广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初293号 原告：卢进林，男，汉族，1977年3月16日出生，住广西昭平县。 原告：黄胜英，女，汉族，1986年1月17日出生，住广西昭平县。 二原告共同委托诉讼代理人：阳显杰，广西浦顺律师事务所律师。 被告：广西昭平县怡园房地产开发有限公司，住所广西昭平县昭平镇西宁中路。 法定代表人：姚森。 委托诉讼代理人：姚增权，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢乐，广西昭州律师事务所律师。 原告卢进林、黄胜英与被告广西昭平县怡园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告卢进林及二原告共同委托诉讼代理人阳显杰，被告广西昭平县怡园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚增权、谢乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售)》（合同编号：201803140001)及补充协议，判令被告返还原告购房款70,560元，代收费用13,908元，共计84,468元；二、判令被告返还原告购房贷款本金及利息（购房款贷款部分），从2018年7月起每月1,832.44元，计至原告还款义务解除、终止或贷款还清之日止；三、判令被告支付原告资金占用利息，以84,468元本金为基数，按4.75%的年利率从2018年2月7日起计至该笔本金还清之日止；四、判令被告赔偿原告因违约造成的其他经济损失9,964.71元；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、2018年2月7日，原告交付首付款70,560元给被告（因参与交5,000元抵10,000元活动，票据记载为75,560元,实交70,560元），其他代收费用13,908元（契税5,079元，维修基金5,779元，登记费80元，保险费2,970元)，原告实交被告各种款项共计84,468元。2018年4月l5日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售)》(合同编号：201803140001)，双方约定：被告将怡园新城1#楼三单元10层1002房（B户型）预售给原告，预测建筑面积96.31平方米,其中套内建筑面积81.83平方米,分摊共有建筑面积14.48平方米。房屋单价为每平方米3,691.82元，总价款为355,560元。首付款75,560元，余款280,000元向贷款机构申请贷款支付。2018年6月1日，原告向广西昭平农村商业银行股份有限公司贷款280,000元，受托支付方（同时也是贷款收款人)为被告。2018年6月，该贷款发放到位，进入被告账户。2018年7月至今，原告按“等额本息还款法”每月向银行偿还本息1,832.44元。二、2019年8月10日至16日，原告按被告《收房通知书》要求对所购商品房进行查验验收，经查验发现被告存在以下违约、违规问题:(一)擅自对怡园新城1#、2#楼一层设计进行变更，取消原室内消防通道设计，改变了电梯口朝向，由原来从建筑物正面进电梯改为走背面，这一变更未取得包括原告在内的广大业主同意，也未履行告知义务。昭平县住房与城乡建设局至今未批准以上变更。(二）擅自对怡园新城1#、2#楼三房两厅户型（B户型）飘窗、空调机位进行变更设计，取消飘窗、原空调机位设置，未取得包括原告在内的广大业主同意，也未履行告知义务，昭平县住房与城乡建设局至今未批准以上变更。(三）《商品房买卖合同（预售)》约定被告预售的1#楼三单元10层1002房（B户型）商品房预测建筑面积为96.31平方米，实测建筑面积为102.26平方米，超出5.95平方米，建筑面积误差比为6.18%。(四）违反《商品房买卖合同（预售)》第十六条约定，对怡园新城1#、2#楼外墙装修、装饰使用外墙砖及高级花岗岩，而擅自变更为使用外墙乳胶漆进行装修、装饰。(五）未按国家《住宅建筑规范》GB50368-2005、《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018修订）标准设置怡园新城1#、2#楼各入户单元门前的小区道路、绿地率、防火设备，无法满足业主车辆通行、消防的需求。怡园新城的绿地率仅为20%，未达到新区的绿地率不应低于30%的要求。怡园新城1#、2#楼建筑高度按规划为40m,属二类高层民用建筑。据实测，怡园新城1#、2#楼车道未能满足《建筑设计防火规范》有关消防车道的要求，也未设置消防电梯。这些都涉及卖方交付的标的物（商品房）的质量问题，按买卖合同有关约定，标的质量不符合质量要求的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。