广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2530号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锦嫦，该公司员工。委托诉讼代理人：黄淑仪，该公司员工。被告：纪昌兵，男，1981年2月10日出生，汉族，住湖北省郧县*********，公民身份号码420************138。被告：钟瑜，女，1988年10月25日出生，汉族，住湖北省郧县*********，公民身份号码420************726。委托诉讼代理人：纪昌兵，系其丈夫。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告纪昌兵、钟瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日、2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人陈锦嫦、黄淑仪，被告纪昌兵、被告钟瑜的委托诉讼代理人纪昌兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年9月30日期间共11个月的物业管理费3556.3元及违约金（以每月物业管理费323.3元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止）。庭审过程中，原告明确诉讼请求为判令被告向原告支付2018年11月1日起至2020年4月30日止（共18个月）的物业管理费5819.4元及违约金（以每月物业管理费323.3元为基数，分别从欠费次月1日按1‰利率计算至清偿之日止）。事实与理由：被告为中山市*****乐新城17期9幢2604房业主，原告受托为该小区提供物业管理服务,原、被告于2015年7月30日签订《雅居乐新城前期物业服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，根据《雅居乐新城前期物业服务协议》第三条第一点约定，物业服务费用出契前由乙方按商品房买卖合同的物业总建筑面积交纳，乙方物业的总建筑面积115.45平方米，高层住宅（带电梯）2.8元/月/平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费323.3元，被告拖欠2018年11月至2020年4月期间物业管理费5819.4元以及违约金。原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.收楼通知书；2.中山市商品房销售登记备案表；3.业主文件/钥匙签收表；4.雅居乐新城前期物业服务协议；5.中山市发展和改革局备案回执/物业服务收费备案表；6.欠费明细；7.缴费通知单；8.变更登记通知书；9.2019年1月工作计划；10.楼层清洁登记表；11.清洁人员工作照片；12.案涉小区绿化环境照片；13.案涉小区消防门照片；14.案涉小区消防安全系统检查照片；15.涉案小区电梯木板更换维护照片；16.案涉小区监控室和小区监控情况照片；17.案涉小区水泵房情况照片；18.案涉小区路面排水道整改情况照片；19.2019年6月安管楼层巡查签到记录；20.2019年6月消防巡查签到记录；21.2019年6月地库签到记录；22.2019年8月巡岗值班记录；23.2019年8月施工通道岗位值班记录；24.案涉小区在2018年大暴雨雅居乐物业抗灾工作照片；25.消防感温报警显示照片；26.2019年6月车辆出入登记表；27.2019年6月来访和施工人员出入登记表；28.消防安全演练学习照片；29.客服中心墙上公示收费标准照片及业主手册里收费标准；30.客服中心现场照片；31.雅居乐物业社区活动照片；32.案涉小区安全防范照片；33.案涉小区城管部门上门对违规单位进行劝阻整改违规工程照片；34.被告住宅室内装饰装修物业服务协议/装修承诺书/安装承诺书；35.2019年4月-6月巡查记录表。被告纪昌兵、钟瑜答辩称：1.前期协议内容存在不平等的情况；2.物业管理区内，共有设施不完善；3.公共收益未公开分配情况；4.物业管理区内，消防（安全）保障长期不完善；5.物业服务标准没有公示，实际物业服务水平未达相应标准要求。综上，物业不作为、物业服务水平不达标，开发商与物业关联利益，令业主签订有不平等条款的协议；物业管理区内的共有设施资源不完善，均是被告停止缴费的原因。被告请求法院驳回原告诉求，在原告承担协议约定的服务责任之前，不支持其按此标准收费的主张。请原告规范物业管理服务内容，并公示收费标准对应的物业管理服务标准细则；切实按服务标准提供相应的物业管理服务并接受全体业主监督；针对涉案小区长期未完善管理区域内公共设施的情况，按实际管理成本的差异，合理制定物业费的减免程度，或依据物业实际服务等级重新制定收费标准。被告纪昌兵、钟瑜就其辩称向本院提交证据如下：1.照片；2.中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于颁布实施中山市住宅物业管理费政府指导价标准的通知。本院经审理认定事实如下：2015年7月30日，原告雅居乐公司作甲方，被告纪昌兵、钟瑜作乙方签订一份《雅居乐新城前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市*****乐新城17期9幢2604房，委托甲方对其进行物业管理；物业管理费收费标准为高层住宅(带电梯)2.8元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为115.45平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳当月物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。中山市雅建房地产发展有限公司于2016年10月15日通知被告纪昌兵、钟瑜于2016年10月25日至2016年11月7日办理收楼手续，被告纪昌兵于2016年11月22日办理了收楼手续，并签收房屋钥匙及相关文件。庭审时原告陈述，被告从2018年11月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年4月30日共拖欠18个月的物业管理费5819.4元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了欠费明细表证明。原告经多次追讨未果，于2020年1月17日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告位于中山市***********雅居乐新城17期9幢2604房，建筑面积为115.43平方米，登记时间为2017年1*月19日。按照中山市三乡镇发展和改革局备案回执文件（中三价备2015年16号），雅居乐新城十七期万象郡高层住宅每月2.8元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费323.2元（115.43平方米×2.8元/平方米）。2020年5月20日，本院工作人员对涉案的雅居乐新城万象郡小区进行现场勘察，对业主反映的消防设施等情况进行了了解并现场拍照。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《雅居乐新城前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案争议的主要焦点为：被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？被告认为原告的物业服务水平不达标，前期协议内容不平等、共有设施以及消防设施不完善、存在浸水问题、公共收益未公开分配等，以此为由停止缴费，并提交了小区现状的照片予以佐证。对此，本院就被告所反映的问题，于2020年5月20日下午对涉案小区的道路、消防设施等状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：小区主要通行路段畅通，卫生较为清洁，绿化比较完善；消防设施基本齐备，部分楼宇的消防门近期更换完成，尚有消防门仍在更换过程中；小区门口有保安检查，有一车库门口没有设置保安亭，但有自动安防设施；存在个别住户的玻璃破损情况。本院认为，双方签订《雅居乐新城前期物业服务协议》应恪守履行，被告未能提供证据证明原告存在胁迫、故意隐瞒的行为，而小区浸水导致水泡车则是由于台风天气这一不可抗力因素造成，且从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，对消防问题亦积极处理，但部分项目如住户玻璃损坏等导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，原告作为物业服务机构，应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如积极与玻璃损坏业主进行沟通等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。至于共有设施不完善问题，与本案系属不同的法律关系，被告可另循法律途径解决；而公共收益未公开分配问题，业主支付物业费的前提是物业公司对涉案小区提供了相应的物业服务，而该问题并非业主支付物业费的对等义务。综上，本院认为，被告关于物业服务公司的管理服务存在上述问题为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为115.43平方米，原告主张物业管理费按建筑面积2.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为323.2元，故被告应向原告支付2018年11月1日至2020年4月30日共18个月的物业管理费5817.6元（323.2元/月×18个月）。关于滞纳金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应按合同约定即“逾期未交每日加收应缴金额1‰的滞纳金”支付拖欠的物业管理费违约金，现原告主张以每月物业管理费323.2元为基数，分别从欠费月的次月1日按每日1‰计算至清偿之日止，于法有据，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告纪昌兵、钟瑜于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2018年11月1日至2020年4月30日期间的物业管理费5817.6元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额323.2元为基数，分别自欠费月的次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告纪昌兵、钟瑜负担（被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  余 伟人民陪审员  黄广正人民陪审员  吴志勇二〇二〇年六月二十二日书 记 员  何丽钊梁丽萍