广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2159号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓炎强，男。委托诉讼代理人：陈柏念，广东贯虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：林惠欢，广东贯虹律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎永洪，男。上诉人邓炎强因与被上诉人黎永洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初1660号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓炎强上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、五判项，驳回黎永洪的诉讼请求，由黎永洪返还2017年10月至12月份租金16500元；2.一、二审诉讼费由黎永洪负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，在未能合理排除涉案厂房是否存在质量原因，也没有对涉案厂房的损坏原因进行鉴定情况下，将涉案厂房地面下沉的原因归责为邓炎强不当使用造成，缺乏事实依据。（二）邓炎强于2017年9月底搬离涉案厂房，没有继续使用涉案厂房，一审判决邓炎强承担租金以及涉案厂房使用费的损失不合理。（三）涉案厂房的占地面积计算有误。涉案租赁合同中约定邓炎强承租的厂房面积为860平方米，但依据黎永洪提供的土地使用权证显示面积为723平方米，测绘图中也显示建筑物的占地面积为723平方米，具体出租的厂房面积应按实际土地使用面积为准。（四）一审判决要求邓炎强承担涉案厂房的土地使用税不合理，租赁合同没有约定土地使用税承担责任方，根据《国家税务总局关于印发的通知》第四条规定，涉案厂房土地使用税应由拥有该土地使用权的所有人黎永洪缴纳。黎永洪辩称，（一）关于租赁面积，土地使用权证显示是723平方米，上一任的业主转让给黎永洪时在涉案土地前还有140平方米（8米×17.5米）的临时厂房建筑物，合计大约是860平方米。在邓炎强签订涉案租赁合同时，已实地丈量也没有提出异议，租赁合同中的面积是双方核定后才签约。（二）关于土地使用税，涉案租赁合同已约定土地使用税由承租方承担。（三）关于涉案厂房损坏原因，以一审法院委托的鉴定机构的鉴定意见为准。黎永洪向一审法院起诉请求：1.解除黎永洪与邓炎强于2017年6月18日签订的《租赁合同书》；2.邓炎强立即向黎永洪支付租金16500元（租金应计至解除合同之日止，现暂计至2018年3月的租金为16500元）、土地使用税903.78元（2017年7月至12月的土地使用税），合计17403.78元；3.邓炎强向黎永洪赔偿损失421269元；4.邓炎强立即向黎永洪支付利益损失88000元[从2018年7月1日起（合同期满之日）计至邓炎强实际向黎永洪完全履行第三项诉讼请求的损失之日止，按原租赁合同每月租金5500元计算，暂计至2019年10月31日为88000元]；5.邓炎强承担本案的全部诉讼费用。邓炎强向一审法院反诉请求：1.黎永洪向邓炎强退还2017年10月份至12月份的租金16500元和保证金11000元；2.由黎永洪承担本案全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、邓炎强应自判决发生法律效力之日起十日内向黎永洪返还土地使用税903.78元，向黎永洪赔偿厂房修复费损失219463.43元，合共220367.21元；二、邓炎强应自判决发生法律效力之日起十日内向黎永洪赔偿厂房使用费损失暂计60500元（厂房使用费损失，按每月租金5500元的50%计算，从2018年1月1日计起，计至邓炎强实际向黎永洪付清厂房修复费损失之日止，暂计至2019年10月31日的厂房使用费损失为人民币60500元）；三、黎永洪应自判决发生法律效力之日起十日内向邓炎强返还履约保证金11000元；四、驳回黎永洪其他诉讼请求；五、驳回邓炎强其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9231.72元减半收取4615.86元（已由黎永洪预交），由黎永洪负担1660.48元，由邓炎强负担2955.38元。一审反诉费243.75元（已由邓炎强预交），由邓炎强负担146.25元，由黎永洪负担97.5元。上述两项扣减后，黎永洪预交的案件受理费2857.88元，由一审法院予以退回；邓炎强应向一审法院补缴案件受理费人民币2857.88元。二审中，邓炎强及黎永洪均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对邓炎强的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：1.邓炎强申请对涉案厂房的损坏原因进行鉴定，应否予以准许？2.邓炎强主张其不应承担租金以及涉案厂房使用费的损失，应否予以支持？3.邓炎强主张涉案厂房租赁面积应按实际土地使用面积为准，应否予以支持？4.邓炎强主张其无须承担涉案厂房的土地使用税，应否予以支持？关于争议焦点一。