云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初27号原告：云南省保山明和农资有限责任公司，住所地云南省保山市隆阳区兰城街道下巷街**，统一社会信用代码915305022189321697。法定代表人：赵加华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李文栋，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：德宏州海贝生态开发有限责任公司，，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州芒市芒市机场大道**（海贝曦谷小区）统一社会信用代码91533103681273513R。法定代表人：阮钧，系该公司总经理。委托诉讼代理人:张星铭，男，1993年8月30日出生，系德宏州海贝生态开发有限责任公司办公室副主任，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。被告：张健，男，1988年11月8日出生，汉族，云南省保山市科丹建筑工程设计有限公司职员，现住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。委托诉讼代理人：张丽，云南杰云律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人：张顺教，州住建局退休干部，系张健父亲，特别授权代理。原告云南省保山明和农资有限责任公司（以下简称明和农资公司）与被告德宏州海贝生态开发有限责任公司（以下简称海贝公司）、张健债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告明和农资公司的委托诉讼代理人李文栋，被告海贝公司的委托诉讼代理人张星铭，被告张健的委托诉讼代理人张丽、张顺教到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明和农资公司向本院提出诉讼请求：1.撤销德宏州海贝生态开发有限责任公司与张健于2014年12月22日签订的合同编号为“海贝·曦谷066”《商品房购销合同》及其《补充协议》；2.判令被告赔偿原告为行使撤销权而支出的律师费200000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告海贝公司系依法成立的具有地产开发资质的独立企业法人，经国家机关审批，对位于芒市侧的房地产项目进行开发，项目名称为“海贝·曦谷”。海贝公司在进行项目开发的时候，刚好遇到全国房地产经济紧缩，且由于自身开发资金不足，逐渐陷入经营危机。为解决资金周转，海贝公司于是进行民间融资，于2012年12月10日向原告借款5000000元。借款期限届满后，海贝公司未能归还，原告多次催收无果后依法向人民法院提起民事诉讼，该借款案件经芒市人民法院审理后于2015年11月25日作出芒民初字第388号《民事调解书》，由于海贝公司未能履行该调解书，原告申请芒市人民法院强制执行，但至今仍未收回借款本息。2014年5月，海贝公司原法定代表人熊越与罗勇经人介绍认识后，向罗勇借款8000000元用于公司经营，并且虚假签订八份《商品房购销合同》，以正常销售价格二分之一都不到的明显不合理价格，用海贝公司正在开发的Ｃ-5、Ｃ-6、Ｆ1-26、Ｆ1-27、Ｆ1-28、Ｆ1-29、Ｂ-16号八套房产以商品房销售备案的方式作为借款抵押。该借款到期后，海贝公司依然无力归还。罗勇鉴于海贝公司在短期内无法自己归还其高息借款，遂与本案被告张健等人协商，以张健等七人的名义与海贝公司重新签订上述八套房产的买卖合同（七套房产分别签订和备案在不同的七人名下，剩下一套仍然在罗勇名下），仍然以前述明显不合理的价格签订合同来进行销售，并利用海贝公司当时的法定代表人熊越因借钱未还无力抗拒的情况下，逼迫海贝公司签订相关合同并办理商品房买卖合同备案登记手续。张健明知前述情况，认为有利可图，遂同意签订合同并直接向罗勇支付了款项，认购海贝·曦谷项目Ｂ幢第16号房产，同时办理了其他相关手续。2015年末，海贝公司经过重组，更换管理层和变更法定代表人之后，逐步走出困境，并向各个债权人承诺将项目继续开发完成，从而能够尽早清偿债务。该公司于2017年2月28日公开向真实购房业主交付房产，张健等人主张接房，海贝公司审核后认为当初的行为无理且无效，通过司法途径解决该争端。2019年11月21日，原告接到海贝公司告知：海贝公司与张健关于商品房购销合同的纠纷经过芒市人民法院、德宏州中级人民法院审理后，终审判决认为合同有效，双方应继续履行；至于该低价处分财产的行为侵害了债权人的合法权益，应由债权人另案主张权利。