广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26277号原告（反诉被告）：欧阳志根，男，1970年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************018。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世理，广东京兆律师事务所律师。被告（反诉原告）：李观珠，男，1968年4月1日出生，汉族，住广东省化州市************，公民身份号码440************632。委托诉讼代理人：梁颖辉，广东创顺律师事务所律师。原告欧阳志根与被告李观珠租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，被告李观珠提起反诉，本院经审查决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年1月17日公开开庭审理了本案，原告欧阳志根及其委托诉讼代理人董展庆、王世理，被告李观珠及其委托诉讼代理人梁颖辉到庭参加了庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告到供水、供电部门将原登记在原告开办的佛山市南海区富天玻璃钢化厂里水分厂名下的水电过户到原告开办的佛山市南海豪迪特五金制品厂名下；2.被告按66000元/月的标准自2019年7月18日起计算租金损失予原告至被告将水电过户至原告名下的企业之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月7日,原告与被告签订《租赁协议》（以下简称租赁协议），约定原告将位于佛山市南海区里水和顺逢涌文头岭工业区约7058平方米厂房（以下简称涉讼租赁物）出租给被告，租期自2014年6月1日至2026年5月31日止。协议签订后，原告将上述厂房交付被告使用。2019年6月，被告因经营不善向原告提出提前终止涉讼协议，经双方协商，同年6月28日双方签订《终止租赁协议》（以下简称终止协议），约定自2019年6月28日终止双方租赁协议，原告给予被告20日免租期用于搬迁，同时约定被告应当在搬迁期内协助原告将水电过户到原告名下。签订终止协议后，被告未协助原告将上述厂房的水电过户到原告名下，导致原告无法将厂房再行出租，从而造成原告租金损失。经原告多次催促，被告均拒不协助过户，被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益，故起诉。2020年3月10日，原告申请撤回第1项诉讼请求。被告李观珠辩称，原告已自行将水表账户过户至其名下，被告在签订终止协议后已将涉讼租赁物交还给原告，电表账户至今仍未过户至原告名下的原因是原告拒不承担配电工程的费用，因此被告无需承担相应的租金损失，被告在原告诉请的期间并未占有涉讼租赁物。被告李观珠向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付配电工程的费用885346.50元（按工程总价1770693元的50%计算）；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2014年4月7日,原告与被告签订租赁协议，约定原告将位于佛山市南海区里水和顺逢涌文头岭工业区约7058平方米厂房（以下简称涉讼租赁物）出租给被告，租期自2014年6月1日起至2026年5月31日止。协议签订后，原告将上述厂房交付被告使用。2015年底及2016年初，被告经营的佛山市南海区富天玻璃钢化厂里水分厂（以下简称富天厂）多次受到佛山市南海区里水国土资源管理所的《地质灾害险情提示卡》，提示里水镇逢涌文头岭东侧山坡的护土墙出现裂缝，存在较大的安全隐患，每逢强降水气候出现，极可能引发地质灾害。随着时间推移，上述地质安全问题日渐恶化。2019年4月27日，原、被告被佛山市自然资源局南海分局约谈并制作《谈话笔录》。经双方协商，于2019年6月28日签订《终止租赁协议》，约定解除租赁关系及解除合同后双方的权利与义务。随后，被告向原告交还承租的土地、厂房并结清了水电气等费用，原告亦足额退还保证金。但因原告反悔不愿承担配电工程费用，为保障自身权益，原告行使同时履行抗辩拒绝将水电过户至被告名下。且原告在出租涉讼租赁物予被告时并无告知租赁物后的土坡存在地质灾害隐患，原告故意隐瞒该危险源，应当承担相应的过错责任。综上，原告的行为严重损害了被告的合法利益，请法院支持被告诉请。