江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0903民初7724号原告：江苏雅家乐集团有限公司，住所地在江苏省盐城经济开发区步凤镇滨河路**。法定代表人：蒋刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈素洪，男，该公司副董事长。被告：邵元友，男，1978年9月8日出生，汉族，居民，住所地在江苏省兴化市沙沟镇，现住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。原告江苏雅家乐集团有限公司（以下简称雅家乐公司）与被告邵元友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭对本案进行了审理，原告雅家乐公司委托诉讼代理人陈素洪与被告邵元友及其委托诉讼代理人彭长春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雅家乐公司向本院提出的诉讼请求：1、邵元友支付房屋租金48万元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担利息（其中26.5万元自2018年1月30日起、21.5万元自2018年7月30日起均至实际支付之日止）。2、邵元友承担自2019年1月16日至2019年7月31日期间按照租金标准计算的占用房屋费23.2917万元。3、邵元友承担本案诉讼费用。事实与理由：雅家乐公司与邵元友于2017年7月12日签订房屋租赁合同，约定由邵元友承租雅家乐公司位于盐城市盐都区的房屋，租赁面积约2400平方米，租赁期限为2017年10月1日至2023年9月30日。租金标准为前两年每年43万元，中间两年每年50万元，最后两年每年55万元，租金每半年支付一次，于每年1月30日、7月30日支付，先支付后使用。合同签订后，邵元友仅支付了部分租金，现双方租赁合同已解除，截止起诉之日，邵元友尚欠雅家乐公司租金48万元未付。雅家乐公司在2019年1月8日向邵元友发出告知函，要求邵元友在当月10日前将房屋内的设施设备移走，但一直到同年7月30日才搬迁。邵元友放在出租房屋内的设施设备严重影响了雅家乐公司房屋出租收益，故要求邵元友按合同约定的租金标准支付房屋占用费用。被告邵元友辩称：1、雅家乐公司将案涉房屋出租给邵元友的同时，又将该楼层的六楼出租给他人从事健身会所，经雅家乐公司同意在室内建造了游泳池，有鉴于此，双方签订合同时，特别约定如果因为游泳池漏水，雅家乐公司必须承担相应的责任。大约在2018年3月份邵元友经营的餐厅点餐区上方出现漏水现象，严重影响餐厅正常经营活动。2018年7月13日邵元友发微信通知雅家乐公司具体经办人顾斌，明确告知漏水已经长达三个月之久，并于同月17日再次书面致函雅家乐公司，反映漏水造成的严重后果，导致餐厅无法正常经营。2018年7月底邵元友在客观上无法经营的情况下，被迫停止经营并告知雅家乐公司。后据了解，2018年8月中旬，雅家乐公司派人对楼顶漏水进行维修，但2018年12月份邵元友进场检查时，仍然存在漏水现象。2019年元月份，邵元友再次上楼准备查验现场时，被告知已经被停水停电，承租的餐厅已经被雅家乐公司强行封闭。2、无论是基于合同约定，还是法律规定，出租人都应当保证承租人正常使用房屋，如在承租期间出现租赁物质量问题，出租人应当积极履行维修义务。但雅家乐公司没有履行房屋维修义务，给邵元友造成了重大的经营和投资损失，邵元友据此不履行支付房租义务，是行使合同后履行抗辩权，不构成迟延交付租金违约行为。雅家乐公司以拖欠租金为由，发出解除合同通知，不符合法律规定，不产生解除合同效力。3、雅家乐公司2018年12月28日向邵元友发出解除合同通知函，邵元友未收到该通知函，根据合同法规定，并不产生解除合同效力。但是经2019年4月18日法院组织调解时，雅家乐公司明确表示不再履行合同。由于雅家乐公司于2018年12月底强行停水、停电、封门，导致客观上该合同无法实际履行，雅家乐公司主张合同已于2018年年底实际解除，邵元友同意合同已于2018年年底实际解除。