河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终320号上诉人（原审被告）：古丽娜，女，回族，1976年8月22日生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：李旭，河南典策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙景州，男，汉族，1956年4月8日生，住河南省尉氏县。上诉人古丽娜因与被上诉人孙景州房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省尉氏县人民法院（2019）豫0223民初5480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。古丽娜上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人退还被上诉人租金28533元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，适用法律错误。涉案房屋于2019年6月26日被拆除，该事实有尉氏县城关镇小东门村第三村民组出具的证明为证。在一审诉讼时孙景州明确提出涉案房屋系违章建筑，直至房屋拆除时仍未取得房屋的相关合法证件。2019年5月28日，尉氏县两湖街道办事处向古丽娜下发了《限期拆除通知书》，该通知书中言明古丽娜所出租的房屋系违章建筑。因该房屋系违章建筑，根据法律规定，双方之间签署合同应属无效合同，一审法院审理时认定为有效合同并由古丽娜全额退还租金属于适用法律错误。合同无效后，孙景州应向古丽娜支付占有房屋期间的使用费，退还房屋（因房屋已拆除，不再主张）。2、即使涉案协议合法有效，但孙景州在租赁古丽娜涉案房屋时，已明确说明房屋存在被拆迁的风险，古丽娜在签署协议时看到协议第四条内容提出异议，但孙景州解释根据房屋使用时间支付租金，改动协议需重新打印耽误事儿，因此双方对此口头约定。根据市场交易习惯及诚实信用原则，古丽娜全额退还租金显然不合理，应按照实际租赁期限收取租金。3、2019年2月1日双方签订租赁协议后，古丽娜将涉案房屋交付孙景州占有使用，虽在2019年6月孙景州被告知限期腾退涉案房屋，但孙景州没有将房屋交付古丽娜，仍占有使用，双方租赁合同未解除。孙景州应支付自2019年2月1日起至房屋拆除之日2019年6月26日止的租金19467元。古丽娜应退还孙景州租金28533元。综上，请二审法院查明事实，纠正一审判决。被上诉人孙景州答辩称，一审法院认定涉案房屋拆除时间为2019年6月11日正确，一审我方已经提交证据证明。根据双方签订的房屋租赁协议第四条约定，古丽娜应退还孙景州48000元租金，我没有说过一年内根据房屋实际租赁时间支付租金。上诉人应依据协议约定退还租金48000元及利息，利息计算至还清租金为止。即使按照租房实际时间计算租金，应计算三个月租金12000元，那么古丽娜应退还36000元及利息。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。孙景州向一审法院起诉请求：依法判令古丽娜退还孙景州租金48000元及利息（利息至还清之日止）。一审法院认定事实：2019年2月1日，双方签订协议书，甲方古丽娜，乙方孙景州，协议的内容，经甲、乙双方协商，愿将建设路北段路东原干饭店的房和一块空地租给乙方使用，每年租金48000元，一次付清，租赁6年，（六年内租金不变），从2019年2月1日至2025年2月1日；每年按期交纳租金，如不按时交纳租金，甲方有权解除合同；合同期内如遇县城或小东门收回、改造、建设或拆迁等不可抗拒因素，合同自行终止，没用到一年的，租金退还给乙方；合同期内，乙方有使用权，没有转让权。2019年2月1日，古丽娜收到孙景州租赁费48000元。2019年6月11日，本案涉及的房屋被拆除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，孙景州按照合同的约定，将2019年的租金48000元支付给了古丽娜。双方在租赁协议中约定，租赁物没用到一年的，租金退还给承租方，双方在2019年2月1日签订的租赁协议，2019年6月11日，本案涉及的房屋被拆除，孙景州使用租赁物的时间没有一年，故古丽娜应当依照合同的约定返还孙景州租赁费48000元。孙景州要求古丽娜返还租赁费48000元的诉讼请求，予以支持。孙景州要求的利息，因双方未在合同中约定，故该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条之规定，判决如下：一、古丽娜于本判决生效后十日内返还孙景州租赁费48000元。