广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终437号 上诉人（一审原告）：钦州承坭斋陶艺有限公司，住所地钦州市植物医院农科所晒场。统一社会信用代码：9145070078522470K。 法定代表人：周靖淞，该公司经理。 委托诉讼代理人：劳桂旭，广西金湾律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李嘉诚，男，1974年7月24日出生，汉族，钦州市钦**人，居民，住钦州市钦**。 一审第三人：周秋余，女，1987年12月26日出生，汉族，钦州市钦**人，居民，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：梁苡萍，女，1968年4月21日出生，汉族，住钦州市钦**，系一审第三人周秋余的母亲。 上诉人钦州承坭斋陶艺有限公司（以下简称承坭斋公司）因与被上诉人李嘉诚、一审第三人周秋余房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院作出的（2019）桂0703民初2976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人承坭斋公司的委托诉讼代理人劳桂旭，被上诉人李嘉诚，一审第三人周秋余的委托诉讼代理人梁苡萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人承坭斋公司上诉请求：1、撤销钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初2976号民事判决；2、确认上诉人与一审第三人于2011年7月8日签订的《房屋租赁合同》有效，被上诉人继续履行该房屋租赁合同；3、本案的一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为上诉人与一审第三人签订的房屋租赁合同是债权债务关系而非租赁关系的说法，是没有任何事实依据的。上诉人与一审第三人签订租赁合同时，一审第三人并没有对外负债，上诉人也不知道一审第三人日后会将房屋对外抵押担保，签订租赁合同时的目的只是为了解决上诉人公司管理人员的居住问题，但是一审第三人在2014年3月份用涉案房屋为案外人容兰芳向冯振奋的民间借贷提供担保，这是一审第三人对其财产的处分权，上诉人无权干涉，直至到案外人没法偿还冯振奋的债务时，冯振奋通过仲裁裁决结果，向人民法院申请执行一审第三人房屋时，上诉人也向具体执行法院提出过有租赁合同存在，但是由于执行拍卖行为并不影响房屋租赁合同的继续履行，因此钦州市钦北区人民法院执行局对上诉人的异议不做处理。被上诉人也是明知或者应该知道有租赁关系的存在，以低价拍得涉案房产，从中得到了实惠，从而承担竞得房屋在使用权上的瑕疵予以认可与包容。一审第三人的涉案房产是经过两次拍卖才成交的，第一次拍卖时，由于竞买人知道有租赁合同的存在，愿意以损失2万元保证金的代价放弃履行已竞得的该房产，因此被上诉人在竞拍前也是知道这种情况的。涉案的《房屋租赁合同》中的租金支付方式，不影响租赁关系的成立。租金的支付有多种形式，由于出租人对购到的毛坯房无钱装修的情况下，由承租人装修，并以装修款抵扣房屋租金，这是出租人同意的，这并没有违反法律规定，也不存在以未来收益抵销偿其它债权的说法，只是收取租金的不同形式而已。综上所述，上诉人与一审第三人签订的房屋租赁合同是有效的房屋租赁合同。虽然各独立不同主体之间存在着一定的亲戚关系，但法律并没有规定亲戚关系就不能签订合同或者进行市场交易。一审法院认为法院在强制执行涉案房屋时候，上诉人没有提出异议，就认定租赁合同无效，是错误的，错误的混淆了财产权与租赁使用权的关系，法院强制执行的是涉案房屋的所有权，上诉人主张的是租赁权，两个是不同的法律关系。另外，一审法院认为上诉人与一审第三人签订的房屋租赁合同没有成立的认定是错误的，这与合同法规定的精神相违背，合同法第32条规定“当事人采用书面形式签订的合同自双方签字或者盖章时生效”，因此，一审法院的认定严重违背了法律的规定和法律精神，请二审法院纠正，依法判决支持上诉人的上诉请求，以维护法律的公平正义。 被上诉人李嘉诚答辩称：驳回上诉人的上诉，维持原判，上诉人与一审第三人的租赁合同是无效的，滥用了法人的名义，一审第三人不是上诉人的控股股东，其他的与一审认定一致。 一审第三人周秋余发表意见称：确认上诉人与一审第三人签订的合同有效，继续履行该合同。 承坭斋公司向一审法院的起诉请求：确认原告与第三人周秋余于2011年7月8日签订的《房屋租赁合同》有效，被告李嘉诚继续履行《房屋租赁合同》义务。 