湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1028号原告（反诉被告）：徐晶晶，女，1987年3月7日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：熊海云，湖南义剑（安化）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：湖南竟业商业管理有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区桃花仑西路**。法定代表人：李竟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周炎梅，湖南江荣律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）徐晶晶（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南竟业商业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人熊海云，被告及其委托诉讼代理人何帅、周炎梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告交纳的两商铺商场进场费62000元、半个月租金5900元、水电预存款4000元、质量保证金20000元、履约保证金35400元等合计127300元。事实与理由：被告承租并经营管理了赫山区“桃花仑美食不夜城”的商铺。2019年7月29日、9月26日，原告向被告分别租赁了“桃花仑美食不夜城”【A07】号商铺与【A06】号商铺，分别开办“周记麻辣烫”与“良卤道”店铺经营，租赁期限均为合同签订之日起至2024年6月13日。被告除分别收取每个商铺月租金5900元外，还收取每个商铺进场费31000元、水电预存款2000元、质量保证金（质保金）10000元、履约保证金（押金）17700元。故原告租赁的两个商铺除租金外，共计交纳进场费62000元、水电预存款4000元、质量保证金20000元、履约保证金35400元，合计121400元。合同签订及所有款项交纳后，原告即入场经营。2020年3月中旬，由于2020年初新冠肺炎疫情等原因致经营困难，遂原、被告通过协商，均同意解除《桃花仑美食不夜城商铺承包合同》。合同解除后，被告仅同意退还给原告两商铺的水电预存款、质保金、押金，但对于原告交纳的进场费62000元拒绝退还。对被告退还给原告两商铺的水电预存款质保金、押金原告无异议，但被告没有合法依据及约定收取进场费，且原告实际租赁约半年而收取进场费高达62000元明显不公，故被告应当退还进场费；又因发生了新冠疫情不可抗力事件，美食城为响应国家号召强制性关闭一段时间，而被告的出租方印力集团给予美食城二月份的房租减半，因此根据对应原则，被告也应当免除及退还原告两间商铺半个月租金5900元。因原、被告不能协商一致，故原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称：一、原告提出解除合同后，被告愿意与其协商解除条件，但因双方争议过大，未达成解除合同的书面协议，不符合合同约定的必须以书面形式达成合同解除协议的约定，因此原、被告所签《商铺承包合同》并未因双方协商一致而解除；二、本案未出现《商铺承包合同》约定的不可抗力，也未出现法定不可抗力情形，原告并未按照合同对于不可抗力情况下的处理约定进行合同解除。原告并非因不可抗力提出解除合同，也未履行法律规定的出现不可抗力情形下的义务，其因自身经营情况而提出解除合同，原告违约，不能适用不可抗力的约定，应当按合同约定承担违约责任。被告依据合同约定，行使单方解除权，无需向原告退还履约保证金、入场费。因为原、被告之间并非租赁合同关系，而是承包经营关系，被告向原告提供的不仅仅是商铺，而是完成了全部装修、配套、环境、商业体系的整体平台。被告为打造铺位所在的美食城，投入了大量的装修、广告、宣传活动，入场费是被告已经实际花费的费用，根据美食城行业的惯例，不应退还。被告向本院提起如下反诉请求：一、判令解除被告与原告分别于2019年7月29日和2019年9月24日签订的两份《桃花仑美食不夜城商铺承包合同》（合编号分别为2019072902和2019092601）；二、判令原告向被告支付延迟履行违约金，标准为：对于2019072902编号合同，以35400元为基数，按照1‰/日从2020年2月15日起支付至合同解除之日止，暂计算到3月14日的违约金为1026元：对于2019092601编号合同，以35400元为基数，按照1‰/日从2020年3月15日起支付至合同解除之日止，暂计算到2020年4月14日的违约金为1062(35.4×30=1062)元；三、判令原告立即向被告支付承包经营费：2019072902编号合同项下的承包经营费从2020年2月15日支付至双方合同解除之日止，暂计算至2020年3月14日的承包经营费为5900元，之后的承包经营费按照5900元/月的标准继续计算，2019092601编号合同项下的承包经营费从2020年3月25日起计算至双方合同解除之日止，暂计算至2020年4月24日的承包经营费为5900元，之后的承包经营费按照5900元/月的标准继续计算；四、判令原告将其承包经营的桃花仑美食不夜城A06和A07号商铺立即完好交还给被告，若未按期完好交还的，从合同解除之日起至实际交还之日止原告向被告按照23600元/月的标准支付占用费；五、确认被告无需向原告退还进场费62000元及履约保证金35400元；六、判令原告承担本诉及反诉的所有诉讼费用以及被告花费的律师费15000元。