四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初10664号 原告：罗春强，男，1976年2月22日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：陈建华，女，1980年11月28日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：成都西南电工有限公司，住所地成都市新都区新繁镇文庙街。 法定代表人：刘家成，执行董事。 委托诉讼代理人：王倩，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 原告罗春强、陈建华与被告成都西南电工有限公司（以下简称西南电工公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日、2020年4月27日两次公开开庭进行了审理。原告罗春强、陈建华、被告西南电工公司的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗春强、陈建华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法限定西南电工公司在规定期限内为罗春强、陈建华办理商品房房屋产权证明，当庭撤回该项诉讼请求；2.请求人民法院依法判决西南电工公司支付罗春强、陈建华就办理房屋产权证逾期的违约金2.8万余元，第一次开庭中明确所主张的违约金计算方法为：按照已付购房款的日万分之一支付逾期办理房屋产权证的违约金，从2016年10月30日计算至2020年3月18日开庭当日，第二次开庭中将违约金的主张调整为从2016年10月30日计算至2020年4月27日。事实与理由：罗春强、陈建华与西南电工公司于2014年2月20日签订购房合同，约定：西南电工公司于2015年12月31日前将商品房竣工交付罗春强、陈建华，在交房后360日内，西南电工公司为罗春强、陈建华办理合同约定内房屋产权转移登记（房屋产权证明）。如西南电工公司未在规定期限内为罗春强、陈建华办理，则按照罗春强、陈建华已付购房款金额以日万分之一支付给罗春强、陈建华逾期违约金，截止起诉时，西南电工公司并未履行合同约定的办理房屋产权证及逾期违约金之责任。在此期间，罗春强、陈建华多次到西南电工公司售楼部咨询未果。为维护自身合法权益，罗春强、陈建华提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。庭审中，罗春强、陈建华明确，其主张的“办理房屋产权证逾期的违约金”包括初始登记逾期违约金和分户登记逾期违约金。 西南电工公司辩称，第一，罗春强、陈建华所提交起诉状中事实和理由部分只是要求西南电工公司支付房屋产权证明违约一事的违约金，并没有提及案涉房屋所在楼栋的权属证明违约一事，这一行为充分说明罗春强、陈建华只主张其房屋产权证明违约金的权益，并未主张案涉房屋所在楼栋权属证明违约金的权益。第二，受政策影响，西南电工公司未在合同约定时间内办理案涉房屋所在楼栋的权属证明、房屋所有权证书，但西南电工公司在政策不影响情况下，已经及时为罗春强、陈建华办出了不动产权证。1.根据双方签订的补充协议第四条关于权属办理的补充约定第2款约定，出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。由于2016年10月房屋所有权证和土地使用权证两证合一政策出台，新都区不动产登记中心自2016年10月只能进行不动产统一登记，无法单独办理房屋所有权证书、国有土地使用权证，西南电工公司受该政策影响，没有在约定时间内办理案涉房屋所在楼栋权属证明和房屋所有权证书，但在政策不影响情况下已经及时为罗春强、陈建华办理不动产权证。2.西南电工公司在2019年8月16日为罗春强、陈建华办理了不动产权证，西南电工公司在两证合一政策实施后，为罗春强、陈建华办理不动产权证应为原合同约定的分户国有土地使用证的时间，如存在违约行为，违约金的计算起点也因从原合同约定的分户国有土地使用权证时间届满后的次日计算。3.西南电工公司已经在合同约定时间内按期交付房屋，罗春强、陈建华已经在房屋内生活，未因上述政策受到损失。违约金应当遵循以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，罗春强、陈建华既要求西南电工公司承担逾期办理案涉房屋所在楼栋权属证明的违约金又要求承担逾期办理不动产权证书的违约金不合理，并且其主张的违约金也过高。综上，请求依法驳回罗春强、陈建华的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年2月20日，西南电工公司（出卖人）与罗春强、陈建华（买受人）签订合同自编号为Z0085的《商品房买卖合同》，约定罗春强、陈建华购买西南电工公司开发的预售许可证1687下房屋，房屋总价款362000元，合同第五条约定，买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的58.56%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条约定，“（一）初始登记出卖人应当在2016年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用元人民币。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。同日，双方签订自编号为Z0085的《商品房买卖合同补充协议》，载明“本补充协议与《合同》（指代前述Z0085《商品房买卖合同》）有抵触之处，以本补充协议为准”，约定买受人于2014年2月20日前，向出卖人支付首付房价款212000元，除首付款之外的房价款150000元，由买受人向银行申请按揭贷款方式支付。