广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初8383号原告:东莞市**乐物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市*****。法定代表人：赖某1。委托代理人：邓尔良，男，1976年5月1日出生，汉族，住广东省紫金县******，身份证号码为441****，系原告员工。被告：雷志林，女，1980年12月25日出生，汉族，住广东省东莞市寮步镇，公民身份号码为********。原告东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“公司”）诉被告雷志林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓尔良、被告雷志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月至2019年3月物业管理费1744元、水费与污水处理费共331.11元；2.判令被告向原告支付滞纳金(以本金人民币2075.11元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止)；3.本案的诉讼费由被告承担。以上暂共计人民币2075.11元。事实与理由：原告安居乐公司是东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会选聘的物业服务企业。2011年6月28日,原告与东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定原告对嘉湖山庄的房屋、配套设施设备、相关场地，进行维修养护、管理、维护小区环境卫生和秩序提供相应服务。合同第六章第二十二条对物业管理费约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋业主按建筑面积每月每平方米3.3元收取,水费、污水处理费等费用由原告代收。被告雷志林是嘉湖山庄的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告未按照约定缴纳物业管理费用、水费、污水处理费，但经原告多次催讨，至今未果。被告雷志林辩称：一、2011年6月28日原告与嘉湖山庄业主委员会签署的《物业管理委托合同》无效；二、即使合同有效，合同于2016年6月29日到期而终止，被告没有义务缴纳物业管理费；三、嘉湖山庄第五届业主委员会于2018年3月20日发函要求原告于2018年6月20日撤场且于2018年5月20日召开的业主大会形成决议不再聘用原告，（2018）粤1971民初7380号、（2018）粤1971民初21520号、（2019）粤19民终211号判决原告从2018年7月6日之后是侵权的，被告没有义务缴纳管理费用；四、被告同意缴纳水费，但是前去原告处缴纳时原告要求水费与停车费、管理费一起收缴，明显没有法律依据，被告水费交不了，并不是故意拖欠。经审理查明，原告安居乐公司提交的2011年6月28日《物业管理委托合同》显示：委托方（甲方）东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会，受托方（乙方）东莞市**乐物业管理有限公司，双方约定乙方为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日；第十四条约定，乙方收取物业管理费，代收代缴水电费、停车场车位租用服务费；第二十二条约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.3元收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按照每天应交管理费的万分之二十交纳滞纳金；合同首页中记载“本合同签订后，要经市建委备案方可生效；第四十条记载“本合同自签字之日起生效”；合同落款甲方签章处盖有“东莞嘉湖山庄业主委员会专用章”的印章及“郝永福”手写签名，其中印章部分字体为繁体字，乙方签章处盖有原告的公章并有代表人签名。原告提交的欠费明细表记载：雷志林、刘永畅未支付2017年12月至2019年3月期间的管理费及2017年12月至2019年3月水费、污水处理费，每月管理费为109元，其中2017年12月至2018年5月的水费以及污水处理费（计费时间为2017年10月16日至2018年4月15日）合计为104.71元，2018年6月的水费、污水处理费（计费时间为2018年4月16日至2018年5月15日）为19.81元，其中，计费期间2018年4月16日至2018年5月2日的水费、污水处理费按照天数进行折算为11.23元。原告提交东莞市东江自来水有限公司《关于追收欠费的函》拟证明其已经为嘉湖山庄业主代缴水费、污水处理费至2018年5月2日，该函载明原告未缴纳2018年5月3日至2018年6月12日、2018年6月12日至2018年7月6日的水费。被告提交《关于政府信息公开申请的答复》（复印件）拟证明案涉《物业管理委托合同》未进行备案，该《关于政府信息公开申请的答复》显示东莞市住房和城乡建设局答复无东莞市**乐物业管理有限公司与嘉湖山庄第三届业委会所签合同的备案记录。被告提交物业服务组织架构图、关于政府信息公开申请20180524018号的回复、调解书照片、业主被打照片、物业锁住水表照片、物业人员强抢业主大会选票照片、偷票照片（均为复印件）拟证明有些第三或者第四届业委会成员系原告的员工违反规定、原告保安行凶打业主、停水断电影响业主生活、阻扰成立第五届业主委员会。被告提交收款收据拟证明其已经将2017年12月至2019年3月的污水处理费、水费交给第五届业主委员会。收款收据中的相应计费周期的水费、污水处理费的金额与原告提交的被告的欠费明细表中相应计费周期的水费、污水处理费的金额一致。原告主张：对被告提交的证据三性均不予确认；物业管理费以房产证记载的建筑面积按1.2元每平方米计算；每月的1日或5日收取上个月的物业管理费、水费、污水处理费；原告于2019年3月31日撤出嘉湖山庄。被告主张：物业管理费按1.2元每平方米计算；被告从2017年12月开始不缴纳物业管理费；双方没有约定物业管理费、水费、污水处理费的缴纳时间。