贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3548号 原告：吴太元，男，汉族，1966年5月4日出生，住贵州省毕节市。 原告：唐道萍，女，汉族，1971年9月25日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：陈雄（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告吴太元、唐道萍与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人陈雄，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金66705.87元（违约金以房价款360144.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140％从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记并交付原告之日止，暂计算至2020年3月26日）；2、请求依法确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》中第十四条第四款第1项（5）（6）的内容无效；3、请求判令被告向原告退还已收取的水表费、电开户费、闭路电视开通费3329.00元;并以3329.00元为基数，从2013年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告资金占用损失至实际付清之日止。暂计算至2020年3月26日资金占用损失为1182.63元；4、本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告要求将第一项诉讼请求的计算标准变更为日万分之三，但经本院释明后并未在告知期限内补交诉讼费用。）事实与理由：原、被告双方于2013年8月28日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区房屋，房屋总价款为360144元整；被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告;若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1％的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告亦依约将该商品房交付给原告使用，但被告至今未按照合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另，原告额外向被告支付了水表费、电开户费、闭路电视开通费（以下简称“三通费”）共计3329元，被告向原告出具了开户费收据。 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现因被告的原因致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，根据合同约定被告应当向原告赔偿相应的违约金。 原告还认为，根据合同第七条第二款“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”和《关于有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。因此，被告向原告另外收取三通费的行为已经违法，该笔费用属于被告的开发成本，已经计算在房价款内，被告不应另外收取。虽然合同第十四条第四款第1项约定，三通费由原告承担，交付给被告，但该约定明显违反上述法律规定及双方的约定，不合理的加重买受人的责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条无效格式条款的情形，故应当被确定为无效条款，三通费应予退还。 综上所述，因被告的原因致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重侵害了原告的合法权益，根据合同约定被告应当向原告赔偿相应的违约金，合同约定的被告应按日向原告支付已交付房价款0.1％的违约金稍有偏高，现原告自愿放弃部分违约金，降为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140％进行主张。另外，被告向原告另行收取三通费无任何法律依据，亦属重复收费，合同第十四条第四款第1项(5)(6)的内容系被告提供的格式条款，属于法律规定的无效格式条款情形，应为无效，被告所收取的三通费应予退还，期间对原告的资金形成了占用，应赔偿原告资金占用损失。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告特向贵院提起诉讼，望依法支持如上诉请。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 四、答辩人自2019年11月29日取得《首次登记确认书》起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已经构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由答辩人自行承担，若2019年11月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢其余户。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人的原因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记的违约责任不应再由被告承担。 五、涉案合同不存在违反法律法规强制性规定以及免除被告责任、加重原告责任或者排除原告主要权利的情形，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。 六、原告诉请退还开户费3329.00元的诉讼请求不应当得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房价款并未包含开户费，被告代收后已代为交纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。 七、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年8月28日，原告吴太元、唐道萍作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积120.37平方米，套内建筑面积100.38平方米；总价款为360144.00元，买受人应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款110144.00元，余额250000.00元以公积金贷款支付；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关代为缴纳电开户费、水表、闭路电视开通费。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款，并于2015年12月31日向被告交纳3329.00元，被告出具收据载明：收到吴太元开户费（瑞丰新城9-601室）3329.00元。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记确认书》，载明：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司开发的瑞丰新城第9幢，现已开发完成。同意办理该项目不动产首次登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记确认书》，确认同意办理该项目不动产首次登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《首次登记确认书》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年6月1日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款360144.00元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年6月1日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，和双方所签《商品房买卖合同》约定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不应再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同约定原告委托被告缴纳电开户费、水表、闭路电视开户费，原、被告之间虽形成了原告委托被告代为向相关部门缴纳前述开户费的合意，但被告提供的证据不能证明其已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无须再代原告缴纳上述费用，故对原告要求被告退还开户费3329.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付开户费利息以及确认合同条款无效的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴太元、唐道萍逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款360144.00元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年6月1日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴太元、唐道萍开户费3329.00元； 三、驳回原告吴太元、唐道萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费790.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月十八日 书记员  申开旭