山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终1076号 上诉人（原审被告）：陆传强，男，1964年11月10日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：王环，山东澋衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秋菱，山东澋衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陆超，男，1986年2月10日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：王环，山东澋衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秋菱，山东澋衡律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：乔吉兰，女，1929年3月1日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：孙本俊，山东德衡（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高玉刚，山东德衡（胶州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：马沛学，男，1957年9月13日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：谷秀荣，胶州众合法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：堵吉儒，胶州众合法律服务所法律工作者。 上诉人陆传强、陆超、乔吉兰因与被上诉人马沛学房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初3350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。 陆传强、陆超上诉请求：1.撤销一审判决，改判陆传强与马沛学于2015年3月16日签订的《房屋买卖协议书》无效，驳回马沛学的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由马沛学承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、陆传强对涉案房屋无处分权。1.一审过程中，陆传强提交的离家清单证实，在乔吉兰夫妇百年之后涉案房屋才归陆传强所有。现乔吉兰尚在世，房屋权属没有发生变更，虽然登记在陆传强名下，但实际是所有权保留的一种方式，陆传强并未完全取得涉案房屋权属，无权进行处分。2.一审法院认为“即便本案诉争房屋，四间房屋属于被告陆传强父母的夫妻共同财产，因陆传强的父亲已故，四间房屋中的两间房屋已归属陆传强所有，被告陆传强对其中两间房屋有权进行处分。”此结论从离家清单的内容及继承的角度看均认定有误。根据离家清单应认定为陆传强对房屋无权处分。抛开离家清单，根据继承法有关规定，陆传强对房屋仅有1/12的份额。故，不论从离家清单还是法定继承角度，一审法院在认定事实和法律适用方面均有不当之处。二、马沛学非善意相对人，二者签订的《房屋买卖协议书》严重损害乔吉兰利益。1.马沛学居住在本村，与涉案房屋几百米之隔，其在签订《房屋买卖协议书》之时应当明知涉案房屋一直由乔吉兰居住使用。而且该房屋也是乔吉兰夫妇在世时翻建，马沛学应当对涉案房屋的权属有所了解，在这种情况下与陆传强签订房屋买卖协议书，并非善意无过失。2.马沛学称陆传强在本村仅仅登记一处房屋，乔吉兰无房屋登记，而且当时陆传强尚有一子陆超未婚无住房，但是马沛学却以远低于市场价的数额与陆传强签订买卖合同，导致陆传强、陆超及年过九十的乔吉兰在本村无房屋居住。故马沛学购买房屋非完全善意。3.《房屋买卖协议书》签订时陆传强对外负债，原本是想以房屋作为一个抵押向马沛学借款用于救急，后马沛学却让陆传强签订买卖合同，并且价格极低。故从常理判断，马沛学系趁人之危，违反公平原则。即使陆传强在处置涉案房屋时存在过错，也非一审认定的“较大过错”，马沛学在合同的签订和履行时应承担较大过错。三、马沛学不符合善意取得的构成要件。1.受让人在受让涉案房屋时并非善意。2.涉案房屋并非以合理价格转让，按照合同签订时市场的价格，涉案房屋价格至少应在50万元以上，而本案却以不足一半的价格签订房屋买卖协议书，显然价格不合理。3.