广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1614号原告：项爱国，男，1966年6月9日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：邓开明，广东信而立律师事务所律师。被告：邓兰芬，女，1969年11月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：谢极波，男，1970年5月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告项爱国诉被告邓兰芬、谢极波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项爱国的委托诉讼代理人邓开明到庭参加诉讼，被告邓兰芬、谢极波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告项爱国向本院提出诉讼请求，一、解除项爱国与邓兰芬、谢极波于2017年1月16日签订《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、判令邓兰芬、谢极波向项爱国返还购房款160万元；三、判令邓兰芬、谢极波向项爱国双倍返还定金16万元；四、判令邓兰芬、谢极波向项爱国赔偿房屋交易地方教育附加损失合计140107.97元（包括地方教育附加1729.73元、个人所得税17297.28元、增值税86486.40元、城市维护建设费6054.05元、教育费附加2594.59元、契税25945.92元）；五、判令邓兰芬、谢极波向项爱国赔偿中介费35000元、不动产登记费80元、证件工本费10元；六、判令邓兰芬、谢极波向项爱国赔偿房屋增值损失30万元；七、诉讼费由邓兰芬、谢极波承担。事实与理由：2017年1月16日，邓兰芬、谢极波与项爱国签订房屋买卖合同，将位于广东省××××号的房屋转让给项爱国，该房屋建筑面积184.80平方米，转让价款238000元，合同约定定金于2017年l月16日支付，首期款（含定金）共计168万元于2017年2月28日支付，余款70万元于过户交易手续完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入被告银行账户，合同约定此次交易产生的一切税费由项爱国承担。合同签订后，项爱国依约于2017年1月16日向被告交纳了定金80000元，于2017年3月2日向被告支付了首期款（含定金）168万元。2017年4月25日，项爱国收到中国工商银行广州增城支行通知，项爱国申请的贷款通过了该行的审核，该行同意向项爱国贷款70万元用于支付购房款。2017年5月1日，邓兰芬、谢极波将房屋交付项爱国使用。2017年5月16日，项爱国与邓兰芬、谢极波到房产管理部门办理房屋过户手续，代邓兰芬、谢极波交纳了地方教育费附加1729.73元、个人所得税17297.28元、增值税86486.40元、城市维护建设税6054.05元、教育费附加2594.59元，项爱国还交纳了契税25945.92元、不动产登记费80元、不动产权证书工本费10元，同时支付了房屋交易中介费35000元。2017年5月8日，邓兰芬、谢极波因与案外人陈宇的债务纠纷导致房屋查封。项爱国与邓兰芬、谢极波及陈宇等人多次协商，邓兰芬、谢极波表示无力偿还债务，陈宇亦不同意办理房屋解封手续。2019年10月25日，增城区人民法院判决准予执行案涉房屋。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，项爱国为维护合法权益，现向法院起诉，请求依法支持项爱国的诉讼请求。被告邓兰芬、谢极波均未答辩。经审理查明，2017年1月16日，邓金平以项爱国（乙方、买方）代理人的身份与邓兰芳（甲方、卖方）、唐佩加（丙方）签署《房屋买卖合同》，约定以下内容：“……第一条：买卖房屋（以下简称‘该物业’）的地址：增城市增江街碧桂园·荔园八街60号的房屋转让给乙方，建筑面积为184.8平方米（以房地产权证面积为准）。房地产权证号为00×**0，房地产权共（用）证号为：1220288694。房屋转让状况现状，带装修。第二条：甲方持有该物业的权属证明，甲方必须保证对该物业享有完整的所有权，出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所记载有关物业的情况及所提供的全部资料均为真实合法、准确、完整，否则甲方应承担由此引致的一切责任。由于甲方的原因造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由甲方承担全部责任。第三条：……甲乙双方议定该物业交易总金额为人民币贰佰叁拾捌万元整（￥2380000元）。……第五条：甲方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债权、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时乙方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办理授权转按或涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款。第六条：此次交易所产生一切税费由乙方支付。……第八条：付款方式（B）乙方必须按本合同约定的付款方式按时将楼款支付给甲方。甲乙双方楼款的支付方式达成以下一致协议。……B、涂销抵押后按揭付款1、定金：乙方于2017年1月16日支付人民币捌万元整（￥80000元）作为定金，甲方收到此款当天须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，涂销抵押须在/个工作日内完成，提前偿还银行贷款所产生的一切费用均由甲方负责支付。2、首期楼款（含定金）：共计人民币壹佰陆拾捌万元整（￥1680000元）。