苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初16094号原告：苏州泉春纺织股份有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇群铁村。法定代表人：张菊英，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：程军，浙江嘉望律师事务所律师。被告：杨金火，男，委托诉讼代理人：吴晓明，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。原告苏州泉春纺织股份有限公司（以下简称泉春公司）与被告杨金火房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员倪晓红适用独任制公开开庭进行了审理。原告泉春公司的委托诉讼代理人程军，被告杨金火的委托诉讼代理人吴晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉春公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋装修及附着物、机器设备搬迁、停业损失等补偿费共计350000元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付设备搬迁费50400元、损失240000元。事实和理由：原告因生产经营需要，自2006年起便在被告处租用房屋，在2017年以厂房地址办理了工商营业执照。2019年，被告相关场地被征收，同年4月被告与征收机构签订了征收补偿安置协议。原告在2019年4月收到征收机构发布的搬迁公告后，于2019年5月份停业、2019年6月份搬离完毕，搬离前原告就租赁期间的租金已全部付清。目前该补偿款均已支付至被告名下，但被告一直拖延未向原告支付补偿款，对原告造成了严重的经济损失。被告杨金火辩称：1.本案原告主体不适格，租赁合同是被告与欧阳炎之间签订的，并非是本案原告；2.拆迁是拆迁人与被告之间达成的协议，也是补偿给被告的，与租户无关。3.对于机器设备搬迁费，由于双方已经过结算，我方已付了50000元，对于原告要求的50400元，我方认可；3.即使存在补偿或赔偿，原、被告双方也经过了结算，达成了110000元的协议，被告已付50000元，根据双方的约定，也仅再需支付60000元，但是基于拆迁补偿协议是拆迁人与被告达成的协议，被告认为该拆迁补偿权利都属于被告的，该110000元被告也无需支付，双方间的账目待本案结束后，被告会根据实际情况另行主张。4.原告主张的损失应当提交证据予以证明，不同意参照停产停业损失计算。经审理本院认定事实如下:2006年6月18日，欧阳炎（甲方）与杨金火（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：甲方租赁乙方位于盛泽镇群铁村的厂房一处，租赁期限为6年，自2006年6月18日起至2012年6月18日止，如继续租赁（期满后），则另议；年租金50000元（含土地使用金），租赁期间租金不变。租赁期限届满后，欧阳炎仍继续使用案涉厂房，2017年7月27日，泉春公司以案涉厂房为住所地办理了工商登记。根据盛泽镇人民政府关于实行“三优三保”等的相关政策，案涉厂房纳入拆迁安置范围。2018年10月11日，经盛泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州远大房地产土地资产评估有限公司就案涉厂房的房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，后出具了评估报告。评估报告列明：建筑面积3063.84平方米、机器设备搬迁费共计349520元。2018年12月17日，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司受盛泽镇人民政府动迁办公室委托与杨金火签署了拆迁补偿协议。另，杨金火、吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了设备搬迁费、停产损失费等各项费用补偿金额，其中设备搬迁费349520元，停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿，生产面积2738.40㎡，补偿金额为547680元。另查明：停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿中的“有证”指的是具备营业执照。案件审理过程中，双方一致确认实际租赁面积为1187.64平方米。以上查明事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、评估报告、补偿明细表，被告提交的拆迁补偿协议等证据及当事人的陈述等证据在卷佐证。被告杨金火另向本院提交结算单复印件一份，该结算单载明喷水织机、大卷机、过滤器水桶等搬迁费合计279680元，扣除179280元（29280元+150000元），为100400元，另尾部载明了110000元的金额。被告据此认为双方的结算金额为100400元，但被告考虑到原告有一定的停业损失，便凑整数为110000元，该金额是双方协商处理全部事宜的结果，且被告已经支付了50000元，无需再额外支付停产停业损失。原告认为该结算单并非处理全部事宜的结果，双方结算时原告并不知晓有停业损失补偿，之所以凑成110000元是因为双方关系比较好。本院认为，涉案《房屋租赁协议》至期后，原告泉春公司一直承租使用涉案厂房并办理了工商登记，被告杨金火对此未提出过异议，本院认定原、被告之间存在事实上的不定期房屋租赁合同关系。本案中，被告杨金火未能提交证据证明案涉厂房办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房地产权证，故原告泉春公司与被告杨金火之间的房屋租赁合同应认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，被告作为出租人将无证房屋出租给原告，对于造成租赁合同无效存在过错；承租人对房屋的产权未尽到合同注意义务，也存在过错。对于原告泉春公司主张的设备搬迁费，本院认为，政府拆迁部门对房屋实行拆迁，与房屋所有权人签订补偿协议，被拆迁房屋的承租人或实际经营者虽不是补偿协议的对象，但若补偿协议中涉及其合法补偿权益或因拆迁导致其实际损失的，承租人或实际经营者可以依法向房屋所有权人主张返还或补偿。原告泉春公司作为涉案厂房的实际经营者，因拆迁行为所产生的设备搬迁费为原告泉春公司的直接损失，该部分补偿应当归原告泉春公司所有，因原、被告已对搬迁费达成协议，本院对原告泉春公司主张的设备搬迁费50400元予以支持。对于原告泉春主张的其他损失，原告泉春公司承租案涉厂房用于生产经营，虽然原、被告之间无固定期限的租赁合同，但原告泉春公司在租赁涉案厂房期间为生产经营必然进行了生产设备的安装投入，案涉厂房拆迁，原告作为涉案厂房的实际使用人，需配合搬迁且搬迁行为必然对其正常生产经营产生影响，造成其一定的损失，本院结合双方的过错程度、租赁合同的期限、涉案厂房同地段租金情况、停产停业损失的计算方式等因素，酌情认定被告杨金火应赔偿原告泉春公司损失30000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告杨金火应向原告苏州泉春纺织股份有限公司支付设备搬迁费50400元、赔偿损失30000元，合计80400元，于本判决生效之日起十日内履行完毕（如采用转账支付，汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××60）。二、驳回原告苏州泉春纺织股份有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5795元、诉讼保全费2520元，合计8315元，由原告苏州泉春纺织股份有限公司负担6000元，由被告杨金火负担2315元并于本判决生效之日起十五日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63）。原告预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日内退还原告2015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 员 倪晓红二〇二〇年六月四日法官助理 洪善伦书 记 员 田匡华附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。