海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0271民初3216号 原告（反诉被告）：郑某，男，1987年2月27日（公民身份号码：×××），汉族，现住广东省揭阳市。 委托诉讼代理人：范某，广东信孚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗某，女，1976年8月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。 委托诉讼代理人：聂某，海南法格律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑某与被告（反诉原告）罗某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某及其委托诉讼代理人范某，被告罗某的委托诉讼代理人聂某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告郑某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；二、判令被告依法赔偿原告实际损失696087.5元（其中铺面转让费250000元、营业损失246087.5元、铺面装修费及设施设备价值200000元；三、判令被告将押金10000元退回给原告；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月11日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告所有的位于三亚市海棠区康喜龙海酒店二楼铺面，用于经营原告名下的三亚海棠湾曼岛志合餐吧，该铺面面积约500平方米，租赁期限为2019年4月1日起至2022年3月31日止，共3年。第一年租金为181500元，租金一年一付，第二年起租金按10%递增。《租赁合同》签订后，原告按时足额向被告支付了第一年和第二年的租金，2020年1月26日被告违反租赁合同的约定，擅自将康喜龙海酒店一楼全部出租给三亚市海棠区卫生健康委员会（以下简称海棠区卫健委），作为疫情防控中心，时间为2020年1月26日至2020年3月26日。被告的根本违约行为直接导致原告经营的三亚海棠湾曼岛志合餐吧于2020年1月26日当日彻底歇业，原因是海棠区卫健委工作人员于2020年1月26日进入康喜龙海酒店一楼当天，就马上在酒店一楼大堂，也就是原告经营的餐厅的唯一入口处拉起了警戒线，禁止原告工作人员和原告客户出入，原告经营的餐厅，一方面客户无法到店消费，另一方面消费者看到原告经营的三亚海棠湾曼岛志合餐吧改为疫情防控中心，忌讳之下连外卖都不再点单，导致原告根本无法做出任何的经营行为，最终只能歇业。被告未经原告同意，擅自将康喜龙海酒店一楼全部出租给海棠区卫健委，作为疫情防控中心长达两个月，其行为直接导致原告经营的三亚海棠湾曼岛志合餐吧永久歇业，而并非歇业两个月，因为即便两个月的租期届满，海棠区卫健委工作人员撤出康熙龙海酒店后，原告也已丢失了全部客户，并且曾经作为疫情防控中心的餐厅也不再有新顾客光顾了，原告因此失去了继续经营的可能性。被告以高额酒店房费将康喜龙海酒店73间房全部出租给海棠区卫健委，牟取高额利益，不惜牺牲原告的合法权益，如果被告这样自私自利、损人利己的可耻行为都得到纵容，那将是对法律的严重亵渎。被告擅自将康喜龙海酒店出租给海棠区卫健委，原告知道后表示强烈抗议，被告就以政府强制征用为幌子，哄骗原告，企图迫使原告放弃自己的合法权益，由此可见被告是怀着极大的恶意实施了根本违约行为。被告的根本违约行为是从2020年1月26日持续到2020年3月26日，被告违约在先，导致原告无法实现合同目的，而且违约状态一直持续至今，并未消除，因此被告无权按租赁合同约定要求原告在2020年3月1日前支付新一年的租金。何况原告和原告经营的餐厅工作人员已于2020年1月26日全部撤出，康喜龙海酒店不再经营，并没有在占用原告的铺面。被告的行为已构成根本违约，原告依照合同法的相关规定，有权单方解除租赁合同。租赁合同解除后，被告应当赔偿原告的实际损失，包括以下三项：一是原告为了经营三亚海棠湾曼岛志合餐吧于2019年2月27日向案涉租赁铺面的上一任租客黄鹤支付的转让费250000元；二是原告在租赁合同剩余租期25个月（2020年1月26日至2022年3月31日）损失的部分堂食营业额246087.5元（以每个月损失9843.5元计）；三是原告支付的涉案铺面的装修费和购买设施设备的费用共200000元。 被告罗某辩称，一，原告主张解除合同，被告同意解除，但原告主张赔偿损失69万多元没有事实和法律依据。