西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初3342号 原告（反诉被告）沈玉民，男，1937年2月14日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。委托代理人沈均锋，（原告之儿子），男，住址同原告。被告（反诉原告）西安赛普瑞科技有限公司。住所地：陕西省西安市。统一社会信用代码 91610113783581883K。法定代表人关龙，董事长兼总经理。委托代理人崔志，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人李振东，男，该公司财务经理，住该公司。原告沈玉民与被告西安赛普瑞科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2018年12月26日作出（2018）陕0112民初14252号民事判决。宣判后，被告不服，提起上诉。2019年11月8日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终3544号民事裁定，撤销本院（2018）陕0112民初14252号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈玉民与委托代理人徐娟娟、沈均锋，被告委托代理人崔志、李振东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在原审期间诉称，2008年9月2日,其与被告签订《房屋租赁合同》，XX村XX号”，土地面积2212㎡（3.32亩），生产车间840㎡的房屋出租给被告用于生产办公。合同约定租赁期限20年，年租金11万元，自租赁之日起每五年在上期租金的基础上上调20%，并约定被告预付前五年租金55万元，由其按照被告提供的图纸建造车间、办公楼、职工宿舍；合同还约定，被告不按约定支付租金，其有权单方解除合同，收回房屋，并按年租金5%支付违约金。合同签订后，被告预付了五年租金55万元，其按被告提供的图纸建造厂房、办公楼和职工宿舍。建某某过程中，被告提出增加建筑面积，其提出扩大租赁建筑面积应增加相应年租金。被告遂承诺租赁期满五年后，每年租金增加至17万元。其依约建某某后，交付被告使用。2008年11月30日至2013年11月30日五年租赁期限届满后，被告于2014年、2015年每年给付其房屋租金17万元，但2016年仅给付其15万元，欠付年租金2万元，2017年、2018年未付租金。诉请：解除《房屋租赁合同》，被告腾房；被告支付拖欠的房屋租金36万元（具体租金金额计算至被告腾房之日）；被告支付违约金8500元；诉讼费由被告承担。重审期间，原告诉称，案涉房屋未办理建设审批手续，《房屋租赁合同》无效。合同约定房屋面积为840㎡，经过其扩建加盖后的房屋总面积为2042.08㎡。按840㎡每年11万元计算年租金，每平方米房屋租金应为10.92元/月，按2042.08㎡计算，第一个五年的租金合计1337970.82元；每隔五年增加20%，第二个五年租金合计1605564.96元。截止2018年11月30日前十年的租金为2943535.78元，被告已经支付了139.8万元，尚欠其1545535.78元。自2018年12月进入第三个五年，在第二个五年的基础上，按每年增加20%计算，每年租金应为385335.58元。合同约定因土地使用费调整，超出原费用部分的土地使用费由被告承担。而合同签订当年的土地使用费为2000元/亩/年，2011年、2012年的土地使用费增长至3000元/亩/年，2013年-2018年的土地使用费增长至6000元/亩/年，增加土地使用费合计86320元；2019年的土地使用费增加至8600元/亩/年，增加土地使用费21912元/年。由于被告拖欠租金未付，已构成违约，应承担迟延付款利息。遂变更诉讼请求为：1、解除《房屋租赁合同》，被告腾房并返还其房屋；2、被告支付2018年11月30日前房屋占有使用费1545535.78元，并自2018年12月1日起，按照每年385335.58元的标准支付房屋占有使用费至被告腾房之日；3、被告支付迟延付款利息6万元；4、被告支付2011年1月1日至2018年12月31日增加的土地使用费86320元，并自2019年1月1日起，按21912元/年的标准支付土地使用费至被告腾房之日，以上合计1691855.78元；5、诉讼费由被告承担。被告在原审期间辩称，其已超额支付租金，不存在拖欠租金的事实。依照合同约定其应支付租金总计121万元，已支付122.5万元，超额支付1.5万元。此外，原告还向其借款17.3万元至今未归还。请求驳回原告诉讼请求。重审期间，被告辩称，原告诉称与事实不符，诉请无事实和法律依据。