福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初6681号 原告：钱孝勇，男，1978年1月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张作勇，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾敏，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：张长江，男，1957年11月4日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 被告：顾丽容，女，1975年11月1号出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 上列被告共同委托诉讼代理人：吕嘉瑛，福建彬恺律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：张乐乐，福建彬恺律师事务所律师。 原告钱孝勇与被告张长江、顾丽容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱孝勇的委托诉讼代理人张作勇、曾敏，被告张长江、顾丽容的共同委托诉讼代理人吕嘉瑛、张乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱孝勇向本院提出诉讼请求：1.张长江、顾丽容向钱孝勇赔偿因违法解除租赁合同造成的装修损失50000元、厦门思明区明发商业广场南区76号、77号商铺2020年1月至3月租金损失70000元；2.张长江、顾丽容向钱孝勇赔偿因违法解除租赁合同造成的传菜梯、天然气、排烟罩等设备损失55000元以及装修工人工资3600元。事实和理由：2020年1月13日，钱孝勇与张长江、顾丽容就厦门思明区明发商业广场南区316号、317号商铺签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期为自2020年4月1日起至2025年3月30日止；2020年1月13日至2020年3月31日为装修期。合同第七条约定：租赁期间，双方均不得借故解除合同。上述合同签订后，钱孝勇即行组织工人予以装修，敲打砖墙，铺设水泥、地板及管道、线路，为此发生装修费5万元。2020年3月20日，张长江、顾丽容以钱孝勇未缴纳物业费等理由无故解除租赁合同，不由其辩驳，多次组织社会闲杂人等强行将两个房屋的门用砖砌死，毫无道理地阻扰钱孝勇装修，致使钱孝勇为配合扩大经营门面儿租赁的相邻一间房屋失去了使用意义，给钱孝勇白白造成该房屋的房租损失70000元；另外因张长江、顾丽容违法解除租赁合同致使钱孝勇产生诸如传菜梯、天然气、排烟罩等设备损失55000元以及装修期间产生的工人工资损失3600元。为维护钱孝勇的合法权益，提起本案诉讼。 张长江、顾丽容辩称，一、讼争合同约定“乙方（承租方）认为需要装修房屋时，须取得甲方（出租方）同意后方可自行改装”，然钱孝勇未经出租方同意擅自装修，已构成违约，双方在订立合同时约定物业及水电等费用由钱孝勇承担，然在明发物业及张长江、顾丽容多次催缴的情况下，钱孝勇依然无故拖延支付物业及水电等费用，构成事实上的违约，据此因钱孝勇屡次出现的违约行为，张长江、顾丽容遂告知其解除合同事宜，并非无故解除讼争合同。二、钱孝勇未征得张长江、顾丽容许可，擅自装修，所发生的的装饰装修费用应由其自行承担，张长江、顾丽容有权要求其恢复原状。张长江、顾丽容通知其应于2020年3月26日至租赁场所移交相关物品，否则视为放弃，张长江、顾丽容有权自行清理，双方未能达成一致，故张长江、顾丽容有权恢复原状并保留要求钱孝勇承担相关费用的权利。三、退一步而言，即便张长江、顾丽容无故解除合同，但该合同中并未对违约责任进行约定，故钱孝勇要求张长江、顾丽容对其损失进行赔偿是没有合同依据的。钱孝勇主张的各项损失也没有事实依据，其并未针对诉称的各项损失提交证据予以证明及相关计算方法，而张长江、顾丽容已对租赁场所内装修现状进行证据保全，其内部装修仅为铺设地板砖，根本不存在其所称的5万元的装修损失，且同时期一楼房屋也在装修，无法区分实际施工对象。