吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0621民初779号 原告（反诉被告）：抚松县北岗镇西泉村村民委员会，地址：吉林省抚松县北岗镇。 法定代表人：孙元金，系村主任。 委托诉讼代理人：曲云，吉林松江河律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁作兰，女，1961年11月2日出生，汉族，住吉林省抚松县北岗镇。 委托诉讼代理人：梁作英（梁作兰妹妹），1968年8月28日生，汉族，住吉林省抚松县北岗镇。 委托诉讼代理人：林自泉，吉林王利律师事务所律师。 原告（反诉被告）抚松县北岗镇西泉村村民委员会（以下简称西泉村村委会）与被告（反诉原告）梁作兰租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西泉村村委会委托诉讼代理人曲云，被告（反诉原告）委托诉讼代理人梁作英、林自泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西泉村村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告位于抚松县北岗镇东泉村人参加工厂和机械设备，其中彩钢房138.6平方米、水槽一个、潜泵及时间控制器一个、水表三个（电表箱一个）、刷参机一台（刷参泵一台）、热风机12台、蒸参柜一个（蒸参柜附件2个）、制冷机配套设施3个（制冷机控制箱3个）、锅炉配套设施一套（锅炉配套用具3个）、叉子1500个、刷参筐30个、烘干室铁架子5个、数量温度计5个、烘干室上货梯子2个、拉货人力车2台、配电箱6个（1大5小）、铁壁子（37.2米）、阳光棚（22.8米×5米）、排气扇10个、晒参架10个、监控设施1组（13个摄像头）、运煤小推车1辆、彩钢房186平方米）；2.判令被告给付原告2019年9月29日起至人参加工厂及设备返还之日止期间的租金及利息，租金按每月8333.33元计算，利息按人民银行贷款利率计算，利随本清；3.判令被告承担其租赁人参加工厂期间产生的电费、水费。事实和理由：2016年9月29日，原告与被告的丈夫王玉成签订了《人参加工厂租赁合同》，王玉成租赁了原告的人参加工厂及机械设备从事人参加工。约定租期1年，年租赁费7万元。2017年，原告在该加工厂内又建了一栋186平方米的彩钢房。上述租赁合同期满后，被告丈夫王玉成与原告续签了一年期的租赁合同，继续租赁。年租金10万元。合同履行期间王玉成去世。由被告接替其丈夫继续租赁涉案人参加工厂。上述租赁合同期满后，被告于2018年9月29日与原告续签了《人参加工厂租赁合同》，该租赁合同约定：“租赁期限自2018年9月29日至2019年9月28日，租赁期满，甲方（原告）有权收回出租厂房、设备，乙方应如期归还；年租金为10万元，租金一次性付清。……”。被告在此租赁合同签订后将租金交付给了原告。租赁期满后，被告未与原告继续签订租赁合同，也未按约定返还人参加工厂及设备，原告多次要求被告返还，其拒绝返还。现原告诉至法院，请求依法支持原告诉求。 梁作兰辩称，梁作兰同意将诉争人参加工厂返还西泉村村委会，但西泉村村委会应给付梁作兰投入资金150957元（具体见详单）。诉争人参加工厂系由梁作兰丈夫王玉成受西泉村村委会委托于2015年承建，随后西泉村村委会将加工厂租赁给王玉成。在租赁期间，王玉成发现加工厂现有的设施设备存在不合理和加工能力不足的情况。王玉成向西泉村村委会负责人孙元金反映此情况后，2018年夏天，孙元金口头同意答辩人的丈夫王玉成对租赁的加工厂进行改造。当时原告负责人孙元金口头同意，改造费用先由答辩人丈夫垫付，改造完再给付或用租金慢慢抵顶。王玉成就是在2018年8月14日因改造加工厂的过程中因车祸去世的。梁作兰同意支付2019年9月29日至2020年9月29日的租金。但不同意按每年10万元标准支付，应降低租金标准。上一期租赁合同到期后，因每年10元（每月8333.33元）标准支付太高，盈利困难，答辩人不想再经营。答辩人多次向村委会现负责人孙玉美提出结算双方费用后终止租赁关系。或降抵租金标准由答辩人继续租赁。孙玉美同意考虑，但其后未答复，直到答辩人接到本案起诉书。因自2019年9月29日租赁加工厂后，发生了新冠状疫情，导致环境发生重大变化，整个国家经济环境也发生了重大变化，对梁作兰改造合同造成了极大困难。依《合同法》解释二第26条规定，符合情势变更原则，租金可以调整。也请求法院据此对租金予以调整。