重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2047号上诉人（原审原告）：曹林，男，汉族，1983年1月5日生，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：黄艳霞，重庆法乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路**，统一社会信用代码91500108203166940T。管理人：重庆学苑律师事务所委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪峰，重庆学苑律师事务所实习律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街**统一社会信用代码91500106903070720R。负责人：苏海涛，行长。委托诉讼代理人：况颖，女，汉族，1989年5月3日出生，住重庆市沙坪坝区，系原审第三人员工。原审第三人：开江县农村信用合作联社，住所地四川省开江县新宁镇綜城街**，统一社会信用代码915117237090772756。法定代表人：周依春，理事长。委托诉讼代理人：熊运高，男，汉族，1964年6月17日出生，住四川省开江县，系原审第三人员工。上诉人曹林与被上诉人重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称工行）、原审第三人开江县农村信用合作联社（以下简称开江联社）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。该案现已审理终结。曹林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、一审法院既然认为金阳公司应履行交付房屋的义务，但在判决中又未支持曹林的诉讼请求，属于前后矛盾，错误认定。一审法院在判决书第六页认为“该买卖合同合法、有效，对双方当事人有法律约束力。上诉人已经付清了涉案房屋的房款，金阳公司应当履行交付房屋（办理网签、办理产权过户手续等）的合同义务，否则应承担相应的违约责任”，理应在最后的判决中支持上诉人的一审的第二项诉讼请求即要求金阳公司依法继续履行合同交付房屋（办理网签、办理产权过户手续等）的合同义务。一审法院认为被上诉人与上诉人之间签订的认购合同有效，被上诉人理应积极清偿债务，清除抵押权，履行合同义务。现被上诉人怠于涤除抵押权，完全不理会上诉人，如果法院判决也不支持上诉人要求被上诉人继续履行合同办理房屋转移登记手续，那么被上诉人更不会主动去结清涉案房屋所设债务并协助上诉人办理过户，上诉人的权益将无法得到保障。二、一审法院认定的事实“上诉人约定的补充协议仅对2018年8月1日至9月30日期间的迟延履行约定了迟延履行违约金，而对2018年9月30日之后的未签订网签的违约行为仅约定了根本违约金，未约定迟延履行违约金。同时也未另行约定迟延办理产权证书的违约责任”系错误认定。一审法院根本没有深入了解上诉人与被上诉人案件签订背后的补充协议意思，且没有认真分析研究补充约定的条款内容，草率作出错误判决。上诉人与被上诉人先后签订了4份补充协议，在2018年8月1日签订的最后一份补充协议约定，上诉人与被上诉人继续履行合同，被上诉人承诺于2018年9月30日与上诉人签正式网签合同。在补充协议第二条对违约责任进行明确约定：若2018年9月30日前完成网签，则被上诉人从2018年8月1日起，按上诉人已付金额为基数，月息1%赔偿给上诉人，赔偿金支付至每月月底，到签署网签之日。该条明确约定了赔偿金为每月的月底支付且赔偿金应支付直到签署网签之日，正确的理解是被上诉人若2018年9月30日完成网签，则赔偿金支付至网签之日2018年9月30日，若未完成网签，则被上诉人应继续按照上诉人已付金额为基数，月息1%支付违约金至涉案房屋过户至上诉人名下时止。而一审法院错误理解为仅约定了截止到2018年9月30日前的迟延履行违约金，对于2018年9月30日之后的违约金未约定的理解完全是主观臆断。补充协议里面明确赔偿金的标准应按上诉人已付金额为基数，月息1%支付违约金直至涉案房屋过户至上诉人名下时止。综上，一审判决认定事实错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。金阳公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉,维持原判。工行未到庭参与诉讼，未做书面陈述意见。开江联社未到庭，其书面意见陈述称，被上诉人将案涉房屋抵押给开江联社，开江联社依法享有案涉房屋的抵押权。案涉房屋的抵押权至今尚未涤除，曹林无法取得案涉房屋的物权登记。