河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民再10号原审原告：中原银行股份有限公司驻马店分行。住所地：驻马店市文明路**。法定代表人：万三华，负责人。委托代理人：黑连河，河南文苑律师事务所律师。委托代理人余晓花，女，1982年3月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。该银行员工。原审被告：驻马店衡贸精细化工有限公司。住。住所地：驻马店高新区/div>法定代表人吴风云，该公司总经理。原审被告：胡海丽，女，1971年5月30日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二被告共同委托代理人姚明，河南正臻律师事务所律师。第三人：龚海亮，男，1965年8月16日出生，汉族，住河南省平舆县。原审原告中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行）与原审被告驻马店衡贸精细化工有限公司（以下简称衡贸公司）、胡海丽借款合同纠纷一案，本院（2017）豫1702民初6933号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年1月19日作出（2020）豫1702民监2号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审诉讼中，案外人龚海亮申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。原审原告中原银行的委托代理人黑连河、余晓花，原审被告衡贸公司、胡海丽的共同委托代理人姚明，第三人龚海亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告中原银行再审请求：1、原审判决漏判原告诉讼请求，原审法官在未查明事实的情况下便臆断判决；2、在建工程抵押应及于土地，原告对在建工程及土地均享有优先受偿权；3、原审判决适用法律错误，减轻了连带保证人应当承担的保证责任。综上，中原银行与衡贸公司签订了有效的抵押合同，并办理了抵押登记手续；与原审被告胡海丽签订了合法有效的保证合同，且明确约定了担保的方式及范围，请求撤销驿城区法院（2017）豫1702民初6933号民事判决书，依法重新审理并变更原审第二、第三项诉讼请求为：二、判令被告衡贸公司对上述借款本息以及衡贸公司名下位于驻马店市富强路北段与纬六路交叉口的在建工程7201.87㎡及土地使用权26603.27㎡承担抵押担保责任；三、胡海丽承担连带保证责任。原审被告衡贸公司再审辩称：1、衡贸公司与驻马店银行签订的《抵押合同》中抵押物清单表明仅有在建工程，没有其他财产权利及土地使用权；2、从衡贸公司当庭提交的土地登记卡续表可以看出，银行以往在签订贷款抵押时都将土地使用权进行抵押，并到土管部门进行了抵押登记，贷款人还款后办理了解押手续，而这次没有到土管部门进行抵押登记，系原告工作人员的失误造成的，不能对抗第三人。公司把在建工程抵押给银行用于贷款，把土地使用权抵押给第三人用于借款。原审被告胡海丽再审辩称：胡海丽不应当承担责任，因为衡贸公司贷款是以在建工程做的抵押，贷款是公司的法人行为。第三人龚海亮参与再审诉讼称，驻马店银行给衡贸公司贷款，仅就在建工程设定了抵押，并在相关部门进行了登记。按照在建工程抵押优先，中原银行对拍卖在建工程所得价款有优先受偿权；中原银行对衡贸公司的土地使用权没有设定抵押，双方签订的《抵押合同》中抵押清单上仅备注了在建工程，没有备注土地使用权。中原银行对衡贸公司的土地使用权拍卖价款没有优先受偿的权利。第三人查封土地在先，第三人对26603.27㎡土地使用权享有优先受偿权。原审原告中原银行原审时向本院起诉请求依法判令：一、衡贸公司偿还1600万元借款本金及借款结清之前的利息、罚息、复利（利率按合同约定计算）；二、被告衡贸公司对借款本息承担抵押担保责任；三、被告胡海丽对借款本息承担连带保证责任。本院原审认定案件事实：2014年11月26日，原驻马店银行股份有限公司与衡贸精细化工公司签订流动资金借款合同，约定由衡贸精细化工公司向原驻马店银行股份有限公司贷款1600万元，期限一年，约定有借款利息罚息、复利等。同日，双方签订抵押合同，约定由衡贸精细化工公司以其位于驻马店市纬六路东段衡贸精细化工公司车间、纬六路东段衡贸精细化工公司楼和纬六路与富强北路交叉口西北角等6幢楼（在建工程）为借款提供抵押担保。2014年11月24日双方在驻马店市房地产交易管理所为抵押物办理了抵押登记。2014年11月26日，原驻马店银行股份有限公司向衡贸精细化工公司发放贷款1600万元。2014年12月26日，原驻马店市银行股份有限公司并入中原银行股份有限公司，名称变更为中原银行股份有限公司驻马店分行。2015年11月25日，衡贸精细化工公司又与中原银行驻马店分行签订人民币借款展期合同，约定借款展期一年等。同日，胡海丽与中原银行驻马店分行签订保证合同，约定由胡海丽为借款保证人，保证方式为连带责任保证。借款展期后，衡贸精细化工公司按合同约定支付利息至2016年11月21日。本院原审认为：原、被告之间所签订的借款合同、抵押合同及保证合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立生效。