广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终839号上诉人（原审被告）：曾柳仙,女，1964年5月19日生，汉族，住广东省阳江市江城区******，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：440***************3。被上诉人（原审原告）：阳江市金誉物业管理有限公司。住所地：广东省阳江市东风三路金碧园西街**之一。法定代表人：冯德福，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈友家，该公司员工。上诉人曾柳仙因与被上诉人阳江市金誉物业管理有限公司（以下简称金誉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院于2019年12月26日作出的（2019）粤1702民初7214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曾柳仙上诉请求：一、撤销原审判决，改判曾柳仙支付金誉物业公司物业服务费5137.3元；二、判令金誉物业公司和广东金世纪实业有限公司共同返还曾柳仙为房屋渗漏水代支付的维修费2580元；三、判令金誉物业公司和广东金世纪实业有限公司赔偿曾柳仙因房屋渗漏水崩塌而遭受的经济损失31700元；四、本案二审上诉费用由金誉物业公司承担。事实及理由：原审判决曾柳仙支付金誉物业公司物业服务费10274.6元及按月利率2%支付违约金是错误的。本案中，曾柳仙是没有过错的。一、法官裁量权应以事实为依据。1、金誉物业公司为嘉福园业主的主要工作任务是什么？工作职能、职责是什么?在曾柳仙有证据证明金誉物业没有完成工作任务时，法院不能判其全额收取业主的物业费。2、曾柳仙当时是主动交费给金誉物业公司的。从2017年8月份开始，曾柳仙多次向金誉物业公司的职员戴娟、陈景伟、陈友家、雷尾启等人要求缴交物业费，但是金誉物业公司不肯收，这个事实在一审庭审中金誉物业公司的代理人也是承认的。而一审法院还重判曾柳仙交违约金是错误的。3、曾柳仙因房屋漏水，从2017年4月底开始向金誉物业公司反映汇报至今，金誉物业公司的所有经办人都多次同曾柳仙讲“在与有关部门协调着”，但没有人告诉曾柳仙应该找开发商处理，并且嘉福园所有漏水房屋的户主都是向金誉物业公司报告，由金誉物业公司查看后叫人来处理的。但金誉物业公司何唯独不为曾柳仙处理。金誉物业公司也是代理广东金世纪实业有限公司处理嘉福园所有业主的事务的，由于金誉物业公司不处理曾柳仙房屋渗漏水问题，致使曾柳仙的房屋在2019年11月8日出现一楼大厅所吊的天花板崩塌的严重事故，曾柳仙的损失应由金誉物业公司和广东金世纪实业有限公司共同负责赔偿。4、金誉物业公司是广东金世纪实业有限公司指定的物业管理公司。二、原审法院不以事实为依据，不是讲理讲法的地方。原审判决不扣减曾柳仙支付的2580元房屋漏水维修费以及判决曾柳仙支付违约金是错误的。综上所述，请二审法院支持曾柳仙的上诉请求。金誉物业公司辩称：金誉物业公司与广东金世纪实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及金誉物业公司与曾柳仙签订的《金山商住小区嘉福园前期物业服务协议》，均是有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，上述合同的约定对双方具有约束力。曾柳仙作为业主，享受了金誉物业公司的物业管理服务，没有按约向金誉物业公司缴交物业费构成违约，理应承担责任。综上所述，请二审法院维持一审判决。金誉物业公司向一审法院起诉请求：一、判令曾柳仙支付2017年6月至2019年9月期间的物业服务费10274.6元给金誉物业公司；二、判令曾柳仙支付2017年6月至2019年9月期间所欠物业服务费的违约金（违约金以当月所欠物业服务费为基数，每日按当月所欠物业服务费的3‰计算，从自欠付当月16日起至付清日止），暂时计至起诉日滞纳金优惠后约为4209.65元；三、本案诉讼费用由曾柳仙负担。一审法院认定事实：金誉物业公司是从事物业管理服务、经销建材的有限责任公司。2012年8月15日，金誉物业公司（乙方）与广东金世纪实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，由金誉物业公司管理广东金世纪实业有限公司的相关物业，该合同主要约定：物业名称为嘉福园，物业类型为别墅、住宅、商铺，坐落于阳江市*******，物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、绿化管理、秩序维护、交通秩序与车辆停放；物业管理区域服务收费为包干制方式，甲方或物业使用人应于每月15日前向乙方缴纳当期的物业服务费，逾期未缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方交付违约金；管理费收取标准：别墅物业服务费按建筑面积1.5元/月/平方米等内容。