河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 裁 定 书(2020)豫0305民初2644号原告：洛阳嘉禾置业有限公司，住所地：洛阳市涧**南昌路南段。法定代表人：钱晓燕，该公司董事长。委托代理人：吕娜，该公司法律顾问。委托代理人：杨彬，该公司经理助理。被告：宋麦娥，女，1945年8月8日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：宋建伟，男，1978年12月16日出生，汉族，住洛阳市涧**，与被告宋麦娥系母子关系。被告：乔绍阳，男，1991年3月4日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告：乔阳光，男，1988年10月6日出生，汉族，住洛阳市西工区。第三人：曾鲜斌，男，1971年12月18日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳嘉禾置业有限公司诉被告宋麦娥、乔绍阳、乔阳光、第三人曾鲜斌为执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳嘉禾置业有限公司的委托代理人吕娜、杨彬，被告宋麦娥及其委托诉讼代理人宋建伟，第三人曾鲜斌到庭参加了诉讼，被告乔绍阳、乔阳光经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法按被告缺席进行审理。本案现已审理终结。原告洛阳嘉禾置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决中止对兴隆花园美景阁1幢1602号房产的强制执行；2、请求判决从房屋变价款中优先支付原告垫付的按揭贷款125531元、违约金25106元；3、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：被告乔阳光于2012年8月在我公司购买美景阁1幢1602室，总房款895361元，首付款275361元，余额620000元在中国建设银行股份有限公司洛阳分公司(以下简称建行)办理按揭贷款，由我公司担保，以保证金账户资金偿还贷款人未及时还款的剩余部分。2013年1月18日，建行与本案被告乔阳光办理了预购商品房抵押权预告登记,2013年1月18日建设银行按合同约定向被告乔阳光发放620000元的购房贷款。乔阳光自2015年6月21日开始不按照合同约定履行还款义务，直至2017年2月(及法院从房屋变价款中支付建行剩余款项前)，建行累计从原告嘉禾公司保证金账户共扣划125531.88元。另外，(2016)豫0303民初767号民事判决书已经做出解除建行与乔阳光的借款合同关系的民事判决书，且该判决已经生效，并对申请人已扣划的4笔钱款进行确认。根据原告与被告在购房办理按揭贷款的约定：由于被告不按合同约定还款而导致的我公司保证金账户被扣划，应向我公司偿还本金及20%的违约金。我公司被建设银行扣划金额125531.88元，加违约金20%，合计150638.26元。原告是房地产开发公司，美景阁是我公司出资兴建的，我公司将1幢1602室出售给乔阳光，又为其贷款提供担保，因他无力偿还贷款，我公司代偿其中部分资金，因此1幢1602室房产属于未完全出售，我公司拥有部分产权。至今该房屋尚未办理房产证，也没有将房屋交付给买房人乔阳光，我公司是该房屋1602的实际控制人。综上所述，被告宋麦娥与被告乔绍阳、乔阳光单方面达成民事调解协议书，未通知相关权益人到场说明情况，并将美景阁1幢1602室进行司法拍卖，抵偿债务，法庭在审理案件中未能查明事实，仅凭三被告陈述做出的民事调解书，在法庭审理期问，该房的按揭贷款一直由我公司偿还，我公司对三被告调解事据不知情，这一案件的调解、拍卖存在重大瑕疵，应当予以撒销重审。被告宋麦娥辩称，1、被告宋麦娥是按照法律程序主张权利，法院依法拍卖查封的房产，被告是依法领取相关款项与原告置业公司无关。2、置业公司向银行支付的12万元是依法承担担保责任，其应当向乔阳光主张追偿，享有的是普通债权，不存在任何优先权，被告宋麦娥住权利在置业公司之前，依法查封房产，领取房产拍卖所得款项符合法律规定。3、置业公司应另案起诉乔阳光而非起诉宋麦娥，被告宋麦娥与置业公司没有法律关系。第三人曾鲜斌述称，1、我买这个房子是依法拍卖，法院也作出了裁定书，嘉禾公司对该房产不具有所有权，申请中止该裁决，不符合法律规定；2、嘉禾置业和乔阳光之间的借款，应当找乔阳光主张，不应当从房屋变价款中扣除，法院也已作出了裁决，请求法院维持；3、案件受理费由原告承担。被告乔绍阳、乔阳光未出庭，亦未提交答辩意见。本院经审查认为，本案属于案外人执行异议之诉，人民法院应当首先在程序上审查案外人洛阳嘉禾置业有限公司起诉是否符合法定条件，然后审理认定其对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院在执行宋麦娥与乔绍阳、洛阳飞发重型机械有限公司民间借贷纠纷一案中，本院于2015年5月12日作出（2015）涧民初字第94号民事调解书，双方协议：被告乔绍阳、洛阳飞发重型机械有限公司在2015年5月13日之前支付拖欠原告宋麦娥借款本金共计1320000元及利息。申请执行人宋麦娥本院申请执行，执行案号为（2015）涧法执字第395号，恢复执行案号（2017）豫0305执恢88号。本院于2017年3月6日作出（2015）涧法执字第395号之三执行裁定书，裁定：一、追加保证人乔阳光为本案的被执行人。二、查封、扣押、拍卖、变卖被执行人乔阳光名下位于洛阳市涧西区××、××以北××花园美景××室房产。2017年3月13日，本院依据（2015）涧法执字第395号执行裁定书做出的（2015）涧法执字第395号协助执行通知书，查封该房产。2017年12月20日，依法在淘宝网司法拍卖平台上拍卖被执行人乔阳光名下该房产，2017年12月21日，买受人曾鲜斌以810000元的最高价竞得。2017年12月22日，本院作出（2017）豫0305执恢88号执一号执行裁定书，裁定：一、洛阳市涧西区丽新路以东、洛河以北兴隆花园美景阁一幢1602号房产的所有权归买受人曾鲜斌所有。洛阳市涧西区丽新路以东、洛河以北兴隆花园美景阁一幢1602号房产所有权自本裁定送达买受人曾鲜斌时起转移。二、买受人曾鲜斌可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书已向买受人曾鲜斌送达。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”。《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”。据此，曾鲜斌在法院向其送达拍卖成交裁定时取得诉争房屋所有权。曾鲜斌于2019年5月31日为诉争房产办理不动产权证，产权证号豫（2019）洛阳市不动产权第00033290号。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定案外人对执行标的提出执行异议的时限为“执行过程中”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款对此进一步具体规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。”。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”本案诉争房屋因曾鲜斌在执行程序中取得所有权后，有关该房屋的执行程序已经基本终结。根据上述法律和司法解释的有关规定，案外人执行异议之诉的功能在于对执行中的标的确认是否准予执行，但对于已经执行的标的并不能决定是否应当回转至执行前状态。具体就本案而言，原告洛阳嘉禾置业有限公司提起案外人执行异议之诉并不能将已经执行归曾鲜斌所有的诉争房屋回转为乔阳光所有，亦不能改变该房屋已经执行由曾鲜斌所有的事实状态。在诉争房屋的执行已经基本终结后提出执行异议之诉，不符合上述法律和司法解释的规定，因此，本案原告洛阳嘉禾置业有限公司的起诉依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第三百一十二条、第四百六十四条、第四百九十三条之规定，裁定如下：驳回原告洛阳嘉禾置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  毛莹莹人民陪审员  赵国权人民陪审员  姚瑞侠二〇二〇年六月十九日书 记 员  师丽锋