海南省海口市美兰区人民法院   民 事 判 决 书     （2020）琼0108民初6945号     原告：王某1，男，1986年6月30日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：杨某，海南锦瀚律师事务所律师。   被告：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海南省海口市美兰区敬贤路廉租房A栋一楼108室。统一社会信用代码：91460100082517598Y。   法定代表人：陈某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：曾某，海南海新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某2，海南海新律师事务所律师。   原告王某1与被告海口绿地鸿翔置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨某、被告的委托诉讼代理人曾某、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王某1向本院提出诉讼请求：1. 判令被告向原告支付逾期办证违约金40201.54元（按已付房款的万分之三自2018年8月24日起计至2019年5月13日止）；2.请求判令被告承担本案的律师费用4000元；3.请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年5月7日签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于海口市××区房的房屋。房屋建筑面积为84.05平方米，房款总价为511470元。购房合同签订后，原告依约向被告付清了房款，并按照国家规定缴纳了契税和维修基金。根据购房合同第十五条的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。”结合附件七第七条第6点的约定：“本合同第十五条第一款所约定之‘日’均为工作日。”由于原告已于2016年6月30日办理了交房手续，被告至少应当在2018年8月24日前履行购房合同约定的办证义务。然而。原告于2019年5月13日才取得不动产权证。原告认为，被告未能按照购房合同约定及时为原告办理房产证已经构成违约，根据购房合同的第十五条之约定，逾期办证违约金应当按已付房款的万分之三计算，截至不动产权证颁发之日，逾期办证违约金为40201.54元。另根据购房合同附件七第九条第6点的约定：“买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。”原告主张被告支付逾期办证违约金40201.54元，不超过房屋合同总价的10%上限。此外，根据购房合同第九条第5点约定：“本合同约定损失包括：……（2）出卖人为追究买受人的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等。”虽然此条款未约定买受人追究出卖人的责任而支出的律师费属于合同约定的损失，但是由于该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，同时未遵循公平原则确认当事人之间的权利和义务，属于《合同法》第三十九条规定的格式条款。根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，即购房合同第九条第5点应当理解为买受人追究出卖人的责任而支出的律师费也属于合同约定的损失。因此，被告应当承担原告为追究其逾期办证违约责任而支出的律师费4000元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，愿判如诉请。   被告海口绿地鸿翔置业有限公司辩称，一、被告始终积极履行办证义务，被告的办证期限应从2016年7月1日原告完税之日开始计算900个工作日，折合日历日三年五个月零七天，截至2019年12月8日止。被告于2019年5月13日为原告办妥不动产权证并未逾期。且政府房地产政策变更，加之涉案地块存在“土地合宗”影响产证办理，系被告不能预见、不可避免的，属不可抗力范畴，是被告的免责事由。1.根据被告与原告签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”的约定，被告为原告办理产权证的总期限为900日。根据合同附件七《本合同补充协议》第七条第5款“本合同第十五条约定的期限是出卖人依法履行提交资料申请办理产权证的期限，非政府颁发产权证期限”以及第6款“本合同第十五条第一款所约定之‘日’均为工作日”的约定，双方约定的900日办证期限为900个工作日，折合日历日期限为三年五个月零七天。且该900个工作日应该是被告递交资料申请办证的时间，而不是政府颁发产权证的期限。由于原告在2016年6月30日办理了交房手续，并于2016年7月1日完税，故被告依约履行办证义务的截止日为2019年12月8日。被告于2019年1月3日向不动产登记中心递交资料办理房屋初始登记（受理编号：2019000764），于2019年5月6日向不动产登记中心递交资料办理转移登记（业务编号：2019054114），于2019年5月13日取得不动产权证，可见被告不存在办证逾期的事实。2.国务院于2015年3月1日发布了《不动产登记暂行条例》，根据该条例规定，房地产行业原执行的分别办理房产证和土地使用权证的政策变更为统一办理不动产权证，即统一实施“两证合一”政策。为此，2015年6月16日，海南省人民政府办公厅发布关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知，针对海南省不动产登记工作进行部署。2015年7月10日，国土资源部、住房城乡建设部发布《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》。2016年7月22日，海口实施不动产统一登记。同时，根据2016年8月12日国土资源部办公厅发布关于印发《2016年不动产统一登记工作计划安排》的函（国土资发〔2016〕106号），2018年6月25日，海南省国土资源厅发布《关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》（琼国土资籍字〔2018〕6号），前述规定确定了要“先土地分割、再办理不动产权证”的程序。上述政策是被告在签订商品房买卖合同时不可预见、且不能避免的，系《民法总则》第182条规定的不可抗力的客观情形。若因以上政策变化导致办证逾期，被告应予免责。何况，按双方约定，被告并不存在办证逾期的事实。3.涉案房产所在的A05地块原包括了证号为（2017）琼海口市不动产权第0013781号、（2018）琼海口市不动产权第0064549号两块土地，但根据市规划委海规函[2018]1687号文的要求，上述“两块土地需要合并成一块土地”，方能办理后续手续。故被告于2018年7月2日签订了《国有建设用地使用权合并登记协议书》，于2018年7月4日方取得A05地块不动产权登记证。以上土地合并政策要求也属被告不可预见、不可避免不可抗力事由，该事由导致被告办证时间被拖延，该被拖延的时间亦应从被告办证期限中相应扣除。何况，按双方约定，被告并不存在办证逾期的事实。4.