湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终422号上诉人（一审原告）：黄涛，男，1987年6月1日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：黄石市正宏房地产开发有限公司。住所地：黄石市湖滨大道**。法定代表人：刘正德，总经理。委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明霞，湖北鸣伸律师事务所律师。上诉人黄涛因与被上诉人黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院(2019)鄂0281民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄涛上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：其与正宏地产公司签订的商品房买卖合同约定交房时间为2017年12月30日前，办证备案时间在交房时间后180日内。可见本案逾期办证时间的起算点应从2018年6月30日开始计算，一审判决以案涉房屋经政府行政部门综合验收合格的时间2018年5月29日向后推180日作为逾期办证的起算点没有事实和法律依据。正宏地产公司辩称：1.其与正宏地产公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。黄涛于2018年8月11日领取了房屋钥匙，按合同约定以及法律规定，其应当在2018年11月25日将不动产首次登记权属证明交给黄涛，但其直至2019年1月6日才办理了不动产首次登记权属证明，并于次日通知所有业主领取不动产产权登记资料，虽延迟了一段时间，但一审判决已按其迟延天数支持了黄涛的诉讼请求，故一审判决认定事实和适用法律正确。2.之前案涉楼盘其他业主对其提起诉讼的类似案件的生效民事判决，已确定案涉楼盘符合交房条件的时间为2018年5月29日，从该时间向后起算180日即为2018年11月25日，一审判决认定其应当交付不动产首次登记权属证明的时间正确。3.案涉商品房买卖合同虽然约定交房时间为2017年12月30日，但此时不符合交付条件，该约定违反了法律强制性规定，故交房时间应当认定为2018年5月29日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄涛向一审法院起诉请求：1.判决正宏地产公司继续协助其办理房权证；2.判决正宏地产公司承担自2018年7月1日起以501033元为基数，按年利率5.655％标准计算至能办理房权证之日的逾期违约金。一审法院认定事实：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由正宏地产公司开发。2016年8月23日，黄涛与正宏地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：黄涛购买正宏地产公司开发的位于大冶市××大道西侧“金湖星城”项目第9幢1单元11304号房屋，价款501033元；交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地房权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，黄涛按合同约定履行了付清购房款的义务。2018年5月22日，“金湖星城”项目（含讼争房屋）通过人防、环保、绿化、消防、设计、施工、工程监理及建设主管部门的验收合格。2018年5月29日，正宏地产公司再次登报通知未收房的业主前来领取各自房屋。2019年1月6日，大冶市不动产登记部门对正宏地产公司开发的“金湖星城”房屋颁发了《不动产首次登记权属证明》。2019年1月7日，正宏地产公司在“金湖星城”小区内物业办公室门前张贴《通知》，通知“金湖星城”的各位业主到公司销售部领取办理不动房权证登记资料。2019年4月11日，正宏地产公司在《东楚晚报》刊登《再次通知》，再次通知“金湖星城”各位业主前来领取办理不动产权证登记资料。黄涛于2018年11月8日领取了房屋钥匙，并与正宏地产公司签订《补充协议书》一份，约定黄涛“不得就未建室内部分墙体及所谓逾期交房等问题再以任何形式和理由要求该公司承担法律责任”。现黄涛以正宏地产公司违约未能按期协助办理房权证为由，诉至法院。另认定，2018年，中国人民银行规定的金融机构一年期贷款年利率为4.35％。一审法院认为，黄涛、正宏地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。黄涛按合同约定履行了付款的义务，正宏地产公司也向黄涛交付了房屋，正宏地产公司协助黄涛办理房屋不动产权证是其应尽的义务，黄涛要求正宏地产公司协助其办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求理由正当合法，应当予以支持。在履行合同过程中，正宏地产公司没有按照约定的时间交付合格房屋并履行房屋产权登记的义务，构成违约，应承担违约责任。合同双方约定了交房标准，应当依合同约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件的要求。实质要件指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。涉案商品房在2018年5月22日才符合上述条件标准并经验收合格，2018年5月29日正宏地产公司登报通知业主再次领取房屋，该通知时间应为黄涛知晓符合交房条件的时间，也是正宏地产公司应承担违约交房责任的截止时间，正宏地产公司于2019年1月7日在“金湖星城”小区区域内，以张贴通知的形式，通知各位业主前来领取办理不动产权证资料，该通知合法、有效，并不违反法律的禁止性规定。根据合同约定，正宏地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得首次不动产权属登记证明，因此正宏地产公司承担逾期协助办理房权证违约责任的起始时间，应当是：1.2018年5月29日前不符合交房条件已经交付的房屋，自房屋验收合格并具备交付条件之日（2018年5月29日）满180天之日（即2018年11月25日）起至正宏地产公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料日期（即2019年1月7日）；2.2018年5月29日之后交房的，以实际交房时间之日满180日起至正宏地产公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料日期（即2019年1月7日）。合同双方当事人对逾期协助办理房权证违约金的计算标准没有约定，应当依照法律规定处理，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于黄涛未能提供证据证实其因逾期办证遭受具体的经济损失，根据上述规定，按中国人民银行同期贷款利率的130%标准计算其违约金为宜。综上，经核算，正宏地产公司应支付黄涛逾期协助办理房权证违约金数额为3338元（按已付购房款501033元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的130%标准自2018年11月25日起计算至2019年1月7日止），对黄涛该项诉讼请求中超出部分不予支持。正宏地产公司关于不应承担违约责任的相关抗辩于法无据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、正宏地产公司于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助黄涛办理涉案房屋不动产权证；二、正宏地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿黄涛逾期协助办理房权证违约金3338元；三、驳回黄涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取166元，由黄涛负担140元，正宏地产公司负担26元。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为正宏地产公司应当提供办理房屋产权证资料的时间是从合同约定的交房时间起算，还是从符合法定交房条件时起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方当事人签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年12月30日前，向买受人交付经验收合格的商品房。并对未按约定时间交房的违约责任作出了约定。双方还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交给产权登记机关备案，同时也约定了逾期提供违约责任的承担方式。从上述条款内容看，2017年12月30日前是双方当事人约定的应当交房时间，而出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间为商品房实际交付使用后的时间。合同的违约责任条款也分别对逾期交房违约责任和逾期协助办证违约责任进行了约定，故无论从合同条文词句、还是目的来看，出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间系在商品房实际交付使用后的180日内。可见逾期协助办证的时间应当从实际交付商品房后，再经过180日开始起算。由于本案商品房交付钥匙时间稍早于商品房符合交付条件的时间，一审判决依照法律规定并参照同一楼盘已生效民事判决，确定实际交房时间为符合交房条件之日并无不当。因此，黄涛主张正宏地产公司应当提供办理房屋产权证资料的时间应从合同约定的应当交房时间起算，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，黄涛的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332元，由黄涛负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年六月十六日书记员  田 梦