广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终715号上诉人（原审原告）：曾能，男，汉族，1971年10月21日，住长沙市岳麓区********，身份证号码：432************718。委托诉讼代理人：张洁珊，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：惠州大亚湾**龙山八路**盛业豪园**房。法定代表人：陈泽辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢晓敏，该公司职员。委托诉讼代理人：叶燕姗，该公司职员。上诉人曾能与被上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告曾能不服一审判决，上诉请求：1、被告立即将涉案房产交付给原告；2、被告理解将涉案房产过户至原告名下；3、被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金知道被告实际向原告交付房屋之日止（从2014年8月1日暂计至2019年8月1日共产生¥88057元；4、一、二审诉讼及保全费用由被上诉人承担。）事实和理由：原被告双方因商品房预售合同纠纷一案，已经惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民终1222号民事判决书，判决结果确认原被告于2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》继续履行。判决生效后被告还是拒不履行合同，无奈原告只能通过诉讼要求被告继续履行。判决生效后被告还是拒不履行合同，无奈原告只能通过诉讼要求被告继续履行（将以上涉案房产交付并过户至原告名下处），并承担赔偿合同约定的违约金责任。双方于2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》明确约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区*********************，该商品房单价每平方米¥8177.27元，总金额¥890505元，原告分期付款给被告，分期方案：原告于2014年4月10日之前付清30%的房款共计¥270505元，剩余的就是70%房款共计¥620000元，2014年5月10日前付59000元，剩余的分11个月每个月还51000元，被告应于2014年7月31日将符合约定的商品房交付原告使用，并应于商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记的资料提供登记机关备案。合同签订后，原告向被告支付了大部分房款，但被告却迟迟未在约定的时间向原告交付房屋，经原告多次催促也拒不办理，原告为保障自身合法权益采取后履行抗辩权利，一直催促被告交付房屋过户，被告直到目前为止仍未交付房屋给原告，后被告还将原告诉至惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院要求与原告解除双方于2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》，后该纠纷经过惠州市中级人民法院终审（2019）粤13民终1222号民事判决书判决双方于2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》继续履行，至此被告还是拒不按照合同履行，原告无奈只能通过起诉维护自身合法权益，但是一审法院却以（2019）粤1391民初3933号民事判决书的形式直接抵触惠州市中级人民法院终审（2019）粤13民终1222号民事判决书，认为上诉人的付款义务在前，明显违背事实和法律，上诉人的合法权益受到进一步侵害，为保障上诉人的合法权益以及惠州市中级人民法院终审（2019）粤13民终1222号民事判决、法律及事实等神圣不可侵犯性，上诉人只能上诉至惠州市中级人民法院，恳请贵院尽快做出公正裁决，以维护法律权威。被上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司辩称，一、被答辩人拒不履行支付剩余购房款义务，答辩人有权拒绝交付房屋。2014年4月10日，答辩人与被答辩人双方签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同第六条付款方式及期限的约定，买受人分期支付购房款，被答辩人于2014年4月10日之前付清30％的购房款人民币270505元，剩余70％的购房款共计人民币620000元由被答辩人在2014年5月10日前支付59000元，余款人民币561000元分11个月，每个月支付51000元给答辩人。