河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终3766号上诉人（原审被告）：洛阳开元商业管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角**。法定代表人:邵亚培,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳佳，河南万基律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常湘君，女，1986年5月17日生,汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：马小静，河南洛城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴延鹏，河南洛城律师事务所实习律师。原审被告:洛阳开元市场开发有限公司，住，住所地河南省洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角/div>法定代表人:金平亮,该公司董事长。原审被告:洛阳开元居然之家家居建材有限公司，住，住所地河南省洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角**/div>法定代表人:吴军平,该公司董事长。上诉人洛阳开元商业管理有限公司因（以下简称商管公司）与被上诉人常湘君，原审被告洛阳开元市场开发有限公司（以下简称开发公司）、洛阳开元居然之家家居建材有限公司（以下简称家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人商管公司的委托诉讼代理人刘明芳、朱佳佳，被上诉人常湘君的委托诉讼代理人马小静到庭参加诉讼。开发公司、家居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商管公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判驳回常湘君的诉讼请求或发回重审；2.由常湘君承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院就同一法律事实作出两种不同判决结果,同案不同判，本案判决结果认定事实错误,适用法律错误,应予以撤销。二、一审法院认定事实错误,常湘君有关租金的主张,没有法律依据,不应支持。(1)2018年11月2日之前的《商铺委托经营管理协议》履行完毕，该协议已经终止。商管公司多次通知常湘君签订2018年11月2日后的租赁协议，由于常湘君认为目前实际的租金太低，迟迟未与商管公司签订任何协议。故常湘君没有任何要求支付租金的法律依据。(2)常湘君不服从商管公司的统一经营管理,故商管公司有权无偿使用案涉商铺。常湘君2018年11月2日至今没有与商管公司签订委托管理协议，其行为既没有服从商管公司的统一经营，也没有服从统一管理，没有按照约定履行其应尽的义务，故其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，即商管公司有权无偿使用案涉商铺。三、一审判决适用法律错误,应予撤销。一审判决依据《合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”。本条的适用是有严格的前提条件即“出租人没有提出异议”,综上事实可知,常湘君、商管公司均同意并认可2018年11月2日后要另行签订《商铺委托租赁合同》,之前签订的《商铺委托经营管理协议》于2018年11月1日已终止,不再适用。因此,本案事实不满足本条适用的前提条件。四、一审程序违法,判决结果应予以撤销。本案于2019年4月8日立案,并适用简易程序,根据《民事诉讼法》的规定适用简易程序的案件审限为三个月,一审超过审限数月,程序违法。常湘君辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，请依法驳回商管公司对常湘君的上诉请求。开发公司、家居公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。常湘君向一审法院起诉请求：1.判令开发公司、商管公司共同向常湘君支付租金26000元（按每月5200元，自2018年11月2日起计算至支付完毕止，暂计至2019年4月2日）；2.判令开发公司、商管公司、家居公司向常湘君交付位于洛阳新区××大道以西、××大道以北××时尚××宝广场××房产，并由开发公司、商管公司、家居公司将前述商业用房恢复独立商铺；3.由开发公司、商管公司、家居公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月15日，商管公司作为受托方系甲方与常湘君作为委托方系乙方就位于龙门大道与××大道交叉口××精品服饰广场内××号商铺签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定：委托经营期限五年整自2013年11月1日起至2018年11月1日止；自开元精品服饰广场正式开业之日起，前三年乙方不向甲方收取任何费用，第四年和第五年甲方就委托标的向乙方支付租金，年租金为43159.5元，合计86319元等等。2013年9月25日，开发公司作为出卖人与常湘君作为买受人就位于洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北暂定名为洛阳时尚淘宝广场2层75号的商业用房代码为740409号预测建筑面积为34.75平方米其中套内建筑面积20.1平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.65平方米的房产签订《商品房预售合同》一份，约定：总房价款为364458元，开发公司选择首付加贷款方式付款，其中首期款184458元，贷款18万元等等。2016年9月22日开发公司向郑州居然之家家居建材市场有限公司出具授权书载明：该公司已授权商管公司使用（包括常湘君商铺以及占用的土地在内）该土地及地上不少于43000平方米的商业用房用于开办居然之家商业卖场，授权期限为本授权盖章之日起至2026年12月31日，该授权不可撤销。