广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1845号原告：廖生，男，1982年5月28日出生，土家族，住广东省东莞市**********，公民身份号码为433************214。原告：胡建华，男，1973年7月14日出生，汉族，住湖南省澧县*******委会，公民身份号码为430************054。原告：陈启武，男，1972年3月15日出生，土家族，住湖北省宜昌市伍家岗区***************，公民身份号码为420************579。委托诉讼代理人：廖生，男，1982年5月28日出生，土家族，住广东省东莞市**********，公民身份号码为433************214。委托诉讼代理人：胡建华，男，1973年7月14日出生，汉族，住湖南省澧县*******委会，公民身份号码为430************054。被告：东莞市樟木头镇物业管理公司大富豪广场管理处，地址为广东省东莞市樟木头镇樟罗社区**************。负责人：袁伟，总经理。委托诉讼代理人：刘思宇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告廖生、胡建华、陈启武、冼世伦诉被告东莞市樟木头镇物业管理公司大富豪广场管理处恢复原状纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月24日、2020年6月12日二次公开开庭进行了审理。原告廖生、胡建华（亦为冼世伦的委托诉讼代理人）、陈启武，被告的委托诉讼代理人刘思宇均二次到庭参加诉讼。本案依法作出（2020）粤1973民初1845号之二民事裁定书，裁定驳回原告冼世伦的起诉。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告依法修复、复原二台进口多快电梯；2.本案诉讼费由被告负担。案件审理中，原告增加诉讼请求为：1.被告依法修复原六台进口多快电梯（包含增加请求前的二台）；2.确认被告并非东莞市樟木头镇大富豪广场1993年进驻的前期物业，是非法提供物业管理服务；3.确认被告是在未依法召开业主大会投票表决的情况下强买强卖换新电梯；4.要求被告在十个工作日内依法撤出东莞市樟木头镇大富豪广场，依法交出所有物业资料；5.组织、协调东莞市樟木头镇大富豪广场召开业主大会成立业委会自治管理；6.被告立即拆除所有电梯非法加装的IC卡刷卡设备，确保电梯消防安全；7.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是东莞市樟木头镇大富豪广场的业主，被告于2006年5月17日在东莞市樟木头镇大富豪广场注册为东莞市樟木头港中房产中介服务部，2009年因东莞市樟木头镇大富豪广场开发商搬离导致前期物业管理公司撤出，被告非法进入东莞市樟木头镇大富豪广场进行物业服务。被告于2009年4月9日注册为现有名称，其提供物业服务未召开业主大会公开招标投标，程序不合法，只收费不工作，未同业主签《物业服务合同》。被告在其管理期间，未通知也未召开业主大会，没有经得三分之二业主签名同意的情况下，因电梯电子控制器故障，以找不到配件修理为由，私自更换了原有的二台进口多快电梯并贱卖，事后被告表示是为了更换新电梯。业主强烈要求申请启用维修基金换电梯，被告无视业主意见，长期让业主没有电梯可乘，被迫交现金更换新电梯，因同意交现金的业主不多，被告又将订做的新电梯附加刷卡乘梯系统，逼迫业主交现金。被告换新电梯的招标文件和价格也未有召开业主大会及由三分之二的业主签名同意。被告无视业主的利益，私自拆毁并贱卖小区公共财产且数额巨大，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，一、原告提交的起诉状上列明了九位原告，但有五人并未在起诉状上签名，该五人并未明确表示提起案涉诉讼。已签名的本案四位原告中，仅有廖生、陈启武是案涉物业的业主，胡建华、冼世伦并非小区业主，法律上不享有该小区物业的物权，不是本案适格主体。二、东莞市樟木头镇大富豪广场的电梯已经使用二十余年，存在严重的安全隐患，早已达到报废、更换的条件。案涉小区有两栋楼共六台电梯，均为1997年10月投入运营，至今已22年多，电梯的正常使用年限为15年至20年，原电梯生产商工厂已倒闭，原装配件早已停产无法采购，原电梯又经常发生故障被业主投诉，影响了业主人身安全。东莞市质量技术监督局于2018年6月27日发出停运通知，停用了3#、5#二台故障严重的电梯，仅保留四部电梯继续使用；之后东莞市质量技术监督局于2019年8月又发出停运通知，停用了1#、6#二台电梯。被告于2018年至2019年期间，先后与东莞市东洋电梯有限公司、广东秦岭电梯有限公司签署了《电梯维护保养合同》，但两家公司都因为电梯过于老旧、无法购买机件与被告终止合同。