三、对以上问题业主于2019年8月16日发《昭平县怡园小区业主致开发商的公开函》给被告，要求被告予以改正，同时向昭平县住房和城乡建设局反映问题。2019年l0月12日，该局对业主信访回复《关于周俊江、杨锋等反映怡园新城各项信访事项处理意见书》，但原告仍认为该处理意见无法根本解决被告违法违规违约的问题，不符合原告应享有的正当权益。四、根据双方签订的《商品房买卖合同（预售)》第十四条、十五条约定，由于被告存在擅自变更规划、变更设计的行为，未书面告知原告，未取得原告同意和政府批准，买受人有权解除合同。原告于2019年10月18日、11月15日两次将《解除合同通知书》直接或邮政快递给被告，书面向被告提出解除双方签订的《商品房买卖合同（预售)》，但被告至今没有做出回应。五、被告除返还购房款(含首付款、购房贷款本息)和代收费用外,其违约给原告造成损失为：(一）被告应支付原告资金占用利息，以84,468元本金为基数按4.75%的年利率从2018年2月7日起计至本金还清之日止。(二）被告赔偿原告因违约造成的其他经济损失9,964.71元。1.2018年2月7日原告在预定上述商品房时实交首付款70,560元，因参与交5,000元抵10,000元活动，票据记载金额为75,560元。现因被告违法违规违约行为导致原告无奈退房解约，损失预期利益5,000元，因此该款应作为因被告违约给原告造成的经济损失。2.根据双方签订的《商品房买卖合同（预售)》第十四条或十五条约定，因被告违法违规违约行为导致原告无奈退房解约，出卖人同时按照全部房款的0.01%向买受人支付违约金，本合同总价款为355,560元，违约金为35.56元。3.成交价格信息显示2019年11月怡园新城新房（非复式楼）成交价格为每平方米3,743元，而原告房屋单价为每平方米3,691.82元，两者的差价为51.18元，因此造成原告房屋差价损失最低可估值为4,929.15元（51.18元/平方米×96.31平方米）。综上，根据有关法律法规的规定，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告辩称，原被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议是真实意思表示，己生效具有法律效力。一、一层内部消防通道直接从疏散楼梯直通室外是经过昭平县住房和城乡建设局、昭平县公安消防大队批准的，不存在擅自变更规划的行为，此行为也不属于《商品房买卖合同（预售）》第十四条的规划变更范围，无需书面通知原告。怡园新城项目是按照有关部门的设计和批复进行施工建设，没有存在任何违规和违法行为。《商品房销售管理办法》第二十四条规定,出卖人经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。二、《商品房买卖合同（预售）》附件房屋平面图，签订时原告己知悉并认可。被告按照房屋平面图进行施工，怡园新戒1#、2#楼户型（B户型）不存在原告所述对飘窗、空调机位置进行过变更设计。三、对商品房实测面积是经过有资质的机构测算的，对出现面积差异部分，是正常现象。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十三条规定实测面积据实结算。签订合同是双方的真实意思表示,应按照合同条款履行，不存在被告追求利益最大化的事实。也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。四、房屋外墙用乳胶漆进行装修，是从安全的角度考虑。如用瓷砖装修，时间长久后容易出现掉落情况，危及人身安全。依据桂建质字〔2003〕4号“对沿街铺面及新建的建筑外墙，不宜采用瓷砖装修”。且乳胶漆具有优异的防水功能，防止水渗墙壁、损坏墙体、从而保护墙壁，使用乳胶漆装修外墙既安全又不失防护功能。五、原告提出不符合《住宅建筑规范》和《建筑设计防火规范》没有事实依据。怡园新城项目已经通过了工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收、专项验收均为合格备案和建设工程竣工验收消防备案受理通过，已达到交房条件。如不符合有关规范，有关部门也不会验收合格。六、被告的商品房不存在房屋主体结构不合格、房屋严重质量问题、过分迟延交付房屋等行为。综上所述，商品房是按照房屋平面图施工，被告不存在违约或者根本违约的行为，原告诉请解除合同没有事实和法律依据。履行合同不会导致原告的房屋正常使用，能够实现合同目的，为了维护交易的稳定性，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据6昭平县怡园小区业主致开发商的公开函及证据9公开函中所附照片（9张），本院对该证据的真实性予以认定，对原告拟证明的内容要结合其他证据综合认定。证据7昭平县住房和城乡建设局《关于昭平县怡园新城1#、2#楼一层变更的规划意见》，可以证明昭平县住房和城乡建设局对怡园新城1#、2#楼一层变更作出的变更规划意见的事实，本院对该证明予以认定。