广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初501号 原告：许晓。 被告：广西森港房地产开发有限公司，住所地：桂林市象山区二塘乡红光小康新村**。 法定代表人：李中旺，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。 被告：桂林市森港商业管理有限公司，住所，住所地：桂林市象山区万福路**联达?山与城****div> 法定代表人：陈超勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。 原告许晓诉被告广西森港房地产开发有限公司（以下简称森港房地产公司）、桂林市森港商业管理有限公司（以下简称森港商业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。2020年5月15日，本案依法转为普通程序，并于2020年5月27日进行了第二次开庭审理。原告许晓及被告森港房地产公司、森港商业公司委托诉讼代理人邓光荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金462475元；2.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：原告系汉森门窗品牌专卖店经营商，被告森港房地产公司和被告森港商业公司系子母公司。2017年5月10日，被告森港商业公司将位于桂林市象山区“森港国际家居广场”商铺租赁给原告经营家居建材项目。合同约定：被告将广场一层XXX号铺位计租面积184.99平方米的场地租给原告用于品牌为汉森门窗的全系列类产品经营展示；期限2017年8月23日起至2020年8月22日止，为期三年。合同签订后，由于被告原因导致商铺从签约2017年11月装修好至今都未能形成正常的经营条件，致使原告经营严重受损。2018年8月22日被告向租赁该商场的商户承诺：2019年1月31日前商场实际整体运营（装修达80%），如果在拟定时间前不能实现开业运营的，被告（甲方）承诺原告（乙方）以下赔偿条款：以乙方租赁合同的签约面积为依据，以2500元/平方米赔偿标准进行赔偿，并在30个工作日完成赔偿。双方在《承诺书》上签字。根据该《承诺书》条款被告已经违约，被告应按承诺给予原告租赁面积184.99平方米×2500元/平方米=462475元的经济赔偿。然而，被告一直不履约。被告的行为已经损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。 被告森港房地产公司辩称：一、《承诺书》是被告无偿提供门面，原告无偿使用门面的单务合同，被告作为无偿承担合同义务的一方，不承担违约责任。根据《承诺书》的约定，原告无偿使用涉案商铺，不用支付对价，符合单务合同的特征，属无名合同。根据《合同法》第一百二十四条“无名合同”的规定“参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，可以比照“赠与合同”适用相关法律规定。根据《合同法》第一百九十一条“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，被告作为无偿承担合同义务的一方，除故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵等故意不诚信行为，且有损失的情况下要承担赔偿责任外，其他情况下不承担损失赔偿及违约责任。本案中，被告不存在故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵的情形，故被告不对原告承担违约责任。二、假设原告没有实现使用商铺的期待利益，亦系市场因素所致，是双方订立《承诺书》所不能预见到的。被告已于2019年1月31日前整体开业运营，但因市场疲软，确有部分商户签约后没有按时装修进场，此系市场因素所致，是被告不能预见的客观原因。如果能够预见，谁愿意既将商铺无偿给原告使用，在原告使用达不到预期的情况下，又愿意将商铺市场价近1/2价值送给对方，这不符合市场主体理性的行为。根据《合同法》第一百一十三条“可预见规则”的规定，被告也不应承担违约责任。三、原告主张的违约金没有事实依据，不应得到支持。原告从2017年8月无偿使用森港国际广场二楼商铺至今，一直正常营业，由原告自主经营。不存在因被告原因不能经营或造成损害的情况。原告主张的违约责任，按法律规定应当以有损失为前提。原告没有证据证明因无偿使用商铺而受到损失，其主张的违约损失没有事实依据。且在损失计算中应当考虑损益相抵规则，即应当在损失中扣除无偿使用门面所获得的利益。四、在没有损害事实的前提下，双方约定的违约金过高，应当按实际损失赔偿。假设商场的开业情况没有达到要求的效果，被告就因此要赔偿相当于商铺价值一半的损失，也明显过高。根据法律规定，应以实际损失为基础进行裁判。现实际上没有给原告造成损失，就不应当按约定违约金进行赔偿。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告森港商业公司辩称：被告是独立法人，其不是《承诺书》的主体，不对承诺书的内容承担法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告森港房地产公司成立于2014年8月8日，系有限责任公司（自然人投资或控股），其经营范围为：对房地产、土地开发项目、旅游开发项目的投资咨询；房产销售、开发；物业服务；室内外装饰、装修；承接涂建、钢结构工程。 