安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初1067号 原告:芜湖伟业房地产开发有限公司，住所地芜湖市弋江区泰鑫商业中心**，统一社会信用代码913402005649919624。 法定代表人：承伟，总经理。 委托诉讼代理人：翟羽，安徽真见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈含笑，安徽真见律师事务所实习律师。 被告:奚军，男，1975年12月28日出生，汉族，户籍地芜湖市弋江区。 被告:冯广兵，男，1974年6月26日出生，汉族，小学文化，无业，住芜湖市弋江区。 原告芜湖伟业房地产开发有限公司（以下简称“伟业公司”）与被告奚军、冯广兵返还原物纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告伟业公司委托诉讼代理人翟羽、被告冯广兵到庭参加诉讼，被告奚军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告奚军与冯广兵2016年8月19日签订的《购房协议》；2.判令被告冯广兵将芜湖市伟业臻园2号楼2单元1703房屋返还给原告。事实与理由：原告因资金周转需要,于2012年9月1日向被告奚军借款200万元,并用芜湖市伟业臻园2-1-1802、2-1-1803、2-2-1802、2-2-1803、2-2-1703房屋抵押作为还款保障。2018年9月29日原告与被告奚军就还款事宜达成协议,约定原告将上述五套房屋中的四套2-1-1802、2-1-1803、2-2-1802、2-2-1803作价400万元用于归还奚军的借款及利息,剩余一套2-2-1703房屋由被告奚军退还给原告。但是,被告奚军却擅自与被告冯广兵在2016年8月19日签订了《购房协议》,将涉案房屋“出售”给被告冯广兵,被告冯广兵在支付给被告奚军30000元定金后,就占有了该房屋。原告认为,涉案房屋产权属于原告所有,原告并未将该房屋所有权转让给被告奚军,仅是将该房屋抵押给奚军,被告奚军对该房屋无权处分,所以被告奚军在未取得原告授权也未得到原告认可的情况下,与被告冯广兵签订了《购房协议》严重侵害了原告的合法权益,被告冯广兵对该房屋的占有为非法占有。因协商无果，原告遂诉至本院，要求判如所请。 被告奚军未作答辩亦未向本院提交证据。庭后向本院陈述：1.其与伟业公司仅达成口头以房抵债协议，双方未签订任何书面合同，伟业公司也并未向其交付五套房屋钥匙，直至《借款结清协议》签订后，伟业公司才将其中四套房屋过户至奚军名下，对于案涉房屋，其从未取得房屋钥匙；2.承伟对奚军、冯广兵之间的买卖合同不知情；3.冯广兵于2016年11月22日向其转款200000元，该款系奚军与冯广兵叔叔冯明宝之间的经济往来，与购房款无关；4.冯广兵仅支付购房定金30000元，直至伟业公司第一次起诉，奚军才知道冯广兵对案涉房屋进行装潢并居住。 被告冯广兵辩称：我不同意原告诉请。我房屋买卖合同是和被告奚军签订的，与原告无关，我办房卡才会和原告有关。买房时，我支付了被告奚军30000元定金，并约定三个月内被告奚军将房卡全部办好，我支付余款。2016年11月，被告奚军住院问我要钱，我又支付被告奚军200000元。今天开庭的案由是借款合同纠纷，但是我和原告是没有借贷关系的，故我不应是适格被告。 经审理查明：2012年，伟业公司因资金周转向奚军借款200万元，双方口头约定，伟业公司用芜湖市伟业臻园2-1-1802、2-1-1803、2-2-1802、2-2-1803、2-2-1703房屋抵押作为还款保障，双方未办理任何手续。2016年8月19日，奚军（甲方）与冯广兵（乙方）签订《购房协议》一份，约定：兹有冯广兵购买奚军芜湖南路伟业房地产开发公司伟业臻园2号楼2单元1703房，经双方共同协商，拟定以下几点协议，望双方共同遵守。一、此房经双方同意一口价45万元拍死，以后不做任何经济调整。二、奚军在三个月内负责办理房屋的合同以及一切相关手续，直至房屋办证结束。三、冯广兵自签合同之日起付3万元作为购房金，余款待手续办完后一次性付清。以上几点望双方共同遵守，如有任何一方违约，由违约方负相关法律责任。协议签订当天，冯广兵支付奚军30000元购房定金。后冯广兵对房屋进行装潢并入住至今。2016年11月22日，冯广兵向奚军转款200000元。 2018年9月3日，伟业公司（甲方）与奚军（乙方）签订《借款结清协议》一份，载明：甲方于2012年9月1日向乙方借贷200万元整，以伟业臻园小区五套住宅作为还款保障，具体房号为：伟业臻园2-1-1802、2-1-1803、2-2-1802、2-2-1803、2-2-1703。