河北省秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0391民初498号 原告：秦皇岛市宏添源物业服务有限公司，住所地秦皇岛经济技术开发区。 法定代表人：刘彤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩海英，该公司员工。 被告：许海兰，女，汉族，1963年10月19日出生，秦皇岛经济技术开发区。 原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司与被告许海兰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩海英、被告许海兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告交纳2017年5月1日至2020年4月30日拖欠原告物业费2155.32元、电梯费862.12元、生活垃圾费108元，合计3125.44元，并支付滞纳金。2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告许海兰是观海御景小区业主。2014年5月9日，原告与秦皇岛鹏大房地产开发有限公司签订《观海御景前期物业服务合同》，合同约定将观海御景小区的物业服务委托给原告，并约定物业费标准为多层住宅用房1.0元每月每平米，同时约定了电梯费、二次加压费、生活垃圾费的收费标准，逾期缴费的，每日按服务费的万分之三收取滞纳金。自2014年以来，返迁房未入住前物业服务都能得到业主的认可，物业费收缴率能达到95%以上。自从变更为返迁房后，2016年开发商装修返迁房入住，给小区环境造成了较大损坏，返迁房未交装修垃圾清运费，却随意将装修垃圾堆放在小区内，导致小区内环境较差，并非物业公司不作为。小区内电梯较多，496户31部电梯，成本较高，之前判决却和物业费一样判决8折，物业公司损失较大。原告按约定提供了物业服务，但被告没有按约定缴纳物业费用，从2017年5月1日至2020年4月30日拖欠原告物业费2155.32元、电梯费862.12元、生活垃圾费108元，合计3125.44元，故诉至法院，请求判如所请。 被告许海兰辩称，该房屋已经于2019年7月16日卖给孟范华，2019年7月16日以后的物业费与被告无关。小区物业服务不达标，本小区够不上四星级服务标准，四星级标准应该三年一调整。不同意按照原告起诉要求缴纳物业费及滞纳金，装修垃圾清理不及时，部分业主私自搭建阳光房物业不制止，车辆随意停放，绿地大面积干旱致死，返迁户随意砍伐小区树木，小区宠物狗随地大小便。绿化草和树都不浇水，树死了也不栽小树。大门维修了半年以上才修好，电动车门一直都没有修，消防栓好多都是坏的，小区环境脏乱差，小区没有人巡查，小区丢电动车监控设备监控不到，小区蚊虫特别多，到处都是杂草，草地都已经没有了，移动公司信号接收器安装在楼道，瓷砖坏了用胶带粘上，小区外来人员不让进，进小区的车辆需要收费，小区院内停车位出租应该经过业主同意，收取费用应该由业主所有。原告物业撤场的时候就给我们发了一个告知，直接撤场了，没有经过业主同意。下房和车位给返迁户直接分了，商业小区返迁户高于商业户，8楼返迁户可以不缴纳二次水加压费等等。总之，拒交物业费因为物业没有履行职责。 原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司为支持其主张提供证据如下： 证据一《观海御景前期物业服务合同》。原告与秦皇岛鹏大房地产开发有限公司签订了《观海御景前期物业服务合同》，合同约定原告为观海御景提供物业服务，收取物业服务费，物业服务期为甲方通知的办理交房手续起（2015年5月1日开始交房）至业主委员会成立并与新的物业公司签订物业合同止。物业费标准为：多层1.0元/平方米/月；商业1.0元/平方米/月，二次加压给水，6层以上按照（层数-6）*0.25元/月/平方米，每增加一层增加0.05分。电梯费用：1层按0.35元/月/平方米，每增加一层增加0.05元/平方米/月收取。证明原告依据物业服务合同为被告所在小区观海御景提供物业服务，并依据合同约定收取物业服务费用。 证据二物价局文件复印件。2014年12月16日，秦皇岛经济技术开发区物价局批复了观海御景物业费收费标准，证明观海御景的物业费标准已经由物价局批复，收费有理有据。 证据三观海御景撤场告知书。原告宏添源物业给秦皇岛市渤海乡政府、船厂路街道办事处、开发区等相关单位发函，告知物业公司将于2020年5月31日撤场。证明物业公司已就撤场事宜提前通知相关单位，属于正常撤场。 证据四物业撤场通知书。宏添源物业将撤场事宜张贴于小区每个单元门口，告知业主物业公司将于2020年5月31日撤场。证明物业公司已就撤场事宜提前通知业主，属于正常撤场。 证据五交接清单。原告宏添源物业与船厂路街道办事处的交接清单，证明物业公司已将相关物业资料、电卡、钥匙等交接给街道办事处，时间为2020年5月28日。证明物业公司交接手续清晰，属正常撤场。 证据六照片7页。物业公司日常工作照片，包括保洁、保安、维修、绿化，水电费缴费单据，证明截止至2020年5月31日，物业公司正常服务。 证据七民事判决书两份。