广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5883号原告（反诉被告）：蔡奇鹏，男，1993年9月4日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：许泽剑，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟，广东合富律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州顶益物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇广深大道中****。法定代表人：刘荣盛。委托诉讼代理人：许志成，广东汇俊律师事务所律师。原告（反诉被告）蔡奇鹏与被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司（以下简顶益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡奇鹏及其委托诉讼代理人许泽剑、何伟，被告（反诉原告）顶益公司的委托诉讼代理人许志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡奇鹏向本院提出诉讼请求，一、判令顶益公司向蔡奇鹏退还履约保证金38229元；二、判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿泡水货物损失62849元；三、判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿装修损失183333元；四、判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿经营损失51612元（按每月10万元计算，期间包括第一次漏水处理期间停业2天，以及从断电之日即2019年7月9日起计算至搬离之日即2019年7月22日止的营业损失）；五、判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿员工工资损失15483元（按每月30000元计算，期间包括第一次漏水处理期间停业2天，以及从断电之日即2019年7月9日起计算至搬离之日即2019年7月22日止的员工工资损失）；六、本案诉讼费用由顶益公司承担。事实与理由：2018年5月5日，蔡奇鹏（承租方、乙方）与顶益公司（出租方、甲方）签订《顶好家居设计展览中心租赁合同》，约定甲方将位于广州市增城区××大道中××号的顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B编号物业（下称该物业或案涉商铺）出租给乙方作为办公使用，该物业含分摊的合同面积为344.89平方米；乙方承租该物业用于经营欧普照明使用，租期从2018年5月5日至2021年5月11日止；为确保合同的履行，乙方需一次性向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金38229元，装修保证金2000元，一个月租金和管理费14812元，共计55041元；甲方需负责物业主体结构、通道、电梯和公共区域的日常维护保养；乙方可对该物业进行装修装饰。合同签订后，蔡奇鹏依约向顶益公司支付了55041元（包括合同履约保证金38229元），并依约对该物业进行装修，共花费装修费约39万元。蔡奇鹏从签约后一直按时支付租金等费用，并按照约定经营欧普照明灯饰。但在2019年4月13日，案涉商铺所在顶好家居设计展览中心出现严重漏水问题，案涉商铺二楼的装修及灯饰货物泡水后严重受损，蔡奇鹏从二楼地面清扫出从天花板渗漏下来的十几桶水，这些水全部都是从天花板及装修在上面的灯具流下来的，地上的，地上的灯具全部被浸泡片儿狼藉。顶益公司的工作人员到场查看，称漏水量太大了，只能先清点严重泡水灯具的数量，装修部分包括天花板、墙纸及电源电路等只能让其自然干透，没法处理。第二日上午，顶益公司将清点过的受损灯具搬至其提供的地点，称赔偿问题要走流程。之后，顶益公司未对蔡奇鹏的损失做出任何赔偿，也未对案涉商铺的漏水问题及时维修，导致案涉商铺在2019年4月19日、6月2日、6月24日、7月10日出现四次漏水，蔡奇鹏每次都通知顶益公司，但顶益公司仅派电工或保安到场巡查，未作任何补救修复措施，顶益公司的电工明确告知蔡奇鹏，案涉商铺是楼体存在问题，无法修复，只要下雨就肯定会漏水，顶益公司的工作人员称是大楼的排水管裂开导致，该片区域的天花板及墙纸均已发霉发臭，明显是长期浸水所致，装在该区域的灯具也受潮受损无法出售。