文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1935号原告：广州和达富汽车销售服务有限公司，住所地：广东省广州市从化区江埔街环市东路**103铺，统一社会信用代码：914401843314067938。法定代表人：李卫文。委托诉讼代理人：董玉光、徐天，均系广东君强律师事务所律师。被告：广州市铭智汽车贸易有限公司，住，住所地：广东省广州市海珠区赤沙村新滘南路高桥新苑二巷**首层自编**铺一社会信用代码：914401057349113217。法定代表人：章明智。委托诉讼代理人：梁东升，系广东君之杰律师事务所律师。本院于2020年4月21日立案受理原告广州和达富汽车销售服务有限公司（以下简称“和达富公司”）与被告广州市铭智汽车贸易有限公司（以下简称”铭智汽车贸易公司”）房屋租赁合同纠纷一案后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告和达富公司的委托诉讼代理人董玉光、徐天，被告铭智汽车贸易公司的委托诉讼代理人梁东升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和达富公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原、被告于2019年8月30日签订的《场地租赁合同》【合同编号为HDF[2019]第(002)号】（以下简称：合同），并于合同解除后3日内返还该租赁物业；2、依法判令被告支付租金（含税）人民币72240元（即14448元／月×5个月，暂计至2020年3月31日），实际应付租金或房屋占有使用费按照每月14448元的标准，计算至被告搬离租赁物业之日止；3、依法判令被告支付逾期缴纳租金的违约金人民币589.48元（暂计至2020年4月8日，计算方式详见附表一），实际违约金按照每逾期一日，以应缴租金金额的万分之一的标准，计算至被告付清全部租金之日止；4、依法判令被告支付拖欠原告的水电费人民币8512.07元（暂计至2020年3月31日），实际应付水电费，按照每月实际结算的金额，计算至被告搬离租赁物业之日止；5、依法判令被告支付逾期缴纳水电费违约金人民币60.22元（暂计至2020年4月8日，计算方式详见附表二），实际违约金按照每逾期一日，以应缴水电费金额万分之一的标准，计算至被告付清全部水电费之日止；6、依法判令被告向原告支付履约保证金人民币27520元；7、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原、被告于2019年8月30日签订合同编号为HDF[2019]第(002)号的合同，合同约定如下：1、合同第一、二、三、五条约定，原告将位于从化区××环市××号“为正汽车城”部分场地（自编103号）出租给被告，租赁面积663平方米，租赁期限自2019年11月1日至2029年7月31日。2、合同第六条约定，自2019年11月1日至2023年1月31日，每月租金人民币13760元（不含税，税费另计）。原告在每月5日前出具当月租金增值税发票，被告收到发票后10个工作日内缴纳当月租金。水费按照3.56元／每立方米／月计算，电费按照1.35元／度／月计算。原告于每月3日前抄表并出具水电费缴纳通知单，并于每月5日前出具当月水电费增值税发票，乙方收到发票后10个工作日缴纳当月水电费。3、合同第七条约定，被告在合同签订之日起3个工作日（即2019年9月4日）内，向原告一次性支付履约保证金人民币27520元。4、合同第十六条约定，被告逾期交付月租金和水电费的，每逾期一日，原告按照应缴金额的万分之一收取违约金，直至被告缴清所有欠费为止。逾期超过三个月的视为重大违约行为，原告有权解除合同，并收回租赁物业，所有保证金不予退还，并保留追究违约金的权利。二、被告的下列行为已经构成违约或重大违约，原告有权解除合同：1、被告至今没有按照合同第七条第一款的约定，向原告支付保证金27520元。2、2019年11月13日，原告向被告开具了2019年11月租金14448元（含税）发票和9月水电费收据，被告应当在2019年11月27日前支付；2019年12月2日，向被告开具了2019年12月租金14448元（含税）发票，被告应当在2019年12月16日前支付。但是，被告在签收后，却一直拒不缴纳上述租金和水电费。3、原告于2020年2月29日向被告出具《催告函》，明确告知被告收到催告函三日内缴清全部拖欠租金；同时，鉴于被告连续2个月拒不缴纳租金的违约行为，原告对2020年1月后的租金暂不先行开具发票，待被告缴纳租金时一并开具，并通知被告及时缴纳租金。