江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3741号 原告：徐州市绿地世纪城南社区业主委员会，住所地徐州市绿地世纪城**民祥路城东公积金管理处路对面。 负责人：杨孝先，该委员会主任。 委托诉讼代理人：姜天美，江苏以立律师事务所律师。 被告：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路**。 法定代表人：张胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贺，江苏淮海正大律师事务所律师。 原告徐州市绿地世纪城南社区业主委员会（以下简称“绿地南业委会”）与被告南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称“紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地南业委会的委托诉讼代理人姜天美、被告紫竹物业公司委托诉讼代理人张贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿地南业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告业主公共收益352520元（2016-2019年公共收益不含地库租金324300元*70%-84490元=142520元，小商小贩场地租金每年10万*70%*3年=21万），并按银行同期贷款利率从2019年4月1日起支付利息至付清之日止。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年3月30日签订《徐州市绿地世纪城南社区物业管理服务合同》，约定服务期为三年，自2016年4月1日至2019年3月31日止，由乙方即被告代为管理并收取小区公共收益部分（公共物业用房租赁收益除外），乙方应单独建账列支，每季度须向业主委员会结算并进行公示，由业主和被告按比例分配，被告分成30%。被告未按合同约定及时分配业主公共收益。合同到期后，在原告一再讨要下，被告才向原告提供《南京紫竹物业徐州绿地南项目公共收益收支统计明细表（2016年一2019年）》一份，该明细表载明三年共计收入324300元，使用371890元。该收入不含地下车库租金，同时对进小区摆摊经营的租金也未列入。根据合同约定使用中仅经过原告同意的费用计84490元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。 被告紫竹物业公司辩称：原告所在小区在被告入驻前公共设施及设备损坏严重，2016年3月30日签订的物业管理服务合同第十三条约定对无法达到正常使用的公共设施设备及建筑，乙方视同甲方认可使用公共收益对其进行维修更换恢复，公共收益不足部分乙方前行垫付，乙方在下年度公共收入中扣除，不能因公共收支不足就影响正常使用。根据2016-2019年公共收支明细可以看出，被告实际支出数额已远超该小区公共收支的收入，我们调取相应财务账册，经统计，仍有22470元更换水泵的费用未列入支出明细，因此被告支出数额远超实际收入，故本案不存在对公共收益进行分配问题，依法应驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的陈述及当事人提交的证据，本院认定事实如下： 2016年3月30日，原告绿地南业委会（甲方）与被告紫竹物业公司（乙方）签订《徐州市绿地世纪城南社区物业管理服务合同》一份，其中，合同第一条约定：物业名称：云龙区绿地世纪城南社区物业管理。合同第九条约定：物业服务费选择包干制，一、本合同期限为3年，自2016年4月1日至2019年3月31日止（含试用期）。合同第十一条约定：按照物业管理条例相关规定，由乙方代为管理并收取小区公共收益部分（公共物业用房租赁收益除外），乙方应单独建账列支，每季度须向业主委员会结算并进行公示。小区公共收益部分去除成本后，甲乙双方按甲方（小区业主共有）70%，乙方（物业公司）30%进行分配。由于小区公共设施设备的老化及前期物业管理的过失，造成乙方入驻后需要大量维修、更换、恢复前期遗留问题。为了更好的做好物业提升工作，提升业主满意率，甲方同意乙方进驻后对小区公共设施设备、共同建筑、绿化、道路等更新改造费用使用公共收益。乙方做好公共收益使用的费用清单，定期进行公示并报业委会。乙方对新的物业服务提升工作需要使用公共收益部分的，需先将方案报送业主委员会签字同意后方可使用。合同第十三条约定：甲乙双方共同配合做好和前物业企业的交接验收工作，对无法达到正常使用的公共设施设备及公共建筑，乙方视同甲方认可使用公共收益对其进行维修、更换、恢复、公共收益不足的，乙方先行垫付，乙方在下年度公共收益中扣除，不能因为公共收益不足就影响正常使用。 合同签订后，被告进驻涉案小区，将小区内的公共部位和公共设施用于经营。被告提供的公共收益收支统计明细表（2016年-2019年）载明：广告费、场地租赁费、快递柜等已收费用共计324300元。