3、楼价余款：计人民币柒拾万元整（￥700000元），应于交易过户手续完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号……第九条：违约责任1、甲方收定金后不卖给乙方，在约定时间不提供银行按揭所需资料，或收到银行同意按揭借款通知书逾期/工作日内不办理交易过户手续，则属违约。甲方需在悔约当天将定金双倍赔偿给乙方。…….4、……由于任何一方违约，违约方需承担因此而衍生的律师费、诉讼费以及中介方咨询服务费，甲、乙双方均放弃追讨权。……6、本合同签署后，如因买方或卖方其中一方的违约行为而导致本合同未履行，且居间人尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间人支付违约金，违约金数额相当于本合同全面履行居间人应收取的居间报酬（佣金）；如买卖双方在未向居间人支付居间报酬（佣金）前协议解除本合同，且买卖双方未在解除本合同的同时分别向居间人支付本合同约定的居间报酬（佣金），则买卖双方应共同承担向居间人支付解除合同违约金的连带违约责任，违约金数额相当于本合同全面履行居间人应收取的居间报酬（佣金）。……第十四条：甲乙双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。……第十八条：合同双方约定的其他事项（对本合同条款的修改或补充）①：买方须保证2017年2月28日前交付首期款给卖方；……③卖方在收到买方首期后三个工作日内到银行申请提前还款，涂销抵押；④交易中所产生的费用均由买方支付……”。2017年1月16日，邓兰芬出具《购房定金收据》，确认收到邓金平交来购买案涉房屋的物业定金80000元。2017年3月2日，项爱国通过广州农村商业股份有限公司荔乡支行分两笔向邓兰芬转账1527334元、72666元，合计160万元。同日，邓兰芬出具《首期房款收款收据》给项爱国收执，确认收到项爱国交来购买案涉房屋的首期款（含定金）168万元。2017年3月22日，邓兰芬、谢极波（委托人）与张富深（受托人）在广州市增城公证处的公证下共同签署《委托合同》，《委托合同》的内容为，邓兰芬、谢极波是夫妻关系，共同委托张富深为合法代理人，代理执行和处理案涉房屋的提前还款手续、取回房地产权证、结清证明、涂销资料、发票，到增城区国土房管部门办理注销抵押备案手续，出售案涉房屋，到增城区国土房管部门办理案涉房屋的交易、过户等相关手续。2017年3月24日，广州市增城公证处出具（2017）粤广增城第3097号公证书给邓兰芬、谢极波、张富深收执。2017年5月1日，项爱国与邓兰芬办理案涉房屋交接手，邓兰芬将案涉房屋交付给项爱国使用，双方还签署了《二手房屋交接确认书》。2017年5月16日，项爱国与邓金平共同到税务部门办理案涉房屋的过户交税手续，广州市增城区地方税务局纳税服务分局开具一张增值税普通发票和两张税收完税证明给项爱国收执，其中增值税普通发票载明编号为19171742，纳税人为项爱国、邓金平，交纳案涉房屋的商品住房税额86486.40元；编号为（161）粤地证01326634号的税收完税证明载明纳税人为邓兰芬，税种及补缴税金为：地方教育附加1729.73元、个人所得税17297.28元、增值税86486.40元，城市维护建设税6054.05元，教育费附加2594.59元；编号（161）粤地证01326635号的税收完税证明载明纳税人为项爱国，税种及金额为契税25945.92元。同日，广州市增城区房地产登记所出具一张《广东省非税收入（电子）票据》载明项爱国等人交纳不动产登记费80元，证书工本费10元。2017年12月11日，广州市增城区国土资源和规划局出具案涉房屋的《产权情况表》，载明案涉房屋的产权人为邓兰芬，于2013年12月18日办理了抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市支行的他项权利，于2017年5月8日被正式查封，申请查封人为陈宇，案号为（2017）粤0183财保161号，分别于2017年5月31日、2017年9月26日被轮候查封，案号（2017）粤0183民初3162号、（2017）粤0183民初6365号。2019年1月8，陈宇以项爱国为被告，谢极波、邓兰芬等第三人提起执行异议之诉一案，请求判令撤销本院作出的(2018)粤0118执异154号执行裁定书，准许执行登记在第三人邓兰芬名下的案涉房屋，本院受理案号为（2019）粤0118民初522号。本院经审理后，于2019年10月25日作出民事判决，认定项爱国并未在法院查封案涉房屋之前合法占有该房屋，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的民事权益足以排除强制执行的情形，故项爱国就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决准许在（2018）粤0118执4553号执行案中强制执行邓兰芬所有的位于广州市增城区增江街碧桂园荔园八街60号的房产。2020年5月21日，关于（2020）粤0118执恢263号申请执行人陈宇与被执行人谢极波、邓兰芬民间借贷纠纷一案，本院向谢极波、邓兰芬发出公告，内容为本院作出（2020）粤0118执恢263号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人邓兰芬名下位于广州市增城区增江街碧桂园荔园八街60号的房产，因无法直接送达，现向谢极波、邓兰芬公告送达，经过60日即视为送达等。同日，本院作出（2020）粤0118执恢263号《查封公告》，查封邓兰芬名下的案涉房产。上述事实有项爱国提交的《房屋买卖合同》《二手房屋交接确认书》、购房定金收据、首期房款收款收据、业务回执、增值税普通发票、税收完税证明、《广东省非税收入（电子）票据》《公证书》《产权情况表》、（2019）粤0118民初522号民事判决书、（2020）粤0118执恢263号公告、（2020）粤0118执恢263号《查封公告》等证据予以证实。庭审中，项爱国提供贷款通知函复印件一份，拟证明中国工商银行股份有限公司广州增城支行于2017年4月25日作出的同贷书，同意贷款70万元给项爱国支付案涉房屋的房款。