四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初509号 原告：朱龙，男，1991年2月18日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。 原告：邱红，女，1985年11月17日出生，汉族，住四川省大邑县。 二原告委托诉讼代理人：杜斌，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：刘莉，女，1980年2月24日出生，汉族，户籍地：四川省崇州市）小东街30号，现住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：钟卫，四川彰正律师事务所律师。 原告朱龙、邱红与被告刘莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱红及朱龙、邱红的委托诉讼代理人杜斌，被告刘莉的委托诉讼代理人钟卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱龙、邱红向本院提出诉讼请求：1、判令刘莉向朱龙、邱红支付过户补偿费6000元及购房尾款609800元，并支付以615800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计算至全部清偿日止的利息，现暂计至2020年1月31日，为2130元；2、判令刘莉承担朱龙、邱红实现债权的费用42000元；3、判令本案全部诉讼费用由刘莉承担。事实和理由：2018年8月12日，朱龙、邱红与刘莉签订《房屋买卖协议》，朱龙、邱红将自己合法拥有的位于崇州市房屋出售给刘莉。合同约定，刘莉应向朱龙、邱红支付房屋总价1209800元及过户补偿费6000元。刘莉应分四次向朱龙、邱红付款，其中，2018年11月10日前应支付过户补偿费6000元，2019年12月31日前付清最后一笔尾款609800元。合同签订后，朱龙、邱红将房屋移交给刘莉。截止朱龙、邱红起诉之日，刘莉仍未向朱龙、邱红支付过户补偿费6000元及最后一笔尾款609800元，朱龙、邱红多次催要，刘莉仍置之不理。 庭审中，朱龙、邱红增加一项诉讼请求：判令刘莉支付违约金400,000元。其理由是：《房屋买卖协议》约定违约责任，如一方违约的，违约方向守约方支付违约金400,000元。刘莉的违约行为，损害了朱龙、邱红的合法权益。 刘莉辩称，朱龙、邱红违反了合同约定，没有及时将银行按揭款结清，没有在约定的期限内办理过户登记，刘莉并不存在违约行为，违约责任在朱龙、邱红。1.朱龙、邱红主张支付过户费6000元，不属于案涉交易房款的价款范围，而是因双方口头约定限购期届满之后，才办理过户登记手续，朱龙、邱红提出按揭款的资金利息损失，刘莉同意支付过户补偿费6000元，作为弥补资金损失，该款项的支付期限应当是双方办理完过户登记之后予以给付。因此，我方认为该付款条件并没有成就，朱龙、邱红的该项诉请不能成立。2.朱龙、邱红主张支付购房尾款609,800元，按照合同约定刘莉应当给付，但给付的期限在刘莉持有的合同中并没有约定。双方约定的是自2019年9月28日起10日内，在10月8日前就完成过户登记手续，在当年之内予以给付。由于朱龙、邱红没有履行办证登记义务，所以刘莉没有将该款项支付给朱龙、邱红。且在此期间，刘莉多次催促朱龙、邱红办理登记义务，以便支付剩余房款，均因朱龙、邱红的原因未果。3.朱龙、邱红主张支付实现债权的费用42,000元，是因违约所造成的损失，应当由违约方来承担，刘莉不存在违约行为，因此，朱龙、邱红的该项诉请不应当得到支持。4.朱龙、邱红主张支付违约金400,000元，由于本案的违约责任在朱龙、邱红，而非刘莉，因此，朱龙、邱红的该项诉请不应当得到支持。 朱龙、邱红为支持其主张提交如下证据： 1、《房屋买卖协议》，拟证明刘莉违约在先，一直没有按约向朱龙、邱红支付房屋尾款及过户补偿款等，且在签订合同当天，朱龙、邱红就已经把房屋交付给了刘莉，已经履行了房屋的交付义务，没有给对方造成损失。2、《委托授权代理合同》及发票、转账记录，拟证明朱龙、邱红因为诉讼与四川明之鉴律师事务所建立代理合同关系，产生律师费42,000元。