河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0403民初4696号原告：常美雪，女，汉族，1990年12月11日出生，住平顶山市卫**。委托诉讼代理人：赵红涛，男，汉族，1989年3月3日出生，系常美雪配偶，住址。委托诉讼代理人：梁骅，河南国俊律师事务所律师。被告：朱春红，女，汉族，1967年11月18日出生，住平顶山市卫**。委托诉讼代理人：路浩天，河南倚天剑律师事务所律师。被告：湛河区诚实修锁开锁行。经营场所：平顶山市湛河区光明路与湛南路交叉口东侧100米路南，统一社会信用代码：92410411MA40JNLC2C。经营者：陈军，男，汉族，1974年1月22日出生。被告：李会林，女，汉族，1979年7月4日出生，住平顶山市湛河区。被告湛河区诚实修锁开锁行和被告李会林共同委托诉讼代理人：王平，河南大乘律师事务所律师。被告湛河区诚实修锁开锁行和被告李会林共同委托诉讼代理人：韩赛鹏，河南大乘律师事务所实习律师。被告：河南翔鹰物业服务有限公司。住所地：平顶山市高新区遵化店镇镇政府西和美佳苑小区****，统一社会信用代码：91410400MA3X55XH2Y。法定代表人：张顺领，执行董事。委托诉讼代理人：牟铁林，男，汉族，1949年9月24日出生，系该公司员工，住平顶山市新华区。原告常美雪与被告朱春红、湛河区诚实修锁开锁行（以下简称诚实锁行）、李会林、河南翔鹰物业服务有限公司（以下简称翔鹰公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常美雪及其委托诉讼代理人赵红涛、梁骅，被告朱春红委托诉讼代理人路浩天，被告诚实锁行和被告李会林共同委托诉讼代理人王平，被告翔鹰公司委托诉讼代理人牟铁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常美雪向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同赔偿损失、鉴定费及部分维修费用共计200000元；2、请求四被告共同支付原告因房屋受损所造成的租赁费损失（自2019年1月起至房屋维修完毕之日止，按照每月1400元计算）。事实和理由：2018年1月29日，原告通过平顶山市爱房房地产经纪有限公司购买朱春红位于平顶山市××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）一套，三方签订《房屋买卖定金合同》，原告将房款交于朱春红后,2018年4月，被告朱春红将房屋过户原告名下，并保证房屋没有任何纠纷，如果有纠纷，愿意承担一切责任。2019年1月21日11点，马天平(与朱春红之前以夫妻名义同居生活)通过联系诚实锁行，诚实锁行指派未在公安机关从事开锁备案的李会林来到原告住所处，在未经过核实马天平是否涉案房屋的所有者，将原告的房屋打开。马天平将屋内所有物品砸毁，并于2019年1月22日7时许将房屋用火点燃，马天平坐在原告的窗户上，试图与朱春红联系商谈事情，但是朱春红却拒绝与马天平通话。原告得后，与朱春红联系，但是被告朱春红拒绝来现场。后来，马天平由于联系不到朱春红，以及屋内火势较大，从原告房屋24楼跳下，当场死亡。诚实锁行、李会林未核实房产信息的情况下将原告房屋打开，工作中存在严重过错；朱春红隐瞒其与马天平纠纷的事实，并怠于处理该事造成原告家中物品的损毁；翔鹰公司在提供物业服务时，疏于管理，是早场原告房屋损失扩大的重要因素。原告向四被告主张赔偿损失，但是四被告却总是推脱，故诉至法院，请求法院依法判决，维护原告合法权益。被告朱春红辩称，原告所诉的被告主体错误，本案的侵权人为马天平，而不是朱春红，原告应当向马天平及其遗产继承人主张权利。朱春红房屋已经出售过户，并且交付原告实际占有，关于该房屋的损失责任并不在朱春红，朱春红没有过错，不应当承担赔偿责任。请求驳回原告对朱春红的诉讼请求。