广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4190号原告：戴金红，女，1985年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。委托诉讼代理人：吴春生，系广东广和律师事务所律师。被告：周丽影，女，1983年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省东源县。原告戴金红诉被告周丽影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴金红委托诉讼代理人吴春生、被告周丽影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴金红向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《档位租赁协议》于2020年3月19日解除；2、被告返还租金押金77193元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月6日，原告丈夫李明与被告的妹妹周丽美签订一份《租赁合同》，租赁物为广州市环市西路89号的3305商铺，被告及其妹妹周丽美收取了原告及原告丈夫李明押金10万元。上述合同到期前针对同一商铺，2019年9月6日，原告与被告签订案涉《档位租赁协议》。2020年1月份，全国疫情爆发，受疫情影响，全国各大商场被政府限令停止营业，案涉商铺同样被荔湾区人民政府及相关部门限令停止营业、禁止出入商场等等。此疫情属于不可抗力，疫情发生后，原告并不能使用案涉商铺，并且该物业业主委托广州市西城鞋业广场市场经营管理中心于2020年3月5日也发布通知《关于因疫情影响减免租金的通知》，“免收2月份租金，减半收取3月、4月租金”。但被告不遵守《关于因疫情影响减免租金的通知》。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。因此，原告因疫情防控期间无法继续使用商铺，且经营困难，依法可以要求解除租赁合同。经原告与被告微信、电话沟通，双方解除了《档位租赁协议》，案涉商铺已经于2020年3月19日交还给被告，被告也已经接收了该商铺。但被告拒绝返还租赁押金，扣除2020年3月租金11000元（3月减半为11000元）以及扣除应交给管理处的费用11807元，剩余押金77193元，被告拒绝返还。被告周丽影辩称：我方不接受原告的诉请。本案不属于不可抗力，我方愿意给予原告减租以及优惠，方案是2月免租、3月、4月、5月五折，让原告再次入驻档口经营，并且原告属于单方违约，而且原告3月退场就没有再交租金，商场打电话给我后，是我帮原告补交了3月的租金，解除合同双方并未达成合意，被告本人也承担了巨额的损失，因此不同意原告所有诉请。经审理查明：2018年10月6日，案外人周丽美（出租人、甲方）与李明（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市环市西路89号3305室租赁给乙方使用，租赁期自2018年10月8日至2019年9月30日，每月租金22000元，签订合同当日乙方需向甲方一次性支付100000元作为租赁的保证金，等等。同日，周丽美收到李明交来的押金100000元。2019年9月6日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《档位租赁协议》，约定甲方将广州市环市西路89号华丽宫3305室租赁给乙方使用，租赁期自2019年10月1日至2020年9月30日，乙方一次性交付给甲方100000元作为档位租赁押金，协议到期除还清甲方所有款项后退还给乙方；乙方必须在每月10号前向甲方交纳22000元需逐月交清；如有不可抗力行为或商场改造时，造成双方不能履行承诺时，双方不予追讨对方责任，等等。该协议签订后，原告向被告支付了租金至2020年1月。另查：2020年3月5日，广州市西城鞋业广场市场经营管理中心发出《关于因疫情影响减免租金的通知》：一、免收2020年2月份租金，2月份其他费用正常收取；二、减半收取2020年3、4月份租金，即2020年3、4月份租金按正常租金的50%收取，其他费用正常收取；三、享受租金优惠的条件：1、遵守政府及管理处的有关防控疫情要求；2、按时交纳应缴的租金及其他费用，按本单位通知及时提交减免租金的相关材料；3、上述优惠必须落实到实际（终端）经营者，不得从中扣减……又查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。庭审中，原告陈述李明是其丈夫，周丽美是被告妹妹，案涉商铺所在商场在2020年2、3月不能正常经营，被告一开始不同意减免租金，3月18日提出减免方案时原告已经决定搬离商场了，原告同意交3月1日至3月18日的租金6600元。被告则陈述案涉商铺所在大厦叫华丽宫大厦，广州市西城鞋业广场市场经营管理中心是管理处，该商场于2020年2月20日复市；原告于2020年3月19日在未告知被告的情况下搬离案涉商铺，将钥匙放在抽屉里，被告在2020年3月20日收到原告微信后才取回钥匙收回商铺；该商铺已空置多月，现被告随意摆放了一些物品在内。原、被告双方对3月应交的管理费等费用为11807元无争议。