广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4415号原告：麦振华，男，1981年7月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************601，公民身份号码440************315。委托诉讼代理人：梁满开，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晴雯，广东共明律师事务所实习律师。被告：蒲大江，男，1969年1月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*****************，公民身份号码513************692。被告：张必莲，女，1973年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*****************，公民身份号码513************709。被告：陈华东，男，1991年7月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************710。原告麦振华与被告蒲大江、张必莲、陈华东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序转为普通程序公开开庭审理本案，原告麦振华及其委托诉讼代理人梁满开，被告蒲大江到庭参加第一、二次庭审，被告陈华东到庭参加第一次庭审，被告张必莲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年4月10日签订的房屋买卖合同；2.判令被告蒲大江、张必莲立即退还购房定金和首期房款共280000元及利息（以280000元为本金，按年利率6%计算，从房款支付之日即2019年5月24日至实际还清之日）；3.判令被告蒲大江、张必莲支付违约金58500元；4.判令被告陈华东退还中介服务费8775元，并对首期购房款280000元承担连带清偿责任；5.判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告蒲大江与张必莲是夫妻关系。2019年4月10日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定由被告将位于佛山市高明区*****************出卖给原告，总房款为585000元。原告于签订合同当日支付了定金20000元，于5月24日支付了首付款260000元。原告因银行放款推迟，没有按照合同约定的时间交付首期房款，双方于5月24日签订协议，约定只要在24日前支付首期房款和定金280000元，被告不追究原告逾期付款的违约责任，被告须在6月25日前自行处理完涂销二押手续。合同签订前，被告陈华东保证一定能够按期解除房屋的二次抵押，顺利过户。6月25日后，被告蒲大江没有按照合同和协议约定涂销抵押和办理过户手续，后来被告才告知原告，因逾期还款被广发银行起诉，案涉房屋被查封，不能立即配合原告过户。因房屋无法过户，原告有权要求解除合同，被告应返还房款并支付违约金。被告陈华东作为专业的房产中介，依法应当向买卖双方履行诚信忠实义务，原告基于对中介的充分信任签订案涉房屋买卖合同，但中介对原告作出虚假承诺，导致房屋无法过户，存在重大过错，应对280000元承担连带清偿责任。被告蒲大江辩称，2019年1月其经济状况发生问题，3月份房子就放出去卖，4月份中介找到蒲大江，因急需用钱，当时以低于市价十几万元出卖房子，当时签合同说4月30日前首付280000元到位，但到了5月还没到位，蒲大江就跟原告和中介说一直拖对他们不利，蒲大江也签了谅解协议书，没有让对方付违约金，也提醒原告要抓紧，中介也表示清楚这个情况，会抓紧。到10月份房子被查封。被告陈华东辩称，不希望合同履行发展到现在这个情况，而蒲大江也是负债累累，同意退回中介费，但不同意承担退回房款的责任，如果原告有需要配合的地方，可以配合。被告张必莲没有到庭参加诉讼，没有提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.原告身份证1份、被告蒲大江身份证1份、被告张必莲公安人口信息查询资料1份、陈华东涉税信息表1份、个体户机读档案登记资料1份；2.房屋买卖合同1份、土地证1份、房产证1份；3.收据3份、协议1份、银行流水1份、麦松辉身份证及声明1份、不动产登记信息查询结果1份；4.光盘1份（2019年4月9日与曾嘉仪的微信聊天记录语音资料）、中介费收据1份。被告蒲大江在诉讼中提交以下证据：蒲大江与曾嘉仪2019年5月16日至2019年10月20日的微信聊天记录。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月10日，麦振华与蒲大江在原佛山市高明区**********下签订《房屋买卖合同》一份，约定蒲大江将位于佛山市高明区*****************出卖给麦振华，成交价为585000元。麦振华应于合同签订时支付20000元作为定金，于合同签订30天内支付首期楼款（含定金）280000元，蒲大江收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续。剩余价款305000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入蒲大江银行账户作为房价余款。蒲大江签订合同后不能按约定将物业售予麦振华的，应向麦振华支付成交价10%的违约金，并退回麦振华已付的所有款项。双方备注约定案涉房产已满两年且为蒲大江家庭唯一房产，案涉房产存在二押情况。麦振华、蒲大江、原佛山市高明区华业地产中介行的员工曾嘉仪在该《房屋买卖合同》上签名。2019年5月24日，蒲大江与麦振华签订协议一份，约定麦振华于2019年5月24日按照房屋买卖合同剩余涂销金额含定金转账给蒲大江，蒲大江承诺不追究麦振华违约金和一切法律责任。2019年5月24日转账成功后，蒲大江自行处理房屋涂销二押手续，涂销时间为一个月，2019年5月25日至2019年6月25日。蒲大江正常涂销房产后，双方必须配合中介方进行房屋交易。麦振华于2019年4月10日向蒲大江支付定金20000元，于2019年5月24日向张必莲的银行账户支付了220000元，于2019年5月25日向蒲大江支付了40000元。