河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初5号原告：安阳市东立建材有限公司，住所地：汤阴县绕城南路中段南侧。法定代表人：李双红，职务：总经理。委托诉讼代理人：冯贺军，安阳市汤阴县鹏举法律服务所法律工作者。被告：李圃，女，1977年7月22日出生，汉族，居民，住汤阴县。原告安阳市东立建材有限公司（以下简称东立公司）与被告李圃租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因发现该案案情复杂，转为普通程序。于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告申请司法鉴定，本院委托鉴定机构进行鉴定。2020年6月16日鉴定机构作出退卷处理。2020年6月28日再次公开开庭进行了审理。原告东立公司法定代表人李双红及其委托诉讼代理人冯贺军，被告李圃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东立公司向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告按约定支付1、2号厂房租金14万元及电费6214元及从2019年12月1日起至执行完毕之日每年6万元的租金。2、依法解除双方口头约定的租赁合同，腾清厂房，恢复厂房原貌。3、承担本案诉讼费及其他相关费用。事实与理由：2017年7月3日左右，被告找到原告东立公司法定代表人李双红，以加工服装为由租用原告1号厂房800平方米和2号厂房1000平方米，用于服装生产车间，并要求原告为被告提供了东立公司厂房、房产证，用于被告办理工商营业执照使用。被告于2017年8月7日办理了安阳诚思进出口贸易有限公司（以下简称诚思公司）营业执照，原被告约定三年使用期限，由于相互信任，未签订书面合同。鉴于被告创业困难，定于2017年8月1日至2019年7月30日前两年每年租金5万元，约定第三年租金2019年8月1日至2020年7月30日按6万元收取。2号厂房两年租金已交10万元，原告于2019年8月份开始向被告催要第三年租金6万元，被告以种种理由至今未交。1号厂房被告已经使用两年零四个月，被告欠原告租金12万元，另被告欠原告电费6214元。为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉请。被告李圃辩称，欠原告电费2000元属实，原告主张的电费金额不符。有人偷用我的电，需要专业技术人员进行鉴定。我租赁的是原告的2号厂房并签订合同，是李圃个人与原告签订的合同，诚思公司已经注销，1号厂房我没有与原告签订合同，仅是用一间为工人做饭，2018年原告让我租赁该厂房，商定价格为一年3万元，但原告应当进行拆除腾清厂房，后原告不同意拆除，我实际使用原告大厂房的时间为5个月。原告为证明其诉讼请求，向本院提交证据为：1租赁合同四份，证明同时间、同地段租金为10万元，原告向被告主张年租赁费5、6万元出于照顾。2、被告向宋尚俭支付10万元租金的事实，否定被告所述为年租金3万元。3、原告法定代表人与被告微信聊天记录，证明从2019年4月份开始向被告催要租金。4、录音，证明每个厂房年租金为5万元，第三年租金6万元。被告质证意见为原告照顾我属实，当时签订租金3000元的原因是我仅需要200平方米。同时提交2017年8月26日租赁合同，证明双方约定的年租金价格仅为3000元。提供转账记录十九份，证明向原告法定代表人汇款46000余元，原告质证意见为该份合同是被告为办理营业执照所用，年租金3000元不符合租赁习惯。汇款不是为了支付租金，是被告装修所用，与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，根据当事人陈述和庭审质证，本院认定事实如下：2017年8月26日，被告李圃因经营所需租赁原告场地车间，双方签订一份场地（车间）承包合同，原告作为甲方，被告李圃作为乙方，双方约定：一、场地、车间承包1、厂房面积共（10米＊20米）200平方米，厂房年租金叁仟元。2、合同签订后，即2017年6月1日乙方向甲方交纳两年租金叁仟元整。3、本合同期限为三年，合同到期后乙方提前一个月向甲方续签下一年合同，同等条件下乙方优先使用。二、承包期限：开始时2017年6月1日，结束2020年5月30日…七、承包场地、车间的交还。（1）、承包期满或因协议解除等原因提前终止的，乙方应于承包期满或协议终止后5日内将承包场地交还甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。甲方加盖东立公司单位印章，被告李圃在合同上签字。因乙方生产经营所需，乙方又租赁了甲方2号厂房1000平方米，因甲方与案外人宋尚俭存在经济纠纷，由被告李圃将租金交给了案外人，并由案外人宋尚俭为被告出具了2017年和2018年租金收款收据，内容分别为“今收到李圃替李双红还款（2017年的房租）共计伍万元整，2017年10月份至2017年12月20日共分5次，每次壹万元，分别以手机微信和支付宝还款三次，每次壹万元，现金还款贰次，每次壹万元。收款人宋尚俭”、“今收到李圃交来李双红欠款（房租）50000元，伍万元，宋尚俭，2018年11月29日”。庭审中，双方关于2017年8月26日双方签订的场地（车间）承包合同（1号厂房）实际租赁面积和价格存在较大争议，原告认为该合同仅是为了被告办理营业执照用途，不是双方真实意思表示，双方实际租赁面积为1号厂房全部面积800平方米，前两年租金为5万元，第三年租金为6万元，被告认为当时准备租用原告1号厂房全部面积800平方米，因为需要拆除部分设施，每年按照3万元收取租赁费，拆除一半后未再进行，故应当按照实际租赁的200平方计算租金。