河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初1664号原告:吴昊，男，汉族，1994年2月1日出生，住河北省保定市曲阳县。委托诉讼代理人：杨乾明，河南允达律师事务所律师。被告：孙小陆，男，汉族，1979年12月2日出生，住河南省沈丘县。被告：郑州三阳房地产营销策划有限公司，住所地郑州市**京广南路**，统一社会信用代码9141010009252920X9。法定代表人：龚明，该公司经理。委托诉讼代理人：徐勇，河南红达律师事务所律师。原告吴昊诉被告孙小陆、郑州三阳房地产营销策划有限公司（以下简称三阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴昊及其委托诉讼代理人杨乾明，被告三阳公司的委托诉讼代理人徐勇到庭参加诉讼。被告孙小陆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴昊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告孙小陆签订的合同编号为0001250的《房屋买卖合同》；2.请求依法判决被告孙小陆返还购房款51万元（其中10000元为双倍返还的定金部分），违约金30万元，共计81万元；3.请求依法判决被告三阳公司返还中介费用25000元；4.请求依法判决被告三阳公司对被告孙小陆应当支付的款项承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用、保全费用、保函担保费用等费用由二被告承担。事实和理由：2019年1月22日，原告吴昊作为房屋购买方，被告孙小陆作为房屋出售方，被告三阳公司作为中介方，三方签订合同编号为0001250的《房屋买卖合同》，合同约定，由原告购买被告孙小陆所有的位于管城回族区紫辰路57号院3号楼2单元26层2601室（房屋面积126.94平方米）房产一套，总价款为150万元。合同还约定，因被告孙小陆违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，并承担总房款20%的违约金支付原告，以及承担原告由此发生的其他经济损失。同日，原告交纳购房定金10000元，次日通过转账方式交纳购房款49万元，中介费25000元。原告交纳上述购房款后，按照合同约定，被告孙小陆应当于2019年5月底之前过户给原告，但被告并未履行过户义务。事实上，2019年3月18日，涉案房产即被郑州市金水区人民法院预查封，预查封文号为（2019）豫0105财保393号，之后又发生多轮查封。同时，被告孙小陆还将涉案房产一房二卖给李杰，后继购买方已向法院提起解除合同诉讼。被告孙小陆存在违约行为，且该违约行为导致合同目的已无法实现，涉案合同应当予以解除。被告三阳公司作为房产中介，没有尽到足够的注意义务和居间义务，不仅没有对被告孙小陆的卖房意愿和动机进行详细调查，在原告与被告孙小陆签订购房合同后也没有妥善保管被告孙小陆的原始购房合同，导致孙小陆能够凭借原始购房合同进行一房二卖，应视为该公司存在重大过错，应当对被告孙小陆所欠购房款承担连带清偿责任,故原告诉至法院。本案审理期间，原告变更第二项诉讼请求为：请求法院判决被告孙小陆返还购房款50万元及违约金30万元。被告孙小陆未到庭、未答辩、未举证。被告三阳公司辩称，一、根据原告的诉讼请求及其陈述、以及本案案由，被答辩人不是本案的适格被告，应依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。二、根据本案事实，答辩人作为居间人，已经完成了居间合同的义务，有权要求买卖双方向其支付服务报酬。在整个居间服务活动中，答辩人不存在任何过错，原告要求答辩人返还其中介费用没有事实依据。同时，原告在未主张解除其与答辩人之间的居间服务合同情况下，就直接要求返还中介费，不符合法律规定。三、即使被告孙小陆将涉案房屋“一房二卖”，也不是本案房屋买卖合同无法继续履行及过户的根本原因，且如果孙小陆将涉案房屋“一房二卖”，那么该后果和答辩人居间服务行为之间也不存在因果关系，故原告要求答辩人就房款承担连带清偿责任没有事实和法律依据。四、按照《房屋买卖合同》第六条规定，原告支付的佣金损失应当由违约方被告孙小陆承担，不应由答辩人来承担，按照合同相对性原则，原告的房款损失应当向出卖人来主张，不应向答辩人来主张。综上，请求依法驳回原告对答辩人的起诉或驳回其对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年1月22日，原告吴昊（买方、乙方）与被告孙小陆（卖方、甲方）、被告三阳公司（居间方、丙方）签订编号为0001250的《房屋买卖合同》，吴昊购买孙小陆名下坐落于管城××、××楼××号房屋。