苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1657号原告：沈昕，女，1970年11月11日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：费晨吉，江苏恒渊律师事务所律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司总经理。原告沈昕与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法由审判员陈烨于2020年5月15日适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告沈昕的委托诉讼代理人费晨吉到庭参加诉讼；被告财智公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈昕向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金4525.40元；2.被告支付逾期办证违约金暂计41243.24元(以505419元为基数，自2018年8月22日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算为31469.70元，从2019年8月20日起按2019年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至本案不动产权属登记至原告名下之日止，暂计至2019年12月23日为9773.54元)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原告与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买吴江财智金鹰商业中心第2，3幢2单元2406室，价款为505419元，约定交房日期2017年6月30日，实际交房日期为2017年8月26日。因被告的原因，原告至今没有取得产证。合同第二十条规定，逾期交房被告应当承担违约责任，但因合同为被告提供的格式合同，违约金约定明显低于原告实际损失，故原告主张按照逾期贷款利率的1.3倍计算至实际交房之日。合同第二十二条亦规定，因被告的原因导致原告没有取得房产证书，被告应当承担违约责任，由于合同系被告提供的格式合同，合同载明的违约金过低，不能客观反应原告实际遭受的损失，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告要求按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告财智公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，财智公司作为出卖人与沈昕作为买受人签订了《苏州市商品房买卖合同》。合同约定，沈昕向财智公司购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢2单元2406室的商品房，房屋价款为505419元。合同约定，房屋交付日期为2017年6月30日前；合同第二十条关于逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日，买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2.出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。后经双方结算实际购房款金额为502507元，沈昕向财智公司支付了全部购房款。涉案房屋于2017年8月26日交付。另查明，案涉房屋于2019年1月24日办理了不动产首次登记。以上事实，有原告提交的《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、物品领取确认单，本院依法调取的不动产登记信息以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告沈昕与被告财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定被告财智公司应于2017年6月30日前将房屋交付买受人，而事实上，被告于2017年8月26日交房，构成违约，应按约支付违约金，本案合同中约定的违约金数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失，现原告要求按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算逾期交房违约金，本院依法予以支持。涉案房屋于2017年8月26日交付，按照合同约定，被告应当在房屋交付之日起360日内，即在2018年8月20日前为原告办出不动产权证书。由于被告的原因，原告至今未能取得涉案房屋的权属证书，被告存在违约行为，应当承担违约责任。原、被告在房屋买卖合同中约定的违约金为每日按照总房款的万分之0.5计算，因逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为以502507元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍,自2018年8月21日起计算至本案不动产首次登记之日，即2019年1月24日，为13446.25元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告沈昕支付逾期交房违约金4525.40元。二、被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告沈昕支付逾期办证违约金13446.25元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××67）义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元，由原告沈昕承担573元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担371元。被告吴江财智置业发展有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。原告预交的应由被告负担的诉讼费用371元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年六月四日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。