内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1472号   上诉人（原审原告）：许柱，男,1988年9月28日出生，住包头市。   上诉人（原审被告）：包头市福清渔港置业有限公司。   法定代表人：林朝晖，董事长。   委托诉讼代理人：姚永伟，内蒙古鹿城联众鄂尔多分所律师事务所律。   上诉人许柱与上诉人包头市福清渔港置业有限公司（以下简称：福清渔港置业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   许柱上诉请求：1、因被上诉人的责任，上诉人至今未能取得《房地产权属证书》，按照合同约定，被上诉人应支付违约金至少55743.2元。2、涉及本案的全部诉讼费用及法律相关的一切费用，由被上诉人全部承担。3、如被上诉人未能在原判决中第一条规定的日期内（60日）办理完成《房地产权属证书》。上诉人将依照合同约定继续追究违约金，直至上诉人取得《房地产权属证书》。违约金期间从2017年1月1日起至上诉人取得《房地产权属证书》当日的总日历天数重新计算违约金额。事实和理由：一、一审判决中的违约期间计算错误：合同中约定买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理。具体规定的日期在前一句已经约定，即360日。而一审判决当中对这句话理解错误，360日内要达到的目的是上诉人取得《房地产权属证书》，而不是被上诉人取得不动产情况表。因此，违约期间至少止于一审判决当日，即2020年3月26日。而不是2018年11月6日。二、原判决中降低违约金比率法律根据错误。本案中违约金性质为补偿性的，并无惩罚性的成分，不应降低违约金比率，因此，被上诉人应当补偿上诉人损失，但房屋买卖合同中对违约情形做出了约定，本人愿意执行合同中的约定。要求被上诉人按照合同约定给予补偿。三、原判决中综合考虑被上诉人的违约情形，无法律依据，无事实根据，即便是政府原因，被上诉人应当找政府解决，与本案无关。四、本合同对违约情形做出了明确约定，应当按照合同中约定向上诉人支付违约金。如没有约定才应该参照其他小区同类案件的审理情况。因此，一审判决中参照辖区内其他小区同类案件的审理情况错误。法院应该支持合同约定，本案中约定的违约金低于造成的损失，本人愿意执行合同约定。约定的违约金不存在过分高于造成的损失。一审判决中给予减少违约金比率的法律依据错误。五、对于违约情况是全面履行，而不是部分履行。一审判决当中违约金比率降低为合同约定的一半(万分之0.5)法律依据错误。   福清渔港置业公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初572号第二项民事判决，判决上诉人不承担违约责任，不向被上诉人支付违约金。二、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清：一审判决认为：……“原告应当在收到被告通知后，向被告提供办理产权登记所需资料，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案”，本案中，被上诉人未依约定提供办理权属证书的相关资料，故上诉人没有违约。事实上，上诉人确在案涉房屋所在小区的公示栏中张贴过通知，房屋销售人员也电话通知过相关业主在规定时间提交办理产权登记所需的资料，但因张贴时间己过太久，电话通话没有录音，所以此证据在庭审时无法提交，但公示事实是存在的，被上诉人也应当是知情的。更何况，正是因被上诉人知晓通知内容后补足全部资料，案涉房屋才具备备案条件，案涉房屋上诉人己于2018年12月4日向包头市不动产登记中心备案。所以，一审判决认定事实错误，上诉人确己通知被上诉人交付相关资料，故上诉人在一审时的抗辩意见，有事实和法律依据。另外，依照双方《商品房买卖合同》约定：上诉人向被答辩人支付违约金是附条件的，所附条件是：1、出卖人没有在约定时间内提供资料报产权登记机关备案；2、因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的。照此约定，以上两条件同时具备时，上诉人才承担违约责任。而本案中，被上诉人并没有在约定时间内依约全部履行自己的合同先义务，没有及时向上诉人提交办证委托书及相关身份资料等办理该房屋所有权证书的全部资料，才导致其房产备案时间滞后。更重要的，案涉房屋之所以没有依约取得所有权证书，是政府行为原因所致，并不是答辩人的违约行为体现。综上，《商品房买卖合同》第十二条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，应当解释为“在购买人向主管部门申请办理房地产权属证书前提下，出卖人仅向主管部门提供需由出卖人提供的办理房地产权属证书所需的登记材料的义务”。现因被上诉人原因未依约办理，上诉人不应承担相关责任。二、一审法院未采信上诉人提交的重要证据，导致认定事实错误：一审庭审时，上诉人提交了证据：2017第094号《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》和2018第111号《关于房屋产权登记集中治理项日转办函》以及包头市城市规划区房屋产权登记集中治理工作领导小组办公室在2017年11月9日和2018年1月16日先后给市不动产登记局发出《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》，证明上诉人在发此函前，己具备办理不动产登记条件（己提交备案材料，但之前没有接收），只是因办理单位移交，没有及时办理相关于续，证明上诉人迟延办理相关手续是政府行为，不可抗力所致，上诉人没有违约。但此关键证据在一审判决书中没有体现，所以，上诉人认为一审判决认定事实有误。