河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2023号原告：孙宏刚，男，汉族，1986年11月3日出生，户籍地河南省洛阳市洛龙区，现住河南省洛阳市涧**。被告：李飞飞，男，汉族，1990年8月16日出生，户籍地河南省汝阳县，现住河南省洛阳市西工区。被告：叶燕妞，女，汉族，1988年9月25日出生，户籍地河南省汝阳县，现住河南省洛阳市西工区。二被告共同委托诉讼代理人：孙华勇，男，住河南省洛阳市涧**，系洛阳法律研究会推荐的诉讼代理人。第三人：洛阳万邦房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市高新技术开发区滨河路******。法定代表人:孙宏海，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕娜，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙超，该公司工作人员。原告孙宏刚与被告李飞飞、叶燕妞、第三人洛阳万邦房地产经纪有限公司（以下简称万邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙宏刚，被告李飞飞、叶燕妞共同委托的诉讼代理人孙华勇，被告万邦公司的委托诉讼代理人吕娜、孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宏刚向本院提出诉讼请求：1.确认孙宏刚与李飞飞、叶燕妞、万邦公司2019年4月24日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》有效，并承担违约金4.5万元（按合同第九条约定的日万分之四标准，自2019年6月19日房屋被首次查封之日暂计至2019年11月22日）；2.确认洛阳市西工区万众e家6栋1单元903室归原告所有；3.判令被告李飞飞、叶燕妞为原告孙宏刚办理洛阳市西工区万众e家6栋1单元903室房产过户登记手续以及不动产权登记证书；4.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。事实与理由：2019年4月24日，孙宏刚与李飞飞、叶燕妞、万邦公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，三方对位于洛阳市西工区万众e家6栋1单元903室房产的房屋总价、支付方式、解押时间、办理房产不动产登记证书等内容进行了约定。合同签订后，孙宏刚依照约定及时履行了合同相关义务，然而李飞飞、叶燕妞未按合同约定的内容办理上述房产的还贷解押手续，也不给孙宏刚办理房产过户等手续。孙宏刚多次催告未果。2019年6月，李飞飞、叶燕妞告知孙宏刚，本案诉争房产因其他债务被西工区人民法院查封，无法办理银行解押手续、过户等手续。孙宏刚多次与李飞飞、叶燕妞、万邦公司协商无果，李飞飞、叶燕妞的违约行为给孙宏刚造成严重损失。李飞飞、叶燕妞共同辩称，应驳回孙宏刚的诉讼请求。1.双方签订的《洛阳市存量房预约买卖居间服务合同》属于无效合同，因签订买卖合时房屋尚未依法登记领取权属证书，违反法律强制性规定。2.合同法第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故本案处理方式应为孙宏刚交还房屋，李飞飞、叶燕妞将孙宏刚已支付的房款退还，孙宏刚要求双方继续履行合同的诉讼请求不应支持。3.孙宏刚应按照合同约定先行支付房屋全款，李飞飞、叶燕妞才按照约定办理房屋权属证书及房产过户手续。孙宏刚经多次催促支付了18万元，导致李飞飞、叶燕妞无法办理房屋权属证书及过户手续，孙宏刚的违约行为在先，其要求支付违约金的诉讼请求不应支持。万邦公司述称，万邦公司作为居间方接受出卖人李飞飞、叶燕妞的委托，为其出售房屋寻找买受人，并促成买卖双方达成交易。涉案房产因其他案件被查封，无法进行网签、办理过户手续，经协调未果，万邦公司已尽到居间方的服务义务。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2019年4月24日，李飞飞、叶燕妞（卖方）、孙宏刚（买方）、万邦公司（居间方）在万邦公司武汉路店签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（合同编号：LY0006909），第一条约定拟转让房产坐落于洛阳市××国道××家××单元××室，房产用途为住宅，产权性质为商品房，建筑面积111.02平方米；第二条约定房产产权现状处于抵押状态，卖方于办理房产证前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后3个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；第五条约定该房产转让总价款75万元，付款方式为买方一次性付全款、卖方将房产证办出后三天内办理手续；第六条约定卖方应当于拿到预付款和定金合计20万元后将该房产交付买方；第七条约定本合同签订之日起90个工作日内买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方为买卖双方办理网签；第八条约定《存量房买卖合同》签订后90个工作日内买卖双方共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续；第九条约定买卖双方任何一方在联系本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按合同第五条约定支付房款或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除合同另行出售房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的10%违约金的责任；卖方违反合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的10%违约金。合同附件一还约定，签订合同当日买方支付定金5万元，卖方腾房交钥匙当天买方支付预付款7万元；卖方在办理房产证之前房贷自己支付，与买方无关。涉案房屋系预购商品房，预告登记的权利人叶燕妞、义务人洛阳万众房地产开发公司，抵押权预告登记的抵押权人中国银行洛阳瀍河支行、债权数额38万元。本案合同签订当天，李飞飞、叶燕妞收到孙宏刚定金5万元、预付款7万元，截至2019年6月21日共收到孙宏刚款项18万元（含定金）。2019年5月10日，涉案房屋交付给孙宏刚。李飞飞、叶燕妞未办理房产证，也未结清银行贷款、解除抵押。2019年6月19日，因卖方的其他债务纠纷，该房屋在本院（2019）豫0303执504号执行案件中被首次查封。孙宏刚得知情况后，未再支付购房款，后诉至本院。2020年1月17日，本院根据孙宏刚的申请轮候查封该房屋。另查，2020年4月15日郑州航空港经济综合试验区人民法院轮候查封该房屋，2020年4月22日洛阳市涧西区人民法院轮候查封该房屋。本院认为，孙宏刚与李飞飞、叶燕妞、万邦公司2019年4月24日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。涉案房屋系预购商品房，李飞飞、叶燕妞将该房屋以75万元的价格出售给孙宏刚，孙宏刚已支付款项18万元并占有房屋，但李飞飞、叶燕妞未按合同约定办理房产证，且合同履行中该房屋因李飞飞、叶燕妞一方的原因被司法查封，导致合同无法继续履行，李飞飞、叶燕妞构成违约。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因该房屋被司法查封，孙宏刚要求继续履行合同、办理房屋所有权转移登记，存在客观障碍、无法实现。孙宏刚虽然无法取得房屋所有权，但可以要求李飞飞、叶燕妞承担合同不能继续履行的违约责任。经本院释明后，孙宏刚不变更诉讼请求，也未能消除房屋被司法查封的客观障碍，其诉讼请求本院不予支持。其主张的违约金系继续履行合同情况下的违约金，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回孙宏刚的诉讼请求。案件受理费3485元（已减半收取），保全费3270元，合计6755元，由孙宏刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李东晓二〇二〇年六月二十四日书记员  金 淦