安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初91号 原告：安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区世纪金源公寓式酒店公寓**，统一社会信用代码91340111MA2RN2Y61P。 法定代表人：邓秀利，该公司经理。 委托诉讼代理人：李轲，该公司员工。 委托诉讼代理人：王晓浩，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽省星隆商业经营管理有限责任公司，住所，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路**社会信用代码913401005592185374。 法定代表人：汪冬生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李健，该公司员工。 委托诉讼代理人：张华银，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司（以下简称弘森公司）与被告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司（以下简称星隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘森公司的委托诉讼代理人李轲、王晓浩，被告星隆公司的委托诉讼代理人李健、张华银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 弘森公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告解除《租赁合同》；2、判令被告双倍返还原告履约保证金44万元；3、判令被告赔偿原告损失10万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年1月24日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：1、被告（甲方）同意在商业广场完成后将其中贰层部分商铺出租给乙方使用；2、租赁期限，本合同项下租赁期限为伍个租约年，自计租日开始计算。暂定为2019年3月1日至2024年2月28日止（在该日未达到交付要求的，计租日顺延）；3、该房屋的租金按计租面积计付，租金标准为：第一个租约年租金单价23.34元/月/㎡,计年租金为132万元；4、本合同项下的租金支付方式为：押贰付叁个月为一个交租期，先付后用。本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，第一期交纳租金期间为2019年3月1日止2019年5月31日，应交租金为33万元；5、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付22万元作为履约保证金；6、备注：第一租约年的第二季度、第四季度各免租两个月，第二租约年的第二季度免租两个月，共免租六个月。同日，原被告又签订了《补充协议》，约定：乙方首次应缴款为33万元，本次实际缴纳的费用为40万元，剩余29万元款项从甲方移交与乙方的小吃街商户的保证金进行抵扣，直至抵扣完毕(以财务数据为准，同时乙方保证每一季度至少最低缴纳一个月租金，直至免租期内抵扣完毕）。乙方负责将小吃街商户原有甲方开具的保证金收据退还甲方，并由乙方承担小商户合同到期后退还保证金的义务，否则不视为保证金抵付租金，乙方仍应向甲方补缴剩余租赁费用，否则视为乙方违约。合同签订后，原告依约向被告支付了22万元的履约保证金，被告直到2019年5月15日才交付了部分商铺，至今尚未完成商铺交付工作。因见原告经营商铺有利可图，被告居然想绕过原告直接跟商家再次重新签订租赁合同，于是被告便于2019年7月29日向原告发书面解除通知，单方面解除合同。综上，原告认为，双方签订的合同合法有效，被告多次出尔反尔，违反诚实信用原则，原告只能解除租赁合同。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法支持。 星隆公司辩称，一、由于弘森公司的严重违约行为，答辩人于2019年7月29日向其发出《解除合同通知书》，双方合同即日解除，弘森公司依约要承担欠付租金、费用支付责任，还要承担违约责任，其缴纳的22万元履约保证金应不予退还，为此，答辩人已于2019年9月3日向法院提起另案诉讼。二、在履行租赁合同期间，答辩人没有任何违约行为，所谓要求答辩人的赔偿既没有事实依据更没有法律依据。三、弘森公司提供的答辩人消费的餐费数额87317.41元，与本案不是一个法律关系，另87317.41元只是答辩人员工就餐卡的充值额，由于弘森公司提前停业，每人卡里仍有余额未消费完，总计26685.3元，弘森公司应当予以扣减或返还。综上，请求驳回弘森公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年1月24日，甲方（出租人）星隆公司与乙方（承租人）弘森公司签订《合肥星隆国际广场租赁合同》，载明：甲方是位于安徽省合肥市包河区的星隆国际商业广场内购物中心的合法出租人，同意在商业广场建设完成后将其中贰层部分商铺出租给乙方使用。