广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终605号上诉人（原审被告）：王志丰，男，汉族，1980年5月6日出生，住广东省深圳市宝安区****。委托诉讼代理人：苏洋，广东博导聚佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌雨辉，女，汉族，1982年1月2日出生，住广东省翁源县***************。委托诉讼代理人：沈明星，广东秦唐律师事务所律师。上诉人王志丰因与被上诉人凌雨辉合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初3073号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年3月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王志丰的上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判驳回凌雨辉于一审的第二项诉讼请求；3、由凌雨辉承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定“涉案房屋在合同签订后发现存在白蚁，属合同履行之后发现合同标的物存在瑕疵的情形，原告（凌雨辉）有权要求被告（王志丰）作出补正，对白蚁进行治理，且在瑕疵被补正之前，原告不负受领迟延的责任，即原告未在合同确定的付款期限支付剩余房款，并不构成违约。”这一认定显然是错误的。对于白蚁问题，王志丰在涉案合同所约定的双方交易过户期限前，己于2019年8月中旬，在修复木板渗水问题时，对白蚁进行了灭杀，瑕疵已补正。不存在一审所认定的没对白蚁进行治理，瑕疵未补正，凌雨辉不负受领迟延责任的事实。对此，在随后双方之间的聊天记录，在王志丰提出过户要求时，凌雨辉不再提及白蚁问题，而是先以王志丰未搬家电为由不办理过户，然后在王志丰租房腾空涉案房屋安置好家电后直接提出解除合同，拒绝办理过户。及一审时凌雨辉提出白蚁鉴定申请后，又以王志丰已经灭杀了白蚁撤回申请，均可印证王志丰在约定交易过户前已对白蚁进行了灭杀整治。由此可见，凌雨辉无理不依约办理过户的行为构成违约，依合同约定，王志丰有权不退回定金。二、另外，一审判决认定“在本案审理过程中，涉案房屋已被被告（王志丰）出售给了第三方，且办理了过户手续，也表明了被告已无继续履行涉案《不动产买卖预约(居间)合同》的意愿。”这一认定显然不当。王志丰出售房屋是基于凌雨辉拒绝办理过户、单方无理要求解除合同，并向法院提出诉讼，以事实行为表明不履行合同的前提下，因急需资金周转才无奈低价出售房屋。一审判决将凌雨辉已无继续履行合同意愿的责任，有偏向性的错误地强加于王志丰身上，显然是错误的。综上所述，由于一审判决认定事实错误，导致判决有误，损害了王志丰的合法权益，恳请撤销一审判决，改判支持王志丰的上诉请求，维护王志丰的合法权益。被上诉人凌雨辉答辩：一审查明事实清楚，适用法律正确。一、王志丰在与凌雨辉签订《不动产买卖预约（居间）合同》时并未如实告知凌雨辉该房屋（别墅）前木板房存在白蚁蛀蚀的事实，只告知了凌雨辉该处有点漏水，很快就能修复，凌雨辉基于对凌雨辉的信任签订了上述合同，并预付了10万元购房定金。在修复过程中，凌雨辉才发现木板房有大量白蚁蛀蚀的痕迹，同时拍照、录视频固定证据，该证据可以证明王志丰房屋存在白蚁的事实。王志丰在上诉状中也对此予以认可，涉案房屋存在白蚁。二、凌雨辉决定购买王志丰房屋的重要原因之一是王志丰房屋（别墅）前木板房具观赏性和实用性，才与王志丰签订了涉案合同，若凌雨辉在签订合同前知晓该木板房存在白蚁问题，凌雨辉不会决定购买。王志丰房屋存在白蚁，对于木板房是一个隐患源，是对整个建筑物构成虫化的重大隐患，这也表明王志丰房屋具有重大瑕疵。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条和第一百五十三条规定，出卖人对标的物有瑕疵担保责任，在交付前应当向买受人交付符合质量要求的标的物。王志丰的房屋存在白蚁问题，在凌雨辉提出质量问题后，王志丰应举证证明其已补正瑕疵，消除凌雨辉的疑虑。事实上，王志丰虽口头上说“对白蚁进行了灭杀，瑕疵已补正”却未提供证据证明，举证责任在王志丰，这也是一审凌雨辉撤回司法鉴定申请的原因。四、因涉案房屋白蚁问题未解决，凌雨辉已于合同约定的过户日前向王志丰提出解除合同的请求，而王志丰并未应允，亦即在王志丰补正瑕疵之前凌雨辉仍对涉案房屋享有优先购买权。现王志丰却在未与凌雨辉协商一致解除合同的情况下，将涉案房屋卖给第三人，王志丰的行为已构成违约，应按照合同约定向凌雨辉承担违约责任，向凌雨辉退还定金，并赔偿凌雨辉所交定金一倍的违约金。综上，王志丰上诉请求无任何事实依据，也无证据证明其主张，请求二审法院依法查明事实，驳回王志丰的上诉请求。凌雨辉向一审法院起诉请求：1、解除凌雨辉与王志丰于2019年7月26日签订的《不动产买卖预约（居间）合同》；2、判令王志丰向凌雨辉返还房屋定金10万元。一审法院认定事实，2019年7月26日，凌雨辉作为买方，与作为卖方的王志丰签订一份《不动产买卖预约（居间）合同》，约定王志丰将位于韶关市武江区**********韶关碧桂园太阳城岭誉12街5号房屋出售给凌雨辉，售价为210万元；王志丰需保证过户前还清银行贷款和注销私人抵押；凌雨辉于签订合同当天向王志丰支付定金10万元，双方于2019年9月1日前办理不动产过户手续，网签当天支付剩余房款200万元。