中华人民共和国山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初327号原告：烟台星颐瑞迎商业管理有限公司，住所地山东省烟台市经济技术开发区长江路**星颐广场**楼物业房，统一社会信用代码91370600090689760J。法定代表人：李琦，董事长。委托诉讼代理人：林静，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳梅，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：河士雄（HASAUNG），男，1980年4月10日生，大韩民国国籍，现住烟台经济技术开发区。原告烟台星颐瑞迎商业管理有限公司与被告河士雄服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台星颐瑞迎商业管理有限公司诉讼代理人杨艳梅到庭参加诉讼，被告河士雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台星颐瑞迎商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告烟台星颐瑞迎商业管理有限公司和被告签订的《商业管理服务协议》解除；2.判令被告向原告支付（暂计至2018年3月31日）商业管理费90349.8元、商业服务费55944元、设备使用费55944元、物业管理费44755.2元，以及按逾期之上述款项的0.3%支付违约金236953.15元（暂计至2018年3月31日）并继续按上述款项的0.3%给付自2018年4月1日起至实际支付之日止的违约金；3.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2016年5月26日，原、被告签订《商业管理服务协议》约定由原告为被告承租商铺所在的烟台星颐广场提供商业管理服务，双方在《商业管理服务协议》中约定：1、被告承担商业管理费方式为固定年商业管理费，首年度为4428.9元/月，第二年度为6200.5元/月，第三年度为6510.5元/月，第四年度为6836元/月，第五年度为7177.8元/月。2、被告每月应向原告支付商业服务费3108元、设备使用费3108元，原告可代收物业费2486.4元/月；3、如被告逾期支付商业管理费或其他应缴费用的，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金。上述合同签订后，被告接收了涉案商铺，原告为烟台星颐广场提供了商业管理服务，被告拖欠原告商业管理费、商业服务费、设备使用费、物业管理费等费用未付，经原告催告后，至今仍未支付。为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告河士雄未答辩。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）烟台星颐瑞迎商业管理有限公司与被告（乙方）河士雄于2016年5月26日签订烟台星颐广场商业管理服务协议，协议约定：乙方承租商铺坐落位置为烟台星颐广场2-303号商铺，建筑面积310.8平方米，类型为商用。甲方为乙方提供如下管理服务：1、本物业共用部位及共同设施设备的管理、维护、维修、保养服务。2、本物业公用区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护等服务。3、本物业装饰装修管理服务。4、本物业区域内其他双方协商的有偿服务。第二条、双方的权利义务。（一）甲方的权利和义务。1、甲方应对本物业共用部位、共用设施设备、公共环境卫生等项目维护、修缮。2、甲方应按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，但除甲方直接责任原因外，不承担对乙方及其工作人员、顾客及其他第三方的人身损害及其财产的保管、保险义务；甲方不承担乙方的经营风险。3、甲方对乙方及其雇员和顾客违反物业及商业管理法规政策、本物业相关管理规定（包括《装修手册》、《租房手册》、《消防责任书》、统一经营管理守则，设施设备运行及维护管理、消防管理等相关制度）及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违章行为，要求乙方承担违约赔偿责任及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水等），并根据本协议约定及法律规定采取相应救济措施。（二）乙方的权利义务。1、接受甲方提供的商业服务，就商业管理有关问题向甲方提出意见和建议。2、乙方应承担本物业投资和商业经营的全部风险。4、乙方应按时向甲方足额缴纳商业服务费及其它服务费用或代收代缴费用。5、乙方装饰装修所承租商铺时，遵守国家有关消防安全、装饰装修管理法规及甲方制定的有关装饰装修管理制度规定；按照装饰装修管理制度规定在装修工程开始前签署装饰装修管理协议，交纳装修施工保证金。10、乙方应依据本协议之约定，接受甲方的统一招商与经营管理，缴纳商业管理费、商业服务费、促销费等其他费用，并执行统一开业、营业、促销等经营管理方面之规定。第三条、商业管理费、服务费及其他费用。（一）商业管理费。1、乙方按承租商铺的面积（以租赁合同约定为准）缴纳商业管理费。