广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1497号 上诉人（原审原告）：孔令通，男，1983年1月15日出生，汉族，住桂平市。 上诉人（原审原告）：杨金兰，女，1983年8月6日出生，汉族，住桂平市. 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄宝炜，桂平市绣洲法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈学文，男，1957年8月28日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审被告）：梁伟珍，女，1956年8月7日出生，汉族，住桂平市。 上诉人孔令通、杨金兰因与被上诉人陈学文、梁伟珍房屋买卖合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初5052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 孔令通、杨金兰上诉请求：一、请求二审法院依法撤销桂平市人民法院作出的（2019)桂0881民初5052号民事判决;二、判决确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法、有效，并判令被上诉人协助上诉人办理该房屋的过户变更登记手续到上诉人名下；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈学文、梁伟珍共同承担。上诉事实与理由：一、上诉人与被上诉人协商一致以205万元的价格转让涉案房屋具有正当原因。2018年11月9日，上诉人与被上诉人就涉案房屋买卖事宜协商一致第一次签订《房屋买卖合同》，合同约定被上诉人以213万元的价格转让涉案房屋给上诉人。合同签订后，上诉人支付了第一期转让款150万元给被上诉人（该款作为被上诉人偿还欠广西北部湾银行的涉案房屋抵押贷款使用），在上诉人按合同约定准备支付第二笔转让款30万元给被上诉人时，因案外人梁某起诉被上诉人并申请查封了涉案房屋，导致上诉人与被上诉人的房屋转让行为无法进行。2019年6月，上诉人认为涉案房屋已被查封导致无法过户，便向法院起诉要求解除合同且返还购房款并赔偿违约金，在诉讼中申请查封了被上诉人的其他财产，案件在审理过程中，被上诉人分多笔归还了转让款合计120万元给上诉人，后双方对违约金的赔偿问题未能达成一致协议，且被上诉人也不同意赔偿违约金。在整个合同履行过程中，上诉人为购买涉案房屋支出的费用及被上诉人违约造成的损失共有208950元。以上事实一审法院也依法予以认定。为弥补上诉人支出的费用及损失，上诉人与被上诉人双方协商一致，共同继续履行房屋买卖合同，被上诉人以低于原合同价格8万元即以205万元的价格转让涉案房屋给上诉人，双方于2019年11月11日第二次签订涉案房屋的买卖合同，后于2019年11月14日，上诉人依据合同约定将房屋转让款30万元转账给被上诉人到中国工商银行偿还借款本息且进行解押，之后上诉人起诉至一审法院。因此，上诉人与被上诉人协商一致以205万元的价格转让涉案房屋具有正当原因的。二、一审法院认定上诉人与被上诉人的房屋买卖行为是“以合法形式掩盖非法目的”或“恶意串通，损害第三人的利益”的嫌疑理由不成立。首先，上诉人与被上诉人于2018年11月第一次签订的房屋买卖合同约定对涉案房屋的转让价是213万元，这个价格符合2018年11月双方签订合同时的市场交易价格的，而案外人梁某是于2019年11月提出的房屋评估价格为236.54万元，而该评估价格结论并非是本案提出的评估结论，评估价格是否合理，评估机构是否具备合格资质，均不能作为本案房屋价格认定的依据。即便该评估价格合理，上诉人与被上诉人协商一致以205万元交易涉案房屋并不属于“明显低于市场价格”的范围。其次，被上诉人收到上诉人支付的涉案房屋转让款后，为何不归还给其他债权人，上诉人对此也是知情的。被上诉人于2018年11月12日收到上诉人支付的转让款150万元后，被上诉人即在当天用了其中的1496253.66元偿还了用涉案房屋抵押向广西北部湾银行的贷款本息，后涉案房屋被查封后，被上诉人筹钱返还了大部分的房屋转让款给上诉人，当2019年双方第二次达成涉案房屋的买卖后，上诉人又支付了其中的30万元，被上诉人收到后也将该笔转让款作为偿还中国工商银行的借款本息使用，上述转让款被上诉人均没有挪作他用，均是偿还用涉案房屋两次抵押的银行贷款使用。