苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初16341号原告：陆建荣。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：程军，浙江嘉望律师事务所律师。被告：顾颉刚。被告：吴江市吉大纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇群铁村。法定代表人：顾永明，该公司执行董事。二被告的共同委托诉讼代理人：钱斌，江苏吴越律师事务所律师。原告陆建荣与被告顾颉刚、被告吴江市吉大纺织有限公司（以下简称吉大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆建荣的委托诉讼代理人程军，被告顾颉刚、吉大公司的共同委托诉讼代理人钱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋装修及附着物、机器设备搬迁、停业损失等补偿费共计46万万元；诉讼中，原告将该项诉请变更为：1、判令被告支付原告房屋装修及附着物损失34387元、机器设备搬迁费197600元、其他损失等共计411987元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因生产经营需要，自2014年起便在被告处租用900平的厂房。2019年，被告相关场地被征收，被告与征收机构签订了征收补偿安置协议。协议中载明房屋装修及附着物补偿金额13083280元、机器设备搬迁费用757160元和停产损失费180000元。原告在收到征收机构发布的搬迁公告后，于2019年5月停业，于2019年7月搬离厂房，并付清了全部租金。目前该补偿款均已支付至被告名下，但被告一直拖延未付原告的补偿款，原告为维护合法权益，故起诉至法院。被告顾颉刚辩称：其系吉大公司的股东，也是吉大公司的工作人员，不是本案适格被告，请求驳回原告对其的诉讼请求。被告吉大公司辩称：第一，关于机器搬迁费。根据租赁合同约定，双方租赁合同终止后，原告应自行将机器设备搬离，故双方的租赁关系结束后，吉大公司无需支付原告机器设备搬迁费。根据评估报告，178台织机的搬迁费是支付给吉大公司的，因为吉大公司合法核定备案的生产设备即为178台。原告未经核定备案的非法生产设备，依法应自行拆除，不存在补偿搬迁费。第二，租赁合同并未约定合同终止后或者出现拆迁事件需要出租方支付停产损失。吉大公司于2019年8月18日与案涉拆迁事件实施方签订协议书，故吉大公司获得拆迁利益时吉大公司与原告之间的租赁关系已终止，原告对吉大公司的厂房没有使用权，而评估报告中的停产损失费是按生产面积计算的，故原告主张停产损失没有任何依据。第三，关于污水池补偿。污水池建设是在吉大公司拥有使用权的工业用地上，所有权归吉大公司。基于租赁关系，原告可以付费有偿使用该污水池，但原告不能基于租赁关系主张该污水池的补偿款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下:吉大公司原在苏州市吴江区建有总面积为8005.85平方米的房屋，其中2429.67平方米房屋办理了房屋产权证。吉大公司将该房屋部分出租给陆建荣及案外人马建平等用于生产经营纺织行业。2018年3月20日，吉大公司作为甲方与陆建荣作为乙方签订《房租租赁合同》一份，合同约定：甲方将自有位于吴江区建筑面积为900平方米厂房1幢出租给乙方使用。租赁期限为1年，自2018年3月26日起至2019年3月25日止。合同期满，乙方如需续租，应提前一个月通知甲方并另行协商签约，否则甲方有权将该房屋另行出租给他人或自用。厂房租金按每年170元/平方米计算，每年租金计153000元。乙方的织机接管费、污水处理费都有乙方自行承担。合同签订时须付清一年租金。乙方如需对房屋装修或添置辅助设施，应征得甲方同意并不得破坏房屋结构。合同期满，双方不再续约的，所有装修及添附物不得拆除，并归甲方所得。2018年10月，苏州市吴江区盛泽镇人民政府发布动迁公告，根据盛泽镇城市建设总体规划和盛泽镇“三优三保”专项规划，结合盛泽镇“三治”工作要求，吉大公司位于盛泽镇群铁村的房屋纳入拆迁安置范围。同时，盛泽镇人民政府动迁办公室委托苏州远大房地产土地资产评估有限公司就房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，评估时点为2018年10月11日，后该公司出具了评估报告。评估报告中列明的项目涉及本案纠纷的有：污水池面积263.11立方米，评估价值157866元；喷水织机32台，搬迁费115200元；喷水织机（大龙头）16台，搬迁费96000元；喷水织机（小龙头）130台，搬迁费676000元。评估后，陆建荣继续使用厂房，2019年7月，陆建荣搬离了案涉厂房。2019年8月18日，吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司作为甲方与吉大公司作为乙方签订《协议书》一份，协议书约定：甲方收购乙方位于盛泽镇群铁村的不动产，总补偿价款21681222元（具体构成详见评估单位出具的评估报告及补偿明细表）。