黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民初18号原告(案外人）：何国长，男，1966年10月10日出生，汉族，住黑龙江省同江市。委托诉讼代理人：张晓玲，黑龙江鸿君律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘凤来，男，1974年8月30日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙文锦，男，1960年3月30日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。第三人（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司，住所地黑龙江省同江市东都新城小区23号楼。法定代表人：孙淑琴，该公司执行董事。原告何国长与被告刘凤来、孙文锦、第三人黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何国长及其委托诉讼代理人张晓玲、被告刘凤来及其委托诉讼代理人王建伟到庭参加诉讼。被告孙文锦、第三人程盟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何国长向本院提出诉讼请求：1.要求停止对原告取得的位于同江市东都新城小区21号楼000105号车库（建筑面积：23.68平方米）的执行；2.要求确认原告享有同江市东都新城小区21号楼000105号车库的所有权。3.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：程盟公司开发建设同江市东都新城小区，2015年12月1日原告在程盟公司购买案涉车库，合计价款176400元，原告已交纳了150000元即85%的购楼款，程盟公司在原告购买之日将车库交付给了原告。原告交纳了案涉车库的物业费、供暖费、电费等费用。因程盟公司原因无法办理房屋所有权证。后原告得知被告对案涉车库进行了查封并评估、拍卖执行，原告提出异议，佳木斯市中级人民法院作出（2019）黑08执异439号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告对此不服，提起案外人执行异议之诉。被告刘凤来辩称，原告不能证实其与程盟公司签订合法有效的买卖合同。案涉小区早在2014年取得商品房预售许可证，已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，原告如果能尽到合理注意义务，应与程盟公司签订备案的商品房买卖合同，而不是预约合同。如果原告确实购买了案涉车库，原告也因过错明显，而不属于善意相对人。依据同江市不动产登记中心出具的说明，案涉小区的土地已于2015年5月12日被查封，案涉车库已于2015年11月5日被乔艳查封，只有在查封前签订的合同才具备阻却执行的条件，并未限制是争议案件查封。在案涉车库被查封的情况下，不论原告是否与程盟公司签订买卖合同，均不符合法定条件。原告现提供的证据不能证明其支付对价。原告提供的银行交易明细记载的取款时间与购房收据记载时间不吻合，原告陈述不具有合理性。原告没有证据证明其在人民法院查封前已经合法占有案涉车库。原告提交的物业公司证明不能作为定案依据，物业公司的负责人是程盟公司法定代表人程光毅的哥哥，物业公司与程盟公司存在工作人员混同，说明物业公司与程盟公司是同一家公司。车库为电动门，没有电不能使用，原告还应提交电力部门、供暖单位出具的证据证明实际占有情况。同江市东都新城21号楼南面05号，户号：6077537933，第一次交纳电费时间是2017年3月6日，说明原告实际使用车库时间为2017年3月6日，即原告没有在法院查封前占有案涉车库。原告购买的是车库，却在案涉小区内无住房，明显不合常理。应驳回原告的诉讼请求。被告孙文锦、第三人程盟公司未到庭，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于出庭当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证，对出庭当事人有异议的证据本院认定如下：何国长向本院提交证据二、房屋认购协议书、收据各1份，证明何国长于2015年12月1日在程盟公司处购买东都新城小区21号楼000105号车库，已交纳85%的购楼款。刘凤来质证，对该组证据的三性均有异议，原告在东都新城小区没有住宅，其购买车库不真实。原告欲证明其与程盟公司签订房屋买卖合同，除提供书面合同外还应提供其按照合同约定支付对价的证据，现原告无证据证明其于2015年12月1日向程盟公司交付了150000的购房款。该组证据是原告与程盟公司恶意串通，意图阻却执行而伪造补办。本院经审查认为，原告未提供其他证据佐证，仅凭认购书及交款收据不能证明原告已实际交付购房款。何国长向本院提交证据三、银行交易明细一份。证明原告购买案涉车库的部分资金来源于银行取款，印证原告购房及交款的真实性。刘凤来质证，该证据与原告的诉请没有关联性，明细单上标明的取款时间为2015年11月19日，该时间早于购房协议上标明的时间11天，金额也不符。程盟公司作为房地产企业不应该以现金方式收取购房款，该证据明显虚假。本院经审查认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。何国长向本院提交证据四、物业公司证明1张、供暖费票据2张、供暖工程费票据1张、电费缴费明细3张、物业费收据1张、出租合同4张。证明程盟公司于何国长购买之日即2015年12月1日将案涉车库交付给何国长占有、管理、出租使用至今。其中电费电业局于2017年3月6日抄表后录入系统，由原告补交电费46元（陈欠），此后每次交款5元或10元不等，从原告补交电费的金额可以证实，原告占有案涉车库的时间是早于电业局登记的时间很久。