安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初5264号 原告：合肥嘉信物业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区岸上玫瑰花园****商业**，统一社会信用代码91340100MA2MY3K95M。 法定代表人：朱毅，总经理。 委托诉讼代理人：黄显发，安徽星阑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨天祥，安徽星阑律师事务所律师。 被告：李霞，女，1983年11月13日出生，汉族，现合肥市蜀山区。 原告合肥嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）与被告李霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉信物业公司委托诉讼代理人黄显发到庭参加诉讼。被告李霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2012年9月23日至2017年12月31日期间的物业服务费7423元;2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告系岸上玫瑰小区XXXXX室的业主,该房屋的建筑面积为91.98平方米。2005年9月12日,合肥天成物业管理有限公司(以下称天成物业)与安徽瑞城置业有限责任公司(以下称瑞城置业)签订了一份《前期物业管理委托合同》,约定:瑞城置业将岸上玫瑰住宅区委托于天成物业实行前期物业管理;委托管理期限:自天成物业接管本物业之日起生效,至该小区业主委员会成立后并与物业管理企业重新签订《物业管理委托合同》生效后,本协议自动终止。随后,天成物业按照约定进驻该小区,并向业主提供物业管理服务。2013年9月30日,天成物业撤离本小区。期间,合肥市物价局核准天成物业对岸上玫瑰小区的多层住宅物业综合服务费、小高层住宅物业综合服务费、高层住宅物业综合服务费分别按每月0.6元/平方米、每月1.1元/平方米、每月1.2元/平方米收取。截至天成物业撤离之际,被告尚拖欠物业服务费1325元(自2012年9月23日起)。后天成物业与原告签订了一份《债权转让协议》,协议约定将天成物业对被告享有的债权(拖欠的物业费)转让给原告,由原告依法进行催收。协议签订后,天成物业及时将债权转让的相关内容书面告知了被告。 原告于2013年10月1日与笔架山街道岸上玫瑰业主委员会签订了《物业服务合同》,合同期限:自2013年10月1日起至2016年9月30日止:2016年10月1日又与笔架山街道岸上玫瑰业主委员会签订了《物业服务合同》,合同期限:自2016年10月1日起至2019年9月30日止。上述两份合同均约定:多层住宅:0.7元/月/平方米:小高层住宅:1.3元/月/平方米;高层住宅:1.3元/月/平方米。物业服务费实行包干制按半年预缴形式缴纳,业主应在每年1月31日前缴清上半年费用、每年7月31日前缴清下半年费用。按半年缴纳物业服务费的,业主逾期缴纳物业管理费的,从逾期之日起按每日千分之叁收取滞纳金。协议签订后,原告依约为被告提供了优质、规范的物业管理服务,但被告自2013年10月1日起至今无故拖欠物业服务费。截至2017年12月31日,被告拖欠物业服务费6098元。期间,原告的工作人员曾多次上门、张贴费用缴交提醒单以及打电话等方式向被告催要物业服务费,均无效果,致使原告的物业管理工作受到严重影响。 综上所述,上述合同均合法、有效,对双方均有拘束力。被告至今拒不缴纳物业费已构成违约且严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益,特具状至贵院,恳请贵院判如所请。 被告李霞未到庭辩称，亦未提供证据。 经审理本院认定事实如下：2005年9月12日，安徽瑞城置业有限责任公司（甲方）与合肥天成物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将位于合肥市政务新区岸上玫瑰住宅区委托乙方实行前期物业管理；委托管理期限自乙方接管本物业之日起生效，至园区业主委员会成立后并与物业管理企业重新签订《物业管理委托合同》生效后中止；物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米向业主收取，标准为多层住宅每月每平方米0.68元，高层住宅每月每平方米1.10元，非住宅房屋（商业）每月每平方米1.8元；业主和物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，乙方有权追缴；合同同时对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等事项也作出相应的约定。此后，合肥天成物业管理有限公司依约进驻岸上玫瑰小区提供物业管理服务。 