广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初360号 原告：农娟娟,女，1983年9月6日出生,汉族,住所地广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：刘晟，广西横原律师事务所执业律师。 被告：凭祥市越兴房地产开发有限公司，住所广西壮族自治区凭祥市友谊关大道**西南大厦****。统一社会信用代码：91451481MA5K98BD10。 法定代表人:邱光华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李国辉，广西东方意远（凭祥）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑选举，广西东方意远（凭祥）律师事务所执业律师。 原告农娟娟诉被告凭祥市越兴房地产开发有限公司（以下简称“越兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，农娟娟于2020年5月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。农娟娟的委托诉讼代理人刘晟、越兴公司的委托诉讼代理人李国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令越兴公司按合同约定支付因逾期交房产生的违约金24956元（以全部购房款136000元为基数，按每日万分之五计算，从2018年3月30日计算至2019年4月1日共367天，违约金共计24956元；2019年4月2日后违约金按前述公式计算至越兴公司实际交付之日止。）；2.判令越兴公司返还测绘费600元；3.本案诉讼费用由越兴公司承担。事实和理由：农娟娟与越兴公司于2018年3月12日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，农娟娟购买越兴公司一车位价款为136000元。根据合同约定，越兴公司应于2018年3月30日前将符合合同约定条件的车位交付给农娟娟；逾期交付超过120日，农娟娟有权解除合同；农娟娟要求继续履行合同的，合同继续履行，越兴公司应当按日计算向农娟娟支付全部车位款万分之五的违约金。合同签订后，农娟娟依约支付了全部价款，但农娟娟至今尚未收到越兴公司的书面交付通知，截止2020年4月1日已逾期733天，构成违约，应依法支付违约金。同时，越兴公司收取测绘费600元无法律依据和事实根据。因此，特向人民法院起诉，望判如所请。 越兴公司辩称，合同成交价为136000元，现农娟娟主张违约金24956元，近成交价的五分之一，明显过高，依法应予调整减少；双方于2018年3月12日签订合同，但约定越兴公司应于2018年3月30日前交付车位，因建设时间较紧、相关部分抽查等原因致停工等情形，越兴公司并未恶意违约，农娟娟也没有证明其实际损失，请求法院依法酌情减少违约金；根据合同约定，测绘费应由农娟娟承担，该项诉讼请求不应予以支持。 农娟娟围绕诉讼请求提供了证据：1.商品房买卖合同，拟证明农娟娟向越兴公司购买案涉车位、合同约定的交付时间为2018年3月30日前、交付条件为取得竣工验收备案证明文件及取得车位测绘报告；2.收据；3.银行分期付款合同、特种转账借方、贷方传票及客户付费回单，拟证明农娟娟支付了首付款、测绘费，农娟娟已依约付完车位全款；4.竣工验收备案表，拟证明越兴公司于2019年3月28日才取得竣工验收备案证明，才符合约定的车位交付条件之一。 越兴公司围绕抗辩意见提供了证据：1.商品房买卖合同，拟证明合同中已约定测绘费应由农娟娟负担；2.凭祥市光明小区、狮山御景停车费，拟证明两小区停车费一般为每月100元左右；3.土地使用证；4.商品房预售许可证；5.主体结构分布工程质量验收报告，拟证明越兴公司取得土地使用证、商品房预售许可证的时间及与农娟娟签订合同的时间，因建设工程较紧，没有恶意违约；6.绘制宗地图等增值税普通发票，拟证明测绘费已按约定代收、代交；7.停水统计表、8.停电统计情况、9.天气情况表，拟证明因停水、停电及天气恶劣等不可抗力原因，应予扣除相应的违约金支付天数为139天。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。越兴公司对农娟娟证据1、2、3无异议，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对对方当事人有异议的证据，本院认证如下：农娟娟证据4中勘测、设计、建设、施工、监理等单位出具的意见及时间只能代表相应单位签字确认并出具其竣工验收意见，而不能代表建设行政主管部门签字确认，施工验收备案时间应以建设行政主管部门接收材料并出具意见的签字时间为准，越兴公司质证意见不予采信。越兴公司证据1中并未明确约定测绘费由农娟娟负担，其举证意见不予采信。越兴公司证据2不是依法由有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的收费标准，不予认定。越兴公司证据3、4、5、6真实、合法，与本案具有关联性，应予认定，双方的举证、质证意见属于法律适用范畴，将在下文中予以阐述。越兴公司证据7、8、9只有单位盖章，未由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定单位证明材料的形式要件，不予采信。 根据以上合法有效证据及当事人所作陈述，本院确认本案事本案实如下：2018年3月12日，农娟娟与越兴公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》合同约定：农娟娟购买越兴公司地下室车位02号，价款136000元；越兴公司应于2018年3月30日前将符合交付条件的车位交付农娟娟使用，交付条件为该车位取得建设工程竣工验收备案证明文件、车位测绘报告；逾期则应按日计算向农娟娟支付全部车位价款万分之五的违约金。农娟娟依约交纳了车位款136000元（含个人首付款及银行按揭贷款）。越兴公司于2019年3月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件，农娟娟在书面代理词中陈述确认，越兴公司已于2019年4月1日将车位交付给农娟娟使用，逾期366天。2018年3月23日，越兴公司收取了农娟娟车位测绘费600元。 另查明，越兴公司于2016年2月15日取得《土地使用权证》、2017年3月9日取得《商品房预售许可证》。 