内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   原告：包头市鑫大成工贸有限责任公司。   法定代表人：高淑娟，经理。   委托诉讼代理人王鹏，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人董昭军，内蒙古字仁律师事务所律师。   被告：包头市浩瑞置业有限责任公司。   法定代表人：郝燕清，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：王明瑞，内蒙古瑞安律师事务所律师。   委托诉讼代理人：肖雪峰，内蒙古瑞安律师事务所律师。   第三人：包头市恒源房地产开发有限责任公司。   法定代表人：王小锋。   委托诉讼代理人：苏占全，住包头市。   原告包头市鑫大成工贸有限责任公司诉被告包头市浩瑞置业有限责任公司、第三人包头市恒源房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月25日公开开庭审理了本案。原告包头市鑫大成工贸有限责任公司（以下简称鑫大成公司）的委托诉讼代理人王鹏、董昭军，被告包头市浩瑞置业有限责任公司（以下简称浩瑞置业）的委托诉讼代理人王明瑞，第三人包头市恒源房地产开发有限责任公司（以下简称恒源地产）的委托诉讼代理人苏占全到庭参加诉讼。庭审之后，浩瑞置业于2018年4月13日向本院提出中止本案审理的申请。本院于2018年5月11日裁定本案中止诉讼。2020年6月11日恢复审理，本案现已审理终结。   原告鑫大成公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令不得执行包头市青山区青年路28号恒源银座商务楼xx号房产，并解除对该房产的查封；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：1、2017年7月14日，包头市中级人民法院在办理浩瑞置业与恒源地产执行纠纷一案期间，将原告位于包头市××区房产查封。原告对执行标的提出书面异议，本院作出(2017)内02执异81号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，故原告提起案外人执行异议之诉，请求停止执行案涉房产。原告与恒源地产于该房产查封前的2017年3月20日签订《恒源游泳馆物业买卖合同》，由原告以分期付款的方式购买恒源地产所拥有的恒源银座xx号、xx号房产，合同总价2000万元整。同日，双方签订《代偿债务协议书》，约定恒源地产将其所拥有的恒源银座3001号、5001号房产转让给原告，由原告代恒源地产向包商银行神华支行偿还1600万元左右的银行贷款，剩余400万元，于恒源地产办理完全部过户手续后2个月内支付。因上述房产已抵押给包商银行神华支行，恒源地产办理解除抵押登记后，为原告办理上述房产的网签手续。原告于2017年4月18日、8月1日通过银行转账方式向恒源地产支付购房款15,776,799.01元整。恒源地产同日用上述款项归还了包商银行神华支行的贷款，原告已按双方合同约定支付了购房款。因恒源地产已于2017年3月15日，将该房产租赁给内蒙古黄金时代健身有限公司，故原告于同年4月18日与恒源地产、内蒙古黄金时代健身有限公司签订《关于恒源银座游泳馆出租方变更协议》，确认恒源银座xx号、xx号房屋的产权及使用权归原告所有，由原告收取该房屋租金。恒源地产已于法院查封前将上述房产交付给原告，原告已实际占有、使用和管理该房产，为该房产的实际权利人。2、原告的权利能够排除执行。如前所述，原告于法院查封前已与恒源地产签订书面购房合同并合法占有该房产，并已按双方合同约定向恒源地产支付了购房款。因该房产被恒源地产抵押给包商银行银河支行，在解除抵押前，双方无法办理产权过户手续。在包商银行办理解除抵押的当日，该房产即被本院查封，致使原告无法办理过户登记，无法办理房屋过户登记并非原告自身原因所致。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、二百二十七条之规定诉至法院，希望支持原告的诉请。   