四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初1378号 原告（反诉被告）：冯建兵，男，1977年1月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师。特别授权代理人。 被告（反诉原告）：超视距成都科技有限责任公司。住所地：成都高新区（**）合作路********。 法定代表人：李红霞。 委托诉讼代理人：李锐，男，1995年7月17日出生，汉族，住四川省荥经县。系该公司员工，特别授权代理人。 原告（反诉被告）冯建兵与被告（反诉原告）超视距成都科技有限责任公司（以下简称超视距公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯建兵及其委托诉讼代理人植艳君、魏建清，被告（反诉原告）超视距公司的法定代表人李红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）冯建兵向本院提出诉讼请求：1、超视距公司支付冯建兵自2019年11月12日至2020年11月11日的租金116160元；2、超视距公司支付冯建兵精神损失费8000元；3、本案诉讼费及律师费用由超视距公司承担。诉讼中，原告（反诉被告）冯建兵增加诉讼请求：超视距公司向冯建兵支付物管费、电费、垃圾处置费共计3901.18元。庭审中，冯建兵明确增加的诉讼请求中2019年7月-2020年5月的垃圾处置费为558元、物业费为970.76元、电费为2372.42元。第三项诉讼请求中的律师费为3000元。事实和理由：冯建兵于2019年11月5日通过司法拍卖程序购得位于成都市高新区合作路89号19栋1单元1023、1024、1025号房产，已经北京市怀柔区人民法院（2016）京0166执1312号之一裁定书确认。案外人邵振海作为案涉房产的原所有人，且是超视距公司的大股东（邵振海占股99%），超视距公司称其与邵振海于2016年1月1日就案涉房屋签订了《租房合同》，约定超视距公司租赁上述房屋，租期10年，租金为每月9680元，每年116160元。冯建兵作为案涉房屋的所有权人后，就重新签订租赁协议与支付租金事宜，多次与超视距公司沟通，超视距公司一直不予配合，并拒绝支付租金。超视距公司作为承租人未按期缴纳租赁房屋的物管费、电费、垃圾处置费，物业公司遂催收房屋所有权人即冯建兵缴纳相关费用，冯建兵于2020年5月10日向物业公司缴纳超视距公司欠付的物管费、水电费、垃圾处置费共计3901.18元。 被告（反诉原告）超视距公司辩称：针对冯建兵主张的租金，冯建兵明知道案涉房屋是有租赁的，租金冯建兵应该向原来的业主邵振海主张，租金超视距公司应该支付的，前面的租金超视距公司是支付给前业主邵振海，冯建兵可以向前业主邵振海进行主张。关于第二诉讼请求精神损失费，超视距公司认为没有给冯建兵造成任何的精神损失，故不应该支付精神损失费。关于物业费根据超视距公司与前业主签订的《租赁合同》来看，物业费应当是由冯建兵来承担；租赁合同里面约定超视距公司是承担电费、和垃圾处置费的。在超视距公司与前业主签订的《租赁合同》中没有约定律师费用，应该是谁请的律师就应当由谁来进行支付，所以超视距公司不同意支付律师费用。 被告（反诉原告）超视距公司向本院提出反诉请求：1、冯建兵支付超视距公司装修款500000元整；2、本案诉讼费用由冯建兵承担。诉讼中，超视距公司自愿放弃160000元装修款，只主张装修款340000元。事实和理由：超视距公司于2016年1月1日与案外人邵振海签订《租房合同》一份，约定由邵振海将其所有的位于成都市高新区合作路89号19栋10层23、24、25号三个单元的办公房产租赁给超视距公司使用，超视距公司入驻后，为达到微电子项目的研发生产用途，对该房产投巨资进行装修，前后共花费装修费500000元。超视距公司租赁的邵振海房产为未经装修的清水房，并不包括装修部分，故该装修部分不为邵振海的个人财产，故超视距公司有权要求冯建兵补偿该装修款。 原告（反诉被告）冯建兵辩称：1、截止本案超视距公司提起反诉之日，案涉租赁合同仍然在继续履行，尚未解除，案涉房屋的装饰装修仍然由超视距公司在进行使用，冯建兵并未实际使用案涉房屋，也没有享有装饰装修带来的实际收益，超视距公司反诉要求冯建兵支付装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，没有任何事实及法律依据。2、冯建兵是通过法院拍卖的形式对房屋现有的状况进行竞拍所得，法院拍卖时，冯建兵所支付的拍卖价款即是房屋包含装修的价款，即使超视距公司是投入了装修，房屋的装修价值的收益权应该是属于冯建兵的，超视距公司的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人邵振海系成都市高新区合作路89号19栋1单元10层1023、1024、1025号房屋原所有权人。 