四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1349号 原告：邓聪慧，女，1985年9月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张静宁（系邓聪慧母亲），女，1962年9月11日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：邓飞鸿，四川述金律师事务所律师。 被告：四川新宝地房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都街道将军东街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，系公司员工。 原告邓聪慧与被告四川新宝地房地产开发有限公司（以下简称新宝地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行审理，邓聪慧及其委托诉讼代理人张静宁、邓飞鸿到庭参加诉讼，新宝地公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼；于2020年5月20日、6月5日公开开庭进行审理，邓聪慧及其委托诉讼代理人张静宁、邓飞鸿到庭参加诉讼，新宝地公司的委托诉讼代理人刘世枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓聪慧向本院提出诉讼请求：1.新宝地公司自2019年6月30日起至房屋实际具备交付条件之日止以633334元为基数，按每日万分之一的标准向邓聪慧支付迟延交付房屋的违约金；2.新宝地公司向邓聪慧支付因其未兑现售房宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺应给予邓聪慧的违约金20000元；3.对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条中的房屋销售价格进行变更，确认在原约定房屋价款基础上减少50000元（即根据新宝地公司实际装修品质减少房价中的装修价款50000元），并判令新宝地公司立即向邓聪慧返还该款；4.新宝地公司赔偿因邓聪慧房屋所临楼栋腰线设计不当给邓聪慧造成的损失5000元；5.本案诉讼费、鉴定费由新宝地公司承担。事实与理由：2017年2月以来，新宝地公司就其开发的“×××”项目对外宣传，称项目将配备“网球场(规划中)”、“阳光草坪(规划中)”、“于×河上游3.5公里长的水域边，打造2400亩河湾墅区”、“×××项目总规划2400亩”、“项目规划有双语幼儿园、知名中小学，满足0-16岁精英教育”，以及“千亿元自贸区，潜力不可估量”等。基于对上述广告宣传的信任，邓聪慧决定购买新宝地公司开发的××××幢×单元×层×号商品房，并于2017年9月26日与新宝地公司正式签订《四川省商品房买卖合同(预售)》及《成都×××商品房买卖合同补充协议》，房屋总价633334元，在合同备案时，显示其中含装修款170000元。双方约定的商品房交付条件为:“(一)出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二)该商品房经验收合格，是指:由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”等，交付期限为2019年6月30日前。但到了2019年6月30日，新宝地公司所开发的“×××”小区并没有宣传资料中所说的网球场、知名小学等设施和配置，所谓的项目“总规划2400亩”也缩水为200余亩，事关购房业主生命财产安全的消防验收也尚未通过。而邓聪慧支付了170000元装修款的室内装修，其装修品质也显著低于该价款。另新宝地公司向邓聪慧推销前述住宅房时，未如实告知该房屋客厅阳台同时也是楼栋腰线所在位置，该腰线不仅遮挡观景视线，同时存在安全隐患和雨水倒流入户等问题，将给邓聪慧入住后正常生活造成极大困扰，与新宝地公司交涉后，其表示无法整改。新宝地公司以上行为严重损害了消费者的合法利益，经多次协商未果，诉诸法院，望判如所清。 新宝地公司辩称，1.不存在逾期交楼问题，2019年6月29日已向双方合同约定的通讯地址邮寄了收楼通知书通知收楼。根据补充协议约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响居住外，买受人不得以房屋存在质量瑕疵拒绝收楼，否则从出卖人书面通知买受人收楼之日起视为已经交付房屋。新宝地公司在交付前取得了竣工验收合格证明、电梯合格证明，书面的消防验收意见书系政府原因迟延，邓聪慧未及时收楼，是其个人原因造成，新宝地公司不应承担逾期交楼违约责任。消防验收问题具体情况如下（1）案涉项目的消防设施已在2019年4月15日通过检测；（2）未在2019年6月30日前取得建设工程消防验收意见书是由于成都市消防大队在2019年4月起暂停接收消防验收业务，将相关业务转至项目辖区住建局受理，因政府部门职能转移，新都住建局2019年6月17日才开始受理消防验收业务，为了顺利交楼，新宝地公司多次与政府及主管部门沟通，住建局质监站2019年6月27日对案涉项目进行了技术指导并评判消防工程基本合格；（3）住建局开始受理消防验收业务后，新宝地公司在第一时间提交了相关资料，并在2019年7月29日取得建设工程消防验收意见书（编号为××××号），于2019年10月9日办理完成竣工验收备案；（4）根据补充协议约定，案涉项目是由于政府部门原因造成消防验收时间延误，新宝地公司可以据实予以延期交房。2.双方签订的商品房买卖合同并未明确约定公共配套建筑的交付时间。案涉项目目前尚未开发完成，部分公共配套建筑尚未到交付时间。邓聪慧在诉状中所说的网球场、会所、阳光草坪等公共设施已经修建完毕并投入使用。3.