湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)湘07执异34号 案外人：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 案外人：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 申请执行人：杨芳，女，1985年9月24日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 被执行人：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道。 法定代表人：李德堰，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人杨芳与被执行人常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人朱纯杰、胡国华提出书面申请，请求不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1204号裁决。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 朱纯杰、胡国华称：1、案涉房屋实际属于案外人所有；2、案涉房屋买卖单价偏低，违背市场价值规律及交易习惯，申请执行人仅交纳20万元，不及房屋的建造成本价；3、申请执行人在案外人催收后未交纳剩余房款，应视为申请执行人放弃购买案涉房屋，案外人与申请执行人之间的关系转为普通的民间借贷关系，商品房买卖合同系民间借贷的担保，案外人只需向申请执行人返还借款即预付款；4、申请执行人要求交付案涉房屋并办理过户手续无理，执行案涉房屋将损害其他债权人的利益，申请执行人应与其他债权人一起参与分配。综上，常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1204号裁决严重损害了案外人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条规定，请求不予执行上述仲裁裁决。 为支持其主张，朱纯杰、胡国华向本院提交了以下证据：1、常德市城区商品房预售许可审批表、商品房预售许可证、中大公司金地名苑1号楼楼盘一房一价申报表，拟证明2014年金地名苑1号楼商品房预售单价为5880元/平方米；2、湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01189号民事判决书，拟证明金地名苑1号楼系朱纯杰、胡国华投资开发，实际所有权归朱纯杰、胡国华所有；3、朱纯杰债权人签名的倡议书，拟证明申请执行人应与其他债权人一起参与分配。 杨芳答辩称：1、申请执行人系真实购房者，不存在案外人所称的民间借贷担保的情形。申请执行人与中大公司签订《商品房买卖合同》，并于2011年1月5日、2014年1月22日分2次以现金、银行转账方式向朱纯杰交付购房共计32万元，朱纯杰向申请执行人开具了加盖“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”印章的收据。2019年4月1日，申请执行人将99498.6元购房尾款交至执行法院指定的银行账户。2、案涉商品房不存在售价低于成本价，违背常理的情况。申请执行人所购商品房面积为122.84平方米，总价款为419498.6元，单价为3415元/平方米，这是协议约定的结果，该价格较2011年初同地段房价略偏高。而且，案外人所提供的申报表价格为开发商销售价格的上限，在实际销售中，开发商可以自行降价销售。3、案外人作为案涉房屋的实际开发人，申请执行人将房款支付给案外人完全符合日常交易习惯。4、案外人的其他债权人与申请执行人无关，申请执行人已按照《商品房买卖合同》付清了全部房款，并办理了案涉房屋的过户手续，手续合法真实有效。综上，请求驳回案外人不予执行仲裁裁决的申请。 为支持其主张，杨芳向本院提交以下证据：1、《关于自愿预交诚意款的协议书》、收据及银行流水，拟证明协议约定的购房单价为3415元/平方米，以及杨芳依据协议交纳12万元订金的事实；2、《商品房买卖合同》、房款收据及银行流水，拟证明杨芳购买案涉房屋，单价为3415元/平方米，以及杨芳交纳20万元购房款的事实；3、专项维修资金收据，拟证明杨芳于2014年1月22日交纳房屋维修资金的事实；4、转账凭证，拟证明2019年4月1日，杨芳向本院交纳99498元购房余款的事实；5、不动产权证书，拟证明杨芳取得案涉房屋的不动产权证的事实。 中大公司未向本院答辩。 本院查明，杨芳与中大公司商品房买卖合同纠纷一案，经杨芳申请，常德仲裁委员会于2018年9月14日立案受理。经审理，仲裁庭认为：杨芳与中大公司依法签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，杨芳向中大公司支付了部分购房款，现也愿意支付余下购房款，继续履行合同义务。中大公司认可金地名苑1号楼由朱纯杰独自开发、自负盈亏，虽然该公司未收取任何房款，但朱纯杰以中大公司名义修建、销售该房屋并收取购房款的行为视为该公司的行为。因此，案涉《商品房买卖合同》中的合同义务应由中大公司履行。中大公司与朱纯杰之间的约定属于内部约定，对杨芳不具有约束力。2019年1月10日，常德仲裁委员会作出（2018）常仲裁字第1204号裁决，裁决如下：一、自本裁决书送达之日起30内杨芳向中大公司支付购房款99498.6元；中大公司在收到购房款后10内向杨芳交付金地名苑1号楼1003号房屋。二、中大公司在上述房屋交付之日起90日内协助杨芳办理不动产登记；三、对杨芳的其他仲裁请求不予支持。上述仲裁裁决发生法律效力后，杨芳向本院申请执行，本院于2019年3月25日立案受理。 另查明，朱纯杰以中大公司的名义投资开发金地名苑1号楼项目，胡国华（系朱纯杰丈夫）负责该项目的销售等工作。