安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1002民初502号原告（执行案外人）：王茂林，男，1965年6月3日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被告（申请执行人）：黄山市融资担保有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区社屋前路昱东大厦**，统一社会信用代码91341000740854677K。法定代表人：江懋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姚剑立，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宗巍，男，该公司员工。被告（被执行人）：黄山市国窖酒业有限公司，，住所地安徽省黄山市屯溪区环城北路**统一社会信用代码91341000669494241C。法定代表人：吴文革，执行董事兼总经理。被告（被执行人）：歙县城西石油销售有限公司，住所，住所地安徽省黄山市歙县郑村镇冷水铺社会信用代码91341021733017440F。法定代表人：吴文革，执行董事兼总经理。第三人（被执行人）：吴文革，男，1966年12月15日出生，汉族，住安徽省歙县。第三人（被执行人）：余晓英，女，1965年12月16日出生，汉族，住安徽省歙县。原告王茂林诉被告黄山市融资担保有限公司、黄山市国窖酒业有限公司、歙县城西石油销售有限公司、第三人吴文革、余晓英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王茂林，被告黄山市融资担保有限公司的委托诉讼代理人姚剑立、宗巍，黄山市国窖酒业有限公司、歙县城西石油销售有限公司的法定代表人吴文革，第三人吴文革到庭参加了诉讼。第三人余晓英经本院依法送达出庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王茂林向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认涉案房屋(坐落于屯溪区红星路**新安花园**房产[房地权黄(昱)**])的所有权归王茂林所有,并立即停止对该房屋的执行,同时解除对该房产的查封；2、本案的诉讼费用由黄山市融资担保有限公司承担。事实与理由：2019年12月6日,王茂林收到屯溪区人民法院送达的(2019)皖1002执异32号执行裁定书,裁定驳回王茂林的执行异议申请的裁定事项,缺乏事实和法律依据。王茂林于2006年5月7日通过绩溪县上庄的胡丽莎女士介绍以人民币18万元的价格从程少华、程玉华处购买了坐落于屯溪区红星路18号新安花园48幢房产[房地权黄(昱)39400B1号],由于王茂林与吴文革系朋友关系,出于对吴文革的信任,加上当时其他原因,王茂林以吴文革名义购买了该房产,并签订《房屋买卖合同》和进行了公证。购房款由王茂林分别以现金10万元和工商银行转账8万元的方式全额支付给了程少华、程玉华。程玉华把原购房合同、商品房交付使用书、办理房产证的费用凭证或收据、安装电话和有线电视的收据、买房的相关资料等交给王茂林。王茂林自始一直居住至今,并缴纳该房屋的物业费、水、电费等,吴文革及余晓英没来看过该房屋,更没居住过和缴纳过与该房有关的一切费用及一分钱的费用。王茂林由于平时工作繁忙,主观上没有对房屋产权过户重视,加上吴文革工作、生意也很忙,事务繁多。王茂林与吴文革经常联系不上,近几年又处于失联状态,故购买该房产的过户手续一直拖延没有办理,直至房屋于今年5月份被冻结还挂在吴文革名下,但实际产权归王茂林所有。综上,在屯溪区人民法院对该房屋查封之前,王茂林以吴文革名义与房屋出售人程少华、程玉华签订了合法有效并经公证的《房屋买卖合同》;王茂林从购买该房屋之日起一直居住至今,并缴纳该房屋的物业费、水电费;王茂林已通过现金及银行转账的方式向房屋出售人程少华、程玉华支付了全部房屋价款;没有办理过户登记系主客观多方原因所致。王茂林的上述购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,该诉讼房屋产权应当属于王茂林所有。据此,依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条之规定,特提起诉讼,请求法院支持王茂林的诉讼请求。黄山市融资担保有限公司辩称，1、王茂林未与案涉房屋的所有权人签订书面买卖合同；2、王茂林未提供案涉房屋系其以吴文革名义购买的证据；3、如存在借名买房行为，该行为可能无效；4、借名买房不能对抗查封和强制执行；5、王茂林自认案涉房屋系自身原因未办理过户登记；6、案涉房屋的所有权人为吴文革，而非王茂林。黄山市国窖酒业有限公司辩称，国窖酒业公司已连续三年以上没有年检，可能已经吊销或者注销了。国窖酒业公司和案涉房屋没有关系。当时的借款是国窖酒业公司借的。歙县城西石油销售有限公司辩称，城西石油公司目前经营也不正常，是国窖酒业公司借款的担保方。吴文革辩称，我和余晓英是国窖酒业公司向他人借款的担保人，承担连带责任。案涉房屋当时是王茂林本人出资购买的，因为当时出于各种理由，王茂林借我名义购买的。因我误以为房屋已经过户给王茂林，所以一直没有关注这事，前几年我的出境很困难，基本处于失联状态，故导致房产一直没有实际过户。