贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2406号上诉人（原审被告、案外人）：程智卿，男，汉族，1986年9月27日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘旭，系贵州宇泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志军，系贵州宇泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：陈德华，男，汉族，1980年8月1日出生，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：卓尽国，系贵州名城（湄潭）律师事务所律师。原审被告（被执行人）：徐明栋，男，汉族，1982年4月7日出生，住贵州省息烽县。上诉人程智卿与被上诉人陈德华及原审被告徐明栋申请执行人执行异议之诉一案，贵州省湄潭县人民法院于2019年5月29日作出（2019）黔0328民初1823号民事判决，陈德华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日作出（2019）黔03民终4876号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。贵州省湄潭县人民法院重审后，于2019年12月27日作出（2019）黔0328民初3742号民事判决，程智卿不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。程智卿上诉请求：1、撤销贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初3742号民事判决，发回重审或改判解除徐明栋位于遵义市湄潭县商业服务房产［产权证号：遵（2016）湄潭县不动产权第00002552号，面积：421.12㎡］的查封，并中止（2018）黔0328执1887号裁定书中对上述查封房屋的执行。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定基础事实错误，适用法律不当，上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，执行异议应予成立。第一，上诉人与原审被告徐明栋在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；第二，上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，上诉人已向徐明栋支付全部房屋价款；第四，非上诉人自身原因未办理过户登记。综上，上诉人购买房屋并全额支付了对价，并且对该房屋合法占有，上诉人无过错，人民法院不得查封、冻结该房屋。一审判决严重损害了上诉人的合法权益，请求二审支持上诉请求。陈德华辩称：1、上诉人与徐明栋签订的房屋买卖合同单纯从履行的角度不符合房屋买卖合同的正常交易习惯，真实性我不认可；2、上诉人在庭审中陈述仅仅收到涉案房屋的钥匙不能代表对该房屋已经进行了合法的占有；3、上诉人提供的证据证明2017年8月2日签订合同当天仅有35万余元的转款凭据，其余转款时间与金额不一致，不能证明其余款项系支付的购房款，因此，该购房款并未全部支付；4、即或双方买卖合同真实，也由于上诉人的自身原因怠于行使权利，上诉人存在过错。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。徐明栋述称，关于房屋买卖一事是真实的，我在不同时间内收到房屋全款，也同时委托过户的中介机构进行房屋过户，并且缴纳了房屋的契税等费用。关于房款一事，通过转账、现金且转账是分期转入，也有部分转账是通过瞿某和李某账上转入。陈德华向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）黔0328执异6号执行裁定书，恢复对保全查封的位于湄潭县准商业服务房产（产权证号：××号）的执行；2、本案诉讼费用由程智卿、徐明栋承担。一审法院认定事实：2016年4月徐明栋办理了位于湄潭县（湄江街道）鸡场河村国际温泉城商业街Ａ栋商品房的不动产登记手续，登记权利人为徐明栋，共有情况为单独共有，用途为商业服务，产权证号为遵（2016）湄潭县不动产权第00002552号，面积421.12㎡。程智卿提供的其与徐明栋签订的《购房合同》显示：徐明栋在2017年8月2日将前述涉案房屋以1894500元的价格出售给程智卿，双方约定在2018年8月1日前进行产权过户，程智卿已向徐明栋支付了全额房款。同日，徐明栋向程智卿出具了收到其购房款1894500元的《收条》一份。从双方提供的转账记录及证人瞿某（与徐明栋系合伙关系）的证言显示：程智卿通过其中国工商银行的账户向徐明栋转账支付了1232300元：其中在2017年5月9日转账288000元、在2017年7月28日转账400000元、在2017年8月2日转账354300元、在2017年10月10日转账190000元。程智卿在2017年3月16日向瞿某转账192000元，瞿某表示不清楚转账用途；程智卿在2018年2月16日向案外人“＊娜”转账167000元，徐明栋陈述收款人为李某，系其妻子，但本案中没有证据显示收款人“＊娜”是何人及该收款人与徐明栋的关系。在程智卿提供的湄潭县地方税务局开具的税费发票中显示：2018年4月12日湄潭县地方税务局缴纳了涉案房屋买卖契税42701.58元、印花税711.69元，在发票备注栏显示：一般申报，合同日期为2018年4月4日。本案中，对于除转账记录外剩余未付部分购房款，程智卿何时何地以何种方式进行了支付未提供证据证明；除程智卿、徐明栋的陈述外，徐明栋是否将房屋交由程智卿占有使用未提供证据证明；在一审法院对涉案房屋采取保全措施前，程智卿、徐明栋是否到不动产登记中心申请过产权变更登记或者申请后因何种原因无法完成变更登记，未提供证据证明。