广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0303执异162号 案外人（案外人）：深圳市江杉贸易有限公司，住所：广东省深圳市福田区沙头街道天安社区泰然五路**天安数码城天吉大厦**8B1E5，统一社会信用代码：91440300MA5F0NY41P。 法定代表人：李萍，总经理。 委托诉讼代理人：万六华，系公司员工。 申请执行人：凌建卫，男，汉族，1989年1月6日出生，身份证住址：广东省梅州市梅江区。 委托诉讼代理人：夏旭，广东天梭律师事务所律师。 被执行人：林进华，男，汉族，1990年9月25日出生，身份证住址：浙江省乐清市。 被执行人：深圳亚太实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙华区民治街道北站社区东泉新村****101，统一社会信用代码：91440300MA5D9E2B8C。 法定代表人：林进华。 被执行人：深圳亚太实业有限公司宝安分公司，，住所地：广东省住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道宝民二路**亚尼斯大厦**406码：91440300MA5DNTCRXO。 负责人：林进华。 共同委托诉讼代理人：杨振林，广东德纳律师事务所律师。 被执行人：刘文见，男，汉族，1987年5月20日出生，身份证住址：河南省宁陵县。 在本院执行上述申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案中，案外人深圳市江杉贸易有限公司对本院拟拍卖被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司名下位于深圳市罗湖区太白路碧岭华庭2、3号楼会所[不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第0160143号]房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人请求：案外人对[(2020）粤0303执9686号]案件拟执行拍卖的深圳亚太实业有限公司宝安分公司名下位于深圳市××路碧岭华庭2、3号楼会所房产[不动产证号：粤(2017）深圳市不动产权第0160143号]享有产权，请求依法裁定中止拍卖并解除查封。异议理由：近期，案外人得知申请执行人与被执行人民间借贷纠纷案件由深圳市罗湖区人民法院受理强制执行，执行案号为（2020）粤0303执9686号，该案件拟执行拍卖被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司名下深圳市××路碧岭华庭2、3号楼会所房产，案外人对拟拍卖的房产享有排他性权利，不应作为被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司的财产进行拍卖。2018年9月12日，早在涉案房产被法院查封之前，案外人与被执行人林进华即签订了《房屋转让协议》，约定：案外人购买被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司持有的位于深圳市××路碧岭华庭2、3号楼会所。《房屋转让协议》签署后，案外人和被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司又在建行深圳南山科技支行办理了E托保交易资金托管手续，并通过银行托管账户向被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司指定的银行账户支付相应购房款，被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司也出具了《放弃优先购买权承诺书》和《租约解除及清偿协议》，向案外人移交了涉案房产。房产买卖过程中，代表被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司参与本次房产买卖交易的人员，即被执行人刘文见和被执行人林进华（均为被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司的股东）等人涉及诈骗等黑社会性质犯罪，被深圳市公安局依法采取刑事强制措施，导致买卖双方在办理赎楼及注销房产抵押手续之后，因客观原因未能完成产权转移登记，根据以上房产买卖事实，案外人依法对拟执行拍卖的被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司名下房产享有合法排他性权利，不应将涉案房产作为被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司财产进行强制拍卖。现为维护合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之二十八条等相关法律规定，请求人民法院停止对上述房产拍卖并予以解除查封。 申请执行人答辩称，请求驳回案外人的全部申请请求。事实与理由：一、房屋是以登记为公示方式，登记权人即为房屋的所有人。答辩人申请强制执行刘文见、林进华、深圳亚太实业有限公司宝安分公司、深圳亚太实业有限公司一案，案号为（2020）粤0303执9686号，贵院在执行过程中拟处分深圳亚太实业有限公司宝安分公司名下位于深圳市××路碧岭华庭2、3号楼会所[不动产证号：粤(2017）深圳市不动产权第0160143号]。根据从不动产权登记部门调取的资料显示，该房产为深圳亚太实业有限公司宝安分公司所有。根据我国《物权法》第九条之规定，我国不动产的物权设立经登记机构依法登记即发生效力。深圳市××路碧岭华庭2、3号楼会所依法登记在深圳亚太实业有限公司宝安分公司名下，也就说明该房产为深圳亚太实业有限公司宝安分公司所有。二、案外人主张对深圳市××路碧岭华庭2、3号楼会所享有产权并要求法院裁定中止拍卖并解除査封的请求既不符合正常逻辑也不符合事实情况。案外人主张：1、其于2018年9月12日与刘文见、林进华、深圳亚太实业有限公司宝安分公司签订了《房屋转让协议》，协议约定案外人购买深圳市××路碧岭华庭2、3号楼会所。2、案外人向与深圳亚太实业有限公司宝安分公司办理的银行托管账户支付了相应的购房款。3、深圳亚太实业有限公司宝安分公司已经向案外人交付了涉案房产。对此，答辩人认为：1、前述涉案房产是2018年12月27日被法院依法査封的，如案外人与深圳亚太实业有限公司宝安分公司确实真实存在房屋买卖行为，按照正常逻辑，应当会在知晓涉案房产被法院时便提出异议，而不会在时隔近两年之后才提出执行异议。