湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终892号上诉人（原审被告）：襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区人民西路**。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：张健、宋倩，该公司员工。被上诉人（原审原告）：曾红燕，女，1970年08月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘本乐，湖北隆中律师事务所律师。上诉人襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司(以下简称恒大公司)因与被上诉人曾红燕房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人张健，被上诉人曾红燕及其委托诉讼代理人刘本乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：请求依法撤销原判，发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费用由曾红燕承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》于2019年4月8日解除属于事实认定错误。双方签订认购书以后还签订了《商品房买卖合同(预售)》，应依据该合同确定双方的权利义务及违约责任，而非认购书。因曾红燕违约，上诉人依据《商品房买卖合同(预售)》向曾红燕发送《解除合同通知书》要求解除合同及其附件，曾红燕予以认可。双方解除的是《商品房买卖合同(预售)》及其附件而非认购书。二、一审法院认定认购书为格式合同，以认购书约定作为判定违约金的理由错误。《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第二条第二项约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人与买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。曾红燕无正当理由要求解除合同，应当按照已付房款的50%支付违约金。曾红燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。《商品房买卖合同(预售)》不是当事人真实意思表示，该合同仅是为办理发票挂失而签订的。恒大公司向我方送达解除合同通知书，我方同意，双方已达成解除合同的合意。恒大公司要求我方承担已付房款50%的责任明显不公，且房屋已涨价，我方应按合同第8条约定按应付款的1%向对方承担违约金计8692元。曾红燕向一审法院起诉请求：1、请求判令恒大公司返还购房款751324元，并从2019年4月9日起以751324元为基数按同期银行贷款利率计算至实际付清之日止;2、判令恒大公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月7日，曾红燕（乙方、买受人）与恒大公司（甲方、出卖人）签订了一份《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》，曾红燕认购恒大公司开发的襄阳恒大翡翠华庭楼盘8幢2703房，建筑面积为125.74平方米，按建筑面积计算，单价为12757元/ｍ2,总计1604065元，支付10000元作定金签署《商品房买卖合同》时转入房款。乙方须于2017年8月12日前支付首期房款404065元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款1200000元，由银行提供按揭贷款。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到襄阳恒大翡翠华庭销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。2017年8月21日，曾红燕向恒大公司交纳购房款644065元；2018年5月12日，曾红燕向恒大公司交纳购房款4175元；2018年5月20日，曾红燕向恒大公司交纳购房款103084元；共计751324元。2019年4月8日，恒大公司向曾红燕发出了《解除合同通知书》，内容为“因阁下的严重违约行为，我司依约向阁下进行告知，自本函件送达之日，双方买卖关系解除。按照双方相关约定，请阁下应于收到函件3日内到我司办理相关手续并承担相应违约责任，逾期我司将采取一切合法手段追究阁下的违约及扩大损失责任。”曾红燕当庭陈述同意双方于2019年4月8日解除买卖关系。一审法院认为：曾红燕、恒大公司签订的《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》，其内容系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因不能进行按揭贷款，曾红燕在支付购房款751324元后，资金困难，导致无法支付剩余房款，曾红燕违约，恒大公司遂要求与曾红燕解除合同，并向曾红燕下达了解除合同通知，曾红燕亦同意解除合同，故双方签订的《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》已于2019年4月8日解除。合同解除后，曾红燕已经交纳的购房款751324元应当返还，因曾红燕违约，导致合同不能履行，经查明《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》为格式合同，由恒大公司提供，当格式合同条款或内容出现歧义或矛盾时根据合同法的规定应作出有利于非提供格式合同一方的解释，本案中虽因曾红燕违约，但应作出有利于曾红燕的解释，认购书中约定，恒大公司违约双倍返还定金，是对曾红燕有利的解释，故曾红燕应当支付被告违约金20000元（即双倍返还定金）。恒大公司辩称应当按照已付房款的50%支付违约金理由不能成立，不予采纳。恒大公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对自身权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾红燕与被告恒大公司签订的《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》有效，合同已于2019年4月8日解除；二、被告恒大公司返还原告曾红燕购房款731324元（751324元-20000元）；三、驳回原告曾红燕的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11313元，减半收取5657元；由被告恒大公司负担。二审中，恒大公司提交：1.《商品房买卖合同(预售)》；2.还款提示函、邮寄回执单及签收记录，解除合同通知书、邮寄回执单及签收记录。曾红燕质证称：上述证据不属于新证据，且《商品房买卖合同(预售)》系为挂失发票而签订，不是双方商品房买卖形成的合意，合同约定的违约金明显过高应当降低到合理标准。经审理查明，一审法院查明的事实属实,本院予以确认。另查明，2017年8月22日，曾红燕与恒大公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：房屋总价款1620600元。合同第七条“付款方式及期限”约定：首付款644065元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人采取附件四的方式付款。附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及其期限的具体约定”为：买受人应当在2017年8月14日前支付首期房款162060元，于2017年11月12日前支付楼款162060元；于2018年2月12日前支付楼款162060元；于2018年5月12日前支付楼款162060元；余款972360元于2018年8月12日前支付。合同第八条“逾期付款责任”约定：1.逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2.逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。附件十一补充协议对合同第七条补充约定“在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方必须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”，对合同第八条补充约定“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同(预售)》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。”。本院认为，曾红燕与恒大公司签订的《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》及《商品房买卖合同(预售)》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。曾红燕称《商品房买卖合同(预售)》是因办理发票挂失而签定的，非其真实意思表示，但未提供证据证明，不足采信。因曾红燕未能按合同约定支付购房款，经催告后仍未能支付，恒大公司于2019年4月8日向曾红燕发出书面解除合同通知书，符合《商品房买卖合同(预售)》的约定，亦不违反法律规定，曾红燕也予以认可，故一审法院确认双方合同于2019年4月8日解除，并无不当，本院予以确认。《商品房买卖合同(预售)》第八条逾期付款责任条款约定因买受人违约逾期付款，出卖人解除合同，买受人应向出卖人支付违约金，“同时出卖人退还已付全部房款”，合同解除后曾红燕请求恒大公司退还已支付购房款并于一审中明确表示同意承担逾期付款违约金，符合合同约定，但因恒大公司一审中未出庭应诉对逾期付款违约金未提出明确的反诉请求，一审法院判决曾红燕承担20000元违约金，已超出了当事人诉讼请求的范围。恒大公司上诉请求曾红燕承担已付款50%的违约金，因双方当事人对《商品房买卖合同(预售)》与合同附件十一补充协议约定的违约条款存在歧义，对违约金计算标准、依据尚有争议，经本院二审调解亦未能协商一致，恒大公司可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6413号民事判决第一项即“确认原告曾红燕与被告襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司签订的《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》有效，合同已于2019年4月8日解除”；二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6413号民事判决第二项即“被告襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司返还原告曾红燕购房款731324元（751324元-20000元）”、第三项即“驳回原告曾红燕的其他诉讼请求”；三、襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内返还曾红燕购房款751324元；四、驳回曾红燕其他诉讼请求。若未能按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11313元，减半收取5657元，由曾红燕负担2828.50元，襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司负担2828.50元；二审案件受理费6935元，由襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张耀明审判员陈瑞芳审判员杨文二〇二〇年六月十日书记员 刘      秋      华