云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1716号原告：唐泽俊，男，汉族。委托诉讼代理人：罗毅，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘锦春，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南寓小七房地产经纪有限公司。原告唐泽俊诉被告云南寓小七房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告唐泽俊的委托诉讼代理人罗毅、刘锦春到庭参加诉讼，被告云南寓小七房地产经纪有限公司（以下简称寓小七公司）经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐泽俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁委托代理合同》，原告收回房屋出租权；2、判令被告支付原告从2019年12月4日起至合同解除之日止的租金损失(暂计至2020年3月3日一个季度为5100元）；3、判令被告向原告支付以上述租金损失为基数，自2019年12月7日起至房租付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4、判令被告向原告结清房屋委托期内发生的水电费、物管费、天然气、卫生费等各项费用(暂计到2019年12月31日约为2000元)；5、判令被告向原告赔偿违约金20000元；6、判令原告不承担任何装修费用。事实和理由：原告唐泽俊于2018年6月2日将其在昆明佳湖新城9幢3单元301号委托给被告寓小七公司出租，双方签订了为期63个月的《房屋租赁委托代理合同》，合同约定原告委托被告代为寻找适租客户、代为签署客户承租合同，被告在代理范围内与客户签署的承租合同及相关附件，原告均予以授权并认可，每月租金1600元，以年为单位支付。2019年9月到应付房租时，被告电话告知原告因被告资金周转困难，租金由年付改为季度付，租金由1600元/月增加到1700元/月，并于2019年9月7日将第一季度租金5100元付给了原告。2018年6月8日，被告寓小七电话通知原告需要在网上完成合同才能支付租金，原告会收到验证码，需要在法大大的网站上签租房合同。原告遂将两个验证码发给了被告，当天原告收到83520元的租金，被告告知原告扣除一年租金19200元后，将剩余64320元划转到姜俊宏账户。2019年10月17日，原告收到天宸汇力公司的短信，告知原告和被告在天宸汇力公司申请的租金保理融资款项已严重逾期，若造成天宸汇力公司违约，原告将承担连带偿还责任。原告向被告求证才知道被告以欺骗的方式获取了原告的验证码，冒用原告的名义向网上贷款公司申请贷款，原告立即到派出所报案，被告知通过民事诉讼程序解决。2019年12月4日，原告催促被告支付第二季度租金，但被告一直未履行付款义务，故现原告诉至法院。被告寓小七公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩状。本院经审理认定事实如下：寓小七公司成立于2017年7月14日，经营范围包括住房租赁经营。原告提交《房屋租赁委托代理合同》照片打印件，该份合同内容主要为：原告（委托人、甲方）委托寓小七公司（受托方、乙方）全权代理出租昆明市西山区佳湖新城9幢3单元301号房屋，期限为63个月，自2018年6月5日至2023年9月4日，2018年6月5日至2018年8月4日为装修期，甲方不收取乙方租金；房屋每月租金1600元，按照年度付款方式支付；首次付款日期为乙方对甲方资料审核通过后的7个工作日内；首次付款金额为24个第一年的乙方承租月租金，包含甲方首次房屋应收租金及该套房承租年限内房屋装修款及维修金，其中房屋租金归甲方所有，房屋装修款及维修金归乙方所有；委托期内，该房屋的水、电、燃气费、物业费、有线电视收视费、卫生费等由乙方负责缴纳；委托期内，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使；该房屋第一次交租时间为2018年6月5日至2019年6月4日，第二次交租时间为2019年6月5日至2020年6月4日，第三次交租时间为2020年6月5日至2021年6月4日，第四次交租时间为2021年6月5日至2022年6月4日,第五次交租时间为2022年6月5日至2023年8月4日，第六次交租时间为2023年8月5日至2023年9月4日；租赁期内乙方准时支付租金，如未准时支付，甲方应告知乙方，如乙方接到甲方通知超过7个工作日还未支付租金，甲方有权收回房屋；签订时间：2018年6月5日。