吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2426民初90号 原告：陈邦来，男，1966年3月1日出生，汉族，无职业，住安图县。 委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江(汪清)律师事务所律师。 被告：安图县诚信房地产开发有限公司，住所地安图县明月路**。 法定代表人：朱东风，经理。 委托诉讼代理人：李德忱，吉林林岗律师事务所律师。 被告：安图县第一建筑有限责任公司，，住所地安图县明月镇明月路** 法定代表人：刘志祥，经理。 委托诉讼代理人：王魁文，该公司第五项目部经理。 被告：王魁文，男，1964年2月1日出生，汉族，安图县第一建筑有限责任公司项目部经理，住安图县。 原告陈邦来与被告安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称“诚信公司”）、被告安图县第一建筑有限责任公司（以下简称“一建公司”）、被告王魁文合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈邦来及其委托诉讼代理人张磊、被告诚信公司委托诉讼代理人李德忱、被告一建公司委托诉讼代理人王魁文、被告王魁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈邦来向本院提出诉讼请求：1、判令诚信公司、一建公司、王魁文赔偿陈邦来损失163,772元(房屋单价2,800元/平×58.49平方米)；2、判令诚信公司、一建公司、王魁文支付陈邦来违约金49,131.6元(被告给陈邦来造成损失的30%)；3、判令诚信公司、一建公司、王魁文支付陈邦来投入资金占有使用费(以163,772元为基数，从2010年9月3日（开工之日）起算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4、诚信公司、一建公司、王魁文承担诉讼费。事实和理由：2008年，珲春江山房地产开发有限公司安图分公司取得案涉福聚苑小区的国有土地使用权，并缴纳了土地出让金。2009年，陈邦来通过挂靠诚信公司的方式取得了福聚苑小区的开发权并投入资金对该小区土地进行了拆迁。2012年，陈邦来与诚信公司签订协议书，约定该小区最终所有权、使用权、开发土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。陈邦来与一建公司、王魁文约定，该小区1号楼至6号楼的面积以办房照的面积为准，陈邦来支付一建公司、王魁文工程款每平方米1,420元，其中该价格包含该小区开发建设的一切税费。一建公司以及王魁文将1号楼5单元501室房屋出售给了案外人苏艳霞，面积为58.49平方米。诚信公司认可以上一建公司、王魁文的售房行为。诚信公司、一建公司、王魁文的行为违反合同约定，侵犯了陈邦来的合法权益。故诉至法院，请求法院依法判据。 诚信公司辩称，1、不同意陈邦来的诉讼请求。陈邦来主张损失、违约金、资金占有使用费均无事实依据和法律依据。2012年1月20日诚信公司与一建公司签订了协议书，陈邦来挂靠诚信公司开发福聚苑小区，王凤岐（王魁文）挂靠一建公司施工。陈邦来与王凤岐（王魁文）于2013年6月24日签订了补充协议，约定，福聚苑小区一号楼三至六层住宅3,349平方米，房屋权属给了王魁文，对该份协议书诚信公司和一建公司均认可。2、对于2012年9月17日陈邦来与诚信公司签订的协议书，诚信公司不知情不认可，且无法定代表人签字，不能推翻2012年1月20日、2013年6月24日的协议书。陈邦来起诉没有事实基础，缺乏法律依据，请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 一建公司辩称，1、不同意陈邦来的诉讼请求。陈邦来主张损失、违约金、资金占有使用费均无事实依据和法律依据。