钱孝勇所提到的临近房屋即“小港大排档”已于4月23日正式开业，经营者为蓝玉辉，并不存在其所称的房租损失。详观张长江、顾丽容提交的公证书对比可知，传菜梯、天然气以及排烟罩等都是原租户遗留，并不存在损失一说。工人工资损失也是不存在的。四、同意讼争两份合同在本案中合并审理，但张长江、顾丽容应分别承担各自合同项下的权利义务。综上，钱孝勇之诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月13日，张长江（出租方、甲方）与钱孝勇（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于厦门市思明区，建筑面积为33.66平方米，租赁期限从2020年4月1日至2025年3月30日止，每月租金1300元，租金每季度交付3900元，每次付款应提前3天付清。合同签订之日，乙方向甲方交付1300元作为押金。合同中室内设备和装修处系空白，乙方应负责交付的其他费用处亦未勾选√或×。同日，顾丽容（出租方、甲方）也与钱孝勇（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于厦门市思明区，建筑面积为36.05平方米，其余条款内容均与前述合同一致。两份合同落款时间均签署为“2020年4月1日”。 前述两份合同签订当日，钱孝勇向张长江支付了16220元，向顾丽容支付了12100元。此后，张长江出具一份收条，载明“今天收2019年7月以前欠房租共4120元，2019年7月1号后至12月31号两季度租金7200元，2020年1月1号至2020年3月30号一季租金3600元，共计14920元”。顾丽容出具一份收条，载明“今收到2019.7.1至2019.12.30两季度租金7200元，2020.1.1至2020.3.30一季度租金3600元，共计10800元”。 另查明，两处讼争房屋原系出租给案外人杨博男，其将该部分房屋与楼下相邻的明发商业广场南区76、77号房屋打通后用于经营厦门市思明区鱼之乐小吃店（以下简称鱼之乐小吃店），双方约定两处房屋每月租金各为1200元。后因鱼之乐小吃店未履行生效法律文书确定义务，本院于2020年1月13日对鱼之乐小吃店在讼争房屋内的相关物业进行清点并进行保全证据公证，当天讼争房屋内存留有传菜梯、排烟罩、天然气等设备。 2020年3月7日，钱孝勇向顾丽容发送信息“现在是明发店面刚刚允许开门，什么时候能解除封闭还不清楚，但是不让装修，装修的工人必须是要全部报备过的，但是力工根本没有达到要求的，没有装修公司接”，顾丽容回复其缴交尚欠物业管理费。2020年3月8日，张长江向钱孝勇发送信息，要求其在月底前结清物业管理费。钱孝勇回复“好的”“还没进场装修呢”。2020年3月20日，张长江向钱孝勇发送短信，以其未按约定支付租金、擅自装修为由解除双方租赁合同；顾丽容也于当日向钱孝勇发送信息通知解除双方租赁合同。2020年3月24日，张长江、顾丽容委托律师向钱孝勇发出一份《律师函》，载明因其擅自进场进行装修且未按时向物业管理费结清物业管理费，张长江、顾丽容于2020年3月20日解除双方租赁合同，现正式书面函告解除两份租赁合同，并通知于2020年3月26日办理交接，逾期视为放弃商铺内相关物品。钱孝勇于2020年3月25日收到该函。2020年3月27日，张长江、顾丽容代理人进入两处讼争房屋，显示房屋内有装修痕迹。讼争房屋现由案外人叶文付向张长江、顾丽容承租用于经营。 根据钱孝勇申请，本院依法向嘉莲派出所调取了钱孝勇及案外人叶文付等人因讼争房屋纠纷报警所作的询问笔录。