四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初1519号 原告：内江市东兴区海棠雅居小区业主委员会，住所地四川省内江市东兴区大千路**。 负责人：谢勇，主任。 委托诉讼代理人：李渊,四川蜀缘律师事务所律师。 被告：内江市瑞隆投资有限责任公司，住，住所地四川省内江市东兴区大千路**，社会信用代码91511000686112567G。 法定代表人：甘清政，总经理。 委托诉讼代理人：李明,四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冲,四川融众律师事务所律师。 被告：内江市宸瑞物业管理有限责任公司，住所地，住所地四川省内江市市中区河坝街，信用代码915110025582001406。 法定代表人：罗孝，总经理。 原告内江市东兴区海棠雅居小区业主委员会（以下简称海棠雅居业委会）诉内江市瑞隆投资有限责任公司（以下简称瑞隆投资公司）、内江市宸瑞物业管理有限责任公司（以下简称宸瑞物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海棠雅居业委会委托诉讼代理人李渊，被告瑞隆投资公司委托诉讼代理人李明、张冲，被告宸瑞物业公司法定代表人罗孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海棠雅居业委会向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于内江市东兴区部分归业主共有；2.判令被告瑞隆投资公司停止对位于内江市东兴区部分的非法占有、处分及非法搭建的侵权行为，拆除非法搭建物并将架空层恢复原状；3.判令二被告赔偿非法占用海棠雅居1、2、3栋楼底层的架空层部分给业主带来的损失暂定670000元（按每月10000元，自2013年8月起计算至被告瑞隆投资公司将架空层恢复原状时止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告瑞隆投资公司系海棠雅居小区开发建设单位，其在建设时违反规划，将属于业主共有的1、2、3栋楼底层的架空层部分由绿化用途改变为商铺，并对外出租由被告宸瑞物业公司收取租金。原告要求被告停止侵权并赔偿损失无果。 被告瑞隆投资公司辩称：1.原告海棠雅居业委会未经法定程序，无权提起本案诉讼；2.被告瑞隆投资公司与每一位业主在签订商品房买卖合同时约定了海棠雅居小区1、2、3栋楼底层的架空层部分权利归属于被告瑞隆投资公司；3.被告瑞隆投资公司严格按照规划局、住建局等部门审定的规划方案、施工图修建了海棠雅居小区，竣工后取得了竣工验收备案书并已交付业主使用，根本不存在非法建造行为；4.海棠雅居小区1、2、3栋楼底层的架空层归被告瑞隆投资公司所有，架空层的占有、收益、处分均由被告瑞隆投资公司决定、承担，不存在赔偿原告任何损失问题。 被告宸瑞物业公司辩称：宸瑞物业公司只提供物业管理服务，未收取租金，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告海棠雅居业委会系在内江市东兴区人民政府西林街道办事处、内江市东兴区西林街道玉峰社区登记备案的合法组织，被告瑞隆投资公司系海棠雅居小区开发建设单位，被告宸瑞物业公司系海棠雅居小区物业管理单位。海棠雅居小区1、2、3栋楼底层的架空层部分的改建及屋面搭建的建筑物均由被告瑞隆投资公司建造，并由其管理和收益。2019年3月21日，原告发布内东海棠业委[2019]02号公告，公布起诉开发商、要求归还架空层使用权等五项表决事项，其中的“起诉开发商、要求归还架空层使用权”事项经95.65%的业主表决同意通过。2019年10月10日，原告向内江市自然资源和规划局请求对海棠雅居小区B层（夹二层）及25层以上是否属违建进行鉴定。2019年11月11日，内江市自然资源和规划局经现场核查，认定海棠雅居小区存在违反《中华人民共和国城乡规划法》规定的违法建设(一、擅自改建海棠雅居小区1、2、3栋楼底层的架空层部分;二、擅自在海棠雅居小区1、2、3栋楼屋面搭建建筑物),并发出内市自然资规函[2019]184号公函，将上述违法建设线索移交内江市城市管理行政执法局依法处理。 另查明：被告瑞隆投资公司2012年在出售海棠雅居小区内商品房给罗琳、王玲云、魏丽平、谢勇、隆华、刘建群等业主时，均在《商品房买卖合同》第二十一条约定了地上停车位、地下车库、架空层的所有权及其他权利属于被告瑞隆投资公司。 上述事实，有经庭审质证的原告提供的业委会备案证明、业委会文件、内江市自然资源和规划局函及信访处理意见书、海棠雅居一、二层平面图及被告瑞隆投资公司提供的民事答辩状、商品房买卖合同、工程竣工验收备案书以及庭审笔录等证据在案为凭，予以证实。 本院认为，本案的争议焦点是：1.原告海棠雅居业委会有无权利提起本案诉讼；2.海棠雅居小区1、2、3栋楼底层的架空层部分的物权归属；3.海棠雅居小区1、2、3栋楼底层的架空层部分非法搭建物如何处理；4.被告占用海棠雅居小区1、2、3栋楼底层的架空层部分是否给业主带来了损失，应否赔偿。结合本案，评析如下： 1.关于原告海棠雅居业委会有无权利提起本案诉讼的问题。“起诉开发商、要求归还架空层使用权”事项已经由95.65%的海棠雅居小区业主表决同意通过，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，原告海棠雅居业委会有权提起本案诉讼。被告瑞隆投资公司对此问题的辩解主张不能成立，本院不予支持。 2.关于海棠雅居小区1、2、3栋楼底层的架空层部分的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”规定，海棠雅居小区全体业主对1、2、3栋楼底层的架空层部分依法享有共有和共同管理的权利。被告瑞隆投资公司在出售小区商品房时所签订买卖合同中对1、2、3栋楼底层的架空层部分的权属约定内容因违反物权法规定而自始无效，对全体业主无约束力。故被告瑞隆投资公司对此问题的辩解主张于法无据，本院不予支持；原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。 3.关于海棠雅居小区1、2、3栋楼底层的架空层部分非法搭建物如何处理的问题。按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”及第六十六条“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的”规定，违法建设及搭建物依法应由行政机关予以处理。本案违法建设问题已由相关行政执法部门启动了行政处理程序，不属于民事纠纷受理范围，故本院在本案中不予解决。 4.关于被告瑞隆投资公司占用海棠雅居1、2、3栋楼底层的架空层部分是否给业主带来了损失，应否赔偿的问题。因原告未提供被告瑞隆投资公司的违法建设给原告造成了损失的证据，原告的此项诉讼请求证据不足，本院不予以支持;二被告的辩解主张成立，本院予以采纳。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、位于内江市东兴区全体业主共有； 二、驳回原告内江市东兴区海棠雅居小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费5250元，由原告内江市东兴区海棠雅居小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  刘国平 二〇二〇年六月十八日 书记员  李 刚