杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8828号 原告（反诉被告）：浙江倍英投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区光复路****。 法定代表人：牛洪文，经理。 委托诉讼代理人：杨钧,浙江六和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江光泰激光科技有限公司，住所地浙，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇西园路******v> 法定代表人：陈辉，总经理。 委托诉讼代理人：徐乐游，上海协力（杭州）律师事务所律师。 原告浙江倍英投资管理有限公司（以下简称倍英公司）诉被告浙江光泰激光科技有限公司（以下简称光泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，光泰公司依法提起反诉，本案依法转换成普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倍英公司的法定代表人牛洪文及委托诉讼代理人杨钧，被告（反诉原告）光泰公司的委托诉讼代理人徐乐游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倍英公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除倍英公司与光泰公司于2018年11月6日签订的房屋租赁合同。2、判令光泰公司归还倍英公司预付租金共计1145375元。3、判令光泰公司归还倍英公司租赁保证金200000元。4、判令光泰公司承担违约金343612元。5、判令光泰公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：倍英公司因开办幼儿园之需，向光泰公司租赁位于杭州市西湖区××镇××路××号，一号楼一层（部分）、二层、三层、一号楼正前方与西园路之间的场地。双方于2018年11月6日签订房屋租赁合同一份。倍英公司按约向光泰公司预付租金1145375元，租赁保证金200000元。倍英公司完成并取得三墩镇政府出具的同意倍英公司进入承租物业开办幼儿园的文件凭证。但倍英公司在向杭州市西湖区住房和城乡建设局申报幼儿园室内精装修项目施工图联审时，被告知“因建筑原使用功能为工业用房，现改变作为幼儿园使用未办理相关手续，本机关对你（单位）提出的申请不受理”。此后倍英公司多次要求光泰公司去办理租赁物业使用功能变更手续，但光泰公司以各种理由推脱。同时，光泰公司一直派人居住于租赁物业内，对物业进行管理与对外继续广告招租，未将租赁物业交付给倍英公司。倍英公司无法使用承租之物业，于2019年7月2日向光泰公司发出解除合同通知书，要求解除合同并由光泰公司返还款项、承担违约责任。为维护自身的合法权益，现提起诉讼。 光泰公司答辩称，一、本案所涉租赁房屋位于西湖区××镇××区，该园区土地性质均为工业用地。双方在签订的房屋租赁合同之附件包括不动产权证书，也明确告知了租赁物业的土地性质。因此，倍英公司对承租物业的土地性质为工业用地是明知的。二、倍英公司使用物业的目的是开办幼儿园，倍英公司应当负责办理在该物业内经营所需要的证照和法律文书。光泰公司无义务办理租赁房屋土地性质变更或者其他证照的义务。租赁合同中也约定倍英公司一个月的办证期，如未审批通过的，可以书面告知光泰公司，光泰公司在收到通知后三日内退还押金。倍英公司作为从事教育投资和管理的专业机构，负有必要的审慎义务和商业风险判断。三、从双方的微信聊天记录看，光泰公司已经将租赁物业交付给倍英公司。租赁物业为开放式场地，倍英公司可以随时进入该场地。倍英公司在合同签订到提起诉讼前，从未向光泰公司提出交付房屋之请求，故租赁物业未交付的事实违背常理。倍英公司系在房屋已经实际交付的情况下支付了首年的租金。光泰公司已经按合同约定履行义务，倍英公司无合同解除权。现同意解除合同，但请求法院判决驳回倍英公司的其他诉讼请求。 光泰公司向本院提出反诉请求：1、判令倍英公司支付光泰公司违约金341612元。2、判令倍英公司支付因违约而给光泰公司造成的房屋空置的租金损失360000元。3、判令倍英公司赔偿光泰公司因财产保全造成的利息损失，按照中国人民银行同期银行贷款利率支付利息至实际履行完毕之日止。4、诉讼费用、律师服务费由倍英公司承担。 事实与理由：倍英公司与光泰公司签订的房屋租赁合同约定租赁期限为12年，第二年租金支付日为2019年10月8日前，倍英公司未按约支付租金，也无法定和约定的解除合同事由，构成违约。因倍英公司的违约行为，致光泰公司房屋造成3至6个月的空置期，造成租金损失至少360000元。