江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民终634号 上诉人（原审原告）：汪群力，男，1970年7月1日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘刚，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：马远光，男，1965年8月2日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：马保侠（系被告马远光姐姐），女，汉族，1961年10月26日生，住江苏省徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：康海舰，江苏彭邦律师事务所律师。 原审第三人：江苏久隆投资置业集团有限公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市铜山新区华山路东湘江路南。 法定代表人：夏一兵，该公司经理。 第三人：江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地江苏省南京市江北新区浦园路****。 法定代表人:夏一兵，该公司董事长。 上诉人汪群力因与马远光、第三人江苏久隆投资置业集团有限公司徐州分公司（以下简称久隆集团徐州分公司）、江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆集团公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2018）苏03民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院审理查明，马远光与久隆集团徐州分公司、久隆集团公司商品房买卖合同仲裁一案，马远光于2017年12月30日向徐州仲裁委员会申请财产保全。2018年1月11日，徐州仲裁委员会将保全申请书、担保财产等提交徐州中院。该院审查后于2018年1月30日作出（2018）苏03财保1号民事裁定书，裁定：冻结久隆集团徐州分公司、久隆集团公司银行存款50万元，如银行存款不足，则查封其相应价值的财产。2018年3月8日，徐州中院向徐州市不动产登记局送达（2018）苏03财保1号民事裁定书及协助执行通知书，查封了登记在久隆集团公司名下的西都大厦1号1-409、306的房屋；查封期限三年。案外人汪群力不服上述裁定及协助执行通知书，向该院提出执行异议。徐州中院于2018年6月26日作出（2018）苏03执异26号执行裁定书，裁定驳回汪群力的异议请求，汪群力遂于法定期限内提起本案诉讼。 汪群力向一审法院提出诉讼请求：1.依法停止对位于徐州市二环西路63号西都大厦1-1-306室房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2.确认涉案房屋的所有权为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2009年12月3日，原告与第三人久隆集团徐州分公司、久隆集团公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以373402元的价格购买涉案房屋。合同签订后，第三人于2011年9月份办理土地分割转让证，2013年1月31日办理售房不动产统一发票后，将涉案房屋交付给原告。原告接收后进行装修，于2014年6月1日出租给江苏大彭阳光物业管理有限公司至2018年6月。因第三人人员变动、相互推诿，导致原告至今无法办理过户手续。二、本案执行异议审查程序违法且违背实事求是原则。原告于2018年5月4日提出执行异议，审查过程中，没有依法组成合议庭，仅仅是一名法官和一名书记员参加庭审，但（2018）苏03执异26号执行裁定书落款是三位法官，与参加庭审情况不符。该裁定书第三页称原告在房屋具备办理过户条件下，7年没有办理，怠于行使自己的权利，属于原告的过错，该认定是错误的。办理过户必须先办理完税发票，原告办理完税发票是2013年，距今尚未满7年，执行异议裁定认定原告7年不办理过户没有事实依据，况且第三人人去楼空多年，原告无法拿到过户相关材料，并非是原告怠于办理过户手续，而是无法办理。 被告马远光答辩称，根据物权法规定，不动产权属应该以登记为准。涉案房屋登记在久隆集团公司名下。原告从2009年购买涉案房屋时，缴纳房屋买卖契税。2011年已经具备房屋过户手续的条件，即便如原告在诉状中陈述2013年才办理完税发票，但原告未提交证据证明非自身原因导致未办理过户登记，原告对没有办理过户登记存在过错，请驳回原告诉讼请求。 