广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1927号上诉人（原审被告）：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄丽君，女，住广东省广州市荔湾区。上诉人佛山市三联房地产开发有限公司（下称三联公司）因与被上诉人黄丽君商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35092号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人三联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回黄丽君的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由黄丽君承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，三联公司于2017年9月前已尽办证协助义务。一审法院以三联公司于2019年7月15日通知黄丽君领取办证资料，从而认定三联公司实际向黄丽君履行协助办证义务的时间是2019年7月15日有误。《商品房买卖合同》约定，三联公司协助办证义务是向办证部门提交齐备的办证资料，只要三联公司向办证部门提交了齐备的办证资料，三联公司的协助义务即已履行完毕。三联公司已于2017年9月前即将齐备的办证资料提交办证部门，故三联公司已于2017年9月履行了协助办证义务。三联公司对案涉房地产开发项目已领取了国有土地使用权证、规划用地许可证、建筑工程施工许可证，对房屋进行预销售时亦已取得预销售许可证等，三联公司与黄丽君亦签订了商品房买卖合同，并依法进行了网上备案。2016年8月17日案涉房屋所属工程竣工，次日进行备案登记。2017年7月24日佛山市禅城区国土城建和水务局向三联公司发函同意对案涉11号办公楼竣工验收的不动产进行登记。至此，原则上只要三联公司提交申请，政府部门即须对案涉11号楼进行首次登记确权以及向各购房人出具案涉房屋宗地图和分户图，继而让购房人办理不动产权证书。然而，2017年9月三联公司向佛山市禅城区国土城建和水务局提交了办证申请和所需资料，该局却仅对案涉11号楼的3至15层的房屋进行确权并出具宗地图和分户图，其余楼层以须厘清产权为由暂不予确权和办理不动产登记手续。三联公司一审时提交的证据材料足以证明案涉11号楼已符合办证条件，三联公司于2017年9月提交了办证申请。虽然一审证据仅表明3至15层已完成首次确权，但三联公司不可能未提交资料申请首层、二层和16至28层的办证而承担逾期办证的违约风险。亦因为三联公司已向办证部门提交资料，才有了政府各部门组织的工作会议。故此，应推定三联公司已于2017年9月向办证部门提交了案涉房屋办证资料的申请，三联公司协助办证义务已经履行。综上，一审法院不能以最终确定可以办证时间的结果认定三联公司何时履行协助义务，而应以三联公司已在协助办证中义务，即向办证部门提交办证材料的时间认定三联公司已履行协助义务。二、一审法院适用法律依据错误，三联公司在协助办证事项上不存在违约行为，无须承担违约责任。黄丽君主张三联公司支付违约金的依据是双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，根据该条约定，须同时具备两个条件三联公司才须承担违约责任：一、须因出卖人未能按照约定提交资料报产权登记机关备案；二、买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》。事实上，三联公司已于2017年9月前就将资料报产权登记机关备案，故三联公司不应承担违约责任。本案涉及的办证时间，除受三联公司和黄丽君提交资料等因素影响外，还受政府部门审核手续所需时间因素影响，故不能因超合同约定的在房屋交付使用后720日未能取得产权证书即认定是三联公司存在违约行为。三联公司已在约定时间内提交资料报产权登记机关备案，依合同约定三联公司不存在违约行为。三、案涉房屋迟迟未办理不动产权证书的原因在于政府部门，不在三联公司。案涉房地产开发项目属“三旧”改造项目，由三联公司与番某村经济社共同合作开发，项目建成部分房屋归三联公司，部分房屋归番某村经济社。案涉11号楼准备预售期间，因番某村经济社非开发商，其可持有的物业无法进行预销售，故经番某村经济社提议、石湾镇街道办同意，由番某村经济社协议委托三联公司对其11号楼物业进行预销售。补齐手续后，由三联公司与番某村经济社将材料报备佛山市住房和城乡建设管理局，该局即对三联公司发出11号楼整栋楼（包括首层、二层和16至28层）的预售许可证。三联公司取得预售许可证后即向社会进行预销售，亦可进行网上预销售登记。