对押金部分，应该对剩余租金进行抵扣，不足部分需缴纳。原告陈述2020年1月26日卫健委拉起警戒线不让原告进入，与事实不符。大堂只是进入酒店的通道，警戒线分成两个通道，卫健委有单独的通道，不影响原告经营餐厅，且政府本身不允许在餐厅内进行经营聚餐，原告遭受的损失政府有减免政策。如果原告认为是海棠区卫健委拉起警戒线导致其无法经营，属于侵权行为，应另案向卫健委提出主张；二、被告认为出租酒店客房的行为导致餐厅歇业，这两者事实上没有因果关系，原告称海棠区卫健委人员撤出酒店后，原告丢失全部客户，这也是纯属无理取闹，原告将酒店客房出租给卫健委用于防疫的需要，这是任何一个公民应当配合的义务。国家出现疫情，任何公民都应当予以配合，原告将该行为定义为可耻行为，足见原告连一个公民道德义务都没有三、卫健委租用酒店本身就是政府行为，无论从道义上还是法律义务上都应服从和配合，并非普通民事租赁行为，本身带有一定的强制性，任何干扰政府防疫统一行动的都会受到法律制裁。原告称其2020年1月26日撤出酒店以事实不符，事实上原告至今未撤出，在起诉之前也未向被告提出解除合同，目前涉案餐厅是由原告锁住大门，在原告的控制之下，没有与被告办理任何交接手续。无论合同是否解除，原告占用被告酒店期间都应当参照租金标准支付占用使用费。原告主张的营业额损失是原告单方制作的材料，被告不予认可，况且从材料显示仅仅是为收入，并非利润。所谓转让费是原告和前承租人之间的法律关系，与被告之间没有因果关系，不应要求被告返还；四、铺面装修和设施设备都是原告为经营必须投入的，原告主张解除合同，应当自行承担起相关损失。本合同履行过程中，被告没有违约行为，疫情期间解除合同，被告可以不追究原告违约责任，但是原告要求被告额外赔偿损失有违法律和事实。 反诉原告罗某向本院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告支付反诉原告2020年4月1日至2020年5月25日的租金32313元；二、请求判令反诉被告支付反诉原告铺面占用费598元/天，自2020年5月25日起计算至被告实际搬迁个人物品返还房屋之日止。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年3月11日签订房屋租赁合同，反诉原告将康喜龙海酒店二楼和一楼屋后约47平方米的封闭房子出租给反诉被告。按照合同约定，反诉原告于2019年4月1日将房屋交付给反诉被告，反诉被告用于经营三亚海棠湾曼岛志合餐吧至今。合同约定第一年租金198561元，第二年起年租金按10%递增，每年租金提前一个月付清。反诉被告起诉主张解除合同，反诉原告考虑到疫情属于不可抗力，同意该租赁合同解除，但是按照双方合同约定，截止2020年5月25日，被告拖欠租金共计32313元，原告同意于2020年5月25日解除合同。解除合同后，被告应立即返还占用的房屋，未返还的应承担占用期间的使用费，该使用费按照双方约定的租金标准计算为598元/天。 反诉被告郑某辩称：一、反诉原告在反诉状中主张的从2020年4月1日至2020年5月25日的租金没有事实和法律依据。反诉原告违约在先，未经反诉被告同意擅自将康喜龙海酒店出租给第三方牟取利益，导致反诉被告无法继续经营，且违约状态持续两个月，违约产生的后果一直延续至今天，因此反诉原告无权按照租赁合同的要求，要求反诉被告支付新一年的租金。反诉被告在第三方海棠区卫健委进入康喜龙海酒店，当天已经撤出不再经营，因此反诉原告无权再向反诉被告主张租金。反诉原告在反诉状中提及的占用费没有事实和法律依据。 本院经审理认定如下事实：2018年7月13日，原告（反诉被告）郑某注册了三亚海棠湾曼岛志合餐吧，经营范围为餐饮服务。2019年2月27日，原告（反诉被告）郑某与案外人黄鹤签订了一份《转让协议书》，约定：黄鹤将位于三亚市海棠区龙海坡康喜酒店2楼店铺转让给原告（反诉被告）郑某使用，转让费共计270000元（含20000元房租抵押金）。当日，原告（反诉被告）郑某向黄鹤支付了250000元。2019年3月11日，原告（反诉被告）郑某作为乙方与被告（反诉原告）罗某作为甲方签订了一份《租赁合同》，约定：一、甲方将康喜龙海酒店二楼面积约500平方米，一楼屋后约47平方米出租给乙方使用；二、甲方从2019年4月1日起将房屋交付乙方使用至2022年3月31日止，租期共三年；三、双方商定一楼、二楼每平方米每月租金30.25元，一楼每年租金为17061元，二楼每年租金为181500元，租金一年一付，第二年起租金按10%递增，每年租金提前一个月（即每年3月1日前付清租金），乙方支付甲方10000元作为押金，租期满时甲方无息退还。合同签订后，被告（反诉原告）罗某按合同约定于2019年4月1日将涉案铺面和房屋交付给了原告（反诉被告）郑某使用，原告（反诉被告）郑某使用涉案铺面和房屋进行经营三亚海棠湾曼岛志合餐吧。