同时约定，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行，440********053005981。合同补充协议第三条明确约定，若买受人未按期交清商品房剩余购房款的，出卖人有权不予以力、理交接手续，由此造成拖延交房损失由买受人自行承担。双方签订的《盛业豪园15层夹层施工费用承担确认书》明确房屋交付时间为2015年1月30日。根据上述约定可知，被答辩人应当自2014年5月10日前支付59000元，2014年6月起至2015年4月每月10日前按月支付51000元。但被答辩人除了第一笔款于2014年4月10日按时支付之外，从2014年5月起均未按合同约定时间支付房款，一直存在逾期支付分期款的违约行为。由于合同约定了具体明确的付款方式，即被答辩人可直接将购房款转账支付至答辩人的账户。但惠州市中级人民法院在“(2019)粤13民终1222号”民事判决书中错误地认定了答辩人以事实行为同意变更了上述合同关于分期支付购房款的期限内容，进而错误地判决合同继续履行。但即便上述案件二审判决后，被答辩人仍拒不履行支付购房款义务并谎称其曾多次至被告财务处要求交清房款。甚至，被答辩人在本案一审庭审笔录中明确同意按一审法院要求在指定期限内将剩余购房款提存至法院，但又再次逾期未履行。从被答辩人上述种种行为表现可知，被答辩人根本无意继续履行合同，也根本没有相应的履约能力，更无权要求答辩人交付房屋。同时也印证了本案答辩人在“（2018）粤139l民初1234号”及“（2019）粤13民终1222号”案件中起诉要求解除《商品旁买卖合同》的诉讼请求事实清楚、证据充分。关于房屋交付时间的补充说明：本案涉案房屋所在楼栋在15栋，属于该楼盘的第三期项目（15-21栋）。但因工作人员工作失误，填写了2014年7月31日交付，实际上该交付时间是项目二期（8—14栋）的统一交付时间。且根据商品房交易的习惯，预售商品房在签约后至少需要1至2年才能交付。无论一手房买卖还是二手房交易的习惯，出卖人也均会约定买受人付清全部购房款后才交付房屋。本案涉案房屋所在楼栋房屋层高为4．95米，其施工工艺的要求更高，所需工程实际较长于一般层高为3米的普通住宅。而本案商品房买受人是在2014年4月10日签订的预售合同，合同约定在3个月后即2014年7月31日交付，按照商品房预售的交易习惯实际上就不可能做到。而且涉案房屋所在楼栋其他于2013年10月至12月签订购房合同的买受人，合同均是约定2016年8月31日交付。所以，本案合同交付时间实际系答辩人公司员工明显的工作失误导致，恳请人民法院予以审查核实。二、本案被答辩人的诉讼请求违反一事不再理的原则，且被答辩人的无理缠诉实际上是基于惠州市中级人民法院作出的（2019）粤13民终1222号错误的判决结果。答辩人就上述判决已经依法向广东省高级人民法院申请再审，案号为（2019）粤民申11792号，目前该案正在审理当中。1．被答辩人本案的诉讼请求违反一事不再理，系无理缠诉。本案被答辩人已在惠州市中级人民法院审理的（2019）粤13民终1222号案中的一审反诉请求及二审上诉请求中均起诉了逾期交房违约金，法院均已进行了审理，但被答辩人在本案中再次提出该诉讼请求。且本案涉及的交房、过户登记问题按照相关司法解释也应当在（2019）粤13民终1222号案中一并审理。本案被答辩人的诉求请求违反一事不再理的原则，应当依法驳回起诉。2．惠州市中级人民法院作出的“（2019）粤13民终1222号”判决径直判决合同继续履行，未就被答辩人逾期付款的违约金问题向答辩人进行释明，也未就双方关于合同继续履行的支付房款、交房及办证等问题一并处理，剥夺了答辩人对该内容的上诉权。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”。第二十七条规定，“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条规定，“买受人请求出卖人交付房屋或者力、理房屋所有权转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的，人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款，出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的，可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人力、理房屋所有权转移登记。”