北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20633号原告（反诉被告）：徐钟梅，女，1980年12月21日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：樊静，女，1964年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘炳耀，山东康桥（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）徐钟梅（以下称姓名）与被告（反诉原告）樊静（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐钟梅、樊静及其委托诉讼代理人刘炳耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐钟梅向本院提出诉讼请求：1、确认徐钟梅、樊静于2019年10月4日签订的《店铺合作协议》无效；2、判令樊静退还徐钟梅商铺转租费60000元、两个月租金4200元、押金21000元，以上共计123000元；3、判令樊静赔偿徐钟梅商铺装修损失3960元；4、判令樊静赔偿徐钟梅2019年12月至2020年1月期间因樊静过失导致徐钟梅无法正常经营的损失120000元、服装鞋包等货品成本100000元、时间成本60000元。事实和理由：2019年10月14日，徐钟梅和樊静签订《店铺合作协议》，该份协议实为房屋转租协议，樊静将位于北京市朝阳区青年路西里X号院润枫水尚X号楼1层内的店铺转租给徐钟梅，协议约定转让费80000元（签订合同时先交60000元，剩余20000元年底付清）、两个月租金42000元、押金21000元，共计143000元，年前再续费下年半年租金。徐钟梅已经在签订协议后给樊静123000元。在签协议时，樊静隐瞒了房屋不能转租的事实，且樊静与房屋业主之间无任何协议或合同，便擅自将房屋转租给徐钟梅，其后在徐钟梅装修过程中，房屋业主上门告知徐钟梅不能转租，要求立即收回房屋，并向徐钟梅下达书面腾房通知。徐钟梅在此期间找樊静协商处理未果后，打手机电话不接、发微信信息不回，有意回避躲藏。在多次尝试找樊静要求返还款项被拒的情况下，无奈提起本案诉讼。樊静辩称，《店铺合作协议》有效，涉案商铺是樊静从韩某某处转租而来，韩某某从丛某某处转租而来，丛某某也不是业主。根据韩某某与丛某某的转租合同、樊静与韩某某的转租合同、樊静与丛某某的微信记录、转账记录可以证明，第一，樊静每半年以自己的名义向丛某某支付租金，虽然韩某某与丛某某的合同中约定不得转租，但现有证据证明樊静在涉案房屋中已经经营一年零六个月，丛某某自2018年6月明知樊静从韩某某处转租，并且丛某某对该次转租没有提出异议。根据最高院相关司法解释，超过六个月丛某某没有提出异议视为其同意转租行为；第二，丛某某在2018年12月通过微信给樊静营业执照供樊静使用，证明丛某某同意樊静以丛某某自己公司的名义进行租赁经营，丛某某同意樊静从韩某某处转租，樊静从韩某某处转租是经过丛某某默许，丛某某失去了解除与韩某某合同的权利，更不能以此为借口来解除徐钟梅与樊静的合同；第三，从徐钟梅提交的清空房屋通知书可以看出，丛某某主张的是韩某某违约，因此丛某某解除了与韩某某的合同，并没有指向本案涉及的徐钟梅与樊静的转租合同，何况丛某某主张韩某某违约转租协议无效从上一个事实看出是不能成立的，所以丛某某主张与韩某某的合同无效也没有法律上的依据；第四，《店铺合作协议》的附件就是韩某某与樊静、韩某某与丛某某的合同，因此徐钟梅对涉案房屋是经过几次转租而来是明知的。上述三个事实可以看出韩某某转租给樊静的合同因丛某某没有在六个月内提出异议，应当是有效的，同时徐钟梅对涉案房屋系转租而来明知，徐钟梅与樊静的转租合同也是有效的。由于徐钟梅与丛某某之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，丛某某的通知对徐钟梅不发生法律效力，何况丛某某的通知中明确解除的是其与韩某某的合同，没有指向本案的合同。徐钟梅拒绝交纳合同租期内的租赁费，自愿撤场，属于其单方的自主行为，与樊静无关。徐钟梅对樊静从韩某某处转租的事实明知，对樊静转租后经营的时间丛某某没有异议也是明智的。而且从丛某某与樊静的聊天记录来看，在樊静的介绍下，徐钟梅与丛某某多次沟通，显然徐钟梅是因自身原因拒绝交纳剩下的租赁费而自愿撤场。徐钟梅作为一名成年人，理应明白即使丛某某想解除合同，在樊静不同意的情况下，丛某某没有权利通过私力救济的方式将徐钟梅驱逐出涉案房屋，即使发生诉讼，徐钟梅也可以正常使用至今年六月底，所以徐钟梅将自主意志的后果转嫁给樊静是不合理的。即使转租条款成立，根据合同法第224条的规定，丛某某只能行使合同解除权，并不导致本案合同无效。徐钟梅自认本案合同已于2019年12月31日到期，对于已经履行完毕的合同，没有解除和违约问题。鉴于以上原因，徐钟梅的诉讼请求不应得到支持。樊静向本院提出反诉请求：判令徐钟梅给付樊静商铺转让费2万元，并按照银行间同业拆借利率计算自2019年12月25日至实际给付之日止的利息。