江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初2218号原告：郑蔼梅，住南京市秦淮区。被告：南京金陵橡胶厂有限公司，统一社会信用代码913201111348867407，住所地南京市雨花台区普德村**3-1。法定代表人：陆新光，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：禹海，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘备，江苏当代国安律师事务所律师。原告郑蔼梅与被告南京金陵橡胶厂有限公司（以下简称金陵橡胶厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告郑蔼梅，被告金陵橡胶厂的委托诉讼代理人禹海、刘备到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑蔼梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告本金2884200元及利息（其中500000元自2016年8月9日，700000元自2017年9月15日，1546737元自2017年9月30日，133700元自2017年9月30日，均按年利率10%计算至实际支付之日止）；2.被告按合同约定支付该房屋总租金10%的违约金430000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月9日，原、被告签订南京普德科创研发社区房屋租赁合同及补充协议，以租赁的名义实为购买被告房屋二套。甲室，面积136.47平方米，总房款2319000元，原告已付1546700元；乙室，面积136.47平方米，总房款2006100元，原告已付1337500元。双方约定2019年5月31日交房，余款交房时付清。现被告无法交房，原告多次催促无果，遂诉。被告金陵橡胶厂辩称，本金部分无异议，利息无合同依据，违约金应当按照租赁合同约定的20年租金的10%计算，不包括补充协议中的金额。本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，原告郑蔼梅（乙方）与被告金陵橡胶厂（甲方）签订《南京普德科创研发社区房屋租赁合同》一份，约定：南京普德科创研发社区的土地性质系科研用地，土地使用年限为50年，乙方清楚并了解上述土地性质的前提下，自愿租赁本园房屋用于办公、宿舍、自用等；房屋坐落于南京市雨花台区乙室；建筑面积136.47平方米；租赁期限20年，总租金计984000元；甲方于2019年5月31日前将该房屋交付给乙方。关于违约责任，合同第9.2条约定，甲方逾期交付房屋的，每逾期1日，应按房屋总租金的万分之一向乙方支付滞纳金；甲方逾期交付房屋，经乙方催告后30天内仍未履约的，乙方有权解除合同，甲方应于合同解除后10个工作日内将已收款退还乙方，同时甲方应向乙方支付相当于该房屋总租金10%的违约金。双方就各自权利义务及责任做出相应约定。同日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定：1、租赁期满如乙方不以书面形式提出终止，甲、乙双方则视为合同永久生效；2、乙方在按合同正常租赁使用该房屋期间，如遇有政府政策性拆迁征用等行为，乙方在满足下列条款的前提下，享有所租赁房屋相对应的全部权益和义务：（1）按现行市场价格，乙方应补足2006109元（含已支付租金）；（2）甲方全额退还乙方押金，互不计算利息；为稳定甲方租赁市场行为，甲方鼓励乙方长期租赁合作，甲乙双方约定，如乙方租赁该房屋支付总租金达到或超过甲方预期总收入2006109元，乙方则永久享有该房屋及其相对应的全部权益和义务（含拆迁、出租、出让等权益）……8、如遇政策性原因导致租赁合同不能依约履行，甲方在与相关部门充分协商无果的情况下，甲、乙双方则视为合同自行终止，甲方退还已收到乙方全部预收账款（扣除相关费用），并按余额部分的10%年利率支付利息，乙方则在收到款后10个工作日内按合同要求无条件交出所租赁房屋及相关资料、物品。2017年9月30日，原告郑蔼梅（乙方）与被告金陵橡胶厂（甲方）签订《南京普德科创研发社区房屋租赁合同》一份，约定：南京普德科创研发社区的土地性质系科研用地，土地使用年限为50年，乙方清楚并了解上述土地性质的前提下，自愿租赁本园房屋用于办公等；房屋坐落于南京市雨花台区甲室；建筑面积136.47平方米；租赁期限20年，总租金计1152000元；甲方于2019年5月31日前将该房屋交付给乙方。关于违约责任，合同第9.2条约定，甲方逾期交付房屋的，每逾期1日，应按房屋总租金的万分之一向乙方支付滞纳金；甲方逾期交付房屋，经乙方催告后30天内仍未履约的，乙方有权解除合同，甲方应于合同解除后10个工作日内将已收款退还乙方，同时甲方应向乙方支付相当于该房屋总租金10%的违约金。双方就各自权利义务及责任做出相应约定。同日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定：1、租赁期满如乙方不以书面形式提出终止，甲、乙双方则视为合同永久生效；2、乙方在按合同正常租赁使用该房屋期间，如遇有政府政策性拆迁征用等行为，乙方在满足下列条款的前提下，享有所租赁房屋相对应得全部权益和义务：（1）按现行市场价格，乙方应补足2319990元（含已支付租金）；（2）甲方全额退还乙方押金，互不计算利息；为稳定甲方租赁市场行为，甲方鼓励乙方长期租赁合作，甲乙双方约定，如乙方租赁该房屋支付总租金达到或超过甲方预期总收入2319990元，乙方则永久享有该房屋及其相对应的全部权益和义务（含拆迁、出租、出让等权益）……8、如遇政策性原因导致租赁合同不能依约履行，甲方在与相关部门充分协商无果的情况下，甲、乙双方则视为合同自行终止，甲方退还已收到乙方全部预收账款（扣除相关费用），并按余额部分的10%年利率支付利息，乙方则在收到款后10个工作日内按合同要求无条件交出所租赁房屋及相关资料、物品。2016年8月9日原告向被告支付500000元，2017年9月15日，原告向被告支付700000元，2017年9月30日原告分两笔共向被告支付1684210.2元。合计支付2884210.2元。另查明，涉案金陵橡胶厂普德科创研发社区项目于2017年取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，涉案土地用途为科教用地（科技研发），建设用途用于科研、实验楼。以上事实，有《南京普德科创研发社区房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》《建设规划许可证》《建设工程施工许可证》、收据及当事人陈述予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。关于本案所涉法律关系，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，同日又签订《补充协议》，实质上变更租赁合同内容，并约定按市场价格由原告支付房款并享有房屋全部权益及义务，该合同中所谓租赁并非当事人的真实意思表示，双方合同目的而是一方交付购房款，一方交付房屋并转让房屋永久权益，符合房屋买卖合同法律关系的一般特征。但是，涉案土地性质为科教用地，应当严格按照《城乡规划法》和《土地管理法》的规定进行建设，本案被告却违反规定，擅自将科研用地及房屋出售给自然人，以签订《房屋租赁合同》行房屋买卖之实，违反了法律、行政法规的强制性规定，故两份合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，原告主张被告返还其支付的房款2884200元具有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息及违约金，因合同无效，原告按租赁合同的约定主张并无事实依据，但考虑到被告擅自销售科研用地上建设的房屋，对导致合同无效存在过错，故应当对原告赔偿相应的资金占用期间的损失，根据原告付款事实，本院确认损失如下：（1）以500000元为基数，自2016年8月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；（2）以700000元为基数，自2017年9月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；（3）根据原告的诉请金额，原告于2017年9月30日向被告支付的钱款的损失计算方法为以1680437元为基数，自2017年9月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京金陵橡胶厂有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郑蔼梅2884200元及利息（以500000元为基数，自2016年8月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；（2）以700000元为基数，自2017年9月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；（3）以1680437元为基数，自2017年9月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告郑蔼梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33314元，保全费5000元，合计38314元，由被告南京金陵橡胶厂有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 波审 判 员  刘 芳人民陪审员  张秀灵二〇二〇年六月三十日法官 助理  王文君书 记 员  於国瑾