湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初414号 原告：梁贵琴，女，1996年9月27日出生，汉族，住郴州市苏仙区上自建里。 委托诉讼代理人：张铁良，湖南林邑律师事务所律师。 被告：郴州市高华房地产开发有限公司。住所地：北湖区解放路**飞鸿花园201。 法定代表人：侯玉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘纯，湖南众望归律师事务所律师。 原告梁贵琴与被告郴州市高华房地产开发有限公司（以下简称高华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁贵琴的委托诉讼代理人张铁良和被告高华房地产公司的委托诉讼代理人刘纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁贵琴向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告逾期交房违约损失一万元。二、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的青年大道与国庆南路交汇处亿力豪庭小区的商品房，房款总价236877元，约定被告应当于2018年12月31日前交付商品房。原告按照合同约定及时支付了上述全部合同价款，但被告至今未将涉案房产交给原告，根据合同约定被告逾期交房应当按银行利率根据总房款向原告支付违约金，经多次交涉被告均以各种理由搪塞。故起诉到贵院，请求判如所请。 原告就其诉请提交的证据有： 证据1、原告身份证，拟证明原告身份信息； 证据2、企业注册信息，拟证明被告身份信息； 证据3、购房合同，拟证明购房法律关系及约定； 证据4、房款收据，拟证明房款金额。 被告高华房地产公司辩称:一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》,系当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。本案应该按照合同约定,确定双方的权利义务及法律责任。二、根据双方合同第九条的约定,本案所涉房产的交房条件并不是原告诉请的综合验收备案,而是经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。三、原告诉请的违约金计算方式及金额，不符合合同约定,应当依约确定违约金的计算方式及数额。1、关于交房日期的约定，根据《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人应当于2018年12月31日前将商品房交付使用，其中一次性付款的，交房日期顺延6日；银行按揭贷款交房日期顺延30日；公积金贷款交房日期顺延60日。同时,被告延期交房，是因为2018年郴州全年降雨量超标，出现连续下雨长达8个月的恶劣天气，严重影响工程施工进度造成的。根据合同约定，如因恶劣天气、买受人原因未按时办理入伙手续的，应当据实予以延期。2、关于违约金计算方式的约定，合同第十条约定，交房期限届满之日起第91天，构成逾期交房。自逾期交房之日(交房期限届满之日起第91天)起在180天之内，按照银行同期活期存款利息计算违约金，逾期交房时间超过180天，自181天起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算违约金，合同继续履行。但出卖人逾期交房违约金限额不得超过买受人已付房款5‰。3、合同并未约定，由被告承担原告方律师费。四、被告依约通知原告收房,原告拒绝收房所产生的法律后果，应当由其自行承担。依照合同约定，原告无权要求高华房地产公司支付因其自身原因逾期收房的违约金。本案所涉商品房的竣工验收合格之日为2019年7月6日，被告依照合同第十条第二款的约定通过手机短信方式向买受人发出了收房通知，买受人应当按期收房。否则，依照合同第十条规定，由于买受人原因，未能按期接受房屋的，自出卖人通知交房之日起,视为实际交付。本案中，最后收房期限应当为2019年7月7日，原告因自身原因未按期收房，对于超出该日期之后所产生的后果，应由其自行承担。五、目前，企业经营面临巨大困难，特别是疫情发生以后，更加举步维艰。如企业支出巨额违约金，将使得企业经营困难雪上加霜。故请求法院予以综合考虑，降低违约金数额。综上,本案原告拒绝收房理由不能成立。原告超额计算违约金的诉讼请求不应支持。故请求法院依法裁判,驳回原告的部分诉讼请求。 被告高华房地产公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1、企业营业执照、法人身份证明，拟证明被告的身份情况及主体资格； 证据2、商品房买卖合同，拟证明原告购买了被告开发的商品房。