贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初428号 原告：杨雪冬，男，汉族，1984年11月25日出生，住贵州省毕节市。 原告：郑敏，女，汉族，1984年8月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：丁坤（特别授权代理），贵州瀛黔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘鲜鲜（一般代理），贵州瀛黔律师事务所实习律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付甜（一般代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告杨雪冬、郑敏与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人丁坤、潘鲜鲜，被告委托诉讼代理人顾志东、付甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨雪冬、郑敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告的各项开户费及交易费3,285元及利息（利息以3,285元为基数，按照中国人民同期贷款利率从2015年7月28日起计算至上述费用全部返还完毕之日）；2、判令被告向原告支付逾期交付交房的违约金暂计5,000元（具体以评估机构确定租金损失为准）；3、判令被告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第××号房不动产权证期间的违约金16,718.56元；4、本案诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用由被告承担。 事实及理由：2015年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定，原告购买被告开发的位于毕节市南部新区，房屋价款为398061元整;被告承诺于2016年10月30日将涉案房屋交付给原告使用，同时被告承诺在房屋交付使用之日起90日内申请涉案房屋所有权初始登记。补充协议约定，被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期未能向原告提供的，则被告按原告已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款398061元支付给被告，同时被告还代收原告的各项开户费及交易费3285元。但是被告未按照合同约定将房屋交付给原告使用，直到2017年2月13日才将涉案房屋交付给原告使用。同时，被告于2018年12月14日才取得涉案房屋的初始登记。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方均应当按照合同约定履行，被告未按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用已构成违约，应承担违约责任，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对于原告何时提交办证的资料并未进行约定，且取得商品房初始登记是履行办理转移登记的前提条件，在被告未取得涉案商品房初始登记前，即使原告及时提交办证的资料，被告依然不能代原告办理涉案房屋的转移登记。被告作为专业的房地产开发商，在原告办理入住手续时未通知原告提交办证资料，其未履行告知义务，阻碍其向原告代为办理涉案房屋的转移登记，在此情形视为被告向原告代为办理涉案房屋的转移登记条件已经成就。另，被告代收原告的各项开户费及交易费3285元无任何事实及法律依据，应予退还。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规及其相关司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的如前。 被告碧阳恒通公司答辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准及交房违约金计算标准统一下调至按已付房款日0.001%计算。一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时（2017年2月13日）没有提交办证所需费用及资料。答辩人才于2018年11月18日在本案涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料的通知，告知该楼栋业主及时提交办证所需资料办证（该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定）。后，被答辩人于2018年12月21日开具发票，2018年12月28日才完税，2019年2月27日向答辩人出具委托书提交资料；而正因被答辩人未及时提供资料、出具委托书，才导致答辩人无法按时为其办证。故，在答辩人履行通知义务后，不提交资料的责任不在于答辩人；其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部份后开始起算。基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算，而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知，通知被答辩人提交办证资料之日止（即2018年11月18日）。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知被答辩人即完成，答辩人无法为其办证系因被答辩人未按时向答辩人提交办证资料，故其后果不应由答辩人承担。且从被答辩人的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，大多数均未按时提交，如支持被答辩人诉请，必将导致业主更加随意，恶意不按时提交材料，以便拖延违约金的计算时间，这样无限扩大房开企业的责任，对房开企业显失公平。正因如此，目前小区仍有多数业主在答辩人以多种方式，多次通知后仍不提交资料，若不能避免此类情况发生，将该责任无限归结于房开企业，必然不利于社会关系的稳定；再次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金，更加利于解决双方纠纷。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见”，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。以上，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。关于本案，应结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望贵法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益，影响社会稳定。二、关于各项开户费、交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。三、关于逾期交房违约问题。首先，被答辩人所提的暂定金额并以评估为准的理由答辩人认为不能成立，根据最高人民法院审理商品房买卖司法解释第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此适用此请求的前提是合同没有约定违约的条件下才可以参照适用而不是可任意提出。该请求显属不当不应得到支持；其次，根据贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之零点二五（0.0025%）的认定予以肯定；再次，因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，所以才产生逾期交房的事实，故逾期交房责任在于被答辩人。如最终法院认定逾期交房系答辩人责任，则，应当扣除已超过诉讼时效部分的违约金。 本院经审理查明：2015年7月28日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款398061元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计398061元。2015年7月28日，被告向原告收取了各项开户费3285元（含闭电视开户费265元、电开户费520元、燃气开户费2500元），并出具了收据。2017年2月13日，被告向原告交房。2018年8月13日，被告取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告在涉案房屋所属楼幢的单元入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋产权证所需的有关资料。2019年2月27日，原、被告签署委托书，原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证。2019年4月4日，涉案商品房登记至二原告名下。原告认为被告未按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用已构成违约，应承担违约责任。被告在原告办理入住手续时未通知原告提交办证资料，未履行告知义务，阻碍其向原告代为办理涉案房屋的转移登记，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 诉讼中，原告申请对逾期交房造成的损失进行评估。庭审后，原告撤回了评估申请。同时，明确第二项诉请的逾期交房违约金的金额为确定金额。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金及利息的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，但被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年2月13日，已超过合同约定的期限，逾期105天，被告构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告未按约定的期限和条件将涉案商品房交付原告，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之0.5的违约金。则被告应支付的逾期交房违约金为2,089.82元（398,061元×0.5?×105日）。对于被告提出的超过诉讼时效抗辩主张，原、被告在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，被告于2017年2月13日向原告交付房屋，应于2017年5月14日内向原告支付违约金，未支付，则该违约金的诉讼时效开始起算。原告于2020年1月6日提起诉讼主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续，并履行披露义务。被告于2017年2月13日向原告交房，即应于2018年2月8日前具备办理转移登记的条件。被告于2018年8月13日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书并为业主办理了不动产权证书，表明已具备办理转移登记的条件。但此时已超过约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，按约定向原告计付违约金，从约定的2018年2月8日之次日，即2018年2月9日起计算。对于违约金的截止时间，如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。被告在具备办理转移登记条件后，于2018年11月18日通过在涉案房屋所属楼幢单元入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。故违约金计算至2018年11月18日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款398,061元为基数，按日万分之一的标准，从2018年2月9日起计算至2018年11月18日止（282天）。该违约金计算为：398,061×0.01%×282天=11,225.32元。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2020年1月6日提起诉讼，其诉请的违约金从2018年2月9日起计算，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 关于原告主张退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。同时，被告代收各项开户费，其也未举证证明已代原告将各项开户费交至各相关单位，故被告向原告收取的各项开户费3,285元（含闭路电视开户费、电开户费、燃气开户费），无事实及法律依据，理应退还。但原告诉请上述费用的利息，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨雪冬、郑敏支付逾期交房违约金2,089.82元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨雪冬、郑敏逾期办理房屋权属证书违约金11,225.32元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨雪冬、郑敏各项开户费共计3,285元； 四、驳回原告杨雪冬、郑敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费213元（已减半收取），由原告杨雪冬、郑敏负担105元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年六月三日 书记员  张婵婵