陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终2353号上诉人（原审被告）：廖淑清，女，1971年1月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：雷驰朋，国浩律师（西安）事务所律师。委托诉讼代理人：康敏，国浩律师（西安）事务所律师。被上诉人（原审原告）：李彬，男，1991年8月19日出生，汉族，住西安市高新区。委托诉讼代理人：吴茹，陕西恒邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玉瑶，陕西恒邦律师事务所实习律师。上诉人廖淑清因与被上诉人李彬房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖淑清及委托诉讼代理人雷驰朋，被上诉人李彬之委托诉讼代理人吴茹、郭玉瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年12月7日，廖淑清与案外人唐某某签订房屋买卖合同，合同约定由唐某某购买廖淑清的位于长安区XX街XX号XX园XX幢XX室面积137.26平方米的房屋，交易价格为980000元，双方约定在当日由唐某某支付首付款（含定金）100000元，并于15日内由廖淑清将房产证交给唐某某，唐某某至达到付款总额的50%时，廖淑清将房屋过户于唐某某名下，剩余房款于2018年4月30日之前分批付给廖淑清。合同同时就违约责任等事项进行了约定。因唐某某拖欠宋金安债务，宋金安诉讼法院主张权利，西安市周至县人民法院就唐、宋两人的纠纷依法作出判决，判决唐某某支付宋金安人民币及利息共1000000元。后在该判决执行过程中唐某某与宋金安协商，将其购买廖淑清的房屋向宋金安抵偿债务850000元，并将该房屋过户至宋金安指定的李彬名下。2017年2月7日，廖淑清、唐某某、李彬等人一同在长安区房管局由廖淑清与李彬就涉案房屋签订了《西安市二手房买卖合同》，并于当日将涉案房屋过户至李彬名下，同时双方约定房屋交付李某某时间为2018年5月31日。房屋过户后，唐某某未如约将购房款给付廖淑清，廖淑清亦未将房屋交付李彬，后廖淑清诉讼法院要求确认自己与李彬签订的房屋买卖合同无效，该案西安市长安区人民法院审理后作出（2018）陕0116民初11118号民事判决书，判决驳回了廖淑清的诉讼请求。宣判后，廖淑清提出上诉。在上诉期间，李彬诉讼法院要求廖淑清交付房屋并赔偿损失，法院依法中止了本案的审理。对廖淑清上诉案，西安市中级人民法院经审理后作出（2019）陕01民终2012号民事判决书，判决驳回其上诉，维持原判。宣判后本案即继续审理。另查明，李彬在未使用房屋的情况下交付了2018年8、9、10月的水费，2018年7月至2019年8月的垃圾费，2018年的暖气费，2018年7月至2019年8月的物业费总计1699.70元。本案审理中，廖淑清于2019年10月24日将涉案房屋交付了李彬。庭审中，双方坚持诉、辩称意见，调解未果。上述事实，有庭审笔录、西安市中级人民法院（2019）陕01民终2012号民事判决书、《西安市二手房买卖合同》、不动产权证书等证据在卷佐证,可以认定。李彬于2019年2月19日起诉至西安市长安区人民法院，提出诉讼请求：判令廖淑清向其交还房屋，停止侵害、排除妨碍，并赔偿李彬2018年5月31日至2019年10月24日的房屋租金41935.48元；赔偿李彬2018年8、9、10月的水费、2018年7月至2019年8月的垃圾费、2018年的暖气费、2018年7月至2019年8月的物业费共计1699.70元。事实和理由：李彬所有的位于西安市长安区XX街XX小区XX幢XX室房屋，系双方通过合法交易并过户给李某某，李彬目前已取得了该房屋的合法产权。但廖淑清因与唐某某有纠纷迟迟不给自己交付该房屋，廖淑清的行为已严重违约。廖淑清辩称，双方之间不存在房屋买卖合同关系，自己与案外人唐某某签订了关于涉案房屋的买卖协议，在合同履行中自己按照唐某某的要求与李彬签订了100元的房屋交易合同，目的是将该房屋按照唐某某的要求过户至李彬名下，另外唐某某仅仅于2019年4月29日才将涉案房屋的购房款全部支付给了自己，故李某某损失是因唐某某而产生的，李彬不应向自己主张，同时自己迟延交房属于自己行使不安抗辩权，故李某某请求不能成立，应当驳回其诉讼请求。原审法院认为，廖淑清与案外人唐某某签订了《房屋买卖协议合同》，在履行中廖淑清又与唐某某协商一致，达成将该涉案房屋直接过户至李彬名下的约定，这是廖淑清与唐某某关于涉案房屋过户、交付的变更约定。在履行该房屋过户约定时，廖淑清与李彬签订了《西安市二手房买卖合同》，该合同的目的旨在办理过户及交付，对此廖淑清是知晓的，并不存在重大误解的情形。故该二手房交易合同约定的房屋交付时间即2018年5月31日是有效的，对双方均具有约束力。现廖淑清未按该约定时间将房屋交付李彬，已构成违约。审理中廖淑清于2019年10月24日将房屋交付给李彬，故李彬诉求的第一项纠纷已经化解，本案不再处理。