山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁03执异39号 案外人：陈钊，男，1986年11月18日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 案外人：陈田苗，女，1976年6月24日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 申请执行人：山东浩岳建设工程有限公司，住所地山东省济南市历城区钢城新苑旅店**。 法定代表人：徐成胜，董事长。 被执行人：淄博春申房地产开发有限公司，住所，住所地山东省淄博市张店区昌国西路**div> 法定代表人：蔡祈敢，董事长。 本院在执行申请执行人山东浩岳建设工程有限公司（以下简称浩岳公司）与被执行人淄博春申房地产开发有限公司（以下简称春申公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈钊、陈田苗对本院查封被执行人春申公司位于春申·君临天下（一期）11号楼提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈钊、陈田苗向本院申请解除对春申·君临天下（一期）11号楼（即涉案幼儿园）的查封。事实和理由如下：1、涉案幼儿园因抵债并交付给异议人占有使用，异议人享有的权利具有准物权的性质，能够排除执行。本院于2018年12月27日作出的（2018）鲁03民初191号民事判决认为异议人对涉案幼儿园享有准物权，并判决不得执行春申·君临天下（一期）11号房屋。2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，同样应适用于非居住需要的商品房。而且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条亦规定符合本条四个条件的权利即能够排除执行。由此可见，法释〔2002〕16号的规定将准物权排除执行引申到了非居住需要的商品房。3、本案（2018）鲁03民初187号民事判决书第三项不符合实际情况，不具有可执行性，甚至是违法的。该判项判决浩岳公司对其施工的涉案春申·君临天下住宅小区三标段工程在34799611.27元工程款范围内享有优先受偿权，但三标段包括1号、2号、3号、4号、13号、14号、15号住宅楼、酒店、幼儿园、5号车库。而事实上，这些房产有的已出售入住，有的尚未出售，对于像幼儿园一样已出售的房产，即使没有办理产权登记，买受人对所购房屋也有准物权的性质，依据法释〔2002〕16号第二条的规定，这些房产能够排除建设工程优先受偿权。上述判决不具有可执行性，甚至违反了法释〔2002〕16号的规定。4、在涉案三标段工程有80套房屋和酒店没有网签，5号车库有大量车位没有出售的情况下，仅查封涉案幼儿园属于选择性执行，有损司法权威。为证明其主张，异议人向本院提交（2018）鲁03民初191号民事判决书一份。 申请执行人浩岳公司辩称，案外人的异议理由不能成立，其享有的普通债权不足以排除本案执行，应当依法驳回。理由如下：1、法院依据（2019）鲁03执792号执行裁定书公告查封被执行人春申公司开发的春申君临天下11号楼（幼儿园）适用法律正确，程序合法。2、（2018）鲁03民初191号民事判决是基于双方当事人均为普通债权人作出的处理，并未作出案外人享有足以排除优先受偿权的结论。且该案认定案外人请求事项是基于以物抵债协议，与本案建设工程价款优先受偿权的性质有本质区别。申请执行人对涉案幼儿园享有的建设工程价款优先受偿权优先于两案外人的普通债权。3、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条中规定的“消费者”是指为生活消费需要购买、使用商品房的公民个人和单位，本案系以房产抵顶债权，两异议人不属于消费者的范畴。4、本案以物抵债协议的效力存在明显瑕疵，且因客观原因已无法核实其真实性。（2018）鲁03民初191号民事判决查实蔡祈敢称其以个人名义向陈宗国借款，款项用于公司经营。此处涉及被执行人春申公司是否对蔡祈敢个人承担民事责任，蔡祈敢无权直接以公司财产抵顶个人债务。蔡祈敢非春申公司股东，以公司财产抵顶巨额个人债务显然会损害公司股东合法权益，与异议人之间以物抵债协议存在法律效力瑕疵。此外，以物抵债时间为2015年5月6日，此时幼儿园尚未建成投入使用，系在建工程，未取得商品房预售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，春申公司与案外人以物抵债为目的签订的商品房买卖合同无效。5、法院在本案执行中查封了春申公司所有的住宅、酒店、幼儿园等多处财产。涉案幼儿园属于被执行人春申公司的可执行财产范围，不存在异议人所称对其他财产“选择性忽视”的事实。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，应当驳回异议人的异议请求。 针对浩岳公司的上述答辩意见，案外人陈钊、陈田苗向本院补充说明如下：1、浩岳公司认为本案查封涉案幼儿园适用法律正确、程序合法错误。（2018）鲁03民初191号民事判决已确认异议人陈钊、陈田苗对涉案幼儿园享有准物权，应当受到法律保护。本案春申公司在全额收取了异议人支付的购房款并将房屋交付异议人占有后，涉案幼儿园虽仍登记在春申公司名下，但其对该房屋已不再享有实质意义上的支配权，而仅负有配合异议人办理房屋登记的义务，至此，以实物形态存在的房屋已经实质性脱离了春申公司所控制的责任财产范围，而购房款作为房屋的转化价值被纳入春申公司的责任财产范围。2、（2018）鲁03民初191号民事判决明确认定陈钊、陈田苗对涉案幼儿园享有的是准物权，且该权利的确认时间远早于浩岳公司的申请查封时间。尽管建设工程价款优先受偿权系法律规定的对建设工程折价、拍卖价款享有优先受偿权，但是该权利依旧是债权，不能对抗生效法律文书确认的准物权。3、目前，司法实践已经非常明确《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者的利益请求权可以排除建设工程价款优先受偿权的执行，而第二十八条也是对排除执行的规定，且生效民事判决已确认异议人对涉案幼儿园的准物权，可以排除本案执行。