湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终424号上诉人（一审原告）：陈前日，男，1972年10月20日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：黄石市正宏房地产开发有限公司。住所地：黄石市湖滨大道**。法定代表人：刘正德，总经理。委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明霞，湖北鸣伸律师事务所律师。上诉人陈前日因与被上诉人黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院(2019)鄂0281民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈前日上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：其与正宏地产公司签订的商品房买卖合同约定交房时间为2017年12月30日前，办证备案时间在交房时间后180日内。可见本案逾期办证时间的起算点应从2018年6月30日开始计算，一审判决以案涉房屋经政府行政部门综合验收合格的时间2018年5月29日向后推180日作为逾期办证的起算点没有事实和法律依据。正宏地产公司辩称：1.其与正宏地产公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。陈前日于2018年5月3日领取了房屋钥匙，按合同约定以及法律规定，其应当在2018年11月25日将不动产首次登记权属证明交给陈前日，但其直至2019年1月6日才办理了不动产首次登记权属证明，并于次日通知所有业主领取不动产产权登记资料，虽延迟了44日，但一审判决已按其迟延天数支持了陈前日的诉讼请求，故一审判决认定事实和适用法律正确。2.之前案涉楼盘其他业主对其提起诉讼的类似案件的生效民事判决，已确定案涉楼盘符合交房条件的时间为2018年5月29日，从该时间向后起算180日即为2018年11月25日，一审判决认定其应当交付不动产首次登记权属证明的时间正确。3.案涉商品房买卖合同虽然约定交房时间为2017年12月30日，但此时不符合交付条件，该约定违反了法律强制性规定，故交房时间应当认定为2018年5月29日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陈前日向一审法院起诉请求：1.判决正宏地产公司继续协助其办理房权证；2.判决正宏地产公司承担自2018年7月1日起以563901元为基数，按年利率5.655％标准计算至能办理房权证之日的逾期违约金。一审法院认定事实：2017年10月28日，陈前日与正宏地产公司签订商品房买卖合同，约定购买正宏地产公司开发的“金湖星城”第10幢2单元21102号房屋，建筑面积118.82㎡，单价4745.84元／㎡，总价款563901元。合同还约定，出卖人应当在2017年12月30日前将验收合格的房屋交付买受人。出卖人在商品房达到交付条件后，应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房责任。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失；但对买受人不退房，出卖人按已付房价款的多少向买受人支付违约金没有约定。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，陈前日依约履行了义务。2018年5月3日，陈前日接收了涉案房屋，双方就该房室内部分未砌筑的墙体达成协议，正宏地产公司按已经审批的设计施工图一次性补偿陈前日1723元，由陈前日自行完善，陈前日认可正宏地产公司所交付的房屋符合双方约定的交房条件，不得就室内未建部分墙体及所谓逾期交房等问题再以任何形式和理由要求正宏地产公司承担法律责任。2019年1月6日，不动产登记部门对正宏地产公司开发的“金湖星城”颁发了不动产首次登记权属证明。正宏地产公司2019年1月7日在金湖星城小区和物业办公室张贴书面通知，告知业主到公司领取办理不动产权属登记资料，陈前日表示没有看到，也不予认可。2019年4月11日，正宏地产公司在《东楚晚报》刊发《再次通知》，内容为2019年1月7日已通知各位业主领取办理不动产权证的资料，现再次通知各位业主来领取办理不动产权证的资料。同时认定，“金湖星城”其他业主在此前诉讼中，已生效民事判决书认定正宏地产公司在2018年5月29日才具备交房条件，并以此作为正宏地产公司承担不符合条件前违约交房违约金的截止时间。还认定，2018年，中国人民银行规定的金融机构一年期贷款年利率为4.35％。一审法院认为，陈前日与正宏地产公司所签订的购房合同，是双方真实意思表示，合同不违反法律和行政法规强制性规定，应为有效。双方均应依合同约定履行义务。