广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2455号上诉人（原审原告）：东莞市香榭丽物业管理有限公司，住所：广东省东莞市南城区****景泰轩，统一社会信用代码914***********714Y。法定代表人：刘德智，该公司经理。委托代理人：唐文，广东展豪律师事务所律师。委托代理人：卢朱茵，广东展豪律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：东莞市广发房地产开发有限公司，住所：广东省东莞市南城区*******广发金融大厦203，统一社会信用代码914***********680P。法定代表人：刘德文，该公司总经理。委托代理人：董敏，广东坤益律师事务所律师。原审第三人：东莞福隆物业管理有限公司，住所：广东省东莞市道滘镇新城区************，统一社会信用代码914***********494Y。法定代表人：袁某1。上诉人东莞市香榭丽物业管理有限公司（以下简称“香榭丽公司”）与上诉人东莞市广发房地产开发有限公司（以下简称“广发公司”）及原审第三人东莞福隆物业管理有限公司（以下简称“福隆公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初23842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。香榭丽公司向原审法院起诉，诉讼请求：一、广发公司向香榭丽公司支付拖欠的物业管理费10736214.86元；二、广发公司向香榭丽公司支付拖欠的物业管理费利息1223928.49元（按中国人民银行同期贷款利率，从2016年11月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年6月15日为1223928.49元）；三、本案诉讼费用由广发公司承担。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、东莞市广发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市香榭丽物业管理有限公司支付从2016年6月12日至2016年10月31日期间的物业管理服务费1758725.66元。二、驳回东莞市香榭丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费93560.86元，由东莞市广发房地产开发有限公司负担14034.13元，由东莞市香榭丽物业管理有限公司负担79526.73元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初23842号民事判决。香榭丽公司不服原审判决，向本院上诉请求：一、撤销东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初23842号民事判决书，依法改判；二、支持香榭丽公司的全部诉讼请求，即判决广发公司向香榭丽公司支付拖欠的物业管理费人民币9243669.7元及利息（以9243669.7元为计算基数，自2016年11月1日起算，2019年8月19日前按同期银行贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，应计至实际清偿之日止）；三、本案一、二审的诉讼费均由广发公司承担。事实与理由：一、基于香榭丽公司和广发公司股东基本重合的股东结构以及股东之间的特殊亲缘关系，广发公司应当清楚知悉应向香榭丽公司支付物业管理费及应支付的金额数据，根本无需香榭丽公司书面通知。原审法院忽略香榭丽公司与广发公司之间的前述特殊情况，错误认定案涉2011年1月至2016年6月11日的物业服务超过诉讼时效，依法应予改判。（1）香榭丽公司的法定代表人刘德智与广发公司的法定代表人刘德文是亲兄弟，两人均各持有两公司30%以上股权，在案涉期间，股权并无发生变动，且刘德文在2011年1月至2013年6月份期间主理香榭丽公司公司事务，广发公司不可能不知道应该支付给香榭丽公司多少钱物业管理费。（2）从原审情况来看，香榭丽公司与广发公司对案涉物业面积、物业管理费标准、物业管理实施期间等问题，均没有任何争议，且，广发公司所提交的表格数据与香榭丽公司的主张基本完全一致。由此可进一步证明，香榭丽公司与广发公司之间的信息属于互通，香榭丽公司无需另行书面通知广发公司缴费。