甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终414号上诉人：高某，住甘肃省兰州市。被上诉人：李某，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：秦某，甘肃泽锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕某，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人：张某，户籍江苏省丹阳市，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：秦某，甘肃泽锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕某，北京大成（兰州）律师事务所律师。原审被告：唐某，住甘肃省兰州市。上诉人高某因与被上诉人李某、张某、原审被告唐某案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高某，被上诉人李某和张某的委托诉讼代理人秦某和吕某，原审被告唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李某和张某的诉讼请求。2.一、二审全部诉讼费用由李某和张某承担。事实与理由：一、高某系商品房消费者之外的一般买受人，其购房行为能够排除执行。2016年1月16日，高某与唐某签订《房屋买卖合同》约定，将唐某名下位于兰州市××区(良志嘉年华)第1单元31，32层3104室，房产证号兰房权证(城关区)字第XXXX号（以下简称案涉房屋）作价2943000元出售给高某。在此之前，唐某因拖欠高某2943000元款项未予归还，双方同意将唐某拖欠高某的借款本息2943000转换为购房款，故高某已实际付清房款，房屋也交付高某占有、使用。因房屋未办理过户，物业相关的缴费凭证、包括产权证的名称只能是唐某的名字，但交款人是高某。高某也是提交了原始凭证，且相关票据也均由高某持有，上述事实证明高某实际占有房屋。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，高某的权利能够排除执行。二、房屋未办理过户登记并非高某的原因。首先，房屋限购政策系行政管理的手段，并非影响合同效力性的规定，不能影响到购房的实体权利。其次，房屋买卖合同在兰州市限购之前。2016年1月16日签订买卖合同时，因为案涉房产在兰州银行拱星墩支行有贷款抵押，无法办理过户。2017年4月，唐某告诉高某撤押，但因高某名下多套房产和限购原因，导致无法办理过户，并非高某过错。高某完全具备已经取得物权期待权的情形，其权利能够排除执行。李某和张某辩称，一、高某无权排除对案涉房屋的执行。1、高某并未取得案涉房屋的物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。截止至今，房屋仍然登记在唐某名下，所有权属于唐某。2、高某并未合法占有房屋。唐某与高某签订的房屋买卖合同不属于合法有效的合同。合同签订时，案涉房屋在兰州银行设定有抵押。未经抵押权人同意，不得处分抵押物。故其房屋买卖合同属于无效合同，高某占有案涉房屋没有合法依据。3、在法院查封之前，房屋并未实际交付高某占有，实际由唐某占有居住。2017年4月，唐某还委托甘肃新金信房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，其带着评估人员进入屋内进行实地测量、拍照。高某持有案涉房屋物业费、水电费单据并不能证明其是实际交款人，更不能证明其对涉案房屋的占有、使用。4、高某与唐某之间不是简单的房屋买卖关系，而是唐某以案涉房屋抵偿所负高某的债务。两人之间签订的《房屋买卖合同》虽然名为买卖合同，但实际性质是以物抵债协议。该合同只是唐某履行债务的变通手段，并非单纯的房屋买卖，在房屋权属登记变更之前，高某与唐某之间的债权债务关系仍然存在。而高某所享有的债权并不优先于李某、张某对唐某所享有的债权。二、未办理过户是高某自身原因所致。兰州市住房限购政策是在2010年，高某与唐某以案涉房屋抵偿债务是2016年，此时高某对自己拥有多套住宅是明知的，其完全能够预料到住房限购政策会影响到以房抵债的履行。三、高某不符合法律规定的排除执行的情形。执行异议和复议规定第二十八条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要))第127条的适用对象为房屋的买受人，高某不适用上述条款作为排除执行的法律依据。唐某述称，其与高某的房屋买卖真实，房屋已由高某实际占有。李某和张某向一审法院起诉请求：1.准许执行唐某名下位于兰州市××区第一单元31、32层3104室房产；2.本案诉讼费由唐某和高某承担。一审法院认定事实：李某、张某与唐某等因借款合同纠纷于2017年5月12日在一审法院受理，经该案原告申请诉讼保全，一审法院于2017年6月5日查封了案涉房屋。该案2017年12月21日一审判决后上诉至本院，本院于2018年12月28日作出(2018)甘民终477号民事判决，判决唐某等人在判决生效后10日内向李某、张某偿还欠款35193882.89元及截止2017年4月30日利患19324250.30元，并按年息24％承担利息至付清之日。因唐某等未在判决规定期间内向李某、张某履行还款义务，李某、张某向一审法院申请强制执行。在执行中，高某提出执行异议，一审法院于2019年10月24日作出(2019)甘01执异606号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。李某、张某不服，提起本案执行异议之诉。