湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初6059号原告：舒世明，男，汉族，1975年1月26日出生，户籍地益阳市赫山区。原告：陈英，女，汉族，1980年12月3日出生，户籍地益阳市赫山区。原告舒世明、陈英共同委托代理人：黄玉琻，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：益阳市成达房地产开发有限公司，住所地益阳市赫山区益阳大道**。法定代表人：蔡苏益，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：丁雅妍，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告舒世明、陈英(以下简称两原告)与被告益阳市成达房地产开发有限公司(以下简称被告)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日作出（2019）湘0903民初3379号民事判决。因两原告不服该判决，向益阳市中级人民法院提起上诉。益阳市中级人民法院于2019年12月17日作出（2019）湘09民终2491号民事裁定，撤销本院（2019）湘0903民初3379号民事判决，发回本院重新审理。本院于2019年12月25日再次立案受理，依法适用普通程序另行组成合议庭，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人黄玉琻、被告委托代理人丁雅妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告向两原告支付延迟交付房屋的违约金22027.50元；2、依法判令被告按照两原告已付房款的日万分之五的计算方式，向两原告支付至实际办理房屋产权证书之日止的违约金共计36585元（从2017年5月24日开始计算，暂计算到2017年11月30日）；3、被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由:2014年7月21日,两原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定:1、被告将位于赫山区房屋出售给两原告；2、被告应当在2015年6月30日前将房屋交付给两原告；3、在交付房屋后455日内，被告应当为两原告办妥房屋所有权证，在交付房屋635日内为两原告办妥国有土地使用权证。两原告依照双方约定履行了自己的义务，但被告直至2016年2月24日才将房屋交付给两原告，且一直未办好房屋产权证书。两原告多次找被告协商未果,诉至法院。被告辩称,被告于2015年9月22日即已通知了业主收房，两原告因自身原因没有按期接收房屋，根据购房合同第十一条的约定，应当视为两原告房屋2015年9月22日已经交付；即便被告存在迟延交房的行为，违约金也应该从2015年7月1日计算至2015年9月21日，而两原告直到现在才起诉，两原告的起诉超过了诉讼时效；合同约定逾期交房的标准为已付房款的日万分之五，违约金的计算标准过高。两原告要求被告按已付房款的日万分之五支付逾期办证违约金依法无据，合同对逾期办证违约金并没有约定具体的计算标准，根据合同意思自治原则，被告无需向两原告支付逾期办证的违约金。经审理查明:2008年1月8日，益阳市赫山区劳动和社会保障局向益阳市赫山区人民政府提起《关于在机关内部借款建设人力资源和政务大厅的请示》说明，1、益阳市赫山区劳动和社会保障局建设人力资源市场和政务大厅；2、为建设上述工程，进行局系统内借款，借款规模948万元，借款年限3年，借款按月息1分；3、还款来源主要靠争取上级再就业专项资金偿还；4、借款本金和付息均在财政的工资中心设立户头并接受监督。2011年8月16日，益发改投【2011】266号益阳市发展和改革委员会文件《关于益阳成达房地产开发有限公司福泽大厦建设项目备案的通知》规定，1、依照《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）、《湖南省人民政府贯彻＜国务院关于投资体制改革的决定＞的实施意见》、《湖南省企业投资项目备案暂行办法》由被告承建福泽大厦；2、估算总投资11000万元、资金来源为企业自筹等。2013年12月10日，两原告自益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买了福泽大厦项目中的综合幢27层2705号房指标。后于2014年7月21日，两原告与被告双方签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同第三、四、六、十、十一、十九条约定：两原告购买的商品房为福泽大厦项目中的综合幢27层2705号房，该商品房设计用途为住宅，建筑面积为142.21平方米，单价为每平方米2708元，总金额为385105元，两原告于2015年11月19日支付首付款185105元，剩余房款200000元采用银行按揭方式支付。被告应当在2015年6月30日前将竣工验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准和符合合同约定的商品房交付给两原告使用，交房逾期未超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；交房逾期超过90日，两原告有权解除合同，两原告解除合同的，被告应当自两原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按两原告累计已付款的3%向两原告支付违约金，两原告要示继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之5的违约金。被告应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥两原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。但被告直至起诉时一直未为两原告办理相关权属证明。另查明，至2015年11月19日，两原告已向被告支付首付款185105元；2015年9月22日，被告在益阳市赫山区。2016年4月14日，被告再次在益阳市赫山区。2016年4月24日，两原告接收房屋。2016年4月26日，两原告已向被告全额支付购房款385105元。根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通［2016］6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。以上事实,有两原告提交的《益阳市商品房买卖合同》、收款专用凭证、销售不动产统一发票、《前期物业服务合同》、收据、《关于房屋指标转让协议》，被告提交的2015年9月22日赫山区人社局交流群收房通知、2016年4月14日赫山区人社局交流群收房通知、益阳正成物业管理有限公司出具的证明、《入户声明》、《业主家庭成员登记表》、《承诺书》、2705号房住宅工程质量分户验收表、益阳市赫山区劳动和社会保障局出具的《关于在机关内部借款建设人力资源和政务大厅的请示》、益阳市发展和改革委员会文件＜益发改投［2011］266号＞及原、被告委托代理人当庭陈述等证据在卷证实。本院认为：两原告与被告所签订的《益阳市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。因两原告购买的房屋实为自益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买后，再行与被告签订的购房合同。故被告于2015年9月22日在益阳市赫山区劳动和社会保障局内部交流群中通知收房的行为应当视为被告通知两原告交房。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十条约定，原、被告的交房时间为2015年6月30日。双方在合同中约定，如因出卖人原因，交房逾期未超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，故被告于2015年9月22日才通知交房的行为明显违反合同规定，逾期天数为84天。两原告2015年11月19日才支付被告首付款185105元，2016年4月26日才全额支付购房款，故关于两原告诉求逾期交房的违约金本院不予支持。被告直至起诉时一直未为两原告办理房屋所有权证以及国有土地使用权证。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条关于办证期限的约定，扣除办理初始登记的90天、扣除545个工作日、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间段），被告应在2017年7月8日前办理房屋所有权证和土地使用证，被告未按约定的期限办证，存在违约行为，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》中未约定逾期办证的违约金，可以参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，被告办证违约日期应以第二天即2017年7月9日开始，暂计算至本案开庭之日即2020年1月17日（因无法确定具体办证时间），以385105元为基准，逾期办证的违约金为50994.32元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告益阳市成达房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告舒世明、陈英逾期办证的违约金50994.32元。二、驳回原告舒世明、陈英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1075元，由被告益阳市成达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  陈晓军人民陪审员  皮旭明人民陪审员  张志光二〇二〇年六月二十三日书 记 员  夏庆军附:《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。