广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初222号原告：陈柏清，男，1951年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：陈记强，男，1985年4月29日出生，身份证住址广州市白云区，系原告儿子。委托诉讼代理人：陈彩银，女，1982年11月17日出生，身份证住址广州市白云区，系原告女儿。被告：陈伟君，男，1983年2月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：杨**，广东理奥律师事务所律师。原告陈柏清与被告陈伟君租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈柏清的委托诉讼代理人陈记强、陈彩银，被告陈伟君及其委托诉讼代理人杨**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈柏清诉称：2019年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于广州市白云区永兴河塘中街2号（2至7楼全层及8楼半层）、龙河西路北一巷5号（2至3楼全层及4楼半层）打包租赁给被告作出租屋使用，租金每月40000元，签订合同时，被告支付合同保证金180000元。合同履行中，被告单方违约，逾期不交纳租金和水电费，但却行使其对涉案房屋的使用权和出租管理权，鉴于被告出现不履行合同的违约行为，原告无需给予其一个月的免租期，被告需把2019年11月的租金40000元缴纳给原告。被告对涉案房屋进行过换锁，原告在日后的管理中，出于安全隐患，需重新换锁，被告违约，需承担此费用。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、终止原告和被告双方于2019年9月28日签署的《房屋租赁合同》，被告按交付原状返还涉案两栋房屋，合同保证金180000元归原告所有；二、被告向原告支付占用涉案房屋期间的租金和水电费（租金按合同约定40000元/月的标准，从2019年11月1日起计至实际交还房屋之月止；水电费从2019年10月1日起至实际交还房屋之日止，按供水供电部门标准，以实际使用数量计算，包括10月份被告向租户收取的水电费）；三、被告承担房屋换锁的费用1000元；四、本案诉讼费由被告承担。关于水电费，原告在第二次庭审时明确截止到2020年4月27日的金额为8411元。被告陈伟君辩称：1.原告不提供报建文件，可能导致合同无效，被告无法取得合法的承租权，故真正的违约方是原告，被告收取租户的水电费并未实际使用，只是对自身合法权益的一种对抗，11月我方收取租户的水电费和租金是12180元，12月我方收取租户的水电费和租金是11258元。因原告违约，原告主张没收保证金没有事实依据；2.关于租金及水电费，原告提供供水供电部门的数据，我方可以按实际数额支付，租金我方认为应为实际收取的租金标准支付；签合同是约定租赁两栋房子，我方只收取了A栋房屋，收取了11月、12月的租金，原告并没有交付B栋房屋；3.关于换锁费用，原告违约导致合同无法履行，故应由原告自行承担，且费用未实际发生，故无事实依据；4.被告对房屋的装修装饰均经过原告同意。经审理查明：2019年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区永兴河塘中街2号（2至7楼全层及8楼半层共45间房屋）和龙河西路北一巷5号（2至3楼全层及4楼半层共17间房屋）总共62间房屋租赁给乙方作出租屋使用，租赁期限八年，由2019年12月1日至2027年11月31日止，从2019年11月1日起，甲方将上述租赁房屋现状交付乙方使用，至2019年11月31日止为乙方装修期，此期间甲方免收乙方租金，但需要收取水电费，乙方从2019年12月1日开始向甲方交纳租金及水电费，租金为每月40000元，租金每两年递增10%；乙方每月1日向甲方缴纳月租，如3天内未能缴纳则视为乙方逾期，甲方每天按乙方欠应缴费用总金额的2%加收乙方逾期付款违约金……合同签订时，乙方付给甲方180000元作为合同保证金……甲方负责按双方认可的现状提供现租赁物给乙方使用等等。同日，原告出具收据，确认收到被告支付的合同保证金180000元。