广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初327号原告：肇庆市鸿益物业管理有限公司幸福湖畔项目部，住所地肇庆市端州区星湖大道115区*****，统一社会信用代码9144120******7。法定代表人：王博，该公司经理。委托诉讼代理人：梁恩田、谢宏海，该公司员工。被告：李剑华，男，1971年10月1日出生，汉族，居民身份证住址广东省德庆县***************有限公司。原告肇庆市鸿益物业管理有限公司幸福湖畔项目部（以下简称“鸿益物业公司”）诉被告李剑华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁恩田、谢宏海到庭参加诉讼，被告李剑华经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即支付从2019年1月至2019年8月拖欠的物业管理费1225.6元以及滞纳金298.13元，共计：1523.73元；以上第1项合计为人民币1523.73元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、原告是一家经营物业管理的企业，被告为肇庆市****期（至尊豪庭·幸福湖畔）B******（建筑面积76.6㎡）的业主。原告在20**年**月**日通过公开招投标方式，由广东臻汇园置业发展有限公司选聘原告从2016年2月19日起对肇庆市****期（至尊豪庭·幸福湖畔）进行物业管理服务工作。双方于2016年10月14日签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供物业管理服务。按照协议约定，被告应于每月3号前,按照每月每平方米【2.0】元的标准支付物业服务费。被告应当按照《前期物业管理服务协议》《商品房买卖合同附件》等相关规定，向原告及时缴纳物业服务费用。2、如被告违反《前期物业管理服务协议》约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照日千分之二缴纳滞纳金（违约金）。3、签订《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》后，原告一直按照约定为肇庆市****期（至尊豪庭·幸福湖畔)提供物业管理服务，为被告提供了尽心尽责、规范完善的物业管理服务。但是，被告从2019年1月份开始一直拒绝交纳物业管理费，截至2019年8月,共拖欠物业服务费合计1523.73元。期间原告多次催讨，被告以种种理由推诿搪塞，拒绝交纳。至原告起诉时，被告仍没有支付拖欠的物业服务费，被告的欠费行为已导致原告的正常运营遭遇困难，严重损害原告及其他业主利益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告李剑华没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告鸿益物业公司是于2003年11月10日依法登记设立的有限责任公司(自然人投资或控股),经营范围为物业管理(凭资质证经营)等。2014年12月16日,原告鸿益物业公司与广东臻汇园置业发展有限公司(以下简称臻汇园公司)签订《前期物业服务合同》,合同主要约定:臻汇园公司选聘原告对肇庆臻汇园(二期)提供实施前期物业管理服务事宜,服务内容包括:1.物业共用部位的维修、养护和管理;2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4.公共绿化的养护和管理;5.车辆停放秩序管理;6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;7.装饰装修管理服务;8.物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积(已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准)交纳,包干使用,盈余或者亏损均有原告享有或承担,其中高层住宅为2.3元/月/平方米(房屋的总层数在七层(含七层)以上);街铺物业为3.5元/月/平方米。合同期限自2014年12月16日起至本小区成立业主委员会之日止。但在本合同有效期内,业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。合同签订后,原告鸿益物业公司开始为肇庆臻汇园(二期)小区提供物业管理服务。2017年5月5日,原告鸿益物业公司(甲方)与被告李剑华(乙方)签订一份《前期物业管理服务协议》,约定:在乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时,甲乙双方就前期物业管理服务达成协议,第四条:物业管理服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)。一、乙方交纳费用时间:由买卖双方签订《商品房买卖合同》中约定的最后交付使用时间之第二日开始计算;二、住宅按建筑面积每月每平方米2.3元;非住宅按建筑面积每月每平方米3元;……八、每次交纳费用时间:每月的3号前。……第十条其他约定事项:二、甲方上述物业服务费及有关公共分摊费用自买卖双方签订《商品房买卖合同》中约定的商品住宅交付使用时间之第二日开始计算;三、乙方应在收到入伙通知书之日起一个月内收楼,并交纳所有约定费用。逾期乙方同样必须交管理费、公共水电分摊费等。室内装修设施、设备的保修期从发出入伙通知书之日起计;第十一条违约责任。四、乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2%交纳违约金或滞纳金。原告鸿益物业公司在甲方落款处加盖公章,被告李剑华在乙方落款处签名并撩印。2018年12月18日，臻汇园公司向被告李剑华于《商品房买卖合同》所留的通信地址发出收楼通知书、收楼须知。从2019年1月至2019年8月期间,被告李剑华没有交纳物业管理服务费,为此,原告鸿益物业公司向业主被告李剑华进行催收无果,遂诉至本院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区星湖大道115区肇庆.臻汇园二期（幸福湖畔）******的权利人为被告李剑华所有，房屋建筑面积76.65平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告李剑华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告与被告于2017年5月5日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。关于原告主张被告支付2019年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费的请求。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告为包括被告在内的肇庆臻汇园(二期)小区提供了物业管理服务，被告却未依约向原告交纳相关费用属违约行为。原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于原告主张违约金的请求。根据原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中第十一条“违约责任”第四款的约定，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2%交违约金或滞纳金，由于被告确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的滞纳金计算标准显属过高，本院应予以调整。违约金的计算以迟延支付物业管理费造成的损失为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告关于滞纳金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李剑华应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鸿益物业管理有限公司幸福湖畔项目部支付自2019年1月1至2019年8月31日期间的物业管理服务费1225.6元；二、被告李剑华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鸿益物业管理有限公司幸福湖畔项目部支付迟延交纳物业管理费的滞纳金，滞纳金以迟延支付物业管理费1225.6元为基数，从2019年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清之日止。三、驳回原告肇庆市鸿益物业管理有限公司幸福湖畔项目部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告肇庆市鸿益物业管理有限公司幸福湖畔项目部负担5元，被告李剑华负担20元。被告李剑华在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年六月三十日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