青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初846号原告（反诉被告）：三一重工股份有限公司，统一社会信用代码：91110000616800612P，住所地：北京市昌平区北清路******。法定代表人：梁稳根，该公司董事长。委托诉讼代理人：马铭蔚、程虹毓，青海金略律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯丽鹏，男，1975年9月4日出生，汉族，系青海省格尔木市农业银行职员，现住格尔木市柴达木中路****楼****，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：侯丽珲，女，1967年11月4日出生，汉族，住青海省西宁市城**黄河路**西建小区****，身份证号码：×××，系侯丽鹏之姐。原告（反诉被告）三一重工股份有限公司（以下简称：三一重工）与被告（反诉原告）侯丽鹏（以下简称：侯丽鹏）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，2019年4月3日适用简易程序公开开庭进行了审理，后侯丽鹏申请进行司法鉴定并针对本案提起反诉，2019年5月17日本案需转换成普通程序进行审理，不宜适用简易程序，故此，本院裁定：本案转换成普通程序，于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理。三一重工的委托诉讼代理人马铭蔚，侯丽鹏的委托诉讼代理人侯丽珲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三一重工向本院提出本诉诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告购房款190000元。2.请求依法判令被告支付逾期付款违约金11769元。以上两项费用合计：201769元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年4月12日签订了《房地产买卖协议》，双方约定原告将的仓储室出售给被告，房屋总价为80万元整。协议约定，协议签订日被告向原告支付购房订金20000元，合同生效后30日内支付24万元，120日内付清房屋全款。后被告分别于2015年9月30日支付订金20000元，2017年5月支付首付款29万元，2018年1月支付房款30万元。原告已根据协议约定将房屋过户给被告，被告于2017年9月1日取得了房产证，原告已根据协议约定完成了过户义务，但剩余的190000元被告至今未支付。另根据协议第五条第8款约定“新的《房屋所有权证》及土地使用权证领取后30日内，乙方将尾款汇至甲方”，第九条第三款约定“如乙方不能按本协议约定支付房款，每逾期一日，按未付房款的千分之五每日加付滞纳金。”因协议约定违约金过高，故原告主张按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金。综上，被告拖欠房款的行为已严重侵害到原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。侯丽鹏针对本诉辩称：本诉原告诉称的事实和理由基本属实，而剩余购房款190000元未付是事实，被告也愿意给付，但是未按合同约定支付是因为原告至今未给被告办理房屋交接手续，被告至今未实际占用使用所购房屋。2016年4月12日侯丽鹏与三一重工委托代理人蔡生茂签订了建筑面积272.73㎡及4号楼11号仓储室建筑面积21.48㎡的房地产买卖协议。而该协议第一页装修状况一栏中标注系毛坯房可实际上该房已被该公司作为办公用房使用长达11年之久，房屋内相关配套设施已损毁，不能正常使用，为此，侯丽鹏提出由三一重工予以整改修复，蔡生茂承诺给侯丽鹏签订补充维修协议或合同但需报公司总部通过，至今无果，现侯丽鹏已支付购房款610000元，但是其所购房屋三一重工一直不交付，已逾期四年，2016年勘验房屋时房屋屋顶不漏水、地暖、燃气表、锅炉虽需更换但尚可使用，2019年4月26日三一重工就双方纠纷诉至法院后，在法院调解下，双方曾对房屋进行了验收交付，但房屋内锅炉燃气需更换，顶棚漏水，塑钢窗户风化，地暖全部损坏，水表也需更换，墙壁墙皮脱落，仓储室漏水，卷帘门轨道锁死，侯丽鹏无法接房，为此，侯丽鹏请求三一重工给予恢复后再交房，但三一重工予以拒绝，无奈，侯丽鹏在诉讼期间，就房屋及设施的破损程度的修复费用申请司法鉴定，2020年6月经鉴定西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼3单元341室房屋修复费用为105091.83元，西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼11号仓储室房屋修复费用为10038.64元，为此，侯丽鹏提出，三一重工承担了修复费用后交房，侯丽鹏则立即付清剩余房款。