一审法院经黎永洪申请，依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒鉴定公司）对邓炎强不当使用（堆放超负荷的物品）租赁厂房的行为与租赁物地面、墙体以及厂房整体的损害后果是否具有因果关系进行司法鉴定。仲恒鉴定公司受托后出具仲恒鉴字【2018】SW3005号《房屋受损情况鉴定报告》，鉴定结论为涉案厂房地面、墙体的损坏与邓炎强不当使用（堆放超负荷的物品）租赁厂房的行为有因果关系，涉案厂房整体结构因已不完整，故无法判断涉案厂房的整体损坏与邓炎强不当使用（堆放超负荷的物品）是否有关联。邓炎强对仲恒鉴定公司出具的该鉴定报告提出异议并申请重新鉴定或补充鉴定，仲恒鉴定公司对邓炎强所提异议向一审法院予以复函。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定”以及第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，首先，仲恒鉴定公司经由一审法院摇珠选定并委托鉴定，仲恒鉴定公司是对房屋安全鉴定具有鉴定资质的单位，该公司的鉴定人员亦具有房屋安全鉴定资质，对涉案房屋的鉴定程序合法，没有证据显示仲恒鉴定公司出具的前述《房屋受损情况鉴定报告》的结论有其他违法情形，故该《房屋受损情况鉴定报告》的结论合法有效。其次，仲恒鉴定公司出具的前述《房屋受损情况鉴定报告》经由双方当事人质证，邓炎强虽对前述涉案报告持有异议，但未举证证明该涉案报告存在前述《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条所规定的情形，一审法院亦根据邓炎强对前述涉案报告所提异议发函仲恒鉴定公司要求作出解释说明，仲恒鉴定公司对此予以复函回应邓炎强所提异议。一审法院已将复函交双方当事人质证，邓炎强未能提交反驳证据而继续申请重新鉴定或补充鉴定，一审法院依法作出（2018）粤0705民初1660号不予重新鉴定通知书，对邓炎强的申请不予准许。邓炎强在二审中再次对涉案厂房的损坏原因提出异议，在未能提交新证据证明的情况下，根据前述《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，邓炎强的上诉意见不足以推翻仲恒鉴定公司出具的前述《房屋受损情况鉴定报告》的鉴定结论，本院对邓炎强所提异议不予采纳且对其鉴定申请不予准许。一审法院根据仲恒鉴定公司出具的前述《房屋受损情况鉴定报告》、涉案厂房没有合法报建、地面下沉与房屋质量有一定关系以及受台风不可抗力影响，对厂房修复费损失酌情认定邓炎强承担主要责任、黎永洪承担次要责任，并无明显不当，本院予以维持。邓炎强主张无须向黎永洪赔偿厂房修复费损失，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。涉案厂房未办理不动产所有权证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，黎永洪与邓炎强签订的《租赁合同书》无效。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，邓炎强应参照双方签订的合同约定的租金标准向黎永洪支付房屋占有使用费。邓炎强未能举证证明其已于2017年9月底清场搬离涉案厂房并将涉案厂房与黎永洪办理交接手续，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，邓炎强对此承担举证不足的不利后果。黎永洪自认邓炎强于2017年12月底已搬离后没有占有涉案厂房，故邓炎强应支付2017年12月底其搬离涉案厂房前的房屋占有使用费，邓炎强上诉主张黎永洪返还2017年10月份至同年12月份的租金16500元，理据不足，本院不予支持。一审法院综合涉案厂房损坏的原因，认定黎永洪和邓炎强对涉案厂房的整体损坏各应承担50%的责任，进而认定邓炎强承担从2018年1月1日起计至邓炎强实际向黎永洪履行完赔偿涉案厂房修复费用之日止的厂房使用费损失的50%赔偿责任，并无明显不当，本院予以支持。邓炎强主张其不应承担租金以及涉案厂房使用费的损失，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。涉案租赁合同已写明租赁面积，黎永洪亦向邓炎强出示涉案厂房的土地使用权证，邓炎强在签约时未对租赁面积提出异议。签约后，双方在履约过程中，邓炎强未就租赁面积向黎永洪提出异议。二审中，黎永洪对租赁面积的问题亦已做解释，邓炎强对此未能提出反驳证据。况且，租赁合同未约定租赁面积以实际土地使用面积为准。邓炎强主张具体出租的厂房面积应按实际土地使用面积为准，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点四。邓炎强是涉案厂房和土地的实际使用人，涉案租赁合同第五条约定税收等全部由邓炎强负责，故黎永洪主张邓炎强支付2017年7月至同年12月的土地使用税，并未违反法律规定，一审判决对此处理并无不当，邓炎强的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，邓炎强的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5760.5元（已由邓炎强预交），由邓炎强负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年六月二十四日法官助理 吴慧仪书 记 员 李艳斌