中华人民共和国山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初304号原告：烟台星颐置业有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路**，统一社会信用代码91370600057936213Q。法定代表人：王基平，董事长。委托诉讼代理人：林静，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳梅，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：河士雄（HASAUNG），男，1980年4月10日生，大韩民国国籍，现住烟台经济技术开发区。原告烟台星颐置业有限公司与被告河士雄租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台星颐置业有限公司诉讼代理人杨艳梅到庭参加诉讼，被告河士雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台星颐置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告烟台星颐置业有限公司和被告签订的《烟台星颐广场购物中心租赁合同》于2017年12月6日解除；2.判令被告向原告支付烟台星颐广场2-303商铺租金100122.34元（计至2017年12月6日）；3.判令被告按违约时月租金的双倍的标准向原告支付逾期缴纳租金的违约金18601.4元；4.判令被告向原告承担每逾期一日按逾期之租金的0.2%计算违约金74398.23元(暂计算至2018年3月31日)，并继续按上述标准计算自2018年4月1日起至实际支付逾期之租金之日止的违约金；5.判令被告自2017年12月7日起按照租赁合同约定的租金标准双倍向原告承担房屋占有使用费70805.33元（暂计至2018年3月31）并继续按上述日租金的双倍给付自2018年4月1日起至实际向原告交还承租商铺之日止的房屋占有使用费；6.判令租赁保证金13286.8元原告不予返还;7.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2016年5月26日，原、被告签订《烟台星颐广场购物中心租赁合同》约定由被告承租原告开发建设的烟台星颐广场2-303号商铺，双方在租赁合同中约定：1.被告承担租金方式为固定年租金，首年度为6643.4元/月，第二年度为9300.7元/月，第三年度为9765.7元/月，第四年度为10254元/月，第五年度为10766.7元/月。2.若被告违约造成原告提前解除租赁合同时，原告有权不予退还被告已付的保证金。3.被告逾期支付租金或合同项下任何应付款项累计超过15天，经原告催告仍未缴纳的，被告应按违约行为发生时月租金的双倍支付违约金。4.被告逾期支付租金、商业管理费、物业管理费、公共事业费等各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之二（0.2%）向原告支付违约金。5.合同提前解除的，被告应当将商铺交还原告并清空商铺内财物，恢复原告交付商铺时的原状，结清应付款项，如未在合同解除之日完成撤离，每延期一天，应按照合同解除日租金水平双倍支付使用费等。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案商铺，但是被告未向原告支付租金，经原告催告后，至今仍未支付。2017年12月6日，原告向被告发送《租赁合同解除通知》，通知被告自通知书发出之日起，《租赁合同》正式解除，同时与《租赁合同》有关的其他法律文件一并解除，被告应依照约定在合同解除后三日内交还租赁房屋并根据合同约定缴清所有款项、恢复商铺原状等。被告至今没有按照租赁合同约定、解除通知书载明内容向原告履行合同义务。为维护原告的合法权益，特诉至本院，望判如所请。被告河士雄未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，原告（甲方）烟台星颐置业有限公司与被告（乙方）河士雄签订烟台星颐广场购物中心租赁合同，合同约定：本复合型商业购物中心是在开发商的开发计划下整合零售业、饮食业和服务业等各种业态的综合设施。在统一管理下，共同活动能够发挥相辅相成的效果，且能满足消费者的多层次需求。乙方承租的商铺位于烟台开发区店铺，面积310.8平方米。装修期届满之次日为计租起始日即2016年10月1日，若乙方未及时开业，甲方有权按双倍标准收取乙方租金。如乙方提前装修完毕开业，则开业之日作为计租起始日，租赁期限相应调整。本合同项下计租日/计租起始日、开业日、装修期满届次日及租期起始日均为同一日。第三条、租金及计算方式。3.1计租模式详见附件商业条件。3.2租金支付期限固定租金自计租日起每季度支付一次，先付后用，乙方应于每个租金支付周期届满前提前7天向甲方支付下一个租金支付周期的租金。第四条、租赁保证金、物业管理费及其他费用。4.1甲乙双方约定，在签订本合同并支付首期租金的同时，乙方向甲方支付租赁保证金13286.8元。4.3在租赁合同届满时，甲方有权不按顺序的从保证金中扣除乙方应付而未付给甲方或物业公司与该商铺经营及管理有关的任何款项，包括但不限于逾期租金、商业管理费、公用事业费、广告招商费用、经营费用、商业管理费、商业服务费、公共区域能耗费、空调费（如有）违约金、赔偿金、滞纳金等。