湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0623民初1917号原告：岳阳通利置业有限公司，住所地湖南省华容县章华镇杏花村东路绿景现代城****。法定代表人：杨义兵，总经理。委托诉讼代理人：姚得胜，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李建中，湖南云盟律师事务所律师。被告：华容县自然资源局，住所，住所地华容县杏花村东路**div>负责人：李劲松，局长。委托诉讼代理人：庞剑波，湖南榕城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绍兰，湖南榕城律师事务所律师。原告岳阳通利置业有限公司与被告华容县自然资源局合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月6日第一次公开开庭审理，原告岳阳通利置业有限公司的委托诉讼代理人李建中、喻志及被告华容县自然资源局的委托诉讼代理人庞剑波、张绍兰到庭参加诉讼。2019年12月6日，本院组织第二次公开开庭时，原告岳阳通利置业有限公司向本院提交变更诉讼代理人的函，将委托诉讼代理人喻志变更为姚得胜。之后的开庭审理中，均有原告岳阳通利置业有限公司的委托诉讼代理人姚得胜、李建中及被告华容县自然资源局的委托诉讼代理人庞剑波、张绍兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳阳通利置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法撤销（或解除）华土网挂2018-20《国有建设用地使用权出让合同》（原告在之后的庭审中明确要求撤销合同）；2.判令被告返还原告交付的土地出让价款14550000元，并赔偿从2018年10月10日至返还之日按银行同期贷款利率计算的利息（在之后的庭审中明确其中6600000元从2018年7月26日开始计算，剩余7950000元从2018年10月11日开始计算）；3.判令被告赔偿原告因履行该合同所造成的实际损失351355元（公共交易中心佣金170855元＋土地平整费用10000元＋建筑规划设计方案费用100000元＋工作人员已领工资款170500元＝451355元）；4本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年9月11日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要内容有：被告将位于华容县侧，德雅苑西侧，宗地编号为2××7-6，宗地面积为5825.37平方米土地使用权出让给原告，总价款14550000元。原告在该宗土地范围内承建的建筑物、构筑物及其附属设施，应符合县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中建筑总面积13398.35平方米，建筑容积率不高于2.3不低于1.0，建筑密度不高于35%，绿地率不低于35%。合同签订后，原告按约定交付了全部土地价款14550000元。原告在办理完土地建设使用权相关手续，在做规划设计方案过程中，委托有资质的专业机构于2019年8月正式出具方案，发现：被告出让的5825.37平方米土地使用权的土地，在容积率不高于2.3，建筑限高21米的前提下无法建设出总面积13398.35平方米的建筑物。被告在挂牌拍卖中关于容积率的特定要求导致原告存在重大误解，误以为能按照2.3的容积率建设13398.35平方米的建筑面积，但实际上只能建设9490.68平方米建筑面积，相差3907.67平方米的建筑面积，无法实现合同目的，给原告造成重大损失。被告华容县自然资源局辩称，我方在岳阳市公共资源交易网上公开挂牌出让土地时，明确标明了使用权面积、容积率和建筑密度上限，原告通过网上竞拍的方式取得案涉土地，对上述条件是知情且接受的。原、被告签订合同时，合同中13398.35平方米的总建筑面积是通过总用地面积5825.37平方米×容积率上限2.3得出，原告作为专业的房地产开发商对此公式应当是了解的。而且，原告取得土地后，是可以设计出符合规范条件的建筑的，所以在合同签订过程中，不存在重大误解的问题；即使存在重大误解，依据相关法律规定，重大误解的撤销权应当在知道或应当知道撤销事由之日起三个月内行使，本案中，原、被告双方于2018年9月11日签订合同，原告于2019年9月9日才起诉，早已超过重大误解的除斥期间。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张向本院提交了以下证据：1、华土网挂（2018）20号宗土地挂牌出让须知，拟证明该内容系被告发出的邀约；2、国有建设用地使用权出让合同、网上竞得证明，拟证明规划指标要求：总面积13398.35平方米，建筑容积率不高于2.30不低于1，建筑限高21米，建筑密度不高于35%，绿地率不低于35%系被告的承诺，本要求是双方履行合同的核心要求；3、银行流水、转账记录及被告出具的收款收据，拟证明原告依约向被告汇款支付土地出让金14550000元，完成了合同约定的义务，被告应返还的本金及资金占用期间的利息计算依据。