广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3033号上诉人（原审被告）：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************卡，统一社会信用代码：914***********662T。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：苏文珍，女，1974年4月25日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人苏文珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定的逾期交房违约金截止时间有误，逾期交房违约金的截止时间应为截至晟曦公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知发出并确定收楼之日止，非一审判决第一项载明的截至晟曦公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知送达并确定收楼之日止。另，如果苏文珍在涉案房屋办妥中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知发出并确定收楼之日前已办理收楼手续的，则晟曦公司逾期交房违约行为的截止时间则为苏文珍办理收楼手续之日止。一审判决认定违约行为的截止时间未包括前述情形，将导致双方日后因同一案件再次发生争议，增加诉累。故有关逾期交房违约行为的截止时间应为：截止至晟曦公司办妥中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知发出并确定收楼之日止（如苏文珍提前收楼的，则截至苏文珍办理收楼手续之日）。二、双方当事人签订的商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订，合法有效。关于逾期交房违约责任条款，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，合法有效。苏文珍认为合同约定的逾期交房违约金低于其损失，应当提供证据予以证明。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，现涉案商品房房价上涨，苏文珍获益。一审判决取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则。苏文珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。晟曦公司上诉缺乏事实和法律依据。涉案楼盘至今仍未具备交楼条件，更未通知其收楼，晟曦公司应承担相应的法律责任。苏文珍向一审法院起诉请求：判令晟曦公司向苏文珍支付延迟交楼违约金（自2018年7月1日起以总房价款421000元为基数按每日0.01%的标准计至晟曦公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给苏文珍之日止）。一审法院认定事实：2016年4月16日，苏文珍（买受人）与晟曦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定苏文珍购买晟曦公司开发的位于中山市***************，购房总价421000元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交房责任。晟曦公司确认苏文珍已全额支付涉案商品房的购房款并办理了案涉商品房的备案登记手续，但认为苏文珍未按照约定的时间支付购房款，故晟曦公司交楼时间可相应顺延，晟曦公司对此未提交证据予以证明。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，晟曦公司至今未能向苏文珍交付前述商品房。双方协商未果，苏文珍遂于2019年8月8日诉诸一审法院。一审法院认为，苏文珍与晟曦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。晟曦公司主张苏文珍未按照约定的时间支付购房款，故晟曦公司交楼时间可相应顺延，一审法院认为，晟曦公司已确认苏文珍已支付涉案商品房的全部购房款并办理了备案登记手续，且晟曦公司对其主张未提供证据予以证明，故一审法院对晟曦公司的上述主张不予支持。《中山市商品房买卖合同》约定晟曦公司须于2018年6月30日前向苏文珍交付商品房，但晟曦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，应向苏文珍承担支付逾期交房违约金的责任。《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。苏文珍认为按前述条款计付的违约金不足以弥补损失，晟曦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议均是晟曦公司提供的格式合同，虽然晟曦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，但该约定实质上免除晟曦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交房违约金应按前述标准计付至晟曦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。另，晟曦公司至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交房违约金应分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、晟曦公司于一审判决生效之日起三日内向苏文珍支付自2018年7月1日起至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交房违约金（以421000元为基数按每日0.01%的标准计算；自2018年7月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）；二、驳回苏文珍的其他诉讼请求。如果晟曦公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费162元，减半收取为81元，由晟曦公司负担（该款苏文珍已预付，一审法院不另收退，晟曦公司须在一审判决生效之日起三日内一并迳付给苏文珍）。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案双方当事人对晟曦公司逾期交房的违约事实均无异议，故本案二审争议焦点为：一、一审判决认定的逾期交房违约金截止日期是否正确；二、一审判决认定的逾期交房违约金计算标准是否正确。关于争议焦点一，即一审判决认定的逾期交房违约金截止日期是否正确的问题。苏文珍与晟曦公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，晟曦公司应当全面履行合同义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。涉案商品房买卖合同明确约定，晟曦公司交付的涉案商品房应取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。而涉案商品房在达到法定和合同约定的交付条件后，晟曦公司有义务通知买受人办理交接手续。依照日常生活经验及诚实信用原则，买受人收到通知后办理收楼手续应有一定的合理期限。买受人依约在合理期限内收楼的，实际收楼日期为逾期交房违约金的截止日期；买受人未依约在该合理期限内收楼的，根据双方合同约定，期限届满之日应视为商品房交付之日。故一审判决认定晟曦公司承担逾期交房违约金应计至其取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知书送达并确定收楼之日，符合双方合同约定及法律规定，本院予以维持。晟曦公司关于苏文珍可能在晟曦公司未取得竣工验收备案登记证的情形下提前收楼的上诉意见，系本案中并未实际发生的事实，本院对此不予审查。关于争议焦点二，即一审判决认定的逾期交房违约金计算标准是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人虽在涉案商品房买卖合同中约定，如晟曦公司无法按时交房的，则按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超买受人累计已付房价款的1%。但从现已查明的事实来看，晟曦公司长期未能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，晟曦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使晟曦公司履行义务，不利于苏文珍实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补苏文珍因此造成的损失。在晟曦公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的苏文珍以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。综上所述，晟曦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元（中山市晟曦房地产开发有限公司已预交），由中山市晟曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐立坚审判员  黄岳文审判员  刘 通二〇二〇年六月三十日书记员  郑 蕙