广东金世纪实业有限公司、金誉物业公司均在合同上盖章确认。金誉物业公司（乙方）与曾柳仙（甲方）签订《金山商住小区嘉福园前期物业服务协议》，约定曾柳仙选聘金誉物业公司对嘉福园提供前期物业管理服务。该合同主要约定：甲方物业情况：阳江市江城区***************（别墅）244.63平方米。物业管理服务内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位的环境卫生清洁；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理。物业管理服务收费标准：按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元，该物业的房屋建筑面积为244.63平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按366.95元/月向乙方交纳物业服务费；物业管理服务费按月收缴，可以以现金或通过银行划账托收，于当月15日前缴纳完毕；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每月按应付物业服务费的3%交纳违约金等等内容。金誉物业公司、曾柳仙在合同上盖章签字确认。金誉物业公司主张曾柳仙从2017年6月起没有缴交物业服务费，其提供的《欠费明细表》载明涉案房屋建筑面积244.63平方米，至2019年9月止曾柳仙拖欠物业费10274.6元，违约金4209.65元。金誉物业公司通过向曾柳仙发送催费通知书的形式向曾柳仙催缴，但曾柳仙仍不缴交，金誉物业公司遂向原审法院提起本案诉讼。在一审庭审中，曾柳仙自认欠物业服务费10274.6元，由于曾柳仙房屋漏水问题一直未能解决，致使曾柳仙财产受损，应在所欠的物业服务费中扣减。一审法院认为：本案属物业服务合同纠纷。金誉物业公司与广东金世纪实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，金誉物业公司与曾柳仙签订的《金山商住小区嘉福园前期物业服务协议》，均是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，上述合同的约定对双方具有约束力。金誉物业公司作为嘉福园小区的物业管理者，对小区进行了物业管理。曾柳仙作为该小区的业主，享受了金誉物业公司提供的物业管理服务，而没有按约定向金誉物业公司履行缴交物业服务费的义务，其行为已构成违约，应承担支付物业服务费的责任。从2017年6月至2019年9月，曾柳仙共拖欠金誉物业公司的物业服务费10274.6元（366.95元/月/×27个月）。金誉物业公司请求曾柳仙支付物业服务费10274.6元，一审法院予以支持。对于金誉物业公司主张物业服务费的违约金的问题，曾柳仙虽然多次主动要求交纳物业服务费用，但前提要金誉物业公司承担其补漏支出费用2580元。金誉物业公司、曾柳仙没有互负债务，金誉物业公司也没有先履行的义务，金誉物业公司没有扩大损失的行为，故金誉物业公司请求曾柳仙支付违约金理据充分，一审法院予以支持。根据《金山商住小区嘉福园前期物业服务协议》，双方约定如曾柳仙违约金誉物业公司有权从逾期之日起每月按应付物业服务费的3%计收违约金，该约定违约金的标准明显过高，一审法院调整为每月以曾柳仙所欠的物业服务费为本金，按月利率2%计算。曾柳仙辩称金誉物业公司违约要求不缴交物业服务费没有提供充分证据，一审法院不予支持。若曾柳仙认定金誉物业公司行为造成其损失，也另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限曾柳仙在本判决生效之日起十日内支付2017年6月至2019年9月期间的物业服务费10274.6元给金誉物业公司；二、限曾柳仙在本判决生效之日起十日内支付2017年6月至2019年9月期间的物业服务费的违约金（从2017年6月16日起至2019年9月15日止，以每月所欠的全部物业服务费为本金，按月利率2%计算）给金誉物业公司。本案一审受理费81元，由曾柳仙负担。二审中，曾柳仙提供七组新证据。证据一：相片，拟证明小区唯一道路被小车乱停乱放，造成行路困难，金誉物业公司没有进行负责任的管理；证据二：相片，拟证明在小区唯一道路的出入口处都到处是垃圾；证据三：相片，拟证明长期无人打扫卫生；证据四：相片，拟证明小区内的垃圾堆积成小山；证据五：相片，拟证明动物到处乱走，小区物业没有进行管理；证据六：住户微信群的对话复印件，拟证明绝大部分住户对金誉物业公司的管理意见纷纷；证据七：业主手册复印件，拟证明金誉物业公司没有按规定流程完成他们应该完成的工作任务。