福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初1677号 原告：福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道水塘村（水塘综合楼）****，统一社会信用代码913508005550589198。 法定代表人：陈秀丽，经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：龙岩市金宏房地产开发有限公司，住，住所地福建省龙岩市新罗区东城军民路**一社会信用代码913508007297309640。 法定代表人：卢晓琴，执行董事兼总经理。 被告：林庆荣，男，1960年6月29日出生，汉族，居民，住福建省厦门市湖里区南山路**2Ａ。 委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈红，福建正廉律师事务所律师。 原告福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司（以下简称晟宇物业公司）与被告龙岩市金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏公司）、林庆荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晟宇物业公司的委托诉讼代理人钟永香，被告林庆荣的委托诉讼代理人刘新策、沈红到庭参加诉讼。金宏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 晟宇物业公司向本院提出诉讼请求：判令金宏公司、林庆荣支付晟宇物业公司2016年7月1日至2019年12月31日住宅物业服务费97057.8元，店面物业服务费55857.6元，车位服务费471240元[（225-38）个×60元/月/个×42个月]，电梯维保费7764元，公摊电费5896.8元，以上合计637816.2元，并从起诉之日起至款清之日止以624155.4元为本金，按月利率2%计算违约金。诉讼中，晟宇物业公司变更诉讼请求为：1.判令金宏公司自2016年7月1日至2019年7月8日住宅物业服务费74557.1元、公摊电费3811.8元、电梯维保费5964.4元；店面物业服务费48227.4元、公摊电费801.5元；车位物业服务费248064元，共计381426.2元。2.判令林庆荣自2019年7月9日至2019年12月31日住宅物业服务费11786.5元、公摊电费606.6元、电梯维保费948.8元；店面物业服务费7624.2元、公摊电费126.6元；车位物业服务费35376元，共计56468.7元。 事实与理由：2016年6月20日，晟宇物业公司与松涛花园二期业主大会签订《“松涛花园二期”物业服务合同》，约定该小区由晟宇物业公司实施物业管理服务，期限从2016年7月1日至2021年6月30日止，商业物业服务费收费标准为1.8元/㎡/月，，住宅物业服务费收费标准为15元/㎡/月，车位服务费标准为60元/月/个，公摊水电费按照实际缴纳的费用向全体业主分摊收取。晟宇物业公司自入驻以来，即按照《物业服务合同》的约定履行了物业管理的义务。上述房产于2016年由林庆荣申请保全并强制执行，并通过淘宝网司法拍卖进行拍卖。 2019年7月8日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执35号之四民事裁定书，确定上述房产通过以物抵债的方式归林庆荣所有。根据龙岩市中级人民法院拍卖公告的竞买须知“对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费及未明确缴费义务人的费用由买受人自行协商解决。”晟宇物业公司作为“松涛花园二期”的物业管理企业，其提供的物业管理服务保证了本案讼争房产的正常使用，并且晟宇物业公司在收到龙岩市中级人民法院协助执行通知书后积极配合林庆荣进行清点移交。因此，晟宇物业公司于2019年9月9日向龙岩市新罗区人民法院提起诉讼，要求林庆荣支付上述房产的物业服务费及公摊水电费，但林庆荣辩称其取得上述房产是以物抵债，并非通过司法拍卖，且其在以物抵债取得上述房产前，该房产的所有权人系金宏公司，因此物业服务费等相关费用也应当由金宏公司承担。为此，晟宇物业公司多次与金宏公司、林庆荣协商，但金宏公司、林庆荣却互相推诿，至今未向晟宇物业公司履行任何的缴费义务，故晟宇物业公司起诉。 诉讼中，晟宇物业公司补充陈述，其中2#2005号复式房产及使用的车位在案涉期间内物业费已由原住户刘远英进行了缴交，故予以扣减。 林庆荣辩称：（一）晟宇物业公司要求林庆荣支付2019年7月9日前的住宅、店面物业服务费、车位服务费，没有合同依据。1.