安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初4503号 原告(反诉被告)：淮南市房屋建设开发集团有限公司，住所地安徽省淮南市朝阳东路，统一社会信用代码91340400705068566Q。 法定代表人：沈海松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柏辉，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：卜训义，安徽坤志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈启明，男，1972年9月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：童晓梅，女，1976年7月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。 原告(反诉被告)淮南市房屋建设开发集团有限公司（以下简称房开公司）与被告（反诉原告）陈启明、被告童晓梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)房开公司的法定代表人沈海松及其委托诉讼代理人柏辉、卜训义，被告（反诉原告）陈启明及被告童晓梅共同的委托诉讼代理人王猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房开公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令陈启明、童晓梅立即支付所欠购房款8758420元及违约滞纳金20679898.6元（按照年24%的标准支付自2013年3月15日起至2019年7月1日期间的滞纳金，2019年7月1日之后的滞纳金以8758420元为基数、按照年24%的标准计算至实际款清之日止），前述暂合计29438318.6元；2.依法判令由陈启明、童晓梅承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保保险费。事实和理由：房开公司与陈启明于2012年12月18日签订《瑞鑫大厦1-4层转让协议》，协议约定陈启明向房开公司购买位于淮南市商业用房，转让面积为8307.43平方米，转让价格总额为91381730元；约定采取分期付款方式，具体为2013年1月5日前支付购房款2000万元，2013年3月15日前支付4000万元，2013年4月30日前付清余款31381730元；买受人如未能按双方约定的时间付款（二、三期），逾期在30日之内，买受人按日向出卖方支付应付款总额万分之五的违约金，协议继续履行；逾期超过30天后，出卖方有权解除协议，出卖方解除协议的，买受人应按全部房款的20%向出卖方支付违约金；买受人愿意继续履行协议的，经出卖方同意，协议继续履行；自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按照迟延金额的日万分之十支付滞纳金，出卖方在买受人付清全部房款及滞纳金后办理交房手续。协议签订后，房开公司完全按照协议约定内容履行自己的义务，案涉房屋早已提前交付陈启明，相关手续也早已办理完毕；但是陈启明并未按照协议约定内容履行付款义务，其仅在2012年12月28日支付500万元、2013年1月6日支付1000万元、2013年6月1日支付2690万元（陈启明按贷款银行的要求在该日向保证金账户转入300万元作为保证金，但由于其违约行为，导致至今房开公司都无法使用该300万元的保证金款项，因此该300万保证金款项未计算入内）、2013年6月6日支付500万元、2013年9月22日支付23778600元、2014年1月24日支付5944710元、2018年1月17日支付200万元、2018年2月7日支付100万元、2018年5月1日支付300万元，截至2019年7月1日，其仅支付购房款82623310元，尚欠8758420元未予支付；陈启明由于并未按照协议约定支付前述购房款，因此其还需承担滞纳金20679898.6元。房开公司多次向陈启明催要上述款项，但是陈启明一直在以各种理由拖延。陈启明与童晓梅系夫妻关系，上述拖欠的购房款及滞纳金为两被告的家庭共同债务。为维护自身权益，房开公司特提起诉讼，望法院判如所请。 陈启明辩称，1.陈启明仅欠付房开公司购房款5758420元。案涉《瑞鑫大厦1-4层转让协议》签订后，陈启明共向房开公司支付了购房款85623310元，仅欠5758420元，房开公司主张欠付8758420元与事实不符。房开公司主张“陈启明按贷款银行的要求在该日向保证金账户转入300万元作为保证金”，该主张无事实依据，且未能提供相关证据证明，房开公司与银行之间发生的何种法律关系，陈启明不知情，亦与陈启明无关。