江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0682民初2315号 原告：南通市广益汽车维修服务有限公司，住所地如皋市如城街道惠政西路999号。 法定代表人：李春红，总经理。 委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：南通弘业汽车销售有限公司，住所地南通市永和路388号。 法定代表人：由崧丞，执行董事。 委托诉讼代理人：周一鸣、董颖立，北京炜衡（上海）律师事务所律师，特别授权。 原告南通市广益汽车维修服务有限公司（以下简称广益公司）与被告南通弘业汽车销售有限公司（以下简称弘业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广益公司特别授权委托诉讼代理人唐斌,被告弘业公司特别授权委托诉讼代理人周一鸣、董颖立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广益公司向本院提出的诉讼请求，1、解除原被告于2019年12月2日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告给付原告2020年1月至3月的房屋租金54999元、物业费3000元；3、判令被告给付原告违约金25万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年12月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将如皋市惠政西路99号广益大厦(西楼)一层(占地面积约284平方米的展厅)出租给被告，租期五年，自2020年1月1月起至2024年12月31日。2020年1月1日至2021年12月31日租金为每年22万元，每月物业管理费1000元，租金采取先付后用的方式，第一年、第二年每半年支付一次，被告需自合同签订后5日内支付保证金15万元等。合同签订后，被告至今既未缴纳保证金也未缴纳房屋租金。原告曾于2020年1月11日致函被告催缴保证金及租金，被告未有回复,2020年3月17日原告再次致函被告要求解除合同，被告也未有回复。原告认为，原被告签订房屋租赁合同合法有效，被告应全面履行合同，单方违约有违诚信，严重侵犯了原告的合法权益。 原告为证明其主张，向本庭提供如下证据：原告举证。 一、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件及证明书，证明原告的主体资格。 二、房屋租赁合同，原被告双方于2019年12月2日签订租赁合同，该合同约定了租赁的用途、租赁期限及租金给付的方式、双方的权利义务、合同的解除违约责任条款，证明双方就租赁合同的内容进行了详细的约定。 三、保证金及租金催缴函、快递单，证明原告于2020年1月11日以ems的形式向被告发函，要求被告缴纳保证金15万元，同时要求被告按照合同履行约定的义务，该份函证明被告未能按照合同的约定缴纳保证金以及原告催缴的事实。 四、2020年3月17日函，函告因被告未能缴纳相关费用，再次发函，决定与其解除合同，该份证据证明被告未能履行合同约定的义务，同时还证明原告给了被告相应的期限，原告要求解除合同函告对方。 五、庭前原告将被告签订合同的代理人吴晓龙电话号码138××××5198与原告的股东之间的微信聊天截图打印件提交法庭，证明原告与被告之间就该合同履行，原告为此所做的全部工作 被告对原告所举证据发表质证意见如下： 对证据一的三性无异议，原告方是案涉租赁合同的当事人。 对证据二的真实性无异议。 证据三、四的函件均已收到，在证据四的函件中已经明确了原告与被告解除房屋租赁合同。 对证据五的真实性无异议，同时在2019年12月13日被告已经通知原告如不愿意等可将案涉房屋租赁给其他人，并在2019年12月23日书面向原告提交了变更合同内容事项的请求。 被告弘业公司辩称，原被告双方未对房屋进行交付，被告不应支付房屋租赁费原被告双方签订合同后，原告未将房屋交付给被告，被告从未占有、使用过案涉房屋，被告在合同履行期开始前已通知原告目前尚不具备条件租赁案涉房屋，无法交接案涉房屋。并且，原告于2020年3月17日向被告送达了解除租赁合同的通知，房屋租赁合同在2020年3月18日实际已经解除。导致合同解除的根本原因并不在被告。被告于2019年12月13日通过微信明确告知原告无法交接案涉房屋，原告可以将房屋租赁给他人，原告在接到被告通知后，应当及时将房屋另外出租以防止损失的扩大，原告的房屋至今空置是由于原告本身不履行及时止损义务所导致。况且，因今年疫情原因也导致被告无法实际使用案涉房屋，该无法交接的原因也属于不可抗力，因此导致合同解除的根本原因并不在被告。房屋租赁合同所约定的违约金过高，案涉房屋租金第一年为22万元，其所约定的违约金25万元明显过高。违约行为造成的损失是违约金认定需要考量的基础，应查明事实，确定实际损失，考虑当事人的过错程度及对可得利益损失的预见等因素。现原告的损失并非全部由于被告原因造成，被告在租赁期前发现无法履行合同时，已提前通知了原告，也提出了备用的延迟时间的方案，被告尽了最大努力去履行合同，最终由于今年新冠疫情影响导致合同无法履行。