葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初228号原告:中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路**。法定代表人陈福刚，该公司经理。委托代理人张丽荣，辽宁益行律师事务所律师。被告：葫芦岛市三和装饰工程有限责任公司，住，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路中段新新家园****/div>法定代表人任振辉，该公司经理。委托代理人时凯，北京市浩天信和（沈阳）律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行，住，住所地葫芦岛市连山区连山大街**/div>法定代表人王洪波，该行行长。委托代理人颜某，男，汉族，该行职员，住葫芦岛市龙港区。委托代理人王某，女，满族，该行职员，住葫芦岛市龙港区。原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司诉被告葫芦岛市三和装饰工程有限责任公司、第三人中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行租赁合同纠纷一案，原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司不服本院（2019）辽1403民初1674号民事判决上诉于葫芦岛市中级人民法院，葫芦岛市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）辽14民终2421号民事裁定书，载明：本院认为，中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司主张葫芦岛市三和建筑装饰工程有限公司承租了新新家园3#门市、二楼写字间，擅自占用了二楼、三楼办公室及走廊、电梯下方等。依据辽宁省辽阳市中级人民法院（2011）辽阳执字第31号执行裁定书及本院（2013）葫执一恢字第00002号执行裁定书，前述新新家园门市、写字间、办公室及走廊、电梯下方等的所有权归中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行。2017年12月15日，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司签订了《不良资产批量转让协议》，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行将包括本案诉争房屋在内的不良资产转让给中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司。该《不良资产批量转让协议》约定，……截至基准日，即2017年9月30日……基准日及之后就不良资产所取得的回收（包括孳息及相关权利）归属乙方（中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司），并在交割日起5个工作日内一并移交给乙方。解除不动产上已经设立的用益物权属于对该不动产的处分权利。依据《不良资产批量转让协议》，中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司虽未取得案涉房屋的所有权，但是否取得了案涉房屋的处分权利需要进一步查明。建议一审法院追加中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行参加本案诉讼，并对下列事实予以查明：1、中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行是否授权中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司签订《不良资产批量转让协议》，中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行是否认可该《不良资产批量转让协议》并受该协议权利义务约束；2、依据《不良资产批量转让协议》，中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行是否授权中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司自2017年9月30日起对案涉房屋行使解除租赁关系，收取租金，主张损害赔偿的处分权利。裁定：一、撤销葫芦岛市龙港区人民法院（2019）辽1403民初1674号民事判决；二、本案发回葫芦岛市龙港区人民法院重审。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司的委托代理人张丽荣，被告葫芦岛市三和装饰工程有限责任公司的委托代理人时凯，第三人中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行的委托代理人颜某、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司诉称，2009年6月15曰，被告与葫芦岛市新新家园有限实业公司签订《新新家园门市租赁协议》，由被告承租新新家园3#门市用作经营场地，协议约定：建筑面积为180平方米，租用期限为5年，自2009年6月20日至2014年6月19日，年租金为4万元。2012年10月1曰，被告与新新公司签订《新新家园写字间租赁协议》，被告承租办公楼二层作为办公场地，协议约定：建筑面积为30平方米，租用期限为1年，自2012年10月5日至2013年10月4日，年租金为6千元。二份租赁协议到期后，被告一直继续使用租赁门市及房屋和支付租金，但没有签订书面租赁合同，已支付租金至2018年6月。另外：被告自2017年9月30日以来，擅自占用租赁场地以外的场所，包括二楼4-5个办公室180平方米、三楼办公室285平方米和走廊、电梯下方等，占用面积为465平方米。新新家园门市及阳光家居商城原系新新家园实业有限公司的资产，原告在2017年12月通过不良资产批量转让方式，依法取得该商城的所有权，是该租赁门市的合法所有权人。原告认为，被告的书面租赁协议早已到期，故被告与原告之间形成的是不定期租赁合同，原告依法有权随时解除。另外，被告擅自占用原告场地的行为，依法应当支付场地占地费。原告在2018年8月7日、2018年9月19日书面通知被告解除租赁关系和恢复原状返还租赁门市，以及返还擅自占用场地，但被告没有履行。故原告为维护自身合法权益，依法诉至法院，要求：1、依法判决原告解除与被告租赁关系有效，被告立即腾退房屋恢复原状返还给原告；2、依法判决被告向原告支付门市租金（至租赁门市实际交付日止），截止2018年10月份四个月租金为15,332元；3、依法判决被告返还擅自多占场地，并向原告支付场地占用费至实际返还日，截止2018年9月30日应付场地占用费为93,000元；4、由被告承担本案诉讼费用。被告葫芦岛市三和建筑装饰工程有限责任公司辩称，一、被告于2009年6月25日和2012年3月15日与葫芦岛市新新家园实业有限公司分别签订《新新家园写字间租赁协议》和《新新家园门市房租赁协议》并实际履行协议承租涉案门市至今，被告与原告没有租赁合同关系。二、根据葫芦岛市中级人民法院2012年12月25日作出的（2013）葫执一恢字第00002号执行裁定书，中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行取得涉案门市房的所有权，但被告一直实际履行原来与新新家园公司签订的租赁协议，被告也没有与原告签订任何租赁协议。三、原告称“2017年12月通过不良资产批量转让方式取得涉案门市房的所有权”这一说法没有事实根据和法律依据。（1）根据原告与中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称葫芦岛分行）签订的《不良资产批量转让协议》第一条第（一）项约定，原告受让的不良资产仅为葫芦岛分行名下所有的信贷不良资产及从权利（包括但不限于担保合同权益）、抵债资产等。