北京市朝阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0105执异579号异议人：池浩，男，1956年7月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人：王世勋，国浩律师（北京）事务所律师。申请执行人：北京市规划和自然资源委员会，机构地址北京市通州区承安路1号。负责人：张维。被执行人：北京东方奥景体育文化发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区南十里居（东风农场院内）平房。法定代表人：郭维维。在北京市规划和自然资源委员会（以下简称北京规自委）申请执行北京东方奥景体育文化发展有限责任公司（以下简称东方奥景公司）拆除违法建筑及其他设施一案中，池浩向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人池浩称，我是北京市朝阳区东风南路上东X号XX房屋（以下简称涉案房屋）的业主。我于2016年先后支付1300万元购买涉案房屋，投入购房款及装修费用共计超过2300万元。我在房屋中居住生活近三年，并不知有行政诉讼，也不知涉案房屋是违法建筑。我家常住人口9人，父亲95岁，母亲92岁，他们卖掉了原有住房，用一生积蓄购买了涉案房屋，涉案房屋为两老人唯一住所。2019年11月30日，朝阳区人民法院公告责令拆除涉案房屋，就此我提出异议，请求中止对涉案房屋的执行。理由如下：第一，涉案房屋所在的土地已由北京市东风农工商公司于2005年3月4日取得北京市规划委2005规（朝）意字0037号《规划意见书》。北京市东风农工商公司于2005年8月1日委托东方奥景公司成立项目公司进行开发，有相应的《项目备案通知书》，政府部门也有文件推进项目建设。北京市东风农工商公司、东方奥景公司对政府及相关部门享有信赖利益。而本案行政判决未考虑到行政行为的延续性，未进行深入调查核实有关部门的审批文件与项目占用土地之间的关系，属事实认定不清，依法不应予以强制执行。第二，我与被执行人之间的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》（下称《买卖协议》）合法有效，基于善意合法取得房屋使用权，对涉案房屋享有居住权等权益。涉案房屋由东方奥景公司进行建设，我与该公司签订有《买卖协议》虽然涉案房屋并未进行物权登记，但我已通过合同取得了对涉案房屋的居住权等相关权益。另有其他法律文书确定类似情形所签订的合同合法有效，我基于合法买卖协议获得的使用权应当依法得到保护。《买卖协议》也约定，在房屋具备办理产权条件时，东方奥景公司提供相应资料并协助办理产权证明。房屋腾退、拆除将严重损害我的使用权并带来巨大经济损失。第三，强制拆除涉案房屋的执行行为将引发连锁合同纠纷诉讼，占用司法资源，造成国有资产损失，损害公共利益，不符合行政比例原则。第四，在保障我方合法权益的前提下，我方愿意配合人民法院的执行行为，待我方与相关各方就争议及搬迁安置工作达成妥善解决方案后再行腾退。我有《买卖协议》、收据、《规划意见书》、《项目备案通知书》、《会议纪要》等文件复印件证明我的主张。综上，请求裁定中止对涉案房屋的执行。申请执行人北京规自委书面称，异议人异议不成立，应当依法驳回。第一，异议人并非本执行案件当事人及利害关系人，无权提起执行行为异议。第二，异议人并非涉案房屋的合法权利人，不具有应予保护的合法权益。首先，涉案房屋系实质违法建设，并非当事人的合法财产，任何人对违法建设不享有合法权益。其次，即使异议人拥有合法权益，其主张的权利亦无法排除执行。一则，异议人与被执行人所签订《买卖协议》所涉房屋为违法建设，违法建设依法不能进行交易，双方买卖合同标的不合法而导致买卖合同无效。二则，关于异议人所称，类似《买卖协议》被另案法律文书确认有效的问题，异议人的《买卖协议》并未被他案认定为有效，无法以与其无关的他案证成其所签订协议的效力。三则，另案系排除妨害纠纷，重点在于解决非法占用房屋问题，《买卖协议》的效力问题并非审查重点，亦并非作为判决主文出现，无法产生预决效力。四则，另案中虽然认定类似《买卖协议》有效，但并未将其认定为房屋买卖合同，异议人无法因其获得涉案房屋所有权。