宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初4450号原告（反诉被告）：宁夏贺兰山国家森林公园有限公司（原宁夏苏峪口国家森林公园有限公司、宁夏绿世界综合开发有限公司）。法定代表人：吴某，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔某，宁夏辅德律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏松涛山庄有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：徐某，宁夏侨之桥律师事务所律师。被告：杨某，住宁夏银川市。原告（反诉被告）宁夏贺兰山国家森林公园有限公司（简称贺兰山森林公园）诉被告（反诉原告）宁夏松涛山庄有限公司）、被告杨某租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。贺兰山森林公园的委托诉讼代理人孔某，松涛山庄委托诉讼代理人徐某及被告杨某到庭参加诉讼。本案审理过程中，宁夏松涛山庄有限公司申请对涉案房屋转角办公楼主体结构加固工程进行造价鉴定，本院经银川市中级人民法院依法委托宁夏众业工程造价咨询有限公司做出司法评估意见书并组织原、被告双方进行了质证。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贺兰山森林公园向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告连带向原告支付租赁费962917元、违约金100000元，共计1062917元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年3月18日，原告与被告松涛山庄签订了一份《财产林地租赁合同》（以下简称合同），合同约定：原告将苏峪口森林公园已有服务设施“松涛山庄”宾馆、餐厅、青松岭贵宾室及山庄东南角400平方米林地交由被告租赁经营，租赁经营期限为20年，即从2000年3月18日起至2020年3月18日止，首次交纳承包费8万元，其后每年的租赁费在此基础上按1.5万元递增，缴费时间为每年3月18日。合同还对其他事项进行了约定。2006年2月7日，原、被告双方签订了一份《财产林地租赁合同》补充协议，补充协议对租赁标的物、租赁费支付方式及租赁费等部分事项进行了约定。2013年12月23日，原、被告双方又签订了《财产林地租赁合同》补充协议，对租赁费支付期限等部分事项进行了约定；同时约定如有违约，需向对方承担一切经济损失和10万元的违约金。上述合同签订后，原告全面、适当地履行了相应义务，但被告拖欠原告租赁费至今未付。2015年5月28日，被告由原名称宁夏松涛山庄餐饮娱乐有限公司变更为现名称，该公司系一人有限公司。2004年4月，原告由原名称宁夏绿世界综合开发有限公司变更为现名称。综上，原告为维护合法权益诉至法院，望判如所请。被告松涛山庄辩称，对原告所诉欠付租赁费及违约金的事实不予认可。一、履行合同的历史背景发生重大变化。2000年苏峪口森林公园作为旅游景区才刚开始对外开放，为对外宣传、发展，在资金紧张的情况下，被答辩人采取招商引资的方式对苏峪口森林公园进行建设并承诺给予招商引资进入景区的企业优惠、便利的发展条件。答辩人看中被答辩人招商引资的丰厚条件作为第一批招商引资进入景区的企业，在2000年3月18日与被答辩人签订《财产林地租赁合同》，租赁被答辩人原有的“松涛山庄”宾馆、餐厅、青松岭贵宾室及山庄东南角400㎡林地在景区内经营餐饮及住宿，为前来旅游的人员，企、事业单位的团体拓展等人员提供住宿及餐饮服务。合同签订后，答辩人为了能够更好的为前来消费的人员提供舒适的住宿及餐饮条件，先后投资一千多万对景区设施进行建设。由于苏峪口森林公园地处贺兰山山岳景区腹地，其地理位置距离现在的景区大门约9公里，距离银川市（原团结碑）65公里，前来旅游的游客需驾车才能进入景区内部，也正是因为此独特的地理环境，答辩人如前所述，才作为第一批招商引资进入景区的企业，租赁被答辩人已有的设施“松涛山庄”宾馆及餐厅进行经营，其经营范围主要面向进入景区的自驾车游客及团队活动等。从森林公园初期作为保护区对外开放发展旅游，到后期招商引资、以及森林公园被评定为4A景区，答辩人做出了巨大的贡献，也得到了相关领导的肯定。2015年被答辩人在未与答辩人协商的情况下，单方决定禁止自驾车游客进入景区，并且规定景区每天16：30分以后不再对外售票，禁止游客入园，答辩人履行《财产林地租赁合同》的合同背景发生重大改变。由于被答辩人的该行为，直接导致答辩人经营的餐饮及住宿客源下降80%，造成答辩人自建的“贵宾楼”因无人入住自2015年停业至今，致使答辩人经营的餐饮及住宿业务由原来的自驾车游客及团队活动上山需要提前电话预约订餐及住宿，到目前的门庭冷落、无人问津，就餐、入住人数骤减使得答辩人经营性收入大大减少，入不敷出。