山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初217号 原告：山东侨乡集团股份有限公司。 原告：山东侨乡国际旅游有限公司。 二原告共同委托诉讼代理人：谭新，系原告山东侨乡集团股份有限公司职工。 被告：邹永志。 被告：威海市大胡子起重挖掘有限公司。 二被告共同委托诉讼代理人：于毅，山东德孚威律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：纪洪卫，山东德孚威律师事务所律师。 原告山东侨乡集团股份有限公司（以下简称“侨乡集团”）、山东侨乡国际旅游有限公司（以下简称“侨乡旅游公司”）与被告邹永志、威海市大胡子起重挖掘有限公司（以下简称“大胡子公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。侨乡集团和侨乡旅游公司共同委托诉讼代理人谭新到庭参加诉讼，邹永志及其与大胡子公司的共同委托诉讼代理人于毅、纪洪卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侨乡集团和侨乡旅游公司向本院提出诉讼请求：1.邹永志和大胡子公司拆除临时建筑物、清理场地；2.邹永志和大胡子公司返还承租占用的土地；3.邹永志和大胡子公司支付截止至2019年4月8日的租金和占用费531671元。事实和理由：侨乡集团与邹永志签订《临时建房占用土地租赁合同》，侨乡集团将涉案空地出租给邹永志用于临时建房。2009年4月8日，邹永志任法定代表人的大胡子公司与侨乡集团就租赁事宜又签订《临时建设租赁土地协议书》，协议约定租期一年，协议终止时，大胡子公司应将土地不附加任何条件的交还给侨乡集团，还约定了租金及支付时间。大胡子公司以施工款折抵租金71777元，兑除租金以后，邹永志和大胡子公司欠租金和占用费531671元。因侨乡旅游公司于2018年1月底取得涉案土地使用权，且与第三人就合作开发达成协议，故侨乡集团和侨乡旅游公司提起以上诉求。 邹永志和大胡子公司辩称：本案法律关系应当为拆迁补偿合同关系，而非为土地租赁合同关系。涉案租赁合同约定，临时建筑在国家规划用地时无条件拆除，但现在并非因国家规划征用而系商业开发，双方对此无约定，在此情况下可参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件的解释规定，承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的，按照不同情况分别处理，对于未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按照过错来分担。邹永志基于对侨乡集团的信赖并经对方同意在空地上建设办公用房，现侨乡集团要求腾空土地，应该赔偿邹永志地上建筑物的损失，据评估，临时建筑物价值约2100万，邹永志保留索赔的权利，故本案应按拆迁补偿纠纷来处理。租赁合同到期后，双方未签订新的合同，不能推定为有偿占用，应理解为免费使用。侨乡旅游公司自认于2018年1月31日取得涉案土地使用权，其无权主张2018年1月31日以前的使用费及占用费的问题。侨乡集团和侨乡旅游公司从未向邹永志和大胡子公司主张过租赁费和占用费，对于2016年12月5日之前的租赁费，超过诉讼时效。综上，邹永志经侨乡集团同意在涉案土地上建设了办公用房，现侨乡集团和侨乡旅游公司要求返还土地，应首先给予邹永志损失补偿，另外，关于租金和占用费的诉求超过诉讼时效。 大胡子公司除同意邹永志的答辩意见外，另答辩称，大胡子公司与邹永志系独立的法律主体，临时建筑物不是大胡子公司建设，不存在返还占用土地的情况，故要求驳回侨乡集团和侨乡旅游公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 涉案土地原使用权人为威海市华侨振兴实业公司。本案诉讼中，威海市华侨振兴实业公司出具材料称，其将涉案土地使用权交由侨乡集团管理。 1999年6月份，邹永志（承租方）因设立办公地点，承租侨乡集团（出租方）的空场地建设临时建筑物，双方因此签订《临时建房占用土地租赁合同》，合同约定：一、租赁的海区管理处空场地位于金线顶东坡、海警一支队办公楼院墙外西北端…三、租赁面积为壹亩。