河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2520号 上诉人（原审原告）：汤琦，女，1972年2月5日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：孟瑶，河北燕祥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马亮，男，1989年6月4日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。 委托诉讼代理人：苏婷，北京京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周天明，北京京师律师事务所实习律师。 上诉人汤琦因与上诉人马亮房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初5965号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人汤琦的委托诉讼代理人孟瑶，上诉人马亮及其委托诉讼代理人苏婷、周天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤琦上诉请求：1.撤销河北省霸州市人民法院(2019)冀1081民初5965号民事判决第一项、第三项，并依法改判为：(1)解除上诉人汤琦与被上诉人马亮于2017年5月14日签订的房屋买卖协议书；(2)被上诉人马亮支付上诉人汤琦利息（利息支付方式：以307000元为基数，自2017年5月14日计算至实际付清该购房款之日止）;(3)被上诉人马亮支付上诉人汤琦违约金217600元。2.本案一审、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人汤琦与被上诉人马亮于2017年5月14日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效。一审法院以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由，认定该合同无效，属认定事实不清。2.案涉合同对上诉人汤琦与被上诉人马亮均具约束力，现由于被上诉人马亮的违约行为导致合同目的无法实现，合同应予以解除。3.合同解除后，被上诉人马亮在返还上诉人汤琦购房款307000元的同时，应赔偿上诉人汤琦经济损失，并支付违约金。一审法院以上诉人汤琦未查明案涉房屋的合法性为由，认定上诉人汤琦存在过错，亦属于认定事实错误。4.一审法院适用法律错误。结合整个庭审及上诉人汤琦与被上诉人马亮的证据材料，本案应适用合同法第九十四条及《最高人民法院》第三条之规定，认定双方的房屋买卖协议书达到解除条件，应予以解除，而非一审法院所适用的合同法第五十二条的规定。 马亮答辩称，1.上诉人马亮与上诉人汤琦签署的案涉房屋买卖协议书虽然名为房屋买卖协议，但是根据合同的实际内容以及双方履约的实际情况看，合同的标的实质是案涉房屋的购买权转让，而非房屋买卖协议，该协议的订立不违反法律行政法规的强制性规定，且系双方的真实意思表示，该合同合法有效。因此原告主张解除合同缺乏事实和法律依据。2.上诉人马亮已经履行全部合同义务，不存在违约的情况，首先，上诉人汤琦在与答辩人签订买卖协议书的时候明知上诉人马亮仅有案涉房屋购买权，而非房屋所有权，上诉人汤琦签订合同的目的也是为了获得案涉房屋购买权，以上关于房屋购买权的转让事项第三人也是知晓且同意的，案涉协议签订后上诉人马亮代上诉人汤琦到第三人处，由上诉人汤琦与第三人直接签订的房屋买卖协议，因此上诉人马亮已经按照协议约定将其对案涉房屋的购买权转让给了汤琦，原告希望受让涉案房屋购买权的合同目的已经实现。其次，关于汤琦提到马亮未通知原告办理网签手续等后续相关事宜，案涉房屋五证不全，无法交易等问题，上诉人马亮并非房地产开发商，仅有案涉房屋的购买权，而没有案涉房屋的所有权，因此，关于办理网签手续，保证房屋五证齐全等并非答辩人的义务。 马亮上诉请求：1.请求依法撤销河北省霸州市人民法院2019年12月12日作出的(2019)冀1081民初5965号民事判决书；2．请求依法改判，驳回被上诉人汤琦的全部原审诉讼请求。事实和理由：1.原审法院一审判决第5页中写到：“新格瑞斯公司开发销售瑞景新城的房屋违反法律、行政法规的强制性规定，此事实为法院生效判决所确认，故被告从新格瑞斯公司购买房屋应属无效，被告与原告签订的房屋买卖协议，亦应无效。”系认定事实错误，适用法律错误。（1）原审法院认定事实错误，上诉人马亮仅享有对案涉房屋的购买权，未从新格瑞斯公司处购买案涉房屋。（2）上诉人马亮向新格瑞斯公司购买案涉房屋购买权的行为与上诉人马亮和被上诉人汤琦签订买卖协议的行为系两个独立的民事法律行为，原审法院认为前一行为无效，后一行为亦应无效系适用法律错误。另，即便上诉人马亮从新格瑞斯公司处购买案涉房屋购买权的行为被确认无效，也不应当影响上诉人马亮与被上诉人汤琦之间签订的协议效力。2.原审法院判决确认案涉协议无效，仅要求上诉人马亮向被上诉人汤琦返还转让费307000元，却并未要求被上诉人汤琦返还财产、折价补偿或赔偿，亦属于适用法律错误。 