贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终845号上诉人（原审被告）：贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司，住所地黔东南州凯里经济开发区开元大道**。法定代表人：莫秋耕，该公司董事长。委托诉讼代理人：李诚。被上诉人（原审原告）：万仕芬，女，1968年12月2日出生，苗族，住贵州省凯里市，系杨再银配偶。被上诉人（原审原告）：杨智卿，男，1984年4月10日出生，苗族，住贵州省凯里市，系杨再银之子。被上诉人（原审原告）：杨阿慧，女，1986年9月18日出生，苗族，住贵州省凯里市，系杨再银之女。三被上诉人委托诉讼代理人：吴歆民，贵州洲联合律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：陈松林，男，1979年5月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。上诉人贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司（以下简称“宏伟公司”）因与被上诉人万仕芬、杨智卿、杨阿慧及被上诉人陈松林商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷，因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宏伟公司上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决，依法驳回原告对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、根据上诉人与被上诉人陈松林签订的《委托销售合同》，明确约定了陈松林不能收取任何定金。被上诉人杨再银与陈松林2013年1月29日签订《“金地苑三期”商品房认购书》，约定购买位于凯里开发区”29栋（座）3单元2层201号房，杨再银当日将购房款232000元交付给陈松林（包括转账227000元，现金5000元）。作为购房人，被上诉人杨再银明知购房款必须打入房开公司的对公账户，陈松林仅是售房公司的工作人员，无权收取购房款，却听信陈松林的欺骗，将购房款打入陈松林个人账户，造成购房款被陈松林截留挪用的后果，过错责任在于杨再银，应由其自行承担不利后果，故其只能请求由陈松林退还。2、一审判决认定：“《商品房认购书》条款中约定有定金，但交纳的金额超过了法律规定，对超过部分不予认可”。亦属于认定事实错误。《商品房认购书》明确载明：“三、买方具体的付款时间为：买方于2013年1月29日交来购房款232000元”，该付款时间与杨再银转款的时间一致，可认定为支付的款项为购房款。定金以交付为成立要件，没有证据证实原告已交纳232000元“定金”，一审判决认定交纳的购房款232000元为定金，没有事实和法律依据，属于主观错误推断。二、一审判决适用法律错误。对杨再银交纳的232000元款项，《商品房认购书》已明确写明是购房款。一审判决却适用《担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》一百二十一条处理，适用法律错误。三、一审判决错误。1、一审已查明收取杨再银232000元款项系陈松林私自收取，上诉人并未收到该笔购房款，理应陈松林退还，一审判决上诉人承担退还责任显属错误裁决。2、杨再银交纳的232000元款项，《商品房认购书》已明确写明是购房款，一审判决却认定为定金，并判决按20%的比例双倍返还，系重复认定计算，没有事实和法律依据。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。万仕芬、杨智卿、杨阿慧辩称：一、一审判决认定事实正确。1被答辩人与陈松林签订的《委托销售合同》中，虽然明确约定被上诉人陈松林不能收取任何费用，但是该合同仅约束合同双方。2、一审判决认定“《“金地苑三期”商品房认购书》中第四条的内容为：“乙方认购定金己交付贰拾叁万两千元。”由于约定的定金金额已超出法律规定，应按合同总价款的百分之二十计算（即：232000元×20%=46200元）。二、一审判决适用法律正确、判决得当。本案中答辩人由于合同目的不能实现，请求被答辩人宏伟公司返还购房款232000元以及双倍返还定金46200元的诉讼请求。符合《民法总则》第一百六十二条《合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、《担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十一条的规定。依法判决支持答辩人的诉讼请求，属于适用法律正确、判决得当。万仕芬、杨智卿、杨阿慧向一审法院起诉请求：1判决二被告连带返还原告购房款232000元；2、判决二被告连带双倍返还定金46400元。一审法院认定事实：杨再银于2019年4月16日向本院提起诉讼的当日因病死亡，其法定继承人有妻子石仕芬，儿子杨智卿，女儿杨阿慧。被告宏伟公司系“金地苑三期”的开发商。2011年9月30日，被告宏伟公司与被告陈松林签订《委托销售合同》，约定由被告陈松林代理销售被告宏伟公司开发的“金地苑三期”商品房。2013年1月29日，杨再银作为乙方、宏伟公司作为甲方签订《“金地苑三期”商品房认购书》，约定杨再银认购被告宏伟公司开发的位于凯里市开发区，面积106.95平方米，单价2169.95元，总价232000元，付款方式为一次性付款。