新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初3623号 原告(反诉被告）:王永梅，女，生于1965年5月12日，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告(反诉被告）:赵阳，女，生于1990年9月28日，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告(反诉被告）:高献华，男，生于1963年10月27日，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告(反诉被告）:郭程远，男，生于1967年12月5日，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：马晓霞，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：马晓燕，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:曹盛旺，男，生于1977年2月11日，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告（反诉原告）:王玉霞，女，生于1952年3月14日，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：高宏天，新疆创新律师事务所律师。原告（反诉被告）王永梅、赵阳、高献华、郭程远与被告（反诉原告）曹盛旺、王玉霞租赁合同纠纷一案，本院作出（2015）米东民一初字第590号民事判决后，被告曹盛旺、王玉霞对该判决不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院做出（2016）新01民终3691号民事裁定，将该案发回重审。本院于2019年6月13日重新立案后，依法适用普通程序，并于2020年５月14日公开开庭进行了审理。原告赵阳、高献华、郭程远及四原告的共同委托诉讼代理人马晓霞、被告曹盛旺及两被告的委托诉讼代理人高宏天到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王永梅、赵阳、高献华、郭程远向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告赔偿损失650,595元；二、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：2006年9月16日，二被告的家人曹永生（已去世）与原告王永梅的丈夫、赵阳的父亲赵之定（已去世）、高献华、郭程远就××区的简易房屋及院落计5亩土地达成了租赁协议，租赁期限10年，自2006年9月16日至2016年9月16日，租赁用途：用于粉状活性炭再生项目的生产等。原告按约定履行租赁合同，并按时支付了租金。2012年5月11日，被告曹盛旺、王玉霞无故将原告厂里的工人全部赶出厂区，并将厂房及厂里的机械设备全部拆除，生产原料、产品、办公用品等物品灭失，被告故意违反合同约定，其行为给原告造成了很大的经济损失。原告为维权，故诉至法院，请求支持原告的上述诉讼请求。被告王玉霞、曹盛旺辩称，本案系发回重审案件，乌鲁木齐市中级人民法院已将本案确定为名为房屋租赁实为场地租赁合同。按照我国土地管理法的规定，农民集体所有的土地不得出让、转让或者出资用于非农建设。本案所涉及的土地为农民集体所有的土地，租赁用途为粉状活性炭再生项目生产生活办公，该用途明显属于非农建设，该租赁合同应属无效。关于原告所主张的损失，对于修建在涉案场地上不可搬离的建筑物、构筑物及生产配套设施，因没有取得相关部门的审批许可，全部属于非法建筑，应当予以拆除恢复原状，没有经济价值。对于原告申请鉴定的物品，由于鉴定机构无法鉴定，原告举证不能。对于原告所诉的动产设备、场地内原料和半成品，被告恢复原状时保留在现场，该案原审时，在法官的主持下原告方已全部取回。同时对原告方所主张的所有损失不论大小，本案原告方应当负全部过错责任，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告王玉霞、曹盛旺向本院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告支付反诉原告恢复租赁土地和房屋原状费用135,000元；二、请求判令反诉被告赔偿因其不履行合同终止后的恢复原状义务，造成反诉原告租金损失15,000元，合计15万元；三、诉讼费由反诉被告负担。事实及理由：反诉原告亲人曹永生和反诉被告于2006年9月16日签订房屋、土地租赁合同，合同约定头5年的租金为每年12,000元，每年度起始日的9月16日付清，后5年的租金每年15,000元，共计75,000元，于后5年的第1年度起始日9月16日一次性付清，且约定了解除合同的条件，如果迟延交付租金一个月的，非法经营的，出租方均有权解除合同。2011年7月16日，反诉原告亲人曹永生去世。在合同履行期间，反诉被告严重违约，不合法经营，且数次不按照约定时间缴纳租金，并于2011年夏天陆续搬离，无奈反诉原告依据合同约定和合同法的规定，于2011年11月通知反诉被告解除双方的合同，反诉被告于2012年8月底全部搬走。