事实与理由：根据《桃花仑美食不夜城商铺承包合同》约定，原告应当分别在2020年2月15日与2020年3月25日前向被告预交半年租金35400元。经被告催缴，原告一直未交纳，并且，原告擅自拆除主要经营设备并停止营业，构成严重违约，被告请求解除与原告之间的合同关系，要求原告向被告支付占有商铺期间的承包经营费、迟延履行违约金，并要求原告向被告交付商铺。原告违约在先，根据合同约定，被告收取的进场费、履约保证金以及质量保证金均不应退还，同时原告还应当支付被告花费的律师费。原告对于被告的反诉请求辩称：一、对于解除合同的请求，原告同意解除，且早在诉讼前已经解除；二、被告提出的第二项反诉请求没有依据，因为原告没有违约，该合同的解除是双方协商解除，合同解除还受到新冠疫情等不可抗力因素的影响；三、对于第三项反诉请求，原、被告协商一致解除合同后的承包费不应继续计算；四、对第四项反诉请求，原告于2020年3月19日向被告送达了申请退费报告，已明确表示所经营的两个门店不再占用使用，同意一致解除合同，所以原告不应支付占用费，原告也没有实际使用；五、对第五项反诉请求，该请求既不合法也不符合约定，双方的承包合同均没有约定进场费，所以不应缴纳进场费，被告以提供了装修服务为由要求支付进场费不符合合同法的规定。被告作为发包方，应提交可使用的门店。履约保证金，只要没有违约，就不应收取保证金，双方确因疫情解除合同，不存在违约；六、对于第六项反诉请求。合同约定由违约方承担律师费，因原告方没有违约，不应承担律师费。就算存在律师费，被告也应提供相关的收取了律师费的证据。经审理查明，被告系益阳印象汇内桃花仑美食不夜城的商铺合法承租人，对该商铺有经营管理权。2019年7月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《桃花仑美食不夜城商铺承包合同》（合同编号2019072902）及相应附件，约定原告承租桃花仑美食不夜城A07号商铺，经营周记麻辣烫项目，承包经营期限为58个月，自进场日开始计算即自2019年7月29日起至2024年6月13日止。合同第七条约定，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付17700元，相当于3个月承包经营费标准作为履约保证金。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的承包经营费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方从履约保证金中相应扣除乙方欠付的承包经营费并不免除乙方应当承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该商铺迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件。乙方应在本合同签订当日向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。本合同终止且确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第八条约定，该商铺的承包经营费按计费面积计付，乙方计费日开始承担该商铺的承包经营费，标准5900元/月，并自2020年7月15日起按年递增。本合同项下的承包经营费支付方式为承包经营费采取按半年支付一次的方式预交，乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个交费期的承包经营费。本合同项下首期承包经营费应于本合同签订当日支付，承包经营费期间为2019年8月15日至2020年2月14日，应交承包经营费35400元。第十六条约定，在乙方向甲方交还该商铺的同时，双方应当签署该商铺交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，且无需赔偿乙方。第十九条约定，在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予退还外，无须承担本合同项下其他违约责任。第二十条约定，该商铺因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，甲乙双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内，乙方既无法继续经营，双方无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同。本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。第二十二条约定，双方在本合同项下发生纠纷，双方协商解除，协商不成，则守约方应向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉。守约方所支付的诉讼费、财产保全费、财产保全保险费、律师费、鉴定费等所有诉讼费用均应由违约方承担。《商铺承包优惠政策确认书》中约定：对桃花仑美食不夜城A07号商铺优惠如下：1、进场费优惠至31000元。2、起始月租金优惠至5900元。3、水电费预存2000元。4、押金17700元，开业起分6期支付，每期2950元。