贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2173号上诉人（原审原告）：王卫卫，男，1981年1月14日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：赵勇，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州一众易展房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市绥阳县洋川镇北大街。法定代表人：陈艳竹，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪亚丹。委托诉讼代理人：陈秋薇，贵州黔坤律师事务所律师。上诉人王卫卫因与被上诉人贵州一众易展房地产开发有限公司（以下简称一众公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2019）黔0323民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王卫卫上诉请求：1.撤销绥阳县人民法院（2019）黔0323民初2398号民事判决第一项、第三项，依法改判支持上诉人的一审全部诉请；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审认定王卫卫与一众公司之间系预约合同关系错误，双方之间已成立商品房买卖合同关系，理由是一众公司在庭审中自认双方系商品房买卖合同关系，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，本案双方已经约定了具体的房号、面积、单价，虽未约定交房期限、付款方式、付款时间、违约责任等事项，但依法应认定双方之间成立商品房买卖合同关系。第二，一审在认定双方只成立预约合同的情况下，未适用定金法则判决一众公司双倍返还定金系适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，也应判决一众公司双倍返还。一众公司辩称，第一，双方形成的是商品房预约合同关系，尽管在一审时一众公司错误认定双方的关系为商品房买卖关系，但法律规定商品房买卖合同是要式合同，不应当以双方的自认而改变，从证据上来看双方只有份收据注明了王卫卫与一众公司购房的单价和房号，剩余商品房销售管理办法所要求的商品房买卖合同所要求的要件均不具备，因此，王卫卫主张一倍房款的赔偿无依据；第二，一众公司提供的协议书已充分证明案涉房屋系抵押给案外人，预约合同之所以不能履行，是因为王卫卫未支付剩余尾款；第三，本案中王卫卫所支付的是购房款，并非定金。因此，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。王卫卫向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告于2019年3月8日达成的商品房买卖合同；2.判决被告返还原告已付购房款170,000元及相应利息（以170,000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4.35%，从2019年3月8日至本息还清之日止的利息），至实际立案日，即2019年9月3日的利息为3,594元；3.判决被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告170,000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月8日，被告向原告出具购房款150,000元收据一张（单号：1033714），其上记载了房号A-17.单价5,000元，并记载有“因面积差异较大，原定5月1号付清尾款，待面积差异问题处理后再协商”字样；另被告向原告出具的购房款20,000元收据一张未载明时间（单号：1033686），其上记载有房号A-17.单价5,000元。嘉德山居艺术庄园A-17号房屋，现备案的购房人为文仲明，备案时间为2014年8月14日。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称合同法解释二)第二条规定“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”之规定，从原、被告双方的诉辩及被告一众公司向原告王卫卫出具载明“购房款”的《收据》来看，足以推定双方有订立合同的意愿,依法应认定双方以其他形式订立合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让,应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”，且《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，且商品房销售合同应当具有“商品房基本状况、商品房的销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期”等事项，本案中，一众公司出具的购房款《收据》中仅载明了付款方、收款方、房号、单价、收款金额,但对诸如面积、总价款、交房期限、付款方式、付款时间、违约责任等商品房买卖合同主要条款均未明确,且其中一张收据上明确记载有“因面积差异较大，原定5月1号付清尾款，待面积差异问题处理后再协商”字样，说明双方尚处于房屋购买预约阶段，双方并未就商品房买卖合同主要内容达成一致意见，未形成商品房买卖合同关系，应认定双方形成预约合同关系，故双方订立的合同为商品房预约合同，该合同不违反法律、行政法规禁止性规定,应认定有效,双方当事人均负有依此预约签订买卖合同的义务。且其中一张单号为1033686的收据未记载收款时间（购房款，房号A-17，金额20,000元），另一张单号为1033714的收据，记载时间为2019年3月8日（购房款，房号A-17，金额150,000元），该两份收据单号出自同一本收据，虽前一张单号为1033686的收据未载明时间，但单号1033714载明时间为2019年3月8日，原审法院可推定未记载日期单号为1033686的收据在2019年3月8日之前出具。