江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初509号原告：罗王龙，男，1984年2月3日出生，汉族，住张家港市。原告：郑学荣，女，1982年9月26日出生，汉族，住张家港市。被告：杨凤妹，女，1952年11月16日出生，汉族，住张家港市。被告：张家港市南丰镇人民政府，住所地张家港市南丰镇南丰东路**。负责人：陈磊，该镇镇长。委托诉讼代理人：姜斌，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：张家港市自然资源和规划局（原张家港市国土资源局），住所地张家港市杨舍镇人民中路**。负责人：杨惠亚，该局局长。委托诉讼代理人：金子，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。被告：沈玉华，女，1966年12月25日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：张依优，女，1994年3月23日出生，系被告沈玉华的女儿。原告罗王龙、郑学荣与被告杨凤妹、张家港市南丰镇人民政府（以下简称为南丰镇政府）、张家港市国土资源局（现变更为张家港市自然资源和规划局，以下简称为自规局）、沈玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案审理后，依法由审判员李清泉适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂于同年4月26日转为普通程序，由审判员李清泉独任审理，并于同年5月19日第二次公开开庭进行了审理。原告罗王龙、郑学荣、被告南丰镇政府委托诉讼代理人姜斌、被告自规局委托诉讼代理人金子、被告沈玉华及其委托诉讼代理人张依优到庭参加诉讼。被告杨凤妹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结，结案案由为虚假登记损害责任纠纷。原告罗王龙、郑学荣向本院提出诉讼请求：一、判令被告归还缺失的房屋面积，如果无法拿到缺失面积的话就要求被告赔偿原告因房屋实际面积减少造成的损失、房屋增值部分、房屋租金、起诉费用、误工费用、契税等损失，共计20万元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告在2017年10月27日以435000元的价格向杨凤妹购买位于张家港市，合同约定的房屋建筑面积为143.52平方米，张家港市国土资源局于2017年12月1日向二原告发放了苏(2017)张家港市不动产权第0119434号《不动产权证书》，证书所载的房屋建筑面积为143.52平方米。原告在入住后，发现实际面积偏小，经与其他楼层同区域的户型相比较，其房型与其他楼层同区域房型一致，但自家房屋缺少一个房间及阳台的面积约24.7平米。其隔壁邻居沈玉华家204室房登记面积89平方米，实际占用面积多出了24.7平米，其缺少的面积系被204室房东沈玉华非法占有。原告认为其上家杨凤妹隐瞒了房屋面积与房产证不符的真相；南丰镇政府作为开发商并未对房屋结构做过变更，亦无材料证明在建造过程中对203室房产户型做过变更；张家港市国土资源局在发证时未进行实地勘测导致登记错误。故要求四被告对原告因此而遭受的损失予以赔偿损失。望法院依法判决。被告杨凤妹未作答辩。被告南丰镇政府辩称，案涉房屋在建造过程中根据实际情况进行了变更，但是在后续补办房产证的过程中未对变更作出改动，导致房屋产证与实际不一致。实际上，自第一手房主拿到房屋开始，案涉房屋的情况就没有变更过，在其后的几手交易中都没有提出过异议。其与原告不存在直接的法律关系，不应承担相应的法律责任。恳请法庭依法驳回两原告对其的诉讼请求。被告自规局辩称，其认为案涉房屋的实际测绘面积与登记面积不符并没有导致原告的任何损失；其仅根据当事人提供的材料进行相应的登记，初始登记是没有问题的。其作为行政登记机关与本案原告未发生任何民事法律关系，不是本案的适格主体。被告沈玉华辩称，203室原房东先于其入住，其不可能存在侵占203室房屋面积的情形。