福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初6637号 原告：温丽虹，女，1988年3月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林乐漂，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄祯，福建九信律师事务所实习律师。 被告：张钦斓，女，1988年6月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被告：周灿怀，男，1988年1月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上列被告共同委托诉讼代理人：何玉云，福建明鼎律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：尤文瑞，福建明鼎律师事务所律师。 原告温丽虹与被告张钦斓、周灿怀居间合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告温丽虹及其委托诉讼代理人林乐漂、黄祯，被告周灿怀，被告张钦斓、周灿怀的共同委托诉讼代理人何玉云、尤文瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温丽虹向本院提出诉讼请求：张钦斓、周灿怀支付温丽虹居间费580000元及相应的利息（以580000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月21日起计算至实际付款之日止）。事实和理由：张钦斓、周灿怀系夫妻关系，拟出售厦门市思明区前村埔路588号2601室房屋（即华尔顿1275一期8号楼26层2601室）及三期西区地下室地下一层第W1-187号车位（以下均称案涉房屋及车位），便委托温丽虹为其提供居间服务。双方当事人约定，若温丽虹居间成功，居间费报酬为580000元。后经温丽虹居间介绍，张钦斓、周灿怀于2019年10月25日与案外人李佳文签订《房产买卖居间协议书》，约定李佳文以15580000元的价格购买案涉房屋及车位。2019年11月21日，张钦斓、周灿怀与李佳文办理了所有权转移登记，将案涉房屋过户至李佳文名下。李佳文也依约支付了购房款。但张钦斓、周灿怀却拒绝向温丽虹支付居间费，应承担相应的法律责任。 张钦斓、周灿怀辩称，1．《房地产经纪管理办法》第十四条规定：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”温丽虹以个人名义为张钦斓、周灿怀提供房地产经纪服务，违反了该强制性规定，双方之间的合同应认定为无效。2．《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”温丽虹系开发商的销售人员，案涉房屋及车位何时可以办理产权的信息都是由温丽虹告知张钦斓、周灿怀的。但温丽虹提供错误的车位可以过户的时间信息，导致张钦斓、周灿怀无法按照《房产买卖居间协议书》的约定将车位过户给买受人，造成面临违约的风险。在张钦斓、周灿怀与买受人就车位过户时间发生争议后，温丽虹不仅无法妥善协调争议，还激化矛盾。在买受人已经签署了一份对张钦斓、周灿怀较为有利的补充协议的情况下，温丽虹竟然将协议抢走以此要挟张钦斓、周灿怀支付报酬；张钦斓、周灿怀认为房屋还没有过户，还不到付款条件，温丽虹竟然又将该协议拿回去还给买受人。张钦斓、周灿怀无可奈何，最终只能自己出面与买受人协商并签订了补充协议，促成交易安全、平稳完成。因此，即便双方当事人签订的居间合同有效，因温丽虹不具备房地产经纪人员的基本执业素质，向张钦斓、周灿怀提供了虚假情况，在提供服务过程中存在过错，未能尽到忠实勤勉义务，按照前述法律规定，其也无权要求张钦斓、周灿怀支付报酬。3．双方当事人没有签订任何书面的经纪服务协议，双方对服务事项、服务内容、服务价款及支付条件、方式、时间均没有明确的约定。按照市场交易习惯，房地产经纪服务不仅包括提供买受人的信息、促成合同签订，还应当包括代为办理产权过户手续、交房验房等事项，在交易全部安全完成后，委托人才支付服务费。在经纪服务履行过程中，温丽虹仅是提供了买受人的信息、促成《房产买卖居间协议书》的签订。然而，因为温丽虹提供错误的车位可以过户的时间信息，使得张钦斓、周灿怀进入可能违约的状态；张钦斓、周灿怀不得不多次与买受人协商，并签订补充协议；温丽虹的过错给张钦斓、周灿怀带来巨大的心理压力和麻烦，造成张钦斓、周灿怀交易成本上升。在合同签订后，办理产权过户、交房等手续，均是由张钦斓、周灿怀自行办理，温丽虹未曾提供过任何辅助或者帮助，未能尽到居间人的勤勉义务。因此，即便温丽虹有权主张居间报酬，但其未能按照市场交易习惯提供全部经纪服务，在合同履行过程中存在过错，且主张的580000元的服务费过高，已经超过案涉房屋及车位成交总价3%，远远高于市场价格，权利义务严重不对等，故张钦斓、周灿怀恳请法院考虑案件事实，秉着公平原则，扣减温丽虹相应的服务费用。 