三、被告更换电梯已经经过广大业主投票表决，符合法定程序要求。被告于2018年11月向东莞市樟木头镇物业管理公司、社会事务局、房地产管理所等发出更换电梯的请示。2019年5月开始询价。2019年6月开始书面征集业主意见，组织业主与电梯公司商讨价格，并以书面投票表决方式就是否同意拆除旧电梯、新电梯出资方式、品牌选择进行了调查。案涉小区是1997年投入使用的老楼盘，《住宅专项维修资金管理办法》是2008年2月1日才开始施行，绝大多数业主都没有交付公共维修基金，只能自筹资金更换电梯。截至2020年4月，樟木头镇大富豪广场业主共552户，其中415户业主书面同意拆旧换新，支持率为75.18%，出资率为68.12%，故被告组织业主自筹资金更换电梯的行为是合法的。本案原告中，除了冼世伦之外，均在2018年5、6月前后签名确认同意更换新电梯，故要求恢复原状是不合常理的。四、针对原告增加的诉讼请求，其中第2至6点不属于本案请求权项下的内容，第2、3、5点的履行主体不是被告，不属于法院应当审理的范围。原告仅为小区的三名普通业主，未得到全体业主的授权，无权要求更换小区物业管理公司及要求拆除IC卡刷卡设备。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告廖生、陈启武、胡建华是东莞市樟木头镇大富豪广场业主，原告主张案涉楼盘于1998年7月30日开始交房并使用案涉六台电梯，被告表示上述时间为1997年10月。案涉楼盘的住宅部分为两栋楼（即富华阁、富盛阁，原告廖生、陈启武、胡建华均为富盛阁业主），每栋楼配备三台电梯，住宅共560户（每栋楼分别为280户）。案涉六台原电梯的设备代码分别为：301044190********528（1#）、301********999120529（2#）、301********999120530（3#）、301********999120531（4#）、301********999120532（5#）、301********999120139（6#），其中，1#、2#、3#为富华阁的电梯，4#、5#、6#为富盛阁的电梯。一、关于案涉六台原电梯更换的过程。2018年5月30日，被告向樟木头大富豪广场业主通知案涉物业的六台电梯需进行更换及原因，要求业主选择是否同意并到管理处签名。根据被告提交的统计表显示，截至2020年4月14日，富盛阁共208户，同意更换新电梯或已经交付款项的共188户；富华阁共207户，同意更换新电梯或已经交付款项的共188户。2018年8月30日，经东莞市质量技术监督局检查，提出检查中发现的问题：“该单位在樟木头大富豪广场登记使用6台电梯，其中2台因为零部件老化，维修费用较高，物业公司已于今年6月27日主动申请停用，另外4台于今年6月检验合格……物业公司已将电梯的更换方案张贴于该广场的通告栏处征求业主的意见。”2018年11月5日，被告向东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市樟木头镇人民政府社会事务局、东莞市樟木头镇樟罗社区*民委员会、东莞市樟木头镇房地产管理所均发出“关于大富豪广场更换电梯的请示”，载明：“大富豪广场现有六台住宅电梯使用年期已超过二十年（其中两台电梯已在今年6月份因电梯老化，未能正常运行，已向质监部门报停）。由于电梯配件及电路板存在严重老化，原电梯生产厂家早已倒闭停产，电梯配件及电路板在电梯配件市场也无法购买……现大富豪广场大部分业主提出，要求急需对电梯进行更换。目前业主同意更换电梯户数已超过双三分之二，并且愿意以自筹资金形式集资进行更换……”2019年1月17日，经东莞市质量技术监督局检查，提出检查中发现的问题：“该管理处在大富豪广场使用4台电梯均在安全检验合格有效期内，另外两台电梯因无法维修而办理了停用手续……”2019年8月6日，被告向案涉小区十四户的业主就旧电梯拆移及折旧处理、更换电梯的资金、及更换的品牌咨询意见，上述十四户的业主均同意旧电梯按照5000元/台的标准折旧处理；采用业主现金自筹方式更换电梯，按户平均分摊；更换电梯品牌为上海三菱（58.26元/平方米）。双方确认截至庭审辩论终结之日六台电梯的现状为：樟木头大富豪广场的1#、6#电梯已更换完毕并安装了IC卡刷卡设备，2#、4#电梯已拆除正在更换新电梯，3#、5#电梯处于停止使用状态。原告主张小区业主虽签署了针对更换电梯的相关文件及交纳电梯分摊费，但并非自愿，因不交费无法领取IC卡使用电梯。二、关于相关部门同意案涉小区停用六台电梯的情况。2018年6月27日，东莞市质量技术监督局同意停用位于樟木头大富豪广场的两台电梯，原因为设备老旧，设备代码为301********999120530（3#）、301********999120532（5#）。