连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初294号原告（反诉被告）：孙良建，男，1985年5月5日出生，汉族，住连云港市连云区。原告（反诉被告）：叶青，女，1988年1月19日出生,汉族，住连云港市连云区。两原告共同委托诉讼代理人：房伟琦、赵树楠，江苏顺策律师事务所律师。被告（反诉原告）：王梦秋，女，1992年1月20日出生，汉族，住连云港市徐圩新区。被告（反诉原告）：付明超，男，1986年8月30日出生，汉族，住连云港市徐圩新区。两被告共同委托诉讼代理人：张随来、张慈宇，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司连云分公司，住所地本市连云区中山西路**日出东方小区**楼103商铺，统一社会信用代码91320703MA1N8AL63Q。负责人：王秋，任职总经理。委托诉讼代理人：李强兵，公司员工。原告孙良建、叶青与被告王梦秋、付明超，第三人连某港儒房房地产经纪有限公司连某分公司（以下简称儒房某分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，被告于2020年4月7日提起反诉，本院经审查，被告反诉符合法律规定，故将本诉和反诉合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人赵树楠、房伟琦，两被告及其委托代理人张随来，第三人委托诉讼代理人李强兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙良建、叶青向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告违约金200000元，被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告及第三人于2019年12月19日签订房屋买卖居间合同，约定被告出资购买原告位于连云区，并约定签订本合同30个工作日内支付首付款并办理过户手续，原告依约向第三人提供了中介费用。后被告未依约履行支付首付款义务，之后因疫情原因，原被告约定延期办理过户手续，现房屋交易中心已可以办理过户，经原告多次催促，被告现已明确表示拒绝履行合同约定的购房义务。该行为严重违反了合同约定，导致原告房屋长期滞卖，损失不可估量。根据双方合同约定，如因被告方原因导致合同无法履行，则原告方有权要求被告按照合同约定赔偿违约金，现原告以合同约定向法院提起诉讼，请求贵院维护原告合法权益。被告王梦秋、付明超辩称，1、原告转让给被告的涉案房屋因原告没有还清房屋贷款，处于抵押状态，原告及第三人是恶意串通，将无权处置的房产在未征得银行的同意下，原告无权转让涉案房屋。2、三方订立的房屋买卖居间合同，合同订立于2019年12月19日，约定30个工作日内办理相关缴款、过户手续，而30个工作日应当计算至2020年2月3日。2020年1月24日江苏省根据突发公共卫生事件应急预案规定，启动一级响应，原告和被告都居住在连某港市，根本无法履行合同约定的权利义务。时至今日，疫情尚未结束，仍然处于严格的管控阶段，原告不是积极的与被告协商合同延期履行的相关事宜，而是于2020年3月9日直接起诉至人民法院，原告的行为明确表示其不再履行三方订立的合同，其主张赔偿违约金200000元，无事实和法律依据。同时，根据江苏省高级人民法院的相关指导意见，因合同履行阶段发生不可抗力的因素，导致合同无法履行，原告要求被告承担违约金无依据。3、在本案正在审理期间，原告于2020年4月2日将其房产信息发布到网络上，已经开始公开销售该涉案房产，标明的价格是1030000，已经超出了原被告及中介订立的房价1000000元，原告在诉状中声称给原告造成不可估量的损失是无依据的。原告在诉状中声称多次与被告协商相关事宜也无事实依据，导致本案合同无法履行的情形，属于不可抗力，并非被告的原因。对于原告及第三人给被告造成的损失，被告已经提起反诉，请求法庭能够合并审理。第三人儒房某分公司述称，如果被告没有买成涉案房屋，损失将会有3-40000元。被告已经交了20000元定金及被告方的中介费，如果按合同约定，被告还要承担受损方的中介费。我认为是买方违反了合同约定。反诉原告王梦秋、付明超提起反诉称，请求法院依法解除《房屋买卖居间合同》，被反诉人返还定金20000元，判令第三人返还居间费8000元，权证代办费500元，被反诉人承担诉讼费用。事实与理由：反诉人、被反诉人、第三人于2019年12月19日订立《房屋买卖居间合同》，约定30个工作日内办理相关缴款过户登记手。但因30个工作日计算至2020年2月3日，此时至今为新冠××高发期，根据法律规定，该情形属于不可抗力。在全国仍处在抗击疫情的关键时期，被反诉人诉至法院表明合同不再履行。因此，反诉人同意不再继续履行《房屋买卖居间合同》，被反诉人应当向反诉人返还定金20000元。为此，特提起反诉，请求查明事实依法判决。反诉被告孙良建、叶青针对反诉辩称，被反诉人并未要求解除合同，并且不同意返还定金20000元。诉状第三条，与被反诉人无关。第三人儒房某分公司针对反诉述称，我们的合同没有问题，包括合同第三条支付方式的相关约定也可以看出是谁违约。关于时间约定方面，不是卖方不卖，是买方不买。不同意被告要求我方返还居间费等费用的诉求。