四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终832号 上诉人（原审被告、反诉原告）：文旭东，男，1972年8月11日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：岳建民，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文静，女，汉族，1973年7月21日出生，系文旭东之妹。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省盐业总公司南充分公司，住所地：四川省南充市顺庆区什字下街**。 法定代表人：杨和平，经理。 委托诉讼代理人：周建军，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁涛，四川惠博律师事务所律师。 上诉人文旭东因与被上诉人四川省盐业总公司南充分公司（以下简称盐业南充分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4575号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人文旭东的委托诉讼代理人岳建民、文静、被上诉人盐业南充分公司的委托诉讼代理人周建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文旭东上诉请求，1、撤销一审判决，改判驳回盐业南充分公司全部本诉请求并支持文旭东的全部反诉请求。2、一、二审全部诉讼费用由盐业南充分公司负担。事实与理由：1、原判决认定文旭东存在未按约定向盐业南充分公司缴纳租金构成违约的事实，并据此解除案涉合同，是事实认定的严重错误。文旭东已按照双方约定向盐业南充分公司付清案涉租赁房屋X至X层和X层××号、X号门面的租金，无拖欠租金之违约行为，无论是租金支付期限，还是数额等，文旭东的行为均符合双方约定。本案不存在可据违约事由解除合同的事实基础。2、原判决以文旭东拖欠房屋租金构成违约为由，完全按照盐业南充分公司的诉请判决解除案涉两份房屋租赁合同，在适用法律上存在严重错误。本案不仅没有解除合同的事实基础，且根本不具备合同解除的任何法定或约定条件，原判决解除案涉两份合同依法应予纠正。3、原判决驳回文旭东的全部反诉请求在认定事实和适用法律上均是错误的。文旭东提出的各项反诉请求均有客观的事实基础，文旭东不仅提供了详实的证据，还详细阐明了据以主张的法定及约定根据，原判决对此却视而不见，是对文旭东极大的不公。 盐业南充分公司答辩称，1、截止本案一审起诉时，就3-7层房屋，文旭东就拖欠租金，而且就一楼门市的租金，文旭东也未按时如数缴纳，文旭东违背合同约定，不按时足额缴纳租金，已构成违约，按照双方合同约定，盐业南充分公司有权要求解除合同。2、文旭东因经营需要，对部分租赁物进行改造升级所花的费用，无论是否发生，都应由其自行承担。3、文旭东对电梯进行维护和保养，是其合同义务，不应由盐业南充分公司承担责任。4、文旭东要求出租方赔偿租赁物外墙渗水所造成的损失，没有根据。5、文旭东要求出租方赔偿因租赁物无配套设施（停车位）的损失没有根据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 盐业南充分公司向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人2013年4月28日、2016年4月28日签订的房屋租赁合同；2.判令文旭东立即向盐业南充分公司支付租金192015.28元（截止2019年5月15日并已扣减履约保证金50000元）；3.判令文旭东依约将租赁房屋腾空交还给盐业南充分公司并支付自盐业南充分公司起诉之日起至实际腾房交房之日止的房屋租金；4.判令文旭东依约向盐业南充分公司支付滞纳金、违约金20000元；5.本案诉讼费由文旭东承担。一审庭审中，盐业南充分公司明确第四项诉请：主张从2019年2月18日起至2019年6月30日期间的滞纳金，以24万元为基数按照2%计算滞纳金，金额为15840元，违约金20000元。 文旭东向一审法院提出反诉请求：1.判令盐业南充分公司向文旭东支付所垫付的案涉物业供电增容材料款87870元；2.判令盐业南充分公司向文旭东支付所垫付的安装案涉物业天然气设备款19518元；3.判令盐业南充分公司向文旭东支付所垫付的案涉物业的电梯维修款36800元；4.判令盐业南充分公司赔偿因案涉物业外墙渗水所致损失204583元；5.判令盐业南充分公司赔偿因案涉物业无配套设施（停车位）所致损失45540元；6.本案全部诉讼费用由盐业南充分公司负担。一审庭审中，文旭东增加一项诉讼请求为：判令盐业南充分公司向文旭东开具已缴纳租金发票，金额为1273878元。 