广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初11649号原告：中航物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区华强北街道华航社区振华路**飞亚达大厦**801。法定代表人：石正林。委托诉讼代理人:黎智荣，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人:严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。被告：正银投资有限公司（RIGHTFUNDINVESTMENTLIMITED），注册办事处地址：香港中环德辅道中121号远东发展大厦12楼1202室。原告中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）与被告正银投资有限公司（以下简称正银公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告中航公司的委托诉讼代理人黎智荣到庭参加诉讼。被告正银公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满未到庭参加诉讼，本院依法作被告正银公司缺席审理。本案现已审理终结。原告中航公司提出诉讼请求：1.判令被告立即支付广东国际大厦B附楼13B自2016年5月至2018年12月拖欠的物业管理费（按14.85元/平方米/月计，即893元）合计28576元给原告，并以拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日至款项清偿之日的滞纳金给原告；2.被告承担本案的所有诉讼费用。诉讼中，原告明确其第1项诉讼请求为：被告立即支付广东国际大厦B附楼13B房2016年5月至2018年12月拖欠的物业管理费（按建筑面积60.13平方米×14.85元/平方米/月=893元/月计算）合计28576元给原告，并以拖欠的物业管理费为基数，自起诉之日至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算滞纳金，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金给原告。事实与理由：2007年9月，广东国际大厦业主大会选聘原告为物业服务公司，原告自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月起至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，广东国际大厦业主选聘其他物业服务公司来进行物业管理之前，本着尽责维护业主权利的原则，原告一直按照原物业服务合同的约定，向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务。根据《广东省物业管理条例》第50条的规定：“物业服务期届满，业主委员会没有作出选聘或者续聘决定前，原告自愿按原合同约定继续提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”。故原告作为涉案大厦唯一合法的物业管理公司，自物业服务期间届满后已自动按原合同履行物业服务，期间还征询了辖区内街道、房管部门的意见，而原告作为涉案大厦物业管理公司继续履行的事实已有多份在先判决予以确认，该事实状态至今没有任何变化。基于上述事实，根据《物业服务合同》第六、七条的约定，被告应按月每平方米14.85元的标准向原告支付物业管理费给原告。对于涉案物业管理费的标准和支付时间，因为被告未按时缴纳，原告已多次起诉被告，被告非常清楚其应履行的管理费缴纳义务及应承担的逾期付款责任，现其未能如期在每月支付物业管理费给原告，原告有权要求被告按照中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金）支付延迟履行期间的滞纳金。被告正银公司未作答辩。经审理查明：根据查册时间为2019年3月18日的《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区环市东路339号B附楼13楼B，C，D，E，F房产的产权人为被告正银公司，建筑面积为355.21平方米。原告是持有一级资质证书的物业服务企业。2010年10月26日，经深圳市市场监督管理局核准，深圳市中航物业管理有限公司企业名称变更为中航物业管理有限公司。2016年，原告起诉被告的物业服务合同纠纷一案[案号为：（2016）粤0104民初7262号]经审理查明了以下事实：根据广州市房地产档案馆2016年7月5出具的《广州市不动产登记查册表》记载，被告是广州市秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼13楼B、C、D、E、F房的产权人。另据已经生效的(2014)穗越法民三初字第1021号民事判决书，涉案13B房的建筑面积为60.13平方米。简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地、地下室21903平方米理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月.平方米、A附楼写字楼29.8元/月.平方米、B附楼商住公寓楼14.85元/月.平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会。且上述《物业服务合同》到期后，原、被告之间没有重新签订物业服务合同。2012年6月20日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付涉案房屋拖欠的物业管理费。该案经审理，本院于2014年12月16日作出（2014）穗越法民三初字第1021号民事判决书，判决：一、被告正银投资有限公司在该判决发生法律效力之日起十日内向原告支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼13B房2012年5月至2014年4月的物业管理费（每月按14.85元/平方米×60.13平方米计）;二、被告正银投资有限公司在该判决发生法律效力之日起十日内向原告支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年4月29日起计至实际清偿之日止，违约金总额以不超过上述物业管理费总额为限）等。该判决已于2015年7月22日发生法律效力，原告表示被告已经履行完毕上述生效判决确定的给付义务。2016年12月14日，（2016）粤0104民初7262号作出如下判决：一、被告正银投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中航物业管理有限公司支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼13B房2014年5月至2016年4月的物业管理费（每月按14.85元/平方米×建筑面积60.13平方米计）；二、被告正银投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中航物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2016年5月25日起计至实际清偿之日止，违约金总额以不超过上述物业管理费总额为限）；三、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，原告表示被告已经履行完毕上述生效判决确定的给付义务。另查明，广州市越秀区第三土地房屋管理所于2013年9月17日向深圳市中航物业管理有限公司广州分公司作出《关于广东国际大厦有关物业管理的说明》，说明含有以下内容：2009年广东国际大厦换届选举投票未能达到“双过半”的要求以致于换届未能顺利完成，影响了业主大会对物业服务企业的选聘或续聘工作，根据《广东省物业管理条例》第50条的规定：“物业服务期届满，业主委员会没有作出选聘或者续聘决定前，原告自愿按原合同约定继续提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，希望原告认真履行管理职责、保证服务质量。本院认为：被告正银公司系注册于香港的公司，本案属于涉港物业服务合同纠纷案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，各方当事人未对适用法律进行约定，由于原告提供物业服务的事实发生在广州市，因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供物业管理服务，被告作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告理应继续向原告支付涉案房屋物业管理费。关于物业管理费的标准，因原《物业服务合同》对此已约定了明确的标准，且（2014）穗越法民三初字第1021号、（2016）粤0104民初7262号判决已经生效的情况下，原告主张按照60.13平方米计算涉案房屋的建筑面积，本院予以支持。被告应按照60.13平方米×14.85元/平方米/月=892.93元/月的标准计付物业管理费，据此计算被告应付的2016年5月至2018年12月的物业管理费为28573.76（892.93元/月×32个月）元，原告主张超过28573.76元的部分，本院不予支持。关于被告逾期支付物业费的滞纳金，因（2014）穗越法民三初字第1021号、（2016）粤0104民初7262号民事判决书均明确被告应按合同约定的14.85元/平方米的标准向原告支付涉案房屋物业管理费，被告在此情形下仍不按合同约定的标准按时足额支付该费用确属违约，原告要求被告以拖欠的物业管理费28573.76元为基数，自起诉之日（2019年3月12日）至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算滞纳金，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金给原告合法合理，本院予以支持，但滞纳金总额不得超过28573.76元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告正银投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中航物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区环市东路339号B附楼13B房自2016年5月起至2018年12月止的物业管理费28573.76元；二、被告正银投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中航物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费28573.76元的滞纳金（以28573.76元为基数，自2019年3月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算滞纳金，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金,滞纳金总额以不超过上述物业管理费总额为限）；三、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，由被告正银投资有限公司负担。如不服本判决，原告中航物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告正银投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  彭新露人民陪审员  伍佩琼二〇二〇年六月十六日书 记 员  刘 敏法庭记录李剑宇