广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4649号上诉人（原审被告）：佛山市和记黄埔地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张美玲，女，汉族，住湖南省城步苗族自治县。委托诉讼代理人：包俊伟，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，系张美玲的丈夫。上诉人佛山市和记黄埔地产有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被上诉人张美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初25621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和记黄埔公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张美玲的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张美玲承担。事实和理由：一审判决认定“和记黄埔公司并未按约定的期限维修好质量问题，其行为构成违约，应赔偿由此给张美玲造成的损失”“因和记黄埔公司房屋存在的诸多质量问题，和记黄埔公司未能按合同约定的期限维修完毕，导致张美玲实际上不能占有使用涉案房屋，期间的物业服务费属于张美玲的损失”与本案事实不符，缺乏证据支持及事实依据，理由如下：（一）张美玲收楼后分别多次提出不同项目的整修要求，一审判决以张美玲配合办理收楼手续的时间为占有使用房屋的时间有误。从张美玲提交的《单元检查记录表》可见，其分别在2017年2月26日、2月28日、3月11日、3月25日、3月30日、5月21日、6月22日就不同的项目提出各种整修要求，记录表载明“本人已详细验收上述单元，除以上所列项目外，该单位及其设施设备，情况良好”，即除记录表所列整修要求外，没有其他的整修要求。故每一张《单元检查记录表》所记载事项是涉案房屋截止至该日存在的全部问题，除此之外不存在其他问题。事实上，在张美玲分别多次提出整修意见后，和记黄埔公司一般在次日进行整修，整修期限基本短于约定的正常时限，并在整修完毕后电话通知张美玲验收。从每一张《单元检查记录表》的时间即可看出，时间间隔均在14天之内，可见和记黄埔公司维修时间短于14天。然而张美玲在每一次验收时再次提出其他的整修要求，显然存在恶意拖延的故意。且6月22日提出的整修要求不属于质量缺陷，和记黄埔公司根本无需进行整修。一审判决将全部《单元检查记录表》作为整体，将张美玲陆续提出的整修要求的保修整改工程期限叠加，以张美玲配合办理收楼手续的时间作为占有使用房屋的时间，该认定与事实不符，加重了和记黄埔公司的义务与责任。按一审判决的认定，假如业主在房屋保修期限内持续提出各种整修要求，是否意味着只有在房屋保修期限届满后，业主才实际占有使用房屋的不公结果。（二）张美玲在2016年12月20日已享有占用使用涉案房屋的权利，一审判决认定张美玲实际上不能占有使用涉案房屋与事实不符。和记黄埔公司在约定的房屋交付期限前已通知张美玲收楼，一审判决也确认和记黄埔公司于2016年12月20日已将涉案房屋交付给张美玲，即张美玲在2016年12月20日已享有占用使用涉案房屋的权利。然而，张美玲在2017年2月26日才提出房屋质量问题，可见质量问题是在房屋使用过程中发生的，即张美玲在2016年12月20日至2017年2月26日占有使用涉案房屋的权利没有受到任何影响。至于张美玲在2017年2月26日至2017年7月3日占有使用涉案房屋的权利是否受到限制，如上所述，张美玲在2017年2月26日开始陆续提出各种整修要求，每一次整修要求均是在上一次整修验收时提出。结合张美玲配偶包俊伟向物业管理公司、政府部门提出的各种投诉及提起的诉讼，以及在物业管理中心行为不良导致物业管理人员流产的事实，张美玲及其配偶显然存在恶意拖延维修工程的故意，应自行承担维修工程持续进行产生的责任。涉案房屋的交付标准是毛胚交付，即使房屋存在部分质量问题，也不影响其他部分的装修及使用，装修工程与房屋质量维修工程可同步进行，一审判决将房屋整体的物业服务费作为张美玲的损失，显然缺乏事实依据。（三）据和记黄埔公司了解，张美玲至今没有向涉案小区原物业服务公司某物业管理(广州)有限公司佛山分公司支付2017年1月1日至2017年7月3日的物业服务费，而某物业管理(广州)有限公司佛山分公司已于2019年12月底退出小区的物业管理工作，目前小区由其他物业管理公司临时管理，没有计收物业管理费。