山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0830民初623号原告：潘兰兰，女，1990年12月22日出生，汉族，居民，住山东省济宁市汶上县。委托诉讼代理人：王立恒，山东中都剑律师事务所律师。被告：肖青春，男，1965年4月13日出生，汉族，居民，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：吴诗谦，山东康策律师事务所律师。第三人：济宁越锋置业有限公司，住所地为山东省济宁市汶上县寅寺镇政府驻地，统一社会信用代码为91370830079691130P。法定代表人：冯杰菊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：乔海，男，1972年1月16日出生，汉族，济宁越锋置业有限公司工作人员，住山东省济宁市汶上县义桥镇东芦庄村**，现住汶上县。原告潘兰兰与被告肖青春、第三人济宁越锋置业有限公司案外人执行异议之诉一案,本院于2020年1月15日立案后,依法适用普通程序,于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告潘兰兰及其委托诉讼代理人王立恒，被告肖青春的委托诉讼代理人吴诗谦，第三人济宁越锋置业有限公司的委托诉讼代理人乔海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘兰兰向本院提出诉讼请求：1.请求对原告位于汶上县寅寺镇东石楼村驻地（南郭线与兖梁公路交汇处东北角）6号门面房解除查封停止执行；2.确认上述房屋归原告所有使用;3.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：山东省汶上县人民法院作出（2019）鲁0830执2191号执行裁定书（注：申请执行人肖青春与被执行人济宁越锋置业有限公司执行案），将位于汶上县寅寺镇东石楼村驻地（南郭线与兖梁公路交汇处东北角）4、6、14号门面房予以查封，拟将强制执行。上述所涉房产中6号门面房早已属原告所有，长年对外出租合法使用中。2016年4月18日，原告潘兰兰与第三人济宁越锋置业有限公司签订金都西城商贸广场售房协议书，购买济宁越锋置业有限公司开发的汶上县寅寺镇东石楼村驻地（南郭线与兖梁公路交汇处东北角）6号房屋，建筑面积226.67平方米，价款539474元，当日已付清房款，房屋也早已交付。原告潘兰兰对于自己所有的6号房从2017年9月对外出租正常使用中。上述事实有2016年4月18日原告潘兰兰与济宁越锋置业有限公司签订的金都西城商贸广场售房协议书、收款收据，2017年9月11日对外的房屋租赁合同为证。综上所述，原告潘兰兰已合法取得了位于汶上县寅寺镇东石楼村驻地（南郭线与兖梁公路交汇处东北角）6号门面房的所有权和合法使用权。汶上县人民法院根据被告的执行申请作出的（2019）鲁0830执2191号执行裁定将已属于原告潘兰兰所有的房屋予以查封，拟强制执行明显错误，违背法律规定，现原告提出执行异议被驳回。肖青春辩称，原告所依据的事实和理由及第一项诉讼请求不符合最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条的情形，原告第二项诉求与本案非同一法律关系，也不是人民法院受案范围，汶上县人民法院2019鲁08**执异92号执行裁定书认定事实清楚适用法律正确，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。济宁越锋置业有限公司述称，涉案房屋已经出售，法院查封的时候也对房产进行了拍照，办案人员查封涉案财产时，第三人的代理人称涉案财产已经出售，并且跟随办案人员到达法庭，出示了售房手续，反映了房屋已出售的情况，第三人代理人出示的材料都是最原始的材料，不存在造假的可能，购房户一直在要求公司办理登记，现在达不到办理房产证的条件。第三人认为应该支持原告的诉求。诉讼过程中，本院依职权自汶上县人民法院执行局调取了（2019）鲁0830执2191号执行裁定书、（2019）鲁0830执异92号执行裁定书、（2018）鲁0830民初4043号民事判决书及照片打印件7张，依法调取并打印了第三人济宁越锋置业有限公司的企业信用信息公示报告，上述证据经原、被告及第三人质证，对证据的真实性均无异议，上述证据，形式合法、内容客观真实，与本案待证事实有关联性，可以作为本案有效证据使用，本院依法予以采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据，本院认定如下：1.原告潘兰兰提交的其与第三人济宁越锋置业有限公司签订的《金都西城商贸广场售房协议书》，经被告肖青春质证有异议，认为（2019）鲁0830执异92号执行裁定书中，已经对该份售房协议书的真实性予以否认，即便该协议真实存在，也不能作为合法协议使用，因为本案第三人在未取得预售许可的情况下出售了涉案房屋，该协议无效。本院认为，本院在审理（2019）鲁0830执异92号案件时，经在汶上县房地产管理局及汶上县不动产登记中心查询，截止到2019年12月18日，涉案房产并未办理预售合同备案登记及不动产登记信息，故对该份证据的真实性，本院无法确认，被告方的质证意见，符合相关法律规定，本院依法予以采纳，原告方提交的该份证据，本院依法不予采纳。2.原告潘兰兰提交的第三人济宁越锋置业有限公司出具的《收款收据》，经被告肖青春质证有异议，认为原告潘兰兰与第三人济宁越锋置业有限公司现金交易53万余元，不符合一般的生活逻辑，一般房地产开发公司也会要求买受人银行转账，原告潘兰兰述称该笔款项的组成为学校的餐费收入，每月结账一次，多的时候有二十多万，一般是放在原告家里，最多的时候放过三十多万元，与539474元的差额是原告潘兰兰的父亲筹集的。第三人述称要求原告现金交易是因为乔海本人有债务，其他售出的房屋收取的购房款也没有银行转账，都是现金。