苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7358号 原告：刘亮，男，1984年11月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖**。 委托诉讼代理人：严长华，江苏苏合律师事务所律师。 被告：七天酒店（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区中心路**中建钢构大厦及中国建筑钢结构博物馆**。 法定代表人：陈礼明，董事长。 委托诉讼代理人：邹政，江苏米来律师事务所律师。 第三人：薛亚冬，男，1969年11月28日出生，汉族，住江苏省苏州市。 原告刘亮与被告七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序审理，并依法追加薛亚冬为本案第三人参加诉讼，于2019年10月8日公开开庭进行了审理；后因案件复杂不宜继续适用简易程序审理，本院依法裁定转为普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告刘亮及其委托诉讼代理人严长华，被告七天酒店公司的委托诉讼代理人邹政到庭参加诉讼，第三人薛亚冬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘亮向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月19日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告赔偿原告装修损失226万元、设备损失6.3万元、停业损失等67.8万元；3.判令被告赔偿原告律师费支出107930元；4.被告承担本案诉讼费用、鉴定费用。事实与理由：原、被告双方在2017年9月19日签订《房屋租赁合同书》，约定我方向被告承租苏州市姑苏区西百花巷14号被告酒店后院左侧房屋、房前场地及两间砖房，租赁期限自2017年9月19日至2022年9月18日，年租金5万元。合同签订后我方交付租金并在案涉房屋办理了两张营业执照经营餐饮会所和瑜伽舞蹈培训。然而，因其不愿意继续经营酒店意图与产权人解除租赁关系，被告于2018年9月12日对我方使用的房屋断水断电，致使我方停止营业。我方多次与被告协商未果，我方承租房屋后对案涉房屋及场地进行了装修，装修投入成本较高，被告的行为致使我方无法利用装修，造成装修损失和停业损失，为维护原告合法权益，无奈诉至法院请求判如所请。 被告七天酒店公司辩称：1.苏州市姑苏区西百花巷14号房屋确实系我方自案外人处承租，但是我方从未将房屋转租给原告，原告提交的房屋租赁合同书也并非由我方签订，系其与第三人签订；2.第三人无权代理我方，其与原告签订房屋租赁合同的行为事先未经我方授权、事后未经我方追认，不应对我方产生拘束力；3.第三人亦不构成表见代理，第三人系我方服务人员，其无权出租案涉房屋，也没有任何表相证据足以使原告相信第三人有代理权，原告没有尽到审慎审查义务，具有重大过失，故第三人亦不构成表见代理；4.如果法院认定原、被告之间存在租赁合同关系，我方同意解除合同收回房屋，但是对于其主张的损失原告未提交足够的证据证明，相应诉讼请求不应得到支持；5.如果法院认定原、被告之间存在租赁合同关系，因为原告未能按照合同约定支付租金违约在先，原告的诉讼请求也应当予以驳回。 第三人薛亚东未到庭参加庭审，但其在第一次庭审后曾至本院接受调查并陈述称：我是七天酒店的维修工，因为我是苏州本地老员工，曾经介绍并洽谈部分租客，后酒店附房出租事宜逐渐由我处理，我是代表公司和刘亮签订的合同，当时也和刘亮说清楚的；案涉房屋的招租发生在2017年，租赁事宜系由刘亮、酒店店长和我协商确定的，我签订合同的时候店长都在场的，我收取了租金之后都转给了公司；我也曾和其他租客（汤啸洲、张明权）签订过租赁合同，合同中公司也盖章了，租金也是我收取后转付到店长处或公司的，案涉租赁合当时没有加盖公章是因为当时公司的章被收走了；案涉房屋在酒店大门内部，店长知道出租的事情，公司区域负责人和总部领导也应该知道，因为区域负责人几乎每个月都会到店里来，总部领导每隔一段时间也要来的；案涉房屋出租时有地砖、白墙，后刘亮将平房下挖后做成了两层并进行装修，将门口场地改造成小花园并对另两间砖房进行了装修。