关于2号厂房年租金为5万元，双方不存在争议，租赁期限双方也存在争议，原告认为租赁期限是从2017年8月份开始计算两年，租期在2019年7月31日结束，被告应当从2019年8月份开始支付至今的租金，被告认为租赁期限应当从2017年11月30日开始计算两年至2019年11月30日。2019年11月15日原告以被告未按期交纳租赁费为由，在被告租赁的场地张贴通告，要求被告交纳2019年8月以后的租金未果，双方形成纠纷。2019年12月2日原告因为经济纠纷，涉案厂房被法院查封，查封期间为三年，查封期间不得办理抵押、买卖、过户，不得设定权利义务。庭审时，被告的机器设备仍在原告的厂房内。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告主张被告李圃租用了其1号厂房和2号厂房，原告应当提供证据证明双方约定的租赁期限和租金，否则，应当承担举证不能的法律后果。原告称被告李圃租赁1号厂房的面积为800平方米，前两年租金为5万元，第三年为6万元，但被告提交的2017年8月26日双方签字确认的场地（车间）承包合同明确约定了租赁面积为200平方米和年租金为3000元，原告认为该证据是为被告办理营业执照所有，不是双方真实意思表示，未提交相反证据证明其主张，且也未提交向被告交付租赁场地的手续。从2017年至今将近三年，原告也未与被告补签书面的租赁合同，明确约定双方的租金及租赁面积等租赁事项，故对其辩称理由本院不予采信。双方约定的租金低于同期市场价格，但原告称是为了照顾被告，被告也认可是为了照顾，故应当按照双方约定的单价计算租赁费。按照双方签订的合同约定，每年租金3000元，从2017年6月1日至今已经三年，被告应当支付三年租金9000元。被告辩称租赁合同的租赁人是其开办的诚思公司，该陈述前后不一，在2020年4月14日庭审中被告李圃明确陈述是李圃个人签订的租赁合同，其开办的诚思公司已经注销，且在合同上签字的也是被告李圃个人，故被告李圃辩称应当由诚思公司承担责任，本院不予采信。关于2号厂房（1000平方米）租赁情况，原告未提交2号厂房的租赁开始时间、租赁期限、租金，根据原被告庭审陈述和提交的证据，可以证明被告已经交付了2017、2018年年租金各5万元，并由案外人宋尚俭出具了收款收据，收据上也注明是租赁费，故应当认定2号厂房年租金为5万元，被告要求按照年租金6万元计算第三年租赁费，证据不足，本院不予采信。关于2号厂房租赁期限，原告称从2017年8月开始至2020年8月结束，共计三年。被告称从2017年11月30日开始至2020年11月30日止，共计三年。庭审中均未提交有力证据证明自己主张。根据法律规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告作为出租方，长期从事租赁行为，应当签订书面合同约束租赁合同双方的行为，同时考虑到规范出租市场需要，原告在租赁市场上处于有利地位等特点，对于形成本案纠纷应当承担较大责任。本院认定租赁期限从2017年11月30日开始至2019年11月30日两年期届满。被告已经支付了两年租赁费10万元。原被告关于租赁期限陈述不一，也未能达成一致意见，应当视为双方租赁合同为不定期租赁合同。原告在2019年11月15日向被告催收下一年度租赁费，至今被告仍未交纳，故原告要求解除合同，腾清厂房，恢复原状，本院予以准许。原告要求2号厂房的租赁费，考虑到租赁期限、疫情及实际使用等情况，被告应支付原告第三年2020年6月31日前租金10000元。从2020年7月1日后，被告若仍占有使用原告厂房，按照2号厂房年租金6万元标准收取租金，直至被告腾清租赁设备止。关于原告要求被告给付电费问题，被告认可原告提交电费数据的真实性，但认为存在其他人偷电行为，结合原告提交的电费数据，2019年7月份电费为3367元，8月份电费为2247元，上述合计为5614元，原告认为被告6月份下欠600元，但未提交证据，被告也不认可，本院认定被告应当给付原告电费合计5614元。关于被告在2017年7月至2018年6月份微信转款多次合计46900元，其中2017年7月至2017年12月25日转款17次合款36800元，被告称是转给原告的租赁费，原告称被告是为装饰装修厂房找原告雇人产生的费用，与租金无关。考虑到被告向原告转款的时间发生在2017年7月份，租赁费实际产生的数额及被告也未出具收取租金的收据等情况，被告称该款为租金，本院不予采信。该转款行为与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上，原告要求解除合同，腾清厂房，恢复厂房原貌，本院予以支持。要求支付租金等，合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告安阳市东立建材有限公司与被告李圃之间关于安阳市东立建材有限公司1号厂房、2号厂房之间的场地（车间）承包合同和租赁合同，被告李圃于判决生效后十五日内腾清租用原告的厂房，恢复厂房原貌；二、被告李圃于判决生效后十五日内给付原告安阳市东立建材有限公司1号厂房租金9000元、2号厂房租金10000元、电费5614元及1号厂房、2号厂房从2020年7月1日开始计算至执行完毕之日的租金，租金按照2号厂房（1000平方米）每年6万元标准计算；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224元，由原告安阳市东立建材有限公司负担2700元，被告李圃负担524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  田太军人民陪审员  芦合芹人民陪审员  李海芳二〇二〇年六月三十日书 记 员  邢华帆