广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0321民初234号 原告：唐海，男，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。 原告：黄慧华，女，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。 上列二原告共同委托诉讼代理人：王艳，广西利业律师事务所律师。 被告：苏格凤，女，汉族，农民，住广西壮族自治区阳朔县。 被告：罗允强，男，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。 第三人：黄孔兴，男，汉族，农民，住广西壮族自治区阳朔县。 原告唐海、黄慧华与被告苏格凤、罗允强、第三人黄孔兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐海、黄慧华的共同委托诉讼代理人王艳，被告苏格凤、罗允强，第三人黄孔兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐海、黄慧华向本院提出诉讼请求：一、判令二被告支付原告房款236000元及利息（自2019年5月19日起按每日100元计付至还清之日止）；二、被告支付原告水电安装费4050元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人系朋友关系，2016年二原告全权委托第三人出售原告位于阳朔县的房产并负责办理与房屋相关的手续，包括签订合伙建房买卖合同。2017年7月31日，被告作为甲方与第三人作为乙方签订《委托购买土地及建房合同》，合同约定房屋总价款为796809元，被告分三次付清房款，最后一笔房款应于交房并将不动产权证办到被告名下后一个月内付清，逾期则按100元/天支付利息。2019年4月18日，第三人按约定将不动产权证办到二被告名下，但二被告并未按约定支付剩余房款及水电安装费，经核算共拖欠原告房款及水电安装费240050元，经第三人多次催收均以各种理由拒付。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告苏格凤、罗允强辩称，原告主体不适格，原、被告从未认识，双方没有签订任何合同。起诉状中二原告身份证号码相同，原告项仅留第三人电话号码而无原告本人号码，诉状签名与原告委托书签名笔迹不一致，故二原告身份存疑。原告称其全部委托第三人黄孔兴办理出售房屋、签订合伙建房买卖合同等相关事宜，这是原告与第三人之间的事情，此前被告毫不知情，与原告互不认识亦无往来。被告系从中介即第三人黄孔兴处购房，黄孔兴告知被告苏格凤房屋为杨晓光所有，房价根据市场价定制、按建筑面积计算，《委托购买土地及建房合同》由黄孔兴、杨晓光拟定，黄孔兴作为乙方与苏格凤作为甲方签订，被告购买的房屋实际为杨晓光的商品房而非合伙建房。被告苏格凤与第三人黄孔兴签订《委托购买土地及建房合同》，二原告和被告罗允强并未在合同上签名，所有购房款交到黄孔兴账号，原、被告并无买卖合同，被告的不动产权证也不是由原告的不动产权证变更而来，故二原告和被告罗允强主体均不适格。另外，黄孔兴在合同中约定被告所购房屋有一条可以通小车的水泥路没有兑现，所以被告苏格凤在2019年12月上旬黄孔兴通知交余款时与其协商，希望对方兑现修路承诺后再付余款或者一楼先按杂物间的价钱给付，但其态度恶劣，被告苏格凤的行为是维护自身合法权益。综上所述，请人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人黄孔兴述称，争议房屋属原告所有，从原告名下卖给被告，购房时将委托书和房产证出示给被告，被告是清楚的。被告分三次交纳房款共计550000元，其余是中介费和评估费；水电费是4万多元，按照十户人平摊。之前首付款为20万元，因被告经济困难改为10万元后，第三人在修改数字上盖指印。被告所持合同上添加内容是被告苏格凤书写，第三人所持的合同是没有的。 