浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0824民初3236号 原告：姚晓燕，女，1982年10月11日出生，汉族，住开化县。 原告：林卫忠，男，1979年12月22日出生，汉族，住开化县。 两原告委托诉讼代理人：曾火旺，浙江南孔律师事务所律师。 被告：开化贝林置业有限公司，住所地浙江省开化县华埠镇芹阳办事处解放街********。统一社会信用代码：91330824MA28FQEXX3。 法定代表人：郑积勤，系公司董事长。 委托诉讼代理人：顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。 原告姚晓燕、林卫忠与被告开化贝林置业有限公司（以下简称贝林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序审理。2019年12月6日，因案情复杂，本案转为普通程序审理。2020年1月20日，本案中止诉讼。2020年6月2日，本案公开开庭进行了审理。原告姚晓燕、林卫忠及其二人的委托诉讼代理人曾火旺、被告贝林公司的委托诉讼代理人顾水荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚晓燕、林卫忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失20万元；2、判令被告自2019年6月30日开始以1089177元（购房款）为基数按每日万分之四支付违约金；3、判令被告按《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠与协议书》的规定和法律规定对原告购买的房屋限期整改和维修（包括：①要求被告将停车位按法律规定的尺寸进行整改；②要求卫生间、厨房的瓷砖按合同约定的300×300进行整改；③空调外机、空气能设备平台按合同约定和规划设计进行整改；④十四楼消防连廊按规划设计要求1.25米进行整改；⑤对厨房、卫生间空鼓进行整改；⑥外阳台按约定进行整改；⑦卫生间、厨房、柴棚渗漏水、渗水进行修复；⑧、非机动车按经济技术指标进行整改）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定被告将其开发的贝林星月湾63幢3单元502室（建筑面积125.72平方米）出售给原告，总房款1089177元。合同签订后，原告依约支付了全部的购房款。2018年10月4日，原、被告签订《商品房全房装修赠予协议书》，约定被告给予原告购买的房屋A方案进行无偿装修。在原告付清全部购房款后，被告未按合同约定和法律规定履行相应的义务，在施工过程中未经原告及其他购房者的同意擅自改变房屋结构，偷工减料：1、消防连廊不符合规划设计标准，在施工过程中变更设计图纸，在14楼位置外墙增加一条消防通道连廊，并且消防通道外围的护栏不符合规划设计高度1.25米的标准，存在重大安全隐患，且影响采光和美观，被告答应补偿2万元及免5年物业费；2、原销售宣传单和图纸均有外出阳台，现被告都改为飘窗及无设备平台，失去很多居住功能和品质;3、地下、地下停车位寸达不到国家标准规定未按约定进行装修，卫生间、厨房盗砖存在多处空鼓及破损，卫生间门槛渗水，地漏，地漏排水不畅卫生间使用的瓷砖与《商品房全房装修赠予协议书》约定的不符，影响美观和使用；6、地下、地下室柴棚墙体、地面渗水无法使用；7、房屋电路短路导致无法正常使用。为此，诉至本院。 被告贝林公司辩称，1、被告开发的贝林星月湾工程项目，已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件，并依约向原告寄送EMS快递，书面通知原告办理交房手续。被告已履行合同约定的通知交房义务，原告出于自身原因未在合同约定时间内收房，单方面拒绝收房，被告没有违约，不应该承担逾期交房的违约责任。2、案涉房屋不存在原告所诉的在施工过程中擅自改变房屋结构，为减少成本进行偷工减料等质量问题，原告要求被告赔偿20万元，没有事实和法律依据。消防连廊是根据高层防火要求进行规范设计的，且在房屋整体设计时通过相关部门的规划审批，最后通过了相关部门的竣工验收。在销售时，在销售中心的沙盘模型充分展示了该房屋（包括消防连廊）的建筑外观，不存在原告所称的中途变更设计的情况。3、对原告所诉的房屋质量问题，属于质量保修责任范围。如通过检测存在主体结构质量不合格等问题，可以要求退房并赔偿损失，如存在其他质量问题时，被告所应承担的责任是返修及赔偿损失。但据此拒绝收房要求支付延期交房违约金是不符合法律规定的；4、对卫生间渗漏水、瓷砖空鼓等问题，属于《商品房全房装修赠予协议书》合同内容。车位问题属于双方车位租赁协议约定的内容，均不属于《浙江省商品房买卖合同》的合同约定内容，不适用该合同第十条的规定。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回全部诉讼请求。 原告姚晓燕、林卫忠为支持其诉称的主张，向本院提供如下证据： 1.