湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初2255号 原告：黄玉，女，1980年12月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：廖偲威，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。 被告：梁桂华，女，1951年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被告：马铁忠，男，1951年12月8日出生，汉族，住址同上。 被告：马林，男，1979年1月19日出生，汉族，住址同上。 被告：朱斌，女，1981年9月22日出生，汉族，住址同上。 四被告共同委托诉讼代理人：彭剑，湖南弘一（永州）律师事务所律师。 原告黄玉与被告马铁忠、梁桂华、马林、朱斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉委托诉讼代理人廖偲威，被告马林以及马铁忠、梁桂华、马林、朱斌共同委托的诉讼代理人彭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄玉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2010年11月13日签订的《房屋指标转让及房屋购买协议》、《房屋指标转让同意书》合法有效；2、请求责令被告继续履行《房屋指标转让及房屋购买协议》、《房屋指标转让同意书》，并于判决生效之日起将侵占的房屋腾房并交付至原告；3、请求责令被告于判决生效之日起向原告支付违约金5.94万元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、执行费）。事实与理由：原告与被告于2010年11月13日签订《房屋指标转让及房屋购买协议》、《房屋指标转让同意书》，约定由被告自愿将其名下的一处80平方米的购房指标以人民币15.28万元转让给原告，并由原告同时支付房屋预交款4.8万元。此后，原告如约履行，但被告在房屋发放后却将房屋占为己有，且拒绝交付至原告。原告经过多次努力，双方皆无法协商一致，迫于无奈诉至贵院。原告认为原告与被告所签订的协议是基于双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。为此原告请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告马铁忠、梁桂华、马林、朱斌辩称：1、除答辩人梁桂华以外，其余答辩人均不是本案适格的被告，依法应当驳回对其余答辩人的起诉。本案的诉由是房屋买卖合同纠纷之诉，且合同的甲乙双方分别是甲方：梁桂华，乙方：黄玉。签订合同的也只有梁桂华和黄玉，其余被告均不是合同的当事人，因此依据合同法中合同相对性原则，合同及其合同法能约束的也只有合同相对人。因此本案应当依法驳回原告对除梁桂华以外的被告的诉讼请求：2、原告与被告梁桂华于2010年11月13日签订的《房屋指标转让及房屋购买协议》、《房屋指标转让同意书》均应依法认定为无效合同。被告之前并不认识原告，原告在得知本村要拆迁的情况下，是在当时的村书记介绍下找到被告提出要买被告名下的安置房屋。原告提供了格式合同即《房屋指标转让及房屋购买协议》要求被告签订。于是被告和家人商量后签订了该协议。签订协议后，拆迁安置工作迟迟不能推进，直到2019年，村上才要求各村民可以去签订安置房买卖合同了，于是被告梁桂华于2019年12月21日才被通知去签订《开福区农民安置房购买合同》。该合同第二条明确：农民安置房的申购对象为被征地的农村集体经济组织成员。且约定转让合同的第三人无权取得本合同下的任何权利，且不能取得房屋产权登记。该合同第14条也明确：“根据现行法律法规与政策，本合同项下的农民安置房不得私自转让，不能上市交易。”同时被告也到村上和拆迁安置指挥部进行了咨询了解。得到的回复均是该房屋只能在本农村集体经济组织成员内部进行买卖，不能卖给外人。无法对外人办理过户登记。至此被告只能如实向原告反映该情况，并不是被告不愿履约，签订合同时被告均不知这种小产权房不能买卖。《宪法》第10条规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。结合到本案，原被告买卖的是属于农民安置房，性质上属于小产权房，小产权房附着于集体土地，该房屋性质是基于满足本集体经济组织成员使用，既为维护现有土地制度所必需，又兼具保障本集体经济组织成员基本福利的特征。因此原被告签订的买卖合同已经严重违反了强制性法律法规的规定。因此依据合同法52条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定的合同依法应当认定无效。3、被告从始至终均无过错，无需承担因合同无效导致的责任。被告在从签订合同时起，到最后无法履行该无效合同，都没有任何过错。