陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4164号上诉人（原审原告）：西安融逸房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区梨园路东段梨园公馆**楼**。法定代表人：任澄，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘涛，陕西磐宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳欢，陕西磐宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王文欢，男，1984年5月6日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人西安融逸房地产开发有限公司（以下简称融逸公司）因与被上诉人王文欢商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初6608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月11日，融逸公司与王文欢签订《梨园公馆房屋认购合同》（以下简称认购合同），合同约定：出卖人融逸公司（原告）将其开发的位于出售给买受人王文欢（被告），房屋建筑面积约113.35平方米，房屋总价款为616,537元；合同第四条约定买受人选择第3种方式付款，即买受人首期支付最低不少于总价款的30.26%，并于2013年9月11日付清，其余价款可以在双方签署经西安市房管局备案的《商品房买卖合同》后，通过办理房屋按揭贷款的方式支付。同时，合同第六条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将验收合格的房屋交付买受人使用；第十一条约定，出卖人承诺在2015年5月31日前取得《商品房预售许可证》，并与买受人签订在西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》，如出卖人未在约定期限内取得《商品房预售许可证》，买受人有权退房，出卖人在取得《商品房预售许可证》后的30日内，买受人应签订西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》并办理按揭等手续，如买受人未在30日内签订《商品房买卖合同》并办理按揭的，视同买受人放弃购买该房屋，出卖人有权将此房屋另行销售。2013年9月11日，王文欢向融逸公司缴纳案涉房屋购房款186,537元。2015年10月1日，王文欢向融逸公司缴纳案涉房屋购房款16,436元。2015年10月1日，融逸公司将案涉房屋给付王文欢居住使用。庭审中，融逸公司提交《西安市商品房预售许可证》，证明王文欢应于2018年6月7日前与其签订《西安市商品房买卖合同》并办理按揭贷款手续，逾期未办理视为放弃购买案涉房屋，王文欢对该证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为认购合同系融逸公司定好的制式合同，均非其能够选择的，合同规避了融逸公司的责任，其于2018年8月23日晚在其房门上看到张贴的解除合同通知书，经与邻居询问，才得知融逸公司取得了房屋的预售证，具备继续办理案涉房屋的相关手续的条件；融逸公司提交律师函、解除通知、《解除合同》公告，证明其公司取得预售许可证后，多次通知王文欢按照约定签订《商品房买卖合同》，办理按揭手续，2018年6月11日，其分别向王文欢预留的收件地址及户籍地发送律师函催告履行合同义务，2018年6月29日，其分别向王文欢预留的收件地址及户籍地发送律师函通知王文欢解除合同，2018年8月20日，其张贴解除合同通知，告知王文欢合同已经解除的事实，2019年3月21日，其通过刊登报纸的方式告知王文欢合同解除的事实，王文欢对该组证据不予认可，认为融逸公司在无法与其取得联系的情况下，恶意将其起诉，其预留的联系方式均是准确的，2015年9月，融逸公司向其交付房屋后，其即装修入住，其与其爱人的电话号码均在物业处有登记。