广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初796号原告：广州市东新实业发展有限公司，住所地广州市增城中新镇九和工业区新新路**。法定代表人：宋伟东。委托诉讼代理人：陆泽娴，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨易沅，广东正大方略律师事务所实习律师。被告：张林华，男，1984年5月10日出生，汉族，住湖南省攸县。被告：广州华皓超市有限公司，，住所地广州市增城区中新镇新市路东一巷**101法定代表人：何凤娣。被告：何凤娣，女，1978年5月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告广州市东新实业发展有限公司与被告张林华、广州华皓超市有限公司（以下简称华皓超市）、何凤娣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市东新实业发展有限公司的委托诉讼代理人陆泽娴到庭参加诉讼，被告张林华、广州华皓超市有限公司、何凤娣经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市东新实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令张林华立即向原告支付拖欠的增城区中新镇新市路东一巷3号101房的租金148619.1元；二、判令张林华立即向原告支付拖欠的增城区中新镇新市路东一巷3号101房的水费302.94元，电费64405元，房产税1189.80元；三、判令张林华向原告支付拖欠的增城区中新镇新市路东一巷3号101房租金及水电费、房产税而产生的违约金，自约定付款期限届满之日起计算直至清偿全部款项之日至，暂计算至2019年12月31日为49306.9元；四、判令张林华立即向原告清偿拖欠的增城区中新镇新市路东一巷3号102房的租金、管理费，合计为38160元；五、判令张林华向原告支付拖欠的增城区中新镇新市路东一巷3号102房租金及管理费而产生的违约金，自约定付款期限届满之日起计算直至清偿全部款项之日至，暂计算至2019年12月31日为5835.86元。六、判令华皓超市、何凤娣为张林华上述债务承担连带清偿责任。以上款项暂合计为307819.6元，在扣减三被告已支付的25503.4元及抵消的买菜款10919.8元，三被告仍应当向原告支付271396.4元。七、三被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与张林华于2018年9月5日签订《景新创新中心房屋租赁合同》约定：原告将增城区中新镇新市路东一巷3号101房租赁给张林华，租赁期自2018年9月5日起至2023年9月4日止。在2018年9月5日至2021年9月4日期间的租金标准为每月租金27388元，免租3个月，具体日期为2018年9月、2018年10月、2019年1月。同时，合同约定原告负责代收代缴水电费，其他因张林华承租、使用、经营该房屋和因本次租赁所产生的各项税费，均由乙方承担，若张林华逾期支付租金、水电费等费用，原告有权按拖欠金额每日千分之三收取违约金。2018年12月24日，张林华按租金4021元/月、管理费219元/月的标准向原告租赁了增城区中新镇新市路东一巷3号102房，租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，双方签署了《景新创新中心房屋租赁合同》。租赁合同签订后，原告按约定交付了租赁场地，由张林华与何凤娣设立的华皓超市实际使用租赁场地，张林华与何凤娣是华皓超市的实际经营者。然而，张林华自2019年5月起幵始出现逾期支付租金的违约行为：2019年5月，华皓超市向原告申请将应缴纳的每月租金减少为21231.3元，原告考虑到华皓超市的经营现状就同意了。2019年5月30日，华皓超市再次向原告提出申请在2019年6月15日前交清3月、4月所欠费用，原告再次予以同意。然而，在原告多次催促的情况下，张林华仅在2019年11月份缴纳现金10002.4元、银行转账30000元（其中含原告为其垫付的工人工资14499元），并提出原告可在买菜款中抵消租金，其中2019年8月份买菜款为7971.4元，2019年10月份买菜款为2948.4元。目前，101房由何凤娣转租给案外人冯其芬使用，何凤娣收取了案外人交付的租金却仍拒绝向原告交租，102房在2019年12月份初已终止租赁。综上所述，扣除三被告已支付的款项和抵消的买菜款，张林华截至2019年12月31日仍拖欠原告101及102房的租金、水电费、房产税及违约金，暂合计为271396.40元。