一审法院认定事实：2011年7月8日，第三人周秋余向案外人罗珊购买了位于钦州市产［房屋所有权证号：钦房权证城区字第××号，建筑面积162.53㎡，土地使用权证号：钦国用（2011）第A1441号，土地使用权面积47.14㎡］，并取得相应房屋产权证书。同日，周秋余（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于钦州市东升街23号泽源小区丽水苑2幢205号自有住房出租给乙方作生活居住和办公用房；期限20年，自2011年8月1日至2031年7月31日；月租金1350元，年租金16200元，20年共计租金324000元；租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金或提前回收房屋，甲方提供的房屋是毛坯房，乙方对该房屋进行投资装修，所投资装修资金在房屋租金中抵扣，租赁期满后，乙方的装修及家具家电，全部无偿归甲方所有；乙方的装修及配置家具，由甲、乙双方按装修结算数额及购置家具的票据进行验收结算，乙方的装修及配置的家具价值超过房租价格的，甲方不予退补。乙方的装修及配置的家具价格不能抵扣完全部租金的，待抵扣完应付租金后，不足部分另行按月支付；在租赁期间，如甲方无故终止合同，须全额赔偿乙方装修及购置家具的损失，并另行向乙方支付违约金100000元；如乙方无故提前解除合同的，乙方的装修及购置的家具全部无偿归甲方所有。合同签订后，原告对该205号房屋进行了相应的装修。2014年3月28日，第三人周秋余用其名下案涉的205号房产为案外人容兰芳向冯振奋借款50万元提供抵押担保。后因容兰芳没有履行还款义务，冯振奋于2016年1月13日向钦州仲裁委员会提出仲裁申请，钦州仲裁委员会于2016年5月29日作出（2016）钦仲案字第10号裁决书，裁决：一、容兰芳返还借款本金50万元及相应利息给冯振奋；二、冯振奋对周秋余名下位于钦州市产的土地使用权及地上建筑物依法折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保的价值范围内享有优先受偿权。裁决书生效后，容兰芳没有履行还款义务。2017年2月18日，冯振奋向广西壮族自治区钦州市中级人民法院申请强制执行，该院受理后，指定该院立案受理，该院受理后，于2017年6月30日作出（2017）桂0703执473号执行裁定书，裁定：一、查封周秋余名下位于钦州市产［房屋所有权证号：钦房权证城区字第××号，建筑面积162.53㎡，土地使用权证号：钦国用（2011）第A1441号，土地使用权面积47.14㎡］，期限三年；二、……；三、限被执行人容兰芳、周秋余于本裁定书送达后立即履行（2016）钦仲案字第10号裁决书确定的全部义务。因容兰芳和周秋余均没有履行执行裁定书确定的义务，该院遂于2018年5月25日在上述案涉的205号房屋张贴《公告》，责令：被执行人周秋余及房屋使用人必须于本公告张贴之日起十日内迁出、腾出上述房屋并将房屋钥匙交到该院；如上述房屋存在租赁情形的，承租人应于本公告张贴之日起七日内向该院提出书面执行异议，并同时向该院提供书面租赁协议、既往租金支付凭证等佐证租赁事实的证据及身份证明材料，否则视为不存在租赁关系。公告期满，该院依法对该205号房屋进行司法拍卖，2018年8月15日，买受人姚能廉以760000元最高应价胜出，后因没有支付拍卖款致拍卖未能成交。同年11月12日至13日，该院再次通过淘宝网中司法拍卖网络平台对涉案205号房屋进行公开拍卖，被告李嘉诚以56.4万元的最高价竞得涉案房产。2018年11月23日，该院作出（2017）桂0703执473号之二执行裁定书，裁定该涉案的205号房产所有权归被告李嘉诚所有。2019年2月13日，被告李嘉诚依法取得该205号房产的《不动产所有权证书》，证号：桂（2019）钦州市不动产权第0004485号。另查明，原告曾于2018年7月19日向该院起诉，请求确认其与第三人周秋余于2011年7月8日签订的《房屋租赁合同》有效。在案件审理过程中，原告于2018年9月4日向该院提出撤回起诉申请。该院于同日作出（2018）桂0703民初1552号民事裁定书，准许原告撤回起诉。 一审法院认为，原告请求确认其与第三人周秋余于2011年7月8日签订的《房屋租赁合同》有效，其目的是为了通过确认租赁合同的效力从而确认其享有排除人民法院强制执行的民事权益。