涉案门市房不属于葫芦岛分行名下资产，涉案门市房属于连山支行所有。（2）根据物权的公示原则，任何基于法律行为的物权变动都必须公示，公示的方法无非就是两种：登记或占有。而涉案门市房至今仍未登记在原告名下，原告根据《不良资产批量转让协议》不能取得涉案门市房的所有权，原告主张解除租赁合同没有事实和法律依据。四、商业银行法第22条第2款规定：“商业银行分支机构不具有法人资格，在总行授权范围内依法开展业务，其民事责任由总行承担。”葫芦岛分行与连山支行均为农业银行股份有限公司下设的在总行授权范围内各自独立经营的金融机构，葫芦岛分行转让连山支行所有的涉案门市房属于物权处分，原告依据《不良资产批量转让协议》无权向被告主张解除与新新家园公司或连山支行的租赁关系。五、假使连山支行授权葫芦岛分行处分涉案门市房，双方则存在委托关系，葫芦岛分行也应当以连山支行的名义进行处分，但根据商业银行法第22条第2款规定，连山支行也无权委托或授权。综上，被告认为，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行辩称，一、中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行是否授权中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与中国华融资产管理有限公司辽宁省分公司签订《不良资产批量转让协议》，中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行是否认可该《不良资产批量转让协议》并受该权利义务约束。“中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行”是“中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行”的上级管理行，在葫芦岛市新新家园实业有限公司葫芦岛连山支行对中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与中国华融资产管理有限公司辽宁省分公司签订《不良资产批量转让协议》无异议。二、依据《不良资产批量转让协议》，中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山分行是否授权中国华融资产管理有限公司辽宁省分公司自2017年9月30日起对案涉房屋行使解除租赁关系，收取租金，主张损害赔偿的处分权利。我行认为：既然前述《不良资产批量转让协议》合法有效，那么中国华融资产管理有限公司辽宁省分公司依据该协议第三条第（七）“基准日及之后就不良资产所取得的回收（包括孳息及相关权利）归属乙方，并在交割日起5个工作日内一并移交给乙方”行使相关权利不应需要中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行的授权确认，中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行也无授权依据。经审理查明，2009年6月15日，被告葫芦岛市三和建筑装饰公司与案外人葫芦岛市新新家园有限实业公司签订《新新家园门市租赁协议》，由被告承租新新家园3#门市用作经营场地（建筑面积180平方米），租用期限为2009年6月20日至2014年6月19日，年租金40000.00元；2012年10月1日，被告葫芦岛市三和建筑装饰公司与案外人葫芦岛市新新家园有限实业公司再次签订《新新家园写字间租赁协议》，被告将承租办公室二层作为办公场地(建筑面积30平方米)，租用期限为2012年10月5日至2013年10月4日，年租金6000.00元；房屋租赁费共计46000.00元/年。二份租赁协议到期后，被告一直继续使用租赁门市。另查明，原葫芦岛市新新家园实业有限公司在锦葫路42号的商城一处，房权证号**××79，建筑面积20808.78平方米，土地使用权证号为（2006）1300101，面积11907.6平方米。该资产于2012年12月17日被辽宁省辽阳市中级人民法院以（2011）辽阳执字第31号执行裁定书作价163,710,659.97元交付中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行抵顶欠款后，农行一直未办理转移、过户手续。2014年6月,中国农业银行葫芦岛分行对连山支行下发农银葫办发[2014]423号文件,将葫芦岛市新新家园实业有限公司等12户不良贷款客户资产上收统一由其管理。2017年12月15日，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司签订《不良资产批量转让协议》，将涉案资产及其他系列资产打包统一转让给了原告。原告接管上述资产后，被告曾于2018年7月26日，按原来与案外人签订的合同租金数额，通过银行转账的方式向原告支付了2018年1月至6月的租金23000.00元。双方未再签订新的合同，被告与案外人签订的合同也已经到期。再查明，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行在转让给原告上述资产时，附件3：关于7户物权资产瑕疵情况的说明中，对上述财产进行了以下描述：……七、葫芦岛市新新家园实业有限公司（阳光家居）抵债资产（二）由于抵债人欠缴过户税费，资产接收后我行未办理过户手续，登记房屋所有权人和土地使用权人仍为葫芦岛新新家园有限公司。同时查明，第三人中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行明确表示，对中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁分公司签订的《不良资产转让协议》无异议，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行行使相关权利不需要我行的授权确认，我行对此也无授权的依据。合议庭认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据原告及第三人提供的证据，原告对被告现使用的房屋享有所有权，该事实清楚，本院予以确认。被告葫芦岛市三和装饰工程有限责任公司的交纳房屋租金至2018年6月，之后未再交纳租金，原、被告之间亦未再续签相关协议，双方之间形成了不定期的租赁合同，对该合同原告享有解除权，但应给被告葫芦岛市三和装饰工程有限责任公司预留必要的时间。同时，被告应该交付其使用期间的房屋租赁费，原告主张按原合同价款执行，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的多占用场地的租金问题，原告未能提供充分的证据证明其主张，故对该项请求依法不予支持，可待证据完备后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被告葫芦岛市三和装饰工程有限责任公司之间位于新新家园3#门市一、二层的房屋租赁合同，被告三和装饰工程有限责任公司于判决生效后60日内腾出该房屋，并交付原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司。二、被告葫芦岛市三和装饰工程有限责任公司自2018年7月份起，每月支付给原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司租金3833.00元，至该房屋腾出之日止，一次性付清。三、第三人中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行不承担责任。四、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司其他诉讼请求。案件受理费2,470.00元，由被告葫芦岛市三和装饰工程有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  王丙远人民陪审员  王 特人民陪审员  周 丹二〇二〇年六月三十日书 记 员  杨怡培