三一重工为支持其本诉诉讼请求，在庭审中提交了以下证据：证据一、房地产买卖协议。证明原被告双方于2016年4月12日签订了房地产买卖协议，就涉案房屋买卖进行了合同约定，被告已实地看房，了解房屋现状，原告以房屋现状出售的事实。证据二、转账记录。证明被告于2015年9月30日、2017年5月10日、2018年1月24日分别支付房款2万元，29万元，30万元。合计61万元，剩余房款190000元未付的事实。证据三、侯丽鹏身份证复印件及收条。证明被告于2017年9月1日收到涉案房屋已过户至其名下的房屋不动产权属登记证的事实。证据四、违约金计算表。证明被告延迟支付房款造成违约，需支付违约金11769元。侯丽鹏质证认为，对证据一，房地产买卖协议，无异议，真实有效。证据二、转账记录，无异议。证据三、侯丽鹏身份证复印件及收条，无异议。对证据四、违约金计算表。不认可。侯丽鹏本诉无证据提交。针对三一重工本诉提交的证据，本院认为，证据一、二、三，经侯丽鹏质证，均认可无异议，故上述证据应属有效证据，具有证明力，本院予以采信。证据四，系计算公式，应结合本案的案件事实予以考量。侯丽鹏针对本诉向本院提起反诉诉讼请求：1.判令反诉被告交付本案涉诉房屋并承担司法鉴定的房屋修缮费115130.47元。2.判令反诉被告承担本案反诉费1280元。3.判令反诉被告承担本案司法鉴定费6000元。4.判令反诉被告返还仓储室的房屋不动产权属登记证。事实和理由：2016年4月12日三一重工作为甲方与侯丽鹏作为乙方签订了一份《房地产买卖协议》，依据协议约定，侯丽鹏以成交价800000元购买三一重工所有建筑面积272.73㎡住宅及4号楼11号建筑面积21.48㎡仓储室，其中住宅750000元，仓储室50000元。协议签订后，截至到2018年1月侯丽鹏已交付购房款610000元，剩余房款190000元，因侯丽鹏在勘验房屋时发现三一重工所出售的房屋不是合同约定的毛坯房，进出房屋不走正门要翻窗户，房屋内生活设施多有损坏，为此，侯丽鹏提出三一重工交房时应将房屋给予修缮以达到交付条件，三一重工的委托代理人蔡生茂承诺向公司汇报，但无下文，现该房屋的产权已于2017年9月过户至侯丽鹏名下，但是房屋至今未办理交接手续，三一重工只顾催要房款，却对房屋的实际状况不予理会，无奈，侯丽鹏只能拖欠房款不交以引起三一重工的重视，但无果。现三一重工向法院提起诉讼，要求侯丽鹏给付购房款190000元，对该项诉讼请求，侯丽鹏无异议也愿意支付，可是在诉讼期间，双方曾于2019年4月26日到房屋内进行实地查验，由于房屋长达四年多无人居住使用，导致锅炉燃气需更换，顶棚漏水，塑钢窗户风化，地暖全部损坏，水表也需更换，墙壁墙皮脱落，仓储室漏水，卷帘门轨道锁死等情形实际存在，经现场估算预计修复费用为十余万元，该风险责任应由三一重工承担，为此，侯丽鹏提出三一重工予以修复后交房或承担修复费用从剩余房款中抵扣，此方案三一重工均予以拒绝。无奈，侯丽鹏申请进行司法鉴定，2020年6月经鉴定西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼3单元341室房屋修复费用为105091.83元，西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼11号仓储室房屋修复费用为10038.64元，依据该鉴定，侯丽鹏针对本诉提起反诉。三一重工针对反诉辩称：侯丽鹏反诉请求事项中，关于返还仓储室房产证的请求我方认可并同意返还。其他反诉诉讼请求均不认可。侯丽鹏在签订合同时已经完全了解了涉诉房屋的现状并同意购买。合同的签订是在双方公平、公正、公开、自愿的情况下签订，不存在欺诈的情形。至于，侯丽鹏提出的房屋维修由三一重工负责并签订补充协议的事情，三一重工自始至终也没有收到过该提议。由于本案涉诉的房屋买卖协议系二手房买卖并非商品房买卖，故此，双方在合同内约定，侯丽鹏已实地看房，了解房屋现状，三一重工以房屋现状出售，并且还约定，三一重工在收到全部房款三日内将房屋、仓储室一次性给付给侯丽鹏，双方签订房屋及仓储室交接书。现三一重工已将房屋产权过户至侯丽鹏的名下，住宅的房屋不动产权属登记证也交付侯丽鹏，依据物权的相关法律规定，不动产物权办理了相关备案登记后视为物的转移，所以，本案涉诉房屋已经完成交付，三一重工已履行了合同约定，无违约之行为，而侯丽鹏至今未履行购房款全款交付义务，已构成合同违约，其反诉诉讼请求，无事实依据，依法不应成立，请求人民法院予以驳回。侯丽鹏为支持其反诉诉讼请求，庭审中提交以下证据：证据一、青海保信建设工程造价咨询有限公司出具的青保（2020）工鉴字第23号司法鉴定意见书。鉴定意见为：1.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼3单元341室房屋修复费用为105091.83元。2.