福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0526民初317号 原告：许文周，男，1964年9月25日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：许文王（与许文周系兄弟关系），男，1959年7月16日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：林传金，男，1976年2月16日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：林金妹，女，1983年3月13日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：黄允碧，男，1977年6月16日出生，汉族，住福建省德化县。 林金妹、黄允碧共同委托诉讼代理人：苏德锋，福建戴云律师事务所律师。 林金妹、黄允碧共同委托诉讼代理人：杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 第三人：林福杰，男，1965年9月8日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：林冬雪，女，1969年11月24日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：林秀冬，女，1978年8月12日出生，汉族，住福建省德化县。 林福杰、林冬雪、林秀冬共同体委托诉讼代理人：郭昌情，德化县群胜法律服务所法律工作者。 原告许文周与被告林传金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法由审判员陈志群适用简易程序进行审理。2020年1月15日，本院依法追加与本案具有利害关系的林金妹、黄允碧作为本案的第三人参加诉讼。2020年3月5日，林金妹、黄允碧作为有独立请求权第三人向本院提起诉讼，本院决定与本案合并审理。2020年4月3日，本院依法追加与本案具有利害关系的林福杰、林冬雪、林秀冬作为本案的第三人参加诉讼。审理过程中，本院发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2020年5月22日转为普通程序，由审判长陈志群与人民陪审员孙桂梅、徐志刚组成合议庭进行审理。原告许文周的委托诉讼代理人许文王、被告林传金、第三人黄允碧、林金妹及其二人的的共同委托诉讼代理人苏德锋、第三人林福杰、林冬雪、林秀冬的共同委托诉讼代理人郭昌情均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许文周向本院提出诉讼请求，一、请求确认许文周与林传金于2019年8月8日签订的《房地产买卖居间合同》（以下简称《居间合同》合法有效，并由双方按照合同约定履行合同义务；二、判令址在德化县（以下简称案涉房产）的房屋所有权归许文周所有，并由林传金协助许文周办理房屋产权登记；三、判令林传金承担诉讼费及律师费。 事实与理由：2019年7月22日，林金妹与林传金签订一份《房屋买卖协议书》（以下简称《协议书》），约定林传金将案涉房产出卖给林金妹，具体详见《协议书》。对此，许文周与德化县地产中介服务部均不知情。2019年8月8日，许文周与林传金在德化县地产中介服务部的居间下，签订了一份《居间合同》。该合同约定将案涉房产（面积为80.92㎡）转让给许文周，约定房屋成交价为人民币48万元整，分期付款，在合同签订时支付人民币5万元整，在房屋交房使用时支付人民币25万元整，尚欠购房款人民币18万元整待过户时支付等条款，具体详见《居间合同》。合同签订后，许文周依照约定支付了324863元整给林传金，其中购房款32万元整，垃圾清理费243元整，装修押金1500元整，利息3120元整（详见收据）。《居间合同》系原、被告双方之间真实意思表示，标的物合法有效，目前尚未办理房屋变更登记手续，但并不影响合同成立生效，因此，本案合同合法、有效，双方应按照合同约定履行合同义务。因此，原、被告双方签订的《居间合同》应被确认为合法有效，且原告许文周也已结按照合同约定履行交付购房款的义务，林传金理应将案涉房产的所有权转移给许文周，并协助许文周办理房屋产权登记。另据合同约定，本合同发生的争议，应由违约方承担律师费。 林传金辩称，无意见。 林金妹、黄允碧共同陈述，一、其二人系案涉房产的合法占有人，许文周的诉讼请求缺乏事实依据和法律根据，应依法予以驳回，同时请求法庭支持其二人作为有独立请求权的第三人依法提出的诉讼请求。 