第六条、装饰装修。6.4乙方装修设计的费用，围挡由乙方制作，必须由甲方审核通过；乙方的装饰装修如设计消防，均须由甲方指定的公司来实施完成，费用由乙方承担。6.6装修方案乙方应当自行向消防、城管、卫生、环保等相关政府部门申请验收备案，并将相关资料提供给甲方或甲方指定的商管公司备案，否则由此造成的法律后果由乙方自行承担。6.7乙方若对该房屋进行任何装修工程应事先征得甲方的书面同意，且设计与图纸应经过甲方的书面审批，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准。因向政府部门的报批而发生的一切费用，无论是以乙方的名义，还是以甲方或甲方代理人的名义提交的（乙方系实际申请人或收益人），均由乙方承担。乙方必须独自承担因政府有关部门拒绝、修改乙方装修工程申请书或因此而引起的延迟及损失的后果。7.1乙方应当严格遵守甲方及甲方指定的商管公司、物业公司关于本设施的管辖管理制度、防火、防盗、用电等规定和相关法律法规等规定。8.9出于对本设施进行综合性运营管理的需要，乙方同意在必要的情况（防盗、防火、设施点检、卖场管理和营业额管理）下，甲方及甲方指定的对象可以进入开店铺位进行检查，以及应甲方及甲方指定的对象的要求提供相关资料。另外，就甲方及甲方指定的对象在检查中指出的问题点，乙方应当立即予以改善。11.1乙方应当在10日内将该商铺内注册公司的工商登记地址、水电煤户名（如有）等手续注销迁出，逾期未注销迁出的甲方有权收取违约金，每逾期一日按照合同解除或终止之日时月租金的5%计违约金，若违约金不足以弥补损失，则应赔偿全部的经济损失。11.4乙方同意，甲方自行收回该租赁房屋的，该房屋乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置；乙方遗留的其他物品及货品，甲方可将该等物品或货品搬离该房屋并自行处理，由此产生的一切后果或损失均由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将前述因此造成甲方支出或损失费用作为乙方的债务向乙方追偿。11.6乙方在搬离该房屋时，不得要求甲方偿还其对该房屋改善、增设他物时所支付的任何费用（包括内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求甲方支付任何搬迁费、腾退费等。13.2主租赁合同因任何原因提前解除时，本合同及与本合同相关的一切文件均同时终止（提前解除）。如主租赁合同提前解除系因第三人原因造成的，则由甲乙双方共同向第三人主张赔偿。第十四条违约责任14.2有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的双倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同：（1）若乙方无故逾期办理房屋交付手续，每逾期一日，乙方应按日租金标准向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并且乙方支付给甲方的保证金不予退还。（9）乙方在租赁期内停止营业连续超过3日，或三个月内累计超过10日的。14.3未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或若乙方发生违约造成甲方提前解除合同时，甲方有权不予退还乙方支付的保证金。乙方若需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付下列费用作为违约金：甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租期的租金损失。14.4若乙方逾期支付租金、商业管理费、物业管理费、公共事业费等各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之二（0.2%）向乙方支付违约金。如非甲方原因造成乙方拖欠租金、商业管理费、物业管理费、改革事业管理费等各项费用，并在甲方及甲方指定的商管公司或物业公司向其发出催款的书面通知后15日内仍未缴付的，甲方或其指定的商管公司、物业公司有权单方面采取停水、停电、停止燃气、停止空调供应等各项措施，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应付款项的权利，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任。合同后附的商业条件约定合同期限自2016年10月1日至2021年9月30日，计租日自2016年10月1日，其中，2016年10月1日至2017年9月30日的月租金为6643.4元，2017年10月1日至2018年9月30日的月租金为9300.7元，2018年10月1日至2019年9月30日的月租金为9765.7元，2019年10月1日至2020年9月30日的月租金为10254元，2020年10月1日至2021年9月30日的月租金为10766.7元。合同附件七通知送达中约定：1、乙方地址：烟台市开发区万寿山路5号209室，法定代表人：河士雄，收件人：河士雄，联系电话130××******。