《房屋租赁合同》约定：土地面积为2212平方米，生产车间840平方米。实际只有8间房屋。合同还约定其向原告预付五年租金55万元，由原告按其要求增建某某屋。合同签订后，其依约向原告支付了55万元，由原告建某某。原告在原8间房屋的基础上加盖二层办公室，新建食堂、宿舍、二层房屋和厂房、门房及院落的地面平整等，其总计投入建某某款90.8万元（含预付的55万元）。自2013年10月起，其陆续向原告提前支付租金、原告向其借款合计49万余元。截止2020年11月30日，产生租金应为152.68万元，其已支付139.8万元，仅欠付原告12.88万元。引起纠纷的原因是原告未将其为建某某而向原告支付的建某某款90.8万元全款冲抵租金，仅冲抵了55万元，尚有35.8万元未冲抵。其并未承诺合同期满五年后按每年17万元支付租金。增建的房屋由其出资原告承建，房屋为其所有。合同到期后，房屋产权才归原告所有。原告恶意提高租金标准，改变租金计算方法，以年租金11万元除以840㎡计算单价，无事实和法律依据。由于增建的房屋由其出资，为其所有，原告无权要求增加房屋占有使用费。涉案土地的使用权权属不明，原告是否有权转租，主体是否适格。反诉原告诉称，双方签订的《房屋租赁合同》约定生产车间840㎡，实际只有8间房屋168㎡。其为增建某某屋总计投入建某某款90.8万元，自2013年10月起，其陆续向反诉被告提前支付租金、反诉被告向其借款合计49万元。房屋使用期间，其对增建的房屋进行了维护，累计支出维护费119994元。由于案涉合同无效，反诉被告应依法赔偿其建某某款35.8万元和房屋维护费119994元。因在租赁期间发生了疫情，依照陕西省人民政府于2020年1月25日决定启动一级响应之后，村子封路一直处于停工停产停业，直至2020年3月6日复工。此次疫情已被定性为不可抗力，反诉被告应减免疫情期间的房屋占有使用费18040元（年租金15.84万元/12个月/30天x41天）。反诉诉请：1、反诉被告向其折价补偿增建某某屋投入建某某款35.8万元；2、反诉被告赔偿其房屋的维护费119994元；3、反诉被告减免其因受疫情影响期间的占有使用费18040元；4、反诉费由反诉被告承担。反诉被告辩称，反诉原告从未出资建设过涉案房屋，全部房屋均系其建设，房屋归其所有。反诉原告所述的35.8万元建某某款不是事实，依据双方在建某某前的约定，此款系反诉原告向其支付的第一个五年期间增建某某屋面积的租金。反诉原告在原审一审、二审期间从未提起过为建某某有投资过建某某款35.8万元的事实。反诉原告要求其承担房屋维护费119994元，没有事实依据。合同规定，如果房屋需要维修，反诉原告应及时通知其修复，但其从未收到反诉原告要求对房屋进行维修的通知，故该诉请不成立。关于受疫情影响，不可抗力的反诉诉请，反诉原告至今未向其提出过，不能证明所称的疫情与损失存在必然联系，故该诉请亦不成立。综上，应依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2008年9月2日，原告沈玉民（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于西安市未央区XX镇（现为三桥街办）沈家寨村北一号，土地面积为2212平方米，生产车间840平方米；甲方对该房屋享有使用权，房屋用途为办公、生产；房屋租赁期限自2008年11月30日至2028年11月30日，共计20年；该院落含土地上所有建筑物及相关设施的租用，年租金总计11万元，自租赁之日起租金每五年增长一次，每次在上期年租金基础上上调20%，房屋租金每年11月前收取；合同期间由于国家或集体调整土地使用费，超出原部分的费用由乙方承担；乙方向甲方提供55万元，预付前五年租金，甲方按乙方要求按期承建乙方所需建筑，合同到期后，甲方承建的建筑产权归甲方所有；甲方允许乙方对该房屋进行装饰或添置新物，对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修义务；租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设备处于适用和安全状态，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏或故障，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方不支付或者不按照约定支付租金达3个月，应按年租金的5%向甲方支付违约金，同时甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同签订后，原告增建某某屋，加盖了办公室、大车间及车间内房屋、门房、职工宿舍、食堂等，在涉案2212㎡（折合3.32亩）土地上建筑总面积为2042.08㎡。