广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1918号原告：陈武钊，男，1979年9月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。被告：广州市凯裕房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇沙埔管理区巷口村南街社李园（土名）。法定代表人：卢慧娟。委托诉讼代理人：杨书洪、张灿明，广东嘉茂律师事务所律师、实习律师。原告陈武钊与被告广州市凯裕房地产开发有限公司（以下简称凯裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈武钊的委托诉讼代理人王美舟，被告凯裕公司的委托诉讼代理人杨书洪、张灿明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈武钊向本院提出诉讼请求（当庭增加和变更诉讼请求）：一、被告支付延迟交楼违约金39505元给原告（每日按总房款840535元万分之五的标准，从2017年1月1日计至2017年4月3日止）；二、被告支付延迟办理产权登记违约金给原告（按每日50元，从2018年2月2日起计至被告向房管局递交办理原告房产证的资料之日止）；三、被告向原告支付建筑面积不符合合同约定的差价款共7841元；四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月15日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广州市增城区新塘镇港口大道北395号1幢1003房。合同约定被告应于2016年12月31日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的房屋交付给原告使用，逾期每日按照房屋总房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款。被告逾期未通过房屋验收，不具备交楼条件。另合同约定被告应在该房屋交付之日起210个工作日将房地产权证交付原告，逾期每日按照五十元的标准支付违约金给原告。原告收楼后，被告迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。另外，套内分摊和建筑面积都是比合同约定少，被告在合同约定分摊面积不作补偿，首先没有约定建筑面积不作补偿，现在分摊面积就少了一个多平方米，我方认为这个约定是被告提供的格式条款，违背公平原则，没有提醒原告注意，免除被告违约责任，排除原告主要权利。被告凯裕公司辩称：请求法庭依法驳回原告诉求。一、针对原告请求的逾期交楼违约金：1、关于延迟交楼问题，被告延期交楼的原因是因为政府办理相关手续延迟所致，但被告已按期通知原告收楼，且楼房完全可以使用，原告的实际使用利益并未受到损害，这个延期交楼只是因为竣工验收备案证书没有拿到，属于法律规定的手续性文件达不到交楼条件；2、原告主张的违约金过高，远远超过同样房屋的租金价格，即原告的实际损失远远低于其诉请的违约金数额；3、延期交楼是因为政府不可抗力造成的，我方不应当承担责任。二、关于延期办证，我方并未违反合同约定，也不存在过错或者过失，不应当承担责任。1、办证包括办理整个楼盘房屋的初始登记及办理各业主的房产证，其中房屋初始登记是办理业主产权证的前提和必要条件，没有房屋的初始登记就不可能办理业主的房产证；2、涉案房屋房产证延迟办理的问题在于政府不予办理房屋初始登记，该结果并非被告不积极办理或违反约定，在办证问题上，被告一直在积极处理相关事项，并且提交的文件手续均符合法定要求，在2017年8月29日房屋验收备案之后，我方于2017年9月13日就提交了初始登记确权递件申请；3、合同当中并没有对房屋的初始登记时间、责任等作出明确的约定和处理，合同第二十一条关于产权登记有注明验收合格90日办理初始登记，但补充协议第十六条又将该约定删除；4、涉案房屋符合办证条件至今尚未达到100个工作日，在政府同意给涉案房屋办理初始登记后，被告积极地办理了涉案房屋的确权工作；5、原告主张的延期办证的违约责任也明显超出了合同约定，没有任何依据，房屋的确权问题对原告的利益和价值没有原告所主张的那么大，原告购买房屋的目的是使用，而房屋交付后完全不影响原告使用，确权登记仅仅是一种权属的确认，故被告认为，原告主张按照银行贷款利率计算的违约责任，与其实际损失明显不相符，也违反了合同约定，依法不应得到支持。另外，双方签订的补充协议第9条对面积差异的约定是双向的，公平合理的，面积差增加或减少处理结果一样的，不存在损害原告利益，该约定是对等约定；被告认为补充协议约定面积差在0.6%之间不做任何补充，而主合同第7条第一点约定房屋的计价是按套内面积的计价，故原告主张的房屋面积差价处理方案不能按照建筑面积处理，而应当按照套内面积超过0.6%以上按照多退少补来处理。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年1月15日，陈武钊（乙方、买方）和凯裕公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况房屋地址：增城市新塘镇港口大道北395号1幢1003房。……该商品房合同约定建筑面积共81.47平方米，其中套内建筑面积63.24平方米，共有分摊面积约18.23平方米。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）13291.19元，总金额（人民币）840535元……。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误工差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……乙方同意继续履行本合同的情况下：……房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=|（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）|/合同约定套内建筑面积×100%。