4、原告与华诚博远工程技术集团有限公司签订的《建设工程设计合同（一）》、该公司的工商登记与资质以及该公司为涉案土地所作规划设计图两份，拟证明（1）原告为了设计工程方案与华诚博远工程技术集团有限公司签订了建设工程设计合同；（2）华城博远工程技术集团有限公司具有设计资质；（3）两份设计合同表明在容积率不高于2.3，建筑限高21米的前提下无法开发出合同约定的总面积13398.35平方米的建筑物，只能建设9490.68平方米；5、岳阳市公用资源交易中心交易服务费发票、王辉的书面证明及杨义兵的转账记录、华诚博远工程技术集团有限公司出具的100000元收据、工资表13张，拟证明原告为履行该合同所开支的四项直接费用，包括涉案土地交易费用170855元、涉案土地三通一平费用10000元、建筑规划设计方案费用100000元、原告为使用该土地创办公司的人员工资170500元，这都是被告应依法赔偿原告的直接损失；6、《土地估价报告》，拟证明土地出让价格与容积率、建筑面积均有关系。被告为证明其主张向本院提交以下证据：1、华土网挂（2018）20号宗土地挂牌出让须知，证明案涉土地是通过挂牌拍卖的，相关信息都写得很清楚，不存在重大误解；2、华容县规划勘测设计院的规划方案，拟证明根据合同参数，是可以做出设计方案的；3、城市居住区规划设计规范，拟证明国家的相关标准；4、华容县自然资源局《关于出具华容县2××7-6号地块规划条件的情况说明》、华容县规划委员会文件华规字［2018］1号《2018年第一次规划委员会纪要》、《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》第七条表2.1，拟证明被告出具的技术参数指标符合当时的法律法规等规范性文件，被告的行为合法。被告对原告提交的证据的质证意见：对原告提交的证据1、2、3、6的真实性没有异议，但对证据2的关联性有异议，容积率不超过2.3，限高21米，建筑密度不高于35%，绿地率不低于35%，不是被告的承诺，是被告依据华容县城镇建筑总体规范列出的强制要求，总建筑面积13398.35㎡是原告建筑房屋的最大值；对证据3的证明目的有异议，此证据只能证明被告收到了原告的合同款；对证据4的三性均有异议，设计图是原告单方委托华诚博远工程技术集团有限公司制作的，为了追求舒适度，容积率小于2.3，所以建筑面积没有达到合同约定的最大值13398.35㎡；对证据5的三性均有异议，被告不存在过错，不应赔偿原告的损失，且王辉本人没有出庭作证、华诚博远工程技术集团有限公司的设计费用过高。原告对被告提交的证据的质证意见：对被告提交的证据的真实性均没有异议，但对证据1、2的关联性有异议，认为根据合同约定的限制条件，无法设计出符合合同约定的建筑，无法达到合同目的，对证据4，认为华容县规划委员会对案涉土地的规划出让条件中并没有规定限高，反而能证明是被告擅自增添“限高21米”，导致建设技术指标无法同时满足。《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》是从2015年5月1日起试行，试行期两年，即至2××7年4月30日已过有效期，2018年仍依该规定出具的土地出让条件，即土地合同约定的建设技术指标无效，理应撤销该土地出让合同，这组证据不能达到原告的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1、2、3、6及被告提交的全部证据，双方对真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交的证据4，华诚博远工程技术集团有限公司是具有工程设计和城乡规划编制资质的公司，其出具的两份设计方案均系具有相应资质的工作人员所制作，且与本案相关联，本院依法予以采纳；对于原告提交的证据5，涉案土地交易费用170855元，有岳阳市公共资源交易中心出具的正式发票证实，本院予以采信。建筑规划设计方案费用100000元，有华诚博远工程技术集团有限公司出具的收据，且能与《建设工程设计合同（一）》及该公司出具的两份设计方案形成完整的证据链，本院予以采信。平整土地的费用10000元，未得到黄辉本人证实且缺乏正式票据，工资表系原告公司正常运转需要，与本案无关，对这两项，本院依法不予采纳。2020年1月15日，岳阳通利置业有限公司向本院申请对该宗地出让条件的合法性进行技术审查，即依据华土网挂2018-20号《国有建设用地使用权出让合同》第十三条约定：建筑总面积13398.35㎡；建筑容积率不高于2.30不低于1；建筑限高21米；建筑密度不高于35%；绿地率不低于35%。以上规划条件同时满足的前提下，可否实现建筑纯住宅用房总面积13398.35㎡。为解决双方争议焦点中涉及的专业性问题，双方当事人共同选择确定委托岳阳市自然资源局对如下专业问题进行答复：一、在开发用地面积为5825.37平方米的宗地（属于城镇住宅用地，土地用途为其他普通商品住房用地）时，以下四项出让条件在符合相关法律法规的前提下能否同时存在，四个出让条件之间是否相互矛盾：1.建筑容积率不高于2.3不低于1；2.建筑限高21米；3.建筑密度不高于35%；4.绿地率不低于35%；二、如果上述四项出让条件能够同时存在，且四个出让条件相互不矛盾，在同时满足该四项出让条件的前提下，能否实现建筑总面积13398.35平方米。