新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终1425号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴彩霞，女，1959年9月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐市新地物业服务中心，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京南路****楼**。 法定代表人：马岩，该单位经理。 委托诉讼代理人：张翔，新疆银石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高永春，新疆银石律师事务所律师。 上诉人吴彩霞因与被上诉人乌鲁木齐市新地物业服务中心（以下简称新地物业服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初12311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴彩霞上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回新地物业服务中心要求我支付占有使用费的诉讼请求。事实和理由：新地物业服务中心作为原告起诉本案，主体不适格，其不是房屋所有权人。涉案房屋的租期为2018年1月1日至2018年12月31日。租金为三个月一交，但是2018年7月2日，经新市区管理行政执法局将涉案房屋的门改为窗后，执法局和社区将改过的前门（窗）锁死，我就对涉案房屋再没有实际占有和使用，因此我也没有再缴纳合同期内剩余租金，新地物业服务中心也未向我索要，其在一审中也未主张，该行为视为双方都已认可涉案合同没有继续履行的必要。后新地物业服务中心又于2019年4月18日将后门焊死并张贴了封条，彻底将涉案房屋收回，现其诉至法院，向我主张2019年1月1日至2019年12月1日的占用使用费损失没有事实及法律依据，我自2018年7月2日起就再未占有使用涉案房屋，也不存在承担损失的问题。综上，请求二审法院查明事实，作出公正判决。 新地物业服务中心辩称，涉案房屋一直由我方对外出租，双方在一审中对该事实都是认可的，涉案房屋现还在吴彩霞的控制下，房屋内还有吴彩霞的物品，吴彩霞也没有把房屋交还物业中心，故一审判决认定吴彩霞向我方支付房屋占有使用费是合法合理的。吴彩霞至今也未向我方交付涉案房屋，违约行为还在继续。综上，吴彩霞的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 新地物业服务中心向一审法院起诉请求：1．判令吴彩霞立即停止侵权，返还其侵权的乌鲁木齐市北京××路第1-2-104室房屋（庭审中明确为：返还上述房屋）；2．判令吴彩霞赔偿其侵占房屋期间占用费32,300元（庭审中明确：2018年7月2日（城管下达整改通知书之日）-2019年12月1日计17个月，1900/月×17个月=32,300元）、逾期利息549.1元（庭审中放弃）；3．判令吴彩霞向我公司支付2018年1月（含1月）起至吴彩霞退房之日止的物业费（庭审中放弃）；4．判令吴彩霞向我公司支付2018年1月（含1月）起至吴彩霞退房之日止的水费，预计800元（庭审中变更为500元）；吴彩霞向一审法院反诉请求：1．判令新地物业服务中心向我支付从2018年7月以后造成的经济损失60,000元；2．判令新地物业服务中心向我退还2017年全年房租22,800元；3．判令新地物业服务中心向我退还房租押金2,000元。 一审法院认定事实：2018年1月1日，新地物业服务中心与吴彩霞签订《房屋租赁合同》约定，出租乌鲁木齐市北京××路公房，租赁期限自2018年1月1日至12月31日，租金1,900元/月，一次性支付半年，水电费用由吴彩霞承担。案涉租赁房屋系住宅性质，其所有权人为新疆维吾尔自治区有色地质勘查局地球物理探矿队，该单位于2014年1月1日向新地物业服务中心出具《房屋代管委托书》，委托新地物业服务中心代为出租、管理案涉房屋，委托期限自2014年1月1日至2023年12月31日。