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，争议的焦点是陈德华就徐明栋所有位于湄江街道鸡场村国际温泉城商业街××栋准商业服务房产（产权证号：××号，面积421.12㎡）是否享有申请强制执行的民事权益。本案中，对于程智卿与徐明栋房屋买卖合同关系成立时间认定的问题，程智卿与徐明栋虽签订《购房合同》，但购房合同签订的日期为2017年8月2日，与提供的税收发票中载明的合同日期（2018年4月4日）不一致，即：程智卿与徐明栋发生房屋买卖合同关系的日期不确定。对于程智卿与徐明栋购房款是否全部交付的问题，根据双方提供的《购房合同》及《收条》载明的内容，在2017年8月2日购房款已经全额支付，但从银行转账记录上看，在收条出具当日程智卿与徐明栋只有一笔转账，金额为354300元，其余转账时间与前述合同签订的时间及收条出具时间不相符，且部分收款人也非徐明栋，本案中程智卿未提供证据证明该部分转账与本案具有关联性；对于未通过银行转账的剩余部分购房款，程智卿是否完成了交付也未提供证据加以证明，即：本案程智卿没有证据证明支付了全部的购房款。对于涉案房屋程智卿是否合法占有的问题，本案中，除程智卿、徐明栋的陈述外，程智卿没有提供电费、水费等具有时间节点的相关证据证明其在何时合法占有了涉案房屋，故涉案房屋不能认定程智卿已经合法占有。至于房屋是否办理产权转移登记及未办理产权登记原因的认定问题，从程智卿、徐明栋陈述签订购房合同的时间起至一审法院采取保全措施时止，程智卿、徐明栋有长达9个多月的时间用于办理产权变更登记，本案中程智卿、徐明栋未提供证据证明双方曾向不动产登记机关申请办理产权变更登记，故即使程智卿与徐明栋之间存在房屋买卖合同关系，程智卿也因其自身怠于行使权利，而导致其相关财产权利未对外进行明示存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，程智卿的执行异议申请，不成立，对涉案房屋应依法准予执行。综上所述，因程智卿与徐明栋房屋买卖合同关系成立的时间无法确定，程智卿没有证据证明其已经全额支付了购房款并实际占有涉案房屋，对于程智卿、徐明栋长期未到不动产登记中心申请办理产权变更登记手续，程智卿有怠于行使自身权利的过错，故由于程智卿未能取得涉案房屋的所有权，致使对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议申请不成立，陈德华请求对涉案房屋进行执行的请求，符合法律规定，予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第一项的规定，判决如下：准予执行贵州省湄潭县准商业服务房产［产权证号为遵（2016）湄潭县不动产权第00002552号，面积421.12㎡］，限额809000元。案件受理费60元，由程智卿负担。本院二审期间，程智卿提交了以下证据材料：1、房地产估价报告一份、委托书一份，拟证明双方共同委托评估公司对房屋进行评估，委托报告由湄潭县税务局收取并加盖公章，委托程序合法，办理过户的程序合法。上诉人并未怠于行使权利，主动积极与徐明栋办理房屋过户手续。办理房屋过房手续的时间早于查封时间；2、证人李某的证言,拟证明上诉人支付给李某的款项是涉案房屋的购房款，上诉人已全额支付款项；3、证人陈某的证言,拟证明上诉人与徐明栋委托中介公司办理房屋过户手续的事实，双方委托程序及办理程序合规合法合情合理，涉案房屋未完成过户是由于重庆江津法院的查封，上诉人已经积极履行过户义务。陈德华对上述证据材料的质证意见：1号不属于新证据，且未加盖税务机关印章，对证据的“三性”均持异议；对2号的证据“三性”均持异议，打款时李某已与徐明栋离婚；对3号的证据“三性”均持异议，陈某未提供公司的用工证明，也没有提供房屋中介资质和收取服务费的收据。徐明栋对程智卿提交的证据均无异议。本院认为，程智卿提交的上述证据材料不具合法性、真实性、关联性，本院不予采信。陈德华与徐明栋二审期间未提交证据。本院二审查明事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点为程智卿对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，程智卿应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，程智卿提交的购房合同及收条载明案涉房屋的房款程智卿已于2017年8月2日签订合同之日全部支付给徐明栋，但程智卿仅提供了当日支付354，300元的银行转账记录，其余银行转账记录与合同签订及收条时间不符，且部分收款人非徐明栋，除转账记录外的剩余房款如何支付亦无证据证明，故程智卿提交的证据不足以证明其与徐明栋之间签订的购房合同合法有效并已支付全部价款。另，根据《城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”之规定，房地产转让时，当事人应及时申请房产变更登记，使房地产的登记名和权利人相同，以保证物权的公示公信力，进而保障交易安全，维护交易秩序。本案中，程智卿虽缴纳了相关税费，但自购房合同签订之日至法院查封之日已逾9月未办理过户手续，属滞后于合理期限行使权利。程智卿亦未提供证据证明其向房屋登记机关提出登记的申请或通知徐明栋办理房屋过户以及房屋存在查封等客观障碍，故未能办理过户登记是其自身原因。综上，程智卿提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，故一审认定程智卿对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益正确。程智卿上诉称一审认定基础事实错误，适用法律不当，依据不足，本院不予支持。综上所述，程智卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由程智卿负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年六月二十四日法官助理周晓易书记员王艳莉