四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8879号 原告（反诉被告）：成都兴旺宝物业服务有限公司，住所地成都市新都区新都万和北路**旺府豪庭第**楼。 法定代表人：林宁，总经理。 委托诉讼代理人：赵江龙，四川鼎兰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹维发，男，1965年6月11日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：李晓庆，四川曙恒律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都兴旺宝物业服务有限公司（以下简称兴旺宝公司）与被告（反诉原告）邹维发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日作出（2018）川0114民初5625号民事判决。兴旺宝公司不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2019年3月20日作出（2019）川01民终2524号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴旺宝公司委托诉讼代理人赵江龙、被告（反诉原告）邹维发及其委托诉讼代理人李晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴旺宝公司向本院提出诉讼请求：1.邹维发支付租金、电费、物业费、生活垃圾清运费、水费共计1166353.9元（其中租金1067828.21元，计算起止日期为2015年11月23日至2018年4月13日；物业费63457.35元，生活垃圾清运费2760.33元，计算起止日期为2015年1月1日至2018年4月13日；电费32150元，计算起止日期为2015年8月1日至2018年4月13日；水费140元，2016年6月垫付）；2.邹维发按照银行同期贷款利率支付上述费用利息（租金利息计算起始日期为2015年11月23日，物业费、生活垃圾清运费利息计算起始日期为2015年1月1日，电费、水费利息计算起始日期为2015年8月1日，所有费用利息计算截止日期为邹维发实际支付之日）；3.邹维发赔偿因逾期支付上述费用产生的违约金111618.2元；4.保证金88539元归兴旺宝公司所有；5.邹维发对案涉房屋的装修投入、房屋内设施家具归兴旺宝公司所有。事实和理由：2012年9月2日，兴旺宝公司与案外人邹苹秀订立《房屋租赁合同》，约定邹苹秀承租成都市新都区旺府豪庭12栋3层12号商铺用于经营品味新茶府，首年租金每月29513元，租期为2012年10月至2018年10月，保证金88539元，合同还对租金支付方式、保证金利用方式、解除条件、违约金进行了约定。2015年3月9日，邹苹秀与邹维发订立《转让协议》，约定邹苹秀将品味新茶楼一次性整体转让给邹维发，转让金额350000元，原邹苹秀支付给兴旺宝公司的保证金88539元由邹维发支付给邹苹秀。2015年7月31日，邹维发向工商行政管理部门申请办理了品味新茶楼的工商登记变更。为办理工商登记变更，兴旺宝公司与邹维发签订《租房协议》。虽然邹苹秀转让商铺未取得兴旺宝公司同意，但转让协议生效后，邹维发按照《房租租赁合同》向兴旺宝公司支付了租金等费用，且兴旺宝公司员工对转租行为均知情，兴旺宝公司未在合理期限内提出异议，因此，邹维发应当按照约定履行支付租金及相关费用的义务。但从2015年11月23日，邹维发开始拖欠房租直至2018年4月13日。兴旺宝公司于2018年3月22日、4月2日书面函告邹维发解除了《房屋租赁合同》，邹维发于4月6日收到通知函，4月13日仍未将商铺返还兴旺宝公司。关于反诉部分，兴旺宝公司认为其与邹维发的租赁关系已于2018年4月13日解除，且合同履行截止日期已过，不存在解除情形。同时，根据《房屋租赁合同》约定，保证金及其房屋内设施家具均应归兴旺宝公司所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，邹维发主张的损失不应得到支持。 邹维发辩称，兴旺宝公司全部诉讼请求均不成立，即便成立也均已超过诉讼时效期间。邹维发实际租房时间为2015年3月至2016年5月，其中2015年12月的租金已支付20000元。邹维发与兴旺宝公司租赁合同已于2016年5月终止，原因为兴旺宝公司单方违约，对案涉商铺断水断电以及另案起诉邹苹秀否认邹维发承租人身份。邹维发不存在违约行为，不应承担违约责任。邹维发向本院提出反诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.兴旺宝公司退还保证金88539元；3.兴旺宝公司赔偿2016年5月9日至2018年10月22日租期内的装修损失、物资损失300000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的举证和质证，本院认定事实如下： 2012年9月2日，兴旺宝公司与案外人邹苹秀订立《房屋租赁合同》，合同主要条款包括：1.邹苹秀承租成都市新都区旺府豪庭12栋3层12号商铺用于茶楼经营，租赁期限从2012年10月18日起至2018年10月17日止，首年租金为每月29513元，以后租金每2年递增12%，租金采用先付后用的方式；2.租赁期间，邹苹秀自行承担使用期间产生的费用，如物业费、水费、电费等；3.