江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0903民初3475号原告：邵元友，男，1978年9月8日生，汉族，居民，住兴化市。委托诉讼代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。被告：江苏雅家乐集团有限公司，住所地在盐城经济技术开发区步凤镇滨河路**。法定代表人：蒋刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭霞普，江苏瑞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈素洪，该公司总经理。原告邵元友与被告江苏雅家乐集团有限公司(以下简称雅家乐公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵元友及其委托诉讼代理人彭长春，被告雅家乐公司的委托诉讼代理人郭霞普、陈素洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵元友向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告（饭店）不可移动物品投资损失122.081042万元【评估投资额141.9547元×（未使用期62个月÷合同期72个月）】；2、判令被告承担本案评估费及诉讼费。事实和理由：1、原、被告于2017年7月12日签订《房屋租赁合同》，约定被告将前进市场综合楼五楼约2400㎡出租给原告经营餐饮6年（自2017年10月1日起算，72个月）。并约定因被告将6楼出租设置游泳池，但必须做好防水处理，如出现安全等问题由被告承担。嗣后，原告计投资约400万元对承租房进行装饰装修、购置设备，注册成立了“潘黄我家大厨房餐厅”。2、自2018年3月初起，6楼游泳池便出现漏水且日趋严重，其主要部位正对于原告的点餐区致客人无法正常点餐，原告多次向被告反映无果，直至原告被迫于2018年7月底停业。3、2018年12月底，原告发现其经营的餐厅已被被告停水、停电、封门，被告工作人员并告知原告“因拖延租金合同已解除”，被告于2019年1月29日诉至法院要求确认合同已解除并要求原告给付租金、违约金。被告雅家乐公司辩称：1、原告拖欠租金违约。根据租赁合同原告应于2017年7月12日支付定金5万元、水电保证金2万元、装修保证金2万元，计9万元；租金半年一交，于每年7月、1月底前支付，先付后用。头两年租金每年为43万元，原告应于2017年7月30日前应支付租金16.5万元（加上定金即21.5万元）、2018年1月30日前应支付租金21.5万元、2018年7月30日前应支付租金14.33万元（2018年10月1日至2019年1月31日四个月租金，算至2019年1月雅家乐公司起诉要求确认解除合同）。但是原告仅于2017年7月22日支付了定金5万元、7月24日支付水电保证金2万元、2017年7月25日支付装修保证金2万元、2018年3月7日支付租金9.5万元，计18.5万元，其余未支付。2、房屋漏水问题。我方仅在2018年7月份首次收到原告提出漏水事项，要求维修，我方也进行了维修。但事实上原告早在2018年7月份就因经营不善而停业，被告维修之后原告也没有继续经营，原告停业完全是自己自身所致，而不是漏水所致。3、我方曾诉原告拖欠租金。盐都法院于2019年5月22日作出了（2019）苏0903民初883号民事判决，该判决也认定邵元友方构成违约，我方解除合同依法有据，同时该判决中考虑到房屋漏水问题，已经酌情减少租金4万元，原告的所谓损失也已经在该判决中作出处理。故请求法院驳回原告本案的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年5月18日，雅家乐公司向盐城市盐都区潘黄镇前进办事处、盐城市盐都区潘黄镇前进办事处旭日居民委员会租赁其建设的前进市场综合楼一幢。合同约定租赁期限为20年,租赁期内承租方有权将该楼部分转租，转租形成的责任由承租方承担等。