分别为秦皇岛经济技术开发区人民法院、秦皇岛市中级人民法院判决书，最终判决结果皆为业主8折缴纳物业服务费用，证明本小区物业服务费用纠纷已经多次诉讼，有先例可循，同一时期同一地点的物业费，判决结果具有参照性。 其他关于电梯使用标志、保洁服务合同、公共安全固定岗位服务承包合同、电梯维保合同、道闸改造方案、验收单、发票、付款凭证、清洁机动服务顾问合同等相关证据已提交多次，在此不再重复提交。本小区先后经过多次诉讼，判决结果皆是8折缴纳相关费用，对本案具有参照性。 被告许海兰对原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司提供的证据提出如下质证意见： 四星级服务标准定期进行虫害消杀，在我知道的情况下没有进行过消杀，曾经有人找过，物业说小区孩子多，不能打药。门卫没有按照要求服务，小区车碰了不管，业主想调监控要求去派出所开证明。私搭乱建严重，10号楼电梯长期坏的状态。开始小区是草皮，现在杂草丛生。撤场告知书只是告知我们，物业服务业主，我们是最后才知道撤场的，业主想成立业主委员会，一直被拒绝没成立，物业不能单方解除合同，因返迁户入住导致降低服务水平，为什么返迁户不缴纳物业费，需要我们商品房承担。 被告许海兰为支持其抗辩提供证据房屋买卖合同一份及物业费约定协议一份，当时也去告知物业了。 原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司对被告许海兰的证据质证意见为，当时被告没有带这些证据，只是将收费标准记走了，当时说了协议到哪天需要回去看一下，补充协议没有按手印，不知道真假。 经审查，本院认证意见为：原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司提供的证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以认定。被告许海兰提供的证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 被告许海兰是观海御景小区业主。2014年5月1日，原告与秦皇岛鹏大房地产开发有限公司签订《观海御景前期物业服务合同》，合同约定将观海御景小区的物业服务委托给原告，并约定物业费标准为多层住宅用房1.0元每月每平米，同时约定了电梯费、二次加压费、生活垃圾费的收费标准，逾期缴费的，每日按服务费的万分之三收取滞纳金。原告对小区提供了物业服务，被告没有按约定缴纳物业费用。被告于2019年7月16日将该房屋卖给孟范华，2019年7月16日以后的物业费不应由被告交纳。从2017年5月1日至2019年7月16日拖欠原告物业费1586.55元、电梯费634.61元、生活垃圾费79.5元，合计2300.66元。 另查明，观海御景小区于2014年5月1日开始办理业主入住手续，共有496户住宅，其中187户商品房，309户返迁房。2016年返迁户入住小区之后，原告在提供物业服务过程中，包括被告在内的业主认为原告没有尽到服务义务。在物业服务中对公共设施维护、小区绿化、违法建筑等管理方面仍然存在不足，许多业主的问题至今仍未解决，现有部分业主未缴纳物业费。在原告于2018年4月起诉其他31户业主物业合同纠纷中，其他31户业主申请对观海御景小区物业服务标准鉴定，本庭依法委托院司法技术辅助室进行对外委托鉴定。2018年7月18日，本院司法技术辅助室反馈，鉴定单位均不接受委托，不能完成委托工作，对委托申请予以退回。后本院判决业主按照80%的比例缴纳物业服务费、电梯费、二次加压费、生活垃圾费，经上诉至秦皇岛市中级人民法院，二审维持原判，现一、二审民事判决书均已生效。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该协议对包括被告在内的全体业主均有法律约束力。被告应该按约定支付物业服务费。关于物业服务费的标准，原告已与秦皇岛鹏大房地产开发有限公司签订《观海御景前期物业服务合同》，合同约定将观海御景小区的物业服务委托给原告，并约定物业费标准为多层住宅用房1.0元每月每平米，同时约定了电梯费、二次加压费、生活垃圾费的收费标准。为此原告主张按照《观海御景前期物业服务合同》收取物业服务费、电梯费、二次加压费、生活垃圾费，本院予以支持。物业服务合同是双务合同，原告在物业服务过程中，没有完全尽到义务，对公共设施维护、小区绿化、违法建筑等管理方面仍然存在不足，导致包括被告在内的约半数业主未缴纳物业费，故滞纳金不应予以支持，物业费用等应该减少收费，具体比例本院综合相关因素酌定。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告许海兰于本判决生效之日起五日内给付原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司2017年5月1日至2019年7月16日物业费、电梯费、生活垃圾费1840.52元（2300.66元×80%）； 二、驳回原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司负担5元，被告许海兰负担20元。于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  李燕峰 二〇二〇年六月十六日 书记员  高 妍