山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0285民初797号原告：莱西市莱运工艺品店，住所地莱西市石岛中路西段。法定代表人：邹庆云，该公司总经理。委托诉讼代理人：周玺帅，山东瀚生律师事务所律师。被告：青岛申惠通机动车检测有限公司，住所地莱西市青岛北路东侧。法定代表人：李喜刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王新忠，山东新和律师事务所律师。原告莱西市莱运工艺品店（以下简称莱运工艺品店）与被告青岛申惠通机动车检测有限公司（以下简称申惠通公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莱运工艺品店委托诉讼代理人周玺帅，被告申惠通公司法定代表人李喜刚及其委托诉讼代理人王新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莱运工艺品店向本院提出诉讼请求：1.依法判令申惠通公司将莱西市吉林路1055号的房屋及土地返还给莱运工艺品店；2.申惠通公司支付莱运工艺品店使用费10万元；3.诉讼费用由申惠通公司承担。诉讼过程中，莱运工艺品店变更第二项诉讼请求为：要求申惠通公司支付从2019年11月6日至返还莱运工艺品店土地及房屋之日的使用费。事实和理由：申惠通公司在未征得莱运工艺品店同意的前提下，占用了莱运工艺品店位于莱西市产权证号为鲁（2019）莱西市不动产权第0013349号的房屋及土地，莱运工艺品店多次要求申惠通公司搬离，但申惠通公司至今未搬。申惠通公司辩称，申惠通公司系合法占有使用位于莱西市青岛北路东侧的土地及房屋，莱运工艺品店诉称申惠通公司在未征得其同意的前提下，占用其房屋及土地，与事实不符。根据“买卖不破租赁”的原则，莱运工艺品店无权要求申惠通公司返还使用的土地及房屋。申惠通公司已经支付了2019年5月以前的租金，2019年5月至2020年5月的租金支付后被退回，若莱运工艺品店接受，申惠通公司将向莱运工艺品店支付2019年5月以后的租金。申惠通公司在原租赁土地上建设了办公室、检测车站等建筑物，并对院内及院外进行了硬化，对申惠通公司建设的建筑物及硬化的地面等，莱运工艺品店不能要求申惠通公司无偿的返还。因此造成的损失共计486万元，依法应当由合同的违约方承担赔偿责任，对该损失申惠通公司不提起反诉。莱运工艺品店要求申惠通公司返还原物的请求，于法无据，请依法驳回莱运工艺品店的起诉。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，耿以康与王若鹏签订房屋租赁合同，合同约定，耿以康将坐落于莱西市309国道北、青岛路东，房屋所有权人为青岛永燕服装有限公司的土地面积3900平方米，建筑面积3900平方米，房屋基本情况按实际照片为准（附三张照片）租赁给王若鹏用于机动车检测，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2016年5月1日至2026年4月30日止；该房屋租金为5万元/年，房屋租金根据市场情况每年上浮20%-30%；王若鹏应于合同生效之日向耿以康支付房租5万元，租金按年计算，由王若鹏于每年的4月1日前交付给耿以康；耿以康于本合同生效之日起2日内，将该房屋交付给王若鹏……，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金20%作为违约金。王若鹏逾期未交付租金的，每逾期一日，耿以康有权按年租金的3%向王若鹏加收滞纳金……。同日，申惠通公司已占有并使用涉案土地及房屋。同月3日，申惠通公司与青岛永燕服装有限公司就王若鹏与耿以康已签订房屋租赁合同中的部分房屋再次签订房屋租赁合同并在原莱西市工商行政管理局登记备案，合同约定，青岛永燕服装有限公司将位于莱西市青岛北路东侧，建筑面积200平方米租给申惠通公司使用，申惠通公司不得转租；租赁期限为10年，自2016年5月3日起至2026年4月3日止。青岛永燕服装有限公司应按照合同规定时间，将出租的房屋按时交给申惠通公司使用；租赁价格为年租金人民币柒仟元整，青岛永燕服装有限公司应出具收据，租金在每年租赁起日前交清，不得拖欠；双方终止协议时，须提前一个月通知申惠通公司，以免给对方造成不应有的损失，否则一切经济损失将由违约方负担……。之后申惠通公司在经营过程中根据需要在涉案土地上进行了部分建设。