湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初754号原告：杨晓玲，女，1961年9月17日出生，户籍住址湖北省孝感市孝**，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李铮（系原告杨晓玲之子），男，1983年8月17日出生，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：高小华，湖北云开正泰律师事务所律师。被告：叶维敏，男，1982年11月8日出生，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：张帅、张敏，湖北多能律师事务所律师。被告：武汉鼎升房地产经纪有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖环湖路怡清雅筑****17（11）。统一社会信用代码：914201120744729165。法定代表人：刘道祥，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邹云峰，男，1992年7月2日出生，住河南省罗山县灵山镇彭庄村何洼组，现住武汉市东西湖区。原告杨晓玲与被告叶维敏、武汉鼎升房地产经纪有限公司（以下简称鼎升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告杨晓玲及其委托诉讼代理人李铮，被告叶维敏的委托诉讼代理人张帅、张敏，被告鼎升公司的委托诉讼代理人邹云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓玲向本院提出诉讼请求：1、二被告共同偿还原告杨晓玲定金265000元（定金200000元、中介费65000元）及违约金265000元；2、被告叶维敏承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年9月19日在被告鼎升公司签订《房屋买卖合同》，购买被告叶维敏名下位于武汉市东西湖区xx城1x-x-1xx处房产。合同约定成交价为2600000元、由我儿子李铮向被告叶维敏支付定金200000元、被告鼎升公司业务员邹云峰另收取中介费65000元。由于被告叶维敏无法结清其名下xx城1x-x-1xx房产的1900000元贷款，造成后续无法过户。我多次与其沟通退还购房资金未果，我同意解除双方的房屋买卖合同，违约方是二被告，其应共同承担违约责任，被告鼎升公司已尽到服务义务，我不要求其承担本案诉讼费。被告叶维敏辩称，原告杨晓玲及被告鼎升公司故意隐瞒限购事实，与我签订购房合同，根据双方订立合同的第六条第五项的约定，其已构成根本违约，由于原告杨晓玲非本市户籍，也未提供本市购房之日前连续缴纳社保二年以上的证明，其不具备购房资格，被告鼎升公司作为居间方未依法审核买方是否具备购房资格，导致原告杨晓玲与我签订的房屋买卖合同无法履行，明显存在过错，应由被告鼎升公司退还中介费。在合同履行过程中，被告杨晓玲亦未按合同约定支付首付款，构成了双重违约，同时违约金应在解除合同的前提下才能主张，故原告杨晓玲的诉请不能成立，应予以驳回。我原定于2018年9月20日提交解押申请，当初是想拿到叶X那笔房款办理解除抵押，由于没有拿到钱，所以无法解押。两套房屋实际控制人的确是我，我与叶X是叔侄关系。因为原告杨晓玲没有履行第一个购房合同，才导致本案无法实际履行。我认为，原告杨晓玲陈述案涉房屋是给其儿媳购买，但并无证据证实，而且付款方不是原告杨晓玲儿媳，其也没有儿媳的任何授权，根据谁主张谁举证的原则，原告杨晓玲应承担举证不能的法律后果；合同无法履行是因为原告杨晓玲不具备购房资格且叶X案件的房屋买卖合同无法履行，过错方为原告杨晓玲，我不应承担违约责任；本案是原告杨晓玲炒房的一种行为，违反国家强制性法律规定；被告鼎升公司应当退还中介费，其明知买方不具备购房资格还签订了房屋买卖合同，明显存在过错，没有尽到审查义务，也没有审查实际购买人的身份。被告鼎升公司辩称，原告杨晓玲的主张违背事实，请求依法驳回其诉讼请求。2018年9月19日原告杨晓玲与被告叶维敏在我公司签订的房屋买卖合同中第二条第一款约定，签订本合同后55个工作日内被告叶维敏完成房屋解押手续并完成过户，三方签订补充协议被告叶维敏同意原告杨晓玲自行安排最终实际购房人，但约定时间内被告叶维敏无法完成该房屋的解押手续，故三方相约面谈解决方案，当时包括另行联系的实际购房人余X在场并签订补充协议，签订合同后我公司业务员邹云峰多次与买方联系跟进房屋解押事宜，并告知其在合同规定时间内一定要处理好，否则将承担违约责任，我公司一直努力与买卖双方协调并尽经纪人告知义务。2018年12月19日，三方协商拟定补充协议二份，但最终无法按约定走流程，后来卖方同意买方通过商业贷款购买此房并于2019年1月2日去中国工商银行东西湖支行签订贷款合同，约一周左右银行批复贷款审批通过，但双方对付款方式及腾房时间分歧较大，不能及时过户，导致该合同无法履行，我公司一直努力沟通协调，但仍无法促使买卖双方达成共识。