云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2622民初664号原告：云南弘福物业管理有限公司，住所地云南省文山市振兴路**经园小区。法定代表人：喻鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈绍丽，缘和法律服务所法律工作者，特别授权。被告：杨菲琼，女，1971年4月23日生，壮族，云南省富宁县人，大专文化，居民，住云南省砚山县。原告云南弘福物业管理有限公司（以下简称弘福物业公司）与被告杨菲琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告弘福物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽、被告杨菲琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨菲琼立即支付弘福物业公司物业管理费及其他费用（二次加压费、水池清理费）共计1500元；2.判令杨菲琼承担本案的诉讼费。诉讼过程中，弘福物业公司变更第一项诉讼请求为：判令杨菲琼立即支付弘福物业公司物业管理费1500元。事实和理由：弘福物业公司与砚山县惠祥小区三期业主委员会在平等协商的基础上签订了物业服务合同，弘福物业公司负责提供其小区内的物业管理服务，合同中明确约定：弘福物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主即杨菲琼和物业使用人，本物业的全体业主包括杨菲琼和物业使用人均履行本合同，承担相应的责任，物业服务费由弘福物业公司收取，收费标准为别墅0.6元/平方米/月，外围商住楼1500元/户/年。合同签订后，弘福物业公司即派员工对该小区进行管理，并严格按合同规定履行自己的职责，而杨菲琼却不按合同约定履行自己的义务。弘福物业公司曾多次要求杨菲琼按合同约定支付物业管理费，杨菲琼均以各种理由拒绝交纳拖欠的物业管理费，为此诉至法院。杨菲琼辩称，一、弘福物业公司的主张缺乏事实依据，其诉讼请求依法不能成立，理由：1.诉状中关于杨菲琼身份信息、身份证号码错误，杨菲琼应为壮族；2.对弘福物业公司的第一项诉请，杨菲琼并未享受过弘福物业公司的任何服务，其所诉对象住址与实际不符，侵犯了杨菲琼的名誉权，并造成了杨菲琼的误工，要求弘福物业公司赔偿损失；3.弘福物业公司的物业服务对象是惠祥小区内的第三期业主，而杨菲琼并非惠祥小区三期内的业主；4.自杨菲琼住进民航路惠祥商贸街至今，弘福物业公司从来没有为杨菲琼进行过任何物业服务，杨菲琼的住房与惠祥小区三区不在一个范围，杨菲琼的水电、环境卫生费均是自行管理和维修，住房周围道路和人行道是由城洁职工打扫，何来拖欠其他物业服务费；5.弘福物业公司所诉杨菲琼现住砚山县，而杨菲琼在惠祥小区三期中并无其所述的这套房产，杨菲琼的房产为砚山县民航路惠祥商贸街Ｅ-98／99／100号，与其所诉街道名称不符，有权拒绝其所诉；6.诉状中提到的杨菲琼与弘福物业公司签订物业服务合同，杨菲琼并未与弘福物业公司签订任何合同，与弘福物业公司签订合同的是惠祥小区三期业主委员会，杨菲琼对此事并不知晓，也不知晓有这个委员会存在，也从未享受过弘福物业公司的服务，该业主委员会存在这么久，各种与业主有利害关系的事项也从未与杨菲琼有任何联系，可见该业主委员会并没有把杨菲琼的砚山县民航路惠祥商贸街Ｅ-98／99／100号看成其小区业主，弘福物业公司凭什么把杨菲琼拉扯成为其服务对象；7.弘福物业公司所诉物业费中的服务费都是由建设局所进行管理，且杨菲琼向城建交纳了公共维修资金，既然弘福物业公司的请求事项叙述错误，那么其起诉不合理。二、接受过服务应支付服务费，杨菲琼从来没有接受过弘福物业公司的物业管理服务，权利与义务对等，弘福物业公司没有对杨菲琼尽过义务，就没有权利向杨菲琼收取不该支付的费用；其诉状叙述不明确，对于具体的服务对象没有明确指出，只用“小区内”来概括，而杨菲琼并未居住在小区内，也无诉状中所写的这套房产。三、弘福物业公司应提供服务于杨菲琼的相关证据，根据《民诉法》第六十四条规定，谁主张谁举证，弘福物业公司的主张缺乏证据支持，希望法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。弘福物业公司提交的第1组证据，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.弘福物业公司提交的证据第2组《物业服务合同》复印件一份，以证实弘福物业公司于2019年3月27日与惠祥小区三期业主委员会签订物业服务合同，合同约定服务期限为三年，即2019年4月1日至2022年3月31日的事实。杨菲琼对该合同不予认可，认为是起诉之后才看到该合同，不是其个人签订，与其没有关系。第3组物业费催交通知截图二张，以证实因杨菲琼未按时交纳物业服务费，弘福物业公司催交物业费的事实。杨菲琼对该组证据不认可，认为没有看到过，也没有发过给杨菲琼。弘福物业公司庭后提交的2011年规划的总平面布置图，本院于2020年5月15日组织当事人进行了举证质证，弘福物业公司提交该证据以证实杨菲琼房屋在惠祥小区三期规划内，属于惠祥小区三期。杨菲琼认可其房屋位置确实在三组团内，但认为其买房子的时候是民航路，房子落的地址也是明航路商贸街，没有人说过属于惠祥小区三期，三期是其房屋建盖好住进去了才来建盖的。2.杨菲琼提交的第1组证据身份证、《商品房购销合同》《不动产权证》复印件各一份，以证实杨菲琼房屋隶属于砚山县，不在惠祥小区三期管辖范围，并且弘福物业公司所诉的惠祥小区三期Ｅ幢98／99／100号与杨菲琼住房不一致，杨菲琼在惠祥小区三期并无弘福物业公司所说的这套房产的事实。