项爱国陈述：一、项爱国与邓金平原是夫妻关系，现已离婚；二、签署《房屋买卖合同》后，邓兰芬、谢极波办理公证委托手续，配合项爱国办理贷款申请手续、办理了案涉房屋的交接手续、到税务部门办理了过户的交税手续；三、在办理完买卖案涉房屋的交税手续当天，在办理过户递件手续的过程中，房管部门的工作人员告知项爱国，案涉房屋被查封，无法办理过户递件手续；四、目前，案涉房屋仍由项国爱、邓金平占有使用；五、项爱国无法提供其支付中介费的付款凭据。本院认为，项爱国与邓兰芬签署的《房屋买卖合同》中关于双方的房屋买卖合同关系是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪守履行。项爱国在签署《房屋买卖合同》当天向邓兰芬支付了80000万元的定金，在2017年3月2日向邓兰芬转账支付了160万元房款，项爱国共计向邓兰芬支付了168万元的房款，以上事实有项爱国提供的《购房定金收据》《首期房款收款收据》以及转账凭证《业务回执》等证据证实，本院予以确认。根据查明的事实，由于邓兰芬、谢极波的原因案涉房屋被查封，导致无法办理案涉房屋的过户手续，现案涉房屋因邓兰芬、谢极波的欠债务问题已进入到被法院执行拍卖的程序，可见项爱国与邓兰芬之间的房屋买卖合同关系在事实上已无法履行，项爱国合同的目的已不能实现，邓兰芬的行为已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，项爱国要求解除《房屋买卖合同》中其与邓兰芬、谢极波房屋买卖合同关系的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”以及第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，项爱国主张邓兰芬双倍返还定金16万元以及返还已付购房款160万元，于法有据，本院予以支持。对于项爱国主张的损失问题，由于项爱国与邓兰芬的房屋买卖合同关系是由于邓兰芬的违约导致解除，参考案涉房产的市场价值，自双方签署买卖合同后，涉案房产的市场价值确有上涨，项爱国主张的双倍定金确实难以弥补因邓兰芬违约造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，项爱国主张邓兰芬赔偿房屋增值损失亦属合理。综合上文分析，对于项爱国主张的损失，参考涉案房产市场价格的上涨情况，结合《房屋买卖合同》约定的履行期限，买卖双方实际履约情况以及项爱国知道案涉房屋被查封存在交易阻碍的时间，邓兰芬履约的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定邓兰芬应向项爱国赔偿损失10万元；对于项爱国主张的损失超出10万元的部分以及项爱国主张的不动产登记费80元、证书工本费10元等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于项爱国主张的中介费35000元的问题，因项爱国未能提供该笔中介费的相关付款凭据，故项爱国主张邓兰芬赔偿中介费35000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。至于项爱国主张的赔偿税款问题。根据查明的事实，在签署《房屋买卖合同》后，项爱国已到税务部门交纳了买卖案涉房屋的相关税费，包括地方教育附加1729.73元、个人所得税17297.28元、增值税86486.40元，城市维护建设税6054.05元，教育费附加2594.59元、契税25945.92元，合计140107.97元。由于项爱国与邓兰芬、谢极波关于案涉房屋的过户手续已无法办理，且双方的关于案涉房屋的买卖合同关系已解除，项爱国作为纳税人及税款的实际支付人可向税务部门申请办理上述退税手续或者要求邓兰芬、谢极波配合办理上述税款的退税手续，故项爱国主张邓兰芬赔偿房屋交易税款及教育费附加损失140107.97元（包括地方教育附加1729.73元、个人所得税17297.28元、增值税86486.40元、城市维护建设费6054.05元、教育费附加2594.59元、契税25945.92元）的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于谢极波是否应承责的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理；但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。根据项爱国提供的《公证书》，在邓兰芬签署《房屋买卖合同》后，邓兰芬及其配偶谢极波在广州市增城公证处的公证下签署了委托合同，共同委托案外人张富深代为办理案涉房屋提前还贷、涂销抵押、过户等交易手续。由此可见，谢极波同意邓兰芬出售案涉房屋给项爱国。现邓兰芬、谢极波均并未到庭参加诉讼，未举证涉案债务符合上述法律规定的例外情形。因此项爱国主张谢极波应对邓兰芬的上述债务共同承担责任，依据充分，本院予以支持。邓兰芬、谢极波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告项爱国与被告邓兰芬签订《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系。二、被告邓兰芬、谢极波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告项爱国返还购房款1600000元。三、被告邓兰芬、谢极波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告项爱国双倍返还定金160000元。四、被告邓兰芬、谢极波于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告项爱国损失100000元。五、驳回原告项爱国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14821元，由原告项爱国负担1948元，被告邓兰芬、谢极波共同负担12873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年六月二十九日书记员  陈雪冰蔡小明