安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终647号 上诉人（原审原告）：倪忠，男，1991年6月5日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：程鹏，安徽晟川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭波，安徽晟川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桐城市金马房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市经济技术开发区龙池路与兴源路交叉口。 法定代表人：李世银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓国，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。 上诉人倪忠因与被上诉人桐城市金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2019）皖0881民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人倪忠的委托诉讼代理人郭波、程鹏，被上诉人金马公司的委托诉讼代理人刘晓国、孙江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪忠上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。涉案小区并未通过规划和竣工验收，分户验收仅是竣工验收的一个环节，根据商品房买卖合同示范文本，交房条件明确为已取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，并具备住宅使用说明书和住宅质量保证书，金马公司合法交付房屋应当具备竣工验收报告和消防验收合格证明，并提供住宅使用说明书和住宅质量保证书，因此，金马公司交付不合法且存在逾期交付。一审判决根据金马公司服务电话在2017年10月-12月与案涉小区部分业主有通话记录，酌定本案交房时间为2017年12月31日，证据不足，认定事实错误。二、一审判决酌定逾期交房违约金和逾期办理备案登记违约金计算标准错误。双方对逾期交房违约金有明确约定，并不存在明显过高的情况，一审酌定按同期同档贷款基准利率计算，无任何事实和法律依据。双方虽未约定逾期办理备案登记和取得不动产权属证书的具体违约责任，但根据相关规定，合同没有约定违约金或损失金额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决酌定按总房款的1%计算，无任何法律依据。三、一审判决若金马公司怠于办理备案登记和不动产权属证书，在合理期限内仍未办理备案登记，造成损失可另行主张权利，无任何事实和法律依据，有违公平公正和诚实信用原则。一审判决在合同之外另行安排宽限期，既违反法律规定，也没有合同依据，明显损害房屋买受人合法权益。 金马公司辩称：一、双方约定的交房条件和法律规定的交房条件不同，金马公司按照双方约定的交房条件并在部分业主要求下提前交房以及按期交房的行为并无不当。二、房屋交付迟延并非金马公司存在违建行为导致，而是部分业主存在违建行为导致，其已经积极履行工程验收义务，由于其他客观原因导致未能完成竣工验收，责任不在金马公司。三、倪忠并未提交证据证明其所称的巨大损失，其所称的相关规定并非强制性条款，一审根据实际情况酌定的违约金并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。 倪忠向一审法院起诉请求：1、判令金马公司支付逾期交房违约金21882.88元（以已付购房款总额552598元为基数，按日利率万分之三，从2017年9月1日暂计至2018年1月11日，后续至房屋交付之日止）；2、判令金马公司支付逾期未办理备案登记和不动产权权属证书违约金29332.39元（以已付购房款总额552598元为基数，按年利率6%，从2018年9月1日暂计至2019年6月1日，后续至交付不动产产权证之日止）；3、本案诉讼费用全部由金马公司承担。 一审法院认定事实：金马公司系依法注册成立的有限责任公司，其经营范围主要是房地产开发和销售。2016年2月28日，倪忠与金马公司签订合同编号为201601581的《商品房买卖合同》一份，约定倪忠购买金马公司开发的位于桐城市区的房屋，合同的主要内容为：一、商品房基本情况及付款方式：房屋建筑面积为120.13平方米，每平方米单价为4600元，房屋总价款为552598元，首付款270598元，余款282000元办理银行按揭。二、商品房交付期限：出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.（空白）。三、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过（空白）日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的（空白）%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之（空白）（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。2.（空白）。四、关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，双方同意按（空白）项处理：1.