安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0304民初415号 原告（反诉被告）：蚌埠汉阳造置业有限公司，住安徽省蚌埠市禹会区观澜御湖世家小区**商业、公寓楼****，统一社会信用代码91340300072355548E（1-1）。 法定代表人：张华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙浩，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李祥，男，1978年9月13日出生，汉族，，住安徽省凤阳县原汇宝公司股东。 被告（反诉原告）：武松，男，1974年8月15日出生，汉族，，住安徽省蚌埠市蚌山区原汇宝公司股东。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张萍，安徽皖淮律师事务所律师。 原告蚌埠汉阳造置业有限公司（以下简称汉阳造置业公司）诉被告蚌埠汇宝汽车服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2019年8月6日作出（2019）皖0304民初318号民事判决书。宣判后，原告不服提出上诉。2019年11月15日，蚌埠市中级人民法院作出（2019）皖03民终2476号民事裁定书，撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初318号民事判决，发回本院重审。经审查，被告蚌埠汇宝汽车服务有限公司已经于2019年3月20日注销，本院依法将被告蚌埠汇宝汽车服务有限公司变更为该公司的原两位股东李祥、武松。本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉阳造置业公司的迟小兵、被告李祥及两被告共同的委托诉讼代理人张萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汉阳造置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2016年7月9日签订的三份《商铺租赁合同》已解除；2、判令被告向原告支付2018年10月9日以后的租金及商铺占有使用费暂计46658.53元（占有使用费以租金为标准计算，二者暂计算至2019年1月2日，其后不停止计算直至被告将商铺按原状返还原告之日止）；3、判令被告向原告补缴其租赁期限第一年内享受的租金优惠部分共计93441.6元；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金11614.64元（按逾期部分租金45547.61元每日0.3%自2018年10月9日暂计算至2019年1月2日止，其后不停止计算至被告付清租金之日止）以及导致合同解除的违约金49991.28元；5、判令被告立即偿还原告已将房屋还原而产生的费用，搬运费6000元、拆除及恢复费用97234元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年7月9日签订了三份《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），被告租赁原告开发的蚌埠观澜御湖世家二期4#独栋商业104、106、109商铺，租赁期限2016年7月9日起至2021年7月8日止，《合同》对租金标准、违约责任、合同的解除等事项作了约定。根据《合同》约定，自租赁期限的第二年租金按季度支付，被告应于每季度租金支付期限开始前5日内向原告支付下一季度租金。根据《合同》4.2.3条，如被告在上述期限内未能或未依时足额支付前述租金，则构成违约，每违约翌日，应按逾期部分租金的0.3%向原告支付违约金，逾期超过15日的，原告有权解除本《合同》并收回商铺直接另行处置。