广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4671号原告：开平市丽景华庭小区业主委员会，住所地：广东省开平市三埠祥龙中路丽景华庭**业主委员办公室。负责人：周述思，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：关伟均，系广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏珊珊，系广东维盛律师事务所律师。被告：孙谭秀兰，女，1954年11月18日出生，香港特别行政区居民，住广东省开平市，原告开平市丽景华庭小区业主委员会与被告孙谭秀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告开平市丽景华庭小区业主委员会（以下简称丽景业委会）的委托诉讼代理人关伟均到庭参加诉讼，被告孙谭秀兰经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽景业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费4826.03元（利息从起诉之日起以欠款金额为基数按年利率6%计付至结清时止）及从2019年9月起每月按时向原告缴交物业管理费188.70元/月；2.本案诉讼费用由被告承担。本案庭审中，原告丽景业委会变更并明确第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付2018年1月至2019年8月物业管理服务费3774元（188.70元/月×20个月）、2018年1月至2019年8月电梯管理费880元（157.21平方米×0.28元/平方米/月×20个月）、2018年1月至2019年6月公摊费用172.03元，合计4826.03元及利息（利息从起诉之日即2019年10月16日起以欠款金额为基数按年利率6%计付至结清时止）。事实和理由：开平市丽景华庭小区，经业主投票通过，由原告接管小区物业管理。原告接管小区的物业管理后，为小区和业主提供物业管理服务，故小区业主负有向原告缴交物业管理费的责任和义务。被告是开平市**的业主和权属人，其该物业属于原告丽景华庭小区物业管理范围，根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用”。据此，被告应当向原告缴交物业管理费。属于被告所有的上述房屋，每月应缴交的物业管理费为188.70元/月，但被告未履行缴交物业管理费的责任和义务，截至2019年8月被告拖欠物业管理费、电梯管理费、公摊费用等合计4826.03元。被告拖欠物业管理费，经原告多次催讨未果，被告故意拖欠物业管理费的行为已损害了按时缴费的业主和原告的合法权益，应当以欠缴的金额计付利息，利息从起诉之日起以欠款金额为基数按年利率6%计付至结清时止，并履行后续缴交物业管理费的义务。为确保丽景华庭物业管理的正常运行，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规，特向贵院提起诉讼，并提出上述诉讼请求，请法院查明事实，如原告所请依法判决。被告孙谭秀兰未作答辩。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告丽景业委会成立于2017年，并于2017年9月6日在开平市埠街道办事处办理备案、于2017年9月8日在开平市住房和城乡建设局办理备案。2017年7月1日，开平市丽景华庭小区首次业主大会通过《管理规约》，《管理规约》第二条规定：“本管理规约由业主大会通过，全体业主和物业使用人须自觉遵守”、第三条规定：“本物业小区内物业的基本情况，物业名称：丽景华庭，物业类型：商住；坐落位置：开平市埠街道办祥龙丽景华庭；总建筑面积：53561平方米”、第二十条规定：“本物业管理区域内的业主依法履行以下义务：……按时缴纳物业服务费用，按照国家有关规定交纳专项维修资金”、第二十三条规定：“业主、物业使用人应当自觉遵守本（临时）管理规约，对违反（临时）管理规约，造成其他业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本（临时）管理规约向人民法院提起诉讼”、第二十八条规定：“本管理规约自首次业主大会通过之日生效”。被告孙谭秀兰系坐落于开平市×房的登记所有权人，该房屋建筑面积为157.21平方米。自2018年1月1日起，原告丽景业委会全面接管开平市丽景华庭小区物业管理。并依小区管理规约向被告孙谭秀兰提供物业服务。另查明，在原告丽景业委会全面接管开平市丽景华庭小区物业管理前，开平市丽景华庭小区的物业管理工作由开平市丽城物业管理有限公司（以下简称丽城公司）负责。丽城公司（甲方）曾于2010年12月7日与被告孙谭秀兰（乙方）签订《丽景华庭物业服务手册》一份，该手册由“管理规约”及“物业管理服务协议”两部分组成，“物业管理服务协议”约定：一、权利义务，甲方对房屋共有部分及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序；根据本协议向乙方收取物业管理费用……。乙方监督丽城公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议按时向甲方缴纳物业管理费用……。二、物业管理服务费用，1、乙方交纳费用时间：每月8日-20日缴交当月管理费及上月水电费；2、物业管理服务费和电梯运行电费按建筑面积计算，公共路灯、二次加压供水泵、楼间照明灯设备运行的公共电费由受益人按照政府有关规定或受益人所享有的份额进行分摊；3、物业管理费收费标准：住宅（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.8元；住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1元。