江西省金溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1027民初472号 刘某某，女，1958年7月5日出生，汉族，住金溪县。 委托代理人：熊某某、汪某某，北京市中银（南昌）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：江西某某酒店有限公司，住所地金溪县某某园。 法定代表人：朱某某，执行董事。 委托代理人：冯某某，男，1976年8月26日出生，汉族，住金溪县，代理权限为一般代理。 原告刘某某与被告江西某某酒店有限公司（以下简称某某酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告江西某某酒店有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除叶某某、吴某某与江西某某酒店有限公司2013年3月8日签订的《个人房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠付租金22万元及资金占用费16738.3元（暂按全国银行间同业拆借中心2019年12月20日公布的1年期贷款市场报价利率4.15%计算至起诉之日，实际计算至某某酒店付清全部欠付租金及利息为止）；3。判令被告腾空坐落于金溪县秀谷镇某某大道某某园X栋房屋归还原告使用；4.诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实和理由：2013年3月，叶某某、吴某某与江西某某酒店有限公司（以下简称某某酒店）签订《个人房屋租赁合同书》，约定某某酒店租赁叶某某、吴某某共有的位于金溪县某某大道建筑内2100平方米的房屋（不动产权证书号：赣【20*】金溪县不动产权第00XXX49号）用于经营酒店，租期十年，月租金10000元，由被告某某酒店在每月底缴纳，先付后用。随后，某某酒店占有金溪县秀谷镇某某大道某某园文化商城X栋用于经营酒店至今。2018年6月14日，原告以9909800元的价格通过司法拍卖网，取得金溪县秀谷镇某某大道某某园文化商城X栋房产。2018年6月22日，金溪县人民法院下发（20*）赣1027赣10**执字XXX号之二《执行裁定书》，确定坐落在金溪县秀谷镇某某大道某某园文化商城X栋房屋的所有权及该房屋占用范围内相应土地使用权归原告所有。原告合法取得上述房产所有权后，及时通知被告按《个人房屋租赁合同书》约定支付租金，被告也继续在上述房产经营酒店，但对原告要求未予理睬，截止目前，被告已经正常使用8年（从2013年3月8日起至2020年3月8日），距离合同租赁期满2022年3月8日尚有两年租赁期。根据合同约定，至目前被告已经欠付原告租金22万元（从2018年6月至2020年3月）及资金占用费16738.3元（暂按全国银行间同业拆借中心2019年12月20日公布的1年期贷款市场报价利率4.15%计算至起诉之日）。根据《个人房屋租赁合同》第二条第二款：“乙方（江西某某酒店有限公司）有下列情形的，甲方可以终止合同，收回房屋：……3拖欠租金3个月或空置3个月的”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，向贵院提起诉讼，请求判令解除叶某某、吴某某与某某酒店2013年3月8日签订的《个人房屋租赁合同书》；判令被告向原告支付欠付租金22万元及资金占用费16738.3元（暂按全国银行间同业拆借中心2019年12月20日公布的1年期贷款市场报价利率4.15%计算至起诉之日，实际计算至某某酒店付清全部欠付租金及利息为止）；并判令被告腾空坐落于金溪县秀谷镇某某大道某某园X栋房屋归还原告使用。 江西某某酒店有限公司辩称，一、原告要求解除叶某某、吴某某与答辩人于2013年3月8日签订的《个人房屋租赁合同书》不具备主体资格，应该依法判决驳回原告的诉讼请求。根据合同的相对性原则，叶某某、吴某某与答辩人于2013年3月8日签订的《个人房屋租赁合同书》经双方当事人认可，未违反相关法律规定，系双方当事人的真实意思表示，合法生效，而原告并非缔结合同的双方当事人，故根据《合同法》第九十六条之规定，原告无权要求解除答辩人与叶某某、吴某某签订的《个人房屋租赁合同书》，应该依法驳回原告的诉讼请求。二、原告要求答辩人支付租金没有事实和法律依据，应该依法驳回原告的诉讼请求。答辩人因经营不善，自叶某某、吴某某、朱某某与胡某某于2015年12月3日签订租赁协议之后，答辩人则未再继续经营某某酒店相关业务，从2015年12月3日之后，坐落于金溪县秀谷镇某某大道某某园**房屋一直归胡某某在使用经营至今，与答辩人无关，因此，原告要求答辩人支付租金没有事实依据，应该依法驳回原告的诉讼请求。三、原告要求答辩人腾空坐落于金溪县秀谷镇某某大道某某园X栋房屋没有事实和法律依据，应该依法驳回。第一、原告虽然于2018年6月14日通过法院竞拍获得金溪县秀谷镇某某大道某某园X栋房屋，但是在法院作出的拍卖公告中作出特别说明：拍卖标的物存在租约限制，租期至2035年12月且租赁期内的租金已于合同签订时通过抵债的方式一次金额支付完毕，故竞买人成功后该标的物法院不清场，后续的租赁及租金等相关问题与拍卖人无涉，由竟买人自行负责处理；另外，法院委托的评估机构作出的评估报告中也明确租赁情况，在评估价值中也予以扣除，因此，原告作为竟买成功人，其明知存在租赁情况而参与竟拍，产生的相关问题应该由其本人自行承担，其无权要求答辩人也腾空房屋。