第三人久隆集团徐州分公司、久隆集团公司经该院传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 一审法院确认如下事实：2009年12月3日，久隆集团公司（出卖人）与汪群力（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定将西都大厦1号1-306室出售给汪群力，房屋面积为57.13平方米，总价为373402元。汪群力提交的加盖徐州市财政局契税专用章的中华人民共和国完税凭证显示，涉案房屋的合同成立日期为2009年12月3日，纳税人名称为汪群力，计税金额为373402元。2011年9月15日，久隆集团公司取得涉案房屋的分割转让证。2013年1月31日，税务机关出具销售不动产统一发票，该发票显示付款方为汪群力，收款方为久隆集团徐州分公司，不动产为西都大厦1-306室，金额为373990元。 徐州中院另查明，原告云南万向通信科技有限公司徐州市分公司（以下简称万向公司）诉被告徐州市久隆建安工程有限公司承揽合同纠纷一案，徐州市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）于2009年7月23日作出（2009）鼓民二初字第0554号民事调解书，调解内容为：被告徐州市久隆建安工程有限公司欠原告万向公司徐州分公司价款人民币319000元，被告于2009年8月给付原告人民币150000元，于2009年9月给付原告人民币50000元，余款人民币119000元被告于2009年10月一次性付清。如被告逾期付款一次，原告可对全部案款申请执行。汪群力系万向公司。夏一兵系徐州市久隆建安工程有限公司法定代表人。 徐州中院认为，本案系案外人汪群力对涉案房屋主张所有权所引起的纠纷，焦点问题在于汪群力对涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。一、关于汪群力对涉案房屋是否享有所有权的问题。汪群力主张其系从久隆集团徐州分公司处通过以债权抵偿房款的形式受让涉案房屋的所有权，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，涉案房屋并未登记在汪群力名下，故对于汪群力要求确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，依法不予支持。其次，关于汪群力对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受需要办理过户登记的被执行财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。汪群力作为买受人，如欲对涉案房屋产生排除执行的效力，应当符合上述法律规定的四个要件，缺一不可。根据本案查明的事实，汪群力与久隆集团徐州分公司于2009年12月3日签订商品房买卖合同，该合同对转买卖标的、面积、单价、总价、支付方式、违约责任等内容进行了明确约定，具备法定的合同要件合且不违反法律、行政法规的强制性规定。该院对其真实性和合法性予以确认。汪群力主张其以生效调解书确认的债权抵付涉案房屋价款，并提交（2009）鼓民二初字第0554号民事调解书，该调解书确认汪群力担任法定代表人的万向公司对夏一兵担任法定代表人的徐州市久隆建安工程有限公司享有319000元债权，再结合汪群力提交的涉案房屋的完税凭证及销售不动产统一发票，能够证明汪群力通过以债权抵付购房款的方式支付涉案房屋全部价款。为证实已在法院查封之前占有涉案房屋，汪群力提交了涉案房屋的水费发票，该发票的开票日期为2018年2月28日，在涉案房屋查封之前。另外，汪群力还提交了江苏大彭阳光物业管理有限公司的费用报销单及其及房屋租赁协议，以上证据能够证明汪群力已占有使用涉案房屋。最后，关于汪群力对未办理变更登记是否存在过错的问题。汪群力在本案执行异议庭审中称系因其没有时间故没有办理登记手续，这说明其是由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，从而没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存有过错。在本案审理过程中，汪群力又提交久隆集团公司徐州分公司于2018年8月28日出具的证明，证明系因涉案房屋面积测绘表、分户平面图丢失，致使涉案房屋无法办理登记手续。对于汪群力的该主张该院不予采纳，首先，汪群力在本案执行异议程序中已就该问题作出了于其不利的陈述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。其次，该证明的出具时间为2018年8月28日，晚于涉案房屋被查封的时间。最后，久隆集团徐州分公司作为该证明材料的出具方及本案当事人，应到庭就相关事实作出说明，但该分公司经本院传唤未到庭。故，该院认为汪群力对涉案房屋未能办理登记存在过错，不符合法律规定的足以排除强制执行的条件。据此判决驳回汪群力的的诉讼请求。 汪群力不服一审判决，上诉请求撤销徐州中院（2018）苏03民初515号民事判决，支持上诉人的诉讼请求。