重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2557号上诉人(原审原告)：陈梅，女，1987年3月21日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：成涛，重庆渝津律师事务所律师。委托诉讼代理人：何锡洪，重庆渝津律师事务所律师。上诉人(原审被告)：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：谭小玲，女，该公司员工。上诉人(原审被告)：重庆到家了网络科技有限公司重百分公司，住，住所地重庆市江津区几江街道老米市街**一社会信用代码91500116MA5U778F4A。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：孙艳红，男，该公司员工。上诉人陈梅因与上诉人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）、重庆到家了网络科技有限公司重百分公司（以下简称到家了重百分公司）居间合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初8074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈梅上诉请求：撤销一审判决第二项，改判到家了重百分公司赔偿陈梅损失44000元，一、二审诉讼费用由到家了公司、到家了重百分公司承担。事实和理由：1.到家了重百分公司应承担违约赔偿责任，一审法院认定其承担30%的赔偿责任过低；2.到家了重百分公司能够预见到因其违约行为给上诉人可能造成的损失，其存在着误导和欺骗上诉人的行为，主观恶意大，应当承担全部赔偿责任。到家了公司、到家了重百分公司辩称并上诉称，其不存在故意隐瞒和欺骗的行为，我方发现房屋存在抵押和司法查封时就告知了陈梅，陈梅执意要参加法院竞拍，一审认定的违约金金额过高，严重高于陈梅的实际损失。要求撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由陈梅负担。陈梅向一审法院起诉请求：1.解除陈梅与到家了重百分公司于2018年4月8日签订的《居间服务合同》和《交易服务合同》；2.到家了重百分公司、到家了公司赔偿陈梅违约损失50000元。审理中，陈梅明确其第2项诉讼请求，要求到家了重百分公司承担直接责任，到家了公司承担连带责任。一审法院认定事实：到家了公司下设到家了重百分公司。2018年4月8日，陈梅（乙方、购房方）与到家了重百分公司（丙方、经纪方）、案外人（甲方、售房方）签订《存量房交易文件》，约定：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市江津区几江街道长风路98号华贵沁园春B幢B单元29-7号，建筑面积119.27平方米，该房屋坐落地址和面积以房地产权证为准；各方确认，本页所列信息适用于本交易中的全部文本，包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》及本次交易涉及的所有文本。该《存量房交易文件》由到家了重百分公司提供基本文本，其中非打印部分系由到家了重百分公司员工李利华所书写。其中《房屋买卖合同》主要约定：1.房屋抵押状况为未设定抵押；2.房屋成交总价为656000元，定金20000元由乙方于签订本合同当日交付甲方，首付款136000元由乙方于过户当日交付甲方，乙方银行按揭贷款400000元由放贷银行直接交付甲方，尾款100000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付甲方；3.甲乙双方应于2018年4月10日之前前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，于接到经纪方通知后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；4.乙方应于收齐房款且2018年6月10日之前将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方；5.甲方系该房屋的合法产权人，拥有完全的处分权，因甲方原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任；6.甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设备设施、装修装饰等相关情况，面积属实，无查封、冻结等限制交易状况，并保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及装修装饰保持良好的状况。《居间服务合同》主要约定：1.丙方向乙方提供的居间服务包括：（1）房屋交易市场行情咨询；（2）区域或全市场房源推介；（3）提供意向售房人真实的出卖意向及具体条件；（4）提供与意向售房人的签约机会；（5）带领乙方实地看房并协助了解该房屋现状，包括装修**口、房屋权属登记状态；（6）协助与意向售房人磋商并促成签订《房屋买卖合同》；2.