杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初10409号 原告：杭州荣耀物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪街道文二路****楼****。 法定代表人：周林林，总经理。 委托诉讼代理人：徐广科、蒋新，浙江奇沁律师事务所律师。 被告：杭州市西湖区供销合作社联合社，住所地，住所地浙江省杭州市西湖区古荡新村**iv> 法定代表人：王建平。 委托诉讼代理人：黄加宁、高晴，北京德恒（杭州）律师事务所律师及实习律师。 原告杭州荣耀物业服务有限公司与被告杭州市西湖区供销合作社联合社物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐广科、蒋新，被告委托诉讼代理人黄加宁、高晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费141504元；2.判令被告支付逾期付款违约金96222.72元（按每年物业费35376元为基数，按月利率2%暂计算至2019年5月15日，之后继续计付至判决确定支付之日止）3.判令被告支付律师费3000元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与杭州市余杭区良渚街道玉都佳苑第三届业主委员会分别于2014年12月20日、2018年1月1日、2018年12月30日先后三次签订物业服务合同，合同对服务期限、服务范围及违约责任等内容进行了详细约定。合同签订后，原告按照合同约定对被告所有的商铺进行规范化管理和服务，被告享受物业服务后未按照合同约定交纳物业管理费。被告拖欠自2015年1月1日至2018年12月31日三年的物业费共计141504元。原告经多次催讨无果遂诉诸法院。 被告答辩称：一、根据相关法律规定，业委会选聘物业服务公司、与物业服务企业签订物业服务合同都要符合相关规定。本案答辩人及案涉的商铺租户均从未收到召开业主大会选聘、续聘物业服务企业的通知。原告至今也未提供相应的业主大会决议。因此，原告并非案涉物业管理区域合法的物业服务企业。二、本案所涉商铺不属于原告的物业服务范围。根据原告提供的物业服务合同，其服务范围为多层住宅及商铺，但合同既未明确所谓商铺的位置，也没有物业服务范围的图纸。实际上，答辩人所有的商铺均位于小区外侧，不属于玉都佳苑物业管理区域的范围，答辩人无需交纳物业服务费用。三、原告没有提供物业服务合同约定的巡查、维修、保洁、绿化养护等基本物业服务。玉都佳苑商铺前道路破损严重，路灯等照明设施缺失，绿化无专人养护环境脏乱不堪；多个商铺墙体存在严重渗水，租户多次向原告反映渗水问题，但原告从未予以协助处理，最终是由答辩人委托第三方进行维修处理。四、原告的物业收费标准，未经审核及公示，既不合法，也无法被业主认可。五、原告诉请的是2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，其向法院起诉的时间是2019年12月4日，2015年至2017年的物业费已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。 原告为证明其主张的事实，提供了下列证据材料： 1.物业服务合同三份，用以证明自2015年1月1日起，原告与被告存在物业服务关系，原告为被告提供物业服务，原告有权向被告收取物业费，业主如逾期支付物业费，原告有权要求支付为实现债权而支付的律师的事实； 2.物业服务费用催缴通知单、快递面单，用以证明原告就被告拖欠的2015、2016年度物业费已向被告进行催缴的事实； 3.房屋登记信息查询记录，用以证明被告名下七间商铺属于原告物业服务范围，被告系欠付物业费的业主的事实； 4.良渚玉都佳苑业主委员会出具的情况说明，用以证明原告一直按照法律规定及合同约定履行义务的事实； 5.照片，用以证明原告提供物业服务的事实； 6.玉都佳苑业主大会决议公告，用以证明自2015年1月1日起，玉都佳苑物业费变更为每平方米1.1元的事实； 7.余杭区前期物业服务合同备案回执、余杭区物业服务合同备案回执，用以证明原告与玉都佳苑物业服务合同业经主管部门备案的事实； 8.民事委托代理合同、代理费发票，用以证明原告为本案诉讼已支付代理费3000元的事实。 被告为证明其主张的事实，提供了下列证据材料： 1.被告于2020年1月16日在现场拍摄的玉都佳苑小区照片，用以证明小区商铺前环境破败脏乱，道路严重破损、路灯缺失无照明、绿化缺失或被小区内居民种菜、南面商铺门口无垃圾桶，毫无物业管理和服务； 2.对商铺承租人的询问笔录，用以证明商铺承租人从未享受应由的物业服务； 3.商铺内部照片，用以证明各商铺均有墙体严重渗水的问题，物业公司一直未予协助处理； 4.维修发票，用以证明193号商铺漏水问题是被告请人维修、支出维修费。 另外，被告还申请了李彦召、陈伟民作为证人出庭，证明原告没有尽到约定管理和服务义务。 原被告提供的证据均经质证，本院经审查对原告提供的证据1、3、4、5、7、8及被告提供的证据1予以确认。关于原告提供的证据2即2016年催收物业费的函，因原告无法提供已经送到被告的证据，且被告也否认收到该函件，故本院对该证据不予确认。关于原告提供的证据6业主大会盖章的提高物业费的公告，该证据被告不予认可，并且该证据落款时间为2014年12月16日，而业主大会与原告签订物业服务合同的时间为同年12月20日，故该证据上的收费标准已经被物业服务合同约定的收费标准取代，故该证据与本案无关联性。