重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初1631号原告(反诉被告)张小龙，男，汉族，1990年9月25日生，住重庆市南岸区。委托代理人高铭，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者（特别授权）。委托代理人许胜，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者（特别授权）。被告（反诉原告）黄娅玲，女，汉族，1969年4月12日生，住重庆市长寿区。被告（反诉原告）任只涵，男，汉族，1990年9月3日生，住重庆市长寿区。共同委托代理人李洪涛，重庆百君律师事务所律师（特别授权）。共同委托代理人任卫国，男，汉族，1966年3月11日生，住重庆市长寿区。第三人重庆灵露房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区丁香路********，统一社会信用代码91500108322413625U。法定代表人高有德，董事长。委托代理人高玲，女，汉族，1986年4月9日生。住重庆市南岸区，公司员工，特别授权。原告张小龙与被告黄娅玲、任只涵，第三人重庆灵露房地产经纪有限公司（以下简称灵露公司）房屋买卖合同纠纷一案，被告黄娅玲、任只涵在法定期限内向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对两诉合并进行了审理。原告张小龙及其委托代理人高铭和被告黄娅玲、任只涵的委托代理人李洪涛、任卫国，第三人灵露公司的委托代理人高玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小龙向本院提出如下诉讼请求：1、解除原被告于2019年10月9日签订的《房地产买卖协议书》。2、被告共同向原告退还房屋定金2万元。3、被告向原告支付违约金339000元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年10月9日与被告签订《房地产买卖协议书》，约定被告将名下位于南岸区桂雨路3号6幢2单元5-2号房屋以总价113万元出卖给原告。合同签订后，原告按约支付了定金2万元，原告积极履行了办理按揭面签手续，且准备好了相关购房金额。第三人在按揭面签审批通过后，也积极通知被告配合办理房屋解押手续。原告分别于2019年11月25日和12月2日配合第三人通知被告协助解押时，被告以各种理由拒不协助解押，导致合同难以履行，合同目的难以实现。被告黄娅玲、任只涵辩称：因原告违约导致合同没有履行，原告没有按照合同约定支付房款，故被告不应承担违约责任。同意解除合同。反诉原告黄娅玲、任只涵向本院提出如下诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告房屋差价损失20万元。2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2019年10月9日，反诉原告和被告签订《房地产买卖协议书》，约定反诉被告购买反诉原告位于南岸区桂雨路3号6幢2单元5-2号房屋，总价113万元。合同签订后，反诉被告并未按约向反诉原告支付房款，构成严重违约，应承担相应违约责任。反诉被告张小龙辩称，合同不能履行的原因是反诉原告拒不配合房屋解押导致，因此反诉原告的诉讼请求不能成立，客观上反诉原告也没有任何损失，应当驳回反诉诉讼请求。第三人灵露公司述称，买卖双方于2019年10月9日签订合同，10月中旬第一次在邮政银行面签，因缺资料，按揭申请没有通过。10月下旬第二次在三峡银行面签。因为考虑到年底银行放款比较紧张，在11月10日左右通知卖方解押，卖方以忙为由一直未解押。在2019年11月25日才到银行办理解押，因为贷款审批金额是103万，各方协商，因贷款审批金额较高，买方不需要再支付36万，但因合同约定需买方出资36万解押，根据合同约定，我方同意垫资，但是要求银行放款后将多余部分退还给我方，我方要求卖方出具一个借条，卖方以之前没有给他说好为由拒绝。