广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初350号原告：郑平，女，汉族，1983年6月20日出生，住肇市鼎湖区坑口街道万福居委会民乐大道**汇景园****，公民身份号码：440************129。原告：詹劲全，男，汉族，1984年11月29日出生，住湛江市坡头区*************，公民身份号码：440************357。两原告的共同委托代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。被告:肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地：肇庆市高要区城区****（文峰市场办公室第一卡），统一社会信用代码:914***********974B。法定代表人：邓某1。委托代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。第三人：肇庆市巨恒置业发展有限公司，住所地：肇庆市端州区*********，统一社会信用代码:914***********266G。法定代表人：邓某1。委托代理人：陈凤仪，广东砚正律师事务所律师。原告郑平、詹劲全诉被告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称“信诚公司”）、第三人肇庆市巨恒置业发展有限公司（以下简称“巨恒公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人郭洁，被告的委托代理人郭菁菁，第三人的委托代理人陈凤仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月8日，被告与第三人签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，合同约定由被告为第三人开发建设并交付使用后的“汇景园”提供物业管理服务。2013年1月14日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，向第三人购买位于肇庆市鼎湖区****************商品房，同日，经第三人指定，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，否则原告将无法完成收楼，该协议指定被告为原告提供前期物业管理服务。根据《物业管理条例》规定，依据《广东省物业管理条例》规定，另据肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局出具的关于政府信息公开《答复》显示：第三人作为该小区建设单位并未按照《物业管理条例》第二十四条第二款之规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，汇景园亦不符合可以采用协议方式选聘物业服务企业的条件，且第三人选聘被告为汇景园前期物业服务企业并未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。因此，第三人作为汇景园的建设单位在原告收楼时强行要求原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，指定被告作为汇景园的物业服务企业的行为，显然违反了法律法规的强制性规定。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》无效，被告与第三人签订的《“汇景园”前期物业服务委托合同》无效。另外《广东省高级人民法院审理物业合同纠纷案件指导意见》是在2011年10月12日实施的，根据第四条第一款规定，应当认定为无效；根据最高院印发的全国法院民商事审判工作会议纪要第三十条规定，物业管理条例第二十四条第二款规定，因此被告与第三人签订的汇景园前期服务合同应属无效的，而原告与被告签订的前期物业管理协议，签订的前提应该是被告与第三人签订的合法有效才能生效，在本案中被告与第三人签订的合同是无效的，因此原告与被告签订的合同前提也是无效的。原告与第三人签订的商品房买卖合同第三条约定，出卖人承诺必须按法定程序进行选聘，但实际并没有按规定选聘被告作为物业服务企业。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2014年9月27日签订的《前期物业管理服务协议》无效；2、确认被告与第三人于2012年7月8日签订的《“汇景园”前期物业服务委托合同》无效；3、本案的案件受理费由被告承担。原告提供证据如下：1、原告身份证，证明原告是适格的诉讼主体；2、被告企业登记信息，证明被告是适格的诉讼主体；3、《商品房买卖合同》，证明原告和第三人签订《商品房买卖合同》，向第三人购买位于肇庆市鼎湖区*********C2-303号商品房的事实；4、《前期物业管理服务协议》，证明原告和第三人签订《前期物业管理服务协议》，由第三人指定被告为原告提供前期物业管理服务的事实；5、《“汇景园”前期物业服务委托合同》，证明被告与第三人签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，合同约定由被告为第三人开发建设并交付使用后的“汇景园”提供物业管理服务；6、政府信息公开《复函》、《答复》，证明第三人作为涉案小区建设单位并未按照《物业管理条例》第二十四条第二款之规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，汇景园亦不符合可以采用协议方式选聘物业服务企业的条件，且第三人选聘被告为汇景园前期物业服务企业并未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，存在乱收费的现象；7、（2016）粤0403民初2395号民事判决书，证明《前期物业管理服务协议》因违反了《物业管理条例》第二十四条第二款等法律、行政法规的强制性规定而无效的事实。被告辩称：《汇景园前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》是合法有效的合同，理由如下：一、对于《“汇景园”前期物业服务委托合同》,由于签定合同的双方为本案的被告与第三人，原告不是合同主体，无权主张合同无效。且该合同已在肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局进行了备案，备案说明该行政单位对合同的认可，不存在合同无效。二、《汇景园前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》是真实意思表示，没有违反法律效力性强制性规定，合法有效。1、《物业管理条例》第二十四条不是法律禁止性和强制性效力规范。2、《物业管理条例》属于行政法规，不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。3、根据《物业管理条例》第五十七条规定，据此，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故《物业管理条例》第二十四条并非强制性效力性规定，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。4、物业合同已经履行了很多年，这么多年来大家都遵守，包括起诉的部分业主，在前几年都有依合同交纳物业费，业主如对合同不认可，可以以成立业委大会的方式解除合同再选聘新的物业管理公司来解决。5、原告主张根据《广东省物业管理条例》第36条认定合同属无效，而该条例只是地方性法规，认定为无效没有法律上的依据。应根据《最高人民法院关于适用若干问题》的解释一第四条：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。三、物业公司的设立只需要通过工商行政的普通公司注册手续，而不再需要特殊的资质审核。综上所述，被告与第三人签定《汇景园前期物业服务委托合同》，及被告与原告签定的《前期物业管理服务协议》均是合法有效的，在合同未解除或者终止前应按合同条款履行。请法院驳回原告的全部诉讼请求。广东省高级人民法院《审理物业合同纠纷案件指导意见》第四条第一款规定，宗旨是为了开发商与物业管理公司分开，而不是一定要进行招投标，从物业管理条例第二十四条可以看出有选择的。被告提供证据如下：（2019）粤12民终1915号民事判决书，证明涉案两合同已被肇庆市中院生效的判决书认定为合法有效。第三人述称：与被告答辩意见一致，另外，根据广东省高级人民法院《审理物业合同纠纷案件指导意见》第四条第一款的规定，不单止是让开发商与物业企业分开，而且是聘请物业公司对小区进行管理，禁止开发商与业主直接签订物业服务合同，而非原告所说的招投标程序，该条也是从物业管理条例第二十四条，国家对房地产开发与物业之间分离原则，是一种倡导，而不是强制性规定。第三人没有证据提供。经审理查明：第三人开发建设的位于肇庆市鼎湖区*********（以下简称“鼎湖汇景园”），第三人与被告签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，委托被告对鼎湖汇景园的物业进行管理。2013年1月14日，原告购买了鼎湖汇景园C幢C2-303号房，该房建筑面积为117.65平方米，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》约定，原告应与第三人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，汇景园分期开发建设，原告同意园内一切管理事务由第三人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责，具体由第三人选聘的物业服务企业与原告另行签署《“汇景园”前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。2014年9月27日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告对鼎湖汇景园进行物业管理，并由原告向其支付物业管理费。庭审中，原、被告确认原告至今没有缴交物业管理费。2020年3月23日，原告提起本案诉讼。案经本院调解，调解不成。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。“鼎湖汇景园”开发商第三人与被告签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》和原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应依约定履行义务和行使权利。原告认为上述两份合同，违反了法律法规的强制性规定，属无效合同，没有事实依据和法律依据，对原告的诉讼请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告郑平、詹劲全的诉讼请求。本案受理费25元，由原告郑平、詹劲全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇二〇年六月十六日书记员  邵仲强