2019年8月7日，东莞市市*监督管理局同意停用位于樟木头大富豪广场的两台电梯，原因为设备老旧，设备代码为301********999120139（6#）、301044190********528（1#）。2020年2月27日，东莞市市*监督管理局同意停用位于樟木头大富豪广场的两台电梯，原因为设备老旧，设备代码为301********999120531（4#）、301********999120529（2号）。2018年11月5日，被告向东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市樟木头镇人民政府社会事务局、东莞市樟木头镇樟罗社区*民委员会、东莞市樟木头镇房地产管理所就更换六台电梯中的二台进行请示。三、关于案涉六台电梯维护的情况。被告于2018年3月15日与东莞市东洋电梯有限公司签订《东莞市电梯维护保养合同》，约定由该公司负责维护保养樟木头镇大富豪广场的六台电梯，合同期限至2019年3月14日止。该公司于2018年11月19日以电梯配件及电路板存在严重老化，原生产厂家倒闭停产导致无法购买零配件，日常保养维护已无法确保正常安全运行状态，被告未能更换新电梯为由要求解除上述合同。2018年11月30日，被告与东莞市东洋电梯有限公司终止了《东莞市电梯维护保养合同》。被告又于2018年12月31日与广东秦岭电梯有限公司签订《东莞市电梯维护保养合同》，约定由该公司负责维护保养樟木头镇大富豪广场的六台电梯，合同期限至2019年12月31日止。2019年3月1日，被告与广东秦岭电梯有限公司终止了《东莞市电梯维护保养合同》，终止原因为因特殊原因使合同无法继续履行。被告又于2019年3月1日与广东亚太通立电梯有限公司签订《东莞市电梯维护保养合同》，约定由该公司负责维护保养樟木头镇大富豪广场的四部电梯（未包含案涉两台原电梯），合同期限至2020年2月28日止。另查明，樟木头镇大富豪广场共有445户缴纳了住宅专项维修资金，被告表示因使用住宅专项维修资金必须先完成安装并取得发票后才能办理有关的提取手续，但电梯公司和小区业主以及被告均没有能力垫资，经小区业主书面表决后决定自筹资金更换电梯。被告另提交《前期物业服务合同》证实其为案涉物业提供服务，《前期物业服务合同》为东莞市樟木头房地产开发总公司与东莞市樟木头镇物业管理公司签订，合同期限为2015年3月23日至2020年3月22日，被告表示其为东莞市樟木头镇物业管理公司下的物业管理处机构，该合同到期后并未续签，但仍由被告提供物业管理服务，按照《前期物业服务合同》的条款约定为自动延续的情况。原告对此不予确认，表示提供物业管理服务的主体有很多，无法识别是谁在进行物管服务。原告廖生、陈启武、胡建华还申请对案涉小区1993年至2020年存在几家物业公司，其中有几家在东莞市住房建设局进行了备案登记进行调查。原告廖生、陈启武于2020年6月17日向本院申请增加诉讼请求。以上事实，有原告提交的照片、收据、不动产权证、企业查询资料、证明、通知、电梯情况说明、告知、微信群聊天记录、网页打印资料、关于大富豪广场富华阁旧电梯拆移及折旧处理咨询函、IC智能卡领取登记表、收据、申请书、正式收据、商品房外销证书存根、民事判决书，被告提交的特种设备现场安全监督检查记录、行政执法监督检查通知书、关于大富豪广场更换电梯的请示、《东莞市电梯维护保养合同》、解除合同通知、合同终止协议、特种设备停用报废注销登记表、电梯使用标志、特种设备使用标志、通知、富豪广场业主选择是否同意更换新电梯统计表、富豪广场业主电梯更新换同意拆旧梯及已交款统计表、关于大富豪广场富华阁旧电梯拆移及折旧处理咨询函、关于大富豪广场富华阁更换电梯的咨询函、关于大富豪广场富华阁更换电梯品牌的咨询函、关于大富豪广场富盛阁旧电梯拆移及折旧处理咨询函、关于大富豪广场富盛阁更换电梯的咨询函、关于大富豪广场富盛阁更换电梯品牌的咨询函、关于大富豪广场行政诉讼起诉状情况说明、《前期物业服务合同》，及本院依法调取的《关于东莞市第三人民法院协助调查的复函》、《关于樟木头大富豪广场小区维修资金缴纳情况的回复》、《樟木头大富豪广场维修资金缴存情况明细表》，以及本案的调查笔录、庭审笔录等附卷证实。本院认为，本案为恢复原状纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。电梯作为建筑的附属设施，属业主共有。业主作为共有权人，对共有部分享有的权利包括使用权、收益权及物权请求权。因此，原告廖生、陈启武、胡建华作为小区业主是本案适格的主体；但无证据显示原告冼世伦为案涉小区业主，其非本案适格主体，本院已依法作出民事裁定书，裁定驳回原告冼世伦的起诉。本案争议的焦点问题为：案涉六台旧电梯的更换程序是否合法，及是否对业主安全造成影响。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（六）项及第二款规定：“下列事项由业主共同决定：(六)改建、重建建筑物及其附属设施。