吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1257号上诉人（原审被告）：吉林高合新材料科技有限公司，住所地：长春净月高新技术产业开发区净月大街**长春净月高新区民生大厦**。法定代表人：蔡元禾，董事长。委托诉讼代理人：孙柏松，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春通达路桥建设集团有限公司，住所地：长，住所地：长春市南关区民康路**>法定代表人：于昆，董事长。委托诉讼代理人：梁立国，吉林五州律师事务所律师。上诉人吉林高合新材料科技有限公司（以下简称高合新材料公司）因与被上诉人长春通达路桥建设集团有限公司（以下简称通达路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高合新材料公司上诉请求：1.撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院(2019)吉0194民初1250号民事判决书中第一项判决;2.依法改判高合新材料公司无需向通达路桥公司支付房屋租金700000元并不承担逾期付款损失;3.一审、二审诉讼费用均由通达路桥公司承担。事实和理由：一、原审判决认定通达路桥公司已经履行全部合同义务即按照合同约定交付全部出租房屋、高合新材料公司应当按照合同约定支付第三年租金，事实不清、证据不足。1.原审判决认定通达路桥公司已经履行全部合同义务与事实不符。通过一审庭审调查可知，通达路桥公司自合同签订之日起就未按照书面合同约定履行全部交付出租房屋的义务。自合同签订之日起，通达路桥公司就从未将面积为862㎡的“三号库房”交付给高合新材料公司使用，甚至在2018年将该库房全部转租给世圆机电设备有限公司。自2017年4月份起，通达路桥公司将面积为213.27㎡的办公楼一楼西侧房屋转租给翼众教育，迫使高合新材料公司搬至一旁的面积仅约为100㎡的办公楼内办公，后又应通达路桥公司要求将面积为1356.4㎡的“食堂、仓库一、二楼”中的80㎡提供给通达路桥公司使用三个月。故通达路桥公司实际交付的房屋面积小于合同约定的房屋租赁面积，通达路桥公司存在违约行为。2.高合新材料公司已经支付的第一年、第二年全部租金数额（共计人民币140万元）已经超过高合新材料公司按照实际使用面积和实际使用时间计算应当支付的全部租金数额，且超出的租金数额足以用来支付第三年实际使用面积相应的租金。本案中，自合同签订之日起合同履行已发生变化，通达路桥公司未按照合同约定交付全部出租房屋，虽高合新材料公司与通达路桥公司未就房屋租赁面积另行签订变更协议，但这不能证明通达路桥公司已按约履行全部交付义务。另外，虽然案涉房屋租赁合同并未详细区分实验室、厂房及办公用房的具体面积，但这不代表事实上不能区分，而且即使未区分相关房屋面积，原审法院支持通达路桥公司的诉讼请求亦应当查明通达路桥公司是否按照合同约定面积全部交付给高合新材料公司使用，但事实并非如此，通达路桥公司并未将全部出租房屋交付给高合新材料公司。经高合新材料公司实际测量，前两年未使用租赁面积合计为1917.27平方米，第三年实际使用面积为1154.98平方米，故高合新材料公司已付前两年租金已超过通达路桥公司起诉时高合新材料公司应当支付的租金数额，超出部分足以支付第三年所使用面积的租金。3.通达路桥公司开具三年发票并不能证明通达路桥公司已履行全部合同义务。通达路桥公司开具发票只是案涉合同约定的本案高合新材料公司支付房屋租金的前提条件，也是案涉合同约定的前置,开具发票是其单方行为，与通达路桥公司是否全部交付出租房屋并无必然联系。二、原审判决认定高合新材料公司违约应当承担逾期付款给通达路桥公司造成的损失，属于适用法律错误。高合新材料公司不支付第三年租金系依法行使先履行抗辩权。在案涉租赁合同的前两年租期内，高合新材料公司按约支付前两年度的全部租金，但通达路桥公司并未按约履行全部交付义务，甚至妨害高合新材料公司使用已交付的部分房屋，为保护高合新材料公司的自身合法权益，高合新材料公司不予支付第三年租金以抗辩通达路桥公司的未按约交付全部出租房屋的先履行义务，高合新材料公司的行为完全符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，不属于违约行为，故原审判决认定高合新材料公司应当承担延期逾期付款损失于法无据。通达路桥公司辩称：高合新材料公司自双方签订合同后对通达路桥公司交付的出租房屋没有异议，并在第一、二年度分别支付租金，如果存在高合新材料公司所称的交付房屋面积不符即少于合同面积，那么高合新材料公司不应主动交付第二年租金，且该租金在2018年交付，所以通达路桥公司是按合同约定交付房屋，高合新材料公司也没有异议，高合新材料公司上诉理由没有证据证明，原判具有事实及法律依据，请二审驳回高合新材料公司上诉请求，维持原判。