山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终1081号上诉人（原审被告）：常庆民，男，1980年02月05出生，汉族，居民，住邹城市。上诉人（原审被告）:邹城市宏昌汽修有限责任公司，住所地：邹城市名泉路东首，统一社会信用代码91370883555203821L。法定代表人：常庆辉，公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：张光明，山东德衡（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方向成，男，1978年1月20出生，汉族，居民，住邹城市。委托诉讼代理人：田伯承，男，1968年3月9日出生，汉族，住邹城市。上诉人常庆民、邹城市宏昌汽修有限责任公司因方向成房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常庆民、邹城市宏昌汽修有限责任公司(以下简称宏昌汽修公司)上诉请求：依法撤销(2019)鲁0883民初1573号民事判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的“厂房租赁合同”应为无效合同，原审认定有效并判决给付被上诉人违约金违反法律规定。最高院《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被上诉人租于上诉人的厂房系无规划许可、无产权的临时建筑，双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，原审认定为有效合同与法相悖，无效合同应当按照《合同法》无效的规定处理，判决给付违约金更无法律依据。二、出租的房屋能够正常供电是出租方的正常合同义务，被上诉人出租于上诉人方的房屋不符合开办汽修厂的正常使用要求，不能实现租赁合同的目的，在被上诉人交付的房屋未达到出租房的使用条件前，上诉人有权行使先履行抗辩权，有权拒缴租金。根据租赁合同，双方明确约定，上诉人租赁涉案房屋系用以经营汽修厂，租期自2009年11月1日起至2019年11月1日止。上诉人租得后，投资30多万元进行了改造，以做汽车修理车间使用且一直按照约定正常交纳租金，但是，上诉人投资改造完成仅使用数月，自2010年6月起，因房屋所在的小胡村进行新农村改造，为实施拆迁，小胡村自此开始陆续对部分未达成拆迁协议的村民采取断电措施(包括被上诉人出租的房屋)，每次断电均数月之久，被上诉人家人每次找小胡村协调后，便恢复一段时间的供电，此严重影响了汽修厂的正常经营。2013年3月，出租房被彻底停水断电。断电期间，上诉人亦多次要求被上诉人予以协调以保持正常供电、维持出租房的正常使用效能，但因被上诉人回迁过程中强占了小胡村委最前排一套价值100多万的房子，因此小胡村委拒给其供电，为此，被上诉人协调无果。尽管因断电汽修厂不能正常经营，被断电期间，上诉人亦正常付了前两年的租金，第三、四年(即2011年11月1日后)的租金合同约定为每年3万元，上诉人亦给付了被上诉人2.5万元。停电、停水虽非被上诉人直接造成，但是，小胡村是与被上诉人存在拆迁关系，小胡村停水断电针对的是被上诉人，停水断电后上诉人从未与小胡村有过交涉，均是被上诉人与小胡村协调要求赔偿及恢复供电，被上诉人尽管没有主动断电，但停水断电与提供符合实现使用效能的房屋是两个法律关系，被上诉人作为出租人，应当全面履行自己的合同义务，其有义务向上诉人提供能够正常用电、可以正常进行汽修厂经营的房屋。该种状况一直维持至2017年初，被上诉人确无力协调恢复供电的情况下，上诉人方才通过诉讼、信访等方式进行维权，但因政府部门及小胡村始终答复没有对上诉人直接侵权而未果。“厂房租赁合同”明确约定“甲方(被上诉人)保证所出租的厂房符合国家对租赁房屋的有关规定”；“被上诉人因厂房权属瑕疵或非法出租房屋导致本合同无效时，应赔偿乙方(上诉人)损失”；“被上诉人提供的厂房不符合约定条件，严重影响生产经营，乙方有权解除合同”等等。被上诉人提供的租赁物仅使用数月即开始陆续断电无法正常使用，被上诉人作为小胡村村民，本身有权要求小胡村正常为其出租的厂房正常供电，但被上诉一直怠于亦无力履行该项义务，无法向上诉人提供可以正常供电的房屋。在被上诉人没有履行向上诉人交付可以正常供电的房屋前，上诉人依法有权行使先履行抗辩权，拒绝先行给付租金。三、上诉人行使自力救济期间不应交纳租金，即便交纳亦应减少退一步讲，虽然被上诉人在停水断电、无法经营、损失巨大的情况下，没有搬离租得的房屋，是以期待责任人对无法经营损失给予补偿而采取的合理、合法的自力救济措施，而被上诉人为了增加对抗拆迁的力量多获取补偿款，亦要求上诉人继续无偿占有房屋，否则，被上诉人自2011年最后一次收取租金后至2019年3月起诉近8年的时间，从未要求上诉人搬离或要求给付租金。根据上述事实，上诉人行使自力救济期间不应交纳租金，即便考虑交纳租金问题，也应当酌情减少而不应按照租赁物可以正常使用的状态全额缴纳。被上诉人的另一半院落(上诉人租用了一半)及其他村民的院落自停水断电后均一直闲置至今，同样未产生任何收益，因此，房屋未产生租金收益并非上诉人占有房屋所致，而是停水断电所致，上诉人不应为租金损失承担责任。