四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0180执异74号 案外人：马波，男，1979年3月1日出生，汉族，住四川省简阳市。 申请执行人：遂宁银行股份有限公司成都简阳支行，住所地四川省简阳市东城新区雄州大道南段**，统一社会信用代码915120810603214200。 负责人：陈晓霞。 委托诉讼代理人：马杰薪，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：屈昭平，男，系该公司员工。 被执行人：简阳市志佳工贸有限公司，住，住所地四川省简阳市简城镇正中街**（供销社**），社会信用代码91512081MA62K1XG2F。 法定代表人：方志，总经理。 被执行人：方志，男，1976年11月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 被执行人：贺凌，女，1977年3月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 被执行人：四川省资阳市星月融资担保有限公司，住所，住所地四川省简阳市简城镇河东新区东湖胜景**楼**，会信用代码91512081586450964H。 法定代表人：周才举，经理。 本院在执行申请执行人遂宁银行股份有限公司成都简阳支行（以下简称遂宁银行简阳支行）诉被执行人简阳市志佳工贸有限公司（以下简称志佳工贸公司）、方志、贺凌、四川省资阳市星月融资担保有限公司（星月融资担保公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人马波对本院作出的（2020）川0180执恢212号执行裁定书中“查封被执行人贺凌所有位于简阳市东城新区XX路XX小区X栋X单元X层XX号房屋（已备案未取得房产证，建筑面积142.9平方米），查封期限为3年”提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年6月15日举行了听证，案外人马波、申请执行人遂宁银行简阳支行的委托诉讼代理人马杰薪、屈昭平、被执行人贺凌到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人马波称，2020年1月21日，案外人马波与被执行人贺凌、方志签订了《房屋买卖合同（现房）》，购买了网签备案在贺凌名下的位于简阳市东城新区XX路XX小区X栋X单元X层XX号房产（以下简称案涉房屋），合同总价为1,547,000元。合同签订后，案外人按照合同的约定于合同签订当日支付定金10,000元，于次日将购房款1,447,000元通过银行转账的方式汇至方志中国银行尾号为1031的账户内。案外人支付购房款当日，贺凌、方志夫妇将房屋交付给了案外人，案外人已到物管处办理了业主登记等手续。贺凌、方志夫妇于2017年购买了案涉房屋，按照开发商与小区业主签订的购房合同约定，开发商应在2019年11月左右为小区业主办理房屋产权证，案外人2020年1月21日与贺凌、方志签订《房屋买卖合同（现房）》时，向开发商咨询为何逾期办证及何时会拿到房产证，开发商回复的是产权证尚在办理之中，预计2020年3月左右会取得产权证。后来案外人得知，小区开发商与施工方存在工程款纠纷，导致小区房产证逾期办理。加之疫情影响，产权证办理推进缓慢。故目前产权证尚未成功办理，致使贺凌、方志夫妇无法及时将房屋产权过户至案外人的名下。综上，案涉房屋系案外人所有，并非贺凌、方志夫妇所有。目前未过户至案外人的名下，也并非案外人和贺凌、方志夫妇所致。为维护案外人的合法权益，故请求法院依法解除对简阳市东城新区XX路XX小区X栋X单元X层XX号房屋（目前暂网签备案在贺凌名下）的查封。 申请执行人遂宁银行简阳支行称，案涉房屋在诉讼保全阶段已经被查封，案外人和被执行人明知该房屋已经被查封，且没有办理房产证仍然进行房屋买卖，案外人存在主观上的过错和恶意，故案外人马波要求解除房屋查封没有依据，依法应当驳回。 被执行人贺凌称，案外人所述属实。案涉房屋是2018年4月13日被简阳市人民法院在审理中查封，但2019年7月18日执行过程中解除了查封。被执行人与案外人签订的房屋买卖合同时间为2020年1月21日，且案外人支付了大部分房屋价款，因为开发商的原因至今未办理产权证，导致未能办理过户。此次简阳市人民法院再次查封是在2020年4月13日，而房屋买卖是在再次查封之前签订的。请求人民法院支持案外人的异议请求。 本院查明，2018年4月4日，遂宁银行简阳支行向本院申请财产保全，本院于2018年4月10日作出（2018）川0180民初1454号民事裁定书，裁定：“……二、查封被申请人方志所有的位于简阳市简城镇XX路X层商业用房X套（房产证号：简房权证监证字第××、20××49号，建筑面积共82.08㎡）；查封被申请人方志所有的位于简阳市简城镇XX路X层X号、X层XX号、X层XX号房屋X套（房产证号：简房权证监证字第××、20××48、20××51号，建筑面积共328.29㎡）；查封被申请人方志、贺凌共同所有的位于简阳市石桥镇XX路X段X栋X单元X层X号房屋（房产证号：简房权证监证字第××号，建筑面积127.22㎡）；查封被申请人贺凌所有的位于简阳市简城镇XX街X号X栋X层X号商业用房【证书编号：川（2018）简阳市不动产权第00XXX4号，建筑面积16.96㎡】；查封被申请人贺凌所有的位于简阳市东城新区XX路XX小区X栋X单元X层XX号房屋（已备案未取得房产证，建筑面积142.9㎡）。以上财产限额为2,060,000元，查封期限为三年。”