2017年7月12日，被告雅家乐公司（甲方）又与原告邵元友（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于盐城市盐都区，建筑面积约2400平方米，租赁期限为6年，从2017年10月1日至2023年9月30日止（72个月），该房屋仅作为餐饮项目使用；2、第一年、第二年租金均为43万元……租金按半年一支付，于每年7月30日和1月30日前支付，先付后使用；3、合同签订当日，乙方支付定金5万元、甲方交付房屋，乙方须交纳水电保证金2万元及装修保证金2万元；4、因项目六楼欲设置游泳池，拟对大楼内部五楼顶以上楼梯井进行浇筑加固，但加固不得占用五楼的空间及影响五楼的正常使用，且必须做好防水处理，甲必须全面考虑承重、防水和五楼空间的使用，如因六楼游泳池造成安全等其他问题的，由甲方承担；6、乙方如出现拖欠房租及水电等费用累计30天以上的情形，甲方有权解除合同，收回出租房屋……合同签订后，邵元友于2017年7月25日前向雅家乐公司交付房租定金5万元、装修保证金2万元、水电保证金2万元，合计9万元。雅家乐公司向邵元友交付了租赁房屋，邵元友装修后即进行经营，经营字号为“我家大厨房餐厅”。2018年3月7日，邵元友向雅家乐公司支付房租9.5万元，另垫付拆墙清运费5万元。后邵元友未再交付其余租金。2018年7月11日，邵元友以“我家大厨房”名义向雅家乐公司邮寄函件称：六楼游泳池渗水长达三月之久，严重影响餐厅经营，造成点菜区瘫痪、客人滑倒吵闹影响恶劣，就此多次联系贵公司未能引起重视，请予收到本通知三日内进行维修，否则相关法律责任由贵公司承担。2018年7月13日，邵元友向雅家乐公司经办人顾斌发微信反映除上述主要内容外并称：离上次你们来看过又过去一月有余还是一直未能解决，希望予以重视，本店将保留申诉的权利。2018年7月底，邵元友闭店停止营业。2018年12月，雅家乐公司停水断电，封锁通向餐厅的防盗门。2018年11月6日，雅家乐公司向邵元友发送《告知函》，主要内容：截止2018年11月6日应支付2018年4月1日至2019年3月30日期间的房租43万元，经催促至今尚未支付，若三日内不支付，将采取合同约定的措施及相关法律流程。2018年12月8日，邵元友又向顾斌发微信反映漏水问题。2019年1月8日，雅家乐公司向邵元友邮寄发送《房屋租赁合同解除告知函》及《告知函》，载明：邵元友拖欠租金55万元，截止2018年12月28日尚未支付，累计拖欠超过60天，经催要始终未付，已严重违反合同约定，按照合同关于解除和终止的约定解除合同，双方签订的租赁合同自本函发出之日起即刻解除，限于2019年1月10日前将租房的设施设备移走并返还房屋。经查询，该两份快递邮件未有邵元友的签收记录信息。2019年1月11日，邵元友向顾斌发微信，主要内容：先搞清楚拖欠房租的原因，不要以停电停水相威胁，有事可以通过法律途径解决或协商解决，首先要把漏水造成停业的损失解决了才好谈其他问题。2019年1月15日，雅家乐公司向邵元友微信发送《房屋租赁合同解除告知函》，主要内容：邵元友拖欠租金累计超过60天，经催要始终未付，已严重违反合同约定，按照合同关于解除和终止的约定解除合同，双方签订的租赁合同自本函发出之日起即刻解除，限收函后3日内缴清房租和相关费用，并返还房屋。邵元友确认已收到。2019年1月29日，本院立案受理雅家乐公司诉邵元友房屋租赁合同纠纷一案[（2019）0903民初883号]，雅家乐公司提出诉讼请求为：1、确认双方间的《房屋租赁合同》已经解除。2、判令邵元友偿还差欠房租48万元及利息。本院认为，邵元友未按照合同约定支付到期租金，邵元友于2019年1月15日收到《房屋租赁合同解除告知函》，且邵元友亦认可合同已实际解除，故应当认定案涉租赁合同于2019年1月15日解除。关于欠付租金的金额，雅家乐公司明确表示对2019年1月30日后的租金暂不主张，如此计应付租金为57.333万元。双方确认已付租金为23.5万元（包括房租定金5万元、装修保证金2万元、水电保证金2万元、已付房租9.5万元、拆墙清运费5万元），尚欠租金33.833万元。关于房屋漏水问题，雅家乐公司将六楼出租给他人经营，客观上造成局部渗漏，给邵元友的经营造成一定影响，酌定减少租金价款4万元。故于2019年5月22日作出（2019）0903民初883号民事判决，判决：1、确认雅家乐公司与邵元友之间签订的《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除；2、邵元友向雅家乐公司支付租金29.833万元及相应利息；3、驳回雅家乐公司的其他诉请。