涉案房屋权属既没有转移登记，也没有实际交付，房屋自始至终都是乔吉兰在居住使用，有报警记录和村委出具的证明为证。4.陆传强至今未收到全部购房款，即使买卖合同有效，马沛学也没有完全适当履行义务，属于根本违约，在此前提下将涉案房屋近80%的拆迁权益认定归属马沛学所有，有失公正。四、涉案房屋尚未处理继承相关事宜，本案不宜先行审理判决。陆传强的配偶纪业美于2015年2月6日去世，2015年3月16日，马沛学与陆传强签订的《房屋买卖协议书》，此时涉案房屋继承相关事宜尚未处理完毕。该事实一审已经查明，但是在判决时却回避了法定继承这一程序，径行判决支持了马沛学的诉讼请求。另外，马沛学明知陆传强配偶去世，且家中尚有一子未婚无房产，仍以明显不合理的价格与陆传强签订房屋买卖合同，侵害其他继承人的继承权，马沛学有重大过错。五、即使陆传强要承担缔约过失责任，也应由马沛学向陆传强另行主张，本案不宜直接将拆迁补偿款判归马沛学所有。 乔吉兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判马沛学与陆传强签订的《房屋买卖协议书》无效，房屋拆迁补偿款中95万元应归乔吉兰所有。2.一、二审诉讼费用由马沛学承担。事实与理由：一、涉案房屋属于乔吉兰所有并一直居住生活，陆传强无权处分，陆传强与马沛学签订的《房屋买卖合同》无效。该房屋由乔吉兰翻建并居住，至2018年4月份村庄拆迁时，乔吉兰都一直居住在该涉案房屋内，马沛学也是明知的。因此，马沛学自签订协议书之后实际上也一直未接收房屋居住使用，又未办理过户登记手续，未取得房屋所有权、使用权。涉案房屋的拆迁补偿款应全部归乔吉兰所有。离家单等证据已交一审法院。二、马沛学与陆传强虽然属于同村村民，但是，马沛学在村里已经有一处宅基地房屋，其再根据买卖协议取得涉案房屋的所有权，违反了法律的禁止性规定，马沛学与陆传强的《房屋买卖协议书》应属无效。三、2015年3月16日，马沛学与陆传强签订《房屋买卖协议书》时，陆传强的妻子纪业美已于2015年2月6日去世。涉案房屋还涉及继承人的继承权事宜，陆传强无权私自处分涉案房屋。马沛学与陆传强属于同村村民，《房屋买卖协议书》上的见证人员均知悉陆传强妻子纪业美去世的事实，此事实及离家单均证实陆传强无所有权及处分权。四、乔吉兰一直居住在涉案房屋生活，即便有时到其他儿子家临时居住，不能就此认定是陆传强房屋的理由，一审法院认定错误。 马沛学辩称，请求依法驳回陆传强、陆超的上诉请求，维持一审判决，上诉费用由陆传强、陆超承担。马沛学与陆传强于2015年3月16日签订的房屋买卖协议书合法有效。签订房屋买卖协议书时，马沛学邀请了本村陆传义、梁树仁、梁树革和时任村文书的贾殿辰到涉案房屋对买卖房屋过程进行了见证，并由买卖双方签字确认，所有村委领导对该买卖协议也签字确认。后马沛学将涉案房屋款项交付给陆传强，陆传强将涉案房屋的土地证件交付给马沛学持有。陆传强称，由于借了马沛学的钱还不上，就瞒着家人将房屋卖给马沛学，该涉案房屋一直没交接，一直由其母乔吉兰居住、使用。马沛学认为，陆传强不讲诚信，买卖房屋经双方同意，根据当时的房屋价值，涉案房屋款项也不低。因为涉案房屋是老房子，年久失修，陆传强在本村另有一处住宅，所以就将涉案房屋卖给了马沛学。后因胶州市李哥庄镇南部村庄整体搬迁，涉案房屋在其内。由于涉案房屋高额的赔偿，陆传强把登记在其名下的房屋说成是其母乔吉兰的房屋，无权处分涉案房屋。陆传强的该主张无事实依据。 马沛学向一审法院起诉请求：依法确认马沛学与陆传强之间房产买卖协议合法有效；本案诉讼费由陆传强、陆超承担。本案诉讼过程中，马沛学自愿申请将诉讼请求变更为：1.依法确认马沛学与陆传强之间房产买卖协议合法有效；2.依法判令涉案房屋拆迁补偿款中950000元归马沛学所有；3.本案诉讼费由陆传强、陆超承担。 一审法院认定事实：诉争房屋坐落于胶州市（集体土地使用证号：370281102226JC00528），该房屋自1991年起一直登记在陆传强名下。陆传强与妻子纪业美（2015年2月6日去世）于1985年结婚,婚后共生育一子，即陆超。第三人乔吉兰与陆传强系母子关系。 2015年3月16日，陆传强（甲方）与马沛学（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方原有房屋四间，东平房三间，水电门窗齐全，集体土地使用证号：xx，使用权面积193.78平方米，四至清楚（具体四至以集体土地使用证为准），经甲乙双方友好协商，甲方以壹拾万元整价格将此房屋权益一次性转让给乙方所有，钱款当面付清。今后如遇拆迁等，该房屋所产生的一切权益归乙方所有，与甲方无关，此房屋如过户条件成熟，甲方应无条件协助乙方办理过户手续。贾殿臣、梁书革、梁树仁、陆传义作为见证人在协议上签名。