广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2778号上诉人（原审原告）：陈国杰，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：杨振洲，男，汉族，住湖南省湘阴县。上诉人陈国杰因与被上诉人杨振洲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初15243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈国杰上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审包含诉讼费在内的一切相关费用由杨振洲承担。事实和理由：（一）一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同中明确约定了以合同成交价为基数按日1‰的标准支付违约金，但一审法院又以合同约定的违约金过高为由，将违约金调整为按房屋总价款500000元为基数按年利率6%的标准和方法计算，于法无据。现在数额偏高是违约后累加的结果，所以合同约定的违约金并不存在过高的问题。杨振洲缺乏诚实信用，陈国杰多次催促无果，杨振洲甚至还把陈国杰的电话拉进黑名单。杨振洲违反诚实信用原则，无正当理由恶意延期交房比违反合同约定的一般民事违约行为更为严重和恶劣。（二）一审判决适用法律错误。1.根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。但在开庭审理期间，双方当事人均未请求法院予以减少。且法律规定的适当减少应当是基于合同约定的违约金或依约定的违约金计算方式折算出来的金额予以适当减少，而非用其它计算方法予以替代。合同法司法解释二第二十九条虽然给法官自由裁量权，但本案中杨振洲占用房款时间长，陈国杰背负银行借款压力大，却不能按期享有房屋的占有使用权。迟延交付的过错完全在于杨振洲，一审判决对法律的适用有失公允。2.根据合同法司法解释的第十七条规定，只有在没有约定违约金数额或损失赔偿数额计算方法时，才参照其他标准确定。在本案中合同明确约定了违约金计算标准，法律应该尊重合同的稳定和保护契约精神，依照合同约定的标准计算违约金。双方在签字确认时对于因违约行为可能产生的法律后果均清楚知悉并愿意承担相应后果，故依照合同约定支付违约金未违背双方的真实意思表示，不存在违约金过高的问题。根据合同法第一百一十四条第一款、第三款的规定，违约金具有惩罚性，不以违约方遭受损失为前提。若合同中约定了违约金事项，违约金应优先于赔偿损失予以适用。杨振洲未作答辩。陈国杰向一审法院提出诉讼请求：1.杨振洲立即向陈国杰交付位于佛山市顺德区****办事处常教社区居民委员会伦常北路某室的房产；2.杨振洲支付延期交房违约金100000元（以500000元为基数，按日1‰的标准，从2018年12月4日起计至实际交付房屋之日止，暂计至2019年6月26日为100000元）；3.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由杨振洲承担。一审法院认定事实：2018年5月18日，陈国杰、杨振洲双方通过中介签订《房屋买卖合同》，约定：1.杨振洲将其所有的位于佛山市顺德区****办事处常教社区居民委员会某室的房屋（不动产权证号：1117103953）出售给陈国杰，房屋建筑面积为42.81㎡，成交总价款为500000元；2.陈国杰应于合同签订当天支付定金50000元，并于2018年5月18日前补齐余额；剩余房款以按揭付款的方式支付，贷款总额为350000元；3.杨振洲在收齐全部房款之日起3日内交楼，陈国杰、杨振洲和中介到场查验房屋，陈国杰、杨振洲双方签署《交楼确认书》，即视为房屋交付完成；4.如杨振洲未按合同约定的期限履行义务，陈国杰有权要求杨振洲以合同成交价为基数按日1‰的标准支付违约金并继续履行合同，如杨振洲逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，陈国杰可要求杨振洲继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止；5.备注：交房标准，要求杨振洲做好卫生间防水、客厅渗水位重新刷漆、客厅和卧室应全部重新刷漆。合同签订后，陈国杰于2018年9月10日通过银行转账方式向杨振洲支付了150000元，2018年12月4日，中国银行发放了涉案房屋的按揭贷款350000元。但杨振洲一直没有按《房屋买卖合同》备注的交房要求做好相应防水和刷漆工作，双方一直没有签署《交楼确认书》，陈国杰无法收楼。陈国杰经多次催收未果，遂于2019年7月15日向法院提起诉讼。诉讼中，经一审法院协调，杨振洲于2019年9月5日按陈国杰的要求履行了交楼义务，将涉案房屋交付给陈国杰。一审法院认为，本案案由系房屋买卖合同纠纷，陈国杰与杨振洲签订的《房地产买卖合同》合法有效，应受法律保护。陈国杰按约定履行了付款义务，但杨振洲未按约定的期限向陈国杰交付房屋，显属违约，应向陈国杰支付延期交房违约金。关于违约金的起算时间，合同约定杨振洲在收齐全部房款之日起3日内交楼，杨振洲于2018年12月4日收齐全部房款，故其应于2018年12月7日前向陈国杰交付房屋，逾期交付的，陈国杰可从2018年12月8日起向杨振洲主张违约金。陈国杰诉请从2018年12月4日起计算违约金，理据不足，一审法院不予支持。关于违约金数额，合同约定杨振洲未按约定期限履行义务的，须以合同成交价500000元为基数，按日1‰的标准支付违约金，陈国杰诉请按合同约定的标准计付违约金。一审法院认为，合同约定的违约金过分高于陈国杰因杨振洲延期交房造成的损失，结合陈国杰的资金占用和杨振洲的违约程度及杨振洲在诉讼中已按陈国杰要求完成交楼义务的情况，一审法院酌定以房屋总价款500000元为基数，按年利率6%的标准，从2018年12月7日起计至杨振洲交付房屋之日即2019年9月5日，金额为22438.35元。陈国杰诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杨振洲应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向陈国杰支付延期交楼违约金22438.35元；二、驳回陈国杰的其他诉讼请求。如果杨振洲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（陈国杰已预交），由陈国杰负担892元，由杨振洲负担258元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。在一审庭审中，针对陈国杰的起诉，杨振洲答辩称：“我不清楚对方所说的交房是什么意思，我也不清楚对方为什么要起诉我。房子在买卖之前是有人在里面居住，使用是正常的，我不清楚为何原告说影响他入住。”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为杨振洲应向陈国杰支付的违约金数额是多少。陈国杰与杨振洲签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。杨振洲未按《房屋买卖合同》约定的期限交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。陈国杰上诉主张杨振洲未提出《房屋买卖合同》约定的违约金计算标准过高的抗辩，杨振洲应按合同约定的每日1‰的标准支付违约金。对此，本院认为，虽然杨振洲未直接针对《房屋买卖合同》约定的违约金计算标准提出抗辩，但在一审庭审中，杨振洲针对陈国杰的起诉请求答辩称：“不清楚陈国杰所称的交房是什么意思，也不清楚陈国杰为什么起诉……我不清楚为何原告说影响他入住”，即是主张自己不构成违约，并对陈国杰的诉请全部予以否认，应视为杨振洲提出违约金计算标准过高的抗辩。在陈国杰未提供证据证明其所受损失的情况下，合同约定的每日1‰的标准确实过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，一审法院酌情调整违约金标准不属于法院违反法律规定主动减少违约金的情形。一审法院综合考虑本案案情，包括杨振洲迟延交房的时间、违约程度、房屋总价等因素，酌情确定迟延交房违约金的计算标准为年利率6%并无不当，本院予以维持。综上所述，陈国杰的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陈国杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年六月二十八日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