山西省长治市潞城区人民法院民事判决书（2020）晋0406民初226号原告(反诉被告)：山西汇美得商贸有限公司，住所地山西省长治市潞城市府东南路。法定代表人：周时军，职务总经理。委托诉讼代理人：赵伟利，女，该单位职工。委托诉讼代理人：冀旭鹏，山西信念律师事务所律师。被告（反诉原告）：长治市鑫丽来商贸有限公司，住所地山西省长治市潞城市府东南路**。法定代表人：王丽斌，职务经理。委托诉讼代理人：陈婧，山西双师律师事务所律师。被告：王丽斌，男，1974年11月9日出生，汉族，住长治市。原告山西汇美得商贸有限公司(以下简称汇美得公司)诉被告长治市鑫丽来商贸有限公司（鑫丽来公司）租赁合同纠纷一案，原告汇美得公司于2020年4月2日向本院起诉，被告鑫丽来公司于2020年4月24日向本院提出反诉，本院分别受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汇美得公司委托诉讼代理人赵伟利、冀旭鹏，被告鑫丽来公司法定代表人暨被告王丽斌、委托诉讼代理人陈婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇美得公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告鑫丽来公司向原告立即支付租金45万元（庭审中原告增加诉讼请求，由45万元变更为1083983元）、违约金10万元、电费损失122068.51元共计1306051.51元，以及按照同期银行贷款利率向原告支付从起诉之日至实际履行完毕之日止的利息；2.判令被告王丽斌对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告汇美得公司与被告鑫丽来公司于2018年3月16日签订了《租赁合同》，该合同约定原告汇美得公司将其所有的汇美得购物广场租赁给被告鑫丽来公司，租期从2018年5月1日至2021年4月30日，共计三年，由被告鑫丽来公司对该购物广场统一策划、经营和管理，被告鑫丽来公司按合同每年支付给原告汇美得公司租金190万元整，该合同同时约定，如果被告鑫丽来公司在协议期满前不再继续合作，须提前6个月通知原告汇美得公司。如违约，违约方应向守约方支付违约金10万元。合同签订后，原告汇美得公司如期向被告鑫丽来公司交付汇美得购物广场，但被告鑫丽来公司在未提前通知原告汇美得公司，也未与汇美得购物广场内的大部分商户办理商场交接手续的情况下，其于2019年4月30日晚突然撤离该租赁场所，单方终止了与原告汇美得公司的租赁合同关系，致使商户无端将矛头指向原告，给原告汇美得公司造成了恶劣的社会影响和巨大的经济损失。在租赁期被告鑫丽来公司未征得原告汇美得公司的同意，便将原告汇美得公司预存电费共计102811.56元消耗殆尽。除此之外，截止离场之时，被告鑫丽来公司欠付原告汇美得公司租金45万元以及欠缴2019年4月份的电费19255.95元分文未付。综上，原告汇美得公司认为被告鑫丽来公司的行为已经构成违约，其理应承担相应的违约责任。而该公司系自然人独资的有限责任公司，被告王丽斌作为该公司的唯一股东和实际受益人，其应当对该公司的正常运营负责，并且被告王丽斌和被告鑫丽来公司在经营过程中形成了财务混同。故原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。被告鑫丽来公司、王丽斌共同辩称，1.被告鑫丽来公司不应向原告汇美得公司支付租金。原告汇美得公司与商户于2017年9月23日签订《合作经营合同》，租赁期限为一年，实际租期以商场开业为起始点，另为各商户延长两个月。因商场于2018年1月1日正式对外营业，加上原告汇美得公司答应为商户延长两个月，租期的起止点为2018年3月1日至2019年2月28日。这一年商户交纳的全部租金均由原告汇美得公司收取，共收取178.9万元。另外，被告鑫丽来公司分两次支付给原告汇美得公司租金50万元，合计220余万元，综上原告汇美得公司收取的租金已经远远超过双方约定的190万元。因此被告鑫丽来公司无需向原告汇美得公司支付租金，反而应当将多收取部分退还被告鑫丽来公司；2.被告鑫丽来公司不应向原告汇美得公司支付违约金。原被告之间的合同约定被告不续租时应提前6个月通知原告，否则视为违约。