内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终700号上诉人（一审原告）：扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：赵某，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：贾某，内蒙古战友律师事务所律师。上诉人（一审被告）：郭某，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司（以下简称鑫垚物业公司）因与上诉人郭某物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2019）内0526民初4563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫垚物业公司上诉请求：一、要求撤销扎鲁特旗人民法院(2019)内0526民初字4563号民事判决书第二项判决内容，改判支持上诉人要求被上诉人支付违约金78052.00元。二、请求法院支持从2012年至2014年9月物业服务费。三、本案一、二审诉讼费由郭某承担。事实与理由：一审判决认定事实清楚，适用法律错误,导致判决结果错误。一审判决对上诉人要求郭某支付违约金的请求未予支持，导致舒雅居小区几百户业主均不按期交纳物业费的不良后果，助长了延期交费不受惩罚的合同违约行为。上诉人与被上诉人是物业服务合同关系，依据《物业服务合同》约定，被上诉人延期交纳物业费应当支付违约金。另外，从2012年至2014年扎鲁特旗全部小区并未成立业主委员会，而我公司当时已进驻舒雅居小区，已在舒雅居小区形成事实服务。2012年8月旗风房地产开发有限公司将服务于舒雅居小区的旗风物业转让给了张某，会议纪要第一条中明确说明：同意张某使用旗风物业资质。综上，上诉人要求郭某支付延期交纳物业费的违约金及一审法院未支持部分物业服务费既有合同根据，又有法律依据，一审对该顼请求未予支持是错误的，请求二审法院予以改判。郭某辩称，第一，鑫垚物业公司的专业资质不合法，违反法律规定。第二，鑫垚物业公司没有提供任何服务，也未形成事实的合同关系。垃圾是由市政管理部门清理，排污管道维修也都是我们自己维修。综上，鑫垚物业从未提供过服务，未产生事实合同关系，因此不存在支付违约金的问题。郭某上诉请求：一、要求依法撤销扎鲁特旗人民法院作出（2019)内0526民初4563号民事判决书，并依法改判;二、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审违法法定程序未调取相关证据。扎鲁特旗公共事业管理局出具的交纳城镇垃圾处理费专用票据可以证明鑫垚物业从未提供垃圾收取工作，并且一审被告向一审法院提交调取证据申请书，要求调取存档于扎鲁特旗公共事业管理局舒雅居小区东侧商铺2016年排污主管道更换维修情况相关书面材料及影像资料及自2012年1月至2019年8月12日的城市垃圾处理费非税收专用收据，一审法院未予调取，一审判决认定该组证据与本案缺乏关联性，不能证明一审被告未享受鑫垚物业公司提供的服务。根据常识可知，临街商铺的垃圾每日都有清洁工定时打扫收取后处理，而不是由小区内部的物业公司打扫。2016年临街商铺的排污主管道损坏，鑫垚物业并未修缮或更换主管道,由临街商铺的业主公摊款项更换的主管道，并在扎鲁特旗公共事业管理局备案。2、律师调取的笔录来源合法。该四份调查笔录取得的程序合法，未采取胁迫、诱导或暴力取证的情况，但一审法院却认定为来源不合法与事实不符。3、一审判决认定一审被告郭某认可鑫垚物业公司的会议纪要，但一审被告从未认可该会议纪要的内容。相反，该会议纪要系旗风公司将物业公司转让给个人，转让行为违法，因此对一审法院的认定事实不予认可。二、一审判决适用法律错误。1、本案已经超过法定的诉讼时效期限，一审判决对被告提出的本案超过法定的诉讼时效不认可于法无据。鑫垚物业公司与所谓的业主委员会签订了三个期间的《物业管理服务合同》，分别为2014年10月10日签订的委托管理时间为2014年10月10月-2015年10月10日期间的《物业管理服务合同》；委托管理时间为2015年10月25日-2018年10月24日期间的《物业管理服务合同》；委托管理时间为2018年10月25日一2021年10月24日期间的《物业管理服务合同》。而该三份《物业管理服务合同》中，除2014年10月10日签订的合同外，其他两份合同第十九条10.2款约定“每季度的第一个月为缴费时间”。第二次签订的委托管理时间为2015年10月25月一2018年10月24日及第三次签订的委托管理时间2018年10月25月一2021年10月24日《物业管理服务合同》均为分别签订，是两个合同关系,均不属于法定分期履行的债务。根据法律规定，分期履行之债分为约定及法定两种，本案的三份《物业管理服务合同》并未约定分期履行事项，所以并不属于约定的分期履行。物业管理费属于普通的债权债务，而鑫垚物业公司从未向一审被告郭某主张或索要过物业费，不涉及中止、中断的法定情形。所以本案应适用法定的3年诉讼时效制度。2、一审判决未适用内蒙古自治区修订的《物业管理条例》。根据该《物业管理条例》第五十三条(三)之规定：公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。并且扎鲁特旗信访局公众号发布标题为《我家物业费到底该咋交看这里,权威部分这么说的》文章。因此扎鲁特旗范围内的鑫垚物业公司也应该执行该条例。3、假设双方签订的《物业管理服务合同》有效。诉讼时效期限应自2019年10月8日起诉日向前推延3年。但根据2018年8月1日实施的内蒙古自治区《物业管理条例》，2018年8月1日以后鑫垚物业公司应当与一审被告郭某直接签订《物业管理服务合同》，而之前签订的所有《物业管理服务合同》也均为无效合同。所以假设双方签订的《物业管理服务合同》有效，应支持的诉讼时效期限为2016年10月9日至2018年8月1日期间的物业费。该《物业管理条例》属于地方性法规，但一审判决未予适用。4、一审法院对与本案无关的民事判决书在本案中予以认定于法无据。鑫垚物业公司出具了另案的三份民事判决书，该三份民事判决书与本案无任何关系。三、一审判决书错误百出。该判决书首页倒数第二行“被告郭某委托的诉讼代理人耿某、刘某到庭参加诉讼”，根据庭审可知，被告郭某只委托过耿某律师参加诉讼。该判决书第六页上数第五行“故被告王起作为涉案小区的业主”，该判决书第六页上数第18行“因被告旅行的债务权属于分期旅行的债务”。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请二审法院撤销一审法院错误的判决，改判驳回一审原告诉讼请求。鑫垚物业公司辩称，一审判决查明的事实清楚，判决对鑫垚公司成立之前的前期物业服务收费不予支持错误，因郭某属于连续拖欠行为，因此不存在诉讼时效，尽管判决书制作当中存在笔误，但不影响对案件主要事实的认定。