河北省新乐市人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0184执异47号案外人：李建峰，男，1976年3月15日生，汉族，河北省新乐市人，住新乐市。申请执行人：路灿，男，1987年1月4日生，汉族，住新乐市。被执行人：周桂震，男，1966年2月15日生，汉族，住新乐市。被执行人：河北周天电器有限责任公司。住所地：河北省新乐市吴家庄村文庙街**。法定代表人：周桂震，董事长。本院在执行申请执行人路灿与被执行人周桂震、河北周天电器有限责任公司（简称周天公司）民间借贷纠纷一案中，案外人李建峰提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李建峰称，申请人与被申请人河北周天电器有限责任公司于2012年7月28日签订了房屋买卖合同，被申请人河北周天电器有限责任公司将其位于新乐市环路南侧的房屋（新房权证市区字第**）及院落以200万的价格出售给申请人，申请人依约付款，并已将该房屋及院落出租给他人，由于被申请人河北周天电器有限责任公司迟迟不缴纳过户费用，致使该房产未能过户。近日上网发现贵院对上述财产作出了查封、拍卖决定，根据《民事诉讼法》的有关规定，申请人提出申请，请求停止对位于新乐市环路南侧的土地（冀新国有（2007）第0644号）及地面附着物（新房房权证市区字第**）拍卖并解除对上述财产的查封。李建峰提供证据：一、2012年7月28日河北周天电器有限责任公司（甲方）与李建峰（乙方）签订的房屋买卖合同。二、2012年7月28《收条》，载明：今收到李建峰购买河北周天电器有限责任公司房产款：人民币贰佰万元整（2000000元），该房产包括新乐市环路南侧房屋（新房权房权证市区字第**）上所有附着物及院落（冀新国有（2007）第0644号）。三、2020年3月1日李建峰（出租方）与张恒（承租方）签订的租赁合同，主要约定甲方李建峰将新乐市环路南侧自有房产出租给乙方张恒，租赁期限自2020年3月1日起至2023年2月28日止，共计三年，合同期内每年租金叁万元，付款方式为上交款，甲乙双方自签订本合同当日内一次性交清，第二年至合同期结束，每年的2月1日前缴纳下一年的房租。申请执行人路灿辩称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一、在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。1、双方签订虚假房屋买卖合同时该房产及土地在新乐市信用联社做了抵押，《担保法》规定，对已办理抵押登记的房屋和不动产私自转让，转让行为无效，该房屋购买合同亦无效；2、双方签订的虚假房屋买卖合同显示，2012年双方约定的房屋价格为200万元，严重超出了同时期、同地段、同性质地类标的物的市场价值，2020年新乐市人民法院委托评估机构评估出该合同项下的房产及土地总价值为145万元，故双方签订的房屋买卖合同约定价款严重违背了事实、违背了常理。充分证明，被执行人为逃避执行与案外申请人恶意串通，签订该份虚假的房屋买卖协议对抗执行。二、在法院查封之前没有合法占有该不动产。2017年该合同项下的土地由河北大周天房地产开发有限公司进行开发销售（楼盘名称：星河花园15号楼），该公司法人为张瑞芳，占股50%，系周桂震妻子。该公司违法销售获取售楼款540余万元，购房户都是直接转账到周桂震银行卡。此证据可在新乐市住建局房地产市场预售监管科调取，可充分证明该土地权利人和实际使用人是被执行人河北周天电器有限责任公司及周桂震，与案外申请人无任何关系。三、案外申请人与被执行人没有房屋转让款的交易记录证据，不能证明房屋买卖款项已交付。四、《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。五、新乐市人民法院有义务也必须告知案外申请人，进行虚假诉讼应承担的刑事责任，同时我方必依法起诉，追究案外申请人虚假诉讼的刑事责任。综上，请求依法驳回案外人的异议请求。路灿提供证据：在中国裁判文书网下载的孙吉成、王书欣与河北大周天房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案民事裁定书复制件及有关周天公司企业信息复制件等。本院查明，申请执行人路灿与被执行人周桂震、河北周天电器有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月12日作出（2017）冀0184财保245号民事裁定书，裁定如下：“冻结被申请人名下银行存款19924000元或查封被申请人名下二块土地及土地上部分房产，土地分别为：（1）冀新国用（2007）第0644号，坐落鲜虞街东侧、北环路南侧，地号9100017-3，使用权面积3229.8平方米；（2）冀新国用（2007）第1430号，坐落北环路北侧，使用权面积11115平方米；房产不动产权证号分别为：0150000052、0150000302、0150000414、0150000108、0150000086”。后本院于2018年4月4日作出（2017）冀0184民初3430号民事调解书，调解内容如下：“一、被告河北周天电器有限责任公司于2018年6月4日前一次性偿还原告路灿借款本金1700万元及利息。利息按月利率2%计算，自2017年1月23日开始计算至借款还清之日止。二、被告周桂震对上述第一项借款本金及利息承担连带清偿责任。”该调解书生效后，路灿向本院申请执行。本院于2019年6月11日作出（2019）冀0184执388-2号执行裁定书，裁定评估、拍卖、变卖被执行人河北周天电器有限责任公司名下位于新乐市环路南侧的土地及地上附着物，使用权面积3229.8平方米（证号：冀新国用（2007）第0644号）。2019年10月21日本院作出司法评估委托书，委托河北瑞安不动产评估有限公司对案涉财产市场价值进行评估。2020年4月18日本院作出网拍时间告知书，载明本案将在京东网新乐市人民法院司法拍卖平台进行公开拍卖的时间。另,周桂震提供其农业银行卡交易明细清单，显示2012年7月28日存款200万元。以上事实由（2017）冀0184财保245号民事裁定书、（2017）冀0184民初3430号民事调解书、（2019）冀0184执388-2号执行裁定等在案为证。本院认为，人民法院对执行异议案件实行书面审查。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力……。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，冀新国用（2007）第0644号证件显示土地使用权人为河北周天电器有限责任公司，虽然案外人提供其与被执行人河北周天电器有限责任公司的《房屋买卖合同》、收条等证据，以及周桂震提供了银行交易清单，但该证据尚不足以证明案外人系诉争财产的权利人，其提出的异议理由，不符合法律规定的条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回案外人李建峰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  安伟利人民陪审员  曹 强人民陪审员  张进贤二〇二〇年六月十一日书 记 员  侯 凡