重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初17813号原告：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路****，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托诉讼代理人：张玉，重庆坤源衡泰律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：卞晓蕊，重庆坤源衡泰律师事务所律师（特别授权）。被告：王航，女，汉族，1969年7月6日出生，住重庆市九龙坡区。被告：甘宇航，男，汉族，1993年10月25日出生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：王航，女，汉族，1969年7月6日出生，与被告系母子关系，住重庆市九龙坡区（特别授权）。原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称“商社物业”）诉被告王航、甘宇航物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在第一次庭审过程中，原告商社物业的委托代理人张玉，被告王航及作为甘宇航的委托代理人到庭参加了诉讼。在第二、三次庭审过程中，原告商社物业的委托代理人卞晓蕊，被告王航及作为甘宇航的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2012年1月1日至2018年12月31日的物业服务费11664元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经某小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/月/平方米/月。被告是某小区*幢*单元*层*号的业主，然而，被告却并未按照约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果。至今，被告尚欠付2012年1月1日至2018年12月31日的物业服务费11664元。原告认为，被告作为某小区业主，应按约定支付物业服务费。而被告未按时足额支付物业服务费的行为已严重违约，并损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业服务费，并要求被告支付违约金。被告王航、甘宇航辩称：一、2004年7月20日商社物业与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》虚假，不具有事实基础，违反强制性法律规定应为无效合同。该合同不能约束不是合同当事人的被告，被告依据政府指导文件支付物业费的行为，不能认定为被告和小区业主对根本不知晓的合同内容的认可和执行。原告主张的违约金不仅没有合同与法律基础，而且不符合法律规定。1、合同虚假。2004年7月20日前期物业服务合同签订时原告公司尚未成立，未取得法人资格，也无相应公章，合同中公章不具有真实性；2、合同违反强制性规定。根据编号为渝物0160号《物业服务企业“资质证书”》，证实原告在2013年4月3日前不具有物业服务资质，无权提供物业服务；3、被告不是该无效合同一方当事人，该合同内容也不为被告知晓；4、原告的物业服务、被告支付物业费的行为也仅是依据政府的指导文件进行，于虚假违反强制性规定的合同没有关系。二、投票弄虚作假，原告公司工作人员就涨价采取逐户上门方式收集表决意见，在这个过程中，形成的表决意见单和表决结果均系伪造，应当确认原告将某小区物业服务费上调的行为无效，被告已向法院提交鉴定申请，以证明原告采取弄虚作假、暗箱操作、伪造表决意见单和表决结果，以获取非法利益。三、2013年8月，原告拟将小区物业费上调，业主为了与原告就物业相关事宜进行协商，于2014年1月20日，小区520名业主联名申请要求成立首届业主大会并选举产生业主委员会，其中223户递交了产权证复印件显示业主意愿的真实性，但原告为了暗箱操作，伪造表决票和表决结果谋取非法利益的目的，采取多种方式恶意破坏小区业委会的成立。四、中天阳关美地物业服务收费应执行政府指导价。五、原告提供的物业服务存在重大问题，未尽到物业服务责任，依法应当承担适当调降物业服务费的责任。六、原告要求我支付2015年12月31日前物业费已经超过诉讼时效，因此无权要求我支付。七、我的主卧漏水，之前的物业公司一直没有给我解决，原告今年动用我的大修基金给我处理了，但是到目前还看不出是否完全修复，因为还没有经过夏天和雨季，所以我不认可原告把我的主卧修复好了。原告商社物业举示如下证据：证据1、房屋登记信息查询证明，证明被告是某小区*幢*单元*层*号的业主，应按约定支付物业服务费。