开封市禹王台区人民法院行 政 判 决 书（2020）豫0205行初4号原告张梅花，女，1953年3月18日生，汉族，现住开封市鼓楼区。委托代理人冯鹤，河南世纪行律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告开封市自然资源和规划局（原开封市国土资源局）。统一社会信用代码：11410200MB1B681627住所地：开封市鼓楼区包公湖南路**。法定代表人陈泗，局长。委托代理人张灏，开封市不动产登记中心工作人员。代理权限为特别授权代理。委托代理人邓启祥，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人任伟，男，1964年4月19日生，汉族，现住开封市鼓楼区。第三人中国工商银行股份有限公司开封自贸试验区支行（原中国工商银行股份有限公司开封中山路支行）。统一社会信用代码：91410296MA44LL5A3G。住所地：河南自贸试验区开封片区第十二大街与郑开大道交叉口郑开绿地城**楼**负责人许豪杰，行长。委托代理人赵晨、赵大海，该行员工。代理权限为特别授权代理。原告张梅花诉被告开封市自然资源和规划局、第三人任伟、第三人中国工商银行股份有限公司开封自贸试验区支行（以下简称工行自贸区支行）房屋管理行政登记一案，本院作出（2018）豫0205行初123号行政判决，第三人任伟上诉后，河南省开封市中级人民法院作出（2019）豫02行终30号行政裁定，以原审判决遗漏必须参加诉讼的当事人为由撤销本院判决，发回重审。本院作出（2019）豫0205行初39号行政裁定，原告任伟上诉后，河南省开封市中级人民法院作出（2019）豫02行终339号行政裁定，指令本院继续审理。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭审理了本案。原告张梅花的委托代理人冯鹤、被告开封市自然资源和规划局的委托代理人张灏、邓启祥、第三人任伟、第三人工行自贸区支行的委托代理人赵晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原开封市国土资源局于2017年12月28日向第三人任伟颁发豫（2017）开封市不动产权第3004272号，该证主要内容显示：权利人任伟，单独所有，坐落河南省开封市伊园小区5号楼4单元6号，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质国有出让/市场化商品房，用途商业住宅/成套住宅，房屋建筑面积148.44平方米。原告诉称，原告于2001年购买开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号房屋并交纳房款153000元，2004年根据国家税收规定向开封市契税征收所交纳房屋契税3060元。自2001年购买房屋一家人居住至今，居住期间水电气，居住期间水电气均是以原告的名字办理的登记及交纳的相关费用的问题一直无法办理《不动产权证》。在原告购买房屋交纳房款和契税并且实际居住的情况下，被告向任伟颁发《不动产权证》，明显行政行为程序违法，依据不足。请求法院判令撤销被告为第三人任伟颁发的位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号豫（2017）开封市不动产权第3004272号《不动产权证》。被告开封市自然资源和规划局辩称，第三人任伟凭商品房销售合同、不动产发票、身份证复印件、承诺书等材料，申请了位于开封市伊园小区5号楼4单元6号，建筑面积148.44平方米房屋和压占土地的商品房首次登记，经审查，程序合法，手续完备，符合《不动产登记暂行条例》第七条第一款和第十六条规定。登记机构于2017年12月为第三人任伟颁发了豫（2017）开封市不动产权第3004272号《不动产权证》。登记机关作出的行政行为程序合法，手续完备，符合国家的法律法规，请求驳回原告的诉讼请求。第三人任伟述称，其2001年1月10日从开发公司购买开封市伊园小区5号楼4单元6号房屋一套，建筑面积148.44平方米，房屋总价172190元，于2002年4月18日在开封市不动产登记中心进行了实名登记，2002年2月28日在原中国工商银行股份有限公司开封中山路支行（以下简称工行中山路支行）抵押贷款120000元。原告与开封市伊园房地产开发有限公司（以下简称伊园公司）之间的民事调解书已发生法律效力，其对该房屋的权利已经得到救济，没有权利再提起行政诉讼，请求法院依法驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。第三人工行自贸区支行述称，2002年1月28日，根据第三人任伟的申请以及提供的购房合同，原工行中山路支行（现更名为工行自贸区支行）与第三人任伟签订了《个人购房借款合同》，向其发放贷款120000元，并以开封市伊园小区5号楼4单元6号房屋一套办理了抵押登记手续，工行中山路支行取得了他项权证。合同和手续都是合法有效的，现第三人任伟贷款尚未还清，原告诉请没有事实和法律依据；且如果法院支持原告诉讼请求，将危害第三人工行自贸区支行合法的债权和抵押权，请求法院依法驳回原告的起诉请求。经审理查明，开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号的房屋，系开封市伊园房地产开发有限责任公司所开发建造。原告张梅花于2001年3月30日向伊园公司交纳购房款153000元，用于购买案涉的房屋，后伊园公司将该房屋交付给原告张梅花，但未向原告张梅花交付商品房销售合同。2005年，张梅花以伊园公司为被告提起民事诉讼，要求伊园公司提供商品房销售合同，并承担违约金46909.80元。案件审理过程中，双方达成如下协议：被告于2005年10月20日前将原告的商品房销售合同交付给原告，同时支付原告违约金20000元，逾期未交付合同，支付原告违约金46909.80元。案件受理费1890元，由被告承担。2005年9月14日，开封市禹王台区人民法院（原开封市南关区人民法院）出具了（2005）南民初字第265号民事调解书，对原被告双方达成的调解协议予以确认。