云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初170号原告：邓洪菊，女，生于1965年4月8日，汉族，初中文化，四川省泸县人，无业，住普洱市思茅区。原告：游顺先，男，生于1963年2月14日，汉族，初中文化，四川省泸县人，无业，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：郭玲琴，云南云渝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱市浙商置业发展有限公司（统一社会信用代码：915308007873808196）。住所地：普洱市思茅区人民西路**。法定代表人：徐士撑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余舒婷，云南乾楷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告邓洪菊、游顺先与被告普洱市浙商置业发展有限公司（以下简称浙商置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，于2020年3月24日适用简易程序公开开庭进行审理。因本案案情复杂，双方当事人争议较大，不宜适用简易程序，本院依法于2020年4月16日裁定本案转为普通程序。本院于2020年5月9日适用普通程序公开开庭审理本案。原告游顺先及原告邓洪菊、游顺先的共同委托诉讼代理人郭玲琴、被告浙商置业公司的委托诉讼代理人余舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓洪菊、游顺先向本院提出诉讼请求:1.依法解除原、被告于2015年9月29日签订的《商品房购销合同》；2.由被告向二原告返还购房款570255元，并以该款为基数按银行同期贷款利率4.9%计算向原告支付自2015年9月29日起至2019年12月29日止的资金占用利息118755.6元；3.由被告向原告支付违约金114051元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，二原告变更诉讼请求为：1.原、被告继续履行《商品房购销合同》，由被告为原告办理“普洱老街·复兴农贸广场一期”第1幢-1层A1-负1016号商铺的产权登记手续；2.由被告按合同约定向原告支付购房总价款10%的违约金57025.5元。事实及理由：二原告系夫妻关系，2015年9月29日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由二原告购买被告开发的“普洱老街·复兴农贸广场一期”第1幢-1层A1-负1016号商铺，总价款为570255元。合同签订后，原告按约定支付首付款290255元，剩余尾款280000元通过向中国银行股份有限公司普洱市分行办理按揭贷款的方式向被告支付，原告按期清偿贷款。根据《商品房购销合同》第七条的约定，被告的交房期限为2018年12月31日前，第十二条约定，被告应于交房后180天内为原告办理产权登记手续，即应于2019年6月30日前办理产权登记手续，但被告至今未向原告交付商铺，也未为原告办理产权登记。原告多次催问，被告以各种借口推诿，原告已履行支付购房款的义务，被告不交付房屋、逾期办理产权登记的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告浙商置业公司答辩，1.被告同意继续履行合同，待商铺具备办理产权登记的条件后及时为原告办理；2.被告不应向原告支付违约金。从合同角度分析，原、被告在合同中明确约定：“如因甲方原因未能如期办理，乙方有权提出退房，甲方须退还乙方所交房款，并处合同金额10%的违约金”，由此可见，根据合同约定，未办理产权登记，原告只有在请求解除合同、退还房款的前提下才能向被告主张相应的违约金赔偿。从法律角度分析，在继续履行合同的情况下，被告没有支付资金占用损失的义务，也未给原告造成房屋市场价值利益损失的可能，原告主张继续履行合同并支付违约金，属于重复享受利益，不合理亦不合法，应依法驳回原告关于违约金的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即原告提交的第一组证据《商品房购销合同》原件1份、《商品房买卖合同登记备案表》原件1份、《发票》原件2份、《个人借款借据》原件1份、《中国银行贷款放款回单》原件1份，原告提交的第二组证据《贷款已还款明细清单》原件1份。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的第一组证据《委托经营管理协议（二）》原件1份、《业务凭证》原件1份、《客户收付款入账通知》原件2份，用以证明被告已按原告与第三方的协议，在原、被告约定的交房时间前即2017年5月3日将商铺按期交由第三方经营、管理，原告已从中收益的事实。