河南省洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0306民初280号原告：张冬梅，女，1974年12月8日生，汉族，住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：翟加远，洛阳市吉利区致远法律服务所法律服务工作者。被告：洛阳石化房地产开发有限责任公司，住所地：洛阳市吉利区中原路东段，统一社会信用代码：914103067156634141。法定代表人：杨广举，总经理。委托诉讼代理人：轩军强，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：于炜漓，河南洛太律师事务所实习律师。原告张冬梅诉被告洛阳石化房地产开发有限责任公司（以下简称“洛阳石化房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告张冬梅的委托诉讼代理人翟加远、被告洛阳石化房地产公司的委托诉讼代理人轩军强、于炜漓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冬梅向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、依法解除原被告的买卖关系；2、被告退还原告134.589万元；3、被告支付利息，利息自2019年11月28日起按照银行同期贷款基准利率计算至付清之日为止；4、被告承担原告支出的代理费3万元；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月，原被告口头协商，由原告购买被告位于吉利区西霞一期16#-006号商铺，双方协商一致的价款为134.5890万元，原告分两次将款项付清。后原告于2019年11月15日和11月28日分三笔两次通过中国工商银行洛阳吉利支行汇款给被告134.5890万元，被告给原告出具了收据两份，证明原告已将购房款付清。之后被告迟迟不将该房产交付给原告，经原告多次催促，被告告知原告该房屋于2019年1月1日已租赁给案外人张琳琳，无法收回交付。原告随后要求被告退回原告所交的购房款，但被告一直不予退还，经过多次协商均无结果。原告认为，被告既不交付房产，又不退还购房款，其行为不但违约又是违法。请法院支持原告的请求。被告洛阳石化房地产公司辩称：1、原被告双方的房屋买卖合同合法有效，合同目的已实现。2019年11月，原被告协商一致，口头达成如下协议：由原告购买被告所有的位于吉利区西霞一期16#-006号商铺，价款为134.5890万元，原告分两次将款项付清。在原告结清购房款后，被告通过转移占有已将涉案商铺交付给原告，原告也收到商铺并获得相应的租金收益；2、原告无权要求解除合同、退还购房款。被告于2019年12月完成了涉案商铺的实际交付，原告也明知涉案商铺带有租约，且已于2019年12月份起从承租人处收取涉案商铺的租金，获得了该商铺占有、使用、收益的权能。原被告双方的房屋买卖意思表示真实，双方也均已履行合同义务。原告要求解除合同、退还购房款，于法无据，也违背了合同法的诚实信用原则与公平原则，请法院依法驳回。根据双方当事人的诉辩称、陈述及所举证据，本院认定事实如下：2019年11月，原被告口头协商，由原告购买被告所有的位于吉利区西霞一期16#-006号商铺，面积为262.87平方米，双方协商一致的价款为134.5890万元。双方达成买卖商铺的协议后未签订书面商品房买卖合同。达成协议后，原告分别于2019年11月15日和11月28日通过银行转账形式将购房款付清，被告给原告出具两张收据，2019年11月15日收据的金额为50万元，2019年11月28日收据的金额为845890元，共134.589万元。在原、被告达成商铺买卖协议之前，2019年4月19日，被告与案外人张琳琳签订房屋租赁协议，被告将上述商铺，即西霞一期（西霞花园）16#-006号出租给张琳琳，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日。被告为证明其于2019年11月底已经交付了房产，并且原告对于商铺对外租赁的事实清楚且认可，向本院提交微信转账截图2张和中国工商银行网上银行电子回单1份。微信转账截图的主要内容是“转账给张冬梅房东房租”，金额分别为5000元，转账时间和收款时间均为2019年12月26日，但不显示转账人是谁，被告称是张代群。中国工商银行网上银行电子回单的主要内容是：张冬梅转给被告10000元，房租费，时间为2020年5月9日。被告为证明其于2019年12月初已将涉案商铺占有、使用、收益的权能转移给了原告，向本院提交发送给承租人张琳琳的短信截图1份，该短信截图的时间为2019年12月6日，主要内容为：您租的西霞花园16#-006号房子我公司已出售，您明年租房与购房业主自行联系。对上述证据，原告质证认为，被告与张琳琳的短信是在2019年12月6日，原告付给被告购房款最晚时间为2019年11月28日，也就是说原告向被告付完购房款一周之后，被告才通知了张琳琳，被告称在协议时原告已经知道房屋的现状不是事实。银行电子回单上的1万元不是原告收取的房屋租赁费，而是2019年12月26日左右一个人称他是洛阳石化房地产公司的职工，说因为耽误了这么长时间没有交房，给张冬梅转1万元，但张冬梅没有收到房子，所以把1万元又转给了被告。并且张琳琳根本不知道房屋已经卖给了原告，张琳琳也一概不与原告恰谈。关于目前西霞一期16#-006号商铺的状况，被告称现在一楼是空置状态，二楼张琳琳转租给了他人。关于商铺买卖合同，双方均认为已经成立，原告认为成立时间是2019年11月28日，被告认为是2019年11月15日前。本院认为，本案双方当事人就商铺买卖合同的标的、价款协商一致后，买卖合同即告成立。原告的主要合同义务是交付房款，被告的主要合同义务是交付房屋。2019年11月15日，在原告交付第一批50万元房款时，合同已经成立，原告交款的行为即是履行合同的行为。因双方当事人均不能提供证据证明双方约定房屋交付的时间，因此在2019年11月28日原告付清房款后，被告即应向原告交付房屋，并对房屋承担瑕疵担保责任。对于房屋是否交付，是否没有瑕疵，被告应承担举证证明责任。被告主张已经对原告完成了交付，系转移占有，并且在协商商铺买卖时原告已经知道商铺出租给了他人，但其提交的给张琳琳的短信时间在2019年12月6日，此时原告已经付清了全部价款，而不是在协商商铺买卖时，被告未能提供证据证明其主张。被告提交的微信转账截图和银行电子回单，微信截图上没有转款人，银行电子回单上是原、被告之间的转账，因此不足以证明被告已经向原告交付了房屋并且原告已经和他人建立了租赁合同关系。故应认定被告没有完成房屋交付义务，构成违约。被告的违约行为致合同目的不能实现，构成根本违约，原告要求解除双方房屋买卖关系，退还购房款并支付利息，应当予以支持。关于原告要求被告承担代理费3万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张冬梅与被告洛阳石化房地产开发有限责任公司之间的商铺买卖合同；二、被告洛阳石化房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内返还原告张冬梅购房款134.589万元并支付利息（以134.589万元为本金，自2019年11月28日至实际返还购房款之日，按中国人民银行最后公布的同期贷款利率计算）；三、驳回原告张冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17201元，由原告负担1000元，被告洛阳石化房地产开发有限责任公司负担16201元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  康明学人民陪审员  吴 芳人民陪审员  王东莲二〇二〇年六月二十八日法官助理李佳轩书记员闫哲