辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初6937号原告：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人：涂家辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：于劼，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天娇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：杭州同乾餐饮管理有限公司，住，住所地杭州市西湖区三墩镇振中路******/div>法定代表人：赵文茂，该公司总经理。原告沈阳恒隆地产有限公司与被告杭州同乾餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，于2018年12月19日作出（2018）辽0103民初1124号民事判决书。原告沈阳恒隆地产有限公司不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）辽01民终4705号民事裁定书，裁定撤销原审判决，将本案发回本院重审。本院重新受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳恒隆地产有限公司的委托诉讼代理人于劼、李天娇到庭参加诉讼，被告杭州同乾餐饮管理有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳恒隆地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告解除租赁合同行为有效；2、判令被告给付拖欠的租金65,837元；3、判令被告给付拖欠的管理费84,375.29元；4、判令被告给付拖欠的设备租用费300元；5、判令被告给付拖欠的电费2.30元；6、判令被告给付因违约需向原告补足的装修期租金201,758.55元；7、判令被告给付提前终止合同违约金259,788元；8、判令被告给付本案原告聘请律师的费用26,400元；9、判令被告给付迟延付款滞纳金42,504.50元（暂计算至2017年11月30日，2017年12月1日至判决生效日之日止期间滞纳金按日千分之一计算）；10、综合1-9项诉讼请求，被告应向原告支付680,965.64元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金300,000元后，请求判令被告最终应向原告支付380,965.64元；11、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月30日，原告与被告杭州同乾餐饮管理有限公司（以下简称“同乾公司”）签订了编号为T0149F之《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），《租赁合同》约定：原告将其所有的位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场413号单元场地（下称“该房屋”）出租给被告用于经营“乐记潮汕牛肉丸料理”，合同期自2016年12月30日起至2021年12月29日止，其中装修期为2016年12月30日起至2017年3月31日，开业日为2017年4月1日。租赁期间，被告应于每个历月的第一（1）日前向原告支付单月的租金、管理费，承担使用该场地期间所发生的水费、电费、设备租用费等费用，在签署《租赁合同》前向原告支付保证金。同时，《租赁合同》亦就被告的违约行为及需承担的违约责任予以约定。在合同履行期间，被告未向原告足额交纳保证金，并未在合同约定开业日期开业。自2017年4月起，被告开始出现拖欠房屋租金、管理费等费用的违约行为。经原告多次催款，被告仍未支付上述欠款。被告的上述行为已严重违反了《租赁合同》约定，侵害了原告的合法权益。基于此，原告于2017年4月28日向被告送达了《关于我司解除皇城恒隆广场租赁合同的通知》，《租赁合同》于2017年4月30日解除。原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，一方违反合同约定，应当承担违约责任，其中原告有权向被告主张：（1）自2017年4月1日至2017年4月30日，被告拖欠原告租金65,837元;自2016年12月30日至2017年4月30日管理费84,375.29元。（2）原告基于被告违约行为，根据《租赁合同》第三条第3款及第二十四条（q）款约定，取消被告的装修期，被告应向原告支付装修期（2016年12月30日起至2017年3月31日）租金201,758.55元。（3）根据《租赁合同》附表一“公共事业费用”约定，被告应承担电费2.3元等能耗费用。（4）根据《租赁合同》附表一“收银机租用费用”约定，被告应承担设备租用费300元。（5）《租赁合同》第二十四条第（q）款约定，被告违约导致合同解除，应向原告支付提前终止合同违约金259,788元。（6）根据《租赁合同》第二十四条约定，被告应承担原告聘请律师的费用26,400元。（7）根据《租赁合同》第二十四条第（e）条约定，被告应支付迟延付款滞纳金，滞纳金按每天千分之一计算。综上所述，原告现依据《中华人民共和国合同法》规定及合同约定，诉至法院，请依法支持原告全部诉求。被告杭州同乾餐饮管理有限公司重审期间未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见，其在原审审理时辩称，一、被告和原告签署的合同中存在格式条款，权利义务极不对等，相应条款应当属于无效。