被告诚实锁行、李会林辩称，诚实锁行是合法经营户，其雇员李会林在本案中的开锁行为也符合行业的审慎要求，李会林询问了当事人的身份，查验了马天平的身份证，又向临近的住户了解其信息，从邻居证明情况证明马天平是该房屋住户，邻居与马天平之间闲聊对话的细节信息也能反映出在李会林看来马天平系房屋住户，因此符合日常生活经验法则，不存在过错，不应当承担相关的赔偿责任。请求驳回原告对被告诚实锁行、李会林的诉讼请求。被告翔鹰公司辩称，对原告的损失表示同情，但是同情不等同于同意对翔鹰公司的诉求。朱春红与死者马天平都是水岸佳苑小区5号楼的业主。马天平不是破门而入而是通过开锁进入案涉房屋。物业在整个事件中都主动采取措施，拨打了110、119，且通知当事人。马天平死亡给翔鹰公司造成了6700元的电梯维修费用及10000元运尸费、300元装尸费。请求驳回原告对翔鹰公司的诉讼请求。原告常美雪围绕诉讼请求提交以下证据：证据一：房屋买卖金合同。证明：2018年1月29日，原告与被告朱春红、平顶山市爱房房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金合同》，原告购买位于平顶山市××楼××房屋××套。合同约定房款金额446000元.押金10000元，首付款116000元。合同第五条约定被告朱春红要保证房产产权归属清楚，若发与朱春红有关的产权纠纷或是债权债务，由朱春红负责并承担民事责任。本案中，事故的发生，就是因为被告朱春红与马天平之间的纠纷引起，马天平在案发现场要求被告朱春红协商处理事项，但是被告朱春红拒绝与马天平协商，导致损害结果的进一步扩大。被告朱春红应当对原告的损失进行赔偿。证据二：补充协议。证明：证明原告购买房屋的钱款，以及办理房产过户时间。并注明室内所有家具归原告所有，原告对室内家具有所有权。证据三：收条、106000元转账记录、180000元转账记录、房屋维修基金。证明：2018年2月2日，被告朱春红收到原告房屋首付款106000元，180000现金，以及直接交付给中介公司的10000元。原告已支付了296000元，剩余150000元办理了贷款。证据四：不动产权证书。证明：2018年4月，位于平顶山市××楼××房屋××套由朱春红的名下转移登记在原告名下。原告对涉案房屋具有所有权。证据五：前期物业服务协议、物业费收据。证明：1.2018年5月9日，原告与被告翔鹰公司签订《前期物业服务协议》，并交纳物业费，物业公司应当为原告提供物业服务。2.协议中第二项物业管理服务内容中约定物业服务内容包含房屋共同设施设备的维护和管理，其中的共同设施包含消防器具，本案发生时，翔鹰公司疏于管理，导致消防设施不合格，不能及时救火，导致火势扩大。物业管理服务要求被告翔鹰公司要做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，翔鹰公司应当采取应急措施，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。协议中第三项物业管理服务质量中要求被告要做好安保措施，防止重大责任火灾、刑事案件发生，小区入口处24小时执勤服务，按既定方案巡逻，每小时巡查一次。本事故的发生，翔鹰公司有过错。1.疏于管理，未对本小区之外的人员马天平、开锁公司人员李会林的出入进入登记和核实，造成第三人侵入原告的住宅，给原告造成损失。2.未严格履行巡查制度，马天平在原告屋内损毁室内物品以及纵火长达十几个小时，翔鹰公司的工作人员都未查觉到。3.火灾发生及火势变得无法控制时，翔鹰公司工作人员也未按照协议约定采取应急措施，未向有关部门报告，未做好协助工作，同时，因为小区内的消防设施不合格，无法及时救火，导致火势进一步扩大，故应当对此承担责任。证据六：灭火救援出动命令单。证明：2019年1月22日8时许，平顶山市卫东区公安消防大队接到报警，赶到涉案房屋进行救火。火灾造成了原告家中财物受损的事实。证据七：公安机关询问笔录。证明：1.朱春红的询问笔录可以证实：（1）2005年12月，朱春红与马天平一块同居生活，涉案房屋系在同居关系期间购买。