湖北省大冶市人民法院行 政 判 决 书(2020)鄂0281行初7号原告柯生文，男，1939年11月3日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人（特别授权）郭庆清，黄石经济开发区金山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人柯甜心，女，1968年8月22日出生，汉族，住大冶市。系原告之女。被告大冶市金山街道办事处，住所地金山街道四棵老街**。负责人罗光军，主任。委托诉讼代理人陈世焕，该办事处工作人员。委托诉讼代理人杨从训，湖北易圣律师事务所律师。被告大冶市金山街道办事处大路村村民委员会。法定代表人明白，主任。委托诉讼代理人徐国林，黄石市黄石港区天诚法律服务所法律工作者。第三人明方勇，男，1967年10月20日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人张建华、陈程，湖北人本律师事务所律师。原告柯生文与被告大冶市金山街道办事处（以下简称金山街办）、被告大冶市金山街道办事处大路村村民委员会（以下简称大路村）、第三人明方勇行政协议纠纷一案，本院于2020年1月2日受理立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人柯甜心、郭庆清，被告金山街办委托诉讼代理人陈世焕、杨从训，被告大路村委托诉讼代理人徐国林，第三人明方勇及委托诉讼代理人张建华、陈程均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判决确认被告金山街办与第三人签订的房屋拆迁补偿安置协议书无效；2、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：1978年，我在金山街办大路村大路下柯家庄建造了一幢一连四间平房，建筑面积149.52平方米，1992年11月10日获得《集体土地建设用地使用证》。1994年我搬迁回原籍大冶市罗家桥办事处桃花村居住。在案外人吴某介绍下，将此房借给第三人居住。近年黄金山开发区因建设需要征收土地和房屋，在调查统计时，被告大路村认为该房第三人已经购买，将该房所有人错误登为第三人。被告金山街办也未调查核实，与第三人就此房签订了房屋拆迁补偿安置协议书。原告是房屋所有人，被告金山街办与没有所有权的第三人签订的房屋拆迁安置补偿协议书应为无效。原告提交了以下证据：1、原告身份证复印件。证明原告诉讼主体资格；2、被告组织机构查询信息。证明被告金山街办诉讼主体资格；3、组织机构代码证。证明被告大路村诉讼主体资格；4、第三人户籍证明。证明第三人明方勇的身份信息；5、集体土地建设用地使用证。证明位于大冶市××街道办事处大路村××149.52平方米一连四间平房属原告所有；6、黄金山工业新区农户现有凡物及附属物情况调查表。证明被告将原告的房屋错误登记在第三人明方勇名下；7、房屋原状照片、现状照片。证明原告房屋已被拆除的事实；8、房屋拆迁补偿安置协议书。证明被告违法拆除原告房屋，给原告造成财产损失的事实；9、证人吴某的证言，主要内容为他长期在外，不清楚涉案房屋是否卖给第三人。证明涉案房屋没有卖给第三人。被告金山街办答辩意见：请求驳回原告诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋拆迁补偿安置协议书合法有效。我方经上级授权负责包括涉案房屋在内的房屋搬迁工作，具有与拆迁户订立拆迁安置补偿行政协议的行政主体资格。签订协议前，对涉案房屋的权属进行了调查，认为原告1995年已经将该房屋出卖给第三人，该房屋一直由第三人使用，按常理可以认定该房屋属第三人家庭所有。我方与第三人在自愿平等协商的前提下签订的协议，其内容没有法律规定无效的情形。二、原告诉求的实质是拆迁补偿安置权益归属，应当通过民事诉讼途经解决，不属于行政诉讼裁判的范围。