一审法院审理查明，2013年4月8日，盐业南充分公司发布招租公告，决定对位于顺庆区的经营使用权对外公开招租，招租方式为公开竞租，租赁期限为5-8年，第一年租金不得低于30万元整。2013年4月23日，文旭东向盐业南充分公司递交《投标声明》及《投标报价表》，自愿以第一年度支付租金人民币30.88万元，第二年至第五年租金按上年度租金5%递增，第六年至第八年按上年度租金额6%递增的方式取得盐业滨江楼3-7楼的经营、使用权，租期8年。同日，经现场开标，文旭东以308800元对上述房屋租赁权中标。 2013年4月28日，盐业南充分公司作为甲方与文旭东作为乙方签订《租赁合同》，约定主要内容为：1.盐业南充分公司将其所有案涉房屋3-7层经营使用权出租给文旭东使用，不含该楼配装电梯的使用权（经国家法定机构检测确定，电梯符合国家安全标准，可以投入运行，而乙方因经营需要又确需使用，可向甲方提出，具体事宜由双方协商后，以补充协议明确）。2.经营范围。乙方不得经营歌城等对环境产生噪音或造成影响的项目，除此之外，所经营项目如需报有关部门审批的，须经审批，否则，因经营项目违规造成扰民，产生的一切后果由乙方自行承担。3.租赁期限。本租赁合同期限为捌年。本合同签订之日起，甲方给予乙方1个月装修期（不收取金）不计入合同租赁期限内，合同期限即为：2013年4月28日至2021年5月28日。4.租金及其支付方式和期限。租金：第一年租金308800元；第一年至第五年每年度租赁标的物租金按上一年度租金额的5%进行递增，第六年至第八年，按上一年度租金总额的6%递增（租金即为：租金标的物第一年为308800元，第二年为324240元，第三年为340452元，第四年为357474.6，第五年为375348.33元，第六年为397869.23元，第七年为421741.43元，第八年为447045.93元）。租金支付方式：本租赁标的物须先交租金后使用，且乙方按年度用现金或有效支票向招租人支付租金，不得以实物抵扣等其他方式进行交纳。租金支付期限：乙方应于租赁合同签订当日，向甲方全额支付第一年度租金（补齐由竞租保证金自动转为租金后不足部分）；其余合同年度，乙方应于上一合同年度结束前一个月内支付租金。5.保证金。合同签订后，乙方向甲方交纳的竞租保证金人民币20万元中的伍万元自动转为履约保证金，剩余壹拾伍万元转为第一年租金。6.租赁标的物的交付与返还。乙方在交齐履约保证金和第一年租金后五日内，甲方向乙方进行交付；乙方必须在合同终止之日起五日内向甲方返还租赁标的物；合同终止时，乙方对租赁物的装修、装饰一概归甲方所有，乙方无权拆除、损坏和转让，并不得要求甲方任何补偿。其中中央空调和中央热水供水系统可以拆走。7.在大楼楼顶及外墙设立的广告权属甲方所有，乙方因自身经营活动需要制作霓虹灯灯箱广告的，需经甲方书面同意，并取得政府管理部门相关手续后，在甲方规定位置制作设立。水电气费由乙方自行支付。乙方在租赁期间负责本合同所指标的物维护和修理事项并承担所有费用。9.合同的解除。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方交纳的保证金不予退还。甲方解除合同的，乙方不得就装修等要求甲方做任何补偿或赔偿。……拖欠租金累计在10天以上。10.违约责任。乙方未按期向甲方缴纳租金和费用的，应当按每天2%向甲方交纳滞纳金；如逾期一个月未按时交纳的，乙方除向甲方支付滞纳金外，还应当向甲方缴纳违约金贰万元整，并赔偿由此给甲方造成的损失。……甲方无故单方违约应向乙方支付不低于当年租金的30%的违约金，并赔偿乙方的损失且乙方可以解除合同，损失以当地有资质评估机构评估的结果为准。该合同还对其他事宜进行了详细约定。 2013年7月2日，双方签订《盐业滨江楼移交清单》。约定，自移交之日起，双方于2013年4月28日签订的《租赁合同》正式开始生效执行。 2013年12月27日，盐业南充分公司作为甲方与文旭东作为乙方签订《三菱电梯移交协议》，约定甲方将其安装的三菱电梯交由乙方使用、管理和维护，所有权仍属于甲方；电梯使用期间发生的日常维护、年检、保养及维护费用等所有事宜由乙方承担。使用期限自2013年12月26日至2021年5月28日。2013年12月26日，盐业南充分公司将上述电梯移交给文旭东。 2013年7月2日，盐业南充分公司（甲方）与文旭东（乙方）和案外人张波（丙方）签订《关于盐业滨江楼出租的三方协议》，约定：甲方于2013年2月25日与丙方签订了《租赁合同》，丙方承租甲方合法持有的位于顺庆区滨江路X号盐业滨江楼X层（门牌号××、XX、XX、××、XX号）的经营使用权，租赁期间至2016年3月31日止；在甲、乙双方移交租赁物时，乙方对所租标的物墙面及屋顶多处渗漏问题提出解决方案：乙方负责其在租赁期间房屋的修缮，并由甲方出面协调已租赁给丙方的部分底层门面（门牌号××、XX）给乙方有偿使用，丙方所主张的经济损失概由乙方承担。