2013年，笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会（甲方）与原告嘉信物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于合肥市蜀山区笔架山街道龙图路与笔架山路交口岸上玫瑰小区提供物业服务；合同期限为期叁年，自起至2016年9月30日；乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，多层住宅每月每平方米0.7元，小高层每月每平方米1.2元，高层每月每平方米1.3元，商业物业每月每平方米1.8元；自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；物业服务费实行包干制按半年预缴形式交纳，业主应在每年1月31前缴清上半年费用、每年7月31日前缴清下半年费用；按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之叁收取滞纳金；合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。 2013年9月30日，合肥天成物业管理有限公司撤出岸上玫瑰小区。同日，合肥天成物业管理有限公司（甲方）与嘉信物业公司（乙方）签订《协议》一份，约定：按照前期物业管理服务合同约定，从2007年7月1日到2013年9月30日期间岸上玫瑰业主应付但未付甲方的物业费为774788元、公共能耗费212369万元，所有应收款项总计约为987157元。甲方2013年9月30日前预收的后期物业费与未支付的各项费用，合计应支出款项为103万元。经双方友好协商，甲方的债权与债务一并转与乙方承担，后期将由乙方负责向园区欠费业主催缴前期物业服务合同约定应付但未付的相关费用。2013年，嘉信物业公司进驻岸上玫瑰小区提供物业管理服务。2015年9月29日，合肥天成物业管理有限公司与笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会联合出具一份《公告》，内容为：岸上玫瑰小区业主，合肥天成物业管理有限公司已于2013年9月30日撤出本区小区，但截止本公司退出之际，仍有部分业主未履行缴纳物业费、公共能耗费等其他费用的义务，本公司依法享有此部分费用的债权。根据《中华人民共和国合同法》，将上述债权转让给合肥嘉信物业管理公司，特发此公告予以告知，并对相关债务人发放了《债权转让通知书》，望各位业主自接到通知书之日起与合肥嘉信物业管理公司联系，核实并偿还上述债权，合肥嘉信物业管理公司依法对上述债权享有对相关债务人的追偿权利。此后，该公告在岸上玫瑰小区进行了张贴发布。 2016年，笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会与嘉信物业公司再次续签了《物业服务合同》，约定合同期限为叁年，自2016年10月1日至2019年9月30日，其余合同内容同前一合同。2018年1月，嘉信物业公司撤出该小区。 被告李霞系岸上玫瑰小区XXXXX室房产业主，该房屋系高层住宅，其房屋建筑面积为91.98平方米。李霞于2011年11月10日办理了收房手续，嘉信物业公司主张李霞自2012年9月23日拖欠物业费，直至2017年12月31日未交纳物业费。 上述事实，有当事人当庭陈述以及原告提供的身份证复印件、《岸上玫瑰业主临时公约》、《住宅收楼书》、《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》、协议、公告、照片、批复、经营性服务收费许可证、服务价格登记证等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，合肥天成物业管理有限公司与安徽瑞城置业有限责任公司签订前期物业服务合同、嘉信物业公司与笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会签订物业服务合同后，两物业公司即对岸上玫瑰小区提供了物业服务，被告李霞作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，本案中合肥天成物业管理有限公司已将其对欠缴物业管理费业主的债权书面转让给原告嘉信物业公司并履行了通知义务，债权让与成立，原告有权对包括被告在内的欠缴物业费的业主主张物业管理费。在本院审理的该小区物业服务合同案件中，其他业主提供的证据证明嘉信物业公司服务确实存在瑕疵，考虑到嘉信物业公司客观上服务瑕疵与业主拒交物业费也存在一定的关联性，故本院对原告主张的物业费酌情予以减免。综上，被告李霞应当向原告嘉信物业公司缴纳2012年9月23日至2017年12月31日的物业费7051.85元【（91.98㎡×1.2元/㎡/月×12个月+91.98㎡×1.3元/㎡/月×51个月）×95%】。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告李霞于本判决生效之日起三日内一次性支付原告合肥嘉信物业管理有限公司2012年9月23日至2017年12月31日的物业管理费7051.85元； 二、驳回原告合肥嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李霞负担。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审判员 占 峰 二〇二〇年六月十一日 书记员 时丁玲 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。