苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初16368号原告：吴江市铜罗宏达调味品厂，住所地苏州市吴江区桃源镇麻溪路**。经营者：徐根堂，厂长。委托诉讼代理人：周有星，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司，住，住所地苏州市吴江区铜罗镇震桃路/div>法定代表人：盛兴荣，总经理。原告吴江市铜罗宏达调味品厂与被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案受理后，依法由审判员向军适用简易程序进行审理。后因被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司法定代表人下落不明且无人参加诉讼，本院依法裁定将本案转为普通程序并适用独任制公开进行了审理。原告吴江市铜罗宏达调味品厂的委托诉讼代理人周有星到庭参加诉讼，被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司本院公告送达开庭传票、诉状副本等材料，公告期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告吴江市铜罗宏达调味品厂向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月6日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告返还原告租金195000元；3.判令被告赔偿原告装修损失104209.30元及违约金13000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月6日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定被告将位于苏州市吴江区桃源镇麻溪路408号的840平方米的车间及二间办公室出租给原告用于生产经营，租期10年，自2019年7月1日起至2029年6月30日止，年租金130000元，还约定了其他条款。合同签订后，原告按被告要求支付了2年的租金共计260000元，原告为了长期在此经营，将营业地址变更到租赁场所，并对租赁场所进行了装修，装修花费104209.30元。2019年11月初，原告得知被告出租的厂房正在被告法院司法拍卖，且出租的厂房早已法院查封，被告隐瞒厂房查封、拍卖的情况将厂房出租给原告，导致原告无法再继续使用租赁场所，故向法院提起诉讼。被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司未作答辩。经审理查明：2019年3月6日，吴江市铜罗宏达调味品厂承租方与吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司作为出租方签订《厂房租赁合同》1份，约定吴江市铜罗宏达调味品厂承租吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司位于苏州市吴江区桃源镇麻溪路408号房840平方米的厂房和二间办公室。租赁期限为10年，从2019年7月1日起至2029年6月30日，租金每年13万元。合同签订后，吴江市铜罗宏达调味品厂向吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司共计支付租金260000元，2019年8月31日，吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司法定代表人盛兴荣出具收条确认收到租金260000元。租赁上述厂房和办公室后，吴江市铜罗宏达调味品厂对厂房进行了装修，共花费104209.30元。另查明，本院在审理吴江市志盛塑料包装材料厂与吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，于2018年5月17日查封了吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司名下位于的厂房。2018年11月9日，本院作出(2018)苏0509民初5408号民事判决：一、被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司应于本判决生效后十日内返还原告吴江市志盛塑料包装材料厂购房款134万元；二、驳回原告吴江市志盛塑料包装材料厂的其他诉讼请求。根据吴江市志盛塑料包装材料厂的申请，本院于2019年2月25日立案执行，案号为(2019)苏0509执2021号，在本案执行过程中，本院于2019年6月28日作出(2019)苏0509执2021号之一执行裁定书，拍卖、变卖被执行人吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司名下位于的房地产【权证号：16XXXXXX；国有土地使用权证号：吴国用（2003）字第2101XXX号】。后该厂房在淘宝网司法拍卖平台拍卖成交，吴江市铜罗宏达调味品厂于2020年1月底自租赁厂房中搬出。以上事实，有原告吴江市铜罗宏达调味品厂提供的厂房租赁合同、转账凭证、收条，本院(2018)苏0509民初5408号民事判决书及原告方的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告吴江市铜罗宏达调味品厂与吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司之间的房屋租赁合同依法成立并有效。被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司将已被法院查封的厂房出租给不知情的原告吴江市铜罗宏达调味品厂，导致租赁期间承租厂房被法院依法评估拍卖，承租人吴江市铜罗宏达调味品厂合同目的无法实现，其有权解除合同，故本案厂房租赁合同应于诉状副本之日起解除。被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司已收取的260000元房租应在扣除2019年7月1日至2020年1月底的房租75833元后返还原告184167元。因原告吴江市铜罗宏达调味品厂提交了证据证明其为承租厂房装修花费了104209.30元，由于被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司过错导致解除合同，原告有权要求其就剩余的装修残值损失进行赔偿，本院根据双方签订的合同及实际使用期限认定被告应赔偿原告装修残值损失93788.37元。此外，原告主张13000元的违约金，本院认为其主张没有合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴江市铜罗宏达调味品厂与被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司于2019年3月16日签订的《厂房租赁合同》于2020年5月2日解除；二、被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴江市铜罗宏达调味品厂房屋租金184167元；三、被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴江市铜罗宏达调味品厂装修残值损失93788.37元；四、驳回原告吴江市铜罗宏达调味品厂的其他诉讼请求。履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元，保全费2070元，原告吴江市铜罗宏达调味品厂负担656元，由被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司负担17464元并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市铜罗宏达调味品厂。原告吴江市铜罗宏达调味品厂已预交的诉讼费用，本院不再退还。履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号105553010********，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 向 军二〇二〇年六月十六日书记员 苏静静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。