四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2020)川32行终10号 上诉人（原审原告）：谌勇。 被上诉人（原审被告）：壤塘县住房和城乡建设局，住所地：四川省壤塘县壤柯镇九千综合办公大楼**。 法定代表人：朵强，系该局局长。 委托诉讼代理人：马浩心，四川明炬（阿坝）律师事务所律师。 上诉人谌勇因城乡建设行政管理行政撤销一案，不服壤塘县人民法院(2019)川3230行初1号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年5月25日对本案进行了公开开庭审理，上诉人谌勇，被上诉人壤塘县住房和城乡建设局（以下简称：壤塘县住建局）局长朵强，委托诉讼代理人马浩心到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院查明，四川泽润地产投资有限公司（以下简称：泽润地产公司）作为乙方于2015年6月6日与壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司（以下简称：秀城酒店公司）作为甲方签订了《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》，该合同书上盖有泽润地产公司的印章，以及法定代表人刘全国的私章。该合同书第七条权利义务第（一）项约定，甲方的权利义务，5、派员参与财务管理和所建房屋的（租）售工作等；第（二）项约定，乙方的权利义务：1、负责本项目整体经营策划和实施；3、负责项目营销（租）售本项目房屋的方案制度等。2016年8月25日，秀城酒店公司向泽润地产公司发出《关于解除委托经营合同的通知》。2016年9月6日，泽润地产公司对该前述通知书进行了复函。2017年，2月2日四川省彭州市人民法院作出（2016）川0182民初3898号民事判决，判决继续履行该合同，本判决于2018年生效。 2015年8月20日，谌勇与秀城酒店公司签订备忘录，备忘录约定由泽润地产公司的代表谌勇出面与秀城酒店公司签订《秀城花园商品房购售合同》，将合同项下的商品房66套，面积6312平方米，①以商品房预售合同备案的方式，登记备案在谌勇名下；②由谌勇代泽润公司和秀城酒店公司持有备案的房屋；③谌勇本人不必支付上述合同项下的房款；④上述备案房屋的处置由泽润地产公司与秀城酒店公司按双方之合同约定，根据实际情况决定。双方于2015年8月21日在壤塘县住建局进行了商品房预售合同备案登记（备案编号为壤规建2015预备字第0034号）。2015年8月28日，开发商秀城酒店公司作为出卖人与买受人谌勇签订《商品房买卖合同》，第三条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的2-1-18、2-1-20、2-1-33、2-2-7、2-3-13、2-3-29、2-3-30等66套住房，测绘建筑面积共6312平方米，其中，套内建筑面积5112平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1200平方米等。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3280元，总价款20703360元。2017年5月3日，秀城酒店公司向壤塘县住建局请示解除《商品房购售合同》备案。2017年5月6日，秀城酒店公司法定代表人郭雪峰以邮政特快专递方式向地址为成都市龙泉驿区大面龙城大道1号44栋3单元2楼3号的谌勇邮寄了《解除商品房购售合同通知书》。2017年6月12日，秀城酒店公司委托周波向壤塘县住建局申请解除商品房预售合同备案。壤塘县住建局于2017年6月13日以壤规建预备撤字第002号进行了撤销该备案。2018年8月9日，壤塘县住建局收到谌勇邮寄的《政府信息公开申请表》。2018年11月13日，阿坝藏族羌族自治州城乡规划建设和住房保障局作出阿州建住复决【2018】1号，责令壤塘县住建局依法公开信息。2018年11月15日，壤塘县住建局职工丁福巧向谌勇送达了关于壤巴拉秀城酒店信息公开告知书，告知谌勇的前述备案的房屋未在备案状态。2018年11月20日，谌勇向壤塘县住建局邮寄了对关于壤巴拉秀城酒店信息公开告知书的异议。 原审法院认为，商品房预售合同备案后，具有的法律效力包括：1、购房人对获得预售房屋的期待权；2、排除第三人购买的效力；3、买受人对工程款优先受偿权的对抗权；4、破产保护效力；5、对房地产开发企业的权利进行限制。《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项规定对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案中，泽润地产公司法定代表人刘全国在不清楚自己是法定代表人的情况下，且从未在该公司上班，也不知晓刻私章、公司对外签订合同，且明确表示自己对公司的所有行为均不予认可。