现甲方无力偿还借款故双方协商达成一致，同意甲方提出解除伟业臻园2-2-1703住宅商品房买卖合同退还给甲方，剩余四套住宅作价肆佰万归还乙方自2014年4月-2018年9月本金及利息。现协议如下：一、甲方将伟业臻园四套住宅房发票开具出来，其中先给乙方两套房屋销售发票，待乙方初始登记证领取时乙方出具上述200万元借款的本金和利息结清证明，甲方将另外两套房屋销售发票给乙方。二、乙方将无条件协助甲方办理伟业臻园2-2-1703的退房手续，应甲方要求全权委托吴芳代为办理相关手续。三、甲方在办理初始登记证的条件下立即给乙方办理。四、以上三条如有任何一方违约则承担违约金50万元整。 2018年9月29日，奚军出具《证明》一份，载明：截止2018.9.29，承伟借奚军贰佰万元本金和利息已结清。证明人：奚军。 本案审理过程中，冯广兵陈述其与奚军签订房屋买卖合同时，承伟和奚军均在场。承伟向本院陈述，其对奚军、冯广兵之间的买卖合同不知情，当时其与奚军仅是口头协议用五套房屋抵债，双方未签订任何书面合同。 另查明：1.2018年9月5日，伟业公司取得伟业臻园2#楼2单元1703室房屋的初始登记证。 2.2019年10月15日，伟业公司以返还原物为由将奚军、冯广兵起诉至本院，后于2019年12月11日向本院申请撤诉，本院作出（2019）皖0203民初4926号民事裁定书，裁定准许撤诉。 以上事实有原告向本院提交的《借款结清协议》一份、《证明》一份、初始登记证一份、《购房协议》复印件一份、被告冯广兵向本院提交的《购房协议》复印件一份、银行流水复印件一份、（2019）皖0203民初4926号案件起诉状复印件一份及民事裁定书复印件一份及双方当事人陈述等在卷证实。 本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方订立合同时因重大误解或显失公平的，有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，或者一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据上述规定，行使合同撤销权的主体需合同当事人。同时，我国合同法规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，原告并非案涉《购房协议》当事人，且两被告之间签订案涉《购房协议》亦不符合债权人撤销权的行使条件，故对原告要求撤销两被告之间签订的《购房协议》于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告冯广兵返还案涉房屋的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，根据查明的事实，原告持有案涉房屋的初始登记证，其系案涉房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告奚军在未取得案涉房屋所有权的情况下与被告冯广兵签订《购房协议》，被告奚军的无权处分行为并未事后取得处分权亦未经过所有权人（即本案原告）的追认，故被告冯广兵从被告奚军处继受取得对案涉房屋的占有，系无权占有。原告作为案涉房屋的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，请求被告冯广兵返还原物，有事实和法律依据，本院予以支持。被告冯广兵返还案涉房屋后，其可根据案涉《购房协议》另案主张相应权利。被告奚军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩、质证等诉权，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冯广兵于本判决生效之日起三十日内将芜湖市弋江区伟业臻园2#楼2单元1703室房屋返还给原告芜湖伟业房地产开发有限公司； 二、驳回原告芜湖伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4875元，由原告芜湖伟业房地产开发有限公司负担4795元，被告冯广兵负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 肖 迹 二〇二〇年六月十二日 书记员 周维丽 附主要适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。