广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1514号原告：龚奉眉，女，汉族，1984年1月12日出生，住广东省英德市*********，身份证号码：441************324。原告：范文锋，男，汉族，1978年9月29日出生，住广东省英德市英城北江大桥有限公司，身份证号码：432************011。两原告共同委托代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。两原告共同委托代理人：程瑞，广东浈阳律师事务所律师。被告：英德仙湖房地产开发有限公司，住址：英德市*******（工商局北）。法定代表人：陈某1。委托代理人：何智瑾，广东平正信诚律师事务所律师。原告龚奉眉、范文锋诉被告英德市仙湖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法由审判员黄永生适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人程瑞、被告的委托代理人何智瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚奉眉、范文锋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金25729元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月2日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于英德市***********（F,N地块）新天地积庆里商业街E栋112号房屋，并约定购房总价款为1312707元。同时，在合同的第九条明确约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，第十一条约定：被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房，交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告若不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告承担，第十二条约定：被告若未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给原告，逾期在180日之内的，被告应按日计算向原告交付全部房价款万分之一的违约金。2017年10月30日被告并未按合同约定向原告交付该商品房。而是于2018年2月5日在被告还未取得建设工程竣工验收备案证明文件的情况下就通知原告自2018年2月9日起到物业管理处办理收楼手续。后经原告多方打听才知，2018年3月13日被告才取得了该建设工程竣工验收备案证明文件。2018年5月14日原告对该商铺进行了实际收楼。因被告的原因逾期196天向原告交付该商品房，被告应按照合同约定向原告支付25729元的逾期交房违约金。原告曾多次与被告协商，要求其按合同约定向原告支付逾期交房的违约金，但被告均以各种理由拖延。为维护自身合法利益，原告诉至法院。原告为证实其主张提交的证据有：1、身份证复印件、企业信用信息公示报告，证明原被告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》、广东增值税普通发票，证明原被告间签订有《商品房买卖合同》，且原告已向被告支付清了全部购房款；3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案工程于2018年3月13日才取得工程竣工验收备案证明文件；4、收楼通知书、业主入住管理合同书，证明2018年2月9日起收楼；5、（2018）粤1881民初3542号民事判决书、（2019）粤18民终506号民事判决书，证明与原告相同情况的业主已起诉被告要求支付逾期交房的违约金，并已得到了人民法院的胜诉判决，被告对于逾期交房不存在任何不可抗力的免责事由。庭前补充提交证据：6、关于免受建筑工地临时占道费的申请，证明从“我司将分期分批配合贵局开展创文改造工程，为了确保工程顺利开展”落款日期为2018年1月25日可以看书该句采用的是一般将来时态，一般将来时态表示的是尚未发生的状态，也即在2018年1月25日被告还尚未对创文改造工程进行施工，故，创文改造工程并不会影响对涉案项目的施工进度造成影响，更不会影响到商品房正常交付。被告逾期交付房屋完全是自身原因所致，对于逾期交房不存在任何不可抗力的事由，被告应按双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任；7、（2020）粤1881民初975号民事判决书，证明被告既不存在不可抗力的免责事由，又不存在情势变更的免责事由，被告应按合同约定向原告承担逾期交房的违约责任。被告辩称，一、答辩人已经在《业主入住管理合同书》载明的时间交付房屋给原告，该合同书注明“甲方已验收乙方交付的……认为该单位的建筑质量及各项设施均符合要求，同意收楼”，原告签署确认收楼时亦无异议，故应认定原告同意答辩人在《业主入住管理合同书》载明的时间交付房屋，而无论当时是否已经办理竣工验收备案。二、答辩人交房时基于不可抗力，应减免责任。首先，政府建设茶园路及教育路创文改造工程是不可预见的。由于该工程是政府统一部署、强制要求，并且直接涉及涉案房屋所属茶园路东英德大道西（F、N地块）新天地积庆里商业街红线范围内的规划修改，该工程未完成前，涉案房屋所在楼房无法继续施工，更不可能竣工验收。因此，该工程占用答辩人的履约时间，是答辩人无法加以阻止的，英德市规划和城市综合管理局出具的《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》也明确创文改造工程对涉案房屋所属茶园路东英德大道西（F、N地块）新天地积庆里商业街项目的施工进度和工期是肯定造成影响的，故属于不能避免且不能克服。在法理上，不可抗力分为由自然原因引起的自然现象和由社会原因引起的社会现象，政府统一、强制地部署建设茶园路及教育路创文改造工程，就是由社会原因引起的社会现象，具体即为政府干预行为。其次，英德市规划和城市综合管理局出具《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》，证实2017年5月做改造方案，8月开始改造施工，对答辩人的施工造成影响，即便不考究施工到完工的时间，5月到8月这三个月的时间，因创文改造工程涉及修改周边规划、红线图（包含新天地积庆里商业街），所以答辩人是无法继续按原定规划设计施工的，更不可能竣工验收，至少应当适用《合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分免除责任”的规定，将该三个月的时间以不可抗力介入为由排除出逾期交房违约金的计算期间。三、即便认为答辩人逾期交房不是基于不可抗力，亦应当依照情势变更原则，至少延长答辩人三个月的交房期限。正如前述，英德市规划和城市综合管理局出具的《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》，已经证实2017年5月做改造方案，8月开始改造施工，对答辩人的施工造成影响，即便不考究施工到完工的时间，5月到8月这三个月的时间，因创文改造工程涉及修改周边规划、红线图（包含新天地积庆里商业街），所以答辩人是无法继续按原定规划设计施工的，更不可能竣工验收。