补充协议第四条第二款约定，“出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”。2014年2月20日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据两份，载明收到陈建华支付的“东湖·郡”项目1号楼X号房屋定金转房款20000元，建行POS刷现支付的购房款192000元。2014年9月24日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到陈建华支付的按揭回款150000元。2015年12月26日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到罗春强、陈建华POS刷现支付的代收税费等5409.1元。西南电工公司当庭确认以上收款事实。双方一致确认，案涉房屋已在2015年12月31日向罗春强、陈建华交付。房屋信息查询记录显示，案涉房屋现登记地址为新都区，西南电工公司取得案涉房屋所在楼栋初始登记的时间为2019年1月31日，双方对该初始登记时间予以确认。2019年8月16日，案涉房屋办出不动产权证，分别为：川（2019）新都区不动产权第XXXXXXX号，登记权利人罗春强，共有份额50%；川（2019）新都区不动产权第XXXXXXX号，登记权利人陈建华，共有份额50%。罗春强、陈建华当庭确认西南电工公司已向其交付上述不动产权证书原件。 另查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 以上事实，有双方确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，罗春强、陈建华与西南电工公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，双方均应诚信全面履行合同约定的义务。罗春强、陈建华在《民事诉讼状》中请求判令西南电工公司向其支付“就办理房屋产权证逾期违约金”，在庭审中明确按照《商品房买卖合同》第十九条关于初始登记和转移登记的约定主张，所主张违约金起算时间系从2016年10月30日约定的初始登记办理期限届满时，应视为同时主张初始登记逾期违约金和分户权属转移登记逾期违约金，对应诉讼请求、围绕争议焦点，本院评述如下： 关于逾期办理分户权属转移登记违约金。双方《商品房买卖合同》第十九条第二款约定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，出卖人需承担相应违约责任，补充协议第四条第二款约定，“出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”，双方一致确认案涉房屋于2015年12月31日交付，则无论按照《商品房买卖合同》还是补充协议，其约定的房屋所有权证办理期限届满时，新都区已开始实施“二证合一”政策，房屋所有权证客观上已无法办出，该情形不可归责于出卖人西南电工公司。而按照双方关于国有土地使用权证办理期限的约定，该期限至2018年12月31日届满，因不动产权证书兼具房屋所有权证和国有土地使用权证两证功能，西南电工公司应在约定的国有土地使用权证办理期限届满前为罗春强、陈建华办理案涉房屋不动产权证，但从查明的履行情况看，案涉房屋不动产权证实际于2019年8月16日办出，西南电工公司应当承担就案涉房屋逾期办理不动产权证的违约责任。本院参照双方《商品房买卖合同》中关于逾期办理房屋所有权证计付标准的约定，确定该项违约金数额为8253.6元（已付购房款362000元×0.1‰×228天）。 关于逾期办理初始登记的违约金。按照双方《商品房买卖合同》第十九条第一款约定，出卖人应当在2016年10月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，但西南电工公司取得该初始登记的时间为2019年1月31日，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于罗春强、陈建华要求西南电工公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求应予支持，但违约金数额应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素综合确定，结合案涉房屋分户不动产权证逾期办理时间、重合期限品迭和罗春强、陈建华就其因违约所受损失的举证和陈述情况，本院酌定西南电工公司给付罗春强、陈建华逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约损失赔偿金10000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都西南电工有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向罗春强、陈建华支付逾期办理位于成都市新都区房屋不动产权证的违约金8253.6元； 二、成都西南电工有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向罗春强、陈建华支付逾期办理位于成都市新都区房屋所在楼栋初始登记的违约损失赔偿金10000元； 三、驳回罗春强、陈建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元（已因适用简易程序减半收取），由成都西南电工有限公司负担（此款罗春强、陈建华在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年六月十七日 书记员  曾妙