广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初13703号 原告：广西人和物业服务有限公司，住所地南宁市民族大道**翡翠园的莱茵湖畔售楼部，统一社会信用代码：914501007913072861。 法定代表人：唐伊嘉，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：李传超，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨泽生，广西益远（藤县）律师事务所律师。 被告：谭钦文，男，1970年10月16日出生，汉族，住广西平南县。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年9月6日 开庭时间：2020年5月18日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人李传超到庭 被告方：被告未到庭 原告诉请要点 一、被告支付2017年9月1日至2019年6月30日期间的物业服务费5634.2元，2017年8月10日至2019年7月9日期间的代收水费906.7元，2017年8月1日至2019年6月30日期间的代收公摊水费348.8元、代收公摊电费488.1元、二次加压电费240.9元，2017年9月1日至2019年6月30日期间的代收生活垃圾处理费176元，2017年1月1日至2019年6月30日期间，按每日千分之三计算的违约金6254元，以上合计14048.7元； 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 被告谭钦文未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 事实认定 2019年10月29日，南宁市不动产登记中心出具《不动产档案查询告知单》，载明：不动产单元坐落“南宁市青秀区民族大道170号莱茵湖畔D组团D5号楼1单元1802号”，原所有权人谭钦文，建筑面积213.43平方米。 2012年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务协议生效时止的物业管理。甲方依法享有对莱茵湖畔小区进行物业管理的权利并承担相应的义务。第三条双方的权利与义务第二款乙方的义务第二项约定：乙方应向甲方按时全额交纳物业服务费用、公共维修资金及相关费用，据实分摊物业管理范围内公共水电费的开支项目。第六条物业服务费第一款约定：物业服务费用由业主按其专有部分的建筑面积交纳，自2012年1月1日起，住宅物业服务费收取标准为1.2元/月·㎡（此项费用已包电梯维保费，不含电梯电费）；第四款约定：乙方、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰每日交纳违约金；第六款约定：物业服务费按月预先交纳，乙方或物业使用人应在每月前五日内履行交纳义务。第九条公共水电费的分摊第一款约定：公共水电分摊费由乙方自开发商通知交房之日起按乙方自有建筑面积据实分摊；第二款约定：小区公共水电分摊费、乙方自用水费均由甲方代收代缴，为保证乙方的正常使用，甲方必须先行垫付。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谭钦文经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利。 案涉《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。 关于物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》第六条第一款约定，物业服务费用由业主按其专有部分的建筑面积交纳，自2012年1月1日起，住宅物业服务费收取标准为1.2元/月·㎡，故被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米1.2元计213.43平方米为256.12元。2017年9月1日至2019年6月30日期间，被告应向原告支付的物业服务费为：256.12元/月/30日×668日=5702.94元。 关于逾期交纳物业服务费的违约金。《前期物业管理服务协议》第六条第四款约定，被告逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰每日交纳违约金。但违约金的偿付数额应参考违约造成的实际损失予以认定，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法酌情调整确定被告应承担的违约金为5702.94元×30%=1710.88元，原告超出部分的违约金主张，不予支持。 关于水费、公摊水电费、二次加压费，原告既未能举证证明其已向水电部门缴付上述各项费用，也未能提供证据证明上述各项费用的具体数额及每月的欠费情况，因此，原告要求被告支付上述费用，证据不足，本院不予支持。 关于代收生活垃圾处理费，该费用无合同约定，且原告亦未举证证明其已向环卫部门缴付该项费用，因此，原告要求被告支付该项费用，证据不足，本院不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谭钦文应向原告广西人和物业服务有限公司交纳从2017年9月1日至2019年6月30日期间的物业服务费5702.94元； 二、被告谭钦文应向原告广西人和物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金1710.88元； 三、驳回原告广西人和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费151元，由原告广西人和物业服务有限公司负担71元，由被告谭钦文负担80元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 莹 人民陪审员  吴丹娜 人民陪审员  郭玉荣 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  周小如 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。