广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初696号原告：容庆业，男，汉族，1969年9月17日出生，住址：广东省广宁县***************，公民身份号码：442************835。委托代理人：王奕财，广东鼎都律师事务所律师。委托代理人：何静恩，广东鼎都律师事务所实习律师。被告：广宁县***地产开发有限公司（以下简称雅居房产），地址：广宁县*********************，统一社会信用代码：91441223MA4UPTE81A。法定代表人：庞某1。委托代理人：严文敏，公司法务。委托代理人：黄建桥，公司法务。原告容庆业诉被告雅居房产商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告容庆业及其委托代理人王奕财、何静恩，被告雅居房产的委托代理人严文敏、黄建桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容庆业向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力；2、判令被告返还购房款1131868元；支付自原告付款之日起至付清购房款时止按照年利率6%计付利息；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年10月28日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告坐落在广宁县*****************商铺，房价为1131868元。签订合同后，原告于一个月内分两次付清了1131868元。合同约定交付商铺的时间是2020年5月26日。签订合同时，被告的沙盘模型显示，商铺门前广场与商铺门前的前方、左方和右方的城区道路旁人行道的高度是一致的。但是，从目前商铺门前的前方、左方的城区道路人行道的地形上看，已经根本不能达到商铺门前广场与商铺门前的前方、左方的城区道路旁人行道的高度相一致的目的。导致了实际地形与沙盘模型严重不符的情形，严重违背了签订合同时的初衷，严重影响了商铺的视野，严重降低了商铺的商业价值。原告于2020年4月8日向被告发出解除合同书面通知，解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；限被告于解除合同通知送达之日起15日内退还1131868元；自原告付款之日起按照年利率4.9%计付利息；按照全部房价款的20%支付违约金。并明确合同自通知到达被告方时解除，若被告方对解除合同有异议，可自收到本通知书之日起15天内向广宁县人民法院提起民事诉讼，确认解除合同的效力。但被告既不向广宁县人民法院提起民事诉讼确认解除合同的效力，又不退还购房款。为此，特提起诉讼，请依法作出判决。庭审中，原告明确诉讼请求第一项为解除合同，解除合同时间为原告解除合同通知书的时间，就是在2020年4月6日。被告雅居房产答辩称，鉴于原告提出要求在4月6日解除合同，我方答辩意见如下：原告无合同解除权，依法予以驳回，第二项为给付之诉不属于本案审理范围，应驳回；本案涉案商铺经过住建报备以及一系列的法定程序，竣工验收，符合合同交楼条件，符合交楼标准，可以依法依约交付商铺，原告所称违背签订合同的初衷，没有事实根据也没有合同约定的依据；2.原告诉称商铺的周边环境影响商铺的视野严重降低商铺的商业价值，也无事实根据和法律依据以及合同约定，不能依据上述理由解除合同，综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同，证明签订合同购买商铺；2、收据，证明原告已经支付购房款；3、解除合同通知书，证明通知解除合同；4、邮寄回执，证明原告已将解除合同通知书送达给被告，当时有两份通知，一份在4月6日，一份在4月10日；5、复函，证明被告在收到我方通知书后，回复时间是4月20日，回复最终意见是要求继续履行合同，不同意解除合同；6、照片7页，证明现实地形与沙盘模型严重不符。被告为反驳原告的诉讼请求，提供如下证据：1、竣工验收备案文件，证明案涉商铺已经通过竣工验收备案，质量合格，符合交付条件，没有违背初衷；2、建设工程许可证，规划总平面图，证明案涉商铺建设符合规划要求；证明答辩人通过公示规划总平面图告知买受人案涉商铺与市政道路存在落差；3、沙盘温馨提示，证明沙盘为设计概念展示模型，所展信息非我司承诺，不能构成合同条款，原告不能以沙盘展示作为举证依据，证明答辩人已尽到勤勉提示义务，告知原告沙盘与项目实际情况或会存在差异，建议原告在考察现场再行购买。本院为查清事实，依法到现场勘验并取得如下证据：1、勘验笔录；2、雅居房产销售部的沙盘模型图片；3、案涉商铺勘验现场图。上述证据，均经双方当事人质证，并附卷在案。