被告森港商业公司成立于2016年4月6日，亦系有限责任公司（自然人投资或控股），其经营范围为：商业管理，企业管理咨询，房屋租赁，物业服务，销售家具、建材、家居用品、日用百货……等。 位于桂林市象山区“森港国际家居广场”（又称“森港国际家具文化购物公园”），系由被告森港房地产公司开发兴建的家居、建材类大型购物商场，建成后被告森港房地产公司委托被告森港商业公司代为出租经营并委托指定的物业服务公司提供物业管理服务。2016年4月以来，二被告开始就“森港国际家居广场”商铺招租进行招商宣传。2017年5月24日，原告（合同乙方、承租方）与被告森港商业公司（合同甲方，出租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将上述地址“森港国际家居广场”一层XXX号铺面计租面积184.99平方米的场地租赁给乙方用于品牌为“汉森”的门窗类产品经营展示，乙方不得擅自更换品牌或产品类别并不得将经营场地作为仓库使用；合同期限自2017年8月23日起至2020年8月22日止，为期三年；甲方实行商场化管理；场地租金单价为每月每平方米40元，每月场地租金总额计7399.6元，先付租后使用；商业运营综合管理费单价为每月每平方米12元，每月总额计2219.8元，物业服务费单价为每月每平方米3元，每月总额计554.97元，先付款后享受服务；签订本合同时，乙方应向甲方缴纳履约保证金10174.45元及商品质量保证金10174.45元；合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内将商铺内物品全部撤出商铺，商铺的全部装修无偿归甲方所有等内容。合同签订后，原告向被告森港商业公司缴纳了履约保证金、质量保证金各10174.45元及向案外人桂林市森港物业服务有限公司交纳了装修保证金5000元、垃圾清运费739元等费用，对承租铺面按照“汉森”品牌所要求的装修风格进行了装修，并于2017年11月装修完毕，配置了产品样品，准备经营“汉森”品牌门窗类产品。 “森港国际家居广场”原定开业时间为2017年8月23日，但因招商数量少、商家进驻商场装修率过低等原因，未能如期开业，并且在之后因持续存在相同问题，“森港国际家居广场”的开业时间也不断往后延展。基于上述情况，被告森港商业公司至今仍免收原告的铺面租金和物业服务费。 由于“森港国际家居广场”迟迟不能开业，承租商户无法正常经营，2018年8月22日，包括原告在内的12家承租商户找到二被告要求解决问题。同日被告森港房地产公司向原告等12家承租商户出具一份《8月22日桂林市森港商业管理有限公司对商铺的承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺内容为：“1、具体开业时间：2019年1月31日前商场实际整体运营（注：装修达80%）；2、如果在拟定时间前不能实现开业运营的，甲方承诺乙方以下赔偿条款：以乙方租赁合同上的签约面积为依据，以2500元/㎡为赔偿标准进行赔偿，并在30个工作日完成赔偿；3、如果在拟定时间内商场实现整体运营，甲方承诺乙方：在原有合同基础上，增加免租期限（计算要求：从2017年8月23日至正常营业时间为免租周期，历经多长时间，额外增加多长免租期限）。”被告森港房地产公司及其法定代表人李中旺在《承诺书》中甲方处盖章、签名确认，但被告森港商业公司并未在《承诺书》上加盖公章。 2020年3月9日，原告以二被告并未在2019年1月31日前让“森港国际家居广场”装修率达到80%从而实现实际整体运营为由诉至本院，要求二被告按《承诺书》的承诺予以赔偿。庭审过程中，二被告认可在2019年1月31日前，“森港国际家居广场”装修率确未达到80%，无法实际整体运营。 另查明，2018年10月30日，“森港国际家居广场”曾开展过一次装修启动仪式。2018年12月14日，被告森港商业公司发出《通知》，要求承租商户尽快入场装修，并称商场将于2018年12月23日举行装修启动仪式，定于2019年3月15日开业。后二被告又将商场试业时间定在2019年5月中下旬。上述时间，“森港国际家居广场”并未实际开业。而每一次类似的招商推广、开业试业仪式，原告均应被告森港商业公司要求参加广告临促活动。2020年5月8日下午15时，法庭前往现场勘查，发现“森港国际家居广场”虽然开门，但门庭冷落，几乎没有顾客光临；原告的商铺已经装修完毕且产品样品已经上架，但商场内绝大部分商铺空置，装修垃圾随处可见；两部升降电梯只有一部能工作，另有两部扶梯均未工作。“森港国际家居广场”没有形成正常应有的商业购物环境，二被告也没有安排相应工作人员在商场进行服务和管理。 再查明，原告称其经济损失共计1370542元，包括直接损失和间接损失两部分，直接损失有店面装修图纸设计费5000元、装修损失141338元、样板损失120359元、品牌代理保证金20000元、履约保证金质量保证金20348.9元、装修保证金5000元、广告临促活动推广费48000元、人力成本工资210000元，间接损失有厂家承诺支持的装修补贴55497元、正常营业逾期收益每年250000元三年计750000元。原告为证实其上述主张，向本院提交了森港房地产公司收取喷淋头改造费600元、工程消防改造费170元的收据，森港商业公司收取履约保证金、质量保证金各10174.45元的收据，桂林市森港物业服务有限公司收取装修保证金5000元、垃圾清运费739元、风机盘管安装8900元、电费300元、装修人员出入证押金60元的收据，佛山市诺的门窗有限公司证明、《专卖店加盟合同书》、《佛山市汉森门窗销售合同》、《桂林汉森门窗代理撤销通知》，商铺设计图等以及为装修商铺购买材料的收据、发送货单、销售单、订单详情、转账记录等部分凭证。