海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民初181号   原告（申请执行人）：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区福保街道益田路**益田创新科技园****，统一社会信用代码914403005627980859。   法定代表人：周世平，董事长。   委托诉讼代理人：付红军，广东穗江律师事务所律师。   被告（案外人）：谭是非，男，1970年10月18日出生，汉族，住重庆市涪陵区，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：罗雨红，重庆新合律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周启航，重庆新合律师事务所律师。   被告（被执行人）：定安新永秀房地产开发有限公司，住所地海，住所地海南省定安县定城镇塔岭开发区定雷路信用代码914690255624190658。   法定代表人：张昕，董事长。   被告（被执行人）：张昕，男，1972年2月27日出生，汉族，住山西省太原市，公民身份号码×××。   被告（被执行人）：柴雅琴，女，1973年4月24日出生，汉族，住山西省太原市，公民身份号码×××。   以上三被告的共同委托诉讼代理人：王学东，北京市科瀚律师事务所律师。   原告红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）诉被告谭是非、定安新永秀房地产开发有限公司（以下简称新永秀公司）、张昕、柴雅琴申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告红岭创投公司的委托诉讼代理人付红军，被告谭是非的委托诉讼代理人罗雨红，新永秀公司、张昕、柴雅琴的委托诉讼代理人王学东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   红岭创投公司向本院提出诉讼请求：1.撤销海口市中级人民法院（2020）琼01执异72号执行裁定；2.准许执行位于海南省××县房；3.本案诉讼费由谭是非、张昕、柴雅琴承担。   事实和理由：红岭创投公司申请执行新永秀公司、张昕、柴雅琴借款合同纠纷一案，在执行过程中，因红岭创投公司的抵押物永秀国际B幢××元房被海口市中级人民法院查封，谭是非向法院提出执行异议后，海口市中级人民法院作出（2020）琼01执异72号执行裁定支持了谭是非的异议请求，中止对上述房屋的执行。红岭创投公司认为，谭是非与新永秀公司签订的购房合同购买的标的物无不动产登记信息，谭是非提供的证据无法证明案涉房屋为其唯一住房，亦不足以证明其在该房屋上享有足以排除执行的民事权益，故其异议请求不应得到支持，应准许执行案涉房屋。   谭是非辩称：在法院查封案涉房屋之前，谭是非已经与新永秀公司就案涉房屋签订了房屋买卖合同，双方的协议意思表示真实，内容未违反法律的强制性规定。谭是非已经支付了全部购房款并已合法占有居住案涉房屋。该房屋未能过户到谭是非名下主要是新永秀公司不作为所致。谭是非在案涉房屋五证齐全的情况下签订协议，没有任何过错。请求驳回红岭创投公司的诉讼请求。   新永秀公司、张昕、柴雅琴共同辩称：红岭创投公司诉称案涉的土地及房产分别于2014年12月及2015年1月被抵押，以及该房产已于2018年8月被法院查封的事实客观存在。同时，本案亦存在谭是非购买涉案精装修的房产、付清购房款以及交付谭是非入住使用的事实。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，谭是非作为消费者的合法权益应优先保护。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   红岭创投公司提交以下证据：1.海南省高级人民法院（2017）琼民终412号民事调解书；2.海口市中级人民法院（2018）琼01执591号执行裁定书、协助执行通知书；3.土地他项权利证明书、在建工程抵押登记证明；4.（2019）琼民终904号民事判决书；5.申请本院从平安银行股份有限公司海口分行（以下简称平安银行）调取的案涉土地的他项权利证明书、在建工程抵押登记证明、国有土地使用证。新永秀公司、张昕、柴雅琴对红岭创投公司提交的证据的三性无异议，谭是非质证表示对证据1-3的三性无异议，对证据4的真实性无异议，对关联性有异议。   谭是非提交以下证据：1.《定安县商品房买卖合同》；2.中国建设银行交易明细、中国银行交易明细、增值税发票；3.交房通知书（复印件）、《永秀国际临时管理规约》、收据、（物业）收据；4.（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明；5.预售许可证等五证（复印件）；6.（2019）琼民终669号民事判决书。红岭创投公司质证表示对交房通知书（复印件）的真实性无法确认，对《永秀国际临时管理规约》、（物业）收据的三性不予认可，对（2019）琼民终669号民事判决书的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予认可。新永秀公司、张昕、柴雅琴对谭是非提交的证据的三性及证明内容无异议。   新永秀公司、张昕、柴雅琴未提交证据。   对当事人提交的上述证据，本院经审查认为，谭是非提交的交房通知书和预售许可证等五证均为复印件，但红岭创投公司对预售许可证等五证的三性无异议，本院予以确认。