双方对交房时间、交房条件、交房通知及逾期交房的违约责任进行了明确约定。原告诉请的交房条件及违约金计算方式，与合同约定不符； 证据3、亿力国际1#、2#、3#竣工验收签到表及竣工验收报告，拟证明本案所涉的商品房于2019年7月5日在质检部门的见证下，经建设单位、设计单位、监理单位、规划单位、勘察单位进行竣工验收合格，并达到了交房条件； 证据4、交房通知，拟证明被告通过短信的方式向业主发送收房通知，业主于2019年7月份陆续收房。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院经审查认证并确认事实如下： 2018年6月5日，原告梁贵琴（买受人）与被告高华房地产公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：由原告梁贵琴购买被告高华房地产公司开发的位于郴州市青年大道与国庆南路交汇处亿力豪庭项目18层1818号房，面积39.05平方米，单价6065.99元/㎡，房屋总价款为236877元；第五条关于付款方式及期限约定：“买受人以银行按揭方式付款,应于本合同签订之日前向出卖人交付首期房款(含定金)计柒万陆仟捌佰柒拾柒圆整(￥76877.00元),余款壹拾陆万圆整(￥160000元)向中国建设银行股份有限公司郴州市分行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的,买受人应在本合同签订后7日内，将申请办理贷款所需的全部相关资料提交给出卖人,或出卖人认可的贷款单位,应保证在签订本合同之日起30日内与银行签订借款合同和抵押合同,并按要求交清相关款项和费用,且将借款合同交付出卖人。逾期按本合同第六条处理。”；第六条关于买受人逾期付款的违约责任约定：“按逾期时间,分别处理(不作累加)：(1)逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行；(2)逾期超过30日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分三(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”；第九条关于交付期限及条件约定：“出卖人应当在2018年12月31日(综合验收后部分客户已交房款的填写说明:一次性付款交房日期从签订合同日起顺延6日；银行按揭贷款交房日期从签订合同日起顺延30日；公积金贷款交房日期从签订合同日起顺延60日)前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1……；2……；3.该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格,即建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》。如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期：1).遭遇不可抗力,且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2).因恶劣天气、政府行为、有关部门验收延误、第三方原因以及买受人未能按时付款(包括违约金)或因买受人原因未按时办理入伙手续或其他非出卖人的过错导致的。”；第十条关于房屋交接及违约处理方式约定：“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续,双方进行验收交接时,签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前款所述书面通知即为出卖人向买受人以邮件的方式寄发的《商品房交付使用通知书》或包括出卖人电话、短信通知或在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于不可抗力原因(冰灾、、地震等不可抗拒的原因,未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用,出卖人无责。由于出卖人原因,未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第2种方式处理：1…；2.买受人同意给予出卖人3个月的交房宽限期,出卖人在交房期限届满之日起3个月内交房,不属于逾期交房。交房期限届满之日起第91天,构成出卖人逾期交房,自逾期交房之日(交房期限届满之日起第91天)起在180天之内,按银行同期活期存款利息计算违约金,逾期交房时间超过180天,自第181天起至实际交付之日止,按银行同期贷款利率计算违约金,合同继续履行。但出卖人逾期交房违约金限额不得超过买受人已付房款的5‰。