河北省石家庄市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀01民终3735号 上诉人（原审被告）：南雅涵，女，1993年12月21日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：贾晓东，男，1993年3月1日出生现住石家庄市裕华区，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审原告）：张子和，男，1942年11月17日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：刘勇，河北燕赵众诚律师事务所律师。 原审被告：梁文化，女，1945年8月6日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 原审被告：张君，女，1978年12月28日出生，汉族，现住石家庄市桥**。 原审第三人：石家庄怀特资产管理有限公司，住所地石家庄裕华区槐岭路**。 法定代表人：陈玉信，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈国新，该公司法律顾问。 上诉人南雅涵因与被上诉人张子和及原审被告梁文化、张君以及原审第三人石家庄怀特资产管理有限公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 南雅涵上诉请求：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求直接依法撤销一审判决，改判驳回张子和的起诉。事实与理由：一审法院以涉案房屋“未取得商品房预售许可证”为由认定买卖协议无效，属于法律适用错误。虽然涉案房产目前尚未取得预售许可证，但以有无预售许可证认定房屋买卖合同效力的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第一条明确界定了其法律适用范围为“开发商和购房者之间的房屋买卖合同纠纷”，但本案系二手房买卖合同关系，很显然本案不属于其法律适用范围，且对于未取得预售许可证是否必然导致合同无效这一问题，在我市的审判实践中已经做出了否定的裁判。由我市桥西区人民法院裁判并推选入选河北省2019年度“十大法治事件”的石家庄某房地产开发有限公司诉赵某房屋买卖合同纠纷案件中，驳回了开发商以房屋未取得预售许可证为由要求确认合同无效的诉请，该起案件对于司法裁判如何追求实质正义，避免简单机械执法树立了典范，是近年来法官能动司法的典型案例。归结到本案，其余各方当事人均是至亲的家庭成员，家庭成员内部对于家庭成员重大资产的变化不可能不知情，其家庭成员内部的纠纷，于情于理均不应当由不具有任何过错的上诉人承担。综上所述，请二审法院实际考虑上诉人在房屋交易中不具有认可过错，正确适用法律依法保护上诉人的合法权益，这方能体现司法裁判的实质正义，依法保护正常的市场交易，维护司法的权威性和公正性。另补充：一、本案系现房二手房交易，不适用《商品房买卖司法解释》第二条规定。二、案涉房产的原所有权人张君与上诉人签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议应认定为有效协议。上诉人已支付合理对价，并办理完毕更名手续，已受让取得《购房协议》的全部合同权利义务，并享有对案涉房产的准物权。三、张子和对于原审被告张君与上诉人签订的《房屋买卖合同》没有关系，其无权提起确认合同无效之诉。 被上诉人张子和辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正当，请求二审法院依法维持。二、针对上诉人提出的一审法院适用法律错误，被上诉人认为上诉理由不成立，涉诉房屋并未取得商品房预售许可，这是本案的基本事实，各方当事人对此均无异议，一审法院依据与其交易情形最为相近或相似的法律进行判决符合我国立法精神及司法审判实践的客观要求，并无不当。因涉案房屋在没有销售或预售许可证的情况下不可能办理权属登记，没有产权登记张君不具备适格的房屋转让资格，同时表明，该房屋的土地性质仍然为集体所有，虽然该房存在政策调整或土地变性而取得预售许可的可能，但是本案中该房用地性质仍为集体所有，只有本集体组织才可以买卖此类房屋。因此张君及上诉人不具备买卖该房的主体资格，进一步证明一审判决买卖合同无效的正确性及合法性。三、上诉人说在买卖过程中无过错，与事实严重不符。上诉人母亲与张君早就熟识，二人曾一起向中业公司追债，一同在山东龙口购买房屋，上诉人否认与张君认识就是为了否认其与张君恶意串通的行为。其次，所谓的200万元的购房款的转账凭证明显存在虚假，与他们自己提供的证据存在矛盾。另，在张君与上诉人签订的合同中写明“现住人员情况及房屋交易后的人员清理...”证明双方恶意串通，存在企图侵害张子和合法权益的主观故意。综上所述，请求驳回上诉人的上诉，依法维持原判。 原审被告梁文化、张君经本院传票依法传唤未到庭未答辩。 原审第三人石家庄怀特资产管理有限公司经本院传票依法传唤未到庭，但庭前提交书面意见：在上诉人未明确提出上诉请求的情况下，我方仍对一审原被告分别提交的2014年4月25日签订的《怀特翰墨儒林商品房购房协议》、2018年1月15日签订的协议书、2018年12月17日签订的协议书均无异议，且协议书都明确约定了买房人对该房屋尚不具有销售和预售许可证的事实明知和认可，并按约定将翰墨儒林小区4号楼1单元1601室房屋实际予以交付和先后办理了过户备案手续，购房协议均已履行完毕。