陈启明与房开公司之间系房屋买卖合同法律关系，陈启明向房开公司实际支付了85623310元的购房款，履行了主要合同义务。2.陈启明未支付剩余购房款，系房开公司交付的房屋存在严重的质量问题，导致房屋无法正常使用。协议签订后，陈启明发现案涉房屋存在严重的质量问题，四楼楼顶存在严重的漏水情形，根本无法使用。陈启明发现此问题后，及时将相关情况反馈给房开公司，房开公司同意予以维修，但至今未修复，案涉房屋的三、四层至今空置，无法正常使用因此陈启明才拖延支付购房款，但考虑到双方之间的友好关系，陈启明仍然向对方支付购房款，仅是在双方协商解决房屋质量问题时，对购房款的支付时间进行了顺延。但至2018年5月后，房开公司一直不予修复房屋质量问题，且一直未按照协议第七条约定向陈启明交付相应车位，在此情况下，陈启明有权行使同时履行抗辩权，对尾款5758420元未予支付，并准备使用该部分款项整修案涉房屋。3.房开公司主张的违约滞纳金无事实及法律依据。陈启明未及时支付购房款且尚余少量购房款未支付的原因系房开公司交付的房屋出现严重的质量问题所致，双方近几年一直在沟通协商此事。故在此之前，房开公司对陈启明迟延支付购房款的行为并未提出异议，视为双方对支付购房款的时间进行了变更，现原告主张违约滞纳金无事实及法律依据。退一步讲，即使法院认定陈启明存在违约情形，房开公司主张按照年利率24%的标准计算违约金，存在明显过高。即使按照合同约定的日万分之五计算违约金，亦明显过高，法院应当酌情予以减少，另外房开公司主张2018年之前的逾期付款违约金已经超过诉讼时效。综上，请求人民法院判决驳回房开公司的全部诉讼请求。 童晓梅辩称，1.同意陈启明的答辩意见。2.案涉债务不属于夫妻共同债务，房开公司主张童晓梅承担共同责任，无事实及法律依据。案涉纠纷系陈启明与房开公司之间的房屋买卖合同纠纷，该房屋系商业用房，且面积达8000余平方米，不是陈启明与童晓梅为居住生活需要购置的房屋，该债务不属于为家庭日常生活需要所负的债务，童晓梅亦未在事后追认为夫妻共同债务。因此，本案不符合《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定的属于夫妻共同债务的情形，童晓梅对案涉债务不承担偿还责任。 陈启明向本院提出反诉请求：1.判决房开公司立即向陈启明交付符合使用条件的瑞鑫大厦3-4层房屋；2.判决房开公司赔偿陈启明因无法使用房屋造成的损失10万元（暂定价，具体以鉴定结论为准）；3.判决房开公司立即向陈启明交付案涉房屋东侧地面车位及北侧地面一半车位（从北门中线东侧算）；4.判决房开公司赔偿陈启明因无法使用车位造成的损失10万元（暂定价，具体以评估结论为准）；5.本案的反诉受理费、鉴定费用等必要诉讼费用均由房开公司负担。事实和理由：2012年12月18日，陈启明与房开公司签订《瑞鑫大厦1-4层转让协议》一份，约定房开公司将瑞鑫大厦1-4层房屋整体转让给陈启明。该合同签订后，陈启明共向房开公司支付了购房款85623310元，房开公司依约将1-2层交付给了陈启明。在双方交接3-4层房屋时，陈启明发现案涉房屋楼顶严重漏水，案涉房屋3-4层根本无法使用，陈启明因此拒绝支付剩余500余万元购房尾款，双方亦未签署房屋交接单。后陈启明多次要求对方尽快修复交付，但对方一直未予修复交付，案涉房屋3-4层至今空置。陈启明在支付94%购房款的情况下，房开公司仅交付了一半的房屋，此举导致陈启明损失巨大。另外，协议第七条约定“本物业东侧地面车位及北侧地面一半车位（从北门中线东侧算）由买受人使用”，但房开公司至今未将上述车位交付给陈启明，房开公司擅自占用该车位，并收取停车费，其应当将该部分车位交付给陈启明，并将收取的停车费返还给陈启明。综上，请求法院依法支持陈启明的反诉请求。 房开公司对陈启明的反诉辩称，1.涉案房屋买卖合同签署以后，陈启明未能按照合同约定的付款时间节点履行付款义务，已经构成了严重违约的在先行为，按照双方签署的转让协议第五条的约定，出卖方应当在买受人全部支付房款十日内交付房屋，但陈启明在房开公司多次催促的情况下至今并未支付全部房款。2.其反诉请求的第二、三、四项诉请不成立，没有任何事实和法律依据。首先第二项诉请要求房开公司支付其无法使用房屋的损失10万元，该请求必须建立在陈启明严格履约支付全部房款，但房开公司在其支付全部房款之后未能在约定期限内交付房屋的基础上，本案中这个前提不存在；第三项诉请要求房开公司立即交付涉案房屋的车位，也不能成立，车位使用权是附着于建筑物交付以后才能一并移交给购房人使用，但本案中由于陈启明未付清房款，房开公司有理由迟延或拒绝交付协议中约定的车位使用权；第四项诉请要求房开公司赔偿无法使用车位的损失10万元，也是不成立的，本案中陈启明没有合法的理由享受车位使用权，所以不存在造成的损失。