广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初43号原告：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市***********，统一社会信用代码：914***********382T。法定代表人：李军伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：马美桂，该公司员工。被告：刘文吉，男，1987年1月26日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。被告：王新新，女，1989年7月5日出生，蒙古族，住内蒙古呼伦贝尔市。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆公司）与被告刘文吉、王新新商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案，后发现本案不宜适用简易程序，于2020年2月12日裁定转为普通程序，本案于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告方圆公司的委托诉讼代理人马美桂到庭参加诉讼，被告刘文吉、王新新经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。原告方圆公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》解除，并判令被告协助原告办理鹤山市沙坪十里方圆九章×栋×座×房的销售备案登记手续、网签备案手续以及预告抵押登记手续；2.判令被告刘文吉、王新新向原告返还930237.49元代还款项，并承担支付逾期还款违约金、解约违约金共计人民币369047.90元；3.判令本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告明确逾期还款违约金从原告代还款之日起第四日开始计算至《商品房买卖合同》解除之日止共125447.90元、解约违约金为243600元。事实和理由：2016年12月29日，原告与被告刘文吉、王新新签订《商品房买卖合同》（编号：201600840588），由两被告购买原告开发的位于鹤山市沙坪十里方圆九章×栋×座×房（下称房屋），房屋总价人民币1218000元。根据合同约定，两被告于签订买卖合同时需交付首期房款人民币368000元，余下房款850000元由两被告办理商业性贷款。合同签订后，两被告于2017年2月15日与中国建设银行股份有限公司鹤山支行（下称银行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（下称贷款合同），约定：两被告向银行按揭贷款850000元用于购买房屋。贷款合同签订后，银行悉数将该贷款交付原告用作购房款。同时，根据原告与银行于2010年3月15日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，原告为两被告向银行提供连带责任保证。2019年1月3日，因两被告未按期向银行偿还贷款本息，银行将两被告及原告诉至鹤山市人民法院，鹤山市人民法院作出(2019)粤0784民初232号判决，判决两被告向银行归还借款本金809861.13元及利息、罚息，并向银行支付律师代理费42725元，原告对前述债务承担连带责任，诉讼费17178.64元由两被告与原告承担。判决生效后，两被告没有履行判决，其后银行向法院申请强制执行，鹤山市人民法院于2019年10月28日自原告银行账户划扣前述债务款项919057.49元，又于2019年11月1日自原告银行账户划扣执行费11180元，合计原告为被告代偿款项930237.49元。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议的第一条第（二）款第5项“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的视作买受人违约，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费）。买受人需自出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用，否则自出卖人代还款项或支出费用之日起，买受人应按日按出卖人代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖人支付逾期还款违约金，直至买受人实际还清全部款项及费用之日止。如发生前述出卖人向银行承担保证责任情形的，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及逾期还款违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同，如甲方选择解除本合同的，按本补充协议第十一条的约定执行”，第十一条第（二）款约定“因买受人的原因致使合同解除的，买受人须按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人已支付的各项税、费不予退还”。据此原告已分别于2019年11月26日以及2019年12月12日向被告刘文吉、王新新发出《解除的通知》。按《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条约定，原告按补充协议注明的联系地址发送有关通知、信函，即视为该有关通知、信函送达买受人，邮件通知的，对方通讯地址在境内的，邮件发出后第三日视为送达，即按合同以及补充协议约定，双方签订的《商品房买卖合同》于2019年12月15日应可解除，被告应按合同约定承担解约的责任。关于违约金的计算，按前文内容所述，被告应承担逾期还款违约责任以及因被告违约导致原告解除合同的解约责任，违约金数额合计为369047.90元（计算方式见附表）。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第十一条第（五）款约定“因合同解除致使出卖人应向买受人退还房价款及利息的，出卖人有权在所退款项中直接扣除买受人依据合同（合本补充协议）的约定应向出卖人承担的违约金、折旧费用、赔偿金、定金、本条第（六）款约定追诉费用等所有款项”，截至原告起诉之日，原告实际收到被告支付的50000元首付款以及850000元银行按揭付款，合计900000元，原告同意直接在已收款中扣除被告应承担的款项。