作为甲方的原告沈阳恒隆地产有限公司和作为乙方的杭州同乾餐饮管理有限公司签署了《租赁合同》，纵观本合同：第十九条、第二十条之权利义务的约定，虽然条款名义上为甲方的权利及义务和乙方的权利及义务，但约定的内容全部为甲方的权利，乙方均是承担义务方。第二十四条关于违约责任的约定，也是全部为乙方违约情况下需要承担的责任，甲方没有任何违约情形的约定。第二十一条的免责条款约定，也是乙方向甲方的承诺，甲方为自己免责的各种情形的约定。第二十五条关于合同解除的约定，所有约定解除权均归甲方所有，没有任何条款约定乙方享有解除权。我国《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。我国《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告沈阳恒隆地产有限公司出具的《租赁合同》文本中，出现了大量的排除被告权利、加重被告义务的条款，该些条款违法了《合同法》及《民法通则》的相关规定，应当判定为格式条款而予以无效。二、被告要求原告承担的责任过重，远远多于其损失，被告在已经被原告擅自单方没收保证金的前提下，再承担如此重负，对被告严重显失公平。原告除了单方擅自没收被告已经交纳的30万保证金之外，还要求被告承担拖欠的租金、管理费、设备租用费、电费、装修期租金、违约金、滞纳金、律师费等费用。一方面，上述费用是原告沈阳恒隆地产有限公司依据前述格式条款强加于被告的义务约定，严重不平等，对被告严重显失公平，比如将其本已承诺的免租金装修期强行转为收租期，而被告对房屋没有任何一天的使用，却让被告承担近20万余元的重负，对被告极度不公平。另一方面，我国民事上的赔偿是以补偿为原则，请求赔偿主体所获得的赔偿额不应当超出实际的损害，也即民事纠纷的损害赔偿或者违约纠纷，以损失填补为原则，守约方所遭受的损失能弥补就可以。在租赁房屋一天都没有进行使用的前提下，被告已经向原告支付了30万元的保证金，而且该部分款项已经被原告单方擅自没收而不予退还，该部分保证金本身已经具有补偿性的担保额度了。然而，原告又依据合同里的不对等的权利义务及违约等条款，强行约定了各种违约责任和惩罚措施，再让被告支付房租、管理费15万余元的同时，又强行再请求25万余元的违约金、延迟付款的惩罚性滞纳金4万余元等等。依据我国《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。显然，对原告而言，其损失远远小于其请求的诉讼额度，甚至损失不及被告已经交纳的保证金30万元。如果原告的请求如愿，将对被告极不公平、不平等，也会对被告的公司运营产生重大的风险，给社会管理成本造成负担。在此，也请求人民法院审查原告的实际损失及相关证据，驳回原告的不合理、不合法请求。综上所述，被告认为，原告的合同存在格式条款，原告的请求不符合法律规定，其依据的合同也不平等、不公平，请法院查明事实并以事实为依据、以法律为准绳，公平维护被告的合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告杭州同乾餐饮管理有限公司未到庭质证，视为放弃质证的权利，对原告提供的租赁合同、商铺交付凭据、催告函、付款记录、解除合同通知书、邮寄凭证、律师服务协议、法律服务账单、发票、支付凭证、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月30日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场413号铺位租赁给乙方，租赁面积为390平方米，乙方在该房屋内经营“乐记潮汕牛丸料理”品牌餐饮品类商品。合同附件一主要租赁条件约定，交付日为2016年12月30日，合同期自交付日起至2021年12月29日止，装修期自交付日起至2017年3月31日止，开业日为2017年4月1日。关于租金金额约定：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者的含税金额之中较高者为当月适用租金。基本租金含税金额于交付日起算的第一年内，每月65,837元，于交付日起算的第二年内，每月72,480元…营业租金含税金额于交付日起算的第一年至第二年内，该房屋当月的月营业额的10%，于交付日起算的第三至第四年内，该房屋当月的月营业额的11%…关于管理费约定：管理费含税金额为每月20,759元。关于公共事业费用约定：该房屋内由乙方发生的水费（如有）、电费、煤气费（如有）、通讯费用（如有）的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由、地方规定应由物业使用人或承租方缴纳的费用本合同签订之日，公用事业费用收费标准为电费1.15元／度，水费为5.40元／立方米。关于收银机租用费约定：每台每月300元。关于保证金、商品质量保证金、公共事业费用押金及收银机押金约定：保证金为351,603元（等于合同期最后一个会计年度三个月基本租金的含税金额及三个月管理费的含税金额之和）；商品质量保证金5,000元，公用事业费用押金10,000元，收银机押金为900元。合同第四条“合同期”约定：在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但需承担该房屋的管理费及其他费用。若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金及管理费。第十条“该房屋的交还”约定：于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1.乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少七（7）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方按甲方标准在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2.于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态并经甲方验收合格:该房屋连同其内甲方提供的附属设施处在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3.于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4.于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。第十四条“租金、管理费的支付”约定：除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。第十六条“保证金、商品质量保证金、公共事业费用押金及收银机押金”约定：若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，乙方应于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金。第二十四条“违约”约定：下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期支付、补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；…出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；（b）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构回复原状；（c）不事先通知切断该房屋的水、电、煤气、通讯供应，直至乙方的违约行为得到纠正，因此所产生的一切后果应由乙方承担;…（e）涉及延迟履行支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；…（i）涉及不按时交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于本合同终止时所适用的每日基本租金1.3倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失…（q）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金及管理费。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何遗留物品。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、甲方为本合同的签署已向中介或顾问支付的中介费或顾问费（如有）、装修期的租金及管理费、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、甲方为寻找新租户向中介支付的中介费或顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费及律师费等。合同第三十一条“其它”约定：本合同非格式条款，由甲方和乙方协商确认……对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均在对方的提示下予以了充分关注，甲乙双方同意以签署本合同的方式确认本条前述内容。（该条款为加粗字体）在签订上述租赁合同前后，被告分多笔向原告支付了保证金共计30万元。2016年12月30日，原、被告签署《商铺交付凭据》，约定双方于2016年12月30日在皇城恒隆广场办理场地现场交接验收手续，被告确认，原告已根据双方签订的合同约定将皇城恒隆广场413场地按时、合格的交付给被告，被告可以对该场地进行装修。原告将上述租赁商铺交付被告后，被告设置了装修围挡预对商铺进行装修。2017年4月，合同约定的装修期满后，被告未开业亦未向原告支付租金，原告数次向被告发出催告函，催告被告交纳租金、保证金等费用，否则按合同约定提前解除合同，收回房屋。2017年4月28日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告因存在严重违约行为，自2017年4月30日起提前解除与被告订立的租赁合同，要求被告于2017年4月30日前办理房屋移交手续并支付拖欠的款项。2017年8月，原告将被告承租的413号铺位另行出租给他人，合同期为2017年8月15日至2022年8月14日。2017年9月30日，原告与北京盈科（沈阳）律师事务所签订律师服务协议，约定原告聘请北京盈科（沈阳）律师事务所担任其法律顾问，按工作时间计费，北京盈科（沈阳）律师事务所指派律师计收律师费的标准为每小时1,200元。2017年12月4日，北京盈科（沈阳）律师事务所向原告发出2017年11月份法律服务账单，共计127,000元，其中包含与本案被告的纠纷服务时间22小时，律师服务费26,400元，2017年12月25日，原告向北京盈科（沈阳）律师事务所支付了上述律师服务费用，北京盈科（沈阳）律师事务所为原告开具发票。