因此，一审法院没有确凿证据下，仅以案外人梁某认为被上诉人以213万元的价格明显低于市场价转让给上诉人即认定上诉人与被上诉人的房屋买卖行为有“以合法形式掩盖非法目的”或“恶意串通，损害第三人的利益”的嫌疑，理由是不成立的。综合上述事实和理由，上诉人认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋买卖所签订的合同，是合法有效的。不存在案外人梁某提出低价转让及一审法院认定的“恶意串通，转移财产，逃避债务之嫌疑”一审法院在没有查明事实的情况下便作出错误的判决，故请求二审法院在查清事实后，依法撤销一审判决支持上诉人的上诉请求。 陈学文、梁伟珍未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。 孔令通、杨金兰向一审法院提出诉讼请求并变更为：1.判决确认原、被告双方于2019年11月11日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；2.判令被告陈学文、梁伟珍协助原告办理该房屋的过户变更登记手续；3.本案的诉讼费用、财产保全申请费、诉讼财产责任保险费均由被告承担。 一审法院认定事实：两原告经人介绍认识两被告，双方于2018年11月9日签订《房屋买卖合同》，约定两被告将其自有的坐落于桂平市西山镇大起村望天垌的一幢房屋[国有土地使用权证号：浔国用（2000）字第2XXX4号，房屋所有权证号：浔房权证字第××号，浔房共字第0XXX7号，占地面积85.8平方米，建筑面积503.28平方米]以总价款213万元转让给原告。合同签订后，原告于2018年11月12日支付了首期购房款150万元给被告陈学文。后因案外人梁某起诉被告陈学文等人民间借贷纠纷一案[案号：(2018)桂0881民初4343号，诉讼标的239.3429万元]，梁某向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院于2018年11月19日作出（2018）桂0881民初4343号民事裁定书查封了涉案该幢房屋。后陈学文、梁某互相就涉案房屋的查封、解封问题不断向一审法院进行复议，一审法院于2019年8月9日至2019年11月20日之间分别作出了（2018）桂0881民初4343-2号、4343-3号、4343-4号、4343-5号民事裁定书，最后裁定解除了对涉案房屋的查封。而在此期间，两原告曾于2019年6月10日起诉至一审法院[案号:(2019)桂0881民初2354号]，认为涉案的房屋已被法院查封无法实现该房屋过户变更登记手续的目的,要求解除原、被告双方于2018年11月9日签订房屋买卖合同，并要求被告陈学文等人返还购房款130万元(陈学文在起诉之前已经返还了20万元)及支付违约金42.6万元，后原告又于2019年11月12日申请了撤诉，一审法院已裁定予以准许。而在(2019)桂0881民初2354号案于2019年8月6日的庭审中，原、被告双方确认被告已返还了购房款120万元给原告(起诉前返还20万元、2019年7月24日返还80万元、2019年7月29日返还20万元)，尚欠30万元未返还。撤诉后,经原、被告双方协商又继续由原告购买被告的涉案该幢房屋，双方于2019年11月11日重新签订了涉案的《房屋买卖合同》，约定：该幢房屋转让价款为205万元，前期原告已支付45万元，在签订本合同当日原告支付第二期房款80万元，被告收到款项后必须到中国工商银行对该幢房屋进行解押，第三期房款在法院立案后（确认本买卖关系成立）当日支付30万元，余下款项50万元在被告交契税后五日内一次支付付清给被告。本合同生效后，被告应积极提供相关证件并协助原告办理该房屋的过户变更登记手续至原告名下。签订该协议后，原告于2019年11月14日又支付了30万元（其中有7万元付至陈学文儿子陈某1的账户）、2019年12月18日支付3万元给被告（付至陈学文的儿子陈某1的账户），原告累计支付了购房款78万元[包括被告尚未返还的30万元及原告还另外于2019年8月15日支付了10万元（付至陈学文儿子陈某2的账户）、2019年10月21日支付5万元(付至陈学文儿子陈某2良的账户）]给被告，剩余购房款127万元至今尚未支付。