广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3332号原告：中山市华策置地有限公司，住所地广东省中山市西区*****蓝波湾茶艺室，统一社会信用代码914***********391U。法定代表人：代迪，总经理。委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。被告:张茂竹，男，1978年10月22日出生，汉族，住广东省中山市西区***********，公民身份号码442************853。原告中山市华策置地有限公司（以下简称华策公司）与被告张茂竹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华策公司委托诉讼代理人吴华伟到庭参加诉讼。被告张茂竹经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华策公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告在2016年6月15日签订的房屋租赁合同;2.被告支付原告位于中山市西区*****蓝波水岸华庭商业楼2-1卡房屋2018年5月16日起至2018年8月15日止的租金45422元；3.被告支付原告水电费及物业管理费合计75957元（其中2017年8月1日起至2018年9月30日止的水电费65895元，2018年8月1日起至2018年9月30日止的物业管理费10062元）；4.被告缴纳的履约保证金28748元由原告没收；5.被告承担原告聘请律师所支出的费用6000元。事实与理由：被告于2016年6月15日租赁原告位于中山市西区*****蓝波水岸华庭商业楼2-1卡房屋（898.4平方米）。双方签订房屋租赁合同，约定：租赁期限为2016年12月16日至2022年6月15日，从2016年12月16日开始计付租金；其中2016年12月16日至2018年6月15日月租金为14374元，2018年6月16日至2020年6月15日月租金为15524元，2020年6月16日至2022年6月15日月租金为16766元；被告须在每月5日前以现金方式将当月租金支付至原告指定银行账户，被告因租赁该房屋在经营中产生的一切税费均由被告自己承担；租赁期间，若被告拖欠房屋租金长达30天及以上，原告有权单方解除合同并没收已缴纳的保证金，导致原告的其他损失，被告还应承担赔偿责任。合同签订后，被告依约缴纳了首月租金14374元及履约保证金28748元，原告将上述租赁房屋交付给被告使用。但截至2019年10月20日，被告尚欠原告房屋租金、水电费、物业管理费合计121379元，其中拖欠从2018年5月16日至2018年8月15日的租金合计45422元，拖欠从2017年8月1日至2018年9月30日的水电费65895元、物业管理费10062元。原告多次催促被告支付拖欠费用未果。现被告未经原告书面同意，擅自提前终止合同，且拒付租金及水电费、物业管理费，构成根本违约，请求支持原告的诉讼请求。被告张茂竹未作答辩，亦未提交证据。原告华策公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院核对证据原件后予以附卷。本院经审理认定事实如下：1.2016年6月15日，华策公司作为出租方（甲方），张茂竹作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同，约定：租赁物为甲方合法拥有经营权及出租权的位于中山市西区*****蓝波水岸华庭商业楼2-1卡，建筑面积898.4平方米，乙方租赁房屋用途为经营餐饮服务。租赁期间从2016年12月16日起至2022年6月15日止。房屋租金自2016年12月16日开始计付，计租方式为整月计租，其中2016年12月16日至2018年6月15日期间租金为14374元/月，2018年6月16日至2020年6月15日期间租金为15524元/月，2020年6月16日至2022年6月15日期间租金为16766元/月。乙方必须在每月5日以前将当月租金支付给甲方或汇入甲方指定银行账户。合同履约保证金为28748元，乙方须在签订合同后当天一次性向甲方缴纳合同履约保证金及首月租金；如合同期内由于乙方原因造成本合同提前终止的，乙方所缴纳履约保证金不予退还，造成甲方损失的，仍应赔偿相关损失。租赁期间，乙方因正常生活或进行商业活动需要而产生的煤气费、水电费等均由乙方承担。乙方在签订本合同后必须与甲方指定物业管理公司签订物业管理协议，服从物业管理公司的管理。乙方拖欠房屋租金达三十天及以上的，甲方有权单方解除合同，并收回房屋。房屋租赁合同还约定了其他内容。2.2018年11月2日，张茂竹向华策公司出具蓝波水岸华庭商业楼2-1卡款项支付承诺书（以下简称承诺书），主要载明以下内容：①张茂竹于2016年6月15日租赁华策公司的涉案商铺用于经营餐饮服务，从2017年9月1日至2018年9月30日拖欠华策公司以及中山市华盛物业管理有限公司（以下简称华盛公司）水电费、物业管理费共计85957元，其中水电费75895元、物业管理费10062元。②张茂竹承诺按以下方式分期还款：张茂竹同意将商铺2018年9月30日之前欠缴的水电费及物业管理费合计85957元分10期付清，付款期为2018年11月1日至2019年8月31日，每月20日之前支付8595.7元；如发生逾期付款，华策公司和华盛公司有权要求张茂竹支付剩余各期全部欠款（指所欠水电费和物业管理费），张茂竹同意按全部未付款项月息3%的标准支付违约金直至全部付清之日止；张茂竹承诺若不按上述期限及时归还欠款，愿承担一切法律后果并赔偿华策公司相应经济损失（包括诉讼费、律师费等）。庭审中，华策公司称涉案房屋系由华盛公司提供物业管理服务，确认前述承诺书中物业管理费10062元应由华盛公司收取，其尚未代张茂竹向华盛公司缴纳该笔物业管理费，但因其是涉案房屋的业主，张茂竹如未缴纳该物业管理费，最终华盛公司将会向其追讨该笔物业管理费，故其有权在本案一并向张茂竹追讨该笔10062元的物业管理费。