并且被答辩人经常无故闭园，对于闭园时间及再次开园时间也未提前告知答辩人，人为缩短经营期，致使答辩人在经营过程中维系的优质客户，VIP客户，以及会议接待，团队拓展，团建活动等均无法正常开展，因此造成答辩人建立的长期客户逐步丢失，严重影响了答辩人的正常经营。二、被答辩人未提供符合合同约定的租赁物。答辩人经营过程中，因被答辩人管理的森林公园景区进行整体规划需将原租赁合同中“松涛山庄”宾馆拆除，为了弥补被答辩人对“松涛山庄”宾馆的投资建设，被答辩人便将原贺兰山磷矿建于60年代的转角办公楼（以下简称转角楼）交由答辩人使用。双方于2006年2月7日签订补充协议书，将原《财产林地租赁合同》租赁物及游客门票结算等事项进行变更，还将原合同中租赁期限变更为自2006年3月18日至2026年3月18日止，并对租赁费交纳的金额及期限进行变更。但在答辩人经营期间，被答辩人工作人员发现转角楼一楼的警务室等出现承重墙里外裂缝、通透见光,楼道承重梁裂缝严重,外墙底部和地基连接处裂缝严重等安全隐患，被答辩人下属单位宁夏贺兰山国家级自然保护区管理局苏峪口管理站于2016年8月10日书面通知答辩人，要求对转角楼一楼的十间房屋进行维修。后经答辩人聘请建筑公司对房屋进行维修时，被告知该房屋需要进行地基及主体加固，维修不能解决根本问题。答辩人多次向被答辩人请示，但被答辩人要求其先行对转角楼进行加固并允诺后期与答辩人协商解决房屋加固费用事宜。答辩人考虑其长期经营便对外举债将涉案房屋地基和主体结构进行加固，并垫付房屋加固工程款60余万元，至今对于加固房屋工程款被答辩人未与答辩人协商处理。三、被答辩人未按合同约定，对于部分费用未予以减免。2016年以来，景区遭受百年不遇特大洪水等自然灾害，造成景区内道路等基础设施严重损坏，被答辩人为维修进山道路闭园时间长达一年之久，致使游客无法进山，导致答辩人客源大量流失。根据法律规定及合同约定，对于因此类情形导致答辩人无法经营的，被答辩人应当减、免租赁费，而对于该部分费用，答辩人多次要求与被答辩人进行协商解决，被答辩人对此找各种理由推诿、搪塞不予解决。四、被答辩人未履行合同约定的义务。答辩人的经营性收入完全取决于景区自驾车游客及承接团队活动的数量，由于森林公园景区每年经营期仅为当年的4月至10月，自2015年起被答辩人禁止游客驾车上山，并且经常无故闭园、停电，对于闭园时间及再次开放时间均未提前通知答辩人，人为缩短经营期，严重影响了答辩人的正常经营，且2018年5月被答辩人管理的贺兰山国家森林公园因景区内卫生问题被网络曝光，被答辩人对景区进行整改决定再次闭园，致使答辩人无法经营。对于因被答辩人管理景区问题导致闭园，造成答辩人无法经营，其应当对该部分费用予以减免。五、对于原告诉请要求支付10万元违约金，原告在履行双方签订的合同中也存在违约行为，对于原告该项诉讼请求请法庭予以驳回。被告杨某辩称：一、关于签订合同的历史背景。1、我公司是贺兰山国家森林公园招商引资的第一家民营企业，至今已快20年的历史。当初森林公园只是贺兰山管理局的一个保护片区，刚开始对外开放，从事旅游活动。各种基础设施几乎为“零”，且游客不足2万，整个景区处于初创期。我们企业的投资和进入，为贺兰山国家森林公园日后进一步招商引资打造品牌，吸引游客，服务游客，创造经济效益做出了巨大的贡献，也得到了管理局领导的认可。2、贺兰山管理局和森林公园各级领导当初对我们做出各种优惠政策承诺，我们才不仅筹资500余万元兴建起了松涛山庄贵宾楼，而且还改造装修了贺兰山管理局从原贺兰山磷矿接手过来的二幢废弃宿舍楼，总面积近3000余平米（其中一幢二层楼在我投资装修后，因为贺兰山管理局要对景区进行全面改造，被无偿拆除，造成我公司经济损失近百万元）。现在这栋使用的转角楼，我们先后两次投资300余万元进行了改造和装修，并添置了数百万元的宾馆设施。使其才具有了使用价值和服务接待功能。二、松涛山庄地基加固情况说明。松涛山庄转角楼之所以出现局部地基下沉、楼道承重粱及墙体裂缝等问题，完全是贺兰山森林公园在2015年景区进行厕所改造工程中在此楼北墙角下地基3米处挖了一个大型化粪池长期积水造成下沉所致。我方对其垫资进行及时加固，完全是按照贺兰山管理局领导的指示所为。这笔资金应该由此事件的导致者和委托者承担。三、导致我方欠款的真正原因，主要的责任在贺兰山管理局和森林公园公司。2015年后，森林公园每天四点半后停止售票，八点后禁止游客下山，雷雨天景区关门谢客，这一事实众所周知，对此游客怨声载道，直接导致山庄经营效益一落千丈。松涛山庄与原告签订的合同系公司行为，与我本人无关联，原告要求我个人承担连带责任的诉讼请求，请求法庭依法予以驳回。被告（反诉原告）松涛山庄提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告支付房屋加固工程款642950元；2、请求依法判令反诉被告减半收取反诉原告2015年、2016年租赁费用157500元；3、请求依法判令反诉被告免除反诉原告2017年1月至2018年6月期间的租赁费255000元；4、请求依法判令反诉被告支付违约金100000元；以上1-4项，合计1155450元；5、请求依法判令反诉原告与反诉被告之间的租赁合同延长10年的经营期即自2026年3月19日至2036年3月18日止。