2012年1月20日，诚信公司与一建公司签订了协议书，陈邦来挂靠诚信公司开发福聚苑小区，王凤岐（王魁文）挂靠一建公司施工。陈邦来与王凤岐（王魁文）于2013年6月24日签订了补充协议，约定，福聚苑小区一号楼三至六层住宅3,349平方米，房屋权属给了王魁文，对该份协议书诚信和一建公司均认可。2、对于2012年9月17日陈邦来与诚信公司签订的协议书，一建公司不知情不认可，且无法定代表人签字，不能推翻2012年1月20日、2013年6月24日的协议书。陈邦来起诉没有事实基础，缺乏法律依据，请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 王魁文辩称，一、陈邦来起诉的侵权理由不成立。本案的被告及王魁文并没有侵犯陈邦来的财产权利，在本案发生诉讼之前，陈邦来因该开发项目已经提起过诉讼。安图县人民法院及延边州中级人民法院在生效的判决书当中，已经确认明月镇福聚苑小区房屋的所有权，归安图县诚信房地产开发有限公司所有。本案的被告及王魁文没有侵犯陈邦来的任何权益。二、陈邦来诉王魁文是错误的。王魁文在2011年至2015年间，承建安图县明月镇福聚苑小区时，福聚苑小区的开发商是“安图县诚信房地产开发有限公司”,承建商是“安图县第一建筑有限责任公司”。王魁文履行的是职务行为，王魁文是一建公司第五项目部负责人，因开发商诚信公司拖欠建设该房屋时的借款（借苏艳霞的钱），将开发商诚信公司开发的房屋，抵债给了债权人苏艳霞，该抵债行为得到了房屋所有权人诚信公司的认可。该小区房屋所有权的问题，已经被生效的安图县人民法院（2017）吉2426民初42号民事判决书认定。所以，陈邦来诉王魁文是错误的。三、王魁文没有侵犯陈邦来的财产权利，陈邦来的损失与王魁文无关。王魁文在履行职务行为过程中，将不属于陈邦来的财产，属于所有权人诚信公司的房屋抵债给债权人，并没有侵害陈邦来的任何权利，陈邦来的损失与王魁文无关。王魁文依法不承担任何责任。四、陈邦来的请求没有法律依据，依法应予驳回。陈邦来虽然挂靠诚信公司开发房屋，无论是陈邦来，亦或是诚信公司，均应支付为建设该小区时的借款，诚信公司、一建公司，将该小区的房屋抵债给债权人，没有侵害陈邦来的任何权利，陈邦来的请求没有法律依据，应予驳回。综上所述，陈邦来起诉的侵权理由不成立，陈邦来诉王魁文是错误的；王魁文没有侵犯陈邦来的财产权利，陈邦来的损失与王魁文无关；陈邦来的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈邦来提供的身份证、土地出让金专用票据、福聚苑小区工程建设用地说明、拆迁委托协议书、棚户区改造拆迁安置补偿资金、建筑工程承包合同书、2012年1月20日签订的协议书、2013年6月24日签订的补充协议书、2011年9月28日签订的协议书一份、（2017）年24民终1188号民事判决书、（2018）吉24民终2063号民事判决书、（2018）吉2426民初1617号民事判决书、（2019）吉24民终1876号民事判决书、安图县棚户区改造货币化安置实施方案、暂停办理福聚苑小区房屋产权登记备案手续的函、（2019）吉2426民初1345号案件庭审笔录、（2019）吉2426民初780号案件庭审笔录，诚信公司、一建公司、王魁文对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。 陈邦来提供的建设工程项目直接发包申请表、直接发包工程项目班子配备情况表加盖了相关单位的公章，对证据的真实性本院予以采信。陈邦来提供的建设工程施工合同协议书，内容为书写填充，诚信公司、一建公司作为合同主体对填充内容提出有修改的异议，故本院对填充内容不予采信。陈邦来提供与诚信公司2012年9月17日签订的协议书，诚信公司对真实性提出异议，该份证据的真实性已经被生效判决予以确认，本院予以采信。陈邦来提供的福聚苑已付工程款明细、垫付福聚苑小区施工费明细，对于已付工程款1,820,909元予以确认，但一建公司、王魁文称该款用于1号楼地下室和6号楼，该证据缺乏关联性，本院对证明指向不予采信，对于垫付福聚苑小区施工费明细系单方形成，一建公司和王魁文不予认可，故本院不予采信。