广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9501号原告：韩奇真，男，1981年3月6日出生，壮族，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码452************377。委托诉讼代理人：夏天风，广东笃行律师事务所律师。被告：孙俊强，男，1971年2月16日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区***副12—10号，公民身份号码230************434。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市香洲支行，住所地广东省珠海市香洲区*******、347号，统一社会信用代码914***********495L。负责人：杜晓虹。委托诉讼代理人：黎晓军，广东中晟律师事务所律师。原告韩奇真诉被告孙俊强、中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市香洲支行（以下简称邮政银行香洲支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告韩奇真及其委托诉讼代理人夏天风、被告邮政银行香洲支行委托诉讼代理人黎晓军到庭参加了诉讼，被告孙俊强经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩奇真向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告孙俊强签订的《房地产买卖合同》；2.请求判令两被告立即无条件将房屋回转给原告，恢复原状并承担为此所产生的全部费用；3.请求判令原告没收被告孙俊强所交定金人民币5万元。诉讼过程中，原告向本院申请撤回对被告邮政银行香洲支行的起诉。事实与理由：2019年9月15日，原告作为卖方在中山市三乡镇鸿曜房地产中介服务部的介绍下与案外人余彩珍、吴映仪签订《房地产买卖合同》，约定房屋成交价为人民币110.5万元，后中介说吴映仪征信不好，拿不到银行的同意贷款通知书，建议转由被告孙俊强来购买，吴映仪所交的购房定金2万元转为被告孙俊强所交定金。2019年12月3日，被告邮政银行香洲支行向被告孙俊强出具《个人消费贷款审批通知书》，在审查被告孙俊强征信后告知贷款审批已通过，决定给予被告孙俊强贷款金额为人民币110.5万元。原告看到银行的同贷书后于2020年1月3日与被告孙俊强签署《房地产买卖合同》并办理了过户交易手续，被告孙俊强于2020年1月8日领取了新的房地产权证。不动产权证号为粤(2020)中山市不动产权第0003879号。但被告孙俊强没有在领取新房产证后5个工作日内到银行办理按揭抵押手续，导致原告房屋产权已经过户但购房款至今都未拿到。被告的行为已经严重违约。后原告得知，被告邮政银行香洲支行称被告孙俊强提供资料虚假且被告孙俊强近期有大额信用贷款，放款有风险故决定不予放款。被告的违约行为致原告无法实现合同目的，故起诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。原告韩奇真为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.韩奇真房地产权证；2.孙俊强房地产权证；3.房地产买卖合同；4.定金转账记录及收据；5.中国邮政储蓄银行个人贷款通知书；6.承诺书；7.被告邮政储蓄银行信贷经理与原告录音（光盘）。被告邮政银行香洲支行答辩称，1.原告与被告邮储银行香洲支行没有合同关系，原告对被告邮政银行香洲支行提起诉讼，没有合同和法律依据。2.原告与被告孙俊强之间的房屋买卖合同关系，与被告邮储银行香洲支行无关。3.原告与被告孙俊强向邮储银行香洲支行提供虚假材料、进行虚假陈述。信贷员在与被告孙俊强的多次沟通中发现其对自己工资收入、工作单位、房屋用途等诸多问题前后陈述不一致、与其提交的贷款申请书内容也不一致，于是对其还款能力、贷后风险产生很大的怀疑，要求孙俊强对工作情况、收入情况、还款能力等提供进—步的说明和证明、以确保还款。被告孙俊强未向信贷员补充提交新的证明，2020年4月5日，被告孙俊强主动向信贷员陈述不贷款、不办理抵押登记。没有办理抵押登记，当然不发放贷款。因此，被告邮储银行香洲支行未发放该笔贷款，没有任何过错。根据原告提供的证据显示，2020年1月3日签订《房屋买卖合同》约定，房屋交易价格为人民币110.5万元，先支付5万元定金，余款申请贷款。因贷款未发放，2020年4月7日被告孙俊强向原告出具《承诺书》，约定2020年1月14日前支付95万元，2020年4月29日前支付155000元。而根据被告邮政银行香洲支行提交的证据2019年10月5日的《房屋买卖合同》、2019年韩奇真《房屋出售人声明》，两人均向被告邮政银行香洲支行虚假陈述房屋交易价格为158万元。被告邮政银行香洲支行就其答辩向本院提供了下列主要证据：1.2019年11月5日中国邮政储蓄银行个人消费贷款业务申请表；2.2019年10月5日房地产买卖合同；3.2019年11月5日房屋出售人声明；4.2020年1月9日客户回单4份；5.