6、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由同本诉部分答辩意见。另补充两点：1、根据法律规定，对于因不可抗力或者自然灾害影响合同履行的可以对经营期内所承担的义务进行减免；2、在2000年签订案涉租赁合同时，贺兰山苏峪口森林公园在当时森林公园仅是初创期，景区内的硬件设施并不完善，森林公园为进一步开发旅游事业对外进行招商引资并承诺给予进入景区的企业丰厚的投资环境及条件，其中包括自驾车进入景区，众所周知，苏峪口森林公园离银川市区较远，距离现在的满城街大约65公里左右，正是因为此，松涛山庄作为经营住宿及餐饮的公司看到具有发展前景，所以才与反诉被告签订租赁合同并对所承租的案涉租赁物进行装饰装修，进行经营，但在2015年此优惠条件被单方取消后直接影响了反诉原告履行合同的目的，因此，对于反诉被告提出的禁止自驾车上山无合同约定的事实不予认可。原告（反诉被告）贺兰山森林公园辩称:一、反诉原告在反诉状中声称，案涉转角楼一楼加固系由宁夏贺兰山国家级自然保护区管理局苏峪口管理站要求下进行的。而该管理站并非为反诉被告的下属单位更不是分支机构，该管理人与反诉被告不存在任何关系，反诉被告就案涉加固工程与反诉原告并未建立有任何法律关系，反诉原告向反诉被告主张加固工程款642950元没有事实和法律依据；二、反诉原告与反诉被告并未就租赁费用的减少以及减少幅度，更未对租赁费用的免除予以约定，在双方并未达成一致意见的情况下，要求法院判令减免费用，显然没有合同及法律依据。根据案涉《财产林地租赁合同》补充协议第三条约定，反诉原告应当全额向反诉被告支付；三、反诉被告在履行案涉场地租赁合同过程中并不存在违约行为，故此要求反诉被告支付违约金没有事实依据；四、反诉原告要求延长租赁期限没有合同和法律依据，该诉请属于合同的变更，应当经双方同意而不是借助司法手段强行要求反诉被告同意该要求，该等诉请显然损害了反诉被告的期限利益；综上，恳请法庭依法判决驳回反诉原告对反诉被告的各项诉讼请求。另对事实部分答辩如下：1、反诉被告对贺兰山景区有独立的经营自主权，为保证安全，反诉被告禁止自驾车进入景区是行使独立经营自主权的具体体现；案涉场地租赁合同及其补充协议并未约定或要求反诉被告不得禁止自驾车上山，禁止自驾车进入景区与反诉原告的收入是否存在关联性，关联性程度均不能确定，故以此为由主张减免费用没有合同依据；2、反诉被告企图以提起诉讼形式，通过司法手段干预案涉双方真实意思表示，并意图更改双方合同约定的内容，该等行为不应予以支持；3、案涉《财产林地租赁合同》于2000年签订，签订合同时，经济水平并不高，自驾车旅游市场并未成熟，到贺兰山景区游玩的人员大多以乘坐共同交通工具为准，故此案涉合同背景并未发生重大改变；4、反诉原告要求延长租赁合同期限这一行为本身就可以证实，案涉租赁合同及其补充协议的合同背景并未发生重大变化，由此可推至反诉原告在诉请中提到的诸多事实，并未影响案涉合同的继续履行，故此，其在诉请中提到的诸多事实不能影响或导致案涉租赁费用的减免；5、景区维修道路并未闭园一年时间。请求法庭依法驳回反诉原告的各项请求。被告杨某无异议。当事人围绕诉讼请求及辩解意见提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）贺兰山森林公园提交了如下证据：证据一、公司变更登记申请书、变更登记申请事项、股东会决议、企业名称变更预先核准登记通知书各一份（加盖有宁夏工商档案章）、企业信用信息公示报告（打印件两份）。证明：1.2004年2月25日，宁夏回族自治区工商行政管理局准许原告由原名称“宁夏绿世界综合开发有限公司”变更为宁夏苏峪口国家森林公园有限公司；2.2017年7月11日，原告由原名称“宁夏苏峪口国家森林公园有限公司”变更为宁夏贺兰山国家森林公园有限公司；3.被告系一人有限公司，被告杨某持有宁夏松涛山庄有限公司100%的股权。被告松涛山庄及杨某共同质证后，表示对该组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的第一项和第二项没有异议，对第三项有异议。从该份企业信用信息报告可以看出被告松涛山庄成立于2001年6月12日，在松涛山庄成立之前，原告与宁夏平罗县顺元实业有限公司签订的财产林地租赁合同，并非与宁夏松涛山庄有限公司签订的财产林地租赁合同。本院认定，上述证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。