江苏省连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0706执异67号异议人（利害关系人）：江苏登壹建设工程有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：吴万华，该公司总经理。申请执行人：唐杰，男，1977年8月24日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：曹亮，江苏瑞杰律师事务所律师。被执行人：连云港中豪房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：陈伟，该公司总经理。本院在执行唐杰与连云港中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）房屋买卖合同纠纷一案中，异议人江苏登壹建设工程有限公司（以下简称登壹公司）作为利害关系人向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2014年11月18日，连云港仲裁委员会对唐杰与中豪公司房屋买卖合同纠纷三案，分别作出（2014）连仲裁字第106号、第107号、第108号仲裁裁决书，裁决如下：一、解除申请人唐杰与被申请人中豪公司2012年3月8日签订的三份编号LYGSPF2012153591、LYGSPF2012153594、LYGSPF2012153592《商品房买卖合同》；二、被申请人中豪公司于本裁决生效后十日内退还申请人唐杰已付三套房屋购房款109.1739万元、110.5576万元、110.2809万元，并支付该购房款的利息（利息均以中国人民银行确定的同期贷款利率计算，三案中均裁决其中50万元自2012年3月8日起至退清时止，另59.1739万元、60.5576万元、60.2809万元自2012年6月15日起至退清时止）。上述裁决认定唐杰与中豪公司签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，唐杰已支付中豪公司位于连云港市海州区××城市广场××单元××室、××单元××室、××单元××室××房产的全部购房款，但由于中豪公司未能依约按时交付涉案三套商品房，故唐杰要求解除合同并退还上述三套房屋已付购房款及支付购房款利息的仲裁请求，予以支持。该三案仲裁过程中，唐杰申请对登记备案在唐杰名下的上述三套房产予以财产保全。2014年5月12日，江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）作出（2014）连仲保字第0004号、0005号、0006号民事裁定，裁定对登记备案在唐杰名下的上述三套房产予以查封。一、关于本案执行过程。根据唐杰的申请，连云港中院对上述三案立案执行。2017年12月10日，连云港中院分别作出（2017）苏07执恢85号、86号、87号执行裁定，裁定将上述三案指定由连云港市海州区人民法院执行。2018年1月29日，本院对上述三案立案执行，案号分别为（2018）苏0706执732号、733号、734号，后本院对上述三案裁定终结执行。2019年2月14日，本院对上述三案恢复执行，案号为（2019）苏0706执恢59号、60号、61号。执行中，由于上述三案当事人均相同，本院对上述三案予以合并执行，并对案涉上述三套房产即中豪万博城市广场C幢1单元1401室、C幢1单元1601室、C幢1单元1801室进行拍卖，均拍卖成交，拍卖价款合计3575000元。二、关于登壹公司取得工程价款优先权的事实。2019年3月26日，连云港仲裁委员会对登壹公司与中豪公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2018）连仲字第0202号裁决书，裁决：一、在本裁决送达之日起10日内，被申请人中豪公司向申请人登壹公司支付工程款17568697.2元；二、申请人登壹公司对所施工的中豪万博城市广场A、B、C、D、E号楼及地下室土建、水电安装工程折价或拍卖的价款在17568697.2元范围内享有优先受偿权。2020年4月1日，登壹公司向本院出具《优先权申请书》，请求对案涉三套房产的拍卖款申请优先受偿权。三、本院执行过程中对案涉房屋拍卖价款的拟处置方案。2020年4月7日，本院向登壹公司分别作出（2019）苏0706执恢59号、60号、61号《通知书》，内容为：唐杰与中豪公司非涉外仲裁裁决三案，本院并案处置了被执行人中豪公司所有的位于海州区××单元××室、××单元××室、××单元××室××房产，共得拍卖款项3575000元，扣除三案执行费、评估费用后剩余3527299元。