黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初191号原告：高伟，男，1983年4月16日出生，汉族，无职业，户籍地牡丹江市爱民区，现住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：里俊福，牡丹江市阳明区阳明法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：王英（系原告母亲），女，1962年11月15日出生，汉族，无职业，住所地牡丹江市西安区。被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区宝隆大厦**。法定代表人：鲍建胜，董事长。委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，牡丹江均胜房地产置业有限公司职工。原告高伟与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高伟及其委托诉讼代理人里俊福、王英，被告均胜公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高伟向本院提出诉讼请求：1：被告自2015年1月1日起至2018年9月1日止，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，共计人民币128406元；2.被告向原告支付补贴款人民币188761元；3.被告向原告支付延期补贴延期罚息33976.98元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。后原告变更其诉讼请求如下：1.被告向原告支付购房补贴款188760元;2.被告向原告支付逾期交房违约金125684.43元（自2015年1月1日起计算至2018年9月1日止，按日向原告支付已交房款469322元的万分之二的违约金）;3.被告向原告支付逾期返还购房补贴罚息14135.12元（第一笔罚息以37752元为本金，按年利率2.5%为标准自2015年4月20日计算至2020年4月20日止为4724.17元；第二笔罚息以37752元为本金，按年利率2.1%为标准自2016年4月20日计算至2020年4月20日止为3173.34元；第三笔罚息以37752元为本金，按年利率2.75%为标准自2017年4月20日计算至2020年4月20日止为3117.38元；第四笔罚息以37752元为本金，按年利率2.75%为标准自2018年4月20日计算至2020年4月20日止为2079.20元；第五笔罚息以37752元为本金，按年利率2.75%为标准自2019年4月20日计算至2020年4月20日止为1041.02元）;4.被告向原告支付逾期办证违约金4693.22元，上述诉讼请求合计333272.78元。事实与理由如下：2013年9月2日，原告与被告签订牡丹城购房补贴协议，约定原告认购被告开发的牡丹城一期X号楼X单元XXX室，建筑面积约89.63平方米（最终面积以产权实测为准）,单价5265元平方米，总价款为471902元；根据被告给团购单位的优惠政策，五年内返还总房款的40%,总计补贴额为188761元，平均每年补贴37752元；被告给原告的第一次补贴时间为原告交清总房款满1年后15日内；被告以开发的一期、三期、四期的土地、房产作补贴保证，保留不低于返还总额的资产作抵押。逾期返还补贴，按金融机构同期存款基准利率支付违约金。2013年11月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于牡丹江市西安区海浪路以南，西九条路以东，牡丹城一期X号楼X单元XXX室，建筑面积89.14平方米，每平方米5265元，购房总金额469322元。合同约定，买受人于签订合同之日支付首付款142322元，其余房款327000元以贷款方式付清；出卖人应当在2014年12月31日前，将该商品房经验收合格交付买受人使用，逾期交房超过360日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2013年11月26日向被告交付首付购房款142322元，于2014年4月5日通过中信银行贷款向被告交付购房款327000元。被告为原告出具了购房款收据和不动产统一发票，但直到2018年9月1日，被告才向原告交付所购商品房。原告多次向被告催要逾期交房违约金、购房补贴款以及逾期返还购房补贴罚息、逾期办理房地产权属证书罚息，并多次到牡丹江市信访办等部门主张权利，被告虽于2018年和2019年两次书面承诺，但始终拖延不予支付，所购商品房至今尚未办理所有权登记。故原告提起诉讼，请求人民法院维护原告的合法权益。均胜公司辩称：1.原、被告双方确实签定了商品房买卖合同，但原告是否支付全部购房款，请法庭予以查明；2.此商品房买卖合同对被告显失公平。违约金过高，请求予以撤销；3.原、被告双方签订的购房补贴协议因违反了国家禁止性规范而无效。请求驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：2013年9月2日，原告高伟与被告均胜公司签订了均胜牡丹城购房补贴协议，其中均胜公司为甲方和出售方、原告高伟为乙方和认购方，该协议的主要内容为“一、乙方所认购房屋的基本情况：乙方自愿认购甲方开发的牡丹城一期项目中8号楼2单元503室，建筑面积约为89.63平方米（最终面积以产权实测为准），单价为5265元/㎡，购房总价款为肆拾柒万壹仟玖佰零贰元（￥：471902）。……1.根据甲方给团购单位的优惠政策，五年内返还总房款的40%，总计补贴额为壹拾捌万捌仟柒佰陆拾壹元（￥：188761）。平均每年补贴叁万柒仟柒佰伍拾贰元（￥：37752）。2.甲方给乙方的第一次补贴时间为乙方交清总房款满1年后15日内返到乙方指定的账户。……三、补贴保证。甲方延期返还补贴的，应按金融机构同期存款基准利率支付延期罚息。”同时约定双方签订的购房补贴协议是商品房买卖合同的补充协议。