广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初26号 原告：肖献伟，男，1975年6月21日出生，汉族，住贵州省湄潭县。 原告：张祥梅，女，1974年4月5日出生，汉族，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人：赵春平，内蒙古北疆律师事务所律师。 被告：广西中裕置业发展有限公司，住所地：钦州市金海湾东大街**，统一社会信用代码：914507005718201175。 法定代表人：吴金木，执行董事。 委托诉讼代理人：刘绪伟，上海申亚律师事务所律师。 原告肖献伟、张祥梅与被告广西中裕置业发展有限公司（以下简称中裕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告肖献伟、张祥梅的委托诉讼代理人赵春平，被告中裕公司的委托诉讼代理人刘绪伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖献伟、张祥梅向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原被告双方于2014年11月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014110505432)；2.判令被告立即返还购房款147876元；3.判令被告赔偿由于购房而产生的契税、印花税4521.45元；4.判令被告赔偿损失29575元(147876元×20%)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的钦州市金海湾东大街88号，中国广西东盟商贸城B-12号楼3层324号房；建筑面积为23.46平方米，每平方米价格为6303.32元，购房总价款为147876元，房屋交付日期为2015年8月31日前；交付条件为“取得工程验收备案表”及违约责任等条款(详见合同及附件原件）。《商品房买卖合同》签订后，原告依合同约定足额如期交纳购房款并且足额交纳各项税费。原告已经全面实际履行合同约定的义务。被告却没有按照合同的约定履行义务。违约行为一，没能按照合同第八条第5项的约定交付合格的商品房，虽然被告称已经将原告购买的商品房交付给原告的委托人接管，但时至今日，被告出售给原告的商品房尚未取得“工程竣工验收备案表”，就是说被告所称交付的商品房不具备交付的合同约定条件和法定商品房交付的条件，被告违约交房的行为，导致原告利益受到损害，理应承担违约责任。违约行为二，依据合同第十五条“关于产权登记的约定”，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及附四合同补充协议第八条“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的处理方式约定：逾期超过360日买受人有权解除合同，出卖人退还买受已付房款并按已付房款的百分之零点三支付违约金”。时至今日，被告仍没有将备案所需材料交给有关机关，尚未取得“工程竣工验收备案表”应当具备的资格，也就是说，被告出售给原告的房屋尚未通过“工程竣工验收备案”，即不具备办理房屋产权证的基本条件。2018年8月1日，被告又向原告发出“关于办理广西东盟商贸城一期房地产权属证书的催告函”。要求原告预约办理产权证的时间。原告向有关机关咨询，但产权登记机关答复是，根本没有原告产权登记的任何信息，就是说产权登记管理部门没有接到被告的任何工程竣工验收的备案材料，即被告出售给原告的商品房无工程竣工备案。显然，被告违反合同的约定，使得原告不能在合同约定的期限内取得房屋产权证。依据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第八条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约赔偿责任。以上事实，有原被告签订的《商品房买卖合同》、被告出具的《收款收据》、《税收交款书》、《催告函》等予以证实。综上所述，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是在自愿的基础上达成的共识，合同合法有效，双方应实际全面履行合同约定的义务。原告已如期足额交付购房款，但被告不能按照合同的约定交付合格房屋，且时至今日仍不能完成工程竣工验收备案，造成原告无法取得房屋产权证书，已构成违约行为，依据合同的约定和法律的规定，依法提起诉讼，请求解除原被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担返还购房款及赔偿相应损失的责任，请贵院支持原告的诉讼请求。 被告中裕公司答辩称，一、广西东盟商贸城有限公司（以下简称东盟公司）受原告之委托已于2015年8月10日办理了房屋交付手续。尽管实际交付时涉案房屋尚未取得工程竣工验收备案表，但在商品房买卖合同约定的交付日前房屋已通过竣工验收，经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方共同验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》，符合投入使用的一般要求。原告委托东盟公司接收房屋，且东盟公司认可交付并实际使用，双方办理房屋交付的行为，属于原、被告对交付标准共同进行了变更。因此，被告不存在违约交房的行为。二、虽然总包施工单位违反建设工程施工合同之约迟延提交资料致使延误了工程竣工验收备案表办理，但经被告尽力协调，最终于2019年9月2日取得了工程竣工验收备案表，案涉商品房早已具备办理房屋权属登记的条件。原告已能办理不动产登记证，在此情况下，原告要求解除商品房买卖合同，依法不应予以支持。三、如果允许原告解除商品房买卖合同，将严重影响交易安全，并将严重损害东盟公司、租户以及相关方的利益，不符合法律关于保护交易安全的基本原则。四、原告主张被告返还购房款、契税、印花税以及要求赔偿损失无事实及法律依据，依法应予驳回。被告不构成根本违约，从公平、利益平衡角度考量，本案原、被告签署的商品房买卖合同应继续履行，以最大限度维护地方经济发展。五、贵院对案涉房屋相似案件已经作出驳回业主全部诉讼请求判决，请贵院对本系列案件进行同案同判。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据如下：原告提交证据，1.《商品房买卖合同》、2.《收款收据》、3.《税收缴款书》、4.《催告函》；被告提交证据，1.建设工程质量竣工验收意见书，2.商铺委托经营管理协议书、授权委托书，3.房屋交接验收单、确认书、业主明细表，4.关于凤凰商业广场加紧竣工验收工作的函（2016年10月24日）及快递单、关于凤凰广场加紧竣工验收工作的函的回函（2016年10月25日）、关于凤凰广场加紧竣工验收工作回函的说明（2016年11月4日）及快递单、关于凤凰商业广场遗留问题及验收的说明（2016年12月26日）、关于尽快解决凤凰商业广场遗留问题推进验收工作的催促函（2017年6月13日）及快递单、联名书（2017年7月4日）、关于凤凰商业广场工程尚未验收备案的有关情况汇报（2017年7月6日），5.工程竣工验收备案表、部分业主的产权证复印件。对原告提交的证据，经质证，符合真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证，对被告提交的证据，经质证，除证据4是被告与他人的关系，与本案无关联性，本院不予采信之外，其他证据1、2、3、5均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经认定事实如下：2014年11月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的钦州市金海湾东大街88号，中国广西东盟B-12号楼3层324号房；建筑面积为23.46方米，每平方米价格为6303.32元，购房总价款为147876元。