福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0624民初285号 原告:沈惠兰，女，1988年2月26日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：郑琦瑄，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：诏安县版筑房地产开发有限公司，住所地诏安县南诏镇西门南苑庭园****。统一社会信用代码91350624789007508K。 法定代表人：谢松茂，董事长。 委托诉讼代理人:沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 原告沈惠兰诉被告诏安县版筑房地产开发有限公司（以下简称诏安版筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈惠兰的委托诉讼代理人郑琦瑄，被告诏安县版筑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈锦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈惠兰向本院提出诉讼请求，要求判决：1、诏安版筑公司自2018年1月1日起至实际将符合合同约定的商品房交付沈惠兰之日止，按日向沈惠兰支付全部房价万分之三的违约金（暂计至2019年1月20日为31206.09元）；2、本案诉讼费由诏安版筑公司承担。事实和理由：原、被告于2016年9月7日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址于诏安县的房产。合同约定被告应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。同时约定被告逾期交房的违约责任，即被告逾期超过90天后，应按日向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款304153元。然而被告并没有依约履行交房义务，存在严重逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应承担相应的违约责任。 沈惠兰围绕其诉讼请求提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及备案证明书各一份；2.收款收据二张、《个人一手住房贷款合同》一份、还款流水明细清单一份、购房正式发票二张；3.（2019）闽0624民初737号民事判决书、（2019）闽06民终2981号民事判决书。 诏安版筑公司辩称，1、本案逾期交房违约金比例应按合同约定的全部房价的每日万分之零点三计算违约金计算。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交房在90天内，按支付的全部价款的每日万分之一计算违约金，超过90天，买受人可以解除合同，要求继续改造合同的，按支付的全部价款的每日万分之零点三计算违约金,该约定系双方真实意思表示，没有违背法律强制性规定，应予以确定；2、答辩人虽实上存在逾期交房的事实，但根据合同补充协议第三条的约定，施工期间出现中雨以上或六级以上大风等恶劣天气、停水停电、政府高考管制等因素，可以据实予以延期交房而不算逾期交付日期。本案讼争房屋在开始施工至实际交房之日期间存在有据可查的以上可以据实延期交房的日期核计为397天。因此，原告2019年1月23日收房，按合同约定的交房时间2017年12月31日计算，答辩人无需承担逾期交房的违约责任。 诏安版筑公司围绕其答辩意见提供如下证据：1.施工许可证、预售许可证各一份；2.规划条件核实意见书一份；3.漳州华风气象科技有限公司出具的气象资料分析报告一份；4.停电情况证明一份；5.停水公告材料十四份；6.诏安县第二自来水公司开具的证明一张；7.施工监理日记(光盘)。 本院经审理查明，沈惠兰、诏安版筑公司于2016年9月7日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定沈惠兰向诏安版筑公司购买址于诏安县。单价每平方米人民币4406.1元，总价款人民币304153元。买受人应于2016年9月7日前支付首期房价款61153元，余款243000元向中国银行股份有限公司诏安支行申请贷款支付。同时约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。 《商品房买卖合同》第十二条约定关于逾期超过90日按总房款日万分之0.3计违约金后加注“该比率应当不低于本条第1(1)项的比率”，而“本条第1(1)项”关于逾期在90日内按总房款日万分之一计违约金后加注“该比率应当不低于第八条第1(1)项的比率”，而“第八条第1(1)项”关于买受人“逾期付款责任”，（摘录）（1）逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当按照书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。补充协议第三条的约定，“合同第十二条中约定无需承担逾期交付责任的“不可抗力”，除了指签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地、地震等自然灾害及其他不可抗力之外包括如下可以据实予以延期交房而不算逾期交付的因素：1、施工期间发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；2、遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；4、工程施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的；5、其他非出卖人所能控制的客观原因。以上相关有案可查或政府发布公告的，即视为告知，则出卖人无须承担本合同第十二条约定的逾期交付责任。 合同签订后，沈惠兰依约于2016年9月7日支付首付款61153元，余款243000元于2017年2月15日支付。2018年5月18日本案讼争商品房完成竣工验收。2018年10月15日，诏安版筑公司在诏安县公安消防大队对讼争商品房所在楼房进行工程竣工验收消防备案。2018年12月24日，讼争商品房通过规划验收。2019年1月23日，沈惠兰与诏安版筑公司办理交房手续。 另查明，2016年7月25日起至2018年5月18日止，诏安县发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，沈惠兰已按合同约定支付了全部房款。诏安版筑公司未能在合同约定的时间交房，已构成违约。即自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起至实际交房时间（2019年1月23日）止，被告逾期交房的天数为387天。本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的天数，依法应自合同签订之日起（2016年9月7日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止。诏安版筑公司辩称遇到停水14天、停电6天应据实予以扣除逾期交房天数的问题，因其提供的证据，均不能证明案涉楼盘在停水停电区域，也缺乏相应合法真实的施工日志、监理日记印证无法正常施工的事实，故本院均不予支持。本案商品房逾期交房时间依法应扣除可据实予以延期交房而不算逾期交付的时间段为：合同签订之日起（2016年9月7日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止,该期间发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为28天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为8天，合计36天。故讼争商品房逾期交房天数为387-36=351天。 本案逾期交房违约金的计算标准的问题，本院认为，《商品房买卖合同》第十二条约定，明显不合理地加重了买受人一方的负担，考虑该格式合同及条款是由诏安版筑公司提供，在产生歧义时，应作出不利于诏安版筑公司的解释，故本院不采纳诏安版筑公司提出的按总房款日万分之零点三计算逾期交房违约金诉求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院可以对当事人约定的违约金过高或过低的标准予以调整。故本院结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之一计算。据此，本案逾期交房违约金应确认为10675.77元（304153×351×0.01%）。 综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部房款，被告未能按约将讼争商品房交付原告，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 诏安县版筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈惠兰逾期交房违约金10675.77元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费66.89元，由诏安县版筑房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  沈少辉 审 判 员  张淑红 人民陪审员  杨平原 二〇二〇年六月二十六日 法官 助理  吴惠煌 书 记 员  林仕平