宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初116号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，统一社会信用代码：91110000710925489M。法定代表人：沈某，系中国长城资产管理股份有限公司董事长。委托诉讼代理人:魏某，宁夏综义律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王某，特别授权代理。被告（案外人）：李某，住石嘴山市。被告（被执行人）:宁夏嘉利源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91640200694313238J。临时负责人：杜某。委托诉讼代理人：徐某，惠农区红果子法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告中国长城资产管理股份有限公司(以下简称：长城资产管理公司)与被告李某、宁夏嘉利源房地产开发有限公司(以下简称：嘉利源公司)执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告长城资产管理公司的委托诉讼代理人魏某、王某，被告李某，被告嘉利源公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。长城资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令对备案登记××区房屋准许执行（价值514768元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告嘉利源公司、石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞、杜某合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2016）宁民初44号民事调解书，内容为：一、嘉利源公司于2017年12月31日前向长城资产管理公司支付61699280.14元、其中货款5000万元，利息8263888.89元（暂计算至2016年3月20日）、违约金2235391.25元，财务顾问服务费120万元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金。石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞对上述债务承担连带清偿责任。三、长城资产管理公司对杜和平质押的嘉利源公司1140万元（万股）股权享有优先受偿权。四、长城资产管理公司对嘉利源公司抵押的两宗土地使用权【土地证号：惠国用（2010）第602**，抵押面积2741平凡米；土土地证号：惠国用（2012）第602**抵押面积83308平方米】享有优先受偿权。五、长城资产管理公司对杜某质押的石嘴山市和通工贸有限公司840万元（万股）股权享有优先受偿权。六、案件受理费350296元，减半收取计175148元，保全费5000元，合计180148元，由嘉利源公司负担。2019年11月5日，被告（案外人）李某对执行标的提出书面异议。惠农区人民法院于2019年12月12日作出（2019）宁0205执异58号执行裁定书：中止对××区房屋的执行。一、原告对涉案房屋享有法定优先受偿权，已登记的担保物权优先于被告李某的普通债权请求权得以实现。首先，嘉利源公司将其开发的尚城名邸小区涉案房屋于2014年5月14日备案至原告名下，并与原告进行了网签（签订正式的《房屋买卖合同》）。李某与嘉利源公司签订的是房屋买卖合同，对涉案房屋享有的是普通债权。故，法定优先权设立的时间并不影响原告法定优先权的实现，被告李某排除执行异议的请求不应得到支持。其次，2014年5月14日嘉利源公司将尚城名邸小区涉案房屋备案登记在原告名下。已登记在原告名下的涉案房屋具备对外公示的效力，完全可以对抗被告李某依据房屋买卖合同请求过户的权利。二、被告嘉利源公司不是涉案房屋登记的权利人，被告李某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行。惠农区人民法院以该第二十八条作出（2019）宁0205执异58号裁定支持被告请求，系事实认定不清、法律适用错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”确定其是否系权利人；第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……”根据上述规定，买受人排除执行的前提条件是，争议的房屋登记在被执行人名下。