辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初879号原告：桓仁东方客运有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇向阳街。法定代表人：刘莫鹏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王廷碧，系该公司职员。被告：胡振涛，男，1967年4月1日出生，汉族，无业，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：赵建（系被告胡振涛妻子），女，1980年12月4日出生，满族，系农民，住辽宁省桓仁满族自治县。桓仁东方客运有限公司与胡振涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桓仁东方客运有限公司委托诉讼代理人王廷碧，被告胡振涛及其委托诉讼代理人赵建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桓仁东方客运有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同书；2、请求被告腾倒房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年3月1日，原被告签订房屋租赁合同书，约定原告将站前15号门市房，面积40平方米，租赁给乙方使用，租期15年，至2025年12月31日止。现原告己整体搬迁至火车站附近，原址需要拆除，导致原合同无法继续履行。依据房屋租赁合同书第九条之约定，恳请法院判令解除房屋租赁合同书，被告返还原告承租房屋。被告胡振涛辩称，一、我与客运公司之间并不存在房屋租赁合同关系，房屋是我1994年经客运公司同意自建的。具体答辩理由如下：我于1985年参加工作，原是桓仁县客运公司劳动服务公司职工。1994年服刑期满后，客运公司作为帮教对象，允许我在客运站前建相同模式房子解决我生活问题。于是我在1994年6月份，自行筹资、雇佣张四工程队在客运公司规划位置处建造房屋一栋，用于经营客运小吃部至今。客运站前其他房屋是客运公司发包于立明承建的。1996年我办理了临建房照。因此，客运小吃部所使用的房屋为我本人建设，本人所有，我与客运公司就该房屋根本不存在房屋租赁合同关系。上述事实有相关证人予以证实。二、我们之间签订的“房屋租赁合同书”存在合同表面约定内容与实际约定内容不符。实质上是客运公司为统一管理，收取我小吃部卫生费及管理费，按照客运公司给的合同而签订的。具体答辩理由如下：该房屋建成以后，一直由我个人经营使用，建设初期我与客运公司无任何合同关系。2003年客运公司以需要统一交纳卫生费为由，每年向我收取150元统一管理费（有凭证），2010年客运公司因我在小吃部前经营水吧，调至收取我管理费每年6000元。客运公司为便于管理，给我提供其他租户使用一样的租赁合同书，其中月底的租金实际上是客运公司向我收取的卫生费及管理费。当时主观上我只是需要交纳管理费用，客运公司给我个人合同，我就签了，只是证明我交钱了，该事实客运公司与我都明确知晓。我交纳的费用远远低于同期其他租赁户的租金费用，例如我旁边门市房18.84平方米，年租金为29200元，每平方米租金1550元；而我的房屋40平方米，原年收费150元，2010年后因经营水吧上调至年收费6000元，前期合每平方米收费3.75元。客运公司相同租赁房屋收取金额明显失衡，足以证明我的房屋租赁合同表面月底内容与实际约定内容不符的事实。综上，原告桓仁县客运公司提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明，2010年12月31日，原告桓仁东方客运有限公司与被告胡振涛签订房屋租赁合同书，合同书约定，出租方（以下简称甲方）桓仁东方客运公司，承租方（以下简称乙方）胡振涛，根据《中华人民共和国合同法》和相关法律法规的规定，为了明确甲、乙双方在房屋租赁关系中的权利义务，经甲、乙双方协商一致，订立如下协议条款：一、甲方将站前处15号门市房，建筑面积40平方米。承租给乙方使用，租期15年，自2010年12月31日至2025年12月31日止。二、年租金6000元，乙方每年向甲方交纳一次，逾期不交的，甲方有权单方解除合同，或要求乙方按日50元承担迟延履行金。乙方应向甲方交纳抵押金1000元，该抵押金除乙方违反本合同约定由甲方没收外，用于乙方损坏甲方房屋、设备、设施时的赔偿或修复费用。