因此，张美玲最终是否支付2017年1月1日至2017年7月3日期间的物业服务费处于待定状态，其损失尚未实际产生，故一审判决认定2017年1月1日至2017年7月3日期间的物业服务费属于张美玲的损失，缺乏事实依据。张美玲辩称，（一）关于涉案房屋存在的诸多质量问题都是在和记黄埔公司建造房屋过程中产生的，张美玲在验收过程中才发现。和记黄埔公司未能在合同约定的14天维修期内完成维修，导致张美玲不能实际占用涉案房屋进行装修，期间产生的物业服务费属于张美玲的损失。1.以涉案房屋存在的贯穿裂缝问题为例，整个维修过程一直持续到2017年7月3日。张美玲发现次卧天花板及地板有一条长达4米左右的贯穿裂缝后，于2017年2月28日填写《单元检查记录表》向和记黄埔公司书面提出，期间亦多次同和记黄埔公司沟通要求其尽快维修好再交楼，但和记黄埔公司拖延维修，严重违反了合同中关于维修期限的约定。2.张美玲曾多次向佛山市住房和城乡建设局及佛山市禅城区国土城建和水务局反映涉案房屋存在严重质量问题。相关单位于2017年6月16日现场查看时要求和记黄埔公司严格按照施工工艺规范尽快维修，并于2017年6月27日出具了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于和记黄埔涟岸花园问题的复函》。3.和记黄埔公司于2017年7月4日向张美玲提供了《物业收楼邮寄文件清单回执》和《收楼入伙手续进程确认表》，张美玲确认维修完成后，签署上述文件完成了收楼手续。（二）在家利物业管理(广州)有限公司佛山分公司与张美玲的物业服务合同纠纷一案中，张美玲已支付2017年1月1日至2017年7月3日的物业服务费及违约金，故和记黄埔公司应承担因本案纠纷导致张美玲额外承担的2017年1月至6月的物业服务费违约金584.51元。张美玲向一审法院提出起诉请求：1.和记黄埔公司因房屋质量问题维修严重延期导致逾期交楼收楼，支付张美玲相关违约金为10052.52元；2.和记黄埔公司因房屋质量问题维修严重延期导致逾期交楼收楼，支付张美玲相关损失共计70000元；3.由于案外人(物业公司)某物业管理(广州)有限公司佛山分公司向张美玲主张维修严重延期期间(2017年1月1日至2017年7月3日)的物业服务费及违约金5026.44元，请求判决和记黄埔公司因房屋质量问题维修严重延期导致逾期交楼收楼，支付张美玲5026.44元；4.和记黄埔公司承担自己的律师费和本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月3日，张美玲（买受人）与和记黄埔公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，张美玲购买了和记黄埔公司开发的禅城区科润路10号五座1503房，合同约定主要内容：该商品房总金额1090333元；第八条交付期限出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、除买卖合同规定的特殊情况外：（1）若出卖人逾期交房不超过一百八十日，出卖人每日应该按照买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日；（2）若出卖人逾期交房超过一百八十日，买受人有权在给予出卖人书面通知后解除买卖合同……买受人未书面通知出卖人要求解除买卖合同的，买卖合同继续履行，但出卖人每日应按照买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日；第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人办理该商品房交付手续时，若出卖人交付的该商品房已符合买卖合同第八条约定的交房条件，买受人须签署该商品房交接文件。未签署的，则视为该商品房已自动交付，相关风险、责任和物业服务费永自《物业交楼通知书》确定的期限起由买受人承担。该商品房交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要由出卖人进行保修或整改的，不影响出卖人向买受人交付该商品房且交房时间不顺延。出卖人依据《佛山涟岸花园高层住宅质量保证书》提供保修服务，并无需向买受人支付补偿或赔偿；第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《补充协议》第十七条约定依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知均应采用书面形式，并用传真或挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在买卖合同列明的通讯地址发出。