广东省潮州市潮安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5103民初373号原告（反诉被告）：陈若标，男，1970年2月24日出生，汉族，住潮州市潮安区***********。委托诉讼代理人：陈熙，广东丰粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：潮州市潮安区******民委员会，住所地潮州市潮安区******。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：许志航，广东小何律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，广东小何律师事务所律师。原告陈若标与被告潮州市潮安区******民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日作出（2019）粤5103民初1450号民事判决。原告陈若标不服该判决，提起上诉。潮州市中级人民法院于2020年2月13日作出（2019）粤51民终674号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2020年3月11日立案登记后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈若标及其委托诉讼代理人陈熙、被告潮州市潮安区******民委员会的法定代表人陈某1及委托诉讼代理人许志航、王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈若标向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告通知原告解除《内畔幼儿园场地租用协议书》的行为无效；2.判决原、被告继续履行《内畔幼儿园场地租用协议书》约定的合同义务；3.判决被告在东凤镇内畔村党务村务公开栏处张贴告示，声明《内畔幼儿园场地租用协议书》继续履行，并向原告赔礼道歉；4.判决被告向原告赔偿因违约通知解除合同给原告造成的损失合计5331元（以每天1元计算，自被告通知解除合同之日起至合同约定到期之日止共14年7个月11天即5331天）；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2006年8月原告向被告租用潮州市潮安区******幼儿园场地经营幼儿园，因双方没有签订书面协议，合作存在不确定性。后双方协商一致于2014年3月20日签订《内畔幼儿园场地租用协议书》，约定被告将幼儿园场地租给原告，期限为20年，自2014年1月至2033年12月底。时任村委会主任的陈维良提出，如果租赁期间因国家建设需要向村集体征用征收土地，导致村集体需要回收租赁给原告的场地，原告必须配合。随后，陈维良在协议第五条后面手写“在使用期限内，如集体需要，乙方应服从”的补充约定。协议签订后，原告投入了大量的资金修缮幼儿园，协议顺利履行。2019年5月20日，被告突然向原告送达《通知》，同时在村党务村务公开栏处张贴相同内容的《通知》。《通知》称，“现村委根据此前签订的《内畔幼儿园场地租用协议书》第五条的补充约定，你方应在2019年8月31日前腾退…”。原告认为，一是被告通知原告单方解除《内畔幼儿园场地租用协议书》的行为违背合同目的、违反合同约定和合同本意，依法无效。合同的目的是支持发展民办学校教育，方便本村儿童就读，协议第一条明确约定租赁期限为20年。补充约定的本意是国家建设有需要的情形下被告可提前回收场地，而不是被告可以随意回收，被告的行为违背合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条的规定，原告的第1、2、4项诉讼请求应得到支持。二是被告在内畔村党务村务公开栏处张贴《通知》，该行为影响极大，加上被告村委会的特殊身份，给原告造成了极大的损失。内畔村党务村务公开栏上张贴的内容是内畔村的党务村务，该公开栏是完全公开的，面向的对象包括内畔村全体村民，被告的《通知》张贴后，就读于幼儿园的幼儿家长都认为村委会要收回幼儿园，都要转到其他幼儿园就读，导致生源流失严重，连幼儿园的老师都在重新找工作。被告的违约行为给原告造成巨大的损失，根据《民法通则》第一百七十九条的规定，原告的第3项诉讼请求应得到支持。被告潮州市潮安区******民委员会辩称，被告依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定解除合同于法有据，合同解除权属于形成权，根据解除权利人单方意思表示就可以产生解除合同的效力，形成权的显著特点是多方意思表示到达单方即为生效，是故行使形成权意思表示可以撤回但不可以撤销，原告诉请确认不得撤销的行为，依法应予以驳回。解除协议条件已成就，村集体急需用地，无法继续履行合同，被告依法在合理期限内行使通知行为无需向原告赔礼道歉。原告请求被告按每天一元计算十四年赔付其失，但未能提供证据证明诉请的损失系实际损失或可预期损失。综上，因村集体用地需要，且原、被告已没有合同履行基础，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告潮州市潮安区******民委员会向本院提出反诉请求：1．判决确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年5月20日解除；2.判令原告腾退、返还位于内畔村委会西侧原幼儿园场地的租赁标的物；3.判令原告向被告支付合同解除后的占用费用（自2019年5月20日起至实际腾退之日止，按月租金500元计算）；4.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告于2014年3月20日签订《内畔幼儿园场地租用协议书》，将位于村委会西侧原幼儿园场地出租给反诉被告作为教学场地使用，约定租用期限为2014年1月至2033年12月底，每年租金6000元，并强调在使用期限内，如集体需要，反诉被告应服从。2018年11月23日中共广东省委组织部印发粤组通［2018］58号通知，要求各村党支部认真贯彻落实，建设党群服务中心。后经村二委多次开会商议，决定将上述租赁标的物收回，用于村委会办公用地。