西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初8860号原告：杨晓英，女，1976年9月19日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：崔永利，陕西金控律师事务所律师。委托诉讼代理人：严璐蓉，陕西金控律师事务所律师。被告：聂芳，女，1979年8月17日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王会庆，陕西泽界律师事务所律师。原告杨晓英诉被告聂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓英的委托诉讼代理人严璐蓉、被告聂芳及其委托诉讼代理人王会庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓英诉称，原被告2018年1月19日签订房屋租赁合同，该合同约XX路XX段XX幢XX单元XX号房租赁给被告做餐饮使用，第三条约定租赁期限自2018年4月15日至2023年4月14日。同时，该合同约定若被告未按时向原告支付所有支付款项视为被告违约，每逾期一天，除应付清所欠款项外，被告每天须向原告交纳月租金的百分之五的滞纳金，超过十天的，原告有权终止合同，扣除租金，收回商铺。签订合同后，原告已经依约将商铺交付给被告使用，根据该房屋租赁合同约定，租金每半年支付一次。诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2018年1月19日签订的房屋租赁合同，并判令被告立即腾离所租房屋且恢复原状；2、被告自2019年4月15日起腾交租赁房屋之日止所产生的租金，截止2019年11月28日该部分费用为277635元，并按照应付租金总额的30%支付逾期付款的违约金为83290.5元；3、被告自2019年2月20日起至腾交租赁房屋之日止向原告付清代为缴纳的物业费，截止2019年11月28日，该部分费用为10766.76元，结清在腾交所租房屋之日止产生的水费、电费；4、诉讼费由被告承担。被告聂芳辩称，其不具有违约行为，2019年5月，欲向原告缴纳房租，因收到吴堡县人民法院出具（2018）陕0829执311-1号执行裁定书（查封和拍卖房屋），联系原告后，原告同意其迟延缴纳租金，并要求不要将租金交至吴堡县人民法院，建议其提起执行异议。其多次联系原告要求支付租金未果。租赁合同为期五年，装修、购买新风空调投资800000元以上，解除合同将严重损害其利益；加之2020年1月23日起全国新冠肺炎，属不可抗力，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见，原告要求解除租赁合同，不具有事实和法律依据。其已经将租金支付至2019年5月5日，认可自2019年5月6日起至2020年2月5日租金为300000元未支付；请求根据上述指导意见规定，减免租金至2020年6月5日。另，房屋押金应冲抵房租，请求法院一并处理。原告主张的违约金不符合合同约定，其不具有违约行为。物业费未交属实，截止目前不欠付水电费。经审理查明，原告杨晓英系位于西安市雁塔区科技路西段******的所有权人。被告聂芳于2017年12月31日向原告杨晓英支付押金74700元。2018年1月19日，原告杨晓英（出租方、甲方）与被告聂芳（承租方、乙方）签订《房租租赁合同》，约定将上述房屋出租给乙方，经营餐饮，租赁期限五年，自2018年4月5日至2023年4月4日止；合同第四条第1款约定，租金按面积249平米，每月每平150元计算，半年租金为224100元；房租租金中不含物业费和水、电、卫生等费用;该条第2款约定，租金每半年支付一次，三年后第四年开始每年支付一次，本合同签订之日起三日内一次性支付第一次六个月的租金；2018年10月5日开始三日内完成支付第二次六个月租金，以后每年分别按第一次和第二次支付款对应日交足每年前六个月及后六个月租金，到了第四年按第一期交款对应日交足全年租金，以后以此类推按此对应日交足今后几年的租金。该条第3款约定，租赁期内，租金第三年每年递增一次，递增幅度为上一年的基础上递增5%；第4款约定，甲方支付押金74700元，租赁期满，若乙方无违约行为，甲方于40个工作日不计利息退还乙方。第六条约定，物业管理费由乙方支付：每月每平米4.6元；第七条第3款约定，合同到期或乙方退租，不动产部分，乙方按“来修去丢”的原则，除可搬动的以外（如桌椅、沙发、电视等），依附于房屋的装修及相应设施（如瓷砖、吊顶、灯具、空调等）不得拆除，无条件归甲方所有。第九条第3款约定，乙方未按时向甲方支付所有支付款项视为乙方违约，每逾期一天，除应付清所欠款项外，乙方每天须向甲方交纳月租金的百分之五的滞纳金；超过10天的，甲方有权终止合同，扣除租金，收回商铺。同时依法追索所欠租金及其他费用。第十条第1款约定，经双方协商一致，可以变更或解除合同。合同签订后，被告聂芳承租该房屋。关于已付租金，被告聂芳提交租金收条2张，证明其将租金支付至2019年5月5日，双方就租金的支付时间和付款方式进行变更。2张收条分别载明聂芳付房租“11月5日-2月5日”100000元，“2月5日-5月5日”；无内容载明双方就付款方式进行变更。原告杨晓英认可聂芳支付租金至2019年5月5日，但称双方并未协商一致变更租金数额和付款方式，只是被告聂芳按期缴纳的话可以按季度交纳100000元。2019年5月23日，聂芳所经营的西安市雁塔区XX店向陕西省吴堡县人民法院对该院作出（2018）陕0829执311-1号执行裁定书（查封和拍卖房屋）提出异议，该院于2019年6月28日作出（2019）陕0829执异2号执行裁定，认为该房屋的查封和拍卖，未改变承租人继续承租的权利，故裁定驳回西安市雁塔区XX店的异议请求。庭审中，被告聂芳称，其仅收到陕西省吴堡县人民法院查封拍卖房屋的裁定书，未收到该院发出的缴纳租金的协助执行通知；原告口头要求不让其缴纳租金，且同意其迟延缴纳租金。原告称，被告所述不属实，其多次催要，并提交微信聊天记录截图。该聊天记录中，2019年6月8日、2019年8月12日原告分别向被告聂芳催要房租。被告聂芳对原告提交的该组微信聊天记录的真实性认可，对聊天内容当庭核对一致。被告聂芳未提交证据证明系原告要求其迟延交纳房租。