二、本案属于典型的“一房二卖”案件。“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，林金妹、黄允碧与林传金于2019年7月22日签订《协议书》，许文周与林传金于2019年8月8日签订《居间合同》。上述两份合同均应当属于有效的买卖合同。在案涉房产办理过户登记手续之前，林金妹、黄允碧一方和许文周一方均不能直接支配房产而成为房屋所有权人。双方作为作为合同的买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别。林金妹、黄允碧一方和许文周一方可以随时向林传金请求履行债务。根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条是合同法关于实际履行的规定。本案中，对两份均有效的房屋买卖合同，林金妹、黄允碧一方和许文周一方作为买受人均有权要求林传金实际履行合同。本案的争议的问题是：在林金妹、黄允碧一方和许文周一方都可以要求出卖人林传金实际履行的前提下，如何确定哪一方买受人的实际履行请求。对此，应当结合以下因素综合考虑： 第一，出卖人是否实际将房屋交付给买受人，如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人，且买受人已实际使用了该房屋，表明出卖人履行合同的真实意愿，这种履行也是合法的履行，对已完成的交易应予以保护。从本案看，2019年11月下旬，林传金已经向林金妹、黄允碧一方交付案涉房屋，由林金妹、黄允碧一方向厦门佰宜物业服务有限公司德化分公司祥安社区物业服务中心缴纳了公共水电周转金款项，取得德化土坂移民安置小区新村建设领导小组办公室“彭移安第023号交房确认书”手续材料。出卖人林传金已经将案涉房屋实际交付给林金妹、黄允碧并由其二人进行装修，应当考虑支持林金妹、黄允碧一方的实际履行请求。 第二，买受人是否已全额支付房款，如果买受人已支付了全部房屋款项，表明该买受人已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护，亦应当考虑该买受人的实际履行请求。本案中，林金妹、黄允碧一方和许文周一方均未能全额支付房款。 第三，是否办理房屋产权过户备案等相关手续，如果买受人已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续，表明买受人要求取得该房屋所有权的意愿强烈，买受人也在为房产过户登记在做前期准备，在确定买受人时应该考虑其实际履行请求。本案中，林金妹、黄允碧一方和许文周一方均没有办理房屋产权过户备案等相关手续。 第四，买受人履行合同的先后顺序以及是否适宜履行合同，如果买受人履行合同的成本较低或其适宜履行，应当考虑该买受人的实际履行请求。结合本案的事实，林金妹、黄允碧一方与出卖人许文周订立合同的时间，明显先于许文周一方，已经先于许文周一方履行合同。从合同履行的程度看，出卖人交付房屋后，其二人一方随即开始着手对案涉房产动工装修，今已对案涉房产的大门、地板、木作、油漆、灶台、墙壁、天花板、卫生间、电水管线路、窗户防盗网等等完成了装修，随时可以入住居住生活，直至贵院于2020年1月16日对案涉房产进行查封，其二人方才停止了对案涉房产的使用和装修活动。若考虑许文周一方的实际履行请求，务必造成许文周一方对案涉房产重新装修，造成资源的浪费及对房屋结构的破坏。确定其二人一方为买受人更适宜房屋买卖合同的履行，故应当考虑其二人一方的实际履行请求。 第五，从诉讼程序看，若考虑许文周一方的实际履行请求，将必然导致多个诉讼案件，包括追究出卖人林传金等人“一房两卖”的赔偿诉讼，也包括要求出卖人林传金等人和许文周一方返还装修价值的诉讼，当中更有涉及到对房屋装修价值的鉴定等司法程序，务必造成司法资源的浪费和诉累。 综上，本案房屋买卖合同的买受人应当确定为林金妹、黄允碧一方。对其二人作为有独立请求权的第三人依法提出的诉讼请求，应予以支持。 林福杰、林冬雪、林秀冬共同陈述，其三人对许文周的诉讼请求的意见与林金妹、黄允碧的意见一致。 林金妹、黄允碧作为有独立请求权第三人，就许文周与林传金房屋买卖合同纠纷一案提出诉讼请求：一、请求确认林金妹、黄允碧与林传金于2019年7月22日签订的《协议书》合法、有效，应继续履行；二、请求确认案涉房产为林金妹、黄允碧所有；三、请求判令将案涉房产交付给林金妹、黄允碧继续装修、使用；四、本案诉讼费用由林传金承担。诉讼过程中，林金妹、黄允碧申请撤回第3项诉讼请求。法庭已口头准许。 