海贝公司尚欠各个债权人巨额债务未能归还、处于人民法院强制执行程序中仍然未能归还的情况下，以明显不合理的低价向张健出售商品房，而且该销售款分文没有进入海贝公司账户，分文没有用于公司经营或合理清偿债务，严重损害了包括原告在内的全体债权人合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求依法予以判决。被告海贝公司答辩称，海贝公司由于资金紧张，债权人罗勇对原法定代表人熊越逼迫的比较紧，罗勇提出把原来抵押给他的房产给他处置。当时公司只有无条件配合罗勇的要求，并且罗勇带着购房者来公司办理的手续，公司当初的做法确实是错误的，给很多人造成了损失，现在公司逐渐走出困境，愿意积极配合业主和债权人，也愿意承担相应的法律责任。被告张健答辩称，一、合同法七十四条和七十五条之规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的；债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据法律规定债权人提起撤销权诉讼需同时满足三个条件，即：债务人以明显不合理低价转让财产；对债权人造成损害；并且受让人知道该情形，三个条件缺一不可，缺少其中任何一个，撤销权诉讼均不能成立。被答辩人提交的证据也不能证明其主张，理由如下：1、债务人以明显不合理低价转让财产的行为是不存在的。本案的《商品房购销合同》与《合同补充协议》是开发商与购房者签订的，不存在无效或可撤销的情形。是否属于低价考虑的因素并不单单是市场价格来决定，还应考虑当时开发商自身资金情况、营销手段、宏观经济及当时具体情形综合分析认定等。转让价格是否达到指导价或市场交易价的70%，并不是明显不合理低价的唯一判断基准，也不应以账面成本为依据。应结合其他相关因素综合考虑予以确认，并无刚性约束，应以个案确认。2、答辩人与海贝公司签订《商品房购销合同》与《合同补充协议》对债权人的债权并没有造成损害。理由如下：（1）被答辩人与海贝公司债权债务确定的时间是2015年11月25日，答辩人与海贝公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》时间是2014年11月26日，债权债务的确定是在合同的签订时距一年之后。（2）海贝公司于2010年12月13日取得了商品房预售许可证，销售总套数是139套。于2019年5月进行了预售许可证变更，预售套数为107套。截止2014年12月31日，海贝公司已销售51套，还剩余56套未销售。据其它系列案得知，海贝公司名下还有两宗土地。56套别墅和两宗土地足以清偿被答辩人债权。在债务人仍有资产可供清偿债务时，不能认为债务人的行为严重有害于债权。3、答辩人对海贝公司对外的债权债务关系及和被答辩人的债权债务关系并不知道，系在接到法院传票后才知道的。答辩人作为购房客户与开发商买房，是再正常不过的交易，不可能购房还要先将开发商的债权债务情况调查清楚。根据《合同法》的规定，债权人在行使撤销权时需要举证证明第三人是明知债务人的处分行为会导致其债权人的债权受损，这里明确了两点首先是要受让人知道其有债权存在，其次是在明知的情况下实施的交易给债权人的债权造成损害而故意为之。在主观在要求受让人是明知、故意。在本案中，从原告的证据无法显示张健是在明知道海贝公司欠被答辩债务不能偿还的情况下仍然购买房产，无证据显示张健知道自己的购房行为会损害到被答辩人的债权。况且答辩人是真不清楚海贝公司对外到底有些什么债权债务。被答辩人的起诉显然无法满足“并且受让人知道该情形的”这一法定条件。二、虽然我们认为被答辩人的撤销权并不成立，但既然已经作为撤销权案件审理，需则本案必需审查除斥期间和不变期间，以示案件公正。根据《合同法》75条规定，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。撤销权应自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。1、海贝公司股东发起之一胡正先为明和农资公司法定代表人，2015年2月胡正先将海贝公司的股份转让给赵加华，赵加华成为海贝公司股东，而赵加华也是现在明和农资公司法定代表人。被答辩人即是股东又是债权人的身份地位，对于2014年12月26日销售涉案房屋的情况对被答辩人来讲是符合合同法75条所规定的“知道或者应当知道的”情形。2、答辩人与海贝公司的《商品房购销合同》与《合同补充协议》是在2014年12月26日签订，而本案的立案时间为2020年1月7日。已经超过了一年除斥期间和五年不变期间，该撤销权已消。三、被答辩人诉状中称七人利用海贝公司当时的法定代表人熊越借钱无力偿还的情况下，逼迫海贝公司签订相关合同并办理商品房买卖合同备案登记手续等。致于《商品房购销合同》效力问题被答辩人不用再质疑，原、被告双方所提交的证据均显示海贝公司与张健签订的《商品房购销合同》是合法有效的合同，已为生效司法裁判确认，应受法律保护。