证据二、财产林地租赁合同（2000.3.18）、《财产林地租赁合同》补充协议书（2006.2.7）、《财产林地租赁合同》补充协议（2013.12.23复印件）各一份；证明：1.2000年3月18日至2005年3月18日案涉租赁合同项下每年的租赁费用为8万元、9.5万元、11万元、12.5万元、14万元、15.5万元；2005年3月18日至2011年3月17日，案涉租赁合同项下租赁物每年租金为13万元；2011年3月18日至2016年3月17日案涉租赁合同项下租赁费每年租金为15万元；2016年3月18日至2021年3月17日案涉租赁合同项下租赁费每年租金为17万元；2.被告应当于每年的3月18日预先将本年度的租赁费向甲方支付；3.根据财产林地租赁合同第21条、财产林地租赁合同补充协议第3条之约定，被告逾期向原告支付租赁费的行为显属违约，应向原告支付违约金10万元。被告松涛山庄及杨某共同质证认为：对该组证据中的《财产林地租赁合同》的真实性不予认可，原告出示的该份合同与被告持有的《财产林地租赁合同》乙方印章处加盖的印章不同，原告出示的该份合同中乙方处加盖为“宁夏松涛山庄餐饮娱乐有限公司”，而被告持有的该份合同乙方签章处加盖印章为“宁夏平罗顺元实业有限公司合同专用章”，对原告的该份证据的三性及证明目的不予认可。对其他两份证据的真实性、合法性和关联性予以认可，虽然2003年12月23日签订的《财产林地租赁合同》补充协议为复印件，但被告对其真实性予以认可。但对其证明目的不予认可，该两份证据可以说明被告在2006年至2013年期间经营状况并未好转，但原告认可被告近年来对苏峪口森林公园生态旅游的投资和贡献，同意暂缓被告欠付的租赁费用。本院认定，该组租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，加盖双方印章，结合被告质证意见，能够证实双方就财产租赁有关事实的约定，本院予以采信。证据三、松涛山庄管理费明细、询证函各一张。证明：被告拖欠原告租赁费共计962917元。被告松涛山庄及杨某表示，对该组证据的三性及证明目的均不予认可，该费用明细及询证函上所记载的欠付金额系原告将苏峪口国家森林公园移交至宁夏旅投集团进行管理而要求被告先行确认，为原告工作提供便利而出具的。本院认定，上述证据已由双方经办人签字并加盖被告公章，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。证据四、关于妥善解决松涛山庄经营问题的函一张。证明：1.被告自认2013年至2018年每年均有经营收入，由此可知，被告在反诉状中陈述的2016年以来原告为维修进山道路闭园时间长达一年之久的陈述不属实；2、被告自认，经营收入较低原因系由多种因素造成的，而非反诉状中强调的事实造成的，故此被告在反诉中要求减免租赁费没有事实依据。被告松涛山庄及杨某质证表示，对该组证据的三性予以认可，对其证明目的不予认可，该份证据恰好能够说明被告对所承租的租赁物进行投资新建的事实，并在该函中明确记载了造成被告无法经营的原因主要来自于政策原因、自然灾害原因及体制原因，与被告在反诉状及答辩状中陈述的事实相符。本院认定，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。被告（反诉原告）松涛山庄围绕其本诉部分的辩解意见及反诉请求，共同向本院提交了如下证据：证据一、财产林地租赁合同（2000.3.18）、《财产林地租赁合同》补充协议书（2006.2.7）、《财产林地租赁合同》补充协议（2013.12.23）各一份。证明目的：1、2000年3月18日原告与宁夏平罗县顺元实业有限公司签订财产林地租赁合同，双方对租赁期限、费用支付等事项进行约定的事实；2、该合同第二十条约定，如遇不可抗力影响被告经营活动，原告顺延承包期限、减少乙方租赁费的事实；3、原告认可被告对苏峪口国家森林公园生态旅游业的投资及贡献，双方于2006年2月7日签订补充协议书，原告同意被告暂缓交纳2000年至2005年租赁费，且根据被告经营欠佳的实际情况，延长租赁期限至2026年3月18日，并对租赁费进行调整减少的事实。原告贺兰山森林公园对财产林地租赁合同的真实性不予认可，认为该合同双方主体是本案原、被告，反诉原告在反诉状中也自认同本案反诉被告于2000年3月18日签订了该份合同，其证明目的也可以进一步证实协议的内容约定的原、被告双方。对其他两份证据的三性无异议，对证明目的也没有异议。但是强调说明通过补充协议可以证实租金的减少、期限的延长均需要双方协商才可以约束双方。被告杨某对该组证据无异议。本院认定，宁夏平罗县顺元实业有限公司与松涛山庄法定代表人均为杨某，结合二公司成立时间顺序及庭审中杨某的自述，可以认定，2000年3月18日杨某以宁夏平罗县顺元实业有限公司名义签订财产林地租赁合同时，松涛山庄尚未成立。松涛山庄成立后，双方另行补签了租赁合同，相关权利义务已由松涛山庄承受。证据二、2006-2013年苏峪口与松涛山庄承包费结算汇总表；证明目的：2013年11月22日，原、被告双方对2006年至2013年承包费进行结算，经结算被告欠付27411元承包费，欠付承包费于2013年11月26日支付完毕，原告公司会计赵金萍予以确认的事实。