广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初978号原告：杨著强，男，1965年10月22日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区团结大街十四号街坊军分区*********。公民身份号码：150************055。委托诉讼代理人：任志芳，广东运胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲波，广东运胜律师事务所律师。被告：珠海市金湾区**********股份经济合作社，住所地：广东省珠海市金湾区**********巷9号。法定代表人：麦成兴，村民小组长。委托诉讼代理人：郭海斌，广东法宗律师事务所律师。原告杨著强与被告珠海市金湾区**********股份经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任志芳、曲波，被告的委托诉讼代理人郭海斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2018年4月11日签订的《房产使用权转让合同》无效；2、被告返还原告已支付的定金及购房款共计488,790元；3、被告赔偿原告利息损失（以每期房款及定金支付之日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及律师费损失25,000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年4月11日，原告委托妹妹杨红强与被告签订了《房产使用权转让合同》，约定原告出资购买被告开发建设的珠海市金湾区******春三经济合作社商住楼1栋1601房，建筑面积115.75平方米，建筑面积单价为7038元/平方米，合同总价为814,649元；案涉住宅的建设用地是被告通过划拨方式取得。合同签订后，原告依约支付了定金并分期支付了购房款，共计488,790元。2019年11月，杨红强告诉原告其购买的是房屋的永久使用权，开发商不负责办理产权。原告认为案涉合同名为房产使用权转让，实为房屋买卖，违反了相关法律规定，依法应认定无效。被告在明知案涉房产不符合向社会销售的法律规定的情况下，依然向社会进行公开销售，是导致案涉合同无效的根本原因，被告应赔偿原告损失。原告提交的证据材料有：1、《房产使用权转让合同》；2、收据、银行交易明细；3、《委托书》；4、《委托代理合同》、发票；5、《建设用地规划许可证》。被告辩称，1、案涉合同有效，在售房时被告将案涉房屋的情况告知了原告，双方自愿签订的合同合法有效。2、双方签订的是房屋使用权转让合同，符合法律规定。被告向原告提交以下证据：1、建设用地批准书；2、建设工程规划许可证；3、建筑工程施工许可证。本院经审理认定事实如下：被告的前身是珠海市金湾区*********经济合作社。2016年12月30日，被告取得《建设用地批准书》，批准面积为26,666.7平方米，土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为留用地，土地座落金湾区三灶镇中心村机场北路东侧。2017年1月22日，被告取得《建设用地规划许可证》，用地性质为生活留用地。2018年1月3日，被告取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为商住楼项目（一期）。2018年4月1日，被告取得《建筑工程施工许可证》，在上述土地上建设房屋。原告称就上述土地上所建房屋，被告的销售员通过微信群发广告，并在微信群介绍房屋工程进展、面积、价格等。被告承认有人在负责房屋销售，亦有专门的销售部或办公场所。2018年4月11日，原告的妹妹杨红强代原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房产使用权转让合同》，合同记载：被告通过划拨依法取得了珠海市金湾区***********侧的生活自留用地。合同第一条约定：被告将位于珠海市金湾区******春园三经济合作社商住楼1栋1601房住宅使用权转让给原告，原告对转让的房产使用权作了充分了解，愿意受让该住房使用权。建筑面积约115.75平方米。第二条约定：建筑面积单价为7038元/平方米，总价为814,649元；并约定了付款方式为按房产建成进度付款。合同签订后，原告向被告陆续支付了定金及房款，共计488,790元。其中，原告于2018年4月13日支付81,465元，于2018年7月24日支付81,465元，于2018年10月30日支付162,930元，于2019年1月24日支付162,930元。原告称《房产使用权转让合同》名为使用权转让，实为房屋买卖。又查明，至本案法庭辩论终结前，案涉房屋尚未竣工验收。本院向珠海市自然资源局金湾分局调查，该局于2020年6月18日作出《复函》，指涉案房产所在土地用地取得方式为划拨，土地用途为留用地，不得进行经营性房地产（商品房）开发建设，土地使用权未经有审批权的政府批准不得转让。庭审中，被告称“村里通过村民表决一致同意合作社将部分项目对外销售，但购买人只能获得使用权”。被告又称对外销售的行为发生在村民表决后，又承认尚未报政府批准对外销售。被告未提交村民表决的证据。另查明，原告与广东运胜律师事务所于2020年3月29日签订一份《委托代理合同》，约定由该事务所指派律师作为原告在本案中的诉讼代理人。原告为此支付律师代理费25,000元。以上事实有原、被告提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，案涉合同名为房产使用权转让实为房屋买卖。案涉房屋所在土地的取得方式为划拨，土地用途为留用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”被告在对外销售房产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。被告未经审批迳直对外销售。被告的行为违反了法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，案涉《房产使用权转让合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应向原告返还原告已付的定金及购房款488,790元。与此同时，被告明知未报有批准权的人民政府审批而对外销售房屋，是过错一方。被告亦应赔偿原告利息损失。利息分段计算为：（1）从2018年4月13日起，以81,465元为基数；（2）从2018年7月24日起，以81,465元基数；（3）从2018年10月30日起，以162,930元为基数；（4）从2019年1月24日起，以162,930元为基数；2019年8月19日及之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以上均计算至实际付清时止。至于原告诉请的律师费的问题。因双方未约定律师费的承担方式，故原告诉请被告赔偿律师代理费25,000元无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告珠海市金湾区**********股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨著强返还定金及购房款488,790元；二、被告珠海市金湾区**********股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨著强支付利息[利息分段计算如下：（1）从2018年4月13日起，以81,465元为基数；（2）从2018年7月24日起，以81,465元基数；（3）从2018年10月30日起，以162,930元为基数；（4）从2019年1月24日起，以162,930元为基数；2019年8月19日及之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以上均计算至实际付清时止]；三、驳回原告杨著强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计6270元，由原告杨著强负担305元，由被告珠海市金湾区**********股份经济合作社负担5965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 郭美玲二〇二〇年六月二十四日法官助理 罗敏兰书 记 员 钟润华