江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0203民初542号 原告:陈祥云，女，汉族，1958年5月12日出生。 原告:江燕，女，汉族，1982年8月12出生。 二原告委托诉讼代理人：魏婷怡，江西华镇律师事务所律师。 被告：俞嘉，男，1984年2月3日出生，汉族。 原告陈祥云、江燕诉被告俞嘉租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭于同年5月11日公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈祥云、江燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2、判令被告腾空租赁物，并拆除所有装饰装修后恢复全毛坯状态交还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金及占用费至被告搬离之日止（暂计算至2020年2月29日，欠付租金为79098.4元，欠付占用费为353495.3元）；4、判令被告按照每日500元向原告支付逾期违约金至被告付清之日止（暂计算至2019年10月9日为130000元）；5、判令被告向原告支付违约金200000元；6、判令被告向原告补交免租期租金120000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月15日，原告与被告签订了《时代广场4、8号店租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定由被告承租原告位于景德镇市商铺。租赁期限自2014年8月22日至2020年8月21日止，租金为每月6万元，从第三年开始在上一年的基础上递增6%。且合同约定，承租人单次逾期交付房屋租金超过30天的，出租人有权解除租赁合同。此外，根据合同约定，承租人未能在约定支付租金日前支付租金的，需每日按500元向出租人支付违约金。且双方任何一方违约，违约方需向守约方支付20万元的违约金。自合同签订后以来，被告数次拖欠租金、逾期支付租金，原告与其多次交涉均无果，现被告已逾期交租超过30日。因租赁物位于景德镇市珠山区辖区范围，故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳望判如所请。 被告辩称：1、截止2019年10月之前的租金我已经全部缴清了；因为疫情原因，希望原告在疫情期间的租金能够适当减免；2、租金交付时是跨行转账的，因为我们是公司转账，到账时间可能会晚，原告也是知道的；有时候碰到困难时，我也向原告提过晚几天支付，原告也同意的。 原告在举证期限内向法庭提交如下证据： 证据一、原告身份证复印件，证明二原告的诉讼主体资格； 证据二、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格； 证据三、景房权证字第××号房屋所有权证、景房权证字第××号、09××35号房屋所有权证，证明时代购物中心3栋二层4号及5、6号店面是二原告合法所有的房屋，二原告有权将其出租； 证据四、租赁合同、补充协议、附表各一份，证明原、被告存在租赁关系，被告应当在按照约定在收租日的一周内向原告交纳租金，且租金自第三年开始在上一年度的基础上每年递增6%；合同第六条第6款约定，被告未按时支付租金的，需按每日500元向原告支付逾期违约金；根据合同第六条第7款的约定，被告应补齐两个月免租期的租金；根据合同第八条的约定，被告需向原告支付20万元违约金；根据合同第九条第(二)款的约定，被告单次逾期支付租金超过30天的，视为违约，原告有权解除本合同； 证据五、中国农业银行卡交易明细清单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单，证明经原、被告协商，2019年后被告的交租方式已由按季支付调整为按月支付，交租日为每月22日；被告的逾期交租天数；被告最后一次交租日期为2019年10月9日，已逾期超过30天，原告有权行使解除权； 证据六、解除租赁合同通知书照片、顺丰速运快递单、被告签收快递电子存根，证明被告已收到解除租赁合同通知，原被告租赁关系已解除。 针对上述证据，被告的质证意见为：对证据一至六真实性无异议；1、但我前五的交租日都是按时按季交纳的。2019年4月22原告让签署了一份2019年4月22日之前房租全部结清的证明，当时原告许诺给我一个地下停车场，合同也签订了，但一直没有交付使用；2、我是按照6%递增交纳给原告，已经交纳了半年，但原告是以复利的计算方式按照12%递增重复计算租金。3、因为疫情原因，希望原告能够适当减免租金。 被告在举证期限内向法庭提交如下证据：2020年2月4微信聊天记录，证明原告想把店面规划成教育机构，提出与被告解除租赁合同。 