河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2908号上诉人（原审被告）：任玉甫，男，1972年10月14日生，汉族，现住河南省嵩县。被上诉人（原审原告）：刘春有，男，1963年11月9日生，汉族，现住河南省嵩县。委托诉讼代理人：贾学文，河南凯光律师事务所律师。上诉人任玉甫因与被上诉人刘春有房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2019）豫0325民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任玉甫，被上诉人刘春有及其委托诉讼代理人贾学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任玉甫上诉请求：1.撤销原判发回重审或改判驳回一审判决第二项、第三项、第四项；2.申请贵院依法对涉案房屋做现时市场价值评估鉴定,用于现时房屋增值差价补偿；3.申请对本案受理费9800元费用审查；4.刘春有承担本案一、二审诉讼费、房屋评估鉴定费及其他费用。事实与理由:一、一审适用法律错误。刘春有没有合法建设手续及房产证，也并非是房屋所有权人,此房屋属于违法建筑，一审法院将涉案房屋判还给刘春有，是以合法形式掩盖非法目的，把违章建筑房屋确认合法化。任玉甫自购买房屋至今一直居住使用,有10年之久,此房不应退还。任玉甫1996年因南召老家房屋坍塌无处居住,来至嵩县岳母家投靠,现在一家五口人在案涉房屋居住,如果房屋还给刘春有,其无力承担现在的房价。而刘春有有宅基地房屋两处,多套房屋闲置,并不是没有房屋居住。请求二审考虑弱势群体的生活困境。二、一审判决刘春有只退还10年前的购房款11万元,也未对这10年房价上升差价及信赖利益赔偿的认定,11万元这10年间的利息及房屋装修费用认定,有违民事活动公平原则。三、一审判决有失公平,违背诚实信用原则和文明社会发展,维护了失信、丧失社会道德之人,使双方利益严重失衡。四、一审收取本案受理费9800元有误，根据《中华人民共和国诉讼费用缴纳办法》第18条规定，被告提起反诉,有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求,人民法院决定合并审理的,分别减半缴纳案件受理费。依照以上法律法规,一审法院全额收取任玉甫的反诉费用不正当,应予退还。刘春有辩称：1.本案是由于任玉甫无端多次诉讼尚红伟引起的纠纷，其案件性质和案件标的与本案有密切联系，其责任完全在于任玉甫。2.任玉甫上诉请求第二项，在一审中并未要求，不属于二审案件审理范围。3.本案一审事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院依法驳回任玉甫的上诉，维持原判。刘春有向一审法院起诉请求：1.依法确认刘春有与任玉甫之间房屋买卖合同无效，刘春有无息退还房款11万元;2.任玉甫依法返还刘春有的房屋(四楼住房一套和一楼门市房一间)，并支付房屋占有使用费(2010年4月11日至实际返还房屋之日)；3.本案诉讼费用由任玉甫承担。任玉甫向一审法院反诉请求：1.依法确认刘春有与任玉甫于2010年4月11日签订的房屋买卖合同无效;2.依法判令刘春有退还购房款110000元及利息（按照洛阳市农村信用社现时贷款利率(10‰)自2010年4月11日起至本案判决生效之日利息）；3.依法判令刘春有赔偿已付购房款一倍金额的违约责任；4.依法判令刘春有赔偿信赖利益损失100000元;5.依法判令刘春有支付房屋装修费50000元;6.本诉与反诉诉讼费用由刘春有承担。一审法院认定如下事实：2010年4月11日,刘春有作为甲方和任玉甫作为乙方签订个人购房协议书,约定将其所有的位于嵩县白河街四楼层一套单元住房和一楼一间门面房转让任玉甫。该协议书载明“第一条：甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋具体状况如下：房屋坐落在嵩县××××东新区，南邻郭克军、北邻张良娃楼层、东邻街道、西邻刘春有房屋，为砖混结构，房屋为四楼层单元房，所指四层面积为127平方米和底层门面房一间，面积为42平方米。第二条甲乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币壹拾贰万元整(12万元)转让给乙方。自本合同签之日起生效，乙方一次性将房款付给甲方。第三条房权证办理由甲方提供相关手续，乙方自行办理。第四条本协议一式三份，甲乙双方各执一份，存档一份，签字之日起生效”。刘春有依约将套房和门市房交付任玉甫，任玉甫给付房款110000元。2011年4月18日，任玉甫以45000元将上述一间门面房出售给案外人尚红伟。涉案房屋系刘春有和尚红伟共同建设，所占用土地属乡集体土地，尚红伟于2010年2月1日提出建设用地审批申请，并于2010年3月8日缴纳开垦费2000元，但尚未发放土地使用证。