陈启明没有证据证明涉案3至4层房屋存在质量问题，事实上也不存在质量问题，双方争议的根本原因是陈启明资金上出现问题，没有能力按期支付约定的房款引发纠纷，在双方的沟通过程中，陈启明向房开公司出具过书面付款承诺，也没有提出房屋质量问题。综上，请求法院驳回陈启明的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求针对本诉与反诉依法一并提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告(反诉被告)提交的《瑞鑫大厦1-4层转让协议》一份。本院经审查认为，该协议系房开公司与陈启明于2012年12月18日签订，约定了转让房屋的基本情况、转让价格、付款方式、逾期付款的违约责任、交付期限等相关事宜，双方签字、盖章，对该证据的真实性本院依法予以确认。 2.原告(反诉被告)提交的工程竣工验收报告、竣工验收备案表、工程质量保修书各一份。本院经审查认为，该组证据载明瑞鑫大厦于2013年1月25日竣工，于2013年3月27日竣工验收备案，对该组证据的真实性本院依法予以确认。 3.原告(反诉被告)提交的关于瑞鑫大厦1-4层房屋交付情况说明，涉案房屋101、201室销售不动产统一发票两张，2013年7月8日陈启明出具的说明，淮南市不动产查档证明五份，淮南市商品房网上备案确认单两份，《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，《关于积极承担连带保证责任的函》，2013年3月21日陈启明出具的承诺书。本院经审查认为，陈启明对该组证据的真实性均无异议，对该组证据的真实性依法予以确认，对经陈启明申请房开公司将瑞鑫大厦一、二层予以分割，其中101、201出卖于中国建设银行股份有限公司淮南分行，102、202、103、203、204不动产登记于陈启明名下，301、401备案于陈启明名下，陈启明为购买瑞鑫大厦301、401与中国银行签订贷款合同，房开公司提供保证等事实依法予以确认。 4.原告(反诉被告)提交的《律师函》、《承诺函》各一份。本院经审查认为，房开公司并未提交将律师函送达给陈启明的证据，对该证据本院不予确认，陈启明对承诺函无异议，能够证明陈启明于2018年1月17日向房开公司作出承诺，承诺对拖欠的购房款分期支付，对该事实本院予以确认。 5.原告(反诉被告)提交的《瑞鑫大厦协议逾期违约金计算表》一份。本院经审查认为，该表系由房开公司单方制作，并无陈启明签字确认，对该证据本院依法不予确认，关于违约金的具体计算方式及数额将在说理部分阐述。 6.原告(反诉被告)提交的中国银行客户借记回单四份。本院经审查认为，该组证据上载明“借款人长期拖欠还款，根据合作协议扣划公司保证金”等内容，该内容系房开公司为陈启明贷款提供担保所形成的法律关系，与本案审理的房屋买卖合同法律关系不属于同一法律关系，本院对该组证据与本案的关联性依法不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月18日，房开公司与陈启明签订《瑞鑫大厦1-4层转让协议》，约定：“一、转让房屋的基本情况：买受人购买的瑞鑫大厦1-4层为准现房，目前已进入工程收尾阶段。位于朝阳西南侧。共24层，其中买受人购买的为1-4层商业用房，建筑面积：8307.43平方米（预测面积）。最终销售面积以房产局测绘部门实际测绘报告为准。二、转让价格：1-4层整体房屋转让价均为11000元／平方米，总价为：11000元／平方米＊8307.43平方米＝91381730元。房屋实际转让价格以房产局测绘报告的实际建筑面积予以调整。三、付款方式：买受人按分期付款方式付款。具体付款时间为1、自双方签订本协议后，在2013年1月5日前支付购房款人民币贰仟万元（20000000.00元）；2、在2013年3月15日前支付房款人民币肆仟万（40000000.00元）；3、余款31381730元在2013年4月30日前付清。四、买受人逾期付款的违约责任买受人如未按双方约定的时间支付首期房款，双方签订的买卖协议自行解除。买受人如未能按双方约定的时间付款（二、三期），逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖方支付应付款总额万分之五的违约金，协议继续履行。逾期超过30天后，出卖方有权解除协议。出卖方解除协议的，买受人应按全部房款的20％向出卖方支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖方同意，协议继续履行。自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按照迟延金额的日万分之十支付滞纳金，出卖方在买受人付清全部房款及滞纳金后办理交房手续。