但是，被告在签收函件后，不仅没有缴清拖欠的2019年11月、12月租金，并且直至原告起诉之时，还拒不缴纳2020年1月1日至3月31日的租金。4、被告至今拖欠2019年9月、2019年12月、2020年1月、2020年2月、2020年3月的水电费。5、此外，被告在承租期间不遵守原告对租赁物制定的各项管理规定，长期霸占公共用地，车辆停靠无序，占用其他租户的专用车位，造成其他被占租户拒付租金的恶性后果，严重损害了原告的合法权益。综上事实理由，截至起诉之日，被告已拖欠原告租金、水电费达5个月之久，已经构成重大违约。原告依据合同约定，及《合同法》的明确规定，现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告铭智汽车贸易公司辩称,我方不同意原告的全部诉讼请求:1、关于本案的全部过程，原被告双方于2016年12月5日签订了《租赁协议》，原告方将其所有位于广州市从化区××环市××号“为正汽车城”部分场地租赁给被告使用，被告方根据4S店标准进行了装修，后原告方为了整合需要主动提出要求被告方放弃原先已经租赁的场地，经双方协商一致，于2019年8月30日签订编号为HDP【2019】第（002）号《场地租赁合同》，约定被告方退出原租赁铺位，原告方应分七期向被告方指定账户支付人民币200万作为补偿费，截止目前原告方仅于2019年8月30日支付了60万元，仍有140万元尚未支付，被告方多次追讨未果，已于2019年12月25日以租赁合同纠纷为由向从化区人民法院提起诉讼，案号为（2020）粤0117民初450号，该案已经判决生效并支持被告方的上述请求。2、原告方作为双务合同中的先履行一方未按场地租赁合同约定支付巨额补偿费，被告方有权主张在拖欠的款项中直接扣除场地租金和水电费，并不构成违约。原告方请求解除场地租赁合同以及租金和水电费的违约金没有事实和法律依据，法庭应予以驳回。经审理查明：铭智汽车贸易公司曾于2020年1月13日向本院起诉和达富公司【案号为（2020）粤0117民初450号】，要求和达富公司支付欠付的补偿款140万元及利息、退还保证金54480元，该案查明事实如下：2019年8月30日，和达富公司(甲方、出租方)与铭智汽车贸易公司(乙方、承租方)签订《场地租赁合同》，该《场地租赁合同》共包含2个部分，第一部分为鉴于部分，内容为：1、甲乙双方于2016年12月5日签订的《租赁协议》，现经双方协商一致，租赁场地由原租赁铺位调整至为正汽车城内指定场地（663㎡，详见附件：租赁场地位置平面简图)，同意签订本《场地租赁合同》，新租赁场地乙方根据自身品牌经营需求进行装修，装修费用由甲方承担。2、乙方退出原租赁铺位，甲方分期向乙方指定的账户支付200万元(其中：装修费用（不含税）800000元和补偿金（不含税）1200000元），乙方应在甲方支付费用的当日向甲方提供对应的票据（不含税收据）作为凭证，具体如下：第一期：2019年8月31日前支付90万元；第二期：2019年9月30日前支付30万元；第三期：2019年10月31日前支付40万元；第四期：2019年11月30日前支付10万元；第五期：2019年12月31日前支付10万元；第六期：2020年1月31日前支付10万元；第七期：2020年2月29日前支付10万元。……7、对于乙方已缴的租赁保证金82000元，在乙方按照本协议及租赁合同的约定履行相关义务的前提下，乙方支付本合同的对应费用后7日内将款项无息返还给乙方。8、甲乙双方于2016年12月5日签订的《租赁协议》，自乙方离场完毕甲乙双方包括租赁保证金在内的各项费用结清之日起正式解除。”另和达富公司在该案中提起反诉，要求解除双方于2019年8月30日签订的《场地租赁合同》并要求铭智汽车贸易公司支付拖欠的租金、水电费及相应滞纳金，本院于2020年3月10日将反诉状副本送达给铭智汽车贸易公司。本院在该案中以和达富公司的反诉与该案并非同一法律关系为由，依法不予受理和达富公司的反诉，并作出如下判决：1、和达富公司向铭智汽车贸易公司支付款项140万元及逾期付款利息；2、和达富公司向铭智汽车贸易公司退还租赁保证金54480元。本案庭审中原告和达富公司与被告铭智汽车贸易公司确认本案争议的履约保证金已在（2020）粤0117民初450号案件中进行了抵扣。本案另查明：上述合同第二部分为原告和达富公司（甲方）与被告铭智汽车贸易公司（乙方）就新场地签订的租赁合同，其中第一条位置概况约定：“甲方将位于广州市从化区××环市××号‘为正汽车城’的部分场地（自编103号）出租给乙方使用（以下简称租赁物，位置及范围参见附件：租赁场地位置平面简图)。”第二条租赁面积约定：“甲方租赁给乙方使用的租赁物面积为663㎡。”……第五条租赁期限约定：“上述租赁物的租赁期限自场地交付使用之日即2019年11月1至2029年7月31日止。”