福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1049号 原告：福州福泽物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道古田路**建福大厦（建福广场）19层01办公。统一社会信用代码91350111766158098M。 法定代表人：高希君，执行董事。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被告：福建省福州市晋安区岳峰镇鹤林村民委员会，，住所地福州市晋安区三八路东站口统一社会信用代码：54350111B23467332K。 法定代表人：郭宗胜，村委会主任。 被告：永辉超市股份有限公司福建福州鹤林新城超市，，住所地福州市晋安区三八路北侧鹤林新城商业配套用房**统一社会信用代码91350100553208127K。 负责人：刘用增。 委托诉讼代理人：林培芳，系公司员工。 委托诉讼代理人：林继，系公司员工。 被告：永辉超市股份有限公司，住所，住所地福州市西二环中路**社会信用代码9135000727900106T。 法定代表人：张轩松，董事长。 原告福州福泽物业管理有限公司（以下简称“福泽物业公司”）与被告福建省福州市晋安区岳峰镇鹤林村民委员会（以下简称“鹤林村委会”）、永辉超市股份有限公司福建福州鹤林新城超市（以下简称“永辉鹤林新城超市”）、永辉超市股份有限公司（以下简称“永辉超市公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福泽物业公司的委托诉讼代理人杨亚泉、徐忠琛及被告永辉鹤林新城超市的委托诉讼代理人林培芳、林继到庭参加诉讼，被告鹤林村委会和被告永辉超市公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告福泽物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告鹤林村委会与被告永辉鹤林新城超市共同向其支付2015年10月1日至2017年3月31日的物业费298049.76元（2元/月/平方米×18个月×8279.16平方米）；2、判令被告鹤林村委会及被告永辉鹤林新城超市共同向其支付违约金（以298049.76元为基数，按月利率2%标准每月为5961元，从2017年4月1日起计至实际还清上述欠款之日止）；3、判令被告永辉超市公司对被告永辉鹤林新城超市的上述债务承担连带清偿责任；4、本案的案件诉讼费用由三被告承担。庭审后，原告福泽物业公司自愿将第1项诉讼请求减少为193732.34元（1.3元/月/平方米×18个月×8279.16平方米），并撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2015年9月26日，福州市晋安区鹤林新城小区（大厦）业主委员会（甲方）与福泽物业公司（乙方）签订《鹤林新城物业管理代管合同》，其中约定：甲方委托乙方对鹤林新城住宅小区实行物业一体化服务管理；本物业区域物业服务收费方式为：住宅0.85元/月/平方米，店铺2元/月/平方米，办公2元/月/平方米；业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之二的违约金；业主应在每月5日前按月交纳物业服务费等等。 福泽物业公司于2015年10月1日接管鹤林新城小区后，于2015年10月16日成立福州福泽物业管理有限公司福州第一分公司（以下简称“福泽物业第一分公司”）具体负责鹤林新城小区的物业管理工作。案涉鹤林新城配套1-3层商场系被告鹤林村委会拆迁安置购买所得，并出租给被告永辉超市公司，做为被告永辉鹤林新城超市的经营场所。被告永辉鹤林新城超市享受了福泽物业公司提供的物业服务，却拒绝交纳物业费。经多次协商，福泽物业第一分公司同意永辉鹤林新城超市2017年4月1日以后的物业费收费标准由2元/月/平方米调整为1.3元/月/平方米，并于2017年4月1日签订《永辉超市鹤林店物业管理合同》。但对于此前已产生的物业费298049.76元（2015年10月1日至2017年3月31日，即2元/月/平方米×18个月×8279.16平方米=298049.76元）,永辉鹤林新城超市仍拖延未付。 2017年12月8日，福泽物业公司委托福建翔联律师事务所律师向永辉鹤林新城超市书面催缴2015年10月1日至2017年3月31日的物业费，永辉鹤林新城超市己收到该催款律师函，但至今未履行付款义务。 综上所述，被告鹤林村委会系案涉物业的业主，被告永辉鹤林新城超市系诉争房产的物业使用人，福泽物业公司与鹤林村委会、永辉鹤林新城超市之间的物业服务关系合法有效，具有法律约束力。福泽物业公司有权要求鹤林村委会、永辉鹤林新城超市立即支付拖欠的物业费和违约金。永辉鹤林新城超市系永辉超市公司的分支机构，永辉超市公司应当对永辉鹤林新城超市的上述债务承担连带清偿责任。 被告永辉鹤林新城超市辩称：1、原告不能证明超市所在楼栋属于原告物业管理范围。《鹤林新城物业管理代管合同》第一条约定物业基本情况：东社区21#-32#，并没有包括鹤林新城永辉超市所在楼栋。2、原告诉求超过诉讼时效。原告主张2015年10月1日至2017年3月31日物业管理费，而原告起诉时间是2020年3月份，超过最长三年诉讼时效。3、根据永辉超市公司与业主鹤林村委会的《租赁合同》约定，租赁物业是由永辉超市公司自行进行物业管理，永辉超市公司每月按计租面积0.5元/平方米支付给物业公司配合物业管理费用。我司认为根据以上条款约定，原告并未向其提供物业服务，条款中约定的“配合物业管理费用”，不是“物业服务费”。《永辉超市鹤林店物业管理合同》中物业管理费从2元调整为1.3元，是指其将5000多平方米的停车场委托原告管理，原告按1.3元/平方米/月收取管理费，也不是租赁物业的物业服务费。4、2015年10月1日原告接手鹤林新城小区后，因原告不接受我方每月按计租面积0.5元/平方米支付配合物业管理费用，导致2015年10月1日至217年3月31日期间的物业费问题至今协商未果。综上所述，原告诉求不能成立，请求法院依法驳回。 被告鹤林村委会未作答辩。 