云南省沧源佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0927民初8号 原告（反诉被告）：沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司，住所地：沧源佤族自治县勐董镇综合商贸城内。 法定代表人：李山林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭军，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：沧源县鑫汇百货，住所地：沧源佤族自治县勐董镇广场路。 投资人：段明珠。 委托诉讼代理人：杨静，女，1986年11月3日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：段明珠，女，1964年1月5日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 沧源县鑫汇百货、段明珠共同委托诉讼代理人：字正波，云南通恒（沧源）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司（以下简称城乡集贸公司）与被告沧源县鑫汇百货（以下简称鑫汇百货）、段明珠租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，于2019年7月23日作出（2018）云0927民初368号民事判决，被告鑫汇百货、段明珠不服，提起上诉。云南省临沧市中级人民法院于2019年11月27日作出（2019）云09民终656号民事裁定，撤销本院（2018）云0927民初368号民事判决，并发回本院重审。本院于2020年1月3日受理后，2020年3月17日，鑫汇百货、段明珠向本院提起反诉。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城乡集贸公司的法定代表人李山林、委托诉讼代理人彭军、被告（反诉原告）鑫汇百货的委托诉讼代理人杨静、被告（反诉原告）鑫汇百货、段明珠共同委托诉讼代理人字正波到庭参加诉讼。2020年6月5日，双方当事人对补充提交的证据进行了质证，并对争议的电费问题达成了一致意见。本案现已审理终结。 本诉原告城乡集贸公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告即刻连带支付自2017年3月14日至2018年7月23日的欠付租金3,281,180元（第二租赁年度122,960元＋第三租赁年度2,426,830元＋第四租赁年度731,390元），并支付自2018年7月24日起按欠付租金的6%（年利率）支付利息直至欠付租金付清时止；2．判令二被告自2018年7月24日起，按月以每日6,649元支付应付租金；3．判令二被告即刻连带支付2017年3月至2018年7月的欠付垃圾清运费17,000元（17月×1,000元/月），并自2018年8月起按欠付垃圾清运费的6%（年利率）支付利息直至欠付垃圾清运费付清时止；4．判令二被告自2018年8月起按每月1,000元支付清洁费；5．由二被告承担本案诉讼费、保全费、保函费等费用。诉讼过程中，本诉原告将诉讼请求变更为：1．判令二被告即刻支付止于2019年4月28日的欠付租金7,805,680元，并自2019年4月29日起按每日6,018元（2,196,704元/365日）支付租金直至租赁房屋交还原告时止；2．判令二被告即刻支付止于2019年4月28日的欠付租金利息1,153,515元，并自2019年4月29日起，以最高院民间借贷年利率6%为计算标准，支付欠付租金的利息直至租金付清时止；3．判令二被告以每月1,000元为标准，连带支付自2017年3月起至租赁房屋交还原告时止的垃圾清运费，止于2019年12月的应付金额为34,000元（34个月×1,000元/月）；4．由二被告承担本案诉讼费、保全费、保函费等费用。事实和理由：2013年12月12日，原告与被告鑫汇百货签署《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》，约定：（1）被告鑫汇百货租用原告沧源勐董综合商贸城扩建三期3、4幢的二楼商场2739.20㎡，租赁期限15年，开业经营三个月内免收租金。（2）第一年的租金按15元/月/㎡计收，合计为493,056元；第二年租金按25元/月/㎡计收，合计821,760元；第三年的租金按30元/月/㎡计收，合计986,112元；第四年起的租金按市价由双方协商收取。（3）租金每年支付一次，在使用房屋之前10日内支付。（4）经营期间的房屋、水电维修及垃圾清运等费用，均由被告鑫汇百货承担。 2014年2月12日，被告鑫汇百货又与原告签署《房屋（商铺）租用合同》，增加租用场地三块，即沧源勐董综合商贸城扩建三期4幢的一楼商场约1000㎡（被告段明珠已经签约购买的面积除外）、4幢楼连接金山酒店分界处的彩钢大棚约269.60㎡、两层楼厕所一间约72㎡。约定：（1）租赁期限15年，自被告鑫汇百货开业90天后开始计算。（2）租金按每年110万元计算，于被告鑫汇百货开业90天后支付，今后均在次年的同月支付。（3）租用二楼增加的天桥房屋实际面积307.20㎡，按2013年12月12日所签合同的租金标准计算。（4）垃圾清运等费用同样由被告鑫汇百货承担。 在经装修等处理之后，被告鑫汇百货于2015年1月28日开门经营。按照双方关于开业经营三个月内免收租金（开业90天后开始计算）的约定，被告鑫汇百货应当自2015年4月29日开始计算并支付租金。