贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2632民初239号原告：姚茂奎，男，1993年8月28日生，侗族，贵州省榕江县人，户籍地址贵州省榕江县，现住榕江县。被告：贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915226325993921697，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江花园**。法定代表人：刘永波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨世屏，贵州庆林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德林，贵州庆林律师事务所实习律师。原告姚茂奎诉被告贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚茂奎及被告的委托诉讼代理人杨世屏、杨德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚茂奎向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、依法判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金48149元。3、依法判决被告退还3500元的装修押金。4、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年9月11日与被告签订《商品房买卖合同》，与被告购买一套商品房，座落于锦州新城**，价值266610元。根据合同法第十一条规定房屋交付时间为2015年10月31日前，并符合该商品房建筑工程竣工合格证文件，取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第二十二条第三款约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期间内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。此后，原告在房屋装修时缴纳了3500元的装修押金，被告同意在装修完成后退还押金，至今被告也没有退还押金。原告认为，原告已按照合同约定支付全部的购房款，被告却没有按照合同约定达到房屋的交付条件及在2016年6月30日前给原告交付办理商品房转移登记的有关文书，为维护其合法权益，特诉至法院。原告在庭审中自愿放弃第1项诉讼请求。贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司辩称：1、对于逾期办理商品房转移登记文书的违约行为，被告予以认可。2、逾期办证违约金约定无效，被告不应当支付该违约金。原、被告签订合同时间为2017年9月11日，合同约定的办理商品房转移登记文书的时间为2016年6月30日。合同还未订立，不可能在未约定义务前履行完成约定前的义务，故约定无效，原告不能据此追究违约责任。3、原告缴纳装修押金是事实，应扣除产生的费用后退回余款，如无扣款情形被告也同意全额退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对案件事实，即逾期交付办理商品房转移登记有关文书及原告缴纳相关费用的情况并无异议。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告通过出让方式取得位于榕江县地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为锦州新城小区。2016年9月4日，原、被告达成商品房买卖分期付款协议并支付购房款106610元。同年9月6日，原告领取房屋钥匙并向被告缴纳了装修押金2000元、对讲机安装费900元、卫生费600元，共3500元。2017年9月11日，原告支付了购房余款160000元。原、被告签订正式《商品房买卖合同》，约定：第三条“原告向被告购买Ｃ栋8单元602号商品房一套，建筑面积88.14㎡，套内建筑面积72.90㎡；第七条：按套（单元）计算，该商品房总价款为266610元”；第十一条“出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；第二十二条二、初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”。同时查明，锦州新城小区A区商品房（包括A栋、B栋、C栋）至今未进行竣工验收，亦未完成初始登记,但自2014年4月起该小区商品房已陆续交付业主使用。另查明，原告在庭审中自愿放弃要求被告限期向其交付商品房转移登记的有关文书的诉讼请求。本院认为，一、关于被告是否承担违约责任的问题。原、被告在2016年9月4日达成商品房买卖分期付款协议，同年9月6日原告接收了房屋，2017年9月11日双方正式签订《商品房买卖合同》，但该合同为商品房预售合同的示范文本，规定的办理商品房产权转移登记日期为2016年6月30日，小于合同签订的实际日期，若以此为逾期办理商品房产权转移登记期限，则违反了买卖的平等原则。至此，应视为原、被告双方对办理商品房产权转移登记期限的约定不明，并非约定无效。根据法律精神，合同中约定不明的事项，应以实际履行为准。原、被告在签订合同时，没有对明显不能实现的办理商品房产权转移登记期限提出异议，也没有签订补充协议对该期限再约定，视为双方对自己权利的处分，应予以尊重。被告自交付房屋至今仍未具备办理商品房产权转移登记的条件，导致合同约定的该项义务一直未得到履行，实属违约，被告应当承担合同约定的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）款规定：“（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，原告在2016年9月6日领取钥匙之后开始装修入住，视为涉案小区已竣工，故被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约天数共812天，自2017年12月11日（2017年9月11日加90日）至原告主张的2020年3月2日。依照合同“约定日期起90日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”的约定，被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金43297.46元（266610元×0.0002×812天）。二、关于原告主张的退还3500元装修押金的问题。被告认可原告缴纳的3500元分别是2000元的装修押金、900元的对讲机安装费及600元的卫生费。本院认为，原告装修入住至今未对房屋及环境造成影响，且对讲机至今未安装，被告也同意退还这两项费用，符合约定，应予支持。对于600元的卫生费，被告辩称系装修垃圾的清运费，原告的装修行为已然发生，则装修垃圾清运费被告按照房屋面积收取352.6元（88.14㎡×4元/㎡），与事实相符。为此，被告应退还原告缴纳的装修押金等费用共3147.4元（2000元+900元+247.4元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下:一、由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司支付姚茂奎违约金43297.46元，该款限本判决生效之日起六十日内付清。二、由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司退还姚茂奎装修押金等费用3147.4元，该款限本判决生效之日起六十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取545元，由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  彭丝丝二〇二〇年六月十二日法官助理邱春娅书记员张茹芸