东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄嘉富苑7座5楼B房[房地产权证号为C5234481]为刘永畅和雷志林共有，建筑面积为90.66平方米。被告雷志林主张其与刘永畅系夫妻关系。另查明，2017年5月7日嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日嘉湖山庄召开业主大会对是否续聘安居乐公司进行表决，表决结果为不选聘。2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。安居乐公司未按照《退出通知》撤出嘉湖山庄小区，嘉湖山庄第五届业主委员会诉安居乐公司侵权责任纠纷[案号（2018）粤1971民初21520号]本院审理后于2018年10月22日作出（2018）粤1971民初21520号民事判决书，判决安居乐公司在判决生效后30日内撤离嘉湖山庄小区。安居乐公司不服该判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。以上事实，有原告提交的欠费明细表(打印件）、收款收据(复印件）、催缴水费、管理费通知书、房产证(复印件）、物业管理委托合同、业主大会会议决定、联络函、关于追收欠费的函，以及被告提交的物业服务组织构架图、业主被打照片、调解书照片、小区业主投票公示图照片、关于政府信息公开申请的答复、关于嘉湖山庄第三届业主委员会备案通知书、嘉湖山庄业主会公告、关于政府信息公开申请20180119003号的回复、关于政府信息公开申请20180524018号的回复、投诉书、物业指使保安打人照片、物业锁住水表照片、责令通知书、物业用沙子堵门照片、打坏业主汽车车窗照片、物业人员强抢业主大会选票照片、偷票照片（被告提交的上述证据均为复印件）、收款收据，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为:安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费及金额。2017年5月7日嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日嘉湖山庄召开业主大会对是否续聘安居乐公司进行表决，表决结果为不选聘。2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。上述事实以及“不续签”、“不续聘”的决议表明，嘉湖山庄业主代表大会及业主大会对在要求安居乐公司限期撤场之前与安居乐公司存在物业服务合同关系的事实没有异议。同时结合（2018）粤1971民初21520号、（2019）粤19民终211号民事判决书认定的内容，本院认为2018年7月6日之前原告安居乐公司与被告雷志林存在物业服务合同关系，安居乐公司有权收取2018年7月6日前的物业管理费。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。双方确认，按照每月1.2元/平方米的标准计收物业管理费。经计算，被告每月应向原告支付物业管理费108.79元（90.66平方米×1.2元/平方米）。被告没有提交证据证明其已经向原告支付了2017年12月至2018年7月6日期间的管理费,被告应当向原告支付上述期间的管理费，经计算为782.20元[108.79×（7+6/31）]。关于水费、污水处理费，原告主张其已经代缴水费、污水处理费至2018年5月2日，并提交东莞市东江自来水有限公司出具的《关于追收欠费的函》证明其主张，本院采纳原告的上述主张。被告提交的收款收据表明其向嘉湖山庄第五届业主委员会而非向原告支付水费及污水处理费，但由于2018年5月2日（包括2018年5月2日）之前的水费、污水处理费系原告代缴，被告应当向原告支付2018年5月2日（包括2018年5月2日）之前的水费以及污水处理费115.94元。关于物业管理费的缴交日期，原告主张当月物业管理费最迟应在当月月底前支付，合乎常理，本院予以采纳。被告逾期支付物业管理费造成原告资金占用利息的损失，应当向原告支付滞纳金，滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。被告逾期支付2017年12月物业管理费的滞纳金的计算方式为以108.79元为基数从2018年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金以108.79元为限；其余月份的逾期滞纳金以此类推；2018年7月1日至6日的物业管理费的滞纳金以20.67元为计算的基数，从2018年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金不超过20.67元；逾期支付各月物业管理费的滞纳金累计计算。原告并未明确其主张水费、污水处理费滞纳金的依据，故原告要求被告支付水费、污水处理费的滞纳金，本院不予支持。原告诉请的物业管理费、水费、污水处理费、滞纳金超出上述认定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告雷志林应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付2017年12月至2018年7月6日物业管理费782.20元以及水费、污水处理费115.94元；二、被告雷志林应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付逾期支付2017年12月至2018年7月6日物业管理费的滞纳金[被告逾期支付各月物业管理费的滞纳金以被告当月物业管理费为基数（2018年7月1日至6日期间的物业管理费为20.67元）从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，逾期支付各月物业管理费的滞纳金不超过当月的物业管理费，逾期支付各月物业管理费的滞纳金累计计算）；三、驳回原告东莞市**乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告东莞市**乐物业管理有限公司负担14元，被告雷志林负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 雍 维二〇二〇年六月二十四日书记员 关观银书记员 刘佩珊