广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1916号原告：四会市置安物业服务有限公司，住所地：四会市东城区小海口地段，统一社会信用代码：914***********672Y。法定代表人：杨永泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗志彩，系该公司员工。被告：卢桂荣，男，汉族，1965年1月22日出生，住广东省四会市***************。公民身份号码：442************435。被告：黄容娇，女，汉族，1964年4月26日出生，住广东省四会市***************。公民身份号码：442************46X。原告四会市置安物业服务有限公司与被告卢桂荣、黄容娇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告四会市置安物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗志彩到庭参加了诉讼，被告卢桂荣、黄容娇经传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四会市置安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付四会市东城区****海明珠豪庭12A801房物业服务费共计4041元(从2018年6月8日暂计至2020年2月29日止)；2.被告立即支付四会市东城区****海明珠豪庭12A801房欠费违约金1350元(从2018年6月8日暂计至2020年2月29日止)；3.被告承担所有诉讼费。事实与理由：被告于2014年12月2日购买了本小区物业一套，房号是东海明珠豪庭12A801房，建筑面积128.30平方米。根据小区《前期物业服务合同》和2014年12月2日原告与被告订立的《前期物业服务协议》中约定，乙方每次交纳费用时间为当季度首月8日之前，按季度交付付款办法为现金交纳，乙方须按时缴纳现金，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费总额1‰缴纳欠费违约金；物业服务费收费标准为：2014年12月2日起，每平方米建筑面积为1.50元/月，根据小区《前期物业服务合同》和被告与原告签订的《前期物业服务协议》达成之相关规定，原告一直履行相关权利义务。但被告在2018年6月8日至2020年2月29日长期无故拖欠物业服务费，共计4041元，产生违约金1350元，共计欠费金额为5391元。原告以多种形式(电话和书面)向被告催交，但其未予理睬。现根据双方签订的《前期物业服务协议》和小区《前期物业服务合同》的规定以及相关法律规定，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。被告卢桂荣、黄容娇没有提出答辩意见。原告四会市置安物业服务有限公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告主体资格。2.劳动合同，证明原告代理人身份证明。3.《长江明珠前期物业服务协议》，证明原告系涉案物业的物业服务企业；根据同一区域同类物业（住宅）收取物业服务费的标准，两被告应按建筑面积每月1.5元/平方米计算物业服务费用向原告支付，即每月物业服务费为192元，交费时间为每月8日前，若逾期缴费的，从逾期之日按每天1‰交纳违约金。4.两被告物业服务费欠费及违约金计算明细表，证明自2018年6月起，两被告并未按约定向原告支付物业服务费用，至2020年2月被告共拖欠21个月物业服务费共4041元，计算至2020年2月29日的违约金为1133元。5.催费凭证，证明原告有定期向两被告催缴物业管理费。6.不动产登记查询，证明涉案房屋权属情况。经开庭审理，两被告对原告提供的证据既不到庭质证，也没有提出相反证据和意见，经依法审查，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年5月4日，原告（甲方）与两被告（乙方）就涉案房屋签订了《长江明珠前期物业服务协议》，约定甲方为位于长江明珠12幢A梯801号物业提供物业服务；物业管理服务内容包括，1.房屋共用部位的维护和管理、2.房屋共用设备设施及其运行的维护和管理、3.环境卫生、4.绿化养护、5.公共秩序及消防、6.交通秩序与车辆停放、7.房屋装饰装修管理；乙方交纳物业服务费的标准按拥有高层住宅的建筑面积1.5元/月/平方米计收，乙方物业的建筑面积为128.3平方米，乙方每月应交物业服务费192元；乙方每月8日前应交纳当月的物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日按每日1‰追缴逾期付款的违约金等内容。原告主张两被告自2018年6月8日开始逾期支付物业服务费，计算至2020年2月29日（共21个月），物业费合计为4032元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告卢桂荣、黄容娇签订的《长江明珠前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定行使权利，履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称：《解释》）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告为两被告提供了物业管理服务，两被告未提供充分证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，因此，两被告应向原告支付物业管理服务的对价。原告主张两被告逾期支付自2018年6月8日至2020年2月29日的物业费合计4032元（192元×21个月=4032元；对原告计算错误的金额4041元予以纠正），由于两被告未到庭抗辩亦未提出相反证据推翻原告主张，据此，本院认定两被告尚欠自2018年6月8日至2020年2月29日的物业管理费4032元。两被告经原告起诉催告，未在合理的期限内将尚欠的物业费支付原告，已构成违约，故原告要求两被告支付自2018年6月8日至2020年2月29日的物业管理费4032元的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。关于违约金的问题。根据上述《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向被告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。虽然原告主张曾多次在涉案物业门口进行催收，但根据原告提交的催收照片以及原告的陈述，涉案物业处于未装修、未入住状态，且涉案物业地址非《长江明珠前期物业服务协议》约定的两被告有效送达地址或经常居住地，因此，原告在涉案物业门口前催收，不能证明已有效地向两被告进行了书面催收。由于原告提供的证据无法证明已向两被告进行了书面的催收，故原告主张自2018年6月8日开始计算违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。被告卢桂荣、黄容娇经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证和抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卢桂荣、黄容娇于本判决生效之日起十五日内向原告四会市置安物业服务有限公司支付2018年6月至2020年2月期间的物业服务费4032元；二、驳回原告四会市置安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告卢桂荣、黄容娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 邵 平二〇二〇年六月三十日书记员 林美霞