云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初903号原告：谢育珊，女，1990年10月18日出生，汉族，广东省汕头市人，住昆明市官渡区。原告：普艳秋，女，1987年5月28日出生，汉族，云南省富民县人，无业，住云南省昆明市富民县。二原告委托诉讼代理人：孟新丽，云南笃诚律师事务所律师，特别授权代理。二原告委托诉讼代理人：王蓉，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：晏萍，女，汉族，1972年8月14日出生，住云南省昆明市。被告：杨克梅，女，1982年2月23日出生，汉族，贵州省安龙县人，个体工商户，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：张雷雨，贵州周典律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南海韵酒店有限公司青年路分公司，统一社会信用代码：91530102MA6K71YNIE。营业场所：昆明市五华区木行街M-2地块志远大厦25、26层。负责人：晏萍。被告：云南海韵酒店有限公司，统一社会信用代码：91530102MA6K566F0G。住所：云南省昆明市五华区莲花池片区志远城市综合体远建商务大厦******。法定代表人：晏萍。原告谢育珊、普艳秋与被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢育珊、普艳秋的委托诉讼代理人孟新丽、王蓉，被告杨克梅及其委托诉讼代理人张雷雨到庭参加诉讼。被告晏萍、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告谢育珊、普艳秋向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即支付至腾房止的租金及违约金（从2017年11月14日起至2019年11月13日止，租金为353028元，违约金为105908元，两项共计458936元）3、本案的诉讼费、保全费及保全担保费由被告承担。事实和理由：2016年10月15日，原告与被告晏萍签订《租赁合同》，合同约定：原告将昆明市五华区青年路389号木行街M-2地块志远大厦1层建筑面积73平米的临街商铺及配套设施出租给被告经营云南海韵酒店有限公司青年路分公司。租期15年，每平方米租金为130元，年租金为113880元，租金每两年递增一次递增率为5%，一年一付，每次需提前一个月支付租金。合同第八条第二款明确约定乙方逾期交付租金，除补交所欠租金外，每天按逾期拖欠租金的3‰支付违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照合同总租金的20%支付违约金（具体详见租赁合同）。合同签订当天原告就将租赁房屋交给了被告，被告在此办成云南海韵酒店有限公司青年路分公司前台接待部，被告处支付第一年租金外，其与租金至今未付，尚欠租金353028元。原告多次催要，被告都以各种理由拖延。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告杨克梅辩称：一、本案租赁合同存在重大瑕疵和欺诈行为，原告未告知租赁房屋有权利瑕疵的真实情况，导致被告在使用租赁房屋装修经营以后与租赁房屋所有权人发生矛盾冲突，造成的直接损失及预期经济损失应当由被告承担；二、原告出租给被告的房屋被昆明市中级人民法院进行拍卖，被告有理由怀疑原告不享有租赁权，基于不安抗辩权，被告未向原告支付租金；三、原告交付被告的租赁房屋存在消防设施不符合规定以及无法缴纳水电费、物业费等情形，被告有理由怀疑原告没有出租房屋的权利，故有理由拒绝向原告支付租金；四、原告租金计算方式及金额不符合实际情况，原告诉请缺乏事实依据；五、基于上述理由，被告有理由不缴纳租金，不构成违约。被告晏萍、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、房屋租赁合同及股东会决议，欲证明原告享有本案租赁房屋使用权，并可以转租；2、租赁合同，欲证明原、被告双方签订《租赁合同》建立租赁关系，约定原告将昆明市五华区青年路389号木行街M-2地块志远大厦1层建筑面积73平方米的临街铺面及配套设施出租给被告经营云南海韵酒店有限公司青年路分公司，租期15年，每平米月租金为130元，年租金为113880元；3、租赁房屋照片，欲证明被告已实际使用该房屋；4、何良胜银行交易明细，欲证明被告晏萍与被告杨克梅共同经营云南海韵酒店有限公司青年路分公司。