江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初677号原告：柯素平，男，1970年6月15日生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。委托代理人:刘明，江西修江律师事务所律师。被告：吴定福，男，1943年7月7日生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。被告：吴啟东，男，1967年8月3日生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。委托代理人:林家志,武宁县百连法律服务所法律工作者。原告柯素平与被告吴定福、吴啟东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员周剑独任审判，书记员蔡新一担任记录，公开开庭进行了审理。原告柯素平及其委托代理人刘明、被告吴定福、被告吴啟东及其委托代理人林家志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯素平向本院提出诉讼请求：要求两被告按照房屋买卖合同约定内容办理武房权证新宁字第**房屋的过户登记手续。事实与理由：两被告系父子关系。2002年10月，被告吴定福作为被拆迁人与武宁县土地储备中心签订了拆迁协议，拆迁后被告吴定福在武宁县小康村获得两块安置划拨土地。后被告吴定福在其中一块土地上自建房屋一栋。经双方协商一致，被告吴定福将建成的房屋作价128000元卖给原告，双方签订了房屋买卖合同一份。原告当即支付被告吴定福购房款100000元。双方还约定待被告吴定福在另外一块划拨土地上房屋建成后就将涉案房屋交付给原告。后被告吴定福提出在原来购房款基础上增加6000元水电及铝合金款。因此原告与被告吴定福于2007年1月10日补充签订了《买卖房补充合同》1份，双方在合同中约定涉案房屋占地面积为90㎡，院子为90㎡，前后左右按照小康村规划四至，房屋共计三层，包括房屋内现有固定设施、水电、厨卫、闭路电视、门窗全部作价128000元卖给原告，同时将房产证、土地证一起交给原告，原告应在合同签订后一星期内支付购房款100000元，余款在被告将办好的房产证和土地使用证交给原告时付清。合同还约定被告应配合原告办理好房产过户手续，另被告应在2007年1月15日前将房屋交给原告使用。但被告一直到2007年年底才腾空房屋并交付给原告。原告在入住前支付完购房尾款，被告当即把涉案房屋房产证及土地使用权证原件交给原告。后原告多次找到被告吴定福要求办理房屋过户手续，但被告以土地并未出让，需原告再支付100000元才同意办理过户手续。两被告不遵守合同约定，侵害原告合法权益。经双方多次协商未果，故原告诉至法院。被告吴定福辩称，本案房屋买卖合同不是被告真实意思表示，另外合同中的购房款128000元实际是预付款。是原告及亲戚多次威胁，被告才被迫签订了房屋买卖合同并将房屋交付给原告的。被告吴啟东辩称，涉案的房屋买卖合同因侵害被告合法权益应属无效合同。本案涉案房屋登记在被告名下，系被告的个人财产，被告吴定福无权处分。被告常年在外务工，对吴定福私自将房屋卖给原告一事并不知情。房屋买卖合同不是被告签订，且被告未授权给吴定福将房屋卖出。综上，请求法院驳回原告诉请，并退还被告房屋。庭审中，为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据材料：第一组证据：《武宁县房屋所有权登记审核表》复印件1份、《武宁县房屋所有权登记申请书》复印件1份、《房屋竣工验收登记表》复印件1份、《武宁县建设项目竣工规划验收表》复印件1份、拆迁协议复印件1份，以证明被告吴定福因拆迁获得两块面积均为180㎡的安置用地，被告吴定福于2002年在其中一块土地上建房，该房土地使用权证及房产证登记手续均由吴定福办理，两证上登记名字为被告吴啟东的事实。经质证，被告吴定福对该组证据真实性无异议，但认为办理相关手续时被告吴啟东不在家，由其代办。被告吴啟东质证对该组证据的合法性无异议，对关联性有异议，认为拆迁协议上写有被告吴啟东名字，被告对涉案房屋享有权利。经认证，本院认为原告提交的该组证据来源形式合法有效，且两被告对该组证据真实性均无异议，本院对该组证据真实性予以采信，对其关联性本院将在后文中予以阐述。第二组证据：提交《买卖房补充合同》1份，以证明原告与被告吴定福于2007年1月10日签订补充合同，被告吴定福将涉案房屋作价128000元，另水电、铝合金门窗作价6000元卖给原告，被告应为原告办理房屋过户手续的事实。经质证，被告吴定福对该份合同不予认可，认为该合同是在原告强迫下签订的，不是其真实意思表示。被告吴啟东对该份合同不予认可，认为被告吴定福无权处分该套房屋，且被告对该份合同亦不知情，该合同侵害了被告权益。