4、雅家乐公司主张的租金问题，2017年10月1日至2018年3月31日，第一个半年租金邵元友已经交纳，2018年3月至2018年7月，由于雅家乐公司未履行房屋维修义务，期间的租金应当大幅度减免，2018年8月至2018年12月底，由于雅家乐公司过错，导致邵元友实际停止经营，故该期间应当不予支付租金。2018年12月底，雅家乐公司采取了停水、停电、封门措施，合同实际解除，故邵元友也无需承担2019年元月之后的租金。5、雅家乐公司在2019年5月9日庭审笔录中明确承认案涉合同于2018年12月28日解除，并且已将案涉房屋进行封闭，邵元友也认可案涉合同实际于2018年12月28日解除。6、在2019年4月4日庭审笔录中，雅家乐公司当庭表示放弃主张合同解除后的租金和损失，（2019）苏0903民初883号民事判决书第8页也查明了该事实，雅家乐公司明确表示2019年1月30日之后的租金在本案中不再主张，根据禁止反言的原则，雅家乐公司增加诉讼请求，要求邵元友返还2019年1月16日至2019年7月31日期间的房屋占用费，应不予支持。另外案涉房屋在2018年12月28日就被雅家乐公司停水停电，并采取了封门措施，客观上导致邵元友无法将承租房屋的物品移走，即使存在合同解除后占用房屋的费用，该损失也是由雅家乐公司故意造成的，应由雅家乐公司自行承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并存卷佐证。根据双方当事人的陈述和对证据的审查，本院认定事实如下：2006年5月18日，江苏雅家乐超市有限公司（承租方，后更名为雅家乐公司）与盐城市盐都区潘黄镇前进办事处、盐城市盐都区潘黄镇前进办事处旭日居民委员会（出租方）签订房屋租赁合同，约定：雅家乐公司承租盐城市盐都区前进市场综合楼一幢（综合楼面积不少于15000平方米）及其附属设施；租赁期间承租方有权将该楼部分转租，转租形成的责任由承租方承担；租赁期限二十年，从出租方交付承租方后四个月起计算租期，按三年为一个租期，第七个租期为二年，第一个租期租金为250万元，第二个为300万元，第三个为360万元，第四个为460万元，第五个为560万元，第六个为660万元，第七个为520万元；等等。各方对房屋租赁的其他事项亦作了约定。2017年7月12日，雅家乐公司（甲方）与邵元友（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于盐城市盐都区，建筑面积约2400平方米；租赁期限为6年，从2017年10月1日至2023年9月30日止；租赁房屋仅作为餐饮项目使用；第一年、第二年租金均为43万元，第三年、第四年租金均为50万元，第五年、第六年租金均为55万元，若须开票，则税金由乙方承担；租金于每年7月30日和1月30日前各半支付，先付后使用；合同签订当日，乙方支付定金5万元，甲方交付房屋给乙方装修装潢，乙方交纳装修保证金、水电保证金各2万元；甲方将南侧现有一部电梯修缮后交由乙方管理（由四至六楼使用），乙方在承租期间发生的维保费用、水电维修等各项费用由乙方承担；拆墙清运由甲方承担5万元的费用，其余由乙方承担；租赁期内，甲方无偿给乙方使用现有共用停车位，甲方负责无偿提供部分外墙立面作为乙方标识广告，室外广告若涉及法律法规的，乙方须自行办理相关手续，报批有关部门同意；因项目六楼欲设置游泳池，拟对大楼内部五楼顶以上楼梯井进行浇筑加固，但加固不得占用五楼的空间及影响五楼的正常使用，且必须做好防水处理，甲方必须全面考虑承重、防水和五楼空间的使用，如因六楼游泳池造成安全等其他问题的，由甲方承担；租赁期间，乙方不得转租、转借所承租房屋；逾期未交纳租金、水电费等乙方应交纳的各项费用，拖欠累计30天以上等情形，甲方有权解除合同，收回出租房屋；本合同违约金为10万元，如因违约方的违约行为造成守约方实际损失的，违约方应依法赔偿守约方；等等。该合同对租赁双方的其他权利和义务均作了约定。合同签订后，邵元友于2017年7月24日向雅家乐公司交付房租定金5万元、装修保证金2万元、水电保证金2万元。邵元友对租赁房屋装修后即进行经营，经营字号为“我家大厨房餐厅”。2018年3月7日，邵元友支付房租9.5万元，另垫付拆墙清运费5万元。2018年7月13日，邵元友向雅家乐公司原经办人顾斌发微信反映，六楼游泳池渗水达三个月之久，严重影响餐厅经营，要求予以重视。