重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初4207号原告：宋侃，男，1997年11月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：方麟，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦钰焱，重庆丽达律师事务所实习律师。被告：重庆巴南万达实业有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**万达广场写字楼****，公民身份号码9150011307********。法定代表人：曲晓东，执行董事。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓岑，重庆钜沃律师事务所律师。原告宋侃与被告重庆巴南万达实业有限公司(以下简称巴南万达公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员胡静独任审判，于2020年5月15日依法公开开庭审理。原告宋侃委托诉讼代理人秦钰焱、方麟与被告巴南万达公司委托诉讼代理人任数英、陈晓岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋侃向本院提出诉讼请求：判令原被告签订的《协议书(E组团商铺)》第十条第7款、第十七条第4款无效。事实与理由：被告原工商登记名为重庆万达广场置业公司，于2020年3月19日更名为重庆巴南万达实业有限公司。原告与被告就重庆市巴南区渝南大道X号商品房（以下简称案涉房屋）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告支付了案涉房屋的相关费用。但被告未能在《合同补充协议》第7条第5款约定的在案涉房屋实际交付使用之日起180日内向房屋所在地房屋登记机构提出办理案涉房屋房地产权证的申请。2019年10月24日，原告根据《重庆市商品房买卖合同》第13条的规定向被告以邮政特快专递的方式寄送了解除合同通知书。被告收到解除合同通知书后于2019年11月1日由其工作人员电话告知已收到函件，但声称原被告双方除了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议外，还有协议。2019年11月5日，原告到被告处面谈，被告出示了《重庆市商品房买卖合同》签订当日签订的《协议书（E组团商铺）》（以下简称协议书），原告才知晓购房当日签订了三份协议原告就对协议书拍照，被告此时也没把协议书原件给我们，房交所也没有该协议书备案。该协议书第十条第7款将关于产权登记的时间变更为房屋交付后720天办理房屋权属登记证书，未经双方协商，被告也未向原告解释说明。该条款约定“乙方不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，乙方不退房”，没有明确原告是否有退房的权利。同年11月7日，原告收到被告寄来的《关于宋侃来函的复函》，告知根据协议书的约定，原告无权解除《重庆市商品房买卖合同》。协议书在前合同的基础上就相同事项大大加重了原告义务，减轻了被告义务，显失公平。如果按照《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，原告早就有权解除合同了。被告故意隐瞒真实情况，导致原告作出不真实意思表示，属于欺诈。在订立合同时显失公平或一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或撤销，原告遂起诉来院诉请如上。被告巴南万达公司辩称，原告作为完全民事行为能力人与被告是平等民事主体地位，双方签订协议书系双方真实意思表示，协议书内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已于2018年8月27日办理接房手续，于2019年年底领取了房产证，双方签订的《商品房买卖合同》和协议书已经履行完毕。协议书第十条第7款已加黑加粗进行提示，且在协议书第一条就明确约定了各条款是经双方协商一致后签订的，被告已尽到合理告知及说明义务，且该条款只是在双方协商一致的情况下延长了申请办理房产证的时间，并未排除原告取得房产证的权利，且该条款约定了因被告原因无法取得房产证时被告应当承担违约金的责任，故该条款不属于格式条款无效情形。协议书第十七条第4款合法有效，案涉房屋经过规划审查、施工备案及竣工验收，原告签署房屋交接单时亦未提出任何异议，协议书第一条已经明确提示原告查看房屋所处建筑现状、设备设施情况及周边环境的不利影响。原告作为房屋买受人享有完全的主动权和选择权，在原告综合房屋位置等因素后自愿购买并已办理接房手续的情况下，原告不应再就公共设施可能带来的不利影响向被告索赔。上述条款未违反法律禁止性规定，也未免除被告的责任、加重原告的责任、排除原告的主要权利，故该条款合法有效。原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及协议书已实际履行完毕，原告的合同目的已完全实现，现原告要求认定协议书部分条款无效，无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，原告宋侃与被告巴南万达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告宋侃向被告巴南万达公司购买案涉房屋，总成交金额3291704元，于签订合同当日一次性支付全部总房款；预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房屋房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按原告已付房价款百分之一向原告支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议约定，在签订本合同及补充协议前，被告已依法向原告明示公共建筑面积分摊情况说明、项目周边不利因素等文件，同时按照原告要求对可能限制、影响原告权利的条款及内容作了合理说明，原告对前述规定、文件等已仔细阅读、充分理解并同意遵照执行；原告已现场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，并对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可；原告确认，在签订合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与被告就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订，被告已经采取合理的方式提请原告注意其中免除或者限制其责任的条款，并按原告要求，对该等条款予以充分说明；双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时存在受理时间的不确定性，买卖合同中主合同第十三条第一款所约定的被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请时间修改为自买卖合同签订之日起180日内，第十三条第二款所约定的双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请时间修改为房屋实际交付使用之日起180日内；根据需要，裙房屋面可能会出现机房、设备等，可能对原告产生噪音、遮挡等影响，原告对此没有异议，原告承诺不因此向被告提出任何主张和要求。