河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1476号 上诉人（原审被告）：张桂华，女，1966年3月23日生，汉族，现住北京市通州区。 委托诉讼代理人：武云贞，北京策慧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：费一哲，女，1987年6月29日生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：唐琨，北京市安博律师事务所律师。 上诉人张桂华因与费一哲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张桂华的委托诉讼代理人武云贞、被上诉人费一哲的委托诉讼代理人唐琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张桂华上诉请求：1.请求依法撤销(2019)冀1028民初3028号民事判决，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方于2017年3月14日签订《房屋买卖居间合同》，后因合同履行发生争议，上诉人起诉到大厂回族自治县人民法院，经法院审理，作出(2019)冀1028民初1115号民事调解书，双方自愿达成和解，被上诉人将购房合同、发票、契税票、房屋产权证书、印花税票等相手续交给上诉人，上诉人支付尾款240万元，当时被上诉人没有提出任何违约问题，双方对买卖合同继续履行没有任何争议，不存在违约。由于被上诉人不配合，迟迟没办理房屋产权证，上诉人被迫无奈才将被上诉人起诉到法院，请求法院判令被上诉人继续履行合同。该诉讼已经终结，以调解的方式结案。双方同意调解结案，愿意继续履行合同，就表明双方对合同履行本身没有任何争议，对之前到底是谁的违约责任都不再追究，被上诉人已丧失了任何诉讼的权利，也不能证明是上诉人的违约行为导致合同不能履行。在一审庭审中，原告从未接收到法院的传票、开庭通知等文件，在没有上诉人签字确认的情况下，一审法院擅自缺席审判，作出对上诉人不利的判决，属于程序错误。关于物业费，因房屋的产权证一直在费一哲的名下，并未过户到张桂华名下，张桂华也从未居住和使用该房屋，房屋钥匙在中介处保管，故物业费应当由费一哲缴纳。 费一哲答辩称，原审法院认定事实清楚，法律适用准确，应予维持。首先，根据原审被上诉人提交证据房屋买卖居间合同及两份补充协议，可以得出双方签订合同之时，上诉人明知涉案房屋房产证未办理完毕，原因是一手房开发商程序并未履行完毕，所以不存在上诉人提出的被上诉人延迟履约情况，且根据被上诉人提交的证据可以完整呈现上诉人应当付款的时间。根据（2019）冀1028民初1115号调解书上诉人的陈述部分明确记载上诉人无法提供社保证明的原因，导致双方买卖合同无法过户，根据双方签订的补充协议，双方对于办理过户充分约定了时间，并且被上诉人自合同签订至办理过户一直积极配合上诉人的要求，完全履行完毕合同义务，在上诉人的上诉状中也明确表述被上诉人完全履行房屋过户所有手续交付，不存在被上诉人违约情形，因此上诉人不存在抗辩理由，迟延交付房款。 费一哲向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告自2018年10月31日起至2019年6月25日止的违约金272550元；返还原告垫付的物业费17081.04元；诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2017年3月14日，原、被告通过案外人大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》、《补充协议》，约定原告将大厂潮白河孔雀城21期0801080101房屋出售给被告，房屋成交价款600万元。后对合同具体履行事宜，经三方协商变更另签订一份《补充协议》：变更房屋总价款5900000元，买受方已于2017年3月14日向出卖方支付定金500000元，余款5400000元分批次支付：2018年5月12日前支付3000000元；2018年10月30日前支付房款2300000元；余款100000元于过户当日支付。2018年12月13日，原告向涉案房屋的物业公司支付了2017年3月至2019年3月两年期间的物业费共计17081.04元。另查明，2019年4月9日，买受人张桂华另案提起诉讼，主张出卖人费一哲继续履行涉案买卖合同、办理产权过户手续。2019年5月24日，经本院主持调解，双方达成（2019）冀1028民初1115号民事调解书：双方2017年3月14日签订的《房屋买卖居间合同》继续履行；自本调解书生效之日起十五日内，出卖人费一哲将涉案房屋的原始购房合同、购房发票、契税票、房屋所有权证书、印花税票等相关手续证明一并交付买受人张桂华，买受人支付剩余尾款240万元；在出卖人确认收到尾款后三个工作日内，协助买受人办理涉案房屋的产权转移登记手续。2019年6月25日，买受人张桂华向出卖人费一哲付清了购房尾款240万元。