综上，原审认定合同有效与法相悖，原审未考虑被上诉人未提供符合约定用途的租赁物的事实判决全额给付租金及违约金与事实及法律相违背，请上级法院查明事实，依法改判。当庭补充上诉理由：原审认定上诉人实际使用租期错误，按照合同约定租赁到期日为2019年11月1日，但上诉人实际搬走交还房屋的时间为2019年3月11日，原审判决全额给付租金与原告实际占用时间不一致，请求查明纠正。方向成辩称，一审法院依据双方签订的租赁合同及租赁补充合同都是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人都有约束力，一审判决认定事实清楚，我方证据充分，请求依法驳回上诉人上诉请求。方向成向一审法院起诉请求：一、地上厂房内外所有不动产附属物拆迁补偿款￥20万元全部归原告所有；二、依法判令两被告偿还原告租金及违约金合计￥48.6万元，及本案判决生效后的违约金（按月利率0.02计偿违约损失）；三、对两被告拆迁补偿款（包括营业经济利益损失）超过10万元以上的20%（即1/5）归原告所有10万元；四、各种诉讼费用由均由被告承担。一审法院认定事实，对当事人没有争议的事实予以确认。1.2009年11月10日，原告方向成（甲方）与被告常庆民（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定，原告方向成将其位于邹城市的700平方米厂房出租给被告常庆民，用于汽修厂使用；租赁期为2009年11月1日至2019年11月1日；2009年11月1日至2011年11月1日的租金为每年2万元，2011年11月1日至2013年11月1日的租金为每年3万元，2013年11月1日至2015年11月1日的租金为每年4万元，2015年11月1日至2017年11月1日的租金为每年5万元，2017年11月1日至2019年11月1日的租金为每年6万元，每年的租金于本年度的11月1日缴纳；租赁期内房屋修缮由乙方负责，自然灾害造成的严重损害由甲方负责；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：⑴不能提供厂房或所提供厂房不符合约定条件，严重影响生产经营，⑵甲方未尽厂房修缮义务，严重影响生产经营；乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租厂房：⑴未经甲方书面同意，拆改变动厂房结构，⑵损坏承租厂房，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，…⑸拖欠房租累计2个月以上；甲方违反本合同约定，提前收回厂房的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任，甲方因厂房权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该厂房，乙方按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。…（3）拖欠房租累计2个月以上的…免责条件：⑴因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；⑵因国家政策需要拆除或改造已租赁的厂房，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；⑶因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补…；2、2009年11月10日，原告与被告常庆民签订《关于厂房租赁合同补充协议》一份，载明：“⑴如出现政府拆迁租赁厂房地面（包括内外水泥地）地上厂房及原有附属物赔偿款归甲方所有，对乙方拆迁补偿超过10万元以上部分，乙方占五分之四，甲方占五分之一…；3、2013年10月1日，原告与被告宏昌汽修公司签订一份《关于厂房租赁金补充条款》，载明：“我邹城市宏昌汽修有限责任公司（以下简称公司）通过委托常庆民（公司内聘总经理）所租的方向成同志名泉路东首的厂房（厂房和厂房内外所造就的所有不动产设施及附属物仅出租使用权、所有权归出租人），我公司认可并接受常庆民与方向成之间于2009年11月份达成的《厂房租赁合同》，同时承诺：从2011年11月1日之后所欠租金累计到拆迁安置补偿之前，公司愿对所欠的租金承担连带责任保证。承租方保证人：邹城市宏昌汽修有限责任公司（印章）出租方：方向成（手印）”；4、邹城市千泉街道办事处小胡村委会分别于2010年6月1日、2011年6月13日、2012年1月6日、2013年3月13日向被告宏昌汽修公司发放通知四份，因政府调整小胡村新村建设规划，要求被告宏昌汽修公司停止经营、限期搬迁、限期拆除地上附着物，否则予以停电、停水；5、截止至原告起诉，被告宏昌汽修公司一直在经营场所留有一名公司人员看守设施设备。