林庆荣是于2019年7月9日以龙岩市中级人民法院执行裁定的方式取得位于“松涛花园二期”未售房地产复式住宅9套、店面10间，地下，地下非人防车位225个的产权之前林庆荣不拥有前述房产和车位的产权，根据晟宇物业公司提供的《物业服务合同》第7.4条“物业服务费从物业交付买受人之日起按月收，业主自愿预缴的除外”，第7.5条“未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付，已售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付”的规定，晟宇物业公司要求林庆荣承担林庆荣取得前述房产和车位产权之前的物业服务费，明显缺乏合同依据。2.林庆荣没有参与龙岩市中级人民法院对前述房屋和车位的拍卖，有关竞买须知本身对林庆荣不具有法律效力。退一步来讲，该竞买须知即使具有法律效力，依竞买须知的规定“卖方所欠的非交易环节形成的税费（可能存在的物业费、水费、电费等欠费）与买受人无关”，龙岩市中级人民法院拍卖公告的竞买须知已明确写明林庆荣是无须承担在取得前述房产和车位产权之前的物业服务费。3.至于晟宇物业公司诉称根据龙岩市中级人民法院拍卖公告的竞买须知“对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费及未明确缴费义务人的费用由买受人自行协商解决”，该规定要求买受人需要与物业公司自行协商拖欠的水、电、物业管理费等欠费的情况，前提条件是没有明确缴费义务人的情况下，买受人才需要与物业公司协商的，现本案依《物业服务合同》的约定，在林庆荣取得前述房产和车位产权之前的缴费义务人是开发建设单位，已明确了缴费义务人，不存在没有缴费义务人的情形，因此晟宇物业公司滥用龙岩市中级人民法院拍卖公告中竞买须知的公告，要求林庆荣承担2019年7月9日之前的物业服务费，是没有法律依据的。 （二）林庆荣有权无须向晟宇物业公司缴交2019年7月9日至2019年12月31日期间的住宅物业服务费。1.晟宇物业公司无权要求林庆荣支付2019年7月9日至2019年7月23日期间的住宅的物业服务费。虽然林庆荣根据龙岩市中级人民法院的执行裁定取得前述住宅的产权，但并没有实际占用该房产，晟宇物业公司也没有向林庆荣移交这些房产。2019年7月23日龙岩市中级人民法院向晟宇物业公司出具了协助执行通知书[（2016）闽08执35号]，晟宇物业公司才向林庆荣移交住宅5套（2#1T1901、2#1T1803、2#2T1804、2#3T1806、2#3T1808），其中2#1804、1808房屋于2020年2月29日才移交给林庆荣，目前尚有住宅4套（2#2T1805、2#2T1904、2#3T1906、2#3T2005）未移交给林庆荣，鉴于在2019年7月23日之前晟宇物业公司未将前述住宅移交给林庆荣，根据《物业服务合同》第7.5条的规定，林庆荣是无须承担未交付之前的物业服务费。2.更何况晟宇物业公司未遵循龙岩市中级人民法院的协助执行通知书的要求，尚有4套住宅至今未移交给林庆荣，根据《合同法》第六十七条“先后履行抗辩权”规定，作为负有先履行交付义务的晟宇物业公司已违约，没有全部履行合同义务的，作为后履行义务的林庆荣，在晟宇物业公司未将4套住宅交付给林庆荣之前，林庆荣是有权可以拒绝向晟宇物业公司缴交物业服务费。而且据林庆荣了解，未移交2#2T1805房至今由邓赐平占用，在2020年1月1日之前2#2T1904号房由傅志荣占用、2#3T1906号房由张伟占用，2#3T2005号由刘远英使用，邓赐平、傅志荣、张伟、刘远英均有向晟宇物业公司缴交物业费，晟宇物业公司重复主张物业费显属不当。 （三）晟宇物业公司无权向林庆荣主张2019年7月9日至2019年9月15日店面物业服务费。龙岩市中级人民法院虽于2019年7月9日裁定10店面归林庆荣所有，但这些店面全部被龙岩市金宏房地产开发有限公司占用，直至2019年9月15日金宏公司才将这些店面移交给林庆荣，因此根据《物业管理条例》的规定和《物业服务合同》的约定，林庆荣是无须承担2019年7月9日至2019年9月15日期间的店面物业服务费。 （四）晟宇物业公司是地下车库的实际管理者，根据龙岩市中级人民法院的通知，晟宇物业公司具有向林庆荣移交车位的法律义务，鉴于晟宇物业公司未向林庆荣移交大部分的车位，因而无权向林庆荣主张2019年7月9日至2019年12月31日车位服务费。1.晟宇物业公司无权要求林庆荣支付2019年8月20日之前的车位服务费。根据2019年8月7日龙岩市中级人民法院协助执行通知书[（2016）闽08执35号]、2019年8月14日龙岩市新罗区物业管理站出具的关于要求晟宇物业配合龙岩市中级人民法院移交松涛花园二期地下车位的通知、2019年8月14日龙岩市中级人民法院公告的规定，在2019年8月20日之前晟宇物业公司尚未向林庆荣移交任何一个车位，根据《物业服务合同》第7.5条的规定，林庆荣是无须承担未交付之前的车位服务费。