交房通知书与《永秀国际临时管理规约》、（物业）收据等证据的内容相互印证而形成证据链，本院对真实性予以确认。（2019）琼民终669号民事判决书经核实，本院对其真实性予以确认。谭是非和红岭创投公司提交的其他证据均为原件，本院对其真实性予以确认。上述证据来源合法，且与本案事实相关，本院对其合法性、关联性及证明效力均予以确认，可以证明案涉房屋买卖合同的签订及履行的相关事实，以及与案涉房屋相关的诉讼、执行和异议审查的相关事实。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告红岭创投公司诉被告新永秀公司、张昕、柴雅琴、第三人平安银行民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月30日作出（2016）琼01民初282号民事判决，主要内容为：（一）新永秀公司于2014年12月10日签订的平银海分委贷字20141210第001号的《委托贷款合同》的借款提前到期；（二）限新永秀公司于判决生效之日起十日内向红岭创投公司偿还借款本金6000万元及利息（自2016年1月21日起，按本金6000万，年利率24%，计算至清偿之日止）；（三）张昕、柴雅琴对判决确定的第二项债务承担连带清偿责任。红岭创投公司、新永秀公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2018年1月18日，海南省高级人民法院（2017）琼民终412号民事调解书，对各方当事人在二审中自愿达成的调解协议进行确认，协议主要内容：（一）红岭创投公司、新永秀公司与平安银行三方于2014年l2月10日签订了（平银海分委贷字20141210第00l号）《委托贷款合同》，根据《委托贷款合同》第3.5条的规定，“新永秀公司在此不可撤销地授权平安银行从新永秀公司在平安银行所有营业机构开立的任一账户中扣收本合同项下到期贷款本息及相关费用。扣收所得款项不足以清偿新永秀公司全部到期债务时，清偿顺序为费用、利息、本金。”现红岭创投公司与新永秀公司双方协商改变本条约定的清偿顺序，并达成如下一致意见：（1）自2018年1月1日起，新永秀公司归还到平安银行的每一笔款项，先由红岭创投公司认定，并由红岭创投公司和新永秀公司共同向平安银行出具书面文件说明对应款项中贷款本金或利息的占比情况，平安银行同意按照红岭创投公司出具的书面文件，对新永秀公司账户的进账情况进行划分，且平安银行同意按照红岭创投公司出具的书面文件配合办理《抵押担保合同》（平银海分抵字20141210第001号）项下抵押物的注销抵押登记手续。（2）以上修改内容仅供配合平安银行调整银行的操作系统之用，并不影响红岭创投公司、新永秀公司与平安银行之前签署的《委托贷款合同》等其他相关配套的合同的效力。（二）各方当事人一致确认，新永秀公司拖欠红岭创投公司借款本金6000万元及利息（自2016年1月21日起，按本金6000万，年利率24%，计算至清偿之日止）。（三）红岭创投公司同意新永秀公司从2018年1月起按月偿还红岭创投公司的借款本金和利息。2018年1月31日前偿还借款不低于人民币300万元，2018年3月30日前偿还借款不低于人民币600万元，2018年4月起每月偿还借款不低于人民币300万元，2018年10月30日前新永秀公司清偿红岭创投公司全部本金和利息。同时，每清偿一笔，红岭创投公司立即向平安银行发函，由平安银行按红岭创投公司发函内容在住建部门解除《抵押担保合同》项下房产相应面积的抵押。（四）红岭创投公司和新永秀公司按照委托贷款合同的约定将应偿还给红岭创投公司的借款本息支付到红岭创投公司在平安银行开立的账户。（五）各方当事人确认：红岭创投公司作为平银（海分）抵字（20141210）第00l号《抵押担保合同》项下抵押物的实际抵押权人，对新永秀公司提供的委托贷款合同抵押担保物享有优先受偿权。（六）本案红岭创投公司所交纳的一审诉讼费人民币388694.83元、二审经调解后减半收取的诉讼费人民币224900元均由新永秀公司承担。新永秀公司应于2018年1月3l日前向红岭创投公司支付上述两笔诉讼费用。本案律师费由当事人各自承担。（七）张昕、柴雅琴对新永秀公司的上述债务承担连带清偿责任。（八）如新永秀公司任一期逾期履行给付金钱的义务，红岭创投公司有权要求新永秀公司清偿全部债务，有权立即申请强制执行新永秀公司的抵押物，要求张昕、柴雅琴立即承担连带清偿责任。（九）如新永秀公司、张昕、柴雅琴未按照本协议的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付履行期间的债务利息。   2018年7月16日，本院立案执行申请执行人红岭创投公司与被执行人新永秀公司、张昕、柴雅琴民间借贷纠纷一案，案号为（2018）琼01执591号，申请执行标的6000万元，执行费127400元。执行过程中，本院于2018年8月23日作出（2018）琼01执591号执行裁定书，裁定在60127400元的范围内冻结、扣划新永秀公司、张昕、柴雅琴银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产。次日，本院向定安县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封新永秀公司名下[预售证号：定房（2014）预字第046号、定房（2014）预字第051号]位于海南省××县西侧永秀国际包含案涉房产在内的**房产（18套商铺、476套住宅）。