贵州省六盘水市六枝特区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0203民初1231号 原告：谢前进，男，1972年10月2日生，汉族，住六枝特区。 委托诉讼代理人：王卿，北京盈科(贵阳)律师事务所律师，执业证号15201201910097135。 被告：六枝特区嘉年万华物业服务有限公司，住所地六枝特区南环路鸿铭大厦**，统一社会信用代码91520203337272597U。 法定代表人：林水兴，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈怀飞，福建卓法律师事务所律师，执业证号13502201711625685。 被告：贵州中发地置业有限公司，住所地六枝特区平寨镇南环路（鸿铭大厦**），统一社会信用代码91520203308830115Q。 法定代表人：傅建澄，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方辉，福建贝盈律师事务所律师，执业证号13502201310572333。 原告谢前进与被告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司（以下简称“嘉年华物业公司”）、贵州中发地置业有限公司（以下简称“中发地置业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年9月2日作出（2019）黔0203民初1036号民事判决书，因原告谢前进不服，提起上诉，六盘水市中级人民法院审理后，撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告谢前进的委托诉讼代理人王卿、被告嘉年华物业公司的委托诉讼代理人陈怀飞、被告中发地置业公司的委托诉讼代理人方辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢前进向本院提出诉讼请求：1.判决撤销原告与被告嘉年华物业公司签订的《租赁合同（商铺）》；2.判决被告嘉年华物业公司支付原告装修损失206464.00元、加盟费50000.00元；3.判决被告嘉年华物业公司返还履约保证金30000.00元、商铺三箱电2500.00元；4.判决被告中发地置业公司对第2、3项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告与被告嘉年华物业公司于2017年1月1日签订《租赁合同（商铺）》，约定：原告承租位于六枝特区南环路嘉年华商业广场的1-3-5、1-3-6、1-3-7、1-3-8、1-3-9、1-3-10、1-3-11、1-3-12、1-3-13、1-3-14、1-3-37、1-3-38、1-3-39、1-3-40、1-3-41、1-3-42、1-3-43号商铺及室外，建筑面积669.28平方米，室外面积为130.25平方米，租期为10年，自2017年1月1日至2026年12月30日止；原告享有15个月免租期，自2017年1月1日至2018年3月31日。合同签订后，原告按照合同及商场营业规定，积极开展进行装修、开业经营等活动。因被告在招商时向租户进行了虚假宣传，在商家进驻后不履行宣传的内容和设施建设，原告在投入大量时间、金钱成本后却无正常经营的可能性，使得原告的投资无法得到应有的回报，造成原告巨大损失。并且合同履行过程中，被告本应积极履行义务保证原告生产经营活动的水、电等基本需要，但被告却单方面决定向原告承租商铺实施停水停电，使得原告彻底无法经营，导致原告遭受巨大损失。因二被告的住所地、联系电话、企业邮箱均相同，可见二被告人格为混同状态，原告有理由相信二被告财产混同，所以被告中发地置业公司应对被告嘉年华物业公司上述应付款项承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，请求依法判决。 被告嘉年华物业公司辩称，一、原告要求撤销《租赁合同（商铺）》没有任何事实和法律依据。1、基于欺诈撤销合同的法律规定与欺诈的法律认定要件。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据法律规定，当事人基于欺诈请求人民法院撤销已经签订的合同，至少应当同时具备以下要件：第一，一方当事人存在欺诈的故意；第二，一方当事人就合同主要内容实施了欺诈行为；第三，受欺诈一方当事人因对方故意欺诈而对合同陷入错误认识；第四，受欺诈一方当事人基于该错误认识实施的民事法律行为违背其真实意思，即错误的意思表示和欺诈行为二者之间存在因果关系。