保证金88539元，租赁期满或双方同意终止合约后，兴旺宝公司基于邹苹秀返还商铺、结清费用后无息退还保证金；4.邹苹秀无故终止合同或违约，应承担3个月房屋租金作为违约金，且商铺内邹苹秀投入的所有装修、设施设备全部作为赔偿归兴旺宝公司所有；5.邹苹秀逾期缴纳租金或其他费用超过30日的，兴旺宝公司有权解除合同，保证金不予退还；6.邹苹秀逾期不支付租金或其他费用累计超过30日的，兴旺宝公司可以书面形式通知邹苹秀解除合同。 2015年3月9日，邹苹秀与邹维发订立《转让协议》，约定邹苹秀将其承租前述商铺用以经营的品位新茶楼以350000元一次性转让给邹维发，邹维发于4月8日前一次性支付保证金88539元。同年3月8日，邹苹秀出具收条载明收到邹维发转让费350000元。 2015年7月29日，兴旺宝公司与邹维发订立《租房协议》，协议主要条款包括：1.邹维发承租案涉商铺用作茶楼经营，租赁期限从2012年10月23日起至2018年10月22日止，租金每月29513元，并按每年6%递增；2.租赁期间，兴旺宝公司负责水、电费的收取，邹维发负责支付经营过程中产生的水、电费；3.邹维发交纳保证金88539元，不再租用该商铺时，兴旺宝公司等额退还。 2016年5月31日，兴旺宝公司起诉邹苹秀房屋租赁合同纠纷，诉讼请求包括：1.解除其与邹苹秀订立的《房屋租赁合同》；2.邹苹秀支付拖欠租金178330元、电费32150元、物业费9630元、生活垃圾清运费1260元。该案二审由四川省成都市中级人民法院于2018年3月16日作出（2017）川01民终6141号判决，判决理由和主文部分载明：1.虽然《转让协议》在未征得兴旺宝公司同意的情况下签订，但系列证据证明兴旺宝公司对转租事实是清楚的；2.解除兴旺宝公司与邹苹秀之间的《房屋租赁合同》，邹维发系租赁合同的承受人；3.对《租房协议》的真实性予以确认。该民事判决现已发生法律效力。 2018年3月22日、4月2日，兴旺宝公司向邹维发邮寄函件，函告内容主要为：兴旺宝公司已与邹苹秀解除《房屋租赁合同》，限期邹维发前往物业中心处理后续事宜，并腾退商铺内所有物品，逾期未腾退，兴旺宝公司将组织人员自行腾退。2018年4月8日邹维发向兴旺宝公司邮寄回函，回函内容主要为：因兴旺宝公司现在认可的与邹维发的房屋租赁期限还未到期，且兴旺宝公司断水、断电行为导致品味新茶府无法经营这一客观事实存在，因此兴旺宝公司的函件对其不具有约束力，不予认可。 2018年4月19日，兴旺宝公司将案涉商铺内的部分设备设施变卖，变卖所得4000元，同时拆除已使用多年的空调17台放置于自己仓库保管。商铺内残留木地板、鱼缸，由兴旺宝公司保留并与商铺一并另行出租他人使用。重审中，本院要求兴旺宝公司返还空调17台，兴旺宝公司因仓库内保存空调较多无法区分返还，同意折价赔偿。本院要求双方就17台空调价值进行确认，邹维发估值34000元但未提交相应票据，兴旺宝公司认可2000元。本院要求双方就木地板、鱼缸价值进行确认，邹维发主张木地板价值85000元、鱼缸12000元但未提交相应票据，兴旺宝公司不同意补偿木地板、鱼缸剩余价值。 另查明，2016年9月1日，新都区品味新茶府已注销工商登记。兴旺宝公司与邹维发在本案原审一审庭审中确认双方租赁合同实际履行到2016年5月底。 同时，根据双方提交的收款收据，邹维发以每月租金33055元支付租金至2015年11月23日，以电费单价1.5元支付电费至2015年11月30日。根据兴旺宝公司制作出具的用电度数计算表显示，2015年3月至2016年5月，案涉商铺最高用电量为8133度/月，最低用电量为1222度/月，2016年6月至2018年4月，最高用电量为382度/月，最低用电量为0度/月。根据成都市新都区自来水公司出具的案涉商铺水费拆表显示，案涉商铺从2016年7月至2018年5月用水量为0，用水金额为0。 以上事实，有当事人的陈述以及相关书证等证据在卷佐证。 本院认为，本案是因商铺转租引发的房屋租赁合同纠纷。（一）《房屋租赁合同》不因邹苹秀转租而对邹维发产生法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百二十四条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可知，依法成立的租赁合同，仅对当事人具有法律约束力；无论承租人转租是否经出租人同意，原租赁合同均不可能因此对次承租人产生法律约束力，即出租人不得依据原租赁合同约定向次承租人主张权利。本案中，兴旺宝公司与邹苹秀订立的《房屋租赁合同》不因转租事实而对邹维发产生法律约束力，兴旺宝公司也不由此可得向邹维发主张权利。（二）《租房协议》是当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。由此可知，虚假意思表示行为与其隐藏法律行为之间必定是有内容差异的，与隐藏意思内容相同的意思表示不能构成虚假意思表示。虚假意思表示的认定，应当以法律行为实施当时为时间基准点，而且应当结合当事人从事的民事活动的客观情况判断意思表示是否真实。本案中，兴旺宝公司在邹苹秀转租案涉商铺后与邹维发订立了《租房协议》，不仅邹维发据此办理了相关工商变更登记，而且兴旺宝公司也与邹维发直接发生了授受租金等合同履行事实。兴旺宝公司同意邹维发使用案涉商铺的意思是真实的，邹维发愿意向兴旺宝公司直接支付租金的意思也是真实的，至此双方已经形成房屋租赁的意思表示一致。在此前关联案件中，兴旺宝公司与邹维发有关订立《租房协议》系为配合办理工商变更登记且非真实意思表示的陈述，与客观事实不符，本院不予采信。