并且，梁作兰租赁的人参加工厂的主要业务是人参加工，而人参加工的时间在每年7月中旬至9月末。如果双方现在终止租赁关系，答辩人前期租赁没有什么大的意义，西泉村村委会村要求按每月8333.33元标准支付租金有失公正。如果西泉村村委会同意降低租金标准，梁作兰同意继续租赁。 梁作兰向本院提出反诉请求：1.判令西泉村村委会支付人参加工厂改造费用150957元；2.诉讼费由西泉村村委会承担。事实与理由：梁作兰的丈夫王玉成承包西泉村村委会的人参加工厂期间，经西泉村村委会负责人同意以及该村委会迎检需要，对人参加工厂进行改造、维修、共花费人民币150957元。这些花费均由王玉成垫付，西泉村村委会至今未给付。请求法院支持梁作兰的反诉请求。 西泉村村委会辩称，梁作兰反诉请求无理，应予驳回。理由是：根据双方于2018年9月29日签订的人参加工厂租赁合同第六条约定“乙方（梁作兰）另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方同意方可进行”，梁作兰和其丈夫是否对案涉加工厂进行改造和维修，村委会不清楚，如果梁作兰和其丈夫对加工厂进行了改造和维修，也没有按上述约定事先征得村委会同意。按照村民委员会组织法第24条规定，涉及村民利益的下列事项经村民会议讨论决定方可办理：第8项规定，以借贷、租赁或其他方式处理村集体财产。也就是说，如果梁作兰对案涉加工厂进行了维修改造，按约定必向村委会申请，村委会需按照上述法律规定召开村民代表大会，经三分之二村民代表通过。梁作兰没有向村委会提出维修改造的申请，故无权对案涉人参加工厂进行维修改造，所产生的维修改造费用应由梁作兰自行承担。 本院经审理认定事实如下：2016年9月19日，西泉村村委会（甲方）将其所有的人参加工厂的厂房及设备出租给梁作兰的丈夫王玉成（乙方）用于人参加工等。双方签订了《人参加工厂租赁合同》，其主要内容为：1.厂房租赁自2016年9月29日起至2017年9月29日止，租期1年，租赁期满，甲方收回出租厂房、设备，乙方必须如期归还；2.该厂房场地设备2016年租金为7万元（已付清）；……；4.租赁期间，使用该厂房所产生的水、电、燃料费、维修费、电话费等费用均由乙方承担；5.乙方验收合格后，厂房设备符合安全生产要求，在生产期间造成的设备损坏，安全事故均由乙方承担，甲方不承担任何责任。在租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致该厂房及其附属设施损坏，乙方负责维修，乙方拒不维修，甲方有权收回厂房；6.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方同意，方可进行；……；9.租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一年租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方一年租金；10.另附人参加工厂、冷库设备固定资产明细表一份。合同到期后，王玉成继续租赁，2017年9月29日续签了为期1年的租赁合同，年租金变更为10万元，该合同第5条较之前述合同第5条添加内容为，“如果乙方在承包期间内自行安装的所有设备甲方不负责任何费用”，该合同其他内容与前述合同基本一致，合同履行期间，王玉成因车祸去世，其妻子梁作兰继续履行该合同至届满。2018年9月29日，梁作兰与西泉村村委会又签了一年的租赁合同，合同内容与前述2018年9月29日签订的合同基本一致，该合同届满后，梁作兰虽继续租赁人参加工厂至今，但未与西泉村村委会签订租赁合同。此期间，梁作兰以经营困难等为由，要求西泉村村委会减少租金，双方对此协商无果。因梁作兰拖欠自2019年9月30日至今的租金未给付（此之前的租金已付清），双方产生纠纷，西泉村村委会提起本案诉讼。梁作兰及其丈夫租赁经营人参加工厂期间，于2017年10月份及2018年，对人参加工厂烘干室等进行了改造，并增添了部分设备、设施。诉讼期间，西泉村村委会同意支付5号、6号烘干室改造费用计1万元，同意接收梁作兰租赁期间增加的部分设备设施，包括门斗1个、厕所1个、排气扇8个、排气扇支架18个，5号及6号烘干室内增设的货架、LED灯3个，断路器19个、冷凝器6个，轴流式6个，并同意支付上述投入费用计19616元。 上述事实，有西泉村村委会提供《人参加工厂租赁合同》，收款据，梁作兰提供证人证言、增加设备及费用明细等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，西泉村村委会与梁作兰之间的《人参加工厂租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。