河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1632号上诉人（原审被告）：深圳市世纪星教育中心有限公司。住所地：广东省深圳市福田区香梅路东方玫瑰园******。法定代表人：王瑞潘，总经理。委托诉讼代理人：闫亚豪，河南小东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：裴旭林，男，1980年1月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：薛刚，河南济世雨律师事务所律师。深圳市世纪星教育中心有限公司（以下简称深圳世纪星公司）因与被上诉人裴旭林房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初14183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人深圳世纪星公司委托诉讼代理人闫亚豪、被上诉人裴旭林的委托诉讼代理人薛刚到庭参加诉讼。现已审理终结。深圳世纪星公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。2、本案诉讼费由裴旭林负担。事实与理由：1、一审判决在未查清被上诉人是否向案外人程书杨实际支付1000万元的转款和是否存在民间借贷法律关系基础上，就认定程书杨将幼儿园经营权转让给被上诉人真实有效，属认定事实和适用法律错误。2、一审遗漏与案件重大关系的案外人程书杨，导致一审判决认定的基本事实错误，并可能导致侵害其他债权人的合法权益。3、即使程书杨将经营权转让给被上诉人真实有效，但程书杨未通知上诉人债权转让的前提下，其转让对上诉人也不发生效力。4、有证据证明多年来上诉人与程书杨并不存在租金争议，一审判决未认定属认定事实错误。裴旭林答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉维持一审判决。裴旭林向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方之间的房屋租赁协议，并判令被告于协议解除之日腾空位于驻马店××西段美域美家小区内整体建筑房屋（面积1937.9平方米，现供驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园使用）。2、判令被告向原告支付2016年1月1日至今拖欠房租513455.37元（截止2019年9月份）。一审法院认定事实：2012年8月3日，案外人雅居园公司与案外人程书杨签订《幼儿园经营权转让协议》，雅居园公司将位于美域美家小区院内幼儿园的长期经营权以1000万元的价格转让给程书杨。2014年3月24日，案外人程书杨（甲方、出租方）与被告深圳世纪星公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，案外人程书杨将该美域美家小区院内幼儿园出租给被告深圳世纪星公司，约定：甲方房屋坐落于驻马店××西段美域美家小区内，房屋结构为框架，建筑面积1937.9平方米；该房屋用途为设立幼儿园；租赁期限自2014年4月1日至2029年3月31日止；该房屋起始租金按幼儿园保教费收入的10%计算；每三年上涨2%，即第四年初房屋租金按幼儿园保教费收入的12%，以此类推，租金最高不超过保教费的20%；乙方应于保教费收取之日起20个工作日内交付给甲方；甲乙双方任何一方构成违约的，按照《合同法》及相关法律规定承担违约责任等条款。2015年12月19日，案外人程书杨向案外人雅居园公司出具承诺声明书一份，内容为：“承诺声明书，本人程书杨于2012年8月3日与驻马店市雅居园置业有限公司就位于纬二路美域美家小区幼儿园签订了《幼儿园经营权转让协议》，今本人不慎将此协议原件遗失，特此向驻马店市雅居园置业有限公司声明。现本人自愿将此《幼儿园经营权转让协议》更名于裴旭林名下，特委托驻马店市雅居园置业有限公司协助办理更名手续，本人保证此幼儿园无抵押，无担保贷款……”。同日，原告裴旭林（乙方、受让方）与雅居园公司（甲方、转让方）订立《美域美家幼儿园经营权转让协议》，约定：本协议所称幼儿园位于纬二路西段，系甲方开发的美域美家小区内经政府批准设立的幼儿园；甲乙双方经议定转让年限为长期（在甲方经营权期限内），转让金额为1000万元，乙方需于本协议签订当日一次性将款项支付给甲方；乙方在受让经营权期间内自主招生、自负盈亏等条款。