陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0102民初620号 原告：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区**。 法定代表人：吴晓佺，执行董事。 委托诉讼代理人：杨得草、王媛，上海市建纬（西安）律师事务所律师。 被告：于书成，男，1978年3月20日出生，汉族，现住西安市。 原告陕西万和商业运营管理有限公司与被告于书成房屋租赁合同纠纷一案，陕西万和商业运营管理有限公司于2018年7月18日向本院起诉，本院于2018年11月13日作出（2018）陕0102民初5187号民事判决书。宣判后，陕西万和商业运营管理有限公司，向西安市中级人民法院提起上诉。2019年1月28日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终240号民事判决书，认为原判事实清楚，判决驳回上诉，维持原判。后陕西万和商业运营管理有限公司不服二审判决结果，向西安市中级人民法院提起再审，2019年12月2日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民再261号民事裁定书，裁定撤销了（2019）陕01民终240号民事判决书和（2018）陕0102民初5187号民事判决书，将此案发回西安市新城区人民法院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西万和商业运营管理有限公司委托诉讼代理人杨得草、王媛，被告于书成到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 原告陕西万和商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告陕西万和商业运营管理有限公司与被告于书成签订的《万和城购物中心租赁合同书》、《万和城购物中心物业管理服务协议》及《补充协议》解除；2、判令被告于书成向原告支付拖欠物业费401080元；3、判令被告于书成向原告支付违约金共计80216元；4、判令被告向原告支付商铺拆除费10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月29日，原告与被告签署《万和城购物中心租赁合同书》、《万和城购物中心物业管理服务协议》及《补充协议》，约定由被告承租位于西安市新城区XX路XX号XX城XX中心XX层XX号商铺，用于经营S.KISSCOFFEE品牌，承租期限自2015年8月20日至2021年8月19日，承租期6年，物业费约定为40元/月/每平米，每月物业综合管理费为14800元。自2015年10月1日至2018年1月13日，被告拖欠原告物业费401080元。由于被告逾期时限过长，违约金、滞纳金过高，原告现仅请求被告支付物业费的20%即80216元作为其支付的违约金、滞纳金。2017年12月4日、2018年1月13日原告两次向被告发函要求其对该商铺清理、撤场，被告仍未履行。原告代为履行，由此产生的商铺拆除费用10000元应由被告承担。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。 被告于书成辩称，其与原告陕西万和商业运营管理有限公司签订合同属实，但因为商场刚开业不久，一直在亏损，且店铺水管多次爆裂。其与原告口头协商，原告同意免除其租金和物业费，直至被告盈利之后再缴纳，所以原告要求物业费和违约金的诉讼请求与事实不符，请求法院予以驳回。关于拆除费用，因合同有约定，拆除费用10000元认可。另其店铺的东西还押在原告处，未返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告陕西万和商业运营管理有限公司提交以下证据： 1、《万和城购物中心租赁合同书》、《万和城购物中心物业管理服务协议》、《补充协议》、《情况说明》，以期证明双方签订的上述合同，均系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，按照合同约定，原告为被告提供房屋及提供物业服务，被告应当承担按时交纳租金和物业费的义务，若任何一方违反合同约定，另一方均有权要求违约方承担违约责任。依据双方签订的物业服务协议第二条第一款，原告可委托专业公司承担万和城购物中心的专项管理与服务业务。因此在物业服务中，原告将物业服务中的小部分物业服务工作委托给陕西华东金城物业管理有限公司。陕西华东金城物业管理有限公司也出具了相关情况说明，证明其虽为万和城购物中心提供了小部分的物业服务，商场内的主要物业服务内容仍然由原告负责，且陕西华东金城物业管理有限公司并未与被告签订任何物业服务协议，更不会就提供的小部分物业服务而向被告收取物业费，万和城商场内的物业费应统一由原告收取。被告质证后表示合同的真实性认可，但对情况说明有异议，物业费是由陕西华东金城物业管理有限公司收取的，不是原告收取的。本院对原告的上述证据予以认定。 2、2017年12月4日原告向被告于书成发出《关于解除合同、承担违约责任及要求限期撤场并交回房屋的函》及送达照片、聊天记录；2017年12月4日被告商铺贴出的《停业告知书》；2018年1月2日被告发出的正式闭店通知；2018年1月13日万和公司向被告发出《关于SKISSCOFFEE延迟拆除通知函》及送达照片。以期证明依据租赁合同第22.4款约定：“乙方延迟交纳本合同及补充协议项下租金、设备使用费、物业综合管理费及其他应缴费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相应金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同……。”