呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初11255号原告：袁方，男，1981年8月31日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区成吉思汗大街青橙部落**楼****，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：哈斯额尔敦，男，1992年2月10日出生，蒙古族，振华广场地产销售，住呼和浩特市新城区海拉尔东路公安厅边防指挥学校**楼****，，住呼和浩特市委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赟，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。第三人：呼和浩特市福宸房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区包头东街金隅丽港城**楼**。法定代表人：刘健，总经理。委托诉讼代理人：隋伟波，系呼和浩特市福宸房地产经纪有限责任公司经理。原告袁方与被告哈斯额尔敦、第三人呼和浩特市福宸房地产经纪有限责任公司（以下简称福宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，于2020年1月23日作出（2019）内0105民初11255号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本案依法适用普通程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告袁方及其委托诉讼代理人郭志刚、被告哈斯额尔敦及其委托诉讼代理人白喜文、刘赟、第三人福宸公司的委托诉讼代理人隋伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁方向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告退还原告购房款146万元并支付原告违约金30万元，合计176万元；3.由被告承担原告支付的中介费15,000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月底，原告通过第三人购买了被告所有的位于呼和浩特市××区房一套（建筑面积为228.03平方米），房屋总价款为300万元，在合同签订后原告于2018年11月26日给被告转账51万元，2018年12月12日给被告转账95万元，总计付给被告146万元购房款，剩余购房款待过户时一次性付清。同时于2018年12月12日付给第三人中介费15,000元。当时原告购买该房时该房没有产权登记证，经原、被告协商约定，由原告配合被告办理完房屋产权登记证后，被告配合原告办理过户手续，但是在原告的全力配合下，产权证办下后被告却将该房办理了抵押登记，目前双方的交易无法完成。依据双方签订的房地产买卖合同第十二条第二款之约定，卖方未按照本合同约定的时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按照房产交易总价款的5%支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行本合同，卖方应向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向买方支付房产交易总价10%的违约金。本案中，被告不履行房屋交付义务并对该房屋进行抵押，纯属违约，应按该违约条款承担违约责任，向原告支付违约金并承担此次交易中产生的全部费用。综上，原告依据合同法第九十四条及双方在房地产买卖合同中的约定提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。哈斯额尔敦辩称，第一，原、被告自2018年通过中间人高峰介绍认识，自2018年10月24日起，原告向被告提供在澳门赌博的资金，并从被告赢取的资金中每次抽取15%的提成。双方先后三次前往澳门赌博，均由原告提供资金并承担往返交通等费用。第三次去澳门赌博前，原告请求被告以涉案房屋签订买卖合同，作为原告向被告提供资金的条件，于是双方于2018年11月28日签订房地产买卖合同，签订该合同后，被告在原告帮助下成功办理涉案房屋的抵押贷款。第二，双方虽通过中介公司签订房地产买卖合同，但该合同是虚假合同，不是双方买卖房屋的真实意思表示，因为原告已给被告提供去澳门赌博所需资金，双方均没有实际履行该合同。