河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初224号原告（申请执行人）：河南黄淮学院建设工程有限责任公司，住所地河南省驻马店市开源路**科技产业园，统一社会信用代码91411700794282408Y。法定代表人：乔茂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李起升，河南京港律师事务所律师。被告（案外人）：崔光华，男，1981年5月2日出生，汉族，住河南省民权县。被告（被执行人）：河南永林置业有限公司，，住所地河南省郑州市**大学路****东半层**统一社会信用代码9141010057631183X5。法定代表人：郭双建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王继忠，河南华豫律师事务所律师。被告（被执行人）：河南永林置业有限公司民权分公司，住所地河，住所地河南省民权县人民路东段南侧信用代码91411421593428490J。法定代表人：曹继伟，该公司经理。委托诉讼代理人：王继忠，河南华豫律师事务所律师。原告河南黄淮学院建设工程有限责任公司（以下简称黄淮学院建设公司）与被告崔光华、河南永林置业有限公司（以下简称永林公司）、河南永林置业有限公司民权分公司（以下简称永林公司民权分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄淮学院建设公司的委托诉讼代理人李起升、被告崔光华、永林公司与永林公司民权分公司的共同委托诉讼代理人王继忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄淮学院建设公司向本院提出诉讼请求：一、撤销（2019）豫14执异130号执行裁定，依法改判恢复对永林公司名下民权县永林富华城10号楼10商铺（产权证号09××**）的执行；二、本案诉讼费用由崔光华、永林公司、永林公司民权分公司负担。事实和理由：一、崔光华与永林公司签订的《商品房买卖合同》不真实，崔光华在民权县人民法院查封涉案商铺之前，没有合法占用涉案商铺。永林公司与案外人张建国签订《协议书》（落款时间为2015年10月30日）约定，包括涉案房屋在内的44套商铺“不存在任何影响张建国使用的问题”，并将包括涉案房屋在内的44套商铺交给案外人张建国使用，因此2014年5月31日崔光华与永林公司所签订的《商品房买卖合同》不真实，崔光华没有合法占用涉案商铺。二、崔光华将所谓的“购房款和办证费用”支付给永林公司民权分公司，与本案没有关联性。三、如果上述《商品房买卖合同》和“购房款和办证费用”真实，未办理过户登记也是因崔光华自身原因造成的。1.2013年11月21日，涉案的民权县永林富华城10号楼10商品的房权证（产权证号09××**）已经办好，房屋所有权人是永林公司。2013年11月25日，已经由永林公司民权分公司的负责人曹继伟领走。2.涉案商铺至今没有过户，是崔光华自己的原因造成的。四、2016年11月21日和2017年9月19日，民权县人民法院两次查封涉案商铺，崔光华均没有提出异议。（2019）豫14执异130号执行裁定认定崔光华购买涉案房产为由排除执行的理由成立，是错误的，为了维护黄淮学院建设公司的合法权益，请求法院支持黄淮学院建设公司的诉请。崔光华答辩称：一、崔光华与永林公司在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，并且房屋交付后一直合法占有该不动产，签订的合同真实有效，并约定了未按时办理房屋权属登记的违约条款。二、崔光华已支付全部价款。合同签订后，崔光华于当日向永林公司交纳了全部购房款895752元，并交纳了房产证办理费用49266元，永林公司向崔光华出具了收据。三、非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋交付后，崔光华一直催促永林公司办理房产证，永林公司推脱称富华城10号楼地下室不达标，未能完成验收，未办理房屋过户手续。综上，应依法驳回黄淮学院建设公司的诉讼请求。