北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32606号原告（反诉被告）：北京土淯酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区联慧路****楼**。法定代表人：刘新艳，总经理。委托诉讼代理人：傅晓，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭晓霖，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市三元饲料厂有限公司，住所，住所地北京市朝阳区京顺公路东辛店村南div>法定代表人：胡羿，总经理。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。原告（反诉被告）北京土淯酒店管理有限公司（以下简称土淯酒店）与被告（反诉原告）北京市三元饲料厂有限公司（以下简称三元饲料厂）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人傅晓、彭晓霖，被告之委托诉讼代理人陈明东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。土淯酒店向本院提出诉讼请求：1、三元饲料厂继续履行《腾退协议》，支付我公司合同解除违约金150000元、建筑物补偿款1899998.1元、经营损失2950000元；2、三元饲料厂支付迟延付款的利息，以第1项合计数额4999998.1元为基数，自2019年10月31日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、三元饲料厂赔偿我公司已支付的律师代理费60000元。事实及理由：2012年12月28日，原告和被告经协商一致签订了《租赁合同》，被告将位于北京市朝阳区xx路xxx村南北京市三元饲料厂厂区内的场地及房屋出租给我公司使用，租赁期间自2012年1月1日至2020年12月31日，年租金18万元。合同签订后，我公司自建2741.7平方米的房屋，建成后对外出租。此后，我公司严格按照合同约定履行了义务，在2018年三元饲料厂以涉案土地将被政府收回为由，要求提前解除《租赁合同》。2019年1月28日，双方经过协商签订了《合同解除协议》，约定《租赁合同》于2019年2月20日解除，我公司自建的2714.7平方米房屋归被告所有，并约定就腾退事宜另行签署协议。2019年1月28日，双方签订《腾退协议》，《腾退协议》约定三元饲料厂一次性向我公司支付合同解除违约金150000元、建筑物补偿1899998.1元、经营损失2950000元，前述费用共计4999998.1元。三元饲料厂将于我公司完成腾退工作并交还涉案房屋后5日内支付。2019年10月25日，我公司和三元饲料厂签署《房屋交接》，我公司将涉案场地及地上物腾退完毕并交还三元饲料厂。三元饲料厂未按照约定向我公司支付任何款项，故起诉。三元饲料厂辩称，我方不同意土淯酒店的诉讼请求。第一、2019年2月双方之所以签订解除协议是由于北京非首都功能疏解，涉案地块的使用状况不符合政府要求，才与原告协商解除了合同，并不涉及拆迁腾退。第二、双方解除协议签订的时间为2019年1月28日，当时经办人不了解情况才和土淯酒店签订的，我公司对违约金、地上、地上物补偿款两项数额没有异议为经营损失数额过大，显失公平：双方协议约定租期到2020年12月31日到期，至签订解除协议时未履行期间不到2年，而租期内我公司实际收到的租金总共才136万元，协议解除后还要赔偿295万元经营损失，有失公允。虽然法律允许撤销协议的期间已经过了，我公司还是希望法院考虑该情况，酌减该部分损失。第三、腾退协议约定的交付土地及地上物的期限为2019年2月20日，但土淯酒店直到2019年10月25日才交还，土淯酒店是违约方，这也是我公司迟延付款的原因；我方响应政府号召，重新引进投资方，本案相关款项也都是投资方支付，对此土淯酒店也是知情的，目前投资方尚未付款，我方不存在恶意违约。第四、土淯酒店主张的律师费损失和合同约定不符，缺乏依据。三元饲料厂提出反诉请求：土淯酒店支付我公司2019年2月20日-2019年10月25日期间租赁物的占用费122301.2元。事实及理由：我公司和土淯酒店2019年1月18日签订了《腾退协议》，约定土淯酒店于2019年2月20日向我公司交付土地及地上物，但土淯酒店实际于2019年10月25日才向我公司交付了租赁标的物，给我公司造成损失，要求按照双方租赁合同约定的租金标准，由土淯酒店支付逾期交付的使用费。土淯酒店对三元饲料厂的反诉答辩称，我公司不同意三元饲料厂的反诉请求。一、我公司实际在2019年5月已经将涉案标的物腾空，并将钥匙交给了三元饲料厂，其也已于2019年7月开始在其厂区内进行施工，因此三元饲料厂主张占用费缺乏事实依据；二、即使我公司未按约定时间交付房屋，也并未给三元饲料厂造成任何损失，三元饲料厂此前也从未主张过房屋占用费；三、我方提交的证据可以证明，双方《腾退协议》的日期系倒签，事实上双方签订腾退协议时，约定的交付日起已过，我公司并无迟延腾退的恶意；四、我公司迟延交付期间并没有实际占用涉案房屋，也没有收益。因三元饲料厂提前解除合同给我公司造成巨大经济损失，在约定的腾房期间明显不合理时，要求我方支付房屋占用费缺乏公平合理性。