五、交付期限出卖方应当在买受人全部支付房款之日起10日内，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人。六、交楼在买受人全部交清房款后，出卖方书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交楼，并签署房屋交接单。（此次转让的1-4层商业房为现状移交，没有以下设施：扶梯／货梯，中央空调，吊顶），只提供水、电源至各楼层，毛坯装修。交付时出卖方应出示有关验收合格的证明文件，因是现房买卖，关于该商品房装饰设备等标准以现场实物为准。买受人在签订协议前可实地确认。七、车位的约定，本物业东侧地面车位及北侧地面一半车位（从北门中线东侧算）由买受人使用……十、出卖方在买受入付清全部购房款后，需协助买受人按买受人的要求对该房产进行分割、测绘（不得违背该物业的规划设计），签订房屋买卖合同、网上备案、开具发票等事宜，费用由买受人承担……”房开公司在出卖方处签字并加盖公章，陈启明在买受人处签字。 经陈启明于2013年7月8日申请，房开公司将瑞鑫大厦一、二层予以分割，其中101、201与中国建设银行股份有限公司淮南分行签订房屋买卖合同，102、202、103、203、204不动产登记于陈启明名下。301、401网上备案于陈启明名下，陈启明为购买瑞鑫大厦301、401于2013年5月31日与中国银行签订贷款合同，贷款金额为2990万元，房开公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证，贷款合同约定“保证金的交付方式：出质人授权贷款人直接从其账户扣划本借款合同金额的10%存入保证金账户”等。2013年6月1日，中国银行将2990万元足额转入房开公司账户。 协议签订后，陈启明支付购房款如下：2012年12月28日支付500万元、2013年1月6日支付1000万元、2013年6月1日支付2990万元（后银行从房开公司账户扣划300万元作为保证金）、2013年6月6日支付500万元、2013年9月22日支付23778600元、2014年1月24日支付5944710元、2018年1月17日支付200万元、2018年2月7日支付100万元、2018年5月1日支付300万元，共计支付购房款85623310元，尚欠购房款5758420元。 2018年1月17日，陈启明出具承诺函一份，写明：“本人购买了贵公司开发的瑞鑫大厦一至四层房产，剩余部分款项未支付，为确保将房产购买手续完成，本人做出如下承诺：一、贵公司开具增值税发票之前支付人民币贰佰万元（￥2000000元）。二、2018年春节之前视资金状况支付人民币壹佰万或贰佰万元。三、2018年5月31日前将剩余应支付购房款全部付清。如任一笔还款未按上述期限和数额履行，贵公司可依法诉讼，本人愿意按照《瑞鑫大厦1-4层转让协议》的约定，承担全部违约责任。” 另查明：2013年1月25日，瑞鑫大厦工程竣工，2013年3月27日，瑞鑫大厦工程竣工验收备案。 本院认为，法律规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，陈启明与房开公司签订的《瑞鑫大厦1-4层转让协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。协议明确约定房款余款在2013年4月30日前付清，故陈启明应按照合同约定向房开公司支付尚欠购房款5758420元。房开公司主张陈启明支付购房款8758420元的诉讼请求，差额部分在于房开公司为陈启明贷款提供保证的保证金300万元，关于该300万元应否从陈启明已支付的购房款中扣除，本院认为，通过庭审查明，房开公司陈述“（300万元保证金）是银行从原告名下的账户里直接划扣的，陈启明贷款的2990万元已经全额通过银行打入原告账户里”，300万元保证金系房开公司与陈启明、银行之间的担保法律关系，与本案审理的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，本院在本案中不作处理，房开公司可另行主张解决。 关于违约金的诉讼时效问题，法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，转让协议约定，房款余款在2013年4月30日前付清，同时约定买受人逾期付款，买受人愿意继续履行协议的，经出卖方同意，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按照迟延金额的日万分之十支付滞纳金，按照上述约定，房开公司至迟应于2013年4月30日知道陈启明逾期付款即权利受到损害的事实，鉴于案涉协议中约定以每日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，即违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故房开公司主张的起诉之日即2019年8月8日前三年的逾期付款违约金未过诉讼时效，在此之前的逾期付款违约金已过诉讼时效。 