江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初17708号 原告（案外人）:李兆中，男，1968年5月30日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：陈德军，江苏恒有律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘树国，男，1967年2月11日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人（被执行人）:刘艳东，男，1981年12月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告李兆中与被告刘树国、第三人刘艳东案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告李兆中及其委托诉讼代理人陈德军、被告刘树国到庭参加诉讼，第三人刘艳东经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：刘树国与刘艳东民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月23日作出（2019）苏1322民初2172号民事调解书，确认刘艳东于2019年5月1日前归还刘树国借款30000元，如逾期还款，刘艳东应自逾期还款之日起以未归还的借款本金为基数按年利率24%向刘树国支付利息至还清款止；其他诉讼请求刘树国自愿放弃。案件受理费550元，减半收取275元（刘树国已预交275元），由刘艳东负担。该调解书发生法律效力后，根据刘树国的申请，本院依法立案执行。 执行过程中，本院于2019年7月16日作出（2019）苏1322执5200号执行裁定，查封了沭阳县沭河家园一期5号楼三单元301室房屋，后裁定对该房屋予以公开拍卖。异议人李兆中以涉案房屋归其所有为由，提出执行异议。2019年12月9日，本院作出（2019）苏1322执异312号执行裁定，驳回异议人李兆中的异议请求。 原告李兆中向本院提出诉讼请求：停止对沭阳县沭河家园一期5号楼三单元301室房屋的执行；确认沭阳县沭河家园一期5号楼三单元301室房屋归原告所有。 依据的事实和理由：一、原告于2010年10月18日与第三人刘艳东、姜某夫妇签订书面房屋买卖合同，购买刘艳东夫妇所有的位于沭城街道沭河家园5号楼三单元301室房屋，支付了全部购房款153000元，刘艳东夫妇实际交付了该房屋，原告实际占有至今己经八年。二、涉案房屋系拆迁安置房屋，根据房产主管部门的要求，必须要先办理成原房屋所有权人刘艳东夫妇的产权证，然后才能过户给原告。但是原告多次要求刘艳东夫妇办理过户登记手续，刘艳东夫妇一直都隐瞒房屋已经办理了产权证这一事实，并将涉案房屋进行抵押，原告直至起诉要求刘艳东夫妇协助办理过户登记时，才得知这些事实。在此过程中，原告并无过错，因为房管部门为了保护公民个人相关财产信息，不准许个人查阅他人财产登记情况，所以原告也无法得知刘艳东己经办理了房产证并已经进行了他项权登记。刘艳东夫妇的行为违背了合同法最基本的诚信原则，其将房屋办理抵押登记用于借款这一行为是恶意的，损害了原告的合法权益。综上所述，原告与第三人之间签订有书面房屋买卖合同，付清购房款并实际占有房屋，未办理过户登记的原因并非是原告的过错，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告刘树国辩称：原告的诉讼请求没有根据，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人刘艳东未作陈述。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 1.售房协议书，出卖时间2010年10月18日。该协议书中载明刘艳东将涉案房屋出卖给原告，价款153000元。 2.刘艳东于2010年10月18日出具给原告的房屋转让价款收据，证明房价153000元。 上述证据证明在法院执行涉案房屋前，原告已经与刘艳东签订了书面买卖合同，交付了价款，并且实际居住至今。 3.刘国玉、唐莉、孙勇、谷廷的书面证词。当时买房时，这些证明人当场，他们都在买房协议上签字的。 4.物业费收据三张（时间分别为2012年、2013年、2017年），电费发票三张（时间为2014年），购买电视机收据（2013年7月13日），防盗门收据（2012年6月30日），证明原告在涉案房屋居住至今，对该房屋实际占有。 被告刘树国对原告提供证据的质证意见： 对原告提供的证据1-4的真实性无异议。当时我借款给刘艳东时，不知道涉案房屋已经被刘艳东出售给原告了。 本院认证意见： 对原告提供的证据1-4的真实性予以认定。原告提供的证据1-4可以认定在本院查封涉案房屋之前，其已与第三人刘艳东、姜某签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且实际占有使用涉案房屋至今。 另查明：涉案房屋于2017年10月10日办理产权登记，登记所有权人为刘艳东、姜某。2018年5月21日登记抵押，抵押期限为2018年5月8日至2018年11月6日，抵押金额290000元；2018年11月28日登记抵押，抵押期限为2018年11月28日至2019年5月29日，抵押金额70000元，抵押权人为许某。现原告愿意替第三人刘艳东涤除涉案房屋上述抵押。 第三人刘艳东为躲避债务及法院的强制执行，长期下落不明。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，在本院查封涉案房屋之前，原告已与第三人刘艳东、姜某签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且占有使用涉案房屋至今。涉案房屋系拆迁安置房屋，原告请求第三人协助办理过户登记，需第三人刘艳东、姜某先行取得产权证，但是，第三人刘艳东、姜某取得房屋产权证后，隐瞒房屋已出售给原告的事实，将涉案房屋设定抵押，且第三人刘艳东为躲避债务长期下落不明，造成原告一直无法联系到第三人刘艳东前往房管部门协助办理过户登记，现原告愿意替第三人刘艳东涤除房屋抵押，对此不能归责于原告，应认定非因原告自身原因未办理过户登记。 综上，原告李兆中对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求确认涉案房屋归其所有，依据不足，本院依法不予支持。第三人刘艳东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行本院（2019）苏1322执5200号执行裁定对位于沭阳县沭河家园一期5号楼三单元301室房屋的查封。 二、驳回原告李兆中的其它诉讼请求。 案件受理费3360元（原告李兆中已预交），由原告李兆中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费3360元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  韦乾元 人民陪审员  陈兴德 二〇二〇年六月九日 书 记 员  王治红 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。