陈邦来提供的支付福聚苑小区开发费用明细及各项票据，证明其已支付电费等各项费用756785元，诚信公司认可勘测费和设计费的真实性，对其他票据提出异议，因无法证明已支付的各项费用与涉案工程有关，且部分票据无法核实其真实性，故本院不予采信。陈邦来提供的安图县棚户区改造货币化安置实施方案，本院对真实性予以采信，但根据文件载明内容，对证明指向不予认可。陈邦来提供的福聚苑小区的规划图和现状对比照片，诚信公司、一建公司、王魁文提出异议，本院认为是否竣工应当以竣工验收的相关手续予以确认，本院对该份证据不予采信。陈邦来提供的安图县房屋产权搬迁调换协议书，诚信公司称与本案无关联性，一建公司、陈邦来提出异议，本院认为该证据与本案无关联性。陈邦来提供的福聚苑小区业主名单，王魁文承认涉案房屋销售给苏艳霞，本院对该证据的证明指向予以采信。 本院认定如下事实：因陈邦来没有房地产开发资质，便与诚信公司达成协议，挂靠诚信公司，为诚信公司的项目部，以诚信公司名义对安图县福聚苑小区进行开发包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈邦来按工程总造价的2%（不包括拆迁费）向诚信公司交纳管理费。 2011年4月26日，安图诚信公司、安图一建公司第五项目部经理王魁文签订建筑工程承包合同书，见证人陈邦来。安图诚信公司将福聚苑小区的2#回迁楼、3#、4#廉租房楼承包给安图一建公司第五项目部王魁文施工。一切工程手续均由安图一建公司第五项目部王魁文办理，费用由其承担，安图诚信公司可以协助办理。结算与拨款方式，廉租房按政府主管部门拨款的时间及数额由安图诚信公司直接拨给安图一建公司第五项目部王魁文；回迁楼以动迁费顶工程款。4#楼一层为车库，院内还可以建一排车库，以上车库均由安图一建公司第五项目部王魁文自行销售，此部分销售款需付给安图诚信公司每平方米450元的拆迁补偿款。 2012年1月20日，诚信公司作为甲方，陈邦来作为甲方代理人，一建公司作为乙方，王凤岐、王魁文（系父子关系）作为乙方代理人签订了协议书，达成如下协议：“一、福聚苑小区工程由甲方开发后授权陈邦来对福聚苑小区的所有房屋进行了拆迁、建筑，拆迁的一切款项都由陈邦来用自己的钱支付，整个小区房屋所有权归甲方，小区总房照按国家和地方有关规定执行；二、由甲方授权代理人陈邦来将其中的2#、3#、4#楼的施工工程承包给乙方（第五项目部）。2#楼为回迁楼，3#、4#楼为廉租房，廉租房户数不够分配，由未施工的1#、5#楼来补充；三、2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1,420元的价格支付乙方工程款，3#、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1,520元的价格支付乙方工程款；四、乙方按2#、3#、4#楼验收后测绘图合计总面积每平方米440元的价格支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费。乙方保证2#、3#、4#楼的收尾程，及时完工和验收，保证回迁户、廉租房住户2012年1月20日前入住；五、甲方授权代理人陈邦来将1#、5#楼承包给乙方施工，甲方下拨廉租房工程款时需经代理人陈邦来签字同意后生效；六、1#、5#楼其中回迁部分（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款后方有销售权；七、乙方按以下方式支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款，1#楼按验收后测绘图总面积每平方米450元，5#楼按验收后测绘图总面积每平方米440元支付；八、未经甲方代理人陈邦来签字同意，不得直接向甲方要求廉租房资金；九、福聚苑小区开发建设项目，涉及的各项就缴税费等均由乙方承担(营业税