2016年1月1日，邵振海（出租方、甲方）与超视距公司（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定乙方租用甲方坐落在成都市高新区使用面积为242平方米房屋。租用期10周年，2016年1月1日—2026年1月1日。自本合同生效之日开始计算。租用期限内房屋每月租金为9680元（含税），每年租金116160元，10年共计1161600元。租用期内，乙方所用的水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护发生的费用由乙方承担。乙方所租用房屋，在乙方验收合格并付清房屋租金后，归乙方使用。违约责任：在本合同生效后，如乙方违约，甲方不退还乙方租金，乙方应赔偿甲方房屋总租金的30%（即348480元）；如果甲方违约，甲方应向乙方退还剩余租金，甲方应赔偿乙方房屋总租金的30%（即348480元）和装修费50万元。 2019年10月11日，北京市怀柔区人民法院发布《竞买公告》，载明北京市怀柔区人民法院将于2019年11月4日10时至2019年11月5日10时止在北京市怀柔区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，现公告如下：拍卖标的：位于成都市高新区的房产。包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权，房屋用途为办公，所在层数为10层，建筑结构为框剪，建筑面积1023号房屋71.23平方米、1024号房屋79.32平方米、1025号房屋92.14平方米。本次拍卖为第二次拍卖，评估价190.34万元，起拍价106.5904万元，保证金10万元，增价幅度0.5万元。特别提醒：该房产存在租赁。标的物现状：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。标的物过户登记手续费由买受人自行办理，过户手续中应由被执行人缴纳的税、费，以及本标的物可能存在的物业费、水、电等欠费，由买受人承担，自行向有关部门人员缴纳。 2019年11月12日，北京市怀柔区人民法院出具《司法拍卖成交确认书》，载明：一、买受人冯建兵于2019年11月5日在北京市怀柔区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，成都市高新区合作路89号19栋1单元1023、1024、1025号的房产，成交价为人民币1065904元。二、买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。买受人（本标的竞得者）自愿根据《拍卖须知》的规定，把冻结的保证金人民币10万元自动转入法院指定账户抵作拍卖成交款，拍卖成交价余款人民币965904元（扣除保证金后的余款）经买受人汇款后已于2019年11月12日到达法院账户。三、拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人已在淘宝网上对拍卖标的进行了展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。四、买受人已向拍卖人支付全部拍卖款项，拍卖人已向买受人交付拍卖款收款收据。 2019年11月12日，北京市怀柔区人民法院作出（2016）京0116执1312号之一《执行裁定书》，载明：申请执行人宋明清，被执行人邵振海，本院依据已经发生法律效力的北京市第三中级人民法院（2016）京03民终1171号民事判决书，于2019年10月11日在淘宝网上依法对被执行人邵振海所有的位于成都市高新区合作路89号19栋1单元1023、1024、1025号的房产进行第二次拍卖。2019年11月5日，冯建兵以人民币1065904元的最高价竞得。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，裁定如下：一、解除对被执行人邵振海名下位于成都市高新区合作路89号19栋1单元1023、1024、1025号房产的查封及抵押；二、位于成都市高新区合作路******1023、1024、1025号房产的所有权及相应的其他权利归买受人冯建兵所有。三、买受人冯建兵可持本裁定书到不动产登记机构办理不动产所有权过户登记手续。 2019年11月18日，北京市怀柔区人民法院出具收据，收到邵振海（代缴人冯建兵）965904元、100000元。 