此外，根据《合同》的约定，若《合同》因被告的违约行为而提前终止后，除《合同》4.2.3条规定的违约金外，原告还有权根据《合同》3.3条要求被告补交前期向被告提供的前期优惠的租金；根据《合同》5.2条、5.3条没收被告的保证金以抵扣被告应当对原告承担的所有应付款项；根据《合同》13.2条要求被告按对应租赁年度第一个月租金的三倍向原告支付违约金。按《合同》的约定，被告所缴纳租金适用期限截止2018年10月8日，被告应当在此之前向原告缴纳下一季度的租金，但经原告多次催缴，被告至今仍未向原告缴纳租金，逾期已50余日，构成了严重违约。原告无奈，为维护原告自身权益遂诉至法院。 被告李祥、武松辩称：1、被告不存在违约，而是原告违约在先，被告租赁诉争商铺用于汽车美容，签订合同时原告书面表示停车场给被告使用，但后期原告将停车场自己占用，原告违约在先；2、承租期间，被告所承租的商铺漏水，将被告的电气烧坏，被告多次找原告处理，但原告一直未处理，原告交付的租赁物存在质量问题，也是原告违约；3、被告在2018年4月8日支付三个月的租金，2018年7月8日再次支付三个月租金，但原告并未依约向被告出具发票；4、原告在出租租赁物的期间，未通知被告，擅自将租赁物出卖他人，侵犯了被告对承租物的优先购买权，且买主于2019年8月5日将被告承租的房屋上锁锁上，经原告方协调也未协调好，被告无奈报警后将锁打开，导致被告半个月无法经营，停业损失80000元。因原告的违约行为，原告招商经理王金鑫多次与被告协商，双方于2018年12月基本商定，将保证金40000元返还给原告，赔偿被告2个月租金，之后双方租赁合同解除。被告依约于2019年1月2日将钥匙交给原告，但原告在未告知被告的情况向，将被告诉至法院。综上，本案系原告违约在先，被告不存在违约。原告方变更的诉请不应支持，在原审的诉讼期间，原告没有通知被告，导致物品已经超期，我们要求原告赔偿，不存在搬运费和拆除费，审理期间原告把房屋保持原状。 反诉原告（本诉被告）李祥、反诉原告（本诉被告）武松向本院提出反诉请求：1、依法判令汉阳造置业公司返还李祥、武松商铺租赁保证金46720.8元及支付自2018年12月30日起按年利率6%计算逾期返还利息至实际返还日止，计算至2020年2月29日为3270元；2、判令汉阳造置业公司返还占有出租商铺中两反诉人经营的蚌埠汇报汽车服务有限公司的物品及设备（具体清单附后），或折价赔偿两反诉人物品及设备损失费约40万；3、判令汉阳造置业公司赔偿在租赁期间擅自将租赁物商铺出卖他人的违约行为给两反诉人造成的投资装修损失约30万元及营业损失约8万元，合计约38万元（具体数额由委托法院评估后确定具体数额再行变更）；4、本案的诉讼费用、评估费用等全部由反诉被告承担。事实和理由：两反诉人系蚌埠汇宝汽车服务有限公司的投资人（即股东），于2012年9月3日在蚌埠市工商监督管理局注册成立蚌埠汇宝汽车服务有限公司（简称汇宝公司），从事汽车用品、汽车维修等经营业务。2016年7月9日，被告汉阳造置业公司将其开发的蚌埠观澜御湖世家二期4独栋商业104、105、106、107、108、109六间商铺租赁给汇宝公司用于汽车美容服务使用，双方签订了三份《商铺租赁合同》，同时将该三间商铺门口场地以门前三保协议的方式交由汇宝公司管理、使用。租赁期间为5年，自2016年7月9日至2021年7月8日，合同第八条8.5规定该租赁物业优先购买权：甲方付出售本合同项下租赁物业时，乙方在同等条件下由优先购买权。同等条件，是指出租人拟与第三人签订的买卖合同的所有条款，等等。2018年5月7日，汉阳造置业公司在未经告知程序的情况下，将汇宝公司承租的商铺出卖给他人，2018年5月23日，购买人将汇宝公司正在经营的汇宝公司汽车美容会所的大门锁上并张贴招租告示，导致汇宝公司无法经营。汇宝公司找汉阳造置业公司解决，反诉被告均没有解决，反而于2018年12月30日向汇宝公司邮寄送达了解除租赁合同通知函。汇宝公司实在无奈，为了避免损失扩大，于2019年1月2日，将租赁商铺的钥匙交付给反诉被告，并向反诉被告发出其违约的告知函。