由于买受人原因,未能按期接受房屋的,双方同意按以下方式处理：自出卖人通知交房之日起,视为买受人同意该商品房已符合交付条件,并已实际交付买受人,该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；同时,从出卖人书面通知买受人交房期限最后日期起算所产生的物业管理费等相关费用由买受人承担。买受人办理房屋验收交接手续时发现所交付的房屋存在质量问题,不影响双方办理房屋交接手续,但应将相关情况在房屋验收交接单上注明,交由出卖人在60天内整改合格,超过整改期买受人可以自行整改,出卖人应赔偿买受人整改相关费用。”上述《郴州市商品房买卖合同》附件四《补充协议》中第二条关于对合同第十条（房屋交接及违约处理方式）的变更和补充约定：“1、买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续。因买受人原因导致房屋未在指定时期办妥房屋交付手续的,以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日,自该日起视为该房屋已实际交付且经买受人验收合格。自房屋交付日起,买受人应当按相关规定或约定承担房屋损毁的风险并缴纳物业服务相关费用。2、合同第九条约定的房屋交付期限届满,买受人未收到出卖人办理房屋交付手续通知的,买受人应主动了解房屋是否具备了交付条件。在房屋已经具备交付条件且出卖人已经向同栋楼宇其他房屋买受人交房的情形下,因买受人未能收到交房通知等原因导致其未能及时收房的,出卖人不承担延期交房违约责任。由于买受人原因,未能办理完合同备案、贷款手续,或买受人未付清房款未按期还贷、有关税费(含物业维修资金)及合同约定的违约金等,出卖人有权拒绝交付房屋,并不承担由此造成延期交房的违约责任。因此延期交房期间房屋损毁的风险和物业服务费由买受人承担。3、出卖人在交付房屋时具备了合同第九条约定的房屋交付条件的,买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同第九条约定的‘商品房经验收合格’的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工、工程监理、质监单位对房屋进行了竣工验收,并取得勘察、设计、施工、工程监理、质监单位分别签署的质量合格文件;其他与该商品房有关的工程质量验收工作,由出卖人在办理该幢商品房的不动产首次登记前完成。4、在房屋交接时,如买受人发现交付房屋有任何质量问题或瑕疵,应在交接单上注明,并在房屋交接后10日内以书面方式一次性向出卖人提出,由出卖人在60日内整改合格,超过整改期买受人可以自行整改,出卖人应赔偿买受人整改相关费用。除非该商品房因存在基础或主体结构方面的质量问题而产生的安全隐患导致不能投入使用的情形外,买受人不得以该商品房存在需要整改的问题为由拒绝收房、延迟收房或者要求退房。5、买受人为两人或者两人以上(两人或两人以上作为共同买受人),且全体买受人不能同时到场办理房屋交付及本合同所涉其他相关手续的,视为其他买受人认可买受人中最先办理人的处理结果。6、至约定交房日(或者出卖人通知的交房日),买受人未能付清全部购房款(包括买受人以按揭贷款方式支付购房款但出卖人未能实际收到款项等情形),出卖人有权暂不交付房屋并不承担延期交房责任。” 上述合同签订后，原告梁贵琴按合同约定以首付加按揭贷款的方式付清了全部房款236877元。被告于2019年7月5日组织勘察、设计、施工、工程监理、质监单位对房屋进行了竣工验收，上述单位人员组成的验收组在案涉工程竣工验收报告上签名。现原、被告因案涉房屋是否达到交付条件及逾期交房违约金的支付产生争议诉至法院，故酿成此次纠纷。 还查明，原告在诉讼过程中向本院提交一份“询价申请书”，本院组织原、被告就本案是否有启动“询价”的必要性发表各自观点。 庭审中，原告明确其诉讼请求为：一、判决被告赔偿原告逾期交房违约损失9475元（计算方式：236877×8个月×0.005等于9475元，违约金从2019年4月1日至2019年12月1日)；二、判令被告承担本案诉讼费。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力，现原、被告对合同条款的理解及违约金是否应予调整存在争议，根据原、被告诉辩主张，本案争议的焦点有二：一是逾期交房期间的认定；二是逾期交房违约金如何确定。对上述争议焦点分析如下： 关于逾期交房期间的认定。根据合同第九条关于交付期限约定出卖人应当在2018年12月31日交房，同时约定“银行按揭贷款交房日期从签订合同日起顺延30日”，“从签订合同日顺延”的表述虽然从字面理解为从2018年6月5日顺延（原、被告签订合同日），但与该条对交房日期的约定相矛盾，故按合同第九条的目的来看，“从签订合同日顺延”应理解为对交房日期的顺延，即交房日从2018年12月31日顺延至2019年1月30日。