广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终283号上诉人（原审原告）：李增奎，男，汉族，1980年6月18日出生，住所地：梅州市梅县*******。委托诉讼代理人：黄冬日、黎伟杰，广东义致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梅州市梅江区润通养老院，住所地：梅州市梅江区*******。法定代表人：熊某1。原审第三人：熊某1，女，汉族，1963年2月17日出生，住所地：梅州市梅江区****。上述上诉人梅州市梅江区润通养老院及原审第三人熊某1的共同委托诉讼代理人：曾浩然，广东立政律师事务所律师。原审第三人：梅州市润通实业发展有限公司，住所地：梅州市**********。法定代表人：徐某1。原审第三人：徐某1，男，汉族，1982年6月3日出生，住所地：丰顺县***********。上诉人梅州市梅江区润通养老院(以下简称润通养老院)、李增奎因与原审第三人熊某1、梅州市润通实业发展有限公司（以下简称润通公司）、徐某1合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人润通养老院及原审第三人熊某1的共同委托诉讼代理人曾浩然，上诉人李增奎及其委托诉讼代理人黄冬日、黎伟杰到庭参加诉讼。梅州市润通公司、徐某1经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人李增奎上诉请求：1、依法撤销一审判决第三、第四判项，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由润通养老院承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决结果错误，依法应予以改判。一审判决：“本院经审理认定事实如下：被告润通养老院是一家民办非企业单位…2013年12月12日，徐某1在梅州市产权交易所通过公开竞价方式，竞得梅江区五洲城古洲横路企业综合楼(即涉案房屋)。2015年2月11日，徐某1取得涉案房屋产权登记。2014年2月18日，熊某1与润通公司签订一份《房屋租赁合同》……该《房屋租赁合同》润通公司签约代表是徐名造，润通公司法定代表人是徐某1。”一审判决：“本院认为，本案争议焦点……对第一份熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》。据查明事实，涉案房屋由徐某1于2013年12月12日竞得，2014年2月18日出租，2015年2月11日取得房产登记……《房屋租赁合同》签约代表人徐名造是徐某1父亲来看，徐某1当时不可能不知道润通公司与熊某1签约之事。其次，2017年5、6月间徐某1愿意与被告签订第二份《房屋租赁合同》，并愿将日期押至2014年2月18日，明显是认可第一份《房屋租赁合同》。因徐某1已认可第一份合同，第一份房屋租赁合同出租人的实际身份问题已得到解决，故不能因润通公司出面签订就认定合同无效……第一份房屋租赁合同并无违反法律、行政法规强制性规定情形，应认定合法有效。但合同当事人应认定为徐某1、润通养老院……原告要求确认该份合同无效的诉请不予支持。”对此，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误，主要有以下几方面：第一，根据《合同法》的规定，合同有效的要件是：主体适格，意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定。从本案中2014年2月18日熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》可知，租赁合同的出租人处是由梅州市梅润通实业发展有限公司盖章，徐名造签名，并不是房屋的所有权人徐某1，签订合同的主体已经不适格，2014年2月18日熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》主体不适格，润通公司没有代理权与熊某1签订房屋租赁合同，因此，2014年2月18日熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》无效。其次，徐某1、徐名造、润通公司均是具有完全民事行为能力，是独立的行为主体，能够独立作出有效的民事法律行为，行为人在作出的民事法律行为后产生的法律后果仅对自己生效，不对他人产生法律效力，除非该行为人作出的民事法律行为是经过他人的事前同意或事后追认。