综上所述，原告认为，张林华的行为已严重违反租赁合同的约定，原告有权要求张林华立即支付拖欠的租金、物业管理等费用及产生的违约金。因华皓超市作为租赁场地的实际使用人及由张林华设立，何凤娣作为华皓超市的实际经营者又转租101房收取案外人的租金，故两被告均应当为张林华承担连带清偿责任。据此，为维护自身合法权益，原告根据有关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。审理中，原告撤回第三项诉讼请求中的“拖欠水电费、房产税而产生的违约金”。被告张林华、华皓超市、何凤娣均未作答辩。经审理查明：2018年9月5日，广州市东新实业发展有限公司（出租方，甲方）与张林华（承租方，乙方）签订《景新创新中心房屋租赁合同》约定：第一条租赁场地、租赁期限、租金及结算方式。一、租赁场地。1.租赁用途：乙方租用本合同项下的房屋只能用于商业经营或办公用途且只可以经营超市。2.甲方同意将坐落于广州市增城区中新镇新市路东一巷3号101号房屋，建筑面积为472.2平方米，按现状出租给乙方作经营超市使用。二、租赁期限。1.租赁期为5年，即自2018年9月5日起至2023年9月4日止。2.免租期：甲方给予乙方免租期3个月，具体日期为2018年9月、10月、2019年1月，免租期内乙方无需交纳租金，但需按时交纳房屋管理费及经营该房屋所产生的电费、水费等相关费用。三、租金标准、递增方式及结算方式。1.租金采用预付形式。合同起租日乙方交纳该公历月剩余天数的租金，自次月起每月租金于当月五日前交纳。乙方逾期支付，则甲方有权收取乙方每日千分之三的滞纳金。租金为甲方实收的不含税金额，因乙方开租金发票需税费由乙方另行支付。2.租金标准。乙方承租的房屋，由2018年9月5日起至2021年9月4日，每月租金单价为58元/平米（含管理费），总价27388元。3.租金递增方式。乙方承租从2021年起，递增百分之十。即：从2021年9月5日起至2023年9月4日，月租金按63.8元/平米/月，每月租金共计为30126元；租金由甲方向乙方收取，并由甲方提供相应金额的收据给乙方。第二条履约保证金和物业管理。1.乙方在签署本合同的当日须向甲方交纳相等于两个月租金合计54776元作为履约保证金。履约保证金不能充抵租金，租赁期限届满且乙方无违约情况下，由甲方无息退还给乙方。如乙方中途退租或因乙方违约而造成甲方解除合同的，履约保证金不予退还，乙方在房屋内外的固定装修和镶嵌物归甲方所有。3.甲方招商营运部收取承租房屋的租金，乙方同意服从物业公司的管理，并按照规定向招商营运部缴纳物业管理费。4.物业管理费交纳时间从2018年9月5日起收取管理费，自次月起每月10日前交纳当月的管理费……。2018年12月24日，广州市东新实业发展有限公司（出租方，甲方）与张林华（承租方，乙方）又签订《景新创新中心房屋租赁合同》约定：第一条租赁场地、租赁期限、租金及结算方式。一、租赁场地。1.租赁用途：乙方租用本合同项下的房屋只能用于商业经营或办公用途且只可以经营办公室。2.甲方同意将坐落于广州市增城区中新镇新市路东一巷3号102号房屋，建筑面积为73.1平方米，按现状出租给乙方作经营办公室使用。二、租赁期限。1.租赁期为5年，即自2019年1月1日起至2023年12月31日止。2.免租期：甲方给予乙方免租期1个月，具体日期为2019年1月1日起至2019年1月31日止，免租期内乙方无需交纳租金，但需按时交纳房屋管理费及经营该房屋所产生的电费、水费等相关费用。三、租金标准、递增方式及结算方式。1.租金采用预付形式。合同起租日乙方交纳该公历月剩余天数的租金，自次月起每月租金于当月五日前交纳。乙方逾期支付，则甲方有权收取乙方每日千分之三的滞纳金。租金为甲方实收的不含税金额，因乙方开租金发票需税费由乙方另行支付。2.租金标准。乙方承租的房屋，由2019年1月1日起至2021年12月31日，每月租金单价为55元/平米，总价4021元。3.租金递增方式。乙方承租从2022年起，递增百分之十。即：从2022年1月1日起至2023年12月31日，月租金按60.5元/平米/月，每月租金共计为4423元；租金由甲方向乙方收取，并由甲方提供相应金额的收据给乙方。第二条履约保证金和物业管理。1.乙方在签署本合同的当日须向甲方交纳相等于两个月租金合计8042元作为履约保证金。履约保证金不能充抵租金，租赁期限届满且乙方无违约情况下，由甲方无息退还给乙方。如乙方中途退租或因乙方违约而造成甲方解除合同的，履约保证金不予退还，乙方在房屋内外的固定装修和镶嵌物归甲方所有。3.甲方招商营运部收取承租房屋的租金，乙方同意服从物业公司的管理，并按照规定向招商营运部缴纳物业管理费。