重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初136号原告：胡定桂，女，1982年10月25日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：周玉梅，重庆三灵律师事务所律师。被告：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司，住所地重庆市开县云枫滨湖路(金科开州城)，统一社会信用代码91500234578993440X。法定代表人：王申殿，系总经理。委托诉讼代理人：靳华，男，系公司员工。委托诉讼代理人：贺大韦，男，系公司员工。原告胡定桂诉被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，因案情复杂，依法于2020年3月9日转为普通程序，由本院审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员谭培国、程崇国组成合议庭于2020年4月2日公开开庭进行了审理，原告胡定桂及其代理人周玉梅、梁远春、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司的代理人靳华、陈志到庭参加诉讼。后原告胡定桂解除与代理人梁远春的委托诉讼代理关系，被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司解除与代理人陈志的委托诉讼代理关系，并委托其公司员工贺大韦担任其代理人。2020年6月3日本案由本院审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员谭培国、程崇国组成合议庭再次开庭审理，原告胡定桂及其代理人周玉梅、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司的代理人靳华、贺大韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡定桂向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告2019年8月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、要求被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司立即退还原告胡定桂的购房款941339元、契税28240.17元、印花税470.67元、大修基金3785.4元，以上合计973835.24元以及资金占用损失(以购房款941339元为基数，从2018年8月31日起至款项付清时为止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；2、请求判决被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司支付违约金942元（按已付房价款0.10%）；3、诉讼费由被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司承担。事实和理由：2018年8月30日，原告胡定桂与被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，原告胡定桂购买被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司位于开州区云枫街道办（职教中心后面寨子坪）C2号楼1-28门面。在签订合同之前，销售部工作人员给原告宣传的是，该门面临街，地处小区大门旁边，位置非常好，利用价值大，收益快，当时原告被被告方的工作人员洗脑，就草率的签订了合同，并全额支付了购房款、契税、印花税、大修基金等共计973835.24元。门面修好后，原告去查看该门市，发现与销售人员向原告承诺和宣传的完全不符，该门面并不是临街门面，对面是公园的山坡，根本没有住户和街道，门面面朝背山，并且门面旁边的小区大门被被告擅自变更图纸，现在设置的是消防门，根本没有住户和业主进出此门，该门平时基本上是锁着的，该门面的周边道路及花台均有改动，同时原告购买的门市与旁边的门市销售金额相差几十万，其他购买者在公布的价格基础上打的六折、五点九几折，原告是一次性付款，只给原告打了九点几折，明显严重显失公平。原告是借的高利贷来购买的该门市，目的是为了解决家庭的基本生活进行经营，现在该门市不能达到原告的预期目的，不能经营、不能赚钱，又使原告背负了沉重的债务负担，因被告严重违反了合同约定，擅自变更规划图纸，虚假宣传，违反了诚实信用原则，大大降低了原告所购买门市的使用价值，给原告造成了巨大的经济损失，原告精神上也受到了严重打击。经原告多次与被告协商未果，现原告胡定桂为维护自己的合法权益起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司辩称，双方签订的合同以及原告胡定桂支付相关款项的情况是真实的。对于小区出入口旁边花台的变更，被告并不是私自变更，而是取得了政府行政主管部门的批准，而且该变更根据合同的约定和法律规定，被告没有取得原告同意的义务，最后，3号楼旁边的小区出入口是否变更为消防通道，不能以原告的主观臆测作为判断依据，而应当以规划设计的批准文件作为判断依据。综上，原告的诉讼请求缺乏法律依据和事实依据，为了维护交易的稳定，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年8月30日，原告胡定桂(合同乙方)与被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司（合同甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：CQ-312-02029764），合同主要内容为：“合同双方当事人：甲方（卖方）：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司……乙方（买方）：胡定桂……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：金科云玺台三期……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：开州区2018预字第14号，预售商品房批准机关：重庆市开州区国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开州区云枫街道办（职教中心后面寨子坪）C2号楼1-28……（四）本商品房建筑面积：63.09平方米，其中，套内建筑面积：56.70平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：6.39平方米。……本商品房用途为非住宅，属于商服用房……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为941339元整（大写：玖拾肆万壹仟叁佰叁拾玖元整），建筑面积单价为14920.57元/平方米，套内建筑面积单价为16602.10元/平方米。……第五条付款方式及期限。……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额为941339元整（大写：玖拾肆万壹仟叁佰叁拾玖元整）。（1）于2018年8月30日支付房款玖拾肆万壹仟叁佰叁拾玖万元整（小写：￥941339.00）……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、……2、属预售商品房的，甲方应当在2019年10月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）见补充协议。