松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初941号 原告：张国旭，男，1982年9月6日生，汉族，现住松原市。 原告：李秀影，女，1985年7月10日生，汉族，现住松原市。 委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晋野，吉林东镇律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发集团有限公司，住所地松原市。 法定代表人：李树武，系经理。 被告：松原市某物业管理有限公司，住所地松原市。 法定代表人：王跃新，系经理。 被告：松原市某热力服务有限公司，住所地松原市。 法定代表人：王跃新，系经理。 三被告共同委托诉讼代理人：张长江，系三公司法律顾问。 第三人：刘少华，男，1949年11月24日生，汉族，现住松原市。 原告张国旭、李秀影诉被告松原市某房地产开发集团有限公司（以下简称某房地产公司）、松原市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）、松原市某热力服务有限公司（以下简称某热力公司）、第三人刘少华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张国旭、李秀影及委托诉讼代理人张利锋、王晋野，被告某房地产公司、某物业公司、某热力公司的共同委托诉讼代理人张长江，第三人刘少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张国旭、李秀影诉称，2014年3月5日，原告与被告某房地产公司签订了一份商品房买卖合同。2018年11月，原告因某房地产公司逾期办理房屋所有权证将其诉至法院，后双方达成和解，于2019年3月22日签订了和解协议书，某房地产公司同意按照起诉金额的60%给付原告违约金即32,975.20元。和解协议书中约定：乙方于2019年3月22日前先行给付20%，余款40%于2019年10月31日前给付。某物业公司和某热力公司做担保。某房地产公司已于2019年3月22日前给付了20%，剩余40%并未按协议中约定时间给付，故诉至法院请求确认2019年3月22日原告与被告签订的和解协议书有效并继续履行；判令某房地产公司支付逾期办理房屋所有权证违约金余款21,983.47元，并以21,983.47元为基数按年利率6%给付自2019年11月1日至给付之日止的利息；被告某物业公司、某热力公司对上述款项承担连带给付责任；被告承担诉讼费用。庭审中二原告增加诉讼请求，请求确认2019年11月19日签订的履行《和解协议书》补充协议及对应的买卖合同对原告不产生法律效力。 被告某房地产公司辩称：一、2019年3月22日，由原告等42户居民与某房地产公司就补偿居民损失事宜签订和解协议，约定由某房地产公司于2019年10月31日前，给付42户居民951,500元补偿费。并由某物业公司、某热力公司担保。到期后因某房地产公司无现金给付，决定履行原协议第二条，于2019年11月19日签订补充协议，以某源小区8号楼16门商企楼作价776,160元，抵付给41户居民，抵顶补偿款，尚欠175,340元，以原协议抵押的14门商企房，继续抵押至2020年10月10日给付，逾期不还清余款，按原和解协议或代偿物业费及取暖费方式处理。某房地产公司于2019年11月20日，将抵债房屋开具在刘少华等人名下，并为刘少华开具收款收据，已交付给刘少华。二、刘少华代42户居民与被告签订的和解协议及补充协议有效。该和解协议及补充协议中的房屋包括原告的补偿费数额，原告再提起诉讼的诉讼请求应依法予以驳回。 被告某物业公司、某热力公司，答辩意见均同某房地产公司一致。 第三人刘少华辩述称：一、原告所说签订的补充协议及对应的买卖合同是无权代理，不符合事实。1.我代理42户起诉时有委托手续。2.代理42户签订和解协议的同时，履行了和解协议的第一项，我把20%的现金发放给42户有签字，放款时42户居民一致口头委托我把剩余的40%履行完毕。3.和解协议由代理人履行20%，剩下的40%理所当然由原代理人履行完毕。二、履行《和解协议书》补充协议合情、合理、合法有效。自2019年9月20日我开始找开发商履行和解协议，但开发商说由于某苑、某源两个小区均起诉开发商，物业费和供热费收不上，要求先给一半现金，另一半顶物业费和供热费。但部分居民执意不同意，坚决要求全款，结果未达成一致。原协议到期后，因开发商无现金支付余额，决定履行协议第二项，将抵押的商业房按约定抵顶尾款。乙方要求履行原协议，我如果不履行属于我违约，违约等于我放弃债权。如果不要抵押物，开发商能给什么。为了大多数人利益，我必须签订补充协议。补充协议是按原协议第二项制定的。为此我请求法院确认2019年11月签订的履行《和解协议书》补充协议中对应的买卖合同对原告不产生法律效力。我不在做原告的代理人，不做本案第三人；请求法院认定补充协议及对应的买卖合同对32人合法有效，我将10名原告的补偿款，在卖出抵账楼后，按比例返还给被告，现将抵押房某源8号14房交还给本案被告，补充协议第二条取消，裁定本案原被告的债务关系与我无关。 经审理查明，2014年3月5日，二原告与被告某房地产公司签订了商品房买卖合同一份。