江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初11198号原告（反诉被告）：曾回明，男，1980年6月7日生，汉族，户籍地福建省霞浦县，现住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：王斌斌，江苏斐多律师事务所律师。被告（反诉原告）：季文伟，男，1967年1月28日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：孙剑云，上海段和段（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）曾回明与被告（反诉原告）季文伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾回明及其委托诉讼代理人王斌斌、被告（反诉原告）季文伟及其委托诉讼代理人孙剑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾回明向本院提出本诉请求：1、判令解除双方签订的《资产管理委托服务合同》；2、判令季文伟返还剩余租金487028.48元（自2019年3月1日至2019年6月18日，按照合同约定的租金标准扣除房屋占有使用费273953.52元）；3、判令季文伟返还履约保证金100000元；4、判令季文伟补偿其因本案支付的律师费20000元；5、本案诉讼费用由季文伟承担。事实和理由：2019年1月10日，他与季文伟签订《资产管理委托服务合同》，约定由季文伟将位于江阴市地上建筑物出租给他，由他转租收益，期限自2019年3月1日至2028年12月31日。同年1月16日，双方签订附加协议，约定第一年租金760982元。合同签订后，他向季文伟支付了租金和履约保证金合计860982元，但由于标的资产无法办理环评手续导致其转租目的无法实现，故他于2019年6月16日向季文伟发出解除合同通知函。季文伟在合同签订前隐瞒标的资产无法办理环评等情况，导致合同根本目的无法实现，存在严重过错，请求判如所请。季文伟辩称，双方签订的《资产管理委托服务合同》合法有效，合同第二条明确标的资产暂时未取得房屋产权证，可见曾回明对房屋现状是明知的，曾回明诉称的理由不影响其对标的资产进行管理。由于经济环境变差，导致标的资产难以再出租转让，曾回明不堪忍受损失进一步扩大，因此提出解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。季文伟向本院提出反诉请求：1、判令曾回明支付违约金2630320元；2、判令曾回明支付租金22551元（暂计算至提起反诉之日）；3、本案诉讼费由曾回明承担。审理中，季文伟明确第2项反诉请求为支付租金22284元。事实和理由：2019年6月16日，曾回明向他发出解除合同通知函，单方解除《资产管理委托服务合同》，其行为构成违约，曾回明应当按照合同的约定承担违约金。此外，合同约定的南二车间自2019年6月11日交付以来，曾回明未支付截至2019年8月1日的租金。曾回明对于季文伟的反诉请求辩称，根据双方签订的合同内容来看，他未向季文伟收取委托费用，反而向季文伟支付固定费用，并有权自行决定案涉厂房的使用，该约定符合租赁合同的特征，故双方签订的合同名为委托合同，实为租赁合同。案涉厂房未按照建设工程归还许可证的规定建设，双方的合同无效，故违约条款无效。季文伟将违法建筑出租给他，应对合同无效承担主要责任，他不存在违约行为。南二车间的租金已包含在2019年租金760982元中，他不欠季文伟租金。请求法院驳回季文伟的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年1月10日，季文伟作为委托方、曾回明作为受托方签订资产管理委托服务合同，约定季文伟委托曾回明对江阴市地上建筑物及附属设施进行租赁管理，委托范围包括曾回明寻找第三方实际承租人并以自己名义签订租赁协议，委托期限自2019年3月1日起至2028年12月31日止。合同第1.3条约定：“租赁合同有效期内，若政府及相关部门对标的资产的租赁使用或环境保护标准提出新的要求，则受托方负责妥善处理与实际承租人的租赁合同，由此引发的相关责任由受托方处理。”合同第二条约定：“双方认可并接受委托方对标的资产暂时并未取得房屋产权证明。”合同第四条约定：“委托方有权在合同有效期内收取固定收益，其中第1-3年收益为135万元／年，第4-6年收益为143.10万元／年，第7-9年收益为151.69万元／年，第10年收益为160.79万元／年，按年（自然年度）6个月支付一次；合同签订后7日内，受托方向委托方支付首年固定收益壹佰万元整，鉴于标的资产为分批交付，首年固定收益双方据实结算，超付部分可在第二年度进行抵扣。