证据2、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书，证明原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经某小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/平方米·月。证据3、函、邮寄凭证，证明被告未按时足额向原告支付物业服务费，经原告多次催收仍未缴纳，原告有权要求其支付物业服务费并承担违约责任。证据4、前期物业服务合同（2004年、2007年），证明原告与商社中天物业发展有限公司签订前期物业合同对小区物业服务费及双方义务进行约定，该合同到期后，原告一直对该小区服务至今。证据5、重庆市南岸区公安消防支队重大火灾隐患销案通知书，证明隐患已整改消除予以销案。被告王航、甘宇航质证意见如下：证据1形式上真实性不认可，但是对内容真实性认可，我是案涉房屋业主。证据2判决书和我无关，不能作为审理本案依据，该案疑点众多，判决书第6页被告当庭核实，有非业主签名及118票是属于问题票，是造假票，原告应举证证明该118票签名人的身份及合法性，但是审判员却错误地要求被告做笔迹鉴定，是举证倒置和举证责任分配不公平的体现，违背举证原则，是重大失误，从一审结束到二审开庭长达6个月，没有看到原告出示任何自证清白的证据，审判员也未拿出原告提交的证据来让被告质证，所以判决依据什么认定选票结果显示为业主本人签署，该依据没有事实基础和法律效力，应予以纠正并撤销。证据3我没看到过催收通知。证据4对2004年合同我没有看到过，因为原告没有取得法人资格、资质认证、企业的名称字号，所以原告2004.7.24的物业合同我不认可，原告的服务不到位，又要求涨价到1.7元，原告为了达到涨价的目的，弄虚作假、暗箱操作，且原告恶意阻挠破坏我们小区成立业委会，没有业委会与原告签订合同，原告无权提高物业费。我们要求原告举证证明118票是我们小区业主签名，并要求原告对118票的签名做笔迹鉴定。2007年合同是复印件，三性均不认可，是违法合同。合同中也未约定临时停车位收费标准，现在原告擅自将露天停车位收费标准从200元涨价到300元。本合同属于欺诈，原告应向业主按每日万分之三十支付违约金。2007年小区业主已基本入住，随着产权转移，中天物业已不是小区产权人，建设方无权签订该合同，不具备合同法律基础和签订合同条件，之前前期物业服务合同已经到期，只能延续，若签订也是与业委会签订。证据5真实性认可，合法性和关联性不认可。消防设施不达标是之前，之前产生的问题物业至今没有解决。被告王航、甘宇航举示如下证据：证据1、企业字号名称核准通知书，证明商社物业签订合同时还未通过重庆市工商行政管理局的企业名称核准。证据2、企业法人营业执照，证明商社物业没有取得法人资格与建设方签订合同违法，公章涉嫌伪造。证据3、资质证书，证明原告从事物业服务8年后才取得资质证书。未通过资质等级评定前，无权从事物业服务。前期物业服务合同签订违法无效，对合同三性不认可。证据4、某小区物管费上调业主意见征询选票统计，来源于（2017）渝0108民初9814号案件，证明选票上业主一栏有三人签名，并非业主公选代表，系原告指定的内部人员，选票统计造假，经南岸区房交所查询，杨泽、刘国强二人没有房产信息，申请判令原告提交二人房产信息，以证明二人身份。证据5、某小区调整物业服务费收费标准意见征询单，证明该意见征询单是虚假的，已经2019渝01**民初11858一案被告核实选票造假（已选出第一组9户业主签名，疑似同一人签署，已在庭审中当庭申请提取原件进行司法鉴定）。证据6、重庆市物价局（2004）渝价520号文件《重庆市物价局关于确定经开区中天阳光美地物业服务收费试行标准的通知》，该文件系2014-0915号案件重庆商社物业诉覃邦泽物业服务合同纠纷一案，原告向法院提交的证据，在南岸区法院档案馆调取，证明1）原告没有贯彻执行政府指导价，隐瞒该文件长达15年，将应由建设方承担下浮的30%物业收费标准强加于我的违法事实；2）原告连1.2元/平方米/月的服务标准都未达到，应按下浮后的0.84元标准收费才合理；3）原告至今没有完善小区配套设施取得收取1.2元/平米的合法正式批复文件，业主的合法权益遭到侵害，原告还有什么理由上涨物业费收费标准，请求法院判令原告认真执行物价局收费文件，督促上级部门尽快完善小区配套设施，清退返还应由建设方承担下浮的0.36元物业费给业主。证据7、南岸信箱2013-481号邮件《对业主投诉回复处理意见》，证明业委会未成立之前，某小区物业管理公司不得擅自提高物管费。证据8、重市发展和改革委员会渝发改信息公开复2019-64号文件，证明原告需与我小区业委会签订合同才能涨价，但我小区一直未成立业委会。证据9、小区业主QQ群致全体邻居的一封信。证据10、《依法成立业主委员会维护业主利益需要擦亮眼睛》证据11、关于恳请各位业主慎重对待成立阳光美地业主委员会事宜的公告。证据12、关于9月4日晚筹备组无理围攻物业处事件的公告。证据13、告示。