2018年4月13日，简阳市人民法院以（2018）川0180执保91号向简阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，请求协助查封上述事项。 2018年7月19日，简阳市人民法院就原告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行与被告志佳工贸公司、方志、贺凌、星月融资担保公司金融借款合同纠纷一案，作出（2018）川0180民初1454号民事判决书，判决：“一、被告简阳市志佳工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行偿还借款本金1,800,000元及按合同约定的利息、罚息、复利（利息以1,800,000元为基数，从2017年4月21日起按年利率10%的标准计算至2017年5月18日，并扣减已付利息934.13元；罚息以未还借款本金为基数，自2017年5月19日起按年利率15%的标准计算至本息付清之日止，并扣减已付罚息0.94元；复利以未偿还的借款利息为基数，从2017年4月21日至2017年5月18日按照年利率10%的标准计算，从2017年5月19日起至付清之日止按照年利率15%的标准计算）；二、被告方志、贺凌、四川省资阳市星月融资担保有限公司对上述债务承担连带保证责任；三、驳回原告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行的其他诉讼请求。”被告志佳工贸公司不服提出上诉，在审理过程中，志佳工贸公司申请撤回上诉，成都市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）川01民终14103号民事裁定书，裁定准许志佳工贸公司撤回上诉。 被执行人未履行生效裁判文书确定的义务，遂宁银行简阳支行向本院申请强制执行。本院于2019年1月14日受理该执行案件，案号为（2019）川0180执237号。2019年6月11日，本院作出（2019）川0180执237号执行裁定书，裁定终结（2019）川0180执237号案件的执行。 2019年7月17日，被执行人方志、贺凌以“房产价值超过了该案涉及金额”为由，向本院申请解除对简阳市XX小区住宅1套约127平方米，XX街内门市35平方米左右；简阳市XX小区预售网签房屋1套144平方米的查封。本院于2019年7月18日作出（2019）川0180执237号之一执行裁定书，裁定：“解除对被执行人贺凌所有的位于简阳市东城新区XX路XX小区X栋X单元X层XX号房产【已备案未取得房产证，建筑面积：142.9㎡】的查封，”并于同日向简阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，解除对案涉房屋的查封。 2020年1月21日，马波作为买方与卖方贺凌、方志签订了《房屋买卖合同》，合同约定马波作为买方购买卖方贺凌、方志案涉房屋，网签备案号5XXXX5，房屋总价款为人民币1,547,000元，建筑面积为143.44平方米，合同签订之日支付购房定金人民币10,000元，卖方给买方开具收据。在签订合同三个工作日内乙方将首笔房款1,447,000元转入甲方账户，剩余房款90，000元于甲方取得房产证后，过户当日乙方支付甲方。同日,马波支付了10,000元购房定金，贺凌向马波开具收条；2020年1月22日，马波通过中国银行转账1,447,000元到方志中国银行账户，贺凌向马波开具了收条。方志和贺凌向马波交付了房屋。2020年2月马波缴纳了物业费、管理服务费、装修保证金等费用。 2020年3月9日，申请执行人遂宁银行简阳支行向本院申请恢复执行，本院于2020年3月27日立案。2020年4月13日本院作出（2020）川0180执恢212号执行裁定书，裁定：“查封被执行人贺凌所有位于简阳市东城新区XX路XX小区X栋X单元X层XX号房屋（已备案未取得房产证，建筑面积142.9平方米），查封期限为3年。”案外人提出异议。 以上事实，有案外人提交的身份证复印件、房屋买卖合同、收条、转款凭证，本院作出的（2018）川0180民初1454号民事裁定书、（2018）川0180民初1454号民事判决书、（2018）川01民终14103号民事裁定书、（2018）川01民终14103号之一民事裁定书、（2018）川0180执保91号协助执行通知书、（2019）川0181执237号之一执行裁定书、（2020）川0180执恢212号执行裁定书等证据材料在卷予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人马波购买的被执行人贺凌所有的位于简阳市东城新区XX路XX小区X栋X单元X层XX号（已备案未取得房产证，建筑面积143.44平方米）房屋，是在本院2019年7月18日解除查封后、2020年4月13日再次查封前就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，购房收款收据、银行交易明细清单能够证明案外人已经支付大部分的购房款，案外人马波实际占有该房屋，未办理过户登记是因为开发商延迟办证而非买受人马波自身原因导致，故案外人请求中止对案涉房屋的执行的执异理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人贺凌名下的位于简阳市东城新区XX路XX小区X栋X单元X层XX号房屋（已备案未取得房产证，建筑面积143.44平方米）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴**英 人民陪审员  罗国军 人民陪审员  余金亮 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  杨 楠