杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初5277号 原告舒伟霞，女，1972年11月9日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告徐国富，男，1969年4月5日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 两原告的共同委托代理人徐启慧，系两原告女儿。 被告杭州爱家物业服务有限公司，统一社会信用代码9133010068290476X6，住所地浙江省杭州市西湖区莫干山路**。 法定代表人岳波，经理。 委托代理人吴苏华、梅云佳，公司员工。 原告舒伟霞、徐国富诉被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称“爱家物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告舒伟霞及两原告的共同委托代理人徐启慧、被告的委托代理人吴苏华、梅云佳到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告舒伟霞、徐国富诉称：2017年9月27日，原告方（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租托管合同》一份，约定原告方将位于杭州市萧山区的房屋出租给被告，托管期限自2017年10月8日起至2022年12月7日止。托管租金支付方式为季付，乙方于每季的30日向甲方支付托管租金，首次付款日期为2017年10月30日。按照合同约定，乙方应在2020年4月30日前缴纳2020年4月8日至2020年7月7日的房租计21394.26元，但经原告多次催讨，被告至今未付。故原告方起诉要求：1.被告继续履行合同；2.被告支付2020年4月8日至2020年7月7日的租金21394.26元，并支付该款自2020年5月1日起至实际付清日止按日0.5%计算的滞纳金。庭审中，原告补充陈述收到被告2020年4月8日至2020年4月13日的租金1426.28元，故变更第2项诉讼请求为要求被告支付2020年4月14日至2020年7月7日的租金19967.98元，并支付该款自2020年5月1日起至实际付清日止按日0.5%计算的滞纳金。 被告爱家物业辩称：1.双方的房屋出租托管合同事实上已经解除。2020年4月13日，因疫情影响及业务调整，被告书面函告通知原告解除房屋出租托管合同，并限期办理物业交割手续，后被告于2020年4月26日向原告舒伟霞支付2020年4月8日至2020年4月13日的租金1426.28元和违约金26909.28元，原告在接受违约金后并未提出异议，合同已经解除。2.合同已履行不能，判决解除合同更符合公平原则：①本案中，被告的行为已明确表示不再履行合同，原告仍拒绝解除合同，违背了被告的意思自由，导致被告经济损失，还导致案涉房屋长期闲置；②被告的合同义务是使用案涉房屋并支付房租，该义务性质符合《中华人民共和国合同法》第110条规定的不宜强制履行的情形；③我国现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条“承租人在合同租赁期限内单方搬离房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外，经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。”《九民会议纪要》第48条也规定“违约方起诉解除”的权利；上述规定均赋予法院在合同陷入僵局时判决解除合同的权利。④被告并非恶意解除合同，系因疫情造成经营困难，做出项目调整，将该小区所有的分租房项目暂停，同时被告也及时足额赔付违约金，并赠送全屋装修，原告并未产生实际损失。3.即使法院判决继续履行合同，被告支付的违约金已经超过合同约定应当于2020年4月30日支付的房租，亦不存在逾期支付房租的情形，不应当支付滞纳金。综上，被告认为本案已陷入了僵局，解除合同更利于双方的利益。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供以下证据材料：1.房屋出租托管合同1份，证明双方存在房屋租赁合同关系，被告应当在2020年4月30日支付2020年4月14日至2020年7月7日的房租19967.98元，但被告至今未付，已构成违约，应当承担相应的违约责任的事实。2.民事判决书（打印件）1份，证明被告恶意违约单方解除合同，是其一贯作风的事实。3.我爱我家控股集团股份有限公司2020年第一季度报告（打印件）1份，证明我爱我家控股集团股份有限公司利用疫情带来的商机，扩大“相寓”的市场份额，出租率与去年同期持平，而本案所涉房产为“相寓”项目的一部分的事实。