河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初112号原告（反诉被告）：秦波，男，1963年2月25日生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。被告（反诉原告）：田哲，女，1980年4月26日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘志恒，河南光法（洛阳）律师事务所执业律师。原告秦波与被告田哲合同纠纷一案，本院受理后，田哲提起反诉，本院适用普通程序，对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。秦波，田哲及其委托诉讼代理人刘志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦波向本院提出诉讼请求为：1.判令田哲交纳合同期内未交纳的水电物业费914元，合同期外继续占用房屋所产生的水电物业费及滞纳金共计250元；2.判令田哲交纳合同违约金24000元；3.判令田哲交纳租房合同到期后继续使用房屋直至腾房期间的房租和滞纳金20000元；4.判令田哲支付腾房后致秦波不能马上出租房屋所造成的三个月租房损失12000元；5.判令田哲恢复房屋原貌后交还秦波或赔偿秦波恢复房屋原貌损失2000元；6.判令秦波承担秦波本案诉讼咨询费5000元；7.判令田哲承担本案诉讼费。事实与理由：秦波与田哲于2018年11月12日签订租赁合同，合同期限自2018年11月20日至2019年11月19日，月租金4000元。田哲从2018年11月20日至2019年4月19日以微信形式交纳水电物业费5个月，从2019年4月20日至2019年11月19日7个月以种种借口拒不交纳水电物业费914元。2019年11月19日租赁合同到期后，田哲继续占用房屋至今，不续签合同，也不交房屋使用费。田哲未经许可还在租赁房内安装三角铁框架、玻璃钢结构橱窗和彩钢瓦开口等，田哲交还房屋时应将房屋恢复原貌或赔偿损失2000元。秦波为赢得诉讼，多次到法院咨询、办理立案手续、了解案件进程、领取传票、交案件审理费用、参加开庭等，并咨询大量诉讼专业人士、查阅大量资料、查找证据，占用了秦波大量的时间，产生误工费、交通费以及诉讼费，另产生诉讼咨询费用5000元。田哲辩称，秦波的诉求没有事实和法律依据。在田哲承租期间，秦波在没有任何理由的情况下采取断电、在田哲店门口放置其他广告牌挡门、破坏田哲广告布、私自锁门等多种方式阻挠田哲的正常经营，最后导致田哲搬走。秦波违约在先，无权再主张水电物业费及房租损失，同时依据合同约定和相关法律规定，秦波应返还田哲已支付的房租，并向田哲支付违约金。田哲向本院提出反诉请求：1.判令秦波赔偿田哲合同违约金24000元；2.判令秦波赔偿田哲69天房租损失9200元；3.由秦波承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年5月22日6时许，秦波用广告牌及躺椅无故阻挠田哲正常经营，当时即报警；2019年5月23日，秦波又一次阻挠田哲正常经营，以各种理由寻衅滋事，110当天晚上2次出警；当晚在田哲和同事刘琦准备回家时，秦波抢劫田哲摩托车钥匙不让田哲回家，田哲和刘琦在追回钥匙过程中，刘琦被秦波打伤，导致田哲停业13天；田哲停业期间，秦波在田哲经营地的卷帘门上贴招租广告，此类行为已构成合同违约。2019年6月6日，刘琦受伤恢复后，因房租已交到合同结束，为降低经济损失只得开门恢复营业。2019年9月24日，秦波以田哲欠水电费为由将电停了，导致田哲无法经营，110当天3次出警；9月26日，秦波破坏店面招牌门头，并将田哲店面拉闸门加锁，再次在田哲店面上贴招租广告，田哲无奈报警。秦波对田哲的反诉辩称，1.田哲说秦波在其经营的卷帘门上贴出租广告构成合同违约，秦波认为没有违反合同任何条款，没有违约，田哲要求违约金24000元没有事实和法律依据。2.