广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终574号 上诉人（原审原告）：张功成，男，1969年7月18日出生，汉族，广西钦州市人，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：李俊霖，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方军，广西桂信律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：邹明晃，男，1990年4月5日出生，汉族，福建省柘荣县人，住钦州市钦**。 被上诉人（原审被告）：磨春玲，女，1977年10月13日出生，壮族，广西上林县人，住广西上林县。 原审被告：池松金，男，1972年5月23日出生，汉族，福建省柘荣县人，住钦州市钦**。 以上三人共同的委托诉讼代理人：左正前，南宁市兴宁法律事务中心法律工作者。 原审第三人：林仕万，男，1980年3月21日出生，汉族，浙江省泰顺县人，住浙江省泰顺县。 上诉人张功成因与被上诉人邹明晃、磨春玲，原审被告池松金，原审第三人林仕万不当得利纠纷一案，不服钦南区人民法院（2019）桂0702民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张功成的委托诉讼代理人李俊霖、被上诉人邹明晃、磨春玲、原审被告池松金及三人共同的委托诉讼代理人左正前到庭参加诉讼。原审第三人林仕万经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人张功成上诉请求：1、依法撤销一审判决，并根据本案事实依法支持上诉人一审的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由三被告承担。事实与理由：一、一审判决认为上诉人收取租金的前提条件未成就属事实认定错误。被上诉人邹明晃将位于钦州市（福宁鑫城）A栋二楼商铺转让给上诉人，成交价为人民币5250000元，2015年8月11日，上诉人与被上诉人邹明晃的委托代理人黄兵签订了《房地产买卖契约》，并于同日办理了房屋产权变更登记手续。由于该商铺在转让给上诉人之前已出租给林仕万、黄琼与经营“玉清泉足浴休闲中心”，租赁期为2011年7月1日至2017年6月30日止，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，该商铺在办理了产权变更登记后，上诉人即取得商铺所有权，由此产生的收益归作为业主的上诉人所有，因此上诉人有权收取2015年8月11日以后商铺的租金收益。被上诉人磨春玲在（2017）桂0702民初1435号案件中请求上诉人支付尚欠购房款和逾期付款违约金，（2019）桂0702民再3号民事判决按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础支付逾期付款利息，已经足以弥补欠款800000元应得的损失，如果再继续由被上诉人收取商铺租金，对上诉人显失公平。因此三被上诉人在2017年7月20日向承租人林仕万、黄琼与收取的2015年8月至2017年7月的租金共691749.84元已构成不当得利，所收取租金应返还给上诉人。二、一审程序违法。一审判决做出之时，（2019）桂0702民再3号民事判决未生效，而一审判决以该判决认定的法律事实为依据，违反了法律程序。 被上诉人邹明晃、磨春玲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、《抵债商铺转让协议》经钦南区法院（2017）桂0702民初1435号判决认定合法有效并且认定涉案商铺租金收益应归磨春玲所有。邹明晃将商铺抵债给磨春玲，磨春玲虽然没有办理过户手续，但该商铺的所有权已经发生转移，磨春玲实际已经取得了收取涉案商铺转让款的权利。张功成与磨春玲签订《抵债商铺转让协议》时也知道该商铺的基本情况，而且该商铺现在已经转到张功成名下，张功成所支付的购房款也是支付到磨春玲的银行账户里，据此可以认定张功成已明知涉案商铺系磨春玲抵债取得的事实。因此《抵债商铺转让协议》是双方真实意思表示，没有违反法律规定。二、邹明晃与张功成签订《房地产买卖契约》，只是为了办理过户才按照不动产登记中心的要求签订格式条款，所以该契约的部分内容尤其是违约责任和税费承担不是双方真实意思表示。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告池松金述称，与被上诉人邹明晃、磨春玲的答辩意见一致。 原审第三人林仕万经传票合法传唤未到庭参加诉讼也未提交书面陈述意见。 张功成向原审法院起诉请求：1、被告返还原告福宁鑫城A栋二楼商铺租金及利息共691749.84元（租金561541元，按月利率2%计算，从2017年7月20日至2018年7月20日）；2、诉讼费被告承担。 