青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1454号原告：崔宁，男，1969年9月1日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：芦林俊、申斌昌，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被告：西宁海亮房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100074571957W（1-1），住所地青海省西宁市城**互助东路**。法定代表人：陈鸿牛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俭、王晗（实习），青海尊悦律师事务所律师。原告崔宁与被告西宁海亮房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔宁及其委托诉讼代理人芦林俊、申斌昌，被告西宁海亮房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈俭、王晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔宁向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》第二条无效，并确认租赁期限为20年；2.请求人民法院依法判令被告向原告交付海亮大都汇项目B040号车位；3.请求人民法院依法判令被告返还多收取的租赁费1428.6元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月25日，原、被告签订《地下车位使用权转让协议》，协议第二条约定被告转让给原告的车位使用权为70年，而被告向原告转让车位，却未将车位的土地使用权一并转让，该协议实际上为车位租赁合同。而根据《合同法》的规定，租赁合同期限最长为20年，被告却向原告收取70年的费用。在合同签订后，被告一直未向原告移交车位，车位实际无法使用，为维护原告之合法权益，特向法院提起诉讼，判如所请。原告崔宁为支持其诉求，提交了如下证据：第一组证据：《地下车位使用权转让协议》复印件一份、签约审批表复印件一份，证明原、被告签订名为《转让协议》，实为地下车位的租赁关系及车位总租赁费为100000元的事实；第二组证据：收据复印件一份、转账凭证复印件一份，证明原告已支付车位租赁费30000元的事实。第三组证据：通知复印件一份，证明海亮大都汇地下车库无法使用的事实。第四组证据：照片一组，证明被告所建车位存在严重的质量问题，无法使用的事实。第五组证据：视听资料一份，证明原告向被告申请交付车位，履行交款义务，被告拒绝收取通知。被告西宁海亮房地产开发有限公司辩称，一、被告系涉案地下车位的投资者、建设者，有权对涉案车位进行处分。（一）被告对涉案车位所属土地拥有合法的土地使用权，被告开发建设小区地下车位，经过相关政府部门的审批，开发建设行为合法有效，相关政府部门给被告颁发了《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程验收备案表》等一系列文件、手续，故被告对地下车位拥有合法的使用权。（二）根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”可知，建筑区域内规划用于停放车辆的地下车位完全可以出售的形式由开发商自由处置，并不要求以权属登记为条件才能进行处分。综上所述，涉案车位系被告合法建造并由政府出具相关的手续，被告按照《中华人民共和国物权法》的规定进行处分，并无不当。二、被告与原告签订的《地下车位使用权转让协议》第二条属于有效条款，原告要求确认租赁期限为20年，同时要求返还多收的租赁费无合同依据、无法律依据，应当予以驳回。第一，被告与原告签订的《地下车位使用权转让协议》第二条中明确约定被告仅仅转让本协议项下车位的使用权，不能对其车位单独办理产权登记或租赁备案登记等政府手续，同时第十二条第一款中的“本车位只涉及使用权的转让，不办理产权登记。受让人购买该车位的使用权年限与其在小区所购房屋的适用年限相同，买受人单独购买车位的使用年限与该车位所占用的土地范围的土地使用年限相同，所有车位的买受人均不享有该车位所占用范围内的土地使用权”的用语表示上，说明车位的使用年限与该占用的土地使用年限一致，都能表明该协议是一种出售、买卖的性质，而并非是租赁的性质。现原告以违反《中华人民共和国合同法》规定为由提起合同第二条无效的诉讼，实属有违《地下车位使用权转让协议》的约定，有悖于《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则。另外该《地下车位使用权转让协议》并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形，不存在以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体、第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的情况。因此原告主张《地下车位使用权转让协议》无效，无事实基础，无合同约定，更无法律依据。第二，原告自始至终认为与被告签订的《地下车位使用权转让协议》为租赁合同，进而要求返还超过20年的部分车位租赁费1428.6元，属于适用法律错误，本案涉案合同并不适用合同法中对于租赁期限最高20年的规定，涉案合同是《地下车位使用权转让协议》，实质上是买卖合同，是双方真实意思表示，被告将车位出售给原告，原告按照合同的约定支付车位款也是理所应当，被告并不存在多收的情形。同时原告只主张涉案合同第二条条款无效，又认可该合同的12条为有效，而第十二条也是明确告知原告不能办理产权登记，原告的主张前后相互矛盾，因此，原告要求被告返还多收的租赁费1428.6元的诉求，没有事实和法律依据。三、对于原告要求交付车位的诉求，被告认为按照合同第五条的约定如在交付日前，原告未付清车位使用权转让款的，被告有权拒绝交付车位。故只要原告将车位使用权转让款交清，被告可以立即交付。综上所述，被告与原告在公平自愿、诚实信用原则下签订的《地下车位使用权转让协议》符合《物权法》和《合同法》的相关规定，合法有效，双方当事人应严格按照协议约定承担继续履行的责任，望法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。被告西宁海亮房地产开发有限公司为支持其抗辩，提交了如下证据：第一组证据：《国有建设用地使用权出让合同》《国有土地使用权证》《地下车库建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案表》各一份，证明涉案车位由被告投资建造，且被告已办理了相关审批手续，该车位完全按照规划要求进行建设，并且涉案车位在规划区域内，属合法建筑；第二组证据：《地下车位使用权转让协议》一份、《地下车库付款凭证》一份，证明1.