经营权转让协议签订后，被告深圳世纪星公司向原告裴旭林支付部分租金，后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，一、诉讼中，原告提交2015年12月19日程书杨出具的《承诺声明书》、同日雅居园公司与裴旭林签订的《美域美家幼儿园经营权转让协议》及2016年11月27日驻马店市雅居园置业有限公司为裴旭林补开的收据。收据显示“入账日期2016年11月27日，交款单位裴旭林，人民币1000万元，收款事由美域美家幼儿园租赁费，驻马店市雅居园置业有限公司财务专用章”。原告称，2015年12月19日程书杨为偿还裴旭林借款，将美域美家小区院内幼儿园经营权转让给裴旭林，但双方未签订书面转让协议，而是以更名的方式进行的转让。具体为：程书杨将其与美域美家之间的原租赁合同、收据交由开发商收回，程书杨书写更名的承诺书声明一份，交由开发商，同时原告与开发商签订幼儿园经营权转让协议一份，该协议名为转让，实为更名。另外需说明，因程书杨未提交原租赁费收据，所以一直未向原告开具收据，2016年11月27日按程书杨的原交租赁费收据补开，同时开发商收回原收据。证明：截止2015年12月19日，原告裴旭林取得美域美家小区院内幼儿园承包经营权，享有收取房租的权利。被告质证称，该承诺书中程书杨没有表明自己与原告之间的借款，也没有主张抵偿二者之间借款的意思表示。该收据并不是程书杨授权他人出具。该组证据不能证明原告的证明目的，同时截止至今，我方未收到过程书杨转让其经营权的通知，转让即使真实，根据合同法第80条规定，因程书杨未通知我方，也不能起到债权转让的效果，原告也不能基于债权转让取得债权。原告至今也不具备主张债权的资格。二、诉讼中，原告提交2014年3月24日案外人程书杨与被告深圳世纪星公司签订的《房屋租赁协议》一份。原告用以证明：转让协议签订前，程书杨已和深圳世纪星公司签订有房屋租赁协议，转让协议签订后，原告代替程书杨享有该合同的权利和义务。被告深圳世纪星公司质证称，合同显示程书杨是深圳世纪星公司的房东，原告不能基于本合同认为其是深圳世纪星公司新房东，而且据原告主张，债权已经转让给其本人，从常理来说，原告也应有合同原件。该证据不能证明原告替代程书杨享有合同权利。三、被告提交房租明细表一份，该房租明细表落款处加盖有“驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园”印章。被告用以证明：自2016年1月至2019年9月期间房租数额为648655.37元，需要说明的是该租金明细并不是被告欠交数额，而是按照合同约定核算的被告应交房租数额。原告质证称，真实性无异议，对应交租金数额也无异议。诉讼中，被告深圳世纪星公司称，驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园是被告在美域美家小区院内出资开办的的经营实体。本案的租赁合同是以被告名义签订的，涉及本案的权利义务与幼儿园无关联，但被告方核算租金还是以幼儿园的经营状况计算，所以才让深圳世纪星公司出具租金明细。四、原告提交2018年9月1日至2019年2月1日裴旭林工商银行明细清单。证明：2018年9月13日被告开设的幼儿园向原告转账10万元；2019年1月31日被告开设的幼儿园向原告转账35200元。被告质证称，真实性无异议，对证明目的有异议，该两笔转账并不是我方通过驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园向原告支付租金，转账的用途也写明是借款，实际情况是2018年及2019年驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园按照程书杨的要求将其应得款项转账至裴旭林银行账户。五、原告提交裴旭林和程书杨签订的股权转让协议一份。证明：程书杨享有驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园的股权，于经营权转让时一并转让给裴旭林。