2019年1月10日反诉被告向法院起诉汇宝公司，在诉讼期间，被告擅自将汇宝公司承租的三间商铺张的物品及设备转移清空并将商铺交付给购买的业主，该案禹会区人民法院多次调解未果的情况下于2019年8月6日作出（2019）皖0304民初318号民事判决书，反诉被告对判决不服向蚌埠市中级人民法院上诉，蚌埠市中级人民法院发回重审。因两反诉人经营的汇宝公司投入了大量的十倍及装修费用，大部分投资款都是向他人所借，两反诉人为了还账，外出打工，没有时间和费用向法院起诉被告赔偿损失。2019年3月20日，汇宝公司的会计为了减少公司的税务损失，向蚌埠市禹会区市场监督管理局申请注销公司登记，经市场监督管理局审核，做出了准予简易程序注销登记通知书《（蚌）登记内销自【2019】第766号》：决定准予蚌埠汇报汽车服务有限公司注销登记。综上，两反诉人为维护自身权益遂提起反诉。 反诉被告（本诉原告）汉阳造置业公司辩称：1、反诉原告严重违反合同约定，理应承担对应的违约责任。反诉原告作为承租人，却一直拒绝按照约定支付租金，严重违约。反诉被告依照合同预订有权行使解除权并追究其违约责任，二反诉原告的保证金也应当优先抵扣其已支付的费用后方能无息返还；2、反诉原告严重违约，反诉被告不得不解除合同，在向反诉原告要求限期返还房屋后，反诉原告不能如期返还，反诉被告裁自行收回房屋，但收回房屋时，反诉被告已经将反诉原告遗留的物品妥善保管并要求反诉原告及时领取，但反诉原告一直未领取；3、本案中租赁合同解除的原因系反诉原告违约所致，由此造成的损失应由反诉原告自行承担。其反诉被告在出卖案涉房屋前，早已向反诉原告进行了告知，反诉原告的陈述不符合事实。而即便是反诉被告损害了反诉原告的承租人优先购买权，根据“买卖不破租赁”的归责，对反诉原告作为承租人的利益也不会造成任何损害，反诉原告以反诉被告出卖房屋为由主张房屋装修损失及营业损失，无任何依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审查，原告汉阳造置业公司在本诉中提交了营业执照、《商铺租赁合同》，被告对以上证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的《缴费通知单》、《解除合同预警函》、《解除租赁合同通知函》、邮寄单，旨在证明被告拖欠租金且原告有权解除合同要去被告按照租赁合同承担相应责任，对此被告认为其并未收到以上邮寄材料，经查，该三份邮件均通过EMS投递，邮寄面单载明收件人及收件地址为《商铺租赁合同》上约定的送达地址，故本院对原告提交的该组证据予以认定。原告提交了搬运合同转账记录及发票、施工合同审批单、转账记录发票验收单、视频快件单、通知书，旨在证明原告将案涉房屋恢复原状而产生的搬迁费、拆除费用及被告未能及时返还房屋，原告自行恢复房屋的事实，被告对以上证据均不予认可，认为合同并未解除，原告自私清理被告物品，被告并不知情，且费用不合理。经查，原告提交的其与蚌埠市运贤建筑工程有限公司签订的《拆迁搬运合同》中合同内容约定范围为“蚌埠市观澜花园道#2栋104、105、106、108、109号商铺”、《观澜御湖世家1号地块2#商业拆除及恢复工程施工合同》中工作范围约定为“观澜御湖世家1号地块2#商业拆除及恢复工程施工”，可见，该两份合同的指向并非案涉104、106、106号商铺，无法认定该三间商铺的支出费用，原告提交的邮寄单显示的收件地址并非《商铺租赁合同》中约定的邮寄地址，故本院对原告提交的以上证据均不予认定，但对原告已将原汇宝公司的物品搬离的事实予以认定。本诉被告提交的证据与其在反诉中提交的证据多数重合，且证明目的相同，故本院将其统一认证。被告（反诉原告）提交了营业执照、准予简易注销登记通知书、私营企业基本注册信息查询单，证明汇宝公司已经注销，股东为李祥、武松，即本案两被告。对以上证据，原告无异议，本院予以确认。被告提交了《门前三包及安全协议》、照片2张，旨在证明双方约定商铺前停车位由被告方使用，但该场地被原告作为临时停车场，没有给被告使用，对此原告对以上证据真实性予以认可，但认为原告已将停车场交付被告使用，按约定其为借用，使用期限暂定为租赁房屋的时间，照片无法显示停车场车辆未原告公司车辆，本院对《门前三包及安全协议》的真实性予以认定，但被告仅以照片无法完成停车场被原告占用的而举证责任，本院对该组证据所要证明的事实不予认定。