湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终378号上诉人（一审原告）：湖北恒馨房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇安平路**。法定代表人：夏郁新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美，湖北睡虎律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：湖北云辉建筑装饰工程有限公司。。住所地：湖北省云梦县城关镇珍珠坡路**法定代表人：程贤君，该公司经理。被上诉人（一审被告）：徐海，男，1977年10月27日出生，汉族，住湖北省云梦县，被上诉人（一审被告）：高三宏，男，1970年4月10日出生，汉族，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：肖云端，湖北金煜言律师事务所律师。一审被告：徐红超，男，1972年1月5日出生，汉族，住湖北省云梦县。一审被告：程贤君，男，1972年1月12日出生，汉族，住湖北省云梦县。一审被告：张学林，男，1984年2月1日出生，汉族，住湖北省云梦县。上诉人湖北恒馨房地产开发有限公司（以下简称恒馨公司）因与被上诉人湖北云辉建筑装饰工程有限公司（以下简称云辉公司）、被上诉人徐海、被上诉人高三宏、一审被告徐红超、一审被告程贤君、一审被告张学林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2019）鄂0923民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒馨公司上诉请求：1.撒销一审判决第五项，改判高三宏向恒馨公司支付购房款1415736元及利息；2,撤销一审判决第六项，改判云辉公司对本案五名购房人应当支付的全部购房款4910332元及利息承担共同清偿责任；3.判令徐海对本案五名购房人应当支付的全部购房款4910332元及利息承担连带清偿责任；4.判令被上诉人及一审被告承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：恒馨公司认为一审存在重大错误，应当依法改判。一、一审程序违法，遗漏了恒馨公司的一审重大诉讼请求事项，漏判了购房款1411501.36元。恒馨公司在一审中申请判令高三宏向恒馨公司支付购房款1415736元及利息，一审认为高三宏已经向徐海支付了购房款1411501.36元，属于“正确履行合同义务”。徐海“有权代表云辉公司收取购房款”。但是，在一审判决事项中，对此1411501.36元购房款应当由谁支付给恒馨公司却没有作出任何处理，致使恒馨公司的1411501.36元购房款因无付款义务人而落空，致使恒馨公司的部分诉论请求事项没有得到支持。不仅直接侵害了恒馨公司的合法权益，也违反了《民事诉讼法》的程序规定。二、一审认定高三宏向徐海支付1411501.36元“是正确履行合同义务”错误。一审一方面认为“购房者应依合同履行支付房款的义务”，另一方面又认为“高三宏向徐海支付1411501.36元是正确履行合同义务”，显然是自相矛盾的。其如此认定的理由是“高三宏有理由相信购房款已转化为云辉公司债务，徐海作为云辉公司的实际控制人有权代表云辉公司收取房款”。但是一审认定错误，仅凭徐海向高三宏交付了《借款协议》、《销售不动产统一网络发票》就作出如此认定是缺乏事实依据和法律根据的。恒馨公司在2014年12月19日、2015年1月5日、2015年1月5日与云辉公司签订了三份《借款协议》的情况下，同意提前向五名购房人出具销售发票并配合办理产权证照。但恒馨公司提前出具销售发票的行为并不代表恒馨公司已经收到了全部购房款。三、认定徐海不应承担连带清偿责任错误。1.徐海个人应当承担担保责任。2015年10月8日，在恒馨公司的多次催要下，徐海自愿向恒馨公司出具了一份《保证书》。《保证书》中第二条明确记载“本人保证”，《保证书》由徐海本人亲自签名。无论从《保证书》的形式，还是从《保证书》的内容及签字都可以证实徐海个人自愿为五名购房人的购房款支付义务承担连带清偿责任。一审认为“徐海向恒馨公司出具保证书，内容是担保公司对未付房款的付款时间作出承诺，并没有个人承担连带还款责任的意思表示”完全错误。