江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初7593号原告：李威，男，1984年6月17日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：李婷，江苏华天人律师事务所律师。被告：杨西，男，1963年4月15日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：刁梅林，江苏东方金牛律师事务所律师。原告李威与被告杨西房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李威及其委托诉讼代理人李婷、被告杨西及其委托诉讼代理人刁梅林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李威向本院提出诉讼请求：1、依法确认2017年4月20日原告和被告杨西签订的《租赁合同》是无效合同；2、请求判令被告赔偿原告损失582450.2元；3、本案诉讼所涉费用由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：被告赔偿原告损失575126.2元。事实和理由：2008年6月30日，东海县民政局与田某签订《房屋租赁协议》，约定东海县民政局将东海县牛山镇和堂村的房屋出租给被告田某，房屋可用部分共计36间，房屋租赁期限10年，自2008年6月30日起至2018年6月30日止。2015年8月20日，田某与被告杨西签订《房屋租赁合同》，约定田某将上述房屋转租给杨西，合同签订后，由杨西以田某的名义向东海县民政局交纳2016年至2018年度租金，年租金4万元。2015年11月16日，被告杨西将涉案房屋中的27间房屋转租给陈某,年租金5万元，租赁期限自2016年1月1曰至2022年1月1日止，陈某租赁该房屋用予开办幼儿园。2017年4月20日，被告杨西与原告签订了《租赁合同》，将涉案房屋另-部分门面房转租给原告用于开超市，年租金10万元，租赁期限自2017年5月10日至2022年5月10日。合同签订后，原告将2019年4月30日前的租金交纳给被告杨西。原告租赁该房后对涉案房屋进行了装饰装修和经营投入。2018年9月4日，东海县民政局诉至法院要求收回涉案房屋，经两审法院审理，最终判决原告向东海县民政局返还房屋，并支付逾期腾房造成的损失。且经连云港市中级人民法院确认民政局和田某之间的租赁协议无效，田某和被告杨西之间的签订的租赁协议也无效。原告认为，即然对于该涉案房屋的租赁协议一开始就是无效的，那么原告与被告杨西之间签订和租赁合同也是无效，原告为开超市已对涉案房屋进行了装饰装修，现返还房屋给原告造成了巨大的损失,根据法律规定及合同约定，被告应该赔偿原告的损失。被告杨西辩称，对于原告诉求第一项要求依法确认2017年4月20日双方签订的租赁合同无效的主张，答辩人认为已经连云港市中级人民法院生效判决确认，没有争议，原告再行提出主张，属于重复诉讼。原告诉求第二项要求赔偿损失582450.2元没有事实及法律依据。根据上述生效判决认定：本案合同无效的原因是基于民政局与田某签定的租赁合同无效，故相应转租合同也无效。因此，合同无效的原因非答辩人造成，原告在转租时对此情形非常清楚，是原告坚持要求转租的，原告装修未依租赁合同约定报经被告确认同意，擅自装修，属恶意装修，构成侵权行为，原告应当承担侵权责任。《合同法》第223条第2款规定；“承租人未经出租人同意，对出租物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”最高人民法院《城镇房屋租赁合同解释》第13条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由出租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据上述规定，对于装修费用，出租人不仅不予补偿，承租人应将增添的附属物拆除，恢复房屋原状。拆除过程给承租人造成损失的，承租人应当给予赔偿。答辩人保留诉权。虽然合同无效，但原告已经实际使用房屋两年多,而且仍然在继续使用房屋，原告使用的房屋是答辩人经过土地所有人和堂村委会的同意建设，原告既然使用房屋，就应该支付费用。答辩人对民政局的房屋租金一直在履行。现原告仅缴纳房屋费用至2019年4月30日，原告还在继续使用房屋，答辩人保留追偿后续房屋费用的权利。综上所述，原告部分诉求己经生效判决确认，根据一事不再审原则，其他诉求无事实与法律依据，请求法院驳回诉求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月20日，原告李威（乙方）与被告杨西（甲方）签订《租赁合同》一份，合同部分内容如下：第一条：出租房坐落地址：和平东路锦秀家园南门对面门面房面积约六百平方（京师鹏程幼儿园东面）。第二条：租赁期限从2017年5月10日起至2022年5月10日，为伍年。