2.更何况晟宇物业公司本应于2019年8月20日将225个车位移交给林庆荣的，但截至目前，晟宇物业公司仅向林庆荣移交了49个车位，尚有176个车位未移交。晟宇物业公司未尽物业管理职责，任意放小区住户和社会车辆进入地下车库，造成林庆荣的车位全部被他人占用，就连移交的49个车位，还有12个车位又被他人破坏占用。晟宇物业公司物业管理混乱，失职，不仅造成林庆荣物权被侵犯，也造成林庆荣重大经济损失。而且据林庆荣了解，因松涛花园二期地下室车位长期处于失管状态，晟宇物业公司利用这些车位出租给他人，收取租金和管理费以达到牟利目的；这也是晟宇物业公司放无车位的车主任意进入地下车库，造成林庆荣车位长期被他人破坏占用的原因；也是晟宇物业公司为何会起诉187个车位的管理费（另有39个车位其直接有收到租金和管理费），而不是起诉225个车位管理费的原因。鉴于晟宇物业公司自己没有尽物业管理义务，利用林庆荣车位牟利，损害林庆荣利益，林庆荣除根据《合同法》第六十七条的规定有权拒绝向晟宇物业公司缴交车位服务费外，还将根据法律规定对晟宇物业公司提起经济赔偿之诉。 （五）晟宇物业公司以高层住宅1.5元/月/平方米、商业物业1.8元/月/平方米、车位60元/月/个的标准向林庆荣主张物业服务费没有法律依据。根据《物业服务收费管理办法》第七条、第八条的规定，物业服务收费实施政府指导价，物业公司具体的收费标准应根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，现晟宇物业公司入驻松涛花园二期不是房地产开发公司作为前期物业聘请入驻的，也不是业主委员会依据业主公约聘请入驻的，晟宇物业公司入驻是部分业主聘请入住的，所谓的收费标准不是经过政府审批的指导价，仅是晟宇物业公司与部分业主约定的收费标准，其不应以未经审核的收费标准向林庆荣主张物业服务费。 综上，林庆荣请求法庭查明本案的事实经过，依法驳回晟宇物业公司对林庆荣的诉讼请求。 金宏公司未作答辩。 本院经审理查明以下事实：松涛花园二期业主于2016年5月27日开始经业主推选了林伟伟、郑水才等十八名业主作为松涛花园二期业主代表。 2016年6月20日，晟宇物业公司作为乙方与松涛花园二期业主大会作为甲方签订《福建省物业服务合同》一份，约定该小区由晟宇物业公司实施物业管理服务，期限为五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止，商业物业服务费收费标准为1.8元/㎡/月，高层住宅物业服务费收费标准为1.5元/㎡/月，车位服务费标准为60元/月/个，公摊水电费按照实际缴纳的费用向全体业主分摊收取。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费。未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付，已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付，开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免的物业服务费由开发建设单位承担。业主违反合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时的足额支付物业服务费、应当按照5%标准向乙方支付违约金。落款处林伟伟、郑水才等十八名业主作为松涛花园二期业主代表签字。后晟宇物业公司自入驻松涛花园二期，按照上述《物业服务合同》的约定履行了物业管理的义务。 龙岩市中级人民法院针对林庆荣（原福建上杭农村商业银行股份有限公司）与金宏公司金融借款合同纠纷一案作出的（2016）闽08民初5号民事调解书生效后，林庆荣作为申请人向龙岩市中级人民法院申请执行。龙岩市中级人民法院于2019年6月30日对金宏公司位于松涛花园二期未售地产复式住宅9套、店面10间、地下、地下非人防车位225个进行第一次公开拍卖人报名而流拍。后林庆荣同意上述未办证房地产以第一次拍卖保留价5017.79万元抵偿债务。2019年7月8日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执35号之四执行裁定书，裁定松涛花园二期未售地产复式住宅9套、店面10间、地下、地下非人防车位225个作价5017万元交付申请执行人林庆荣抵偿债务，对剩余债务，被执行人金宏公司应当继续清偿。上述房地产的财产权自本裁定送达之日起转移。其中复式住宅9套分别为2#1901、2#1803、2#1804、2#1904、2#1805、2#2005、2#1806、2#1906、2#1808；店面10间分别为店001至店008、店011至店012；地下；地下非人防车位225个分别为C101等裁定书，林庆荣于2019年7月9日签收。 