广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初548号 原告（反诉被告）：吴良进，男，1944年7月19日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告（反诉被告）：李宝莲，女，1950年3月12日出生，壮族，原住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：李宝兰（系李宝莲的妹妹），女，1957年10月15日出生，壮族，东门林场退休职工，住广西扶绥县。 被告（反诉原告）：吴敬培，男，1965年2月8日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：林兴，广西众维（南宁）律师事务所执业律师。 原告吴良进、李宝莲与被告吴敬培确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，吴敬培向本院提起反诉。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本院依法公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）吴良进，原告（反诉被告）李宝莲的委托诉讼代理人李宝兰，被告（反诉原告）吴敬培及其委托诉讼代理人林兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴良进、李宝莲向本院提出诉讼请求：确认吴良进、李宝莲、吴敬培于2001年9月24日订立的《购房协议书》无效，吴敬培退还房屋。事实与理由：李宝莲在山圩有一间集体土地的楼房，已经办理有集体土地使用证，土地使用证为：扶集用（2001）字第（02）116号。因家属病急需花钱，2001年9月24日，李宝莲与吴敬培协商将在该集体土地使用证上的自建房转卖给吴敬培，协商约定房款（含部分尚为空地）88500元，签订协议后，李宝莲也将房屋给了吴敬培居住，吴敬培也将大部分房款给了李宝莲。但后来了解到集体土地所建房屋不能转让和过户，李宝莲无法办理过户手续给吴敬培，吴敬培扣了1740元房款也一直未付。由于双方文化程度不高，对法律规定不是很清楚，所以，双方协商对价钱合意就订了一份购房协议书。李宝莲所使用山圩街集体土地，吴敬培不属于山圩街村民小组成员，李宝莲无权对外出售，吴敬培也不能购买，况且吴敬培在苏大屯也有集体宅基地和房屋。事实上，购房协议违反了我国土地管理法等法律的规定。李宝莲多年来多次主动找吴敬培协商，要求其退出房屋，李宝莲也自愿退还房款给吴敬培，但吴敬培不肯退房拿款。 吴敬培辩称，双方签订的合同是双方的真实意思表现，所签订的合同内容合法有效，符合法律规定的，请求法院依法驳回吴良进、李宝莲的诉讼请求。 吴敬培向本院提出反诉诉讼请求：吴良进、李宝莲继续履行与吴敬培签订的《购房协议书》合同，履行过户义务。事实和理由：吴敬培与吴良进、李宝莲同为广西扶绥县山圩镇山圩社区居委会集体组织成员。2001年9月24日，吴良进、李宝莲因资金需求，与吴敬培达成协议，将其所有的、已经建成的位于凭公路边的一栋房屋以88500元出卖给吴敬培（该房屋房产证号为桂房证字第××号），双方签订了《购房协议书》。协议签订后，吴敬培即开始履行自己的合同义务，向吴良进、李宝莲支付相应的购房款，并于2003年搬进本案涉案房屋居住至今。如今，双方协议约定的购房款88500元，吴敬培已经支付完毕。然而，吴良进、李宝莲在收到吴敬培的购房款后，却一直以各种理由推诿、拖延履行自己的合同义务，不为吴敬培办理过户，致使吴敬培至今无法取得该房屋的登记所有权。 吴良进、李宝莲共同辩称，本案的房屋买卖不符合国家有关政策法律法规，办证部门不给违法办理过户。吴敬培入住后，吴良进、李宝莲就将集体土地建设用地使用证交给吴敬培做抵押物，吴敬培应知道该证有关法律法规。2004年四、五月份，吴良进、李宝莲向吴敬培取回土地证，去房产局办理过户手续，工作人员告知国家有规定，集体土地房屋不能办理转让的证件，于是及时告知吴敬培。吴敬培不接受，便通过他人说情，因一方要房子，一方要解除合同，结果不欢而散。2016年11、12月份，吴良进、李宝莲向山圩镇司法所申请司法调解，但吴敬培不配合，不参与。 本院经审理认定如下法律事实：2001年9月24日，李宝莲作为甲方，吴敬培作为乙方，双方签订《购房协议书》，约定甲方转让一间楼房给乙方，楼房及空地作价88500元，付款方式为现金交易，分三次付清，第一次在协议签订时付款20000元，第二次在2001年农历十二月底付30000元，第三次在2002年农历十二月底前支付38500元，交房期限为2002年农历正月底前，合同还约定了其他事宜。合同签订后，吴敬培于2002年春节前入住涉案房屋。