答辩人在“（2018）粤139l民初1234号”案件中起诉要求解除合同，并要求被答辩人支付违约金。一审法院认定曾能存在违约行为并依法判决解除合同。惠州市中级人民法院“（2019）粤13民终1222号”判决在确认一审认定事实清楚并认定曾能构成违约的情况下，错误认定答辩人以事实行为同意变更合同约定，而改判双方合同继续履行。但并未就本案被答辩人逾期付款的违约金问题向答辩人进行释明，也未就双方关于合同继续履行的支付房款、交房及办证等问题一并处理，径直作出错误判决，违反了最高院及省高院的上述规定，剥夺了答辩人的上诉权。且由于上述判决错误，合同实际无法继续履行，导致了本案被答辩人无理缠诉，也将导致答辩人或需另行起诉被答辩人支付逾期付款违约金。3．被答辩人根本违约在先，被答辩人不享有不安抗辩权。根据《合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”、第六十九条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”，这是我国《合同法》规定不安抗辩权的行使条件。当事人互负债务且有先后履行顺序的情况下，负有先履行义务的一方有确切证据表明另一方丧失或者可能丧失履行债务能力时，先履行方可暂时中止履行，通知对方在合理期限内提供担保。若对方未能在合理期限内提供适当的担保，中止履行一方可解除合同。先履行一方所享有的这项权利，法律上称为不安抗辩权。所谓“丧失或者可能丧失履行债务能力”，是指义务人根本不能履行义务，而不包括义务人迟延履行义务的情形。答辩人作为房地产开发公司，商品房买卖合同中承担的义务是交房，只有完全没有交房的可能，才可以称之为丧失履行债务的能力，法律上称之为“履行不能”。但答辩人想清楚强调的是，一是本案中被答辩人作为商品房买卖合同约定的先履行义务人，逾期支付购房款，属违约在先；二是被答辩人只有在能够提供确切的证据证明房地产开发公司丧失或者可能丧失交房的能力时，被答辩人才可行使不安抗辩权，享有的权利是先中止支付购房款，同时被答辩人应履行通知义务，如果答辩人提供担保的，被答辩人仍应立即支付购房款；三是被答辩人通知后，如果答辩人不能提供履行担保的情况下，被答辩人才有权解除商品房买卖合同。显然，本案中被答辩人并没有确切证据中止履行的，更没有向答辩人提起通知的情况，被答辩人也未能提供任何证据，被答辩人依法应承担违约责任。4．被答辩人主张承建商工程款结算问题、无法交付办证、工程质量瑕疵等问题，均与本案没有关联，且不能作为拒绝支付购房款的理由，更不能以此作为违约行为抗辩。依据《商品房买卖合同》约定房屋交付的标准为验收合格，具备房屋交付条件通知被申请人前来交接房屋。答辩人认为，根据合同的相对性原则，答辩人与承建商工程款结算与本案没有关联，即便商品房交付过程中出现工程质量瑕疵问题，也不影响房屋的交付。而且，答辩人与承建商工程款结算纠纷问题发生于2016年以后，按照合同约定被答辩人在2015年4月10日前就应当付清全部分期款，而被答辩人实际上自2014年5月起就一直存在逾期付款的违约事实。同样，假设因竣工备案纠纷存在逾期办证问题，被答辩人可要求承担违约责任，而不是拒绝支付购房款。可见，被答辩人主张承建商工程款结算问题、无法交付办证、工程质量瑕疵等问题，均不能作为其拒绝支付购房款的理由，更不能以此作为被答辩人违约的抗辩或借口，答辩人请求贵院依法予以调查、核实。综上，答辩人认为贵院“（2019）粤13民终1222号”判决存在诸多错误，剥夺答辩人上诉权利，且判决结果及合同实际均无法继续履行。为妥善彻底解决本案当事人双方的纠纷，恳请贵院按照《民事诉讼法》第一百九十八条的规定依法启动审判监督程序，对上述案件进行再审，同时将本案内容合并审理。原审原告曾能向一审法院起诉请求：1．被告立即将涉案房产交付给原告；2．被告立即将涉案房产过户至原告名下；3．被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金直到被告实际向原告交付房屋之日止（从2014年8月1日暂计至2019年8月1日共产生￥88,057元）；4．被告承担本案诉讼保全费用。一审法院认定事实：2014年4月10日，原、被告签订了由广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供范本，经房管部门进行备案登记编号的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区****************商品房，总价款为890,505元。关于付款方式，主合同第六条约定：原告应当于2014年4月10日前支付30%的购房款计270,505元，剩余70%的购房款计620,000元，由原告在2014年*月10日前支付59,000元，余款561,000元，由被告分11个月每个月支付51,000元。