本院于2020年4月27日向岳阳市自然资源局去函，岳阳市自然资源局于2020年5月18日函复我院，认为：1、中华人民共和国住房和建设部、国家市场监督管理总局联合发布的《城市居住区规划设计标准》（ＧＢ50180-2018），2018年12月1日开始实施。2、根据建筑气候区划标准ＧＢ2××78-93，湖南属第三区，按照《城市居住区规划设计标准》4.0.2居住街坊用地与建筑控制指标应符合表4.0.2的规定。原告对于岳阳市自然资源局的复函没有异议，被告认为本案中的土地于2018年7月开始在网上挂牌出让，9月签订《国有建设用地使用权出让合同》，而岳阳市自然资源局的复函中提到的《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）自2018年12月1日才开始实施，对之前的合同没有溯及力。本院认为，因《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）在本案合同签订之后开始实施，对之前的规划技术参数不具有约束力，在本案中不宜适用，被告的异议成立。根据上述认证情况，结合双方当事人陈述，本院认定案件事实如下：2018年6月27日，华容县自然资源局（原华容县国土资源局）在岳阳市公共资源交易网上发布《华土网挂（2018）20号出让公告》，出让座落于华容县侧的一宗土地，土地面积5825.37㎡（8.7亩），土地用途为城镇住宅用地，出让年限为70年，其他规划指标：容积率≦2.3，建筑密度≦35.0%，绿地率≧35.0%，建筑限高21米。起始价6600000元，保证金6600000元，交款时间为合同签订之日起1个月内全部缴清。2018年7月26日，杨义兵向岳阳市公共资源交易中心缴纳保证金6600000元。2018年7月30日，杨义兵通过网络竞拍以14550000元的成交款竞得该土地。2018年8月1日，杨义兵向岳阳市公共资源交易中心支付交易佣金170855元。2018年8月29日，岳阳通利置业有限公司成立，杨义兵任法定代表人。2018年9月11日，华容县自然资源局与岳阳通利置业有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将上述杨义兵竞得的土地出让给岳阳通利置业有限公司，出让价款为14550000元，于2018年10月11日前付清，并确定了该宗土地的规划条件：建筑总面积13398.35平方米；建筑容积率不高于2.30不低于1；建筑限高21米；建筑密度不高于35%；绿地率不低于35%。合同签订后，岳阳通利置业有限公司分三次（2018年7月26日转账支付6600000元，2018年10月10日转账支付5000000元，2018年10月11日转账支付2950000元）支付了全部土地出让价款，华容县自然资源局也依约交付了土地。2019年6月14日，岳阳通利置业有限公司与华诚博远工程技术集团有限公司签订《建设工程设计合同（一）》委托华诚博远工程技术集团有限公司针对上述土地制作小区项目设计方案，该公司于2019年8月作出两份设计方案，认为在现行国家、省对住宅建筑的法律法规和标准下进行设计，经过多轮强排，确定本地块总平面设计中，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率这四项指标无法同时满足规划要求。在保证建筑高度、建筑密度、绿地率的前提下，容积率仅能达到1.63，无法达到容积率2.3的要求，土地价值无法得到充分利用和体现。据此，岳阳通利置业有限公司认为其与华容县自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》存在重大误解，于2019年9月9日向本院提起诉讼要求撤销该合同。因当前司法鉴定机构无法就“建筑容积率不高于2.3不低于1、建筑限高21米、建筑密度不高于35%、绿地率不低于35%，这四项出让条件是否相互矛盾”问题进行鉴定，故在本案审理过程中，本院要求双方邀请设计方案的制作人参与庭审，其中，岳阳通利置业有限公司邀请宋智贤（华诚博远工程技术集团有限公司主任建造师）出庭，华容县自然资源局邀请刘翔（华容县自然资源局规划设计院院长）出庭。在庭审中，宋智贤、刘翔就双方当事人争议的技术性问题发表了各自的意见。双方均认可规划设计参数应以《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》为依据，但宋智贤认为涉案土地在满足其他规划条件的情况下，容积率最高只能达到1.63，而刘翔则认为《国有建设用地使用权出让合同》中规定的容积率最大值2.3是完全可以达到的。另查明，《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》自2015年5月1日起试行，试行期两年。在2018年12月1日《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）开始实施之前，湖南省内或者国内没有出台其他相应规范。