2020年2月12日，成都市高新区合作路89号19栋1单元1023、1024、1025号房屋依生效法律文书导致权属转移登记至冯建兵名下，业务件号分别为：2020012300F00133、2020012300F00136、2020012300F00139。 另查明，成都龙湖物业服务有限公司专用收据载明2019年7月至2020年5月案涉三套房屋产生电费2327.56元、垃圾处置费594元、物管费970.76元。冯建兵向成都龙湖物业服务有限公司支付了上述费用。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、租房合同、司法拍卖成交确认书、（2016）京0116执1312号之一《执行裁定书》、收据、不动产权证书、房屋信息查询记录、专用收据、支付凭证等证据予以证明。 本院认为，案涉房屋原系邵振海所有，邵振海将案涉房屋出租给超视距公司后，冯建兵通过司法拍卖，于2019年11月12日取得案涉房屋的所有权，故冯建兵有权要求案涉房屋的承租人超视距公司自该日起向其支付租金。因案涉租赁合同未对支付租金的期限进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，案涉租赁合同租赁期限为一年以上，租金应在每届满一年时支付，冯建兵主张超视距公司支付2019年11月12日至2020年11月11日的租金尚未届满一年，故对超视距公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对冯建兵主张超视距公司支付精神损失费8000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对冯建兵主张超视距公司支付2019年7月-2020年5月的垃圾处置费558元、电费2372.42元的诉讼请求，庭审中，冯建兵认可2019年7月-2020年5月产生的电费为2327.56元，本院认为，案涉租房合同约定超视距公司所用的水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护，发生的费用由超视距公司承担，超视距公司对应向冯建兵支付上述费用无异议，本院予以支持。对冯建兵主张超视距公司支付2020年5月的物管费970.76元的诉讼请求，本院认为，虽然双方在租赁合同中未对该费用的负担问题进行明确约定，冯建兵提供的物业公司专用收据上载明的缴款人为超视距公司，超视距公司在承租期间，作为缴款人向物业公司承担物业费用，表明租赁期间物业管理费由超视距公司向物业管理部门支付，冯建兵垫付了2020年5月的物管费970.79元，该费用应由超视距公司向冯建兵支付。对冯建兵主张的律师费3000元，案涉租赁合同并未对该费用进行约定，故对冯建兵的该项诉讼请求，本院不予支持。 对超视距公司主张的装修款340000元的反诉请求，本院认为，超视距公司提供2015年10月28日超视距公司支付四川省新空间建筑装饰实业有限公司装修款130000元的发票系复印件，本院不予采信，对超视距公司提供的2015年4月1日其向成都天勤电气设备有限公司购买包括洁净室系统工程在内的货款214100元的销售合同，该销售合同签订时间为2015年4月1日，而案涉租赁合同于2016年1月1日签订，该销售合同与本案无关联性，达不到超视距公司的证明目的，本院不予采信，超视距公司主张其租赁的邵振海房产为未经装修的清水房，并不包括装修部分，冯建兵拍卖案涉房屋估价中不包括装修部分，故超视距公司有权要求冯建兵补偿该装修款，本院认为，冯建兵以拍卖价取得案涉房屋所有权后，超视距公司仍然承租案涉房屋，双方仍在继续履行原租赁合同，案涉房屋的装饰装修仍然由超视距公司在进行使用，超视距公司亦未举证冯建兵在合同履行过程中存在违约行为，故超视距公司在合同履行过程中主张冯建兵支付装修款340000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、超视距成都科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向冯建兵支付垃圾处置费558元、电费2327.56元、物管费970.76元； 二、驳回冯建兵的其他诉讼请求； 三、驳回超视距成都科技有限责任公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1417元，由超视距成都科技有限责任公司负担43元，由冯建兵负担1374元，反诉案件受理费4400元，由超视距成都科技有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇二〇年六月二十三日 书记员  廖 真