通达路桥公司向一审法院起诉请求：1.高合新材料公司给付2018年4月1日至一审判决生效后的租金1050000元及利息（自2018年4月1日至给付之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；2.高合新材料公司立即迁出租用通达路桥公司的房屋；3.高合新材料公司给付通达路桥公司电费16702元，水费455元；4.诉讼费由高合新材料公司承担。一审法院审理查明：2016年3月4日通达路桥公司与高合新材料公司签订《房屋租赁合同》，约定通达路桥公司将长春净月高新技术产业开发区银屏路456号长春市净月区小合台工业五期之物业，租赁面积共计2431.67平方米租赁给高合新材料公司，租期为三年，自2016年4月1日至2019年3月31日止，租金为每年人民币70万元。租金支付方式为租期开始前10日内一次性付清一年房租，通达路桥公司应当在高合新材料公司付款前开具等额正规发票，通达路桥公司延迟开具发票的高合新材料公司可以延迟付款。水电、煤气等费用由承租人支付，由承租人支付50000元的保证金。租期届满，通达路桥公司有权收回出租办公楼，高合新材料公司如期归还，高合新材料公司需继续承租的，应予租赁期满前三个月，向通达路桥公司提出要求，经通达路桥公司同意后重新签订租赁合同，如果租金的支付自到期之日起迟延15天以上并至少超过出租人发出书面通知后的20天，通达路桥公司应有权终止本合同，并收回该办公楼，单方面解除合同，并从保证金中扣回高合新材料公司所欠租金，高合新材料公司需按实际租住日缴纳租金并承担违约责任。2016年9月9日，高合新材料公司高合新材料向通达路桥公司通达路桥公司支付700000元租金，2018年1月12日，高合新材料公司向通达路桥公司支付700000元租金，通达路桥公司分别于2016年6月14日和2017年11月1日向高合新材料公司开具两张金额为700000元的发票。2018年12月29日，通达路桥公司向高合新材料公司开具金额为525000元的发票一枚，2019年3月29日，通达路桥公司向高合新材料公司开具金额为175000元的发票一枚。2017年2月28日至2019年1月31日期间，案涉房屋共产生电费16702元，水费455元。高合新材料公司高合新材料公司员工王某（本案证人）于“吉林高合新材料科技有限公司电表统计表（化验室）”2019年1月30日、2019年2月28日处签字确认，于“吉林高合新材料科技有限公司水表统计表（化验室）”2018年11月30日、2018年12月29日处签字确认。另查，高合新材料公司至今未向通达路桥公司交付保证金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告通达路桥公司与被告高合新材料公司签订《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应诚信履行。现原告通达路桥公司已完成租赁房屋交付义务，且已向被告高合新材料公司交付三年租金的发票，则其已履行全部合同义务，约定的付款条件成就，被告高合新材料应按照合同及时向原告支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的700000元租金。关于被告辩称原告向其实际履行的面积小于约定面积，因双方签订的租赁合同系整体出租，其中包括实验室、厂房及办公用房，合同中并未加以区分，也未约定按实际使用面积支付租金，被告也未提供证据证明在履行合同过程中双方就租赁面积问题进行过变更，且至起诉时合同已到期，被告已向原告支付了两年的租金，原告亦向被告交付了相应的发票，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。关于被告主张其已于2018年5月迁出案涉房屋，因被告公司员工王某（本案证人）曾于“吉林高合新材料科技有限公司电表统计表（化验室）”上确认2019年1月30日、2019年2月28日该公司用电情况，证人王某于庭审中亦承认是其本人签字，上述证据与证人证言与被告答辩意见相矛盾，且被告未提供证据证明其与原告提前解除房屋租赁合同，被告也在庭审中承认仍占用案涉房屋的实验室，故本院对被告该答辩意见不予采纳。关于原告主张的逾期付款损失，按照合同约定，原告延迟开具发票的被告可以延迟付款，525000元发票的开具时间为2018年12月29日，175000元发票的开具时间为2019年3月29日，故逾期付款损失应分别以525000元为基数自2018年12月31日起算及以175000元为基数自2019年3月31日起算。