本院认为，农娟娟与越兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》实为地下室车位买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，农娟娟、越兴公司均应按照约定履行自己的义务。根据合同第十一条约定：越兴公司应当于2018年3月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得车位测绘报告的车位交付农娟娟使用。本案中，农娟娟作为先履行义务的一方，已经付清全部车位款136000元，越兴公司未能按照合同约定在2018年3月30日前将车位交付农娟娟使用，而是在2019年4月1日才将车位交付农娟娟使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。案涉合同第十二条约定：…逾期超过120日后，农娟娟有权解除合同。农娟娟要求继续履行合同的，合同继续履行，越兴公司应当按日计算向农娟娟支付全部车价位款万分之五的违约金。据此，农娟娟诉请越兴公司履行支付逾期交付车位违约金，有事实和法律依据，但应以实际接收车位时间为计算违约金的截止时间，农娟娟要求支付违约金的诉讼请求应予部分支持。自2018年3月31日至2019年3月31日共366天，越兴公司应支付的违约金为136000x5?x366天=24888元。根据相关法律法规的规定及合同约定，测绘费用应由越兴公司承担，越兴公司抗辩主张在合同中约定了测绘费用由农娟娟负担，但在合同中并未体现测绘费用由农娟娟负担的内容，越兴公司收取测绘费600元，于法无据，应予退还。因此，农娟娟的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于逾期交付车位天数的确认问题。案涉合同第十一条约定，车位达到已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、测绘报告交付条件后，越兴公司应当在交付日期届满前15日将办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料书面送达农娟娟。越兴公司于2019年3月28日才取得建设工程竣工验收备案证明文件、具备交付条件之一，农娟娟自认其于2019年4月1日实际接收并使用车位，应视为农娟娟此时已认可车位达到交付条件，交付时间符合常理；越兴公司在庭审中抗辩主张其于2018年12月已用电话通知农娟娟接收车位，其既未提供电话通知的证据予以证明其主张，农娟娟不予认可，也不符合合同约定的交付条件和书面通知要求，其抗辩意见不予采纳。逾期交付车位的天数应从2018年3月31日起计算至2019年3月31日止，共366天。 关于案涉违约金是否应当调整减少的问题。首先，农娟娟与越兴公司签订的合同是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行。越兴公司以合同约定的违约金过分高于农娟娟实际损失为由，请求法院予以调整减少。违约金是合同当事人约定一方当事人违约应向另一方支付一定数额金钱的约定，具有担保合同履行、惩罚违约方及对守约方的损失补偿属性。越兴公司在农娟娟已依约交完全部价款的情况下，未依约交付车位给农娟娟，构成单方违约。根据合同约定，单方履行合同不符合约定的，应按日计算向对方支付全部价款万分之五的违约金。从双方所签订的合同指向的车位款数额来看，双方对违约金约定的数额计算均有充分的认知，且该合同为越兴公司提供的格式合同，如果农娟娟违约也应承担相同的违约责任，合同双方应遵循公平、诚信原则守约。其次，越兴公司以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定为由请求减少违约金，但适用该条规定的条件是双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而案涉合同中已明确约定了损失赔偿额的计算方法，越兴公司要求适用该条规定调整减少违约金，不符合法律规定。再次，越兴公司主张合同约定的违约金过分高于实际损失，依法应由越兴公司承担违约金过高的举证责任，现越兴公司提供的证据为物业公司提供的车位收费标准或租金标准，而不是依法应由有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类车位租金标准，越兴公司应承担举证不能的不利后果。最后，建设工程工期较短、行政机关抽查导致停工等是越兴公司在建设工程中应当预见和掌控的，与买卖合同中的买受人无关，越兴公司抗辩主张因建设工期较短、行政机关抽查导致停工等原因，因而请求酌情减少违约金的理由也不成立；越兴公司提供的停水、停电及天气情况等证据证明的内容，是越兴公司应当预见的情形，不属于不可抗力范畴，且这些证据并不符合法定的形式要件。因此，越兴公司要求调整减少违约金的意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 1、凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付农娟娟违约金24888元、返还测绘费600元，合计25488元； 2、驳回农娟娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费438元，减半收取计219元（农娟娟已预交），由农娟娟负担25元，凭祥市越兴房地产开发有限公司负担194元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 林卫国 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 黄薇薇 书 记 员 杨 羽 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 窗体顶端 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 窗体顶端 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 窗体底端 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 窗体底端 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 窗体顶端 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 窗体底端 窗体顶端 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 窗体底端