广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3619号原告：广州农村商业银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市清城区***************商铺（1-3楼部分）。委托诉讼代理人：卢建，该银行职员。委托诉讼代理人：莫翠姬，该银行职员。被告：史东坤，女，1984年5月9日出生，汉族，住山东省冠县************，公民身份号码372************060。被告：清远联投置业有限公司，住所地：清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人（负责人）：范小冲。被告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地：清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号206室。法定代表人（负责人）：范小冲。被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司共同委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司共同委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行（以下简称“广州农商银行清远分行”）与被告史东坤、清远联投置业有限公司（以下简称“联投公司”）、联泰（清远）房地产有限公司（以下简称“联泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州农商银行清远分行的委托诉讼代理人卢建、莫翠姬，被告联投公司、联泰公司的共同委托诉讼代理人赵颖到庭参加诉讼。被告史东坤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州农商银行清远分行向本院提出诉讼请求：1、原告与被告史东坤解除楼宇按揭合同并立即偿还剩余贷款本金208096.37元及截止至贷款结清日的欠息(暂计至2020年3月20日欠息3428.08元，合共211524.45元,以后按照《楼宇按揭合同》约定的借款利率上浮50%计至实际还款日止);2、被告联泰公司、联投公司对被告史东坤的债务承担连带保证责任;3、原告对被告名下的房屋（见下表）处置所得的价款在债权范围内优先受偿;4、上述全部被告共同承担全部诉讼费等实现债权的费用。事实与理由：被告史东坤未按时偿还原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行贷款本金及利息。2016年10月26日，原告与被告史东坤签订了《楼宇按揭合同》（见证据3），约定：原告向被告提供贷款230000元，贷款期限贰拾年，借款的金额、期限、利率、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借据为合同的组成部分，具有同等法律效力。原告于2016年11月10日按约定发放了贷款，期限自2016年11月10日至2036年11月10日；被告不按合同约定偿还应付的借款本金及利息，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息，对甲方不能按期支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利。2016年11月10日，原告与被告史东坤签订借款借据，并向被告史东坤发放贷款230000元，到期日为2036年11月10日，期限内月利率4.0834‰，还款方式为按月等额归还借款本息（见证据4）。2017年3月23日，办妥了不动产登记证明手续，并领取了不动产登记证明（见证据5）。2016年8月17日我行与被告联投公司、联泰公司签订《楼宇按揭合作协议》。被告联投公司、联泰公司为借款人提供阶段性担保（见证据8）。理由1：上述借款，自2016年11月10日发放后，被告从2018年7月开始出现逾期之后，于2018年7月-2020年3月逾期，截止原告提交起诉前，被告共累计17次逾期；原告通过电话、短信、上门等催收方式通知借款人偿还贷款，但借款人仍无按期归还贷款本息的意愿。根据《楼宇按揭合同》第13.1（5）条和第13.2条的约定，“甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分实现债权”；“甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权”。被告已明显违反合同的还款约定，构成根本违约。原告根据相关约定要求被告立即归还剩余全部贷款本金、贷款利息、逾期利息和罚息，原告对被告名下的房产享有优先受偿权。理由2：根据《楼宇按揭合作协议》第6.2（A）条的约定“自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋有所权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除”。被告联投公司、联泰公司对被告史东坤承担无条件、不可撤销的连带担保责任。综上所述，鉴于被告未能按约定和原告要求归还贷款利息，使原告的合法权益受到严重侵害，特向法院提起诉讼，并恳请法院支持原告上述诉讼请求。被告史东坤没有答辩，也没有提供证据。被告联投公司、联泰公司共同辩称：1、原告没有提供证据证明被告史东坤的违约行为导致涉案合同目的无法实现的情况下，对原告要求解除涉案合同的诉请不予支持；2、答辩人向原告提供的阶段性连带保证责任应予以免除；3、原告已经具备了对涉案房屋享有优先权的条件，故原告对涉案房屋实现抵押权后，仍不能清偿的部分债权，才由答辩人承担部分担保责任。本院经审理认定事实如下：2016年8月17日，原告作为乙方（按揭银行）与被告联投公司、联泰公司作为甲方（发展商）签订一份《楼宇按揭合作协议》。