后马沛学支付了陆传强购房款，陆传强将该房屋土地使用证给付了马沛学。 因胶州市李哥庄镇南部村庄整体搬迁，涉案房屋现已经拆迁，拆迁补偿款共计1201134元，具体赔偿明细为：应安置面积价值1044000元、院内其他房屋25187元、附属设施14547元、装饰装修32000元、搬家补助费1200元、临时过渡补助费21600元、临时过渡补助费3600元、货币补偿10%奖励34800元、第一时间段个人房屋速迁奖24000元、移机补助费200元。2018年4月22日，马超与胶州市民委员会签订房屋搬迁安置补偿协议书。马超系马沛学之子，已成年，其户口在胶州市。 另，马沛学与陆传强系同村村民。 一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。民事活动应当遵守法律，也应遵守善良的社会风俗。诉争房屋自1991年起登记在陆传强名下，且2013年亦确认登记在陆传强名下。不动产物权的登记是确认不动产权属的重要依据。诉争房屋及其土地使用权两次确认登记在陆传强名下的事实清楚，马沛学与陆传强于2015年3月16日签订的房屋买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律法规的禁止性规定，也符合同村村民转让农村房屋的习俗，协议签订后，双方当事人全面履行了该协议，马沛学主张该协议合法有效，理由正当，一审法院予以支持。涉案房屋拆迁后，拆迁补偿款共计1201134元，马沛学主张该房屋拆迁补偿款中的950000元归其所有，通过一审庭审调查可以看出，陆传强兄弟五人在同村各有四间房屋居住使用，第三人乔吉兰有时也到其他儿子家中居住，使马沛学有理由相信该房屋归属于陆传强所有，马沛学善意、有偿取得该房屋，其在房屋转让过程中不存在过错，对马沛学的该项请求一审法院予以支持。 关于陆传强、陆超及第三人主张诉争房屋归第三人所有，陆传强无权处分的主张，第三人向一审法院提交了1986年6月12日的离家清单相佐证，载明父母房屋共有四间，父母以后都不在了，四间房屋归陆传强所有，由于该离家清单上无任何权益人签名，其所记载的四间房屋未明确相应的权属证号或房屋四至，无法确认该四间房屋即是本案诉争房屋。退一步讲，即便是本案诉争房屋，四间房屋属于陆传强父母的夫妻共同财产，因陆传强的父亲已故，四间房屋中的两间房屋已归属陆传强所有，陆传强对其中两间房屋有权进行处分。至于陆传强同时处分了另外两间房屋，考虑到陆传强对其分家情况的知情而予以隐瞒，其本人负有较大过错，其行为给第三人造成的损失亦应由其承担，房屋拆迁补偿款的余额251134元（1201134元-950000元）可以给第三人用于租住房屋、养老等使用。综上，陆传强、陆超及第三人的抗辩主张，证据不充分，一审法院不予采信。 一审法院判决：一、马沛学与陆传强于2015年3月16日签订的房屋买卖协议书合法有效；二、坐落于胶州市房屋（集体土地使用证号：xx）拆迁补偿款中950000元归马沛学所有。案件受理费13300元，由陆传强负担。 本院审理查明，一审审理期间，一审法院调取了房屋买卖协议、房屋安置补偿协议书、搬迁补偿结算表复印件，马沛学对以上证据未提异议。根据以上证据可以认定以下事实：2015年3月16日，马沛学与马超签订买卖协议约定将涉案房屋转让给马超。2018年4月22日，马超与胶州市民委员会签订涉案房屋搬迁安置补偿协议书。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，民事诉讼原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，案经查明，马沛学与马超签订买卖协议将涉案房屋转让给马超，与胶州市民委员会签订涉案房屋搬迁安置补偿协议书的主体系马超。故，马沛学作为本案原告，主体不适格。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条规定，裁定如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初3350号民事判决； 二、驳回马沛学的起诉。 一审案件受理费13300元，退还马沛学；上诉人陆传强、陆超、乔吉兰预交的二审案件受理费26600元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  谢雄心 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年六月二十四日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