、《业主物品文件签收单》、预告登记证书、贷款还款明细表、预抵押登记证书、银行流水明细、书面通知照片打印件、工商登记信息等为凭，还有庭审笔录中记载的原告及第三人的当庭陈述为证，上述证据均经本院开庭审查认证，可以采信。本院认为：（一）原、被告在2009年12月17日签订的《商品房买卖合同》及附件，以及原、被告和第三人在2010年2月12日签订的《个人购房借款担保合同》是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，被告依约向原告交纳了涉案房屋的全部购房款，原告亦向被告交付了涉案房屋，但被告自2017年12月30日起逾期向第三人偿还贷款本息，导致原告承担保证责任，现被告之违约行为已达到《商品房买卖合同》约定的解除合同条件的事实清楚。被告作为《个人购房担保借款合同》的借款人、原告作为该合同的阶段性连带责任保证人，在清偿了该合同项下的全部贷款本息后，第三人与被告应当协助原告办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续和产权预告登记撤销手续。现原告诉请要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，且被告协助原告办理该合同的登记备案撤销手续和产权预告登记撤销手续，与约相合，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告腾空并交付涉案房屋，且应偿还原告代其清偿的借款本息（以第三人出具的电子系统数额为准），并依约向原告支付逾期归还贷款本息10%的违约金（以实际发生额为准）。扣除被告应承担的全部费用和赔偿责任后，原告应将剩余购房款退还给被告。庭审中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃，鉴于本案基本事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自被告雷晓利和原告烟台市城新房地产开发有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行清偿了《个人购房借款担保合同》项下的全部贷款本息之日起10日内，限第三人与被告协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋的预抵押登记撤销手续，被告协助原告办理产权预告登记撤销手续；二、解除原告烟台市城新房地产开发有限公司与被告雷晓利在2009年12月17日签订的《商品房买卖合同》，被告应自坐落于烟台市芝罘区房屋房屋的预抵押登记手续和产权预告登记手续撤销之日起10日内协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续；三、限被告雷晓利于本判决生效之日起30日内腾出烟台市芝罘区房屋，并完好交付给原告烟台市城新房地产开发有限公司；四、限被告雷晓利于本判决生效之日起10日内向原告烟台市城新房地产开发有限公司偿还原告代其清偿的贷款本息15189元（暂计至2018年6月30日），并偿还自2018年7月1日起至坐落于烟台市芝罘区房屋预抵押登记手续和产权预告登记撤销前原告代其清偿的全部贷款本息（以第三人中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行出具的电子系统数额为准）；五、限被告雷晓利于本判决生效之日起10日内向原告烟台市城新房地产开发有限公司支付逾期归还贷款本息10%的违约金1518.90元（暂计至2018年6月30日）；同时自2018年7月1日起，被告继续按原告代其向第三人中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行偿还的贷款本息数额（以实际发生额为准）10%的标准向原告计付违约金；六、原告烟台市城新房地产开发有限公司应自《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和产权预告登记撤销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告雷晓利的购房款424875元中扣除其代被告向第三人中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行实际偿付的贷款本息、诉讼费及撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告。如被告雷晓利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7673元，由被告雷晓利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民审判员 陈  泽  卿人民陪审员 伞  银  春二〇二〇年六月三日书 记 员 姜慧萍（代）