徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初7155号原告：梅雪飞，男，1975年12月24日出生，汉族，住徐州市煤港路滨湖城市。委托诉讼代理人：丁宇辰，江苏金合律师事务所律师。被告：保利铜山置业发展有限公司，住所地徐州市铜山区。法定代表人：孙丕渺，该公司总经理。委托诉讼代理人：王灿，江苏非圆律师事务所律师。原告梅雪飞与被告保利铜山置业发展有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅雪飞及其委托诉讼代理人丁宇辰，被告保利公司的委托诉讼代理人王灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅雪飞向本院提出诉讼请求：1．判令被告维修原告房屋或原告房屋维修以鉴定方式确认的房屋开裂和渗漏的修复费用；2．赔偿因规划绿地面积减少，小区AB区不分，会所未建及房屋质量缺陷等问题导致的房屋贬值损失共计650000元；3．赔偿租金损失119000元，自行维修费用54000元，装修损失149500元，误工费15000元，交通费5000元；4．诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年5月11日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于铜山城区北侧，泉新路东侧的宝信润山别墅一套。合同签订后，原告依约支付房款，被告于2015年5月11日向原告交付房屋。原告办理上房后对房屋进行装修，后发现房屋出现房屋地基下沉、地基开裂、墙体开裂、墙体渗水、屋面漏水等质量问题。原告与被告多次协商未果，未进行维修导致原告无法入住。对原告房屋出现的质量问题被告应予解决，保证原告正常入住。因质量问题的存在，造成房屋价值的贬损，被告应对贬值损失进行赔偿。原告房屋南面原规划有大片绿地，现建成道路，非购买时规划状态。现绿地面积缩小，房屋价值必然贬损，该损失属于在房屋交易过程中必将产生的买受人可得合法利益部分丧失，也是被告在签订履行合同时，应当预见到可能产生的损害后果，因此要对房屋贬值损失予以赔偿。被告承诺小区AB区分开，建设相应活动场所和设施。实际未进行区分和场所建设，导致原告房屋价值贬损，应赔偿损失。上述损失共计65万元。因房屋质量问题无法入住，应赔偿原告租房损失11.9万元。原告为解决问题多次与被告进行交涉，无法正常工作，被告应赔偿误工费1.5万元，交通费5000元。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告保利公司辩称，涉案房屋经过验收合格后上房。原告所诉房屋质量问题及损失，原告应鉴定墙体开裂与房屋质量之间的因果关系，再鉴定修复方案费用，请求法院依据鉴定结果并查明事实后作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月11日，原告梅雪飞（乙方）与被告保利公司（甲方）签订商品房买卖合同和买卖合同补充协议，约定：原告购买被告开发的位于铜山城区北侧，XX路东侧的宝信润山X小区的X幢X号房屋，地上**，地下**，建筑面积310.93平方米，房屋总价款258万元。第十四条，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1．商品房交付时，水、电、道路、燃气达到使用条件。如在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1．确属出卖人责任的，采取补救措施达到具体使用条件，买受人不再因此要求出卖人承担违约及赔偿责任。第十六条，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。补充协议第八条，由于政府规划原因致使小区平面布局变化，出卖人不承担违约责任。乙方不退房又未能于变更通知到达之日起15日内与甲方签订补充协议的，仍视为乙方接受变更。第九条，7．乙方如果认为甲方交付的商品房影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出。