广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14145号原告：钟福连，女，1979年2月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：闵垒婷，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖业威，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。法定代表人：杨林森，经理。委托诉讼代理人：朱金霞，系该公司职员。委托诉讼代理人：郝珍珍，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告钟福连诉被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟福连及其委托诉讼代理人肖业威，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人朱金霞、郝珍珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟福连向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因违约而造成原告的损失471046.4元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月13日，原告与被告签订了《雅居乐鸿禧优活中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）以及《〈雅居乐鸿禧优活中心商铺租赁合同〉补充协议一》（以下简称《补充协议一》），原告租赁被告商铺用于经营奶茶业务，其中约定了涉案商铺概况、租赁期限、租金以及双方权利义务等。2018年3月至9月，被告对涉案商铺所在商场的外墙进行装修，围蔽了商场外墙和涉案商铺门口，被告还将涉案商铺外墙招牌和玻璃门拆卸，并承诺会恢复原状，但直至《租赁合同》到期后，被告仍未将上述部分恢复原状。由于被告的上述行为，原告的经营状况恶化、营业额下降。根据《租赁合同》约定，租赁期限至2019年7月31日，原告如需继续租用涉案商铺，应于合同期满3个月前向被告提出书面续租要求。因此，原告分别于2018年3月至9月期间以及2019年3月27日，向被告提交了《店铺续租申请书》，但原告于2019年6月22日才收到被告作出的《关于阁下到期配合我司腾退商铺的函》，函件中称被告决定不与原告续签《租赁合同》。后原告于2019年6月28日向被告发出《关于“雅居乐商业管理集团关于阁下合同到期配合我司腾退商铺的函”的复函》，该复函中原告对被告要求腾退商铺的要求提出了异议，但被告未予实质回复。此外，原告与被告员工的聊天记录显示，被告已决定将涉案商铺收回后另行出租。2019年7月31日，原告已按照《租赁合同》以及《关于阁下到期配合我司腾退商铺的函》的要求退租，撤出场地，并已经被告确认。综上所述，根据《租赁合同》的约定、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，被告的种种行为已严重违约，侵害了作为守约方的原告的利益，应当承担赔偿损失的责任，特向人民法院提起诉讼，望判如所请，保护原告的合法权益。具体理由如下：一、被告装修商场的行为违反合同约定，应赔偿原告损失的营业额。根据《租赁合同》第16.2条的规定，“租赁期间，甲方因合理变更、修缮需要，在事先知会乙方后，有权临时封闭该商铺所在建筑物公用区域（包括广场）及公用设施或其部分（包括但不限于走道、门户、窗户……），变更商铺所在建筑物之公用区域整体结构、布局及安排。”由上述约定可知，被告行使变更、修缮商场权利的前提是将变更、修缮的相关事项通知原告，但实际上，被告并未履行这一义务。被告装修商场外部时，未提前通知原告，也没有将装修计划告知于原告，甚至在开始装修后，原告仍未接到被告的通知，原告还需要自己与被告员工沟通来获取装修有关的信息。在商场外部装修期间，被告无明确的完工日期，其承诺的日期也一再拖延，由于装修面积大、动工较多，原告的招牌、玻璃门也被拆卸，但被告未按承诺的标准为原告重新制作。此外，根据原告的营业额统计，2019年6月、7月原告的营业额均为8万元以上，而在被告装修外墙期间，即2018年3月至9月，原告营业额为5万元左右。因此，由于被告种种违约行为，原告的营业额相比预期收入有较大幅度的下降，约有160000元的损失，被告对此有过错，应当按照《租赁合同》第13条的规定承担赔偿损失的责任。