同时结合两份租赁合同及实际使用场地状况，第一年度即2015年4月29日至2016年4月28日应当支付的租金为1,648,352元，第二年度即2016年4月29日至2017年4月28日应当支付的租金为2,013,920元，第三年度即2017年4月29日至2018年4月28日应当支付的租金为2,196,704元。第四年度参照第三年度计算，2018年4月29日至2019年4月28日应当支付的租金为2,196,704元。以上四个年度租金共计8,055,680元，扣减鑫汇百货支付的25万元，鑫汇百货尚欠原告四个年度的租金共计7,805,680元。 另，按照原告与被告鑫汇百货的约定，经营期间的垃圾清运费应当由鑫汇百货承担，而被告鑫汇百货也实际按每月1,000元支付垃圾清运费至2017年2月，自2017年3月起便不再支付。 因被告鑫汇百货一直拖欠原告租金及垃圾清运费，且经催讨不能支付，现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。同时查明，被告鑫汇百货为被告段明珠于2013年9月12日，经沧源佤族自治县市场监督管理局登记设立的个人独资企业，故在被告鑫汇百货不能履行对外债务的情况下，请求判令被告段明珠一并承担。 本诉被告鑫汇百货、段明珠共同辩称： 一、被答辩人无法提供符合国家标准的合格租赁物。1．经查询，该涉案建筑物的房屋产权登记系统并无该建筑物《商品房销售合同》登记记录。2.该涉案租赁物是综合商贸城以北二期，从2013年12月15日答辩人与沧源北河房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》的内容也是二期，同是一栋楼，就应该是二期。而被答辩人提交的证据是三期的竣工验收备案表，足以说明二期建筑物没有经过竣工验收，是不符合质量安全标准的违章建筑物。而且该涉案建筑物在商业中心属于人流密集区，对经营者和过往行人及住户造成重大的生命财产安全危险。故该涉案建筑物具有重大的质量安全问题，不适合双方合同约定的经营商场使用的目的。3.沧源佤族自治县住房和城乡建设局出具的证明，证明了该租赁物修建性详细规划未审批、项目未开发完，达不到规划核实的条件，因此对该涉案建筑物未进行规划核实。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故，该租赁合同自始无效，答辩人不应承担被答辩人的诉讼请求，而是被答辩人应该赔偿给予答辩人由此造成的巨大损失。 二、被答辩人出租的租赁物产权不清晰，所有权是沧源北河房地产开发有限公司，截至目前被答辩人也无法拿出对该租赁物有权出租的相关权属证明。故被答辩人和沧源北河房地产开发有限公司出租的行为对答辩人构成欺诈，每次庭审中被答辩人总是含含糊糊模棱两可的答复。 三、租赁物本身存在严重的质量问题，答辩人租赁时，该建筑物就有重大的安全隐患，严重违反租赁物的适租义务。加之，被答辩人要求答辩人拆除冷库之后，答辩人没有适合与经营商场相适应的冷库，造成答辩人无法正常经营商场，给答辩人带来巨大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，出租人严重违反租赁物的适租义务。 四、被答辩人没有履行告知义务，侵犯了答辩人对租赁物的知情权，隐瞒了租赁物不符合作为商场使用的客观事实，给答辩人造成重大损失。该租赁物具有重大的安全隐患，不符合国家规定的相关质量安全标准。 五、被答辩人违反租赁物的维修义务，造成答辩人重大损失。 六、营业至今，出租方没有好好维护商场的外部环境的卫生，垃圾遍地都是，使答辩人无法正常经营该商场，所以，被答辩人的诉讼请求是恶人先告状，本是自己应该承担的责任而转嫁给答辩人。 七、云南省临沧市中级人民法院（2020）云09民终113号民事判决书明确认定了，该租赁物不符合合同约定的经营商场用途。故被答辩人不具备收取租金及相关费用的前提和条件。 综上所述，该租赁物在出租之时就具有重大的质量问题和其他不符合国家相关规定的情形，该租赁合同自始无效。在被答辩人和沧源北河房地产开发有限公司不具备出租该租赁物作为商场经营使用的前提下对答辩人的出租行为，对答辩人构成欺诈。所以，答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》和《租用合同》中被答辩人的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告鑫汇百货、段明珠向本院提出反诉请求：一、请求人民法院依法判令被反诉人：1.返还支付整个农贸市场其他用户的电费、水利工程建设基金1,284,750.22元（从开业开始暂计算到2020年2月29日止）及308,340.05244元【利息按年利率8%计算从2014年9月13日起暂计算至2020年3月13日，总利息为：18095.0735×8%÷12个月×（71＋70＋69……＋36＋……＋3＋2＋1）】，该项目暂总计本息：1,593,090.27元；2.判令被反诉人返还反诉人支付的保证金：50,000元及利息17,213.7元（利息按年利率6%从2014年4月16日起暂计算至2020年3月13日止），该项目暂总计本息：67,213.7元；3.判令被反诉人返还反诉人支付的租金：200,000元及利息61,282.19元（利息按年利率6%从2015年2月4日起暂计算至2020年3月13日止），该项目暂总计本息：261,282.19元。以上暂总计本息：1,921,586.16元。二、反诉诉讼费用由被反诉人承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）将第一项诉请中第1点的返还支付整个农贸市场其他用户的电费、水利工程建设基金1,284,750.22元变更为1,320,940.22元。