黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初205号原告：刘静，女，1982年3月12日出生，汉族，无职业，住所地牡丹江市西安区。被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区宝隆大厦**。法定代表人：鲍建胜，董事长。委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，牡丹江均胜房地产置业有限公司职工。原告刘静与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘静及被告均胜公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘静向本院提出诉讼请求：1.被告自2015年1月1日起至2018年8月31日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，共计人民币180284.57元；2.被告向原告支付欠款人民币269283元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中原告增加一项诉讼请求，要求被告提供原告办理不动产登记及房屋产权登记所需各种材料及手续；明确诉讼请求第二项为要求被告向原告支付购房补贴款人民币269283元，并以该数额为基数，按年利率1.5%为标准，给付原告自2014年8月31日起至补贴款付清时止的利息。事实与理由如下：2013年12月4日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：201XXXXXXXXXXXXXXX893),原告在被告处购买均胜牡丹城一期项目中第XX栋X单元XXXXXX号房（房产图号：360-XXX-X/X-14),建筑面积122.29平方米，单价5505元/㎡,购房总价款673206元。原告于合同签订之日起向被告支付房款673206元，以银行卡刷卡转账方式向被告一次性付清全部房款。合同中约定“出卖人应当在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用”，“逾期超过360日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，但被告于2018年9月1日才向原告交付了商品房。2014年9月4日，原告与被告签署了购房补贴协议，约定被告分五年返还原告总房款的40%,即人民币269283元，平均每年53856元，并约定双方签署的购房补贴协议是商品房买卖合同的补充协议。截止2018年9月1日交房时，被告未向原告结算并支付购房补贴协议中签署的返款金额。综上所述，被告均胜公司未按照合同约定期限向原告支付全部返款，构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。均胜公司辩称：1.原、被告双方确实签订了商品房买卖合同，但原告是否支付全部购房款，请法庭予以查明；2.此商品房买卖合同对被告显失公平，违约金过高，请求予以撤销；3.原、被告双方签订的购房补贴协议因违反了国家禁止性规范而无效。请求驳回原告的诉讼请求。本院查明事实如下：2013年9月5日，原告刘静与被告均胜公司签订了均胜牡丹城购房补贴协议，其中均胜公司为甲方和出售方、刘静为乙方和认购方，该协议的主要内容为：“一、乙方所认购房屋的基本情况：乙方自愿认购甲方开发的牡丹城一期项目中XX号楼X单元XXX室，建筑面积约为122.29平方米（最终面积以产权实测为准），单价为5505元/㎡，购房总价款为陆拾柒万叁仟贰佰零陆元（￥：673206.00）……二、补贴金额和时间。1.根据甲方给团购单位的优惠政策，五年内返还总房款的40%，总计补贴额为贰拾陆万玖仟贰佰捌拾叁元（￥：269283.00）。平均每年补贴伍万叁仟捌佰伍拾陆元（￥：53856.00）。2.甲方给乙方的第一次补贴时间为乙方交清总房款满1年后15日内返到乙方指定的账户……三、补贴保证。甲方延期返还补贴的，应按金融机构同期存款基准利率支付延期罚息”。同时约定双方签订的购房补贴协议是商品房买卖合同的补充协议。2013年12月4日，刘静与均胜公司签订商品房买卖合同，购买均胜牡丹城一期项目中14号楼2单元603室，建筑面积为122.29平方米，价款为673206元。该合同约定：“出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”、“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”、“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原告刘静于签订均胜牡丹城购房补贴协议的当天即2013年9月5日向被告均胜公司交付购房款673206元。2018年9月1日，均胜公司向刘静交付所购房屋。原告要求被告自2015年1月1日起至2018年8月31日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金计180284.57元；被告向原告支付购房补贴款269283元，并以该数额为基数，按年利率1.5%为标准，给付原告自2014年8月31日起至补贴款付清时止的利息；被告提供原告办理不动产登记及房屋产权登记所需各种材料及手续。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及均胜牡丹城购房补贴协议系双方当事人的真实意思表示，根据合同约定均胜牡丹城购房补贴协议系商品房买卖合同的组成部分，其内容并不违反法律强制性规定，上述合同合法有效并已发生法律效力，对合同双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定，遵守诚实守信原则，严格按照合同约定履行各自的义务。被告均胜公司辩称商品房买卖合同对被告显失公平，购房补贴协议应为无效或未履行协议，但未能提供相应的证据予以支持，故本院对被告的上述抗辩理由不予支持。关于原告要求被告自2015年1月1日起至2018年8月31日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金180284.57元的诉讼请求。根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，本案所涉房屋应当于2014年12月31日前交付，而被告实际交付房屋时间晚于约定交付日期，故原告要求被告承担违约责任的理由成立。依据合同约定，逾期交付房屋超过360日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。约定的逾期交房违约金产生时间为2015年1月1日，至实际交付房屋之日2018年9月1日已经逾期三年零九个月，为维护交易秩序，本院对原告取得房屋之日起回溯两年的逾期交房违约金予以保护。经本院审查，本案所涉房屋的价款为673206元，且原告要求继续履行合同，此期间的违约金应为98288.08元（673206元×0.0002元×730天），故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金98288.08元的诉讼请求予以支持，对原告超出该数额的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告均胜公司向其支付购房补贴款人民币269283元的诉讼请求。依据原、被告签订的均胜牡丹城购房补贴协议约定五年内返还总房款的40%即673206元×40%＝269282.40元，故本院对原告要求被告返还购房补贴款269283元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告给付以269283元为基数，按年利率1.5%为标准给付原告自2014年8月31日起至补贴款付清时止利息的诉讼请求。原、被告签订的均胜牡丹城购房补贴协议的约定补贴额为269283元，平均每年补贴53856元，被告应自原告交清总房款满一年后15日内给付原告补贴款即被告应于2014年9月19日前给付原告第一笔补贴款，第一笔补贴款利息的起算点应为2014年9月21日，此后四年以此类推。关于逾期利息利率的问题，因双方并未约定具体金融机构及定活期存款利率的标准，本院认为，根据双方合同约定的目的、约定返款方式及金融机构计算存款利率的方式，本案补贴款逾期利息应当参照中国人民银行同期存款一年定期利率1.5%分别计算。关于原告要求被告提供办理不动产登记及房屋产权登记所需各种材料及手续的诉讼请求。依据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告已将诉争房屋交付原告使用超过360日，故被告理应依合同的约定，将办理本案涉及房产的权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定判决如下：一、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘静逾期交房违约金98288.08元；二、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘静购房补贴款269283元，并按照年利率1.5%为标准，分别支付以53856元为基数，自2014年9月21日起至补贴款付清时止、自2015年9月21日起至补贴款付清时止、自2016年9月21日起至补贴款付清时止、自2017年9月21日起至补贴款付清时止、自2018年9月21日起至补贴款付清时止的五笔逾期利息；三、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告刘静提供办理牡丹城一期项目XX号楼X单元XXX室房屋权属登记需由被告提供的各种材料及手续；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8044元，减半收取4022元，由原告刘静负担615元，由被告牡丹江均胜房地产置业有限公司负担3407元。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  马钠二〇二〇年六月十二日法官助理呼巍薇书记员李钰