原告认可真实性，不认可关联性、合法性及证明目的，认为签订《委托经营管理协议（二）》的主体与本案不一致，原告委托第三方经营管理是原告与第三方间的委托事项，属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，该协议的签订日期为2015年9月29日，与《商品房购销合同》同日签订，系被告引诱消费的营销手段，协议中并未约定由被告将商铺直接交付给第三方，原告亦未授权被告将房屋交付第三方，商铺应由被告向原告交付，被告至今未向原告交付商铺、未办理产权登记。本院认为，该组证据均系原件，当事方系原告邓洪菊与案外人普洱浙商资产管理有限公司，庭审中，经法庭询问，原告游顺先自认原告邓洪菊签订《委托经营管理协议（二）》时其在场且予以同意，案外人普洱浙商资产管理有限公司的法定代表人何燕作为本案证人，对该组证据的真实性亦予以认可，证据内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信。2.被告提交的第二组证据《授权书》原件1份，用以证明案外人普洱浙商资产管理有限公司与原告签订《委托经营管理协议（二）》是经被告授权的事实。原告质证对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，称该份证据系被告为应付本次诉讼而制作，委托内容系被告与案外人间的关系，原告不知情，且仅业主享有委托管理的权限，被告无权进行委托。本院认为，《授权书》中的内容系被告浙商置业公司与案外人普洱浙商资产管理有限公司间的委托事项，与本案无关联性，本院不予采用。3.被告提交的第三组证据《建设工程规划许可证》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还）、《建筑工程施工许可证》复印件2份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还）、《建设用地规划许可证》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还）、《商品房预售许可证明》复印件1份、《不动产权证书》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还），用以证明被告的建筑物规划、用地、施工、销售符合国家相关法律规定，并依法取得相应许可证书的事实。原告质证不认可该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的，认为被告提供的证据仅能证明其具备建设资质，不能证明工程是否竣工验收合格、是否交付、是否为购房者办理产权登记。本院认为，被告提交的《建设工程规划许可证》及《不动产权证书》中的证号与《商品房购销合同》中载明的证号不一致，《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》的证号在《商品房购销合同》中未记载，无法核实是否与本案有关联，故对该五份证书不予采用，《商品房预售许可证明》中的证号与《商品房购销合同》中载明的证号一致，内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信。4.被告提交的第四组证据《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收备案表》复印件各1份（该组证据复印件与原件核对无异议，原件当庭退还），用以证明被告的建筑物的消防及工程质量已经相关单位组织验收合格，符合《城市房地产管理法》第二十六条规定的交付条件的事实。原告质证称《建设工程消防验收意见书》中无验收合格的内容，《建设工程竣工验收备案表》中无建设主管部门的签章，系被告单方制作，未经过备案，工程未验收合格。本院认为，《建设工程消防验收意见书》系原件，加盖有“普洱市公安消防支队”的印章，内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信，《建设工程竣工验收备案表》中的内容及签章均涉及案外人，无法核实真实性，故对该份证据不予采用。5.被告提交的第五组证据《授权管理商铺交付确认书》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还）、《授权管理商铺房源明细表》打印件1份，用以证明被告已于2017年5月3日将原告购买的商铺交由第三方公司经营的事实。原告质证不认可该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的，认为被告在未得到原告授权的情况下，无权将商铺交付给第三方。本院认为，被告提交的系原件，该组证据的相对方系被告浙商置业公司与案外人普洱浙商资产管理有限公司，庭审中，经法庭询问，案外人普洱浙商资产管理有限公司的法定代表人何燕作为本案证人，对该组证据的真实性予以认可，证据内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信。6.