北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10430号原告（反诉被告）：韩太忠。委托诉讼代理人：崔宝芬（韩太忠之妻）。委托诉讼代理人：崔宝满，北京市邦盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：马丽云。委托诉讼代理人：俞秀杰，北京市京伦律师事务所律师。原告（反诉被告）韩太忠与被告（反诉原告）马丽云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩太忠的委托诉讼代理人崔宝芬、崔宝满，被告马丽云及其委托诉讼代理人俞秀杰到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。韩太忠向本院提出诉讼请求：1．撤销原被告签订的《北京市房屋租赁合同》;2．判令被告退还原告押金17000元;3．判令被告退还原告部分租金20000元;4．判令被告赔偿原告吊顶费用1550元，疏通下水道费用150元，两次搬家费3120元，中介费800元，花草树木维护费300元;5．判令被告赔偿医疗费2293．67元及营养费680元;6．依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年12月30日，原被告签订了《北京市房屋租赁合同》，被告将其女儿名下的位于北京市昌平区的别墅出租给原告。签约前，被告隐瞒了房屋屋顶上方烟囱严重破损危急人身安全及下水道反味儿等事实。同时，被告承诺：因橱柜、家具等过于破旧，待其将来收回房屋后会统一装修，所以在原告使用过程中即使有损坏也不要求原告赔偿。合同文本系被告事先打印好的。合同第三条约定：租赁期限3年，自2019年1月5日至2022年1月4日。第四条约定：月租金17000元，按季度支付。押金17000元。合同期满或解除后，房屋押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，其余如数返还给乙方。第六条约定：甲方保证房屋结构及附属设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。签约当天，原告支付了三个月租金及押金共计68000元。该别墅三个卫生间和厨房的吊顶太过破旧，每个吊顶都有开裂、下坠和破洞的现象。原告入住后，征得被告同意更换了吊顶，支付了吊顶费1450元。旧的吊顶被拆除后，原告发现在二楼东侧卫生间的墙上，在原来吊顶位置的上面，大约距离地面3．3米处接近三角形屋顶的位置有一个宽约80厘米，高约50厘米的不规则的洞，该洞位置太高，原告不能上去看清楚该洞的具体情况。原告微信告知被告，说明了洞的大小形状和洞的具体位置，并要求修补这个洞。被告说不知道有这个洞，并说因为当时天冷过段时间修。不久，一楼下水道堵塞，被告让原告替她找园中园院里的维修工人刘师傅修理，共疏通了三次，每次费用50元，原告替被告垫付150元。刘师傅当着原、被告的面说：下水道里面掏出来的很多是建筑垃圾。不久，原告又发现一楼的卫生间地面渗水，被告和其丈夫王建平于2019年2月16日晚上带着刘师傅一起来到别墅商量修理的事。当天被告将修理卫生间渗水和修补二楼东侧卫生间吊顶上面墙洞的工作一起委托给刘师傅。刘师傅说回头看看怎么修。后，刘师傅告诉原告说那个位置太高了，没有办法修。当时原告因为没有近距离看过该洞，不知道该洞的具体情况和存在的潜在危险的严重程度。在无奈之下接受了刘师傅的建议，用铁丝网堵住了屋顶外面的烟囱口，防止一些小动物的进入。自入住后，两个卫生间就时不时的有臭味儿，一楼卫生间的臭味儿大。开始原告以为和卫生有关，后来渗水修好了依旧有味儿，而且随着天气的回暖，臭味儿越来越大，每次刮西风、西北风、西南风，厕所的臭味儿都会加大。臭味儿一直串到二楼西侧的小卫生间及一楼客厅、厨房等房屋。原告及家人每天都不敢关厕所窗户。原告和被告沟通多次，被告承认厕所有臭味儿，但又说他们住的少，以前有了臭味就开窗户，用水冲洗地面就会好些，所以没什么感觉。被告一直让原告自己找刘师傅修，而刘师傅说这是老房子下水道的弊病，房子下面的下水道没有任何隔臭的设施，再加上地面和下水道之间存在一些裂隙，他没办法修。