广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1220号原告：江门市泽汇投资发展有限公司，住所地江门市蓬江区******,统一社会信用代码914**********595XK。法定代表人：谈某1。委托诉讼代理人：宋华昉，该公司员工。被告：陈巧艳，女，汉族，1988年10月7日出生，住址江门市蓬江区**********，身份证号码430************148。原告泽汇公司诉被告陈巧艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告泽汇公司的委托诉讼代理人宋华昉到庭参加诉讼，被告陈巧艳经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告泽汇公司诉称：泽汇公司与陈巧艳于2018年10月30日签订《商铺租赁合同》，约定由陈巧艳向泽汇公司租赁坐落于江门市蓬江区*******天新地内一层144室自编#122（面积约57.5平方米）商铺经营鲜花零售。该合同还约定了租赁期限、租赁价格、管理费、双方权利义务等。合同签订后，泽汇公司按约定将商铺交付陈巧艳使用。截止2019年10月15日，陈巧艳拖欠租金22138.74元、管理费7854元、外摆管理费1360元、水费32.65元、电费349.9元，维护费186.36元、滞纳金19941.74元，总金额51863.39元。我方曾多次联系陈巧艳支付所欠费用无果。为此，泽汇公司向法院提起诉讼，请求判令：一、陈巧艳向泽汇公司支付租金22138.74元、管理费7854元、外摆管理费1360元、水费32.65元、电费349.9元，维护费186.36元、滞纳金19941.74元，总金额51863.39元；二、本案诉讼费由陈巧艳承担。原告泽汇公司为其主张提供以下证据：1、《商铺租赁合同》；2、《租赁场地回收通知函》；3、应收账款对账单；4、应收违约滞纳金明细表；5、房产证。被告陈巧艳无答辩，也无证据提交。经审理查明：2017年5月17日，江门市中集天宇投资有限公司变更名称为江门市泽汇投资发展有限公司，即原告。2018年10月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由陈巧艳向泽汇公司租赁江门市蓬江区*******天新地内一层144室自编#122商铺用于经营鲜花零售，租赁期限为2018年11月5日至2020年11月4日，2018年11月5日至2019年11月4日期间的租金为8913元/月，管理费3162元/月，外摆面积为8.5㎡，每月按80元/㎡缴交管理费，租赁保证金17826元、物业管理保证金6324元、水电保证金2185元，陈巧艳需于每月25日前支付下月的租金和管理费、上月水电费等。若陈巧艳不能按合同约定按时支付相关费用，逾期一天按所拖欠金额的千分之三计付拖延缴费违约金，泽汇公司有权终止本合同、收回商铺，并没收陈巧艳已支付的保证金。2019年10月15日，泽汇公司以陈巧艳拖欠租金等相关费用为由将上述铺位收回，并向陈巧艳送达了《租赁场地回收通知函》，告知陈巧艳其尚欠租金、管理费、外摆管理费、水费、电费、维护费、滞纳金，共计51863.39元。泽汇公司说明：陈巧艳拖欠的租金共22138.74元（其中2019年8月和9月各8913元、10月4312.74元），管理费共7854元（其中2019年8月和9月各3162元、10月1530元），外摆管理费共1360元（2019年8月和9月各680元），电费共349.9元（其中2019年7月147.7元、8月174.95元、9月27.25元），维护费共186.36元（其中2019年7月78.67元、8月93.18元、9月14.5元），水费共32.65元（其中2019年7月13.06元、8月19.59元）。泽汇公司主张的滞纳金包括2018年11月至2019年10月期间各相关费用从应缴的次日起按月息百分之九计算共19941.74元。本院认为：本案应属租赁合同纠纷。一、关于陈巧艳欠付的租金、管理费等相关费用的问题。原、被告签订的《商铺租赁合同》对租金、管理费、外摆管理费等费用作出了明确约定，系双方真实意思表示，各方当事人应当按照约定全面履行自身义务，陈巧艳应当按约定期限支付。现泽汇公司主张陈巧艳欠付2019年8月至10月的租金共22138.74元、2019年8月至10月的管理费共7854元、2019年8月至9月的外摆管理费共1360元、2019年7月至9月的电费共349.9元、2019年7月至9月的维护费共186.36元、2019年7月至8月的水费共32.65元，并在《租赁场地回收通知函》中向陈巧艳告知其所欠费用，陈巧艳在收到《租赁场地回收通知函》和本院应诉材料后，未提出异议或提供相关反驳证据，应视为对泽汇公司主张的事实无异议，故本院确认陈巧艳应向泽汇公司支付尚欠的租金22138.74元、管理费7854元、外摆管理费1360元、电费349.9元、水费32.65元、维护费186.36元，共计31921.65元。二、关于滞纳金，泽汇公司请求的滞纳金即合同约定的违约金。1、对于2019年7月前的违约金，泽汇公司未提供证据证明陈巧艳有迟延交付相关费用的违约行为，故对于泽汇公司主张的2018年11月至2019年6月期间违约金，本院不予支持。2、对于2019年7月至2019年10月期间的违约金，原、被告在《商铺租赁合同》中约定若陈巧艳违约的，需按所拖欠金额的日利率千分之三（即年利率108%）计付违约金。本院认为，原、被告约定的违约金计算标准过高，应予调整，本院酌情按年利率24%支持违约金。根据陈巧艳欠付租金、管理费、外摆管理费、电费、水费、维护费的不同时间段，欠付2019年7月的水电费和8月的租金、管理费等相关费用的违约金为598.10元【以12994.43元（8913+3162+680+147.70+13.06+78.67）为基数，按年利率24%，自2019年8月6日起计算至同年10月15日止】；2019年8月的水电费和9月的租金、管理费等相关费用的违约金为334.46元【以13042.72元（8913+3162+680++174.95+19.59+93.18）为基数，按年利率24%，自2019年9月6日起计算至同年10月15日止】；2019年9月的水电费和10月的租金、管理费等相关费用的违约金23.21元【以5883.76元（4312+1530+27.25+14.51）为基数，按年利率24%，自2019年10月9日计算至同年10月15日止】，违约金合计955.77元。三、陈巧艳应向泽汇公司支付的款项数额。本案陈巧艳向泽汇公司支付了租赁保证金17826元、物业管理保证金6324元、水电保证金2185元，共计26335元保证金。如前所述，陈巧艳欠付泽汇公司的租金、管理费等相关费用共计31921.65元，即保证金占欠付费用的82.5%。原、被告在《租赁合同》中约定若陈巧艳违约的，泽汇公司有权没收保证金。本院认为，首先，保证金是担保承租人履行合同约定的单方保证，其主要用于赔偿承租人违约后对出租人造成的损失，不具有定金功能，出租人不能直接没收该保证金。其次，合同约定即没收保证金又收取违约金，是对同一事实作出双重惩罚，明显加重了承租人的责任，该合同条款应属无效。如前所述，本院已按年利率24%标准支持泽汇公司的违约金的请求，故对于陈巧艳支付的保证金，应当在其欠付泽汇公司的租金、管理费等相关费用中扣除。综上，陈巧艳还应向泽汇公司支付欠付的租金、管理费等相关费用和违约金共计6542.42元（31921.65元+955.77元-26335元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈巧艳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市泽汇投资发展有限公司支付租金、管理费等相关费用和违约金共计6542.42元；二、驳回原告江门市泽汇投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1096.58元，由原告江门市泽汇投资发展有限公司负担958.58元、被告陈巧艳负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  董永文人民陪审员  吕少兰人民陪审员  陈小青二〇二〇年六月十一日法官 助理  黎素梅书 记 员  黎威良