诉讼中，原告提交签收材料，包括：1、河塘中街2号楼骏悦轩2-7层半45间房，2019年11月1日移交时租房押金如下（共3页），房号201-803，1-3页合计7580元；2、2019年10月份骏悦轩2019年10月3日交房水、电表数，306、402……803号房共12间的水表数、电表数及钥匙，朗豪交房水、电表数，306房的水电数、电表数；3、河塘中街2号楼移交时水表、电表底数，2019年11月1日；4、临时交房交电梯卡记录，2019年10月3日，骏悦轩10个，朗豪公寓5个。被告在以上材料中的接收人处签名确认。关于上述签收材料记载的骏悦轩、朗豪公寓，原、被告均当庭确认：骏悦轩对应的是广州市白云区永兴河塘中街2号的45间房屋，朗豪公寓对应的是龙河西路北一巷5号的17间房屋，原告认为两栋房屋都已交付，被告只确认交付了广州市白云区永兴河塘中街2号房屋。被告提交其与原告之子陈记强的微信聊天记录，其中提及：“因房屋进行对外租赁使用，很多租户会要求我方出具正规的报建手续，否则会租不出去，所以请贵方于收到本条信息之后三天内向我方提供双方于2019年9月28日签署《房屋租赁合同》下租赁物的报建手续，如建设规划许可证、房产证等”“一切按合同执行……”“现有租户租房要房产证或者建设规划许可证复印件，因为你现在没法提供，作为出租方你应该提供房产证或者建设规划许可证；所以我暂时无法收房，因为收了也无法租出去；请你尽快提供……”“你签订合同时已知悉我房子的权属情况，请按合同履行义务”……“我方律师今天已经起诉解除合同，请限期7天内收回骏悦轩钥匙等管理，完成房屋交接……”“今天3号了，你要过来交这个月的房租和水电费”“致陈柏清先生……贵方阻碍各位租户向本人交租的行为已经严重影响本人对租赁物的良善管理，已构成严重违约；请贵方及时通知各位租户向本人按时交租，消除不良影响；否则，若因贵方行为导致租金损失以及其他损失，由此导致的一切法律后果由贵方承担”；提交其与租户的微信聊天记录，其中提及：“旧房东是否让你们这个月开始不用交房租给我，收到请回复一下”“是的”“致各位租户，据部分租户反映，陈柏清先生要求大家不向本人交租；就该事宜本人向各位租户进行作出如下说明：1.就本人与陈柏清先生租赁合同纠纷一案，本人已于2019年11月28日起诉至广州市白云区人民法院要求解除合同，若给各位造成不便，敬请大家谅解；2.本人多次向陈柏清先生、以及其儿、媳催告，要求陈柏清先生及时接受租赁物；陈柏清先生均置之不理；3.因目前案件尚在诉讼过程中，陈柏清先生亦拒收租赁物；基于诚实信用原则，本人需要对租赁物进行管理；故恳请各位租户积极配合，将租金准时交予本人。谢谢各位！陈伟君”。关于涉案房屋的权属及规划报建情况，原告提交穗郊字第363168号、穗郊字第061044号农村（墟镇）宅基地使用证两份，广州市白云区太和镇永兴村民委员会出具证明，载明穗郊字第363168号宅基地证权属人为陈柏清。该证地址广州市白云区永兴龙河西路北一巷5号、穗郊字第061044号农村（墟镇）宅基地证权属人为陈柏清，该证地址广州市白云区永兴河塘中街2号。广州市白云区太和镇永兴经济联合社分别于2012年8月30日、2013年7月12日出具白云区农村专用收据，分别记载收到永兴16队陈柏清资料费300元、报建资料费700元。此外，原告提交其儿子与被告、被告与朗豪公寓客户Amy的微信聊天记录，拟证实朗豪公寓已收房，其中提及：“你住那栋除了306还有别的空房没，她原住203想换……”“她要看一下206麻烦把门开了，不上锁，钥匙插门上也行，我让203自己去看看”“ok”“已经看了，你们自己沟通吧”“ok”……“麻烦告诉下我306房间租金多少哈”“我不住这边，我回去才知道，明天打你”“ok”……关于涉案房屋2019年11月1日至2020年4月27日期间发生的水电费，原告经自行统计，骏悦轩水费为758.5元、电费为2366.9元，共计3125元；朗豪公寓水费为899.1元、电费为2469.88元，共计3368元。另查，被告亦向本院提起诉讼，主张解除涉案《房屋租赁合同》，原告向其返还合同保证金180000元并支付装修费19653元等，本院立（2020）粤0111民初1955号案进行审理。庭审中，原告确认涉案房屋是宅基地房屋，有宅基地证，无房产证，按当时的政策履行规划报建手续交了报建费用，但无法提供行政部门出具的规划报建材料；被告确认只支付了保证金180000元，未支付过租金；经本院释明合同效力后，原告称如涉案合同依法被认定为无效，其坚持原诉讼请求；关于涉案房屋的租金计算问题，双方均确认两栋房屋一起计算，没有进行区分；关于涉案房屋有无返还原告的问题，被告称有发微信给原告，对有关材料进行交接，但原告不予理会，所以未完成交接，原告也没有签收；关于涉案房屋自2019年11月起由何方向租户收取租金的问题，原告称一直是被告在收取租金，被告称从1月份开始由原告收取租金。