广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初10787号 原告:谢春丽，女，1974年2月8日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：吴华杰，男，1970年7月10日出生，汉族，住广西博白县，系原告配偶。 委托诉讼代理人：吴佩林，女，1997年8月19日出生，汉族，住南宁市青秀区，系原告女儿。 被告：广西保润盛世投资有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**财富国际广场****办公楼**。 法定代表人：蒋钦柳，总经理。 委托诉讼代理人：唐建勇，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昌斌，广西天狮灵动律师事务所实习律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年7月15日 开庭时间：2019年10月21日 当事人到庭情况： 原告方：原告谢春丽的委托诉讼代理人吴华杰、吴佩林到庭 被告方：被告广西保润盛世投资有限公司（下文简称“保润公司”）的委托诉讼代理人唐建勇到庭 原告诉请要点 一、被告向原告归还《保润•食博荟投资合作建房合同》（编号SBHOF196）建房款38603元； 二、被告从2016年5月8日起以38603元为基数，按每天万分之二计算，向原告支付违约金，直至履行完毕，计至起诉之日约8454元。 三、被告从2016年5月8日起以38603元为基数，按年利率6%计算资金占用费，赔偿原告的利息损失，直至履行完毕，计至起诉之日约6948元。 四、本案诉讼费用由被告承担。 经法院释明，原告表示如法院认定合同有效，撤回第三项诉讼请求。 事实和理由：被告广西保润盛世投资有限公司以合作投资建房为名，邀约原告购买其投资代建开发的位于广西壮族自治区工业设计院南宁市古城路2号职工小区危旧房改造项目，现取名称为保润•食博荟。被告承诺负责该商铺的建设及组织实施，包括该项目的土地相关证件、报建手续、设计施工建设证件手续，组织施工等相关工作，原告按合同所约定支付投资合作建房款，结余或亏损由被告承担，原告对该商铺拥有40年产权。为此，原告向被告购买保润•食博荟首层x号商铺，建筑面积为3.07平方米，单价41565元/平方米，总价127605元。原告于2016年5月8日与被告签订《保润•食博荟投资合作建房合同》（编号xxx），交纳了首付款26323元，装修款12280元，合计38603元，被告承诺2018年10月31日交房，但至今被告没有按合同履行交房义务构成根本违约，合同无法实现。 被告保润公司答辩要点 一、原告并未要求解除双方签订的合同，也并未要求法院确认合同的有效性，从其主张的理由看，其是主张继续履行合同，从该情况看，原告的诉请一没有事实依据；二、在合同履行的前提下我方同意向原告方按合同的约定支付违约金；三、原告的诉请三没有合同约定也没有事实依据，与第二项诉请重合。请求驳回原告的第一、三、四项诉讼请求。 事实认定 2016年5月8日，被告（甲方）与原告谢春丽（乙方）签订《保润•食博荟投资合作建房合同》（下文简称《投资合作建房合同》），约定原告向被告支付投资合作建房款，同时享有保润•食博荟首层x号商铺40年产权，商铺建筑面积为3.07平方米，投资建房款127605元。 合同第三条“合作模式”约定，一、经甲方与乙方充分协商，双方同意以投资合作建房的方式，共同出资开发建设本合同约定的保润•食博荟项目的商铺；二、乙方自愿出资参与甲方投资开发的保润•食博荟项目的商铺，同意按本合同约定的时间支付投资合作建房款，同时享有相应的商铺（产权）；三、乙方与甲方投资合作建房，甲方负责该商铺的建设及组织实施，包括该项目的土地相关证件、报建手续、设计施工建设证件、手续、组织施工等相关工作；为此，乙方须按本合同所约定支付投资合作建房款，结余或亏损由甲方承担。 合同第六条“付款方式”约定乙方同意采用按揭付款的方式支付投资合作建房款：（1）乙方在签署本《投资合作建房合同》时须交纳投资合作建房款总额的20%，合计人民币26323元；（2）乙方须在该项目主体工程施工出正负零后7天内交纳投资合作建房进度款，为投资合作建房款15%，合计人民币19141元；（3）乙方须在该项目正式开工且群楼建设至四层后7天内（以甲方短信或电话通知为准）交纳投资合作建房进度款，为投资合作建房款15%，合计人民币19141元；（4）乙方在该项目达到银行按揭条件后10天内（以甲方短信或电话通知为准），乙方必须到甲方指定的银行办理剩余50%投资建房款按揭手续，甲方给予配合。 合同第八条“甲方逾期交房的违约责任”约定，甲方如未按本合同规定的期限将该商铺交付乙方使用，按下列方式处理：一、逾期不超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付投资合作建房款万分之二的违约金，合同继续履行；二、逾期超过180日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付投资款，并按乙方已付投资款的总额3%向乙方支付违约金，若乙方要求继续履行合同的，甲方每天按乙方已交付款项万分之二支付违约金；合同继续履行。 合同第十条“交付期限”约定，项目交付时间2018年10月31日。 