重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初4746号原告：李贤彬，男，汉族，1974年8月13日出生，住重庆市涪陵区。原告：罗芝容，女，汉族，1974年7月11日出生，住重庆市涪陵区。二原告共同委托诉讼代理人：王婧，重庆静昇律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：周云云，重庆静昇律师事务所律师。被告：重庆奥誉置业有限公司，住所地重庆市南岸区广福大道**商业**，统一社会信用代码9150000031059035XU。法定代表人：廖元高，董事长。委托诉讼代理人：程仪，女，汉族，1994年9月25日出生，系公司员工，住重庆市长寿区。原告李贤彬、罗芝容诉被告重庆誉置业有限公司（以下简称“奥誉置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王烁适用简易程序公开开庭进行了审理。李贤彬及其与罗芝容的共同委托诉讼代理人王婧，奥誉置业的委托诉讼代理人程仪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李贤彬、罗芝容向本院提出的诉讼请求为：1.奥誉置业立即对房屋对应楼顶进行整改，通过关水实验并达到交房质量标准，经国家相关部门验收合格后将房屋恢复至交房标准，向二原告交付房产，涉及整改的相关工程的质保期从房产交付之日起算；二、被告于实际交房之日起30日内按合同约定向二原告支付违约金，违约金支付标准从2018年7月1日起每逾期一日按已支付房款（719883元）的万分之一向原告支付违约金至商品房交付之日止；三、被告向原告赔偿其为协调房屋整改事宜产生的损失（包括：误工费30000元、交通费970元；租房损失从2018年7月8日开始计算，以每月2000元为标准，计算至案涉房屋整改完毕为止）；四、自2018年7月1日起至被告向原告交付涉案房屋之日止，该房屋产生的物业服务费由被告承担。五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月30日，李贤彬、罗芝容与奥誉置业签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李贤彬、罗芝容向奥誉置业购买位于重庆市南岸区**路**号**幢18-1号房屋（实际交付房号为18-3）。李贤彬、罗芝容于订立合同后缴纳首付款144883元，并于2017年9月20日以银行按揭贷款的方式向被告奥誉置业付清所有房款。根据合同约定，被告应于2018年6月30日之前将质量合格的商品房交付二原告使用。但在交接房屋过程中二原告发现该房屋顶楼防水工程质量不合格，房屋内存在严重漏水情况，导致二原告无法装修及居住。经二原告多次协商整改，至今被告仍未整改合格并交付房屋。根据合同约定及相关法律规定，因被告原因导致迟延交付房屋的，被告应按照合同约定向原告支付违约金并赔偿原告的损失。被告的行为已构成严重违约，故二原告起诉至法院，要求判如所请。奥誉置业辩称：1.奥誉置业2018年6月交付的房屋已经竣工验收，符合合同约定的交付条件及标准，房屋漏水属于房屋质量瑕疵，奥誉置业已经积极组织人员进行维修整改，因此不应当承担逾期交房的违约责任。2、原告产生的租房损失应以案涉房屋所处地区的房屋租金市场指导价为标准进行计算，原告以重庆市渝中区房屋租赁价格要求我司赔偿租金损失，明显不合理。3、原告的误工费、交通费与实际损失不负，不予认可。4、原告并未实际支付物业服务费，不存在损失，我司不存在向原告支付物业服务费的义务。5、本案的涉案房屋的总包单位为甘肃第二建设集团有限责任公司，应由其承担房屋的保险责任并赔偿原告损失。经审理查明：2017年8月30日，李贤彬、罗芝容（乙方）与奥誉置业（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李贤彬、罗芝容向奥誉置业购买位于重庆市南岸区**路**号**幢18-1号房屋（实际交付房号为18-3），套内面积72.85平方米，建筑面积85.53平方米，成交总价为719883元，付款方式为按揭付款。该合同第七条第（一）款第2项约定，甲方应当在2018年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；七条第（二）款第（1）项约定，本商品房交付时应符合以下条件即已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条第1款约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第八条第2款约定，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条约定，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。该合同还约定了其他内容，双方亦签订了相关补充协议。2018年5月18日，案涉房屋所在楼栋的建设单位、施工单位、监理单位、物业或其他单位项目负责人等在住宅工程质量分户验收表上签字确认“符合施工规范要求，合格”。2018年6月8日，案涉房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年7月7日，原告李贤彬在单元验收反馈表反馈意见一栏中书面有以下内容：主卧厕所有漏水印；书房有漏水印；主卧厕所未放水试是否有漏水现象；书房旁边的厕所放的水太少是否为已漏水。2019年3月12日，奥誉置业向甘肃第二建设集团有限责任公司发出《关于限期进行奥园越时代四标段住宅维修整改的工作联系函》，要求甘肃第二建设集团有限责任公司对包括本案二原告所有房屋在内的有质量问题的房屋限期整改，其中涉案房屋问题为：主卧顶上仍然有渗水问题；次卧窗子旁顶上漏水；客厅墙面中间有一条裂缝。2019年6月17日，案涉房屋总包单位甘肃第二建设集团有限责任公司出具《奥园越时代D区屋面漏水处理方案》，载明了二原告所有房屋漏水整改的具体方案。奥誉置业分别于2018年6月14日、2018年6月23日向二原告发出接房通知书，通知二原告于2018年6月30日之前接房。