第六条租金、管理费及其他收费条款约定：“（一）租金（不含税），不包括物业管理费，租金按月结算，以银行转账形式支付至甲方指定账户：甲方在每月5日前出具当月租金增值税发票，乙方在收到发票后10个工作日内缴付当月租金。1、甲方指定收款账号如下：户名广州和达富汽车销售服务有限公司，账号36×××61，开户行中国工商银行广州从化荔香支行。2、每月租金情况如下：（1）2019年11月1日至2020年1月31日，每月租金13760元；（2）2020年2月1日至2023年1月31日，每月租金13760元；（3）2023年2月1日至2026年1月31日，每月租金15086元；（4）2026年2月1日至2029年1月31日，每月租金16545元；（5）2029年2月1日至2029年7月31日，每月租金18150元；备注：租金每3年递增10%，含通道使用费500元/月，通道使用费不作递增。（二）水电费：1、水电费按实际水表、电表行度计收。双方约定商业水费计收标准为3.65元/m3/月（不含公摊、排污费用，若日后因乙方生产需求，产生特种行业水费，按实收价格加税费另行计价），电费计收标准为1.35元/度/月（含公摊），此项水电费用如遇国家或地方价格调整，双方同意按新价格标准执行。……3、水电费按月结算，甲方于每月3日前抄表并出具水电费缴纳通知单，乙方需在2天内确认缴费金额，甲方在每月5日前出具当月水电费增值税发票，乙方在收到发票后10个工作日内缴付当月水电费。”第七条履约保证金约定：“乙方应在本合同签订之日起3个工作日内向甲方一次性支付履约保证金27520元。2、履约保证金在合同期满时乙方不违反本合同约定的情况下，由乙方提供上述费用的缴纳凭证、《场地租赁合同》原件、营业执照注销凭证或营业执照地址变更凭证原件及其他相关资料，并结清应缴费用后由甲方无息退还给乙方。如乙方在合同期满时不能提供上述履约保证金的缴费凭证的，需出具书面作废声明方可向甲方申请退还相关的履约保证金。3、上述履约保证金不能抵扣租金和水电费，只作为履行本合同的保证金。”……第十六条违约责任约定：“1、乙方逾期交付月租金和水电费，每逾期一日，由甲方按应缴金额的万分之一收取违约金，直至乙方缴清所有欠款，但违约金最高不超过应付款的100%。逾期超过三个月的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，并收回租赁物业，所有保证金不予退还，并保留追究违约金的权利。2、在合同期内乙方延迟交付租金年累计超出五次（含五次）以上，甲方有权解除合同，并收回租赁物业，所有保证金不予退还。甲方同意继续履行合同的，甲方有权从乙方第五次延迟交付租金的当月起，以后的月租金在本合同约定的月租金基础上加收50%。……”该合同盖有原被告公章予以确认。庭审中被告确认其自2019年11月起拖欠案涉租赁物的场地租金（每月租金14448元）、自2019年9月起拖欠水电费（水电费自2019年9月起计至2020年3月止为8512.07元），且对原告主张租金、水电费的滞纳金的计算方式无异议。原告和达富公司于2019年11月13日、2019年12月2日开具案涉租赁物2019年11月、12月期间的租金发票，并于2020年2月29日向被告铭智汽车贸易公司发出《催告函》，函告：被告于收到本催告函三日内将所有拖欠的租金缴清，且因被告多月的拖欠行为，原告对2020年1月之后的租金暂不先行开具发票，待被告每月缴租时再一并开具。请被告重视此催告函，及时缴纳租金，否则原告将根据《场地租赁合同》的相关条款，解除与被告的合同。庭后本院组织原被告双方进行询问，被告表示不同意解除合同，不腾退案涉租赁物，由此产生的不利后果由其自负。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷,本案争议焦点为：1、原被告签订的《场地租赁合同》中支付补偿款与支付租金、水电费是否为同一法律关系；2、合同是否具备解除的条件。原被告于2019年8月30日签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。关于原被告签订的《场地租赁合同》中支付补偿款与支付租金、水电费是否为同一法律关系的问题。原被告签订的《场地租赁合同》包括两部分，第一部分鉴于部分是双方关于终止2016年12月5日签订的《租赁协议》而达成的合意，第二部分是双方对租赁新场地而签订的合同即案涉《场地租赁合同》，两部分内容指向两个不同的租赁合同，且（2020）粤0117民初450号案件已认定依据两个合同产生的争议不属于同一法律关系，因此本案中原被告签订的《场地租赁合同》中支付补偿款与支付租金水电费不属于同一法律关系。