2017年5月11日，开发公司作为出卖人与常湘君作为买受人签订《商品房预售合同补充协议》一份，约定：出卖人同意买受人以2013年与商管公司签订的《商铺委托经营管理协议》中约定的租金抵扣所欠房款，第四年租金43159元，第五年租金43159元，该租金逐年直接抵扣买受人所欠出卖人房款，出卖人向买受人出具第四年、第五年返租抵扣所欠房款的正规购房收据，抵扣房款后，按买受人购房款收据统计剩余购房款；出卖人负责开业后继续启动办理剩余房款的银行按揭贷款；与出卖人关联公司商管公司继续履行《商铺委托经营管理协议》，所以2018年11月1日前买受人商铺使用权尚属出卖人关联公司，2018年11月2日后续签8年《商铺委托租赁合同》等事由，按商场经营实际情况，双方协商待定等等。常湘君享有的产权是商铺现状已变为由原属于常湘君及其他同层产权人的多个概念上的独立空间连通后共同组成统一空间且由诸个同层统一空间叠加组成整体商场。经调解无果，致调解不能。一审法院认为：2013年9月15日，商管公司作为受托方系甲方与常湘君作为委托方系乙方就位于龙门大道与××大道交叉口××精品服饰广场内××号商铺签订《商铺委托经营管理协议》，2013年9月25日，开发公司作为出卖人与常湘君作为买受人就位于洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北暂定名为洛阳时尚淘宝广场2层75号的商业用房代码为740409号预测建筑面积为34.75平方米其中套内建筑面积20.1平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.65平方米的房产签订《商品房预售合同》，以及2017年5月11日，开发公司作为出卖人与常湘君作为买受人签订《商品房预售合同补充协议》，均应系各方的真实意思表示，三份合同没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。各方均应按合同约定享有权利和履行义务。据《商品房预售合同》，常湘君对该商场2层75号的商业用房代码为740409号预测建筑面积为34.75平方米的房产享有所有权。据《商铺委托经营管理协议》，常湘君享有租金收益权，商管公司享有统一经营管理权并负有向常湘君支付租金的义务，委托经营期限五年租金合计86319元（折合年租金17263.8元）。据《商品房预售合同补充协议》，常湘君享有自2018年11月2日始按商场经营实际情况与商管公司续签8年《商铺委托租赁合同》的权利，商管公司负有按商场经营实际情况与常湘君缔约的义务。截至目前，因常湘君享有的产权是商铺现状已变为由原属于常湘君及其他同层产权人的多个概念上的独立空间连通后共同组成统一空间且由诸个同层统一空间叠加组成整体商场，且该商场已授权商管公司至2026年12月31日期间用于开办居然之家商业卖场，现经营正常，常湘君诉求恢复为独立商铺实属客观不能。《商铺委托经营管理协议》约定的经营期限届满后，商管公司为运营该商场仍间接掌控常湘君及其他同层产权人的商铺，自2018年11月2日始至双方缔结新的《商铺委托租赁合同》时为止双方之间应属于不定期租赁，在该不定期租赁期间，商管公司应暂按以前年均租金17263.8元的标准向常湘君支付租金，待新的《商铺委托租赁合同》确定租金标准后，以新的租金标准为依据，与本案暂时的租金17263.8元作比较，多退少补。综上所述，常湘君诉求商管公司自2018年11月2日始至双方缔结新的《商铺委托租赁合同》时为止暂时按年租金17263.8元的标准向常湘君支付租金，证据充足，理由充分，应予以支持；常湘君其他的诉讼诉求，证据不足，理由不充分，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条和第二百三十六条规定，判决：一、商管公司自2018年11月2日始至双方缔结新的《商铺委托租赁合同》时为止暂时按年租金17263.8元的标准向常湘君支付租金；二、驳回常湘君的其他诉讼请求。一审案件受理费580元，减半收取290元，保全费320元，共计610元，由常湘君负担10元，由商管公司负担600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：常湘君与开发公司签订的《商品房预售合同》及其附件四合同补充协议、《商品房预售合同》补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。常湘君所购买的案涉商铺，属于产权式商铺，所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。商管公司在与常湘君协商未果的情况下，继续对涉案商铺所在的商场统一经营，符合合同约定。案涉《委托经营管理协议》到期后虽未续签合同，但商铺一直由商管公司经营管理，常湘君要求商管公司支付《委托经营管理协议》到期后继续占有使用商铺期间租金的主张，理由正当，于法有据。但《委托经营管理协议》约定前1-3年无租金，第4、5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情并无对应关系，不能反映真实的市场价格。商管公司同意按照其与其他商户签订合同的标准和常湘君签订合同并支付租金，常湘君认为该标准数额过低，双方无法达成一致意见。一审认定双方构成不定期租赁合同并依照案涉《委托经营管理协议》支付租金，系适用法律错误，本院予以纠正。关于常湘君要求支付租金的主张，因未提交证据证明双方对租金问题已经协商一致，其提交的计算租金的标准没有事实依据和法律依据，暂不予支持，可待证据充分后另行主张权利。综上所述，商管公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初1896号民事判决；二、驳回常湘君的诉讼请求。一审案件受理费580元，减半收取290元，保全费320元，共计610元；二审案件受理费232元，均由常湘君负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年六月十九日书记员  王静楠