河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初927号原告：姜童鑫，女，汉族，1988年1月1日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：翟大祥，方城县邦盛法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告：薛向红，女，汉族，1961年9月15日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：翟大祥，方城县邦盛法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告:曲一博，男，汉族，1995年9月3日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：周玉敏，女，汉族，1972年2月19日出生，住河南省，系被告母亲，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周继文，河南剑宛律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：南阳市同心家园房地产经纪有限公司，住所地南阳市宛城区汉冶路儒林商都****商铺，统一社会信用代码914113020664761755。法定代表人：秦理平，任总经理职务。委托诉讼代理人：李德杰，男，汉族，1979年8月10日出生，住南阳市宛城区，代理权限为特别授权。原告姜童鑫、薛向红与被告曲一博、第三人南阳市同心家园房地产经纪有限公司（以下简称同心家园）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜童鑫、薛向红及其委托诉讼代理人翟大祥，被告曲一博的委托诉讼代理人周继文、周玉敏，第三人同心家园委托诉讼代理人李德杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜童鑫、薛向红向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.要求解除合同，并承担违约定金100000元。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告经过南阳市同心家园房地产经纪有限公司签订了2019年5月23日的房屋买卖合同，原告并交付经纪有限公司有关手续费并向被告支付定金伍万元整，定金5万元由南阳同心家园房地产有限公司转给被告，被告开具收条，当时被告在同心家园承诺说房屋外部的平台上可以建阳光房，可是原告在了解后，是根本无法建阳光房的。原告要求被告调解此事，被告不但不调解，反而严重违约不出售此房，被告的行为严重违约，并造成了原告的损失。被告曲一博辩称，自己从未提及该房屋上可建造阳光房，且在合同约定的45天交房日期内将房屋解除抵押并主动联系原告是否可以办理房屋过户手续。期间原告多次反复，一直没有给予明确答复。一直到7月25日，被告得知原告最终决定不要房子，并要求退还定金，但双方对退还金额并未达成一致意见。被告为履行房屋买卖合同，贷款解除房屋的抵押状态，及时履行自己的义务，而原告最终却未能履行合同，导致被告损失较大。因此，被告认为原告起诉的理由不能成立。第三人陈述，双方的诉辩意见均属实。5月23日签订合同时我在场，中间买卖双方说到这个阳光房的事情，协商时说的是能不能建阳光房随后和物业协商，随后买卖双方通过沟通说建不成阳光房，公司作为居间方进行协调，大约三天后，买方说如果建不成阳光房就不要，定金卖方说不要的话不退，买方最后说没有阳光房也要买这套房子，卖方不同意卖房，没说原因，然后房子不卖了，协调退定金的事情。大约7月份开始协调退定金的事情，开始协调的是不建阳光房不要，后期定金退款问题没协商成，卖方只退30000元，买方要求退40000元，协商解除合同的事情因为定金没有达成，大约协调到八月份，买方说如果退不了定金的话还要这套房子，卖方不同意了。