湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终723号上诉人（一审原告）：胡伟，男，1988年7月5日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：黄石市正宏房地产开发有限公司。住所地：黄石市湖滨大道**。法定代表人：刘正德，总经理。委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明霞，湖北鸣伸律师事务所律师。上诉人胡伟因与被上诉人黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院(2019)鄂0281民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：其与正宏地产公司签订的商品房买卖合同约定交房时间为2017年12月30日前，办证备案时间在交房时间后180日内。可见本案逾期办证时间的起算点应从2018年6月30日开始计算，一审判决以案涉房屋经政府行政部门综合验收合格的时间2018年5月29日向后推180日作为逾期办证的起算点没有事实和法律依据。正宏地产公司辩称：1.其与正宏地产公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。胡伟于2018年4月28日领取了房屋钥匙，按合同约定以及法律规定，其应当在2018年11月25日将不动产首次登记权属证明交给胡伟，但其直至2019年1月6日才办理了不动产首次登记权属证明，并于次日通知所有业主领取不动产产权登记资料，虽延迟了一段时间，但一审判决已按其迟延天数支持了胡伟的诉讼请求，故一审判决认定事实和适用法律正确。2.之前案涉楼盘其他业主对其提起诉讼的类似案件的生效民事判决，已确定案涉楼盘符合交房条件的时间为2018年5月29日，从该时间向后起算180日即为2018年11月25日，一审判决认定其应当交付不动产首次登记权属证明的时间正确。3.案涉商品房买卖合同虽然约定交房时间为2017年12月30日，但此时不符合交付条件，该约定违反了法律强制性规定，故交房时间应当认定为2018年5月29日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。胡伟向一审法院起诉请求：1.判决正宏地产公司继续协助办理房权证；2.判决正宏地产公司承担自2018年7月1日起以609473元为基数，按年利率5.655％标准计算至能办理房权证之日的逾期违约金。一审法院认定事实：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由正宏地产公司开发。2017年4月28日，胡伟与正宏地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：胡伟购买正宏地产公司开发的位于大冶市××大道西侧“金湖星城”项目第10幢2单元21101号房屋，价款609473元；交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地房权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，胡伟按合同约定履行了付清购房款的义务。2018年5月22日，“金湖星城”项目（含讼争房屋）通过人防、环保、绿化、消防、设计、施工、工程监理及建设主管部门的验收合格。2018年5月29日，正宏地产公司再次登报通知未收房的业主前来领取各自房屋。2019年1月6日，大冶市不动产登记部门对正宏地产公司开发的“金湖星城”房屋颁发了《不动产首次登记权属证明》。2019年1月7日，正宏地产公司在“金湖星城”小区内物业办公室门前张贴《通知》，通知“金湖星城”的各位业主到公司销售部领取办理不动房权证登记资料。2019年4月11日，正宏地产公司在《东楚晚报》刊登《再次通知》，再次通知“金湖星城”各位业主前来领取办理不动产权证登记资料。胡伟于2018年4月28日领取了房屋钥匙，并与正宏地产公司签订《补充协议书》一份，约定胡伟“不得就未建室内部分墙体及所谓逾期交房等问题再以任何形式和理由要求该公司承担法律责任”。现胡伟以正宏地产公司违约未能按期协助办理房权证为由，诉至法院。另认定，2018年，中国人民银行规定的金融机构一年期贷款年利率为4.35％。一审法院认为，胡伟、正宏地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。胡伟已履行了付清购房款的义务，正宏地产公司逾期向主管部门办理不动产首次权属登记，其行为已构成了违约，在按约继续履行协助胡伟办理不动产权证义务的同时还应当承担违约责任。正宏地产公司于2019年1月7日在“金湖星城”小区区域内，以张贴《通知》的形式，通知各位业主前来领取办理不动产权证资料。该《通知》的行为有效，并不违反法律的禁止性规定，应当予以认定。根据合同约定，正宏地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得首次不动产权属登记证明。因此，正宏地产公司承担逾期协助办理房权证违约责任的起始时间，应当是自房屋验收合格并具备交付条件之日，即正宏地产公司登报通知业主再次领取房屋之日2018年5月29日，亦应以此日作为交付房屋拟定日期。