若任何一方为两人或多人，则任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。若采用传真方式发送通知，则传真发出的当日即视为送达；若采用挂号信件或经登记的信件发送通知，如无其他证据予以证明的，则自发出日后的第七日视为送达。《广东省商品房买卖合同》所附《佛山涟岸花园高层住宅质量保证书》约定了保修项目、保修期限、保修责任，保修期限从房屋交付业主使用之日起计算；保修工作的程序1、保修期内，因保修项目的质量问题影响住户正常使用时，住户应及时通知物业服务企业，由物业服务企业安排保修单位到现场检查、认定是否属保修责任。2、接到正式报修后，保修单位答复、处理住户报修内容的正常时限为14天；如遇特殊情况，如雨天室外无法维修、定货期限、维修工序等因素，则时间适当顺延或另行确定完成时间。3、住户应对保修工作予以配合。住户无故拒绝物业服务企业或保修单位进场察看或执修的，由住户自行承担保修期限内的房屋质量风险。4、维修内容完成后，住户有配合验收的责任，并在相关维修单上签署消项……2016年10月27日，涉案楼盘取得竣工验收备案表。2016年12月14日通过邮政EMS向张美玲在房屋买卖合同中预留的通讯地址佛山市南庄镇xxxx邮寄了《涟岸花园物业交楼通知书》，通知张美玲于2016年12月19日办理收楼手续，该单元的物业服务费将由2017年1月1日起计收。2017年2月26日，张美玲验收涉案某房并形成《单元检测记录表》，记录涉案房屋存在的问题有：墙壁，白灰层一抹就掉下来；卫生间，防水补得不到位；卫生间门，五金件生锈、更换防锈处理；卫生间门，门框间隙过大；小阳台，瓷砖破碎，勾缝掉沙、滴漏破碎，门上五金件生锈。2017年2月28日，张美玲对涉案1503房再次检查并形成《单元检测记录表》，记录涉案房屋存在的问题有：厨房、卫生间，防水层多处鼓泡开裂脱落；厨房，窗柜与四周墙壁缝隙很大、歪斜，墙面有孔洞沙眼、电箱不合理……主卧，窗框与墙壁间距间隙大、东西墙有空鼓。2017年3月21日，和记黄埔公司执修完上述问题，张美玲在单元检测记录表中注明“厨卫和阳台均未试水所有电位均未测试”。2017年3月11日的《单元检查记录表》记录了涉案房屋的以下问题：入户门，把手松、锁颌生锈多处损伤……次卧天花贯穿裂缝、有漏水情况；次卧地面有贯穿，用发泡胶处理而不是用环氧树脂，且施工工艺、材料未被监督……2017年3月25日的《单元检查记录表》记录了涉案房屋的以下问题：入户门把手松……客卫间窗台边墙身有缝；主人房，墙身补灰位置墙灰容易脱落。2017年3月30日、5月21日，张美玲均发现涉案房屋存在的诸多问题。2017年6月22日，张美玲检查涉案房屋发现以下问题：厅阳台，空调机位墙边与外墙搭接处裂缝、推拉门和空调机位螺丝生锈需换；厨房，铝门边框封边胶鼓包需涂平整，铝门把手松；客卧，地面贯穿性裂纹修补处复裂，需解释原因。2017年5月18日，张美玲配偶包俊伟联合其他四位业主向佛山市禅城区国土城建和水务局进行信访，信访问题主要问题为：1、开发商在销售时把格式合同和补充协议装订在一起，并打上连续条码，使业主误认为是一本格式合同（实际上补充协议有很多霸王条款，对业主来说显失公平）；2、前期物业管理质价不符，物业清洁不及时，楼道不打扫，管理不到位，引发全体业主极度不满；3、多户房屋出现多处墙壁空鼓、裂缝，与合同中承诺的14天维修期严重违背。2017年6月27日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出复函，复函第四点提到“对于房屋质量问题。2017年5月19日我局致电包浚伟先生了解相关情况，包先生主要反映的质量问题是地板和天花板裂缝、多处空鼓。5月22日我局分别致电来访的另外4位业主了解相关情况，他们均表示目前已收楼，房屋质量问题已修复完成。6月16日上午，我局会同质量安全监督站工作人员、涟岸花园相关责任单位、业主代表一起到现场进行了调查，主要查看了该楼盘三户房屋（5座1503、3座1404、3座1304）质量问题，随后与业主代表就房屋现存的质量问题进行了协调并商讨解决方案，双方基本协商达成一致。关于维修期与合同中承诺的14天时间严重违背的问题，该问题属于合同纠纷，我局无权裁决该民事纠纷，建议双方进一步协商解决，协调不成的建议通过司法途径解决。”