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回孙景州的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由古丽娜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人古丽娜提交如下两组证据：1、尉氏县两湖街道办事处2019年5月28日的限期拆除通知书原件一份，尉氏县城关镇小东门村第三村民组出具证明一份，拟证明：涉案房屋为违章建筑，于2019年6月26日拆除。2、证人张某出庭，拟证明：双方在合同签订时约定如房子被拆除，孙景州使用多长时间交多长时间的房租。被上诉人孙景州发表如下质证意见：1、对第一组证据真实性有异议，房屋实际拆除时间是2019年6月11日，并且拆迁办有拆迁房屋的录像，房屋拆除时我也在场。2、对证人证言真实性有异议，张某在双方签订协议时在场，但是对其证言有异议。本院经审查认为，尉氏县两湖街道办事处的限期拆除通知书及尉氏县城关镇小东门社区第三村民组出具的证明，孙景州虽予以否认，但不能提供相反有效证据予以反驳，本院对第一组证据予以采信；对第二组证据证人证言，因无其他证据相互印证，本院不予采信。被上诉人孙景州提交如下证据：1、肖根友、王锁振、耿小抓、王连枝、朱广喜证言五份，拟证明：房屋是2019年4月30日被锁。2、屠雪宪、高立英证言一份，拟证明：孙景州的房屋与其房屋同时拆除，拆除时间是2019年6月11日。3、陈百涛证言一份，证明孙景州将房屋转租给二手车的是经过古丽娜同意。上诉人发表质证意见：三组证据真实性、客观性、证明目的不予认可，该三组证据证人均未出庭，证词内容雷同。孙景州在房屋拆除当天才把东西腾空，租金计算时间应该计算至被拆除当天。本院经审查认为，上诉人提交的三组证人证言，因证人未出庭接受质询，真实性无法确认，本院对上述证据不予采信。本院经审理查明，涉案房屋为古丽娜父亲未经批准而修建多年的临时建筑，未取得建设规划许可证。涉案房屋于2019年6月26日被拆除，原审认定为2019年6月11日有误，本院予以纠正。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案系房屋租赁纠纷。综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、双方当事人签订的租赁协议的效力如何；2、孙景州应否向古丽娜支付房屋使用费。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因涉案房屋为未取得规划许可证的临时建筑，故，上诉人与被上诉人签订的租赁协议应为无效协议，原审认定双方签订的租赁协议有效错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，因古丽娜与孙景州签订的房屋租赁协议无效，合同中约定的条款亦无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，孙景州仍应按合同约定的租金标准向古丽娜支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。古丽娜上诉要求孙景州支付自2019年2月1日至房屋拆除之日2019年6月26日止的房屋占有使用费19467元，孙景州陈述4月30日后房屋被锁门无法使用，6月9日房屋腾空，其应支付3个月的房屋占有使用费。本院认为，古丽娜作为出租方，将未取得政府批准规划许可证的临时建筑进行出租，对于合同无效负有过错，孙景州明知该房屋为临时建筑，仍签订租赁合同，且在房屋不能正常使用时，未及时腾空房屋将房屋返还古丽娜，亦负有一定过错。本院综合考虑，酌定从5月1日至房屋腾空之日止，孙景州向古丽娜支付房屋占有使用费2000元，故，孙景州应向古丽娜支付的房屋占有使用费14000元（4000元＊3个月＋2000元=14000元）。古丽娜应退还孙景州34000元（48000元-14000元=34000元）。上诉人古丽娜的该项上诉理由部分成立。综上，一审判决认定事实部分有误，适用法律及实体处理不当，应予纠正。上诉人古丽娜上诉部分有理，对有理部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省尉氏县人民法院（2019）豫0223民初5480号第二项；二、变更河南省尉氏县人民法院（2019）豫0223民初5480号第一项为：古丽娜于本判决生效后十日内返还孙景州34000元；三、驳回上诉人古丽娜的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1000元，由古丽娜负担800元，孙景州负担200元；二审案件受理费513元，由古丽娜负担413元，孙景州负担100元。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年六月五日书记员  陈艳艳