被告杨克梅提交了以下证据：1、被告身份证1份，欲证明被告诉讼主体适格；2、海韵艺术酒店评价管理手机网络截屏图片及与物业短信聊天记录各1份，欲证明被告酒店在经营期间被强制停业，被强制停业是因被一群手持铁棍的人将旅客和被告工作人员强制撵出房间，被告经营的酒店被旅客差评；3、被告杨克梅与谢礼辉的聊天记录1份，欲证明原告与被告在2018年就是否缴纳房租进行协商，被告提出被停业5个月期间的损失由原告赔偿，原告在聊天记录提到会弥补原告损失；4、五华区监察委员会询问通知书1份，欲证明2019年3月五华区监察委员会以询问通知书的形式通知被告杨克梅到五华区监察委员会接受询问，原告出租给被告的房屋不能正常使用；5、云南省昆明市中级人民法院调查令1份，欲证明昆明市中级人民法院于2018年开具调查令调查志远房地产开发有限公司房屋使用情况；6、云南刘胡乐律师事务所《律师告知函》及昆明市木行街M2地块志远大厦房产清单各1份，欲证明2019年5月14日，云南刘胡乐律师事务所曾致函志远大厦租户(包括被告经营的酒店)，告知被告志远大厦于2017年10月被云南省高院以（2017）云民初74号《民事判决书》确认租赁房屋已被中国农业银行股份有限公司昆明分行取得相关拍卖全、变卖权以及优先受偿权，中国农业银行股份有限公司昆明分行已经申请强制执行，志远大厦即将被整体拍卖；7、云南省昆明市中级人民法院《司法拍卖告知书》1份，欲证明志远大厦31层在云南省昆明市人民法院阿里巴巴司法网络拍卖平台被拍卖，执行案号为（2018）云01执840号，告知时间为2019年10月23日，拍卖时间为2019年11月24日10时至2019年11月25日10时；8、阿里拍卖拍品详情手机网络截屏图片1份，欲证明志远大厦22层-26层被挂于淘宝网阿里拍卖进行网络拍卖，志远大厦于2012年12月11日被抵押，执行案号为（2018）云01执840号。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1《房屋租赁合同》及承诺书、证明，被告杨克梅对合法性不予认可，认为开发商把已经办理登记的志远大厦租给被告，违反了《物权法》，本院认为，根据《物权法》规定，办理了抵押登记的房屋出租，抵押权优先于租赁权，并非对办理抵押登记的财产禁止出租，故原告提交的《房屋租赁合同》及承诺书、证明未违反法律法规的强制性禁止规定，本院对合法性予以确认；二、原告提交的证据2《租赁合同》，被告杨克梅对真实性关联性无异议，对合法性及证明目的有异议，但并未提交相反证据予以反驳，故本院对原告提交的证据2《租赁合同》予以采信；三、被告杨克梅提交的证据2海韵艺术酒店评价管理手机网络截屏图片及与物业的短信聊天记录、证据3被告杨克梅与杨雪梅、谢育珊、普艳秋的聊天记录，因被告杨克梅未提交证据原件，且原告不予认可，故本院对上述证据不予采信。被告晏萍、云南海韵酒店有限公司、云南海韵酒店有限公司青年路分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为被告放弃对原告及被告杨克梅所举证据抗辩的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，原告谢育珊、普艳秋（乙方）与案外人云南志远房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市方，租赁期限为20年，自2014年12月16日至2034年12月15日止，备注：云南志远房地产开发有限公司固定资产在2012年12月20日至2014年12月20日向信托公司和农业银行办理过借款抵押手续，临时租赁权已出租给另一家公司使用，租赁时间为2014年10月22日至2019年10月21日止，期限为五年，（五年租赁时间什么时候终止，承租人退出），由乙方接管租赁使用权。乙方自接管之日对该商铺由监督权和使用权，乙方自己不经营使用的情况下，有权向第三方转租。2016年10月15日，原告谢育珊、普艳秋（出租方、甲方）与被告晏萍（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将应有的租赁权位于昆明市五华区的设施出租给乙方使用，租期15年，自2016年12月15日起至2031年12月14日止。双方确认：2016年10月15日至2016年12月14日为装修期（自签订之日起给乙方2个月为装修期），装修期内乙方无须支付租金；甲方应于2016年10月15日前向乙方交付租赁物，乙方应当在本合同租期届满的当日，将房屋还给甲方；房屋租金为年租金113880元，租金每两年递增一次，递增率为5%，交费原则年付，每次需提前一个月支付租金，于每年11月14日支付。乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外，每天按逾期拖欠租金的3‰向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照合同总租金的20%支付违约金。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告晏萍，原告确认被告支付了第一年的租金113880元。