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的（空白）%向买受人支付违约金；3.（空白）。双方还在合同中对房屋面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、商品房交接、装饰与设备标准承诺、基础设施与公共配套正常运行承诺、保修责任、争议解决等内容进行了约定。同日，双方签订《合同补充协议》一份，约定：在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以书面／短信／电话／特快专递通知买受人办理交付手续。买受人应当在出卖人交房通知后7日内到出卖人指定地点领取房屋钥匙。钥匙的交接视为房屋交付，与该房屋有关的风险、费用等同时转移。如出卖人已如期通知买受人交付商品房的，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人。自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用全部由买受人负担，房屋保修期亦从此日起计算。协议还约定本合同第十五条约定的办证期限内，如出现买受人未交齐全额房款（含面积差异补款）、物业维修基金或未交齐办证资料和税费或其他非出卖人原因造成办证迟延情形的，则出卖人无须承担逾期办证的责任。协议同时约定买受人委托出卖人代办、领取房地产权证。两份合同签订后，倪忠按照付款约定向金马公司支付首付款270598元，并对余款282000元办理了银行按揭手续。同时，金马公司依法缴纳住宅专项维修资金、契税等费用。2017年8月2日，桐城市芳满莛房屋销售有限公司出具了《住宅工程分户验收报告》，报告载明该工程分户验收全部符合要求。2018年1月11日，倪忠领取房屋钥匙。2019年9月2日，倪忠以金马公司逾期交房和逾期办证为由诉至本院，请求依法判决支持其全部诉讼请求。 原审法院认为，本案的争议焦点为：一、如何确认金马公司逾期交房及责任承担问题；二、如何确认金马公司逾期办理备案登记及责任承担问题。 一、关于如何确认金马公司逾期交房及责任承担问题。 1、是否构成逾期交房？依法成立的合同，受法律保护。本案双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同成立并生效，合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，将具备经验收合格的房屋交付买受人使用。金马公司提供的《住宅工程分户验收报告》能证明澳门城市之光小区5#楼工程分户验收全部符合要求，案涉房屋位于其中。故对于倪忠提出的案涉房屋未达到合同约定的交房条件的主张，不予采信。双方对于倪忠于2018年1月11日领取房屋钥匙接收房屋的事实均无异议，予以认定。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定，交付房屋的时间为2017年8月31日，故对于金马公司税逾期交房的事实，予以认定。 2、对逾期交房的时间如何确认？金马公司辩称，其已通过张贴公告的方式在合同约定的时间内通知了倪忠。金马公司的证据不足以证明其抗辩的事实，且张贴公告不是有效的通知方式；依据金马公司的申请，对其服务电话进行查询，该通话记录无法显示金马公司已经于2017年8月31日前通知业主，故对于金马公司该抗辩意见，不予采信。根据调查的金马公司服务电话显示，金马公司于2017年10月-12月期间有与部分业主通话的记录；结合该小区其他业主领取房屋钥匙的时间和实际情况，能印证金马公司通知业主接收房屋的事实，但具体时间无法核实，根据案件实际情况综合分析，结合日常生活法则，酌情认定金马公司逾期交房的时间为2017年12月31日，逾期交房计121日。 3、对逾期交房违约金计算标准如何确认？倪忠主张根据《商品房买卖合同》的约定，按照买受人已交付房价款按日万分之三支付违约金，金马公司提出抗辩，认为违约金过高、要求调整。当事人以合同约定的违约金过高，请求人民法院调整的，应当坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中倪忠未提供证据证明其实际损失情况，考虑到倪忠的实际损失主要为房屋租金损失，参考同时期同地段同类房屋租金价格，酌定参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4.35%计算原告的违约金损失。因此，案涉房屋逾期交房违约金为8079.44元（552598元×4.35%÷360日×121日）。 二、关于如何确认被告逾期办理备案登记及责任承担问题。 1、是否构成逾期办理备案登记？根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告在商品房交付使用后180日内，应当将由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。现金马公司仍未完成合同约定的上述报备资料义务，已经超出合同约定的期限，构成违约，故金马公司因为违约致使倪忠无法办理产权证，理应承担逾期未办理备案登记和不动产权权属证书的违约金。 2、对逾期办理备案登记的违约金如何确认？金马公司未及时办理备案登记和不动产权权属证书，客观上会影响倪忠购买房屋的交易安全以及出售房屋的交易机会，造成一定损失，但合同中没有对逾期未办理备案登记的违约责任进行具体约定。