被告提交了缴纳保证金收据一张、租金票据7张、转账凭证两张，证明被告一直按约缴纳租金，原告未能按约定为被告开具2018年4月份以后的发票。原告对该组证据的真实性无异议，但认为已向被告邮寄发票，被告拒收，《商铺租赁合同》4.2.3约定“乙方在缴纳租金后凭汇款凭证到甲方处换取发票”，而被告未能证明其持汇款凭证索要发票遭拒的证据，故本院对被告意欲证明原告未及时为其开具发票的事实不予认定。被告提交了照片4张、微信聊天记录、告知函，旨在证明原告在未告知被告的情况下将案涉商铺转卖他人，新业主将商铺上锁张贴转租告示，对此原告认可其已于2018年5月7日将案涉商铺转卖给何女士，虽然原告对聊天记录及照片的真实性均不予认可，但在2019年6月2日的庭审笔录中认可该照片为诉讼中房屋的照片，亦认可王金鑫曾为其公司员工，经各证据的相互印证，本院对原告将案涉商铺于2018年5月7日转卖他人，新业主于2018年5月24日将案涉商铺上锁对外招租的事实予以认定。被告提交了整片6张，旨在证明被告于2019年1月2日将案涉商铺钥匙交于原告，对此，原告不持异议，本院予以确认。原告提交庭审记录2份、汇报公司装潢及设施照片24张、设备清单一份、旨在证明原告于2019年3月将原告物品搬离（价值40万）、装修花费三十余万。对以上证明，原告认可交钥匙一节，对被告主张的设备清单及装修费用支出，认为均为被告制作，而被告的物品已妥善安置，已通知被告自行领取。本院认为，被告的上述证据为单方制作，而设施设备也需要清点核查后才能确认损失状况，故对被告主张的该两项损失不予认定。 本院经审查认定的事实如下：蚌埠汇宝汽车服务有限公司于2012年9月3日注册登记，2019年3月20日简易注销登记，该公司股东为李祥、武松。2016年7月9日，汉阳造置业公司（甲方）与汇宝公司（乙方）签订《商铺租赁合同》三份，约定汉阳造置业公司将观澜御湖世家二期2#独栋商业104、106、109商铺租赁给汇宝公司，租赁期限为2016年7月9日至2012年7月8日。合同对第二年及以后年度租金支付方式约定为按季度支付，每个支付期开始前5日，按当期租金标准向甲方缴纳季度租金及本合同规定的其他费用，每逾期一日，按逾期缴纳租金部分的0.3%支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同并回收租赁物业。合同同时约定：租赁合同提前终止的，物业租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后，剩余部分如数无息返还给乙方。甲方如出售本合同项下租赁物业时，乙方在同等条件下有优先购买权，甲方应提前10天书面通知乙方。乙方欠缴费用达1000元或欠费共计3次的、非乙方原因造成物业不能正常使用的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向对方按照合同规定对应租赁年度的第一个月租金的3倍支付违约金，甲方违约则双倍返还保证金、乙方违约则所付保证金扣除，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，汇宝公司按约定缴纳案涉三套商铺的保证金46720.8元，并支付商铺租金至2018年10月8日。2018年5月7日，汉阳造置业公司将案涉商铺转卖他人，同月，新业主将商铺上锁并向外招租。2018年12月20日，汉阳造置业公司向汇宝公司邮寄《缴纳通知单》，2018年12月26日，汉阳造置业公司向汇宝公司邮寄《商户租金逾期解除合同预警函》，要求汇宝公司在2日内缴纳租金，2018年12月30日，汉阳造置业公司向汇宝公司邮寄《解除合同通知函》。2019年1月2日，汇宝公司将案涉商铺钥匙交给汉阳造置业公司。2019年3月，汉阳造置业公司将案涉商铺物品搬离他处，诉讼中明确愿由汇宝公司自行领取。 本院认为：依法成立的合同对双方具有约束力。