2、按照正常房屋买卖的交易惯例，买卖房屋的双方会在银行设立托管账户，买方将购房款支付至该托管账户后，卖方方才协助买方办理房屋过户手续，待办理完毕房屋过户手续之后，托管银行签字见到买方和卖方的签名盖章之后才会解除对托管账户的冻结。案外人主张其已经将购房款支付至银行托管账户，按照正常的房屋买卖的交易惯例，案外人在其购买的房屋未办理完成过户手续的情况下是不会同意银行将托管账户内的购房款解除冻结的，也就意味着正常情况下深圳亚太实业有限公司宝安分公司是不可能在房屋都没过户给案外人的情况下就取得了案外人的购房款，而且该涉案房产价值在人民币2000万元以上，这种情况下，答辩人认为案外人主张其在未取得房屋产权的情况下就己经支付了巨额的购房款是不符合正常逻辑的。3、根据答辩人在涉案房产的实地了解，涉案房产一直处于出租状态，房产所在地的物业管理公司登记的权利使用人也一直是深圳亚太实业有限公司宝安分公司，而且物业管理费等费用也一直是深圳亚太实业有限公司宝安分公司在缴纳。案外人声称深圳亚太实业有限公司宝安分公司已经将涉案房产移交给了自己的主张明显不符合事实情况。三、案外人主张对深圳市××路碧岭华庭2、3号楼会所享有产权并要求法院裁定中止拍卖并解除查封的请求没有法律依据。根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及最高法院2019年9月11日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（I）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而在本执行异议案件中，案外人并未证明其已经按照合同约定实际履行了向深圳亚太实业有限公司支付了全部购房款的义务，而根据答辩人在诉讼服务网上查询可知，案外人于2019年10月15日向南山区法院起诉刘文见、林进华、深圳亚太实业有限公司宝安分公司、深圳亚太实业有限公司（案号为(2019）粤0305民初26071号），该案案由为房屋买卖合同纠纷，标的金额为900万元，由此可知案外人并未实际向深圳亚太实业有限公司宝安分公司支付全部购房款。此外，案外人也未证明其在涉案房产被查封之前就已经合法占有的涉案房产。因此，案外人主张其对涉案房屋享有产权是没有法律依据的。综上所述，深圳市××路碧岭华庭2、3号楼会所一直是登记在深圳亚太实业有限公司宝安分公司名下，也一直由深圳亚太实业有限公司宝安分公司在占有使用，案外人以其曾与深圳亚太实业有限公司宝安分公司签订过房屋买卖协议为由主张对前述房产享有产权没有法律依据，请贵院依法驳回其全部申请请求。补充：案外人在签订房屋转让协议时，就已知该涉案房屋存在查封。对于已查封的房产是不得进行处分的。 被执行人均未作答辩。 本院查明，凌建卫与刘文见、深圳亚太实业有限公司、深圳亚太实业有限公司宝安分公司、林进华民间借贷纠纷一案，根据申请执行人的诉前财产保全申请，本院于2018年12月26日作出（2018）粤0303财保903号民事裁定书，裁定查封涉案房产，查封期限自2018年12月26日起至2021年12月25日止。2019年12月3日，本院作出（2019）粤0303民初4463号民事判决书，判决：一、被告刘文见、深圳亚太实业有限公司、深圳亚太实业有限公司宝安分公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告凌建卫借款本金1360万元；二、被告刘文见、深圳亚太实业有限公司、深圳亚太实业有限公司宝安分公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告凌建卫借款利息（利息以借款本金1360万元为基数，按照月利率2%的标准，从2016年11月11日起计至款项付清之日止）；三、被告林进华对被告刘文见、深圳亚太实业有限公司、深圳亚太实业有限公司宝安分公司的前述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告凌建卫的其他诉讼请求。被执行人林进华不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，因被执行人未缴纳上诉费，深圳市中级人民法院于2020年3月18日作出（2020）粤03民终7363号民事裁定书，裁定：本案按上诉人林进华自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。由于被执行人均未履行上述生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为（2020）粤0303执9686号。执行过程中：1、本院依法发出执行通知书，限期履行上述生效法律文书确定的义务；2、本院作出（2020）粤0303执9686号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人深圳亚太实业有限公司宝安分公司名下位于深圳市××路碧岭华庭2、3楼会所[粤（2017）深圳市不动产权第0160143号]以清偿债务。 另查明，深圳亚太实业有限公司宝安分公司（甲方）与深圳市江杉贸易有限公司（乙方）及刘文见、林进华（丙方）签订《房屋转让协议》，协议约定：甲方将涉案房产的所有权转让给乙方；交易总价款为2650万元，第一期款为300万元，第二期款为2350万元；甲方指定的收款账户为林进华名下银行账户。 再查明，案外人另提交其时任法定代表人王黎的银行账户交易明细显示，王黎于2018年12月14日向林进华转款300万元，于2019年1月29日向案外人吴峰霖转款2350万元，案外人据此主张其已支付全部购房款。案外人确认其在2018年12月27日即得知涉案房产被查封，并因此至今未办理过户，亦确认其至今未占有涉案房屋。 本院认为，根据法律规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的请求是否有符合上述条件，本院分析如下：首先，案外人确认其至今未能占有涉案房产；其次，案外人与深圳亚太实业有限公司宝安分公司签订的《房屋转让协议》中约定的涉案房产总价款为2650万元，其原法定代表人王黎向案外人吴峰霖的转款2350万元发生在涉案房产被本院裁定查封之后，且案外人未能举证证明吴峰霖是深圳亚太实业有限公司宝安分公司指定的收款人，即案外人的举证不足以证明其已支付全部价款。因此，案外人的请求不符合法律的规定，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人深圳市江杉贸易有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  郑有培 审判员  杨晓玲 审判员  王晓改 二〇二〇年六月二十二日 书记员  黄凯文