广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2016号上诉人（原审被告）：广州壹定得投资管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：萧伟林，广东瀛双律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄美晨，女，住广东省普宁市。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：童某1。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：童某1。被上诉人（原审被告）：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：童某1。上诉人广州壹定得投资管理有限公司（下称壹定得公司）因与被上诉人黄美晨、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（下称宝盈大沥分公司）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（下称宝盈公司）、佛山市悦心物业管理有限公司（下称悦心公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15945号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人壹定得公司上诉请求：1.撤销一审判决第七项，依法改判为壹定得公司无需向黄美晨退还委托费用126797元；2.本案诉讼费用由黄美晨承担。事实和理由：壹定得公司对一审判决解除壹定得公司与黄美辰于2018年7月29日签订的《设计、装修及家具家电代购合同》无异议，但壹定得公司认为，一审判决壹定得公司应退还委托费用126797元予黄美辰无事实和法律依据，理由如下：一、壹定得公司为履行《设计、装修及家具家电代购合同》作了巨大努力及付出巨大财力，一审法院混淆合同前期履约范围。如一审判决所述，壹定得公司签订《设计、装修及家具家电代购合同》后为顺利履行该合同，先后与案外人广州盛某装修设计有限公司（下称盛某公司）签订《设计项目委托合同书》、《装修工程合同书》，并通过银行转账方式按合同约定向盛某公司支付合同首期款项45000元，盛某公司在收到壹定得公司首期款后亦完成装修效果图及平面图交付给壹定得公司，壹定得公司原计划黄美晨将房屋交付壹定得公司装修后将效果图交付黄美晨。壹定得公司已在收到效果图后支付设计尾款5700元给盛某公司。同时，为配合佛山市禹某酒店管理有限公司（下称禹某酒店管理公司）验收要求，壹定得公司亦在合同签订后与禹某酒店管理公司签订《家电代购委托协议》，并向禹某酒店管理公司支付了家电配置采购费9159元。壹定得公司签订《设计、装修及家具家电代购合同》后一直为履行合同做准备，且壹定得公司已为履行该合同支付了前期费用共69859元。一审法院仅查明壹定得公司未进场对案涉房屋进行装修，忽视了壹定得公司为履行该合同前期付出的成本（包括但不限于壹定得公司支付上文所述前期费用、持续与盛某公司、禹某酒店管理公司就案涉房屋装修的沟通成本、盛某公司与禹某酒店管理公司就案涉房屋装修付出的成本等），一审判决违背事实依据，缺乏足够公平性和公正性。二、一审判决壹定得公司全额退还黄美辰委托费用126797元违反《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，请求二审法院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，如前所述，壹定得公司为履行《设计项目委托合同书》已支付了前期总费用共69859元。另，根据壹定得公司一审提交材料显示，盛某公司已收取壹定得公司全部装修款并交付装修设计成功，壹定得公司与盛某公司签订的《设计项目委托合同书》已履行完毕。换言之，壹定得公司支付给盛某公司的15700元房屋设计款项即使本案结束后，壹定得公司通过另诉也难以要求盛某公司退回，此其一；其二，对于壹定得公司与盛某公司、禹某酒店管理公司签订的《装修工程合同书》《家电代购委托协议》，壹定得公司已支付部分费用，且盛某公司、禹某酒店管理公司必定已为履行该合同在做了前期准备工作（包括但不限于与第三方公司采购并支付定金等）。一审法院若认为本案《设计、装修及家具家电代购合同》应予解除，则应具体核定壹定得公司前期履约损失和履约沟通成本、酌定盛某公司和禹某酒店管理公司前期履约成本。在有足够证据证明壹定得公司为履行合同支付相关费用情况下，一审法院为核定壹定得公司损失即判处解除《设计、装修及家具家电代购合同》并判令壹定得公司全额退还委托费用126797元违反法律依据，请求二审法院予以纠正。综上，壹定得公司为履行《设计、装修及家具家电代购合同》付出了巨大的人力、物力，在现有证据可证明壹定得公司损失的情况下，一审法院漠视壹定得公司为履行合同付出的前期成本，事实认定及法律适用错误，请求二审法院全面查明本案事实，依法作出公正判决。黄美晨向一审法院提出诉讼请求：1.解除黄美晨与宝盈大沥分公司于2018年7月29日签订的《物业使用权出让合同》；2.解除黄美晨与悦心公司于2018年7月29日签订的《物业管理合同》；3.解除黄美晨与壹定得公司签订的《设计、装修家具家电代购合同》；4.宝盈大沥分公司返还黄美晨76203元、悦心公司返还黄美晨押金3000元、壹定得公司返还黄美晨126797元、宝盈大沥分公司赔偿合同约定的违约金30000元予黄美晨；5.宝盈公司对宝盈大沥分公司的债务承担共同清偿责任；6.宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司、壹定得公司承担案件诉讼费用。一审法院查明：2010年10月29日，案外人佛山市南海区某股份经济合作社（甲方）与宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区某小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2018年7月29日，宝盈大沥分公司（甲方）与黄美晨(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区的宝盈广场A区七、八层**乐家七层自编号为***号公寓（以下简称涉案物业）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为19.64平方米，使用权性质为商业。