3、房屋查询记录，拟证明双方签订合同时，房屋取得还没有满两年，如果当时过户，对方要承担60,000多元的税费，为了给对方节省税费，所以双方约定推迟了过户时间。4、离婚证及离婚协议书，拟证明当时朱龙、邱红在闹离婚，资金也产生了问题，就财产分割问题没有达成一致，没有及时办理过户，存在客观困难。5、短信记录，拟证明在可以过户之后，邱红就及时通知了刘莉。6、录音整理资料(录音记录)，拟证明朱龙、邱红及时与中介沟通，不能及时过户，对方没有表示反对，在可以过户之后，朱龙、邱红也通知了对方，因为对方主张的违约金太高，所以导致未及时办理过户。 刘莉质证认为，对证据1真实性、合法性没有异议，但不能证明刘莉有违约行为。对证据2真实性没有异议，但其主张的违约情形并不成立，律师费应当自行承担。对证据3真实性没有异议。对证据4真实性没有异议，足以证明没有履行办证登记义务的原因在于朱龙、邱红正在闹离婚，且资金不足，也证明其违约在先。对证据5真实性没有异议，朱龙、邱红请求尽快履行付款义务，并愿意履行过户登记义务，但其请求并没有得到刘莉认可，不能免除朱龙、邱红的违约责任。对证据6真实性没有异议，从录音内容反映，刘莉丈夫多次催促中介要求邱红履行义务，邱红反映其经济困难，但这并不是免除其违约责任的理由，不管是刘莉或者刘莉丈夫并没有表示对逾期办证的许可。 本院对上述证据的三性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年8月12日，卖方邱红、朱龙（甲方）与买方刘莉（乙方）签订了《房屋买卖协议》，载明：甲方夫妻两人合法拥有位于崇州市住房需要出售，乙方自愿购买。为此，甲乙双方在平等、自愿、等价有偿的基础上，经过反复协议达成本协议条款如下：一、出让房屋位置、面积：1、位置：崇州市崇阳镇西苑路36号3幢2单元3211号。2、面积：建筑面积112.29㎡，不动产业务号：2017092784Ｆ00055，不动产权第0031684号。二、上述房屋交易价款：总价为壹佰贰拾万零玖仟捌佰元整（小写：¥1209800元整）。该价款含甲方已经装修的部分及部分家具。三、付款时间及方式：1、本协议签订前即2018年7月16日，乙方已经向甲方支付购房定金200000元（大写：贰拾万元整）；2、2018年8月10日，支付房款200000元（大写：贰拾万元整）；3、2018年11月10日前，支付房款20万元（大写：贰拾万元整）和陆仟元整；4、剩余房款¥609800元（大写：陆拾万零玖仟捌佰元），乙方应当在2019年12月31日之前付清。上述房款乙方应当按时转入甲方指定下列账户：开户银行：以乙方指定银行，账号：银行指定账号，开户人姓名：邱红。四、交房时间：本协议生效之日起2018.8.11日内，甲方两人将自己生活用品、衣物搬走，将该房屋的钥匙、水、电和天然气卡交给丙方，视为交房完毕。五、在签订本合同前乙方已经实地查看过房屋，对房屋结构、房屋户型、房屋质量无异议。六、甲方承诺该房屋产权明确无争议。其所售房屋除在购房时向成都市高新区农行银行按揭贷款的抵押登记外无其他产权瑕疵。七、办证约定：由于国家（地方）房地产政策、法规关于限售规定的限制，导致该房屋现暂时不能办理房屋过户变更登记手续。甲乙双方商定：1、甲方应当在限售期满前清偿第六条所述银行按揭贷款并解除抵押登记；2、待政策规定的限售期满之日（即2019年9月28日）起十日内，甲方积极配合乙方将上述房屋产权变更到乙方名下。因办理该房屋过户手续需缴纳的所有相关税费全部由乙方承担。八、违约责任：本协议生效后，甲乙双方应全面履行，不得违约。若有违约，由违约方向守约方支付违约金肆拾万元。违约方的违约行为给守约方造成经济损失的，违约方还应承担全部赔偿责任（包括但不限于守约方为此而产生的差旅费、律师费、诉讼费等为实现债权的所有费用）。九、本协议未尽事宜，甲方双方可另行订立补充条款或补充协议，具有同等效力。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本协议不可分割的部分。十一、本协议一式两份，经甲乙双方签字按印即生效，具有法律约束力，甲乙双方各执一份，大家共同遵照执行。落款处有邱红、朱龙及刘莉签字、捺印，见证人乐某、向某信息部签字、盖章。 协议签订前，刘莉于2018年7月16日向邱红、朱龙支付购房定金200,000元，2018年8月10日支付房款200,000元；协议签订后，刘莉于2018年12月28日向邱红、朱龙支付房款200,000元。