广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初2114号 原告：北海家家旺房地产发展有限公司，住所：广西壮族自治区北海市北海大道**逢胜大厦****。统一社会信用代码：91450500768901703R。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 原告：北海市逢胜花卉有限公司，住所：广，住所：广西壮族自治区北海市北海大道**逢胜大厦****信用代码：914505007188916154。 法定代表人：王莹，总经理。 两原告共同委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所律师助理。 被告：王峰，男，1972年4月6日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城，住陕西省咸阳市渭城区iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 第三人：中国农业银行股份有限公司北海皇都支行，住所：广西壮族自治，住所：广西壮族自治区北海市贵州路皇都大酒店附楼**91450500MA5KHD0455。 负责人：赵志玲。 委托诉讼代理人：陈海鑫，系中国农业银行股份有限公司北海分行的员工。 原告北海家家旺房地产发展有限公司（以下简称“家家旺公司”）、北海市逢胜花卉有限公司（以下简称“逢胜公司”）与被告王峰、第三人中国农业银行股份有限公司北海皇都支行（以下简称“农行北海皇都支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告王峰下落不明，本案依法转为普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行审理。原告北海家家旺房地产发展有限公司、北海市逢胜花卉有限公司的共同委托诉讼代理人刘贵达，第三人中国农业银行股份有限公司北海皇都支行的委托诉讼代理人陈海鑫到庭参加诉讼。被告王峰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告家家旺公司、逢胜公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年7月5日、2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》；2.解除原告、第三人、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告支付原告违约金100990.8元；4、归还原告因被告没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项共计69674.76元及支付违约金约10000元，共计79674.76元（违约金自2016年3月30日计算至2019年8月20日，以相应交费时段的金额为技术，日万分之四的违约金算得，以后另计付清房款之日止）；5.被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：464-0018）预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续、预售商品房买卖预告登记手续；6.被告支付原告律师费用4300元。以上款项合计184965.56元。事实与理由：2013年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于广东，该房建筑面积90.86平方米，上述商品房单价为每平方米人民币5557.5元，总价为人民币504954元。以首付分期付款及银行按揭的方式支付：首付款75977元、2013年10月5日前付18995元、2014年1月5日前付18994元、2014年4月5日前付18994元、2014年7月5日前付18994元，银行按揭353000元由被告向银行申请贷款支付；在合同的第七条约定：买受人逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。2013年7月5日同日，双方签订附件五《商品房买卖合同》补充协议（一），具体付款方式及期限、银行按揭、合同解除等进行约定，规定余款占全部房价款的70%，由买受人向银行申请按揭。规定在出卖人担保期间，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担的万分之四向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款超过30日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，买受人还应赔偿出卖人因此而承受的其他损失。出卖人解除合同的，买受人按本合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同因第七条等条款约定的原因出卖人选择解除合同的，买受人应于出卖人解除合同通知发出之日起15日内与出卖人共同到北海市房地产交易中心办理商品房买卖合同注销登记手续。合同签订后，原告于2013年12月23日办理了商品房买卖合同备案登记手续，被告向第三人办理按揭贷款，以其向原告购买的位于广东人签订了借款合同且办理商品房抵押预告登记手续。中国农业银行股份有限公司北海皇都支行已向被告发放了按揭贷款302000元，原告为被告提供偿还贷款本息的连带责任保证。由于被告方面的原因，从2016年3月份到2019年9月份，原告因被告没有还银行按揭款而垫付了69674.76元。2016年2月1日，原告通过发律师函的方式要求被告履行合同义务，但被告却没有任何回复。其后，原告多次通过电话等方式向被告追索，但被告推诿没有支付欠款和归还垫付款。请求法院判如所请。 被告王峰未作答辩。 第三人农行北海皇都支行述称：关于本案，北海市银海区人民法院已经于2019年10月16日作出（2018）桂0503民初1914号民事裁定书，原告不服的，应该提起上诉，而非重复提起诉讼。