出让期限从2019年1月1日起至2038年12月31日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定期限的使用权。赠送的使用权期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金76203元及物业水电管理按金3000元。在使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。该公寓的实际交付时间为2019年1月1日，如甲方延期交付物业，每一个自然月的01日赔付违约金2000元整，在物业延期交付日期达到三个自然月后（即2019年3月31日），物业仍然无法交付给予乙方使用的，乙方有权申请解除本合同，甲方基于合同解除，退回该物业使用权的出让金外，一次性赔付违约金30000元。5*乐家实行统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行装修及前期物业管理。甲方知悉乙方将本物业交付予第三方酒店管理公司或第三方租户进行居住/办公使用，前五年租赁期间所有的公共水电费用均由第三方实际使用人承担。该合同附有涉案物业所在位置平面图。同日，悦心公司（甲方）与黄美晨（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方对5*乐家物业提供物业管理服务，乙方拥有涉案物业合法使用权，本合同与《物业使用权出让合同》互为不可或缺之组成部分，乙方签订《物业使用权出让合同》的同时签订本合同，接受甲方提供统一物业管理服务，甲方收取乙方的物管费用，标准为1.8元/平方米/月。在缴纳租赁费用的同时乙方应交付物业服务押金3000元，物业管理费交付时间为按每月的1日开始收取，物业费用为乙方已签署该物业交付确认当天开始。等等。同日，黄美晨（甲方）与壹定得公司（乙方）签订《设计、装修及家具家电代购合同》，约定乙方接受甲方委托，根据黄美晨与禹某酒店管理公司签订的《房屋租赁合同书》所涉物业的交付标准，于2019年1月1日前完成对物业的设计、装修并购买家具家电配置到涉案物业内，甲方向乙方支付委托总费用126797元，该费用包括《设计、装修及家具家电配置清单》所列物品的安装、运输等费用。双方同意本合同所涉及的物业设计、装修或家具、家电等一律由禹某酒店管理公司代为验收，经其验收合格或其向甲方支付首期租金时视为乙方全部完成本合同受托事项并符合《房屋租赁合同书》的交付标准。等等。黄美晨于2018年7月21日向壹定得公司支付101000元，于2018年7月29日向壹定得公司支付22999元、4488元，于2018年7月29日向宝盈大沥分公司支付28999元、35999元、4205元，于2018年7月29日向拉卡拉支付股份有限公司支付6310元。壹定得公司确认黄美晨于2018年7月19日支付诚意金现金2000元、2018年7月21日转账101000元、2018年7月29日转账4488元、22999元、6310元予壹定得公司，其中22999元中有10000元是黄美晨转账错误，壹定得公司已将该款项转账给了宝盈公司。2018年7月29日，宝盈大沥分公司出具两份收据，确认收到黄美晨租用涉案物业投资款76203元、物业使用权按金3000元。同日，壹定得公司出具收据，确认收到黄美晨租赁涉案物业的设计、装修及家私家电代购委托费用126797元。另查明一，壹定得公司持有一份落款日期为2018年5月16日的《家电代购委托协议》，甲方为壹定得公司，乙方为禹某酒店管理公司，约定乙方接受甲方委托，根据《家电配置清单》的型号及规格，于2019年1月1日前购买家电并配置到宝盈广场A区七、八层5*乐家的指定房屋内，甲方应向乙方支付每间房屋购置费9159元；等等。壹定得公司持有一份落款日期为2018年7月23日的《设计项目委托合同书》，甲方为壹定得公司，乙方为盛某公司，约定甲方委托乙方对涉案物业进行室内装饰设计、软装配饰；乙方于签订设计项目合同之日起10个工作日内交付方案，在甲方确定方案后25个工作日内完成全部施工图制作交付甲方；设计取费共计15700元，合同签订时甲方支付10000元，在完成设计方案文件后支付5700元，乙方收款账户：收款人（陈凯凡）；等等。壹定得公司持有一份落款日期为2018年7月23日的《装修工程合同书》，甲方为壹定得公司，乙方为盛某公司，约定甲方委托乙方对涉案物业进行施工、安装，工期为60天，具体开工日期以甲方通知进场日期为准；合同总价暂定64000元，合同签订后甲方支付第一期工程款35000元给乙方，乙方安排订购装修材料、软装配饰、家具装饰等和入场进行施工，在乙方完成室内装修施工时三日内甲方需支付第二期工程款19000元给乙方，经验收合格后十日内支付余款10000元；乙方收款账户：收款人（陈凯凡）；等等。2018年7月23日，王某的银行账户向陈某凡转账支付45000元，向梁*佳的银行账户转账9159元。壹定得公司陈述王某系其公司财务。壹定得公司持有禹某酒店管理公司于2018年7月20日出具的收据，确认收到涉讼物业业主支付的9159元。壹定得公司持有盛某公司于2018年7月23日出具的收据，确认收到壹定得公司设计费10000元、第一期工程款35000元；以及于2018年8月31日出具的收据，确认收到壹定得公司设计费尾款5700元。另查明二，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证，其中地上11层、地下**，总建筑面积为86518.48平方米。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明三，宝盈大沥分公司、悦心公司、壹定得公司于2019年7月25日收到案件起诉状及应诉材料。诉讼中，黄美晨陈述：宝盈广场7-8楼每一间房屋都没有进行过装修。壹定得公司陈述：由于黄美晨一直没有交付涉讼房屋给壹定得公司，壹定得公司无法进行实际的装修，只能进行前期的工作。