2006年9月11日，张梅花提出再审申请，称2005年12月才得知，在2002年4月18日，伊园小区5号楼4单元6号的房屋已以任伟之名抵押给工行中山路支行，导致其至今五年半有余未能办理房屋权属证书。请求：1．撤销（2005）南民初字第265号民事调解书。2.判令伊园公司返还张梅花购房款153000元及利息，赔偿购房款的一倍153000元及装修、房税等损失。3．张梅花主张权利的一切费用由伊园公司承担。2006年11月27日，开封市禹王台区人民法院作出（2006）禹民监字第05号民事裁定书，裁定对张梅花与伊园公司的商品房预售合同纠纷一案进行再审。再审过程中，张梅花与伊园公司再次达成如下调解协议：伊园公司于2007年6月底之前付给张梅花违约金12000元（不包括已支付的46909.80元）。2007年9月底将张梅花的商品房销售合同（伊园小区5号楼4单元6号房屋一套）交付给张梅花。以上逾期不履行，伊园公司赔偿张梅花153000元，并退回购房款153000元及装修费20000元，合计326000元，款付清后张梅花将该房腾出交给伊园公司。开封市禹王台区人民法院于2007年6月13日作出（2007）禹民再字第01号民事调解书，对上述协议内容予以确认。在执行过程中，张梅花与伊园公司达成执行和解协议：一、马孝国于2010年5月底前付给张梅花5000元，2010年10月底前将办理房证的手续交给张梅花；二、张梅花于上述期限内收到所交付的标的后，剩余部分自愿放弃。三、如被告不按协议履行，则恢复原判决的执行。经查阅执行卷宗，查明伊园公司经理马孝国先后张梅花向支付违约金如下：2006年4月28日支付46909.80元，2009年12月7日支付4200元，2010年2月1日支付4000元，2010年4月12日支付3800元，2010年6月2日支付5000元，共计63909.80元。但伊园公司未向其交付伊园小区5号楼4单元6号房屋的商品房销售合同。本案审理过程中，第三人任伟向法庭出具原告收到条一份，该收条显示2005年11月21日伊园公司支付原告违约金20000元。2001年1月10日，伊园公司与第三人任伟签订《开封市商品房销售合同》（豫-95-02-1-01，合同编号7353），约定任伟以172190元的价格购买伊园小区5号楼4单元6号房屋一套，其中抵押贷款120000元。2001年1月11日，伊园公司向任伟出具了《开封市销售不动产专用发票》。2002年1月28日，任伟以伊园小区5号楼4单元6号房屋作抵押并办理了登记，与原工行中山路支行签订《个人购房借款合同》，借款120000元，借款期限10年，自2002年1月28日起至2012年1月28日。截止2019年6月，该笔借款尚余本金50000元未还，积欠利息56004.28元。2017年12月，原开封市国土资源局依据第三人任伟出具的商品房销售合同、不动产发票、身份证复印件、承诺书等材料及申请，为任伟办理了位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号，建筑面积148.44平方米房屋和压占土地的商品房首次登记，并为第三人任伟颁发了豫（2017）开封市不动产权第3004272号《不动产权证》。但伊园小区5号楼4单元6号房屋一直由原告占有使用，第三人任伟未曾实际占有。另查明，根据2018年开封市机构改革方案，将开封市国土资源局的职责，开封市城乡规划局的职责等整合后，组建开封市自然资源和规划局，全市自然资源统一确权登记工作由该局负责。上述事实，有原告的购房发票、（2005）南民初字第265号民事调解书、（2006）禹民监字第05号民事裁定书、（2007）禹民再字第01号民事调解书、被告提供的登记档案、《个人购房借款合同》、房地产他项权利证等及当事人陈述在卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款关于“行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，开封市自然资源和规划局是本案适格被告。依照《不动产登记暂行条例》第十九条的规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；……。《中华人民共和国物权法》第十二条［登记机构应当履行的职责］登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。本案中，第三人任伟到被告处进行登记并领取不动产权证的行为系房屋所有权首次登记，而原开封市国土资源局未依照法定程序进行现场勘验，属程序违法。但2002年1月28日，任伟以伊园小区5号楼4单元6号房屋作抵押并办理了登记，与原工行中山路支行签订《个人购房借款合同》，借款120000元，借款期限10年，自2002年1月28日起至2012年1月28日，目前该笔借款尚未全部归还。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；同理，当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。本案中，在原告未提交证据证明第三人工行自贸区支行存在恶意的情况下，第三人工行自贸区支行对房屋的抵押权属善意取得，应受法律保护。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》七十四条第一款，《最高人民法院的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：确认被告开封市自然资源和规划局（原开封市国土资源局）给第三人任伟颁发的位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号豫（2017）开封市不动产权第3004272号不动产权证的行政行为违法。本案诉讼费50元，由被告开封市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  孙黎霞审 判 员  周 静人民陪审员  陈福林二〇二〇年六月十九日书 记 员  陈柯安