第二、自叶某某、吴某某、朱某某与胡某某于2015年12月3日签订租赁协议之后，答辩人则未再继续经营某某酒店相关业务，从2015年12月3日之后，坐落于金溪县秀谷镇某某大道某某园**房屋一直归胡某某在使用经营至今，与答辩人无关，因此，答辩人也无从腾空房屋归还给原告。四、根据物权法规定，物权分为所有权、用益物权和担保物权，本案中原告虽然通过拍卖形式取得了坐落在金溪县秀谷镇某某大道某某园文化商城X栋商品房（房产证号金房权证秀谷镇字第××号）的所有权，但是并未取得从拍卖之日起至2035年12月的用益物权，即原告未取得该拍卖房屋的完整物权，因此，原告的诉讼请求没有事实依据。第一、2017年10月30日由金溪县人民法院委托的江西新源洪城房地产土地评估有限公司对拍卖的金溪县秀谷镇某某大道某某园文化商城X栋商品房（房产证号金房权证秀谷镇字第××号）出具的评估报告中明确注明：评估总值为估价对象存在租约限制条件下的价值。根据租赁协议，估价对象剩余租约为18年，租赁期内的租金已于合同签订时通过抵债的方式一次性全额支付给了房屋产权人，租约结束后的剩余使用年限约为14年，即在房屋评估时已经将该租赁期间的价值予以扣除，不在评估价值范围之内。第二、金溪县人民法院于2018年6月发布的对金溪县秀谷镇某某大道某某园文化商城X栋商品房（房产证号金房权证秀谷镇字第××号）拍卖公告中再次特别说明：拍卖标的物存在租约限制，租期至2035年12月且租赁期间的租金已于合同签订时通过抵债方式一次性全额支付完毕，故竞买成功后，法院不清场，后续的租赁及租金等相关问题与拍卖人无关，由竞买人自行负责处理，也就是说，原告在参与竞拍时也清楚原告参与竞拍的房屋已经存在租赁情况，并且租金已经通过抵债形式一次性支付完毕。第三、原告在2018年6月15日拍卖成交确认书中支付的拍卖价中也未包含自拍卖至2035年12月租赁期间的价值。因为该期间价值在评估时已经予以了扣除，故原告并未取得自拍卖至2035年12月对该房屋的用益物权。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不能得到法院的支付，应该依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：叶某某、吴某某与某某酒店签订《个人房屋租赁合同书》一份，合同载明，叶某某、吴某某将自有的坐落在金溪县某某大道内面积约2100平方米、使用面积约2100平方米的房屋，出租给某某酒店作宾馆使用，租赁期共10年，从2013年3月8日起将出租房屋交付使用，至2022年3月8日收回，月租金10000元。2015年12月3日，朱某某、叶某某、吴某某与胡某某签订30年租期《租赁协议》一份，内容为，“1、甲方朱某某、叶某某、吴某某同意将某某酒店租赁给胡某某经营，租金共计人民币110万元，期限30年在乙方经营期间甲方不能转给第三方经营；2、租金折抵朱某某原借胡某某人民币110万元。此合同经甲乙双方签字生效。”后因某某酒店另外三位股东吴某某、李某某、李某某对该份协议不同意签字，后胡某某又于同日与某某酒店全体股东另行签订15年租期的《租赁合同》一份，内容为，“一、甲方将某某酒店出租给乙方经营；二、租赁期限十五年，从2015年12月3日至2030年12月2日；三、租金：每年租金12万元整，五年一付，先付后租；四、签订合同后需付保证金20万元整，租赁到期后如无损坏宾馆设施全额退还。……合同尾部注明，此合同还清朱某某欠胡某某110万元本金及利息，此合同无效。（包括与胡某某签订的所有合同无效）”。2018年原告刘某某通过在金溪县法院淘宝网司法拍卖平台竞买的方式取得上述房屋所有权。 本院认为，叶某某、吴某某与某某酒店签订的《个人房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合法有效，依法成立的合同受法律保护。原告刘某某取得涉案房屋所有权在该租赁合同产生之后，且合同尚未到期，因此适用“买卖不破租赁”原则，原告刘某某无权主张解除合同、腾空房屋。同时涉案房屋在2018年拍卖过程中，评估报告已经载明评估总值为估价对象存在租约限制条件下的价值，法院拍卖公告亦注明拍卖标的物存在租约限制，且均在网上对不特定的第三人予以公示，原告竞买该房屋不仅表明其对上述租约限制的知情和接受，同时应受到该项公示的约束，故原告无权主张该份租赁合同书，即叶某某、吴某某与拓普酒店签订的《个人房屋租赁合同书》所承载的租金利益。因此对于原告刘某某主张支付自2018年取得房屋所有权后至今的租金及资金占用费的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、驳回原告要求解除《个人房屋租赁合同》的诉讼请求； 二、驳回原告要求给付租金及租金占用费的诉讼请求； 三、驳回原告要求腾空房屋的诉讼请求； 诉讼费4900元，减半收取2450元由原告刘某某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员 徐 瑶 二〇二〇年六月十六日 书记员 谌玉婷