且谌勇并未提供有力证据证明其授权得到了股东会议的同意，该公司的法定代表人刘全国也明确表示其没有授权谌勇进行签订合同与备案，并对谌勇代表泽润地产公司进行商品房预售合同备案登记行为不予认可。所以，秀城酒店公司与谌勇签订的《商品房买卖合同》及备忘录，并将泽润地产公司负责本项目整体经营策划和实施营销（租）售的房屋登记在谌勇名下的行为，并非真实的买卖房屋的行为，而是秀城酒店公司与谌勇恶意串通，损害泽润地产公司利益的行为，故秀城酒店公司与谌勇签订的《商品房买卖合同》及备忘录无效，所以谌勇在壤塘县住建局的商品房备案（备案编号：壤规建2015预备字第0034号）理应予以撤销，虽然壤塘县住建局在撤销该商品房备案的程序上存在瑕疵，但并不会产生实质的影响，即不属于行政诉讼的受案范围。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一条第（十）项、第六十九条第一款第（八）项、第一百四十一条第一款的规定，裁定驳回了谌勇的起诉。谌勇预交案件受理费50元，在本裁定生效后予以退还。 谌勇上诉称，一、原审法院认为本案不属于行政诉讼受案范围，裁定驳回谌勇的起诉，适用法律错误，应予纠正。二、原审法院认为本案商品房预售登记备案行为不属于行政诉讼的受案范围，是对商品房预售合同登记法律意义及住房和城乡建设主管部门制定的相关规范文件的错误理解，应予纠正。（一）壤塘县住建局具有对其辖区内的商品房预售（销）售合同进行登记备案的法定职权。（二）壤塘县住建局对谌勇名下的014号《商品房购售合同》备案登记予以撤销的行为对谌勇的权利义务已经产生实际影响，本案中，谌勇作为编号014号《商品房购售合同》的一方当事人，与合同登记备案行为存在利害关系，壤塘县住建局撤销该合同登记备案的行为对谌勇的权利义务已产生实际影响，属可诉的行政行为。（三）根据程序正当性原则的要求，壤塘县住建局在作出撤销合同登记备案行为前，应当将相关情况告知谌勇并充分听取意见，以切实保障利害关系人的知情权、参与权和救济权。壤塘县住建局在谌勇未共同到场，同时也未告知谌勇的情况下，仅根据案外人的单方申请就将该《商品房买卖合同》登记备案予以撤销的行为属违反法定程序，依法应当确认违法。三、原审法院偏离裁判中立，干预民事意思自治。谌勇与案外人秀城酒店公司签订的《商品房购售合同》的效力问题，或者是否履行的问题系平等主体之间的民事争议，不属于壤塘县住建局的被诉行政行为依靠的事实。四、由于原审法院在本行政诉讼中有选择的大量引用其他民事诉讼案的证据及未查证的事实，拟用以证明本案并不存在的事实。（一）原审法院合议庭存在故意隐匿证据，故意错误认定事实。（二）原审法院预设结果，然后围绕该结果组织搜集证据，构成职权干预。（三）泽润地产公司是合法注册登记的法人企业，依法享有诉讼权利，原审裁定对泽润地产公司的诉讼主体资格进行了否定，事实上超越人民法院的受案及审查范围，客观上变相行使了市场监督管理机关的行政执法权。请求二审法院：1.依法撤销（2019）川3230行初1号行政裁定书，本案发回壤塘县人民法院重审；2.本案诉讼费由被上诉人壤塘县住建局承担。 被上诉人壤塘县住建局答辩称，一、原审裁定程序合法、内容合法，依法应予维持，登记备案的行为不会对当事人的权利义务产生实际影响，商品房预售合同登记备案行为不属于行政诉讼的受案范围。并非行政机关作出的所有行政行为都具有可诉性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第十项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。商品房预售合同登记备案行为因属于对当事人权利义务不产生实际影响的行为，故不属于行政诉讼的受案范围。（一）从登记备案行为的法律属性看，不会对当事人的权利义务产生实际影响。（二）从登记备案与房屋权属登记的区别看，不产生物权变动的效力。（三）商品房买卖合同效力不因登记备案行为而产生任何影响。（四）从行政诉讼所承担的职能来看，撤销登记备案行为缺乏合法性审查的必要性。二、关于谌勇提出的原审法院超出行政受案审查范围的问题，原审法院之所以对泽润公司的法定代表人刘全国以及秀城酒店公司的法定代表人郭雪峰进行调查了解，其目的是为了对谌勇的权益是否产生实际影响进行实质性的调查，尽管可以通过不予受理或驳回起诉等方式处理谌勇的诉求，但原审法院为查清案件事实，了解权利义务是否受到实际影响，是为了保护谌勇的合法权益，并不是其所称的“偏离裁判中立，干预民事意思自治的情形。”综上，谌勇提出的原审诉讼请求不属于行政诉讼受案范围，原审裁定程序合法适当，请求驳回其上诉。 经审理查明，2015年8月20日，秀城酒店公司作为出卖方与买受人谌勇签订了《秀城酒店花园商品房购售合同》，同时双方签订了《备忘录》。