2019年7月23日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执35号协助执行通知书，要求晟宇物业公司协助执行，将案涉复式房产移交至林庆荣名下。2019年8月7日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执35号协助执行通知书，其中要求晟宇物业公司协助执行，将225个车位移交至林庆荣名下。2019年8月14日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执35号公告，责令目前使用所附清单中车位的住户及其他用户在2019年8月20日前腾出上述车位。 晟宇物业公司认为，晟宇物业公司作为松涛花园二期的物业管理企业有权向金宏公司、林庆荣主张自2016年7月1日至2019年12月31日（共计42个月）的住宅物业服务费、店面物业服务费、车位服务费、电梯维保费、公摊电费等，故诉至本院，请求判如所请。 另查明，复式住宅9套情况如下：1.2#1901号房产于2019年10月10日由林庆荣及妻子林爱美转让给案外人汤笃兴、林晶；2.2#1803号房产于2019年10月10日由林庆荣及妻子林爱美转让给案外人张家锦、俞素琴；3.2#1806号房产于2019年11月13日由林庆荣及妻子林爱美转让给案外人卢显森；4.2#1804号、2#1808号、2#1904号、2#1906号房产现已由林庆荣接收；5.2#1805号房产至今仍由邓锡平占用；6.2#3T2005号房产至今由刘远英占用（物业费已交缴）。 再查明，本院于2019年5月15日组织当事人进行现场勘查后，经晟宇物业公司、林庆荣确认案涉225个车位中有72个车位已被改作其他用途。晟宇物业公司在诉讼中明确其中39个车位已收取相应的物业费。林庆荣于2019年9月11日向晟宇物业公司缴交的11个车位的管理费计3840元。 上述事实，有晟宇物业公司提供的《福建省物业服务合同》、执行裁定书、电费发票、协助执行通知书、物管站通知、电梯维保合同及发票、民事裁定书及生效证明、公示、会议记录、报告等，林庆荣提供的收据等证明以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为:（一）晟宇物业公司是否有权向金宏公司、林庆荣主张案涉房产的物业服务等相关费用？（二）2019年7月8日及之前的物业服务等相关费用由谁承担？晟宇物业公司是否有权根据竞买须知向林庆荣主张？（三）2019年7月9日及之后的物业服务等相关费用是应谁承担，如何承担？ 针对焦点（一），因松涛花园二期未经相关部门验收，在无法成立业主委员会的情况下，经业主大会推选了林伟伟、郑水才等十八名业主作为松涛花园二期业主代表与晟宇物业公司签订的《福建省物业服务合同》,体现了双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。晟宇物业公司根据该合同的约定已实际在松涛花园二期开展了物业管理服务工作。因此，晟宇物业公司有权要求包括林庆荣在内的小区全体业主及开发建设单位金宏公司依约支付物业服务等相关费用。林庆荣在诉讼中主张晟宇物业公司在讼争小区开展的物业服务管理工作非房地产开发公司作为前期物业聘请，也非业主委员会依业主公约聘请入驻，故无权按案涉《福建省物业服务合同》约定的标准向其收取物业服务费。对此，晟宇物业公司提供了松涛花园二期业主推选业主代表成立临时业主委员会签到表、公示照片及报告等证据，足以证实案涉物业服务合同应认定为有效，且对讼争小区全体业主具有法律约束力。对林庆荣的前述抗辩主张，不予采纳。 针对焦点（二），龙岩市中级人民法院于2019年7月8日作出（2016）闽08执35号之四执行裁定书中已明确，该院对案涉房产进行公开拍卖，因无人报名而流拍，在林庆荣同意将上述未办证房地产以第一次拍卖保留价5017.79万元抵偿债务的前提下，裁定将案涉房产作价5017.79万元交付申请执行人林庆荣抵偿债务。因此，晟宇物业公司根据龙岩市中级人民法院拍卖公告的竞买须知“对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费及未明确缴费义务人的费用由买受人自行协商解决”，向林庆荣主张案涉房地产自2016年7月1日至2019年7月8日的物业服务等相关费用，于法无据，不予支持。根据案涉《福建省物业服务合同》约定，上述期间物业服务等费用理应由开发建设单位金宏公司全额支付。其中2#2005号房产已由刘远英交缴。同时，本院于2019年5月15日组织当事人进行现场勘查后，经晟宇物业公司、林庆荣确认案涉225个车位中有72个车位已被改作其他用途，且晟宇物业公司在诉讼中明确其中39个车位已收取相应的物业费。