经认证，本院认为原告提交的该组证据来源形式合法有效，本院对该组证据真实性予以采信。对其关联性，本院将在后文中予以阐述。第三组证据：土地使用权证复印件、房屋使用权证复印件各1份，以证明被告吴定福于2007年年底将涉案房屋交付给原告使用，原告支付28000元购房尾款，被告吴定福将涉案房屋土地使用权证和房屋产权证原件交付给原告的事实。经质证，被告吴定福对该组证据无异议。被告吴啟东对该组证据真实性无异议，对关联性有异议，认为该套房屋系被告吴啟东所建。经认证，本院认为，原告提交的该组证据与第二组证据能够形成完整的证据链，足以达到原告所主张的案件事实，对该组证据，本院予以采信。第四组证据：原告委托代理人刘明与被告吴定福于2019年11月25日电话录音及同日当面谈话录音各1份，以证明原告将128000元购房款及6000元水电、铝合金门窗款均支付给被告吴定福，被告之所以不同意办理过户手续是被告吴定福认为当时房屋交易价格过低的事实。经质证，被告吴定福质证对两份录音真实性无异议，但认为该录音不合法。被告吴啟东未发表质证意见。经认证，本院认为，原告提交的该组证据虽系偷录，但未违反法律规定，且被告吴定福对该组证据真实性无异议，故对该组证据，本院予以采信。第五组证据：被告吴啟东离婚登记审查处理表及离婚协议书各1份，以证明被告吴啟东离婚时就涉案房屋进行了约定，其前妻刘堂兰无权对涉案房屋主张权利的事实。经质证，两被告对该组证据均无异议。经认证，本院认为，原告提交的该组证据来源形式合法有效，且两被告均无异议，本院对该组证据予以采信。庭审中，被告吴定福向本院提交了买卖合同复印件1份，以证明在2007年1月10日签订买卖房补充合同之前，原告与被告吴定福还签订了一份房屋买卖合同的事实。经质证，原告质证无异议。被告吴啟东未发表质证意见。经认证，本院认为，该份合同与原告提交的第二组证据中合同相互印证，对该组证据，本院予以采信。为支持其抗辩主张，庭审中，被告吴啟东向本院提交了2019年9月5日民事诉状1份，以证明被告吴啟东一直就涉案房屋在主张权利。经质证，原告对该份证据不予认可，认为即使属实被告也是在2019年才有主张权利的意思表示。被告吴定福对该份证据无异议。经认证，本院认为，被告吴啟东提交的该份证据仅是一份自己书写的民事诉状，不能证明其向法院提起过诉讼，亦不能达到其证明目的。故对该份证据，本院不予采信。庭后，本院向被告吴啟东前妻刘堂兰作了询问笔录一份，刘堂兰在笔录中明确表示不会就涉案房屋主张权利。经质证，原告及两被告对该份笔录均无异议。经审理查明：2002年10月份，被告吴定福、吴啟东作为被拆迁人与武宁县土地储备中心签订《拆迁协议》1份。拆迁后被告在武宁县小康村获得两块面积均为180㎡，建筑用地面积均为90㎡的安置用地，两被告未约定上述两地块分属。2002年，被告吴定福在其中一块安置用地上自建一栋砖混结构三层的房屋一栋。2006年2月5日，原告与被告吴定福签订买房合同一份，约定由被告吴定福将位于武宁县小康村24号整栋房屋作价128000元卖给原告。合同中约定被告吴定福应为原告办理好房产证，并在2006年6月底之前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告向被告吴定福支付购房款100000元。2007年1月10日，原告（乙方）与被告吴定福（甲方）再次签订《买卖房补充合同》1份，约定：“甲方将小康路24号房屋一栋卖给乙方，经双方协商订立如下合同：一、房屋四至、面积及其它本房占地面积90平方米，院子90平方米，前后左右按小康村规划四至，房屋共三层，包括屋内现有固定设施、水、电、厨、卫、闭路电视、门、窗全部卖给乙方，同时将房屋证、土地使有证一起交给乙方。二、房价本房包括上述一切总价为壹拾贰万捌千元(￥128000)。三、付款方法本合同签订后一星期内乙方一次性付给甲方壹拾万元整，余款等甲方办好房屋证和土地证使用证交给乙方时一次性付清。四、双方责任、义务1、甲方负责为乙方办理好房产证、土地使用证费用由甲方自负，乙方不承担办理两证的一切费用。2、乙方自负房屋过户一切税收和费用……5、甲方必须在2007年1月15日前把房屋交给乙方使用。6、经双方协商，乙方补给甲方陆千元整作为水、电、铝合金窗子补充，并在交房时乙方一次性付给甲方，同时，甲方将房屋钥匙交给乙方……”2007年年底，被告将涉案房屋交付给原告，原告一直在该房屋中居住至今。另查，2006年12月，经审核后，武宁县国土资源局为涉案房屋办理了土地使用权证，该证土地使用权人一栏登记名字为吴啟东。2007年1月11日，涉案房屋通过竣工验收，被告吴定福在房屋竣工验收登记表及武宁县建设项目竣工规划验收表施工单位签字一栏中均签名。2007年1月19日，经审核后，武宁县房管部门为位于武宁县东渡小康村24号涉案房屋办理了房屋产权登记手续，涉案房屋房产证号为武房权证新宁字第**，该证所有权人一栏登记名字为吴啟东，共有权人为刘堂兰。