原告欧阳志根针对被告李观珠的反诉请求答辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求全部驳回。一、双方租赁关系终止原因不是地质灾害。2016年1月，原南海区里水国土所确实开会通知，里水国土所也确认多次发函要求注意里水镇逢涌文头岭东侧地质灾害隐患问题，要求做好巡查和监测工作。文头岭东侧离厂房有几百米，并没有实际危害，只是国土部门的防范措施，提醒注意安全而已，不是要求厂房必须搬迁。双方1月开会，6月终止租赁合同，可见终止租赁合同并不是因为地质灾害，实际原因是被告经营困难，所以终止协议亦未提及地质灾害的事情。二、终止协议约定被告必须搬迁期内办理水电过户义务，但被告没有履行义务，严重违约，被告无权在没有履行过户义务前提下要求原告支付减容装电的费用。1.终止协议约定被告必须在20天搬迁期内办理水电过户义务，双方于2019年6月28日签订终止协议，即搬迁期至2019年7月18日，也就是被告应在此前协助原告将水电过户，但被告至今没有在约定日期前协助原告过户水电，被告没有履行义务明显违约。2.协议没有约定是要承担减容装电费用后才履行过户义务，被告以不愿承担配电工程费用的前提下拒绝将水电过户至原告名下，没有依据。从协议内容看，没有约定先支付减容装电费用后再履行过户义务。从协议的行文看，协议的本意是先过户后承担减容装电费用。从租赁合同的终止善后义务分担看，租赁合同终止后，出租人需要尽快再行出租租赁物实现经济利益最大化，因此水电不过户，无法再行出租，严重影响出租人利益，而减容装电费用需要双方认真核实减容装电的具体费用，需要时间。三、终止协议约定由双方共同承担减容装电费用，不是工程承担配电工程费用，被告请求原告支付配电费用没有事实和法律依据。1.配电工程费用是开厂时需要做好的全部用电工程的费用，根据被告提供的证据，其于2014年7月11日开设富天厂时，于2014年6月开始电气安装工程是增容1250KVA配电工程，不是减容配电工程。减容装电费用是指在已有配电工程的前提下，需要减容才产生的减容配电工程。2.被告已将配电设备全部拆除搬走，无权要求原告承担这些设备费用。四、被告提交的与佛山市南海裕铭水电安装工程有限公司签订的《电气安装工程承包合同》177万余元工程款等证据涉嫌伪造。被告提交的富天厂于佛山市南海裕铭水电安装工程有限公司签订的《电气安装工程承包合同》签订时间为2014年6月5日，但富天厂的工商登记日期为2014年7月11日，企业还没成立，没有取得营业执照是不可能到公安部门申办公章的，因此该合同上富天厂的公章明显造假，该工程款也是虚假的。原告已按终止协议约定履行完义务，被告拒不配合原告办理水电过户手续，请求法院驳回被告全部反诉请求。另原告从村承租了涉讼租赁物，此前从未出现国土提示存在土坡可能滑坡的情况，原告在出租给被告前不知道存在地质灾害隐患，不存在原告恶意隐瞒的情形。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.租赁协议原件1份，用于证明原被告存在厂房租赁关系，对涉讼合同项下双方具体的权利义务进行了约定，2017年6月至2020年5月期间每月租金为66000元；3.终止租赁协议原件1份，用于证明2019年6月28日经双方协商一致终止涉讼合同，终止协议中双方明确约定了20天的搬迁期，被告必须在搬迁期内协助原告将水电过户至原告名下（或公司名下），过户后原告将押金退还予被告，减容装电费用由双方各承担50%，被告违约未在20天搬迁期内将水电过户至原告名下；4.佛山市公安消防支队南海区大队建设工程消防验收意见书复印件1份；5.规划报建材料复印件1组（里水镇规划要求、设计图）；证据4-5用于证明涉讼租赁物经规划许可、消防验收，合法适租；6.南海区里水镇逢涌镇文头岭西丰云装饰材料厂后山滑坡专业检监测成果图复印件1份；7.现场照片打印件1组；证据6-7用以证明被告终止涉讼合同的原因与后山可能出现滑坡无关，其他公司都仍然在正常经营，被告终止涉讼合同因自身经营不善导致，被告已将配电设备全部拆除搬走，既然已经拆除搬走了设备，其无权向原告主张赔偿设备损失；8.转租土地附加协议书、土地租赁合同原件各1份，用于证明涉讼土地的使用权来源合法，原告有权对外转租。诉讼中，被告举证如下：1.电气安装工程承包合同原件1份；2.收据原件1份；3.银行流水原件1份；证据1-3用于证明被告与佛山市南海裕铭水电安装工程有限公司签订电气工程承包合同，安装费用为1770693元；4.地质灾害闲情提示卡原件3份；5.