广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4041号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：苏某。委托诉讼代理人：何梓欣，广东科顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭燕妮，女，汉族，住广西壮族自治区平南县。上诉人佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司（以下简称创辉煌公司）因与被上诉人彭燕妮物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初18027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。创辉煌公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判彭燕妮向创辉煌公司支付2017年12月至2019年3月止的物业服务费16433.66元及违约金（违约金按欠款日千分之一的标准，从逾期之日起计至彭燕妮实际清偿之日止，暂计至2019年5月10日为4716.36元）；2.本案一、二审诉讼费用由彭燕妮承担。事实和理由：（一）涉案物业已于2016年2月4日完成竣工验收备案，具备交楼条件，且开发商已于2017年11月向彭燕妮以合同约定的方式邮寄收楼通知，要求其于2017年11月15日办理收楼手续，但截止至本案一审法院送达起诉资料给彭燕妮前，其均未提出证据证明存在延迟收楼或者涉案物业存在不符合约定交楼条件的情况，彭燕妮无权拒绝收楼。退一步讲，收楼既是买受人的权利也是其义务，即使开发商没有发出收楼通知，买受人也应积极主动收楼，并以《商品房买卖合同》约定交楼时间即2017年12月30日作为收楼时间。因此，应当认定彭燕妮已接收涉案物业。彭燕妮一直怠于收楼又没有实际另案起诉开发商，更无证据证明物业存在严重影响居住的质量问题，应认定由其支付创辉煌公司主张的款项。（二）按照相关法律规定及合同约定，彭燕妮应向创辉煌公司支付自2017年12月至2019年3月的物业管理费16433.66元及违约金。彭燕妮辩称：（一）一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。（二）《前期物业服务合同》明确约定，因建设单位原因未能按时交付物业的，物业服务费由建设单位承担。涉案物业已进行验收多次，验收结果为“严重影响居住”，彭燕妮无需向创辉煌公司支付物业管理费及违约金。（三）彭燕妮积极交纳巨额购房款、税费、贷款，创辉煌公司主张彭燕妮不积极收楼不符合常理。（四）建设单位未按照法律规定出具验收表，违反诚实信用原则。创辉煌公司向一审法院起诉请求：1.判令彭燕妮向创辉煌公司支付2017年12月至2019年3月的物业服务费16433.66元及违约金4716.36元（违约金按欠款日千分之一从逾期之日起计至彭燕妮实际清偿之日止，暂计至2019年5月10日为4716.36元）；2.本案诉讼费用由彭燕妮承担。一审法院认定事实：1.2014年9月13日，创辉煌公司与佛山市顺德区某汇房产开发有限公司（以下简称某汇公司）签订了《顺德区前期物业服务合同》，约定创辉煌公司对位于佛山市顺德区某镇某院东侧地块的某豪庭提供前期物业管理服务；在物业竣工验收交付物业买受人之日前，物业服务费由双方另行约定，物业竣工验收交付物业买受人之日起，物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，别墅为2.4元/月·平方米；某汇公司应协助创辉煌公司向业主于符合交楼条件之日起收取物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因某汇公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由某汇公司全额交纳；物业服务费在每月10日前履行缴纳义务；未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日0.5%的标准向创辉煌公司支付违约金。2.位于佛山市顺德区某镇某社区*民委员会商业大道某号某豪庭某座某房产登记在彭燕妮名下，但彭燕妮称其因该房产存在质量问题，未达到交楼条件，故一直未曾收楼，亦拒绝缴纳收楼前的物业服务费。创辉煌公司庭审确认知悉彭燕妮反映的涉案房产存在质量问题。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条第二款规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”创辉煌公司与某汇公司之间签订的《顺德区前期物业服务合同》合法有效，合同亦约定在物业竣工验收交付物业买受人之日起，物业服务费按合约约定标准缴纳。在本案中，开发商是否已按约定交付涉案物业将影响物业服务费应由谁缴纳的问题，而创辉煌公司并未提交证据证明涉案房产已经于2017年12月实际交付彭燕妮或其已经符合约定的交楼条件（特别在双方知悉房产存在质量问题情况下），应由创辉煌公司承担举证不能的不利后果，即创辉煌公司无法证明涉案物业交纳物业服务费的义务已于2017年12月转移至彭燕妮，故创辉煌公司主张彭燕妮支付2017年12月至2019年3月的物业服务费及违约金依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回创辉煌公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为164.38元，由创辉煌公司负担。二审中，创辉煌公司向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同补充协议（现售）》，拟证明合同约定商品房应于2017年12月30日前交付，如买受人未收到交付通知书或未办理收楼手续，均以约定交付日期届满的时间作为收楼日期；2.竣工验收备案表，拟证明涉案物业符合交付条件；3.收楼通知书，拟证明开发商于2017年11月通过书面和电话通知业主办理收楼手续；4.收楼承诺书，拟证明涉案小区的物业在开发商通知收楼时已符合交楼条件；5.开发商的说明函，拟证明涉案物业符合交楼条件，且已通知业主进行收楼;6.房产测量资料簿，拟证明涉案物业所在小区已于2015年取得测绘报告。彭燕妮未向本院提交新证据。经质证，本院对创辉煌公司提交的证据1、2、6的真实性、合法性予以确认；证据3未能证明已经实际送达彭燕妮，本院对其内容不予采信；证据4与本案讼争事实无关，本院不予采信；证据5系某汇公司单方面制作，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2015年12月8日，涉案小区某豪庭建设工程取得房屋测绘报告。