四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1002民初888号 原告:朱武生，男，汉族，内江市市中区人，居民，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：刘玲，四川方舟达律师事务所律师。 被告：陈小梅，女，汉族，内江市资中县人，村民，住四川省内江市资中县。 委托诉讼代理人：胡林轩，四川平新律师事务所律师。 第三人：内江市市中区白马镇司马桥社区居民委员会，住所地内江市市中区白马镇。 法定代表人：肖正法，主任。 委托诉讼代理人：刘易来，男，汉族，内江市市中区人，居民，住四川省内江市市中区，系该居委会居民。 原告朱武生与被告陈小梅、第三人内江市市中区白马镇司马桥社区居民委员会（简称司马桥社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱武生及委托诉讼代理人刘玲，被告陈小梅及委托诉讼代理人胡林轩，第三人司马桥社区居委会的委托诉讼代理人刘易来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱武生向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈小梅将其占用的位于内江市观音阁场地（小地名元宝山）腾退给原告朱武生；二、判令被告陈小梅向原告朱武生支付2017年-2020年（租金按20000元／年计算）占用场地租金80000元；三、案件受理费由被告陈小梅承担。事实和理由：自1997年开始，第三人司马桥社区居委会将其观音阁小组（原和平村三队）所属的内江市和平建筑构件厂及其场地（小地名元宝山）的使用权承包租赁给原告朱武生使用。原告朱武生按约续签《租赁协议》，并支付了租金。2004年8月4日，原告朱武生将该场地上自建部分房屋出租给被告陈小梅使用，租期1年；租赁期限届满后，双方没有续签租赁协议，但被告陈小梅一直使用至今，并向原告朱武生缴纳了2016年前的租金。之后，被告陈小梅拒绝支付租金，也不腾退场地。原告朱武生为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告朱武生的诉讼请求。 被告陈小梅辩称，原告朱武生主张腾退场地及支付租金无事实依据，该场地在拆迁时已经发生了权属争议，原告朱武生应提供证据证明发包方具有使用权，证明其承包合法。原告朱武生在之前的确提供了所有权不明的房屋供被告陈小梅使用，但已经收回。原被告在2016年后未签订租赁协议，原告朱武生主张租金没有依据。被告陈小梅修建房屋是多人共同修建的，遗漏了诉讼当事人。 第三人司马桥社区居委会述称，案涉场地是原内江市市中区和平村三队的土地。九几年开始，原内江市市中区和平村三队租给原内江市市中区白马镇和平村村民委员会（简称和平村村委会）办企业。和平村村委会所办企业后来经营不善，就将案涉场地租给原告朱武生，原告朱武生因场地过宽没有全部使用，就转租一部分给被告陈小梅使用。原告朱武生承租案涉场地后，第三人司马桥社区居委会就一直向朱武生收取租金至今。 本院经审理认定事实如下：1995年8月17日，原告朱武生与和平村村委会签订《承包合同》，约定原告朱武生承包和平村村委会开办的内江市和平建筑构件厂，该厂坐落于原内江市市中区的元宝山（小地名），期限三年，承包费6000元／年，土地租用费为2850元／年。1998年1月15日，双方续签合同，约定承包期限为三年，承包费金额为每年5000元，土地租赁费仍为2850元／年。合同约定的承包期限届满，双方未续签新的承包合同，仍按照1998年1月15日签订的合同继续履行到2005年1月20日，双方才签订《承包协议》，约定承包期限为四年，承包费5000元／年。2009年1月1日，双方又续签承包协议，约定承包期限自2008年12月31日起至2020年12月31日止，承包费用为4000元／年。 2004年8月4日，原告朱武生与被告陈小梅签订《租房协议》，约定被告陈小梅承租原告朱武生所承包的内江市和平建筑构件厂中的办公用房一幢及周边全部空地，租期三年，租金约定为第一年3,600元，第二、三年均为3,000元。合同签订后，原告朱武生向被告陈小梅交付房屋及相关场地供被告陈小梅使用。租期届满，双方未签订新的租赁合同，被告陈小梅继续使用原承租的房屋及场地，并按3,000元/年的租赁费向原告朱武生支付租金至2016年底。之后，被告陈小梅没有再向原告朱武生缴纳租赁费，但一直使用原有的房屋及场地继续进行经营。2018年，原告朱武生收回了出租给被告陈小梅的办公用房一幢，但向被告陈小梅催收2016年后的租金未果。原告朱武生现向法院起诉提出上述请求。 另查明，原内江市市中区白马镇和平村村民委员会现已并入内江市市中区白马镇司马桥社区，纳入第三人司马桥社区居委会管理。 以上事实有原告朱武生提供的原被告身份信息、签订的《租房协议》、原告朱武生与和平村村委会签订的三份《承包协议》、原告朱武生支付租金的收款收据、第三人司马桥社区居委会出具的证明一份等有效证据及当事人陈述在案为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告朱武生与和平村村委会签订的《承包合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应当受法律保护。原告朱武生签订《承包合同》后，取得了内江市和平建筑构件厂的承包权和案涉土地的使用权。原告朱武生将自己承包的构件厂部分房屋及土地转租给被告陈小梅使用，和平村村委会并未表示反对，该转租行为视为经和平村村委会同意转租。原被告签订的《租房协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，也应受法律保护。原被告签订《租房协议》的租赁期届满后，双方并未续签新的租赁协议，根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告之间的租赁关系转为不定期租赁，双方可以随时解除租赁关系。被告陈小梅不向原告朱武生缴纳已租场地的租金，原告朱武生有权解除双方的租赁关系。现原告朱武生提出被告陈小梅退还其占用原告朱武生转租的场地的请求合法有据，本院予以支持。被告陈小梅应当向原告朱武生支付不定期租赁期间的租赁费。原告朱武生提出被告陈小梅按20,000元/年的标准支付2017年至2020年的占用租金80,000元的请求，因原被告在合同期限届满前的租赁费为3,000元/年，原告朱武生提出按20,000元/年的标准支付占用租金过高，本院支持被告陈小梅按3,000元/年的租赁费标准支付2017年至2020年6月期间的租赁费，即3,000元/年×3.5年＝10,500元，对原告朱武生提出过高部分，本院不予支持。被告陈小梅辩称提出和平村村委员会不是案涉土地的所有权人主张，根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，所有权的权属变动并不影响本案原被告之间租赁合同的效力。被告陈小梅辩称的主张本院不予采纳。被告陈小梅提出漏列诉讼当事人的主张，因本案涉及的是租赁合同，原被告系签订合同的主体，根据合同的相对性原则，没有漏列诉讼当事人，被告陈小梅提出的该主张，本院不予采纳。 综上所述，原告朱武生提出的诉讼请求合法有据，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释九十条之规定，判决如下： 一、被告陈小梅于本判决生效之日起三十日内退还其向原告朱武生租赁的内江市观音阁场地（小地名元宝山，原内江市和平建筑构件厂内）； 二、被告陈小梅于本判决生效之日起三十日内向原告朱武生支付2017年至2020年6月30日的租金10,500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费1,800元，减半收取900元，由原告朱武生负担782元，被告陈小梅负担118元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  付成荣 二〇二〇年六月二十四日 书记员  邓雨琪