贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初3120号 原告：李剑，男，1964年11月20日，汉族，住贵州省毕节市。 原告：靳玺琼，女，1970年6月8日生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州翰林置业有限公司，统一社会信用代码91520000587288487K，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**。 法定代表人：彭跃，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201311303602。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15205201910144296。 原告李剑、靳玺琼与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称“翰林置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李剑、靳玺琼、被告委托诉讼代理人王妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李剑、靳玺琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告贵州翰林置业有限公司立即向原告李剑、靳玺琼办理位于毕节市七星关区转移登记有关文书；2.判令被告归还被告于2013年12月28日向原告收取的契税9968.00元，并以此为基准按银行同期商业贷款利率的130%支付原告利息至被告收回该款之日止；3.判令被告贵州翰林置业有限公司支付原告李剑、靳玺琼涉案商品房逾期办理转移登记违约金40000.00元（暂计），实际以涉案商品房购房款199357.00元为基准，按日万分之二的标准计算;4.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求中的有关文书为不动产权证书，撤回第3项诉讼请求。 事实及理由：2013年10月26日，原告李剑、靳玺琼与被告签订编号0211的《商品房买卖合同》。合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区卖与原告，房屋建筑面积为50.4平方米，房屋总价为人民币199357.00元。合同签订后，原告以银行商业贷款的方式向被告支付了全部房款。根据该商品房买卖合同第二十二条约定：被告应于2015年4月28日前办理房屋产权登记证书并交付给原告，为此，被告于2013年12月28日向原告收取契税款项9968.00元，但时至今日，被告贵州翰林置业有限公司仍然未将房屋不动产权证书交付给原告，因此，被告贵州翰林置业有限公司违反了合同该条款的约定时限，构成违约，应承担违约责任。同时被告存在非法占用原告资金行为，因该款项为原告向银行贷款而交付被告，但被告却未按合同约定向原告办理房屋产权转移登记，原告认为，既然被告不能及时向相关部门缴纳税款，就应当第一时间向原告说明情况并退还所收税款，而不应再原告不知情的情况下将该资金占用至今，如此，原告须背负该款项的银行贷款利息，而被告却能零成本将该资金占用至今，因此，被告应当退还该资金，并向原告支付该款项占用期间利息。综上，原告认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真是意思表示，亦未违反法律的强制性规定，该合同真实有效，原告依合同约定履行了交付全部房屋价款的义务，被告应严格按照合同约定和法律规定按期向原告交付房屋及办理房屋产权转移登记相关文书。被告不履行合同约定的义务已违反法律规定，严重的侵害了原告的合法权益。故原告根据《合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，将贵州翰林置业有限公司诉至贵院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告翰林置业辩称：一、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能把控的客观因素导致，故答辩人应当免责。二、本案被答辩人并未遭受任何损失，故答辩人也不应当向其赔付违约金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失。本案中，该铺面被答辩人已于购买时就获得租金利益，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产杈证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承，首先，涉案房屋现本就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价，被答辩人不能以假设的东西来认为自己受到损失，第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失，第四，继承尚未发生。因此，在被答辩人没有遭受任何损失的基础上，也不应获得违约金。三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”及最高人民法院于2015年《第八次民商事审判工作会议纪要》第二十九条之规定，本案原告诉请支付违约金的请求为债权请求权，适用《民法总则》关于诉讼时效的约定，答辩人与被答辩人约定的关于逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，人民法院应予驳回其请求。四、退一步说，即使应当承担违约金，但因答辩人与被答辩人在平等自愿的基础上达成协议，且答辩人已按协议中被答辩人的要求履行了义务，被答辩人亦应履行协议上的承诺，不再追究答辩人的违约责任被答辩人等业主因答辩人逾期办证的事，经常到答辩人处闹事，答辩人向鸭池镇政府反映了此事，鸭池镇政府多次组织业主方代表与答辩人进行协商，其间也提出多种方案。