河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初3374号原告：文峰区雅居装饰材料经营部（个体工商户），经营场所安阳市文峰区紫薇大道中段**。经营者：宋江花，女，1969年7月6日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：付丽芬，河南鼎维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王运涛，河南鼎维律师事务所律师。被告：安阳市文峰区东关街道王村村民委员会，住所地安阳市文峰区文峰大道与长青路交叉口南200米路西。法定代表人：魏海林，职务：村委会主任。委托诉讼代理人：田金魁，河南至尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马江波，河南至尊律师事务所实习律师。原告文峰区雅居装饰材料经营部（以下简称雅居装饰）与被告安阳市文峰区东关街道王村村民委员会（以下简称王村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告雅居装饰的委托诉讼代理人付丽芬、李海红，被告王村村委会的委托诉讼代理人田金魁、马江波到庭参加诉讼。后因双方争议较大，案件转为普通程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告雅居装饰的委托诉讼代理人付丽芬、王运涛，被告王村村委会的委托诉讼代理人田金魁、马江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居装饰向本院提出诉讼请求：1.请求被告履行原、被告双方2018年12月1日的租赁合同，并不得干扰原告正常经营；2.诉讼费和诉讼过程中的其他费用由被告承担。事实和理由：原告从2016年1月1日开始租赁被告位于紫薇大道北440号门面房约200平方米。被告委托晨光商业苑管理处与原告签订租赁合同，已经形成交易习惯，原告均按约定履行合同义务。2018年12月1日，基于被告出具的房产证明，原告与被告委托的晨光商业苑管理处依惯例续签了租赁合同。双方约定：租赁期限从2019年元月1日起到2021年12月31日止，每月租金8400元，每季度租金25200元整。合同签订后，原告缴纳了租金，并对房屋进行了装饰装修。合同履行过程中，被告违约，将原告租赁的房屋承租给了他人，并串通他人采取滋扰、纠缠、聚众等行为，影响了原告正常经营，2019年5月21日，被告更是公然张贴通知，为谋取不法利益侵犯原告合法承租权。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第402条的规定，原告与被告委托的晨光商业苑管理处签订的租赁合同，直接约束原、被告双方当事人，应受到法律的保护。被告违约，拒不履行租赁合同义务，已经造成原告重大经济损失。原告保留向侵权人主张赔偿的权利。原告诉请事实清楚，证据确凿，望判如所请。被告王村村委会辩称，被告从没有与原告签订过租赁合同，被告是与崔艳华签订过租赁合同，崔艳华在2018年12月31日租赁合同到期后，已经没有对涉案房屋再进行转租的权利。因此原告提供的崔艳华签订的租赁期限2019年1月1日至2021年12月31日的合同是违法签订的，不具有法律约束力。被告王村村委会是按照“四议两公开”办法公开招标进行招租的，是维护全体村民利益的合法行为。崔艳华的承租期限只到2018年12月31日，之后崔艳华无权再对被告的房产进行转租，原告方以崔艳华与其签订的协议主张权利是无效的。请法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告雅居装饰提交2017年4月1日、2018年12月1日签订的《租房合同》、房产证明复印件、收取房租委托书及房租收款单据1份、王村村委会通知复印件、公示复印件。被告王村村委会提交租赁合同2份、安阳市文峰区区委巡察办文件、被告与秦宝生签订的租赁合同及秦宝生的交费单据、村级公章使用签批单复印件1份、房产证明复印件1份、公告复印件、张贴公告的照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年以来，王村村委会将案涉晨光商业苑管理处房屋出租给案外人崔艳华，崔艳华再对外进行转租。