因涉及到程书杨××经济开发区世纪星××域××家幼儿园××股东，将其股权转让给本案原告，故驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园经营权转让给裴旭林，被告公司肯定知晓。被告质证称，该股权转让协议真实性不明，不能证明程书杨享有驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园股权，同时该证据与本案无关。该证据不具有公示公告的效力，不能发生通知的效果，也不能证明原告或程书杨将债权转让通知我公司。诉讼中，原告称：由于程书杨既是被告的原房东，又是被告在驻马店××经济开发区世纪星××域××家幼儿园××股东，程书杨身份的特殊性必然导致转让协议能够及时告知被告。且驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园又向原告支付两笔房租，因此，被告答辩和质证意见不成立，更何况，自2016年来，原告多次带领家人、朋友找驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园的园长及电话通知被告法定代表人，要求其支付房租，被告公司法定代表人多次在电话中和通过驻马店经济开发区世纪星美域美家幼儿园园长向原告表示尽快支付房租。六、信阳市平桥区人民法院在另案执行被执行人程书杨民间借贷纠纷一案中，向河南济世雨律师事务所薛刚、吴心阳签署《律师调查令》，雅居园公司于2019年10月12日向信阳市平桥区人民法院作出《关于位于驻马店市美域美家小区院内幼儿园经营权及相关问题的答复》，答复主要内容如下：“一、2015年12月19日经我公司同意程书杨将美域美家幼儿园的长期经营权转让给裴旭林，并于裴旭林签订《美域美家幼儿园经营权转让协议》。为方便将来手续的办理，具体办理转让的方式是：2015年12月19日，由驻马店市雅居园置业有限公司与裴旭林签订《美域美家幼儿园经营权转让协议》。程书杨另外给驻马店市雅居园置业有限公司出具一份同意将位于驻马店市美域美家小区院内幼儿园的经营权转让给裴旭林的声明。我公司和裴旭林签订《美域美家幼儿园经营权转让协议》，并经过程书杨同意，我公司向裴旭林出具租赁费收据一份。该合同及承诺声明书均在我公司备案。二、……”。原告用以证明：1、2015年12月19日，经开发商雅居园公司同意，程书杨将美域美家幼儿园长期经营权转让给原告；2、具体办理转让的方式为，2015年12月19日由雅居园公司与原告签订美域美家幼儿园经营权转让协议；同时，程书杨给雅居园公司出具一份同意将位于美域美家小区院内幼儿园的经营权转让给原告的声明；雅居园公司与原告签订转让协议后，经程书杨同意，雅居园公司向原告出具租赁费收据一份。被告质证称，1、执行裁定书并未显示有采纳了该答复，因此不能证明平桥法院认可答复内容；另，答复内容第一项内容相关举证质证意见被告已经在第一次开庭原告举证过程中进行质证，对答复内容第一项质证意见：同原先的被告的质证意见，同时需要说明的是无论程书杨是否向原告转让经营权，程书杨未通知被告，雅居园公司也未通知被告，相关转让即使真实对被告也不发生效力。2、被告与程书杨签订的租赁协议，实际是其将幼儿园的经营使用权转让给被告使用，即使其又签订协议转让给他人，被告的权利也在先。3、雅居园公司的答复是其单方的声明，不是平桥法院解除对涉案房屋查封的原因，平桥法院对其答复的内容没有认可。七、诉讼中，本庭经与信阳市平桥区法院执行局联系，信阳市平桥区法院执行局向本庭提供了信阳市平桥区法院执行卷宗中的笔录3份。其中，信阳市平桥区法院执行局于2019年10月22日对程书杨的笔录显示“问：你与裴旭林之间有债务关系吗，程书杨：我欠别人（张建的账）1000万元，他说他的朋友可以办来房产证，账转给他，利息不要了，我与裴旭林签过转让协议，这个承诺书也是我签的”。对上述3份笔录，原告裴旭林质证称：该三份笔录充分印证原告裴旭林所主张的案涉房屋（美域美家幼儿园）经营权程书杨转让给裴旭林的事实，同时印证了程书杨系美域美家小区幼儿园的股东，占百分之四十的股权，程书杨与裴旭林的转让行为实际上在转让之日已经告知了美域美家小区幼儿园。作为本案中租赁合同的主体之一程书杨在案涉房屋转让之日已经将租赁合同的权利义务概括转让给裴旭林，裴旭林作为出租方应当享有本案中租赁合同的权利义务。被告深圳世纪星公司质证称：一、对平桥区法院讯问笔录：1、代理人对该笔录真实性和合法性不认可，笔录没有程书杨签字，且讯问笔录只有是在侦查机关调查刑事案件中对犯罪嫌疑人才能使用，从笔录内容看该笔录不属于讯问情形。