湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终687号上诉人（原审原告）：刘晓松，男，1989年9月24日出生，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：杨述云，湖北襄金律师事务所律师。委托诉讼代理人：董宗国，湖北真武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶瑞，男，1978年12月30日出生，汉族，住南漳经济开发区，户籍地南漳县。委托诉讼代理人：郭勇，湖北君谐律师事务所律师。原审第三人:南漳经济开发区马家洲村村民委员会，住所地：南漳经济开发区马家洲村**。法定代表人：张峰维，该村委会主任。原审第三人:冷有才，男，1967年10月10日出生，汉族，住南漳经济开发区。上诉人刘晓松因与被上诉人叶瑞及原审第三人南漳经济开发区马家洲村村民委员会、冷有才房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省南漳县人民法院（2018）鄂0624民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘晓松的委托诉讼代理人杨述云、董宗国，被上诉人叶瑞的委托诉讼代理人郭勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘晓松上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判被上诉人腾退占用上诉人的房屋并支付占用期间的租金损失或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定：2014年3月前，其母李荣委托时任马家洲村党支部书记高本定等村干部卖房，2014年3月8日叶瑞购买诉争房屋，是错误的。因其于2014年9月25日才起诉诉争房屋的开发人，2016年1月20日，诉争房屋才抵偿给刘晓松。且叶瑞称：其2014年3月8日交钱欲购买的是村安置房屋。因此，其不可能是一审判决的在2014年夏天，因购房人要装修房屋，由李荣将诉争房屋钥匙交给了高本定。综上，一审法院判决认定的表见代理不能成立。叶瑞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人马家洲村委会在一审中陈述称，马家洲村委会原任村书记未将财务手续移交，因此不清楚本案具体情况。刘晓松向一审法院提出诉讼请求：1.责令被告立即腾退原告享有所有权××房屋（××、李光梅开发的商品房，从北往南第一门栋1楼南侧，建筑面积135平方米），并从2017年1月1日起按每月300元的标准支付房屋租金；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年，案外人方勇、李光梅因生意需要曾向原告刘晓松借款，并口头承诺，若无清偿借款能力时，自愿将自己出资开发承建的商品房中10套房屋抵付给原告刘晓松。后方勇、李光梅未能按期偿还刘晓松借款，刘晓松遂于2014年9月25日以民间借贷纠纷将方勇、李光梅、李有才起诉至一审法院。同时提出财产保全申请，请求将方勇、李光梅的10套房屋及其他财产予以查封。一审法院于2014年9月28日作出（2014）鄂南漳民三初字第00113号—1号民事裁定，将方勇、李光梅的10套房屋及其他财产予以查封。经审理，一审法院于2014年10月15日作出（2014）鄂南漳民三初字第00113号民事调解书，由被告方勇、李光梅于2014年11月4日付清原告刘晓松借款1700000元及利息。到期后方勇、李光梅未自动履行。2014年11月6日,刘晓松向一审法院申请执行，后裁定终结本次执行程序。2016年1月，刘晓松申请恢复执行，一审法院在执行过程中，刘晓松与方勇、李光梅自愿达成抵付协议。2016年1月20日，一审法院裁定方勇、李光梅将其位于九集镇××套房屋（房权证南九字2010-××号）自愿抵付给刘晓松，财产权自裁定送达给债权人时转移。2014年3月前，原告刘晓松的母亲李荣与时任马家洲村党支部书记、主任的高本定联系，委托高本定及其他村干部为其销售抵付给原告刘晓松的商品房10套（房权证：南九字第2010-××号，从北至南的第一门栋第一层楼楼梯南1套、五层2套、六层2套、七层2套，第二门栋的四层、六层、七层各1套）。高本定、马家洲村委会遂开始以被委托人的名义出售该10套房屋。2014年3月8日，被告叶瑞自愿购买其中一套房屋（从北往南第一门栋1楼南侧，建筑面积135平方米），与高本定约定房屋总价款为10万元，并由其妻子张洪丽将6万元购房款交付时任马家洲村会计第三人冷有才，冷有才给张洪丽出具收条一份，并加盖有马家洲村委会公章，注明“经办人：冷有才收款单位：马家洲村”。后高本定让李荣把出售的房屋钥匙交给他，称买房人要装修房屋，李荣遂委托其三哥李加强将涉案房屋钥匙交给高本定，高本定将房屋钥匙转交给被告叶瑞。叶瑞于2016年开始对房屋进行装修，并于当年年底搬家入住。另查明，高本定及第三人冷有才，共为刘晓松出售房屋4套，收取购房款31万元，该售房款收取后一直暂存马家洲村委会账上。