被告提交的第六组证据《普洱市防空地下室建设设计通知书》复印件1份、《普洱市人民防空办公室人防易地建设费追缴通知书》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还）、《普洱市人民防空办公室关于限期补缴防空地下室易地建设费的通知书》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还）、《关于同意“普洱老街·复兴农贸广场项目”先办理相关建设手续的函》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还），用以证明因被告未足额缴纳“普洱老街·复兴农贸广场项目”的人防易地建设费，故未取得人防办出具的许可证，但该事实不影响工程施工及房屋预售的事实。原告质证认可该组证据的真实性，不认可关联性及证明目的，认为该组证据系行政措施，非本案争议的内容。本院认为，该组证据的内容系被告缴纳人防易地建设费的情况，与本案无关联，本院不予采用。7.被告提交的第七组证据《“普洱老街·复兴农贸市场一期”一幢负一层销售图纸》复印件1份，用以证明原告购买的商铺的位置与图纸中该商铺的位置一致的事实。原告质证不认可该份证据的真实性、合法性、关联性，称其购买商铺时被告未向其出具图纸。本院认为，被告提交的系复印件，无法核实真实性，故对该份证据不予采用。8.被告申请案外人普洱浙商资产管理有限公司的法定代表人何燕出庭作证，用以证明被告与案外人浙商资产管理公司间交接商铺是依据原、被告及案外人普洱浙商资产管理有限公司间的口头指定交接协议，被告与案外人普洱浙商资产管理有限公司已进行书面交接的事实。原告质证称不认可证人证言中“案外人普洱浙商资产管理有限公司与被告于2017年完成交付”的内容，原、被告、案外人普洱浙商资产管理有限公司约定交付方式按照《商品房购销合同》的约定，由被告向原告交付，原告又转交给案外人浙商资产管理有限公司使用，仅凭被告提交的《授权管理商铺交付确认书》，不能证明被告已履行交付商铺的义务，被告未提供《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》，不符合《商品房购销合同》中约定的交付条件，且证人及证人所在的公司与被告系关联公司，存在利益关系，其证言不应被采信。本院认为，证人证言中与被告提交的《授权管理商铺交付确认书》、《授权管理商铺房源明细表》中一致的部分，真实、合法，本院予以采信；对于证人所述“原告与案外人普洱浙商资产管理有限公司签订《委托经营管理协议（二）》时，被告浙商置业公司亦在场，原告未向案外人普洱浙商资产管理有限公司出具授权案外人普洱浙商资产管理有限公司接收商铺的书面委托书，案外人普洱浙商资产管理有限公司未收到《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》”的证言，因原、被告双方均无异议，故本院予以采信；对于证人所述“原告、被告及案外人浙商资产管理公司约定原告购买的商铺由被告直接向浙商资产管理公司交付”，因原告不予认可，且无其他证据相印证，本院不予采信。为查清本案的案件事实，本院于2020年5月9日上午组织原、被告至位于普洱市思茅区”进行现场调查，原告邓洪菊及被告浙商置业公司的委托诉讼代理人余舒婷、被告浙商置业公司的员工钱丽到场参加，双方确认二原告向被告购买的“普洱老街·复兴农贸广场一期”第1幢-1层Ａ1-负1016号商铺实际存在，并制作《调查笔录》。庭审中，原、被告对《调查笔录》的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院对《调查笔录》的内容予以采信。为查清案件事实，本院于2020年4月22日向普洱市建设工程质量和安全生产监督站出具《协助调查函》，普洱市建设工程质量和安全生产监督站于2020年4月22日向本院出具《工程质量监督报告》及《情况说明》各1份；本院于2020年4月29日向普洱市自然资源和规划局出具《协助调查函》，普洱市自然资源和规划局于2020年5月8日向本院出具书《复函》1份。庭审中，经法庭询问，原、被告对《工程质量监督报告》、《情况说明》、《复函》的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院对该三份证据予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年9月29日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：ＰＥ2015100802262），原告为乙方，被告为甲方，约定：“乙方向甲方购买甲方开发的位于普洱市思茅区。该商品房套内建筑面积为17.09平方米，单价为每平方米33387.29元，总金额为570255元。乙方于2015年9月29日支付购房总价款的50.90%即290255元，其余价款280000元向中国工商银行股份有限公司普洱分行贷款支付。甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。甲方应当以书面或电话形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。甲方代乙方办理产权登记手续，乙方应积极配合，甲方应自交接房之日起180天内为乙方办理产权登记手续。