四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1822号 原告：乐山市永嘉物业管理有限公司，住所地乐山市市中区柏杨西路永兴一品**楼****。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓赋刚，仁寿县海洋法律服务所法律工作者。 被告：李军，男，1977年9月21日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告：任红梅，女，1977年11月5日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被告委托诉讼代理人：杨玖文（系被告李军的姐夫），住四川省仁寿县。 原告乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）与被告李军、任红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永嘉物业公司的委托诉讼代理人邓赋刚，被告李军、任红梅及其委托诉讼代理人杨玖文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物管费（36个月）4935元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月18日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告按协议约定履行了自己的义务，但被告自2017年5月24日至2020年5月23日期间拖欠原告物业服务费未交，被告房屋面积91.38平方米，每平方米服务费1.5元。经原告多次催缴被告无果，为了保证原告工作的正常运转，给业主提供更优质的服务，同时为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院起诉，请求人民法院支持原告之诉请。 被告李军、任红梅辩称：1、2015年5月，东方欧城开始交房，2016年原告陆续发现房屋质量问题，多次向相关部门反映无果。东方欧城项目开发商是物业公司百分百股东，因此房屋质量问题用物业费作为维修，如多出费用退物业公司，如果物业费不能抵扣维修费，将另行维权。2、东方欧城业委会于2018年11月16日成立，招聘了物业公司，原告也发出通知自动退场，并关闭小区电梯，违背物业服务最根本原则，我方与原告方无任何关系，不应缴纳物业费。3、原告未与我或东方欧城业主委员会签新的合同，因此不应交纳物业管理费。4、东方欧城业委会与金豪力合同是否有效，与本案没有任何关系。房管局关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告没有接到过，小区公示栏也没有张贴，并且主管部门只有监督指导业主委员会、业主大会和物业管理公司之间的事宜，通知不能成为原告行为的合法依据。5、东方欧城业委会多次公函原告移交全体业主，包括本区域内设备、设施、图纸，也曾向房管局投诉过，原告有接收签名。原告管理混乱拒不退场，业主已告知原告不再缴纳物业费。房管局只能对物业公司的违规行为做警告，不能对物业管理区域内做出任何决定。物业管理区域内只有业主大会和业委会。 本院经审理认定事实如下：被告李军、任红梅系仁寿县文林镇利民街东方欧城6幢1单元8楼1号房屋的业主。房屋建筑面积92.11平方米，系电梯公寓。 2015年5月18日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，物业名称“东方欧城”，约定原告前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生等做了相应约定；约定物业服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡；并约定每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；同时约定业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1.00元交违约金。后原告依约入驻“东方欧城”小区从事物业管理服务工作至今。2017年5月24日至2020年5月23日被告应交纳的物业管理服务费为4974元（92.11m2×1.50元/月×36个月）。2020年5月7日，原告以被告未按约定交纳物管费为由，具状诉来本院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告放弃要求二被告承担违约责任的诉讼请求。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇东方欧城小区选举成立了“仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会”。2018年12月30日仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向本院提起对仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会、四川金豪力商业管理有限公司业主撤销权纠纷的诉讼，本院经审理查明，仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会在选聘四川金豪力商业管理有限公司作为小区物业服务企业时，业主户数超过了总数的50%，但小区业主享有的专有部分建筑面积未到达总建筑面积的50%，遂于2019年5月23日作出（2019）川1421民初1459号民事判决书判决：一、撤销仁寿县物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 上述事实，有原、被告的陈述、营业执照复印件、《前期物业管理服务协议》复印件，商品房买卖合同复印件等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。原告依约为被告所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，被告应当积极配合原告的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费，对原告在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。2017年5月24日至2020年5月23日按合同约定被告应交纳的物业管理服务费为4973.94元（92.11m2×1.50元/月×36个月）。原告主张被告缴纳4935元，系对自已权利的放弃。故原告主张被告支付其物业服务费4935元的请求本院予以支持。 关于被告辩称其房屋存在质量问题，房屋开发企业系原告的百分之百股东，要求将2017年5月24日至2020年5月23日期间的物业费冲抵房屋维修费用的问题。本院认为，被告房屋质量问题，系房屋开发商与被告李军、任红梅之间的民事争议，本案系物业服务合同纠纷，是原告永嘉物业公司与被告李军、任红梅之间的民事争议，房屋开发商与原告永嘉物业公司均属于不同的独立法人，法人享有民事权利、承担民事义务，两个民事争议系不同的法律关系。原告与被告签订的《前期物业服务协议》对用物业费折抵因房屋质量维修费用也没有约定，因此被告李军、任红梅抗辩对应缴未缴之物业服务费予以冲抵其房屋维修费用没有法律依据，对被告的此辩解理由本院不予采信。 关于被告辩称小区业主委员成立后，选聘了新的物业服务公司，原告已经不是小区的物业管理公司，原告主体不适格，原告将小区电梯全部关闭，服务质量不到位的问题。本院认为，2019年5月23日本院作出的（2019）川1421民初1459号生效民事判决书，判决撤销了仁寿县物业服务公司的决定，并确认仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》自始没有法律约束力。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定原告前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，原告虽然公示将撤出东方欧城小区的物业管理服务，但实际至今仍然按照《前期物业管理服务协议》在东方欧城小区从事物业管理服务，原告是本案适格的主体，被告的辩解理由不成立，本院不予采信。但原告以部分业主未按时交纳物业费等理由关闭小区电梯的行为，实属不当，应当予以纠正。 本院希望原、被告双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；原告主动积极与被告沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，原告要加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 被告李军、任红梅于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司物业管理费4935元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计25元，由被告李军、任红梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  刘健超 二〇二〇年六月四日 书记员  伍 卫