2019年6月19日倍英公司提出，承租房屋土地性质为工业用房，需要征得相关部门许可后临时改作幼儿园使用才能进行消防审批，审批进展缓慢，故向光泰公司申请减免租金，后又上访，由政府部门进行协调。9月其提起诉讼恶意财产保全，给光泰公司造成了损失，故提出上述反诉请求。 针对反诉，倍英公司辩称，按照《杭州市幼儿园园舍建设实施办法》、《杭州市学前教育促进条例》之规定，符合条件的工业厂房允许办理幼儿园，但是办理租赁物业原使用功能变更手续的责任在于光泰公司。光泰公司未办理租赁物业的使用功能变更手续，也没有将租赁物业交付给倍英公司使用。其提出的反诉请求缺乏依据，请求法院判决驳回。 经审理，本院认定以下事实： 2018年11月6日，光泰公司（甲方）与倍英公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方出租给乙方的“该物业”位于浙江省杭州市西湖区××镇××路××号，一号楼一层（部分）、二层、三层、一号楼正前方与西园路之间的场地。乙方租赁“该物业”作为幼儿园使用，乙方提供三墩镇政府出具的同意乙方进入“该物业”办理幼儿园的文件凭证作为合同附件2；乙方提供办理在“该物业”进行经营所需证照及法律文书复印件作为合同附件3。租赁期限12年，自2018年11月6日起至2030年7月5日。交房后3.5个月为免租期（但乙方应承担按本合同应缴纳的水费、电费等其他费用）；从合同签订之日起第一个月为乙方办证期，办理三墩镇政府同意书，如未能审批通过的，由乙方书面告知甲方，甲方收到通知后三日内退还押金；如果通过审批该一个月算入免租期内。本合同首年租金1617000元，前三年不变，第四年开始环比增长5%。租金采取先付后租的方式按半年支付，首期租金需按年支付，首期第一年租金乙方应在一个月办证期到期后支付。第二年租金支付日期为2019年10月8日前，以后每年租金支付分别为当年的10月8日及下一年的4月8日前。租赁保证金为20万元，合同签订之日起三日内支付。甲方有下列行为之一，乙方有权解除合同，由甲方返还剩余租期已交的租金，租赁保证金退还乙方并按照本合同约定的当年租金总额的30%向乙方支付违约金，赔偿乙方由此产生的所有的直接的、间接的经济损失。（1）不能提供房屋或所提供的房屋与合同约定不符，严重影响乙方经营与使用的。乙方当有下列行为之一，甲方有权单方面解除合同，租金按照合同实际履行日期计算，租赁保证金不退还乙方，乙方按照合同约定的当年租金总额的30%向甲方支付违约金，赔偿甲方由此产生的直接的、间接的经济损失。（2）未经甲方书面同意，逾期二十五个工作日不足额支付包含但不限于租金、水费、电费等应缴纳费用或者一个承租年度内各种费用逾期不足额支付累积达到二十五个工作日的。 上述合同签订后，倍英公司于2018年11月7日支付光泰公司租赁保证金200000元。2018年12月6日，倍英公司支付光泰公司首年房租900000元、245375元共计1145375元。倍英公司提出申请在租赁物业开办杭州市西湖区倍英幼儿园的申请报告，2018年11月13日西湖区三墩镇青蓝楼宇园区服务中心签署意见：同意该幼儿园入驻青蓝科技园。同年12月12日，杭州市紫金港科技城管理委员会与杭州市三墩镇人民政府分别签署意见：同意按相关规定办理审批手续。2019年6月25日，杭州市西湖区住房和城乡建设局出具建设工程施工图联审摇号不予受理告知书，载明，倍英公司在杭州市建设工程施工图联审信息系统中申报的杭州××室××房，现改变作为幼儿园使用未办理相关手续，本机关对你（单位）提出的申请不受理。2019年7月1日，倍英公司向光泰公司提交解除合同通知书，该通知书称，倍英公司因开办幼儿园之需向光泰公司租赁物业，在合同履行过程中，出现了下列情形：“贵公司提供的物业因原使用功能为工业厂房，改作幼儿园使用未办理相关手续”。对此，杭州市西湖区住房和建设局出具建设工程施工图联审摇号不予受理告知书，造成倍英公司无法继续申报幼儿园及各项投入严重损失。因上述情形，倍英公司曾多次与光泰公司负责人联系，但均无果。根据合同之约定，光泰公司存在严重违约，正式通知光泰公司双方于2019年7月2日起解除合同。解除合同后的相关退款和违约金赔偿等问题，望光泰公司友好守约处理。 在本案审理过程中，倍英公司与光泰公司均认为案涉房屋租赁合同无继续履行的可能，为了防止损失的进一步扩大，双方一致同意在本案庭审之日起，即2019年12月3日，案涉租赁房屋由光泰公司占有使用与处理。 认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、网上银行电子回单、开办倍英幼儿园的申请报告、建设工程施工图联审摇号不受理告知书、解除合同通知书及当事人在庭审中的陈述等。 本院认为，倍英公司与光泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。