浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1673号 上诉人（原审被告）：徐伟荣，男，1987年2月11日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：吴松良，浙江盛久律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩奇江，男，1973年11月8日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：姚建明,浙江大丰律师事务所律师。 上诉人徐伟荣因与被上诉人韩奇江房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐伟荣上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：本案存在上诉人所承租的房屋是从徐焕松受让所得，还是从韩奇江购买所得的争议。徐焕松、韩奇江均向上诉人主张租金和交还房屋。作为房屋使用人只需支付一份租金，而不是二份租金，应当交还房屋的对象亦应当是真实权利人。上诉人先后与韩奇江、徐焕松签订过租赁合同，与韩奇江的租赁合同己经经法院判决解除，与徐焕松的租赁合同现尚在履行期内。在上诉人与韩奇江的租赁合同已被判决解除的情况下，该合同不再对上诉人产生约束力。一审以合同相对性为由判决上诉人向韩奇江履行义务，故意回避房屋权利主体问题，本案关键应在于房屋权利主体的确定，针对上述状况，应当在本案中追加徐焕松为第三人，向其释明权利义务，或在房屋权利主体确定后再审理本案，本案先中止审理。 被上诉人韩奇江辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人认为本案争议的焦点是上诉人是否需要履行合同义务或合同解除后的附随义务的问题，与房屋权属纠纷无关，退一步讲，即使存在房屋权属纠纷，也是案外人与上诉人之间的争议，与上诉人履行与被上诉人合同解除后的附随义务无关。 韩奇江向一审法院起诉请求：1.判令徐伟荣立即腾退位于嵊州市××镇××工业区厂房（约3000平米）并将上述厂房完整交还给韩奇江；2.判令徐伟荣支付韩奇江2018年3月2日起至2019年3月1日为止的占有使用费11万元（参照原租金标准）,及以11万元为基数的自2018年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失;支付自2019年3月2日起至腾退、腾空之日为止的占有使用费（参照12万元／年365天＝328.76元／天计算,截至起诉之日为195天计64108.20元）,及以6.40万元为基数的自2019年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。 一审法院认定事实：1994年4月，嵊县化工机械配件厂（甲方）与王柏华（乙方）签订《嵊县工艺绸厂买卖合同》，约定了甲方将自己所属的坐落于青山头的嵊县工艺绸厂绝卖于乙方所有等事项。2014年8月1日，王柏华、张柏英（甲方）与韩奇江、黄美菊（乙方）签订《房屋转让协议》1份，约定甲方将绸厂的厂房以120万元的价格转让给乙方，双方之前的借款合计93万元在房款中冲抵，余款27万元分别于2014年10月22日前支付10万元，2014年10月30日前支付7万元，定金10万元在最后一次付款中全部冲抵。同日，王柏华、张柏英向韩奇江出具收条1份，载明收到厂房购买款定金10万元。后韩奇江分别于2014年10月21日、同年10月27日转账给张柏英共计17万元。 2015年3月1日，韩奇江（甲方）与徐伟荣（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定韩奇江把涉案厂房出租给徐伟荣使用，租赁期限为五年，即2015年3月1日至2020年3月1日，租赁金额及交费方法为：第一年8万元，第二年9万元，第三年10万元，第四年11万元，第五年12万元，每年租金必须在前一年的2月1日前一次性付清。合同签订后，韩奇江将涉案厂房交付给徐伟荣使用，徐伟荣向韩奇江支付了第一年和第二年的租金。2018年1月23日，韩奇江以徐未荣未支付2017年3月1日至2018年3月1日的租金为由，向嵊州市人民法院起诉要求判决支付拖欠的租金10万元，并要求解除《厂房租赁合同》。2019年3月25日，嵊州市人民法院作出（2018）浙0683民初1161号判决：一、确认韩奇江与徐伟荣于2015年3月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年1月24日解除；二、徐伟荣支付韩奇江自2017年3月1日起至2018年1月24日止的租金以及自2018年1月25日起至2018年3月1日止的占有使用费共计100000元，款限于本判决发生法律效力之日起三十日内付清。后徐伟荣提起上诉，绍兴市中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）浙06民终1694号判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，经韩奇江催告徐伟荣一直未腾退。 