事实和理由：反诉人与被反诉人分别于2013年12月12日签订《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》和2014年2月12日签订《房屋（商铺）租用合同》，双方约定被告出租该租赁物给原告从事经营商场使用，租期为15年，被反诉人完成二楼墙体刮仿瓷，地板砖粘贴及按消防部门规定完成设备后移交原告维修管理使用，免租期为3个月。合同签订后及营业期间，反诉人的行为完全违反租赁物的适租义务，被反诉人迟迟无法交付该租赁物给反诉人使用，一拖再拖。直到2015年1月28日，反诉人才得以勉强开业。而且，在营业时，该租赁物道路无法通行，到处都是垃圾遍地，给反诉原告造成巨大经济损失。到目前为止，被反诉人与沧源北河房地产开发有限公司对该建筑物的所有产权不清晰。被反诉人是出租方，沧源北河房地产开发有限公司是业主，二者出租了不符合合同约定经营商场使用功能的租赁物。两家公司都是独立的法律主体，应该有独立健全的财务制度，而二者无法拿出该租赁物的产权证明及出具被反诉人是否有权出租该租赁物的相关权证。加之，其提供的租赁物具有重大质量问题，该租赁物不符合租赁条件。所以，被反诉人与沧源北河房地产开发有限公司的行为，对反诉人构成欺诈。 第一，截至目前，该项目未进行规划核实，该涉案建筑物质量具有重大问题。该涉案建筑物早就整体下沉3.5公分，属于具有重大危及人们生命、财产安全的不符合质量安全标准的违章建筑物。反诉人已经无法再经营下去这个手续不齐全、产权不清晰、质量有重大安全问题的租赁物。 第二，开业期间，反诉人发现自己缴纳给被反诉人该租赁物的电费还比整个农贸市场的电费都高。反诉人与被反诉人交涉，自己是整个农贸市场的一部分为什么缴纳的电费还比整个农贸市场的电费都高。后来，被反诉人就没有到供电局缴纳整个农贸市场的电费，反诉人被逼无奈只有自己去供电局缴纳整个农贸市场的电费。若整个农贸市场的电费没有缴清，供电局就不向农贸市场供电，没有电力商场就无法运营。所以，在此期间整个农贸市场的电费、水利工程建设基金费都是反诉人自己缴的。整个农贸市场那么多的商铺的电费、水利工程建设基金费由反诉人独自缴费，给反诉人造成巨大的经济损失。 根据《合同法》的诚实信用原则、《合同法》第216条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途、《消费者权益保护法》第十八条规定经营者应当保证其提供的商品或服务符合保障人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明或标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，及其他有关法律法规、司法解释的规定，请求人民法院依法判决被反诉人支付给反诉人已经支付的电费（代交整个农贸市场其他使用人的电费）、保证金、已交付租金。对于其他损失部分，已经在临沧市中级人民法院提出诉求。 综上所述，被反诉人租赁给反诉人的商场不具备收取租金的前提和条件，相反其给反诉人带来的是“温水煮青蛙式”的负债累累，使反诉人处于骑虎难下的危险境地。故反诉人请求人民法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求。 反诉被告城乡集贸公司辩称： 一、综合商贸城没有质量问题，沧源北河房地产开发有限公司作为开发商在商贸城里面对外只有一个电表，反诉人称其一直都在缴纳电费，但是以前一直都是由城乡集贸公司缴纳，缴纳的电费总数已经包含里面的商户和住户。 二、被告鑫汇百货称其一直在向供电局缴纳电费的情况，反诉被告认为是因为鑫汇百货在经营商场的时候就存在偷用电的情况，所以反诉被告后来才没有去缴纳电费，这也就是为了解决在综合商贸城出现的部分商户偷用电的问题。 三、在综合商贸城内，鑫汇百货所有的用电量以及用电费用占的最多，其在反诉中主张返还电费的诉讼请求，反诉被告认为反诉原告没有理由把自己用的一部分电费推给反诉被告。 四、在商贸城里不但有住户也有商户，沧源北河公司在缴纳电费的时候都是按照比例来缴纳的。 五、对于电费的问题，实际上已经发生了，反诉被告认为应该尽快解决，特别是对于商贸城内住户以及商户存在偷用电的问题更是应该解决，不然后期还会继续发生此类的情况，所以反诉被告认为应该按照其提交的建议进行协商，尽快解决问题。最后，实际上对方提出的问题也就是电费的问题，反诉被告认为各人就应该承担各人需要缴纳的电费。 六、对于对方提出应当支付的利息，反诉被告认为不符合法律规定，也没有法律依据。对于对方提出的应当返还租金，同样反诉被告认为不符合客观事实。本案中涉及的租赁物，对方一直都在使用，所以反诉被告认为对方应当支付租金费用，这是理所应当的，而不是让反诉被告返还租金。 综合双方诉辩主张，针对本诉，双方当事人对以下问题存在争议：1.本诉原、被告双方签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》是否有效？2.本诉被告是否应当向本诉原告支付相应租金、利息及垃圾清运费？针对反诉，双方当事人对以下问题存在争议：1.反诉被告应当支付反诉原告垫付的电费金额是多少？2.反诉被告是否应当支付反诉原告相应利息并返还保证金、租金？ 针对以上争议，原告（反诉被告）城乡集贸公司向本院提交以下证据： 1.《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》复印件一份，欲证明原告在2013年12月12日与被告鑫汇百货签署租赁合同，原、被告双方存在真实租赁合同关系的事实。 2.《房屋（商铺）租用合同》复印件一份，欲证明原告在2014年2月12日又与被告鑫汇百货签署租赁合同，双方存在真实租赁合同关系的事实。 3.收据复印件二份，欲证明本诉被告鑫汇百货实际支付清洁费至2017年2月的事实。 