关于合同是否具备解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告抗辩原告应先支付补偿款140万元，被告至今未支付租金、水电费的行为实际是在行使先履行抗辩权，本院认为，原被告签订的《场地租赁合同》中支付补偿款与支付租金、水电费不是同一法律关系，且合同未约定支付补偿款和支付租金、水电费的先后履行顺序，因此被告该抗辩理据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原告按照合同约定将案涉租赁物交付给被告使用，被告应按约支付租金及水电费。《场地租赁合同》中约定被告逾期支付租金、水电费超过三个月即视为重大违约行为，原告有权解除合同并收回案涉租赁物。庭审中原被告确认被告自2019年11月起开始拖欠租金，原告在（2020）粤0117民初450号案件提交的反诉状通知被告解除合同一事，该反诉状于2020年3月10日送达给被告，至该反诉状送达之日被告拖欠租金已超过三个月，构成合同约定的重大违约行为。现原告主张解除《场地租赁合同》并收回案涉租赁物于法有据，本院予以支持，故本院确认原被告之间的《场地租赁合同》于2020年3月10日解除。关于案涉租赁物的腾退。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告之间的《场地租赁合同》已于2020年3月10日解除，原告主张被告应向其返还案涉租赁物于法有据，本院予以支持。关于被告拖欠租金及相应滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中被告逾期支付租金、水电费，已经构成违约，应向原告支付拖欠的租金、水电费及滞纳金。庭审中被告认可原告主张的租金、水电费及相应滞纳金的计算方式，原告主张的月租金14448元为含税租金，故本院确认被告拖欠原告自2019年11月1日至合同解除之日即2020年3月10日止的租金62608元（14448元/月×4个月+14448÷30×10＝57792+4816＝62608元）。根据《场地租赁合同》约定，被告逾期支付租金、水电费的，每逾期一日按照日万分之一收取滞纳金，故被告应向原告支付自逾期之日至实际还清款项之日期间租金的滞纳金，庭审中双方均认可按照原告提交的违约金计算表中的起算时间、计算方式、金额来计算滞纳金，本院予以支持。另依据公平原则，每一期滞纳金应不超过当期租金本金，具体如下：            应缴月份              应缴租金（元、含税）              起算时间              计算标准（每日）                  2019年11月              14448              2019.11.28              0.01%                  2019年12月              14448              2019.12.17              0.01%                  2020年1月              14448              2020.1.16              0.01%                  2020年2月              14448              2020.2.16              0.01%                  2020年3月              4816              2020.3.16              0.01%      关于案涉租赁物的房屋占用费及滞纳金。原被告之间的场地租赁合同于2020年3月10日解除，原告主张的租金中，2020年3月11日至被告实际搬离之日期间的租金实际为被告继续占用案涉租赁物所产生的房屋占用费。按照合同第六条约定，原告起诉之日即2020年4月21日时的月租金为13760元，因此本院酌定房屋占用费参考该租金标准计算。关于原告主张自合同解除之日至被告实际搬离之日期间房屋占用费的滞纳金，本院认为，原被告之间的租赁合同解除后，被告继续占有使用的是案涉租赁物，所产生的损失即为房屋占用费，被告并未实际占有该期间的房屋占用费，不存在资金占用损失，因此原告主张该期间房屋占用费的滞纳金于法无据，本院不予支持。综上，本院确认被告按照每月13760元的标准向原告支付自2020年3月11日起至实际腾退案涉租赁物之日期间的房屋占用费。关于被告拖欠水电费及相应滞纳金的问题。水电费是实际产生的费用，本案中原告提交的证据仅证实被告拖欠2019年9月至2020年3月期间的水电费8512.07元，2020年3月之后的的水电费及滞纳金被告可另行主张，本案不予处理。