湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终192号上诉人（一审原告）：彭书兴，男，1972年6月6日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：黄石市正宏房地产开发有限公司。住所地：黄石市湖滨大道**。法定代表人：刘正德，总经理。委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明霞，湖北鸣伸律师事务所律师。上诉人彭书兴因与被上诉人黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院(2019)鄂0281民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭书兴上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：其与正宏地产公司签订的商品房买卖合同约定交房时间为2017年12月30日前，办证备案时间在交房时间后180日内。可见本案逾期办证时间的起算点应从2018年6月30日开始计算，一审判决以案涉房屋经政府行政部门综合验收合格的时间2018年5月29日向后推180日作为逾期办证的起算点没有事实和法律依据。正宏地产公司辩称：1.其与正宏地产公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。彭书兴于2018年5月6日领取了房屋钥匙，按合同约定以及法律规定，其应当在2018年11月25日将不动产首次登记权属证明交给彭书兴，但其直至2019年1月6日才办理了不动产首次登记权属证明，并于次日通知所有业主领取不动产产权登记资料，虽延迟了一段时间，但一审判决已按其迟延天数支持了彭书兴的诉讼请求，故一审判决认定事实和适用法律正确。2.之前案涉楼盘其他业主对其提起诉讼的类似案件的生效民事判决，已确定案涉楼盘符合交房条件的时间为2018年5月29日，从该时间向后起算180日即为2018年11月25日，一审判决认定其应当交付不动产首次登记权属证明的时间正确。3.案涉商品房买卖合同虽然约定交房时间为2017年12月30日，但此时不符合交付条件，该约定违反了法律强制性规定，故交房时间应当认定为2018年5月29日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。彭书兴向一审法院起诉请求：1.判决正宏地产公司继续协助其办理房权证；2.判决正宏地产公司承担自2018年7月1日起以456638元为基数，按年利率5.655％标准计算至能办理房权证之日的逾期违约金。一审法院认定事实：2016年1月11日，彭书兴与正宏地产公司签订商品房买卖合同，约定购买正宏地产公司开发的“金湖星城”第7幢2单元20603号房屋，建筑面积118.3㎡，总价款456638元。合同还约定，出卖人应当在2017年12月30日前将验收合格的房屋交付买受人。出卖人在商品房达到交付条件后，应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房责任。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失；但对买受人不退房，出卖人按已付房价款的多少向买受人支付违约金没有约定。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，彭书兴依约履行了义务。2018年5月6日，彭书兴接收了涉案房屋，双方达成补充协议，约定彭书兴不得就室内未建部分墙体及逾期交房等问题再以任何形式和理由要求正宏地产公司承担法律责任。2019年1月6日，不动产登记部门对正宏地产公司开发的“金湖星城”颁发了不动产首次登记权属证明。正宏地产公司2019年1月7日在金湖星城小区和物业办公室张贴书面通知，告知业主到公司领取办理不动产权属登记资料，彭书兴表示没有看到，也不予认可。2019年4月11日，正宏地产公司在《东楚晚报》刊发《再次通知》，内容为2019年1月7日已通知各位业主领取办理不动产权证的资料，现再次通知各位业主来领取办理不动产权证的资料。一审法院认为，彭书兴与正宏地产公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应依约履行合同确定的义务。彭书兴履行了付款义务，正宏地产公司应按约交付经验收合格的房屋。案涉合同约定的交房条件为该商品房经验收合格，商品房验收合格应符合实质要件的要求。商品房验收合格的实质要件是指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。本案中，案涉商品房至2018年5月22日才符合商品房验收合格的实质要件，正宏地产公司于2018年5月29日登报通知业主领取房屋，该通知时间应视为彭书兴知晓案涉房屋符合交房条件的时间，也是正宏地产公司应承担违约交房责任的截止时间。案涉合同约定，正宏地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，取得首次不动产权属登记证明。本案中，大冶市不动产登记部门于2019年1月6日向正宏地产公司开发的“金湖星城”房屋颁发了《不动产首次登记权属证明》，正宏地产公司于2019年1月7日在“金湖星城”小区区域内，以张贴通知的形式，通知各位业主领取办理不动产权证资料，该通知合法、有效，该通知时间应视为彭书兴知晓案涉房屋取得首次不动产权属登记证明的时间。综上，本案正宏地产公司承担逾期协助办理房权证违约责任的起止时间，分别应当是：1.2018年5月29日前不符合交房条件已经交付的房屋，自房屋验收合格并具备交付条件之日（2018年5月29日）起满180日之日（即2018年11月25日）至正宏地产公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料之日（即2019年1月7日）；2.2018年5月29日后交付或尚未交付的房屋，以实际交付之日满180日之日起至正宏地产公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料之日（即2019年1月7日）。本案中，彭书兴于2018年5月6日领取房屋钥匙、接收房屋，正宏地产公司未在合同约定期限内取得首次不动产权属登记证明，应承担违约责任；正宏地产公司承担违约责任的起止时间应当为自2018年11月25日起至2019年1月7日止。关于违约金计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案案涉合同对逾期协助办理房权证违约金的计算标准没有约定，彭书兴对其因逾期办证遭受的具体经济损失未提交证据予以证明，本案违约金可按中国人民银行同期贷款利率的130%予以计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、正宏地产公司应于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助彭书兴办理涉案房屋不动产权证；二、正宏地产公司应当赔偿彭书兴逾期协助办理房权证违约金3122.89元（按已付购房款456638元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%标准自2018年11月25日起计算至2019年1月7日止），定于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回彭书兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取143元，由彭书兴负担118元，正宏地产公司负担25元。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为正宏地产公司应当提供办理房屋产权证资料的时间是从合同约定的交房时间起算，还是从符合法定交房条件时起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方当事人签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年12月30日前，向买受人交付经验收合格的商品房。并对未按约定时间交房的违约责任作出了约定。双方还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交给产权登记机关备案，同时也约定了逾期提供违约责任的承担方式。从上述条款内容看，2017年12月30日前是双方当事人约定的应当交房时间，而出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间为商品房实际交付使用后的时间。合同的违约责任条款也分别对逾期交房违约责任和逾期协助办证违约责任进行了约定，故无论从合同条文词句、还是目的来看，出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间系在商品房实际交付使用后的180日内。可见逾期协助办证的时间应当从实际交付商品房后，再经过180日开始起算。由于本案商品房交付钥匙时间稍早于商品房符合交付条件的时间，一审判决依照法律规定并参照同一楼盘已生效民事判决，确定实际交房时间为符合交房条件之日并无不当。因此，彭书兴主张正宏地产公司应当提供办理房屋产权证资料的时间应从合同约定的应当交房时间起算，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，彭书兴的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费286元，由彭书兴负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年六月十六日书记员  田 梦