广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初5583号原告深圳市万吉祥五金制罐有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处楼村社区楼一工四路**第****，统一社会信用代码91440300550321765D。法定代表人潘军，总经理。委托诉讼代理人吕永宁，广东鹏鼎律师事务所律师。被告陈畅荣，男，汉族，1971年3月21日出生，身份证地址广东省深圳市光明新区，委托诉讼代理人林山，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人李雯颖，广东广和律师事务所实习律师。原告深圳市万吉祥五金制罐有限公司诉被告陈畅荣合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告法定代表人潘军和委托诉讼代理人吕永宁、被告委托诉讼代理人林山、李雯颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付第二期搬迁补偿款人民币160000元；2.被告返还原告押金人民币52000元；3.被告返还原告2017年9月至2019年7月多收电费30506元（期间共多收59311元，扣除原告应付2019年8月份电费、水费、基本电费14876元和2019年9月份电费、水费、基本电费13929元）；4.被告应向原告支付资金占用利息（利息以242506元为基数，按照年利率6%计算，自2019年10月15日起至返还之日止，暂计算至2019年11月14日为2485.69元）；5.本案诉讼费由被告承担。具体事实与理由：2017年8月8日原告与被告签订《厂房租赁合同》，租期从2017年6月1日至2020年5月31日止，租金为每月人民币26000元，押金52000元，《厂房租赁合同》第十一条约定如果政府责令停止生产及搬迁，甲方应退回押金给乙方。涉案厂房因光辉大道项目建设的需要，需要搬迁并拆除，2019年9月5日被告与原告签订《搬迁补偿与租赁关系解除协议》，原告获得搬迁补偿款320000元，第一期款项在协议生效之日起10个工作日内支付，第二期款项在结清水电办结交房手续后10个工作日内支付补偿款50%。原告已按照搬迁补偿与租赁关系解除协议的约定将被搬迁物业腾空交房完毕，与被告核算2019年9月份电费为11706.9元并要求办结水电和交房手续、返还原告2017年9月至2019年7月多收的电费，但被告无正当理由阻却办理，拒绝支付第二期款项和返还厂房押金。请求判如所请。被告辩称，一、根据原、被告签订的《搬迁补偿与租赁关系解除协议》约定，被告支付第二期搬迁款的条件并未成就，原告尚未结清水电费；同时，被告已支付了搬迁补偿款人民币19万元，尚余13万元未支付，原告陈述还有16万元未支付与事实不符。二、协议约定的拆迁补偿款包括了被告应向原告支付的所有款项，原告要求被告返还52000元押金的诉讼请求不应得到支持。三、双方未对电费的收取作明确约定，在合同履行过程中，被告每个月均将本月的租金及上月水费、电费明细书面告知原告，原告按明细交纳，双方均未提出异议，根据《合同法》第61条规定，应当视为原、被告就涉案房屋电费已经达成一致，原告要求被告返还电费没有事实和法律依据。四、原告于2019年10月16日搬离涉案房屋，被告应当支付的2019年8月电费、水费、基本电费应为19464元，9月及10月电费、水费、基本电费应为人民币26377元。原告仅于2019年9月10日支付了2万元，尚欠25841元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2017年8月8日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于深圳市光明新区××第一工业区榕树湾厂房出租给乙方使用，仅供五金使用。租赁期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日止。租金为每月26000元，每月5日前交清当月租金；押金52000元；水费、电费由乙方缴付，水费暂定6元/立方；乙方每月负责变压器基本电费2000元；租赁期间，如遇国家征收厂房双方必须无条件服从，甲方不作任何补偿给乙方，但押金退还给乙方。合同签订后，原告向被告支付了租赁押金52000元。2017年11月，原、被告协商一致，约定被告将位于深圳市光明新区××第一工业区榕树湾铁皮厂房出租给原告使用，铁皮厂房租金为每月3800元。2019年9月5日，被告作为建房方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订《搬迁补偿与租赁关系解除协议》，约定涉案物业因位于光辉大道项目范围内，需搬迁并拆除，甲、乙双方协商一致签订本协议。