广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1402民初1425号 原告：崇左市景鸿新天地业主委员会，住所地：广西壮族自治区崇左市江州区江南街道福源路景鸿新天地小区物业房**。 法定代表人：黄智有，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：覃佐，广西壮族自治区崇左市江州区法律服务中心法律工作者。 被告：广西添彩物业管理服务有限公司，住所地：广西壮族自治区崇左市友谊大道路龙胤财富广场******。统一社会代信用码：914514003484863634。 法定代表人：邹晓平，该公司总经理。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年5月22日 开庭日期：2020年6月15日 原告景鸿新天地业委会诉讼请求：1.确认崇左市景鸿新天地业主与被告添彩物业公司所签订的《景鸿新天地·前期物业服务合同》已于2018年9月27日全部终止;2.本案诉讼费用由添彩物业公司承担。事实与理由：崇左市景鸿新天地商住小区由广西崇左源盛房地产开发有限公司开发,房产分两期销售。2016年间第一期销售第一、三、五栋。2017年间第二期销售第二、四、六栋。开发商在销售该房产时,最初与部分业主在《商品房买卖合同》中约定由广西崇左市金管家物业管理有限公司提供前期物业服务，之后与业主签订的《商品房买卖合同》中约定由添彩物业公司提供前期物业服务，一、二期的合同分别对前期物业管理期限约定为“2016-6-25日至2018-6-25”和“2016-9-28至2018-9-27”两种，每个业主所约定的时间不完全是同一天,均以每个业主签订购房合同时约定的具体时间确定。同时合同以附件九的形式,由业主与添彩物业公司签订《景鸿新天地物业服务协议》。2018年9月8日,景鸿新天地业委会依法成立。当天即召开第二次业主大会,就是否与添彩物业公司续签协议进行表决。绝大部分业主因添彩物业公司服务质量太差,决定不再续签合同。2018年9月20日,景鸿新天地业委会向添彩物业公司通报了第二次业主大会的表决,并与添彩物业公司协商不予签订协议等事宜。但协商过后添彩物业公司没有任何表示。同年11月10日，景鸿新天地业委会再次与添彩物业公司协商不予签订协议等事宜,并明确告知添彩物业公司前期物业服务期限均已期满,要求其尽快撤离，但添彩物业公司并没有撤离。2019年2月21日,景鸿新天地业委会向添彩物业公司发出《关于移交景鸿新天地物业管理权及相关资料的通知》。通知要求添彩物业公司在接到通知后一个工作周之内,将物业管理用房和各种资料,以及相关资金全部移交给景鸿新天地业委会，添彩物业公司收到通知后仍然没有撤离。2019年4月29日,景鸿新天地业委会发文给江南街道办,请求街道办协调、指导监督物业公司移交事项。2019年6月19日由江南街道办、新民社区主持召开协调会议,但是最终未能解决相关问题。之后添彩物业公司继续占用物业用房,在小区提供服务、收取物业费。添彩物业公司的行为已经损害了小区业主的合法权益,为此小区85户就有60多户业主拒绝交付物业费。景鸿新天地业委会认为，依据我国《物权法》第八十一条的规定,依照业主大会过半数业主所作出解除添彩物业公司物业服务协议的决定,依法履行解除业主与添彩物业公司所签订的协议的职责合理合法。添彩物业公司的行为损害了业主的合法权益。为维护业主的合法权益，故诉至法院请求判如所请。 被告添彩物业公司辩称：一、景鸿新天地业委会主张涉案物业服务合同已经于2018年9月27日全部终止并不属实。2018年9月8日景鸿新天地业委会成立后于9月20日、11月10日商谈了物业服务整改事宜，但并不涉及协商是否续签物业合同的事实。景鸿新天地业委会于2019年2月提交的《关于移交景鸿新天地物业管理权及相关资料的通知》中并没有附有业主大会的决议记录，也无过半业主参会签字同意的材料，景鸿新天地业委会也没有带有新的物业公司与添彩物业公司商谈交接事宜。本着为业主负责的态度，添彩物业公司继续为小区提供物业服务。2019年6月19日，江南街道办及新民社区主持召开的协调会上双方还是没有谈妥如何撤离及交接事宜。二、景鸿新天地业委会提交的业主签名表系造假材料，添彩物业公司从未见到过第二次业主大会的相关决议材料，首次业主大会的会议议程也没有解除物业公司小区物业服务的议程。景鸿新天地业委会主张首次业主大会结束后马上召开第二次业主大会，但从2020年5月3日的微信表决签名表中可以看到有的签名人员并未在首次业主大会的签到表中。景鸿新天地业委会成立的程序也存在造假，个别委员及部分参加业主大会的业主尚未办理交房手续成为业主即参加业主大会参与选举，应予以撤销。三、江州区人民法院（2020）桂1402民初30号物业服务合同纠纷案件中，法院已经查明前期物业服务期限为：本物业正式成立业主大会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。景鸿新天地业委会主张物业服务期限于2018年9月27日全部终止并无事实依据，不应得到支持。 查明事实：崇左市景鸿新天地商住小区由广西崇左源盛房地产开发有限公司开发,房产分两期销售，总建筑面积为16850.11平方米，总套数为85套。2016年第一期销售第一、三、五栋。2017年第二期销售第二、四、六栋。开发商在销售该房产时,最初与部分业主在签订的《商品房买卖合同》中约定由广西崇左市金管家物业管理有限公司提供前期物业服务，之后于其余业主签订的《商品房买卖合同》中约定由添彩物业公司提供前期物业服务，《商品房买卖合同》中对添彩物业公司前期物业管理期限约定有“2016-09-28日至到2018-08-27”和“2016-09-29到2018-09-27”。同时《商品房买卖合同》以附件九的形式,由业主与添彩物业公司签订《景鸿新天地物业服务协议》，协议中约定“前期物业服务是指本物业正式成立业主大会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止，此期间所提供的服务。”2018年9月8日，景鸿新天地业委会依法成立。2018年9月20日、11月10日,景鸿新天地业委会与添彩物业公司协商物业服务整改事宜。