原告贺兰山森林公园对该组证据的三性和证明目的均不予认可，该组证据从形式上看明显属于复印件，且签字人身份无法核实，统计的数据也与本案无关，本案应当以双方签字确认的询证函以及明细表确定本案的欠付租赁费金额。被告杨某对该组证据无异议。本院认定，该结算汇总表系复印件，且对账人身份不明，无原告签章，真实性存疑，本院不予采信。证据三、宁夏贺兰山国家级自然保护区管理局苏峪口管理站通知1页。证明：转角楼在使用过程中，出现门框严重变形，承重墙里外裂缝通透见光，楼道承重梁裂缝，外墙底部和地基连接处裂缝等严重安全隐患，反诉被告在检查过程中要求反诉原告进行维修的事实。原告贺兰山森林公园对该组证据的三性和证明目的均不予认可，该份通知并未加盖任何单位公章，无法核实做出意思表示的这一民事主体是谁，通知并无相关人员签字，不符合民诉法相关规定。鉴于无法核实确认做出该意思表示的主体，其证明的目的也应不能成立。被告杨某对该组证据无异议。证据四、苏峪口国家森林公园松涛山庄房屋加固方案一份；证明：1、转角楼出现严重的安全隐患不符合维修条件，反诉原告为此聘请宁夏建科骏韩特种工程有限公司对案涉房屋进行评估，经评估，涉案房屋安全隐患系原告在涉案房屋东北角修建化粪池，造成涉案房屋地基下沉、墙体严重开裂，只能对涉案房屋进行房屋地基和主体结构进行加固的事实；2、根据现场照片及加固方案，涉案房屋需采取增设地梁、构造柱及圈梁、增设纵横墙体连接、预制楼面板增设现浇层、调整门窗位置等施工程序，上述工程施工难度大且技术要求高，已经超出了维修的范围。原告贺兰山森林公园对该组证据的三性及证明目的均有异议：1、该份方案的出具者是否有相应的资质不能确定，反诉原告未提供资质证明可进一步证实该公司应当无相应的资质，由此所作出的方案应当不能作为定案事实依据，所陈述的内容亦不应当予以认可；2、反诉原告自认加固工程是由第三人贺兰山管理局下属管理站要求而制作，所以加固工程并不是反诉被告要求反诉原告进行加固维修，双方之间对加固工程没有任何法律关系。被告杨某对该组证据无异议。证据五、施工协议1份、西安百芮建筑加固工程有限公司营业执照、建筑业企业资质证书、安全生产许可证复印件各1份、工程竣工验收报告1份。证明：1、涉案房屋加固工程施工方案作出后，反诉原告为能够正常经营，聘请具有专业资质的西安百芮建筑加固工程有限公司对涉案房屋地基和主体结构进行加固的事实；2、涉案房屋于2017年12月31日施工完毕并验收合格的事实。贺兰山森林公园认为：1、对于施工协议的真实性反诉被告不是合同方，所以无法判断；2、根据合同相对性，该份协议不能约束任何合同以外的第三方，合同的签订与是否得到全面适当的履行没有必然的因果关系；3、验收报告反诉被告同样无法确定其真实性，同样不能约束任何第三方；4、是否合格应当由第三方公正的予以评价，而不应当由双方确认，且案涉工程涉及到公共利益，没有经过招投标等程序，所以该份证据不应作为定案事实依据。被告杨某对该组证据无异议。证据六、收据15页、收条4页、借款借据1页、工资表2页、中国工商银行转账凭证1页。证明：反诉原告支付涉案房屋地基和主体结构加固工程款的事实。贺兰山森林公园对该组证据的三性及证明目的均有异议，认为票据均为收据或者是相应的白条，明显不符合财务制度，没有发票，存在偷逃税款的可能性，所以该证据的三性不应当予以认定，相关白条中仅仅有收据，没有附上相应的合同，难以判断是否与本工程有关。所产生的费用不应当约束任何合同以外的第三人。被告杨某对该组证据无异议。证据七、宁夏贺兰山国家级自然保护区管理局苏峪口管理站整改通知书1页。证明：1、2017年12月6日，反诉被告对加固工程施工例行检查，并对施工内容提出整改方案，要求反诉原告严格按照施工方案进行施工，并且暂停新的桩基基础工程挖掘工作，先行对已挖掘完成的桩基基础进行混凝土建筑等整改意见的事实；2、反诉被告对施工方案予以认可的事实；3、该份整改通知书与反诉原告出具的证据三《通知》均系宁夏贺兰山国家级自然保护区苏峪口管理站以红头文件的形式出具。贺兰山森林公园对该组证据的三性及证明目的均有异议，认为苏峪口管理站并非独立的民事主体，不具有相应的权利能力和行为能力，无法做出相应的意思表示。该份证据无法证实相应的施工方案反诉被告予以认可，并再次强调苏峪口管理站与反诉被告之间没有任何关系。即便管理站有做出意思表示的能力，那么也只能约束其自身及其设立者，不能约束反诉被告。第三个证明目的和证据并无证明与被证明的因果关系，该份证据加盖有管理站公章恰恰可以证实反诉原告出具的第三份证据应当不是管理站所出具的。红头文件不具有任何的证明效力。被告杨某对该组证据无异议。证据八、2016年8月26日《新消息报》07版、照片12张、2016年11月21日《银川晚报》05版。证明：1、2016年8月21日，因贺兰山突降暴雨，导致进入景区道路等基础设施严重损坏，反诉被告闭园并对道路进行抢修的事实；2、经抢修出临时便道，但因客观原因致使抢修道路未能达到交通部门验收，景区自2016年11月21日至2017年3月1日期间闭园的事实。