二、被告违约处理续租事宜，致使原告合法利益受损，被告应当承担赔偿装修损失、投资额的违约责任。2018年3月至9月的装修期间，由于原告店面、营业额度均有受损，因此与被告协商处理方式，被告承诺将以续租方式补偿原告。但原告按照合同约定，在租赁期限届满前三个月提交了两次《续租申请书》后，被告直至租赁期限届满前一个月才作出了确切回复，拒绝了原告的续租请求。综上所述，被告随意承诺的行为不符合诚实信用原则，由于被告承诺原告将同意续租请求，后又违反承诺，致使原告信赖利益受损，前期装修款无法收回；被告拖延回复续租申请的行为也不符合合同约定，根据权利义务相对等的原则，被告也应在合同期限届满前三个月内尽快回复原告的续租申请，但被告拖延回复，导致原告无法及时处理合同到期后事宜，合法权益受损,被告应当按照《租赁合同》第13条的规定承担赔偿责任。原告装修、投资额损失为231046.4元。三、被告排除原告的优先续租权，致使原告合法利益受损，被告应当承担赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告利用其优势地位，在《租赁合同》第7.2条、第12.2.（6）条排除了原告的主要权利，这些条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，且被告未尽合理提示及说明义务，前述格式条款应属无效。原告按照合同约定提交了续租申请书，被告予以拒绝，被告也明确收回涉案商铺后，会将该商铺另行出租。因此，原告本应享有优先续租权，对涉案商铺拥有持续经营的信赖利益，由于被告的种种违约行为，原告损失的合理信赖经营收入为80000元。被告雅居乐公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求依法不能成立，具体理由为：一、我司作为涉案商场的管理者，有权对涉案商场的建筑公用区域、公用设施等作出安排或变更公用区域整体结构和布局。我司基于商场形象优化升级需要，经过国土规划部门批准实施商场外立面改造工程，并在施工前提前公示，依约已经通知到了原告。实际上，原告在签约前就已经知道了整个商场将要进行外立面改造工程项目。首先，涉案商场是由我司所有及享有管理权，有权自主决策对商场及公用区域作出重新布置及改造。况且，工程项目的实施是为提升整个商场形象，最终也是有益于商场各租户。其次，我司关于涉案商场的外立面改造项目在2017年4月26日经广州市国土资源和规划委员会批准后即在商场四周张贴公告进行公示。根据《租赁合同》）第17.3条约定“甲方（被告,即我司）在乙方（原告）租赁商铺门口或其他醒目位置张贴的与日常物业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方”，我司已履行告知义务。再次，依原告提供的证据“微信聊天记录”，即原告与关雅丹在2018年3月22日的聊天中称“还问当初签合同的时候是否有说过要装修这么久，要我写方案提交上去”，可反映原告在选择签约时就知道涉案商场将要施工。原告也确实是因为看中商铺位置及知道商铺将进行外立面整改、整体形象升级才决定租赁。二、涉案商场的外立面改造是针对商场的外部区域进行整改，并不涉及原告承租及装修安装范围，期间没有拆动任何属于原告铺位的主要门面展示面和店面招牌等。装修期间，商场正常营业，我司也采取了包括外围广告指引提示、开展公众号发文推广、消费补贴等一系列活动支持，且制作了比原面积大十倍的22平方米招牌位及免费提供25平方米的外摆区给原告使用。首先，必须明确的是，商场的外立面改造是指商场的外部、外立面玻璃幕墙，而原告的租赁范围包括主要门面展示和店面招牌均是在商场内，我司并没有拆动属于其租赁范围内的招牌、门面。其次，装修期间，商场在各入口包括商场上方均有“商场正常营业中”的大版面广告提示，并预留了足够的通道，此事实在原告提交的证据中可得以印证，且可看出原告的商铺指引在最显著位置。除此之外，原告提交的证据“微信聊天记录”中原告和唐莉的聊天记录可证实，我司期间还免费进行了公众号发文推广、满减消费补贴等活动支持。再次，原告和唐莉的微信聊天记录反映我司一直在尽力满足原告的各种需求，结合现场照片，我司为原告提供了一个22平方米、面积远大于此前10倍的广告位，并帮其制作及安装了广告画面。在外立面装修完工后，我司要求原告将原支持的22平方咖啡色广告位退回，原告自己不愿意放弃大的广告位故不愿意更换，直至租赁期限届满。另，我司还为原告免费提供了25平方米的外摆区，我司给予了原告足够多的优惠和支持。三、原告无证据证明其存在营业损失，以及营业损失与涉案商场的外立面改造存在直接因果关系。