福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终1752号 上诉人（原审原告、执行案外人）：魏国芳，男，1986年5月13日出生，汉族，住福建省。 委托诉讼代理人：朱健，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓文斌，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈兰英，女，1947年5月30日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林艳，女，1976年7月18日出生，汉族，住福建省福清市，系陈兰英之女。 原审第三人（被执行人）：福清市星融置业有限公司，住所地福建省福清市石竹街道清昌大道**福清红星美凯龙全球家居生活广场******。 法定代表人：兰卓。 原审第三人（被执行人）：魏新文，男，1976年11月15日出生，汉族，住福建省福清市。 原审第三人（被执行人）：林瑜，女，1976年10月26日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人魏国芳因与被上诉人陈兰英、原审第三人福清市星融置业有限公司（以下简称星融公司）、魏新文、林瑜案外人执行异议之诉一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人魏国芳上诉请求：1.撤销一审民事判决，将本案发回重审或依法改判支持魏国芳的诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由陈兰英承担。事实和理由：一审在审查魏国芳与星融公司签订物业订购协议书时，只审查了协议书的内容，并未认真审查魏国芳的房款支付情况，而魏国芳提交的证据收款收据（2015年9月24日由星融公司出具）说明魏国芳依据协议约定已经足额按期支付了购房款，款项组成魏国芳也做了合理的说明。魏国芳在一审时提交了从2015年11月27日开始的物业费收费票据、2016年10月份的国家电网的收据联及涉案房屋面积补差款的收条，足以证明魏国芳对该房屋的实际占有。结合魏国芳一审提交的《协议书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》、《福建省新建商品房住宅质量保证书》可知，当时买卖双方已经就诉争房屋的基本事项全部谈妥，魏国芳已知悉诉争房屋的全部信息。本案完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关内容，应该依法确认涉诉房产为魏国芳所有。 被上诉人陈兰英辩称，一、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房产依法登记在被执行人星融公司名下，不动产权登记号为闽(2016)福清市不动产第000580号。二、案涉房产已于2016年12月14日被星融公司抵押给案外人吴朝峰。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，吴朝峰对案涉房产依法享有优先受偿权，可以对抗任何执行异议之诉。三、本案案情不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条所规定的情形，魏国芳和星融公司未签订合法有效的书面买卖合同，未在人民法院查封之前占有该不动产，也没有支付购房款。1.魏国芳提供的其与星融公司于2015年9月24日就案涉房产签订的《物业定购协议》不是《商品房买卖合同》。我国法律对《商品房买卖合同》的固定格式条款和签订的程序要求有明确的规定，魏国芳和星融公司对此明知，才会在该《物业定购协议》第八条第1款约定双方要在七日内签订《商品房买卖合同》。至今星融公司仍没有与魏国芳签订《商品房买卖合同》，魏国芳也没有在法定时限内起诉星融公司，追究其违约责任。2.《物业定购协议》中明确约定魏国芳所交的款项性质为“定金”，双方亦约定只有签订《商品房买卖合同》，定金才转为购房款，故至今该定金性质尚未转化。同时，魏国芳未提供同时期向星融公司交款的银行流水及正式税务发票，若是现金支付的话，严重不符合常规，一审庭审中法官质疑后，魏国芳转而陈述是以债权抵购房款，但之后也未在规定期限内向一审法庭提供相关的债权依据和以房抵债合同。3.《物业定购协议书》签订的落款时间为2015年9月24日，当时星融公司早已取得销售房产资格，现房出售。