双方约定，甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于清远市清城区龙塘镇陂坑联泰工业城N24号区的经批准命名为阳光壹佰米娅新城商品楼宇进行按揭合作；乙方对符合条件的购房人签订楼宇按揭合同后，向其提供贷款，作为购房人向甲方支付部分房价款；甲方同意为楼宇购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任；保证期限自乙方向每个购房人发放的贷款到期日起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就购房人对乙方负有保证义务即解除；甲方保证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金和甲方为订立或实现对购房人或乙方的追偿权所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；本协议项下合同期限为贰年，从本协议生效之日起计算，合作期限届满后，双方就是否延长合作期限可另行协商；合作期限届满后，甲方依照本协议约定对购房人在借款合同中有关债务所承担的连带保证责任条款和乙方依照本协议的约定承担的与甲方连带保证责任相对应的责任条款均不受合作期限限制，继续有效……。2016年10月26日，被告史东坤作为甲方（借款人、抵押人）与原告作为乙方（贷款人、抵押权人）签订一份《楼宇按揭合同》。合同关于借款内容以及违约责任的约定，甲方因购买位于清远市****阳光壹佰米娅新城凤凰社2层66号房屋而向乙方借款，借款金额为230000元，借款期限为乙方实际发放本合同项下贷款之日起计算叁拾年，具体以借据为准；借款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率执行，贷款利息按月计收，结息和付息日适用相关规定；如贷款发放后，如遇到调整贷款基准利率，乙方可按照有关规定调整利率；还款方式为每月等额本息，每月还款日为15日；如甲方未按本合同约定期限归还贷款本息，乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期限自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；甲方未按本合同约定归还本合同项下的其他款项，乙方有权对该款项计收罚息，罚息利率适用在本合同约定的利率上加收50%，罚息计算期限自逾期之日起至该款项实际清偿之日止，对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利；如甲方有违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除合同，要求甲方立即提前偿还借款或依法处分抵押财产并优先受偿。合同关于抵押担保内容的约定，甲方自愿以其按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保；抵押担保范围为贷款本金、利息、罚息、手续费及其他应收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用等其他应付款项；如甲方在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未结清的，乙方可对抵押房产进行处分以实现抵押权。签订合同后，原告广州农商银行清远分行与被告史东坤就合同约定抵押担保的房屋办理了预告抵押权登记。原告广州农商银行清远分行于2016年11月10日向被告史东坤发放贷款金额230000元，被告史东坤以借款人的名义在原告提供的《借款借据》上签名捺印。该《借款借据》记载的借款期限从2016年11月10日起至2036年11月10日止。借款后，被告史东坤起初能够如期足额归还借款。但从2018年7月16日起开始逾期还款，截至2020年3月20日，借款本金余额208096.37元，利息（含罚息、复利）3428.08元，合共211524.45元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告广州农商银行清远分行与被告史东坤签订的《楼宇按揭合同》是依法成立并生效的合同，受法律保护。被告史东坤作为借款人，在收到原告提供的贷款230000元后，理应履行还款义务。但从2018年7月16日起，被告史东坤开始逾期还款。原告起诉后，被告史东坤亦没有履行还款义务，该行为已符合合同约定的违约情形，原告广州农商银行清远分行向被告史东坤主张解除合同以及要求被告史东坤一次性归还全部借款本息的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。截至2020年3月20日，借款本金余额208096.37元，利息（含罚息、复利）3428.08元；从2020年3月21日起的利息（含罚息、复利）按合同约定计付至借款还清之日止。至于原告要求被告联投公司、联泰公司对涉案借款本息承担连带清偿责任。依照《楼宇按揭合作协议》约定，被告联投公司、联泰公司为被告史东坤办妥房屋所有权证及原告广州农商银行清远分行作为抵押权人的他项权证之日止，被告联投公司、联泰公司对原告广州农商银行清远分行负有的保证义务解除。涉案房屋没有办理正式的抵押权登记，免除被告联投公司、联泰公司对涉案债务承担连带保证责任的条件不成就，故被告联投公司、联泰公司应对涉案债务承担连带保证责任。被告史东坤提供的位于清远市清城区***********米娅新城凤凰社2层66号房屋仅办理了预告抵押权登记，抵押权并未依法设立，故原告主张对被告史东坤提供的抵押物在担保范围内就折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行与被告史东坤于2016年10月26日签订的《楼宇按揭合同》；二、被告史东坤于本判决生效之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金208096.37元及利息（截至2020年3月20日的利息为3428.08元，从2020年3月21日起的利息按合同约定计算至付清之日止）；三、被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2236元，由被告史东坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇二〇年六月八日书记员  邓晓欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。