协议第一条约定：1.甲、乙双方协商一致，由甲方负责对本次搬迁对象进行搬迁补偿，补偿方式为货币补偿；2.乙方可获得的搬迁补偿款合计人民币32万元；3.乙方确认不存在其他任何遗留的需补偿项目及任何费用，乙方承诺不得就搬迁对象再向甲方及其他第三方提出任何其他补偿或赔偿要求。协议第二条约定：1.甲、乙双方协商一致，甲方于协议生效之日起10个工作日内，由甲方指定的第三方支付补偿款的50%给乙方；乙方按约定将被搬迁物业腾空交房完毕（包括实际使用人搬迁完毕），结清水电向甲方办结交房手续且经甲方验收合格后10个工作日内，由甲方指定的第三方将补偿款的50%及乙方可获得的奖励支付至乙方指定账户。协议第三条约定乙方须于2019年9月30日之前完成全部搬迁，腾空房屋并将房屋移交给甲方。协议第六条约定乙方向甲方支付的租金支付至本协议签订之日止，其后无须再向甲方支付租金。原、被告双方均确认，涉案房屋尚未取得产权证明或建设工程规划许可证，现原告已搬迁完毕并将房屋返还被告；原告已结清截至2019年8月底的房屋占有使用费；2019年9月1日起电费、水费、基本电费尚未结清；被告尚未向原告返还租赁押金52000元。原告在庭审中表示认可被告主张的水电费计算读数，但对电费计价有异议。2019年9月18日，原告向被告出具二张加盖财务专用章的收款收据，分别载明“今收到厂房清租费第一期16万元”、“今收到厂房清租费3万元”。2019年11月8日，原告委托律师向被告出具《律师函》，主张其已按约定将被搬迁物业腾空交房完毕，2019年9月电费结算为11706.9元，被告无故不予结算，要求被告支付第二期搬迁补偿款16万元和厂房押金。上述律师函于2019年11月11日送达被告方。被告于2019年11月12日书面函复原告，主张其已于2019年9月17日将一期补偿款支付给原告，但原告至今未按约定结清电费45841元（其中2019年8月电费19464元、9月电费21377元、10月基本电费5000元，要求被告先行结清电费后，被告将按时足额支付第二期搬迁补偿款16万元及厂房租赁押金52000元。另查，1.双方对返还房屋交付时间有争议。原告主张，在2019年9月30日前已搬迁完毕，并返还涉案房屋给被告。被告主张，原告称有部分订单未完成，实际于2019年10月16日搬迁完毕。原告无法提交任何关于搬迁或交付时间的证明材料。2.原、被告均确认，原告于2019年9月11日向被告支付2万元，但双方关于该笔款项用途有争议。原告主张，该款项为2019年9月租金。被告主张，该款项为2019年8月水、电费和基本电费。3.关于电费单价。原告主张，被告向原告收取的电费单价高于供电部门收取的电价，涉案物业管理服务相关费用按照日常生活经验应已包含在租金中，不应通过提高电价收取。被告确认收取电费的单价高于供电部门收取的电价，陈述双方口头约定过电价，涉案物业按原告要求安装了峰平谷电表，每月收取的电费系按照实际使用读数×约定单价×1.1倍率计算；高出电价部分为被告对厂房加装变压器及电表的造价和维护费用，以及工业园公共用电的公摊部分；1.1倍率为双方约定在电价基础上加收10%物业管理服务费。4.关于原告2019年9月18日向被告出具“今收到厂房清租费3万元”的收款收据。原告主张，该款项为被告退还2019年9月已付租金2万元，并就未拆迁铁皮房补偿原告1万元；被告否认原告的主张，认为其未向原告收取2019年9月租金。被告主张，双方签订《搬迁补偿与租赁关系解除协议》后，对补偿款金额的约定进行了变更，因此被告多支付了3万元；原告否认被告的主张，认为该收据形成时，双方尚未发生争议，不存在被告陈述的对补偿款金额约定变更并多付的情况。本院认为，本案为合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中原、被告双方均未提交任何产权资料，且均确认出租的房屋未办理建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效，不影响相关结算条款的效力，故原、被告双方签订的《搬迁补偿与租赁关系解除协议》中关于结算的内容不违反法律规定，各方均应依约履行。关于占有使用费和拆迁补偿款。双方结算条款约定原告无须支付自2019年9月5日起的占有使用费，原告对此明知。原告认为2019年9月11日向被告支付的20000元为2019年9月租金，但未提交任何证明材料用以证明，本院不予采信。结合本案具体情况，被告认为在原告欠付水电费等费用的情况下将上述20000元用于扣减欠付费用的主张，不违反法律规定，本院予以支持。双方约定选择了拆迁补偿方式和被告应向原告支付拆迁补偿款数额，应认为已对合同无效的损失进行了结算。