同日，原告宋侃与被告巴南万达公司签订了《协议书(E组团商铺)》，约定原被告双方就案涉房屋订立了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，现经双方友好协商，现对合同作出变更和补充约定；在签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议前，被告已依法向原告明示公共建筑面积分摊情况说明、项目周边不利因素等文件，同时按照原告要求对可能限制、影响原告权利的条款及内容作了合理说明，原告对前述规定、文件等已仔细阅读、充分理解并同意遵照执行；原告确认，已现场全面、充分、仔细查看了房屋所处建筑建设现状、房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可，且承诺不会因此向被告提出任何主张和要求；原告确认，在签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、协议书前已经仔细阅读全部条款内容，与被告就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订，被告已经采取合理的方式提请原告注意其中免除或者减轻其责任的条款，并按原告要求，对该等条款予以充分说明，原告经充分斟酌后认可并接受协议书内容，原告不得以《重庆市商品房买卖合同》及协议书条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由要求对方承担《重庆市商品房买卖合同》及协议书约定之外的责任或免除己方约定义务；双方一致同意将《重庆市商品房买卖合同》第十三条关于产权登记的约定变更为被告应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，原告不退房，被告按原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金；根据需要，本项目各裙房屋面可能会出现机房、设备等，可能对原告产生噪音、遮挡等影响，原告对此没有异议，原告承诺不因此向被告提出任何主张和要求；协议书的约定与《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定不一致的，以协议书的约定为准。嗣后，原告宋侃向被告巴南万达公司支付了全部房款3291704元和印花税、契税、大修基金等费用。2018年8月27日，原告宋侃与被告巴南万达公司办理了房屋交接。同日，原告宋侃缴纳了截至2019年7月31日的物业费和公摊费。2019年10月24日，原告宋侃向被告巴南万达公司发出解除合同通知书，载明“贵公司在2018年8月28日向本人交付商品房后，未能按照合同约定向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房产权证的申请、取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，且已经超过180日的约定时限，违反了合同第13条第4项的规定。现在本人正式通知贵公司：1、解除贵公司与本人签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、按照合同第13条第4项约定，贵公司应自合同解除之日30日内，退还本人全部已付房款及利息，并按照已付房款1%向本人支付违约金。”同年11月6日，被告巴南万达公司向原告宋侃发出《关于宋侃来函的复函》，载明“根据双方签订的《协议书(E组团商铺)》第十条第7款约定，双方一致同意将《重庆市商品房买卖合同》第十三条关于产权登记的约定变更为甲方应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，乙方不退房，甲方按乙方已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。双方确认，关于该房屋产权登记的约定以协议书约定为准，即买卖合同第十三条的约定对双方不适用。根据以上协议书约定，我司并未违反房屋交付后720天办理房屋权属登记证书的约定。故，你方无权要求解除买卖合同。”。在庭审过程中，原被告双方均认可原告于2019年12月取得案涉房屋的房产证。在庭审中，原告宋侃称其于2019年11月5日到被告处面谈时才知晓购房当日签订了协议书，且没有拿到协议书原件，但原告宋侃在庭审举证时出示了协议书原件。以上事实，有原告宋侃提交的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、《协议书(E组团商铺)》原件、增值税发票、收据、解除合同通知书、《关于宋侃来函的复函》，有被告巴南万达公司提交的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、《协议书（E组团商铺）》原件、房屋交接单，以及双方当事人到庭陈述等证据在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：第一，《协议书(E组团商铺)》第十条第7款是否有效；第二，《协议书（E组团商铺）》第十七条第4款是否有效。针对上述争议焦点，本院分别评述如下：针对第一个争议焦点，本院认为，原告宋侃与被告巴南万达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、协议书，其中对被告巴南万达公司履行办证义务的时间有不同的约定。《重庆市商品房买卖合同》约定商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房屋房地产权证的申请，补充协议约定被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请时间修改为自买卖合同签订之日起180日内，但是双方协议书对此进行了变更，变更为被告应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但双方在协议书中明确约定协议书是经双方友好协商，对《重庆市商品房买卖合同》及补充协议作出变更和补充约定，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。现原告宋侃认为协议书系被告巴南万达公司提供的格式条款，协议约定的内容免除或减轻了被告巴南万达公司的责任，被告巴南万达公司在签订协议书时没有做到提请其特别注意的义务，故协议书第十条第7款变更减轻被告巴南万达公司责任的约定依法不具有法律效力。经审查，本案双方签订的协议书第十条第7款的内容采用了加粗加黑即足以引起买受人注意的印刷方式提请买受人注意，且该条款内容只是对办证期限进行的变更，并未免除被告巴南万达公司办理房屋产权证的责任、加重原告宋侃的责任、排除原告宋侃取得房产证的主要权利，且该条款亦约定了被告巴南万达公司的违约责任，亦未排除原告在交房720日后不能取得房屋权属证书时退房的权利。该条款无《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，原告宋侃关于该条款无效的理由于法无据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，协议书明确约定原告在签署协议书前已仔细阅读全部条款内容，并已现场全面、充分、仔细查看了房屋所处建筑建设现状、房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。原告宋侃作为完全民事行为能力人，理应在确认协议书的相关内容是其真实意思表示的前提下予以签字，亦有义务通过审慎合理的考察以确保其交易标的符合预期，因此其自愿在协议书上予以签字的行为，应当确认为其真实意思表示，协议书的所有条款对其具有约束力，故本院对原告宋侃关于第十七条第4款无效的诉讼请求不予支持。综上，原告宋侃已于2019年年底领取了房产证，亦自愿缴纳截至2019年7月31日的物业费和公摊费，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议和协议书已经履行完毕，本院对原告宋侃关于协议书第十条第7款、第十七条第4款无效的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第七十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋侃的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宋侃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  胡静二〇二〇年六月十六日书记员  李梅