广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初723号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹，系原告职员。被告：李燕琴，女，1973年1月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：罗伟成，男，1970年5月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：罗锦辉，男，1997年3月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告李燕琴、被告罗伟成、被告罗锦辉租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的委托代理人寇明茹，被告李燕琴，被告罗伟成到庭参加了诉讼，被告罗锦辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区江南西路杏园大街1号之5自编11号房屋（以下简称：涉案房屋）是原告辖内管理的直管公房，承租人：被告李燕琴，计租面积：27.6平方米，月租金：4968元，作商业用途。原告与被告李燕琴签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2016年4月30日届满。2017年10月30日，被告李燕琴签收了原告送达的《承租人通知书》，告知其参加公开招租。2019年10月24日，被告李燕琴签收了原告送达的《关于催缴直管房占用费的通知》，告知解除双方的不定期租赁关系，并要求腾空交还房屋并清缴费用，但被告至今仍拒绝交还房屋。经查证，被告一家三口已申请公租房。根据相关法律规定，原告有权解除租赁合同并收回房屋。被告罗伟成与被告李燕琴为夫妻关系，被告罗锦辉是二人儿子，故起诉要求：1、判决解除原告与被告李燕琴关于涉案房屋的租赁关系；2、判决三被告在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋；3、判决三被告按照4968元/月缴纳从2019年10月1日至交付房屋之日止的房屋占用费；4、判决三被告按照4968元/月的标准向原告支付2019年10月1日至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5、判决三被告承担本案诉讼费。被告李燕琴、被告罗伟成共同辩称：租赁合同时被告李燕琴与原告所签，与被告罗伟成、被告罗锦辉无关。被告李燕琴因原公租房拆迁，永迁至涉案房屋内，在涉案房屋内经营使用至今，全家户口都是涉案房屋内，涉案房屋是被告一家人唯一的经济来源和住所。原告是行政管理单位，其与我方签订的合同不属于平等民事主体之间的法律关系，且涉案房屋并无明确产权，原告作为管理者，没有权限处分涉案房屋，原告在合同到期后恶意不与我方续签合同，将房屋拿上产交所高价招租，对于我方明显不公平。涉案房屋是商住两用的，已由生效法律文书确认属于三被告作为永迁居住和经营使用，因此三被告享有永久的居住和经营权利。现三被告没有搬迁去向，若失去涉案房屋，连基本的生存权利都得不到保障，故请求法院驳回原告的诉请。被告罗锦辉未提交答辩意见。经审理查明：2014年5月9日，原告（出租人、甲方）与被告李燕琴（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作商业使用，面积27.6平方米；租赁期限从2014年5月1日至2016年4月30日，租金4968元;租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。违约责任：2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。2017年10月25日，原告向被告李燕琴发出《承租人通知书》，内容是：贵方与我方于2014年5月9日签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》……该合同租期届满后，贵方继续使用该房屋，双方未续签租赁合同，根据我国合同法规定，自2016年5月1日起，贵我双方存在不定期租赁合同关系，我方作为出租人有权随时通知贵方解除贵我双方存在的不定期房屋租赁关系。现我方依法通知贵方如下：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如贵方有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权。否则，视为贵方放弃承租房屋。……二、若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵我之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方。三、如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于贵方因与其占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按当时月租金评估价的两倍，按日折算向贵方收取逾期占用费。同时，我方将通过合法途径强制贵方搬出……等。被告李燕琴于2017年10月30日签收该通知，并在《回函》上签名表示不放弃优先承租权。被告李燕琴表示应公开招租租金过高，故没有参加公开招租程序。2019年10月24日，原告向被告李燕琴发出《关于缴交直管房占用费的通知》，内容为：李燕琴：……经查，你方与我单位签订的合同于2016年4月30日租赁期限已届满，目前双方为不定期租赁关系。……现通知你方：一、我单位正式解除双方就该房屋的不定期租赁关系；二、为防止国有资产流失，我单位将严格按《物权法》的规定行使物权，向你方收取自2018年4月16日起，至完成公开招租新承租方签订租赁合同或你方交还房屋之日止的房屋占用费，按该房屋市场租赁评估价格390元/平方米，即10761元/月收取，不足一个月的按日实算后计收。