原审审理期间，原告称其于2008年11月30日将涉案院落及按被告要求新建的房屋全部交付被告使用。被告付清了2008年11月至2013年11月第一个五年合同约定的租金55万元，以及增建某某屋的租金35.8万元，合计90.8万元，双方互不相欠，不存在租金纠纷。2013年以后经双方协商合同内面积加上加盖面积，每年租金按17万元计算。2014年、2015年，被告每年向其支付房屋租金17万元，但2016年仅支付15万元，欠付租金2万元，2017年、2018年各欠付租金17万元,合计欠付租金36万元。故，要求被告支付截止2018年11月30日拖欠的租金36万元。被告对原告按其要求增建某某屋，并交付其使用的事实无异议。并提交原告向其出具的“收条”，证明共计支付原告租金139.8万元，其中2008年7月13日至2009年4月20日，共向原告支付70.8万元，一张未注明时间的收条金额为20万元，合计90.8万元；2013年10月付款12万元，2014年12月29日以借款形式支付5万元，2015年9月9日支付17万元，2016年6月21日、12月22日分两笔支付15万元。重审庭审中，经法院向原告释明《房屋租赁合同》无效后，原告变更房屋租金为房屋占有使用费，并明确诉讼请求为：1、解除《房屋租赁合同》，被告腾房；2、被告支付截止2018年11月30日的房屋占有使用费1545535.78元，自2018年12月1日起，按照每年385335.58元的标准支付房屋占有使用费至被告腾房之日；3、被告支付截止2020年4月30日的房屋占有使用费利息6万元，此后的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋使用费付清之日；4、被告支付自2011年1月1日至2018年12月31日的土地使用费86320元，并自2019年1月1日起每年按21912元的标准计算支付土地使用费至被告腾房之日。以上合计1691855.78元。关于房屋使用费的计算,原告称第一个五年（2008年11月30日-2013年11月29日）每年使用费11万元，系按840㎡计算，折算后，房屋使用费应按10.92元/㎡/月计算，增建后房屋总面积为2042.08㎡,第一个五年使用费合计为1337970.82元。第二个五年（2013年11月30日-2018年11月29日）的使用费在第一个五年使用费的基础上增加20%,合计为1605564.96元。被告已经支付139.8万元，第一、第二个五年合计拖欠使用费1545535.78元（1337970.82元+1605564.96元-139.8万元）。第三个五年（2018年11月30日-2023年11月29日），每年在第二个五年的基础上增加20%，年使用费为385335.58元。故，截止2018年11月30日被告拖欠房屋占有使用费1545535.78元，自2018年12月1日起，每年的房屋使用费标准为385335.58元。关于土地使用费，原告提交了交款人均系其本人的“收款收据”，证明其已交纳了2009年至2019年12月31日的土地使用费，同时还出具了土地所在村组的“关于土地租金价格调整的通知”和“情况说明”，提出按合同“土地使用费超出原部分的费用由乙方（被告）承担”的约定，2009年-2010年的土地使用费为2000元/亩/年，此为合同签订时土地使用费的标准；2011年-2012年，两年的土地使用费按3000元/亩/年交纳，每年增加了1000元/亩，被告租赁房屋所在院落的土地面积为3.32亩，两年中超出原土地使用费6640元（3.32亩x1000元/亩x2年）；2013年1月1日-2018年12月31日的土地使用费为6000元/亩/年，每年增加4000元/亩，6年中超出原土地使用费79680元（3.32亩x4000元/亩x6年）。2019年1月1日起的土地使用费增加至8600元/亩/年，每年增加为6600元/亩，每年超出原土地使用费21912元（3.32亩x6600元/亩）。故，要求被告支付截止2018年12月31日增加的土地使用费86320元（6640元+79680元），自2019年1月1日起按每年21912元的标准计算支付土地使用费至被告腾房之日。被告不同意腾房。关于房屋使用费，被告坚持第一个五年每年的使用费为11万元，在第一个五年内，其给付原告90.8万元，扣减55万元的使用费后，多付的35.8万元，系其投资建某某款，反诉要求原告予以补偿。第二个五年，应在第一个五年的使用费基础上增加20%，即每年使用费为13.2万元。第三个五年，每年应在第二个五年每年的使用费基础上增加20%，即每年的使用费为15.84万元。其从未承诺过第二个五年每年的使用费增加至17万元。不同意原告关于房屋使用费的计算和主张。由于房屋一直由其维护，按合同约定，房屋的维护责任在原告，故反诉要求原告支付维护、屋顶防水维护、搭建车棚、安装网络监控等费用119994元。