证据14、微信聊天记录，是原告公司物业经理田经理与业主之间的对话证据9-14证明原告害怕业委会成立后揭开物业黑幕，不惜阻扰也要破坏业委会成立，为了达到该目的，先后5次张贴发放反对业委会的传单，对筹备组人员进行污名和人身攻击，甚至断水威胁以迫使筹备组人员放弃筹备工作，2014年9月2日下午原告公司法人亲自到小区召集内部福利房员工及家属和部分受蒙蔽的业主，恶意组织和策划了破坏业主大会和业委会选举的事件。证据15、报案回执、照片。证据16、重庆商业物业无理阻扰某小区成立业主委员会的新闻报道。证据17、中国重庆基层党建网于2014年6月26日发表的《我们成立业委会为什么这样难》的报道。证据15-17证明小区业主顶着多方面压力努力筹备业委会的事实，却遭到原告打击报复及恶意阻扰、破坏致使业委会选举失败。证据18、南岸区政府于2014年10月10日发布的渝土房信箱2014-4365号邮件，系南岸区政府对业主成立业委会的回复，证明2014年1月20日小区223名业主联名申请成立首届业主大会选举产生业主委员会，并定于10月12日-10月21日召开首次业主大会，选举业委会，原告公司法人9月2日召集员工开会，反对业委会，9月3日盗走了成立业委会的横幅，撕毁了宣传资料，张贴了反对成立业委会的告示，区房管局要求原告立即清出、停止错误行为。证据19、重庆市南岸区公安消防支队的重大火灾隐患整改通知书、行政处罚详情2份，证明原告的服务有问题。证据20、重庆商社物业管理有限公司章程首页，证明原告系建设方重庆商社中天物业发展有限公司与重庆商社中天大酒店有限公司共同出资设立的控股公司。证据21、重庆商社物业管理有限公司股东（发起人）名录，证明商社物业股东发起人系中天物业出资270万元，占总股本90%与中天大酒店出资30万占总股本10%构成。但两家出资人的法定代表人均系建设方中天物业法人杨建辉一人，证明商社物业名为股份制公司实为建设方控股公司。证据22、重庆中天大酒店有限公司《企业法人营业执照》，证明中天大酒店有限公司法定代表人系中天物业法定代表人杨建辉，商社物业实系建设方中天物业控股子公司，两者并非平等市场主体。证据23、重庆商社物业管理有限公司法定代表人履历表，证明重庆商社物业实际系中天物业公司控股下的公司，公司法定代表人是中天物业高管副总工程师担任，证明原告没有自主经营管理权。证据20-23共同证明重庆商社物业实际系中天物业公司控股下的公司，杨建辉与夏述辉系上下级关系，两人有高低之分，主从之分，存在命令者、管理者与被管理者的区别，中天物业完全控制着商社物业，两者不是平等的市场主体，原告与中天物业签订的前期物业服务合同实为母子公司之间的利益输送，该合同违背合同法地位平等的原则，合同显失公平，合同当事人有权申请撤销，对显示公平的合同不予承认。证据24、南岸区法院（2014）南法民初字第09159号民事裁定书。证据25、2017年10月15日《中天阳光美地前期物业服务合同》。证据24、25共同证明原告在（2014）南法民初字第09159号案件中向南岸区法院提交了该份前期物业服务合同，被告提出合同违反法律法规不具法律效力，原告自知理亏而撤诉，理由：1）、合同签订时小区业主已基本入住，随着小区产权的转移，建设方中天物业已不是小区的产权人；2）、原告从（2017）渝0108民初9814号案件以来，在一系列案件中，向法院提交的2004年7月20日签订的合同，与该合同是不同版本，合同内容存在较大差异，两份合同均系违法而无效的合同；3）2007年10月15日第二份合同签字生效时，2004年的第一份合同已失去法律效力；4）2004年合同中规定的露天停车收费200元/月，而2007年合同中却没有露天停车收费这一项目，原告擅自将收费标准涨至300元/月。证据26、2014年10月25日《南坪镇白鹤苑社区某小区成立业委会选举投票汇总表》，证明根据白鹤苑居委会提供的选举结果，小区总户数应为1029户，而原告提交的证据《某小区物业费上调业主意见征询选票统计》为了达到同意户数和面积均超过2/3的要求，伪造了总户数只有866户的假象。证据27、照片26张，证明原告降低物业标准，减少了保安和清洁人员导致3号和5号门长期无人坚守。小区健身器材原告没有保养，现小区已无健身器材。小区会所对外开放出租，进行商业行为，且外面人随意进出小区。小区设备设施不完善，景观水池没完善，有些景观不在了，小区品质严重下降。证据28、五中院民事裁定书2019渝05民终7494号，证明原告合同欺诈，两次诉讼向法院提供了两份内容上存在差异的合同，涉嫌向法院提供伪证，导致该案认定的事实基础发生改变，故五中院裁定“撤销南岸区人民法院（2019）渝0108民初8386号民事判决书”。原告商社物业质证意见如下：证据1、2、3真实性无异议，合法性认可，但不认可关联性，不能达到被告证明目的，虽然申请企业名称核准的时间与签订时间略有出入，但从原告进入该小区提供物业服务，也表示双方受该合同约束，且被告也按照合同约定支付了相应的物业费。证据4、真实性无法核实，不能达到被告证明目的。证据5、为复印件真实性无法核实，不能达到被告证明目的，在（2017）渝0108民初9814号案件中，针对选票事宜已经法院审理查明，物业服务费上涨符合法律规定和程序。