4.《商铺出租合同》复印件二份，欲证明原告出租商铺的实际价格超过30元/㎡的事实。 5.工商登记信息复印件一份，欲证明被告鑫汇百货为被告段明珠设立的个人独资企业。 6.《消防设备工程合同》复印件一份，欲证明综合集贸市场商铺已经进行过消防安装的事实。 7.建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件、临沧市沧源县房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案表复印件各一份，欲证明原告城乡集贸公司消防设施已经做过备案登记，整个集贸市场也已经做了消防设施安装，本案中所涉及的租赁物已经经过相关部门的相应竣工验收的事实。 8.《商铺出租合同》复印件九份，欲证明沧源县城乡集贸市场的租金每年都有提高，2017、18年的为50元/㎡，至2019年就上升至80、100、120元/㎡的事实。 9.建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、商品房预售许可证明复印件、建设工程规划核实意见复印件各一份，欲证明原告已经依法规划，所有证照齐全的事实。 10.沧源供电局出具的证明复印件、云南中江机电安装工程有限公司临沧分公司出具的证明复印件各一份，这是一份在沧源北河房地产开发有限公司名下结算电费时间的证据，欲证明电费都是按照每个月来结算的，商贸城的电费均为按月结算以及结算的时间点情况，欲证明之前鑫汇百货缴纳的电费截止时间是2020年3月31日，可以用这个时间点来作为一个结算点，确定这个时间点的话，结算出来的数据可以用来解决双方对于电费的纠纷，证明沧源北河房地产开发有限公司开发建设的沧源勐董综合商贸城以北扩建项目三期所安装的电表均为新表的事实。 11.公证书复印件、云南电网公司沧源县供电局关于电费计算过程说明以及北河公司的电量情况说明复印件各一份，欲证明2020年4月30日59分59秒摘抄电表的读数，在2020年4月30日59分59秒北河房地产公司安的电表读数为25734.25千瓦时，第二只表鑫汇百货上面显示的数字为7478.54千瓦时，按照供电局出具的电费计算说明，北河公司的表乘以倍率80得到的电量为2058740千瓦时，鑫汇百货的表乘以倍率240得到的电量为1794849.6千瓦时的事实。 12.2020年6月1日11时21分再次摘抄电表用电量的情况说明复印件一份，欲证明北河房地产公司安装的电表的读数为26103.20千瓦时，鑫汇百货安装的电表为7601.27千瓦时，两只电表显示的读数用倍率换算成的电量，从2020年5月1日0时0秒到2020年6月1日11时21分（单月）显示的北河房地产电量为29516千瓦时，鑫汇百货的电量为29455.2千瓦时，两只电表在2020年5月1日0时0分0秒至2020年6月1日上午11时22分的电量相差60.8千瓦时。原告方查阅了一下被告方提供的数据，经计算两只电表相差数为58.4千瓦时，原告方也可以认可这个数字。 13.关于125387号电表不得用于计量的情况说明复印件一份，欲证明鑫汇百货的电表因为电流互感器等级低，不得用于计量经营电量计算的事实。 14.说明复印件一份，欲证明北河房地产公司的总表从2018年2月至2020年4月向供电部门合计交费总数为967,980.24元的事实。 经质证，被告（反诉原告）鑫汇百货、段明珠对原告（反诉被告）城乡集贸公司提交的证据1的三性予以认可，但对证明目的不予认可，认为不符合商场使用的目的。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其要证明的目的不予认可，认为出租方和租赁物不符合合同约定经营商场使用的用途和条件。对证据3认为截止的日期不对，上面缴纳的时间段也不对，所以对于缴纳的时间不予认可。对证据4的三性不予质证，被告方也不知道具体的实际情况，对于其要证明的内容和目的不予认可。对证据5的三性予以认可。对证据6的三性不予认可。认为在租赁合同签订的时候被告方是知道的，但合同签订后消防设备最后没有完成，因为被告方手上也有消防工程竣工资料，并不是乙方俸姜飞负责的商贸城而是昆明明安消防公司，这份工程合同也证实了原告是承认所有的消防是由原告负责使用的而不是被告应该履行的义务，可以这么认为，这份合同并不是被告方所签订，因为被告方认为该工程没有做完，具体地说就是该份合同实际上根本没有履行完毕。对证据7的合法性、客观性予以认可，但对其关联性和要证明的目的不予认可，认为这恰好证明了原告不能按时进行消防，而且开业时间与消防验收的时间是不一致的，该组证据证明原告城乡集贸公司和沧源北河房地产有限公司的消防不达标，给被告方鑫汇百货造成巨大损失的情况。对证据8的真实性、客观性不予质证，认为与该案没有关联性，对其要证明的目的不予认可，认为被告方不了解该份证据，而且鑫汇百货的商场面积比较大、不适合作为商场使用的条件，租金上升等被告方认为都不符合客观事实，总之，被告方认为不应当支付租金，如果继续使用商场只会继续给鑫汇百货造成巨大的损失，可以称之为使用致损。对证据9认为并没有达到竣工验收的条件，对于建筑工程施工许可证等的合法性予以认可，真实性、证明目的和关联性都不予认可，因为之前被告方也到住建局调查过，但得不到明确的回复，所以被告方对这几份证据的真实情况不知道也不予质证。对证据10的合法性予以认可，对客观性和关联性不予认可，对证明目的也不予认可，认为如果是基于公平的情况下被告方是予以认可的，但是被告方还认为这与本案的诉讼没有准确的关联性，解决电费问题的时候是可以这样操作的，但是到时候具体要看看数额。对证据11的三性予以认可，对数据予以认可。对证据12的三性均认可，对电量的计算以及差额都予以认可。