2011年9月20日，被告吴啟东与刘堂兰协议离婚，双方在协议中明确写有“位于新宁镇东渡村小康路24号自建房砖混结构三层底层两室两厅的三楼，属于婚前男方父母房产，归男方所有”的内容。本案审理过程中，本院于2020年4月26日向刘堂兰作了询问笔录一份，在笔录中刘堂兰明确表示就本案涉案房屋不主张权利。还查，庭审中，被告吴定福有以下陈述：“政府拆迁后划了两块地给我，并没有明确哪一块地是哪个被告的，房子是我们自己做的，办证的时候写谁的名字是我们自己决定的。”被告吴啟东有以下陈述：“我从2000年一直在温州打工，一直到2008年，2005年之后每年都回家过年，和我父母一起过年。房子卖掉之后，我回家过年我爸妈告诉我。我当时说了一句怎么把我的房子卖掉了，后来我又出去打工，没管这个事情。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告柯素平与被告吴定福签订房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。原告按照约定支付了被告吴定福全部购房款，被告亦应按照合同约定配合原告办理涉案房屋过户手续。庭审中，被告吴定福辩称涉案合同系在原告强迫下签订，不是其真实意思表示，但被告未能提交相关证据证实其该抗辩主张。另结合原告与被告吴定福在间隔近一年的时间内先后签订两份房屋买卖合同、吴定福在录音中及庭审中陈述等情况，本院认定本案合同系双方真实意思表示，依法应予保护。故对原告要求被告为其办理涉案房屋过户登记手续的诉请，本院予以支持。对被告吴定福上述抗辩意见，本院不予采纳。关于被告吴定福是否有权处置涉案房屋的问题。本院认定被告吴定福有权处置本案涉案房屋。理由如下：其一、虽然被告吴定福、吴啟东二人因拆迁获得两块同等面积的安置用地，但双方并未就该两块用地分属作出约定。且涉案房屋竣工验收登记表及武宁县建设项目竣工规划验收表施工单位签字一栏中签名均为被告吴定福。在本案划拨两块地块分属未明，且相关土地使用权证及房产证尚未办理的情况下，原告是有理由相信被告吴定福所卖房屋系其本人所有。根据所查明事实，本院认定涉案房屋下属土地为被告吴定福所有，涉案房屋系被告吴定福所建。两被告抗辩称其二人就两地块分属有私下约定，且涉案房屋系被告吴啟东出资建设，但两被告未提交证据予以证实该抗辩主张，故对两被告上述抗辩意见，本院不予采纳。其二、原告与被告吴定福早在2006年2月份就签订了第一份房屋买卖合同，且原告在签订合同后便向被告吴定福支付了购房款100000元。该合同签订及付款时间均发生在涉案房屋土地使用权证及房产证办理登记之前。根据原告与被告吴定福签订的两份合同约定内容情况、被告吴定福当庭陈述及录音陈述情况足以认定被告吴定福当时是明确有以128000元价格出售涉案房屋的意思表示。被告吴定福在明知已经将涉案房屋出售给原告，并收取原告购房款100000元，且在其有权决定涉案房屋登记在何人名下的情况下，仍将土地使用权证及房产证办理在被告吴啟东名下存在明显恶意。被告吴定福该行为不应受法律保护，应予撤销。另《中华人民共和国物权法》是自2007年10月1日之起开始施行，本案房屋买卖时间在物权法颁布之前，不属于该部法律调整范围。本案涉案房屋发生买卖时的行为应受合同法调整，故不宜以办理过户登记作为房屋买卖的强制性要求，而宜以占有作为公示形式。其三、涉案房自2007年年底便交付给原告占有使用，根据被告吴啟东陈述可知其最晚应在2008年前后知晓登记在其名下房屋被出售给原告且被原告占有这一情况。但被告吴啟东在十几年时间内并未向原告主张权利。另根据被告吴啟东与前妻刘堂兰离婚协议书中约定“位于新宁镇东渡村小康路24号自建房砖混结构三层底层两室两厅的三楼，属于婚前男方父母房产，归男方所有”这一内容可知，被告吴啟东对涉案房屋并不享有权利。即使今后被告吴啟东有证据证明其就本案涉案房屋建设出过资，其也应当向被告吴定福主张权利。另本案中，被告吴啟东在原告提出请求后仍未协助办理房屋过户手续，由此也产生了法律上相应的协助义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十条、第一百零六条、第一百四十三、第一百四十七条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，判决如下：被告吴定福、吴啟东在本判决生效之日起十日内为原告柯素平办理位于武宁县东渡小康村24号房产证号为武房房房权证新宁字第**过户手续，办理过户手续所需一切费用由原告柯素平自行承担。案件受理费2860元，减半收取1430元，由被告吴定福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 周 剑二〇二〇年六月九日书记员 蔡新一