田哲要求支付69天房租损失，时间为5月24日至6月6日13天及9月24日至11月19日56天，期间田哲正常经营，不存在房租损失，要求赔偿9200元没有事实和法律依据。第一个时间段，5月22日秦波发现田哲私自违反合同转租房屋，引发纠纷并报警；5月23日田哲消防未整改照常经营，西工派出所社区警务大队对田哲开出消防责令改正通知书，责令停业整改，田哲停业与秦波无关；5月23日晚，田哲将啤酒瓶砸到秦波脚上引发纠纷报警，该案至今没有做出任何结论；5月24日至6月6日，田哲继续使用房屋，秦波正常供电。第二个时间段，9月22日秦波通知田哲交拖欠的水电物业费，田哲说现金交过但不出示收据引发报警，秦波通知田哲二天后停电；9月24日秦波对田哲停电，双方报警调解无果，停电2小时后正常供电，田哲正常经营；9月29日在秦波不知情的情况下，田哲私自偷偷搬离，屋内物品搬空。3.2020年1月16日下午，西工法院王法官电话通知秦波，内容是让秦波拿田哲所交房屋钥匙，屋里物品不要；2020年1月19日下午，王法官电话通知秦波，内容是2019年9月在派出所田哲已把钥匙交给秦波，第二次电话内容是2019年9月29日上午把钥匙交给秦波。之前通话证明没交钥匙与之后证明已交钥匙自相矛盾，不存在秦波于2019年9月29日交接钥匙的事实。4.田哲的证人刘某、杨某均与秦波存在房屋租赁合同纠纷，属利害关系人。5.本案诉讼费由田哲承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行质证，并认定事实如下：1.2018年12月20日，秦波与洛阳三安石油化工有限责任公司（以下简称三安公司）签订《房屋租赁合同》，秦波租赁三安公司坐落在洛阳市××工区××、建筑面积7层约694.32平方米的房屋，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日，租赁合同以后每年签订一次，三安公司允许秦波转租。2.2018年11月12日，秦波与田哲签订《解放路100号房屋租赁合同》，约定：秦波将位于解放路100号东橱窗租赁给田哲使用，租赁期限自2018年11月20日至2019年11月19日，月租金为4000元，每半年一次交清，提前30天交下半年房租，税有田哲缴纳，如续租提前2个月签订新合同；水电、物业管理费由田哲按照交纳，拖欠15天视为违约承担违约责任；未经秦波同意田哲不得将此房转租，否则视为违约承担违约责任；秦波或田哲在合同期内，谁提前终止合同视为违约承担违约责任；违约责任秦波或田哲，任一方违约，向对方支付违约金，违约金为半年的租金24000元。合同签订后，田哲于2018年11月12日支付租金24000元、2019年4月19日支付租金24000元。3.田哲租赁涉案房屋用于经营田记麻花。2019年5月22日，秦波认为田哲将涉案房屋转让他人，将广告牌放置店铺门口及自身坐在店铺门口，田哲报警，民警到现场调解无果，告知双方自行协商；2019年5月23日晚，秦波以田哲用啤酒瓶砸到其脚、田哲以秦波将其摩托车钥匙抢走再次产生争执，秦波与田哲、刘琦（田哲店内人员）发生厮打，二人均报警，民警将三人做了询问笔录，该案没有结论；2019年5月31日，田哲收到朋友微信照片，显示店铺防盗门上张贴招租广告，所留电话为秦波手机号；2019年9月24日，秦波以田哲拖欠水电物业费为由将店铺停电，田哲报警，民警告知双方该警情不构成案件；2019年9月26日，田哲称店铺招牌不见、店门锁完好、防盗门被加了一把锁再次报警，怀疑系秦波所为，民警告知属民事纠纷，通过法律途径解决，同时照片显示店铺防盗门上又张贴招租广告，所留电话为秦波手机号。4.秦波提交《水电物业费清单》显示：店铺水费为0，物业费固定为50元，电费按使用情况计算；田哲交纳物业水电费至2019年4月19日，欠交物业、电费为2019年4月20日至2019年11月19日计914元；其中2019年9月20日至10月19日电费为9元、10月20日至11月19日电费为0。以上费用秦波提交微信证明每月将应交费用清单发给田哲，田哲称2019年5月双方发生纠纷后，其以现金形式交纳费用，但并没有提交秦波现金收到其费用的证据。5.