从第一次泡水至今，顶益公司未采取有效的维修措施，导致蔡奇鹏经营的商铺多次出现漏水。蔡奇鹏承租案涉商铺目的是用于经营照明灯饰，灯饰属于电器类商品，一旦受潮或碰水后，一通电就可能出现短路或烧坏的风险，根本不能保证期安全性，更不能作为商品再出售。案涉商铺承重的天花板经泡水后已发霉发臭，装上灯具后一通电就短路，灯具不停闪烁，根据本无法使用，蔡奇鹏的损失在不断扩大。更为可怕的是，顶益公司的工作人员称楼体漏水点太多，需要慢慢维修，蔡奇鹏担心其投资可能毁于一旦。案涉商铺作为使用整体。一部分区域不能使用，还经常漏水，极大降低商铺的美观和声誉，客户到店看到漏水区域均不愿意购买，蔡奇鹏因此遭受极大的经济损失。蔡奇鹏承租案涉商铺目的是经营照明灯饰，顶益公司作为出租人提供符合使用标准之物业是其应承担的根本义务，也是法定义务。而顶益公司却以合同只约定蔡奇鹏要交租，没有约定漏水怎么处理为由，在案涉商铺多次漏水未作赔偿和补救的情况下，仍要求蔡奇鹏交纳全额租金。顶益公司出租的案涉商铺完全不符合使用标准，根本无法保证蔡奇鹏的经营使用要求，故蔡奇鹏完全可以行使先履行抗辩权，要求顶益公司先履行义务后，蔡奇鹏再履行付租义务。《顶好家居设计展览中心租赁合同》是顶益公司提供的格式条款，内容显失公平，顶益公司以该合同要求蔡奇鹏无论在什么情况下都按时缴纳全部租金，完全是在免除自身责任，明显不合理。因蔡奇鹏在案涉商铺投资金额巨大，商铺内的装修根本无法带走，在顶益公司没有修复的情况下，蔡奇鹏也仅根据《合同法》第二百二十一条、第一百零七条规定，要求顶益公司履行维修、赔偿义务并扣减不能使用区域的租金后再交租。但顶益公司突然在2019年6月10日发函声称，蔡奇鹏无故不缴纳租金，并以此为由解除租赁合同，明显是违法。蔡奇鹏于2019年7月8日邮寄律师函给顶益公司，顶益公司在2019年7月9日收到，蔡奇鹏告知顶益公司的行为属于违约解除合同，要求顶益公司赔偿各项损失。然而，顶益公司于2019年7月9日8时切断案涉商铺的电源，至今未恢复供电，并以此逼迫蔡奇鹏交租搬迁，蔡奇鹏的灯具、电器等商品没有电源根本无法经营，店铺已完全陷入瘫痪，员工工资依然要支付，损失在不断扩大。为敦促顶益公司恢复供电，避免蔡奇鹏的损失一再扩大，蔡奇鹏于2019年7月9日上午、7月10日、7月11日分别采取报警、律师电告、到新塘镇维稳办、增城区信访局求助的方式，希望有关部门介入，协调先恢复供电，但顶益公司态度强硬，坚持不肯协商，并声称案涉商铺已租出去，要蔡奇鹏全额交租，不肯恢复供电。顶益公司的行为违反《合同法》第二百一十六条、第二百二十一条、第一百零七条的规定，故顶益公司应修复漏水问题，保证租赁物符合使用标准，赔偿蔡奇鹏各项损失。被告顶益公司辩称，不同意蔡奇鹏的第一、第三、第四、第五、第六项诉讼请求，至于第二项诉讼请求，应经过司法鉴定核实具体实际受损的灯具价值后作出合理赔偿。一、顶益公司出租的物业在2019年4月13日发生漏水事故，导致蔡奇鹏的灯具被浸泡受损，蔡奇鹏可通过诉讼途径解决。顶益公司对漏水问题一直有诚意解决，并提出找施工队伍对受损的商铺二楼天花顶部进行重新铺设，但蔡奇鹏却提出要顶益公司按照其提供的成品价格表进行全额赔偿，否则不接受顶益公司的处理方案。对此，顶益公司也提出蔡奇鹏应提供相应的合法凭证证实受损灯具的价值，以及通过双方核实受损灯具是否已经完全损坏，再确定具体赔偿金额。然而，蔡奇鹏提出灯具的进货单属商业秘密，无须向顶益公司提供，予以拒绝，导致双方一直无法达成一致解决方案。二、案涉商铺在2019年5月期间无任何漏水情况，蔡奇鹏拒绝缴纳租金等费用超过30天，根据租赁合同约定，顶益公司有权予以解除租赁合同。首先，2019年4月13日发生漏水事故是由于案涉商铺顶部的排水管道堵塞而造成，顶益公司安排维修人员进行清理及安装隔水不锈钢，以及及时到各商户进行巡查是否仍有漏水情况，继而发现没有漏水情况。另外，顶益公司也在事故发生后协助蔡奇鹏清理现场，恢复正常通电营业，案涉商铺在2019年5月间是正常营业，并无任何漏水现象。但是，蔡奇鹏以顶益公司不赔偿其损失为由拒绝支付5月份的租金及管理费、水电费、公摊费用。无奈之下，顶益公司多次通过发送催缴通知单、微信及面谈形式告知蔡奇鹏需按时支付租金等，蔡奇鹏的损失可通过司法途径或协商解决，但均被蔡奇鹏拒绝。因此，顶益公司认为蔡奇鹏主张灯具损失与蔡奇鹏按时支付租金是不同法律关系，对应承担民事责任也不能相互抵销。根据《租赁合同》第四条、第八条第1款约定，顶益公司提供的租赁物不再漏水且符合租赁使用要求，顶益公司已履行了自身的合同义务，蔡奇鹏仍然逾期支付2019年5月的租金等费用行为已违反上述合同约定，顶益公司有权依据合同约定解除与蔡奇鹏的租赁合同关系，并不予退还合同保证金，且无须对蔡奇鹏的装修损失作出赔偿。