被告永辉超市公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2014年8月25日永辉超市公司与鹤林村委会、鹤林经济合作社签订续签一份《租赁合同》，合同约定鹤林村委会、鹤林经济合作社将位于鹤林新城一期商业配套用房一至三层建筑面积为8279.16平方米的拆迁安置所得用房（尚未办理产权登记）出租给永辉超市公司开办超市（即永辉鹤林新城超市）商场使用；租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日；永辉超市公司自行对租赁物业进行物业管理。鹤林村委会、鹤林经济合作社指定的小区物业公司应配合协助永辉超市公司做好水、电、气及消防中心管理，永辉超市公司每月按计租面积0.5元/平方米支付给物业公司配合物业管理费用。如物业公司提高物业管理费用，则鹤林村委会、鹤林经济合作社配合永辉超市公司进行协商等内容。 2015年9月26日，福州市晋安区鹤林新城小区（大厦）业主委员会（甲方）与福泽物业公司（乙方）签订《鹤林新城物业管理代管合同》，其中约定：鹤林新城小区（大厦）业主委员会委托福泽物业公司对鹤林新城东社区共计260484.43平方米的物业，实行物业一体化服务管理；物业管理事项包括房屋建筑本体公用部位和设施设备的日常维修、养护和管理，本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施和配套服务设施的日常维修、养护和管理，附属物业管理范围的公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；本物业区域物业服务收费方式为住宅0.85元/月/平方米，店铺2元/月/平方米，办公2元/月/平方米；业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之二的违约金；业主应在每月5日前按月交纳物业服务费；代管期限自2015年9月25日至小区业委会完成招投标结束后签订新的物业服务合同时止等内容。 福泽物业公司于2015年10月1日接管鹤林新城小区后，于2015年10月16日成立福州福泽物业管理有限公司福州第一分公司（以下简称福泽物业第一分公司）具体负责鹤林新城小区的物业管理工作。永辉鹤林新城超市租赁使用的物业系小区配套的商业设施，属于福泽物业公司物业服务范围，但自2015年10月1日起未向福泽物业公司缴纳物业服务费。 2017年4月1日福泽物业第一分公司与永辉鹤林新城超市签订《永辉超市鹤林店物业管理合同》，合同约定双方现就永辉超市鹤林店物业费及外围社会停车场事宜达成协议：物业管理期限自2017年4月1日至2019年8月31日，物业服务管理费按测绘面积5499平方米及1.3元/平方/月计算为每月7148.7元，服务事项包括物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理，公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作，治安、消防、车辆管理工作等内容。 2017年12月8日福泽物业公司通过EMS邮件向永辉鹤林超市发出律师函，催缴2015年10月1日至2017年3月31日期间的物业管理费197964元。投递记录显示邮件已于2017年12月10日他人收。 以上事实，有租赁合同、福泽物业服务代管房屋面积清单、证明函、鹤林新城物业管理代管合同、永辉超市鹤林店物业管理合同、EMS邮件面单及查询单及原、被告的陈述等证据证实，本院予以认定。 本院认为,鹤林村委会及永辉超市公司，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。福泽物业公司与案外人福州市晋安区鹤林新城小区（大厦）业主委员会签订的《鹤林新城物业管理代管合同》，不违反法律规定，合法有效。鹤林村委会作为案涉8279.16平方米物业的业主，物业管理代管合同对其具有约束力。福泽物业公司履行了物业代管合同约定的物业服务义务,鹤林村委会应按合同约定支付相应的物业服务费。但因鹤林村委会已将上述物业出租给永辉超市公司，由永辉鹤林新城超市实际使用，依据双方签订的《租赁合同》第八条第12款约定，物业服务费由永辉超市公司承担。永辉鹤林新城超市辫称该条款约定的是“配合物业管理费用”，而非“物业服务费”，不符合事实。因此永辉鹤林新城超市作为物业的实际使用人依约应承担支付物业服务费的义务，但因永辉鹤林新城超市系永辉超市公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由永辉超市公司承担。依据《物业管理条例》第十四条“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，鹤林村委会作为业主应承担连带责任。关于诉讼时效，福泽物业公司于2017年12月8日已经向永辉鹤林新城超市发出催缴邮件，产生时效中断，故本案起诉不违反三年诉讼时效的法律规定。《鹤林新城物业管理代管合同》约定商铺和办公均为2元/月/平方米，现福泽物业公司自愿下调为1.3元/月/平方米并免除被告逾期支付的违约责任，不违反法律规定，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款第一项、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、规定，判决如下： 一、被告永辉超市股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州福泽物业管理有限公司支付2015年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费193732.34元（1.3元/月/平方米×18个月×8279.16平方米）。 二、被告福建省福州市晋安区岳峰镇鹤林村民委员会对上述第一项判决承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4174元，减半收取计2087元，由被告永辉超市股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  倪卫东 二〇二〇年六月十一日 书记员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务；、 （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。