原告交清购房款和相关税费后于2014年9月15日、2015年1月1日、2015年5月10日取得购房款发票，2014年11月6日取得契税、印花税发票。《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定中规定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得工程竣工验收备案表……”第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……”。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议第八条处理。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条约定：“对买卖合同第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的处理方式约定：自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点一支付违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之零点三支付违约金”。中国广西东盟商贸城一期项目工程B-12号楼已于2015年7月31日取得了《建设工程质量竣工验收意见书》，工程评定为合格工程。2019年9月2日，中国广西东盟商贸城一期项目工程商业B1至B20号商业楼及连廊取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告作为委托人于2014年11月5日与案外人东盟公司签订了《授权委托书》、《商铺招商经营管理授权委托书》、《商铺委托经营管理协议》，约定原告自愿委托东盟公司办理商铺交付及验收事宜，并将商铺在合同约定的委托期限内全权委托东盟公司经营管理，东盟公司对商铺的经营权限包括但不仅限于：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理等权利。委托期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止。东盟公司与被告中裕公司于2015年8月10日签订了《确认书》，确认中裕公司已于2015年7月30日前书面通知原告办理该房屋的委托期限起算日确认及该房屋交接手续，该房屋于2015年8月10日由中裕公司按合同之约定交付给了原告。原告已依据与东盟公司签订的《商铺委托经营管理协议》，于2015年9月1日起，将该商铺委托给东盟公司进行经营管理。但原告以被告没有按时交付商铺及逾期办理产权证书为由，于2020年1月2日向本院起诉，提出上述诉讼请求。 本院认为，原告与被告中裕公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效。 一、关于被告是否依照合同规定履行了交房的义务，是否构成违约。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，原告于2014年11月5日与案外人东盟公司签订《委托经营管理协议》，委托期限自2015年9月1日至2025年8月31日，同日原告向东盟公司出具委托书，全权委托东盟公司对所涉商铺进行经营管理，办理商铺交接、验收。2015年8月10日，东盟公司向被告出具《房屋交接验收单》，同日，与被告中裕公司签订了《确认书》。虽然被告中裕公司将尚未取得“竣工验收备案表”的商铺交付原告使用，但原告对商铺的交付并未提出异议，被告已经履行了将房屋交付原告的义务。所以对原告陈述被告没有按合同约定交付商铺的意见，本院不予采信。关于被告是否逾期办理商铺产权证书问题。原告与被告中裕公司签订《商品房买卖合同》约定被告中裕公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议约定，自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点一支付违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之零点三支付违约金。本案中，被告虽然已经将房屋交付原告，但没有按照合同约定，将具备“取得竣工验收备案表”的条件的商铺交付，也没有在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至2019年9月2日，被告才“取得竣工验收备案表”，被告在办理房地产权属证书方面已经构成违约，依法应承担违约责任。涉案商铺于2015年8月10日已经交付给原告使用，被告应在2016年8月4日前办理商品房不动产权属证书，至2019年9月2日，被告取得了竣工备案表，具备办理房产证需由开发商提供的资料条件，逾期1123日，依补充协议约定，自逾期之日起，被告应按日向原告支付已交房款的万分之零点一的违约金。原告已付购房款147876元，被告应支付违约金1660.64元（0.1÷10000×147××××1123）。 二、关于原告请求解除双方签订的买卖合同，返还购房款、赔偿损失及赔偿由于购房而产生的契税、印花税；是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”。房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。买受人应会同出卖人到房屋管理部门登记，办理过户手续，交纳契税，领取房产证。本案中，被告依商品房销售合同的约定向原告交付了商铺，但因被告原因造成迟延办理商品房不动产权属证书，依据双方约定，原告享有合同解除权，不属于根本违约情形。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案合同约定商品房交付使用后360日内，因被告的原因未能办理商品房权属证书，原告有权解除合同。被告于2015年8月10日交付了商铺，应在2016年8月4日前办理商品房权属证书。双方在合同中未约定该解除权行使期限，原告也无证据证实向被告催告，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权的除斥期间一年的规定，原告解除权消灭。同时，原告与案外人东盟公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定在合同期限内全权委托东盟公司对商铺经营管理，原告收取租金。因此，被告未能按合同约定办理商品房权属证书的违约行为并未致使原告不能实现合同目的。因此，原告请求解除双方签订的买卖合同，返还购房款、赔偿损失依据不足，本院不予支持。 综上所述，被告逾期办理商品房权属证书构成违约，应承担相应违约责任。原告请求解除合同，返还购房款、赔偿损失理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决如下： 一、被告广西中裕置业发展有限公司支付原告肖献伟、张祥梅违约金1660.64元； 二、驳回原告肖献伟、张祥梅的其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费3940元，由被告广西中裕置业发展有限公司负担50元，原告肖献伟、张祥梅负担3890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  梁 东 人民陪审员  王廷磊 人民陪审员  罗 能 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  陈子丽