一审法院另查明：案涉房屋位于兰州市××区第一单元31、32层3104室，房屋编号620102021D94034002031010041，建筑面积：234.04平方米，户主唐某。唐某就案涉房屋与高某之间签订《房屋买卖合同》，以此房屋售房款抵消唐某对高某之前的借款本息2943000元，合同记载日期为2016年1月16日。至本案诉讼时，案涉房屋未办理过户登记。一审法院认为，唐某为偿还高某欠款，双方就案涉房屋签订的房屋买卖合同实质上是以物抵债协议，目的在于消灭高某对唐某的债权，而非单纯的房屋买卖合同。该合同的成立，不会导致房屋权属转移的法律后果，在未完成权属变更登记手续前，高某对案涉房屋不享有物权。本案中，高某的异议主张实质是以物抵债协议房屋在法院查封诉前完成了交付占有而主张物权期待权，并以此阻却执行。关于该物权期待权的主张能否成立。一审法院认为，在人民法院查封执行标的房屋前，已经达成合意并合法转移占有的、真实的、不以损害其他债权人利益为目的的、善良的以物抵债协议应当确认其物权期待权并加以保护。本案中，唐某与高某之间出于以物抵债目的签订的房屋买卖合同，虽然合同记载日期为2016年1月16日，但该合同是否为当时形成，仅有双方之间的书面合同并不足以认定，应当结合其他合同履行的证据加以印证。由于以物抵债为目的的房屋买卖合同并不需要购房款的支付，故只能参照房屋交付的主张加以认定。本案中，高某、唐某主张在2017年6月5日查封前已完成了房屋的交付占有。高某提出该主张的证据有2016年12月13日、2019年10月21日客户名称为“唐某”的两份物业管理费收据、2019年10月21日以高某名义开具的暖气费发票，高某在诉争房屋内的照片。一审法院认为，只有2016年12月13日物业管理费收据日期形成在查封日期之前，但客户名称记载为唐某，该收据不能证明高某在该日期之前已经合法占有使用房屋的事实。2019年后的物业费收据、暖气费发票以及高某本人在房间内的照片均无相应证明力，故高某提交的证据不能证明其在查封前合法占有使用房屋的事实。另外，作为物权期待权，不仅要求物权期待权利人在人民法院查封前已善意合法占有房屋，而且房屋未完成过户系非因占有人过错而造成。且房屋过户本身不应当存在行政登记程序方面的合规性缺陷。高某自述其名下已有多套房产，根据《兰州市人民政府关于印发关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知》(兰政冬[2017]19号)中房屋限购公共政策的要求，高某已不能在该区域内购买或获得新的房产，则其主张的物权期待权不具有现实期待性。即在本案争议期间其主张的权利属于不可能实现的权利，因此，高某主张已经取得物权期待权的理由显然不能成立。在高某对诉争房屋不享有物权和物权期待性权益的情形下，高某对唐兴构仅享有债权请求权，其债权请求权并不优先于李某、张某对唐某享有的债权请求权。现李某、张某对唐某的债权已进入强制执行程序，案涉房屋因司法查封而予以执行符合法律规定。高某作为执行案外入主张享有物权相关权益并以此阻却执行的理由不能成立，不予支持。李某、张某针对执行异议裁定，提出的起诉理由正当，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款、执行异议和复议案件规定第二十八条规定，判决如下：准许执行唐某名下位于兰州市××区第一单元31、32层3104室房屋。一审案件受理费30344元由高某和唐某负担。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：高某对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。高某上诉主张其已于2016年1月16日与唐某签订房屋买卖合同购买上述房产，其为房屋所有权人，可对抗执行。本院认为，高某系商品房消费者之外的一般买受人，其上诉请求不能成立。理由如下：参照执行异议和复议案件规定第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，高某不能证明其已实际支付房款。其主张房款支付是以物抵债形式支付。高某主张以唐某向其借款本金270万元，3个月利息243000元，本息合计294300元抵顶房款。但其本人二审庭审中当庭陈述借款利率月息2%，与借款合同约定的3%相互矛盾，不能得出294300元的数额。因此，不能证明抵顶借款事实的存在。其次，实际占有房屋的证据不足。高某关于占有房屋的证据为其在案涉房屋内的照片和物业票据。物业票据显示业主仍然是唐某而并非高某。高某陈述与唐某为朋友关系，唐某在一审中所留联系人也是高某。作为朋友关系，高某在唐某房屋拍照和持有上述票据完全可能。在无其他有效证据佐证的情况下，其以此为由主张占有房屋事实的证据不足。再次，高某对案涉房屋未办理产权过户具有过错。唐某因欠银行贷款未还，房屋作为债务担保设定抵押。根据高某和唐某陈述，由于唐某无法偿还高某借款，才用案涉房屋抵顶债务。说明唐某的偿债能力不足，也就存在唐某无法偿还银行贷款，不能解除房屋抵押的可能，高某也就无法取得房屋。作为房屋买受人签订明显存在不能实现房屋买卖目的合同，明显不符合常理。即便房屋买卖合同真实，其对房屋存在抵押和限购政策无法过户存在重大过错。综上，高某不满足上述执行异议和复议案件规定第二十八条规定的条件，其上诉主张排除执行的理由于法无据，不予支持。综上所述，高某的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30344元，由高某负担。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 李元博审判员 赵学平二〇二〇年六月二十八日书记员 赵宝玉