田哲自称其于2019年9月29日搬离租赁房屋，并将钥匙交于秦波，但秦波表示并未收到钥匙。本案审理过程中，本院告知秦波可打开店铺防盗门，田哲表示已搬离，屋内现有物品不要了，秦波不同意自己单方打开防盗门，称如打开后田哲会以物品丢失、损毁等理由告，到时说不清楚。本案开庭审理时，本院告知双方到现场查看，双方对时间均推托，以致无法确定统一时间，庭后也未告知双方商定时间。本院认为，秦波与田哲签订《解放路100号房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约主张权利、履行义务。秦波主张田哲自2019年4月20日起欠交物业费、电费，田哲辩称以现金交纳，但并无秦波或其授权的人所打收条为证，对其辩解理由本院不予采信，对秦波主张欠交费用914元，本院予以支持。田哲欠交物业费、电费的行为违反了合同第3条约定，应承担违约责任。秦波主张违约金24000元，但其合同期内损失仅为欠交物业费、电费914元，违约金明显过高，不符合公平原则，本院酌定按30%即7200元认定。双方在合同期内多次发生争执，田哲自称于2019年9月29日搬离租赁房屋，秦波提交的录音中也提到自己通过门缝发现房屋已空，结合秦波抄电表显示2019年9月电费为9元、10月电费为0元的事实，双方合同关系自租赁期限届满终止，即2019年11月19日，之后双方并无续租的意愿。租赁期限届满后，田哲应向秦波交还房屋，田哲自称于2019年9月29日将钥匙交于秦波，但并无充分证据予以证明，且秦波予以否认，对此本院不予采信。鉴于田哲表示钥匙已交还、房屋已腾空，对于田哲的交还房屋义务可由秦波自行完成，即自行打开租赁房屋，由此产生的费用可由秦波另行向田哲主张权利。结合秦波自述及电表显示，秦波应在租赁期限届满之前就应知晓田哲不再使用租赁房屋的事实，对租赁期限届满之后应提前准备，防止损失扩大，对租赁期限届满之后因秦波未采取有效措施产生的房屋占用费、物业费及不能马上出租房屋产生的租房损失，本院不予支持。租赁房屋交付前状况及现在状况均无法确定，秦波主张田哲将房屋恢复原状交还或赔偿2000元，证据不足，本院不予支持。秦波主张的咨询费5000元，发票显示咨询单位为洛阳天平法律咨询有限公司，该公司法定代表人为秦波本人，对该部分费用本院不予支持。田哲反诉秦波于2019年5月22日阻挠其正常经常，系因秦波发现其店铺内人员非田哲，怀疑其转租而产生纠纷，且田哲无证据证明报警处理后该状态仍处于持续状态，不能据此认定秦波违约；田哲反诉称其和刘琦与秦波之间的厮打事情，属治安案件，与履行合同不具有直接关联性；田哲反诉称秦波在防盗门上张贴招租广告，虽招租广告上所留为秦波电话，但秦波否认自己所为，退一步讲即使秦波所为也未达到影响其在租赁期限内正常经营的后果，不能据此认定秦波违约；田哲反诉称2019年9月24日秦波的停电行为，因田哲无法提供证据证明其已交纳相关电费，且田哲无证据证明报警处理后该状态仍处于持续状态，不能据此认定秦波违约。根据以上理由，田哲反诉秦波支付违约金24000元，本院不予支持。田哲主张2019年5月24日至6月6日，2019年9月24日至11月19日的房租损失，但以上期间处于租赁期限内，田哲无充分证据证明秦波持续阻挠其正常经营，且田哲自称2019年9月29日搬离房屋，但无证据证明双方协商提前解除合同以及其向秦波履行交付义务，对该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、田哲于本判决生效后五日内支付秦波欠付的物业费、电费914元；二、田哲于本判决生效后五日内支付秦波违约金7200元；三、秦波于本判决生效后可自行收回租赁房屋；四、驳回秦波的其他诉讼请求；五、驳回田哲的反诉请求。如田哲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费702元，由秦波负担592元，田哲负担110元；反诉受理费315元，由田哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇二〇年六月十一日书记员  丁 妍