证据6、真实性、合法性认可，关联性不认可，不能达到被告证明目的，该文件仅描述了前期物业服务收费在重庆价格信息网上的公示及查询线索，并无其他明确指示。证据7、重庆市南岸区政府公开信箱均为复印件，真实性无法核实，由法院依法认定，不能达到被告证明目的，发改委的处理意见仅是按照法律规定办理，不得擅自提高物业服务费，但该小区物业服务费上涨是经过业主投票选举，经过合法程序，经过业主书面征询意见投票的结果，符合法律规定。证据8、真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到被告证明目的，该文件仅描述了前期物业服务收费在重庆价格信息网上的公示及查询线索，并无其他明确指示。该小区物业服务费上涨是经过业主投票选举，经过合法程序，经过业主书面征询意见投票的结果，符合法律规定。证据9、10为复印件，真实性无法核实，关联性不认可，不能达到被告证明目的，该几份文件中均明确，只是利害分析，并无言语冲突。证据11、12真实性认可，但关联性不认可，不能达到被告证明目的，该几份文件中均明确，只是利害分析，并无言语冲突。证据13、告示真实性无法核实，关联性不认可，不能达到被告证明目的，文件中明确支持小区依法成立业委会，请投出正确一票，对拖欠物管费的行为应当予以谴责，保留起诉权利，并无被告所述之事。证据14、真实性无法核实，关联性不予认可，文件中讨论内容只是对法律方面的讨论，并无被告所指内容。证据15、真实性认可，但与本案无关联性，不能达到被告证明目的。证据16、17系复印件，真实性无法核实，且报道均为记者个人见解并无相关部门对该事实进行核实。证据18、复印件真实性无法核实，邮件的来信人只是其个人描述，回复情况也是原则性指示，并无具体问题的处理意见。且描述中也明确表示物业公司已更改其不恰当的行为。证据19、真实性无法核实，由于相关修整需要动用大修基金，后期物业公司对其修改后且已经过南岸区消防支队的验收，撤销了整改通知。原件在五中院，庭后提交复印件。证据20、21、22、23真实性由法院认定，不能达到被告证明目的。证据24、真实性认可。证据25、系我方提交，不予质证。证据26-27、真实性不认可，不能达到被告证明目的。证据28、真实性认可，发回重审原因清楚，并非被告所述。对上述证据的真实性。关联性、合法性本院予以综合认定。本院经审理查明如下事实：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）某小区（以下简称“某小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻某小区后，依据该合同的约定为某小区提供物业服务。2007年，原告作为乙方与中天物业作为甲方继续签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对“某小区”实施前期物业管理服务；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。如甲乙双方不重新签订新服务合同视本合同自行延长。…该合同乙方法定代表人处有张河的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。被告系位于重庆市南岸区南坪镇某路*号*幢*单元*层*号房屋的业主，该房屋的建筑面积为89.21平方米。原告分别于2013年12月31日、2015年12月28日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。另在（2017）渝0108民初9814号民事判决书载明：2013年8月24日，原告在小区张贴了《关于调整某小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，原告通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将某小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向某小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。该判决书并对《中天阳光美地前期物业服务合同》是否成立并生效，上调物业服务费至1.7元/平方米/月的是否合法的问题进行了评述，并经重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终5664号民事判决书予以维持。以上事实有原被告举示的证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。对于被告所述原告不具备物业服务资质从而合同无效的抗辩意见，(2017)渝0108民初9814号案件已对该问题进行了评述，本案不再赘述。