房产证上的面积错误非因其造成，不应由其承担赔偿损失的责任。原告围绕诉讼请求提交了：证据一建筑设计院出具的案涉房屋设计平面图、证据二房产测绘报告、证据三原告与杨凤妹之间的房屋买卖合同、证据四契税发票、证据五原告与沈玉华等人之间的谈话录音等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对证据一、二、四均无异议，对证据三、五的真实性无法确认。本院对原告提交的证据一、二、三、四的真实性予以认定，对证据五谈话录音因涉及案外人，真实性无法认定，且谈话内容仅反映了交涉过程，与本案无关联性，故将该谈话录音排除出本案证据范围。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：位于张家港市房屋系由南丰镇政府于1997年建造的农民公寓房，该幢房屋规划设计图载明203室面积为143.52平方米，与203室相邻的204室面积89.04平方米（203室现编号变更为南丰镇民丰小区62幢206室，204室变更为南丰镇民丰小区62幢205室）。2019年12月13日经张家港市房产测绘队现场核查后出具了复核报告，复核报告记载：经查设计图及房产档案，203室为三室二厅户型，南侧三个卧室（含阳台）。203室现状南侧仅有两个卧室，与204室相邻的一间卧室（含阳台）产权档案及设计图为203室，现状为204室使用，该间卧室面积为24.7平米。该间卧室的改动无合法变更手续。2002年9月，203室第一任房东郑传杭以安置价800元/平方米、合计房款107616元向南丰镇政府购买了203室房，并办理了建筑面积记载为143.52平米的房屋所有权证，此后该房先后四次转让，罗王龙、郑学荣与该房第四任房东杨凤妹于2017年10月27日签订了《房地产买卖合同》，由罗王龙、郑学荣以435000元的价格向杨凤妹购买了案涉203室房屋，合同约定的房屋建筑面积为143.52平方米。罗王龙、郑学荣于2017年12月1日领取了该房屋的不动产权证书，不动产权证书登记面积为143.52平方米。2002年9月，张建军以1000元/平米的单价向南丰镇政府购买了与203室相邻的204室房屋、建筑面积89.04平米，还另行购买了111室门面房、建筑面积47.59平米，其共交纳房款165000元。并办理了相应面积的房屋所有权证，后该房所有人变更为沈玉华。罗王龙、郑学荣入住203室后，发现实际面积与房产证登记面积不符，认为沈玉华非法占有了203室的一间卧室，遂于2018年3月9日向本院提起其与沈玉华返还财产纠纷一案诉讼【案号为（2018）苏0582民初2890号】。本院审理后认为，罗王龙、郑学荣提交的《不动产权证书》、《分户平面图》不能证明房屋在初次出售时的实际状况，也无法证明登记机构已如实登记了罗王龙、郑学荣和沈玉华房屋的实际状况，故罗王龙、郑学荣现要求沈玉华返还占用的房屋面积等诉请证据不足，不予支持。罗王龙、郑学荣认为自己的《不动产权证书》与实际使用面积不符，可向相关行政机关要求处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十二条第三款、第三十三条、第三十四条、第三十七条的规定，判决：驳回罗王龙、郑学荣的诉讼请求。后罗王龙、郑学荣不服该案一审判决，提起上诉。苏州市中级人民法院经审理后认为，罗王龙、郑学荣提交的203室的房产证虽载明203室的房屋建筑面积为143.52平方米，但203室房产证后并未附房屋平面图，其所提交的分户平面图及公寓房二层房屋平面图并不足以证明房屋在竣工时及初次出售时的具体状况。其次，罗王龙、郑学荣提交的203室、204室农民公寓房安置协议及收据虽载明203室建筑面积143.52平方米、安置价800元/平方米、合计房款107616元，204室及所配门面房111室合计建筑面积136.63平方米、安置价1000元/平方米、合计房款136630元。但该安置协议及收据系2002年补发房产证时签订，沈玉华也提交了1998-1999年204室共计165000元的三份购房收据，以204室农民公寓房安置协议中1000元/平方米的价格为标准，沈玉华购买204室时所购得的房屋面积约为165平方米，与204室及204室所配111号门面房目前实际使用面积基本相符，可以证明沈玉华购买204室房屋时，支付了与其现在使用面积基本相当的对价。