文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初9958号原告：蒋长邦，男，1941年5月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：卢小平，男，1958年4月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吴红兵，重庆尚润律师事务所律师。原告蒋长邦与被告卢小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋长邦，被告卢小平及其委托诉讼代理人吴红兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋长邦向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告卢小平支付违约金十万元。并从2019年9月1日起加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、本案诉讼费1161元及房屋财产保全费1020元由卢小平承担。事实和理由：2019年6月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由原告向被告出租房屋渝中区戴家巷2号101，期限60个月。原告按约收取前3个月租金履行了义务，被告自行停业，无理冻结我健康存款7万多元进行骚扰数月，又拖欠诸多应缴纳费用，到2019年8月底不缴纳9、10、11月房租，应承承担责任，反而提起诉讼要求我赔偿23万余元，经一审在(2019)渝0103民初19843号判定败诉!卢小平上诉经五中院(2020)渝05民终89号驳回上诉，维持原判!故此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决。被告卢小平辩称，原告的诉讼请求毫无依据，请求予以驳回。1、被告提出解除租赁合同的原因是由于原告提供的租赁合同租赁期限已过期，有行政部门出示的不予受理通知书为证。被告不能办理营业执照，实现不了合同目的。2、双方解除合同是双方协商的结果，并非被告单方解除。有一审、二审判决查明事实证明。上述判决中均未要求被告承担违约责任，也未要求被告承担违约金。被告不存在迟延履行债务的情况。3、(2019)渝0103民初19843号在一审、二审笔录中均提到双方与2019年8月已经达成合意解除租赁合同，且原告也已经同意解除合同；一审、二审均认定被告的租赁期限应该截止至2019年9月15日，判决也均没有要求原告退还该期限内的房租。原告于2019年9月1日收回房屋后，立即就将该房屋转租第三人，原告并不存在实际损失，不应该由被告再支付违约金。4、假如本案被告违约，也请求法院判决被告不承担十万元违约金。双方从2019年7月起，被告就开始提出解除合同，因为无法办理营业执照，被告自身已经承担了20余万的损失。根据合同法规定，违约金高于实际损失的，可以要求法院予以减少。本院经审理认定事实如下：2019年6月1日出租方蒋长邦（甲方）与承租方卢小平（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝中区戴家巷*号*（临江门*号房屋），出租屋面积18平方米及右侧阁楼8平方米；租赁期限为60个月，自2019年6月1日至2024年5月31日止；每月租金52800元整。每3个月支付一次，在第四个月初提前15日支付。乙方从接房之日起免租期10日，以银行交易凭证为准。双方可以协商变更、解除或终止本合同。租赁期满合同自然终止。合同签订当天卢小平向蒋长邦支付6、7、8三个月租金共计158400元，蒋长邦按约交付涉案房屋。重庆市渝中区戴家巷*号*房屋建筑面积21.8平方米，为重庆康翔实业集团有限公司管理的非住宅国有公房，该司委托重庆市第一房地产经营公司经营管理，公房承租人为蒋长邦。2017年10月20日，重庆市第一房地产经营公司出具《情况说明》，载明涉案房屋相关情况，并载明租赁人为蒋长邦、产权证明正在办理中、同意承租人对外进行转租。2019年4月11日，重庆市第一房地产再次出具《情况说明》，载明涉案房屋相关情况与此前的《情况说明》一致，并载明该房屋租赁合同到期后正在续签中，原合同仍有效。2019年9月11日，重庆康翔实业集团有限公司作为出租方、重庆市第一房地产经营公司作为管理方、蒋长邦作为承租方，就涉案公房签订国有房屋租赁合同，确定蒋长邦作为涉案公房承租人，租期自2018年7月1日至2020年6月30日止，月租金654元正。