王文欢提交房款缴纳确认单、收款收据、装修费用清单，证明其与融逸公司签订认购合同后，其按照合同约定已超额支付购房款，不存在违约行为，自收房后，已花费13万元装修案涉房屋，并且居住4年，融逸公司对交款确认单及收款收据的真实性认可，对装修费用清单的真实性不予认可，对该组证据的证明目的均不予认可，认为合同约定的王文欢的主要义务即为支付购房款，王文欢虽依约支付了首付款，但提交的证据无法证明在其取得案涉房屋预售许可证后30日内，王文欢向其递交了签署商品房合同的资料，亦无法证明王文欢在合同约定期限内及逾期后合理期限内履行了支付剩余购房款的义务，王文欢自认已在案涉房屋内居住4年，恰能证明王文欢应当向其支付4年的房屋使用费；王文欢提交通话记录、短信记录、西安市政府12345的处理记录等，证明融逸公司的解除通知不符合合同解除的实质条件，融逸公司通过张贴的方式解除合同，不具有合同解除的效力，其数次恳求融逸公司接收资料办理网签手续，融逸公司均拒绝，融逸公司提起本诉系恶意诉讼，请求法院驳回融逸公司的诉请，判令继续履行认购合同，融逸公司对该组证据的真实性不予认可，认为王文欢所陈述的沟通经过均是在合同解除后，明显是王文欢在怠于履行合同义务，融逸公司行使合同解除权后，王文欢的慌张举措。融逸公司于2019年4月8日向原审法院提出诉讼请求：1、确认融逸公司与王文欢签订的《梨园公馆房屋认购合同》解除；2、判令王文欢向融逸公司返还梨园公馆5号楼2单元1004号商品房；3、判令王文欢支付上述房屋自2015年10月至房屋实际返还之日止的房屋使用费（暂计算至2019年3月31日，每月2,500元，共计102,500元）；4、本案诉讼费用由王文欢承担。事实与理由：2013年9月11日，其与王文欢签订《梨园公馆房屋认购合同》及补充协议一份，约定：其将位于西安市未央区梨园公馆项目5号楼2单元1004号商品房出售给王文欢，房屋总价款为616,537元，由王文欢先行支付不少于总价款30.26%的首付款，剩余部分待签署经西安市房管局备案的《商品房买卖合同》后支付；其取得预售证后30日内，王文欢应与其签订《商品房买卖合同》。合同签订后，王文欢累积支付购房款201,973元，其亦根据合同约定于2015年10月1日将上述房屋向王文欢交付使用。2018年5月8日，其公司取得上述房屋的《商品房预售许可证》，但王文欢未按照合同约定与其公司签订《商品房买卖合同》并支付剩余购房款。经其公司催告后，王文欢仍未提供签署备案合同的相关材料，其公司委托律师向王文欢再次催告后，向王文欢送达了解除合同通知。王文欢的行为已明确表示不履行合同义务，符合法律规定的解除条件，故其公司诉至法院，请求如前所述。王文欢辩称，其与融逸公司于2013年9月11日签订的《梨园公馆房屋认购合同》合法有效，其依据合同支付了购房款，并且超额支付，其无任何违约之处；其极力要求融逸公司提供资料办理网签及按揭手续，融逸公司均拒绝，因此在房价大幅上涨的情况下，融逸公司提起本诉实为牟取非法利益，法院应当驳回融逸公司的诉讼请求，判决双方继续履行《梨园公馆房屋认购合同》，以维护诚实信用的法律原则；另，案涉房屋系梨园公馆5号楼1004室，并非融逸公司诉请载明的梨园公馆5号楼2单元1004号；其并不清楚融逸公司何时取得了案涉房屋的预售许可证。原审法院认为，融逸公司与王文欢签订的认购合同应为商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效。融逸公司取得商品房预售证的时间较认购合同约定时间延迟三年之久，其未向原审法院提交证据材料证明已将取得预售证的情况告知王文欢，系致案涉房屋未在约定期限内签订经备案的商品房买卖合同的主要原因，融逸公司径行解除合同，与理相悖，且王文欢表示愿意继续履行认购合同，亦未存在履行障碍，故融逸公司主张确认合同解除、王文欢向其返还房屋并支付房屋占用费，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告西安融逸房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9,965元（原告已预交），由原告西安融逸房地产开发有限公司负担。宣判后，融逸公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判确认其公司与王文欢签订的《梨园公馆房屋认购合同》解除，王文欢向其公司返还梨园公馆5号楼2单元1004号商品房，王文欢向其公司支付2015年10月至房屋实际返还之日止的房屋使用费（暂计算至2019年3月31日，每月2,500元，共计102,500元）；3.一、二审诉讼费用由王文欢承担。事实与理由：一、原审判决认定其公司未将预售许可证的情况告知王文欢，并以此认定其公司解除合同与理相悖判令驳回其公司诉请，系认定事实、适用法律错误，应当依法查明事实后改判。2018年5月8日，其公司取得商品房预售许可证，为通知王文欢签订经备案的商品房买卖合同，其公司已多次通过拨打电话的方式告知王文欢前来办理签约手续，而王文欢预留的两个电话号码均无法拨通。2018年6月11日，为告知王文欢已取得商品房预售许可证并督促王文欢准备材料签订正式合同，其公司不仅向王文欢合同预留的通讯地址邮寄了律师函，甚至向王文欢合同没有预留的户籍地址邮寄了律师函。