对证据13的三性不予认可，认为该组证据没有加盖公章，且证明内容根据的参数不一样，被告方是240，原告方是80，被告方安装的125387号电表是属于合格的电表。对证据14予以认可，认为鑫汇百货自2014年9月开始缴费，2018年以前的没有打出来，交电费的时候包含了水利工程建设基金等内容。 被告（反诉原告）鑫汇百货、段明珠向本院提交以下证据： 1.沧源佤族自治县住房和城乡建设局、沧源佤族自治县自然资源局出具的证明复印件各一份，欲证明原告的该涉案建筑规划未审批、项目未开发完，达不到规划核实的条件，因此未进行规划核实，故该涉案工程具有重大质量问题，不具有出租条件的事实。 2.沧源县国土资源和环境保护局出具的《关于2016-××5号和2016-××6号土地情况说明》复印件、《关于北河房地产宗地编号2016-××5和宗地编号2016-××6用地情况》复印件、沧源佤族自治县国土资源和环境保护局关于段明珠等户请求办理不动产权证的答复复印件、沧源佤族自治县住房和城乡建设局出具的《关于段明珠信访事项答复意见》《商品房购销合同备案查询证明》复印件、中华人民共和国云南省沧源佤族自治县公证处《公证书》复印件、联名信复印件、照片复印件、《请求清理主通道的报告》复印件、《请求修补屋顶报告》复印件各一份，欲证明原告出租给被告的商场一开始就不符合国家的相关规定，具有重大的质量问题。其不适合租赁条件，更不适合作为商场使用，原告违法提供租赁物，违反适租义务。在被告经营商场中，由于该租赁物完全不符合作为商场使用的条件，给本案被告造成重大损失，本案被告将另行起诉本案原告赔偿给本案被告造成损失的事实。 3.收据复印件一份，欲证明原告收取被告保证金5万元的事实。 4.中国银行交易明细复印件一份，欲证明被告支付给原告20万元的事实。 5.电费、水利工程建设基金费复印件若干份，欲证明被告缴纳整个农贸市场的费用的事实。 6.云南省临沧市中级人民法院（2020）云09民终113号民事判决书复印件一份，欲证明该判决明确认定了该租赁物不符合合同约定的经营商场用途，故原告方不具备收取租金以及相关费用的前提和条件的事实。 7.照片若干份，欲证明房屋质量不达标以及租赁建筑物有问题的事实。 8.其他商户及住户使用的电表照片复印件一份，欲证明城乡集贸的电表数是包括鑫汇百货的用电量和其他商户及住户的用电量的事实。 9.垃圾清运费收据复印件一份，欲证明鑫汇百货的垃圾清运费缴纳至2017年8月。 经质证，原告（反诉被告）城乡集贸公司对被告（反诉原告）鑫汇百货、段明珠提交的证据1的真实性没有意见，对其要证明的目的和关联性不予认可，认为在开庭之前相应的问题已经得到了解决，相应的手续已经补充完善了。对证据2的前三份真实性没有意见，但是对于其关联性和证明内容不予认可，土地情况的流程和证明，跟被告作为承租人的角色没有什么多余的关系，而且被告方称其去调查并没有查到相关的依据也是根本不可能的，因为综合商贸城二期实际没有建设，在购房合同里面确实出现二期的字眼，但是真正的却是三期，当时是因为笔误，所以被告方说去经过调查却没有查到关于二期的竣工验收情况当然就是没有的；对于公证书的真实性没有意见，在公证书上看到的是什么就只能证明什么，认为看到的情况和房屋本身质量的问题并没有直接的关联性，所以对其要证明的内容以及关联性不予认可。对《报告》《联名信》、照片的来源真实性与关联性都不予认可，报告里反映的是另一个问题，原告方认为这里反映的问题与本案不是同一个问题。原告的义务是把租赁物交给被告，被告方没有义务和权利来管理商场周边环境的好坏，然后在修复报告的问题上，被告称他们在租赁物使用中出现质量问题，原告认为这是被告可以自己来进行修复处理的。对证据3认为收取被告保证金5万元是事实，当时原告一起收取两次，共计是25万元，所以对该组证据的三性没有异议。对证据4的三性没有异议。对证据5的材料以及缴纳电费的情况，原告还是坚持前面提出的意见，对于对方计算所提交的材料原告不予认可。对证据6的真实性没有意见，但是对于关联性有异议，因为从客观角度来看的话，这个判决原告是不予认可的，因为在该份判决书上所指向的并不是整个商场，该份判决上涉及的是102号建筑房，而且相关部门已经处理了，同样现在还是被告在使用着该租赁物，对被告方要证明的目的有异议。对证据7的真实性、关联性不予认可，因为照片上无法确定时间，从照片上的痕迹来看也不能证明房屋存在质量问题。对证据8的真实性没有异议，但认为该组证据不能够证明被告所要证明的内容，也不能证明其他商户还在用电的事实。刚才举证及质证说明的两个表相差58.4千瓦时，不可能是每家都在用，因为差距才58.4千瓦时，原告方提供证据说明了鑫汇百货安装的电表不符合国家规定，不能用于计量，所以才产生差距。对证据9的三性无异议。 诉讼过程中，针对双方当事人对于电费问题的争议，本院依职权向云南电网有限公司临沧沧源供电局发出协助调查函，请其帮助查看080002016617号电表及125387号电表是否为鑫汇百货一家使用或是多家使用。该局复函称080002016617号电表及125387号电表不属于其资产，无权出具相关证明。 经质证，原告（反诉被告）城乡集贸公司对以上复函的三性无异议，认为其电表是第三方中江机电公司安装的，不是供电公司安装的。被告（反诉原告）鑫汇百货、段明珠对复函的三性予以认可，认为其电表是第三方恒丰电力安装的。 针对双方当事人提交的证据，本院评析如下： 原告（反诉被告）城乡集贸公司提交的证据1、2，被告（反诉原告）鑫汇百货、段明珠对其三性无异议，但认为案涉租赁物不符合合同约定经营商场使用的用途和条件。《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》均系本案双方当事人自愿签订，且其内容并未违反相关法律规定，本院予以采信。