上述事实，原告提交的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》两份、本院（2019）冀1028民初1115号民事调解书、银行流水明细单等及当事人当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求或反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明，如证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任当事人承担不利法律后果。涉案房屋买卖合同依法成立、生效后，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当向合同相对方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。经审查原告所提交《补充协议》约定内容，足以认定买受人张桂华向出卖人费一哲给付2300000元购房款的约定截止期限系2018年10月30日，买受人超出此期限付款，构成逾期付款，依约定应向出卖人承担逾期付款的违约责任。但2019年4月9日，买受人张桂华另案主张费一哲继续履行涉案买卖合同并办理过户手续，可视为买受人张桂华行使了同时履行抗辩权，依权利义务对等原则，该立案日期应认定为买受人张桂华逾期付款违约的终止日期。对于双方约定的按日万分之五支付违约金的标准，该约定系双方当事人自愿达成，基于当事人意思自治原则，本院依法予以照准。对于原告主张代被告垫付了2017年3月至2019年3月两年物业费共计17081.04元，因买卖双方已于2017年3月完成涉案房屋交付，故买受人应当支付房屋交付后所产生的相应物业费,本院一并予以维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张桂华于判决生效之日起七日内，给付原告费一哲逾期付款违约金184000元。（以2300000元为基数，按日万分之五标准，计算自2018年10月31日起至2019年4月8日止）；二、被告张桂华给付原告费一哲代其所垫付2017年3月至2019年3月两年物业费共计17081.04元，于判决生效之日起七日内履行完毕；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2825元，原告费一哲负担825元，被告张桂华负担2000元。 本院二审期间，上诉人提交一份廊坊市人民政府办公室【2017】61号文件，证明因为被上诉人的拖延造成房屋买卖一直无法顺利进行，到被上诉人房产证下达之时，上诉人已经无法顺利进行房屋的转让程序，故违约方在被上诉人。被上诉人质证认为，对于这份文件的真实性无异议，与本案的关联性不认可，该份证据不能直接证明上诉人有不支付违约金的抗辩理由。本院审查认为，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人提交（2019）冀1028民初1115号案件的2019年5月10日及2019年5月24日的开庭笔录，笔录中被上诉人对于配合上诉人办理过户履行合同没有异议，并明确要求上诉人支付未付款期间的违约金，所以上诉人的上诉理由不能成立。笔录证明被上诉人因上诉人应付款而未付款造成被上诉人的经济损失，一直积极主张权利，考虑到房屋买卖合同的顺利履行，于调解的过程中有主张但未形成调解意见，从而形成原审以及上诉。上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，不认可证明目的。被上诉人应当在（2019）冀1028民初1115案件中将所有问题一并处理。本院经审查认为，被上诉人提交的上述笔录中其明确表示，就合同履行问题同意调解意见，但就违约金坚持另行起诉。故该证据能达到其证明目的，本院予以采信。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中上诉人未按双方约定的时间向被上诉人支付购房款230万元，应承担相应的违约责任。上诉人主张在（2019）冀1028民初1115号案件中，被上诉人并未提出违约金问题，该案件调解结案后双方已就违约金问题一并处理完毕。但被上诉人二审中提交的该案的笔录中已表明同意继续履行买卖合同，但对上诉人未依约支付230万元购房款另行起诉，即未放弃向上诉人主张违约金的权利，同时该案调解协议中也未载明双方就违约金问题已经处理。故上诉人的该主张不能成立。关于被上诉人代上诉人垫付2017年3月至2019年3月两年物业费问题。本院认为，案涉房屋在这期间虽尚未办理过户登记，但因买卖双方已于2017年3月完成涉案房屋交付，故买受人即上诉人应当支付房屋交付后所产生的相应物业费,一审判决张桂华给付费一哲代其所垫付2017年3月至2019年3月两年物业费并无不当。 综上所述，张桂华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,316元由上诉人张桂华承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年六月十八日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——