本案中，争议的房屋已经备案到原告名下，第二十八条使用的前提条件不具备。其二、（2019）宁0205执异58号裁定中第5页载明，2013年1月5日，嘉利源公司向崔巧玲出具收据一张。《房屋买卖合同》中没有签订日期，不能以此简单的推定购房合同系2013年1月5日签订。嘉利源公司将该房屋备案至原告名下的时间是2014年5月14日，被告李某陈述的交纳装修保证金及物业储备金的时间是2015年7月17日。从上述证据仅能看出原告与嘉利源公司备案的时间在被告李某接受房屋之前，无法证实法院认定的被告李某在该房屋设定抵押之前与嘉利源公司签订了《房屋买卖合同》，更无法证实实际交付的时间在原告与嘉利源公司办理备案之前。其三、关于房屋价款的支付,928704元房屋价款不是一笔小数,仅有一张收据，没有其他证据佐证的情况下，不能证实被告李某实际交纳了上述房款。综上，被告嘉利源公司不是涉案房屋登记的权利人，被告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行。惠农区人民法院以该第二十八条作出（2019）宁0205执异58号裁定支持被告李某的请求，系事实认定不清、法律适用错误。三、被告李某怠于行使权利，应承担过户不能的法律后果。2014年5月14日涉案房屋备案登记在原告名下，原告与被告办理了正式的房屋网签手续，不动产管理部门也对该事项进行了登记。自2014年5月14日至今，涉案房屋经过评估、拍卖程序，且已长达6年。贵院依法对该房屋采取了措施，作为一个具有完全民事行为能力的人，从法律上被告李某理应知道法院对该房屋的司法处置。另，被告李某称2013年1月5日与被告嘉利源公司签订房屋买卖合同。在被告签订合同时，网签政策早已经落地实施。二被告既没有网签房屋买卖合同，又没有通过司法手段主张权利。一套92万的商铺，被告能对房屋产权情况做到不管不问，更别说去房屋权属登记部门核查，有违生活常识。据此，被告怠于行使请求被告协助办理房屋登记过户的权利，对本案事实的形成存在过错，应承担不利后果。综上所述，排除执行的前提条件是被告李某买受的涉案房屋必须登记在被告嘉利源公司名下。现实的情况是涉案房屋登记的权利人是原告，并非本案被告嘉利源公司。原告与嘉利源公司签订合同备案办理抵押在被告李某签订房屋买卖合同之前，也在房屋交付之前。在购房款是否支付不确定的情况下惠农区人民法院作出上述裁定，系事实不清，适用法律错误，被告并不享有排除房屋执行的权利。原告对涉案房屋享有法定优先受偿权，已登记的担保物权优先于被告李某的债权请求权得以实现。被告对房屋不享有足以排除执行的权利，依法应准许涉案房屋继续执行，理应依法撤销（2019）宁0205执异58号执行异议裁定。李某辩称，涉案房屋是其通过合法程序购买的且已交纳了全额购房款，请求法院驳回原告的诉讼请求。嘉利源公司辩称，李某所述购房事实属实，依据相关法律规定请法院作出公正判决。原告长城资产管理公司为证明其诉讼主张，提交了如下证据，被告李某、嘉利源公司进行了质证，本院予以认证：证据一、（2019）宁0205执异58号执行裁定书一份（质证原件留存复印件），证实惠农区法院裁定中止对涉案房屋的执行，裁定书认定事实错误，原告依法提起执行异议之诉程序合法。李某对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不予认可，认为其买房在原告与嘉利源公司办理抵押之前。嘉利源公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的不予认可，认为李某交纳购房款时间确实发生在抵押之前。鉴于该执行裁定书系本院作出的裁判文书，对该证据的真实性、合法性本院予以采信，对其证明目的本院将结合其他证据进一步认定。证据二、石嘴山市商品房买卖合同一份、（2016）宁民初44号民事调解书一份、（2016）宁民初44-1号民事裁定书一份、（2018）宁0205执255号之六执行裁定书一份（以上均质证原件留存复印件），证实：1、原告与嘉利源公司就涉案尚城名邸1号楼104室房屋于2014年5月11日签订房屋买卖合同并备案登记在原告名下，原告抵押权于2014年5月11日设定；2、原告与嘉利源公司合同纠纷案经自治区高院依法裁判后指定惠农区法院执行，惠农区法院依法对涉案房屋及尚城名邸小区81套房屋、领航鑫苑13套房产进行评估拍卖、变卖，因无人竞买而流拍，后原告同意按流拍价以物抵债，惠农区法院依法作出（2018）宁0205执255号之六执行裁定书，并将该裁定书送达原告，原告享有对该房屋的所有权，原告所实现抵押权的途径程序合法正当。李某对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不予认可，但认为购房时间及交款时间均发生在抵押之前，且是全额交纳购房款。