安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初314号 原告：安徽圣禧商业发展有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区茨河路**藕塘老工业区，统一社会信用代码91340100MA2MYWM2XQ（1-1）。 法定代表人：夏翊，总经理。 委托诉讼代理人：杨辉辉，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌必军，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被告：合肥淘食部落商业管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区金寨路与紫云路交口紫金公馆**，统一社会信用代码91340111MA2PLJ4L74（1-1）。 法定代表人：李超，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖承颖，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 被告：陈惠民，男，1979年3月26日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 原告安徽圣禧商业发展有限公司（以下简称圣禧公司）与被告合肥淘食部落商业管理有限公司（以下简称淘食公司）、陈惠民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告圣禧公司的委托诉讼代理人凌必军、杨辉辉，被告淘食公司的委托诉讼代理人肖承颖到庭参加诉讼。被告陈惠民经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告圣禧公司向本院提出诉讼请求：1、判令淘食公司向圣禧公司支付房屋租金、水电各项费用共计482809.74元；2、判令淘食公司向圣禧公司支付违约金50000元；3、判令淘食公司承担圣禧公司为实现债权所支付的律师费20000元；4、判令陈惠民对第1至3项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：圣禧公司与淘食公司在2017年8月15日签订了《房屋租赁合同》。双方约定，圣禧公司将位于合肥市尚泽圣禧广场房屋尚泽紫金公馆Ｓ1幢2Ｆ（含附属设备、配套设备）租赁给淘食公司使用，租期为2017年8月31日至2023年8月31日。《房屋租赁合同》还约定了首年租金513000元，往后每年递增5%，并约定了房屋所发生的水、电、气、热能、通讯等一切费用由淘食公司承担。因淘食公司经营原因，双方于2019年2月1日签订了《房屋租赁合同解除协议书》，约定了房租、违约金支付以及为实现债权所产生的律师费、公证费、保全费由淘食公司承担。陈惠民在解除协议中作为担保人对租赁关系中产生的全部债务承担连带责任，包括且不限于律师费、公证费、保全费等费用。《房屋租赁合同解除协议书》约定淘食公司于2019年3月20日前搬离租赁房屋，但实际直至2019年5月底，淘食公司才搬离。经过核算，淘食公司共欠圣禧公司各项款项共计482809.74元。淘食公司一直拒绝付款，亦未按照承诺履行还款义务。圣禧公司与淘食公司、陈惠民多次协商未果，故诉至法院。 被告淘食公司辩称：1、根据双方2019年6月13日结算，淘食公司尚欠圣禧公司包括租金、后期占有费、水电费等所有费用合计47万元，据淘食公司法定代表人陈述，陈惠民已经支付部分款项，但由于该项证据在陈惠民处，淘食公司法定代表人联系不上陈惠民也无法提供；2、双方在结算时实际上已经变更了2019年2月1日签订的解除协议，相应的5万元违约责任条款也已经变更，违约责任不应承担；3、保证金(押金）5万元应抵销，其他诉请无异议。 被告陈惠民未作答辩，亦未提供任何证据。 本院经审理认定事实如下：2017年5月11日，合肥尚福源商业投资管理有限公司（出租人、甲方）与圣禧公司（承租人、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于安徽省合肥市经开区金寨路东、紫云路北的紫金公馆S1幢东塔楼整栋房屋及附属和配套设施；房屋的使用性质为酒店及相关商业配套（如，部分配套办公、部分配套公寓、餐饮、会议、健身、娱乐、商品销售等），乙方可在满足房屋使用性质条件下将该房屋部分转租给第三方使用。 2017年8月15日，圣禧公司（出租方、甲方）与淘食公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于合肥市尚泽圣禧广场房屋指定区域及其附属设备和配套设施出租给乙方（租赁场地红线图详见附件一）；甲方按时收到全部定金后，甲方于2017年8月31日前将租赁房屋交付给乙方；租赁期6年，自交付日起至2023年8月31日止；甲、乙双方约定，自计租日起，第一和第二年租金为45元／日／平米，首年合计租金513000元，从第三个计租年度开始租金标准递增，以每两个计租年度为一期递增，每期租金标准在上期租金标准基础上增加5%；在签订本合同后当日内，乙方向甲方支付定金50000元，甲方收取定金后5个工作日内应向乙方开具合规的定金收据。当乙方支付首期租金时，定金转为租赁押金；本合同因乙方原因而提前解除或终止的，本合同项下定金／押金作为应向甲方支付的违约金不予退还，若违约金不足以弥补甲方损失，甲方有权向乙方追偿；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方（非违约方）可双面通知另一方（违约方）解除本合同，双方费用结清且手续办结；同时，违约方应向非违约方按月租金的12倍支付违约金。 2019年2月1日，圣禧公司（出租人、甲方）与淘食公司（承租方、乙方）、担保人陈惠民签订了一份《房屋租赁合同解除协议书》，合同约定：乙方因经营周转困难无法支付租金，甲、乙双方协商提前终止租赁合同及补充协议；甲、乙双方于2019年2月28日解除租赁合同，截止到解除合同之日止，乙方共欠甲方租金共计320668元，乙方于解除协议后三日内支付所欠租金金额的10%，2月28日支付所欠租金50%，3月31日支付所欠租金的40%；乙方因自身原因导致合同无法继续履行，双方协商由乙方在支付上述欠款后，需另行支付甲方一个月租金（违约金）伍万元人民币，至此由该租金合同产生的债权债务关系全部解除；如乙方不能在上述期限内支付上述欠款及违约金，则乙方将按原合同约定的违约条款承担责任；乙方应结清所有应缴费用，包括租金、管理费、物业费、水电费、燃气费、房屋以及在租赁期间应缴纳的各种税费等。