江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初414号原告：王绮，住南京市秦淮区。原告：朱峰，住南京市秦淮区。两原告共同委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。两原告委托诉讼代理人：钱列，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告：南京中南世纪城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320114339457165D，住所地南京市雨花台区凤台南路******。法定代表人：徐小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。原告王绮、朱峰诉被告南京中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王绮、朱峰及两原告的共同委托诉讼代理人周军胜、钱列、被告中南公司的委托诉讼代理人杨焘到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告王绮、朱峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因未能按期交付达到使用条件房屋造成原告的损失116874.9元（单价4.7元/天/㎡，时间自2018年8月31日起至2019年11月30日止）；2.判令被告因未按约办理不动产产权证而应承担的违约金66524.31元（每逾期一日按房屋总价款万分之一支付违约金，时间自2018年11月29日起至2019年11月30日止）;3.判令被告因宣传不实而应承担的违约金73915.9元（按房屋总价款5%计算）;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月16日，原、被告签署《南京市商品房预售合同》一份，合同约定被告预售给原告商品房一套，房屋面积55.26平方米，房屋总价1478318元。合同签订后，原告依约向被告支付房款，但被告未能按期交付房屋，存有严重的违约行为。2018年8月31日，原告在合同约定的交付日期前往被告处收房时，发现项目现场有施工人员正在施工作业，且摆放大量施工设备，堆积建筑材料、废弃物等，案涉项目整体仍处于施工状态，导致原告并不能如期收房对外经营。之后，原告曾多次赴现场查看施工情况，督促被告尽快完成项目整体竣工验收，但截止2019年10月30日，项目现场仍处于施工状态，配套设施无法使用，亦不能对外经营，被告迟延交付具备使用条件的房屋，致原告无法对外开展经营一年之久。另，依照双方签订合同约定，在2018年11月30日前，被告应当协助原告办理购买房屋的产权证明，但被告迟延履行合同义务，导致原告至今尚未办理房屋产权证。此外，被告通过沙盘及宣传资料告知原告，项目设计的商业区人流导入道路与主干道无缝连接，但交付内容却无法做到商业区与主干道的贯穿连接，人流导入效果大打折扣。被告宣传和承诺内容失实，对原告订立商品房买卖合同产生巨大影响，现被告无法兑现之前承诺，应当承担宣传不实的违约责任。综上，在合同签订后，原告全面履行合同义务，而被告严重违反合同约定，给原告造成了巨大损失。原告为维护其合法权益，遂诉。被告中南公司辩称，1.案涉项目房屋已在约定期限内依法取得竣工验收备案表，已具备合同第六条第二款约定的交付条件；2.被告已向原告发出收楼通知书，原告拒绝接收，被告已尽到交付通知义务，根据双方签署的《南京市商品房预售合同》第十条约定，商品房符合交付条件后，买受人无理拒收的，视为房屋已经于约定交付期届满之日完成交付，被告已尽房屋交付义务，因原告自身原因拒绝收房，导致损失扩大，其损失应由原告自行承担；3.被告已向原告移交案涉房屋办证权属登记的相关资料，根据补充协议第三条第四款的约定，原告未经催告无权主张延期办证的违约责任，且原告主张的延期办证违约金不仅没有合同依据，也没有证明合理的损失构成；4.广告宣传属于要约邀请，被告交付的房屋与合同约定相符，不存在任何违约责任，原告主张虚假宣传没有事实依据。综上，被告没有任何违约情形，不应承担违约责任，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月16日，原告王绮、朱峰（乙方）与被告中南公司（甲方）签订《xx商品房预售合同》一份，约定：由原告购买被告位于南京市雨花台区，该套房主体建筑结构为钢混，层高3.6米，规划用途均为门面房、小商店，房屋建筑面积55.26㎡，其中套内建筑面积34.32㎡，共有共用分摊建筑面积20.94㎡；乙方应于2017年9月11日前向甲方支付该套房屋定金20000元，订立合同时，该款自动转为本合同价款；该商品房以建筑面积计价，单价为26752.04元／㎡，总价1478318元；付款方式为乙方于2019年9月16日前一次性全额付款1478318元，甲方应于2018年8月31日前向乙方交付该套商品房。