湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终577号上诉人（一审原告）：湖北黄金山科技园投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄金山工业新区金山大道**。法定代表人：张巧灵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：伍小明、向守铸（实习），湖北磁湖律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：京石电子科技（黄石）有限公司，住，住所地湖北省黄石市黄金山工业新区金山大道****研发楼办公201/div>法定代表人：简明华，系该公司董事长被上诉人（一审被告）：曾纪山，男，1978年3月2日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区，上诉人湖北黄金山科技园投资有限公司（以下简称黄金山科技园公司）因与被上诉人京石电子科技（黄石）有限公司（以下简称京石电子公司）、曾纪山房屋租赁合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄金山科技园公司上诉请求：一、撤销一审判决主文第三项，依法改判1、京石电子公司立即腾退黄金山科技园3号厂房；2、京石电子公司从2019年7月14日起，按照每月122004.48元的租金标准支付黄金山科技园3号厂房占用费给其直至实际腾退之日止；3、确认黄金山科技园3号厂房中除可移动设备外，现有装修及装饰物的产权无偿归其所有。二、曾纪山对京石电子公司的上述债务承担连带责任。三、依法调整一审诉讼费用的负担。事实与理由：1、涉案租赁合同解除后，京石电子公司应依法腾退黄金山科技园3号厂房，并按租金标准支付房屋占用费，一审判决对此未予支持，属于适用法律错误；2、根据涉案租赁合同的约定，黄金山科技园3号厂房中除可移动设备外，现有装修及装饰物的产权无偿归其所有，一审判决对此未予支持，违反当事人意思自治原则，属于适用法律错误；3、京石电子公司股权的99.67%由曾纪山持有，另一名股东杨正宇仅持有公司0.33%股权，并已去世，无人继承股东资格，杨正宇只是曾纪山为了办理有限责任公司安排的挂名股东，京石电子公司实际上为曾纪山的一人公司，且曾纪山的出资没有到位，一审判决未认定曾纪山承担连带责任，属于适用法律错误；4、一审诉讼费用全部应由京石电子公司和曾纪山承担，一审判决对诉讼费用负担分配有误，应予以调整。京石电子公司、曾纪山辩称：1、其对一审判决书没有意见；2、本案应是黄石经济技术开发区管理委员会、黄金山科技园公司、其公司三方之间的纠纷，其和黄石经济技术开发区管理委员会之间签订的招商协议是由其先支付房租，然后政府再把房租补贴给其，因为黄金山科技园公司是黄石经济技术开发区管理委员会下属投资公司，所以房租近似于可以免除；3、因为其他的官司，法院已经把黄金山科技园3号厂房里的设备等东西查封了，门锁都已经换了，其早已没有占有使用黄金山科技园3号厂房，故不存在再向黄金山科技园公司返还3号厂房，如果黄金山科技园公司同意其把厂房内的办公设备等搬出来，其就安排人去搬走；4、关于厂房内装修及装饰物产权问题，这涉及到当时政府招商引资补贴的相关事宜，黄金山科技园公司应与黄石经济技术开发区管理委员会协调处理；5、其公司是有限责任公司，当时是以公司名义与黄金山科技园公司签订的租赁合同，与曾纪山个人无关，曾纪山不应担承担相关责任。黄金山科技园公司向一审法院起诉请求：1、解除其与京石电子公司签订的厂房、生活服务中心及公租房租赁合同；2、京石电子公司立即腾退上述全部厂房、生活服务中心及公租房；3、京石电子公司和曾纪山连带支付其租金及房屋占用费600万元、违约金60万元、水电费30万元，并赔偿逾期付款损失30万元，合计720万元；4、京石电子公司承租的黄金山科技园3号厂房中除可移动设备外，现有装修及装饰物的产权无偿还归其所有；5、案件诉讼费等各项费用由京石电子公司和曾纪山承担。一审法院认定事实：京石电子公司系黄石经济技术开发区的招商引资企业。2017年7月至2018年3月期间，黄金山科技园公司与京石电子公司签订1、3号厂房、生活服务中心（食堂）、公租房的《租赁合同》，主要约定：黄金山科技园公司将位于黄金山科技园的1、3号厂房、生活服务中心（食堂）、7号公租房出租给京石电子公司使用，京石电子公司应于交房日前向黄金山科技园公司支付该厂房当月租金，以后每月末预交下月租金，依此类推。鉴于黄金山科技园公司向能源供应单位缴纳并负担园区发生的全部水电费，京石电子公司应按其所分摊的比例缴纳水电费；同时约定：若京石电子公司逾期支付租金等其它费用超过2个月，京石电子公司应按本合同约定的月租金的2倍支付违约金，同时，黄金山科技园公司有权提起解除本合同。