魏国芳当时购房根本无需签订定购协议，完全可以直接签定正规的商品房买卖合同，并同步在房管部门进行网签备案。订购协议约定的定金金额为房产总价2703200元，也明显不合常理。4.2017年6月16日一审法院就根据陈兰英的财产保全申请对星融公司名下包括案涉房产在内的10套房产进行査封，査封期限为三年。进入执行程序后，一审法院于2018年5月10日在案涉房产门上张贴了拍卖公告，并告知异议期，但均未收到任何人的执行异议申请。2018年6月14日评估公司对该房产进行实地勘察评估时，也是联系物业公司开门查验房产的，当时该商品房仍是空置的毛胚房。上述事实表明魏国芳并未在查封前合法占有该不动产。5.涉案房产已于2016年12月14日被抵押给案外人吴朝峰，并在房管部门做了抵押登记，抵押人享有对抗案外人执行异议之诉的优先权。若魏国芳是2015年购买的房产，那将导致该抵押登记无效，但魏国芳从未对该抵押提出过异议。另，吴朝峰也已于2018年10月16日就其债权申请强制执行，并在陈兰英执行一案中享有优先受偿权，故魏国芳的执行异议之诉应予驳回。6.物业费收款收据不具有可信度，查封和评估案涉房产时均由物业公司配合执行，物业公司从未披露魏国芳系业主或通知业主来开门。可见，直至评估之时，该房产仍属于星融公司所有。7.在没有合法有效的《商品房买卖合同》，且产权还登记在星融公司名下的前提下，物业公司认可魏国芳为业主是不合法的，其所收取或代收的所有费用也均是违法的，不能证明魏国芳已占有该房。8.即便装修保证金收据是真实的，也是在该房产被法院査封四个月以后，魏国芳才交纳的，且在魏国芳尚未确定系业主的情况下，物业公司收取魏国芳缴纳的装修保证金是荒诞的。9.魏国芳提供的无住宅证明只能证明其在福清市范围内没有产权登记的房产，并不能证明其在其他地区有无房产，也不能排除其在乡下持有没有经过房产登记过的自建房。综上所述，请求驳回魏国芳的上诉请求，维持原判。 原审第三人星融公司、魏新文、林瑜未作答辩。 魏国芳向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对坐落于福建省福清市石竹街道清昌大道299号福清红星美凯龙全球家居生活广场E栋30层3001室房屋的执行，并依法解除对讼争房屋的查封措施；2.确认魏国芳与星融公司签订的《福清红星美凯龙全球家居生活广场物业定购协议书》合法有效，并确认讼争房屋属于魏国芳所有；3.本案诉讼费用由陈兰英负担。 一审法院认定事实：陈兰英与魏新文、林瑜、星融公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年6月16日依陈兰英申请裁定查封了包括讼争房屋在内的十套房屋。诉讼过程中该案当事人达成调解协议，约定由魏新文、林瑜偿还陈兰英8266269元及利息，星融公司对该债务承担连带偿还责任。该案因星融公司、魏新文、林瑜未履行生效法律文书义务进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行中的查封措施。2018年2月25日，一审法院向星融公司发出限期履行义务通知书，要求星融公司限期履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，一审法院将拍卖星融公司名下包括讼争房屋在内的多套房屋。2018年3月15日一审法院作出（2017）闽0181执3550号之二执行裁定，裁定拍卖星融公司名下包括讼争房屋在内的六套房屋。2018年5月15日，一审法院在讼争房屋门口张贴公告，要求被执行人于2018年5月22日前自行腾空包括讼争房屋在内的六套房屋。2018年6月14日，一审法院委托的评估机构福建君健房地产评估咨询有限公司到讼争房屋内部进行实地查勘，当时讼争房屋内部为毛坯房。 另查明，魏国芳与星融公司签订物业定购协议书，约定魏国芳购买讼争房屋，房屋总价款2703200元；魏国芳在签订商品房买卖合同时，全额支付100%总房款；该协议签订当日，魏国芳须向星融公司支付所定购物业定金2,703,200元；该协议自签订并交纳定金之日起魏国芳必须在七日内与星融公司签订商品房买卖合同。该协议落款日期为2015年9月24日。2018年7月13日，魏国芳与案外人福州市广度建筑装饰工程有限公司签订《福清市红星美凯龙E3001室内设计合同》，约定对讼争房屋进行装修设计。2018年8月26日，魏国芳与福州市广度建筑装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》约定对讼争房屋进行装修施工。房屋现已装修完成。