上述合同签订当天，凌雨辉向王志丰支付了定金10万元，王志丰也于2019年8月7日结清了涉案房屋尚欠银行的按揭款。2019年8月15日，凌雨辉向王志丰提出涉案房屋有白蚁的痕迹。2019年8月23日，凌雨辉要求王志丰清空房屋内家具电器，王志丰遂于2019年8月24日与案外人陈桂红签订一份《房屋租赁合同》，承租其位于碧桂园太阳城花地12街23号的房屋用以放置涉案房屋内的家具电器，该合同约定租赁期间为2019年8月23日至2019年11月30日，月租金2100元。案涉《不动产买卖预约（居间）合同》约定的过户期限届满后，凌雨辉并未依约定向王志丰支付剩余房款，且双方经协商未能达成一致意见，凌雨辉遂于2019年10月31日向一审法院提起诉讼要求解决。另查明，案件审理过程中，王志丰对凌雨辉要求解除《不动产买卖预约（居间）合同》的诉讼请求不持异议，但表示不同意退回定金。涉案碧桂园太阳城岭誉12街5号房屋已于2019年11月底出售给第三方，并办理了过户手续。一审法院认为，双方经协商一致签订的《不动产买卖预约（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。王志丰收取凌雨辉交付的购房定金后，为履行合同结清了涉案房屋的按揭款，并应凌雨辉要求腾空了涉案房屋，完全履行了合同约定的义务。凌雨辉虽主张王志丰未如实告知涉案房屋的车库木屋有白蚁，但王志丰否认其知道该情况，结合王志丰并不居住在涉案房屋，且凌雨辉也是在拆开木屋木板之后才发现白蚁的情形，在凌雨辉无证据证明王志丰在签订合同时刻意隐瞒白蚁的情况下，对王志丰关于其对白蚁并不知情的主张，一审法院予以采纳。但依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十三条的规定，结合凌雨辉作为购房者对涉案房屋状态的期待心理，王志丰应向凌雨辉交付无瑕疵的房屋。而涉案房屋在合同签订后发现存在白蚁，属合同履行之后发现合同标的物存在瑕疵的情形，凌雨辉有权要求王志丰作出补正，对白蚁进行治理，且在瑕疵被补正之前，凌雨辉不负受领迟延的责任，即凌雨辉未在合同确定的付款期限支付剩余房款，并不构成违约。另外，在本案审理过程中，涉案房屋已被王志丰出售给了第三方，且办理了过户手续，也表明了王志丰已无继续履行涉案《不动产买卖预约（居间）合同》的意愿。现王志丰当庭表示同意解除合同，属当事人协商一致后解除合同，对凌雨辉要求解除《不动产买卖预约（居间）合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同协商解除后，王志丰收取的购房定金，应返还给凌雨辉，对凌雨辉要求王志丰返还定金10万元的诉讼请求，该院予以支持。一审法院经审理后作出判决：一、解除凌雨辉与王志丰于2019年7月26日签订的《不动产买卖预约（居间）合同》；二、王志丰应于判决发生法律效力之日起十日内返还10万元给凌雨辉。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由王志丰负担。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对王志丰的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并分述如下：一、一审判决认定凌雨辉未在合同确定的付款期限支付剩余房款不构成违约是否错误。凌雨辉与王志丰签订的《不动产买卖预约（居间）合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。王志丰收取凌雨辉交付的购房定金后，为履行合同结清了涉案房屋的按揭款，并应凌雨辉要求腾空了涉案房屋，完全履行了合同约定的义务。凌雨辉虽主张王志丰未如实告知涉案房屋的车库木屋有白蚁，但王志丰否认其知道该情况，结合王志丰并不居住在涉案房屋，且凌雨辉也是在拆开木屋木板之后才发现白蚁的情形，在凌雨辉无证据证明王志丰在签订合同时刻意隐瞒白蚁的情况下，对王志丰关于其对白蚁并不知情的主张本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”的规定，王志丰应向凌雨辉交付无瑕疵的房屋。而涉案房屋在合同签订后才发现存在白蚁，属合同履行之后发现合同标的物存在瑕疵的情形，凌雨辉有权要求王志丰对出卖房屋补正瑕疵，即对出卖房屋内的白蚁进行治理，且在该瑕疵被补正之前，根据《中华人民共和国合同法》中不安抗辩权的原则，凌雨辉可暂时中止履行按期支付剩余房款的权利，故凌雨辉未在合同约定的期限支付剩余购房款，不构成违约。二、一审判决认定在本案审理过程中，涉案房屋被王志丰出售给了第三方且办理了过户手续，表明王志丰已无继续履行涉案《不动产买卖预约(居间)合同》意愿，该认定是否不当的问题。”凌雨辉提起诉讼要求解除合同，案件审理过程中，王志丰对凌雨辉要求解除《不动产买卖预约（居间）合同》的诉讼请求不持异议，只不过表示不同意退回定金。且王志丰已于一审判决（2019年12月10日作出）前的2019年11月底将涉案房屋出售给第三方并办理了过户手续。故一审判决认定在本案审理过程中，涉案房屋被王志丰出售给了第三方且办理了过户手续，表明王志丰已无继续履行涉案《不动产买卖预约(居间)合同》意愿，该认定并无不当。综上所述，王志丰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王志丰负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年六月十七日书记员  罗稀蕾