山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终645号上诉人（原审原告）：罗章，男，1964年1月1日出生，汉族，住大同市天镇县玉泉镇迎宾里交通巷**。委托诉讼代理人：任婧，山西法铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王翔玮，男，1972年3月14日出生，汉族，无业，住，住大同市平城区宏洋美都**楼****/div>被上诉人（原审被告）：白伟，男，1983年12月30日出生，汉族，无业，住大同市平，住大同市平城区和汇新泉湾********>被上诉人（原审被告）：王玉龙，男，1975年9月11日出生，汉族，无业，住大同市云冈区御泉，住大同市云冈区御泉小区**楼****v  style="text-align: justify; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin-top: 0pt; margin-bottom: 0pt; orphans: 0; widows: 0;">委托诉讼代理人：张怀生，山西晨遥律师事务所律师。原审第三人（原审被告）：宋富，男，1961年2月17日出生，汉族，浑源县公安局退休干部，住大同市天镇县北门外交警队家属院。原审第三人（原审被告）:李凤英，女，1958年2月1日出生，汉族，天镇县交通执法局退休干部，住同宋富。委托诉讼代理人：宋富，男，1961年2月17日出生，汉族，浑源县公安局退休干部，住大同市天镇县北门外交警队家属院，系李凤英丈夫。上诉人罗章与被上诉人王翔玮、白伟、王玉龙、原审第三人宋富、李凤英申请人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初6865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗章及其委托诉讼代理人任婧、被上诉人王翔玮、白伟、被上诉人王玉龙的委托诉讼代理人张怀生、原审第三人(原审第三人李凤英的委托诉讼代理人)宋富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗章向本院上诉请求：一、撤销大同市平城区人民法院作出的(2019)晋0213民初6865号民事判决,改判对原审第三人宋富、李凤英所有的位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺继续执行,或将本案发回重审。二、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院未查明本案基本事实,判决错误,请求二审法院依法改判或将本案发回重审。一、被上诉人对案涉房屋的权利不能够排除强制执行,一审法院对此认定错误,请求二审法院判决对案涉房屋继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定是对真正的房屋消费者的物权期待权的保护。本案中,经庭审查明:宋富承认其与王玉龙存在借款关系,宋富归还不了的借款抵顶了房款,王玉龙举证的其与宋富之间频繁的银行流水也可以证明这一点,也就是说被上诉人与宋富签订的《房屋买卖合同》本质为“以房抵债”协议,该协议首先是以消灭金钱债务为目的(根据被上诉人提供的证据，宋富欠王玉龙的借款抵顶了房款),房屋的交付仅为以房抵债的实际履行方式。根据法律的规定,基于以房抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的物权权益。本案中,房屋至今未过户到被上诉人名下,所以,被上诉人提交的证据依法不足以排除罗章申请的强制执行。二、从另一个角度来说,被上诉人与宋富签订的《房屋买卖合同》系以合法形式掩盖宋富逃避向其他债权人履行还款责任的非法目的，该合同的签订严重侵犯了罗章(债权人)的合法权益,根据《合同法》第52条的规定,该合同应为无效合同。理由如下:宋富于2016年12月8日开始,累计向罗章借款共计12笔，2019年7月经山西省大同市平城区人民法院(2019)晋0213民初3603号判决,宋富欠付罗章本息合计3533000元。被上诉人与宋富签订《房屋买卖合同》的时间为2019年1月17日,也就是说,宋富向罗章借款在先,在罗章不断要求宋富还款时,宋富恶意以300万元的价格将至少600万元的房屋出售给被上诉人,宋富与被上诉人之间的交易明显是以合法形式掩盖其拒不还款的非法目的,严重损害了罗章的合法权益,该《房屋买卖合同》依法应为无效合同。因该合同无效,即使进行公证,也不具备法律效力。综上所述,一审判决错误,请二审法院依法查明事实,对宋富位于位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺继续执行。王翔玮、白伟、王玉龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，三被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益，请求维持原判。罗章向一审法院起诉请求：1、撤销大同市平城区人民法院(2019)晋0213执异110号执行裁定书，对被告宋富、李凤英所有的位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺继续执行；2、由被告王翔玮、白伟、王玉龙承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一审法院执行局在执行申请执行人罗章与被执行人宋富、李凤英借款合同纠纷一案中，于2019年6月28日查封了被执行人李凤英名下位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺。案外人王翔玮、白伟、王玉龙于2019年9月6日书面提出异议，请求对案涉商铺停止执行。