乙方必须在2019年3月20日前搬离该租赁房屋，如在该期限内没有清场，每逾期一日则按原合同约定的标准支付违约金；如乙方没有按本协议约定时间履行义务，则甲方将依据合同相关条款追究乙方的违约责任，且甲方为实现债权而产生的费用由乙方承担，包括且不限于律师费、公证费、保全费等费用；担保人同意对乙方在上述租赁关系中产生的全部债务承担连带责任，包括且不限于律师费、公证费、保全费等费用。圣禧公司与淘食公司分别在协议书落款甲方、乙方处盖章确认，陈惠民在担保人处签字。 2019年6月18日，淘食公司向圣禧公司出具一份《还款承诺书》，承诺：因经营不善，于2019年彻底关停，2019年5月底将案涉房屋交还给圣禧公司，双方协议终止了租赁合同。经双方清算及协商一致后，截止2019年5月，淘食公司欠圣禧公司含房租、水电费及其他费用在内的所有费用为人民币肆拾柒万元。淘食公司在承诺单位落款处盖章确认，陈惠民在代理人处签字。 本案审理中，圣禧公司自认陈惠民曾于2019年3月11日、3月12日向圣禧公司法定代表人夏翊账户转款25000元。此后，淘食公司、陈惠民未再向圣禧公司支付款项。圣禧公司在《房屋租赁合同解除协议书》签订后，再次做出了12万元的让步，淘食公司遂于2019年6月18日向圣禧公司出具了《还款承诺书》，分期偿付房租、水电费及其他费用共计47万元，但淘食公司仍然未实际履行，故提起诉讼。 另查明，2019年7月30日，圣禧公司（甲方）与北京大成（合肥）律师事务所律师（乙方）签订一份《委托代理协议》，约定：乙方接受甲方委托，委派律师作为圣禧公司与淘食公司、陈惠民房屋租赁合同纠纷一案的委托代理人，律师费为20000元。2019年8月12日，圣禧公司向北京大成（合肥）律师事务所支付律师费20000元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同解除协议书》、《还款承诺书》、《委托代理协议》、发票、中国工商银行网上银行电子回单及当事人陈述等证据在卷证实。被告陈惠民经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。 本院认为：圣禧公司与淘食公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同解除协议书》，均是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为合法、有效，双方当事人均应履行合同约定的己方义务。 2019年6月18日，淘食公司向圣禧公司出具的《还款承诺书》明确了其欠圣禧公司房租、水电费及其他费用在内的所有费用共计为47万元。圣禧公司收到《还款承诺书》后未提出异议，应视为对承诺书内容予以认可，且圣禧公司在本案审理中陈述“然而协议签订之后，淘食公司依然没有履行，于是2019年6月18日，圣禧公司再次做出了12万元的让步后，淘食公司出具了《还款承诺书》，分期偿付共计47万元，但淘食公司仍然未实际履行，故提起诉讼”。故淘食公司应向圣禧公司支付房屋租金、水电各项费用应为470000元。陈惠民支付的25000元，在淘食公司向圣禧公司出具《还款承诺书》前发生，不应从470000元中抵扣。淘食公司主张押金50000元应用于抵销欠款，未提供已交押金的证据，且圣禧公司对此持有异议，故本院对此不予支持。 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生损失赔偿额的计算方法。本案中，淘食公司未按约履行义务，其行为构成违约，且《房屋租赁合同》中约定“本合同因乙方原因而提前解除或终止的，本合同项下定金/押金作为应向甲方支付的违约金不予退还，若违约金不足以弥补甲方损失，甲方有权向乙方追偿”，故圣禧公司诉请淘食公司支付违约金50000元，符合合同约定，本院依法予以支持。 关于圣禧公司诉请淘食公司承担圣禧公司为实现债权所支付的律师费20000元，因双方在合同中对律师费损失进行了约定，圣禧公司就本案诉讼实际向北京大成（合肥）律师事务所支付了律师费20000元，现圣禧公司诉请淘食公司赔偿律师费损失20000元，本院依法予以支持。 陈惠民作为淘食公司的担保人，《房屋租赁合同解除协议书》中未对担保方式进行约定，根据法律规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故陈惠民应对淘食公司的上述债务承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告合肥淘食部落商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告安徽圣禧商业发展有限公司房屋租金、水电各项费用共计470000元； 二、被告合肥淘食部落商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽圣禧商业发展有限公司支付违约金50000元； 三、被告合肥淘食部落商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽圣禧商业发展有限公司赔偿律师费损失20000元； 四、被告陈惠民对被告合肥淘食部落商业管理有限公司上述支付义务承担连带清偿责任。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9328元，由原告安徽圣禧商业发展有限公司负担216元，由被告合肥淘食部落商业管理有限公司、陈惠民共同负担9112元。公告费（以公告费发票为准），由被告陈惠民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  倪良月 人民陪审员  方运勤 人民陪审员  茆雪梅 二〇二〇年六月二十八日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。