广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终767号上诉人（原审原告）：唐引国，男，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司，住所地：广东省清远市人民三路31号瑞隆广场二号楼3层302号。法定代表人：李艺华，经理。委托诉讼代理人：李伟劲，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗正安，广东亨信律师事务所律师。上诉人唐引国因与被上诉人清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐引国上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人没有证据证实其已经在2017年5月到6月期间免除上诉人2个月的租金，一审法院凭被上诉人口头陈述认定案件事实错误。被上诉人在一审诉讼中主张在2017年初因广州市从化区太平镇兴富三鸟市场需要搬迁，所以其积极进行招商，将在该市场经营的部分商户引入到清远市瑞能三鸟市场继续进行经营，为方便商户进驻，被上诉人于2017年5月1日采取先入场后分批补签合同的方式与商户订立租赁合同，但对于这一事实，被上诉人没有证据证明。虽然上诉人与被上诉人签订的《清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场摊（铺）租赁合同》约定商铺租赁期从2017年5月1日起至2020年4月30日止，但上诉人提交《收据》显示，被上诉人在2017年6月14日收取了上诉人缴交的建大棚费、加装化粪池费、装修费、保证金和首月租金等费用，由此可证实涉案商铺在2017年6月期间尚不能交付使用，如果被上诉人在2017年5月已经把涉案商铺出租给上诉人，即使后补合同，相关的费用在2017年5月已经收取，应当在当时出具相应的收费收据，所以被上诉人并无证据证明上诉人在2017年5月租赁涉案商铺，本案不存在被上诉人免收上诉人2017年5月和6月租金的事实。其次，上诉人承租涉案商铺时并没有竣工验收合权，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，被上诉人不能在验收合格前向上诉人收取租金，应当把已经收取的租金退回给上诉人。最后，上诉人提交的2017年6月14日具号码为7026504的《收据》上明确收取首月租金1600元，按合同约定，商铺的使用方式是先交租合使用，即被上诉人2017年7月才正式向上诉人收取租金，合同仅是约定了每年免租2个月，并没有明确每半年免租一个月，被上诉人以上诉人实际承租商铺不足一年为由否定上诉人享有2个月免除租期的权利缺乏依据，被上诉人应当履行合同的约定，在已收取的2017年7月到12月期间租金中抵减2个月租金。关于2017年11月租金是否应当由被上诉人退还的问题，一审判决认为被上诉人已经根据合同约定免除了2017年5、6月共2个月的租金，却又认为上诉人租赁涉案商铺时间为6个月，被上诉人抗辩应免租1个月，继而把上诉人已缴纳的11月租金予以抵减，前后矛盾，被上诉人应向上诉人退回已收取的2017年11月的租金。二、被上诉人作为市场的出租方，应当根据市场各区域用途对市场整体进行改造，应当把具备基本使用条件的商铺交给承租人使用，而非承租人承租商铺后仍需进行基本装修。涉案商铺原计划用于蔬果销售，被上诉人在交付时只是加盖了简单的铁棚作顶部，却向上诉人收取了加大棚费。被上诉人在庭审中已陈述涉案商铺所在区域原计划用于蔬果销售，后变更为销售水产野味，所以商铺所在区域必须加装化粪池方能保证水量的正常排放。最后，被上诉人收取的装修并没有实际显现于交付的商铺中，上诉人还需另行聘请装修人员对商铺进行简单的装修才能正常使用。被上诉人收取建大棚、加化粪池和装修费实际上是把属于被上诉人本身应当履行的交付义务变相为上诉人的义务，加重了作为承租人的上诉人的义务，被上诉人应当把已收到的不合理费用退还给上诉人。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人唐引国向一审法院起诉请求：1.判令清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司向唐引国退还租金6400元；2.判令清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司退还唐引国综合费1100元；3、判令清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司退还已经收取的合同和水电保证金合计4200元；4、判令清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司退还已收取的建大棚费8612元、加化粪池费2000元、装饰费9000元，合计19612元；5、本案诉讼费用由清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司承担。