四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初1333号 原告：刘平，女，1983年8月13日出生，汉族，四川省射洪县居民。 被告：大英福元房地产开发有限公司，住所地大英县蓬莱镇蓬乐街**，统一社会信用代码91510923MA6261179X。 法定代表人：刘昌珍。 委托诉讼代理人：汪敏，四川同载律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖经纬，四川同载律师事务所律师。 原告刘平与被告大英福元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘平、被告大英福元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪敏、廖经纬到庭参加诉讼，被告大英福元房地产开发有限公司的法定代表人刘昌珍未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘平向本院提出诉讼请求：1.判令绿云偭都认购协议合法有效；2.判令被告按约定单价￥4008元／㎡与原告继续履行绿云倆都认购协议；3.若因被告原因导致原告无法按认购协议约定价格继续履行绿云俪都认购协议，则判令被告返还原告认购金￥10000.00元，并赔偿原告损失￥298292.40元，（同地段房屋现行单价￥6678.00元／㎡与约定单价￥4008.00元／㎡的差额的￥2670元／㎡＊111,72㎡＝298292.40元）；4.判令被告承担案件受理费，诉讼费以及因本案而产生的其他费用。事实与理由：2018年5月4日，原告与被告在射洪县福元.绿云俪都项目售楼中心签订绿云俪都认购协议，约定原告购买绿云俪都一单元9楼3号房屋，面积为111.72㎡单价为￥4008.00元／㎡,付款方式为按揭。在签约当日，原告向被告支付了￥10000元认购金，并选择了房屋位置及户型。2020年5月11日，绿云俪都负责人黄昌品黄总通知原告在2020年6月10日前来绿云俪都完善绿云俪都一单元9楼3号房屋相关手续。2020年5月28日下午，原告到绿云俪都售楼部与被告完善绿云俪都一单元9楼3号房屋相关手续，绿云俪都负责人黄昌品黄总却告知原告按单价￥4980元㎡完善相关手续，严重违反绿云倆都认购协议约定。原告要求按绿云俪都认购协议约定完善绿云俪都一单元9楼3号房屋相关手续，未果，因此，原告特向贵院起诉，请求贵院依法保护原告合法权益。 被告大英福元房地产开发有限公司辩称,1.原被告双方对于单价等相关事项未形成一致意见，故至今未签订正式的商品房买卖合同；2.原被告签订的《绿云俪都认购协议》为预约合同；3.不同意按4008元/平方米价格履行认购协议；4.不应返还认购金；5.不应赔偿损失298292.4元。 原告刘平围绕诉讼请求提交了以下证据： 1、用工合同，证明原告是被告处的工作人员； 2、被告公司注册信息，证明公司法定代表人原为李福元，2020年1月10日之后才变更为刘昌珍，即在签订协议之后才变更的法定代表人，房屋协议是李福元作为法定代表人签的，代表的是公司行为，是有法律效力的； 3、商品房销售价格备案表、商品房销售标价牌，证明商品房备案价格均是按照认购协议履行的；原告订购的房屋备案单价是4008元，也是按照认购协议履行的； 4、绿云俪都成交记录总表，证明所有商品房的价格均是按照认购协议履行的； 5、绿云俪都认购协议（2018.5.4），证明是按照商品房预购合同和买卖合同认购的； 6、绿云俪都认购协议（31份），证明认购内容符合商品房买卖合同的条款，客户的成交单价均是按照认购协议履行的； 7、商品房预约购买协议（黄鑫垚，黄**军，李雪莲，陈福昌，涂秀兰，周志鹏，冯海彬，谢国庆、勾成凤，李双飞），证明购买协议均是按照认购协议签订的； 8、2020年5月28日售楼部录音及视频内容、光盘，证明黄昌品是项目总负责人，黄昌品和李福元是项目部负责人；黄昌品收了1万元认购金，但并未按照协议价格履行，其违约在先； 9、绿云俪都价格表，证明认购房屋单价是在均价范围之内。 对原告提交的证据，被告无异议的部分本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据与事实，本院认定如下：对刘平提交的证据大英福元房地产开发有限公司对第1组证据《用工合同》认为真实性无异议，但不认可原告的证明观点，合同上的甲方是绿云俪都项目部，盖的公章也并非是被告公司公章，因此达不到原告证明是公司工作人员的证明观点；对第3组商品房销售价格备案表、商品房销售标价牌认为是复印件，对其真实性有异议；对第4组绿云俪都成交记录总表认为来源不清，对其真实性有异议；对第5组《绿云俪都认购协议》认为真实性无异议，但对证明观点有异议，该协议是预约性质的合同，在该协议中的内容比对《商品房管理办法》第十六条的规定其不具备商品方买卖合同的性质，在特别约定中表明了认购金1万元，该协议为意向性选房协议，是预售前的前契约协议；该协议第二点内容，对同期其他签订的认购协议中，原告均填写了具体的时间，但其本人的协议没有具体的办理时间、应付首付款，因此该协议为预约合同；对第6组31份《绿云俪都认购协议》认为真实性无异议，其在协议认购栏中明确了购房价款的，价款均高于原告认购价格，且对在特别约定中对时间、价款均作出明确约定；对第7组《商品房预约购买协议》认为是复印件，也未加盖相关单位的公章，故对其真实性有异议；对第8组售楼部录音及视频内容、光盘认为对其内容不了解，不予质证；对第9组绿云俪都价格表，认为是复印件，不具有客观真实性，也不能证实原告的证明观点。 