在合同期45天内，大约7月20日，买方已经表示建不了阳光房不要了。同天，卖方说买方不要的话就不卖了，我的房子也先不卖了。这个情况我也和买方说了。大概8月份的时候，买方说建不成阳光房我也要。现在中介费和评估费13125元也没有退。郝某系公司员工，我方跟原告签订的有委托购房协议，和被告没有签订。原告姜童鑫、薛向红围绕诉讼请求依法提交了相关证据，第一组证据为身份证复印件，以证明原告身份；第二组证据为2019年5月23日双方签订的房屋买卖（居间）合同、被告曲一博的收条，以证明双方签订合同的事实；第三组证据为同心家园证明及营业执照，以证明中介公司的合法身份、建阳光房的信息和被告曲一博不卖房违约；第四组证据为同心家园房地产经纪有限公司的电话录音笔录，以证明被告能建阳光房的信息及第二天不卖房；第五组证据为同心家园房地产经纪有限公司的交接单、中国银行交易流水明细单，以证明合同已履行。被告对原告提交的第二组证据的证明方向有异议，并没有书面约定被告承诺原告可以建阳光房，是原告自己违反合同约定不再买该房屋，按照法律规定，应不予返还；对第三组证据同心家园房产经纪公司证明真实性有异议，因为被告并没有与中介公司签订委托买卖合同，是中介公司员工郝某知道被告要卖房的信息后，把卖房信息向他的同事转达，被告并没有告知郝某可以搭建阳光房，但中介公司的出售信息上显示可以建，与事实不符，该证明上显示被告不出售此房也与事实不符，是原告在2019年7、8月份告知被告不再购房，因此该证明不能作为认定本案的证据。对其合法性有异议，证据形式不合法，没有单位负责人和制作人的签名。对第四组证据原告和中介公司李经理电话录音真实性有异议，被告从未承诺过可以建阳光房，与被告提交的另外一份电话录音记录相互矛盾。该房不是被告不卖房，是原告不要房子。其他无异议。被告曲一博围绕答辩意见提交了相关证据，第一组证据为原、被告房屋买卖（居间）合同一份；南阳村镇银行个人购房借款合同和证明各一份；商品房买卖备案合同一份和房款收据各一份，证明依照原、被告房屋买卖（居间）合同约定，原告构成违约而不是被告违约，50000元定金依法不予返还；涉案房屋系按揭房，按揭期限30年，自2014年3月12日至2044年2月11日。第二组证据为被告和朋友周宝成的微信聊天记录2页，借款转账电子回单1页，涉案房屋房产证1份，被告借款还款凭证3份，被告与中介公司员工郝某微信聊天记录1页，证明被告遵守房屋买卖（居间）合同约定，向朋友周宝成借款20万元用于房屋按揭解押，约定借款期限自2019年5月28日至2019年7月12日共计45天，月利息2分；被告按照合同约定期限，在45天内办理完毕银行按揭解押手续，但原告拒绝支付房款，构成违约，被告无奈，又用该房在2019年10月27日向邮政银行抵押贷款，用于偿还向周宝成的借款；给被告造成利息损失20000元；原告于2019年7月25日决定不再购房。第三组证据为原告和被告母亲周玉敏微信聊天记录12页，被告母亲周玉敏（小名周春）和西边邻居周玉平承诺书一份，被告西边邻居周玉平曾违建的阳光房照片1张（后被拆除），证人郝某出庭证人证言一份，中介公司李经理的电话录音一份，证明被告从未承诺原告涉案房屋阳台可以搭建阳光房，原告构成违约而不是被告违约，被告遭受经济损失，房屋买卖合同依法应予以解除，50000元定金不予返还；因为被告西边邻居周玉平曾违建阳光房，后双方发生激烈冲突，周玉平违建的阳光房被拆除，双方签下承诺书，双方之间平台为公共区域，不得占用，如果可以搭建，被告也不可能按约定的1025000元卖出。原告对被告提交的第一组证据第二项证明有异议，证明系复印件，与本案无关，内容是证实的被告贷款，日期是2017年5月30号，还款明细时间均为连续性不能达到其证明目的。对第二组证据被告与周宝成聊天记录真实性有异议，并非原始载体，这个内容并不能证实被告为出售房屋所借款。证人应该到庭接受质证，所以这个微信聊天截图不具有证据三性特征。涉案房产证系复印件不具有真实性，而且也证实不了被告的证明方向。被告证明的期限45天不知从何而来。对于被告借、还款凭证发生在2020年1月24号和31号，与庭审调查时间不符，不能证明微信转款内容与本案有关，证明不了被告证明方向。