贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2118号 原告：袁蕊，女，汉族，1985年11月27日出生，住贵州省赫章县。 原告：陈航，男，汉族，1982年5月13日出生，住贵州省赫章县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 二原告共同委托诉讼代理人：谢忠明（一般代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付甜（一般代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告袁蕊、陈航与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行审理。二原告委托诉讼代理人刘士界，被告委托诉讼代理人顾志东、付甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁蕊、陈航向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金33,968元（违约金以243,540元为基数，按日万分之一的标准，从2015年12月26日起计算到2019年10月25日止）；2、判决被告退回不应该由原告承担合计3,516元及占用资金期间的利息，利息以3,516元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2013年6月10日起计算至被告实际退回之日止。 事实及理由：原、被告双方于2013年6月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号2012-0235）,原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号4-1-13-2号，建筑面积49.32平方米，原告以交付首付款和公积金贷款方式，交付了全部房款243540元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用；被告在合同中约定于2014年12月30日前交房，实际于2015年9月26日将房屋交付给原告使用，构成交房违约。并且在合同中约定交付房屋后90日内为原告办理所购买住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告。原告虽然提交了办理产权证所需要的材料，但是，直到2019年10月25日才通知原告缴纳税费，办理不动产权属证书，构成办证违约，应该承担违约，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉请。 经询问，原告确认第二项诉讼请求中诉请退回的为各项开户费及交易费。 被告碧阳恒通公司答辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准统一下调至按已付房款日0.001%计算。一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部份后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。另，因受2020年新型冠状病毒影响，导致答辩人办理不动产权属证书时间相应推迟，请法院酌情考虑该期间具有不可抗力因素，为特殊情况，免除被答辩人在疫情期间的违约责任；其次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金，更加利于解决双方纠纷。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见：二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。以上，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。关于本案，应结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减；最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望贵法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益，影响社会稳定。二、关于各项开户费、交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中表明，上述法院通过充分论证、分析、说理，最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 本院经审理查明：2013年6月10日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，或4-1-13-12，总价款243540元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同还约定了其他事项。另，双方于2013年6月23日签订的合同附件十二补充协议，约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告向被告支付购房款243540元。2013年6月10日，被告向原告收取了各项开户费及交易费4316元，并出据了收据。该收据上注明：已退水表开户费800元。2015年9月26日，被告向原告交房。2020年5月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公、公寓部分首次登记。2020年6月5日，涉案商品房登记至二原告名下。原告认为被告直到2019年10月25日才通知原告缴纳税费，办理不动产权属证书，构成办证违约，应该承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续，并履行披露义务。被告于2015年9月26日向原告交房，即应于2016年9月20日前具备办理转移登记的条件。毕节市不动产登记中心2020年5月19日出具《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C4幢商业、办公部分首次登记审查意见》，同意办理C1-C4幢商业、办公、公寓部分首次登记，表明涉案房屋已具备办理转移登记的条件。如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，即被告在具备办理转移登记的条件后，还负有履行披露的义务。被告未提供证据证明在具备办理涉案房屋转移登记条件时履行了通知义务，但2020年6月5日，涉案商品房已登记至二原告名下，表明至迟于2020年6月5日，被告已履行了通知义务。但此时已超过约定的期限，构成违约，应承担违约责任，按约定向原告计付违约金，从约定的2016年9月20之次日起计算至2020年6月5日止。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，原告于2020年1月21日向本院提起诉讼主张该项违约金，从原告提起诉讼之日起往前倒退三年的期间已过诉讼时效，即2017年1月21日前的违约金已过诉讼时效，被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请2017年1月21日前的违约金，已超过诉讼时效期间，本院不予保护，2017年1月21日后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持，故原告诉请的违约金从2017年1月21日起计算。同时，原告诉请该项违约金计算至2019年10月25日，故该违约金计算至2019年10月25日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。故原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款243,540元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月21日起计算至2019年10月25日止(共1007天),计算为：243,540元×0.01%×1007天=24,524.48元。 关于原告主张退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取的各项开户费，无事实及法律依据，理应退还，但原告已退还的水表开户费800元，应扣除。对于被告代收取的交易费，被告未提供系代相关部门收取并已代交的相关依据，故原告诉请其退还，本院予以支持。扣除被告已退回的水表开户费，余款为3,516元，被告应退还，故原告的该项诉请，本院支持退还3,516元。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁蕊、陈航支付逾期办理房屋权属证书违约金24,524.48元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告袁蕊、陈航各项开户费及交易费共计3,516元； 三、驳回原告袁蕊、陈航的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费368元（已减半收取），由原告袁蕊、陈航负担117元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担251元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年六月二十二日 书记员  王晓莉