同时，一审认为“该保证书实质是徐海作为云辉公司的实际控制人的一种职务行为”，也是没有证据证实和没有法律依据的。2.徐海的担保责任应当认定为“连带担保责任”。由于徐海在《保证书》中没有写明担保的方式，根据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第十九条规定“当事人对担保方式没有约定或者应当不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，徐海应当承担连带担保责任；3.一审适用法律错误，徐海的担保期限未超过。由于徐海在《保证书》中对担保期限没有明确、具体约定，依据《担保法》司法解释第三十二条的规定，“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清为止等类似内容的视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年”。徐海的担保期限应当为2016年1月1日至2017年12月31日，恒馨公司在2017年7月17日向云梦县人民法院提起诉讼，因此，徐海仍然在担保期限之内。一审不仅认定徐海的担保方式错误，而且，认为“未约定保证期间，应自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，否则，保证人免除保证责任”，属于适用法律错误。四、一审对本案各方当事人之间的法律关系的认定混乱，明显错误。一审一方面依据《合同书》认定“购房者与云辉公司之间形成委托关系”，另一方面又依据《借款协议》认定“应视为云辉公司对债务的加入”。《合同书》中，双方已经明确云辉公司的付款义务及付款时间，表明云辉公司自愿为全部购房人的全部购房款支付义务承担共同还款责任，云辉公司的行为不是“代理行为”。《借款协议》是双方在恒馨公司催要购房款的情况，双方准备以借款的方式来付清全部购房款，是对《合同书》中约定的付款时间等义务内容的变通和补充。但由于《借款协议》并没有实际执行，双方也没有要求按照协议内容履行。五、一审认为不应当支付逾期付款违约金错误。恒馨公司与五名购房人签订的八份《商品房买卖合同》中均明确约定了付款时间，恒馨公司主张购房人逾期付款应当承担支付违约金的责任是有明确的合同依据的。但同时判决认为恒馨公司没有依合同要求购房者在逾期30日后解除合同，“故双方实际选择以团购协议中的付款方式代替了本违约条款”，因而不支持支付违约金。恒馨公司认为，假设一审的认定成立，则购房者不需按《商品房买卖合同》支付违约金，也应当按照《合同书》中的付款时间承担支付逾期付款的违约金，即自《合同书》签订之日的一年后的2015年12月20日起计算并支付违约金。因此，一审是错误的。高三宏答辩称:一、一审程序合法，并没有遗漏恒馨公司的一审重大诉讼请求事项，未发生漏判。恒馨公司所称“一审重大诉讼请求事项"，是指一审诉讼请求第3项中的“被告高三宏立即给付原告购房款1415736元及违约金”。关于该项诉请，一审在判决书的第10-11页中有非常清晰的分析说理，井未遗漏该项诉请。基于“高三宏向徐海支付1411501.36元是正确履行合同义务，但其主张4234.64元系前期50万元资金占用费没有依据，对此未履行部分仍应向恒馨公司支付”的阐述，一审判决“五、被告高三宏欠原告湖北恒馨房地产开发有限公司购房款4234.64元”。该项判决部分支持了恒馨公司提出的诉请，未支持部分不应视为漏判，而是因为判决“驳回原告其他诉讼请求”。二、一审认定高三宏向徐海支付1411501.36元“是正确履行合同义务”正确。一审之所以认定“高三宏向徐海支付1411501.36元是正确履行合同义务”，不仅仅因为徐海是云辉公司的实际控制人，徐海向高三宏交付了《借款协议》、《销售不动产统一网络发票》，还因为高三宏真实地支付了1411501.36元购房款，恒馨公司为高三宏办理了房屋产权登记且该房产未办理任何抵押。第1：付款的真实性已经过核实，恒馨公司也对该事实知情并认可。一审判决书第8页载有法院查明的事实经过并在附表三中列明了付款明细。对此经过，恒馨公司是知情的，并在庭审中对该事实予以认可。在一审《法庭审理笔录(第一次)》第9页中，恒馨公司陈述辩论意见时称“我们认可其(高三宏)向徐海支付了购房款，但是与本案无关”。可见恒馨公司知晓这一事实，并通过为高三宏出具购房发票及协助办理房屋登记表示认可。第2：购房款支付对象正确。