广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5434号原告：丁美松，女，1975年5月2日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。被告：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区xxx路****。法定代表人：周浩祥，职务总经理。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东领华律师事务所律师。原告丁美松与被告广州康创投资有限公司物权保护纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾斐，被告委托诉讼代理人陈俊鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认《商铺买卖合同》第十一条第三款中关于原告同意放弃商铺所得收益的条款无效；2、被告向原告按原状返还位于广州市越秀区xxx路132号xxx号xxxx号商铺；3、被告向原告支付自2011年8月31日起占用商铺期间的房屋占用费（房屋占用费按每月80元/平方米计算，最终计至被告实际交场之日止）；4、被告向原告支付案涉商铺物业管理费保证金、水电费周转金、物业管理费及违约金共4838.75元。事实与理由：一、原告与被告签订《商铺买卖合同》，购得位于广州市越秀区xxx路132号的商铺，并依法办理了房屋登记手续，取得该商铺的所有权。该《商铺买卖合同》是被告提供的格式合同，其中第十一条第三款约定：买受人（即原告）同意将该商铺及所在楼宇的屋面、外墙委托出卖人或出卖人指定的公司进行经营管理，所得收益归出卖人所有，买受人同意放弃。”根据《合同法》第四十条关于格式条款的规定，以及《物权法》关于业主对于专有部分之外的共有部分分项有共同使用、共同收益的权利，但在《商铺买卖合同》第十一条第三款中，被告排除了原告对于商铺（专有部分）及屋面外墙（共有部分）的收益权，违反了物权法规定的原则，剥夺了业主对于商铺收益的主要权利，而不动产交易中，使用权、收益权应随所有权的转移而转移，因此对于原告同意放弃商铺及屋面外墙收益权的相关条款应当认定无效。二、原告、被告与案外人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）三方签订《商铺使用权移交确认书》，约定2011年8月31日至2014年8月30日期间，原告将商铺交由被告统一经营管理。被告在取得商铺使用权后，对场内商铺原有的间隔进行了全部或部分拆除，却一直未按约定对商铺进行任何经营活动，涉案商铺所在的“xxx号”商场从未开门营业过，场地大门紧闭、无灯光照明、无电梯运转等，足以证明被告违背《商铺使用权移交确认书》中约定的场地经营义务，构成严重违约，更造成商铺价值严重贬损。在2014年8月30日试用期届满后，被告仍一直占用涉案商铺，为此，原告多次通过邮寄发函、现场公证、电话等方式联系被告，要求被告立即返还场地，但被告的登记注册地址和指定联系地址均无人办公，公司电话已变更为他人使用，导致原告完全无法正常收回场地，造成原告巨大的经济损失。因此，被告应当承担占用商铺期间的场地占用费。三、在2014年8月30日后，被告仍一直占有使用涉案租赁场地，根据《商铺使用权移交确认书》第五条之约定，2014年8月30日起，甲方（原告）继续将上述商铺交付给乙方（被告）统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方即实际使用人、承租人承担。”被告及案外人迪佳公司在庭审中也明确承认被告就是商铺实际使用人，并承认场地至今仍未交还给原告。因此，根据约定上述物业管理费保证金、水电费周转金、物业管理费及违约金均应由被告承担。现因被告长期拖欠案外人迪佳公司的物业管理费及水电费，导致迪佳公司将原告诉至法院，要求作为业主的原告承担保证金、水电费周转金等费用，造成原告严重的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，向法院提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。本案是物权保护纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同已经履行完毕，原告的第1项诉请没有法律依据。涉案商铺返租期满后，被告已经通过EMS快递方式及召开业主大会、现场办理移交手续两种方式通知原告接收商铺，被告已经履行了通知收铺的义务。原告因为其自身原因未能成功办理收铺手续，由此造成的损失应当由原告自行负担。2018年，涉案商铺已有二三十个业主针对收铺问题，向越秀法院提起诉讼，在被告已经履行了通知收铺义务后，业主认为涉案商铺存在消防不合格而拒绝办理收铺手续，但该系列案件经过两级法院审理，确认商场的商铺不存在消防不合格的情况，且被告已履行了通知收铺的义务，符合交铺条件。因此，原告向被告主张占用费及其向迪佳公司所支付的物业费等费用，没有依据。请求予以驳回。经审理查明：原告（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定：买受人的通讯地址为广州市番禺区洛溪新城新浦路三栋之三701房。买受人向出卖人购买位于广州市xxx路132一层xxxx号铺，商铺合同约定建筑面积12.6337平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为775053元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。第十一条、买受人的房屋仅作商铺使用……3、买受人同意将该商铺及所在楼宇的屋面、外墙委托出卖人或出卖人指定的公司进行经营管理，所得收益归出卖人所有，买受人同意放弃。第十二条、买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达。如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：xxx号；座落位置：xxx路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2011年9月10日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）与原告（乙方）签订了《xxx号前期物业服务协议》，其中约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积12.6337平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为202元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2011年11月29日，原告（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与被告康创公司（乙方）三方签订了《xxx号商铺使用权移交确认书》，其中约定：甲、丙双方就广州市xxx路132号“xxx号”首层xxxx号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，其中载明：鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《消防安全责任合同书》、《临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《消防安全责任合同书》、《临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。2014年8月30日后，康创公司没有继续对涉案商铺所在楼层进行统一经营。现涉案商铺处于空置状态。据《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区xxx路132号xxxx铺不动产权登记在原告名下，建筑面积12.097平方米，登记时间为2012年8月31日。另查明，2014年8月12日，被告向原告位于陕西省××江北××小区××单元××楼的地址邮寄《康创名品酒汇商品移交通知书》。2018年，迪佳公司曾向本院提起诉讼，要求丁美松支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费等费用。本院于2018年8月23日作出（2018）粤0104民初3758号民事判决，其中判决：丁美松向迪佳公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4838.75元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费之日止。广州市中级法院于2019年4月8日作出（2019）粤01民终1620号民事判决，判决维持上述判决。本院认为：原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在免除被告责任、排斥原告权利的情形，合法有效。原告诉请要求确认该合同第十一条第3款无效，没有依据，本院不予支持。被告向原告邮寄《康创名品酒汇商品移交通知书》，履行了通知交铺的义务。根据《商铺买卖合同》的约定，买受人未按通知办理交铺手续的，视为已实际交铺，故原告以被告未实际交铺为由，要求被告交铺及支付占用费及其他损失，本院不予支持。现涉案商铺属于空置状态，原告可自行收回该商铺，无需法院处理。至于物业管理费保证金、物业管理费、水电周转金等费用，并非被告收取，原告要求被告支付没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告丁美松的诉讼请求。案件受理2272元，由原告丁美松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  卫宝钊人民陪审员  张美萍二〇二〇年六月二日书 记 员  唐嘉仪