受托方有权向实际承租人收取超过委托方收取的年固定收益以外的租赁服务费。”合同第五条约定：“合同签订后7日内，受托方向委托方支付10万元作为履约保证金，合同期限届满后，若受托方无任何违约责任需扣除部分或全部保证金，也无任何需委托方承担的连带赔偿责任、行政处罚等情况，委托方无息向受托方退还上述保证金。”合同第八条约定：“受托方未按合同约定履行付款义务的，每逾期一天，受托方应向委托方支付应付金额的万分之五作为滞纳金；逾期超过30日，委托方有权解除合同，受托方应支付剩余年限固定收益总额20%的违约金。任何一方单方面解除合同的，应向对方支付剩余年限固定收益租金总额20%的违约金。合同有效期内，按照合同约定发生任何委托方有权向受托方收取违约金的情况，委托方有权直接从保证金中扣除违约金，用于赔偿由此给甲方造成的损失。”合同第九条约定：“除非生效判决／裁决另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用（包括但不限于诉讼／仲裁费、合理的律师费、保全费等）均由败诉方承担。”合同附件厂房面积分布图记载：南四车间（出租）1238.5㎡，2019年2月20日交付；南三车间（金百叶自用）1238.5㎡；南二车间（2019年6月1日出租）773.2㎡，2019年6月1日交付；南一车间（出租）3172.1㎡，2019年2月20日交付；东楼（二、三层）麦多实业自用；西楼（一层二层出租）750㎡,2019年2月20日交付。同日，季文伟作为甲方、曾回明作为乙方签订附加协议，载明：1.厂房总面积约为7700㎡，占地面积约为10000㎡，面积分布为西面宿舍楼约为750㎡，主体厂房面积约为6421.40㎡，东面办公二、三楼面积约为480㎡，北过道面积约为257.76㎡，南过道面积约为429.00㎡，厂房总租金为人民币135万元整。2.厂房交付时间以主合同的面积分布图的交付为准。3.首次付款方式：签订合同日乙方交付甲方300000元，含水电路面维修履约保证金100000元。在2019年2月20日前支付2019年3月1日至2019年12月31日租金560982元，厂房租金按实际交付面积的租金每三年递增6%。同日，曾回明向季文伟支付房租200000元、履约保证金100000元；2019年3月1日，曾回明向季文伟支付房租250000元；2019年3月11日，曾回明向季文伟支付房租310982元。2019年6月18日，曾回明向季文伟发出解除合同通知函，以季文伟未告知厂房不能办理环评手续致使其无法出租厂房获得经营收益为由，决定解除双方的合同，并要求季文伟退还已缴纳费用860982元。2019年7月2日，曾回明与江苏斐多律师事务所签订委托代理合同，约定由曾回明委托该所代为参加本案诉讼。为此，曾回明支付了前期律师费20000元。审理中，为了证明案涉厂房的建设符合规定，季文伟提交了建设用地规划许可证，村镇规划选址意见书，建设工程规划许可证副本，江阴市计划与经济委员会和江阴市工业局澄工改﹝2001﹞45号、澄计经投﹝2001﹞147号关于江阴市联达塑料制品有限公司可降解塑料袋扩能技改项目可行性研究报告的批复。上述证据显示原用地及建设单位为江阴市联达塑料制品有限公司（以下简称联达公司），后变更为江阴市麦多建筑塑料制品厂（个人独资企业，投资人季文伟，以下简称麦多公司）。季文伟称最初是联达公司租赁了村委土地准备建厂房，并且已办理了审批手续，后联达公司不建了，便转给他经营的麦多公司来建，并办理了变更审批手续。建设工程规划许可证上的面积是1600平方米，村镇规划选址意见书上的面积是3000平方米，市计经委和工业局批复同意扩建3200平方米，因此实际审批的面积为6200平方米。对此，曾回明认为厂房的批准面积应以建设工程规划许可证为准，虽然市计经委和工业局的批复显示同意扩建3200平方米，但建设工程规划许可证最终批准的面积仅为1600平方米。关于厂房的面积及交付，双方一致认可：1.附加协议约定的7700平方米包含南一车间3172.1平方米、南二车间773.2平方米、南三车间1238.5平方米、南四车间1238.5平方米、西面办公楼750平方米、东面办公楼480平方米，合计7652.3平方米，按7700平方米计算。2.南一车间、南四车间、西面办公楼的交付时间是2019年3月1日之前，附加协议上的租金760982元是以上三部分计算10个月的租金。审理中，冯福田向本院陈述称：他从2018年起承租案涉厂房的西楼一层，2019年3、4月份曾回明接手厂房后，他便与曾回明签订租赁合同，一年一签，年租金12000元，他已经支付给了曾回明。