福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2170号 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝建全，福建初道律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈雪文，男，1984年7月11日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：张倩雯，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下称新新房地产公司）因与被上诉人陈雪文、付凤阳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新新房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持新新房地产公司一审的反诉请求并驳回陈雪文一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案涉购房款228000元是以付凤阳向新新房地产公司的借款228000元充抵错误，案涉购房款228000元尚不具备转移的法律要件和事实基础。1.从《借款协议》的形成原因来看,付凤阳利用新新房地产公司急于卖房要求买房，以抵偿私债或购房优惠等方式引入陈雪文前来借名买房。新新房地产公司基于对付凤阳的信任，与陈雪文订立案涉商品房买卖合同，并与付凤阳订立《借款协议》。新新房地产公司与陈雪文的案涉购房款、新新房地产公司与付凤阳的借款，二者转化是基于《借款协议》约定付凤阳购买案涉商品房。一审依据《借款协议》认定案涉购房款228000元是以付凤阳向新新房地产公司借款228000元充抵的，不符合《借款协议》约定的充抵原因。2.从《借款协议》的充抵主体来看，付凤阳向新新房地产公司借款228000元是用于充抵付凤阳的案涉购房款228000元，即案涉购房款的支付主体与借款承担主体均是付凤阳。一审认定案涉商品房是陈雪文购买，并非付凤阳以陈雪文名义购买，那么案涉购房款应当由陈雪文来支付，而不是付凤阳。既然不是付凤阳的案涉购房款，购房款就无法通过《借款协议》转化为付凤阳向新新房地产公司的借款。3.从《借款协议》的法律效力来看，案涉购房款228000元也无法转化为付凤阳向新新房地产公司的借款。邓顺华并未实际将款项出借给付凤阳，付凤阳也没有用工程款来偿还，即《借款协议》尚不具有法律效力。一审以不具有合法性的《借款协议》来认定案件事实错误。4.从《借款协议》的内容来看，并不具有债务转移的效力。《借款协议》中并未载明新新房地产公司同意陈雪文的案涉购房款228000元转化为付凤阳的借款。陈雪文陈述其己支付案涉购房款的说法也直接否定了一审法院的转化认定。5.从陈雪文提供的付款证据可知，其并未以购房的目的参与本案，未尽到善良购房者的审慎义务，拖欠其工资的主体是付凤阳，而非新新房地产公司，陈雪文并未向新新房地产公司支付房款，购房发票不能作为付款凭证。二、案涉购房款228000元的支付方式在案涉商品房买卖合同签订时即发生变更，一审认定新新房地产公司主张的案涉购房款已超过诉讼时效是错误的。一审认定案涉购房款228000元是以付凤阳借款充抵的，不存在案涉购房款已付清，陈雪文签约但未支付首付款时即知道首付款的付款方式发生变更。付凤阳与新新房地产公司签订《借款协议》的内容证明案涉购房款并未实际支付。案涉商品房买卖合同作为双务合同，双务合同中的抗辩权是在合同履行过程中产生的，案涉商品房买卖合同至今尚未履行完毕。正如一审法院查明的定购、签约、开票、交房等行为持续在进行，故本案的诉讼时效不应当从2015年8月20日起算，三方未就案涉商品房达成新的支付方式，本案属于依法不适用诉讼时效规定的债权请求权，新新房地产公司主张的案涉购房款228000元尚未超过诉讼时效。三、陈雪文提供的付款凭证可知，陈雪文明知《借款协议》的存在，却接受付凤阳以房抵债的提议，放任可能损害新新房地产公司利益的发生，存在过错，一审判决支持其主张的逾期交房办证违约责任错误。 陈雪文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 付凤阳未作答辩。 陈雪文向一审法院起诉请求：1.新新房地产公司立即将办理不动产权登记需要的资料交付给陈雪文（含正式购房发票等），并配合陈雪文办理案涉房屋不动产权证书；2.新新房地产公司支付陈雪文按购房款858000元的日万分之一计算自2018年12月29日起至实际办理完成不动产权证书之日止的违约金。 新新房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.陈雪文、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款228000元，并按日万分之五标准计算自2015年9月2日起至实际还款之日止的逾期付款违约金；2.陈雪文、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。 一审法院认定事实：新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年8月13日，陈雪文向新新房地产公司定购新新·蓝郡国际3号楼Ｂ1603号商品房1套，2015年8月20日，新新房地产公司与陈雪文签订编号为201508200039《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，主要约定陈雪文向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积147.57平方米，总价款858000元。