吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终175号 上诉人（一审原告、申请执行人）：吉林省亿西欧投资有限公司，住所地吉林省长春市。 法定代表人：田彬。 委托诉讼代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所。 被上诉人（一审被告、执行案外人）：蒋力，女，1971年5月26日生，汉族，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：宋霏霏，吉林启祥律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人、被执行人）：长春天正房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市。 法定代表人：占金玉。 委托诉讼代理人：王博。 上诉人吉林省亿西欧投资有限公司（以下简称亿西欧公司）因与被上诉人黄志强、长春天正房地产开发有限责任公司（以下简称天正公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）吉01民初468号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。亿西欧公司的委托诉讼代理人高树成、宋猛，蒋力及其委托代理人宋霏霏，天正公司的委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿西欧公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令对天正公司所有的位于长春市朝阳区南湖大路5858号富苑华城24号楼-26号楼(H8）1层3单元103号房屋继续执行。2.请求判决二被告承担诉讼费用。事实和理由：蒋力对被执行标的物享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。蒋力欲行使物权期待权的法定要件未成就:1.物权期待权需在满足相应合法性、正当性的条件下方可得到人民法院的支持,并不当然的具有排除人民法院强制执行的效力;2.在人民法院查封之前蒋力与天正公司没有签订合法有效的书面买卖合同，天正公司没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故，蒋力与长春天正房地产之间的商品房买卖合同无效;3.蒋力占有房屋的原因行为因违反强制性效力规定而无效，其占有因此不具有正当性。故，蒋力不构成合法占有该不动产。综上，蒋力主张的民事权益不足以排除人民法院的强制执行,其欲行使的物权期待权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一)、(二)款的法定要件，不是法律所支持和保护的正当权益。为维护原告合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。 一审法院认定事实：本院在审理原告亿西欧公司与被告天正公司保证合同纠纷一案中，于2016年5月保全查封了本案争议房屋，后本院于2016年12月15日作出（2016）吉01民初337号民事判决书，判决：天正公司立即给付亿西欧公司9674356.76元、利息20365665.6元和律师代理费20万元。该判决生效后，本院于2019年1月16日立案执行，案号为（2019）吉01执27号。 另查明，2004年9月21日蒋力与天正公司签订《商品房买卖合同》，约定购买本案争议房屋，并一次性付清房款939830元。本案争议房屋存在对应的商品房销（预）售许可证。在本院查封本案争议房屋之前，蒋力占有该房屋。 一审法院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。此条规定在于保护无过错不动产买受人的物权期待权。虽然本案为申请执行人执行异议之诉，但是本案的举证责任依然在执行案外人一方。本案中，蒋力提交的证据证明在本院查封本案争议房屋之前，其与天正已经签订书面买卖合同，并已经付清全部房款，现在该房屋存在相应的商品房销（预）售许可证。蒋力提交足够的证据（包含电费、有线电视费用等）证明在人民法院查封之前占有本案争议房屋。且蒋力未取得房屋所有权证书并非其己方原因。因此，蒋力提交的证据形成完整的证据链条，证明其对于本案争议房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件。判决：驳回亿西欧公司的诉讼请求。案件受理费13199.00元，由亿西欧公司负担。 亿西欧公司上诉请求：1.撤销（2019）吉01民初468号民事判决书，依法改判对位于长春市朝阳区南湖大路5858号富苑华城24号楼-26号楼（H8）1层3单元103号房屋继续执行；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：蒋力对案涉被执行标的物享有的民事权益如果可以排除人民法院的强制执行，需要完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的四个法定要件，而其客观上不能完全满足，其排除执行的诉讼请求理应被依法驳回，一审判决认定事实错误，应予纠正。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1.2004年9月21日蒋力与天正公司签订《商品房买卖合同》之时，天正公司并未取得预售许可证，尽管其后来取得了预售许可证，但该预售许可证有效期限仅延长到2014年12月21日，蒋力提起本案诉讼时已经超过了有效期间，因此该合同无效。2.案涉房屋未经竣工验收，属于违法交付，不能认定蒋力为合法占有。3.蒋力是否付清购房款没有查清，一审法院认定事实证据不足。执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷并不相同，在审查和证明标准上应注意其特殊性，如果购房人仅能提供发票、收据或房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已经满足，还应当对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，还应当对购房款来源予以查实。4.根据调查，案涉别墅共12户，从2015年8月开始可以办理房屋产权，目前已经办理了10户，只有103（蒋力）、105（柳松）没有办理产权，故蒋力在可以办理产权的情况下没有积极办理，怠于行使自身权利，存在过错。综上，蒋力对案涉房屋享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。请贵院依法支持亿西欧公司上诉请求。 蒋力辩称：请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：蒋力已经签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房屋，均在人民法院查封执行之前。蒋力已经支付了全部价款，系以现金方式直接支付到长春市农村信用合作社，有收据为证，案涉房屋未能办理过户登记，系历史遗留问题，并非蒋力自身的过错。综上所述，蒋力对执行标的物享有的物权期待权完全可以排除人民法院的强制执行。 天正公司述称：没有意见。 二审审理中，各方当事人均未提供新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉，所需审理的关键问题在于案外人蒋力对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，蒋力与天正公司签订《商品房买卖合同》时，天正公司虽未取得预售许可证，但因其后续取得预售许可证的行为，已经消除了合同签订时存在的效力瑕疵，合同成立且发生效力，预售许可证到期事宜，并不意味着该合同丧失效力，故案涉商品房买卖合同合法有效。承建方在未经竣工验收合格的情况下将案涉房屋交付开发方的行为是否符合法律规定，并非认定买受人占有行为合法性的必要条件，而蒋力取得房屋有合法根据，经天正公司交付，其占有案涉房屋的行为应认定为合法占有。至于蒋力支付价款的问题，根据长春市农村信用合作社为蒋力丈夫孙军开具的收据，已经注明系购房款，结合天正公司出具的收据，可以确认蒋力支付购房款的真实性，而案涉房屋自2004年开始，因天正公司原因长期不能办理过户登记事宜，虽有其他同类房屋已经办理了所有权登记，但并不当然意味着蒋力的房屋也能够办理登记，不能认为属于蒋力自身原因。蒋力的民事权益足以排除人民法院的强制执行。 综上所述，亿西欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13199.00元，由上诉人吉林省亿西欧投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  芮海宏 审判员  宋 国 审判员  寇承魁 二〇二〇年六月二十二日 书记员  曲耘池