在解除合同的书面通知发出之日起5个工作日后，黄金山科技园公司有权依法处置所留置的被告财产，用处理所得到的款项，抵偿京石电子公司应支付的租金（含滞纳金）及其他的全部费用。事后，经黄金山科技园公司多次催讨无果，故而成讼。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，应当按照合同约定全面履行自己的义务。黄金山科技园公司与京石电子公司于2017年7月至2018年3月期间分别签订的1、3号厂房、生活服务中心（食堂）、公租房《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法、有效。关于黄金山科技园公司要求京石电子公司解除签订的厂房、生活服务中心及公租房的租赁合同，因合同上约定被告逾期支付租金等其它费用超过2个月，黄金山科技园公司有权解除合同,故黄金山科技园公司的该项诉求，应予以支持。关于黄金山科技园公司要求京石电子公司支付租金及房屋占用费、违约金、水电费、逾期损失等费用合计720万元的诉求，经审查如下：一、1号厂房移交时间为2017年12月22日，截止时间为2019年5月31日，其租金为2,370,644.60元（11419.29㎡×12元/㎡/月×17.3个月）；二、3号厂房移交时间为2017年7月13日，截止时间为2019年7月13日，其租金为2,928,107.52元（10167.04㎡×12元/㎡/月×24个月）；三、生活服务中心移交时间为2018年3月6日，截止时间2019年5月31日，其租金为361,096.86元（2029.09㎡×12元/㎡/月×14.83个月）；四、7号公租房分四块出租，移交时间分别为2018年3月15日、3月15日、7月13日、8月17日，截止时间均为2019年5月31日，其租金分别为126324.00元（726㎡×12元/㎡/月×14.5个月）、110533.50元（635.25㎡×12元/㎡/月×14.5个月）、119656.55元（465.30㎡×12元/㎡/月×21.43个月）、98271.36元（363㎡×12元/㎡/月×22.56个月）；五、水电费；3号厂房水费3253.25元、电费232,644.00元，生活服务中心电费12474.00元、水费5141.50元，7号公租房水费2745.60元、电费8632.00元；以上各项损失总合计人民币6,379,824.74元(其中租金6,114,634.39元，电费254550.00元，水费11140.35元)。关于黄金山科技园公司要求京石电子公司按合同约定的月租金的2倍支付违约金的诉求过高，可依法按年利率6%计算资金占用期间的利息。关于黄金山科技园公司要求曾纪山承担上述民事责任的请求，因曾纪山系京石电子公司原股东，其行为属于职务行为，不应承担连带偿还责任，故对该诉求不予支持。关于黄金山科技园公司要求京石电子公司立即腾退全部厂房、生活服务中心、公租房的请求，因属另一法律关系，可另行主张权利。关于黄金山科技园公司要求将京石电子公司现有装修及装饰物的产权归其所有之请求，因该请求系物权纠纷，与本案不属于同一法律关系，黄金山科技园公司可另行主张权利，故对黄金山科技园公司的该项诉求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、解除黄金山科技园公司与京石电子公司签订的厂房、生活服务中心及公租房租赁合同，自本判决生效之日予以解除；2、京石电子公司应自本判决生效之日起七日内支付黄金山科技园公司租金、水电费合计人民币6,379,824.74元，并以欠费本金6,379,824.74元为基数，按年利率6%支付自2019年7月13日起计算至实际付清之日止的资金占用期间的利息；3、驳回黄金山科技园公司其余诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。另查明，黄金山科技园公司（甲方）与京石电子公司（乙方）于2017年7月1日签订的《黄金山科技园标准厂房租赁合同》第五条厂房返还约定：1、自租赁期届满或租赁合同解除之日起，乙方应在5个工作日内返还承租厂房，乙方应在前述时间内，组织与乙方相关的全部人员撤离租赁厂房，并将乙方所有和管理的生产经营、办公和因其他允许用途所用的全部设备、设施、器具和其他物品，以对租赁厂房及附属设施不造成损害的合理方式搬离，并将租赁厂房返还给甲方，乙方对于厂房装修及装饰物不得拆除和损坏，装修及装饰物的产权无偿归甲方所有；4、乙方同意并承诺，自乙方依约应向甲方返还租赁厂房之日起超过5个工作日时，未经甲方同意仍滞留在租赁厂房内的物品、设备和设施（包括关联第三方滞留的物品、设备和设施（包括关联第三方滞留的物品、设备和设施），甲方有权自行处置，乙方不得因此向甲方主张任何权利和请求承担任何费用，甲方因处置上述滞留在租赁厂房内的物品、设备和设施所发生的费用支出和损失，均由乙方承担。