山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0305民初12号原告：王书敏，男，1950年10月11日生，汉族，居民，现住淄博市临淄区。原告：郗传香，女，1949年10月9日生，汉族，居民，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：崔桂亮，男，1974年1月8日生，汉族，淄博临淄永正法律服务所法律工作者，现住淄博市临淄区。被告：刘洪生，男，1962年8月25日生，汉族，居民，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：贾纯迪，山东大地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：田树荣，女，1964年2月29日生，汉族，居民，现住淄博市临淄区。系被告刘洪生之妻。原告王书敏、郗传香诉被告刘洪生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王书敏及其委托诉讼代理人崔桂亮，被告刘洪生的委托诉讼代理人贾纯迪、田树荣均到庭参加诉讼。因本案案情复杂，依法延期三个月，现已审理终结。原告吕清涛向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告在2000年前签订的口头房屋买卖协议无效；2、依法判决被告立即将坐落于临淄区的房屋及院落（价值6万元）返还给原告；3、诉讼费由被告承担。变更第二项诉讼请求：依法分割坐落于临淄区的房屋及院落拆迁赔偿款39万元归原告所有。事实和理由：大约在2000年，王书敏与被告双方口头约定，由原告将位于临淄区的房屋及院落以2800元卖给被告使用，后双方各自履行了协议。由于被告并非朱家村村民，其买卖房屋、院落的行为无效，且王书敏未征得共有人郗传香的同意。现经原告多次找被告协商未果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告刘洪生辩称，：一、答辩人作为本案被告存在主体不适格的情形。本案被告刘洪升并非是答辩人刘洪生，答辩人作为本案被告存在主体错误，请求法庭依法驳回对于喜国的起诉。二、原告所诉与案件事实不符，所主张的诉讼请求无事实依据。答辩人在1995年上半年经时任村委主任王铭耀介绍，从两原告处购买位于临淄区辛店街道办事处朱家居委会51号院落以及房屋，价值3000元，后两原告优惠200元，实际支付购房款2800元。答辩人当时一次性支付全部购房款，两原告将房屋交付与答辩人，答辩人取得房屋所有权，并居住至拆迁之日，两原告对出售房屋均知情，在近25年期间没有向原告主张任何权利，涉案房屋买卖合同已经全部履行完毕。后答辩人对原房屋进行了全部翻建使房屋增值，经山东中聚土地房地产资产评估有限公司评估价值为106531.33元，该补偿款项应当属于房屋产权人刘洪生所有，原告要求返还房屋补偿款无事实依据。三、原告诉讼请求无法律依据。涉案房屋买卖合同标的物系农村宅基地上房屋，依据《物权法》第153条之规定，宅基地使用权的取得、行使、转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，现行的《土地管理法》是1999年1月1日施行，基于法不溯及既往的原则，本案房屋买卖合同纠纷不适用该部法律，该部法律实施前即1986年颁布实施的《土地管理法》以及其他法律法规没有对农村房屋买卖以及宅基地使用权的转让主体进行禁止性规定。因此，涉案房屋买卖不存在《合同法》规定的无效情形，依法应当认定有效。四、原告所诉违反诚实信用的原则。原告出售房屋后，已经按照当时的市场价值获得相应的对价，双方均履行完合同约定的义务，而在25年之后，随着年代变迁以及答辩人翻建、维护等有价值的付出，使得房屋增值。在相应政府号召拆迁房屋并获得补偿后，原告向法院提起诉讼主张房屋买卖合同无效并返还房屋补偿款，违反了诚实信用原则，如果法院支持原告诉求无疑是在鼓励市场交易过程中的不诚信行为，不利于维护交易的安全性、稳定性。基于上述情形，答辩人认为双方之间形成的房屋买卖合同系平等市场交易主体之间的真实意思表示，合同已经全部履行完毕，且符合当时法律法规的要求，不存在合同无效的法定情形，因拆迁所获得补偿款应当归作为房屋产权人的答辩人所有，原告所诉无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告未签订书面买卖合同。