关于原告土地使用费的请求，因土地权属不明晰，原告向其主张不当。由于疫情的影响，原告应减免其2020年1月25日至3月6日41天的房屋使用费18040元。关于被告的反诉诉请，原告坚持35.8万元系被告交纳的房屋使用费，同意扣减使用费；至于房屋维护问题，被告从未通知其，视为不存在需要维修；房屋使用费减免问题，被告未依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定尽到书面通知义务。故，对被告的反诉请求均不予认可。另查明，2003年元月1日，西安市未央区XX镇沈家庄铸造厂（乙方）与XX房XX村委会（甲方）签订《XX房XX村委会租地合同》，约定乙方租赁甲方12亩土地，租用期限为20年（2003年元月1日至2022年12月31日）。2004年7月1日，原告沈玉民与沈彩利（乙方）、XX房XX村委会（甲方）签订《XX房XX村委会租地合同》，约定乙方租赁甲方土地2.16亩，租用期为十五年（自2004年7月1日至2019年6月30日）。沈彩丽系原告之女，向本院表示其与原告共同向XX房XX村委会租赁的土地，同意由原告进行起诉。原告还系未央区XX镇沈家庄铸造厂法定代表人，其提交了西安市未央区土地管理局1997年12月30日《关于XX镇XX房村“阿房宫钢铁厂”临时用地的批复》，载明同意补办“阿房宫钢铁厂”临时用地1412平方米（2.12亩非耕地）。上述事实，有《房屋租赁合同》，“收条”，“收款收据”、“关于土地租金价格调整的通知”、“情况说明”，房屋维护收据等证据，以及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告对其所出租的房屋至今未取得建设手续的事实无异议，故涉案《房屋租赁合同》无效。无效合同自始无法律效力，原告要求解除合同无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”综上，因合同无效后，原告要求被告腾房，返还房屋，本院予以支持。关于房屋使用费、土地使用费以及房屋维护等，均可参照合同的约定进行处理。本案主要争议焦点：1、房屋占有使用费的计算标准，被告在第一个五年内向原告支付的超出合同约定的35.8万元应如何认定，被告就此款提起的反诉请求应否支持；2、增建某某屋的所有权属；3、原告在重审期间增加的土地使用费请求应否支持；4、原告主张被告承担违约责任应否支持；5、被告反诉要求原告承担其对房屋的维护费应付支持；6、被告反诉要求原告减免其房屋使用费应否支持。1、房屋占有使用费应按每五年一个阶段计算。第一个五年的房屋使用费，参照合同约定：每年11万元，并由被告向原告预付五年的使用费合计55万元，由原告按被告要求增建某某屋。足以证明双方对增建某某屋面积均是知情的，且合同未明确每年11万元的使用费仅为840㎡房屋的使用费，还是增建后总房屋的使用费。而被告在按合同约定向原告付清了第一个五年租金55万元的基础上，超出合同约定向原告支付了35.8万元。原告在原审中自认此款系增建某某屋第一个五年的房屋使用费，第一个五年的房屋使用费双方互不相欠，不存在纠纷。因增建某某屋后的面积已由不足1000平方米扩大至2000余平方米，双方均未举证证明对增建某某屋面积的使用费另有约定，被告超出合同约定向原告付款，可以视为双方对原告上述自认事实的已达成共识。故，原告在原审中的自认符合公平原则，本院予以采信。原告在重审期间，推翻其原审自认，但未提交足以推翻其原审自认事实的证据；要求第一个五年的房屋使用费按每年267594.16元计算，本院不予支持。被告关于35.8万元系其为原告增建某某屋的投资款，反诉要求原告向其补偿，无证据证明，本院不予支持。综上，双方已结清了第一个五年的房屋使用费。关于第二个五年（2013年11月30日至2018年11月29日）房屋使用费的计算。现涉案院落内的房屋经扩建后增加至2042.08㎡，原告提出增加房屋使用费并无不当。原告在原审期间自认2013年以后经双方协商合同内面积加上增建某某屋面积，每年使用费按17万元计算，被告已经付清2014年、2015年的房屋使用费，2016年尚欠2万元，2017年、2018年各欠付17万元,合计欠付36万元。被告否认第二个五年每年使用费为17万元，要求在第一个五年每年11万元的基础上增加20%进行计算。被告在第一个五年向原告支付了房屋使用费90.8万元，折算每年的使用费为18.16万元，参照合同约定上浮20%后，每年的使用费应为217920元。原告在原审期间自认每年的房屋使用费17万元，并称被告也是按此标准支付了2014年、2015年的房屋使用费。原告该自认系其自愿放弃了超出部分的使用费。在重审期间，原告要求按每年321112.99元主张房屋使用费，无事实和法律依据，本院不予采信。故，第二个五年每年的房屋使用费应为17万元,五年合计85万元，被告已经支付了49万元，尚欠36万元。