烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初3789号原告：烟台新潮房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区牟山路**。法定代表人：宋向阳，董事长。委托诉讼代理人：孙庆捷，男，烟台牟平武宁法律服务所法律工作者。被告：严广帅，男，1986年1月30日出生，汉族，住烟台市牟平区。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，，住所地烟台市牟平区北关大街**统一社会信用代码：913706128653571992。负责人：王辉波，行长。委托诉讼代理人：尹栋，男，该银行员工，住烟台市莱山区。原告烟台新潮房地产开发有限公司与被告严广帅、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台新潮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙庆捷、被告严广帅、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人尹栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台新潮房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的烟房预字2010第028-677号《商品房买卖合同》及补充协议；解除原被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告、第三人协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记，注销该房的预售预告登记，注销预抵押登记；3.判令被告支付原告从2017年9月至2020年5月31日垫付的银行利息、罚息、复利共计27609.86元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年12月4日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，2013年1月20日被告与第三人、原告签订《个人购房担保借款合同》，采用按揭30年贷款26.8万元购买慢城宁海A1-2402室。被告从2014年9月至今未按贷款合同约定偿还银行贷款本息，均由原告垫付。原告曾于2017年8月30日立案起诉被告主张2014年9月至2017年8月的垫付款担保追偿权，2017年9月30日法院作出（2017）鲁0612民初2496号民事判决书，判决被告承担原告垫付款50478.45元及截止2017年8月24日的利息6164.49元。后原告申请法院执行，被告未支付分文。原告从2014年9月至今一直为被告垫付银行贷款，被告一直没有履行还贷义务，致使原告的合同目的无法实现，故诉至贵院，请求判如所请。严广帅辩称，同意解除相关合同，但必须按照合同约定来清理解除后的权利义务，原告需要返还我的钱。我不还贷的原因是原告未按约定办理房产证，另外房屋维修义务原告没有履行。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行述称，若法院判决解除《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》，第三人同意在原告向第三人一次性偿还剩余全部贷款本息的前提下，协助办理解除涉案房屋的预抵押登记手续。本院经审理认定事实如下：2012年12月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：烟房预字2010第028-677号），约定：“……第三条买方所购商品房的基本情况。……买方购买牟平区新城大街918号A1-2402号房。……第四条计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为7428.57元，总金额（大写）叁拾捌万肆仟贰佰零拾陆元整。……第六条付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列第3种方式按期付款。3、按揭贷款：（1）首付款￥116206元；（2）剩余部分￥268000元于2012年12月15日前用按揭贷款支付。……”同日，原、被告签订《补充协议》。2013年1月20日，原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》，被告为购买涉案房屋，向第三人借款268000元，以涉案房屋为抵押物，办理抵押（预告）登记，并自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，由原告为被告的债务承担连带保证责任。涉案房屋已在房地产主管部门办理买卖合同备案及预告登记、预抵押登记手续。原告称被告已向原告支付首付款1360元，后期支付了公共维修基金6102.96元。被告称其支付了首付款12300元，但未向本院提供证据佐证。原告已将涉案房屋交付被告，原告称因被告没有按合同还贷，所以没有为被告办理产权证。被告截止2014年8月共向第三人偿还银行贷款本金5755.22元后停止还贷。原告自2014年9月日至2017年8月期间代被告向第三人偿还贷款本金14333.16元，利息36284.25元，合计50617.41元；自2017年9月至2020年5月代被告向第三人偿还贷款本金16017.68元，利息27609.86元。另查明，2017年8月30日，原告为追偿其2014年9月至2017年8月期间为被告垫付的银行贷款本息在本院提起诉讼，本院作出（2017）鲁0612民初2496号民事判决书，支持了原告的请求，该判决书生效后，原告已申请本院强制执行，至今被告未予支付。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，为有效合同。各方当事人应按合同约定履行各自义务。因被告未履行偿还第三人贷款义务致使原告作为保证人承担保证责任后，被告未按约定向原告偿还垫付款项，且经原告以诉讼方式行使追偿权后，被告仍拒绝履行，致使原告不能实现合同目的，原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，本院予以支持。《商品房买卖合同》被确认解除，《个人购房担保借款合同》的合同目的亦无法实现，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的请求，本院亦予支持。因上述合同被确认解除，原告要求被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续、涉案房屋预告登记手续，要求第三人协助办理解除涉案房屋预抵押登记手续，理由正当，本院予以支持。自2017年9月至2020年5月原告代被告向第三人偿还的贷款利息27609.86元，原告向被告追偿，本院依法予以支持。原告称被告已向原告支付首付款1360元，后期支付了公共维修基金6102.96元，被告称其支付了首付款12300元，但未向本院提供证据佐证，因此本院对被告所称支付12300元首付款的事实主张不予采信，对原告所述予以确认。《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》被解除后，原告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和被告。因此，原告应向第三人全额偿还剩余的贷款本息，同时向被告返还购房首付款1360元、公共维修基金6102.96元及被告已付银行贷款本金5755.22元。因2014年9月至2017年8月期间原告为被告垫付的银行贷款本息已由本院（2017）鲁0612民初2496号民事判决书判决被告向原告支付，目前该民事判决书作为执行依据尚在执行中，故该期间原告为被告垫付的本金14333.36元，在合同解除后由原告返还被告，（2017）鲁0612民初2496号民事判决书中判决的支付义务，被告仍应继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告烟台新潮房地产开发有限公司与被告严广帅签订的《商品房买卖合同》（合同编号：烟房预字2010第028-677号）、《补充协议》；二、解除原告烟台新潮房地产开发有限公司、被告严广帅及第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于2013年1月20日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告严广帅于本判决生效之日起十日内向原告烟台新潮房地产开发有限公司支付代其向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行支付的2017年9月至2020年5月期间的贷款利息27609.86元；于本判决生效之日起十日内将牟平区新城大街918号A1-2402号房屋返还原告烟台新潮房地产开发有限公司;四、原告烟台新潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告严广帅返还购房首付款1360元、公共维修基金6102.96元、截止2014年8月被告已付贷款本金5755.22元、2014年9月至2017年8月期间贷款本金14333.36元，共计27551.54元；五、原告烟台新潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行偿还剩余的贷款本金及利息；六、被告严广帅于本判决生效之日起十日内协助原告烟台新潮房地产开发有限公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》的备案登记手续、涉案房屋的预告登记手续、涉案房屋预抵押登记手续，第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行在原告烟台新潮房地产开发有限公司先予履行完上述第五项偿还义务后即协助原告烟台新潮房地产开发有限公司办理撤销涉案房屋预抵押登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元7063，由被告严广帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  曲继伟人民陪审员  林治甫人民陪审员  曲传斌二〇二〇年六月十九日书 记 员  孔甜甜