后原告交纳了进场费31000元、质量保证金10000元（2019年7月29日收款收据载明收A07铺押金12000元）、履约保证金（押金）17700元（2019年9月23日收据载明收A06/07三个月押金全款35400元）、水电费预存2000元、A07号商铺至2020年2月14日的承包经营费35400元。2019年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《桃花仑美食不夜城商铺承包合同》（合同编号2019092601）及相应附件，约定原告承租桃花仑美食不夜城A06号商铺，经营良卤道项目，承包经营期限为57个月，自进场日开始计算即自2019年9月26日起至2024年6月13日止。本合同项下首期承包经营费应于本合同签订当日支付，承包经营费期间为2019年9月26日至2020年3月25日，应交承包经营费为35400元。《商铺承包优惠政策确认书》中约定：对桃花仑美食不夜城A06号商铺优惠如下：1、进场费优惠至31000元。2、起始月租金优惠至5900元。3、水电费预存2000元。上述合同其他权利义务约定同原、被告2019年7月29日签订的《桃花仑美食不夜城商铺承包合同》（合同编号2019072902）的约定。后原告交纳了进场费31000元、质量保证金10000元（被告制作的良卤道应补交/退款明细表载明）、履约保证金（押金）17700元、水电费预存2000元、A06号商铺至2020年3月25日的承包经营费35400元。原告租赁A06、07号商铺后进场经营，2020年2月24日，被告工作人员向原告发送了《费用催缴通知单》，通知书提到基于新冠疫情的不可抗力，被告向商户提供了一些优免政策，根据商户交费的时间先后给予不同程度的承包经营费的减免，通知书中明确截止至2020年3月9日缴款的按照合同正常收取承包经营费。新冠疫情期间，涉案商铺一直关门歇业。至2020年3月初，原告以经营亏损和疫情影响为由，向被告申请退铺，被告在审批原告的退铺申请过程中，制作了《桃花仑美食不夜城商铺退铺审批表》，载明：申请时间2020.3.5，退场时间2020.3.15。原告在该审批表上书面陈述退铺原因为生意不好、亏损，再加疫情导致亏损更为严重。被告营运部意见：根据合同相关规定，同意退铺。工程部意见：根据合同相关条款恢复原貌，同意退铺。总经理（被告公司的法定代表人）意见：同意退铺，财务核算费用，法务走流程。签名：李竟。落款日期均为2020.3.5。2020年3月19日，原告向被告提交《申请退费报告》。当日，原告拆除了商铺的主要经营设备，实际退出了A06、07号商铺的经营。被告对原告于2019年3月19日停止经营的事实无异议。另查明，A06、07号商铺自2020年1月21日至2020年3月25日产生水电费共计694元，被告于2020年3月26日就水电费发出了缴费通知单。因被告名下的铺面设计为开放式摊位的形式，故原告并不持有A06、07号商铺的钥匙。2020年4月14日，因本案纠纷，被告与湖南江荣律师事务所签订《委托代理合同》，湖南江荣律师事务所指派何帅担任被告诉讼代理人，约定律师代理费15000元。4月20日，湖南江荣律师事务所开具了15000元的增值税发票。以上事实，有桃花仑美食不夜城商铺承包合同及附件、交费票据、申请退费报告及附件、桃花仑美食不夜城商铺退铺审批表、良卤道应补交/退款明细表、周记麻辣烫应补交/退款明细表、桃花仑美食不夜城能耗记录表、委托代理合同、增值税发票、转账记录及双方当事人的陈述等在卷予以证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否系商铺租赁合同关系及合同解除和商铺交付问题。二、原告自2020年3月5日起未交承包经营费的行为是否构成违约，是否应当就此承担违约责任的问题。三、因双方合同解除产生的承包经营费、进场费、质量保证金、履约保证金及水电预存费等费用的支付与退还问题。关于争议焦点一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告所签《桃花仑美食不夜城商铺承包合同》的内容符合租赁合同的法律特征，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立，受法律保护。被告关于双方之间系承包经营合同关系的抗辩主张不能成立，本院不予支持。原告在合同期限届满前于2020年3月5日向被告申请退铺，被告于当日在审批表中表示同意退铺，并随即向原告出具两个商铺的应补交/退款明细表，原告对该审批表内容和被告核准的退费内容均知情，还持有审批表及退款明细表的复印件，可见被告同意退铺的意思已经通知了原告，原告对此产生了信赖，并履行了合同解除后搬离商铺的义务，故本院认为原、被告已经以书面形式达成了解除合同的一致意见，双方就合同结算和清理条款存在争议不影响合同合意解除的法律效力。被告主张“该审批表仅为内部管理流程文件，不等同于对外意思表示，不能证明被告同意解除合同”的反驳意见不能成立，本院不予采纳，本院确认原、被告于2019年7月29日和2019年9月26日签订的《桃花仑美食不夜城商铺承包合同》已由双方协议解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同自通知到达对方时解除，退铺审批表载明双方就退铺达成一致意见的时间为2020年3月5日，故本院确定合同的协议解除时间为2020年3月5日。