麦振华于2019年4月10日向佛山市高明区华业地产***支付了中介服务费8775元。蒲大江与张必莲为夫妻关系，案涉房屋为蒲大江、张必莲夫妻关系存续期间购买。案涉房屋于2014年8月1日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山高明支行，于2018年11月26日办理了二次抵押登记。2019年5月28日，二次抵押登记注销。2019年10月10日，案涉房屋被佛山市禅城区人民法院查封。原佛山市高明区华业地产中介行为被告陈华东作为登记经营者的个体工商户，于2019年4月24日注销。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原被告于2019年4月10日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。根据合同约定，被告蒲大江出卖给原告的房屋存在二次抵押登记，双方在合同备注中对此进行了约定。蒲大江与麦振华于2019年5月24日签订协议对支付首付时间约定进行了变更，麦振华已依约向蒲大江支付了首付款，案涉房屋的二次抵押登记亦于2019年5月28日注销。蒲大江未按照合同约定涂销中国农业银行股份有限公司佛山高明支行的抵押登记，案涉房屋已被佛山市禅城区人民法院查封，致使合同目的无法实现。麦振华有权解除合同。麦振华请求解除案涉《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告蒲大江应向原告返还已支付的购房款280000元。关于违约金和利息问题。合同约定蒲大江不能按合同约定将物业售予麦振华，应向麦振华支付成交价10%的违约金。因蒲大江的违约行为给麦振华造成了损失，客观上包括房屋升值、错失购买新房的交易机会及利息等损失，麦振华主张蒲大江支付违约金58500元，本院予以支持。违约金已综合考虑了利息损失，故麦振华请求蒲大江支付首付款利息，本院不予支持。关于张必莲是否承担责任问题。蒲大江与张必莲为夫妻关系，蒲大江出卖的房屋为夫妻共同财产，且麦振华将首付款中220000元支付至张必莲的银行账户，视为张必莲应当知道蒲大江对该房屋予以出卖并同意出卖。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，蒲大江将案涉房屋出卖给麦振华是出于与张必莲的共同意思表示，故麦振华请求张必莲与蒲大江共同返还首付款280000元及支付违约金58500元，本院予以支持。关于中介费及陈华东应承担何种责任问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。原佛山市高明区华业地产中介行在促成案涉《房屋买卖合同》时，明知道案涉房屋需清偿两次抵押贷款的剩余债务而原告的首付款不足以清偿全部债务的情况下，对于蒲大江是否有能力、如何偿还案涉房屋的抵押债权以及涂销两次抵押的过程中的风险负有勤勉审慎义务，根据原告提供的与曾嘉仪的微信聊天记录，其认为风险可以掌控，确定交易安全，但蒲大江最终未能涂销案涉房屋的抵押，案涉房屋已被佛山市禅城区人民法院查封，致使案涉合同因此解除，亦可能导致麦振华无法取回已支付的280000元购房款，原佛山市高明区华业地产中介行未尽勤勉审慎义务，其行为已构成违约，其违约行为与麦振华的利益受损存在因果关系，应承担损害赔偿责任，该损害赔偿责任为补充赔偿责任，并非连带责任。本案中，案涉合同未能顺利履行且被解除的主要原因是蒲大江未按合同约定涂销抵押手续，而原佛山市高明区华业地产中介行未尽合理审慎的中介义务，应对此承担次要责任。根据案涉合同的实际履行情况及原佛山市高明区华业地产中介行的过错程度，酌定原佛山市高明区华业地产中介行在麦振华支付购房款280000元的20%范围内承担补充清偿责任。因原佛山市高明区华业地产中介行为陈华东作为登记经营者的个体工商户，现该中介行已注销，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，陈华东应对原佛山市高明区华业地产中介行的债务以个人财产承担。故蒲大江、张必莲应向麦振华返还购房款280000元，如蒲大江、张必莲未能全额清偿，陈华东应对不足部分进行补充清偿，但陈华东的清偿部分不超过56000元（即280000元×20%），原告诉讼请求过高部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告陈华东同意退还中介费，故原告请求被告陈华东退还中介费8775元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告麦振华与被告蒲大江、佛山市高明区华业地产中介行于2019年4月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告蒲大江、张必莲于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款280000元给原告麦振华；三、被告蒲大江、张必莲于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金58500给原告麦振华；四、被告陈华东在56000元的范围内对蒲大江、张必莲返还购房款280000元的债务承担补充清偿责任；五、被告陈华东应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介费8775元给原告麦振华；六、驳回原告麦振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10322.75元，财产保全费2256元，合计12578.75元（原告已预交），由被告蒲大江、张必莲负担12409.75元，由被告陈华东负担169元。原告多预交的受理费12578.75元，由原告麦振华于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回；被告蒲大江、张必莲、陈华东各自负担的受理费，由被告蒲大江、张必莲、陈华东于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 吴卫华审 判 员 陈玉明审 判 员 刘骏全二〇二〇年六月二十八日法官助理 赵宇晴书 记 员 叶展玉