该认购书第四条内容为：“乙方认购定金已交付贰拾叁万贰仟元整。”认购书签订后，杨再银于当日通过农村信用社转款227000元给被告陈松林，另5000元通过现金的方式交付给被告陈松林。2015年11月20日，重庆市第一中级人民查封了杨再银认购的该房屋。截止开庭时，杨再银与被告宏伟公司尚未签订《商品房买卖合同》。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述和《“金地苑三期”商品房认购书》、《委托销售合同》在卷佐证，可以认定。一审法院认为，杨再银与被告宏伟公司签订的《“金地苑三期”商品房认购书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的协议，对双方当事人具有约束力。现因《“金地苑三期”商品房认购书》合同目的不能实现，原告请求退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于退款的主体，被告宏伟公司提出公司未收到杨再银交纳的购房款，且其与陈松林签订的《委托销售合同》已经明确约定了陈松林不能收取任何定金，被告陈松林违反合同约定，应当由被告陈松林承担退款责任的抗辩。本院认为，被告陈松林系被告宏伟公司的委托代理销售人员，其销售行为系被告宏伟公司所委托，代理行为所产生的法律后果应当由被告宏伟公司承担。故被告宏伟公司的抗辩不符合法律规定，不予采纳。同时，关于被告陈松林收取购房款一事，被告宏伟公司在其售楼处也未以明显的方式提示认购人交纳购房款的方式。因此，被告陈松林收取杨再银的购房款应当认定为委托事项，法律后果应当由被告宏伟公司负担。该款应当由被告宏伟公司返还给原告。关于是否双倍返还定金的诉讼请求，被告宏伟公司提出双方在《“金地苑三期”商品房认购书》并未明确约定有定金，不应当双倍返还的抗辩，本院认为，《“金地苑三期”商品房认购书》中第四条的内容为：“乙方认购定金已交付贰拾叁万贰仟元元正。”第六条的内容为：“乙方必须在甲方约定的时间内与甲方签订正式合同，超过时间不签订正式购房合同则视为乙方自动放弃，甲方有权对乙方所认购商品房进行销售，不另行通知且定金不退。”从上述条款的内容来看双方约定有定金，但杨再银交纳的金额超过了法律规定，对超过部分不予认可。因此，现原告请求判决被告宏伟公司双倍返还定金46200元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求判决被告陈松林承担连带责任的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决：一、由被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还杨再银交纳的购房款232000元给原告万仕芬、杨智卿和杨阿慧。二、由被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日返还双倍定金46200元给原告万仕芬、杨智卿和杨阿慧。三、驳回原告万仕芬、杨智卿和杨阿慧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2738.00元，由被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一审法院判决宏伟公司退还购房款、双倍返还定金是否认定事实、适用法律错误。对于退还购房款问题。经审理认为，上诉人提出本案应根据上诉人与陈松林《委托销售合同》约定，购房款应由陈松林退还。但上诉人与陈松林2011年9月30日签订的《委托销售合同》的相对人是上诉人与陈松林，约定的内容是陈松林代理销售上诉人开发的商品房，双方之间的委托与被委托关系，对商品房认购方没有约束力。一审庭审时上诉人自认“陈松林是我们聘请卖房的经销商公司经理”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。一审法院判决由上诉人承担退还购房款，符合上述法律规定。对于定金问题。经审理认为，双方签订的《“金地苑三期”商品房认购书》载明：“三、买方具体付款时间为1、买方美元2013年1月29日交来认购房款（￥232000元）。四、乙方认购定金已交付贰拾叁万贰仟元整。五、乙方以将付定金在签认购房合同时转为购房款”。上述约定内容最初记明款项为“交来认购房款（￥232000元）”，但在后面条款中对该“购房款”已经明确为“认购定金已交付贰拾叁万贰仟元整”，并进一步明确“乙方以将付定金在签认购房合同时转为购房款”。根据认购书载明的上述内容结合该认购书本身载明“在签认购房合同时转为购房款”的约定，足以认定本案杨正银生前交付的款项为定金。但因该定金数额等同合同标的额，根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，本案定金应确认为23200元。同时，因被上诉人认购的商品房被法院查封，导致出售方违约，不能履行与认购方签订《购房合同》目的实现，上诉人作为收受定金的一方，应依法承担双倍返还定金的法定义务。因此，一审法院判决双方返还定金额46200元并无不当。综上所述，贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5476.00元，由贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  刘志红审判员  杨再幸二〇二〇年六月四日书记员  杨 兰书记员  邹井程