谭是非认为本院查封的房产中含有其购买的永秀国际B幢××元房，向本院提出异议，请求停止执行。本院对谭是非的执行异议进行审查后于2020年2月25日作出（2020）琼01执异72号执行裁定，中止对谭是非购买的位于海南省××县房的执行。红岭创投公司不服该裁定，于2020年3月19日向本院提起本案诉讼。   另查明，红岭创投公司、新永秀公司与平安银行签署《委托贷款合同》后，平安银行与新永秀公司签订了《抵押担保合同》，将新永秀公司名下位于××县西侧土地使用权及地上在建工程设定抵押，抵押权人为平安银行。2014年1月7日，定安县国土环境资源局出具了定安县他项（2014）第105号土地他项权利证明书。2015年1月5日，定安县住房保障与房产管理局出具了房建定城镇字第0000099号在建工程抵押登记证明。2016年8月29日、2018年1月10日，红岭创投公司分别向平安银行发出内容相同的《关于同意定安新永秀房地产开发有限公司办理延期的函》，载明：因借款人“永秀国际”项目预售许可证已到期，现我司同意借款人办理该项目《预售许可证》期限延期事宜，请贵行予以配合。平安银行根据上述函，分别于2016年9月1日、2018年1月26日，向定安县住房保障与房产管理局发函，同意办理“永秀国际”项目预售许可证期限延期事宜。2017年1月22日，定安县住房保障与房产管理局向新永秀公司颁发了有效期为自2017年1月22日至2018年1月22日的预售许可证。   再查明，2017年12月24日，谭是非与新永秀公司签订《定安县商品房买卖合同》，约定谭是非以281512元的价格购买案涉的永秀国际B幢××元房。合同签订前，谭是非已向新永秀公司支付了全部购房款。2018年2月2日，新永秀公司向谭是非交付案涉房屋。2018年2月26日，新永秀公司向谭是非开具了发票。经向定安县不动产登记中心查询，谭是非名下无产权登记。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。红岭创投公司关于撤销本院（2020）琼01执异72号执行裁定的诉讼请求不属于执行异议之诉的审理事项，红岭创投公司应另行解决。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：谭是非对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定系对商品房消费者生存权保护的特别规定，故判断谭是非在案涉房屋上是否享有足以排除强制执行的民事权益，应着重审查谭是非的购房行为是否符合上述规定。根据本案查明的事实，首先，从案涉房屋买卖合同的效力来看，谭是非与新永秀公司于本院查封案涉房屋之前就该房屋签订了《定安县商品房买卖合同》，虽然该房屋所在的土地使用权及地上建筑物已抵押登记至平安银行名下，但平安银行曾致函房产管理部门表示同意办理预售延期，表明平安银行同意新永秀公司出售已办理抵押登记的项目房产。谭是非购买案涉房屋时系在预售许可证的有效期内，已尽到审慎的注意义务，其购买案涉房屋的行为不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，属于善意购买行为。因此，谭是非与新永秀公司就案涉房屋签订的《定安县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。其次，从付款情况来看，谭是非已向新永秀公司支付了案涉房屋的全部价款，新永秀公司亦向其出具了购房增值税发票，谭是非已履行了全部付款义务。再次，从购房用途来看，案涉房屋为住宅，谭是非购买该房屋的目的是为满足家庭生活的居住所需，且其在定安县无其他居住房屋，符合商品房消费者的身份要件。据此，谭是非已履行房屋买卖合同约定的全部义务，由于新永秀公司将案涉土地使用权及地上在建工程设定抵押，非因谭是非自身原因未办理过户登记，故谭是非享有案涉房产的物权期待权。最后，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于“建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其他债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的物权期待权优先于建设工程价款”的规定，即使如红岭创投公司诉称其为案涉房产、土地的实际抵押权人，谭是非对案涉房产享有的物权期待权的权益位阶高于红岭创投公司对新永秀公司享有的债权，其居住生存权亦应当优先于担保物权予以保护，故谭是非对案涉房产享有的民事权益可以排除人民法院对该房产的强制执行。红岭创投公司请求许可执行案涉房屋，理据不足，本院不予支持。谭是非、新永秀公司、张昕、柴雅琴的抗辩理由成立，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：   驳回原告红岭创投电子商务股份有限公司的诉讼请求。   案件受理费5522.68元，由原告红岭创投电子商务股份有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 何姿玲   审判员 陈杰林   审判员 谭晓梅   审判员 韩 芬   审判员 陈淑良      二Ｏ二Ｏ年六月二十八日   法官助理 汪园圆   书记员 周 娟   速录员 李 萍   附相关法律、司法解释条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。