湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终250号上诉人暨被上诉人(一审原告暨反诉被告):阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部，住所地阳新县白沙镇天福小区**楼101铺，统一社会信用代码91420222MA494UBP08。负责人：刘三林。委托诉讼代理人：马骏，湖北文光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘灿，湖北文光律师事务所实习律师。上诉人暨被上诉人(一审被告暨反诉原告)：石胜利，男，1985年9月9日出生，汉族，住阳新县，上诉人暨被上诉人(一审被告暨反诉原告)：王凡，女，1990年3月18日出生，汉族，住阳新县，上述二上诉人暨被上诉人共同委托诉讼代理人：董明良，上海木诚木律师事务所律师。上诉人暨被上诉人阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部（以下简称天福项目部）因与上诉人暨被上诉人石胜利、王凡房屋买卖合同纠纷一案,不服阳新县人民法院(2019)鄂0222民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天福项目部上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支付购房尾款26146元及违约金（按月息一分为标准，自2015年2月17日起至款项清偿之日止的利息），一、二审案件受理费用由石胜利及王凡负担。事实与理由：一、双方对逾期支付房款违约金（按月息一分为标准）实际无异议。合同第三条第3项约定了逾期付款违约金。一审判决认定2015年2月16日王凡支付购房款7000元、利息2000元，证明石胜利和王凡明白逾期支付购房款是要支付利息（即违约金）的。后因石胜利、王凡补缴之前利息，才达成后续款项付款约定，并未更改合同。其公司主动承诺两年内逾期办证承担10万元的违约责任，但其在2016年12月27日办理完成预售许可证，并未违约。二、一审判决认为其公司未提供证据证明其主张过权利，与客观事实不符。1.涉案房屋于2016年12月27日具备办证条件，其已通知全体业主提交办证资料、支付购房尾款和利息。其建房款也是从金融机构贷款的，目的是早日收回购房款，无论如何不可能不通知业主办证。2.石胜利夫妻未在购房合同预留电话一栏注明电话，故其从2015年2月16日至今，均是通过涉案小区物业公司做保洁员的石胜利之母通知石胜利及王凡支付购房余款和利息的。3.从涉案房屋物业公司保存的石胜利电费缴纳登记表可证明石胜利于2017年交纳电费情况，而涉案物业公司与其公司在同一办公室办公，不可能不通知石胜利交纳购房余款及利息。石胜利及王凡辩称:未能办证有原因是对方不配合办证，且房屋质检及消防等问题和天福项目部违约不办证都可能导致其无法办证，且计算利息违反双方约定，双方于2015年变更合同时已约定余款2万元用来抵押房产证，故天福项目部要求其支付违约利息不合理。石胜利及王凡上诉请求：一审判决以其未支付购房余款从而认定天福项目部逾期办证不构成违约，系事实认定错误。1.双方补充合同条款中明确约定，天福项目部2年内不能办房产证，则承担经济损失10万元。从天福项目部提交的证据及业主办证情况看，天福项目部不可能在约定的2年内办证，因为业主最早办理房产证的时间为2017年3月后，即使天福项目部于2016年12月27日具备了办证条件，其假若也支付了2万元购房余款，天福项目部也无法履行按期办证承诺，何况双方约定2万元抵押房产证的。天福项目部辩称：石胜利及王凡称涉案房屋2年内不能办理房产证，但根据其从房产部门查到涉案楼房第一个办理房产证的时间为2016年12月12日，而约定起始时间为2015年2月16日，并不存在逾期办证的情形。天福项目部向一审法院起诉请求：1.判决石胜利及王凡依法履行双方签订的《房屋买卖合同》支付房屋余款26146元；2.判决石胜利及王凡支付违约金至款项还清之日止（以未付清房款为基数，按月利率1%标准计算）；3.判决石胜利及王凡承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年1月26日，出卖人鑫达房地产开发有限公司（甲方）与买受人石胜利（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于阳新县白沙镇新街东侧天福花苑小区项目中第C区208室房屋；该房屋面积不低于98㎡（以房产证面积为准），总价为190000元，以上面积为预测面积，实际面积以办理房产证时房管局面积为准，房款多退少补，据实结算；付款方式为首期于2014年1月26日支付房款100000元，2015年2月16日支付房款70000元，并支付利息2000元（2015年2月16日支付）,房产证抵20000元，不计利息。还手写备注“2014年5月1日左右交房时如暂未与银行达成按揭，乙方从2014年9月1日起须按月利率百分之一向甲方支付利息”；乙方未缴纳最后一笔房款，则甲方可以不予办理房产证手续；双方还对其他事项进行了约定。甲方由刘三林签字，并加盖阳新县白沙天福花苑印章；乙方由石胜利签字。同日，石胜利支付了购房款100000元，该100000元收款收据再次注明“从2014年5月1日左右交房时，如未与银行达成按揭，乙方须按百分之壹的利率向甲方支付利息”。2014年8月28日，石胜利领取了涉案房屋钥匙。2015年2月16日，石胜利支付购房款72000元（含利息2000元）。同日，阳新县白沙天福花苑在房屋买卖合同上承诺“如果该房房产证在两年内办不下来（以房产局通知办证时间为准），愿意承担乙方经济损失壹拾万元”。