广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初1514号原告（反诉被告）：张成安，男，汉族，1975年10月13日出生，身份证住址：四川省达州市通川区************，公民身份号码：513************21X。委托诉讼代理人：余新娟，广东艾科斯律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦林龙，男，汉族，1982年1月15日出生，身份证住址：山东省曹县***************，公民身份号码：372************318。委托诉讼代理人：梁广桂，广东赋诚律师事务所律师。第三人：许西伟，男，汉族，1975年1月1日出生，身份证住址：山东省微山县***************，公民身份号码：370************757。第三人：李延涛，男，汉族，1972年10月15日出生，身份证住址：山东省定陶县***************，公民身份号码：372************116。第三人：王健，男，汉族，1974年4月17日出生，身份证住址：广东省东莞市虎门镇*******，公民身份号码：372************910。上列第三人的共同委托诉讼代理人：高新，广东尚智律师事务所律师。原告（反诉被告）张成安诉被告（反诉原告）焦林龙、第三人许西伟、李延涛、王健租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案。焦林龙在举证期间向本院提起反诉，本院于2020年5月7日立案，决定与本诉合并审理，依法适用简易程序，并于2020年5月28日公开开庭进行了审理。张成安的委托诉讼代理人余新娟，焦林龙的委托诉讼代理人梁广桂，第三人的共同委托诉讼代理人高新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张成安向本院提出诉讼请求：1.判令焦林龙立即向张成安支付房屋占有使用费（按每月4万元计算，自2019年10月1日起计至实际搬离之日止，暂计至2020年2月29日为20万元）；2.判令焦林龙立即向张成安支付自2019年9月2日起至实际搬离之日止的电费，暂计至2019年12月31日为7662.05元；3.判令焦林龙立即搬离、办理交接手续、恢复厂房原貌等归还案涉厂房给张成安；4.判令焦林龙承担本案诉讼费。事实和理由：焦林龙于2018年11月8日通过中介与张成安取得联系，双方签订了《厂房租赁合同》，约定张成安将位于园洲镇田头村田头工业区的厂房出租给焦林龙，每月租金4万元，每月10日前支付当月租金。虽然双方签订的《厂房租赁合同》无效，张成安依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，要求焦林龙支付房屋占有使用费有事实和法律依据。张成安多次向焦林龙主张占有使用费，但其均置之不理。截至张成安起诉之日，焦林龙仍拖欠2019年10月至2020年2月的占有使用费共计20万元，以及截至2019年12月31日的电费7662.05元。张成安曾多次催促，并于2019年12月16日向焦林龙发出催告函，要求其履行上述义务。如焦林龙确实不再需要使用案涉厂房，焦林龙需承担张成安代其支付的房屋中介费2万元。双方约定房屋使用期限为9年，现仅使用一年，因此焦林龙应补偿第一个月的房屋占有使用费4万元。焦林龙应尽快办理案涉厂房的交接手续、归还厂房钥匙、变更电表户名、付清欠款、恢复厂房墙体原貌、回填深坑等。张成安曾咨询厂房原建造公司，厂房恢复原貌、回填深坑等工程所需费用为36656.76元。张成安为维护其合法权益，故提起本次诉讼。被告（反诉原告）焦林龙辩称，一、张成安不具有原告的诉讼主体资格。根据张成安提交的证据显示，案涉厂房所有人为田头管理区六队。张成安至今未提交证据证明其系案涉厂房的实际占用、使用的合法权利人。即使张成安以自己名义签订租赁合同，也只是代理人的身份，根据相关法律规定，代理人不能以自己名义主张民事权利和义务。