2019年10月4日，寓小七公司向原告出具声明，主要载明：尊敬的业主唐泽俊，本公司于2018年6月5日与您签订了佳湖新城9幢3单元301号项目委托经营管理协议，约定由本公司代为管理您所享有所有权的房屋装饰装修及租赁事宜，因本公司一部分装饰装修和前两年的租金是由与天宸汇力公司合作的金融产品予以支付，本公司郑重声明：本公司与天宸汇力公司合作的金融产品权责人为本公司，您无须承担与该金融产品相关的任何法律责任；本公司欠付天宸汇力公司的款项无需您承担。庭审中，原告陈述：1、原告没有《房屋租赁委托代理合同》的原件，因为当时被告称需要进行备案，故将原件收走，原告对合同原件进行了拍照；2、被告向原告支付了截止至2019年10月的租金（即一年零一个季度的租金），其中第一年的租金是19200元，第二年第一季度的租金是5100元，因为第二年时被告提出按年支付压力大，因此改为按季度支付，每月租金为1700元。3、原告要求解除《房屋租赁委托代理合同》的理由包括：（1）法定解除：被告擅自用原告的名义进行网络套袋，超出了《房屋租赁委托代理合同》约定的委托权限；（2）约定解除：被告逾期支付租金，原告有权解除。上述事实有企业信用信息公示报告、房屋租赁委托代理合同照片打印件、声明及原告的陈述在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告提交了房屋租赁委托代理合同照片打印件证明其与被告建立了合同关系，结合被告于2019年10月4日出具的声明，本院确认原被告之间就佳湖新城9幢3单元301号房屋（以下简称301号房屋）签订过委托经营管理合同。由于被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交其持有的与原告签订的合同原件，故本院对原告认为该份打印件系其对原件拍照留存的主张予以采信，并对原告提交的《房屋租赁委托代理合同》予以采信。根据《房屋租赁委托代理合同》的内容，系原告将301号房屋交给被告使用，被告按年向原告支付固定租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原被告之间建立应是租赁合同关系。同时，根据声明，本院确认原告已向被告交付了涉案房屋。对于原告解除《房屋租赁委托代理合同》的诉讼请求，根据该合同的约定，被告逾期支付租金的，并在接到原告通知超过7个工作日还未支付租金，原告有权收回房屋。首先，对于租金的支付情况，应由被告承担举证责任，由于被告未提交证据证明其租金支付情况，故本院根据原告的主张确认被告向原告支付了一年零三个月的租金；其次，由于原告未提交证据证明其在起诉之前通知被告支付租金，故原告起诉至法院应视为通知被告支付租金，由于被告仍未举证证明其已向原告支付租金，故原告有权解除《房屋租赁委托代理合同》。对于解除的时间，因本院于2020年3月16日通知被告应诉，故根据《房屋租赁委托代理合同》的约定，解除时间应为2020年3月24日解除。对于原告主张的租金，由于被告仅向原告支付至2019年10月的租金，即自2019年11月至2020年3月16日的租金未支付。对于原告认为第二年的每月租金上涨至1700元的主张，由于原告提交的银行流水明细并未涉及被告，故本院认为原告未能提交确实、充分的证据证明其上述主张，故本院仍按照《房屋租赁委托代理合同》的约定确定租金金额，即按照每月1600元的标准计算租金，故结合原告的诉讼请求，本院判令被告支付原告自2019年12月4日至2020年3月24日（3个月零20天）的租金共计5866.67元。对于原告主张的水电费、物管费、燃气费及卫生费，由于原告未提交证据证明上述费用已实际产生并由原告承担，故本院不予支持。对于原告主张的违约金20000元，被告未按期支付租金已构成违约，但由于上述违约金的约定过高，故本院判令被告支付原告以未付租金5866.67元为基数按年利率9%计算自2020年3月25日起至上述未付租金实际支付之日止的违约金。对于原告主张的租金损失，因本院已支持违约金，该违约金已足以弥补原告的损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告寓小七公司经本院依法传票传唤，未到庭应诉，鉴于本案事实清楚，证据确实、充分，故本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告唐泽俊与被告云南寓小七房地产经纪有限公司于2018年6月5日签订的《房屋租赁委托代理合同》于2020年3月24日解除；二、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐泽俊未付租金5866.67元，并支付上述未付租金自2020年3月25日起至实际支付之日止按年利率9%计算的违约金；三、驳回原告唐泽俊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费478元（此款原告已垫交），由被告云南寓小七房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吴 娴二〇二〇年六月二十二日书记员 坝绍莉