本院经审理查明事实如下：1、2012年12月28日，三元饲料厂作为出租方（甲方）和土淯酒店（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于北京市朝阳区xx路xxx村南北京市三元饲料厂厂区内的场地及房屋，总占地面积为2464.25平方米；承租场地及房屋的用途为经营；租赁期限自2012年1月1日起至2020年12月31日止；甲方应于本合同生效之日起将该标的物交付给乙方使用；租金为每年人民币18万元；租赁期届满，乙方应在租赁期限届满之日或之前将承租场地及地上物不可移动物交予甲方；如乙方不能按时交还，甲方有权责令或采取其他方式（如停止服务）要求乙方搬出；除本合同另有规定外，双方均不得无故自行终止本合同。任何一方有违反本合同的行为，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括诉讼费用）进行赔偿，如属双方的过失，应分别根据情况，由双方分别承担违约责任。2、合同签订后，三元饲料厂向土淯酒店交付了土地及地上物，土淯酒店向三元饲料厂交纳了租金，双方合同正常履行至2019年2月。土淯酒店在履行期间，自行在租赁场地内建造了2741.7平方米的建筑物。3、2019年1月28日，三元饲料厂（甲方）和土淯酒店（乙方）签订了《合同解除协议》，内容为：“甲乙双方于2012年12月28日签订了《租赁合同》，约定由乙方承租位于北京市朝阳区xx路xxx村南北京市三元饲料厂有限公司厂区内场地及房屋。甲乙双方经友好协商，达成如下协议：1、《租赁合同》自2019年2月20日解除，双方互不承担违约责任，乙方自建的2741.7平米房屋归甲方所有。2、乙方应于2019年2月20日前腾空房屋并交还甲方，如届时未能完成房屋腾空，则甲方有权接管房屋，乙方遗留在房屋中的一切物品及添置物均视为乙方已放弃所有权，甲方有权自行进行处置，处置费用从保证金中扣除，不足部分由乙方支付。3、乙方需在2019年2月20日前支付应缴的水电费等相关费用，除上述费用外，双方无未结的债权债务。4、双方租赁合同终止时，乙方应在一个月内到工商、公安、卫生、环保等部门注销在甲方场地内的各种证照或变更为非甲方的地址，否则按年租金计算赔偿额。5、双方就腾退具体事宜另行签订协议。6、本协议自双方签字盖章之日起生效。7、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。签约时间2019年1月28日，签约地点北京市三元饲料厂有限公司”。双方对协议内容均认可，土淯酒店称该协议签约时间为倒签，三元饲料厂对此不予认可。4、2019年1月28日，三元饲料厂作为甲方与土淯酒店（乙方）签订《腾退协议》一份，内容为：“依据《北京市朝阳区xxx乡人民政府关于印发〈xxx乡非住宅腾退回收工作实施方案〉的通知》（朝x政发【2017】1号）文件精神，为加快推进腾退进度，确保腾退工作按时完成，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、乙方应于2019年2月20日前腾空房屋；2、乙方应安排专人开展腾退工作，确保腾退期间不发生任何安全事故，甲方有权监督乙方开展腾退工作。3、依据双方签订的《租赁合同》相关约定，甲方一次性向乙方支付合同解除违约金150000元（大写：壹拾伍万元整），建筑物补偿款1899998.1元（大写：壹佰捌拾玖万玖仟玖佰玖拾捌元壹角），经营损失2950000元（大写：贰佰玖拾伍万元整），除上述费用外，双方无未结的债权债务。4、合同解除违约金、建筑物补偿款及经营损失在完成房屋交接后5日内由甲方支付。5、本协议自双方签字盖章之日起生效。6、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。”5、2019年10月25日，于x代表土淯酒店，宋x代表三元饲料厂签订了《房屋交接》，确认“北京土淯酒店管理有限公司于2019年10月25日将自建的2741.7平米房屋交付给北京市三元饲料厂有限公司，北京土淯酒店管理有限公司放弃遗留在房屋中一切物品及添置物的所有权，北京市三元饲料厂有限公司有权自行处置。”6、三元饲料厂未向土淯酒店支付《腾退协议》约定的款项。7、土淯酒店与北京市炜衡律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指定律师作为其与三元饲料厂租赁合同纠纷的诉讼代理人，参加一审、二审程序，一审律师代理费为人民币6万元，土淯酒店支付了一审代理费，北京市炜衡律师事务所于2020年3月23日开具了数额为6万元的服务费发票。双方争议的事实和证据：1、《解除协议》及《腾退协议》实际签订时间；2、租赁标的物的实际交付时间、使用状况；3、《腾退协议》中约定的经营损失是否合理。对以上问题本院结合相关证据认定如下：关于《解除协议》及《腾退协议》实际签订时间，土淯酒店主张与上述两份协议落款的2019年1月28日不一致，实际签订时间晚于合同约定的2019年2月20日腾退时间，三元饲料厂对土淯酒店上述事实主张不予认可，确认合同落款时间真实。对此，土淯酒店提交如下证据：1、三元饲料厂法定代表人胡羿与土淯酒店实际控制人高云x之间的微信聊天截图，时间显示为2019年11月28日至2020年1月16日，内容为二人协商相关款项支付的期间及方式，以及高云x询问三方协议的另一位参与者的名称等，从二人聊天内容上看不出与本案《腾退协议》、《解除合同协议》签订时间有任何关系，三元饲料厂对该证据真实性表示认可，对土淯酒店的证明目的不予认可；2、高云x与土淯酒店工作人员之间的微信聊天截图，时间显示为2019年2月14日，内容为尚未签订的《合同解除协议》及《腾退协议》，以及二人就该协议谈话，其中高云x回复中有“先别签合同，等我回来再说呗”的内容，三元饲料厂对该组证据的真实性不予认可；3、《三方协议》，协议系三元饲料厂提供的文本，协议方除了本案当事人，还有案外人xxxx投资有限公司作为丙方，协议中有“甲方指定丙方代为向乙方支付腾退款”等内容，但三方并未签字盖章；三方协议中写明“甲乙双方于2019年1月18日签订的《腾退协议》约定…”等内容；三元饲料厂对三方协议的经过表示认可，但认为该证据无法证明土淯酒店的证明目的。