四、租赁期限自合同签订之日起至国家规划征用土地时止。五、临时用地手续由出租方以自己名义向主管部门申请办理，临时建筑物不办理登记手续。在国家规划用地时，承租方无条件无偿拆除，不得要求经济补偿。六、场地年租金2万元，于每年合同签订日交付。七、其他。临时建筑物拆除时，承租方自负场地清理责任。合同签订后，邹永志开始使用租赁的空场地，自行在场地上建设平房约10间及厢房、库房，围成一个院子，一直使用至今。 2009年4月8日，邹永志任法定代表人的大胡子公司作为承租方与侨乡集团作为出租方就涉案空地签订《临时建设租赁土地协议书》，协议书约定：因位于金线顶路东端北侧部分土地暂未开发利用，大胡子公司临时租赁土地自建临时建筑物。一、租赁土地范围位于金线顶路东端路北侧，面积不超过1074平方米。二、租赁期限1年，自2009年4月8日起至2010年4月8日止，协议终止时承租方将土地不附加任何条件地交还。租赁期满后，如需续租的，双方重新订立协议或在本协议上加注延续期限。否则视为承租方不再续租，将占地交还，拒不履行交意味着放弃临时建筑物之所有权，临时建筑物归出租方所有。三、全年度租金为39205元，于每年的协议订立之日起5日内交付。四、1.因承租方临时建筑物先于本协议形成，故本协议追加效力，无论双方此前是否订立过租赁方面的文件，以本协议为最高效力。2.承租方自建的临时建筑物及添置附属设施归承租方所有。在协议终止归还土地时，建筑物之物料及承租方的设施均由其自行拆除并归其所有，其负责清离场地，否则出租方清理场地的费用由承租方承担。…4.本协议期间或续期内，出租方或其合作的第三方经政府部门批准对土地立项另做它用，须对地上物提前拆除的，出租方应在适当时间（不少于60天）告知承租方提前解除本协议，并将当年度已付租金按实际使用天数计算收取。承租方在接到通知后30天将建筑物拆除，交还土地并领取应退回的租金。五、违约责任。承租方拖欠租金经催收无果并超过90日仍拖欠，视为不再续租，出租方有权解除协议，通知30日后承租方应将土地清理完毕交还出租方。侨乡集团未在协议落款处加盖公章，但其在诉讼中自认协议内容。该协议中约定的土地与前份《临时建房占用土地租赁合同》约定的土地系同一块土地，之所以两份合同中的土地面积有差异，并不是租赁的土地面积有所增加，而是因为1999年签订合同时，双方未测量实际土地面积，合同中约定的面积系估算。2009年签订合同时，双方实地测量了土地面积。 该协议到期后，侨乡集团和大胡子公司或邹永志未续签新的协议，亦未在协议上加注续期，但大胡子公司或邹永志并未将土地上的建筑物拆除、清理，仍然使用该土地及临时建筑物。因邹永志与侨乡集团负责人比较熟悉，侨乡集团亦未催促大胡子公司或邹永志拆除清理建筑物及交还土地。 2018年1月，包括涉案土地在内的金线顶路北、金线顶环路西土地的国有建设用地使用权登记在侨乡旅游公司名下。2019年4月和10日，侨乡旅游公司向邹永志送达书面通知，告知其因威海市总体规划，将对金线顶地段实施改造工程修建，要求其于4月30日前搬离金线顶整体规范范围，逾期将集中处理。邹永志向侨乡集团和侨乡旅游公司提出应对其地上建筑物给予补偿，因双方未达成协议，邹永志和大胡子公司一直未从涉案土地上搬离，故侨乡集团和侨乡旅游公司提起本案之诉。 另，侨乡集团有建筑工程交由大胡子公司施工，尚欠大胡子公司工程款。本案诉讼中，双方均认可欠付工程款数额为102181元，侨乡集团同意以此抵顶租金，可从租金中扣除。 本案诉讼过程中，邹永志以威海市自然资源和规划局为被起诉人、侨乡旅游公司为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销威海市自然资源和规划局于2018年1月31日颁发给侨乡旅游公司的不动产权证书，本院对邹永志的起诉未予受理。 本院认为，侨乡集团将其具有管理和使用权的涉案土地出租给邹永志和大胡子公司使用，邹永志和大胡子公司支付相应的使用费，侨乡集团先后与邹永志和大胡子公司签订租赁合同，就土地使用权的租赁事宜进行了约定，故侨乡集团与邹永志和大胡子公司就涉案土地使用权建立了租赁关系，本案争议法律关系应为租赁合同纠纷。