关于原告主张的第二项诉讼请求，案涉《房屋租赁合同》按照双方约定已经解除，被告高合新材料公司应当及时搬离原告通达路桥公司所有的房屋，故对原告该诉讼请求予以支持。关于案涉房屋租赁合同到期后，被告是否应向原告支付租金的问题，虽然按照合同约定“租期届满，原告有权收回出租房屋，被告未与原告重新签订租赁合同，被告需按实际租住日缴纳租金并承担违约责任”，但是根据被告提供的2019年11月13日原告通达路桥公司法定代表人于昆与被告公司员工王某的通话录音，于昆对王某说：“你别以为我能让你搬，你不给我钱我能让你搬走吗”可见，被告现占用原告实验室系由原告为索要租金对被告设备进行留置而导致的，故原告向被告主张合同到期后占用租金，本院不予支持。关于原告主张的水电费，因被告在庭审中对此表示无异议且同意承担，故本院对原告该诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：一、被告吉林高合新材料科技有限公司于本判决生效之日起立即给付原告长春通达路桥建设集团有限公司房屋租金700000元并承担逾期付款损失（损失分别为：以525000元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率的利息计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以175000元为基数，自2019年3月31日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率的利息计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告吉林高合新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内从租赁房屋（位于长春市净月开发区小合台工业**）中迁出；三、被告吉林高合新材料科技有限公司于本判决生效之日起立即给付原告长春通达路桥建设集团有限公司电费16702及水费455元；四、驳回原告长春通达路桥建设集团有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14404元，减半收取7202元，保全费5000元，由被告吉林高合新材料科技有限公司负担。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：二审中高合新材料公司申请证人李某、高某出庭证实：高合新材料公司实际使用的面积不足合同约定。通达路桥公司未按合同约定交付一处800余平方米的库房，并在承租期内，多次对高合新材料公司使用范围进行变更，并口头约定同意减少高合新材料公司少使用面积的租金。通达路桥公司对此不予认可。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》约定：通达路桥公司将长春净月高新技术产业开发区银屏路456号长春市净月区小合台工业五期之物业，租赁面积共计2431.67平方米租赁给高合新材料公司，并未明确具体的租赁范围或面积计算方式。2016通达路桥公司向高合新材料公司交付租赁房屋时，高合新材料公司并未提出异议并足额缴纳租金，应当视为高合新材料公司对承租范围的认可，高合新材料公司现主张通达路桥公司未能全部交付租赁房屋，证据不足，本院不予支持。承租期内，双方对高合新材料公司使用房屋的范围进行了部分调整，高合新材料公司对此亦未提出异议，并于调整后按约交纳了租金，应视为高合新材料公司对于调整后承租范围的认可。高合新材料公司现主张按照实际承租面积支付租金，但因一是双方签订的《房屋租赁合同》中无租金按照使用面积进行调整的约定，二是证人李某、高某虽证实了双方存在减少高合新材料公司少使用面积的租金口头约定，但通达路桥公司对此予以否认，且李某、高某系高合新材料公司的员工与高合新材料公司存在利害关系，高合新材料公司又无其他证据佐证，应当认定高合新材料公司主张双方存在该口头约定的证据不足。并且高合新材料公司在整个租赁期间内从未对租赁范围提出异议且依约交纳租金，故高合新材料公司现主张按照实际使用面积计算租金，证据不足，本院不予支持。高合新材料公司未按约定支付2018年4月1日至2019年3月31日的租金，构成逾期，故一审判决高合新材料公司按照约定支付70万元租金并承担逾期付款的损失并无不当。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人吉林高合新材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年六月二十九日书记员 高 飞