后买方自行筹资，在12月初又去了银行解押，当时买方要求银行放款后把钱退给买方，双方本来协商好了，但在解押的时候卖方又不签协议，卖方说根据合同协议应当在2019年12月15日前放款，但是当时解押时已经无法保证在该时间前放款，买方提出向卖方支付5000元作为补偿，卖方要求买方在放款之前按月息1.5%支付利息，结果也没有谈成。之后买方就给卖方发函催告无果后起诉到法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。根据当事人当庭陈述和举示的证据，本院认定如下事实：2019年10月9日，黄娅玲、任只涵（卖方，甲方）与张小龙（买方，乙方）及灵露公司（经纪方，丙方）签订了《房地产买卖协议书》，主要约定：黄娅玲、任只涵将位于重庆市南岸区茶园新区桂雨路3号6幢2单元5-2号房屋出售给张小龙，房屋建筑面积117.82平方米，房屋总价113万元，付款方式为：1、乙方于签约当日或之前支付定金2万元。2、解押当日（还款）或之前，支付36万元。3、银行贷款75万元，具体金额以银行审核为准。若乙方以按揭方式购房的，甲方应完全配合乙方和丙方办理按揭手续，如因甲方的原因导致按揭不能顺利办理的，由甲方承担责任。甲方应在办理交易过户手续前将...解除抵押等事宜处理完毕，并保证交易过户完成时乙方无须对上述事项负责。若甲方违约，则甲方除双倍退还定金外，须全额退还乙方已付房款，并按已付房款的30%赔偿乙方的经济损失，另支付乙方每日0.5%的它项损失费（自本协议签订之日起，按本协议所列房屋的成交总额计算）；造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。若乙方违约，则甲方定金不退外，并支付甲方每日0.5%的它项损失费（自本协议签订之日起，按本协议所列房屋的成交总额计算）；造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。合同第十三条约定：...3、甲方同意乙方指定上证人。4、甲方净收房款为113万元。5、甲乙双方协商约定，在签订之日起到2019年12月14日内，甲方收到房屋尾款，期限为2个月。6、甲乙双方必须配合丙方进行解押、按揭、过户等相关手续。7、银行放款后，甲乙双方对房款进行多退少补。8、房屋尾款在2019年12月15日银行未放款，由丙方垫资支付给甲方，垫资利息及费用由乙方承担。2019年10月9日，黄娅玲向原告出具2万元定金收条。2019年11月2日，黄娅玲、任只涵配合张小龙指定的上证人彭义勇办理银行贷款面签手续，申请贷款金额103万元。2019年11月21日，彭义勇通过了按揭审批，金额为103万元。2019年11月25日，各方第一次到银行办理解押手续，第三人同意垫资解押，但是要求银行放款后将多余部分退还，故要求黄娅玲、任只涵出具一个借条，黄娅玲、任只涵以合同约定该笔款项应由张小龙出资，其不同意第三人垫资为由拒绝，后张小龙自行筹资再次与黄娅玲、任只涵协商解押。根据张小龙举示的录音，2019年11月30日，张小龙向黄娅玲约定于周一（即2019年12月2日）办理解押。主要内容如下：张：黄姐，原来不是说第三方垫资吗，现在我自己拿钱，但是到时候进钱的时候你要给我写个条子哦。你收到钱了，要把多的钱退给我撒。黄：那个是必须的撒，那是要写协议，不是写个收条。张：我是怕当时合同不是写了收款时间吗，我是怕到时候你收不到钱，又把我这个钱扣起，就恼火了。黄：我怎么会扣你的钱，我们说的是12月14日到账。张：中介给我说的因为上次那天你们没有办，如果那天没有过户的话，现在过户14号肯定收不到钱了。黄：不可能，他是乱说。你听我说，只要系统审核完了，房产证拿去马上就放款。张：我晓得你的意思，到时候帮你还的时候还是写个条子比较好。黄：写个协议，不是写个条子，说我收到好多钱，是该返还你撒，是该写撒，啷个不写也。2019年12月2日，各方第二次到银行办理解押手续，但因故未能办理解押手续。