福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初644号 原告：陈钰宁，女，1989年12月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王福金，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄煌斌，福建君州律师事务所实习律师。 被告：肖雁玲，女，1977年8月27日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托代诉讼代理人：王晓林，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 委托代诉讼代理人：翁英玉，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 第三人：厦门链家宝业房地产经纪有限公司，住所地厦门市湖里区云顶北路****A387。 法定代表人：梁丽红，经理。 委托诉讼代理人：叶克玮，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：官亚婧，福建九信律师事务所律师。 原告陈钰宁与被告肖雁玲、第三人厦门链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈钰宁及其委托诉讼代理人王福金，被告肖雁玲及其委托诉讼代理人王晓林、翁英玉，第三人链家公司委托诉讼代理人叶克玮、官亚婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈钰宁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令被告退还原告已支付的定金150000元；3.判令被告向原告支付违约金258000元；4.判令被告赔偿原告已支付的居间代理费28000元、代办服务费1000元、评估费2800元；5.判令被告承担本案诉讼费。庭审中原告当庭撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2019年7月20日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定:一、原告向被告购买址于厦门市集美区301室房产，总价为人民币1290000元；二、原告应于2019年7月20日向被告支付定金150000元；于2019年8月26日向被告支付首付款385000元；三、原被告双方应于2019年8月26日共同前往办理房屋权属转移登记手续；四、被告保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。被告承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权;若被告违反前述承诺导致该房屋不能办理产权登记的，应按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。2019年7月20日，原、被告与第三人共同签订了《居间服务合同》,约定：1.居间代理费28000元，代办服务费1000元，评估费2800元，均由原告承担；2.原被告违反买卖合同或居间合同第三条约定，导致第三人不能继续履行义务的，如原告为守约方，则原告有权要求被告支付上述费用。合同签订后，原告依约于2019年7月20日向被告支付了购房定金150000元，向第三人支付了居间代理费28000元，代办服务费1000元，评估费2800元。然被告于2019年7月31日告知其公公和婆婆不同意出售涉案房屋，无法办理产权转移登记手续。原告多次与被告协商，被告仍无法履行合同义务。为维护合法权益，特诉至法院，请法院依法判如所请。 被告肖雁玲辩称，一、因被告丈夫罗昌礼已于2018年1月去世，根据婚姻法、继承法规定，讼争房屋归属被告与其丈夫的所有继承人共同所有。被告对讼争房屋并无完全的权利，也未取得其他共有人的授权。对此情况，原告及本案第三人在签署讼争合同前是明知的。二、讼争合同首部和尾部的出售人处仅有被告一人，讼争合同并未成立。三、居间人在本案中存在欺诈行为，被告亦存在重大误解情形，讼争合同依法应予撤销。四、于签署讼争合同前，被告已明确告知原告及居间人被告丈夫已去世的客观事实。居间人在本案中未尽到合理调查义务和谨慎注意义务，应向原告承担责任；原告明知讼争房屋因法定继承存在其他共有人的前提下，仍仅与被告一人签署合同，明显并非善意（或应认定为恶意），也应自行承担缔约过失责任。五、被告已将原告支付的定金如数返还给原告。买卖双方已于2019年8月1日通过微信群达成终止讼争合同的一致意见。后被告要将定金150000元退还原告，但是第三人未告知原告的银行账户，且被告无法与原告取得联系，无法将定金退还原告。在收到法院传票后，被告马上与原告的代理人取得联系，表示一直想要退还原告定金的急切心情，当代理人告知银行账户后，被告第一时间于2020年4月23日向原告中国建设银行股份有限公司厦门前埔支行账号62×××83汇入150000元的定金。六、本案中，居间人存在欺诈行为，存在重大过错，其未尽到合理调查义务和谨慎注意义务，其不仅无权收取居间费，而且对本案原、被告可能造成的损失承担赔偿责任。七、若有证据证明已经支付居间费等相关费用，原告可以根据居间人链家公开的《九大安心服务承诺》退回所有费用：经链家居间成交的二手房买卖，如最终未能成功办理过户手续，链家将无理由全额退还佣金；八、《存量房屋买卖合同》第四条第（一）项内容系居间方印制的格式条款，该条款约定与本案事实严重不符，且明显增加了被告的合同义务，该格式条款依法应认定为无效条款。综上，原告诉求亦无事实与法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉求。 第三人链家公司述称，原告所述基本与客观事实相符，2019年7月20日原告与被告通过第三人签订了房屋买卖业务签约文件合订本，约定原告购买被告位于厦门市集美区房屋，原告于当日支付定金150000元，并且支付第三人居间代理费等共计31800元，被告于2019年7月30日告知第三人因为房屋是其与去世丈夫的共同财产，因为其丈夫已经去世了，被告的公婆也是继承人，不同意出售该房屋，因此房屋买卖合同约定双方至今无法继续履行。另补充一点，被告是在签约之后才告知其丈夫去世的事实的，望法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、转账记录、《收据》、《居间服务合同》、微信聊天记录；被告提供的《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01300585号）、《结婚证》、《居民死亡医学证明（推断）书》、《火化证书》、微信聊天记录、银行转账记录、通话录音等证据。