四、关于本案中的明显不合理低价。最高人民法院相关裁判规则已经明确，这是一个“兜底条款”，就本案具体情况而言，答辩人认为不成立明显不合理低价，现有证据只能说明本案诉争合同价款只是价格略低，并无其他充分证据支持得出就是确定无疑的明显不合理低价。而事实上是，2014年末、2015年初诉争地产项目周边基础设施不完善、经营困难、销售不畅，是众所周知的事实，从这个意义上讲也不符合认定为明显不合理低价的条件。据此答辩人认为：被答辩人以撤销权为由提起诉讼达不到法定条件，已过债权人行使权利的除斥期间一年和五年不变期间，应予驳回其诉请。最后，律师费应由海贝公司承担。根据原、被告的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案争议焦点如下：一、原告作为债权人行使撤销权是否超过了行使期限；二、原告的债权人撤销权是否符合法律规定条件，诉讼请求是否应当得到支持。原告明和农资公司围绕其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：第一组：《借款协议》及（2015）芒民初字第388号民事调解书各一份，欲证明海贝公司于2012年12月10日向原告借款5000000元，一直未能归还。经芒市人民法院审判并执行，至今尚未归还。第二组：《商品房购销合同》、收据、商品房买卖合同登记备案表各一份，欲证明二被告双方签订关于海贝·曦谷项目房产的买卖合同，海贝公司以明显不合理低价将房产处置给第二被告，损害了原告的合法权益。第三组：（2019）云31民终298号民事判决书一份，欲证明海贝公司就本案诉争合同的纠纷经德宏州中级人民法院审理后作出终审判决，认定合同有效应继续履行，并同时认为其他债权人有权就其合法权益提起撤销权之诉。第四组：告知函一份，欲证明海贝公司与第二被告的买卖合同案件经德宏州中级人民法院二审后认定合同有效，该公司将此情况如实向债权人告知。原告此时才得知海贝公司低价处置财产的情况。再向芒市人民法院于2019年12月20日提起诉讼，立案庭收案后要求补正材料，原告补正之后，芒市人民法院才正式办理立案手续，因此本案并没有超过撤销权的法定除斥期间。第五组：《商品房购销合同》四份（匡凤英、杨为标、杨建新、李国栋），欲证明海贝公司在2012、2013、2014和2017年期间向其他正常购房业主出售海贝·曦谷项目房产，与第二被告类型相同或相似的房产，其价格均远远高于本案房产。海贝公司以极不合理低价将房产处置给第二被告，且第二被告明知海贝公司欠下巨额债务未能清偿，贪图一己私利，以超低价格签订购房合同。这种行为导致海贝公司财产被低价处置，该公司收入大幅减少，更加丧失偿债能力，对全体合法债权人极不公平，损害了原告的合法权益。第六组：《委托代理协议》，欲证明原告为维护自身合法权益，聘请律师代理本案诉讼，为此而支出律师费。依照《合同法》之规定，该笔损失应当由海贝公司承担。第七组：《商品房销售情况证明》及《海贝曦谷一期一、二标段已售房源表》各一份，欲证明海贝公司所销售的全部房产真实情况与本案合同形成巨大反差。证明目的与第五组相同。被告海贝公司对原告明和农资公司提交的证据质证称，对原告所举的全部证据无异议。被告张健对原告明和农资公司提交的证据质证称：对第一组证据三性无异议，证明内容不认可，称借款是否已经履行归还义务只有债权人清楚，原告的法定代表人赵加华既是股东也是债权人。对第二组证据三性认可，证明内容不认可，1.房屋销售在前，债权债务确定在后，2.本案的房屋销售后海贝公司仍有大量未销售的房屋及资产，足以清偿原告债权，买卖行为没有给原告造成损害。对第三组证据三性认可，证明内容不认可，1.二审法院已经认定合同是合法有效，2.二审判决内容中没有确定其他债权人可以提起撤销权诉讼。对第四组证据三性及证明内容均不认可，1.原告公司的法人均为海贝公司的股东，原法人胡正先为海贝公司发起人股东之一，这符合合同法75条规定，知道或者应当知道的情形。在2014年12月22日销售本房屋时就应当知道。对第五组证据真实性与合法性认可，关联性不认可，因其他的买卖行为与本案无关，是否是属于不合理低价并不单依靠销售价格作为对比，这是主观认定，并没有尊重客观事实。对第六组证据三性及证明内容认可，由海贝公司承担费用符合法律规定。对第七组证据与第五组质证意见一样。本院认为，对原告提交的第一组、第二组、第三组证据的真实性、合法性采信。第四组证据，不具证据的三性，不予采信。第五组、第七组证据与本案争议无直接关联，对关联性不采信。对第六组证据的真实性、合法性、关联性采信，但该证据不能证明原告实际支付律师费200000元。被告海贝公司向本院提交了以下证据：律师函一份，欲证明1.案涉房产原来是违法抵押给罗勇的；2.是罗勇与张健协商处置房产，公司在无奈的情况下无条件配合；3.付款的金额、方式和细节等，均是由罗勇和张健商定，公司不参与也不清楚。