所发生的税费按有关规定各自承担，如因甲方原因未能如期办理，乙方有权提出退房，甲方须退还乙方所交房款，并处合同金额10%的违约金；如因乙方未能如期办理，甲方有权收回房屋，另行处理，并处乙方合同金额10%的违约金”。同日，双方签订了《合同补充协议》。该《商品房购销合同》于2015年10月8日在普洱市房地产管理局办理了登记备案。被告于2015年10月18日向原告出具《发票》，载明收到原告支付的房款290255元。原告邓洪菊向中国银行股份有限公司普洱市分行贷款280000元，该款于2015年11月26日发放至被告的账户，被告于2016年4月25日向原告出具《发票》，载明收到原告支付的房款280000元。被告至今未为原告办理“普洱老街·复兴农贸广场一期”xx号商铺的产权登记手续。经原、被告共同指认，原告向被告购买的商铺实际存在。另查明，2015年9月29日，原告邓洪菊与案外人普洱浙商资产管理有限公司签订《委托经营管理协议（二）》，原告游顺先在场且表示同意，被告浙商置业公司亦在场。原告邓洪菊为甲方，案外人普洱浙商资产管理有限公司为乙方，约定：“委托经营管理场地位于普洱老街·复兴农贸广场1幢-1层xx号物业，由甲方授权乙方或乙方授权的第三方全权负责日常经营管理工作。委托经营管理期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止。委托经营管理的收益为乙方在2019年1月1日至2019年12月31日，为期壹年，支付甲方的收益是57747元，该款项按季度支付，自2019年1月1日开始，乙方在每季度末最后五个工作日内支付到甲方指定的账户上，每季度支付14437元；乙方在2020年1月1日至2020年12月31日，为期壹年，支付甲方的收益是61357元，该款项按季度支付，自2020年1月1日开始，乙方在每季度末最后五个工作日内支付到甲方指定的账户上，每季度支付15339元。甲方提供账户：62×××29，开户行：振兴南路支行，开户姓名：邓洪菊，身份证号：5105211965********。被告浙商置业公司与案外人普洱浙商资产管理有限公司于2017年5月3日签署《授权管理商铺交付确认书》，被告为甲方，案外人为乙方，内容为：“甲方将其开发的普洱市珠市街8号‘普洱市农产品批发市场’一期项目已于2017年5月1日达到经营要求标准。现由甲乙双方当面确认并交付，以兹证明”。交付商铺的明细表中包含本案原告向被告购买的x号房。原告未向案外人普洱浙商资产管理有限公司出具授权案外人接收商铺的书面委托书，案外人普洱浙商资产管理有限公司未收到《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》。案外人普洱浙商资产管理有限公司分别于2019年3月31日、2019年8月1日、2019年10月18日向原告邓洪菊在中国银行股份有限公司普洱市分行开设的账号为62×××51的账户转账支付2019年第一季度租金14437元、2019年第二季度租金7218.5元、2019年第二季度租金7218.5元。普洱市建设工程质量监督站于2017年12月15日出具《工程质量监督报告》，内容为：“位于普洱市思茅区工程施工至地上二层后才按基本建设程序补办了各项手续，前期工程施工过程中无我站工程质量监督人员进行监督，其工程质量由相关责任单位负责，该工程竣工资料现已基本齐全，竣工验收组织和程序符合规定要求，工程结构实体检测、室内空气污染物检测符合设计及规范要求，同意报送备案”。截至2020年4月22日，“普洱老街·复兴农贸市场”项目未在普洱市建设工程质量和安全生产监督站办理竣工验收备案。普洱市公安消防支队于2018年1月23日出具《建设工程消防验收意见书》，载明：普洱老街·复兴农贸广场项目工程消防验收合格。普洱市自然资源和规划局于2020年5月8日出具《复函》，内容为：“由普洱市浙商置业发展有限公司建设的普洱老街·复兴农贸广场一期位于普洱市思茅区，根据建设工程规划许可证《普归530800201510059号》记载总建筑面积60373.64㎡，地下**地上**。规划审批部门已于2017年12月底对该项目现场核实，但由于该项目未完善缴纳土地出让金的办理手续，规划审批部门未发放《云南省建设工程规划核实意见》”。被告自认截至本案开庭之日，因其未向人防部门足额缴纳人防易地建设费，故未取得人防部门出具的相关许可证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告于2015年9月29日签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，内容未违反法律规定，并在普洱市房地产管理局办理了登记备案，该合同自成立时生效，原、被告均应受其约束。原告诉称被告未按照合同约定于2018年12月31日前向原告交付商铺，被告辩称因原告将购买的商铺委托案外人普洱浙商资产管理有限公司经营管理，故被告于2017年5月3日将该商铺交由案外人经营管理，且原告已从中收益，被告已履行交付商铺的义务。