另外李彬要求廖淑清偿其房屋租金损失及相关物业费损失，符合法律规定，依法予以支持，租金损失参照市场租赁价格确定为每月2300元，期限为2018年5月31日至2019年10月23日，租金共计38563元；相关物业费损失为2018年8、9、10月的水费、2018年7月至2019年8月的垃圾费、2018年的暖气费、2018年7月至2019年8月的物业费共计1699.70元。廖淑清主张其未按约交付房屋为履行不安抗辩权，该主张与法相悖，不予支持。综上，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告廖淑清于本判决生效后十日内赔偿原告李彬涉案房屋租金损失38563元及相关物业费损失1699.70元，共计40262.7元。廖淑清如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的迟延履行金。案件诉讼费用363元，减半收取181.5元，由廖淑清承担。李彬已经预交，判决生效后由被告直接给付李彬。宣判后，廖淑清不服向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，驳回李某某诉讼请求；2、本案诉讼费由李彬承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。廖淑清与李彬之间不存在房屋买卖合同关系，廖淑清系将房屋出售给案外人唐某某，本诉中廖淑清只是按照唐某某的要求将房屋过户给李彬，廖淑清与李彬之间并不存在任何实质性的买卖合同关系，且未收到李某某任何房款。二、一审判决适用法律错误。李彬辩称：一、一审判决认定事实基本正确。1、廖淑清与李彬之间签订的《西安市二手房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。廖淑清逾期交房513天的行为，构成严重违约，应当承担由此给李彬造成的房屋租金及物业费损失。2、根据物权法规定，本案中廖淑清将房屋过户给李彬后，李彬即取得了房屋所有权。3、廖淑清将房屋过户给李彬时，明知唐某某与李彬之间有债权债务关系。二、一审法院适用法律正确。本院经审理查明，廖淑清与唐某某2017年12月7日签订的《房屋买卖协议合同》第四条约定廖淑清在收到唐某某全额房款之日起15天内将交易的房产全部交付给唐某某使用并应在交房当日将物业等费用结清。廖淑清在二审提交了唐某某签署的欠条和还款计划各一份，载明唐某某因经济问题无法履行原合同，另达成了还款协议。本院（2019）陕01民终2012号民事生效判决认定廖淑清与唐某某签订《房屋买卖协议合同》，廖淑清与唐某某之间系真实的房屋买卖关系意思表示。廖淑清实际履行与唐某某之间的《房屋买卖协议合同》。因廖淑清与唐某某协商一致，廖淑清在履行过户义务时将涉案房屋直接过户至李彬，这是廖淑清与唐某某关于涉案房屋过户的变更约定。廖淑清与李彬签订的《西安市二手房买卖合同》只是为了配合房管部门办理涉案房屋的过户登记手续，并非是廖淑清与李彬之间达成房屋买卖合同关系。廖淑清提供的银行流水、庭审笔录能够证明唐某某于2019年4月29日将欠付廖淑清的房款付清。本案其余事实与原审法院查明事实一致。本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点问题为：廖淑清对于涉案房屋的交付是否存在违约并应否向李彬承担违约责任。本案中，廖淑清虽然与李彬签署了《西安市二手房买卖合同》，对房款、交房时间进行了约定。但根据本院已生效的（2019）陕01民终2012号民事判决书认定的事实，廖淑清与李彬签订《西安市二手房买卖合同》，只是为了配合房管部门办理涉案房屋的过户登记手续，并非是廖淑清与李彬之间达成了房屋买卖合同关系。而根据廖淑清与唐某某签订的《房屋买卖协议合同》第四条的约定，廖淑清在收到唐某某全额房款之日起15天内将交易的房产全部交付给唐某某使用并应在交房当日将物业等费用结清，该项约定应当是廖淑清出售涉案房屋与唐某某就交房时间达成的真实意思表示。因此，在唐某某2019年4月29日付清房款的15日内，廖淑清存在不予交房的合理抗辩理由，在此之前，廖淑清即便未向李彬交付房屋，也并不构成违约。但在唐某某付清房款的15日后即自2019年5月14日起至实际交付房屋之前，该期间廖淑清已丧失了占有房屋的合理理由，其应承担不予交房的违约责任，对于该段期间内李彬主张的房租损失12267元（每个月按2300元计算），本院予以支持。原审认定的物业费、水费、垃圾费、暖气费损失由廖淑清承担，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3616号民事判决为：廖淑清于本判决生效后十日内赔偿李彬涉案房屋租金损失12267元及相关物业费损失1699.70元，共计13966.7元；二、驳回李某某其他上诉请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息。一审案件受理费363元（李彬已预交），减半收取181.5元，由廖淑清承担100元，由李彬承担81.5元；二审案件受理费807元（廖淑清已预交），由廖淑清承担500元，由李彬承担307元。本判决为终审判决。   审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二○二○年六月九日 法 官 助 理   袁 观 磊                     书 记 员  邱  鹏  翔   1