西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初3722号 原告：西安珠江投资有限公司，住所：西安市未央区团34D，统一社会信用代码。法定代表人：吴彦俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，男，该公司法务总监。委托诉讼代理人：付晨芬，女，该公司法务助理。被告：陕西蓝海风投资管理有限公司，住所：陕西省西安市经开区，统一社会信用代码。法定代表人：张春玲，董事长。委托诉讼代理人：张继海，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹睿哲，陕西同步律师事务所实习律师。原告西安珠江投资有限公司（以下简称“珠江公司”）与被告陕西蓝海风投资管理有限公司（以下简称“蓝海风公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠江公司的委托诉讼代理人李斌，被告蓝海风公司的委托诉讼代理人张继海、曹睿哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠江公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告已支付的租赁保证金及首期租金合计846288元；3、判令被告支付原告违约金423144元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月28日，其公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定其租赁被告所有的位于西安市XX区XX城XX路XX号XX中心XX楼XX层XX+02+03+04+05+08户，总面积1469.25平方米，租赁期限共3年，自2019年6月1日至2022年5月31日，并约定月租金141048元，租金每三月支付一次（即423144元），租赁保证金合计423144元。该合同专用条款约定了被告应暂定于2019年6月1日将该租赁房屋交付其公司，并约定如被告违约不能交付房屋，应退还其公司已付租金及保证金，还应支付原告已付租赁保证金数额的违约责任。上述合同签订后，其公司按照合同约定于2019年6月14日向被告支付了第一期三个月租金及租赁保证金合计846288元，但被告至今未将租赁房屋交付其公司，给其公司造成巨大损失，双方交涉无果后，其诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告蓝海风公司辩称，原告所述不属实，事实情况是：其公司开发建设的“蓝海风中心写字楼”是在2018年8月竣工验收备案，整个写字楼项目全部是现房出租，并且房源充足，根本不存在不能交付的问题。原告是中介推荐客户，中介方是北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司。在中介方协助下，原告租赁“蓝海风中心”写字楼17层01、02、03、04、05、08室房屋，并于2019年5月28日与其公司签订了《房屋租赁合同》。2019年6月14日，原告支付合同首期租金及租赁保证金后，6月17日即向物业出具了《入驻通知书》，当天物业客服王倩即向原告行政王某某发送了电子版《入伙通知书》，通知原告于2019年6月17日至6月24日前往办理入驻及房屋交验手续，并载明了具体办理的时间、地点以及需要携带材料。接到通知后，原告的设计部王莉和张后涛于2019年6月18日参加了三方协调会，客服详细向原告解答了入驻相关具体事宜，并于当日向原告公司王某某发送了电子版的《物业管理服务协议》和缴款通知单。2019年7月1日，物业客服收到了原告的装修设计图，并于7月4日审核完毕通知了原告公司员工王某某，此后，物业客服王倩多次向原告方王某某联系，催促原告尽快办理房屋交验、签署物业服务协议等相关入驻手续，但原告以各种理由予以拖延、推诿。期间，中介方业务代表也多次催促看原告尽快收楼入驻，但王某某始终答复领导没有发话，不敢自作主张。2019年10月24日，原告公司法务联系中介客服薛文倩告知因公司领导更换，经营策略调整，不租赁房屋了，让中介一起与其公司谈解约。10月28日，原告、中介及其公司会面后提出不租赁房屋，只需要退还租赁保证金即可。当时其公司回复按照合同约定因原告拒不接收房屋，其公司不予退还已付租金及保证金，还须支付其公司违约金，因双方是商量，故保证金及租金不予退还，违约金可以不支付了。因其公司还要承担已经发生的中介费、物业费，后双方协商未果。原告公司拒不收房，后又单方毁约，且不愿依约承担相关责任，竟然诬告其公司违约，其相应诉请无事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以保护其公司作为产权人的合法权益。经审理查明，2019年4月1日，原告珠江公司向北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司出具书面委托一份，载明：“关于：蓝海风中心项目租赁的委托   特此声明，我司现唯一指定北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司作为我司代理物业顾问。协助我司在西安地区就资产租赁提供全程咨询服务，服务事项包括但不限于：标的项目尽职调查、租赁过程中的商务条件谈判、合约条款谈判。  北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司可协助我司进行上述工作，但不能代表我司签署相关法律文件。 为了更有效地处理项目相关事务，我司要求所有相关事务均直接与戴德梁行联系。  我们在此感谢贵某某在此项目上对戴德梁行公司的协助。 此文件有效期为2019年1月1日—2019年6月30日…… ”。