对此证据，原告的质证意见为：该组微信聊天记录时间是2020年2月4日，原告已经启动了诉讼程序。 经举证、质证并经庭审调查，原告所提交的证据，被告对其真实性均不持异议。但受疫情的影响，被告主张适当减免租金的请求，本院酌情予以考虑。被告所举证据仅是说明原告提出解除合同的意思表示及对于租赁物的用途考虑，与诉请并无多大关联。 经举证、质证并结合庭审调查，本院所能确认的事实如下：原告陈祥云与江燕为婆媳关系，2014年8月15日，两原告与被告签订《租赁协议》，约定由被告承租原告位于景德镇市商铺。租赁期限自2014年8月22日至2020年8月21日止，租金为每月6万元，从第三年开始在上一年的基础上递增6%。免租期为两个月，由承租人对租赁房屋进行装修改造、办理营业执照等事宜。承租人若是提前解除协议，则承租人需补交该免租期。同时约定了违约责任，即违约方除承担违约带来的经济损失外，还须承担违约金二十万元。（先写20万违约金）而承租人承担违约责任的情形该协议第九条规定有二：一是单次逾期支付房屋租金超过30天的。二是拖欠水、电、气费用，影响出租人利益的。对于支付租金事宜，双方约定，承租人未能在合同约定支付租金日前支付租金的，除正常支付租金外，需每日按500元向出租人额外支付违约金。（再写日违约金）此外，第十一条还约定了不可抗力下，导致协议无法履行，则双方均不承担违约责任。2018年，经原、被告双方协商一致，交纳租金的方式由按季支付调整为按月支付。 此后，合同在履行过程中，被告数次拖欠租金、逾期支付租金。原告在多次交涉无果后，于2019年10月9日（已经逾期超过30日）向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，被告于次日签收。现原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为：围绕着原告的诉请，本院简要阐述如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行的。本案中，被告迟延交付租金已经超过协议约定的日期，违反了协议第九条第（二）款第1项的约定，符合解除合同的条件，本院对原告解除合同之诉请，予以支持。与此相应，合同解除后，被告应当腾空租赁物，以将租赁物完好交付给原告。但原告诉请被告拆除所有装饰装修后恢复全毛坯状态再交付，双方所签订的合同中并未作出如此约定，本院不予支持。此外，原告应给予被告必要的准备时间以腾空租赁物。 至于原告主张被告应补齐免租期间的租金，对此本院认为，免租期的设置是出租房给予承租方必要的入场准备时间，如装修店面，办理相关开业手续，这既是出租房吸引承租方承租其租赁物所开出的优惠条件，也是实际开业过程中合理必要的时间，且合同并没有规定违约方在违约时应当补交免租期的规定，故原告的该项诉请，本院不予支持。 拖欠的租金及占用费问题。原、被告于2014年8月15日签订合同，每月租金为60000元。被告交纳租金至2019年10月止，对此，本院认为，被告应付的租金应自2019年11月至2020年6月，共计8个月，但因遭遇新冠××疫情影响，酌情减去2个月。故其应交付6个月的租金，即360000元。至于原告所诉占用费，与此具有重叠，本院不予支持。 至于违约金问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告既诉请了逾期违约金也约定了定额违约金。对此，被告请求减少。对此，本院认为，原被告之间约定了定额的违约金20万元，也约定了逾期违约金，这属于违约金的重复使用，这已经超出了违约金制度设置的法律精神——违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅。原、被告约定的月租金为60000元，经认定被告当交纳8个月租金，即480000元，在该金额的30%以内即144000元（480000元×30%=144000元）本院予以支持。此外的违约金，不在支持之列。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告陈祥云、江燕与被告俞嘉签订的《租赁协议》，被告俞嘉应在本判决生效后三十日内腾空租赁物； 二、被告俞嘉应在本判决生效之日起十五日内向原告陈祥云、江燕支付拖欠的租金360000元及逾期违约金144000元； 三、驳回原告陈祥云、江燕的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案诉讼费12827元，由被告俞嘉承担7325元，原告陈祥云、江燕承担5502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  黄志刚 人民陪审员  向 莉 人民陪审员  侯 慧 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  靳晓琳