广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初825号原告：广州百力物业管理有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔景大道北路**。负责人：张耀正。委托诉讼代理人：缪国军、付钰琪，广东广之洲律师事务所律师、实习律师。被告：朱善祥，男，1962年5月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：朱浩平，男，1979年11月3日，汉族，住广东省广州市增城区，系公民代理。委托诉讼代理人：朱国泉，男，1985年11月5日，汉族，住广东省广州市增城区，系被告的儿子。原告广州百力物业管理有限公司增城分公司诉被告朱善祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州百力物业管理有限公司增城分公司的委托诉讼代理人缪国军、付钰琪，被告朱善祥的委托诉讼代理人朱浩平、朱国泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州百力物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求为：1、判令被告支付所欠物业管理费及滞纳金共计42148.23元（物业管理费按每月1.5元/平方米计算，滞纳金按每日千分之三计算。自2014年7月5日计算至2019年12月31日止，被告所欠物业管理费为11220.83元，滞纳金为30927.40元）；2、判令被告支付水费、公共分摊费、垃圾处理费及水费、公共分摊费的滞纳金共计6635.95元（其中水费自2013年1月1日至2019年9月30日的欠费金额为736.64元，滞纳金为2701.12元；临时电费自2013年4月1日至2014年1月17日的欠费金额为174.46元；公共分摊费自2015年4月1日至2019年9月30日的欠费金额为835.93元，滞纳金为1935.80元；垃圾处理费自2013年1月1日至2019年12月31日的欠费金额为252元）；3、判令被告承担因本案聘请律师所支出的律师费3000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系增城市xx街x大道北xx号xx栋xx房的业主，2012年4月5日，被告签订入住手续书办理了入住。同日，原、被告双方签订了《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》及《百晟·汇翠湾业主（物业使用人）临时公约》，约定了各自的权利义务。原告依约履行了提供相应物业服务的义务，但是被告却拒不支付相应物业服务费、水费、公共分摊费和垃圾处理费等费用。原告多次催收，被告均拒不支付，为此，诉至法院，望判如所请。被告朱善祥辩称：一、答辩人于2012年4月5日和被答辩人签订《代扣水费、物业管理费委托书》，确定物业管理费是从答辩人的开户账号中扣除，而且本房屋的水电费及供房款都是从该账号中扣除，答辩人的账号一直都有资金留存，至于是什么原因导致物业管理费不能从双方约定的银行账号中自动划扣，答辩人并不清楚，被答辩人也没有告知答辩人的账户不能扣款的情况。二、答辩人于2019年6月才接到被答辩人第一个催收物业管理费的电话，因答辩人的账号中是有划扣资金的，所以当时没有理会，2019年6月前，答辩人一直没有收到拖欠物业管理费的通知单。综上，答辩人是愿意支付没有划扣成功部分的物业管理费，至于滞纳金部分，答辩人认为这个是由于被答辩人的过错导致的，所以答辩人不承担滞纳金的支付。至于水费、临时电费、公共分摊费、垃圾处理费等，答辩人是愿意支付没有划扣成功部分，至于滞纳金部分，答辩人不予承担。经审理查明：2012年4月5日，原告与被告签订《代扣水费、物业管理费委托书》，约定被告在xx增城支行开立存款账户，代扣涉案房屋xx街xx大道北xx号xx栋xx房的水费、物业管理费等内容。2012年4月5日，被告办理涉案房屋入住手续，并签署《入住手续书》。2012年4月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》，内容为，……二、乙方权利义务1、对本物业房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……第四条物业管理服务费……一、……乙方在甲方收楼时，预收三个月物业服务费，自收楼起第四个月开始应在每月3日前履行缴纳义务。……第十条违约责任一、甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三的标准向乙方支付滞纳金，供用水、电费等分摊费用的逾期责任也按此方式执行……。被告取得涉案房屋的房地权证，建筑面积113.57平方米。原告制作1、《百晟·汇翠湾催款通知单》内容为被告物业服务费的单价，水费、物业服务费、公共分摊费、垃圾处理费拖欠的起止时间。2、《百晟·汇翠湾费用追缴记录表》证明原告2014年11月至2019年9月一直向被告进行催收物业服务费。2019年3月20日，原告与广东广之洲律师事务所签订《委托代理合同》，内容为原告因与朱善祥、单锦屏、洪恩恩等五宗物业服务合同纠纷，委托广东广之洲律师事务所进行代理诉讼。代理费每宗人民币3000元，合计15000元。被告向本院提交代扣水费、物业管理费的工商银行账户自2010年7月至2020年5月的《借记卡账户历史明细清单》。原告对被告提交的《借记卡账户历史明细清单》（以下简称清单）发表质证意见如下：1、从清单中可以看出，原告从未划扣过被告的物业管理费、水费、临时电费、公共分摊费、垃圾费。2、被告自2014年7月5日起，每月应交物业管理费及垃圾费为173.36元，被告应于每月3号前缴纳当月的物业管理费及垃圾费，每年1月缴纳上年度10-12月的水费、公共分摊费，每年4月缴纳1-3月的水费、公共分摊费，每年7月缴纳4-6月水费、公共分摊费，每年10月缴纳7-9月水费、公共分摊费。