广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1924号原告（反诉被告）：赵剑辉，男，1973年1月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：覃方超，广东合邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐思敏，女，1993年5月31日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。原告赵剑辉与被告唐思敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵剑辉及其委托诉讼代理人覃方超、被告唐思敏的委托诉讼代理人毛楚龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵剑辉向本院提出诉讼请求：1、被告唐思敏赔偿原告赵剑辉购买的电视机、美国电动单车一辆、名贵植物及仿清花瓶的经济损失，总价为人民币18764元；2、被告退还保证金15000元、中介费1500元；3、判令被告向原告支付违约金15000元。事实和理由：原告从事服装生意，为给公司的设计师提供住处，于2019年11月27日与被告签订了房地产租赁合同，约定由被告向原告出租其所有的位于荔湾区××（自××楼）1401房，用于居住。2020年1月31日，广州市房地产租赁协会发出《致全市业主（房东）的减租倡议书》，号召全穗业主（房东）减租，原告响应号召，主动给自己名下物业的多家租户减免了2月的租金，对个别无法正常经营的租户也减免了3月租金。2020年2月7日，原告去泰国办事，设计师因疫情影响无法返回出租屋，遂于2020年2月13日与被告协商减租事宜，但未能达成一致意见，原告告知被告自己月底回国后再协商。2020年2月16日，被告在未通知原告的情况下（事后补充通知），擅自对涉案房屋断水断电，此行为已严重违约，且被告的行为已导致合同无法继续履行，故原告于2020年2月18日组织人手打算先将房屋内财物搬出，以免丢失。2020年2月20日，原告在搬离个人财物时，被告纠集人手强行阻止原告，并认为原告因迟延交租，被告有权解除合同，并拥有房屋内所有财物的所有权。不仅如此，被告还暴力解约，强行对涉案房屋换锁，收回了房屋。当日，原告未能将东西搬离小区，用于搬运的车辆也被扣留在车库。涉案房屋内留有电视机等多样物品，因被告换锁而无法及时搬出。2020年2月21日原告从泰国返回广州，第二天去小区车库打算将车开走，但是被告阻拦，原告只好报警，最后在警察的警告下，被告才放行。原告认为，被告霸占原告财物，在合同存续期间强行断水断电，提前收回房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告唐思敏答辩及反诉称：我方不同意原告的诉讼请求。原告赔偿电视机、电动车、花瓶、花草的价值，原告不能提供相应证据证明花瓶、名贵花草，所以原告主张的花瓶、名贵花草的价格是否属实，我方不予认可。中介费和保证金的退还，由于原告违反租赁合同约定，欠缴管理费和水电费等费用，且主动向被告提出减免租金时未得到被告同意，以实际行动拒缴租金及搬离房屋，所以我方认为是原告以实际行动表明其违约的情况，被告将其电视机、电动车、花草等物品搬离房屋，是为了将房屋重新出租，也是行使合同法规定的留置权，所以原告提出退还中介费和保证金、支付违约金没有事实依据和法律依据。被告唐思敏反诉要求：1、判令原告有权没收被告的二个月租赁押金，共15000元；2、判令被告向原告赔偿两个月的租金损失，按每月7500元计算，共15000元；3、判令被告赔偿损坏租住房屋浴室的钢化玻璃，价值5000元；4、判令被告向原告支付在租住房屋期间的杂费共3183.13元（其中2019年10月管理费、垃圾费539元；2020年1、2月物业管理费1068.8元；2020年1、2月垃圾处理费10元；2019年11月至2020年2月水费222.4元；2019年11月至2020年2月污水费106.7元；2019年11月至2020年2月公摊电费119.7元；2019年12月21日至2020年2月20日自用电费710.9元；2020年1至2月天然气费405.63元）。原告赵剑辉对被告的反诉答辩称：一、我方不同意第一项反诉请求。理由：根据租赁合同第3条、第7条约定，原告缴纳租金的时间为每月15号，逾期缴纳租金达7日才视为我方违约，被告在我方尚未明显违约的情况下，于2月16日先行对涉案房屋断水断电，已经违约，又于2月20日通过强行换锁的方式收回房屋，我方在此之前只是向被告协商解除租赁合同，我方搬离房屋内的财物是因为被告首先对房屋断水断电，导致房屋无法正常使用，原告也认为被告缺乏诚实信用，准备在回国后再与其协商租赁合同的存续事宜。原告在2月7日至21日一直在泰国，无法与被告就租赁合同问题充分协商，所以是被告违约，被告无权扣留我方押金及我方私人物品。二、我方不同意第二项反诉请求。理由：该诉请无合同约定和法律依据。三、我方租赁房屋时，为了安全着想，之前已经出现一块玻璃爆裂，所以我方把该钢化玻璃拆卸下来，保存在仓库，如果被告坚持诉请，我方可以将该玻璃安装回去。但是5000元的钢化玻璃的诉请缺乏证据。四、被告提供的各项杂费的计算明细是单方提供，我方认为价格缺乏依据。经审理查明，2019年9月27日，唐思敏（出租方）与赵剑辉（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：赵剑辉向唐思敏承租荔湾区××（自××楼）1401房（简称“案涉房屋”）作居住使用；租期从2019年10月5日至2020年10月4日止，保证金15000元，每月租金7500元；结算方式为租金按月结算。