2017年7月4日，张美玲签署《收楼入伙手续进程确认表》，于当天办理了收楼手续。同日，张美玲签署《回执》知悉并确认该单元物业服务费从2017年1月1日开始计收。2017年10月17日，张美玲及其配偶向佛山市住建局、和记黄埔公司提交《关于交楼时间和物业费开始收费时间的说明》，说明载明“本人于2016年4月购买和记黄埔公司位于佛山市禅城区南庄镇科润路*******，2016年12月20日收到通知验收房屋。结果验房发现严重的质量问题，北向次卧天花板和地面各有一条明显漏水的长长的贯穿裂缝，地面和墙面多达几十处的空鼓，防水层严重脱落开裂，白灰层成片脱落等等问题……”另查，涉案楼盘的物业服务公司某物业管理（广州）有限公司佛山分公司就涉案1503房的物业费向张美玲提起过诉讼，一审法院审理后作出一审判决，判决张美玲向物业公司支付2017年1月-2018年12月的物业费及违约金，2017年1月-2017年7月期间的物业费每月为505.24元，违约金自欠费当月6日起算，按中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付至实际支付完毕物业服务费止。张美玲不服一审判决提起上诉，二审法院作出（2019）粤06民终9609号民事判决，判决认为“若张美玲认为涉案房屋存在质量问题需要维修导致其于2017年7月4日收楼并领取房屋钥匙，其不应承担此前的物业服务费，则其在本案中承担的2017年7月4日之前的物业服务费属于因此造成的损失，张美玲可另行解决”，二审法院维持了一审判决。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张美玲与和记黄埔公司之间存在房屋买卖合同关系，双方的合同关系内容合法、有效，受法律保护。关于逾期交楼违约金的问题。合同约定的交楼条件为涉案房屋取得竣工验收备案表，交楼时间在2016年12月31日前。2016年10月27日，涉案楼盘取得竣工验收备案表。2016年12月14日，和记黄埔公司通过邮政EMS向张美玲在房屋买卖合同中预留的通讯地址佛山市南庄镇健博通宿舍BF602邮寄了《物业交楼通知书》。在2017年10月17日，张美玲及其配偶向佛山市住建局、和记黄埔公司提交《关于交楼时间和物业费开始收费时间的说明》中张美玲自认2016年12月20日收到通知验收房屋。虽涉案房屋存在种种质量问题，但未有证据证明涉案房屋存在地基基础或主体结构质量问题，张美玲不得据此拒绝收楼，按照合同约定此情形视为和记黄埔公司已于2016年12月20日已交楼。综上，和记黄埔公司交楼不存在逾期，张美玲主张逾期交楼违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于因房屋质量问题维修严重延期导致逾期交楼损失70000元的问题。张美玲验房发现涉案房屋存在诸多质量问题，对张美玲在验房时发现的质量问题，和记黄埔公司负有维修责任。按照质量保证书的约定“接到正式报修后，保修单位答复、处理住户报修内容的正常时限为14天”，而从本案查明的事实可知，和记黄埔公司并未能按约定的期限维修好质量问题，其行为构成违约，应赔偿由此给张美玲造成的损失。张美玲主张的70000元包括装修人工材料涨价损失40000元、6个月多租房损失15000元、房屋大面积空鼓防水层开裂赔偿5000元、次卧长达4米贯穿裂缝结构安全堪忧赔偿10000元。对此，一审法院认为，装修人工材料涨价损失40000元、6个月多租房损失15000元，张美玲没有提供相应证据予以证明，一审法院不予支持；房屋大面积空鼓防水层开裂赔偿5000元、次卧长达4米贯穿裂缝结构安全堪忧赔偿10000元，和记黄埔公司已将上述问题维修完毕，故对以上两项主张一审法院亦不予支持。关于2017年1月1日至7月3日物业服务费及违约金5026.44元的问题。因和记黄埔公司房屋存在的诸多质量问题，和记黄埔公司未能按合同约定的期限维修完毕，导致张美玲实际上不能占有使用涉案房屋，期间的物业服务费属于张美玲的损失，一审法院对张美玲诉请的2017年1月1日至7月3日的物业服务费3080.33元（505.24元∕月×6个月+505.24元∕月÷31天×3天）予以支持。至于逾期缴纳物业服务费产生的违约金，因张美玲未按其与物业公司的约定缴纳物业服务费，产生了相应的违约金，此违约金是张美玲自行造成的损失，不应由和记黄埔公司承担，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、和记黄埔公司在判决发生法律效力之日起十日内向张美玲赔偿禅城区某号房2017年1月1日至7月3日的物业服务费损失3080.33元；二、驳回张美玲的其他诉讼请求。