江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初863号原告：扬州生态园科技有限公司，住所地江苏省扬州市广陵区沙头镇西江生态园。法定代表人：李明珠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，江苏君奥律师事务所律师。被告：叶宏章，男，1960年4月15日生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。原告扬州生态园科技有限公司与被告叶宏章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李明珠及其委托诉讼代理人张勇，被告叶宏章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《生态园接待中心（会所）租赁协议》于2019年6月7日解除；2.被告支付租金141.12325万元，并以此金额为基础依合同约定至实际付款之日止按照每日千分之五支付违约金；3.被告支付自2019年3月16日起至2019年6月7日止租金14.6027万元；4.被告自2019年6月8日起自2019年8月27日按照每年65万元标准支付房屋占用费14.4247万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月28日，原告与被告签订《生态园接待中心（会所）租赁协议》，协议约定：租期5年，自2015年3月15日至2020年3月14日止；租金第一年、第二年每年50万元，第三年55万元，第四年60万元。第五年65万元；先付款，后使用，每年分两次结算(上半年3月20号前、下半年9月20日前)；如逾期不交、欠交，超过十天后，每日按照欠款金额的千分之五支付违约金。被告一直未按照合同约定履行付款义务，后2018年11月20日双方进行结算并签订《生态园与叶宏章结账》确认被告欠原告租金151.12325万元，并制定了还款计划。签订后被告未按照还款计划向原告还款，原告于2019年2月22日向被告送达了《催款通知书》督促被告偿还欠款，被告依然没有按照还款计划履行还款义务。至2019年5月7日被告只是向原告偿还过10万元，原告于同日委托江苏君奥律师事务所向被告送达《律师函》督促其履行还款义务；2019年6月6日原告向被告送达《函告》，通知其履行还款义务，双方租赁协议于2019年6月7日正式解除。2019年8月27日被告腾空并交还房屋。原告提供证据有《生态园接待中心（会所）租赁协议》、《生态园与叶宏章结账》、《催款通知书》、《律师函》、《函告》等。被告叶宏章辩称，诉讼请求第一项、第二项没有异议，第三项有些疑问，第四项有异议，我早就撤出来了，不应该再有租金、占用费、水电费，而且水电费一直都是由我支付。被告提供证据有《申请报告》、《股东会协议》、出租资产清查表、记账凭证、销售清单、收条、协议等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年12月28日，原告与被告签订《生态园接待中心（会所）租赁协议》一份，约定：被告承租原告所拥有的接待中心（会所）底层全部房屋及现状装饰、二楼的3个房间及房间内现状装饰、会所内设施、设备及餐具等，租期自2015年3月15日至2020年3月14日计5年，第一年、第二年每年租金50万元，第三年租金55万元，第四年租金60万元，第五年租金65万元；先付款，后使用，每年分两次结算(上半年3月20号前、下半年9月20日前)；如逾期不交、欠交，超过十天后，每日按照欠款金额的千分之五支付违约金；超过30天，出租方有权终止租赁协议、停止承租方经营并追缴所欠租金及违约金。二、2018年11月20日，原、被告双方进行结算并制作了《生态园与叶宏章结账》的表格，由广陵区沙头镇主管副镇长卞启青等3人为原告方代表与被告共同签字，确认如下事项：应收应付款项：原告应收（被告）款项225万元（其中签约保证金10万元、租金215万元）、应付（被告）款项73.87675万元，两项相抵后被告尚欠原告款项151.12325万元；可抵账费用：2017年夏季屋面防水、2018年天棚漏水两项房屋维修费在办理手续后可抵账（由被告报预算，按镇委托中介审计为准）；还款计划：2018年12月31日前30万元、2019年3月31日前20万元、2019年5月31日前结算全部尾欠，及时还款后可不追究逾期交纳租金的违约金，如遇特殊情况可延长15天。2019年6月11日，原告出具了《关于情况说明》：本公司为广陵区沙头镇政府设立的全资总司，本公司认可上述由广陵区沙头镇主管副镇长卞启青等人进行结算并签订的《生态园与叶宏章结账》。三、2019年2月22日，原告向被告发出《催款通知书》，催促被告按上述《生态园与叶宏章结账》中的还款计划履行。四、2019年4月28日，原告委托江苏君奥律师事务所张勇律师向被告发出《律师函》：被告迄今仅支付10万元，尚欠租金140余万元；告知被告：1.接函7日内支付租金141.12325万元并按照千分之五每日的利率支付违约金；2.接函30天支付租金和违约金，如在未缴纳，我方按照合同约定终止租赁协议，解除和终止通知不在另行通知；3.