五则，另案审查中，法院并未对于房屋合法性进行认定，涉案房屋系违法建设的事实能够推翻另案认定的事实。即使协议有效，异议人也无法排除执行。即便异议人主张其对违法占地事实并不知情，鉴于其在购房时并未要求被执行人提供有效证明文件，从一般认知来看，其无法被认定为善意第三人。异议人购买违法建设致不能办理过户登记，显然系因其自身原因所致，故本案异议人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。再次，即使将异议人与被执行人所签订的《买卖协议》认定为租赁协议，因以违法建设为标的的租赁合同无效，异议人也无权排除法院对涉案房屋的执行权。最后，异议人涉案房屋的损失系因《买卖协议》无法履行，应通过民事争议解决途径追究被执行人的民事责任。被执行人东方奥景公司书面称，同意异议人异议请求。第一，[2011]第70号行政处罚决定书处罚对象、认定事实错误。第二，东方奥景公司是此执行案件的最大受害方。第三，拆迁将造成国有财产损失及资源浪费。第四，申请执行人的强制执行申请已经超过时效。经审查查明，北京市国土资源局（以下简称市国土局）于2011年12月6日作出京国土朝阳分局罚字[2011]第70号《行政处罚决定书》，认定2009年4月东方奥景公司未取得土地行政主管部门审批文件，即占用北京市东风农场的国有土地232.333亩（154888.43平方米）建设体育运动中心，责令东方奥景公司退还违法占用的土地，并决定给予东方奥景公司如下行政处罚：自接到《行政处罚决定书》之日起30日内自行拆除在非法占用232.333亩（154888.43平方米）的土地上建设的建筑物和其他设施，恢复土地原状。东方奥景公司不服处罚决定提出行政复议，北京市人民政府于2012年3月10日作出京政复字[2012]5号行政复议决定书，维持上述《行政处罚决定书》。后东方奥景公司向本院提起行政诉讼。2012年12月14日，本院作出（2012）朝行初字第68号行政判决，维持市国土局于2011年12月6日作出的京国土朝阳分局罚字[2011]第70号《行政处罚决定书》。东方奥景公司不服上述判决提起上诉，2013年3月20日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中行终字第122号判决：驳回上诉，维持一审判决。2013年5月市国土局向本院申请强制执行，申请拆除东方奥景公司非法占用232.333亩的土地上建设的建筑物和其他设施，恢复土地原状，本院于2013年5月9日以（2013）朝执字第06421号立案受理。2019年11月30日本院依据上述法律文书之内容至涉拆除违法占用土地建筑及设施处张贴公告，公告载明：“上东十号院内南侧四排红色别墅与十栋灰色联排别墅应予拆除。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，责令被执行人东方奥景公司与别墅使用人于十日内自行腾空房屋，交由本院接管拆除”。另查，涉案房屋坐落于京国土朝阳分局罚字[2011]第70号《行政处罚决定书》所确认的东方奥景公司非法占用的232.333亩土地范围内。还查，因机构改革，2016年7月，北京市规划和国土资源管理委员会成立，不再保留市国土局，市国土局职责纳入北京市规划和国土资源管理委员会；2018年11月，北京规自委成立，不再保留北京市规划和国土资源管理委员会，其职责纳入北京规自委。以上事实有当事人提交的证据材料、执行卷宗材料及谈话笔录等在案佐证。本院认为，异议人池浩异议所指向之涉案房屋位于生效行政法律文书确定的应予拆除的违法建设的建筑物及设施范围内，其异议实质是关于执行依据本身的异议，不属于执行异议的审查范围，其异议申请应予驳回，其相应权利主张可另行依法解决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人池浩之异议申请。如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请及副本，向北京市第三中级人民法院提出复议。逾期不申请复议，本裁定将发生法律效力。审 判 长 郑晨星审 判 员 张晓勇审 判 员 苏辰园二〇二〇年六月十日法官助理 李川崟书 记 员 朱宏钰