湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初226号原告彭涛，男，1978年10月9日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。原告黄丽梅，1982年12月6日出生，汉族，枝江人，住宜都市。委托诉讼代理人彭涛，系黄丽梅丈夫，特别授权。被告湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道**，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人杨晓艳，公司董事长。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告彭涛、黄丽梅诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告彭涛、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭涛、黄丽梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计6794元。2、被告退回交付房屋之前违规收取物业管理费2506元。3、被告按照合同约定的交房期从2015年6月30日至2017年8月30日截止给业主合格交房后，交房延期期间的违约期间租房费用，每月450元，共计11700元。4、被告支付交房延期期间的违约期间看房车马费1000元。5、被告支付交房延期期间的违约期间误工费1000元。6、被告支付交房延期期间的违约期间精神损失费1000元。7、判决被告向原告支付商品房所有权登记延迟的违约金7859元。8、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告于2014年6月18日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑8栋1204号房屋一套，房屋总价款430912元。该合同约定了被告应于2015年6月30日前交付房屋和办理房屋所有权转移登记手续。原告已经依法交付了房款，但被告直到2017年8月30日才才交付房屋，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金、延期办理房屋产权登记手续违约金和延期交房租房费用、车费，误工费等一些费用。违约金计算的法律依据为：本案具体为房屋总价款、逾期天数共计790天。据此，原告依据我国《民事诉讼法》第108条之规定，诉请贵院，请准予所诉。被告九州方园公司辩称：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条，答辩人应于2015年6月30日将案涉房屋交付给原告，原告称从未收到答辩人的收房通知书是不属实的，事实上答辩人的售楼工作人员即原告的置业顾问是通过电话的方式通知过原告的，只是时间久远没有留下痕迹而已，而根据合同第十一条，约定答辩人向原告通知收房是采取报刊公告的方式，答辩人已于2015年9月24日在《三峡商报》上刊登了《收房公告》。不管原告是否阅读该其报纸，但均已视为收到，其实原告也可通过其它途径知道何时交房，因为买房毕竟不是一件小事，而且原告有专门的置业顾问（答辩人售楼部工作人员）。2、按上面观点，原告在接到收房通知后本应与答辩人接洽房屋交付事宜，但事实上原告在2018年2月实际收房前从未与答辩人联系收房事宜，这和原告诉状所称一致。因此，应当认定原告在实际收房前对是否取得竣工备案证一无所知。而根据双方签订的合同第十一条：“……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所商品房质量有明显缺陷的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理”的规定，只有原告与答辩人交接时，原告发现答辩人所交付的房屋有上述问题并拒绝交接，答辩人承担延期交房的责任。这充分说明，原告与答辩交接，并因发现问题并拒绝交接是条件，只有满足这一条件，答辩人才承担责任。否则，房屋买受人因自身原因数年不收房，难道都要开发商承担责任吗？3、原告收房时间与是否取得竣工备案根本没有关系，如果原告是因为答辩人未取得竣工备案才没有收房，那么原告就应当在2017年9月收房，而原告实际收房的时间2018年2月，显然原告在公告后至2018年2月期间没有收房并不是没有取得竣工备案证的原因，而是自身原因。因此答辩人认为，由于原告没有与答辩人办理房屋交付事宜，从未有拒绝交接的行为和意思表示，根本不符合双方合同约定的由答辩人承担延期交房责任的条件，其诉讼请求不能成立。人民法院应当查明事实，驳回其全部诉讼请求。增加的诉请答辩：由于原告客观事实上于2018年2月才收房，是在答辩人取得竣工备案证之后几个月，其实际收房与答辩人是否取得竣工备案证不具有因果关系，同时，根据双方合同第十五条，产权登记的原因，原告应当履行在收房使用之日起60日将符合办理房屋权属登记的资料提交房地产管理部门，资料包括办理申请书、购房合同、所有人的身份证及契税完税凭证，但原告至今没有向该部门提供，也没有与答辩人联系共同办理产权办理登记事宜，原告至今未取得不动产登记证书，显然未办理不动产权登记证书并非因为答辩人迟延取得竣工备案证的原因而是原告自身原因。根据合同法先履行义务的规定，原告不提出申请并提供资料，就不能归责出卖人在房屋交付后90日内不能办理产权转移登记手续。故答辩人对未办理不动产登记不承担违约责任。诉请2诉讼主体不对，物业管理费不是由答辩人收取。诉请3、4、5、6因与原告的诉请1不成立而全部不成立。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告未彭涛、黄丽梅与被告九州方园公司于2014年6月18日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告彭涛、黄丽梅购买被告九州方园公司九州丽景苑8栋1204号房屋一套，房屋总价款430912元人民币。原告彭涛、黄丽梅按期支付了房款。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房应符合下列条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收证明书》）……；第十条约定逾期交付责任，逾期超过90日的，买受可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金；第十一条约定，商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量等核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期资讯交房责任由出卖人承担，并按第十条处理；第十五条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可解除合同，买受人不解除合同的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。另查明，被告九州方园公司于2015年9月24日在《三峡商报》上刊登了诉争所涉房屋的《收房公告》。原告彭涛、黄丽梅与被告九州方园公司于2018年3月办理九州丽景苑8栋1204号房屋交付使用手续。被告九州方园公司于2017年8月30日取得九州丽景苑8号楼《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为：原告彭涛、黄丽梅与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告九州方园公司应该在2015年6月30日交付诉争房屋给原告彭涛、黄丽梅，但在2015年9月24日才在《三峡商报》上刊登了诉争所涉房屋的《收房公告》，属于迟延交房，存在违约，应承担违约责任，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，被告九州方园公司应向原告彭涛、黄丽梅支付迟延违约金：732.55元＝430912（元）×0.02‰×85（天）；按照合同的约定，被告九州文园公司于2015年9月24日在报刊上发布收房公告通知交房，原告彭涛、黄丽梅应履行收房义务，在收房过程中发现被告九州方园公司提供的商品房未达到收房条件的，可以拒收，为此产生的后果由被告九州方园公司承担，但原告彭涛、黄丽梅未提供任何证据证明在2015年9月24日至2017年8月30日期间履行过收房义务，而是到2018年3月才去收房，因而对原告彭涛、黄丽梅要求被告九州方园公司承担2015年9月24日至2017年8月30日期间未取得竣工验收备案证明而致逾期交房的违约责任，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，因被告九州方园的原因导致在交房之日起90日内不能办理产权证的，被告九州方园公司要承担迟延办证的违约责任，本案中，原被告双方在2018年3月才履行交房手续，交房之时，被告九州方园公司已取得了诉争房屋所在楼栋的竣工验收备案证明，对于原告彭涛、黄丽梅要求支付逾期办证的诉请本院不予支持。关于原告彭涛、黄丽梅要求退还物业费的问题，因与本案不属于同一法律关系，而且诉讼主体不适格，本院不予支持。关于原告彭涛、黄丽梅要求被告承担因延期交房的损失如租房费、车马费、精神损失费、误工费等均未提供证据证明，也没有合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖北九州方园投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告彭涛、黄丽梅支付迟延交房的违约金732.55元；二、驳回原告彭涛、黄丽梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费597元，因适用简易程序减半收取299元，由原告彭涛、黄丽梅负担292，被告湖北九州方园投资有限公司负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状三份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  徐万**二〇二〇年六月十九日书记员  邹 清