于是一直拖着没修。后来，原告近距离看了二楼东侧卫生间吊顶上面的墙洞，那个洞位于一楼厨房通往屋顶的烟囱上，该烟囱的两个侧面都是单砖侧立式砌成，高4米多，厚度仅约5厘米，墙洞的宽度80厘米左右，与烟囱同宽，形状很不规则，上面的砖全部属于悬空状态，周围还有很多松动的墙皮和裂纹。随时都有可能有东西掉下来。而且偌大的洞，不仅油烟会大量串到二楼卫生间，盗贼也可能从屋顶潜入。并且，在二楼南面卧室的东北角，和墙洞一墙之隔的位置有一个从下向上连通屋顶的约3米长的裂痕，宽约2毫米。另外二楼楼梯的一根支柱也已断裂。原告担心安全问题，再加上三个月来一直不能解决的厕所臭味问题也给原告及家人的生活造成了很大的影响，于是原告于当天下午和被告的丈夫王建平协商解除合同事宜。被告同意，并于当晚和她的丈夫一起到别墅商量交接。被告和其丈夫同意原告于4月6日搬走，但是不退押金17000元。2019年4月6日下午，原告搬出，将房屋交付给被告，被告和其丈夫当着原告的面看了二楼东侧卫生间上方的大洞，被告说该洞是当初他们改暖气时候凿的，也承认是安全隐患，但执意不退押金。双方就押金返还问题一直协商未果。合同是被告单方拟定的，因其经常出租房屋，有经验，在与原告签订合同时及在之后的交涉中一直说合同是套用中介的模板，但实际上明知房屋存在的问题，故意在合同条款上规避自身的责任，而加重原告的责任，如合同第五条，被告将其依法自行承担的税费和室内设施维修费推给原告。综上所述，被告隐瞒与签约有关的重大事实，不仅不能依约保障人身安全和设备设施的正常使用，也不能保证其房屋结构及附属设备设施符合建筑、治安、卫生等方面的安全条件，致使原告及家人生活在危险的环境中。而且臭味儿时刻危害着原告及其家人的身体健康。该合同依法应予撤销，被告应返还其收取的全部费用并赔偿损失。马丽云辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，双方签订的合同不存在法律规定的可以撤销的情形，由于原告违约提前退租，2019年4月6日原告从涉案房屋搬离后，该合同已经中止，也无从撤销。第二，被告无需退还涉案押金，根据租赁款合同约定，原告提前退租，应该承担违约责任，押金已经作为违约金被抵扣。被告无需向原告赔偿吊顶费及搬家费、中介费等，吊顶费是原告自行更换吊顶，在其自行承担更换吊顶费用的前提下，被告才同意，该费用理应由原告自行承担。其他费用，与被告均无关。第三，涉案房屋不存在危及人身安全，原告搬进后始终居住在涉案房屋内，出现需要维修的问题，被告都积极进行了维修，在房屋出租前，被告在房屋内也已经居住了很多年。原告支付第一季度租金和押金共计68000元，截止时间是2019年4月4日，2019年4月6日原告搬出，不存在可以退还的租金。营养费医疗费不是房屋租赁纠纷案件的内容，没有因果关系。原告主张也没有证据支撑。关于搬家费中介费是原告自身在生活中应该产生的费用。在诉讼过程中，马丽云提出反诉请求：1．依法判令被反诉人支付反诉人房屋使用费2266．67元；2．依法判令被反诉人支付反诉人房屋保洁费150元；3．依法判令被反诉人赔偿反诉人因房屋附属物品、设备设施损坏的损失3200元（包括抽屉1000元，木地板1200元，楼梯木柱1000元）；4．依法判令被反诉人支付因未提前30天通知反诉人退租，而导致房屋空置损失费用17000元；5．依法判令全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年12月30日，反诉人与被反诉人签订了《北京市房屋租赁合同》，反诉人将位于北京市昌平区房屋出租给被反诉人。租赁合同约定：房屋租赁期自2019年1月5日至2022年1月4日，共计三年。月租金标准为17000元，支付周期按季度付款。合同第六条约定：因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修和承担赔偿责任。签约当日，反诉人交付了房屋，被反诉人支付了三个月租金和押金共计68000元。第一季度截止日期为2019年4月4日。第一季度期满后，被反诉人没有按合同约定支付租金，并且未在提前通知的情况下，突然提出退租。