4.杭州12345投诉平台反馈信息（打印件）、浙江政务投诉举报平台反馈信息（打印件）、爱家工作人员手机短信内容各1份，证明原告因被告违约，多次与被告协商未果的情况下，向有关部门进行了投诉举报，要求被告继续履行合同的事实。经质证，被告对证据1的三性均无异议，但是对证明目的有异议，双方签订了合同，但被告在合理期限内通知了原告解除合同，并支付了违约金，承担了违约责任。对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，该证据无法达到原告的证明目的，本案是被告客观上无法履行合同，与判决书涉及的事实不同。对证据3的三性均有异议，被告和我爱我家控股集团股份有限公司是独立的，“相寓”项目是全国性的，原告的项目是“相寓”的一个分支项目，现在已经停止运营。对证据4的杭州12345投诉平台反馈信息和爱家工作人员手机短信内容的三性均没有异议，但是对证明目的有异议，原告收到解除函后并没有提出异议，对浙江政务投诉举报平台反馈信息，因为没有反馈内容，对三性不予确认；本院经审查后认为，证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院对该证据的三性予以确认。对证据2，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据3，本院经审查后认为，我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“我爱我家公司”）系北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“北京我爱我家公司”）的控股股东（持股98.44%），北京爱家营企业管理有限公司（以下简称“北京爱家营公司”）系北京我爱我家公司的全资子公司，被告杭州爱家物业服务有限公司又系北京爱家营公司的全资子公司，同时，被告庭审中亦承认该公司的业务员均系我爱我家公司的员工，故我爱我家公司系被告的实际控制人，但原告提供的我爱我家公司2020年第一季度财务报告反映的是该集团在全国范围内第一季度的财务状况，无法体现被告该时间段在杭州地区房屋租赁的经营状况和业绩情况，故本院对该证据的关联性不予确认。对证据4，结合被告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供以下证据材料：1.解除合同通知函（复印件）1份，证明被告于2020年4月13日书面函告原告以支付违约金的方式解除合同并限期办理物业交割手续的事实。2.快递面单及退件1份，证明原告对上述通知函拒收的事实。3.银行转账凭证（打印件）2份，证明被告于2020年4月24日转账给原告舒伟霞违约金26909.08元，于2020年4月26日转账给原告舒伟霞2020年4月8日至同年4月13日的租金1426.28元的事实。4.短信聊天记录（打印件）1组，证明被告通过短信的方式将《解除合同通知函》的内容告知原告的事实。5.通知函（复印件）1份，证明被告于2020年4月26日书面告知原告已支付违约金、租金等款项并腾退房屋的事实。6.快递面单及物流信息各1份，证明原告已收到上述通知函的事实。7.生活缴费凭证（打印件）2份，证明被告已经结清案涉房屋承租期间水电费的事实。经质证，原告对证据1的真实性不予认可。对证据2-3的真实性没有异议；对证据4-6的真实性没有异议，对证明目的有异议，被告解除合同没有经过原告的同意。对证据7的三性原告不清楚。本院经审查后认为，原告对证据2-6的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。因证据4短信聊天记录的内容包含《解除合同通知函》的内容，故本院对证据1的真实性亦予以确认。对证据7，被告未能证实上述凭证与案涉房屋有关联，故本院对该证据的关联性不予确认。 根据以上认定的证据和法庭调查，本院查明的事实如下： 2017年9月27日，原告方（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租托管合同》一份，约定原告方将位于杭州市萧山区的房屋出租给被告，托管期限自2017年10月8日起至2022年12月7日止。托管租金支付方式为季付，乙方于每季的30日向甲方支付托管租金，首次付款日期为2017年10月30日。如因乙方原因逾期支付房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金。乙方发生下列严重违约行为的，乙方须向甲方支付26909.08元作为违约金，且甲方有权解除本合同：（1）甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；（2）利用该房屋进行违法活动的；（3）乙方未按时支付托管房租金，经甲方书面催告后仍不支付的……（5）未履行本合同约定之义务的。