2、笔录在本案中实际是民事证据中的证人证言，而不是书证。即使该证据形式具有真实性合法性，并不代表证据证明内容真实。故法庭审查该证据的真实性，应按照审查证人证言进行审查，因程书杨未到庭无法核实其内容真实性。3、即便笔录内容属实，从该笔录内容看这证据旨在证明的与本案有关的事实主要有两个方面：（1）程书杨是否向原告裴旭林转让了幼儿园的经营权。即程书杨是否对裴旭林负有1000万元的债务，并且是否基于真实的意思表示转让了幼儿园的经营权。（2）被告是否已经按照租赁协议向程书杨支付了租金。基于以上两个方面，代理人对程书杨陈述的关于其本人与裴旭林之间存在债务关系的事实有异议。第一：程书杨否认其本人与裴旭林之间存在直接的借贷关系。第二：程书杨与张建之间存在债权债务，是否真实无法核实。即使程书杨与张建之间存在债权债务关系，也无法核实张建是否将该债权转让给裴旭林。第三：该讯问笔录的中程书杨陈述的借款债务发生的原因以及具体过程，与原告在过去庭审中所主张的借款事实发生过程相矛盾，故原告存在伪证、虚假诉讼的行为。在本案第一次庭审中，原告主张：程书杨欠裴旭林992万元，是陈航航与李菊香受裴旭林委托向程书杨转账的，而程书杨陈述的是其本人欠张建的钱，与陈航航、李菊香无关。既无法核实程书杨是否拖欠裴旭林债务，也无法核实程书杨与裴旭林之间的债务关系是如何形成的。因此代理人认为：原告裴旭林与程书杨之间的借款关系根本无法核实，且原告庭审中主张事实与理由也不能成立。4、对程书杨认可被告已向其本人完全支付租金的事实无异议。程书杨承认其本人欠被告世纪新公司近200万元。并且认可在接受讯问当日（即2019年10月22日），被告世纪星公司不拖欠程书杨任何租金。该证言与被告在前两次庭审中的陈述一致，且能相互印证，符合案件事实，应当予以认定。5、该笔录也能证明原告在本案中主张其所谓的程书杨将经营权和股权转让给其本人不属实。讯问人在问程书杨是否将股权转让给原告，程书杨回答没有转让，协议每年都在执行。讯问人问到程书杨将经营权还是房产转让给原告，程书杨称因为冯春兰老公逼要幼儿园产权，没有房产证，没办法才弄了个假的给冯春兰，这足以说明程书杨是为了躲债才与原告签订的虚假协议。6、平桥区法院并没有认定程书杨在讯问笔录中陈述的内容，也没有基于原告裴旭林的执行异议申请而认定裴旭林当然享有幼儿园的经营权。这说明平桥区法院基于现有证据无法认定裴旭林享有幼儿园的经营权。倘若在本案中认定裴旭林对幼儿园享有经营权，可能造成法院之间事实认定上的矛盾。二、关于信阳市公安局经侦支队对程书杨的第一次、第五次讯问笔录的质证意见。1、该笔录是程书杨的单方陈述并未被生效判决确认，不能证明其真实性。2、笔录证据形式实际是证人证言，而不是书证，并不代表证据内容具有真实性。故法庭审查该证据的真实性，应属审查证人证言的过程，因程书杨未到庭无法核实其内容真实性。3、原告在起诉状中主张的2015年12月19日，程书杨将幼儿园的经营权转让给裴旭林。而在公安机关对程书杨的讯问笔录中，程书杨陈述称：程书杨在2016年12月27日，还在用世纪星幼儿园为平高电气公司做反担保。这说明其没有转让幼儿园给裴旭林的意思表示。换言之，程书杨根本不可能将世纪星幼儿园的实际经营权转让给裴旭林，否则其也无权将该幼儿园的经营权为他人做反担保。4、讯问笔录也证明了程书杨对外存在大量负债，为了规避其他债权人的追债，针对世纪星幼儿园经营权的转让行为存在着虚假资产转让的可能。因此，原告在起诉状中主张的经营权转让不具有真实性。5、程书杨本人明确表示被告不拖欠程书杨租金。即使存在着幼儿园经营权转让的情形，在未告知承租人被告的转让事实的情况下，被告向程书杨支付租金的行为合法正当有效，原告裴旭林向被告主张支付租金的请求无任何依据，其应向程书杨主张返还不当得利。三、关于程书杨陈述的享有世纪星幼儿园百分之四十的股份内容，没有任何事实及法律依据，被告不予认可。综上：以上三组证据恰恰证明了，原告诉状主张事实与理由没有证据支持，且足以证明被告已经向程书杨履行了支付租金的义务。因此，法院应判决驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，原告裴旭林持其与雅居园公司于2015年12月19日签订《美域美家幼儿园经营权转让协议》、雅居园公司向裴旭林补开的1000万元经营权转让款收据，主张自2015年12月19日起，其取得诉争美域美家小区院内幼儿园对外出租的权利。