上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4200号原告：钟明兴，男，1983年4月2日生，畲族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏小裕，上海市锦天城律师事务所律师。被告：西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司，住所地上海市宝山区。负责人：徐亮，副总经理。委托诉讼代理人：杨琳，广东广信君达律师事务所律师。原告钟明兴与被告西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司(以下简称“保利爱家上海分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏小裕、被告的委托诉讼代理人杨琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2019年8月1日至2020年3月31日拖欠的租金240,000元;2、判令被告支付原告自2020年4月1日至2020年6月30日的租金90,000元。本案审理过程中，原告变更诉请为：1、确认原、被告签订的租赁合同于2019年11月18日解除；2、判令被告支付原告自2019年8月1日起至2019年11月18日止的租金138,000元；3、判令被告赔偿解除合同后继续占用房屋给原告造成的经济损失，自2019年11月19日起至被告实际交付房屋之日且被告将工商注册地址迁移完成之日止，按照每月30,000元的标准计算。原告另明确，如房屋租赁合同解除时间与其第一项诉请中主张的不一致，则由法院认定。事实与理由：2018年3月24日,原告与被告签署《房屋租赁合同》(以下简称“涉案合同”),约定被告租赁原告位于上海市松江区广富林路XXX号06房一层的房屋(以下简称“涉案房屋”),租期为2018年5月1日至2021年4月31日。合同约定2018年5月1日至2021年4月31日的房屋租金为每月30,000元,租金按季结算,被告应于每季度前十日以转账方式支付租金。自2019年8月1日起,被告就不再支付租金,并且于2019年10月18日通过微信向原告发送《通知函》,欲解除租赁合同。原告分别于2019年11月9日及2019年12月30日向被告发送了律师函,表示不同意被告解除租赁合同,并要求被告支付拖欠的租金。此后,被告对原告置之不理,至今未支付拖欠的租金。遂涉诉。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告于2019年8月7日依照涉案合同提前30天通知原告退租，故系依法行使解除权，此后被告又于2019年9月27日交还涉案房屋，故双方合同已于当日解除。被告于2019年8月通知原告退租时，就已提出保证金冲抵剩余租金，现也同意此前缴纳的60,000元保证金全部冲抵2019年8月至9月的租金。抵扣后，被告不存在未支付租金的情况。又鉴于涉案合同约定被告退租只需提前30日，并未约定此行为构成违约及应承担相应责任，故原告要求被告赔偿经济损失的诉请已超出合同约定，也超出了被告签署合同时可以预见的合同义务和责任。更何况从双方微信聊天记录可以看出，被告多次要求返还涉案房屋，原告却拒绝接收，相应后果应由原告自行承担。至于涉案房屋内工商登记信息的迁出与否，原告也可自行办理，且原告未提交证明此对其造成实际损失。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，案外人张龚国出具《同意转租证明》一份，载明同意原告将包括涉案房屋在内的房屋对外转租，转租期限自2016年9月12日至2025年9月11日。2018年3月24日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订涉案合同，合同首部载明原甲方联系地址为涉案房屋处，被告联系地址为上海市徐汇区凯滨路XXX号保利西岸中心B座605室。合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋面积为160平方米，租赁期限为36个月，即自2018年5月1日起至2021年4月31日止，甲方应于2018年4月1日向乙方交付涉案房屋。合同第三条约定，涉案房屋不含税月租金为人民币叁万元整，租金按季结算，以转账方式，首期租金及保证金于2018年4月1日支付给甲方，之后每季度前10日支付。在租赁期内，租金不予调整。合同第四条约定，乙方向甲方缴纳人民币陆万元整保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还给乙方。合同第七条约定，(一)乙方应按照本合同规定的期限向甲方缴纳租金，中途退房应提前30日书面通知甲方……。合同第十一条附则约定，……(二)本合同所列地址为各方准确联系地址，相关文书送达到该地址，即视为送达。任何一方地址或联系方式变更，应及时书面通知相对方，否则自行承担相关责任。合同另对其他相关事宜进行了约定。2018年4月2日，被告向原告转账60,000元，用途为租房保证金。2018年4月15日，原告向被告出具收款收据一张，载明收到被告支付的款项60,000元。2019年8月7日，被告工作人员微信联系原告称，想要退租涉案房屋，故根据合同要求，提前通知原告。原告表示，退租需提前两个月告知，且有违约金。被告回复称，合同规定是提前30日即可，且之前有保证金在原告处，可以从里面扣租金。原告则表示，保证金本来就没得退，被告已经违约，租金也未支付。2019年8月22日至2020年1月14日期间，被告工作人员多次微信与原告联系，其中，2019年9月29日，被告联系原告称，涉案房屋已打扫完毕，并搬离，继而要求原告提供收件地址以便寄送钥匙。原告回复称该工作人员也代表不了被告，被告已经完全违约，会追究被告的所有违约责任。2019年10月17日，原告称，没收到任何东西，已经开始找法律程序了。2019年10月18日，被告工作人员微信中发送《通知函》给原告称，这是通知函扫描件，按照之前合同地址显示原告已经签收，请原告提供接收钥匙的地址。原告回复表示不要发这些东西，涉案房屋空着，房租一直都是要被告付的，原告马上起诉。2019年11月9日，原告通过微信向被告发送律师函。2020年1月14日，被告工作人员通过微信向原告发送关于律师函的回复。2019年9月30日，被告向原告发出《通知函》，载明根据经营状况需提前解除涉案合同，并已按约提前30天(2019年8月7日)书面通知原告解除事宜。现告知原告，被告已于2019年9月27日搬离，搬离当天原告口头同意，但不愿接收门锁钥匙，故请原告在收到该函之日起2日内提供门锁钥匙收件地址，如未能提供，被告将按涉案合同所载地址寄送。