物业管理费219元/月，乙方应在签订本合同时向甲方交纳相当于两个月管理费作为管理费押金即438元。4.物业管理费交纳时间从2019年1月1日起收取管理费，自次月起每月10日前交纳当月的管理费，乙方逾期交纳管理费除应及时如数补交外，还应按每日千分之三的标准缴纳滞纳金……。2019年10月14日，何凤娣（甲方）与冯其芳（乙方）签订《租赁合同》约定：一、租赁地方及项目：现甲方把位于广州市增城区中新镇新市路东一巷3号101承租给乙方使用，为了明确双方利益，经双方协商一致签订合同。二、甲方把货物、设备承租给乙方使用，经营百货、日用品系列，洗涤用品、化妆品、床上用品，服装、鞋类，食品、香烟、文具、家用电器、金银首饰、玉器、手机等……。三、甲方把货物全场承接给乙方所有，租赁期从2019年10月15日至2019年12月15日止，共计人民币金额60000元，分两期支付。第一期在2019年10月13日付清30000元，第二期在2019年11月13日付30000元。另查，广州市东新实业发展有限公司（甲方）与广州市华皓超市有限公司（乙方）签订《补充协议》约定：一、协议内容：2019年6月份开始，乙方将未使用商铺退租至甲方，退租面积为111.94平方，每月租金减去6156.7元。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。本协议与原合同有不同之处，以本协议为准。又查，《回复函》记载：致增城市增林贸易有限公司：本人承租贵司景新中心一楼商铺（每多客超市），现因经营困难，导致资金周转不足，特向贵司申请在2019年6月15日交清3月、4月所欠费用，给贵司带来不便，敬请谅解。申请人：每多客超市，2019年5月30日。该《回复函》盖有“广州华皓超市有限公司财务专用章”。该《回复函》手写字体载明：截止2019年5月31日，每多客已交齐水电费、税金，尚欠租金和管理费94884元（有涂改），前期收取押金63256元。再查，华皓超市出具《交租计划申请》载明：因资金紧张向贵公司申请计划如下：1.在10月15日前交6万水电房租。2.从11月份开始，每月正常缴纳租赁相关费用；剩余费用于2020年1月份开始，每月正常缴纳相关租赁费用后，缴纳一万元用于偿还之前剩余费用。《不动产权证》载明位于广州市增城区中新镇新市路东一巷3号的房屋的权利人是广州市东新实业发展有限公司，总层数7层，首层是厂房、其它，二至七层是厂房。华皓超市的公司类型是有限责任公司（自然人独资），何凤娣唯一股东。原告向本院提交的《欠费催缴明细》载明被告用原告于2019年8月和10月在华皓超市购菜款10919.8元抵扣101号房屋的租金，以及被告已于2019年11月在抵扣完原告代被告支付工资14499元后向原告支付101号房屋费用25503.4元。审理中，原告陈述以下：1.《补充协议》的内容是针对101号房屋的；2.张林华承租的102号房屋从2019年5月开始拖欠租金，因其在2019年12月初腾退，故租金计算至2019年11月。本院认为，原告与张林华分别于2018年9月5日和2018年12月24日签订的《景新创新中心房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张101号房屋租金的问题。原告向本院提供的《补充协议》拟证明已将101号房屋的租赁面积减少111.94平方米，租金减少6156.7元/月，现101号房屋从2019年6月起租赁面积为360.26平方米，租金为21231.3元/月，在张林华未到庭参加诉讼且未向本院提供任何相反证据推翻原告上述主张的情况下，本院确认张林华从2019年6月起至2019年12月拖欠租金共计148619.1元，在抵扣原告买菜款10919.8元和张林华于2019年11月支付的25503.4元，张林华仍应向原告支付租金112195.9元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张101号房屋水费、电费、房产税的问题，因原告未在本院规定的期限内提交其已代张林华缴纳上述费用的凭证，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告的上述主张不予支持。关于原告主张101号房屋违约金的问题。根据《景新创新中心房屋租赁合同》“每月租金于当月五日前交纳。乙方逾期支付，则甲方有权收取乙方每日千分之三的滞纳金。”的约定，张林华从2019年6月起至2019年12月止逾期交租累计七个月，故每月逾期交租违约金以21231.3元为本金自当月6日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止，每月逾期交租违约金以21231.3无为限，全部逾期交租违约金以112195.9元为限。