最后，根据现有证据，罗王龙、郑学荣系203室第四任所有权人，其购买房屋时对房屋进行过实地查看，并未提出异议，应视为对203室房屋现状的认可，且目前也并无证据证明203室前三任所有权人曾就房屋面积问题提出过异议。综上，罗王龙、郑学荣现要求沈玉华返还占用的房屋面积等诉请依据不足，碍难支持。故作出了驳回上诉、维持原判的（2018）苏05民终6515号终审判决。在本案审理过程中，双方当事人的主要争议焦点为：一、原告罗王龙、郑学荣主张各被告承担民事责任的请求权基础。（一）罗王龙、郑学荣与杨凤妹民事纠纷的权利请求基础罗王龙、郑学荣认为杨凤妹在转让203室时向其隐瞒了实际面积与房产证面积不符的真相，致使其多支付了缺少的20余平米房屋面积的房款，故要求杨凤妹赔偿相应损失。杨凤妹在（2018）苏0582民初2890号一案审理中称，案涉房屋从买进到卖出，其未对房屋作任何装修等改动，对房产证面积与实际面积不符不知情。在本案审理过程中，本院向经办罗王龙、郑学荣与杨凤妹二手房交易的中介方张家港市南丰万顺房产经纪服务部经营者陆惠萍做了调查，其陈述称：杨凤妹刚开始挂牌转让价为58万元，其看房后发现203室不是140多平米的大户型，不值这么多，一年多都没卖掉。后来罗王龙、郑学荣看房后对房屋面积也有异议，杨凤妹说她买来的时候就是这样的。最后双方还价到435000元成交的。2017年时，同地段140多平米的房子卖价要55万元左右。本院向张家港市发展和改革委员会价格认证中心就案涉房产价格进行了咨询，据了解2017年南丰镇140多平方米的大户型房屋交易价不低于55万元，120多平方米的房屋交易价不高于48万元。本院认为，原告主张杨凤妹承担赔偿损失的请求权基础是基于双方的二手房买卖合同关系，其认为杨凤妹未按合同约定的房屋面积履行交付义务，而提起的违约损害赔偿之诉。按照日常生活经验法则，二手房买卖一般系根据现状交易的，罗王龙、郑学荣在交易前多次到203室现场查看，其对房屋户型、面积与挂牌交易面积不符应当是知情的；而且其支付的购房款也是和房屋实际面积当时的价位相符的，并不存在价格畸高、显失公平的情形。杨凤妹按照房产证登记面积挂牌交易系基于房产登记的公示效力，其也多次让罗王龙、郑学荣到案涉争议房现场查看房型现状，对交易标的并无刻意隐瞒欺诈的故意，故罗王龙、郑学荣关于杨凤妹故意隐瞒欺诈的主张不能成立，本院不予采信。（二）罗王龙、郑学荣与沈玉华民事纠纷的权利请求基础罗王龙、郑学荣认为沈玉华非法占有了其房产证上记载的20余平米面积的一间卧室，故要求沈玉华返还。沈玉华抗辩称，其初始取得204室时房屋户型、面积至今一直保持现状，不存在侵占203室面积的事实。本院认为，罗王龙、郑学荣实际是认为沈玉华侵害了203室的物权而提起的损害赔偿之诉。本院在审理（2018）苏0582民初2890号一案以及苏州市中级人民法院在审理（2018）苏05民终6515号一案中均已认定沈玉华购买204室时支付了与其现在使用面积相符的对价事实。沈玉华取得有争议的卧室面积系善意取得，原告关于沈玉华非法占有的主张不能成立，本院不予采信。（三）罗王龙、郑学荣与南丰镇政府、自规局民事纠纷的权利请求基础经审理查明，案涉争议房产系南丰镇政府建造并销售，规划设计时203室面积应为143.52平米、204室应为89.04平米，与其呈轴对称建造的205室、206室户型面积是一致的。但实际建成后交付的203室、206室均少了一间卧室、面积减少了约20余平米，204室、205室均增加了一间卧室、面积增加了20余平米。初始登记亦是由南丰镇政府向原张家港市国土资源局提交了申请资料后办理的，南丰镇政府并未将变更后的户型面积资料提交原张家港市国土资源局办理房产初始登记，致使原张家港市国土资源局仍按变更前的设计规划图办理了与现状不符的房产登记。现张家港市国土资源局因机构改革已变更为自规局。