后因余款经天福项目部催讨未果，遂起诉至法院。另认定，石胜利与王凡于2010年6月21日经政府登记结婚。2016年6月27日，涉案楼盘取得《国有建设用地批准书》；2016年7月19日，涉案楼盘取得《建设用地规划许可证》；2016年7月20日，涉案楼盘取得《建设工程规划许可证》；2016年10月9日，涉案楼盘取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》；2016年12月27日，涉案小区办理了《湖北省商品房预售许可证书》。2016年12月1日,石胜利所购户型经阳新县房产测绘队测量实际面积为101.17平方米。2017年3月起，涉案楼盘的部分购房户陆续办理了不动产权证书。还认定，白沙天福花苑小区系阳新县鑫达房地产开发有限公司开发建设，在商品房售卖期间，以阳新县白沙天福花苑名义与购房人签订《房屋买卖合同》，负责人为刘三林。2018年7月9日，经阳新县鑫达房地产开发有限公司同意，阳新县白沙天福花苑更名为天福项目部，并经阳新县工商行政管理局注册登记，负责人为刘三林。一审法院认为，在商品房买卖合同纠纷案件中，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，双方于涉案房屋取得预售许可前签订了房屋买卖合同，天福项目部交付了房屋，石胜利、王凡也支付了部分购房款，在涉案房屋取得商品房预售许可后，双方理当按照约定继续全面履行自己的义务，当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款。本案中，结合双方的诉求，法院归纳争议焦点为，涉案房屋应先办理房产证还是先交纳购房余款？当事人双方合同约定涉案房屋的余款“房产证抵20000元，不计利息”，合同还约定“乙方未缴纳最后一笔房款，则甲方可以不予办理房产证手续”。同时，石胜利、王凡的反诉事实中亦陈述“以房产证抵作押金20000元，能办房产证则付，不能办房产证则不付（作为抵偿）”。上述事实表明，在涉案房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，当事人双方约定购房余款的交纳是以房产证的办理为条件的。又结合双方有未缴纳最后一笔房款，可以不予办理房产证手续的约定。故法院认定涉案房屋在取得商品房预售许可证明后，当事人双方合同义务履行的先后为先支付购房余款后办理房产证。天福项目部关于要求石胜利、王凡支付房屋余款26146元的诉讼请求，法院结合双方约定房款以办理房产证时房管局面积为准，多退少补据实结算。且涉案房屋于2016年12月1日经阳新县房产测绘队测量实际面积为101.17平方米的事实，法院对天福项目部的该项诉讼请求，依法予以支持。石胜利、王凡关于天福项目部违反2017年2月15日前办理房产证的承诺，应支付违约金100000元的诉讼请求。法院结合涉案房屋于2016年12月27日取得了商品房预售许可证明，涉案楼盘部分业主在2017年3月陆续办理了不动产权证书的事实，在石胜利、王凡未履行先行支付购房余款义务的情况下，对其该项反诉主张，依法不予支持。天福项目部关于要求石胜利、王凡支付违约金至款项付清之日止（以未付清房款为基数，按月利率1%计算）的诉讼请求，结合当事人双方对购房款余款有不计利息的约定，但石胜利、王凡怠于支付购房款余款的行为确已给天福项目部造成了资金占用期间的利息损失，在天福项目部未提供证据证明其主张过权利的情况下，法院酌定石胜利、王凡自天福项目部起诉之日即2019年7月12日起按年利率6%的标准向天福项目部支付资金占用期间的利息。综上所述，法院依法支持石胜利、王凡向天福项目部支付购房余款26146元及资金占用期间的利息。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决：一、石胜利、王凡于判决生效后十日内向天福项目部支付购房余款26146元及资金占用期间利息（资金占用期间利息以购房余款26146元为基数，按年利率6%的标准自2019年7月12日起计算至款项付清之日止）；二、驳回天福项目部的其他诉讼请求；三、驳回石胜利、王凡的反诉请求。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为:双方于2014年1月26日签订的房屋买卖合同虽约定了若逾期支付购房款则按月利率1%的标准支付利息违约金,石胜利和王凡也于2015年2月16日支付第二批购房余款时支付了2000元利息，但双方同日对未支付余款及办理房产证等事项进行了后续约定:“房产证抵20000元，不计利息”、“乙方未缴纳最后一笔房款，则甲方可以不予办理房产证手续”、“甲方承诺:如果该房产证在两年内办不下来，愿意承担乙方经济损失壹拾万元整”等。上述后续是对2014年1月26日房屋买卖合同相关约定条款的覆盖，即对石胜利和王凡未支付购房款利息约定的变更、石胜利及王凡未付清购房余款时天福项目部可不予办理房产证手续的新约定。根据民事行为有约定从约定原则，故天福项目部上诉请求石胜利及王凡按未付购房款月利率1%的标准支付利息违约金没有法律依据。同时，石胜利和王凡未付清购房余款时，向天福项目部主张10万元办证违约损失，亦与上述后续约定不符，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，天福项目部和石胜利及王凡的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由石胜利和王凡负担。二审案件受理费200元，由天福项目部负担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年六月十八日书记员 田 梦