但润通公司、徐名造与熊某1在2014年2月18日签订《房屋租赁合同》的民事法律行为在没有得到徐某1事前同意或事后追认的授权或代理权的情形下，与第三人发生的法律关系不对徐某1产生法律效力。润通公司在没有提供任何的证据证明徐名造、润通公司取得了徐某1的授权或事后追认认可润通公司及徐名造与熊某1在2014年2月18日签订《房屋租赁合同》的情况下，仅仅依据徐名造是徐某1的父亲，据此推断徐某1当时不可能不知道润通公司与熊某1签约之事，没有事实和法律依据。第二，根据一审判决：“本院认为……对第二份合同即徐某1与润通养老院于2017年5、6月签订的《房屋租赁合同》效力问题…原告主张被告于徐某1共同串通签订第二份合同，以合法行使掩盖非法目的，损害其利益依据充分。原告诉请确认徐某1与被告所签的合同即第二份合同无效本院支持。”可知，一审法院已经认定了徐某1与润通养老院于2017年5、6月间签订的《房屋租赁合同》是润通养老院与徐某1恶意串通，以合法形式掩盖非法目的签订的合同，则可以认定徐某1与润通养老院于2017年5、6月签订的《房屋租赁合同》的行为是非法的、恶意的，徐某1与润通养老院于2017年5、6月签订的《房屋租赁合同》将签订日期倒签至2014年2月18日的行为不能据此认定是双方自愿的行为，因为其行为不具有合法性，且具有恶意性。因此，一审法院认定2014年2月18日熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，并且认定合同当事人应认定为徐某1、润通养老院没有事实和法律依据。综上，上诉人为维护自己的合法权益，特此提起上诉，请求法院支持上诉人的诉讼请求。庭审中补充：一审法院查明事实不清，有如下两点：1、一审判决第8页第4行至第8行，认为润通养老院存在经营困难，是不属实的。理由是，根据上诉人一审提交的2019年6月28日补充证据清单证据一审计报告及证据三中的第23页倒数第一、二行，陈述事实上每年股东是没有分红的，返还的是部分投资款。结合审计报告，从上述两份证据及陈述可知，润通养老院不存在经营困难的情形，理由是审计报告没有呈现润通养老院存在亏损情形。2、对于事实查明部分第二点，证据第9页第三段，润通养老院于2018年10月16日通过熊某1账户将2018年7月-2019年9月通过现金转账的方式支付款项的行为，上诉人不认为该行为是交租金的行为。一审将其认定为交租金的行为，事实认定不当。上诉人润通养老院上诉请求：1、撤销一审判决第一判项，并依法改判驳回“李增奎要求确认上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》无效”的诉讼请求；2、撤销一审判决第二判项，并依法改判驳回“李增奎要求上诉人支付占用梅州市********洲办事处企业综合楼的占用费，占用费以20000元为基数计算，自2018年7月9日起计算至返还之日止”的诉讼请求；3、由李增奎承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审判决民事判决书认定事实不清，且适用法律错误，一审判决书中的第一项和第二项判决内容明显错误，依法应改判并驳回李增奎的诉讼请求，具体理由如下：一、李增奎在参加涉案租赁物的拍卖时，已经知晓租金标准按照上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》履行，竞拍后，上诉人和李增奎也实际履行了上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》。根据梅江区人民法院于2018年6月1日发布的《梅州市梅江区人民法院拍卖公告》可知，在网上竞拍涉案租赁物的界面中，已经明确将上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》上传，而且，网上竞拍的界面将上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》的租金标准进行了截图上传，该截图显示“该房屋从2014年2月20日至2019年2月19日每月为人民币13000元……”，且拍卖公告中明确提醒买受人(李增奎)注意拍卖财产目前已被润通养老院租赁的事实。可见，李增奎在竞拍涉案租赁物时，是肯定知晓并认可租金标准按照上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》履行，李增奎才会缴纳保证金并进行竞拍。