陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书 （2020）陕01民终1634号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李娜，委托诉讼代理人：王斐，陕西尚文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王奕心，（曾用名王亚迎）。原审第三人：华夏银行股份有限公司西安分行。负责人：杨建彬。委托诉讼代理人：代宁，女，1987年9月6日出生，汉族，系该分行工作人员。上诉人李娜因与被上诉人王奕心、原审第三人华夏银行股份有限公司西安分行（以下简称华夏银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初4278号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李娜上诉请求：1、撤销一审判第二项，改判王奕心支付李娜违约金50000元，维持一审判决第一、三项；2、一、二审诉讼费由王奕心承担。事实和理由：李娜与王奕心所签《房屋买卖协议书》合法有效，依法应受法律保护，李娜依据该协议要求王奕心继续履行合同，配合办理过户义务，承担违约责任的行为，理应全部得到法律支持。华夏银行西安分行已明确表示，可以提前还清按揭解除抵押，办理过户手续。王奕心明确表示不再卖房、开始将房屋卖给他人、不再还房屋贷款、不配合办理过户及要求撤销协议的违约行为，均有足够证据予以证实，一审法院对王奕心违约事实不予认定错误。根据协议第九条约定，一方违约，应向未违约方支付违约金5万元，基于王奕心上述违约行为，其要求王奕心承担5万元的诉讼请求，合法合理，理应得到支持。王奕心必须对违反合同约定和诚实守信的行为承担法律责任，经济困难不是免除违约责任和可以不讲诚信的理由和借口。王奕心辩称，过错方在李娜，其因经济困难，房屋还未过户，其继续还房贷，李娜在没有告知其的情况下私自装修房屋，属单方违约，李娜要求其高息贷款，双方没有说到一起。涉案房屋在银行抵押，不能买卖，否则损害第三方利益。因李娜过错导致房屋不能继续买卖，李娜应承担责任。一审判决正确，请求维持。华夏银行西安分行辩称，其分行可在王奕心的贷款结清后配合办理撤押手续，李娜与王奕心的其它纠纷与其分行无关。李娜向一审法院起诉请求：1、请求判令王奕心继续履行与李娜签订的《房屋买卖协议书》；2、判令王奕心将位于西安市临潼区XX路XX段XX苑XX小区XX号楼XX单元XX室房屋过户至李娜名下；3、请求判令王奕心支付李娜合同违约金50000元。4、本案诉讼费由王奕心承担。王奕心向一审法院提起反诉请求：1、依法撤销王奕心与李娜之间的《房屋买卖协议书》。2、依法判令李娜返还位于临潼区XX路XX段XX苑XX小区XX号楼XX单元XX室房屋。3、反诉费用由李娜承担。一审法院认定事实：2017年12月20日，李娜（甲方）与王奕心(乙方)签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将其位于西安市临潼区XX路XX段XX苑梧桐官邸（骊苑盛景）小区1号楼1单元1906室房屋出售给乙方。甲方保证该房屋系甲方个人合法财产，权属清晰，无任何纠纷。该房屋建筑面积为75.77㎡，两室一厅一厨一卫。协议签订之日，乙方支付甲方先期购房款人民币壹拾万元整（100000.00元）。从2018年1月1日起，甲方代替乙方向华夏银行偿还该房屋按揭贷款，直至该房屋按揭贷款全部付清。在该房屋过户到乙方名下起90天内，乙方将甲方向银行偿还的按揭贷款全部付清至甲方。协议履行期间，甲方负责缴纳该房屋大修基金契税。自甲方缴纳该费用之日起五日内，甲方将该房屋及附属设施全部交付至乙方，该房屋归乙方所有。乙方需要办理该房屋过户事宜，产生的过户费用全部由乙方承担，与甲方无关。如遇到该房屋涨价或者降价，甲、乙双方均不得反悔。若一方违约，应向未违约一方支付违约金人民币50000元。该房屋未交付乙方之前所产生的费用全部由甲方承担，交付乙方之后所产生的费用全部由乙方承担。合同签订后，李娜通过西安市临潼区XX社两次向王奕心转款100000元。当日，王奕心给李娜书写收条，收到李娜购房款100000元。2017年12月19日，王奕心为该房屋缴纳房屋专项维修资金10920元。2017年12月20日，王奕心向李娜交付了该房屋，李娜已装修完毕且入住至今。2018年4月23日，王奕心给李娜书写收条，收到李娜购房款1500元。2018年7月，双方因办理该房屋产权过户发生纠纷，李娜诉至法院，请求支持其诉讼诉求。