广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初600号 原告（案外人）：刘德元，男，1969年2月2日出生，壮族，居民，住广西田东县。 委托诉讼代理人：农维慧，女，1978年9月22日出生，壮族，居民，住广西田东县。 委托诉讼代理人：刘靖国，广西金懿晟律师事务所律师。 被告（申请保全人）：黄勇军，男，1989年10月13日出生，汉族，居民，住广西平南县。 被告（被申请保全人）：谢昌奇，男，1988年9月10日出生，瑶族，居民，住广西平南县。 原告刘德元与被告黄勇军、谢昌奇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘德元及其委托诉讼代理人农维慧、刘靖国,被告黄勇军、谢昌奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘德元向本院提出诉讼请求：一、解除对坐落于南宁市青秀区长虹路5号荣和·悦澜山6号楼2单元1901号房屋的查封（查封价值：12万元）；二、确认刘德元与谢昌奇于2018年7月12日签订的《房屋买卖合约》合法有效；三、确认上述房屋是刘德元的个人财产。事实与理由：刘德元于2018年7月12日与谢昌奇签订了房屋买卖合同，约定刘德元以135万元向谢昌奇购买涉案房屋，签订合同时未取得该房屋的产权证书，但办理了房屋买卖登记备案手续，产权人为谢昌奇。合同签订后刘德元按合同约定向谢昌奇支付了60万元购房款，双方约定余款75万元待开发商给谢昌奇办理了房屋产权证后，由刘德元用70万元帮谢昌奇向银行还款后解押，然后办理过户登记，另外5万元作为房屋未过户前按月支付的银行按揭款。当天，谢昌奇向刘德元交付该房屋，刘德元接收后即进行装修并入住至今。2019年10月12日，黄勇军就与谢昌奇的债务纠纷提起诉讼，法院依黄勇军的申请于同年10月14日查封了涉案房屋，查封价值为12万元，黄勇军提出的保全申请存在错误，法院对涉案房屋进行查封损害了刘德元的合法权益，刘德元对此提出异议，理由：刘德元与谢昌奇签订的上述协议是真实、合法、有效的，双方已按合同约定履行义务，并在签订合同当天支付60万元购房款，对余款的支付方式也按所购房产的实际情况作出了明确的安排，刘德元已接收谢昌奇交付的房屋，并进行了装修、入住。因此，可认定该房屋的所有权在合同签订后已发生实质性的转移，该房屋的所有权已归刘德元所有，谢昌奇已不是该房屋的实际所有权人。刘德元在签订、履行房屋买卖合同的过程中不存在过错。 被告黄勇军辩称，一、（2019）桂0821民初3281号民事裁定（以下简称为3281号裁定）属于保全裁定，是程序性裁定，目前涉案房屋未被强制执行，不是执行案件的查封，不属于执行标的物，原告无权根据民诉法第二百二十七条和民诉法解释第三百零四条的规定提起本诉。二、原告与谢昌奇之间存在恶意串通、逃避债务的可能，以达到解除对房屋的查封、躲避债务的目的，损害了黄勇军的合法权益，他们签订的房屋买卖合约无效。从原告提供的房屋买卖合约的内容来看，除了房屋基本情况、价款、签订时间之外，其余条款均为空白，交易方式、付款期限、过户日期、房屋交接等涉及房屋买卖的重要事项，均未在合同中约定，显然不符合正常的交易惯例，房屋买卖合约第十六条第二、三款的约定与原告诉称的合同约定不符，原告提供的收条反映谢昌奇收到原告交来的定金60万元，与原告诉称合同签订后支付了部分购房款60万元不符，定金不能等同于购房款，且原告不能提供交付60万元的凭证，60万元属于巨额财产，若无相关的转账凭证，难以认定原告与谢昌奇之间真实支付房款。三、即使已到强制执行阶段，由于原告存在过错，并且至今尚有75万元购房款未付清，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋在签订买卖合同时尚具备办理不动产登记的条件，基于常理，完全可以在签订合同后一同前往银行提前还款后，再联系开发商协助办理商品房预售合同备案变更登记、预告登记，将原告登记为预告登记权利人，但原告并没有履行上述程序以保障自己的权利。原告的上述过错，是导致在涉案房屋被查封前其并非该房屋权利人的原因，也是可以办理权属登记时不能直接过户到原告名下的重要原因。基于上述事实，原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。四、原告请求确认涉案房屋属其所有没有法律依据。根据物权法第九条、第三十条的规定，涉案房屋属于预售商品房，仍由开发商通过建造取得物权，在办理权属登记前，涉案房屋仍属于开发商所有，目前该房屋尚不具备办理权属登记的条件，原告与谢昌奇之间只是普通的债权关系。