2016年2月4日，涉案小区某豪庭工程项目经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位确认工程验收合格。次日，该工程取得竣工验收备案表。2017年4月12日，某汇公司（出卖人）与彭燕妮（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同补充协议（现售）》，某汇公司出售涉案物业予彭燕妮，合同中买受人彭燕妮确认的通讯地址为佛山市乐从镇东区*************，邮政编码为528315，联系电话为135*****536。涉案合同第十条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用；涉案合同第十一条“商品房相关设施设备交付条件”约定，供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等配套设施在交付时必须符合相关标准且能投入使用。涉案合同第十二条“交付时间和手续”约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；涉案合同第十八条“物业管理”约定，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为创辉煌公司，物业服务时间从2017年12月30日至2020年12月31日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2.4元/月·平方米；涉案合同第二十二条“送达”约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信形式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。涉案补充协议第三条“关于商品房交付期限的约定”第一项约定，某汇公司取得该商品房竣工验收备案手续后，买受人应无条件收楼并办理交接手续，如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情修补、保修或给予合理解决，买受人不得因此拒绝收楼。否则，由此而引起逾期交楼的法律责任由买受人承担；第四条第二项约定，买受人应当按照出卖人《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续，买受人未接收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间，如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间届满时视为合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为彭燕妮是否应当向创辉煌公司支付物业服务费及违约金。创辉煌公司与某汇公司签订的《顺德区前期物业服务合同》合法有效，合同约定在物业竣工验收交付物业买受人之日起，物业服务费按合同约定标准缴纳。创辉煌公司上诉主张彭燕妮支付2017年12月至2019年3月的物业服务费及违约金，彭燕妮则辩称未收到某汇公司寄出的收楼通知书且涉案物业存在质量问题，未办理收楼手续，无需向创辉煌公司支付物业费及违约金。本院认为，本案的关键在于审查某汇公司履行交楼义务的时间。根据彭燕妮与某汇公司签订的《商品房买卖合同（现售）》的约定，某汇公司应当在2017年12月30日前，将取得竣工验收备案表、测绘报告并符合本合同约定的商品房交付彭燕妮。本案中，根据创辉煌公司在一审中提交的证据，某汇公司于2017年11月13日通过邮寄挂号信形式书面向彭燕妮确认的通讯地址及电话号码发出收楼通知书，但均因无法投递而退回，根据涉案合同第二十二条的约定，彭燕妮应承担相应的法律责任，可视为某汇公司已完成了通知收楼义务。彭燕妮主张，涉案物业不符合约定的交楼条件，其有权拒绝收楼。本院认为，涉案物业在2017年12月30日前已经取得建设工程竣工验收备案表及测绘报告，即使涉案物业确实存在彭燕妮在一审中主张的诸如空鼓、墙体开裂、门窗等质量问题，但本案证据尚不足以证明前述质量问题构成彭燕妮拒绝收楼的正当理由。综上，本院认定某汇公司于2017年12月30日前已经履行了交楼义务，根据《顺德区前期物业服务合同》《商品房买卖合同（现售）》之约定，彭燕妮应自该日起缴纳物业管理费。彭燕妮上诉主张其不应支付2017年12月30日起至2019年3月的物业服务费及违约金，与合同约定相悖，本院不予支持。某汇公司在收楼通知书中变更了收楼时间，但创辉煌公司并未提交证据证明彭燕妮已经实际收到该通知书，故创辉煌公司主张从收楼通知书载明的2017年12月1日起计收物业管理费，理由不能成立，本院不予支持。根据《商品房买卖合同（现售）》约定的2.4元/月/平方米的物业服务费计算标准，本院判令彭燕妮应向创辉煌公司支付2017年12月30日起至2019年3月止的物业管理费共计15472.82元[（427.96平方米*2.4元/月/平方米÷31）*2天+（427.96平方米*2.4元/月/平方米）*15个月]。至于逾期付款违约金。本院认为，《顺德区前期物业服务合同》约定的日百分之零点五的违约金计付标准过高，创辉煌公司主张违约金下调至欠费金额的日千分之一亦过高，本院根据本案案情，酌情判令彭燕妮应自2018年1月起的每月11日起，按照当月欠费金额的日万分之五的标准分别计付违约金至实际清偿之日止。创辉煌公司超出前述数额的诉请，本院不予支持。综上，创辉煌公司的上诉请求部分成立，予以支持；创辉煌公司的上诉请求部分不能成立，予以驳回。本案因二审中新提交的证据而改判，一审判决不属于错案。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初18027号民事判决；二、彭燕妮应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司支付2017年12月30日起至2019年3月31日止的物业管理费15472.82元及逾期付款违约金（以当月欠缴费用为本金，按日万分之五的标准，从2018年1月起的每月11日起分别计至实际清偿之日止）；三、驳回佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取164.38元，由佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司负担27.94元，由彭燕妮负担136.44元。二审案件受理费328.75元，由佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司负担55.89元，由彭燕妮负担272.86元。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇二〇年六月二十四日书记员  何智峰