广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11820号原告（反诉被告）：张翠霞，女，1976年6月19日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：金明，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓思，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谢琳，女，1977年10月12日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋燕静，广东合慧益律师事务所律师。原告张翠霞与被告谢琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日收件，2019年11月6日立案后，被告谢琳于2019年11月27日向本院提起反诉，由审判员袁贞依法适用简易程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告张翠霞的委托诉讼代理人金明、李卓思两次到庭参加诉讼，被告谢琳的委托诉讼代理人钟健两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠霞向本院提出诉讼请求：1.确认张翠霞和谢琳签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令谢琳向张翠霞返还房屋内的家电家私等财物；3.判令谢琳向张翠霞返还押金4000元；4.判令谢琳向张翠霞支付房屋内装饰装修损失5570元；5.判令谢琳向张翠霞支付违约金6000元；6.判令本案诉讼费由谢琳承担。诉讼过程中，原告张翠霞申请撤回第四项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为谢琳返还房屋密码锁。事实和理由：2019年5月7日，张翠霞与谢琳签订了《房屋租赁合同》，约定谢琳将位于广州市花都区凤凰北路76号2栋3609房租赁给张翠霞使用，租赁期限自2019年6月15日起至2024年6月14日止，房屋的使用目的为民宿经营。2019年9月4日，房屋所在辖区派出所向万达城（融创城）所有业主发出通知，因万达城房屋用途为办公，现派出所清查勒令停业。2019年9月14日，张翠霞向谢琳发出《合同解除告知函》通知谢琳于2019年9月16日办理交接房屋手续。但谢琳未经张翠霞同意，于2019年9月16日擅自撬门闯入张翠霞的房屋并更换门锁，扬言要将张翠霞财物全部丢弃。2019年9月20日，张翠霞委托律师向谢琳发出律师函，要求谢琳停止侵占、返还财物及押金，谢琳仍置之不理。张翠霞认为，谢琳在明知其房屋的用途为办公的情况下，仍与张翠霞签订民宿经营的房屋租赁合同，没有履行通知、说明、提醒义务，违背了诚实信用原则，给张翠霞造成重大损失，应当予以赔偿。同时，谢琳擅自撬门闯入房屋的行为，严重侵犯了张翠霞对房屋及其屋内家电、家私、装修物、装饰物等合法占有，谢琳应当立即停止侵占，返还财物及押金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，张翠霞特向法院起诉，请求依法判决，支持张翠霞的全部诉讼请求。被告谢琳辩称：关于第一项诉讼请求的合同，由于张翠霞单方行为已经解除，但是解除责任在张翠霞，所以我方依法要求张翠霞承担违约责任，其他诉请没有法律依据，请求法院驳回，涉案房屋未约定一定要作为民宿使用，但即使作为民宿使用，涉案房屋也具备使用条件，合同不能履行的责任在于张翠霞不办理相关手续，因此张翠霞的第二项至第六项诉讼请求应当予以驳回。被告谢琳向本院提出反诉请求：1.判令张翠霞向谢琳支付违约金6000元及开锁费480元；2.判令没收张翠霞的押金4000元；3.案件受理费全部由张翠霞承担。事实和理由：广州市花都区凤凰北路76号2栋3609房是谢琳名下的房屋，经中介方介绍，谢琳与张翠霞签订《房屋租赁合同》，由张翠霞向谢琳承租涉案房屋，租赁期从2019年6月15日至2024年6月14日，2019年6月15日至2020年6月14日期间的租金为每月2000元。张翠霞除承租谢琳涉案房屋外，还同时承租同一栋楼的其他房屋，一起用作对外住宿出租使用。至2019年9月，张翠霞以房屋性质不能作民宿使用为由，要求谢琳给予两个月的免租期未果，遂单方解除涉案的租赁合同。