山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2801号 上诉人（原审原告）：刘金慧，女，1988年12月2日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：刘祥晓，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李凌信，男，1963年10月7日生，汉族，住潍坊经济开发区。 被上诉人（原审被告）：宋建会，女，1963年11月1日生，汉族，现住潍坊经济开发区。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：王炳颖，山东昌大律师事务所律师。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：李世盈，山东昌大律师事务所律师。 上诉人刘金慧因与被上诉人李凌信、宋建会房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘金慧上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定李燕的行为不能代表被上诉人是错误的。1、一审判决书已写明涉案房屋出售登记的名字是李燕（系被上诉人女儿），并留了李燕的联系方式，涉案合同签订后再次在网上登记的出售联系人仍是李燕。2、根据查明的事实，在买房之前中介与李燕联系，看房后谈合同及签合同时中介均通知李燕，被上诉人根本未参与，只是在合同上签字。中介当时想留被上诉人的电话，被上诉人拒绝，明确告知联系李燕即可，由李燕全权办理。一审时，中介人员出庭陈述了上述事实，一审仅论述称无书面授权，却隐瞒了口头授权的事实。3、李燕系被上诉人的儿女，前期看房、签合同等事项通知李燕后被上诉人都能收到并办理，到办理银行贷款时，李燕变卦被上诉人就收不到通知，于情于理均讲不通。4、李燕的微信记录和通话录音可以证明办理贷款时的全过程，不能仅以无书面授权及被上诉人否认为由即否定代理的事实。5、中介的证明及证人证言能够反映事情的经过、违约原因及事实，具有相当高的证明力。二、涉案合同签订后，被上诉人从未找中介或电话联系中介要求履行合同。纠纷发生后，一直由李燕出面协商，并明确表示没有办法只能退25000元，由此可以证明李燕有代理权，被上诉人因其自身及李燕的原因，拒绝履行合同，存在明显的违约行为。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 李凌信、宋建会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘金慧向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年10月22日签订的房屋买卖合同；2、判令李凌信、宋建会双倍返还定金60000元；3、判令李凌信、宋建会赔偿刘金慧中介费3000元；4、诉讼费用由李凌信、宋建会负担。 一审法院认定事实：2017年10月22日，刘金慧与李凌信、宋建会、潍坊经济开发区永信房产营销中心（以下简称永信营销中心）签订《房屋买卖合同》一份，约定：李凌信、宋建会将坐落于潍坊经济开发区私有房产出售给刘金慧，附着物储藏室一间，成交价格为585000元；双方协商由刘金慧于2017年10月22日付给李凌信、宋建会30000元购房定金，李凌信、宋建会于房产证办出告知日起3个工作日内，双方去银行审批贷款手续，刘金慧贷款审批通过后，房产证撤押、归档、网签后3个工作日内，双方去房产部门缴税过户，同时刘金慧付清李凌信、宋建会首付款，剩余房款银行一次性划入李凌信、宋建会账户；如刘金慧违约，不退还定金；李凌信、宋建会违约，自违约之日起七日内将定金双倍返还给刘金慧，并承担刘金慧所缴纳的中介费；中介佣金按上述房屋成交价格的2%由双方各承担1%，在签订合同时一次性付清给中介方；合同还约定了其他事项。双方当事人分别在该合同上签名捺印，永信营销中心在该合同上加盖公章。 同日，刘金慧向永信营销中心交付中介费3000元，并将购房定金30000元交付给永信营销中心赵洪霞，赵洪霞留取5000元作为李凌信、宋建会的中介费，将剩余25000元转存至李凌信账户；李凌信、宋建会向刘金慧出具收到条一份，证明收到购房定金30000元。 双方在履行合同过程中产生争议，刘金慧诉至法院。本案审理过程中，刘金慧明确表示不追加永信营销中心为本案被告参加诉讼，要求李凌信、宋建会承担违约责任。 另查明，刘金慧已从他人处另行购买房屋。 一审法院认为，双方当事人及永信营销中心签订的房屋买卖合同对首付款数额、贷款金额、银行放贷期限等重要事项均未作出明确约定，现涉案合同目的未能实现，刘金慧明确表示不追永信营销中心为本案被告参加诉讼，要求李凌信、宋建会承担违约责任。