湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1339号 原告：谢亚郴，男，1979年12月7日生，汉族，住郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥。 委托诉讼代理人：文斌，湖南星河律师事务所律师。 被告：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路**。 法定代表人：李雄，系该公司总经理。 原告谢亚郴与被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称“苏仙城建公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢亚郴的委托诉讼代理人文斌、被告苏仙城建公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥御溪湖畔B栋12层1205号房办理不动产首次登记；2、判令被告在办理完不动产首次登记后继续履行合同义务,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告协助原告办理产权登记手续；3、判令被告向原告支付逾期办理不动产首次登记违约金31074元(暂计自2017年3月6日至2020年5月6日,计1157天),后续违约金按已交房款为基数按每日万分之一计算至不动产首次登记完成之日止；4、判令被告按照原告已付购房款开具购房正式发票；5、本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2013年1月29日,原被告签订《郴州市商品房买卖合同》合同约定原告购买被告开发的郴州市白鹿洞镇锁石桥御溪湖畔B栋12层1205号房,房屋建筑面积128.75平方米,房价总金额268573元,原告将房款以一次性付款方式给付了被告。另,原告房屋的维修基金已全部向房产管理部门缴纳完毕。2016年12月5日,被告将不符合合同约定交付条件的房屋交给了原告。按照合同第十六条的约定,出卖人应当在商品房交付使用后90日内(注:即2017年3月6前),完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后,将办理权属登记(现为不动产权登记)需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。如因出卖人的责任,致使买受人未能在约定期限内办理登记或手续,双方同意按下列第2项处理2.买受人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止,出卖人按日向买受人支付已付房款的每日万分之一的违约金。截至今日(逾期1157天),被告未履行上述义务,亦未向原告支付违约金。鉴于被告严重违约,被告应当继续履行合同并承担违约责任。双方协商无果,诉请法院依法维护原告的合法权益。 被告苏仙城建公司辩称： 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据本院结合全案证据进行综合判定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月29日，原告谢亚郴与被告苏仙城建公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同编号为：201300141205，约定的主要内容有：一、原告（买受人）购买被告（出卖人）开发位于郴州市白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”项目中的第B栋12层1205号房，建筑面积128.75平方米。二、商品房单价每平方米2086，总价款为268573元。三、付款方式为于本合同签订之日一次性付款268573元。四、交付期限及条件。出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。五、关于产权登记的约定。出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。签约后，原告谢亚郴依约向被告交付了购房款，被告于20年月日将涉案房屋交付原告支配使用。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理不动产首次登记。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案原告与被告苏仙城建公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行。本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否应予以支持。关于原告诉讼请求第1、2项诉讼请求，被告辩称《不动产登记暂行条例》自2015年3月1起施行，国家开始实行不动产首次登记，商品房初始登记已不存在，故被告已无法履行该合同义务，无需承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》中约定的初始登记是依原《城市房屋权属登记管理办法》中的规定而来，约定的是对房屋所有权的第一次登记。《不动产登记暂行条例》第三条规定了八种登记类型，第一种是首次登记，即不动产权利第一次登记，该条例将之前不统一的总登记、初始登记、约定登记等统一称为首次登记。本院认为，不动产首次登记即初始登记，合同约定的产权登记义务不因法律规定的变更而免除。被告将不动产首次登记和初始登记割裂理解与法不符。故本院对原告主张被告在本判决生效后三十日内完成其购买房屋的初始登记的诉讼请求予以支持。另被告抗辩不动产登记制度改革后，开发商申请不动产首次登记的验收、验收流程、需提交的资料等方面均发生了重大变化，“御溪湖畔”项目属分期开发、分期验收项目，2017年7月前，被告无法办理“御溪湖畔”一期项目的不动产首次登记，是政策因素造成的，不是被告的原因造成的，被告不应承担赔偿责任。本院认为，被告的以上抗辩主张缺乏充足的证据予以证实，其理由不充分，不予支持。关于原告要求原告请求判令被告支付逾期办理不动产首次登记违约金的诉讼请求，案涉《商品房买卖合同》中约定“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金”。本案中被告于20年月日将案涉房屋交付原告使用，依约应于20年月日完成涉案房屋的首次登记，但被告至今未完成，应承担逾期办证的违约责任。故被告应支付原告逾期办证违约金元（从20年月日到2020年5月6日止，268573×0.01‰×天，之后的违约金计算至房屋首次登记完成之日止）本案中，城宇公司应在2016年5月16日前为涉案房屋办理初始登记。因合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至涉案房屋首次登记完成之日，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，仅对吴康桥、吴志潇起诉前三年内的违约金给付请求予以保护。吴康桥、吴志潇于2019年5月22日向一审法院起诉，而城宇公司于2019年9月9日为涉案房屋办理了首次登记，故本案违约金支付天数为1204天（从2016年5月23日计算至2019年9月9日），违约金为916.7元（277902.03元×1204天×0.1%÷365天）。关于原告要求判令被告按照已付购房款开具购房正式发票的诉讼请求，原告要求被告开具购房正式销售发票，首先，双方签订的涉案合同并未明确约定被告应当开具正式发票；其次，根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，未按照规定开具发票的，是违反发票管理法规的行为，由税务机关作出处罚。开具发票属于行政法律关系，不是平等主体之间的民事法律关系。故原告此项请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款的规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”开具发票是被告的法定义务。原告要求被告向原告开具购房正式发票的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司于本判决生效后三十日内为原告谢亚郴办理郴州市白鹿洞镇锁石桥御溪湖畔B栋12层1205号房屋的不动产首次登记，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告谢亚郴； 二、限被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司于本判决生效后十日内支付原告谢亚郴逾期办证违约金元(自20年月日起至至2020年5月6日止，后续违约金以已交房款为基数按日万分之一自起计算至不动产首次登记完成之日止)； 三、驳回原告谢亚郴的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费576.85元，减半收取计288.42元，由被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 姚秋珍 二〇二〇年六月十五日 法官助理 曾 伟 书 记 员 邓红娟