北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初13790号原告：姜维政，男，1959年4月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张赫，北京市五泰律师事务所律师。被告：华夏军人退役创业发展服务中心，住所地北京市海淀区丰智东路********。法定代表人：陈德东，执行董事。委托诉讼代理人：陈振洲，北京君理律师事务所律师。委托诉讼代理人：相文静，北京君理律师事务所律师。原告姜维政与被告华夏军人退役创业发展服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜维政之委托诉讼代理人张赫，被告华夏军人退役创业发展服务中心之委托诉讼代理人陈振洲、相文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜维政向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即将位于北京市石景山区玉泉北里X号楼X单元X号的房屋腾空并退还给原告；2．判令被告支付退还房屋之日前的房屋租金（自2016年1月1日至实际给付之日止，计算标准为每年10万元）及欠付的物业费、供暖费（截止2019年3月，以上合计376127元）；3．判令被告向原告支付逾期违约金，违约金以欠付的房租、物业费、供暖费为基数，自欠付之日起至实际给付之日止，按每年24%的标准计算（截止2019年3月20日为185341元）；4．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月16日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定由被告租赁原告位于北京市石景山区玉泉路玉泉北里X号楼X单元X号的房屋，租金为每年十万元，并由被告负担租赁期内房屋的物业、供暖、水、电、气等费用；如被告逾期交付租金及有关费用，每天按滞交费用总额的千分之三的标准收取违约金。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告一直租赁使用该房屋至今。但被告只支付房屋资金至2015年12月31日，至今已拖欠三年多的房屋租金；且被告自2011年起就一直未支付物业费、供暖费等费用。原告多次和被告联系，要求被告支付房屋租金和费用，被告也曾承诺支付，但至今未付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告华夏军人退役创业发展服务中心辩称：一、原告的出租行为是违法的，理由如下：首先，原告作为《军队房地产租赁合同》出租主体不合法。涉案房屋是军产，根据《军队空余房地产租赁管理规定》之规定，《军队房地产租赁合同》的出租主体必须是“军队单位”，而原告作为自然人无权将所有权归属于军队的房屋出租而用于谋取个人利益，更没有权利与被告签订《军队房地产租赁合同》。其次，涉案房屋的出租程序违法。根据《军队空余房地产租赁管理规定》、《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》等规定，军队房地产的出租必须要履行严格的审批手续，并且依法应当取得《军队房地产租赁许可证》。涉案房产并没有履行上述审批程序，也没有取得《军队房地产租赁许可证》，故出租行为程序违法。第三，原告的出租行为是违纪行为。原告的出租行为违反了《军队房地产管理条例》中“未经营房管理部门同意，任何单位或者个人不得擅自改变军队房屋的用途”这项禁止性规定。原告将军队分配给其用于自住用途的房屋擅自出租，用作储备仓库以谋取利益。根据《中国人民解放军纪律条例》，该行为系应当给予处分的违纪行为。二、本案的原告主体不适格。虽然原告持有涉案房屋的房屋使用证，但其取得的仅仅是房屋的使用权。出租用于谋取利益属于所有权当中的收益权，收益权属于所有权人才有权行使的一项权利。双方签订《军队房地产租赁合同》的法律依据是《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队空余房地产租赁管理规定》。涉案房屋是作为军队空余房地产进行出租的。根据规定只有军队、军队的部门才有权利作为出租人将军队的空余房地产进行出租以及收取租金。而本案原告作为个人向被告主张权利，其主体不适格。三、双方签订的《军队房地产租赁合同》未生效。根据原告向法庭所提供的《军队房地产租赁合同》第12条约定，“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”。同时，《军队房地产租赁合同》需经审核批准才能生效也是《军队空余房地产租赁管理规定》中的重要内容。到目前为止，原告未向法庭提交关于该房地产经过审核批准的有效文件，故按照双方合同约定，该合同未生效。四、原告从未将涉案房屋交付给被告使用，被告也从未对涉案房屋实际占有和使用。综上所述，在军队空余房地产租赁合同纠纷中，原告主体不适格，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月9日，中国人民解放军国防大学（以下简称国防大学）校务部营房部向姜维政发放位于玉泉北里X区X楼X单元X号房屋的使用证。2010年10月19日，国防大学校务部营房部（甲方）与姜维政（乙方）签订《协议书》，约定乙方自愿购买甲方建设的玉泉新城临街底层住宅，地址为玉，地址为玉泉北里**，楼房号：******176．41平方米，套内面积106．08平方米，楼梯间面积7．08平方米，公用分摊面积11．19平方米，地下建筑面，地下建筑面积52），房屋总售价为2560404元。同时约定，乙方拥有使用权，并按甲方规定的使用范围使用，未经甲方许可不得改变用途，不得出售、出租或转让。2011年12月16日，姜维政（甲方）与华夏军人退役创业发展服务中心（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于北京市海淀区（实际行政规划为石景山区）玉泉路玉泉北里X号楼X单元X房的房屋建筑面积180平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产，租赁用途为储备仓库，租赁期限为2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）叁拾万元，年租金为壹拾万元，租金按年度结算，乙方于每年第一月的前十日内交付甲方，付款方式：现金支付。