一审法院认为，原告方向成与被告常庆民签订《厂房租赁合同》和《关于厂房租赁合同补充协议》，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告与被告宏昌汽修公司签订的《关于厂房租赁金补充条款》，被告对宏昌汽修公司的印章的真伪提出异议，但是被告没有在规定期限内向本院递交书面鉴定申请，也没有提交其它相关证据证实自己的质证意见，本院认为该份补充条款系双方真实意思表示，合法有效。原告主张自签订租赁合同，被告仅给付了5万元租赁费，被告应给付拖欠的租赁费35万元（2×2+3×2+4×2+5×2+6×2-5），被告辩称实际给付租赁费6.5万元，但未提交证据予以佐证。被告辩称未给付租赁费的原因是1、租赁房屋年久失修，不能正常使用。按照法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但是被告没有提交其要求原告在合理期限内对房屋进行维修的证据、也没有提交其自行维修所花费的修缮费，且根据双方签订的《厂房租赁合同》第七条第一款的约定，租赁期内房屋修缮由乙方（即常庆民）负责。故，对于被告的这一辩称意见本院不予采信。2、被告辩称自2010年6月至2013年3月，由于租赁场所时时被小胡村停电，原告作为出租人不予以协调解决，严重影响了被告的正常营业，导致被告拒绝交纳剩余租赁费。根据被告在庭审中提交的被告宏昌汽修公司起诉邹城市千泉街道小胡村村民委员会、邹城市人民政府千泉街道办事处财产损害赔偿纠纷一案中诉称，“自2010年以来，因被告小胡村委会规划建设，在未对原告公司进行任何补偿的情况下，二被告强行给原告公司断电至今达7年之久…”可以得知，本案被告宏昌汽修公司因未与邹城市千泉街道小胡村村民委员会关于拆迁补偿达成一致意见，而导致被停电、停水，这一事实不是原告过错造成的。故，原告依照合同约定向被告常庆民交付租赁物，被告常庆民也应依照合同约定给付租金。关于原告主张的租赁违约金，应按照原被告双方在《厂房租赁合同》第十二条第一款的约定，被告拖欠房租2个月以上，违约金按总租金的20%支付，即40万元×20%=8万元。另，被告宏昌汽修公司应遵守《关于厂房租赁金补充条款》的约定，对被告常庆民所欠租金承担连带保证责任。关于原告的第一项和第三项诉讼请求，被告不认可，原告没有提交相关证据相佐证，本院不予支持。被告宏昌汽修公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其权利的放弃，由此产生的不利法律后果由其自行承担。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告常庆民于判决生效之日起十日内给付原告方向成剩余租金35万元及违约金8万元；二、被告邹城市宏昌汽修有限责任公司对于上述欠款承担连带保证责任；三、驳回原告方向成的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5830元，保全费4520元、保费1200元由原告方向成负担1955元，由被告常庆民负担9595元（原告已垫付，被告支付给付原告）。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。针对涉案厂房，方向成在一审时提交了邹房权证邹城镇字第**房屋所有权证复印件，常庆民对该证书的真实性提出异议，方向成在二审期间的辩称为“涉案出租物系方向成父亲的房屋，系政府对方向成父亲划拨的土地”，常庆民在二审期间提交的信访答复显示“涉及该宗土地上房屋，没有房屋产权证件及建设审批手续”，方向成未能提供涉案厂房的建设工程规划许可证，故常庆民关于双方签订的《厂房租赁合同》应为无效合同及不应支付违约金的上诉主张，理由成立；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，常庆民租赁涉案房屋系用以经营汽修厂，但邹城市千泉街道办事处小胡村委会分别于2010年6月1日、2011年6月13日、2012年1月6日、2013年3月13日向宏昌汽修公司发放通知四份，因政府调整小胡村新村建设规划，要求宏昌汽修公司停止经营、限期搬迁、限期拆除地上附着物，否则予以停电、停水，且确实存在较长时间的停电、停水事实，客观上对常庆民、宏昌汽修公司的正常经营产生较大影响，应适当减少占有使用费的交纳，本院酌情认定常庆民、宏昌汽修公司按70%的标准予以交纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1573号民事判决第二、三项；二、变更山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1573号民事判决第一项为：常庆民于判决生效之日起十日内给付方向成占有使用费24.5万元；三、邹城市宏昌汽修有限责任公司对于上述欠款承担连带保证责任；四、驳回方向成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5830元、保全费4520元、保费1200元，由方向成负担7950元，由常庆民负担3600元。二审案件受理费7750元，由方向成负担3334元，由常庆民负担4416元。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年六月十五日书记员  李梦琦