安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初1191号原告：张志武，男，1963年7月9日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区，身份证号码：340702196307090511。原告：靳勤(张志武妻子)，女，1968年5月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。两原告委托代理人：丁以东，安徽铜都律师事务所律师。被告：刘美华，女，1974年7月14日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托代理人：俞飞，安徽景旺律师事务所律师。被告：谭玮琪(刘美华丈夫)，男，1971年3月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被告：李然，女，1969年12月30日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区006县。委托代理人：俞飞，安徽景旺律师事务所律师。原告张志武、靳勤与刘美华、谭玮琪、李然合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳勤及张志武、靳勤共同委托代理人丁以东，被告刘美华、李然委托代理人俞飞到庭参加诉讼。被告谭玮琪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张志武、靳勤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令刘美华、谭玮琪两被告立即支付原告房款2636585元及逾期付款利息，判决李然在担保的范围内承担付款责任；2、两原告对坐落于义安大道北段1287号财富广场F401室三分之二产权房产享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：由于被告刘美华将两原告享有共同产权、坐落于义安大道北段**财富广场**房屋以价值7909755元整体处置，因此欠两原告房款2636585元，被告承诺还款期间为一年(即2018年11月26日至2019年11月25日)，超过一年的按月息1.2%结算，三被告以坐落于义安大道北段1287号财富广场F401室三分之二产权房产作了抵押担保。然而欠款到期后，原告多次催要均无结果。为此特具状诉至法院，请求贵院依法判决。为支持其诉讼请求，原告张志武、靳勤向本院提交了下列证据：1、抵押欠款合同。证明：（1）被告刘美华将其与张志武、靳勤、谭玮琪、李然共同共有的房产即坐落于义安大道北段1287号财富广场C202室房产以价值人民币7909755元进行了处置。（2）刘美华欠张志武、靳勤房款人民币2636585元。（3）刘美华、谭玮琪、李然以坐落于义安大道北段1287号财富广场F401室三分之二产权对刘美华上述欠款进行了抵押担保。2、不动产登记证明。证明：原、被告双方对义安大道北段1287号财富广场F401室三分之二产权进行了抵押登记。3、三被告房地权证证明。证明三被告享有义安大道北段1287号财富广场F401室三分之二产权。4、2018年5月14日协议。证明被告刘美华于2018年5月14日就与铜陵市众城永道房地产开发有限公司签订了房屋置换协议。5、2018年5月16日协议。证明被告刘美华于2018年5月16日就与安徽逸伦正元集团有限公司、陈涛签订了房屋抵债转让协议。6、收据。证明两原告同意将财富广场C202室房产转让的前提是2018年11月18日签订了《抵押欠款合同》；该合同生效后，才办理的房屋转让手续。被告刘美华、李然对原告提交证据的质证意见为：对证据1，真实性无异议，但不是双方当事人的真实意思表示，债权债务关系不存在。对证据2，真实性无异议，观点同证据1。对证据3，真实性无异议。对证据4，三性均有异议，这份合同是刘美华与案外人草签的合同，并拿这份合同向原告征求了意见，并根据原告的修改意见以后，刘美华与靳勤共同与案外人签订了房屋置换协议，置换的房产包括财富广场C202室。对证据5，刘美华与案外人陈涛草签的合同，当时，刘美华也与靳勤就置换协议进行了协商，当刘美华与靳勤共同签订了房屋置换协议后，案涉房产的转让行为也予以发生，因此，房屋的转让系双方（指原被告）一致同意的意思表示。草签的意思就是并不是生效的协议，后面对草签协议进行了修改后原、被告签订了新的协议，替代了这两份协议。对证据6，真实性无异议，表明原告对房屋进行置换也知情，并不是刘美华擅自处置。被告刘美华、李然辩称，答辩人与被答辩人之间不存在案涉债权债务关系，抵押担保协议无效，被答辩人的诉讼请求不能成立。理由如下：财富广场C202房产并不是由刘美华处置，而是由刘美华和靳勤共同处置。