被反诉人于2019年4月6日搬离涉案房屋，反诉人发现涉案房屋内缺失衣柜抽屉和一个矮柜、木地板有严重的划痕、楼梯支柱断裂等情况。另外，因为被反诉人没有对涉案房屋进行清扫，反诉人只能另行聘请保洁人员进行卫生打扫。由于被反诉人不合理使用，导致上述附属物品和设备设施发生损坏，造成反诉人经济损失。韩太忠针对马丽云的反诉请求辩称：被告反诉无事实和法律依据，依法应全部驳回。一、合同应予以撤销，被撤销的合同自始无效，因此合同条款无约束力，且合同不能履行是被告的过错所致，因此被告诉请房屋使用费2266．67元无法律依据。二、如前所述，合同不能履行是被告的过错所致且证据显示双方协商一致终止合同并于2019年4月6日交接完毕，因此房屋空置与原告无关。三、木地板和楼梯柱均系陈旧性破损，并非原告使用导致。四、录音证明，签约时被告曾承诺因房屋设施破旧，原告可以随意处置。因此，被告诉请原告赔偿损失无事实依据。综上所述，房屋存在多处安全和卫生隐患且诸多设备设施因年久失修不能使用，不符合居住条件。被告无出租权且欺诈签约，合同应予以撤销，原告的诉请应予以支持。被告反诉无理，应予以驳回。经审理查明：出租人马丽云（甲方）与承租人韩太忠（乙方）于2018年12月签订了《北京市房屋租赁合同》。第一条，房屋坐落于北京市昌平区。第二条，租赁用途为居住。第三条，租赁期限自2019年1月5日到2022年1月4日，共计叁年。甲方应于2018年12月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条，月租金17000元，租金按季度支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条，甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。第九条，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并向对方支付1个月租金作为违约金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的2倍标准支付违约金。2018年12月30日，马丽云向韩太忠交付房屋。韩太忠于2018年12月22日及12月30日共计支付68000元，包含押金17000元及3个月租金（至2020年4月4日）51000元。韩太忠入住该房屋后，经马丽云同意更换吊顶。更换洗手间吊顶时，发现屋顶有个窟窿，因担心有安全隐患，韩太忠妻子崔宝芬在微信上与马丽云沟通。后联系维修师傅用铁丝网进行封堵。另外，韩太忠主张在洗手台柜里及北面卧室衣柜靠墙处均有20*30cm洞。马丽云表示洗手间吊顶上的墙洞之前不知情，洗水台里的洞是走管道的，衣柜后的洞是暖气管的阀门，都是正常的开口。崔宝芬入住期间就下水道堵塞、漏水、返味问题与马丽云联系，马丽云联系维修师傅进行疏通。2月28日，马丽云通过微信与崔宝芬联系“听刘师傅说，园中园卫生间漏水等问题都已经解决了，不知道您验收好了没：一共是修下水道、地漏、监控布线？刘师傅说一共工钱是950元，不知道是不是这样？”崔宝芬回复“我问一下韩太忠啊，活都是他带着干的。”马丽云说，“那好，那刘师傅的工钱，如果韩总没付的话，我就先直接付给刘师傅吧。”韩太忠后回复“刘师傅安排工人把活干完了，但是还是有些返臭，再观察一段时间看看，刘师傅说工费跟你结算，谢谢”。之后，崔宝芬又就卫生间返味的问题与马丽云进行了沟通。马丽云回复，“可以找刘师傅问一下，有什么好办法。”崔宝芬说，“好。”2019年4月4日，韩太忠向马丽云提出要求解除合同。2019年4月6日，崔宝芬退房，双方在《北京市房屋租赁合同》中退房确认一栏签字。另标明“二层衣柜两个抽屉需要补上。”另，双方当事人均认可韩太忠方曾在签订《北京市房屋租赁合同》前到出租房屋内看过。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、转账明细、微信聊天记录及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，韩太忠与马丽云之间建立的房屋租赁合同关系，不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定或法律规定履行合同。