一审中已详细闸述“高三宏有理由相信购房款已转化为云辉公司债务，徐海作为云辉公司的实际控制人有权代表云辉公司收取购房款”的理由：1.徐海向高三宏出具了恒馨公司与云辉公司签订的《借款协议》；2.在高三宏仅支付40万元的情况下，徐海向高三宏交付了恒馨公司出具的全部房款1415736元的《销售不动产统一网络发票》；3.高三宏持《商品房买卖合同》及发票，在恒馨公司协助下办理了房屋登记；4.恒馨公司自签订合同后至2017年3月16日登报催告前，从未向高三宏主张过权利。第3：恒馨公司认为“提前向购房人交付《销售不动产统一网络发票》并不代表购房人已经实际支付了全部购房款”的理由不适用于高三宏。恒馨公司上诉状中称“徐海等人为了能够尽快以购买的房屋办理产权证照，然后进行贷款，将来以获得的贷款来偿还购房款，向恒馨公司申请提前交付销售发票和配合办理产权……”。对此，恒馨公司未能提供证据证明其他购房人是否申请，仅是一面之词。此外，高三宏不同于本案其他购房人，不仅在办理房屋登记前支付了全部房款，而且从未用所购房产进行贷款。三、一审对本案各方当事人之间法律关系的认定清晰正确，恒馨公司自身对本案法律关系的认定混乱。恒馨公司一审期间提出诉讼请求主张“依法确认恒馨公司与云辉公司之间签订的《合同书》、《借款协议》以及与徐海……、高三宏等人签订的八份商品房买卖合同无效”；之后又在庭审中变更诉讼请求为“依法确认恒馨公司与徐海、徐红超……、高三宏等人签订的八份商品房买卖合同有效”并申请撤回对云辉公司的诉请；发回重审后，恒馨公司再次变更诉讼请求为各购房人“立即支付购房款及违约金”、“云辉公司对全部给付义务承担共同还款责任”。恒馨公司在一审诉请中最终回避了对《合同书》及《借款协议》效力认定，但一方面在庭审质证和书面质证意见中认可了上述文书的真实性、合法性、关联性(见一审《法庭审理笔录(第一次)》第9页和《对高三宏提交的证据的质证意见》第1页)另一方面又在书面质证意见中称“借款协议并非真实、合法、有效的协议”，显属自相矛盾，请求驳回上诉，维持原判。云辉公司、徐海、徐红超、程贤君、张学林未作答辩。恒馨公司一审诉讼请求：1.依法确认恒馨公司与云辉公司之间签订的《合同书》、《借款协议》以及与徐海、徐红超、程贤君、高三宏、张学林签订的八份商品房买卖合同无效；2.请求判令云辉公司、徐海对4910332元（价值9055452元的17套房屋中已办证的8套房屋价款）及开具不动产发票的税金损失473847.07元承担连带赔偿责任；3.徐海在599088元、徐红超在458388元、程贤君在1978732元、高三宏在1415736元、张学林在458388元的范围内与云辉公司、徐海一起承担连带赔偿责任；4、被告共同承担诉讼费。本案一审审理过程中，恒馨公司变更诉讼请求为：1.依法确认恒馨公司与徐海、徐红超、程贤君、高三宏、张学林签订的八份商品房买卖合同有效；2.判令徐海立即给付恒馨公司购房款599088元，徐红超立即给付恒馨公司购房款458388元，程贤君立即给付恒馨公司购房款1978732元，高三宏立即给付恒馨公司购房款1415736元，张学林立即给付恒馨公司购房款458388元；3.请求判令徐海对上述应付购房款4910332元及开具不动产发票的税金损失473847.07元承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。发回重审后，恒馨公司变更诉讼请求为:1、徐海立即向恒馨公司支付购房款599088元及逾期付款违约金；徐红超立即给付恒馨公司购房款458388元及违约金，程贤君立即给付恒馨公司购房款1978732元及违约金，高三宏立即给付恒馨公司购房款1415736元及违约金，张学林立即给付恒馨公司购房款458388元及违约金；以上违约金均自2014年12月25日按欠款的日万分之一计算至付清之日止；2、云辉公司对上述第一项诉请的全部给付义务承担共同还款责任；3、徐海对第一项诉请的全部给付义务承担连带清偿责任；4、六被告承担诉讼费。一审认定事实如下：一、2014年12月19日，恒馨公司与云辉公司签订了一份《合同书》，主要内容为：1.为盘活存量，恒馨公司将楚王城一期房产尾盘17套毛坯房优价卖给云辉公司，总面积3234㎡，价格为2800元/㎡；2.付款方式：合同签订之日交定金20万元，6个月内，云辉公司付款总价的20%，余款一年内付清；3.合同签订后，云辉公司提供业主名单，恒馨公司负责二个月以内办完土地证和房产证。