福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1897号 上诉人（原审被告、申请人）：温世桦，男，1991年9月28日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陶少猛，福建沐泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈天来，福建沐泽律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：袁强，男，1982年11月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告、案外人）：王银平，女，1979年2月14日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李桂香，北京大成（厦门）律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈琬瑜，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原审被告（被申请人）：陈锦龙，男，1991年4月14日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审第三人：柯盛军，男，1977年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人温世桦因与被上诉人袁强、王银平及原审被告陈锦龙、原审第三人柯盛军案外人执行异议之诉一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 温世桦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回袁强、王银平一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定陈锦龙与袁强、王银平已在查封前签订合法有效的《房产买卖协议书》，事实认定错误，法律适用错误。本案证据中陈锦龙出具给柯盛军的授权委托书未经陈锦龙到庭确认，授权行为属于待证事实。本案《房产买卖协议书》明确卖房人是柯盛军，从头到尾均未体现柯盛军有代理陈锦龙的意思表示，且购房款中的10万元系柯盛军以卖房人的身份单独收取，有别于其它款项或由陈锦龙亲自收取，或由柯盛军以陈锦龙代理人名义收取。该情形完全符合民间双重买卖的作法，即柯盛军从陈锦龙处购得房产，再卖给袁强、王银平，赚取其中差价，袁强、王银平按柯盛军的指示支付房款，陈锦龙按柯盛军的指示配合办理交接手续。鉴于上述情况，本案《房产买卖协议书》应当认定为柯盛军与袁强、王银平签订的协议，或者说对陈锦龙来说效力待定，一审判决认定《房产买卖协议书》系陈锦龙与袁强、王银平签订的合同，且合法有效，是错误的。二、一审判决认定袁强、王银平未及时办理过户登记非其自身原因所致，事实认定错误，法律适用错误。1.袁强、王银平在原执行异议中向法庭陈述之所以未及时办理过户，系因涉案房产当时尚处于抵押状态，其需筹钱清偿银行按揭贷款，解除抵押才可办理过户登记。即在2018年2月28日，不动产权证书办理完毕后，唯一影响办理过户登记的因素就是袁强、王银平未能筹钱还贷解押。而所谓的还贷，事实上是袁强、王银平与陈锦龙所作的特殊约定，本质上属于支付房款。对此，袁强、王银平在签订合同时就已有认知。因此，在满足过户的客观条件后，袁强、王银平未及时付款过户，应当认定系其自身原因导致，由其承担交易风险，不应认定其对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2.一审中，袁强、王银平申请证人袁琦作证。首先，袁琦提供的证词不足以推翻袁强、王银平在原执行异议中所做的自认，尤其是在未及时过户原因系“袁强、王银平需筹钱还贷因此未要求配合过户”还是“袁琦无法配合总是拒绝”这种主观问题上。并且双方还存在利害关系，不能全凭双方口述就推翻袁强、王银平的自认；其次，根据袁琦的陈述及袁强、王银平补充的证据，袁琦在涉案房产满足过户条件后至查封前，是有很长一段时间居住在本地，完全有条件配合过户，袁琦母亲的病情并不必然地导致袁强、王银平无法过户；其三，袁琦系袁强、王银平指定的代理人，因此即使是袁琦的拒绝配合导致袁强、王银平无法及时过户，也应当认定为袁强、王银平原因导致。