第三条：年租金10万元并一次性付清当年租金。第四条：租金的支付方式：按年预交，每年四月二十日前交清下一年租金。第五条：甲方责任。3、出租期间，如因特殊情况，甲方确需收回房屋的，必须以书面形式通知乙方，经双方协商，退回乙方交的承租期内剩余的租金及装修和经营带来的损失并解除房屋租赁合同。5、甲方必须确保乙方所租用房屋的权属无争议，否则造成的损失由甲方承担。第六条：乙方责任。3、租赁期间，乙方不得改变房屋的结构和用途，乙方如因经营需装修房间时，需向甲方写出书面改造计划书，征求甲方同意及相关部门批准方可装修。第七条：违约责任。本合同自签订之日起生效，任何一方不得擅自终止或变更合同的任一条款，如有一方违约，除承担违约金3万元外，还应赔偿另一方因此造成的经济损失。合同签订后，原告李威将其租赁的房屋进行装修用于开超市，并向被告支付租金至2019年5月10日。另查明，2018年9月4日，东海县民政局向东海县人民法院提起诉讼，要求田某、陈某、李威、第三人杨西返还租赁房屋36间及附属设施并赔偿损失。东海县人民法院作出（2018）苏0722民初7452号民事判决书，该判决书中查明事实如下：2008年6月30日，东海县民政局（甲方）与田某（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于东海县牛山镇和塘村的房屋出租给乙方，房屋可用部分共计36间，其中带卫34间，普通间4间，每间面积15㎡；室内附属设施，A室内固定设施：吊扇36个，卫生用具36套，华扬太阳能1个，B其他机械、物品、设施：电动缝纫机4台、电动锁边机1台、锁扣眼机1台、剪刀1把、电熨斗2把、烫衣台1个、单人床6张、塑料筐8个、白色方凳10条；房屋用于乙方经营及办公用房，除双方另有约定，不得随意改变房屋用途；房屋租赁期限10年，2008年6月30日起至2018年6月30日止；房屋租金前三年每年3万元，第四年至第十年4万元，附属设施使用期限及租金，乙方使用甲方附属设施每年缴纳1万元，共交3年，三年后机器归乙方所有，甲方须于合同签订后一周内出资将房屋修缮完毕交于乙方，另外双方还就其他事项进行了相关约定。2015年8月20日，田某与第三人杨西签订《房屋租赁合同》，约定田某将上述房屋转租给杨西。上述合同签订后，由杨西以田某的名义向东海县民政局交纳2016年至2018年度租金，年租金4万元。2015年11月16日，杨西将案涉房屋中的27间房屋（含小院）转租给陈某，年租金5万元，租赁期限自2016年1月1日起至2022年1月1日止，陈某租赁该房屋用于开办幼儿园（京师鹏程幼儿园）。2017年4月20日，杨西又将案涉房屋的另一部分门面房（约600㎡），位于京师鹏程幼儿园东面转租给李威，年租金10万元，租赁期限从2017年5月10日至2022年5月10日。2018年4月，东海县民政局向田某书面通知，告知双方签订房屋租赁合同2018年6月30日期满后，不再续租，并要求田某将房屋及附属设施返还原告。2018年6月下旬，原告在案涉房屋张贴告示，告知出租的房屋租赁合同到期后，不再续租，要求收回房屋等资产，有关房屋使用人提前做好搬迁准备工作。陈某和李威因进行相关装修改造和投资经营，要求民政局给予相应的补偿，后当事人未能达成一致意见，遂原告诉至本院。上述判决书判决结果为：“一、被告陈某、李威本判决生效后十日向原告东海县民政局返还原告与被告田某2008年6月30日签订的《房屋租赁协议》的合同项下的房屋；并自2008年7月1日起按年租金4万元支付逾期腾房造成的损失，至实际返还之日为止；二、被告田某对上述债务承担连带责任；三、驳回原告东海县民政局其他的诉讼请求。”后李威、杨西、陈某不服该判决，上诉至连云港中级人民法院，该院于2019年7月2日作出（2019）苏07民终975号民事判决书，该判决书对（2018）苏0722民初7452号民事判决书所查明的事实予以确认，同时认为：东海县民政局和田某签订的涉案房屋租赁合同应属无效，但是该租赁合同约定的期限已届满，东海县民政局起诉要求返还出租房屋，按照法律规定和约定，田某应当向东海县民政局返还涉案房屋。田某与东海县民政局签订的房屋租赁协议无效，故田某与次承租人签订的转租合同也无效。根据规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。该判决书判决：驳回上诉，维持原判。上述判决书生效后，被告杨西缴纳了42048元的执行款及530元执行费。再查明，2013年5月3日，东海县牛山街道和堂村村民委员会向原告出具证明一份，内容为：“经营场所产权证明。兹证明杨西，有房屋六间，地址位于东海县牛山街道和平东路锦秀家园南门对面，房屋可以作为经营使用，产权属于杨西所有。特此证明。2013年5月3日（加盖东海县牛山街道和堂村村民委员会公章）”。2019年8月28日，原告向本院申请对其承租的600平方米的门面房在承租期间的装修损失、经营投入及自2019年9月6日至2022年5月10日期间的可得利益损失进行鉴定。