贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3256号 原告：周礼勇，男，1987年2月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：申淑燕，女，1989年9月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区 二原告委托诉讼代理人：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告周礼勇、申淑燕与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周礼勇、申淑燕的委托诉讼代理人黄雪薇，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周礼勇、申淑燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款288702元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2018年8月20日的违约金为25153元）；2.判令被告退还原告电开户费520元及燃气开户费2500元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年8月31日，原告与被告订立《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为288702元。被告承诺于2016年9月30日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；合同对逾期交付有关文书的违约责任未做约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款；原告收房时，被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，并向原告出具了相应收据，应视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得不动产权证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。另，被告向原告代收电开户费及燃气开户费无事实及法律依据，应予退还。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至法院，望判如所请。 被告招商商置公司答辩称：一、本案已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条、以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案中，约定或法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期均在2017年1月5日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此原告起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。 二、被告不存在违约情形，不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，而非房开企业，房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案中，被告作为出卖人，原告作为买受人，根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为原告，被告仅负有协助义务。被告与原告所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项中约定，涉案房屋的不动产权属证书需要买受人与出卖人双方共同办理。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中关于申请办理商品房转移登记约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外”。据此，如果由被告代为办理《房屋所有权证》的，原告应当在被告通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关资料全部提交给被告，如因原告原因，未及时按约提供办理登记所需的全部手续、资料的，由此产生的一切后果由原告承担，被告不承担任何违约责任。本案中，因原告未及时提交资料，被告于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，但原告并未提交资料。2018年8月23日，被告再次通过邮寄的方式，通知原告提交办证所需资料，原告在收到通知之后，才于2018年底或2019年将全部办证所需资料提交给被告，同时向被告出具《委托书》，委托被告代为办理涉案房屋权属登记证书。由此可知，被告已经尽到了自己的通知义务，本案中导致逾期办证的原因，除了国家政策因素的影响外，还有原告拖延提交办证所需资料。根据双方补充协议约定，被告代原告办理产权登记的前提条件是原告提交全部办证所需资料，而原告拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，被告均不应承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十五条规定，民事主体可以委托代理人实施民事法律行为，委托代理采用书面形式的，被代理人应当出具委托书。本案中，原告虽然同意委托被告代为办理涉案房屋的权属登记证书，但直到2018年底或2019年才向被告出具《委托书》，明确委托被告代为办理涉案房屋的权属登记证书，因此，双方实际于2018年底或2019年才形成委托代办关系，在此之前，被告不负有代为办理产权证的义务。《不动产登记暂行条例》第十五条、第十六条规定，当事人或其代理人应当按照法律规定向登记机构提交相关材料，其中包含登记申请书、授权委托书等。本案中，原告直到2018年底或2019年才向被告提供了登记申请书、授权委托书等资料，而在原告提供相关材料之前，被告无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，被告与原告之间，直到2018年底或2019年才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，被告不负有办证义务，客观上也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”以及“当事人没有特殊约定”。本案中，被告在办证过程中并不存在主观过错，且双方在补充协议中已经对产权登记事宜进行了明确约定，按照该约定，被告不应当承担违约责任。因此，本案中并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人应承担责任的情形，原告要求被告向其承担违约责任没有法律依据。 三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非被告主观过错所致。请求法院综合考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被告未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素：1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求被告按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对被告处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区）范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。因此，在上述多方面原因混合导致逾期办证的情况下，被告并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为原告办理权属登记证书。被告作为受害者之一，若法院判决由被告承担违约责任，则过于严苛、对被告显然不公平。 四、关于“三通费”的收取及退还情况。2014年10月20日，贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司向被告出具《委托函》，载明：依照毕地价费[2010]99号文件精神，为方便用户，现委托你司向毕节招商花园城内住宅业主代为收取城市管道燃气设施费，每户收费标准为2500元（大写：贰仟伍佰圆整)。根据该《委托函》，以及毕地价费[2010]99号文(燃气开户费)的规定，被告向购房业主代收了燃气设施费2500元，并已经将该费用代为支付给贵州燃气集团毕节燃气有限责任公司。