经甲方同意，丙方自愿将其承租的位于顺庆区滨江路盐业滨江楼X层（门牌号××、XX号）的门面经营使用权转租给乙方使用。租赁期限为2013年7月3日至2016年3月31日止。租金由乙方和丙方自行协商确定，并由乙方按年度用现金或有效支票向丙方支付租金。本协议签订后，乙方承租甲方的租赁标物按双方2013年4月28日《房屋租赁合同》规定执行，乙方对该份合同标的物及本合同标的物的现状进行了充分了解，盐业滨江楼的外墙和屋顶渗漏，以及其他维修项目概由乙方自行负责。乙方自此不得再对该标的物的任何瑕疵向甲方提出任何要求或主张任何权利。2016年4月28日，盐业南充分公司作为出租方与文旭东作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定盐业南充分公司将上述房屋出租给文旭东。租赁期限为2016年4月28日起至2021年5月28日止，租金每年50000元。先交租金后使用，于租赁合同签订当日，向甲方全额支付第一年度租金，其余合同年度，乙方应于上一合同年度结束前一个月内支付租金。拖欠租金累计10日以上，出租方有权解除合同。 文旭东向盐业南充分公司交纳租金情况为：2013年8月31日，盐业南充分公司给文旭东开具房屋租金发票308800元（其中150000元系从竞租保证金200000元中抵扣）；2014年8月29日，盐业南充分公司给文旭东开具房屋租金发票160000元，2015年3月4日，盐业南充分公司给文旭东开具房屋租金发票164240元；自2015年起，盐业南充分公司与文旭东约定按季度支付租金。2015年9月9日、2016年1月18日，盐业南充分公司先后给文旭东开具房屋租金发票85113元；2016年4月6日，文旭东向盐业南充分公司银行转账85113元、2016年5月27日，文旭东向盐业南充分公司转账135113元（包含案涉一楼××、XX号门面租金50000元）；2016年9月20日，文旭东向盐业南充分公司银行转账85113元；2016年12月4日，文旭东向盐业南充分公司银行转账85113元；2017年2月21日，文旭东向盐业南充分公司银行转账85113元；2017年6月6日，文旭东向盐业南充分公司银行转账85113元；2017年6月9日，文旭东向盐业南充分公司银行转账50000元（一楼××、XX号门面租金50000元）；2017年12月12日，文旭东向盐业南充分公司银行转账77200元；2018年2月27日，文旭东向盐业南充分公司银行转账77200元；2018年7月17日，文旭东向盐业南充分公司银行转账77200元；2018年8月30日，文旭东向盐业南充分公司银行转账77200元；2018年11月7日，文旭东向盐业南充分公司银行转账77200元；2018年5月21日，文旭东向盐业南充分公司银行转账50000元（一楼××、XX号门面租金50000元）；本案诉讼中，2019年7月1日、2019年7月2日、2019年7月26日，文旭东先后三次分别向盐业南充分公司交纳房屋租金50000元、25000元、75000元，三次合计150000元。以上合计，文旭东共计向盐业南充分公司缴纳租金2077144元。盐业南充分公司及文旭东对已经缴纳的上述款项的时间和金额均无异议。 另查明，2014年8月至2018年8月，文旭东对案涉房屋X层墙面进行了修补和墙布施工，文旭东庭审中提供费用收据金额合计为139282元。文旭东一方租赁案涉房屋后用于经营“锦上花酒店”。 2017年7月26日，文旭东一方向盐业南充分公司发出《关于强烈要求按国家规定报废盐业滨江楼电梯的函》，要求盐业南充分公司派人员现场勘查电梯，确认是否报废电梯或另行安装电梯。但文旭东未提供将上述函件送达给盐业南充分公司的证据。2018年5月5日，南充市特种设备监督检验所向文旭东一方经营的南充市顺庆区锦上花酒店作出《特种设备检验意见通知书（电梯）》，判定该酒店使用的电梯不合格。2015至2018年，上述电梯均由文旭东一方对外签订了电梯维护保养合同，并产生了相应的维修保养费用23600元。 再查明，2014年7月3日，文旭东一方经营的锦上花酒店购买电缆线花费87870元。 还查明，2016年至2018年，文旭东一方经营的锦上花酒店向南充市大桥停车场支付停车费45540元。2013年10月17日至11月5日，文旭东以盐业南充分公司名义支付燃气安装费、设计费和预交气费合计19518元。 2019年2月28日，盐业南充分公司在锦上花酒店门口张贴《催款通知》，载明“文旭东：你所承租我司的房屋资产（经营用途为锦上花酒店），按照合同约定，应缴纳如下款项：1.自2016年8月3日至2017年8月2日，拖欠的租金为17022.6元；2.