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉,维持原判。曹林向一审法院提出诉讼请求：1、确认金阳X208房屋归曹林所有。2、金阳公司立即结清涉案房屋上所设债务解除抵押并配合曹林办理涉案房屋转移登记手续。3、金阳公司支付曹林逾期办理网签及房产过户手续违约金，以已付房款650000元为基数，按月息1%从2018年9月1日起算付至涉案房产过户到曹林名下止。一审法院认定事实：2016年8月16日，曹林、金阳公司签订【金阳·X】认购书，约定曹林购买金阳公司编号为2X2b）的房屋，价款共计65万元。同时约定，金阳公司应当在曹林付完全款后180个工作日内与曹林签订购房合同及附件。此后，曹林、金阳公司先后签订四份补充协议。2017年6月30日，曹林、金阳公司签订第一份补充协议，金阳公司明确：已经收到曹林交付的涉案房屋购房款650000元。因金阳公司原因，未能在2017年5月31日前签订买卖合同，并对违约责任进行了约定。2018年8月1日最后一份补充协议曹林、金阳公司约定：双方确认继续履行合同，金阳公司承诺于2018年9月30日与曹林签订买卖合同。双方对原认购书中对金阳公司延期签订合同的违约责任重新进行了约定。合同第二条第1款约定：若2018年9月30日前完成签约，则甲方（金阳公司）从2018年8月1日起，按乙方（曹林）已付金额为基数，月息1%赔偿给乙方，赔偿金支付时间为每月月底，到签署网签之日。第2款约定：若2018年9月30日前未签约，乙方可选择退房，甲方承诺30个工作日内退还乙方支付的全部房款。并以乙方已付金额为基数，按总房款10%进行赔偿，违约金支付时间为解除协议后30日内。第4款约定，签订本协议后，其他任何附加协议均不具有法律效力。现涉案房屋实际由曹林占有并使用。自2017年8月1日至2018年9月11日，曹林收到金阳公司支付的违约金共计93866.23元，其中2018年9月11日，金阳公司支付曹林违约金6500元。涉案房屋抵押权人为第三人工行及第三人开江联社。2016年5月10日，第三人工行向金阳公司出具《同意重庆金阳房地产有限公司·X项目进行销售的函》一份，函中载明：“现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证下抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续”。第三人开江联社未出具同意销售的相关函件。曹林在购买涉案房屋时知晓工行为抵押权人。现二第三人均未收到曹林或者金阳公司代为支付的案涉房屋的购房款。一审法院认为，从合同的实质内容及考虑金阳公司已经全额收取房款来看，曹林、金阳公司就涉案房屋签订的【金阳·X】及补充协议，虽然名为认购书，但实为买卖合同。该买卖合同合法、有效，对双方当事人有法律约束力。现曹林已经付清了涉案房屋的房款，金阳公司应当履行交付房屋（办理网签、办理产权过户手续等）的合同义务，否则应当承担相应的违约责任。对于曹林的第一要求确认金阳X208房屋归曹林所有的诉讼请求。房屋所有权变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋为金阳公司所有，曹林虽与金阳公司签订了房屋买卖合同，但未经物权登记，故曹林仍未取得涉案房屋所有权。故对于曹林的第一项诉讼请求不予支持。对于曹林的第二项要求金阳公司立即结清涉案房屋上所设债务解除抵押并配合曹林办理涉案房屋转移登记手续的诉讼请求。抵押人出售房屋后，应当积极清偿债务，涤除抵押权,履行出卖人义务。但是“金阳公司立即结清涉案房屋上所设债务”作为诉讼请求不具有具体及强制性，不符合诉讼请求的法律规定，且现金阳公司在涉案房屋抵押权人未明确放弃抵押权的情况下出售房屋后，抵押权尚未涤除,该房屋不具有办理房屋转移登记手续的条件，故曹林的第二项诉讼请求不成立，不予主张。出卖人因未取得处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任。双方在最后一份补充协议第1及2款中对违约责任做出了新的约定：双方仅对2018年8月1日至9月30日期间的迟延履行约定了迟延履行违约金。而对2018年9月30日以后的未签订网签的违约行为，仅约定了根本违约金，未约定迟延履行违约金。同时也未另行约定迟延办理产权证书的违约责任。因此，对于9月1日至9月30日未办理网签的违约行为，曹林主张金阳公司应按照已付房款为基数按照月息1%支付违约金即6500元，一审法院予以支持。对于9月30日以后的违约金问题。对于已经竣工的房屋，自合同签订之日起90日内应当办理完产权证书。由于出卖人原因，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。