广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3255号原告：李利强,男,1977年8月10日出生,汉族,住广东省乐昌市***昌盛楼208室,公民身份号码440************739。原告：黄代凤，女，1980年6月8日出生，汉族，住广东省连州市*******************，公民身份号码441************420。两原告的共同委托诉讼代理人：张金波，广东洋三律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：梁锦燊，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。原告李利强、黄代凤与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李利强及两原告的共同委托诉讼代理人张金波，被告贝迪龙庭公司的委托诉讼代理人张世禄、谢君钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李利强、黄代凤向本院提出诉讼请求：被告向原告支付迟延取得房地产权属证书违约金34979元（以526053元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月19日起计算至2019年3月14日止）。事实和理由：2013年1月24日，原告在被告处购得位于中山市火炬开发区*************，双方签订编号为1301006216号《中山市商品房买卖合同》一份，合同约定该商品房的总价为526053元，付款方式为银行按揭方式，其中首付款现金158053元，商业贷款为368000元；被告应于2013年12月31日前交付房屋，并在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关办理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当自迟延之日起每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。自2014年1月1日起算，至2017年5月18日已届满720个工作日，但被告并未依约为原告办理房地产权属证书。原告催促被告多次，截至2019年3月14日才取得房地产权属证书。被告贝迪龙庭公司辩解，一、涉案商品房迟延办证是原告原因导致，不可归责于被告，被告不应承担违约责任。根据双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议第八条的约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。2015年11月1日中山市出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，正值涉案小区一期综合验收阶段，但因新的政策出台，影响小区整体项目综合验收。在2015年11月1日前，政府规划验收对于建筑面积的误差标准是计容面积不超过容积率，单项单栋建筑面积不超过1%即可以通过规划验收，但2015年11月1日出台的新规定，则是“凡属建筑面积5000以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000平方米”。该规定明显与原来的规划验收合理误差评判标准不一样，导致被告在新规定出台后，不得不综合考虑一期和二期的建筑误差情况，以确保能向商品房买受人交付符合合同约定的商品房。对于超建部分重新报建的时间，也不应计算在办证期限之内。被告于2017年3月14日取得超建部分重新报建的规划验收批复，从该时间开始才具备办证的可能。而原告等一期业主目前已经拿到了产权证，被告不应再承担违约责任。二、双方合同约定的违约金以已付房款1%为上限，原告要求从合同约定的交付日期届满后第721个工作日起至被告将其办理不动产登记资料提交到登记机关备案之日止连续计算违约金，也没有事实和法律依据。双方合同第十四条第4项以加粗字体加下划线的方式约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿；逾期超过60日出卖人按买受人己付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总金额以己付房价款的l%作为上限，此外出卖人无需承担其它法律责任或赔偿买受人任何损失。该条约定意思表示明确，无争议。对于该条款的约定，被告已经完成提示之义务，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具约束力。双方约定的办证违约金起算期间被告有60日的免责期，应从逾期的第61日开始计算逾期办证的期间。除60日免责期的约定外，该条还约定了违约金的上限为已付款的1%。另外，涉案商品房在2016年至2018年期间市场价值已经翻了一两翻，目前商品房的价格仍然保持稳定上升的趋势，原告对于交易本案的商品房所得的可期待升值收益已经远远超过签订合同时的预期。而被告作为开发商，本案所涉楼盘商品房交易价格为5000-6000元每平方米，扣除土地成本、开发成本和税费，被告的收益每平方米不到1000元，而原告在取得商品房后，目前按该地段的房产市场价值约为每平方米15000元，每平方米已经增值10000元左右，原告在交易成功后，所得的利益远高于被告的可得利益。所以，从合同的经济效益来考虑，被告的利益已失衡。如若因为被告不可控的原因迟延办证，仍然不顾合同的约定，任意调整违约责任，加重被告违约金的赔偿，更加有失公平原则。而且，合同法及相关司法解释均以实际损失去衡量违约金的约定是否明显过低，原告并没有证据证明其实际损失是多少，原告对于其实际损失负有举证责任。在原告无充分证据证明其实际损失明显高约金的时候，应按合同约定的计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2013年1月24日，李利强、黄代凤（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以526053元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区************的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。合同的附件六合同补充协议第八条关于产权登记期限（对合同正文第十四条的补充）约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。合同签订后，李利强、黄代凤依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2014年3月3日，李利强、黄代凤办理了收楼手续。2015年10月28日，贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程取得建设工程竣工验收报告。