原告（反诉被告）郑某也依约向被告（反诉原告）罗某支付了租金及押金。2020年1月26日，因疫情防控需要，海棠区卫健委租赁了被告（反诉原告）罗某经营的康喜龙海酒店73间客房，作为疫情防控中心办公场所。当日，海棠区卫健委工作人员入住该酒店，并在一楼大堂拉起了警戒线；原告（反诉被告）郑某将其在康喜龙海酒店二楼经营的三亚海棠湾曼岛志合餐吧关门歇业。2020年3月26日，海棠区卫健委撤离康喜龙海酒店。原告（反诉被告）郑某将其在康喜龙海酒店二楼经营的三亚海棠湾曼岛志合餐吧关门歇业后至今尚未开业，也未将该铺面及房屋返还给被告（反诉原告）罗某。2020年4月8日，原告郑某诉至本院，请求判如所请。2020年5月25日，反诉原告罗某提起反诉，请求判如所请。 庭审中，被告（反诉原告）罗某同意解除合同。原告（反诉被告）郑某向本院提交了其自己制作的点菜单，欲证明其每个月的营业损失为9843.5元。 以上事实，有租赁合同、营业执照、经营许可证、转让协议书、收据、照片及双方庭审陈述予以佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告（反诉被告）郑某与被告（反诉原告）罗某签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定，全面恪守履行。合同签订后，双方都依约履行了自己的义务。原告（反诉被告）郑某诉求解除与被告（反诉原告）罗某签订的《租赁合同》，被告（反诉原告）罗某同意解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告（反诉被告）郑某诉求解除与被告（反诉原告）罗某签订的为房屋租赁合同，合同解除后，原告（反诉被告）郑某因履行合同向被告（反诉原告）罗某支付的10000元押金，应予以返还，被告（反诉原告）罗某因履行合同向原告（反诉被告）郑某交付的房屋，原告（反诉被告）郑某也应予以返还。因在本案中，被告（反诉原告）罗某对房屋的返还未提出诉求，本案中不予处理。原告（反诉被告）郑某诉求被告（反诉原告）罗某返还定金10000元，本院予以支持。 原告（反诉被告)郑某主张被告（反诉原告）罗某将酒店租用给海棠区卫健委，导致其无法经营，构成违约。2020年年初，我国发生了新冠肺炎传染，疫情严重，海棠区卫健委因疫情防控需要，租用被告（反诉原告）罗某经营的康喜龙海酒店，作为疫情防控中心办公场所，这是疫情防控的需要，任何公民或组织，必须配合和服从。因此，被告（反诉原告）罗某在履行双方签订的租赁合同中，并未违反合同约定，不构成违约，原告（反诉被告)郑某主张被告（反诉原告）罗某将酒店租用给海棠区卫健委的行为，构成违约，本院不予采纳。因双方合同的解除不能归责于被告（反诉原告）罗某，原告（反诉被告)郑某诉求被告（反诉原告）罗某赔偿损失696087.5元，本院不予支持。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，因疫情防控措施，导致原告（反诉被告)郑某所经营的三亚海棠湾曼岛志合餐吧没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，且在防疫期间至今，餐厅并未实际开业，现双方合同解除，根据本案的实际情况，被告（反诉原告）罗某诉求原告（反诉被告)郑某支付租金和占用使用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款之规定，判决如下： 一、被告罗某应于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告郑某返还押金10000元； 二、驳回原告郑某的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告罗某的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件本诉受理费5380元（原告已预交），已减半收取，由被告罗某负担50元，原告郑某负担5330元；反诉受理费311元（反诉原告已预交），由反诉原告罗某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 员 沈相法 二〇二〇年六月十日 法官助理 刘泉秀 书 记 员 竺佳锋 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情 民事案件若干问题的指导意见（二） 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。