原告与被告签订的《地下车位使用权转让协议》系双方真实意思表示，合同中对双方权利义务已明确约定，同时也能证实原告在签署该协议时，是明知本车位只涉及使用权的转让，不办理产权登记，使用权的年限与其在小区所购房屋的使用年限相同，实质上被告已将本车位的使用权出售给原告的事实；2.合同中明确约定该车位的合同价格为100000元，原告已支付30000元，尚欠70000元未支付。经本院组织庭审举证、质证、认证，被告对原告提交的第一组证据的真实性、合法性不持异议，对证明方向有异议，认为该组证据证明的实际上是出售关系，而并非租赁关系。本院认为，被告对原告提交的第一组证据的真实性、合法性不持异议，本院认定为有效证据。被告对原告提交的第二组证据无异议，本院认定为有效证据。被告对原告提交的第三组证据真实性予以认可，但对其证明方向不予认可，认为该组证据无法证明被告没有向原告交付车位的事实，未交付车位的原因是原告未交付车位的转让款，且该份通知是物业公司发出的，并不是本案原告发出的，因此该组证据的内容与本案无关联性。被告对原告提交的第四组证据不予认可，认为该组证据无法看出拍照时间、严重质量问题及交付的事实。被告对原告提交的第五组证据不予认可，认为该份视频是在没有经过别人同意下拍摄的，且无法看出是否是被告公司人员，该工作人员是否有权收取材料且工作人员身份并不能代表被告身份，从该视频中也看不出原告在场、其他业主交的资料是哪些；对于交付，业主只要付清款项，被告立即向原告交付车位。原告对被告提交的第一、二组证据真实性、合法性没有异议，对建设区域合法建设没有异议，合法取得没有异议，但认为第二组证据协议第五条明确约定，使用权转移手续、交付方式，合同选择的是分期付款，可提前要求被告交付车位；虽然是转让协议，实际上是租赁协议，该车位达不到交付的条件，先交车位再履行付款义务。本院认为，原告对被告提交的两组证据的真实性、合法性没有异议，本院认定为有效证据。经审理查明，2017年3月25日，原告崔宁与被告西宁海亮房地产开发有限公司签订了《地下车位使用权转让协议》，第一条约定被告西宁海亮房地产开发有限公司将“海亮大都汇项目”B区地下车位第B040号车位使用权转让给原告崔宁用于车辆停泊使用；第二条约定被告西宁海亮房地产开发有限公司仅转让本协议项下车位的使用权，原告崔宁不能对以上车位单独办理产权登记或租赁备案登记等政府手续。原告（乙方）已理解上款内容之含义，并明确其所购买的只是车位的使用权，使用期限自2013年12月27日至2083年12月27日，合计70年；第三条约定本车位的使用权转让价款为人民币100000元，付款方式为分期付款，约定原告于2017年3月25日向被告支付首期款10000元，于2017年11月20日向被告支付价款20000元，于2018年5月20日向被告支付价款10000元，于2018年11月20日向被告支付价款20000元，于2019年5月20日向被告支付价款20000元，于2019年11月20日向被告支付价款20000元；第五条约定如在交付之日前，原告未付清车位使用权转让款的，被告有权拒绝交付车位。第八条约定选择分期付款的，被告应原告要求可提前交付车位。该《协议》第十二条关于车位使用权的说明还特别约定：本车位只涉及使用权的转让，不办理产权登记。受让人购买该车位的使用年限与其在小区所购房屋的使用年限相同，买受人单独购买车位使用权的使用年限与该车位所占用土地范围的土地使用年限相同；所有车位买受人均不享有该车位所占范围的土地使用权。原、被告按照《地下车位使用权转让协议》约定，原告崔宁于2017年3月25日向被告西宁海亮房地产开发有限公司支付车位转让款10000元，于2018年1月18日向被告西宁海亮房地产开发有限公司支付车位转让款20000元，尚欠70000元转让款未付。被告西宁海亮房地产开发有限公司亦未履行交付地下车位的义务。被告西宁海亮房地产开发有限公司建设涉案地下车位的行为，已经建设规划等相关部门审批。上述事实有《地下车位使用权转让协议》《国有土地使用权证》《地下车库建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程竣工备案表》《地下车库付款凭证》在案佐证。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1.原、被告所签订的《地下车位使用权转让协议》是租赁合同关系还是买卖合同关系；2.原、被告所签订的《地下车位使用权转让协议》中第二条是否有效；3.原告之请求是否予以支持。本院认为，双方当事人争议的地下车位系建筑区划内，规划用于停放汽车的车位即规划车位，该地下建筑工程系被告投资建造，并办理了相关审批手续，属合法建筑。原告与被告双方所签订的《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为及相应法律后果具有足够的认知、辨识能力。双方所签订的《地下车位使用权转让协议》，原告认为系地下车位租赁合同，被告认为系地下车位使用权转让合同，本院经审查，根据双方合同约定，原告分期交付地下车位款100000元，使用该地下车位期限70年，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”并没有禁止未办理车位、车库登记不能出售、附赠或者出租，故本院认定被告有权对海亮大都汇小区内地下停车位依法处分。因此，被告与原告签订的《地下车位使用权转让协议》，根据合同内容，实际是对地下车位的使用权的转让，该协议应认定为买卖合同。原告所持该协议为租赁合同的理由不能成立。据此，原告诉求依据《中华人民共和国合同法》中有关租赁合同期限的规定要求确认原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》第二条无效，并确认租赁期限为20年之主张，于法无据，本院不予支持；另，原告于2018年1月18日之后一直未分期付清车位转让款，按照合同约定被告有权拒绝交付车位，故本院对原告主张交付车位的诉求，本院不予支持。被告抗辩理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告崔宁的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1164元，由原告崔宁负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 赵志兵 二〇二〇年六月二十八日（法官助理 马义虎书记员 陈顺莲附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。