2018年2月27日，耿以康与王若鹏签订补充协议，协议约定，耿以康与王若鹏同意解除2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》，自协议解除之日起，双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。双方相互不再以任何形式追求对方的违约责任；双方同意对于合同订立、执行过程中各自的任何形式的损失自行负担；鉴于合同未能履行是由于客观形势变迁造成的，双方同意已经交纳的租赁费不予退还……。2018年12月16日，李喜刚通过中国农业银行莱西市支行向青岛永燕服装有限公司指定的收款人耿娟支付租金10万元。2019年10月22日，李喜刚通过中国农业银行莱西市支行向耿娟支付房租5万元，后被退回。2019年12月11日，耿以康向申惠通公司发出告知书，告知申惠通公司其与王若鹏于2016年签订的房屋租赁合同已经解除，通知申惠通公司于2019年12月11日前搬离该场地并结清非法占用期间的相关费用。同时查明，涉案土地使用权及房屋所有权原属青岛永燕服装有限公司，耿以康系青岛永燕服装有限公司的法定代表人。2019年，青岛永燕服装有限公司将涉案土地使用权及房屋所有权转让给莱运工艺品店，并于2019年11月6日将涉案土地使用权和房屋所有权过户到莱运工艺品店名下。另查明，2016年4月29日，青岛市工商行政管理局预先核准李喜刚、于涛、王若鹏出资，注册资本300万元，企业名称为青岛申惠通机动车检测有限公司。2016年5月6日，申惠通公司经莱西市市场监督管理局核准成立，申惠通公司自成立至2017年11月12日，法定代表人为王若鹏。2017年11月13日，申惠通公司变更法定代表人为李喜刚。庭审中，申惠通公司明确表示王若鹏曾在公司挂名法定代表人，并没有参与公司的实际经营、管理。本院认为，法律规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，王若鹏不仅是申惠通公司的股东还是申惠通公司成立后一段期间内的法定代表人，据此，可以认定王若鹏是申惠通公司的设立人。王若鹏与青岛永燕服装有限公司的法定代表人耿以康签订关于涉案土地和房屋的租赁合同包含了申惠通公司与青岛永燕服装有限公司签订的在工商行政管理机关备案的租赁合同约定的内容，且申惠通公司也实际履行了王若鹏与耿以康签订的租赁合同中约定的权利与义务，因而该租赁合同对申惠通公司与青岛永燕服装有限公司具有法律效力。同时，尽管王若鹏与耿以康签订补充协议时其已不担任申惠通公司的法定代表人，但王若鹏在签订房屋租赁合同与补充协议时皆是申惠通公司的股东，且申惠通公司也明确表示王若鹏未参与公司的实际经营与管理，故根据房屋租赁合同及补充协议的签订情况，他人有理由相信王若鹏在补充协议中的约定对申惠通公司具有约束力，申惠通公司与青岛永燕服装有限公司应当继续履行补充协议中约定的权利与义务。莱运工艺品店取得涉案土地使用权及房屋所有权后，有权要求申惠通公司依补充协议约定履行义务。补充协议约定解除租赁合同，租赁合同解除后，申惠通公司应当返还涉案土地及房屋，莱运工艺品店要求申惠通公司返还涉案土地及房屋，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后，申惠通公司因继续占有使用涉案土地及房屋，应参照其实际履行合同中每年支付的租赁费5万元支付占用期间的费用，现莱运工艺品店要求申惠通公司支付其从取得涉案土地使用权及房屋所有权之日2019年11月6日起至涉案土地及房屋返还之日止的使用费，符合法律规定，本院予以支持。申惠通公司的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予釆信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、青岛申惠通机动车检测有限公司于本判决生效之日起30日内将其占有的位于莱西市产权证号为鲁（2019）莱西市不动产权第0013349号的房屋及土地腾空并返还给莱西市莱运工艺品店；二、青岛申惠通机动车检测有限公司于本判决生效之日起30日内支付给莱西市莱运工艺品店自2019年11月6日起至返还土地及房屋之日止、按照每年5万元计算的占有使用期间的费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由青岛申惠通机动车检测有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  董贵毓人民陪审员  宋伟山人民陪审员  徐兆君二〇二〇年六月二十九日法官助理高娜书记员张雪萌