江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初10912号原告：吴民生，男，1958年2月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：刘娴，女，1959年1月12日出生，居民身份证号码310115195901120428，汉族，住上海市浦东新区张杨路******。以上二原告共同委托诉讼代理人：宋永生，江苏沭新律师事务所律师。被告：特好家服饰大卖场(新沂)有限公司，住所地江苏省新沂市南京路温州商城****。法定代表人：陶卫斌，该公司总经理。被告：新沂市温州商城商业区业主委员会，住所地江，住所地江苏省新沂市南京路温州商城v>负责人：徐云富，该委员会主任。二被告共同委托诉讼代理人：王军，江苏王军律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：陆成，江苏王军律师事务所律师。原告吴民生、刘娴与被告特好家服饰大卖场(新沂)有限公司、第三人新沂市温州商城商业区业主委员会排除妨害纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，吴民生、刘娴申请将新沂市温州商城商业区业主委员会变更为本案的被告。原告刘娴及吴民生、刘娴的委托诉讼代理人宋永生，被告特好家服饰大卖场(新沂)有限公司（以下简称特好家公司）、新沂市温州商城商业区业主委员会（以下简称“温州商城业委会”）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴民生、刘娴向本院提出诉讼请求：1.判令被告特好家公司立即停止对吴民生、刘娴所有的位于新沂市新安镇南京路45号温州商城A区1-1-B18号商铺的侵占，腾空商铺内物品，并将商铺返还给吴民生、刘娴；2.判令被告特好家公司、温州商城业委会向吴民生、刘娴支付其侵占期间给吴民生、刘娴造成的租金损失38179.40元(自2019年6月1日起，按150元/平方米/月计算至2019年12月11日为38179.40元，以后租金计算至实际返还之日止)；3.案件受理费由特好家公司、温州商城业委会负担。事实与理由：吴民生、刘娴系新沂市新安镇南京路45号温州商城A区1-1-B18号的商铺（以下简称“涉案商铺”）所有权人。2019年6月，温州商城业委会未经吴民生、刘娴同意，将吴民生、刘娴所有的涉案商铺出租给特好家公司，并收取租金至吴民生、刘娴起诉之时。吴民生、刘娴多次向特好家公司要求向其支付租金或者停止侵占，特好家公司称已将租金交付给温州商城业委会，温州商城业委会则以各种理由推脱不付，吴民生、刘娴多次主张未果。吴民生、刘娴为了维护自己的合法权益提起诉讼，请贵院依法支持吴民生、刘娴的诉讼请求。特好家公司辩称，我公司与温州商城业委会签订了房屋租赁协议，该协议合法有效，我公司对涉案商铺的占有属于合法占有，不是侵占，吴民生、刘娴对我公司的起诉没有事实及法律依据，应当予以驳回。温州商城业委会辩称，位于新沂市新安镇南京路**温州商城****楼**(以下简称“一层商铺”)属于产权式商铺，是开发商为了筹集或迅速回笼资金而将整个一楼的建筑分割若干独立的部分进行销售，但是并没有设置物理间隔，如墙体。业主购买之后，享有相应的所有权，但是不能独立经营，应将整个一楼的商业面积统一经营才能体现出商铺的最大商业价值。这种经营模式是目前大型商场主流的经营模式，其形式体现在了所有权和经营权的分离。吴民生、刘娴是众多业主当中一位，业委会经过95%以上业主的同意与特好家公司签订租赁协议，保证了业主的合法权益。根据物权法第七十一条的规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全。不得损害其他业主的合法权益。涉案的温州商城在承租之前已经关闭两年之久，所有的业主在这两年内没有任何的收益，业委会针对这个情况积极重启招租计划并获得绝大多数业主的认同，所以吴民生、刘娴起诉要求返还商铺损害大多数业主的权益，依法不应予以支持。从客观上来说，吴民生、刘娴如果主张商铺进行分割，意味着整个一层的规划设计要进行变更，另外还要进行消防等建设方面的验收，这也是不符合事实的。