广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1590号原告：赵英，女，1出生，汉族，住广东省佛山市高明区********************，身份证号码362************523。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。被告：谭伟雄，男，1出生，汉族，住广东省佛山市高明区************，身份证号码440************937。被告：周伯平，男，1973年6月19日出生，汉族，住广东省开平市*****************，身份证号码441************831。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。原告赵英诉被告谭伟雄、被告周伯平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年5月29日，本院依法公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人杜新华、被告周伯平的委托诉讼代理人梁炜俊、被告谭伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告谭伟雄在2017年12月11日签订的《依水云间住宅认购合同》；2.两被告向原告返还购房款352000元、办证劳务费800元、支付违约定金20000元及赔偿利息损失（自2017年12月15日起计至2019年8月19日的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起计至清偿之日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；均以352000元为本金）；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月11日，被告谭伟雄（甲方）与原告（乙方）签订《依水云间住宅认购合同》（以下简称《认购合同》），并办理律师见证，约定：乙方认购佛山市高明区***************住宅，建筑面积约88.48平方米；于2019年12月31日前交付使用；价格为建筑面积8500元/平方米，总价款为752080元；购房款的付款方式为银行按揭方式，先支付定金20000元，7日内支付首期款352080元，过户税费由乙方承担，需支付一次性办证劳务费800元；甲方应在取得整幢楼的房产证（一手证）之日起十个工作日内向乙方发出签订《存量房买卖合同》通知书，如乙方未在约定时间与甲方签订合同或违反认购合同任一约定，甲方有权没收定金，解除本认购合同及将认购物业另外出售；如乙方逾期付款，应按拖欠款项千分之一每日的标准向甲方支付违约金；逾期20天仍未付款，甲方有权没收乙方已支付的定金，并有权解除本认购合同，以及将认购物业另行出售；在双方签订买卖合同之日起7个工作日内办理物业过户手续，原告必须在过户前向被告支付全额购住宅价款；等。《认购合同》还附《依水云间住宅交付标准（精装房）》。《认购合同》签订前一天，原告已于2017年12月10日交付定金20000元。《认购合同》签订后，原告依约将首期款332000元以及办证劳务费800元支付给被告谭伟雄。但直至2019年12月31日，被告仍未向原告发出过签订《存量房买卖合同》通知书或交付收楼通知。原告多次催问，被告均称要等通知。经了解，两被告合作开发依水云间楼盘，是合伙关系，但至今未办妥被告谭伟雄名下的一手楼房产证，签订《存量房买卖合同》和原告收楼仍然遥遥无期。原告认为，两被告是合伙关系，应对整个楼盘的行为承担连带责任。依水云间楼盘在荷城街道，整个楼盘有15亩多，差不多十多座商品楼，明显属于商品房地产开发，应适用商品房现售的相关规定，《认购合同》应属无效，但基于已有生效判决认定《认购合同》有效，故原告按合同有效主张权利。双方约定两被告应于2019年12月31日向原告交付，但两被告至今未通知原告签订《存量房买卖合同》及协助办理按揭手续，案涉房屋交付使用无了期。两被告的行为已构成根本违约，原告有权提出解除《认购合同》，两被告应返还购房款352000元、劳务费800元，并承担违约责任，向原告支付违约定金20000元及赔偿利息损失。被告谭伟雄辩称：一、被告谭伟雄与原告签订的《认购合同》主体适格，内容合法，是双方真实意思表示，合同有效，双方均应严格履行。二、《认购合同》没有约定认购方可以解除合同的条件，也没有约定只要被告谭伟雄存在逾期交楼的违约行为，原告即可解除合同。原告仅以逾期交房超过20天就解除合同，不符合法律规定。由于2020年1月份我国发生冠状肺炎属于不可抗力，严重影响工程验收进度，冠状肺炎预防与治疗期间不应算作被告谭伟雄迟延竣工验收的时间，交付时间顺延，也符合双方合同约定。除竣工验收手续尚未办理完毕外，案涉房屋已具备交付条件。三、本案不存在合法解除合同的情形，《认购合同》应继续履行。四、案涉房屋名义上是被告谭伟雄的自建房，但已经分配给被告周伯平，也是由被告周伯平出售给原告，款项也由被告周伯平收取，因此若需退还购房款也应由被告周伯平退还。五、如果定金没有转化为房款，就证明原告尚未完成履行完毕房款的支付义务，原告违约在先。如果原告的房款已经交齐，就代表20000元定金已经转化为房款，失去定金的作用，原告只能要求原价返还而不是双倍返还。原告认为定金转化为房款交齐了进度款，但同时又认为还没有转化仍然是定金要求双倍返还，自相矛盾。一笔资金两个用处，占两头便宜。另外，原告第二个诉讼请求称首期购房款352000元，原告已经将定金20000元认定为购房款，但其又在诉讼请求中要求支付违约定金，该20000元究竟已经转化为房款还是仍为定金。