二、张成安以其个人名义出租厂房，该厂房并无经过规划和报建，属违章建筑。张成安故意隐瞒该事实，造成焦林龙的公司因无合法证件，无法办理申办公司必须的消防许可证和环评手续。依据合同约定，张成安应当协助办理环评和消防手续，但其违反该约定，造成合同无效，责任在于张成安，应赔偿所造成的损失。三、案涉租赁合同的乙方是广东东杉再生资源有限公司（下称“东杉公司”），焦林龙代表该公司签订合同。从张成安两次向法院举证的水电费单据和租金单据可知，东杉公司为实际承租人。现公司已注销，应由公司的股东行使公司注销后的民事权利和义务。因此，本案的被告应为东杉公司的全体股东，即焦林龙、李延涛、许西伟、王健。四、东杉公司的股东李延涛、许西伟、王健于2019年7月22日表决决定将公司的设备等资产作价86000元转让给魏如意（系李延涛的表弟），三名股东与张成安口头协商同意解除案涉租赁合同、交还厂房，交接手续由李延涛和魏如意经办。魏如意在搬走公司设备后已将厂房钥匙交还给张成安。因此案涉租赁合同已于2019年7月经双方同意解除，不存在占用问题。被告（反诉原告）焦林龙向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》已于2019年6月28日解除；2.判令张成安立即返还押金12万元及利息（从2019年7月1日起至8月19日按银行贷款利率计算，从2019年8月20日起按同期全国银行业拆借中心公布的的贷款市场报价利率计算至清偿日止）；3.判令张成安赔偿厂房装修费15万元；4.判令张成安赔偿焦林龙经济损失48万元；5.本诉和反诉费用由张成安负担。事实和理由：原、被告于2018年6月28日签订《厂房租赁合同》，焦林龙按约定向张成安交付押金12万元，并支付第一个月租金4万元，随即进场装修，支付装修费约15万元。装修完成后，东杉公司本应开始正常生产经营，但因案涉厂房系违章建筑，导致无法申请所需的环境资源保护许可证和消防合格证。张成安故意隐瞒厂房系违章建筑的事实，骗取焦林龙承租，在东杉公司每月按合同约定交纳4万元租金至2019年7月时，仍无法办理环评和消防手续，在无法生产经营的情况下，造成东杉公司投入巨资和每月支付租金，并承担水电费等经济损失。案涉租赁合同无法履行的责任在于张成安，应承担因此造成的经济损失的全部责任。原告（反诉被告）张成安辩称，一、关于合同解除问题。1.案涉租赁合同已经被确认无效，不存在解除问题。2.因焦林龙未将厂房交还给张成安，供电局的电表仍登记在东杉公司名下。东杉公司于2019年12月18日注销，焦林龙作为东杉公司的法定代表人一直不到供电局办理电表注销或变更手续，仍不变更电表户名，而且到处投诉、在厂房外墙张贴“违章建筑”等，实际控制厂房，导致张成安始终无法使用厂房或对外另行招租。焦林龙上述行为完全是其怠于履行作为公司法定代表人的法定义务，对此造成的损失应由其承担相应赔偿责任。二、关于返还押金问题。因租赁合同被确认无效，焦林龙应将欠付的水电费、厂房占用费一并结清，并腾空厂房、注销电表或办理更名手续、办理厂房交接手续、交还厂房钥匙后，张成安同意无息返还押金。三、关于焦林龙主张的装修费15万元、经济损失48万元，其均未提供任何证据予以证实。案涉厂房不存在任何装修，反而是焦林龙将厂房多处破墙、开孔，至今未恢复厂房主体墙的原貌，致使厂房使用安全得不到保障。焦林龙经营的东杉公司是正常注销，导致东杉公司不能正常经营的原因，根据焦林龙在第一次诉讼庭审中陈述，系其到安监、消防部门进行投诉，导致公司被查封。因此即便焦林龙有经济损失，也是其自己造成的，与张成安无关。任何企业的经营都有商业风险，至于焦林龙与何人合伙、经营状况如何，均与张成安无关。综上，焦林龙的反诉请求没有事实依据，证据不足，请求法院全部予以驳回。第三人许西伟、李延涛、王健共同辩称，一、东杉公司于2018年11月12日成立，于2019年12月18日注销。焦林龙与三名第三人均系东杉公司的股东，李延涛持股28%，许西伟持股26%，王健持股26%，焦林龙持股20%，法定代表人由焦林龙担任。二、东杉公司并非案涉租赁合同的主体，合同当事人应为焦林龙和张成安。