本院认为，经原、被告共同指认，原告向被告购买的商铺实际存在，原告与案外人普洱浙商资产管理有限公司签订《委托经营管理协议（二）》，约定原告将其向被告购买的“普洱老街·复兴农贸广场一期”第1幢-1层A1-负1016号房委托案外人进行经营管理，期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止，被告知晓该协议的约定，并于2017年5月3日将该商铺交由案外人经营管理，案外人普洱浙商资产管理有限公司按照《委托经营管理协议（二）》的约定向原告支付了2019年第一季度、第二季度的收益金，原告自愿接收且未提异议，已实际行使其作为购房者对该商铺享有的收益权，故自原告与案外人普洱浙商资产管理有限公司于2019年1月1日开始履行《委托经营管理协议（二）》之日起，被告已履行向原告交付商铺的义务，虽被告未按照《商品房购销合同》的约定直接向原告交付商铺，原告未授权案外人普洱浙商资产管理有限公司接收商铺，被告也未提交《商品房购销合同》约定的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，均不能改变该商铺已实际交付的事实。根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告已按照《商品房购销合同》的约定向被告足额支付购房款570255元，被告应遵循诚实信用原则按照合同约定自交接房之日起180天内为原告办理商铺的产权登记手续。庭审中，被告自认其至今未为原告办理商铺的产权登记，称待具备办证条件后及时为原告办理。本院认为，虽截止本案开庭之日，被告未办理“普洱老街·复兴农贸广场一期”的竣工验收备案手续，未取得规划审批部门发放的规划核实意见，未取得人防部门出具的相关许可证，但该些手续的办理系被告作为商品房开发商的法定责任，不能因此而免除被告按照《商品房购销合同》的约定为原告办理产权登记的义务。被告逾期未办理产权登记的行为已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故对原告要求原、被告继续履行《商品房购销合同》（合同编号：PE2015100802262），由被告为原告办理“普洱老街·复兴农贸广场一期”第1幢-1层A1-负1016号房产权登记手续的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金57025.5元能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，经查明，涉案商铺于2019年1月1日实际交付，被告应自2019年1月1日起，于180天内即2019年6月30日前，为原告办理商铺的产权登记，因被告原因，至今未为原告办理商铺的产权登记手续，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付违约金。原告依据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“甲方（即被告）代乙方（即原告）办理产权登记手续，乙方应积极配合，甲方应自交接房之日起180天内为乙方办理产权登记手续。所发生的税费按有关规定各自承担，如因甲方原因未能如期办理，乙方有权提出退房，甲方须退还乙方所交房款，并处合同金额10%的违约金；……”，主张由被告向其支付合同金额10%的违约金57025.5元（570255元×10%）。本院认为，该约定适用的情形为因被告原因逾期未办理产权登记，原告提出退房、退款，并主张合同金额10%的违约金，而原告在本案中主张继续履行《商品房购销合同》，不适用该约定中的违约金计算标准，因原、被告在《商品房购销合同》中未约定双方继续合同履行时的逾期办证违约金，原告亦未举证证明因被告逾期办证的违约行为对其导致的损失，故兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素考量，本院支持由被告向原告支付合同金额6%的违约金34215元（570255元×6%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邓洪菊、游顺先与被告普洱市浙商置业发展有限公司继续履行双方于2015年9月29日签订的《商品房购销合同》（合同编号：PE2015100802262），由被告普洱市浙商置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告邓洪菊、游顺先办理“普洱老街·复兴农贸广场一期”第1幢XX号房的产权登记手续。二、由被告普洱市浙商置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告邓洪菊、游顺先支付违约金34215元。三、驳回原告邓洪菊、游顺先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，由原告邓洪菊、游顺先负担490元（多诉部分），由被告普洱市浙商置业发展有限公司负担736元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  刘思陶审判员  杨淳淋审判员  李明娟二〇二〇年六月五日书记员  刀锦艳