上海铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）沪7101民初787号原告：滕长娟，女，1944年2月15日出生，汉族，住上海市徐汇区华浦村东宅河头**。委托代理人：尹歆昊，上海段和段(北京)律师事务所律师。委托代理人：施瑛(系原告儿媳)，1973年4月27日出生，汉族，，住上海市徐汇区龙吴路******被告：上海市徐汇区征地房屋事务补偿中心，住所地上海市徐汇区南宁路****。法定代表人：纪晓东，该中心副主任。委托代理人：汪显水，上海融孚律师事务所律师。第三人：上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地，住所地上海市徐汇区苍梧路**iv>法定代表人：李忠辉，该公司董事长。委托代理人：汪显水，上海融孚律师事务所律师。第三人：施瑛，女，1973年4月27日出生，汉族，住上海市徐汇，住上海市徐汇区龙吴路******委托代理人：李明辉，上海李小华律师事务所律师。第三人：乔世余，男，1940年8月3日出生，汉族，联系地址上海市徐汇区龙吴，联系地址上海市徐汇区龙吴路******tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：乔萍，女，1967年1月22日出生，汉族，联系地址上海市徐汇区龙吴路XXX弄X，联系地址上海市徐汇区龙吴路******LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：薛璐，男，1988年12月14日出生，汉族，联系地址上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX，联系地址上海市徐汇区龙吴路******EIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：乔青，男，1970年11月9日出生，汉族，联系地址上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室。第三人：乔佳敏，女，1997年1月21日出生，汉族，联系地址上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室。第三人乔世余、乔萍、薛璐、乔青及乔佳敏的共同委托代理人施瑛，详上。原告滕长娟诉被告上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心(以下简称徐汇征补中心)房屋征收补偿合同纠纷一案，本院2019年8月21日立案后，于法定期限内向被告徐汇征补中心送达了起诉状副本及应诉通知书等。因上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称第二房屋征收事务所)、施瑛、乔世余、乔萍、薛璐、乔青、乔佳敏与本案有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。2020年4月29日，本院依法组织证据交换。原告滕长娟的委托代理人尹歆昊律师、施瑛，被告徐汇征补中心及第三人第二房屋征收事务所的共同委托代理人汪显水律师，第三人施瑛暨第三人乔世余、乔萍、薛璐、乔青及乔佳敏的共同委托代理人，第三人施瑛的委托代理人李明辉律师到庭发表意见。本院依法组成合议庭于2020年6月8日公开开庭审理了本案，原告滕长娟的委托代理人尹歆昊律师、施瑛，被告徐汇征补中心及第三人第二房屋征收事务所的共同委托代理人汪显水律师，第三人施瑛暨第三人乔世余、乔萍、薛璐、乔青及乔佳敏的共同委托代理人，第三人施瑛的委托代理人李明辉律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕长娟向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告户在外租房损失费150,000元(自2018年4月至2020年4月，乔青、施瑛、乔佳敏一家三口3,400元*25个月，滕长娟、乔世余2，600元*25个月)及2套安置房物业损失费9,941.69元(265.11平方米*25个月*1.5元/月)，共计159,941.69元。事实和理由：原告系徐汇华泾453地块居民。2014年9月5日，《华泾镇453街坊地块征地房屋补偿方案(告居民书)》公布了奖励及补偿措施。原告相信政府及国家政策，为获得奖励便早早与被告签订了《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》(以下简称涉案补偿协议)。按照涉案补偿协议第六条的约定，被告提供徐汇区华泾453街坊(期房)2号楼东单元302室、5号楼西单元801室、3号楼西单元701室(以下简称3套安置期房)、徐汇区华欣家园龙吴路XXX弄XXX号XXX室作为安置原告一家的房屋。原告与被告签订《安置房(期房)认购书》，明确被告应在2018年3月11日前将房屋交付给原告。