邹永志和大胡子公司以侨乡集团应对临时建筑物予以补偿为由认为本案系拆迁补偿合同纠纷，理由不当，本院不予采纳。 侨乡集团最先与邹永志签订租赁合同，双方之间依法建立租赁合同关系，因合同未约定租赁期限，应视为不定期租赁。在合同履行过程中，大胡子公司作为出租人又与侨乡集团与签订租赁合同，故邹永志与侨乡集团的租赁合同终止，大胡子公司与侨乡集团依法建立了租赁合同关系。大胡子公司与侨乡集团之间的合同明确约定租期一年，租期至2010年4月8日止，现租赁期限早已经届满。双方约定租赁期满后如需续租的，双方重新订立协议或在本协议上加注延续期限，否则视为承租方不再续租。从本案实际情况看，在租期届满后，双方既未重新订立合同也未在原协议上加注延续期限，出租方仍占有使用土地，承租方亦从未催促出租方交还，故双方之间的租赁关系仍然延续。对于此后的租赁期限，根据合同法规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁”，故双方之间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故侨乡集团作为出租方依法可以解除合同。同时，根据侨乡集团与大胡子公司的约定“出租方或其合作的第三方经政府部门批准对土地立项另做它用，须对地上物提前拆除的，出租方应在适当时间（不少于60天）告知承租方提前解除本协议”，涉案土地已被立项规划，故侨乡集团依约也可以解除合同。2019年4月和10月，侨乡集团向邹永志发送了搬离通知书，实际上就是解除租赁关系。合同解除后，侨乡集团有权要求土地占用人或承租人拆除并清理土地上的建筑物及相关设施。 关于履行义务主体。邹永志首先与侨乡集团签订租赁合同，使用空地建设了临时建筑物，后大胡子公司作为承租人又与侨乡集团签订租赁合同，亦确认了“承租方在接到通知后30天将建筑物拆除，交还土地”，大胡子在诉讼中亦认可其在使用涉案土地，故邹永志和大胡子公司均负有履行涉案合同解除后的相关义务即拆除其自行建设的建筑物，并将其从涉案土地上搬离，将租赁的土地交还给侨乡集团。大胡子公司抗辩其与邹永志系独立的法律主体，临时建筑物并非其所建，其无拆除、搬离和交还的义务，以及邹永志抗辩其对地上建筑物予以补偿后才能拆除、搬离的意见，理由不当，本院均不予采纳。 关于诉讼时效问题。司法解释规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，邹永志和侨乡集团的租赁合同关系截止于2009年4月，此后因大胡子公司与侨乡集团建立租赁合同关系，故邹永志支付租金的期间截止至2009年4月，根据上述司法解释规定，侨乡集团要求邹永志支付租金的诉讼时效期间应自此时计算，显然超过诉讼时效期间，不受法律保护。故邹永志的该项抗辩意见，理由正当，本院予以支持。对侨乡集团要求大胡子公司支付租金的诉讼时效期间，至本案诉讼时，大胡子公司仍占用涉案土地，仍负有支付租金的义务，在此情况下，侨乡集团要求大胡子公司支付租金的义务，不超过诉讼时效期间。故大胡子公司的该项抗辩意见，理由不当，本院不予采纳。 侨乡集团同意从大胡子公司应付租金中扣除其欠付大胡子公司的工程款102181元，本院予以准许。侨乡旅游公司同意大胡子公司将租金交付给侨乡集团，本院亦予以准许。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下： 一、被告邹永志、威海市大胡子起重挖掘有限公司于本判决生效后三十日内拆除在涉案土地上建设的建筑物，将拆除物及所有设施、设备从涉案土地上搬离并清理场地，返还租赁的土地。 二、被告威海市大胡子起重挖掘有限公司于本判决生效后十日内向原告山东侨乡集团股份有限公司支付截止至2019年4月8日的租金289869元（39205元/年*10年-102181元）。 三、驳回原告山东侨乡集团股份有限公司和原告山东侨乡国际旅游有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4402元，由原告侨乡集团负担1578元，被告大胡子公司负担2824元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王潇 二〇二〇年六月二十二日 书记员  方燕