江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初12714号 原告：许娟娟，女，1970年10月5日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：刘澄，男，1994年1月21日出生，汉族，住南京市玄武区。 两原告共同委托诉讼代理人：毛超铭，江苏海越律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：胡凯，江苏海越律师事务所实习律师。 被告：陆炎，女，1991年10月10日出生，汉族，住南京市玄武区。 原告许娟娟、刘澄与被告陆炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年4月9日对本案裁定转变普通程序。本院依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告许娟娟、刘澄的共同委托诉讼代理人毛超铭、胡凯，被告陆炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许娟娟、刘澄向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同》，被告返还房屋、恢复原状；2.判令被告支付逾期租金25767元（逾期租金从2019年9月1日起至合同解除时止，暂计至2019年11月11日为25767元）、物业服务费及电费1916.5元、房屋闲置费52000元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2017年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租坐落于南京市玄武区××房屋（以下简称案涉房屋），租期自2017年12月15日至2022年12月14日，租金为每年156000元，按季支付，须提前15天支付，第二年起按半年支付。合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告未按约支付2019年9月至11月的租金，且拖欠物业费和电费共计1916.5元。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院。 诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付逾期租金34000元及利息1655元，合计35655元（利息以34000元为基数，自2019年9月1日至实际付款日止，按年利率24%计算，暂计算至2019年11月13日为1655元）；2.判令被告支付物业服务费716.4元、公摊电费224元、自用电费976.1元，合计1916.5元；3.判令被告支付房屋闲置费52000元（按四个月租金计算）；4.判令被告支付房屋损失费20738.79元（已扣除被告支付的保证金8000元）；5.判令被告承担诉讼费。 被告陆炎辩称：原告交付的房屋本身有质量问题，被告进行过修复；被告搬离案涉房屋时，房屋没有损坏；被告只是拖欠租金，故被告只同意支付剩余的租金和利息，利息只能按银行贷款利率计算；对原告主张的房屋空置费不予认可，房屋空置与被告无关；被告搬离案涉房屋时，已结清了全部的物业费和电费，但可能还欠几十元的水费。 本院经审理认定事实如下：原告许娟娟、刘澄系案涉房屋的所有权人。2017年11月26日，两原告（甲方）与被告陆炎（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租案涉房屋，租赁期限自2017年12月15日至2022年12月14日；租金为每年156000元，第一年按季支付，每季度租金须提前15天支付，第二年起按半年支付；乙方承租案涉房屋期间的水费及其公共分摊、电费及其公共分摊、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等费用由乙方承担；甲方于签约时收取乙方8000元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担的有关费用的担保，在租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。 2019年12月12日，原告许娟娟配偶刘某与被告之间有如下微信对话记录：“已撤走”（陆炎）、“陆总，您好！今日已收到您‘已撤走’的短信，如果您确定不再使用该房屋，请您约定时间和方式与我方办理房屋及设施交接手续；如若您未与我方办理交接手续，租赁仍在继续，由此产生的损失将由您承担”（刘某）、“早在收到起诉材料和传票的那天我们已经终止了租赁”（陆炎）、“房屋一直由您使用，请您尽快办理交接手续，不然我没办法重新出租，这会加重我的经济损失”（刘某）、“后面的事你自己处理，跟我无关”（陆炎）、“那我们约定12月16日（下周一）上午10点钟办理房屋交接手续，如果您未按时到达，我和物业就径直进入房屋进行查勘和清理打扫了，若您的物品被清理掉，我概不负责；如果房屋及设施有损坏，您要承担赔偿责任”（刘某）、“撤走的同时我已拍照处理好，如有你自己恶意损坏，你自己承担责任，房子我已经腾出来了，后续跟我无关”（陆炎）、“您连密码都不告诉我们律师吗？