其次，李增奎竞得涉案租赁物后，李增奎也收取了2018年7月-12月的租金，而上诉人所支付2018年7月-12月的租金，就是按照上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》租金标准进行支付，李增奎对此并未提出任何异议，表明李增奎也认可按照上述租金标准进行支付，既然李增奎在公开竞拍时已经认可上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》租金标准，李增奎就无权再提起本案诉讼要求确认合同无效和支付所谓的租金差额。所以，上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，一审法院判决确认上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》无效，明显是错误的，一审判决的第一、第二判项依法应予撤销。二、本案李增奎的主体不适格，李增奎无权提起本案诉讼。本案中，上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》的时间是2017年1月份，而涉案租赁物过户至李增奎的时间是2018年8月份，即上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》时，李增奎并不是涉案租赁物的产权人，李增奎无权对上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》提出异议或主张合同无效，李增奎主体不适格，其无权提起本案诉讼。退一步讲，假设涉案《房屋租赁合同》对他人权利义务造成影响，也只是会对抵押权人中国建设银行梅州市分行造成影响，而上诉人与徐某1签订《房屋租赁合同》后，涉案抵押权人中国建设银行梅州市分行一直未提出任何异议，表明抵押权人中国建设银行梅州市分行也认可上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》。所以，涉案租赁物的原产权人徐某1和抵押权人中国建设银行梅州市分行均已认可上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》，故该份《房屋租赁合同》属合法有效的合同，李增奎在后来取得涉案租赁物的物权，就应当遵循并执行此前上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》。三、上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》，是对熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》进行完善，不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形。上诉人开办养老院的前三年属起步阶段，经营艰辛且常年亏损，上诉人开办的养老院在2014年至2017年(签订第二份租赁合同之前)均是亏损状态，而原《房屋租赁合同》约定的租金标准在2017年2月份上涨幅度较大，加上租赁合同的实际履行主体一直是上诉人和徐某1。2017年1月，上诉人与徐某1商讨延迟涨租和更正主体的事宜，双方商议后同意调整熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》的部分内容，故上诉人与徐某1于2017年1月签订了一份调整后的《房屋租赁合同》，调整后的《房屋租赁合同》更正了合同主体，并对租金标准进行合理调整。上诉人与徐某1在商议和调整原《房屋租赁合同》时，并不知晓(2016)粤1402民初第1383号民事判决的内容。首先，上诉人和徐名造均不是(2016)粤1402民初第1383号案件的当事人，上诉人无从知晓上述判决书的内容；其次，即使徐名造知晓上述判决书的内容，也不能据此推定上诉人知晓上述判决书的内容；再者，根据李增奎提交的(2016)粤1402民初第1383号判决书可知，徐某1并未出庭应诉，法院缺席判决后，徐某1亦不一定真正收到和知晓该案的判决书。而且，上诉人是在2017年12月左右才知晓涉案租赁物被抵押和被查封的事实，也即上诉人在与徐某1签订《房屋租赁合同》之后才发现涉案租赁物抵押和查封的事实。上诉人与徐某1调整租金也确实源于企业经营困难和常年亏损，并不是恶意串通而调整租金，也不是为了掩盖非法目的，上诉人并无主观恶意和非法目的。所以，一审法院第11页认定“徐某1父亲徐名造是被告股东之一，被告也不可能不知道法院判决内容”是明显错误的，一审法院以此得出“以合法形式掩盖非法目的”的结论也固然是错误的，一审法院明显认定事实错误。