天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初1158号原告：天津北辰科技园区总公司，住所地天津市北辰区永进道**。法定代表人：李文静，经理。委托诉讼代理人：李煜凤，女，该公司职员。委托诉讼代理人：吴溪，天津五君律师事务所律师。被告：天津传递塑胶科技有限公司，，住所地天津市北辰区大张庄镇二闫庄开发区九园公路大地工贸旁法定代表人：陈钊，执行董事。原告天津北辰科技园区总公司（北辰科技园总公司）与被告天津传递塑胶科技有限公司（以下简称传递公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北辰科技园总公司委托代理人李煜凤、吴溪，被告传递公司法定代表人陈钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北辰科技园总公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告将其占用的位于天津市北辰区××镇××村××路××的房地产返还原告；2．判令被告按年租金100万元人民币的标准向原告支付自2018年8月1日起至2019年5月30日止的房屋使用费833333元人民币；3．判令被告按每日4559元的标准向原告支付自2019年6月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于天津市北辰区××镇××村××路××的涉诉房地产原所有人为天津始丰塑胶科技发展有限公司（以下简称始丰公司）。2013年9月，始丰公司因借款将该房地产抵押给中国银行股份有限公司天津滨海分行（以下简称中行滨海分行），后因始丰公司未能履行还款义务，中行滨海分行于2014年10月对始丰公司提起诉讼并保全上述房地产，该案经天津市第二中级人民法院审理并作出（2014）二中民二初字第457号民事判决书，后中行滨海分行申请对上述房地产强制执行，该房地产于2018年5月21日公告网拍。2018年6月21日，原告通过网拍取得该房地产，并于2018年7月取得成交裁定。原告在取得上述房地产后，在办理该房地产实物接收过程中，发现该房地产被被告占用。原告要求被告将该房地产交还原告，但被告以其与始丰公司有租赁合同为由拒绝。经了解，被告与始丰公司于2015年6月签订租赁合同承租本案涉诉房地产，当时，该房地产已被始丰公司抵押给中行滨海分行，且因借款纠纷被中行滨海分行申请财产保全并由天津市第二中级人民法院查封。原告认为，始丰公司将已抵押、已被查封的房地产出租给被告，抵押权实现后，该租赁合同对作为受让人的原告不具有约束力。被告强行占用该房地产不交还原告，其行为给原告造成相应损失。为此，原告未维护合法权益，故呈诉，望判如所请。传递公司辩称，被告与始丰公司于2015年8月28日签订了租赁合同，始丰公司将位于天津市北辰区××镇××庄××路南大地工贸旁共8000平方米的厂房出租给被告。双方约定，租赁期限为10年，期限自2015年6月28日起至2025年6月27日止，每年租金为100万元，每年6月1日和12月1日缴纳租金。签订合同时被告不知道该房地产抵押给银行，房屋租金已交至2019年8月份。因为无法生产，故2019年8月之后的租金被告未再交纳，但被告一直占用厂房。因为被告和始丰公司的租赁合同未到期，故不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。原告向本院提交了拍卖的成交确认书、执行裁定书、不动产登记证、被告与天津银行滨海分行签订的授信额度协议、最高额抵押合同、抵押登记信息、二中院民事判决书、被告与始丰公司签订的租赁合同、原告给被告发送的通知及现场照片、原告与展鹏公司签订的租赁合同；被告向本院提交了传递公司与始丰公司签订的租赁合同、判决书和执行裁定书；本院对证人闫某进行询问并制作询问笔录；对于以上证据的真实性、关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：本案涉诉的房地产位于天津市北辰区××镇××村××路××，原权利人为案外人始丰公司。始丰公司与案外人中行滨海分行于2013年9月6日签订《授信额度协议》，约定中行滨海分行向始丰公司提供2000万元的贷款，固定年利率7.2%，同时双方还约定其他相关内容。另，同日双方签订《最高额抵押合同》，始丰公司以其名下的坐落于天津市北辰区××镇××村××路××的房地产为上述《授信额度协议》项下的单项协议产生的债权作为抵押，并办理了他项权证。2013年9月12日中行滨海分行向始丰公司发放了相关贷款，后始丰公司未按约定归还借款本息。2014年10月13日中行滨海分行在天津市第二中级人民法院起诉始丰公司等，要求始丰公司偿还借款，并申请诉请保全，对涉案房地产进行查封。该院经审理后作出（2014）二中民二初字第457号民事判决书，判决始丰公司偿还中行滨海分行的相应借款，中行滨海分行对给付事项及案件受理费、保全费在《最高额抵押合同》中的抵押物折价或拍卖、变卖后所得的价款在最高余额及担保范围内享有优先受偿权。后始丰公司未按该判决履行义务，中行滨海分行申请强制执行，2018年6月21日，天津市第二中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对始丰公司名下的房地产进行拍卖，拍卖最终确定买受人为北辰科技园总公司，成交价为人民币2118万元。天津市第二中级人民法院于2018年7月作出（2018）津02执恢122号之一执行裁定书并送达北辰科技园总公司，裁定如下：一、解除对被执行人始丰公司名下，位于天津市北辰区××镇××村××路男的房地产查封；二、始丰公司名下，位于天津市北辰区××镇××村××路××（不动产权证号：××）的房地产自本裁定送达买受人北辰科技园总公司时转移；三、北辰科技园总公司可持本裁定书于十日内到相关登记部门办理该土地使用权的相关产权过户登记手续。2019年11月11日北辰科技园总公司取得不动产权证书，该证据记载，权利人为北辰科技园总公司，总面积为19427.6平方米，建筑物面积7703.99平方米，其中钢混建筑面积2020.81平方米，钢建筑面积为5683.18平方米。