三、鉴于顶益公司依法与蔡奇鹏在2019年6月10日解除租赁合同关系，蔡奇鹏已无权再占用案涉商铺，蔡奇鹏主张的经营损失和工资损失是缺乏事实和法律依据。顶益公司依据合同约定在2019年6月10日发出解除合同的通知，要求蔡奇鹏在2019年6月12日前搬离案涉商铺及清理物品，但蔡奇鹏一直拒绝搬离，也拒绝缴纳租金。对此，蔡奇鹏已丧失占有、使用案涉商铺权利的前得下，仍主张经营损失、员工工资损失是无事实和法律依据。相反，蔡奇鹏应向顶益公司支付逾期腾房占有使用及其它应缴费用，故案涉商铺在2019年6月出现的漏水、7月停电导致其无法经营及损失的责任应由蔡奇鹏自行承担。反诉原告顶益公司向本院提出反诉请求，一、确认顶益公司与蔡奇鹏签订的《顶好家居设计展览中心租赁合同》于2019年6月10日解除；二、判令顶益公司有权收没蔡奇鹏已缴纳的合同保证金38229元；三、判令蔡奇鹏向顶益公司支付在2019年5月1日至2019年6月10日期间的租金、管理费、公摊费及电费共计14923元；四、判令蔡奇鹏向顶益公司支付2019年5月1日至2019年6月10日期间逾期支付部分租金、管理费、公摊费用的滞纳金8137元（自2019年5月6日起计至实际支付完毕之日止）；五、判令蔡奇鹏向顶益公司支付2019年6月11日至2019年7月22日期间的逾期腾房占有使用费用共计11691元；六、判令蔡奇鹏向顶益公司支付2019年6月11日至2019年7月22日期间逾期腾房的违约金共计35073元；七、判令蔡奇鹏向顶益公司支付2019年7月1日至2019年7月22日期间的管理费、公摊费及电费共计3301元；八、本案全部诉讼费用由蔡奇鹏承担。事实与理由：2018年5月5日，顶益公司与蔡奇鹏签订《顶好家居设计展览中心租赁合同》，约定蔡奇鹏承租顶益公司位于广州市增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B商铺，租期从2018年5月5日起至2021年5月11日止。合同约定蔡奇鹏应于计租月起每月5日之前向顶益公司交清当月租金及管理费等费用。双方签订合同后，蔡奇鹏自2019年5月起未按照约定履行支付租金、管理费等义务，顶益公司多次催促蔡奇鹏要求履行付款义务，均未果。因蔡奇鹏未支付租金，导致顶益公司出租案涉商铺收取租金的合同目的无法实现，故顶益公司依照合同约定在2019年6月10日向蔡奇鹏发出《通知函》，解除双方签订的租赁合同。综上，蔡奇鹏逾期支付租金等费用的行为违反租赁合同第八条8.1款约定，已构成违约。顶益公司明确是根据《顶好家居设计展览中心租赁合同》第3.1款约定向主张蔡奇鹏支付租金，依据《顶好家居设计展览中心租赁合同》第3.2款、3.3款、3.4款约定主张蔡奇鹏支付管理费、水电费、公摊费，依据《顶好家居设计展览中心租赁合同》第9.2款约定主张蔡奇鹏支付违约金；其中2019年5月1日至5月11日的租金为（6371.5元÷31日）×11日=2261元、2019年5月12日至5月31日的月租金递增6%即（6753.7元÷31日）×20日=4357元、管理费2069元、公摊费300元、电费493元，2019年6月1日至10日的租金（6753.7元÷30日）×10日=2251元、6月11日至6月30日的占有使用费（6753.7元÷30日）×20日=4502元、管理费2069元、公摊费300元、电费823元，2019年7月1日至7月11日占有使用费（6753.7元÷31日）×11日=2396元、7月12日至7月22日的占有使用费（6753.7元÷30日）×11日=4793元、管理费（22日）1468元、公摊费（22日）213元、电费1620元。反诉被告蔡奇鹏辩称，不同意顶益公司的反诉请求。一、顶益公司作为案涉商铺的出租人，负有保证租赁物符合约定或法定使用标准的义务，但顶益公司明显未履行该义务，且顶益公司并未提供证据证明案涉商铺漏水问题已修复好。在蔡奇鹏正常交租期间即2019年4月13日，因顶益公司原因导致商铺严重漏水并损坏商铺天花板和灯具商品，严重漏水区域达50、60平方米无法使用，直至蔡奇鹏被迫搬离时，案涉商铺仍未修复，受损灯具也未有任何处理。之后在近3个月时间里，案涉商铺又出现4、5次漏水，顶益公司每次均未修复，顶益公司的工作人员马铭富与蔡奇鹏在6月30日的聊天记录称：“未修复好是因漏水点比较多”，且顶益公司直至7月14日才出动工程车修补漏水区域，若真如顶益公司所称漏水问题已修复好，为何顶益公司要在漏水持续3个月后才动工进行修补？可见所谓的漏水早已修复的说法于事实严重不符。二、顶益公司无法提供符合使用标准的租赁物，对蔡奇鹏造成极大损失，又长期不修复漏水问题，在此情况下单方发函要求解除合同，明显违约。顶益公司有过错在先，又在长达3个月时间里无法修复漏水问题，导致蔡奇鹏的损失不断扩大，明显违约在先。