但2017年9月当三联公司在案涉11号楼竣工并验收合格后，再向佛山市禅城区国土城建和水务局提交申请对案涉11号楼整栋大楼进行确权和办证时，该局却又以番某村经济社不能将其物业委托三联公司进行预销售为由，即该局认为预售单位与首次确权单位不一致，导致该局无法进行首次确权，拒绝对首层、二层和16至28层进行首次确权和办证。三联公司作为开发商在项目开发过程中依法取得全部必要证件，继而合法销售，项目主体通过竣工质量验收后，经提交资料申请理应可为各业主办理不动产权证书。三联公司亦有理由相信，政府部门颁发的证书正确、合法合规。当三联公司拿着政府部门颁发的证书材料申请确权和办证时，政府部门却以其自身系统内发出的证书存在问题为由迟延办证，该行为产生的法律后果和社会影响不应由三联公司承担。黄丽君不动产权证办证时间问题除受三联公司和黄丽君因素影响外，还受办证、发证的政府部门因素影响。本案不动产权证书办证、发证时间逾期是受政府部门因素影响，原因不在三联公司。为解决黄丽君等一众业主不动产权证办证问题，三联公司已穷尽一切方法，与石湾镇街道、区、市两级政府及相关部门沟通，参与各类协调会，在金钱方面亦作出巨大让步，承担更多责任。一审法院认为三联公司未尽协助义务，认定三联公司违约错误。综上，三联公司在案涉项目开发过程中依法取得齐全的开发、销售证件，项目建筑竣工验收后，经申请理应由政府部门依法确权和办证。三联公司依法提交材料申请为各业主办证时，是政府部门以其此前作出的行政行为存在问题为由迟延办证，属不可抗力因素，此系黄丽君等一众业主无法办理不动产权证书的主要原因。三联公司在协助各业主办证事务上已穷尽一切方法协助，不存在违约行为。被上诉人黄丽君答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、三联公司对逾期办证事实认可，只是认为系政府部门原因所致，对此，一审法院已明确判定三联公司对该主张无有效证据予以证明，不予采纳。现三联公司又以同样理由上诉，且并未提交新证据，系利用诉讼拖延违约责任的承担。二、三联公司承认案涉11号楼的首层、二层及16至28层属番某村经济社，3层至15层属于三联公司。三联公司申请对案涉11号楼进行办证时，3层至15层予以办理，但首层、二层及16至28层未予办理，政府部门不予办理的原因系该部分房屋权属不清，此系三联公司原因，与政府部门无关。且该事实三联公司一直隐瞒黄丽君，系黄丽君后通过本案诉讼得知，请求二审法院维持一审判决，驳回三联公司的上诉请求。黄丽君向一审法院提出诉讼请求：一、三联公司向黄丽君支付逾期办证违约金10153.15元（以417825元为本金，从房屋交付使用第721日即2018年11月20日起按日万分之一计至2019年7月22日）；二、案件诉讼费由三联公司承担。一审法院查明：2015年9月12日，黄丽君、三联公司签订《盛某公馆认购协议书》，主要约定黄丽君认购绿景西路**号26**房，总房价417825元。同日，黄丽君向三联公司支付购房定金30000元。2015年11月1日，黄丽君向三联公司支付购房款130000元。2015年11月6日，三联公司（出卖人）与黄丽君（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区绿景西路11号2609室……第四条、该商品房属预售，按套出售……总金额417825元……第八条、出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格，买受人应按上述约定条款交齐房款……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的所需资料及费用。逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的责任……”。2016年1月29日，黄丽君向三联公司支付购房款100000元、157825元。2016年8月17日，“佛禅挂2009-**6”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程经竣工验收合格。2016年8月23日，“佛禅挂2009-**6”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程办理了竣工验收备案。据三联公司提交的《盛某公馆宗地图、分户图签收表》显示：黄丽君在业主签名一栏签名，落款时间为7月18日。