江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终636号上诉人（原审原告）：蒋彬彬，男，1981年6月11日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审原告）：贲玲丽，女，1980年2月18日生，汉族，住泰州市海陵区。两上诉人共同委托诉讼代理人：蒋华岳，泰州市海陵区苏陈法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙华，女，1991年4月16日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审被告）：周金莲，女，1969年7月31日生，汉族，住泰州市医药高新区。上诉人蒋彬彬、贲玲丽因与被上诉人孙华、周金莲房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院(2019)苏1202民初4547号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。上诉人蒋彬彬、贲玲丽上诉请求：1、撤销一审判决，改判两被上诉人给付上诉人2018年4月1日至2020年4月1日房屋租金100000元，支付物业管理费22579元。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：蒋彬彬与周金莲房屋买卖合同纠纷一案，由于周金莲未按房屋买卖合同约定的期限交付房屋，构成了违约，周金莲作为违约方承担的10万元是违约金，与房屋租赁合同承租人给付租金是两个不同的法律关系，免除不了承租人孙华给付租金的责任。对于2017年2月23日的房屋租赁合同的真实性两被上诉人均无异议，且周金莲当庭认可从2018年4月1日起的房屋租金未给付、物业管理费未交、承租的房屋未到期，也未退还给出租人承租的房屋，所以就应当承担给付租金和物业管理费的责任。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求判如所请。被上诉人周金莲辩称，本人没有隐瞒与孙华的租赁合同，从2018年4月1日以后的房租本人一分钱没有收，另案中本人已经赔偿上诉人10万元违约金。一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。被上诉人孙华未答辩。蒋彬彬、贲玲丽向一审法院起诉请求：1、要求孙华给付其2018年4月1日至2020年4月1日的房屋租金人民币100000元；2、要求孙华、周金莲支付2017年4月1日起至2020年4月1日止的物业管理费；3、诉讼费由孙华、周金莲承担。庭审中，蒋彬彬、贲玲丽明确租金主张至收房之日即2019年10月12日，物业管理费蒋彬彬、贲玲丽已缴纳了2018年1月至2019年12月期间的物业管理费22579元，现要求孙华、周金莲承担自2018年1月起至2019年10月12日期间的物业管理费。一审法院经审理查明，2017年2月23日，周金莲与孙华签订租房合同一份，约定孙华租赁周金莲位于泰州市海陵区房屋，租期3年，自2017年4月1日至2020年4月1日，年租金50000元，水费、物业费由孙华承担。2017年8月4日，周金莲（甲方）与蒋彬彬（乙方）、泰州市比特经纪服务有限公司（丙方）签订房地产（二手房）买卖合同一份，约定：甲方将坐落于泰州市海陵区建筑面积134.40平方米的非住宅房屋转让给乙方，总房款人民币1670000元，合同签订之日，乙方向甲方支付人民币50000元，作为购房定金，2017年10月20日前余款打入丙方账户，等风险评估报告出来后过户给乙方，过户当日由丙方将房款给甲方，2018年4月1日前交付给乙方使用，之前的房租与乙方无关；甲乙双方如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金人民币100000元；因违约方不肯给付违约金导致发生诉讼的，违约方还需承担由此产生的一切费用（含诉讼费、律师代理费等）。该合同载明房屋已租赁，未注明租赁期限。同日，甲、乙、丙三方签订房地产（二手房）买卖合同附件一，约定：若甲方未按合同约定的期限办理产权过户、将上述房产交付给乙方的，每逾期一日，甲方给付乙方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过10日以上视作悔约行为，并由甲方承担违约责任。合同签订当日，蒋彬彬、贲玲丽支付了定金50000元。2017年10月12日，蒋彬彬、贲玲丽向丙方缴纳了剩余房款人民币1620000元。2017年11月9日，案涉不动产登记至蒋彬彬、贲玲丽名下。