基于丙方提供的居间服务，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费6560元；3.甲乙双方应积极配合丙方的居间服务，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的相关有效身份证明、不动产权属证书等资料且保证提交之资料及签名真实、合法、有效，并依据本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费。丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，不得隐瞒虚构与该房屋交易相关的事实；4.丙方违反前述第3条约定的，应承担相应赔偿责任。《交易服务合同》主要约定：1.定金托管服务：甲方在签订本合同时，若有以下第（1）（2）（3）种情形，经甲乙双方友好协商，甲方应将《房屋买卖合同》中约定的定金20000元交丙方托管，待甲方存在的情况全部完善后，丙方按照约定时间将托管定金退还甲方：（1）甲方在签订本合同时未将该房屋权属证明原件房屋所有权证（不动产权证书）及与权属相关其他证件原件交予丙方托管，丙方在收到甲方以上证件原件后5个工作日内将托管的定金退还予甲方；（2）《房屋买卖合同》及相关协议签订时，该房屋产权人未能亲自到签署，由代理人代为签署，丙方在该房屋产权人追认《房屋买卖合同》后5个工作日内将托管定金退还甲方；（3）《房屋买卖合同》签订时，甲乙双方及丙方未能查明该房屋权属情况，丙方在三方前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况且该房屋不存在查封、冻结等限制交易情形后5个工作日内将托管定金退还甲方；2.甲乙双方共同委托丙方提供贷款、房屋评估、过户服务，按揭服务费6000元、评估费1580元由乙方于办理贷款申请当日支付，权证代办费500元由乙方于签订本合同当日支付；3.甲方应在本合同签订当日将房屋权属证明原件房屋所有权证（不动产权证书）及与权属相关其他证件原件交予丙方托管，作为该房屋办理交易手续之用。《风险与责任承担告知书》主要载明：1.未完成权属转移登记之前交付房款用于解押或其他用途，未查询房屋产权档案之前交付房款的行为存在不可预知的风险，即可能存在因甲方的债务、权属纠纷或甲方私自挪用款项或房屋被查封、冻结、抵押等各种情形导致房屋无法交易、甲方违约、乙方资金损失的风险；2.乙方已明确知悉前述风险，同意因未通过丙方私自交付房款或未通过丙方办理按揭贷款手续等行为导致房屋无法交易、资金损失、违约的，与丙方无关，由乙方自行起诉追讨或承担违约责任。以上合同签订后，陈梅按约向到家了重百分公司支付了按揭服务费6000元、房屋评估费1580元、权证代办费500元，及交付到家了重百分公司托管定金20000元。另查明：案涉房屋在签订前述合同时已设立抵押权且存在司法查封。陈梅在办理完成按揭贷款审批手续后，与到家了重百分公司员工李利华微信联系，李利华于2018年4月16日称：“卖得到，她要先找人解冻我们这边把抵押注销了，然后就才能过户”“现在哪个邓姐和业主在想办法”，陈梅问：“要得到好久大概”，李利华答：“估计要一周”。2018年4月26日，李利华称：“等到5月初我就落实流程走完就安排过户事情”，陈梅称：“那是确定可以的哈，我就给我这边房东讲，我还要把房子给他转租，要不然押金都不能退”，李利华称：“嗯嗯”“月初我在落实”。后因他案，该房屋被一审法院司法拍卖，评估价为700000元，最终于2018年7月16日被案外人以702000元竞拍成功。再查明：2018年9月，陈梅向重庆市江津区国土资源和房屋管理局投诉，重庆市江津区国土资源和房屋管理局于2018年12月25日作出江津国土房管【限期改正】〔2018〕153号《责令限期改正违法行为通知书》，载明：“重庆到家了网络科技有限公司：经核查：你公司重百分公司存在虚构事实或者隐瞒真相，误导、欺诈当事人违反《重庆市城镇房地产交易管理条例》第四十九条第（四）项的规定。现责令你单位限期改正违法行为，通知如下：一、责令你公司在2019年1月4日前退还陈梅居间服务费6000元、权证代办费500元、房屋评估服务的评估费1580元、购房定金20000元。若你公司在规定期限内未履行改正义务或改正不到位，我局将依据《重庆市城镇房地产交易管理条例》及相关法律法规规定给予行政处罚。”后到家了重百分公司按该通知书要求向陈梅退还了其已收取的按揭服务费6000元、房屋评估费1580元、权证代办费500元，及托管定金20000元。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案涉《存量房交易文件》包含多重法律关系，既有买卖双方的房屋买卖合同关系，也有买卖双方分别与经纪方的居间合同关系。