广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5037号原告（反诉被告）：周忠杰，男，1950年11月3日出生，汉族，住广州市越秀区，原告（反诉被告）：梁绮梅，女，1952年7月29日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：周忠杰，该原告丈夫。两原告的共同委托诉讼代理人：黄康，广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾昭抗，男，1962年5月3日出生，汉族，住广州市花都区，被告（反诉原告）：曾宪忠，男，1986年9月16日出生，汉族，住广州市花都区，两被告的共同委托诉讼代理人：陈丹，广东合誉律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。原告周忠杰、梁绮梅与被告曾昭抗、曾宪忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，被告曾昭抗、曾宪忠于2019年5月20日向本院提出反诉，由审判员袁贞依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行审理。因案情需要，本院于2020年6月19日依法组成合议庭适用普通程序第二次公开开庭进行审理。原告周忠杰及梁绮梅委托诉讼代理人周忠杰到庭参加两次诉讼，被告曾昭抗、曾宪忠的委托诉讼代理人陈丹、黄爱珍到庭参加两次诉讼，原告周忠杰及梁绮梅的共同委托诉讼代理人黄康到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、请求两被告返还原告购房款42万元；2、诉求法院对房屋火灾受损重建，加建，装修后的房子进行评估和支持其赔偿装修款、重建款；3、诉讼费由两被告承担。两原告于第二次庭审中变更并增加诉讼请求，最终确定诉讼请求为：1、两被告返还原告购房款42万及利息（1、其中20万元自2000年10月23日起计至实际返还之日止，按照同期同类贷款利息计算；2、另22万元自2000年11月14日起计算至实际返还之日止，按照同期同类贷款利息计算，暂计利息为503572.4元）；2、两被告向原告赔偿加固及增建和装修装饰的费用100万元及利息（利息以100万元为基数，从2018年10月26日（另案判决书生效的日期）起计算至实际支付之日止，按照同期同类贷款利率计算，暂计利息为75151.38元）；3、两被告向原告赔偿宅基地上盖房屋的升值部分费用300万元及利息（利息以300万元为基数，从2018年10月26日（另案判决书生效的日期）起计算至实际支付之日止，按照同期同类贷款利率计算，暂计利息为225454.16元）；4、两被告支付因两被告主张订立的合同无效造成两原告无法经营的损失100万元；5、两被告支付因两被告主张订立的合同无效造成两原告搬迁的搬迁费用10万元整；6、两被告支付因两被告主张订立的合同无效造成两原告需要与公司员工解除劳动合同造成的经济补偿金损失10万元；7、两被告承担本案诉讼费。后两原告在第二次庭审中当庭撤回上述第3项诉讼请求。事实和理由：1996年至2000年期间，两原告租用两被告的涉案房屋用于经营使用，2000年2月1日，涉案房屋起火，过火面积约900平方米，涉案房屋于2000年2月23日被花都区房屋安全鉴定所评定为“局部危险房”。因两被告不愿意花费巨资对涉案房屋进行加固，遂找到两原告，希望两原告将房屋买下自行加固，在村委会干部的支持下，两原告考虑到与两被告合作多年，也处于对村委会的信任，遂以当时房屋未经烧毁的正常市价向两被告买下涉案房屋。2000年10月18人原被告四方签订《花都区新华镇大陵村二队23号房屋购房合同》，约定两原告以购房总金额共52万元的价格购买房屋，并约定“乙方（两原告）先付42万元给甲方（两被告），甲方（两被告）即将该房屋的一切有关资料证件手续移交乙方（两原告），乙方（两原告）即拥有该整幢房屋的所有权、房屋改造和修造权、转租权，资产抵押、拆迁补偿等有关权益归乙方（两原告）所有”，其余10万元待办理房产证转名后再支付。