三、一审判决认定袁强、王银平已合法占有该不动产，事实认定错误。袁强、王银平为证明实际占有房屋而提交的证据要么无法核实，要么存在疑点瑕疵，甚至存在矛盾的情形，如开具的电费发票体现用电户名仍是陈锦龙，电费发票、物业发票全是异议后一次性开具，租赁合同的出租人非袁强、王银平，相关证人未到庭接受质询，交接手续均未有陈锦龙确认真实性等。一审法院基于瑕疵、矛盾证据认定袁强、王银平已实际占有涉案房产，事实认定错误。四、一审判决认定袁强、王银平已经向陈锦龙支付全部款项，事实认定错误。正如上文所述，袁强、王银平支付的其中十万元系柯盛军以卖房人的名义收取，该款项的支付方式与前几笔存在明显不同，且未经陈锦龙追认，应当认定袁强、王银平未向陈锦龙支付该款项。另袁强、王银平以代还贷款的方式支付房款的时间也是在查封之后。这两种情形既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。 袁强、王银平辩称，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，陈锦龙有书面授权委托柯盛军出售房屋、代收房款，温世桦对委托书的签名有异议，应在一审时提出鉴定，后续款项支付，陈锦龙授权给了柯盛军，履行过程符合合同约定。 陈锦龙、柯盛军未作陈述。 袁强、王银平向一审法院起诉请求：1.依法撤销晋江市人民法院作出的（2019）闽0582执异3号执行裁定书；2.解除对保全标的即址于福建省漳州开发区之房产（产权证号：闽（20**）漳州开发区不动产权第0002690号，下简称涉案房产）的查封、冻结等财产保全措施；3.确认袁强、王银平与陈锦龙之间签订的编号为0000212的《房产买卖协议书》合法有效,并确认涉案房产为袁强、王银平所有。 一审法院认定事实：柯盛军代理陈锦龙与袁强、王银平于2017年3月8日签订房产买卖协议书，约定袁强、王银平向陈锦龙购买址在漳州开发区房产，总价款160万元，其中诉争房产的按揭贷款由袁强、王银平负责偿还，预留10万元至产权证办出三日内付清，其余款项于2017年4月10日前支付给陈锦龙。合同签订后，袁强、王银平已支付给陈锦龙购房款共计815861元，并于2017年4月开始偿还诉争房产的银行按揭贷款，于2018年11月27日还清该银行按揭贷款，已支付全部购房款。袁强、王银平已于2017年4月6日实际接收诉争房产。陈锦龙于2017年4月6日公证委托案外人袁琦代为办理清偿银行按揭贷款、产权过户等相关事宜。诉争房产于2018年2月28日取得不动产权证，登记于陈锦龙名下。温世桦与陈锦龙民间借贷纠纷一案中，经温世桦申请，法院依法作出（2018）闽0582民初10704号民事裁定书，裁定查封、冻结陈锦龙名下的诉争房产。法院于2018年9月30日到漳州开发区不动产登记处查封了诉争房产。袁强、王银平对上述保全措施提出书面异议，法院于2019年1月16日作出（2019）闽0582执异3号执行裁定书，驳回袁强、王银平的异议请求。袁强、王银平于2019年1月28日提起本案诉讼。 一审法院认为，柯盛军有权代理陈锦龙与袁强、王银平签订房产买卖协议书，该协议书是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。但双方未办理房产权属过户登记手续，诉争房产仍登记于陈锦龙名下，袁强、王银平尚未取得诉争房产的物权，其请求确认诉争房产为其所有，不予支持。在人民法院查封诉争房产之前，袁强、王银平与陈锦龙已签订合法有效的书面买卖合同，袁强、王银平也已合法占有诉争房产，且现袁强、王银平已还清银行按揭贷款，支付了全部购房价款。因诉争房产存在银行按揭贷款，袁强、王银平与陈锦龙未能立即办理过户登记，但袁强、王银平依约按期偿还按揭贷款，未办理过户登记非因袁强、王银平自身原因所导致，故袁强、王银平享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不得查封、冻结诉争房产，予以支持。审理过程中，袁强、王银平自愿撤回第1项要求撤销执行裁定书的诉讼请求，予以准许。综上所述，袁强、王银平与陈锦龙之间的《房产买卖协议书》合法有效，但袁强、王银平尚未取得诉争房产的物权，其要求确认诉争房产为其所有，不予支持。袁强、王银平对诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不得查封、冻结诉争房产，予以支持。