原审法院认定事实：2010年1月，邹明晃用其名下的位于钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺抵押向工商银行广西钦州分行贷款4920000元，又于2014年3月7日，与磨春玲签订《借款合同》，用上述商铺二次抵押给磨春玲，借款3000000元。2015年因欠工商银行广西钦州分行贷款及磨春玲的借款3000000元无力偿还，于2015年5月与磨春玲协商，将上述商铺抵账给磨春玲，并由磨春玲代偿还工商银行广西钦州分行贷款剩余欠款。2015年7月3日，邹明晃在钦州市公证处在《委托书》上按捺指纹并就此办理了公证，该《委托书》内容为：“委托人：邹明晃。受托人：陈诚。受托人：磨春玲。受托人：黄兵。委托人邹明晃因工作繁忙，没有时间办理位于钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺A201、A202、A203、A204、A205、A206、A207、A208、A209、A210、A211、A212、A213、A224、A225、A222、A223、A219、A220、A221、A217、A218（房产证号为：钦房权证钦城区字第××号，建筑面积为1253.7平方米）出售的全部手续，现自愿委托陈诚、磨春玲、黄兵为我的合法代理人，全权办理该房产出售及过户的如下事项：1、代委托人到钦州市钦南区法院办该房产与金融机构的调解、抵债及签署诉讼过程中所需的调解及抵债相关文件，领取相关资料。2、代委托人到上述房产贷款的金融机构办理还款、还清贷款、领取结清证明、他项权证及其他相关资料。3、代委托人办理该房产的注销抵押登记手续并领取房屋所有权证。4、代委托人办理查档、出具查档结果、领取相关资料。5、代委托人到钦州市地税部门申请办理减免或者缴纳个人所得税、营业税、综合税、缴纳契税及纳税相关事宜并领取相关资料。6、代委托人到钦州市房屋产权交易中心办理过户前查档、出具查档结果、领取相关资料。7、代委托人出售上述房产，与买方签订《房屋买卖合同》收取房款及签署买方在贷款银行所需的资金划款协议、银行资金托管协议，签署买方在贷款银行所需一切文件及收取买方在银行申请的贷款。8、代委托人办理该房产的产权转移登记手续、签订《存量房买卖合同》及支付所产生的相关税费。9、代委托人到上述房产的物业管理部门及水电、宽带、数字电视管理部门办理物业、水电及数字电视、管道燃气的交割、转户手续。受托人中的其中任一受托人在办理上述委托事宜中所签署的一切文件进行的相关行为我均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限从本委托书签署之日起至委托事项全部完成为止。受托人有转委托权”。 2015年8月5日，以磨春玲作为甲方（转让方）与张功成作为乙方（受让方）、广西穗澳实业有限公司作为丙方（担保方）签订了《抵债商铺转让协议》一份，该协议载明：鉴于1、邹明晃已将其名下单独所有的位于钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺（房产证号为：钦房权证钦城区字第××，该商铺面积1253.17平方米）抵债给甲方，但尚未办理产权转移登记，即商铺的产权仍未登记到甲方名下。2、本协议签订前及商铺抵债给甲方前，邹明晃已将商铺抵押给了工商银行广西钦州分行钦州市向阳支行，抵押担保的借款本息债务约2900000元；邹明晃所欠贷款银行的债务得到清偿后，才能办理商铺产权转移登记。3、本协议签订前及商铺抵债给甲方前，邹明晃已通过池松金将商铺出租给第三方。4、在双方签订本协议时，甲方已经取得邹明晃出售上述商铺的特别授权。5、甲乙双方完全知悉和同意上述内容和事实及本协议约定的条款，且乙方已经实地考察过商铺，并已经充分了解和知悉商铺的环境、现状、租赁情况以及存在的所有瑕疵、风险等。甲方同意将抵债的商铺按现状转让给乙方，乙方愿意在上述情形下受让、购买商铺。协议第一条约定：商铺的转让出售价格为5250000元，乙方分三笔支付给甲方。第二条约定：付款方式和时间，并约定购房款支付到磨春玲账户。第三条约定：办理商铺产权转移所产生的全部各项税、费，均由乙方承担和支付。第四条约定：商铺产权转移登记给乙方且乙方向甲方付清全部购房款后，商铺的租金收益归乙方享有。第六条约定：丙方对乙方向甲方应支付的全部购房款承担连带支付担保责任，即乙方如未能按照本合同约定的期限向甲方支付房款时，甲方有权直接要求乙方与丙方承担共同连带付款责任。第七条违约责任中第3条约定：乙方逾期付清购房款的，自商铺办理过户手续之日起计算，每日按尚未付房款的千分之三向甲方支付违约金，直至乙方付清全部购房款为止。 2015年8月11日，黄兵作为代理人以邹明晃（甲方）名义与买受人张功成（乙方）签订了一份《房地产买卖契约》（该院根据当事人申请到房管局调取），该契约约定：邹明晃将钦州市福宁鑫城商铺（所有权人为邹明晃，房屋产权证号：钦房权证钦城区字第××，面积1253.17平方米）转让给张功成，成交价为5250000元；甲方收到乙方定金1050000元，乙方于2015年9月10日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：办理过户当日付购房款3200000元，银行转账方式。