2019年6月21日17时43分左右，有群众报警称重庆市渝中区临江路*号门面起火，渝中区消防支队接警后到场处置，并于7月4日作出《火灾事故简易调查认定书》，对火灾事故事实认定为，经调查，起火部位位于重庆市渝中区临江路*号都市方舟一楼的电缆井内，起火原因为电气线路故障引发火灾。2019年7月16日，卢小平向本院起诉蒋长邦房屋租赁合同纠纷，提出以下诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告间的房屋租赁合同；2、请求法院判令蒋长邦返还已付的租金158400元；3、请求法院判令蒋长邦赔偿卢小平的损失72368元；4、诉讼费用由蒋长邦承担。本院于2019年10月24日作出（2019）渝0103民初19843号民事判决书，判决：一、原告卢小平与被告蒋长邦之间2019年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除；二、驳回原告卢小平的其他诉讼请求。后卢小平不服该判决提出上诉，2020年3月18日，重庆市第五中级人民法院作出（2020）渝05民终89号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书在评述部分认定：蒋长邦已按照合同约定将涉案房屋交给卢小平经营，且重庆市第一房地产经营公司于2019年4月11日出具的情况说明及重庆康祥实业集团有限公司、重庆市第一房地产经营公司2019年9月11日与蒋长邦签订的租赁合同足以说明蒋长邦在讼争租赁合同期限内有对外出租涉案房屋的权利，故本院对卢小平称因租赁期限届满导致其开业登记未予受理的上诉理由，不予采信。卢小平称蒋长邦不积极配合其办理营业执照，明显不符合常理，其也未提供充分证据证明蒋长邦故意拖延其办理营业执照；同时，卢小平发现租赁合同房屋坐落编号存在瑕疵，可及时向蒋长邦要求更正，现亦无证据证明卢小平向蒋长邦提出该项请求且蒋长邦予以拒绝，因此，卢小平主张蒋长邦存在过错，本院不予支持。2019年9月1日，蒋长邦收回涉案门面并另行出租案外人，并由案外人办理取得营业执照。2020年1月16日，蒋长邦向本院提出诉前保全申请，要求对卢小平价值100000元的财产采取保全措施，蒋长邦缴纳保全申请费1020元。庭审中，卢小平向法庭提交了一份重庆市渝中区解放碑街道市场监督管理所2019年10月28日出具的《不予受理通知书》，拟证明卢小平于2019年6月10日向工商登记部门申请办理营业执照，工商登记部门因为卢小平提供的蒋长邦与案外人重庆康祥实业有限公司的租赁合同期限是2017年7月至2018年6月30日止。合同已过其时效，因此不为卢小平办理营业执照。虽然该不予受理通知书是后期补开的，但是不应向其证明目的。卢小平提出解除租赁合同的原因是由于蒋长邦提供的租赁合同租赁期限已过期，有行政部门出示的不予受理通知书为证。卢小平不能办理营业执照，实现不了合同目的。蒋长邦发表质证意见称对该证据的真实性认可无异议。该证据被告在(2019)渝0103民初19843号案件的二审中举示过。上述事实，有《房屋租赁合同》、本院（2020）渝05民终89号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2020）渝05民终89号民事判决书、本院（2020）渝0103财保50号民事裁定书等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，卢小平与蒋长邦签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。于办理营业执照的问题，重庆市第五中级人民法院（2020）渝05民终89号民事判决书中已进行了详细评述，本院在此不再赘述。蒋长邦在卢小平明确表示搬离租赁房屋不再继续履行租赁合同的情况下，及时收回房屋另行出租，避免了双方损失的扩大。在无法定和约定的情形下卢小平要求提前终止合同已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合本案具体情况，酌定被告卢小平支付原告蒋长邦违约金2万元。至于原告蒋长邦主张的从2019年9月1日起加倍支付迟延履行期间的债务利息没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告卢小平于本判决生效之日起十日内支付原告蒋长邦违约金20000元；二、驳回原告蒋长邦其他诉讼请求。本案受理费减半收取1161元和财产保全费用1020元，由被告卢小平负担370元，原告蒋长邦负担1811元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年六月十八日书记员  曹燎