邵元友不服，提出上诉，盐城市中级人民法院作出（2019）苏09民终3434号民事裁定，撤销本院（2019）0903民初883号民事判决，发回本院重审。本院于2019年11月26日立案重审。本案在审理中，原告邵元友提供了2018年5月15日照片、2018年7月9日视频等，拟证明租赁房屋漏水。原告邵元友申请对其在前进市场综合楼五楼投资“我家大厨房餐厅”的装饰装修、购置设备价格进行评估。经本院委托，江苏东城亿土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年8月20日作出价格评估咨询意见：以2017年10月1日（6年租期开始时间）为时间节点，投资不可移动物的市场价格141.9547万元，投资可移动物的市场价格42.5499万元。原告邵元友交纳价格评估费1万元。经质证，原、被告双方对该价格评估咨询意见予以认可。原告邵元友于2019年7月底前，已将上述可移动物取走，并将案涉房屋交付给雅家乐公司。本院认为，雅家乐公司与盐城市盐都区潘黄镇前进办事处、盐城市盐都区潘黄镇前进办事处旭日居民委员会签订房屋租赁合同约定，雅家乐公司对案涉房屋享有转租权。雅家乐公司与邵元友签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案争议焦点主要是：雅家乐公司是否应当承担租赁物的瑕疵担保义务，案涉房屋局部渗漏是否影响邵元友经营以及影响程度，雅家乐公司是否应当承担过错责任以及承担责任的比例。雅家乐公司作为出租人应当对租赁物承担瑕疵担保义务，当租赁物出现缺陷影响承租人经营时，雅家乐公司应当及时修缮和恢复至正常状态，否则应当根据对租赁物的影响程度承担责任。本案，双方合同约定“因六楼游泳池造成安全等其他问题的，由甲方（雅家乐公司）承担”，客观上，邵元友承租的房屋确发生局部渗漏，雅家乐公司应当承担履行维修的义务，但雅家乐公司未能举证证明其已履行了维修义务，对邵元友的经营造成一定的影响，具有一定的过错，应当承担相应的违约责任。根据合同约定“租金按半年支付，于每年7月30日和1月30日前支付，先付后使用”，从租金履行来看，邵元友从合同签订后的第一个合同期内的即未按约完全履行租金支付的义务，而支付租金属于合同先履行义务，应当认定邵元友违约在先。因邵元友未能履行先合同义务，雅家乐公司经催告后行使合同解除权，合同自解除通知于2019年1月15日到达对方时解除。事实上，邵元友于2018年7月即自行闭店停止经营，雅家乐公司于2018年12月断电停水并封锁防盗门，2019年7月底，邵元友搬离可移动物品后将租赁房屋交付给雅家乐公司，双方已终止合同履行。邵元友于2018年7月闭店停止营业，既可能是由于自身生意渗淡、经营难以为继所致，亦可能受六楼游泳池渗漏影响，但邵元友提供的证据显示仅仅是局部渗漏，不能证明是因为渗漏导致餐厅根本无法经营，不能得出邵元友停业系游泳池局部渗漏影响所致，邵元友停业主要原因应为其经营陷入困境。故雅家乐公司出租的房屋虽发生渗漏情形，但未构成根本违约，并未导致邵元友合同目的不能实现。综上，结合本案实际，综合考量，雅家乐公司应承担30%的责任为宜。本案，合同期限为6年，邵元友实际使用10个月，装饰装修评估价为1419547元，按照剩余租期与合同期限的比例，剩余租期内的残值为1222388元，雅家乐公司应赔偿邵元友损失366716元（1222387×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏雅家乐集团有限公司赔偿原告邵元友损失366716元，于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回原告邵元友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15780元，价格评估费10000元，合计25780元，由原告邵元友负担18046元，被告江苏雅家乐集团有限公司负担7734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行世纪大道支行，账号：52×××89）。审 判 长  黄约平人民陪审员  刘汉林人民陪审员  季红阳二〇二〇年六月十五日书 记 员  管梦芸附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。