合同生效后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告衡贸精细化工公司未按约定支付借款利息并返还借款的行为已构成违约，应依法承担违约责任。原告中原银行驻马店分行的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。被告衡贸精细化工公司如不履行债务，中原银行驻马店分行应当先以拍卖、变卖衡贸公司抵押物的价款优先受偿实现债权。被告胡海丽作为保证人，其保证责任未超过合同约定的保证期间，应依法承担连带责任保证责任。其保证责任应为中原银行驻马店分行就抵押物担保实现债权的不足部分。原告中原银行驻马店分行要求支付复利的请求，不符合法律规定，应不予支持。本院原审判决：一、限被告驻马店市衡贸精细化工有限公司于判决生效后三十日内向原告中原银行股份有限公司驻马店分行返还借款1600万元并从2016年11月22日起按合同约定支付利息及罚息、复利至还清借款时止（利息、罚息、复利按合同约定计算）。二、如被告驻马店市衡贸精细化工有限公司不履行上述债务时，原告中原银行股份有限公司驻马店分行可依法以拍卖、变卖被告驻马店市衡贸精细化工有限公司位于驻马店市纬六路东段衡贸精细化工公司车间、纬六路东段衡贸精细化工公司楼和纬六路与富强北路交叉口西北角等6幢楼房（在建工程）所得价款原告优先受偿。三、被告胡海丽应对原告中原银行驻马店分行就抵押物担保实现债权的不足部分的借款及利息承担连带还款责任。本院再审认定案件事实如下：1、衡贸公司为申请贷款作了以下准备工作：（1）2014年7月22日，衡贸公司向驻马店市新兴房地产评估有限公司出具《房地产估价委托书》，委托事项为：本单位因贷款需要，现委托贵公司对座落于驻马店市纬六路与富强路北段交叉口西北角由衡贸公司所属的房地产在2014年7月19日的市场价值进行评估，并由本单位如实向贵公司提供有关评估资料…评估范围：在建工程建筑面积7201.87㎡，土地使用权面积26603.27㎡；（2）驻马店市新兴房地产评估有限公司接受衡贸公司的单方委托于2014年7月22日出具驻新兴房评字（2014）第1390号《房地产抵押估价报告》，该报告显示估价对象权益状况：估价对象位于驻马店××路北段与××交叉口西北角，估价对象的所有权均为衡贸公司，《建筑工程规划许可证》【驻开规建字第411703201104222200102号】，建筑面积7201.87㎡；《土地使用证》为驻市国用（2008）第8386号，土地用途工业用地，使用权类型出让，使用权面积26603.27㎡。估价对象的抵押价值为29025695元；（3）2014年11月15日衡贸公司召开董事会，与会董事一致同意向驻马店银行申请办理借款人民币1600万元整，以公司位于驻马店纬六路北侧7201.87平方米在建工程，及26603.27平方米国用土地使用权（证号：驻市国用（2008）第8386号）作抵押；2、2014年11月24日，驻马店银行与衡贸公司共同向驻马店市房地产交易管理所申请办理“在建工程抵押”，提交了下列材料：1、驻马店衡贸公司董事会决议；2、公证书、驻新兴房评字（2014）第1390号《房地产抵押估价报告》；3、驻市国用（2008）第8386号土地证（原件）及驻开规建411703201104222200102号规划证（原件）；4、双方于2014年11月21日签订的《驻马店银行流动资金借款合同》、《驻马店银行抵押合同》。驻马店市房地产交易管理所接受申请、审核材料并询问申请人后出具驻房建字第20140053号《在建工程抵押登记证明》，该证明中记载有：抵押权人、抵押人、在建工程坐落（纬六路东段驻马店衡贸精细化工有限公司车间纬六路东段驻马店衡贸精细化工有限公司楼纬六路与富强北路交叉口西北角等6幢楼）、债权数额、借款金额等信息，未记载权利范围。登记档案留存的《驻马店市房屋抵押权登记申请书》第一页落款抵押权人、抵押人处分别签名并加盖公章，该申请书上书写的权利设定情况为：在建工程抵押权，驻开规建411703201104222200102号，建筑面积7201.87㎡；驻市国用（2008）第8386号，使用面积26603.27㎡；双方在接受登记机关询问时答复如下：1、申请登记事项是否是申请人的真实意思表示？是；…3、你所提供的证件资料是否真实、合法、有效？真实。双方在该询问笔录上签名并加盖公章。档案中留存的《房屋登记薄》登记内容与《在建工程抵押登记证明》一致。3、2014年11月26日，驻马店银行与衡贸公司签订《流动资金借款合同》（驻银流借字第2014112661010004号），约定借款金额：壹仟陆佰万元整；本合同执行利率为：月利率千分之11；贷款自放贷之日起按月计息，每月20日为结息日，贷款到期时不足一个月的利随本清；借款人应于每月20日前在结算账户中备足款项；贷款展期的，展期期间的利率按展期协议约定的利率执行；借款期限：自2014年11月26日至2015年11月26日止；还款方式：一次性还款；若借款人未按约定期限还款且未就展期事宜与贷款人达成协议，贷款人就贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，直至借款人完全清偿本息为止，贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的基础上上浮50%；若借款人未按期足额付息，贷款人就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利等。