证据8昭平县公安消防大队《关于昭平县怡园新城1#、2#楼消防设计变更的情况回复》，可以证明怡园新城1#、2#楼消防设计变更已取得昭平县公安消防大队同意的事实，本院对该证据予以认定。证据10《昭平县住房和城乡建设局关于周俊江、杨锋等反映怡园新城各项信访事项处理意见书》（昭住建访复字〔2019〕12号），可以证明昭平县住房和城乡建设局对怡园新城部分小区业主反映怡园新城信访事项作出处理意见的事实，本院予以认定。证据11、12解除合同通知书（2份，另含邮政快递单1份），可以证明怡园新城部分小区业主曾二次向被告送达要求解除合同的通知，本院对该证据的真实性予以认定，至于合同能否自通知到达对方时解除，则要考量是否符合解除的条件，对此，待查明的事实并结合其他证据予以认定。证据13《2019年12月怡园新城、桂江幸福里最近成交情况（住宅）》，该证据可以证明怡园新城和桂江幸福里住宅最近成交情况，本院予以认定。证据14《昭平县人民政府关于昭平县城江滨新区石梯路西侧商业群B、C地块（怡园项目）规划建设方案设计的批复》（昭政函〔2016〕172号）及所附规划建筑设计有关资料，该证据是政府同意建设怡园项目规划建设方案设计的批复文件，本院予以认定，但原告拟证明内容需待查明本案事实后，并结合其他证据予以认定。证据17离婚证、人民调解协议，与本案无关联，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月l5日，原被告双方签订合同编号为201803140001的《商品房买卖合同（预售)》及补充协议。双方约定：被告将怡园新城1#楼三单元10层1002房（B户型）预售给原告，预测建筑面积96.31平方米。房屋单价为每平方米3,691.82元，总价款为355,560元。首付款75,560元，余款280,000元向贷款机构申请贷款支付。签订《商品房买卖合同（预售)》的同时签订补充协议，主要是对商品房交付条件、交付时间和手续、商品房情况进一步说明等进行约定。该补充协议是《商品房买卖合同（预售)》的附件十一。 2018年2月7日，原告向被告支付首付款70,560元（因参与交5,000元抵10,000元活动，票据记载为75,560元,实交70,560元），其他代收费用13,908元（契税5,079元，维修基金5,779元，登记费80元，保险费2,970元)，原告实交被告首付款和其他款项共84,468元。2018年6月1日，原告向广西昭平农村商业银行股份有限公司贷款280,000元。借款期限为20年。贷款利率执行中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.9%，合同期内如遇利率调整则自调整后的次年一月一日起确定执行新的利率。同月，该贷款发放到位，汇入被告账户。2018年7月起原告按“等额本息还款法”每月向银行偿还本息1,832.44元。 被告在建筑过程中，取得了昭平县住房和城乡建设局、昭平县公安消防大队书面同意，对怡园新城1#、2#楼一层消防通道等进行了变更。涉案房屋建筑后实测建筑面积为102.26平方米，建筑面积误差比为6.18%。双方签订的合同房屋平面图即合同附件一房屋平面图就涉案的1#楼三单元10层1002房（B户型）并未设计有飘窗，但从法院调取的该商品房规划设计平面图来看，涉案的房屋设计是有飘窗的。怡园新城1#、2#楼外墙装修、装饰，合同约定是使用外墙砖及高级花岗岩，而被告擅自变更为使用外墙乳胶漆进行装修、装饰。从《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》内容显示，怡园新城1#楼已于2019年7月31日竣工验收，勘察、设计、施工、监理、建设等五个单位的竣工验收意见均为合格。2019年8月10日至16日，原告按被告《收房通知书》要求对所购商品房进行验收。双方因变更消防通道规划设计、涉案房屋建筑面积误差比、怡园新城1#、2#楼外墙装修、装饰的变更等引发纠纷。怡园新城1#、2#楼部分业主（含原告）向被告致《昭平县怡园小区业主致开发商的公开函》，要求被告予以改正。周俊江、杨锋等怡园新城小区部分业主向昭平县住房和城乡建设局反映情况，请求核查。该局于2019年10月12日作出《昭平县住房和城乡建设局关于周俊江、杨锋等反映怡园新城各项信访事项处理意见书》，对反映怡园新城各项信访事项作出答复。之后，部分业主（含原告）向被告送达《解除合同通知书》，要求解除合同未果。原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约，可否解除商品房买卖合同。二、如果解除合同原告请求返还购房款本息是否合理有据？对此，本院综合评析如下： 原被告签订的《商品房买卖合同（预售)》及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 一、关于房屋面积差异的问题。