兴旺宝公司在此前提起的关联诉讼败诉后转而提起本案诉讼，也是与其对《租房协议》的效力存在错误认识有关的。 关于兴旺宝公司诉讼请求是否超过诉讼时效期间问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。知道或者应当知道义务人是诉讼时效期间开始起算的条件之一。兴旺宝公司曾经对租赁关系相对方存在主体认识错误，于2016年5月31日起诉邹苹秀，经二审判决明确邹维发为租赁关系相对方后，随即另行起诉邹维发。本案作为前案关联诉讼的延续，兴旺宝公司自提起前诉以来，一直处于主张权利过程中。因此，邹维发提出的时效抗辩不成立，本院不予采纳。 关于兴旺宝公司主张的租金、物业费、生活垃圾清运费、电费、水费及其利息、违约金问题，分析如下： （一）关于租金、电费、水费。本案原审一审中，兴旺宝公司与邹维发当庭确认租赁关系实际履行期限至2016年5月31日止，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，该确认行为构成自认，而且从水、电表记载来看，案涉商铺在该期限后的用水、用电量均无法支撑茶楼正常经营。同时，本案作为兴旺宝公司诉请邹苹秀支付截止2016年5月31日租金败诉后的延续，其租金、电费计算截止日期均应为2016年5月31日。故，本院支持邹维发向兴旺宝公司支付截止2016年5月31日的租金、电费。关于水费，缺乏相应证据证明，本院不予支持。 综合双方提供的租金收款收据，邹维发已支付2015年3月23日至11月23日的租金，未支付2015年11月24日至2016年5月31日的租金。以月租金33055元基数，按照租金每年递增6%计算，2015年11月24日至2016年5月31日，租金共计211706.03元。故邹维发应支付租金211706.03元及相应利息。 综合双方提供的电费收款收据，邹维发已支付2015年3月1日至2015年11月30日的电费，未支付2015年12月1日至2016年5月31日的电费。根据兴旺宝公司制作出具的用电度数计算表显示，2015年12月1日至2016年5月31日，案涉商铺用电17407度，以电费单价1.5元计算，电费共计26110.5元。故邹维发应支付电费26110.5元及相应利息。 （二）关于物业费、生活垃圾清运费。《租房协议》未约定该两项费用，且兴旺宝公司未举证证明其向邹维发提供物业服务、转运生活垃圾以及垫付该两项费用系列证据，仅凭2015年1月6日收取品味新20**年7月至2014年12月生活垃圾清运费的收款收据无法达到证明目的。故该两项费用本院不予支持。 （三）关于违约金。兴旺宝公司对逾期支付租金等同时提出了利息和违约金请求，相当于对同一违约行为提出了双重违约责任请求，而且兴旺宝公司与邹维发并未在《租房协议》中约定逾期支付租金等的违约金，因此，本院对属重复请求的违约金不予支持。 关于邹维发主张的装修残值损失等问题。双方未在《租房协议》中约定合同解除或终止后商铺内设备设施归属问题，即便约定也不得违反物权保护和违约责任的有关法律规定。关于变卖所得4000元，兴旺宝公司应退还邹维发。关于17台空调,本院酌情认定兴旺宝公司补偿邹维发4000元。关于木地板、鱼缸，因其已被兴旺宝公司连同案涉商铺一并转租他人且实际利用，本院酌情认定兴旺宝公司折价补偿邹维发5000元。 关于保证金问题。《租房协议》明确约定邹维发不再租用该铺面时，兴旺宝公司退还保证金88539元。现《租房协议》约定的租赁期限已届满，邹维发不再租用案涉商铺，兴旺宝公司应当返还邹维发保证金88539元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、邹维发在本判决发生法律效力之日起7日内给付成都兴旺宝物业服务有限公司租金211706.03元及相应利息（利息计付方式：从2016年3月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息；从2019年8月20日起至该款全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）； 二、邹维发在本判决发生法律效力之日起7日内给付成都兴旺宝物业服务有限公司电费26110.5元及相应利息（利息计付方式：从2016年3月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息；从2019年8月20日起至该款全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）； 三、成都兴旺宝物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付邹维发101539元； 四、驳回成都兴旺宝物业服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回邹维发的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8047元，由成都兴旺宝物业服务有限公司负担6640元，邹维发负担1407元；反诉案件受理费7128元，由邹维发负担5265元，成都兴旺宝物业服务有限公司负担1863元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  付建勇 人民陪审员  马春荣 人民陪审员  曾 涛 二〇二〇年六月十八日 法官 助理  唐裕哲 书 记 员  冯荣荣