支出费用共计371890元。（车库租金另计）。原告对其中支出部分的（明细表第19项）排污井盖板更换4410元、（明细表第20项）检修污水泵17400元、（明细表第21项）南门改造修复费用35000元、（明细表第23项）电梯应急电池1920元、（明细表第25项）西门、北门改造19600元、（明细表第30项）配电室空调维修1500元、（明细表第33项）电子屏维修4660元共计84490的支出予以认可。 关于明细表列明的原告不予认可的其他支出部分，被告为证明已支费用的真实性，向本院提交了以下证据：其中，明细表第22项载明的费用名称为垃圾桶200个、已支费用27300元，被告提供了日期为2018年12月3日的费用审批报销单及发票各一份；明细表第24项费用名称为电梯对讲56部电梯已支费用为35818元，被告提供了加盖原被告公章的绿地南社区电梯三方通话事项汇报单和工具检测就急修申请；明细表第42项费用名称为小区主管网清洗、已支费用为190000元（被告主张实际费用应为190700元），被告提供了其与南京精洁诚市政工程有限公司签订施工合同、中国工商银行网上银行电子回单、费用报销审批单；另有已经原告确认的、并未列入明细表中的更换30台水泵的费用（加上税费）共22470元，被告提供了加盖有原被告公章的紫竹物业绿地南社区费用支出确认单。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被告紫竹物业公司未经业委会同意擅自将涉案小区公共收益全部用于物业服务支出是否符合法律规定。2、原告主张的小摊贩租金有无事实依据。 根据物权法第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”可见，业主委员会系全体业主合法选举产生的，作为全体业主的代表，有权代替业主决定共有区域经营性收益的用途，因此物业服务公司可以与业主委员会进行协商，在物业服务合同中约定共有区域经营性收益的用途，并由物业服务公司按照约定的用途使用共有区域的经营性收益。 本案中，紫竹物业公司主张其已经将所得的公共区域经营性收益用于小区公共设施的维修、管理、对于该项抗辩，本院不予采纳，具体分析如下：1．合同依据。根据原被告签订的物业管理服务合同第十一条的约定：小区公共收益部分去除成本后，甲乙双方按甲方（小区业主共有）70%，乙方（物业公司）30%进行分配。……乙方对新的物业服务提升工作需要使用公共收益部分的，需先将方案报送业主委员会签字同意后方可使用。……被告虽抗辩依据该合同第十三条可不经原告同意即可使用公共收益，但探究订立该物业管理合同的目的可知，该约定仅是对合同第十一条的补充，而非从根本上的否定。故被告紫竹物业公司未经原告业委会同意擅自使用公共收益用于物业服务支出没有合同依据。2、法定依据。《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”据此，在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下，物业服务公司在获取共有区域经营性收入后，属于合法正当使用的情形只有两种，即用于补充专项维修资金和扣除该项经营的合理成本。除此之外，任何用途都应经过业主大会或者业主委员会的同意。本案中，被告紫竹物业公司未能举证证明其支配公共收益已征得涉案小区业主大会或业主委员会同意，亦未举证证明符合上述合法正当使用的两种情形，故被告紫竹物业公司无权擅自支配该小区公共收益。综上，被告紫竹物业公司应当返还原告2016-2019年公共收益（不含地库租金）金额为：已收费用324300元扣除原告自认的84490元和有证据证明已征得原告同意支出的56部电梯费用35818元与更换30台水泵的费用22470元，上述合计181522元*70%=127065.4元。关于原告主张的利息，于法无据，不予支持。 关于原告主张的小商小贩场地租金每年10万*70%*3年=21万，因原告提供的加盖有江苏同力恒通物业管理有限公司场地费的收据与照片等证据不足以证明上述租金收益及数额的发生，故本院依法不予支持，原告可在完善补充相关证据后另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第五十四条之规定，判决如下： 一、被告南京紫竹物业管理股份有限公司于本判决生效之日其十日内返还原告徐州市绿地世纪城南社区业主委员会（2016年至2019年）公共收益127065.4元； 二、驳回原告徐州市绿地世纪城南社区业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6607元，由原告徐州市绿地世纪城南社区业主委员会负担3000元，被告南京紫竹物业管理股份有限公司负担3607元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏雪梅 人民陪审员  王延凤 人民陪审员  王思得 二〇二〇年六月十日 书 记 员  宋神保