在此情况下，蔡奇鹏提出顶益公司先予修复漏水问题，并扣除不能使用区域的租金及处理第一次漏水2天的租金的要求合情合理也合法，但顶益公司不但不予修复，还强势要求交纳全额租金，蔡奇鹏提出愿意交纳部分租金及水电费，对于争议问题，双方可向法院诉讼解决，合同也可继续履行，但顶益公司对案涉商铺采取断电逼迁措施。双方发生争议，顶益公司有错在先，对蔡奇鹏造成巨大损失，又长时间不修复漏水问题，并单方发函解除合同，后又擅自断电逼迫蔡奇鹏搬迁，明显是利用出租方的强势地位。三、在案涉商铺三番四次漏水后，蔡奇鹏要求顶益公司尽快修复、扣减不能使用区域租金后再交租，明显是有诚意继续履行合同。反观顶益公司，一直拒绝履行法定义务，导致蔡奇鹏的损失不断扩大。四、对于顶益公司的反诉请求一，顶益公司无法提供符合使用标准的租赁物业、物业漏水导致蔡奇鹏损失巨大、长期未予修复的情况下，单方发函解除合同，明显违反法律规定。对反诉请求二，顶益公司违约，无权要求没收保证金，顶益公司的行为明显违反合同双方平等原则。对于反诉请求三至反诉请求七，蔡奇鹏仅同意支付电费以及2019年5月1日至2019年7月8日的租金和管理费，但应扣减2019年4月13日、14日第一次漏水时间的租金及管理费，以及商铺二楼因4月13日严重漏水导致无法使用部分区域（约50平方米）从2019年4月13日起的租金及管理费，按实际使用率65%计算，计租面积约80平方米，另因案涉商铺外围长期漏水渗水导致天花板及电源开关受潮发霉，蔡奇鹏不敢使用该区域通电展示灯饰，因此无法计算该区域面积，故应适当扣减5%租金。蔡奇鹏一直同意支付这些费用，而顶益公司要求支付全额租金、管理费以及滞纳金、违约金。对于顶益公司主张2019年7月9日至22日的租金和管理费以及全部滞纳金、违约金等，蔡奇鹏均不同意支付。顶益公司无法提供符合使用标准的物业，且长期未修复漏水问题，并从7月9日开始断电逼迁，导致蔡奇鹏无法经营，故顶益公司的反诉请求无事实和法律依据。经审理查明，2016年8月1日，广州市增城区新塘镇群星村下东经济合作社与广州市鼎全物业管理有限公司签署《房屋租赁协议》，约定广州市增城区新塘镇群星村下东经济合作社将位于新塘镇群星村下东新庄（土名）上盖房屋出租给广州市鼎全物业管理有限公司作商业办公经营，土地证号为增集用（2004）第04003**，租期从2017年6月1日至2037年5月31日止。2018年5月1日，顶益公司与广州市鼎全物业管理有限公司（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》，约定广州市鼎全物业管理有限公司出租位于新塘镇群星村下东新庄（土名）上盖房屋出租给顶益公司作商业办公经营，土土地证号为增集用（2004）第04003**租期从2018年5月1日至2028年4月30日止。2018年5月5日，顶益公司（出租方、甲方）与蔡奇鹏（承租方、乙方）签署《顶好家居设计展览中心租赁合同》，约定以下内容：第一条基本情况1.1、甲方将位于广州市增城区××大道中××号的顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B编号物业出租给乙方作为办公使用，该物业含分摊的合同面积344.89平方米；1.2、乙方租赁该物业仅限用于欧普照明使用；第二条租赁期2.1、本合同租赁期自2018年5月5日开始，至2021年5月11日止；第三条租金及其他费用3.1、租金从2018年5月12日开始计算，租金逐年递增6%，2018年11月12日至2019年5月11日每月不含税租金6371.50元、每月含税租金7327.20元，2019年5月12日至2019年7月11日每月不含税租金6753.70元、每月含税租金7766.80元，2019年7月12日至2020年5月11日每月不含税租金13507.50元、每月含税金额15533.60元；3.2、管理费从2018年5月12日开始计算，每月6元/平方米收取，每月标准管理费为2069元；3.3、乙方承租该物业内发生的水电费，按独立水电表，以水费6.5元/吨，电费1.58元/度收取；3.4、公摊费用300元/月收取；3.6、本合同所有条款涉及的各项交纳款项均为不含税价格；第四条租金以及其他收费方式4.1、本合同租金及其他费用实行按月支付制，乙方须在每月的5日之前向甲方交清当月的租金；第五条合同的签订5.1、为确保本合同的履行，在签订合同时，乙方需要一次性向甲方支付以下费用：相当于三个月租金的合同履约保证金38229元、预交一个月租金和一个月管理费14812元，合计签订本合同应交费用总额为55041元，其中履约保证金不得当租金抵扣；5.3、合同期未满，乙方提前退租的情况或乙方不履行本合