广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初2627号原告:阳江市绿浩房地产开发有限公司。住所地：广州市白云区**************。（《诉讼文书送达地址确认书》载明原告的送达地址为：广州市白云区**************，联系人王艳梅，联系电话152*****990）法定代表人：陈志华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王艳梅，该公司员工。被告：臧玲，女，1984年11月2日生，汉族，住连云港市新浦区*****************，公民身份号码：320************349。原告阳江市绿浩房地产开发有限公司（下简称绿浩房地产公司）与被告臧玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿浩房地产公司的委托诉讼代理人王艳梅、被告臧玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿浩房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为：20181000085）已于2019年7月23日解除；2.被告向原告支付违约金82486.4元（按总房价款的10%为标准计算）；3.被告协助原告办理撤销合同备案、注销预告登记、涂销抵押登记、退物业维修基金等手续并承担全部费用；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1.确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为：20181000085）已于2019年7月23日解除；2.被告向原告支付违约金人民币82486.4元（按总房价款的10%为标准计算）；3.被告协助原告办理撤销合同备案、注销预告登记、退物业维修基金等手续并承担全部费用；4.本案诉讼费6024元由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为：20181000085，以下简称“合同”）及补充协议，合同约定由被告向原告购买原告开发建设的阳江绿地中心B区9幢29层2902房。该房产总金额为824864元，被告以分期支付方式付款，第一期款227459元（不包含定金2万元）于2018年8月30日前支付，第二期款164973元于2018年11月26日前支付，第三期款164973元于2019年5月26日前支付，第四期款247459元于2019年8月26日前支付。合同还约定，被告逾期未付款超过7日，原告有权解除合同，被告需支付总房价款的10%作为违约金给原告。现经催缴，被告到期购房款412432元仍逾期未付。被告的行为严重违反了合同义务，原告有权根据合同的约定依法解除合同并追究被告的违约责任。因此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告臧玲答辩称：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》违反了法律规定，依法予以解除，合同解除后原告应全额退还被告先期缴纳的购房款412432元。《商品房买卖合同（预售）》是原告单方制作的格式条款，合同关于逾期付款违约金、合同解除权的相关规定排除、限制了被告作为消费者的权利。合同中约定首期房价款应于2018年8月30日前支付，但该时间原告尚未取得商品房预售许可证，且合同尚未签署，该条款还限定被告应于2019年8月16日前付清全部房款，合同约定原告交付商品房的时间是2020年10月31日，原告作为商品房的出卖方在商品房交付前提前设定了被告的违约责任，加重了消费者的责任负担，且原告对商品房作为大额消费行为没有事先采取合理的方式提醒免除或限制被告作为消费者的权利并加以充分说明，合同应不受法律保护，依法应予解除；2.原告未在法定期限内行使合同解除权，解除权消灭，其关于合同违约金的主张不能成立。原告于2019年7月22日向被告发出《解除通知函》，直至2020年4月提起诉讼，原告未在催告发出三个月期限内向被告行使解除合同的诉讼，已丧失法定的合同解除权。合同第八条属于格式条款，应属无效。即使该约定成立，关于违约金的设定也应按照合同中关于“按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金”约定执行，即未付房款的10%为41243.2元；3.被告迟延履行的违约责任与被告无关，其法律责任和法律后果应由原告负担。被告已经实际支付了合同总价款的50%，不存在恶意履行或拒不履行合同及支付剩余购房款的情形，且因第三方银行问题导致合同不能按期履行的责任与被告无关。原告作为专业的房地产开发商，在被告购房之初，原告的销售人员已掌握并熟悉被告作为购房者是否具备银行商业贷款的资质和条件，如果被告本身不具备贷款条件，原告应当及时告知并终止合同的发生，原告的忽视或放任合同的执行导致的不利后果，原告将上述不利风险转嫁给被告，违反公平原则；4.原告关于主张被告协助办理撤销合同备案、注销预告登记、涂销抵押登记、退物业维修基金等手续产生的费用的诉讼请求没有事实及法律的依据。