辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初303号原告：五矿置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街**。法定代表人：韩彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜晓峰，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：张伟，男，1964年6月4日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：彭浩民，辽宁腾坤律师事务所律师。原告五矿置业（沈阳）有限公司与被告张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五矿置业（沈阳）有限公司的委托诉讼代理人姜晓峰，被告张伟及委托诉讼代理人彭浩民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五矿置业（沈阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2017年11月8日签订的租赁合同；2、要求被告将诉争房屋腾空，交付原告；3、判令被告向原告支付租金人民币326091.3元（暂计算至2020年1月6日，实际计算至被告支付租金完毕之日止）；4、判令被告因拖欠租金产生的利息损失人民币36087元（暂计算至2020年1月6日，实际计算至被告支付租金完毕之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；5、本案诉讼费用等全部由被告承担。事实与理由：2017年11月8日，原告与被告就沈阳市沈河区文化东路22号2—3门商铺签订《租赁合同》。租赁期限自2018年2月1日至2023年1月31日，前三年租金为每年179252元，《租赁合同》中就承租人的违约行为及违约责任进行了明确约定。2018年3月13日起，被告开始拖欠租金，除缴纳5万元外（其中3万元为押金，2万元为租金）其余租金经原告多次催要均未果。原告认为，被告已经严重违反《租赁合同》，原告有权依据合同第3.2条1款主张欠付租金。综上所述，原告特别向贵院提起诉讼，恳请贵院依法维护原告合法权益。被告张伟辩称，因原告承诺给我提供食堂餐饮，并与我签订食堂协议，让我承租的房屋，我看可以盈利，才与原告签订房屋租赁合同。我曾要给原告房租，但是原告不接受。后因租赁房屋出了事故，原告说我是私自改装电话井，后我赔偿了40的我万元。现在原告起诉我，我认为是原告违约在先，我不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告五矿置业（沈阳）有限公司作为出租方（甲方），被告张伟作为承租方（乙方），签订《租赁合同》，约定“甲方将位于沈阳市沈河区商铺，总计建筑面积409.25平方米房屋出租给乙方，租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止。本合同所称租赁年度，均系指合同租赁期日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。关于租金金额，约定：第一至三租赁年度，租金为每天每平方米1.2元人民币，即年租金179252元。……租金每半年支付一次，首次支付于本合同第2.1条约定租赁期起始日前十个工作日内付清。后续支付时间于上期租金到期日提前15天缴纳下期租金。本合同签订4个工作日内，乙方向甲方支付租赁定金人民币50000元，在交房后该定金中30000元自动转为租赁押金，另外20000元则自动转为第一租赁年度房屋租金。本租赁合同期满，乙方对该房屋及附属设施有损坏或乙方未结清本合同中明确约定租赁期间应当交纳的相关费用，甲方有权从上述租赁押金中扣除相应金额作为补偿。若上述租赁押金全部扣除仍不能弥补甲方损失的，乙方应当继续承担赔偿责任。如果乙方中途恶意解约，押金将不予返还。……有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失1、除本合同另有约定，乙方逾期支付租金连续达30天以上，且在收到甲方书面催告后10天内仍未支付的。……”合同签订后，原告将诉争房屋交付被告使用。2017年10月16日，被告张伟向原告五矿置业（沈阳）有限公司交付50000元，原告向被告出具收款收据。2019年10月28日，原告向被告邮寄《五矿（沈阳）租户费用催缴函》，载明“2018年2月1日至2019年10月31日租金293691元，到目前为止，贵公司仍未能支付相关费用。请接此通知后，对租金进行确认并回复，按合同约定支付相关费用，若三日内未回复视为确认。依据《租赁合同》第九章9.4条之第一项内约定，除本合同另有约定，乙方逾期支付租金连续达30天以上，且在收到甲方书面催告后10天内仍未支付的，则甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。请贵公司慎重考虑双方合作的长期利益，于此通知发出之日起，5日内，请缴清上述欠租欠费，并按照相关约定支付相应的滞纳金，否则由此引起的法律责任由贵公司承担。”原告向法庭提交了EMS的物流信息，写明该催缴函于2019年10月29日由被告张伟本人签收。本院认为，原告五矿置业（沈阳）有限公司与被告张伟之间签订的《租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。由于被告自承租之日起拖欠租金等费用，在经原告催告后，仍未能履行合同义务。本院认为，原告以被告张伟欠缴租金由发出《五矿（沈阳）租户费用催缴函》并要求解除合同符合合同约定及法律规定，合法有效，因双方约定“甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失1、除本合同另有约定，乙方逾期支付租金连续达30天以上，且在收到甲方书面催告后10天内仍未支付的。”故本院依法确认双方的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2019年11月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告张伟应当将租赁房屋腾出并返还原告，对原告要求被告腾空租赁房屋的诉求，本院予以支持。关于被告辩称因原告承诺给提供食堂餐饮，并签订食堂承包协议书才签订租赁合同，原告违约在先的问题，本院认为，被告提交的《食堂承包协议书》，租赁商铺位于沈阳市沈河区，与本案的诉争商铺并非同一地点，且被告主张原告违约是基于双方签订的《食堂承包协议书》，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，故对被告的此项抗辩，本院不予采纳。关于原告主张被告支付租金的问题，双方租赁合同于2019年11月9日解除。被告应按照合同约定的年租金179252元支付租金，故被告应给付原告2018年2月1日至2019年11月9日的租金317742.5元（179252元÷365天×647天）。其中，原告已经向被告支付50000元定金，根据合同约定，该定金中30000元自动转为租赁押金，另外20000元则自动转为第一租赁年度房屋租金。另根据双方约定，“乙方对该房屋及附属设施有损坏或乙方未结清本合同中明确约定租赁期间应当交纳的相关费用，甲方有权从上述租赁押金中扣除相应金额作为补偿。”故被告应给付原告租金数额应扣除上述50000元，经计算为267742.5元（317742.5元-50000元）。从2019年11月10日至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费，被告应按《租赁合同》约定的租金标准支付。关于原告主张因被告拖欠租金产生的利息损失，庭审中，原告表示该主张系因租赁合同约定的违约金数额过高，经调整后，主张2018年2月1日起至实际支付租金完毕之日的租金利息，本院认为原告的此项主张符合事实及法律规定，本院予以支持。关于房屋占有使用费的利息，本院认为，应以合同解除日的次日即2019年11月10日起算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告五矿置业（沈阳）有限公司与被告张伟签订的《租赁合同》；二、被告张伟于本判决生效后15日内将位于沈阳市沈河区，总建筑面积409.25平方米的商铺腾空，返还原告五矿置业（沈阳）有限公司；三、被告张伟于本判决生效后15日内给付原告五矿置业（沈阳）有限公司2018年2月1日至2019年11月9日的租金267742.5元并支付利息（利息起止日期自2018年2月1日至租金付清之日，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告张伟于本判决生效后15日内给付原告五矿置业（沈阳）有限公司2019年11月10日至实际腾房之日止的房屋占有使用费并支付利息（房屋占有使用费按照双方签订的《租赁合同》中租金的约定计算，利息起止日期自2019年11月10日至房屋占有使用费付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告五矿置业（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6733元，由被告张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 畅人民陪审员  张珏姝人民陪审员  郑 月二〇二〇年六月十六日书 记 员  刘 程