关于召开里水镇地址灾害防御工作有关会议的通知复印件1份（加盖佛山市南海区******民委员会公章）；6.佛山市自然资源局南海分局谈话笔录复印件1份；证据4-6用于证明自2015年起被告陆续收到佛山市南海区里水国土资源管理局关于地质灾害险情的提示，为确保人员的生命健康安全，每次地质灾害提示后，被告均需停产停业并将人员撤离、安置。原、被告围绕其诉讼主张依法提交了证据，经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-5真实性无异议，原告对被告提供的证据3-6的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；原告提供的证据6-7，未显示与本案相关，本院对其关联性不予确认；原告提供的证据8为原件，被告虽有异议但未举证推翻，本院对该证据真实性予以确认；被告提供的证据1-2，本院将结合案件审理情况作综合认定。本院经审理认定事实如下：2014年4月7日，原告（出租方、甲方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区里水和顺逢涌文头岭工业园消防属丙类的厂房；厂房及土地租赁面积7058平方米；租期从2014年6月1日起至2026年5月31日，每三年租金递增10%，2014年6月1日至2017年5月31日月租金为60000元，2017年6月1日至2020年5月31日月租金为66000元，2020年6月1日至2023年5月31日月租金为72600元，2023年6月1日至2026年5月31日月租金为79860元，先支付后使用，每月5号前支付当月租金，乙方逾期则甲方有权依本协议第十一条处理，乙方应在逾期之日起立即自行搬迁，否则应从逾期之日起双倍计付租金；乙方应于本协议签订之日支付180000元作为本协议的履行保证金；租赁期间的水费、电费及卫生、治安、房产税（包括出租方部分及承租方部分）、租赁税、土地使用税及村委租赁管理费等一切费用乙方负责，水电费由乙方向供水、供电部门交付；租赁期内，乙方不得故意损毁建筑物、水电线管、树木无偿归出租方所有，乙方按照厂房现状及性质进行合理使用，乙方须对厂房经查检查和维护及厂房内不准住人，厂房的维修由乙方负责，生产期间一切安全责任及工伤事故由乙方自己承担，如出现爆炸、火灾等事故造成甲方厂房损毁（不可抗力的原因除外），由乙方负责赔偿；（第十一条）乙方构成违约的，保证金由甲方没收，甲方有权单方终止本协议，解除与乙方租赁关系，装修物无偿归甲方所有，尚未使用的租金不退回；双方还约定其他权利义务。2016年1月5日，佛山市南海区里水国土资源管理所向富天厂发出《关于召开里水镇地质灾害防御工作有关会议的通知》。同年3月21日、5月10日，佛山市南海区里水国土资源管理所分别向富天厂发出《地质灾害险情提示卡》。2019年4月27日，佛山市自然资源局南海分局约谈原、被告，告知因发现里水镇逢村文头岭西丰云装饰材料厂后山滑坡问题，希望原、被告认识地质灾害安全风险及安全生产责任，做好巡查监测，避免因地质灾害而造成人员伤亡，要求原、被告安排工作人员参与监测巡查工作，安装视频监控，在台风暴雨等恶劣天气期间做好应急撤离避让，重视地质灾害防治工作。原、被告均表示愿意配合政府部门工作，原告表示愿意出资安装视频监控，做好监控工作。2019年6月28日，原告（业主）与被告（承租人）签订《终止租赁协议》，约定原告同意被告从2019年6月25日终止租赁合同，终止日期后给予20天的搬迁期，搬迁期内不收租金，如逾期未搬迁，按现租金双倍计算；被告必须支付2019年6月租金；在搬迁期内被告必须协助原告把水、电过户到原告名下或原告公司名下，过好户后3天内原告把押金退回；减容装电的费用由双方共同承担各50%。另查明，被告持有一份于2014年6月5日签订的《电气安装工程承包合同》，约定佛山市南海区富天玻璃钢化厂里水分厂增容1250KVA配电工程由佛山市南海裕铭水电安装工程有限公司承包施工，工程承包范围包括安装变压器、高压柜、低压柜、高压交流分界断路器及配套设施、敷设高压电缆及相关土建工程、敷设变压器低压侧至低压柜间进线电缆、车间低压部分、电气设备试验、新建配电房、具体项目以甲方确认、供电部门审批的施工图纸和工程预算书施工内容为准；工程造价为1770693元；工期为自富天厂提供施工场地进场通知后30个日历天。被告提供一份2014年9月8日开具的收据，载明富天厂向佛山市南海裕铭水电安装工程有限公司支付工程款1770693元。