谢琳认为，张翠霞清楚双方签订租赁合同时涉案房屋的性质，且涉案房屋并不是不具备民宿使用的用途，相反，张翠霞在未取得工商营业资格的情况下，且不配合办理相关的经营手续，并单方解除涉案的租赁合同，张翠霞的行为已构成违约。为保障自身合法权益不受侵害，现依法提起反诉，望依诉判决。原告张翠霞针对反诉辩称：首先，张翠霞承租同一栋楼其他房屋与本案无关。其次，张翠霞认为涉案房屋租赁合同解除是因为谢琳不配合张翠霞协商解除，也未按张翠霞要求于9月16号至约定地点办理解除手续，而是擅自撬门涉案房屋占有张翠霞的合法财产致使涉案合同目的无法实现，因而解除。最后，房屋租赁合同未明确告知涉案房屋用途，而是约定房屋使用用途为民宿，谢琳作为房屋所有人明知房屋使用用途规划用途为办公，还与张翠霞签订涉案房屋租赁合同且明确约定作民宿使用，未尽到提醒义务，应当承担缔约过失责任。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路76号2栋3609房，权属于谢琳。2019年5月7日，谢琳（甲方）与张翠霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定谢琳将涉案房屋租给张翠霞，谢琳同意张翠霞把房屋作为民宿经营使用，租期自2019年6月15日至2024年6月14日，谢琳应于2019年5月8日之前将房屋交付给张翠霞使用，押金4000元，第一年即2019年6月15日至2020年6月14日的租金每月2000元，其后每一年递增5%。合同第四条第9点约定：本协议终止时，对于该房产内乙方添附的装饰物、设施设备等物品乙方可选择搬离，也可协商后留置于该物业内由甲方继续使用。合同第六条约定：1.租赁期内，因甲方原因或过失导致合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付相当于三个月租金的违约金。2.租赁期内，如果乙方擅自提前终止合约，则乙方支付甲方相当于三个月租金的违约金，同时收回该物业，乙方须五日内退出该物业，结清租赁期间该物业所有费用。同日，张翠霞作为乙方（租客）与谢琳作为甲方（业主）在广东荣耀地产代理有限公司的见证下签订《家私电器清单》。合同签订后，张翠霞向谢琳支付了押金4000元以及2019年6月15日至2019年9月14日期间的租金。张翠霞于2019年9月20日向谢琳发函称：“1、贵方与张翠霞签订的《房屋租赁合同》于2019年9月14日解除；2、请贵方于收到本函后立即退还张翠霞房屋内的所有财物及房屋押金人民币4000元；3、张翠霞保留追究贵方违约金及赔偿损失的权力。”2019年9月16日，谢琳通过微信与张翠霞聊天称：“再次提醒，如果你不过来核对房屋家私家电，我就通知警察，自行入内”、“锁我已通过合法渠道更换”。当日，谢琳支出换锁费480元。2020年1月10日，广州市消防支队花都区大队复函称：一、2019年5月1日前，位于广州市花都区凤凰北路******可以办理二次消防，我单位未受理过张翠霞申请办理消防手续事宜；2019年5月1日起，该场所是否能办理二次消防及张翠霞是否申请办理消防手续事宜请向住建部门函询。二、《农家乐（民宿）建筑防火导则》第二条规定：农家乐（民宿）是指位于镇（不××）、乡、村庄的，利用村民自建住宅进行改造的，为消费者提供住宿、餐饮、休闲娱乐、小型零售等服务的场所；第三条规定：本导则适用于经营客房数量不超过14个标准间（或单间）、最高4层且建筑面积不超过800平方米的农家乐（民宿）。《广东省民宿管理暂行办法》第九条规定：民宿客房规模参照《旅游民宿基本要求与评价》执行，单栋建筑的客房数量应当不超过14间（套），单栋建筑客房数量超过前述规模的经营接待旅客住宿的场所，应当依照旅馆业相关法律、法规或者规章进行管理。根据上述法律规定，位于广，位于广州市花都区凤凰北路******不适用民宿相关规定为民宿用途开展经营。2020年1月20日，广州市花都区住房和城乡建设局复函称：一、关于花都区凤凰北路76号2栋3609房能否办理二次消防的问题。贵院未提供花都区凤凰北路76号2栋的建设工程消防设计审核意见书及消防验收意见书，我局无法回复3609房能否办理二次消防的问题。如花都区凤凰北路76号2栋已办理建设工程消防设计审核意见书及消防验收意见书的，该建筑内部可申请办理与规使用性质相符的室内装修工程消防手续。二、关于张翠霞有无向我局申请办理二次消防问题。