河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终514号 上诉人（原审原告）：余昌俊，女，1991年1月13日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：李海红，香河县县城腾飞法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：骏豪凯星香河房地产开发有限公司，住所地香河县新华大街北侧（华夏城市规划展览中心）。统一社会信用代码：911310240799700176。 法定代表人：张书峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天津占豪广告有限公司，住所地天津市宝坻区南关街**总部经济大厦1108，统一社会信用代码：91120224061238071Q。 法定代表人：王占生。 上诉人余昌俊因与被上诉人被上诉人骏豪凯星香河房地产开发有限公司（以下简称骏豪凯星公司）、天津占豪广告有限公司（以下简称占豪广告公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初5121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人余昌俊及其委托诉讼代理人李海红、被上诉人骏豪凯星公司委托 诉讼代理人王天涯到庭参加诉讼，被上诉人天津占豪广告有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余昌俊上诉请求：1.请求贵院撤销香河县人民法院(2019)冀1024民初5121号民事判决书，依法改判或发回重审。2.一、二审诉 讼费用由二被上诉人负担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，且判决错误。1.首先，上诉人与被上诉人骏豪凯星公司签订的认购协议书以及与被上诉人占豪广告公司签订的购房优惠确认函均是在2017年6月2日廊坊市人民政府办公室出台的限购政策之后，上诉人就购买涉案房产现已根本不具备购房资格。其次，虽然上诉人与被上诉人骏豪凯星公司签订了声明及补充协议，但上述声明及补充协议均为被上诉人骏豪凯星公司所提供的制式书面文件，且上诉人系在被上诉人要求下所签订的。上诉人骏豪凯星公司在此并未提供证据证明其已向上诉人尽到了告知及解释说明的义务。由此可见，上诉人在签订该声明及补充协议时对限购政策根本不知情，因此该声明及补充协议应认定为无效的，并不应作为定案的依据。再次，现因上诉人不具有购房资格根本不能继续办理银行面签、按揭贷款、产权变更登记等相关手续，显而涉案房产买卖事宜已完全不具备继续履行的条件，应当予以解除双方签订的涉案认购协议书以及购房优惠确认函，将所收取的各项款项均应予以返还。2.被上诉人占豪广告公司所收取的50000元团购服务费亦无法律依据，属不当得利，应予以返还。加之，占豪广告公司在一审庭审时未出庭参加诉讼，应视为其放弃该项权利。一审法院在此种情况下却还执意让双方继续履行涉案房屋买卖合同，必然无端增加了上诉人一方的法律义务。一审法院在庭审中未对整个案情事实全面客观地分析，做出正确的判决，草率的进行下判，必然会在适用法律上出现错误。 骏豪凯星香河房地产开发有限公司答辩称，1.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、实际履行。2.被答辩人购房时，是知晓当地限购政策的，对自己不具有购房资格是明知的。被答辩人对这一基本案件事实的否认，违背了诚实信用的原则。3.答辩人、被答辩人签订商品房买卖合同时，双方均明知被答辩人作为买受人在当地没有购房资格，为使合同能够履行，双方约定了相应的处理方式，合同目的是完全能够实现的。4.一审法院对双方提供的案件全部证据，依据法律规定，运用逻辑推理和生活常识，从各证据的合法性、真实性等多方面进行了综合审查判断作出了裁决。5.被答辩人关于天津占豪广告有限公司的上诉事由与答辩人不具有关联性。 天津占豪广告有限公司未出庭也未提交书面答辩意见。 余昌俊向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除2018年7月26日原告与被告骏豪凯星公司签订的认购协议书；解除2018年7月31日原告与被告占豪广告公司签订的购房优惠确认函。2.请求法院判令被告骏豪凯星公司返还原告购房定金及首付款219816元；判令被告占豪广告公司返还原告电商费50000元。3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月26日原告与被告骏豪凯星公司签定了认购协议，协议约定:“被告骏豪凯星公司自愿将自己所开发的位于大运河孔雀城学府公园项目7期21号楼1单元1602室（建筑面积82.79平方米，总价款为1315396元，该房产系银行按揭贷款所购买）出售给原告”。同日，原告余昌俊给被告骏豪凯星公司出具了书面声明，主要内容为：本人已知悉并充分理解香河的购房和贷款政策，如因政策原因导致不能购买，本人自行承担相应后果。后原告交纳被告骏豪凯星公司购房定金20000元。后原告与被告骏豪凯星公司签订《商品房买卖合同》，合同约定；原告购买被告开发建设的大运河-7期-大运河孔雀城7.6.2期大运河孔雀城学府公园21幢1单元1602号房屋，房屋单价每平方米15888.34元，建筑面积约82.79平方米，房屋总价款1315396元。原告享有优惠，优惠后房屋单价为13042.83元，总价为1079816元；付款方式为分期付款，首付款为219816元；出卖人应当在2021年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本合同自双方签订之日起生效；等等。