违约金是相对于债权债务的发生而成立，本案涉及的商品房买卖合同事实上并未完全履行，原告以单方合同未完全履行的责任归咎于被告，并要求原告承担违约金及相关费用，于法无据。原告如果继续主张合同解除，原告除了承担退回已收取被告全额款项及利息外，同时应向被告双倍返还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年8月26日，原告绿浩房地产公司（甲方）与被告臧玲（乙方）签署《阳江城际空间站定向开发预约合同》，约定：乙方于2018年8月26日预约定制部分为广东省阳江市江城区*******阳江绿地中心B区9幢29层2902单元的物业，建筑面积为104.11平方米；单价为人民币7923元/平方米，成交总价约为824864元；签署本合同当日内乙方向甲方支付21%，即153221元首期定制款，乙方于甲方通知后3日内，乙方向甲方支付9%，即81643元第二期定制款，乙方接到甲方通知后3日内与甲方签订《商品房买卖合同》并当日内完成按揭手续办理，按揭额为成交总价的70%，即570000元；等等内容。2018年10月5日，原告绿浩房地产公司（出卖人）与被告臧玲（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181000085）及《补充协议》，合同主要约定：通讯地址为江苏省连云港市新浦区*****************，联系电话188*****911；买受人向出卖人购买位于阳江市江城区*******阳江绿地中心B区9幢29层2902房，预售许可证号为阳预许证字2018063号，建筑面积共104.11平方米（其中套内建筑面积83.97平方米，公共分摊建筑面积20.14平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米9823.32元，房屋总价款为824864元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金贰万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人采取分期付款方式付款：买受人应当在2019年8月26日前分4期支付该商品房全部价款，首期房价款227459元，应当在2018年8月30日前支付；买受人须于2018年11月26日前付清164973元；于2019年5月26日前付清164973元；于2019年8月26日前付清247459元；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列方式处理：1、逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同关于交付期限的约定：出卖人应当在2020年10月31日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”条件；出卖人和买受人在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以《信函》方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《补充协议》约定：甲乙双方经协商一致，订立如下补充协议，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充：乙方臧玲的通讯地址为广州市萝岗区******绿地中央广场；第七条第10款约定：乙方未按《商品房买卖合同》第七条约定按时支付房款，或未支付其他乙方应付之住宅专项维修资金、税费，或未按本补充协议第十一条约定向甲方补足应补房款及因此增加的是非，每逾期一日，乙方应按总房款的0.02%向甲方支付违约金；逾期超过7日的，甲方有权单方面解除本合同，并按本补充协议第二十三条第二款执行。第二十三条第2款约定：因甲方或乙方原因导致本合同解除的，违约方应按该商品房总价款的10%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、涂销预告登记、涂销抵押登记等手续的全部费用；第二十三条第4款约定：甲方或乙方按《商品房买卖合同》及补充协议的约定行使解除权时，自解除合同通知送达对方之日，本合同解除；等等内容。签订上述合同后，被告向原告支付了定金两万元（收据两张，每张收据载明定金1万元）及首期款227459元（收据两张，其中一张载明首期款64238元，一张载明首期款163221元）；于2018年12月24日支付了购房款164973元（收据一张），共计支付购房款412432元。被告未能按照合同约定支付剩余购房款412432元。原告于2019年7月22日邮寄一份《解除通知函》给被告，载明：“您于2018年10月5日与我公司签订了《商品房买卖合同》、补充协议、前期物业服务合同、临时管理规约以及其他法律文书（以下简称“买卖合同”），约定由您购买我公司开发的阳江城际空间站项目B区9幢2902号商品房。根据合同约定，您应在合同签订当日缴纳第一期房款¥247459元，应在2018年11月26日缴纳第二期房款¥164973元，应在2019年5月26日缴纳第三期房款¥164973元，应在2019年8月26日缴纳第四期房款¥247459元。截止本通知出具之日，您尚未支付¥164973元，已经逾期57天，根据买卖合同约定，我公司有权解除合同，同时，您应向我公司支付违约金共计¥82486元整。