福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2177号 上诉人（原审原告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝建全，福建初道律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：唐海燕，女，1978年11月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审第三人）：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下称新新房地产公司）因与被上诉人唐海燕、付凤阳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新新房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持新新房地产公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案涉购房款104648元是以付凤阳借款104648元充抵错误，案涉购房款104648元尚不具备转移的法律要件和事实基础。1.从《借款协议》的形成原因来看,付凤阳利用新新房地产公司急于卖房要求买房，以抵偿私债或购房优惠等方式引入唐海燕前来借名买房。新新房地产公司基于对付凤阳的信任，与唐海燕订立案涉商品房买卖合同，并与付凤阳订立《借款协议》。新新房地产公司与唐海燕的案涉购房款、新新房地产公司与付凤阳的借款，二者转化是基于《借款协议》约定付凤阳购买案涉商品房。一审依据《借款协议》认定案涉购房款104648元是以付凤阳向新新房地产公司借款104648元充抵的，不符合《借款协议》约定的充抵原因。2.从《借款协议》的充抵主体来看，付凤阳向新新房地产公司借款104648元是用于充抵付凤阳的案涉购房款104648元，即案涉购房款的支付主体与借款承担主体均是付凤阳。一审认定案涉商品房是唐海燕购买，并非付凤阳以唐海燕名义购买，那么案涉购房款应当由唐海燕来支付，而不是付凤阳。既然不是付凤阳支付的案涉购房款，购房款就无法通过《借款协议》转化为付凤阳向新新房地产公司的借款。3.从《借款协议》的法律效力来看，案涉购房款104648元也无法转化为付凤阳向新新房地产公司的借款。邓顺华并未实际将款项出借给付凤阳，付凤阳也没有用工程款来偿还，即《借款协议》尚不具有法律效力。一审以不具有合法性的《借款协议》来认定案件事实错误。4.从《借款协议》的内容来看，并不具有债务转移的效力。《借款协议》中并未载明新新房地产公司同意唐海燕的案涉购房款104648元转化为付凤阳的借款。唐海燕陈述其己支付案涉购房款的说法也直接否定了一审法院的转化认定。5.唐海燕提供的付款凭证可知，唐海燕明知案涉购房款的受益人是新新房地产公司，却向案外人支付案涉购房款104648元，唐海燕未尽到审慎义务，一审对此未予认定，判决错误。 唐海燕辩称，其不认识付凤阳，其购买案涉房屋是看到广告，价格也合适，其同事认识售楼部的经理，据说有做活动，其就去买房。接待其的人是李秋馨，付定金、首付款及签订合同都是通过李秋馨，当时其在售楼部支付首付款是李秋馨提供的账户，是转账支付。李秋馨提供了收款收据，上面加盖了蓝郡国际的章，并注明抵工程款，其有提出异议，李秋馨说是内部的事情，与其无关，过后她会把正式发票给其。案件发生后，其去查询发现转账的账户是泉州市新恒强建设发展有限公司，法定代表人是吴祝玲，是案涉工程承包商的供应商，是通过收款抵工程款。新新房地产公司提供的收款账户是别人的账户，说明新新房地产公司同意以首付款抵工程款。发票可以证明已经实际付款了，而且有转账凭证和收款收据佐证。若新新房地产公司未收到首付款，就不会协助其办理网签，也不可能进行后续操作，并在2019年前也未向其催讨过，不符合常理。 付凤阳未作答辩。 新新房地产公司向一审法院起诉请求：1.唐海燕、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款104648元，并按日万分之五标准计算自2015年5月8日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；2.唐海燕、付凤阳承担以公积金放款230000元为基数按日万分之五标准计算自2015年6月21日起至2018年1月21日止的逾期付款违约金108675元；3.唐海燕、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。 一审法院认定事实：新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年5月20日，新新房地产公司与唐海燕签订合同编号为201505200039的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，主要约定唐海燕向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积104.74平方米，总价款544648元。唐海燕于2015年6月12日支付新新房地产公司购房款200000元，于2018年1月12日通过银行按揭贷款支付购房款230000元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款〔人民币〕￥114648元整（大写：零仟零佰壹拾壹万肆仟陆佰肆拾捌元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款〔人民币〕￥430000元整（大写：零仟零佰肆拾叁万零仟元）……”该《商品房买卖合同》于2015年5月28日进行登记备案。新新房地产公司于2015年5月28日向唐海燕开具金额为114648元的销售不动产统一发票。2018年6月7日，唐海燕办理了案涉商品房交接手续。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。新新房地产公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点为关于案涉房屋是否系付凤阳以唐海燕的名义购买及案涉购房款104648元是否已付。案涉房屋是否系付凤阳以唐海燕的名义购买及案涉购房款104648元是否已付的问题。