因高本定和马家洲村委会要求原告刘晓松与购房户签订房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续受阻，故收取的购房款至今仍在马家洲村委会的账上，未交付原告刘晓松。审理中，被告叶瑞将剩余购房款4万元转入一审法院执行款银行账户。一审法院认为，本案的争议焦点为：高本定及第三人马家洲村委会代理原告刘晓松卖房给被告叶瑞的行为是否构成表见代理；若构成表见代理，由谁构成表见代理；被告叶瑞是否构成侵权。原告刘晓松对其母亲李荣委托高本定及其他村干部介绍、卖房并将房屋钥匙交给高本定的行为和事实不予否认。其母亲李荣联系高本定帮忙代为介绍、出售房屋是在宴请马家洲村委会干部时提出，并基于高本定时任马家洲村委会书记、主任一职，且第三人冷有才出具的购房款收条上盖有马家洲村委会公章。而高本定作为时任马家洲村委会主任，代理原告刘晓松向被告叶瑞出售房屋属职务行为，应认定原告母亲李荣系委托第三人马家洲村委会帮忙代为出售房屋，即第三人马家洲村委会出售房屋给被告叶瑞的行为依法构成表见代理，该代理行为应当认定对委托人刘晓松有效。关于本案中，第三人马家洲村委会在代理原告刘晓松向被告叶瑞出售房屋时，是否超越代理权限决定售房价格，双方存在争议，但双方均未举证证明具体代理权限。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此，即使高本定超越代理权与被告叶瑞商定售房价格并收取购房款，皆因高本定时任马家洲村党支部书记、主任，并持有出售房屋的钥匙，被告叶瑞有充分的理由相信第三人马家洲村委会享有相关代理权。同时，被告叶瑞已向第三人冷有才支付购房款6万元，并由冷有才收取后转交给第三人马家洲村委会。因高本定要求原告刘晓松与被告叶瑞签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续，刘晓松未予配合，故该6万元购房款一直暂存在第三人马家洲村委会账上。且审理中被告叶瑞将剩余购房款4万元转入一审法院执行款银行账户。虽购房款未予转交原告，但其并不影响本案房屋买卖合同的成立生效。因此，被告叶瑞基于有效的房屋买卖合同而占有涉案房屋，系合法占有，原告刘晓松无权要求被告叶瑞腾退房屋并支付房屋租金。综上所述，原告刘晓松要求被告叶瑞腾退涉案房屋并支付房屋租金的理由并不充分，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条和第四百条之规定，判决：驳回原告刘晓松的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告刘晓松负担。经本院审理查明：一审法院认定的事实除“2014年3月前，原告刘晓松的母亲李荣与时任马家洲村党支部书记、主任的高本定联系，委托高本定及其他村干部为其销售抵付给原告刘晓松的商品房10套（房权证：南九字第2010-××号，从北至南的第一门栋第一层楼楼梯南1套、五层2套、六层2套、七层2套，第二门栋的四层、六层、七层各1套）。2014年3月8日，被告叶瑞自愿购买其中一套房屋（从北往南第一门栋1楼南侧，建筑面积135平方米）”，有争议外，其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，因上诉人刘晓松于2014年9月25日起诉诉争房屋的开发人，2016年1月20日，诉争房屋才抵偿给上诉人刘晓松。故一审法院判决认定：2014年3月前，上诉人刘晓松母亲李荣委托时任马家洲村党支部书记高本定等村干部卖房，2014年3月8日叶瑞购买诉争房屋。证据不足，本院不予认定。叶瑞于2014年3月8日向原审第三人南漳经济开发区马家洲村村民委员会交纳购房款6万元时，与上诉人刘晓松没有关联性。2016年，高本定接受上诉人刘晓松母亲李荣的卖房委托后，既没有要求刘晓松提供书面委托，又没有确定销售价格，即将叶瑞于2014年3月8日，欲向原审第三人南漳经济开发区马家洲村村民委员会购买房屋的事项，用上诉人刘晓松的房屋代替，属于超越代理权的行为，应对本案纠纷的产生承担责任。但刘晓松上诉请求撤销一审判决，改判被上诉人叶瑞腾退占用上诉人的房屋并支付占用期间的租金损失或者发回重审。因其母李荣确有委托原审高本定卖房的意思表示，又向叶瑞交付了房屋钥匙，叶瑞亦曾于2014年3月8日向原审第三人南漳经济开发区马家洲村村民委员会交纳了部分房款，且诉争房屋也座落于马家洲村范围内，被上诉人叶瑞购买、居住该房屋，并无过错。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，刘晓松要求撤销一审判决，改判被上诉人叶瑞腾退占用上诉人的房屋并支付占用期间的租金损失或者发回重审的上诉请求，本院不予支持。上诉人刘晓松可要求高本定等代理人承担过错赔偿责任。综上，一审判决认定事实除委托时间外，其他事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，合计4600元，由原审第三人南漳经济开发区马家洲村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇二〇年六月二十八日书记员  车国玉