如确属除地基和主体工程结构以外的质量问题，则参见政府相关部门规定之保修条款，所发生之争议无论结果如何，均不影响正常交房。第十条，1．本小区系分期开发，根据政府相关部门批准的规划方案，其市政基础设施与其他配套建筑等将分期交付使用，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用。第十六条，1．甲方在广告，宣传资料及合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的允诺。合同和协议签订当日，原告支付房款，被告交付房屋。2015年6月左右，原告开始对房屋进行装修。2015年12月，原告在装修过程中发现涉案房屋存在墙体开裂、渗水、漏水等质量问题，便向被告反映并要求维修，被告未能有效解决上述问题。2016年1月，原告梅雪飞与南通竹石装饰工程有限公司签订合同协议书、装修工程预算单，约定该公司承包涉案房屋维修工程，分项工程为：北阳台层面漏水处理、负一层北立面渗水处理、负一层墙体开裂处理、屋面开沟漏水处理、一至三层墙体开裂修补、一楼北院防潮隔水沟、一楼北院与地下室楼板处理。2016年2月3日、7月16日，该公司向原告梅雪飞出具两张收据，确认收到维修款50000元、4000元。2016年12月份，被告保利公司向原告梅雪飞提出对其房屋地下一层填充墙下部回填不密实问题通过注浆加固方式处理，对开裂墙面重新加网粉刷处理，原告梅雪飞对该处理方案有异议，认为注浆后会出现隐患且可能出现地基二次沉降的可能，要求被告以加固地圈梁的方式维修。双方因维修方式及费用问题未能达成一致，引发诉讼。2018年4月3日，原告梅雪飞将被告保利公司诉至本院，案号为（2018）苏0312民初3201号，要求维修房屋质量问题并赔偿损失，后原告梅雪飞撤诉，本院裁定予以准许。原告梅雪飞于2019年6月24日再次起诉，引发本案。另查明，2016年宝信润山X区多个业主向被告反映并要求解决房屋存在的墙体开裂、墙面渗水等质量问题。2016年12月30日，被告保利公司出具关于X区业主维权的情况说明，内容为：宝信润山X区部分业主对地下室墙体开裂，露台、阳台、檐沟、墙面渗水，入户门材质，空气源泵存在疑问并通过信访渠道进行投诉，我公司与2016年12月9日在宝信润山售楼处二楼会议室在铜山区质监站的监督下，邀请全部业主、原设计单位（江苏省第二建筑设计研究院）王院长、江苏岩土工程勘察设计有限公司总监理工程师李祥忠对以上问题进行了现场讨论，形成处理意见《关于X区业主相关会议记录》并得到业主签字认可。《关于X区业主相关会议记录》中已明确X区业主维权的解决方案：业主自行找相关权威鉴定单位，鉴定相关房屋质量结果；若鉴定结果存在房屋结构安全问题，开发商同意退房（按照相关购房合同及法律规定合理退房）。我公司按照此解决方案处理该部分业主维权问题。附件：1、《关于X区业主相关会议记录》；2、原设计单位对X区各楼栋结构安全的认可文件、《关于宝信润山X区负一层墙体开裂的情况说明》。《关于宝信润山X区负一层墙体开裂的情况说明》载明：宝信润山X区各楼栋结构形式为异形柱框架结构。经现场查勘，负一层部分非承重墙因其墙下地基在施工阶段超挖后回填不密实导致不均匀沉降发生墙体开裂的情况，该部分墙体开裂不影响主体结构使用，主体结构安全。另外，被告保利公司与X区业主代表协商后形成《宝信公司与润山别墅X区代表商谈意见协议书》，内容为：一、关于AB区（别墅区与高层区）分开管理问题，我司解决方案，1．AB区间设立大门分开管理；2．2016年9月31日之前完工，2016年12月底交付使用。二、集中供暖问题……三、物业问题……四、关于会所问题。1．售楼处负一楼部分场地暂作临时会所；2．会所方案、规划等手续正在办理，我司正在加快办理和建设速度，计划2017年6月底完工。如未完工，物业费由开发商支付至完工之日。五、同意物业管理费减免部分。再查明，2018年7月24日，本院组织当事人现场勘查，发现原告房屋内地下一层位于西北方位的两间卧室的部分壁纸已经损坏，墙壁上可以看到水流过的痕迹；客厅的墙有渗水、裂缝、壁纸损坏的情况；院子里的围墙有明显裂缝，开裂情况严重；现场条件受限未勘查有关原告所称的地基下沉、开裂情况。