四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1638号 原告：成都市保利兴北房地产开发有限公司，住所地成都市新都区大丰街道寸龙桥路**。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：丁耀魁，男，1973年5月3日出生，回族，住甘肃省临潭县。 委托诉讼代理人：马存梅（与丁耀魁系夫妻关系），女，住甘肃省临潭县。 原告成都市保利兴北房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与被告丁耀魁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告保利公司委托诉讼代理人魏揉柔、被告丁耀魁的委托诉讼代理人马存梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利公司向本院提出诉讼请求：1.解除保利公司与丁耀魁签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2.丁耀魁协助保利公司到房屋管理部门办理上述合同网签注销手续及备案登记注销手续；3.丁耀魁向保利公司支付房屋总价款20%的违约金，共计59523元；4.丁耀魁承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：保利公司与丁耀魁于2018年11月22日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件（合同签约备案号：X），约定丁耀魁购买由保利公司开发的位于成都市新都区房屋，丁耀魁选择分期付款方式支付购房款。但截止2019年12月31日，丁耀魁仍未在规定的时间内付清购房款，根据合同约定，保利公司享有解除购房合同以及要求丁耀魁承担违约责任的权利。 丁耀魁辩称，丁耀魁向保利公司支付首付款之后，才签订合同。合同签订时并未看到合同详细内容，保利公司称需要将合同拿回公司备案，故过了三个月左右才拿到合同。因生意不景气，资金紧张，丁耀魁未按约交付第二期购房款，但把具体情况告知了售楼部工作人员，该工作人员称要交滞纳金，并称会告诉财务部门，此后并无下文。2019年11月5日，丁耀魁被拘留，所属财物被查封、扣押，包括案涉房屋。第三期购房款到期日是2019年11月22日，因丁耀魁被羁押在看守所，财产被查封、扣押，故无法交付购房款。2019年12月13日，丁耀魁被取保候审，因疫情影响，仍无法支付购房款。因此，保利公司起诉丁耀魁违约，要求解除合同并交纳违约金完全不合理。另外，合同系保利公司单方面制定，首付款交付了三个月丁耀魁才拿到合同，案涉房屋尚处于查封状态，保利公司在未与丁耀魁沟通协商的情况下直接起诉丁耀魁，以及考虑现在房屋价格上涨等因素，保利公司的诉请是不合理的。若要解除案涉房屋，保利公司应将案涉房屋所上涨的差价、首付款退还给丁耀魁之后，丁耀魁才会协助保利公司办理相关手续。 本院经审理认定事实如下：2018年11月22日，保利公司与丁耀魁签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定由丁耀魁以297615元的总价款购买由保利公司开发的位于成都市新都区办公用房，套内建筑面积为25.6平方米。合同第九条付款方式及期限约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款：2.分期付款：买受人在2019年11月22日前分三期支付该商品房全部价款；其中，买受人于2018年11月22日前首期支付该商品房全部价款的20%，金额 59523元；买受人于2019年5月22日前第二期支付该商品房全部价款的40%，金额119046元；买受人于2019年11月22日前第三期支付该商品房全部价款的40%，金额119046元。”第十条逾期付款的处理第一款约定：“除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。”。补充协议第十二条对合同解除及违约责任的补充约定：“1、在出卖人和买受人任何一方根据合同或本补充协议的规定行使解除权时，合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2、无论何种原因导致合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内或达成的约定日期内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理注销手续，买受人应按日支付合同总房款万分之八的惩罚性违约金。……7、买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝继续履行合同的，出卖人拒绝解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，且合同应继续履行；出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。”。 2018年11月15日，丁耀魁向保利公司支付定金20000元；2018年11月22日，丁耀魁向保利公司支付购房款39523元。丁耀魁共向保利公司支付购房款59523元。 另查明，丁耀魁于2019年11月6日被刑事拘留，于2019年12月13日被采取取保候审。案涉房屋被成都市公安局金牛区分局查封。 以上事实有四川省商品房买卖合同（预售）、补充协议及其附件，转款凭证、收据，房屋信息查询记录等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，保利公司与丁耀魁签订的商品房买卖合同、补充协议及其附件不违背法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。丁耀魁逾期未支付第二期、第三期购房款，存在违约行为。 1.关于保利公司诉请解除其与丁耀魁签订的商品房买卖合同、补充协议及其附件的主张。本院认为，按照合同约定，丁耀魁应于2019年5月22日前向保利公司支付第二期购房款119046元，于2019年11月22日前向保利公司支付第三期购房款119046元，但丁耀魁均逾期未支付该两期购房款，违反了双方合同约定，系合同的违约方，而保利公司系守约方。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，因丁耀魁的违约致使解除合同的条件成就，保利公司有权按照合同约定，行使合同解除权。 2.关于保利公司诉请的丁耀魁向其支付违约金59523元的主张。保利公司认为，丁耀魁应按照补充协议第十二条第七款之约定，以房屋总价款297615元的20%向保利公司支付违约金；丁耀魁认为，由于其前期生意不振、资金紧张，后又被刑事拘留、取保候审，全部财产被公安机关查封、扣押，加之疫情等原因造成逾期未付购房款，故丁耀魁不应向保利公司支付违约金。本院认为，丁耀魁自2019年5月23日起开始逾期违约，截至本案开庭之日止，尚有购房款238092元未支付，而疫情发生在丁耀魁逾期违约之后，其生意不振、资金紧张，被刑事拘留、取保候审，财产被查封、扣押等抗辩事由均是其自身原因导致，非不可归责因素造成，对其构成违约起不到阻却作用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，违约方丁耀魁应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，根据丁耀魁部分付款履行合同情况，本院认为按照主合同第十条第一款约定确定违约责任更为恰当，违约金应按照累计应付款238092元（第二期应付购房款119046元与第三期应付购房款119046元之和）的20%支付违约金47618.4元。 3.关于保利公司诉请的丁耀魁协助保利公司到房屋管理部门办理案涉合同网签注销手续及备案登记注销手续的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，保利公司与丁耀魁所签合同解除后，保利公司要求丁耀魁协助其办理合同网签注销手续及备案登记注销手续的诉请符合该法律规定及合同约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都市保利兴北房地产开发有限公司与丁耀魁于2018年11月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件（合同自编号：X）于本判决发生法律效力之日解除； 二、丁耀魁于本判决发生法律效力之日起十日内协助成都市保利兴北房地产开发有限公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件（合同自编号：X）的网签注销手续及备案注销手续； 三、丁耀魁于本判决发生法律效力之日起七日内向成都市保利兴北房地产开发有限公司支付违约金47618.4元； 四、驳回成都市保利兴北房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费836元（已因适用简易程序减半收取），由丁耀魁负担715元；成都市保利兴北房地产开发有限公司负担121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月十八日 书记员  沈欣瑶