因不可抗力导致本合同不能继续履行的，甲乙双方可以变更或者终止本合同并互不承担责任，租金按照实际使用时间计算。自2017年10月30日至2022年12月7日，乙方共计需向甲方缴纳租金21次，合同列明了每次甲方应收租金的金额、开始日期、结束日期、应收日期以及对应的免租期天数，其中2017年10月8日至2020年4月7日，约定的乙方免租期为150天，2020年4月8日至2022年12月7日，约定的乙方免租期为60天。按照合同约定，乙方应在2020年4月30日前缴纳2020年4月8日至2020年7月7日的房租计21394.26元。2020年4月13日，被告向原告快递《解除合同通知函》1份，提出因受疫情影响要求解除合同，并愿意按《房屋出租托管合同》约定赔偿违约金26909.08元，房租结算至2020年4月13日，请原告最迟于2020年4月18日前联系被告办理物业交割等相关手续；该快递被原告拒收。同年4月17日，被告工作人员将上述通知函内容短信告知原告，并于同年4月24日转账给原告舒伟霞违约金26909.08元，于同年4月26日转账给原告舒伟霞2020年4月8日至同年4月13日的租金1426.28元。之后，原告通过杭州12345投诉平台、浙江政务投诉举报平台对被告的行为进行投诉。2020年5月7日，原告向法院起诉。 本院认为：两原告与被告于2017年9月27日签订的《房屋出租托管合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方理应按约履行。关于被告提出案涉合同已履行不能，判决解除合同更符合公平原则以及案涉合同事实上已经解除的抗辩意见，经审理认为：1.被告依法享有根据自己的意志自愿订立合同的权利，但是合同成立并生效后，应当遵循诚实信用原则按约全面履行自己的义务，不能以意思自治原则规避履行合同的义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；该条款系赋予合同守约一方以解除合同的权利，而不是赋予违约方解除合同的权利，本案中，被告作为违约方，不能依据该条款解除案涉合同。3.被告并非案涉房屋的实际使用人，其的目的是为了将案涉房屋进行经营管理并出租后从中获利，虽然疫情客观上的确会影响被告的经营状况，但被告提出解除合同时即2020年4月13日，杭州地区各行业均已复工复产，被告仍可继续将案涉房屋经营管理并出租以实现合同目的，案涉合同并未陷入僵局，达到法律上或事实上不能履行的程度，被告并不享有相关法律规定的法定解除权。4.被告作为市场经济主体，在签订案涉合同时及履行合同过程中应当预见并承担一定的经营风险，被告以企业内部的业务调整为由解除案涉合同，系转嫁该风险于原告方。5.案涉合同并未赋予被告有单方解除权，而是赋予原告作为守约方，在被告提前解约的情形下有权解除合同的权利，但现有证据表明，原告并未行使该权利，被告亦未能举证证实双方曾协商一致解除案涉合同。综上，被告单方向原告提出解除合同的行为并没有法律依据和合同依据，现被告并未提出变更合同内容的请求或要求赔偿损失，故双方于2017年9月27日签订的《房屋出租托管合同》依然成立且有效，双方应当继续按约履行。另，被告应当按约在2020年4月30日前缴纳房租计19967.98元，虽然其在2020年4月24日支付给原告方26909.08元，但被告庭审中明确该笔资金系支付 给原告方的违约金，即使法院判决继续履行合同，被告亦不同意与租金等费用进行抵扣，故被告逾期支付租金属实，应当支付滞纳金；但是，本案中，原告的损失主要是被告逾期支付租金造成原告资金占用期间相应的利息损失，故按合同约定日0.5%计算滞纳金标准过高，本院酌情将滞纳金支付标准调整为日0.5‰。关于被告单方支付解除合同的违约金，双方可依法另行处理。综合上述分析，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下: 一、杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付舒伟霞、徐国富2020年4月14日至2020年7月7日的租金19967.98元，并支付该款自2020年5月1日起至实际付清日止按日0.5‰计算的滞纳金。 二、驳回舒伟霞、徐国富的其余诉讼请求。 如杭州爱家物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费424元，减半收取212元，由舒伟霞、徐国富负担37元，由杭州爱家物业服务有限公司负担175元。 舒伟霞、徐国富于本判决生效后十五日内向本院申请退费；杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 芳 二〇二〇年六月十八日 书记员 王海燕