2018年8月8日、8月27日的庭审中，原告梅雪飞提出：房屋地基存在质量问题，没必要对地基是否存在质量问题进行鉴定，申请鉴定以加固地圈梁方式维修地基的费用；申请对房屋存在其他质量问题及维修方案、维修费用进行鉴定。经质证，被告提出异议，认为应当首先鉴定墙体开裂和房屋质量的因果关系，后鉴定墙体开裂修复费用，原告直接申请鉴定以加固地圈梁方式维修地基的费用不应得到支持。经本院释明鉴定风险后，原告坚持直接鉴定以加固地圈梁方式维修地基的费用。本院依法委托江苏仁华工程项目管理咨询有限公司对此进行鉴定，该公司回复本院，因本院未提供圈梁加固的设计方案，未能完成鉴定。后原告自行委托徐州市腾伟建筑加固有限公司对涉案房屋质量问题提供加固方案及造价清单，双方于2019年2月28日签订房屋加固方案及造价委托合同，约定费用2万元。该公司出具方案为，1．墙体裂缝位置压力注浆，2．墙体钢筋水泥砂浆加固，3．新增地梁；清单列明费用为224250元。原告梅雪飞为此支出2万元。经质证，被告对该加固方案及造价清单不认可。2019年3月18日，原告申请：一、对房屋现存的质量问题、修复方案进行鉴定；二、对房屋小区AB区不分、会所未建等原因导致房屋贬值损失进行评估。关于委托鉴定事项一，本院依法委托鉴定后的情况如下：1．关于鉴定申请1，东南建设工程安全鉴定有限公司于2019年7月10日出具第SF201907089号鉴定报告即涉案房屋工程质量问题与修复方案司法鉴定报告，载明：四、现场检查结果。4.1负一层院墙墙体裂缝，4.2房屋墙面裂缝，4.3房屋渗漏，4.4墙下基础构造检查。五、工程质量问题和因果关系分析。5.1负一层院墙裂缝，存在工程质量问题，原因与地基不均匀沉降存在一定因果关系。5.2房屋墙面裂缝，存在工程质量问题，原因与地基不均匀沉降无关。5.3房屋渗漏，存在工程质量问题，原因与地基不均匀沉降无关。5.4地下基础做法与竣工图纸存在不符的工程质量问题。六、鉴定意见为：该涉案房屋存在围墙墙体开裂、墙面面层开裂、地下室顶板和**局部屋面板渗漏、地下室墙体基础做法与竣工图纸不符的工程质量问题。其中围墙墙体开裂与地基不均匀沉降有一定的因果关系。七、修复方案。7.1修复原则。注，地下**1XN-Q轴墙体基础虽与图纸存在不符，但尚未影响到房屋正常安全和使用，本次不出具修复方案。7.2－7.4（详见鉴定报告）。经质证，原告对该鉴定报告中围墙开裂的原因及修复方案予以认可，但对其他方面的鉴定意见与修复方案不予认可。被告对鉴定意见认可。后经本院函询，该公司于2019年8月1日函复：1．根据现场检查结果，墙面面层裂缝其产生原因主要与墙面面层施工控制不当及材料收缩变形有关，与地基基础不均匀沉降无关；房屋渗漏产生原因主要与未设置有效的防水措施及防水措施失效有关，与地基不均匀沉降无关。2．地下一层1XN-Q轴墙体基础做法与竣工图不符，但上部结构相应位置没有发现由于地基不均匀沉降导致的裂缝等问题，因此判断该问题不影响到房屋正常的安全和使用。不能通过本次鉴定结果对其余未检查墙体基础是否存在问题进行推定。3．修复范围及修复方案已在报告中明确。该公司于2019年11月29日函复：1．该房屋为钢筋土短肢剪力墙结构房屋，其基础形式为独立基础，现场检查的地下一层1XN-Q轴墙体为房屋的填充墙，其下部墙基础仅为该填充墙基础。根据现场墙体检查结果未见墙体出现因地基不均匀沉降产生的裂缝等问题。2．根据现场检查结果其院墙下部地基存在不均匀沉降，房屋主体结构基础和院墙基础隶属于不同的两个基础部分，没有相互关联性。3．院墙部分的修复方案已在报告中明确。原告梅雪飞为此支出鉴定费5万元。关于委托鉴定事项二，本院依法委托江苏象仁土地房地产资产评估有限公司对房屋贬值损失进行评估，该公司以目前的公司资质和人员配备条件对估价对象难以做出量化评估，申请退案。本院又委托江苏旺达房产评估咨询有限公司，该公司以价值差异无法衡量，申请退案。故该项鉴定未能完成。2019年12月23日，原告申请对修复费用进行鉴定。本院依法委托，江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司于2020年4月14日出具工程造价咨询报告书，修复费用为51793.42元。又查明，原告购买房屋系现房，因市政需要涉案小区外道路拓宽致使原告房屋旁边的绿化带减少，为此被告给予原告补偿费65000元现金和15000元的物业抵用券。