、附加税、印花税、所得税、土地增值税及所有的配套费等)；十、乙方完工时，如不能全部支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费，余额未付部分乙方必须在2012年12月30日前一次性付给甲方代理人陈邦来，如乙方不能按期支付，陈邦来有权将乙方所建房屋按每平方米1,420元的价格收回(按单元1-6层立体砍快计算)，每延期一天，应支付福聚苑小区工程部面积的拆迁补偿费×1%，从签订合同之日起计算；十一、乙方未能按期交工，回迁户不能正常回迁，由此产生的回迁户补偿费用按法律、法规及安图县城市房屋拆迁管理办法的相关规定，由2#楼转5#楼的费用全部由乙方负责支付，甲方代理人陈邦来负责主张该项权利；十二、1#楼其中的回迁面积(按验收后测绘图面积)由甲方代理人陈邦来以每平方米1,420元的价格付给乙方，5#楼回迁面积(按验收后测绘面积)由甲方代理人陈邦来以每平方米1,420元的价格付给乙方；十三、整个小区的绿化、硬化及配套设施由乙方负责完成，质量以上级质检部门验收合格为准，产生的费用按照建筑面积均滩；十四、协议后的一切手续由甲方代理人提供便利，工程竣工的验收手续及验收后的相关手续均有乙方负责办理，手续办完之后交由甲方代理人陈邦来；十五、在施工期间及工程交工后保修期间，因质量问题及安全问题所造成的一切损失及后果均由乙方负责；十六、今后楼房涨价与陈邦来无关”。 2013年6月24日，双方依据2012年1月20日签订的协议书，达成如下补充协议：一、残联办公楼与3#楼交接部分（三层）建筑面积400平方米。二、4#、5#楼东头办公室建筑面积1,400平方米，由甲方以每平方米1,250元付给乙方。基础完工以后，甲方付给乙方肆拾万元，一楼完工付叁拾伍万元，二楼完工付肆拾伍万元，剩余部分整体算账。三、一号楼地下防水工程，由甲方直接承包给专业防水施工队施工，防水剂及人工费由甲方购买支付，乙方免费供应水泥、沙子，防水工程质量由甲方负责。四、一号楼地下室封闭后，因乙方资金不足，甲方向乙方拨工程款伍拾万元，二楼封闭后再付伍拾万元。五、六层钢筋混凝土框架结构（地（地下**总建筑面积7,399平方米，其中地下室1,350平方米、一层门市房1,350平方米，二层门市房1350平方米，三至六层住宅3,349平方米。乙方按建筑面积每平方米440元向甲方支付土地使用费（不含地下室1,350平方米），共计人民币2,661,560元(440元×6,049平方米)；六、甲方用一层门市房319.2平方米(16轴—24轴)、二层门市房809.4平方米(14轴-32轴)、三至六层住宅3,349平方米，顶工程款给乙方，在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商；七、甲方将一二层回迁楼1,680.6平方米定价每平方米1,420元，计2,386,452元(1420×1680.6)、地、地下室150平方米单价1,250元，计1,687,500元(1250×1350)。两笔合计人民币4,073,952元，作为工程款付给乙方；八、1#楼与6#楼竣工后，甲乙双方就一至六号楼进行综合结算，在双方互不欠款的前提下办理交工手续，交付使用。说明：上述所列面积为预算面积，工程结算时以实际竣工面积为准。诚信公司和一建公司虽然没有加盖公章，但对该协议予以认可。 2012年9月17日，陈邦来与诚信公司签订协议，福聚苑小区土地已由陈邦来出资购得，陈邦来需要借用诚信公司的名义在该块土地上进行开发，由陈邦来自主开发、自主经营，经营成果由陈邦来享有。诚信公司应积极配合协助陈邦来办理开发建设的相关手续，但最终所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。陈邦来负责该地块的开发建筑、施工、小区房屋出售等事宜，对外都要以诚信公司名义进行。诚信公司负责积极配合陈邦来办理开发、建设、销售手续的相关资料，陈邦来负责承担该项目的债权债务、负责办理福聚苑小区规划、设计、勘探等开发建设相关的合同签订、办理手续等相关事宜。