另查明，相关系列案中，到庭当事人做如下陈述：一、（2019）粤0604民初24986号案刘某安：2019年7月13日，微信名为盛某公馆的微信号向我发送《关于盛某公馆办理不动产权证的通知》，我收到通知后自行前往房管部门办理房产证；二、（2019）粤0604民初24978号案郑某花：2019年7月13日，三联公司工作人员曾打电话给其中一个业主，通知可以领取办证资料了，该业主在业主微信群将三联公司工作人员的微信号（微信名为盛某公馆）共享，我当天添加了该微信号，三联公司工作人员要求我拿原件给他，我不同意，就自行办理了；三、（2019）粤0604民初24379号案梁某翔：2019年7月13日收到物业管理处电话，通知可以领取办证资料，确认签收表中我的签名和落款日期；四、（2019）粤0604民初24607号案黄某明：我于2019年7月13日在业主微信群看到说可以办证，2019年7月14日我就自行到房管部门办证。一审法院认为，案件系商品房预售合同纠纷。黄丽君、三联公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，黄丽君、三联公司均应依约全面善意地履行各自的合同义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，三联公司应于涉案房屋交付使用后720日内协助黄丽君办理产权登记，逾期需按已付房价款的每日万分之一支付违约金。黄丽君确认涉案房屋的交付时间为2016年11月30日，三联公司依约应于2018年11月20日前向黄丽君提交办理产权证的相关资料。综合系列案的审理情况及已查明的事实可予认定，三联公司自2019年7月13日起已通过电话、微信等方式通知各业主领取办证资料，黄丽君至迟可于2019年7月15日前往三联公司处领取办证资料。因此，法院认定三联公司实际向黄丽君履行协助办证义务的时间为2019年7月15日。三联公司未在合同约定期限内履行协助办证义务已构成违约，三联公司依约应向黄丽君支付2018年11月21日至2019年7月15日的逾期办证违约金9902.45元（417825元×1/10000×237天）。黄丽君诉请超出部分，法院不予支持。三联公司抗辩逾期办证非因三联公司过错所致，并无有效的证据予以证明，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、三联公司于判决发生法律效力之日起十日内，向黄丽君支付逾期办证违约金9902.45元；二、驳回黄丽君的其他诉讼请求。如三联公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27元，由黄丽君负担1元，三联公司负担26元。二审期间，三联公司向本院提交中共佛山市禅城区委办公室〔2019〕14号《盛某公馆办证有关问题协调会议纪要》，拟证明本案非因三联公司原因导致案涉商品房逾期办证。黄丽君对该证据的真实性、合法性无法确认，对其关联性不予认可。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为三联公司应否向黄丽君支付逾期办证违约金9902.45元。本案中，黄丽君、三联公司所签《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，黄丽君、三联公司均应依约全面履行合同义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，三联公司应于案涉商品房交付使用后720日内协助黄丽君办理产权登记，逾期则应按黄丽君已付房价款的每日万分之一支付违约金。案涉房屋已于2016年11月30日交付，则三联公司依约应于2018年11月20日前提交相关资料，协助黄丽君办理案涉商品房产权登记手续。现三联公司未能于合同约定期限内履行相关义务，依法应承担相应的违约责任。根据本案查明事实，三联公司自2019年7月13日起通过电话、微信等方式通知各业主领取办证资料，一审法院认定黄丽君至迟可于2019年7月15日前往三联公司处领取相关办证资料并判令三联公司向黄丽君支付2018年11月21日至2019年7月15日的逾期办证违约金9902.45元（417825元×1/10000×237天）并无不当，本院依法予以维持。三联公司上诉称，三联公司已依约递交相关办证资料，本案非因三联公司原因导致黄丽君迟延办理案涉商品房产权登记手续，但三联公司在二审期间提交的佛山市禅城区委区政府工作会议纪要并不能证明案涉房屋延期办证系因政府工作原因造成，三联公司的该项上诉主张理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。三联公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54元，由上诉人佛山市三联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年六月十二日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