正宏地产公司逾期向主管部门办理不动产首次权属登记（即合同约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案”的义务），违反合同约定的，应当承担违约责任。关于违约责任起算点方面，合同并未约定正宏地产公司具体办理不动产首次权属登记的时间，而是约定为“出卖人应当在商品房交付使用后180日内”，也即是陈前日收到房屋后的180日的次日。正宏地产公司在2018年5月29日才符合交房条件，在此之前陈前日已经收房的，应当认定实际交房时间为2018年5月29日。正宏地产公司本应承担逾期交房的违约金，因双方签订关于室内部分未砌墙体的补充协议，免除了正宏地产公司逾期交房责任。故陈前日认为应当按照合同约定交房日期为计算违约事件起算点的意见不能成立；正宏地产公司认为房屋符合交付条件后的交付才是合同约定的交付，应从此时作为违约时间起算点的观点成立。合同对正宏地产公司如何通知陈前日办理产权登记没有约定，应当参照通知收房的方式，即采用电话或媒体通知、信息发布的方式，正宏地产公司2019年1月7日通过张贴通知的方式告知业主包括陈前日领取办理产权证资料、办理产权证的通知行为可以认定。双方签订的关于室内部分未砌筑墙体的补充协议，没有明确体现对逾期办理产权登记责任的约定，正宏地产公司不能举证证实，陈前日也不认可，因此陈前日有权要求正宏地产公司承担逾期办证的违约责任。合同约定了正宏地产公司办理产权登记的期限，但只约定了逾期办证导致陈前日可以退房的责任承担方式，对陈前日不选择退房、合同继续履行如何承担责任没有约定，为约定不明，应当依照法律规定处理。因此，正宏地产公司认为陈前日该项请求没有事实和法律依据，应予驳回的观点不能成立。正宏地产公司应当承担陈前日收房180日后至有效通知陈前日办理产权登记之间逾期的违约责任，违约金按照已交房款数额，按同期银行贷款利率130％计算。正宏地产公司已经通知陈前日领取办理涉案房屋权属登记相关资料，但仍负有向陈前日交付的义务，协助行为没有完成,陈前日请求正宏地产公司协助办证并无不当。故正宏地产公司要求驳回陈前日该项请求的理由不成立。本案经调解，双方不能达成协议。经合议庭评议，审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、正宏地产公司在合同约定的义务范围内继续协助陈前日办理涉案房屋产权证；二、正宏地产公司应当赔偿陈前日逾期协助办理产权证违约金3812.28元（自2018年11月25日起至2019年1月7日止，按本金563901元、年利率5.66﹪计算），定于本判决生效后10日内付清；三、驳回陈前日其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取500元，由正宏地产公司承担145元，陈前日承担355元。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为正宏地产公司应当提供办理房屋产权证资料的时间是从合同约定的交房时间起算，还是从符合法定交房条件时起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方当事人签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年12月30日前，向买受人交付经验收合格的商品房。并对未按约定时间交房的违约责任作出了约定。双方还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交给产权登记机关备案，同时也约定了逾期提供违约责任的承担方式。从上述条款内容看，2017年12月30日前是双方当事人约定的应当交房时间，而出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间为商品房实际交付使用后的时间。合同的违约责任条款也分别对逾期交房违约责任和逾期协助办证违约责任进行了约定，故无论从合同条文词句、还是目的来看，出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间系在商品房实际交付使用后的180日内。可见逾期协助办证的时间应当从实际交付商品房后，再经过180日开始起算。由于本案商品房交付钥匙时间稍早于商品房符合交付条件的时间，一审判决依照法律规定并参照同一楼盘已生效民事判决，确定实际交房时间为符合交房条件之日并无不当。因此，陈前日主张正宏地产公司应当提供办理房屋产权证资料的时间应从合同约定的应当交房时间起算，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，陈前日的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由陈前日负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年六月十六日书记员  田 梦