一审法院审理后，作出(2018)陕0115民初3250号民事判决，李娜不服，提起上诉，西安市中级人民法院作出民事裁定，撤销原判，发回重审。审理中经查，2014年2月24日，王奕心与陕西乾园房地产开发有限公司签订该商品房买卖合同，约定该房屋总价款为371568元，首付款为111568元，余款为260000元。2014年12月23日，王奕心与华夏银行股份有限公司西安分行签订个人房屋抵押借款合同，约定：王奕心向华夏银行股份有限公司西安分行抵押借款260000元,用于购买陕西乾园房地产开发有限公司建设的，坐落于西安市临潼区XX路XX段XX苑XX幢XX室房屋。借款期限为20年，自2013年12月23日始至2034年12月23日止。王奕心选择等额本息还款法按月还本付息。陕西乾园房地产开发有限公司作为保证人为该笔贷款承担连带责任保证。2015年1月4日，王奕心与华夏银行股份有限公司西安分行在西安市临潼区房地产管理所对该房屋进行了预告登记。预告登记种类为预购商品房抵押预告登记；预告登记权利人为华夏银行股份有限公司西安分行；预告登记义务人为王亚迎；预告登记证明号为20142763。临潼区房屋登记簿显示：该房屋所有人为陕西乾园房地产开发有限公司；房屋性质为商品房；权属证号为陕（2017）临潼区XX号；登记时间为2017年5月31日。王亚迎与华夏银行西安分行签订个人房屋抵押借款合同后，王亚迎即按月向第三人偿还贷款至2018年8月。从2018年9月起由李娜按月向第三人偿还贷款。审理中，第三人华夏银行西安分行明确表示，可提前一次偿还借款本息，但不能变更合同借款人主体。一审法院认为，李娜、王奕心签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应共同遵守。李娜要求继续履行房屋买卖协议，理由合法正当，依法应予支持。李娜还要求王奕心将涉案房屋过户至李娜名下，因该房屋系王奕心向第三人借款的抵押物，并进行了抵押登记。华夏银行贷款尚未清结，房屋仍属抵押物，该房屋的过户条件尚未成就，故其诉请不予支持。李娜请求王奕心支付违约金50000元一节，因李娜、王奕心签订买卖合同时，李娜对该房屋存在抵押的事实是知晓的，造成该房屋不能过户，并非原王奕心签订买卖合同后履行合同中王奕心的新发生行为造成，因此不能过户并非王奕心违约行为造成。王奕心王亚迎在履行合同过程中并未违约，李娜请求支付违约金没有事实依据，依法不予支持。王奕心反诉请求撤销与李娜2017年12月20日签订的房屋买卖协议，并返还房屋，缺乏法律依据，依法不予支持。设立或变更民事行为是当事人的意思自治,因此对王奕心王亚迎与第三人华夏银行西安分行之间的抵押借款合同，法院无权要求第三人与他人创设或变更民事行为主体，第三人明确表示不变更借款人主体，与法有据，对其抗辩应予采信。综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、李娜与王亚迎2017年12月20日签订的房屋买卖协议继续履行。二、驳回李娜的其他诉讼请求。三、驳回王亚迎的反诉请求。案件受理费1150元，由原告李娜负担575.50元，被告王亚迎负担575.50元；反诉案件受理费3437元，由被告王亚迎负担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，李娜与王奕心签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋现仍抵押于华夏银行西安分行，抵押尚未解除，不具备过户条件，一审法院不予支持李娜主张将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，本院予以确认。签订协书时，李娜对涉案房屋存在抵押是明确知悉的，一审法院认定造成涉案房屋不能过户并非签订协议书后履行合同中王奕心的新发生行为造成，因此不能过户并非王奕心违约行为造成，并无不妥。综合考虑当事人过错、合同履行程度等因素，本院依法不予支持李娜主张王奕心向其支付违约金50000元的上诉请求。综上，李娜的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（李娜已预交），由李娜负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 朱利安审  判  员   张伟 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员   孙妍  1