（2）2018年1月份，朱春红与马天平协议分手，同月，将涉案房屋出卖给原告，出售涉案房屋时，未告知原告涉案房屋系同居期间购买，也未告知涉案房屋有纠纷的事实。(3)朱春红未告知马天平房屋出售给原告的事实，导致马天平去涉案房屋损毁物品的事实。在马天平以跳楼威胁朱春红时，朱春红拒绝与马天平见面协商处理，朱春红的不作为行为，是导致原告房屋损失进一步扩大的主要原因。2.常晓永（原告房屋邻居）的询问笔录可以证实：马天平并不知晓涉案房屋已出售给原告的事实。以为是朱春红的房屋，故以跳楼威胁朱春红见面解决问题。诚实锁行并未核实马天平的身份信息，也未询问物业或是要求提供相关证件，直接以领居认识住户就将房门打开，本身存在过错。3.李会林的询问笔录可以证实：李会林未经核实马天平的身份信息，未询问物业或是要求提供相关证件，开锁流程不符合规定。李会林主动要求让马天平与对面邻居联系，确认业主身份信息，操作流程不符合规定，风险性高，也因为开锁给原告造成了损失。李会林在开锁时将门锁破坏，房主说不换锁，李会林应当认识到事情的危害性及可能产生的不利后果，未经劝阻，也未与有关部门报告，给原告造成了不必要的损失。李会林在诚实锁行从事开锁业务，锁行对李会林在开锁中的培训不到位，李会林的开锁明显违背相关流程，锁行对此也有一定的责任。李会林进入小区未经小区门卫处登记，物业管理存在失误。证据八：视频资料,照片。（一）马天平的视频资料：1.2019年1月21日10点51分马天平进行小区，物业公司并未对其登记和核实身份信息。2.2019年1月21日10点52分，马天平进入小区电梯内，张贴举报朱春红的资料，物业公司未及时查看相关监控视频，导致后期发生隐患。3.2019年1月21日10点54分的视频显示马天平手中持有一把菜刀，存在不安全因素，物业公司未及时查看具体情况，也未制止马天平的举动，导致事情的发生。4.马天平于2019年1月21日11：30左右通知开锁公司开锁，物业公司未核实马天平与李会林的身份信息，对外来人员未进行登记和核实，导致原告财产的损失。5.从马天平进入原告屋内，到火灾事故的发生，长达20个小时间内，物业未做到及时巡查，也未及时制止马天平的不法行为，在与被告朱春红联系无果，烧毁房屋的事实。（二）李会林的视频资料：2019年1月21日11：30左右，李会林进入小区，未核实马天平的身份信息，也未向相关部门核实，对原告的房屋进行开锁，并于2019年1月21日11：55左右完成开锁后，离开小区。证据九：楼道举报信。证明：马天平与被告朱春红之间有纠纷，马天平将举报材料贴在原告居住的小区楼道里。马天平希望与被告朱春红平和解决一些问题，但是朱春红并不理会，导致本案发生。证据十：电话录音。证明：案发时，马天平曾给被告朱春红电话联系过，要求见朱春红，但是被告朱春红拒绝见面，在马天平以跳楼作为威胁的情况下，朱春红仍然拒绝见面，朱春红的不作为，导致本案损失的进一步扩大，朱春红应当对此承担责任。证据十一：房屋租赁合同、转账凭证。证明：2019年1月13日，原告与赵帅斌签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋租赁给赵帅斌，租赁费为1400元/月，2019年1月22日，因为房屋毁损，无法继续租赁，由此产生租赁费的损失。证据十二：价格评估结论书、评估费票据。证明：原告房屋受损后，经过法院选取的鉴定机构鉴定，房屋损失为111430元。评估费5500元。证据十三：证人证言。证人孙某以证实被告朱春红将涉案房屋出售给原告时，保证涉案房屋没有相关债权债务纠纷，而本案的发生就是因为被告朱春红与同居者马天平的纠纷引起的。同时，在事发当天，马天平要求见朱春红协商处理事情时，被告朱春红拒绝见面，导致马天平砸毁屋内设施，并烧毁物品。被告朱春红、诚实锁行、李会林、翔鹰公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证情况及庭审情况，本院认定事实如下：2018年1月29日，常美雪（乙方）与朱春红（甲方）、平顶山市爱房房地产经纪有限公司（丙方，以下简称爱房公司）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定朱春红将其所有的位于平顶山市卫东区矿工路东段水岸佳苑5号楼24层2405号产权证号为豫（2018）平顶山市不动产权第0002236号的房屋出卖给常美雪。