被告金山街办提交了以下证据证明：1、搬迁公告、黄金山地区房屋拆迁补偿安置办法；2、黄金山工业新区农户现有房屋及附属物情况调查表；房屋平面图、概貌图、评估机构资质证书等；3、吴从祝、明方勇房屋室外附属物评估价格明细表；4、明方勇房屋拆迁补偿安置协议书；吴从祝房屋拆迁补偿安置协议书；上述证据证明与第三人签订的拆迁安置补偿补偿协议书合法有效。被告大路村答辩意见：驳回原告对大路村的诉讼请求。事实和理由：1、大路村没有房屋拆迁和安置补偿的权力，只是依法协助政府的工作；2、大路村没有实施拆迁行为；3、大路村对涉案房屋是买卖还是租、借住并不知情。被告大路村没有举证。第三人陈述意见：请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1、原告请求确认被告金山街办与第三人签订的房屋征收安置补偿协议无效没有事实依据。该房屋原告已经出卖给第三人，房屋已经交付且购房款已经付清，一直由第三人居住使用，原告二十多年来从未对房屋行使所有权。2、金山街办与第三人签订的涉案房屋拆迁补偿安置协议，没有法律规定无效的情形，协议合法有效；3、原告对涉案房屋没有所有权，其诉讼请求不能成立。第三人提交了以下证据证明：1、村民联名证明、证人谈话笔录。证明本案争议的房屋，原告柯生文已于1995年出卖给了第三人明方勇，该房屋也由第三人明方勇一家居住使用，全体村民均知晓明方勇购房事实，原告柯生文以该房屋系出借给明方勇，既不符合事实、也不符合生活逻辑；2、通话录音和记录。本段录音内容是第三人明方勇妻子吴从祝向柯生文女儿柯甜心、女婿吴某催要契约的谈话。证实在1995年明方勇购买柯生文房屋时有买卖契约。因明方勇不能一次性付清房款，考虑到案外人柯甜心既是柯生文的女儿、也是吴从祝的嫂子，故而该契约由其保管，购房款付清后再取回契约。柯甜心承认开始由她保管契约，但到第二年明方勇仍然未付清房款，她就不愿意继续保存，把契约交给了原告。以上内容足以证明柯生文已将案涉房屋出卖给明方勇。3、户口登记调查表。证明涉案房屋明方勇购买后，一直由其一家居住，其以户主身份办理户口登记，在农村房屋统计时，工业园区与大路村均认可明方勇的户主身份。4、民事起诉状和民事裁定书，证明原告此前曾提起两次民事诉讼，后又撤诉。证人笔录是在当时的诉讼中调查取得，不是本次诉讼中形成。5、证人郭某、明某的证言。郭某证明涉案房屋原告已经出售给第三人，当时双方都请了人作证，他是第三人父亲请去作证的，还在纸质契约上签了字。后来双方将契约内容又誊正在红布上。明某证实涉案房屋先是由他购买，并且付了款。但后来原告反悔，没有买成，原告就把预付的购房款9000元退还，还付了200-300元的利息。听说是卖给了明方勇，他们是亲戚关系。经庭审质证，原告对被告金山街办证据均有异议，认为证据1不能证明被告具有拆迁资格，所作出的行为违法对证据2有异议，调查表未经原告认可，将涉案房屋登记在第三人名下错误；对证据3评估结果没有异议，但对将第三人登记为所有权人有异议；对证据4有异议，认为协议无效，房屋所有权人是原告，第三人无权签订协议。被告大路村和第三人对被告金山街办证据没有异议。原告对第三人证据均有异议，认为证据1是第三人的陈述，不是证明。签名的人中只有5个人有身份证明，其余9人是否存在不明。除郭某外，其余签名人均不知情；认为证据2真实性和关联性存疑，不能证明原告和第三人签订了房屋买卖契约，更不能证明原告收取了第三人的购房款。柯甜心不是房屋所有人，原告也未授权她保管契约，谈话录音来源不明，不能证明涉案房屋买卖的事实，但柯甜心当庭对录音真实性认可；认为证据3只能证明第三人在涉案房屋居住时间较长，第三人在涉案房屋旁边又建造了房屋，所以户籍登记地在涉案房屋，但不能证明涉案房屋归第三人所有；认为证据4的证明目的不能成立。原告以前提起诉讼的请求是返还涉案房屋，后因房屋被拆除，所以才撤诉，不能证明原告是败诉；认为证据5均不能证明原告与第三人签订了正式的房屋买卖契约。郭某虽然证明其在拟稿上签字，但誊正在红布上的正式契约他没有签字；证人明某没有亲眼看到双方实施了房屋买卖行为。二被告对第三人证据没有异议，同时认为证人郭某签名的纸质协议就是房屋买卖契约，不是草稿，买卖双方为了能长期保存才誊正在红布上，这种情形符合当时农村的习惯做法。