从清单中可以看出2014年9月3日，该账户余额为136.72元，2014年10月3日，该账户余额为97.75元，2014年11月3日，该账户余额为163.44元，若干月份的记录可以看出被告账户内余额不足以缴纳物业管理费及水费、公共分摊费、垃圾费。且从清单可以看出，2014年2月后，被告该卡的用途主要为存入款项返还贷款本息及缴纳电费，被告每月存入的金额约等于当月贷款数额和当月电费数额，未预留物业管理费用的款项，被告应当知道原告从未从卡内划扣物业管理费及水费、公共分摊费、垃圾费、临时电费。3、原告自2014年11月起每季度均会上门张贴催款通知单，且多次致电业主本人通知其缴纳物业管理费等费用。虽然被告仅承认2019年6月才知晓拖欠物业费，但从2019年6月至今，被告从未与原告沟通缴纳物业管理费等费用，其故意拖欠物业管理费等费用的意图明显。4、由于收楼后被告所在楼栋的物业管理费前两年由开发商承担，原告未在业主代扣水费、物业管理费签署后立即去银行办理代扣代缴服务，而银行表示该委托书的有效期仅为一年，因此自2014年7月5日开始就无法通过代扣代缴的方式收取相关费用。审理中，被告对物业管理费的金额以及水费、临电费用、公共分摊费、垃圾处理费的金额无异议。原告明确诉讼中的滞纳金实际是违约金的性质。2020年1月10日，原告提起本案诉讼。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原被告对双方之间存在物业服务的事实，以及物业服务费的金额均不持异议。且被告亦无证据证明已经缴纳了原告起诉期间的物业服务费。因此，被告应当缴纳物业服务费，原告请求被告支付从2014年7月5日至2019年12月31日的物业服务费11220.83元，于法有据，本院予以支持。至于水费736.64元，临电费用174.46元、公共分摊费835.93元，垃圾处理费252元，因被告无异议，故本院对此予以支持。至于原告主张要求被告支付物业服务费及水费、公共分摊费的违约金。根据《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》的内容，约定了滞纳金的计算方式，根据合同上下文可知，上述滞纳金应为违约金性质。被告辩称原告可以从约定的银行账户中自动划扣物业服务费等相关费用，但根据被告提交的《借记卡账户历史明细清单》显示，该账户从2014年7月开始每月存款在扣减房贷和电费后，余额不足以交纳被告拖欠的物业服务费等相关费用，且在原告向被告催缴后，被告亦未积极履行交费义务，故原告请求按照每日千分之三计算违约金并无不当，本院予以支持。故每月物业服务费的违约金，应从当月4日开始，以当月所欠物业服务费为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但每月物业服务费的违约金应以当月物业服务费的本金为限。关于水费、公共分摊费的违约金问题，因《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》并未约定水费、公共分摊费的交费期限，故原告主张的违约金起算日期显然不当，本院综合考量，从起诉之日起，以所欠的水费、公共分摊费的总额为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但违约金总额以所欠水费、公共分摊费的总额为限。至于原告主张被告支付律师费3000元，因上述费用在《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》并无约定，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱善祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2014年7月5日至2019年12月31日期间的物业服务费11220.83元及违约金（每月物业服务费的违约金，应从当月4日开始，以当月所欠物业服务费为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但每月物业服务费的违约金应以当月物业管理费的本金为限，总额以11220.83为限）；二、被告朱善祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2013年1月1日至2019年9月30日期间的水费736.64元及违约金（违约金从2020年1月10日起，以所欠的水费的总额为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但违约金总额以所欠水费的总额为限）；三、被告朱善祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2013年4月1日至2014年1月17日期间的临时电费174.46元；四、被告朱善祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2015年4月1日至2019年9月30日期间的公共分摊费835.93元及违约金（违约金从2020年1月10日起，以所欠的公共分摊费的总额为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但违约金总额以所欠公共分摊费的总额为限）；五、被告朱善祥于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2013年1月1日至2019年12月31日期间的垃圾处理费252元；六、驳回原告广州百力物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费547元，由被告朱善祥负担225元，由原告广州百力物业管理有限公司增城分公司负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 靖二〇二〇年六月八日书记员 张淋丽方银川附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。