2014年7月17日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司作为甲方、被告作为乙方签订《委托代收协议书》，约定如下主要内容：一、甲方委托乙方代收其开发建设的“招商花园城”楼盘（C、D、E区)有线电视安装入户费(收费标准按贵州省物价局、贵州省广播电视局黔价费[2009]137号文件规定执行，260元/户)。委托期限从2012年9月22日起至前述楼盘区域内的有线数字电视安装完毕为止。二、乙方向用户代收的有线电视安装入户费，甲方进场安装时由乙方一次性垫付结算该区域（C、D、E区）内住户的安装入户费。根据该协议约定，被告向C、D、E区业主代为收取了每户260元的有线数字电视安装入户费，并已经将该费用代为支付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司。2017年3月30日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司作为甲方、被告作为乙方签订《委托代收协议书》，约定：“一、甲方委托乙方代收其开发建设的“招商花园城”楼盘B区有线电视安装入户费（收费标准按贵州省物价局、贵州省广播电视局黔价费[2013]179号文件规定执行，260元/户），共1152户，金额299520元。委托期限从2012年9月22日起至前述楼盘区域内的有线数字电视安装完毕为止。”根据该协议约定，被告向B区业主代为收取了每户260元的有线数字电视安装入户费，并已经将该费用代为支付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司。关于电开户费，被告原是按照黔价费（2010）第200号文规定的标准向业主代为收取每户520元的开户费用，该费用是安装单项电表的价格，在收取了该费用后，被告代为支付给毕节市供电局。2014年5月28日，贵州省发展改革委员会下发《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题通知》，自该通知下发后，毕节市供电局未再收取电开户费，因此，自2014年5月28日之后，被告所代收的电开户费未能缴纳至毕节市供电局，且根据前述《通知》，被告自2014年4月8日之后未向业主收取过电开户费。对于2014年5月28日之前收取、尚未缴纳至毕节市供电局的电开户费，被告已经陆续退还给业主。被告与原告签订的《商品房买卖合同》补充协议中“关于付款方式、期限及逾期付款的补充”第1条约定：“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用……买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用产生的相关费用”。根据该约定，原告所购买的房屋中，所涉及的有线电视、独立电表、独立煤气表的设施、开通费用由其自行承担，且根据当时的文件精神及当地政策，该部分费用确实是由被告代为收取，并已经代为缴纳给相应的服务提供商。因此，涉案房屋的燃气费应当由原告自己承担，被告是严格按照燃气公司的委托代为收取相关费用，收费标准严格按照发展改革委员会出台的收费标准、政策进行，由于该部分费用是代收代缴，因此该部分费用最终不是由被告获得，而是实际支付给相应的服务提供单位，且原告也实际使用了相关服务，因此，无权要求被告退还该费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月31日，以原告周礼勇、申淑燕为买受人，被告招商商置公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买位于毕节市城市南部新区，房号为Ｅ4-23-6，建筑面积80.4平方米，套内建筑面积62.72平方米。该商品房总价款288702元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款58702元，余款230000元以公积金贷款支付。上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气交付时管道铺设完毕，有线电视交付时线路铺设到户。出卖人督促、协调电力、燃气、供水、电信部门以达到交付条件。出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照0.5%支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”同时，商品房买卖合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”签订商品房买卖合同后，原告依约向被告支付了购房款288702元，电开户费520元、燃气开户费2500元、以及涉案房屋的契税、印花税、公共维修基金、产权登记费等费用。2016年1月13日，涉案房屋所属楼栋取得商品房备案证明书。2018年8月23日，被告通知原告提交办证所需资料。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，以及应退还开户费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人于2016年9月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并就逾期交付有关文书在180个工作日内的违约责任进行了约定，对逾期超过180个工作日买受人不退房的违约责任未进行约定。同时双方在《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、契税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。因此，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。根据在案证据显示，被告具备办理转移登记条件后于2018年8月23日通知原告提交办证所需资料。此时被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定被告应承担违约责任。关于违约金计算标准的问题。如前所述，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期间为2016年10月1日至2018年8月23日，逾期天数超过180个工作日。而原、被告双方对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过180个工作日买受人不退房的违约金标准并未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，违约金计算标准应为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍。关于违约金计算的起止时间问题。原则上违约金应从2016年10月1日起开始计算，但是被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年3月26日）往前倒推三年（即2017年3月26日）以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。计算违约金的起止时间为2017年3月26日至2018年8月23日。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款288702元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月26日起计算至2018年8月23日止。 对于原告诉请判决被告退还电开户费520元及燃气开户费2500元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告以代收代缴名义向原告收取了毕节市城市南部新区的电开户费520元及燃气开户费2500元。虽然被告辩称购房总价款不包括独立电表费、独立燃气开户费等费用，其系代收代缴行为，不应由其承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请判决被告退还电开户费520元、燃气开户费2500元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周礼勇、申淑燕支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款288702元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月26日起计算至2018年8月23日止）； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周礼勇、申淑燕退还电开户费520元、燃气开户费2500元； 三、驳回原告周礼勇、申淑燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费252元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年六月十五日 书记员 杨云兴