另，吉大公司、吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了装修补偿、设备搬迁费、停产损失费等各项费用补偿金额，其中停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿，生产面积6756.99㎡，补偿金额为1351398元。诉讼中，吉大公司确认已收到协议书中约定的拆迁补偿款。另查明，停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿中的“有证”指的是具备营业执照。在本院审理的马建平与顾颉刚、吉大公司房屋租赁合同纠纷一案中，马建平陈述：其与陆建荣系亲属关系，二人承租的部分为一平均分割成四份的厂房，总面积3600平方米，每份约900平方米，两人各承租了900平方米，其还租了另一间的300平方米作为仓库使用。以上查明事实，有原告提供的租房协议、评估报告、补偿明细表以及询问笔录、当事人的陈述等证据在卷佐证。诉讼中，陆建荣向本院提交了收款收据、明细、银行流水、微信聊天记录等证据，拟证明拆迁评估时，其在吉大公司租赁厂房中有喷水织机38台；陆建荣还提交了污水池建筑明细、转账凭证等，拟证明2017年11月建造污水池时，承租人陆建荣、马建平和吉大公司共同按比例分担了建造费用。吉大公司对上述证据的关联性均不予认可，认为喷水织机非陆建荣所有，系吉大公司出租给陆建荣使用；污水池的建设与陆建荣无关。本院认为，原告陆建荣提交的收款收据、明细与其向顾颉刚转账付款的时间、金额相符，记载明细使用的是吉大公司的便签纸，且在微信聊天记录中可见是由他人发给陆建荣配偶马彩萍的，并非陆建荣自行制作。被告吉大公司认为喷水织机系其出租给陆建荣使用，未提交证据。在双方的租赁合同中，对陆建荣的“织机接管费、污水处理费”均有约定，却没有约定喷水织机租赁费用，双方也未另签喷水织机租赁合同，对于陆建荣支付了喷水织机租赁使用费亦未举证。综合上述事实，本院采信陆建荣的主张，2018年10月11日，陆建荣在群铁村吉大公司厂房内有喷水织机38台。陆建荣主张污水池应为按份共有，因其举证的建筑明细属于案外人马建平，且未经吉大公司盖章确认，即使陆建荣支付部分污水处理费，亦不能证明其按份共有污水池，故对陆建荣主张的该部分事实本院不予采信，陆建荣据此主张污水池的相应补偿款46890元，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，吉大公司的厂房有2000余平方米取得了房屋产权证，但从吉大公司提交的产权证书复印件中未能体现出租赁给陆建荣的厂房系属于该2000余平方米的房屋，而案外人马建平陈述其与陆建荣租赁的房屋属于3600平方米房屋的一部分，吉大公司也未能提交其他证据证明租赁给陆建荣的房屋办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房屋产权证，故陆建荣与吉大公司之间的房屋租赁合同应认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，吉大公司作为出租人将无证房屋出租给陆建荣，对于造成租赁合同无效存在过错；陆建荣作为承租人对房屋的产权未尽到合同注意义务，也存在过错。对于陆建荣主张的设备搬迁费。首先陆建荣作为案涉厂房的实际经营者，因拆迁行为所产生的设备搬迁费为其直接损失，陆建荣就其所有的机器设备按照评估报告中列明的设备搬迁费向吉大公司主张该损失，本院予以支持。评估报告中列明的喷水织机有三种类型，因陆建荣未能举证其喷水织机的种类，本院酌情按喷水织机的平均搬迁费用计算，对陆建荣主张的设备搬迁费支持189402元。对于陆建荣主张的其他损失。陆建荣承租案涉厂房用于生产经营，对厂房进行了生产设备的安装投入，案涉厂房拆迁，陆建荣需配合搬迁且搬迁行为必然造成其一定的损失。本院结合双方的过错程度、使用期限、涉案厂房同地段租金情况、拆迁合同中停产停业补偿等因素，酌情认定吉大公司赔偿陆建荣损失12750元。陆建荣要求被告顾颉刚承担连带责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告吴江市吉大纺织有限公司向原告陆建荣支付设备搬迁费189402元、赔偿损失12750元，合计202152元，于本判决生效之日起十日内履行完毕（如采用转账支付，汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××64）。二、驳回原告陆建荣的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元、保全费3020元，合计11220元，由原告陆建荣负担5357元，由被告吴江市吉大纺织有限公司负担5863元并于本判决生效之日起十日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××69）。原告预交的诉讼费用中的5863元本院于本判决生效之日起十日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长 陈 蕾人民陪审员 杨 荣人民陪审员 李兴明二〇二〇年六月十七日书 记 员 钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。