由于涉案创文改造工程的发生是双方订立合同时无法预见的并不可归责于双方的情形，且明显不是答辩人经营房地产开发所固有的商业风险，而涉案创文改造工程的发生（规划、红线图的修改），导致答辩人至少在2017年5月至8月这三个月时间里面不能施工，如维持原有交房期限的约定，对答辩人明显不公，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，至少应延长答辩人三个月的交房期限。四、让答辩人因政府统一部署行动而承担违约责任，不仅是对诚实信用、公平公正原则的践踏，亦是对政府权威和社会公共利益的损害，希望贵院综合权衡利弊，作出公平合理的判决。答辩人因政府统一部署的创文行动才导致逾期竣工和交房的，这一点在英德市规划和城市综合管理局出具的《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》当中已经予以明确。被告为证实其抗辩提交证据有：证据1：中共英德市委办公室印发关于创文突出问题综合整治工作推进会议纪要；证据:2英德市规划和城市综合管理局关于要求配合建设茶园路及教育路改造工程的函；证据3：关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函；上述三份证据共同证明目的为答辩人逾期交房基于不可抗力，应该减免责任，或者构成情势变更，应当延长交房期限。经审理查明：2016年12月2日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于英德市***********（F、N地块）新天地积庆里商业街E栋112号，预测建筑面积62.27平方米，房屋总价为1312707元。合同第九条关于商品房交付条件的约定：“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”。第十一条关于交付时间和手续的约定：“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条关于逾期交付责任的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”签订合同后，原告依约付清了全部购房款给被告。2018年2月5日被告向原告发出收楼通知书通知原告于2018年2月9日起到物业管理处办理收楼手续，至2018年5月14日原告到被告处办理收楼手续。另查明，2018年3月13日被告取得英德市**********、B、C、D、E、F、G、H、I、J栋工程的竣工验收备案证明文件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：涉案房屋竣工验收备案文件包括1、建设工程竣工验收报告，2、施工许可证，3、施工图设计文件审查意见，4、单位工程质量综合验收文件，5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料，6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，7、施工单位签署的工程质量保修书，8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，9、法规、规章、规定必须提供的其他文件（①监督站出具的电梯验收准用证，②燃气工程验收文件，③单位工程施工安全评价书，④建设工程竣工档案认可书）。再查明，2018年9月10日，英德市规划和城市综合管理局出具《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》载明：2017年8月开始，仙湖公司开始对茶园路（光明路至教育路）路段及教育路（英洲大道至仙水路）路段设施及停车未进行升级改造，上述两路段涉及到仙湖公司所开发的位于茶园路东英洲大道西（F、N地块）新天地积庆里商业街红线范围内一侧的主车道边至建筑物边线的改造建设，因当时新天地积庆里商业街项目正在施工建设当中，该创文升级改造工程对该项目的施工进度及工程造成一定影响。以上事实有原、被告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：原、被告于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。现双方争议的焦点是政府创文改造工程是否属于不可抗力免责事由或情势变更情形。关于是否属于不可抗力免责事由。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告在签订合同时虽对该事由不能预见，不能避免，但被告在2017年5月知悉政府需对涉及到被告所开发的位于茶园路东英洲大道西（F、N地块）新天地积庆里商业街红线范围内一侧的主车道边至建筑物边线进行升级改造，合同约定交房时间是2017年10月30日，被告有时间去应对和克服。因此，政府创文改造工程不属于不可抗力免责事由。关于是否属于情势变更情形。根据竣工验收证明文件《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可知竣工验收的有关项目，而英德市规划和城市综合管理局出具的证明函是关于被告配合茶园路段和教育路段中涉及到被告所开发的位于茶园路东英洲大道西（F、N地块）新天地积庆里商业街红线范围内一侧的主车道边至建筑物边线的升级改造。因此，升级改造工程对涉案楼盘的竣工验收的影响是有限的。虽该工程对楼盘施工进度造成一定的影响，但政府在2017年5月至2017年8月期间并没有对楼盘项目施工进行限制，亦没有证据证实政府对道路升级改造工作造成被告无法正常竣工验收，而且在升级改造工程竣工后被告也没有及时对涉案楼盘竣工验收，不能证实政府对道路升级改造工程与楼盘延期竣工验收有直接的因果关系。因此，不属于情势变更情形，被告请求延长至少三个月的交房期限，本院不予采纳。商品房买卖合同是典型的双务合同，原告依合同约定付清购房款，被告有义务在合同约定的时间内交付符合条件的房屋，被告即使需要配合政府开展其他工作，也应当兼顾自身的合同义务。根据合同约定，被告应在2017年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告使用，但被告未能按合同约定的时间将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用，根据合同约定，被告应承担违约责任。被告虽然在2018年2月5日向原告发出收楼通知书通知原告于2018年2月9日起到物业管理处办理收楼手续，但其在2018年3月13日才取得建设工程竣工验收备案文件，即自2018年3月13日起被告交付的商品房才符合合同约定的交付条件。原告逾期至2018年5月14日才到被告处收楼，应由其自行承担责任，涉案商品房于2018年3月13日视为交付使用。合同约定被告逾期交房需按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，该标准不违反法律规定，原告请求被告承担违约金，本院支持被告应支付自2017年10月31日起至2018年3月13日止向买受人支付全部房价款每日万分之一的违约金17459元（1312707×0.01%×133）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：限被告英德仙湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告龚奉眉、范文锋逾期交房违约金17459元。本案受理费221.62元，由原告龚奉眉、范文锋71.62元，负担被告英德仙湖房地产开发有限公司负担150元。本判决为终审判决。审判员  黄永生二〇二〇年六月二十四日书记员  蓝淑祺附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。