青海省乌兰县人民法院民事判决书（2020）青2821民初172号原告（反诉被告）：李永明，男，1966年5月26日出生，汉族。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘鑫，青海圣凡律师事务所律师。被告（反诉原告）：冶木亥买，男，1975年6月16日出生，回族，现住青海省乌兰县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：法玉英，女，1974年5月23日出生，撒拉族，青海省乌兰县村民，现住青海省乌兰县。公民身份号码：×××。（与被告系夫妻关系）原告李永明与被告冶木亥买房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，被告冶木亥买于2020年5月18日对原告李永明提起反诉，予以准许后，两案依法适用简易程序，于2020年5月26日公开合并开庭进行了审理。原告李永明的委托诉讼代理人刘鑫，被告冶木亥买及其委托诉讼代理人法玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永明向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《宾馆租赁合同》；2.请求依法判令被告返还押金20000元；3.请求依法判令被告返还租金50000元（含因疫情应当减免房租的部分）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月1日签订了《宾馆租赁合同》，约定被告将其名下的位于乌兰县茶卡镇福鑫宾馆租给原告，租期为两年（时间从2019年1月1日至2020年12月30日），租金一年240000元，如原告将该宾馆装修好，则少收30000元，实际租金为210000元。原告在支付第一年租金后，因资金紧张，与被告于2019年12月30日签订《补充欠款协议书》，约定2019年12月30日支付50000元，2020年1月15日前支付50000元，2020年5月15日前支付110000元，原告在支付前两笔费用后，因1月底全国爆发新冠状病毒，青海省各地方政府机关对宾馆等营业性场所发布通知，不允许营业，原告所承租的宾馆开始关门，3月，原告向被告提出要求解阶合同并退还押金和部分租金，遭到被告拒绝。原告提出解除合同并不是违约，而是因不可抗力，再继续履行合同原告的损失无法计算。原告多次与被告协商均遭到拒绝。无奈之下原告只能起诉至人民法院，请求法院依法解除合同，并支持原告诉求，望判如所请。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：请求确认原、被告签订的《宾馆租赁合同》于2020年4月9日正式解除。被告冶木亥买辩称，原告所说的宾馆租赁期限、租金及已支付的租金均属实。但原告所称因疫情政府不让宾馆开门经营不属实，没有这种规定，只关闭了二十余天，后期宾馆做好消毒措施是可以开门营业的。原告不愿意继续经营是其自身的原因，原告的亲人去世，原告回家处理相关事宜后就不愿意继续经营，故答辩人不同意解除合同，要求原告继续履行合同义务，合同期满后应该退还的会进行退还。被告（反诉原告）冶木亥买向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告继续履行《宾馆租赁合同》，并按约支付反诉原告宾馆租赁欠款110000元；2.请求判令反诉被告承担本诉、反诉全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月1日，反诉原告与反诉被告在乌兰县茶卡镇签订《宾馆租赁合同》，约定宾馆租金每年210000元，租期两年。反诉被告在支付第一年租金后，因资金紧张，与反诉原告于2019年12月30日达成补充协议，约定2020年的租金分三笔支付，于2019年12月30日支付50000元，2020年1月15日支付50000元，2020年5月15日前支付110000元。反诉被告在按约支付前两笔费用后，于2020年4月10日打电话告诉反诉原告称，不愿再继续履行合同，并起诉至法院，要求解除合同。宾馆租赁协议履行当中，反诉原告不存在任何违约行为，合法权益应当得到保护，目前第三笔租赁费付款期限已到，但反诉被告明显不愿意履行协议，故反诉原告特提起诉讼，请求判如所请。原告（反诉被告）李永明辩称，双方签订的《宾馆租赁合同》已于2020年4月9日解除，反诉被告同日将宾馆交还于反诉原告，现反诉原告要求答辩人继续履行支付110000元租赁费的义务的条件已不存在。反诉被告要求解除合同是基于不可抗力的因素，并非违约。