湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8658号原告：帅家炳，男，1975年1月6日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告：陈珂婷，女，1977年8月12日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，二原告共同委托诉讼代理人：成民兴，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道**。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵龙，男，生于1958年6月4日，汉族，湖北省恩施市人，恩施华龙村置业有限公司法务部主任，现住恩施市。原告帅家炳、陈珂婷与被告恩施华龙村置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。及原告帅家炳、陈珂婷的共同委托诉讼代理人成民兴、被告恩施华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行合同，将被告开发的位于恩施市××办事处书院社区高井河××单元××号房屋交付给二原告使用。2.判令被告即时将二原告所购买房屋办理水、电、气立户，并完善合同约定的公共设施设备（如电梯、消防等），达到合同约定的房屋交付条件；3.判令被告自2016年1月10日起至2018年7月9日止，按日向二原告已付房款5‰的标准支付违约金；4.判令被告承担本案诉讼费用。其事实与理由：2014年2月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告将开发的位于恩施市××办事处书院社区高井河××单元××号房屋卖与二原告，房屋总价款为372876元，付款方式为分期付款；同时，合同约定被告按合同规定期限交付使用，逾期超过三十日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款千分之五的违约金。合同签订后，二原告按约将房款如数支付给被告，但被告未按约将该房屋交付给二原告使用。至2018年7月9日才将房屋交付二原告使用，已构成逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任。为维护自己的合法权益，二原告依法起诉，请求人民法院依法判准如上诉讼请求。被告辩称，1.被告不存在逾期交房，根据合同约定，发了收房通知书，已经登报，未接收房屋，不是被告的责任。原告的第一项诉讼请求不属于合同约定的内容和范围；2.水、电、气立户的问题，合同约定仅仅只是到接口处，原告自入住以来，一直在用水、电。基于不存在逾期交房，也就不存在逾期交房违约金的问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月5日，原、被告签订合同编号为ES14020401号的《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同第一条项目建设依据、第三条买受人所购买商品房的基本情况和第五条面积确认及面积差异处理约定原告购买被告开发建设的位于恩施市××办事处书院社区××井河××单元××号住房一套，建筑面积为115.80平方米（其中套内建筑面积91.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.99平方米）；房屋面积以恩施市房地产管理局最终的产权登记面积为准，双方按本合同约定单价结算总房款，多退少补。第四条计价方式及价款和第六条付款方式及期限约定单价3220元/平方米，总价款为372876元，以上价格包含水、电、气的立户费：不包含买受人按国家政策法规规定应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；付款为分期付款，于2014年2月5日首付壹拾壹万贰仟捌佰柒拾陆元整（￥112876.00），余款贰拾陆万元整（￥260000.00）于2014年5月5日之前付清，逾期未办理完的按合同的第七条约定执行，在房屋交付时按产权登记面积结算，实行多退少补。第八条交付期限约定出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付及交付房价款千分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体同期通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。合同还约定了其他相关事项。附件四《合同补充协议》第八条约定：买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所签署的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人须承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。合同签订后，二原告按约定付清所购房屋的购房款372876元。2016年1月8日，被告开发建设的位于恩施市××办事处书院社区高井河××楼经建设单位、设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位验收合格。2016年1月11日，恩施日报刊载公告，内容为：“尊敬的西湖花园各位业主：由我公司开发的西湖花园一期项目，已竣工验收合格，敬请各位业主前来西湖花园售楼部收房，特此公告”。被告发出收房通知后，二原告于2019年3月24日接收房屋。审理中，二原告与被告认可至法庭辩论终结时，用水正常，用电是使用的被告的，天然气尚未接通。对公共配套设施的使用，双方未提供证明案涉小区已经综合验收的证据。二原告以被告未提供证据证明其开发建设的房屋经消防验收合格，不符合交房条件为由，主张被告属逾期交房，并要求被告支付以已付房款372876元为基数自2016年1月10日起至2019年3月24日止按日5‰计算的违约金。其请求计算违约金的时间为3年2个月15天，经计算违约金数额为2181324.6元〔372876×5‰×（365×3+30×2+15）〕。本案经本院主持调解，双方未能达成协议，致调解不成。本院认为，本案属合同纠纷，则应审查合同的效力以及合同双方履行合同义务是否符合约定。对此，本院评析如下：一、《商品房买卖合同》的效力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。二、合同双方履行合同义务是否符合约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定全面履行了交付购房款372876元等义务，其履行合同义务符合合同约定。被告是否也按合同约定履行按期交付商品房的义务。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同约定的“该商品房经验收合格”系指该商品房经建设单位、设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位验收合格。被告开发建设的案涉6号楼商品房竣工后，于2016年1月8日经上述五单位验收合格，符合合同约定的交房条件。被告于2016年1月11日采用公告形式通知包含原告在内的业主接收房屋，其通知方式符合双方约定。原告在被告通知后未按期接收房屋，不能足以证明被告开发建设的房屋不符合合同约定交付条件。故对原告的“被告开发建设的房屋不符合交房条件”的主张本院不予支持。双方约定被告于2016年1月10日前交付房屋，被告于2016年1月11日发出交房通知，与约定的交房时间逾期一天，应属违约，被告依法应承担违约责任，即支付违约金。根据双方约定逾期交房按已付房款的日5‰支付违约金，逾期一天的违约金为数额为1864.38元（372876×5‰×1），应由被告支付，二原告请求的超出该数额部分本院不予支持。关于二原告要求被告交付房屋的请求，因二原告已接收所购买的房屋，则本案中不需再审理。二原告以被告未提供证据证明其开发建设的房屋经消防验收合格，不符合交房条件为由，主张被告属逾期交房。原告所主张的理由在《商品房买卖合同》中并无约定，且属另一法律关系，故在本案中不予审理。关于二原告要求被告将其所购买房屋办理水、电、气立户，并完善合同约定的公共设施设备（如电梯、消防等），达到合同约定的房屋交付条件的请求。原、被告认可至法庭辩论终结前水、电买受人能正常使用。合同约定其他公共配套设施约定经小区综合验收后交付使用，现二原告未提供证据证明该小区已经综合验收。故对原告的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日向原告帅家炳、陈珂婷支付违约金1864.38元。二、驳回原告帅家炳、陈珂婷的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费9263元（已减半计算），由原告帅家炳、陈珂婷负担8963元，被告恩施华龙村置业有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇二〇年六月二十三日书记员  刘 丹