被告浩瑞置业辩称，1、鑫大成公司与恒源地产签订的《恒源游泳馆物业买卖合同》属于以物抵债协议，仅具有债权效力，不具有物权效力。因此，鑫大成公司不享有物权期待权。2、鑫大成公司的股东与恒源地产存在利益关系。在执行阶段的听证会议上，恒源地产称涉案房产所涉项目是鑫大成房地产开发有限责任公司投资，而鑫大成房地产开发有限责任公司系由鑫大成公司投资设立，鑫大成公司的股东在本案执行阶段多次代表恒源地产处分其财产。此外，涉案房产的销售价格明显偏低，双方不排除恶意串通的嫌疑。   第三人恒源地产述称，对鑫大成公司主张的事实予以认可。恒源银座项目是恒源地产开发建设，与鑫大成公司没有关系。由于我公司向包商银行神华支行贷款未按期归还，为了偿还贷款，我公司与鑫大成公司签订了代偿协议，由鑫大成公司代替我公司归还贷款，我公司根据房屋的实际情况将房屋出售给鑫大成公司。   双方当事人为证实其主张，分别向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。详情如下：   原告鑫大成公司为证实其对涉案房屋享有合法权益，提交以下证据：1、《恒源游泳馆物业买卖合同》、《代偿债务协议书》，证明其与恒源地产于2017年3月20日签订《恒源游泳馆物业买卖合同》。同日签订《代偿债务协议书》，合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。2、包商银行回单两份、收据二份，证明其于2017年4月18日通过银行转账方式向恒源地产支付购房款15,709,880.72元，恒源地产同日用上述款项归还了包商银行神华支行的贷款。鑫大成公司已按约定履行了付款义务。恒源地产也依约履行了向包商银行的还贷义务。2017年8月1日，鑫大成公司通过上述同样方式向恒源地产支付购房款66,918.29元，鑫大成公司已共计支付购房款15,776,799.01元。3、关于《恒源银座游泳馆出租方变更协议》、《七巧国房屋租赁合同》，证明2017年4月18日，鑫大成公司与恒源地产、内蒙古黄金时代健身有限责任公司签订该协议，确认恒源银座xx房屋的产权及使用权归鑫大成公司所有，由鑫大成公司收取该房屋租金。恒源地产已于法院查封前的2017年4月14日将上述房屋交付鑫大成公司。   被告浩瑞置业对原告鑫大成公司提交证据的质证意见为：《恒源游泳馆物业买卖合同》内容简单，金额如此巨大的交易，所签合同内容却很简单，不符合常理。对于付款凭据及收据的真实性无异议，但由于鑫大成公司的股东也是恒源地产股东，他们很容易进行内部的财务周转，故对证据的证明目的不认可。对于《恒源银座游泳馆出租方变更协议》、《七巧国房屋租赁合同》的真实性及证明目的不认可。   恒源地产对于鑫大成公司提交证据的真实性及证明目的均认可。   被告浩瑞置业提供以下证据：1、浩瑞置业申请查封恒源地产房产的申请书及解除对恒源地产房产的查封申请书，证明作为申请执行人的浩瑞置业为了社会和谐稳定，同意将被执行人擅自销售的房屋予以解封。同时，申请保全了案涉房产。2、鑫大成公司及鑫大成房地产开发有限责任公司的企业信息公示报告，证明王文胜是鑫大成公司及鑫大成房地产开发有限责任公司的股东，王文胜在执行阶段介入本案执行，其有权处分被执行人恒源地产财产，可以证明鑫大成公司与恒源地产存在利益关系，而不是简单的代理关系。3、案外人戚某、苏中建设集团公司、宇文某提出执行异议后，本院分别下达的《执行裁定书》，证明案外人戚某2013年认购书载明认购的期房240.67平方米价格为10786元，苏中建设集团用以顶账的办公楼为每平方米价格10136元，宇文某2013年认购的期房每平方米单价为10805元，通过上述价格比较反映出鑫大成公司所购恒源地产涉案房产价格明显偏低，如此大的价格差异也证实鑫大成公司是保护恒源地产资产不被执行。   原告鑫大成公司的质证意见为：对于王文胜是鑫大成公司的股东无异议，他作为恒源地产代理人的原因不清楚。但是王文胜作为鑫大成公司股东向恒源地产购买房屋并未违反法律规定，浩瑞置业提供的信息不能证明鑫大成公司与恒源地产存在利益关系。对裁定书的真实性认可，对证明目的不认可。由于案涉房产不好销售，且后期改建还需大量资金投入，故案涉房产以每平方米4079元价格出售是合理的。   