上述借款合同签订后驻马店银行向衡贸公司发放贷款1600万元4、为保证债务的履行，双方又签订《驻马店银行抵押合同》，约定为了确保债务人驻马店衡贸精细化工有限公司与本合同抵押权人签订的2014112661010004号借款合同项下债务人义务得到切实履行，抵押人自愿将其享有合法处分权、并列入后附抵押物清单的财产为抵押权人的债权设立抵押担保。抵押物具体信息详见合同附件之“抵押物清单”，“抵押物清单”载明：抵押物名称在建工程；所在地及位置驻马店市富强路北段与纬六路交叉口西北角；权利归属驻马店衡贸精细化工有限公司；权利证书号码驻市国用（2008）第8386号，驻开规建字第411703201104222200102号；面积7201.87平方米，土地使用权26603.27平方米；抵押登记部门驻马店市房地产交易管理所；抵押物评估价值29025695.00元；评估人驻马店市新兴房地产评估有限公司；备注抵押率60%，借款1600万元5、2014年12月23日，原驻马店市银行股份有限公司并入中原银行股份有限公司，名称变更为中原银行股份有限公司驻马店分行。6、《流动资金借款合同》到期后，2015年11月25日，衡贸公司又与中原银行签订《人民币借款展期合同》，约定1600万元贷款展期至2016年11月26日，展期贷款的贷款利率为8.075000%；展期期间贷款的利率调整与结息方式仍按《借款合同》约定执行；展期贷款本息逾期的，在本合同约定的贷款利率基础上按《借款合同》约定的方式计收罚息、复利；本合同为《借款合同》和《担保合同》的补充协议。除本合同另有约定外，《借款合同》和《担保合同》中的条款均继续有效。7、为保证《展期合同》的履行，2015年11月25日胡海丽（甲方）与中原银行（乙方）签订《保证合同》，约定：甲方在本合同项下担保的主债权本金金额为壹仟陆佰万元整；本保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方实现债权的费用和甲方其他所有应付的费用；本合同项下的保证期间为主债务履行届满之日起两年；本合同项下的保证方式为连带责任保证。如主合同项下债务履行期限届满，主合同债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方有权直接要求甲方承担连带保证责任；甲方承诺当主合同债务人不履行到期债务或发生约定视为保证人承担保证责任的情形，无论乙方对主债权是否拥有其他担保，乙方均有权直接要求甲方在其保证担保范围内承担保证责任等。借款展期后，衡贸公司按合同约定支付利息至2016年11月21日。另查明，现驻市国用（2008）第8386号土地证项下的土地截止到2020年3月25日已被包括龚海亮在内的多人查封。其中2016年4月27日，龚海亮申请首轮查封。本院再审认为，2014年11月26日衡贸公司与驻马店银行签订的《流动资金借款合同》、《驻马店银行抵押合同》，2015年11月25日衡贸公司与中原银行签订的《人民币借款展期合同》，胡海丽与中原银行签订的《保证合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在前述合同签订后，中原银行依约履行了贷款发放义务，衡贸公司在贷款届满后，未履行合同约定的还本付息义务，构成违约，中原银行要求衡贸公司偿还1600万元贷款本金及贷款结清前的利息、罚息、复利，与法有据，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行”。本案中，胡海丽与中原银行签订的《保证合同》约定本合同项下的保证方式为连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方实现债权的费用和甲方其他所有应付的费用，故中原银行要求胡海丽对贷款本金1600万元及利息、罚息、复利承担连带清偿责任，与法有据，本院予以支持。原审有关担保责任的处理不当，应予纠正。就各方当事人争议的驻市国用（2008）第8386号土地证项下26603.27㎡的土地使用权作为抵押权是否依法设立及该案抵押物范围如何确定这一焦点问题，分述如下：《不动产登记管理条例》2015年3月1日实施，国家建立了统一的不动产登记制度，此后非在国家统一确定的不动产登记机构办理不动产抵押登记的，抵押权不能依法设立。本案牵涉到在不动产登记机构未作统一规定时不动产抵押登记的效力问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十条“以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力”。本案再审中，中原银行称，根据驻马店市当时关于房地产抵押登记的办公流程，对于附着有建筑物的土地，土地管理部门不负责办理抵押登记，驻马店市房地产交易管理所接受驻马店银行和衡贸公司抵押申请后，审核材料，收存规划证和土地使用证原件，出具《在建工程抵押登记证明》，即视为办理了在建工程抵押登记。衡贸公司试图利用登记实务中的不同理解否定该公司此前在自身财产上所设定的权利负担，明显有违诚信原则。本案中，双方签订的《抵押合同》明确约定，抵押人自愿将其享有合法处分权、并列入后附抵押物清单的财产为抵押权人的债权设立抵押担保，抵押物具体信息见合同附件之“抵押物清单”，该清单中列明了“抵押物名称：在建工程。