事实与理由：2019年7月22日，在德化县鑫泰置业有限公司居间介绍下，林金妹、黄允碧与林传金就案涉房产的买卖事宜达成协议，并签订了一份《协议书》，该《协议书》约定：甲方（出售方，即林传金）所拥有的案涉房产出售给乙方（即林金妹、黄允碧），约定房屋总成交价为465000元，分期付款，签订协议书当日支付65000元，尚欠购房款同意在该房产过户的同时由乙方向银行申请办理二手房或公积金按揭贷款手续，该笔贷款由银行直接转入甲方指定的银行账户，其中人民币50000元无需支付按揭利息，另350000元购房款，乙方应于交房之日起按月利率6厘计算按揭利息。等等条款（具体详见《协议书》）。《协议书》签订后，林金妹、黄允碧已支付了购房款80000元，并按协议书的约定开始支付尚欠购房款的按揭利息。2019年11月下旬，林传金向林金妹、黄允碧交付案涉房产，由林金妹、黄允碧向厦门佰宜物业服务有限公司德化分公司祥安社区物业服务中心缴纳了公共水电周转金款项，取得德化土坂移民安置小区新村建设领导小组办公室“彭移安第023号交房确认书”手续材料，开始着手对案涉房屋动工装修，今已对案涉房产的大门、地板、木作、油漆、灶台、墙壁、天花板、卫生间、电水管线路、窗户防盗网等等完成了装修，随时可以入住居住生活。因本案原、被告双方发生纠纷诉至法院，法院于2020年1月16日对案涉房产进行查封，要求申请人停止对案涉房屋的使用和装修活动。林传金、黄允碧认为，其二人是案涉房产的合法所有权人，对案涉房产有独立请求权。 林传金辩称，其经济困难。许文周与林金妹、黄允碧，谁要案涉房产都可以，哪一方要房子就要把剩余的房款补给另一方。 许文周陈述，一、关于房屋的产权问题。案涉房产为户主肖瑞以及次子林传金共同拥有。肖瑞去世后，由林冬雪、林秀冬、林福杰、林传金共同拥有。在本案中，林传金未经共同共有人同意，私自处分案涉房产。2020年1月，在德化县公安局的调解下，案涉房产的其他三位共有人均同意将房产出售给许文周。许文周与林传金签订的合同合法有效。 二、关于房屋的交付时间。林传金于2019年11月下旬向黄允碧交付案涉房产（即简单的交付钥匙）。而在2019年8月31日，许文周向林传金支付25万元的购房款后，林传金即向许文周交付案涉房产的钥匙。许文周接收案涉房产的时间早于林金妹、黄允碧。许文周的合法占有应当优先于林金妹、黄允碧。 三、关于合同效力及履行问题。出卖人就同一房屋订立两个以上买卖合同，形成两个以上具有重叠内容的债权债务关系，俗称“一房数卖”。此种情况下，起码有如下两个问题需要讨论：第一、几个买卖合同的效力是否受到影响；第二、数个买受人的利益如何保护，或者说合同履行的先后问题。 （一）关于合同的效力问题。在本案中，许文周与林金妹、黄允碧均未办理物权登记，但这不影响合同效力。虽然法律对安置房的买卖设置诸多限制，但本案中的两份房屋买卖合同均未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，两份合同均合法有效。 （二）关于合同的履行问题。第一、从所有权变更登记角度考虑。许文周与林金妹、黄允碧均未办理案涉房产所有权的变更登记。在办理登记上，双方均无优先性。第二、从合法占有房屋角度考虑。许文周合法占有优先于林金妹、黄允碧。2019年8月31日，许文周向林传金支付25万元的购房款后，林传金即交房（即简单的交付钥匙）。在房屋买卖的实践中，在未能进行房屋登记的情况下，“交钥匙”是一种习惯做法，买卖双方一般在合同中约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交房的标志。因此，“交钥匙”是房屋转移交付的标志。因此，许文周接收案涉房产的时间早于林金妹、黄允碧。许文周已于2019年8月31日合法占有案涉房产。林传金于2019年11月交付钥匙给林金妹、黄允碧，以及林金妹、黄允碧的装修行为侵犯了许文周的合法占有，许文周有权要求林传金和林金妹、黄允碧返还房屋。第三、从履行成本角度考虑。合同签订后，许文周依照约定支付了324863元给林传金。其履行程度远远超过林金妹、黄允碧，继续履行的成本也低于林金妹、黄允碧。从履行效率的角度考虑，许文周继续履行更合理、更具效率。并且，黄允碧作为失信被执行人，无法取得银行的房屋贷款，林传金与林金妹、黄允碧签订的合同存在履行不能的风险。第四、虽然林金妹、黄允碧与林传金签订的合同成立在先，但合同成立在先仅仅作为一个考量因素。结合本案，应当考虑交付时间、房款支付情况等因素来确定履行顺序。尤其在案涉房产的产权并非林传金一人所有的情况下，案涉房产的共同共有人的出卖意愿更应该排在首位。 四、关于装修的问题。装修对占有的事实管领力产生影响，但非决定性因素。事实管领力需要综合考察体素、心素及社会一般观念，以及社会一般观念来看“交钥匙”是房屋转移交付使用的标志，装修是交付之后的行为，不应认定为交付行为。