商业管理费缴纳标准采用固定年商业管理费模式：1、2016.10.1-2017.9.30，月商业管理费4428.9元；2、2017.10.1-2018.9.30，月商业管理费6200.5元；3、2018.10.1-2019.9.30，月商业管理费6510.5元；4、2019.10.1-2020.9.30，月商业管理费6836元；5、2020.10.1-2021.9.30，月商业管理费7177.8元。2、商业管理费的支付方式：与租赁合同中约定的乙方租金的支付方式一致，乙方连同租金费用按时缴纳，由甲方收到相应款项后出具发票。（二）商业服务费。1、乙方承租商铺的面积缴纳商业服务费。商业服务费的缴纳标准为10元/月/㎡，共计3108元/月。支付周期方式与商业服务费的支付方式一致（面积以租赁合同约定为准）。2、商业服务费计收起始时间与租赁合同约定的计租日起始日一致。本合同项下的商业服务费支付方式为：自计租日起每季度（按租赁季）支付一次，先付后用，乙方应于每个支付周期届满前提前7天向甲方支付下一个支付周期的商业服务费（所述日期恰逢法定节假日的，则相应提前）。（三）商业管理费及服务费中包含了以下费用：（1）商业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）星颐广场整体商业推广费用；（3）商业管理企业办公费用；（4）商业管理企业固定资产折旧；（5）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（6）相关税费及商业管理公司合理利润；（7）双方商定的其它费用。本商业管理及服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费，不含有偿服务费。（四）其他费用。1、装修管理费：20元/平方米，乙方应于进场装修前根据甲方要求一次性缴清。2、设备使用费（空调及其他）:10元/月/㎡，共计人民币3108元/月，支付周期及方式与商业服务费的支付方式一致（面积以租赁合同约定为标准）3、收银机及pos机费用：收银机押金5000元，租赁费300元/月，支付周期及方式与商业服务的支付方式一致；银联pos机押金：300元。4、建筑垃圾清运费用未包含在商业服务费中，乙方单独向甲方交纳。其中装修建筑垃圾清运费为10元/㎡（面积以租赁合同约定为准）。（五）履约保证金。为确保乙方按照本协议约定支付商业服务费用，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳8857.8元作为履约保证金。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付商业管理费、商业服务费、能源费、空调费或滞纳金，以及违反甲方管理制度的赔偿或罚款，甲方有权扣留全部或部分履约保证金，冲抵乙方的前述欠费。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。乙方应在接到甲方书面通知后5日内将保证金补足，否则，按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30日内将保证金余额（如有）无息退还给乙方。第四条、代收代缴费用。（二）物业管理费。受该商铺所属物业公司的委托，甲方可代为收取物业管理费，物业管理费标准为8元/月/㎡(面积以租赁合同约定为准)，自计租日起每季度（按租赁季）支付一次，先付后用，乙方应根据甲方或物业公司出具的付款通知书按时足额缴纳该物业管理费，并由物业公司开具相应正规合法发票。第七条、违约责任。（二）非因甲方故意不执行本协议约定的商业服务造成乙方损失的，甲方不承担责任。（三）如乙方逾期支付或补足商业管理费、服务费、保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务（包括但不限于停水、停电等措施），由此造成的损失，由乙方自行承担。（四）如乙方违反本协议及本物业及商业管理各项规定的，甲方有权要求乙方限期纠正的，逾期仍不纠正的，甲方有权按本物业相关管理规定或本协议有关约定追究乙方违约责任，并有权按本条第（三）款有关约定中止或停止对其提供物业服务，由此造成的损失，由乙方自行承担。（五）若乙方逾期付款超过三十日或违反本协议及商业管理服务任何规定经甲方催告后仍不予纠正的，则甲方或物业所有人有权解除该商铺的租赁合同并立即终止本协议，由此产生的一切后果均由乙方承担。合同签订后，被告于2016年5月26日向原告缴纳租赁保证金16328元、商管保证金10885.2元。因保证金缴纳金额有误，自被告租赁保证金转出3041.2元、从商管保证金中转出2027.4元，共转出5068.6元，加上被告于2016年9月29日向星颐瑞迎商业管理有限公司转账24255.4元，合计29324元，烟台星颐瑞迎商业管理有限公司于2016年10月11日为被告开具收据装修押金20000元、装修管理费6216元、垃圾清运费3108元，更换商管保证金收据为8857.8元；原告于2016年10月4日为被告更换收据为租金保证金13286.8元。被告于2016年8月31日在涉案商铺地址注册了烟台成雄湾国际贸易有限公司宇宝分公司，被告作为该分公司的负责人。被告于2016年10月4日办理涉案商铺交付手续。后于2018年1月10日缴纳涉案商铺水费190.76元，于2017年7月27日缴纳涉案商铺水费355元，于2017年11月7日缴纳涉案商铺水费565元。原告主张其于2017年12月6日向被告寄送二份租赁合同解除通知，邮寄地址分别为开发区长江路星颐广场三楼宇宝餐厅，以及开发区万寿山路5号宝威大厦209室，二份邮件全程跟踪查询均为拒收退回。