贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初1026号原告：六盘水聚源时代物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路****附**。统一社会信用代码：91520201MA6EDTAK88。法定代表人：周军，男，汉族，1963年2月10日出生，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：熊艺，系贵州兆孚律师事务所专职律师，执业证号：15202201511536223。被告：张军，男，汉族，1979年5月14日出生，住贵州省六盘水市钟山区，现住贵州省六盘水市双水新区。原告六盘水聚源时代物业服务有限公司（以下简称“聚源物业公司”）诉被告张军物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其代理人熊艺，被告张军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告向原告支付2018年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费用2160元、装修管理费200元、装修垃圾清运费200。共计2560元。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2017年11月23日与六盘水盛隆房地产开发有限公司签订《锦绣嘉园物业委托管理合同》，合同约定原告对锦绣嘉园小区进行物业服务，合同期限自2017年11月30日至2027年11月29日止，《锦绣嘉园物业委托管理合同》中对物业服务费用约定明确，高层建筑为1.00元／月㎡,被告系该小区业主，居住在锦绣嘉××小区××单元××室，建筑面积为90㎡,自原告与六盘水盛隆房地产开发有限公司签订《锦绣嘉园物业委托管理合同》后，被告即享受原告提供的物业服务，自2018年1月5日至2020年2月29日被告累计拖欠物业服务费用2560元，期间经原告多次催要，被告均未缴纳，截止2020年3月1日原告再次向被告出具物业服务费催缴通知书，被告仍不履行缴纳义务，原告为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望贵院判决支持原告的诉讼请求。被告张军辩称：一、我没有收到收楼通知书，业主有权拒交物业费。二、物业公司没有和业主签订合同，业主可拒交物业费。三、物业公司擅自调高物价服务收费标准，物业公司没有物价管理部门各项审批文。四、一方提供的物业管理服务应达到的质量为清洁卫生，小区内外墙清扫保洁卫生无死角，做到垃圾日产日清，管道沟渠畅通，无堵塞，小区内无人饲养家禽，楼内公共走廊洁净，不堆放杂物，小区内排污达到国家排放标准，定期对物业管理区内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。公共部位无乱设摊点、无蜘蛛网、无乱贴野广告，无乱画现象。经审理查明，2017年11月23日，原告聚源物业公司（作为乙方）与六盘水盛隆房地产开发有限公司（作为甲方）签订了《锦绣嘉园物业委托管理合同》，该合同约定：“物业名称：锦绣家园；物业类型：商场、高层、混合；座落位置：双水新区人民路与高林路交汇处；建筑面积：40800平方米；在物业管理区域，乙方提供的物业管理服务费如下：1、小区建筑本体共用部分（住宅楼盖、商场楼盖、住宅屋顶、……外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备）的维护、养护和管理。2、小区建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、……等）的维护、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内的小区部分属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、绿化、商场室外泵房、路灯、停车场）的维护、养护和管理。4、本物业规划红线内的商场部分属小区共用配套服务设施的维护、养护和管理。5、公共环境（包括住宅公共场地、商场公共场地、住宅公共建筑共用部位、商场建筑物共用部位、住宅公共部位、商场公共部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通、停车场车辆行驶及停泊。……。乙方提供的物业管理服务应达到的质量：1、文明服务……。2、整体环境：小区房屋及公共场所没有堆积物，，地面平整无建筑垃圾。小区区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，……。3、清洁卫生：小区内外清扫保洁，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，小区内无人饲养家禽；楼内公共走廊洁净，不堆放杂物；小区内排污达到国家规定排放标准。定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。公共部位无乱设摊点、无蜘蛛网、无乱贴野广告、无乱画现象。4、治安管理：小区制安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，……。5、经费管理……。6、设施设备：小区公共给排水、供电、通讯、照明、消防、电梯等设施设备完备，不改变原设计用途，设施设备运行正常、维修维护及时、出现故障，立即排除。排水系统畅通，道路无积水、、地下室无积水侵泡发生。……。本合同期限为10年，自2017年11月30日至2027年11月29日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅1.00元/月.平方米其中住改非2.00元/月.平方米；物业公司于房开通知交房之日起算，按年收取物业服务费用。……。”该合同还对物业的经营和管理、物业的承接验收、物业的使用和维护等事宜进行了约定。2018年1月5日，被告张军领取锦绣嘉园A栋1单元1202室（建筑面积为90㎡）的钥匙并进行装修入住。后因被告未向原告缴纳2018年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费2160元，原告于2020年3月1日向被告出具了《物业服务费催缴通知书》催收被告向原告缴纳上述物业服务费。另外，六盘水盛隆房地产开发有限公司破产。2018年1月4日，六盘水盛隆房地产开发有限公司破产管理人向原告出具通知书，该通知书载明六盘水盛隆房地产开发有限公司与原告于2017年11月23日签订的《锦绣嘉园物业委托管理合同》，现双方均未履行完毕上述合同，根据合同约定期限为10年，管理人决定继续履行上述合同，由原告为锦绣嘉园小区继续提供物业管理服务事宜。上述事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《锦绣嘉园物业委托管理合同》、通知书、原告提供的照片、物业服务费催缴通知书等证据在卷佐证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，原告与六盘水盛隆房地产开发有限公司之间签订的《锦绣嘉园物业委托管理合同》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,……,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”原告作为锦绣嘉园的物业服务企业,应全面履行合同义务。被告作为业主,享受了原告提供的物业服务,应承担缴纳相应物业服务费的义务。本案中，鉴于2018年1月5日被告张军领取锦绣嘉园A栋1单元1202室（建筑面积为90㎡）的钥匙并进行装修入住，被告虽提出锦绣嘉园小区治安管理方面有偷盗、无绿化，私搭乱接、摆摊设店，在楼道、房顶存在卫生问题的辩称，并提供证据照片用于证明该项辩称，但该证据不足以证明自2018年3月1日至2020年2月29日期间原告在履行合同中存在违约行为导致物业服务质价不符，且已对小区业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，因此对于被告的该项辩称，本院不予采纳。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催收,业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期间期限内仍未缴纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”，原告已于2020年3月1日以书面《物业服务费催缴通知书》的形式向被告进行催缴，催促被告向原告缴纳2018年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费，故被告应按照《锦绣嘉园物业委托管理合同》关于“物业服务费高层住宅1.00元/月.平方米”的约定，结合其在锦绣嘉园的住房建筑面积90㎡，向原告缴纳2018年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费即2160元。对于原告提出要求被告向其支付装修管理费200元、装修垃圾清运费200元的诉请。因装修管理费是指在日常综合服务外,物业服务企业需要额外对装修期间的场地秩序、是否违规装修等事项进行监管所产生的费用;装修垃圾清运费是由物业等具有特定资格的单位负责收集以后集中清运到环卫部门指定填埋处理的地方,从而产生的清理运输费用。且结合六盘水市物业服务公司关于上述两项费用的收费标准实际，鉴于被告已就锦绣嘉园A栋1单元1202室装修入住，故对于原告诉请的该两项费用，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条第五款、第八条、第三十五条、第四十条、第四十一条,《最高人民法院物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张军于本判决生效后十日内向原告六盘水聚源时代物业服务有限公司支付2018年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费2160元、装修管理费200元、装修垃圾清运费200元，共计2560元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告张军负担（原告已预交，限被告于本判决生效后十日内返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审判员  张艳二〇二〇年六月十五日法官助理赵霞书记员席亚杰