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，原（乙方）、被告（甲方）双方经过协商签订了《宾馆租赁合同》，合同约定甲方将位于乌兰县茶卡镇的福鑫宾馆租给乙方使用，租期自2019年1月1日起至2020年12月30日止，每年租金为210000元，于每年提前一个月一次性付清全年租金，乙方交纳押金20000元，合同期满无损坏物品时予以退还。合同十九条约定，在乙方经营期间，如遇国家拆迁、政府规划，导致乙方无法正常经营，甲方退还乙方剩余款项，计算方式：从5月1日至10月1日这五个月每月按42000元退还乙方。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约交纳了第一年租金。2019年12月30日，因原告资金短缺无法一次性交付次年房租，经与被告协商，双方签订了补充协议，补充协议约定由乙方分三次交纳次年房租，于2019年12月30日第一次支付50000元房租，于2020年1月15日前第二次支付50000元房租，于2020年5月15日前一次性支付剩余房租110000元。同时双方约定，如乙方未按照约定的时间支付第二次、第三次费用，则视为乙方自动放弃承包租赁协议，前期已交付的租金作为违约金不予退还。原告按照约定如期支付了前两期费用，共计97000元（其中3000元用于购买地毯抵充）。2020年1月底，全国爆发新冠肺炎疫情，青海省人民政府于1月25日发布通告，启动青海省重大突发公共卫生事件一级响应，2月26日调整为三级应急响应。2020年3月，原告向被告提出要求解除合同并退还押金和部分租金，双方未能达成一致意见。2020年4月9日，原告与被告的儿子冶有财达成退租协议，双方清点宾馆内物品后原告将宾馆移交。上述事实，有原、被告的当庭陈述、房屋租赁合同、补充协议、转账明细、青海省人民政府通告（第2号、第7号、第14号、第18号）、房屋交付验收单、录音等在卷佐证，与本案相关联，各证据之间能相互印证，对本案事实具有证明力，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告经协商，达成了房屋租赁的合意，并签订了书面合同，合同内容不违反法律规定，受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于租赁合同解除的问题。原告主张已于2020年4月9日与被告达成了解除合同的合意，综合诉辩意见以及查明的事实，2020年4月9日，原告与被告的儿子就退租进行了宾馆验收，验收过程中被告儿子问原告“不开了是吧？”“放弃经营权？”，原告均回答“是”，经验收合格后被告儿子接手了宾馆的管理，被告当庭出示了该录音，视为对其子验收情况的追认，即双方已于2020年4月9日达成了解除租赁合同的合意，合同经双方协商予以解除。对于租金及押金的问题。租赁合同于2020年4月9日解除，原告履行了交还租赁房屋的义务，并经被告验收合格，20000元押金应当予以返还。原、被告双方解约时并未就退还房租事宜进行协商，庭审中，被告认为原告放弃了经营权应当视为其放弃了退还已支付租金的主张，无法律根据，同时，主合同解除后，补充协议第三条中有关违约金的条款已无成立依据。原告已支付2020年租金97000元，按照每年租金210000元计算，每月房租为17500元，截止到解除合同为止原告应支付房租本院酌定为三个月半，为61250元，原告超额支付了房租，现主张被告予以返还，被告应当对超额部分予以返还，即返还35750元。对于被告主张原告继续履行合同并支付剩余租金的诉讼请求，因双方已协商解除了合同，该主张不能成立，本院不予支持。因本案的合同解除为协商解除，并非由于不可抗力而终止合同，故对于原告要求减免部分房租的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李永明与被告冶木亥买签订的《宾馆租赁合同》于2020年4月9日解除；二、被告冶木亥买于本判决生效后十五日内退还原告李永明房屋租赁费35750元人民币及押金20000元人民币；三、驳回原告李永明其他诉讼请求；四、驳回被告冶木亥买的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1550元，减半收取775元，反诉案件受理费2500元，减半收取1250元，共计案件受理费为2025元，由原告李永明负担500元，由被告冶木亥买负担1525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员 张环宇 二〇二〇年六月八日书记员 杨 阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。