现原告为维护自身合法利益，特根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，将两被告诉至贵院，恳请法院判如所请。被告刘文吉、王新新无答辩，在举证期限内无证据提供。本院经审理认定事实如下：2010年3月15日，方圆公司为甲方，中国建设银行股份有限公司鹤山支行为乙方，双方就方圆公司开发建设并销售的“方圆鹤山项目”商品楼宇的抵押贷款合作事宜签订了一份《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：对购买“方圆鹤山项目”的抵押贷款楼宇的购房人，甲方有义务推荐其向乙方申请贷款；在楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证等等。2016年12月29日，原告与被告刘文吉、王新新签订编号为201600840588的《商品房买卖合同》，约定由两被告购买原告开发的位于鹤山市沙坪十里方圆九章×栋×座×房，房屋总价人民币1218000元；两被告于签订买卖合同时需交付首期房款人民币368000元，余下房款850000元由两被告办理商业性贷款等等。另，《商品房买卖合同》附件四补充协议的第一条第（二）款第5项约定：“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的视作买受人违约，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费）。买受人需自出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用，否则自出卖人代还款项或支出费用之日起，买受人应按日按出卖人代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖人支付逾期还款违约金，直至买受人实际还清全部款项及费用之日止。如发生前述出卖人向银行承担保证责任情形的，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及逾期还款违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同，如甲方选择解除本合同的，按本补充协议第十一条的约定执行”，第九条约定出卖人按补充协议注明的联系地址发送有关通知、信函，即视为该有关通知、信函送达买受人，邮件通知的，对方通讯地址在境内的，邮件发出后第三日视为送达，第十一条第（二）款约定：“因买受人的原因致使合同解除的，买受人须按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人已支付的各项税、费不予退还”，第十一条第（五）款约定：“因合同解除致使出卖人应向买受人退还房价款及利息的，出卖人有权在所退款项中直接扣除买受人依据合同（合本补充协议）的约定应向出卖人承担的违约金、折旧费用、赔偿金、定金、本条第（六）款约定追诉费用等所有款项”。2017年2月15日，两被告与中国建设银行股份有限公司鹤山支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定两被告向中国建设银行股份有限公司鹤山支行按揭贷款850000元用于购买位于鹤山市沙坪十里方圆九章×栋×座×房的房产等等。借款合同签订当日，中国建设银行股份有限公司鹤山支行即依约将人民币850000元划入合同约定的方圆公司的账户内，借款人刘文吉和王新新在《个人贷款支付凭证》上签名确认。2019年1月3日，因两被告未按期向中国建设银行股份有限公司鹤山支行偿还贷款本息，中国建设银行股份有限公司鹤山支行将两被告及原告诉至鹤山市人民法院，鹤山市人民法院作出(2019)粤0784民初232号判决，判决两被告向中国建设银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金809861.13元及利息、罚息，并向中国建设银行股份有限公司鹤山支行支付律师代理费42725元，原告对前述债务承担连带责任，诉讼费17178.64元由两被告与原告承担。判决生效后，两被告没有履行判决，其后中国建设银行股份有限公司鹤山支行向法院申请强制执行，鹤山市人民法院于2019年10月28日自原告银行账户划扣前述债务款项919057.49元，又于2019年11月1日自原告银行账户划扣执行费11180元，原告为两被告代偿款项合计930237.49元。原告于2019年11月26日、2019年12月12日向被告刘文吉、王新新发出《解除的通知》。内容为：“刘文吉、王新新先生/女士：您于2016年12月29日与我司签订了《商品房买卖合同》……房屋总价1218000元。买卖合同签订后，您向我司支付首付款50000元，并在中国建设银行股份有限公司鹤山支行（以下简称“银行”）办理了按揭贷款，通过按揭贷款方式支付850000元房款，合计支付购房款900000元。其后，因您未能支付剩余应付首付款，我司提起诉讼，鹤山市人民法院于2019年3月18日作出的(2018)粤0784民初3156号判决书已生效，因您未主动履行生效判决，我司已申请强制执行，目前我司尚未收到任何您支付的款项。且因您按揭断供，银行提起诉讼，鹤山市人民法院于2019年5月29日作出的(2019)粤0784民初232号判决书已生效，因您未主动履行生效判决，银行申请强制执行，法院已于2019年10月28日从我司账户扣划919057.49元案款并11180元执行费。为此，我司现郑重通知您：于本函寄出日起第三日，我司依据双方合同约定解除与您签订的合同编号为201600840588的《商品房买卖合同》，请您在7日内主动配合我司办理合同解除后的手续事宜，如您逾期不配合办理，我司将通过诉讼途径维护我司权益。”。原告实际收到两被告支付的50000元首付款以及850000元银行按揭付款，合计900000元，原告同意直接在已收款中扣除被告应承担的款项。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告方圆公司与两被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，依法成立生效，对当事人具有法律约束力。关于《商品房买卖合同》是否解除的问题。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议的第一条第（二）款第5项：“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的视作买受人违约，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费）。