同时，根据（2018）鲁03民初187号民事判决，浩岳公司对春申·君临天下住宅小区三标段工程优先受偿，及于该标段所有房屋，不应仅查封异议人享有准物权的幼儿园。4、浩岳公司认为依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定驳回异议请求错误，应当适用第二百二十七条规定处理。 本院查明，原告浩岳公司与被告春申公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年1月21日作出（2018）鲁03民初187号民事判决，判令：一、被告春申公司于本判决生效之日起十日内支付原告浩岳公司工程款36235644.00元；二、被告春申公司于本判决生效之日起十日内支付原告浩岳公司以36235644.00元为基数，自2016年11月23日计算至清偿之日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；三、原告浩岳公司对其施工的案涉“春申君临天下”住宅小区三标段工程在36235644.00元工程款范围内享有优先受偿权。四、驳回原告浩岳公司的其他诉讼请求。因被告春申公司未履行上述债务，浩岳公司向本院申请执行，执行案号为（2019）鲁03执792号。在本案执行过程中，本院于2020年4月16日查封被执行人春申公司位于春申·君临天下（一期）11号楼涉案幼儿园并张贴查封公告。 另查明，本院在执行另案申请执行人王进与被执行人春申公司买卖合同纠纷一案【案号为（2016）鲁03执525号】中，也曾查封涉案幼儿园。案外人陈钊、陈田苗就此提出异议，最终经案外人异议之诉程序，本院于2018年12月27日作出（2018）鲁03民初191号民事判决，该判决认为案外人陈钊、陈田苗及其父亲陈宗国和王进对春申公司享有的债权属性虽同为普通债权，但因陈钊、陈田苗达成以物抵债协议及完成对房屋的交付占有使用的时间要早于王进对房屋申请查封的时间，故原告已经先于取得涉案房屋的财产权利。虽然以物抵债不发生物权变动的效力，但案涉房屋已经交付原告实际占有使用，原告享有的权利具有了准物权的性质，应优于王进享有的普通债权。据此认定陈钊、陈田苗请求终止对案涉房屋的执行并解除查封于法有据，判决不得执行春申·君临天下11号房屋。该判决已发生法律效力。 上述事实，有（2019）鲁03执792号执行裁定书、公告、送达回证、（2018）鲁03民初191号民书判决书等在卷为证。 本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人陈钊、陈田苗对春申·君临天下11号房屋(即涉案幼儿园）享有的权利是否优先于本案申请执行人浩岳公司对该房屋享有的建设工程价款优先受偿权，其权利能否排除本案执行。本案已生效的执行依据（2018）鲁03民初187号民事判决确认申请执行人浩岳公司对其施工的春申·君临天下住宅小区三标段工程在春申公司欠付其工程款36235644.00元的范围内享有优先受偿权，涉案幼儿园在此工程范围内。建设工程价款优先受偿权为法定优先权，案外人交付标的物的债权请求权通常不能对抗该权利，也不能阻却执行。但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，案外人只有是符合上述条件的消费者时，才得以其消费者物权期待权对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权。 关于本案在审查中应当适用的法律规定问题。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，案外人陈钊、陈田苗以涉案幼儿园已抵债为由对抗的是申请执行人浩岳公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断案外人对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。案外人陈钊、陈田苗主张权利的房屋用途为幼儿园，而非用于居住的商品房，其抵债取得涉案幼儿园并非为生活消费，故其对涉案房屋享有的权利不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的消费者物权期待权，无法对抗本案申请执行人浩岳公司的建设工程价款优先受偿权。案外人陈钊、陈田苗主张其排除执行的权利已通过案外人异议之诉由本院（2018）鲁03民初191号民事判决确认，但该判决确认的是其对涉案房屋享有的准物权优于另案申请执行人王进享有的普通债权，并未确定其对涉案房屋享有足以排除建设工程价款优先受偿权的消费者物权期待权，案外人以此为依据要求排除本案执行的请求不能成立。 关于案外人认为申请执行人浩岳公司享有建设工程价款优先受偿权的涉案三标段工程有80套房屋和酒店没有网签，5号车库有大量车位没有出售，不应仅查封案外人享有准物权的涉案幼儿园的问题。本案进入执行程序后，可以对被执行人春申公司名下所有财产采取执行措施。包括涉案幼儿园在内的三标段工程均为被执行人的责任财产，本院依据申请执行人的申请依法采取查封等强制措施并无不当。 此外，关于当事人、案外人对本裁定不服的权利救济问题，即本案应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定赋予当事人、案外人向上级法院申请复议的权利还是按照第二百二十七条规定赋予其向本院提起诉讼的权利问题。案外人陈钊、陈田苗系对涉案幼儿园主张享有排除本案申请执行人浩岳公司建设工程价款优先受偿权的民事权益，涉及到案外人对涉案幼儿园享有实体权利的性质及该权利与建设工程价款优先受偿权的权利顺位问题，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定处理，而不宜适用第二百二十五条规定。 综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，案外人陈钊、陈田苗对涉案房屋享有的权利并非消费者物权期待权，不能排除本案执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈钊、陈田苗的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 王新强 审 判 员 张洪胜 审 判 员 邢 菲 二〇二〇年六月十九日 法官助理 张 艳 书 记 员 高梦琪