《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠与协议书》、《协议书》各一份、《浙江省增值税普通发票》三份。证明原告购买贝林星月湾63幢3单元502室房屋及储藏间和地下车位各一间，并付清全部购房款的事实； 2.《贝林星月湾63幢3单元502室房屋质量问题查看报告》、《房屋质量问题投诉现场查勘报告》各一份。证明涉案房屋存在漏水、地漏、地漏排水不畅不符合尺寸、改变房屋结构等事实； 3.开化县建设工程质量监督管理站于2020年3月30日出具的《贝林星月湾一期63幢3单元502室卫生间渗水问题查看回执》一份。证明直到2020年3月30日经监督管理站现场确认漏水才维修好的事实； 4.被告出具的《关于客户反映消防通道问题的处理意见》一份。证明被告承认房屋消防连廊影响采光和外观，并同意赔偿20000元免5年物业费的事实； 5.部分购房户给被告的书面函一份。证明房屋存在质量等问题后，立即向被告及有关部门反映情况的事实； 6.主要技术经济指标图纸若干份。证明被告改变规划设计，将非机动车位改为车位、储藏室违规销售等事实； 7.户型图若干份。证明被告交付的房屋与合同约定及宣传海报不一致，外阳台改变成内阳台，缺设备平台，影响原告的生活居住和质量品质等事实； 8.开化县住房和城乡建设局“开住建建（2017）30号文件”《关于大棚坞1#-3#地块项目实施全装修标准的函复》、《商品房全房装修赠与协议书》各一份。证明被告未按标准装修的事实； 9.物业公司《关于贝林星月湾前期部分未完善事项的合理化建议》工作联系单。证明被告没有非机动车位，影响原告生活质量和品质，不具有正常生活居住使用条件的事实； 10.开化县住房和城乡建设局“开住建（2019）33号文件”，予以证明被告未交付幼儿园等公共设施的事实； 11.《关于星月湾一期高层卫生间门槛底部渗水修补方案》一份。证明被告认可房屋存在渗水漏水现象，被告至今都未修复和整改的事实； 12.住宅工程质量分户验收表、记录表。证明验收表、记录表的验收不合法系伪造，无相关部门人员签字和盖章，未通知原告，违反法律规定，涉嫌伪造证据导致涉案房屋2019年6月21日开化县住房和城乡建设局备案错误颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》等事实； 13.《浙江省建设工程规划核实确认书》、《房屋建筑工程竣工验收备表》。证明2019年6月6日组织竣工验收程序违法，房屋设计使用年限为五十年与土地规划使用年限七十年不一致，地下，地下室二经核实确认及验收备案等事实； 14.《工作接洽函》一份。证明2019年10月28日，华数广电网络尚未完工，不符合房屋交付条件的事实； 15.被告向开化县规划局提交的《关于贝林星月湾（桂雨苑、竹雾苑）组团总平面调整的请示》。证明被告的规划经过违法调整的事实。 被告对上述证据质证如下：对证据1无异议。证据2，对真实性没有异议，对原告的证明对象有异议，是对其他购房户的统一回复，原告所反映的问题不存在，对存在的质量瑕疵已作整改。证据3，被告没有和管理站及原告到现场，也没有漏水事实。因此，不予认可。证据4，对消防通道的处理意见是为了化解矛盾所为，现原告既然起诉至法院，则不能作为赔偿的依据，消防连廊是符合法律规定的。证据5，真实性没有异议，是业主单方面的主张。证据6，真实性没有异议，该总体规划，不存在改变和变动规划设计。证据7，购房合同后附有房屋结构图，应以合同为准。证据8，真实性没有异议，但双方没有签订过该协议。证据9，与本案没有关联性，只是物业公司的建议，不能证明原告反映的房屋质量问题。证据10，真实性没有异议，但与本案无关联性，应以合同为准。证据11，被告对业主反映的问题进行了整改，所投诉的渗水等问题已整改完毕。证据12、13，房屋符合交付条件，有竣工验收备案表为依据。房屋设计使用年限为五十年符合相关规定，与土地使用权七十年的年限不矛盾，是符合法律规定的。证据14，与本案没有关联性。证据15，对证据的真实性没有异议，但进行调整都是依法依规的，没有任何违法情况。 被告贝林公司为支持其主张，向本院提供如下证据： 1.商品房预售证、贝林星月湾规划建筑设计方案各一份。证明被告开发的贝林星月湾项目不存在中途改变房屋结构及增加消防连廊的问题，原告称被告擅自改变房屋结构、变更设计图纸、并在14楼增加一条消防通道连廊的说法无事实依据。 2.房屋建筑工程竣工验收备案表3份、给水工程竣工验收报告、配电工程验收合格通知书、天然气利用工程竣工验收证书各一份。证明案涉工程项目已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了合同约定的房屋交付条件。 3.EMS快递凭证一份。证明被告在规定的时间内向原告寄送办理交房手续的通知，履行了合同约定的通知义务。 4.开化县建设工程质量监督管理站于2019年7月23日出具的《回复函》一份。证明经质监站复查卫生间渗水等问题已经整改完成的事实。 5.（2015）杭经开民初字第1425号民事判决书、（2016）浙01民终4705号民事判决书、（2017）浙民申2603号民事裁定书各一份。