广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初1120号 原告：柳州致上物业服务有限公司，住所地：广西柳州市荣军路**办公楼****。统一社会信用代码：91450200576835668T。 法定代表人：罗宁。 委托诉讼代理人：戴盛红，柳州致上物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：雷双，广西品一律师事务所律师。 被告：丘卫民，男，1978年8月20日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 原告柳州致上物业服务有限公司诉被告丘卫民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人戴盛红、雷双，被告丘卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付大地景苑小区D3－1－5－1号物业服务费2484.1元，违约金734.42元，合计费用3218.52元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为来宾市大地景苑小区**房屋所有人，房屋面积为115平方米。原告与来宾市大地景苑小区业主委员会（以下简称大地业委会）于2012年5月1日签订了《大地景苑小区物业管理服务合同》，合同约定自2012年5月1日起至2014年12月31日止，由原告为大地景苑小区提供物业服务。合同期满后，原告与大地业委会于2014年12月13日续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，约定自2015年1月1日至2017年12月31日由原告继续为大地景苑小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区事实规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2014年5月至2017年12月未交纳物业费2484.1元，截止2019年10月20日，被告欠物业费及其他费用为2484.1元。根据合同第十九条第二款约定，物业费用按月缴纳，不得拖欠。恶意拖欠将按每日1.5‰标准计算滞纳金。由此，违约金从2018年1月1日起算，原告自愿放弃70%后，被告应承担违约金为734.42元，以上费用合计3218.52元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费用。现根据法律相关规定，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了以下证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明，拟证明原告身份信息和具有主体资格； 2.《物业服务合同》，拟证明原告与大地业委会签订的《物业服务合同》具有法律效力，合同约定了原被告双方的权利和义务，对被告具有约束力； 3.函、回函，拟证明原告与大地业委会有意向续签《物业服务合同》； 4.原告公司工作人员执勤签到表，拟证明原告为被告提供物业服务的事实，履行了合同约定的全部义务； 5.照片，拟证明原告为被告提供了物业服务的事实，原告已履行了合同约定的全部义务； 6.致小区业主的公开信、关于缴纳物业服务费的通知、欠费催缴公示，拟证明被告没有按时缴纳物业服务费及其他费用，原告多次催讨无果，被告构成违约的事实。 被告丘卫民答辩称：1.原告与大地业委会签订的《大地景苑小区物业管理服务合同》没有经过业主同意，合同无效；2.路灯损坏、电线裸露、水管爆裂、电车被盗、消防通道堵塞、业主小车被刮原告均不理不管，环境脏乱，服务质量差；综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对原告证据的合法性、真实性、关联性予以确认，但证据不能证明原告已经按照合同约定完全履行义务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年4月21日，大地业委会与原告签订《物业服务合同》，合同约定：大地业委员会将大地景苑小区委托原告管理;委托管理期限为2年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止；合同还就双方的权利和义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用收取标准及违约责任等进行了约定；合同期限即将届满时，原告向大地业委会发出有意续签合同函，大地业委会亦回复续签意向，双方遂于2014年12月13日续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，委托管理期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；第一份合同届满至续签合同期间，仍是原告为大地景苑业主提供物业服务。2.原告提供服务期间，由于大量业主拒交物业服务费等费用，原告为催收欠款，将欠费业主上墙公布，并于2013年12月8日、2015年11月28日、2016年11月20日分别以“通知”或者“公开信”等形式向欠费业主催收。3.被告丘卫民系大地景苑小区D3－1－5－1号房业主，自2014年5月起开始不交物业服务费，至2017年12月31日止，共拖欠原告物业服务费2484.1元。4.原告自2012年开始，在大地景苑小区开展物业服务管理期间，存在公共设施管理不善、可视对讲系统失修、部分路灯无法照明、监控设施图像不清晰、小区内乱摆乱放及私搭乱建等问题。 本院认为，大地业委会与原告柳州致上物业服务有限公司签订的《大地景苑物业管理服务合同》合法有效。被告享受了原告的物业服务，就应按照合同约定按期交纳物业服务费等费用。但是原告在为业主提供服务时，服务质量没有达到合同约定标准，是造成业主拒交物业服务费等费用的原因之一，应承担相应责任并确定由原告自行承担20%的责任，其要求被告承担逾期交费违约金的请求不予支持。被告应向原告交纳的费用为1987.28元（2484.1元×80%）。原告与大地业委会签订的合同形式和内容均符合法律规定，是双方当事人的真实意思表示；大地景苑小区；大地景苑小区业主不是合同相对人，通过其他途径行使撤销权，但没有行使，视为小区业主对原告为大地景苑小区提供物业服务不反对，大地业委会与原告签订的合同对全体业主具有约束力，故被告提出合同无效的意见，不予采纳。关于被告提出原告服务质量差，达不到合同约定标准的意见，与查明事实相符，予以采纳；但仅以服务质量达不到合同约定而主张驳回原告全部诉讼请求的意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告丘卫民给付原告柳州致上物业服务有限公司物业服务费1987.28元； 二、驳回原告柳州致上物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述款项，限被告丘卫民于本判决生效后十日内履行完毕。 如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由原告柳州致上物业服务有限公司负担20元、被告丘卫民负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  罗信红 人民陪审员  韦海燕 人民陪审员  谭春琳 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  何幸魏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。