湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15073号原告：金蓓，女，1982年10月13日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张金矿，湖北云津律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：冯家启，湖北九通盛律师事务所律师（一般授权）。被告：王素梅，女，1977年10月6日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：陈于华，湖北启昊律师事务所律师（一般授权）。第三人：武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司（已注销），住所地武汉市武昌区和平大道以东前进路以南金地国际花园******。法定代表人：严飞，总经理。第三人：武汉乔雅居房地产经纪有限公司，住，住所地武汉市武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际**地块******/div>法定代表人：徐超，总经理。委托诉讼代理人：严飞，公司员工（一般授权）。原告金蓓诉被告王素梅、第三人武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年12月13日做出（2018）鄂0106民初7350号民事判决书，原告金蓓不服提出上诉。湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终5259号《民事裁定书》，以“本案诉讼之前，各方当事人因案涉房屋引发的纠纷曾由一审法院在（2016）鄂0106民初5981号民事案件中进行过审理，该案民事判决书于2018年2月7日发生法律效力。一审法院应对（2016）鄂0106民初5981号民事判决书发生法律效力后，各方当事人履行案涉《存量房居间（买卖）合同》的情况予以进一步核实，并在查清上述事实的基础上对于金蓓、王素梅是否均存在违约行为依法予以认定”为由，裁定撤销本院（2018）鄂0106民初7350号民事判决，将本案发回本院重审。本院2019年8月15日重新立案后，因原告金蓓申请对案涉房屋进行评估，经本院委托，湖北日晟行房地产评估有限公司2020年1月16日出具鄂日晟行房估字[2020]第WHO1754号《房地产估价报告》。本院依法组成合议庭于2020年6月19日对本案公开开庭进行审理。因当庭查明第三人武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司已经注销主体资格，本院当庭依法追加武汉乔雅居房地产经纪有限公司（以下简称乔雅居公司）为本案第三人参加诉讼。原告金蓓及其委托诉讼代理人张金矿、被告王素梅及其委托诉讼代理人陈于华、第三人乔雅居公司委托诉讼代理人严飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金蓓向本院提出诉讼请求：1、要求法院确认原被告在第三人乔雅居公司居间下于2016年9月7日签订的《存量房（居间）买卖合同》于2018年11月28日解除，合同解除时间为本案开庭审理之日；2、判令被告双倍返还原告已缴纳的定金人民币3万元，共计应返还6万元；3、判令被告赔偿原告损失，以房屋评估价值128.22万元与合同成交价104万元的差额计算为24.22万元；4、判令被告支付原告已支付的中介费1.6万元；5、本案案件受理费8590元、评估费5700元及保全费5000元全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年9月7日在乔雅居公司居间下签订《存量房居间(买卖)合同》，被告将其所有的位于武汉市武昌区融侨华府6栋8层10号房屋以104万元的价格出售给原告。但合同履行过程中，被告一房二卖，导致原告所签订的合同无法继续履行，原告发现被告一房二卖后向法院诉讼要求被告继续履行合同并协助办理过户手续，但武昌区法院（2016）鄂0106民初5981号民事判决没有支持原告要求被告继续履行合同的诉讼请求。（2016）鄂0106民初5981号民事判决生效后被告仍拒绝履行相应义务。为此，诉至法院，请求判如所请。原审中，被告王素梅辩称：1、同意解除涉案房屋买卖合同；2、原告起诉陈述事实不符合客观事实，被告依约履行合同义务，不存在违约行为，不应承担双倍返还定金、支付房屋差额损失41万元、支付中介费1.6万元的责任；3、原告在合同履行过程中存在违约事实，即没有依约支付提前还贷的款项40万元，依据法律规定被告不予返还原告支付的定金3万元且保留追究原告违约责任的权利；4、涉案合同解除后，第三人武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司应退还已收取的中介费及返还被告涉案房屋的购房合同及发票。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。重审中，被告王素梅辩称：1、原告的诉讼请求不符合法律规定，原告要求被告赔偿的损失实际是违约金，定金条款和违约金条款只能主张一个，不能同时主张。2、本案焦点是谁根本违约导致房屋无法交易、合同未能履行：根据（2016）鄂0106民初5981号民事判决书，明确释明未能支持原告要求办理过户的原因是条件不成就，待条件成就时双方仍然可以继续履行合同；该判决既没有支持原告要求被告协助过户的请求，也没有否定原告的这项请求，只是让当事人按照自己意思自治原则待条件成就时自行决定；在本案中，由于房屋处于银行抵押状态，无法办理过户手续，而案涉合同明确约定被告向抵押银行申请还款，原告再按照银行同意的还款时间向银行还款；由于原告一直未能履行还款义务，导致房屋抵押未能解除，交易无法进行。