原告称由于时间比较久，加之未预料到会发生纠纷，因此未能保存全部损失凭证。原告并称，只要二被告没有在2019年1月31日前让商场装修达80%实现实际整体运营，二被告都应依其承诺进行赔偿，不论原告是否存在损失及损失大小。案件审理过程中，原告及二被告均表示不同意亦不申请对商铺装修损失进行鉴定，双方亦不主张解除《租赁合同》。 本院认为，被告森港商业公司作为“森港国际家居广场”受委托经营管理方，与原告订立的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容形式未违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效。在原告履行了《租赁合同》义务后被告森港商业公司无法提供正常经营环境供其经营的情况下，被告森港房地产公司作为“森港国际家居广场”的开发商和授权被告森港商业公司经营管理的委托方，其向原告出具了《承诺书》，该《承诺书》系其与原告协商后达成，反映的是双方当事人的合意，其内容及形式亦未违反法律法规效力性强制性规定，亦属合法有效。《租赁合同》及《承诺书》的合同相对方均应恪守合同。就《承诺书》而言，被告森港房地产公司承诺承担“以乙方租赁合同上的签约面积为依据，以2500元/㎡为赔偿标准进行赔偿”赔偿责任的条件是未在2019年1月31日前装修达80%实现商场实际整体运营，事实上“森港国际家居广场”确未能在上述时间实现整体运营，并且至今都无法实现整体运营，致使原告自商铺装修好后一直无法正常经营，造成原告经济损失，被告森港房地产公司应依诺承担违约责任。对于被告森港房地产公司关于原告一直在无偿使用商铺，故此其不应承担违约责任的主张，本院不予支持。原告与被告森港房地产公司在《承诺书》中约定了损失赔偿额的计算方法即“以乙方租赁合同上的签约面积为依据，以2500元/㎡为赔偿标准进行赔偿”，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，但同时该条第二款亦规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告森港房地产公司据此要求调整约定的违约金，以实际损失为基础进行裁判，同时认为事实上原告并不存在损失。因此，是否应当调整违约金成为本案焦点。本院认为，本案不应当对违约金数额进行调整，理由如下：一、原告在履行合同过程中没有过错，签订《租赁合同》、交纳了相关费用后，原告进场装修，自2017年11月装修完毕至今近三年的时间，其商铺因“森港国际家居广场”未能整体运营而无法正常经营使用，还导致原告的品牌代理权被撤销，显见原告存在较大经济损失。被告森港房地产公司于2018年8月22日方出具《承诺书》，此时据“森港国际家居广场”原定开业时间已有一年，其应明知原告因商场迟迟不能开业而存在损失，因此，《承诺书》应系其在综合考量了原告的经济损失、商场的现状、未来履约情况以及相关商业风险等一系列因素后作出，该承诺系其真实意思表示，其应当信守承诺并遵照履行。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”可见，若约定的违约金过高，当事人确可请求予以调整。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”据此，关于违约金过高的举证责任，应适用上述“谁主张，谁举证”的一般举证责任原则，由主张违约金过高的违约方对违约金是否过高承担举证责任。被告森港房地产公司当初承诺按2500元/㎡标准计赔违约金，说明当时其认可只有按此标准计赔，才能弥补原告经济损失，现其又主张约定的违约金过高，则其应当对违约金过高承担举证责任。本案审理过程中，被告森港房地产公司未就此提供任何证据证实，亦不申请对相关损失进行司法鉴定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告森港房地产公司依法应承担举证不能的法律后果，对其要求调整违约金的主张，本院不予支持，其应当按照《承诺书》约定的标准计付违约金。 根据《承诺书》，原告应获赔偿违约金的数额为462475元（184.99×2500）。违约金应由被告森港房地产公司予以支付。被告森港商业公司仅是《租赁合同》的合同相对方，其未在《承诺书》中签字盖章，《承诺书》对其不具约束力。原告要求被告森港商业公司与被告森港房地产公司共同承担赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告广西森港房地产开发有限公司应当支付原告许晓违约金人民币462475元； 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费8238元（原告已预交），由被告广西森港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8238元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 廖 莉 人民陪审员 杨 萍 人民陪审员 秦初玉 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员 李兰芳