根据我公司与原告杨晓玲、被告叶维敏签订的《居间服务合同》第四条的约定，若因买卖双方原因导致买卖合同无法继续履行，我公司收取的居间服务费不予退还，由违约方向守约方赔偿费用，故原告杨晓玲要求我公司退还中介费并支付违约金的诉讼请求不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对彼此提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告杨晓玲庭后向本院提交了其子李铮与儿媳姚X的武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果、不动产登记资料查询结果告知单、身份信息、结婚证，被告叶维敏在庭审时认为上述证据超过举证期限，不予质证；被告鼎升公司对上述证据的真实性无异议，认为李铮在武汉市只有一套房、姚X无房，双方均是武汉户籍，签订合同时姚X具有购房资格，故对上述证据的真实性本院予以确认。对上述真实性得以确认的证据的证明目的，本院综合予以认定。本院经审理查明事实如下：被告叶维敏系案外人叶X侄子，案外人叶X与程X系夫妻关系，被告叶维敏名下房产位于武汉市东西湖区金银湖xx路怡xx筑1x栋x单元x-x层1xx室，叶X、程X名下房产位于武汉市东西湖区xx路x号泰xx河x期2x栋x单元x层0x号，被告叶维敏对前述两处房产的处置有决定权。原告杨晓玲与李铮系母子关系，李铮与姚X系夫妻关系，案外人杨x系原告杨晓玲妹妹。2018年9月12日，原告杨晓玲（甲方）与被告鼎升公司（乙方）签订《购房意向书》，约定：甲方意向购买的物业位于武汉市东西湖区xx城1x-x-1xx，建筑面积17x平方米；签订本意向书时，甲方向乙方支付意向金人民币壹万元整，甲方与业主方签订正式购房合同时，本意向金转为购房定金；若该物业出售价格为人民币贰佰陆拾万元整（相关过户费用由甲方承担），则意向金转为该房屋定金，若因甲方原因导致无法交易，则意向金不退还给甲方，若该物业未达成该价格，则乙方将意向金无息退还给甲方；乙方与该业主确定价格期限2018年9月12日至2018年9月17日，共计五天；补充条件为甲方为一次性付款，房东抵押贷由房东自己结清，过户当天甲方一次性支付尾款。当日，原告杨晓玲之子李铮向被告鼎升公司员工邹云峰转账支付20000元（其中10000元为案外人叶X一案的意向金）。2018年9月19日，原告杨晓玲（房屋购买方/乙方）与被告叶维敏（房屋出售方/甲方）、被告鼎升公司（服务方/丙方）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定：出售方所售房屋（以下简称案涉房屋）坐落为武汉市东西湖区金银湖xx路怡xx筑1x栋x单元x-x层1xx室，建筑面积176.17平方米；该房屋已取得不动产权证书，证号为鄂（2016）武汉市东西湖不动产权第00xxx97号，出售方应在签订本合同后55个工作日内将房屋所有权证/不动产权证原件、土地使用权证原件及其他权属证明文件交付居间方保管，办理房产交易相关手续，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押登记日期为2018年3月12日，出售方应于2018年9月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2018年10月8日前办理完毕解除抵押登记手续；出售方与购买方通过武汉鼎升房地产经纪有限公司居间介绍成交；该房屋转让价款共计人民币（小写）2600000元（大写）贰佰陆拾万元整，此转让价不包含房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备，购买方的付款方式为全额支付，即房屋转让价＝定金＋首付款＋物业交割保证金，双方约定定金为人民币90000元，该款于2018年9月19日支付给出售方；购买方应于2018年9月19日将第一笔首付款110000元支付给出售方，2018年12月5日前支付第二笔首付款2350000元；买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同；买卖双方应于注销抵押后3个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准。同时，双方还约定，出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1、出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。同日，三方签订《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间服务费61250元；若因甲乙双方的原因导致买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。2018年9月19日，三方签订《房屋交易保障服务合同》，约定：甲、乙双方就座落于东西湖区金银湖xx路怡xx筑1x栋x单元x-x层1xx之房屋的交易签署了《武汉市存量房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，房地产交易类别为甲方房地产为抵押状态，乙方一次性支付房款。当日，原告杨晓玲之子李铮向被告叶维敏转账支付200000元，被告叶维敏出具两份收据，一份金额为90000元，一份金额为110000元，款项性质均为案涉房屋定金，被告叶维敏均签名捺印。同时，原告杨晓玲还向被告鼎升公司支付了剩余中介费共计73750元（其中28750元为案外人叶X一案的中介费），其为两套房屋支付的中介费总额为93750元（73750元＋20000元）。2018年9月20日，原告杨晓玲与被告叶维敏签订《补充协议》，约定就案涉房屋被告叶维敏同意原告杨晓玲自行指定购买人。原告杨晓玲付款后，被告叶维敏未能办理房屋解押手续，其辩称需要将案外人叶X名下房产出售的房款拿到手后才能办理解押手续。由于被告叶维敏未能在合同约定期限内解押，三方为此面谈解决方案，但未果。