对证据3，鑫汇百货、段明珠认为缴纳垃圾清运费的截止日期不对，并提交了缴纳至2017年8月的收据，城乡集贸公司对其提交的单据认可，因此，本院确认鑫汇百货向城乡集贸公司缴纳垃圾清运费至2017年8月。证据4、6、8的合同相对方并非本案双方当事人，与本案无关联，本院不予采信。对证据5，鑫汇百货、段明珠无异议，本院予以采信。证据7、9盖有相关部门公章，本院予以采信。证据10至14均与电费有关，因双方当事人对各方所使用、缴纳的电费金额已达成一致意见，本院对与电费有关的证据不再评析。 被告（反诉原告）鑫汇百货、段明珠提交的证据1盖有相应公章，本院对其真实性予以采信，但该组证据记载的内容与本院采信的城乡集贸公司提交的《建设工程规划许可证》《建设工程规划核实意见》不符，对于鑫汇百货、段明珠欲证明的事实本院不予采信。对证据2中盖有相关部门公章的证据的真实性，本院予以采信，但这些证据不能证明案涉租赁物具有重大质量问题。该组证据中的其余证据系鑫汇百货单方制作，无其他证据加以佐证，对于鑫汇百货单方制作的证据，本院不予采信。因此，对于鑫汇百货该组证据的待证事实，本院不予采信。对证据3、4，城乡集贸公司无异议，本院予以采信。证据5、8均与电费有关，本院不再评析。证据6系生效法律文书，本院对其真实性、合法性予以采信，能够证实案涉房屋对于因冷库发生的争议已得到解决，并明确了城乡集贸公司应承担保持租赁物符合约定的用途的责任及其维修义务，但不能证实鑫汇百货、段明珠的待证事实。房屋是否存在质量问题应由有资质的机构出具相关证明，证据7不能证明案涉房屋存在质量问题，本院不予采信。证据9已与城乡集贸公司的证据3一同评析，本院予以采信，理由不再赘述。 本院向云南电网有限公司临沧沧源供电局发出协助调查的目的系为了解决双方对于电费的争议，因双方当事人对此已达成一致意见，对云南电网有限公司临沧沧源供电局出具的复函，本院不再评析。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2013年12月12日，原告（反诉被告）城乡集贸公司（甲方）与被告（反诉原告）鑫汇百货（乙方）签订《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》，约定：“甲方投资建盖的沧源农贸市场3、4幢二楼商铺面积：2739.2㎡租赁给乙方经营百货商品，租期15年。”“乙方承担租赁期限范围内的房屋设施维修费用，水电维修及使用费用，垃圾清运费用等。”“双方合同签订后，乙方预付给甲方伍万元预定金，预定金可转入租金。”“租用费及支付方式：（1）甲方为扶持乙方租用经营，甲方同意乙方开业经营三个月期内免收租金，第一年租金15元/㎡计收，年租金：2739.2㎡×15元/㎡＝493,056.00元；第二年租金25元/㎡计收，年租金：2739.2㎡×25元/㎡＝821,760.00元；第三年租金30元/㎡计收，年租金：2739.2㎡×30元/㎡＝986,112.00元；第四年起双方按市场价商定后计收。（2）乙方支付给甲方的租金每年支付一次，每年支付时间在使用前10天内支付一年的租金。”《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》签订后，鑫汇百货预付给城乡集贸公司50,000元预定金。 2014年2月12日，原告（反诉被告）城乡集贸公司（甲方）与被告（反诉原告）鑫汇百货（乙方）签订《房屋（商铺）租用合同》，约定：“甲方资产：四幢一层商铺（扣除乙方已签订购房合同购买部分）面积约：1000㎡；四幢楼连接金山酒店隔墙分界处彩钢大棚部分面积约269.60㎡；两层楼厕所一间，面积约72㎡。租给乙方管理使用15年，每年租金110万元。”“双方合同签约时，由乙方支付甲方履约保证金20万元，履约保证金可作为房租费用抵扣。原双方2013年12月12日签订的购房合同和二楼租用合同不变，租用二楼增加的天桥房屋实际面积307.2㎡，按双方2013年12月12日年租金标准计价支付。乙方租用时间年限，按乙方开业时间起至90天后计算，同时支付第一年的租用费110万元整，以后乙方每年支付租金时间在次年的同月时间内支付全年的租金110万元整。乙方按甲方市场管理的标准要求，按月支付垃圾清运费。”2015年2月3日，鑫汇百货向城乡集贸公司支付履约保证金200,000元。 2015年1月28日，鑫汇百货开业。城乡集贸公司与鑫汇百货签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》仍履行至今。签订合同的双方当事人对于合同约定的内容未做过变更。 鑫汇百货每月向城乡集贸公司缴纳垃圾清运费1,000元，已缴纳至2017年8月。 双方因电费收取问题发生争议，鑫汇百货自2014年9月至2015年3月，2015年9月至2020年4月缴纳了整个集贸市场的电费。双方经过抄电表、提交证据、举证、质证，对电费问题达成以下一致意见：缴纳到供电部门的电费及水利工程建设基金共计2,173,496.71元，其中包含沧源北河房地产开发有限公司缴纳的139,954.94元，鑫汇百货缴纳的2,033,541.77元。鑫汇百货向沧源北河房地产开发有限公司缴纳的电费是167,269.96元。鑫汇百货总共缴纳的电费及水利工程建设基金共计2,200,811.73元。鑫汇百货应当承担的电费金额为1,003,368.96元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 针对本诉的争议焦点，本院评析如下： 一、本诉原、被告双方签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》是否有效的问题。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本诉原告城乡集贸公司与本诉被告鑫汇百货签订《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》系双方真实意思表示，是经过平等协商后自愿签订。