四、上诉人无需再按照熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》租金标准支付租金差额。由于上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》系有效合同，上诉人支付2018年7月-12月的租金时，李增奎也未提出任何异议，即双方已实际履行了上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》，因此，上诉人继续按照上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》支付租金是合法合理的，上诉人无需再按照熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》支付租金差额，所以，一审判决第二判项依法应予撤销。五、李增奎存在滥用诉讼手段排除竞争对手的不正当竞争行为。上诉人经营养老院事业多年，在经营过程中一直坚守善待老人、诚实守信、遵纪守法等原则，并且得到了梅州市范围内众多老人及其亲属的认可，具有良好的市场口碑，而李增奎于2016年5月19日在梅州市梅县区白渡镇成立了梅县区白渡镇善运颐养院，其经营范围与上诉人的经营范围相同，双方存在商业竞争。从李增奎购买涉案房屋和反复提起诉讼可知，李增奎存在滥用诉讼手段排除竞争对手的不正当竞争行为。综上，上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》系有效合同，一审法院认定上诉人“以合法形式掩盖非法目的”属认定事实错误；李增奎在竞拍时，已经知晓和认可租金标准按照上诉人与徐某1签订的《房屋租赁合同》履行，成功竞得租赁物后，上诉人和李增奎也实际认可和履行了上述《房屋租赁合同》，故上诉人无需支付任何租金差额；再者，李增奎的主体不适格，李增奎无权提起本案诉讼。所以，一审判决书中的第一项和第二项判决内容明显错误，依法应予以撤销，并改判驳回李增奎的诉讼请求。为维护上诉人的合法权益，现上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起上诉。庭审中补充：1、润通养老院自成立以来，确实一直经营困难，如果不是有政府的一些补贴，那么养老院的亏损会更大。在一审也已查明润通养老院经营困难的事实，这一点我方是认可的。2、对于我方于2018年7月-2019年9月通过现金转账的方式支付给李增奎账户，该款项就是本案涉案租赁物的租金。润通养老院与李增奎除了本案的涉案租赁物的经济关系以外，双方并无其他的经济往来。所以也可证实我方支付的是涉案租赁物的租金。再加上我方支付的租金金额也能对应涉案租赁合同的租金标的，这点也可证实。3、事实上我方认为李增奎在一审的诉请和其本次的上诉请求，是有前后矛盾的情形。即李增奎一方面请求确认两份涉案合同无效，另一方面又请求法院按照第一份合同约定的租金标准2万元每月来支付租金。这两点是相互矛盾的。退一步讲，即使合同出现无效的情形，那么租金标准就不可能按照合同的约定来支付。那么势必需要由有资质的鉴定机构对涉案租赁物的租金进行鉴定。所以从这点来说我方认为对方的上诉请求是有前后矛盾的，请求二审法院驳回李增奎的上诉请求。李增奎针对上诉人润通养老院的上诉请求答辩称：1、梅江区法院拍卖公告仅是法院履行拍卖程序的一种法定职责，该拍卖公告仅是对拍卖物客观情况和瑕疵情况的说明和描述，不能据此认定法院执行部门认可承租人享有涉案房屋的享有权，亦不能据此认定拍卖竞买人同意接受租赁协议的约束。执行部门在对拍卖标的进行描述的时候，并没有对该租赁的情况进行实体上的审查，其仅是履行程序上的审查。因此，不能作为上诉人认可租赁协议约束的理由。从法院的拍卖公告来看，认定的价格也是基于执行程序当中从实体到履行都没有对其出示公告方式有减价或者有对评估价格有体现价低的现象，都是以实际交易价格来形成，所以，法院认定执行部门的当中是不予以认定。2、上诉人主体适格，本案中的租赁合同上诉人是作为其中之一主体来行使权利、履行义务的，理所当然是适格的主体。润通养老院与徐某1签订的房屋租赁合同及润通公司与熊某1签订的房屋租赁合同是两个合同，并不是同一个合同，也不是补充协议的一种性质。理由是，两份合同签订的主体不同，润通公司与熊某1签订的合同出租人是润通公司，并不是房屋所有权人徐某1；与徐某1与润通养老院签订的合同相比较，体现在主体不同，其次是租金标准不同。根据举重以名轻的司法原则，对于租金的变更，显然是属于一个合同的实质性变更，并不是一个补充合同的性质。