贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初3348号原告：冯琴，女，1987年9月17日出生，土家族，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：陈臣，男，系原告之夫。被告：毕节万晟置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城商住楼**楼。统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人：向云娇（一般授权代理），执业证号：15101201811069414，系四川达宽（成都）律师事务所律师。原告冯琴与被告毕节万晟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯琴的委托诉讼代理人陈臣，被告毕节万晟置业有限公司的委托诉讼代理人向云娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16193元（违约金以总房款338066元为基数，从2017年12月31日起，按照每日万分之一的标准计算至被告交付不动产权证书给原告之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月27日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城A26幢二单元10层03号房层卖给原告，总房款338066元。合同签订后，原告按约定支付了购房款。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告于2019年4月24日才向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上所述，被告的行为侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，根据民事诉讼法相关法律规定，原告特诉至贵院，望贵院支持诉请为谢。被告毕节万晟置业有限公司答辩称答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。(一)不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应在2017年12月31日前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约柬不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。(二)即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应对迟延办证承担违约责任。违约金终止时间，应截止到答辩人取得不动产登记之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”2017.9.18，《贵州省国家税务局贵州省地方税务局关于推行实名办税的公告》也明确要求由纳税人自行缴纳契税。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定:“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费;因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权机始登记之日为宜。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决较回其诉讼请求，维护答辩人合法权益为谢!根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积117.39平方米，套内建筑面积91.5平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3766.32元计算，总价款为344619元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款104619元，余款240000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户。供暖、燃气2018年1月20日达到管道入户。出卖人承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托毕节成晟置业有限公司向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票金额338066元，交纳契税5070.98元。2019年7月15日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。因被告违约，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理商品房转移登记违约金的请求，被告未在合同约定的2017年12月31日前，将办理商品房转移登的有关文书交付给原告，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2017年12月31日前。对于违约金计算截止日期的问题，如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告无需将办理转移登记相关资料交付原告，只需将办理转移登记相关资料提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告没有提供证据证明其具备办理条件后通知原告提交办证资料办理商品房转移登记，或提供已将办证资料提交办证部门的时间，故违约金截止时间以不动产权证上载明的时间为准，即2019年7月15日。如前所述，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期间为2017年12月31日至2019年7月15日，逾期天数为561天，逾期天数已超过90日。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书在90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，故原告诉请的违约金应为18965.50元（338066元×0.01%/日×561日）。本案中，原告诉请被告支付逾期办理商品房所有权转移登记违约金16193元，系对自己民事权利的处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冯琴逾期办理商品房转移登记的违约金16193元；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费102元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴誉二〇二〇年六月二十八日书记员  毛雨