被告为证明原、被告双方有沟通协商解决租金问题，提交了其与李明的微信聊天记录作为证据。其中，2020年3月10日李明：“刚才管理处在这边，我觉得优惠确实太少了”“你那边看看能不能再优惠一点吧”，被告回复：“不好意思，这折扣已经最低了”“不是没给你优惠啊，都已经5折，最低的了……”。2020年3月16日被告：“最后说一次今天不交租明天直接搬走吧”，李明回复道：“不想跟你吵架”“合同期内打5折，我一次性给你”，被告回复道：“按合同走”“不用说”……“大不了我自己做”……，李明回复道：“你先交吧，谈的双赢，就做，不行，到时我搬就可以”“这行情做不做都没所谓”……被告回复道：“如果你今天不交，我去交可以，但必须你明天搬走，你没交租我不可能让你在那办公”“我已给你减免，三个月打折，现在是你个人原因”。原告质证认为上述聊天记录反映了双方协商解除合同的事实。被告则表示当时双方已经生气了，所以被告才说如果不交租金则搬走，但在3月17日、18日，被告还是跟原告沟通说继续出租，缴纳租金。另，被告提交了案外人广州市华丽宫大厦与周丽美签订的《场地租赁合同》（租期从2018年9月16日至2023年4月30日）、广州市华丽宫物业管理有限公司与周丽美签订的《物业管理合同》、周丽美签名的《转租承诺书》、案涉商铺租赁过户费和租赁保证金发票等作为证据。原告为证明已于2020年3月19日将案涉商铺交回被告并由被告接收，提交了其与被告的微信聊天记录作为证据。其中，2020年3月18日，被告：“我老公答应了三月四月五折，今天租金转过来”“后面的先不要说”“我们一再的退让，你们就得寸进尺再拖真的收回档位”，原告没有回复。2020年3月20日，原告：“房东，钥匙昨天19号还给你了，在档口双方已经解除租赁合同，今天20号你们也已经接收了3305档口，租金你按应收多少从押金里面扣除，余下押金请返还给我，谢谢”。对以上证据，被告认为原告属于单方违约，不认可双方合同于3月19日解除。本院认为：原告与被告签订的《档位租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于合同解除及解除时间。一、2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，除农产品批发市场外的其它批发市场复工复产报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市，可见，复市需经政府部门审核。因此，案涉商铺在2020年2月确因政府防控措施无法正常经营使用。但尽管如此，案涉商铺所在商场在不久后已复市，案涉租赁协议可继续履行。二、从双方微信聊天记录及庭审陈述可知，原、被告就剩余租期的租金标准存在争议。被告早于3月10日根据广州市西城鞋业广场市场经营管理中心发出的《关于因疫情影响减免租金的通知》向原告提出3月租金5折优惠方案并要求原告交租，原告不接受被告的提议并未交租，并于3月19日撤场。虽然被告在3月16日微信中表示“……今天不交租明天直接搬走吧”，“按合同走”“不用说”，但并无原告交还商铺就不用交租的意思，其意思是需要原告对提前交还商铺承担相应的合同责任，加之双方对租赁押金的处理并无统一意见，因此，不能视为双方协商解除合同并免除原告的违约责任。综上两点，本案合同的解除不属于因不可抗力致使不能实现合同目的解除或双方协商一致解除的情形。现原告于2020年3月19日搬离商铺，被告于2020年3月20日收回，案涉租赁协议实际上已于2020年3月20日解除，故本院对该协议解除的时间予以确认。关于押金是否需退还问题。在协议履行过程中，原告即使受到疫情影响经营状况不理想，与对方协商减免租金也未能达成一致，也不应不交租金并退出案涉商铺，况且双方对于2020年3月租金标准并无争议，争议较大的是剩余租期的租金标准，故原告在租赁合同可继续履行的情况下提前搬离并拒付租金，可认定原告为违约方。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，本院依据疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，酌定被告没收原告已付押金总额的50%。租赁押金部分虽可以返还，但为减少诉累，合同解除前的租金、管理费等费用原告仍应向被告支付，押金应扣减该费用后再予以返还。对于合同解除前的租金，双方均同意2月免租，3月按原租金标准的50%计付（即11000元/月），经计算为7097元；对于管理费等费用，双方均确认为11807元，本院按双方一致意见处理。综上，拟退押金50000元在扣除原告应向被告支付的租金7097元和管理费等费用11807元后，被告应向原告退还的押金为31096元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项的规定，判决如下：一、确认原告戴金红与被告周丽影签订的《档位租赁协议》于2020年3月20日解除。二、自本判决生效之日起十日内，被告周丽影向原告戴金红返还押金31096元。三、驳回原告戴金红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费865元，原告戴金红负担576元，被告周丽影负担289元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 邓 彪二〇二〇年六月三十日书记员 邹贤宇刘翼卿