对于2019年7月5日微信聊天记录截图不属实，被告关于这个时间阐述了三个不同时间，第一个是5月26晚上原告不再要房子，第二个微信截屏显示是7月5日，第三个被告反诉状上是7月25日，按照庭审调查，和被告的自认所述，在5月26日晚上原告已经确定不再要房子了。事实是原告在签订合同第二日得知不能建阳光房后已经明确表示不再要房子。对三组证据微信截屏属实，内容显示上面也谈了平台池子和阳光房，含有葡萄架，被告认可了四个池子中两个池子是被告自己的，时间是在5月23日晚上，已经出现了不能建阳光房的事情。对2019年9月2日录音证明方向有异议，时间正好吻合被告不退定金，原告要房子，但被告不卖房子的事实，录音中两次谈到建阳光房的事情，也印证了原告的主张，第一次李经理说不建阳光房不要了，第二次要求被告保证能够建阳光房，可以印证原告开始签合同时承认建阳光房的事，原告和被告争吵为建阳光房和定金的返还，印证了第三人陈述的过程。对郝某的证人证言部分不属实，不要房子的截屏是多次提到，并非7月5日才说的，证人与被告一个小区明显事前有所串通，借贷款一事均为听说，证人在签订合同后，原告到现场看房子，这时候证人才到现场，显然关于建阳光房和平台池子搭葡萄架所陈述的与事实不相符。本院认为，原告提交的第四组证据原告与第三人员工李德杰的录音和第三人出具的书面证言、被告提交的第三组证据中被告与第三人员工李德杰的电话录音以及第三人庭审期间的关于原、被告是否在合同签订前对涉案房产能否建阳光房进行约定的陈述前后不一、相互矛盾，对上述证据中关于原、被告是否在合同签订前约定涉案房产能否建阳光房的陈述，本院均不予采信，对于上述证据中关于三方合同签订后对协商合同是否继续履行的时间节点，三方均认可并相互印证部分，本院予以采信。被告第一组证据中银行借款合同及相关证明与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的关于向他人借款200000元微信聊天记录截屏图片未提供原始载体予以核实，对该证据的真实性，本院不予采信。原、被告提交的其他证据来源合法、内容客观真实、与本案待证事实存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，被告的涉案房产预出售，让其母亲周玉敏代为处置。被告邻居郝某系第三人公司的工作人员，在得知被告售房信息后将房源汇报给第三人。2019年5月23日，原告姜童鑫、被告在第三人南阳市同心家园房地产经纪有限公司处签订了房屋买卖（居间）合同，合同约定房屋成交价格为1025000元，约定付款方式以按揭方式履行；约定原告姜童鑫于2019年5月23日交付定金50000元；约定买方（姜童鑫）向第三人支付贷款服务费7500元；约定被告在收到尾款后交付房屋于买方使用；合同备注：经甲乙双方协商，该房屋以按揭方式进行交易，贷款50万，甲乙双方应无条件配合中介方办理各项手续，过户后两个月之内甲方收到尾款。签订合同当日，原告姜童鑫支付被告定金50000元，被告出具收条一份。2019年5月26日，二原告与被告母亲周玉敏相约去涉案房产楼顶查看，第三人员工郝某因系被告出售房源的房源提供人，也到达现场，双方因为被告母亲是否在合同签订前承诺可以建阳光房的问题发生争执。2019年5月27日，原告姜童鑫与被告母亲的微信聊天记录显示，原告因拆迁，家中几千盆盆景需要搭建阳光房安置而购房。双方对涉案房产楼顶是否能搭建阳光房再次发生分歧，原告认为在签订合同前被告母亲承诺过可以搭建阳光房，被告母亲周玉敏不予认可，称建阳光房的事情是中介没有对原告说清楚，原告姜童鑫回复是：2019年5月28日上午，原告与被告母亲周玉敏再次见面，原告称不能建阳光房就不再购买涉案房产，由此双方再次发生争执。随即原告将周玉敏拉黑，双方不再联系沟通，后续事宜均通过第三人的员工郝某、王同乐、周汉奎、李德杰进行转达。其中被告母亲系由第三人员工郝某负责联系沟通，原告姜童鑫由第三人另一门店员工周汉奎、王同乐负责沟通。原告在2019年7月以前，一直跟第三人坚持称不能建阳光房就不购买涉案房产。