2018年6月27日，刘美华、靳勤与案外人铜陵市众诚永道房地产开发有限公司、安徽逸伦正元集团有限公司、陈琳（以下统称为陈琳方）签订《房产置换协议》，将案涉房屋作价7909765元抵付给陈琳方债权人，并按陈琳方要求与其债权人签订《房屋转让协议》，房屋转让登记手续完成后一年内陈琳方支付给刘美华、靳勤相应房款或房产（房产置换可选择一里洋场一期、二期、青铜帝国等房产），如超过一年的价款按月息1.2%结算。陈琳方为上述置换行为提供了担保。因此，《房屋置换协议》的签订和房屋的处置，均是刘美华和靳勤共同的意思表示，房屋处置后由案外人陈琳方给予刘美华和靳勤现金或置换房产，刘美华与靳勤之间并无债务关系，刘美华对靳勤就上述款项并没有付款义务。根据《担保法》第五条关于“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定”的规定，以及《物权法》第一百七十二条关于“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同，担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”的规定，本案原、被告之间《抵押欠款合同》中的债权债务关系不存在，即主合同无效，担保合同亦应无效。为支持其辩称意见，被告刘美华、李然向本院提交了下列证据：1、《房屋置换协议》。证明：案涉房屋（财富广场C202室）并不是刘美华处置，刘美华与靳勤就该房屋的置换及对价支付与案外人形成协议。2、通知书、微信聊天记录。证明：案外人就履行《房屋置换协议》向靳勤发函，要求其按置换协议约定选取房屋。靳勤与案外人财务人员聊天显示其要求案外人以货币支付房屋置换对价。以上证明靳勤知道并参与案涉房屋处置的过程，其亦确认案外人系房屋处置后价款的支付主体，并正与之进行结算，刘美华对该部分款项不具有付款义务。原告张志武、靳勤对被告刘美华、李然提交的证据的质证意见为：对证据1，真实性无异议，该协议是一份无效协议，也是一份草签协议，义安大道北段财富广场C202室房产是五人共有，而代表房主方签字只有两人，显然这份协议是无效的，即使该协议五人全部签字，但在转让登记时只要其中有一人不签字，该协议仍然不生效，后面还有一份新的协议就是我方举证的第一份证据。对证据2中的通知书，是以2018年6月27日的无效协议为基础，当然也不会产生法律效力，且房产权人为五人，通知的只有三人。2018年6月27日《房屋置换协议》中（第四）置换的房屋“为一里洋场一期、一里洋场二期（城市之光）、青铜帝国、会议客房中心等相关房产”显然更加无效。对证据2中的微信记录，原告靳勤之前愿意接受一里洋场二期（城市之光）住宅房抵付欠款（但不代表原告张志武），或者支付现金，即使如此案外人也无法提供，已然违背先前的承诺，微信多数内容是起诉后发送的。被告谭玮琪未做答辩，亦未向本院提交证据。根据到庭双方的质证意见，本院对双方提交证据的真实性均予以认定，但对证据的合法性及与本案的关联性，结合全部在案证据予以分析。经审理查明。2018年5月14日，铜陵市众诚永道房地产开发有限公司作为甲方，刘美华作为乙方签订一份协议，内容为：第一、经甲、乙双方友好协商，甲方帮助乙方将下列房产抵偿他人，乙方确保对下列所列自有房产享有所有权，具体房号、面积、价格见第二条。第二、房产明细及价格如表：【义安大道北段1287号财富广场F401室，面积689.24平方米，单价7800元，金额5376852元；义安大道北段1287号财富广场C202室，面积753.31平方米，单价10500元，金额7909755元；双星国际大厦2A1号，面积450.38平方米，单价8600元，金额3876268元；双星国际大厦2A2号，面积758.54平方米，单价8600元，金额6523444元；狮子山南路商业网点119号，面积53.62平方米，单价7460元，金额400000元；铜陵商城3#地块A楼C31#，面积77.29平方米，单价24065元，金额1860000元】。第三、乙方按甲方要求已办理房屋转让登记手续的房产价款，每办理一次双方即办理一次房款结算手续，该款从结算之日起甲方在一年内按本协议约定价格支付给乙方，也可选择购买甲方投资开发的一里洋场一期、一里洋场二期（城市之光）、青铜帝国等项目房产，价格按市场价计算。第四、陈琳个人及其所属公司承担乙方房款还款的连带责任等。2018年5月16日，安徽逸伦正元集团有限公司（法定代表人陈琳）作为甲方、陈涛作为乙方、刘美华作为丙方签订一份协议，内容为：鉴于铜陵仲裁委（2018）铜仲调字第16号仲裁调解书已确认甲方欠乙方债务的事实，现三方经平等协商达成以下协议：一、经各方同意，丙方（五共有人：刘美华、谭玮琪、李然、靳勤、张志武）自愿将其名下房产（坐落于义安（坐落于义安大道北段**财富广场**53.31平方米，权证号铜房2013字第018579-1号至铜房2013字第018579-5号共计五本，土地使用权证号：铜国用2014第**）以单价12000元/平方米，作价9039720元抵偿甲方欠付乙方本金。