该院经审查，于2019年11月6日作出(2019)晋0213执异110号执行裁定书，裁定中止对位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺的执行。另查，2006年5月15日，大同市粮油建安公司（甲方）与被告李凤英（乙方）就案涉房屋签订《门面房出售合同》，合同约定：乙方以1550000元的价格购买了案涉房屋，乙方付清购房款后房屋的所有权归乙方所有，并取得《大同市粮食局集资住宅住房证》。2019年1月17日，卖方李凤英、宋富（甲方）与买方（乙方）王翔玮、白伟、王玉龙就案涉房屋买卖签订了《房屋买卖合同》，合同约定：李凤英、宋富夫妇共同共有坐落于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺一套（382.59平方米），自愿出售给乙方。出售价格为3000000元；乙方于合同签订后一次性付清房款。同日，买卖双方在山西省大同市平城公证处进行了公证。山西省大同市平城公证处作出了（2019）晋同平证民字第633号、第634号公证书，该公证处对买卖双方办理的《房屋买卖合同》及《委托书》进行了公证。当天，被告白伟通过转账向李凤英支付1000000元；王翔玮通过转账向王玉龙支付1000000元；王玉龙通过转账向李凤英支付785000元。同日，被告宋富、李凤英为王翔玮、白伟、王玉龙出具了收条，内容为：“今收到王翔玮、白伟、王玉龙购买大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺一套（382.59平方米），购房款人民币3000000元”。又查，2019年1月17日，出租人王翔玮、白伟、王玉龙与承租人王纪团签订了《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：案涉房屋出租给王纪团，租赁期限从2019年1月17日至2024年7月31日（租期五年半），已付房租570000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案现有证据证实，被告李凤英与王翔玮、白伟、王玉龙就案涉房屋签订的买卖合同时间为2019年1月17日，同日办理公证。三被告在办理公证时出具了《声明书》，三被告清楚所购买的房屋目前不能办理产权过户手续。合同签订当天，被告白伟付李凤英1000000元，王玉龙付李凤英785000元，有银行凭证能够证实其真实性。宋富庭后出具了书面材料证实收到上述资金，并称之前因与王玉龙存在借贷关系，余款抵顶了借款。该陈述与其2019年1月17日为三被告出具的收条相吻合，故一审法院认定三被告王翔玮、白伟、王玉龙已履行了给付购房款义务。三被告王翔玮、白伟、王玉龙提交的与案涉房屋承租人王纪团签订的《租赁合同》，庭后经一审法院调查，承租人王纪团称：其从2006年起就一直租赁该房，于2019年1月17日与三被告王翔玮、白伟、王玉龙重新签订了租赁合同，该证据证实三被告王翔玮、白伟、王玉龙实际占有了案涉房屋。综上所述，被告王翔玮、白伟、王玉龙购买案涉房屋时间在本院采取强制措施之前，且双方已签订房屋买卖合同、履行了给付购房款义务、实际占有标的物，未办理产权变更登记非被告过错。三被告提出的执行异议成立，享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对原告罗章的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告罗章的请求诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。本院经二审查明，王翔伟于2019年1月17日通过银行帐户给王玉龙汇款金额为955000元。该事实有王翔伟于2019年1月17日的银行汇款凭证证明，本院予以确认。各方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议，对各方无争议的事实本院予以确认。各方当事人在二审中均未提交新证据。本院认为，王翔伟、白伟、王玉龙与宋富、李凤英于2019年1月17日签订涉案商铺的买卖合同，该买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。王翔伟、白伟、王玉龙于签订合同的当日通过实际支付部分购房款以及用王玉龙对宋富以前的债权抵顶另一部分购房款的方式，向宋富、李凤英支付了全部购房款，虽然部分购房款是通过以物抵债的方式进行支付，但以物抵债系债务清偿的方式之一，是双方之间对于如何清偿债务作出的安排，该行为系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王翔伟、白伟、王玉龙在2019年1月17日签订涉案商铺买卖合同后，又于同日以变更出租人的方式实际占有了涉案商铺。该行为应认定为王翔伟、白伟、王玉龙合法占有了涉案商铺。王翔伟、白伟、王玉龙未将涉案商铺过户的原因系因涉案商铺为单位集资房未办理产权登记而不具备过户条件，因而涉案商铺未办理过户登记并非王翔伟、白伟、王玉龙的原因。同时，罗章提供的证据不足以证明王翔伟、白伟、王玉龙与宋富、李凤英之间存在恶意串通损害罗章合法权益的情形，亦不能证实宋富、李凤英以明显不合理的低价出售房屋，弱化其清偿债务的能力的事实。因而，王翔伟、白伟、王玉龙对涉案商铺提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的相关规定，王翔伟、白伟、王玉龙对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益。罗章的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人罗章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗章负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 张 文二〇二〇年六月二十八日书记员 王毅伟