合同签订当日，恒馨公司与云辉公司就17套房屋中的8套（见附表二：1-8套）总价为4778452元的房款签订了一份《借款协议》，约定云辉公司于2015年7月1日前还借款总额的20%（955690元），2016年1月1日全部结清余下欠款（3822762元），恒馨公司工作人员夏三保作为担保人在借款协议上签字。二、2014年12月24日，云辉公司依合同约定向恒馨公司提供了6名购买者，与恒馨公司签订了8份《商品房买卖合同》，合同签订后恒馨公司向购买者出具了8套房屋的《销售不动产统一网络发票》。三、2014年12月26日，云辉公司又向恒馨公司提供了5名购买者，与恒馨公司签订了共9份《商品房买卖合同》。2015年1月5日，云辉公司与恒馨公司就其中4套房屋（见附表二第9-12套）总价为2210432元签订了《借款协议》，就其中的5套房屋（见附表二第13-17套）总价为2066568元的房屋签订了《借款协议》，均约定云辉公司于2015年7月1日前还借款的20%，2016年7月1日前全部还清，恒馨公司工作人员夏三保作为担保人在借款协议上签字。借款协议签订后，恒馨公司向购买者出具了9套房屋的《销售不动产统一网络发票》。2015年9月，5名购房者依据《商品房买卖合同》和《销售不动产统一网络发票》等，在恒馨公司协助下办理了8套房屋的土地证和房屋所有权证。四、2015年10月8日，徐海向恒馨公司出具《保证书》，承诺将17套房屋中已办理房产证的8套房款49103332元，于2015年11月前还100万元，2015年12月还清3910332元。其余9套未办证的退给恒馨公司。2017年3月16日，恒馨公司在孝感晚报上刊登公告，催告高三宏等10名客户向恒馨公司支付购房款。后恒馨公司催要无获，双方以致成诉。五、云辉公司是一家主要经营建筑装饰工程为主的有限责任公司。程贤君为公司法定代表人，徐海为公司实际控制人和股东。17套房屋所涉10名购房人，或为云辉公司员工，或与云辉公司股东有亲朋关系。除本案所涉8套已办证房屋外，其余9套未办证房屋或已退回恒馨公司，或已与恒馨公司达成协议。六、2014年7月，高三宏因房屋拆迁，委托徐海购房。2014年7月23日，高三宏向徐海的账户转款50万元，作为预付款。后在云梦万维广场购房未果，高三宏要求返还预付款，徐海承诺有其他房源，暂时退给高三宏10万元。2014年12月24日和26日，徐海通知高三宏去云辉公司签订《商品房买卖合同》，并向高三宏出示了云辉公司与恒馨公司的《借款协议》，要求高三宏向徐海支付购房款。2015年1月5日，在高三宏未支付全部购房款的情况下，徐海通知高三宏到其办公室领取恒馨公司出具的《销售不动产统一网络发票》，高三宏故认可了向徐海支付购房款，并9次向徐海支付1411501.36元（见附表三）。2015年4月28日，高三宏取得了两套房屋的《土地使用权证》；2015年9月16日，高三宏取得了两套房屋的《房屋所有权证》。一审认为，云辉公司为购买17套房屋与恒馨公司签订的《合同书》及三份《借款协议》、恒馨公司与各合同相对人签订的八份《商品房销售合同》、徐海于2015年10月8日向恒馨公司出具的《保证书》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均合法有效，对双方当事人具有约束力。合同依法成立并生效后，双方均应按照合同约定诚实履行合同义务，行使合同权利。恒馨公司已依《商品房买卖合同》向徐海、徐红超、程贤君、张学林、高三宏等五人交付了8套房屋，则该五人应依合同向恒馨公司支付购房款。一、关于2014年12月19日云辉公司与恒馨公司签订了《合同书》的性质。一审认为，团购，即一个团体通过大批量向供应商订购，以低价获得产品或服务的采购行为。云辉公司为单位职工等人购房，以自己的名义与恒馨公司签订了《合同书》，其后组织了云辉公司的股东、员工或者其亲朋等10名购房者，分别与恒馨公司签订17份《商品房买卖合同》，其实质为商品房团购。云辉公司既不是购房主体，也不是将来购买房屋的实际所有人，故购房者与云辉公司之间形成委托关系。虽然双方没有书面的委托合同，但购房者积极履行合同的义务，如与开发商签订房屋买卖合同、接受房屋、办理房屋产权登记等行为，均表示对云辉公司代理行为的追认，双方形成委托关系。团购协议所产生的后果，应由实际购房者享有和承担。