二、乙方指定将上述房产过户至陈涛名下，丙方应在本协议签订后30日内配合办理完房产买卖过户手续，相关税费由各方按规定各自承担。六、丙方应在房产过户手续办理完毕当日将上述房产交付乙方，乙方验收后向甲方出具相应金额收条，则甲方欠付乙方本金进行相应金额扣减。该协议还约定了其他事项。2018年6月27日，铜陵市众诚永道房地产开发有限公司作为甲方，安徽逸伦正元集团有限公司作为乙方，陈琳作为丙方，刘美华、靳勤作为丁方签订一份《房屋置换协议》，内容为：“第一、经甲、乙、丙、丁四方友好协商，甲、乙、丙将丁方下表房产抵偿给他人（即甲、乙、丙其中任何一方的债权人）并按下表价格与丁方结算。第二、丁方确保对下表所列房产享有所有权或代理权，具体房号面积价格见下表：【义安大道北段1287号财富广场F401室，面积689.24平方米，单价7800元，金额5376852元；义安大道北段1287号财富广场C202室，面积753.31平方米，单价10500元，金额7909755元；双星国际大厦2A1号，面积450.38平方米，单价8600元，金额3876268元；双星国际大厦2A2号，面积758.54平方米，单价8600元，金额6523444元；狮子山南路商业网点119号，面积53.62平方米，单价7460元，金额400000元；铜陵商城3#地块A楼C31#，面积77.29平方米，单价24065元，金额1860000元】。第三、丁方按甲、乙、丙三方中任何一方要求与其债权人签订上表所列房产中任意房产的三方《房屋转让协议》。第四、每办理一次房产转让登记手续丁方与甲、乙、丙任何一方即可按上表所列价款办理一次性房款结算手续。该款从办理房屋转让登记之日起甲、乙、丙任何一方在一年内按上表价格支付给丁方现金或房产（房产置换可选择甲、乙、丙投资开发的一里洋场一起、一里洋场二期（城市之光）、青铜帝国等项目房产，按开盘价计算）；如超过一年的价款按月息1.2%结算。第五、铜陵市众诚永道房地产开发有限公司、安徽逸伦正元集团有限公司、陈琳个人及其所属公司承诺为此协议实际发生的转让房屋借款承担付款责任。甲、乙、丙三方互为担保，担保期限为一里洋场一起、一里洋场二期（城市之光）、青铜帝国等项目最后一个房产预售之日起二年内。第六、本协议一式四份，甲、乙、丙、丁各执一份，自四方签字或盖章后生效。备注：本协议之前刘美华与甲、乙方签署的所有协议作废。因张志武对上述《房屋置换协议》不予认可，2018年11月18日，刘美华作为欠款人（甲方）、张志武、靳勤作为抵押权人（乙方）、谭玮琪、刘美华、李然作为抵押人（丙方）签订一份《抵押欠款合同》，内容为：因甲方将甲乙丙共同房产即坐落于义安大道北段1287号财富广场C202室价值7909755元整不动产处置，甲方需支付财富广场C202室共有人张志武、靳勤夫妇房款人民币2636585元整。经甲乙丙三方友好协商，达成以下合同条款：第一条欠款金额甲方欠乙方房款人民币2636585元整。第二条欠款期限及利率欠款期限为一年，即2018年11月26日至2019年11月25日止，超过一年的价款按月息1.2%结算。第三条欠款的担保1.为确保甲方严格履行本合同规定的还款义务，丙方愿以义安大道北段1287号财富广场F401室不动产作为抵押担保。担保抵押物坐落于义安大道北段1287号财富广场F401室；建筑面积689.34平方米三分之二不动产；房地产权证：刘美华铜房2013字第018579-1号、谭玮琪铜房2013字第018579-2号、李然铜房2013字第018579-5号；土地使用权证号：铜国用2：铜国用2015第**值5400000元。2.甲方无论何种原因按欠款合同约定履行到期债务，乙方有权优先受偿。3.丙方在本合同抵押设定并登记完毕之日，将抵押不动产的他项权利证书及房屋产权证书交存与乙方保管。4.在抵押期间，丙方应妥善保管抵押物，并负责维修保养，保证抵押物完好无损，并随时接受乙方的监督检查。第四条违约责任本合同生效后，合同任何一方不得擅自变更合同，如确需变更的应由合同三方协商一致，并签订书面变更合同。该合同第五条、第六条还约定了管辖方式及“至本合同项下全部欠款本息和相关费用清偿完毕后终止”等条款。2018年11月28日，上述抵押办理了抵押登记手续。在上述合同签订以及抵押手续完成后，张志武同意转让并协助办理了义安大道北段1287号财富广场C202室房屋转让手续。2019年12月2日，铜陵市众诚永道房地产开发有限公司、安徽逸伦正元集团有限公司、陈琳向刘美华、靳勤、李然发出通知书，内容为：根据铜陵市众诚永道房地产开发有限公司、安徽逸伦正元集团有限公司及陈琳与你们于2018年6月27日签订的《房屋置换协议》，截至目前你已按我方要求办理财富广场C202室的房产转让登记手续。置换房屋的房款共计7909755元。现依据《房屋置换协议》第四条关于置换房屋房款结算的有关约定，我方特通知你们于收到本通知七日内，前来选取铜陵市众诚永道房地产开发有限公司、安徽逸伦正元集团有限公司开发的一里洋场、青铜帝国、会议客房中心等相关房产，用于抵付你房屋置换的相关费用。