本案的争议焦点为案涉合同是否解除，如若解除双方的责任如何承担。原告以被告迟延缴纳租金为由行使约定的合同解除权，而被告则以原告侵犯其优先购买权、违约在先予以抗辩。从本案的事实查明来看，原、被告确存在上述违约情形，而此时赋予原告合同解除权，将是对原告自身违约行为的罔顾。原告作为出租方，有义务“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，而不能是原告在代理词中所述“案涉房屋门真被第三方业主锁过，也与汉阳造公司无关，汇宝公司应向第三方业主主张相关权益”。权利与义务应当相当，原告汉阳造置业公司主张租金而拒绝解决问题的态度不应得到支持。但2019年1月2日汇宝公司将案涉商铺钥匙交予汉阳造置业公司，汉阳造置业公司予以接受，可认定为双方达成了解除合同的合意，案涉房屋已经于当日交付，合同于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从案涉合同的履行来看，汇宝公司欠缴2018年10月9日至2019年1月2日租赁期内的租金并不争议，此项费用合计为46658.53元，对汉阳造置业公司的该项诉请本院予以支持。按照合同约定，租赁合同提前终止的，物业租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金等后无息返还，故本院对反诉原告要求汉阳造置业公司退还保证金46720.8元的请求予以支持。对于原告诉请要求的补交租金优惠、违约金、搬运费、拆除恢复费用，其前提为被告违约情形下，而本案中原告自身亦有违约致使合同终止的行为，故本院对该四项诉请不予支持。关于反诉原告要求汉阳造置业公司赔偿设备损失费、装修损失、营业损失的诉请，因反诉原告自身亦存在不缴纳租金的主要违约情形，且双方关于合同解除系协商解除，其造成的损失不能归责于汉阳造置业公司，其也无证据证明损失的具体数额，故对其该三项反诉请求，本院均不予支持。对于反诉原告要求汉阳造置业公司返还物品的诉讼请求，因其交付钥匙当日，其可以自行取回，而故意不取回，造成的损失属扩大损失，应该由其自行承担，且庭审中汉阳造置业公司已经明确对物品予以妥善另行安置，并有视频等相关记录，同意反诉原告自行取回，反诉原告可以联系汉阳造置业公司自行取回。再者，反诉原告提交的物品清单系单方制作，汉阳造置业公司不予认可，反诉原告对于返还物品应承担举证不能的法律后果，故对其该项反诉请求，本院依法不予支持，若反诉原告有新证据，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告蚌埠汉阳造置业有限公司与蚌埠汇宝汽车服务有限公司2016年7月9日签订的三份《商铺租赁合同》（位于蚌埠市禹会区朝阳西侧、红旗三路南侧观澜御湖世家二期2#独栋商业104、106、109号商铺）于2019年1月2日解除； 二、被告李祥、武松于本判决生效之日起十日内支付原告蚌埠汉阳造置业有限公司租赁费46658.53元； 三、驳回原告蚌埠汉阳造置业有限公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告蚌埠汉阳造置业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告李祥、武松返还保证金46720.8元； 五、驳回反诉原告李祥、武松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4326元，由原告蚌埠汉阳造置业有限公司负担3664元，被告李祥、武松负担662元；反诉案件受理费12100元，减半收取6050元，由反诉原告李祥、武松负担5780元，由反诉被告蚌埠汉阳造置业有限公司负担342元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  卢 刚 审 判 员  蒋 涛 人民陪审员  史建星 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  彭园园