四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3985号 原告：何佳琪，女，2000年2月22日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：冯静梅，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：王俊芳，女，1975年3月26日出生，汉族，住山西省绛县。 委托诉讼代理人：张玄，四川川商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张进，四川川商律师事务所律师。 原告何佳琪与被告王俊芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告何佳琪的委托诉讼代理人冯静梅，被告王俊芳的委托诉讼代理人张玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何佳琪向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付违约金16500元（3个月租金，包括逾期支付租金违约金及提前解除合同违约金）；2、依法判决被告支付租赁期间物业费、生活垃圾处理费及自用水费共计2449.7元；3、依法判决被告由于提前解约给原告造成的中介费用损失1150元以及剩余租金期限的租金损失22000元（4个月租金，租赁合同于3月8日解除后剩余5个月租金扣除押金）；4、承担原告因聘请律师主张权利支付的律师费7500元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为成都市锦江区义学巷**********房屋所有人。2019年8月10日，原告委托何方与被告签署了《房产租赁合同》（合同编号0002169），合同有效期为1年，租金每3个月支付一次。被告应在2020年1月24日支付第三期（从2020年2月9日－2020年5月8日）的租金共计16500元，虽然原告体谅被告因为疫情原因造成的经济紧张，同意其一个月一付租金的要求，但对方也拖至2020年2月9日才支付从2020年2月9日到3月8日1个月的租金5500元，未能按照合同约定如期支付租金，按照合同10.3条的约定应承担一个月的租金作为违约金。2020年3月7日，被告通过微信通知需提前解除合同，并在3月8日退还房屋，没有按照合同的约定提前30天，应按照合同10.4条的约定承担提前通知30天以及额外一个月的违约金11000元。由于被告单方面提前解约的行为，导致被告无法按照租赁合同约定的剩余有效期限收取租金，在当前疫情的情况下，房屋也无法继续出租，给原告造成的较大的经济损失。剩余租赁期限5个月的租金损失扣除押金后，被告还应承担4个月的租金损失。原告在2020年4月15日收到房屋物管公司《收费通知单》，才知道被告在租赁期间一直未支付物业费、生活垃圾处理费及自用水费共计2499.7元，违反了租赁合同的约定。 被告王俊芳辩称，我方延迟支付租金及提前退租经过原告委托房屋管理人的同意，且按照合同约定违约金也仅为两个月租金，与原告主张金额不符。认可原告主张的物业费、生活垃圾处理费及自用水费2449.7元。原告主张的中介费损失及剩余租金期限租金损失并没有合同约定，原告没有相应的主张依据。关于律师费也没有合同约定，按照原告起诉金额来算，原告主张的律师费过高。我方已支付的押金要求原告退还。 本院经审理查明认定事实如下：原告何佳琪系位于锦系位于锦江区义学巷**********房屋的所有权人。年8月10日，原告何佳琪（甲方、出租方）委托何方代其与被告王俊芳（乙方、承租方）及成都卓信合创房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房产租赁合同》，约定甲、乙双方通过丙方提供信息就出租及承租房屋的有关事宜达成合意，房屋位置成都市锦江区义学巷60号1栋1单元6层604号，房屋套型套二，建筑面积88.19平方米；该房屋用途为住宅；租赁期为1年，自2019年8月9日起至2020年8月8日止；租金标准5500元／月，租金支付时间按3个月／季支付，本合同签订的同时，乙方应支付首次租金16500元及本合同约定房屋租赁保证金，之后的租金乙方应每次提前15天支付甲方；租金支付方式为银行转账的形式，甲方指定的银行收款帐户为开户银行招商银行龙湖三千支行（帐号62×××52，户名何方）；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5500元；乙方不支付或者不按照约定支付租金达7日的和／或欠缴各项费用达2750元的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方还应按月租金的100%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。