2018年7月2日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）城市管理行政执法局向吴彩霞出具责令改正通知书。责令其恢复原状，案涉租赁房屋开始“门改窗”改造，从封门到施工完毕，大概两个月时间。吴彩霞租赁案涉房屋经营餐馆，执法部门封闭的门临街，是新地物业服务中心私自开挖建成的，未经建设部门的批准，该门改造成窗户后，该餐馆无法继续经营。一审法院就涉案房屋所在楼栋中住宅部分的租金标准问题电话联系了案外人陈万山，陈万山陈述（摘要）：（一）租金为1,200元/月属实，该房屋其确用于制作塑钢窗；（二）案涉房屋所在的一楼除陈万山外基本处于空置，二楼住宅的租金为700元/月。新地物业服务中心与吴彩霞对陈万山陈述的真实性均认可，可确定涉案房屋所在楼栋中住宅部分租金标准为700元/月。庭审中，吴彩霞同意向新地物业服务中心支付水费500元，新地物业服务中心同意向吴彩霞返还房屋押金2,000元。一审法院认为，本案法律适用的争议焦点为：一、新地物业服务中心诉请吴彩霞返还房屋、占有使用费的请求权基础规范；二、“门改窗”改造是否属于不可抗力；三、新地物业服务中心是否应承担2017年政府亮化工程施工所致的违约责任。针对争议焦点一，一审法院认为，案涉合同约定租赁期限自2018年1月1日至12月31日，在此期间新地物业服务中心负有将租赁房屋交给吴彩霞使用的义务，而在2018年12月31日租赁期限届满后，吴彩霞将案涉租赁房屋返还，显属案涉合同的应有之义。吴彩霞未履行上述义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”新地物业服务中心诉请其返还，一审法院予以支持。问题在于，新地物业服务中心可否根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有人的不动产或者动产被侵占的，占有人有权返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险”，要求吴彩霞返还其对租赁房屋的占有。一审法院认为，“占有人”包括“间接占有人”，间接占有即依据一定的法律关系（如租赁）而对于直接占有人享有返还占有请求权，从而通过直接占有人间接管领和控制该物，故新地物业服务中心属于上述规范中的占有人。但依据通说，“侵占”的含义是侵夺，如盗窃、抢夺，而吴彩霞的行为是在租赁期限届满后未搬走，不能归入“侵占”要件。“妨害占有”的含义是阻碍、有害于占有，而非占有事实本身，吴彩霞对案涉租赁房屋构成直接占有，同样不能归入“妨害占有”要件。因此，新地物业服务中心的请求权不存在竞合问题，一审法院对上述问题以《中华人民共和国合同法》第一百零七条作为请求权基础进行处理。新地物业服务中心诉请吴彩霞支付租赁期限届满后的占有使用费，属于违约损害赔偿的范畴，因案涉租赁房屋无法继续经营餐馆，双方对涉案房屋所在楼栋中住宅部分租金标准为700元/月的事实没有异议，故一审法院按此标准予以支持占有使用费7,700元（700元/月×11个月，自2019年1月1日至2019年12月1日）。针对争议焦点二，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。案涉租赁房屋不是住宅性质，新地物业服务中心在将其租赁给吴彩霞时，未经规划部门允许，在临街面擅自打洞开门，嗣后被城管部门勒令改造，显然是其能够预见、能够避免的情况，因此，案涉“门改窗”改造不能归入“不可抗力”要件，新地物业服务中心根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部责任”，主张违约责任的豁免，一审法院不予支持。“门改窗”改造期为两个月，改造后案涉房屋已不能再经营餐饮，新地物业服务中心未履行向吴彩霞交付能否正常使用的租赁房屋的义务，应当承担违约责任，吴彩霞提出拒付租金的抗辩，一审法院予以支持。针对争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”新地物业服务中心按照合同约定向吴彩霞交付了能够正常使用的租赁房屋，亮化工程的施工并未影响案涉租赁房屋人员的进出，吴彩霞依约向新地物业服务中心支付了2017年全年的租金，可资佐证。