贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初758号原告石开龙，男，1978年2月28日出生，侗族，住贵州省黎平县。原告石昌艳，女，1979年2月10日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。统一社会信用代码：91522631780162712G。法定代表人彭章龙，男，该公司负责人。地址：贵州省黎平县。委托代理人陈志杰，男，1993年8月27日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区，该公司员工。原告石开龙、石昌艳诉被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年5月6日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告石开龙、石昌艳及被告委托代理人陈志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法调整违约金，将合同中约定的按日0.01%支付违约金调整为按日0.0246%；2、判令被告履行合同约定交付商品房，支付逾期交房的违约金（暂按合同约定计算）（2019年2月2日至2020年2月1日）14746元给原告，2020年2月2日至实际交房之日的违约金待算；3、调整之后重新计算违约金。事实与理由：被告将位于黎平县出卖给原告，并由被告提供格式合同双方签订，合同第十一条第一项约定：“出卖人应当在2019年2月1日向买受人交付该商品房。”第十三条：逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定履行交付房款的合同义务，本着诚信原则，原告认为，被告不会违约，由于原告买房的初衷是为了方便子女上学，同时给父母改造生活条件；故，已将父母及子女接入县城，租房居住，眼睁睁地等待入住新房。只因被告的违约，给原告造成了巨大的经济损失，针对以上事实，原告认为，被告在双方的买卖关系中已经构成违约的事实，应当承担相应的违约责任。由于这个合同是由被告提供，被告方有意将违约金调整得过低，使得合同的约束力大打折扣，从而方便被告违约，正因违约金低于银行的贷款利率，同时被告的违约给原告带来了经济损失，原告根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，请求人民法院予以增加违约金金额并令被告承担违约责任；2018年中国人民银行贷款年利率4.90%，折合购房价按日万分之一点三六，黎平县购房地段的134.67平方米的住房年租金一万六千元左右。折合购房价按日万分之一点一。如果没有给原告造成损失的情况下，违约金应该按购房地段的租房（即按购房款按日万分之一点一）计算；由于给原告造成了严重的损失，该损失不便估算，只能按中国人民银行贷款利率（即按购房款按日万分之一点六）计算，被告除了承担违约金外，还应该承担给原告造成的损失，所以违约金应该按购房款日万分之二点四六计算（0.0246%）。根据上述情况，被告履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约金就是赔偿损失的具体表现，在未得到法院支持前，暂按0.01%；原告的购房款404010元，由于被告一起违约，违约金的计算分两个阶段：起诉之前（2019年2月2日至2020年2月1日），违约金14746（404010×0.01%×365）元；起诉之后（2020年2月2日至实际交房之日）待算。为维护原告的合法权益不受侵害，特依法向法院提起诉讼，望判准原告的诉求为谢。被告辩称：不同意对违约金进行调整，其他没有意见。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、身份证复印件，证明原告是适格的诉讼主体。2、商品房买卖合同复印件，证明双方成立买卖关系，房开商违约的事实。3、租房合同复印件，证明房开商违约造成的损失年租金6500元。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2018年2月12日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的港澳新区第四期E区商住楼A幢2单元12层2-12-2号商住房，建筑面积为134.67平方米、房屋总价款为404010元。合同第十一条交付时间和条件约定，出卖人应在2019年2月1日前向买受人交付商品房。合同第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的0.01%的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的0.01%的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款404010元。被告至今未将商品房交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋给原告，导致原告未能按时占有该房屋，被告显然已经违约，理应按合同约定承担违约责任。关于原告要求交房违约金将合同中约定的按日0.01%调整为按日0.0246%的请求，本院认为，违约金的设立主要是保证双方合同履行，其性质具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失，而合同法违约金的设立、立法目的，主要体现的是损失的补偿功能。补偿功能和惩罚功能适用的前提条件要依据当事人的主观过错程度，对违约行为人主观上没有过错或是过错较小的，应体现违约金的补偿功能；对违约行为人主观上具有过错或是恶意违约，应体现违约金的惩罚功能，以此来规范引导缺乏诚信的市场信用体系。本案中被告逾期交付商品房，原告未能及时得到房屋居住生活，原告在外面租房居住，年租金6500元，造成房租损失，按双方合同约定违约金按已付购房款日0.01%，年违约金为14764元，可以补偿原告造成的房租损失，同时被告违约时间不长，主观过错小，且现正在积极建设中。为此，根据上述法律规定，结合、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、平衡双方利益等方面综合考虑，本院对原告要求调整交房违约金的请求不予支持。原告请求被告支付从2019年2月2日至2020年2月1日的交房违约金本院予以支持，逾期天数为364天。因此被告逾期交房的违约金为404010元×0.01％×364天=14705元，原告请求超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告交付商品房的问题，因被告商品房现正在施工建设中，什么时候竣工验收备案可以交房，时间节点无法确定，本院对原告要求被告交房的请求不予支持，待被告商品房具备交房条件后另行起诉主张。关于原告请求后续违约金待算的问题，因被告开发的楼盘尚在施工建设中至今未交房，违约金的计算节点亦无法确定，原告可在被告交房后，另行起诉主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后10日内支付给原告石开龙、石昌艳逾期交房违约金14705元。二、驳回原告石开龙、石昌艳的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取84元，由原告石开龙、石昌艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  粟志文二〇二〇年六月二十八日书记员  吴 松