截止2018年1月13日，被告于书成累计拖欠原告万和公司物业费共计401080元。依据物业服务协议第八条第三款的约定：“乙方违反本协议，甲方有权要求乙方足额补缴并从逾期之日起每天按应缴款项总金额的千分之三缴纳违约金。”因被告违反协议约定未缴纳物业费，应当承担违约金404288.64元，因违约金数额过高，原告仅主张20%的违约金。被告质证后表示，真实性认可，因为店比较大，所以拖延了几天。本院对原告的上述证据予以认定。 3、商铺拆除照片，以期证明依据租赁合同第24.6条的约定：“如甲方因对乙方撤离后的该商铺进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等，由此发生的费用支出应当由乙方承担……。”因被告拒不履行，原告委托第三方拆除涉案商铺内的设施设备，由此产生的商铺拆除费用10000元，应由被告于书成承担。被告质证后表示，真实性认可，商铺是由原告拆除的。本院对原告的上述证据予以认定。 4、万和城一层商铺租赁合同、物业服务协议，物业费收费发票。以期证明《租赁合同书》、《物业服务协议》的签订、履行主体均系陕西万和商业运营管理有限公司，且华东万和城商业体的物业管理费均由陕西万和商业运营管理公司收取，因此原告主张要求被告支付拖欠的物业管理费有事实与法律依据，应当予以支持。被告质证后表示，真实性认可。本院对原告的上述证据予以认定。 被告于书成未提交证据。 经审理查明，2015年7月29日，原告陕西万和商业运营管理有限公司与被告于书成签订《万和城购物中心租赁合同书》、《万和城购物中心物业管理服务协议》及《补充协议》，约定由被告承租位于西安市新城区XX路XX号XX城XX中心XX层XX号商铺，租期6年。物业费约定40元/月/每平米，每月物业综合管理费为14800元。《万和城购物中心租赁合同书》第10条约定：“作为该商铺的承租人，乙方（于书成）应当在本合同租赁期间内向甲方（陕西万和商业运营管理有限公司）交纳该商铺的物业管理服务费用。具体收费标准以双方签订的《物业管理服务协议》约定为准，《物业管理服务协议》与本合同同时签署，并作为本合同的补充。”第22.4条约定：“乙方（于书成）延迟交纳本合同及补充协议项下租金、设备使用费、物业综合管理费及其他应缴费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相应金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同……。”第24.6条的约定：“如甲方（陕西万和商业运营管理有限公司）因对乙方撤离后的该商铺进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第24.2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担……。”《万和城购物中心物业管理服务协议》第二条约定：“……乙方（于书成）应按时足额向甲方（陕西万和商业运营管理有限公司）交纳物业综合管理费用及其他相关费用。……”2019年11月14日，陕西华东金城物业管理有限公司向西安市中级人民法院出具《情况说明》，载明：陕西华东金城物业管理有限公司受陕西万和商业运营管理有限公司的委托进行商场内的小部分物业服务（包括地面清扫、环境维护等），商场内的主要的物业服务内容（包括安保服务、秩序维护、物业管理、消费管理、水电安装等）仍由陕西万和商业运营管理有限公司负责，且商场内商户物业费用也一直由陕西万和商业运营管理有限公司负责统一收取，陕西华东金城物业管理有限公司对此无异议。且陕西华东金城物业管理有限公司自愿放弃所负责上述部分物业服务的收费权，商场内物业服务费用应统一由陕西万和商业运营管理有限公司收取。被告撤离时，对商铺装修附着物未拆除，由原告花费了10000元进行了拆除。 本院认为，原告陕西万和商业运营管理有限公司与被告于书成签订的《万和城购物中心租赁合同书》、《万和城购物中心物业管理服务协议》及《补充协议》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。被告拖欠支付物业费，已经构成违约，现原告要求被告支付物业费和违约金，有事实及法律依据，依法应予支持。被告虽辩称原告曾口头同意免除其物业费，但未提供证据予以证明，本院依法不予采信。关于原告陕西万和商业运营管理有限公司是否是收取物业费的合法主体的问题，因原被告双方签订的《万和城购物中心租赁合同书》第10条和《万和城购物中心物业管理服务协议》第二条均约定，被告于书成应当向原告陕西万和商业运营管理有限公司交纳该商铺的物业管理服务费用，故原告系收取本案物业费的合法主体，被告应当向原告支付物业费、违约金和商铺拆除费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告陕西万和商业运营管理有限公司与被告于书成签订的《万和城购物中心租赁合同书》、《万和城购物中心物业管理服务协议》及《补充协议》于2017年12月4日予以解除。 二、被告于书成于本判决生效之日起十日内向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付物业费401080元及违约金80216元。 三、被告于书成于本判决生效之日起十日内向原告陕西万和商业运营管理有限公司支付商铺拆除费10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9278元，由被告于书成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 王沧石 审 判 员 钟 茜 审 判 员 詹晓晔 二〇二〇年六月十七日 法官助理 秦 洁 书 记 员 李 丹 1