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据原告刘亮提交的房屋租赁合同、补充协议、转账凭证、收条、收据、正经、房屋租赁合同、银行转账凭证、装饰工程合同及图纸、预算书、照片、通知函、照片及报警记录、律师函、聘请律师合同、律师费发票及支付凭证、薛亚冬与七天酒店公司之间的劳动合同、共生登记信息、房屋租赁合同、房产证、消防合格证、营业执照复印件、鉴定意见书（含补充意见书）及鉴定费发票、被告七天酒店公司提交的房屋租赁合同、劳动合同、房屋转租内部审批资料，以及本院调取的（2019）苏0508民初4285号七天酒店公司与案涉房屋产权人所涉纠纷案件中本院所做勘验笔录，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 苏州市西百花巷14号土地使用权及房屋所有权登记在案外人李小白、李华、罗雪敬、陆卫民四人名下，包括1幢（24.48平方米）、2幢（65.64平方米）、3幢（5层、3051.08平方米）、4幢（3层、1572.6平方米）、5幢（38.88平方米）、7幢（370.68平方米）。 2007年9月9日，上述四产权人（出租方、甲方）与七天酒店公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份将上述总建筑面积5123平方米的房屋出租给七天酒店公司经营酒店，租期自2007年12月25日至2022年12月24日。合同签订后，四原告向七天酒店公司交付了房屋，七天酒店公司将房屋交付给由其控股并最终百分之百受益的子公司上海七天酒店管理股份有限公司（以下简称上海七天公司）经营使用，上海七天公司于2008年3月18日在此处开办上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店（以下简称七天酒店观前店）。七天酒店公司支付房屋租金至2018年12月24日，并经营酒店至2018年9月左右（七天酒店公司在（2019）苏0508民初4285号案件中陈述经营至2018年8月）。 2017年7月28日、7月29日，刘亮分三次向薛亚冬转账支付21000元；同年9月19日，刘亮（乙方、承租方）与薛亚冬（七天酒店观前店）（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将酒店后院左侧一楼一间砖房出租给刘亮使用，租期自2017年9月19日至2022年9月18日，年租金5万元；合同第九条约定，如甲方擅自中止本合同，应按一个月租金向乙方支付违约金并退回剩余房款及保证金。该合同由薛亚冬和刘亮签字，仅在首部出租方处注明了七天酒店观前店。同年9月16日，刘亮（乙方）与薛亚冬（七天酒店观前街店）（甲方）签订《房屋租赁补充协议》一份，明确出租房屋为西百花巷14号七天连锁酒店后院一侧砖房、房前场地、房前右侧场地及门朝西两间砖房，补充协议注明因乙方租赁甲方的房屋为破旧厂房，装修改造工程量较大，甲方保证乙方在合约期内房屋的正常使用和经营，如甲方出现问题导致乙方房屋不能正常经营使用的违约行为或纠纷，甲方除按乙方实际装修款赔偿外，还将按乙方实际装修款的30%对乙方进行赔偿并承担乙方用于起诉甲方所产生的诉讼费、律师费等一切与诉讼相关联的费用。补充协议第三条明确，甲方保证其作为七天酒店物业租赁代表的合法性并向乙方出示其能代表七天酒店的相关身份证明，签署合同现场，七天酒店时任店长邓生福均一同在场表示无疑义。 2018年5月3日，刘亮（乙方）与薛亚冬（甲方、七天酒店观前店）签订《房屋租赁补充协议》，就刘亮租赁期间租赁房屋反复停水停电问题进行了补充约定。