广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初559号 原告（反诉被告）:邓乔辛，女，1981年1月29日出生，汉族，住广西柳州市鹿寨县。 委托诉讼代理人：黄晓俊，广西银正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冼友萍，女，壮族，1967年1月1日出生，住址广西鹿寨县。 诉讼委托代理人：韦惠珉，广西创恒律师事务所律师。 诉讼委托代理人：韦仁林，广西涌流律师事务所律师。 原告（反诉被告）邓乔辛诉被告（反诉原告）冼友萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）邓乔辛、委托诉讼代理人黄晓俊，被告（反诉原告）冼友萍的诉讼委托代理人韦惠珉、韦仁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邓乔辛向本院提出诉讼请求：1、判决终止原告邓乔辛与被告冼友萍签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告租金、押金以及装修费共计29000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2019年9月27日签订门面租赁合同，合同中约定：被告将鹿寨镇鹿城名都16栋5号门面租给原告使用，租赁期限为2019年9月27日起至2022年9月26日止，每月租金2000元，押金5000元，允许原告装修，停止租房时原告不得拆出固定装修。签订合同当天，原告通过微信转给被告押金5000元及三个月租金6000元。时隔几天，原告请人来装修，工人在拆除原有吊顶时发现房顶有漏水，原告便通知被告。被告告知原告，你继续装修，我负责修复房顶漏水问题。原告装修房屋好后到今年3月，被告一直未兑现修好房顶漏水的承诺以及还私自停门面水电，导致原告直到现在都不敢使用该门面，致使合同未能得到真正履行。由于被告的原因半年未解决房顶漏水问题，导致原告一天都未得到使用该门面。原告为了生活只能再另行租赁其他门面，不能再与被告继续消耗时间。因被告作为出租人，半年时间都未兑现承诺修好门面房顶漏水问题，已经失去诚信，致使合同不能再继续履行。也正是出于被告的原因，原告未能使用到一天房屋，原告有权要求终止合同，并要求被告退还租金押金11000元和赔偿装修费18000元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）冼友萍辩称：1、请求法院解除双方房屋租赁合同，理由是原告在房屋租赁合同期间不按时缴纳房屋租金。原告长达3月没有按时缴纳租金，按照双方的合同约定，被告有解除合同的权利，被告在2020年4月1日接管了该门面并更换了钥匙，该合同的解除是基于原告的违约行为而解除的；2、从租赁合同开始到今日的诉讼，原告并没有把诉争的房屋的钥匙移交被告，原告一直占有租赁房屋，一直到4月1日被告换钥匙，原告依然没有返还原钥匙，原告的占有状态一直持续到4月1日，原告缴纳租金是原告合同中的义务，原告所缴纳的三个月的租金不予返还，原告仍然有三个月的租金没有缴纳，原告所主张的返还三个月的租金没有事实和理由；3、原告所缴纳的押金不予返还，本案双方在签订房屋租赁合同时约定原告要缴纳押金5000元，该押金在合同第三条明确约定合同租赁结束后一方（原告）无违约责任的情况下才如数退还押金，如甲方违约应向乙方扣除押金5000元，鉴于原告拒不缴纳租金及违约事实造成合同的解除，该5000元视为违约金不予退回；4、装修费损失，原告所主张的18000元装修费损失没有事实和法律依据，被告提供给原告的房屋是经人民法院拍卖的房地产，在原告租赁前该房屋已经进行了装修和使用，原告对房屋进行重新的布局，对被告的房屋的装修进行了破坏，从现场查看，原告的这些破坏和原告的装修几乎是等价值的，也就是说原告的装修是对被告被破坏装修价值的一种补偿，而且被告并不需要原告的这类装修。合同解除的原因是由于原告的根本性违约所导致的，根据法律规定，原告无权主张装修损失。 被告（反诉原告）冼友萍向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付拖欠的3个月（2019年12月27日至2020年3月26日止）房屋租金共计6000元人民币；2、请判决被反诉人返还反诉人所交的物业费239.82元，电费10.27元，合计240.09元；3、本案反诉费用25元和财产保全费用80元由被反诉人承担。 原告（反诉被告）邓乔辛辩称：1、根据合同法二百一十六条，第二百二十条，上述条款约定了出租人的强制性义务，虽然原被告双方的合同中未写明上述合同条款，但并不能代表被告不遵守法律规定；2、根据合同法一百零七条，当被告不履行强制性义务，应当承担赔偿损失违约责任，所以应向原告赔偿装修费18000元；3、根据合同法九十四条第四款规定，正是因为被告不修好房顶漏水问题的违约行为，致使原告无法正常使用房屋，没有得到使用一天，致使合同目的不能实现，原合同不能继续履行的原因是由被告造成的，被告一直承诺原告修好房屋，但此承诺一直未能兑现；4、原合同第五条规定有可以装修房屋，原告并没有损坏房屋设施，被告多次到现场见原告装修房屋，但也并没有提出意见，而是让原告继续装修，所以并不存在损坏房屋问题。被告不履行房屋的维修义务保证房屋的正常使用，是被告违约在先，原告有权要求被告退回租金及押金共计11000元，正是由于被告不履行维修义务保证房屋的正常使用，导致合同目的不能实现，所以原告有权要求被告赔偿18000元的损失费。