被告提交的房屋租赁合同显示：2016年1月25日，被告王村村委会（甲方）与案外人崔艳华（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定王村村委会将位于安阳市文峰区紫薇大道东段路北晨光商业苑一楼门面房及地下室面积2300平方米出租给崔艳华，合同期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月每平方米20元，场地费每年66240元，商业门面房租金税后每年合计485750元。该合同到期后，被告王村村委会未与崔艳华续签晨光商业苑房屋的租赁合同。庭审时，被告王村村委会称2018年10月份，该村就晨光商业苑商铺续租问题向文峰区委第一巡查组报告，计划在原租赁金额基础上上浮10%，按“四议两公开”工作法进行，区委巡查组反馈意见为集体资产合同到期后一律进行公开招投标。村两委即安排工作人员告知崔艳华合同不能再进行延包，需进行公开招投标。2.原告雅居装饰提交的租房合同显示，2017年4月1日，原告作为乙方与甲方晨光商业苑管理处签订租房合同1份，约定甲方将位于紫薇大道路北440号门面房（含负一楼）约200平方米租给乙方使用，租赁期限2017年4月10日到2018年12月31日，租金每月7000元，水电、消防及其他费用由乙方承担，合同签订后，乙方需交5000元信誉保证金给甲方，合同到期后，如不违约，甲方如数退还该信誉保证金。2018年12月1日，原告作为乙方与甲方晨光商业苑管理处续签租房合同1份，约定租赁期限2019年元月1日到2021年12月31日，每月租金8400元，每季租金25200元，租金按季交纳。合同期内因不可抗力及政府政策变更致使合同无法履行时，甲乙双方均不作违约处理；合同签订后，乙方需交5000元信誉保证金给甲方，合同到期后，如不违约，甲方如数退还该信誉保证金；合同期内，如乙方提前终止合同，需提前30天通知甲方，并赔偿甲方5000元的经济损失；如甲方提前终止合同，需提前30天通知乙方，并赔偿乙方5000元经济损失。原告提交晨光商业苑管理处出具的委托书1份，内容为：晨光商业苑管理处委托晁艳玲会计代收商业苑房费，时间从2019年元月1日至2021年12月31日。原告诉称原告按协议约定已实际支付案涉房屋租金至2019年4月底，2019年5月起晁艳玲拒收原告转账支付的租金，提交的转账记录显示房屋租金系支付至晁艳玲个人账户。经查，晨光商业苑管理处未进行工商登记，崔艳华承租晨光商业苑商铺期间以晨光商业苑管理处名义对外转租。崔艳华向王村村委会交纳房租也系通过晁艳玲个人账户向王村村委会转账。3.2018年8月1日至9月10日，中共安阳市文峰区委巡察组对王村党总支进行了巡察，于2018年12月21日作出文巡办[2018]4号文件。指出：王村村委会在租赁集体资产方面，未按照民主集中制原则，走“四议两公开”程序，损害集体利益。晨光商业苑在对外租赁时，未按照四议两公开重新进行招标。建议根据市场行情，对村内集体资产进行评估，对到期和即将到期的合同制定合法合理的租赁招标底价；集体资产承包、延包都要走四议两公开工作法，公开公平公正。2018年12月25日，被告发布晨光商业苑门面房出租公开招标公告，被告王村村委会提交的照片显示2018年12月26日，被告在晨光商业苑“紫薇大道452”号标牌及村委会张贴栏张贴了公开招标公告。2019年1月3日，被告公告发布符合公开招标的人员名单，为崔久成、王海峰、秦宝生、崔保军四人，招投标时间：2019年1月8号上午9点，招投标地点：王村村委会二楼会议室。2019年4月8日，秦宝生通过竞标取得晨光商业苑门面房的承租权。被告于2019年4月9日至2019年4月18日对秦宝生的中标情况进行了公示。该招投标过程全程由区委巡查组工作人员进行监督。