一审法院在审理案件对过程中，也认可了润通养老院是以合法的形式掩盖非法的目的来侵害上诉人的权利，该合同是无效的。并且，由于润通养老院非法行为，其侵害上诉人的权利，因此，其获得的利益应返还给上诉人。并且，法院也应保障善意、诚信守约人的利益，由于润通养老院恶意行为，其明显不具有善意履行合同的基础，因此，其违法行为不应得到法律的保护。再进一步讲，润通公司与徐某1是两个不同的主体，一审法院将润通公司和徐某1混为一谈，明显是不恰当的，也突破了公司法对公司地位的一个规定。对于占用费的请求，上诉人是依据润通公司与熊某1签订的租赁合同的标准来计算的，该标准也是经过润通养老院的认可，因此，对于占用费，不应再进行鉴定。润通养老院、熊某1针对上诉人李增奎的上诉请求答辩称：我方的上诉事实理由即为我方的答辩意见。另外，1、关于上诉人李增奎说到第一份合同主体问题，我方认为2014年2月18日签订第一份租赁合同时，徐某1当时已经通过竞拍取得了涉案租赁物的权属，虽然当时第一份合同的甲方是润通实业公司，但是当时的权属人徐某1是作为润通实业公司的法定代表人，而第一份合同甲方的签名是徐名造，而徐名造又是徐某1的父亲，甚至在后来徐某1与润通养老院对第一份合同进行完善时，双方签订的第二份租赁合同的内容除了租金标准和合同主体作了调整，其余内容均是与第一份合同一样的。所以徐某1是不可能不知道涉案第一份合同的签订情况。而第三人熊某1代表润通养老院签订，故第一份合同的当事人是润通养老院和徐某1，这一事实是相当清楚的。所以第一份合同签订后也一直由润通养老院承租和支付租金，当时权属人徐某1也并未提出任何异议，涉案租赁物建筑面积达到1300多平方米，徐某1在当时有如此庞大的物业，徐某1不可能不知道涉案租赁物的出租和租赁情况。所以综上，我方认为第一份签订合同的当事人是润通养老院和徐某1的事实认定清楚。2、李增奎所说的恶意，事实上润通养老院在履行合同中并未出现该情形，李增奎在白渡镇开设有养老院，李增奎在当时通过拍卖取得涉案物，要求确认合同无效和要求腾退这一行为，更加明显是想通过恶意竞争的方式来恶意打压同行的润通养老院，于情于理于法都不应支持。润通公司、徐某1未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。一审原告李增奎向一审法院起诉，请求判令：1、判决确认2014年2月18日润通公司与被告润通养老院签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决确认2014年2月18日徐某1与被告润通养老院签订的《房屋租赁合同》无效；3.判决被告润通养老院立刻腾退原告李增奎所有的位于梅州市********，并归还原告；4.判令被告润通养老院支付占用梅州市********的占用费给原告，占用费以20,000元为基数计算，自2018年7月9日起计算至返还给原告之日止（暂计至2019年1月22日为120,000元）；5.判令诉讼费由被告润通养老院承担。一审法院经审理查明：被告润通养老院是一家民办非企业单位，2014年7月14日取得民政部门颁发的养老机构设立许可证，2014年9月4日取得登记证书。2013年12月12日，徐某1在梅州市产权交易所通过公开竞价方式，竞得梅江区五洲城古洲横路企业综合楼（即涉案房屋）。2015年2月11日，徐某1取得涉案房屋产权登记。2014年2月18日，熊某1与润通公司签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁润通公司在梅江区五洲城古洲横路企业综合楼（即涉案房屋），租期20年，从2014年2月20日起至2034年2月19日止；租金按季度交纳，2014年2月20日至2017年2月20日每月13,000元，2017年2月20日至2020年2月20日每月20,000元，2020年2月20日至2023年每月25,000元……。该《房屋租赁合同》润通公司签约代表是徐名造，润通公司法定代表人是徐某1。庭审中原、被告确认徐名造是徐某1父亲；被告确认熊某1是代表其签订租赁合同。据原告起诉被告又撤诉的（2018）粤1402民初2701号案被告开庭时陈述，2017年5、6月间，其与徐某1又签订了一份《房屋租赁合同》。该合同内容与熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》内容基本相同，但租金修改为：2014年2月20日至2019年2月19日每月13,000元，2019年2月20日至2024年2月19日每月13,800元，2024年2月20日至2029年2月19日每月15,000元，2029年2月20日至2034年2月19日每月20,000元。