在2020年3月19日的询问笔录中，钱孝勇表示“租了明发商业广场南区316号、317号两间店面，最近在忙着装修，有一个人自称为房东，多次过来阻拦我们施工”“之前张长江是将316这间店面租给杨博男，杨博男欠张长江房租11320元未还，还有大概7000元左右的物业费未缴清……之后是我帮杨博男付了房租11320元并且现付了三个月房租3600元和押金1300元，也就是2020年1月1日到2020年3月31日的房租……当时我和张长江约定我帮杨博男缴交7000元左右的物业费，张长江就从1月13日（合同签订之日）起将明发商业广场南区316号这间店面租给我”“明发商业广场南区317这间店面是顾丽容的，她也是之前将明发商业广场南区317号这间店面租给杨博男，但是因为杨博男欠顾丽容房租7200元未还，还有大概7000元左右的物业费未缴清，之后是我帮杨博男支付的房租7200元，并且支付三个月的房租3600元和押金1300元，也就是2020年1月1日至2020年3月31日的房租……我和顾丽容在付完款之后还约定我来缴交之前杨博男欠下的7000余元的物业费”“本来合同也签了，钱也交了，我就开始装修准备做生意的。之后3月14日就出现了叶文付这个人跟我联系，来阻拦我进行装修，他还说张长江和顾丽容准备把房子租给他，所以来阻拦我们装修。今天房东张长江和顾丽容才分别通过微信跟我说要解除316、317号租赁”，在回答“你帮杨博男交拖欠的这部分房租和物业费，是借给杨博男吗？”钱孝勇答复“不是，之前和张长江和顾丽容约定好的，作为我租房子的前提。不需要杨博男还钱”。叶文付表示“因钱孝勇未缴交6166.51的物业费张长江准备解除和钱孝勇的合同。张长江书面签订协议委托我来处理和钱孝勇的租赁事宜，并且打算在解决完和钱孝勇的租赁问题后将316号这间店面租给我……因钱孝勇未缴交7732.94元的物业费，顾丽容准备解除和钱孝勇的合同，顾丽容口头委托我来处理和钱孝勇的租赁事宜，并且打算在解决完和钱孝勇的租赁问题后将317号这间店面租给我…”“2020年3月12日，我和张长江签订了明发商业广场南区316号这间店面的租赁合同……2020年3月13日，我和顾丽容签订了明发商业广场南区317号这间店面的租赁合同”“3月17日我让我的小弟郑启泉拿着锁把316、317号给上锁了，钱孝勇来派出所报案，我当天下午就让郑启泉去把锁开了”。在2020年3月23日的询问笔录中，钱孝勇表示“2020年3月20日16时18分许，有三四个人过来我所租的明发商业广场南区316号、317号，将这两个店面的门砸了并且用砖头砌了一堵墙封堵，现在我都进不去。3月20日19时53分许，顾丽容才发微信跟我说她叫人来砸的门……来砸我店铺门的是叶长付，还有他带的五个人”“叶长付自称是房东张长江和顾丽容的委托人，帮房东张长江和顾丽容管理房屋租赁的事宜”。案外人罗灶明表示“2020年3月20日16时10分许，我在明发商业广场南区的店铺装修，这个店铺是钱孝勇的，有五个人过来砸店铺的门，还有砌了一道墙，我到场的时候靠左边的店面玻璃门已经被这几个人砸了，而且左边的墙已经砌了一半了。过了一会儿，他们又开始砸右边这家店面的玻璃门，用地上的那个金属的锁用力砸玻璃门，砸到玻璃掉光。之后他们又开始砌右边这个店面的墙”。 本案审理中，钱孝勇主张前述两份收条是由张长江、顾丽容向其出具，其为原租户杨博男支付此前欠付的租金，杨博男经张长江、顾丽容同意后于2020年1月13日将两处讼争房屋交付给钱孝勇，双方租赁合同于2020年1月13日即开始履行，之后于2020年1月份开始装修。为证明其主张的损失，提交以下证据予以证明：1.《室内装饰工程施工合同》，载明合同一方为博洋大地（厦门）装饰设计工程有限公司，合同另一方为空白，工程承包范围为厦门市明发商场广场南区316、317厨房室内装饰工程，工期为2020年3月12日至2020年3月22日，包工包料合同总价为51000元。2.两份《房屋租赁合同》，载明由案外人王可龙承租明发商业广场南区77号房屋，租赁期限为2020年2月6日至2025年2月5日，每月租金13500元；王可龙承租明发商业广场南区76号房屋，租赁期限为2020年2月18日至2025年2月17日，每月租金19000元；钱孝勇主张王可龙系其合伙人，现前述77号、76号房屋用于经营“小港大排档”。 张长江、顾丽容主张前述两份收条是向杨博男出具，实际收款与收条载明的差额部分系讼争两份合同项下的押金；2020年1月13日两处讼争房屋还由杨博男控制，双方并未提及如何交房，钱孝勇系擅自进入房屋内进行装修；双方租赁合同于2020年4月1日即开始履行；确认2020年3月15日至3月20日期间有口头委托叶文付处理租赁事宜。对前述证据质证认为：1.《室内装饰工程施工合同》，三性不予认可，没有任何转账记录；2.