经询，原告杨晓英明确，欠付租金自2019年5月6日起算至实际腾交之日止，按房屋租赁合同标准计算租金；违约金其按租赁合同第九条第3款约定主张，在起诉时其已经自愿降低为应付租金的30%；物业费从2019年2月20日起算至2019年11月28日，每月1145.4元；截止庭审之日，被告不欠付水、电费。双方均称，物业管理费系由被告向原告交纳，由原告向物业公司交纳。关于欠付租金，被告请求受新冠疫情影响对房租进行扣减，具体由本院酌情扣减。原告同意因新冠疫情影响而扣减房租，请求本院依据公平原则酌情扣减。关于押金，双方均同意由本院在本案中一并处理，原告认为应先行冲抵违约金，被告认为应先行冲抵租金。关于装修部分，被告聂芳辩称，其花费装修、安装空调累计投资800000元。被告聂芳提交《预（决）算表》、空调报价单、收款收据。其中，《预（决）算表》载明工程总造价455986元，无实际支付装修款项的证据。空调报价单载明空调工程总造价250305元，收款收据金额为250000元。原告对该组证据真实性认可，不认可其证明目的，称属于被告的商业投资行为，应由被告自行承担。经询，原告称，本案系由被告违约导致租赁合同解除，故其不应赔偿剩余租赁期的装修残值损失，且其不同意利用，故不应补偿被告。上述事实，有《房租租赁合同》、微信聊天记录、收条、押金收条、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，被告聂芳辩称，其未缴纳租金是因原告口头要求不让其缴纳租金，且同意其迟延缴纳租金。原告对此不予认可。根据原告提交的微信聊天截图，证明原告曾多次催促被告缴纳房租，故对被告的该项诉请，无事实依据，本院依法不予采信。被告未按约定交纳房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告聂芳辩称，由于2020年1月23日起全国新冠肺炎疫情影响，属不可抗力，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见，原告要求解除租赁合同，不具有事实和法律依据一节。原告于2019年5月6日开始就迟延支付房屋租金，此时并无不可抗力的因素，在新冠疫情爆发之前长达8个月的时间里，被告一直未支付房屋租金，故对其该项辩称，本院依法不予采信。原告主张解除双方于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对原告诉请主张被告腾离房屋并恢复原状，本院依法予以支持。关于欠付租金，双方均认可被告支付租金至2019年5月5日。关于租金标准，被告聂芳辩称，双方变更了租金支付方式和数额，即每季度支付100000元。原告对此不予认可，称双方并未协商一致变更租金数额和付款方式，只是被告聂芳按期缴纳的话可以按季度交纳100000元。根据《房屋租赁合同》第十条第1款约定，经双方协商一致，可以变更或解除合同。被告仅提交2张租金收条，无法证明双方就租金数额和支付方式协商一致进行变更，故租金标准应按《房租租赁合同》约定计付。自2019年5月6日至2019年11月28日，共计6个月22天，应付租金为251490元（249平方×150元/月/平方×6个月+249平方×150元/月/平方÷30天×22天）。原告主张被告支付自2019年11月29日起至腾交之日所产生的租金，本院依法予以支持，另，由于受新冠疫情影响，本院认定酌情扣减租金2个月（2020年1月23日至2020年3月23日期间）。关于违约金，根据《房屋租赁合同》第九条第3款约定，违约金标准为日百分之五，原告起诉时自愿降低为按应付租金总额的30%支付违约金，结合本案合同履行情况及过错程度，本院依法予以支持，违约金为75447元（251490元×30%）。关于押金，被告聂芳交纳押金74700元。双方均同意由本院在本案中一并处理，仅对冲抵顺序双方意见不一致。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，应先行冲抵违约金，冲抵后，被告聂芳应支付原告杨晓英违约金747元（75447元-74700元）。关于物业费，原告主张被告欠付物业费10766.76元，被告认可欠付物业费，根据《房屋租赁合同》第六条及双方当事人陈述，物业费系由被告向原告交纳，由原告向物业公司交纳。故原告诉请主张被告支付截止2019年11月28日的物业费10766.76元及至腾交房屋之日止的物业费，本院依法予以支持。关于原告诉请主张的欠付水、电费，经原告当庭明确，被告不欠付上述费用，故对该项诉请，无事实依据，本院依法不予支持。关于被告辩称其装修损失一节，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”本案系由于承租人聂芳违约导致合同解除，且原告不同意利用，故对其该项辩称，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告杨晓英与被告聂芳于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》，被告聂芳于本判决生效之日起十日内腾离涉案房屋并恢复原状。二、被告聂芳于本判决生效之日起十日内向原告杨晓英支付自2019年5月6日至2019年11月28日的房屋租金251490元及支付自2019年11月29日起至实际腾交房屋之日止（扣减2020年1月23日至2020年3月23日期间）按《房屋租赁合同》约定的租金；并支付违约金747元。三、被告聂芳于本判决生效之日起十日内向原告杨晓英支付截止2019年11月28日的物业费10766.76元及自2019年11月29日起至实际腾交房屋之日止按《房屋租赁合同》约定的物业费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告杨晓英的其余诉讼请求。案件受理费21848元，由原告承担1848元，由被告承担20000元。鉴于原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的部分给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 王 丹二〇二〇年六月十一日书记员 孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2020年月日送达1