吴民生、刘娴在诉状中称多次向业委会要求支付租金，业委会以各种理由推脱不付不符合事实，业委会在收取特好家公司的租金后多次联系吴民生、刘娴，让其提供银行卡来领取租金，但吴民生、刘娴拒不提供。业委会作为本案的被告，主体不适格，业委会接受业主的委托，将涉案商业区商铺对外出租，签订租赁合同，并没有对商铺有任何的侵占行为，所代收的租金属于业主，并不属于业委会，原告是在因保全不当的情况下将业委会由第三人列为被告，所以原告要求业委会承担相应的责任没有事实及法律依据。综上所述，吴民生、刘娴的诉求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案涉事实认定如下：涉案商铺位于新沂市新安镇南京路45号温州商城A区1-1-B18号，属于一层商铺中的一个商铺。2005年9月5日，刘娴作为买受人与新沂市温信房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，以247613元购买涉案商铺。购买时，涉案商铺为现房，已在经营。刘娴购房后直接与个人经营户签订租赁协议，租期约4年。吴民生、刘娴于2017年6月20日取得涉案商铺的不动产权证书，证书号为：苏（2017）新沂市不动产权第006139号。不动产权证书上记载，共有宗地面积：10231.00平方米，房屋建筑面积40.21平方米，分摊土地使用权面积：12.7平方米，专有建筑面积31.610平方米，分摊建筑面积：8.6平方米，房屋总层数：5层，所在层数：1层。后刘娴曾自主经营一段时间。2017年6月8日，刘娴作为出租人、甲方，洪淑梅作为承租人、乙方签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将涉案房屋租给乙方经营使用，租赁期限为两年，自2017年6月16日至2019年6月15日止；第一年租金每月每平方米90米，3623.4元/月；租金以每3个月为一个支付周期，乙方每期租金提前6天支付给甲方，三个月共付房租10870元。同月19日，乙方通过微信转账方式给付租金10000元，同月20日，乙方通过微信转账方式给付870元。同年9月19日，乙方给付租金3600元，11月1日，乙方给付租金3600元，12月16日，乙方给付租金3000元，2018年1月4日，乙方通过微信给付2000元。同年2月17日，乙方通过微信转账给付租金2000元。另刘娴陈述，吴民生收取了洪淑梅5万元的租金。涉案商铺所在的一层系新沂市温信房地产开发有限公司开发，是通敞大的商铺组合，有四个出入，商铺与商铺之间无墙体间隔。2003年8月左右，新沂市温州商城经营管理有限公司（以下简称“管理公司”）作为“温州商城”物业及经营管理机构，对商城的房屋、公共设施等事务行使管理权，负责商城对外的广告宣传及各种促销活动的策划、实施，负责商城内外环境和气氛的设计、布置，对店铺租售金估价，代理租售及寻求合作伙伴等招商工作。商铺购买者即业主通过与管理公司签订租赁协议的方式，将商铺租赁给管理公司，部分业主购房时即与管理公司签订租赁协议，租期5年，并约定商铺还在建设施工阶段，租赁时间按实际交付时间顺延，总租赁期不变。其中陆启跃于2003年9月1日与管理公司约定的租金为每月每平方米28.20元，陆启跃商铺的面积为25.45平方米，即年租金约8600元。2009年1月5日，陆启跃与管理公司签订《新沂浙联商贸管理有限公司（温州商城）个体商铺（返）租赁协议》，将其商铺租赁给管理公司，租期2009年1月1日至2009年2月28日。董强于2003年10月31日与管理公司签订《温州商城经营管理公约》，于2009年3月20日与新沂市温州商城商贸有限公司签订《商铺租赁协议书（温州商城一期一楼）》，约定商铺面积18.93元，租赁期限8年，自2009年5月1日至2017年4月30日止，租金前五年每月每平方米64元，自2014年5月1日至2017年4月30日每年递增5%，年租金为14532元。业主与管理公司的租赁期满后，部分为主选择自主经营。2018年3月至2019年6月15日，，位于**商铺处于停业关闭状态2019年，温州商城业委会、张凤歌以张贴通知、将拟定好协议以直接给业主查看、在微信群发布、通过邮箱发送邮件等方式征求业主意见，商讨将一层商铺整体出租及租赁协议的签订问题。