湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初3178号 原告方某某。 委托代理人孙玄帷，湖南益云律师事务所律师。 委托代理人苏静，湖南益云律师事务所实习律师。 被告龙某某。 委托代理人李阳锟，湖南大湘律师事务所律师。 被告成某。 委托代理人傅时明，湖南大湘律师事务所律师。 委托代理人冯达夫，湖南大湘律师事务所实习律师。 被告王某。 委托代理人周磊，湖南湘博律师事务所律师。 原告方某某诉被告龙某某、成某、王某房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月15日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，适用简易程序，并于2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告方某某的委托代理人孙玄帷、苏静，被告龙某某的委托代理人李阳锟，被告成某及其委托代理人傅时明、冯达夫，被告王某的委托代理人周磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方某某诉称，方某某与龙某某通过长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店在2007年9月12日就位于长沙市芙蓉区白沙路10号科达名居907房（以下简称涉案房屋）(建筑面积:45.32㎡)签订《房屋买卖协议》一份，合同约定房屋总售价为224800元，按照合同约定，方某某在合同签订当日支付了10000元购房定金，并在2007年9月17日付清了全部房款。在交易过程中，龙某某与成某委托王某为合法代理人，办理案涉房产的出售事宜，包括签订买卖合同、产权交易过户、交件、退件、签字、签约、立契、代收房款及办理国土证过户等一切相关手续，该委托在湖南省望城县公证处办理了公证。因王某提供了无效的转委托公证以及未提供龙某某的身份证复印件，并且失去联系，导致方某某一直无法办理过户。此后，方某某与龙某某取得联系后，方某某一直希望龙某某配合办理过户手续，但龙某某不予配合，并重新补办了产权证。方某某在庭审中变更诉讼请求为：1、判令被告龙某某、成某协助原告方某某将位于长沙市芙蓉区白沙路10号科达名居907房产权到权属登记机关办理房屋权属转移登记；2、判令被告龙某某、成某、王某支付延期办理房屋权属转移登记的损失50000元；3、判令由被告龙某某、成某、王某承担本案全部诉讼费用。 被告龙某某辩称，一、龙某某、成某因资金需要，将科达名居907房于2007年6月出售给长沙新环境房地产经纪有限公司。龙某某、成某因资金需要，准备将科达名居907房出售，后长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店联系龙某某、成某，双方达成协议:长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店以19万元的价格购买龙某某、成某的涉案房屋，龙某某、成某需要配合长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店办理出售手续。后长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店于2007年6月将19万元购房款通过转账方式支付给龙某某，龙某某收到房款后，按照长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店的要求，将房屋过户所需材料全部交付给长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店，并按照其要求，办理公证。二、龙某某、成某未与方某某签订《房屋买卖协议》，也未收方某某任何款项。首先，根据方某某提交的《房屋买卖协议》中的字迹可知，龙某某未在该协议中签字，所有关于龙某某的签字都是王某所代写;其次，根据方某某提供的《房屋买卖协议》、收条、收据以及起诉状可知，方某某是在2007年9月12日签订的合同，并于2007年9月14日将224800元的房款支付给王某，即方某某是在龙某某、成某已将房屋出售给长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店后，在龙某某、成某不知情的情况下，与王某签订的《房屋买卖协议》，并将房款支付给王某。