陈锦龙经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。柯盛军经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条规定，判决：一、确认袁强、王银平与被告陈锦龙之间的《房产买卖协议书》合法有效；二、不得查封、冻结址于福建省漳州开发区房产；三、驳回袁强、王银平的其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。温世桦提交庭审笔录一份，拟证明袁强、王银平自认案涉房屋未过户的原因是房屋还在抵押，需要筹钱对房屋进行解押，未能过户的原因在于袁强、王银平。袁强、王银平质证认为，对该笔录的真实性无异议，关联性有异议，完成房屋过户需要多个条件程序成就，不能以该笔录记载认定未能过户原因在于袁强、王银平。对当事人二审争议的证据和事实，本院将结合法律适用问题待后一并分析认定，除双方争议的事实外，一审查明的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，温世桦对陈锦龙出具给柯盛军有关出售案涉房屋的委托书有异议，但未能提供足以推翻该委托书的证据，该委托书的真实性可予确认。虽然《房产买卖协议书》载明的出售方为柯盛军，但结合陈锦龙出具给柯盛军有关出售案涉房屋的委托书、案涉房款支付至陈锦龙银行账户，陈锦龙与袁强签署房屋交接单等事实，案涉房屋的实际出售人应认定为陈锦龙。温世桦主张案涉房屋是陈锦龙先出售给柯盛军，再由柯盛军出售给袁强、王银平，但未能提供证据予以证实，不予采纳。案涉《房产买卖协议书》内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据陈锦龙出具给柯盛军的委托书，柯盛军有权代为收取出卖案涉房屋的款项。袁强于2018年3月21日通过银行支付给柯盛军的10万元，注明该款为案涉房屋的房款，该款应认定为支付案涉房屋的房款。根据银行流水显示，袁强从2017年4月起按月支付4192.74元至陈锦龙名下银行账户，该金额与银行每月划扣按揭还款金额一致，又于2018年11月27日支付769579.17元至陈锦龙名下银行账户，该款亦显示被银行划扣，至2018年11月27日，案涉房屋银行贷款还清。袁强、王银平共支付款项1669294.97元（100000元+615861元+100000元+4192.74元/月×20个月+769579.17元）。合同约定，总房价款为160万元，袁强、王银平应予2017年4月10日前将总房价款减去银行按揭款的款项支付给陈锦龙，签订协议书当日，袁强、王银平应支付定金10万元，定金可冲抵首期购房款，袁强、王银平应按月支付陈锦龙银行按揭款本息。根据合同约定的付款方式和袁强、王银平的付款总额及付款方式，应认定袁强、王银平已经按合同约定的方式付清全部房款。协议书约定部分房款以袁强、王银平代陈锦龙偿还按揭贷款的方式支付。该部分款项系陈锦龙尚欠银行的按揭贷款，不属于陈锦龙可收取的款项范围，对于袁强、王银平而言，已无需向陈锦龙支付任何款项，同样该款项亦不属于可被保全的被申请人陈锦龙的财产。案涉房屋于2018年9月30日被法院查封，此时银行按揭贷款尚处于正常的按月划扣还款阶段，也即按揭款未付清并非袁强、王银平逾期未按约定支付按揭款所致，在法院采取保全措施且银行按揭款未付清之时，袁强、王银平客观上无法将案涉房屋变更登记至其名下，袁强、王银平就此并不存在过错。陈锦龙与袁强于2017年4月7日签署了房屋交接单，案涉房屋的物业书面确认陈锦龙物业费交至2017年8月，9月份起物业费由袁强缴纳，2017年9月起的物业费发票的名称显示为袁强，应认定案涉房屋已经实际交付给袁强占有使用。综上，袁强、王银平在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、付清了价款、合法占有该不动产且非因其自身原因未办理过户登记，袁强、王银平就案涉房屋享有的权利足以排除执行。 综上所述，温世桦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由温世桦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 郑玉蒜 二〇二〇年六月十二日 法官助理 吴一凡 书 记 员 黄钰漩 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。