鉴于金马公司有自身原因造成逾期未办理备案登记和不动产权权属证书，同时考虑办理备案登记和不动产权权属证书需要多部门的协调和配合，不排除有非出卖人原因造成迟延备案登记和办证的客观因素，结合桐城市房地产市场的实际状况，酌定逾期办理合同备案登记和不动产权权属证书违约金为总房款的1%即5525.98元。双方签订的《合同补充协议》中约定，金马公司受倪忠之托办理、领取房地产权证，金马公司应继续履行办理备案登记和不动产权权属证书的合同义务，若金马公司怠于履行上述义务，在合理期限内仍未办理备案登记，造成倪忠扩大的损失，倪忠可再行主张权利。 综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告桐城市金马房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内偿付原告倪忠逾期交房违约金8079.44元、逾期办理备案登记和不动产产权证违约金5525.98元，合计13605.42元。二、驳回原告倪忠的其他诉讼请求。案件受理费1095元，减半收取计548元，由原告倪忠负担274元，由被告桐城市金马房地产开发有限公司负担274元。 二审中，倪忠提交了桐城市自然资源和规划局网站2020年4月24日的回复，证明案涉小区一直未通过竣工验收，无法达到交付条件。金马公司质证认为，该回复的真实性请求法院核实，其已完成了交房义务，至于是否符合合同约定和法律规定，请求法院结合相关证据予以认定。本院对倪忠二审提交的证据认证如下：经核实，该网页回复属实，予以采信。金马公司提交了2、3、4号楼竣工验收报告各一份、桐住建2017字54号文件一份、桐住建字210号紧急通知一份、桐住建字328号通知一份、供电公司情况汇报一份，共同证明金马公司已经积极履行竣工验收义务，但是由于受到包括建筑市场停业整顿、大气治理、环境整治以及业主方连续投诉行为在行政机关审查期间迟延办理竣工验收等客观原因，导致金马公司存在部分延期交房以及暂时未能按时办理竣工验收、备案登记和房屋权属证书的情形。倪忠质证认为，三份工程竣工验收报告不能证明涉案房屋验收合格，规划部门出具的验收意见是按4.20局会审会意见办理，是否验收合格并不明确，且三份验收报告均没有环保部门及工程质量监督站确认，不能证明房屋验收合格。对投诉供电的情况汇报，对其真实性、合法性、证明目的均有异议，情况汇报是由国网桐城供电公司营销部盖章的，其陈述的内容与事实情况不符，不能证明金马公司履行了按照规定建设的义务。对于三份文件，对其真实性无法确认，文件没有政府部门的印章，对关联性和证明目的有异议，相关文件出具于2017年，但是涉案房屋至今未验收合格，开发商应当按照合同约定履行交付验收合格房屋的义务，上述证据均不能证明开发商履行了合同义务，也不构成延期履行的合法理由，金马公司应当承担违约责任。本院对金马公司二审提交的证据认证如下：对上述证据真实性予以采信，至于能否达到证明目的，需综合全案进行认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《合同补充协议》约定：“买受人应当在出卖人交房通知后7日内到出卖人指定地点领取房屋钥匙。钥匙的交接视为房屋交付，与该房屋有关的风险、费用等同时转移。如出卖人已如期通知买受人交付商品房的，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人。”根据金马公司服务电话显示，金马公司于2017年10月-12月期间有与部分业主通话的记录，结合该小区其他业主领取房屋钥匙的时间和实际情况，能够印证金马公司通知业主接收房屋的事实，但具体时间无法确定。原判根据实际情况综合分析，结合日常生活法则，酌情认定金马公司逾期交房的时间为2017年12月31日，并无不当。倪忠在出卖人履行通知义务后，未在通知交付的最后期限2017年12月31日前接受商品房，依据合同上述约定，应视为房屋已经交付。 关于逾期交房的违约金。倪忠主张根据《商品房买卖合同》的约定，按照买受人已交付房价款按日万分之三支付违约金。金马公司提出抗辩，认为违约金过高、要求调整。当事人以合同约定的违约金过高，请求人民法院调整的，应当坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中倪忠未提供证据证明其实际损失情况，考虑到实际损失主要为房屋租金损失，原判酌定参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4.35%计算违约金，并无不当。 关于逾期未办理备案登记和不动产权属证书的违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，金马公司在商品房交付使用后180日内，应当将由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。现金马公司仍未完成合同约定的上述报备资料义务，应承担逾期未办理备案登记和不动产权权属证书的违约金。双方未约定违约金的标准，原判酌情按总房款的1%计算违约金，数额并无不当。根据合同约定，金马公司应继续履行办理备案登记和不动产权权属证书的义务。原判告知若金马公司怠于履行上述义务，在合理期限内仍未办理备案登记，造成倪忠扩大的损失，倪忠可再行主张权利，并无不当。综上，倪忠的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1095元，由上诉人倪忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  黄 谷 审判员  程 顺 二〇二〇年六月十五日 法官助理丁娟 书记员吴杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。