事实和理由：根据《店铺合作协议》的约定，徐钟梅尚有2万元商铺转让费应当在2019年12月25日支付，但徐钟梅违约尚未支付。徐钟梅对樊静的反诉辩称，当时因为资金紧张2万元转让费没有支付，但后来发现合同有很多问题，合同是无效的，如果丛某某同意涉案商铺的转租，徐钟梅没有被清走，这笔钱早就支付给樊静了，但是徐钟梅刚接手就发现有问题，所以没有支付该笔款项，肯定是不能付给樊静的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2019年10月14日，徐钟梅（乙方）与樊静（甲方）签订《店铺合作协议》，约定：“一、甲方将位于润枫水尚X号楼1层的商铺（以下简称涉案商铺）租赁权（见附件协议）全权转让给了乙方。二、甲方关于该商铺转让价为人民币捌万元整。包括套内45平米的经营面积与装修费用以及套外销售饮料的面积在内。不包括甲方的库存货物、钢琴和一个沙发。（钢琴和沙发可暂时借用给乙方至2019年12月31日止）三、乙方于本协议签订之日支付甲方商铺转让费陆万元整（含定金）以及甲方已经垫付的租金（2019年11月1日至2019年12月31日）和1个月的租赁押金共计63000元。乙方于2019年12月25日前再支付甲方商铺转让费贰万元整。四、乙方承诺甲方在店内适当位置和面积，销售甲方自有库存货物至2019年11月1日止，且不收取场地占用费等任何费用。五、自本协议签订且支付费用118000元，当日或次日进行物业交接。如乙方不能按时支付如上费用，甲方有权终止本协议，已收费用不退。”该《商铺合作协议》乙方落款处除有徐钟梅的签名外，另有一签名“徐洋”，徐钟梅称“徐洋”是其别称，乙方落款处的两个签名都是徐钟梅书写，樊静对此认可。樊静称与徐钟梅的《商铺合作协议》有附件协议，包括丛某某与韩某某签订的《润枫水尚房屋租赁合同》、韩某某与樊静签订的《店铺合作协议》及押金条，徐钟梅称没有附件协议。《商铺合作协议》签订后，徐钟梅向樊静支付了商铺转让费60000元、2019年11月及12月的租金42000元及押金21000元，共计123000元。涉案商铺系丛某某出租给韩某某，韩某某转租给樊静，樊静又转租给徐钟梅。丛某某与韩某某的租赁合同中有未经丛某某书面同意，韩某某不得以任何形式分租或转租涉案商铺及其任何部分的约定。2019年11月30日，丛某某向徐钟梅发出《清空房屋通知书》，内容为：“韩某某与我于2017年6月7日签订《润枫水尚房屋租赁合同》（下称‘租赁合同’），合同租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。租赁合同约定了承租人承租我位于北京市朝阳区青年路西里X号院‘润枫水尚’X号楼1层（下称‘该房屋’）及双方的权益义务。根据租赁合同约定，韩某某无权将房屋转租给第三方，若韩某某将房屋转租给第三方的，我有权解除合同，现韩某某已违约，我已和韩某某解除租赁合同，合同约定解除合同后需十日内清空房屋。现我郑重通知你自今日起十日内清空房屋，若你未在十日内清空房屋按照我与韩某某合同约定我有权自行处置房屋内物品和设施。为避免给我带来更大经济损失，请你按时履行本通知义务，否则，我保留法律诉讼权利，以维护我合法权益。”对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于樊静将涉案商铺转租给徐钟梅时是否征得丛某某的同意。徐钟梅称在合同签订前曾问过樊静房东的问题，樊静均未回答，徐钟梅在2019年11月初发现涉案商铺不能转租，樊静跟徐钟梅说先不要告知丛某某，后来徐钟梅要办停车证，樊静将徐钟梅介绍给丛某某，丛某某知道了转租的事情，将徐钟梅清退。樊静提交其与丛某某的微信记录、2018年12月16日丛某某将营业执照转发给樊静的收藏件、营业执照照片、2018年6月27日樊静向丛某某支付半年租金的转账记录，用以证明丛某某知晓韩某某将涉案商铺转让给樊静。微信记录显示2019年11月18日樊静向丛某某咨询为徐钟梅办理停车证事宜，但在微信中樊静向丛某某称徐钟梅是其设计师。徐钟梅对微信记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对营业执照收藏件、照片和转账记录的真实性、证明目的不认可。樊静没有提交证据证明转租给徐钟梅时征得丛某某同意。因此，本院认定樊静将涉案商铺转租给徐钟梅时未征得丛某某同意。关于《商铺合作协议》中约定的樊静转让给徐钟梅“承租权”的期限。樊静称与韩某某的转租合同、韩某某与丛某某的租赁合同的租赁期限均截至2020年6月30日，因此樊静转让给徐钟梅的“承租权”即《商铺合作协议》附件协议约定的截至2020年6月30日的承租权，当时双方口头约定2019年12月31日之后的租金由徐钟梅直接向丛某某支付，如果不方便可以通过樊静转交。徐钟梅称其理解为自己可以在涉案商铺中经营至2019年12月31日，之后由徐钟梅与丛某某续约或由樊静续约，但樊静并未具体告知如何续约。樊静称鉴于徐钟梅自认双方协议于2019年12月31日截止，樊静对此认可。本院认为，从《商铺合作协议》的内容及双方的陈述来看，樊静转让给徐钟梅的除包含2019年11月1日至2019年12月31日涉案房屋的使用权外，还应当包括2019年12月31日之后通过继续支付租金或续租等方式继续使用涉案商铺的权利，但双方并未在《商铺合作协议》中明确约定徐钟梅在2019年12月31日后还能使用涉案商铺的时长，本院结合徐钟梅在起诉状中所述“年前再续费下年半年的租金”、樊静的庭审陈述及樊静剩余租期，认定“承租权”的期限截至2020年6月30日。