……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”上述合同的附件七补充协议约定，“……九、《商品房买卖合同》第十八条面积确认及面积差异处理，买卖双方同意自行约定如下：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，双方同意按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……面积误差比=（实测计价面积－合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。若该商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积有差异，双方不作任何补偿，也不调整房价款总额。……十六、甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的约定，双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任变更为：1、现就乙方所购商品房产权登记，乙方自愿委托甲方办理下列事宜：（1）办理乙方所购商品房的预告登记；（2）办理乙方所购商品房的抵押权预告登记；（3）办理乙方所购商品房的《房地产权证》；（4）领取乙方所购商品房的《房地产权证》；（5）申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；2、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房的预告登记证明书交付给乙方，且甲方在下列条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：……甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。……十七、《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。”签订上述合同后，陈武钊支付了合同约定的购房款。2017年4月3日，陈武钊与广东和顺物业管理有限公司签署《时尚广场收楼确认书》，确认将涉案房屋移交给陈武钊，并确认移交的钥匙数量及水、电、煤气表读数。2017年8月29日，广州市增城区住房和建设局在涉案房屋所在工程项目的《竣工验收备案表》中盖章，证明该工程的竣工验收备案文件已收讫且文件齐全。2017年9月4日，广州市增城区地方税务局出具涉案房屋的《契税完税证明》。2017年10月29日，陈武钊在《确认书》上签名，确认书内容为：“业主：感谢您对广州市凯裕房地产开发有限公司（下称凯裕公司）和广东和顺物业管理有限公司（下称和顺公司）的信任与支持，正是阁下的这份信任与支持，才得以使用时尚广场项目顺利竣工和交付使用。为更好地做好后期的相关工作，请您做好如下事项的确认事宜：1、凯裕公司于2017年1月主动与我们业主进行了友好协商，双方一致同意确定：业主同意，凯裕公司作出《承诺书》，交楼时间调整至承诺事项完成之日，物业管理费从业主收楼之日起计收，互不追究责任。2、本人已于2017年1月3日收楼。故同意自2017年4月4日起向和顺公司交纳管理费。3、同意凯裕公司委托和顺公司代为代理小区内车位的出售和管理工作。……5、为了更好地配合凯裕公司做好小区车位的出售、租赁及管理的调查摸底工作，您对小区车位的选择如何：陈武钊，1-1003，购1个。本人已知悉以上确认书的内容，同意并确认。”另，凯裕公司于2017年1月8日作出《承诺书》，记载：收楼各项资料现况，并承诺建设工程规划验收合格证最迟于2017年2月28日之前出证，燃气公司于2017年1月9日进场施工，于2017年1月31日之前完成入户，等内容。广州市国土资源和规划委员会于2019年5月17日颁发陈武钊为权利人的涉案房屋的不动产权证，记载专有建筑面积（套内面积）为62.95平方米，分摊建筑面积17.76平方米，房屋建筑面积80.71平方米。经本院函询，2020年4月9日，广州市规划和自然资源局向本院作出穗规划资源协查[2020]471号《广州市规划和自然资源局关于广州市凯裕房地产开发有限公司7套房屋权属登记情况的复函》，载明“2019年4月至8月期间，广州市凯裕房地产开发有限公司和购房人共同向我局申请办理涉案的7套房屋的增量房转移登记，并提交了相关的材料。经核，上述申请人提交的申请登记材料齐备且符合法定形式，我局已核准登记并以购房人名义核发了《不动产权证书》，具体受理日期详见附件。”附件中记载办理涉案房屋权属登记的受理日期是2019年5月16日。另查明，涉案房屋所在小区的部分业主曾向本院起诉被告，其中王旭武、李燕于2019年2月25日诉至本院，本院于2019年9月3日作出（2019）粤0118民初2244号民事判决书，查明以下事实：“2019年3月20日，广州市增城区不动产登记中心受理凯裕公司增城区新塘镇港口大道北365-393号（单号）、397、399、403、407、409号、395号1幢、3幢、405号之一至405号之六十五号，汇太西路10-28号（双号）单位新建（含商品房、经济适用房等）初始登记。……”。一审判决如下：“一、被告广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王旭武、李燕支付2017年1月1日至2017年1月9日止的延期交楼违约金5796.72元；二、被告广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王旭武、李燕支付延期办证违约金17700元。三、驳回原告王旭武、李燕的其他诉讼请求。”判后，双方不服上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤01民终21528号《民事判决书》，认为：“……一、关于迟延交楼违约金的问题。凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已然构成违约，理应依约承担延期交房的违约责任。一审法院认定凯裕公司向王旭武、李燕支付从2017年1月1日起计算至2017年1月9日止的延期交房违约金5796.73元（每日按已付购房款1288162元的0.05%的标准计算），于法有据，本院予以维持。……二、关于迟延办理产权登记违约金的问题。……一审法院以涉案房屋自收楼之日即2017年1月9日起算210个工作日为办证期限，公平合理，可以维持。