共计600,000元。同时，邱红、朱龙按约将案涉房屋交付刘莉管理、使用。 协议签订过程中，双方约定推迟过户时间，朱龙、邱红提出按揭款的资金利息损失，刘莉同意支付过户补偿费6000元，作为弥补资金损失，一并加入协议内容中。 2019年9月28日，案涉房屋限售期限届满后，因邱红、朱龙在闹离婚，资金也产生了问题，就财产分割问题没有达成一致，未按约清偿银行按揭贷款及解除抵押登记，导致房屋产权变更登记无法办理。邱红、朱龙请求刘莉宽限一定时间变更登记，刘莉通过中介表示按照合同办理。事后，邱红、朱龙将案涉房屋的银行按揭贷款予以清偿并已解除抵押登记。邱红、朱龙通知刘莉办理房屋产权变更登记，刘莉仍坚持按照合同办理。双方因协商未果，故刘莉未按约定期限支付剩余房款609,800元及过户补偿费6000元。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《房屋买卖协议》《委托代理合同》、发票、支付凭证，房屋查询记录、离婚证及离婚协议书、短信记录、录音材料，以及开庭笔录等在案佐证。 本院认为，案涉《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。 一、过户补偿费6000元是否属于案涉交易房款的价款范围。本院认为，双方达成《房屋买卖协议》的合意后，约定刘莉支付过户补偿费6000元，作为弥补朱龙、邱红按揭贷款的资金损失，明显不属于案涉交易房款的价款范围。本院采纳刘莉的抗辩意见。 二、案涉房屋付款条件是否成就。本院认为，双方在《房屋买卖协议》第三条约定：本协议签订前即2018年7月16日，刘莉已经向邱朱龙、邱红支付购房定金200,000元；2018年8月10日支付房款200,000元；2018年11月10日前支付房款200,000元和6000元；剩余房款609,800元，刘莉应当在2019年12月31日之前付清。刘莉已按约支付了2018年7月16日应付的购房定金200,000元、2018年8月10日应付的房款200,000元、2018年11月10日前应付的房款200,000元，共计600,000元。另，庭审中查明，2018年11月10日前应付的6000元为过户补偿费，虽然双方约定了付款期限，但按照房屋买卖的交易习惯，该补偿费应于房屋产权变更登记办理后予以支付。结合《房屋买卖协议》第七条约定：......1、邱红、朱龙应当在限售期满前清偿银行按揭贷款并解除抵押登记；2、待政策规定的限售期满之日（即2019年9月28日）起十日内，邱红、朱龙积极配合刘莉将上述房屋产权变更到刘莉名下。......因朱龙、邱红自身原因未按约清偿银行按揭贷款并解除抵押登记，导致案涉房屋产权变更登记无法在双方约定期限内进行办理；剩余房款和过户补偿费的付款条件尚未成就，该款项应于房屋产权变更登记办理后予以支付。 三、关于朱龙、邱红主张的利息问题。因付款条件未成就，邱红、朱龙主张刘莉支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于朱龙、邱红主张刘莉支付违约金400,000元及实现债权的费用即律师费42,000元的问题。本案中，由于朱龙、邱红自身原因未按约清偿银行按揭贷款并解除抵押登记，导致案涉房屋产权变更登记无法在双方约定期限内进行办理；虽然邱红、朱龙请求刘莉宽限一定的时间变更登记，但未获得刘莉认可。且在邱红、朱龙将案涉房屋的银行按揭贷款予以清偿并已解除抵押登记后，通知刘莉办理房屋产权变更登记时，刘莉仍坚持按照合同办理。为此，刘莉未支付剩余房款及过户补偿费，属于行使不安抗辩权，并不构成违约。故对朱龙、邱红的该项主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、刘莉于四川省崇州市房屋产权变更登记办理完毕之日起十日内向朱龙、邱红支付购房余款609,800元及过户补偿费6000元。 二、驳回朱龙、邱红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，由朱龙、邱红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷杨文 二〇二〇年六月二十九日 书记员  罗雨薇