庭审中，原、被告聘请的设计单位均认可在制作设计方案时应参照《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》，且原告也是依据参照了《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》的设计方案主张存在重大误解的，故可以视为原、被告双方对《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》均是认可的。本院认为，本案诉争合同是约定华容县自然资源局以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者岳阳通利置业有限公司，岳阳通利置业有限公司支付相应出让金的合同。所以本案的案由应为建设用地使用权出让合同纠纷。本案的争议焦点主要在于：一、案涉合同是否具备撤销条件；二、如果合同可撤销，撤销合同后如何处理。关于焦点一，由于岳阳通利置业有限公司是基于重大误解要求撤销合同，所以本院仅从合同签订时是否存在重大误解来审查。（一）双方当事人在签订《国有建设用地使用权出让合同》是否存在重大误解的问题。本案中，合同约定的规划条件为：建筑总面积13398.35平方米；建筑容积率不高于2.30不低于1；建筑限高21米；建筑密度不高于35%；绿地率不低于35%。其中，建筑总面积13398.35平方米是总用地面积5825.37平方米与容积率上限2.3的乘积。岳阳通利置业有限公司作为房地产开发商，在竞拍获得一宗土地后，自然希望在符合各项规划条件的前提下，实现利益最大化，故可以理解其认为建筑总面积13398.35平方米是可以实现的，即容积率上限2.3是可以达到的。《住宅设计规范》规定普通住宅层高宜为2.80m，那么限高21米的情况下，最多能做7层，但根据双方均认可的《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》第七条，表2.1（如下）可知，层数越高，容积率越大，中高层为7-9层，7层的住宅容积率是不可能达到2.3的，也就是建筑总面积无法达到13398.35平方米，所以岳阳通利置业有限公司主张的重大误解是成立的。（二）原告基于重大误解所享有的撤销权是否已超过法定的除斥期间。被告辩称，民法总则规定，重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭，原告行使撤销权的时间已过法定的除斥期间。本案中，虽然案涉合同是2018年9月11日签订的，但原告是自2019年8月华诚博远工程技术集团有限公司作出两份设计方案后，才得知建筑总面积13398.35平方米无法实现，即自2019年8月才知道撤销事由，其于2019年9月9日向本院提起诉讼，在三个月的除斥期间之内，被告的抗辩理由不成立。关于焦点二，合同撤销后如何处理的问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”（一）原告的损失如何确定。根据审理中对证据的认定，本院认定原告的损失包括土地交易费用170855元，设计费100000元及土地出让金14550000元的资金占用期间的利息损失。（二）责任如何划分。本案中，被告作出的规划条件客观上无法达到最大值，造成了原告的重大误解，存在过错，应当对原告的损失承担相应的赔偿责任。但是被告从2018年6月27日在网上发布出让公告时就已经列明了“容积率≦2.3，建筑密度≦35.0%，绿地率≧35.0%，建筑限高21米”的规划条件，原告是一家专业从事房地产开发经营的公司，对于网络竞拍时就已经公示的出让条件应当有所认识，其自身对误解的产生也存在一定的过错，考虑到双方的过错大小，本院酌定，原告的损失部分，由被告承担80%的赔偿责任，剩余20%损失由原告自负，即被告应赔偿原告216684元[（170855元+100000元）×80%]，另原告已支付的14550000元土地出让金的利息损失，原告要求按照年利率6%计算利息，本院酌定按照年利率4.8%（6%×80%）计算。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销岳阳通利置业有限公司与华容县自然资源局于2018年9月11日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、华容县自然资源局于本判决生效后三十日内退还岳阳通利置业有限公司已支付的土地出让金14550000元，并按照年利率4.8%的标准计算至实际返还之日止的利息（其中6600000元自2018年7月26日起开始计算，剩余7950000元从2018年10月11日开始计算）；三、华容县自然资源局于本判决生效后三十日内赔偿岳阳通利置业有限公司其他损失共计216684元；四、驳回岳阳通利置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111208元，由华容县自然资源局负担110203元，由岳阳通利置业有限公司负担1005元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  王义军人民陪审员  唐坤炎人民陪审员  何 玲二〇二〇年六月二十八日法官助理尚梨书记员尚梨（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。