本案作为确认合同无效纠纷，上诉人未明确提出上诉请求，其与被上诉人之间的法律关系以及其与一审被告张君之间的购房协议、一审原被告之间的购房协议书是否无效，需二审法院在进一步查明事实的基础上，依据《合同法》和其他相关法律所规定的无效情形依法对本案作出处理。 南雅涵向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认被告梁文化和被告张君（袁得彰）之间，就石家庄市裕华区房屋所签订的房屋买卖协议无效。2、请求法院依法确认被告张君（袁得彰）和被告南雅涵之间，就石家庄市裕华区房屋所签订的全部买卖协议无效。3、判令本案诉讼费用由各被告承担。 一审法院认定事实：原告张子和与被告梁文化系夫妻关系，被告张君系原告张子和与被告梁文化的女儿，袁得彰系被告张君的儿子。2014年4月25日被告梁文化与石家庄怀特资产管理有限公司签订了怀特翰墨儒林商品房《购房协议》，该协议约定，由被告梁文化购买石家庄怀特资产管理有限公司位于石家庄市裕华区房屋，单价15900元，房款共计2354313元，优惠后为2249313元。协议第六条第四款约定，在被告梁文化取得房屋所有证之前，若出卖所购房屋，应向石家庄怀特资产管理有限公司办理登记手续后，由该公司协助梁文化办理其他手续。协议签订后，对于是原告张子和还是被告张君交付购房款双方存在争议，石家庄怀特资产管理有限公司出具的收据显示：交款人为被告梁文化，房款金额为2249313元，小房款32880元。涉案房产在第三人处备案在被告梁文化名下。2018年1月15日被告梁文化与被告张君（袁得彰）、第三人石家庄怀特资产管理有限公司签订《协议书》，就上述涉案房屋及小房由被告梁文化出售给被告张君（袁得彰）。该协议被告张君（袁得彰）并未实际交付房款，交纳给第三人石家庄怀特资产管理有限公司更名费后，涉案房产在第三人处备案在被告张君（袁得彰）名下。2018年12月17日被告张君与被告南雅涵签订《房屋买卖合同》，就上述涉案房屋及小房由被告张君出售给被告南雅涵，房屋价款200万元，更名费由被告南雅涵负担。2018年12月17日被告张君（袁得彰）与被告南雅涵、第三人石家庄怀特资产管理有限公司签订《协议书》（用于更名），就上述涉案房屋及小房由被告张君（袁得彰）出售给被告南雅涵。该协议被告南雅涵支付给张君（袁得彰）房款200万元，并交纳给第三人石家庄怀特资产管理有限公司更名费后，涉案房产在第三人处备案在被告南雅涵名下。以上事实有原被告及第三人提交的证据及庭审笔录证实。 一审法院认为，双方所争议的房产系第三人石家庄怀特资产管理有限公司所出售的怀特翰墨儒林小区项目，该项目至今未取得商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋的买卖协议应认定为无效。因此原告诉请被告梁文化和被告张君（袁得彰）就涉案房屋买卖协议及被告张君（袁得彰）和被告南雅涵就涉案房屋买卖协议无效，本院予以支持。对于涉案房屋的买卖协议无效后双方的权利义务，应另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告梁文化和被告张君（袁得彰）、第三人石家庄怀特资产管理有限公司就涉案房屋及小房于2018年1月15日签订的《协议书》无效。二、确认被告张君与被告南雅涵就涉案房屋及小房于2018年12月17日签订的《房屋买卖合同》及被告张君（袁得彰）和被告南雅涵、第三人石家庄怀特资产管理有限公司就涉案房屋及小房于2018年12月17日签订的《协议书》无效。案件受理费80元，由被告张君、南雅涵负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院审理查明的案件事实与原审查明的事实一致。 本院认为，关于案涉房产“怀特翰墨儒林”小区4号楼1单元1601室的所有权归属问题，由于该房产没有办理不动产登记，无法通过不动产登记证书来确定房屋的所有权。诉讼过程中，张君提交了2014年3月29日签署的关于案涉房产的《前期物业管理服务协议》、《业主消防安全承诺书》、《承诺书》以证明张君为案涉房产的实际所有人，于2014年3月底开始占有房产，而梁文化与石家庄怀特资产管理有限公司签署《怀特翰墨儒林商品房购房协议》的时间为2014年4月25日，梁文化仅为名义房屋持有人，梁文化对张君举证的证据予以认可，在张君对张子和证据质证中提到的房产实际产权人为张君的意见，梁文化亦认可。故此，被上诉人张子和作为梁文化的配偶，起诉主张梁文化和张君（袁得彰）之间以及张君（袁得彰）和南雅涵之间关于案涉房产的买卖协议无效，应当首先证实梁文化取得了案涉房产且张子和拥有该房产的所有权。并且，张子和主张购买涉案房产的出资方式为现金，现金全部在家中存放，该主张亦不符合常理。案涉房产在购买时是否为张子和与梁文化夫妻共同财产存在争议，以当前证据无法证实，张子和拥有案涉房产的共有权，亦无法确定是其与本案有直接利害关系，故其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，张子和可在确定其拥有案涉房产共有权后再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3480号民事判决； 二、驳回张子和的起诉。 一审案件受理费80元，退还张子和；上诉人南雅涵预交的二审案件受理费80元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 赵 林 审判员 岳桂恒 审判员 李 莉 二〇二〇年六月十九日 书记员 董 冉