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，被告主张其更换电梯的行为符合上述规定，并对此提交统计表证实。经查，该统计表上显示已签名并表示“同意”的业主未能达到上述法定标准，在被告未能进一步举证证实其更换案涉两台旧电梯已经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的情况下，本院对其该主张不予采纳。被告未能提供证据证明其电梯更换符合法定程序，侵犯了业主对共有部分的共有及共同管理权。关于原告要求修复复原旧电梯的请求。由案涉证据可见，案涉六台旧电梯经东莞市质量技术监督局、东莞市市*监督管理局检查同意后停止使用，其安全性能已存在问题，且无法通过维修保养予以解决，影响了业主的居住安全，而新更换的电梯无证据证实对居住安全有影响，因此并无恢复原状的必要性。更换后的电梯若处于正常开放使用的状态下，能给大部分业主带来居住便利，如恢复反而造成安全隐患并产生不必要的浪费，并无恢复的必要性和合理性，故对原告要求恢复原状的请求，本院不予支持。但需指出，被告在已更换完毕的1#、6#电梯上安装的限制通行的IC卡刷卡设备，影响了业主对电梯的支配使用权，给业主的居住、通行带来不便利，且拆除IC卡刷卡设备不会对电梯的正常使用造成影响，故对原告要求拆除1#、6#电梯上IC卡刷卡设备的请求，本院依法予以支持。对于另外四台电梯，因尚未安装IC卡刷卡设备，不存在拆除的问题，原告请求拆除IC卡刷卡设备并无事实依据，本院不予支持。被告表示其安装IC卡刷卡设备的原因在于部分业主并未交纳更换电梯的分摊费，该问题可通过其他合法途径予以解决，但解决方法不得影响小区业主的支配使用权。关于原告请求确认被告是非法提供物业管理服务；请求确认被告强买强卖换新电梯；请求组织、协调东莞市樟木头镇大富豪广场召开业主大会成立业委会自治管理，以上均非人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。关于原告要求被告在十个工作日内依法撤出东莞市樟木头镇大富豪广场，依法交出物业所有资料的请求，因本案为恢复原状纠纷，而并非物业服务合同纠纷，故对原告该请求本院亦不予处理。关于原告廖生、陈启武、胡建华关于对案涉小区1993年至2020年存在的物业公司及备案情况进行调查的申请，本院认为该情形并非审理本案及认定事实所必需的证据，本院对原告该申请不予准许。关于本案起诉状上打印字体列明了钟碧凡、冯花、任彦蓉、杨娜、张钢强为共同原告，但五人并未在起诉状上签名确认共同提起诉讼，该起诉书落款时间早于授权委托书落款的时间，且授权委托书上并未明确因何纠纷而授权起诉，故不应视为本案共同原告，五人可通过另行起诉的方式主张自身合法权利。关于原告廖生、陈启武在辩论结束后增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条，原告未在辩论结束前提出，故本案中不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第七十条、第七十五条、第七十六条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条、二百三十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市樟木头镇物业管理公司大富豪广场管理处应在本判决发生法律效力之日起十五日内拆除系统设备代码为301044190********528（1#）、301********999120139（6#）二台电梯上安装的IC卡刷卡设备；二、驳回原告廖生、胡建华、陈启武的其他诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由被告东莞市樟木头镇物业管理公司大富豪广场管理处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘 冠审 判 员  吉海燕人民陪审员  阮佩愉二〇二〇年六月十七日书 记 员  邓敏珠附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国物权法》第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十五条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十九条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条：当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。第二百三十二条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。