关于房屋交付，合同第十条约定：该商品房具备交付条件后，交付方式为签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；乙方收到甲方的书面通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天200元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担，并视同房屋验收合同且已交付乙方，乙方须按规定向甲方指定的物业管理公司支付房屋管理费、物业管理费等费用；甲方迟延交付案涉房屋按约定的附件10第六条约定处理，即乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过三个月的为宽限期，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约的责任；宽限期满后甲方仍未交房的，自宽限期满后的次日起，甲方按照乙方已付购房款万分之一/天的标准向乙方支付违约金，违约金总额不超过已付房款的5%，且乙方同意，该项违约金已涵盖租金损失、经营损失等可能产生的一切经济损失，除此之外，甲方无须承担其他任何责任。另，合同附件10第十一条约定：甲乙双方确认本合同中记载的地址均是可正常通信之地址，如一方联络方式如有变更，应在变更后3日内以书面形式通知对方，否则由此引致的通知不及时等责任，由过错方自行承担，因买受人原因致使出卖人无法送达，或出卖人按买受人预留的地址无法送达，则视为出卖人已经履行送达义务，采取自取方式，因此而导致延迟或不能送达的后果，由买受人承担。以邮寄或特快专递通知的，一方寄出函件之日起（以邮递单位收到日期为准），同城以特快专递交寄的第3日，异地以特快专递交寄的第5日，视为该函件已送达对方且生效，若以专人递送，经对方签字盖章视为送达。关于办理权属登记，合同第十五条第约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请建设用地使用权及房屋所有权转移登记，领取《不动产权证》；甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局；甲方承诺：乙方领取《房屋所有权证》180天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记；因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应向对方承担按10元/日支付延期办证的违约金，违约金上限不超过1000元。双方于合同附件十第三条第4款约定：产权证办理期限变更为自房屋交付使用之日起180天。关于广告宣传资料的效力，合同附件十第十四条约定：甲方关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、工艺工法展示、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修等所作的描述仅作为乙方了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非交付标准，最终交房标准以主合同及附件约定的标准为准。另，合同约定原告的通讯地址为“南京xx栋xx室”，联系电话为“138××******”。上述商品房预售合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告出具了购房发票。2018年8月28日，被告取得《建设工程规划核实合格书》；同年9月3日，被告取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2018年9月17日，被告向原告邮寄交房通知书，由他人签收，邮寄单载明：收件人“王绮、朱峰”，收件地址“南京市秦淮区xx室”，电话：“139××******”，该号码为原告丈夫朱峰的号码。原告在本案诉讼过程中认可其之后领取了房产登记资料。2019年10月22日，南京市雨花台区分局巡特警大队出具接处警证明一份，载明2019年7月20日，周某曾报警称xx小区开发商未经同意在门面房门口挖路施工，双方产生纠纷。2019年11月8日，案涉房屋取得初始登记，登记在被告名下。以上事实，有《商品房预售合同》、发票、《建设工程规划核实合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、不动产转移登记表、接处警证明、业主签约文件、领取登记表、邮寄单及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对当事人双方均具有约束力。本案中，被告在约定的宽限期内按合同约定的地址、联系方式通知原告接收案涉房屋，被告已尽通知义务，原告未能及时收房，其产生的不利后果，应自行承担。另，原告提供的证据不足以证明房屋不符合约定的交付条件。综上，本院对原告主张赔偿未能按期交付达到使用条件房屋造成损失的诉讼请求，不予支持。关于迟延办理案涉房屋权属的问题。本案中，根据合同第十五条约定“需经对方催告后90天仍未办理的，过错方应向对方承担按10元/日支付延期办证的违约金，违约金上限不超过1000元”。双方约定了催告程序，系当事人意思自治，亦未明显加重买房人的负担或限制卖房人权益，该约定对原告发生法律效力，现原告未能提供证据证明已向被告进行催告，故原告主张被告延期办理产权证违约的诉讼请求欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋宣传不实的问题。本案中，原告未能提供证据予以证明，故本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王绮、朱峰的诉讼请求。本案案件受理费5160元，减半收取计2580元，由原告王绮、朱峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年六月十五日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