2019年2月21日,景鸿新天地业委会向添彩物业公司发出《关于移交景鸿新天地物业管理权及相关资料的通知》，通知要求添彩物业公司在接到通知后一个工作周之内,将物业管理用房和各种资料,以及相关资金全部移交给景鸿新天地业委会。2019年6月19日，江南街道办、新民社区就景鸿新天地小区的物业服务合同问题主持召开协调会议,最终景鸿新天地业委会与添彩物业公司还是没能达成一致协议。2019年11月14日，景鸿新天地业委会向崇左市住建局发出一份《关于景鸿新天地小区目前问题反映》，请求协助解决小区物业及开发商存在的问题。至今，景鸿新天地小区依然由添彩物业公司进行物业管理。 另查明，2020年5月13日，景鸿新天地业委会组织小区业主确认小区2018年9月8日召开的第二次业主大会上已经表决解除与添彩物业公司的物业服务协议，要求当时参会的业主及在小区微信群表决的业主签名确认，共有66户人签名，其中代签11户。2020年3月27日，本院（2020）桂1402民初30号民事判决书判决景鸿新天地小区业主莫振虑向添彩物业公司支付物业费2587.80元及违约金155.27元。该判决书中查明业主莫振虑与添彩物业公司签订的《前期物业服务协议》期限为“自2017年7月16日起至本物业正式成立业主大会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。”添彩物业公司在景鸿新天地小区开始向小区业主交房时与前来办理交房手续的业主重新签订了《前期物业服务协议》，尚有未办理交房手续的业主及部分没有办理交房手续直接入住的业主没有重新签订《前期物业服务合同》。 上述事实有景鸿新天地业委会提交的《商品房买卖合同及登记备案证明》《关于移交景鸿新天地物业管理权及相关材料的通知》《关于协调解决景鸿新天地小区若干问题的报告》《关于景鸿新天地小区目前问题反映》《解除合同表决签字表》《业主委员会备案表》；添彩物业公司提交的《（2020）桂1402民初30号民事判决书》以及本案庭审笔录为证。 本院意见：综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.景鸿新天地业委会的诉讼主体资格是否适格；2.业委会提出终止《物业服务协议》的程序是否合法有效，涉案物业合同是否已于2018年9月27日终止。 关于景鸿新天地业委会的诉讼主体资格是否适格的问题。依照《物业管理条例》第十六条第一款规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”本案中,景鸿新天地业委会已按相关规定办理了备案手续,且获得了批准,故景鸿新天地业委会已依法成立。添彩物业公司认为景鸿新天地业委会的成立程序违反法律规定的辩解意见,根据《物业管理条例》第五条第二款:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定,业委会的成立问题不属于本案的审查范围,添彩物业公司可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人:(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。”已经经过备案登记成立的景鸿新天地业委会维护业主的利益,属于其职责范围。景鸿新天地业委会对于本案的起诉已经经过过半业主的签字同意，该权利的行使在没损害到第三人的利益和业主的利益下,并无不当，景鸿新天地业委会作为原告的诉讼主体适格。 二、关于业委会提出终止《前期物业服务合同》的程序是否合法有效，涉案物业合同是否已于2018年9月27日终止的问题。依照《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的规定，业主大会的形式分为集体讨论和书面征求意见两种，景鸿新天地业委会主张曾于2018年9月8日召开的第二次业主大会上已经决议解除业主与添彩物业公司之间的物业服务合同，但并未能提供相关的会议记录材料。景鸿新天地小区业主交流群中的接龙表决方式也并非业主大会的表决形式，且也无法证实参与接龙人员身份。小区业主2020年5月13日的《解除合同表决签字表》并非小区第二次业主大会的会议记录材料，该材料并不能客观反映第二次业主大会的真实内容。依照谁主张谁举证的原则，景鸿新天地业委会应承担举证不能的法律后果。景鸿新天地业委会以补签名确认的方式主张终止《前期物业服务合同》的程序并不符合法律规定。景鸿新天地小区存在交房时业主又与添彩物业公司重新签订《前期物业服务协议》的事实，双方对于物业服务期限有了新的约定。该约定实际上是对业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中物业服务期限约定的变更。该协议是业主与添彩物业公司之间真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，景鸿新天地小区业主在前期物业服务期限未满时依然可以通过与新的物业公司签订物业服务合同来终止前期物业服务合同，但景鸿新天地业委会至今并未与任何新的物业公司签订物业服务合同。现景鸿新天地业委会主张按业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中物业服务期限来确认《前期物业服务合同》已经于2018年9月27日终止的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 判决主文：驳回原告崇左市景鸿新天地业主委员会的诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。 诉讼费：案件受理费100元，因适用简易程序审理减半收取50元，由崇左市景鸿新天地业主委员会负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 李振京 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 李抒婷 书 记 员 黄海冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。