金誉物业公司提供四张小区环境的照片，拟证明金誉物业公司对小区管理较为规范。经质证，曾柳仙、金誉物业公司均认为对方的证据不真实。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：在二审诉讼过程中，金誉物业公司向本院明确表示放弃其一审提出的第二项诉讼请求，即放弃向曾柳仙主张2017年6月至2019年7月期间所欠缴的物业服务费的违约金的请求。案涉的房屋由曾柳仙于2017年3月向苏锦霄购买的二手房，开发商是广东金世纪实业有限公司。2017年5月10日，曾柳仙与金誉物业公司签订《金山商住小区嘉福园前期物业服务协议》，曾柳仙已经装修入住并以自己的名义领取了房屋所有权证书。涉案小区至今未依法成立业主委员会。本院认为，本案是因金誉物业公司主张曾柳仙欠缴物业服务费，起诉请求判令曾柳仙付清所欠物业服务费并支付违约金的诉讼，故一审定性本案为物业服务合同纠纷正确，本院予以确认。广东金世纪实业有限公司并非本案的当事人，曾柳仙的第二、三项上诉请求，即“二、判令金誉物业公司和广东金世纪实业有限公司共同返还曾柳仙为房屋渗漏水代支付的维修费2580元；三、判令金誉物业公司和广东金世纪实业有限公司赔偿曾柳仙因房屋渗漏水崩塌而遭受的经济损失31700元”已超出一审的审理范围，故该两项上诉请求不属二审的审理范围，本院不予审查，予以驳回，当事人如有争议，应另循法律途径解决。因金誉物业公司在二审中明确表示放弃向曾柳仙主张2017年6月至2019年7月期间所欠缴的物业服务费的违约金的请求，属于其对自己民事权利的处分，依法应予准许。综合本案当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点，一是曾柳仙应否支付2017年6月至2019年9月的物业服务费给金誉物业公司；二是曾柳仙主张的2580元维修费应否在物业服务费中扣除的问题。首先，金誉物业公司与广东金世纪实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，金誉物业公司与曾柳仙签订的《金山商住小区嘉福园前期物业服务协议》，均是有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，金誉物业公司与广东金世纪实业有限公司签订的《前期物业服务合同》对曾柳仙具有约束力。金誉物业公司作为嘉福园小区的物业管理服务提供者，与曾柳仙签订了《金山商住小区嘉福园前期物业服务协议》，金誉物业公司依据上述两份合同对小区进行了物业管理和服务。曾柳仙作为该小区的业主，享受了金誉物业公司提供的物业管理服务，但曾柳仙没有按约定向金誉物业公司履行缴交2017年6月至2019年9月物业服务费的义务，一审认定曾柳仙构成违约，应承担支付物业服务费的责任正确，本院予以支持。曾柳仙以金誉物业公司未达合同标准进行物业管理和服务，上诉请求由其支付5137.3元（减半）物业服务费理据不足，应不予支持。其次，涉案房屋的开发商是广东金世纪实业有限公司，金誉物业公司是为涉案房屋所在小区提供物业管理服务的企业法人。根据，金誉物业公司与广东金世纪实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，金誉物业公司提供的物业管理服务内容为“房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、绿化管理、秩序维护、交通秩序与车辆停放”，而曾柳仙主张的房屋漏水责任问题，不属于上述两份合同所约定的权利义务范围，曾柳仙主张其房屋漏水的维修义务并非金誉物业公司的合同义务或者法定义务，曾柳仙主张在物业服务费中扣除2580元房屋漏水维修费，没有事实和法律依据，本院不予支持。曾柳仙如主张其所购买的房屋存在质量问题，依法应向开发商或者出卖方主张权利。综上所述，原审认定基本事实清楚，判决曾柳仙按合同约定的金额支付物业服务费给金誉物业公司正确，本院予以维持。因金誉物业公司在二审中明确表示放弃向曾柳仙主张2017年6月至2019年7月期间所欠缴的物业服务费的违约金的请求，故曾柳仙无需向金誉物业公司支付该笔违约金，本院应对一审判决的第二项予以撤销。曾柳仙上诉请求由其支付5137.3元（减半）物业服务费的理据不足，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7214号民事判决的第一项和受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7214号民事判决的第二项。二审案件受理费50元，由曾柳仙负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年六月十九日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。