双方同意于收到全部房款当日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。乙方须在过户之日起30日内一次性付清剩余房款1000000元。甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。上述房地产办理过户手续所需要的税费，由甲乙双方按规定各自承担。合同还对若产生争议的解决办法等进行了约定。商铺于2015年8月11日由邹明晃名下过户登记到张功成名下。至2016年6月1日止，张功成共计支付了购房款4450000元给磨春玲，剩余购房款800000元未支付。磨春玲将张功成诉至该院，该院于2017年12月22日作出（2017）桂0702民初1435号民事判决，判决确定张功成归还磨春玲800000元房款及违约金（从2017年7月1日起按24%计算）。判决后，双方均不上诉。判决生效后，磨春玲向该院申请强制执行。2018年5月3日，张功成就与磨春玲、邹明晃的房屋买卖合同又提起本案诉讼，要求磨春玲、邹明晃归还垫付的房屋买卖营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税等共684832.24元。 2019年5月13日，该院作出（2019）桂0702民监1号民事裁定：认为（2017）桂0702民初1435号民事判决确有错误，应予再审。2019年11月29日，该院作出（2019）桂0702民再3号民事判决：张功成应支付给磨春玲购房款80万元及逾期付款利息。 张功成与磨春玲双方签订的《抵债商铺转让协议》，在内容上与张功成与邹明晃签订的《房地产买卖契约》对转让标的物、转让价格、付款方式和时间等约定基本一致，对税费承担、违约责任方面有变动，其中《抵债商铺转让协议》税费承担约定为“办理商铺产权转移所产生的全部各项税、费，均由乙方承担和支付”，违约责任为“乙方逾期付清购房款的，自商铺办理过户手续之日起计算，每日按未付房款的千分之三向甲方支付违约金，直至乙方付清全部购房款为止”。《房地产买卖契约》税费承担约定为“上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自负担”，对违约金的计算方式约定不明确。 邹明晃提供了一份《说明》，主要内容为：因欠工商银行款项290万元及磨春玲300万元，无力偿还，后于2015年5月份与磨春玲协商，将钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺A201、A202、A203、A204、A205、A206、A207、A208、A209、A210、A211、A212、A213、A224、A225、A222、A223、A219、A220、A221、A217、A218（房产证号为：钦房权证钦城区字第××号，建筑面积为1253.7平方米）用于抵账给磨春玲，并由磨春玲代还工商银行的欠款，同时，于2017年7月3日在广西钦州市公证处，办理相关委托公证，全权委托磨春玲办理该房屋出售及过户等相关事项。 上述商铺在出卖给张功成前，邹明晃已经委托池松金出租给第三人林仕万及黄鲸与，出租给林仕万的部分商铺（面积728平方米）租赁期限从2011年7月1日至2017年6月30日。双方租赁合同约定第一、二年每年租金每平方米每月17元，第三年起月租金按原基数基础上每年递增6%。林仕万按租赁合同约定支付至2017年6月30日租金给池松金共计1157880元（包括原告商铺在内的3000平方米的租金）。 原审法院认为：一、邹明晃已经将钦州市（福宁鑫城）A栋2楼的商铺（房产证号：钦房权证钦城区字第××，该商铺建筑面积1253.7平方米）抵债给磨春玲，并于2015年7月3日在钦州市公证处办理委托手续，全权委托陈诚、磨春玲、黄兵办理该房屋的出售、过户、收取房款等相关事项，邹明晃将商铺抵债给磨春玲，磨春玲虽然没有办理过户手续，但该商铺的所有权已经发生转移，磨春玲实际已经取得了收取涉案商铺转让款的权利。张功成与磨春玲签订《抵债商铺转让协议》时也知道该商铺的基本情况，而且该商铺现在已经转到张功成名下，张功成所支付的购房款也是支付到磨春玲的银行账户里，据此可以认定张功成已明知涉案商铺系磨春玲抵债取得的事实。张功成在购铺前查看过商铺的实际状况，签订协议时对产权性质也应当明知，故磨春玲在房屋买卖合同关系中具有出卖人的资格。二、张功成与磨春玲双方签订的《抵债商铺转让协议》系双方真实意思表示，同时，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立生效，对双方均具有法律约束力。该院作出的（2019）桂0702民再3号民事判决书，对《抵债商铺转让协议》的效力已作出了认定，认定为合法有效，故应以《抵债商铺转让协议》为认定事实的依据，磨春玲是《抵债商铺转让协议》转让标的商铺的所有权人，可以以自己的名义与张功成签订买卖合同，其签订合同主体适格。三、《抵债商铺转让协议》第四条约定：商铺产权转移登记给乙方且乙方向甲方付清全部购房款后，商铺的租金收益归乙方享有。即张功成收益商铺租金的前提条件是“付清全部购房款”。