签订合同时，双方就已明确了“经营百货商品”的使用目的，鑫汇百货自合同签订后即对案涉租赁物使用至今。《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案本诉被告鑫汇百货提出本诉原告城乡集贸公司无法提供符合国家标准的合格租赁物，认为案涉租赁物不具备作为商场经营使用的条件，产权不清晰，对本诉被告构成欺诈，该租赁物规划未审批、项目未开发完，未进行规划核实，主张双方签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》无效。庭审过程中，本诉原告提交了建设工程规划许可证、竣工验收备案表、建设工程规划核实意见等证据，能够证实本诉原告出租的案涉租赁物并未违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。经查实，本诉被告鑫汇百货在使用案涉租赁物期间，并无任何第三人对案涉租赁物的产权问题向其主张过权利。本诉被告鑫汇百货认为案涉租赁物存在质量问题，不适合作为商场使用，本诉原告对本诉被告构成欺诈，主张合同无效的答辩意见，因其未能提供有效证据予以佐证，本院不予采纳。综上，本院认为，本诉原、被告签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》合法、有效。 二、本诉被告是否应当向本诉原告支付相应租金、利息及垃圾清运费的问题。 （一）租金问题。 承租人应当按照约定的期限支付租金。本案本诉原、被告签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》对于租金的支付进行了明确约定，本诉被告鑫汇百货拖欠本诉原告城乡集贸公司的房屋租金，应当支付。 根据双方签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》中约定的“甲方同意乙方开业经营三个月期内免收租金”“乙方租用时间年限，按乙方开业时间起至90天后计算”的内容及租金计算方式。鑫汇百货于2015年1月28日开业，两份合同第一年租金自2015年4月29日起至2016年4月28日止计收，年租金为1,648,352元〔（2739.2㎡＋307.2㎡）×15元/月/㎡×12月＋1,100,000元〕；第二年租金自2016年4月29日起至2017年4月28日止计收，年租金为2,013,920元〔（2739.2㎡＋307.2㎡）×25元/月/㎡×12月＋1,100,000元〕；第三年租金自2017年4月29日起至2018年4月28日止计收，年租金为2,196,704元〔（2739.2㎡＋307.2㎡）×30元/月/㎡×12月＋1,100,000元〕。第四年度租金，本诉原告主张按照第三年度租金计算。基于双方对于第一年至第三年的租金每年递增的约定及经济不断发展的规律，对于《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》中第四年的租金，因双方未按照合同约定进行商定，现城乡集贸公司主张按照第三年度租金计算标准计算第四年度租金，本院认为较为合理，予以支持。因此，自2018年4月29日起至2019年4月28日止参照第三年租金计收，年租金为2,196,704元〔（2739.2㎡＋307.2㎡）×30元/月/㎡×12月＋1,100,000元〕。以上两份合同四个年度的租金共计8,055,680元。按照合同约定，“乙方预付给甲方伍万元预定金，预定金可转入租金”“由乙方支付甲方履约保证金20万元，履约保证金可作为房租费用抵扣”。鑫汇百货向城乡集贸公司支付的5万元预定金和20万元履约保证金，应当在租金中扣减。因此，自2015年4月29日至2019年4月28日，鑫汇百货尚欠城乡集贸公司的租金为7,805,680元。本诉原告主张本诉被告支付止于2019年4月28日的欠付租金7,805,680元的诉请，本院予以支持。对于本诉原告主张自2019年4月29日起按每日6,018元支付租金直至租赁房屋交还原告时止的诉请，因双方所签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》并未解除或终止，每日6,018元租金是依据第三年度的租金计算出的每日租金，本院予以支持，但支付租金的期限应限于合同履行期限内，即至双方签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》解除或终止为止。 （二）利息问题。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本诉原、被告签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》中并未约定租金利息，本诉原告主张本诉被告支付止于2019年4月28日欠付租金利息1,153,515元的诉请，因其未能提供有效证据予以佐证，本院不予支持。 （三）垃圾清运费问题。 双方签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》中均有垃圾清运费的约定，虽然双方未约定具体的金额，但已按照每月1,000元的标准实际履行了部分。本诉原告请求按照实际履行的金额标准（每月1,000元）计算垃圾清运费并无不妥，本院予以支持。本诉原告要求本诉被告以每月1,000元为标准，支付自2017年3月起至租赁房屋交还本诉原告止的垃圾清运费，止于2019年12月的应付金额34,000元，结合本院查明的事实（鑫汇百货向城乡集贸市场缴纳垃圾清运费至2017年8月），止于2019年12月的应付金额为28,000元。