……如发生前述出卖人向银行承担保证责任情形的，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及逾期还款违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同，如甲方选择解除本合同的，按本补充协议第十一条的约定执行”的规定，两被告作为买受人，因未按期向中国建设银行股份有限公司鹤山支行偿还贷款本息，中国建设银行股份有限公司鹤山支行将两被告及原告诉至本院，本院作出(2019)粤0784民初232号判决，判决两被告向中国建设银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金809861.13元及利息、罚息，并向中国建设银行股份有限公司鹤山支行支付律师代理费42725元，原告对前述债务承担连带责任，诉讼费17178.64元由两被告与原告承担。判决生效后，两被告没有履行判决，其后中国建设银行股份有限公司鹤山支行向法院申请强制执行，本院于2019年10月28日自原告银行账户划扣前述债务款项919057.49元，又于2019年11月1日自原告银行账户划扣执行费11180元，合计原告为两被告代偿款项930237.49元。据此，原告分别于2019年11月26日以及2019年12月12日向被告刘文吉、王新新发出《解除的通知》解除双方签订的《商品房买卖合同》。综上可见，原告解除与两被告签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，且已向两被告发出《解除的通知》，故原、被告签订的编号为201600840588《商品房买卖合同》于2019年12月15日解除，原告请求确认《商品房买卖合同》解除的理据充分，本院予以支持。关于两被告的协助义务问题。在本案中，原告请求两被告协助办理注销涉案房屋（坐落于鹤山市沙坪十里方圆九章×栋×座×房）的销售备案登记手续、网签备案手续、预告抵押登记手续。上已述明，《商品房买卖合同》已经解除，故原告的上述请求理据充分，本院予以支持。关于返还款项的问题。在本案中，原告已为两被告代偿款项合计930237.49元（包括贷款本金809861.13元及利息、罚息、律师费42725元、诉讼费17178.64元、执行费11180元），故原告请求两被告返款代偿款930237.49元的理据充分，本院予以支持，鉴于两被告已支付原告购房款合共900000元，现原告同意将代偿款与购房款进行抵扣，即两被告应返还原告代偿款30237.49元（930237.49元-900000元），对原告该请求的超出部分，本院不予支持。关于违约金问题。原告请求被告支付逾期返还违约金124072.76元和解约违约金243600元。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议的第一条第（二）款第5项：“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的视作买受人违约，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼／仲裁费、鉴定费、评估费、律师费）。买受人需自出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用，否则自出卖人代还款项或支出费用之日起，买受人应按日按出卖人代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖人支付逾期还款违约金，直至买受人实际还清全部款项及费用之日止。如发生前述出卖人向银行承担保证责任情形的，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及逾期还款违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同，如甲方选择解除本合同的，按本补充协议第十一条的约定执行”及第十一条第（二）款：“因买受人的原因致使合同解除的，买受人须按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人已支付的各项税、费不予退还……”的规定。涉案房屋的房款为1218000元，故被告应支付原告的解约违约金为243600元（1218000元×20%），本院于2019年10月28日自原告银行账户划扣919057.49元，于2019年11月1日自原告银行账户划扣执行费11180元，上述款项合计930237.49元，逾期还款违约金应分别从2019年10月28日及2019年11月1日起计算，现原告请求从代还款之日起第四日起开始计算，是原告自行处分其民事权利的行为，没有违反法律规定，本院予以支持，故逾期还款违约金应分别从2019年10月31日及2019年11月4日起以应还款为基数按日千分之三计至2019年12月15日止共128238.61元，原告请求的逾期还款违约金的数额未超出本院核定数额，故对原告的该请求予以支持，即原告请求被告支付逾期返还违约金124072.76元和解约违约金243600元的理据充分，本院予以支持，上述两项违约金合共369047.90元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告刘文吉、王新新签订的编号为201600840588的《商品房买卖合同》于2019年12月15日解除；二、被告刘文吉、王新新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市方圆房地产发展有限公司返还代偿款30237.49元；三、被告刘文吉、王新新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市方圆房地产发展有限公司支付违约金369047.90元；四、被告刘文吉、王新新于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告鹤山市方圆房地产发展有限公司办理注销鹤山市沙坪十里方圆九章×栋×座×房的销售备案登记手续、网签备案手续、预告抵押登记手续；五、驳回原告鹤山市方圆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33673.88元，由被告刘文吉、王新新负担（原告已预交受理费33673.88元，原告多预交的受理费本院予以退回，被告刘文吉、王新新应于本判决生效之日起七日内向本院补缴本诉案件受理费33673.88元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  源冠泉审判员  古辉林审判员  何建通二〇二〇年六月十五日书记员  麦倩君