嘉利源公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的不予认可，认为李某购房时间及交款时间均发生在抵押之前，且是全额交纳购房款，依据法律规定，该权利优先于抵押权。鉴于长城资产管理公司提交的（2016）宁民初44号民事调解书、（2016）宁民初44-1号民事裁定书、（2018）宁0205执255号之六执行裁定书系法院作出的裁判文书，对该证据本院予以采信；对长城资产管理公司提交的石嘴山市商品房买卖合同，因该合同系以设立抵押权为目而签订的商品房买卖合同，不存在买房的真实意思表示，故对该证据的真实性本院本院予以采信，对其证明目的不予采信。李某为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据，长城资产管理公司、嘉利源公司进行了质证，本院予以认证：购房合同一份、购房款收据一张、中国农业银行交款凭证二份、装修保证金收据一张、物业储备金收据一张、垃圾清运费收据一张（以上均质证原件留存复印件）、入住通知单复印件一份，证实其于2013年1月5日向嘉利源公司交纳案涉房屋购房款928704元，于2013年4月10日与宁夏嘉利源房地产开发有限公司签订合同购买案涉房屋，于2015年7月17日接房装修，后一直占有、使用至今。长城资产管理公司对银行转款凭证的真实性无异议，对关联性及证明目的均不予认可，认为该交款人与本案被告李某交纳本案涉案房屋购房款没有关联性；对其他证据的三性及证明目的均不予认可，被告李某提供的买卖合同补充协议签订时间是2013年4月10日，该补充协议中约定进行按揭贷款，被告提交的证据中并没有提供按揭贷款的事实；房屋买卖合同第13条第一款约定了合同签订后30日内（不超过30日）办理网签手续进行合同备案，第14条约定本合同经双方签署并备案后生效，故二被告签订的合同并未生效，且合同约定前后矛盾，被告所称的先全额交纳房款后签订合同与买卖合同交易习惯不符，且该合同中对房号及建筑面积进行了修改，有伪造的嫌疑；被告提供的收据中购房款为928704元，其所提供的不具有关联性的银行转款凭证仅有428704元，无法证明全部购房款已缴纳；另外三张收据均发生在涉案房屋备案在原告名下原告的抵押权产生之后，该证据不能对抗原告的抵押权；入住通知单系复印件，对其真实性无法核实，且时间是2015年7月17日，也发生在原告抵押权产生之后。嘉利源公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，同时补充说明：1、嘉利源公司对该涉案房屋已全额收取了购房款，该房屋购房款的银行打款人是崔巧玲；2、因该合同系格式合同，所有的购房人合同内容均一致，李某已付清全额购房款，该购房合同已生效，没有办理备案登记的原因是嘉利源公司前期因消防及其他原因无法给李某办理备案登记手续，后期因误将该房屋抵押给原告公司造成无法办理备案登记。李某于庭审后提交中国农业银行联行来帐凭证一份及中国工商银行个人业务凭证一份（复印件，复印于宁夏嘉利源房地产开发有限公司财务），证实李某于2012年12月20日通过亲戚崔巧玲以银行转账方式向嘉利源公司支付购房款500000元的事实。本院组织长城资产管理公司、嘉利源公司进行了质证：长城资产管理公司对该证据的真实性及合法性予以认可，对其关联性及证明目的不予认可，认为该证据只能证明有500000元从崔巧玲账号进入了嘉利源公司账号，并不能证明系被告李某交纳的涉案购房款，且在房屋买卖合同中，先全额交纳购房款再签订房屋买卖合同与市场交易习惯不相符。另外，该证据无法排除崔巧玲与嘉利源公司存在其他房屋买卖合同关系或者其他民事法律关系，与本案无关。嘉利源公司对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，并称嘉利源公司确实收到了涉案房屋由崔巧玲代李某支付的全额购房款，该笔500000元转账是购房款的一部分。鉴于李某提交的上述证据能互相印证形成证据链，且嘉利源公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，故本院对该证据予以采信。但关于购房合同签订的时间，因购房合同中未记载合同签订时间，结合商品房交易的一般习惯及嘉利源公司在庭审中陈述的“购房合同是在购房人交购房款之前签订的…”内容，李某首次交纳房款的时间为2012年12月20日，故本院确认李某与嘉利源公司签订购房合同的时间为2012年12月份。嘉利源公司未提供证据。本院经审理认定事实如下：2012年12月份，李某与嘉利源公司签订《商品房（预）买销售合同》，约定李某购买嘉利源公司开发的位于惠农区尚城名邸1-104号房产，建筑面积为165.84平方米，单价为5600元/平方米，房屋总价款为928704元。