另确认，被告云南海韵酒店有限公司于2016年3月24日成立，被告云南海韵酒店有限公司青年路分公司于2016年7月21日成立，被告晏萍为云南海韵酒店有限公司及云南海韵酒店有限公司青年路分公司的法定代表人及负责人。庭审中，被告杨克梅自认其系云南海韵酒店有限公司青年路分公司的实际投资人及经营者，被告晏萍将承租商铺交由云南海韵酒店有限公司青年路分公司作为接待大厅使用。本院认为，原告谢育珊、普艳秋与被告晏萍于2016年10月15日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，双方均应诚信履行约定的各项义务。至于被告辩称原告将设有抵押权的租赁房屋出租，违反了物权法的规定，双方签订的《租赁合同》不合法，被告不支付租金系其行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即法律并未禁止设有抵押权的房屋进行出租，且本案租赁房屋设立的抵押权并未影响被告使用租赁房屋。故涉案租赁房屋设立了抵押权并不影响本案《租赁合同》的法律效力，也不能成为被告主张不安抗辩权的事由，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于解除《租赁合同》的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中双方合同约定若被告逾期交付租金超过15天，原告有权解除合同。被告未按照双方合同约定向原告支付租金，逾期已超过15天，原告有权行使其解除合同的权利。故本院确认谢育珊、普艳秋与被告晏萍于2016年10月15日签订的《租赁合同》自原告起诉之日即2020年1月16日解除。关于支付租金的诉请，被告晏萍系被告云南海韵酒店有限公司青年路分公司的负责人，其以个人名义与原告签订《租赁合同》，被告云南海韵酒店有限公司青年路分公司以租赁房屋作为经营场所，系《租赁合同》的实际受益者，已实际享受了合同权利，被告杨克梅自认其系云南海韵酒店有限公司青年路分公司的实际投资人及经营者，并实际履行了支付租金的义务，故原告诉请被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司共同履行支付租金的义务，本院予以支持。关于应付的租金数额，根据双方合同约定，被告支付的租金自2016年12月15日起计租，被告仅支付了第一年的租金113880元，此后截至原告起诉之日即2020年1月16日的租金被告均未支付，故被告还应当支付原告2017年12月15日至2020年1月16日的租金243418.5元（113880元+119574元÷12个月×13个月）。合同解除后，被告应当向原告返还租赁房屋，逾期腾房则被告还应当比照双方合同约定的租金标准向原告支付房屋占用期间的费用。至于被告辩称原告应赔偿其停业5个月造成的经济损失及装修损失，对此被告所举证据并不足以证明因原告原因导致其损失，也未举证证明实际损失的具体数额，其应承担举证不能的不利后果，故对被告该抗辩主张，本院不予采纳。关于违约金的诉请。双方合同约定按照合同总租金的20%支付违约金，该标准明显过高，本院结合本案合同的履行情况及被告的过错程度等因素，对原告主张的违约金按照未付租金的20%予以支持。故被告应当向原告支付以未付租金243418.5元的20%计算的违约金48683.7元。关于保全费、保全担保费的诉请。原告庭审时自认上述费用未实际产生，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢育珊、普艳秋与被告晏萍于2016年10月15日签订的《租赁合同》；二、被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告谢育珊、普艳秋支付租金243418.5元，同时将其承租使用的昆明市五华区青年路389号木行街M-2地块志远大厦1层临街商铺腾还给原告谢育珊、普艳秋，若逾期腾房，被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司应支付原告谢育珊、普艳秋逾期腾房使用费（该费用比照《租赁合同》约定的租金标准计算至房屋腾还之日止）；三、被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告谢育珊、普艳秋支付违约金48683.7元；四、驳回原告谢育珊、普艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8184元，由原告谢育珊、普艳秋负担2503元，由被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司负担5681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  孙敏霞人民陪审员  金 霞人民陪审员  余小兵二〇二〇年六月二十二日法官助理鲍晓玲书记员朱瑾