但被告鑫丽来公司的情形不是不续租，而是原告汇美得公司用各种手段逼迫被告鑫丽来公司导致被告鑫丽来公司无法经营。2019年五一前，被告鑫丽来公司正着手策划五一活动并进行宣传。但在2019年4月底，原告汇美得公司联系各商户并告知商户其要收回商场自己经营，让各商户不要向被告鑫丽来公司交纳租金，导致被告鑫丽来公司收不到租金。在没有到达交纳租金时，原告汇美得公司便逼迫被告鑫丽来公司交纳租金，否则让被告鑫丽来公司离开。同时原告汇美得公司怂恿各商户向被告鑫丽来公司索要原本由原告汇美得公司收取的质保金。另外，被告鑫丽来公司经营期间在收到潞城市公安消防大队出具的《责令限期改正通知书》后，才知道商场未通过消防验收。而根据相关法律，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。原告汇美得公司也没有缴纳土地税，税务部门隔三差五上门调查。故被告鑫丽来公司不应承担违约金，反而是原告汇美得公司违反法律规定、违背诚实信用原则，导致被告鑫丽来公司信赖利益损失，应由原告汇美得公司承担赔偿责任。3.被告鑫丽来公司不应向原告汇美得公司支付电费。被告鑫丽来公司接手商场后，以被告鑫丽来公司的名义往自己的账户上缴纳电费供商场使用，从未使用过原告汇美得公司账户中的电费。综上所述，原告汇美得公司的诉请均无事实及法律依据，应当予以驳回。反诉原告鑫丽来公司诉称，1.判令反诉被告汇美得公司退还租金399000元；2.判令反诉被告汇美得公司支付违约金100000元；3.判令反诉被告汇美得公司退还质保金48400元；4.本诉与反诉诉讼费均由反诉被告汇美得公司承担。事实与理由：反诉原告鑫丽来公司与反诉被告汇美得公司签订《租赁合同》时，反诉被告汇美得公司已经和旧商户签订了《合作经营合同》，并提前收取了旧商户的租金。另外，反诉原告鑫丽来分两次支付给反诉被告汇美得公司租金50万元。经过计算，反诉被告汇美得公司第一年向反诉原告鑫丽来公司收取租金229.9万元，实际多收取39.9万元。反诉原告鑫丽来公司对商场进行装修、开始营业后,税务部门找到反诉原告鑫丽来公司，其才知该商场占用的土地没有缴纳土地税，另外反诉原告鑫丽来公司收到潞城市公安消防大队出具的《责令限期改正通知书》，才知道商场未通过消防验收。反诉原告鑫丽来公司经营期间，反诉被告汇美得公司为了自己的利益，怂恿旧商户不交物业费、逼迫反诉原告鑫丽来公司用质保金顶抵物业费，导致反诉原告鑫丽来公司收不到租金。至此，反诉原告鑫丽来公司无法继续经营，是反诉被告汇美得公司违反合同约定，用尽手段将反诉原告鑫丽来公司赶走。反诉被告汇美得公司隐瞒事实，将未缴税、未验收的商场租给反诉原告鑫丽来公司，严重违反诚信原则，导致反诉原告鑫丽来公司遭受巨大损失。反诉原告鑫丽来公司为维护自身合法权益诉至本院。反诉被告汇美得公司辩称，1.反诉被告汇美得公司与反诉原告鑫丽来公司签订《租赁合同》，合同约定租金为190万元，反诉原告鑫丽来公司仅支付反诉被告汇美得公司50万元租金，尚欠反诉被告汇美得公司租金1083983元，故反诉原告鑫丽来公司要求反诉被告汇美得公司退还租金没有事实与法律依据；2.汇美得广场在建设工程中已经通过消防验收，反诉原告鑫丽来公司诉请与事实不符；3.因相关税收每个月都须缴纳，应由实际经营者缴纳，而当时的实际经营者是反诉原告鑫丽来公司。综上，反诉原告鑫丽来公司的诉请均无事实与法律依据，应予以驳回。本院经审理查明：原告汇美得公司与被告鑫丽来公司于2018年3月16日签订《租赁合同》，合同主要内容为：一、商铺名称：汇美得购物广场；租赁面积：净营业面积为3004.6平方米；租赁期限：从2018年5月1日至2021年4月30日止，共计3年。二、租金支付的时间和方式：乙方按合同每年支付给甲方190万元租金；乙方在每年5月5日之前将租金一次性汇入甲方指定的银行账户，如遇节假日顺延。三、租赁期满后的约定：本协议期满后，甲、乙双方如继续合作，应当根据当时的市场行情另行协商租金，并提前6个月签订《租赁合同》。本协议期满前乙方不再继续合作，应提前6个月书面通知甲方。五、违约责任：在协议期内，如单方违约，违约方须向守约方支付10万元。合同同时对其他事项进行约定。被告鑫丽来公司提供了其与汇美得公司于2018年3月16日签订的《合同补充说明》，内容为：“汇美得现已收取所有商户的租金、全部顶到鑫丽来2018年全年要交于汇美得190万租金里。