2、就本案而言，不满足上述关于欺诈的四个认定要件，原告要求撤销讼争合同的主张不能成立。①被告并不存在欺诈的故意，基于签订租赁合同时租赁标的物已经竣工验收可以使用的情况下，被告也没有必要实施欺诈行为。②被告从未就租赁合同的相关内容欺骗原告，被告向原告交付的租赁物完全符合合同约定。被告亦未实施其他影响合同履行的欺诈行为，原告称被告以宣传资料欺骗原告与事实不符，被告从未使用该宣传资料进行招商活动，该宣传资料与本案无关；③原告作为完全民事行为能力人，具备独立签订合同的主体资格和承担相应民事责任的能力，上述宣传资料不足以使原告陷入错误的认识。原告签订租赁合同时，明知现场没有游乐场、摩天轮的情况，仍选择与被告签订租赁合同，充分说明宣传资料并非能够促使原告签订租赁合同的主要因素。事实上，原告向被告租赁商铺用于经营是基于其自身判断和商业选择，并不存在因欺诈而陷入错误认识的情形，是否有游乐场、摩天轮与原告是否签订租赁合同二者之间并无法律上的因果关系。④原告签订租赁合同后立即进场装修并开业经营，充分说明原告与被告签订租赁合同完全是原告的真实意思表示。⑤根据“谁主张谁举证”的原则，原告应当举证证明本案存在撤销事由的依据。但本案原告并无任何证据证明被告存在欺诈的故意并实施了欺诈的行为，更没有证据证明其在违背真实意思的情况下签署了该合同。综上，本案不存在任何可撤销的事由，原告要求撤销讼争合同的主张不能成立。租赁合同是双方真实意思表示，系合法有效的合同，原告应按合同约定履行自己的义务。3、嘉年华开发商原规划设计游乐场、摩天轮，后因新的消防规范的实施而不能落实，大型超市没有运营系超市所有人因商业原因推迟运营，故嘉年华商业广场未达到宣传广告中所宣传的商业效果并不属于开发商的主观过错，并且该商业效果并不是影响原告从事餐馆经营的必然因素，再者商业的繁荣需要一定的时间和过程，正因为如此，在租赁合同的履行过程中，被告在与租赁人员约定了一定的免租期的同时，对过了免租期不愿再租赁门面的人员，通知可交回门面，是合理考虑了租赁人员的实际租赁情况。二、原告主张被告向其支付装修损失费、加盟费、商铺三箱电等费用，没有任何合同和法律依据，应当予以驳回。本案中双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，系合法有效的合同。原告为了经营餐饮，对租赁的商铺进行装修，支付加盟费、支付三箱电安装费等行为，均属于原告的商业投资行为，并不属于法律上的损失，原告应当自负盈亏，与被告没有任何关系，原告向被告主张这些费用没有任何依据。三、被告无须返还原告缴纳的保证金。依据诉争租赁合同的约定，前三年租金支付，2018年4月1日至2019年12月30日，租金单价为30元/月/平方米，室外单价按9.00元/月/平方米；租金采用两次支付方式，第一次支付时间为签订合同之日支付前11个月的租金233756元（含室外面积）；第二次支付时间为2019年3月1日前30日内支付后10个月的租金2012506.00元，三年后每年租金合计431697.00元，在每年11月30日前将下一年租金一次性支付。物业管理费按3元/月/平方米，按年支付。同时还约定，原告应按合同约定缴付租金、物业管理费，如逾期10日未缴纳相关费用，需缴纳每日1%滞纳金，违约方赔偿对方一年租金，逾期一个月后，视为违约，被告可扣除保证金，追究原告违约导致的一切经济损失，并收回租赁物另租。诉争合同签订后，被告依约将十七个商铺交付原告，但原告除缴纳履约保证金30000.00元外，其经营期间所产生的租金及物业管理费却未按期缴纳，已经构成违约。被告有权收回租赁物及不退还履约保证金。四、被告中发地置业公司并非本案的适格被告。原告主张因为二被告的住所地、联系电话、企业邮箱均相同，故二被告人格混同，有理由相信二被告财产混同，故推导出被告中发地置业公司应对被告嘉年华物业公司应付款项承担连带清偿责任，没有任何事实和法律依据。首先，被告中发地置业公司与被告嘉年华物业公司均系依法登记设立的具有独立法人资格的有限责任公司，二者各自具有独立承担民事责任的主体资格，相互之间不存在任何关联关系；其次，原告无任何证据证明被告中发地置业公司与被告嘉年华物业公司存在人格混同的情形；最后，被告中发地置业公司与被告嘉年华物业公司不管是从业人员、业务，还是财产都是相互独立的，公司工作人员不同，法定代表人及股东不同，业务范围不同，财产也是相互独立的，并不存在人格混同的任何情形。综上所述，原告要求撤销合同、支付装修损失等、返还履约保证金及要求被告中发地置业公司对被告嘉年华物业公司应付款项承担连带清偿责任，没有任何事实和法律依据。并且，大型超市已经正常营业。