山东省聊城市茌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1523民初1265号原告：杨玉洪，女，1940年1月1日出生，汉族，住聊城市茌平区。委托诉讼代理人：杨玉贞，茌平中心法律服务所法律工作者。被告:杨延安，男，1956年2月4日出生，汉族，住聊城市茌平区。被告:杨永振，男，1989年1月3日出生，汉族，住聊城市茌平区。系被告杨延安之子。二被告共同的委托诉讼代理人:牟金丽，茌平海天法律服务所法律工作者。原告杨玉洪与被告杨延安、杨永振确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨玉洪的委托诉讼代理人杨玉贞，被告杨延安、杨永振及二被告共同的委托诉讼代理人牟金丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉洪向本院提出诉讼请求：1.依法确认杨玉洪与杨延安签订的《个人房屋出售合同》无效；杨永振将承租的房屋交还杨玉洪；2.依法判令杨延安、杨永振按每月400元支付杨玉洪自2015年8月至房屋归还之日房屋占用期间的使用费；3.本案的诉讼费用由杨延安、杨永振承担。事实与理由：聊城市茌平区振兴办事处吴官屯社区20号楼4单元202室，是茌平区振兴办事处吴官屯村委会新农村建设，于2015年分配给杨玉洪的安置房。因杨延安的房屋当时尚未拆迁，儿子杨永振结婚急需用房，多次找杨玉洪协商，杨玉洪那时用不着，加之两家关系一直不错，就同意了。后来杨延安再次到杨玉洪家，说儿子的婚事不能说租房，只能说是买的，让杨玉洪配合杨延安隐瞒事实，签了虚假的《个人房屋出售合同》,并注明购房款已经付清。现在杨延安的房屋拆迁安置了新房。2020年1月27日，杨玉洪去找杨延安要回房屋，杨延安非但不退回房屋，还说已经支付杨玉洪购房款15万元，房屋已经归杨延安所有，拒不归还。签订合同时杨玉洪的老伴段立仁并不知情，杨延安也没有支付购房款的事实,足以证明合同是虚假的，不是双方当事人的真实意思表示，应依法确认合同无效。现杨永振居住使用的楼房依法应予返还，并支付占用期间的使用费。杨延安、杨永振的行为严重侵害了杨玉洪的合法权益，无奈诉至法院，请求人民法院依法支持杨玉洪诉讼请求。杨延安辩称：1.杨延安与杨玉洪签订的《个人房屋出售合同》符合《合同法》等相关法律的规定，不存在无效事由，为有效合同。该合同为双方当事人真实意思表示，不属于欺诈、胁迫手段订立的损害第三人利益的情况，也不是以合法形式掩盖非法目的的合同，没有损害社会公共利益，也没有违反法律法规强制性规定，不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,应合法有效。2.在该合同中可以看出，杨延安是将全部房款15万元支付给杨玉洪后，双方才签订合同。杨延安也提供了大部分的房款支付凭证，该两份证据足以证明双方签订的合同有效。涉案房屋在签订买卖合同时已经属于杨延安所有，所以杨延安不同意返还涉案房屋及支付房屋占用期间的使用费。杨永振辩称：涉案房屋系杨永振之父杨延安花费15万元全款自杨玉洪处购买，杨永振与杨玉洪之间不存在房屋租赁一事，不同意返还涉案房屋及支付房屋占用期间的使用费。综上，杨延安与杨玉洪签订的《个人房屋出售合同》合法有效，请求法院依法驳回杨玉洪的诉讼请求。杨玉洪围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1.《个人房屋出售合同》复印件一份，该合同第三条付款方式虽明确载明款已付清，但事实上杨延安没有支付给杨玉洪任何款项。杨延安辩称将10万元汇入段纯岭的银行账户，但这并不是杨玉洪指定的收款账户，对此不予认可；2.吴官屯社区村民委员会出具的证明一份，以证明案涉房屋的来源及杨玉洪对房屋享有所有权；3.茌平区义乌商贸城西门照片三张，以证明该地只有中国建设银行的自动存取款设备，并没有中国工商银行的网点。杨延安、杨永振围绕诉讼主张，依法向本院提交如下证据：1.《个人房屋出售合同》一份；2.中国工商银行茌平支行借记卡账户历史明细清单一份；以证明杨延安与杨玉洪之间存在房屋买卖合同关系，以及房款支付的事实。3.2020年1月27日的录音及书面整理材料各一份，录音中有杨延安及其长女杨秀珍，杨玉洪之夫段立仁、之子段纯岭，以证明段立仁对房屋买卖一事是知情的，段纯岭在录音中也认可收到房款，录音中“收你多少钱给你多少钱”足以证明杨延安向段纯岭打款的事实。杨延安、杨永振对杨玉洪提交的上述证据真实性无异议。认为《个人房屋出售合同》明确载明款已付清，并有杨延安、杨玉洪的亲笔签名，注明了本合同一式两份，双方各持一份，足以说明该合同是双方当事人真实意思表示。且杨玉洪手中也有一份合同原件。吴官屯社区村民委员会证明中明确载明涉案房屋系杨玉洪继承兄长杨玉更的旧宅所得，故买卖房屋时不用征得杨玉洪之夫的同意，买卖合同应合法有效。对证据3，2015年9月份在茌平区义乌商贸城西门北确实有中国工商银行的网点。杨玉洪对杨延安、杨永振提交的上述证据质证如下：对证据1真实性无异议，合同中确实是杨玉洪的签字捺印，但这是为杨延安给儿子杨永振结婚出具的虚假合同。对证据2真实性无异议，但该银行账户并不是杨玉洪指定的收款账户。