一切开发费用由陈邦来承担，诚信公司收取管理费。管理费竣工结算后付清，如陈邦来未交管理费按银行同期贷款利率双倍加收利息。诚信公司如违反土地使用权和所有权的规定，按整体项目工程造价的2倍加上利润承担违约责任，并自福聚苑小区开工之日起按工程总造价加收按银行同期贷款利率的双倍利息。 陈邦来负责福聚苑小区的拆迁工作，现1至5号楼已经入住使用。2013年6月起至2015年8月止，陈邦来向王魁文支付工程款共计1820909元，王魁文和一建公司称以上工程款用于1号楼地下室和6号楼。诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文相互之间关于开发、建设福聚苑小区的工程尚未结算。一建公司、王魁文称以回迁房、廉租房抵顶了陈邦来拆迁补偿款，且超过了陈邦来拆迁补偿款的数额，陈邦来对此不予认可，称并没有占有使用回迁房、廉租房。2016年2月16日，诚信公司向安图县房产局发函，暂停办理福聚苑小区房屋产权登记备案手续，停止陈邦来办理福聚苑小区房屋登记备案手续。2014年7月9日，经一建公司、诚信公司同意，王魁文将1号楼5单元501室房屋以171,360元的价格出售给了案外人苏艳霞。 本院认为：一、关于诚信公司、一建公司、王魁文是否存在违约行为的问题。陈邦来挂靠诚信公司开发福聚苑小区由一建公司第五项目部施工建设，王魁文挂靠一建公司，系一建公司第五项目部经理。陈邦来作为诚信公司的代理人与王魁文作为一建公司的代理人于2012年1月20日签订协议书、2013年6月24日签订补充协议书，系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行自己的义务。协议书内容包括：“约定1号楼在确定回迁楼后，其余部分为商品楼，一建公司给付陈邦来拆迁补偿款后有权销售，回迁楼部分工程款由陈邦来付给一建公司，商品楼部分未约定给付一建公司工程款，且楼房涨价与陈邦来无关。如不能按期支付拆迁补偿款，陈邦来有权按每平方米1,420元的价格收回”。补充协议对1号楼作了进一步的约定“1号楼三至六层住宅一建公司向诚信公司支付土地使用费，诚信公司将1号楼三至六层住宅顶工程款给一建公司。竣工结算前不得随意销售，如销售需双方协商”。根据协议书及补充协议书的内容，诚信公司已经将1号楼三至六层住宅的开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资建设并享有所有权，但为陈邦来设定了取得以上房屋拆迁补偿款的权利。陈邦来作为诚信公司的代理人签订了以上两份协议书，应当对其内容知晓并认可，故陈邦来认为自己对涉案房屋享有所有权的主张不成立。王魁文经过一建公司、诚信公司的同意将1号楼5单元501室出售给案外人，因陈邦来对涉案房屋不享有所有权，故各方对陈邦来不存在违约行为。 二、关于拆迁补偿款的问题。一建公司和王魁文称通过房屋抵顶的方式已经超额给付陈邦来拆迁补偿款，但诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文之间至今未就福聚苑小区的开发建设工程进行结算，现无法确定是否足额给付拆迁补偿款。为了彻底解决陈邦来与诚信公司、一建公司、王魁文之间的纠纷，各方应当尽快结算，如结算后尚欠陈邦来拆迁补偿款，陈邦来可以依据协议书、补充协议书主张拆迁补偿款的权利。综上，陈邦来要求赔偿房屋价值的损失、支付房屋价值30%违约金、给付资金占有使用费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告陈邦来的诉讼请求。 案件受理费4,494元，由原告陈邦来自行承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  李增明 人民陪审员  辛 玲 人民陪审员  于兆红 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  秦 程