四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民4724号 原告：泸州锦辰房地产营销有限公司，住所地：泸州市江阳区康宁路**院18门市，统一社会信用代码915105006969651250。 法定代表人：胡慧，总经理。 被告：朱永德，男，汉族，1965年9月28日生，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：莫继军，四川康乾律师事务所律师。 第三人：泸州市华泰房地产开发有限责任公司，住所地：泸州市江阳区康华路4-2-8，统一社会信用代码91510502793999976F。 法定代表人：李华东。 第三人：李华东，男，1958年7月18日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 第三人：唐祖斌，男，1967年2月21日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：唐祖全，男，1954年1月9日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告泸州锦辰房地产营销有限公司（以下简称锦辰公司）与被告朱永德、第三人泸州市华泰房地产开发有限责任公司（以下简称华泰房地产公司）、第三人李华东、第三人唐祖斌案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告锦辰公司的法定代表人胡慧、被告朱永德的委托诉讼代理人莫继军、第三人华泰房地产公司的法定代表人李华东、第三人李华东、第三人唐祖斌的委托诉讼代理人唐祖全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦辰公司向本院提出诉讼请求：判决立即停止对位于江阳区水景居负一层、负二层8个车库（即负一层17号、39号、41号、负二层51层、57号、70号、71号、81号）的强制执行，并解除查封扣押。事实及理由：原告于2010年12月24日与李华东、唐祖斌的委托代理人唐祖全签订《转让协议》，李华东、唐祖斌将其所有的位于江阳区水景居负一层、负二层地下车库转让给原告，转让总价款人民币叁佰陆拾肆万元（3640000元）。原告按协议约定付清价款，第一次支付房款在2011年1月30日前不低于2000000元，余款1640000元于2011年5月30日前支付完毕。李华东、唐祖斌已将地下车库全部交付原告，原告对地下车库进行了装修。购买车库后原告自己承担费用在房监所管理部门进行产权分割成87个车位并出售，同时还引进物业管理公司。原告已出售79个车位，留8个车位自用。李华东、唐祖斌将诉争房产交付给原告占用、使用至今，根据《合同法》第130条、第133条及《物权法》第15条之规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记仅物权未设立。原告与第三人之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但原告实际占有并使用，并不影响合同效力，原告应为本案诉争房屋实际所有权人。且原告已支付全部价款，未办理过户登记系第三人未积极配合所致，并非原告自身原因所致。被告系泸州市江阳区人民法院（2018）川0502执恢476号执行案件的申请人，第三人系执行案件的被申请人，在执行程序中，被告作为申请人向泸州市江阳区人民法院申请对原告通过买卖合法取得的房产（位于江阳区水景居负**、负二层8个车库，即负一层17号、39号、41号、负二层51层、57号、70号、71号、81号）申请执行，原告对该执行提出案外人异议申请，泸州市江阳区人民法院于2019年8月5日作出（2019）川0502执异93号民事裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告对此裁定不服，故依法提起诉讼，请求判如所请。 被告朱永德辩称，根据《物权法》第九条之规定，物权未登记不产生法律效力，原告所属权利不能排除涉案房屋的强制执行，原告的诉请应予以驳回。 第三人华泰房地产公司述称，华泰房地产公司欠朱永德的欠款仅为84万元余元，法院查封了几千万的财产，不符合法律规定。 第三人李华东述称，车位出卖给了原告，原告已经支付完全部价款，欠款的是华泰房地产公司，不是李华东，法院不应当查封李华东个人资产。 第三人唐祖斌述称，车位是由唐祖斌和李华东共同开发购买的，然后又出卖给了原告，原告支付了全部价款，现在与第三人唐祖斌无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对原告提交的2010年12月24日原告与第三人李华东、唐祖全签订的《转让协议》、唐祖斌出具的《委托书》、转款凭条、《收条》、房屋产权证书、《泸州市房地产监理交易所房产测绘报告书（变更）》、、施工协议、安全设施以及地坪漆工程合同书、物业费收据、泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504执异44号执行裁定书、以及被告提交的泸州市江阳区人民法院（2018）川0502执恢476号执行裁定书的真实性、合法性、关联性予以确认，并作为本案认定事实的依据。 