贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3980号 原告：聂冬芝，女，1989年1月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：龙立河，与原告聂冬芝系夫妻关系。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路，统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:胡义荣,贵州威迪（赫章）律师事务所律师。 原告聂冬芝与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告聂冬芝及其委托诉讼代理人龙立河，被告贵州泰然房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡义荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂冬芝向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房违约金3927元，违约金按照日万分之一计算；2.判决被告按照合同约定交付房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》；3.判决被告立即按合同约定为原告办理房屋产权证书；4.判决被告因迟延交付商品房转移登记的有关文书的违约金计算暂定24056.43元给原告（违约金的计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率，自2018年12月30日起至被告将该商品房产权证书转移登记到原告名下并交付产权证书给原告之日止）；5.判决被告向原告退还已收取的五通费4130元(即有线电视开户费330元、供电局一户一表生活用电开户费520元、燃气公司天燃气一户一表开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲500元)；6.判决被告向原告支付上述四通费实际占用期间利息，利息暂计算至2020年3月10日（利息以4130元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至债务偿还完毕之日止）；7.判决被告承担本案的诉讼费。（庭审中，原告将第一项诉讼请求中的逾期交房违约金的计算方式明确为“以购房款377652元为基数按日万分之一标准从2017年12月30日计算至2018年4月14日”，同时撤回了第二项、第三项诉讼请求。） 事实及理由：原告与被告于2016年11月16日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区。该房建筑面积118.98平方米，套内建筑面积为94.06平方米，按照套内面积计算，单价为4015.01元每平方米，总价款为377652元。双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条约定于2017年12月30日前交付该房屋，但是被告未取得相应交房所需取得的建筑工程竣工合格证明文件，也未按照约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》等文件违约交房，依据合同约定，被告逾期交房的按照万分之一支付违约金。该合同第八章第二十二条第三款转移登记项约定：（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。原告按照合同约定支付了首期房款75652元，并通过银行按揭方式将302000元支付给被告，然而时至今日，被告依然未按照合同约定向原告交付该商品房相关产权证书。2018年4月14日，被告在房屋总价外又另行向原告收取了五通费4130元（即有线电视开户费330元、供电局一户一表生活用电开户费520元、燃气公司天燃气一户一表开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲费500元）。关于五通费问题，原告认为被告收取上述五通费用的行为违法，该五通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益和责任约定的商品房价格，应包括水电等配套设施的建设安装费用。2014年4月17日贵州省人民代表大会大会法制委员会致省住建厅的关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复已经说明供电、供水、燃气、有线电视的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。而且该五通费是房屋交付前必要的建设及安装设施。故被告收取五通费系违法重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就五通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费。补充协议约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用买受人自行承担，在签合同时支付。本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述五通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的五通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》及房屋产权证书，还违法向原告收取五通费用，原告多次与被告协商退还未果，原告认为，被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益。根据《民事诉讼法》第二十三条的规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告贵州泰然房地产开发有限公司答辩称：1、逾期办证违约金以损失填平为原则，原告未提交证据证实因被告逾期给其造成的损失，其本项诉求不应得到支持；2、关于办理产权证的诉求，因存在不可抗力导致涉案项目尚未通过消防验收，不具备办证条件，原告的该项诉请不应得到支持；3、关于五通费，被告收取的是入户费而非建设费，且可视对讲费不属于被告的建设安装费用，该项诉求也不应得到支持；4、关于交付各种文书，因涉案项目尚未通过综合验收，部分文书未形成，不具备交付条件，原告的该项诉请不应得到支持；5、针对原告支付逾期交房违约金的诉请，涉案项目不存在逾期交房的情形，均是在合同约定的期限内通知业主收房的，但业主并未及时收房，导致实际交房时间迟于合同约定的时间，被告不应承担逾期交房违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月16日,以原告聂冬芝为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房建筑面积为118.98平方米，套内建筑面积为94.06平方米。房屋总价款377652元，买受人采取贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款75652元，余款302000元以银行按揭支付。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。交付时上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列方式处理：1、逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定的日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金。”同时，商品房买卖合同《补充协议》约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。”商品房买卖合同签订后，原告向被告支付购房款377652元。同时，被告向原告收取了涉案房屋的契税、维修基金、印花税、产权登记费、抵押费、电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元、可视对讲500元。2018年4月14日，被告向原告交付涉案房屋。原告认为被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。另查明，截止至庭审时涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行其相应的义务。 对于原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金的请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，而被告实际于2018年4月14日将涉案房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房超过30日原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。对于被告辩称其已在合同约定的期限内通知业主收房，业主未收房不应由其承担逾期交房的违约责任。但是，被告未提交证据证明其已在合同约定的期限内通知了业主收房，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。因此，对原告关于逾期交房违约金的请求，应以原告已交付房价款377652元为基数按日万分之一的标准，从2017年12月31日起计算至2018年4月14日止。 对于原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人承诺于2018年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并就逾期交付有关文书在180日内的违约责任进行了约定，对逾期超过180日以后买受人不退房的违约责任未进行约定。同时，双方在《补充协议》中约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付契税、维修基金、印花税、产权登记费、抵押费等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。因此，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告尚不具备办理转移登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定应当承担违约责任。违约金计算期间为，从2018年12月31日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。关于违约金计算标准的问题。本案被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的时间超过180日。而原、被告双方对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过180日买受人不退房的违约金标准并未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，违约金计算标准应为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%。2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，原告诉请的上述违约金应以原告已付购房款377652元为基数，从2018年12月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算至2019年8月20日，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 对于原告诉请判决被告退还的有线电视开户费330元、电开户费520元、燃气开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲500元及相应利息的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告向原告收取了涉案房屋的有线电视开户费330元、电开户费520元、燃气开户费2500元、光纤宽带开户费280元。虽然被告辩称其收取的是入户费而非建设费，不应由其承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对于原告诉请判决被告退还可视对讲费500元的请求，因可视对讲系统的安装系业主与公司协商后确定的结果，原告所举证据不足以证明被告不再安装该可视对讲系统，故对原告诉请判决被告返还可视对讲500元的请求，本院不予支持。对原告的上述诉讼请求，本院予以支持退还有线电视开户费330元、电开户费520元、燃气开户费2500元、光纤宽带开户费280元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告聂冬芝支付逾期交房违约金（违约金以原告已交付房价款377652元为基数按日万分之一的标准，从2017年12月31日起计算至2018年4月14日止）； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告聂冬芝支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（违约金以原告已付购房款377652元为基数，从2018年12月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算至2019年8月20日，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止）； 三、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告聂冬芝退还电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元； 四、驳回原告聂冬芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费301元，由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年六月二十九日 书记员  胡晨