原告认为在法院确认双方签订的涉案房屋买卖合同有效的情况下可以将剩余的购房款提存到法院的标的款账户。为此，原告于2019年11月14日又向一审法院提起了本案的诉讼,要求确认原、被告双方重新签订的房屋买卖合同合法有效,并要求被告协助办理过户登记手续。 另查明，在被告陈学文出卖涉案该栋房屋之前，被告陈学文对外已经背负大量的债务，其中诉至一审法院并经生效判决书或民事调解书确认的债务分别有：1.经一审法院的（2019）桂0881民初1870号民事判决书，判决陈学文应归还借款33.4万元及支付逾期利息（以33.4万元为基数，从2019年5月7日至还清之日止按年利率6%计付）给黄某，诉讼费3155元由陈学文负担。黄某已经向一审法院申请了强制执行[执行案号：（2019）桂0881执1385号]。2.经一审法院的（2019）桂0881民初3318号民事调解书确认陈学文尚欠吴某借款32.7万元及利息2.7675万元，诉讼费3090元由陈学文负担。3.经一审法院的（2019）桂0881民初3056号民事调解书确认陈学文、陈某2尚欠陈某3、李某的借款30万元及利息（以尚欠的借款为基数，从2017年7月20日起按月利率2%支付利息至还清之日止），诉讼费、财产保全申请费、保函保险费合计8095元，由陈学文、陈某2负担。4.经一审法院的（2019）桂0881民初3056号民事调解书确认陈学文、陈某2尚欠李坚仁的借款本息合计80万元，诉讼费、财产保全费、保函保险费合计14047元，由陈学文、陈某2负担一半即7023.5元。另外,梁某与陈学文、梁伟珍、陈某2民间借贷纠纷一案，经一审法院一审的（2018）桂0881民初4343号民事判决书，判决陈学文、梁伟珍应共同归还借款190.0648万元及按年利率24%从2018年11月21日起计至还清之日止的利息给梁某，诉讼费、财产保全费、保函保险费合计20473元，由陈学文、梁伟珍负担18453元。因陈学文不服该4343号民事判决，已经上诉至贵港市中级人民法院，该案二审至今尚未审结。上述借贷关系均发生在2019年11月11日之前，对于上述欠款，陈学文等人至今尚未归还过任何款项给上述各债权人。经一审法院对陈学文的上述债权人黄某、吴某、李某、李某2的询问，黄某、吴某、李某、李某2表示对于被告陈学文出卖涉案的房屋所得的价款他们有权参与分配的话就同意陈学文私自出卖，如果不得参与分配就不同意被告陈学文私自出卖。一审法院并对梁某进行了询问，梁某表示不同意被告陈学文私自出卖涉案的房屋，该因房屋其之前已经申请了查封，即使法院现在已经解封，但其不服解封现还在继续复议当中；其虽然申请查封了陈学文等人的其他房产，但因已查封的其他房产均存在抵押等情况，其他的房产不足以清偿其的债务；且陈学文在（2018）桂0881民初4343号案中对其被查封的涉案房屋自行进行了评估价格为236.54万元，该幢房屋是临街铺面，商住两用，最容易出卖变现，现被告陈学文以205万元的价格出卖，明显低于市场价，有转移财产损害债权人利益的嫌疑。 再查明，在庭审过程中，原、被告双方均确认涉案的房屋买卖双方并无争议，被告是同意协助过户的，因该房屋在第一次交易后被查封导致无法过户，现虽已解封，但考虑到双方自行过户需要的时间过长，而在此过程中，因被告陈学文对外欠有太多的债务，原告担心该幢房屋被其他案的债权人申请查封导致无法过户，而诉至法院要求法院确认该房屋买卖合同有效，并要求法院判令被告协助原告办理过户变更登记手续。在诉讼过程中，原告又申请了对涉案房屋进行了查封，一审法院并于2019年11月29日作出了（2019）桂0881民初5052号民事裁定书，裁定查封涉案的该幢房屋。 一审法院认为，首先，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，通常情况下，只要订立合同的主体具备相应的民事权利能力和民事行为能力，且意思表示真实一致，所签订的合同即应有效。但为防止民事主体滥用合同缔结权给国家、社会公共利益和第三人的合法权利造成损害，我国法律依然对合同无效的情形作出了明确的规定。两被告将其市场评估价为236.54万元的房屋以205万元的价格出卖给两原告，如该房屋买卖合同是在被告陈学文不拖欠其他债权人借款的情况下签订的或是不损害第三人合法权益的情况下签订的，该合同自应具备法律效力。