并且，早在2019年8月27日，许文周向林传金支付了1500元装修金。该行为也对案涉房产的事实管领力产生影响。而林金妹、黄允碧的装修行为为2019年11月，迟于许文周的行为。同时，若人民法院将案涉房产的所有权判归许文周，许文周愿意接受林金妹、黄允碧的装修，向林金妹、黄允碧支付其已完成的装修款。 五、关于安置房手续材料的转移。安置房手续材料的转移并不发生物权的转移效力，安置房手续材料仅作为合同的辅助材料，原告与被告签订合同后也转移了《交房确认书》、《安置房协议书》、《选房确认书》等材料。在此问题上，许文周与林金妹、黄允碧的地位是相同的。 六、关于物业费的缴纳问题。物业费的缴纳也与物权转移、交付行为等无关。再者，许文周于2019年8月30日缴纳了垃圾清理费243元。垃圾清理费与物业费的性质相同。在此问题上，许文周与林金妹、黄允碧的地位是相同的。 林福杰、林冬雪、林秀冬对许文周的诉讼请求与林金妹、黄允碧的诉讼请求共同陈述如下：其三人认为许文周的诉讼请求和林金妹、黄允碧的诉讼请求均没有事实依据和法律依据，在法律上是站不住脚的，依法应驳回许文周的诉讼请求和林金妹、黄允碧的诉讼请求，依法确认林传金和林金妹于2019年7月22日签订的《协议书》无效，依法确认许文周与林传金于2019年8月8日签订的《居间合同》无效。具体理由如下：一、案涉房产系其三人与林传金共有，其三人系共有人之一。案涉房产原属林传金与肖瑞（系林传金、林福杰、林冬雪、林秀冬的母亲）各半共有。2019年2月17日，肖瑞去世，其三人和林传金对母亲肖瑞的一半房屋均有平等的继承权，即其三人各应得案涉房产八分之一，林传金得八分之五。 二、2019年7月22日，林传金与林金妹、黄允碧签订《协议书》未经其三人及配偶同意，2019年8月8日，许文周与林传金签订的《居间合同》也未经其三人及配偶同意，依法应确认上述《协议书》及《居间合同》无效，并将案涉房产回复原状。 三、2020年1月，在德化县公安局的协调下，许文周同意将其三人应得的房款一次性向其三人支付。其三人才同意出售，否则是不同意出售的，该签名确认的法律效力待定。至今，许文周并未向其三人支付购房款。2020年1月，其三人于《居间合同》尾部的补充签名确认至今是无效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进了证据交换和质证。1、各方当事人对许文周提供的身份证复印件、《居间合同》、《德化县彭村水库移民安置协议书》及附表一和附表二的复印件、选房确认书复印件、交房确认书复印件的真实性均无异议，本院对上述证据材料的真实性予以确认；林传金对许文周提供的收据和信用社业务凭证的复印件、工商银行借记卡账户历史明细清单的复印件、建设银行个人活期账户交易明细的复印件、微信转账记录复印件的真实性均无异议，且上述证据材料与当事人在庭审中的陈述互相印证，本院对上述证据材料的真实性予以确认；2、各方当事人对林金妹、黄允碧提供的身份证复印件、《协议书》、关于选房顺序号的通知、收款收据（中介费）、交房确认书的复印件、票据（厦门佰宜物业服务有限公司德化分公司）的真实性均无异议，本院对上述证据材料的真实性予以确认。林传金对林金妹、黄允碧提供的收据并无异议，且上述收据与当事人在庭审中的陈述互相印证，本院对上述收据的真实性予以确认；林金妹、黄允碧提供的装修房屋购买材料清单一组来源客观、合法，本院对上述证据材料的真实性予以确认；3、各方当事人对林福杰、林冬雪、林秀冬提供的证明、火化证复印件、彭村水库土坂安置区移民安置明细表复印件、宣传手册均无异议，本院对上述证据材料予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2019年7月22日，林传金作为出售方与作为购买方的黄允碧、林金妹夫妇共同签订一份《协议书》。该《协议书》约定，林传金将案涉房产以总价46.5万元的价格转让给林金妹、黄允碧。双方对具体付款日期及付款金额约定如下：1、林金妹、黄允碧于签订《协议书》的当日支付给林传金购房首期款（含定金）6.5万元；尚欠购房款40万元，双方同意在案涉房产过户的同时由林金妹、黄允碧方向银行申请办理二手房或公积金按揭贷款的途径向林传金支付，如银行实际放款金额小于尚欠房款，林金妹、黄允碧应于银行放款日将差额部分支付给林传金。《协议书》签订后，林金妹、黄允碧向林传金支付购房款8万元及部分利息。2019年11月，林传金将案涉房产交付给林金妹、黄允碧。林金妹、黄允碧于2019年11月向厦门佰宜物业服务有限公司德化分公司缴纳了公共水电周转金300元。林金妹、黄允碧即对案涉房产进行装修。