本院经审理认定事实如下：甲方（两原告）、乙方（两被告）及丙方（第三人）签订了《房屋买卖居间合同》，合同内容：甲方自愿将坐落于连某港市连某区云宿路1号映像西班牙小区8号楼1单元1003室的房屋出售给乙方，甲、乙双方协商一致房屋的转让价格为人民币1000000元，乙方在签订本合同时支付人民币20000元给乙方作为定金转交甲方；甲、乙、丙三方签订本合同时，按国家的相关规定及行业标准甲、乙方双方均须向丙方支付中介服务费10000元、房屋权证服务费500元；甲乙双方约定自签订本合同30个工作日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按银行规定将首付款人民币240000元打到房屋交易中心指定的资金监管账户，暂定银行贷款金额为740000元；甲、乙双方办理完过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续；如因洪水、、地震火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任；乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的3‰作为违约金，合同继续履行，乙方逾期付款超过十五日，甲方有权单方解除本合同并书面通知乙方，乙方所交纳的定金不予返还，并承担违约责任（总房价款的20%），同时由乙方支付丙方全部中介费用，合同终止；甲方未按本合同约定期限向乙方交付房屋的，每逾期一日，应向乙方支付房屋转让价的3‰作为违约金，合同继续履行，甲方逾期交房超过十五日，乙方有权自行收房，无需甲方同意，违约金额为房价款的5‰；如因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿违约金（为总房价款的20%），或者有权要求甲方继续履行合同，丙方已收取的中介费不退，如未收取的，由违约一方支付丙方的中介服务费(房屋转让价2%)，如因乙方原因导致本合同无效、解除、终止的，则甲方有权没收定金并且按合同约定赔偿违约金（为总房价款的20%），丙方已收取的中介费不退，如未收取的，由违约一方支付丙方的中介服务费(房屋转让价2%)。当日，被告向原告支付购房定金20000元。原告向第三人支付中介服务费9000元、权证服务费500元，被告向第三人支付中介服务费8000元、权证服务费500元。合同约定的贷款期限届满，因为新型冠状病毒疫情，被告未能办理银行贷款手续，经第三人居中协商，原、被告同意延期履行合同。2020年2月27日，被告方向原告提出因房屋售价过高，不再购买原告涉案房屋。后原告于2010年3月10日向本院提起诉讼，要求被告赔偿违约金200000元，在庭审中，原告仍然希望被告能够依合同履约。被告不同意继续履行合同，并提起反诉，要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，被反诉人返还定金20000元，第三人返还居间费8000元、权证代办费500元。上述事实由原告提供的房屋所有权证、《房屋买卖居间合同》、原告孙良建分别与被告付明超、王梦秋的电话录音、收据，被告提供的定金收条、收据，第三人提供的微信截图、电话录音等证据及三方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按照合同全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：1、涉案房屋的《房屋居间买卖合同》是否应当解除？2、涉案合同违约方是原告还是被告？3、卖方要求买方承担违约金200000元有无事实和法律依据？4、买方要求返还定金、居间费有无事实和法律依据？关于第1个争议焦点：被告方要求解除《房屋买卖居间合同》，并明确将不履行购买合同的义务，原告虽然没有要求解除合同，但是要求被告支付违约金，原、被告双方没有继续履行合同的可能，即合同的目的无法实现，故本院判决解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，因《房屋买卖居间合同》还有第三人，故解除涉案合同限于原、被告之间。关于第2个争议焦点：受疫情影响，被告迟延履行合同，通过各方通话及微信聊天记录可知，原告、第三人均积极与被告协商同意其迟延履行时间，被告向原告及第三人明确其将不再购买涉案房屋，被告作为先履行义务一方，以自己的行为明确表示不再履行合同约定的购买义务，且在庭审中，被告仍未要求变更履行期限，明确表示不再购买该房屋，因此，被告属于违约方。被告主张原告违约的理由系疫情导致的不可抗力，其未举证证明原告有违约行为，故原告在本案中并未违约。关于第3、4个争议焦点：法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。由于被告违约，无权要求原告返还20000元定金，故对反诉原告要求反诉被告返还定金20000元的诉讼请求依法不予支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，因被告违约，应当向原告赔偿损失。就损失的赔偿金额，由于当事人既约定违约金，又约定定金，被告违约，原告可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择主张违约金，而合同约定违约方承担200000元（房款总价1000000元的20%）的违约责任，当事人约定的违约金过高，应当调整降低，本院结合原告的损失、被告的违约情形等，酌情判令被告赔偿原告违约金40000元，由于被告已支付原告定金20000元，该20000元应当予以扣减，扣减后被告还应当向原告赔偿违约金20000元。反诉原告还主张第三人返还居间费、权证代办费，因该反诉请求属于反诉原告与第三人之间的居间法律关系，不属于房屋买卖合同法律关系，本院在本案中不予处理，反诉原告可另案起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除王梦秋、付明超与孙良建、叶青签订的《房屋买卖居间合同》；二、王梦秋、付明超于本判决生效之日起十日内给付原告孙良建、叶青购房违约金20000元。三、驳回王梦秋、付明超要求孙良建、叶青返还定金20000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由孙良建、叶青负担3500元，王梦秋、付明超负担800元（因孙良建、叶青已预交，王梦秋、付明超负担的部分于本判决生效之日起十日内给付孙良建、叶青）；反诉案件受理费513元，由王梦秋、付明超负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费4300元，并将交款凭证一并交于本院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  顾绍文二〇二〇年六月五日书记员  何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金第一百一十五条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。