2019年8月12日一审法院立案受理魏国芳提出的执行异议，并于2019年8月19日作出（2019）闽0181执异122号执行裁定，裁定驳回魏国芳的异议请求。此外，星融公司因经营不善现已负债累累，现系一审法院多个执行案件中的被执行人。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，对魏国芳所提主张分析如下：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”规定，魏国芳与星融公司签订的物业定购协议书并未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，相反从其约定的签订商品房买卖合同的时间和定金等合同内容可知该协议实质上是一份预约，2015年9月至今早已超过协议约定的签订商品房买卖合同的时间，但双方并未在一审法院查封前签订合法有效的本约即商品房买卖合同。2.魏国芳在起诉状中主张其购房款2703200元已现金交付但未提交相应取款凭证等证据进行佐证，且如此大额资金以现金形式交付不符合常理，在庭审过程中经一审法院询问，魏国芳又主张系以其前期对星融公司享有的债权100万本金及利息合计240多万加上20多万元现金的形式支付的，一审法院认为其对购房款这样重大事实问题做了前后矛盾的陈述，已严重违背诚实信用原则，且其对后面所做陈述亦未提交相应的债权凭证、取款凭证等证据来证明其主张，证据不足，故对其该项主张不予采信。综上，魏国芳所提主张无法排除一审法院的强制执行。至于魏国芳提出的确认物业定购协议书合法有效并确认讼争房屋系其所有的诉讼请求，证据不足，不予支持。 一审判决：驳回魏国芳的全部诉讼请求。案件受理费28426元，由魏国芳负担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，魏国芳提交星融公司出具的《情况说明》一份，证明星融公司确认案涉房产购房款是与星融公司欠魏国芳的借款本金相冲抵；陈兰英提交吴朝峰与星融公司等民间借贷纠纷案判决书一份、强制执行申请书、福清法院执行案件立案审批表，共同证明案涉房产已于2016年12月被星融公司抵押给吴朝峰，2018年10月16日吴朝峰向法院申请强制执行，其作为抵押权人可以排除任何执行异议之诉。经审查，魏国芳提交的星融公司出具的《情况说明》不符合证据的形式要件，本院不予采纳；对吴朝峰与星融公司等民间借贷纠纷案判决书、强制执行申请书、福清法院执行案件立案审批表的真实性予以确认。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为魏国芳对案涉房产是否享有足以排除执行的合法权益。 首先，关于是否已签订合法有效书面买卖合同问题。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《商品房销售管理办法》第十六条规定，认购书属于预约合同，获得的是与房地产公司签订商品房买卖合同的请求权，即缔约请求权，并非直接履行商品房买卖合同请求权。案涉《物业定购协议书》并不满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，其效力不能认定为商品房买卖合同。魏国芳与星融公司并未依据该定购协议的约定，在签订定购协议并交纳定购物业定金之日起七日内签订《商品房买卖合同》。 其次，关于案涉房屋价款支付问题。魏国芳在一审庭审时陈述系以星融公司对其所负债务本息抵偿购房款，而二审调查时陈述系以星融公司隐名股东王丽亮对其所负债务本息抵偿购房款，且两次陈述的月息标准亦不相同，虽然魏国芳提供了星融公司出具的情况说明予以证明，但仅为双方之间的主观意思表示，缺乏合法有效的客观证据予以佐证，无法证明魏国芳与星融公司之间存在真实的债权债务关系，故魏国芳主张已通过以房抵债的方式全额支付了购房款不能成立。 综上所述，魏国芳对登记在星融公司名下的案涉房产提出的异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能排除案涉执行，其上诉主张缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各28426元，均由魏国芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 昀 审判员 徐 晶 审判员 王燕燕 二〇二〇年六月十七日 书记员 邵彩云 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。