反诉被告贺兰山森林公园对该组证据三性和证明目的均有异议，形式上看两份报纸均被裁剪，并不是完整的报纸，报纸上载明的事实也仅仅是第三方的证人证言，应当接受法庭的质证。且载明的事实应当有相应的证据予以印证。景区确实闭园过，但是反诉被告积极的修了相应的便道，所以闭园时间仅为一个月左右。2016年11月21日是否闭园代理人不知情，但是通过该时间截点，可证实该时间进入冬季应当闭园，与修路与否无关。被告杨某对该组证据无异议。本院认定，该组证据中的新闻媒体报道内容及照片能够互相印证，可以证实贺兰山森林公园由于洪水冲击、道路安全隐患等原因存在阶段性闭园的事实，本院予以采信。证据九、网络截图3页。证明：因反诉被告对景区卫生及硬件设施疏于管理，导致景区自2018年5月5日因景区环境闭园整改，对于因此给反诉原告造成的损失，反诉被告应当予以赔偿。贺兰山森林公园对该组证据三性及证明目的均不予认可，证据中载明的事实应当与其他证据相互印证，而且是证人证言，证明力较弱。闭园的原因通过该份证据无法得知，具体客观事实是松涛山庄以及民族风情苑等经营者的行为导致的环境问题，由此要求反诉被告承担责任，没有事实依据。被告杨某对该组证据无异议。本院认定，该组证据真实性无法核实，不符合证据的客观性要求，其内容不足以证实反诉原告的证明目的，不予采信。证据十、询证函2页（复印件1页，原件1页）。证明：1、2019年2月19日，反诉被告要求反诉原告对欠付金额予以确认，但反诉原告提出合同发生重大变化，部分费用需进行核减的事实；2、因反诉被告无法向其管理部门交接管理，于2019年2月20日再次要求反诉原告先行对询证函进行确认，相应费用后期再行结算，从两份询证函出具的时间可以证实该两份询证函所出具的真实性与其所记载的数额与实际不符。贺兰山森林公园对该组证据的三性和证明目的均有异议：1、原件询证函系松涛山庄单方制作不能约束第三人，该原件与原告向法庭出示的第三份证据询证函内容不一致，由此可知，松涛山庄没有履行诚信诉讼的义务，应当做出不利于松涛山庄的认定，且案涉的租赁费用除了询证函之外还有松涛山庄管理费明细也可以证实；2、询证函无法证实案涉合同相关背景发生了变化，贺兰山公园公司于2018年5月底、6月初即移交给宁夏旅游投资集团有限公司，所以该询证函出具的背景并不是为了办理交接手续等。被告杨某对该组证据无异议。本院认定，松涛山庄提交的2019年2月20日询证函为复印件，其内容与贺兰山森林公园提交的询证函原件不完全一致，不予采信；松涛山庄提交的2019年2月19日询证函系其单方制作，不具有客观性，不予采信。证据十一、视听资料光盘一张。证明：询证函所记载欠付租赁费金额系原告为将苏峪口国家森林公园移交其他部门进行管理，而要求被告先行确认欠付金额，待后期对于加固工程、闭园时间、禁止自驾车进入景区等实质改变履行合同的条件发生重大改变给反诉原告造成的部分损失再行调整，并予以扣除的事实，结合证据十询证函中内容，证明询证函中记载的金额并非反诉原告实际欠付租赁费金额的事实。贺兰山森林公园对该组证据的三性及证明目的均不予认可：1、贺兰山公园公司于2018年5月底、6月初即移交给宁夏旅游投资集团有限公司，所以该询证函出具的背景并不是为了办理交接手续等；2、各个通话人通话时间不明确、通话内容是否与询证函有关无法证实，谈话内容均系原则性及模糊性陈述，很难证实通话内容与询证函有直接的因果关系。询证函系松涛山庄向第三方中介机构出具，出具的时间是2019年2月20日，与反诉原告出具原件询证函相差一天，更能反映出该证据是松涛山庄真实的意思表示。3、据代理人所知，吴某系森管局副局长，通话是否属实，代理人需进一步核实。被告杨某对该组证据无异议。本院认定，该录音资料中对话人身份不明，不符合证据的客观性，谈话内容并未明确双方债权债务数额，对话发生于账目询证函之前，该录音不足以否定原告出具的对账明细及询证函效力，本院不予采信。证据十二、证人邢某和刘元杰的出庭证言。证明：1、反诉原告与景区内其余四家投资规模较大的经营者签订合同的历史背景发生重大变化，反诉被告经营管理模式及招商引资造成反诉原告及其他经营者的经营条件发生重大变化的事实。原告（反诉被告）贺兰山森林公园对两位证人证言的真实性有异议，1、反诉原告在反诉状中强调是4点半之后不再对外售票，而两位证人均陈述为4点，对该点陈述中均存在矛盾之处。松涛山庄经营业绩好与坏应当通过财务报表等予以证实，证人并非为松涛山庄的员工也不是关联方，如何得知2015年之前经营状况较好，2015年后经营状况就差这一结论。2016年8月21日反诉被告闭园，于2016年9月29日开园，一直持续到10月底，并非如证人强调的国庆七天，因为相关售票存联较多所以代理人并未出示，但不代表经营期限仅为该七天。证人陈述的内容与证明目的之间并不存在因果关系，案涉合同签订时自驾车很少，在此情况下都能签订合同，说明自驾车有无并不影响案涉合同的履行，故此合同背景并未发生重大变更。