本案中原告与第一次诉讼时一样，以相同的事实、相同的被告、相同的第三人、相同的诉请再次向法院提起诉讼，属于重复诉讼，依法应驳回其起诉。 原告家家旺公司、逢胜公司对其主张在举证期限内提供的证据有： 证据1.《商品房买卖合同》（销售合同编号：FS-1704），拟证实原被告之间存在合同关系的事实。 证据2.《收款收据》、《中国农业银行借款凭证》，拟证实被告向原告交纳房款的情况。 证据3.《中国农业银行业务凭证》，拟证实原告为被告垫付银行按揭还款的情况 证据4.《商品房买卖合同》（销售合同编号：FS-1704），拟证实双方签订备案合同及合同已办理登记备案的情况。 证据5.《律师函》，拟证实原告因被告违约向被告发律师函要求履行债务的情况。 证据6.《委托代理合同》、《广西增值税普通发票》，拟证实原告因诉讼事宜支付律师费用的情况。 证据7.《北海市房地产抵押登记证明书》，拟证实涉案房屋已办理抵押登记的事实。 证据8.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，拟证实原告、被告与第三人签订借款合同的情况。 证据9.《（2018）桂0503民初1914号民事裁定书》，拟证实原告曾对被告起诉及法院裁决情况。 第三人农行北海皇都支行对其陈述没有提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王峰既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已自愿放弃答辩和质证的诉讼权利。 综合全案证据以及庭审过程，本院确认法律事实如下： 2013年7月5日，原告家家旺公司、逢胜公司作为出卖人与被告王峰（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：FS-1704）约定：买受人购买出卖人开发的位于北海市，该商品房建筑面积共90.86平方米，单价为5557.50元/平方米，总价款为504954元；付款方式为首期支付75977元，2013年10月5日前支付18995元，2014年1月5日前支付18994元，2014年4月5日前支付18994元，2014年7月5日前支付18994元，银行按揭贷款支付353000元。买受人逾期付款超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；出卖人应在2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后395日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议（一）和《合同补充协议（二）》；其中《商品房买卖合同》补充协议（一）约定：如果由于买受人的原因不符合当前银行按揭贷款的条件，买受人在接到出卖人通知后30日内一次性付清房款；若买受人逾期30天未能按规定期限办妥按揭或支付房价款的，出卖人有权解除本合同，出卖人解除本合同的，买受人按本合同总价款的20%向出卖人支付违约金；在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用的支出；否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之四向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。2013年12月23日，为向银行办理按揭贷款和备案，原、被告签订第二份《商品房买卖合同》（合同编号：FS-1704）约定：付款方式为首付款151954元，按揭贷款支付353000元。除付款方式外，其余约定均与第一份合同的约定一致。 2014年3月10日，被告与农行北海皇都支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，向农行北海皇都支行就涉案房屋贷款302000元，家家旺公司作为保证人，贷款已于2014年4月1日发放。 另查明，2018年10月29日，两原告曾以王峰为被告、中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称“农行北海分行”）为第三人向本院提起诉讼，本院于2019年10月16日作出（2018）桂0503民初1914号民事裁定书认为：该案第三人农行北海分行与涉案《商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》没有直接利害关系，裁定如下：驳回原告北海家家旺房地产发展有限公司、北海市逢胜花卉有限公司的起诉。2018年10月26日，原告家家旺公司、逢胜公司与京园（北海）律师事务所签订委托代理合同，京园（北海）律师事务所向原告家家旺公司出具《广西增值税普通发票》一份，载明律师服务费为4300元。 再查明，被告分别于2013年7月5日、2013年10月4日、2014年1月10日、2014年4月28日向原告家家旺房地产支付75977元、18995元、18994元、18994元，上述款项合计132960元。2016年2月1日，原告家家旺公司委托广西桂三力律师事务所北海分所向被告发出《律师函》，要求被告在收到《律师函》之日起15日内交清第四期首付款18944元及补交首付房款51000元，否则家家旺公司将依法解除合同。 还查明，因被告未偿还银行按揭贷款，原告家家旺公司分别于2016年3月30日、2016年6月28日、2016年8月23日、2016年9月30日、2016年12月19日、2017年3月28日、2017年6月26日、2017年9月6日、2017年12月8日、2018年3月28日、2018年6月29日、2018年8月31日为被告垫付银行按揭还款3551.31元、5342.24元、3547.00元、1770.44元、5332.17元、5340.44元、5340.09元、5318.89元、5320.32元、5340.46元、1770.08元、3552.75元，上述保证金合计51526.19元。 