上诉人认为，本案所涉房屋之所以没有及时备案，是因不动产局成立时间不长，是因其工作人员工作交接，工作协调事由所致，导致办理备案于续需分批控制办理（此情形的相关证据当事人无法取得），希望二审法院依职权调取涉案的相关证据，核查案件事实。所以，本案不能依约办理的原因是政府行为，不可抗力所致，依据相关法律规定，上诉人因此可以免责，不需原担违约责任，希望二审法院对此予以认定。三、一审判决缺乏法律依据，依据《城市房地产管理法》第六十一条第三项、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《商品房销售管理办法》第三十四条第三项等相关法律规定，办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，开发商只有协助义务。所以，一审判决缺乏法律依据。四、一审法院部分支持被上诉人关于违约金的请求既没有事实也没有法律依据：《合同法》规定的违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。被上诉人购买的房产于2015年12月31日交付后已经使用，办理房产证与否，没有对其产生经济损失。所以其主张支付违约金无法举证产生的损失，实际上也没造成损失，其要求支付违约金的要求缺乏事实依据。综上所述，一审判决认定事实不清，部分事实认定错误，判决结果缺乏法律依据。上诉人恳请二审法院查明本案事实，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。   许柱向一审法院起诉请求：1、判令被告支付违约金38725.2元，违约金计算方式为商品房总价款472000元×0.0001×逾期天数816天；2、判令被告在判决书生效6个月内办理产权证书；3、判令被告承担本案诉讼费。   一审法院经审理认定事实：2014年9月9日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于包头市××区房屋一套，总价款为472000元，被告应于2015年12月30日前交付房屋。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的1向原告支付违约金。合同附件五中约定，原告同意委托被告办理产权，原告应当在被告通知的时间提供办理房屋产权所需的全部资料、签署相关法律文件、缴纳各项费用，否则原告应承担相应违约责任。合同签订后，原告按约定履行了交付房款的义务，被告于2016年1月6日交付房屋，原告于该日向被告交纳了涉案房屋的契税、维修基金、物业费等。2018年11月6日，被告取得了涉案房屋的不动产情况表，该表显示涉案房屋的不动产权证号为蒙（2018）包头市不动产权第XXXX号。   一审法院认为，原告许柱与被告福清渔港公司签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。根据合同约定，原告应当在收到被告通知后，向被告提交办理权属登记所需的资料，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告收房日期为2016年1月6日，按约定被告需在商品房交付使用后360日内，即2016年12月31日前向产权登记机关提交备案手续，被告违约期间应当从2017年1月1日开始计算至其取得不动产情况表，即2018年11月6日止。违约金的立法本意旨在以补偿性为基础，以惩罚性为补充，被告请求降低违约金比率，综合考虑被告的违约情形，并参照本辖区内其他小区同类案件的审理情况，本院认为违约金的计算标准以每日按商品房价款的0.5计算较为适宜，即每日23.6元（472000元×0.5）。故被告应支付原告逾期备案的违约金15906.4元（23.6元×674天）。合同约定原告委托被告办理产权，且原告已向被告交纳了办理涉案房屋不动产权证书所需的契税等相关费用，故对原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告包头市福清渔港置业有限公司于本判决生效后六十日内协助原告许柱办理位于包头市××区房屋的不动产权证书；二、被告包头市福清渔港置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告许柱支付违约金15906.4元；三、驳回原告许柱的其它诉讼请求。案件受理费210.0元，由包头市福清渔港置业有限公司负担99元，原告许柱负担111元。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案中，上诉人福清渔港置业公司与上诉人许柱签订的《包头市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。因上诉人福清渔港置业公司未按合同约定日期将办理权属登记所需的资料向房屋产权登记部门备案，致使上诉人许柱未能如期取得不动产权属证书，应承担违约责任。由于双方约定的违约金过高，一审法院依法酌情予以调整正确。上诉人许柱上诉提出的违约金已经超出其在一审的诉讼请求，超出部分可另案诉讼解决，至于办理房屋产权证书一审法院已经判决，故上诉人许柱上诉请求，本院不予支持。上诉人福清渔港置业公司称已履行了合同义务，无事实依据，所以上诉人福清渔港置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，上诉人许柱与上诉人福清渔港置业公司的上诉请求都不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费617.66元（上诉人许柱预交420元，上诉人福清渔港置业公司预交197.66），由上诉人许柱承担420元，上诉人福清渔港置业公司承担197.66元。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 李 梅  二〇二〇年六月十七日   法官助理 于 雁   书 记 员 于 娜