该《备忘录》载明：“由泽润地产公司的代表谌勇出面与秀城酒店公司签订《秀城花园商品房购售合同》，将合同项下的商品房66套，面积6312平方米，①以商品房预售合同备案的方式，登记备案在谌勇名下；②由谌勇代泽润地产公司和秀城酒店公司持有备案的房屋；③谌勇本人不必支付上述合同项下的房款；④上述备案房屋的处置由泽润地产公司与秀城酒店公司按双方之合同约定，根据实际情况决定。”同日，双方在壤塘县住建局进行了商品房预售合同备案登记，填写了《商品房预售合同备案表》，合同编号：壤秀商住第（014）号；备案号：壤规建2015预备字第0034号。8月21日，秀城酒店公司与谌勇还签订《补充协议》。 2017年5月3日，秀城酒店公司向壤塘县住建局请示解除备案《商品房购售合同》。5月6日，秀城酒店公司法定代表人郭雪峰，以邮政特快专递方式，向谌勇邮寄了《解除商品房购售合同通知书》。5月8日，谌勇对秀城酒店公司的关于解除商品房购售合同通知书进行了回函，该函主要载明：（一）解除通知书的内容与客观事实不符；（二）秀城酒店公司与泽润公司未达成一致的情况下，秀城酒店公司无权单方解除商品房购售合同；（三）《备忘录》有明确的规定，请秀城酒店公司严格遵守；（四）秀城酒店公司作出的解除通知，已违反秀城酒店公司与泽润地产公司之间的约定，且侵犯了本人及泽润地产公司的合法权益。6月12日，秀城酒店公司委托周波向壤塘县住建局申请解除商品房预售合同备案。6月13日壤塘县住建局以壤规建预备撤字第002号撤销了该备案。 2018年8月6日，谌勇向壤塘县住建局提交《政府信息公开申请表》及依据。壤塘县住建局于8月9日签收。11月13日，阿坝藏族羌族自治州城乡规划建设和住房保障局作出阿州建住复决字【2018】1号行政复议决定书，责令壤塘县住建局依法公开信息。11月15日，壤塘县住建局工作人员丁福巧向谌勇送达了《关于壤巴拉秀城酒店信息公开告知书》，告知谌勇前述备案的房屋未在备案状态。11月20日，谌勇向壤塘县住建局邮寄了《对关于壤巴拉秀城酒店信息公开告知书的异议》。2019年8月12日，谌勇诉至原审法院。 本院认为，本案争议焦点为：本案是否属于行政诉讼受案范围。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”，建设部《城市商品房预售管理办法》第四条第三款“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。”、第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，壤塘县住建局作为城市商品房预售主管部门对本行政区域内城市商品房预售的管理享有行政职权，其对当事人签订的商品房预售合同进行登记备案或对已登记备案的商品房预售合同进行撤销登记备案，属于其行使行政职权的登记行为。商品房预售合同备案后，具有的法律效力包括：1、购房人对获得预售房屋的期待权；2、排除第三人购买的效力；3买受人对工程款优先受偿权的对抗权；4、破产保护效力；5、对房地产开发企业的权利进行限制。即商品房预售合同一经备案登记，若其后发生一房二卖，非因法定事由，后手买受人客观上将无法针对同一商品房再进行备案登记、预告登记以及物权设立登记，即对其后手买受人产生备案登记对抗效力，登记权利人实际上取得了将来发生物权变动的排他性请求权，故撤销备案登记行为系行政机关行使职权且对当事人权利义务产生实际影响的行为，该行为属于行政诉讼的受案范围。 本案中，上诉人谌勇作为《秀城酒店花园商品房购售合同》备案登记的权利人，与壤塘县住建局撤销备案登记的行为存在法律上的利害关系，该撤销备案登记的行政行为将对权利人谌勇产生实际影响，谌勇具有本案行政诉讼的主体资格。因此，原审法院以壤塘县住建局撤销备案登记行为不会对谌勇产生实质的影响，不属于行政诉讼的受案范围为由，裁定驳回谌勇起诉，属于认定事实错误，应当予以撤销。 综上所述，原审裁定认定事实不清，适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一百零九条第一款之规定，裁定如下： 一、撤销壤塘县人民法院（2019）川3230行初1号行政裁定； 二、本案指令壤塘县人民法院继续审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  许志英 审判员  王代华 审判员  昌 玲 二〇二〇年六月二十二日 书记员  秋里措 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： ………… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零九条第二审人民法院经审理人民原审人民法院不予立案或者驳回起诉的裁定确有错误且当事人的起诉符合起诉条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案或者继续审理。 …………