广州市花都区新华镇大陵村经济发展公司于上述《购房合同》上作为见证人盖章。签订上述《购房合同》后，两原告随即向两被告支付42万元，被告曾昭抗向原告出具收据。两原告对涉案房屋加固改建装修使用至今。2018年，涉案房屋所在地段广州市花都区新华街大陵村大面积进行拆迁，涉案房屋也在被征收的范围内，两被告在巨大的拆迁利益下，于2018年3月20日向广州市花都区人民法院提出起诉，要求法院确认涉案《花都区新华镇大陵村上二队23号房屋购房合同》无效，并要求两原告向两被告返还涉案宅基地及地上房屋。2018年6月14日，广州市花都区人民法院作出（2018）粤0114民初3583号《民事判决书》，判决确认原被告于2000年10月18日签订的购房合同无效。其后，两原告周忠杰、梁绮梅不服判决，向广州市中级人民法院上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终15840号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。两原告认为，自1996年承租涉案房屋至2000年房屋起火，均诚实守信按约支付租金，2000年房屋起火后已失去承租的价值，两选原本可寻他处继续经营，无须花费巨资买下涉案房产又进行加固改建。但两被告主动要求两原告买下“危房”，两原告处于双方几年来均合作愉快，又有村委会的见证，遂同意买下涉案房产。但是，18年后，涉案房屋面积拆迁征收，两被告在巨大的拆迁利益引诱下，才以涉案房屋违反法律法规强制性规定为由主张合同无效并要求返还房屋，此举虽符合法律规定，但从道义而言，两被告的行为属于典型的严重违反了诚实信用原则。因此，对于合同无效后所造成的损失，两被告性承担主要责任，不因让两被告在违反诚实信用原则的前提下，仍可获得巨大的拆迁补偿利益。综上，针对两被告对合同无效存在主要的过错，并违反诚实信用原则，违反公序良俗，两原告请求贵院判如所请。被告曾昭抗、曾宪忠辩称：我方同意返还原告的购房款42万元，对原告要求赔偿装修款和重建款不同意支付，原、被告在签订涉案的两份合同之前，涉案房屋就已经出租给了原告使用，在租赁期间发生了火灾，火灾的原因是该厂二楼包装车间南面仓库内的电源线短路引起的，发生火灾的时候是原告在使用期间，因此发生火灾的原因在于原告，在此情况下，原告本身就应当对受损的房屋进行修复，恢复原状，因此原告的装修款及修复等费用应当由其自行承担，并且据被告所了解，发生火灾后，原告仅仅是对房屋进行了修复，并没有进行任何的重建，即使要对相应的修复费用进行赔偿，因为涉案的两份合同已经被生效的法律判决认定为无效合同，即使原告要主张赔偿损失，也应当根据双方过错大小划分责任后再进行赔偿。两被告在第二次庭审中补充答辩如下：两原告是不能再增加诉讼请求，本案的辩论已经终结。两原告当庭增加的诉请请求均是属于损失部分，其应当提交相应的证据予以证实，且即使有损失，也不应该由被告承担。被告曾昭抗、曾宪忠向本院提出反诉请求：1、请求法院判令两原告向两被告支付从2000年2月1日起至交回涉案房屋之日止的占用费，暂按照每月6000元的标准计算，暂计100万元，具体以评估报告的租金标准为准；2、本诉、反诉受理费由两反诉被告承担。两被告在第二次庭审中变更第一项诉讼请求为：1、两原告向两被告支付从2000年2月1日起至交回涉案房屋之日止的占用费，按照评估报告的租金价格计算至2020年5月30日为1011040元。事实和理由：被告曾昭抗是位于广州市花都区新华镇大陵村上二队**宅基地使用权人，并在该地上自建了一幢四层钢筋混凝土框架结构的房屋。两原告因经营需要，从1996年6月起就承租了该房屋用于开厂，2000年2月1日晚，该厂发生火灾。原、被告双方于2000年10与18日签订了《花都区新华镇大陵村上二队23号房屋购房合同》，约定两原告购买被告位于花都××××号整幢楼房，购房总价款为52万元，两原告先付42万元，剩余的10万元等到办理房产证转名后再支付。同日，双方亦签订了《新华镇大陵村上二队23号房屋租赁合同》，约定了永久租赁等事项。2018年3月20日，被告向广州市花都区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0114民初3583号，一审法院认定以上两份合同均为无效合同，两原告应将涉案房屋返还给两被告。