计租面积，即乙方承租该房屋的建筑面积为4714平方米。租赁期限为伍个租约年，自计租日开始计算，暂定为2019年3月1日起至2024年2月28日止（在该日未达到交付要求的，计租日顺延）。租金按计租面积计付，标准为第一、二个租约年的年租金均为132万元；支付方式为押贰付叁，以叁个月为一个交租期，先付后用，乙方应当在每个交租期最后一个月的5日前（若遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下期租金；本合同项下第一期租金（即2019年3月1日至2019年5月31日）应于本合同签订后五个工作日内支付，应交租金为33万。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付22万元作为履约保证金；甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金等其他应付费用，乙方应在5日内补足保证金；在乙方付清全部应付款项且按本合同约定履行完毕房屋返还等义务后30日内，如不存在因乙方违约导致合同提前终止情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。本合同项下的进场日为2019年1月1日，若该房屋至进场日到来之日仍不符合约定交付标准则顺延，《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。本合同签署后，如乙方未能在约定期限内向甲方足额支付履约保证金、首期租金、物业服务费等，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同；双方确认，因乙方违约而导致本合同提前终止的，则甲方有权不返还本合同项下之履约保证金，并且乙方按双倍履约保证金标准支付甲方违约金；因甲方违约而导致本合同提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，乙方同意不再要求甲方赔偿其他损失；乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用的，则每延迟一日，应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期及其他优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金，同时须补交甲方减免的其他全部费用。 同日，甲方星隆公司与乙方弘森公司又签订《补充协议》，载明：甲方同意自2019年3月1日起，租赁区域内现有商户整体移交给乙方，乙方承继现有商户的《联合经营合同》，甲方、乙方、商户办理合同主体变更手续，乙方保障原有商户合同条款不变，直至合同到期。乙方首次应交款为33万元，本次实际缴纳的费用为4万元，剩余29万元款项从甲方移交与乙方的小吃街商户的保证金进行抵扣，直至抵扣完毕（以财务数据为准，同时乙方保证每一季度至少最低交纳一个月租金，直至免租期内抵扣完毕）；乙方负责将小吃街商户原有甲方开具的保证金收据退还甲方，并由乙方承担小商户合同到期后退还保证金的义务，否则不视为保证金抵付租金，乙方仍应向甲方补交剩余租赁费用，否则视为乙方违约。 2019年2月2日、28日，弘森公司分别支付履约保证金11万元，合计22万元。2019年3月21日，星隆公司致弘森公司《回函》一份，载明：“贵司来函我司已收悉，关于来函中提至合肥铺位延迟交付问题，回复如下：1.关于小吃街整体铺位移交，我司现已发函至各商户，要求商户配合移交。2.关于贵我双方签订的租赁合同，按照合同约定，计租日期自实际交付起开始计算。如我司分区域交付，则按照合同约定总面积与交付面积之比例收取租金”。之后，星隆公司向弘森公司交付案涉租赁房屋。2019年6月27日，双方签订《空调使用协议》，约定星隆公司将合肥星隆国际二楼小吃街空调系统整体移交给该小吃街使用，弘森公司承担电费，有效期自2019年6月27日开始至小吃街主合同结束止。同时，双方办理了工程设备设施移交手续。2019年6月28日，弘森公司向星隆公司出具《关于小吃街延迟交付情况说明》，载明：“开始交付时间2019年4月19日，交付结束时间2019年5月10日，第一次约定时间2019年1月1日，第二次约定交付时间2019年2月1日。现向贵方申请协商正式起租开始日期为2019年5月15日。”2019年7月11日，星隆公司向弘森公司发出《关于催缴欠费和滞纳金的通知》，要求弘森公司支付2019.5.15-2019.8.14费用135495.53元（抵扣后）。2019年7月16日，弘森公司出具《付款承诺书》，载明：“现承诺我司第一批租金欠款135495.53元，于2019年7月19日18点前交付，如未交付愿意承担违约后果。”2019年7月23日，弘森公司又出具《承诺书》，载明：“本公司承诺所欠星隆国际购物广场租金于2019年7月26日汇款。如未汇款愿承担违约责任”。