如和记黄埔公司未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取963元，张美玲负担900元，和记黄埔公司负担63元。二审期间，和记黄埔公司未提交新证据。张美玲提交结案通知书、物业费及违约金清单，拟证明张美玲已履行（2019）粤0604民初3404号民事判决确定的义务。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，张美玲提交的证据来源真实，形式合法，本院予以确认。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2017年2月28日《单元检查记录表》记录的问题包含“……客厅……有空鼓……南次卧……天花从西北到东南有贯穿裂缝……”2017年3月11日《单元检查记录表》记录的问题包含“……客厅2处空鼓……次卧天花贯穿裂缝……次卧地面有贯穿……”2017年5月21日《单元检查记录表》记录的问题包含“客卧……地面贯穿性裂纹修补处复裂，需解释原因”。2017年6月22日《单元检查记录表》记录的问题包含“客卧……地面贯穿性裂纹修补处复裂，需解释原因”。和记黄埔公司工作人员在表格上批注：“上述问题均非质量缺陷。”2020年3月20日，一审法院出具结案通知书，载明张美玲已向其缴纳执行款【执行依据：（2019）粤0604民初3404号民事判决】15857.12元，该案已执行完毕，予以结案。和记黄埔公司在二审法庭调查中确认：和记黄埔公司通知张美玲收楼后，张美玲就去收楼了，但没有配合签署相关文件。张美玲对此亦确认，并称当天即发现很多质量问题。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：和记黄埔公司应否向张美玲赔偿涉案房屋在2017年1月1日至7月3日的物业服务费。双方签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件《佛山涟岸花园高层住宅质量保证书》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《佛山涟岸花园高层住宅质量保证书》约定，和记黄埔公司负有对涉案房屋的保修义务，保修期内接到正式报修后，和记黄埔公司答复、处理住户报修内容的正常时限为14天；如遇特殊情况可适当顺延或另行确定完成时间。和记黄埔公司确认张美玲接到收楼通知后即前往验收涉案房屋，不存在拖延验房的情况。从双方形成的多次《单元检查记录表》来看，涉案房屋存在多处质量问题，尤其是次卧天花和地面的贯穿裂缝、部分房间的墙壁空鼓等质量问题被多次提出，可见和记黄埔公司在部分质量问题被提出后并未在14天内修复完毕，从而导致同一个问题被张美玲反复提出。因此，和记黄埔公司的行为已违反了上述约定，应承担相应的违约责任，赔偿张美玲因此所造成的损失。鉴于和记黄埔公司未能如约修复涉案房屋的质量问题，导致张美玲迟延入住涉案房屋，其因此未能享受涉案房屋的物业服务，但根据生效判决张美玲仍应支付迟延期间的物业服务费，且张美玲已实际支付，故该物业服务费属于张美玲所遭受的损失，和记黄埔公司应予以赔偿。关于应赔偿的物业服务费数额。张美玲收到收楼通知即前往验房；2017年5月18日张美玲配偶包俊伟联合其他四位业主就多户房屋出现多处墙壁空鼓、裂缝等问题向相关行政机关信访；同年6月16日上午相关行政机关会同质量安全监督站工作人员、涟岸花园相关责任单位、业主代表到现场调查涉案房屋的质量情况；2017年6月22日《单元检查记录表》仍记录有“客卧……地面贯穿性裂纹修补处复裂，需解释原因”。根据上述事实，本院认为，张美玲关于涉案房屋存在的贯穿裂缝质量问题直至同年6月22日仍未修复好的主张具有高度可能性。除张美玲2017年7月4日签署《收楼入伙手续进程确认表》外，和记黄埔公司未提供证据证明双方对质量问题修复完毕另行达成书面一致意见，故可据此认定涉案房屋的质量问题于2017年7月4日修复完毕。故2017年1月1日至7月3日属于张美玲迟延入住房屋的期间，该期间的物业服务费和记黄埔公司应予以赔偿。一审对此处理正确，本院予以维持。综上所述，和记黄埔公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市和记黄埔地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年六月二十九日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