河北省雄县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0638民初2762号 原告：赵文明，男，1976年6月6日出生，汉族，住。 原告：徐静，女，1978年5月24日出生，汉族，职业，住。 二原告委托代理人：龚万彤，河北郎泽律师事务所律师。 被告：张永泉，男，1980年3月1日出生，汉族，住雄县。 被告：刘杰，男，1981年11月16日出生，汉族，住石家庄市桥**。 被告：吴菲菲，女，1990年8月7日出生，汉族，住雄县。 委托代理人：李双寅，河北惠通律师事务所律师。 原告赵文明、徐静与被告张永泉、刘杰、吴菲菲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵文明及其与原告徐静的委托代理人龚万彤、被告吴菲菲及其委托代理人李双寅到庭参加诉讼，被告张永泉、被告刘杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵文明、徐静向本院提出诉讼请求：ｌ、请求贵院停止执行河北省雄县人民法院（2017）冀0638执621号执行裁定书的执行内容，解除对白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产的查封，停止对该房产的执行措施（房房作值67万元）；2、依法确认位于白沟镇××天××小区××楼××单元1702宋的房产归二原告所有；3、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系夫妻。2016年12月28日，雄县人民法院对被告张水泉与被告刘杰、吴菲菲民间借贷纠纷一案作出（2016）冀0638民初1700号民事判决书1、被告刘杰、吴菲菲偿还被告张永泉借款本金150000元，利息15000（自2016年7月10日至2016年12月11日，以后顺延）两项合计165000元，限该判决生效后十日内全部付清；2、案件受理费1800元，由被告刘杰、吴菲菲承担。2019年11月7日，二原告对雄县人民法院执行白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产提出书面异议，雄县人民法院于2019年11月20日作出（2019）冀0638执异15号执行裁定，驳回二原告的异议请求。二原告认为雄县人民法院驳回二原告提出的执行异议事项，缺乏事实和法律依据，理由如下，2017年9月18日，在保定观城房地产经纪有限公司的居间下，原告经与被告吴菲菲、刘杰协商，购买了登记在被告吴菲菲名下的位于白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产（以下简称该房产），之后双方签订了房屋买卖合同，被告吴菲菲在合同上进行了签字确认，被告刘杰亦在合同补充协议部分以亲笔书写的方式明确表示全力配合办理该房产过户的所有手续。合同订立后，二原告即依据合同约定，将应给付被告吴菲菲的全部房价款395700元，通过居间人保定观城房地产经纪有限公司法定代表人刘某交付给了被告吴菲菲，被告吴菲菲亦依约将该房产交付给二原告、同时将该房产的钥匙、原始商品房买卖合同等相关的物品、文件资料一并给付了二原告（说明：为防止还清银行贷款后办理房产过户登记手续时产生不必要的麻烦，部分文件资料存放在居间人处），至此二原告合法占有了该房产，使该房产完全处于二原告的实际管控之中，取得了该房产的所有权。而雄县人民法院在审查二原告提出的书面执行异议时，认为二原告未付清全部房价款明显错误与客观事实不符，首先，合同约定二原告应支付给被告吴菲菲的全部房价款为395700元，二原告已经全部付清；其次，对于该按揭房产未还的贷款部分，从根本上来说是按揭银行应得的价款，是属于按揭银行的，与被告吴菲菲、刘杰没有任何关系，不应属于被告吴菲菲和刘杰所有。因此说雄县人民法院认为二原告未付清全部房价款是无事实法律依据的，是错误的。二、对该房产未能办理过户登记于续，二原告没有任何过错，理出如下：1、因作为卖方的被告吴菲菲尚未办理该房产的产权手续，所以被告吴菲菲也就无法给二原告办理过户登记手续，责任全在被告吴菲菲一方；2、因该房产属于按揭购买的商品房，在未付清全部银行贷款前是无法办理过户登记手续的，责任也全在被告吴非非一方。