合同到期后，他和曾回明没有续签，他仍然在使用西楼一层，但没有支付后续租金，曾回明称厂房已经还给季文伟，所以也没有向他收取租金。他和季文伟也没有再签订合同，季文伟说待其与曾回明的纠纷处理完毕后再和他签合同。他还要继续租赁厂房的，但要先处理和曾回明之间的租赁合同，然后直接向季文伟租。同时，冯福田提供了与曾回明签订的租赁合同，合同约定曾回明向冯福田出租案涉厂房宿舍一间，租赁期限2019年3月1日至2020年2月28日，租金合计13500元。任杏芬向本院陈述称：她从2013年起承租案涉厂房的南一车间，曾回明在2019年3月份接手厂房后，她就与曾回明签订租赁合同，签了一年，租金也交给了曾回明。合同到期后，她和曾回明没有再续签，目前南一车间她仍然在使用，但没有交租金，曾回明说他不一定会回厂里了。南一车间她还要继续租的，她和季文伟也商量过，季文伟说他和曾回明的事情还没处理好，所以不能直接出租给她，但不会赶她走，也不会向她收租金。曾回明对本院为冯福田和任杏芬所作的调查笔录真实性无异议，认为从两人的陈述可知，他在2019年下半年已将厂房返还季文伟，结合他向季文伟发出的解除合同通知函，应认定返还厂房的时间为2019年6月18日，季文伟未按照通知函的要求收房，应由其自行承担相应的法律后果。同时，他对冯福田提供的租赁合同的真实性和合法性无异议。季文伟对冯福田和任杏芬的陈述均无异议，冯福田和任杏芬目前仍然在使用厂房，他也未收取租金，他要根据本案的处理结果决定后续事宜。审理中，关于双方的诉讼请求，经本院释明，曾回明表示如法院认定合同无效，其也不变更诉讼请求，由法院依法判决；季文伟表示不同意解除合同，如法院认定合同应当解除，则要求曾回明支付厂房自交付之日起至法院判决厂房应返还之日止的租金或房屋占有使用费。上述事实，有曾回明提交的资产管理委托服务合同、附加协议、收款收据、解除合同通知函及邮寄回单、委托代理合同、律师费发票，季文伟提交建设用地规划许可证、村镇规划选址意见书、建设工程规划许可证副本、批复、调查笔录等及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，一、关于本案合同的性质。根据合同法的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；受托人应当按照委托人的指示处理委托事务；受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，除当事人另有约定外，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有。本案中，季文伟委托曾回明租赁管理厂房，曾回明不但未收取报酬，反而向季文伟支付固定收益，同时曾回明以自己的名义向第三人出租厂房，所得租金收益也归自己所有，而附加协议也明确曾回明所支付的费用为厂房租金，故本院认定曾回明和季文伟签订的资产管理委托服务合同实为房屋租赁合同，双方之间成立租赁合同关系。二、关于合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据季文伟提交的建设工程规划许可证副本，案涉厂房审批的建设规模为1600平方米，虽然市计经委与工业局的联合批复载明征用土地扩建生产用房3200平方米，但该批复的对象系联达公司的扩能技改项目，联达公司最终未建厂房，季文伟亦未提供证据证明其余部分厂房的建设取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，而经本院向规划、建设部门调查，未能查询到案涉厂房存在其他审批规划手续，故本院认定双方合同及附加协议约定的7652.3平方米厂房中1600平方米的部分有效，其余6052.3平方米的部分无效。三、关于合同有效部分是否应当解除。根据法律规定，部分无效的合同不影响有效部分的法律效力，曾回明和季文伟签订的租赁合同系双方真实意思表示，故合同有效部分对曾回明和季文伟均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。曾回明在合同履行期内以厂房不能办理环评手续为由向季文伟发出解除通知，但双方对办理环评手续问题并未作出明确约定，同时，企业环评主要是针对企业的运营和生产阶段可能带来的环境影响，具体到本案中，是否能够办理环评手续主要在于厂房使用于何种行业而不在于厂房本身，而根据合同的约定，厂房出租给谁使用由曾回明决定，与季文伟无关，故季文伟就此方面不存在违约行为，曾回明依据合同法第九十四条第一款第（四）项主张合同的法定解除无事实依据，其解除通知不发生法律效力。但是，考虑到无法区分案涉厂房有效部分与无效部分具体所指向的区域，即无法确定合同有效部分针对哪部分厂房，同时，季文伟不同意解除合同，而曾回明不愿意继续履行合同，双方形成僵局也会造成社会资源的浪费，故本院认定合同有效部分应予解除为宜。