原告明和农资公司对被告海贝公司提交的证据质证称，对三性无异议，证明内容也认可。被告张健对被告海贝公司提交的证据质证称，对三性及证明内容均不认可，合同是海贝公司与被告签订的，收据也是海贝公司出具的，买卖双方是在平等自愿下签订的，海贝公司的债务也得到了清偿。本院认为，对被告海贝公司提交的律师函真实性予以采信，但对证明内容不予采信。被告张健向本院提交了以下证据：第一组：商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表各一份，欲证明张健与海贝公司于2014年12月22日签订了《商品房购销合同》后支付了全款，并进行了备案登记。第二组：明和农资公司企业信用信息公示报告一份，欲证明1.原告公司于1991年3月14日依法成立，胡正先为此公司最大股东；2.赵加华也为公司股东，2014年8月4日法定代表人由胡正先变更为赵加华。第三组：工商信息照片打印件一份，欲证明原告相关产业均由胡正先和赵加华负责。第四组：海贝公司企业信用信息公示报告一份，欲证明1.海贝公司于2008年11月11日依法成立，公司股东为胡正先、张承之、李中正、熊越，原告法定代表人胡正先于2008年11月1日成为海贝公司原始股东；2.2015年2月13日胡正先在海贝公司的股权变更为赵加华，2018年10月18日前，赵加华一直是海贝公司股东，2018年10月18日赵加华将股权转让给庄本华；3.海贝公司一期三标已经取得建设用地规划许可，至今三标地段已售罄，海贝公司是对外的债务，系有能力偿还的。上述（第二、三、四）组证据共同证明：海贝公司从发起成立均与原告有关联，原告先后两位法定代表人均为海贝公司的股东，既是股东又是债权人的身份。属于合同法75条规定“知道或应当知道”的情形。2014年12月22日海贝公司与张健等人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，原告作为海贝公司的股东，毫无疑问应是知情的，其在2020年1月7日才提诉，应予否定，已超过法律规定的保护期限。另，2018年债务人海贝公司的三期已建盖并售罄，是债务人海贝公司有清偿能力而拒不偿还债务；既为股东又为债权人的原告怎么可能不知情？如债权人不能举证证明债务人以“不合理低价转让财产”的行为与债权人不能受债偿权有因果关系,也不应认定对债权人造成了损害,债权人也不能行使撤销权;债务人转让财产时,转让价格是否为明显不合理的低价,应视具体情形综合分析认定,转让价格是否达到指导价或市场交易价的70%,并不是明显不合理低价的唯一判断基准,也不应以账面成本为依据，应结合其他相关因素综合考虑予以确认,并无刚性约束，以个案确认。第五组:(2017)云3103民初1557号民事判决书、（2019）云31民终298号民事判决各一份，欲证明案涉《商品房购销合同》的三性及效力已经德宏州中级人民法院最终确认系合法有效的，依法得到保护。原告明和农资公司对被告张健提交的证据质证称，对第一组证据三性无异议，证明内容有异议，该购销合同签订的价格明显不合理，并且被告提交的收据及转账凭证反而证实了被告是直接向罗勇交付的款项。对第二组证据三性及证明内容无异议。对第三组证据三性不认可，证据形式不合法及来源不清。对第四组证据三性无异议，证明内容有异议，1.两个公司之间在股东构成上有交叉，并不代表两个独立企业法人之间必然混同或完全知情；2.被告的第四组证据不能证明被告的证明内容第三点是成立的。对第五组证据三性无异议，证明内容有异议，请法庭注意二审判决第12和13页所阐述的内容。被告海贝公司对被告张健提交的证据质证称，与原告质证意见一致。本院认为，被告张健提交的五组证据的真实性予以采信，但对第四组证据的第3个证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，海贝公司开发建设位于芒市，2010年开始对外销售。后因资金周转困难，该住宅小区的建设处于停工状态。2014年5月，海贝公司原法定代表人熊越以公司需周转资金为由，向案外人罗勇借款8000000元，双方达成协议：由海贝公司向罗勇借款8000000元，海贝公司将其开发建设的8套别墅抵押给罗勇作为还款的保证。2014年5月15日，罗勇与海贝公司签订了8套商品房购销合同，并向房屋管理机构进行了备案登记，作为还款的保障。同日，海贝公司与罗勇签订了补充协议，双方针对上述8套商品房的回购问题等进行了约定。2014年5月19日，罗勇将8000000元汇入海贝公司的账户。借款到期后，海贝公司不能归还上述借款，2014年11月20日，海贝公司原法定代表人熊越向罗勇出具过户更名承诺书，承诺“我公司销售给罗勇位于德宏州芒市海贝曦谷，房号为：Ｃ-5、Ｃ-6、Ｂ-16、Ｆ-26、Ｆ-27、Ｆ-28、Ｆ-29、Ｆ-31的八套别墅，同意罗勇转让过户，我公司承诺全力配合罗勇进行过户更名，并完善过户更名的相关手续，每递交一户资料，保证在一个工作日内办理完毕公司应办理的更名过户手续，同时罗勇可以采取各种方式进行该房产销售，对其销售的价格我公司不以任何形式方式干预，所销售过户更名的房产税收、维修基金、配套费等所有费用均由我公司承担，不向罗勇进行追溯。