因此雄县人民法院将未过户的责任认定为二原告的责任无事实和法律依据。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，二原告的请求完全符合对该房产排除强制执行的三个基本要件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续无过错，因此说雄县人民法院查封该房产并执行是错误的，应依法停止执行并解除查封，并依法确认归二原告所有。 被告张永泉在法定期限内未作答辩。 被告刘杰辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。事实和理由：1、白沟天德一品小区2-2-1702房屋系被告吴菲菲与被告刘杰婚内共同财产；2、关于原告所说房屋买卖合同中关于手续过户问题，不是我本人所写；3、原告未实际取得房屋，也未办理居住，可以实地考察一下；4、原告未连续还款，未全部还款；5、原告买房时，不符合白沟限购政策，原告明明知道自己没有购房资格的情况下，还和中间及被告吴菲菲串通，恶意取得；6、原告也在明知房屋为共有财产，而且合同甲方签字处没有被告刘杰签字的情况下，存在过错，还恶意取得；7、因为原告多处过错，房屋没有房本，没有完成过户；8、房屋合同书是在被告张永泉与刘杰、吴菲菲的判决裁定书之后，所以张永泉债权优先，查封没有问题。综上所述，望驳回原告全部诉讼请求。 被告吴菲菲辩称，一、我与原告赵文明、刘静的房屋买卖合同是双方真实意愿，买卖合同是合法有效的。二、原告已经按合同约定给付了我全部购房款，房子也于当日交付原告占有。三、因卖房时，还不具备统一办理房产证的条件，所以该房子买卖时我还没有办理房产证，后来房子卖了快一年了，开发商才通知我可以办理房产证，当时房子已经被法院查封。因此该房屋未过户主要是我的房子没有下来房产证，所以没法过户，责任不在原告。四、第三人张永泉的债权应由我和刘杰偿还，该债权不符合强制执行的条件，故应当予以排除强制执行。 经审理查明，本院在执行被告张永泉申请执行被告刘杰、吴菲菲民间借贷纠纷一案中，于2017年11月27日作出（2017）冀0638执621号执行裁定，预查封位于白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产××套，查封期限自2017年11月27日至2020年11月26日。2019年11月7日，案外人二原告对执行白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产提出书面异议，本院2019年11月20日作出（2019）冀0638执异15号执行裁定，驳回二原告的异议请求。二原告不服该裁定，于2019年12月18日向本院提起诉讼。 另查明，经保定观城房地产经纪有限公司的居间中介，原告与被告吴菲菲于2017年9月18日签订《房屋买卖合同》一份，约定二原告购买被告吴菲菲位于白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产，建筑面积共104平方米，成交价格为67万元整；被告吴菲菲应在签署本合同之日3天内办理完此房屋的领钥匙费用、办理此房屋产权证的所有费用以及此房屋之前的所有物业费取暖费全部交清，被告吴菲菲在收到房屋款395700元以后3日内将房屋交付给原告；该房屋因购房贷款已经设定抵押，双方均同意原告继续以被告吴菲菲名义每月还此房屋贷款直至被告吴菲菲的房屋产权证下发，双方共同办理此房屋产权过户手续；双方同意于被告吴菲菲的房屋产权证下发以后7日内共同向相关部门申请办理房屋权属转移登记手续；原告押被告吴菲菲房屋尾款5万元，直至双方办理完过户手续等内容。被告刘杰亦在合同补充协议部分亲笔书写“由刘杰（13063819811161518）配甲乙双方办理此房所有手续”内容。合同订立后，二原告依据合同约定于当日将房价款395700元，通过居间人保定观城房地产经纪有限公司法定代表人刘某交付给了被告吴菲菲，被告吴菲菲亦依约交清该房产相关费用后将该房产交付给二原告，同时将该房产的钥匙、原始商品房买卖合同等相关的物品、文件资料一并给付了二原告。此后，二原告一直实际控制占有该房产，并支付该房屋按揭贷款。