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。同时约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。案件审理中，华夏军人退役创业发展服务中心提出印章鉴定，经高院摇号确认，本院委托北京盛唐司法鉴定所进行鉴定，该所于2019年9月2日出具司法鉴定意见书，结论为：检材上的“华夏军人退役创业发展服务中心”印章印文与样本上的“华夏军人退役创业发展服务中心”印章印文为同一枚印章盖印。2019年12月27日，本院至国防大学四层会议室，就涉诉房屋出租问题进行了调查，国防大学设施设备处赵某表示涉诉房屋是经济适用房，参照经济适用房相关条例不允许出租，所以协议书写的不允许出租，但是姜维政购买的房屋是底商，学校允许出租。2020年4月27日，国防大学管理保障部设施设备处向本院出具《证明》，载明：我校于2006年建设石景山区老山街道玉泉北里二区经济适用住房小区，其中底商用房18套（包括玉泉北里X号楼X单元X号房屋）。经学校同意，所出售的底商用房，允许个人向外出租，特此证明。庭审中，华夏军人退役创业发展服务中心主张其从未使用过涉诉房屋，姜维政向本庭提交了银行流水，证明其收到房屋租金情况（其中2012年1月19日收入10万元，为个人账户打款；2013年1月分三次共计收入10万元，服务界面为同业清算互联前置；2016年4月15日，收入20万元，对手信息为军创（北京）文化传播有限公司。本院于2019年10月21日至涉诉房屋，该房屋内有人使用，经询问，该人表示其为刘英，其系军创佰亿大农业科技发展（北京）有限公司的法定代表人，从2011年开始在涉诉房屋内经营，其与华夏军人退役创业发展服务中心系合作关系，涉诉房屋由该中心提供由其使用。但未向本庭提交证据及证件。另查，华夏军人退役创业发展服务中心与军创（北京）房地产开发有限公司均系军创（北京）文化传播有限公司股东。华夏军人退役创业发展服务中心系军创（北京）房地产开发有限公司大股东（出资比例99．5%）。军创佰亿大农业科技发展（北京）有限公司的法定代表人系刘英，股东军创（北京）文化传播有限公司出资比例为70%。经本庭询问，华夏军人退役创业发展服务中心表示其无法提供军创（北京）文化传播有限公司联系方式。再查，2020年5月29日，北京百思特世纪物业管理有限公司玉泉新城B区物业管理处出具情况说明，载明：北京市石景山区玉泉路玉泉新城X区X栋X单元X室，和北京市石景山区玉泉路玉泉北里X号楼X单元X室，是同一个房屋。本院至北京市石景山区不动产登记事务中心查询北京市石景山区玉泉路玉泉新城X区X栋X单元X室及北京市石景山区玉泉路玉泉北里X号楼X单元X室档案信息，该中心表示无此档案信息。本院至北京市不动产登记中心查询北京市石景山区玉泉路玉泉新城X区X栋X单元X室及北京市石景山区玉泉路玉泉北里X号楼X单元X室档案信息，该中心亦表示无此处档案信息。本院认为：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。一、姜维政与与华夏军人退役创业发展服务中心签订的《军队房地产租赁合同》是否有效。本案中，虽然《军队房地产租赁合同》约定了该合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。但是，本院至国防大学调查，国防大学设施设备处赵某表示涉诉房屋因系底商（涉诉房屋只能从小区外侧进入，小区内部无法进入），所以是可以出租的，不用审批。国防大学管理保障部设施设备处亦向本院出具了《证明》允许个人向外出租。故本院认为姜维政与华夏军人退役创业发展服务中心签订的《军队房地产租赁合同》合法有效。二、姜维政与与华夏军人退役创业发展服务中心签订的《军队房地产租赁合同》是否已经履行。本案中，虽然华夏军人退役创业发展服务中心否认其实际使用涉诉房屋，但鉴于以下二点，本院认为合同已经实际履行：一是《军队房地产租赁合同》确系其与姜维政所签订；二是华夏军人退役创业发展服务中心系军创（北京）文化传播有限公司大股东（出资比例99．5%），军创（北京）文化传播有限公司曾向姜维政支付20万元，经法庭询问华夏军人退役创业发展服务中心未能提供军创（北京）文化传播有限公司的联系方式，亦未能做出合理解释。三、华夏军人退役创业发展服务中心是否应当支付姜维政主张的各项费用。姜维政与华夏军人退役创业发展服务中心签订的《军队房地产租赁合同》于2014年12月31日到期，姜维政与华夏军人退役创业发展服务中心未达成新的租房合意，故双方签订的《军队房地产租赁合同》到期终止。合同到期后，华夏军人退役创业发展服务中心未将涉诉房屋腾退给姜维政，现姜维政要求华夏军人退役创业发展服务中心支付占用期间的租金，鉴于双方合同到期，故表述为租金不准确，本院予以调整为房屋使用费，本院参照双方约定的房屋租金确定房屋使用费标准。姜维政要求华夏军人退役创业发展服务中心支付物业费、供暖费等，因上述费用尚未实际发生，故本院不予支持。姜维政要求华夏军人退役创业发展服务中心支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、华夏军人退役创业发展服务中心于本判决生效之日起15日内腾退位于北京市石景山区玉泉路玉泉北里X号楼X单元X号（现为北京市石景山区玉泉路玉泉新城X区X栋X单元X室）房屋；二、华夏军人退役创业发展服务中心于本判决生效之日起15日内支付姜维政自2016年1月1日始至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照每年10万元计算；三、驳回姜维政其他诉讼请求。案件受理费9415元，由姜维政负担3240元（已交纳），由华夏军人退役创业发展服务中心负担6175元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  姚 媛人民陪审员  李云峰人民陪审员  董德虎二〇二〇年六月三十日书 记 员  刘峥峥