以汇美得交于鑫丽来老商户合同核算金额为准。”原告汇美得公司对《合同补充说明》不予认可。在合同履行过程中，被告鑫丽来公司按合同约定如期入驻汇美得购物广场。原告汇美得公司交于被告鑫丽来公司其与汇美得购物广场商户所签订的《合作经营合同》38份、《合作意向书》2份、收据5支。被告鑫丽来公司法定代表人暨本诉被告王丽斌分别于2018年7月5日、2018年10月8日支付给原告汇美得公司租金共50万元。2019年五一前，被告鑫丽来公司制作五一活动宣传单，计划于2019年五一期间搞促销活动。2019年4月30日，被告鑫丽来公司从汇美得购物广场撤走，被告鑫丽来公司实际租赁经营期间为1年。经原告汇美得公司申请，本院依法向国网山西省电力公司长治市潞城区供电公司客户服务中心调取原告汇美得公司、被告鑫丽来公司2018年5月1日前电费余额和2019年4月30日时电费余额的情况。国网山西省电力公司长治市潞城区供电公司客户服务中心于2020年6月11日出具情况说明一份。以上事实由原告汇美得提供的《租赁合同》、收据，被告鑫利来提供的《合同补充说明》、原告汇美得与各商户签订的《合作经营合同》、《合作意向书》、收据、五一宣传单，本院调取的由国网山西省电力公司长治市潞城区供电公司客户服务中心出具的情况说明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且没有违反相关法律规定，应属有效。原被告均应按照合同约定履行各自义务。原告汇美得公司按照约定将汇美得购物广场交由被告鑫丽来公司经营，被告鑫丽来公司应按照约定交付租金。本案的争议焦点为：一、关于《合同补充说明》及如何确定原被告租金金额的问题。二、被告鑫丽来公司应否承担赔偿原告汇美得公司电费损失及数额的问题。三、原被告是否应支付对方10万元违约金的问题。四、原告汇美得公司是否应退还被告鑫丽来公司质保金的问题。一、关于第一个争议焦点。本院认为，被告鑫丽来公司经营期间应当由其收取的商户租金已经由原告汇美得公司收取。“已收取的商户租金”如何处理、金额如何确定是原被告争议较大的部分。原告汇美得公司诉请按照其实际收取的租金抵顶被告鑫利来公司应交租金，被告鑫丽来公司主张按照原告汇美得公司与各商户签订的合同中约定的数额计算。针对该问题，被告鑫丽来公司提供了双方签订的《合同补充说明》，原告汇美得公司对该《合同补充说明》中公章的真实性有异议，但未申请鉴定，故本院对该《合同补充说明》予以认定。被告鑫丽来公司提供的《合同补充说明》中明确载明：“汇美得现已收取所有商户的租金、全部顶到鑫丽来2018年全年要交于汇美得190万租金里。以汇美得交于鑫丽来老商户合同核算金额为准”，故本院对原告汇美得公司以其实收的租金抵顶的意见不予采纳，应按照原告汇美得公司与各商户签订的合同中约定的金额计算。根据原被告签订的《租赁合同》与《合同补充说明》中关于租金的约定，被告鑫丽来公司应向原告汇美得公司支付租金190万元。（一）被告鑫丽来公司是否还欠原告汇美得公司租金，首先应当确定原告汇美得公司与商户签订的合同中的租金数额。原告汇美得公司交于被告鑫丽来公司其与汇美得购物广场商户签订的《合作经营合同》38份，租金金额共计1454618元；与包包大世界签订的《合作意向书》附随收据两支，《合作意向书》中未载明租金，以收据中载明的租金金额计算，金额为70000元；与王玮签订的《合作意向书》附随收据一支，但《合作意向书》中有确定的租金金额200000元，本院以200000元计算；向商户老三棉布出具的收取租金的收据两支，金额为56000元。经核算，原告汇美得公司与41家商户的合同约定租金为1780618元。被告鑫丽来公司提供的《汇美得租金面积汇总表移交表》中载明的抵顶金额总计为1789000元，但经核对，被告鑫丽来公司计算的数额并非严格按照原告汇美得公司与商户签订的《合作经营合同》中载明的租金计算，存在多于、少于《合作经营合同》所载明租金金额，将管理费、质保金算在折抵租金中等问题，本院认为应当严格按照《合作经营合同》《合作意向书》中载明的租金来计算，故本院认定，被告鑫利来公司可折抵租金金额为1780618元。（二）被告鑫丽来公司于2018年7月5日、2018年10月8日支付给原告汇美得公司租金共计500000元。