对于韩太忠提出的因为马丽云存在欺诈要求撤销《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求。本案中，韩太忠认为马丽云在签订合同时未将卫生间天花板有洞，地板缝隙中有灰尘、虫子，下水道堵塞、漏水、返味等问题告知韩太忠，存在欺诈。马丽云不予认可，认为签订合同时并不知道卫生间有洞，而其他问题属于租赁常见问题，有一些问题是韩太忠使用过程中造成的，不是已方的问题。欺诈，是指一方故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方基于错误判断作出意思表示。韩太忠指出的房屋存在的问题并未严重到影响实际居住。韩太忠现提交的证据，亦不足以证明马丽云在签订合同时故意隐瞒房屋的真实情况，诱使自己基于错误判断与马丽云签订了《北京市房屋租赁合同》。因韩太忠无法证明马丽云的行为存在欺诈，故韩太忠要求撤销《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于韩太忠以撤销《北京市房屋租赁合同》为前提提出的其他诉讼请求，本院不予支持。韩太忠与马丽云于2019年4月6日完成退房的交接手续，本院确认双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年4月6日解除。对于马丽云提出的要求韩太忠支付租金的诉讼请求。韩太忠支付租金至2019年4月4日，4月6日退房，4月5日及6日租金应予以支付，韩太忠应支付马丽云租金1133．33元（17000元÷30天×2天，保留小数点后两位）。至于马丽云要求韩太忠支付逾期付款违约金的请求。韩太忠已于2019年4月4日提出要求解除合同，双方当事人确认于2019年4月6日办理退房手续，退房时马丽云也并未提到要求韩太忠支付两天租金的问题，马丽云现主张对方应支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。对于马丽云提出的要求韩太忠支付保洁费150元的诉讼请求，合同中并未约定，亦无法律依据，本院不予支持。对于马丽云提出的要求韩太忠赔偿损失3200元的诉讼请求。《北京市房屋租赁合同》所附退房确认中说明“二层衣柜两个抽屉需要补上。长46cm，宽40cm，高20cm”。当事人不申请财产损失鉴定，本院酌定该部分损失为300元。至于木地板及楼梯木柱的损失，因退房确认中并未标出，且马丽云并未提交充足证据证明其确有损失及损失数额，故本院对这两部分损失不予支持。该项诉讼请求，本院在300元范围内予以支持，超出部分本院不予支持。对于马丽云提出的要求韩太忠赔偿因未提前30天通知反诉人退租而导致房屋空置损失费用17000元的诉讼请求。马丽云并未退还韩太忠押金，其已主张押金应抵违约金，其另行提出的赔偿损失的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）韩太忠于本判决生效之日起7日内向被告（反诉原告）马丽云支付房屋租金1133．33元；二、原告（反诉被告）韩太忠于本判决生效之日起7日内赔偿被告（反诉原告）马丽云损失300元；三、驳回原告（反诉被告）韩太忠的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马丽云的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）韩太忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，由原告（反诉被告）韩太忠负担，已交纳。反诉案件受理费183元，由原告（反诉被告）韩太忠负担12元，本判决生效之日起7日内交纳；由被告（反诉原告）马丽云负担171元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后7日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长 孙 颖审判员 张 俊审判员 王丽媛二〇二〇年六月十三日书记员 姜 帆