《房租租赁合同》，合同均是王可龙在2月签订，店面已经正常开业，不存在租金损失。 本院认为，钱孝勇分别与张长江、顾丽容就两处讼争房屋形成房屋租赁合同关系，两份讼争合同均合法有效，应依约履行。 关于双方租赁期限的开始时间。首先，两份讼争合同在2020年1月13日签订，钱孝勇在当天除了向张长江、顾丽容支付前租户的欠付租金，还在当日按原租户的租金标准支付了两处讼争房屋2020年1月至3月期间的租金，此时2020年1月14日至3月31日的租赁期间尚未发生，因此不存在为前租户代为支付该期限租金的事实。其次，张长江、顾丽容并未与前租户办理房屋交接手续，钱孝勇也自认由前租户向其交付讼争房屋，而两处讼争房屋在合同签订后也确由钱孝勇控制使用，张长江、顾丽容主张双方租赁期限自2020年4月1日开始，又未与前租户及钱孝勇就房屋具体交接事宜进行约定，与正常交易习惯不符。再次，张长江、顾丽容在2020年3月初均曾催促钱孝勇支付房屋物业费，对钱孝勇实际控制房屋并未提出异议。前述付款、交房、催款等事实均可印证两处讼争房屋在2020年1月13日起即由钱孝勇承租。 关于张长江、顾丽容是否有权解除合同。根据在案证据，张长江、顾丽容于2020年3月20日起多次通知钱孝勇解除两份讼争合同。首先，两份讼争合同并未约定钱孝勇擅自进场装修以及未支付物业费时，张长江、顾丽容享有合同解除权，且张长江曾明确要求钱孝勇在2020年3月底前支付物业费，但尚未到此期限即提出解除合同。其次，根据双方短信内容，以及叶文付曾多次到两处讼争房屋处阻扰装修等事实，张长江、顾丽容对于钱孝勇进行装修系明知且未提出异议，叶文付阻止钱孝勇继续装修也仅是基于其认为张长江、顾丽容已经解除合同，钱孝勇无权继续装修。再次，如前分析认定，钱孝勇自2020年1月13日起即向张长江、顾丽容承租两处讼争房屋；而根据叶文付在派出所的陈述，其在2020年3月12、13日分别向张长江、顾丽容承租两处讼争房屋，张长江、顾丽容一房两租，由此导致叶文付多次到场阻碍钱孝勇装修，且两处讼争房屋最终也由叶文付实际使用以致两份讼争合同无法履行。综上分析，张长江、顾丽容无权解除两份讼争合同，现两份讼争合同无法履行以致解除的过错在于张长江、顾丽容。 关于本案各项诉讼请求。两份讼争合同由张长江、顾丽容违约解除，张长江、顾丽容应承担相应的赔偿责任，但钱孝勇仍应就其主张的各项损失的真实性、关联性进行举证。（一）关于装修损失及装修工人工资。钱孝勇已经实际进场装修，但其并未证明已实际支付《室内装饰工程施工合同》约定的工程款，对装修工人工资也未进行举证，且前述施工合同约定的工程款系包工包料。鉴于钱孝勇确已对房屋进行装修，根据公平原则，对其主张的装修损失本院酌定为30000元，张长江、顾丽容各负担15000元。（二）关于明发商业广场南区76号、77号商铺2020年1月至3月的租金损失。根据钱孝勇所提交的两份由王可龙签订的《房屋租赁合同》，明发商业广场南区76号、77号商铺于2020年2月起承租，且现已实际用于经营，因此其主张的该部分损失，于法无据。（三）关于传菜梯、天然气、排烟罩等设备损失。该部分设备系由原租户存留于两处讼争房屋内，并无证据证明张长江、顾丽容与钱孝勇在2020年1月13日签约时，已与原租户就前述设备归属达成一致意见，各方在当天也未就该部分设备进行查验以确认其使用价值，因此钱孝勇主张该部分设备属于其损失，依据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、张长江于本判决生效之日起十日内赔偿钱孝勇装修损失15000元； 二、顾丽容于本判决生效之日起十日内赔偿钱孝勇装修损失15000元； 三、驳回钱孝勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1936元，由原告钱孝勇负担1611元，被告张长江负担162.5元，被告顾丽容负担162.5元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 王 瑛 二〇二〇年六月十日 书记员 马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。