总房款为446000元。其中合同第五条约定：甲方保证该房屋产权清楚。甲方保证上述房产产权归属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。若甲方隐瞒婚姻状况或者房产共有人在不知情、甲方不具有单独处置权的情况下处置该房产，从而导致合同无法继续履行，其一切法律责任有甲方承担，给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。后三方又签订《补充协议》一份，其中第四条约定：甲方室内所有家具、家电全部送给乙方，包含在房价内。常美雪依约向朱春红支付了房款，朱春红将房屋交付常美雪。后朱春红协助常美雪办理了变更登记，案涉房屋登记在常美雪名下，产权证号为豫（2018）平顶山市不动产权第0006096号。2018年5月9日，常美雪与翔鹰公司签订了《前期物业服务协议》，协议对物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行了约定。其中协议第二条“物业管理服务内容”约定“……在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作……协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，尽到安全防范责任……”第三条“物业管理服务质量”约定“……小区入口处24小时执勤服务，按既定方案巡逻，每小时巡查1次”。2019年1月21日中午，马天平联系李会林，称钥匙忘在屋里了让李会林打开水岸佳苑小区5号楼24层2405号房屋。李会林要求马天平证明其为房主。马天平于是敲对面邻居家的门，对面邻居告诉李会林其认识马天平，马天平住对面有两年时间。李会林遂用开锁工具开锁。开锁后马天平微信支付李会林50元。李会林走步梯从23层坐电梯离开。马天平进入案涉房屋后将屋内物品砸毁，并于2019年1月22日7时许将案涉房屋点燃。马天平坐在案涉房屋的窗户上要求见朱春红。经翔鹰公司人员、常美雪配偶赵红涛、爱房公司员工联系朱春红，朱春红明确表示拒绝见马天平。后马天平从案涉房屋跳下，当场死亡。2019年1月23日，平顶山市公安局东安路分局对朱春红进行了询问。朱春红称其于2005年12月份开始和马天平同居生活，于2018年1月5日协议分手。协议书明确写明案涉房屋和朱春红名下的车辆为朱春红的财产，朱春红支付马天平20万元。朱春红和马天平分手后就把案涉房屋出卖给常美雪，分手后就不再联系马天平了，马天平还以为案涉房屋仍是朱春红的。朱春红也不知道马天平为何要以跳楼相威胁的方式要求双方见面。另查明，2019年1月13日，常美雪与赵帅娥签订《房屋租赁协议》，常美雪将案涉房屋出租给赵帅娥，每月租金1400元，租赁期限为2019年1月13日至2019年7月13日。审理中，常美雪向本院申请对案涉房屋财物损失进行司法评估，本院依法委托河南众友价格评估有限责任公司进行评估。2019年9月6日，河南众友价格评估有限责任公司作出豫众价估字[2019]第A0703号价格评估结论书，结论为在2019年1月22日案涉房屋财物损失为111430元。2019年1月28日，平顶山市公安局东安路分局对李会林进行了询问。李会林称其从事开锁行业没有在公安机关进行备案。庭审中，李会林称在开门前李会林要求马天平通过邻居证明其是该房屋的房主，不然就打110让警察过来，对面的邻居说马天平是他的邻居，另外也和马天平聊天，后来有女邻居回来也说和开房的房主是十几年的邻居，从这些可以反映出来被告李会林在开锁前了解马天平的个人信息以及与该房屋的关系，也向邻居进行了核验。