2018年1月2日，贝迪豪庭住宅小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年7月16日，中山火炬供电分局出具证明一份，内容主要为，原濠苑公用配电站位于中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司用地内，因政府规划需要，需进行迁移整改工程，该项目工程已竣工，满足设计要求，验收合格，同意移交分局。2019年3月13日，贝迪龙庭公司取得涉案房屋不动产登记受理通知书。2.中山市城乡规划局根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》。该意见（试行）于2015年11月1日起施行，其中第四点规定，凡属建筑面积5000㎡以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李利强、黄代凤和贝迪龙庭公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。首先，关于贝迪龙庭公司能否依据合同约定顺延办证期限的问题。本院认为，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，之所以约定720个工作日这么长的时间，主要源于开发商需要到各相关部门办理《房地产权证》《国有土地使用权证》手续及等待行政审批时间的实际需求，如果将所有影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为或政府政策的改变都纳入开发商可以顺延办证期限的范畴，显然有违公平原则，业主领取权属证书的权益将难以保障。就贝迪龙庭公司的抗辩事由，本院分析如下：1.贝迪龙庭公司抗辩中山市在2015年11月1日出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致分期建设的涉案小区一期、二期工程必须同时进行验收备案。本院认为，其一，中山市在2015年11月1日施行的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，贝迪龙庭公司也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策对规划验收标准发生了改变进而影响办证进度；其二，从贝迪龙庭公司提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，不排除贝迪龙庭公司因自身因素延误办证进度；其三，即便贝迪龙庭公司抗辩属实，前述实施意见是依据《广东省城乡规划条例》制订的，而广东省城乡规划条例于2012年11月29日通过，2013年5月1日起施行，贝迪龙庭公司作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟悉房地产开发的相关政府政策，对可以预见的政府政策改变应做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上。2.贝迪龙庭公司抗辩供电部门调整规划迁移变电站导致综合验收迟延，但贝迪龙庭公司提供的证据只能证明位于贝迪龙庭公司用地内的公用配电站因政府规划需要进行迁移整改的事实，但不能证明政府是在何时进行了规划调整，且该规划调整对案涉小区的工程进度乃至验收产生了何种不利影响，故无法得出可供顺延的天数，贝迪龙庭公司对此应承担举证不能的不利后果。据此，本院认定贝迪龙庭公司所举证据均不足以证明存在合同约定的顺延事项，对贝迪龙庭公司的抗辩理由不予采信，办证期限不予顺延。其次，关于逾期办证违约金的计算问题。涉案合同第十四条约定，贝迪龙庭公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因贝迪龙庭公司的责任，李利强、黄代凤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，贝迪龙庭公司按李利强、黄代凤已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，贝迪龙庭公司应从2014年3月3日起算720个工作日内（即2017年1月12日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。贝迪龙庭公司于2019年3月13日取得案涉房屋不动产登记受理通知书，此时，贝迪龙庭公司才履行完毕案涉合同约定的递件办证义务，其行为已构成违约，李利强、黄代凤诉请贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。贝迪龙庭公司抗辩60天豁免违约责任。根据合同第十四条第4点“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”之约定，逾期不超过60天的违约行为可以豁免违约金不予补偿并无理解上的分歧，但对超过60天的违约行为是否豁免该60天的违约金则存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，本院作出不利于贝迪龙庭公司的理解，认定其在违约超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日即2017年1月13日起算。李利强、黄代凤主张2017年5月19日起计算，于法不悖，本院予以支持。李利强、黄代凤未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分权利受到限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对李利强、黄代凤造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致李利强、黄代凤的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，本院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至贝迪龙庭公司将李利强、黄代凤个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日即2019年3月13日止。依照上述计算方法，逾期交房天数为664日（2017年5月19日至2019年3月13日），贝迪龙庭公司应向李利强、黄代凤支付逾期办证违约金34930元（526053元×664日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李利强、黄代凤支付逾期办证违约金34930元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费674元，减半收取为337元，由原告李利强、黄代凤负担1元，被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担336元（该款两原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年五月十八日书记员 詹绮婷陈燕