永林公司、永林公司民权分公司答辩称：1.永林公司、永林公司民权分公司与崔光华2016年11月21日前已经签订了《商品房买卖合同》，并于2014年10月30日将涉案房屋交付给崔光华使用，合同已经履行完毕。2.永林公司与永林公司民权分公司是总公司与分公司关系，永林公司民权分公司不具有法人资格，收款应视为永林公司所收，涉案房屋的地下室没有竣工验收，所以没有把房屋登记在崔光华名下。综合以上两点，应驳回黄淮学院建设公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第一，黄淮学院建设公司提交的证据。证据1，涉案10号楼10号商铺房屋所有权证存根一份，证明涉案商铺系永林公司开发，位于民权县××南侧、××路北侧永林富华城，房屋所有权证的办理时间为2013年11月21日，领取时间为2013年11月25日；涉案商铺至今不存在网签和过户的问题，仍然登记在永林公司名下。证据2，2015年10月30日永林公司与案外人张建国签订的《协议书》一份，证明永林公司将44套商铺（包括涉案商铺）给张建国使用，保证此前不存在任何影响张建国使用的问题，保证张建国接受房屋后自主使用，永林公司绝不干涉；涉案商铺在2015年10月30日前未出卖给崔光华，永林公司和崔光华签订的《商品房买卖合同》不真实，不是合法有效的。证据3，2016年11月21日民权县人民法院作出的（2016）豫1421财保70号民事裁定书一份和2017年9月19日作出的（2017）豫1421财保110号民事裁定书一份，证明包括涉案商铺在内的40多套商铺和房屋，两次被民权县人民法院查封，崔光华一直没有提出异议。崔光华质证认为，2014年5月22日交纳购房定金40000元，5月31日把全款都交了，房屋也交付使用了。永林公司租给张建国，崔光华根本不知道，和崔光华没有任何关系。2017年开始租给了别人。永林公司、永林公司民权分公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，证明目的有异议，案涉房屋虽然仍登记在永林公司名下，但由于永林公司、永林公司民权分公司的原因，一直没有备案登记给崔光华，案涉房屋所有权应属于崔光华。证据2签订时间为2015年10月30日，但2014年10月31日永林公司已与崔光华签订了《商品房买卖合同》，永林公司、永林公司民权分公司已没有出租权、出售权，该协议与商品房买卖合同相矛盾，不能证明案涉房屋所有权属于永林公司、永林公司民权分公司。证据3与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相冲突，其不能对抗最高人民法院的司法解释，案涉房屋所有权属于崔光华。第二，崔光华提交的证据。证据1，《商品房买卖合同》一份；证据2，永林公司民权分公司收据两份；证据3，2017年8月2日崔光华与高艳《租赁协议》一份、高艳的身份证复印件一份；证据4，崔光华银行交易记录；证据5，2014年5月22日定金收据（原件在永林公司）和转账凭证。证明崔光华有《商品房买卖合同》，已付清了全部房款，且对案涉房屋已实际占有使用，黄淮学院建设公司的理由不能成立。黄淮学院建设公司质证认为，证据1是不真实的，和汇款时间、数额不对应、不一致，执行异议时永林公司、永林公司民权分公司明确说案涉房屋没有出让、没有出售，租金由案外人张建国收取。证据2也是不真实的，转账的时间和金额均不一致，至少是与本案没有关联性，与本案的购房款没有关联性。证据3的落款时间是2017年8月2日，不能证明在民权县人民法院查封之前崔光华已占有涉案房屋，且为复印件，即使有原件也无法证明在民权县人民法院查封之前占用涉案房屋。对证据4的意见同证据1、2。对证据5的真实性不予认可，合同中没有约定交付定金，永林公司、永林公司民权分公司提供的票据，前面写的是2014年5月份的票据，但里面有很多是2013年的，还有2014年3月的，故票据原件也是不真实的，达不到崔光华的证明目的。永林公司、永林公司民权分公司对崔光华提供的证据的真实性、证明目的均没有异议。商品房买卖合同签订时间是2014年5月31日，而收据载明的时间分别是5月22日、5月31日，与公司提供的原件相一致，能够证明崔光华提供证据的真实性。