二原告收到通知后于2018年7月7日对案涉房屋予以查看，但发现房屋漏水严重，不同意接房。二原告认为，虽奥誉置业通知其接房，但由于房屋存在严重质量问题，导致原告无法装修及入住，二原告并未接房，故奥誉置业应当对案涉房屋的楼顶承担维修整改义务，支付逾期交房违约金，并赔偿二原告为协调整改案涉房屋所产生的各项损失。奥誉置业认为，案涉房屋楼顶漏水属实，但房屋漏水属于房屋质量瑕疵，且奥誉置业也积极进行了整改，应视为已经按照合同约定完成了交房义务，不应当承担逾期交房责任。关于二原告请求的误工费30000元，其提交证明，证实原告李贤彬系天津健发盛龙纺织机械有限公司员工，任厂长一职，月薪15000元；提交请假条一张，证实原告李贤彬因回老家处理商品房漏水问题，自2019年4月5日至2019年6月8日期间请假。关于二原告请求的交通费970元，其提交航空运输电子客票行程单两张，证实其为了处理房屋漏水事宜，于2019年4月5日从天津飞到重庆，于2019年6月8日从重庆飞回天津，共计产生交通费970元。关于二原告请求的租房损失，其提交房屋租赁合同2份，收条3张，证实其因案涉房屋漏水导致无法装修入住，二原告只能在租房居住，租赁时间自2018年3月1日开始，租赁房屋地点位于重庆市渝中区七星岗金汤大厦，每月租金2000元，请求租金损失以每月2000元为标准，自2018年7月8日开始计算，直至房屋整改完毕为止。关于二原告请求的物业服务费，二原告认为，虽二原告未实际缴纳物业服务费，但由于房屋漏水，无法接房，故案涉房屋自2018年7月1日开始所产生的物业服务费应由被告奥誉置业承担。庭审中，被告奥誉置业对二原告请求的误工费、交通费真实性、关联性均不予认可，不能证实其损失；对租房损失真实性不认可，即使需要支付租金，也应按照案涉房屋所在地段的租金标准进行计算；因二原告未实际缴纳物业服务费，故被告不存在支付义务。以上事实有重庆市商品房买卖合同及补充协议、不动产登记证明、漏水处理方案、现场照片及视频、假条及收入证明、航空运输电子客票行程单、租房合同及租金收条、住宅工程质量分户验收表、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、快递单、单元验收反馈表、重庆奥园越时代四标段建设工程施工总承包项目合同文件等证据及原、被告的当庭陈述为凭，并经法庭质证，足以认定。本院认为，李贤彬、罗芝容与奥誉置业之间签订的《重庆市商品房买卖合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。对于奥誉置业而言，其应向李贤彬、罗芝容交付质量合格的案涉房屋。经审理查明可知，奥誉置业分别于2018年6月14日、2018年6月23日通知二原告于双方商品房买卖合同中约定的2018年6月30日之前接房。虽案涉房屋存在房顶漏水等情况，但该问题属于房屋质量瑕疵，该瑕疵能够通过维修整改达到法律规定和合同约定的要求，故不能认定奥誉置业逾期交房，奥誉置业不需承担逾期交房的违约责任，奥誉置业应在一定期限内整改完毕。二原告要求整改的标准即需通过关水实验并无相关依据，本院依法不予支持。质量保证系奥誉置业按照国家有关规定对商品房屋作出的质量承诺，质量保证责任和期间已由双方订立的《重庆市商品房买卖合同》和新建商品房房屋质量保证书等明确约定，相应的责任和期限按此执行即可，不属于民事诉讼的范畴，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于误工费30000元，二原告提交的证据虽从形式上能证实原告李贤彬每月收入15000元，因处理案涉房屋漏水事宜，自2019年4月5日至2019年6月8日期间请假。但该证据无法证实李贤彬在上述时间内请假处理漏水事宜的必要性。亦没有证据证实其所在单位因此扣发李贤彬的工资，故本院对二原告的该项诉讼请求，依法不予支持。关于交通费970元，二原告提交的航空运输电子客票行程单仅能证实其在行程单显示的时间通过飞机往返天津与重庆之间，并无证据证实与本案具有关联性，故本院对二原告的该项诉讼请求，依法不予支持。关于租金损失，本院认为，案涉房屋因为存在漏水瑕疵，二原告接房后确实无法装修入住，故二原告因此产生的租房损失确属其合理损失，故本院对二原告的租金损失予以支持。关于租金损失的标准，二原告提交的证据显示其租赁房屋位于重庆市渝中区七星岗，标准为每月2000元，但案涉房屋位于重庆市南岸区茶园新区，结合该地区的房屋租赁市场行情及案涉房屋的面积等因素，本院酌情认定租金以每月1500元较为合理。关于租金损失的起止时间，二原告认为应从2018年7月8日开始计算，计算至涉案房屋整改完毕为止。本院认为，案涉房屋为清水房，二原告的入住需提前进行装饰装修，应扣除装饰装修的合理期限后才能计算租金损失，对于装饰装修期间，本院酌情认定为6个月，故二原告请求的租金损失应从2019年1月8日开始计算，每月租金1500元，计算至案涉房屋整改完毕为止。关于二原告请求的物业服务费，通过庭审查明可知，二原告尚未支付案涉房屋的物业服务费，因该项损失现未实际发生，本院不予处理，故对二原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆奥誉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告李贤彬、罗芝容所有的位于重庆市南岸区**路**号**幢18-3号房屋楼顶整改完毕；二、被告重庆奥誉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李贤彬、罗芝容房屋租金损失（自2019年1月8日开始，按每月1500元为标准，计算至房屋整改完毕为止）；三、驳回原告李贤彬、罗芝容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，减半收取1340元，由被告重庆奥誉置业有限公司负担259元（此款由原告李贤彬、罗芝容垫付，被告重庆奥誉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李贤彬、罗芝容）；由原告李贤彬、罗芝容负担1081元（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 王 烁二〇二〇年六月三十日书记员 曾萍萍