根据采纳的证据并结合当事人陈诉，本院认定事实如下：2010年12月24日，原告（乙方）锦辰公司与（甲方）李华东、以及唐祖斌的委托代理人唐祖全签订《转让协议》，约定甲方将位于水景居负一层负二层地下车库转让给乙方，转让总价款为364万元，乙方应于2011年1月30日前一次性支付甲方人民币200万元，余款164万元在2011年5月30日前甲方配合乙方办理完相关手续的同时，乙方一次性支付给甲方。协议签订后，原告锦辰公司的法定代表人胡慧分别于2011年1月30日向李华东转款55万元、于2011年1月30日向唐祖全转款100万元、于2011年2月22日向唐祖全转款50万元。2010年12月28日，李华东出具收条一张，载明收到胡慧交来水景公园地下车库转让款45万元，唐祖全于2011年2月22日出具收条载明收到胡慧地下车库款150万元，李华东于2011年5月29日出具收条载明收到胡慧支付江阳康平路9号1号楼负一层、负二层地下车库全款114万元，房款全部付清。2011年1月6日，锦辰公司与四川蓝迪建筑配套设施工程有限公司签订了《地下停车场交通安全设施以及地坪漆工程合同书》，四川蓝迪建筑配套设施工程有限公司对康平路9号1号楼地下停车场交通安全设施和环氧地坪漆进行施工。2011年锦辰公司与四川仪岛科技有限公司签订《监控系统工程安装合同》，四川仪岛科技有限公司对康平路9号1号楼地下停车场管理系统进行安装。原告锦辰公司支付了相关费用。2011年3月19日，泸州市房地产监理所、泸州市房地产交易所出具的泸房监交测変字200716002Ｂ号《泸州市房地产监理交易所房产测绘报告书（变更）》将江阳区负1、负2层房屋变更分割为01号至87号共87个车库（含本案原告提出异议的8处车库）。自2010年12月30日始，锦辰公司作为出卖人开始对外销售该87个车位。现出售了其中79个车位，江阳区-1层17号、-1层39号、-1层41号、-2层51号、-2层57号、-2层70号、-2层71号、-2层81号的产权仍登记在李华东、唐祖斌名下。 另查明，朱永德诉华泰房地产公司、华泰罗江分公司、文小刚民间借贷纠纷一案，经四川省泸州市中级人民法院终审判决确定华泰房地产公司应偿还朱永德借款8182160元及利息（截止2014年8月26日利息896166元，之后利息以8182160元为本金从2014年8月27日起按年利率24%计算至付清之日止，息随本清）。因华泰房地产公司未履行生效判决确定的义务，朱永德向本院申请执行。2018年8月7日，朱永德与华泰房地产公司法定代表人李华东、李文杰、唐祖全在本院的执行笔录中达成和解协议，其中约定：……4.李文杰愿意以自己名下五十三个车位提供担保，并承诺在罗江**泰汇丰国际项目解封后一个月之内过户到朱永德名下；5.李华东、唐祖全愿意为上述协议担保……朱永德、李华东、唐祖全在上述协议上签名捺印。 本院在执行朱永德与华泰房地产公司、华泰罗江分公司、文小刚民间借贷纠纷一案中，于2018年10月23日作出（2018）川0502执恢476号执行裁定，裁定如下：一、冻结、扣划被执行人泸州市华泰房地产开发有限责任公司在金融机构的存款10000000元；二、采取以上措施后，仍不能清偿债务的，则提取、扣留被执行人相应收入或查封、扣押、拍卖、变卖相应价值的财产以清偿债务。2019年2月28日，本院依据上述已经发生效力效力的民事裁定书，向泸州市不动产登记中心发出（2018）川0502执恢476号协助执行通知书，查封了李华东名下位于泸州市江阳区，负二层51号、57号、70号、71号、81号，江阳区康平路5号1号楼1层7号，江阳区康平路4号2号楼2层8号房屋。现原告以其为上述车位的实际所有权人为由，提起案外人异议之诉，要求停止对上述车位的执行，并解除查封。 本院认为，本案争议焦点系原告锦辰公司对查封的车位是否享有能够排除人民法院强制执行的民事权益。2010年12月24日原告锦辰公司与第三人李华东、唐祖全签订《转让协议》合法有效，原告已于2011年5月29日支付了车库的全部转让价款，并在本院查封之前对车库进行了实际占有、使用、处分，房产证未及时办理亦非原告自身原因，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对位于泸州市江阳区的房产享有合法权益，足以排除人民法院的强制执行，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行位于泸州市江阳区的房产； 二、解除对泸州市江阳区产的查封。 本案案件受理费3650元，由被告朱永德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 本院（2019）川0502执异93号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  陈佳 审判员  王晶 人民陪审判员王进 二〇二〇年六月三日 书记员  许可