二、关于恒馨公司要求徐海支付购房款599088元、徐红超支付购房款458388元、程贤君支付购房款1978732元、张学林支付购房款458388元的诉请，一审认为，购房者根据团购协议与恒馨公司签订了《商品房买卖合同》，双方之间即形成了商品房买卖关系。恒馨公司依合同交付房屋并将房屋登记在购买者名下，则购买者应依合同履行支付房款的义务，对此诉请，一审依法予以支持。三、关于恒馨公司要求购房者支付逾期付款违约金的诉请，一审认为，购房者虽然与恒馨公司各自签订了《商品房买卖合同》，但合同的主要内容也受团购协议的约束。团购协议中，云辉公司与恒馨公司就购买房屋的总面积、价款、付款方式等均做了约定，且恒馨公司并没有依《商品房买卖合同》第七条第二款的约定在逾期30日后要求解除合同，要求购房者支付逾期违约金，且恒馨公司在购房者未支付房款的情况下，仍积极协助购房者办理房屋产权登记，故双方实际选择以团购协议中的付款方式代替了本违约条款，恒馨公司据此要求支付违约金，一审依法不予支持。四、关于恒馨公司要求高三宏给付购房款1415736元的诉请，一审认为，双方争议的焦点问题即为高三宏向徐海支付购房款是否为正确履行合同义务。本案中：1、徐海向高三宏出具了恒馨公司与云辉公司签订的《借款协议》；2、在高三宏仅支付40万元的情况下，徐海向高三宏交付了恒馨公司出具的全部房款1415736元的《销售不动产统一网络发票》；3、高三宏持《商品房买卖合同》及发票，在恒馨公司协助下办理了房屋登记；4、恒馨公司自签订合同后至2017年3月16日登报催告前，从未向高三宏主张过权利。不动产发票，是指从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收款）时，开具的由税务部门统一印制的发票。根据交易习惯，不动产发票应在购房者交款后才会出具。徐海向高三宏提供了不动产发票和借款协议，且恒馨公司积极协助高三宏办理房屋登记手续，此期间恒馨公司从未向高三宏催要购房款，故高三宏有理由相信购房款已转化为云辉公司债务，徐海作为云辉公司的实际控制人有权代表云辉公司收取购房款，高三宏向徐海支付1411501.36元是正确履行合同义务，但其主张4234.64元系前期50万元资金占用费没有依据，对此未履行部分仍应向恒馨公司支付。五、关于恒馨公司要求云辉公司承担共同还款责任的诉请，一审认为，恒馨公司在与购房者签订《商品房买卖合同》后，未实际收取房款。在与云辉公司就未支付的购房款签订借款协议后，恒馨公司即出具了不动产发票并交给云辉公司，该《借款协议》应视为云辉公司对债务的加入，对此诉请依法予以支持。六、关于恒馨公司要求徐海承担连带清偿责任的诉请，一审认为，本案团购协议签订于恒馨公司与云辉公司之间，《商品房买卖合同》签订于恒馨公司与各购房者之间。2015年10月8日，在恒馨公司催要购房款的情况下，徐海向恒馨公司出具保证书，内容是代表公司对未付房款的付款时间作出承诺，并没有个人承担连带还款责任的意思表示。该保证书实质是徐海作为云辉公司实际控制人的一种职务行为，应由云辉公司承担责任。且保证人与债权人未约定保证期间，应自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，否则保证人免除保证责任。恒馨公司自2015年12月主债务履行期满后一直未主张权利，故对此诉请依法不予支持。七、关于高三宏已超过诉讼时效的辩论意见，一审认为，恒馨公司一直通过各种方式主张房款，包括2015年10月8日要求徐海出具保证书，2017年3月16日在报纸上催告，以上催要行为均引起诉讼时效的中断，对此辩论意见依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，遂判决：一、徐海欠恒馨公司购房款599088元，限判决生效后三日内给付；二、徐红超欠恒馨公司购房款458388元，限判决生效后三日内给付；三、程贤君欠恒馨公司购房款1978732元，限判决生效后三日内立即给付；四、张学林欠恒馨公司购房款458388元，限判决生效后三日内给付；五、高三宏欠恒馨公司购房款4234.64元，限判决生效后三日内给付；六、湖北云辉建筑装饰工程有限公司对上述第一至五项债务承担共同清偿责任；七、驳回恒馨公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49489元，财产保全费5000元，由恒馨公司负担14699元，由云辉公司负担受理费34790元及财产保全费5000元，共计39790元。