余晓英在举证和答辩期限内未向本庭提交证据及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院提供庭审进行了举证和质证，对当事人无异议的原告的身份证，《房买卖合同》、房地产权证、当事人均对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的其他证据，本院认证如下：房屋出卖人程玉华对两次汇款的15万元收款事实认可，银行汇款凭证证明付款方均为王茂林，本院经审查予以采信；案涉房屋的电费、水费缴费账单，均由王茂林保管，从2010年后电费、水费由王茂林银行卡的代扣代缴，本院经审查予以采信；证人证言，经庭审核实并由证人出庭作证，本院经审查予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月7日，吴文革与程少华、程玉华签订一份《房屋买卖合同》，约定程少华、程玉华将坐落于屯溪区新安南路68号A8号建筑面积220平方米[黄房证字第15986号]，出售给吴文革，成交价格为18万元，原告王茂林分别于2006年5月29日和2006年向出卖人程玉华账户汇款支付房款7万元和8万元，还有3万元定金转为购房款。出卖人程玉华将房屋交付给王茂林。上述房地进行产权变更将房屋登记在吴文革名下，该房屋的《房地产权证》变更为：屯溪区红星路18号新安花园48幢[房地权黄(昱)39400B1号]。之后，王茂林后对案涉房屋进行装修，并居住在该房屋内至今。另查明，黄山市融资担保有限公司与黄山市国窖酒业有限公司、歙县城西石油销售有限公司、吴文革、余晓英追偿权纠纷一案，本院于2018年4月26日作出（2018）皖1002民初1296号民事裁定书，本院依据该裁定书于2018年5月9日查封了案涉房屋。本院于2018年7月9日作出（2018）皖1002民初1296号民事判决书，判决：一、被告黄山市国窑酒业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告黄山市融资担保有限公司代偿款7413512.28元；二、被告黄山市国窑酒业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄山市融资担保有限公司资金占用费（以7413512.28元为基数，自2018年3月2日起按年利率18.25%计算至实际付清之日止）；三、被告黄山市国窑酒业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄山市融资担保有限公司违约金（违约金以7413512.28元为基数，自2018年3月2日起按年利率5.75%计算至实际付清之日止，违约金累计应在1482702.46元以内）；四、被告黄山市国窑酒业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄山市融资担保有限公司担保费427200元；五、原告黄山市融资担保有限公司对被告吴文革持有的被告歙县城西石油销售有限公司的股权折价或拍卖、变卖的价款就上述第一至四项债务在940万元范围内优先受偿；六、被告歙县城西石油销售有限公司、吴文革、余晓英对被告黄山市国窑酒业有限公司上述第一至四项债务承担连带清偿责任；七、被告歙县城西石油销售有限公司、吴文革、余晓英承担保证责任后，有权向被告黄山市国窑酒业有限公司追偿。判决生效后黄山市融资担保有限公司向本院申请执行，本院继续查封了案涉房屋。2019年10月25日，王茂林就被查封的案涉房屋提出书面异议，本院于2019年11月26日作出（2019）皖1002执异32号执行裁定书，裁定驳回王茂林的异议请求。王茂林于2019年12月19日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一是案涉房屋实际购买人是谁；二是能否确认原告是案涉房屋的实际所有权人；三是原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一。本院认为，本案中，虽然是程玉华与吴文革进行了房屋买卖合同签订，但吴文革确认实际是王茂林购买，其行为不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。上述协议签订后，王茂林支付了全部房款，程玉华也将按案涉房屋交付给王茂林并由王茂林进行装修后居住使用至今，故确认王茂林为案涉房屋实际购买人。关于争议焦点二。本院认为，我国法律关于不动产物权采取登记生效主义，当事人之间就不动产物权的设立、变更、转让和消灭订立的有关合同，须经依法登记，才发生物权变动的效力。本案中，王茂林借名登记在吴文革名下，吴文革也承认该房屋是王茂林为实际购买人，虽然我国法律对已支付购房款、没有过错的购房人实行特殊保护，但是并未规定实际购房人不能将房屋登记在他人名下，故对王茂林要求确认其为案涉房屋实际所有权人的诉请，本院予支持。关于争议焦点三。本院认为，根据相关法律规定,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋为借名登记购买房屋，在购买时间和案涉房屋的交付给王茂林占有使用的时间均早于本院查封案涉房屋的时间；王茂林也已按合同约定支付了全部购房款18万元；王茂林作为实际购买人只是借名登记在吴文革名下，故王茂林就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对案涉房屋的查封的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，对原告主张的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告王茂林为坐落在屯溪区红星路18号新安花园48幢房产[房地权黄(昱)39400B1号]涉案房屋的实际购买人是该房屋的实际产权人；二、不得执行坐落在屯溪区红星路18号新安花园48幢房产[房地权黄(昱)39400B1号]；三、驳回原告王茂林其他诉讼请求。案件受理费80元由被告黄山市融资担保有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  吴宇飞审 判 员  汪卫东人民陪审员  杨有进二〇二〇年六月二十八日书 记 员  程 倩附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。