海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9029民初426号   原告：董某，女，1965年1月20日出生，汉族。   委托诉讼代理人：李某，北京硕恒律师事务所律师。   被告：海南创基房地产开发有限公司，住所地：海南省保亭县南美假日小区**楼**。   法定代表人：张某，职务：总经理。   委托诉讼代理人：许某，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林某，海南法立信律师事务所实习律师。   原告董某诉被告海南创基房地产开发有限公司（以下简称创基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李某，被告创基公司委托诉讼代理人许某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求，请求判令:1.判令被告支付因延迟办理房屋产权证的违约金40026元（按合同约定每日支付总房款万分之一计算，违约时间暂定自2017年12月26日起至2020年4月15日）。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月26日，双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其开发的海南省××县的房屋出售给原告，又约定该房屋的购房总款为475941元，同时又约定于2015年12月31日前被告向原告交付房屋，并约定于房屋交付后720日内办理房屋产权证，合同签订后，原告依约履行了支付全部购房款的义务，但被告无故至今仍未给原告办理房屋产权证，被告依约应该承担违约责任。故原告为了维护其合法权益，特此起诉。   被告创基公司辩称，1.由于合同履行期间，发生了不可预见、不可归责于被告的事实，即人防地下室建设费行政纠纷案，保亭县人防办单方面停止办理项目防空地下室一定建设审批，造成项目停滞698天，依照合同法相关法律规定，被告享有免责天数698天的法定权利；2.按照双方签订的商品房买卖合同约定，因不动产证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权办理房屋产权证书，诉争不动产证书办理天数是：原房屋所有权证720天+办理土地使用权证720天=1440天；3.土地出让人保亭县国土局交付的项目用地是未达到五通一平的基本开发条件，涉案土地上的110KV文保线166#-170#段等高压线一直未约定如期迁改，长期盘踞项目用地上，严重影响长乐居项目开发建设的进度，被告自费迁改，迁改时间工期93天；4.2020年1月23日全国受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，保亭县区域也相应作出紧急措施，直至2020年5月才逐步复工复产，政府审批业务逐步恢复正常，因此被告具有120天的免责天数条件。综上所述，长乐居一期业主（2015年12月31日前交房）的不动产权证书办证天数1613天，扣除被告依法享有免责天数908天，以及两证合一约定的1440天，即1613天-908天-1440天=-735天，被告为一期业主的不动产权证书办证时间还有735天；长乐居二期业主（2016年12月31日前交房）的不动产权证书办证天数1250天，扣除被告依法享有免责天数908天，以及两证合一约定的1440天，即1250天-908天-1440天=-1218天，被告为一期业主的不动产权证书办证时间还有1218天；原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。   根据当事人提交的证据和庭审查明情况，本院认定事实如下：2014年11月26日，原告董某与被告创基公司双方签订《商品房买卖合同》，以房屋总价人民币475941元购买被告公司位于××县。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同；第二十六条，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。2015年12月31日，双方就房屋面积及房价款的变更签订了补充条款。2015年12月31日，被告创基公司根据交房流程向原告董某交付了涉案房屋。   另查明，2016年9月7日，保亭县人民政府依据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《海南省人民政府办公厅关于贯彻实施的通知》的相关要求发布关于实施不动产统一登记的通告，自2016年9月20日起，在保亭县辖区内全面实施不动产统一登记。各类不动产登记业务统一由县不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。   上述事实，有经庭审举证、质证的营业执照、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交房通知书、交房流程表等证据予以证实，原、被告双方均无异议，足以认定。   本院认为，原、被告双方当事人自愿、平等、合法的基础条件之上签订的《商品房买卖合同》，合同对出售房屋的具体房号、面积、单价、总房价款、以及付款方式、交房期限和违约责任等内容进行了约定，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。   本案的争议焦点为：1.被告是否逾期办理房屋产权证书；2.如果逾期办证，违约金如何计算。   关于被告是否逾期办理房屋产权证书的问题。原、被告双方在合同中约定“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”根据合同的约定，被告创基公司应当为原告办理房屋权属证书以及土地使用权证，但由于不动产统一登记制度的实施，双方约定的两证办理实际已经国家政策调整为两证合一一并登记，政策调整后的不动产统一登记制度的改革实施，双方对办理不动产权证书的期限未重新进行协商约定，则以双方签订合同时约定的期限即两证办理的时间相加，即约定的720天+720天=1440天为不动产权证书办理时间。《最高人民法院关于审理商品房案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......”，被告于2015年12月31日向原告交付涉案房屋，被告应于2019年12月10日前为原告办理不动产权证书。但被告至今仍未为原告办证，其行为已违约，应承担违约责任。   被告创基公司辩称系因人防地下室建设费行政纠纷及高压线迁改等不可预料、新冠病毒疫情等不可归责被告的事由造成应在办证时间中扣除的意见。经查，高压线迁改在本案合同签订之前，而人防地下室建设等纠纷属于被告与相关的行政机关之间的行政纠纷范畴，且新冠病毒疫情期间并不直接影响办理本案相关产权证。本案系商品房买卖合同的法律关系，故被告答辩的事由及其提交的输电线路迁改工程合同书、建筑业统一发票、电汇凭证、行政诉状、其他行政管理纠纷案证据目录等证据，和本案无关联性，对上述证据，不予采信，被告创基的以上答辩理由，本院不予采纳。   关于违约金数额的问题。因被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。按照合同约定“出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，违约金应从2019年12月11日起计算，即按已付房价款475941元的日万分之一计付，并主张暂计至2020年4月15日的违约金为6044.45元（475941×0.0001×127天=6044.45）。原告主张的违约金超出部分，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南创基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告董某支付暂计自2019年12月11日至2020年4月15日的逾期办证违约金人民币6044.45元。   二、驳回原告董某的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费800.65元，由原告负担679.75元，被告负担120.9元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 刘家诚   人民陪审员 黄召雄   人民陪审员 黄方明     二〇二〇年六月二十九日   法官助理 陈**桦   书记员 周 姝   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：   (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;   (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;   (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。