一审法院认定事实：2017年6月14日原告与被告签订《清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场摊（铺）位租赁合同》，租赁被告自有的位于清远市瑞能蔬菜三鸟交易市*内C区141号商铺，租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止。租金为每月1600元（每月25号至30号前支付下个月租金，先交租金后使用，租金每年递增10%），保证金为3200元，水电保证金为1000元，合同约定租赁期内每年免租2个月，租赁期间摊（铺）位的综合费由原告承担，具体标准为每月500元，另外原告在进场需要装修的，经市场管理办公室批准后，交纳装修垃圾清运保证金1000元，保证金在装修完毕后，经公司管理人员检查确认后退回。需要拆墙的，同时缴交2000元的拆墙复原费，合同期满退回。由于地震、火灾等自然灾害等原因，导致商铺在租赁期间内不能正常使用的合同自行终止，双方互不承担责任。合同签订后，原告在同日向被告缴交了首月租金1600元，综合费500元，合同保证金3200元，水电费保证金1000元。由于被告所交付给原告使用的商铺是毛坯状态，只用铁棚把商铺进行间隔，原告接收到被告交付的商铺后还需要另外进行必要的装修方能正常使用，原告在房屋毛坯状态的基础上加装了门，地面重新涂抹水泥，前面进行抹灰。店铺装修完毕后原告才正式使用承租商铺对外经营，故原告向被告支付了建大棚费8612元，加化粪池费2000元，装饰费9000元。被告主张从2017年7月份开始，其与商户进行协商后，综合费调整为每月300元。被告认可原告缴交租赁的月份为2017年7月至11月份。原告主张缴交租金（包括综合费）至2017年12月份，提供了2017年11月份租金《收据》，《收据》中显示“2017年5月1日至2022年4月30日租金每月1600元”、“综合费每月300元”。另外，原告提供的2017年12月份租金《通知》，显示2017年10月份水费148元，电费142.50元。原告主张已缴交了12月份的租金。而被告对原告缴交12月份租金的事实不予确认。2017年11月1日下午，清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场内C区134号商铺起火，因火势未能控制，蔓延至原告的商铺也被一并烧毁，火灾发生后至今，原告没有使用涉案租赁的商铺。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。原被告所签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，且已实际履行至今，为有效合同。根据合同的约定，由于地震、火灾等自然灾害等原因，导致商铺在租赁期间内不能正常使用、合同自行终止，双方互不承担责任。现因原告所租赁的商铺，受到火灾影响被烧掉，双方对终止合同并没有异议。现原告对终止合同前所缴交的费用主张返还的诉讼。一审法院对原告的各项请求认定如下：1.原告请求退还租金6400元的问题。原告此主张的租金为2017年6月承租之后的二个月免租租金，以及11、12月的租金。首先，原告缴交租金月份的认定。根据原告所提供2017年11月租金《收据》显示：“2017年5月1日至2022年4月30日租金每月1600元”，从而可确认原告入驻被告商铺时间为2017年5月1日。被告主张原告没有缴交5、6月份租金，而原告所提供被告于2017年6月14日的《收据》，注明为“首月租金”，但没有明确是否属于6月份租金。而根据合同“先交租金后使用”的约定，且被告确认原告从2017年7月起缴交租金，可以认定原告于2017年6月14日缴交的1600元租金，属于7月份的租金。同时，根据双方约定每年免租2个月租金，故可认定5、6月为免租月份，对被告主张原告没有缴交5、6月份租金的事实，一审法院予以采信。至于2017年12月份租金是否已缴交的问题。原告所提供的证据中，只是收到被告缴交12月租金的通知，而没有证据证实已缴交12月的租金，故可认定原告没有缴交2017年12月份的租金。2017年11月1日，原告所租赁的商铺发生火灾后，被告并没有另行安排原告的经营场所，故应退还2017年11月的租金1600元给原告。而根据双方约定每年免租2个月租金，原告租赁涉案商铺时间为6个月，被告抗辩应免租1个月租金合理。因而，2017年11月的租金抵减一个月免租租金，对比，被告不用向原告退还租金。故对原告此请求不予支持。2.原告请求退还综合费1100元的问题。原告主张综合费用是2017年6月所收取的500元及2017年11、12月的综合费600元。但被告不确认收到2017年11、12月的综合费600元。由于上述确认免租一个月，故被告应退还原告200元。