福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初14646号 原告（反诉被告）：彭新发，男，汉族，1979年8月23日出生，住江西省吉安市遂川县。 委托诉讼代理人：康根祥、黄燕剑，福建高融律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉原告）：林建德，男，汉族，1973年7月13日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：唐建新、朱永坚，福建一脉律师事务所律师。 原告彭新发与被告林建德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，被告林建德在举证期限内提起反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人康根祥、黄燕剑，被告委托诉讼代理人唐建新、朱永坚到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 彭新发诉称：2014年11月1日原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁厂房地点在晋江市中广坂工业区厂房（共三栋），租期为2014年11月1日起至2020年11月1日止，共计六年。租金按每年（三栋楼）共计250000元，租金按年支付，每年11月1日前支付下一年的租金，合同约定了违约情形和违约责任。原告自2014年11月1日租赁合同成立生效后至今均向被告按约支付租金，但被告却在租赁期间，于2019年1月18日与第三人赵鸿友签订厂房租赁合同，未经原告同意将原租赁合同约定的租赁厂房交付给第三人使用。原告得知后，多次与被告沟通退还2019年度的厂房租金，被告却多次以其他原因迟迟未予以退还且未给予合理的协商方案，被告已严重侵害原告的合法权益。原告向被告多次催促退还部分租金并要求被告承担合同的违约责任，但是被告一直未予以配合。请求判决：1.解除原、被告签订《厂房租赁合同》；2.被告退还原告支付2019年2月至10月租金187500元，并承担违约金250000元，合计437500元。审理中，原告变更诉讼请求为：被告退还原告支付2019年2月至10月租金187500元。 林建德答辩，原告将厂房占用至2019年5月底，期间原告将厂房损坏，被告为此支付维修费用并提出反诉请求。 林建德作为反诉原告向本院提出诉讼请求：1.彭新发支付维修费112293.7元（其中地板32000元、油漆22532.7元、装修34829元、玻璃2632元、清理20300元）；2.彭新发支付电费7863.59元。 反诉被告彭新发辩称，反诉原告翻修费用与反诉被告无关，反诉原告产生的费用是为了重新装修而提高租金并另行租赁给第三人所需产生的费用，其费用应当由受益人反诉原告自行承担，反诉原告与反诉被告之间的电费结算在微信中已经明确清楚，不存在反诉被告需另行支付电费的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。双方无争议事实即彭新发与林建德于2014年11月1日签订厂房租赁合同，合同签订后双方依合同履行，2018年11月起彭新发陆续支付2018年11月至2019年10月租金230000元，本院予以确认并在卷佐证。双方争议焦点在于彭新发实际使用厂房至何时？彭新发要求退还租金是否有依据？反诉原告诉讼请求是否可以得到支持？ 为支持自己的主张，彭新发向本院提供厂房租赁合同、赵鸿友与林建德之间租赁合同微信图片、彭新发与赵鸿友微信聊天记录、彭新发与林建德微信聊天文字、语音记录、中国民生银行个人账户对账单、视频（厂房搬迁）、孟现永书面证明，证明厂房租赁合同约定、林建德与赵鸿友于2019年1月18日签订租赁合同并将案涉厂房交付赵鸿友使用、已将付租金230000元、林建德加盖厂房使用电费情况、林建德自行出租一楼店面租金合计约20000元、彭新发于2019年1月底开始搬离涉案厂房，孟现永受彭新发委托清理涉案厂房，清理时间4天。 林建德质证认为，对厂房租赁合同无异议，对赵鸿友与林建德之间租赁合同微信图片、彭新发与赵鸿友微信聊天记录不予认可，原告至2019年4月底尚未搬出租赁厂房，实际出租给赵鸿友并收取租金是2019年7月，对中国民生银行个人账户对账单无异议，2019年租金仅支付230000元，尚欠20000元，对彭新发与林建德微信聊天文字、语音记录真实性无异议，但与本案没有关联性，双方也没有对该笔款项抵扣租金达成合意，对视频的时间真实性有异议，拍摄时间可以自行设置，无法准确反映彭新发搬离厂房的时间，且视频中能看到原告搬离时垃圾随意堆放，墙面脏且有大量损坏不，更能证明彭新发搬离时并未对租赁厂房进行清理；对证人证言三性有异议，且未到庭作证，证人证言不能认定，原告代理人也无权代为转交该书面证明。 林建德向本院提供林建德与彭新发微信聊天记录、林建德与杨加金微信聊天记录（含身份证复印件、维修费用截图）、缴费信息、福建省电费清单、福建省增值税电子普通发票，证明2018年11月15日彭新发明确跟林建德表示退租，也承诺帮忙找新租户续租，2019年4月23日彭新发尚未将物品搬清，是一个持续租赁状态，双方达成协议在新租户入住后返还相应的租金；彭新发不当使用房屋造成地板，2019年5月林建德委托杨加金维修地面并支付维修费用；2019年3月28日林建德为户号0600211967的涉案租赁房屋缴纳电费7863.59元。 