但被告陈学文在明知其对外拖欠大量的债务及其上述多个债权人已向法院起诉要求其还款的情况下，出卖该套房屋在第一次交易的时候价款为213万元，在市场房价持续上涨的环境下第二次交易又降低至205万元，且在原告第一次向一审法院起诉请求解除房屋买卖关系并要求被告返还房款的情况下，被告陈学文仍然要求原告通过其儿子的账户又继续进行房款部分交易，即使原告同意将剩余的房款提存到本院的标的款账户，但被告陈学文已收到的房款78万元也未归还过任何款项给其上述债权人，其的行为存在恶意转移财产、逃避履行债务之嫌疑。综上，上述原、被告双方行为有“以合法形式掩盖非法目的”或“恶意串通，损害第三人的利益”的嫌疑。故原告起诉请求一审法院确认双方签订的涉案房屋买卖合同合法有效，一审法院不予支持。 其次，原、被告双方对涉案的房屋买卖合同的履行和双方之间存在房屋买卖合同关系的事实未产生争议，双方对房屋买卖合同效力亦并未有异议，没有必要经过法院判决予以确认。至于涉案房屋的产权变更登记手续的问题，被告方亦同意协助过户，双方应按合同的约定执行即可，原告的权益并未因被告方不愿意协助过户而受到侵害。故，原告以陈学文、梁伟珍为被告提起诉讼要求确认合同有效及要求被告协助办理房屋过户变更登记手续，无实体意义上的诉权，其诉讼请求不应予以支持。 一审法院判决：驳回原告孔令通、杨金兰的诉讼请求。本案受理费11600元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），财产保全申请费5000元，均由原告孔令通、杨金兰负担。 二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。因此，合同的双方在签字之时，只要合同签订时没有胁迫、欺诈等法律规定合同无效的情形出现，合同就应当认定有效。本案中，上诉人与被上诉人就涉案房屋曾于2018年11月9日和2019年11月11日两次签订《房屋买卖合同》，在期间因涉案房屋被案外人申请法院查封导致双方所签订的第一份合同无法继续履行，上诉人为解除合同而诉至一审法院，后因被上诉人返还部分款项而撤诉，在撤诉后基于上诉人和被上诉人的协商沟通且涉案房屋已被解封，双方才再次签订《房屋买卖合同》，上诉人为保证涉案房屋不再次被查封而自行申请法院对涉案房屋进行查封，是为保护自己权益而采取的保护措施。故应认定双方之间的买卖关系是双方的真实意思表示，在不违反法律的强制规定下，依法应受到法律的保护。故，对上诉人请求确认双方2019年11月11日签订的《房屋买卖合同》为合法、有效的主张，本院依法予以确认。涉案房屋经评估鉴定的价格为236.54万元，双方因第一次协商的价格为213万元，因法院的查封导致涉案房屋无法过户，造成上诉人一定的损失，在涉案房屋解除查封后，经双方协商扣减被上诉人因此造成上诉人的经济损失，双方所协定的交易价格205万元与当时的房地产市场低迷相比，并不存在价格明显过低的情形。经查明，被上诉人对外尚欠有较多的债务未清偿，为防止被上诉人在收到购房款后不履行向他人的还款义务，上诉人亦同意将尚未支付的购房款127万元存放于法院账户，故在被上诉人还有其他财产可供执行及同意将涉案房屋价款存放于法院账户的情况下，案外人的权益并未受损，故一审法院认为双方行为有“以合法形式掩盖非法目的”或“恶意串通，损害第三人的利益”的嫌疑与查明的案件事实不符，一审据此作出驳回上诉人诉讼请求的判决不当，本院依法予以纠正。 综上，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销桂平市人民法院（2019）桂0881民初5052号民事判决； 二、确认上诉人孔令通、杨金兰与被上诉人陈学文、梁伟珍于2019年11月11日签订的《房屋买卖合同》合法、有效； 三、被上诉人陈学文、梁伟珍协助上诉人孔令通、杨金兰办理桂平市西山镇大起村望天垌房屋[国有土地使用权证号：浔国用（2000）字第2XXX4号，房屋所有权证号：浔房权证字第××号，浔房共字第0XXX7号，占地面积85.8平方米，建筑面积503.28平方米]的过户变更登记手续。 本案一审案件受理费11600元，财产保全费5000元，合计16600元，由上诉人孔令通、杨金兰负担8300元，被上诉人陈学文、梁伟珍负担8300元。二审案件受理费23200元（上诉人孔令通已预交），由上诉人孔令通、杨金兰负担11600元，上诉人陈学文、梁伟珍负担11600元。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年六月三十日 法官助理 闭静梅 书 记 员 方发清