杨延安当庭陈述也不符合常理，其与段纯岭之间有没有其他经济往来杨玉洪不清楚，故不应认为是支付杨玉洪的购房款。对证据3录音真实性无异议，从录音中可以看出双方当事人关系十分亲近，在录音中段纯岭说“收你多少钱给你多少钱”进一步证实杨玉洪对收款的情况并不知情。另，本院调取（2020）鲁1523民初611号杨玉洪起诉杨延安、杨永振房屋租赁合同纠纷一案的卷宗材料，双方当事人对该材料真实性均无异议，对此予以确认。综合分析双方当事人提交的上述证据，本院作如下认证：鉴于当事人一方对另一方提交的证据真实性均无异议，本院对此予以确认。经审查，双方争议的焦点是《个人房屋出售合同》效力问题，以及房款交付情况。杨玉洪认为该合同系虚假合同，其是为配合杨延安因孩子结婚而签订的，双方之间真实存在的法律关系不是房屋买卖合同关系，而是房屋租赁合同关系。但仅系杨玉洪的单方陈述，并未提交相应的证据，其提交的证据也不能证明上述主张，且杨延安、杨永振均不予认可，本院对此不予采信。本院有理由认定杨玉洪与杨延安之间真实存在的是房屋买卖合同关系。杨玉洪提交的证据2能够证明案涉房屋来源，以及其系该房屋原所有权人，有处分该房屋的权利，对该房屋进行出售亦是其行使处分权的一种表现。关于房款交付，因该合同已载明“付款方式本合同甲乙双方签字，款已付清”，以及该录音中段纯岭认可收到房款的表示“收你多少钱给你多少钱”，且结合常理分析，可认定案涉房款中10万元已由杨玉洪收取的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨玉洪与杨延安系同村庄乡，双方平时关系不错。由于茌平区振兴办事处吴官屯村新农村改造，杨玉洪因继承兄长杨玉更的旧宅子，在2015年获得该村安置房一套，即吴官屯社区20号楼4单元202室及社区152号车库。当时杨延安所住房屋未拆迁，也未安置新房。为孩子杨永振结婚用房考虑，杨延安与杨玉洪达成买卖上述房产的协议。商定房屋（含车库）总价15万元。杨永振于2015年9月7日、8日通过银行转账方式向杨玉洪之子段纯岭支付房款10万元。余款5万元是否已支付，双方存在争议。后杨玉洪与杨延安在案外人王华水的见证下，在杨玉洪位于茌平区老水利局家属楼的家中签订《个人房屋出售合同》一份，约定杨玉洪将位于吴官屯社区20号楼4单元202室（房屋建筑面积约110平方米）及社区152号车库出售给杨延安。并载明杨玉洪已征得该房权利共有人的一致同意后出售该房及车库。上述房产总价15万元，付款方式：款已付清。自此，该房产由杨永振居住使用至今，并进行了全面装修。后在近五年的时间里，双方相安无事，杨玉洪未向对方主张任何的权利。2020年4月2日，杨玉洪以房屋租赁合同纠纷为由将杨延安、杨永振起诉至本院。请求：1、依法解除杨玉洪与杨延安口头约定的租赁合同，并将承租的房屋交还杨玉洪；2、依法判令杨延安、杨永振按口头约定每月400元支付杨玉洪自2015年8月至房屋归还之日拖欠的租金等。该案因杨延安当庭提交了《个人房屋出售合同》，以杨玉洪撤诉结案。现杨玉洪又以确认合同无效为由提起本案诉讼。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。纵观本案，杨玉洪无证据证明案涉房屋买卖合同属于上述法律规定的无效情形，且双方已按合同约定实际履行至今。杨玉洪庭审中陈述合同无效的依据之一是“因杨延安没有支付房款”，应属于合同有效情形下价款支付问题，而不是合同无效的法定事由。因案涉房产属于杨玉洪所有，其具有合法处分的权利，通过吴官屯社区村委会出具的证明可以确认，杨延安基于此与其签订买卖合同有合法依据。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”故杨玉洪以未经其夫同意出售房屋，应认定合同无效的主张，于法无据，不予采纳。杨玉洪与杨延安为同一集体经济组织成员,案涉房产也坐落于该村，杨延安具备案涉房屋购买资格。其购买该房屋的行为系双方真实意思表示,案涉房屋土地最终仍属该集体经济组织成员所有,实现了内部流转,并未违反我国《土地管理法》等相关法律规定,也未损害国家及社会公共利益,双方签订的房屋买卖合同应合法有效。综上，本院认定案涉房屋买卖合同属于有效合同，依法应受法律保护。杨玉洪请求确认《个人房屋出售合同》无效并要求返还，以及主张房屋使用费的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。因本案审查的是房屋买卖合同效力，即是有效还是无效的问题，至于余款5万元是否已支付，在已认定合同有效的情况下，应属合同履行范畴，不是本案审查范围，本院对此不做评判。双方如有纠纷，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第四十九条【允许承包流转】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告杨玉洪的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告杨玉洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  李本山二〇二〇年六月十八日书记员  李 贺