同及相关附件协议，构成违约事实，甲方有权不退还保证金；第八条乙方的责任权利义务8.1、乙方应按合同的4.2的约定时间向甲方支付当月租金，未能按时支付的，每逾期一日，须向甲方支付欠交金额总额千分之五滞纳金，如乙方拖欠上述费用超过约定时间5个自然日，甲方有权委托物业管理公司停止对乙方的供水、供电服务，拖欠上述费用超过30个自然日，甲方有权单方面终止本合同，乙方自行承担违约责任，甲方无须退回合同保证金，甲方也不赔偿或补偿乙方的装修损失，并且乙方必须在合同解除2个自然日内搬走其所有物品及交还租赁物给甲方；第九条违约责任9.1、在甲方履约的前提下，如乙方违约（或违反本合同之规定），则甲方有权单方解除本合同，并没收乙方的履约保证金，乙方应在5日内按合同约定交回该物业，乙方不得要求装修赔偿或补偿；9.2、乙方违约或租赁届满，乙方逾期不交该物业的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的300%向乙方收取违约金；9.4、违约金、赔偿金应在确定违约责任后5日内付清，每逾期一日，按欠交金额千分之五支付滞纳金；等等。上述合同签订后，顶益公司将案涉商铺交付给蔡奇鹏使用，蔡奇鹏使用案涉商铺经营照明灯饰。2019年4月13日，蔡奇鹏承租的案涉商铺存在天花漏水、滴水情况，安装在天花的部分灯饰被渗漏下来的水浸湿，顶益公司当天派员到场清理积水。顶益公司主张案涉商铺的漏水是因楼顶排水管堵塞，大雨无法排出通过外墙流入案涉商铺的天花顶部导致发生渗漏情况。由于蔡奇鹏经营的部分灯具受漏水影响被浸湿，蔡奇鹏与顶益公司的工作人员清点被漏水浸湿的灯具，并将灯具移至顶益公司提供的地点存放。同年4月19日、6月2日、6月24日，蔡奇鹏提出案涉商铺有漏水、滴水情况，顶益公司均有派员到场查看。顶益公司主张这三次漏水是二楼窗台边有滴水情况，与二楼天花顶部无关，当天已处理完毕。同年6月30日，蔡奇鹏提出案涉房屋有漏水问题，顶益公司派员到场查看，认为是空调排水管滴水，并非是消防管道漏水，当天已采取修复措施。同年7月10日，蔡奇鹏提出案涉商铺有漏水的情况，但顶益公司称蔡奇鹏对案涉商铺已上锁，无法进入案涉案商铺检查。2019年6月，顶益公司向蔡奇鹏发出2019年5月—6月的催缴通知单，要求蔡奇鹏在6月10日前缴清拖欠的租金、管理费、公摊费、电费等。2019年6月10日，顶益公司向蔡奇鹏发出《通知函》，内容为蔡奇鹏无故拖欠2019年5月期间的租金、管理费等合计9946元及滞纳金1741元，经多次催告后仍未缴纳，已构成违约，依据《商铺租赁合同》第八条第1款通知蔡奇鹏在6月12日前到顶益公司的管理处办理好商铺交接手续，结清拖欠的全部费用，按合同清理商铺内的物品等。蔡奇鹏确认有收到上述《通知函》。2019年6月13日，蔡奇鹏以广州市增城典靓灯饰经营部的名义向顶益公司发出《通知函》，内容为案涉商铺在2019年4月13日、4月19日、6月2日出现三次漏水现象，但顶益公司未采取任何补救和赔偿措施，商铺泡水区域至今无法使用，严重影响正常经营活动，关于顶益公司于2019年6月10日发函声称其无故未缴纳2019年5月租金及管理问题，顶益公司何时对其损失予以补救和赔偿，其即缴纳相应租金，现催促顶益公司于2019年6月15日前对其损失作出补救和赔偿等。2019年6月19日，顶益公司向蔡奇鹏发出《关于的复函》，内容为蔡奇鹏于2019年6月13日的《通知函》已收悉，关于蔡奇鹏称的漏水情况，均即时派员进行修复，积极配合处理后续事宜，希望蔡奇鹏提供损失费用的书面说明及附上合法凭证；顶益公司已对漏水问题处理完毕，如修复过程造成贵方无法营业，顶益公司同意扣减相应无法经营天数的租金，但蔡奇鹏无权拒绝缴纳全部租金及管理费用等，根据租赁合同第八条第1款约定，顶益公司有权追究蔡奇鹏的违约责任，行使合同解除权及要求交还商铺。2019年7月8日，广东合富律师事务所受蔡奇鹏委托，向顶益公司发出律师函，要求顶益公司在收到律师函之日起5日内，向蔡奇鹏一次性退还保证金38229元、赔偿泡水货物损失62849元、装修损失39万元、违法解除合同赔偿金38229元、员工工资损失25000元、经营损失10万元；关于2019年5月12日至解除租赁合同之日止租金，因商铺多次漏水无法使用，漏水浸水区租金应从2019年4月13日开始予以扣减，顶益公司在双方确认漏水浸水区域面积后再计算应交租金，并在顶益公司应赔偿的金额中抵扣等。