密码不告诉算是搬出来了吗”（刘某）。 诉讼过程中，双方对以下问题产生争议： 一、被告是否欠付租金。 原告称：原告于2019年12月16日接收案涉房屋，被告应于2019年9月1日前支付9月15日至12月14日的租金39000元，但被告只支付了5000元，故主张逾期租金34000元（另有2天的租金原告放弃主张）。 被告称，被告是2019年11月中下旬搬离案涉房屋，于2019年12月12日微信告知刘某，被告支付租金至2019年11月11日，故不欠付租金； 二、被告是否拖欠物业费、公摊电费和自用电费。 原告称：被告拖欠2019年8月至11月期间的物业费716.4元、2019年6月至10月期间的公摊电费224元、2019年7月至10月期间的自用电费976.1元，共计1916.5元,证据为缴费通知单。 被告称：被告已交纳物业费至2019年10月，但记不清楚交费金额，也找不到交费凭证。 三、原告主张的房屋空置费是否有法律依据。 原告称由于被告的原因导致案涉房屋空置，故按租金标准主张4个月的空置费。被告则称案涉房屋的空置与被告无关。 四、原告主张的房屋损坏情况是否存在。 原告称：发票和房屋维修清单、物损照片和物损视频，证明被告在租赁案涉房屋期间对房屋进行了破坏，原告需花费28738.79元进行修复，扣除合同约定的8000元维修保证金，被告应向原告支付20738.79元。2020年1月17日，被告联系原告要求原告开门以便被告进行维修，被告于1月17日至20日之间安排工人对损坏处进行处理。2020年1月20日，原告去现场拍摄了照片，照片可以证明被告未将涉案房屋恢复原状，房屋仍有多处破损。 被告称：被告没有破坏房屋，且被告本身从事乐器培训工作，对房屋环境要求较高，也不可能破坏房屋；被告在承租案涉房屋时，屋内没有灯，被告自行安装了灯，故在撤离案涉房屋时将灯拆除；卫生间渗水系房屋质量问题，与被告无关；地板起泡问题在被告承租案涉房屋时即已存在；房屋墙壁上的小洞系被告为了挂东西而打的，被告可以进行修复。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告许娟娟、刘澄与被告陆炎签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格履行。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。对于原告的各项诉讼请求，本院认定如下： 关于租金及利息。原告主张其于2019年12月16日接收案涉房屋，有微信对话记录予以证明，本院予以采信。被告称其于2019年11月11日搬离案涉房屋，即使属实，但被告未举证证明其于该日与原告办理了交接手续，而根据在案证据，其于2019年12月12日才告知原告“已撤走”，故被告应支付租金至2019年12月16日。原告主张被告应支付租金至2019年12月14日，扣除被告已支付的5000元，原告主张34000元，本院予以支持。原告主张自2019年9月1日起的利息，于法有据，但原告主张的利息标准过高，本院调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于物业费和电费。原告的主张有证据证明，而被告未提交足以推翻的相反证据，故本院予以支持。 关于房屋空置费。由于合同解除，原告客观上无法立即将案涉房屋对外出租，房屋空置损失客观存在，而合同解除系由被告违约的原因所致，故被告应予赔偿房屋空置费，但原告主张的损失过高，本院按租金标准酌情支持1个月的房屋空置费13000元。由于被告已支付租赁保证金8000元，可从中扣除，故本院再支持5000元。 关于房屋损坏赔偿。原告提交的证据可以证明案涉房屋存在墙壁有洞孔等不同程度的损坏情况，被告虽予以维修，但未恢复至正常状况，故被告应予赔偿。根据案涉房屋的损坏情况，本院酌情支持5000元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陆炎于本判决生效之日起十日内支付原告许娟娟、刘澄租金34000元及利息（以34000元中未支付部分为基数，自2019年9月1日至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、物业费及电费1916.5元、房屋损失费5000元、房屋空置费5000元； 二、驳回原告许娟娟、刘澄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1354元、保全费396元，合计1750元，由原告许娟娟、刘澄负担550元，由被告陆炎负担1200元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 李 伟 人民陪审员 陶 芬 人民陪审员 杨锦强 二〇二〇年六月三十日 书 记 员 李 程