2018年7月底，邵元友经营的“我家大厨房餐厅”停止营业。2018年11月6日，雅家乐公司向邵元友发送告知函，主要内容为：截止2018年11月6日，邵元友应支付2018年4月1日至2019年3月30日期间房租43万元，经催促至今尚未支付，若三日内不支付，将采取合同约定的措施及相关法律流程。2018年12月8日，邵元友向顾斌发微信再次反映承租房屋漏水问题，并向顾斌发视频反映六楼游泳池渗漏情况。邵元友提供的视频反映，其经营的餐厅屋角及过道存在水渗漏情况。2019年1月11日，邵元友向顾斌发微信，主要内容为：先搞清楚拖欠房租的原因，不要以停电停水相威胁，有事可以通过法律途径解决或协商解决，首先要把漏水造成停业损失解决了才好谈其他问题。雅家乐公司曾于2019年1月8日向邵元友发送解除合同告知函，但未得到邵元友的确认。2019年1月15日，雅家乐公司向邵元友微信发送房屋租赁合同解除告知函，邵元友确认收到。告知函主要内容为：邵元友拖欠租金累计超过60天，经催要始终未付，已严重违反合同约定，按照合同关于解除和终止的约定，双方签订的租赁合同自本函发出之日起即刻解除，限收函后三日内交清房租和相关费用，并返还房屋。2018年12月底，雅家乐公司对邵元友承租的房屋停水断电，对通向餐厅的防盗门加锁。2019年1月26日，雅家乐公司对邵元友餐厅内的物品进行登记造册。2019年7月31日，邵元友搬空餐厅内物品，双方交接完毕。嗣后，雅家乐公司向邵元友追要租金及占用费未果，遂诉至本院。另查明：邵元友于2019年5月向本院提起诉讼，要求雅家乐公司赔偿其承租案涉房屋漏水造成的损失，该案亦在审理之中。本院认为：雅家乐公司与盐城市盐都区潘黄镇前进办事处、盐城市盐都区潘黄镇前进办事处旭日居民委员会签订房屋租赁合同约定，雅家乐公司对案涉房屋享有转租权。雅家乐公司与邵元友签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反我国法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同双方均应当依约定全面、适当履行各自应承担的义务，否则，应承担违约责任。关于案涉租赁合同何时解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”本案中，邵元友未能按照合同约定的时间、金额支付到期租金，经催告后在合理期限内仍未全部履行，雅家乐公司有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权。第九十六条规定：“当事人一方依本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的。可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”雅家乐公司在邵元友自2018年8月起停业后向邵元友发出房屋租赁合同解除告知函，直至2019年1月15日邵元友确认收到，邵元友收到解除通知后并未提出异议，庭审中邵元友亦认可合同已实际解除，故该解除合同通知已发生法律效力，案涉租赁合同于2019年1月15日邵元友确认收到时解除。关于租金及占用费的确定问题。2017年7月12日双方签订的租赁合同约定，租金按半年支付，于每年7月30日和1月30日前支付，先付后使用，起租日为2017年10月1日。按照上述约定，邵元友应当于2017年7月30日支付半年租金21.5万元（2017年10月1日-2018年3月30日期间），于2018年1月30日应支付半年租金21.5万元（2018年4月1日-2018年9月30日期间），2018年7月30日应支付租金21.5万元（2018年10月1日-2019年3月30日期间）。故自2017年10月1日至合同解除之日即2019年1月15日，邵元友应支付雅家乐公司租金为55.5417万元（15.5月×43万元÷12），雅家乐公司确认邵元友已付租金为23.5万元（包括房租定金5万元、装修保证金2万元、水电保证金2万元、已付房租9.5万元、拆墙清运费5万元），邵元友尚应支付租金32.0417万元。合同解除后，邵元友并未搬清置放在案涉房屋内的设施及物品，直至2019年7月31日方搬清并交接完毕，故邵元友实际仍然占用案涉租赁房屋，雅家乐公司对案涉房屋无法转租或者处置他用，邵元友应当支付占用期间的占用费。