本院对上述证据1、3的真实性予以认可，以上证据，并不足以证实《腾退协议》及《解除合同协议》落款时间不真实，本院对土淯酒店该事实主张不予采纳，签订时间确认为落款时间。土淯酒店虽称其与《房屋交接》签署前的5月份已经实际腾退并交还标的物，对此提交了一组照片，系土淯酒店委托诉讼代理人用其手机拍摄，照片内容为租赁标的物，土淯酒店据此欲证明5月份时租赁标的物已腾空，并未继续出租或占用。三元饲料厂对该组证据的真实性不予认可。经当庭核对原始载体，本院对该组证据真实性予以认定。但该组证据尚不足以证实土淯酒店已于照片拍摄之时交还了租赁标的物，与双方确认的《房屋交接》相比证明力较低，本院对其该部分事实主张不予认定。关于经营损失，三元饲料厂主张显失公平，应对其该主张举证。三元饲料厂并未提交任何关于经营损失方面的证据，土淯酒店提交了其与北京市三叶明诚商贸有限公司等次承租人签订的租赁合同、解除协议等证据，本院对该组证据的真实性予以认定。土淯酒店提交的其与次承租人之间的租赁合同、解除租赁合同的协议及相关损失赔偿的证据，可以证明因提前解除合同，土淯酒店不仅自己承受了损失，还向次承租人赔偿了相关损失或补偿款。综合以上证据，本院认为三元饲料厂主张的经营损失显失公平的意见缺乏依据，本院不予采纳。本院认为：三元饲料厂和土淯酒店签订的《合同解除协议》、《腾退协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定履行各自义务。三元饲料厂虽称《腾退协议》中约定的经营损失数额过高，显失公平，但未对此充分举证，且其并未在法律规定的期间主张撤销该协议，在协议签订后，土淯酒店已经按照协议履行腾退及交还义务后以显失公平为由拒绝履行约定的金钱给付义务缺乏依据，本院不予采纳。土淯酒店主张三元饲料厂继续履行协议的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据腾退协议，土淯酒店应当先履行腾退、交还租赁标的物的义务，现有证据显示，土淯酒店直至2019年10月25日才与三元饲料厂完成租赁标的物的交接，故三元饲料厂在土淯酒店交还租赁标的物之前，享有先履行抗辩权，此前未支付相关款项不构成违约。根据《腾退协议》第4条约定，双方于2019年10月25日完成交接后，三元饲料厂应于五日内支付约定的违约金、经营损失及房屋补偿款，三元饲料厂至今未付款，构成违约，应当承担违约责任，土淯酒店主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失的请求符合相关法律及司法解释规定，本院予以支持。土淯酒店本次诉讼支出的律师费，双方合同并未明确约定由违约方承担，土淯酒店主张三元饲料厂赔偿该损失缺乏依据，本院不予支持。土淯酒店未按合同约定期间完成腾退及交接，构成违约。本院参照双方《合同解除协议》第4条的约定，对三元饲料厂关于迟延腾退期间使用费的反诉请求予以支持。三元饲料厂抗辩的未实际使用或出租，并不影响其未腾退交还期间继续支付使用费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十五条第（一）项，第六十条，第六十七条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百二十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市三元饲料厂有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京土淯酒店管理有限公司违约金十五万元、建筑物补偿一百八十九万九千九百九十八元一角、经营损失二百九十五万元；二、被告（反诉原告）北京市三元饲料厂有限公司支付原告（反诉被告）北京土淯酒店管理有限公司逾期付款的利息，以四百九十九万九千九百九十八元一角为基数，自2019年10月31日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、原告（反诉被告）北京土淯酒店管理有限公司给付被告（反诉原告）北京市三元饲料厂有限公司迟延交付租赁物的使用费十二万一千八百零八元；四、驳回原告（反诉被告）北京土淯酒店管理有限公司其他诉讼请求。如北京土淯酒店管理有限公司、北京市三元饲料厂有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23903元，由原告（反诉被告）北京土淯酒店管理有限公司负担210元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京市三元饲料厂有限公司负担23693元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1368元，由原告（反诉被告）北京土淯酒店管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年六月三十日书记员  高艺林