广东省英德市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1881执异103号 异议人（案外人）：英德市顺安物业管理有限公司。住所地：英德市英城XX路西边食品公司XXX西北面。 法定代表人：王强，任公司经理。 异议人（被执行人）：英德市丰华房地产开发有限公司。住所地：英德市英城桥西路西边XX花园**楼首层。 法定代表人：赵蒙，任公司总经理。 共同委托代理人：朱玉坤。 申请执行人：英德市隆康花园业主委员会。。住所地：英德市桥西路XX花园 本院在执行申请执行人英德市隆康花园业主委员会与被执行人英德市丰华房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案中，异议人英德市顺安物业管理有限公司、英德市丰华房地产开发有限公司提出执行异议，请求停止执行（2020）粤1881执2402号一案。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。 异议人称，一、原审判决适用法律错误，继续执行该判决确定的内容将严重影响第一异议申请人对物业用房的使用权，将导致第一异议申请人没有物业用房的后果，违反相关法律法规关于物业管理用房的规定。1、建设单位依法配置的物业服务用房不单单是业主委员会办公用房。《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内内配置必要的物业管理用房”。《广东省物业管理条例》第三十八条规定“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不得超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电适用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用”。根据上述规定，建设单位依规定配置的物业服务用房不单单是业主委员会办公用房，物业服务用房包括物业服务单位办公用房和业主委员会办公用房，其中，业主委员会办公用房不得超过60平方米。而本案执行标的英德市桥西路隆康花园小区5号楼XX房（面积124.5平方米），是建设单位依法配置本小区的物业服务用房，第一申请人做为本小区的物业服务单位，同样享有物业服务用房的使用权，而不能单独给被执行人英德市隆康花园业主委员会单独使用，本案如继续执行，不但有违反上述法律法规规定，而且侵犯第一申请人物业用房所享有的合法使用权，将导致第一申请人无房办公的尴尬处境，因此，依法应当终止本案的执行。二、第二异议申请人英德市丰华房地产开发有限公司已经依法配置了物业服务用房，并将配置的物业用房交付给物业服务单位英德市顺安物业管理有限公司管理使用，无法履行判决书确定的义务。本案执行依据（2018）粤1881民初5295号民事判决“被告英德市丰华房地产开发有限公司在判决生效之日将隆康花园小区物业服务用房5号楼2103房腾空移交给英德市隆康花园业主委员会”。第二异议申请人英德市丰华房地产开发有限公司是隆康花园的建设单位，依法配置了小区物业用房，在隆康花园物业服务单位进驻小区的2012年11月，第二申请人就将该小区1栋XXX号房及6栋XXX号房作为物业服务用房移交给物业服务公司管理使用，一直使用至今，在第二申请人已经配置且已经移交物业服务用房给小区物业服务单位的情形下，被申请人应当向物业服务单位申请办公用房，而不能直接向作为建设单位的第二申请人请求移交，否则，造成第二申请人双重配置物业用房，被申请人无权将整个小区的全部物业用房请求移交给其单独使用，因此，继续执行本案势必侵犯申请人的财产权利。三、一审，二审法院认定事实和使用法律错误，被申请人起诉时未经业主会议表决同意，不能代表业主意志。1、被申请人无权擅自提起诉讼。根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定，有关共有和共同管理权力的其他重大事项，由业主共同决定。另外，《隆康花园业主委员会章程》第五十五条也规定了“发生下列情形之一的，业主委员会应当与有关方面协商。如协商不成时，业主委员会应当向政府有关部门申诉或经业主大会通过代表业主以业主名义向人民法院起诉，以维护业主的共同利益：（一）建设单位擅自处分物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权的；（二）建设单位未按照约定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的”。对于此次案件，被申请人应经业主大会同意后，才能以业主的名义向人民法院提起诉讼。而被申请人在起诉时并未召开业主大会，也未经业主大会表决通过，因此，被申请人无权擅自提起诉讼。2、第二异议申请人依法配置物业用房，不存在侵害业主利益的行为。第二异议申请人依法将1栋XX号房及6栋XX号房配置为物业服务用房，并将该物业用房移交给物业服务单位使用，虽然5栋XX号房备案为物业用房，但当时只是公司办理业务需要的初始备案登记，且一直没有实际作为物业用房使用，况且正在办理相关的备案登记变更手续，法律只规定建设单位依法配置物业用房即可，没有禁止假设单位按实际情况做调整。3、原审判决第二异议申请人向被申请人支付占用费没有事实依据。原判认定第二异议申请人一直占有物业管理用房，迟迟未移交给被申请人作为物业管理用房使用属于认定事实严重错误。第二异议申请人在物业服务单位入驻时，就已按照规定向其交付了隆康花园1栋XX号房和6栋XX号房作为物业管理用房，业主委员会办公用房是包括在物业管理用房内的。第二异议申请人所移交的物业管理用房完全符合《广东省物业管理条例》第三十条规定的，物业管理用房自交付之日起一直有第一申请人英德市顺安物业公司使用至今，被申请人于2018年8月成立，其办公用房问题，应与物业服务单位协商分配。被申请人成立后，物业服务单位顺安物业公司也及时通知了被申请人，可将花园1栋XXX房作为业主委员会办公房使用，但被申请人一直拒绝使用该物业用房。由此可见，第二异议申请人已按照规定移交了物业管理用房，并不存在第二异议申请人侵占、妨害被申请人使用办公用房的事实。 经审查查明，申请执行人英德市隆康花园业主委员会与被执行人英德市丰华房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月15日作出（2018）粤1881民初5295号民事判决书判决：一、被告英德市丰华房地产开发有限公司限于本判决发生法律效力之日起十五日内将英德市英城桥西路隆康花园小区物业管理用房5号楼2103房腾空移交给原告英德市隆康花园业主委员会。二、被告英德市丰华房地产开发有限公司限于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告英德市隆康花园业主委员会支付房屋占用费（从2017年2月1日起以2327元/月为标准计算至房屋实际移交之日止）。本案案件受理费1175元，由被告英德市丰华房地产开发有限公司负担。英德市丰华房地产开发有限公司对上述判决不服，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2020年4月2日作出（2020）粤18民终292号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2020）粤1881执2402号案立案执行。现异议人提出异议，认为原审判决适用法律错误，其无法履行判决书确定的义务，要求停止执行。 本院认为，生效判决必须履行，被执行人不履行生效判决书确定的义务，本院依据申请执行人的申请立案执行，符合法律规定。异议人认为据以执行的生效法律文书适用法律错误，要求停止执行，不属于执行异议审查解决的事项，异议人可另寻法律途径解决。异议人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人英德市顺安物业管理有限公司、英德市丰华房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广东省英德市人民法院提起诉讼。 审判长  陈志和 审判员  赖伟忠 审判员  万少坚 二〇二〇年六月十二日 书记员  邝楚怡