同日，刘亮向薛亚冬转账23000元，薛亚冬出具收条载明其收到刘亮支付至2018年8月18日的房租23000元（扣除损失2000元）；审理中，刘亮陈述其已经结清2018年8月18日前的租金（扣除停电造成的损失2000元，其实际支付48000元），其中21000元系2017年7月28日、29日的三笔转账、23000元系2018年5月3日转账、剩余4000元系以现金方式支付。2018年9月1日，七天酒店观前店时任店长时龙涛出具说明一份，载明其在2018年7月9日收取了刘亮支付的电费1000元。 刘亮承租上述房屋后对房屋进行了改造、装修（装修在2018年1月完成），并在案涉房屋注册两家公司（分别为苏州三十八度六餐饮管理有限公司、苏州源形文化艺术传媒有限公司），经营餐饮会所和瑜伽舞蹈培训；薛亚冬确认该家公司注册过程中需要提交的案涉房屋产权材料、产权人与七天酒店公司之间的租赁合同系由其提供给刘亮。 2018年9月12日，七天酒店公司将案涉房屋断水断电并加锁；同样和薛亚冬签订房屋租赁房屋承租西百花巷14号部分房屋的案外人汤啸洲在9月14日报警。11月16日，七天酒店公司向刘亮发出“关于返还租赁物业的通知函”，指出西百花巷14号房屋系其承租物业，刘亮在未与其签订房屋租赁合同的情况下擅自使用其场地，属于违法行为，故要求刘亮在2018年11月25日前撤离并将场地恢复原状。12月13日，刘亮向七天酒店公司发送“要求继续履行合同函”，载明其与七天酒店公司存在转租关系，双方租赁合同尚未到期，故其要求继续履行合同，在双方未协商解决合同关系的情况下其将继续使用房屋。12月24日，刘亮再次向七天酒店公司发出催告函，要求其在12月28日前恢复案涉房屋水电供应，并将追究七天酒店公司责任，如七天酒店公司不回复，其将自行恢复水电供应。嗣后，七天酒店公司并未恢复水电供应，刘亮于2019年1月自行恢复水电（民用照明用电）并控制房屋至本案审理中，但未作经营。 本案审理中，在刘亮明确无论法院是否认定其与七天酒店公司之间存在租赁关系，其均不再愿意继续租赁使用案涉房屋，本院要求双方当事人对案涉房屋进行交接，双方于2020年6月1日交接完毕。 审理中，刘亮为证明薛亚冬有权代表七天酒店公司签订房屋租赁合同，提交了薛亚冬和七天酒店公司之间的劳动合同、社会保险缴费记录以及薛亚冬签订加盖七天酒店观前店公章或财务章的两份房屋租赁合同（涉及案外人、承租房屋均位于；劳动合同中载明薛亚冬系服务人员，七天酒店公司据此主张刘亮应注意到薛亚冬无权签订租赁合同，七天酒店公司另对刘亮举证的两份租赁合同不予认可，并认为七天酒店观前店亦无权出租案涉房屋。 另查明，案涉房屋产权人在2019年5月以七天酒店公司违约为由起诉至本院要求其继续履行租赁合同、支付租金及违约金[（2019）苏0508民初4285号案件]。七天酒店公司在该案中答辩称其工作人员在2018年12月3日已经自租赁房屋撤场，并将包括案涉房屋在内的所有租赁房屋钥匙寄还给了产权人。该案审理中，案件承办人员曾至现场进行勘验，经勘验发现七天酒店租赁的房屋中2幢及7幢分别由汤啸洲及其妻子苏明、张庆喜、刘亮使用，汤啸洲、张庆喜亦主张其自七天酒店公司转租了相应房屋（合同均系与薛亚冬签订）。 再查明，刘亮为处理案涉纠纷，于2019年8月16日与江苏苏合律师事务所签订《聘请律师合同》，约定律师费为107930元，并于2020年5月20日实际支付40000元。 审理中，刘亮坚持认为其与七天酒店公司之间存转租关系，故要求法院对其装修价值进行鉴定，经本院委托鉴定，苏州骏捷建设管理咨询有限公司于2019年12月10日出具苏骏捷鉴（2019）第006号工程造价鉴定报告，明确刘亮投入的装修价值1312339.55元（不包含12万元设计费、鉴定基准日为2018年1月15日）。后刘亮对该鉴定报告提出异议认为存在遗漏，苏州骏捷建设管理咨询有限公司于2020年1月18日作出补充说明，明确上述造价报告中遗漏部分造价为24482.19元。本院审理中向鉴定机构发函询问鉴定报告载明的12万元设计费构成，其回复称该12万元系刘亮主张、设计费超出其鉴定范围，通常市场计收装修工程设计费是按照工程造价2%-3%计取，或包含在施工报价中。 