首先，原告所提交的证据不能证明其存在营业损失，其提供的《皇茶天下销售额对照》，且不说该证据是原告单方统计，单从该对照表也可以看出，2018年3月-2018年9月与当年前后月份相比，并没有明显的销售额下降表现。其次，原告所计算的损失是和2019年6月、7月相比，一方面，前后没有比对的相关性，另一方面也恰恰说明我司的外立面改造给商场营销带来了积极的影响，原告最终从中获益。再次，根据我司的客流量统计，装修期间客流量每月达20万人次，全场55个租户也没有向我司反映客流量减少、存在损失，否则，必然发生诸多租户欠缴租金纠纷，但整个商场2018年租户的交租率是100%。四、我司自始没有承诺原告可以续租。而且，不管是法律上还是《租赁合同》约定上，均没有规定原告有“优先续租权”，我司不存在违约及排除其权利的情形。首先，在我司和原告之间的往来中，不管是我司还是我司的工作人员从没有承诺或同意和原告续租，更没有承认原告存在损失，要以续租方式补偿原告。其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，同时，《租赁合同》第7.2条约定“租赁期满后乙方对承租商铺不享有优先续租权，甲方有权收回商铺”。不管是法律规定还是合同约定，均没有赋予原告享有优先续租权。我司在租赁合同到期前2个月已经通知到原告到期后不续租，尽到了提前通知义务，原告有足够充分的时间去应对准备，我司不存在违约行为。再次，优先续租权不是法定的权利，且合同签订是经双方协商一致的结果，我司并没有强制、威胁原告签约，原告作为有独立民事行为能力人的成年人，应自行承担合同签订的相应后果。五、原告关于装修投资额损失、合理信赖经营收入损失的主张不仅没有切实的证据证明确实存在，而且正如第四点分析，其没有事实和法律依据要求我司给予赔偿。原告作为理性的商业主体，应该预估并清楚投资风险，综合各种因素选择投资方式、投资条件，无理由独享利益，然后以各种借口转嫁风险责任。综上，我司是合法合规地对商场的公共范围进行修缮，原告也是在知道商场即将升级改造的情况下选择签约。装修期间，我司也采取了一系列措施引导客流、宣传推广，保证商场运营正常。原告不仅不能证明其存在损失，也不能证明损失是我司原因导致。恳请法院依法判决驳回原告的诉请主张。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街光明北路**鸿禧商场**商场101物业的登记权属人为雅居乐公司，该物业建筑面积为13276.78平方米。2017年6月13日，雅居乐公司作为出租方（甲方），与钟福连作为承租方（乙方），共同签订了一份《租赁合同》（即全名为《雅居了鸿禧优活中心商铺租赁合同》），约定甲方将座落于广州市番禺区光明北路281号雅居乐鸿禧优活中心第1层1-6号商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，该商铺建筑面积为69平方米，实用面积为38平方米；租赁期限2年，自2017年8月1日起至2019年7月31日止；乙方于签订本合同前已查看并清楚该商铺的状况，乙方须于2017年8月1日接收商铺并办理商铺交接手续；该商铺用作乙方经营场地，经营范围（含业态、业种、品类等）为茶饮，品牌是皇茶天下，乙方保证其有权经营该品牌，不侵犯他人注册商标专用权及其他权利，乙方对此负全责；2017年8月1日至2018年7月31日的租金共计135240元，2018年8月1日起至2019年7月31日的租金总计172025.28元，租金按月计算；乙方须在签订本合同5个工作日内向甲方预交1个月租金，首月租金按照整月核算，次月租金按不足一个自然月核算，以后每月的25日前须缴纳下个月的租金；租赁期满后乙方对承租商铺不享有优先续租权，甲方有权收回商铺；本合同有效期限届满，乙方如需继续租用该商铺，乙方应于合同期满3个月前向甲方提出书面续租要求，如甲方同意乙方续租且双方就续租条件达成协议的，双方重新订立合同，并到合同登记机关重新登记；租赁期内，甲方因经营需要调整该商场/大厦的商业规划（包括但不限于平面建筑规划调整、品牌调整、业态调整等）时，甲方有权提前解除合同或调整乙方的商铺位置，乙方无条件予以配合，发生此种情形，对乙方造成的损失，甲方应予以适当补偿，但补偿标准最高不超过调整前2个月的租金；租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该商铺发生损坏，造成乙方财产损失的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，甲方因合理变更、修缮需要，在事先知会乙方后，有权临时封闭该商铺所在建筑物公用区域（包括广场