二审中，各当事人均未提交新证据。经审理查明，一审认定事实属实。2014年12月19日，恒馨公司与云辉公司签订的《合同书》第四条约定：乙方业主取得土地证、房产证后，如有业主入户装修、居住必须遵守甲方物业管理制度；如乙方将此房产用于银行抵押，甲方不予干涉。如有一方违约，则违约方赔偿另一方全部经济损失。2015年10月8日，徐海向恒馨公司出具《保证书》，内容如下：“湖北恒馨房地产开发有限公司：鉴于2014年12月19日湖北云辉建筑装饰工程有限公司与湖北恒馨房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同中其总面积为3234平方米:共17套住房:总价款为9055452元。由于我公司资金困难，没有按期履行，经本人与湖北恒馨房地产开发有限公司协商达成如下协议:一、本人承诺，17套中除已办理8套房产证外，其余9套未办证的退给恒馨公司，由恒馨公司自行处理。二、本人保证办了证的8套住房折合人民币款4910332元于2015年11月还100万元，2015年12月还3910332万元还清。三、未尽事宜双方共同协商解决，此保证合同一式二份，从签字之日起生效。保证人:徐海（签名），2015年10月8日。”一审认定“2015年10月8日，徐海向恒馨公司出具《保证书》，承诺将17套房屋中已办理房产证的8套房款49103332元”中房款数额有误，应为“4910332元”。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议的焦点：恒馨公司的上诉请求是否应予支持。本案中，云辉公司为购买17套房屋与恒馨公司签订的《合同书》及三份《借款协议》、恒馨公司与徐海、徐红超、程贤君、张学林、高三宏签订的八份《商品房销售合同》、徐海于2015年10月8日向恒馨公司出具的《保证书》，均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，故上述合同依法成立、有效。各当事人均应按照合同约定诚实履行合同义务，行使合同权利。恒馨公司已依《商品房买卖合同》向徐海、徐红超、程贤君、张学林、高三宏等五人交付了8套房屋，则徐海、徐红超、程贤君、张学林、高三宏应依合同向恒馨公司支付购房款。云辉公司应依据《合同书》、徐海应依据《保证书》各自履行相应的合同义务。一、高三宏向徐海支付1411501.36元属于“正确履行合同义务”。一审对高三宏向徐海付款是否真实的相关证据进行了认证质证，二审中各方当事人均未提交新证据。恒馨公司为高三宏出具购房发票及协助办理房屋登记表示对上述行为的认可。“1.徐海向高三宏出具了恒馨公司与云辉公司签订的《借款协议》；2.在高三宏仅支付40万元的情况下，徐海向高三宏交付了恒馨公司出具的全部房款1415736元的《销售不动产统一网络发票)；3.高三宏持《商品房买卖合同》及发票，在恒馨公司协助下办理了房屋登记；4.恒馨公司自签订合同后至2017年3月16日登报催告前，从未向高三宏主张过权利。不动产发票，是指从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收款）时，开具的由税务部门统一印制的发票。根据交易习惯，不动产发票应在购房者交款后才会出具。徐海向高三宏提供了不动产发票和借款协议，且恒馨公司积极协助高三宏办理房屋登记手续，此期间恒馨公司从未向高三宏催要购房款，故高三宏有理由相信购房款已转化为云辉公司债务，徐海作为云辉公司的实际控制人有权代表云辉公司收取购房款，高三宏向徐海支付1411501.36元是正确履行合同义务。”一审的上述认定，客观真实，本院予以确认。恒馨公司的该上诉理由本院不予采信。二、一审程序违法，遗漏了恒馨公司的一审重大诉讼请求事项，漏判了购房款1411501.36元。恒馨公司在一审中申请判令高三宏向恒馨公司支付购房款1415736元及利息，一审认为高三宏已经向徐海支付了购房款1411501.36元，属于“正确履行合同义务”是正确的。但是，一审对此1411501.36元购房款应当由谁支付给恒馨公司没有作出处理，致使恒馨公司的1411501.36元购房款因无付款义务人而落空，致使恒馨公司的部分诉讼请求事项没有得到支持。侵害了恒馨公司的合法权益，违反了《民事诉讼法》的程序规定。既然高三宏向徐海支付了购房款1411501.36元是正确履行合同义务，则徐海应当支付该房款给恒馨公司。