2019年4月8日，被告王村村委会（甲方）与秦宝生（乙方）签订房屋租赁合同，将位于安阳市文峰区紫薇大道东段路北晨光商业苑一楼门面房及地下室面积2300平方米出租给秦宝生使用，租赁合同期限三年，从2019年5月1日起至2022年4月30日止；租金地上房屋每月每平方米54元，地下室每月每平方米14元，一年总计税后缴费金额938400元。租金半年交纳1次。乙方需交纳30万元承租押金。2019年4月18日，秦宝生向被告交纳晨光商业苑门面押金30万元，2019年5月至10月份的租金469200元。4.2019年5月21日被告书面通知原告：晨光商业苑已于2019年4月8日通过公开竞标的方式承包给秦宝生，并于2019年4月9日至4月18日进行了公示。从2019年5月1日起，凡在该商业苑租赁门面房的商户，请与秦宝生接洽房租事宜，期限5天。5月27日后拒不向秦宝生缴纳房租者，一律按退房处理，王村村委会将协助秦宝生采取必要措施，一切不良后果由该商户自负。5.安阳市文峰区奥西图文店、河南碧尚商贸有限公司、老百姓大药房连锁河南有限公司和老百姓大药房连锁河南有限公司安阳文峰塔店亦在晨光商业苑租房，亦向本院起诉被告王村村委会要求继续履行与晨光商业苑管理处的租赁合同。该四户所占房屋面积共计990平方米。除四案原告外，其余商户均已与秦宝生就晨光商业苑房屋租赁事宜达成协议。经查，四案原告之前与晨光商业苑签订的租赁合同，均系在合同到期后次日再续签合同。6.庭审时，原告称2018年12月1日与晨光商业苑管理处签订的租赁合同是原合同到期以后续签，故原告未要求晨光商业苑管理处出具相关产权证明、委托手续。原告知道案涉房屋归王村村委会所有。对于当事人有争议的事实和证据：原告诉称晨光商业苑管理处系受被告王村村委会委托对外租赁房屋，提交被告2012年2月18日、2018年8月1日出具的房产证明复印件2份，原告提交的房产证明主要内容为：“×××所租赁紫薇大道东段晨光商业苑底商房屋归王村村委会所有，王村村委会全权委托晨光商业苑管理处对外租赁。”被告对原告提交的证据真实性无异议，对原告诉称意见不予认可，辩称王村村委会委托晨光商业苑管理处在租赁合同期限内出租房屋，该租赁应当在崔艳华的承租期限之内，2018年12月31日之后崔艳华、晨光商业苑管理处均无权对案涉房屋在对外进行出租。本院认为，合同具有相对性。被告王村村委会与案外人崔艳华签订房屋租赁合同，将晨光商业苑门面房整体租赁给崔艳华，最后一期合同约定租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，崔艳华长期以晨光商业苑管理处的名义与商户签订租房合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。原告雅居装饰与晨光商业苑管理处于2018年12月1日签订的租房合同，约定租赁期限为2019年元月1日到2021年12月31日，该合同签订期限在原合同到期之前，与原告之前与晨光商业苑管理处在合同到期后第一天续签合同明显不同，且已超出被告王村村委会与崔艳华签订的房屋租赁期限。原告在签订该合同时未审查晨光商业苑管理处的委托代理权限，提交的证据不能证明晨光商业苑管理处在签订该租房合同时与被告之间存在委托代理关系。现案外人秦宝生通过公开招投标程序，于2019年4月18日取得案涉房屋的承租权，被告王村村委会已于2019年5月21日书面告知原告。秦宝生的中标价格为地上部分54元/平方米，地下部分为14元/平方米，原告与晨光商业苑管理处合同约定的房屋租金远低于秦宝生就案涉房屋租赁费的中标价，若继续按原告与晨光商业苑管理处之间的合同履行，将损害王村村委会的集体利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。综上，原告与晨光商业苑管理处于2018年12月1日签订的租房合同无效，原告主张被告继续履行该合同，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告文峰区雅居装饰材料经营部的诉讼请求。案件受理费100元，由原告文峰区雅居装饰材料经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  张 伟审 判 员  李 雪二〇二〇年六月十日代理书记员  刘政龙代理书记员  张燕莎