截止至法庭辩论终结前，林金妹、黄允碧对案涉房产的装修工作已基本完毕。 二、2019年8月8日，林传金作为出售方与许文周作为购买方签订一份《居间合同》）。该《居间合同》约定，林传金将案涉房产以总价48万元转让给许文周。双方对具体付款日期及付款金额约定如下：1、林传金与许文周签订《居间合同》的当日，许文周向林传金支付购房款5万元；2、林传金将案涉房产正式交付给许文周使用时，许文周应付购房款25万元给林传金；3、尚欠的购房款18万元，其中13万元，许文周应于交房之日其每月支付利息780元给林传金（即月利率按6厘计算），许文周可随时支付购房款（最低5万元起），利息随之递减；另余款5万元，不计利息给林传金，待案涉房产过户时一次性支付给林传金。《居间合同》签订后，许文周已向林传金支付购房款32万元及部分利息和装修押金1500元、垃圾清理费243元。2019年8月31日，林传金将案涉房产的钥匙交付给许文周。 三、案涉房产系有关部门因德化县彭村水库建设需要而对林传金、肖瑞进行移民安置的安置房。该房产尚未办理不动产首次登记手续。2019年，肖瑞去世。肖瑞的法定第一顺序继承人为：长子林福杰、次子林传金、长女林冬雪、次女林秀冬。2020年1月，林福杰、林冬雪、林秀冬在林传金与许文周签订的《居间合同》的尾部书写“本人同意出售并同意将上述房产（即案涉房产）完整过户给乙方（即许文周）”。林福杰、林冬雪、林秀冬在该行文字的后面均签名捺印。 另查明，截止至法庭辩论终结前，黄允碧已被人民法院纳入失信被执行人名单，系失信被执行人。 2020年1月16日，本院根据许文周的保全申请，作出裁定，一、查封案涉房产，查封期限为三年；二、林金妹、黄允碧立即停止对案涉房产的使用和装修活动。2020年1月17日，本院查封了案涉房产。 结合上述已经查明的案件事实，本院对许文周的诉讼请求和林金妹、黄允碧作为有独立请求权第三人向本院提起的诉讼请求评析如下： 一、关于合同效力问题。 案涉房产系有关部门因彭村水库建设需要而对林传金和肖瑞进行安置的房产。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因案涉房产尚办理不动产首次登记手续，所以林传金和肖瑞均未取得案涉房产的所有权，但林传金和肖瑞对案涉房产享有包括处分权在内的相关权利。该处分权系由林传金和肖瑞共同共有。肖瑞去世后，肖瑞对案涉房产所享有的处分权依法应由其法定第一顺序继承人林福杰、林传金、林冬雪、林秀冬所共同继承。所以，肖瑞去世后，林福杰、林传金、林冬雪、林秀冬对案涉房产共同享有包括处分权在内的相关权利。 许文周与林传金签订的《居间合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定。且，该《居间合同》得到对案涉房产共同享有处分权的林福杰、林冬雪、林秀冬的追认，该追认系林福杰、林冬雪、林秀冬的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定。所以，许文周与林传金签订的《居间合同》应为合法有效。该《居间合同》对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当按照合同的约定履行义务、行使权利。所以，许文周要求确认其与林传金于2019年8月8日签订的《居间合同》合法有效的诉讼请求可予以支持。 根据林金妹、黄允碧向本院提交的《关于选房顺序号的通知》和《交房确认书》可以证实，其二人与林传金签订《协议书》时，林金妹和黄允碧并不明知肖瑞或林福杰、林冬雪、林秀冬与林传金对案涉房产共同享有包括处分权在内的相关权利，其二人根据林传金提供的《关于选房顺序号的通知》和《交房确认书》有理由相信林传金是有权处分案涉房产，因此，在林金妹、黄允碧与林传金就案涉房产的房屋买卖合同关系中，林金妹、黄允碧系善意受让方，且双方所签订的《协议书》所约定的价格为合理价格，可以认定双方所签订的《协议书》是林传金和林金妹、黄允碧的真实意思表示，林金妹、黄允碧系买卖合同的善意相对人。而且，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，林传金未经其他对案涉房产享有处分权人的同意而处分案涉房产，该行为属于无权处分的情形之一。但，根据上述司法解释的规定，无处分权人出卖他人财产，即便未获权利人之追认或无处分权人缔约后未能取得处分权，该买卖合同亦应当认定为有效，以保护善意相对人的合同利益。所以，林金妹、黄允碧与林传金就案涉房产的转让而签订的《协议书》合法、有效。 二、关于两份合同的履行问题。 本案系因林传金一房二卖所致。