本院认为，案涉房屋租赁合同关系应认定为刘亮与七天酒店公司建立。薛亚冬虽然没有取得七天酒店公司的授权委托，但在案涉房屋租赁合同签订时，七天酒店观前店时任店长参与并由薛亚冬向刘亮出示了劳动合同、社保缴费记录、此前薛亚冬代为签订并加盖七天酒店观前店印章的其他租赁合同（当时尚在履行中）；在签订租赁合同后，薛亚东向其提供了办理营业执照的产权证书、七天酒店公司与产权人的租赁合同，并由七天酒店观前店收取电费。综合来看，刘亮有理由相信薛亚冬有权代表七天酒店公司对外转租案涉房屋，薛亚冬的行为构成表见代理。七天酒店抗辩认为薛亚冬提供的其他租赁合同中盖章的是七天酒店观前店，与之并非同一主体，但在薛亚冬出示劳动合同并提供七天酒店公司才能掌握的与产权人的租赁合同情况下，不应苛责刘亮对上海七天公司、七天酒店公司乃至七天酒店观前店之间的法律关系明悉，遑论七天酒店公司本系七天酒店观前店经营的最终受益人。 刘亮与薛亚冬签订的房屋租赁合同期限并未超出七天酒店公司与产权人之间的租赁合同期间，且不违反法律法规相关强制性规定，故其相关房屋租赁合同及补充协议均成立并有效。七天酒店公司作为合同出租方本应保障刘亮对房屋的使用权，但因其自身停止七天酒店观前店的经营，在2018年9月12日对酒店断水断电，致使双方之间合同无法继续履行，并于2020年6月1日交接房屋，双方之间合同因七天酒店公司违约提前终止，本院对刘亮要求解除双方间房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。 至于刘亮主张的各项损失（装修损失、停业损失、设备损失、律师费）。本院认为双方补充协议约定出租方提前终止合同需赔偿装修总投入的30%，该约定属提前解除合同的违约金，本院认为刘亮主张的损失首先应当在该违约金约定范围内予以考虑。现鉴定结论确认刘亮投入的装修价值为1336821.74元（1312339.55元+24482.19元）、刘亮举证证明其已支付律师费4万元。本院认为刘亮基于对合同诚信履行5年的信赖对案涉房屋投入大量装修并经评估鉴定为1336821.74元，现其仅仅使用至2018年9月12日，未能利用剩余租期内的装修，虽然双方在2020年6月1日方交接房屋，但刘亮租赁房屋后投入装修系用于经营，而2018年9月12日至房屋交接之日其并未利用装修进行经营，此期间亦应认定其没有利用到其投入的装修；至2018年9月12日，案涉合同租期尚余4年未履行，本院据此确定刘亮未利用部分的装修价值为1069457元（1336821.74元*80%）。综上，刘亮已提交证据证明其实际损失为1109457元（上述未利用装修价值及已支付律师费），合同约定违约金不足以弥补该损失，故其可以径行主张上述损失，本院予以支持。至于其主张的停业损失、设备损失，因并未提交证据证明，本院难以支持；其主张的其他律师费损失，因其尚未支付，本院亦不予支持。刘亮还主张案涉装修所涉设计费亦属于其损失，但其并未提交证据证明，本院难以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告刘亮与被告七天酒店（深圳）有限公司于2017年9月19日签订的房屋租赁合同书及补充协议解除； 二、被告七天酒店（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘亮装修损失及律师费共计1109457元； 三、驳回原告刘亮其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31671元，由原告刘亮负担20369元，由被告七天酒店（深圳）有限公司负担11302元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告刘亮履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  衡晓晴 审 判 员  潘宇容 人民陪审员  谢永坤 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  冯 涵