第三，永林公司、永林公司民权分公司提交的证据。证据1，收据3份、银行转账明细4份，证明2014年5月22日和31日崔光华将购房款895752元和办证费49266元交给永林公司民权分公司。证据2，《商品房买卖合同》一份，证明2014年5月22日永林公司民权分公司与崔光华签订合同，将案涉房屋出卖给崔光华，合同已履行，案涉房屋归崔光华所有。证据3，《业主手册》一本，证明2014年10月案涉房屋由永林公司交付使用，并在2017年8月4日与河南祯泰物业服务有限公司签订了物业服务合同。证据4，物业费收据两份、电费收据15份，证明崔光华将房屋出租给高艳，并由高艳交纳了物业费和电费。证据5，富华城业主信息登记表、施工单位装修保证书、装修申请表各一份，证明2017年8月4日河南祯泰物业服务有限公司对其服务的业主进行了信息登记，崔光华系案涉房屋的所有权人；崔光华提出装修申请，并与物业公司签订了施工单位装修保证书，约定装修注意事项等内容，该组证据证明案涉房屋已交付使用。黄淮学院建设公司质证认为，对证据1的质证意见同对崔光华提供证据的意见，金额和合同金额、转账金额不一致，时间也不一致。对证据2的质证意见同对崔光华提供证据的意见，不能证明已将案涉房屋交给崔光华所有，也与另案张建国执行异议过程中永林公司、永林公司民权分公司的答辩意见相矛盾。证据3也是不真实的，因为2017年8月4日之前案涉小区很多业主已经入住，崔光华在2017年8月4日才签订了业主手册，只能证明2017年8月4日前崔光华对案涉房屋没有占有使用。证据4物业费、电费收据的时间都是2018年、2019年和2020年，同样不能证明涉案房屋在2017年8月之前交付给崔光华使用。证据5中的业主信息登记表的落款时间是2017年8月4日，也就是说案涉商铺是2017年8月4日登记的，在2017年8月4日之前崔光华并未占有案涉房屋，另外施工单位装修保证书、装修申请表落款时间也是2017年8月4日，该证据也能够印证崔光华与永林公司、永林公司民权分公司签订的商品房买卖合同是不真实的，房屋的交付也是不真实的。商品房买卖合同虽然是签订在民权县人民法院查封之前，但实际交易应在案涉房屋查封之后。崔光华对上述证据认可。综合各方的质辩意见，本院认为，第一，黄淮学院建设公司提交的证据1“案涉10号楼10号商铺房屋所有权证存根”，为民权县房地产管理局的档案材料，真实、合法，本院予以采信；证据2“2015年10月30日永林公司与张建国签订的《协议书》”，该协议书中虽然涉及案涉商铺，但不能证明崔光华对此知情，与本案没有关联，达不到黄淮学院建设公司的证明目的，本院不予采信；证据3“民权县人民法院2016年11月21日（2016）豫1421财保70号民事裁定书、2017年9月19日（2017）豫1421财保110号民事裁定书”，为法院的法律文书，本院予以采信。第二，崔光华提交的证据1“商品房买卖合同”，没有签署时间，亦没有出卖人永林公司及其法定代表人签章，本院不予采信；证据2“收据”、证据3“银行交易记录”、证据5“收据”能够相互印证，且与永林公司民权分公司提供的证据1“收据3张、银行转账明细4张”一致，本院予以采信；证据4“租赁协议”，与永林公司、永林公司民权分公司提供的证据4“物业费收据、电费收据”相印证，本院予以采信。第三，永林公司、永林公司民权分公司提交的证据1“收据3张、银行转账明细4张”能够相互印证，且与崔光华提交的证据2“收据”、证据3“银行交易记录”、证据5“收据”相互印证，本院予以采信；证据2“商品房买卖合同”，本院予以采信；证据3“业主手册”、证据5“富华城业主信息登记表、施工单位装修保证书、装修申请表”，为河南祯泰物业服务有限公司材料，本院予以采信；证据4“物业费收据、电费收据”，与崔光华提交的证据4“租赁协议”相互印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年5月22日，永林公司民权分公司收取崔光华购房定金40000元，收据显示“商铺10—10”。