刘凤来质证，对证据的三性均有异议，按照收据记载，收据应该是同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具，按常理物业服务公司与房地产公司应分属不同的单位，但本案中被告与物业公司是同一企业所控制，物业管理站的负责人是程盟公司法定代表人程光毅的哥哥，物业公司和程盟公司财务人员混同，两单位之间明显有利害关系，仅有物业公司的证明，不能证明原告实际占有车库时间，而且该证明没有经办人签字，不符合单位开具证明的法定形式。原告提交的供暖费票据缴费时间是2018年至2020年，不是其主张的2015年，证明原告实际占有车库的时间应为2018年。租房协议是虚假的，其中第一份承租人为韩永华的协议中约定电费由乙方韩永华负责，而据另案中刘凤来查明的事实，案涉车库第一次缴纳电费的时间为2017年3月6日，说明该协议明显虚假。另几份租赁合同不能证明真实存在。对电费缴费明细真实性无异议，对证明问题有异议，第一笔电费46元，明细上显示的是居民预存，而且明细单上记载案涉车库首次缴费时间就是2017年3月6日，该时间是在人民法院查封后，原告对于该明细的解释与其提交的四份租赁合同存在矛盾，原告解释其每次缴纳电费时间金额，都是原告自行办理，租赁合同约定电费应当由乙方缴纳，而不是原告。本院经审查认为，同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具的证明在无其他证据佐证的情况下，无法认定原告在2015年12月1日占有案涉车库。交纳种费用的收据是系在案涉车库被查封之后形成的，无法证明原告在案涉车库被查封前对其占有。本院对该组证据不予采纳。何国长向本院提交证据五、查询结果一份。证明何国长购买案涉房屋后因程盟公司无资金交纳税、费无法办理产权证，未办理产权证原告不存在过错。孙文锦申请查封的时间是2016年3月23日。刘凤来质证，该证明落款为同江市不动产中心，但所盖公章为同江市不动产中心查询专用章，不属于同江市不动产中心正式出具的证明材料。不动产登记中心不能证明原告购买案涉车库的时间，原告在本案中出示的购买协议未在不动产登记中心办理备案，不动产登记中心无权就该事实做出认定。说明同江市不动产登记中心出具该查询结果明显不客观，失去了证明的效力。而且案涉小区土地已经被佳木斯中院于2015年5月12日查封，土地之上的所有房屋都不可能办证，与开发商是否欠土地出让金和规费无关。原告未及时与程盟公司签订备案合同，才是其权利受到侵害的主要原因，如果原告与程盟公司不是恶意串通，原告也因其怠于行使权利，其合法权益不能得到保护。在另案中同江不动产登记中心出具的证明，标明孙文锦查封的时间是2016年3月21日，说明同江市不动产登记中心信息记载混乱，原告提供的证明不客观。本院经审查认为，该份证据可以证明未办理房照的过错不在原告。依据以上对证据的确认，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：被告孙文锦在与第三人程盟公司项目转让合同纠纷一案中，孙文锦向本院提出诉讼财产保全，本院于2016年2月23日作出（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书，裁定查封了包括案涉车库在内的205户房屋。案外人何国长就案涉车库提出书面异议，本院作出（2018）黑08执异121号执行裁定书，支持何国长的异议请求。本院于2018年6月28日作出（2018）黑08执8号之三执行裁定书，裁定追加刘凤来为孙文锦申请执行程盟公司项目转让合同纠纷一案的申请执行人。刘凤来以未将其列为案件当事人为由请求撤销（2018）黑08执异121号执行裁定书，本院作出（2019）黑08执监63号执行裁定书，裁定撤销（2018）黑08执异121号执行裁定书。2018年12月26日本院作出（2018）黑08执8号之八执行裁定书，裁定对包括案涉车库在内的151套房屋查封及续封。何国长向本院提出案外人执行异议，本院于2019年12月9日作出（2019）黑08执异439号执行裁定书，裁定驳回案外人何国长的异议请求。何国长对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年12月1日，第三人程盟公司(甲方）与原告何国长（乙方）签订了《房屋认购协议书》，主要内容为：甲方将案涉车库售与乙方，房款总额为176400元，乙方于本协议签订之日交付150000元，甲方将房屋交付乙方使用，待小区验收具备办理房照后乙方交付26400元，甲方配合乙方办理房照。同日，第三人程盟公司为原告何国长出具了数额为150000元的购房款收据。本院认为，本案的争议焦点为原告何国长对于案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准予被告刘凤来、孙文锦对案涉车库的执行。原告主张以现金方式支付了案涉车库购房款150000元，但原告不能充分说明现金的来源，仅凭认购书及交款收据不足以证实原告在本院查封案涉车库前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付150000元价款。同时原告未提供充分证据证明其在人民法院查封前已合法占有使用案涉车库。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告何国长要求停止执行案涉车库不符合上述规定的全部要件，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告何国长的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由原告何国长负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年六月二十九日书记员  韩文曲