在每月的第15日前缴付；签订本合同当日,承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；等等。合同签订后，唐思敏依约将案涉房屋交付赵剑辉使用，赵剑辉依约向唐思敏支付了保证金15000元及按月足额支付租金至2020年2月4日止。赵剑辉使用案涉房屋期间，拆除了案涉房屋浴室玻璃。至2020年2月赵剑辉拖欠唐思敏的杂费共3183.13元（其中2019年10月管理费、垃圾费539元；2020年1、2月物业管理费1068.8元；2020年1、2月垃圾处理费10元；2019年11月至2020年2月水费222.4元；2019年11月至2020年2月污水费106.7元；2019年11月至2020年2月公摊电费119.7元；2019年12月21日至2020年2月20日自用电费710.9元；2020年1至2月天然气费405.63元）。2020年2月16日，唐思敏以赵剑辉欠租为由关停了案涉房屋的水电。其后几天，赵剑辉将其部分自有物品搬离案涉房屋。2020年2月20日，唐思敏将案涉房屋的门锁更换收回案涉房屋。2020年2月22日，唐思敏将赵剑辉的电视机、电动自行车、花瓶、植物搬离案涉房屋。庭审中，赵剑辉表示其诉讼请求1的具体计算标准为大号仿清花瓶1300元、黄杨盆景1100元、石斛树根盆景1200元、石斛兰580元、小叶紫檀沉木盆栽450元、树盘石斛兰680元、吊石斛兰575元、兰花250元、黄金万两树110元、芭蕉树180元、大叶葵180元、佛手果380元、观音竹50元、金钱树两盆80元、栽种盆1000元、巴西红果盆景2800元、绿萝八盆260元、吊蓉两盆80元、水生植物130元、茶花两盆150元、芦荟80元、花瓶盆栽两盆1300元，以上植物共12915元；夏普液晶电视机3599元、电瓶车2250元。以上共计18764元。赵剑辉另提交以下证据拟证明其主张的事实：证据1.送货单，证明房屋内有电瓶车，价值2250元。证据2、订单详情、订单跟踪，证明房屋内有电视机，价值3599元。证据3、微信转账记录，证明案涉房屋内部分植物的价值。唐思敏对证据1认可房屋内有电动车，但收据价格是否是原告主张的电动车的价格，由法庭综合判断，我方不予认可。唐思敏对证据2的真实性、合法性、关联性认可，认可房屋内有电视机的事实。唐思敏对证据3证明原告支付不同价格给不同对象，但该对象是否是出售花草给原告的，我方不清楚。且即使是原告在购买花草，但原告购买的花草是否是本案房屋内放置的花草，原告的证据不足以证明。本院认为：赵剑辉与唐思敏签订的《房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。由于赵剑辉没有按约定的每月15日前缴付租金，唐思敏在16日停电后，赵剑辉将其部分自有物品搬离案涉房屋，赵剑辉的行为已表明不再承租使用案涉房屋。唐思敏于2020年2月20日更换案涉房屋门锁收回房屋，可确认双方签订的《房地产租赁合同》于2020年2月20日解除。合同解除，赵剑辉在案涉房屋的可移动物品应自行搬离，唐思敏擅自处分赵剑辉的财产，唐思敏应予赔偿。对唐思敏搬走的电视机可按3599元计、电动自行车按2250元计，至于花瓶及植物酌情按4000元计，故唐思敏应向赵剑辉赔偿9849元。对于保证金、中介费及违约金的退还支付问题。赵剑辉主张因新型冠状病毒××疫情影响要求唐思敏减免二月份租金，双方未能协商一致，导致唐思敏收回房屋而提前解除合同。对此，本院认为，案涉房屋由赵剑辉承租作住宅使用，虽在租赁合同履行期间爆发疫情，但该疫情并不影响赵剑辉对案涉房屋正常居住使用，即该疫情并未对租赁合同的履行构成实质性障碍而导致租赁合同无法履行，故赵剑辉上述主张依据不足。赵剑辉拖欠租金导致提前解除租赁合同已构成违约，按照合同约定，唐思敏有权没收保证金（押金），保证金不予退还。同理，赵剑辉要求的中介费及违约金均缺乏依据，本院不予支持。因唐思敏于2020年2月16日关停了案涉房屋的水电，此时案涉房屋已不具备正常的使用功能，故赵剑辉只需按每月7500元的标准向唐思敏支付2020年2月4日至2020年2月15日的租金，唐思敏反诉要求赵剑辉赔偿超出部分的租金损失，本院不予支持。对赵剑辉在使用案涉房屋期间擅自拆除房屋浴室玻璃行为，赵剑辉应予赔偿，酌情按2000元计赔。至于2020年2月前（即赵剑辉租住期间）赵剑辉拖欠唐思敏的杂费（含物业管理费、垃圾处理费、水费、电费、天然气费等）共3183.13元双方均无异议，赵剑辉应按此数额向唐思敏支付。综述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告唐思敏向原告赵剑辉赔偿电视机、电动自行车、花瓶及植物损失9849元。二、自本判决生效之日，原告赵剑辉已支付的保证金（押金）15000元由被告唐思敏没收。三、自本判决生效之日起10日内，原告赵剑辉向被告唐思敏支付2020年2月4日至2020年2月15日（按每月7500元计）的租金损失。四、自本判决生效之日起10日内，原告赵剑辉向被告唐思敏赔偿玻璃损失2000元。五、自本判决生效之日起10日内，原告赵剑辉向被告唐思敏支付2020年2月前（即赵剑辉租住期间）的杂费（含物业管理费、垃圾处理费、水费、电费、天然气费等）共3183.13元。六、驳回原告赵剑辉其它诉讼请求。七、驳回被告唐思敏其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费500元，原告赵剑辉负担402元，被告唐思敏负担98元；本案反诉受理费377元，被告唐思敏负担150元，原告赵剑辉负担227元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年六月十六日书记员  吴 帆姚晓丹