经审查，本院对证据认定如下：对于原告提供的证据1、2、3、4、5、6，被告对其真实性均无异议，对证据1、2、4、5、6的合法性无异议，只是对证据所证明的内容不能证明原告具有解除的合同的权利，对证据3的合法性与关联不认可；原告对被告提交的证据1《竣工验收备案文件》无异议，认为其只证明涉案商铺已经通过验收备案符合交付条件，但不等于已经将商铺门前人行道与沙盘展示存在高度严重不一致的情况告知了原告；对证据2《规划总平面图》无异议，但认为该平面图并没有在签订《商品房买卖合同》时提供给原告，不能证明已经告知了原告商铺与市政道路存在较大落差；对证据3有异议，认为首先，该证据在原告与被告签订《商品房买卖合同》时并没有展示。根据原告提供的《沙盘温馨提示》牌的制作时间显示，其制作日期为2018年11月21日，而原告与被告签订合同的时间为2018年10月28日。其次是该证据只是提及模型比例尺寸，方位指示可能存在细微差异；因受工艺、材质等影响，楼栋间距、景观绿化、配套设施与竣工后实景会有所差异。该证据不能证明被告已知原告商铺与市政道路存在较大落差。而且《沙盘温馨提示》的细微差异、会有所差异与落差不能相提并论。商铺与市政道路存在较大差异也并非受工艺、材质等影响而导致。三是该证据提示：基于模型展示与现场无法保持一致，请亲临现场考察后再作决定。但是，在原告与被告签订合同时商铺尚未开始建设，根本无法查看商铺与市政道路存在较大落差的状况。原、被告对本院勘验的图片及笔录均无异议。本院综合上述双方当事人的质证意见，对原告提供的证据1、2、4、5、6的真实性、合法性及其待证的事实予以认定；对原告提供的证据3的真实性、合法性、关联性予以认定。对被告提供的证据1《竣工验收备案文件》及证据2《规划总平面图》真实性、合法性、关联性予以认定。对被告提供的证据3不予认定。本院经审理认定事实如下：原告欲购被告开发的坐落在广宁县**********的商铺，经到被告展厅沙盘模型观看后，原告认购该商铺的1号商铺并于2018年10年28日与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告位于广宁县**********一号楼一座1层1号商铺，该物业预测建筑面积约为56.29平方米，其中套内建筑面积54平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币20960.52元，总价款为人民币1131868元。买受人采取分期付款，应当在2018年11月28日前分2期支付该商品房全部价款，首期房款人民币631868元，应当于2018年10月28日前支付；二期房价款人民币500000元，应当于2018年11月28日前支付。合同第九条约定，该商铺方交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2020年5月26日前向买受人交付符合上述条件的该商品房。同日，原、被告双方签订附件十约定：出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）买受人在出卖人的告知下，已充分知悉商品房所在项目的规划以及公共设施、市政配套设施的安置，对此没有异议。除此之外，买受人充分知悉商品房有／无如下不利因素。房屋告知书广宁县***地产开发有限公司：本人于2018年9月8日认购了贵司开发的位于广宁县*********碧桂园新都汇商业街1号商铺的商品房（下称“该商品房”），在认购该商品房前经贵司已告知本人已充分知悉：1、该商品房存在该商铺靠近人民路（市政路）的不利因素情况；2、该商品房的楼款也已充分考虑并体现了该等不利因素的影响。本人是在充分知悉上述情况，经慎重决策后仍自愿选择购买该商品房。特此承诺！客户签字：容庆业证件号码：442************835签署日期：2018年10月28日。原告在签订合同前于2018年9月15日支付定金50000元给被告。签订合同当天，被告出具收据显示，原告已支付了首期及二期购房款1081868元。原告在签订合同当天已付清全部购商铺的款项共1131868元。原告分别2020年4月6日及2020年4月10日向被告发出解除合同通知书，认为原告购买的讼争商铺，双方在签订合同时沙盘模型显示，商铺门前广场与商铺门前的前方、左方和右方的城区道路旁行人道是一致的。但是现在商铺门前的前方、左方的城区道路行人道的地形，已经根本不能达到商铺门前广场与商铺门前的前方、左方的城区道路旁行人道的高度相一致的目的。导致了实际地形与沙盘模型严重不符，严重影响了商铺的视野，严重降低了商铺的商业价值，要求被告解除合同并退回已付的购房款。被告分别于2020年4月8日和4月10日收悉该两份通知。被告于2020年4月24日函复原告不同意解除合同，并要求继续履行该合同。原告于2020年5月13日诉至本院要求解决。本院受理该案后，于2020年6月5日组织双方当事人进行现场勘验。一、被告售楼部沙盘模型显示，讼争商铺前是一个小广场，小广场前是人民路及人民路侧的行人道，行人道与小广场、人民路都是平的无梯级及高低差别。沙盘模型前方并在讼争商铺左前方有一个可移动的温馨提示牌。