涉案房屋,至今尚未依法登记取得权属证书。任玉甫反诉的信赖利益损失,仅提供蔡志强证明,但蔡志强未出庭。任玉甫反诉房屋装修费,但未提供相应证据。诉讼中，刘春有撤回房屋占有使用费的主张。2019年元月,任玉甫将尚红伟诉至一审法院,诉请确认其与尚红伟间的门面房买卖无效,以及退还房屋和支付房屋占有使用费23000元。一审法经审理作出(2019)豫0325民初54号民事判决:一、确认任玉甫与尚红伟于2011年4月18日达成的房屋转让协议无效;二、任玉甫于本判决生效后十日返还尚红伟房款30000元。宣判后尚红伟不服上诉至洛阳市中级人民法院,洛阳市中级人民法院经审理作出(2019)豫03民初4622号民事判决：驳回上诉,维持原判。一审法院认为，民事活动必须遵守法律，违反法律规定的合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地，但是村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外。因此，房地产的建设与交易应当经依法批准取得土地使用权，并经依法登记取得权属证书。本案涉案房屋的建设并未经依法登记取得权属证书，该房屋建设所使用土地尚未取得土地使用权证。而双方在涉案房屋未经依法登记取得权属证书以及未取得土地使用权证的情况下，达成协议转让该房屋，违反了上述法律规定。综上所述，双方间的房屋转让协议应为无效，且双方亦均诉请确认合同无效,予以照准;而基于该合同取得的财产应互相返还。因此，刘春有诉求任玉甫返还房屋，以及刘春有退还房款110000元，于法有据，应予支持。房屋占有使用费，刘春有不再主张，予以照准。由于涉案合同无效，故不存在违约金和房款利息问题,因此任玉甫反诉的购房款利息和购房款一倍金额的违约责任,不予支持。任玉甫反诉的信赖利益损失，因证据不足，不予支持。任玉甫反诉的房屋装修费，未提供证据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，判决：一、确认刘春有与任玉甫于2010年4月11日签订的个人购房协议书无效；二、刘春有于本判决生效后十日内返还任玉甫购房款110000元；三、任玉甫于本判决生效后十日内将四楼层一套单元住房和一楼一间门面房腾空交付刘春有；四、驳回任玉甫的其他反诉请求。一审案件受理费2500元，反诉费7300元，计9800元，由任玉甫负担。本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，刘春有与任玉甫签订的案涉合同，因违反法律强制性规定而无效，本院予以确认。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉购房协议为双务合同，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于任玉甫主张的已付购房款利息问题，因任玉甫对案涉房屋存在占有使用情形，应当支付房屋使用费，该费用可与刘春有占用案涉房款应当支付的资金占有使用费相互抵销。因刘春有不再主张房屋占有使用费，故一审对任玉甫主张的资金占用利息，不予支持，并无不当，对任玉甫的该上诉主张，本院不予支持。关于任玉甫主张刘春有赔偿已付购房款一倍金额的违约责任，合同无效，不存在违约责任承担问题，且任玉甫未能提供证据证明刘春有存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故任玉甫的该上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于任玉甫主张的信赖利益损失，案涉房产相应的用地、规划、建设手续均不具备，其曾就案涉房产中的门市房转卖尚红伟签订转让协议，后任玉甫诉至法院，请求确认其与尚宏伟的转让协议无效，其对案涉协议的效力有明确预期，故其主张信赖利益损失，依据不足，本院不予支持。关于任玉甫申请对涉案房屋做现时市场价值评估鉴定,要求刘春有补偿现时房屋增值差价，属于二审新增加的诉讼请求，因双方未能达成一致意见，本院不予处理，亦不再组织双方进行鉴定。关于任玉甫主张的一审法院全额收取反诉案件受理费的问题，根据《诉讼费用交纳办法》第十八条规定，被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。经查一审法院收取任玉甫反诉案件受理费7300元，未予减半，本院依法纠正。综上所述，任玉甫的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2500元、反诉费7300元减半收取3650元；二审案件受理费2300元，均由任玉甫负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年六月十五日书记员  王静楠