（3）截至2016年10月，广发公司仍拖欠银行贷款未偿清，香榭丽公司基于体谅广发公司该实际情况以及考虑到两家公司极为亲密的关系，即使香榭丽公司被逼退出案涉广发金融大厦物业管理，香榭丽公司也未向广发公司追讨该费用，拟待广发公司资金情况好转，双方再对案涉物业管理费进行结算。二、2014年6月1日《前期物业服务合同》合法有效。（1）2014年6月1日，香榭丽公司与广发公司签订《前期物业服务合同》，对案涉广发金融大厦物业管理事宜进行约定，该合同系双方真实意思表示，有双方签章，应自2014年6月1日起成立并生效。也就是说，从该日起，原2010年12月30日的《广发金融大厦物业管理服务合同》被2014年6月1日的《前期物业服务合同》取代，双方应按2014年6月1日合同履行。（2）2014年6月2日有双方盖章的《联合备忘》，首先，从形式上来说，不符合双方惯例，无法确认效力。其次，该备忘中明确表示香榭丽公司与广发公司签署的2014年6月1日《前期物业服务合同》要用于置换福隆公司，将备案的物业服务单位置换为香榭丽公司，达到实际的物业服务单位与备案的物业服务单位的统一。再次，尽管该《联合备忘》中述及“不等同于双方实际执行要约”，但是，该部分表述既未否定2014年6月1日《前期物业服务合同》的效力，双方也未再对案涉广发金融大厦物业管理做出其他约定，香榭丽公司与广发公司确实在按照该合同履行物业管理事宜，香榭丽公司为案涉广发金融大厦提供了物业管理服务。广发公司不服原审判决，向本院上诉请求：一、请求对原审判决进行改判，判令广发公司不需向香榭丽公司支付物业管理费；二、本案一审、二审诉讼费用由香榭丽公司承担。事实与理由：一、广发公司与香榭丽公司为关联公司，从股东、财务、办公人员均存在人格混同的情况，香榭丽公司不需向广发公司支付物业管理费。（1）股东相同：广发公司与香榭丽公司的股东均有刘德文、刘德智，其中刘德智、刘德文占广发公司公司32%股份；刘德智占香榭丽公司公司34.4%股份，刘德文占香榭丽公司公司32.8%股份；（2）公司管理人员相同：两家公司的执行董事、经理及监事均为刘德智、刘德文；两家公司的财务人员在2016年10月之前均是相同的（会计梁进春，出纳刘敏娴）；（3）财务混同：香榭丽公司除了收取停车位管理费外，还收取了地下168个停车位租金、地面停车位租金、临时停车费，而这些费用本应由开发商（即广发公司收取）；广发公司与香榭丽公司实际上也存在财务混同的情况。二、案涉广发金融大厦不同其他办公楼，并未出售，广发金融大厦只是通过出租盈利，业主只有广发公司和广发银行；因广发金融大厦刚建成时出租率不高，而广发公司在建设广发金融大厦时对外借款较多；因此广发公司股东设立香榭丽公司后，双方协商确认，广发公司不需向香榭丽公司支付空置部分的物业管理费，香榭丽公司只应向租户收取物业管理费。（1）香榭丽公司股东刘德文、李广全（各持有32.8%的股份）出具说明，明确确认：广发公司与香榭丽公司已协商确定，香榭丽公司不需向广发公司支付物业管理费。（2）原审判决确定2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》并未实际履行，那么广发公司与香榭丽公司之前的物业服务管理则按《广发金融大厦物业管理服务合同》，此份合同明确约定：广发公司只应向租户收取物业管理费，具体表现为：其一：香榭丽公司负责向租户收取物业管理费（12条）；其二：合同并未约定物业管理费的价格，而是在第17条约定：物业管理服务费包含在广发公司与租户签订的《广发金融大厦租赁合同》确认的价格中。（3）自从2010年2月广发公司与香榭丽公司签订《广发金融大厦物业管理服务合同》后，香榭丽公司从未向广发公司收取过任何物业管理费，香榭丽公司也从未向广发公司催缴过任何物业管理费；广发公司与广发银行同为广发金融大厦的业主，从香榭丽公司诉请的要求广发银行支付物业管理费的案件情况看，香榭丽公司多次向广发银行催缴物业管理费，但从未向广发公司进行过任何催缴；三、原审判决广发公司需向香榭丽公司支付2016年6月12日至2016年10月31日期间的物业管理费金额有误，并未扣除案涉物业在此期间出租部分已收取的物业管理费。原审中香榭丽公司提交的《应收东莞市广发房地产开发有限公司换业管理费明细表》中已明确列明：2016年6月至2016年10月期间，案涉物业应收物业管理费1815808.80元，存在已收物业管理费人民币1283307.75元，未收管理费为566754.22元；故2016年6月12日至2016年10月31日期间的物业管理费1758725.66元，也应减去香榭丽公司已收取的物业管理费1283307.75元，广发公司应支付的物业管理费数额应为475418.41元。