弘福物业公司对该组证据的三性无异议，对证明内容不认可，认为杨菲琼提供的《不动产权证》反而证明了其房屋坐落的位置与弘福物业公司提供物业服务的区域一致。第2组水费收据复印件1张、电费收据复印件6张、垃圾费收据复印件1张，以证实杨菲琼的水费、电费和垃圾费都由杨菲琼交纳，与惠祥小区三期物业并无关。弘福物业公司对该组证据三性无异议，对证明内容不认可，认为虽然上述费用由杨菲琼自行交纳，但不能证明与惠祥小区三期物业没有关联性。第3组城建卫生打扫照片2张，以证实杨菲琼房屋周围道路与人行道都由城洁职工进行打扫，与惠祥小区三期物业无关，并且在即将开庭期间才开始做样子打扫。弘福物业公司对该组证据的真实性、关联性不予认可，认为该照片有截留的嫌疑，也不能证明惠祥小区三期的物业没有对杨菲琼所在区域卫生进行打扫。本院认为，弘福物业公司提交的上述证据，来源合法，内容真实，与本案事实相关联，杨菲琼虽不认可，但无足以反驳的相反证据，故本院予以采信；弘福物业公司对杨菲琼提交的第1、2证据的三性无异议，本院对其证据三性予以采信，杨菲琼的第3组证据反映的是环卫工人在小区外部民航路公共卫生区域工作的情况，与本案不具有关联性，本院不予采信。综合当事人双方提交的证据并结合小区现场客观情况，能够证实杨菲琼所购买的民航路惠祥商贸街E幢98、99、100号房产系文山县惠祥房地产开发有限责任公司早期开发的停建临街商住楼，该公司后来对惠祥小区三期的开发建设事实上包括了早期开发的临街商住楼，杨菲琼所购买的民航路惠祥商贸街E幢98、99、100号房产在惠祥小区三期范围内的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨菲琼向文山县惠祥房地产开发有限责任公司所购买的民航路惠祥商贸街E幢98、99、100号临街商住楼在惠祥小区三期范围内，与惠祥小区三期住户房屋间有一条公共道路，该道路与惠祥小区三期住房连通，在民航路商住楼约中段设唯一的出入大门，已形成封闭的小区。2019年3月27日，砚山惠祥小区三期业主委员会（合同甲方）与弘福物业公司（合同乙方）签订了一份《物业服务合同》，合同主要约定：由弘福物业公司为惠祥小区三期提供物业服务，服务期限为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；物业管理区域四至为东至民航路、南至城南壹号、西至羊街村小组农用地、北至环城南路，占地面积6729.3平方米，建筑面积37620平方米；物业服务费为别墅0.6元/平方米/月、外围商住楼1500元/户/年，于每年4月1日交费；物业服务主要内容为（一）物业共用部位的日常维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共区域环境卫生的维护；（五）公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（六）车辆停放管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理；（九）乙方清理化粪池每年不得低于1次，确保排污畅通；（十）公共水电费由乙方负责缴纳，确保小区公共用电和用水正常。合同还约定乙方违反本合同，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费等其他权利义务内容。合同签订后，弘福物业公司即按约定入住惠祥小区三期并向小区业主提供物业服务。因该小区部分业主未按时交纳物业服务费，弘福物业公司于2019年7月18日在该小区张贴了催缴通知，通知未交物业服务费的业主于5个工作日内交纳，杨菲琼等部分临街商住楼业主以不是惠祥小区三期业主为由拒绝交纳。另查明，杨菲琼水电费系自己交纳。本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，本案中，根据查明的案件事实，杨菲琼所购买的民航路惠祥商贸街商住楼与惠祥小区三期住房事实上已经形成同一封闭小区，故可以认定民航路惠祥商贸街住户属惠祥小区三期业主，弘福物业公司与砚山惠祥小区三期业主委员会于2019年3月27日签订了《物业服务合同》，该合同对杨菲琼等惠祥小区三期业主和弘福物业公司均具有法律约束力，合同签订后，弘福物业公司按约定入住惠祥小区三期并向小区业主提供物业服务，杨菲琼等小区业主应当按照合同约定于2019年4月1日交纳物业服务费1500元，但其经催告后在规定的期限内仍未交纳，已构成违约，故弘福物业公司的诉请成立，本院予以支持。杨菲琼以弘福物业公司诉状中其身份信息错误、水电费系其自己交纳、不是惠祥小区三期业主、未接受过弘福物业公司物业服务等的抗辩理由，一则弘福物业公司诉状中提供的杨菲琼姓名、出生日期、住所具体明确，足以使杨菲琼与他人相区别，符合法律规定的起诉条件，二则本案《物业服务合同》并未对水电费的交纳作出相应约定，三则其余抗辩理由与事实不符，故杨菲琼不交纳物业服务费的理由不成立，本院不予支持。综上所述，弘福物业公司的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：由杨菲琼支付云南弘福物业管理有限公司物业服务费1500元，限本判决生效之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨菲琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 刘 祥二〇二〇年六月十一日书记员 唐明泽