但反诉被告搬离后并没有清理场地垃圾和恢复房屋原状，造成反诉原告房屋和土地一年来不能使用，损失租金15,000元。2012年10月，反诉原告不得已雇人清理土地上的垃圾和恢复房屋原状，损失恢复场地和房屋劳务费135,000元。由于反诉被告不履行义务，给反诉原告造成巨大损失，现为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告王永梅、赵阳、高献华、郭程远辩称，反诉原告所提出的诉讼请求，没有事实和法律依据。在租赁合同正常履行期间，反诉原告将反诉被告的人员赶走，无故拆除反诉被告所建的建筑设施以及生产设施，反诉原告无权单方解除合同，也无权任意毁坏反诉被告所建的各项设施，反诉原告所主张的恢复原状的费用135000元，不应当由反诉被告承担。至于15,000元租金损失，在双方产生纠纷时，支付租金的期限没有到，反诉原告用其实际行为表示不再履行合同，所以反诉被告也不应支付租金损失15000元，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。四原告为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据，并经质证、认证如下：第一组证据包括：房屋租赁合同、米东区公证处2012米证字第013207号公证书。二被告对上述证据的真实性无异议，本院对四原告所提供的该组证据的真实性予以确认。第二组关于具体损失的证据，包括：１、新疆中天工程项目管理有限公司的工程造价鉴定报告书。四原告以该证据拟证实通过法院委托鉴定，原告方所修建的东南角砖平房一幢和西边砖木结构平房两间的工程造价为72,528.27元。2、2010年4月25日高献华和刘家建签订的施工协议、刘家建出具的收条3份。四原告以该证据拟证实建原料浸泡池、水泥地面，办公室维修等包工包料，合计76,150元，上述款项已支付给刘家建。3、2006年10月8日郭程远与新疆华东工程有限公司签订的土建施工承揽合同、新疆华东工程有限公司收据2张。四原告以该组证据拟证实六孔干馏焖烧窑、平房建筑、厂区内供、排水、供电工程，合计价款165,000元，上述款项也已全部支付。4、2007年4月12日郭程远与乌鲁木齐市创久工贸有限公司签订的钢结构制作安装施工承揽合同、收据2张。四原告以该组证据拟证实钢结构厂房、钢制沉淀池、钢平台及设备安装三项价款合计为185,000元，上述款项也已全部支付完毕。5、2011年5月26日高献华与王江达成的施工协议、王江出具的收条2份。四原告以该组证据拟证实原告方在该厂院内原厂房的基础上加装了彩钢板投入15,200元，款项已付清。6、2010年5月15日高献华与乌鲁木齐清泉山陶瓷建材有限公司签订的协议书、收据1张。四原告以该组证据拟证实闷烧陶罐的价款为138,000元，也已支付完毕。7、2010年5月14日金额为2165元的收款收据一张、2010年5月22日金额为8280元的收款收据一张。四原告以该组证据拟证实所支付的人力车、平板车、水泵以及材料费合计10445元。二被告对四原告所提供的该组证据中的１号证据的真实性认可，对四原告所提供的2号至7号证据均不予认可，本院对四原告所提供的该组证据中的1号证据的真实性予以确认，对2号至7号证据结合本案的公证书等其他证据进行综合认定。二被告为支持其抗辩意见，提供下列证据，并经质证、认证如下：米东区三道坝镇十二户西村村委会的证明一份。二被告以该证据拟证实原告方所经营的活性炭厂在2011年没有生产，且拖欠村上的自来水费。四原告对该证据不予认可。对该份证明本院结合其他证据进行综合认定。反诉原告曹盛旺、王玉霞为支持其反诉请求，提供了下列证据，并经质证、认证如下：1、房屋租赁合同。反诉原告以该证据拟证实每年的租金为15,000元，在合同终止后，反诉被告有义务恢复原状、清除垃圾。反诉被告对该证据的真实性认可，本院对反诉原告所提供的该份证据的真实性予以确认。2、刘金泉出具的135,000元的收条。反诉原告以该证据拟证实为恢复涉案场地，刘金泉所收取的劳务费为135,000元。反诉被告对该证据不予认可，本院对反诉原告所提供的该证据结合本案的其他证据进行综合认定。3、录音1份。反诉原告以该证据拟证实反诉原告在2012年5月就要求反诉被告拆除设施，直到2012年8月都未拆除，反诉原告在反诉被告不拆除的情形下，进行了拆除。反诉被告对反诉原告所提供的该份证据的真实性予以认可，本院对反诉原告所提供的该份证据的真实性予以确认。4、土地租赁合同1份、村民会议记录。反诉原告以该证据拟证实涉案土地是养殖用地，村委会对该合同进行了倒签。质证后，反诉被告对反诉原告所提供的该组证据提出异议，本院对该证据结合本案的其他证据进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王永梅系赵之定之妻，原告赵阳系赵之定之女，赵之定于2019年7月9日去世。被告曹盛旺系曹永生之子，被告王玉霞系曹永生之妻，曹永生于2011年7月去世。2006年8月，曹永生（作为出租人）与高献华、赵之定、郭程远（三人作为承租人）签订一份房屋租赁合同。