自2017年8月3日至2018年8月2日，拖欠的租金为66548.33元；3.自2018年8月3日至2019年8月2日，拖欠的租金为243469.23元（已扣除缴纳的租金154400.00元），综上所述，累计拖欠租金共计327040.16元。请你方在收到通知之日起10日内一次性以现金支付或银行转账方式付清，如逾期不按合同约定足额缴纳租金，我司将通过司法程序予以追收。” 一审法院认为，盐业南充分公司、文旭东所签订的一系列合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应遵照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1.文旭东是否构成违约；2.盐业南充分公司与文旭东分别于2013年4月28日、2016年4月28日签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同》是否应当解除；3.文旭东是否应当向盐业南充分公司支付滞纳金及违约金以及相应金额的确定；4.文旭东主张其代盐业南充分公司垫付供电增容材料款、安装燃气设备款、电梯维修款以及停车费损失的事实是否成立；5.文旭东要求盐业南充分公司赔偿案涉物业外墙渗水所致损失的诉讼请求是否应予支持；6.文旭东要求盐业南充分公司开具租赁费发票的诉讼请求是否应予支持。 一、关于文旭东是否按照约定向盐业南充分公司缴纳租金即构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。1.双方于2016年4月28日签订的《房屋租赁合同》，即文旭东租赁盐业南充分公司所有的盐业滨江楼X层（门牌号××、XX号）的门面。合同约定：先交租金后使用，于租赁合同签订当日，向甲方全额支付第一年度租金，其余合同年度，乙方应于上一合同年度结束前一个月内支付租金。根据一审庭审查明的事实，文旭东分别于2016年5月27日、2017年6月9日、2018年5月21日先后三次分别支付三年度租金各50000元。按照合同约定，文旭东应当于2019年3月28日前向盐业南充分公司缴纳2019年4月28日至2020年4月27日的租金50000元，截止2019年6月26日盐业南充分公司起诉之日，文旭东未向盐业南充分公司缴纳该年度租金，构成违约。2.关于盐业南充分公司与文旭东于2013年4月28日签订的《租赁合同》，即文旭东租赁盐业南充分公司所有的盐业滨江楼X层房屋的经营使用权。该份合同约定“乙方应于租赁合同签订当日，向甲方全额支付第一年度租金（补齐由竞租保证金自动转为租金后不足部分）；其余合同年度，乙方应于上一合同年度结束前一个月内支付租金。”盐业南充分公司对文旭东交纳的第一年度租金308800元和第二年度租金324240元及第三年度340452元租金并分季度缴纳没有异议。第四年度即2016年5月28日至2017年5月27日合同约定租金为357474元，文旭东称双方约定租金按照第三年度金额340452元缴纳，盐业南充分公司不予认可。第五年度即2017年5月28日至2018年5月27日合同约定租金为375348.33元，文旭东称双方约定以后年限均按第一年度租金308800元并分季度支付，盐业南充分公司认可按季度支付，但不认可租金调整事实。文旭东主张其与盐业南充分公司口头协商一致同意调整租金的事实，盐业南充分公司不予认可，文旭东亦未提交相关证据予以证明，其提交的盐业南充分公司工作人员的录音资料不能证明双方对调整租金达成了一致意见。故此，文旭东以双方口头约定变更租金额度的事实不成立。其应当按照《租赁合同》所约定的金额缴纳租金。文旭东从第四年度开始，未按约定缴纳租金构成违约。截止2019年5月28日，文旭东应缴租金和实缴租金情况如下：盐业滨江楼X楼：2013年4月28至2021年5月28日期间应缴租金，第一年为308800元，第二年为324240元，第三年为340452元，第四年为357474.6，第五年为375348.33元，第六年为397869.23元，第七年为421741.43元，第八年为447045.93元。实缴租金，第一年308800元，第二年324240元，第三年340452元，第四年340452元，第五年308800，第六年304400元。按照盐业南充分公司2019年2月28日张贴的《催款通知》计算租金期限。截止2019年8月2日，文旭东尚欠盐业南充分公司租金17022.6＋66548.33＋93469.23元＝177040.56元。盐业滨江楼一楼××、XX号门面：2016年4月28日至2021年5月28日每年应缴租金5万元。至2019年5月28日，文旭东实际缴纳三年租金15万元，截止2019年8月2日，尚欠租金9041元。综上，截止2019年8月2日，文旭东尚欠盐业南充分公司租金为177040.56＋9041＝186081.56元，扣减文旭东缴纳的剩余履约保证金50000元后，尚欠136081.56元。 