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条的规定，法院对涉案房屋进行预查封符合法律规定，但原告基于合同债权请求确认涉案房屋属其所有没有法律依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 被告谢昌奇辩称，涉案房屋于2018年7月已卖给原告，因为房屋是按揭贷款购买，尚有贷款70万元，所以与原告约定房款是130万元，收取了原告支付的房款60万元，约定办理过户手续后一次性结清余款，因未办得房产证，无法办理过户手续，所以原告未结清余款。 本院经审理认定事实如下：谢昌奇于2016年购买了坐落于南宁市青秀区长虹路5号荣和·悦澜山6号楼2单元1901号房屋，并进行了预告登记，不动产登记证明号：桂(2016)南宁市不动产证明第0010053号。 2018年7月12日，刘德元作为买方与谢昌奇作为卖方、广西辉煌置业咨询服务有限公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》，约定：上述房屋的购买价款为135万元，定金为60万元，买方应在签署本合约同时交付给卖方并自动转为部分房款，签订合约当天交付房屋，买方应向经纪方支付中介服务费39000元，由于该房屋尚有贷款70万元尚未结清，在买卖双方至南宁市产权交易中心办理产权转移登记手续前，每月所需向贷款银行偿还的月供，由卖方自行承担，卖方在将该房屋不动产权证办理完毕后5个工作日内，自行向银行申请办理提前还款手续，卖方承诺收到买方首期房款70万元作为银行提前还款用途，不得挪作他用，剩余尾款5万元在双方至房产交易中心办理转移登记过户当日直接支付给卖方。三方当事人在合约上签名、捺印、盖章。当天，刘德元向谢昌奇支付购房款60万元，向广西辉煌置业咨询服务有限公司支付中介服务费3.9万元。2018年7月23日，刘德元的妻子农维慧与田东县名筑装饰工程有限责任公司签订《装修合同》，对涉案房屋进行装修。装修完毕后，刘德元入住该房屋至今。 2019年10月8日，本院对黄勇军诉谢昌奇民间借贷纠纷一案立案受理。同年10月14日，本院根据黄勇军提出的财产保全申请作出3281号裁定，裁定查封涉案房屋。2019年12月9日，本院作出（2019）桂0821民初3281号判决，判决：一、谢昌奇返还黄勇军借款本金10万元及利息（利息计算方法：以10万元为基数，按月利率2％，从2019年5月19日起至实际清偿之日止）；二、谢昌奇返还黄勇军利息2万元。谢昌奇不服该判决提起上诉，2020年5月15日，贵港市中级人民法院作出（2020）桂08民终886号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月10日，刘德元以其是涉案房屋的所有权人为由提出书面异议，本院于2020年1月15日作出（2020）桂0821执异2号执行裁定，裁定驳回刘德元的异议请求。刘德元于2020年1月21日收到该裁定，刘德元不服该裁定，于同年2月4日向本院提起本次诉讼。 刘德元明确表示，对于未支付的房款75万元，其都应支付给谢昌奇用于偿还尚欠银行的房贷，尚有余款的话，在征得谢昌奇同意并将房屋过户至其名下的前提下，才同意将余款交付法院执行。 上述事实，有原告刘德元提供的房屋买卖合约、收条、收款收据、裁定书、缴费记录、装修管理服务协议、装修垃圾清运费收据、照片、个人购房借款/担保合同、名筑装饰装修合同、转账凭证，被告黄勇军提供的判决书及当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院认为，一、关于原告提起案外人执行异议之诉是否符合法律规定的问题。涉案房屋并非（2019）桂0821民初3281号案件争议标的，本院对涉案房屋采取保全措施，原告作为该案件的案外人，对保全裁定不服，并以涉案房屋属其所有为由提出书面异议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法法规标题中华人民共和国民事诉讼法（2017修正） 制定机关全国人大常委会效力等级法律 公布日期2017.06.27时效性现行有效 》第二百二十七条的规定进行审查后，裁定驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定，在收到该裁定之日起十五日内提起案外人执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2016.11.07时效性现行有效 》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法法规标题中华人民共和国民事诉讼法（2017修正） 制定机关全国人大常委会效力等级法律 公布日期2017.06.27时效性现行有效 第二百二十七条第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”的规定。 