河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0502民初4588号原告：常青，男，1966年3月10日出生，汉族，住安阳市北关区。原告：张红，女，1966年2月28日出生，满族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：付海军、郭安平，河南衡中律师事务所律师。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，女，1985年5月12日出生，汉族，住安阳市殷都区，系公司员工。委托诉讼代理人：张正，北京市盈科律师事务所律师。原告常青、张红与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院作出（2018）豫0502民初4588号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。本院（2018）豫0502民初4588号之一民事裁定，将本案由简易程序转为普通程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告常青、张红共同委托诉讼代理人付海军、郭安平，被告新华富置业公司委托诉讼代理人申金丹、张正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常青、张红向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理文峰区永明路与明福街交叉口西北角秀水苑商住小区29号楼1单元2903号房屋不动产权属证书；2.判令被告向原告支付延期办理不动产权属证书违约金（以房屋总价款为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上调50%标准计算从2013年1月21日起至协助原告办理不动产权属证书之日止）；3.判令被告返还原告房屋维修基金6440.4元及利息（利息自2012年2月2日开始计算按照人民银行同期贷款利率计算至返还之日止）；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2011年3月20日，原被告签订商品房预售合同，从被告处购买了安阳市文峰区永明路与明福街交叉口西北角秀水苑商住小区29号楼1单元2903号房屋，合同签订后，原告即依照合同约定缴纳全部房款270497元，被告于2012年11月20日向原告交付房屋。依照合同第十五条约定，被告在将上述房屋交付原告后60工作日内为原告办理房屋不动产权属证书。依据约定，被告应当在2013年1月21日前为原告办理房产证件，鉴于合同第十五条对于该项条款的违约后具体计算方式空白，原告要求被告承担以总房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上调50%计算至办证日止的违约金。被告收取原告维修基金没有事实和法律依据，应自收取之日开始加上同期贷款利率返还原告。被告新华富置业公司辩称，公产证在2019年1月22日已经办理完毕；违约金超过诉讼时效，造成未及时办理不动产权属证书的原因很多，不能简单归责于被告；房屋维修基金已向有关部门进行移交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交商品房预售合同、购房款收据、维修基金收据，被告新华富置业公司提交了《商品房预售合同》复印件、交房通知单复印件、催告函复印件、回复函复印件、安阳市城区公共配套设施建设合同复印件、竣工验收备案表复印件、安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告复印件、安阳市城市规划委员会安规【2016】2号和3号文复印件、情况说明复印件、规划报建阶段收件（预受理）回执复印件、安阳市国土资源局公告复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年3月20日，原告常青、张红（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积107.34平方米，总房款270497元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋维修基金，原、被告认可被告按合同约定时间交房，于2014年6月12日为原告向安阳市房屋维修资金管理中心缴纳了房屋维修基金。3.本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，内容为：安阳新华富置业有限公司开发的秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36商业不动产权证书已办理完毕，请相关业主准备相关资料到本公司销售部审核办理个人住房不动产权证。被告提供2019年2月14日、2月18日、2月19日、2月25日、2月26日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，通知秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36相关业主准备相关资料到被告公司销售部审核，办理个人住房不动产权证，相关楼宇的业主自2019年2月开始陆续办理不动产权属证书；在诉讼过程中，原告表示已经办理过不动产权属证书，故不存在被告协助原告办理不动产权属证书的义务。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋于2012年8月31日前交付，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即8115元（270497元×1%×3）。关于原告要求被告退还维修基金6440.4元及利息的请求，原告于2012年2月2日将6440.4元维修基金交付被告，被告已于2014年6月12日将维修基金交付政府相关部门，故被告无需退还原告维修基金6440.4元，原告缴纳时应当知道维修基金的收款方不应为被告，且双方对维修基金的利息未做约定，被告要求维修基金利息本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常青、张红逾期办理不动产权属证书的违约金8115元；二、驳回原告常青、张红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3708元，原告常青、张红负担3658元，被告安阳新华富置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  王爱明审判员  刘艳丽审判员  刘亚峰二〇二〇年六月二十八日书记员  晁 丹