你方若在接函后30天内不履行交纳租金的义务，请你方自行腾空租赁物。五、2019年6月5日，原告向被告发出《函告》：被告与原告的《生态园接待中心（会所）租赁协议》于2019年6月7日解除，请于2019年6月7日24时前自行腾空租赁物，并按照2019年5月7日您签收的《律师函》要求支付租金及违约金。原告并通过手机短信方式于当日送达给被告。六、2019年7月8日，原告向本院起诉被告租赁合同纠纷，在该案审理过程中，原、被告于2019年8月27日办结租赁物交接。七、在庭审过程中，被告主张需扣减如下项目：2017年房屋维修费4万元、2018年房屋维修费19万多元、处理农民工吴永波工资5万元、道路建设款项补偿30万元（原始投入为20万元）、垫付葡萄园租金6万元、空调设备折价补偿12万元。原告质证认为：认可2017年房屋维修费4万元；对于2018年房屋维修费，不认可被告提出的19万多元，因被告提供的白条无法进行审计，由法院依法裁决；认可处理农民工吴永波工资5万元；对于道路建设费用，如调解，同意按10万元抵扣，否则另案处理，不同意抵扣；对于葡萄园租金，双方已经结算完毕，不存在扣减情形；被告安装的空调自行拆走，不接受被告的折价要求。本案争议焦点：一、合同终止时间；二、租金、占有使用费的数额；三、可以抵扣的费用数额；四、违约金的标准。本院认为，一、原、被告之间的租赁合同于2019年5月28日终止。诉争租赁合同依法成立，在其履行过程中，原告于2019年4月28日向被告发出《律师函》，要求被告在30日内履行给付租金等义务，否则按照合同约定终止租赁协议，解除和终止通知不在另行通知。原告解除、终止合同的意思表示一经送达即已生效。原告对合同解除虽然所附加了生效条件，但该条件是否成就完全依相对人的意志决定，仍系对合同解除权的有效行使，因被告未在限期内履行给付义务，故诉争合同在2019年5月28日业已终止履行。已终止的合同不能再次被解除，此后原告发出解除合同的《函告》之行为系对合同已终止履行状态误判而做出的无意义行为。被告抗辩其于同月30日发出内容为“决定于2019年5月21日终止承包合同的履行”的《申请报告》，但未能证明该文件已经送达原告，原告亦予以否认，故本院不予采信。二、被告未按照合同的约定及还款计划履行，构成违约，原告有权要求其按约给付租金。根据双方对账，截止至2019年3月15日，被告尚欠原告款项151.12325万元，扣除签约保证金10万元及原告自认的被告在对账后已付的10万元，被告实欠租金为131.12325万元。在合同终止履行后被告已无给付签约保证金10万元的义务，故予剔除。自2019年3月16日至同年5月28日即合同终止履行之日计73天的租金应按照合同约定的年租金65万元标准，数额为13万元。租赁合同终止后，被告有返还租赁物的义务，未及时交付的应支付租赁物占有使用费，故自同年5月28日至同年8月27日即双方办理租赁物交接之日计91天，被告应按照合同约定的同时期租金标准计付房屋占有使用费，数额为16.2055万元。上述租金、房屋占有使用费合计160.32875万元。三、关于被告在庭审中主张扣减的各项费用：2017年房屋维修费4万元、处理农民工吴永波工资5万元，原、被告意见一致，可以抵减被告所欠款项；2018年房屋维修维修为客观事实，但因被告不能提供有效的审计凭据，无法确认其实际工程造价，依诚信及公平原则，结合双方陈述，本院酌定为6万元；道路建设投入的费用，原告仅同意在调解时认可被告的部分主张，而根据被告提供的股东会协议内容来看，由被告投资建设的道路已经作价20万元参与企业的效益和资产分配，应属于投资关系，与本案并非同一法律关系，故在双方不能协商一致的情况下，被告应另行主张；垫付葡萄园租金6万元，原告未予认可，被告亦无充分证据证明其主张（根据被告提供的出租资产清查表，该款项在2016年双方结算时应已抵减被告租金），故本院不予确认；被告承租期间安装的空调设备，在合同终止履行后，原告不同意折价和接受，被告应自行移除。上述可扣减费用合计15万元。四、被告存在违约的故意，原告有权主张违约金，但合同约定的标准过高，根据原告的具体请求，结合租赁物交付、被告违约程度、还款计划履行等因素，本院酌定违约金自2019年1月1日起参照银行逾期罚息的标准以实际欠租金额116.12325万元（=131.12325万元-15万元）为基数按照日万分之五的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告扬州生态园科技有限公司与被告叶宏章于2014年12月28日签订的《生态园接待中心（会所）租赁协议》于2019年5月28日终止履行；二、被告叶宏章于本判决生效之日起十日内给付原告扬州生态园科技有限公司租金、房屋占用费合计145.32875万元及违约金（从2019年1月1日起至实际清偿之日，以116.12325万元为基数按日万分之五的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10050元（原告已预交），由原告负担1450元、被告负担8600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 徐学帅二〇二〇年六月二十三日法官助理 戴晨曦书 记 员 熊佶玫