被告金山街办对原告的证据1-4没有异议；认为证据5土地使用证颁发时间是1992年，已经作废；认为证据6能证明涉案房屋归第三人家庭所有，原告证明目的不能成立；认为证据7真实性有异议；认为证据8不能证明涉案房屋是违法拆除，并给原告造成损失，原告证明目的不能成立；认为证据9证人吴某并不清楚涉案房屋是否买卖，原告证明目的不能成立。对双方无异议的证据，本院予以认可。对其余证据，本院认为，第三人证据1、2、3、5能够相互印证，形成证据链，能够证明原告在1994—1995年间将涉案房屋出卖给第三人，可以认定；其余证据与本案没有关联。被告金山街办的证据能够证明其具有涉案房屋征收拆迁安置补偿的资格，与第三人所签订的涉案房屋拆迁安置补偿协议书主体适格。原告证据5、6、7、8、9不能否认涉案房屋已经出卖给第三人的事实，不能认定其证明目的成立。至于土地使用权属证明是否变更权属人，不影响涉案房屋买卖的事实成立。经审理查明，1978年，原告在现××街道办事处大路村大路下柯家庄湾建造了一幢一连四间的平房，建筑面积149.52平方米。1992年11月10日办理了集体土地建设用地使用证。1994年至1995年间，原告搬迁回祖籍地现××××办事处桃花村柯家渡湾居住后，将该房屋出卖给大路村村民明某，并收取了明某的购房款。后原告有意将此房出卖给第三人，与明某解除买卖约定，将明某预付的购房款退还。原告将该房出售给第三人时，双方均邀请了他人到现场作证，并订立了买卖契约。为便于长期保管买卖契约，双方按当地通常做法，以布代纸，将纸质契约的内容誊写到红布上。因为第三人不能一次性付清购房款，基于双方之间存在亲戚关系（第三人妻子吴从祝与原告女儿柯甜心为姑嫂关系），约定契约先由柯甜心保管，待第三人购房款付清后再取回。但第二年，第三人仍未付清，柯甜心不愿继续保管，便将契约交给了原告。第三人付清购房款后，要求柯甜心返还契约，但柯甜心没有返还。近年来，因开发建设需要征收房屋和土地，被告金山街办获得授权，负责辖区内的土地房屋征收和拆迁补偿安置。2019年3月29日，被告与第三人经协商，就案涉房屋签订了编号为28-4的《房屋拆迁补偿安置协议书》，对该房进行了拆迁补偿安置。2019年7月4日，原告提起民事诉讼，要求第三人返还案涉房屋，因诉讼请求不明确，被驳回起诉。2019年8月13日，原告再次提起诉讼，要求第三人返还案涉房屋，后撤回起诉。2020年1月2日，原告提起本次诉讼。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告将案涉房屋出卖给第三人，双方订立了买卖协议，且协议没有法律规定无效的情形，该协议应为有效。第三人依协议约定合法占有了房屋并支付价款，是案涉房屋实际权利人。尽管该房屋土地使用权登记没有变更，但不影响房屋买卖的效力。被告金山街办依据上级授权，负责辖区内土地房屋征收安置补偿，具有征收安置补偿的主体资格，其与第三人签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，在合同主体和内容上没有行政法和合同法规定的无效情形，该合同有效。被告大路村作为基层群众自治组织，不具备征收拆迁安置补偿的主体资格，只是协助被告金山街办的征收拆迁补偿安置工作，其行为后果由被告金山街办承担。原告是案涉房屋土地使用权的登记权人，具有诉讼主体资格，但不享有实际的物的权利。综上，原告认为案涉房屋属自己所有，被告金山街办与第三人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》无效的理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下:驳回原告柯生文的诉讼请求。本案受理费50元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号：17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗后才人民陪审员  殷章松人民陪审员  刘 军二〇二〇年六月十一日书 记 员  邹小蒙