本院认为，原、被告签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方租赁合同约定被告逾期支付合同约定款项超过14日的，原告有权解除合同，因被告逾期支付2017年4月份租金及管理费，原告向被告发出催缴函，被告仍未支付，原告于2017年4月28日向被告发出解除合同通知，被告未表示异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故根据上述法律规定，应认定原告以被告违约为由发出解除合同通知符合合同约定和法律规定，合法有效，双方签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2017年4月30日解除，被告应承担合同解除的违约责任。关于原告主张的被告拖欠租金的问题。被告逾期支付租金，系违约行为，故原告向被告主张解除合同前2017年4月1日至4月30日的租金，本院予以支持，数额为65,837元。关于原告主张的被告拖欠管理费的问题。双方合同约定被告应当向原告支付管理费，同时约定装修期内，被告无须向原告支付租金，但需承担该房屋的管理费及其他费用，故原告向被告主张解除合同前2016年12月30日至2017年4月30日的管理费，本院予以支持，数额为84,375.29元（20,759元×4个月＋20,759元÷31天×2天）。关于原告主张的设备租用费的问题。双方合同约定被告应向原告支付收银机租用费，每台每月300元，故原告向被告主张设备租用费300元，本院予以支持。关于原告主张的电费问题。双方合同约定被告应当向原告支付的水电费收费标准，根据原告提供的抄表数额及合同约定的计算标准，原告向被告主张电费2.3元，本院予以支持。关于原告主张的装修期租金问题。根据双方合同约定，在因为被告违约合同提前解除的情况下，原告有权取消被告的装修期，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向原告补交装修期的租金，该约定应为有效，故原告主张被告支付2016年12月30日至2017年3月31日止装修期租金，本院予以支持，数额为201,758.55元（65,837元×3个月＋65,837元÷31天×2天）。对于原告主张的违约金问题。对于提前解除合同涉及的合同违约金问题，双方做了明确约定，被告需向原告支付相当于3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金，同时被告还需按欠付款项日千分之一的标准向原告支付延期付款滞纳金（违约金），结合本案实际，被告应系其经营原因无奈退场，事出有因，并非恶意违约，且原告已于2017年8月15日将涉案商铺另行出租，考虑到我国合同法违约责任的补偿性而非惩罚性，故本院酌定被告应承担的违约责任以原告将涉案商铺另行出租之前的空租期租金及管理费之和为限，数额为298,896元[（65,837元＋20,759元）×3个月＋（65,837元＋20,759元）÷31天×14天]。关于原告主张的律师费问题。双方合同约定因被告违约，应赔偿原告损失，包括诉讼费、律师费等，原告提供了委托代理合同及律师费发票，其向被告主张律师费26,400元，符合双方合同约定，本院予以支持。因双方租赁合同已经解除，故原告收取的被告履约保证金30万元应当返还给被告，抵扣被告应向原告支付的各项费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈阳恒隆地产有限公司解除合同行为有效，确认原告沈阳恒隆地产有限公司与被告杭州同乾餐饮管理有限公司签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2017年4月30日解除；二、被告杭州同乾餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司2017年4月1日至4月30日的租金65,837元；三、被告杭州同乾餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司2016年12月30日至2017年4月30日的管理费84,375.29元；四、被告杭州同乾餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费2.3元；五、被告杭州同乾餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司收银机租赁费300元；六、被告杭州同乾餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司2016年12月30日至2017年3月31日装修期租金201,758.55元；七、被告杭州同乾餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金及迟延付款违约金共计298,896元；八、被告杭州同乾餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司律师费26,400元；九、原告沈阳恒隆地产有限公司于本判决生效后15日内返还被告杭州同乾餐饮管理有限公司履约保证金30万元，用于抵扣上述第一至第八项被告杭州同乾餐饮管理有限公司应当给付原告沈阳恒隆地产有限公司的费用，不足部分被告杭州同乾餐饮管理有限公司仍需给付原告沈阳恒隆地产有限公司；十、驳回原告沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7,015元，公告费560元，由被告杭州同乾餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝人民陪审员  赵 旭人民陪审员  任玉宝二〇二〇年六月十七日书 记 员  王星星