根据新新房地产公司提供的付凤阳向新新房地产公司销售高管邓顺华借款104648元的《借款协议》，该《借款协议》载明：“由于乙方购买开发商泉州台商投资区新新房地产开发有限公司投资建设的位于泉州洛阳新新·蓝郡国际项目第2号楼26层Ｂ2601单元商品房资金周转需要，向甲方借款，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，现就乙方向甲方借款事宜达成以下协议，以资信守执行：一、借款本金：乙方（付凤阳）向甲方（邓顺华）借到现金人民币壹拾陆万叁仟伍佰壹拾贰元（￥163512元）（首付104648元整，外加付凤阳垫付差价58864元整），乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。二、借款期限：即从2015年5月8日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止……”结合新新房地产公司陈述，表明新新房地产公司自认在《借款协议》签订时，同意以付凤阳向新新房地产公司借款104648元的方式来充抵案涉商品房的购房款。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”新新房地产公司于2015年5月28日开具了114648元（含定金10000元）的销售不动产统一发票给唐海燕，在其未能提供相反证据足以推翻的情况下，亦应认定唐海燕已经支付其案涉购房款104648元。况且，从唐海燕与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并于2015年5月20日进行备案登记，新新房地产公司提供了于2015年5月6日和同年5月7日分别出具的收到唐海燕交来2＃Ｂ2601定金10000元和房款（抵工程）104856元的收据及于2015年5月28日向唐海燕开具销售不动产统一发票，协助唐海燕办理银行按揭贷款事宜，2018年6月7日新新房地产公司将案涉商品房交付给唐海燕，唐海燕进行房屋验收确认这一系列行为，足以证明案涉商品房是唐海燕购买，并非付凤阳以唐海燕的名义购买，且案涉购房款104648元唐海燕已经付清。以上证据相互印证，也证实新新房地产公司确认案涉购房款104648元已经付清，并积极配合唐海燕享有该案涉商品房付清购房款后应该享有的权利。新新房地产公司主张唐海燕尚未支付其购房款104648元，理由根据不足，不符合常理，且与其提供的证据相悖，不予采纳。新新房地产公司不应以与付凤阳之间的借贷纠纷，否认案涉商品房购房款104648元已付清的事实。另外，即便如新新房地产公司陈述，本案实际购房人是付凤阳，那新新房地产公司便不能向唐海燕要求支付购房款104648元。因此，不管邓顺华有无实际将款项出借给付凤阳，还是用付凤阳未来工程款抵扣，均是新新房地产公司与付凤阳之间的约定，与本案无关。综上所述，新新房地产公司与唐海燕签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。新新房地产公司已经收到唐海燕支付的全部购房款，其要求唐海燕或付凤阳继续支付案涉购房款104648元以及承担相应违约责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，对其请求不予支持。关于唐海燕主张新新房地产公司的该项诉讼请求超过诉讼时效的问题。新新房地产公司与唐海燕约定的首付款期限为主合同签订即2015年5月20日前，并约定采用银行按揭贷款方式偿还房款，而唐海燕于2015年6月12日支付新新房地产公司购房款200000元，于2018年1月12日通过银行按揭贷款支付购房款230000元，购房款系分期支付，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”又新新房地产公司2019年2月14日向唐海燕发送催款函，故新新房地产公司的该项诉讼请求并未超过诉讼时效，因此唐海燕主张新新房地产公司的诉讼请求超过诉讼时效理由不成立，不予采纳。关于唐海燕或付凤阳是否应承担以公积金放款230000元为基数，按日万分之五计算自2015年6月21日起至2018年1月21日止的逾期付款违约金108675元，因双方约定以银行按揭贷款支付购房款，而银行按揭贷款需要双方配合且符合相应的条件才能完成，依目前相关规定，公积金必须在案涉楼房主体工程结构封顶后才能放款，新新房地产公司未能提供证据证明案涉工程何时完成主体封顶，也没有提供因唐海燕怠于办理银行按揭贷款导致延期支付该笔购房款的证据，因此其主张缺乏事实依据，不予采纳。新新房地产公司要求唐海燕支付其因本案支出的律师费3000元，理由根据不足，于法无据，不予支持。据此，新新房地产公司的诉讼请求应予驳回。第三人付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：驳回泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5640元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉商品房的买卖合同及相关附件为新新房地产公司与唐海燕签署，楼宇交接书、遵守临时物业管理规约承诺书均由唐海燕以业主身份签署，新新房地产公司开具的发票付款人亦为唐海燕，新新房地产公司主张案涉房屋为付凤阳借唐海燕之名购买，但未能提供证据予以证明，不予采信。唐海燕在一审调查时陈述，购房当日，按新新房地产公司的业务员要求支付10万元款项至吴祝玲账号，并当场支付4000多元现金，而新新房地产公司提交的证据中2015年5月7日的收款收据载明，唐海燕于当日缴纳诉争房屋房款104856元并注明抵工程款，新新房地产公司主张唐海燕未支付104856元房款，但其提供的证据载明已经收到了相应款项，且开具了相应的不动产销售发票，其现否认唐海燕未支付104856元房款，但未能提供足以推翻其自己开具的收据及发票的证据，应认定唐海燕有支付诉争的104856元房款。经审查，一审查明认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，新新房地产公司与唐海燕签订了合法有效的商品房买卖合同，唐海燕通过银行按揭、银行转账等方式支付了案涉房屋的房款，新新房地产公司向唐海燕交付了房屋，现新新房地产公司要求唐海燕支付104856元购房款及律师费的诉讼请求，均缺乏依据，一审不予支持正确。一审以新新房地产公司未能提供证据证明案涉工程何时完成主体封顶，也没有提供唐海燕怠于办理银行按揭贷款导致延期支付按揭购房款的证据为由，驳回新新房地公司请求唐海燕支付逾期付款违约金的诉讼请求，理据充分，应予维持。 综上所述，新新房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5640元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 吴一凡 书 记 员 黄钰漩 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。