落款出卖人处加盖骏豪凯星公司的销售合同专用章及法定代表人张书峰印章，买受人处余昌俊签名按印。2018年7月31日，原告余昌俊（买受人）与被告骏豪凯星公司（出卖人）又签订了《补充协议》，约定：买受人自愿购买出卖人开发建设的大运河孔雀城7.6.2期项目21号楼1单元21011602号房屋，并与出卖人签订了《商品房买卖合同》；出卖人对买受人的提示：“出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章方为有效，未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出任何承诺，亦无权擅自向买受人收取钱款”，“买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策”；等等。落款出卖人处加盖骏豪凯星公司的销售合同专用章，买受人处余昌俊签名按印。同日，鉴于原告在香河县暂未缴纳社会保险或缴纳社会保险的年限不足等原因，原告尚未达到房屋所在地（香河县）政府管理部门规定的购房资格要求，暂时无法通过政府网签系统签署该房屋的《买卖合同》，但原告仍欲购买上述房屋，原告（乙方）与被告骏豪凯星公司（甲方）再次签订《补充协议》，约定：原告自愿通过《买卖合同》更名的方式购买房屋；原告声明：在房屋所在地所缴纳的社会保险年限不足或暂未缴纳社会保险等原因而未达到房屋所在地（香河县）政府部门规定的合同网签条件，原告自愿签署并履行《买卖合同》及本补充协议，甲方不存在任何欺诈、胁迫、恶意串通等行为，任何情况下，原告不再以不具备合同网签条件及/或购房资格等为由，主张《买卖合同》及本补充协议无效、可撤销，或者要求解除《买卖合同》及本补充协议；原告承诺：原告自愿并自行承担因不具备合同网签条件而可能导致的不能办理《买卖合同》预告登记、按揭贷款及转移登记等一切法律后果及由此给原告造成的损失，上述法律后果及损失与甲方无关。同日，原告与被告占豪广告公司签订购房优惠确认函，原告一次性分期付款向被告骏豪凯星公司交纳房款199816元，原告向被告占豪广告公司交纳团购费50000元。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知，其中载明：实行住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县；非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；等等。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，其中载明：实行住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县；非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房；等等。上述事实，有当事人陈述、《认购协议》、购房优惠确认函、《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、书面声明及原、被告庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。 一审法院认为，关于原告与被告骏豪凯星公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《认购协议》、购房优惠确认函等是否应予解除的问题，通过上述合同、补充协议及原告出具的声明可以看出，在签订合同时，双方对原告余昌俊不符合限购政策、不具有在当地购房资格是明知的，并就此作出了特别约定。而余昌俊作为非当地户籍居民，自愿通过在当地缴纳社会保险等方式取得购房资格，并不违反法律、行政法规以及限购政策的规定，故本案情形属于附条件的民事法律行为，在合同约定的条件未成就之前，双方应依照约定继续履行，故原告请求被告骏豪凯星公司返还原告定金及购房款219816元、被告占豪广告公司返还团购费50000元的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告余昌俊的全部诉讼请求。案件受理费5347元，减半收取计2774元，由原告余昌俊负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，根据合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人余昌俊与被上诉人骏豪凯星公司在签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《认购协议》、购房优惠确认函等文件时，双方对上诉人余昌俊不符合限购政策、不具有在当地购房资格是明知的，并就此作出了特别约定。而余昌俊作为非当地户籍居民，自愿通过在当地缴纳社会保险等方式取得购房资格，并不违反法律、行政法规以及限购政策的规定，故本案情形属于附条件的民事法律行为，在合同约定的条件未成就之前，双方应依照约定继续履行。一审法院判决驳回余昌俊要求解除合同及要求返还定金、购房款、团购费的诉讼请求，并无不当，应予维持。上诉人在签署了相关声明后又主张骏豪凯星公司未提供证据证明其已向上诉人尽到了告知及解释说明的义务，该诉求不能成立，本院不予支持。 综上所述，余昌俊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5347元，由上诉人余昌俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——