同时结合朱春红的笔录能够显示马天平认为其对该房屋有相关的权利，该房屋的邻居也一方面证明该房屋是马天平的房屋，同时他们闲聊的细节也能反映马天平经常在该房屋居住，从这些情况来看，结合一般的日常生活经验，李会林认为马天平有一定的权利并进行开锁尽到了必要的审慎义务，因为关于开锁也没有明确的行业规程。李会林称在日常开锁中，可采取要求客户提供房产、身份信息或者与邻居验证等方式来核对客户信息。庭审中，翔鹰公司称小区规定外来人员进入小区要进行登记。小区西门有门禁，东门有人值守。开锁当日李会林是“混进去的，正常需要登记”。再查明，李会林系诚实锁行的员工。本院认为，公民的财产权益受法律保护，侵害他人财产权的，应当承担侵权责任。本案中，位于平顶山市××楼××号的案涉房屋为常美雪所有。常美雪对案涉房屋的物权受到侵害，常美雪可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，马天平的行为直接造成了常美雪案涉房屋的损失。朱春红之前与马天平有同居关系，虽然朱春红称已分手但双方仍有争议。朱春红未告知马天平已将案涉房屋出售给常美雪。尤其是在马天平点燃房屋后以跳楼相威胁要求与朱春红见面，翔鹰公司、常美雪配偶、爱家公司员工均联系朱春红处理与马天平纠葛的情况下，朱春红拒绝与马天平见面。朱春红对马天平的损害后果具有明显过错。李会林作为专业开锁人员，未在公安机关进行备案，进入小区时未进行登记，仅向邻居了解马天平的信息就进行开锁。李会林对马天平的损害后果有一定过错。翔鹰公司作为专业物业服务公司，在明知朱春红已将案涉房屋出售给常美雪的情况下，仍然允许马天平进入案涉房屋；未严格落实对外来人员的登记制度，对李会林进入案涉房屋开锁没有察觉。翔鹰公司对马天平的损害后果也有一定过错。综合考虑本案情况，根据各自过错原因力的大小，本院认为朱春红对马天平的损害后果应付60%的责任，李会林应付20%的责任，翔鹰公司应付20%的责任。因李会林系诚实锁行员工，李会林去案涉房屋开锁系履行职务行为。故李会林的责任应由诚实锁行承担。关于常美雪的损失。1、房屋损失。经司法鉴定，房屋财产损失为111430元。常美雪支付评估费5500元。111430元+5500元=116930元。2、租金损失。常美雪将房屋出租他人，每月租金1400元。因案涉房屋被损毁，常美雪无法履行租赁合同，造成常美雪的租金损失。常美雪主张租金损失计算至房屋维修完毕之日止，因案涉房屋尚未维修，该时间无法确定。本院认为综合考虑案情，租金损失计算至本判决生效之日为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告朱春红赔偿原告常美雪损失（包含116930元及租金损失，租金损失自2019年1月22日起按照1400元/月计算至本判决生效之日止）的60%，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告湛河区诚实修锁开锁行赔偿原告常美雪损失（包含116930元及租金损失，租金损失自2019年1月22日起按照1400元/月计算至本判决生效之日止）的20%，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告河南翔鹰物业服务有限公司赔偿原告常美雪损失（包含116930元及租金损失，租金损失自2019年1月22日起按照1400元/月计算至本判决生效之日止）的20%，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告常美雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4500元，由被告朱春红负担2700元、湛河区诚实修锁开锁行负担900元、河南翔鹰物业服务有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  吴林林人民陪审员  王占国人民陪审员  韦向东二〇二〇年六月十五日书 记 员  杜 磊附:相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。