关于原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人对此承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，实则上是关于不动产物权系持以登记为准的原则，登记所有人即为所有权人。但鉴于我国不动产登记制度尚不够完善，不动产买受人可能因各种不能归责于己的因素导致未能办理过户登记，在此种情况下，出于对不动产买受人合法权利的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即在符合该条文规定的四要件的情况下，案外人的物权期待权与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，优先保护案外人的物权期待权。对此，本院分析如下：首先，原告与谢昌奇签订的房屋买卖合约合法有效，且签订时间是在法院查封涉案房屋前。原告于2018年7月12日即涉案房屋被查封前一年多已与谢昌奇签订房屋买卖合约，双方均在该合约上签名，谢昌奇亦予以确认，该买卖合约系双方的真实意思表示，又没有出现法律规定的协议无效情形，本院依法确认该买卖合约合法有效。虽黄勇军辩称原告与谢昌奇存在恶意串通、逃避债务的可能，但黄勇军未提供证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果，故对其该抗辩意见，本院依法不予采纳。其次，根据原告提供的装修合同、缴交水电费和物业费的凭证，足以证实在法院查封涉案房屋前一年多，原告已合法占有该房屋。第三，涉案房屋总价款为135万元，原告提供的收条、转账凭证，可证实其已按约定支付60万元给谢昌奇，谢昌奇对此亦认可，本院予以确认。对于未支付的房款75万元，原告表示其都应支付给谢昌奇用于偿还尚欠银行的房贷，尚有余款的话，在征得谢昌奇同意并将房屋过户至其名下的前提下，才同意将余款交付法院执行。最后，非因原告自身原因导致涉案房屋未办理过户登记。涉案房屋在被查封前，因谢昌奇未取得该房屋的权属证书，所以未将房屋权属登记至原告名下，这并非原告自身原因导致，原告对此没有过错。基于上述分析，因原告不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的情形，原告对涉案房屋的物权期待权不成立，不能排除强制执行涉案房屋，故对原告请求解除对涉案房屋的查封的主张，本院依法不予支持。 三、关于应否确认涉案房屋是原告的个人财产的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，仅凭房屋买卖合同无法发生物权变动效力，要达到房屋物权发生变动的效力，需基于合法有效的房屋买卖合同及已履行的事实，向不动产登记机关请求变更登记。该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，即尚处于不确定状态。此外，预告登记是不动产登记的特殊类型，其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。谢昌奇就涉案房屋进行了预告登记，其对该房屋享有排他的请求发生物权变动的权利，但在其未依法行使该请求权之前，谢昌奇未取得该房屋的所有权，原告亦未取得该房屋的所有权。原告有基于合法有效的房屋买卖合同请求谢昌奇协助过户的权利，但在该房屋的权属未变更至原告名下前，原告未取得该房屋的所有权。基于上述分析，本院对原告关于确认涉案房屋是其个人财产的请求依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2016.11.07时效性现行有效 》第二十七条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告刘德元的诉讼请求。 案件受理费2700元（原告已预交），由原告刘德元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2700元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭姿雁 人民陪审员  李洪钧 人民陪审员  余时谋 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  梁云飞 书 记 员  范志金