后李某通过其亲戚崔巧玲于2012年12月20日、2013年1月5日分二次向嘉利源公司账户转账支付购房款500000元和428704元，嘉利源公司于2013年1月5日向李某出具金额为928704元的收据一张。2015年7月17日，李某向嘉利源公司缴纳物业储备金、装修保证金及垃圾清运费，嘉利源公司向李某交付了案涉房产，并由其占有、使用至今。同时查明，2014年5月11日，嘉利源公司与中国长城资产管理公司（2016年12月6日变更为中国长城资产管理股份有限公司）签订《商品房买卖合同》，将惠农区兴业街尚城名邸1幢104号房产销售给长城资产管理公司，并于2014年5月14日在石嘴山市房屋产权产籍管理所备案。另查明，长城资产管理公司与嘉利源公司、石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞、杜某合同纠纷一案，2016年6月24日，经宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44号民事调解书，主要内容：一、嘉利源公司于2017年12月31日前向长城资产管理公司支付61699280.14元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金。石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞对上述债务承担连带清偿责任。二、长城资产管理公司对嘉利源公司抵押的两宗土地使用权（土地土地证号：惠国用（2010）第602**押面积2741平方米；土地证土地证号：惠国用（2012）第602**面积83308平方米）享有优先受偿权。同日，宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44-1号民事裁定书，裁定：对嘉利源公司开发并登记备案在长城资产管理公司名下的位于石嘴山市××区套房屋、“领航鑫苑”小区32套房屋予以查封。因嘉利源公司未履行生效法律文书确定的义务，长城资产管理公司于2018年1月10日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行。2018年1月15日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2018）宁执7号执行裁定书指定本院执行。2019年10月9日，惠农区人民法院作出（2018）宁0205执255号之六执行裁定书裁定：一、被执行人申请嘉利源公司抵押长城资产管理公司的位于石嘴山市××区套房产、“领航鑫苑”小区13套房产，共计94套的所有权及相应其他权利归申请人长城资产管理公司所有。二、买受人可持本裁定书到房屋登记管理机构办理相关产权手续。在向长城资产管理公司交付房屋时，案外人李某以其为石嘴山市惠农区尚城名邸1幢104号房屋实际权利人向本院提出执行异议，本院于2019年12月12日作出（2019）宁0205执异59号执行裁定书，裁定中止对位于惠农区尚城名邸1-104号房屋的执行。本院认为，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，李某与嘉利源公司签订的《房商品房（预）销售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同虽约定备案后生效，但李某依合同约定向嘉利源公司支付了全部购房款，嘉利源公司接受购房款并将案涉房屋交付给李某，双方均已履行了合同主要义务，李某已实际占有案涉房屋，故该合同合法有效，本院予以确认。嘉利源公司与李某签订购房合同后，嘉利源公司应向房产管理部门申请备案登记，但嘉利源公司不仅未申请备案登记，反将已出售给李某的房产备案登记至长城资产管理公司名下导致被查封，案涉房屋被查封的责任不能归责于李某。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故李某对位于石嘴山市××区房屋享有排除长城资产管理公司对该房屋执行的权益。长城资产管理公司要求准许对惠农区尚城名邸小区1号楼104号房屋执行的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费8948元，由原告中国长城资产管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长 马占杰审判员 杨 平审判员 徐小燕 二○二○年六月十二日书记员 石 茂附相关法律条文：1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。