2019年10月18日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认2019年7月初被告已搬离涉讼租赁物，2019年7月30日前原告退回租赁押金予被告；被告搬离时，将电气设备部分拆除并搬走，仅有电表留存在涉讼租赁物处。原告确认，2019年8月自行将水表过户至其名下。被告陈述，被告不同意原告自行办理电表过户手续，不同意供电部门未经被告同意为原告办理电表过户手续，并于2019年6月15日报停电表，涉讼租赁物已停电；2015年5月第一次收到国土部门发出的地质灾害险情提示卡；被告没有向供电部门申请电力减容，也没有产生相应费用。庭审中，经本院询问，原、被告均同意自行办理电表过户手续。2020年1月18日，原、被告到供电部门申请办理电表过户手续。2020年3月10日，原告确认被告已协助其到供电部门办理电表过户手续，并申请撤回第一项诉讼请求。本院认为，原、被告于2019年6月28日签订的《终止租赁协议》是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。根据终止协议约定，被告应自2019年6月28日起20天搬迁期内即2019年7月18日前协助原告办理水、电过户至原告名下的手续，但被告于2020年1月18日才协助原告办理电表过户手续，且庭审中被告自认自2019年6月15日起自行申报对涉讼租赁物停电。被告虽自2019年7月起未占有使用涉讼租赁物，但2019年6月15日至2020年1月18日期间，涉讼租赁物仍因被告原因停电，结合涉讼租赁物的使用用途，涉讼租赁物停电在一定程度上会对原告再次出租涉讼租赁物造成一定的影响，故本院综合考虑上述因素，结合租赁协议的履行情况及约定的租金标准，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告应从2019年7月18日起至2020年1月18日止按每月30000元的标准支付停电期间涉讼租赁物的损失180000元（30000元/月×6个月）予原告。原告诉请超出核定部分，本院不予支持。关于被告主张原告支付配电工程费用885346.5元。第一，被告主张因涉讼租赁物所在位置存在地质灾害隐患致使租赁合同无法继续履行。但从被告自认及提供证据看，被告自2015年5月起第一次收到《地质灾害险情提示卡》，后陆续有收到该提示卡及被相关行政主管部门约谈，但期间被告仍继续使用涉讼租赁物并按约定履行合同义务，再结合终止协议内容，并未提及双方基于涉讼租赁物存在地质灾害隐患而终止租赁协议，被告的举证未能反映双方租赁协议终止是基于涉讼租赁物存在地质灾害隐患。第二，被告主张终止协议约定原告应承担50%的减容装电费即配电工程费。首先，被告主张的配电工程发生于2014年6月，并已于2014年9月结清工程款，即原、被告签订终止协议时，该配电工程款是实际发生的数额，如终止协议约定的“减容装电”费用即为被告主张的配电工程费，则双方以结算租赁协议为目的而签订终止协议时并未将实际发生的具体配电工程费用在协议中载明，实属与常理不符；其次，从被告提供的证据《电气安装工程承包合同》约定工程内容，未能显示与终止协议约定“减容装电”的内容相匹配；最后，庭审中被告自认其已拆除并搬走部分电气设备，且并未向供电部门申请减容亦未产生相应费用。综上分析，被告在本案中的举证未达到民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，不能证明其主张的配电工程费即为终止协议约定原告应承担的减容装电费用，应承担举证不能的不利后果，被告主张原告支付配电工程费用885346.5元缺乏事实和法律依据，本院不予支持，故对于被告提供的证据《电气安装工程承包合同》及发票，因与本案无关，本院不再对其进行审查认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李观珠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付180000元予欧阳志根；二、驳回欧阳志根其他诉讼请求；三、驳回李观珠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计2130元（欧阳志根已预交），由欧阳志根负担180元，由李观珠负担1950元；本案反诉受理费6326.73元（李观珠已预交），由李观珠负担；经核算，李观珠负担的1950元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予欧阳志根，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年四月三十日书记员  李 慧