2019年5月，一层商铺大多数业主作为委托人，以温州商城业委会和张凤歌作为受委托人出具授权委托书，就业主所有的一层商铺中的商铺租赁事宜，委托受托人对其店面招商、招租、洽谈、签署租赁合同、解除协议、补充协议等及开具租金收据等事务，代收租金、店面管理，租金为每平方米每月40－60元，授权期限为2019年5月8日至2029年5月7日，受托人在其权限范围内签署的一切有关文件、合同委托人予以承认，由此产生的法律责任，均由委托人承担。经大多数业主授权后，温州商城业委会于2019年6月9日作为出租方、甲方，特好家公司作为承租方、乙方签订《房屋租赁协议书》，约定：1.甲方同意将一层商铺场地租赁给乙方用于经营，并同时向乙方提供90%以上业主的授权委托书及业主委员会决议；2.租赁期限共八年，2019年8月16日至2027年8月15日，甲方按约于2019年6月15日按要求将房屋交付给乙方使用。2019年6月15日至2019年8月15日为乙方装修免租期，该期限内甲方向乙方另收取任何费用；3.乙方同意在租赁期内前五年每年支付给甲方年租金255万元整，后三年每年支付给甲方租金260万元整，乙方租金打入甲方指定账户；4.乙方按先付后用原则按季向甲方支付租金，协议签订生效后三日内向甲方支付租金20万元，交付场地十日内，乙方向甲方支付第一年度第一季度剩余租金43.75万元，以后乙方按季提前一个月向甲方支付当季租金；另约定了违约条款等内容。张凤歌、魏云刚等在协议上签字。后温州商城业委会与乙方签订补充协议，约定乙方在承租期内自主经营，不得另租他人经营及违约责任。特好家公司于2019年6月10日以转账方式向温州商城业委会支付20万元，2019年7月5日以转账方式向温州商城业委会支付43.75万元，计63.75万元为2019年8月16日至2019年11月15日的租金。2019年10月21日，特好家公司以转账方式向温州商城业委会支付33.75万元，2019年10月23日以转账方式向温州商城业委会支付33万元，计63.75万元为2019年11月16日至2020年2月15日的租金。出租商铺面积为4363平方米，即2019年8月16日至2024年8月15日每月每平方米的租金为48.7元(63.75万元/3个月/4363平方米)，2024年8月16日至2027年8月15日的租金为49.66元(260万元/12个月/4363平方米)。温州商城业委会代收租金后已通过转账方式按每月每平方45元向大部分业主支付了6个月的租金，每月每平方米暂预留3.7元用于处理诉讼、遗留问题解决等事宜。2020年4月15日前，特好家公司应当支付2020年5月16日至2020年8月16日的租金63.75万元，现特好家公司尚未给付。另查明，1.本院于2020年5月22日现场勘查时，一层商铺内几乎清空。特好家公司陈述因新冠病毒、南京路修路等原因，暂时停止了在一层商铺的经营活动，其与温州商城业委会并未解除合同。2.一层商铺钥匙现由物业、温州商城业委会、特好家公司持有管理。本院认为，产权式商铺是国际流行的所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。虚拟产权式商铺是其分类之一，指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方公司经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。开发商或者第三方公司统一经营、统一管理，多采取售后返租的方式保障投资者的经济利益，其中所有权与经营权分离是产权式商铺的核心理念。本案中，一层商铺是新沂市温信房地产开发有限公司开发的大型商业项目。新沂市温信房地产开发有限公司将该项目分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，并在销售时与业主签订返租协议或由业主与个人经营户直接签订租赁协议。吴民生、刘娴购买的涉案商铺即为其中的一个小面积单元部分，故涉案商铺系虚拟产权式商铺。虚似式商铺往往有几百上千个业主，只有统一经营，才能实现项目的商业价值。吴民生、刘娴作为分割商铺的买受者，对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于行业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在一层商铺大部分业主均同意整体出租，并委托温州商城业委会对其店面招商、招租、签署租赁合同、收取租金等事务，温州商城业委会在进行委托事宜时与特好家公司签订《房屋租赁协议书》，并约定了租金及免租期，吴民生、刘娴以其在一层商铺中只占很小比例的商铺，要求特好家公司返还涉案商铺，违背大多数商铺业主的意愿，影响一层商铺物业整体功能的发挥。