依据物业服务合同约定，郭某是物业合同约定的业主，对于业主的房屋屋面防水、地下供热、供水、排污等公共设施的维修、维护和管理均是物业公司实施的。郭某称公共事业局收取垃圾费一事，该事实确实存在，但收取的是其门前三包区域范围内垃圾处理费，收费票据能证明该费用与鑫垚物业公司主张的物业服务费是两个不同性质的费用。因此，一审判决郭某支付该部分物业费既有事实根据也有法律依据。鑫垚物业公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付拖欠物业费58146元，违约金78052元，共计136198元。2、本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：张某于2013年10月16日成立并注册登记扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司。原告与舒雅居商住小区业主委员会2014年10月10日、2015年10月25日、2018年10月25日分别签订三份《物业管理服务合同》、于2018年1月15日签订一份《补充协议》，合同约定由原告为舒雅居小区各户提供物业管理服务，期限分别为2014年10月10日至2015年10月10日止、2015年10月25日至2018年10月24日止和2018年10月25日至2021年10月24日止。收费标准为：住宅每月每平米0.8元，高层每月每平米1.40元，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米1.2元向业主或物业使用人收取。2018年1月15日，原告扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司与舒雅居商住小区业主委员会签订了《补充协议》，约定：修改合同第二十二条第五项第2目内容，即：“（2）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金”，变更为“（2）从逾期之日起每天按拖欠物业费总额1‰支付违约金”。另查明，被告系舒雅居小区业主，其商铺位于舒雅居小区东侧，被告的商铺面积530.30平方米，每平方米每月收取物业费1.2元，被告自2014年10月至2019年8月拖欠物业费为36908.88元（530.30平米×1.2元×58个月）。一审法院认为，被告是扎鲁特旗舒雅居小区东侧13商铺业主，该小区业主委员会与扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司签订了书面物业服务合同，约定了物业服务内容、收费标准及物业费交纳起止时间，原告据此提供了物业服务，双方已形成了物业服务关系。依照《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故被告郭某作为涉案小区的业主，应当遵守业主委员会与原告签订的合同约定，双方理应按合同的约定全面履行义务。现被告拖欠自2014年10月至2019年8月物业费36908.88元的事实清楚，证据充分，故对原告扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司要求被告给付物业费36908.88元的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告给付2012年1月1日至2014年10月间的物业费的诉讼请求，对此原告未能举出相关的合同约定，且原告公司于2013年10月16日成立并注册登记，原告成立之日前无主体资格，对该部分诉讼请求原告无事实和法律依据，对该部分诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告自认欠费催缴函落款时间为2019年8月12日，且原告未举出充分有效证据证明其直接向被告催缴事实，故对原告的该项诉请不予支持。对被告提出的关于诉讼时效的问题，因被告履行的债务权属于分期履行的债务，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故原告的主张未过诉讼时效期间。对于被告提出的关于业主委员会的相关问题，不属于本案审理范围，可另行处理。被告对其反驳原告诉讼请求所依据的事实和抗辩主张负有举证责任，被告提供的证据不足以证明其抗辩的事实主张，对此应承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郭某于本判决生效后立即给付原告扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司物业费36908.88元；二、驳回原告扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1512元（已减半收取），由原告扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司负担1102元，由被告郭某负担410元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实及对证据的采信情况与一审一致，本院予以确认。本院认为，业主委员会与上诉人鑫垚物业公司签订了书面，约定了物业服务内容、收费标准及物业费交纳起止时间，上诉人鑫垚物业公司据此提供了物业服务，双方已形成了物业服务关系。上诉人郭某作为扎鲁特旗舒雅居小区东侧13商铺业主，应当按照业主委员会与鑫垚物业公司签订的物业服务合同的约定，全面履行合同义务。上诉人郭某应当支付自2014年10月至2019年8月物业费。鑫垚物业提出郭某给付2012年1月1日至2014年10月间的物业费及支付违约金的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人郭某主张鑫垚物业公司未提供物业服务，但不能提供确实充分的证据予以佐证，故应当承担举证不能的不利后果。上诉人郭某提出的本案已超法定诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。对于上诉人郭某主张的关于业主委员会的相关问题，可另案起诉。综上所述，上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司、上诉人郭某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5584元，由上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司负担2560元，上诉人郭某负担3024元。本判决为终审判决。审判长 巴雅尔审判员 刘 娟审判员 孙向群二○二○年六月二十四日书记员 陈 建