7月以后，原告姜童鑫要求第三人协调退定金事宜。经第三人沟通，原、被告因退款金额未达成一致意见。同年8月，原告姜童鑫跟第三人表示，如果被告不退定金，原告要求继续交易涉案房产。但被告母亲周玉敏表示，涉案房产因前期原告不同意购买，已经再次进行抵押，不同意继续与原告交易。另查明，三方签订合同后一周左右，被告要求业务员郝某确认原告是否同意购房，郝某与第三人员工中负责与原告姜童鑫联系沟通的王同乐、周汉奎确认，二人均告知郝某原告确认要购买涉案房产。2019年7月，第三人告知被告，原告已确定不购买涉案房产，并与被告协商退还定金事宜，最终未能达成一致意见。原告姜童鑫与第三人员工李德杰2019年8月9日通话录音显示，姜童鑫表达如果被告不退定金，想继续履行购房合同，李德杰表示被告不同意。且李德杰向姜童鑫陈述被告曾经承诺可以建阳光房，并承诺协助原告协调建阳光房。2019年9月2日，第三人员工李德杰与被告母亲通话录音显示，李德杰对被告母亲周玉敏陈述称周玉敏从未承诺过能建阳光房。2019年12月30日，李德杰向原告出具书面证明一份，载明：此证明曲一博东城一品所有的5号楼一单元302室的房子，出售信息可建阳光房，购买方姜童鑫购买房的信息由中介方知晓，从中联系，后签合同，现曲一博不再出售此房，情况属实。落款处由第三人盖章确认。庭审中第三人派李德杰作为委托诉讼代理人参与庭审，李德杰陈述称以第三人名义出具的上述书面证明表述不严谨，称被告未承诺可建阳光房。称签订合同时第三人误以为被告所述有手续系可以建阳光房的手续，但经后续沟通，被告所述手续系不能建阳光房的手续。另查，被告家人曾于2018年3月12日就涉案房产与邻居周玉平签订承诺书，承诺涉案房产平台为公共区域，不占用、不改建原图纸规划。本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同真实有效。从原告与被告母亲周玉敏聊天记录可见，原告因家中苗圃放置问题欲购买可以建阳光房的房产为目的委托第三人购买房屋。被告因家人曾经承诺涉案房产平台为公共区域，不占用、不改建，故也不可能在签订合同前期承诺涉案房产可建阳光房。从第三人与双方的通话记录中关于被告是否承诺涉案房产可建阳光房的陈述自相矛盾，以及第三人为原告出具的书面证言和第三人在庭审中的陈述前后不一可见，第三人作为居间人，在为双方提供买卖房屋信息期间，未能对购房人的需求进行充分了解，未能对卖房人的房产情况进行调查核实，分别负责买卖双方沟通协商的员工并未对客户需求和房源情况进行有效沟通，且第三人员工在双方签订合同前没有核实被告所陈述关于阳光房的手续并对被告所述是否能建阳光房事实产生误解。在双方签订合同期间，第三人为双方提供的合同甚至未对涉案房款交付日期进行明确约定说明，更加未对涉案房产是否能搭建阳光房进行备注说明。因第三人的严重不负责任，导致原、被告合同目的无法实现。现原、被告双方均同意解除房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。但导致合同解除并非由原、被告的过错造成，根据定金的违约金性质，不能适用定金罚则，被告收取的50000元定金，应依法予以返还。且原、被告均未举证证明由此造成的损失金额，对双方的损失赔偿部分，可另行起诉。另，原告薛向红并非涉案买卖合同的合同相对人，原告薛向红的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效当日解除2019年5月23日原告姜童鑫和被告曲一博签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告曲一博返还原告姜童鑫定金50000元；三、驳回原告姜童鑫其他诉讼请求；四、驳回原告薛向红的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2300元，减半收取计1150元，由原告姜童鑫、薛向红承担625元，被告曲一博承担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年六月十九日书记员  尹 鑫