2014年5月31日，永林公司与崔光华签订《商品房买卖合同》，约定崔光华购买永林公司开发建设的永林富华城第10幢10号商业用房，建筑面积82.94平方米，每平方米10800元，总价895752元，一次性付款，当日崔光华刷卡支出905018元，永林公司向崔光华出具了10号10号商铺全款895752元收据一份、办证费49266元收据一份；未约定交房期限，合同还约定了其他事项。2013年11月21日，案涉房屋取得了房屋所有权证，所有权人为永林公司，产权证号09××96。2017年8月2日，崔光华与高艳签订《租赁协议》，将案涉房屋出租给高艳使用。2018年12月15日交纳2018年8月17日至2019年12月31日物业费1350元；2020年1月10日增彩鲜花（高艳）交纳2019年12月31日至2020年12月31日物业费1000元；2019年1月11日增彩鲜花（高艳）交纳电费134元、2019年2月15日交纳电费909元、2019年3月9日交纳电费410元、2019年4月10日交纳电费132元、2019年5月14日交纳电费112元、2019年9月6日交纳电费233元、2019年7月10日交纳电费175元、2019年8月13日交纳电费263元、2019年10月14日交纳电费167元、2019年11月12日交纳电费139元、2019年12月12日交纳电费146元、2020年1月10日交纳电费633元、2020年3月11日交纳电费75元、2020年2月16日交纳电费626元、2020年4月23日交纳电费137元。2017年8月4日，崔光华领取《业主手册》、填写了《富华城业主信息登记表》《装修申请表》《施工单位装修保证书》、签署了《永林·富华城业主承诺书》《永林·富华城前期物业管理服务协议》《永林·富华城房屋装修管理服务协议》。黄淮学院建设公司与永林公司、永林公司民权分公司建设工程合同纠纷一案，商丘仲裁委员会于2018年3月23日作出（2016）商仲裁字第45号裁决，已发生法律效力。仲裁程序中，民权县人民法院于2016年11月21日作出（2016）豫1421财保70号民事裁定，保全查封了民权县永林富华城10号楼10号商铺。该案进入执行程序后，本院于2018年11月15日作出（2018）豫14执128号之二执行裁定，续行查封了上述商铺。崔光华提出执行异议，本院经审查于2019年11月7日作出（2019）豫14执异130号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，黄淮学院建设公司不服，向本院提起执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，申请执行人黄淮学院建设公司提起执行异议之诉，案外人崔光华应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案标的为商铺，崔光华应为一般买受人，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从现有证据虽然能够证明崔光华与永林公司签订《商品房买卖合同》的时间在案涉房屋查封之前，且支付了全部购房款和办证费用，但上述《商品房买卖合同》没有约定交房时间，崔光华签署《业主手册》、与河南祯泰物业服务有限公司签订《永林·富华城前期物业管理服务协议》、进行业主信息登记、装修申请等时间均为2017年8月4日，现有证据不能证明崔光华已在2016年11月21日法院查封之前合法占有涉案房屋。同时，从现有证据看，2013年11月21日案涉房屋取得产权证，即便如崔光华所述交房时间为2014年10月，即使永林公司一直推拖，崔光华也可以通过诉讼方式实现自已的权利，但崔光华怠于行使权利，致使案涉房屋在查封前一直未办理不动产转移登记手续。因此，崔光华对登记在永林公司名下的不动产提出执行异议，不同时具备上述规定中的四种情形，因此崔光华不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行河南永林置业有限公司名下民权县永林富华城10号楼10号商铺（产权证号09××**）。案件受理费13250元，由被告崔光华负担。当事人如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇二〇年六月十二日书记员  杨 茜