关于被告提供的证据3店铺内照片及证据4维修费发票，该两份证据证明了店铺内部的漏水情况，对此被告并无维修义务，故该两份证据也与本案无关。关于被告申请的证人，该两位证人均系被告商铺的承租人，也是本案物业费的实际承担者，与本案的审理存在利害关系，故该证人证言只能作为本案审理的适当参考。 根据确认的证据及当事人庭审陈述，本院认定如下案件事实：被告系杭州市余杭区良渚镇玉都佳苑1幢185#、189#、193#、4幢165#、169#、173#、177#商铺的业主，商铺总建筑面积为2680平方米。被告将上述商铺长期租赁给他人使用，2015年至2018年间均未交纳物业费。 2014年12月20日，玉都佳苑第三届业主委员会（甲方）与原告杭州荣耀物业服务有限公司（乙方）签订《良渚.玉都佳苑物业服务合同》，双方约定，甲方委托乙方对良渚.玉都佳苑（总建筑面积38188.76平方米，其中商铺4559平方米、物业管理用房128平方米、经营用房170平方米）提供物业管理服务，服务期限为叁年自2015年1月1日到2017年12月31日；委托服务事项包括房屋共用部位的日常养护，公用设施、设备的日常养护、运行管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，公共绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理，公共环境日常保洁，协助公安机关维护园区公共秩序等；物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中多层为0.6元/平方米·月、商铺为0.95元/平方米·月；付款方式和时间为每年首月的15号前全额预付一年的物业服务费等费用，若逾期支付，应自逾期之日起每日按逾期费用千分之三的标准支付违约金等等。2018年1月1日，玉都佳苑第三届业主委员会（甲方）与原告杭州荣耀物业服务有限公司（乙方）续签《良渚.玉都佳苑物业服务合同》，约定委托服务期限为壹年，自2018年1月1日至2018年12月31日；物业服务费的收取标准多层为0.8元/平方米·月、商铺为1.1元/平方米·月，其他事项约定与前合同基本相同。2018年12月30日，玉都佳苑第三届业主委员会（甲方）与原告杭州荣耀物业服务有限公司（乙方）续签《良渚.玉都佳苑物业服务合同》，约定委托服务期限为壹年，自2019年1月1日至2019年12月31日；物业服务费的收取标准多层为0.9元/平方米·月、商铺为1.1元/平方米·月，其他事项约定与前合同基本相同。上述三份物业服务合同均经有关部门备案。 2019年5月10日，玉都佳苑第三届业主委员会出具《情况说明》，载明：本业委会与杭州荣耀物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由杭州荣耀物业服务有限公司为本小区提供物业服务。物业服务区域涵盖杭州市余杭区良渚镇紧邻东西大道，总建筑面积38188.76平方米。西湖区供销社名下的商铺也属于物业服务范围。截至本情况说明出具之日，杭州荣耀物业有限公司业已履行了相关物业服务工作。 审理中，被告认可原告曾于2018年12月向其发出律师函，催交自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费。 另外，原告因本次诉讼支付律师费3000元。 本院认为：原告与玉都佳苑第三届业主委员签订的《物业服务合同》合法有效，对物业服务提供者的原告及玉都佳苑的全体业主均具有法律约束力。被告系玉都佳苑外围商铺的业主，该商铺属于被告物业服务范围，且被告也提供了卫生清理等相关物业服务。被告提供的服务虽然有一定的瑕疵，但该瑕疵并不能构成原告不交纳物业费的理由。被告辩称中所提及的原告并非案涉物业管理区域合法的物业服务企业，但其并未提供充分证据，在案涉物业服务合同未被依法撤销或被确认无效之前，原告有权依据该合同向被告收取物业费。关于本案的诉讼时效问题，原告提供的证据无法证明其在2018年12月之前向被告催讨过物业费，根据“每年首月的15号前全额预付一年的物业服务费”的约定，本院认定原告对2015年的物业费主张已经超过了诉讼时效。经计算，2016年、2017年的物业费均为30552元，2018年的物业费为35376元。至于原告主张的逾期付款违约金，因合同约定及原告主张标准过高，本院酌情按年利率6%计算，经计算，截至2019年5月15日的逾期付款违约金为13218元。关于原告主张的律师费损失，因物业服务合同至对此并未约定，该主张无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州市西湖区供销合作社联合社于本判决生效后十日内支付杭州荣耀物业服务有限公司物业费96480元； 二、杭州市西湖区供销合作社联合社于本判决生效后十日内支付杭州荣耀物业服务有限公司计算至2019年5月15日的逾期付款违约金13218元，之后按年利率6%另行计算至实际付清之日止； 三、驳回杭州荣耀物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2478元，由杭州荣耀物业服务有限公司负担1349元，杭州市西湖区供销合作社联合社负担1129元。 杭州荣耀物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；杭州市西湖区供销合作社联合社于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴玉凤 二〇二〇年六月八日 书记员  朱旭莉