2019年9月20日，原告撤回对可得利益损失的鉴定。经本院委托，连云港市正昊工程咨询有限公司于2020年4月14日作出个《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：装修鉴定造价为208762.03元。原告为此支付鉴定费3000元。庭审中，原告根据上述鉴定意见，明确诉讼请求如下：第一部分是2019年的租金78976元，第二部分是装修损失，鉴定报告显示数字是208762.03元，扣除折旧损失（租赁5年，用了2年，扣除2/5），具体装修损失为125257.218元，第三部分是预期可以利润损失30万元，以上共计504233.218元。庭审中，原、被告双方确认原告李威于2019年9月6日搬离涉案门面房，并同意原告扣除装修折旧的计算方法以月为单位以便计算，不满15天的舍弃，超过15天的算一个月。以上事实，有当事人的当庭陈述及原告提交的租赁合同、民事判决书、证明执行通知书、工程造价鉴定意见书及被告提供的银行票据等证据予以证实。本院认为，连云港中级人民法院作出的（2019）苏07民终975号民事判决书认定东海县民政局与田某之间的租赁合同因东海县民政局未取得建设工程规划许可证或已经批准而导致双方签订的租赁合同无效，则田某与次承租人杨西之间的转租合同无效。本案原告李威租赁的房屋又系从次承租人杨西处转租而来，且该合同约定的租赁期限超过东海县民政局与田某之间的租赁合同的租赁期限，故原告李威与被告杨西签订的租赁合同也应系无效合同。因（2019）苏07民终975号民事判决书并未对原告李威与被告杨西签订的租赁合同的效力进行认定亦未在判决主文中予以确认，故原告要求确认与被告之间的租赁合同无效的诉讼请求并非是重复诉讼，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告支付租金至2019年5月10日，尽管合同无效，但原告实际使用涉案房屋至2019年9月6日，其应支付实际使用期间的房屋占有使用费。故原告要求被告返还租金78976元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告自2019年5月10日至2019年9月6日因占用房屋产生的租金问题，因被告未反诉，本案不予处理，被告可另案主张权利。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告杨西将其承租的已过租赁期间的房屋租赁给原告李威使用，其行为存在过错，应对原告李威的损失承担赔偿责任。关于装修损失，工程造价鉴定报告的鉴定意见为208762.03元，该报告内容及程序合法,本院予以确认。原告使用涉案门面房的时间为2017年5月10日至2019年9月6日，计28个月，该期间内装饰装修损耗为97422.28元（208762.03元÷60个月×28个月），故该装饰装修剩余价值为111339.75元。原告认可按房屋的实际租赁时间比五年的租赁时间进行计算。关于原告主张的经营损失，应当由原告对其遭受的损失总额以及必要的交易成本等承担举证责任。经咨询鉴定结构，无法鉴定，原告因此撤回了鉴定申请，但原告本来五年的租赁期限因房东提前收回房屋而中断，经营损失是客观存在的，综合本院的客观情况，本院酌定原告的经营损失比照三个月的房租为25000元。关于鉴定费用，原告已支付3000元，应由被告承担。关于被告辩称原告装修并未得到被告同意的答辩意见，虽然原告装修租赁的门面房未有被告的书面确认，但被告与原告签订合同时明知原告租赁该门面房系用于经营超市，而经营超市必然需要对所租赁的门面房进行装饰装修，且被告在原告租赁该门面房长达一年多的时间内并未对原告的装饰装修行为提出异议，应该视为其对原告装饰装修行为的默认。故对于被告的此项答辩意见，本院不予采纳。综上，根据，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告李威与被告杨西于2017年4月20日签订的《租赁合同》无效；二、被告杨西于本判决生效后十日内赔偿原告李威的损失136339.75元；三、驳回原告李威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9624元，减半收取4812元，由被告杨西负担1126元，由原告李威负担3686元。鉴定费3000元由被告杨西负担。（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9624元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  曹 建二〇二〇年六月九日法官助理  陈海珊书 记 员  陈玉杰法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。二、上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。