关于房屋交付期限，主合同第八条约定：出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，主合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意由出卖人继续办理。原告在签订《商品房买卖合同》之后，于2014年4月10日向被告支付了270,505元购房首付款，于2014年5月19日支付购房款59,000元，于2014年8月1日支付51,000元购房款，于2014年8月8日支付51,000元购房款，于2015年12月14日支付51,000元购房款，上述合计支付购房款482,505元。2018年4月27日，被告旺科公司因原告曾能欠付购房款向本院提起诉讼，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》、支付违约金等，曾能提起反诉，主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》、支付违约金等，本院作出（2018）粤1391民初1234号民事判决书，曾能不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院，该院经审理作出（2019）粤民终1222号民事判决书，其中关于旺科公司履行交房义务的时间确认应当是2015年1月31日前，认为旺科公司在曾能逾期支付分期房款构成实际违约的情况之下，享有合同约定的解除权利未予行使，同时对于曾能补交的购房款实际接受，旺科公司是以事实行为同意变更了上述合同关于分期支付购房款的期限内容，旺科公司不得再以曾能此违约事实请求解除合同，双方应继续履行签订的《商品房买卖合同》。至本案庭审之日，原告未再向被告支付所欠购房款，被告所欠原告的购房款累计为408,000元；涉案楼盘于2017年5月24日完成竣工验收备案，但被告仍未按约向原告交付房屋，也未办理涉案房屋的产权登记。本案庭审过程中，原告称曾多次至被告财务处要求交清房款但被告均予拒绝，被告则称原告所述不实，原告在庭审中表示可在庭后10日内将剩余购房款提存至法院，但直至2019年10月28日，原告仍未将剩余购房款提存至法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行各自的合同义务。关于交付房屋的问题。根据双方《商品房买卖合同》及法院生效判决，原告应当于2014年6月10日起逐月向原告履行付款义务即2014年6月至12月、2015年1月至3月的每月10日每次支付51,000元共11笔购房款，被告应当于2015年1月31日前履行交房义务。原告在2014年6月10日起往后仅于2014年8月1日支付51,000元、2014年8月8日支付51,000元、2015年12月14日支付51,000元购房款，该三笔付款时间显然是不符合合同约定的，但也经惠州市中级人民法院认定为原告虽逾期付款但被告以事实行为同意变更了商品房买卖合同关于分期支付购房款的期限内容；除此三笔外，原告仍有五笔每笔51,000元购房款是应当在被告交付房屋前支付的。涉案房屋在2017年5月24日完成竣工验收备案，已具备交付条件，目前并不存在被告无法履行交房义务能力的情形。在原、被告均存在未按约定期限履行合同义务、又均无继续履行义务障碍的情况下，原、被告也未对双方履行合同义务的先后顺序进行变更，那么双方仍应按照原约定的履行顺序履行义务，即原告履行付款义务在先、被告履行交付房屋义务在后。对于原告履行支付房款义务的行为，原告称曾多次至被告财务处要求交清房款但被告均予拒绝，被告则予以否认，双方并无其他证据佐证自身的陈述，法庭也无法断定。但从原告在庭审中明确表示可在庭后10日内将剩余购房款提存至法院而又逾期未履行的行为，可见，原告在履行支付房款义务时确实存在反复不定、言行不一，因此，虽然开发商不得以买受人逾期支付房款而拒绝交付房屋，但是为保障原、被告双方商品房买卖合同顺利继续履行，原告应当先行支付尚欠的购房款后再向被告主张交付涉案房屋及承担违约责任。关于产权转移登记的问题。根据双方《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即交付房屋后有360个工作日系被告履行办理产权转移登记的期限。至本案庭审时，被告尚未向原告交付涉案房屋，履行期限尚未开始计算，因此，原告主张被告主即将涉案房产过户至其名下，没有事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告曾能的全部诉讼请求。