本院认为，原告与南丰镇政府、自规局并不存在合同关系，其系基于两者在办理不动产登记中的登记错误责任而主张承担相应的赔偿责任，其法律规范依据是2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第二十一条第一款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”、第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”被告南丰镇政府提出了案涉争议房产初始登记时间在2002年，当时物权法尚未实施，本案不能适用该法裁判的抗辩意见。本院认为，本案应当适用物权法第二十一条规定作为依据，理由如下：被告南丰镇政府的该项抗辩意见涉及法律的溯及力问题，物权法施行时间在案涉争议房产办理初始登记后至原告办理转让变更登记期间，期间关于房地产登记的法律法规先后有1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》。按照《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、、地方性法规自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”，物权法原则上不具有溯及力，该法第二十一条规定在旧法中是没有相应规定的，但适用该条规定能够督促登记机关更好地履职，更充分地保护公民的权利和利益；而且初始登记错误的状况一直延续至物权法实施后也未得到更正，该行为直接导致了原告办理案涉争议房屋变更登记错误，与原告权益受损之间存在因果关系。故依照物权法规定认定被告应当承担本案侵权责任，符合法律规定。对被告南丰镇政府的相关抗辩意见，本院不予采纳。我国的《不动产登记暂行条例》规定了登记申请人有如实申报并对申请材料的真实性负责的义务，登记机关有审慎审查的职责。南丰镇政府在建造案涉房屋时未按原规划设计施工，更改了案涉争议房屋户型面积，但南丰镇政府在办理案涉房屋初始登记时未提交变更后的户型面积资料，仍提交了原规划设计资料；原张家港市国土资源局在办理不动产初始登记和变更登记时未做调查核实，颁发了与现状不符的房产登记，存在过错，确属登记错误。故原告有权要求南丰镇政府、自规局承担由于登记错误而给其造成的损失赔偿责任。二、罗王龙、郑学荣提起本次起诉是否有违“一事不再理”诉讼原则？罗王龙、郑学荣曾于2018年3月向本院提起与被告沈玉华、第三人杨凤妹返还财产纠纷一案，在该案中，罗王龙、郑学荣称其向杨凤妹购买了203室后发现实际面积比房产证登记面积少了20余平米，遂与杨凤妹交涉，但杨凤妹称其该房屋也是买受而来，当时交付也是按现状交付，面积就这么大。后其与沈玉华交涉，但沈玉华认为该房屋面积是受他人赠送，自己有权占有、使用。其认为应属其所有的约20.5平方米的面积被沈玉华占有、使用。故向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告返还占用的房屋面积（经原告估算约为20.5平方米）；2、要求被告恢复占用原告房屋的原状；3、要求被告支付占用原告房屋期间产生的房屋损失（以每月300元为基数，自2017年12月1日起至实际返还之日止，暂计至2018年1月18日，租金损失为480元）；4、由被告承担本案诉讼费。该案经本院审理后，判决驳回了原告的诉讼请求，且已经二审终审维持了原判。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。该条法律规定即确立了“一事不再理”诉讼原则，同一当事人基于同一法律关系（同一事实）提出的同一诉讼请求，该诉讼标的在生效判决中已经作出裁判，除法律另有规定外，当事人不得就该法律关系另行起诉。现罗王龙、郑学荣在本案中基于同样的事实和理由向沈玉华提出同样的诉讼请求，有违“一事不再理”的诉讼原则，在本案中应当依法驳回其对沈玉华的起诉。三、罗王龙、郑学荣起诉自规局是属于民事诉讼范围还是行政诉讼范围？自规局抗辩称，房屋登记系国家行政权组成部分，是行政确认，也是具体行政行为，登记部门履行的是形式审查，而非实质审查，并不存在任何民事环境及法律关系之中。