合同期满后，如没有违反约定或造成损害的，抵押金返本不返息。三、乙方的经营范围须经甲方同意，否则甲方有权解除合同并扣留抵押金。四、合同期内，非经甲方同意，乙方不得擅自将其承担的房屋转租他人或对房屋内部进行装修改造，否则，甲方有权解除合同并扣留抵押金。经甲方同意乙方进行装修改造的，乙方需按向甲方提供的设计图纸进行装修改造，装修改造费用乙方自理，合同期满或解除后，装修改造部分无条件留给甲方。五、乙方在承租期间承担对租赁物及附属设施的维修义务，并承担因此而发生的费用。因租赁物及附属设施的损坏而造成的人身损害及财产损失由乙方承担责任。六、乙方在承租期间应做好“四防”工作。因失火、被盗等发生的事故，造成的人身伤害及财产损失由乙方承担责任；七、乙方在承租期间应做好门前“三包”工作，因未做好门前“三包”工作而造成损失或遭到处罚由乙方承担责任。八、乙方在承租期间应当参加财产保险。九、合同期内，如国家政策调整或甲方原因需解除合同时，甲方应提前一个月通知乙方，并返还乙方剩余房租及抵押金；乙方要求解除合同时，应提前一个月通知甲方，甲方不返还剩余房租及抵押金。十、合同期限届满，甲乙双方权利义务终止。乙方应无条件返还其承租的房屋，甲方没有通知义务。十一、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。因桓仁满族自治县人民政府规划，原告桓仁东方客运有限公司需整体搬迁，本案租赁房屋需整体拆除。2019年12月31日，原告桓仁东方客运有限公司向被告胡振涛下发通知：承租方胡振涛：根据桓仁满族自治县人民政府要求，桓仁东方客运公司将整体搬迁，现依据原《房屋租赁合同书》第十二条、第十三条之约定，提前一个月通知你解除原《房屋租赁合同书》，请于2020年2月20日前交回承租房屋，双方权利义务终止。根据公司会议决定：免收2月份房租，剩余部分房租按照合同约定如数返还，并返还1个月的供热费。因原、被告双方未能协商解除房屋租赁合同，现原告桓仁东方客运有限公司为要求与被告胡振涛解除房屋租赁合同书、并要求被告胡振涛腾倒房屋而诉至本院。另查明，被告胡振涛在庭审中陈述，本案诉争的租赁房屋为其于1994年经原告桓仁东方客运有限公司同意自建，并在城管部门办理登记，但未能提交房屋审批材料。上述事实，有原告桓仁东方客运有限公司陈述、被告胡振涛答辩，房屋租赁合同书等在卷佐证，经当庭质证及本院审查，予以采信。本院认为，（一）原告桓仁东方客运有限公司与被告胡振涛签订房屋租赁合同书为双方真实意思表示，合法有效。虽本案诉争房屋产权未定，但不影响合同效力。现因桓仁满族自治县人民政府规划，导致房屋租赁合同书无法继续履行，原告桓仁东方客运有限公司依据房屋租赁合同书第十三条约定，要求提前解除房屋租赁合同书，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因本案诉争房屋产权未定，原告桓仁东方客运有限公司要求被告胡振涛腾倒房屋的诉讼请求，本院不予支持。（二）原告桓仁东方客运有限公司提前解除其与被告胡振涛的屋租赁合同书行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。1、依据房屋租赁合同书第二条约定，原告桓仁东方客运有限公司应返还被告胡振涛抵押金1000元。2、因原告桓仁东方客运有限公司提前解除租赁合同，本院参照其余承租人违约赔偿标准，认定原告桓仁东方客运有限公司给付被告胡振涛违约金50000元。3、原告桓仁东方客运有限公司提前解除合同，应给予被告胡振涛合理时间另行租赁营业场所及搬迁，本院酌情认定合理期限为二个月。参照桓仁满族自治县县城规划区土地和房屋征收的标准，本院支持被告胡振涛因搬迁造成的损失23400元、搬迁费用1000元。被告胡振涛其他涉房屋拆迁补偿的请求，本院不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告桓仁东方客运有限公司与被告胡振涛于2010年12月31日签订的房屋租赁合同书；二、原告桓仁东方客运有限公司给付被告胡振涛75400元；三、驳回原告桓仁东方客运有限公司要求被告胡振涛腾倒房屋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元（原告桓仁东方客运有限公司预交），由原告桓仁东方客运有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  王程铭二〇二〇年六月二十三日书记员  苗 琦附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。