就陈梅与到家了重百分公司于2018年4月8日签订的《居间服务合同》和《交易服务合同》，陈梅以合同目的无法实现为由请求解除，到家了重百分公司同意，双方就解除以上合同达成合意，对陈梅该项诉讼请求一审法院予以支持。关于陈梅主张到家了重百分公司承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。案涉《居间服务合同》第二条第（二）款约定：到家了重百分公司应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，不得隐瞒虚构与该房屋交易相关的事实。第三条第（三）款约定：到家了重百分公司违反前述约定的，应承担相应赔偿责任。本案到家了公司是专业从事重庆市房屋租售中介业务的居间服务机构，到家了重百分公司是其在江津区设立的分支机构，应当熟知本区存量房屋交易的法律法规、相关政策及交易流程，能够及时掌握本区房地产市场价格变动信息，并能够预见房屋交易过程中可能存在的风险。到家了重百分公司在促成案涉《房屋买卖合同》订立时，应当向陈梅如实报告房屋的具体状况，尤其是可能影响合同正常履行的重要信息。而在房屋交易过程中，房屋是否设立抵押，是否存在司法查封是足以影响交易进程的重要信息，导致本案房屋交易无法履行的原因正是因为案涉房屋在订立合同时已存在司法查封及抵押。到家了重百分公司辩称陈梅在签订合同时即知晓案涉房屋存在抵押，但未举示充分证据予以证明，一审法院不予采信。根据前述查明事实，重庆市江津区国土资源和房屋管理局在接到陈梅投诉后，经核查，以到家了重百分公司存在虚构事实或者隐瞒真相，误导、欺诈当事人的行为为由，作出《责令限期改正违法行为通知书》。到家了重百分公司虽已按该通知书退还陈梅此前支付的相关费用，但仍应对给陈梅造成的损失承担赔偿责任。关于赔偿金额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。陈梅认为，案涉《房屋买卖合同》载明购房款650000元，而该房屋在司法拍卖中评估价为700000元，差价50000元即为陈梅的期待利益损失，到家了重百分公司应予赔偿。一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》载明房屋价款为656000元，其与司法拍卖评估价之间的差价应为44000元。而到家了重百分公司虽在提供居间服务过程中存在隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为，但并非系造成案涉《房屋买卖合同》无法履行的主要原因，故考虑合同履行情况、当事人过错、产生损失等因素，一审法院酌情主张到家了重百分公司赔偿陈梅损失30%即13200元。到家了重百分公司系到家了公司的分支机构，到家了公司应当对到家了重百分公司的前述赔偿义务承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除陈梅与重庆到家了网络科技有限公司重百分公司于2018年4月8日签订的《居间服务合同》和《交易服务合同》；二、重庆到家了网络科技有限公司重百分公司于判决生效后十日内赔偿陈梅损失13200元；三、重庆到家了网络科技有限公司对本判决第二条确定的债务承担补充赔偿责任；四、驳回陈梅的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由陈梅负担386元，重庆到家了网络科技有限公司重百分公司、重庆到家了网络科技有限公司负担139元。二审中，当事人没有举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由于案涉房屋已经被案外人竞拍成功，本案的《居间服务合同》和《交易服务合同》都已经无法继续履行。到家了重百分公司没有如实向陈梅报告房屋的具体状况，与陈梅签订案涉合同，到家了重百分公司存在违约行为。因到家了重百分公司的违约行为导致合同目的不能实现，陈梅要求解除《居间服务合同》和《交易服务合同》符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据以上规定，陈梅要求赔偿损失有法律依据，一审法院以案涉《房屋买卖合同》载明房屋价款与司法拍卖评估价之间的差价44000元作为陈梅的损失，合情合理。但正如一审法院所述，到家了重百分公司虽在提供居间服务过程中存在隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为，但并非系造成案涉《房屋买卖合同》无法履行的主要原因，一审法院考虑合同履行情况、当事人过错、产生损失等因素，酌情主张到家了重百分公司赔偿陈梅损失30%即13200元，并无不当。综上所述，上诉人陈梅、上诉人到家了公司、到家了重百分公司提出的上诉请求和理由，均没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈梅负担525元，重庆到家了网络科技有限公司、重庆到家了网络科技有限公司负担525元。本判决为终审判决。审 判 长  赵 克审 判 员  严永鸿审 判 员  邓筱茜二〇二〇年六月十日法官助理  王璐野书 记 员  刘 伟