福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初1467号 原告（执行案外人）:赵炳武，男，1968年3月20日出生，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区。 委托诉讼代理人：王**，福建协兴律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吴建利，男，1983年1月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：许海军，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈威超，福建泾渭明律师事务所律师。 第三人（被执行人）：黄国荣，男，1979年1月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告赵炳武与被告吴建利、第三人黄国荣案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵炳武的委托诉讼代理人王**与被告吴建利的委托诉讼代理人陈威超到庭参加诉讼。第三人黄国荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵炳武向本院提出诉讼请求：1、依法确认福建省漳州市芗城区房屋所有权归原告所有，并停止对该房屋的执行。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年1月30日与第三人签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以2274750元出售给原告。原告根据合同约定于2018年1月30日、2018年2月8日、2018年2月9日分三次付清购房款后，2018年3月30日，黄国荣、黄惠贞（第三人妻子）将涉案房屋交由原告执掌，且银行按揭抵押注销后将涉案房屋的《商品房买卖合同》、《商品房屋权登记证明书》等移交给原告。由于涉案房屋因开发商原因尚无法办理产权初始登记，第三人黄国荣及其妻子于2018年2月8日到漳州市佳信公证处做了办理涉案房屋权属证书等的委托，并将该委托书也移交给原告。综上，原告认为，涉案房屋被查封之前原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同，按约定支付全部购房款，且已合法占有不动产，非原告的原因未办理过户登记。而法院因被告吴建利与第三人黄国荣借款合同纠纷一案，于2018年4月12日作出（2018）闽0602民初3582号裁定书对涉案房屋进行查封，该查封措施已经侵犯了原告的合法权利。 吴建利辩称，第一，原告赵炳武提供的证据无法证实，其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1、原告赵炳武据以提起执行异议之诉的《房屋买卖合同书》是虚假的，其一：原告在明知讼争房屋因开发商原因无法办理一手产权证的情况下，却以几倍于市场行情的价格购买，违背常理；其二，按照交易惯例，购房者最注重的是房屋的过户问题，然而《房屋买卖合同书》并没有办理房屋过户登记的具体约定，更没有逾期办理过户的违约条件，同样违背常理；其三：《房屋买卖合同书》还约定了连带责任担保人，不符合一般《房屋买卖合同书》的表现形式。2、赵炳武所称的合同履行情况是虚假的，赵炳武在讼争房屋未交房、未办理产权证、无出租经营、无收益的情况下，直接付清黄国荣2274750元，完全不符合市场交易惯例和生活常理。3、黄国荣、黄惠珍并未确认在2018年1月30日签订了《房屋买卖合同书》，亦未确认出卖漳州市芗城区钟法路鑫荣花苑C1幢2608号房屋（以下简称“讼争房屋”）是他们的真实意思表示，因此，《房屋买卖合同书》不是合法有效的房屋买卖合同。4、在人民法院查封之前，福建向荣建设集团有限公司仍然是讼争房屋的所有权人，即使售卖讼争房屋是黄国荣、黄惠珍的真实意思表示，但未经福建向荣建设集团有限公司追认，《房屋买卖合同书》亦不满足合法有效的法定条件。第二，原告赵炳武并未在人民法院查封前合法占有讼争房屋。2018年4月12日芗城区人民法院作出（2018）闽0602民初3582号之一民事裁定书，于2018年4月16日依法查封了讼争房屋，原告赵炳武根本无法在查封期间使用讼争房屋，可见原告赵炳武提供的证据显然违背客观事实，且其提供的证据根本无法证实其在人民法院查封前合法占有讼争房屋。第三，原告赵炳武不满足已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。1、原告赵炳武并无证据证明其所主张的付款记录是用于支付讼争房屋购房款，黄国荣、黄惠珍亦未确认赵炳武所主张的付款记录是用于支付讼争房屋购房款。2、假设《房屋买卖合同书》真实，《房屋买卖合同书》上所载的购房款付款条件：“待甲方把银行剩余的按揭款付清，将两证过户到乙方或乙方指定人员名下后，乙方再将尾款付清”，原告赵炳武付款条件尚未成就，赵炳武亦未将购房款交付人民法院执行。第四，假设《房屋买卖合同书》合法有效，原告赵炳武同样不满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”。