新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初577号 原告：冶海林，男，1975年2月2日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告：马悦，女，1984年1月1日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：刘伟，男，1970年2月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。被告：新疆鑫圣达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区达坂城镇达坂城村委会。法定代表人：白斌，该公司经理。委托诉讼代理人：李勇，男，该公司法律顾问。原告冶海林、马悦与被告刘伟、新疆鑫圣达房地产开发有限公司（以下简称鑫圣达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告冶海林、马悦，被告刘伟的委托诉讼代理人孙继江，被告鑫圣达公司的委托诉讼代理人李勇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冶海林、马悦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘伟之间签订的《房屋转网签合同》；2.判令解除原告与被告鑫圣达公司之间签订的《商品房预售合同》；3.判令两被告共同退还原告房款596736元；4.判令两被告共同退还原告契税12432元5.判令两被告共同退还原告维修基金8702.4元；6.判令两被告共同支付原告利息损失60242元；7.判令两被告共同支付原告违约金119347元。庭审中，原告撤回第六项诉讼请求“判令两被告共同支付原告利息损失60242元”，本院口头裁定予以准许。事实和理由：2017年10月11日原告与被告刘伟签订一份《房屋转网签合同》，该合同约定由刘伟向原告转让鑫圣达公司开发的位于乌鲁木齐市××区，建筑面积124.32平方，房屋转让价格596736元，并约定了房屋交付、违约责任等条款。合同签订后，原告按约向刘伟支付购房款596736元，刘伟指定原告与鑫圣达公司签订了《商品房预售合同》(合同编号：2017预0146647号)，该合同已在房产局交易中心进行了备案登记。该合同签订后，原告向乌鲁木齐市地方税务局第一分局交纳契税12432元，向乌鲁木齐市物业专项维修资金办公室交纳维修基金8702.40元，但鑫圣达公司至今仍未能向原告开具全款购房发票，两被告至今也未向原告交付上述涉案房产。经查，2012年至2013年鑫圣达公司向刘伟借款6500万元，2015年3月鑫圣达公司将其开发的商品住宅44套以签订《商品房买卖协议书》的方式向刘伟折抵部分债务，原告购买的此套房产也在该抵款房明细当中。由于刘伟和鑫圣达公司之间的债权债务问题至今尚未完结，致使双方均不能向原告正常交付所购房屋。经原告多次与两被告催促交房，两被告均以种种理由相互推诿，拒绝向原告交付房屋。综上所述，两被告的行为已构成重大违约，致使双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，且已给原告造成巨大的经济损失，为使原告合法的经济利益不再遭受损失，特依据《民事诉讼法》有关规定，诉至贵院，请求依法公正判决。被告刘伟辩称，双方签订的房屋网签合同已经履行完毕，根据合同约定，原告向被告支付房款59万元，签订合同当日被告向原告交付房屋钥匙，合同因履行完毕而终止，请求驳回原告的诉讼请求。被告鑫圣达公司辩称，原告的第一项诉讼请求与我方无关，同意解除与原告签订的话题，我方与被告刘伟关于44套房屋（包含案涉房产）的纠纷已在乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院起诉。原告并没有将房款交给我方，退还房款的诉讼请求与我方无关，契税和维修基金原告可在退房后去相关部门申请退还，不认可利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告冶海林、马悦提交的《房屋转网签合同》、《商品房预售合同》、交通银行转款凭证、收条、维修基金专用收据、契税完税证明、中国工商银行汇款凭证、房屋查询记录的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告鑫圣达公司提交的民事起诉状、传票、交纳案件受理费票据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告冶海林、马悦系夫妻关系。2017年10月11日，原告冶海林（乙方、卖方）与被告刘伟（甲方、卖方）签订《房屋转网签合同》，约定甲方将其合法拥有的房屋转让给乙方，房屋位于乌鲁木齐市××区（以下简称案涉房屋），房产性质商品房，该房屋建筑面积以《商品房预售合同》为准，该房屋的转网签手续尚未办理。目前该房屋房地产手续有甲方刘伟于2015年与新疆鑫圣达房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》(商品房预售合同号：2015预0017349)。经甲、乙双方协商一致，上述房屋转让成交价格为596736元，此价格为甲方净得款价格。办理该房屋转网签登记手续的相关费用等均由乙方承担。本合同签订的同时，乙方通过银行一次性以转账汇款方式向甲方支付购房款596736元。