在两份合同均合法有效且受让人均要求履行合同的情况之下，结合本案的案情，可根据对案涉房产拥有处分权的其他权利人的意见、合同的履行情况及当事人的后续履约能力情况予以综合评判。 首先，关于对案涉房产拥有处分权的其他权利人的意见。本案中，林金妹、黄允碧与林传金之间的《协议书》的成约时间（2019年7月22日）虽然早已许文周与林传金之间的《居间合同》的成约时间（2019年8月8日），但许文周与林传金之间的《居间合同》得到林福杰、林冬雪、林秀冬等其他对案涉房产拥有共同处分权的权利人的追认。而对案涉房产拥有处分权的的其他权利人的意见是合同履行及考量物权分配的重要因素。 其次，关于合同的履行情况。合同签订后，林传金向许文周的交房时间（2019年8月31日）早于林传金向林金妹、黄允碧的交房时间（2019年11月）。作为购房人的付款义务方面，许文周已支付购房款32万元，而林金妹、黄允碧只支付购房款8万元。所以，尽管林金妹、黄允碧已对案涉房产进行装修，但从购房人付款义务的履行情况看，许文周的合同义务履行程度明显高于林金妹、黄允碧。纵使根据林金妹、黄允碧在庭审中的陈述，其对案涉房产的装修为13万元左右。但，林金妹、黄允碧对案涉房产投入的资金（8万元+13万元）仍然低于许文周的32万元。另外，案涉房产现已被本院查封。 再次，关于当事人的后续履约能力。根据林金妹、黄允碧与林传金签订的《协议书》的约定，黄允碧通过向银行贷款的渠道支付尚欠的购房款，但黄允碧已被人民法院纳入失信被执行人名单，系失信被执行人。其与林传金签订的《协议书》存在履行不能的风险。 综上所述，尽管林金妹、黄允碧对案涉房产进行了装修，但结合对案涉房产拥有处分权的其他人的意见、合同的履行状况、当事人的后续履约能力等因素综合分析，许文周与林传金、林福杰、林冬雪、林秀冬应按照《居间合同》的约定继续履行合同义务。因许文周与林传金签订的《居间合同》的履行，林金妹、黄允碧与林传金签订的《协议书》已失去继续履行的客观条件，故林金妹、黄允碧要求林传金继续履行双方所签订的《协议书》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。林金妹、黄允碧可另循法律途径追究林传金的违约责任。 三、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因案涉房产尚未完成不动产首次登记，故林金妹、黄允碧要求确认其为案涉房产的所有权人的诉讼请求不能成立，本院不予支持。同理，许文周要求确认其为案涉房产的所有权人的诉讼请求亦不能成立。因案涉房产尚未完成不动产首次登记，所以许文周要求林传金办理案涉房产的不动产转移登记手续的诉讼请求暂不具备条件，本院不予支持。许文周并未提供其因本案而支付律师费的相关证据材料。所以，许文周要求林传金支付律师费的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、原告许文周与被告林传金于2019年8月8日签订的《房地产买卖居间合同》合法、有效，并由双方按照合同约定履行合同义务； 二、第三人林金妹、黄允碧与被告林传金于2019年7月22日签订的《房屋买卖协议书》合法、有效； 三、驳回原告许文周的其他诉讼请求； 四、驳回有独立请求权第三人林金妹、黄允碧的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由被告林传金负担；独立请求权诉讼受理费50元，由第三人林金妹、黄允碧负担。保全费100元，由被告林传金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈志群 人民陪审员  孙桂梅 人民陪审员  徐志刚 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  郑昆宏 附：一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《中华人民共和国合同法》 第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 4、《中华人民共和国继承法》 第三条：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。 第十条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 5、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 6、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。