四、关于双方各项主张的处理。1.曾回明的主张。曾回明认为其在2019年6月18日后已返还了南一车间、南四车间和西楼，并据此要求退还扣除房屋占有使用费后的剩余租金，但其未提供返还的证据，且其还收取了南一车间和西楼至2020年3月的租金，故本院对该主张不予采信；曾回明主张退还履约保证金100000元，应当按照1600平方米有效部分与6052.3平方米无效部分的比例予以区分，故无效部分所对应的保证金79091元季文伟应予退还，有效部分所对应的保证金20909元，因双方约定可抵扣违约损失，故应结合季文伟的违约金主张予以认定；双方约定律师费由败诉方承担，故曾回明主张的律师费应按照胜败诉比例予以认定，结合其主张的返还租金和履约保证金数额，本院认定由季文伟承担2695元，其余部分由曾回明自理。2.季文伟的主张。季文伟称其交付了南二车间并据此要求曾回明支付相应的租金，但双方一致认可厂房系分批交付，曾回明支付的760982元也不包括南二车间，季文伟亦未提供证据证明其交付了南二车间，故对该主张本院不予采信；关于季文伟的违约金主张，曾回明要求解除合同构成违约，应当承担违约责任，但如上文所述，合同部分无效同样是导致双方合同解除的原因之一，季文伟将未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给曾回明具有过失，而曾回明在签订合同时明知房屋没有产权证书，却未能仔细审核房屋的规划状况亦有过失，因此，对于合同部分无效及合同有效部分解除的损失，应由双方进行分担。季文伟主张的违约金过高，曾回明亦要求调低，根据曾回明的违约程度、双方对于合同部分无效的过失程度，结合季文伟的实际损失，本院以南一车间、南四车间、西楼六个月空置期的租金损失456589.2元（760982元÷10个月×6个月）上浮30%为基础，按照有效部分与无效部分的比例，酌定由曾回明承担违约金90000元，该款抵扣季文伟应返还的保证金20909元，曾回明尚应支付69091元。五、关于合同无效及合同解除后的厂房和房屋占有使用费问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，合同无效或解除后，曾回明应当向季文伟返还厂房，鉴于南一车间和西楼目前由冯福田和任杏芬实际占有使用，且冯福田和任杏芬与曾回明之间存在租赁合同关系，故对于南一车间和西楼的厂房返还及占有使用费本案不予处理，季文伟可另行主张权利，故曾回明应当搬离南四车间并承担自2020年1月1日起至判决应搬离之日止的租金（房屋占有使用费），关于计算标准，根据南一车间、南四车间、西楼的面积5160.6平方米及已付10个月租金760982元，计算可得为0.49元/日/平方米。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、曾回明和季文伟签订的《资产管理委托服务合同》（含《附加协议》），涉及面积1600平方米约定的合同部分为有效，其余合同部分为无效。二、解除曾回明和季文伟签订的《资产管理委托服务合同》（含《附加协议》）的有效部分。三、季文伟应于本判决发生法律效力之日起10日内返还曾回明保证金79091元。四、季文伟应承担曾回明的律师费损失2695元，于本判决发生法律效力之日起10日内给付曾回明。五、曾回明应于本判决发生法律效力之日起10日内搬离合同所涉建筑物的南四车间（1238.5平方米），并承担南四车间（1238.5平方米）自2020年1月1日起至判决应搬离之日止按0.49元/日/平方米计算的租金（房屋占有使用费）。六、曾回明应于本判决发生法律效力之日起10日内向季文伟支付违约金69091元。七、驳回曾回明的其他本诉请求。八、驳回季文伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9690元（曾回明已预交），由曾回明负担8384元，由季文伟负担1306元。曾回明预交的剩余部分1306元由本院退回，季文伟负担的1306元于本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。反诉案件受理费27840元（季文伟已预交），由季文伟负担26896元，由曾回明负担944元。季文伟预交的剩余部分944元由本院退回，曾回明负担的944元于本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  包 彬人民陪审员  张一凡人民陪审员  王静敏二〇二〇年六月九日书 记 员  顾钰蕾附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。