经查，自2019年4月23日颁布实施《中华人民共和国消防法》，我局2019年5月初承接建设工程消防设计审核、消防验收及消防备案的业务以来，没有收到张翠霞向我局申请办理花都区凤凰北路76号2栋3609房消防手续的申请。2020年1月21日，本院组织双方当事人在涉案房屋进行物品交接，除谢琳称张翠霞尚未向其交还4层组合厅柜外，双方确认涉案房屋其他物品已交接完毕，张翠霞不再向谢琳索要剩余物品。经询问，张翠霞与谢琳一致同意解除涉案合同，张翠霞坚持不对涉案房屋附和部分和所有损失鉴定，由法院酌定。谢琳向本院提交一份“专业开锁换锁1587……（**安）”的收款截图复印件，金额为480元。张翠霞对该项证据不予认可，认为首先谢琳没有提交原件，其次金额与聊天时描述金额不符。2020年5月29日，谢琳称：其购置并移交给张翠霞的4层组合厅柜，张翠霞至今尚未交还。张翠霞称：经代理人核对，张翠霞没有移出4层组合厅柜，涉案房屋共有一个衣柜、一个床头柜、一个电视柜，交接时均在涉案房屋。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《房屋租赁合同》约定涉案房屋租赁用于民宿经营，但根据有关职能部门的回函显示，按照现行法律规定，涉案房屋不能作为民宿用途开展经营，张翠霞于2019年9月20日向谢琳发出《合同解除告知函》，谢琳确认涉案合同已因张翠霞单方发函行为而解除，故对于张翠霞请求确认解除涉案合同的主张，本院予以支持。关于返还房屋内财物，经本院组织，张翠霞已确认涉案房屋物品已经交接完毕，虽然谢琳在交接场地时表示张翠霞还未交还4层组合厅柜，但其反诉请求中并无要求张翠霞返还该物品的诉讼请求，本院不予处理，谢琳可另循法律途径解决。而张翠霞主张谢琳返还密码锁的诉讼请求，因张翠霞没有提交充分证据证明其要求返还的密码锁的具体型号，本院无法确认密码锁是否安装在涉案房屋及型号为何，而且谢琳当时已自行开锁，张翠霞未到场确认密码锁的存在，张翠霞也确认门锁已破坏，综上，张翠霞要求返还密码锁的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于押金，双方已确认张翠霞发出合同解除通知后合同解除，并由法院组织交接完毕，涉案合同尚未到期，张翠霞主张被告明知房屋用途为办公的情况下未履行通知、说明、提醒义务，但根据本院向广州市消防支队花都区大队发函内容，涉案房屋不能作为民宿经营的其中一个法律依据《广东省民宿管理暂行办法》系2019年6月21日实施，涉案房屋不能作为民宿经营，张翠霞、谢琳均未能预见，且张翠霞并无拖欠租金情况，也及时通知谢琳解除合同，因此，张翠霞主张谢琳返还押金4000元，合理合法，本院予以支持。关于违约金，因涉案合同目的无法实现，双方当事人对于合同解除的原因并未能预见，且张翠霞并无拖欠租金情况，也及时通知谢琳解除合同，故对于张翠霞和谢琳主张对方支付违约金，本院不予支持。关于开锁费，因张翠霞、谢琳对于交接场所没有达成合意，根据交接所需的实际条件，在涉案房屋进行交接更具有合理性。谢琳通过微信要求张翠霞到涉案房屋来清点家电家私，张翠霞未至，谢琳聘请专业人士开锁并换锁，为此支出换锁费480元，属于必要合理费用，现谢琳请求张翠霞支付换锁费480元，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张翠霞与被告（反诉原告）谢琳于2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）谢琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张翠霞退还押金4000元；三、原告（反诉被告）张翠霞于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）谢琳支付换锁费480元；四、驳回原告（反诉被告）张翠霞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）谢琳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费189元，由原告（反诉被告）张翠霞负担139元，由被告（反诉原告）谢琳负担50元。反诉案件受理费31元，由原告（反诉被告）张翠霞负担6元，由被告（反诉原告）谢琳负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  曾燕飞人民陪审员  卢银兴二〇二〇年六月一日书 记 员  彭小容张倩倩黄瑜