后因案涉房屋未能交付，蒋彬彬、贲玲丽于2018年5月17日向一审法院起诉，请求判令窦林法、周金莲立即支付蒋彬彬、贲玲丽违约金人民币100000元，滞纳金8350元，赔偿损失人民币73333元，承担律师费人民币15000元，并承担诉讼费。本案经审理后认为，在存在租赁的情况下，买卖合同约定的交付可理解为将收取租金的权利交付给乙方。故蒋彬彬、贲玲丽主张周金莲未按合同约定交付房屋构成违约，依据不足，并据此判决驳回了蒋彬彬、贲玲丽的诉讼请求。蒋彬彬、贲玲丽不服该判决，向泰州市中级人民法院提出上诉，上诉期间，蒋彬彬、贲玲丽提供了中介公司的证人证言，证明签订买卖合同时周金莲没有将租赁合同交付蒋彬彬、贲玲丽或中介公司，周金莲明确表示租客已经说不租了，并已与租客协商好2018年4月1日交房，故双方约定了2018年4月1日办理房屋交接手续。泰州市中级人民法院经审理后，认定合同中约定的“2018年4月1日前交付给乙方使用”是指将房屋交付给蒋彬彬、贲玲丽占有使用，周金莲未能按时交付，构成违约，并判决周金莲给付蒋彬彬违约金100000元、律师代理费6000元。现蒋彬彬、贲玲丽以孙华、周金莲之间的租赁合同合法有效，在租赁物所有权发生转移后孙华应向新的产权人即蒋彬彬、贲玲丽履行租赁合同约定的租金及物业管理费为由诉至法院，请求判令孙华、周金莲支付租金及物业管理费。一审法院认为，在蒋彬彬向一审法院起诉要求周金莲承担逾期交房责任的房屋买卖合同纠纷一案中，周金莲向一审法院提交了其与孙华签订的案涉租房合同，租赁期限三年，并表示蒋彬彬应履行该租赁合同中原房主周金莲应履行的义务，并享有相应的权利。蒋彬彬对该租房合同的真实性不予确认，且其陈述签订房屋买卖合同时，其看到的是另一份租赁合同，租赁期限至2018年3月底，故双方约定4月1日交房。在房屋买卖合同纠纷案件中，蒋彬彬并不认可2018年4月1日后孙华的承租人身份，且基于这一原因，结合蒋彬彬提供的其他证据，泰州市中级人民法院认定双方房屋买卖合同中约定的“2018年4月1日前交付给乙方使用”系指房屋的实际交付，并判决周金莲承担了逾期交房违约金。而本案中，蒋彬彬又以其原先并不认可的租房协议来向主张权利，如蒋彬彬的主张成立，根据“买卖不破租赁”的原则，蒋彬彬作为新房主，其不仅享有该租房协议中出租人的权利，同时应当承担出租人的义务，而出租人的主要义务即是将房屋由承租人使用，即不存在要求原房主将房屋实际交付蒋彬彬的情形，亦不会存在原房主逾期交房承担逾期交房违约责任的情形。综上，蒋彬彬本案中的主张与前案中的陈述及生效判决认定的事实相矛盾，对于蒋彬彬要求孙华、周金莲给付租金及物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十九条之规定，一审法院判决：驳回蒋彬彬、贲玲丽的诉讼请求。本案受理费人民币2300元依法减半收取1150元，由蒋彬彬、贲玲丽共同负担。二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，首先，就周金莲与孙华签订的租赁期限为2017年4月1日至2020年4月1日的租赁合同，上诉人蒋彬彬方在其起诉要求周金莲承担逾期交房违约金责任的房屋买卖合同纠纷一案中，对该租赁合同的真实性不予确认，其陈述签订房屋买卖合同时，其看到的是另一份租赁期限至2018年3月底的租赁合同，其并不认可2018年4月1日后孙华的承租人身份。而正是基于这一原因，结合蒋彬彬方提供的其他证据，本院认定双方房屋买卖合同中约定的“2018年4月1日前交付给乙方使用”系指房屋的实际交付，并判决周金莲承担了逾期交房违约金。但在本案中，上诉人蒋彬彬方又以该份其在房屋买卖合同纠纷一案中不予认可的租赁期限为2017年4月1日至2020年4月1日的租赁合同来向其并不认可承租人身份的孙华主张房屋租金及其他权益。上诉人蒋彬彬方对同一证据、同一当事人身份在两案中的陈述及主张相互矛盾，违背了诚信诉讼原则。其次，在蒋彬彬方起诉要求周金莲承担逾期交房违约金责任的房屋买卖合同纠纷一案中，本院已判决周金莲向蒋彬彬方赔偿违约金10万元及其他损失，足以弥补蒋彬彬方在本案中主张的2018年4月1日至2019年10月12日期间的租金及相应物业管理费损失。再次，与孙华签订租赁合同的合同相对方系周金莲。在蒋彬彬方已向周金莲主张逾期交房违约金等损失且法院已支持的逾期交房违约金等损失足以弥补其实际损失的情形下，2018年4月1日至2019年10月12日实际交房期间的相应费用，应由租赁合同的双方周金莲、孙华另行结算，与蒋彬彬方无涉。综上所述，上诉人蒋彬彬、贲玲丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人蒋彬彬、贲玲丽负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年六月三十日书记员 陈静怡