2、乙方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，于对方接到乙方发出的变更其他地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。4、乙方确认，租赁期间，该房屋也是乙方的有效通知地址。2016年9月28日，涉案商铺取得烟开房建备字（2016）第170号竣工验收备案表，验收合格。合同签订后，被告于2016年5月26日向原告缴纳租赁保证金16328元、商管保证金10885.2元。因保证金缴纳金额有误，原告自被告租赁保证金转出3041.2元、从商管保证金中转出2027.4元，共转出5068.6元，加上被告于2016年9月29日向星颐瑞迎商业管理有限公司转账24255.4元，合计29324元，烟台星颐瑞迎商业管理有限公司于2016年10月11日为被告开具收据装修押金20000元、装修管理费6216元、垃圾清运费3108元，更换商管保证金收据为8857.8元；原告于2016年10月4日为被告更换收据为租赁保证金13286.8元。被告于2016年8月31日在涉案商铺地址注册了烟台成雄湾国际贸易有限公司宇宝分公司，被告作为该分公司的负责人。被告于2016年10月4日办理涉案商铺交付手续。后于2018年1月10日缴纳涉案商铺水费190.76元，于2017年7月27日缴纳涉案商铺水费355元，于2017年11月7日缴纳涉案商铺水费565元。因被告未及时交纳租金、商业管理费、水电费等各种费用，原告分别于2017年5月、11月分别向被告寄送催款通知书，其中，2017年5月催款通知书载明:河士雄:贵司租赁我司烟台开发区长江路星顾广场购物中心2-303商铺，目前尚欠我司租金、管理费、水电费、违约金等各项费用共计177972.30元，依据双方签订的租赁合同，贵司需按约定时间向我司缴纳上述各项费用。但经我方多次催促和提醒后，贵司目前依然没有缴纳相关款项。贵司的此种违约行为已严重损害我司的合法权益。为不影响双方合作的基础，维护良好的合作关系，我司郑重要求贵司接到本通知书后三天内(即2017年5月20日前)缴清所欠费用及违约金，否则我司将采取停水停电、强制清场直至解除合同等必要的措施和行动维护我司合法权益。上述通知收件人为河士雄，电话为130××******，邮寄地址为开发区长江路星颐广场三楼宇宝餐厅，邮件因被告拒收退回。2017年11月9日，原告向被告寄送二份催款通知书，载明:河士雄:贵司租赁我司烟台开发区长江路星顾广场购物中心2-303商铺，目前尚欠我司租金、管理费、水电费、违约金等各项费用共计256092.9元，依据双方签订的租赁合同，贵司需按约定时间向我司缴纳上述各项费用。但经我方多次催促和提醒后，贵司目前依然没有缴纳相关款项。贵司的此种违约行为已严重损害我司的合法权益。为不影响双方合作的基础，维护良好的合作关系，我司郑重要求贵司接到本通知书后三天内(即2017年11月15日前)缴清所有欠款，否则我司将采取停水停电措施，维护我司合法权益。上述二份通知收件人为河士雄，邮寄地址分别为开发区长江路星颐广场三楼宇宝餐厅，以及开发区万寿山路5号宝威大厦209室，二份邮件因被告拒收退回。2017年12月6日，原告向被告寄送二份租赁合同解除通知，邮寄地址分别为开发区长江路星颐广场三楼宇宝餐厅，以及开发区万寿山路5号宝威大厦209室，二份邮件全程跟踪查询均为拒收退回。租赁合同解除通知载明:尊敬的河士雄:贵方/您租赁我司位于烟台市开发区房屋(店铺号:2-303)，根据双方《租赁合同》约定，贵公司应当按照约定时间缴纳租金、管理费、水电能耗费等各项费用，但在我方多次通知后，贵公司仍拒不缴纳，以上拖欠费用累计金额巨大，已经构成严重违约。现依据《租赁合同》约定，我方决定解除与贵司/您签订的《租赁合同》，自本通知发出之日起，《租赁合同》正式解除，同时与《租赁合同》相关的所有补充协议及其他法律文件(如有)一并解除。请您依照《租赁合同》之约定，在该合同解除后3日内，即2017年12月10日前交还租赁房屋并根据合同约定缴清所有款项、恢复商铺原状，如贵司/您未在规定时间内交还租赁房屋，我司有权自行收回房屋，由此所引起的一切法律后果由贵司/您自行承担。另查，被告租赁涉案房屋期间未向原告交纳过房租。原告要求被告支付2016年10月1日至2017年12月6日期间的租金，其中2016年10月1日至2017年9月30日期间月租金为6643.4元，2017年10月1日至2017年12月6日期间月租金9300.7元，共拖欠租金100122.34元。根据合同违约条款的约定，要求支付逾期缴纳租金的违约金，违约金是月租金的双倍，即9300.7元×2=18601.4元；要求被告自2016年9月23日开始，每逾期一日按逾期租金的0.2%计算违约金，每季度累加计算得出74398.23元；按合同约定的租金标准双倍支付2017年12月7日至返还涉案商铺的占有使用费。再查，原告因被告未依约交还涉案商铺，于2018年9月27日自行收回涉案商铺。原告称该费用在诉讼后发生，现变更诉请因被告缺席需再次送达，故该清铺费用原告另案处理，被告尚拖欠2017.11.1-2017.11.30水电费65.26元，原告也另案处理不在本案中主张。本院认为,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十二条第一项的规定，当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的，人民法院可以认定为涉外民事案件。