三、方某某在与王某签订的《房屋买卖协议》后，从未与龙某某联系，即便龙某某当时的工作地点距离长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店不到100米的，直到2020年，龙某某、成某在购买房屋，准备签订购房合同时，才被开发商告知名下还有一套房产后，通过长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店才得知涉案房屋由长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店出售给了方某某，并联系方某某，试图与方某某协商解决此事，但被方某某拒绝。综上，龙某某、成某未与方某某签订《房屋买卖协议》，也未收到方某某的任何款项，双方不存在任何法律关系，请求法院依法判决。 被告成某辩称，与龙某某的答辩意见一致，方某某没有购房资格，其请求要求过户不符合国家购房政策，应当驳回，房屋未过户的责任不在于成某，而在方某某和长沙新环境房地产经纪有限公司，成某不应当承担任何责任，方某某要求的违约金没有事实和合同依据。 被告王某辩称，一、方某某要求王某支付延期办理房屋权属转移登记的损失50000元无事实和法律依据。首先，房屋权属转移登记的延期办理系方某某自身原因造成与王某无关。2007年7月9日，龙某某与成某委托王某办理涉案房屋出售的相关事宜，且向王某出具《委托书》并办理了公证，该《委托书》中明确王某有转委托权。2007年9月14日王某将上述《委托书》中办理相关事宜的权限转委托给方某某并出具《委托书》(转委托)并办理了公证。方某某接受王某转委托后怠于行使自己的相关权利，才导致本诉产生。因此，房屋权属转移登记的延期办理主要责任在于方某某而非王某。其次，与涉案房屋同小区且户型相当的房屋每平方的价格己近万元，因此方某某所谓的损失并不存在。方某某2007年以总价224800元购入涉案房屋，每平方米均价约为4960元。截至2020年4月，与涉案房屋同小区且户型相当的房屋每平方的价格己近万元。方某某2007年购入的案涉房屋时至今日已大幅度增值，因此方某某客观上是受益的，其所谓的损失并不存在。 二、方某某对王某主张的权利已过诉讼时效。每个人对自己的权利都有合理的注意义务。2007年9月14日王某办理了相关转委托手续，时至今日已过去近13年，在这13年中方某某对自认为受损的权利并未采取合理措施，也未将其主张诉诸法院，因此方某某向王某主张的权利已过诉讼时效。且由于方某某未及时主张相关权利，客观上也造成了王某的举证困难。综上所述，方某某并无损失，即使有也是其自身原因造成的与王某无关，且方某某对王某主张的权利已过诉讼时效。因此，请求法院驳回方某某对王某的相关诉讼请求。 经审理查明，2007年7月9日，龙某某与成某共同出具委托书，全权委托王某代为合法代理人，办理其名下位于长沙市芙蓉区白沙路10号科达名居907房屋出售的相关事宜，包括签定买卖合同、产权交易过户、交件、退件、签字、签约、立契、代收房款及办理国土证过户等一切相关手续；受托人在委托权限范围内所实施的法律行为，委托人均予以承认；委托期限：直至委托事项办妥为止；受托人有转委托权。龙某某与成某在该委托书上签字并捺指印。2007年7月11日，湖南省望城县公证处作出（2007）望证民字第3935号公证书，兹证明龙某某、成某于二〇〇七年七月九日在上述《委托书》上签名、捺指印。 2007年9月12日，龙某某（甲方）、方某某（乙方）、长沙新环境房地产经纪有限公司（经纪方）签订《长沙新环境房地产经纪有限公司房屋买卖协议》，协议约定：甲方将位于长沙市芙蓉区白沙路10号科达名居907房，建筑面积45.32㎡，产权证：00545379号，自愿出售给乙方，房屋总价款224800元；乙方于2007年9月12日支付购房定金10000元给甲方，该笔定金将在甲、乙双方签署长沙市《房地局买卖合同》后转为房款，甲方将该房屋的产权证及相关权属证书原件放于经纪人公司，用于产权过户；甲方将该房屋交予乙方使用时为房款付清之时，同时将房屋钥匙以及有关房产资料移交给乙方；甲方必须配合乙方办理过户，不得以任何理由推诿，直到交易过户；经纪人的佣金4500元由乙方承担，基于经纪人已提供服务，该笔佣金在签定本合同同时一次性付清；如甲方不能按期交房或乙方不能按期付清房款，每逾期一日，由违约方向对方支付100元／天的违约金，当发生违约责任时，在协商未果的情况下，可向协议签订所在地人民法院起诉；该协议第十一条约定本协议发生纠纷时，由三方协商解决，协商不成时，可向长沙市仲裁委员会提起仲裁，仲裁结果对三方均有约束力；该协议第十三条备注约定甲乙双方于2007年9月12日签订购房合同定金为10000元整；于2007年9月14日办理委托公证手续当日付清全款。协议还对其他事项进行了约定。