同时，甲方有权要求乙方按照本合同相关约定承担违约责任；5、乙方同意并承诺，自乙方依约应向甲方返还租赁厂房之日起超过5个工作日时，乙方未依约返还租赁厂房的，甲方有权自行切断租赁厂房的水电等一切能源供应，有权自行更换租赁厂房钥匙并禁止乙方及其关联第三方进入租赁厂房，并有权按照本合同第五条第4款的约定处理租赁厂房装修和乙方及其关联第三方滞留的物品、设备和设施，乙方在任何时候不得就此对甲方提出任何异议，不得要求甲方赔偿损失（包括直接损失和间接损失）和承担任何补偿、赔偿或者费用支付等法律责任。本院认为：黄金山科技园公司与京石电子公司签订《黄金山科技园标准厂房租赁合同》、《黄金山科技园生活服务中心租赁合同》、《黄金山科技园公租房租赁合同》均系双方当事人真实意思表示,且内容未违反法律、法规强制性规定，应合法有效。因京石电子公司逾期向黄金山科技园公司支付租金等其它费用超过2个月，依据《黄金山科技园标准厂房租赁合同》第十一条违约责任约定，黄金山科技园公司有权解除《黄金山科技园标准厂房租赁合同》。《黄金山科技园标准厂房租赁合同》五条厂房返还约定：自租赁期届满或租赁合同解除之日起，京石电子公司应在5个工作日内返还承租厂房。故京石电子公司在租赁合同解除后，应向黄金山科技园公司返还黄金山科技园3号厂房。黄金山科技园公司在一审起诉时，已明确提出了要求京石电子公司腾退承租厂房的诉讼请求，一审法院认定腾退承租厂房属于另一法律关系，要求黄金山科技园公司另行主张权利没有任何法律依据，明显不当，本院予以纠正。黄金山科技园公司提出要求京石电子公司腾退黄金山科技园3号厂房的上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，京石电子公司在一审法院判决解除租赁合同后已未在黄金山科技园3号厂房内生产经营，黄金山科技园公司应及时采取主动收回出租厂房的措施防止房屋占用费损失的扩大，黄金山科技园公司没有采取适当减损措施，不得就扩大的房屋占用费损失要求赔偿，故黄金山科技园公司提出的要求京石电子公司从2019年7月14日起，按照每月122004.48元的租金标准支付黄金山科技园3号厂房占用费给其直至实际腾退之日止的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《黄金山科技园标准厂房租赁合同》五条厂房返还约定，租赁合同解除后，京石电子公司所有和管理的生产经营、办公和因其他允许用途所用的全部设备、设施、器具和其他物品，以对租赁厂房及附属设施不造成损害的合理方式搬离，并将租赁厂房返还给黄金山科技园公司，京石电子公司对于厂房装修及装饰物不得拆除和损坏，装修及装饰物的产权无偿归黄金山科技园公司所有。故在租赁合同解除后，黄金山科技园3号厂房内除京石电子公司所有和管理的生产经营、办公和因其他允许用途所用的全部设备、设施、器具和其他物品之外，装修及装饰物的产权应归黄金山科技园公司所有，一审法院认定装修及装饰物的产权归黄金山科技园公司属于另一法律关系，要求黄金山科技园公司另行主张权利没有任何法律依据，明显不当，本院予以纠正。黄金山科技园公司提出该项上诉理由部分成立，本院予以部分支持。京石电子公司并非一人有限公司，且黄金山科技园公司未提供证据证明股东曾纪山出资没有到位，故黄金山科技园公司提出要求曾纪山对京石电子公司上述债务承担连带责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。因黄金山科技园公司提出的诉讼请求被一审法院部分支持，故一审法院认定一审诉讼费用应由双方当事人进行分担的分配并无不当，黄金山科技园公司提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持大冶市人民法院（2019）鄂0281民初1548号民事判决主文第二、三项；二、变更大冶市人民法院（2019）鄂0281民初1548号民事判决主文第一项即：黄金山科技园公司与京石电子公司签订的厂房、生活服务中心及公租房租赁合同于本判决生效之日予以解除，京石电子公司于本判决生效之日起三十日内向黄金山科技园公司腾退黄金山科技园3号厂房。三、黄金山科技园3号厂房内除京石电子公司所有和管理的生产经营、办公和因其他允许用途所用的全部设备、设施、器具和其他物品之外，装修及装饰物的产权归黄金山科技园公司所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、公告费按一审判决执行；二审案件受理费62200元，由黄金山科技园公司与京石电子公司各负担31100元。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年六月三十日书记员 田 梦