再者，亮化工程属于政府统一建设的民生项目，新地物业服务中心作为出租方显然不能提前获知、克服、避免，该项目正属于前述“不可抗力”范畴。因此，一审法院对吴彩霞要求新地物业服务中心退还租金的诉请不予支持。此外，新地物业服务中心同意退还吴彩霞押金2,000元、吴彩霞同意支付新地物业服务中心水费500元，一审法院对双方相关诉请均予以支持。新地物业服务中心其他放弃的诉请，一审法院不予处理。吴彩霞要求新地物业服务中心赔偿经济损失的诉请，因吴彩霞未举证。一审法院对上述损失不予认定。理由为：一、新地物业服务中心在“门改窗”改造时即与吴彩霞联系协商退房事宜，吴彩霞即已获悉租赁房屋不能再继续经营餐饮。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”吴彩霞不得主张“门改窗”开始后的经营损失；二、吴彩霞已在新地物业服务中心本诉中提出拒付“门改窗”改造开始后租金的抗辩，属于要求新地物业服务中心承担违约责任的范畴，只是该违约责任的承担形式是“不付租金”而已；三、吴彩霞就其经营损失负有举证责任但未举证，待证事实真伪不明，一审法院不予认定。判决：一、吴彩霞于本判决生效之日起十日内返还乌鲁木齐市新地物业服务中心乌鲁木齐市北京××路；二、吴彩霞于本判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐市新地物业服务中心占有使用费7,700元、水费500元；三、乌鲁木齐市新地物业服务中心于本判决生效之日起十日内返还吴彩霞押金2,000元；四、第二、三项折抵，吴彩霞于本判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐市新地物业服务中心6,200元。五、驳回乌鲁木齐市新地物业服务中心其他诉讼请求；六、驳回吴彩霞其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴彩霞围绕其上诉请求提交了照片打印件1张，用以证明2019年4月18日，新地物业服务中心在涉案房屋门上贴了封条，所以涉案房屋不再由我控制。新地物业服务中心对吴彩霞提供的证据质证认为：对照片的真实性、合法性及关联性均不予认可，从该照片中无法看出时间和地点，和本案没有关联性，且该照片中反映的房屋应该不是涉案房屋，我公司未对涉案房屋贴封条。因吴彩霞提交的照片中无法反映出涉案房屋的主要特征，不能证实被贴封条的确系涉案房屋，且在庭审中，本院询问吴彩霞其照片所拍摄的是涉案房屋的状况，还是其他房屋的状况时，吴彩霞的回答为记不清楚了，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性均不予采信，对该证据不予采纳。新地物业服务中心围绕争议焦点依法提交了其于2020年5月26日下午16：10所拍摄的照片打印件4张，用以证明涉案房屋中现在仍存放着吴彩霞的物品，故吴彩霞还控制着涉案房屋未予交还。吴彩霞对新地物业服务中心提交的证据质证认为：对于照片的真实性认可，但是涉案房屋中摆放的这些东西都是不值钱的物品，我已经不要了，涉案房屋上的锁也不是我的锁，我的锁是个小黑锁。因吴彩霞对新地物业服务中心提交的证据的真实性认可，故本院对上述4张照片的真实性、合法性予以确认。通过吴彩霞的陈述，可以认定涉案房屋中仍存放着吴彩霞的物品，故本院对上述4张照片的关联性予以确认，对该组证据予以采纳。 本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明，现涉案房屋中仍摆放有吴彩霞的个人物品，二审庭审中，吴彩霞陈述其于2018年年底离开涉案房屋，离开时未向新地物业服务中心交接房屋，也未将涉案房屋钥匙交还新地物业服务中心。还陈述涉案房屋内摆放的物品其不再需要，也无需取回，但未向新地物业服务中心明确表示过屋内物品不再需要的意见。本院在2020年5月27日的庭审中，向吴彩霞及新地物业服务中心释明，吴彩霞当庭表示涉案房屋里的物品不再需要，也无需取回，则新地物业服务中心可以即时将涉案房屋收回，吴彩霞及新地物业服务中心均表示同意。 本院认为，本案的争议焦点为新地物业服务中心向吴彩霞主张占有使用费的诉讼请求能否成立。