后两原告不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院二审驳回上诉，维持原判。在该案生效后，两被告已向法院申请强制执行，至今，两原告仍未将房屋归还。根据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当这折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的法律责任。现两原告要求两被告返还已收取的42万元，但两原告一直占有使用房屋用于经营，亦应向两被告支付占用费。故为维护两被告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。原告周忠杰、梁绮梅针对反诉辩称：我方不同意支付租金，我方不同意两被告的反诉请求。两原告在第二次庭审中补充答辩如下：我方不同意支付所有的租金以及占用费，因为被告已经将涉案房屋全部交付给原告使用，原告对火烧后的房屋有增建加固，原告是使用自己自己加建装修的房屋，所以原告不需要支付占用费。经审理查明：本案两被告作为原告与本案两原告作为被告的农村房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0114民初3583号，本院于2018年6月14日作出民事判决，判决如下：一、确认原告曾昭抗、曾宪忠与被告梁绮梅、周忠杰于2000年10月18日签订的购房合同无效；二、被告梁绮梅、周忠杰于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告曾昭抗、曾宪忠返还广州市花都区新华街大陵村上陵旧庄港23号的土地及房屋。案件受理费4500元，由原告曾昭抗、曾宪忠负担2250元，由被告梁绮梅、周忠杰负担2250元。后梁绮梅、周忠杰上诉至广州市中级人民法院，该院作出（2018）粤01民终15840号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。两被告已申请对上述生效案件进行执行，尚未执行完毕。上述生效法律文书已经查明的事实，本院予以确认如下：2000年10月18日，曾昭抗、曾宪忠（甲方）与梁绮梅、周忠杰（乙方）签订一份购房合同，合同约定：第一条购房原因：最主要目的是彻底解决火灾后该房屋今后的使用、修建、安全责任和所有权。第二条：购房总金额共52万元。（未包括变压器部分）第三条付款方式：（1）乙方先付42万元给甲方，甲方即将该房屋的一切有关资料证件手续移交乙方，乙方即拥有该整幢房屋的所有权、房屋改造和修造权、转租权，资产抵押、拆迁补偿等有关权益归乙方所有。（2）今后如果国家政策可以办理房产证，甲方应有义务为乙方办理有关转名及转让手续，办证一切费用由甲方负责，待办理房产证转名后，乙方再将余款10万元支付给甲方。合同还对违约责任等内容进行了约定。同日，曾昭抗、曾宪忠作为甲方与周忠杰作为乙方还签订一份租赁合同，约定：第一条：永久租赁原因：乙方于1996年6月10日起向甲方租赁新华镇大陵村上二队23号整幢四层面积1420平房房屋，租赁期10年，至今三年多来，租赁双方合作愉快，甲方已从乙方那里收回租金二十多万元，期间从没发生纠纷。但该房屋不幸于2000年2月1日晚上发生火灾。花都区公安局于2000年2月12日发出火灾原因认定书，火宅原因是该厂二楼包装车间南面仓库内的光管电源线短路引起，建议把房屋二层以上的部分给予拆除处理。双方就有关解决火灾后使用房屋及修建问题，房屋结构安全问题、双方权益问题进行细致讨论，一致认为，乙方办厂是长线投资，全过程难免今后再出意外，甲方的房屋原本是一幢新房，经过火灾后就算是修复过，难免有不同程度损坏。为了今后双方利益都能得到保证，减少租赁过程中再出现矛盾，甲乙双方本着互利互惠平等自愿的原则，经过充分协商就大陵村上二队23号房屋租赁事宜签订本合同供双方共同遵守执行，原1996年所签10年的合同同时作废。第二条：房屋位置面积及用途：甲方房屋1996年建造，土地使用者是曾昭抗、曾宪忠，共363平方米，上盖四层面积1420平方米，用途自用。