甲方应确保上述房屋可以正常办理转网签手续至乙方名下，并协助乙方办理转网签手续完结。本合同签订当日，甲方将上述房屋钥匙交付给乙方。甲方应保证乙方为上述房屋的唯一产权所有人，且拥有合法、完整的处分权，产权清晰，根据法律法规相关规定可以上市交易、过户。甲方应保证上述房屋在本合同签署前，无任何产权纠纷及债权债务纠纷，除本合同明确约定之外，无其他任何形式的抵押、担保责任以及其他对房屋所有权的限制行为，无任何第三方对上述房屋提出权利请求。若甲方违反本合同第四、五条项下条款导致乙方受损，即视为甲方违约，甲方应按已付房款的百分之二十向乙方支付违约金。甲、乙双方均不得擅自解除本合同，若甲方违约解除合同，甲方除应返还乙方已支付的全部购房款外，须另按已付房款的百分之二十向乙方支付违约金，以及赔偿乙方装修房屋的实际装修费用损失，同时乙方退还房屋。合同还约定了其他内容。2017年9月27日马悦向刘伟转账支付10万元，2017年10月11日，马悦向刘伟转账支付496736元，合计支付房款596736元。2017年11月1日，鑫圣达公司与冶海林、马悦就案涉房屋签订《商品房预售合同》（合同编号2017预0146647），未约定付款方式及期限、违约责任等主要条款。同日鑫圣达公司为冶海林、马悦办理了网签手续。另查明，刘伟向冶海林、马悦交付了房屋钥匙，但因刘伟与鑫圣达公司之间关于案涉房屋的争议，至今未办理入住手续。庭审中刘伟陈述目前无法协助冶海林、马悦办理房屋入住手续。刘伟与鑫圣达公司之间关于包括案涉房屋在内的《商品房买卖协议书》引起的纠纷目前在乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审理过程中。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，刘伟与冶海林签订的《房屋转网签合同》实质是以转让案涉房屋为目的地房屋买卖合同，该合同中刘伟承诺保证其为案涉房屋唯一产权所有人，并无任何产权纠纷及债务纠纷，但在合同签订后，虽然刘伟交付了房屋钥匙，但因刘伟与鑫圣达公司之间关于案涉房屋的纠纷，冶海林、马悦自《房屋转网签合同》签订之日至今二年多无法办理入住手续，致使购房目的无法实现，双方签订的《房屋转网签合同》属于合同法第九十四条第四项规定解除情形，依法应当予以解除。刘伟辩称已将案涉房屋钥匙交付给冶海林、马悦，其合同义务已经履行完毕，但房屋的交付应当达到买受人可以实际入住的条件，刘伟仅交付钥匙而不能协助冶海林、马悦办理入住，其交付房屋的主要合同义务并未履行。与冶海林、马悦完全付清房款596736元的履行程度相比，刘伟抗辩其交付钥匙即已完全履行合同义务，显然不符合双方买卖房屋的真实目的，因此对刘伟上述抗辩本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，冶海林、马悦向刘伟支付的房款596736元，刘伟应当予以返还。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《房屋转网签合同》约定甲方违约解除合同，甲方除应返还乙方已支付的全部购房款外，须另按已付房款的百分之二十向乙方支付违约金。刘伟至今未实际交付案涉房屋的行为构成违约，其违约行为导致双方签订的《房屋转网签合同》解除，刘伟应当赔偿损失。刘伟认为违约金过高请求调整，冶海林、马悦未举证证明其除利息损失外有其他损失，因此本院按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）予以调整，按上述利率自全部房款596736元付清之日2017年10月11日起支付违约金至全部房款付清之日止，支付违约金最高不超过119347元（596736元×20%）。契税和维修基金系冶海林、马悦交给相关管理部门的费用，可待本判决生效后向相关部门依法申请办理退还手续，其要求刘伟退还于法无据，本院不予支持。鑫圣达公司同意解除与冶海林、马悦签订的《商品房预售合同》（合同编号2017预0146647），本院予以确认。鑫圣达公司并未收取冶海林、马悦房款，《商品房预售合同》也仅是为办理转网签而签订的名义合同，冶海林、马悦要求鑫圣达公司返还房款、支付违约金、返还契税和维修基金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告冶海林与被告刘伟于2017年10月11日签订的《房屋转网签合同》；二、解除原告冶海林、马悦与被告新疆鑫圣达房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（合同编号2017预0146647）；三、被告刘伟于本判决生效之日起十日内返还原告冶海林、马悦房款596736元；四、被告刘伟于本判决生效之日起十日内以未返还房款为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）支付原告冶海林、马悦自2017年10月11日至全部房款付清之日止的违约金，支付违约金最高不超过119347元（596736元×20%）；五、驳回原告冶海林、马悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5887.30元（二原告已预交），由被告刘伟负担5286.20元，由二原告负担601.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   马 彦 玲二 〇 二 〇 年 六 月 十 一 日书  记  员   美合日古丽