按照合同约定，被告逾期支付水电费的，每逾期一日按照日万分之一收取滞纳金，故被告应向原告支付自逾期之日至实际还清款项之日期间水电费的滞纳金，庭审中双方均认可按照原告提交的违约金计算表中的起算时间、计算方式、金额来计算滞纳金，本院予以支持。另依据公平原则，每一期滞纳金应不超过当期水电费本金，具体如下：            应缴月份              应缴水电费（元）              起算时间              计算标准（每日）                  2019年9月              653.96              2019.11.28              0.01%                  2019年12月              2630.97              2019.12.16              0.01%                  2020年1-2月              3002.86              2020.2.16              0.01%                  2020年3月              2224.28              2020.3.16              0.01%      关于履约保证金的问题。（2020）粤0117民初450号案件中已查明，铭智汽车贸易公司在新的《场地租赁合同》中应缴纳的27520元保证金已和原告和达富公司应向其返还的旧租赁协议项下的保证金中予以抵扣，现原告主张被告铭智汽车贸易公司向其支付履约保证金27520元，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，判决如下：一、原告广州和达富汽车销售服务有限公司与被告广州市铭智汽车贸易有限公司之间的《场地租赁合同》于2020年3月10日解除；二、被告广州市铭智汽车贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于广州市从化区江埔街环市东路202号“为正汽车城”的部分场地（自编103号）的案涉租赁物给原告广州和达富汽车销售服务有限公司；三、被告广州市铭智汽车贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州和达富汽车销售服务有限公司支付2019年11月1日至2020年3月10日的租金62608元及滞纳金（1、2019年11月的滞纳金自2019年11月28日起算；2019年12月的滞纳金自2019年12月17日起算；2020年1月的滞纳金自2020年1月16日起算；2020年2月的滞纳金自2020年2月16日起算；以上每一期滞纳金均以14448元为本金；2、2020年3月的滞纳金以4816元为本金，自2020年3月16日起算；上述滞纳金均按每日万分之一标准计算至实际付清款项之日止，且每一期滞纳金以当期租金本金为限）；四、被告广州市铭智汽车贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州和达富汽车销售服务有限公司支付2019年9月至2020年3月的水电费8512.07及滞纳金（2019年9月的滞纳金，以653.96元为本金，自2019年11月28日起算；2019年12月的滞纳金，以2630.97元为本金，自2019年12月16日起算；2020年1月至2月的滞纳金，以3002.86元为本金，自2020年2月16日起算；2020年3月的滞纳金，以2224.28元为本金，自2020年3月16日起算；上述滞纳金均按每日万分之一标准计算至实际付清款项之日止，且每一期滞纳金以当期水电费本金为限）；五、被告广州市铭智汽车贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内按照每月13760元的标准向原告广州和达富汽车销售服务有限公司支付2020年3月11日起至实际腾退位于广州市从化区江埔街环市东路202号“为正汽车城”的部分场地（自编103号的案涉租赁物给原告广州和达富汽车销售服务有限公司之日止的房屋占用费；六、驳回原告广州和达富汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1239元（原告已预交），由被告广州市铭智汽车贸易有限公司负担995元，由原告广州和达富汽车销售服务有限公司负担244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年六月三十日法官助理龙艳书记员何靖文