电梯运行电费收费标准：住宅**按建筑面积每月每平方米0.25元；住；住宅**按建筑面积每月每平方米08元；住宅8；住宅**按建筑面积每月每平方米0“管理规约”约定：一、【公共设施】在土地或小区内供给所有业主使用和享用的设施，按下文规定包括：A、目前或可能放于该土地或小区内的给水、排水的任何使用设施，供给整个小区的电力、其它用于公共服务的上、下或通往土地或小区且无论其是否置于管槽内的污水渠、水道、管道、公共排烟道、雨水沟、沙井等，以及天线、电线、电缆及任何其他安装给小区使用，而非供某一特定单位享用的设施。B、水泵、电线、电梯、闭路监控、消防中央控制、电话线路、卫生装备、花池、消防系统、照明设备、公用电视电线、对讲机系统、电气设备以及任何其他安装给小区使用，而非供某一特定单位享用的设施。二、业主须承担其名下单位需付的水、电及公共设施费用。三、物业管理服务费不含公共分摊费。原告丽景业委会称丽城公司负责开平市丽景华庭小区物业管理期间已将不带电梯住宅的物业管理服务费调整为按建筑面积每月每平方米0.96元、带电梯住宅调整为按建筑面积每月每平方米1.2元。原告丽景业委会主张被告名下的开平市×房为带电梯住宅。原告丽景业委会向本院提供的《开平市丽城物业管理有限公司收据》显示，丽城公司曾分别于2016年7月15日、2016年11月10日向被告孙谭秀兰开具收据，载明孙谭秀兰已缴交2015年1-12月物业管理服务费2263.20元（188.60元/月×12个月）、2016年1-12月物业管理服务费2263.20元（188.60元/月×12个月）、2017年1-12月物业管理服务费2263.20元（188.60元/月×12个月）。此外，丽城公司还分别于2015年9月15日、2016年3月15日、2016年9月15日向被告孙谭秀兰开具收据，载明孙谭秀兰已缴交2015年1-6月公摊电费61.61元、2015年7-12月公摊电费61.58元、2016年1-6月公摊电费60.42元。还查明，原告丽景业委会曾委托广东维盛律师事务所于2019年4月18日通过EMS快递方式向被告孙谭秀兰发出《律师函》，告知孙谭秀兰截至2019年3月份其拖欠物业管理费3609.40元，并催告孙谭秀兰缴交物业管理费。原告丽景业委会主张其沿用丽城公司的收费标准向涉案小区业主收取物业服务费，其与包括被告在内的小区业主并未对物业服务费的收费标准进行重新约定，被告孙谭秀兰自2018年1月起开始拖欠其物业管理服务费、电梯管理费、公摊水电费，暂计算2018年1月至2019年8月期间物业管理服务费为3774元、2018年1月至2019年8月期间电梯管理费为880元、2018年1月至2019年6月期间公摊水电费为172.03元,截至庭审当天，被告未向其缴纳过上述物业管理服务费、电梯管理费及公摊电费，经追讨无果，遂成本诉。再查明，原告丽景业委会向本院提供的《广东增值税电子普通发票》显示，原告已向广东电网有限责任公司江门供电局缴交了开平市丽景华庭小区2018年至2019年期间公共照明、电梯等共用场地、共用设施设备产生的电费；向开平市供水集团有限公司缴交了开平市丽景华庭小区2017年12月19日至2019年10月20日期间的基本水费。其中，被告孙谭秀兰应分摊该小区2018年1月至2019年6月期间公用水电费合计172.03元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。因被告孙谭秀兰是香港特别行政区居民，本案属涉港民事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，原、被告双方没有协议选择涉案物业服务合同适用的法律，本案合同履行地在中国内地，即与涉案物业服务合同关系有最密切联系的法律是内地法律，故本案应适用中国内地法律。本案中，原、被告双方存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《物业管理条例》第十七条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”涉案《管理规约》由业主大会通过，没有违反法律、法规或者损害社会公共利益，对全体业主或物业使用人具有约束力，全体业主或物业使用人应自觉遵守规约，享受应有权利并履行相应的义务。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”及涉案《管理规约》第二十条“本物业管理区域内的业主依法履行以下义务：……按时缴纳物业服务费用……”的规定，涉案开平市丽景华庭小区实行业主自行管理，即实际由原告丽景业委会对涉案小区进行管理，被告孙谭秀兰作为小区业主，应按时缴纳物业服务费。然而，被告孙谭秀兰作为付款义务方，未能向本院提供证据证明其已缴纳自2018年1月起的物业服务费，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”及涉案《管理规约》第二十三条“业主、物业使用人应当自觉遵守本（临时）管理规约，对违反（临时）管理规约，造成其他业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本（临时）管理规约向人民法院提起诉讼”的规定，现原告丽景业委会诉请被告孙谭秀兰向其支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，原告丽景业委会起诉请求被告孙谭秀兰向其支付物业服务费，应先向被告孙谭秀兰进行书面催交，然而，原告向本院提供的《律师函》显示，原告仅就被告拖欠的2019年3月前的物业服务费进行过书面催收，自2019年4月起的物业服务费并未进行书面催收，故此，本院对原告诉请的2018年1月至2019年3月期间物业服务费予以支持；对原告诉请的2019年4月至8月期间物业服务费不予支持。对于2019年4月至8月期间的物业服务费，原告应经书面催交后另行主张。