广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初45750号原告深圳天安智慧园区运营有限公司，住所地深圳市福田区天安数码城天安保安楼（天安管理中心楼）1—**，统一社会信用代码91440300618813652M。法定代表人邹华，董事长。委托诉讼代理人谢龙学，男，1974年4月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。被告华紫宸，女，1981年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠城区。原告深圳天安智慧园区运营有限公司诉被告华紫宸物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年3月25日、2020年6月1日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢龙学到庭参加诉讼，被告华紫宸经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告为涉案315单元的业主。2007年7月2日，原告与被告所在住宅业主委员会签订了《物业管理合同》，约定原告对被告所在小区进行物业管理，并依约收取管理费等费用。被告自2006年11月28日购买此单元，原告一直向被告提供物业服务。但被告于2010年1月开始无故拒绝缴纳物业管理费、本体维修基金及其他费用。关于2012年12月至2014年11月的欠费，原告已向福田区人民法院提起诉讼请求返还，福田区人民法院已于2015年5月判决。自2014年12月开始，被告继续拖欠物业管理费、本体维修基金等费用。原告曾多次通过电话，短信，发催款单的方式向被告催费，但被告均未回复，或结清费用。截止2019年5月，被告共计拖欠物业管理费累计达7495.74元、本体维修基金999.54元，前两项违约金5608.72元，共计14104元。原告认为，原告与业主委员会所签订的物业管理协议依法有效，对被告具有法律约束力，被告应严格依法履行合同义务。被告拖欠物业管理费、本体维修基金及其他费用的行为已构成违约，依法应承担相应法律责任。且在原告多次催收的情形下，被告无故长期拖欠物业管理费，本体维修基金及其他费用，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：一、被告立即支付拖欠原告2014年12月至2019年5月的物业管理费7495.74元、本体基金999.54元及前述拖欠款项的违约金5608.72元（按合同注明的计算标准计算，自2014年12月1日起算，暂计至起诉之日，实际应计至被告实际清偿之日止）,以上款项共计人民币14104元；二、被告承担本案全部诉讼费用。被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2013年6月13日，深圳天安物业管理有限公司（乙方、受托方）与天安数码城业主委员会（甲方、委托方）签订《天安数码城物业服务合同》，约定，深圳天安物业管理有限公司为福田区天安数码城内已开发和待建的所有物业提供物业管理服务；合同期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设备、共用设施的维修、养护和管理、物业共用部位、共用设施和设备的清洁卫生、垃圾的收集、清运、四害消杀工作；涉案公寓的物业服务费为1.50元/平方米/月，专项维修基金为0.20元/平方米/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金；逾期交纳水电费的，从逾期之日起按每天应交水电费的千分之一交纳滞纳金；房屋共用部分的小修、维护费用，从管理费中支出。大中型维修及更新改造费用，由专项维修资金中支出。2016年1月28日，深圳天安物业管理有限公司变更企业名称为深圳天安智慧园区运营有限公司。被告为涉案315单元（以下简称涉案房屋）的所有权人，该房产建筑面积为92.54平方米。原告主张上述合同期限届满后，其继续为福田区天安数码城提供物业管理服务，为此提交了深圳市福田区沙头街道办事处天安社区工作站于2020年3月25日出具的《证明》为证。该证明载明：“兹证明深圳天安智慧园区运营有限公司数码城管理处为深圳天安智慧园区运营有限公司的项目，负责深圳福田天安数码城的日常物业管理工作”。原告主张因被告无故拒绝交纳物业管理费等费用，其一直采用电话，短信，发催款单的方式向被告催费无果，故诉至法院。另查明，因被告欠缴物业管理费等费用，原告于2012年8月以物业服务合同纠纷为由，将被告诉至本院，本院经审理后作出了（2012）深福法民三初字第2057号生效民事判决书，判决被告向原告支付2010年1月至2012年8月期间的物业管理费4441.92元、本体维修资金592.32元及其滞纳金和违约金等费用。2015年8月，原告又因被告欠缴物业管理费等费用将被告诉至本院，被告就房屋漏水问题提起反诉，本院经合并审理后作出了（2015）深福法民三初字第410号民事判决书，判决被告向原告支付2012年12月至2014年11月期间的物业管理费3331.44元、专项维修资金444.24元及违约金等费用；原告向被告赔偿租金损失9716.7元。后经二审审理，深圳市中级人民法院作出了（2018）粤03民终10227号生效民事判决书，判决维持原判决。上述事实，由原告提交的证据、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与天安数码城业主委员会签订的《天安数码城物业服务合同》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。被告作为涉案房屋业主，应按合同的约定履行相应的义务。原告主张上述合同于2018年7月31日期限届满后，其仍继续为涉案公寓提供物业服务，并提交了深圳市福田区沙头街道办事处天安社区工作站出具的《证明》为证，本院对此予以采信，故案涉双方于2018年7月31日后形成事实上的物业服务合同关系，物业费等费用的支付标准可参照原合同的约定。根据涉案合同约定的收费标准，涉案房产的面积为92.54平方米，每月应付的管理费应为138.81元（92.54×1.5）、专项维修资金为18.51元（92.45×0.2），因被告未提交任何证据证明其已向原告交纳了相关费用，故被告应向原告支付2014年12月至2019年5月的管理费7495.74元（138.81×54）及专项维修资金999.54元（18.51×54）。关于逾期付款的违约金。根据涉案合同约定，逾期交纳管理费等费用的，从逾期之日起按日收取万分之五的滞纳金，但并未明确具体的付款时间，应视为未约定付款时间。依据惯例，当月费用当月支付，被告自次月1日构成付款迟延。原告请求被告支付有关费用的相应违约金，具有合同依据，本院予以支持。但违约金应以当月所欠物业管理费、专项维修资金的金额为基数从次月1日起按日万分之五的标准计至被告实际清偿之日止。原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告华紫宸应于本判决生效之日起十日内向原告深圳天安智慧园区运营有限公司支付2014年12月至2019年5月期间的物业管理费7495.74元、专项维修资金999.54元及违约金（违约金以每月应付的物业管理费及专项维修资金的金额即分别为138.81元、18.51元为基数，按日万分之五的标准自应付月份的次月1日起按日计至实际清偿之日止，即2014年12月的违约金自2015年1月1日起计算，2015年1月的违约金自2015年2月1日起计算，以此类推）；二、驳回原告深圳天安智慧园区运营有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费153元（已由原告预交），由原告深圳天安智慧园区运营有限公司负担35元，被告华紫宸负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  刘小焱人民陪审员  黄美容二〇二〇年六月八日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共同部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按照交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。