反诉被告彭新发质证认为，对林建德与彭新发微信聊天记录真实性无异议，关联性有异议，仅能证明双方之间协商如何搬迁及如何退回房屋的事项，并未对解除合同以及解除合同的双方权利义务达成一致意见，微信中有提到“一、二楼要重新抹地板”，后续产生的重新装修费用没有依据由反诉被告承担，双方协商新租户进行的进间大概在五六月份，但是也没有确定真正搬迁时间和新租户的入住时间；对林建德与杨加金微信聊天记录真实性无法认定，且与本案无关，所产生的费用应当由林建德自行承担；对缴费信息、福建省电费清单、福建省增值税电子普通发票真实性由法庭认定，关联性不予认可，发票的主体并非林建德，而是一个公司，且3月份彭新发并未继续使用厂房，不需要承担2019年3月份的电费。 彭新发为支持其主张向本院申请了证人彭某出庭作证。证人彭某证实：其系彭新发兄弟，其负责清扫案涉厂房，2019年2月底就全部清扫完，并有拍摄两三个视频可以证明。 林建德质证认为，证人与彭新发有利害关系，对其有利不应采信，其中从聊天记录可以体现彭新发在2019年4月23日还将一堆物品放在厂房，证人称已经全部搬离缺乏事实依据。 本院认为，彭新发提供的彭新发与赵鸿友微信聊天记录、彭新发与林建德微信聊天文字、语音记录、中国民生银行个人账户对账单，林建德提供的林建德与彭新发微信聊天记录来源合法，内容真实，可以作为本案定案依据。原告提供赵鸿友与林建德之间租赁合同微信图片、彭新发与赵鸿友微信聊天记录，林建德虽不予认可，但庭审中对另行租赁赵鸿友的事实予以确认，故本院对林建德将案涉厂房出租给赵鸿友的事实予以确认。彭新发提供视频（厂房搬迁），系原告单方制作，本院对该证据不予采信。彭新发提供孟现永书面证明，因孟现永未能出庭作证，对该书面证明不予认定。林建德提供的其与彭新发微信聊天记录明确体现2019年4月23日林建德尚在催促彭新发搬离厂房，林建德主张彭新发2019年4月底搬离，本院对该事实予以确认。关于林建德建房使用水电费，双方虽在微信聊天中有涉及，但林建德列出清单仅记载水电度数，用电3612度、水724吨，而彭新发列出清单仅记录水费2500元，电费5612元，并没有记录水电用量，故水电用量以林建德记录为准，关于水电费因实行是阶梯价，参考被告提供电费清单及网页查询数据，林建德主张水电价格较为合理，本院认定电费每度0.65元、水费每吨2.67元，故本院依法认定林建德使用电费2347.8元，水费1933.08元。而双方对一楼店面出租，林建德在双方沟通中已自行向租户收缴，且彭新发已搬离，由林建德收租为宜，故该店租亦应予相应扣减占用费，彭新发已详细列明租金情况即租金为7720元，该部分亦应予以扣减。至于彭新发在清单中列明其他费用，双方没有达成合意，本院对彭新发主张，不予支持。本案林建德使用水电费4280.88元及收取租金7720元应予相应扣减占用费。林建德提供林建德与杨加金微信聊天记录，可以证明其翻修厂房，但因双方租赁合同并未对维修、费用承担作出约定，故对反诉原告林建德主张赔偿，不予支持。林建德提供缴费信息、福建省电费清单、福建省增值税电子普通发票，发票上体现用户名称为晋江市陈埭镇鸿胜鞋材贸易商行、新裕利（福建）体育用品有限公司，与本案无关联性，对该证据证明效力不予认定。彭新发提供证人彭某，存在利害关系，本院对该证人证言不予采信。 对本案的主要事实，本院认定如下： 2014年11月1日，彭新发与林建德签订一份《厂房租赁合同》，约定彭新发向林建德租赁位于晋江市中广坂工业区厂房，租期自2014年11月1日起至2020年11月1日止，租金每年250000元，租金按年支付，每年11月1日前支付下一年度租金。合同签订后，双方按合同履行权利义务至2018年10月。2018年11月30日彭新发支付100000元，2018年12月6日支付80000元，2018年12月13日支付50000元，合计已支付2018年11月至2019年11月年度租金230000元。林建德与赵鸿友于2019年1月18日签订租赁合同。2019年4月底，彭新发搬离案涉厂房。彭新发占用厂房期间，林建德使用水电费4280.88元及收取租金7720元。林建德位于晋江市中广坂工业区厂房未办理承建手续，也未取得产权证书。 本院认为，彭新发与林建德签订厂房租赁合同，因林建德未经办理承建手续并未取得产权证书，该厂房租赁合同无效。鉴于双方已履行合同，且对租金进行约定，故彭新发应参照租金约定支付房屋占用费，双方已实际协商解决租赁关系，且彭新发已实际搬出，因彭新发实际占用厂房至2019年4月底，应支付6个月125000元占用费，扣除林建德使用水电费4280.88元及收取租金7720元，彭新发尚应支付112999.12元，因2018年11月至2019年11月年度租金彭新发已支付230000元，故其超付租金为117000.88元。彭新发主张返还超付租金，本院予以部分支持，部分予以驳回。林建德反诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、林建德应于本判决生效之日起十日内返还彭新发款项117000.88元； 二、驳回彭新发其他诉讼请求； 三、驳回林建德反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取计2025元，由原告彭新发负担705元，由被告林建德负担1320元。反诉受理费1355元，由反诉原告林建德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄庆明 二〇二〇年六月二日 书记员  朱泽晶 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。