第三条：租金及双方权益：乙方用52万元租金交甲方租用大陵村上二队23号整幢房屋的永久使用权、转租权、房屋改造和修建改造权，资产抵押权。如果由于国家需用土地而拆该房屋，国家补偿的一切有关权益归乙方所有。上述合同签订后，梁绮梅、周忠杰即向曾昭抗、曾宪忠支付了房款42万元，曾昭抗、曾宪忠亦将涉案房屋交付梁绮梅、周忠杰使用至今。另查明，涉案房屋位于广州市花都区新华街大陵村上陵旧庄港23号，为一幢四层楼房，由曾昭抗建造，四至为北至村屋、南至村路、东至村路、西至水沟。涉案土地部分登记在曾昭抗名下，面积为138平方米，用途为住宅，集体土地使用证号为花集用（2012）第121749号。部分土地以曾宪忠名义取得建设用地规划许可证，尚未办理确权登记。再查明，梁绮梅、周忠杰与曾昭抗、曾宪忠并非同一集体经济组织成员。（2018）粤01民终15840号案件二审中，梁绮梅、周忠杰称：其在接收涉案房屋之后，加装了电梯、变压器，重新铺设水电，在房屋内部加建间墙，对房屋内部进行装修，在天台搭设铁皮房，除此之外，并未对涉案房屋作其他改动。本案中，两被告陈述：涉案房屋存在被告所建的1-4层的框架建筑，两原告没有完全推倒重建，只是进行了修复。两原告陈述：确认两被告的陈述，两原告做了外墙装饰、水电、装修、铺面。两原告陈述：涉案厂房因本案诉讼仍未交还，在做仓库使用。花都市房屋安全鉴定所于2000年4月28日作出《房屋安全鉴定书》，对涉案房屋受灾后的安全进行鉴定，涉案房屋为四层厂房，1995年建造，总面积1780平方，鉴定意见为：综合上述检查情况、分析意见和原设计图纸分析，该房屋失火后的燃烧物多为易燃物，而且燃烧时间比较长，因过火部位的火势强弱不同，房屋各部位的损伤程度也各不相同。根据二、三层砼板与梁的抽芯取样结果表明，其砼抗压强度均超过原设计的要求。但由于经过火灾后，二层的部分混凝土柱和三层的部分楼面板、梁严重受损，有效面积减少量已远远超过构件的安全贮备，支承上部荷载的能力严重不足。按照建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》评定该房屋为“局部危险房”。结合火场温度与过火时间等因素考虑，各部分的钢筋强度虽有影响，但影响不大。但该房屋为框架结构，结构受力连续，二层柱和三层楼面板、梁构件的损坏会出现内力重分布扩散现象，其它部分构件受到的应力将会大量增加，钢筋混凝土梁、柱的强度与设计要求相比下降，超过安全值，严重影响其安全，甚至会出现倒塌。两原告提交广州市房屋鉴定事务所于2000年9月18日作出的《房屋可靠性鉴定报告》，鉴定结论与建议为：一、鉴于该房屋受灾后的补强加固工程竣工不久，建议房屋使用单位在今后的使用过程中加强监测，发现异常情况应立即报告有关部门，以便作出相应的处理措施，确保房屋的安全使用。二、房屋在今后的使用过程中对各楼层的使用荷载不得大于3.5kN／㎡。两被告对此证据的真实性没有确认，且认为鉴定结论没有要求修建加固。两原告提交2004年广东大江南工贸有限公司年检报告书复印件、资产负债表复印件、损益表复印件，发明专利、外观专利证书等，拟证明两原告在涉案房屋开办工厂，每年获得的收益及目前被告主张合同无效造成原告经营损失。两被告对上述证据不予确认，认为与本案无关。两原告向本院提交建设用地规划许可证、建设用地申请审批表，拟证明两被告不诚信不合法行为，被告曾宪忠当年只有9岁就获批建设用地。两被告对此证据予以确认。两原告提交建房装修收据复印件、重建房收据复印件若干，两被告对此证据不予确认。本案中，两原告向本院申请对涉案房屋增值部分以及其建造涉案房屋及装修房屋的费用进行评估鉴定，本院依法选定广州市安衡价格事务所有限公司进行上述两项鉴定，两原告于2019年10月11日、2019年11月5日申请撤回上述两项鉴定，并要求退还评估费。本院依法通知广州市安衡价格事务所有限公司并撤回上述两项鉴定。由于广州市安衡价格事务所有限公司已于2019年10月21日下午对涉案房屋进行现场勘查、丈量、记录及评估工作，其对两原告申请其建造涉案房屋及装修房屋的费用的鉴定费收取评估费用3450元，剩余鉴定费28550元退回交款人账号。