福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7160号 原告：王雅莉，女，1977年4月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴景洪，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡婷婷，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：刘胜永，男，1987年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告王雅莉与被告刘胜永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雅莉及其委托诉讼代理人吴景洪、蔡婷婷，被告刘胜永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王雅莉向本院提出诉讼请求：1.解除王雅莉与刘胜永于2019年7月26日签订的《房产买卖协议》；2.刘胜永立即向王雅莉双倍返还定金总计100万元。事实和理由：2019年7月26日，王雅莉与刘胜永签订《房产买卖协议》，约定王雅莉购买刘胜永坐落于福建省厦门市思明区房屋，协议对双方的权利义务进行了详细约定。王雅莉依协议第四条约定分别于2019年7月26日及2019年8月2日以银行转账的方式向刘胜永支付了购房定金50万元，刘胜永向王雅莉开具了相应收条。《房产买卖协议》第五条载明刘胜永房产产权现状是“已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，刘胜永应于2020年5月30日前前往其原申贷银行办理提前还款手续，将银行按揭余款一次性还清……”；协议第六条约定，原被告双方应于2020年6月30日前前往土房局办理交易过户登记手续，若因一方原因导致无法办理过户登记手续的，守约方有权解除协议并追究违约方违约责任即刘胜永须向王雅莉返还其所付定金的双倍。然而在2020年3月25日，根据厦门市湖里区人民法院作出的（2019）闽0206执6384号之一的执行裁定书，已将刘胜永名下的上述房屋裁定拍卖。因此，《房产买卖协议》无法继续履行，王雅莉已无法取得该房产所有权。刘胜永怠于结清银行按揭贷款致使房产被查封拍卖的行为构成重大违约，依据协议约定王雅莉有权要求解除双方的《房产买卖协议》并要求刘胜永返还购房定金的双倍总计100万元。 刘胜永辩称，确认收到王雅莉支付的50万元定金，也同意退还，但不同意双倍返还。双方在签订合同时讼争房屋尚不满两年，无法上市交易，所以同意解除合同。 当事人依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于厦门市思明区房屋即讼争房屋的权属登记人为刘胜永，登记时间为2018年5月22日。 2019年8月8日，刘胜永（出售方、甲方）与王雅莉（购买方、乙方）在厦门双澎房产代理有限公司（中介方、丙方）的居间下签订《房产买卖协议》即讼争合同，约定：甲方同意将讼争房屋出售给乙方，用途为住宅，建筑面积80㎡；房产成交总价为268万元，协议签订之日，乙方支付甲方购房定金50万元，由乙方于协议签订之日直接支付给甲方；乙方将总房款分三次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为乙方于2019年7月26日前向甲方支付15万元、于2019年8月2日前向甲方支付35万元、于2020年6月30日前向甲方支付218万元；上述房产的产权现状为已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2020年5月30日前前往甲方原申贷银行办理提前还款手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；甲乙双方应于2020年6月30日前以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2020年6月30日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；甲方应于2019年8月2日将房屋交付给乙方使用。合同第十二条“违约责任”约定：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，经乙方同意后，甲方应自悔约之日起三日内双倍返还乙方已付定金、返还乙方已付购房款及利息（按月利率3%）。若乙方中途悔约，经甲方同意后，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.……。合同第十七条约定其他事项：1.甲方无条件配合乙方办理过户手续，甲方每月的月供由甲方自行支付；2.甲方同意乙方出售。 签订讼争合同当日，王雅莉支付购房定金15万元，刘胜永出具《购房定金收条》；2019年8月2日，王雅莉支付购房定金35万元，刘胜永出具《定金收条》。 另查明，刘胜永在本市名下有数套房产，其中包含讼争房屋在内的三套房产于2019年4月16日登记设立最高额抵押权，被担保最高额债权数额为900万元，抵押权人为交通银行股份有限公司厦门分行。后因债权人申请强制执行，讼争房屋自2019年9月27日起先后被厦门市湖里区人民法院及本院查封。2020年3月25日，厦门市湖里区人民法院作出（2019）闽0206执6384号之一《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人刘胜永名下的讼争房屋。 还查明，根据厦门市房产调控政策规定，自2017年3月25日起，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。 审理中，王雅莉主张其因合同目的不能实现要求解除合同并要求刘胜永依合同第十二条约定双倍返还定金，刘胜永表示讼争合同确实无法继续履行，同意解除。经向王雅莉本人询问，王雅莉陈述：双方签订合同时王雅莉对刘胜永取得产权证未满两年的事实清楚，刘胜永有告知讼争房屋存在抵押，但称会提前解除抵押；刘胜永在2019年8月2日向其交付讼争房屋，交付后房产一直空置着，直到2020年3月去装修房屋时发现了法院张贴的封条；发现讼争房屋被查封后中介公司将已收取的4万元中介费退还。王雅莉确认在签订合同时其属于限购对象，购买讼争房屋的目的是手中有闲钱想投资房产，并欲将讼争房屋产权登记在其表妹名下，当时有提出通过公证委托的形式办理过户。 本院认为，王雅莉与刘胜永于2019年7月26日签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于刘胜永与案外人的债务纠纷，致使讼争房屋被司法查封并强制执行，王雅莉主张其合同目的无法实现要求解除讼争合同，刘胜永也表示同意，本院对王雅莉要求解除讼争合同的诉请予以支持，合同自解除通知到达刘胜永之时即2020年4月30日解除。 关于王雅莉是否有权要求刘胜永双倍返还定金。首先，本案不属于悔约情形，王雅莉主张依讼争合同第十二条约定要求刘胜永双倍返还已付定金缺乏合同依据。其次，王雅莉在签订讼争合同时即知道讼争房屋设立了抵押并明知刘胜永取得房屋权属尚不满两年，讼争合同虽约定了产权过户时间，但过户时间距签约之日有近一年的时间，其应当预见到如未能及时解除抵押可能存在被强制执行的法律风险，王雅莉对此存在过错。再次，王雅莉在签约时属限购对象，结合王雅莉支付定金后刘胜永即交付房屋以及房屋空置时久等事实，王雅莉签订讼争合同的目的并不在于取得讼争房屋产权及使用，而是通过规避国家的房产调控政策获取利益。最后，定金罚则本质上属于惩罚性的违约责任，在双方对合同解除均存在过错的情况下，适用定金罚则有所不当，也有违公平原则。综此，王雅莉对讼争合同解除存在过错，且其订立讼争合同时有意规避国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序，无权要求双倍返还定金。讼争合同解除后，刘胜永实际收取的定金50万元因缺乏合法依据应予以返还。 综上所述，对于王雅莉的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王雅莉与刘胜永于2019年7月26日签订的《房产买卖协议》于2020年4月30日解除； 二、刘胜永于本判决生效之日起十日内返还王雅莉购房定金50万元； 三、驳回王雅莉的其他诉讼请求。 案件受理费6900元，由王雅莉、刘胜永各负担3450元；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。