2017年10月16日，业主方代表、答辩人以及答辩人的关联公司中泰市场管理有限公司在政府的组织下再次协调，在充分沟通后，业主方代表明确表示只要答辩人能在约定的时间内为他们招租取得租金利益，他们就放弃追究答辩人的违约责任。因答辩人的的经营范围内没有招租项目，故委托其关联公司中泰市场管理公司为业主招租，并请中泰市场管理公司在与业主方签订《委托经营协议书》时，双方将业主与答辩人在政府协调的真实意思表示明确在协议条款中。因此，业主在签订该协议书之前，就早已知晓此条款内容，是因答辩人自己没有招租资格，才委托与之关联的中泰市场管理公司签此协议并将业主方与答辩人达成的意思表示约定在协议中。因当时业主方人员众多，后是由业主自行推选一部分业主代表来参加协调，然后回去把协商下来的最终结果告之所有业主。同意该调解内容、愿意委托翰林公司为其招租的业主，就与中泰市场管理公司签订《委托经营协议书》，不同意该调解内容的就不予签订，取决于业主方自愿，由此才产生了综合专业市场400多户业主有200多户签订《委托经营协议书》，有200多户没有签订的情形，业主方代表之一的刘珍策作为证人也证实了这一事实。因此，翰林公司为了业主方的招租活动投入了大量资金，委托招租的中泰市场管理公司也已在约定的时间里为原告等人成功租赁商铺，并将租金及时交付给原告。被答辩人提出该协议是和中泰市场管理公司所签，但该条条款性质实际为利他合同，利他合同突破了合同相对性原则，并非合同当事人的第三人可以获得对合同债务人的履行请求权。合同双方当事人基于自由意志和真实意愿为第三人设定权利的行为符合民事法律行为之构成要件，第三人知悉设权行为及内容表示接受的行为亦符合民事法律行为的构成要件，根据《民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，涉他合同第三人要求债务人履行义务以实现其权利合法正当，故答辩人可向被答辩人主张权利。因此，答辩人投入大量资金为被答辩人进行招租，中泰市场管理有限公司已在约定的时间里为被答辩人等人成功租赁商铺，并将租金及时交付给被答辩人，被答辩人就应当履行《委托经营协议书》中不再追究答辩人违约责任的承诺，其再向答辩人主张支付违约金的请求不应得到支持。综上所述，答辩人不能按约定时间办理产权证是因不可抗力因素导致，且被答辩人并未遭受任何损失，故答辩人不应当承担违约责任。再者，答辩人与被答辩人已在政府的协调下达成一致意见，既只要答辩人为被答辩人招租，其获得了租金利益就不再追究答辩人的办证违约责任，且此协商内容也在与被答辩人签订的《委托经营协议书》中作了明确约定，现答辩人已委托中泰市管理公司实际为其招租并使之获利，被答辩人应当履行不再追究答辩人违约责任的承诺，故其请求不应得到支持，恳请人民法院维护答辩人的合法权益为谢！ 根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2013年10月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于毕节市七星关区，建筑面积为50.4平方米，套内建筑面积42平方米，商品房总价款为199357.00元,签订本合同之日支付房款104537.00元，余款95000.00元以银行按揭支付。合同第十四条“交接手续……（四）双方同意委托出卖人按照下列第2种方式缴纳相关费用：……2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3项费用……（1）专项维修资金；（2）契税；……”、第二十二条约定“房屋登记……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房款199357.00元。2013年10月26日，被告向原告收取了其他代收款4353.00元。2013年12月28日，被告向原告代收契税款9968.00元。2017年12月29日，被告取得商品房屋备案证明书。2018年5月28日，被告取得涉案楼幢不动产权证书。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和其他代收款，被告亦应按合同约定履行合同约定的义务。 关于办理商品房不动产权证书的问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时，双方又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告于2017年12月29日取得商品房屋备案证明书，于2018年5月28日进行了涉案楼幢不动产产权登记，具备办理涉案商品房转移登记的条件。本案中，原告已向被告支付了办理不动产权证书所需的款项，被告基于原告的委托及约定应当为原告办理不动产权属转移登记，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持。 关于归还代收契税及支付利息的问题。被告基于合同约定的委托向原告代收了契税，但被告并未代原告向税务机关缴纳，故原告请求归还该款项的请求，本院予以支持。对原告主张的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司应于原告李剑、靳玺琼缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房产权转移登记的有关文书为原告李剑、靳玺琼办理涉案商品房不动产权证书； 二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还向原告李剑、靳玺琼代收的契税款9,968.00元； 三、驳回原告李剑、靳玺琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元，由原告李剑、靳玺琼负担425.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担100.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年六月十五日 书记员  肖 毅