广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初2662号原告：广州奥佳物业管理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔城大道**荔城花园首层之**。法定代表人：黄绮婷。委托诉讼代理人：赖名宇，男，系该司员工。委托诉讼代理人：卢鸿，男，系该司员工。被告：刘桂德，男，1974年4月27日出生，汉族，住广州市天河区。被告：吴桂敏，女，1974年10月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州奥佳物业管理有限公司（以下简称奥佳物业公司）与被告刘桂德、吴桂敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告奥佳物业公司的委托诉讼代理人赖名宇，被告刘桂德、吴桂敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费20611.5元及违约金（自2016年10月1日起按季度欠缴的物业管理费日千分之一计算违约金直至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年8月31日为10697.37元）。2、判令被告向原告支付公摊电费179.5元。3、判令被告支付原告代垫水费79.7元。4、判令被告二承担连带还款责任。5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2013年12月30日，原告与建设单位广州宝都实业有限公司签订《荔城花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对荔城花园提供前期物业管理服务，合同期限自2014年1月1日至2023年12月31日止，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，空置物业由广州宝都实业有限公司交纳。原告有权向被告收取管理期间的物业管理费等费用。被告系荔城花园21栋305单位业主，被告应向原告支付物业管理费，公摊水电费按照政府规定由被告及其他业主另行分摊，但被告未按期履行缴费义务。合同履行至今，原告对被告所在小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行缴费义务，原告多次催缴未果。两被告同为物业登记业主，应共同承担该房屋的物业服务费、公摊电费及水电费等费用。因被告的违约行为造成原告损失，为维护自身合法权益，特诉至法院。庭审中，原告称物业服务费原来按照合同约定的建筑面积211.4平方米计收，现主张按照产权证记载的建筑面积210.82平方米计收，变更上述第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付从2016年7月至2019年9月的物业管理费20502.3元及违约金（以20502.3元为本金，自2016年10月1日起按季度欠缴的物业管理费日千分之一计算违约金直至缴清全部物业管理费之日止），另两被告已经缴清水费，故原告撤回上述第三项诉讼请求。被告刘桂德、吴桂敏辩称，答辩人于2008年购买xx花园xx栋xx房，2008年12月收楼以来，与深圳市百利行物业公司签定《荔城花园前期物业服务合同》后，一直按时缴纳物业管理费用，在2016年9月份开始没有缴纳存在以下缘由：一、荔城花园小区物业管理公司没有履行职责和不作为。l、答辩人房产xx栋xx单元对面（即xx栋xx单元）的业主在2016年上半年进行入住装修，该业主把其私家花园外面的公共绿化地带用一白色砖墙围蔽为其私用，导致公共绿化面积减少，而且作为唯一一条通道，妨碍消防安全，也严重影响小区美观，给业主带来安全隐患，亦给答辩人造成极大的精神困扰。2、在答辩人房产后面的xx栋xx单元违建加高，障碍答辩人房产的光线及视野。根据《物业管理条例》第五十条：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。这两家业主已经违反《物业管理条例》的规定。答辩人就此两件事多次向荔城花园小区物业管理公司反映违建情况，物业公司均未采取有效措施，小区物业管理公司没有履行职责，根据《物业管理条例》第四十五条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。荔城花园小区物业管理公司已经违反《物业管理条例》的规定。二、荔城花园小区物业管理公司存在乱收费行为。1、在2016年时，答辩人发现物业管理费收取金额存在偏差，物管按答辩人房屋建筑面积211.42平方米，每月收取528.5元，但答辩人房产证的建筑面积是210.82平方米，每月只需缴纳527.05元，截止至2016年7月1日，共78个月，物管应退还答辩人多收款项113.l元。2016年7月至2019年8月欠缴金额应是20554.95元。2、答辩人购买室内停车位时签定的购买合同，停车位管理费约定为每月50元，但荔城花园小区物业管理公司擅自提高收费为每月60元。因多次投诉上述违建行为，物业公司没有采取有效措施，答辩人故查看买卖合同和房产证，才发现存在以上两项乱收费行为。答辩人多次向小区物业公司反映乱收费情况，均没有答复，故暂停缴纳物业管理费。3、答辩人的房产户型属于别墅类型，不存在电梯用电分摊和公共楼梯灯用电分摊，原告用高层公摊电费计算明细表进行计算，不符合实际情况。4、答辩人在2008年12月收楼时只和深圳百利行签定《荔城花园前期物业服务合同》，一直按时缴纳物业管理费和公摊费用，开发商何时和广州奥佳物业管理公司签定服务合同，答辩人并不知情，亦没收到任何通知，答辩人也没和广州奥佳物业管理公司签定物业服务合同，为维护答辩人的合法权益，要求原告退还非法收取答辩人的所有管理费（由广州奥佳物业管理公司开始收取答辩人的管理费开始至2016年6月）。综上所述，答辩人不交物管费事出有因，在收到法院的应诉通知书才发现广州奥佳物业管理公司一直非法收取答辩人的物业管理费，请人民法院查明事实，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2013年12月30日，广州宝都实业有限公司（甲方）与奥佳物业公司（乙方）签署《荔城花园前期物业服务合同》，该合同约定“……就甲方选聘乙方对荔城花园（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同……第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务费收费选择以下第1种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，空置物业由甲方交纳，具体标准如下：……别墅2.5元/月?