倍英公司在诉讼中主张光泰公司未向其交付租赁房屋，因倍英公司已经着手办理幼儿园的审批手续，且在合同履行过程中从未对此提出异议，故对倍英公司的该项主张，本院不予采纳。在合同签订时，对光泰公司出租的物业土地性质为工业用地及倍英公司承租该物业的用途为开办幼儿园，倍英公司、光泰公司均是明知的。按照《杭州市学前教育促进条例》第十条之规定，在学前教育机构布点不足的区域，各级人民政府可以在符合基本办园条件的前提下，将空置楼宇、厂房和校舍等置换、改造为学前教育设施。《杭州市幼儿园园舍建设实施办法》也规定，在确保用房安全和基本幼儿园室外活动场地的基础上，充分利用现有空置楼宇、厂房和学校等资源，将其置换和改造为幼儿园。可见，地方性法，地方性法规和规章并不限制将工业厂房改建为幼儿园杭州市加强与完善现有建筑物临时改变使用功能规划管理规定》（试行）规定了申请临时改变建筑物使用功能办理的程序，其中应当由土地产权人提供同意更改的书面意见、原建筑物设计文件、图纸等资料。现有建筑物的使用功能经批准临时改变为经营性使用功能的，土地权属人应当向政府缴纳改变建筑物使用功能的土地收益或土地年租金。按照该规定，办理建筑物使用功能临时变更所需的审批资料应当由原产权人提供，但具体手续的办理，可以由当事人协商确定。在本案中，倍英公司、光泰公司在签订房屋租赁合同时，对双方就现有建筑物改变使用功能应当如何协助办理审批手续及改变使用功能后应补缴的土地收益或土地年租金如何承担，未作出约定。在合同履行的过程中，倍英公司认为应当由房屋的产权人即光泰公司办妥建筑物使用功能改变的审批手续，而光泰公司则认为开办幼儿园相关的手续均应当由倍英公司自行办理，未按照前述规定提出申请并提供资料。倍英公司、光泰公司未就前述两个方面进行进一步补充协商并形成合意，也未在合同履行的过程中协力合作，保障合同目的的实现。对此，双方均负有一定的过错。倍英公司作为从事教育投资和管理的专业机构，负有必要的审慎注意和商业风险判断的义务，对合同不能履行造成损失，负有主要的过错。光泰公司作为出租方，在房屋出租时明知倍英公司承租房屋的用途为开办幼儿园，在法律与规章允许办理房屋使用功能变更的情况下，未与倍英公司进一步协商手续的办理、费用的承担并依法提供资料，积极促使合同的履行与合同目的的实现，对本案损失的造成，亦负有一定的过错。综上，本院酌情确定光泰公司承担30%的责任。对于本案损失的范围，以倍英公司、光泰公司双方合同中约定的租赁期限开始之日计算至本案庭审时将房屋交还给光泰公司之日止的房屋租金，其中首年的租金以双方在审理中确认的1145375元认定。本案中导致合同不能履行的原因系因双方对合同履行中对现有建筑物改变使用功能应当如何协助办理审批手续及改变使用功能后应补缴的土地收益或土地年租金如何承担的问题未达成合意，并非一方的违约行为所致，故倍英公司在本诉中主张光泰公司支付违约金及光泰公司提起的反诉请求，本院均不予支持。双方在诉讼过程中均认为合同不能继续履行，故倍英公司主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，倍英公司已经交付给光泰公司的租赁保证金应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、浙江倍英投资管理有限公司与浙江光泰激光科技有限公司于2018年11月6日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除。 二、浙江光泰激光科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还浙江倍英投资管理有限公司租赁保证金200000元。 三、浙江光泰激光科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还浙江倍英投资管理有限公司租金258720元。 四、驳回浙江倍英投资管理有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回浙江光泰激光科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20000元，财产保全申请费5000元，合计25000元，由浙江倍英投资管理有限公司负担19568元，浙江光泰激光科技有限公司负担5432元。反诉案件受理费5408元由浙江光泰激光科技有限公司负担。 浙江倍英投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，浙江光泰激光科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 何 亦 波 人民陪审员 蒋 学 基 人民陪审员 王 卫 国 二〇二〇年六月十八日 书 记 员 申屠书婷