双方虽未签署商铺交还确认书，但原告于2020年3月19日拆除了商铺的主要经营设施，停止铺面经营，被告对该事实知情且不持异议，根据合同约定，被告有权自行处置商铺及其内置物，被告自原告撤出之日起即取得了商铺的实际控制权，应当视为原告已经交付商铺，故本院认定商铺交付时间为2020年3月19日。关于争议焦点二。被告主张“因原告违约，被告依约行使单方解除权，原告应承担违约责任”并提起相应反诉请求，根据庭审查明的事实，被告于2020年2月24日向原告发出费用催缴通知单，通知单上确定了交费的最后优免期限为3月9日，而原告在3月5日就提出解除合同，在双方解约磋商期内原告未交纳承包经营费的行为，并在合同解除后拆除主要经营设施、退出经营的行为不应认定为违约。双方于2020年3月5日协商解除合同后，互不承担违约责任，对被告以原告违约为由请求解除合同及支付迟延履行违约金的反诉请求，本院不予支持。关于争议焦点三。原、被告解除合同后，双方应依约处理合同解除后的欠费、退费问题。原告主张被告应给予租金减半的优惠，但原告未达到被告承诺给予优免的条件，且被告不同意减免，对原告要求被告减免半个月租金5900元的诉讼请求，本院不予支持。原告为A06、07号商铺预存了水电费共计4000元，同时尚有水电费694元没有支付给被告，扣除拖欠的水电费后，被告应退还水电费为3306元。原告为A06、07号商铺交纳了质量保证金共20000元，被告没有举证证明存在需要按照合同约定扣除的情形，故被告应按约退还给原告。原告为A06、07号商铺交纳了履约保证金共35400元。根据合同的约定，在原、被告协商达成一致后，经原告提前通知被告，可提前解除合同，除履约保证金不予返还外，无须承担其他违约责任，故原告提前解除合同，履约保证金35400元不应退还。原告为A06、07号商铺交纳了进场费共62000元，双方对该费用的性质以及解除合同时如何处理没有约定。本院认为，被告对所有商户均收取进场费，且在商户期满退租后新商户进场时也收取约定的进场费，被告将商铺出租，除收取商户承包经营费外，还收取了商户履约保证金、质量保证金、进场费、运营管理费（需达到约定月营业额），对被告的合同权利有充分保障，若提前解除合同时进场费全部归被告所有，明显造成原、被告权利义务失衡。被告主张为打造铺位所在美食城投入了大量的装修、配套、广告宣传等成本，原告使用被告的铺位及商业平台，应当以进场费的形式分担该部分成本。本院认为被告作为出租人，投入资金提供符合经营条件的租赁物系法定义务，承租人已经以承包经营费、运营管理费的方式支付了使用租赁物的对价。涉案进场费应当理解为使用租赁物的对价的一种形式，根据公平原则，本院认定按租赁期限按月分摊进场费，租赁期内及合同解除之日至被告撤离之日（2020年3月19日）已经发生的部分，为31000元÷5年÷12个月×（7个月21天+5个月23天），共计6959元，由原告支付给被告，合同解除后，剩余未发生的部分，共计55041元，由被告返还给原告。综上，被告应返还原告水电费3306元、质量保证金20000元、进场费55041元，原告诉讼请求中超过部分，本院不予支持。被告反诉要求原告支付A06、07号商铺至解除合同之日的承包经营费，A06号商铺的承包经营费已付至2020年3月25日，A07号商铺的承包经营费已付至2020年2月14日，至2020年3月19日原告实际撤离商铺时，原告还应向被告支付A07号商铺的承包经营费6883元。被告反诉要求原告完好交还A06、07号商铺给被告，原告于2020年3月19日搬离商铺，拆除了主要经营设施，且原告并不掌握两商铺的钥匙，商铺一直处于被告管理控制之下，故本院认定原告已将A06、07号商铺交还给被告。被告另反诉要求原告支付律师费15000元，因合同约定由违约方承担律师费，在原告未被认定为违约的情况下，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐晶晶与被告（反诉原告）湖南竟业商业管理有限公司于2019年7月29日和2019年9月26日签订的两份《桃花仑美食不夜城商铺承包合同》已于2020年3月5日解除；二、被告（反诉原告）湖南竟业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）徐晶晶预交水电费3306元、质量保证金20000元、进场费55041元；三、原告（反诉被告）徐晶晶于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南竟业商业管理有限公司支付“桃花仑美食不夜城”A07号商铺的承包经营费（租金）6883元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）徐晶晶的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南竟业商业管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费2850元，减半收取1425元，由原告（反诉被告）徐晶晶负担152元，由被告（反诉原告）湖南竟业商业管理有限公司负担1273元；反诉案件受理费1412元，由原告（反诉被告）徐晶晶负担66元，由被告（反诉原告）湖南竟业商业管理有限公司负担1346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  孙黎丽二〇二〇年六月十七日法官助理邓芬艳书记员贺春晖附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。