一审法院认为，黄美晨与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定黄美晨是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，黄美晨与宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定将涉案物业出租给黄美晨的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业管理服务合同》《设计、装修及家具家电代购合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》约定宝盈大沥分公司应于2019年1月1日交付涉案物业，2019年3月31日仍未交付的，黄美晨有权解除合同。黄美晨主张宝盈大沥分公司未按照合同约定交付涉案物业，宝盈大沥分公司作为义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明已履行交付涉案物业予黄美晨的义务，应承担举证不能的法律后果。因此，黄美晨有权单方解除合同，法院确认该合同中的有效约定于宝盈大沥分公司收到案件应诉材料当日即2019年7月25日解除。黄美晨与悦心公司签订的《物业管理服务合同》、黄美晨与壹定得公司签订的《设计、装修及家具家电代购合同》均为《物业使用权出让合同》的从合同，《物业使用权出让合同》解除，黄美晨诉请解除《物业管理服务合同》《设计、装修及家具家电代购合同》，法院确认《物业管理服务合同》《设计、装修及家具家电代购合同》于悦心公司、壹定得公司收到案件应诉材料当日即2019年7月25日解除。黄美晨所支付的物业使用权出让金及物业水电管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权出让合同》超出二十年的约定无效，有效约定亦解除，故宝盈大沥分公司应返还已收取的物业使用权出让金76203元及物业水电管理按金3000元予黄美晨。双方约定宝盈大沥分公司未依约交付涉案物业导致合同解除的，应向黄美晨赔付违约金30000元。因此，黄美晨诉请宝盈大沥分公司返还76203元、赔偿违约金30000元，法院予以支持。黄美晨提供的3000元收据由宝盈大沥分公司出具，悦心公司并未收取黄美晨任何款项，故法院对黄美晨主张悦心公司返还押金3000元的请求不予支持。因宝盈大沥分公司未向黄美晨交付涉案物业，黄美晨与壹定得公司签订的《设计、装修及家具家电代购合同》无法履行，黄美晨对此不存在过错，壹定得公司尚未施工，故应返还黄美晨已支付的全部委托费用126797元。黄美晨的相应诉讼请求，法院予以支持。宝盈大沥分公司为宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，宝盈公司应对宝盈大沥分公司案件债务承担责任。宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认黄美晨与宝盈大沥分公司于2018年7月29日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认黄美晨与宝盈大沥分公司于2018年7月29日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年7月25日解除；三、确认黄美晨与悦心公司于2018年7月29日签订的《物业管理服务合同》于2019年7月25日解除；四、确认黄美晨与壹定得公司于2018年7月29日签订的《设计、装修及家具家电代购合同》于2019年7月25日解除；五、宝盈大沥分公司、宝盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金76203元予黄美晨；六、宝盈大沥分公司、宝盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予黄美晨；七、壹定得公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还委托费用126797元予黄美晨；八、驳回黄美晨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，由黄美晨负担22.5元，由宝盈大沥分公司、宝盈公司负担2397.5元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为壹定得公司应否退还委托费用126797元予黄美晨。本案中，黄美晨与壹定得公司签订了《设计、装修及家具家电代购合同》，黄美晨与壹定得公司之间形成委托合同关系。由于《设计、装修及家电代购合同》系《物业使用权出让合同》的从合同，而案涉《物业使用权出让合同》因宝盈公司及宝盈大沥分公司的违约行为而解除，故黄美晨与壹定得公司签订的《设计、装修及家电代购合同》因失去履行基础亦应予以解除，壹定得公司对此也不持异议，双方争议的焦点为壹定得公司返还委托费用时应否扣除支出的费用。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”本案中，黄美晨已预付壹定得公司处理委托事务的费用，壹定得公司亦将其中部分费用用于处理委托事务，但由于该部分费用大部分用于履行案涉委托事务的前期准备工作，壹定得公司尚未实际施工，黄美晨亦未实际受益，故壹定得公司支付的该部分费用是否最终无法收回，是否最终转化为确定的损失在本案中均未有证据予以体现，故本院在本案中对壹定得公司主张扣除该部分费用不予支持。壹定得公司若有新的证据证明其因履行与黄美晨之间的《设计、装修及家具家电代购合同》而实际造成损失的，其可另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。壹定得公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2835.94元，由广州壹定得投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年六月十六日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