第三人恒源地产对上述证据均有异议，房屋不同时期销售价格不同，案涉房产土建、水电暖均未安装，故案涉房产价格与市场交易价格相符，不属于低价出售。   本案庭审之后，浩瑞置业因提起债权人撤销之诉，申请中止本案审理。恢复诉讼后，浩瑞置业向本院提交了包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初2219号民事判决书和本院（2019）内02民终1868号民事判决书。   综合上述证据，原、被告、第三人的质证意见，本院确认以下事实：   1、2015年9月11日，浩瑞置业向包头市仲裁委提出仲裁申请，申请仲裁其与恒源地产和司焕明之间的纷争。2016年2月3日，包头市仲裁委出具（2015）包仲裁字第113号裁决书，裁决恒源地产返还浩瑞置业购房款3000万元及利息；恒源地产赔偿浩瑞置业损失1500万元；驳回对司焕明的仲裁请求；仲裁受理费178500元和处理费140030元，共计318530元，由浩瑞置业承担105115元，由恒源地产承担213,415元。浩瑞置业持该仲裁裁决书申请执行，本院于2016年5月7日作出（2016）内02执89号执行裁定书，裁定查封或冻结恒源地产价值4900万元的财产。2017年7月14日本院向包头市房管局送达（2016）内02执89号执行裁定书及协助执行书，查封了涉案房产。鑫大成公司提出异议，本院驳回了鑫大成公司的异议，鑫大成公司提起案外人执行异议之诉。   2、包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初2219号民事判决书和本院（2019）内02民终1868号民事判决书确认了以下事实：2017年3月20日，恒源地产与鑫大成公司签订的《恒源游泳馆物业买卖合同》，因恒源地产以明显不合理的低价出售案涉房产，构成对债权人债权的损害，且鑫大成公司知情，故浩瑞置业行使债权人撤销权符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，判决撤销恒源地产与鑫大成公司签订的《恒源游泳馆物业买卖合同》。   本院认为，本案的争议焦点为：一、鑫大成公司对位于包头市××区除强制执行的合法权益；二、应否解除对案涉房产的查封。   一、原告鑫大成公司是否对涉案房屋享有排除强制执行的合法权益问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中鑫大成公司为证实其对涉案房产享有合法权益，提供了其与恒源地产签订的《恒源游泳馆物业买卖合同》、《代偿债务协议书》、支付购房款的银行转款凭证。以及其购买涉案房屋后于法院查封之前实际占有支配涉案房屋的证据。现鑫大成公司提供的《恒源游泳馆物业买卖合同》已被生效的裁判文书撤销，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，证实其权利能够排除执行的前提条件之一即是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而本案中鑫大成公司所持有的《恒源游泳馆物业买卖合同》已经被生效的裁判文书撤销，故鑫大成公司对案涉房产享有排除强制执行的合法权益的主张不成立，本院不予支持。   二、鑫大成公司要求解除查封的问题。本院认为，基于前述理由，鑫大成公司对案涉房产并不享有合法权益，其对于本院对案涉房产的执行行为所提异议缺乏权利基础，故对其请求本院亦不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   驳回原告包头市鑫大成工贸有限责任公司的诉讼请求。   案件受理费102178.26元由原告包头市鑫大成工贸有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审 判 长 王 韬   审 判 员 杨 娜   审 判 员 赵艳敏     二〇二〇年六月十八日   法官助理 王 巍   书 记 员 张宏丽     附、案件依据的法律规定   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。   第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；