双方协商该房屋的成交款为150万元。合同第四条约定：乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费人民币伍万元整（其中佣金及代办费人民币叁万叁仟元整，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲方同意该定金在办理完房产立契过户手续前丙方代为保管。合同第六条约定：乙方应向丙方支付佣金30000元，在合同履行过程中如因甲、乙任意一方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任。第十三条违约责任约定：1.甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并承担总房款的20%为违约金支付乙方，以及承担乙方由此发生的其他经济损失。3.本合同签订后甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲乙双方协商解除合同的，丙方已收取的费用除佣金外如数退还。合同第十四条约定：其他约定事项（如本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款的内容为准）：1.甲方同意该房屋于2019年5月底之前过户；2.甲方于2019年4月份提前还清银行尾款；3.乙方于2019年1月23日转给甲方总共伍拾万元整（2019年1月23日17:00之前）；4.甲方收到全款当日交于乙方此房屋钥匙；5.乙方于交房当天给甲方捌仟元整作为合同内所留家电家具款。2017年1月23日，原告吴昊向被告孙小陆支付购房定金10000元、房款49万元，向被告三阳公司支付中介佣金25000元。2019年6月10日，经原告吴昊到郑州市不动产登记中心查询，孙小陆名下位于管城回族区紫宸路57号院3号楼2单元26层2601号房屋存在：1.预告信息：预售商品房预告登记权，权利人孙小陆；预售商品房抵押权登记，权利人中国建设银行股份有限公司河南省分行；2.查封信息：2019年3月18日被郑州市金水区人民法院查封；2019年6月6日被郑州市管城回族区人民法院查封。另查明，被告孙小陆名下的上述涉案房屋派出所编号为2601号，预售编号为2604号。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当严格按照约定履行义务。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金10000元、房款49万元，履行了相关合同义务，被告孙小陆未按约履行合同相应的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。涉案房屋现仍处于预告抵押状态，且因被告孙小陆与案外人存在诉讼被法院依法查封，已不具备继续履行的条件，故原告请求解除《房屋买卖合同》，并要求被告孙小陆返还购房定金10000元、房款49万元，本院予以支持。《房屋买卖合同》系原、被告共同三方签订，该合同解除意味着居间合同同时解除。关于违约金，原告主张按合同约定支付总房款20%的违约金30万元，主张过高，应予调整，综合合同履行情况、当事人的过错、预期利益等因素，本院酌定被告支付违约金98000元（按已付房款49万元的20%计算）。鉴于交易未能完成，原告合同目的未能实现，且被告三阳公司未尽到督促、催告义务，原告主张被告三阳公司退还中介费25000元，应予支持。造成合同履行不能的原因是被告孙小陆怠于履行合同义务，且涉案房产因被告孙小陆的原因与他人产生纠纷而被法院查封，原告提供的证据不足以证明被告三阳公司存在故意隐瞒重要信息、恶意促成合同订立等行为，故原告要求被告三阳公司对被告孙小陆应当支付的款项承担连带责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴昊与被告孙小陆签订的编号为0001250的《房屋买卖合同》；二、被告孙小陆于本判决生效之日起十日内向原告吴昊返还购房定金10000元、购房款49万元，合计50万元；三、被告孙小陆于本判决生效之日起十日内向原告吴昊支付违约金98000元；四、被告郑州三阳房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日退还原告吴昊支付的中介费25000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6075元，由原告负担1590元，由被告孙小陆负担4485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  刘春林二〇二〇年六月二十日法官助理赵媞书记员李果