根据双方签订的《梨园公馆房屋认购合同》第十四条之约定，其公司在取得商品房预售许可证后已经履行了告知义务，原审法院在判决中认定《梨园公馆房屋认购合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效的同时，却对双方合同中约定的通知条款区别对待，将其公司已经正式通过律师发函通知的行为视而不见，错误认定其公司未将取得预售许可证的情况告知王文欢并以此判决驳回其公司诉请明显属于认定事实、适用法律均有错误，应予纠正。二、因王文欢怠于履行合同义务，涉案合同已经解除，应当改判王文欢返还房屋并承担房屋使用费。根据双方合同约定，王文欢应与其公司于该房屋取得预售许可证后30日内签订经西安市房管局备案的《商品房买卖合同》。2018年5月8日，其公司取得《商品房预售许可证》，根据合同约定，王文欢应依约与其公司签署经西安市房管局备案的《商品房买卖合同》并支付剩余购房款。为催告王文欢履行合同义务，其公司先后通过拨打王文欢预留的两个电话号码（无法拨通）、向王文欢合同预留的通讯地址邮寄、向王文欢户籍登记的地邮寄的方式通知。综上，其公司已经完整的履行了合同约定的告知义务。在催告无果后，无奈，其公司依据合同约定向王文欢邮寄了解除通知。根据《合同法》第九十四条之规定，在其公司多次催促王文欢携带齐备签署《商品房买卖合同》、办理按揭手续后，王文欢仍未按照约定的期限携带相关资料办理按揭手续，已明显以其的行为表示不再签署《商品房买卖合同》、办理按揭手续，其公司依照双方合同约定送达解除通知，既符合《合同法》第94条、第96条之规定，也符合双方合同约定，解除通知依照双方合同送达之日即发生合同解除的效力，因此，其公司主张涉案合同已经解除，并请求改判王文欢返还房屋并承担房屋使用费符合法律规定。三、根据合同法司法解释二之规定，王文欢在收到其公司发出的解除通知三个月内，未向人民法院起诉撤销该解除通知的，该解除通知发生合同解除的效力。截止其公司向未央区人民法院递交起诉状之前，王文欢未履行该项权利，合同已经解除，王文欢丧失撤销权。王文欢辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、融逸公司无法证明已将取得预售证的情况告知其，且融逸公司本身已违背合同约定，取得预售证的时间比约定时间迟延三年之久。三、融逸公司因一房二卖，受到西安市住建局的处分，暂停其预售许可，此次融逸公司又企图通过闻天式诉讼获取非法利益，人民法院应当制止。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，2013年9月11日，融逸公司与王文欢签订《梨园公馆房屋认购合同》（以下简称认购合同）合法有效。合同签订后，王文欢依约向融逸公司交纳了首付购房款，融逸公司依约向王文欢交付了涉案房屋，王文欢收房后已将涉案房屋装修且入住至今。认购合同第十一条约定，出卖人承诺在2015年5月31日前取得《商品房预售许可证》，并与买受人签订在西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》，如出卖人未在约定期限内取得《商品房预售许可证》，买受人有权退房，出卖人在取得《商品房预售许可证》后的30日内，买受人应签订西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》并办理按揭等手续，如买受人未在30日内签订《商品房买卖合同》并办理按揭的，视同买受人放弃购买该房屋，出卖人有权将此房屋另行销售。本案中，融逸公司并未在其承诺的2015年5月31日前取得《商品房预售许可证》，直到2018年5月8日才取得上述房屋的《商品房预售许可证》，后融逸公司虽拨打过王文欢预留的两个电话且向王文欢合同预留的通讯地址邮寄了律师函通知王文欢其公司已取得《商品房预售许可证》，但王文欢未收到该函件。王文欢接收涉案房屋后即入住该房屋，且已与小区物业建立了物业管理关系，其相关信息物业方应有登记，融逸公司的解除合同通知是通过将该通知张贴在王文欢入住房屋的房门上的方式送达王文欢的，说明融逸公司知道王文欢入住涉案房屋且能通过张贴房门的方式送达通知。故融逸公司上诉称其公司取得商品房预售许可证后已经履行了告知义务的意见，本院不予采纳。在王文欢未收到融逸公司通知情况下，融逸公司向王文欢所送达的解除合同函不具有解除合同的效力。现认购合同具备继续履行的条件，应当继续履行。故原审法院判决驳回融逸公司的诉讼请求，并无不当，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,990元，由上诉人西安融逸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年六月十六日书记员 陈 歆