该租赁合同落款日期双方倒签至2014年2月18日。被告称签第二份房屋租赁合同的原因一是第一份合同约定2017年2月20日后租金将涨至20,000元，而被告经营困难，遂于2017年2月左右找徐某1协商降低租金标准，徐某1同意；二是签订第一份房屋租赁合同时徐某1尚未取得房产证，现在已取得，为保持合同当事人名称与真实一致，亦需重签合同。据一审法院已生效的（2016）粤1402民初1383号民事判决认定事实，中国建设银行梅州市分行于2015年4月20日与益顺公司（法定代表人徐某1）签订一份600万元的借款合同，同日又与徐某1签订一份《抵押合同》。《抵押合同》约定徐某1自愿将其所有的梅江区五洲办事处企业综合楼为益顺公司借款作抵押担保。该抵押办理了他项权利登记手续。因益顺公司到期未偿还借款本息，中国建设银行梅州市分行起诉至一审法院。该案一审法院适用简易程序审理后于2016年10月14日作出判决，判决益顺公司十天内偿还借款本息；若逾期还款，中国建设银行梅州市分行有权对徐某1提供担保的房屋经折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权。1383号判决生效后，建设银行申请强制执行。一审法院于2018年6月1日对徐某1提供抵押的房产发出拍卖公告，公告内容记载：“……四、财产现状说明1.本次拍卖财产为被执行人徐某1占有全部份额，已作抵押，目前租赁给梅州市梅江区润通养老院，租赁期间为2014年2月20日至2034年2月19日。……”原告李增奎通过竞拍拍得徐某1上述抵押房产，一审法院为此于2018年7月9日作出执行裁定：徐某1位于梅州市********的所有权及相应的其他权利归买受人李增奎所有。2018年8月14日，原告办理了涉案房屋过户手续。原告取得房产后，与被告交涉。被告于2018年10月16日通过熊某1账户，将2018年7—12月的租金汇至原告账户，于2019年1月21日将2019年1—6月的租金以现金形式存入原告账户，于2019年6月27日将2019年7—9月的租金以现金形式存入原告账户。租金标准按与徐某1签订的租赁合同标准交纳。2018年11月20日，原告以本案类似理由起诉被告，要求被告腾退房屋、支付占用费，后于2019年1月21日撤诉。本案重新起诉后，原告申请追加了徐某1、熊某1、梅州市润通实业发展有限公司作为第三人参加诉讼，并提出上述诉讼请求。一审法院认为：本案争议焦点是两份《房屋租赁合同》效力问题。对第一份熊某1与润通公司签订的《房屋租赁合同》。据查明事实，涉案房屋由徐某1于2013年12月12日竞得，2014年2月18日出租，2015年2月11日取得房产登记。即，在2014年2月18日出租时，房产尚未办理到徐某1名下。原告认为润通公司并非涉案房屋产权人，无权出租涉案房屋，其出租行为构成无权处分，无效。对该反驳意见，从润通公司法定代表人为徐某1，《房屋租赁合同》签约代表人徐名造是徐某1父亲来看，徐某1当时不可能不知道润通公司与熊某1签约之事。其次，2017年5、6月间徐某1愿与被告签订第二份《房屋租赁合同》，并愿将日期押至2014年2月18日，明显是认可第一份《房屋租赁合同》。因徐某1已认可第一份合同，第一份房屋租赁合同出租人的实际身份问题已得到解决，故不能因润通公司出面签订就认定合同无效。对合同另方当事人，因当时润通养老院尚未成立，熊某1作为筹备负责人，由其出面签约并无不妥，被告亦表示熊某1是代表被告签约，因此合同另一方当事人的真实身份也已解决。综上，第一份房屋租赁合同并无违反法律、行政法规强制性规定情形，应认定合法有效。但合同当事人应认定为徐某1、润通养老院。原告要求确认该份合同无效的诉请不予支持。涉案房屋于2015年4月抵押给建设银行，属于“先租后抵”，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告取得涉案房屋后，受第一份租赁合同的约束，其要求被告腾退房屋的诉请不予支持。对第二份合同即徐某1与被告于2017年5、6月间签订的《房屋租赁合同》效力问题。从时间节点分析，该时间发生在徐某1因（2016）粤1402民初第1383号案被一审法院判决承担担保责任之后。1383号案一审法院2016年10月14日适用简易程序作出判决，证明徐某1不久之后知晓了判决内容。在明知法院判决其承担担保责任，并可能处理其担保房产后，徐某1仍与被告签订第二份合同，并将租金标准大幅降低、租金调整时间大幅延长。而徐某1父亲徐名造是被告股东之一，被告也不可能不知道法院判决内容。