原告唐海、黄慧华对其陈述事实提供的证据有： 1、私人住宅建设用地规划审批单、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、公证书（内含委托书），拟证明原告是争议房屋所有人，诉讼主体适格；原告委托第三人出售争议房屋，第三人有权代理原告出售房屋并办理过户手续。 2、《委托购买土地及建房合同》、桂（2018）阳朔县不动产权第0000474号不动产权证书，拟证明合同就房屋价款等进行了约定，房屋价款、车库价款总价796809元，合同约定了逾期支付房款的违约金。 3、房屋道路照片三张，拟证明原告依约履行了合同，道路已经硬化。 4、广西增值税普通发票二张（发票编号：NO05474401、NO05474402），拟证明原告依法安装水电到户，被告承担4050元水电安装费。 5、桂（2019）阳朔县不动产权第0000526号不动产权证书。 被告苏格凤、罗允强对其辩解提供的证据有： 1、录音，拟证明房屋是杨晓光所有。 2、委托购买土地及建房合同。 3、桂（2019）阳朔县不动产权第0000526号不动产权证书。 4、2019年4月24日收据一张、2017年7月31日收据两张、2018年9月3日一张和2019年5月17日一张广西农村信用社转账业务凭证，证明已交房款560516元。 第三人为自己的陈述提供如下证据：2017年7月31日的收据、2018年9月3日的收据、广西农村合作银行活期存款历史明细查询单。 被告对原告提供的证据提出如下质证意见：1、不清楚证据1的真实性，被告没有看过这些证据，证据反映的内容是原告与第三人的事，公证书与本案无关；2、证据2中的合同是被告签的，但被告没有见过桂（2018）阳朔县不动产权第0000474号不动产权证，道路没有修好，对方违约在先，应是路修好了再付款；3、证据3反映的不是路，是空地；4、证据4这两张发票被告没有见过，也没有参与过，被告认为发票与被告无关，不认可该证据，证据的真伪由法院认定。对第三人提供的收据及明细查询单没有意见。 原告对被告提供的证据提出如下质证意见：1、证据1录音不清晰，且证据提交已过举证期限，我方不是对话的当事人，不清楚录音中的人是谁，该证据不符合证据构成要件，对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可；2、对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，被告私自对合同进行了增加更改，特别是对“门口是水泥路”的更改无效，手印是盖在100000元定金的位置，原告对更改内容不知情。对证据3无异议；对证据4，2019年4月24日的收据三性不予认可，该收据显示的是预交评估费，并非房款，该票据与本案无关。对2017年7月31日的中介费7000元，这是由第三人收取，该收据显示的是中介费也并非房款，该收据与本案无关，应该由第三人去认定该收据是否真实。对2017年7月31日、2018年9月3日房款收据、2019年5月17日的转款凭证三性予以认可，与第三人提交的收据是一致的。两张收据以及一张转款凭证证实被告向第三人转款了55万元房款。 第三人对原告提供的证据无异议。对被告提供的证据提出如下质证意见：1、证据1录音不合法，与本案无关,录音也无法证实房屋为杨晓光所有，杨晓光是购房客户；2、对证据2中被告私自添加的内容不认可，第三人持有的合同并无此内容。对证据3无异议。对证据4，2019年4月24日的收据是被告的贷款的评估费，由评估公司收取；2017年7月31日的收据是中介服务费；2017年7月31日、2018年9月3日的收据与2019年5月17日银行的转账凭证都是购房款。 经过开庭质证，对原告、被告提供的经质证无异议的证据，予以认定。对各方有异议的证据，本院作如下分析与说明：1、原告提供的证据1来源合法、内容客观真实，本院予以认定；2、原告证据2中的桂（2018）阳朔县不动产权第0000474号不动产权证，证据来源合法，内容客观真实，本院予以认定；3、原告提供的证据3为争议房屋环境照片，能够反映争议房屋当前的环境状况；4、原告提供的证据4为供水设施设计、安装费用发票，本院予以认定；5、被告提供的证据1为被告与第三人对话录音，仅凭录音而无其他证据佐证，不能证明被告的证明主张，本院不予认定；6、原告在其证据2中提交的《委托购买土地及建房合同》，该合同系一式两份；被告也将其持有的《委托购买土地及建房合同》作为证据提交法庭，本院对被告与第三人签订该合同的事实予以认可，但两份合同经比对，被告持有的合同存在手写添补“门口是水泥路、并”、“进”、“¥100000元”上的指印等内容，添补内容“门口是水泥路、并”及“进”为被告书写，“¥100000元”上的指印为第三人搽印。