庭审中，三方同意解除案涉买卖合同并确认以下事实：被告叶维敏已收到200000元，被告鼎升公司已收到中介费65000元，被告鼎升公司曾向原告杨晓玲核实过购房资格，原告杨晓玲告知其本人不具备购房资格，该房产是为其儿媳姚X购买，合同由其代签，资格审查及过户由姚X办理，故原、被告签订补充协议；2018年9月19日双方签订房屋买卖合同时，各方均知晓案涉房屋处于有抵押无查封状态。另查明，原告杨晓玲签订房屋买卖合同时其儿媳姚X出差学习，无法到场签订合同。签订合同时，李铮名下有一套房产，姚X名下没有房产，姚X具有武汉户籍，其具备在武汉市购房的资格。还查明，被告叶维敏作为叶X的侄子，在出卖案涉房屋的同时也在出售叶X、程X名下的房子，房屋买受人亦为原告杨晓玲，原告杨晓玲已就该房屋另行起诉。被告叶维敏辩称，其需要出售前述房屋的房款来对案涉房屋进行解封。被告鼎升公司陈述，2018年9月19日签订合同时，其已经告知了被告叶维敏原告杨晓玲无购房资格，故双方才在次日签订了补充协议，被告叶维敏要求支付定金200000元，由于公司规定定金超过100000元的需要进入公司账户进行资金监管，故在签订合同时将定金分为两笔，一笔90000元写成定金，一笔110000元写成首付款。本院认为，各方当事人签署的《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》）、《补充协议》、购房意向书、收据等系各方真实意思表示，对各方均有约束力。原、被告均同意解除案涉房屋买卖合同，本院予以照准。如前所述，原告杨晓玲在与被告鼎升公司签订意向书之时，已经如实陈述其无武汉市内购房资格，系为儿媳姚X代购房屋的事实，姚X在房屋买卖合同签订时具备购房资格；而被告叶维敏与原告杨晓玲签订房屋买卖合同的次日签署了补充协议，其已知晓原告杨晓玲代购的事实之后并未明示不愿继续履行合同，相反在被告叶维敏资金发生问题无法解封案涉房产时，三方仍就此问题进行协商，希望能够继续履行合同，故被告叶维敏以原告杨晓玲无购房资格，构成根本违约的辩称意见，无事实依据，本院不予采信。根据查明事实，案涉房屋的出卖流程为：原告杨晓玲于2018年9月19日付款200000元、被告叶维敏2018年9月20日前提交提前清偿贷款的申请、被告叶维敏2018年10月8日前办理完毕解除抵押登记手续、原告杨晓玲2018年12月5日前付清余款2350000元、双方办理权属转移登记。原告杨晓玲已经履行了前期付款义务，而被告叶维敏在解押时出现了资金困难，其辩称需要拿到出售叶X、程X名下房屋的房款才能办理解押，但双方并未书面确定被告叶维敏拿到该笔房款为其办理案涉房屋解押手续的前提条件，而解押资金的筹措系被告叶维敏的义务，即便其未收到意向房款，亦应通过其他方式筹措资金、解除抵押。由于被告叶维敏未能办理房产解押手续，双方就此协商未果，导致合同无法履行，被告叶维敏应承担违约责任。关于定金金额的认定。本案中，被告叶维敏认可收到200000元，但认为按照合同约定其中90000元为定金，110000元为首付款。被告鼎升公司陈述，其公司对于超过100000元的定金需要进公司账户进行资金监管，而被告叶维敏需要用钱，故将200000元定金分为两笔不同性质的款项写入合同，该陈述与被告叶维敏向原告杨晓玲出具两份定金收条的事实相吻合，本院予以采信。故本院认定，本案房屋定金为200000元。关于违约责任的承担问题。如前所述，被告叶维敏应承担本案合同履行不能的违约责任。根据双方签订的房屋买卖合同第十一条的约定，原告杨晓玲有权要求被告叶维敏双倍返还定金或按房屋转让价款的20%支付违约金，从原告杨晓玲的诉求组成来看，其要求返还一倍定金并支付同等金额的违约金，应属要求违约方以双倍返还定金方式承担违约责任。案涉房屋的定金金额为200000元，原告杨晓玲已全额支付，故被告叶维敏应向原告杨晓玲双倍返还定金400000元（200000元×2倍）。对原告杨晓玲该项诉讼请求，本院在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。关于返还中介费的诉讼请求。本案中，原告杨晓玲与被告鼎升公司合同约定的中介费用为61250元，而原告杨晓玲实际支付的费用为65000元（73750元＋20000元－28750元），故其多支付的3750元（65000元－61250元）应由被告鼎升公司返还。如前所述，三方签订的《居间服务合同》中约定，若因买卖双方原因导致买卖合同无法继续履行，被告鼎升公司收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。由于被告叶维敏的违约行为导致案涉合同无法继续履行，故应由其向原告杨晓玲赔偿居间服务费61250元。另，原告杨晓玲要求被告鼎升公司对被告叶维敏的上述清偿行为承担共同责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告叶维敏于本判决生效后十五日内向原告杨晓玲双倍返还定金400000元并赔偿中介费61250元，以上共计461250元；二、被告武汉鼎升房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨晓玲返还中介费3750元；三、驳回原告杨晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由原告杨晓玲负担881元，由被告叶维敏负担8219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈珊珊人民陪审员  周 洁人民陪审员  陈 刚二〇二〇年六月二十八日书 记 员  匡 颖