本院认为，不动产登记核准、变更登记事项属于行政审批事项，但罗王龙、郑学荣在本案中并未要求变更不动产登记，其仅主张自规局承担登记错误赔偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十一条的规定，国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款规定，因登记错误，给他人造成损害的登记机构应当承担赔偿责任。故而国家机关因执行职务而给他人造成损失的行为并未被排除在民事侵权事由范围之外。自规局作为不动产登记机关在执行登记职务过程中，因未尽到审慎审查义务导致登记错误而产生的赔偿责任，属于民事侵权责任的范畴。罗王龙、郑学荣提起的本案侵权之诉，依法属于人民法院民事案件的受理范围。四、罗王龙、郑学荣主张的损失是否成立？罗王龙、郑学荣主张，因203室房屋实际面积减少而造成的损失包含缺少面积的增值部分（每平方米增值约3500元）、房屋租金、契税损失、因此事所耗费的诉讼成本（包括诉讼费、律师费、调档费、复印费、交通费、误工费等）共计20万元。在本案审理过程中，罗王龙、郑学荣向本院提交了对案涉争议房屋缺少的24.7平米面积价值进行评估的申请。被告方均不认可原告主张的损失。审理过程中，原告提交了2017年11月28日办理203室房产过户时缴纳契税的税收缴款书，证明其缴纳了7641.21元契税。该税收缴款书记载按照143.52平方米存量房评估价509413.99元计税7641.21元。203室实际面积为118.82平方米，交易评估价应为421743.1元，按此计税比例应缴税款为6326.15元。本院认为，原告的合理损失应当是因涉案房屋登记错误而引发的直接财产损失。原告支付的购房款与当时203室实际面积市场价相符，并不能证明其系按照房产证登记的143.52平米面积的市场价交易的，也就是说其并未因对购房面积的重大误解而多支出房价，故其主张的房价损失、房屋增值损失、房屋租金损失均不能成立。其要求对所谓缺少的24.7平方米房屋面积进行评估，与本案处理结果无关联性，为避免不必要的损失扩大，本院对其该评估申请不予支持。但是其为查明房证不符原因、主张本案权利而支出查档费用、交通费、误工费等损失虽未提交证据佐证，但还是客观存在的；这种自力救济是十分必要的，也是公民行使举证权利之必需，由此产生的合理费用，理应比照侵权行为造成的财产直接损失的规定给予赔偿；其因此多交的契税应当认定系其直接损失。对相关损失金额本院酌情予以认定。综上，本院认为，原告在本案中以不同的请求权基础向四被告主张权利，系数个被告基于合同违约赔偿之债、物权侵权赔偿之债、登记错误赔偿之债等不同的债之发生原因，对于原告所承担的以同一给付为标的的数个债务，如其中之一债务人完全履行其债务，其他债务人的债务即因为债权人债权之实现而归于消灭，构成不真正连带之债，属于请求权竞合。但是原告主张的被告杨凤妹违约事实不能成立，本院对其相关诉讼请求不予支持；原告在本案中以与（2018）苏0582民初2890号一案同样的事实和理由向沈玉华提出同样的诉讼请求，属于“一事二理”，故本院对其在本案中提起对沈玉华的诉讼请求不予支持；原告要求被告南丰镇政府、自规局承担登记错误的赔偿责任予法有据，应予支持。但原告主张的因203室房屋实际面积减少而造成的损失包含缺少面积的增值部分（每平方米增值约3500元）、房屋租金、因此事所耗费的律师费无事实依据，碍难支持；对于因此必然产生的契税损失、诉讼费、查档费用、交通费、误工费等损失，本院酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家港市南丰镇人民政府、张家港市自然资源和规划局均应承担赔偿原告罗王龙、郑学荣损失5000元的责任，其中任一被告给付上述赔偿款后，其他被告之债务消灭。限于判决生效后十日内履行。二、驳回原告罗王龙、郑学荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告张家港市南丰镇人民政府、张家港市自然资源和规划局负担50元，由原告罗王龙、郑学荣负担4250元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××37）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  李清泉二〇二〇年六月八日书记员  詹 慧