）及公用设施或其部分（包括但不限于走道、门户、窗户、电动装配、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空调设备），变更该商铺所在建筑物之公用区域整体结构、布局及安排；甲方在乙方租赁商铺门口或其他醒目位置张贴的与日常物业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方；本合同取代有关本合同的所载的各事项先前的所有口头及书面协议；乙方确认甲方已采取合理方式提请乙方注意本合同中免除乙方责任、限制乙方权利的条款，乙方并确认甲方已按照乙方要求对相关条款予以说明；本合同的所有条款，特别是对免除甲方责任或限制乙方权利的合同条款，乙方已经充分理解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方明确知悉其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的；等等。同日，雅居乐公司（甲方）与钟福连（乙方）签订《补充协议一》（即全称为《补充协议一》），约定乙方须于签署租赁合同之日起5个工作日内向甲方预交首年一个月的租金13524元，每个自然月25日前须向甲方缴纳下个月租金；首年月租金为13524元/月，乙方应于2017年10月1日起向甲方支付租金，在租赁期内，自合同租赁期第2年起，每1年租金递增率为6%；本合同签订之日起5个工作日内，乙方应一次性向甲方缴纳金额相等于3个首年月租金的数额作为经营保证金，即40572元；主合同期限届满后，如甲乙双方无续租意向的，在乙方完成办理该商铺交还手续、结清应缴纳的所有款项并办理完成商铺的注销登记手续之日起，甲方于30日内无息退还乙方经营保证金；等等。2019年3月27日，钟福连向雅居乐公司提交《店铺续租申请书》，称希望与雅居乐公司再续签三年的合同。2019年6月21日，雅居乐商业经营管理（广州）有限公司邻里时光商业管理部向钟福连发出《关于阁下合同到期配合我司腾退商铺的函》，称钟福连的租赁合同即将到期，应商业集团要求，须重新调整该商铺，故决定不与钟福连续签合同，其司于2019年5月已通知钟福连不再续约事宜，现再次通知，请钟福连于2019年7月31日24:00前按照租赁合同约定搬离涉讼商铺，并向其司付清所有租金、物业费、水电费等相关费用，如未按期搬离，其司将根据租赁合同约定收回房屋并自行处置该房屋内的物品。2019年6月28日，钟福连向雅居乐商业管理集团发出《关于“雅居乐商业管理集团关于阁下合同到期配合我司腾退商铺的函“的复函》，称雅居乐集团于2019年6月21日微信复函告知不与其方续签租赁合同，其方不认可该通知，原因如下：一、《租赁合同》约定其方放弃优先承租权和优先购买权，并约定集团因经营需要调整该商场/大厦的商业规划（包括但不限于平面建筑规划调整、品牌调整、业态调整等）时，集团有权提前解除合同或调整其方的商铺位置，其方无条件予以配合，发生此种情形，对其方造成的损失，集团应予以适当补偿，但补偿标准最高不超过调整前2个月的租金。在签订该合同时，集团工作人员对上述条款均未尽到提醒义务，属于法律规定的显失公平条款，且《租赁合同》和《补充协议一》的部分内容存在严重明显违反公平、等价有偿原则且显失公平的情况；二、2018年3月至2018年9月期间集团对商场外墙进行升级改造，改造期间集团在未通知其方及商场其他租客的情况下将商场外墙及其方店铺门口进行围蔽长达近半年，在外墙升级改造期间，集团工作人员将其方的外墙招牌和玻璃门拆卸，并保证升级改造后可恢复原状，但至今未恢复原状，严重影响其方经营，导致其方营业额不断下降，前期的市场推广培育投入也严重受损失，共损失约150000元；三、其方已提前三个月书面向集团项目总监关雅丹女士提交店铺续租申请书，但集团直至合同到期前一个月才告知其方拒绝续租，导致其方无法承租其他商场进行搬迁，严重损害其方利益。综上，其方不认可集团发出的上述函件，希望再与集团签订三年合同。2019年11月5日，钟福连以雅居乐公司在租赁涉讼商铺过程中存在多个违约行为导致其经济损失为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认雅居乐公司于2017年8月1日交付涉讼商铺给钟福连，钟福连接收商铺后进行装修，并于2017年8月下旬开始试营业，2017年9月8日正式营业，2019年7月31日搬离涉讼商铺；并确认钟福连已支付租赁期内的全部租金，雅居乐公司已退还保证金给钟福连。但双方当事人对以下问题存在争议：一、雅居乐公司对涉讼商铺所在商场外墙装修的情况以及是否对钟福连造成营业损失的问题。