关于欠付拆迁补偿款金额。原告确认收到被告支付的款项，并向被告出具两张收款收据，确认收到被告支付的厂房清租费共计19万元，现原告主张被告仅支付拆迁补偿款16万元，其中3万元系其他款项，应承担举证责任证明其主张。原告仅以双方存在口头约定为由，未提交任何提交证明材料予以证明，应承担举证不能的法律后果。故，被告应向原告支付剩余拆迁补偿款13万（32万元-19万元）。关于拆迁补偿款的履行期限。双方当事人约定，被告在原告结清水电办结交房手续经验收合格后10个工作日内支付补偿款的50%。原告作为实际占有使用涉案房屋的一方，退场时有向被告返还涉案房屋的义务，原告主张已于2019年9月30日前搬迁完毕并向被告返还涉案房屋，原告对实际交付时间具有证明责任，但其无法提供任何可以证明其主张的证明材料，应承担举证不能的法律后果，本院采纳被告的主张，认定涉案房屋返还时间为2019年10月16日。因此，原告应当先行结清2019年10月16日前产生的水费、电费、和基本电费等费用，前述费用结清后被告向原告支付剩余拆迁补偿款的履行期限届至。关于欠付水费、电费和基本电费。双方当事人未书面约定电费收取标准，但被告实际为原告提供供电设备维护及物业管理服务等服务内容，且原告在实际占用使用涉案物业期间均按照被告每月出具的费用清单交纳，应视为双方已对水电费、基本电费、物业管理服务费等收取方式协商一致。《中华人民共和国电力法》第四十四条、第六十六条规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。”“违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。”故，原告要求被告返还已收取的电费中电价高出供电部门核准电价部分及资金占用利息的主张，本院不予支持。结合双方当事人提交的水电费结算单，原告欠付水费、电费、基本电费共计42841元（其中，2019年8月电费、水费、基本电费共计19464元；9月电费、水费、基本电费共计21377元；10月基本电费2000元）。扣减原告于2019年9月11日支付的款项20000元后，原告应向被告支付欠付的电费、水费、基本电费共计22841元。被告抗辩主张2019年10月产生基本电费5000元，缺乏事实依据，超出认定部分，本院不予支持。关于返还房屋租赁押金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中原告已返还涉案房屋；被告应当返还收取的租赁保证金。《搬迁补偿与租赁关系解除协议》未就租赁保证金结算有特别约定，原、被告双方在庭审中均确认存在尚未缴纳的水电费等费用，故，被告应当向原告返还扣减欠付费用后的房屋租赁押金余额29159元（52000元-22841元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国电力法》第四十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市万吉祥五金制罐有限公司与被告陈畅荣于2017年8月8日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告陈畅荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万吉祥五金制罐有限公司支付搬迁补偿款人民币130000元；三、被告陈畅荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万吉祥五金制罐有限公司返还房屋租赁押金人民币29159元；四、驳回原告深圳市万吉祥五金制罐有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2487元，由被告负担1616元，由原告负担871元。受理费原告已预交2487元，被告应在本判决生效之日起七日内将1616元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年六月五日书记员 黄蓉（兼）书记员 吴 依 帆附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国电力法》第四十四条禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。地方集资办电在电费中加收费用的，由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用。第六十六条违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。