该合同所约定的主要内容为：一、租赁房屋坐落在××区，简易平房6间、院落面积5亩地，房屋质量一般、简易；二、租赁期限从2006年9月16日至2016年9月16日；三、租金的支付期限与方式：头5年每年租金为12000元，后5年每年租金为15,000元整，租金每年一付，头5年需在9月16号支付租金，后5年租金共计为75,000元整，需在头5年的第1年的9月16号一次性支付完；四、租赁物的用途：用于粉状活性炭再生项目的生产、生活、办公，租赁房屋的维修，由承租人在租赁期负责维修；五、承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上的，出租人有权解除合同；六、由于不可抗力造成的，使承租人无法继续租赁的情况下，本合同随之失效，承租人有权解除本合同；七、违约责任：承租人须及时支付给出租人租赁费，每年10月16号必须支付当年租赁费，逾期不付按2.5%利率予以支付滞纳金；租赁人承诺：承租人最后一年租期可以延长至当年年终，即当年12月30号，该延长租金不计，不予收取。本合同（由高献华法人签字），一经生效，原来与郭程远所签合同随即失效；八、其他约定事项：承租人在租赁期满后需按双方约定恢复房屋、场地原状，由承租人产生的垃圾、杂物、废弃物需清理、平整干净，否则出租人有权扣押承租人物资；出租人需向承租人提供加盖有相关部门公章（三道坝西村）的土地长期使用证明，证明其产权或使用权，出租人有责任、义务出面协调有关接水、用电、排水等与外界交涉解决的相关事宜。上述租赁合同签订后，高献华、赵之定、郭程远遂进场进行经营。2012年5月25日，赵之定到米东区公证处，申请对位于××区的厂房被锁门断电，导致无法正常生产，并请求对上述厂房、场地的现状进行事实证据保全。米东区公证处的公证员在赵之定的引领下来到保全现场，看到大门被从里锁住，厂区内无人，从梯子进入厂区院内，看到厂区及工房内无工人，全部停产，电线杆上的电线也被掐断，办公室拉开关也没有电，厂区及工房内堆有大量的原料及半成品、成品。公证员在场现场据实绘制平面图一张。自2012年5月起，二被告向原告方提出退出场地，至同年8月原告未搬离，后被告方遂自行找人拆除原告自建厂房等部分建筑及公用设施，将场地推平清理。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，2006年9月，赵阳之父赵之定、高献华、郭程远（作为承租人）与曹盛旺之父曹永生（作为出租人)签订的《房屋租赁合同》名为房屋租赁实为场地租赁。本案中的租赁合同所涉及的土地系养殖用地，属于农业用地，而该租赁合同却将租赁物的用途用于粉状活性炭再生项目的生产、生活、办公，明显地改变了土地的农业用途，该份租赁合同应当属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就本案而言，曹盛旺的父亲曹永生作为出租方，将作为养殖用地的农业用地出租给承租方高献华等人用于粉状活性炭再生项目的生产，转变了农业用地的土地用途，对租赁合同的无效应当承担过错责任，承租方对所承租的土地性质未进行审查，亦未尽到必要的注意义务，承租方对合同无效也存在过错，综合考虑本案的案情，本院确定出租方和承租方对损失各承担50%的过错责任。关于四原告所主张的损失的确定问题。原告针对房屋提供了新疆中天工程项目管理有限公司的工程造价鉴定报告，对浸泡池、焖烧窑、钢结构厂房、焖烧陶罐、人力车及材料损失等，仅提供了一些合同、收据和收条，四原告所提供的上述证据对损失数额的确定依然不足，结合四原告所提供的公证书，四原告客观上确有损失，鉴于上述部分财产已灭失，难以再进行鉴定，基于本案的实际情况本院酌定四原告的损失数额为30万元。按照上述责任划分比例，二被告应当向四原告承担的损失为15万元（30万元×50%）。关于反诉原告要求反诉被告支付恢复租赁土地和房屋原状的费用13.5万元，由于双方所签订的租赁合同被确认无效，反诉被告应当向反诉原告承担恢复租赁土地和房屋原状的费用。反诉原告虽然提供了收条，但以反诉原告所提供的该证据也不足以证实反诉原告为恢复租赁土地和房屋原状的费用为13.5万元，结合本案的具体情况，本院酌定反诉原告恢复租赁土地和房屋原状的费用为5万元。根据上述责任划分比例，本院确定反诉被告向反诉原告承担恢复租赁土地和房屋原状的费用25,000元（50000元×50%）。反诉原告要求反诉被告支付租金损失1.5万元，由于租赁合同已经被确定为无效合同，反诉原告所提的该项诉讼请求，没有法律依据，本院对反诉原告的该项反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹盛旺和王玉霞向原告王永梅、赵阳、高献华与郭程远赔偿损失15万元，于本判决生效后十日内付清；二、反诉被告王永梅、赵阳、高献华和郭程远向反诉原告曹盛旺与王玉霞支付恢复租赁土地和房屋原状的费用2.5万元，本判决生效后十日内付清；三、驳回反诉原告曹盛旺、王玉霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10605.95元，四原告负担8160.66元，两被告负担2445.29元；反诉费1650元，两反诉原告负担1375元，四反诉被告负担275元，邮寄送达费120元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   龚永胜人民 陪 审员   董吉成人民 陪 审员   闵连芳二 〇 二 〇 年 六 月 十 一 日书  记  员   汪晓燕