恳请贵院依法驳回原告的所有诉讼请求，以维护被告的合法权益。 被告中发地置业公司辩称，1.同意被告嘉年华物业公司的答辩意见。2.中发地置业公司不是本案适格的被告，原告要求中发地置业公司承担责任没有事实和法律依据。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告身份复印件1份，二被告企业信息信用公示报告2份。拟证明原告主体资格，二被告诉讼资格。被告嘉年华物业公司、中发地置业公司对该证据无异议。 本院认为，该组证据符合证据“三性”，本院予以确认。 2、租赁合同（商铺）1份。拟证明原告与被告嘉年华签订租赁合同，存在租赁合同关系。被告嘉年华物业公司对该证据的“三性”无异议；被告中发地置业公司认为该证据与其公司无关联性，该组证据是原告与物业公司签订的。 本院认为，该证据符合证据“三性”，本院予以确认。 3、嘉年华商铺保证金收据、安装三箱电收据、技术传授协议、民事判决书各1份。拟证明原告依约支付了铺面保证金、拆墙保证金、物业费、水电费；原告为经营商铺而遭受的损失。被告嘉年华物业公司对保证金的“三性”予以认可，但认为原告违约，其公司无须返还保证金；对技术传授协议书真实性、关联性不予认可，认为是原告与案外人签订，加盟费无记录，属于商业行为不属于损失范围证据，与本案无关。对民事判决书的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可，原告与案外人的纠纷与本案无关。被告中发地置业公司质证的意见与被告嘉年华的一致，但认为该组证据与其公司无关。 本院认为，该组证据符合证据“三性”，本院予以确认。 4、宣传资料、宣传视频、六住建信报（2018）40号、六住建信通（2019）3号各1份。拟证明被告游乐场、摩天轮因消防原因不能通过，客观上已无法修建，被告虚假宣传问题客观存在，构成欺诈行为。被告嘉年华物业公司对宣传资料、宣传视频的真实性予以认可，但对关联性不认可，认为该资料不是其公司制作的，其公司未用该资料和视频招商。对40号及3号意见书真实性认可，但对内容不认可，无法证明原告的证明对象，该两份证据是行政机关给唐立新等人的回复，不能作为认定案件事实的依据。40号的相关内容与客观实际相符；3号意见书内容不予认可，该意见书是对唐立新等人的信访回复，该意见书不能作为认定本案事实的依据。被告中发地置业公司认为宣传资料和视频是其公司在销售房屋时所做的宣传，与租赁合同无关；对40号和3号文件的质证意见与被告嘉年华物业公司的一致，该两份文件不属于民事诉讼的范畴，不能作为证据使用。 本院认为，该组证据能证明被告中发地置业公司在修建嘉年华商业广场时对外宣传有“摩天轮和儿童游乐场”等设施，但不能证实被告嘉年华物业公司与原告签订租赁合同时，被告嘉年华物业公司对原告宣传有“摩天轮和儿童游乐场”等设施。 5、建设工程消防验收意见书1份。拟证明被告将未通过消防验收的商铺交付给原告，违反了《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，为经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。被告嘉年华物业公司对该证据的真实性、合法性无异议，对证明对象不认可。认为签订租赁合同时已经完成竣工验收，原告已经可以实际使用，被告虽在签订合同时没有使用消防，但在后期消防设施经过验收合格，并不影响租赁合同履行。消防验收属于行政行为，不影响租赁物的使用。被告中发地置业公司对该证据的真实性无异议，但对证明对象不予认可。认为即便消防验收未合格，也是属于行政责任，不影响租赁合同的履行；该证据达不到原告的证明目的。 本院认为，该证据能证明涉案工程已通过消防验收。 6、照片5张（4张原件，1张复印件）。拟证明被告明知无法修建游乐场摩天轮后仍以此作为招商。被告嘉年华物业公司对该证据的表面真实性予以认可，对内容真实性不予确认，对关联性也不予认可，认为该证据不是原始的载体，不能证明其形成的时间。被告中发地置业公司对该证据的真实性不予认可，认为没有提供照片的原始载体；其次，相片中有两张的内容很明显是发生在2014年，但是图片显示的时间是2018年，该证据达不到原告的证明目的。 本院认为，该证据不能达到原告的证明目的。 7、票据8张、合同申请表1份。拟证明二被告财务人员混同。被告嘉年华物业公司对合同审批表的“三性”不予认可，认为合同申请表不是原件且有涂改痕迹，无法证明证据的来源和真实性，与本案租赁合同也没有关系；对收据表面真实性予以认可，对关联性和证明对象不予认可，徐坤等案外人的收据与本案无关；被告嘉年华物业公司收取租户的租金，被告中发地置业公司收取业主的购房款，恰恰说明二者经营范围不同，财产各自独立，不存在人员混同的情形。