广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4184号原告：谈杨波，男，汉族，1996年6月18日出生，住广东省开平市。被告：司徒灼安，男，汉族，1992年4月25日出生，住广东省开平市。第三人：开平市长沙来燊房地产信息咨询服务部。经营场所：开平市长沙区东兴大道人民西路**第**首层**铺位。经营者：郑强，男，汉族，1994年11月3日出生，现住广东省开平市长沙区。原告谈杨波与被告司徒灼安、第三人开平市长沙来燊房地产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谈杨波与第三人开平市长沙来燊房地产信息咨询服务部的经营者郑强到庭参加诉讼，被告司徒灼安经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈杨波向本院提出诉讼请求：1、要求解除《房屋买卖合同》，判定被告合同违约；2、要求被告按照合同约定退还购房定金10000元及支付违约金38500元和中介费7000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告在2019年5月28日签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于开平市××办事处××大道人民××路××房及杂物房以总价人民币385000元卖给原告，原告于当天支付定金10000元。原告认为，原、被告以及第三人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。被告在办理过户前一切相关手续，却因一屋两卖原因拒绝接听电话，其构成根本违约和故意隐瞒出售房屋的真实意思，骗取购房定金。为维护自身合法权益，根据相关法律规定提起诉讼。被告司徒灼安未作答辩。第三人开平市长沙来燊房地产信息咨询服务部述称，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，及本院出示依职权调取的证据，被告未到庭应视为放弃质证的权利和发表意见。对原告和第三人提交的证据及本院依职权调取的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经第三人介绍促成，原告(买方)与被告(卖方)于2019年5月28日签订《房屋买卖合同》，依合同：买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：开平市××办事处××大道人民××路××房及杂物房1个，建筑面积约88.63平方米（以房产证面积为准）；卖方持有该物业之权属证明(房产证号：20××**)，同时卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售对该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币385000元；买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所记载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币7000元作为咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法卖出该物业的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；签订本合同时支付10000元作为定金；首期楼款（含定金）235000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后15日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2019年8月30日前完成（以付清双方交易税费为准）；150000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后40日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。此外，合同还约定其他条款。以上合同签订后，被告于当天支付定金10000元给原告及中介服务费7000元给第三人。现原告以被告拒绝办理过户存在违约和隐瞒为由,遂提起诉讼。查，坐落于开平市××办事处××大道人民××路××房的产权人登记为司徒灼安。他项权利人为中国建设银行股份有限公司开平支行。债权数颁260000元。债务履行期限/债权确定期间2016-02-29～2036-02-29。查封权利人为广东省佛山市顺德区人民法院、广东省开平市人民法院，查封登记时间为2018年4月10日、2019年4月24日、2019年6月3日、2019年12月9日、2020年2月20日。坐落于开平市××办事处××大道人民××路××号杂物房的产权人登记为司徒灼安。他项权利人为江门市常安典当行有限责任公司。债权数颁25000元。债务履行期限/债权确定期间2017-10-18—2017-12-16。查封权利人为广东省开平市人民法院，查封登记时间为2019年4月24日、2019年6月3日、2019年12月9日。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效。本案的争议焦点是：一、涉案《房屋买卖合同》是否应解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，涉案房产在法庭辩论终结时仍处于抵押和查封状况，显然被告未依约在办理交易过户手续前将解除抵押、查封等事项处理完毕，其行为已构成违约，并致合同目的不能实现，故原告主张解除涉案合同，理据充分，应予支持。二、被告是否应退还定金10000元，支付违约金38500元及中介服务费7000元给原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……。”的规定，对于定金和中介服务费的退还，涉案合同的解除是被告的违约行为所致，由此造成原告的损失，被告应承担赔偿责任，原告主张退还定金10000元和中介服务费7000元理据充分，应予支持。对于违约金的支付，结合合同约定、合同签订时被告未履行告知义务、原告未尽一般购房人的审慎注意义务、实际损失等情形，本院酌定被告应支付违约金30800元[(385000元×10%)×80%]，原告主张38500元显属数额偏高，对超出30800元部分不予支持。此外，被告经本院合法传唤无正当理由不到庭，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告谈杨波与被告司徒灼安于2019年5月28日签订《房屋买卖合同》；二、被告司徒灼安应在本判决发生法律效力之日起十日内退还定金10000元和中介服务费7000元给原告谈杨波；三、被告司徒灼安应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30800元给原告谈杨波；四、驳回原告谈杨波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7075元(已由原告预交)，由被告负担。原告预交的受理费7075元，由本院予以退回；被告应向本院补缴本案受理费7075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  甄灼辉人民陪审员  周全胜人民陪审员  吴彦慧二〇二〇年六月十八日法官助理梁伟青书记员关嘉欣