2020年元月7日和8日，靳勤与陈琳方会计微信沟通，靳勤要求选一里洋场二期（城市之光）的房子，在得到陈琳方回复“只有一里洋场一期和青铜帝国可选”后，靳勤表示“那就付欠款吧”。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，2018年5月14日，铜陵市众诚永道房地产开发有限公司作为甲方，刘美华作为乙方签订一份《协议》，2018年5月16日，安徽逸伦正元集团有限公司（法定代表人陈琳）作为甲方、陈涛作为乙方、刘美华作为丙方签订一份《协议》，该两份协议的效力因与本案无关，本院不宜做出审查。但该两份协议能够反映出刘美华置换房屋的意思表示是“甲方（铜陵市众诚永道房地产开发有限公司）帮助乙方（刘美华）将下列房产抵偿他人”、“自愿将其名下房产（坐落于义安大道北段12（坐落于义安大道北段**财富广场**作价9039720元抵偿甲方【安徽逸伦正元集团有限公司乙方（陈涛）本金。2018年6月27日，铜陵市众诚永道房地产开发有限公司作为甲方，安徽逸伦正元集团有限公司作为乙方，陈琳作为丙方，刘美华、靳勤作为丁方签订一份《房屋置换协议》，该《房屋置换协议》虽有靳勤参与签订，属无处分权的人处分他人财产，虽然该协议中房屋转让得到了所有权利人的同意并办理了转让过户手续，但是是附条件的，所附的条件就是“2018年11月18日，刘美华作为欠款人（甲方）、张志武、靳勤作为抵押权人（乙方）、谭玮琪、刘美华、李然作为抵押人（丙方）签订了一份《抵押欠款合同》”，该《抵押欠款合同》是对《房屋置换协议》中所有权利人就《房屋置换协议》中的各自权利进行的重新约定，也就是说，如果没有该《抵押欠款合同》，《房屋置换协议》就不可能得到履行。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。依据上述规定，本案中《抵押欠款合同》实际为两原告作为债权人将《房屋置换协议》的债权全部转让给被告，是一种债权转让行为。自《抵押欠款合同》签订后，两原告失去了其在《房屋置换协议》中的权利，而相应取得对被告的债权，对此，原、被告双方在《抵押欠款合同》第一条即做了明确约定。综上，原、被告签订的《抵押欠款合同》系各当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，各当事人均应依约全面履行。从本案证据所反映的形成过程看，三被告与两原告最终达成《抵押欠款合同》，并非空虚来风，虽然本案中无证据反映刘美华为他人抵偿债务的原因，但刘美华为他人抵偿债务的意思表示却很清楚，只是因为刘美华为他人抵偿债务而需要置换的房屋并非其一人所有，才涉及到本案的原告，才导致本案的发生，故被告辩称的主债权不存在，担保合同无效的辩称意见，没有事实依据，且违反了诚实信用原则，本院不予采纳。关于靳勤在《抵押欠款合同》签订后与有关人员提及的“选房”、“付款”问题，属于为了保护其权利的协商处理问题，符合现实生活中的一般常理，且双方亦未依据《抵押欠款合同》的约定，签订书面变更合同或其他合同，故靳勤的上述行为并不影响其依据《抵押欠款合同》主张权利。原告的诉讼请求具有合同依据且符合法律规定，本院予以支持。但原告主张的逾期付款利息不明，本院按本金2636585元，按全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率(LPR)标准，从起诉之日计算至判决确定给付之日止予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告谭玮琪与被告刘美华系夫妻，虽《抵押欠款合同》中欠款人只有刘美华，但谭玮琪同时又作为抵押人在合同上签字，故原告主张谭玮琪与刘美华共同支付欠款，并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘美华、谭玮琪于本判决生效后十日内支付原告张志武、靳勤房款2636585元并支付利息（按本金2636585元，按全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率(LPR)标准，从起诉之日（2020年3月23日）计算至判决确定给付之日止）；被告李然在担保的范围内承担连带付款责任；二、原告张志武、靳勤对三被告用于抵押的坐落于义安大道北段1287号财富广场F401室三分之二产权房产享有优先受偿权。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27893元，减半收取13946.5元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王新会二〇二〇年六月十日书记员  崔 敏附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。