权利证书号码：驻市国用（2008）第8386号，驻开规建字第411703201104222200102号；面积：在建工程7201.87平方米，土地使用权26603.27平方米”。随后双方共同向登记机关申请办理“在建工程抵押”的抵押登记申请时，提交了衡贸公司董事会决议、《房地产抵押估价报告》、驻市国用（2008）第8386号土地证（原件）及驻开规建411703201104222200102号规划证（原件）等办理在建工程抵押所需要的文件资料。登记机关受理后为“抵押物清单”上记载的在建工程颁发了《在建工程抵押登记证明》。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。由此，登记机关为案涉在建工程抵押权所办理的抵押登记证明因仅登记了在建工程坐落位置而未记载权利范围，其抵押物范围是仅限于7201.87平方米在建工程，还是包括抵押合同所约定的驻市国用（2008）第8386号土地证项下的26603.27㎡土地使用权，成为本案中认定抵押物范围所必须解决的问题。关于在建工程抵押权的登记方法。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载”。《房屋登记办法》第六十条规定：“申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交登记申请表、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证，以及其他必要的材料”，第二十五条第三款规定：“预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记薄上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明”。根据前述规范性文件的规定，在建工程抵押权的登记方法，包括在抵押合同上作记载或者在房屋登记薄上作记载两种方式。本院注意到，在案涉在建工程办理抵押登记时，作为登记机关的驻马店市房地产交易管理所虽然实行了房屋登记薄制度，但对在建工程抵押应当采用何种方法在抵押合同上记载未有明确规定。本案中，因房屋登记薄仅登记了在建工程的坐落而未登记权利范围的情况下，如何认定本案的抵押物范围。《中华人民共和国物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”。在《物权法》颁行之前，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。据此，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，在《在建工程抵押证明》上未载明抵押物权利范围的情况下，应依据当事人的真实合意与实际的登记行为所指向的抵押物内容来明确本案的抵押范围，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建筑用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，基于房地一致原则，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权已依法设立。综上，本院认为，中原银行在建工程抵押权已依法设立，该抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据，故7201.87平方米在建工程及26603.27平方米土地使用权已于2014年11月24日被驻马店银行设定抵押，中原银行享有抵押物的优先受偿权。衡贸公司在第三人参加诉讼后，辩称贷款时仅将7201.87平方米在建工程作为抵押物，与本院审理查明事实不符，且也有违诚实信用原则，本院不予采纳。第三人龚海亮有关中原银行对26603.27㎡土地使用权没有设立抵押，中原银行不享有优先受偿权的主张，亦与本院审理查明事实不符，本院不予采纳。原判决认定事实和适用法律均有不当之处，本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十条第一款第二、第五项，第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零五条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫1702民初6933号民事判决。二、确认原审原告中原银行股份有限公司驻马店分行在1600万元及利息、罚息、复利（从2016年11月22日起至贷款清偿完毕之日止，利息、罚息、复利按双方签订的合同约定计算）债务范围内对已抵押的衡贸公司名下位于驻马店市纬六路与富强路北段交叉口西北角的7201.87㎡在建工程及在建工程项下的26603.27㎡土地使用权（驻市国用（2008）第8386号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；三、原审被告胡海丽对上述1600万元及利息、罚息、复利（从2016年11月22日起至贷款清偿完毕之日止，利息、罚息、复利按双方签订的合同约定计算）承担连带清偿责任。案件受理费117800元，由原审被告衡贸公司和胡海丽共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  贾 红审 判 员  耿梅红人民陪审员  张雅倩二〇二〇年六月二十四日书 记 员  唐屹冰