福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初2041号 原告：厦门八方嘉友物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区乌石浦二里**裕兴花园**。 法定代表人：李江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王敏，上海天尚（厦门）律师事务所律师。 被告：郭仁和，男，1975年9月12日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告厦门八方嘉友物业服务有限公司（以下简称八方嘉友公司）与被告郭仁和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告八方嘉友公司的委托诉讼代理人王敏、被告郭仁和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 本案查明的事实如下：八方嘉友公司为天成花园提供物业服务。 一、物业管理委托合同签订时间：2014年11月16日；2017年11月6日；2012年2月21日。 二、物业服务期间：2011年至今。 三、讼争房屋地址：厦门市湖里区。 四、讼争房屋面积：73.16平方米。 五、讼争房屋权属登记情况：未办理产权登记，仅有使用权。 六、物业费、日常专项维修基金收费标准：住宅物业服务费1.8元/平方米每月，日常专项维修基金0.3元/平方米每月. 七、公摊水电费：由物业公司代收代缴，按照《厦门市住宅区公共用电电联分摊暂行办法》进行分担。 八、垃圾处理费：根据《厦门市城市生活垃圾处理费征收使用暂行办法》，居民常住人口每户每月征收3元。 九、物业费、公共维修金、公摊电费、水费及公摊水费、垃圾处理费欠缴情况：自2015年1月起至2019年9月止的物业费7501.2元、日常专项维修资金1248.3元、电公摊费用794.5元、水费及水公摊费用2491.53元、垃圾处理费171元，合计12206.53元。 十、违约金标准：2012年2月21日八方嘉友公司与郭仁和签订的《物业服务协议》约定：郭仁和违反协议，不按本协议约定的收费标准、收费时间、收费方法交纳有关费用的，从逾期之日起每天按欠费金额3‰向八方嘉友公司交纳滞纳金。 十一、八方嘉友公司的诉讼请求：自2015年1月1日起至2019年9月30日止的物业费7501.2元（1.8元每月每平方*73.16平方米*57个月，实际按照73.1平方米计算）、日常专项维修资金1248.3元（0.3元每月每平方*73.1平方米*57个月）、电公摊费用794.5元、水费及水公摊费用2491.53元（其中水费是2419.6元，水公摊71.93元）、垃圾处理费171元（3元每月*57个月），合计12206.53元，及逾期付款违约金17131.16元（以7501.2元为基数，按逾期付款部分价款的每日千分之三计算，自2015年1月1日起计至实际支付之日止）。 以上事项，经本院结合双方的陈述及经审查认定的证据予以确认。 争点分析 郭仁和辩称，八方嘉友物业于2020年3月20日起诉，故其主张的2018年3月27日前的费用已超过诉讼时效，依法不应支持。本院认为，八方嘉友物业为郭仁和居住的小区提供了物业管理服务，有权向郭仁和收取物业费、公共维修金、公摊电费、水费及公摊水费、垃圾处理费。八方嘉友物业未能提供其于本案起诉之前向郭仁和进行有效书面催缴的证据，八方嘉友物业于2020年3月20日向本院起诉，故本案的诉讼时效应自2017年3月21日起算，因此八方嘉友物业要求郭仁和支付自2015年1月1日起至2017年3月20日止的物业费，已经超过诉讼时效，本院不予支持。自2017年3月21日起至2019年9月30日期间的物业服务费4052.66元（73.1平方米*1.8元/平方米每月/30天*924天=4052.66元）未超过诉讼时效，本院予以支持。综上，郭仁和应支付八方嘉友物业自2017年3月21日起至2019年9月30日期间的物业服务费4052.66元、2015年1月1日起至2019年9月30日止的日常专项维修资金1248.3元、电公摊费用794.5元、水费及水公摊费用2491.53元、垃圾处理费171元，合计8757.99元。 关于违约金问题。郭仁和辩称八方嘉友公司不作为，未按合同履行相关义务，证据不足，本院不予采纳。关于违约金。郭仁和逾期支付物业服务费，已构成违约，除应支付上述费用外，还应按合同约定支付违约金，但八方嘉友公司作为物业企业，提供的是一种持续性服务，理应向业主催缴费用，在案证据无法证明其履行了有效的书面催缴义务，故八方嘉友公司要求郭仁和自逾期之日起按照日千分之三支付违约金至实际付清之日止，本院酌情予以调整为自起诉之日即2020年1月3日起按照月利率2%计至实际付清款项之日止。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、郭仁和应于本判决生效之日起十日内向厦门八方嘉友物业服务有限公司支付自2017年3月21日起至2019年9月30日期间的物业服务费4052.66元、2015年1月1日起至2019年9月30日止的日常专项维修资金1248.3元、电公摊费用794.5元、水费及水公摊费用2491.53元、垃圾处理费171元。以上合计8757.99元； 二、郭仁和应于本判决生效之日起十日内向厦门八方嘉友物业服务有限公司支付相应的违约金（以8757.99元为基数，自2020年3月20日起按照月利率2%计算至实际付款之日止）； 三、驳回厦门八方嘉友物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果郭仁和未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费534元，减半收取计267元，由厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司负担25元，由郭仁和负担242元。 本判决为终审判决。 审判员  洪华娇 二〇二〇年六月一日 书记员  孙琳凤 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。