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1、首期款人民币258000元整（大写：零仟零佰贰拾伍万捌仟零佰零拾零元整）（含认购定金）于2015年8月20日前付清；余款人民币600000元整（大写：零仟零佰陆拾零万零仟零佰零拾零元整）以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付。”该《商品房买卖合同》于2015年9月1日进行登记备案。2015年11月13日，陈雪文通过向中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行贷款支付新新房地产公司600000元。新新房地产公司于2015年9月7日向陈雪文开具金额为258000元的销售不动产统一发票1份。2017年12月15日，新新房地产公司通知陈雪文自2017年12月30日正式办理交房手续，陈雪文于2017年12月28日办理案涉商品房交接手续并缴纳装修保证金、公共水电周转金、物业费、建筑清运费，并于2018年7月4日向新新房地产公司缴纳公共维修资金13281元。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。新新房地产公司于2018年11月13日通知陈雪文产权登记代办事项，并于2019年2月14日向陈雪文发送催款函，要求陈雪文在收到函件之日起七日内到新新·蓝郡国际营销中心一次性付清购房欠款258000元。新新房地产公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 一审法院认为，案涉房屋是否系付凤阳以陈雪文的名义购买及案涉购房款228000元是否支付的问题。根据新新房地产公司提供的付凤阳向新新房地产公司销售高管邓顺华借款228000元的《借款协议》，该《借款协议》载明：“由于乙方购买开发商泉州台商投资区新新房地产开发有限公司投资建设的位于泉州洛阳新新·蓝郡国际“项目第3号16层Ｂ1603单元商品房资金周转需要，向甲方借款，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，现就乙方向甲方借款事宜达成以下协议，以资信守执行：一、借款本金：乙方（付凤阳）向甲方（邓顺华）借到现金人民币贰拾贰万捌仟零佰零拾零元（￥228000元）整，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。二、借款期限：即从2015年9月2日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止……”结合新新房地产公司陈述，表明新新房地产公司自认在《借款协议》签订时，同意以付凤阳向新新房地产公司借款228000的方式来充抵案涉商品房的购房款。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”新新房地产公司于2015年9月7日开具了258000元（含定金30000元）的销售不动产统一发票给陈雪文，在其未能提供相反证据足以推翻的情况下，亦应认定陈雪文已经支付其案涉购房款258000元。虽然ＰＯＳ单体现付凤阳缴纳定金30000元，但新新房地产公司开具的定金收据是出具给陈雪文且载明收到陈雪文缴纳的定金30000元。况且，从陈雪文与新新房地产公司签订《新新·蓝郡国际商品房定购单》、《商品房买卖合同》并于2015年9月1日进行备案登记，新新房地产公司向陈雪文开具金额为258000元的发票，陈雪文、新新房地产公司与中国农业银行股份有限公司于2015年10月22日签订《个人购房担保借款合同》以及该贷款每月均由陈雪文偿还，新新房地产公司于2017年12月15日通知陈雪文自2017年12月30日正式办理交房手续，陈雪文于2017年12月28日办理案涉商品房交接手续，并缴纳装修保证金、公共水电周转金、物业费、建筑清运费，并于2018年7月4日向新新房地产公司缴纳公共维修资金13281元，新新房地产公司于2018年11月13日通知陈雪文产权登记代办事项，以及于2019年2月14日向陈雪文发送催款函，要求陈雪文在收到函件之日起七日内到新新·蓝郡国际营销中心一次性付清购房欠款258000元等，以上证据相互印证，足以证明案涉商品房是陈雪文购买，并非付凤阳以陈雪文的名义购买，新新房地产公司确认案涉购房款228000元已经付清，并积极配合陈雪文享有该案涉商品房付清购房款后应该享有的权利。新新房地产公司主张陈雪文尚未支付其购房款228000元，理由根据不足，不符合常理，且与其提供的证据相悖，不予采纳。新新房地产公司不应以与付凤阳之间的借贷纠纷，否认案涉商品房购房款228000元已付清的事实。另外，即便如新新房地产公司陈述，本案实际购房人是付凤阳，那新新房地产公司便不能向陈雪文要求支付购房款228000元。因此，不管邓顺华有无实际将款项出借给付凤阳，还是用付凤阳未来工程款抵扣，均是新新房地产公司与付凤阳之间的约定，与本案无关。综上所述，新新房地产公司与陈雪文签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。