广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初777号原告：洪学韵，女，1995年2月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区,被告：覃桂光，男，1986年3月1日出生，壮族，住广东省怀集县,原告洪学韵诉被告覃桂光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告洪学韵到庭参加诉讼，被告覃桂光经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洪学韵向本院提出诉讼请求：1.判决覃桂光在合理期限内结算拖欠的物业费、协助洪学韵完成维修基金费的交接、并对房屋进行搬空事宜；2.判决覃桂光赔偿洪学韵相应的房屋两个月的租金4000元，以及误工、交通费500元；3.判决覃桂光支付洪学韵合同违约金20000元；4.本案诉讼费及其他相关费用由覃桂光承担。诉讼中，洪学韵变更第一项诉讼请求为：判决覃桂光在合理期限内结算拖欠的物业费3521元（包括2018年1月至2019年12月管理费为95.3×1.3×24=2973元，2017年10月至2019年11月水电分摊费用为548元），协助洪学韵完成维修基金费的交接，即覃桂光将物业维修基金的存折本交付给洪学韵。事实与理由：洪学韵与覃桂光系商品房买卖合同关系，洪学韵于2019年7月23日与覃桂光签署了《商品房买卖合同》，覃桂光向洪学韵出售位于广州市花都区xx房商品房一套，总成交金额为1360000元。洪学韵于当日向覃桂光支付了定金50000元。洪学韵通过按揭的方式支付房款。覃桂光的该套房产之前已抵押给重庆富民银行。该合同附件中约定“卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明资料后由房管部门办理涂销抵押及归档手续。”按照合同约定，2019年7月23日洪学韵向覃桂光支付了定金50000元，覃桂光应在15天内（即2019年8月7日）之前提交还贷申请，而实际上，覃桂光一直拖延至2019年9月20日才向重庆富民银行办理提前还贷手续。期间，洪学韵与该合同的房产中介经纪人多次催促，但覃桂光采取了不接电话、不回微信等手段消极应对。直至2019年9月12日，洪学韵通过中介经纪人告知覃桂光已找好律师准备起诉后，覃桂光才于2019年9月20日向抵押银行（重庆富民银行）办理提前还贷手续。随后于2019年9月27日双方完成商品房过户程序。由于洪学韵申请的贷款银行（兴业银行）2019年10月8日后房贷利率新政实施后资金紧张，于2019年10月31日将银行余款发放至覃桂光。《商品房买卖合同》第三条“交楼时间和交接时间”中，双方明确约定，“1、卖方同意交付该房产予买方使用之日期为：卖方收到银行余款7天内。2、卖方应在该房产正式交付买方使用前，交清该房产在收楼前发生的所有欠费、水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理等费用。”实际上，覃桂光在2019年11月20日之后仍然在该套买卖房产中堆放了大量杂物，阻碍房产的正式交付，并且约定的两次缴纳物业费时间（10月21日、11月10日）覃桂光均以各种理由拖延。洪学韵已按照合同的各项约定履行了相关义务。覃桂光虽然于2019年9月27日与洪学韵完成了过户手续，但期间反复拖延，洪学韵作为一名教师，原本计划在8月学校暑假期间完成各项手续，因为覃桂光的恶意拖延，不得不在工作期间请假来履行相关义务，同时，要联系律师以及频繁的电话及微信沟通来催促覃桂光履行相关义务，身心十分疲惫。鉴于覃桂光的行为已构成违约，理应承担违约责任。基于上述事实，洪学韵认为，合同应当守信，覃桂光多次故意未在约定的期限内未履行合同各项条款的行为，严重地损害了洪学韵的合法权益。为维护自己的合法权益，洪学韵特把本案诉至法院。截至2020年2月18日，覃桂光仍未结清物业管理费及水电分摊费用，洪学韵暂未垫付。被告覃桂光未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年7月23日，洪学韵（乙方、买方）覃桂光（甲方、卖方）与广州市正启房地产代理有限公司（丙方、经纪方，以下简称正启公司）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于广州市花都区xx房出售给乙方，该房产之成交价为1360000元；第三条交楼时间和交接手续：1、卖方同意支付该房产予买方使用之日期为卖方收到银行余款7天内；2、卖方应在该房产正式交付买方使用前，交清该房产在收楼前发生的所有欠费、水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理等费用。