如前所述，《房屋买卖合同书》并未具体约定房屋过户事宜，结合房屋买卖交易习惯中，购房者对房屋过户极为重视，足以认定，原告签订《房屋买卖合同书》前就已经知悉讼争房屋无法办理过户登记手续的情形，因此，假设《房屋买卖合同书》合法有效，房屋无法办理过户登记是其自愿承担的法律后果，属于其自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，赵炳武的诉讼请求没有事实和法律依据。关于原告确认所有权的诉求，不动产所有权的的变动应以过户为准，在房屋尚未过户前，无法确认原告享有涉案房屋的所有权，故原告的诉讼请求应予驳回。 黄国荣未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于《房屋买卖合同》是否合同双方真实意思表示和合法有效的问题。原告赵炳武认为，涉案房屋被查封之前原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同，按约定支付全部购房款，且已合法占有不动产，非原告的原因未办理过户登记。被告吴建利认为，第一、原告赵炳武提供的证据无法证实，其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二、原告赵炳武并未在人民法院查封前合法占有讼争房屋；第三、原告赵炳武不满足已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。本院认为，2018年1月30日，赵炳武（乙方）与黄惠贞、黄国荣（甲方）签订《房屋买卖合同书》，合同约定房屋价款2274750元，在签订合同后，乙方先支付甲方80万元，待甲方把银行剩余的按揭款付清，将两证过户到乙方或乙方指定人员名下后，乙方再将尾款付清，甲方于2018年3月30日将房屋移交给乙方等内容。赵炳武按照合同的约定，在签订合同当日即2018年1月30日以转账方式将80万元支付到黄国荣个人银行账户，并且在汇款客户回单上注明用途为购房首付款。黄国荣将按揭款还清后，在2018年2月8日办理抵押注销手续。2018年2月8日、2018年2月9日，赵炳武分别转账200000元、1274750元到黄国荣个人银行账户，在汇款客户回单上均注明用途为购房款，赵炳武分三次共向黄国荣支付全部房屋价款2274750元。2018年3月30日，黄国荣将房屋移交给赵炳武执掌。2018年4月2日，赵炳武向国网福建省电力有限公司漳州供电公司申请以自己的名义缴纳案涉房屋智能交费居民生活用电申请表，签订了协议。当日，以自己的名义缴纳案涉房屋的电费。2018年4月3日，赵炳武就以自己的名义缴纳案涉房屋的物业费。而本院于2018年4月16日才向漳州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了漳州市芗城区钟法路鑫荣花苑C1幢2608号房屋。所以，赵炳武与黄惠贞、黄国荣在法院查封之前签订的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，双方都按合同的约定履行义务，合法有效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2010年7月17日，黄国荣与福建向荣建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》，福建向荣建设集团有限公司将址在漳州市芗城区钟法路鑫荣花苑C1幢2608号房屋，建筑面积151.65平方米，以每平方米5346元，总房价810721元，出售给黄国荣，付款方式：按揭抵押。2010年7月22日，到漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心办理备案。 2、黄国荣、黄惠贞于2004年10月13日登记结婚。2018年1月30日，黄国荣、黄惠贞（甲方）与赵炳武（乙方）签订一份《房屋买卖合同书》（摘要）：“甲方同意将漳州市芗城区钟法路鑫荣花苑Ｃ1幢2608号房屋出售给乙方，合同约定建筑面积151.65平方米，甲方出售给乙方的总房价2274750元（每平方米15000元），在签订合同后，乙方先支付甲方80万元，待甲方把银行剩余的按揭款付清，将两证过户到乙方或乙方指定人员名下后，乙方再将尾款付清。甲方指定接收售让款账户：户名黄国荣，开户行建行，账号43×××49，甲方于2018年3月30日将房屋移交给乙方”等内容。2018年1月30日、2018年2月8日、2018年2月9日赵炳武以转账方式将80万元、20万元、1274750元支付到黄国荣指定的银行账户43×××49中，在三次汇款客户回单上均注明用途为购房款。2018年2月8日，福建省漳州市佳信公证处出具（2018）闽漳佳证民内字第1340号公证书，公证黄国荣、黄惠贞委托许海龙代为向开发商领取办理案涉房屋的权属证书即《不动产权证书》所需的一切材料、代为办理、领取案涉房屋的权属证书即《不动产权证书》等内容。2018年2月8日，黄国荣还清银行按揭款后，银行注销抵押，并将商品房买卖合同、销售不动产统一发票、土地使用权登记证明书、商品房产权登记证明书等材料交付给赵炳武。