我公司将按照正常销售的条件对待每一位客户，由罗勇未经我公司同意单方面承诺给客户的条件，我公司将不予认可”。后罗勇将备案在其名下的7套房屋销售给张健等七人。张健购买了其中一套双拼别墅。2014年12月22日，张健与海贝公司签订了商品房购销合同，合同约定：张健向海贝公司购买Ｂ幢第16号房，该商品房建筑面积为308.85平方米，单价为2707元，房屋总价为836057元，海贝公司应于2015年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给张健。2014年12月26日，张健将836057元款项支付至罗勇指定的账户，同日，海贝公司向张健出具《收据》，认可收到张健购房款836057元。之后张健、海贝公司到房产管理部门进行了备案登记，后又办理了预告登记。2012年12月10日，海贝公司向明和农资公司借款5000000元，因海贝公司未能偿还借款，明和农资公司于2015年9月9日向本院起诉，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院作出（2015）芒民初字第388号民事调解书，由海贝公司于2016年1月25日以前一次性归还明和农资公司借款本金5000000元并承担截止2015年9月1日的借款利息2330000元；按月利率2%计算自2015年9月2日起至借款本金清偿之日的利息。明和农资公司于2016年3月2日向本院申请强制执行，海贝公司至今未能偿还上述债务。明和农资公司认为海贝公司在尚欠巨额债务未能归还，处于人民法院强制执行程序仍未能归还的情况下，以明显不合理的低价向张健出售商品房，损害了债权人的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.撤销德宏州海贝生态开发有限责任公司与张健于2014年12月22日签订的合同编号为“海贝，曦谷066”《商品房购销合同》及其《补充协议》；2.被告赔偿原告为行使撤销权而支出的律师费200000元；3.被告承担本案全部诉讼费。芒市住房和城乡建设局在芒市商品房备案系统中统计的2014年期间，芒市房地产市场销售的商品房中，双拼户型的签订合同最低单价为2581.62元/平方米。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”原告主张，2019年11月21日被告海贝公司书面向原告告知被告海贝公司低价处置财产的情况，此时原告才知道撤销事由，对此，本院认为，被告海贝公司向原告出具的《告知函》不具有证据的三性，本院不予采信，对原告的上述主张不予采纳。被告张健主张胡正先与赵加华既是海贝公司股东又是债权人的身份地位，对原告知道或者应当知道的时间应为2014年二被告签订《商品房购销合同》的时间，本院对被告张健的上述主张亦不予采纳，综上，本案各方当事人均未能证明债权人知道或者应当知道撤销事由的时间。同时，被告海贝公司与张健于2014年12月22日签订《商品房购销合同》，原告的撤销权自2014年12月22日产生，其应在5年期间届满前即2019年12月22日前行使，原告于2019年12月20日向法院递交诉讼材料行使撤销权，其起诉时未超过撤销权的存续期间。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定第七十四条：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条：“对于合同法第七十四条规定的‘以明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”的规定，芒市住房和城乡建设局在芒市商品房备案系统中统计的2014年期间，芒市房地产市场销售的商品房中，双拼户型的签订合同最低单价为2581.62元/平方米，张健向海贝公司购买的商品房为每平方米2707元，且当时海贝公司出现资金紧张，项目长期停工，小区各配套设施与别的开盘楼盘相比滞后很多，故双方买卖商品房的行为不构成以明显不合理的低价转让财产，原告起诉撤销权的理由不成立，对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告云南省保山明和农资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告云南省保山明和农资有限责任公司负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  张 丽人民陪审员  张进玉人民陪审员  张俊忠二〇二〇年六月二十九日书 记 员  司从瑄