综上，被告鑫利来公司应当交纳的年租金为190万元，在折抵1780618元租金后，被告鑫丽来公司又支付500000元，380618元（1780618元+500000元-1900000元=380618元）为被告鑫丽来公司多支付的部分。故本院对原告汇美得公司要求被告鑫丽来公司支付租金1083983元的诉讼请求不予支持。原被告签订的租赁合同中约定租期为三年，但被告鑫丽来公司于2019年4月30日撤出汇美得购物广场，事实上原被告之间的租赁合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告汇美得公司应退还被告鑫丽来公司多收取的租金，故对反诉原告鑫丽来公司要求反诉被告汇美得公司退还租金的诉请予以支持，但退还租金的数额并非其诉称的399000元，应为380618元。二、关于第二个争议焦点问题。本院认为，2018年5月1日至2019年4月30日，被告鑫丽来公司经营汇美得购物广场期间内使用的电费应由其自行承担。国网山西省电力公司长治市潞城区供电公司客户服务中心出具的《情况说明》表明本案原告汇美得公司与被告鑫丽来公司系前后共同使用同一个变压器和电表，每月的5日结算上一月电费。通过电费流水明细显示，2018年5月6日，电费账户中的余额为97796.02元，2019年5月6日，该账户的本次余额为12252.74元；而按照合同约定被告鑫丽来公司于2018年5月1日进驻，撤出汇美得购物广场的时间为2019年4月30日，与电力公司结算电费余额时间2018年5月6日、2019年5月6日时间基本吻合。故本院酌情认定，电力公司2018年5月6日结算的汇美得购物广场账户电费余额97796.02元系原告汇美得公司预存电费，被告鑫丽来公司撤出汇美得购物商场时，账户中的电费余额为12252.74元，该期间被告鑫丽来公司使用的电费85543.28元（97796.02元-12252.74元）系原告汇美得公司预存电费。被告鑫丽来公司辩称超市系原告汇美得公司所有，超市使用电费也在前述电费帐户中的辩解无证据证明，本院不予支持。综上，被告鑫丽来公司应退还原告汇美得公司电费85543.28元，利息从退场次日起计算。三、关于第三个争议焦点。本院认为，本案中原被告在商场租赁经营过程中，导致目前合同解除的原因众多，有经营、营商环境、双方合作的诚信程度等因素，现合同已解除，原被告要求对方支付10万元违约金的诉请均证据不足，故本院对原被告关于违约金的诉请均不予支持。四、关于第四个争议焦点。本院认为，原被告都曾向商户收取过质保金，在本案中无法查明原被告分别向各商户收取质保金的数额，且质保金问题与本案租赁合同不属于同一法律关系，故本院对质保金48400元的问题不作处理，原被告可在核对账目后另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山西汇美得商贸有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）长治市鑫丽来商贸有限公司租金380618元。二、被告长治市鑫丽来商贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告山西汇美得商贸有限公司电费85543.28元及利息（利息计算标准以85543.28元为基数，自起诉之日起至本判决确定的付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告山西汇美得商贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告长治市鑫丽来商贸有限公司的其他诉讼请求。如不能按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10520，减半收取5260元，由原告山西汇美得商贸有限公司负担3322元，由被告长治市鑫丽来商贸有限公司负担1938元；反诉案件受理费4637元，由反诉被告山西汇美得商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判员 安永亮 二Ｏ二Ｏ年六月二十八日书记员 王慧珍附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。