钟福连称其方在承租涉讼商铺时并不清楚雅居乐公司拟对涉讼商铺所在商场进行外墙装修，其方从未接到任何通知，雅居乐公司未提前通知其方，也没有将装修计划告知其方，甚至在开始装修时，其方仍未接到雅居乐公司的通知，其方还需要自己与雅居乐公司的员工沟通来获取装修的有关信息；2018年3月至9月期间，雅居乐公司对涉讼商铺所在商场外墙进行了装修，在装修之前其方承租的涉讼商铺本来在外立面开了玻璃门，进入商场内也有一个入口进入商铺，但雅居乐公司装修时对商场外进行了围蔽，还损坏了其方招牌，并且没有按照原状恢复，装修后其方只能通过商场进入店铺，雅居乐公司还更换了其方招牌；因雅居乐公司装修外墙期间，导致其方营业额对比同期收入有较大幅度下降，约造成营业额损失160000元，雅居乐公司对此具有过错，应承担赔偿损失的责任，其方在给雅居乐公司的复函中提到营业额损失为150000元，是考虑到当时双方正处于友好协商阶段，因此在营业额计算上进行了一点让步，并非其方主张随意。钟福连对此提交了以下证据：1.微信聊天记录，拟证明雅居乐公司装修商场前未尽通知其方的义务，且雅居乐公司损坏其方招牌，未按承诺进行恢复。2.商场及商铺的图片、视频，拟证明雅居乐公司装修涉案商场的情况，且在装修涉案商场时更换了其方招牌。3.录音翻译，拟证明雅居乐公司装修商场的行为违反合同约定。4.销售表，拟证明其方损失的营业额。5.单据明细级别、微信聊天记录、网页截图，拟证明涉讼商铺后台数据资料是由数据后台运营商发送的。雅居乐公司对钟福连的上述证据意见如下：1.微信聊天记录，对存在聊天的真实性予以确认，但不确认聊天内容的完整性和钟福连的证明内容，钟福连刻意删除和回避对其不利的文字和语音聊天内容。聊天记录可反映：钟福连在签约时是知道商场外立面将装修的事实；钟福连认可其司一直配合的事实；其司要给钟福连定做一组橱窗店招牌安装，后确实为钟福连在外围做了一个大面积招牌，而钟福连依然不满意；钟福连每月都要在其司多番催促之后才交租，十分难以沟通，导致其司工作人员因为催租而疲惫不堪，施工进度受到台风暴雨天气的重大影响，为不可抗力因素，其司在按钟福连需求为其装玻璃、外面招牌后，钟福连还是迟延交租，其司也对钟福连说明了迟延交租对于合同履行的影响；其司一直在积极帮助钟福连安装制作广告画面，中途因为钟福连的设计、效果等原因导致迟迟无法进行，反而是其司一直催促钟福连门头设计等，其司最终为钟福连做了一个22平方米，更大面积的外围招牌，此后为其免费提供了25平方米的外摆区，其司还为钟福连进行了公众号推广、消费促销等活动支持。2.商场及商铺的图片、视频的真实性无法确认，无法确认拍摄时间，而且单一的拍摄角度也不能反映全貌。且不确认证明内容：钟福连所承租的范围是在商场内部，主要展示面和门面招牌均位于商场内，室外属于商场公用区域，外立面改造也是针对商场外部进行，而且涉讼商铺位于南门入口，属商场主要入口处，大部分客流都要经过该店铺门口进入商场，钟福连所谓的原本2.2平方米的广告位对其并没有实质影响；通过图片也可反映商场在装修期间正常营业，被告在外围设置了广告提示，原告店铺也在最显著的提示位置，人流正常且均需由此进入；其司为钟福连提供了22平方米更大面积的外围招牌，而且此后在其司要求钟福连退回该外围招牌时，是钟福连自己不愿意放弃大面积的招牌而不得不维持至租赁期限届满。3.对录音翻译不予确认，无法确认录音的时间，不确定是否有剪接，录音文字翻译不是客观反映谈话过程，是钟福连添加个人观点评价后的内容。4.对销售表不予确认，该表是钟福连单方统计，无法确认真实性和客观性，即使该表真实，该表内容也反映在2018年3月至9月期间，钟福连的营业收入与前后相比并没有下降，无法证明其存在营业损失及损失金额，纵使有营业损失，也不能证明是因其司原因所致。5.对单据明细级别、微信聊天记录、网页截图不予确认，不能说明钟福连营业额下降，及营业额是否下降与其司存在因果关系，而且投资有风险，也不能看出聊天人员的身份和内容指向。雅居乐公司并主张其司正式装修是2018年3月中旬，涉及涉讼商铺位置的南门在2018年8月初已完成装修，9月上旬完成了商场整体装修；钟福连对于其司装修的事情是清楚的，在双方签订《租赁合同》时钟福连就知道商场外墙要装修，只是不知道要装修那么长时间，其司在2017年4月26日经审批同意后，2017年5月按照合同约定在商场各显眼位置进行了通知公示，一直到验收完成都有进行公示；涉讼商铺本来在南门入口边，即使围蔽南门也有开放，不存在需要在涉讼商铺外立面安装玻璃门的问题。雅居乐公司对其上述主张，提交了以下证据证实：1.图片，拟证明涉案商场的外立面改造工程在2017年4月26日经政府部门审批后即在商场外围进行公示，其司依约尽到了提示告知义务，钟福连在签约时也是知道涉案商场即将优化升级改造，并基于此和商铺位置选择签约；2.