案涉房屋的装修价格及标准是双方签字确认的，装修标准符合合同约定，要求赔偿装修差价无事实及法律依据，双方商品房买卖合同第3章第8条价格中仅约定了商品房总价格，该价格包含了装修价格，是整个商品房销售价格，因为政府的要求在商品房备案表中对价格进行简单的拆分，并非指房屋的装修造价或者成本，开发商销售房屋的价格除造价和成本外还包括交易管理中的税金、规费、管理成本利润等合理考量的因素，该销售价格为房屋对价，双方的合同附件已列明了装修的相应标准，邓聪慧未提供任何证据证明所涉商品房装修不符合约定，同时也未提供证据证明房屋总价与当时同类房屋价格存在巨大差距，符合双方市场公平交易的原则，因此，不存在需要调整相应条款的需要。4.关于楼栋设计腰线不当要求赔偿问题，新宝地公司已按照合同约定将案涉项目的不利因素在销售现场进行了公示，邓聪慧在签订商品房买卖合同及补充协议时应当知道房屋设计情况及不利因素，在房屋定价中也已经予以了考量，不存在还要补偿的情况，对该项诉讼请求不予认可。5.广告宣传不予认可，项目分期建设，部分公共设施还未建设完毕，广告宣传属于要约邀请，不属于合同组成部分，合同第二章第一条已清晰列明了项目土地的面积240亩，双方明确知晓，根据审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，广告只能作为要约邀请而不是双方承诺，邓聪慧所提到的事项没有相应约定，也没有相应违约责任。关于网球场等问题，新宝地公司按照示意图的位置已修建了网球场，既要求按照示意图位置修建网球场又要求在该处修建绿地，要求本身自相矛盾。同时，根据双方合同约定，附属设施延期修建，不是一次性完成，在前期未完成相应修建前，为了整个环境的美观修建绿地，只是临时性的。同时，邓聪慧提到大量红线外的内容，均是根据政府规划进行的宣传，政府对相应规划的变更不是新宝地公司可以决定的，这也不是在双方合同约定之内。 经审理查明，2017年9月26日邓聪慧与新宝地公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买新宝地公司开发的×××第×幢×单元×层×号房屋，商品房建设依据为以出让方式取得的新都国用（××）第××号/××号国有土地使用证，土地使用权面积为××/××平方米，所在建筑区划核准的名称为×××。商品房预售许可证号××××，规划用途住宅，装修水平是简装，装修标准是0元/每平方米，总价款633334元，邓聪慧采用贷款方式付款，出卖人在2019年6月30日前向买受人交付商品房。合同第十五条商品房交付条件约定“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”；补充协议六、双方同意将十五条变更如下“（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。（二）‘该商品房验收合格’是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”；补充协议七、双方同意本合同第十八条补充如下“（一）双方同意本合同第十八条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：......3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。......（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已交付房屋。......”。 合同第二十条商品房质量“（三）装饰装修及设备标准1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、（4）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（3）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；（4）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒收该商品房。”；合同附有案涉楼栋《楼栋豪华装修交楼标准》、《公共部位装修标准》；合同尾部有原告手写“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”。商品房买卖合同摘要中载明备案的房屋清水成交价463334元，装修成交价 170000元，合计价款633334元。 合同第三十一条要约邀请与要约约定“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作说明、允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。”；补充协议中十三、其他约定“4、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受约束。”。 合同第三十二条房屋不利因素告知约定“出卖人通过销售现场公示向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射、噪音等不利因素。”。 2019年5月20日新都区市场监督管理局作出新市监管处字[××]××号行政处罚决定书，对被告2017年2月至2018年9月6日期间销售过程中存在违规违法宣传并进行处罚。具体在宣传单、视频、围墙广告、户外大牌等含有以下内容：“××××平面示意图”宣传单中标注有“网球场（规划中）、阳光草坪（规划中），该图编制时间2018年5月7日”等内容，经查实宣传单中标注的绿化景观方案，在报批的规划中没有这项内容；网上发布“于×河上游3.5公里长的水域边，打造2400亩河湾墅区”、“××××项目总规划占2400亩”、“对望原生态白鹤岛占地2400亩”等内容，经查实实际取得国土证使用权为将近300亩；“项目规划有双语幼儿园、知名中小学、满足0-16岁精英教育”、“一河一岛五公园及两河一湖四公园”、“三重生态景观体系定义生态住宅毗河天然生态岛河岛生态保护区中央活水系园林”等广告语，只有天鹅湖是红线规划景观，其余中小学、河、岛、公园均为市政条件，对规划和建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件进行了误导宣传；“千亿元自贸区潜力不可估量”、“白鹤岛居千亩湿地”数据无出处。 