关于物业服务费的收费标准问题，原告主张其接管涉案小区的物业管理后，其与小区业主并未对物业服务费的收费标准进行重新约定，而是沿用丽城公司与小区业主原约定的收费标准。原告向本院提供的《丽景华庭物业服务手册》显示，被告与丽城公司原约定住宅（带电梯）的物业服务费按建筑面积每月每平方米1元计算。原告主张在其接管涉案小区前，丽城公司已将住宅（带电梯）的物业服务费调整为按建筑面积每月每平方米1.2元计算，因原告向本院提供的《开平市丽城物业管理有限公司收据》显示被告向丽城公司缴纳的2015年至2017年期间的物业服务费均是按188.60元/月的标准进行缴纳，该金额以被告名下涉案房屋建筑面积157.21平方米按每月每平方米1.2元计算所得，故此，本院对原告主张的在其接管涉案小区前，丽城公司已将住宅（带电梯）的物业服务费调整为按建筑面积每月每平方米1.2元计算，且原告名下涉案房屋为带电梯住宅予以采信。现原告丽景业委会主张沿用原丽城公司的收费标准，即按188.70元/月（157.21平方米×1.2元/平方米/月）向被告收取物业服务费，该收费标准合理，本院依法予以确认。综上，本案中，被告孙谭秀兰应向原告丽景业委会支付2018年1月至2019年3月期间物业服务费合计2830.50元（188.70元/月×15个月），对于原告诉请超出的部分，本院不予支持。关于原告诉请的电梯管理费，原告主张按被告与丽城公司原约定的“电梯运行电费收费标准”向被告收取“电梯管理费”，虽然被告与丽城公司原约定的是“电梯运行电费”，但该费用的每月收费标准固定，即按建筑面积及楼层进行计算，而非按每月实际产生的电费进行分摊，故此，本院认为，该“电梯运行电费”实为原告所称的“电梯管理费”，是原告为对电梯进行维护、保养、检测、年审等必要管理而收取的费用，即原告为业主提供电梯管理服务的费用，故该“电梯管理费”的性质实为物业服务费。如前所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告向本院起诉要求被告交纳物业费，应先经书面催交，原告仅就被告拖欠的2019年3月前的电梯管理费进行过书面催收，自2019年4月起的电梯管理费并未进行书面催收，故此，本院对原告诉请的2018年1月至2019年3月期间电梯管理费予以支持；对原告诉请的2019年4月至8月期间电梯管理费不予支持。对于2019年4月至8月期间的电梯管理费，原告应经书面催交后另行主张。另被告与丽城公司原约定被告名下涉案房屋所在楼层的电梯管理费按建筑面积每月每平方米0.28元计算，原告丽景业委会主张沿用上述收费标准，该收费标准合理，本院依法予以采纳。综上，本案中，被告孙谭秀兰应向原告丽景业委会支付2018年1月至2019年3月期间电梯管理费合计660元（157.21平方米×0.28元/平方米/月×15个月），对于原告诉请超出的部分，本院不予支持。关于原告诉请的公摊费用，《广东省物业管理条例》第四十九条第二款规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”另外，被告与丽城公司签订的《丽景华庭物业服务手册》亦有约定业主须承担公共设施费用，且物业管理服务费不含公共分摊费。故此，现原告丽景业委会诉请被告孙谭秀兰向其支付2018年1月至2019年6月期间的公摊水电费合计172.03元，于法有据，本院予以支持。关于利息问题，被告拖欠物业服务费、电梯管理费及公摊水电费的行为已违反涉案《管理规约》有关约定，有碍涉案开平市丽景华庭小区的正常管理、服务,亦损害了其他已缴费业主的正当权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”的规定，现原告丽景业委会诉请被告孙谭秀兰自起诉之日即2019年10月16日起向其支付逾期付款利息至款项付清之日止，符合法律规定,本院予以支持。原告主张逾期付款利息按月利率6%计算，结合被告孙谭秀兰欠款的金额、欠款的时间等因素，本院认为本案逾期付款利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付为宜，但应以原告主张的年利率6%为上限，对于原告主张超过的部分，本院不予支持。综上，被告孙谭秀兰应自2019年10月16日起至款项付清之日止，以欠费3662.53元（2830.50元+660元+172.03元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，但以年利率6%为上限，向原告丽景业委会支付逾期付款利息。被告孙谭秀兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十七条，《广东省物业管理条例》第四十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告孙谭秀兰应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费2830.50元、电梯管理费660元、公摊水电费172.03元及利息（以3662.53元为基数，从2019年10月16日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，但应以年利率6%为上限）给原告开平市丽景华庭小区业主委员会；二、驳回原告开平市丽景华庭小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（已由原告开平市丽景华庭小区业主委员会预交），由被告孙谭秀兰负担。原告开平市丽景华庭小区业主委员会已预交的一审案件受理费50元，由本院予以退回；被告孙谭秀兰应向本院补缴一审案件受理费50元。如不服本判决，原告开平市丽景华庭小区业主委员会可在判决书送达之日起十五日内、被告孙谭秀兰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁丽冰人民陪审员  劳翠梅人民陪审员  李健权二〇二〇年六月二十九日书 记 员  谭晓玲-14--13-