恒馨公司的该项上诉理由本院予以支持。三、徐海应当承担连带清偿责任。1.2015年10月8日，在恒馨公司的多次催要下，徐海自愿向恒馨公司出具了一份《保证书》，《保证书》中第二条明确记载“本人保证”，《保证书》由徐海本人亲自签名。无论从《保证书》的形式，还是从《保证书》的内容及签字都可以证实徐海个人自愿为五名购房人的购房款支付义务承担连带清偿责任。一审认为“徐海向恒馨公司出具保证书，内容是担保公司对未付房款的付款时间作出承诺，并没有个人承担连带还款责任的意思表示”不当。2.徐海的担保责任应当认定为“连带担保责任”。由于徐海在《保证书》中没有写明担保的方式，根据《担保法》第十九条规定“当事人对担保方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，徐海应当承担连带担保责任。3.由于徐海在《保证书》中对担保期限没有明确、具体承诺，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清为止等类似内容的视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年”。徐海的担保期限应当为2016年1月1日至2017年12月31日，上诉人在2017年7月17日向云梦县人民法院提起诉讼，因此，徐海仍然在担保期限之内，徐海的担保期限未超过。恒馨公司的该项上诉请求有徐海的《保证书》为依据，符合相关法律规定，本院予以支持。四、恒馨公司要求购房者支付逾期付款违约金的诉请不应得到支持。一审认为“购房者虽然与恒馨公司各自签订了《商品房买卖合同》，但合同的主要内容也受团购协议的约束。团购协议中，云辉公司与恒馨公司就购买房屋的总面积、价款、付款方式等均做了约定，且恒馨公司并没有依《商品房买卖合同》第七条第二款的约定在逾期30日后要求解除合同，要求购房者支付逾期违约金，且恒馨公司在购房者未支付房款的情况下，仍积极协助购房者办理房屋产权登记，故双方实际选择以团购协议中的付款方式代替了本违约条款”符合本案的实际情况，且双方签订的《合同书》中没有约定逾期付款违约金。一审未支持恒馨公司的该项诉请是正确的，本院予以确认。恒馨公司的该项上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以改判。恒馨公司的部分上诉理由本院予以采信，其“一审程序违法，遗漏了恒馨公司的一审重大诉讼请求事项，漏判了购房款1411501.36元”、“徐海应当承担连带清偿责任”的上诉理由本院予以采信。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省云梦县人民法院（2019）鄂0923民初860号民事判决中的第一、二、三、四、五项，即：徐海欠湖北恒馨房地产开发有限公司购房款599088元，限本判决生效后三日内给付；徐红超欠湖北恒馨房地产开发有限公司购房款458388元，限本判决生效后三日内给付；程贤君欠湖北恒馨房地产开发有限公司购房款1978732元，限本判决生效后三日内立即给付；张学林欠湖北恒馨房地产开发有限公司购房款458388元，限本判决生效后三日内给付；高三宏欠湖北恒馨房地产开发有限公司购房款4234.64元，限本判决生效后三日内给付；二、撤销湖北省云梦县人民法院（2019）鄂0923民初860号民事判决中的第六、七项；三、徐海向湖北恒馨房地产开发有限公司支付(高三宏已向徐海支付的购房款）1411501.36元，限本判决生效后三日内立即给付；四、徐海对上述第一项中徐红超、程贤君、张学林、高三宏欠付湖北恒馨房地产开发有限公司购房款承担连带清偿责任；五、湖北云辉建筑装饰工程有限公司对上述第一、三项债务承担共同清偿责任；六、驳回湖北恒馨房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49489元，财产保全费5000元，由湖北恒馨房地产开发有限公司负担14699元，由湖北云辉建筑装饰工程有限公司负担受理费34790元及财产保全费5000元（共计39790元）。二审案件受理费46083元由徐海负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年六月三十日书记员  董艳乐适用法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。