二、盐业南充分公司与文旭东分别于2013年4月28日、2016年4月28日签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案案涉两份合同均约定拖欠租金十日以上，出租方可以解除合同约定。文旭东拖欠租金的违约行为符合双方合同约定的解除条件。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。文旭东经盐业南充分公司催收后仍未支付欠付租金，出租人盐业南充分公司依法可以要求解除合同。据上，盐业南充分公司请求解除上述两份合同，既有合同依据，亦有法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，文旭东应当将盐业滨江楼X层和X层××、XX号门面腾退给盐业南充分公司，并从2019年8月3日起按约定租金支付房屋占用费至实际腾退之日止（其中X层按年租金397869.23元计算，一层××、XX号门面整体按年租金50000元计算）。 三、关于文旭东是否应当支付滞纳金和违约金的问题。按照双方2013年4月28日签订的《租赁合同》约定，文旭东逾期一个月未按时缴纳租金，除按每天2%交纳滞纳金外，还应交纳违约金20000元。由于双方对滞纳金计算的基数没有约定，故一审法院认为文旭东应以约定的违约金20000元承担违约责任。对于盐业南充分公司主张以24万元为基数按照2%计算滞纳金没有合同依据，不予支持。故此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，盐业南充分公司要求文旭东支付违约金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 四、关于文旭东主张其代盐业南充分公司垫付供电增容材料款、安装燃气设备款、电梯维修款以及停车费损失的事实是否成立的问题。文旭东提交的上述费用产生的时间均为2013年4月28日《租赁合同》签订后，且在盐业南充分公司将盐业滨江楼X层移交给文旭东之后，案涉合同并未约定盐业南充分公司应当对案涉房屋提供符合承租方要求的电容、燃气供应及设备以及停车场。对于电梯，双方签订的《三菱电梯移交协议》明确约定电梯使用期间发生的日常维护、年检、保养及维护费用等所有事宜由文旭东承担。故此，文旭东主张上述费用系其代盐业南充分公司垫付的事实与查明的事实不一致一审法院不予认定。对于其主张的停车费损失没有合同依据，一审法院不予支持。文旭东主张盐业南充分公司支付供电增容材料款87870元、安装天然气设备款19518元、电梯维修款36800元以及停车费损失45540元的诉讼请求，因缺乏事实依据，不予支持。 五、关于文旭东主张盐业南充分公司赔偿案涉物业外墙渗水所致损失的诉讼请求。根据双方的合同约定，2013年4月28日《租赁合同》第七条第18款约定：乙方在租赁期间负责本合同所指标的物维护和修理事项并承担所有费用。2013年7月2日《关于盐业滨江楼出租的三方协议》第一条第3款约定：在甲、乙双方移交租赁物时，乙方对所租标的物墙面及屋顶多出渗漏问题提出解决方案：乙方负责其在租赁期间房屋的修缮……。2016年4月28日《房屋租赁合同》第六条房屋的修缮与使用第1款约定：租赁期内，承租方发现该房屋及其附属设施有渗漏、损害或故障时，应及时修复，费用由承租方承担，不得再以任何理由向出租方主张任何经济补偿。上述合同均约定租赁期限内房屋及其附属设施的维修及房屋渗漏由文旭东一方负责修缮并承担费用，故对文旭东主张租赁期间案涉房屋墙面渗水不符合双方合同约定，不予支持。 六、关于文旭东主张盐业南充分公司开具已缴纳租赁发票，金额为1273878元的问题。文旭东合计向盐业南充分公司交纳租金2077144元，盐业南充分公司实际开具发票金额为803266元，尚有1273878元未开具发票。由于双方没有先开具发票再支付租金的约定，故文旭东在未按期足额支付租金的前提下，请求盐业南充分公司开具发票，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审判决：一、解除盐业南充分公司与文旭东于2013年4月28日签订的《租赁合同》；二、解除盐业南充分公司与文旭东于2016年4月28日签订的《房屋租赁合同》；三、文旭东于本判决生效之日起十日内支付盐业南充分公司截止2019年8月2日的欠付南充市顺庆区滨江北路X号盐业滨江楼X层××、XX号门面及X层房屋租金合计136081.56元；四、文旭东于本判决生效之日起立即向盐业南充分公司腾退位于南充市顺庆区滨江北路X号盐业滨江楼X层××、XX号门面及X层房屋，并从2019年8月3日起支付房屋占用费至实际腾退之日止（其中一层××、XX号门面整体按年租金50000元，X层按年租金397869.23元计算房屋占用费）；五、文旭东于本判决生效之日起立即向盐业南充分公司支付违约金20000元；六、驳回盐业南充分公司的其他本诉请求；七、驳回文旭东的反诉全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2240元、反诉案件受理费3607元，均由文旭东承担。 