双方没有约定违约金数额的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现双方在补充协议中约定金阳公司最迟应在2018年9月30日前办理过户手续。因此宜认定为双方约定至迟应在2018年9月30日办理完毕产权证书，逾期金阳公司应当承担逾期付款责任。现金阳公司未办理产权过户手续。因此金阳公司应从2018年10月1日起，以已付房款650000元为基数，按照中国人民银行基准贷款计算至涉案房屋过户至曹林名下时止支付曹林逾期办理房屋过户手续违约金。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、金阳公司于本判决生效之日起十日内支付曹林2018年9月1日至2018年9月30日期间逾期办理网签手续的违约金6500元。二、金阳公司于本判决生效之日起十日内支付曹林逾期办理房屋过户手续违约金（从2018年10月1日起，以已付房款650000元为基数，按照中国人民银行基准贷款利率计算至涉案房屋过户至曹林名下时止）。三、驳回曹林的其他诉讼请求。本案案件受理费798元，由金阳公司负担（此款曹林已缴纳，由金阳公司于本判决生效之日起十日内支付给曹林）二审中，被上诉人提交新证据（2020）渝0108破申1号民事裁定书一份，拟证明被上诉人已经进入破产程序，上诉人应在破产程序中申报债权，禁止个别清偿及从2020年3月12日起停止计息。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：金阳公司是否应配合曹林办理涉案房屋转移登记手续及支付2018年9月30日之后的未签网签违约金？现评述如下：关于金阳公司是否应配合曹林办理涉案房屋转移登记手续的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，2016年8月16日曹林与金阳公司签订《认购书》，该《认购书》签订前案涉房屋已经设立抵押权，且曹林知晓案涉房屋存在抵押权的事实。根据法律规定，物权变动须经登记才发生法律效力。现案涉房屋仍登记在金阳公司名下，在案涉房屋的产权未变更登记至曹林名下前，曹林直接请求确认案涉房屋产权属于曹林所有，不符合法律规定。且案涉房屋目前仍处于抵押状态，并未涤除抵押权，抵押权人开江联社也未同意转让案涉房屋，故本案并不具备变更登记的前提条件，客观上无法办理过户手续。因此，对曹林的该项上诉请求，本院不予支持。关于金阳公司是否应支付2018年9月30日之后的未签网签违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，曹林与金阳公司签订《订购书》后，金阳公司未按《认购书》中约定时间为曹林办理网签，应承担违约责任。双方先后签订4份《补充协议》，对未完成网签应当支付违约金及违约金计算标准进行了约定。金阳公司根据《补充协议》自2017年8月1日至2018年9月11日向曹林支付了违约金，现曹林要求根据《补充协议》约定的违约金标准主张未签网签违约金至办理完成网签时止。经查，双方于2018年8月1日签订最后一份《补充协议》，该合同内容对被上诉人金阳公司是否能在2018年9月30日完成网签的违约金分别进行了约定，其中对按约完成网签的，违约金支付至网签时止即2018年9月30日；对未在2018年9月30日完成网签的，上诉人有解除合同、选择退房的权利，同时按照总房款10%支付违约金，支付时间为解除协议后30日内。从该协议约定的内容来看，支付未签网签违约金至网签时止的前提条件是指金阳公司已按照合同约定的时间完成了网签，因而该条约定的网签时间应为截止2018年9月30日以前完成网签的实际时间。而本案，金阳公司至今未完成网签，上诉人也未选择解除合同，由于补充协议并未对在2018年9月30日未完成网签，上诉人又未选择解除合同的情况下违约金连续计算至实际网签时止进行明确约定，加之上诉人曹林在诉讼请求中已经主张了逾期办证违约金，而网签的目的也是保证房屋买卖的交易安全，在原审法院已经判决支持从2018年10月1日起至实际办证止的逾期办证违约金，上诉人未对原审法院认定的逾期办证违约金提起上诉的情况下，上诉人再要求2018年9月30日后未签网签违约金缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。综上，上诉人曹林的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费798元，由曹林负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年六月三十日法官助理 徐凯思书 记 员 邹 艺