在东杉公司成立前，焦林龙邀请许西伟等三人共同设立东杉公司，并保证盈利，由其提供场地，费用由公司承担。因此，四人共同设立东杉公司，并实际使用案涉厂房，12万元的租赁押金、从租赁开始的租金、水电费均由东杉公司支付。东杉公司实际使用案涉厂房至2019年8月1日。在同年7月31日、8月1日，第三人在原、被告均在场的情况下，已向张成安说明，公司停止经营，不再租赁案涉厂房，公司按合同约定不追讨该12万元押金。张成安同意第三人将公司撤场，不再占有使用厂房。因此，东杉公司自2019年8月1日已全部搬离不再使用厂房，此后产生的任何费用不应由东杉公司承担。后来听说焦林龙要求张成安向其个人退还12万元押金，张成安不同意，焦林龙因此不同意将变压器过户给张成安，双方由此发生纠纷。三、焦林龙于2019年6月初私自取走东杉公司的营业执照和公章，第三人为此曾向亚园洲派出所报案，也向工商管理部门反映情况，但一直无法解决，至今东杉公司的营业执照和公章仍由焦林龙掌控。焦林龙还在2019年6月以东杉公司法定代表人的身份向供电部门申请电压减容，导致影响公司用电。第三人向供电部门申请恢复，但因不是法定代表人，也没有公司公章，因此无法办理，第三人也是在那时才知道案涉场地的变压器登记在东杉公司名下。四、案涉场地的押金、租金、水电费等均由东杉公司支付，焦林龙所主张的12万元押金并非其个人所有，而是公司所有，在公司注销后应属全体股东所有。五、焦林龙系东杉公司的法定代表人，其于2019年6月擅自取走公司营业执照和公章，而在供电部门变更变压器需由焦林龙亲自到场签字并加盖公司公章才能完成。东杉公司经张成安同意后于2019年8月1日搬离案涉场地，焦林龙至今没有将案涉租赁场地的变压器过户给张成安，系其个人行为，与东杉公司和第三人无关，应由其个人承担相应法律责任。综上所述，请求法院依法查明事实，并驳回对第三人或东杉公司的起诉或反诉。本院经审理查明，张成安曾以焦林龙为被告向本院起诉，本院于2019年10月17日立案，案号为（2019）粤1322民初4772号（下称“4772号案件”）。张成安在该案中请求焦林龙支付2019年3月份租金2万元、2019年8月份租金4万元、9月份租金4万元，以及水费101元、电费13478.69元、电费违约金643.88元。本院经审理后于2019年12月14日作出判决：一、确认张成安与焦林龙于2018年6月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、焦林龙向张成安支付2019年3月份、8月份、9月份的租赁标的物占有使用费合计10万元；三、焦林龙向张成安支付水费101元、电费13478.69元；四、驳回张成安的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。张成安主张焦林龙仍占用租赁标的物未归还，故张成安于2019年12月16日向焦林龙发出催告函，要求其交纳租金、水电费、交还厂房钥匙及办理交接手续、协助办理变压器过户更名手续、恢复厂房原貌等。张成安请求焦林龙支付2019年10月至实际搬离之日的占用费，暂计至2020年2月的占有使用费为20万元，以及截至2019年12月31日的电费7662.05元。张成安为此提供2019年9月至12月电费发票（金额共计7662.05元，购买方名称为东杉公司）、2020年1月至3月电费发票及交易凭证（金额共计4068.85元，购买方名称为东杉公司）、催告函及快递详情、厂房外墙被涂鸦照片等证据佐证。焦林龙对电费发票的真实性认可，但认为该电费系变压器的电损费用，并非使用厂房产生的电费，即使是电费，也应该是张成安使用产生的；对催告函不予认可，称其并未实际收到；对照片不予认可，称双方已于2019年7月解除租赁合同，并交还厂房，张成安从2019年8月起即对外招租厂房，由其实际控制，照片显示的人不是焦林龙，其中有干预张成安招租的行为也与本案无关。