关于原告主张102号房屋租金和管理费的问题。《景新创新中心房屋租赁合同》约定租金4021元/月，管理费219元/月，现原告主张张林华从2019年5月拖欠租金和管理费至2019年11月止，在张林华未到庭参加诉讼且未向本院提供任何相反证据推翻原告上述主张的情况下，本院予以确认。经核算，2019年5月至2019年11月期间的租金和管理费共计29680元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张102号房屋违约金的问题。根据《景新创新中心房屋租赁合同》“每月租金于当月五日前交纳。乙方逾期支付，则甲方有权收取乙方每日千分之三的滞纳金。”和“物业管理费219元/月，每月10日前交纳当月的管理费，乙方逾期交纳管理费除应及时如数补交外，还应按每日千分之三的标准缴纳滞纳金。”的约定，张林华从2019年5月起至2019年11月止逾期交租和逾期交管理费累计七个月，故每月逾期交租违约金以4021元为本金自当月6日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止，每月逾期交租违约金以4021元为限，全部逾期交租违约金以28147元为限。每月逾期交管理费违约金以219元为本金自当月11日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止，每月逾期交管理费违约金以219元为限，全部逾期交管理费违约金以1533元为限。关于华皓超市是否应承担连带清偿责任的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，从华皓超市与原告签订《补充协议》以及向原告出具《交租计划申请》来看，华皓超市已经实际承接张林华在《景新创新中心房屋租赁合同》的权利和义务，原告请求华皓超市对张林华的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。至于何凤娣是否应承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，何凤娣是华皓超市的一人股东，在何凤娣未到庭参加诉讼且未向本院提供任何证据证明华皓超市财产独立于何凤娣个人财产时，应承担举证不能的法律后果，故何凤娣应对华皓超市的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，被告张林华、广州华皓超市有限公司、何凤娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张林华于本判决生效之日起十日内向原告广州市东新实业发展有限公司支付位于广州市增城区中新镇新市路东一巷3号101号房屋的租金112195.9元及违约金（张林华从2019年6月起至2019年12月止逾期交租累计七个月，故每月逾期交租违约金以21231.3元为本金自当月6日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止，每月逾期交租违约金以21231.3无为限，全部逾期交租违约金以112195.9元为限）；二、被告张林华于本判决生效之日起十日内向原告广州市东新实业发展有限公司支付位于广州市增城区中新镇新市路东一巷3号102号房屋的租金和管理费共计29680元及违约金（张林华从2019年5月起至2019年11月止逾期交租和逾期交管理费累计七个月，故每月逾期交租违约金以4021元为本金自当月6日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止，每月逾期交租违约金以4021元为限，全部逾期交租违约金以28147元为限。每月逾期交管理费违约金以219元为本金自当月11日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止，每月逾期交管理费违约金以219元为限，全部逾期交管理费违约金以1533元为限）；三、被告广州市华皓超市有限公司对上述第一、第二判项的债务承担连带清偿责任；四、被告何凤娣对上述第三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告广州市东新实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2259元，由原告广州市东新实业发展有限公司负担830元，由被告张林华、广州华皓超市有限公司、何凤娣负担1429元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年六月二十四日书记员  廖穗满