关于本诉部分，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，西泉村村委会要求收回租赁物请求，其实质是要求解除双方之间的租赁合同。涉案租赁合同于2019年9月29日届满后，梁作兰继续租赁人参加工厂，但未与西泉村村委会续签租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。依上述法律规定，当事人可随时解除合同，故西泉村村委会要求解除涉案租赁合同返还租赁物的请求，于法有据，应予支持。原合同约定年租金为10万元，西泉村村委会要求梁作兰按每月8333.33元标准支付租金至租赁物实际返还之日的请求，于法有据，本院予以支持。关于逾期利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，双方对租金给付期限约定不明，从原告提供的租金收据所载明的租金交付时间来看，前期合同实际履行中，交付租金的时间无固定性。涉案租赁合同履行期间未交租金，不能视为逾期，故西泉村村委会主张逾期利息损失，本院不予支持。关于西泉村村委会主张由梁作兰承担租赁人参加工厂期间产生的电费及水费问题，符合双方合同约定，本院予以支持。梁作兰称因疫情原告导致加工厂经济困难，要求减少租金。对此，本院认为，但庭审中，梁作兰自认从2019年11月份一直未经营，此期间并无疫情发生，故该项辩解理由，无事实及法律依据，不能成立。 关于反诉部分，梁作兰反诉要求西泉村村委会支付人参加工厂改造费用150957元。对此，本院认为，自2017年9月29日双方签订的涉案租赁合同第5条中约定，“如果乙方在承包期间内自行安装的所有设备甲方不负责任何费用”；第6条约定“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方同意，方可进行”。梁作兰称其于2017年10月份及2018年期间对人参加工厂增加了部分设备、设施及烘干室改造等事先征得了西泉村村委会同意，先由其垫付，再从租金中扣减，其提供的与西泉村村委会法定代表人孙元金通话录音，虽可以证明孙元金对改造加工厂烘干室知情，但不能证明其主张，且依上述合同约定，其自行增加的设备均由作为承租方的梁作兰承担。故其反诉请求，不符合双方约定。但诉讼期间，西泉村村会承认烘干室改造确系经出租方同意，并在其同意的范围内支付烘干室改造及其他增加的部分设备、设施投入的费用共计29616元，对此本院予以确认。综上，梁作兰反诉请求，本院支持29616元，其他主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十三条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）抚松县北岗镇西泉村村民委员会与被告（反诉原告）梁作兰之间的《人参加工厂租赁合同》； 二、被告（反诉原告）于本判决生效之日10日内给付原告（反诉被告）租赁人参加工厂期间的租金（租金自2019年10月1日起至租赁物实际返还之日止，按每月8333.33元计算）， 三、被告（反诉原告）于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）涉案《人参加工厂租赁合同》所附人参加工厂、冷库设备固定资产明细表中载明的租赁物。 四、被告（反诉原告）承担其租赁涉案人参加工厂期间所产生的电费、水费。 五、原告（反诉被告）于本判生效之日起10日内支付被告反诉原告烘干室改造费用及部分设备、设施投入费用计29616元；被告（反诉原告）租赁期间所增加的门斗1个、厕所1个、排气扇8个、排气扇支架18个，5号及6号烘干室内货架、LED灯3个，断路器19个、冷凝器6个，轴流式6个归原告（反诉被告）所有。 六、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2300元，减半收取计1150元，反诉受费由3320元，减半收取计1660元，由抚松县北岗镇西泉村村民委员会负担270元，由梁作兰负担2540元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  刘迎华 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王秀霞