西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初9192号原告（反诉被告）：陕西广仕房地产营销策划有限公司，住所地：西安市。法定代表人：王明明，系该公司执行董事兼总经理。被告（反诉原告）：赵新江，男，1962年10月10日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市新市区，身份证号：652XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：吴锟，陕西洪振律师事务所律师。原告陕西广仕房地产营销策划有限公司（以下简称广仕公司）与被告赵新江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵妍适用简易程序独任公开开庭进行了审理。原告广仕公司的法定代表人王明明到庭参加了诉讼，被告赵新江的委托诉讼代理人吴锟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广仕公司诉称，2015年9月21日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX号房屋，约定月租金为1000元，由原告装修后用于转租经营，租赁期限为2016年1月1日至2022年1月1日。2018年12月，因房屋工程管道质量问题致房屋漏水，被告作为出租人应当承担维修责任，但被告不仅不积极对房屋管道进行维修，并且指令物业停止向涉案房屋供水，甚至拆除水表，并消极与原告协商，导致原告租户流失，经营受损。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告双倍返还租赁押金2000元，并向原告支付违约金50000元；2、被告支付原告装修损失40000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告赵新江辩称，1、原告与被告于2015年9月21日签订房屋租赁合同，合同约定，被告以毛坯的形式将涉案房屋出租给原告，租赁期内发生的一切责任和债务及损失与被告无关。随后，原告将涉案房屋转租，转租期间原告疏于管理造成房屋漏水。被告常年在外地，在得知房屋漏水后，在其能力范围内一直积极解除，要求原告及时维修，而原告采取拖延、应付等方式，欺瞒被告，在房屋漏水并未实际解决的情况下擅自开水，致使漏水事故多次发生，被告出于避免损失扩大考虑，采取临时关水措施。后经法院（2019）陕0113民初6178号判决，由原告与被告共同承担对楼下漏水造成损失的修复责任。但至今日，原告亦未采取任何措施承担修复责任。2、上述案件审理期间，原告推卸、逃避责任，向法院提起诉讼，主张解除租赁合同。被告接到诉状后，明确表示同意解除合同。至此，双方的租赁合同已经解除，但原告迟迟不向被告交还房屋。后原告撤回起诉，但被告认为并不改变租赁合同解除的事实。现原告主张被告因房价上涨迫使其解除合同，无事实及法律依据，原告要求双倍返还押金、支付违约金的诉请不应支持。3、原告主张的房屋装修损失并无合同约定，应按相关法律规定处理，不应支持。被告赵新江反诉称，2015年9月21日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定，被告将位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX层XX面积为148.29平方米的房屋出租给原告，租赁期限为2016年1月1日至2022年1月1日，月租金为1000元，按季度支付。随后原告将涉案房屋转租给他人使用。现被告反诉至法院，要求法院依法判令：1、原告向被告腾交位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX层XX面积为148.29平方米的房屋；2、原告向被告支付自2019年7月1日至房屋实际交还之日止的房屋占用费，按照1000元/月为标准；3、原告承担本案反诉费。原告广仕公司针对被告赵新江的反诉辩称，1、双方租赁合同解除后，原告通知租户搬走，房屋处于空闲状态，且被告早已知晓原告不再使用房屋的事实，原告无需向被告支付房屋占用费。2、合同解除后，原告完全可以收回房屋，其自身不积极收回房屋，导致房屋处于空闲状态，因此产生的损失由其自行承担。经审理查明，2015年9月21日，甲方赵新江与乙方广仕公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方同意将位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋出租给原告，房屋类型为毛坯；装修期为2015年10月1日至2015年12月31日，该期间不收取租金，但甲方将房屋交付乙方的次日起，所发生的一切由乙方使用造成的费用均由乙方承担。租赁期限为2016年1月1日至2022年1月1日，共计72个月，月租金为1000元。乙方在本合同签订之日起向甲方按季支付租金，下次房租提前五日支付。乙方向甲方交纳押金1000元，乙方在租赁期满之日无违约，甲方应将押金无息退还乙方。