被告辩称的理由及举示的证据亦不能证明原告提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由，本院不予采纳。本院认为物业服务是长期、持续性，不可避免存在服务瑕疵，作为物业服务合同的相对方，原告应虚心倾听业主的意见，不断提高及完善服务质量，以尽量达到业主的期望。被告作为业主，也有按时缴纳物业服务费用的义务。原、被告双方应共同努力营造和谐的居住环境。对于被告辩称原告物业服务费涨价违法。经查实，2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将某小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向某小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。本院认为，表决同意涨价的业主户数已超过小区总户数的一半，其专有部分面积亦超过小区总建筑面积的一半。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，原告采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，并不违反《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。因此，应当视为某小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。被告作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案原告分别于2013年12月31日、2015年12月28日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，该催收行为引起了诉讼时效的中断。至原告于2019年7月23日向本院递交民事起诉状，原告请求的2015年12月31日前的物业服务费并未过诉讼时效期间，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上，关于物业服务费。被告应向原告缴纳拖欠的从2012年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为11664元（89.21平方米×1.2元/每平方米×24个月+89.21平方米×1.7元/每平方米×60个月）。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2012年1月11日起计算至付清时为止。庭审中，被告认为前期物业服务合同系复印件对真实性不认可。本院认为，原被告双方建立的是物业服务法律关系，原告的义务是提供物业服务，被告的义务是按期缴纳物业服务费。原告提供了物业服务，有权利要求被告缴纳物业服务费。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，“无法与原件核对的复制件不能单独作为认定案件事实的依据”。但如果与其他证据形成证据锁链，即使复印件，也应作为证据予以采信。本案中，原告为小区提供了前期物业服务，被告也在缴纳物业服务费，故物业服务合同是否为原件并不影响物业服务法律事实的认定。庭审中，被告提交《申请书》、《笔迹鉴定申请书》，该两份申请认为调价过程存在疑点。本院认为，物业服务费调价流程及经过已经在(2017)渝0108民初9814号案件审理查明，并且该判决书已经生效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）向规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实”，当事人无需举证证明。既然已经认定，现被告申请重新鉴定已无必要，故本院对该两份申请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定：一、限被告王航、甘宇航于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2012年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费11664元；并支付违约金（违约金以各当季欠交费用为基数，自2012年1月11日起按照人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，由被告王航、甘宇航承担（此款由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告王航、甘宇航于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  叶竹芊人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  文发明二〇二〇年六月二十九日书 记 员  马 晶