2013年11月26日，原告高伟与被告均胜公司签订商品房买卖合同，确定高伟购买均胜牡丹城一期项目中X号楼X单元XXX室，建筑面积为89.14平方米，价款为469322元。该合同约定：“出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。高伟于2013年11月26日将购房款142322元交付被告，剩余房款于2014年4月3日与中信银行股份有限公司牡丹江分行申请贷款327000元，该行于2014年4月3日将贷款327000元打入被告单位账户。2018年9月1日，均胜公司向高伟交付所购房屋。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及均胜牡丹城购房补贴协议系双方当事人的真实意思表示，根据合同约定均胜牡丹城购房补贴协议系商品房买卖合同的组成部分，其内容并不违反法律强制性规定，上述合同合法有效并已发生法律效力，对合同双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定，遵守诚实守信原则，严格按照合同约定履行各自的义务。被告均胜公司辩称商品房买卖合同对被告显失公平，购房补贴协议应为无效或未履行协议，但未能提供相应的证据予以支持，故本院对被告的上述抗辩理由不予支持。关于原告要求被告支付购房补贴款188760元的诉讼请求。本院已查明原告高伟向被告交付首付款142322元后，已向中信银行股份有限公司牡丹江分行申请贷款，剩余房款327000元已于2014年4月3日打入被告单位账户，故原告已于2014年4月3日交齐全部房款469322元。根据原、被告签订的补贴协议的约定，被告均胜公司应分五次将原告实付总房款469322元40%的购房补贴款187728.80元返还给高伟，对原告超出数额的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告给付原告逾期返还购房补贴罚息14135.12元的诉讼请求。因原告实际交付购房款为469322元，依据原、被告签订的购房补贴协议的约定，被告分五次返款，每次返还补贴金额应为37545.76元，第一次返还补贴款期限的最后一日应为2015年4月18日，故支付逾期利息的起算点应为2015年4月19日，原告要求自2015年4月20日开始主张不违反法律规定，予以准许，此后四年以此类推。关于原告要求被告给付逾期返还购房补贴罚息的利息标准，本院认为，根据双方合同约定的目的、约定返款方式及金融机构计算存款利率的方式，本案补贴款罚息应当参照中国人民银行同期存款一年定期利率1.5%计算为宜。故被告应给付原告五笔逾期购房补贴款利息分别计算至2020年4月20日共计8457.06元，对原告超出该数额的逾期购房补贴款利息本院不予保护。关于原告要求被告给付逾期交房违约金125684.43元的诉讼请求。根据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，本案所涉房屋应当于2014年12月31日前交付，而原告实际取得房屋日期为2018年9月1日。被告实际交付房屋时间晚于约定交付日期，故原告要求被告承担违约责任的理由成立。依据合同约定，逾期交付房屋超过360日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。因双方约定的逾期交房违约金产生时间为2015年1月1日，至实际交付房屋之日即2018年9月1日已经逾期三年零九个月，为维护交易秩序，本院对原告取得房屋之日起回溯两年的逾期交房违约金予以保护。经本院审查，本案所涉房屋的价款为469322元，且原告要求继续履行合同，此期间的违约金应为68521.01元（469322元×0.0002元×730天），故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金68521.01元的诉讼请求予以支持，对原告超出该数额的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告给付原告逾期办证违约金4693.22元的诉讼请求。依据原、被告签订的商品房销售合同“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，现被告已于2018年9月1日将房屋交付给原告，被告在将商品房交付原告使用后的360日内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已违约，其理应承担违约责任。故对原告要求被告给付其逾期办证违约金4693.22元的诉讼请求，本院予以支持。综上。原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定判决如下：一、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告高伟购房补贴款187728.80元及逾期支付利息8457.06元（以37545.76元为基数，按照年利率1.5%为标准，自2015年4月20日起计算至2020年4月20日止、自2016年4月20日起计算至2020年4月20日止、自2017年4月20日起计算至2020年4月20日止、自2018年4月20日起计算至2020年4月20日止、自2019年4月20日起计算至2020年4月20日止）；二、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告高伟逾期交房违约金68521.01元；三、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告高伟逾期办证违约金4693.22元；四、驳回原告高伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6299元，减半收取计3149.50元，由原告高伟负担479元，由牡丹江均胜房地产置业有限公司负担2670.50元如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  马钠二〇二〇年六月十二日法官助理呼巍薇书记员李钰