乙方逾期交付租金超过一个月视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金，并按合同追究违约责任；甲方单方面提前终止合同，使乙方无法实现承租目的，甲方需双倍退还租赁押金给乙方且需赔付乙方违约金50000元。2019年，案外人孙某某将赵新江（在该案件中为被告）及广仕公司（在该案件中为第三人）诉至本院要求：1、赵新江对孙某某房屋四次漏水而造成的财产损失和不积极维修的态度造成的精神损害当面赔礼道歉；2、被告对孙某某房屋受损的餐厅天花板、客厅天花板、南面主卧天花板及吊顶进行修复还原；3、赵新江对孙某某餐厅吊灯因积水浸泡而造成的价值贬损予以更换；4、赵新江对其2001室卫生间等漏水房间重新进行防水处理；5、因赵新江多次对孙某某的房屋财产进行损害，使孙某某产生巨大的精神压力赔偿精神抚慰金5000元；6、诉讼费由赵新江承担。该案件的庭审中广仕公司认可第一次和第四次房屋漏水系租户使用不当导致，第二次、第三次漏水系房屋工程管道问题所致。后经法院审理判决：赵新江、广仕公司对孙某某位于西安市XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室房屋的餐厅天花板、客厅天花板、南面主卧天花板及吊顶进行修复，恢复原状；驳回孙某某其余的诉请。2019年5月23日、2019年9月19日，原告曾两次诉至法院，第一次原告申请撤回起诉，第二次原告称法院按撤诉处理。庭审中，原告称被告于2019年5月9日拆除水表，其认为此时合同解除，被告称因原告于2019年5月23日诉至法院要求解除合同，被告亦同意解除合同，故合同于2019年5月23日解除。上述事实，有房屋租赁合同、（2019）陕0113民初6178号民事判决书、民事起诉状、（2019）陕0113民初14902号民事裁定书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。本案争议焦点是1、原告与被告之间的合同是否已经解除；2、原告与被告履行合同中是否存在违约责任。针对本案争议焦点1，原告称合同于2019年5月9日解除并提供视频予以佐证，因原告提供的视频无法显示形成时间以及拍摄地点，故对于原告提供的该视频，本院依法不予采信，且被告并未向原告表达解除合同的意思，故本院依法不予认定双方的合同于2019年5月9日解除的事实。被告称原告于2019年5月23日诉至法院，被告同意解除，故合同于2019年5月23日解除。因原告诉至法院要求解除的意思表示明确，且被告亦同意解除，故本院认定双方的合同于2019年5月23日解除。针对本案的争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿。”及第二百二十四条：“承租人经转租人同意，可以将租赁物转给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，本案中，原告将涉案房屋转租给案外人，案外人使用不当导致涉案房屋两次漏水（孙某某案中原告认可的两次），原告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告向原告交付的房屋两次发生漏水（原告在孙某某案中认可的两次除外），被告未提供证据证明该漏水原因系原告所致，被告在合同履行过程中亦存在违约行为，且原告与被告的违约行为相当，故原告要求被告向其双倍退还押金2000元及支付违约金50000的诉请，本院依法予以支持退还租赁押金1000元。因原告未提供装修损失40000元的证据，故对于原告的装修损失，本院依法不予支持。庭审中，因原告称仍持有涉案房屋的钥匙，并称其已搬离房屋，故被告要求原告腾退交还涉案房屋的诉请，本院依法予以支持原告向被告交付涉案房屋的钥匙。因涉案房屋的水表已拆除，已不具备使用的条件，且被告明知合同已经解除却未采取积极措施导致损失扩大，故被告要求原告向其支付房屋占用费的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵新江于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陕西广仕房地产营销策划有限公司退还租赁押金1000元。二、原告（反诉被告）陕西广仕房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赵新江交还涉案房屋钥匙。三、驳回原告（反诉被告）陕西广仕房地产营销策划有限公司其余的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）赵新江其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2100元，由原告陕西广仕房地产营销策划有限公司承担。本案反诉费37.5元，由被告赵新江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员     赵    妍      二〇二〇 年六月二十三日              书  记  员     蒋    甜打印：扈艳红          校对：鲁蔓          年  月  日送达1