三名第三人称东杉公司已于2019年8月1日搬离案涉厂房，此后产生的任何费用均与其无关；据了解，因厂房的变压器仍登记在东杉公司名下，焦林龙至今未办理更名手续，因此缴交电费显示的使用人为东杉公司，而发票所示的费用大多为变压器电损产生的；从照片可以看出，张成安已收回厂房并对外重新招租；据了解，因焦林龙要求张成安退还12万元押金被拒，故焦林龙在厂房外墙上喷涂照片所示的文字。焦林龙主张张成安故意隐瞒案涉厂房系违章建筑的事实，骗取焦林龙承租，导致焦林龙与三名第三人共同投资经营的东杉公司因无法办理环保许可证和消防合格证而不能正常经营，由此造成装修损失15万元、经济损失48万元（即已交纳的租金），故请求张成安退还12万元押金及利息，并赔偿上述损失。焦林龙为此提供装修的部分收款收据、封条照片佐证。张成安认可收取押金12万元的事实，但具体由谁支付不清楚；焦林龙提交的收款收据均无原件核对，所示款项的性质、有无实际支出均无法确定；对封条照片不予认可，称查封的原因不清楚，且焦林龙在4772号案件中亦确认其有向环保部门投诉东杉公司的环保及消防问题，是否因此被查封无法确认。第三人陈述12万元押金实际由东杉公司支付，东杉公司系案涉厂房一定期限内的实际使用人，但并非承租人，且已于2019年8月1日搬离；对装修费的收款收据予以认可；焦林龙请求的12万元押金及各项损失均属东杉公司的利益，现东杉公司注销，应由全体股东共同享有，第三人有权取得相应份额，并非焦林龙独享。第三人李延涛、许西伟、王健主张经张成安同意，东杉公司已于2019年7月31日、8月1日搬离案涉厂房，不再占用厂房，撤场时原、被告和园洲派出所的干警均在场。第三人为此提供许西伟与张成安于2020年5月23日的通话录音、撤场现场视频佐证。张成安对通话录音的真实性认可，但张成安在通话时多次强调焦林龙并无交还钥匙和合同，仍实际控制厂房，双方并未达成解除合同的合意；对视频真实性认可，但认为并无显示证明内容，而是处理拖欠焦林龙工资问题。焦林龙认为通话双方的身份无法确认，视频不完整，故均不予认可。另查，东杉公司于2018年11月12日登记成立，登记股东为焦林龙、李延涛、许西伟、王健；焦林龙出任法定代表人、执行董事，李延涛出任监事。后东杉公司于2019年12月18日经核准注销登记。本院认为，在4772号案件中，本院判决确认张成安与焦林龙于2018年11月8日签订的《厂房租赁合同》无效。该判决已生效。焦林龙系东杉公司的发起人之一，东杉公司于2018年11月12日登记成立后实际使用案涉厂房，并缴交“租金”，现张成安两次诉讼均以焦林龙为被告请求其承担合同责任，符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）（2014年修正）》第二条第一款：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，因此，案涉租赁合同的当事人应确定为张成安和焦林龙，东杉公司并非合同当事人。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉租赁合同无效，租赁双方应根据相关法律规定主张权利和承担义务。本诉部分。本院在4227号案件中支持了张成安主张的水电费和2019年3月、8月、9月的占有使用费，现张成安以焦林龙仍占有厂房为由，请求焦林龙支付从2019年10月1日起至实际搬离之日的占有使用费，并支付从2019年9月2日起至实际搬离之日的电费。根据查明的事实，案涉厂房由焦林龙承租，由东杉公司实际使用，后于2019年8月1日撤场，此后未再使用案涉厂房，该事实有张成安与许西伟于2020年5月23日通话的录音佐证，张成安已当庭确认该录音的真实性，本院予以认定。张成安主张焦林龙仍占有厂房的理由是未办理交接手续、交还钥匙、过户变更厂房变压器的户主、恢复厂房原貌等。对此本院认为，东杉公司撤场后，焦林龙已无实际使用案涉厂房，双方仅需对后续事宜进行清理，而焦林龙未举证证明已向张成安交还厂房钥匙、过户变更变压器户主，本身存在过错。因清理后续事宜需一定时间，故本院在4772号案件中酌情支持张成安提出的截至2019年9月的占有使用费。