本院确认原审法院查明的事实为本案法律事实。另查明，香榭丽公司在二审期间向本院提交《代理词》、《上诉状补充意见》，确认广发公司在2016年6月至2016年10月期间，拖欠香榭丽公司的物业管理费应按照香榭丽公司在原审期间提交的《应收东莞市广发房地产开发有限公司物业管理费明细表》中列明的金额计算，即566754.22元。在本案二审法庭调查中，广发公司对上述《应收东莞市广发房地产开发有限公司物业管理费明细表》中列明的2016年6月至2016年10月应收、已收物业费金额予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对香榭丽公司和广发公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：（一）诉讼时效问题；（二）原审认定的2016年6月12日至2016年10月31日期间广发公司拖欠香榭丽公司物业费的具体金额是否有误。第一，关于诉讼时效问题。香榭丽公司上诉主张香榭丽公司法定代表人刘德智与广发公司法定代表人刘德文是兄弟关系，且广发公司法定代表人刘德文曾于2011年1月至2013年6月期间主持香榭丽公司工作，故广发公司明知其应缴纳给香榭丽公司物业管理费的具体金额，香榭丽公司无需书面通知广发公司缴纳物业管理费事宜。香榭丽公司与广发公司为两个不同的公司主体，尽管两个公司存在一定程度上的股东、工作人员重合，但其在法律意义上是两个不同的主体，香榭丽公司向广发公司催收物业费，理应作出应有的通知。香榭丽公司在原审中确认其在起诉之前，没有向广发公司催收过物业管理费，故应认定香榭丽公司向广发公司催收物业管理费的时间为原审起诉之时，即2019年6月11日，也即香榭丽公司诉请的案涉物业在2011年1月1日至2016年6月11日期间的物业管理费，已经超过诉讼时效，应不予支持。第二，关于广发公司应支付香榭丽公司物业管理费的具体金额。根据香榭丽公司在原审期间提交的《应收东莞市广发房地产开发有限公司物业管理费明细表》中列明的应收、已收物业管理费金额计算，广发公司在2016年6月至2016年10月期间拖欠香榭丽公司物业管理费金额为566754.22元。另，香榭丽公司主张其与广发公司签订的《前期物业服务合同》合法有效且实际履行，但根据原审查明的双方签订的“关于双方2014年6月1日签署之《物业服务合同》的联合备忘”中约定：“……《前期物业服务合同》及其附件，仅作将广发金融大厦在东莞市房产管理局备案之物业服务单位东莞福隆物业管理有限公司置换为东莞市香榭丽物业管理服务公司所用，不等同于甲乙双方实际执行要约……”，该“联合备忘”有广发公司、香榭丽公司盖章确认，香榭丽公司在二审法庭调查中亦确认其上印章的真实性，故原审法院认定《前期物业服务合同》并未实际履行，认定事实准确，香榭丽公司的该项主张缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人香榭丽公司上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院予以驳回。广发公司的上诉理由部分有理，对有理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初23842号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初23842号民事判决第一项为：东莞市广发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市香榭丽物业管理有限公司支付从2016年6月12日至2016年10月31日期间的物业管理服务费566754.22元；三、驳回东莞市香榭丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费93560.86元，东莞市香榭丽物业管理有限公司已预交，由东莞市香榭丽物业管理有限公司负担89127.86元，由东莞市广发房地产开发有限公司负担4433元。二审案件受理费187121.72元，东莞市香榭丽物业管理有限公司已预交93560.86元，东莞市广发房地产开发有限公司已预交93560.86元，由东莞市香榭丽物业管理有限公司负担102884.86元，由东莞市广发房地产开发有限公司负担84236.86元。本判决为终审判决。审判长  梁振彪审判员  王九龙审判员  李达明二〇二〇年六月十五日书记员  吴健敏