2018年11月，张国旭等42户因某房地产公司逾期办理房屋所有权证将其诉至法院，后双方达成和解张国旭撤诉。某房地产公司同意按照起诉金额的60%给付原告张国旭违约金即32,975.20元。2019年3月22日，刘少华代表42户与某房地产公司签订和解协议书，和解协议约定：“甲方：刘少华，乙方：某房地产公司。甲、乙双方因商品房买卖合同纠纷，达成共识。一、乙方同意补偿42户居民损失共计1,427,200元，于2019年3月22日前先行给付20%即475,700元，余款40%即951,500元于2019年10月31日前给付（扣除42户历年所欠物业费）二、为了保证该协议正常履行，乙方同意由被告某物业公司及被告某热力公司担保，同时提供相应商企房两套，具体地点某源小区8号楼商业14门、16门两户，每户130.26平方米合计260.52平方米进行抵押。下欠余款到期不能给付时，可将该抵押房合理作价，多退少补，抵顶尾欠款。……”刘少华在协议上签字、某房地产公司加盖公章及法定代表人李树武职章并有委托代理人王野（公司副经理）签字。某物业公司、某热力公司均在协议书上加盖公章。某房地产公司已于2019年3月22日前给付42户20%现金，剩余40%尾款未按协议中约定时间给付。另查明，2019年3月22日，签订的和解协议书为第三人刘少华与某房地产公司等三被告签署，原告未对刘少华进行书面委托，原告已实际接受被告某地产支付的20%违约金。2019年11月19日，第三人刘少华（甲方）与被告某房地产公司（乙方）签订《履行〈和解协议书〉补充协议》，主要约定乙方同意将原抵押的某源小区8号楼16门商企以每平方米6000元价格卖给刘少华所代表的42户居民，抵欠款6000元/平方米×129.36平方米=776,160元，开具正规的商品房买卖合同及所需的一切合法手续；乙方决定继续以原抵押物8号楼14门商企抵押给甲方，定于2020年10月10日还清余款175,340元，逾期不还清余款，按原和解协议或代偿物业费及取暖费处理。2019年11月20日，刘少华与某房地产公司签订了某源小区8号楼16门商企的商品房买卖合同（俗称黄皮合同），刘少华在买受人处签署代理42户居民办理商品房买卖合同。原告在庭审中称对该补充协议及房屋买卖合同对第三人刘少华未进行委托并不予追认。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，书证和解协议一份、商品房买卖合同、承诺书、明细表、明细单两枚、微信聊天记录、补充协议和查档记录、收据存根、补偿余款一份等证据在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，本案第三人刘少华与被告某房地产公司签订的《和解协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且原告实际领取20%违约金的行为亦是对第三人的代理行为的追认，应当认定为有效合同。故二原告主张确认2019年3月22日所签订的和解协议书有效的诉讼请求，本院予以支持。关于第三人刘少华与被告某房地产公司签订的补充协议及商品房买卖合同是否有代理权限的问题。第三人刘少华代表42户居民与三被告签订《和解协议书》时，虽未取得原告等42户居民的书面委托，但原告等领取20%违约金的行为即是对第三人代理其与三被告签订和解协议事实的认可，且原告主张该和解协议有效更进一步印证原告对刘少华代理权默认，刘少华与被告某房地产公司签订《履行〈和解协议书〉补充协议》及商品房买卖合同时，某房地产公司有理由相信第三人刘少华是代理该42户居民，并且补充协议所指向的标的亦是42户居民共应得到的违约金951,500元，原告虽未对第三人有书面委托，但无证据证明其明确表示拒绝第三人继续对其进行代理，故第三人刘少华的行为构成表见代理。且该补充协议的主要内容是对原和解协议书第二条中抵押商企16门的进一步处理和确认，商品房买卖合同是对抵押权的进一步行使，补充协议亦未放弃对另一抵押商企14门的抵押权。因此，该补充协议并未侵害包括二原告在内42户居民的合法权益。故对二原告主张该补充协议及商品房买卖合同对其不发生法律效力的诉求，本院不予支持。鉴于该补充协议对双方均具有约束力，双方应依该补充协议行使权力履行义务，故对原告主张继续履行原和解协议、被告某房地产公司现支付逾期办理房屋所有权证违约金余款21,983.47元并以21,983.47元为基数按年利率6%给付自2019年11月1日至给付之日止的利息及被告某物业、某热力对上述款项承担连带给付责任的诉讼请求，本院均不予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十一条、第一百三十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认2019年3月22日第三人刘少华（代理原告张国旭、李秀影等42户居民）与被告松原市某房地产开发集团有限公司签订的《和解协议书》有效。 二、驳回原告张国旭、李秀影的其他诉讼请求。 案件受理费348元（原告张国旭、李秀影已预缴），由原告张国旭、李秀影负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长  祝相秋 审判员  于 欢 审判员  关 雪 二〇二〇年六月二十九日 书记员  王婷婷