涉案房屋所有权人为新疆维吾尔自治区有色地质勘查局地球物理探矿队，后新疆维吾尔自治区有色地质勘查局地球物理探矿队向新地物业服务中心出具《房屋代管委托书》，委托新地物业服务中心代为出租、管理涉案房屋，则新地物业服务中心有权出租涉案房屋，吴彩霞与新地物业服务中心就涉案房屋签订房屋租赁合同后发生纠纷，新地物业服务中心有权向吴彩霞主张与房屋租赁合同相关的权利，其作为本案原告主体适格，吴彩霞的该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。2018年7月2日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）城市管理行政执法局向吴彩霞出具责令改正通知书后，涉案房屋开始“门改窗”改造工程，吴彩霞利用涉案房屋经营餐饮的目的已经无法实现，双方发生纠纷，吴彩霞应当与新地物业服务中心就房屋租赁的相关问题进行协商，采用正当合理的方式主张权利，根据吴彩霞在二审中的陈述，其于2018年11月底离开涉案房屋后未再使用涉案房屋，此时吴彩霞应当将涉案房屋返还于新地物业服务中心，或告知新地物业服务中心其不再继续租赁使用涉案房屋，要求新地物业服务中心收回涉案房屋，双方进行交接，此为吴彩霞作为涉案房屋承租人，在涉案房屋租赁合同到期后或其不再使用涉案房屋时，应当履行的合同义务。但根据本案查明的事实，吴彩霞不仅未向新地物业服务中心交接涉案房屋，还将其个人物品一直摆放于涉案房屋中，其虽在庭审中陈述摆放的物品不值钱，且其不再需要，但根据一般日常经验法则和逻辑，吴彩霞将个人物品摆放于其一直租赁使用的房屋中，其他人不可能对其物品进行擅自处分，在此种情形下，新地物业服务中心无法收回涉案房屋。吴彩霞称新地物业服务中心在涉案房屋门上贴了封条，故涉案房屋不再由其控制，但未能提供充分有效的证据予以证实，新地物业服务中心对此也不予认可，故本院对吴彩霞的该意见不予采纳。一审法院依据吴彩霞与新地物业服务中心均认可的住宅租金标准700元/月，判决吴彩霞向新地物业服务中心支付2019年1月1日至2019年12月1日期间的占有使用费7,700元并无不当。因吴彩霞在一审中同意向新地物业服务中心支付水费500元，新地物业服务中心也同意向吴彩霞返还房屋押金2,000元，故本院对此亦予以确认。鉴于新地物业服务中心根据本院二审庭审中的释明内容，收回了涉案房屋，故吴彩霞不再需要向新地物业服务中心履行返还涉案房屋的义务。 综上，吴彩霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决正确，但二审中出现了新的事实，故本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初12311号民事判决第二项、第三项、第六项，即：二、吴彩霞于本判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐市新地物业服务中心占有使用费7,700元、水费500元；三、乌鲁木齐市新地物业服务中心于本判决生效之日起十日内返还吴彩霞押金2,000元；六、驳回吴彩霞其他诉讼请求； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初12311号民事判决第一项、第四项、第五项，即：一、吴彩霞于本判决生效之日起十日内返还乌鲁木齐市新地物业服务中心乌鲁木齐市北京××路；四、第二、三项折抵，吴彩霞于本判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐市新地物业服务中心6,200元。五、驳回乌鲁木齐市新地物业服务中心其他诉讼请求； 三、驳回乌鲁木齐市新地物业服务中心其他诉讼请求。 上述款项折抵后，吴彩霞还应向乌鲁木齐市新地物业服务中心支付6,200元，应于本判决生效之日起十日内支付，如果吴彩霞未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元（吴彩霞已预交），由吴彩霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 卫 杨 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年六月二十八日 书记员 余 霞