约在1999后2000年前，在时任村主任王铭耀将原告案涉的房屋介绍给被告一家购买，经王铭耀中间协商，经口头协商，协商的价格为3000元，协商成后，原告优惠了被告200元，被告将2800元购房款交付给了原告，原告相应也交付了房屋。后被告翻建了房屋。2019年10月，案涉房屋所在的辛店街道朱家社区居委会进行旧村改造，并出台了安置补偿方案。案涉房屋的建筑面积为94.06平方米。2019年11月4日，被告与辛店街道朱家社区居委会达成房屋拆迁补偿协议，采取货币补偿方式，补偿金额如下：1、被拆迁房屋价值、附属设施、房屋室内装饰装修价值补偿金额合计为106531.33元；2、拆迁房屋奖励390000元；临时安置补偿费按每月1000元，支付6个月，计6000元；签约及交房一次性奖励10000元。补偿金额共计512531.33元。其中，拆迁房屋奖励390000元，经查证是对于宅基地的补偿款。今年春节前后案涉房屋已拆迁。被告不是朱家居委会的村民，户口没有迁入。身份证上显示被告现住淄博市临淄区。因原、被告双方对涉案房屋补偿款分割发生争议，形成诉讼。本院所确认的上述事实，由当事人陈述及原告提供王铭耀证明一份，被告提供的王铭耀证明材料以及身份证复印件各一份、被告翻建房屋的施工人赵某证人证言一份、赵某证人证言一份、邻居王铭孝证明材料以及身份证复印件各一份、房屋拆迁补偿协议、拆迁房屋勘验及计价表、辛店街道办事处朱家社区村庄搬迁安置补偿方案各一份在卷佐证，本院为核实案件事实所作的调查笔录两份，经当庭质证及本院审查，予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村房屋与土地不可分离，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，集体经济组织之外的人员购买本集体经济组织成员房屋的，原则上应确认无效。本案中原告主张确认口头房屋买卖合同无效的诉求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告之间的涉案口头农村房屋买卖合同应确认无效，应根据各自过错承担赔偿损失的法律后果。因涉案房屋已被拆除，房屋及土地的价值转化为拆迁补偿利益，故对于合同无效造成的损失赔偿数额，应当以涉案房屋拆迁补偿利益为基础，依据合同法第五十八条确定的赔偿原则进行认定。本案中，涉案房屋拆迁补偿利益分为被拆迁房屋价值、附属设施、房屋室内装饰装修价值补偿金额、临时安置补偿费、签约及交房一次性奖励及拆迁房屋奖励，共计512531.33元。根据拆迁政策及补偿协议，拆迁补偿款中被拆迁房屋价值、附属设施、房屋室内装饰装修价值补偿金额、临时安置补偿费、签约及交房一次性奖励，共计122531.33元，是补偿给实际居住的被拆迁人即被告的，应归被告（买受人）所有，对此，原告无异议。其余补偿款390000元系对宅基地的补偿与涉案房屋密切相关，应依法予以分割。原告违反诚实信用原则，出卖涉案房屋近20年后又主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。本院结合当事双方房屋买卖合同签订时间、履行情况及各自过错等因素，酌定原告承担80%的过错责任，被告承担20%的过错责任。故对于剩余390000元拆迁补偿款，原告应分得390000×20%=78000元，被告应分得390000×80%=312000元。原告的诉讼请求合法部分，本院予以支持；其余诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王书敏、郗传香与被告刘洪生在2000年前签订的口头房屋买卖协议无效。二、坐落于临淄区的房屋及院落拆迁补偿款512531.33元中的78000元归原告王书敏、郗传香所有，其余434531.33元归被告刘洪生所有。三、驳回原告王书敏、郗传香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6045元，由原告王书敏、郗传香负担4045元，被告刘洪生负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  李延江二〇二〇年六月二十八日法官助理朱鹏伟代理书记员  李 妲