2018年6月5日，案外人徐焕松向嵊州市人民法院起诉，请求：判令确认王柏华将《绸厂买卖合同》项下权利转让徐焕松行为有效。嵊州市人民法院于2018年7月4日作出（2018）浙0683民初4654号民事判决：驳回徐焕松的诉讼请求。徐焕松因不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉。绍兴市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）浙06民终2778号民事裁定：一、撤销浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初4654号民事判决；二、驳回徐焕松的起诉。后徐焕松又向该院起诉，请求：判决确认徐焕松系绸厂的实际投资人；判令王柏华协助徐焕松将绸厂的负责人名称、投资人名称变更登记为徐焕松。起诉后，徐焕松又于2018年11月26日提出撤诉申请。嵊州市人民法院于2018年11月28日作出（2018）浙0683民初8436号民事裁定：准许徐焕松撤回起诉。2019年5月6日，徐焕松就同一诉讼请求再次向嵊州市人民法院起诉，后于2020年1月9日申请撤诉。嵊州市人民法院于2020年1月13日作出（2019）浙0683民初3095号之一民事裁定：准许徐焕松撤回起诉。 另查明，涉案厂房所在的嵊州市北漳镇已经并入嵊州市金庭镇。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。韩奇江、徐伟荣双方对于签订《厂房租赁合同》、合同已经依法被解除等事实没有争议。本案的争议焦点为：韩奇江能否要求徐伟荣腾退。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”韩奇江、徐伟荣之间的租赁合同已为生效判决依法解除，徐伟荣应当依法将租赁物返还，这是基于租赁合同产生的附随义务。至于徐伟荣所作的应先审查韩奇江享有的权利基础的抗辩，该院认为根据已生效的（2018）浙0683民初1161号民事判决，无须以明确厂房所有人为本案裁判的基础，故该抗辩不予采纳。至于厂房的真实权利人究竟为何人，虽然案外人徐焕松多次起诉，但未有定论，本案判决不影响真实权利人主张权利。徐伟荣擅自与案外人再次签订《厂房租赁合同》，并称已支付了两次第三年的租金，应当自行承担不利后果，徐伟荣以真实权利人未确定为由拒绝腾退的理由不能成立。故韩奇江对要求徐伟荣腾退的诉讼请求予以支持。合同解除后，徐伟荣仍占有使用涉案厂房，故韩奇江有权要求徐伟荣按原租金标准支付占有使用费。至于韩奇江主张的利息损失，该院认为于法无据，不予支持。综上，对韩奇江合理的诉讼请求，该院依法予以支持；对韩奇江不合理的诉讼请求，该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十五条之规定，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、徐伟荣于判决生效后二十日内从坐落于嵊州市××镇××工业区的厂房（约3000平方米）中腾退，并将厂房归还韩奇江；二、徐伟荣支付给韩奇江2018年3月2起至2019年3月1日止的房屋占有使用费11万元，并支付2019年3月2日起至房屋腾退日止按每日328.76元计算的房屋占有使用费，款限本判决生效后二十日内付清；三、驳回韩奇江的其余诉讼请求。案件受理费3782元，减半收取计1891元，由徐伟荣负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审中本案的争议焦点为被上诉人是否有权要求上诉人腾退案涉房屋并支付2018年3月2起至2019年3月1日止的房屋占有使用费。上诉人认为本案的审理应当以明确案涉房屋所有权人为前提。本院认为，一方面本案被上诉人的诉请是基于双方当事人之间签订的房屋租赁合同，根据已生效的（2018）浙0683民初1161号民事判决，已经确定双方当事人签订的合同合法有效，于2018年1月24日解除，并且充分论证了本案无须以明确厂房所有人为裁判基础。另一方面，根据一、二审查明的事实，上诉人与被上诉人签订合同在先，上诉人在未解除案涉租赁合同的情况下擅自与案外人徐焕松再次签订厂房租赁合同，应自行承担相应的不利后果。故应认为上诉人以案涉房屋真实权利人未确定为由拒绝履行相应的合同义务缺乏事实基础和法律依据。合同已经解除，但上诉人仍占有使用案涉房屋，一审法院据此判定上诉人应将房屋腾退并按原租金标准向被上诉人支付占有使用费，并无不当。另，案外人徐焕松有无参与诉讼不影响本案的处理，故对于上诉人提出将徐焕松作为第三人参加诉讼的申请本院不予支持。 综上所述，上诉人徐伟荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3782元，由上诉人徐伟荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年六月三十日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