根据刘金慧提出的诉讼请求，本案争议焦点是李凌信、宋建会在合同履行过程中是否存在违约行为。根据现有证据，不能证明已将合同履行相关事宜通知李凌信、宋建会，且李凌信、宋建会否认接到过相关通知，刘金慧主张李凌信、宋建会违约，现有证据不足。对刘金慧的诉讼请求在本次诉讼中不予支持。鉴于刘金慧已从他人处另行购买房屋，涉案房屋买卖合同已不存在继续履行的可能，对刘金慧要求解除该涉案房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除刘金慧与李凌信、宋建会及永信营销中心于2017年10月22日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回刘金慧的其他诉讼请求。案件受理费1375元，由刘金慧负担。 二审审理过程中，上诉人提交了其和李燕在2017年12月5日、12月6日的通话录音一份（光盘），用以证明合同签订后，李燕一直代表被上诉人与上诉人沟通，被上诉人不断提高首付款比例，且在房产证办出后拒绝按合同约定配合办理贷款手续，并明确表示如果不按其要求的首付款比例便不再履行合同。被上诉人质证称：对录音的真实性、合法性、关联性均有异议，内容不能体现上诉人主张的违约事实，亦未体现被上诉人授权录音中的通话人处置房产的权利，对未经追认的行为不予认可，通话录音人不能构成表现代理，该证据不应被采信。被上诉人提交涉案房屋的查档证明及2020年的水电费缴纳收据等证据，用以证明至2020年4月9日涉案房屋的所有权人仍为被上诉人宋建会，此时合同仍具备继续履行条件，被上诉人在2020年4月29日前一直在涉案房屋内居住并缴纳相关费用，上诉人提出解除合同构成根本违约。对于上述证据，上诉人质证称：对查档证明及收据的真实性没有异议，对证明目的有异议，上述证据只能证明涉案房屋的登记情况没有变更，不能证明被上诉人不存在违反合同约定的行为，被上诉人缴纳相关费用不能直接证明其在涉案房屋内居住的事实，被上诉人通过其女儿李燕于2017年12月6日明确告知上诉人不履行合同。 二审审理查明的其他事实与一审认定的一致。 本院认为，涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。一审综合分析当事人的诉辩主张，认定涉案合同应予解除，双方当事人对此均未提出异议，本院予以确认。二审双方争议的焦点问题是上诉人以被上诉人违约为由要求双倍返还定金并赔偿中介费等主张能否成立。关于该问题，本院分析如下：1、综合分析涉案房屋买卖合同的全部内容，该合同虽对房屋总价款作了约定，但对首付款数额、贷款金额及合同履行过程中可能出现的当事人不能预料或控制的情形如何处理（比如银行能否审批、审批期限、贷款发放日期）等内容均未作出明确约定。众所周知，首付款数额、贷款金额等内容系房屋买卖合同的主要条款，如合同未作出明确约定且双方当事人事后无法达成一致，会直接影响合同权利义务的正常履行。2、根据当事人陈述及录音、证人证言等证据，能够认定涉案合同履行过程中双方当事人针对房款支付、贷款办理等问题确实发生了争议且不能达成一致等事实。结合前述分析，在合同就房屋买卖的主要内容未作出明确约定的情况下，双方无法协商一致进而导致合同不能正常履行，相应责任不能且不应完全归责于买方或卖方。3、案外人永信营销中心作为本案房屋买卖的中介方，系专业从事房屋交易的中介组织，其向双方当事人提供了涉案格式合同，该合同未对房屋买卖的主要内容作出明确约定，此系导致合同不能履行的关键原因。综合上述分析，在双方当事人对合同应予解除未提出异议、合同不能履行的责任不能且不应完全归责于买卖一方的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，本院对上诉人要求被上诉人承担双倍返还定金责任的主张不予支持，但被上诉人应将其实际收到的25000元款项返还给上诉人。至于上诉人向永信营销中心支付的中介费3000元及永信营销中心工作人员赵洪霞留取的5000元，上诉人可向永信营销中心另行主张权利。 综上，上诉人刘金慧的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1583号民事判决； 二、李凌信、宋建会返还给刘金慧购房款25000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回刘金慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1375元，由刘金慧负担775元，李凌信、宋建会负担600元。 二审案件受理费1375元，由刘金慧负担775元，李凌信、宋建会负担600元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年六月三十日 书记员 张瑞丰