被告已缴纳保证金6万元用以抵扣2019年8月至9月租金。上述通知函分别寄送至涉案合同约定的原告联系地址及原告户籍地。2019年11月9日，原告向被告发出《律师函》，载明被告未支付2019年8月1日至今的所有租金，还于2019年10月18日通过微信向原告发出通知函，欲解除合同。原告不同意被告解除涉案合同，并要求被告在收到律师函之日起七个工作日内支付2019年8月1日起至2019年12月31日的租金150,000元。上述律师函寄送至涉案合同约定的被告联系地址。2019年12月30日，原告再次向被告寄送律师函称，根据合同约定，被告已有240,000元租金未支付，该行为违反了合同约定，侵害了原告权益，故要求被告自收到该律师函之日起七个工作日内支付2019年8月1日起至2019年3月31日的租金240,000元。2020年1月3日，被告向原告发出《关于的回复》，称其已收悉原告发送的两份律师函，然根据涉案合同约定，被告有权在提前30日书面通知原告的情况下单方解除合同，被告已于2019年9月27日搬离涉案房屋，然原告拒绝接受钥匙，故应就此承担相应风险。被告已付保证金60,000元足以抵偿2019年8至9月租金，故被告已履行完毕全部付款义务。上述通知函分别寄送至涉案合同约定的原告联系地址及原告户籍地。对于双方有争议的事实，当事人提供证据并质证意见如下：原告提供工商登记信息一份，以证明被告承租涉案房屋后，在屋内注册了“西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海松江分公司”，且至2020年6月8日庭审当天仍未迁移。被告对上述证据无异议，并称其已在办理迁移手续。后被告于2020年6月28日向本院寄送上述公司的最新工商登记信息一份，显示该公司已于2020年6月17日注销。被告另提供照片一组，以证明2019年9月27日搬离涉案房屋并搬空。原告表示，因其未能拿到涉案房屋钥匙并入内查看，故上述证据真实性无法核实。被告又提供网页截图一份，以证明被告是否完成工商注册地址的迁移并不影响原告继续出租涉案房屋或办理营业执照，原告并不因此发生经济损失。原告认为该证据与本案无关，合同解除后将注册地址迁移是被告的义务。庭审中，原、被告一致确认，被告已将租金付至2019年7月31日，已支付保证金为60,000元。原告同意返还保证金，被告则要求保证金抵作2019年8月至9月的租金。原告表示，按照涉案合同约定，被告退租应当提前一个月书面通知，故原告于2019年10月18日收到解除函，涉案合同解除时间应为2019年11月18日。因原告不同意解除涉案合同，故未向被告提供过钥匙邮寄地址。且合同解除的情况下，双方应进行交接，交付钥匙不等同于有效交付房屋，有效交付的标准应包括：1、欠付的租金、水电费、逾期支付租金的赔偿金等费用予以结清；2、由被告自行装修的部分予以拆除，将房屋恢复原状；3、有效向原告交换钥匙；4、将注册地址迁出。故被告不属于有效交付房屋，现原告主张的经济损失就是被告未能有效交付房屋的房屋占有使用费。另涉案房屋原状为毛坯，注册地址未迁出导致原告无法出租，但无书面证据。被告则称，涉案房屋交付时有简单装修，其搬离时已恢复至原状。本院于2020年6月22日组织双方至涉案房屋处查看现场，该屋内为搬空状态，与被告提交的2019年9月27日所拍照片无异。以上事实，房屋租赁合同、通知函、转账凭证、收款收据、微信聊天记录、律师函、关于律师函的回复、工商登记信息、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的涉案合同系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，原、被告均应恪守。根据涉案合同约定，被告中途退房时，应提前30日书面通知原告。鉴于此，被告于2019年8月7日通过微信通知原告需退租，微信亦属于可以有形地表现所载内容的书面形式，此后被告于2019年9月27日搬离，故本院依法认定被告已按约履行了通知义务，双方所签涉案合同应自被告搬离之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告仅将涉案房屋租金支付至2019年7月31日。故被告仍需按照涉案合同约定，付清2019年8月1日起至2019年9月27日的租金。现被告尚有60,000元保证金在原告处，原告表示同意返还，被告则称愿意以该款项全部抵作上述期间的租金，此系被告自身权益的处分，本院依法予以确认。对于原告主张其余租金及经济损失。且不论涉案合同赋予被告提前30日通知原告即可解除合同，是否为无需承担解约责任的任意解除权，单就原告主张的经济损失本身而言，原告也未对此提供充分证据证明。更何况，原告声称，其主张的经济损失即为被告未能有效交付涉案房屋给原告造成的房屋占有使用费损失。然根据本院查明的事实，自2019年9月27日起，涉案房屋并无交付之法定障碍，且被告多次联系原告要求提供寄送涉案房屋门锁及钥匙的地址，原告却不予理会。再结合原告所称拒绝收房的事由，一则为原告不同意解除合同，此与双方约定相悖；二则为原告认为涉案房屋存在费用未结清、原状未恢复、注册信息未迁移等情况，然上述情况即便存在，也非原告得以拒绝接受涉案房屋的合法事由。故此，对于原告的其余诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第(二)款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告钟明兴与被告西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月27日解除；二、被告西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司支付原告钟明兴2020年8月1日至2020年9月27日期间房屋租金60,000元(已与被告西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司支付给原告钟明兴的保证金60,000元抵扣完毕)；三、驳回原告钟明兴的其余诉讼请求。案件受理费6,250元，减半收取3,125元，由原告钟明兴负担2,435元(已付)，由被告西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司负担690元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年六月二十九日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。