江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初17255号原告：江顺玉，女，1980年5月17日出生，居民，住沭阳县。委托代理人：崔高楼，江苏铭云律师事务所律师。被告：曹士亮，男，1970年10月25日出生，居民，住沭阳县。原告江顺玉诉被告曹士亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案，后依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭进行审理。因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2020年6月5日再次公开开庭审理。两次开庭，原告及其委托代理人均到庭参加诉讼，被告曹士亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告物业费500元、水费316元、电费1618元、房租22000元、利息损失20709元、房屋出租收益5000元，共计50143元及利息（利息以50143元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）。事实和理由：原、被告于2018年8月26日口头协议原告将位于沭阳县房屋卖于被告，价款850000元，首付450000元，余款以银行贷款形式支付。后被告以种种理由拖延付款，致使原告为被告支付物业费500元，水电费1934元。原告为购买案涉房屋从银行贷款775000元，为此支出贷款利息20709元。因被告占用房屋，原告租房居住，支出租金22000元，并丧失房屋出租收益5000元，以上损失原告要求被告赔偿未果。被告未作答辩。本院经审理查明：位于沭阳县房屋原系被告所有，后因被告与他人经济纠纷，该房屋被本院依法进行拍卖，原告于2018年5月18日以809000元竞得。依据拍卖公告，案涉房屋所产生的水、电、物业欠费均由买受人承担。2018年8月21日，涉案房屋产权变更登记至原告名下，但房屋一直由被告居住。同年8月22日被告与原告磋商欲购买该房屋。8月26日，双方协商由被告以850000元价格从原告处购买该房屋。9月25日，原告向被告发送信息询问月底能否把钱准备好，月底拿不到钱房屋就要自己居住。被告未予回复。10月4日，原告将其银行账户发送给被告，被告分别于10月5日、10月18日向原告转账支付150000元、30000元，合计180000元。10月22日，原告向被告发送短信，具体内容为月底前没有准备好（房款），房子不卖了，其要自己居住，要求被告准备搬出来，房款到时候还给被告。并表示房子拍到手已经5个月了，加上贷款利息、税费等，要求以870000元出售给被告，并要求在月底全款支付。被告未予同意，称双方协商好房屋价款850000元，首付450000元，余款400000元由原告贷款，贷款利息由被告支付等。后原、被告再次短信沟通，原告表示其暂住在其妹妹家，涉案房屋其要自己居住。被告与原告协商其过完春节再搬出去，建议原告租房住，并承诺由其支付租金，原告未同意。2018年11月16日被告从案涉房屋搬离。至2019年5月原、被告仍就买卖案涉房屋进行商谈，但未能就房款及付款时间达成一致意见。2019年9月4日，被告诉至本院要求解除案涉房屋买卖合同，原告返还已付180000元房款及资金占用期间利息。原告在该案中虽要求继续履行房屋买卖合同，但双方仍未能就合同履行问题协商一致。2019年10月25日，本院作出（2019）苏1322民初13379号民事判决，判令原告返还被告房款180000元及相应利息。2018年12月24日原告支付案涉房屋于2018年8月至2018年10月产生的水费315.85元。2019年1月9日原告支付该房屋电费809元，其中包括2018年9月、10月两月电费613元、2018年11月、12月两月电费172元以及2018年11月份前电费违约金24元。2019年2月21日，原告支付该房屋于2018年1月8日至2019年1月8日物业费500元。诉讼过程中，经询价，案涉房屋于2018年出租年租金约为14733元。以上事实，由原告陈述、原、被告之间的短信记录、（2019）苏1322民初13379号民事判决、物业费收据、水电费发票等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告曾就买卖案涉房屋达成初步协议，该协议不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效。后双方未能就案涉房屋买卖合同的继续履行达成一致意见，致使合同未能履行，并经被告起诉解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于被告支付的房款及房款利息，被告已经提起诉讼，并经本院判决处理，本案不再理涉。案涉房屋此前系被告所有，被告一直居住于该房屋中，原告竞买该房屋后，原、被告于2018年8月22日达成房屋买卖协议，约定由被告回购该房屋，期间原告允许被告继续居住在该房屋中。故被告自2018年8月22日至被告搬离时，即2018年11月16日，居住于案涉房屋系基于原、被告之间成立的房屋买卖合同，现该合同解除，被告应赔偿原告此期间房屋占用损失。综合被告居住时间、该房屋于当期的租赁收益，本院酌情确定房屋占用损失为3471（86÷365×14733）元。原告代被告支付的物业费、水电费，被告应返还原告，但返还数额应为被告占用该房屋期间产生的相应费用，经计算，被告应返还的物业费为118（86÷365×500）元、水费315.85元、电费683（613+24+16÷60×172）元。原告虽主张其租房居住，产生租金损失，但未提供租金交付的相关证据，且在原、被告短信记录中，被告询问原告是否租房时，原告称其暂住妹妹家中，被告与原告协商由原告租房居住，并承诺由被告支付租金时，原告并未同意。故现原告主张产生租金损失22000元，本院不予采信。且原告已经主张案涉房屋租金收益损失，故不得再重复主张因租房产生的租金损失。原告主张20709元利息损失系原告从银行贷款购买案涉房屋而支付的贷款利息，该款系原告为获取该房屋支付的合理对价。被告虽曾承诺支付其中450000元贷款利息，但其系基于双方履行房屋买卖合同作出的承诺，现该房屋买卖合同因无法继续履行而被解除，故对于该利息部分的约定也不应再履行。原告主张被告支付上述各项损失的利息，亦于法无据，本院不予支持。故对于原告主张的损失，本院认定如下：房屋占用费3471元、代被告支付的物业费118元、水费315.85元、电费683元，共计4587.85元。被告曹士亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的权利，且不影响本案正常审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹士亮于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告房屋占用费、物业费、水、电费，共计4587.85元；二、驳回原告江顺玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1054元，保全费520元，合计1574元，由原告江顺玉负担1476元，被告曹士亮负担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1054元。审 判 长  黄 琳人民陪审员  葛亚峰人民陪审员  陈儒健二〇二〇年六月二十三日书 记 员  吴 艳书 记 员  范飞飞附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××15不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。