文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初1805号原告：秦淑蓉，女，1971年10月6日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杜可，重庆海灯律师事务所律师。被告：重庆民楠房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道万寿大道南路天骄**。统一社会信用代码915002407626687798。法定代表人：张民洪，该公司经理。委托诉讼代理人：郎启发，重庆舒义律师事务所律师。原告秦淑蓉诉被告重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月19日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦淑蓉的委托诉讼代理人杜可，被告民楠公司的诉讼代理人郎启发均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。秦淑蓉向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金256000.00元（从2017年10月10日计算至2020年6月9日）及违约金51200.00元（其中以96000.00元为基数，按照年20%自2017年10月10日计算至2018年10月9日；以96000.00元为基数，按照年20%自2018年10月10日计算至2019年10月9日；以64000.00元为基数，按照年20%自2019年10月10日计算至2020年6月9日）；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年11月21日，原、被告签订的《租赁合同》，约定被告承租原告位于石柱土家族自治县X经营性用房，租期两年，同时约定违约方须向守约方支付年度租金的20%作为违约金。合同签订后，原告向被告提供的上述房屋用于经营，被告对第一年度租金通过和解达成了支付方式，但未支付，之后也并未支付租金和违约金。同时合同到期后被告并未续签合同，但仍然占有该房屋至今。经过原告多次催促，被告均不予理会。为保障原告的合法权利，原告依法向人民法院提起诉讼。民楠公司辩称，1.原告诉称的2017年10月10日至2018年10月9日租金96000.00元不属实。2.原告诉称的对第一年、第二年租金达成了和解未支付不属实，原、被告双方在2017年6月12日达成了和解协议，确认了被告欠原告的租金及在（2016）渝0240民初2763号、2764号两案中的违约金共计241900.00元，于2020年5月9日为止总计向原告支付了260000.00元，因此原告不欠被告租金。3.原告诉称被告至今未付租金不属实。自2018年10月9日后双方合同已终止，被告在合同到期后已不存在，因此没有继续占用该房屋。综上请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年11月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于石柱土家族自治县X商铺，租赁期限自2016年10月10日至2018年10月9日；租金以年为单位按期缴纳，第一年为91507.50元，实收91500.00元，于2017年4月10日支付，第二年租金96082.88元，实收96000.00元，于2017年10月10日付清。同时约定违约方向守约方支付年度租金的20%作为违约金。2017年6月12日，杨天金（甲方）、原告（乙方）、被告（丙方）就2017年10月9日前的租金问题签订《和解协议书》，协议的主要内容为：一、依照（2016）渝0240民初2763号民事判决书判决第一条丙方应向甲方支付违约金63000.00元；(2016)渝0240民初2764号民事判决书判决第二条丙方应当向甲方支付2014年10月10日至2015年10月9日的租金83000.00元；丙方应向乙方支付2015年10月10日至2016年10月9日的租金87000.00元；丙方应向乙方支付违约金17400.00元；2016年11月21日乙方和丙方签订的营业用房租赁合同第四条、第五条约定的第一年租金91500.00元，共计341900.00元。截止2017年6月1日止，丙方已支付100000.00元，尚欠甲乙方241900.00元。二、乙方放弃(2016)渝0240民初2764号民事判决书判决的损失，甲乙二方放弃（2016）渝0240民初2763号民事判决书和(2016)渝0240民初2764号民事判决书判决的加倍支付迟延履行的债务利息。三、丙方尚欠的241900.00元，约定在2017年10月31日前支付给甲乙方。四、甲乙丙三方约定，丙方尚欠的241900.00元从2017年6月1日起承担2%的资金利息，直至付清本金为止。《和解协议书》签订后，被告自2017年12月18日至2020年5月9日共计支付原告260000.00元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。原告将商铺交付给被告后，已经完成了合同约定的义务，被告应当根据合同约定向原告支付租金，被告于2017年12月至2020年5月期间共向原告支付的260000.00元，根据《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所付的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人和债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，被告的付款应当被认定为履行《和解协议书》而非支付2017年10月10日至2018年10月9日期间的租金。对于被告自租赁合同到期后业已解散并未实际租用该房屋的辩称，本院认为，公司解散的标志是注销营业执照，在此之前，公司都负有以全部资产清偿债务的义务。因此，由于被告在合同到期后仍然占有该房屋并且从事经营性活动，也未举证证明已经将房屋交还给原告，本院对此辩称不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当认定原、被告之间形成了新的不定期租赁合同，被告未按合同约定的时间按时足额支付租金，其行为构成违约，故本院对原告请求被告支付租金及违约金的请求予以支持。对于被告主张的该房屋已经被查封所以无法出租，且已被拍卖的辩称，首先，拍卖结束时间为2020年6月10日，此前被告都可继续使用该房屋。其次，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第二款“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”之规定，即便该房屋已被查封也并不影响被告继续占有、使用该房屋，本院对此辩称不予认可。同时根据相关政策及文件精神，由于新冠疫情期的影响，被告至少有一段时间无法正常经营活动，本院酌定被告无法正常经营时间为两个月，故此两月内的租金及违约金应当酌情减免，被告的实际租期为32个月，扣除2个月租期，应付租金的租期为30个月，被告应支付租金为240000.00元（30÷12×96000.00元），违约金为48000.00元（240000.00元×20%），对原告请求支付租金及违约金超过部分，本院不予支持。对于被告主张的在原和解协议中多支付的款项的部分，本院认为系和解协议执行中产生的争议，双方可自行协商解决或另案处理，不在本案的处理范围内，本院不予评价。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆民楠房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告秦淑蓉租金240000.00元（从2017年10月9日至2020年6月9日）及违约金48000.00元；二、驳回原告秦淑蓉的其他诉讼请求。案件受理费5140.00元，由原告秦淑蓉负担321.25元，被告重庆民楠房地产开发有限公司负担4818.75元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  王新贵人民陪审员  朱永兰人民陪审员  阮玉满二〇二〇年六月十二日书 记 员  崔 芸