新新房地产公司已经收到陈雪文支付的全部购房款，其要求陈雪文或付凤阳继续支付案涉购房款228000元以及承担相应违约责任并支付违约金、律师费3000元的反诉请求，缺乏事实与法律依据；又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，新新房地产公司与陈雪文约定的首付款期限为主合同签订即2015年8月20日前，而且银行按揭贷款发放时间为2015年11月13日，距新新房地产公司2019年2月14日向陈雪文发送催款函已逾3年多。新新房地产公司没有证据证实此期间有诉讼时效中止、中断的法定情形。因此陈雪文主张新新房地产公司的诉讼请求超过诉讼时效理由成立，予以采纳，据此，新新房地产公司的反诉请求应予驳回。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明，新新房地产公司于2018年11月13日通知陈雪文在收到产权登记代办通知次日起15日内带齐相关材料到新新房地产公司办理产权登记的相关手续，但却并未实际为陈雪文办理，且于2019年2月14日向陈雪文邮寄催款函，要求陈雪文在收到函件之日起七日内一次性付清购房欠款258000元，否则将解除合同、主张违约金等。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”陈雪文已付清全部购房款，双方于2017年12月28日实际办理交房手续，新新房地产公司应协助陈雪文办理房屋权属证书，因至今尚未办理，存在迟延履行协助办理房屋权属证书义务的情形，故新新房地产公司应承担逾期协助办证的违约责任。陈雪文请求新新房地产公司协助其办理案涉商品房房屋权属证书的义务，并将办理房屋权属登记需由新新房地产公司提供的资料（含正式购房发票）交付给陈雪文，理由根据充分，应予支持。陈雪文请求新新房地产公司按已付购房款858000元的日万分之一支付自2018年12月29日起逾期办证违约金，符合双方约定和法律规定，应予支持。付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内履行协助陈雪文办理位于泉州台商投资区商品房房屋权属证书的义务，并将办理房屋权属登记需由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司提供的资料（含正式购房发票）交付给陈雪文；二、泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈雪文按已付购房款858000元的日万分之一计算自2018年12月29日起至泉州台商投资区新新房地产开发有限公司履行完毕协助陈雪文办理上述商品房房屋权属证书义务之日止的逾期办证违约金；三、驳回泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。案件本诉受理费50元，反诉受理费3512元，减半收取1756元，均由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉商品房的买卖合同及相关附件为新新房地产公司与陈雪文签署，入伙通知书的业主体现为陈雪文，新新房地产公司开具的发票付款人亦为陈雪文，即使定金为付凤阳所付，但新新房地产公司开具的定金收据体现为陈雪文缴纳，且定金数额也仅占房款极小的比例，新新房地产公司主张案涉房屋为付凤阳借陈雪文之名购买，但提供的证据不足以证明其主张，不予采信。就双方争议的首付款228000元是否实际支付的问题。陈雪文主张其在约定时间在财务处以现金交付。虽然陈雪文提供的合同及发票系从银行复印，但其确有向银行按揭贷款，新新房地产公司未对该发票的真实性提出异议，新新房地产公司否认陈雪文有实际交付228000元，但其未能提供证据反驳陈雪文提供的证据，应认定陈雪文实际交付228000元购房款。经审查，一审查明认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，新新房地产公司与陈雪文签订了合法有效的商品房买卖合同，陈雪文通过现金、银行按揭、银行转账等方式支付了案涉房屋的房款，新新房地产公司向陈雪文交付了房屋，现新新房地产公司要求陈雪文支付228000元购房款及律师费的诉讼请求，均缺乏依据，一审不予支持正确。一审认为陈雪文有关新新房地产公司请求支付228000元的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩成立，理据充分，予以确认。根据合同及附件约定，不能在商品房交付后360日内办理房屋所有权证的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。诉争房屋于2017年12月28日交付，至今尚未办理房屋所有权证，新新房地产公司应自2018年12月29日起至履行完毕协助办证义务之日止按已付购房款858000元的每日万分之一向陈雪文支付逾期协助办证违约金，一审判决新新房地产公司支付逾期协助办证违约金，符合合同约定，予以维持。因协助办证是新新房地产公司的合同义务，陈雪文主张新新房地产公司履行协助办证义务，将办理房屋权属登记需由新新房地产公司提供的资料交付给其，有合同和法律依据，一审予以支持正确，予以维持。 综上所述，新新房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3562元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 吴一凡 书 记 员 黄钰漩 本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。