2019年7月29日，星隆公司向弘森公司发出《解除合同通知书》，载明鉴于弘森公司差欠租金已达数月之久，特通知解除案涉合同、收回铺位及没收保证金，并支付违约金及拖欠的租金等。弘森公司予以签收。之后，弘森公司提起本案诉讼，提出如上诉请。星隆公司于2020年1月8日提起另案诉讼，请求判令双方签订的《合肥星隆国际广场租赁合同》于2019年7月29日解除；弘森公司应支付2019年4月19日至同年7月31日租金374084.18元、违约金26185.89元、电费30486.8元、燃气费6239.6元，弘森公司已支付的履约保证金22万元归星隆公司所有。 上述事实，有当事人当庭陈述及《合肥星隆国际广场租赁合同》、《补充协议》，履约保证金《收据》、《移交表》、《空调使用协议》，《回函》、《关于小吃街延迟交付情况说明》、《关于催缴欠费和滞纳金的通知》、《付款承诺书》、《承诺书》，《解除合同通知书》，星隆公司起诉弘森公司的诉讼材料等证据在卷证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。 本院认为，弘森公司与星隆公司签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，弘森公司向星隆公司支付履约保证金22万元、星隆公司于2019年7月29日向弘森公司发出《解除合同通知书》的事实，双方并无争议，本院予以确认。根据双方的诉辩理由、证据及质证意见，本案的争议焦点在于哪方先行违约。对此，弘森公司主张星隆公司未按时交付租赁物，至起诉时尚有1000多平方米案涉商铺未交付、星隆公司与原商户之间的《联合经营合同》未进行主体变更和手续移交并单方解除合同，构成违约。星隆公司则主张弘森公司没有履行支付租金的义务是导致双方合同解除的根本原因，已违约在先，其履约保证金应予没收。本院认为，一、弘森公司主张星隆公司尚未完成商铺交付不成立。首先，《租赁合同》约定的租赁期限起始日仅为暂定日，双方同时约定在该日未达到交付要求时计租日顺延；其次，在涉小吃街项目《移交表》中双方签署的移交日期和接收日期均为2019年4月30日，弘森公司亦在《关于小吃街延迟交付情况说明》中确认交付开始时间为2019年4月19日、结束时间为2019年5月10日，且2019年6月27日的《空调使用协议》及附件《工程设备设施移交清单》仅系对二楼小吃街空调系统整体移交的约定与办理，而非案涉商铺的交付；再次，弘森公司在上述《关于小吃街延迟交付情况说明》中申请正式起租开始日期为2019年5月15日，星隆公司在其后的《关于催缴欠费和滞纳金的通知》中对该日期予以了确认。而根据双方合同约定，计租日期自商铺实际交付起开始计算，故星隆公司已完成商铺交付义务，未构成违约。二、星隆公司主张弘森公司未履行付款义务亦不成立。首先，《租赁合同》约定，第一个租约年租金标准为132万元，押贰付叁，以叁个月为一个交租期，先付后用，故2019年5月15日至同年8月14日弘森公司应支付租金33万元（11万元/月）；其次，星隆公司在其出具的《关于催缴欠费和滞纳金的通知》中确认，2019年5月15日至同年8月14日弘森公司抵扣相关费用后尚欠租金135495.53元；再次，《租赁合同》还约定，星隆公司有权从履约保证金中相应扣除弘森公司欠付的租金等其他应付费用。现弘森公司虽未及时向星隆公司支付欠付租金，但其交纳的22万元履约保证金足以覆盖上述债务，因此，弘森公司亦不构成违约。 另星隆公司与弘森公司均要求确认双方《租赁合同》于2019年7月29日解除，应视为双方协商一致同意解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因星隆公司未构成违约，故弘森公司主张双倍返还履约保证金并赔偿损失应不予支持；另因弘森公司交纳的履约保证金已在另案中判令冲抵所欠付的租金等应付费用，余款亦判令由星隆公司无息退还，故本案不再处理。 依照《中华人民共和同合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、原告安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司与被告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司于2019年1月24日签订的《合肥星隆国际广场租赁合同》及《补充协议》于2019年7月29日解除； 二、驳回原告安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计1150元，由原告安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司、被告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司各负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 珧 二〇二〇年六月十六日 书记员 李国庆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和同合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。