根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，建设、勘察、设计、施工、监理单位依法对建设工程质量负责。由建设单位自行组织验收。竣工验收应当取得消防、规划、环保等部门出具的认可文件，这是城乡规划、消防、环保等法律强制性要求，开发商交付房屋时，应当取得上述合格证明文件。正宏地产公司于2018年2月28日登报通知交房时不符合合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件，胡伟有权拒绝收房，正宏地产公司构成逾期交房。但其就该金湖星城项目于2016年12月2日通过了防空验收，2017年9月30日通过环保基础设施竣工验收，2018年2月9日竣工验收合格，2018年3月21日绿化验收合格，2018年4月10日消防复验收合格，2018年5月22日取得竣工验收规划条件核实证明，该小区基础和公共配套设施均已到位，达到了“该商品房经验收合格”的交房条件，故应当以此日（2018年5月29日）为逾期办证的起算点。如业主提前收取房屋，属瑕疵交房，亦应按该日期为起算点。自2018年5月29日起满180天之日起至正宏地产公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料日期即2019年1月7日止，系该公司承担协助办理房权证逾期违约金的期间。相关业主拖延领取房屋的应当以其实际领取房屋之日起满180天之日为起算点，如已超过2019年1月7日则不能再主张逾期违约金。故此，对胡伟要求正宏地产公司承担违约金的请求，予以支持。由于双方当事人对逾期协助办理房权证违约金的计算标准没有约定，其违约金计算标准可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于胡伟未能提供证据证实其因逾期办证遭受具体的经济损失，故可按中国人民银行同期贷款利率的130%标准计算其违约金为宜。至于双方签订的《补充协议书》中约定的“乙方不得就未建部分墙体及所谓逾期交房等问题再以任何形式和理由要求甲方承担法律责任”，只是对正宏地产公司此前逾期交房的违约行为的处置，即吕炜对正宏地产公司未建部分墙体及所谓逾期交房的违约责任的放弃。此时，正宏地产公司是否违约逾期办证尚未实际发生，该协议的效力并不及于正宏地产公司是否承担逾期办证的违约责任，属法律规定的约定不明或没有约定的情形，应当依照相关法律规定处理，正宏地产公司应当承担逾期办证的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、正宏地产公司应于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助胡伟办理涉案房屋不动产权证；二、正宏地产公司应当赔偿胡伟逾期协助办理房权证违约金4027.03元（按已付购房款609473元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%标准自2018年11月25日起计算至2019年1月7日止），定于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回胡伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为正宏地产公司应当提供办理房屋产权证资料的时间是从合同约定的交房时间起算，还是从符合法定交房条件时起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方当事人签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年12月30日前，向买受人交付经验收合格的商品房。并对未按约定时间交房的违约责任作出了约定。双方还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交给产权登记机关备案，同时也约定了逾期提供违约责任的承担方式。从上述条款内容看，2017年12月30日前是双方当事人约定的应当交房时间，而出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间为商品房实际交付使用后的时间。合同的违约责任条款也分别对逾期交房违约责任和逾期协助办证违约责任进行了约定，故无论从合同条文词句、还是目的来看，出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间系在商品房实际交付使用后的180日内。可见逾期协助办证的时间应当从实际交付商品房后，再经过180日开始起算。由于本案商品房交付钥匙时间稍早于商品房符合交付条件的时间，一审判决依照法律规定并参照同一楼盘已生效民事判决，确定实际交房时间为符合交房条件之日并无不当。因此，胡伟主张正宏地产公司应当提供办理房屋产权证资料的时间应从合同约定的应当交房时间起算，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，胡伟的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由胡伟负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年六月十六日书记员  田 梦