原告要求定金双倍返还，还把20000元定金另计算利息，因其第二个诉讼请求要求支付352000元的利息，该352000元已经包括20000元在内，明显属于重复计算，双重获利。该20000元转化了就是房款，没有转化仍是定金，两者只能选择其一。被告周伯平辩称：一、《认购合同》未约定单方可以解除，原告要解除合同，必须符合法律规定。同时，合同约定如遇不可抗力、政府原因或者水、电、气供应部门的原因导致迟延交付房屋，被告谭伟雄有权顺延交付。2018年9月16日，超强台风袭击高明区，案涉房屋的建设被迫停止，大约延误了两个月左右，影响了工程进度。同时，2019年高明发生山火，政府行政部门纷纷支援救助山火，导致住建部门暂停受理房屋竣工验收申请，导致迟延了一个月左右的时间申请竣工验收。再次，新冠肺炎于2020年1月23日开始至今未消失，导致案涉房屋的交付再次滞后。据此，案涉房屋的交付应顺延6个月。原告无权解除《认购合同》。根据《合同法》第九十四条第三项的规定，合同一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方才能行使法定解除权解除合同。从原告目前提交的证据来看，原告并未催告两被告履行交房义务。即使起诉视为催告，原告应给予3个月的合理履行期限，故原告未满足解除合同的法定条件，无权解除《认购合同》。二、被告周伯平在收到原告催告后，已经积极推进案涉房屋的验收工作，并在2020年2月24日向住建部门申请了竣工验收，相信很快能取得竣工验收备案表并交付给原告。被告周伯平并不存在拒不履行合同义务，解除合同并非解决问题的最佳方法。三、被告周伯平获得顺延交房期限的权利，并不存在违约事实，无需双倍返还定金。即使被告周伯平存在违约，根据双方约定，定金也于原告支付完最后一笔款项时抵作购房款。2018年12月26日，原告需要自筹支付的首付款已经支付完毕，定金已转化为购房款，丧失了定金的效力，无需双倍返还。合同并未约定解除合同时需赔偿原告利息损失，故原告诉求被告赔偿利息损失没有法律依据。退一步说，即使两被告需向原告支付违约定金或赔偿利息损失，原告也只能要求两被告支付违约定金或赔偿利息损失，不能同时主张。四、《认购合同》如被认定解除，那也是被告谭伟雄违反与被告周伯平签订的《土地联合开发合同》导致，应由被告谭伟雄承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对本案的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据：证据1、2、4，两被告没有异议，本院予以采信并在卷佐证；证据3，被告谭伟雄对真实性没有异议，被告周伯平没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证；证据5，两被告均对真实性、合法性没有异议，本院予以采信并在卷佐证；证据6，被告谭伟雄没有异议，被告周伯平对真实性、合法性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。2.被告谭伟雄提供的证据：证据1、2，被告周伯平没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。3.被告周伯平提供的证据：证据1，原告对真实性没有异议，被告谭伟雄没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。4.本院调取的证据：原被告均没有异议，本院予以采信并在卷佐证。结合各方当事人没有异议的事实和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月11日，原告（乙方）与被告谭伟雄（甲方）签订《认购合同》，约定：乙方认购的住宅位于佛山市高明区***************（“依水云间”自编号，最终以政府部门审核通过门牌号为准。如住宅号发生改变，不影响该住宅的特定位置，平面图详见附件），建筑面积约88.48平方米，其中公共部位与分摊面积约11.92平方米，套内建筑面积约76.56平方米，具体面积以不动产权证记载面积为准；物业交付日期为2019年12月31日前交付使用，甲方可根据工程完成进度和手续办理进度提前通知乙方办理交付手续，乙方应接到通知之日起五个工作日内办理交付手续；乙方必须在办理交付手续前向甲方支付全额房屋价款（含按揭贷款），否则甲方有权顺延交付时间，顺延交付时间至少为乙方支付全额房屋价款（含按揭贷款）之日起五个工作日；如发生下列原因之一，则物业交付时间顺延，且不视为甲方违约：1.不可抗力因素；2.因政府部门原因导致的时间延误；3.因供电、供水、供气等企业原因而导致的时间延误；物业为自建房，乙方已知悉认购物业的房产性质并同意接受；认购物业的认购价格按建筑面积计算，每平方米8500元，总价款为752080元，待物业面积核定后，建筑面积以8500元/平方米为准多退少补；乙方在签订本《认购合同》之日向甲方支付定金20000元，该定金于支付最后一期款项时抵作住宅价款；首期款（含定金）352080元，乙方应于2017年12月17日前向甲方支付；余款400000元，向银行申请按揭贷款支付，乙方应于收到甲方通知后十日内向银行提交办理按揭贷款所需的全部资料，如非因甲方原因而引起余款不能办理银行按揭贷款的，乙方必须在银行拒绝提供按揭贷款后七个工作日内一次性向甲方付清剩余住宅价款；乙方需另支付一次性办证劳务费，劳务费标准为800元/户；如乙方逾期付款，应按拖欠款项千分之一每日的标准向甲方支付违约金；逾期20天仍未付款，甲方有权没收乙方已支付的定金，并有权解除本《认购合同》，以及将认购物业另行出售；等。