……第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（2）……（3）……（二）乙方应当至通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款0.10%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款0.10%的违约金。……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司在该合同上加盖合同专用章，原告胡定桂在该合同上签名捺印。同时在《重庆市商品房买卖合同》补充协议第五条约定“关于规划变更、设计变更的特别约定：1、乙方在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或乙方购买该房屋后不涉及乙方所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方不需通知乙方，乙方同意认可该规划变更、设计变更，乙方不提出退房。2、乙方购买该房屋后涉及乙方所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方超过规定时限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后20日内作出退房的书面答复，乙方逾期未作出退房的书面答复，视为乙方不退房，甲方按照变更后的方案交付房屋。……”。同日，该合同已经办理重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。在金科云玺台项目阳光手册中《关于对外宣传的特别提示》中载明“为帮助更多的购房者了解本项目，本项目制作了包括画册、楼书、销售单张、户型手册、大报、折页等用于宣传推广物料，在此特别提示如下：1、以上宣传资料仅供参考，不作为权利义务的确定依据。故特此提示：因建筑设计变更原因，相同户型局部会有所不同。户型图尺寸标注可能存在偏差，家具、隔断和洁具仅供示意，实际户型以商品房买卖合同附件约定为准。上述宣传资料中载明的图形、文字如发生变更或调整的，开发商不再另行通知。买卖双方权利义务最终按商品房买卖合同约定内容予以确定。……”，原告胡定桂签名确认已知悉上述内容，且无异议。合同签订后，原告胡定桂支付了全部购房款941339元及相关契税。2019年10月，被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司向原告胡定桂邮寄书面接房通知，原告胡定桂当庭表示收到该接房通知。但至今原告胡定桂未实际办理接房手续。另查明，涉案房屋所在项目工程已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上列事实有原告胡定桂、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司的当庭陈述，以及原告胡定桂的身份信息复印件、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司的工商信息，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议复印件一份，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，接房通知书及快递记录，《重庆市新建商品房屋使用说明书》及《重庆市新建商品房质量保证书》，《金科云玺台项目阳关手册(三期)》，宣传资料一张，现场图片、规划图纸等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告胡定桂与被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，该合同及补充协议是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告胡定桂主张解除合同，其理由是：第一，被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司存在虚假宣传以及擅自变更规划设计，导致被告通知交付的房屋与宣传的房屋并不一致，原告无法实现合同目的；第二，本案原告胡定桂所购房屋与其它该地段房屋价格差异太大，系显失公平，故被告的行为已经构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现，应该解除合同。本院认为，第一，关于是否存在虚假宣传以及擅自变更规划设计，1、通过双方当事人提供的被告宣传图纸上标示涉案门市大门外左侧系人行步梯，现在部分为花台。经查，在该宣传资料上明确载明“本宣传资料为要约邀请，因建筑规划、设计变更原因，相同户型局部会有所不同，户型图尺寸标注上可能存在偏差，家具、隔断和洁具仅供示意，以上图形、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准”，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反，应当承担违约责任”，通过本案工作人员进行现场勘察，宣传资料上原标示的步梯现部分为花台，综合考虑该门市所处位置及周边环境等因素，该宣传资料上关于该步梯的标示并不能对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，故该宣传资料标示的内容不能认定为合同内容，同时该变动也不属于《重庆市商品房买卖合同》中约定的对“该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率”进行变动需要向原告方通知的情形，也并未达到影响原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的程度，也并不影响行人通行，故对该处设计的改动不能认定为被告违反了合同约定；2、关于原告主张被告将该小区3号门大门外的通道改成消防通道，影响行人通行的意见，双方签订的《重庆商品房买卖合同》及补充协议对3号门的设置并未作具体约定，但经本院实地勘察及庭审查明，该3号大门设置为消防通道系该小区物管公司根据政府部门基于消防安全的相应规定而实施，且该3号门处设置有一处小门，行人可凭门禁卡进出，并不影响行人通行；3、至于原告主张被告方还存在其他方面的虚假宣传，因并未出示相关证据予以佐证，本院不予支持；4、另外，涉案房屋所在工程已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已经符合合同约定的交付条件，原告方也应该按照合同约定履行接房义务，但由于原告一直未接房，对于前述事项的变动是否实际会对原告的经营产生较大影响原告也并未提供证据证明，综上，对于原告主张解除合同的第一项理由均不能成立；第二、关于原告方主张其购房价格与其他购买者价格差异大故该《重庆市商品房买卖合同》显失公平的意见，原告购买涉案门市的行为本身属于市场投资行为，投资过程中本身就有市场风险，原告应当自行承担该市场风险，故原告的该项主张也不能成立，本院不予支持。综上，被告的行为并未构成《中华人民共和国合同法》九十四条规定的根本违约，不符合法定解除的条件，现在双方未就解除合同达成一致意见，本案也不符合合同约定的解除条件，故对原告的各项诉讼请求本院均不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡定桂的诉讼请求。案件受理费13890元，由原告胡定桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈小容人民陪审员  谭培国人民陪审员  程崇国二〇二〇年六月十七日法官 助理  王春燕书 记 员  陈 顺