因被告吴菲菲所出卖房产尚未办理产权登记手续以及该房产按揭购房贷款未全部到期、未还清等非原告过错的原因，致使该房产至今未能办理过户登记手续。 再查明，涉案房产系被告吴菲菲于2012年7月以总价款为441804元购买河北天德房地产开发有限公司的商品房，购房时吴菲菲在中国银行股份有限公司高碑店市白沟支行办理个人住房按揭贷款金额265000元，贷款期限为20年。该房产在2017年9月18日被告吴菲菲出卖之前，曾因被告刘杰、吴菲菲负他人债务被定兴县人民法院查封，在被告吴菲菲签订房屋买卖合同、出卖该房产同时用部分购房款支付了该笔债务，定兴县人民法院解除了对该房产的查封。被告刘杰、吴菲菲原系夫妻关系，于2015年3月9日协议离婚，因双方办理离婚登记时对该房产未予注明，在被告吴菲菲签订房屋买卖合同、出卖该房产时又向二原告及中介机构出具了协议书一份，该协议确认了该房屋归被告吴菲菲所有、被告刘杰自愿放弃以及如以后被告吴菲菲出售该房屋、被告刘杰必须无条件配合被告吴菲菲办理相关手续等内容。现原告同意承担该房产剩余所有购房贷款债务，同意将所押被告吴菲菲房屋尾款5万元付清，该5万元现已交到本院。本案审理中，被告刘杰对其相关辩述主张未提供证据证实。 上述事实，有被告吴菲菲与刘杰协议书、被告吴菲菲与二原告签订的房屋买卖合同、二原告将房价款转至中介公司负责人刘某的银行记录及被告吴菲菲收取房价款收条、涉案房产的住房贷款合同、被告吴菲菲交纳中介费收据、被告刘杰从被告吴菲菲处收取部分房价款的收条、案外人马术军收取被告刘杰、吴菲菲偿还的加工费证明、原告交纳取暖费用及物业票据、银行贷款还款回单以及通过支付宝偿还银行贷款记录、保定观城房地产经纪有限公司证明及证人刘某出庭作证证言、定兴县人民法院民事裁定书一份、协助执行通知书一份，本院庭审笔录以及其他相关证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，原告与被告吴菲菲于2017年9月18日签订《房屋买卖合同》，在本院2017年11月27日查封该房产之前；被告吴菲菲系涉案房产所有权人，又经被告刘杰参与确认，其与二原告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性的规定，为合法有效合同。被告吴菲菲于2017年9月18日《房屋买卖合同》签订当日即将涉案房产交付给原告占有，原告自此开始实际控制合法占有涉案房产，在本院2017年11月27日查封该房产之前。原告已按合同约定支付了全部价款。涉案房产未办理过户登记手续系因房产尚未办理产权登记手续以及该房产按揭购房贷款未全部到期、未还清等非原告过错的原因，并非原告自身原因，原告并无过错。综上，本案原告对涉案房产完全具备了最高人民法院上述司法解释规定的能够排除执行的条件，原告就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行该执行标的。结合《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，应确认二原告对涉案房产享有所有权。综上所述，二原告相关主张成立，其诉讼请求理据充足，于法有据，本院予以支持。被告刘杰对其相关辩述主张未提供证据证实，其相关辩述主张理据不足，本院不予支持。被告张永泉、被告刘杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其相关诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行涉案位于白沟镇××天××小区××楼××单元××室的房产。 二、涉案位于白沟镇××天××小区××楼××单元××室的房产归原告赵文明、徐静所有，该房屋被告吴菲菲名下尚未偿还的按揭购房贷款由原告赵文明、徐静全部偿还。 案件受理费10500元，由被告张永泉、刘杰、吴菲菲各负担3500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审 判 长  庞永生 审 判 员  张德桥 人民陪审员  张 鹏 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  刘 琴