双方《海口商品房买卖合同》第十五条第二款规定：“出卖人应当提前15天如实告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供”。但事实上，原告在接到被告要求提供办证所需资料后，迟迟未能及时向被告提供。该逾期期限也应从被告办证期限中相应扣除。5.根据双方《海口商品房买卖合同》第十六条规定，原告自行向税务机关缴纳相关税款。而缴纳相关税款是办理房屋产权证的前提。因此被告为原告办理产权证的期限应从原告完税之日起算，而不应从双方约定的“自房屋交付之日”起算，除非原告在房屋交付之日同时完税。可见，自合同约定的交房之日至原告完税之日的期间不应计算在被告的办证期限中。二、双方约定的违约金比例过高，即便存在违约情形人民法院应予适当减少。被告认为，无论被告办证是否存在逾期违约情形，由于双方约定的逾期违约金按房款总额日万分之三计算，该比例明显过高，人民法院应予调整，适当减少。江西省高级人民法院近期下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》提出，逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三，逾期办证违约金的合理范围是日万分之零点五至万分之一。前述指引虽不宜直接适用于海南法院处理案件，但其确定的违约金比例具有合理性，可做参考。况且，在政府实施“两证合一”政策后，在涉案地块面临土地合宗、政策调整等不利情况下，被告积极与政府部门请示沟通，克服重重困难，在合同约定期限内完成产证办理公众，系诚信履约，没有任何过错。因此，即便存在违约，也不应承担过高的违约金。三、原告要求被告支付律师费无事实和法律依据。首先，被告未有逾期办证事实，故无需就此向原告承担赔偿责任，更无论说双方合同未约定被告支付律师费的情形，这是原告对合同的误读；且商品房买卖合同纠纷也不属于可以由被告负担律师费的案件类型；其次，原告仅提供《法律事务委托合同》，未提供付款凭证，无法证明律师费用已实际产生。综上所述，被告不存在逾期办证的违约事实，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的海口市商品房买卖合同、海南增值税普通发票、海南省住宅专项维修资金专用收据、中华人民共和国税收完税证明、海南绿地城房屋交接书、不动产权证、法律事务委托合同，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   被告提交的国有土地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权出让合同、海南省非税收入一般缴款书、建设工程规划许可证、海口市建设工程竣工验收备案表、关于灵山镇西片区旧城改造A05地块土地证合宗的请示、不动产权证书、海口市不动产登记回执，原告对上述证据的证明力不予认可，上述证据不足以证明被告在办证时存在不可抗力因素，故本院对上述证据的关联性、证明力不予确认。被告提交的（国土资源部）关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知、关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知、关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见、关于印发2016年不动产统一登记工作计划安排的函、（海南省人民政府）关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知、海口实施不动产统一登记、关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知，上述材料属于政府的规范性文件等，不属于民事案件的证据范畴，本院对其关联性、证明力不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年5月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市××区房，总价款为511470元；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定的交付条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起540个工作日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360个工作日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供；出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。该合同签订后，原告向被告付清了合同中约定的购房款。2016年6月30日，原、被告办理了上述房屋的交付手续。被告于2019年5月13日为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。原告与被告因办证问题产生纠纷，遂成讼。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据上述合同约定，被告应当自房屋交付之日起540个工作日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360个工作日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。由于在原、被告签订上述合同后，房屋、土地权属证书办理政策发生变动，房屋、土地权属证书统一办理为不动产权证书，故合同约定的办证时间应当合并计算，被告应当于房屋交付后的900个工作日内为原告办妥不动产权证书。经查，2016年6月30日，被告向原告交付了涉案房屋，被告于2019年5月13日给原告办理涉案房屋的不动产权证书。被告给原告办理不动产权证书的时间并未超过上述合同约定的900个工作日。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金及律师费，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告提出合同约定的办理房屋产权证书及土地权属证书的日期应当合并计算的辩解意见，有事实依据，本院予以采信。被告提出其为原告办理产权证的期限应从原告完税之日起算及因政府原因影响办证的辩解意见，依据不足，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告王某1的诉讼请求。   案件受理费905.04元，因适用简易程序减半收取计452.52元，由原告王某1负担（已预交）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。                                                                                        审 判 员 彭豫梅                               二〇二〇年六月二十七日                     书 记 员 林 丽                           附：相关法律及司法解释条文       《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。