同时，你方应缴清使用房屋所产生的水、电费等费用。三、我单位保留追究法律责任、追讨违约金的权利；等。被告李燕琴确认收到该通知。据广州市海珠区住房保障中心出具的《住房保障情况调查表》反映，被告李燕琴、罗伟成、罗锦辉共3人申请公共租赁住房保障，已入住白云区南悦西二街2号2111房的公租房。被告李燕琴、被告罗伟成确认已入住上述公租房，但坚持认为没有其他搬迁去处。原、被告均确认原告收取被告租金至2019年9月30日。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与原告签订《直管房管理事项委托书》，约定：原告的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区住房和建设水务局有权检查、监督原告实施的直管房日常管理工作；等。被告提交《房屋拆迁安置协议》、（1996）东法房初字第××号民事判决书，拟证明已有生效文书确认涉案房屋为商住两用房屋，由被告李燕琴永迁租用，故被告李燕琴享有对涉案房屋的永久居住权和租赁权。《房屋拆迁安置协议》、（1996）东法房初字第××号民事判决书均查明被告李燕琴原租赁文明路260号房屋，其中《房屋拆迁安置协议》载明“十、其他事项：一、乙方永迁安置总使用面积22.36㎡（含商铺）二、乙方原商铺因异地永迁造成的营业损失，甲方同意一次性补偿人民币贰万肆仟元正……六、甲方负责在乙方永迁安置的商铺内安装商业用电表一个”。（1996）东法房初字第××号民事判决书查明：“被告李燕琴在文明路××房屋××个体营业执照××东山区文燕电器商店……判决如下：一、李燕琴户自本判决发生法律效力之日起15日内，迁往广州市城市建设开发总公司提供的江南西路杏园大街1-5号大楼首层自编第11号铺位（使用面积约22.36㎡，含铺面面积、住宅面积及厨、厕和异地永迁增幅面积在内）房屋永迁租用…。”等。根据原告提交的《广州市房地产公代逆产情况表》、《接管通知书》，原告自2017年12月13日接管涉案房屋，接管房产别为经租产，非住宅部位面积为26.4382平方米，住宅面积并无记载。另查，被告李燕琴、被告罗伟成确认涉案房屋由三被告共同使用，被告李燕琴与被告罗伟成为夫妻关系，被告罗锦辉是二人的儿子。被告李燕琴申请调取穗建房管[2019]908号文件，因该申请超出举证期限，故本院对该申请不予采纳，但本院依法核实该文件适用范围为“住改非直管房的租赁问题”。本院认为：原告与被告李燕琴签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现合同约定的租赁期限已届满，被告李燕琴继续使用涉案房屋，原告收取其租金至2019年9月，双方已形成不定期租赁关系。三被告已申请公租房，并非没有搬迁去向；且三被告未按原告通知要求参加涉案房屋的公开招租程序，原告亦已履行通知被告李燕琴办理退房手续、清缴费用的义务；被告确认涉案房屋由三被告居住使用，故原告要求解除与被告李燕琴之间关于涉案房屋的租赁关系、腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。涉案租赁合同关系解除后，原告要求被告按照房屋租金标准（4968元/月）计付2019年10月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，合法有理，本院予以支持；原告主张被告迟延交房，应支付2019年10月1日起至实际交还房屋之日止的违约金有理，但原告主张的违约金标准过高，本院酌定以原租金标准的20%即每月994元计算为宜。关于被告的抗辩意见。被告称涉案房屋为商住两用房，明显与《广州市房地产公代逆产情况表》、《接管通知书》、《广州市直管房（非住宅）租赁合同》载明的房产情况不符。且被告自行提交的《房屋拆迁安置协议》及（1996）东法房初字第××号民事判决书也可认定被告李燕琴原租住房屋即为商铺性质，故被告对于房屋性质的抗辩不能成立。因涉案房屋并不属于保障性住房，故原告与被告李燕琴成立的租赁合同内容属于平等民事主体间协商订立的合同内容。被告李燕琴虽永迁至涉案房屋内租住，但房屋拆迁过程中的“永迁”仅代表不在原址回迁，但并不代表被告李燕琴享有对涉案房屋的永久居住权及租赁权，被告李燕琴的理解存在偏差，故其抗辩亦不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告李燕琴之间关于广州市海珠区江南西路杏园大街1号之5自编11号房屋的租赁关系。二、被告李燕琴、被告罗伟成、被告罗锦辉在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区江南西路杏园大街1号之5自编11号房屋，并将该房屋腾空交还给原告；三被告在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余被告增加的设施可由被告在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除。三、被告李燕琴在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2019年10月1日起至被告交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按每月4968元的标准计算）。四、被告李燕琴在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2019年10月1日起至被告交还房屋之日止的违约金（违约金按994元/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费297元，由被告李燕琴负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年六月三十日书记员 彭智媚蒋芷欣