第三人在庭审质证中否认被告添补内容，陈述所按指印是因原合同约定的首付款为“¥200000”元，被告因经济困难只能给付100000元，因而将“¥200000”修改为“¥100000元”才按的指印。从原告提供的合同文本及被告提供的合同文本看，两份文本中“¥100000元”处确有修改，与第三人在庭审时的陈述相符。因此，被告没有其他证据佐证的情况下，本院对被告的陈述不予采信，对被告持有合同中添补内容的效力不予认可。被告提供的2019年4月24日及2017年7月31日的收据明确记载是评估费及第三人收取的中介费，不是购房款；评估费是被告向银行贷款所需，中介费在本案《委托购买土地及建房合同》中有约定，房款不包括中介费。因此，对上述两份证据，本院不作为被告所交购房款的证据。 综合全案证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明以下法律事实：2016年11月24日，原告唐海、黄慧华与第三人黄孔兴签订《委托书》，二原告就共有的位于阳朔县的房地产[房屋所有权证号：朔房权证阳朔镇字第××号；国有土地使用证号：朔国用（90）字第429号；现门牌号变更为阳朔镇凤鸣巷15号]委托第三人代为办理下列事项：“一、代为到房管部门对上述房地产进行查询并领取相关文书；二、代为办理出售上述房地产及房地产的过户及水电过户的所有相关手续；三、代为签订房地产买卖合同、代收房款并将房款打入委托人指定的银行账户；四、到有关部门代为办理上述房地产的各项税金及各种费用等其他相关手续。委托期限：自本委托书公证之日起至上述委托事项办结为止。”委托书签订当日，原告与第三人前往阳朔县公证处对委托行为进行了公证。此后，第三人欲将阳朔县房屋拆旧建新，以原告名义向有关部门申请批建手续，于2017年4月7日取得建设用地规划许可证（地字第**），又于2017年7月7日取得建设工程规划许可证（建字第4503210432017084号）。2017年7月31日，被告苏格凤作为甲方，第三人黄孔兴作为乙方，共同签订《委托购买土地及建房合同》，合同载明：“甲方欲购买位于阳朔县（房屋所有权证号为朔房权证阳朔镇字第××号，土地使用权证号：朔国用90字第**）用于合伙建房，该宗土地面积约164.7平方米，其中甲方占地约17.8平方米。现甲方委托乙方购买土地和建设一套住房，乙方为甲方建设的房屋为该楼的靠路边第二层三房二厅一厨二卫（面积约116.53平方米）和方案图2号车库（面积约22.4平方米），建筑面积（含公摊面积及杂物间或车库）约为138.93平方米（房屋、土地面积最终以土地使用权证和房屋所有权证为准，房价以房产证面积计算）；房屋结构为砖混结构，房子按5300元/平方米计算，车库按8000元/平方计算。乙方保证甲方购买的该房屋能通小轿车，在建房期间安全责任与甲方无关。”该合同约定建房款及车库费用共计796809元，该款分三次向乙方付清，第一次在合同签订时给付100000元，第二次在乙方建好甲方所在楼层时付200000元，剩余房款于乙方交房并为甲方办理其独立的不动产权后一个月内付清，如甲方不按时支付每笔购房款，从逾期第二日开始按100元/天计算利息。另合同还约定房屋室内的主给水管由乙方统一安装到各户卫生间内，甲方的水表由甲方自己申请入户及装表，费用自理。合同签订后，被告支付购房定金100000元，后又按照合同约定分别在2018年9月3日支付150000元、2019年5月17日支付300000元，合计550000元。2018年5月8日，阳朔县国土资源局向购买了阳朔县相关住宅的苏格凤、杨晓光、莫洪才、卢爱珍、莫俊军等10名权利人颁发桂（2018）阳朔县不动产权第0000474号不动产权证书，证书载明：不动产坐落于阳朔县，共有情况为按份共有；该不动产权来源为转移登记，原权利人为唐海，收回并注销原核发的朔国用（90）字第429号《国有土地使用证》、朔房权证阳朔镇字第××号《房屋所有权证》，核发新证；苏格凤对该不动产的共有份额为10.83%。