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼11号仓储室房屋修复费用为10038.64元。该鉴定系侯丽鹏申请启动，证明侯丽鹏出资购买的房屋，三一重工迟迟不予交付，因无人居住，年久失修，房屋破损严重达不到居住使用标准，加之该房屋是二手房，2016年购房时候，侯丽鹏是已实地看房，了解房屋现状，但是到了2020年房屋的实际状况肯定与当时的状况不一致，故此，鉴定结论真实的反映了涉案房屋的演变过程，鉴定的房屋修复费用实事求是，该风险责任应由三一重工承担。证据二、房屋验收交接单（毛坯）复印件。该证据印证了司法鉴定意见书的有效性。三一重工质证认为，对证据一，司法鉴定书，三一重工已经完全按照合同约定履行了相应的义务，包括房屋的交付，但是侯丽鹏却没有按照合同约定交付全部的购房款。已构成违约，所以，如果侯丽鹏认为因时间关系造成房屋损失，那么，这个损失的承担责任，也应该由侯丽鹏自行承担。对鉴定真实性无异议，证明方向有异议。对证据二，该证据是复印件真实性无法确定。该证据中王羡钰不是三一重工的职工。证据中记载的事项，不认可，当时王羡钰只是陪同，不代表什么，至于金额也都是由侯丽鹏自己找的维修单位进行的测量，所计算数额与三一重工无关。该证据不具有证明效力。三一重工在反诉抗辩中提交以下证据：房屋买卖协议。证明侯丽鹏签订房屋买卖协议时，是完全知晓房屋现状的，三一重工按照合同约定已履行了房屋交付义务，侯丽鹏存在合同违约的事实。侯丽鹏针对三一重工反诉抗辩提交的证据质证认为，房屋买卖协议的真实性认可无异议，但反诉抗辩的证明方向不认可。针对侯丽鹏、三一重工反诉所提交的证据，本院认为，侯丽鹏提交的证据一，系其启动的由具有司法鉴定资质的鉴定部门出具的司法鉴定意见，该鉴定意见与本案纠纷具有关联性，综合双方的出证意见和质证意见，该证据本院予以采信。证据二，则应结合本案的案件事实综合予以认定证据效力。三一重工提交的证据与本诉所出示的证据一致，该证据的认证与本诉证据的认证一致。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据证明的事实，本院认定事实如下：2016年4月12日三一重工作为甲方与侯丽鹏作为乙方签订了一份《房地产买卖协议》，协议约定的房屋坐落住宅，建筑面积272.73㎡，装修状况毛坯，房产证号宁房权证南（公）字第52010012055（1-1）号，仓储室，建筑面积21.48㎡，装修状况毛坯，房产证号宁房权证南（公）字第52010012054（1-1）号。甲方具有房屋所有权证、土地使用权证均无抵押及任何纠纷，甲方对该房产享有完整所有权，乙方已实地看房，了解房屋现状，甲方以房屋现状出售。该住宅及仓储室成交总金额共计人民币捌拾万元整，其中住宅柒拾伍万元整，仓储室伍万元整。本协议双方签字当日，乙方支付给甲方购房订金人民币（大写）贰万元整（￥20,000.00元），订金在房产交易完成后自动转为乙方购房款。本协议生效后30日内，乙方将首付款人民币（大写）贰拾肆万元整（￥240000.00元，不含订金贰万元）汇付至本协议甲方指定银行收款账号，并将汇款单复印件交甲方。乙方公积金按揭贷款金额为人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00元）。不论公积金贷款是否获批和批准的贷款金额多少，乙方保证在自本协议生效之日起120日内将全部房款汇入甲方指定的银行账号。新的《房屋所有权证》及土地使用权证领取后30日内，乙方将尾款人民币（大写）贰拾肆万元整（￥240000.00），汇付甲方指定银行收款账号，并将汇款单复印件交至甲方。甲方在收到全部房款三日内将房屋、仓储室一次性交付给乙方，双方签订《房屋及仓储室交接书》。该房屋相关的各项费用（包括但不限于供暖费、水费、电费、气费、电话费、管理费、收视费等），房屋交付前由甲方负责结清并交纳，房屋交付后由乙方承担。违约责任条款3约定，如乙方不能按本协议约定支付房款，每逾期一日，按未付房款的5%0每日加付滞纳金；逾期三十日，甲方有权将该房产另行出售。协议签订后，侯丽鹏于2015年9月30日、2017年5月10日、2018年1月24日分别支付房款2万元，29万元，30万元。合计61万元，剩余房款190000元至今未付。2017年9月1日侯丽鹏收到了住宅已过户至其名下的房屋不动产权属登记证，仓储室的房屋不动产权属登记也办理至其名下，房证在三一重工处未给付。此后，三一重工多次要求侯丽鹏结清房款，但无果，无奈，三一重工诉至本院。另查，双方协议签订后至今，本案涉诉房屋一直处于无人居住，脱管状态，由于房屋自然损耗，侯丽鹏于案件审理期间2019年4月26日到实地查验，发现房屋内燃气锅炉已坏，顶棚漏水，塑钢窗户风化，地暖全部损坏，水表也已损坏，墙壁墙皮脱落，仓储室漏水，卷帘门轨道锁死，房屋现状与签订协议时的现状根本不一致，现房屋状态已达不到居住使用的条件，为此，请求三一重工给予修复或承担修复费用或抵扣剩余购房款后，余款予以支付。