本案被告河士雄系大韩民国国籍自然人，本案系涉外民事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条的规定，原告与被告所发生的民事活动发生在中华人民共和国领域内，且原告同意适用中华人民共和国法律，应以中华人民共和国法律作为处理本案的准据法。本案纠纷发生在烟台经济技术开发区，故本院对本案享有管辖权。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告未有证据证明涉案租赁合同存在欺诈、重大误解及违反法律、行政法规效力性强制规定的情形。所以原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。对于原告的各项诉请，本院评判如下：一、关于合同解除问题。在租赁合同中，对计付租金的标准、支付方式及时间、违约责任等均作了明确约定。在合同履行过程中，被告未按约定向原告支付租金及管理费用构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。被告自2016年10月1日期间逾期支付租金的事实清楚，构成违约，原告依合同约定享有解除租赁合同的权利，原告于2017年12月6日向被告发出解除合同通知，被告于2017年12月7日拒收退回，应视为送达。故原告与被告于2016年5月26日签订的烟台星颐广场购物中心租赁合同于2017年12月7日解除。二、关于被告向原告支付2016年10月1日至2017年12月6日租金100122.34元问题。租赁合同出租人的主要义务是将符合合同约定及法律规定的租赁物交由承租人占有、使用，承租人的主要义务则是按合同约定支付相应的租金及管理费用。被告占有、使用了租赁物，理应支付相应租金。根据租赁合同约定，原告主张自2016年10月1日至2017年12月6日租金，符合合同约定，原告主张被告支付该期间的租金100122.34元未超出合同约定，本院予以支持。三、关于原告主张被告逾期支付租金的违约金问题。原告主张被告应根据约定按违约时月租金的双倍的标准向原告支付逾期缴纳租金的违约金18601.4元，并向原告支付逾期缴纳租金的违约金并以每季度欠缴金额为基数分段累计，按日2‰的标准，自被告应付款项之日起至被告实际给付之日止的违约金。本院认为被告逾期支付租金构成违约，被告应当向原告支付违约金。关于被告逾期支付租金违约金的计算标准。被告拖欠原告租金，违反了合同约定的先付后用原则，其应向原告支付违约金，但双方合同约定违约金过高，考虑被告缺席、原告未提交证据证明被告拖欠租金给其造成损失情况及本案的实际情况，本院认为被告应以100122.34元为基数自2017年12月8日起按每日万分之四的标准向原告支付违约金至被告付清租金之日为宜，超过该数额的部分，本院不予支持。四、关于合同解除后，原告基于合同取得的租赁保证金13286.8元应当返还被告。原告主张不退还保证金，于法无据，本院不予支持。五、关于被告按照租赁合同约定的租金标准双倍向原告承担租赁商铺自2017年12月7日至实际交还商铺之日止的房屋占有使用费问题。双方租赁合同于2017年12月7日解除，因被告未交还商铺，原告于2018年9月27日自行收回涉案商铺，本院认定被告合同解除后占用商铺的时间为2017年12月7日至2018年9月27日，关于原告主张房屋占有使用费的标准，虽然双方约定因被告原因导致其未能在本合同解除之日完成撤离，每延期一天被告应向原告支付合同解除时日租金标准双倍的使用费，但本案因被告缺席、原告未提交证据证明其实际损失情况，本院参考原告在本院其他案件，将其调整为以租赁合同约定的租金标准支付自2017年12月7日至2018年9月27日期间的房屋占有使用费91146.86元（9300.7÷30×294）。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其答辩、举证、质证等权利，应对其行为承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十项、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告烟台星颐置业有限公司与被告河士雄2016年5月26日签订的烟台星颐广场购物中心租赁合同于2017年12月7日解除；二、被告河士雄于本判决生效之日起十日内向原告烟台星颐置业有限公司支付租金100122.34元及违约金（以100122.34元为基数自2017年12月8日起按每日万分之四的标准支付至付清之日止）；三、被告河士雄于本判决生效之日起十日内支付原告烟台星颐置业有限公司自2017年12月7日起至2018年9月27日止的房屋占有使用费91146.86元。四、原告烟台星颐置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告河士雄租赁保证金13286.8元。五、驳回原告烟台星颐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5458元，公告费（以单据数额为准），由被告河士雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  林家臣人民陪审员  高 伟二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王 琳