被告中发地置业公司质证意见与被告嘉年华物业公司的一致，认为该证据达不到原告的证明目的。 本院认为，该证据不能证明二被告的人格、财产混同，本院不予采信。 被告嘉年华物业公司向本院提交以下证据： 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、委托管理协议、委托协议、租赁合同（商铺）各1份，消防验收意见书2份，国有土地使用证3份。拟证明被告有权将诉争房产出租给原告，诉争租赁合同合法有效；原告与被告于2017年1月1日签订《租赁合同（商铺）》，根据诉争合同约定，原告应按合同约定支付租金、物业管理费，逾期支付租金超过一个月，被告有权解除合同收回租赁物，并可扣除原告缴纳的保证金，要求原告赔偿一年的租金。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不认可，认为该证据仅证明原、被告双方签订了合同，达不到其证明目的；消防意见书与原告的举证能够印证其消防验收是在与原告签订租赁合同之后通过的。 本院认为，被告嘉年华物业公司提交的证据符合证据“三性”，本院予以确认。 被告中发地置业公司向本院提交以下证据：施工图纸1份，照片（现场预留钢筋）3份。拟证明原规划设计的游乐园、摩天轮，贵州中发地置业有限公司已经按图进行了相应施工，后因新消防规范的实施而无法落实。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为从被告提供的施工图纸无法体现案涉房屋嘉年华广场有设计摩天轮、游乐场，照片中的钢筋也不能证明是为了修建摩天轮或游乐场预留的，达不到证明目的。 本院认为，被告中发地置业公司提交的证据符合证据“三性”，本院予以确认。 本院依职权调取了六枝特区市场监督管理局《关于对嘉年万华建设项目相关问题的说明》1份。该证据证实被告中发地置业公司建设嘉年华商业广场A区、B区原规划设计中有“摩天轮和游乐场”，因新的《建筑设计防火规范》于2015年5月1日实施，原规划设计不符合规范而不能修建“摩天轮和游乐场”。在2014年至2015年5月前，被告中发地置业公司对外宣传嘉年华商业广场有“摩天轮和儿童游乐场”等并未违反相关法律法规。2016年，被告中发地置业公司建设的嘉年华商业广场的所有房产已全部销售完。2017年5月15日，六枝特区市场监督管理局接到六枝特区政府的信访举报转办后，开始介入调查商户举报事宜。在此之前和调查过程中，该局未收到任何关于嘉年华虚假宣传的投诉举报。原告对该证据内容真实性不予认可，认为市场监督管理局对该份证据所说的基本情况与事实不符，说明所称的中发地置业公司相关的宣传广告已撤销，也不能证明是否进行宣传，需要公安或者法院查清，中发地置业公司明知不能修建嘉年华摩天轮后，未作出任何公告或者说明来消除广告带来的影响。被告嘉年华物业公司对该证据质证认为除了对中发地置业公司进行虚假宣传的内容不予认可外，对其他内容无异议。被告中发地置业公司与被告嘉年华物业公司的质证意见一致。 本院认为，该证据能证明被告未修建游乐场、摩天轮的原因是因为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014于2015年5月1日实施，原设计不符合消防规范，被告中发地置业公司有虚假宣传的事实，但不能证明原告与被告嘉年华物业公司签订合同时，被告嘉年华物业公司对原告进行了虚假宣传，亦不能证明被告中发地置业公司仍在进行宣传。 本院经审理认定事实如下：六枝特区新兴农贸市场迁建综合体项目嘉年华商业广场A、B区系由被告中发地置业公司开发建设，《六枝特区新兴农贸市场迁建综合体项目（嘉年华商业广场）设计方案》于2015年1月7日审查通过，2015年5月28日取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2014年11月5日，被告中发地置业公司通过广告传媒公司对嘉年华商业广场的吃、喝、玩、乐、娱乐设施等进行了宣传，经六枝特区市场监管局调查：虚假宣传问题客观存在，但已超过法律规定的两年追溯时间，无权对被告中发地置业公司追究行政责任。2015年9月30日、2016年12月5日，被告中发地置业公司（甲方）与被告嘉年华物业公司（乙方）签订《委托管理协议》、《委托协议》，约定，甲方委托乙方负责“嘉年华商业广场”市场规范管理：甲方委托授权乙方以乙方名义与承租方签订涉及本案物业的租赁合同；负责履行租赁合同条款、与承租方文书往来及纠纷的处理；由乙方负责本案区域内物业服务，由乙方向商户收取物业管理费、停车费；委托期限，租赁合同自2017年1月1日至2026年12月30日，物业服务、地下停车场自2016年10月1日至2026年12月31日。