辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初1274号原告：曹阳，女，1982年2月16日生，汉族，住锦州滨海新区。委托诉讼代理人：苏海福，锦州经济技术开发区天桥法律服务所法律工作者。被告：吴海利，男，1977年3月31日生，汉族，住锦州滨海新区。委托诉讼代理人：赵奇，辽宁言之鼎律师事务所律师。原告曹阳诉吴海利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张雪冬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹阳及其委托诉讼代理人苏海福，被告吴海利及其委托诉讼代理人赵奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还转让费85,095元；2、判令被告赔偿营业损失3850元；3、由被告承担诉讼费用。庭审过程中增加诉讼请求为：要求确认原、被告签订的合同无效。事实和理由：2019年8月1日，原、被告签订《渤海湾宾馆转让协议》，被告将其租赁的位于金亿嘉园4-17号渤海湾宾馆转让给原告，协议明确：该房屋是从苗秀兰处租用，租期到2022年9月15日止，年租金肆万伍仟；宾馆转让费壹拾伍万元，分三次付清，2019年8月11日付5万元，9月1日付5万元，10月1日付5万元。合同签订后原告于2019年8月2日付给被告5万元，后分四次付给3.5万元，至2019年9月4日共付给8.5万元。原告于2019年8月2日接收宾馆开始营业，同年9月5日房东苗秀兰到宾馆找到原告，告知该房是她的，租给吴海利，并出示了与吴海利签订的租房协议和房产证复印件，该协议规定“乙方承诺并同意不向外转租，如有违反双方自动解除协议”。房产证面积为339.01平方米，并将宾馆门上锁，致原告无法经营。此时原告才知被告隐瞒了与房主签订的不得向外转租的约定和虚假房屋面积399㎡的欺骗行为。故原告诉至法院。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据予以证明：1、原、被告签订的《渤海湾宾馆转让协议书》,拟证明：2019年8月1日签订了转让协议，隐瞒了被告与房主签订了不许转让约定；2、被告收到原告转让的收款收条,拟证明：转让费85,000元被告已经收到；3、原告与被告的微信记录截图照片,证明：原告微信名亦非与被告微信名“海的世界你不懂”，拟证明被告收到了原告转给的85,000元和美团给原告的返点提现295元，还有房屋被房主收回后原、被告微信聊天信息；4、原告及原告母亲关书清在中国银行的账户流水,证明：原告给付被告85,000元的资金来源；5、被告和原房主的租房协议（复印件）,拟证明：被告违反该协议，原房主依照该协议收回房屋；6、苗秀兰和宁志文产房证复印件,拟证明：该房屋面积339.01平米，原、被告签协议时被告故意隐瞒，说大房屋面积；7、照片2张,拟证明：宾馆被苗秀兰收回上锁的照片；8、原、被告间的微信聊天记录,拟证明：2019.9.5日晚19点35分，被告与原房主所签协议没有直接交给原告，原告不知道有一份协议，从聊天记录中看这个协议没有交给原告。被告辩称，1、对于答辩人与房主签订的《租房协议》约定的禁止转租，原告对此部分内容的约定是明知的，并认可。在2019年8月1日答辩人与原告签订《渤海湾宾馆转让协议》时，答辩人已明确告知此宾馆只能顶名使用，并将经营宾馆需要的相关营业手续交与原告，同时将与房主签订的一式二份的《租房协议》也一并交与原告。原告所述在房主找到宾馆时才知宾馆禁止转租，既与事实不符也不符合常理。原告是本地人也是经商者，不可能不核实实际房主是谁，其不清楚转让者是否有权转让的前提下就签订《渤海湾宾馆转让协议》，并同意交付15万元的大额资金，原告对经营中可能存在的风险是充分了解的，并在协议中约定“兑店后宾馆出现一切后果原告负责”。故原告请求返还转让费的事实和理由不符也无法律依据。2、宾馆不能正常经营是原告过错造成的。宾馆转让时经营需要的各种审批手续是答辩人的名字，因办理审批手续困难且时间长，原告也急于经营，并未更名，原告对于顶名经营是同意并认可的，且答辩人明确告知原告有答辩人陪同原告与房主沟通，可顶名用房，只要不拖欠房租就行。是因原告故意隐瞒答辩人独自找到房主要更名房主不同意才导致宾馆被房主关门。故应由原告自己承担宾馆不能经营的责任。3、原告经营期间的收益和其所接收的宾馆内的转让物品远超过15万元转让费，原告不存在任何损失。为印证上述所称事实，被告向本院提供了下列作为证据予以证明：1、公安系统查询的上传旅客统计表322人。拟证明：从2019.8.1日-2019.8.31日原告的收入情况大约5-6万元；2、转让协议后的转让物品清单。拟证明：原告接收的物品大约有12.6万元其中不包括牌匾的价值，牌匾大约2.6万元，原告不存在任何损失；3、微信聊天记录，拟证明被告与房屋所有权人的租赁合同等手续均在原告处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，被告对原告提供的证据的真实性认可，原告对被告提供的证据1的真实性认可，对证据2、3的真实性不予认可。本院据此认定以下事实：2019年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《渤海湾宾馆转让协议》，约定：1、甲方于2019年8月1日前将辽宁省锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园4-17号的宾馆（面积为399平方米）转让给乙方使用；2、甲方与房东宁志文签订了租赁合同，租期到2022年9月15人止，年租金为肆万伍仟元人民币；3、宾馆转让费壹拾伍万元乙方分三次付清。第一次2019年8月1日伍万元，第二次2019年9月1日伍万元，第三次2019年10月1日伍万元，付给甲方；4、兑店以后宾馆出现一切后果乙方负责。原、被告分别在协议尾部签名并注明身份证号。同时被告向原告交付了经营宾馆的相关物品及配套装修设施等，之后原告陆续向被告支付转让费用，2019年9月4日被告为原告出具“收到曹阳兑渤海湾宾馆捌万伍仟元整”收条。此间被告收到原告的一笔收入295元，未返还给原告，被告在与原告微信聊天时同意此款抵顶原告欠付的转让费。2019年9月5日,案涉房屋所有权人苗秀兰口头告知原告，其与被告签订《租房协议》时要求被告且被告也承诺并同意不向外转租，故不同意原告租赁案涉房屋，原、被告认可当天案外人苗秀兰即将案涉房屋上锁。另查，原、被告间房屋转租纠纷的案涉门市房坐落在锦州滨海新区，房屋所有权人是案外人苗秀兰和宁志文，建筑面积339㎡。2017年9月15日，被告（乙方）和苗秀兰（甲方）签订《租房协议》，约定：租房期限为2017年9月15日至2022年9月15日止，租金为每年45,000元。并和《租房协议》第六条规定，乙方承诺并同意不向外转租，如有违反双方自动解除协议。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同属于确立债权债务关系的合同，不以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有并不构成对租赁物的处分。故被告未经出租人同意转租的租赁合同有效，原告主张合同无效的诉讼请求本院不予支持。虽原、被告都认可在房屋所有权人苗秀兰知晓案涉房屋被被告转租给原告后即将门上锁，拒绝原告继续经营，故在房屋所有权人不同意转租的情况下，原、被告间的转租合同实际上已无法继续履行，原告可依法向被告提出解除，但原告在法院释明的情况下仍不同意变更诉讼请求，故原告诉求被告返还转让费无法律依据，原告该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：驳回原告曹阳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1012元由原告曹阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张雪冬二〇二〇年六月三日书记员  陈彦冰