图片，拟证明涉案商场在装修期间正常营业，其司在商场入口及商场上部进行了大面积广告提示，钟福连的外围广告标识也是在入口最显著位置。3.图片，拟证明钟福连承租范围及主要门面展示面、店面招牌均在商场内，商场的外立面改造并不拆动钟福连承租范围内的物品，涉讼商铺是在南门入口，人流都由此进入，装修期间客流量正常，对钟福连并无影响。4.公众号发文截图、客户核销确认函、暖场活动结算单，拟证明其司对涉讼商铺开展了公众号发文推广、满减现金补贴等活动支持。5.照片、商户普通业务申请单，拟证明其司在外围给钟福连提供了22平方米，比原2.2平方米大10倍的广告面，后钟福连不愿意放弃大的广告面导致未拆除直至租赁期限届满，其司免费为钟福连在外围提供了25平方米的外摆区。6.图片，拟证明钟福连自身在商场内就超范围经营。7.2018年6-7月气象报道，拟证明施工期间的天气状况影响工程进度，不可抗力。钟福连对雅居乐公司的上述证据意见如下：1.对证据1图片不予确认，虽然该公告显示涉案商场的外立面改造工程的批准日期为2017年4月26日，但无法显示该公告张贴日期在其方与雅居乐公司签订《租赁合同》之前，也无法证明雅居乐公司履行了提前告知钟福连的义务，雅居乐公司工作人员未对此有过声明且合同中未写明。2.对证据2、3图片不予确认，无法确认该图片的拍摄时间，且未显示涉案商场人流量情况，无法反映涉案商场每日人流量数据，无法证明涉案商场在装修期间客流量未受到影响。3.对证据4亦不予确认，其中公众号发文截图的时间无法确认，该推文不一定是在涉案商场装修期间发出的，客户核销确认函和暖场活动结算单中仅有三项内容与涉讼商铺有关，且活动花费金额较少、影响力不高，其余内容为涉案商场内活动以及其他店铺活动，不能证明雅居乐公司执行这些活动能弥补其方在装修期间所遭受的损失。4.对证据5、6不予确认，其中照片显示的广告面真实性无异议，但该照片均非涉案商场装修期间所拍摄的，不能证明该广告面为其方招来客户弥补了其方损失，并且由于涉案商场装修，雅居乐公司拆除了其方原有的店铺广告招牌，且未予以修复，其方实际并不满意；商户普通业务申请单显示其方申请外摆区的日期为2019年2月17日，雅居乐公司同意的时间为2019年3月13日，因此其方使用外摆区的时间并不在涉案商场的装修期间，与本案无关，不能证明雅居乐公司弥补了其方损失；对图片的拍摄日期无法确定，且其方是否超围经营与本案无关。5.对证据7不予确认，该证据不能证明雅居乐公司装修涉案商场期间受天气影响的程度，无法确认雅居乐公司的装修工程被天气情况实际阻碍，且雅居乐公司本应在2018年6、7月前就完成工作，及时受天气影响而延误，所产生的后果和损失也应当由雅居乐公司承担。关于双方当事人对优先续租权的约定以及钟福连主张因处理续租导致其存在的损失问题。钟福连主张雅居乐公司利用其优势地位，在《租赁合同》中排除了其方的优先续租权的主要权利，这些条款是为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未予其方协商，雅居乐公司未尽合理提示及说明义务，因此该格式条款无效；在其方签订《租赁合同》时，雅居乐公司口头告知其方可以续租，承诺在其方想续租的情况下可以提前申请，所以其方没有仔细看合同条款；其方按照合同约定多次向雅居乐公司提交了续租申请书，但雅居乐公司承诺其方将同意续租请求，后又违反承诺，雅居乐公司直至租赁期限届满前一个月才作出明确回复，拒绝其方的续租请求，导致其方信赖利益受损而产生合理信赖经营收入损失80000元；雅居乐公司明确收回涉讼商铺后，会将商铺另行出租，雅居乐公司的行为严重损害其方本应享有的优先续租权；其方是看中了涉讼商场及涉讼商铺的位置才去取得的加盟资格，失去了涉讼商铺位置则经营会受到极大影响，雅居乐公司不同意续租，导致其方取得加盟资格的目的无法实现，雅居乐公司应赔偿其方因此的损失，且雅居乐公司拖延回复其方续租申请，导致其方无法及时处理合同到期后事宜，合法权益受损，其方因此就装修、投资额损失为231046.4元，雅居乐公司应当按照合同约定承担赔偿责任。钟福连对其上述主张提交了以下证据证实：1.《租赁合同》《补充协议一》，拟证明其方按照合同约定提交了续租申请，雅居乐公司负有及时回复的义务，但合同中存在格式条款，排除其方权利应属无效。2.微信聊天记录，拟证明其方按照合同要求提交续租申请，雅居乐公司迟延回复其方的续租申请，已构成违约，造成其方损失。3.《关于阁下合同到期配合我司腾退商铺的函》，拟证明雅居乐公司拖延回复其方的续租申请，造成其方损失，雅居乐公司侵害其方优先续租权。4.