对原告刘平提交的证据，本院经审查认为，对原告刘平提交的第1组证据，刘平与大英福元房地产开发有限公司是否存在劳动关系对本案认定无实质影响，故对该证据不予认可；对原告刘平提交的第2组证据，该证据能够证明大英福元房地产开发有限公司于2020年1月10日将原法定代表人李福元变更为刘昌珍，原被告双方2018年5月4日签订《绿云俪都认购协议》时经法定代表人李福元签字确认，故对该证据予以采信；对原告刘平提交的第3组、第4组、第6组、第7组、第9组证据，与本案缺乏关联性，故本院不予采信；对原告刘平提交的第5组证据，该证据能够证明原被告双方就案涉商品房达成认购合意，刘平向大英福元房地产开发有限公司支付了10000元认购金的客观事实，故对该证据予以采信；对刘平提交的第8组证据，该证据能够证明黄昌品自认收到刘平10000认购金的客观事实，故对该证据予以采信。 被告大英福元房地产开发有限公司向本院提交了以下证据： 1、大英福元房地产开发有限公司营业执照复印件，证明被告诉讼主体的基本情况。 2、2018年5月4日《绿云俪都认购协议》，证明（1）原、被告签订协议的事实存在；（2）该协议的性质为预约合同，是独立合同，是意向性选房协议，真正的商品房买卖行为并未发生，处于商品房买卖成立前的前契约阶段的事实存在；（3）被告对于销售价与原告未达成一直意见，对于单价栏内填写的4008元/平方米作出了“？”的否定性质的标识的事实存在；（4）协议对于付款时间、交付条件及时间、面积差异等均未作约定的事实存在；（5）对认购金系担保性质作出约定。 3、《绿云俪都认购协议》，证明在2018年4至6月，签订的认购协议中对单价、签约应付款，办理购房手续的时间等作出约定的事实存在；刘平的协议与其他客户的不同，其他的协议在特别约定栏作出了具体时间约定，但刘平的没有。 4、告知书、微信图片，证明通过微信对原告进行了告知的事实存在。 对被告大英福元房地产开发有限公司提交的上列证据，原告无异议的部分，本院予以采信并在卷佐证，对原告有异议的，本院认定如下：对大英福元房地产开发有限公司提交的证据，刘平对第2组《绿云俪都认购协议》证据认为真实性无异议，该协议是有问号，但不能证明对4008元每平米不认可的事实；对第3组《绿云俪都认购协议》认为大英福元房地产开发有限公司定的房屋单价与1-1-9-3的单价是没有关联性的；对第4组告知书、微信图片认为真实性无异议，但是告知书的内容注明的“当时当期楼市价格”并没有明确，其认为应当是认购协议上的价格，实际上6月10日的告知书是通知刘平去签定房合同或者预售合同，并不是对价格提出异议，4008元就是当时当期的价格。 对被告大英福元房地产开发有限公司提交的证据，本院经审查认为，大英福元房地产开发有限公司提交的第2组证据，被告拟证明双方对4008元/平方米的出售价格未达成合意，但结合其已经收取了10000元认购金的事实，双方实际对认购协议已经达成合意，故对该证据部分认可；对大英福元房地产开发有限公司提供的第3组、第4组证据，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月4日，原告刘平与被告大英福元房地产开发有限公司签订《绿云俪都认购协议》约定：刘平向大英福元房地产开发有限公司认购位于绿云俪都一单元9楼3号的商品房；单价4008.00元/㎡；房价总额人民币肆拾肆万柒仟柒佰柒拾叁元整；认购金壹万元整。大英福元房地产开发有限公司在该协议上加盖发票专用章确认，大英福元房地产开发有限公司时任法定代表人李福元在该协议上签字确认，绿云俪都实际出资人黄昌品以收款人名义在该协议上签字确认，但双方一直未签订商品房买卖合同。2020年6月2日，刘平向本院提起诉讼，要求判决前述之请求。 本院认为，关于原、被告双方签订的《绿云俪都认购协议》是否达成合意的问题，该协议上明确载明了双方当事人姓名及名称、标的、单价及面积，大英福元房地产开发有限公司抗辩称其在4008元/平方米的价格上作出了“？”标注表明双方未达成合意，但刘平所持的协议并未有“？”标注，且大英福元房地产开发有限公司已经收取刘平交付的10000元认购金，即是对认购协议的实际履行，故原、被告双方对该认购协议已达成合意，虽然签订《绿云俪都认购协议》时大英福元房地产开发有限公司未取得预售许可证，但其已于2020年1月13日取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，应当认定该协议有效。该协议合法有效。关于《绿云俪都认购协议》是预约合同还是本约合同的问题，虽然该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条约定的当事人的姓名和名称，商品房的房号、建筑面积，单价及总价等内容，但刘平交付的10000元为认购金，为该认购协议提供担保，而不是案涉房屋的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该协议不应当认定为商品房买卖合同，应当认定为预约合同。关于原告交付的10000元认购金是否应当返还的问题，大英福元房地产开发有限公司在庭审中明确表示拒绝与刘平签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”、《最高人民法院关于若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，大英福元房地产开发有限公司应当向刘平双倍返还其认购金。关于原告主张的赔偿损失298292.40元,既无合同约定,也无法律规定,故对其诉讼请求不予支持。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于若干问题的解释》第一百一十五条规定判决如下： 一、确认原告刘平与被告大英福元房地产开发有限公司签订的《绿云俪都认购协议》有效； 二、由被告大英福元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告刘平双倍返还认购金20000元； 三、驳回原告刘平的其他诉讼请求。 本案收案件受理费4008元，原告刘平负担3708元，被告大英福元房地产开发有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 马伯良 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 任神叶 书 记 员 谭椿腾