第六条违约责任：本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，并要求违约方按成交价10%作为赔偿；……（5）违反有关合同的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形。第十二条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：……2、甲方同意，银行放款后7天内，结清当前物业管理费、水电费和过户当天交接物业维修基金给乙方。附件（付款方式）：买卖双方一致同意按以下方式支付楼款并办理交易手续。2、涂销抵押后按揭付款，申请贷款种类：商业贷款。（1）定金50000元，买方应在签署本合同时自行交付卖方。（2）卖方应在收到定金后7日内提供齐办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。（3）买方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全部办理银行贷款所需要的资料。买方向银行申请30年116万元的银行按揭贷款（以银行或批准的结果为准）。（4）买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后十个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件过户手续。（5）卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等材料后又房管部门办理涂销抵押及归档手续。（7）首期楼款200000元含定金，买方应在本次交易过户完成时直接支付给卖方。（8）楼价余款（即申请贷款额）1360000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。洪学韵于合同签订当日向覃桂光支付定金50000元，于2019年9月23日、2019年9月24日分三次将剩余首期款150000元转账给罗志欢，洪学韵表示不清楚罗志欢何时转账给覃桂光。洪学韵陈述，其于2019年9月27日至2019年10月8日期间向银行申请按揭贷款116万元，银行于2019年10月31日放款给覃桂光；涉案房屋的权属于2019年9月27日变更登记至其名下；覃桂光于2019年11月8日与其交接钥匙，其至庭审之日未垫付物业费用。诉讼中，洪学韵提交通话记录、中介方员工与覃桂光的微信聊天记录截图拟证明覃桂光经多次催促未在约定期限内提交还贷申请，存在逾期涂销抵押的行为，洪学韵认为，双方并未对此约定违约责任，洪学韵因此遭受的损失是误工费和交通费以及租金损失，对其损失金额未提交证据予以证明。本院认为，洪学韵与覃桂光及经纪方正启公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守合同约定。洪学韵要求覃桂光结清拖欠的物业费，但洪学韵并非物业费的收取主体，截至本案法庭辩论终结，洪学韵亦未代覃桂光垫付物业费用，故洪学韵请求覃桂光结清物业费用，本院不予支持。关于洪学韵请求覃桂光进行住宅专项维修资金的交接手续，向其交付维修资金的存折，《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续”，涉案房屋目前已经办理权属登记至洪学韵名下，故洪学韵可自行提交资料前往专户管理银行办理维修资金的过户手续，无须覃桂光对此协助，因此，洪学韵请求覃桂光协助办理维修资金的交接手续，向其交付维修资金的存折，本院不予支持。关于覃桂光是否存在逾期涂销抵押的行为，应否承担违约责任，洪学韵对此仅提交了微信聊天记录截图，无其他证据予以佐证，洪学韵提交的聊天记录截图无法显示聊天记录是否真实、聊天主体是何人，亦无法显示覃桂光确实存在逾期涂销抵押的行为，故洪学韵并未提交充足证据证明其主张，本院对洪学韵的上述陈述不予采信。洪学韵认为其于2019年9月27日至2019年10月8日期间申请按揭，涉案房屋的权属于2019年9月27日变更登记至洪学韵名下，按揭银行于2019年10月31日放款，覃桂光于2019年11月8日交接钥匙，从上述履行行为可看出，覃桂光按照双方合同约定的时间办理过户及交接钥匙。洪学韵要求覃桂光因此支付违约金20000元、赔偿租金损失4000元及误工交通费500元，依据不足，本院不予支持。覃桂光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告洪学韵的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，由原告洪学韵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年六月五日法官助理李诗琪书记员孙诗韵