原、被告及第三人并作当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下： 2019年7月20日，肖雁玲（出售人）与陈钰宁（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，载明：出售人所售房屋坐落为集美区天安路179号301室；该房屋成交总价为1290000元；买受人于2019年7月20日将第一笔定金150000元以自行支付的方式支付出售人；买受人于2019年8月26日前（含当日）将第一笔购房款385000元以自行支付的方式支付出售人；出售人与买受人双方应于2019年8月26日前（含当日）共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。合同第四条第（一）项并约定：出售人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的规定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。肖雁玲和陈钰宁分别在出售人和买受人处签名捺印。 同日，肖雁玲（甲方）、陈钰宁（乙方）与链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：本次交易应向丙方支付的居间代理费为28000元，其中，由甲方承担0元，乙方承担28000元；本次交易应向丙方支付的代办服务费为1000元，其中，由由甲方承担0元，乙方承担1000元；丙方根据市场价预代收评估费2800元，其中，由甲方承担0元，乙方承担2800元。陈钰宁并于当日支付相应费用共计31800元。 合同签订后，陈钰宁于2019年7月20日支付定金50000元，于2019年7月21日支付定金100000元。肖雁玲并于2017年7月20日出具《收据》，载明：房屋出售人肖雁玲收到房屋买受人陈钰宁交来的定金共计150000元。 2019年7月30日，肖雁玲向链家公司工作人员陈清艺发送微信称：“小陈，我今天感冒了，中午没回家，等你下午去问清楚事情具体要哪些证件，再一次找齐发给你。不好意思哈，谢谢。”陈清艺回复：“好的。”“户口本、户口页加个人页，死亡证明，拍照发给我。” 本案审理过程中，为证实肖雁玲曾告知其配偶去世的情况，肖雁玲申请证人肖某出庭作证。证人肖某庭审中陈述：其与肖雁玲为堂姐妹关系，有帮忙协商签约事宜，签合同的时候，有告知肖雁玲配偶去世的事实，经陈钰宁同意后，才签署讼争合同。 另查明，肖雁玲于2020年4月23日返还陈钰宁购房定金150000元。 本院认为，本案系房屋买卖合同的纠纷。关于合同成立及效力。陈钰宁认为，案涉房屋买卖合同已依法成立并生效，且不存在可撤销的情形。肖雁玲认为，因肖雁玲并无处分权，故合同尚未成立，即使合同成立，也因第三人链家公司存在欺诈行为及肖雁玲存在重大误解而应予撤销。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”及第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”陈钰宁与肖雁玲均在《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中签名捺印，合同已依法成立并生效。另《根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对于肖雁玲主张的因其无权处分故合同无效的抗辩，本院不予采信。 关于案涉房屋买卖合同是否存在可撤销情形。本院认为，肖雁玲与陈钰宁于2019年7月20日签订讼争合同，肖雁玲提供的其与链家公司工作人员陈清艺的聊天记录时间为2019年7月30日，无法证明签约前即告知丧偶事实。另，证人肖某与肖雁玲为堂姐妹关系，其证言证明力度较弱，在无其他证据予以佐证的情形下，本院不予采信。故对于肖雁玲主张的第三人明知其丧偶事实仍诱使其签约的抗辩本院不予采信，讼争房屋买卖合同并不存在因欺诈或重大误解而应予撤销的情形。 综上，肖雁玲与陈钰宁签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同各项义务。现因房屋共有权人不同意出售房屋，导致无法办理房屋转移登记手续，合同目的无法实现，故陈钰宁主张解除讼争房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。关于违约金。合同第四条第（一）项对违约责任进行了约定，肖雁玲主张该条款为格式条款，且加重了肖雁玲的义务，应为无效条款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该条款并无《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，且该条款系对出售人及买受人双方的义务进行了约定，违约责任亦约束买卖合同双方当事人，并未加重肖雁玲的义务。同时，该条款最后一句话用黑色加粗字体进行标注，尽到了提示和说明义务。故对于肖雁玲主张该条款无效的抗辩，本院不予采信。陈钰宁根据合同约定主张肖雁玲支付违约金258000元，有事实和法律依据，本院予以支持。因约定违约金数额足以弥补陈钰宁的损失，故对于其主张的肖雁玲赔偿其支付的居间代理费28000元、代办服务费1000元、评估费2800元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十九条第一款、第四十条、第四十四条第一款、第五十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告陈钰宁与被告肖雁玲于2019年7月20日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》； 二、被告肖雁玲应于本判决生效之日起十日内支付原告陈钰宁违约金258000元； 三、驳回原告陈钰宁其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5647元，减半收取计2824元，由原告陈钰宁负担310元（已预缴），被告肖雁玲负担2514元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费2719元，由原告陈钰宁负担298元（已缴纳），被告肖雁玲负担2421元。被告应于本判决生效之日起七日内向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 苏敏昌 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 罗玉洁 书 记 员 李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十九条第一款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”