因此，晟宇物业公司将诉讼请求作出了相应的减少，予以准许。 针对焦点（三），龙岩市中级人民法院（2016）闽08执35号之四执行裁定已明确“上述房地产的财产权自本裁定送达之日起转移”，案涉房地产抵偿债务给林庆荣的时间为其签收该份裁定书的时间，即2019年7月9日。自林庆荣取得相应房地产的财产权后，金宏公司亦应主动履行上述裁定将案涉房地产交付林庆荣，故晟宇物业公司亦有权向主张2019年7月9日及之后的案涉房地产物业服务等相关费用。据庭审调查情况及在案的证据分析如下： 1.关于9套复式房产（其中2#2005号房产已由刘远英交缴），因林庆荣于2019年间已将部分房产转让案外人，故相应房产的物业服务费等费用自2019年7月9日计算至转让时为止，具体如下：（1）2#1901号房产计至2019年10月10日止；（2）2#1803号房产计至2019年10月10日止；（3）2#1806号房产计至2019年11月13日止。林庆荣主张案涉复式房产应自从交付之日起计算相关物业服务等费用的理由，不能成立。林庆荣在交缴相应的费用之后，可另行向实际侵权人主张。 2.关于10间店面，林庆荣主张2019年9月15日金宏公司才将案涉店面移交给林庆荣，林庆荣无须交缴自2019年7月9日至2019年9月15日止店面物业服务费的理由，未提供相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果。若属实，林庆荣在交缴相应的费用后，亦可另行向金宏公司主张。 3.关于车位，本院于2019年5月15日组织当事人进行现场勘查后，经晟宇物业公司、林庆荣确认案涉225个车位中有72个车位已被改作其他用途，且晟宇物业公司在诉讼中明确其中39个车位已收取相应的物业费。因此，晟宇物业公司将诉讼请求作出了相应的减少，予以准许。林庆荣主张晟宇物业公司是车位的实际管理者，具有向林庆荣移交车位的法律义务，鉴于部分车位未交付晟宇物业公司无权向林庆荣主张车位服务费，不能成立。物业公司作为物业服务企业应当按照诚实信用原则，严格依约履行物业管理义务，对小区公共设施设备承担维修、养护、管理和维护的责任，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，业主接受物业管理服务也应积极协助并按时履行交费义务。回归本案，晟宇物业公司理应协助林庆荣做好相关房地产的交付及管理工作，鉴于期间晟宇物业公司在案涉车位的管理服务中确实存在瑕疵，结合林庆荣在诉讼中已收回49个车位的自认，本院酌情认定林庆荣应支付晟宇物业公司车位物业服务费为27451.2元(39216元×70%)，扣除林庆荣已支付3840元，应支付23611.2元。林庆荣在交缴相应的费用之后，可另行向实际侵权人主张。金宏公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，晟宇物业公司诉请有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、龙岩市金宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司自2016年7月1日至2019年7月8日住宅物业服务费74557.1元、公摊电费3811.8元、电梯维保费5964.4元；店面物业服务费48227.4元、公摊电费801.5元；车位物业服务费248064元，共计381426.2元。 二、林庆荣应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司自2019年7月9日至2019年12月31日住宅物业服务费10143.1元、公摊电费520.1元、电梯维保费819.4元（其中2#1901号房产计至2019年10月10日止、2#1803号房产计至2019年10月10日止、2#1806号房产计至2019年11月13日止）；店面物业服务费7624.2元、公摊电费126.6元；车位物业服务费23611.2元，共计42844.6元。 三、驳回福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7868元，减半收取计3934元，由福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司负担25元、龙岩市金宏房地产开发有限公司负担3510元、林庆荣负担399元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 廖 晓 红 二〇二〇年六月二十二日 书记员 黄敏（代） 附： 一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。