证明房屋建筑工程经过验收合格后，在保修期内出现质量问题，属于质量保修责任范围，买受人不能以此拒绝收房，其要求支付延期交房违约金不符合法律规定。 6、（2019）浙0824民初3125号民事判决书一份，证明生效的判决书已经认定涉案房屋没有改变设计，被告对有关的房屋质量问题，已经作出了整改。 原告质证意见：证据1，真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，该房屋涉嫌违规销售，该规划设计方案是后面更改过的，主要技术经济指标、户数、非机动车位参数不同，车位数据都有所变动，改变了原规划设计，并且没有经过变更相关程序。证据2，真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，竣工验收程序不合法，取得竣工备案表违法，涉案房屋不符合交付条件。证据3，原告没有收到该快递，也不能达到原告的证明目的，无法证明被告已履行通知交房义务。证据4，真实性、合法性、关联性均有异议，该《回复函》是被告事后补开的，事实上被告只对小部分质量问题进行了维修，其他问题均未按规定整改。证据5和证据6，对真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，每个案件都不同，本案中有不符合法律规定及交付条件的问题。 根据原、被告双方陈述及其所提供的有效证据，本院可以确认如下事实： 2017年11月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定被告将其开发的贝林星月湾63幢3单元502室出售给原告（包括被告承诺对所有购房户赠送相应装修），总房款1089177元，交房时间为2019年6月30日前。合同签订后，原告依约支付了全部的购房款。该合同第十条还约定，逾期交房的违约责任，逾期超过三十日后，出卖人应自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之四支付违约金。嗣后，被告按《商品房全房装修赠予协议书》进行了无偿装修。2019年6月21日，涉案房屋通过开化县住房和城乡建设局竣工验收备案，被告向原告送达了交房通知。2019年7月5日，原告与其他购房业主以房屋结构改变、缺设备平台、厨卫间瓷砖空鼓、规格与合同不符及渗水等问题向有关部门投诉，并拒绝收房。被告在接到投诉后，立即对有关房屋质量问题进行了维修整改。开化县建设工程质量监督管理站也十分重视，多次到案涉现场检查监督，并于2019年7月23日对其中卫生间渗水等问题进行复查，确认原告等业主所反映的“卫生间门槛位置渗水、个别地漏排水不畅”等问题已整改完成。对于房屋的结构、位置等问题，被告均通过相关程序要求，按规划设计施工完成。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行。原告已按约向被告支付了全部购房款，被告应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告。被告虽按约通知原告交房，但原告所举的证据可以证明案涉房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量瑕疵，必然会对原告房屋装饰装修及正常居住产生影响，原告有正当理由拒绝接受案涉房屋，被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担维修、保修义务，并应按合同约定，承担迟延交房的违约责任。对延期交房的期间问题，鉴于被告对相关房屋质量瑕疵，系集中交由工程公司维修施工，一同修复完工，并统一报告给质量监督部门验收复查（2019年7月23日验收均合格）的事实，本院确定案涉商品房逾期交房时间的合理期限为自2019年7月1日起算至2019年8月22日止，共计53天，贝林公司应按业主已支付房款1089177元的每日万分之四的标准，向业主支付逾期交房违约金23090元。原告应当及时履行收房义务。对于原告提出车位、外阳台改为飘窗及消防连廊等问题，被告均通过规划行政主管部门核实确认，并经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在本案审理中，被告对房屋质量已作修理和整改，若仍存在质量问题，在保修期内被告应继续履行保修义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、开化贝林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向姚晓燕、林卫忠支付逾期交房违约金23090元。 二、驳回原告姚晓燕、林卫忠的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告姚晓燕、林卫忠负担2300元（已缴纳），由被告开化贝林置业有限公司负担2000元，限判决书生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  丁益群 人民陪审员  姜礼萍 人民陪审员  江 慧 二〇二〇年六月三十日 申请执行的期间为二年 法官助理方潇 书记员赖依欢