为维护我公司的合法权益，现我公司致函郑重通知您：1、自您收到本通知书之日起，您与我公司签订的买卖合同解除；我公司有权将您拟购买的房屋另行销售；2、我公司将在您收到本通知书后的5个工作日内，在您已支付的购房款中扣除违约金，如今已支付的购房款不足以支付该违约金，我公司有权继续追偿；3、请您在收到本通知书后5个工作日内，向我公司提供您的退款账号，并携带合同、首付款收据、发票等资料来我公司售楼部办理退款手续。否则，由于延期办理退款手续造成的任何损失由您自行承担，与我公司无关。”。上述通知函邮寄至《商品房买卖合同》的补充协议中约定的通讯地址广州市萝岗区******绿地中央广场，快递单号查询显示该快递已于2019年7月23日投递并签收。2020年3月30日，原告向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告主张签订《商品房买卖合同》是原告尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证，并主张涉案房屋尚未缴纳物业维修基金。庭审后，原告向本院提供《广东省阳江市商品房预售许可证》载明涉案房屋所在的阳江绿地中心B区9幢于2018年9月14日办理了预售许可，预售许可证号即为《商品房买卖合同》中载明的预售许可证号：阳预许证字**。并确定涉案房产尚未缴纳物业维修基金，明确原告的第三项诉讼请求为：被告协助原告办理撤销合同备案手续、注销预告登记手续。另，被告在庭审中主张其未收到被告邮寄的《解除通知函》，但其在庭审中对广州市萝岗区******绿地中央广场的通讯地址予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同签署时原告亦取得了涉案房屋的预售许可证，故应为有效合同，原、被告应按合同约定履行各自的义务，被告应在约定期限内支付购房款，原告应在约定期限内交付符合合同约定交付条件的房屋，任一方未完全履行合同约定义务均约定了违约责任，原、被告双方的权利义务并没有不公平或不对等的情形。虽然《阳江城际空间定向开发预约合同》约定的购房款支付方式与《商品房买卖合同（预售）》约定的不同，但被告作为购房者，可以选择分期付款或者银行贷款方式支付购房款，但无论选择何种付款方式，如期支付购房款为其主要的合同义务，签署合同时被告亦应明确知晓购房款的金额及支付方式，被告在《商品房买卖合同（预售）》上签名并按期支付了前两期购房款，足以证明被告对合同内容是清楚知晓的，原告在合同中约定逾期付款的违约责任，未违反法律的有关规定，合同内容为双方当事人的真实意思表示，故对被告主张逾期付款违约责任条款属于格式条款应属无效的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。按涉案合同的约定，被告应在2019年5月26日缴纳第三期房款164973元，应在2019年8月26日缴纳第四期房款247459元，如未按合同约定时间付款逾期超过7日的，原告有权解除合同，并要求被告按商品房的总房价10%支付违约金。被告逾期支付购房款后，原告于2019年7月22日向被告发出《解除通知函》，通知被告解除双方所签订的合同，要求被告支付逾期付款违约金82486.4元（824864元×10%），并无不当，予以准许。为此涉案的《商品房买卖合同（预售）》在被告收到即2019年7月23日已经解除。现原告主张双方于2018年10月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181000085）于2019年7月23日解除，要求被告协助办理撤销合同备案手续、注销预告登记手续，并支付逾期付款违约金82486.4元，于法有据，本院予以支持。至于原告已收取的首期购房款412432元，原告应依法退还给被告。原告按照《补充协议》约定的通讯地址邮寄《解除通知函》给被告，且经查询该快递显示妥投签收。被告主张其未收到上述通知函，本院不予采纳。被告主张应按未付购房款的10%计算违约金，与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原、被告于2018年10月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181000085）已于2019年7月23日解除；二、被告臧玲应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181000085）撤销合同备案手续、注销预告登记手续；三、原告阳江市绿浩房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还已收取的首期购房款412432元给被告臧玲；四、被告臧玲应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金82486.4元给原告阳江市绿浩房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6024元，由被告臧玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 杨冬霞二〇二〇年六月二十二日法官助理 李成香书 记 员 冯奕馨附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。