因原被告对被告腾退厂房事宜协商未果，2019年11月15日原告在诉争房地产处张贴搬迁通知，要求被告2019年11月19日前完成厂区内搬迁工作，撤离厂区。但被告未搬离厂房并占用至今。另查，2015年8月28日，传递公司与始丰公司签订租赁合同书，始丰公司将位于天津市北辰区××镇××庄××路南厂房（即本案涉诉房地产）出租给传递公司。双方约定，租赁面积为8000平方米厂房，租赁期限10年，即从2015年6月28日起至2025年6月27日止。年租金100万元，租赁费用半年交付一次，传递公司应于每年6月1日和12月1日以前向始丰公司支付年租金，采用先付后租的方式。传递公司基于该租赁合同租赁厂房，并占用涉诉厂房至今。再查，2019年5月30日，原告与案外人展鹏隆祥（天津）网络科技有限公司（以下简称展鹏公司）签订九园公路南侧厂房租赁协议，展鹏公司拟承租北辰科技园总公司九园公路南侧厂房（即本案涉诉房地产），租赁厂房的建筑面积为7703.99平方米，本协议暂定租赁期限为10年，租赁期自北辰科技园总公司将租赁厂房交付展鹏公司使用时开始计算，具体租赁日期以双方另行签订书面文件为准。展鹏公司应于本协议签署后7日内向北辰科技园总公司支付50万元押金。同时双方还约定其他相关内容。合同签订后，2019年6月始展鹏公司对涉诉房地产所在的院落进行平整维修。2019年12月始展鹏公司占用涉诉房地产中三间办公室，占用面积约为155平方米。庭审中，原告称，展鹏公司缴纳了50万元的押金，因被告未腾空返还涉诉房地产，原告无法将涉诉厂房交与展鹏公司，故展鹏公司未缴纳相应租金。本院认为，本案争议焦点为：1．被告是否将涉诉的房地产返还原告；2．被告是否应支付占有使用费及应支付的金额。对此，本院分析如下：针对焦点1，本院认为，依照相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，2013年9月6日始丰公司与中行滨海分行签订了《最高额抵押合同》，将涉诉的房地产进行抵押，并办理了他项权证。而被告和始丰公司签订涉诉房地产租赁合同时间为2015年8月28日，系在涉案房地产抵押权设立后将抵押财产出租。因始丰公司未按判决书履行偿还中行滨海分行借款义务，天津市第二中级人民法院依照法律程序对涉诉房地产进行拍卖，北辰科技园总公司被确认买受人并支付价款2118万元。天津市第二中级人民法院并于2018年7月作出执行裁定书，裁定始丰公司名下位于天津市北辰区××镇××村××路××（不动产权证号：××）的房地产自本裁定送达买受人北辰科技园总公司时转移，原告通过法律文书确认涉诉房地产转移给为原告，也取得不动产权证书。原告作为涉诉房地产权利人，则依法享有占有、使用、收益和处分的权利，现被告无权占有涉诉房地产，故原告主张被告返还涉诉房地产的诉讼请求，符合法律规定，本院依法支持。因涉诉房屋抵押在先，出租被告在后，抵押权实现后，被告与始丰公司所签的租赁合同对原告不具有约束力，被告以其与始丰公司租赁合同期限未到期为由不予返还的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。至于其与始丰公司因租赁事宜产生的纠纷，可与始丰公司另行协商解决。针对焦点2，原告通过人民法院作出的裁定于2018年7月将取得了涉诉房地产，对涉诉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告要求被告搬迁，被告未履行法定返还义务，占用涉诉房地产至今，因此对原告主张要求被告支付自2018年8月开始至实际腾房之日止的占用使用费，本院予以支持。关于被告支付占用使用费标准及支付金额一节，本院认为，被告与始丰公司2015年8月28日签订了租赁合同，约定租赁厂房面积为8000平方米，年租金为100万元。被告起初占用涉诉房地产系基于该合同约定，但在原告取得涉诉房地产后，被告不予腾退并占用至今，妨碍了原告正常行使占用、使用、收益、处分涉诉房地产的权利，给原告造成损失，被告应当向原告支付占用使用费。该占有使用费支付标准应当参照被告与始丰公司之间合同约定租金标准即年租金100万元为宜。后展鹏公司自2019年12月始占用涉诉房地产中的3间办公室，占用面积约155平方米，对此，在被告应向原告支付的每年占有使用费中应予酌减，每年应酌减19375元为宜（100万元÷8000平方米×155平方米）。综上，对于自2018年8月1日至2019年11月30日期间，被告应支付占用使用费1333333.33元（100万元÷12个月×16个月）；对于2019年12月1日至实际腾空之日止，被告应按照年租金980625元（100万元-19375元）标准支付占用使用费；对于原告其他诉讼请求，理由不足，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津传递塑胶科技有限公司于本判决生效后三十日内将其占用的坐落于天津市北辰区××镇××村××路××原告名下的房地产腾空并返还给原告天津北辰科技园区总公司；二、被告天津传递塑胶科技有限公司于本判决生效后三十日内给付原告天津北辰科技园区总公司自2018年8月1日至2019年11月30日期间的占用使用费1333333.33元；三、被告天津传递塑胶科技有限公司于本判决生效后三十日内给付原告天津北辰科技园区总公司自2019年12月1日始至实际腾空之日止的占有使用费（该占用使用费按照年租金980625元标准计算）；四、驳回原告天津北辰科技园区总公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费153706元，减半收取计76853元，由被告天津传递塑胶科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙延忠二〇二〇年六月十二日书记员  杨益斌附：本裁判文书所依据法律规定具体条文:《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》，第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。