表现在：首先原告一家都是农民出身，文化水平不高，卖房之事也是原告通过村支书出面找到被告来商议的，签的合同也是原告提供的格式合同。其次，被告与原告签订合同时并不知道此种小产权房不能买卖，但合同内容反映出原告应该是知情的。再者，安置房推迟交房的时间拖到2019年也不是被告的原因导致。直到被告2019年12月21日被村上喊去签《开福区农民安置房购买合同》时，才知道该房屋不能买卖。所以被告无过错，无需承担合同无效的责任。依据合同法58条的规定，被告只需返还原告交付的购房款。综上所述，被告与原告签订的房屋买卖协议是违反强制性法律法规的合同，且事实上也无法过户，房屋所有权无法发生转移，也达不到合同目的，所以依法应当认定合同无效。被告在整个买卖过程中不存在任何过错，因此无需承担任何责任，只需按合同无效的处理原则退还原告的购房款，请求贵院予以支持。 经审理查明：2010年11月，原告黄玉（乙方）与被告梁桂华（甲方）签订了一份《房屋指标转让及房屋购买协议》，协议约定甲方自愿将一个80平方米购房指标在放弃的前提下转让给乙方，转让价格152,800元，房屋预交款为48,000元，合计200,800元，合同签定时乙方一次性付给甲方198,000元，余款2,800元于该房屋产权过户至乙方名下时付清。2010年11月13日，被告梁桂华、马铁忠、马林、朱斌在《房屋指标转让同意书》上签字，均表示同意将1个人指标转让出售给黄玉，备注指标为80平方米。同日，黄玉向梁桂华支付房屋指标款196,000元；2010年11月20日，黄玉向梁桂华支付指标款2,000元，共计198,000元。 2011年9月8日，被告梁桂华按《长沙市开福区被征地农民保障住房建设和申购暂行办法》规定，向政府申购保障住房560平方米，共6套房屋，经长沙市国营综合农场、长沙市国土资源局开福区分局、开福区人民政府征地办公室审核后，同意梁桂华申购保障住房560平方米。 2017年5月3日，长沙市人民政府发布《关于规范划拨土地上住房转让管理的通知》（长政发【2017】4号），通知规定划拨土地上个人名下的住房（含房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等）准予转让。通知所指的划拨土地上的住房转让，是指划拨土地上住房所有权人通过买卖、赠与、交换等方式将住房转给他人的行为。 2019年12月4日，梁桂华认购安置房指标面积480平方米，户型为80平方米4套，160平方米1套。2019年12月21日，长沙市城北投资有限公司作为出卖人与买受人梁桂华签订了一份《开福区农民安置房购买合同》。合同约定：长沙市城北投资有限公司以划拨方式取得位于开福区的土地使用权，该地土地面积为209.77亩，经批准在上述地块上建设农民安置房，项目名称为滨河嘉园，该农民安置房的土地性质为行政划拨用地，设计用途为住宅。四被告及家人共分得滨河嘉园5套房屋，分别为：10栋202房、12栋2907房、6栋603房、11栋2202房、7栋2603房。房屋产权登记由买受人办理，出卖人协助。出卖人在交付房屋两年内将该农民安置房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，产权登记根据国家政策办理。上述案涉房屋暂未办理产权证明。 本院认为：一、2017年5月3日长沙市人民政府发布的《关于规范划拨土地上住房转让管理的通知》规定，划拨土地上个人名下的住房（含房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等）准予转让。被告梁桂华及家人在2019年12月份已分得含有80平方米的安置房共5套，且被告梁桂华、马铁忠、马林、朱斌于2010年11月13日出具了《房屋指标转让同意书》，同意转让共同财产，故原告黄玉与被告梁桂华签订的《房屋指标转让及房屋购买的协议》成立并有效，双方均应履行合同义务；二、因原、被告双方在《房屋指标转让及房屋购买的协议》、《房屋指标转让同意书》中未明确约定转让房屋的具体房号，案涉房屋也未办理产权证明，且原、被告无法达成一致意见，双方对此约定不明，原告要求被告继续履行的条件不成就，经本庭释明，如合同无法履行是否变更诉讼请求，原告拒绝变更，仅要求增加违约金，故对原告要求被告腾房并交付房屋的诉求不予支持；三、房屋的取得需双方办理房屋产权证明转移，现被告分得的上述房屋因政策原因未办理产权证明，无法办理过户手续，并非被告主观过错导致，故对原告要求被告支付违约金59400元的诉求不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决如下： 一、确认原告黄玉与被告梁桂华签订的《房屋指标转让及房屋购买的协议》有效； 二、驳回原告黄玉的其他诉讼请求。 本案受理费1286元，因适用简易程序减半收取643元，保全费614元，共计1257元，由原告黄玉承担1217元，被告梁桂华承担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴晓君 二〇二〇年六月二十九日 代理书记员  任 友