张成安作为出租人，在双方租赁合同无效且未再实际履行的情况下，亦有采取措施防止损失扩大的义务，但其放任损失扩大，在第一次诉讼后时隔半年再次起诉，主观不具善意。因此，基于公平原则和诚实信用原则，本院对张成安主张的2019年10月1日以后的厂房占有使用费的请求不予支持。但焦林龙应配合办理案涉厂房变压器的过户更名手续，并交还厂房钥匙。张成安请求焦林龙恢复厂房原貌，但其未提供任何证据予以证明，故本院不予支持。关于电费问题。变压器未更名，仍登记在东杉公司名下，焦林龙作为东杉公司的法定代表人，在东杉公司已注销登记的情况下，负有将变压器过户至张成安或其指定人员名下的义务。根据张成安提供的缴交电费发票，本院对登记在东杉公司名下的变压器截至2020年3月产生的电费11730.9元予以采信，该款焦林龙应予支付，并计算至焦林龙将变压器更名之日。反诉部分。案涉租赁合同无效，焦林龙请求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2019年6月28日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。焦林龙主张返还押金12万元，因合同无效，张成安无合法依据占有该款项，应予返还。焦林龙与第三人均确认押金实际上是东杉公司支付，现东杉公司注销登记，第三人称其均对押金享有利益。因焦林龙与第三人均系东杉公司的登记股东，权益如何分配属其内部事务，故根据合同相对性原则和权利义务一致原则，张成安应直接向焦林龙返还押金12万元，并赔偿利息损失。双方约定签订合同时支付押金12万元，现焦林龙主张利息从2019年7月1日起算，本院予以支持。至于焦林龙与第三人如何分配由其根据相关规定进行处理，本案中本院不予处理。焦林龙请求张成安赔偿厂房装修费损失15万元，因其仅提供收款收据，并非正式发票，也无相应支付凭证，无法确认是否实际发生，以及具体项目，张成安亦不予认可，故本院不予支持。焦林龙请求张成安赔偿经济损失48万元，庭审中焦林龙明确该经济损失为租赁期间已支付的“租金”。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，焦林龙有实际使用案涉厂房，应参照合同约定的每月4万元标准向张成安计付占有使用费，该费用已实际产生，故对焦林龙该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、原告（反诉被告）张成安于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）焦林龙返还押金120000元，并支付利息（以120000元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日止，按中国银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告（反诉原告）焦林龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张成安返还厂房钥匙，并协助张成安办理案涉厂房所属的变压器过户更名手续；三、被告（反诉原告）焦林龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张成安支付截至2020年3月产生的电费11730.9元，后续计算至焦林龙将变压器更名之日；四、驳回原告（反诉被告）张成安的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）焦林龙的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2208元（适用简易程序已减半收取），由原告（反诉被告）张成安负担2000元，被告（反诉原告）焦林龙负担208元。反诉案件受理费5650元，由原告（反诉被告）张成安负担1650元，被告（反诉原告）焦林龙负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二〇年六月三十日法官助理 曾淑仪书 记 员 叶振康