本案中，两被告于2019年5月20日向本院申请对涉案房屋从2000年2月1日起至今的租金进行价格评估，本院依法摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司进行该项鉴定，该公司于2020年2月26日作出《价格评估结论书》，评估涉案房屋从2000年1月1日至2019年10月30日的租金为954240元。两被告为此鉴定支付鉴定费11450元。本院认为，依据周忠杰与曾昭抗、曾宪忠于2000年10月18日签订的《购房合同》及《租赁合同》的约定，梁绮梅、周忠杰与曾昭抗、曾宪忠之间就涉案房屋成立买卖合同关系。因涉案房屋属于宅基地上房屋，梁绮梅、周忠杰与曾昭抗、曾宪忠不属于同一集体经济组织内成员，梁绮梅、周忠杰也不是涉案土地所在集体经济组织成员，（2018）粤0114民初3583号、（2018）粤01民终15840号民事判决均已判决曾昭抗、曾宪忠与梁绮梅、周忠杰约定买卖涉案房屋的行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的法律责任。（2018）粤0114民初3583号、（2018）粤01民终15840号已判决梁绮梅、周忠杰向曾昭抗、曾宪忠返还广州市花都区新华街大陵村上陵旧庄港23号的土地及房屋，因此本案中，两原告主张两被告返还购房款420000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因涉案房屋多年来已由两原告使用，且曾昭抗、曾宪忠与梁绮梅、周忠杰约定买卖涉案房屋的行为无效，各方均有过错，因此两原告主张两被告返还上述购房款利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。因梁绮梅、周忠杰与曾昭抗、曾宪忠之间就涉案房屋成立买卖合同关系，双方在签订《购房合同》时的第一条也说明，最主要目的是彻底解决火灾后该房屋今后的使用、修建、安全责任和所有权，可以看出两被告的真实意思是将涉案房屋之后的使用权及所有权均卖与两被告，虽然该《购房合同》无效，但基于社会诚信及公平原则考虑，两被告现主张两原告支付自2000年2月1日至今的占用费，不符合法律规定，本院不予支持，两被告为此支付的鉴定费自行承担。两原告主张两被告向其赔偿加固及增建和装修装饰的费用100万元及利息，但由于两原告仅提交收据复印件，并未提交充分证据证明其该项损失，其申请对建造涉案房屋及装修房屋的费用进行评估鉴定也已撤回，两原告应对其本项诉讼请求承担举证不能的责任，且对未能退回的评估费用3450元自行承担责任。同时两原告已使用涉案厂房多年，其加固及增建、装修也是为其使用厂房服务，综上，对两原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。两原告主张两被告支付因合同无效造成的两原告无法经营的损失及搬迁损失、解除劳动合同造成的经济赔偿金，因两原告并未提交证据对上述损失进行举证，且曾昭抗、曾宪忠与梁绮梅、周忠杰约定买卖涉案房屋的行为无效，各方均有过错，同时，缔约过失责任的赔偿范围应为信赖利益的损失，两原告主张的经营损失及解除劳动合同造成的赔偿金属于间接损失，且并非两被告所能预见的，又受到社会经济活动中诸多因素影响，因此，对两原告主张的上述诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告曾昭抗、曾宪忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁绮梅、周忠杰返还购房款420000元；二、驳回原告梁绮梅、周忠杰的其他诉讼请求；三、驳回被告曾昭抗、曾宪忠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32389.8元，由原告梁绮梅、周忠杰负担28136.9元，由被告曾昭抗、曾宪忠负担4252.9元。反诉案件受理费6949.7元，由被告曾昭抗、曾宪忠负担。鉴定费3450元，由原告梁绮梅、周忠杰负担。鉴定费11450元，由被告曾昭抗、曾宪忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  曾雪云人民陪审员  朱小玲二〇二〇年六月二十八日书 记 员  彭小容黄瑜