二审审理查明，2020年2月3日，文旭东向盐业南充分公司递交《关于退租移交盐业滨江楼的函》，提出“将涉案物业移交盐业南充分公司，相关租金纠纷由法院诉讼解决，同时鉴于全国××疫情大规模爆发，暂时无法撤走酒店设备设施，同时考虑到双方共赢，我酒店承诺在贵司确定新的承租人一周之内，撤走酒店设备设施。期间物业及酒店设备设施看护我酒店出资负责贵司安排人员或委托我酒店自行看护均可。”2020年2月4日，盐业南充分公司回复文旭东，主要内容为：1、关于双方的租赁纠纷有待二审法院判决执行。2、认为文旭东一方实际并没有按照双方2013年4月28日签订的《租赁合同》第六条及相关约定进行房屋腾退，故无法办理移交和交接手续。3、如确有移交租赁房屋的意愿，就应当切实履行腾房义务。鉴于××的情况，我司同意文旭东在2020年2月10日至2月20日期间自行按照合同条款搬走相关设备设施，我司不收取2020年2月10日至2月20日期间的房屋占用费。待腾退房屋、满足房屋移交和交接条件后，双方即办理移交相关手续。 文旭东一方在上诉时提出一审认定的已交租金2077144元中并未包括2019年2月18日交纳的租金，后经双方当事人核实，2019年2月18日交纳的租金已经计算在一审认定的2077144元中。 另查明，一审判决后，文旭东分别在2019年11月1日和2020年1月1日向盐业南充分公司缴纳了75000元的租金，共计150000元。 涉案房屋的外墙广告牌于2016年7月拆除。 本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理。 盐业南充分公司、文旭东所签订的一系列合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 盐业南充分公司作为原告向法院起诉要求解除与文旭东在2013年4月28日签订的《租赁合同》和2016年4月28日签订的《房屋租赁合同》，在一审判决解除该两份合同后，尽管文旭东一方提出了上诉，但其在2020年2月3日向盐业南充分公司出具的函件中明确表示了向盐业南充分公司移交案涉物业，说明文旭东实际认可了解除与盐业南充分公司在2013年4月28日签订的《租赁合同》和2016年4月28日签订的《房屋租赁合同》。盐业南充分公司在2020年2月4日针对文旭东出具的上述函件作出回复，说明该公司最迟在2020年2月4日知晓了文旭东认可解除合同的意思表示，故即使双方对房屋租金、赔偿损失等问题存在分歧，在文旭东提出上诉的情况下，前述问题仍需通过二审审理才能得以最终明确，但并不影响涉案两份租赁合同的解除，而且在本案二审过程中，文旭东一方坚持2020年2月3日出具函件中同意解除合同的意思表示，因此本院对文旭东认可解除与盐业南充分公司在2013年4月28日签订的《租赁合同》和2016年4月28日签订的《房屋租赁合同》予以确认。对于房屋占有使用费的问题，本院对此评判如下：1、在落款时间为2020年2月3日的函件中，文旭东向盐业南充分公司提出了移交房屋的意思表示，但众所周知当时正值××疫情趋于紧张，文旭东无法办理房屋腾退和移交手续，有正当理由。同时文旭东也承诺了在该期间如果盐业南充分公司找到新的房屋承租人，其在一周内搬离设备设施，而在该期间盐业南充分公司未找到新的房屋承租人。2、文旭东给盐业南充分公司的函件中载明“期间物业及酒店设备设施看护我酒店出资负责贵司安排人员或委托我酒店自行看护均可”，该内容已经是转移占有的明确意思表示，说明文旭东对酒店不再实际经营。3、盐业南充分公司作为合同的相对方，在对方提出腾退、移交房屋，特别是对方已经明确表明了转移占有房屋的意思表示时，该公司有配合腾退、办理房屋移交手续的义务，且房屋的腾退并不影响二审法院对双方争议的租金、损失等问题的审理，相反及时腾退房屋、办理房屋移交手续，受益的是双方当事人。但从盐业南充分公司在收到文旭东的函件后的回复中，不能看出该公司有履行配合义务的意思表示，而其提出的双方的租赁纠纷还在诉讼过程中，应待法院判决执行，并不是阻碍双方办理房屋移交手续的充分理由。且盐业南充分公司在××疫情趋于紧张的情况下，要求文旭东在2020年2月10日至2020年2月20日期间搬走相关设备设施，文旭东事实上无法履行。