《店铺续租申请书》，拟证明其方按照《租赁合同》要求提出续租申请，未有违约情况。5.录音翻译，拟证明其方曾于2018年3-9月的装修期间向雅居乐公司提交续租申请书，雅居乐公司违约处理续租事宜，雅居乐公司未履行承诺，违反诚实信用原则。6.《关于“雅居乐商业管理集团关于阁下合同到期配合我司腾退商铺的函”的复函》，拟证明雅居乐公司未对其方复函有实质回复，违约处理续租事宜。7.投资凭证，拟证明其方损失的投资额。雅居乐公司对上述证据意见如下：1.对《租赁合同》《补充协议一》予以确认，但该合同约定租赁期限自2017年8月1日起至2019年7月31日止，在合同2年期限届满后，双方权利义务即终止；租赁合同约定“租赁期满后乙方对承租商铺不享有优先续租权，甲方有权收回商铺”，可见，不管是法律规定还是合同约定均没有赋予钟福连优先续租权；租赁合同约定“甲方（被告）在乙方（原告）租赁商铺门口或其他醒目位置张贴的与日常物业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方”，可反映其司就涉案商场外立面改造工程已经履行提前告知义务；租赁合同约定“乙方确认甲方已采取合理方式提前乙方注意本合同中免除甲方责任、限制乙方权利的条款，乙方并确认甲方已按照乙方要求对相关条款予以说明……乙方已经充分理解并愿意接受这些约定。本合同是在乙方明确知悉其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的”，钟福连作为具有完全民事行为能力人的成年人和理性的商业投资主体，应自行承担合同约定的法律责任，并在享有利益的同时承担相应投资风险。2.微信聊天记录的真实性予以确认，但不确认聊天内容的完整性和证明内容，钟福连刻意删除和回避对其不利的文字和语音聊天内容。同时说明：钟福连很清楚续租需要等待其司审批决策；其司工作人员在2019年5月24日有答复钟福连不续租，已经提前两个月告知不续租，钟福连有足够的时间去应对准备，其司在此后还多次和钟福连提出可以换其他位置承租，钟福连自己不接受。3.《关于阁下合同到期配合我司腾退商铺的函》真实性予以确认，但不同意证明内容，该证据可反映其司在租赁期限届满前2个月，即2019年5月份已经通知钟福连不再续约，给予了钟福连合理的准备时间，钟福连并不享有优先续租权。4.《店铺续租申请书》的真实性予以确认，其司有收到该函件，但不确认函件内容的真实性和证明内容，租赁合同到期是否续租是双方协商一致的结果，并不能由一方以各种理由裹挟必须要续租。5.录音翻译不予确认，无法确认录音的时间，不确定是否有剪接，录音文字翻译不是客观反映谈话过程，是钟福连添加个人观点评价后的内容，也没有反映其司有表达同意续租，以及认可钟福连存在损失并给予续租补偿的意思，钟福连明知是否续租需要由其司决策，租赁合同到期，其司不愿意续租，要求钟福连撤场合理合法，不存在违约。6.对复函不予确认，其司没有收到该函件，而且该函件内容与合同约定、实际事实不符，是钟福连单方意见，没有其司的确认，钟福连在该函件中称导致其营业额损失150000元，与其起诉主张金额不符，所谓的损失金额主张有极大的随意性。7.对投资凭证不予确认，加盟合同和装修合同等都是钟福连和案外人的合同，无法确认真实性和实际履行情况；而且钟福连所称的加盟费是取得加盟资格，在更换商铺位置后并不丧失加盟资格，该费用无损失，钟福连所采购的物品也都可以重新再利用；钟福连所提供的装修施工合同书的签约主体和开具收据主体不一致，收据所载分期收款和合同约定也不一致，反映并不是真实文件；该证据不能证明钟福连存在投资损失，以及该投资损失和其司存在因果关系；其司在租赁期满后收回商铺合法有据，钟福连作为理性的商业主体，在投资前应对投资条件、期限有清楚、明晰的评估，应自行享有投资利益和承担投资风险。雅居乐公司并认为合同明确约定租赁期满钟福连对承租的商铺不享有优先续租权，其司有权收回商铺，钟福连没有证据证明其司员工口头承诺可以优先续租，其司也没有提供任何书面文件同意钟福连续租；钟福连知悉并独享收益，亦应对经营行为和风险独自承担，双方的《租赁合同》明确约定租赁期限是两年，且明确约定钟福连无优先续租权，钟福连应在签署合同和进行装修购买设施设备时考虑使用的期限，2019年7月31日钟福连撤场时已将所有物品全部搬走，其可以重复利用；在双方合同履行过程中，只有钟福连多次单方违约的行为，其司完全遵守合同约定并多次派人对涉讼商铺的经营提供支持和配合，也在装修期间通过定制比原来大十倍的招牌、活动促销、公众号推广等方式给钟福连经营提供增值服务，因此钟福连的主张没有合同及法律依据。