就其原因，张小龙称要求黄娅玲、任只涵签订一个补充协议，主要约定因解押时间晚了，就以银行放款时间为准，不以2019年12月15日为放款日，并且银行放款后要将多余的钱退还。黄娅玲、任只涵称因张小龙要求变更收款时间，且还有其他条款未协商好，故未签订补充协议，张小龙就未付款。第三人称当时解押时已经无法保证在2019年12月15日前放款，买方提出向卖方支付5000元作为补偿，卖方要求买方在放款之前按月息1.5%支付利息。按照中介行业惯例，涉及需要垫资和退款的情况，一般是要求双方协商好并签订书面协议后再付款，避免以后纠纷。2019年12月17日，张小龙向黄娅玲发送短信：...你于2019年11月25日，以不愿向替我垫资的中介出具借条的行为导致了不能办理解押手续。我又于12月2日自备解押款准备给你解押，你在答应与我签订补充协议后又在办理当日拒不与我签订补充协议，导致银行解押事宜再一次因你的不配合而失败。现我积极履行过程中，你又以不合理索要高价的行为拒不履行配合房屋解押事宜...希望你在3日内配合我方办理银行解押和签署补充协议。之后，黄娅玲、任只涵并未配合张小龙办理解押手续。审理中，经本院询问，第三人称如在2019年12月初能够成功办理解押，正常情况下银行会在12月内放款。本院认为，张小龙和黄娅玲、任只涵及灵露公司签订的《房地产买卖协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同的顺利履行本就有赖于双方的协力配合，涉案合同于2019年10月9日签订，并约定到2019年12月14日内需收到房屋尾款，期限为2个月，此对合同履行各方的要求更高，即各方都负有更高地配合对方履行合同之义务。从合同履行情况看，2019年11月2日，各方即到银行办理了按揭贷款面签手续。根据第三人陈述，其于2019年11月10日左右即通知黄娅玲、任只涵办理解押手续，避免年底银行放款紧张，但黄娅玲、任只涵并未尽到相应的配合义务，直到2019年11月25日才到银行办理解押。合同约定应由张小龙在解押之前出资36万元，张小龙虽未能筹齐资金，但第三人同意垫资，因银行审批的贷款额度比合同约定较高，第三人要求黄娅玲、任只涵出具借条，待银行放款后将多余款项退还亦属合理，并未加重其义务，但黄娅玲、任只涵拒绝了第三人垫资，此可以认为黄娅玲、任只涵未能尽到相应的配合义务，但亦并不能认为其存在恶意违约之情形。2019年12月2日，张小龙筹齐款项后各方再次到银行办理解押手续，张小龙认为解押时间晚了，要求更改收款时间为银行放款之日，不以2019年12月15日为收款日，并且银行放款后要将多余的钱退还。黄娅玲、任只涵拒绝更改收款日期，张小龙也未向黄娅玲、任只涵支付相应款项。张小龙要求更改收款时间改变了主合同之约定，但其背景根源于黄娅玲、任只涵第一次拒绝了第三人垫资解押导致时间延误，故在双方未能达成补充协议的情况下，张小龙未支付相应款项亦不能认为其存在恶意违约之情形。综上，买卖合同双方虽在履行合同过程中均存在瑕疵，但双方均无恶意违约之情形，现张小龙提出解除合同，黄娅玲、任只涵亦同意解除，应视为双方协商一致解除了房屋买卖合同关系，本院对此予以支持。合同解除以后，黄娅玲、任只涵收取的定金，应当予以退还，但各自要求对方承担违约责任的诉讼请求（反诉请求）不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：解除张小龙和黄娅玲、任只涵于2019年10月9日签订的《房地产买卖协议书》。被告黄娅玲、任只涵于本判决生效之日起十日内返还原告张小龙定金2万元。驳回原告张小龙其他诉讼请求。驳回反诉原告黄娅玲、任只涵反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7584元，由被告黄娅玲、任只涵负担150元（此款已由张小龙垫付，黄娅玲、任只涵于判决生效后直接支付张小龙），由张小龙负担7335元。反诉案件受理费2150元，由反诉原告黄娅玲、任只涵负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  龚泽勇二〇二〇年六月八日书记员  陈正春