本院认为，原告潘兰兰通过现金交付539474元购房款不符合一般的生活逻辑，而且潘兰兰所述现金是学校餐费收入，根据一般常识，学校系国家事业单位，其大额金钱结算一般会通过银行转账，与潘兰兰所述相悖，第三人济宁越锋置业有限公司代理人乔海所述，因其本人有债务因此所有房款均系现金交易，本院认为，原告潘兰兰与第三人济宁越锋置业有限公司签订购房协议，购房款应转账至第三人济宁越锋置业有限公司对公账户中，或交易给济宁越锋置业有限公司，而非乔海本人，乔海对外负有债务与购房款不能打入第三人济宁越锋置业有限公司的对公账户无因果关系，故对该份借款借据的真实性，本院依法不予认定。3.原告潘兰兰提交的其与张元元签订的《房屋租赁合同》一份，经被告肖青春质证有异议，认为租赁合同与本案不具有关联性。本院认为，作为合同关系的相对方当事人的张元元并未出庭证实该份协议的真实性，原告方亦未提交其他证据佐证该份合同的真实性，依法应当由原告潘兰兰承担举证不能的不利法律后果，该份证据是否真实，本院在本案中不作认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人济宁越锋置业有限公司系自然人投资或控股型有限责任公司，经营范围为房地产开发与销售（凭资质证书经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。股东为冯杰菊、乔尚华，其中冯杰菊担任执行董事兼总经理，乔尚华担任监事。肖青春与济宁越锋置业有限公司、山东驿嘉集团有限公司、汶上县寅寺镇人民政府建设工程施工合同纠纷一案,本院于2018年8月16日立案受理,于2019年2月15日依法作出（2018）鲁0830民初4043号民事判决，判决生效后，本院于2019年9月27日立案受理肖青春与济宁越锋置业有限公司建设工程施工合同执行案，执行过程中，本院于2019年11月26日作出（2019）鲁0830执2191号执行裁定，裁定查封济宁越锋置业有限公司所有的位于寅寺镇东石楼村驻地（南郭线与兖梁公路交汇处东北角）南郭线4号、6号、14号门面房。案件执行过程中，原告潘兰兰提出书面异议，经审理，本院于2019年12月20日作出（2019）鲁0830执异92号执行裁定，裁定驳回潘兰兰的执行异议请求。原告潘兰兰不服（2019）鲁0830执异92号执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，经审查，本院于2020年1月15日立案受理。另查明，经本院至汶上县房地产管理局和汶上县不动产登记中心查询，截止到2019年12月18日，位于寅寺镇东石楼村驻地（南郭线与兖梁公路交汇处东北角）南郭线6号门面房并办理预售合同备案及不动产权登记。原告潘兰兰在汶上县区域内有住宅房产两处，分别位于汶上县观澜国际小区12号楼1单元1-2801室和汶上县永续园丁名邸二期（慧园）2号楼4单元4-1001室。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案焦点为1.涉案房产是否归原告潘兰兰所有；2.原告潘兰兰是否享有足以排除涉案房产强制执行的实体权益。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述规定,除法律另有规定的情形外,只有在不动产登记簿上记载所有权人姓名,方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中,涉案房屋登记中并未有关于原告潘兰兰的信息记载,且第三人济宁越锋置业有限公司并无预售资格。潘兰兰虽主张曾与第三人济宁越锋置业有限公司签订《金都西城商贸广场售房协议书》、支付房屋对价并占有、使用涉案房屋,但并不等同于对涉案房屋享有所有权。在不动产登记没有发生变更的情况下,涉案物权并未进行变动,原告潘兰兰不能成为物权法所指的房屋所有权人。故原告潘兰兰要求确认涉案房屋为其所有的诉请于法无据,依法不应予以支持。关于第二个焦点问题,原告潘兰兰对涉案房屋不具有所有权,亦未提交证据证明其享有阻却涉案房屋执行的其他实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告潘兰兰主张依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除本案执行。本院认为,首先,第三人济宁越锋置业有限公司未取得预售许可，无权对外出售房屋，其与原告潘兰兰签订的《金都西城商贸广场售房协议书》未经有权机关登记备案，不能认定该协议书的真实性。其次,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议方能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告潘兰兰及第三人济宁越锋置业有限公司均予以认可，本案中涉案房产并未登记在被执行人即第三人济宁越锋置业有限公司名下，因此原告潘兰兰提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形。最后，庭审过程中，根据庭审查明的事实，原告潘兰兰在汶上县区域内有住宅房屋两处，原告潘兰兰自认购买的是商铺而非用于居住的房屋,且已用于出租，故原告潘兰兰提出的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的情形，原告潘兰兰关于停止对涉案房屋强制执行的诉讼主张不能成立。综上所述,原告潘兰兰要求立即停止对涉案房产的强制执行,解除对涉案房产的查封,确认涉案房产归其所有的诉讼请求,没有事实根据和法律依据,本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定,判决如下:驳回原告潘兰兰的全部诉讼请求。案件受理费9195元，由原告潘兰兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张 涛人民陪审员  赵胜元人民陪审员  赵中强二〇二〇年六月十五日书 记 员  颜 栋