黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）黑08行终31号上诉人（原审原告）黄永明，男，1971年3月28日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。被上诉人（原审被告）桦南县不动产登记中心,住所地黑龙江省桦南县政务服务中心**。法定代表人宿志文，主任。委托代理人黄智刚，黑龙江桦南律师事务所律师。原审第三人吴洪刚，男，1974年6月24日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。原审第三人王成，男，1967年1月11日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。原审第三人王锦峰，男，1971年4月18日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。上诉人黄永明因与被上诉人桦南县不动产登记中心及原审第三人吴洪刚、原审第三人王成、原审第三人王锦峰房屋行政登记一案，不服桦南县人民法院（2017）黑0822行初21号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审裁定认定，2007年，吴洪刚开发建设国土局2号楼小区内1-2层楼房，一楼是车库，二楼是住宅。吴洪刚建楼时，原告给吴洪刚送了价值1.5万元的水泥。2008年1月10日原告与吴洪刚签订了《车库买卖协议》，吴洪刚将中间门的车库（面积42平方米）卖给原告。水泥款抵顶部分房款，原告又补交了23000现金。因吴洪刚做生意有负债，2008年1月23日，吴洪刚冒用王成的身份，办理了2008000093号房屋所有权证，总面积268.62平方米，其中包括原告的车库。2008年4月15日，吴洪刚因欠王锦峰钱，又将房屋过户到王锦峰名下（产权证号为20××**），并以该房屋抵押进行了贷款，用于偿还王锦峰。贷款还清后，该房屋仍然登记在王锦峰名下。2015年初，王锦峰向黄智义借款300000元，到期未还产生纠纷。以上事实在原告车库被法院查封前原告根本不知道。因被告单位没有认真审查王成交付的材料，没有实地进行查看，进行必要的调查，造成了王锦峰的房屋所有权证登记错误，因此，请求法院依法撤销王锦峰的房屋所有权证。原审法院认为，不动产登记簿虽然具有不动产权利的推定力，但并不能最终解决实体上的民事法律关系的存在与否。本案中，在原告与吴洪刚签订买卖协议后，吴洪刚用王成的名义办理了2008000093号房屋所有权证。2008年4月15日，吴洪刚将该房屋过户到王锦峰名下（产权证号为20××59号），又存在一个新的民事法律关系。按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，当事人以房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠予、抵押、婚姻继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。按照该规定，原告应先行解决由2008000093号房屋所有权证过户到20××59号房屋所有权证的民事法律关系效力问题。待该民事争议解决后，原告方可提起行政诉讼。依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第（十）项的规定，裁定驳回原告黄永明的起诉。上诉人黄永明上诉称：一、一审法院审理程序违法。上诉人依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条及《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定，向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2017年3月20日正式立案。一审法院立案后，上诉人两次向其提出书面申请，催促其依法开庭审理。一审法院在对此案未进行开庭审理的情形下，作出（2017）黑0822行初21号行政裁定，于2019年7月22日向上诉人进行了送达。一审法院对该案的审理严重违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条、第八十一条的规定。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。依据该规定，一审法院应作出中止诉讼的裁定，而非作出驳回起诉的裁定。一审法院所认定的事实是上诉人的起诉书中的部分内容，但起诉书中并无“买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承”等字样，一审法院明显认定事实不清，适用法律错误。综上，请求二审法院：1.撤销桦南县人民法院（2017）黑0822行初21号行政裁定；2.撤销王锦峰名下桦房权字第**房产证和桦房他证他字第××号他项权利证；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。经审理查明，原审第三人吴洪刚于2008年1月10日与上诉人黄永明签订车库买卖协议一份，约定将吴洪刚开发建设的国土局2号楼小区内一处二层楼房（一层是3个车库，二层是住宅，总面积为268.62平方米）的一楼中间门车库（建筑面积40平方米）出售给黄永明，价款为3.8万元，待能办理房产证时，吴洪刚通知黄永明并协助其办理该车库产权证。上诉人黄永明以价值1.5万元的水泥及现金2.3万元履行了支付该车库价款的义务。该车库建成后，由黄永明占有使用至今，但未办理产权证。原审第三人王成通过购买房屋的方式将上述二层楼房的整体登记在其名下（产权证号为2008000093号，房屋登记面积为268.62平方米），后王成又将该二层楼房整体转让并转移登记至原审第三人王锦峰名下（产权证号为20××59号）。另查明，2014年11月11日原审第三人王锦峰向黄智义借款30万元，还款时间为2015年2月11日。王锦峰以上述二层楼房（产权证号为20××59号，其中包括案涉车库）提供担保，并办理了他项权利证。王锦峰逾期未还款，黄智义将王锦峰诉至一审法院，后黄智义依据一审法院作出的（2016）黑0822民初2006号生效民事调解书申请法院执行。一审法院作出（2016）黑0822执1289号裁定，查封了该二层楼房（其中包括案涉车库）。上诉人黄永明对此提出执行异议，一审法院于2017年2月17日作出（2017）黑0822执异7号执行裁定，驳回黄永明的异议。黄永明对原审第三人王锦峰及黄智义向一审法院提起案外人执行异议之诉。经审理，一审法院于2017年8月7日作出（2017）黑0822民初495号民事判决，认为现有证据难以认定上诉人黄永明与原审第三人吴洪刚签订的案涉车库买卖协议合法有效，不符合案外人阻却执行的法定条件，驳回黄永明的诉讼请求。上诉人黄永明于2017年8月8日向一审法院提起民事诉讼，请求确认其与原审第三人吴洪刚签订的案涉车库买卖协议有效。一审法院于2017年9月11日作出（2017）黑0822民初1807号民事判决，确认上诉人黄永明与原审第三人吴洪刚于2008年1月10日签订的案涉车库买卖协议有效。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第十二条第四项规定，有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的。根据上述规定，本案上诉人黄永明向原审第三人吴洪刚购买案涉车库，其作为该车库的买受人，从该车库建成后，对该车库实际占有使用至今。被上诉人桦南县不动产登记中心对包含案涉车库在内的案涉二层楼房（面积为268.62平方米）先后为原审第三人王成、原审第三人王锦峰办理了房屋转移登记（产权证号分别为2008000093号、20××59号）。黄永明作为案涉车库的权利人，其与被上诉人桦南县不动产登记中心的上述登记行为存在利害关系，有权提起行政诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第十项规定，有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：其他不符合法定起诉条件的情形。根据上述规定，本案案涉二层楼房两次办理转移登记，上诉人黄永明仅对案涉二层楼房的后续转移登记行为提起诉讼，未对首次转移登记行为提起行政诉讼，法院依法应不予受理。因本案已经受理，依法应驳回起诉。原审裁定驳回上诉人起诉的裁判结论正确，但理由及依据不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  石广玉审判员  肖宇峰审判员  卢伟艳二〇二〇年六月八日书记员  覃 泉