在此情况下，原告自行决定要求解除房屋买卖合同，所以解除房屋买卖合同的后果应由原告承担，被告不承担相应法律责任。原审中，第三人武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司在答辩期内未提交答辩状，也未提交相应证据。重审中，第三人乔雅居公司述称，认同原告的诉讼意见。原告与被告2016年9月7日在第三人所属金地国际花园分公司签订房屋买卖合同，被告将其位于武昌区融侨华府6栋8层10号房屋以104万元出售给原告，合同签订当日原告依约向被告支付定金3万元，此后原告一直督促被告办理两证，并积极准备资金帮助被告还贷。2016年9月14日，被告通知原告携带资金到银行帮助被告还款，但原告到达银行后被告突然提出涨价1.5万元，原告无奈之下只得与被告协商，协商一致同意加价1.5万元之后，被告又以其他理由不履行合同。后来原告发现被告已将该房屋出售他人，被告房屋一房二卖，所以，第三人认为在整个过程中被告违反合同约定，原告的诉讼请求应该得到支持。经庭审举证、质证及合议庭认证，本院确认如下事实：2016年9月7日，王素梅、金蓓及乔雅居公司签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：王素梅将涉案房屋卖与金蓓；房屋交易成交价104万元；2016年9月7日，金蓓支付王素梅3万元，王素梅向贷款银行申请提前还贷，还贷当日，金蓓支付王素梅40万元用于提前还贷；拿到银行贷款注销资料以后，由乔雅居公司协助王素梅7个工作日内办理房屋注销抵押手续；王素梅需在7个工作日内准备好办证相应资料，由乔雅居公司协助王素梅办理房屋两证；两证办理完毕后，金蓓支付王素梅首付34万元；买卖双方需在7个工作日内准备好贷款相应资料，由乔雅居公司协助双方到银行签署贷款合同，金蓓贷款金额25万元；贷款审批通过后，买卖双方需在7个工作日内准备好过户相应资料，乔雅居公司协助买卖双方到房地局办理过户手续；过户当日，金蓓支付乔雅居公司尾款2万元，王素梅结清交房之前物业、水、电、煤气等费用，乔雅居公司支付王素梅尾款2万元；金蓓向乔雅居公司支付经纪代理费2.6万元，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%。王素梅保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，如王素梅房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知金蓓，并自行约定解决，如因上述原因导致本合同项下房屋交易如发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由王素梅承担全部责任。合同签订当日，金蓓向王素梅支付3万元定金，向乔雅居公司支付1.6万元中介费。2016年9月8日，王素梅向中国农业银行武汉江汉支行递交《个人信贷业务要素变更申请表》。在该申请表上，银行签署“同意该客户10月8日-10月10日可全部还清”的意见。2016年9月14日，王素梅通知金蓓携带资金到银行帮助其还贷，在金蓓携款与第三人一同到达还款银行后，王素梅向金蓓提出房款加价等合同外的其他要求，双方为此发生争议，且最终未形成一致意见，当日提前还贷未成。随即，王素梅于2016年9月22日将案涉房屋通过武汉链家宏业房地产经纪有限公司另售案外人开安君。2016年9月26日，金蓓向本院申请诉前财产保全，要求查封备案在王素梅名下的案涉房屋。本院依法作出（2016）鄂0106财保145号民事裁定书，裁定查封备案在王素梅名下位于武汉市武昌区融侨华府6栋8层10号（合同备案号：市100067737）房屋。金蓓为此支付诉前财产保全费用5000元。经武汉链家宏业房地产经纪有限公司促成，2016年9月27日，王素梅、开安君、武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订《解除合同协议书》，约定：鉴于2016年9月22日，买卖双方通过中介居间服务签订《武汉市存量房买卖合同》，约定王素梅将坐落于武汉市武昌区和平大道666号融侨华府6栋8层10室物业出售给开安君，在合同履行过程中因一房二卖不能继续履行合同，现经三方协商，本协议一经生效，三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除。2016年11月1日，本院立案受理原告（反诉被告）金蓓诉被告（反诉原告）王素梅、被告武汉融侨房地产开发有限公司与第三人武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司房屋买卖合同纠纷一案，金蓓向本院提出诉讼请求：1、确认金蓓与王素梅于2016年9月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》有效；2、判令王素梅与武汉融侨房地产开发有限公司协助金蓓办理武昌区和平大道融侨华府6栋8层10室房屋的过户手续，将此房屋过户到金蓓名下；3、判令王素梅交付房屋给金蓓，并承担逾期交付的违约金，按每日150元支付，自2016年9月14日至实际交付之日止；4、本案诉讼费及保全费用全部由王素梅承担。王素梅向本院提出反诉请求：1、判令解除王素梅与金蓓之间的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令金蓓向王素梅支付违约金104000元；3、判令金蓓向王素梅赔偿损失210000元；4、判令金蓓承担本案本诉及反诉费用。上述案件，本院于2018年1月3日作出（2016）鄂0106民初5981号民事判决，以“虽然《存量房居间（买卖）合同》依法成立并生效，但王素梅并未依法办理不动产物权登记，取得房屋所有权证，其不是房屋所有权人，故其无权将案涉房屋转移到金蓓名下，故对金蓓请求判令王素梅协助其办理案涉房屋的过户手续不予支持，案涉房屋转移登记条件成就后，金蓓可向法院另行主张权利。