三一重工全部予以拒绝，无奈，侯丽鹏启动司法鉴定，青海保信建设工程造价咨询有限公司出具了青保（2020）工鉴字第23号司法鉴定意见书。鉴定意见为：1.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼3单元341室房屋修复费用为105091.83元。2.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼11号仓储室房屋修复费用为10038.64元。至此，侯丽鹏针对本诉提起反诉。综上，本院认为，三一重工与侯丽鹏2016年4月12日签订的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行。截止2018年1月侯丽鹏已支付购房款610000元占合同约定房屋成交价76%，已履行合同约定的大部分付款义务，2017年9月三一重工已将出售房屋的产权过户至侯丽鹏的名下，侯丽鹏也收到了住宅的不动产权属登记证，仓储室的产权也已过户至侯丽鹏名下，不动产权属登记证留存在三一重工处，至此，双方的合同目的已基本实现，但是，侯丽鹏尚有190000元购房款未能按协议约定支付三一重工，已构成合同违约，是引发本案纠纷发生的主要原因，双方订立的《房地产买卖协议》应继续履行，侯丽鹏应承担剩余房款的给付义务，违约责任亦应一并承担，三一重工本诉所主张的诉讼请求，本院予以支持。关于侯丽鹏针对本诉，反诉提出，其购买的房屋虽然是二手房，在2016年验房时已实地看房，了解了房屋现状，才决定购买，2017年9月又办理了房产过户登记手续，侯丽鹏已是房屋产权人，但是，三一重工至今未将房屋实际交付侯丽鹏，导致房屋长达四年一直处于无人居住，脱管状态，屋内燃气锅炉已坏，顶棚漏水，塑钢窗户风化，地暖全部损坏，水表也已损坏，墙壁墙皮脱落，仓储室漏水，卷帘门轨道锁死，房屋损耗严重，房屋现状与实地看房时的状况根本不一致，为此，诉请三一重工承担修复责任。本院认为，依据双方合同约定三一重工在收到全部房款三日内将房屋、仓储室一次性交付给侯丽鹏，双方签订《房屋及仓储室交接书》，侯丽鹏虽然未按合同约定全额支付购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任，但是根据合同权利义务相一致的原则，双方形成的是买卖合同关系，在买卖标的物未实际转移前，房屋的监管风险责任在三一重工，不能因侯丽鹏有违约行为就能免除三一重工的监管责任，此外，侯丽鹏结清了房款，双方就得办理房屋交接手续，而三一重工反诉辩称，双方办理了产权过户登记就视为房屋已交付，对此，本院不予采信，因为在房地产买卖市场，公众的认知是交付房屋钥匙才算交房，本案三一重工无证据证实房屋钥匙已给付侯丽鹏的事实，故此，本案司法鉴定意见书的鉴定意见为：1.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼3单元341室房屋修复费用为105091.83元。2.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼11号仓储室房屋修复费用为10038.64元。本院予以采信，侯丽鹏的反诉诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）侯丽鹏于本判决发生法律效力之日起七日内一次性给付原告（反诉被告）三一重工股份有限公司购房款190000元和逾期付款违约金11769元。两项合计201769元。二、原告（反诉被告）三一重工股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内承担被告（反诉原告）侯丽鹏房屋损耗修复费用115130.47元并给付司法鉴定费6000元，两项合计121130.47元。三、原告（反诉被告）三一重工股份有限公司于收到被告（反诉原告）侯丽鹏交付的购房款和违约金后，三日内将青海省西宁市住宅，仓储室交付被告（反诉原告）侯丽鹏，并一并交付4号楼11号仓储室不动产权属登记证。（上述判决第一项与第二项经相互折抵后，被告（反诉原告）侯丽鹏再给付原告（反诉被告）三一重工股份有限公司80638.53元）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4237元（三一重工已预交），由被告（反诉原告）侯丽鹏负担，（此款随同上述给付款项一并给付三一重工）。反诉案件受理费1280元（侯丽鹏已预交）由原告（反诉被告）三一重工股份有限公司负担。（此款随同上述承担款项一并给付侯丽鹏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 刘 洪人民陪审员 冯嫣丽人民陪审员 郭显业 二〇二〇年六月三十日书记员 冯文娟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。