2019年5月28日，原告珠江公司（乙方：承租方）与被告蓝海风公司（甲方：出租方）共同签订《蓝海风中心写字楼房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方出租给乙方的房屋座落在陕西省西安市XX区XX城XX路XX号XX中心XX楼XX层XX+02+03+04+05+08户，房屋类型为办公，租用建筑面积为1469.25平方米，租赁期共3年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。上述合同“第一部分 专用条款 第二条租赁期限和装修期”约定：“……2.2甲方暂定于2019年6月1日将该房屋交付乙方，甲方应在通知乙方的正式交付日届满前10日将查验房屋的时间、办理正式交付手续的时间、地点以及应当携带的材料以通知书形式送达乙方……”；该合同“第一部分 专用条款  第三条 租金、租赁保证金、物业管理费及其他费用”约定：“3.1 甲、乙双方约定，该房屋的租金按照本合同第一条第1.2项 约定计算，租金标准：每月每平方米含税租金为人民币96元。不含税租金91.43元（含税租金/1.05），税金：4.57元，含税月租金为人民币￥141048元。具体支付方式为：（1）自起租日起，租金每三个月支付一次，先付后用……（2）本合同签订十五个工作日内，乙方应向甲方支付该房屋首期租金，数额共计人民币￥423144元……3.2 乙方应于本合同签订后十五个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金共计人民币￥423144元，大写肆拾贰万叁仟壹佰肆拾肆元。乙方根据租赁意向书已向甲方支付的诚意金或定金的（如有），可用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分，不足部分，乙方按上述时间要求予以补足……”；该合同“第一部分 专用条款  第四条 通知联系方式”约定：“本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址或传真号码、电子邮件地址发出：甲方：陕西蓝海风投资管理有限公司 收件人：曹雯 联系方式：1850297**** 地址：西安市经开区凤城二路37号 邮编：71008 电子邮件：wen.cao@lafonce.com 乙方收件人：高瑾 联系方式：1399135**** 地址：西安市未央区XX环XX段XX村XX城XX组团34D  或者按照接收一方向发出一方所最新通知的其他地址或传真号码、电子邮件发出”；上述合同“第二部分 通用条款 第二条 房屋的交付”中约定：“2.1 本合同签订生效后，甲方应于收到乙方支付的该房屋首期的租金和租赁保证金后，按照专用条款第二条租赁期限和装修期中2.2条确定的交付日将该房屋交付给乙方，乙方应于交付日到甲方指定地点办理进驻交付手续，并在办理交付手续后开始房屋装修，该等装修须符合物业管理公司提供的《装修手册》的规定。2.2 如乙方未能在交付日办理该房屋的交付手续，仍视为甲方已完成交付，且此等交付已符合合同约定及乙方的要求。同时，装修期仍然从交付日起开始计算，甲方仍有权从交付日起计算、收取本合同约定的各项费用。2.3 如因乙方原因超过交付日六十天乙方仍未能办理交付手续，或该房屋交付前乙方表示其不再租赁该房屋，则甲方有权解除本合同，乙方已付的租赁保证金、租金、物业管理费均不予退还。除此之外，乙方不承担其他任何违约责任。2.4除乙方违反本合同之规定外，或因不可抗力或甲方无法控制的原因以外，如甲方在交付日起六十天内未向乙方交付房屋的，则甲方应当按照首期租金（三个月租金之和）日万分之六标准向乙方支付违约金，相应租赁期限及免租期相应顺延；如超过交付日六十天，甲方仍不能将该房屋提供予乙方使用，则乙方有权解除本合同。在此情况下，甲方应将已收取的租赁保证金和/或已付租金和/或已付物业管理费全额无息退还乙方，并且还应向乙方支付金额相当于已付租赁保证金数额的违约金。除此之外，甲方不予承担其他任何违约责任”；该合同 “第二部分 通用条款 第三条 租赁保证金、物业管理费及其他费用 ”中约定：“3.1 租赁保证金  3.1.1 如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/ 或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金不足以抵付时，乙方应在收到甲方书面通知后的五个工作日内补交该等差额……3.1.3 除非本合同解除或者终止外，乙方无权以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。并且前述情形下，乙方租赁保证金不足以抵付或者金额不足时，乙方又未能在收到甲方书面通知后补交差额或补足金额的，则应按照通用条款第八条第8.4项约定执行……3.2物业管理  3.2.1 乙方应于与甲方指定的物业管理公司（以下简称“管理公司”），即陕西迈科物业管理有限公司签署物业管理服务协议，遵守协议约定及各项物业管理制度……”。上述合同签订后，原告珠江公司于2019年6月14日向被告蓝海风公司银行转付第一期租金423144元，并于同日向被告蓝海风公司银行转付租赁押金423144元。之后，因原、被告双方就收房事宜发生纠纷，原告珠江公司于2019年10月29日向被告蓝海风公司出具书面《违约告知函》，内容如下：“……租赁合同签订后，我司已经按照双方约定向贵某某支付了首期租金423144元及租赁保证金423144元，我司已经按照约定履行完自己的义务，但是贵某某截止现在未向我司交付租赁房屋，贵某某的行为已经构成违约，故我司现正式通知贵某某：1、截止2019年10月30日，因贵某某未向我司正式送达书面收房材料所产生违约金共计38336元。2、贵某某有义务向我司退还已收取的租赁保证金及已付的租金共计846288元。