4、在疫情缓解，生产生活恢复正常秩序后，文旭东应及时搬离设备设施，移交房屋，特别是文旭东一方在2020年5月15日法院的询问中再次明确表示要向盐业南充分公司腾退房屋，法院也向其释明了如坚持该意见就意味着认可一审判决解除涉案房屋租赁合同，文旭东对此无异议，盐业南充分公司在明确知道文旭东一方认可解除合同的情况下，也有督促、配合涉案房屋腾退、交接的义务，但该公司并未履行其义务，且在文旭东提出移交房屋时，拒绝受领，因出租人拒绝接受房屋后所产生的占有使用费，应由出租人自行承担。综合考虑，文旭东腾退房屋需要一定的时间，结合涉案《租赁合同》约定的“乙方必须在合同终止之日起五日内向甲方返还租赁标的物”，本院认为文旭东应支付的涉案房屋占有使用费从2019年8月3日计算至2020年2月4日，并从2020年5月15日计算至2020年5月20日。因文旭东虽认可了解除与盐业南充分公司在2013年4月28日签订的《租赁合同》和2016年4月28日签订的《房屋租赁合同》但未腾退房屋也是事实，故其在本案中仍应当承担向盐业南充分公司腾退房屋的责任。 在文旭东与盐业南充分公司于2013年4月28日签订的《租赁合同》中对3—7层房屋的租金作出了明确约定，文旭东提出在合同履行过程中，盐业南充分公司同意调减租金，在盐业南充分公司予以否认的情况下，文旭东并未提供确实充分的证据证实盐业南充分公司同意调减租金，即使是在文旭东提交的电话录音整理中所反映的也是盐业南充分公司就双方租赁纠纷的协商汇报后，并未获得同意，要求必须按合同来，同时也提到了不走司法途径，文旭东可以按催款通知交钱，而催款通知并未按所谓“调减”后的标准计算租金，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，文旭东对此应承担举证不能的不利后果，其提出的盐业南充分公司同意调减租金的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定文旭东未按时足额缴纳租金，构成违约正确，本院对此予以维持。 关于文旭东主张的供电增容材料款、安装天然气设备款、电梯维修款以及停车损失的问题。文旭东在租赁房屋使用期间，进行了供电增容及安装天然气设备，该行为属于对租赁房屋配套设施的建设和完善，配套设施的建设和完善会增加房屋的使用价值，增加的使用价值不因双方当事人租赁合同的解除而消灭，而是处于一种持续状态，在涉案租赁合同解除后这种持续的房屋使用价值增值其受益的主体是盐业南充分公司，故盐业南充分公司作为出租方基于租赁房屋供电增容及安装天然气设备而受益，根据公平原则，其应对供电增容和安装天然气设备产生的费用进行合理分担，给予文旭东一定的补偿。在文旭东主张的安装天然气设备款中有2000元系其预交的气费，从票据看预交气费的时间是在文旭东租赁房屋期间，文旭东在自身经营期间使用的天然气气费理应由其自行承担，而在本案诉讼过程中文旭东未提供证据证实截止目前剩余的气费金额以及双方当事人对剩余气费如何处理，故对文旭东要求盐业南充分公司承担该2000元的上诉请求，本院不予支持。就文旭东主张的供电增容材料款（87870元）、安装天然气设备款（17518元），考虑涉案《房屋租赁合同》的履行情况以及因房屋使用价值增加而持续受益的主体，本院酌定由文旭东承担40%,盐业南充分公司承担60%，即文旭东承担42155元，盐业南充分公司承担63233元。在文旭东与盐业南充分公司签订的《三菱电梯移交协议》中明确的约定了“电梯使用期间发生的日常维护、年检、保养及维护费用等所有事宜由乙方承担”，使用期限自2013年12月26日至2021年5月28日，故文旭东在本案中主张的电梯维修款与双方的约定不符，本院对此不予支持。按照日常生活经验，在租赁房屋之前承租人都要到现场对房屋及周边进行实地查看，因此文旭东作为涉案房屋的承租人在签订涉案租赁合同时对租赁房屋现状及周边情况应该是清楚的，而其作为房屋承租人，就如何使用租赁房屋应是在签订涉案租赁合同之前已经计划好的，故文旭东在租赁房屋时应是依据自己的规划用途结合房屋的现状及周边情况予以了综合考虑，既然文旭东自愿与盐业南充分公司签订租赁合同，说明其认可了房屋的现状，即使涉案房屋作为酒店使用，可能出现不便停车的情况，但文旭东在租赁房屋时应该是有自己的判断和考量的，且双方也未在合同中约定，盐业南充分公司有提供停车场地的义务，故一审对文旭东主张的停车费损失××540元，不予支持并无不当，本院对此予以维持。 关于文旭东主张的案涉物业外墙渗水所致损失的问题。本院评判如下，首先，在涉案的两份《房屋租赁合同》中就租赁标的物的维护和修理费用进行了明确约定，由乙方承担该部分费用。其次，在2013年7月2日的《关于盐业滨江楼出租的三方协议》中也约定了“在甲、乙双方移交租赁物时，乙方对所租标的物墙面及屋顶多出渗漏问题提出解决方案：乙方负责其在租赁期间房屋的修缮……”，尽管在该三方协议上无文旭东的签字，文旭东在诉讼中提出不知道该协议内容。但在该三方协议上在乙方处签字的人与文旭东有亲属关系，如没有文旭东的同意，就由其亲属在涉及租房合同的协议上签字，与理不符。