本院认为，（一）关于原告的起诉是否属于重复诉讼的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“符合下列条件的，构成重复诉讼：后诉与前诉的当事人相同;后诉与前诉的诉讼标的相同;后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，本案的第三人为农行北海皇都支行，前案【（2018）桂0503民初1914号】的第三人为农行北海分行，农行北海皇都支行虽然是农行北海分行的分支机构，但其具有独立的诉讼地位，故本案与前案的当事人不完全相同，不符合重复诉讼的构成要件，不属于重复诉讼。 （二）关于原告的诉讼请求是否具有事实根据和法律依据的问题。 第一，关于两原告请求解除原告、第三人、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》，本案为商品房销售合同纠纷，虽然农行北海皇都支行作为贷款人参加本案诉讼，但贷款人及借款人均未向本院请求解除《个人购房担保借款合同》，借款合同属于另一法律关系，本院不宜合并审理，原告请求解除《个人购房担保借款合同》，没有法律依据，本院不予支持。 第二，关于两被告请求解除与被告于2013年7月5日、2013年12月23日所签订的两份《商品房买卖合同》。两原告与被告先后针对同一标的签订了两份《商品房买卖合同》，但双方并未对合同效力进行特别约定,该两份合同均系双方当事人真实意思表示,不违反国家法律、法规强制性规定,合同合法有效,双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告虽未能依约付清全部购房款，但已支付了绝大部分购房款，被告未构成根本性违约。被告未按时归还按揭贷款，虽然导致原告履行保证责任，但由于被告已将所购房屋用于借款担保，且借款合同未被解除。原被告双方在合同中约定，只要被告迟延支付房款超过7日或因不偿还按揭款而导致原告承担保证责任，原告均可请求解除合同，考虑到被告的违约行为均不构成根本性违约，原告请求解除房屋买卖合同，本院不予支持。 第三，关于原告请求被告按合同总价20%支付违约金100990元的问题。双方在合同中约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息，导致出卖人解除合同的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，故原告请求被告按合同应付款的20%向其支付违约金，但由于本案合同未被解除，故原告请求被告按合同总价20%支付违约金100990元，本院不予支持；但由于被告确已因未付清购房款而构成违约，按照公平原则，被告应按合同约定自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日万分之二支付违约金给原告，超出部分，本院不予支持。 第四，关于原告请求被告支付因被告未偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项、违约金以及律师费的问题。根据合同约定，被告因未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，须在次日立即偿还原告承担的担保金额，否则，被告还应从原告的实际承担担保责任之日起按原告每期承担金额的日万分之四计算违约金至实际付清款项之日止和承担在此过程中发生的包括律师费等其他费用。本案中原告家家旺公司作为保证人因被告未按时支付银行按揭款而从2016年3月20日至2018年8月31日垫付给第三人共计51526.19元，故被告应向原告家家旺公司偿还51526.19元垫付款及支付违约金（以原告实际垫付金额为基数，按每日万分之四，自2016年3月30日起分别计算至实际还清垫付款之日止），对原告请求的从2018年9月1日起至2019年8月20日的垫付款及违约金，因原告未能举证证明，该部分请求没有事实根据，故对原告请求超出部分，本院不予支持。被告怠于履行合同义务，导致原告维权，原告请求被告支付因维权而支出的律师费4300元，符合合同约定和法律的规定，本院予以支持。 第五，关于原告请求被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》预售合同登记备案手续、商品房抵押权预告登记手续、预售商品房买卖预告登记手续的问题。由于商品房买卖合同和借款合同均未被解除，原告请求被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》预售合同登记备案手续、商品房抵押权预告登记手续、预售商品房买卖预告登记手续，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告王峰向原告北海家家旺房地产发展有限公司、北海市逢胜花卉有限公司支付迟延支付购房款的违约金（违约金计算，以69994元为基数，自2014年7月6日起，按日万分之二计算至全部购房款付清之日止）； 二、被告王峰偿还原告北海家家旺房地产发展有限公司2016年3月20日至2018年8月31日垫付的借款本息51526.19元及违约金（违约金计算，以原告实际垫付金额为基数，按每日万分之四，自2016年3月30日起分别计算至实际还清垫付款之日止）； 三、被告王峰向原告北海家家旺房地产发展有限公司、北海市逢胜花卉有限公司支付律师费4300元； 四、驳回原告北海家家旺房地产发展有限公司、北海市逢胜花卉有限公司的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费4000元，公告费650元，合计4650元。由原告北海家家旺房地产发展有限公司、北海市逢胜花卉有限公司负担2650元，由被告王峰负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  包绮静 二〇二〇年六月二日 法官 助理  何怡燕 书 记 员  姚 琳 附本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉： （一）后诉与前诉的当事人相同； （二）后诉与前诉的诉讼标的相同； （三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。 当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。