文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初3666号原告：重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南湖路****物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，执行董事兼总经理。委托代理人：陈思杏（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。被告：陈余，男，1991年6月7日出生，汉族，住重庆市潼**。原告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）诉被告陈余物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托代理人陈思杏、被告陈余均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鼎诺公司诉称：原告系重庆南岸区南湖路万友•七季城的物业管理单位，且至今一直为该小区提供物业服务。被告系该小区XX房屋业主，于2013年4月12日接房，2013年6月6日进场装修。原告与被告在《万友•七季城物业服务协议》约定：1、物业服务费为1.3元/月/平方米，按建筑面积收取；2、公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3、乙方（被告）应在每月25日之前将费用金额缴清，逾期将按每天千分之三向甲方（原告）缴纳滞纳金。截至到2019年8月，被告尚欠原告物业管理费3752.1元、公摊水电费120.7元。同时被告还应承担因逾期缴费而给原告造成的资金占用损失，上述费用经原告催收未果，被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院，要求判令：一、被告向原告支付2016年12月至2019年8月期间的物业服务费3752.1元（1.5元/平方米·月×75.80平方米×33个月）；以及2016年12月至2019年8月期间的水电公摊费120.7元；二、被告向原告支付资金占用损失（以第1项欠付金额为基数，自欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止）；三、诉讼费由被告承担。被告陈余辩称，原告要求被告按3.9元/月/平方米的标准交纳物管费，被告不同意；对于原告起诉要求按1.5元/月/平方米的标准交纳物管费的请求，原告如有相关文件证明，被告同意缴纳。现在房屋用于出租，承租人将房屋用于经营麻将馆和杂货销售。经审理查明：原告系南岸区万友·七季城小区的前期物业服务企业。2010年9月1日，原告与该小区开发企业重庆康恒置业有限公司签订《万友·七季城三期前期物业服务合同》，约定内容包括：原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任；服务期限三年，自2010年10月29日起至2013年10月28日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.3元/月/平方米、商业物业3元/月·平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前缴纳当月物业服务费及其他应缴之费用；逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告一直为万友·七季城小区提供物业服务至今。被告系涉案小区XX房屋业主，房屋建筑面积为75.80平方米,用途为成套住宅，该房屋于2012年6月15日接房，2012年12月19日开始装修。从2016年12月起，被告开始拖欠物业服务费。截至2019年8月，被告欠交物业服务费共计33个月，并欠交上述期间的水电公摊费共计125.2元。关于收费标准，原告诉称，根据合同约定，涉案房屋的物业费应按商业物业的收费标准收取，即3元/月·平方米，原告自愿减免，按1.5元/月·平方米收取。被告辩称原告要求按1.5元/月·平方米的标准交纳物业费应提供相应的证明文件，而且被告将涉案房屋出租给他人，是承租人将房屋用于杂货销售和经营麻将馆。另查明，原告于2018年10月18日向被告邮寄送达《物业费催收函》，后被告一直未向原告缴纳物业服务费。以上事实，有《万友·七季城三期前期物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、南岸区南坪镇南塘苑居民委员会《证明》、催收函、电梯巡查记录表等证据及原、被告的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告就涉案小区签订前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。因此，根据《重庆市物业管理条例》第六十六条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友·七季城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。本案中，双方争议的焦点为涉案房屋的物业费交纳标准。原告主张将涉案房屋用于经营麻将馆和杂货销售并非用于居住作为住宅使用，应该适用前期物业服务合同中关于商业用房的标准交纳，而被告辩称原告要求被告按商业用房的标准交纳应提供相应的证明文件。原告举示的房屋产权查询证明上注明涉案房屋的用途为成套住宅。物权的归属、面积、界址、用途等应属于不动产权属证书记载的重要内容，除非权利人书面同意或者有证据证明登记事项存在错误，否则应以登记为准。涉案房屋登记的用途为住宅，应当按照住宅的标准交纳物业费。至于在实际使用中将住宅改变为经营性用房，并不影响原、被告双方的物业服务关系。而且前期物业服务合同中并没有关于被告变更房屋用途后物业费变更收费标准的规定，至于涉案房屋变更使用用途并不属于本案受案范围亦与本案无关。因此，被告应向原告支付2016年12月至2019年8月期间的物业管理费3251.82元（1.3元/月·平方米×75.80平方米×33个月）以及2016年12月至2019年8月期间的公摊水电费125.2元。原告现主张要求被告支付水电公摊费120.7元，其余部分是原告对自己权利的处分，本院予以支持。关于原告主张的资金占用损失,实系违约金，被告未按双方合同约定缴纳物业服务费、公摊费，应当承担违约责任，以弥补原告相应的资金占用损失。但原告依据合同主张的资金占用损失过高，而且双方对于支付标准存在争议也是导致被告迟迟不缴纳物业管理费的一个重要原因，鉴于此，对于原告要求被告支付资金占用损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告陈余于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司自从2016年12月至2019年8月期间的物业服务费3251.82元、公摊水电费120.7元；二、判决驳回原告重庆鼎诺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈余负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告陈余于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员  周 敏法官助理  陆希娟二〇二〇年六月五日书 记 员  陈 璐