2019年11月29日，该院作出（2019）桂0702民再3号民事判决：张功成应支付给磨春玲购房款80万元及逾期付款利息。此判决表明，张功成并未付清全部购房款，“付清全部购房款”这个收益商铺租金的前提条件未成就，故张功成在诉讼中主张自己是福宁鑫城A栋二楼商铺租金的权利人，与《抵债商铺转让协议》第四条的约定不符，缺乏合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张功成的诉讼请求。诉讼费10717元，由原告张功成负担。 本院二审期间，上诉人张功成提交了以下新证据：钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民再审3号判决书一份。证明上诉人与被上诉人双方对违约责任、税费承担重新约定的事实。 被上诉人邹明晃、磨春玲在二审期间未向本院提交新证据。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的新证据，被上诉人邹明晃、磨春玲共同质证认为，《房地产买卖契约》不是重新约定，不是双方真实意思表示，《抵债商铺转让协议》才是双方真实意思表示。本院认为，钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民再审3号判决书现已生效，该判决书中的各方当事人均未提出上诉。该已生效判决书中已经对涉案的《房地产买卖契约》、《抵债商铺转让协议》效力进行了认定。 经二审审理查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院另查明，钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1435号民事判决书判决张功成支付磨春玲购房款800000元及支付违约金192000元。该判决发生法律效力后，张功成不服，向钦南区人民法院申请再审。钦南区人民法院立案再审后，作出（2019）桂0702民再3号民事判决，确认本案所涉《抵债商铺转让协议》和《房地产买卖契约》为有效合同，该《房地产买卖契约》上的内容，与《抵债商铺转让协议》在转让标的物、转让价格、付款方式和时间等基本一致，对违约责任、税费承担方面有了变动，应视为重新约定，这两项应以《房地产买卖契约》的内容为准。钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民再3号民事判决书已经发生法律效力。 综合诉辩分歧意见，本案二审争议焦点为：1、一审判决是否违反程序；2、被上诉人收取涉案商铺租金是否构成不当得利？ 关于一审判决是否违反程序问题。本院认为，钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民再3号民事判决未生效时，一审判决直接援引，存在不当，应予纠正。但是一审判决认定张功成并未付清涉案全部购房款是事实，并且双方当事人对钦州市钦南区人民法院作出的（2019）桂0702民再3号民事判决均未提出上诉，该判决现已发生法律效力。因此，一审判决在程序上存在不当，但是没有损害当事人诉讼权利，也没有认定事实错误，不属于严重违反法定程序情形，二审中直接予以纠正。 关于被上诉人收取涉案商铺租金是否构成不当得利问题。本院认为，不当得利作为一种独立的债的类型，法律明文规定其构成要件及法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”由此可见，不当得利构成要件包括：1、一方取得财产；2、一方受到损失；3、取得财产利益与受损失之间有因果关系；4、获得利益没有法律上的根据。本案中，被上诉人主张其收取涉案的商铺租金主要是依据《抵债商铺转让协议》中第四条的约定：商铺产权转移登记给乙方且乙方向甲方付清全部购房款后，商铺的租金收益归乙方享有。涉案的《抵债商铺转让协议》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，并且钦州市钦南区人民法院已生效的（2019）桂0702民再3号民事判决书对该合同效力问题已经进行了认定，所以该《抵债商铺转让协议》中对于涉案商铺租金的收取的约定明确且合法有效。之后各方当事人对涉案商铺租金的收取问题没有达成新的合意，上诉人张功成没有按照约定付清全部购房款，因此涉案商铺的租金收益归被上诉人享有。被上诉人收取涉案商铺租金有合同约定，获得收益有法律上的依据，因此，被上诉人收取租金的行为不构成不当得利，一审判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人张功成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决程序上存在不当，本院予以指出和纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10717.49元，由上诉人张功成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  李夏冰 审 判 员  文其谦 二〇二〇年六月八日 法官助理  陆诗灵 书 记 员  吴春锦