该温馨提示牌内容为：1、本模型为设计概念展示模型，买卖对方权利义务以买卖合同约定为准。2、本模型仅供参考用途，比例尺寸、方位指示等可能与实际情况存在细微差异，不能作为最终度量基准。3、本模型对项目的规划布局、建设、园林设计、周边道路规划、配套设施等示意仅供参考，一切以政府有关部门最终批准的文件、图则为准。4、发展商保留对项目规划布局、建筑设计、园林景观、小区道路等进行优化设计或局部调整的权利，并不再另行通知。5、展示模型请勿触摸，小心电源及自身安全。二、讼争的商铺坐西北向东南，讼争商铺的相邻左边是一排商铺，其居1号，讼争商铺的右边（西南面）是绿化带及行人道，行人道侧是汽车站通往人民医院的公路。讼争商铺的正前方是小广场，小广场前是从东南通往西南方向的绿化带及行人道，并呈现出由低往高走向的地形，到讼争的商铺的右边（西南面）绿化带及行人道与讼争商铺前小广场之间最大的落差高度为1.72米。讼争商铺的正前方的小广场前面为人民路。从汽车站通往人民医院的公路上看，讼争的商铺不易被发现，明显商铺处于一个较低的角落。庭审中，被告明确表示继续履行合同。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案争议焦点：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》能否解除。二、原告主张的利息何时开始计算，如何计算。本案中，原告是到被告的展厅经过考察其展厅的沙盘模型，认为商铺有投资前景，并以高价购买讼争的商铺。被告展厅的沙盘模型中展示的商铺及周边的道路及公共设施具体确定，对商品房买卖合同的订立及商铺价格的确定有决定作用，应视为合同的组成部分并约束合同的当事人。被告称售楼处沙盘模型中的提示已说明沙盘模型不作为要约，且规划图张挂在售楼处展示，这已表明其已告知业主该商铺存在一个高度差，且合同附件十也说明被告告知原告此不利因素。但庭审中，原告一直认为，被告从未向其说明过小广场与行人道之间存在高度差，展厅也未有公示规划图。本院认为，对于小广场与行人道之间存在高度差的问题，被告未能提供有效的证据证明其已对原告充分的说明及告知，而双方签订的合同附件十是被告提供的格式合同，该附件十也未体现被告对于“该商铺靠近人民路（市政路）的不利因素情况”的具体内容是什么，因此，对该格式合同的理解，应采纳原告的解释，即被告未对“该商铺靠近人民路（市政路）的不利因素情况”的具体内容向原告作出充分的说明及告知。在原、被告双方均无其他证据佐证的情况下，该事实应以售楼宣传沙盘模型为准，因此，不能认定被告履行了告知义务。因此，原告请求从2020年4月6日解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定，如果要求原告继续履行合同，明显显失公平，因此，该合同应予解除。原告请求被告返还已付的购房款1131868元，本院予以支持。原告请求被告支付自付款之日起至付清款之日止按年利率6%计付利息，由于被告隐瞒了对商品房买卖合同的订立及商铺价格的确定有决定性因素的重要事实，被告应承担原告由此造成的损失，此损失为利息损失，起始时间应以收据中显示的时间，至款项支付完之日止，计付资金占用利息。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告广宁县***地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退回购房款1131868元给原告容庆业。三、被告广宁县***地产开发有限公司应以本金50000元，从2018年9月15日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算资金占用利息给原告容庆业；以本金50000元，从2019年8月20日起至付清该款止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用利息给原告容庆业。四、被告广宁县***地产开发有限公司应以本金1081868元，从2018年10月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算资金占用利息给原告容庆业；以本金1081868元，从2019年8月20日起至付清该款止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用利息给原告容庆业。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7493.41元（原告已预交），由被告广宁县***地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈金珠二〇二〇年六月十五日书记员  黎宇明附法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。