考虑到一层商铺位于闹市区，因故停业关闭一年多，如果返还商铺会影响一层商铺的整体功能的发挥，从长远利益出发，依照公开和诚实信用原则，尽管吴民生、刘娴系涉案商铺的所有权人，持有所有权证书，本院对吴民生、刘娴要求特好家公司将涉案商铺内物品腾空并返还的诉请不予支持。同时，涉案商铺在温州商城业委会出租前处于闲置状态，温州商城业委会与特好家公司约定的免租期为了一层商铺整体功能的发挥，符合大多数业主的整体意志，吴民生、刘娴要求给付该期间的租金会影响一层商铺的整体出租，本院对吴民生、刘娴要求两被告给付2019年8月15日前租金的诉请不予支持。特好家公司在与温州商城业委会签订《房屋租赁协议书》时明知温州商城业委会仅取得大部分业主的授权，吴民生、刘娴作为未授权的业主及涉案商铺的所有权人，要求涉案商铺的实际使用人特好家公司直接向其给付租金并不影响一层商铺的整体发挥，吴民生、刘娴有权要求特好家公司给付租金。温州商城业委会与特好家公司签订租赁协议前让业主等多方联系找承租人，在比较后与特好家公司签订租赁协议，该协议与当时一层商铺的租金水平相当，特好家公司在使用涉案商铺期间的租金应参照该标准予以认定，对吴民生、刘娴主张超出特好家公司与温州商城业委会签订《房屋租赁协议书》租金金额的部分本院不予支持。特好家公司应于2020年4月15日前给付2020年5月16日至2020年8月16日的租金，现特好家公司尚未给付，此期间吴民生、刘娴所有的涉案商铺对应的租金为5874.68元(48.7元/月/平方米*40.21平方米*3个月)，此款特好家公司应当给付吴民生、刘娴。此后的租金，特好家公司仍应按合同约定给付至实际返还涉案商铺之日止。温州商城业委会等受其他业主委托，根据其他业主的整体意志以其名义与特好家公司签订《房屋租赁协议书》，系在委托人授权范围内与特好家公司订立合同，特好家公司在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和特好家公司。温州商城业委会收取租金是根据其他业主的整体意志代为收取行为，其对应的义务为将收取的租金给付业主，故温州商城业委会应将已收取的租金11749.36元(48.7/月/平方米*40.21平方米*6个月)给付吴民生、刘娴。温州商城业委会受大多数业主的委托代为出租，代为收取租金，并非涉案商铺的使用人，对吴民生、刘娴要求温州商城业委会支付后续租金的的诉请不予支持，如温州商城业委会代为收取了后续租金，则温州商城业委会有义务将代收租金给付吴民生、刘娴。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十六条第一款第七项、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告特好家服饰大卖场(新沂)有限公司于本判决生效之日起十日内向曾华东租金5874.68元［计算至2020年8月16日为5874.68元，以后租金按合同约定(每月每平方米的租金为48.7元，2024年8月16日至2027年8月15日每月每平方米为49.66元)计算至特好家服饰大卖场(新沂)有限公司实际返还位于新沂市新安镇南京路45号温州商城A区1-1-C38号商铺之日止］；二、被告新沂市温州商城商业区业主委员会于本判决生效之日起十日内向曾华东给付代收的租金11749.36元；如新沂市温州商城商业区业主委员会代为收取了后续租金，新沂市温州商城商业区业主委员会在收取后十日内给付吴民生、刘娴。三、驳回吴民、刘娴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费807元，由原告吴民生、刘娴负担545元，由特好家服饰大卖场(新沂)有限公司负担90元，新沂市温州商城商业区业主委员会负担172元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张成艳人民陪审员  高 莉人民陪审员  邹以标二〇二〇年六月九日书 记 员  方 超