3、因贵某某未按合同履约，我司保留解除租赁合同的权利……”。2019年10月31日，被告蓝海风公司就原告发送的违约告知函向原告珠江公司出具了书面《回复函》，内容如下：“……我司在2019年6月14日收到贵某某首期租金及租赁保证金后，6月17日即向物业公司出具了《入驻通知书》，当天物业客服即与贵某某行政王某某联系向其发送了电子版《入伙通知书》通知贵某某于2019年6月17日至6月24日前往办理入驻及房屋交验手续。 接到通知后，贵某某的设计部王莉和张后涛于2019年6月18日前来参加了三方协调会，客服详细向贵某某解答了入驻相关具体事宜。当天，物业客服向贵某某王某某发送电子版的《物业管理服务协议》和缴款通知单（含物业费和二次装修费用明细）。 2019年7月1日，物业客服收到贵某某装修设计图，7月4日图纸审核完毕，并通知了贵某某王某某。 此后，物业客服曾于2019年7月9日、7月15日、7月16日、7月22日多次与贵某某的王某某联系，催促贵某某尽快办理房屋交验、签署物业服务协议、缴纳物业费用及装修等入驻手续，但贵公司总是以各种理由予以拖延、推诿。 从以上过程不难发现，根本不是我公司违约不交付房屋，而是贵某某故意拖延交验房屋、拒不办理入驻手续……基于以上合同约定及前述事实，贵某某所提要求既无客观基础，也无法律依据，我司无法接受。与此同时，由于贵某某故意拖延交验房屋、拒不办理进驻手续，正式通知贵某某解除双方于2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》。依据合同相关约定，贵某某已付的租赁保证金和首期租金，我司不予退还……”。2019年11月27日，北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司向被告蓝海风公司出具《关于西安珠江投资有限公司租赁蓝海风中心招商过程的情况说明》一份，该情况说明载明：“……北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司于2018年9月27日通过第三方渠道首次接触西安珠江投资有限公司，将其推荐给了蓝海风中心写字楼招商项目，并于2019年4月1日受珠江公司委托，参与了珠江公司与陕西蓝海风投资管理有限公司关于写字楼租赁的全程谈判，最终珠江公司租赁蓝海风中心写字楼17层01、02、03、04、05、06、08室，并于2019年5月28日与蓝海风公司签订写字楼《房屋租赁合同》，2019年6月14日支付首期租金及租赁保证金。我司在跟进完成签约及首期款项支付后，客户交由蓝海风物业服务中心进行后续跟进服务，随后我司协助蓝海风物业服务中心与珠江公司办理入驻，并于2019年8月16日将纸质版物业服务合同送至珠江公司，期间曾多次催促珠江公司收房、签订物业合同，但无任何进展，珠江联系人一直表示因其公司流程较慢、装修招标、公司更换领导等原因致使无法收房、签订物业合同……”。现原告认为被告至今未依约向其交房，构成违约，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方各执己见，致调解未果。另查，被告蓝海风公司曾通过涉案租赁房屋所在的陕西迈科物业管理有限公司向原告珠江公司名为王利锋的员工通知确认涉案租赁房屋的《入伙通知书》及《缴费通知单》等相关事宜。上述事实，有原、被告双方提交的证据材料、质证笔录及庭审笔录等附卷为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《蓝海风中心写字楼房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。现原告珠江公司主张解除涉案房屋租赁合同，被告蓝海风公司亦同意解除，对于原告主张解除与被告签订的《蓝海风中心写字楼房屋租赁合同》之诉讼请求，依法予以支持。其次，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。本案中，原、被告在涉案房屋租赁合同中明确约定了通知联系方式及具体负责人，而被告蓝海风公司在向原告珠江公司通知交付涉案租赁房屋时，未依约通知原告收房，存在履行上的瑕疵，构成违约；原告珠江公司作为承租人，应及时行使其收房的权利，并履行其收房的相应义务，根据被告提供的证据，形成证据链条，足以证明原告在得知涉案租赁房屋具备交房条件、被告多次催促其收房时仍怠于收房，最终主张解除合同，原告的上述行为构成根本违约，应承担相应违约责任。综上，结合原、被告合同履约情况、双方违约程度及合同总标的数额，本院酌情认定原、被告违约责任相抵后，原告还应向被告支付违约金20万元。又因原告已付被告第一期租金及租赁押金合计846288元，经本院扣减后，被告应向原告退还846288元-20万元=646288元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告西安珠江投资有限公司与被告陕西蓝海风投资管理有限公司于2019年5月28日签订的《蓝海风中心写字楼房屋租赁合同》。二、被告陕西蓝海风投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告西安珠江投资有限公司第一期房租及租赁押金共计646288元。三、驳回原告西安珠江投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16224元，原告已预交，应由原告自行承担13649元，被告承担2575元，于支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员      康  璐 二〇二〇年五月二十九日                              法 官 助 理     付丽娟                             书  记   员    李燕维 1