本院经审理认定事实如下： 2019年8月，张钦斓、周灿怀委托温丽虹居间出售案涉房屋及车位，双方未签订书面合同。2019年10月17日，温丽虹发微信给周灿怀“因为之前报出去包车位和税费，这样我们又要重新谈了”，周灿怀回复“行，那就连车位，1500万，少税费，税费我出”；温丽虹又说“你实收1500，税费就给客户报80万元，实际上就是实收1420，如果我们这边多卖的，你可以配合我们吗”，周灿怀回复“可以。” 2019年10月25日，温丽虹发微信给周灿怀“然后你卡号发一个过来，让客户先转一些定金过去，你过来路上我们这边合同可以先签一下，比较快”，后周灿怀将张钦斓的银行账户信息发送给温丽虹。同日，在温丽虹的居间下，张钦斓（作为甲方）与李佳文（作为乙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将厦门市华尔顿1275一期8号楼26层2601室房屋（包含车位，车位号：W1-187号）出售给乙方，成交价为15580000元；乙方于合同签订当日支付定金1000000元，于2019年10月30日支付购房款6000000元，于过户当日支付8580000元；甲方应于2019年12月25日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，双方保证备齐资料于产权解除抵押后5日内前往房管部门办理交易登记手续，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。 2019年10月26日，温丽虹发微信给周灿怀“收到后把58万元转这个账户上哦，那个介绍人比较急，半夜就给我发信息了”，周灿怀回复“才收两百万而已。可以等五百万到了再转吗……放心。说好的。不会变。” 2019年10月29日，温丽虹发微信给周灿怀“你们车位因为靠近7号楼的，这一批的还没下来，现在正在办理，应该就最近会出来。可能房子那边解押的会比较快。到时看看时间会不会对的上，如果刚好车位最近也出来就可以一起办”，周灿怀回复“那办不出来咋整”，温丽虹又说“怎么会办不出来呀。肯定是出得了啊。因为167这3栋车位是刚卖的，所以就没有出来”、“今天问的开发商，说最近会出来。”后双方就案涉车位能否按期办理权利转移登记及违约责任事宜多次进行沟通。 2019年11月19日，张钦斓（作为甲方）与李佳文（作为乙方）签订一份《之补充协议》，载明：“现因W-187号车位开发商未能及时办理不动产产权证，导致甲方无法及时将W-187号车位产权过户登记至乙方名下，甲乙双方经协商一致，特签订本补充协议”，其中约定：甲方应在开发商或销售公司通知甲方办理W-187号车位不动产权证之日起50个工作日内将车位过户登记至乙方名下，甲方将W-187号车位过户登记至乙方名下当日，乙方向甲方支付剩余车位转让款350000元。周灿怀亦在该合同甲方落款处签字。2019年11月21日，案涉房屋转移登记至李佳文名下。后张钦斓、周灿怀于2020年2月11日收到剩余车位转让款350000元。 本院认为，温丽虹与张钦斓、周灿怀以口头形式订立的居间合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。根据温丽虹与周灿怀之间微信聊天内容及《房产买卖居间协议书》的约定，足以认定双方当事人约定的居间报酬为580000元。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”从《房产买卖居间协议书》的履行来看，结合温丽虹与周灿怀的微信聊天内容，应当认定张钦斓、周灿怀与李佳文签订《之补充协议》系因温丽虹提供错误的案涉车位办理权属登记时间所致，温丽虹的居间行为未能尽到前述法律规定的忠实义务。因此，现温丽虹主张的居间费，应当予以适当减少。综合考虑《房产买卖居间协议书》的履行情况、温丽虹的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定张钦斓、周灿怀应当支付温丽虹居间费520000元。温丽虹主张的利息（性质上属于赔偿逾期付款损失），应自张钦斓、周灿怀收到全部购房款的次日即2020年2月12日起计算。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张钦斓、周灿怀于本判决生效之日起十日内支付温丽虹居间费520000元并赔偿逾期付款损失（以520000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月12日起计算至实际付款之日止）； 二、驳回温丽虹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9684元，减半收取计4842元，由温丽虹负担562元，张钦斓、周灿怀负担4280元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。