……据此，自王旭武、李燕于2017年1月9日收楼之日起计算210个工作日至2017年11月13日期限届满，虽王旭武于2018年4月14日交回完税证明，但凯裕公司2019年3月28日办妥涉案房屋初始登记手续，才具备办证条件。凯裕公司于2019年5月27日递件办理涉案房屋的《不动产权证》，已经构成违约。该期间迟延办证的违约责任，均应由凯裕公司承担。因此，凯裕公司应按每日50元的标准自2017年11月14日起计算迟延办证违约金至2019年5月27日。……”。二审判决：“一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2244号民事判决第一、三项及一审案件受理费负担的认定；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2244号民事判决第二项为：广州市凯裕房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向王旭武、李燕支付迟延办证违约金（违约金按每日50元的标准，自2017年11月14日起计至2019年5月27日止）。”本案审理期间，陈武钊陈述：1、陈武钊于2017年1月7日验楼，发现煤气未通，阳台水内流等质量问题，所以陈武钊没有收楼，向凯裕公司书面反映，其一直拖延，直至2017年4月通知陈武钊收楼，发现上述质量问题已经修复，就于2017年4月7日签署了《收楼确认书》并办理了收楼手续；2、房屋面积差额的约定应以主合同为准，补充协议不合理。凯裕公司陈述：凯裕公司于2017年1月向业主发出过收楼通知，陈武钊如约来收楼，但在收楼过程中存在分歧，对此凯裕公司向业主做出了《承诺书》并整改后，陈武钊于2017年4月3日领取了房屋钥匙，后因交纳管理费、房屋装修管理、车位租赁及管理等事宜，双方协商后，陈武钊向和顺物业公司确认了购买车位的意向和调整后的收楼时间及管理费交纳的时间。本院认为：陈武钊与凯裕公司于2016年1月15日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于延迟交楼违约金的问题。涉案合同约定凯裕公司应在涉案房屋交付期限届满即2016年12月31日前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给陈武钊。但涉案房屋于2017年8月29日才取得竣工验收备案表，凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任，因此，现陈武钊请求凯裕公司支付从2017年1月1日起计算至实际收楼之日（2017年4月3日）止的延期交房违约金，合法合理，本院予以支持。凯裕公司认为违约金过分高于陈武钊的实际损失，但未举证证明，故本院对此抗辩意见不予采纳。经核算，凯裕公司延期交房93天，违约金为39084.88元（每日按已付购房款840535元的0.05%的标准计算）。另外，凯裕公司辩称收楼时间应为陈武钊在《确认书》中确认的时间（2017年1月3日），但又确认陈武钊于2017年4月3日领取涉案房屋钥匙，故陈武钊实际是于2017年4月3日接收涉案房屋，且2017年1月3日涉案房屋并未符合合同约定的交付条件，因此，凯裕公司上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。关于延迟办理产权登记违约金的问题。由于《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七对于办证期限的约定条件不明，且以所列条件全部满足之日起认定凯裕公司具备向房地产权属登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件明显不妥，因此，本院认为从陈武钊收楼之日（2017年4月3日）起算210个工作日至2018年2月1日为办证期限较合理。根据《广州市规划和自然资源局关于广州市凯裕房地产开发有限公司7套房屋权属登记情况的复函》记载，该局受理涉案房屋权属登记的日期是2019年5月16日，因此，凯裕公司应按每日50元的标准自2018年2月2日起计算迟延办证违约金至2019年5月16日（共计469天），合计23450元。关于房屋面积差价问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第十七条约定《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。那么关于房屋面积差价的相关约定应以附件七第九条的约定为准，即面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的双方不做任何补偿；而面积误差比=（实测计价面积－合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；合同中约定的计价面积按套内建筑面积计算；第九条还约定了房屋分摊建筑面积有差异双方不作任何补偿也不调整房价款总额。也就是说，附件七第九条已经对房屋面积差异的处理（包括套内面积、公摊面积）进行了约定，不存在对房屋建筑面积约定不明的情形，且该条款对于实测面积少于或多于合同约定面积均适用，故买卖双方的权利义务是对等的，不存在违背公平原则的情形。因此，对于陈武钊主张按房屋建筑面积计算面积差价，理据不充分，本院不予支持。且涉案房屋的房产证记载套内面积为62.95平方米，合同约定套内面积为63.24平方米，面积误差比在0.6%以内，按附件七第九条的约定，凯裕公司无须向陈武钊作出补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈武钊支付延期交楼违约金39084.88元。二、被告广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈武钊支付延期办证违约金23450元。三、驳回原告陈武钊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费785元，由原告陈武钊负担104元，被告广州市凯裕房地产开发有限公司负担681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年六月一日书记员  何晓蕾