租赁合同解除通知载明:尊敬的河士雄:贵方/您租赁我司位于烟台市开发区房屋(店铺号:2-303)，根据双方《租赁合同》约定，贵公司应当按照约定时间缴纳租金、管理费、水电能耗费等各项费用，但在我方多次通知后，贵公司仍拒不缴纳，以上拖欠费用累计金额巨大，已经构成严重违约。现依据《租赁合同》约定，我方决定解除与贵司/您签订的《租赁合同》，自本通知发出之日起，《租赁合同》正式解除，同时与《租赁合同》相关的所有补充协议及其他法律文件(如有)一并解除。请您依照《租赁合同》之约定，在该合同解除后3日内，即2017年12月10日前交还租赁房屋并根据合同约定缴清所有款项、恢复商铺原状，如贵司/您未在规定时间内交还租赁房屋，我司有权自行收回房屋，由此所引起的一切法律后果由贵司/您自行承担。邮件于2017年12月7日被告拒收，退回原告。因被告未依约交还涉案商铺，涉案商铺的出租人烟台星颐置业有限公司于2018年9月27日自行收回涉案商铺。在本院审理的原告烟台星颐置业有限公司与被告河士雄租赁合同纠纷【（2020）鲁0691民初304号】一案中，已认定原告烟台星颐置业有限公司与被告河士雄2016年5月26日签订的烟台星颐广场购物中心租赁合同于2017年12月7日解除。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十二条第一项的规定，当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的，人民法院可以认定为涉外民事案件。本案被告河士雄系大韩民国国籍自然人，本案系涉外民事案件。根据《中华人民共和国民法总则》第十二条的规定，原告与被告所发生的民事活动发生在中华人民共和国领域内，且原告同意适用中华人民共和国法律，应以中华人民共和国法律作为处理本案的准据法。本案纠纷发生在烟台经济技术开发区，故本院对本案享有管辖权。依法成立的合同，受法律保护。本案中原、被告自愿签订了商业管理服务协议，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原、被告在服务合同中，对计付管理费用、设备使用费等费用的标准、支付方式及时间、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告按合同约定向被告提供了各项管理义务。在合同履行过程中，被告未按约定向原告支付管理费、服务费构成违约，原告依合同约定享有解除管理服务协议的权利。原告于2017年12月6日向被告发出合同解除通知，本院（2020）鲁0691民初304号租赁合同纠纷一案作出的（2020）鲁0691民初304号民事判决书，已认定烟台星颐置业有限公司与被告签订的租赁合同于2017年12月7日解除。该租赁合同解除，基于该租赁合同产生的原、被告签订的服务协议也应予以解除，故本院确认原、被告签订的《商业管理服务协议》及补充协议于2017年12月7日解除。对双方合同解除前被告欠付原告的管理费用、服务费被告应予以支付。原告要求被告自2016年10月1日起开始支付各项管理服务费用，不违反法律规定，本院予以支持。经计算2016年10月1日至2017年12月7日期间的商业管理费为66994.6元（4428.9×12+6200.5×2+6200.5÷30×7）、商业服务费和设备使用费均为44237.2元（3108×14+3108÷30×7）、物业费35389.76元（310.8㎡×8元/㎡=2486.4元、2486.4×14+2486.4÷30×7），共计190858.76元。合同解除后，原告基于合同取得的保证金8857.8元、装修押金20000元应当返还被告。原告要求被告支付合同解除之后的各项费用，于法无据，本院不予支持。被告拖欠原告各项费用，违反了合同约定其应向原告支付违约金，但双方合同约定违约金过高，因被告缺席、原告未提交证据被告拖欠各项费用给其造成损失情况及本案的实际情况，本院认为被告应以100122.34元为基数自2017年12月8日起按每日万分之四的标准向原告支付违约金至被告付清租金之日为宜，超过该数额的部分，本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其答辩、举证、质证等权利，应对其行为承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十项、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告烟台星颐瑞迎商业管理有限公司与被告河士雄2016年5月26日签订的烟台星颐广场商业管理服务协议。二、被告河士雄于本判决生效之日起十日内向原告烟台星颐瑞迎商业管理有限公司支付商业管理费、商业服务费、物业管理费、设备使用费共计190858.76元及违约金（以190858.76元为基数自2017年12月8日起按每日万分之四的标准支付至付清之日止）。三、原告烟台星颐瑞迎商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告河士雄保证金8857.8元、装修押金20000元。四、驳回原告烟台星颐瑞迎商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8560元，公告费（以单据数额为准），由被告河士雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  林家臣人民陪审员  高 伟二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王 琳