福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初5188号 原告：福州中鼎投资有限公司,住所地：福州市晋安区福新路中段**楼（江盛楼）**，统一社会信用代码：91350100563365281A。 法定代表人：单迎健，董事长。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤小芳，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 被告：杨清荣，男，汉族，1986年12月1日出生，住福州市晋安区。 被告：陈兰，女，汉族，1985年7月6日出生，住福州市晋安区。 第三人：交通银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市鼓楼区湖东路**。 法定代表人：王文进，行长。 原告福州中鼎投资有限公司（以下简称“福州中鼎公司”）与被告杨清荣、陈兰，第三人交通银行股份有限公司福建省分行（以下简称“交行福建分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。福州中鼎公司的委托诉讼代理人黄鹏达到庭参加诉讼，被告杨清荣、陈兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人交行福建分行经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 福州中鼎公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2012年8月10日签订的《商品房买卖合同》及合同附件（合同编号：201234840119）已于2019年7月12日解除。2、判令两被告向原告支付违约金235330.4元（购房总价款2941630元的8％，直接从被告已付购房款中扣除。3、判令两被告向原告支付代还的贷款本息（自2019年6月28日起至2020年5月29日为172513.36元），直接从被告已付购房款中扣除。4、判令原告将两被告尚欠第三人交行福建分行的债务（包括但不限于贷款本息、律师费、诉讼费、公告费，贷款本息暂计至2019年9月10日为1341041.39元）返还给第三人交通银行股份有限公司福建省分行，直接从被告已付购房款中扣除。5、判令两被告已付购房款中扣除上述第2、3、4项的款项，不足部分由两被告另行支付。6、判令两被告配合原告办理福州市晋安区商品房的注销预告登记、备案登记事项手续。7、判令两被告将福州市晋安区商品房腾空返还给原告。8、判令本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：2012年8月10日，原被告签订合同编号为201234840119的《商品房买卖合同》及合同附件，约定两被告购买原告建设的福州市晋安区商品房；购房总价款2941630元，两被告选择首付891630元，余款2050000元以办理银行按揭贷款付清。 同时，合同附件六合同补充协议第四条第5款约定“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担责任的，自银行向出卖人承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人应按全部购房价款的8%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足。” 合同签订后，被告杨清荣就约定的剩余购房款向第三人交行福建分行申请贷款，并于2012年09月24日签订编号为2012351310001100051《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人为两被告的贷款承担连带保证责任。贷款银行按《个人房产抵押贷款合同》约定发放了贷款并到达原告账户，至此，原告全额收到购房款2941630元。同时，原告于2014年7月1日向两被告交付案涉房屋。2019年6月28日，因两被告逾期偿还按揭贷款，第三人交行福建分行要求原告履行保证义务，并从原告账户首次划扣26898元。基于被告的违约行为，原告于2019年7月10日向两被告发出《解除合同通知书》。截至2020年5月29日止原告被第三人交行福建分行划扣款项合计172513.36元。 原告认为，两被告的行为已构成严重违约，合同约定的解除条件已成就，原告向被告发出《解除合同通知书》，合同（《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1608XJ040218））及合同附件已解除，被告应依法承担违约责任。 被告杨清荣、陈兰未做答辩。 第三人交行福建分行未做陈述。 本院经审理认定事实如下：2012年8月10日，杨清荣、陈兰与福州中鼎公司签订编号为201234840119的《商品房买卖合同》，约定杨清荣、陈兰购买福州中鼎公司开发的位于福州市晋安区房屋，总购房款2941630元，首期购房款891630元，剩余购房款2050000元由银行提供按揭贷款的方式支付。合同附件六合同补充协议约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担责任的，自银行向出卖人承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人应按全部购房价款的8%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足等内容。 2012年9月24日杨清荣、福州中鼎公司及交行福建分行三方签订的《个人房产抵押贷款合同》，合同约定杨清荣向交行福建分行申请按揭贷款2050000元，福州中鼎公司为借款提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，交行福建分行已依约发放贷款2050000元。案涉房屋于2014年7月1日交付杨清荣、陈兰使用。2019年6月起因杨清荣未依约偿还按揭贷款本息，导致福州中鼎公司承担保证责任，截至2020年5月29日被交行福建分行扣划款项共计172513.36元。具体如下：2019年6月28日26898元、2019年7月30日13371.16元、2019年8月29日13338.43元、2019年9月29日13308.09元、2019年10月30日13280.10元、2019年11月29日13247.39元、2019年12月31日13221.74元、2020年3月30日39685.19元、2020年4月30日13097.97元、2020年5月29日13065.29元。 福州中鼎公司于2019年7月10日向杨清荣、陈兰发出《解除合同通知书》邮件，邮件已于2019年7月12日由被告签收。 另查，讼争房屋因存在违建问题于2016年7月9日被福州市晋安区城市综合执法局查封，2018年2月11日又被福清市人民法院轮候查封。 上述事实，有福州中鼎公司提供的商品房买卖合同及相应补充协议、个人房产抵押贷款合同、收楼确认书、催收通知书、告知函、账户交易明细回单、交通银行补制回单申请书、解除合同通知书、EMS快递寄送流程及当事人陈述为凭，经当庭质证、认证，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议是原、被告的真实意识表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。被告杨清荣、陈兰自2019年6月起未依约向交行福建分行支付按揭还款义务，导致原告多次为其承担保证责任，构成违约。原告福州中鼎公司依合同约定于2019年7月10日向被告发出解除合同通知，被告也于2019年7月12日签收上述邮件，至此双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年7月12日解除。合同因被告违约而解除，则应依约承担违约责任，故原告请求按合同总价款的8%支付违约金235330.4元，符合合同约定，且不违反法律规定，可以支持。合同解除后，对已经履行的，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。原告请求被告协助办理合同备案登记及预购商品房预告登记注销手续并返还案涉房屋，应予支持。截至2020年6月8日庭审时止，原告因为被告承担担保责任而实际支付的代垫款项172513.36元，被告也应予偿还。 原告主张从被告已付购房款中直接扣除被告应付给原告的违约金和垫付款项，因该债权系一般债权，不具有优先受偿的权利，如直接扣除可能侵害其他一般债权人的利益，故本院不予支持。由于第三人交行福建分行在本案中未就所涉《个人一手房按揭抵押借款合同》提出独立的诉讼请求，故本案对该合同中的相关权利义务，不宜一并审理。讼争《商品房买卖合同》解除后，原、被告及第三人可就《个人一手房按揭抵押借款合同》中各自的权利义务，另案进行处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福州中鼎投资有限公司与被告杨清荣、陈兰于2012年8月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201234840119）已于2019年7月12日解除； 二、被告杨清荣、陈兰应于本判决生效之日起十日内支付原告福州中鼎投资有限公司违约金235330.4元； 三、被告杨清荣、陈兰应于本判决生效之日起十日内支付原告福州中鼎投资有限公司代垫款172513.36元； 四、被告杨清荣、陈兰应于本判决生效之日起十日内配合原告福州中鼎投资有限公司办理坐落于福州市晋安区预告登记的注销手续； 五、被告杨清荣、陈兰应于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市晋安区房屋腾空退还给原告福州中鼎投资有限公司； 六、驳回原告福州中鼎投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30333元，由被告杨清荣、陈兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  杨 峰 人民陪审员  张端宁 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。