第二个五年年使用费17万元系原告自愿下调后的金额。而参照合同约定和第一个五年年使用费的标准计算，第二个五年的年使用费应为217920元，第三个五年（2018年11月30日至2023年11月29日）的房屋使用费，应在217920元的基础上上浮20%为261504元计算较为公平。故，第三个五年，自2018年11月30日至2020年6月29日为1年零7个月，房屋使用费应为414048元。原告要求被告支付，应予支持。综上，关于房屋使用费，截止2020年6月29日，被告应支付原告774048元。被告如果在2023年11月29日之前腾房，应按每年261504元的标准向原告支付房屋使用费。2、关于增建某某屋的所有权属问题。增建某某屋虽系被告出资，但被告出资款已折抵了其应付原告的房屋使用费，且原告在第二个五年中，也对房屋使用费作出了让步。故,房屋的所有权属应归原告所有。3、关于土地使用费的问题。合同约定：由于集体调整土地使用费，超出原部分的费用由被告承担。根据原告提交收款人系土地所在村组、交款人系其本人的土地使用费“收款收据”，以及村组“关于土地租金价格调整的通知”、“情况说明”等，足以证明在合同履行期间，土地使用费已按土地所在村组要求进行了多次调整，原告也已按调整后的标准向村组交纳了使用费。故，原告要求被告支付截止2018年12月31日增加的土地使用费86320元，自2019年1月1日起按每年21912元的标准支付土地使用费至被告腾房之日，应予支持。4、关于原告主张被告承担违约责任的问题。涉案合同因房屋无建设审批手续而无效，原告负有主要责任，故该项请求本院不予支持。5、关于被告反诉要求原告承担其对房屋的维护、屋顶防水维护、搭建车棚、安装网络监控等产生的费用119994元的问题。合同约定：被告发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复；被告应合理使用并爱护房屋及附属设施，因被告保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏或故障，被告应负责维修或承担赔偿责任。现被告并未提交证据证明其已通知原告维修房屋，原告不予维修；亦未提交证据证明房屋不是因其保管不当或不合理使用发生的损坏。故，被告该项反诉请求，本院不予支持。6、关于被告反诉要求原告减免其房屋使用费问题。2020年1月下旬发生的疫情，是众所周知的事实。受疫情影响，对原、被告均造成了一定的损失，损失应酌情由双方均担。被告要求减免房屋使用费，可支持减免一半。2020年1月25日是春节的大年初一，参照政府规定的2020年1月31日正常上班时间，至3月6日为一个月零六天，按照第三个五年的年使用费261504元计算，一个月零六天的房屋使用费为26150.4元，原告应为被告减免使用费13075.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告沈玉民与被告西安赛普瑞科技有限公司2008年9月2日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告西安赛普瑞科技有限公司自本判决生效之日起三十日内腾房，将坐落于西安市未央区XX街XX村XX号院，土地面积为2212㎡（折合3.32亩）内2042.08㎡的房屋交付给原告沈玉民。三、被告西安赛普瑞科技有限公司自本判决生效之日起三十日内，给付原告沈玉民截止2020年6月29日的房屋占有使用费774048元。四、被告西安赛普瑞科技有限公司在2023年11月29日之前腾房，应按每年261504元的标准向原告支付2020年6月30日至腾房之日的房屋占有使用费。五、被告西安赛普瑞科技有限公司自本判决生效之日起三十日内，给付原告沈玉民截止2018年12月31日增加的土地使用费86320元。自2019年1月1日起按每年21912元的标准支付土地使用费至腾房之日。六、原告沈玉民为被告西安赛普瑞科技有限公司减免房屋占有使用费13075.2元,此款应自上述第三条的房屋占有使用费774048元中扣减。七、驳回原告沈玉民的其余诉讼请求。八、驳回被告西安赛普瑞科技有限公司的其余反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20026元（原告已预交），由被告承担1.3万元，于上述付款时间一并给付原告。原告自行负担7026元。反诉费4370（被告已预交），由原告承担150元，于上述付款时间一并给付被告。被告自行负担4220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    王  琦人民陪审员    曹  鸣人民陪审员    王中琴   二〇二〇年六月十四日 书  记  员    叶  娟         1