新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2122民初688号 原告：华勇，男，1974年11月1日出生，汉族，住新疆鄯善县。委托诉讼代理人：葛文志，男，汉族，1947年11月25日出生。被告：新疆美景房地产开发有限公司鄯善分公司，住所地新疆吐鲁番市鄯善**鸿雁住宅小区****。法定代表人：周少辉，公司总经理。委托诉讼代理人：李静，新疆引法律师事务所律师。原告华勇与被告新疆美景房地产开发有限公司鄯善分公司（以下简称：美景房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华勇及委托诉讼代理人葛文志、被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华勇向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令被告支付因其逾期交付商用房所产生的违约金117789元；2、请求法院判令被告支付因其延迟办证所产生的违约金73.73元；3、请求法院依法判令被告将其多收原告的购房款退还原告73735.62元；4、请求法院依法判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2013年，原被告双方在鄯善县签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发的的坐落××县、A-26号两套商铺出售给原告。原告在合同签订之日一次性付清了上述两套商铺的房款共737356元(A-24号367988元，A-26号369368元)。在此后的时间里，原告多次催促被告予以办理上述两房的不动产权登记证，但被告一拖再拖，迟迟不予办理，无奈原告曾与其他买受人一起多次上访，直到2019年2月2日原告才取得了《不动产权登记证》。原告在取得证书后发现，产权证书中载明的条款与合同约定的主要条款严重不符，表明被告存在着严重的违约及谎报行为，具体体现在以下三方面：一、被告存在逾期交付商铺的违约事实。合同约定，“出卖人应在2013年9月15日前，并取得商品房住宅交付使用的批准文件后，交付买受人。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房住宅交付使用的证明文件，并签署房屋交接单。”至今，原告未收到或看到被告的书面通知和批准文件，也未办理交接手续。产权证中载明涉案房的竣工时间为2016年8月15日，竣工之日应视为交付之时。从2013年9月15日至2016年8月15日竣工，为1065天，按日万分之1.5的违约金计算，被告应支付原告逾期交付的违约金117789元。二、被告存在延迟办理不动产权登记证的违约行为。合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但被告没能按此时间报送材料，使原告到2019年2月2日才拿到产权登记证书。合同约定2013年9月15日为交付时间，之后的180天为2014年3月23日，以此算起到2019年2月2日止，为1776天，按己付房款的0.01%计算，被告只需支付73.73元。照此计算，违约1天与违约1776天的违约金是一样的。原告认为本合同的这条约定，违背合同公平的原则，主张延迟办证违约金也应按日计算。三、被告存在多收原告购房款的事实，应退给原告购房款73735.62元。原告依照合同约定，分别以8028元/平方米、7998元/平方米的价格，从被告处购得A-24、A-26两套商铺，总面积(含分摊面积)为92.02平方，并一次性付清了房款，原告就应该享有对所购房屋的使用权，但是产权登记证书中载明的土地使用年限与合同约定的整整少了十年。被告的做法是对买受人是一种欺骗，买受人的利益受损。既然土地使用权、产权缩水十年，其原房价也应随之减少。综上所述，请求法院查明事实，公正判决，支持原告的诉讼请求。被告美景房产公司辩称，1.原告基于A24、A26两份商品房买卖合同主张权利，2份合同涉及单价、总价、位置均不相同，原告将两个合同作为1个诉讼，破坏合同独立性，驳回原告诉讼请求。2.逾期交房违约金117789元，原被告是基于商品房买卖合同产生的合同关系，合同第八条、第九条第一款约定的交房时间为2013年9月15日，该期间届满被告未交房，原告就应当知道自己的合同权利受到损害，从此时起，诉讼时效开始计算。因此截止到2015年9月15日，原告权利的诉讼时效届满，丧失胜诉权。第一项请求超过诉讼时效。3.被告在2012年9月10日通过政府划拨取得涉案房屋的土地使用权，后因政府原因，要求原告缴纳土地出让金后，该宗土地变更为出让土地，根据土地管理法相关规定，出让土地的适用年限为40年。因政府行为产生的不可抗力因素，不应当由被告承担责任。4.国有建设用地使用权出让合同约定，使用权限届满的，自动续期。原告对涉案房屋的使用权益并未受到损害，相反，由于土地性质的变化，导致涉案房屋的价值可能增加。5.被告的损失还没有出现，是否出现是未知的。6.基于政府行为使涉案房屋的土地性质发生变化，从而导致被告的办证时间延后。因此，被告不应当承担延期办证的后果。经审理查明，2012年9月10日,被告美景房产公司通过鄯善县人民政府鄯政复［2012］67号文件,取得鄯善县木卡姆路、东至柳中路、西至老城路的鄯善县木卡姆路人防工程项目划拨建设用地使用权。2013年4月23日被告取得鄯善县木卡姆街人防地下工程商品房预售许可证。2013年9月6日前，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》。合同主要内容“被告将其开发的的坐落××县、A-26号商品房，建筑面积均为46.01平方米的两间商品房出售给原告。商品房买卖合同约定商品房的土地使用年限自2012年9月10日至2062年9月9日，共50年的使用权。被告应于2013年9月15日前将符合交付条件的商品房交付原告。逾期交付房屋的，出卖人向买受人交付房款万分之1.5的违约金。”合同签订当日，原告一次性全额付清了两间商铺购房款共737356元。2017年7月25日，就该宗土地，美景房产公司与鄯善县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，由国土资源局向美景房产公司出让该宗土地。2019年2月2日就案涉房屋原告办理了不动产权登记证，不动产权登记证书上载明土地使用权年限为40年，涉案房屋的竣工时间是2016年8月15日。另审理查明，被告称案涉A-24号、A-26号商铺于2013年12月已交付原告，并出示收据两份，证实原告将案涉A-26号商铺交由其朋友陈利霞使用，陈利霞于2014年8月1日、9月19日交付了装修押金1000元、电费50元。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《不动产权登记证书》及被告提交的划拨决定书、《国有建设用地使用权出让合同》、商品房预销售许可证、《商品房买卖合同》、装修押金收据、电费收据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告于2013年签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。一、关于原告要求被告支付逾期交房所产生的违约金117789元请求。依合同之约定，被告应于2013年9月15日前将案涉商品房交付原告，但被告未按期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。此时，原告有权依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，选择解除合同或继续履行合同，并要求被告支付违约金。而根据诉讼时效规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定于2013年9月15日前交付房屋，从2013年9月16日起被告侵害原告合法权益的事实既已确定，原告此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，其应自此时起两年内主张自己的权利。而原告华勇直到2019年11月28日才向法院起诉，亦未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求已超过诉讼时效，故对其逾期交房违约金的请求本院不予支持。二、关于原告要求被告迟延办证所产生的违约金请求。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”据被告提供的装修押金收据，可以认定被告是在2014年8月1日前交付房屋，自此时向后推180天，为2015年2月2日。按照诉讼时效的规定，其请求已超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。三、关于原告要求土地使用年限减少10年，被告退还部分购房款的请求。本院认为，居住用地土地使用权出让最高年限70年，综合或者其他用地50年，该案被告所开发的土地使用权为40年期限并不违反法律规定。目前法律对土地续期的土地使用费支付标准尚未作出明确规定，原告没有可实际计算的经济损失，故原告要求被告就土地使用年限少10年，而退还部分购房款的请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告华勇诉讼请求。案件受理费2066元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院。审  判  员   摆雅蓉二 〇 二 〇 年 六 月 十 日书  记  员   朱瑞芳