原告通过146万元的银行流水来证明被告欠款146万元，不是事实。欠款需要以欠条或其他方式来表示，原告曾逼迫被告出具84万元的欠条，原告保存着这个欠条，该欠条把原告通过赌博抽头获得的资金也都包含在内，如果剔除这部分资金，被告并不欠原告款项。原告通过为被告提供澳门赌博资金的欠款来抵顶房款，不符合本案事实。第三，原告未向被告支付146万元购房款，原告虽提供了146万元的银行转账凭证，但是该146万元实际又转回到了原告账户。原告于2018年11月26日向被告转款51万元，但是随后原告指示被告将该款项分两次转入原告指定的案外人账户，后由案外人账户又转入到原告账户中，因此原告所称的51万元购房款，是通过虚假的银行流水证明其支付购房款的目的。原告所称于2018年12月12日向被告转款95万元，但该笔款项是原告同一天将一笔款项循环四次转入到被告账户所形成的银行流水95万元，因此该95万元实际上都通过案外人转回到了原告的账户中，因此原告所说的支付146万元购房款是虚假的。第四，被告以涉案房屋向银行办理抵押贷款，是以原告持有全部股权的公司新加入合伙人的身份，申请办理的抵押贷款，因此原告知晓该房屋设立抵押，且贷款成功也是源于原告的帮助所成就。第四，原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，该房屋买卖合同是一个虚假的意思表示，也没有实际履行，因此不存在原告所称被告需要承担的违约责任。第五，中介费15,000元也是原告为了给被告提供赌博资金，进而抽头获得利益而为的，该中介费不应由被告承担。被告同意解除涉案房地产买卖合同，但是请求驳回原告的其他诉讼请求。福宸公司述称，双方当时是在自愿的情况下签订房地产买卖合同，该合同真实有效，合同签订后原告找过第三人查询涉案房屋是否存在抵押，第三人查询后发现该房屋确实存在抵押，之后双方再没联系过第三人，第三人没参与房款支付的事情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告及第三人提交的《呼和浩特市福宸房地产经纪有限责任公司房地产买卖合同》，对原告、第三人提交的中国建设银行客户回单，对原告提交的收据，对被告提交的银行账户交易明细、《个人借款合同》、《抵押合同》、《合伙经营协议》予以采信并在案佐证。根据当事人陈述，本院认定事实如下：2019年11月19日，袁方（买方）与哈斯额尔敦（卖方）签订《呼和浩特市福宸房地产经纪有限责任公司房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》），就房地产买卖事宜达成协议。合同第一条约定，买方袁方愿意委托福宸地产巨海店购买卖方坐落于呼和浩特市××区。合同第二条约定，该房地产成交价总价为300万元，建筑面积228.03平方米。合同第三条约定付款方式，经买卖双方协议一致同意，合同签订买方支付卖方购房款50万元，七个工作日内支付购房款100万元，剩余购房款100万元于该房产过户当日支付。合同第五条约定房屋抵押状况为有抵押，抵押金额58万元，抵押银行为交通银行，撤押方式为买方在本合同签订之日起九十日内替卖方撤押。合同第八条约定定金支付，买方同意于签订本合同时，支付定金50万元。合同第九条约定房地产交付，卖方应当于收到全额购房款三日内将该房地产交付给买方。合同第十一条约定服务佣金的支付，买方于本合同签订之日应向福宸地产支付该房屋交易总价款2%的佣金。如未支付佣金福宸地产有权拒绝办理该房屋交易的相关手续，由此产生的后果由违约方承担。在本合同签订之后，如卖方毁约不向买方出售房屋或买方毁约不购买卖方出让的房屋，福宸地产已收取的服务佣金均不再返还，所收佣金由违约方承担。合同第十二条约定违约责任：1.买方未按本合同约定的付款方式付款或未按约定的时间办理手续，每逾期一日，按照房产交易总价款的5%支付违约金，逾期达15天以上的，即视为买方不履行本合同，卖方有权解除合同要求买方归还房屋，同时买方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向卖方支付房产交易总价款10%的违约金；2.卖方未按本合同约定的时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按照房产交易总价款的5%支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行本合同，卖方应向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向买方支付房产交易总价款10%的违约金。