而且作为文旭东的亲属在签订协议后不告知文旭东，也不符合常理，同时该三方协议已经实际履行，无证据表明多年来文旭东对此提出过异议，故本院对文旭东称不知道该三方协议的理由不予支持。最后，如前所述，文旭东在租赁房屋时应是依据自己的规划用途结合房屋当时的现状及周边情况予以了综合考量，既然文旭东自愿与盐业南充分公司签订租赁合同，说明其认可了房屋出租时的状况，基于房屋的状况以及该状况在使用过程中出现了外墙渗漏，即使导致了文旭东的损失，该部分损失也应由其自行承担。本院对文旭东主张2014年、2015年的物业外墙渗水所致损失不予支持。在租赁房屋的使用过程中，其外墙广告牌于2016年7月被拆除，该拆除行为并非文旭东实施，而且也无证据证实在广告牌被拆除之前，收益是归文旭东所有，从文旭东在2013年4月28日与盐业南充分公司签订的租赁合同可以看出该广告权属盐业南充分公司所有，因此盐业南充分公司在广告牌被拆除后就暴露在外的水泥孔本应及时进行修补并对该水泥面进行处理，避免造成外墙漏水、渗水，但本案中并无证据证实盐业南充分公司对广告牌被拆除后暴露在外的水泥孔进行了修补并对该水泥面进行了防水处理，由此造成的外墙漏水、渗水，属盐业南充分公司扩大的损失，应由盐业南充分公司承担，而且广告牌的拆除实际改变了房屋出租时的状况，即使在涉案租赁合同中约定了标的物的维护和修理费由文旭东负担，但该约定应是理解为文旭东基于租赁时房屋状况以及依据该状况进行使用所认可的由其承担标的物的维护和修理费，在房屋状况被改变且该改变并非文旭东所为的情况下，产生的外墙渗水所致损失，不应由文旭东承担。本院对文旭东主张2017年、2018年物业外墙渗水所致损失68711元予以支持，就文旭东主张该期间的停业损失，不予支持。 就文旭东已经向盐业南充分公司交纳的租金，盐业南充分公司尚有部分发票未开具。由于双方没有先开具发票再支付租金的约定，故文旭东在未按期足额支付租金的前提下，请求盐业南充分公司开具发票，一审未予支持，并无不当。 综上，文旭东上诉的部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初××75号民事判决第四、七项，即“文旭东于本判决生效之日起立即向四川省盐业总公司南充分公司腾退位于南充市顺庆区滨江北路X号盐业滨江楼一层××、XX号门面及X层房屋，并从2019年8月3日起支付房屋占有使用费至实际腾退之日止（其中一层××、XX号门面整体按年租金50000元，X层按年租金397869.23元计算房屋占用费）；”、“驳回文旭东的反诉全部诉讼请求”； 二、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4575号民事判决第一、二、三、五、六项，即“解除四川省盐业总公司南充分公司与文旭东于2013年4月28日签订的《租赁合同》”、“解除四川省盐业总公司南充分公司与文旭东于2016年4月28日签订的《房屋租赁合同》”、“文旭东于本判决生效之日起十日内支付四川省盐业总公司南充分公司截止2019年8月2日的欠付南充市顺庆区滨江北路X号盐业滨江楼一层××、XX号门面及X层房屋租金合计136081.56元”、“文旭东于本判决生效之日起立即向四川省盐业总公司南充分公司支付违约金20000元”、“驳回四川省盐业总公司南充分公司的其他本诉请求”； 三、文旭东于本判决生效之日起五日内向四川省盐业总公司南充分公司腾退位于南充市顺庆区滨江北路X号盐业滨江楼X层××、XX号门面及X层房屋； 四、文旭东于本判决生效之日起十日内向四川省盐业总公司南充分公司支付2019年8月3日至2020年2月4日，及2020年5月15日至2020年5月20日的房屋占用费（其中X层××、XX号门面整体按年租金50000元，X层按年租金397869.23元计算房屋占用费，文旭东在2019年11月1日和2020年1月1日分别缴纳的75000元，共计150000元从应支付的房屋占有使用费中扣除）； 五、四川省盐业总公司南充分公司于本判决生效之日起十日内向文旭东支付131944元。 六、驳回文旭东的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2240元，由四川省盐业总公司南充分公司承担740元，文旭东承担1500元。反诉案件受理费3607元，由四川省盐业总公司南充分公司承担1000元，文旭东承担2607元。二审案件受理费5847元，由四川省盐业总公司南充分公司承担2347元，文旭东承担3500元。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  田 娟 审判员  鲜代秋 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈姗姗