山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1392民初203号 原告：张玉瑞，女，1970年1月8日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：公培国，山东鲁顺晔律师事务所律师。 被告：陆泓屹，男，1998年2月13日生，汉族，住临沂市兰山区。 原告张玉瑞与被告陆泓屹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人公培国，被告陆泓屹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉瑞向本院提出诉讼请求：1、确认双方间《房屋买卖合同书》有效；2、判令被告继续履行合同，立即结清银行贷款，并立即协助原告办理更名、房产过户登记等手续；3、判令被告支付原告违约金59600元；4、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月1日，原、被告双方签订《房屋买卖合同书》，据该合同约定，被告将经开区皇山城三期18号楼2-102及地下车位出售给原告，交易成交价为1560000元，并约定被告随时结清银行贷款，后，原告依约履行合同，签订合同当日即交付定金40000元及首期购房款1100000元，但被告一直未结清银行贷款并违约至今，给原告造成经济损失。据此，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护公平正义。 被告陆泓屹辩称，起诉状中主张的诉讼请求没有事实和法律依据，阐述的事实与理由断章取义，与双方合同约定不符，答辩人保留追究本案原告违约责任的权利。第一，答辩人认可双方签订的《房屋买卖合同书》的效力，并要求本案原告按照合同约定履行合同。第二，本案原告违反合同约定，拒不支付第二期房款，应承担违约责任。根据双方合同第三条第二款约定，本案原告应在2019年8月1日前向答辩人支付购房款380000元(叁拾捌万元整)，该约定付款无任何前置条件。但本案原告并未按照该约定如期支付房款，在答辩人催促其付款过程中，本案原告以正在协调一手手续等理由拒绝付款，其行为已构成违约。第三，起诉状中“事实和理由”部分阐述的关键内容与合同约定不符。起诉状中主张的“并约定被告随时结清银行贷款”系原告断章取义，与双方合同约定不符。根据合同第三条第二款，答辩人应“保证过户前结清此房产银行抵押贷款并配合过户”，过户当日，本案原告应支付剩余房款80000元(捌万元整)。原告主张的“并约定被告随时结清银行贷款”的前提是“如果一方协调好此房产走一手，甲方需根据乙方时间随时结清银行贷款、随时配合解押”。第四，答辩人在签订、履行涉案合同过程中不存在任何违约行为，认可合同有效性并积极督促本案原告履行合同义务。但本案原告拒不按照合同约定履行付款义务，其行为已构成违约，请求法院依法查明事实，驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年7月1日，原告张玉瑞（乙方）与被告陆泓屹（甲方）、案外人朱爱芹（丙方）签订了《房屋买卖合同书》一份，合同约定：甲方同意将拥有的经济区皇山城三期18号楼2-102，地下车位**出售给乙方，该房主房建筑面积142.35平方米，乙方已对甲方以上房产状况做了充分了解，同甲方协定房产交易成交价1560000元，大写壹佰伍拾陆万元，此价格包含车位价格，甲乙双方约定签订合同当日，乙方支付给甲方购房定金40000元，双方约定暂时转交丙方代为保管，签订合同后，一周之内乙方向甲方支付首期购房款1100000元，此房产现处于抵押状态甲方收到首期购房款至此房产过户期间产生的房贷月供和利息由甲方支付，甲方并保证过户前结清此房产银行抵押贷款配合过户。如果乙方协调好此房产走一手，甲方需根据乙方的时间随时结清银行贷款，随时配合解押。2019年8月1日前乙方向甲方支付二期购房款380000元，购房款80000元待房屋过户当日乙方支付给甲方。因本房屋暂不具备办证和过户条件，如具备办证和过户条件时，甲方及其权利人应于具备办证条件后10个工作日内办理处甲方不动产权证。本合同自签订生效起至完成房屋交易过户手续期间，甲乙任何一方单方面解除本合同的视为违约，违约方负全部经济与法律责任，违约金为买卖合同交易总额的30%。若签订买卖合同后，由于甲方原因导致合同解除、撤销、确认无效等情形出现，则甲方需将乙方交付的购房款全额退还，并且除违约金外按照年利率24%的标准支付乙方房款占用期间的利息。甲乙双方保证积极配合提供房产更名、过户所需要的一切手续，如因手续不全造成的延误，责任方应按照买卖合同交易总的0.05%/天向对方支付延期补偿金。如由于其他不可抗力的原因导致交易失败，双方合同自然解除。 合同签订后，原告张玉瑞向中介阳光地产公司支付定金40000元，向被告陆泓屹支付首付款1100000元。后因张玉瑞要求“走一手”，但被告未结清银行贷款，原告遂诉诸法院。 另查明，涉案房屋已具备办理不动产权登记的条件。 本院认为，原告张玉瑞与被告陆泓屹签订的《房屋买卖合同书》系当事人真实意思表示，为有效合同，各方应按约定履行合同义务。合同签订后，原告按照合同约定支付定金40000元及首期房款1100000元，合同约定原告应于2019年8月1日前向被告支付二期购房款380000元，现原告主张因被告未偿还银行贷款、解除房屋抵押，故其未履行支付第二期房款的义务，被告对此不予认可，辩称根据合同约定其在过户前偿还银行贷款、解除房屋抵押即可。对此本院认为，根据合同约定，涉案房产现处于抵押状态，被告收到首期购房款至此房产过户期间产生的房贷月供和利息由被告支付，被告保证过户前结清此房产银行抵押贷款并配合过户。且结合原、被告提供的录音、短信、微信聊天记录，不能认定原、被告对上述条款中付款时间、提前还贷时间及解除抵押时间协商一致进行变更。合同中虽约定“如果乙方协调好此房产走一手，甲方需根据乙方的时间随时结清银行贷款，随时配合解押”，“走一手”系在未办理房屋产权登记前变更备案商品房预售合同买受人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付、取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。根据上述规定，合同对中对于“走一手”的约定无效。故原告应按照合同约定支付第二期房款380000元，涉案房屋已具备办理不动产权登记的条件，被告陆泓屹应当履行办理不动产权登记的义务，并在协助原告张玉瑞办理不动产权变更登记前结清银行贷款、解除房屋抵押，费用承担及房屋交付应按照合同约定进行。现原告未支付第二期房款即要求被告立即结清银行贷款，并立即协助原告办理更名、房产过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告虽已支付被告首期购房款1100000元，但因原告未按约定支付第二笔房款，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、原告张玉瑞与被告陆泓屹于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同书》有效； 二、原告张玉瑞与被告陆泓屹继续履行《房屋买卖合同书》； 三、被告陆泓屹于本判决生效后十日内办理房屋不动产权登记，并于办理房屋不动产权登记后五日内结清银行贷款、解除抵押并协助原告张玉瑞办理不动产变更登记； 四、原告张玉瑞于本判决生效后十日内向被告陆泓屹支付二期房款380000元，于办理不动产权变更登记之日支付房款80000元； 五、驳回原告张玉瑞的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1290元，由原告张玉瑞负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  袁堂进 人民陪审员  朱爱红 二〇二〇年六月五日 法官 助理  孙一梦 书 记 员  文 娜