文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初7714号原告:重庆聚泽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道****，统一社会信用代码91500108203178087P。法定代表人：潘锦华，该公司总经理。委托代理人：古桂丽，女，1984年12月16日生，汉族，住重庆市南岸区，该公司员工。被告：王旭，男，1974年5月3日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：邬娜，女，1981年12月22日生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆聚泽物业管理有限公司（以下简称“聚泽物业”）诉被告王旭物业服务合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聚泽物业的委托代理人古桂丽，被告王旭的委托代理人邬娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告聚泽物业向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年3月至2019年5月的物业管理服务费8582.28元、水电公摊费246.5元、违约金3266.41元（从欠费次月起以差欠的物业费为基数按每日万分之五计算，暂计至2019年5月31日，实际支付至欠款付清之日止），共计12095.19元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于2011年1月2日签订了《前期物业服务合同》，被告是聚丰江山汇小区X号房屋业主。协议约定：业主或物业使用人按月缴纳物业服务费，自2012年1月2日起按建筑面积1.8元／月／平方米缴纳物管费，即168.28元／月。被告应于当月15号前向原告缴纳管理费。被告不按协议收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。从2015年3月起至今，被告拒不向原告支付物业管理费等费用，经原告多次催收未果，故诉至本院，诉请如前。被告王旭辩称：欠费属实，未交费原因是因为原告提供的物业服务存在严重瑕疵：1、被告家主卧外墙和天花板漏水严重，导致墙面发霉，墙纸、瓷砖脱落等，严重影响被告的正常生活，多次向物业反映后，既不处理也不答复。2、小区电梯经常故障，多次将被告关在电梯内，物业也不及时维修处理；小区内卫生状况差，负一楼经常垃圾堆积，滋生大量蛇虫鼠蚁；小区车库经常漏水；小区安保不到位，没有门禁，外来人员随意进入；小区内随意摆摊，遗留垃圾到处都是也未及时处理；小区保安有次上班时间醉倒在保安亭把业主都吓到了，等等。被告多次向物业反映上述问题，均未得到解决。因此，被告认为原告提供的物业服务存在严重瑕疵，其物业费收费标准应当在其实际收费标准1.2元/平方米的基础上打折，不认可违约金。经审理查明：原告系具有贰级资质的物业服务企业。2009年7月，原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订有《前期物业服务合同》，约定由原告对聚丰江山汇B区提供物业服务，本合同有效期2年，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，业主委员会代表全体业主没有签订新的物业服务合同，本合同自动延续，直至新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费采取包干制，按建筑面积计算，高层住宅1.8元／月／平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金等内容。合同签订后，原告为聚丰汇山里小区提供物业服务至今。被告王旭是涉案小区X号房屋的业主，该房屋建筑面积为93.49平方米，被告于2011年接房。接房后，被告因家中房屋墙体漏水及认为原告提供的物业服务存在严重瑕疵等问题，从2015年3月起未向原告交纳相应的物业服务费、水电公摊费。原告经催收未果，故诉至法院，诉请如前。庭审中，被告为证明其辩称事实举示照片打印件若干，原告陈述外墙漏水需使用大修基金，物业已经上门征求业主意见但通过率未达要求，现准备再对小区漏水情况进行统计后走大修紧急程序；天花板漏水是楼上业主原因，如被告愿意原告可以再次组织双方协调。周末为了方便业主，确实有摆摊情况，收益都是纳入小区公共收益的，物业对摆摊数量都进行了控制，不影响业主的通行。因小区没有统一的装修垃圾堆放点，所以临时堆放在负一楼，部分业主不自觉会将生活垃圾也仍在这里，物业每月都会进行清理，也定期对小区进行消杀。小区每天都安排了保洁进行清理。曾经确实有保安也是小区的业主在下班后喝酒回来在保安亭睡着了，物业发现后将其送回家中。小区没有门禁是因开发商未兑现承诺，小区门禁等相关设施至今没有完善。同时，原告陈述物业公司原由开发商控股，因小区内部分硬件设施未完善，故开发商前期牺牲物业利益根据物业合同中物业费标准1.8元/平方米/月打折后按1.2元/平方米/月收取。后物业公司被他人收购，但不好恢复价格，实际也是按照1.2元/平方米/月收取物业服务费。现原告认为被告未主动交付，故要求被告按照合同约定的1.8元/平方米/月支付。上述事实，有原告重庆聚泽物业管理有限公司提交的《前期物业服务合同》、房屋验收接房签收单、《重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明》、接房表、物业服务报告等和被告王旭提交的照片若干以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，原告重庆聚泽物业管理有限公司与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》，形式要件符合相关法律规定,内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，前述物业合同对包括被告在内的聚丰江山汇小区业主均有约束力，原告已向该小区提供了物业服务，被告应履行交纳物业服务费的义务。关于物业费的标准问题，前述物业服务合同虽约定物业费标准为1.8元/平方米/月，但根据被告举示的照片及原告的陈述，涉案小区确实存在没有门禁、小区摆摊、电梯故障等问题，原告也陈述因开发商未兑现承诺，小区门禁等部分硬件设施至今未完善，故涉案小区实际按照1.2元/平方米/月收取物业服务费，被告作为涉案小区业主之一，其在与其他业主接受同样的物业服务质量下未缴纳物业费虽有不当，但原告要求被告按照高于其他业主实际交纳的物业费标准而按照1.8元/平方米/月支付物业费亦显失公平，因此，对物业费标准，本院按照原告在涉案小区实际收取的标准及1.2元/平方米/月予以支持，被告在2015年3月至2019年5月期间应向原告支付物业服务费为5721.59元（93.49平方米×1.2元/平方米/月×51个月），对原告超出部分的诉请，本院不予支持。被告辩称原告的物业服务存在严重瑕疵，故要求在1.2元/平方米/月的基础上进行打折。被告举示的证据虽一定程度上反映出物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但物业服务具有长期持续性，且被告的抗辩中房屋漏水、小区门禁设施缺失等不能证明属于物业服务范畴，也不能全面反映原告提供的物业服务的具体情况。同时，原告实际上已经按照低于前期物业服务合同约定的服务费标准七折以下的标准向涉案小区业主收取物业费，现被告辩称在此基础上还需进行打折证据不足，本院不予支持。关于水电公摊费246.5元。双方对此均无异议，本院予以支持。关于违约金。被告未按照涉案小区的前期物业服务合同约定按时履行缴费义务确存在违约，但如前所述，原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，被告未缴费事出有因，双方应该加强沟通理解，化解矛盾。因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王旭于本判决生效之日起七日内支付原告重庆聚泽物业管理有限公司2015年3月至2019年5月期间的物业费5721.59元、公摊水电费246.5元，共计5968.09元；二、驳回原告重庆聚泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取51元，由被告王旭负担（此款已由原告重庆聚泽物业管理有限公司垫付，被告连同前款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 敏二〇二〇年六月十五日书记员 张莹莹