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、签收材料、微信聊天记录、农村（墟镇）宅基地使用证、证明、白云区农村专用收据及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：关于涉案《房屋租赁合同》的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，直至一审法庭辩论终结前，原告未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，由此，涉案《房屋租赁合同》应为无效合同。原告将无合法报建的房屋出租给被告，而被告对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错。关于合同无效后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，现原告主张终止合同，被告返还涉案两栋房屋的诉请合法合理，本院予以支持，原告称按交付原状返还，因现无证据证实被告对涉案两栋房屋有进行过实质性改动，故本院认定被告应以现状返还涉案两栋房屋。同时，原告亦应将其收取的合同保证金返还给被告，故关于原告主张合同保证金归其所有的诉请，本院不予支持。因被告已另案起诉主张返还合同保证金，故在本案中不予处理。关于原告主张被告支付占用涉案房屋期间的租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案租赁合同无效，但被告有实际占有使用涉案房屋，故被告仍应按照合同约定的租金标准即40000元/月向原告支付占用涉案房屋期间的使用费，另合同中关于2019年11月份为免租期的约定系双方真实意思表示，本院予以确认。据此，被告应从2019年12月1日起向原告支付房屋使用费。关于房屋占有使用费的截止时间，虽被告通过微信告知原告之子陈记强“限期内收回骏悦轩钥匙等管理，完成房屋交接……”等，但无证据证实被告已将涉案房屋返还给原告，其亦自认未完成交接，故本院认定被告未将涉案房屋返还给原告。但双方签订涉案租赁合同后，被告未依约从2019年12月起交付租金的行为原告是知悉的，即原告清楚被告存在违约行为，合同不宜继续履行，在被告提起的诉讼中，亦明确提出要求解除合同，为了避免损失扩大，原告应当在合理限期内及时履行收房义务，在本案第一次庭审中，双方均认为是对方在使用涉案房屋并收取租户租金，但均未举证证实。基于上述因素，考虑到涉案房屋的特殊法律属性，权衡双方利益，本院认为涉案房屋占有使用计算至第一次庭审时即2020年3月18日为宜，经核算，被告应当支付的房屋占有使用费为143225.80元（40000元/月×3个月+40000元/月÷31天×18天）。关于被告称只交付了广州市白云区永兴河塘中街2号房屋、未交付龙河西路北一巷5号房屋的问题。本院认为，被告已依照合同约定向原告足额支付了合同保证金，且被告亦确认签收了朗豪公寓（即龙河西路北一巷5号房屋）部分房间的水电情况，其后也自行跟租户联系确认租金事宜，双方签订合同后，亦未见被告就朗豪公寓的交付问题向原告提出过异议，据此，对于被告称未实际交付龙河西路北一巷5号房屋，本院不予采信。关于原告主张的水电费问题。虽被告在占有使用涉案房屋期间确会产生水电费，但原告主张的水电费金额属其自行统计计算，未经双方确认，原告亦未提供相应的缴费凭证，故具体的费用金额仍不确定，故本院不予支持，其可根据实际情况另循法律途径解决。关于原告主张的房屋换锁费用问题，因欠缺合同依据且该费用未实际发生，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，陈伟君将广州市白云区永兴河塘中街2号（2至7楼全层及8楼半层共45间房）、龙河西路北一巷5号（2至3楼全层及4楼半层共17间房）返还给陈柏清；二、于本判决生效之日起五日内，陈伟君向陈柏清支付房屋占有使用费143225.80元；三、驳回陈柏清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5200元，由陈柏清负担2335元，陈伟君负担2865元（于本判决生效之日起五日内直接给陈柏清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  欧阳莉人民陪审员  许燕娜人民陪审员  叶晓敏二〇二〇年六月二日书 记 员  王嘉燕