2017年12月10日，原告支付定金20000元。2017年12月14日，原告支付首期款332000元。2018年3月26日，原告支付办证劳务费800元。2020年1月9日，原告委托律师通过邮政快递的方式向两被告发出《律师函》，要求两被告支付违约赔偿金并要求于2020年3月1日前将符合交付标准的物业交付给原告使用。2020年1月10日，被告周伯平签收快递。2020年1月13日，被告谭伟雄签收快递。2020年4月27日，原告提起本案诉讼，本院于2020年4月29日登记立案。2020年5月7日，被告谭伟雄签收民事起诉状等应诉材料。2020年5月9日，被告周伯平签收民事起诉状等应诉材料。另查：1.被告谭伟雄（甲方、供地方）与被告周伯平（乙方、承建方）于2015年7月29日签订《土地联合开发合同》，约定双方共同对甲方拥有使用权的位于佛山市高明区********（地号09020024）的10057.7平方米住宅用地进行商品住宅开发。按照两被告的约定，案涉住宅分配归被告周伯平，实际上亦由被告周伯平以被告谭伟雄的名义（被告谭伟雄本人在《认购合同》上签名）出售，原告所支付款项由被告周伯平收取。2.被告谭伟雄分别于2018年11月4日、11月30日向被告周伯平发出《律师函》，要求被告周伯平尽快完成案涉工程竣工验收、备案手续；被告周伯平于2018年12月22日向被告谭伟雄发出《律师函》，要求被告谭伟雄尽快签署案涉工程项目中关于人防总检所需要的相关文件及派出6人参加消防知识培训。2019年5月15日，周伯平起诉谭伟雄、第三人佛山市高明第三建筑工程有限公司，诉求谭伟雄协助周伯平办理位于广东省佛山市高明区********的“依水云间”项目工程竣工验收、备案手续（项目工程报建合同价款34394321元），并承担该案诉讼费用。3.至庭审时，案涉房屋仍未竣工验收合格。本院认为，《认购合同》虽然由被告谭伟雄与原告签订，但案涉房屋由被告周伯平销售，款项亦由被告周伯平收取，且被告谭伟雄与被告周伯平联合开发案涉房屋，故被告谭伟雄签订《认购合同》的行为应视为被告谭伟雄与被告周伯平的共同行为，被告周伯平应与被告谭伟雄承担共同责任。关于《认购合同》解除与否的问题。《认购合同》第一条约定，被告应于2019年12月31日前将案涉房屋交付使用，但被告在原告催告后至今未交付给原告使用，且庭审时案涉房屋仍未竣工验收合格、备案，被告逾期未交付案涉房屋的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，原告有权解除。原告诉前未通知两被告解除《认购合同》，而是直接以起诉的方式诉求解除，故《认购合同》应于两被告收到应诉材料时即2020年5月7日解除。两被告辩称本案存在2020年1月份发生新冠肺炎疫情的不可抗力，被告周伯平辩称本案另存在台风、山火等不可抗力或政府部门原因的情形。本院认为，按照双方的合同约定案涉房屋应于2019年12月31日交付，两被告辩称2020年1月份发生的新冠肺炎疫情在本案中不构成不可抗力；同时，被告周伯平于2019年5月15日起诉被告谭伟雄协助办理案涉房屋所在项目工程的竣工验收、备案手续，可见被告周伯平辩称的台风、山火并未影响案涉工程的工期。据此，本院对两被告的上述辩称不予支持。《认购合同》解除后，两被告应向原告返还购房款352000元及办证劳务费800元。关于支付违约定金20000元及赔偿利息损失的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，当原告的损失超过定金时，原告有权请求两被告对超过定金部分的损失承担赔偿责任。原告在庭审中确认其损失即为利息损失，两被告亦确认该利息损失已经超过定金，故本院对原告请求两被告赔偿利息损失（自2017年12月15日起计至2019年8月19日的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起计至清偿之日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；均以352000元为本金）予以支持。因原告的损失即为利息损失，本院已支持原告的利息损失，故不再支持原告关于两被告支付违约定金20000元的诉求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告赵英与被告谭伟雄在2017年12月11日签订的《依水云间住宅认购合同》于2020年5月7日解除；二、被告谭伟雄、周伯平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵英返还办证劳务费800元、购房款352000元及利息损失（自2017年12月15日起计至2019年8月19日的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起计至清偿之日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；均以352000元为本金）；三、驳回原告赵英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11809.60元，减半收取5904.80元（原告已预交7682元），由原告赵英负担147.80元，被告谭伟雄、周伯平负担5757元。原告多预交的1777.20元，由原告于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。两被告负担的5757元，由两被告于支付判项确定的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 李炯君二〇二〇年六月一日法官助理 袁泳怡书 记 员 刘艳芳