《竣工验收备案书》上载明案涉楼栋竣工验收日期为2019年5月6日，工程竣工验收备案文件于2019年10月9日收讫。四川锦天检测技术服务有限公司作出川公消技字（2018）第0008号《四川省建筑消防设施检测报告》载明2019年4月15日×××××期消防检测综合评定为各系统基本正常。因消防验收工作移交住建部门，成都市消防支队从2019年4月暂停接受验收，住建部门需要培训学习，新都区住建局2019年6月17日开始受理验收业务，2019年7月29日新都区住建局出具×××××期（××-××号楼、菜市场、垃圾房、、地下室2019年第××××号消防验收意见书评定合格。 2019年6月29日新宝地公司向邓聪慧邮寄收（验）楼通知书，邓聪慧陈述在约定交房日下午到现场，发现众多业主在维权，而自己验房后认为装修质量太差及小区面积只有200多亩拒绝收房。邓聪慧提交橱柜表皮破裂照片，新宝地公司提交照片证据证明已经整改，邓聪慧认为经咨询装修最多只值6万余元，申请就装修差价进行鉴定并要求退还差价。 另查明，新宝地公司在销售现场公示有《项目购房特别提示（住宅）》，其中有“24、本项目非标准户型，高层4、6层有装饰线，该层阳台栏杆与标准层不同；......”。阳光草坪、网球场在约定交付期后已完成修建。案涉楼栋电梯于2018年10月9日经成都市特种设备检验院检验合格并出具《电梯监督检验报告》，并由该单位在特种设备使用标志上加盖检验专用章，由成都市质量技术监督局在特种设备使用标志上加盖印章。 本院所确认的上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、商品房买卖合同摘要、《电梯监督检验报告》、特种设备使用标志、《项目购房特别提示（住宅）》、《四川省建筑消防设施检测报告》、《四川省建筑消防设施检测报告》、《竣工验收备案书》、照片、2019年第××××号消防验收意见书等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，新宝地公司与邓聪慧签订商品房预售合同，双方已形成商品房买卖合同关系，对邓聪慧所主张的诉讼请求，应根据双方的合同以及相关法律法规进行评判。 首先，关于逾期交房的请求。合同约定交房条件为应当依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，验收合格是指建设五方出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。在交房前建设五方已对案涉楼栋房屋进行验收，电梯也取得了检验合格证，符合了相关约定。关于消防验收意见书，在交房前已由专业检测机构进行消防设施检测，因政府职能调整，未能在约定交房时间取得验收意见书，但在职能调整后，新宝地公司及时取得了验收意见书，政府并未因消防检测尚未完成对新宝地公司的交付行为进行处理，反映新宝地公司陈述交房前政府已进行了现场检查应为属实，双方在补充协议中约定政府部门对验收及市政配套、安装之延误出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为相应情形发生至消失的期间，邓聪慧因多种理由拒收房屋，新宝地公司不应因消防验收意见书取得迟延承担违约责任。综上，邓聪慧主张逾期交房的赔偿责任，本院不予支持。 第二，关于邓聪慧主张新宝地公司返还装修差价的问题。双方在合同中约定含装修的总房价，总房价系市场交易价格，不应以实际价值调整销售价格，如实际装修情况不符合双方合同约定，买受人可根据合同约定要求出卖人予以更换、修理，邓聪慧要求变更房价并返还装修差价款，本院不予支持。 第三，关于腰线设计不当的赔偿问题。新宝地公司在销售现场已公示6楼有装饰线，邓聪慧并未举证其存在实际损失，就此主张，本院不予支持。 第四，关于未兑现售房宣传资料中就规划内房屋相关设施所作说明和允诺的违约金问题，邓聪慧庭审中明确了诉请的违约金系指违约损失赔偿的违约责任，对该项损失的认定应根据双方合同的签订及履行具体情况依法处理。新宝地公司销售过程中宣传存在违规违法情况，虽合同补充协议约定广告宣传作为要约邀请，并约定具体合同内容以签订的文本合同为准，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定，对广告宣传中应纳入合同内容的仍应作违约审查和处理。新宝地公司的广告宣传中对规划内的承诺具体确定并对合同价款有重大影响，应作为合同内容予以考量，但新宝地公司广告宣传系针对上林苑项目2400亩的规划作出，而双方合同中确定的土地使用权面积为近300亩，故双方均应明知上林苑建设项目约定的规划面积已发生变化，该变化对相应广告宣传承诺项目产生的影响如何处理双方并无明确有效的约定，根据交易习惯，因项目大幅缩小，广告宣传中相关项目建设必然发生变化，双方在合同中有约定出卖人按照批准的规划、设计建设商品房及广告宣传不作为合同内容，故综合考量双方签订合同中的相应责任及新宝地公司已完成的项目情况，基于诚实信用原则，新宝地公司应承担的违约责任，本院酌情支持赔偿10000元。 据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川新宝地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向邓聪慧赔偿10000元； 二、驳回邓聪慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费933.29元（已因适用简易程序减半收取），由四川新宝地房地产开发有限公司负担113元，由邓聪慧负担820.29元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月二十二日 书记员  叶秋萍