2019年5月20日被告向原告送达《通知》，通知与其解除租赁关系，要求其配合腾退工作，但原告拒不腾退，并于2019年7月23日向法院提起诉讼。被告因政策要求、用地需要，要求解除租赁合同，并给予原告合理期限进行腾退，但原告拒不配合，双方已丧失合同信任基础。请求支持反诉请求。本案审理过程中，被告将第一项反诉请求变更为确认原告与被告签订的《租赁合同》无效，第三项反诉请求中占用费的计算起点变更为自2019年1月起，认为该租赁事宜属以租赁方式处理集体财产涉及村民利益的事项，但未经村民会议讨论决定而办理。原告陈若标对被告潮州市潮安区******民委员会的反诉辩称，租赁协议中关于村委会可以单方行使合同解除权的约定是指如果政府建设项目需要征收征用内畔幼儿园用地才能够行使解除权，由于村委会不是基于上述条件解除合同，故其通知解除合同的行为无效，被告没有根据双方协议的意思表示解除合同，其反诉请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告潮州市潮安区******民委员会经村二委会讨论决定，于2014年3月20日与原告陈若标签订《内畔幼儿园场地租用协议书》，约定被告将位于内畔村委会西侧原老幼儿园面积为832平方米的场地（不含东北角厕所间）出租给原告作为教学场地使用；租期为20年，自2014年1月至2033年12月底止；年租金6000元，每五年为一期缴纳租金；使用期满，原告应将场地及地面建设交还被告，如需继续使用，在同等条件下，原告可优先续租；同时，时任村委会主任兼党支部书记的陈维良在该约定后方空白处手写添加“在使用期限内，如集体需要，乙方应服从”的条款；双方还约定了其他权利、义务。协议签订后，原告向被告缴纳2014年至2018年的租金。2019年3月原告向被告缴纳2019年至2024年租金时，被告不予收取，同年5月20日被告以村委会准备利用涉案租赁场地建设党群服务中心为由向原告送达《通知》，告知原告根据租赁合同第五条补充条款的约定，即日起与原告解除租赁关系，原告应于2019年8月31日前腾退。原告认为被告未按合同约定单方解除合同的行为无效，遂于同年7月23日向本院起诉主张权利，同时至今仍占有、使用涉案租赁的场地。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或其他方式处分集体财产，属于涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理。第二款规定，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。本案原告与被告于2014年3月20日签订《内畔幼儿园场地租用协议书》，所涉场地属被告村民集体所有，租赁事宜涉及全体村民利益。但该租赁协议仅经过村二委会研究决定，而未经村民会议或村民代表会议讨论决定，违反了法定的民主议定程序。原告认为涉案场地用于经营幼儿园，起租时间点是2006年8月8日，而非《内畔幼儿园场地租赁协议书》签订之日的2014年3月20日，有关民主议定程序应当适用1998年颁布施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》，当时双方没有订立书面租赁合同，但是该租赁事宜于2006年经村二委研究决定，约定由原告每届满3年缴纳租金，租赁合同关系一直延续。因涉案场地虽然为原告自2006年8月至涉案协议签订之前实际租赁使用，但现已履行完毕，不是本案审查的范围。双方于2014年3月20日签订涉案协议后，就是否继续履行协议约定的第二个租赁期租赁问题发生讼争，因此，应当就涉案协议的合法性进行审查。无论是2010年10月28日修订施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》，还是现行有效的《中华人民共和国村民委员会组织法》，都明确规定以租赁方式处理村集体财产必须经过村民会议或者村民代表大会讨论决定。故本院对原告的该项陈述内容不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案原、被告签订的协议没有履行《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的法定程序，未经被告村民会议或者村民代表大会讨论决定，应当认定涉案协议无效，自始没有法律约束力。故原告要求被告继续履行合同的诉请已失去法理支撑，对其诉讼请求依法应予驳回。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告应腾退并返还涉案租赁场地。因原告现仍占有、使用涉案租赁的场地，被告要求原告自2019年1月1日起按月租金500元计算占用费有事实依据和法律依据，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求因理据不足，本院不予支持，被告的反诉请求符合法律规定，依法应予采纳。案经调解无果。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项、第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告陈若标与被告潮州市潮安区******民委员会于2014年3月20日签订的《内畔幼儿园场地租用协议书》无效；二、驳回原告陈若标的诉讼请求；三、原告陈若标应于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退并向被告潮州市潮安区******民委员会移交位于潮州市潮安区******委会西侧原老幼儿园的土地及地上建筑物；四、原告陈若标应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告潮州市潮安区******民委员会支付自2019年1月1日起至腾退之日止按每月500元计的占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元、反诉受理费50元，由原告陈若标负担。反诉受理费已由被告潮州市潮安区******民委员会预交，被告表示同意垫付，原告应于本判决发生法律效力之日起五日内迳付还被告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  陈建新人民陪审员  李镇松人民陪审员  黄庆钿二〇二〇年六月十六日书 记 员  黄楷曼