合同第十三条其他约定为手写条款：1.经买卖双方协商一致同意，本合约所列第十二条违约责任中的第1、2、3、4项责任取消；2.卖方签署本协议时，必须确保出售房产无产权、债务纠纷，卖方之房产为单独所有，有独立出售权利；3.经买卖双方协商一致同意，卖方签署协议后90日内为犹豫期，犹豫期内卖方可以与买方、中介方解除合同，但解约时卖方必须全额退还买方所交购房款150万元，若过了犹豫期，卖方再无权利解约，同时必须积极配合买方办理过户事宜，配合买方办理其房产银行解押、办产权证等事宜。2018年12月12日，福宸公司出具袁方交纳15,000元的收据一张。袁方、哈斯额尔敦提交的银行账户交易明细载明，袁方于2018年11月26日向哈斯额尔敦账户转购房款51万元，哈斯额尔敦于同日向案外人云某账户转款51万元，案外人云某于次日向袁方账户转款51万元；袁方于2018年12月12日向哈斯额尔敦账户分四次转款共计95万元，哈斯额尔敦于同日向案外人赵某转款70万元、向案外人苏某转款25万元，案外人赵某于同日向袁方账户转款70万元、案外人苏某于同日向袁方账户转款25万元。2019年3月29日，哈斯额尔敦（借款人）与呼和浩特金桥河套村镇银行股份有限公司（贷款人）签订《个人借款合同》，约定借款金额为190万元，借款期限为12个月，从2019年3月29日至2020年3月28日止。同日，哈斯额尔敦（抵押人）与呼和浩特金桥河套村镇银行股份有限公司（抵押权人）签订《抵押合同》，就上述《个人借款合同》中所形成的债务提供抵押担保，抵押物为房产，房产坐落为赛罕区丰州路中海御龙湾5号楼1单元2层201，房产证号为蒙20**呼和浩特市不动产权字第XXXX号。袁方与哈斯额尔敦签订《合伙经营协议》，合伙经营企业为内蒙古聚人弘建筑装饰有限公司。本院认为，庭审中袁方、哈斯额尔敦均认可，《房地产买卖合同》是双方自愿签订，不存在欺诈、胁迫等情形，该合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于袁方主张解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，哈斯额尔敦、福宸公司当庭表示同意解除该合同，本院予以确认。关于袁方主张哈斯额尔敦退还其购房款146万元的诉讼请求，本院认为，袁方与哈斯额尔敦于2019年11月19日签订《房地产买卖合同》后，袁方于2018年11月26日、2018年12月12日分别向哈斯额尔敦账户转款共计146万元，转款附言载明“房款”，哈斯额尔敦随后通过向案外人转款的方式将146万某回袁方账户，袁方亦对此予以认可。袁方依据双方签订的《房地产买卖合同》及袁方向哈斯额尔敦转账146万元“房款”的事实，主张哈斯额尔敦向其退还购房款146万元，因该款项袁方实际已经收回，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于袁方提出哈斯额尔敦在澳门赌博时向其借款共计146万元，因此双方签订《房地产买卖合同》并约定90天犹豫期，哈斯额尔敦须在该期限内偿还欠款，但哈斯额尔敦实际并未偿还该欠款的主张，本院认为，结合庭审中的证人证言及袁方、哈斯额尔敦的陈述，哈斯额尔敦认可三次去澳门赌博时自己从未出资，均是由袁方为其提供包括往返机票、赌博资金在内的支出，但哈斯额尔敦对欠款一事不予认可，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，袁方主张返还的“购房款”所指为其向哈斯额尔敦以转账方式支付的146万元，法院已就此作出裁定，至于袁方与哈斯额尔敦是否存在借款关系、借款金额等事宜，因袁方并未变更诉讼请求，故本案对此不作认定，袁方可另案主张。关于袁方主张哈斯额尔敦向其支付违约金300,000元、中介费15,000元的诉讼请求，本院认为，双方签订《房地产买卖合同》后，袁方向哈斯额尔敦转款146万元，在短时间内已将该146万元全部收回，涉案合同现协议解除，无法确定该合同解除的责任归属，故对袁方上述两项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认袁方与哈斯额尔敦于2019年11月19日签订的《呼和浩特市福宸房地产经纪有限责任公司房地产买卖合同》于2020年5月11日解除；二、驳回袁方的其他诉讼请求；案件受理费20,775元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬 二〇二〇年六月十六日书 记 员 米文欢