重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初27251号原告：周胜，男，1977年6月1日出生，汉族，住重庆市江**。被告：重庆华联物业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道红石路**，统一社会信用代码91500112771771209H。法定代表人：吴泽壁，执行董事。委托诉讼代理人：丁飞，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亮杰，重庆翰墨律师事务所律师。原告周胜与被告重庆华联物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告周胜、被告重庆华联物业管理有限公司的委托诉讼代理人丁飞、周亮杰到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，依法转为普通程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理，原告周胜，被告重庆华联物业管理有限公司的委托诉讼代理人丁飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周胜向本院提起诉讼请求:1、返还原告所交的滞纳金603.41元；2、返还原告所交的2016年5月8日至2019年4月6日期间的物业费3353元；3、返还被告多收的水费245.7元；4、返还被告多收的电费1400元；5、返还公共收益2005.7元。审理中，原告明确诉讼请求1中的滞纳金是水电费的滞纳金；诉讼请求3、4中的水电费是代收代缴的水电费。事实及理由：原告是房屋业主，被告是该大厦物业服务公司，被告利用管理者优势，长期多收水电费及滞纳金，强收管理费，原告遂起诉。被告重庆华联物业管理有限公司辩称，案涉物业区域名为××，属于商住一体楼，大厦由重庆华联物业发展有限公司投资建设，被告与建设单位签订前期物业服务合同后入驻大厦提供物业服务，该大厦尚未成立业主委员会，目前处于前期物业期间。原告长期拖欠物业费并拒不支付代其交纳的水电费，产生了滞纳金，被告有权收取，不同意返还；被告向原告提供了物业服务，不同意返还物业费；供水公司水费单价为4.55元/吨，××因供水形式特殊性，存在设备维护和供水损耗的分摊，被告实际收费标准为4.67元/吨，且原告自2016年7月接房以来，双方水费收费一直按照此标准进行，故被告不需要返还水费；××属于二次供电，供电公司仅向被告收取总表费用，不直接单独向业主收费，待被告代缴费后再向业主收费。本案物业区域按商业非居民用电标准收取电费，单价为0.81元/度，但因为整栋大厦的二次供电降压和向业主供电的过程中存在电量损耗，该损耗应当由全体业主承担，被告按照0.92元/度收取是合理的，且原告自2016年7月接房以来，一直按0.92元/度的标准交费。故被告不需要返还电费。公共收益的分配应由全体业主共同决定，原告单独提出要求分配公共收益无法律依据，也无证据证明，被告不需要支付原告公共收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据本院认定以下事实:原告周胜系房屋原业主，该房屋建筑面积为147.91平方米，系住宅。审理中，原告陈述已于2019年5月过户给案外人，并于2019年7月交付。2012年10月31日，重庆市渝北区发展和改革委员会作出渝北发改价（2012）62号文件，该文件明确××物业费的收费标准为：办公用房每平方米3元/月，商业用房每平方米3.5元/月，住宅每平方米2元/月。2014年7月31日，被告作为乙方，与作为甲方的建设单位重庆华联物业发展有限公司签订了《××委托物业管理合同》，该合同约定被告为（物业类型，综合性高层商住楼）提供物业管理服务。该合同期限为三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。该合同第七条约定，物业管理服务费按照物价部门审批的收费标准执行；所有公共部位发生的水电费据实分摊。2017年7月29日，被告作为乙方，与作为甲方的建设单位重庆华联物业发展有限公司续签了《××委托物业管理合同》，该合同约定被告为（物业类型，综合性高层商住楼）提供物业管理服务。该合同期限为五年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。该合同第七条约定，物业管理服务费按照物价部门审批的收费标准执行；所有公共部位发生的水电费据实分摊。审理中，原告另举示了1、2018年7月至2019年7月期间的物业费收据，上述收据载明了物业管理费单价为2元，面积为47.91元，费用金额为95.82元；2、水电费收据13张，水电费产生的时间从2018年6月11日至2019年7月12日，所有收据收费日期均为2019年7月8日，水费计费单价为4.67元，电费计费单价为0.92元，均收取住宅公摊费7.5元，所有收据的滞纳金共计603.41元。原告陈述，除上述票据外，其余票据已遗失。被告质证认为，对收取的滞纳金无异议，对收据真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。原告还举示了锦绣山庄物业公司开具收据，证明附近小区收费为1元，被告收费过高；原告现居住的××电费收费凭证一张，证明供电公司收取电费标准为0.52元/度，原告收取0.92元/度过高。被告陈述，××小区规划是商业楼，之后改为住宅，但是一直按照商业电费的标准向电力公司缴纳。被告为证实自己的主张，举示了水费增值税发票、电费发票。其中，水费发票上载明的内容为水费、污水处理费，两项单价之和为4.46元（四舍五入至小数点后两位），电费发票上载明内容为一般工商业非居民，农网还贷，移民后扶资金，小水库后扶金，公用附加，再生能源附加，水利基金，上述项之和共计0.8元。原告质证认为真实性无法核实，收费不合理。被告另行举示了美景华联其他业主的交费收据18张，拟证实除原告之外的其余业主均按水费4.67元，电费0.92元收取水电费。原告质证认为只代表了少数业主，小区共有400户业主，应该是一户一表，但因为被告的设施设备不完善无法申请一户一表。原告还举示了小区停车位照片、大堂照片、电梯广告照片拟证实被告占用公共收益，被告质证对上述证据不予认可。现原告以被告多收费相关费用为由，诉至本院。上述事实，有渝北发改价（2012）62号文件，《××委托物业管理合同》，被告开具的收据，照片，水电费发票，产权证，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，被告作为物业服务企业，为原告房屋所属的××提供了物业服务，原告作为业主，应当向被告支付物业服务费用。因此，对原告要求被告返还其所交的物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费及滞纳金，虽然原告举示的水电费收据上的价格与被告举示的水电费交费发票上的价格存在一定的差距，但因××未安装一户一表，供电及供水均采用的是总表及分表模式，因此，在实际供电供水中产生一定损耗并由所有业主共同分摊属于合理情形，且被告在审理中也举示了该大厦其他业主的收费收据证实该大厦的水电费实际按收据上的价格进行了收取。因此，被告按4.67元/吨的标准收取水费，按0.92元/度的标准收取电费应属于合理收费，本院予以确认，且原告也按上述标准实际交纳了水电费。对原告要求被告退还多收取的水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于滞纳金，原告均系在2019年7月8日交纳，存在迟延交纳行为，故对原告要求被告返还滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于公共收益，审理中，原告仅举示了照片，上述照片尚不能证实被告侵占××公共收益的事实，故对原告要求被告返还公共收益的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周胜的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告周胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  冉 阳人民陪审员  余双美人民陪审员  徐玉凤二〇二〇年六月十日书 记 员  李文婧