虽然四点半或者五点闭园，但是如果有住宿及餐饮游客需要管理，景区还是允许上山的。杨某对该组证人证言无异议。本院认定，该组证言与本案缺乏关联性，相关内容中与其他有效证据及当事人陈述一致的，本院予以采纳。对于被告（反诉原告）松涛山庄提交的证据三至证据七，本院综合认定如下：证据七《整改通知书》能够证实涉案楼房加固工程系在宁夏贺兰山国家级自然保护区苏峪口管理站要求和监管之下开展，证据三虽未加盖该管理站印章，但相应内容与之并不矛盾，予以采信。证据四、五、六结合证据七，可以证实松涛山庄开展了有关加固工作，但其支出费用票据不具有客观性，不予采信。本案审理过程中，宁夏松涛山庄有限公司申请对涉案房屋转角办公楼主体结构加固工程进行造价鉴定，本院经银川市中级人民法院依法委托宁夏众业工程造价咨询有限公司做出司法评估意见书及补充回复。贺兰山森林公园对鉴定意见书质证如下：一、意见书所附的检材在庭审过程中，原告持有异议，所以对意见书的真实性有异议；二、意见书附件第二项勘查记录表，并没有在意见书中，评估过程所述内容不是客观事实，意见书违反了新证据规定第36条，鉴定人员没有签字，原告就案涉工程与被告没有法律关系，所以我方对其关联性也有异议。松涛山庄对该份鉴定意见书的三性没有异议，认为该份意见书能够证实被告在实际使用案涉租赁物过程中对房屋进行主体结构加固的事实，并且也能够印证被告为加固房屋支付费用的事实。同时，根据鉴定意见书中第7项对评估结果的意见及建议中，考虑到涉案租赁物位于贺兰山深处景区内，交通不便，对施工方限制较多，安全措施、技术要求等都需要较高的标准，因此恳请法庭在鉴定意见评估造价的基础上考虑施工过程中的危险系数等因素，判定支持被告实际支出的施工费用。本院认为，宁夏贺兰山国家级自然保护区苏峪口管理站系涉案景区安全生产主管部门，松涛山庄在其要求和监管下对房屋进行加固符合正当事由，结合加固工程的规模及施工时间、地点等因素，作为房屋出租方的贺兰山森林公园对反诉原告的维修行为应当知晓。贺兰山森林公园虽对有关检材不认可，但未提交有效证据予以否定。本案中鉴定意见书中不存在“勘查记录表”，系鉴定机构误写；鉴定人签字已及时补正。松涛山庄提出的危险系数因素与其出示的《施工协议》不符，没有事实依据。综上，本院认定，宁夏众业工程造价咨询有限公司出具的宁众司鉴〔2020〕第10号司法评估意见书具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告（反诉被告）贺兰山森林公园就反诉部分未提交证据，被告杨某未提交证据。根据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：2000年3月18日，原告贺兰山森林公园（原宁夏绿世界综合开发有限公司、宁夏苏峪口国家森林公园有限公司、反诉被告、甲方）与被告杨某（乙方）签订《财产林地租赁合同》一份，约定森林公园内的“松涛山庄”宾馆、餐厅、青松岭贵宾室及山庄东南角400平方米租赁林地和登记注册的部分设备、财产所有权归属甲方，经营权归乙方，乙方自购和自建的财产归己。租赁期间自2000年3月18日起至2020年3月18日止。合同生效时，乙方向甲方一次性缴纳承包费8万元，其后每年租赁费在此基数上按1.5万元递增，缴费时间为每年3月18日。甲乙双方须严格履行，否则违约方将向对方支付10万元违约金。被告杨某在合同上加盖“宁夏平罗县顺元实业有限公司合同专用章”。2001年6月12日，杨某成立宁夏松涛山庄餐饮娱乐有限公司后，以该公司名义与上述宁夏绿世界综合开发有限公司补签了《财产林地租赁合同》，约定内容无变化。2006年2月7日，宁夏苏峪口国家森林公园有限公司与宁夏松涛山庄餐饮娱乐有限公司签订了“《财产林地租赁合同》补充协议书”，约定森林公园的原“松涛山庄”宾馆，在景区内继续存在有碍观瞻，需要拆除；“青松岭”贵宾室因防火和治安工作需要，甲方需留作自用。故原合同的第一条修改为：“森林公园所购的原贺兰山磷矿转角办公楼一座、山庄东南角400平方米林地（原磷矿宿舍遗址）以及登记注册的原松涛山庄部分财产，其所有权归甲方，经营权归乙方，但乙方自建和自购的财产归己”；根据乙方五年来经营效益欠佳的实际情况，甲方同意延长乙方5年的租赁期限并修改原合同中租赁费实际滚动递增的缴费标准，将原合同第六条修改为“乙方从2006年3月18日起至2026年3月18日止，共向甲方交纳租赁费320万元。其中2006年3月至2011年3月，每年交纳13万元；2011年3月至2016年3月每年交纳15万元；2016年3月至2021年3月每年交纳17万元……”。2013年12月23日，宁夏苏峪口国家森林公园有限公司与宁夏松涛山庄餐饮娱乐有限公司再次签订“《财产林地租赁合同》补充协议”一份，约定原《补充协议书》第二条：“甲方考虑到乙方近年来对苏峪口国家森林公园生态旅游的投资和贡献，以及目前面临资金周转困难的实际情况，同意乙方暂缓交纳从2000年至2005年拖欠的贰拾捌万伍仟余元的承包费，待日后乙方经营状况好转后逐步清缴。”