对于其要求支付垃圾清运费止于2019年12月的应付金额34,000元的诉请，本院支持28,000元。本诉原告要求本诉被告支付垃圾清运费至租赁房屋交还本诉原告止的诉请，本院认为支付垃圾清运费的期限应限于合同履行期限内，即至双方签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》解除或终止为止。 另，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”本诉被告鑫汇百货系本诉被告段明珠投资设立的个人独资企业，本诉被告段明珠应以其个人财产对鑫汇百货的债务承担无限责任。因此，对于本诉被告鑫汇百货欠付本诉原告城乡集贸公司的租金及垃圾清运费，本诉被告段明珠应承担无限责任。 针对反诉的争议焦点，本院评析如下： 一、反诉被告应当支付反诉原告垫付的电费金额是多少的问题。 对于电费问题本案双方当事人已达成一致意见：缴纳到供电部门的电费及水利工程建设基金共计2,173,496.71元，其中包含沧源北河房地产开发有限公司缴纳的139,954.94元，鑫汇百货缴纳的2,033,541.77元。鑫汇百货向沧源北河房地产开发有限公司缴纳的电费是167,269.96元。鑫汇百货总共缴纳的电费及水利工程建设基金共计2,200,811.73元。鑫汇百货应当承担的电费金额为1,003,368.96元。综上，城乡集贸公司应当支付鑫汇百货、段明珠垫付的电费金额即为1,197,442.77元。对于反诉原告要求反诉被告返还支付整个农贸市场其他用户的电费、水利工程建设基金1,320,940.22元的诉请，本院支持1,197,442.77元。 二、反诉被告是否应当支付反诉原告相应利息并返还保证金、租金的问题。 （一）利息问题。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告要求反诉被告以年利率8%支付其垫付的电费的利息308,340.05元、以年利率6%支付保证金50,000元的利息17,213.7元、以年利率6%支付租金200,000元的利息61,282.19元的诉请，因其未能提供有效证据予以佐证，本院不予支持。 （二）返还保证金、租金问题。 鑫汇百货与城乡集贸公司签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》中约定，“乙方预付给甲方伍万元预定金，预定金可转入租金”“由乙方支付甲方履约保证金20万元，履约保证金可作为房租费用抵扣”。因本院已支持本诉原告要求本诉被告支付租金的诉请（理由不再赘述），鑫汇百货向城乡集贸公司支付的5万元预定金和20万元履约保证金，已按照合同约定在租金中扣减。因此，反诉原告要求反诉被告返还其支付的保证金50,000元、租金200,000元的诉请，本院不予支持。 综上，本诉原告城乡集贸公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持；反诉原告鑫汇百货、段明珠的诉求部分成立，本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、本诉被告沧源县鑫汇百货限于本判决生效之日起三十日内支付本诉原告沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司止于2019年4月28日的欠付租金7,805,680元，并自2019年4月29日起按每日6,018元支付租金直至双方签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》解除或终止为止。 二、本诉被告沧源县鑫汇百货限于本判决生效之日起三十日内支付本诉原告沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司止于2019年12月的垃圾清运费28,000元，并自2020年1月起以每月1,000元为标准支付垃圾清运费直至双方签订的《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》《房屋（商铺）租用合同》解除或终止为止。 三、本诉被告段明珠对本诉被告沧源县鑫汇百货的以上债务承担无限责任。 四、反诉被告沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司限于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告沧源县鑫汇百货、段明珠垫付的电费及水利工程建设基金1,197,442.77元。 五、驳回本诉原告沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告沧源县鑫汇百货、段明珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费74,752元，由本诉原告沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司承担9,636元，由本诉被告沧源县鑫汇百货、段明珠共同承担65,116元。反诉案件受理费11,210元，由反诉原告沧源县鑫汇百货、段明珠共同承担4,354元，由反诉被告沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司承担6,856元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  俸俊玲 审 判 员  杨银贵 人民陪审员  王敬莹 二〇二〇年六月十日 书 记 员  陈娟红