对于2017年11月的综合费300元，在2017年11月租金《收据》中，包含收取了综合费300元，由于原告租赁的商铺在当月1日受火灾烧毁后没有进行过经营，故11月的综合费应退还原告。另12月份的综合费300元，如上所述，原告只是收到被告缴交12月租金的通知，而没有证据证实已缴交12月的租金，故原告主张已缴交2017年12月份的综合费300元缺乏依据，不予采信。故对原告主张退还综合费的请求予以支持500元。3.原告请求退还合同和水电保证金4200元的问题。在原告所提供的缴交12月租金的通知中，原告在2017年10月份产生水费148元、电费142.50元。被告主张减除水电费290.50元，余款3909.50元退回原告。原告主张已缴交12月的租金，没有提供依据，不予采信。故被告应退还原告合同和水电保证金3909.50元。4.原告请求退还己收取的建大棚费8612元、加化粪池费2000元、装饰费9000元的问题。此三项费用，为原告进驻时需要对所承租的商铺进行改造、装修，属于原告应承担的费用。故对原告此请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司在判决生效之日起十天内向唐引国返还综合费500元；二、清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场管理有限公司在判决生效之日起十天内向唐引国返还合同和水电保证金3909.50元；三、驳回唐引国的其他诉讼请求。本案受理费291元，由唐引国负担241元，清远市瑞能蔬菜三鸟交易市*管理有限公司负担50元。本案二审期间，当事人没有提交新的证据，经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。上诉人与被上诉人签订的《清远市瑞能蔬菜三鸟交易市场摊（铺）位租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。关于被上诉人是否应向上诉人退还租金6400元的问题。根据合同的约定，上诉人向被上诉人租赁涉案商铺的起租日为2017年5月1日，上诉人提供的2017年11月租金收据亦注明2017年5月1日至2022年4月30日每月租金为1600元，一审法院据此确认上诉人入驻涉案商铺的时间为2017年5月1日符合双方的约定。在被上诉人于2017年6月14日向上诉人出具的租金《收据》中，注明为“首月租金”，结合双方在合同中“先交租后使用”的约定，应认定上诉人交纳的该笔租金为2017年7月份的租金。上诉人主张其已向被上诉人交纳了2017年5月份及6月份的租金，并无证据证实，本院不予采信；另上诉人主张其已向被上诉人交纳了2017年12月份的租金，仅提交了被上诉人向其发出的缴交租金通知，没有被上诉人出具的收据予以佐证，本院亦不予采信，上诉人实际上只向被上诉人交纳了2017年7月至2017年11月的租金。2017年11月1日，涉案商铺因火灾被烧毁，上诉人已无法继续租赁涉案商铺，被上诉人应向上诉人退回11月份的租金。根据合同的约定，被上诉人每年应向上诉人免收2个月的租金，上诉人向被上诉人租赁涉案商铺的时间为6个月，被上诉人提出只给予上诉人免除1个月租金的意见合理，二者相抵，被上诉人无需再向上诉人退还租金。关于被上诉人是否应向上诉人退还综合费1100元的问题。依合同的约定，被上诉人每月向上诉人收取的综合费用为300元，被上诉人在与上诉人签订合同时，向上诉人收取了综合费500元，应属2017年5月份及6月份的综合费。如前所述，上诉人并未向被上诉人交纳2017年5月份及6月份的租金，而本院确定只免除上诉人上述二个月中的一个月租金，被上诉人应向上诉人退还其中一个月的综合费200元；另外，在2017年11月1日涉案商铺发生火灾后，上诉人已无法继续租赁涉案商铺，被上诉人亦应向上诉人退回2017年11月份的综合费300元。上诉人主张被上诉人向其退还综合费1100元，对多出的部分应不予支持。关于被上诉人是否应向上诉人退还合同和水电保证金4200元的问题。依据查明的事实，上诉人经营涉案商铺期间，于2017年10月份产生水费148元、电费142.5元，该水电费共290.5元应由上诉人承担，故被上诉人应向上诉人退还3909.50元。关于被上诉人是否应向上诉人退还建大棚费、加化粪池费用、装饰费的问题。上述费用属上诉人承租涉案商铺后，为正常经营需要对商铺进行改造、装修产生的费用，应由上诉人自行承担，上诉人要求被上诉人退还上述费用无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人唐引国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费582元，由上诉人唐引国负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年六月二十八日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。