吴敬培于2004年4月1日付清购房款88550元。吴良进、李宝莲至今未将涉案房屋过户给吴敬培。 另查明，吴良进与李宝莲于1983年2月11日登记结婚，并于2017年8月16日离婚。涉案房屋于1997年建设，房屋建筑面积为276.53平方米，该房屋登记在吴良进、李宝莲名下，房屋所有权证编号为桂房证第1311009号。在办理涉案房屋的《集体土地使用证》过程中，吴良进、李宝莲将涉案房屋的土地一分为二，分别登记在吴良进、李宝莲名下，其中李宝莲名下的《集体土地使用证》编号为扶集用（2001）字第（02）116号，吴良进名下的《集体土地使用证》编号为扶集用（2001）字第（02）117号，土地用途均为住宅，土地所有人均为集体，土地使用类型均为划拨，土地面积均为78.56平方米，李宝莲名下的土地位于吴良进名下的土地的东面。吴良进、李宝莲于2001年办理了涉案房屋的《房屋所有权证》，并于2002年补办理《建设用地规划许可证》、《建设过程规划许可证》。 扶绥县村民小组、扶绥县山圩镇山圩村苏大村民小组属于不同的集体经济组织，但二者均属于扶绥县山圩镇山圩社区的管辖。涉案房屋的宅基地归扶绥县村民小组所有。吴良进、李宝莲、吴敬培均不是扶绥县村民小组的成员。涉案房屋系吴良进、李宝莲于1996年所建。吴敬培原本在扶绥县有一处宅基地，其将该宅基地转让给他人后，向吴良进、李宝莲购买了涉案房屋。 以上法律事实由如下证据予以佐证：1、《购房协议书》；2、《收条》；3、《集体土地使用证》；4、《房屋所有权证》；5、《建设用地规划许可证》、《建设过程规划许可证》；6、《离婚登记审查处理表》。 本院认为，集体土地使用权应为本集体经济组织成员才能享有。其中，宅基地使用权的主体是特定的本集体经济组织成员，且一户只能拥有一处宅基地。集体经济组织或成员向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房及宅基地，或出让、转让集体土地使用权，违反了集体经济组织的成员权属性，损害集体利益，为法律法规明确禁止的。法律规定的目的主要是为了保护农村村民利益、保持农村稳定、保障社会经济可持续发展。李宝莲与吴敬培签订《购房协议书》，将涉案房屋出售给吴敬培，虽然协议书仅仅出售房屋，但是根据我国法律规定的房地一体转让原则，房屋所有权的变动必然导致土地使用权的变动。涉案房屋坐落于扶绥县村民小组享有的集体土地使用权的宅基地上，而吴敬培不是山圩街村民小组的集体成员，没有资格获得涉案房屋宅基地的使用权。同时，吴敬培原来在扶绥县拥有过宅基地，吴敬培转让其在苏大屯的宅基地后向吴良进、李宝莲购买涉案房屋，根据法律规定，吴敬培不能再获得其他宅基地。现吴良进、李宝莲将涉案房屋转让给吴敬培，该行为违反了法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，对李宝莲与吴敬培于2001年9月24日签订的《购房协议书》，应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律效力，吴敬培未依法取得涉案房屋所有权，故其主张吴敬培、李宝莲依照合同约定，为其办理过户手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但是吴良进、李宝莲在本案中并未提出如何返还购房款给吴敬培，并且仅仅是以2001年签订《购房协议书》时的合同价款88500元作为涉案房屋现在的价款，根据扶绥县山圩镇目前的经济发展水平，涉案房屋现在的价值相对于2001年的价值是存在明显的溢价的，现吴良进、李宝莲认为涉案房屋仅价值88500元，这与客观事实明显不符。由于吴良进、李宝莲未向本院提出对涉案房屋现在的价值进行评估，本院不宜主动处理。吴良进、李宝莲、吴敬培可在确定涉案房屋现在的价值后，再就返还房屋、购房款以及赔偿等问题再另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决书如下： 一、确认李宝莲与吴敬培于2001年9月24日签订的《购房协议书》无效； 二、驳回吴敬培的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费100元（吴良进、李宝莲已预交2012元，超出部分本院予以退还），由吴良进、李宝莲负担。 反诉案件受理费25元（吴敬培已预交），由吴敬培负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  苏万安 人民陪审员  梁明波 人民陪审员  曹 玲 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  韦玉军 书 记 员  何海慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。