平方米计收；……第七条物业服务费应按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一月20日前交本季管理费……。第八章违约责任第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金……第九章其他事项第三十四条本合同期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……”。2008年12月27日，刘桂德、吴桂敏签署《荔城花园收楼确认书》。原告提交的《物业费欠款金额明细表》显示，刘桂德、吴桂敏欠缴2016年7月到2019年9月的物业服务费共20611.5元。原告提交的《21-305费用清单》显示，刘桂德、吴桂敏欠缴2016年5月到2019年7月的公摊电费179.5元。另查明，广州市规划和自然资源局于2020年4月8日出具《产权查册表》，载明“不动产坐落荔城街xx大道xx号xx花园xx幢复式xx房。建筑面积210.28平方米，产权人：xx”。庭审中，一、原、被告均确认，刘桂德、吴桂敏已经缴清2016年6月之前的物业服务费。二、奥佳物业公司陈述以下内容：1、被告所述的违规搭建的问题，与本案不是同一法律关系，且原告已给业主发出整改通知书，已经向居委会反映，居委会也向荔城街城监中队上报，但城监中队没有做出处理。2、原告是由开发商招标选聘的新物业管理公司，原告有权向业主收取物业管理费。在2011年1月原告与开发商签订前期物业服务合同，至2013年12月31日到期后，又重新签订新的前期物业服务合同至2023年12月31日。3、原告按照前物业公司与被告签订前期物业协议上约定的建筑面积收取物业费，由于一直没有收到被告的产权证明，所以一直按照合同上的建筑面积收费。4、关于停车位的收费标准，属于前物业公司的收费标准，并非为原告现在的物业收费标准。5、关于公摊电费的问题，本案是别墅类型，收取监控用电和路灯用电，具体方法按照提交的计算方式计算。6、原告主张物业服务费的违约金从当季度结束的次日起，以当季度的逾期缴纳的物业费为本金，按照欠缴物业费的每日千分之一计收。7、原告每季度会发催收短信给业主，2018年8月10日曾向两被告发出催收函。三、刘桂德、吴桂敏陈述以下内容：1、被告在2016年6月之前的物业费已经缴清，后因对面住户违建，物管公司不作为，没有起到服务的责任，又发现多收费，故没有缴纳物业费。2、原告的房产证放在银行，当时不知道实际面积，后拿回来才知道面积，在2019年交水费的时候曾经和物业说过实际面积。3、一年有收到两三次催收短信，没收到催收函。两被告提交以下证据：1、12栋303照片、30栋104照片，证明涉案小区存在违建；2、房产证，证明被告的房产面积；3、车位购买合同，证明车位管理费；4、2011年10月12月的物业管理发票，证明被告按时缴纳管理费；5、2011年7月至2012年6月停车位管理费发票，证明缴纳车位管理费。6、手机短信截屏，证明被告缴清水费；7、照片，证明原告的员工宿舍是在业主停车场那里改造，水费、电费由业主分摊。本院认为：广州宝都实业有限公司与奥佳物业公司签订《荔城花园前期物业服务合同》，约定由奥佳物业公司为涉案房屋所在的小区提供物业服务，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。奥佳物业公司为涉案房屋提供了物业服务，刘桂德、吴桂敏作为受益人应交纳物业服务费。刘桂德、吴桂敏以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。刘桂德、吴桂敏辩称原告的物业服务不作为，未解决涉案小区违章建筑的问题，原告提交了《整改通知书》、《增城市荔城街百花社区居民委员会关于收悉增城荔城花园小区内违建情况的回复》，可见原告履行了物业服务职能，故对于被告此项辩称，本院不予采纳。刘桂德、吴桂敏所称其他业主违建行为损害其利益的问题，与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，可另循法律途径解决。关于刘桂德、吴桂敏称奥佳物业公司多收取其物业服务费的问题，根据当事人庭审的陈述，两被告在2019年前未向原告反映产权证实际记载面积，奥佳物业公司在本案中亦主张按照产权证记载的建筑面积计收物业服务费，且刘桂德、吴桂敏亦未提出反诉，故本院对此不予调处。至于刘桂德、吴桂敏认为原告提供物业服务不到位并提供了相关证据，该证据难以认定原告在物业服务过程中存在严重瑕疵，故两被告不能因此而拒付物业服务费。现奥佳物业公司主张刘桂德、吴桂敏支付自2016年7月1日到2019年9月30日的物业服务费，于法有据，本院予以支持。经核算，涉案房屋每月物业服务费为527.05元（210.82平方米×2.5元/平方米），上述期间的物业服务费合计20554.95元（527.05元/月×39个月）。现奥佳物业公司主张刘桂德、吴桂敏支付上述期间的物业管理费20502.3元，未超出上述核算金额，本院予以准许。关于违约金，根据《荔城花园前期物业服务合同》中“业主或物业使用人应在每季第一月20日前交本季管理费”，及“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金”的约定，奥佳物业公司主张物业服务费违约金从当季度结束的次日起以每季度欠付的物业服务费为本金按每日千分之一的标准计算至付清之日止，并无不当，本院予以支持。但每季度的违约金以每季度欠付的物业服务费为限，总额以原告主张的20502.3元为限。物业服务费的违约金超过上述请求的，本院不予支持。关于公摊电费的问题。原告请求刘桂德、吴桂敏支付2016年5月至2019年7月的公摊电费179.5元，原告提交上述电费的公摊办法及详尽的计算明细，充分证明涉案房屋应分摊的电费金额，刘桂德、吴桂敏未能提出证据予以反驳，故本院对该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘桂德、吴桂敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥佳物业管理有限公司支付2017年1月1日到2019年9月30日的物业服务费20502.3元及违约金（以每季度所拖欠的物业服务费为基数，从当季度结束的次日起，按每日千分之一的标准计算至付清之日止，违约金总额以20502.3元为限)；二、被告刘桂德、吴桂敏在本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年5月到2019年7月的公摊电费179.5元给原告广州奥佳物业管理有限公司。三、驳回原告广州奥佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，由被告刘桂德、吴桂敏负担。本判决为终审判决。审判员 张 靖二〇二〇年六月三日书记员 张淋丽方银川附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。