王素梅要求解除和金蓓间的《存量房居间（买卖）合同》，但当庭未能提供已将解除合同的意思表示通知书给金蓓的证据，对王素梅要求解除合同的诉讼请求不予支持。王素梅要求金蓓支付违约金。金蓓支付第二笔40万房款的日期为‘甲方向贷款银行还贷当日’。贷款银行同意王素梅１０月８日－１０月１０日可全部还清，王素梅还贷日期应为2016年１０月８日－１０月１０日，王素梅主张金蓓于２０１６年９月８日未依约支付40万房款，其主张明显不符合合同约定，对王素梅该项诉讼请求不予支持。王素梅请求金蓓赔偿损失２１万元，其主张理由是与开安君解除协议后造成的差价损失，但是王素梅一房二卖，违背诚实信用原则，不守契约精神，本院对其该诉讼请求不予支持。”为由，判决“一、确认原告金蓓与被告王素梅于2016年9月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》有效；二、驳回原告金蓓其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王素梅全部反诉请求。”该民事判决书于2018年2月7日发生法律效力。（2016）鄂0106民初5981号民事判决生效后，金蓓欲通过和王素梅沟通协调《存量房居间（买卖）合同》继续履行问题，金蓓代理人主张“这有两个方向，一个是要房子，一个是不要房子你这块违约金怎么弄”，王素梅回复“现在谈不通啊，现在已经过了这个时间了，你该怎么样就怎么样呗，那只能这样，你现在来找我谈怎么赔她，我觉得已经过了这个时期了，肯定没有赔的，我感觉真的是没有什么可谈的了”。王素梅庭审中陈述其在（2016）鄂0106民初5981号民事判决生效后曾多次口头催促金蓓支付剩余购房款，但王素梅并未就其陈述向本院提供证据。金蓓和王素梅均确认《存量房居间（买卖）合同》于本案原审开庭审理时间即2018年11月28日解除。另查明：2020年1月16日，湖北日晟行房地产评估有限公司就本院委托评估事项向本院出具[2020]第WHO1754号《房地产估价报告》，载明：案涉房屋在价值时点即2018年11月28日完整权利状态及本次估价的各项假设限制条件下的房地产市场价值总价为128.22万元，其中包含室内装修价值总价7.73万元。特别提示：1、至价值时点，估价对象未办理《不动产权证书》（或《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，本次评估假设估价对象在后期能合法取得相关产权证件，且已考虑了未办理《不动产权证书》因素对估价结果的影响）。2、估价师在实地查勘时未能入室，对室内二次装修状况的了解和判断仅限于估价委托人提供的16张室内照片，因此无法在评估装修价值时履行充分的评估程序。估价师依据估价委托人提供的16张室内照片的装修档次，通过调查了解市场上同一小区同类装修档次房地产与毛坯房地产在销售价格上的差异程序，并结合估价经验数据，综合确定估价对象的装修市场价值。2020年4月8日，湖北日晟行房地产评估有限公司向金蓓开具评估费5130元的湖北增值税普通发票。2020年6月5日年武汉光谷联合产权交易所向金蓓开具评估费用570元的湖北增值税普通发票；本院认为，金蓓与王素梅、武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司签订《存量房居间（买卖）合同》，已经本院（2016）鄂0106民初5981号生效民事判决书确认合法有效。各方当事人均应遵照合同约定严格履行合同。《存量房居间（买卖）合同》履行过程中，金蓓未提起（2016）鄂0106民初5981号民事诉讼前，王素梅已经存在一房二卖情形，属违约方。金蓓提起（2016）鄂0106民初5981号民事诉讼并取得生效判决后，金蓓就《存量房居间（买卖）合同》继续履行或解除积极寻求和王素梅协商，但王素梅拒绝就合同履行进行协商。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，金蓓作为守约方，享有解除《存量房居间（买卖）合同》的合法权利。现金蓓和王素梅均确认《存量房居间（买卖）合同》于本案原审开庭审理时间即2018年11月28日解除，本院予以照准。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，双方合同解除后，金蓓要求本院判令王素梅向其双倍返还定金6万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，王素梅应向金蓓赔偿1.6万元中介费用、5700元评估费用及房屋差价损失。房屋差价损失数额，依据湖北日晟行房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，本院依法确定为24.22万元（128.22万元-104万元）。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告金蓓和被告王素梅2016年9月7日签订的《存量房居间（买卖）合同》2018年11月28日解除；二、被告王素梅向原告金蓓双倍返还定金6万元；三、被告王素梅向原告金蓓赔偿房屋差价损失24.22万元；四、被告王素梅向原告金蓓赔偿中介费用损失1.6万元；五、驳回原告金蓓的其他诉讼请求。上述二、三、四项被告王素梅对原告金蓓应付款，由被告王素梅在本判决书生效后十日内一次性给付原告金蓓。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8590元、鉴定评估费5700元，两项合计14290元，由被告王素梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  蔡 萍人民陪审员  汤海明人民陪审员  范利平二〇二〇年六月十九日书 记 员  樊 高