认为，一审认定事实过于机械。上诉人陈述没有时间办理，是指没有时间天天为办理过户去找久隆集团徐州分公司。事实上是第三人怠于协助，上诉人一直在为办理过户手续在主张权利，并无过错。 马远光辨称，一、一审法院在庭审期间不存在多次提醒、诱导代理人发表意见的情况。二、2011年涉案房屋已经具备办理过户手续的条件，汪群力怠于行使请求办理过户登记手续的权利，从而没有将债权及时转化为所有权，其自身对未办理过户登记手续存在过错。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，一、2018年3月8日，徐州中院向徐州市不动产登记局送达（2018）苏03财保1号民事裁定书及协助执行通知书，查封涉案房屋时，涉案房屋已不属于久隆集团公司的责任财产，不应纳入本案的保全查封范围。人民法院在保全查封程序中对被保全人所采取的强制措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟保全查封执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的保全查封。债权人无权要求债务人用其责任财产之外的财产偿付其的债务。本案中，根据一审法院已查明的事实，汪群力与久隆集团徐州分公司于2009年12月3日签订商品房买卖合同，该合同对转买卖标的、面积、单价、总价、支付方式、违约责任等内容进行了明确约定，具备法定的合同要件且不违反法律、行政法规的强制性规定。汪群力通过以债权抵付购房款的方式支付涉案房屋全部价款。汪群力提交了涉案房屋的水费发票，该发票的开票日期为2018年2月28日，在涉案房屋查封之前。另外，汪群力还提交了江苏大彭阳光物业管理有限公司的费用报销单及其及房屋租赁协议，以上证据能够证明汪群力已占有使用涉案房屋。据此，久隆集团公司作为出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助汪群力办理过户登记的义务。据此，涉案房屋已经脱离久隆集团公司责任财产范围，久隆集团公司因全额收取了汪群力的购房款，其责任财产并未因此减损。久隆集团公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则有违公平、诚信的法律原则。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。买受人只要向出卖人提出了办理过户登记的请求等行为，即可以认定其未办理过户登记手续，没有过错。本案中，从汪群力之前行为来看，其开具了《中华人民共和国契税完税证》及销售不动产统一发票，足以判定其主观上有办理涉案房产产权证的愿望，并且已在其能力范围内履行了义务。徐州中院认为其在本案执行异议庭审中称系因其没有时间故没有办理登记手续，而认定汪群力由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，依据不足。其次，汪群力已经一审庭审时提交了久隆集团公司徐州分公司于2018年8月28日出具的证明，证明系因涉案房屋面积测绘表、分户平面图丢失，致使涉案房屋无法办理登记手续，结合汪群力已经完成涉案房产契税交纳的事实，足以证明汪群力对涉案房屋最终未办理产权证并无过错。在无其它证据证明久隆集团徐州分公司所出具的证明为虚假证明的前提下，徐州中院以该证明出具时间为2018年8月28日，晚于涉案房屋被查封的时间，作为证明出具方及本案当事人经该院传唤未到庭为由，否定该证明的证明效力，没有事实与法律依据。因此，汪群力有权依据上述法律规定，阻却人民法院对于涉案房产的保全查封。三、关于汪群力在本案中请求确认涉案房屋归其所有的诉求，虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。但本案中，汪群力已经完税，久隆集团公司徐州分公司在其证明中亦表示涉案房屋面积测绘表、分户平面图丢失，以后补办，并无阻扰其办理过户的表示。因此，汪群力完全可以在久隆集团公司徐州分公司补办相关材料后，自行向登记机构依法申请办理相关过户登记手续。汪群力不能将其于自身应履行的义务与责任，通过诉讼转嫁于司法机关。因此，本院对汪群力此项诉求，不予支持。 综上，汪群力要求阻却对涉案房屋执行的上诉请求，有事实与法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、三百一十二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2018）苏03民初515号民事判决。 二、不得执行江苏省徐州市中级人民法院（2018）苏03财保1号民事裁定查封的徐州市二环西路63号西都大厦1-1-306室房屋。 三、驳回汪群力其它诉讼请求。 一审案件受理费6910元，由马远光负担；二审案件受理费6910元，由汪群力负担。 审判长 李 晶 审判员 赵建华 审判员 苏 峰 二〇二〇年六月二十四日 书记员 王莹莹