2019年7月22日，蔡奇鹏向顶益公司发出《关于交还物业的通知函》，内容为自2019年4月13日第一次漏水至今已多次出现漏水，但顶益公司未作有效补救修复措施，无法保证不再出现漏水现象，顶益公司还在2019年7月9日采取断电措施，导致蔡奇鹏经营陷入瘫痪，蔡奇鹏多次要求先恢复供电，但顶益公司置之不理，至今仍未恢复供电，蔡奇鹏的经营已无继续，为避免损失扩大，蔡奇鹏定于2019年7月22日搬离租赁房屋，请顶益公司于7月22日下午14时安排人员到场办理物业交接手续，蔡奇鹏将租赁房屋交还给顶益公司，请顶益公司当场确认物业交还时现状，若顶益公司未到场接手，蔡奇鹏自搬离之日起对租赁房屋不再锁门，届时物业的安全和管理若出现一切问题均由顶益公司自行负责；等等。2019年11月12日，蔡奇鹏与顶益公司的工作人员马铭富以及诉讼代理人许志成清点案涉商铺在2019年4月13日漏水被浸湿后移至顶益公司指定地点存在的灯具，双方还制作了《灯饰物品数量清点表》，并对清点的灯具进行了拍照，其中清点表载明的灯具共有37项，序号1-18项是无包装的灯具，9至37项是有包装盒包装的灯具。蔡奇鹏提供了成品价格表以及发货单、送货单、销售单等单据，拟证明被浸湿的灯具损失共62849元。蔡奇鹏陈述，在案涉商铺发生漏水后，顶益公司工作人员在2019年4月14日到场查看时，有对《灯饰物品数量清点表》中序号1-18项的灯具进行通电检测，这些灯具在通电后均因漏电跳闸了，出于安全隐患没有清点表中序号19至37项灯具进行通电检测，蔡奇鹏也不清楚这些灯具能否正常使用；另，清点表中序号19至37项的灯具是整个包装盒都被水泡过，外包装全部湿透。顶益公司对于蔡奇鹏提供了成品价格表以及发货单、送货单、销售单等单据有真实性、合法性、关联性均不予认可，成品价格表价格表中的合计金额是62974元，与蔡奇鹏诉请的金额不一致。顶益公司陈述，不确认有外包装盒的灯具都被水浸坏，这些灯具都存放在案涉商铺内漏水的下方，受水浸湿的只是叠放在上面的灯具，且包装盒里的灯具都有透明胶纸及发泡胶盒包装保护，故序号19至37的灯具不存在被漏水损坏的情形。诉讼过程中，蔡奇鹏针对第三项诉请的装饰损失问题提交了鉴定申请书，申请对案涉商铺的装修残值进行鉴定。本院依据当事人申请，摇珠选定广东德高价格评估有限公司进行评估，蔡奇鹏为此支付了评估费用11700元。广州德高价格评估有限公司经到案涉商铺现场勘查后，于2019年12月12日出具评估报告书初稿，后于2020年1月17日出具穗德价估[2019]0888号《关于广州市增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B商铺的装修残值评估报告书》，载明评估论为：在评估基准日2019年11月12日，广州市增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B商铺装修残值为165605.97元。鉴于顶益公司未能提供案涉商铺的产权证书或者规划报建资料，本院为查明案涉商铺的相关情况，特向广州市规划和自然资源局增城区分局发函了解，广州市规划和自然资源局于2019年11月18日作出穗规划资源协查〔2019〕1219号《广州市规划和自然资源局关于协查土地相关情况的复函》，内容为：“……一、经核查，增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心所地的土地与新塘镇群星村下东经济合作社〔证号：增集用（2004）第0400329号〕的土地是同一地块。二、经查城建档案系统，未查询到位于增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心房屋的相关规划报建信息，同时未查询到该地块建设单位为新塘镇群星村下东经济合作社的房屋相关报建情况，该建筑涉嫌违法建设。……”在第三次庭审中，蔡奇鹏增加要求确认其与顶益公司签署《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效的诉讼请求，蔡奇鹏对于第三项本诉请求的金额部分予以撤回，撤回后第三项诉讼请求为判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿装修损失165605.97元。顶益公司对于蔡奇鹏上述增加的诉讼请求补充以下答辩意见：不同意蔡奇鹏主张关于租赁合同无效的诉讼请求，顶益公司认为双方签订的租赁合同有效，案涉商铺建设于2005年，当时尚未施行城乡规划法，而案涉商铺的土地属于农村集体所有用地，按当时施行的城市规划法中没有明确该类土地建设必须要取得建设工程规划许可证，现相关部门回复案涉商铺的建筑物是涉嫌违法建筑，并未作出相应的行政处理决定，因此案涉商铺的建筑物是经过农村集体资产交易中心竞得并取得新塘镇城乡建设办公室的确认，可对案涉商铺的建筑进行改造用于商业用途，故顶益公司与蔡奇鹏签署的《顶好家居设计展览中心租赁合同》符合租赁的交易目的。鉴于案涉商铺的建筑物并无规划报建许可，经本院释明，顶益公司与蔡奇鹏签署的《顶好家居设计展览中心租赁合同》可能存在无效的情形，顶益公司表明坚持其反诉请求。