2019年5月10日，第三人为被告苏格凤及丈夫即被告罗允强办理了分户房产手续，并于2019年5月19日将桂（2019）阳朔县不动产权第0000526号不动产权证书及房屋交给二被告。该证书登记苏格凤、罗允强共同共有房屋位于阳朔县住宅房号），共有宗地面积164.8平方米，房屋建筑面积137.55平方米，另房产分户图载明权利人苏格凤、罗允强所有的阳朔县经测绘，车库号为102室的车库建筑面积为21.11平方米，住宅房号为**的房屋建筑面积为116.44平方米，合计137.55平方米。因当事人双方就合同问题发生争议，被告在给付上述款项后拒绝给付剩余购房款，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 另查明，2018年5月24日，原告唐海为被告苏格凤、案外人杨晓光等在内的阳朔县房屋10户家庭垫付了供水安装费34908元，其中水管安装费33478元、勘察设计费1430元。 再查明，经本庭向原告唐海询问，原告对第三人黄孔兴代理原告将阳朔县房屋拆旧建新的行为予以追认，原告认可提起本次诉讼系其真实意思。 综合原告起诉，本院归纳本案的争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、关于房款、水电安装费数额、被告已付数额及是否应当及时给付；三、道路硬化问题。 关于原告主体是否适格的问题。本院认为，委托合同是委托和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，第三人作为受托人在委托权限范围内以委托人名义实施的行为，由委托人享有权利并承担义务。原告唐海、黄慧华与第三人黄孔兴签订委托书，委托第三人代为办理阳朔县房屋（现门牌号为阳朔县）的出售、过户、签订买卖合同、代收房款及办理各项税金和各种费用等相关事宜，就委托行为办理了公证，双方意思表示真实，不违反法律规定，委托合同合法有效。此后被告作为甲方、第三人作为乙方签订《委托购买土地及建房合同》，被告委托第三人购买阳朔县用于合伙建房，约定第三人代被告建设的系合伙建成楼房第二层的一套住房（面积约116.53平方米）和第一层车库（面积约22.4平方米），双方亦形成了合法有效的委托合同关系。因第三人代理原告对房屋拆旧建新发生时间在前，被告委托第三人购房、建房在后，后者委托的内容实际系被告苏格凤委托第三人购买原告拆旧建新房屋中的相应住宅和车库。因此，第三人与被告签订的名为《委托购买土地及建房合同》，实际上应为《房屋买卖合同》。综合上述情况，第三人黄孔兴分别就出售和购买阳朔镇凤鸣巷15号部分楼层房屋接受原告和被告的委托，构成双方代理，鉴于被告支付相应对价后已取得其委托合同中指定房屋的所有权，原告唐海向本院明确表示对被告拆旧建新的行为予以追认，应视为原、被告对第三人代理行为的追认。原、被告虽未实际签订房屋买卖合同，但均基于己方与第三人签订的委托合同而实际履行了房屋买卖合同相对人的相关义务，且未违反法律、行政法规的规定，双方实际形成合法有效的房屋买卖合同关系。原告作为涉案房屋出卖人，与本案有直接利害关系，是本案的适格主体。被告罗允强与被告苏格凤系夫妻，虽然不是本案合同的签订人，但系涉案房屋的产权人之一，与本案也有直接的利害关系，也是本案的适格主体。被告以罗允强并未在合同上签名为由，主张罗允强不是本案适格主体，本院不予采信。被告辩称涉案房屋属于案外人杨晓光所有，虽然提供了手机录音，但没有提供其他证据予以佐证，相反原、被告提供的《委托购买土地及建房合同》、收据等证据，均证实涉案房屋产权与案外人杨晓光无关。因此，本院对被告的辩称不予采信。 关于房款、水电安装费数额、被告已付购房款及是否应当及时给付的问题。关于数额问题，《委托购买土地及建房合同》约定房屋、车库面积单价分别为房屋5300元/平方米、车库8000元/平方米，房价以房产证面积计算，权属证书登记被告所购得的住宅建筑面积116.44平方米、车库建筑面积21.11平方米，故被告应向原告支付的房屋总价款为786012元。