另外，原告提供的《绥阳县住房和城乡建设局商品房预售备案通知书》证明该房屋已经出售给了案外人文仲明，并且已于2014年8月14日办理了备案登记，虽被告提出是将案涉房屋提供给债权人文仲明作担保而非出售，若有人购买案涉房屋时，债权人文仲明会全力配合解除备案登记手续，不会对购房人的权利产生实质影响的抗辩意见，但被告提交的其与文仲明的《协议书》借款人处并无被告公司签字或盖章，该协议并未成立，且即便该《协议》成立生效后，根据该协议第五条约定，也需要在被告偿还文仲明相关款项后，文仲明方可配合办理变更（解除）备案登记手续，被告并未举证证明该房屋现已经可以变更（解除）备案登记手续，故对被告的抗辩意见原审法院不予采信。现双方即便就该房屋面积等事宜协商一致，原告与被告就该房屋订立商品房买卖合同的目的仍不能实现，因此，原、被告双方未能订立商品房买卖合同，应认定属被告的原因所致,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原审法院确认解除原、被告双方于2019年3月8日达成的商品房预约合同，由被告返还原告购房款并承担利息，对原告要求被告返还购房款170,000元及利息的诉讼请求,原审法院予以支持。对原告请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，因原、被告双方并未实际签订商品房买卖合同，依据不足，且原审法院已确认由被告赔偿原告的利息损失，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告王卫卫与被告贵州一众易展房地产开发有限公司于2019年3月8日达成的商品房预约合同。二、由被告贵州一众易展房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王卫卫购房款170,000元及利息(利息以170,000元为基数,自2019年3月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止)。三、驳回原告王卫卫的其他诉讼请求。案件受理费7271元，由被告贵州一众易展房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，且有相关证据在卷予以佐证，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：一、王卫卫与一众公司之间是商品房买卖合同关系还是商品房预约合同关系；二、一众公司是否应当支付王卫卫已付购房款的一倍赔偿或双倍返还定金。关于焦点一。第一，王卫卫主张双方成立商品房买卖合同关系，但其仅提供了一众公司对其出具的两份收款收据，而该收据中仅对单价和房号进行了约定，对商品房的销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任等均未进行约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必备条款。第二，双方在该收据中载明有“因面积差异较大，原定5月1号付清尾款，待面积差异问题处理后再协商”的内容，即从该收据载明内容来看，亦包含双方需对房屋面积、购房尾款支付等商品房买卖合同的必备条款进行进一步磋商的意思表示。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，因收款收据并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故王卫卫主张依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，双方成立商品房买卖合同关系的上诉理由，与查明的事实不符，本院不予采信。同时，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第三款“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”之规定，一审未采信一众公司的自认，并无不当。因此，一审认定双方系预约合同关系正确，本院予以确认。关于焦点二。首先，如前所述，因王卫卫与一众公司系预约合同关系，而非商品房买卖合同关系，故其主张应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，由一众公司支付已付购房款的一倍赔偿，无法律依据，本院不予支持。其次，王卫卫提供的一众公司出具的收款收据中载明款项性质系购房款，而非定金，故王卫卫上诉主张该款系定金应双倍返还，亦与查明的事实不符，本院不予采纳。另外，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消；且王卫卫一审系请求按照中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4.35%计付利息，故一审判决由一众公司以17万元为基数自2019年3月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持绥阳县人民法院（2019）黔0323民初2398号民事判决第一项，即维持“一、解除原告王卫卫与被告贵州一众易展房地产开发有限公司于2019年3月8日达成的商品房预约合同”；二、撤销绥阳县人民法院（2019）黔0323民初2398号民事判决第三项，即撤销“三、驳回原告王卫卫的其他诉讼请求”；三、变更绥阳县人民法院（2019）黔0323民初2398号民事判决第二项为：由贵州一众易展房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还王卫卫购房款170,000元及利息（利息以170,000元为基数，自2019年3月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，前述利息计算标准以年利率4.35%为限；四、驳回王卫卫的其他诉讼请求。一审案件受理费7271元，二审案件受理费3700元，共计10971元，由贵州一众易展房地产开发有限公司负担7271元，由王卫卫负担3700元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年六月十二日法官助理周正平书记员杨静