原、被告对是否已达交房条件及被告是否已履行交付义务存在争议，原告认为案涉房屋尚达不到交房条件，拒绝收房；被告则认为其已按照合同约定通过短信、微信等方式通知业主收房，业主不来收房，由此产生的法律后果由业主自行承担，所以计算违约金截止日期为2019年7月6日。本院认为，根据合同第九条关于交付条件及合同《补充协议》对第九条的解释，可以明确双方约定开发商组织勘察、设计、施工、工程监理、质监单位对房屋进行了竣工验收,并取得勘察、设计、施工、工程监理、质监单位分别签署的质量合格文件，商品房即符合交付条件，现被告已举证案涉房屋于2019年7月6日满足上述交付条件，本院予以采信。至于原告称案涉房屋无国家质检部门验收出具验收合格备案表，不符合交付条件的主张。因合同已约定了交付条件，且符合该条件的房屋满足交付使用的基本条件，另合同同时约定“其他与该商品房有关的工程质量验收工作,由出卖人在办理该幢商品房的不动产首次登记前完成”，故案涉房屋无国家质检部门验收出具验收合格备案表在本案中不影响房屋的交付。被告虽称其已按照合同约定通过短信、微信等方式通知业主收房，但未提供证据予以证实，未尽到通知收房义务，合同《补充协议》中免除被告通知收房义务的约定属于《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任”的情形，属于无效约定，现原告主张逾期交房违约金计算至2019年12月1日符合客观实际，本院予以支持，故逾期交房天数为305天（从2019年1月30日计算至2019年12月1日）。 二、关于逾期交房违约金如何确定。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》约定原告同意给予被告3个月的交房宽限期,被告在交房期限届满之日起3个月内交房不属于逾期交房，超过3个月则支付逾期交房违约金，具体为：交房期限届满之日起第91天至起在180天之内,按银行同期活期存款利率计算违约金；自第181天起至实际交付之日止,按银行同期贷款利率计算违约金；合同继续履行但出卖人逾期交房违约金限额不得超过买受人已付房款的5‰。原告认为上述约定的逾期交房违约金明显过低，要求按年利率6%计算违约金，且提交“询价申请书”，请求参照同地段同类房屋租金标准确定违约金。本院认为，合同中“交房宽限期”、按逾期天数分梯段计算违约金及设定“已付房款的5‰”违约金上限三项约定：1.“交房宽限期”虽是格式条款，但该格式条款未显失公平，应充分尊重当事人的意思自治，不宜司法干涉；2.按逾期交房天数分梯段计算违约金，将其与合同中原告逾期款付款违约责任相比较，虽然逾期天数在180天以内部分的违约责任，被告逾期交房违约金计算标准远低于原告逾期付款违约金计算标准，但被告按期交房的不确定性风险（能否正常施工的影响因素较多）远高于原告不能按期付款的不确定性风险（一般情况下买受人有把握支付购房款才会决定购买），同时考虑超过180天的逾期交房违约金计算标准与逾期付款违约金计算标准相差不多，故按逾期交房天数分梯段计算违约金的约定不宜强行调整；3.设定“已付房款的5‰”违约金上限，因该约定将导致一旦逾期交房违约金达到上限后，对被告将再无约束力，将导致被告怠于履行交房义务，损害购房人合法权益，属于《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任”的情形，属无效格式条款。综上，本案逾期交房违约金计算为：逾期交房天数305天-交房宽限期90天=215天（计算违约金天数），其中前90天的违约金为236877元×0.35%/年÷360天/年×90天=207元，后125天的违约金为236877元×4.35%/年÷360天/年×125天=3578元，合计3785元（按合同约定“已付房款的5‰”违约金上限计算为1184元，本院不予采纳）。 另关于原告申请“询价”的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，原告询价的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案《郴州市商品房买卖合同》已有明确约定，原告申请不符合法律规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市高华房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告梁贵琴逾期交房违约金3785元； 二、驳回原告梁贵琴的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告郴州市高华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡红锋 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 谭 佳 书 记 员 刘玲玲