苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初16053号原告：吴江市鸿跃纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇群铁村。法定代表人：王信兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：程军，浙江嘉望律师事务所律师。被告：朱建荣。委托诉讼代理人：姚巧明，江苏吴越律师事务所律师。原告吴江市鸿跃纺织有限公司（以下简称鸿跃公司）与被告朱建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿跃公司的委托诉讼代理人程军，被告朱建荣的委托诉讼代理人姚巧明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿跃公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋装修及附着物、机器设备搬迁、停业损失等补偿费共计30万元；诉讼中，原告将该项诉请变更为：判令被告支付原告机器设备搬迁费、停业损失等补偿费共计158366元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因生产经营需要，自2014年起便在被告处租用房屋，在2016年以该租赁的950平方米厂房地址办理了工商营业执照。2019年，被告相关场地被征收，被告与征收机构签订了征收补偿安置协议。协议中载明机器设备搬迁费用86080元和停产损失费192586元。原告在2019年4月收到征收机构发布的搬迁公告后，于2019年5月份停业、6月份搬离完毕，搬离前原告就租赁期间的租金已全部付清。目前该补偿款均已支付至被告名下，但被告仅向原告支付了12万元，剩余款项一直拖延未付。原告为维护合法权益，故起诉至法院。被告朱建荣辩称：1、原、被告双方曾签署一份租赁合同，租赁期限自2014年1月25日起至2015年1月25日止，租赁面积大约是930平方米。合同到期后，原告又支付了相应的使用费，所以一直使用至2019年1月25日。原告在2019年1月25日将自有的机器设备就地转卖并将房屋租赁的钥匙交付被告，且在租赁厂房期间原告将其中一半的厂房转租给他人，而案涉厂房拆迁时间为2019年9月，故原告主张停产损失费用无任何依据。2、2019年5月，原被告协商一致，被告支付原告12万元补偿款，被告已履行完毕。现原告反悔要求被告支付停产费等费用，被告对此保留要求原告返还12万元的权利。3、评估报告中列明的机器设备中除水桶、电力柜、进出水管外其余均鸿跃公司所有。经审理本院认定事实如下:2014年1月24日，鸿跃公司与朱建荣签订《房租协议》一份，协议约定：鸿跃公司向朱建荣租用空余厂房摆喷水织机。租赁期限自2014年1月25日起至2015年1月25日止。租赁面积约930平方米，年租金为13万元。租赁期限届满后，鸿跃公司仍继续使用案涉的位于苏州市吴江区盛泽镇群铁村的厂房。根据盛泽镇人民政府关于实行“三优三保”等的相关政策，案涉厂房纳入拆迁安置范围。2018年10月11日，经盛泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州远大房地产土地资产评估有限公司就案涉厂房的房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，后出具了评估报告。评估报告列明：生产用房总面积962.93平方米；机器设备搬迁费共计70080元（含：喷水织机18台，64800元；打卷机1台，2000元；水桶2个，800元；马达3台，480元；电力柜5台，2000元）；不可搬迁机器设备重置费共计16000元（含：自制吊机1个，6400元；进出水管150米，4800元；监控摄像头6个，4800元）。2018年12月，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司受盛泽镇人民政府动迁办公室委托与朱建荣签署了拆迁补偿协议。另，朱建荣、吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了设备搬迁费、停产损失费等各项费用补偿金额，其中设备搬迁费86080元（含机器设备搬迁费70080元、不可搬迁机器设备重置费16000元），停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿，生产面积962.93㎡，补偿金额为192586元。诉讼中，本院向盛泽镇人民政府动迁办公室了解到，停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿中的“有证”指的是具备营业执照。另查明，2019年1月，鸿跃公司搬离了案涉厂房。朱建荣已支付鸿跃公司补偿款12万元。以上查明事实，有原告提供的租房协议、评估报告、补偿明细表以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告朱建荣未能提交证据证明案涉厂房办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房地产权证，故鸿跃公司与朱建荣之间的房屋租赁合同应认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，朱建荣作为出租人将无证房屋出租给鸿跃公司，对于造成租赁合同无效存在过错；鸿跃公司作为承租人对房屋的产权未尽到合同注意义务，也存在过错。对于鸿跃公司主张的设备搬迁费，鸿跃公司作为案涉厂房的实际经营者，因拆迁行为所产生的设备搬迁费为其直接损失，鸿跃公司就其所有的机器设备按照评估报告中列明的设备搬迁费向朱建荣主张该损失，本院予以支持。就评估报告列明的机器设备，朱建荣认可除水桶、电力柜、进出水管外其余均由鸿跃公司所有。鸿跃公司主张水桶、电力柜、进出水管均由其所有，但未能提交证据证明，且朱建荣出租案涉厂房时厂房内配有水桶、进出水管、配电箱等基础设施也属合理，故本院对鸿跃公司的该主张不予采信。根据评估报告，厂房内属于鸿跃公司所有的机器设备相应的搬迁费共计78480元（含：喷水织机18台，64800元；打卷机1台，2000元；马达3台，480元；自制吊机1个，6400元；监控摄像头6个，4800元）。对于鸿跃公司主张的停产损失补偿款，鸿跃公司并非拆迁补偿协议的合同相对方，拆迁单位支付的停产停业补偿费用亦是对出租人的补偿，而并非对承租人的补偿，出租人对涉案房屋对外出租，本身就属经营活动，停产停业补偿费并不当然就针对承租人。为此，诉讼中，本院向鸿跃公司释明是否变更诉讼请求，鸿跃公司仍主张因赔偿清单中有停产损失，据此要求朱建荣向其支付停业损失补偿款，故本院对鸿跃公司在本案中主张的停业损失补偿款不予支持。综上，本院对鸿跃公司主张的机器设备搬迁费合理部分予以支持，对鸿跃公司主张的停业损失补偿款不予支持。因朱建荣已向鸿跃公司支付了12万元，超过了本案中可予以支持部分，故对于鸿跃公司在本案中主张的赔偿款项，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告吴江市鸿跃纺织有限公司的诉讼请求。案件受理费3467元、保全费2270元，合计5737元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长 陈 蕾人民陪审员 杨 荣人民陪审员 李兴明二〇二〇年六月六日书 记 员 钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。