原告不同意交租金、水电费及物业费。 经审理查明：2019年9月27日，邓乔辛（乙方）与冼友萍（甲方）签订《门面出租协议》，约定冼友萍将鹿寨镇鹿城名都16栋5号商铺出租给邓乔辛使用，期限为2019年9月27日至2022年9月26日，租金按季度缴纳，每月租金为2000元；同时对押金进行了约定：“甲方将门面交付乙方使用，乙方向甲方交押金5000元。租期结束，乙方无违约责任无欠款情况，甲方如数退还押金。如乙方违约甲方可扣留此押金，如甲方违约除退还全部押金外，另向乙方赔偿5000元等值罚金。”协议第5条对装修进行了约定：“乙方装修房屋不得损坏房屋设施。……”。第7条约定“乙方停止租房时，所有固定装修不得拆出，如损坏房屋设施应负责赔偿或修复”。协议第6条约定对水电费、卫生费、物业费等费用由乙方负担并负责缴纳。协议签订后，邓乔辛向冼友萍支付了租房押金5000元及2019年9月27日至2019年12月26日的3个月房屋租金6000元，并聘请柳州鸿雅建筑装饰工程公司进行门面装修，装修费用为18000元。 在合同签订前，冼友萍曾向邓乔辛说明房屋存在渗水问题。2019年10月2日，邓乔辛向冼友萍提出房屋漏水和厕所不能正常用水的问题影响房屋正常使用，在解决问题前不能收取租金。2019年10月3日，邓乔辛让装修工人开始停止装修。经双方协商，2019年10月5日由邓乔辛聘请的装修人员负责从门面楼上住户莫珍玲家对厨房地板进行补漏，冼友萍负担了500元的补漏款。因漏水问题未解决，2019年10月22日冼友萍又再次请人进行补漏。2019年10月26日，邓乔辛再次提出因房屋漏水不能计算租金的问题，冼友萍不同意并提出可以解除房屋租赁合同。此后，双方一直为房屋是否存在漏水、门面水电被停等问题进行协商，邓乔辛坚持认为门面不能正常使用，不交租金。截止2020年3月27日，邓乔辛尚有2019年12月27日至2020年3月26日租金6000元未给付。因双方协商不下，2020年4月1日，冼友萍请人重新更换门面钥匙。 另查明，租赁的鹿寨镇鹿城名都16栋5号商铺的房产证号为：桂（2019）鹿寨县不动产权第00085**，坐落为：鹿寨县创业路15号鹿城名都132号商铺。权利人虽登记为韦智多单独所有，但实际为家庭共同财产，即韦智多、韦礼德、冼友萍共同所有。经家庭会议商量，全权委托冼友萍一人负责该商铺的日常经营、管理、出租及提起诉讼等事项。 以上证据有原告（反诉被告）邓乔辛提供的《门面出租协议》、微信聊天记录及转账凭证、三个视频材料光盘、照片2张、微信沟通图片、装修公司的营业执照、项目内容及报价单、装修公司收费单据；被告（反诉原告）提供的房产证、户口簿及身份证复印件、情况说明、《门面出租协议》、换锁收据、水表和电表照片、电费缴费记录单、物业费收款收据、微信聊天记录打印件、莫珍玲的情况说明、物业公司营业执照、门面的照片、微信聊天记录光盘、黄周进的证人证词以及原、被告双方的陈述予以证明。 本院认为，邓乔辛与冼友萍签订《门面出租协议》合法有效，系双方真实意思表示，双方应按照合同履行约定义务。鉴于合同已无法继续履行，应依法予以解除。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；除有特别约定外，出租人还应履行租赁物的维修义务。冼友萍作为出租方虽及时交付了房屋并对房屋存在渗漏水质量问题进行了两次维修，但渗漏水问题在出租期间未能得到解决，出租人没有履行在租赁期间保持租赁物符合约定用途义务的，影响承租人邓乔辛将门面作为办公室的继续装修和正常使用，对此冼友萍应承担主要违约责任。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。邓乔辛作为承租人未依约按时交纳房租，在冼友萍于2019年10月26日提出解除租赁合同意思后，仍占有租赁商铺未交出商铺钥匙，造成冼友萍的租金损失，亦构成违约。合同解除造成损失，按照出租人和承租人造成损失的原因分担。邓乔辛按照合同约定可以对房屋进行的装修，作为房屋添附物已与房屋形成整体，拆除将影响使用价值，故随房屋一并由冼友萍接受。房屋装修价值损失，由冼友萍给予邓乔辛合理补偿。由于房屋的质量问题，给邓乔辛的经营活动造成一定的影响，邓乔辛交纳的租房押金部分返还。邓乔辛依约应交纳的房屋租金适当减少，其余部分由冼友萍自行负担。水、电、物业费用按照合同约定由邓乔辛全额支付给冼友萍。据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除邓乔辛与冼友萍的2019年9月27日签订的《门面出租协议》； 二、冼友萍补偿邓乔辛的装修费用14400元； 三、冼友萍返还邓乔辛的押金4000元； 四、邓乔辛给付冼友萍门面租金4000元； 五、邓乔辛给付冼友萍垫付的物业费239.82元、电费10.27元，合计240.09元； 六、驳回邓乔辛、冼友萍的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币2175元（原告已预交），适用简易程序减半收取1088元，由冼友萍承担690元，邓乔辛承担398元；反诉费用50元，减半收取25元，保全费用80元，合计105元，由邓乔辛承担70元，由冼友萍承担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 马本现 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 邓有春 书 记 员 韦荣慧