现登壹公司根据（2018）连仲字第0202号仲裁裁决书对本款项主张优先受偿权，但因购房者唐杰已交付购买商品房的全部款项，故登壹公司就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该款项应优先支付给唐杰。若登壹公司对该《通知书》有异议，可向本院提出执行异议。登壹公司提出异议称，贵院在执行（2019）苏0706执恢59号、60号、61号过程中，查封并拍卖的中豪万博城市广场C幢1单元1401室、C幢1单元1601室、C幢1单元1801室房屋，房屋拍卖款3527299元。登壹公司根据（2018）连仲字第0202号裁决，享有对中豪万博城市广场工程价款优先受偿权，继续执行该财产可能会侵害登壹公司的合法权益。请求：停止对（2019）苏0706执恢59号、60号、61号执行案件的执行款发放给唐杰，并裁定涉案款项归登壹公司优先受偿。本案争议焦点为：1、建设工程承包人的工程价款优先权能否对抗房屋买受人的购房款返还请求权；2、房屋买受人所享有的优先权范围是否及于生效裁决确定的购房款利息。针对第一个争议焦点，建设工程承包人的工程价款优先权能否对抗房屋买受人的购房款返还请求权问题。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《建设工程价款优先受偿权批复》）第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建设工程承包人的工程价款优先受偿权及抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。由此，《建设工程价款优先受偿权批复》第二条中“承包人就该商品房享有的工程款价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应理解为既不得对抗买受人对房屋的交付请求权，亦不得对抗房屋买卖合同解除后、买受人对购房款的返还请求权。该种理解考虑了《建设工程价款优先受偿权批复》的立法目的、立法精神，相关制度的衔接及各方主体的利益平衡等多种因素。故作为建设工程承包人登壹公司的工程价款优先权不能对抗房屋买受人唐杰的购房款返还请求权。针对第二个争议焦点，房屋买受人所享有的优先权范围是否及于生效裁决确定的购房款利息问题。本院认为，一、生效裁决确定的购房款利息其民事权利应认定为法定孳息。法定孳息是民事权利主体参与某种特定的民事法律关系应该获得的报偿，包括利息、租金等。《物权法》第一百一十六条将孳息分为天然孳息与法定孳息，生效裁决确定的购房款利息明显不属于天然孳息，应认定为法定孳息。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。生效裁决书认定该利息归申请人唐杰所有，并要求被申请人中豪公司予以支付，符合法律规定。二、房屋买受人享有的优先权范围及于生效裁决确定的购房款利息，应予以优先保护。其理由为：既然该利息被认定为法定孳息，根据《物权法》第一百九十七条抵押权人有权收取抵押财产法定孳息的规定内容，本院认为，如果债务人同时为抵押人的情况下，债务人负有清偿主债务的终局责任，此时，抵押权效力及于法定孳息。鉴于房屋买受人的权利优先于抵押权，举轻以明重，房屋买受人的优先权范围亦应及于其有权收取的法定孳息。综上，建设工程承包人登壹公司的工程价款优先权不能对抗房屋买受人唐杰的购房款返还请求权及利息（法定孳息）给付请求权，登壹公司请求停止将执行款发放给唐杰、并裁定将案涉3527299元款项归登壹公司优先受偿的异议请求，缺乏法律依据，本院不予支持。案涉3527299元执行款，唐杰有权优先于登壹公司受偿。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回江苏登壹建设工程有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。审 判 长  王守富人民陪审员  刘 莹人民陪审员  汪素琴二〇二〇年六月五日法官 助理  董延磊书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。申请复议须知一、复议申请书原件1份（申请人为个人的，用蓝黑或黑色墨水笔签名并捺印或者盖章；申请人为法人或其他组织的，应加盖印章）；复议申请书应当载明以下事项：1.当事人的基本情况；2.执行法院名称、异议文书案号、相关执行文书案号；3.复议请求；4.事实及理由；5.送达地址及具体联系方式。二、复议申请书副本（份数与裁判文书中的当事人人数相等）；三、复议申请人的身份证明1份（复议申请人为个人的应提交身份证复印件；为法人或其他组织的，应提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人或主要负责人身份证明）；四、相关证据清单及材料；五、法律文书送达地址确认书和联系方式。上述材料请于法定期限内寄交：连云港市海州区人民法院房地产庭。特此告知。