经双方协商同意，乙方自2014年开始每年补缴6万元拖欠的承包费，五年交清。2017年11月20日至2017年12月28日期间，由于松涛山庄租用的“转角楼”房屋主体出现安全隐患，其在景区安全主管单位宁夏贺兰山国家级自然保护区苏峪口管理站的要求和监管下对房屋主体实施了加固，经宁夏众业工程造价咨询有限公司评估，该加固工程评估造价为598884.33元。2019年2月，经双方对账确认，截止2018年12月31日，松涛山庄拖欠贺兰山森林公园租赁费（承包费）962917元。据此，原告诉至法院，要求判如所请。另查明以下事实：1、宁夏绿世界综合开发有限公司名称于2004年2月变更为宁夏苏峪口国家森林公园有限公司，2017年7月变更为宁夏贺兰山国家森林公园有限公司；2、宁夏松涛山庄餐饮娱乐有限公司成立于2001年6月，于2015年5月将名称变更为宁夏松涛山庄有限公司，主体类型变更为一人有限责任公司；3、宁夏平罗县顺元实业有限公司的法定代表人为杨某；4、自2015年起，贺兰山森林公园禁止游客驾车上山参观；5、2016年8月，因贺兰山地区爆发洪水将通往景区道路冲断，曾致使贺兰山森林公园闭园。本院认为，原告（反诉被告）贺兰山森林公园与被告（反诉原告）松涛山庄签订的《财产林地租赁合同》及两份补充协议均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本诉部分：原告贺兰山森林公园要求被告支付租金962917元的诉讼请求有双方签订的对账明细表及被告出具的询证函为凭，足以认定。根据庭审查明的事实，反诉被告贺兰山森林公园缩短经营时间、限制车辆进入景区、非季节因素闭园等行为以及反诉原告因房屋质量问题进行加固的事实，在一定程度上影响了租赁物用途的发挥，对被告的经营效益存在不利影响，其应当通过减免租金的方式对被告予以补偿。结合庭审中双方陈述及查明的事实，原告应按30%标准减少2015年3月至2018年3月期间的租金，具体减少金额为：2015年3月至2016年3月减少租金150000元×30%=45000元，2016年3月至2017年3月减少租金170000×30%=51000元，2017年3月至2018年3月减少租金170000×30%=51000元，以上应减少租金合计147000元。故，截止2018年12月31日，松涛山庄下欠贺兰山森林公园租金815917元（962917-147000）。反诉部分:反诉被告贺兰山森林公园作为房屋的出租方，应当履行房屋的维修、加固义务。承租人维修、加固房屋的费用应由出租人负担。反诉原告松涛山庄要求贺兰山森林公园支付房屋加固费用的诉讼请求具有事实和法律依据，金额为598884.33元。由于反诉原告松涛山庄的相关损失已通过上述减少租金的方式予以补偿，其要求减半收取2015至2016年租金、免除2017年1月至2018年6月租金以及延长10年经营期的反诉请求，本院均不予支持。另，双方在提供租赁物条件及交纳租金方面均存在违约行为，互不负担违约金，本院对相应的诉讼请求均不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。故，被告杨某应对松涛山庄的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏松涛山庄有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏贺兰山国家森林公园有限公司租金815917元；二、被告杨某对第一项中的债务承担连带清偿责任；三、原告（反诉被告）宁夏贺兰山国家森林公园于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）宁夏松涛山庄有限公司房屋加固费用598884.33元；四、驳回原告（反诉被告）宁夏贺兰山国家森林公园有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宁夏松涛山庄有限公司的其他反诉请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15060.51元，由原告（反诉被告）宁夏贺兰山国家森林公园有限公司负担3494.04元，由被告（反诉原告）宁夏松涛山庄有限公司、被告杨某负担11566.47元；反诉案件受理费6904.74元，由原告（反诉被告）宁夏贺兰山森林公园有限公司负担3578.81元，由被告（反诉原告）宁夏松涛山庄有限公司负担3325.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 唐玉强人民陪审员 黎 静人民陪审员 刘淑芳 二〇二〇年六月二十三日书记员 田 坤附本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金……《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。