庭审中，一、蔡奇鹏与顶益公司均确认以下事实：1、蔡奇鹏已向顶益公司交清2019年4月30日前的租金，此后就没有再支付过租金；2、蔡奇鹏于2019年7月22日交还案涉商铺给顶益公司；3、蔡奇鹏是依据《顶好家居设计展览中心租赁合同》第3.1款中每月不含税的租金标准向顶益公司缴纳租金。二、蔡奇鹏陈述，2019年4月13日案涉商铺二楼靠窗边的50平方米范围内漏水，之后四次漏水主要是在商铺二楼靠窗边大约10多平方米的范围内，商铺内没有漏水位置可以正常使用。本院认为，蔡奇鹏与顶益公司签订《《顶好家居设计展览中心租赁合同》，约定顶益公司将位于广州市增城区××大道中××号的顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B的商铺出租给蔡奇鹏经营灯饰，现双方因履行《顶好家居设计展览中心租赁合同》产生本案纠纷，故本案为房屋租赁合同纠纷。广州市规划和自然资源局的复函可知，案涉商铺所在的广州市增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心的房屋并无产权证书和规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，蔡奇鹏与顶益公司签署的《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效。据此，蔡奇鹏请求确认《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。同理，在合同无效的情况下，顶益公司请求确认《顶好家居设计展览中心租赁合同》于2019年6月10日解除的反诉请求，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，顶益公司基于《顶好家居设计展览中心租赁合同》向蔡奇鹏收取的保证金38229元应予退还，故蔡奇鹏主张顶益公司退还保证金38229元的本诉请求，本院予以支持。同上理由，顶益公司主张没收保证金38229元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。由于顶益公司出租的案涉商铺既无产权证书也无规划报建，蔡奇鹏在案涉商铺的上述证件不齐全的情况下仍同意承租，故《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效的法律后果，双方均有过错。通过当事人提供的证据以及陈述可知，在蔡奇鹏使用案涉商铺经营灯饰期间，案涉案商铺在2019年4月、6月、7月间确实存在漏水、滴水情况，且案涉商铺在4月13日的漏水问题导致蔡奇鹏在案涉商铺存放用于出售灯具受到了一定影响，也造成了蔡奇鹏存在一定的经济损失。因此，对于蔡奇鹏主张货物损失、装修损失，综合考虑上述因素以及漏水事件发生后的实际情况，蔡奇鹏、顶益公司的过错程度，结合当事人提供的证据以及质证意见，参考广州德高价格评估有限公司出具的《关于广州市增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B商铺的装修残值评估报告书》的评估结论，根据公平原则、诚实信用原则，本院酌定顶益公司应当赔偿蔡奇鹏货物损失、装修损失合计15万元。至于蔡奇鹏诉请货物损失、装修损损失超出15万元部分的诉讼请求，本院不予支持。关于蔡奇鹏诉请顶益公司赔偿经营损失51612元、员工工资损失15483元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持庭审中，双方当事人均确认蔡奇鹏已交清2019年4月30日前的租金以及蔡奇鹏在2019年7月22日将案涉商铺交还给顶益公司，本院对此事实予以确认。虽然顶益公司与蔡奇鹏签署的《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效，但蔡奇鹏在2019年7月22日前确有占有使用案涉商铺，故顶益公司主张蔡奇鹏支付占有使用案涉商铺所产生的占有使用费、管理费、公摊费用等亦属合理，占有使用费应参照《顶好家居设计展览中心租赁合同》第3.1款约定的每月不含税租金标准计算（即2019年5月11日前按每月不含税租金6371.50元的标准计算，2019年5月12至7月11日按每月不含税租金6753.70元的标准计算，2019年7月12日至2020年5月11日按每月不含税租金13507.50元的标准计算），管理费和公摊费用应分别参照《顶好家居设计展览中心租赁合同》第3.2款、3.4款约定的2069元/月、300元/月的标准计算。