关于违约金的起算点及计算标准。首先，关于违约金的起算点，房开公司未能提供充分证据证明其于2018年1月17日之前曾向陈启明索要过购房款，陈启明于2018年1月17日出具承诺函，承诺新的还款计划，房开公司对此未提出任何异议，可视为双方对付款期限作出变更，违约金的起算点也应随之变更，结合陈启明于2018年1月17日付款200万元、2018年2月7日付款100万元的事实，其所承诺的前两项已履行，其承诺的第三项即“2018年5月31日前将剩余应支付购房款全部付清”至今未能履行，至此陈启明应承担逾期付款的违约责任，即违约金的起算点应为2018年6月1日。其次，关于违约金的标准，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，协议约定的逾期付款违约金标准为日万分之十，房开公司主张的标准为年息24%，房开公司并未提交证据证明因陈启明逾期付款所造成的实际损失，本院以弥补房开公司所受实际损失为基础，兼顾陈启明已支付90%以上购房款等合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌定以日万分之五的标准计算逾期付款违约金。本案违约金暂计算为1140167.16元[5758420元×日万分之五×396天（2018.6.1-2019.7.1）=1140167.16元]。 关于童晓梅是否是本案适格被告，合同关系由合同法进行规范和调整，基于合同相对性原则，合同仅对签约双方产生权利义务关系即法律约束力，一般不及于合同以外第三人。关于本案合同之债是否属于夫妻共同债务，不属于本案合同纠纷审查范畴，本院在本案中不作处理。 关于陈启明提出的反诉请求，其主张房开公司立即交付瑞鑫大厦3-4层并赔偿无法使用房屋的损失10万元，本院认为，陈启明的代理人于2019年10月9日到庭陈述“（涉案房屋）交付时间是2013年”，庭审时又陈述“3、4层房屋一直未完成交付”，但其未提供充分证据推翻之前的陈述，如认定涉案房屋3-4层已于2013年交付，其主张的上述诉请便缺失依据。即使涉案3-4层至今未予交付，按照双方协议约定“出卖方应当在买受人全部支付房款之日起10日内，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人”，陈启明至今未付清购房款，房开公司交付房屋的条件未成就，房开公司有权拒绝交房。另外，陈启明还主张房开公司立即交付合同约定的车位并赔偿无法使用车位的损失10万元，本院认为，双方并未在协议中明确约定交付车位的具体时间，按照房地产行业交易习惯，最早应于交付房屋之日交付车位，如上分析，本案交付房屋的条件尚未成就，何谈交付车位。本案审理过程中，陈启明提出对涉案房屋漏水等问题进行鉴定以及对房屋租金损失、车位收益损失等进行评估的申请，结合以上分析，其申请事项已无实际意义，本院未予准许。故陈启明的上述反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈启明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮南市房屋建设开发集团有限公司购房款5758420元、违约金1140167.16元（暂计算至2019年7月1日），合计6898587.16元，并应以5758420元中未支付部分为基数按照日万分之五的标准支付自2019年7月2日至购房款实际付清之日止的违约金； 二、驳回原告淮南市房屋建设开发集团有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈启明的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费188992元，由原告淮南市房屋建设开发集团有限公司负担144704元（已交纳），被告陈启明负担44288元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）；案件反诉受理费4300元，依法减半收取计2150元，由反诉原告陈启明负担（已交纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  樊 瑾 审 判 员  郝荣琦 人民陪审员  李 云 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  张 瀚 附法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。