案件受理费6,352.53元，由原告曾能负担。二审中，被上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司提交以下新证据：证据1：广东省高级人民法院（2019）粤民申11792号《民事申请再审案件受理通知书》，拟证明：被答辩人依据惠州市中级人民法院作出的（2019）粤13民终1222号判决提起本案诉讼，违反一事不再理原则，且（2019）粤13民终1222号判决存在诸多错误，答辩人已依法申请再审，为妥善彻底解决本案纠纷，建议贵院依法启动审判监督程序。上诉人曾能针对上述证据发表质证意见：对证据1，我们暂时没有收到省高院任何再审材料，无法确定真实性，不知道对方是针对什么理由再审的，合法性及关联性不予确认。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2014年4月10日，双方签订了《商品房买卖合同》，其中第六条约定：“买受人按下列第2种方式付款：……2、分期付款。买受人于2014年4月10日前付清30%的房款共计贰拾柒万伍佰零伍元整（小写：¥270505.00元），剩余70%的房款共计人民币陆拾贰万元整，2014年5月10日前付清伍万玖仟元整，剩余的伍拾陆万壹仟元整分11个月每个月还伍万壹仟元整。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行，专用帐户为440********053005981，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。”第八条约定：“出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”另查二，2014年4月10日，双方签订的《合同补充协议》第三条约定：“……若买受人未按期交清商品房剩余房款，出卖人有权不予以办理交接手续，因此造成的拖延交房由买受人承担相应责任。……”另查三，惠州大亚湾旺科投资有限公司向曾能出具《盛业豪园15栋夹层施工费用承担确认书》，其中载明：“贵户认购的盛业豪园15栋604号房系层高4.95米，按平层计售楼面积的。为充分利用空间，方便各业主，我司将统一组织施工为15栋各户浇筑一层钢筋混凝土楼板，成为两层复式住宅。……备注：1、楼梯由各业主按自己喜欢的款式自行制作。2、三期交楼时间为2014年7月30日，复式楼于2015年1月30日前完成施工。”曾能作为购房人在上面签名确认，并注明时间是2014年3月15日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人没有支付全部购房款的情况下，要求被上诉人将涉案房产交付并过户应否获得支持？具体评述如下：双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，上诉人应于2014年4月10日前付清270505元，于2014年5月10日前付清59000元，剩余的561000元分11个月每个月支付51000元整。但是上诉人支付了270505元及59000元后，仅于2014年8月1日、2014年8月8日、2015年12月14日各支付了51000元，对于合同约定的2014年6月10日起应支付的十一笔购房款只支付了三笔，且并未按照合同约定的时间按期支付剩余购房款。依据双方在《合同补充协议》第三条“……若买受人未按期交清商品房剩余房款，出卖人有权不予以办理交接手续，因此造成的拖延交房由买受人承担相应责任。……”的约定，上诉人的付款义务在前，被上诉人的交房义务在后，上诉人应先履行付款义务，否则被上诉人有权不予办理房屋交接手续。上诉人主张曾多次到被上诉人处要求交清购房余款而被拒，但未提供相关证据予以证明。《商品房买卖合同》明确约定了具体的付款方式，上诉人本可直接将购房余款转账至合同约定的被上诉人名下的商品房项目预售款专用帐户，但上诉人未依约支付购房款。上诉人一审中虽表示可在庭后将剩余购房款提存至法院，但上诉人也未在法庭给予的期限内后将剩余购房款提存至一审法院。至今上诉人并无提交其主动履行付款义务的证据，故上诉人主张非因自身原因导致无法履行付款义务，缺乏事实依据，本院不予采纳。一审认定上诉人应先行支付购房余款，再要求被上诉人交付涉案房屋以及办理过户手续，并据此驳回上诉人的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费6352.53元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月二日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。