该协议甲方“龙某某”的签名为王某代写，方某某在该协议上签字确认，长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店在该协议上盖章确认。 2007年9月14日，王某出具收条载明：“今收到方某某购芙蓉区白沙路科达名居房屋购房款人民币贰拾贰万肆仟捌佰元¥224800，所有房款已付清”。同日，长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店出具收款收据载明今收到方某某购科达名居907房中介费人民币4500元。方某某付清全部购房款后，王某将涉案房屋的钥匙、房产证、国土证交付给方某某，2007年10月14日，方某某将涉案房屋用于出租至今。因龙某某、成某至今未办理好涉案房屋产权变更登记手续,方某某于2020年4月15日诉至本院，要求判如所请。 另查明，2007年9月14日，委托人龙某某、成某，转委托人王某，受托人方某某，转委托人王某出具委托书，全权委托方某某办理涉案房屋产权进件、交易立契、领证、推荐、注销抵押、办理抵押登记、签订房屋买卖合同、代收房款及办理国土证过户等一切相关手续；受托人在办理上述手续过程中所签署的文件、材料上的签名，转委托人均予以承认；委托期限：直至上述委托事项办完为止。王某在该委托书上签字。同日湖南省望城县公证处作出（2007）望证民字第5305号公证书，兹证明王某于二〇〇七年九月十四日在上述《委托书》上签名。 2007年1月15日，长沙市房屋产权管理局向龙某某就涉案房屋颁发房屋所有权证，权证号为：长房权证芙蓉字第0**45379号。2020年1月，龙某某、成某以遗失涉案房屋的房产证为由重新补办了不动产登记证，龙某某、成某系夫妻关系。 以上事实，有房屋买卖协议、收据、公证书、委托书、房屋租赁合同、房屋所有权证、短信截图以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，方某某与龙某某、长沙新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方均应全面履行。 关于管辖问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定，当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。本案中，方某某与龙某某、长沙新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖协议》中约定发生纠纷时可以向协议签订所在地人民法院起诉也可以向长沙市仲裁委员会提起仲裁，因此涉案的《房屋买卖协议》中约定的仲裁协议无效，方某某可以向本院提起诉讼。 关于办理房屋权属转移登记问题。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中,方某某按照合同约定已将全部房款224800元支付给龙某某、成某共同委托代收房款的受托人王某,王某收到涉案房屋的购房款后出具了收条，且龙某某、成某也已将涉案房屋交付给方某某使用,但至今龙某某、成某尚未将涉案房屋不动产权属转移给方某某,已构成违约,应承担相应的违约责任。故方某某请求龙某某、成某协助其将位于长沙市芙蓉区白沙路10号科达名居907房产权到权属登记机关办理房屋权属转移登记，于法有据,本院予以支持。 关于损失费问题。方某某请求龙某某、成某、王某支付延期办理房屋权属转移登记的损失50000元，因涉案的《房屋买卖协议》并未就损失费进行约定且方某某未提供证据证明其损失，故方某某请求龙某某、成某、王某支付延期办理房屋权属转移登记的损失50000元，无事实和合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告龙某某、成某于本判决生效后十日内协助原告方 颖颖办理坐落于长沙市芙蓉区白沙路10号科达名居907号房屋的所有权转移登记手续； 二、驳回原告方某某对被告龙某某、成某的其他诉讼请求； 三、驳回原告方某某对被告王某的全部诉讼请求。 案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，保全费人民币2520元，共计人民币3045元，由被告龙某某、成某共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 李革文 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 廖 燕 书 记 员 黄 彬 附本判决引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。