届时凭认购书，安置房供应单，交款收据和签约通知书等材料到上海中房景阳房产有限公司办理手续。2018年3月6日，被告通知原告收房，但原告了解到安置房源物业管理费、停车费昂贵，远高于一般动迁安置房的标准。为此，原告与被告及相关部门交涉，直至2020年4月19日才收到被告明确答复，其提供的3套安置期房房屋性质并非动迁安置房，而是普通商品房。按照被告征收时公示的文件及涉案补偿协议显示，被告应当提供动迁安置房，且被告提供的4套房屋中有一套属于动迁安置房性质，涉案补偿协议中未明示3套安置期房是普通商品房，被告也未将3套安置期房房屋性质的变更情况告知原告或与原告协商，相关费用的结算仍然按照动迁安置房来计算。涉案补偿协议第六条及《安置房(期房)认购书》是被告隐瞒实情、以欺诈的手段订立的。原告要求被告按照政策规定以动迁安置房来安置原告，但被告从2018年3月以来一直含糊其辞，拒不承认和改正。因3套安置期房房屋性质不符合约定，原告一家只能在外租房居住。涉案补偿协议中的过渡费只计算至2018年3月份，2018年4月至2020年4月期间原告一家在外租房所造成的额外经济损失应由被告赔偿。按照《安置房(期房)认购书》第六条的规定，交付房屋应当签订预售(出售)合同，但当时被告提供安置房屋没有取得大产证，土地存在抵押，所以未达到交付条件。原告迫于经济压力，无法承受商品房的居住成本，只想居住于动迁安置房，故没有办理进户手续，而被告没有告知安置房屋性质的变化是造成原告损失的原因，错不在原告。原告户尚未入住，并未与物业公司产生合同关系，不应当支付2018年4月至2020年3月之间的物业费，该部分费用因被告过错产生，应由被告承担。原告提供了以下证据：《华泾镇453街坊地块征收补偿方案(告居民书)》、涉案补偿协议、《房源结算备忘录》《华泾镇453街坊地块征地房屋补偿费用支付协议》《征地房屋补偿委托实施合同》《安置房(期房)认购书》《安置房(现房)认购书》、安置房(现房)上海市房地产权证、《入户通知书》、被告答辩意见、原告在外租房费用凭证(收条1张、银行转账(网上银行交易记录)6张)、情况说明两张(2018年3月至2020年3月物业费)。被告徐汇征补中心辩称，涉案补偿协议合法有效，其已经按照涉案补偿协议履行了义务，不存在违约情形。3套安置期房虽然是普通商品房，但仍然享受动迁安置房政策而并非市场上买卖房屋，结合各项补贴计算下来的单价远低于同地段同类型商品房，故原告的权益并未因此受损。被告按照涉案补偿协议关于交房时间的约定，通知原告办理入户手续，当时3套安置期房已经取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，达到交付使用条件，该地块其他居民均已办理了入户手续，原告因自身主观原因拒不办理相应的入户手续，拒绝接受3套安置期房，毫无道理，应当由其自行承担相应后果。3套安置期房当时未办理大产证、土地有抵押情形，均不影响原告接受房屋及入住使用。3套安置期房的预售合同是购房人与开发商签订的而并非与被告签订，亦不影响被告交付3套安置期房。被告提供的龙吴路2418弄安置房早已交付，故原告要求赔偿原告夫妇在外租房费用，于情不符且无法证明原告在外租房与被告的因果关系。物业费自2018年4月计算，原告因自身原因拒绝入户，不能因此免除物业费，即使原告主张免除物业费，也应当向物业公司主张。现原告主张租金损失，没有请求权基础，其在外租房产生的租金与物业费损失与被告无关，被告并无过错，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告徐汇征补中心提交涉案补偿协议、《安置房(期房)认购书》《征地房屋补偿方案(告居民书)》、(上海银行徐家汇支行)个人住房特种存单、沪建管(徐汇)交付许(2018)第001号《上海市新建住宅交付使用许可证》(以下简称交付使用许可证)、签收单、《答复意见书》、沪徐府信访复查字[2018]00012号《信访复查意见书》、不动产权证书、(2019)沪7101民初283号《民事裁定书》《上海市征收集体土地居住房屋补偿分户评估报告》及送达回证等材料作为证据。第三人第二房屋征收事务所同意被告徐汇征补中心的意见。第三人施瑛、乔世余、乔萍、薛璐、乔青、乔佳敏均同意原告的意见，另陈述，2018年3月交房时被告未提供大产证且土地存在抵押，其无理由相信被告可以办理安置房屋的小产证。被告向原告户交付房屋属于房屋转让，应当取得大产证且去权利负担，故2019年3月11日取得不动产权证后才具备交房条件。原告户尚未入住3套安置期房，不应当支付2018年4月至2020年3月期间的物业费，即使支付，也是被告过错，应当由被告承担。因此，请求支持原告诉讼请求当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2014年10月24日，被告徐汇征补中心作为甲方与乙方原告户签订涉案补偿协议，第三人徐汇第二房屋征收事务所系实施单位。