汤琦答辩称，不同意上诉人马亮的上诉请求，一审法院认定双方之间存在房屋买卖的法律关系事实清楚，双方签订的协议书明确载明为出售房屋，相关条款符合房屋买卖的法律要件，足以证明双方存在房屋买卖的法律关系，而非所谓的房屋购买权转让，我方认为房屋买卖协议书合法有效，但是由于买卖标的存在重大瑕疵，双方合同无法继续履行，应予解除。退一步讲，即使双方协议书无效，上诉人马亮基于其过错应向我方承担赔偿责任。对于马亮主张的无效或返还问题，我方在一审中已经举证证明，经政府协调开发商处开始退款，房屋买卖存在事实不能，且马亮并未向我方交付房屋，因此也没有返还之说。 汤琦向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2017年5月14日签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告购房款307000元，并支付自2017年5月14日起至实际付清之日的利息；3.被告给付原告违约金217600元；4.诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月14日原告汤琦与被告马亮签订房屋买卖协议书一份，约定：被告将名下坐落于霸州市胜芳站旁瑞景新城1号楼1单元04号商品房（期房）转让出售给原告，建筑面积113.96平方米，房屋价款为1088000元，协议签订之日原告一次性交清房屋首付款，被告的转让费和开发商的电商费共计656808元，此房预计2017年10月30日左右出网签合同。被告保证其转让给原告的房屋为商品房（期房）且产权清晰无其他纠纷。被告所出售的房屋是从开发商所定的一手房屋，对此原告完全知晓。被告应全力协助原告办理房屋转让事宜。原告共应付被告转让费共计387000元，原告已支付给被告307000元，具体到账时间由被告工商银行＊＊×××21账单为有效到账，剩余转让费80000元，原告应在10月28日前转账到被告工商银行＊＊×××21账户。如由违约，按本协议书的赔偿约定。2017年5月13日原告通过贾志群（与原告系夫妻关系）银行账户转款至被告＊＊×××21账户307000元。2017年5月13日贾志群与新格瑞斯公司签订了房屋买卖合同一份，合同落款日期为2017年4月6日。本案涉案房屋位于霸州市，由新格瑞斯公司开发。被告购买房屋时支付了部分款项，此款已转为原告的购房款、电商费，由新格瑞斯公司重新出具收据。 一审法院认为，原告汤琦与被告马亮签订的房屋买卖协议书，系双方当事人自愿签订，原、被告买卖的标的物系位于霸州市的房屋。《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。由新格瑞斯公司开发的瑞景新城项目在销售房屋时应具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，该公司不能提供上述证件，新格瑞斯公司开发销售瑞景新城的房屋违反法律、行政法规的强制性规定，此事实为法院生效判决所确认，故被告从新格瑞斯公司购买房屋应属无效，被告与原告签订的房屋买卖协议，亦应无效。被告抗辩称其买卖的标的是涉案房屋的购买权的主张，不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告于2017年5月14日收到原告307000元，故应当返还原告307000元。故对原告要求被告返还307000元的诉讼请求，予以支持。原告与被告签订房屋买卖协议时，原告应查明房屋的合法性，故原告存在过错，对原告要求被告支付利息及违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条之规定，判决：一、原告汤琦与被告马亮2017年5月14日签订的房屋买卖协议无效；二、被告马亮于本判决生效之日起十日内返还原告汤琦307000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9246元减半收取4623元，由原告承担1918元，被告承担2705元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，新格瑞斯公司开发的案涉房屋所属瑞景新城项目，在销售房屋时不具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，在法定期限内仍未取得相关证件，违反了法律、行政法规的强制性规定，新格瑞斯公司的销售行为属于违法。而以该案涉房屋为标的签订的相关买卖合同即应属无效。故，一审法院认定马亮从新格瑞斯公司购买房屋无效，及马亮与汤琦签订的房屋买卖协议亦应无效，并判决合同无效后，因无效合同取得的财产予以返还，并无不当。同时，一审法院根据双方当事人的相应过错情况，对于因案涉合同无效造成的损失，未支持汤琦要求马亮支付利息及违约金的诉讼请求，亦并无不当，应予维持。 综上所述，汤琦、马亮的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4564元，由上诉人汤琦负担1990元，由上诉人马亮负担2574元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——