原告为被告苏格凤等10户垫付了水管安装费33478元、勘察设计费1430元，合计34908元，根据合同该费用应由购房者自理，10户平均分摊后被告一户需承担的费用为3490.8元。关于已付购房款问题，双方在庭审时，均认可已付房款为550000元，但被告在庭审后认为其所交房款为560516元并提供了收据和转款凭证。本院认为，被告提供的2019年4月24日及2017年7月31日的收据明确记载是评估费及第三人收取的中介费，不是购房款；评估费是被告向银行贷款所需，应当由被告自己承担；中介费在本案《委托购买土地及建房合同》中有约定，房款不包括中介费。因此，本院认定被告所交购房款为550000元，扣除已支付的购房款，被告尚欠原告购房款236012元。关于房款、水电安装费是否及时给付问题，依据原告与第三人签订的《委托书》及事后追认，代为签订房地产买卖合同是原告委托第三人的委托事项。因此，第三人与被告签订的《委托购买土地及建房合同》，应视为原、被告已实际形成合法有效的房屋买卖合同关系，原告享有权利承担义务。涉案房屋现登记在二被告名下并交付使用，原告的合同义务履行完毕，被告没有将剩余房款付清，未完全履行合同义务，违反诚实信用原则。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应当将剩余房款及时付给原告。被告苏格凤、罗允强系夫妻关系，本案虽是以被告苏格凤个人名义对外签订合同，但所购得房屋最终登记在二被告名下，对此产生的债务属于婚姻关系存续期间为家庭生活产生的夫妻共同债务，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，由二被告共同对外承担债务。综上所述，原告要求二被告支付房款236000元，未超出被告实际未付房款，本院予以支持；原告要求二被告支付水电安装费4050元，根据原告提供的实际有效发票，对供水安装费3490.8元予以支持，其余部分无相关证据证实，对超出部分不予支持。鉴于原告于2019年5月10日为二被告办理了涉案房屋独立的不动产权证书并将房屋交付被告使用，根据《委托购买土地及建房合同》约定，被告应于一个月内付清剩余房款，逾期则按100元/天支付利息，该利息应为违约金。被告没有按时全额交付房款，违反诚实信用原则，应当按照合同约定承担违约责任。因此，原告要求二被告自2019年5月19日起按100元/天的标准支付房款利息直至还清之日，理由充分，不违反法律规定，本院予以支持。 关于道路硬化的问题。当事人向法庭提交的两份《委托购买土地及建房合同》中关于道路的约定内容有所区别，相同处均以打印字体写明“乙方保证甲方购买的该房屋能通小轿车”，不同之处在于被告提交的合同对此项有添补，经手写添补后形成“乙方保证甲方购买的该房屋门口是水泥路并能通进小轿车”。对于上述情况，原告和第三人对添补内容不予认可，而被告亦不能提供证据证实添补内容系经第三人同意后添补，故关于道路的约定应以原合同载明的内容为准。从原告提供的房屋道路照片所反映的现场情况看，涉案房屋门前已有一条砂石路可供车辆通行，原告尽到了合同约定的保证车辆通行的义务。因此，被告以“道路未硬化”为由拒付房款，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下： 一、被告苏格凤、罗允强支付原告唐海、黄慧华房款236000元及违约金（违约金按100元/天的标准从2019年5月19日起计算至房款付清之日止）； 二、被告苏格凤、罗允强支付原告唐海、黄慧华供水安装费3490.8元； 三、驳回原告唐海、黄慧华的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起二十日内履行给付完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 本案受理费4901元，由被告苏格凤、罗允强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4901元［户名：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  肖云成 人民陪审员  明俞汐 人民陪审员  邓一郎 二〇二〇年六月十二日 法官 助理  赵维钰 书 记 员  韦 苇