涉案补偿协议约定，乙方所有的房屋座落在华浦村宅河头30号(以下简称涉案房屋)，房屋建筑面积249.00平方米，核定建筑面积473.00平方米，核定可建未建面积34.20平方米，认定人口信息为滕长娟、施瑛、乔世余、乔萍、薛璐、乔青、乔佳敏、盛丹丹。经评估,涉案房屋建安重置结合成新单价为802.00元/平方米。上海市徐汇区人民政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为3,750.00元，每平方米建筑面积的价格补贴为1,365.60元。经计算，涉案房屋补偿款为3,745,024.80元，房屋装饰补偿款为74,700.00元，棚舍及附属物补偿款14,512.00元，设备移装费及搬家补助费合计22,710.00元，购房补贴奖等各项奖励补贴费合计14,216,740.11元。甲方安置乙方4套房屋,分别为徐汇区华泾453街坊(期房)2号楼东单元302室、徐汇区华泾453街坊(期房)5号楼西单元801室、徐汇区华泾453街坊(期房)3号楼西单元701室、徐汇区华欣家园龙吴路XXX弄XXX号XXX室，上述4套安置房总价合计12，398,717.00元。同月29日，被告徐汇征补中心作为甲方与乙方原告户签订《安置房(现房)认购书》及《安置房(期房)认购书》，其中《安置房(期房)认购书》约定：乙方认购3套(毛坯)安置房，房屋地址为徐汇区华泾453街坊(期房)2号楼东单元302室、徐汇区华泾453街坊(期房)5号楼西单元801室、徐汇区华泾453街坊(期房)3号楼西单元701室；除不可抗力外，应在2018年3月11日前将房屋交付给乙方，逾期交房处理如下：(1)逾期3个月(含3个月)交房，甲方应每月发乙方临时安置补助费50%；(2)逾期超过3个月交房，甲方应每月增发乙方临时安置补助费100%。取得《住宅交付使用许可证》后，甲方应将房地产开发企业出具的“签约通知”或“交房通知”转交乙方，乙方应在收到该通知后的10日内，凭本认购书、安置房供应单、交款收据和“签约通知”及身份证明材料等到上海中房景阳房产有限公司签订安置房预售(出售)合同或交接房屋。2018年3月6日，第三人乔青签收华泾453基地，安置房地址“2东302室、3西701室、5西801室”的《入户办理说明》及《入户通知书》。同月8日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局出具交付使用许可证，载明：“经审核，本建设项目符合交付使用许可要求，准予交付”；“建设单位：上海中房景阳房产有限公司”；“项目名称：漓江花园(三期A区)”；“项目地址：华泾路XXX弄XXX-XXX号，10-13号，龙吟路XXX-XXX号”。2019年3月6日，原告起诉至本院，要求：1.确认原告与被告签订的涉案补偿协议无效；2.依法判决被告对原告征收补偿安置。因原告未依法在规定期限内预交案件受理费，也未提出案件受理费缓交、减交或免交申请，且经催缴仍未缴纳，本院于2019年4月26日作出(2019)沪7101民初283号民事裁定，对原告起诉按撤诉处理。后原告提起本案诉讼，要求被告赔偿赔偿原告户在外租房损失费150,000元及2套安置房物业损失费9,941.69元。审理中，原告户办理了3套安置期房的入户手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告户与被告签订了涉案补偿协议、《安置房(现房)认购书》及《安置房(期房)认购书》，被告已依约于3套安置期房满足交付条件时通知原告户办理入户手续，而原告认为3套安置期房房屋性质改变且尚未达到交付条件，被告存在过错，故未及时办理入户手续，据此要求被告赔偿在外租房的租金及尚未入住安置房屋的物业费。对此，本院认为，涉案补偿协议并未就房屋租金及物业费承担等内容作出约定，此其一；其二，被告已及时通知原告户办理3套安置期房入户手续，其提交的交付使用许可证可证明3套安置期房已满足交付条件，被告并无过错；其三，被告提交的《答复意见书》《信访复查意见书》等证据反映出相关部门已就3套安置期房的性质等问题作出回复，告知“区相关职能部门明确安置房性质为商品房，其中部分用于居民动迁安置。商品房用于动迁安置在总的货币补偿额度内享受与配套商品房一致的免税政策，且不限购”；最后，对于尚未入住安置房屋，原告户不应该支付物业费的问题，因物业费并非被告收取，原告户可向物业费收取单位另行主张。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告滕长娟的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告滕长娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  童娅琼人民陪审员  范丽蓉人民陪审员  李平华二〇二〇年六月二十九日法官 助理  田洋洋书 记 员  翟树静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。