双方在合同第六条就涉案房屋“计价方式与价款”约定为“按照建筑面积计算，该商品房单价为……。”而在合同第十三条关于面积差异的处理方式上，双方约定为“双方自行约定：按本合同履行，据实结算。”该约定未明确是按套内建筑面积，或是建筑面积，还是按套计价方式处理，因此属约定不明，但从“按本合同履行”表述来看，与合同第六条双方约定“按照建筑面积计算”相应的在第十三条“2.根据第六条按建筑面积计价的约定……，”已作出约定。因此，双方就面积差异的处理应按“建筑面积差异比=（实测建筑面积-预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%”计价。本案中，双方签订的合同约定预测商品房建筑面积为96.31平方米，建筑后实测建筑面积为102.26平方米，建筑面积误差比为6.18%。就面积差异的处理按上述约定，对建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。在庭审中，被告就涉案房屋面积误差比超出3%部分，仍辩解按双方约定“据实结算”计价，有违诚实信用原则。原告对涉案房屋面积误差虽提出异议，但对超出3%的部分是否按上述约定处理，由被告承担相应的责任，对此原告未提出请求，本院不作处理。 二、关于房屋飘窗变更设计的问题。涉案房屋是否有飘窗，应从双方签订的合同房屋平面图来判定。经查，合同附件一房屋平面图就涉案的1#楼三单元10层1002房（B户型）并未设计有飘窗。即便原来设计方案有飘窗，但订立合同时双方约定的房屋平面图（附件一）是没有设计飘窗的。原告在庭审中也认可附件一房屋平面图没有飘窗，主要是因签订合同时对此没有注意审核造成的。根据合同附件十一补充协议“三、关于第三条商品房进步情况说明：买受人在签订本合同己对本合同所有条款和所购物业地理位置、房号、面积全面了解确认”的约定，原告主张被告擅自对飘窗进行变更设计，取消飘窗设置及空调安装位置，因未能提供充分有效的证据加以证明，本院不予采信。如被告未经有关主管部门同意擅自变更飘窗规划设计，应由有关职能部门查处，不属本案审理范围。 三、关于擅自变更怡园新城1#、2#楼外墙装修、装饰的问题。根据合同第十六条约定，怡园新城1#、2#楼外墙装修、装饰使用外墙砖及高级花岗岩。本案中，被告变更使用外墙乳胶漆进行装修、装饰。根据桂建质字〔2003〕4号文的意见和要求，全区各地所有沿街新建、扩建、改建的房屋建筑工程的外墙饰面材料不宜采用饰面砖。由此可知，被告变更怡园新城1#、2#楼外墙装修、装饰，主要是因政府行政管理而导致的，当然，被告对此变更并未与包括原告在内的业主协商同意，其处理方法欠妥。至于有关业主就此变更如认为造成损失，可行使赔偿损失的权利，但以此为由主张解除合同，本院不予支持。 四、关于怡园新城1#、2#楼一层变更的问题。根据双方合同约定和有关法律规定，双方签订合同后，涉及该商品规划用途、面积、基础、设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容变更，应经城乡规划主管部门批准。本案中，昭平县住房和城乡建设局、昭平县公安消防大队对被告1#、2#楼一层消防通道等变更，作出了书面同意意见。即使该意见在形式上存在一些瑕疵，但不能因此否定意见的内容，至于瑕疵该如何规范或补正，这是行政主管部门的职责，不属本案审理范畴。根据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。现有证据不能证明该变更已影响涉案商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等商品房质量或使用功能。另外，从竣工验收备案表内容显示，设计、施工等均为合格。因此，原告以此为由要求解除合同，理据不充分，本院不予支持。 原告提出被告交付的标的物（商品房）质量存在问题，但从《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》内容显示，怡园新城1#楼已于2019年7月31日竣工验收，勘察、设计、施工、监理、建设等五个单位的竣工验收意见均为合格。故，原告未能提供证据证明涉案商品房存在质量问题，其提出可以拒绝接受标的物或者解除合同的辩解理由不成立。况且，如前所述，被告即使有违约行为，也不构成根本性违约，因此，原告请求解除合同，理据不充分，本院不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告卢进林、黄胜英的诉讼请求。 案件受理费3,039元，由原告卢进林、黄胜英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  林发强 审 判 员  李旺道 人民陪审员  张红燕 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  陈 晨 书 记 员  谢心雨