原告的上述主张，有协议、收据等证据为凭，予以采信。又因诉争美域美家小区院内幼儿园在2014年3月24日已由案外人程书杨出租给被告深圳世纪星公司，双方签订有《房屋租赁协议》，案外人程书杨系出租人，被告深圳世纪星公司系承租人；而案外人程书杨在此后于2015年12月19日又出具承诺声明书，该承诺声明书显示“现本人自愿将此《幼儿园经营权转让协议》更名于裴旭林名下，特委托驻马店市雅居园置业有限公司协助办理更名手续”。故原告裴旭林在自2015年12月19日起取代程书杨享有诉争美域美家小区院内幼儿园对外出租权利后，同时作为出租人承继《房屋租赁协议》的权利和义务。法律规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，依据《房屋租赁协议》的约定，被告自2016年1月至2019年9月期间应付房屋租金648655.37元，履行中，被告仅于2018年9月13日向原告支付租金10万元，于2019年1月31日向原告支付租金35200元，拖欠租金共计513455.37元，构成违约，原告请求被告支付拖欠租金513455.37元，于法有据，予以支持。关于原告请求解除原、被告双方之间的房屋租赁协议。租赁合同履行中，被告虽拖欠部分租金，但并未构成根本违约，且租赁合同的解除，对该园区幼儿园的正常经营将产生障碍，不利于该园区幼儿的教育和成长，故对原告请求解除原、被告之间的房屋租赁协议，腾空幼儿园整体建筑房屋，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、限被告深圳市世纪星教育中心有限公司于本判决生效后十日内向原告裴旭林支付拖欠租金513455.37元。二、驳回原告裴旭林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8934元，由被告深圳市世纪星教育中心有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据，二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方当事人因房屋租赁合同发生纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点问题为：被上诉人裴旭林是否取得了案涉幼儿园的经营权；深圳世纪星公司应否向裴旭林支付案涉房屋租金。首先，一审在卷有雅居园公司出具的其与裴旭林签订的《美域美家幼儿园经营权转让协议》、程书杨出具的《承诺声明书》、雅居园公司向裴旭林开具的1000万元的经营权转让款的收据、转款凭证、以及陈航航和李菊香出具的证明等证据，能够证明程书杨将美域美家小区内幼儿园的经营权转让给裴旭林的事实。另有信阳市平桥区人民区法院对程书杨的讯问笔录及雅居园公司出具的“关于位于驻马店市美域美家小区院内幼儿园经营权及相关问题的答复”两份证据，更进一步证实了经营权转让的事实。其次，一审在卷证据有2014年3月24日程书杨与深圳世纪星公司签订的《房屋租赁协议》、裴旭林的工商银行明细单、裴旭林和程书杨签订的股权转让协议，能够证明程书杨系案涉幼儿园的原实际出租人，又是深圳世纪星公司所开办幼儿园的股东，程书杨该身份的特殊性导致转让协议能够及时通知到上诉人，且在幼儿园的经营权转让后，该幼儿园通过银行转账方式向裴旭林支付过两笔租金，说明其认可转让的事实。综上，程书杨与深圳世纪星公司签订的《房屋租赁协议》自程书杨将案涉房屋的经营权转让给裴旭林起，该协议的权利和义务已经概括转让给了裴旭林，即裴旭林取代了程书杨享有对案涉幼儿园的出租权。一审法院判令深圳世纪星公司向裴旭林支付租金有事实及法律依据。深圳世纪星公司的上诉理由不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人深圳市世纪星教育中心有限公司的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8934元，由上诉人深圳市世纪星教育中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年六月三十日书记员  邱营峥