本院认为，钟福连与雅居乐公司就涉讼商铺签订的《租赁合同》及《补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。针对钟福连主张雅居乐公司未告知其方的情况下对涉讼商铺所在商场外墙进行装修并造成其期间营业损失160000元的问题。首先，对于钟福连是否知悉雅居乐公司装修商场外墙的问题，根据双方当事人提交的证据及在庭审中的陈述，雅居乐公司虽然主张钟福连在签订《租赁合同》时已知悉涉讼商场拟进行外墙装修，但对此未能提交充分的证据证实其司已向钟福连进行了告知，亦未能举证证实其司在商场粘贴告示的时间，应承担举证不能的不利后果，故本院对于雅居乐公司的上述抗辩理由不予采纳。其次，对于雅居乐公司装修商场外墙时对商场进行围蔽是否对钟福连的经营造成影响的问题。从钟福连提交的照片显示，雅居乐公司确系对涉讼商铺所在商场南门周围进行了大幅度的围蔽，钟福连承租的涉讼商铺位于涉讼商场南门旁，涉讼商铺外立面一并处于该围蔽范围内，围蔽后确系无法直接从商场外部查看到涉讼商铺，与钟福连提交的其在非围蔽期间涉讼商铺外立面的状况变化较大，钟福连经营的是茶饮生意，该围蔽措施对于经营环境及人流确系存在一定的影响，因此钟福连主张雅居乐公司装修及围蔽商场的行为导致其存在经营损失，本院予以采纳。再次，对于钟福连主张造成其营业损失160000元的诉求，虽然围蔽措施可能影响经营环境和客流量，但店铺经营的收入亦受到品牌效应、宣传、产品接受度等影响，钟福连提交证据拟证明雅居乐公司的装修导致其存在营业损失160000元，但该证据无法直接反应涉讼商铺存在营业损失，不足以证实钟福连的该主张，本院对钟福连主张的该金额不予采纳。考虑到雅居乐公司的装修确系对钟福连的经营产生一定的影响，并考虑到雅居乐公司在装修期间也的确通过订制大幅的招牌、活动促销和公众号推广等方式减少其装修造成的影响，参照双方签订的《租赁合同》“租赁期内，甲方因经营需要调整该商场/大厦的商业规划（包括但不限于平面建筑规划调整、品牌调整、业态调整等）时，甲方有权提前解除合同或调整乙方的商铺位置，乙方无条件予以配合，发生此种情形，对乙方造成的损失，甲方应予以适当补偿，但补偿标准最高不超过调整前2个月的租金”的约定，本院酌情以两个月的租金金额即27048元支持钟福连的该损失主张。对钟福连主张的因雅居乐公司装修造成其营业损失超出上述金额的部分，本院不予支持。关于钟福连主张雅居乐公司排除其优先续租权且违约处理其续租事宜，提出雅居乐公司赔偿其装修及投资额损失231046.4元和合理信赖经营收入损失80000元诉请。钟福连虽然主张雅居乐公司工作人员口头承诺其可以优先续租，但对此未能提供相关证据证实，应承担举证不能的不利后果，故对于该主张本院不予采纳。根据《租赁合同》约定，钟福连在租赁期满后不具有优先续租权。钟福连称该约定为格式条款，亦未能举证证实，本院亦不予采纳。且根据《租赁合同》“乙方确认甲方已采取合理方式提请乙方注意本合同中免除乙方责任、限制乙方权利的条款，乙方并确认甲方已按照乙方要求对相关条款予以说明；本合同的所有条款，特别是对免除甲方责任或限制乙方权利的合同条款，乙方已经充分理解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方明确知悉其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的”的约定，钟福连作为承租方，理应清楚并详细查看和了解合同约定的条款内容，钟福连主张其没有仔细看条款且雅居乐公司未尽合理提示和说明义务，缺乏理据，本院不予采纳。至于钟福连称雅居乐公司拖延回复其续租申请，双方并未明确约定雅居乐公司答复是否续租的时间，钟福连主张雅居乐公司在租赁期满前一个月答复其不再续租存在拖延，理据不成立，本院亦不予采纳。故，综上，钟福连主张雅居乐公司排除其优先续租的权利且拖延回复其续租申请，理据不成立，本院不予采纳。钟福连据此主张雅居乐公司赔偿其装修及投资额损失231046.4元和合理信赖经营收入损失80000元，理据亦不成立，且钟福连也未能提交相关证据证实其存在该损失且损失的实际金额，故对于钟福连的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告钟福连赔偿损失27048元；二、驳回原告钟福连的其余诉讼请求。如果被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8366元，由原告钟福连负担7890元，被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  李敏宁人民陪审员  赖江南二〇二〇年六月二十日书 记 员  罗嘉敏