故应解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，驳回原告其他的诉讼请求。 被告公司为证明其辩称主张，向本庭提供如下证据： 一、被告工作人员吴晓龙与原告方股东之间的微信聊天记录截图，证明被告在合同履行期之前已经告知原告可将房屋另行租赁给他人，也提出了合同变更的其他方案。 原告对被告所举证据质证如下： 对被告所述的2019年12月13日的微信聊天截图，该聊天记录确实被告方的吴晓龙说过这样一个事情，但是事后对此事并未有实质性的其他说法，所以该对话框不能达到被告的证明目的。同样，关于2019年12月23日被告方的说明，也仅是要求将合同生效起变更为2020年3月1日，这是对方的要约要求，我方立即做出了回应，对话框显示是以2019年12月2日双方签订的合同为准，原告认为，合同签订后任何一方不得擅自变更合同内容，所以该两份对话框均不能达到被告想要证明的目的。 根据原被告双方提供的上述证据并结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下事实： 2019年12月2日原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将如皋市惠政西路99号广益大厦(西楼)一层(占地面积约284平方米的展厅)出租给被告，被告需自本合同签订5日内支付保证金15万元，该保证金不抵租金，不计息，合同届满退还。租期五年，自2020年1月1月起至2024年12月31日。租金采用先付后用，第一年和第二年分别为每半年支付一次，第三年、第四年、第五年为每年一次性支付。除本合同所约定租金和保证金外还每月支付物业管理费1000元，从2020年1月1日至2021年12月31日租金为每年22万元，从2022年1月1日至2024年12月31日租金为每年25万元，合同生效后双方不得以任何理由终止履行合同，如有一方违反本合同的约定，须向守约方赔偿所有经济损失，并支付违约金25万元；双方同意有下列情形之一的，非违约一方可书面通知另违约一方解除本合同，同时违约方应向非违约方支付违约金25万元等。合同签订后，被告未按约定缴纳保证金给原告，被告亦未接收约定租赁的房屋。2020年1月11日原告向被告寄去《保证金及租金催缴函》一份，要求被告履行双方合同约定的义务。2020年3月17日原告再发《函》给被告，明确决定因被告未能履行合同解除双方签订的合同。 原告于2020年3月26日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当合法有效，双方均应按照该协议履行各自的义务；本案原被告签订合同后，被告不按合同约定接收租赁的房屋，亦不缴纳保证金及房屋租赁费，被告以自己的行为表明，不履行签订的合同，原告于2020年3月17日通知被告解除双方签订的合同，依法有据，符合合同法第九十四条当事人可以解除合同的规定，上述通知被告于第二天即2020年3月18日收到，被告亦予以认可，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月18日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，给原告造成的损失被告应予赔偿，并承担违约责任。本案双方合同签订后至合同解除，约定应缴纳房租及物业费的期间为三个月，原告损失的房租费为（22万÷12×3）54999.99元、物业费3000元，合计57999.99元，原告只主张57999元，被告应支付给原告。另外根据双方的约定，被告未按约定缴纳房屋租金等违约行为导致合同解除的还应支付违约金，双方约定的违约金为25万元，被告审理中提出了约定的违约金过高请求予以适当减少，本院考虑到本案所涉合同签订后即遇新冠××疫情及房屋未实际交付使用等因素，且三个月原告就已解除合同，其造成合同期内原告损失较小，至于解除合同后原告的其他损失，原告未予举证。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”的规定，本院酌情将违约金调整为12万元。对于本案被告所辩称的，因不可抗力房屋无法实际使用，在审理中被告除口头陈述外，均无有效证据予以证明，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二、三、四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告南通弘业汽车销售有限公司于本判决生效后立即支付原告南通市广益汽车维修服务有限公司房屋租赁费及物业费人民币57999元。 二、被告南通弘业汽车销售有限公司于本判决生效后立即支付原告南通市广益汽车维修服务有限公司违约金12万元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5920元，减半收取2960元，由被告南通弘业汽车销售有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5920元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审判员  赵剑波 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈 雨