庭审中，原告提供关于误工费15000元的证据，包括徐州美品家居有限公司出具的收入证明、中国建设银行个人帐户工资收入明细（2018年2月－5月，每月转帐15000元工资），未提供请假、扣发工资的相关证据。本院查询该公司工商登记信息得知，原告梅雪飞为该公司股东。原告提供关于装修损失（即原告已购买的、因渗水损坏的安装和未安装的壁纸损失）的证据，包括徐州秀和家居用品有限公司出具的订货明细表、三张收据（分别为2016年3月20日的墙纸定金86500元现金收据、2017年12月20日墙纸余款60000元现金收据、2017年12月20日补墙纸款3000元现金收据，合计载明金额为149500元）。原告称其将原有的住房出售，现又因房屋质量问题无法正常上房居住，在外进行租房产生租金损失并提供证据，包括宝泰房产租赁房屋信息照片3张、房屋租赁合同及收据。经质证，被告对原告以上证据不认可。本院认为，原告梅雪飞与被告保利公司签订的商品房买卖合同和买卖合同补充协议有效，当事人均应依约履行合同义务。合同约定第十六条，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。另依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。关于原告梅雪飞主张的房屋维修费用，依据上述鉴定意见确认的修复费用51793.42元，该费用应由被告承担。原告梅雪飞对修复费用持有异议，因鉴定机构根据修复方案结合现场勘查，依据相关修缮建筑工程计价定额出具的鉴定意见内容翔实充分，鉴定意见客观真实，原告在无充分证据否定鉴定程序的合法性和鉴定意见的合理性，足以推翻该鉴定意见的前提下，该报告书本院予以采信。关于原告梅雪飞主张赔偿因规划绿地面积减少，小区AB区不分，会所未建及房屋质量缺陷等问题导致的房屋贬值损失共计65万元。本院已按原告申请对此项费用委托鉴定，但因故被退回，本案中无法完成鉴定。另外，因绿地面积减少，原告已从被告处获得相应补偿，无权重复主张。关于在原告证据不能直接证明该诉请的情况下，本院对该诉请不予支持。关于原告主张赔偿租金损失119000元（自2015年5月11日计算至2018年3月31日）。原告称其将原有的住房出售，现因房屋质量问题无法正常上房居住，客观上产生在外租房损失。由于原告购置新房系毛坯房，需要经过一定装修过程和通风后才能入住，结合案涉房屋存在的质量问题、原告修复的过程、原告入住时间及减损规则等因素，本院酌定支持6个月的租金损失，共计21000元。关于原告主张的自行维修费用54000元，系因房屋存在质量问题，被告未能及时修复导致原告自行修复的损失，应由被告承担。结合原告与南通竹石装饰工程有限公司的合同协议书、装修工程预算单、收据，本院对该项费用予以支持。关于原告主张的装修损失149500元（即原告已购买的、因渗水损坏的安装及未安装的壁纸损失），原告提供的徐州秀和商贸有限公司出具的订货明细、三张收据系已装修壁纸的费用，江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司的鉴定意见中修复费用包括了对房屋壁纸的维修费用，如上所述，本院不再重复支持。关于原告主张的误工费15000元、交通费5000元，因原告未能提供请假、扣发工资、交通费的相关证据，本院对该诉请不予支持。本案中原告预交的两次鉴定费55000元，系因房屋质量问题及维修费用而产生，应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告保利铜山置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告梅雪飞修复费用51793.42元、租金损失21000元、自行修复费用54000元，合计126793.42元。二、驳回原告梅雪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13725元，由原告负担11941元，被告负担1784元；鉴定费55000元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孙 懋人民陪审员  杨道平人民陪审员  王明荣二〇二〇年六月十六日书 记 员  潘玫竹