根据该院查明的事实以及原告提交的证据，虽然原告承坭斋公司与第三人周秋余签订了《房屋租赁合同》，但合同约定的主要内容是第三人周秋余以案涉205号房屋的使用权抵偿原告投入的房屋装修工程款，该约定的内容应认定为以第三人周秋余名下资产的未来收益提前抵偿其他债权的行为，因此，原告承坭斋公司与第三人周秋余之间存在的是债权债务关系而非租赁关系，不能适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。原告承坭斋公司主张其对案涉的第三人周秋余名下位于钦州市产［房屋所有权证号：钦房权证城区字第××号，建筑面积162.53㎡，土地使用权证号：钦国用（2011）第A1441号，土地使用权面积47.14㎡］享有合法的租赁使用权，于法无据。况且，在该院对案涉的205号房屋进行强制执行公告期间，原告也没有向该院提出书面的执行异议。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。被告李嘉诚通过该院司法拍卖依法取得案涉205号房屋的所有权，应受法律保护。综上，原告要求确认其与第三人于2011年7月8日签订的《房屋租赁合同》有效，并要求被告李嘉诚继续履行《房屋租赁合同》义务于法无据，原告主张的理由不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告钦州承坭斋陶艺有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告钦州承坭斋陶艺有限公司负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。 二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，本院予以确认。 综合当事人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点：上诉人请求被上诉人继续履行其与一审第三人签订的《房屋租赁合同》是否有事实和法律依据。 本院对本案综合评判如下： 本院认为，上诉人主张其与一审第三人签订的《房屋租赁合同》有效，应当适用买卖不破租赁的原则，被上诉人应继续履行《房屋租赁合同》。本院认为，买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。真实有效的租赁合同除了应当具备形式上的有效性外，还应当具备实际实现合同目的的条件。本案中的《房屋租赁合同》虽然从合同的形式上符合法律规定，但从合同的目的上看，上诉人与一审第三人在《房屋租赁合同》第三条约定，乙方即上诉人对涉案房屋进行投资装修，所投资装修资金在房屋租金中抵扣。合同签订的目的是一审第三人以让渡涉案房屋使用权的方式抵偿装修款，可见《房屋租赁合同》虽名为租赁合同，在实质是一审第三人以其房屋使用权抵偿房屋装修款的合同之债，并非真实的房屋租赁合同。另外，从合同的履行来看，一审第三人与上诉人之间一直存在较为密切的关系。一审第三人曾担任上诉人的法定代表人，而上诉人现任法定代表人周靖淞系一审第三人的父亲，在涉案房屋被法院查封之前，一审第三人从未与上诉人确认过装修的款项及确认应抵扣多久的租金，由此可知，上诉人并不能证明其已真实履行租赁合同中所要求一方支付租金的行为。综上，上诉人主张适用买卖不破租赁原则请求被上诉人继续履行涉案的《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。上诉人之所以请求确认《房屋租赁合同》有效，其目的在于排除人民法院强制执行的民事权益。然而，在执行法院对涉案房屋进行查封之后，上诉人以及一审第三人未在执行法院规定的期限内向人民法院提出异议，致使执行法院无法掌握涉案房屋是否存在租赁的信息，在执行法院发布的网络竞拍的公告中也没有标明有任何租赁的信息，因此，被上诉人根据执行法院发布的网络竞拍公告中标的物的介绍以及查询房产登记信息对涉案的房屋进行竞拍，被上诉人属于善意第三人，被上诉人已尽到善意第三人的合理注意义务。因此，涉案的房屋租赁合同不能对抗被上诉人，被上诉人无须继续履行上诉人与一审第三人的房屋租赁合同。一审法院没有支持上诉人的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以维持。 综上所述，上诉人钦州承坭斋陶艺有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律稍有不当，本院予以纠正，但实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人钦州承坭斋陶艺有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年六月十二日 法官助理 覃彦凤 书 记 员 陆瑞丽