因此，原告主张被告与徐某1共同串通签订第二份合同，以合法形式掩盖非法目的，损害其利益依据充分。原告诉请确认徐某1与被告所签的合同即第二份合同无效一审法院支持。在此情况下，被告应按第一份合同约定的租金标准、调整时间向原告交纳租金。原告诉请被告从2018年7月9日起以20,000元标准支付占用费（本案认定应为租金）一审法院支持。但因被告已交付部分租金，故被告只需支付差额部分。第三人徐某1、润通公司经一审法院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上，原告诉请一审法院部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告梅州市梅江区润通养老院与第三人徐某1于2017年5、6月间签订的《房屋租赁合同》（时间倒签至2014年2月18日）无效。二、被告梅州市梅江区润通养老院应于判决生效后10日内，以梅州市润通实业发展有限公司与熊某12014年2月18日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，支付从2018年7月9日起至判决生效之日止的尚欠租金给原告李增奎。三、驳回原告李增奎要求确认2014年2月18日梅州市润通实业发展有限公司与被告梅州市梅江区润通养老院签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求。四、驳回原告李增奎要求被告梅州市梅江区润通养老院立即腾退位于梅州市********给原告的诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19,380元（原告已预交），由原告负担18,992元，被告负担388元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于第一份合同即熊淡云与润通公司签订的《房屋租赁合同》效力问题。上诉人李增奎没有证据证明第一份租赁合同存在合同法规定的合同无效的法定情形，上诉人李增奎认为租赁合同是由润通公司盖章、徐名造签名，并不是房屋的所有权人徐某1签名，主体不适格。从徐某1为润通公司的法定代表人，徐名造为徐某1的父亲来看，徐某1当时不可能不知道第一份合同签约之事；在租金一直缴纳的情况下，后来徐某1与润通养老院签订的涉案第二份合同将日期押回第一份合同的日期，明显是认可第一份合同。据此，上诉人李增奎认为第一份合同应认定无效，应收回租赁物的请求不予支持。二、关于第二份合同即徐某1与润通养老院签订的《房屋租赁合同》效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条规定：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”2016年10月14日，一审法院作出（2016）粤1402民初1383号民事生效判决，判决中国建设银行梅州市分行有权对徐某1提供担保的涉案房屋经折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权；2017年5、6月间，徐某1与润通养老院签订了《房屋租赁合同》即涉案第二份合同，约定将2017年2月20日至2019年2月19日的租金从每月20000元降至13000元；将2019年2月19日至2020年2月20日的租金从每月20000元降至13800元；将2020年2月20日至2023年2月20日的租金从每月25000元降至13800元；2018年6月1日，一审法院将涉案房产拍卖。从上述事实可以看出徐某1在明知法院将处理其房产后仍与润通养老院签订涉案第二份合同将租金标准降低，明显违反诚实信用原则；且徐某1的父亲徐名造是润通养老院股东之一，徐某1与润通养老院存在紧密的关系；徐某1与润通养老院存在恶意串通的可能性不能够排除合理怀疑。且订立该合同明显侵害了即将拍卖购得涉案房产的购买人即李增奎的利益，已侵害了他人的合法权益。据此，涉案第二份合同应属无效。案经审判委员会讨论决定，一审判决事实清楚，适用法律正确，予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19380元，由上诉人李增奎负担9690元（其多预交的9690元由本院退回），上诉人梅州市梅江区润通养老院负担9690元（其多预交的9690元由本院退回）。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 孔宁清审 判 员 罗锡芳二〇二〇年六月二十九日法官助理 赖志明书 记 员 幸静容