另，华策公司称，张茂竹在承诺书签订后支付了10000元用于缴纳水电费，张茂竹实欠水电费65895元（75895元-10000元），即其本案主张的水电费金额。3.张茂竹未及时清偿欠款，华策公司委托律师先后于2018年12月、2019年1月向张茂竹邮寄送达律师函，但张茂竹均未能签收有关函件。律师函的主要内容为：张茂竹至2018年9月30日尚拖欠涉案房屋2018年5月16日至2018年8月30日期间的租金53184元、2017年7月至2018年8月期间的水电费85956.54元、2018年8月至2018年9月期间的物业管理费10062元，合共149202.54元；张茂竹于2018年11月2日签订承诺书后未按约定支付费用构成违约；自2018年12月13日起解除张茂竹与华策公司签订的房屋租赁合同，张茂竹需于2018年12月20日前付清欠款合计149202.54元。4.据华策公司陈述，张茂竹因经济困难自2018年5月16日起欠付租金，且自2017年7月起即拖欠有关水电费、物业管理费；2018年8月底，张茂竹全面停止了在涉案商铺的经营活动，但尚有部分工作人员在现场，且有部分办公设备、经营设备留置在涉案房屋内，张茂竹直到2018年9月30日才全部清场交还涉案房屋给华策公司，其仅主张2018年8月15日前的租金，但水电费、物业管理费则应计至张茂竹实际搬离之日即2018年9月30日止。5.华策公司为进行本案诉讼，已支出律师费6000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。华策公司与张茂竹签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同约定，张茂竹拖欠租金达30天以上则华策公司有权解除合同，现华策公司主张张茂竹拖欠2018年5月16日至2018年8月15日的租金，张茂竹未就此提出异议，亦未提交证据证明其已履行支付租金的义务，本院采信华策公司的陈述及证据，认定张茂竹欠付租金未结清。依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，华策公司主张解除房屋租赁合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于租金，房屋租赁合同约定2016年12月16日至2018年6月15日期间租金为14374元/月、2018年6月16日至2020年6月15日期间租金为15524元/月，华策公司主张张茂竹实际于2018年9月30日交还涉案房屋，但其仅主张张茂竹支付自拖欠租金之日即2018年5月16日起至2018年8月15日止的租金45422元（14374元/月×1个月+15524元/月×2个月），实际减免了张茂竹的责任负担，本院予以支持。对于水电费，房屋租赁合同约定该费用应由张茂竹承担，而张茂竹已出具承诺书确认截至2018年9月30日尚欠华策公司承租涉案房屋产生的水电费共计75895元，华策公司自认张茂竹在承诺书出具后支付了水电费10000元，现张茂竹未到庭就该水电费金额65895元（75895元-10000元）提出异议，亦未提交证据证明水电费已结清，张茂竹应就此承担举证不能的法律后果，故对华策公司主张张茂竹支付水电费65895元的诉求，本院亦予以支持。对于物业管理费，因房屋租赁合同仅注明“乙方（张茂竹）在签订本合同后必须与甲方（华策公司）指定物业管理公司签订物业管理协议，服从物业管理公司的管理”，并未明确约定物业管理费系张茂竹直接支付给华策公司后由华策公司向物业管理公司缴纳，且承诺书反映张茂竹系拖欠华盛公司物业管理费，华策公司在庭审中也确认物业管理费应由华盛公司收取而其没有代张茂竹向华盛公司支付，故华策公司主张张茂竹直接向其支付物业管理费依据不足，本院对有关物业管理费的诉求予以驳回。张茂竹逾期未支付租金及水电费的行为构成违约，应就此承担相应的责任。对于履约保证金，房屋租赁合同约定“如在合同期内由于乙方（张茂竹）原因造成本合同提前终止的，乙方所缴纳履约保证金不予退还”，本案系因张茂竹的违约行为导致合同在原租赁期间内解除，华策公司主张没收张茂竹履约保证金28748元，实际是主张张茂竹已支付的履约保证金28748元归华策公司所有，符合前述合同约定，本院予以支持。对于律师费，属于承诺书约定张茂竹未依约清偿水电费欠款所应当承担的违约责任范围，且华策公司主张的律师费亦未超出有关收费标准，故华策公司主张张茂竹赔偿其律师费损失6000元的诉求，本院亦予以支持。张茂竹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市华策置地有限公司与被告张茂竹于2016年6月15日签订的房屋租赁合同；二、被告张茂竹于本判决发生法律效力之日起七日向原告中山市华策置地有限公司支付2018年5月16日至2018年8月15日期间的租金45422元、2017年8月1日至2018年9月30日期间的水电费65895元并赔偿律师费损失6000元；三、被告张茂竹已向原告中山市华策置地有限公司支付的履约保证金28748元归原告中山市华策置地有限公司所有；四、驳回原告中山市华策置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3422元（原告中山市华策置地有限公司已预交），由原告中山市华策置地有限公司负担220元，被告张茂竹负担3202元（被告张茂竹负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市华策置地有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  姚 班人民陪审员  缪惠敏人民陪审员  许浩宏二〇二〇年六月二十八日书 记 员  刘尉婷赖惠敏