乙方在物业管理过程中，与商户因物业服务产生的纠纷由其自行解决并承担相应费用或可能的赔偿；乙方在执行《租赁合同（商铺）》条款涉及的赔偿费用由甲方承担。2017年1月1日，原告与被告嘉年华物业公司签订《租赁合同（商铺）》，合同约定：原告承租由被告中发地置业公司开发建设，由被告中发地置业公司委托被告嘉年华物业公司进行管理的位于六枝特区南环路嘉年华商业广场的1-3-5、1-3-6、1-3-7、1-3-8、1-3-9、1-3-10、1-3-11、1-3-12、1-3-13、1-3-14、1-3-37、1-3-38、1-3-39、1-3-40、1-3-41、1-3-42、1-3-43号商铺及室外，建筑面积669.28平方米，室外面积为130.25平方米，租期为10年，自2017年1月1日至2026年12月30日止；原告享有15个月免租期，自2017年1月1日至2018年3月31日。原告须在合同签订时向被告交纳履约保证金30000元，在合同结束后，原告将所有税款及其他费用结清后30日内退还。免租期内原告应承担经营过程中产生的水、电、物业管理费、税款等费用。合同签订后，原告交纳了履约保证金30000元，并对涉案商铺进行装修并开展经营活动。同时查明，被告中发地置业公司建设的六枝新兴农贸市场迁建项目嘉年华商业广场A区、B区在原规划设计（2015年1月7日经相关部门审查通过）中存在“摩天轮和游乐场”设施，因新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014于2015年5月1日实施，原设计不符合消防规范，不能修建“摩天轮和游乐场”设施，六枝新兴农贸市场迁建项目A区、B区已通过消防验收。 本院认为，本案争议焦点是原告与被告嘉年华物业公司在签订《租赁合同（商铺）》时，被告嘉年华物业公司是否存在欺诈手段。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”，构成可得撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。从查明的事实可知，被告中发地置业公司于2014年11月5日为销售其开发的商铺，通过广告传媒公司对嘉年华商业广场的吃、喝、玩、乐、购等进行过宣传。因新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014于2015年5月1日实施，嘉年华商业广场的原设计不符合消防规范，不能按原设计修建“摩天轮和游乐场”设施。2017年1月1日，原告与被告嘉年华物业公司签订《租赁合同（商铺）》时，涉案租赁物及租赁物周边的设施已客观存在，并竣工交付使用。合同签订后，原告对租赁物进行了装修并投入经营，原告清楚合同的内容，被告嘉年华物业公司不存在隐瞒真实情况的情形。2017年5月，六枝特区市场监督管理局对商户举报进行调查时，被告中发地置业公司修建的商业门面已销售完毕，不再对外宣传嘉年华商业广场有“摩天轮和游乐场等”。原告提供的证据不能证明其与被告嘉年华物业公司签订《租赁合同（商铺）》时，被告嘉年华物业公司对其进行了虚假宣传。原告与被告嘉年华物业公司签订的《租赁合同（商铺）》是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。因此，原告要求撤销与被告嘉年华物业公司签订的《租赁合同（商铺）》的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。按《租赁合同（商铺）》的约定，保证金在合同结束，原告将所有税款及其他费用结清后30日内退还，但原告未交清相关费用，故对其要求退还保证金、商铺三箱电的诉请，本院不予支持。由于《租赁合同（商铺）》不属于可撤销合同，原告的装修损失、加盟费等属于经营投入，故原告要求被告支付其装修损失、加盟费的诉请，本院不予支持。原告提供的证据不能证明二被告的人格、财产混同。故原告与被告中发地置业公司在《租赁合同（商铺）》中没有法律上的利害关系，不是本案适格的民事主体，在本案中不承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谢前进的诉讼请求。 案件受理费5634元，由原告谢前进负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审 判 长  吴剑 人民陪审员  龚洁 人民陪审员  杨敏 二〇二〇年六月十九日 法官助理付娴 书记员罗小云