经计算，2019年5月1日5月11日的占有使用费为2260.85元（6371.50元/月÷31日×11日），2019年5月12日至同年7月11日的占有使用费为13507.40元（6753.70元/月×2个月），2019年7月12日至7月22日的占有使用费为4792.98元（13507.50元/月÷31日×11日），2019年5月1日至2019年7月22日的管理费为5606.32元（2069元/月×2个月+2069元/月÷31日×22日），2019年5月1日至2019年7月22日的公摊费用为812.90元（300元/月×2个月+300元/月÷31日×22日），以上2019年5月1日至同年7月22日的占有使用费、管理费、公摊费用合计为26980.45元。考虑到蔡奇鹏在租赁使用案涉商铺期间内确有发生过漏水事件，顶益公司在2019年7月间曾对案涉商铺采取过断电措施，上述情况对蔡奇鹏占有使用案涉商铺存在一定的影响，因此蔡奇鹏主张扣减部分占有使用费、管理费、公摊费用的抗辩，本院予以准许。蔡奇鹏在庭审中承认案涉商铺内二楼的靠窗的范围内存在多次漏水情况，但商铺内没有漏水位置可以正常使用。因此，综合案件的查明事实，综合蔡奇鹏实际使用案涉商铺的情况以及双方的履约情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定扣减占有使用费、管理费、公摊费用合计6000元，扣减后，蔡奇鹏还应向顶益公司支付2019年5月1日至7月22日的占有使用费、管理费、公摊费合计20980.45元（26980.45元—6000元）。顶益公司主张蔡奇鹏支付2019年5月1日至2019年7月22日期间的租金（占有使用费）、管理费、公摊费超出20980.45元的部分，本院不予支持。另，顶益公司主张蔡奇鹏在2019年5月1日至7月22日占有使用案涉商铺期间产生的电费分别为5月493元、6月823元、7月1620元，蔡奇鹏答辩同意向顶益公司支付电费，故顶益公司主张蔡奇鹏支付2019年5月1日至7月22日间的电费2936元，本院予以支持。鉴于双方签署《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效，故顶益公司基于《顶好家居设计展览中心租赁合同》约定主张蔡奇鹏违约而提出的第四项反诉请求即要求蔡奇鹏支付2019年5月1日至2019年6月10日期间逾期支付部分租金、管理费、公摊费用的滞纳金8137元（自2019年5月6日起计至实际支付完毕之日止），以及第六项反诉请求即要求蔡奇鹏支付2019年6月11日至2019年7月22日期间逾期腾房的违约金共计35073元，均于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）蔡奇鹏与被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司签订的《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）蔡奇鹏退还保证金38229元。三、被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）蔡奇鹏赔偿损失150000元四、原告（反诉被告）蔡奇鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司支付2019年5月1日至2019年7月22日的占有使用费、管理费、公摊费用合计20980.45元。五、原告（反诉被告）蔡奇鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司支付2019年5月1日至7月22日的电费2936元。四、驳回原告（反诉被告）蔡奇鹏的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10901元，由原告（反诉被告）蔡奇鹏负担2506元，由被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司负担8395元。反诉案件受理费4175元，由被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司负担3963元，原告（反诉被告）蔡奇鹏负担212元。评估费11700元，由原告（反诉被告）蔡奇鹏负担5850元，由被告（反诉原告）广州顶益物业管理有限公司负担5850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  周伟权人民陪审员  黄建华二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈雪冰蔡小明