2018年3月30日，黄国荣将房屋交付赵炳武执掌使用。2018年4月2日赵炳武向国网福建省电力有限公司漳州供电公司申请以自己的名义缴纳案涉房屋智能交费居民生活用电申请表，签订了协议。当日，以自己的名义缴纳案涉房屋的电费至今。2018年4月3日开始以自己的名义缴纳案涉房屋的物业费至今。赵炳武还缴纳水费污水处理费、城市生活垃圾处理费等。 3、本院在审理吴建利作为原告与黄国荣、黄惠贞作为被告的民间借贷纠纷案件中，根据吴建利申请，于2018年4月12日作出（2018）闽0602民初3582号之一民事裁定书，于2018年4月16日向漳州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了登记于黄国荣、黄惠贞名下漳州市芗城区钟法路鑫荣花苑C1幢2608号房屋，期限3年。2018年6月14日，本院作出（2018）闽0602民初3582号民事判决书，判决：一、被告黄国荣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴建利借款本金160000元及从2017年12月29日起至还清上述款项之日止按月利率2%计付资金占用期间的利息；二、驳回原告吴建利的其他诉讼请求。该判决书生效后，黄国荣未履行生效判决所确定的义务，吴建利向本院申请强制执行,案号（2019）闽0602执7号。2019年1月3日，本院作出（2019）闽0602执7号执行裁定书：冻结、划拨被执行人黄国荣应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人黄国荣应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人黄国荣应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。赵炳武对该查封执行措施提出书面异议，本院于2019年9月5日作出（2019）闽0602执异61号执行裁定书，以赵炳武提供的证据不足以证实其在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同为由，裁定驳回赵炳武的异议请求。赵炳武不服该（2019）闽0602执异61号执行裁定书，于2019年9月19日向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实有赵炳武与黄国荣、黄惠贞于2018年1月30日签订的《房屋买卖合同书》、中国建设银行三张汇款客户回单、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、土地使用权登记证明书、商品房产权登记证明书、漳州市佳信公证处公证书及黄国荣与黄惠贞的结婚证、户口本和身份证、国网福建省电力有限公司漳州供电公司电费发票、智能交费居民生活用电申请表、智能交费居民公用电协议、漳州发展水务集团有限公司水费发票、物业费发票、漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602执异61号执行裁定书、当事人庭审陈述等证据予以证明。 综上所述，本院认为，赵炳武与黄国荣、黄惠贞之间在2018年1月30日签订的《房屋买卖合同书》系赵炳武与黄国荣、黄惠贞的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。赵炳武按照《房屋买卖合同书》约定，将房屋总价款2274750元于2018年1月30日、2018年2月8日、2018年2月9日分三次全部付给黄国荣，并于2018年3月30日实际合法占有执掌了该房屋。上述事实都产生在本院于2018年4月16日查封涉案房屋之前。该涉案房屋由于开发商福建向荣建设集团有限公司的原因，至今未能办理房屋产权，因涉及到吴建利与黄国荣民间借贷案而被本院查封，赵炳武对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故赵炳武要求停止对该房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求，本院予以支持；赵炳武请求确认漳州市芗城区房屋所有权归其所有，事实清楚、证据充分，本院予以采纳。吴建利的辩称，证据不足，本院不予采纳；黄国荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行漳州市芗城区房屋，并解除对该房屋的查封、冻结； 二、漳州市芗城区房屋所有权归赵炳武所有。 本案受理费24998元，由被告吴建利负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 本院（2019）闽0602执异61号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长      人民陪审员  林建生 人民陪审员  李炎海 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  沈惠红 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。