被告已支付原告保证金5500元。 原告何佳琪委托的房屋管理人何方与被告王俊芳微信聊天记录显示内容如下：2020年2月6日，何方表示“儿子在说要交房租了”，被告表示“因年前支出了一笔资金又因疫情上不了班，能不能先交一个月的租金”，何方表示经儿子许可后同意租金一个月一交，被告表示明天转租金；2020年2月9日，何方询问被告“租金还没有转过来”，被告随即向何方微信转账5500元并表示“不好意思，昨天手机转不了”，何方表示“收到，每个月8号转”，被告表示同意；2020年2月26日，被告表示“房租能不能减免一个月，4月份才可以开始工作”，何方表示儿子不同意；2020年3月6日，被告表示“明天把东西搬完，给你交下房子”，何方于2020年3月7日表示“我发给我儿子了还没有回复，看怎么交接，小区我进不去”，被告再次表示“我今天把所有东西搬走”；2020年3月8日，被告表示已处理好退房相关事宜，退房，何方表示接受。 原告何佳琪与案外人于2020年5月23日就案涉房屋签订租赁合同，租期自2020年5月24日起算。原告何佳琪支付成都卓信合创房地产经纪有限公司中介服务费1450元。原告就本案委托上海市锦天城（成都）律师事务所代为诉讼，支付法律服务费7500元。 案涉房屋于2019年8月至2020年3月期间产生物业费、生活垃圾处理费及自用水费2449.7元。庭审中，被告认可向原告支付上述费用。原、被告双方认可租赁合同于2020年3月8日解除。被告提交视频显示，案涉房屋在进行部分装修整改，原告表示于2020年5月12日左右，原告对案涉房屋电视墙进行了改造，换了两张床。 以上事实有原告提交的案涉房屋产权证、《房产租赁合同》、微信聊天记录、收费通知单、四川忠信物业管理有限公司收费票据、委托代理合同及发票、房产租赁合同及中介费收费凭证，被告提交的微信聊天记录、视频以及双方当事人的陈述在案为证。 本院认为，原告何佳琪与被告王俊芳签订的《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。被告认可向原告支付租赁期间物业费、生活垃圾处理费及自用水费2449.7元，本院予以确认，关于原告主张的其他诉讼请求，本院作如下认定： 关于原告主张的违约金。按合同约定，租金按季提前15天支付，被告应于2020年1月24日前支付原告第三期租金，被告逾期支付租金达7日或欠缴各项费用达2750元，应按一个月租金金额向原告支付违约金。虽然被告与原告委托房屋管理人达成租金按月于每月8日支付的意见，但不能免除新的协议达成之前被告逾期支付租金应承担的违约责任，且被告欠缴的物业费、生活垃圾处理费、自用水费及其逾期支付租金金额已超过2750元，故原告主张被告按一个月租金金额5500元支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的提前解除合同违约金，本院认为，在整个租赁过程中，被告一直与原告委托房屋管理人何方协商租赁事宜，故本院认定，在房屋管理人何方没有明确向被告表示需要等回复后才能决定的情况下，何方向被告作出的意思表示即代表原告向被告作出的意思表示。当被告于2020年3月6日向何方表示要搬走，虽然何方于2020年3月7日表示还没有回复，但2020年3月8日，被告再次表示已搬走，退房时，何方表示接受，故本院确认原告已向被告作出了确认退租的意思表示，被告虽然未按合同约定提前30天通知原告，但原告已予认可。故本院按合同约定认定合同提前解除违约金为一个月租金金额即5500元。被告应向原告支付违约金共计11000元。被告已支付原告保证金5500元用于抵扣其应支付的违约金。 关于中介损失及剩余租赁期限租金损失。双方签订租赁合同已对违约金予以明确约定，本院已按合同约定支持原告违约金，故对原告主张的房屋再次出租产生的中介费用及剩余租赁期限租金损失，本院不予支持。 关于律师费。双方签订租赁合同未对律师费用进行约定，故该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告王俊芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何佳琪支付违约金11000元，此款与被告王俊芳向原告何佳琪交纳的保证金5500元抵扣后，被告王俊芳还应给付原告何佳琪的款项为5500元； 二、被告王俊芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何佳琪支付租赁期间物业费、生活垃圾处理费及自用水费2449.7元； 三、驳回原告何佳琪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取520元，由原告何佳琪负担220元，被告王俊芳负担300元。 本判决为终审判决。 审判员 范 薇 二〇二〇年六月十九日 书记员 邹聪颖