合同第十五条“特别约定”约定，本项目竣工验收后，乙方在接到甲方通知之日起30日内，须与甲方或建设单位签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效后乙方按本合同约定所交的投资款即转为购房款，办理产权证等相关费用由乙方自行自付。乙方签订《商品房买卖合同》后，双方的权利义务由《商品房买卖合同》承接，则本合同自动终止和失效，双方在本合同下均无任何债权债务及经济纠纷。 2016年5月8日，被告保润公司出具收据（No：xx）载明，今收到谢春丽交来保润食博荟商铺x号装修经营费12280元、收据（No：xxx）载明，今收到谢春丽保润食博荟商铺x首付款（20%）26323元。 另查明：2014年11月12日广西壮族自治区工业设计院（下文简称“设计院”）与广西华宁投资有限公司（下文简称“华宁公司”）签订《广西壮族自治区工业设计院南宁市古城路2号职工住宅小区危旧房改造代建合同》（下文简称《代建合同》），约定由华宁公司作为项目的代建方。合同第五条约定，2.根据“谁投资，谁收益”的原则，乙方负责变更一、二层群楼或其他楼层中不少于5000平方米为商业用途，由乙方支付11000万元投资取得5000平方米商业面积产权，甲方负责配合办理相关手续，该部分变更的商业面积可落户到乙方指定的第三方名下。该部分商业面积的销售收入（含物业直接从甲方名下销售给第三方的）全部归乙方所有……2.5在乙方获得5000平方米变更的商业面积使用和管理权利后，为了便于乙方对该变更的商业面积的使用和管理，甲方须出具不可撤销的《授权书》，载明乙方享有对该约5000平方米变更的商业面积的使用和收益权益。 上述合同签订后，华宁公司与被告保润公司签订《广西壮族自治区工业设计院南宁市古城路2号职工住宅小区危旧房改造代建项目合作协议》，约定由保润公司全面履行《代建合同》中华宁公司的义务。 2018年11月27日，设计院、华宁公司与保润公司签订《协议书》，约定华宁公司在《代建合同》中的权利、义务一并转移给保润公司，由保润公司取代华宁公司作为古城路2号危旧房改造项目的唯一代建方。 再查明：涉案工程于2019年7月11日取得《建筑工程施工许可证》（编号450101201907110101）。项目现已建设至地面正负零阶段，尚未完工。 判决理由 一、关于《投资合作建房合同》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告与保润公司签订的《投资合作建房合同》约定由原告出资，在商铺建成后享有40年产权，且原告无须承担经营风险，以上约定不符合合作开发房地产合同共同出资、共享收益、共担风险的特征。因此，《投资合作建房合同》名为合作建房，实为房屋买卖。 《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》第四条明确危旧房改造项目中的商业设施可以对外公开出售，可见涉案商铺具备上市交易的条件。根据设计院与华宁公司签订的《代建协议》及三方签订的《协议书》，保润公司有权对涉案项目的商业面积部分进行销售。此外，《投资合作建房合同》为原被告双方在平等、自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，合同中约定的内容也未存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，因此，该合同应为有效合同。 二、关于《投资合作建房合同》应否解除及款项返还问题。合同第八条“甲方逾期交房的违约责任”约定，逾期超过180日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退换全部已付投资款，并按乙方已付投资款总额的3%向乙方支付违约金。现保润公司逾期交房已超180天，原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。保润公司已收取原告支付的38603元，并出具《收据》确认，故《投资合作建房合同》解除后，该笔费用应由保润公司返还。同时，根据《投资合作建房合同》第八条的约定，出卖人还应按买受人已付投资款总额的3%向买受人支付违约金。庭审中原告主张合同约定的违约金过低，请求将违约金计算标准调整至按已付投资款每日万分之二计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。综合考虑保润公司的违约情况及原告的实际损失,违约金的标准调整为：以原告已付投资款38603元为基数，按照年利率6%计算，自约定交房之次日即2018年11月1日起计至本判决生效之日止。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、被告广西保润盛世投资有限公司向原告谢春丽返还投资款38603元； 二、被告广西保润盛世投资有限公司向原告谢春丽支付逾期交房违约金（计算方式：以38603元为基数，按照年利率6%计算，从2018年11月1日计至本判决生效之日止）。 本案受理费1150元，由被告广西保润盛世投资有限公司负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  赵卫平 人民陪审员  杨学群 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  覃树鹏