关于门头制作安装费。徐钟梅称其经樊静推荐，找龙游天涯广告制作门头，花费3960元，并提交徐钟梅与龙游天涯广告制作的微信记录、转账记录、徐钟梅与樊静微信记录佐证。樊静对徐钟梅与龙游天涯广告制作的微信记录、转账记录的真实性、关联性、证明目的不认可；对徐钟梅与樊静微信记录的真实性认可，称樊静确实向徐钟梅推荐过，但不认可关联性和证明目的。本院认为，徐钟梅提交的微信记录、转账记录可以证明樊静向徐钟梅推荐过门头制作人员，当时制作人员给徐钟梅报价3960元（含安装），徐钟梅还向樊静咨询过报价是否过高，徐钟梅提交的微信记录、转账记录可以证明其于2019年11月8日给付定金800元，后支付尾款3160元，因此本院认定徐钟梅支出门头制作安装费3960元。关于徐钟梅搬离涉案商铺的时间。徐钟梅称其于2019年12月21日搬离，搬离时拍有录像，并提交录像一段佐证所述。樊静称不清楚徐钟梅搬离涉案商铺的时间，收到徐钟梅提交的上述证据，但认为该证据不符合证据规则的规定，放弃质证权利。本院认为，樊静放弃质证权利，不影响本院对证据的审核和认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，当事人提交电子数据作为证据，应当提供原件或与原件一致副本，徐钟梅提供了录像的复制件，并未提供原件予以核对，但是该录像的文件名称显示的时间为2019年12月25日，与徐钟梅自认的搬离时间2019年12月21日不一致，属于明显不利于证据提供方的证据，樊静未提供相反的证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以采信，据此认定徐钟梅搬离涉案商铺的时间是2019年12月25日。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。上述法律规定中出租人可以解除的，是指出租人与承租人之间的合同。承租人未经出租人同意转租，出租人在6个月内提出异议的，转租合同无效。本案中，涉案商铺系丛某某出租给韩某某，韩某某转租给樊静，樊静转租给徐钟梅，在上述连环转租中，无论韩某某转租给樊静是否经过丛某某同意，樊静转租给徐钟梅都应该经过丛某某和韩某某的同意。虽然韩某某与樊静转租协议的效力并非本案审理范围，但现有证据不能证明丛某某同意樊静转租给徐钟梅，且在徐钟梅与樊静签订《商铺合作协议》不到两个月，丛某某就给徐钟梅发送了《清空房屋通知书》，以其行为对樊静的转租提出异议，因此徐钟梅与樊静签订的《商铺合作协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租金，虽合同无效，但徐钟梅实际使用涉案商铺至2019年11月25日，其使用期间的占有使用费，应当按照租金标准予以支付，剩余部分樊静应当退还。关于押金，樊静应当退还徐钟梅。关于商铺转让费，徐钟梅享有涉案商铺经营权、使用涉案房屋装饰装修、家具设备等期间，应当按照比例支付相应的转让费，徐钟梅搬离后的转让费部分，樊静应当退还。关于装修损失，从徐钟梅提交的证据来看，其花费3960元制作门头，该笔费用属于损失范围，本院根据合同无效的过错，酌定樊静承担70%。关于徐钟梅主张的按照营业额计算的经营损失、货品成本、时间成本，不属于合同无效的直接损失的范围，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于樊静要求支付转让费和利息的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第九十四条第一款第（一）项规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐钟梅与被告（反诉原告）樊静于二〇一九年十月十四日签订的《店铺合作协议》无效；二、被告（反诉原告）樊静于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）徐钟梅租金四千零六十四元五角、押金二万一千元、商铺转让费四万一千九百三十五元五角；三、被告（反诉原告）樊静于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）徐钟梅损失二千七百七十二元；四、驳回原告（反诉被告）徐钟梅其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）樊静的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7404元，由原告（反诉被告）徐钟梅负担5141元（已交纳），由被告（反诉原告）樊静负担2263元（徐钟梅已预交，樊静于本判决生效后七日内给付徐钟梅）。反诉案件受理费150，由被告（反诉原告）樊静负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  刘茵茵审判员  乔红星审判员  徐清岱二〇二〇年六月二十九日书记员  郝梦然书记员  孙 伟