2011年1月5日，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义与杨芳签订《关于自愿预交诚意款的协议书》，约定杨芳预订金地名苑1号楼1010号房屋（后房号发生变更），预订单价为3415元/平方米，预交诚意金款12万元，并约定待办理好预售证后再签订商品房网签合同，上述诚意金款在双方签订商品房网签合同时转为正式房款。2011年1月5日，杨芳交纳订购金地名苑1号楼房屋订金款12万元，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义向其开具收款收据。2014年1月21日，胡国华代表中大公司与杨芳签订《商品房买卖合同》，并办理备案手续。该合同约定杨芳所购买的商品房为金地名苑1号楼1003号房屋，建筑面积122.84平方米，单价为3415元/平方米，总价款为41.94986万元。该合同第二十三条约定，合同履行争议解决方式为提交常德仲裁委员会仲裁。同日，杨芳交纳20万元房款，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义向其开具收款收据。2014年1月22日，杨芳向常德市房屋维修资金归集管理中心交纳金地名苑1号楼1003号房屋维修资金12284元。2019年4月1日，杨芳向本院交付99498.6元购房余款。2020年2月18日，杨芳取得金地名苑1号楼1003号房的不动产权证书。 还查明，2014年1月13日，中大公司就金地名苑1号楼1-17层取得预售许可，预售均价为5880元/平方米。另，因朱纯杰犯非法吸收公众存款罪等原因，其尚有其他债务待清偿。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条规定，案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决的，应当提交证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；其主张要获得支持，需存在仲裁案件当事人之间虚构法律关系，捏造案件事实的情形。 本案中，朱纯杰作为金地名苑1号楼项目的实际开发者，以该项目部的名义与杨芳签订了预交诚意款协议，并先后收取了杨芳交纳的购房款共计32万元，胡国华亦代表中大公司与杨芳签订了商品房买卖合同。对于剩余购房款的问题，常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1204号裁决作出了认定，并确认杨芳向中大公司交付99498.6元剩余购房款的义务。杨芳在案件执行过程中已向本院交纳上述购房余款。至于案外人所称房屋价格过低的问题，并不足以否定案涉商品房买卖关系的真实性。而且，案涉预交诚意款协议及商品房买卖合同均由案外人参与签订，房屋价格系双方当事人合意的结果。故案外人所称杨芳未交齐房款，视为其放弃房屋买卖，案涉商品房买卖合同系民间借贷的担保的主张，没有事实和法律依据。在发生案涉商品房买卖合同纠纷后，杨芳根据合同约定的争议解决方式，以合同相对方中大公司为被申请人，向常德仲裁委员会申请仲裁，符合法律规定。因此，就本案现有证据来看，仲裁案件当事人之间并不存在虚构法律关系、捏造案件事实的情形，不存在恶意仲裁、虚假仲裁的问题。 综上所述，朱纯杰、胡国华申请不予执行仲裁裁决的理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条、第二十二条第三款规定，裁定如下： 驳回案外人朱纯杰、胡国华不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1204号仲裁裁决的申请。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。 审判长 龚 力 审判员 李亚敏 审判员 罗 真 二〇二〇年六月十七日 法官助理张慧 书记员叶姚利 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》 第九条案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书的，应当提交申请书以及证明其请求成立的证据材料，并符合下列条件： （一）有证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益； （二）案外人主张的合法权益所涉及的执行标的尚未执行终结； （三）自知道或者应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内提出。 第十八条案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持： （一）案外人系权利或者利益的主体； （二）案外人主张的权利或者利益合法、真实； （三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形； (四)仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。 第二十二条人民法院裁定不予执行仲裁裁决、驳回或者不予受理不予执行仲裁裁决申请后，当事人对该裁定提出执行异议或者申请复议的，人民法院不予受理。 人民法院裁定不予执行仲裁裁决的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。 人民法院基于案外人申请裁定不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，当事人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议；人民法院裁定驳回或者不予受理案外人提出的不予执行仲裁裁决、仲裁调解书申请，案外人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。