因案涉租赁合同的标的物为房屋，故对占用费可以参照双方约定的租金标准计算。案涉租赁合同对逾期支付租金利息未作约定，因邵元友事实上未按约定期限、金额支付租金，仅于2018年3月7日支付房租9.5万元，其他为预交的保证金充抵，且付款总额仅为23.5万元，即充抵后仅相当于第一个半年租金，且不足7个月租金。邵元友逾期支付租金已经构成违约，对邵元友逾期支付行为，本院确定从2018年5月1日起按法定利率计付逾期付款利息。关于承租房屋渗漏是否影响邵元友经营以及影响程度问题。案涉租赁合同约定：“因六楼游泳池造成安全等其他问题的，由甲方（雅家乐公司）承担”，说明双方对履行租赁合同可能产生的影响因素均有心理预期，该约定对双方具有拘束力，当双方在履行合同过程中出现约定之情形时，雅家乐公司应当承担相应的责任。雅家乐公司将六楼出租给他人经营，因六楼游泳池局部渗漏，客观上给邵元友餐厅经营产生一定影响。邵元友于2018年7月底闭店停止营业，既可能是由于自身生意渗淡、经营难以为继所致，亦可能受六楼游泳池渗漏影响，但邵元友提供的证据显示仅仅是局部渗漏，不能证明是因为渗漏导致餐厅根本无法经营，故不能得出邵元友停业系游泳池局部渗漏影响所致，邵元友停业主要原因应为其经营陷入困境。故雅家乐公司出租的房屋虽发生渗漏情形，但未构成根本违约，并未导致合同目的不能实现。雅家乐公司作为出租人应当对租赁物承担瑕疵担保责任，当租赁物出现影响承租人经营时，雅家乐公司应当及时修缮和恢复至正常状态，否则应当根据租赁物的影响程度承担责任。雅家乐公司并未提供证据证明已经完成对出租的房屋尽到维护义务，对此举证不能的法律后果应当由雅家乐公司承担。邵元友虽然于2018年7月底停业，即便如此亦不能意味着免除雅家乐公司对出租房屋的瑕疵担保责任，同理邵元友也不能因其停业和轻度渗漏而作为其拒付租金的理由。基于上述分析，邵元友停业虽有自身经营或外在客观上的渗漏等原因导致，但相较经营困难与（于）房屋顶部渗漏应为经营原因为重。雅家乐公司于2018年12月底对邵元友承租的餐厅停水断电并加锁封门，但邵元友仍占有且未搬让租赁房屋内的物品，故应当向雅家乐公司支付占用费。综合考虑上述因素，对邵元友应当支付雅家公司租金（2018年4月1日至2019年1月15日），本院酌定按双方约定的租金减少30%，对占用费（自2019年1月16日至2019年7月31日）本院酌定参照租金标准按50%收取。经计算，邵元友应当支付雅家乐公司租金和占用费合计为33.475万元。邵元友辩称其不履行支付房租义务，是行使合同后履行抗辩权，不构成迟延交付租金的违约行为。对此本院认为，虽然案涉房屋存在渗漏缺陷，但不足以造成邵元友经营的餐厅停业，且邵元友亦可要求出租人雅家乐公司赔偿因此造成的损失（邵元友已经另行主张）或要求减少租金，而向出租人支付租金是承租人的法定和合同义务，故邵元友以此拒付租金于法无据。综上所述，雅家乐公司要求邵元友支付租金和占用费，符合合同约定且于法有据，本院应予支持。但雅家乐公司提供的租赁物存在瑕疵，对邵元支的餐厅经营构成一定影响，可予酌定减少租金，故对邵元友的辩称理由，本院予以部分采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邵元友支付原告江苏雅家乐集团有限公司租金21.8292万元及占用费11.6458万元，合计33.475万元，并承担租金逾期支付利息（以21.8292万元为本金自2018年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决发生法律效力后十日内付清。二、驳回原告江苏雅家乐集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，财产保全申请费3520元，合计17590元，由雅家乐公司负担7050元，邵元友负担10590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判长  沈丽娟审判员  朱文峰审判员  姚德祥二〇二〇年六月四日书记员  吴 帆附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。