孙俊强发给银行员工的微信信息；6.录音2份及文字整理稿。被告孙俊强经本院合法传唤未参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或相关证据。本院认定事实如下：2020年1月3日，原告（卖方、甲方）与被告孙俊强（买方、乙方）、中山市三乡镇鸿曜房地产中介服务部（经纪方）共同签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：1.卖方将其所有的位于中山市*********雅居乐新城13期2区23幢203房房屋出售给被告孙俊强，房屋建筑面积为128.7平方米，不动产权证号为：粤（2018）中山市不动产权第0189111号。2.房屋交易总价为1105000元；买方须按下述方式付款：第一部分楼款：定金50000元，在签署本合同时支付；第二部分楼款：乙方申请银行按揭贷款1055000元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准），在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户，如银行批复的同贷金额不足，则差额部分乙方以现金方式在过户当日支付给甲方。如银行批复的同贷书金额高于人民币壹佰壹拾万零伍仟元整，则多出部分从在甲方收到银行尾款当日退还给乙方指定人（吴映仪收款账号：622********20088；中国民生银行三乡支行）。乙方应在签署本合同后10个工作日内提交全部贷款所需资料给经纪方，甲方须无条件配合乙方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。3.办理该房地产过户所产生的税费为乙方支付（其中税费包括：增值税、个人所得税、契税、交易手续费、测绘费、工本费）且需在过户当日付清。4.双方约定交楼时间为收齐房屋全款当天交接。5.违约责任：如乙方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金由甲方没收，而甲方有权再将该房地产转让予任何人，唯甲方不可在为此向乙方进一步追究责任或要求赔偿，守约方可单方面解除合同。如甲方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予乙方，则甲方须赔偿乙方所交定金的双倍数额以弥补乙方的损失，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合同，守约方可单方面解除合同。鉴于经纪方已促成甲乙双方之间买卖合同的成立，无论在任何情况下，若甲方或乙方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约方支付经纪方总成交价的4%作为服务费。该合同的备注处有手写内容“双方一致知悉同意于2019年9月15日韩奇真与吴映仪签署此单位买卖合同作废”。上述房地产买卖合同还约定了其他内容，原告、被告孙俊强在该合同落款处签名捺印。经纪方在合同落款处盖章。2019年12月16日，原告出具收据一份，该收据载有：原告今收到吴映仪、孙俊强交来购买中山市*********雅居乐新城13期2区23幢203房购房定金30000元。原告确认已收取被告孙俊强定金50000元。原告称，吴映仪是中介介绍签订第一份买卖合同的买家，杨佩佩是吴映仪的朋友。吴映仪与原告签订了一份买卖合同，交了20000元的定金，房屋成交价格为110.5元。吴映仪与中介跟原告说，吴映仪无法贷款，无法购买房产，因此原告主张没收20000元的定金。吴映仪要求不要没收定金，给原告介绍了被告孙俊强购买涉案的房产，吴映仪20000元转为被告孙俊强的定金。目前原告收了被告孙俊强的5万元定金，其实20000元是吴映仪支付的，30000元是被告孙俊强支付的。被告邮政银行香洲支行于2019年12月3日向被告孙俊强出具个人消费贷款审批通知书，同意被告孙俊强申请的个人二房贷款，贷款额度为110.5万元。自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。后被告邮政银行香洲支行以原告与被告孙俊强向邮储银行香洲支行提供虚假材料、进行虚假陈述等为由决定不予发放按揭贷款。2020年4月7日，被告孙俊强向被告邮政银行香洲支行信贷员陈述：“不做按揭贷款了，我全款买我自己和业主协商直接给钱打给业主”。被告孙俊强于2020年4月7日向原告出具《承诺书》一份，该承诺载有：孙俊强承诺在2020年4月14日前支付95万元给卖方韩奇真，剩余尾款全部于2020年4月29日前支付（即155000元），否则同意买卖合同终止，房屋退还给韩奇真，税费由孙俊强全部承担。被告孙俊强在该承诺书上签名并按捺指模确认。承诺书还载有被告孙俊强的电话号码及住址。原告称被告并未按承诺书支付房款，故提起诉讼。另查明：涉案房屋于2020年1月8日过户登记至被告孙俊强名下，不动产权证号为粤（2020）中山市不动产权第0003879号。原告述称涉案房屋是毛坯房，没有交付给被告孙俊强占有使用。涉案房屋没有抵押登记。涉案房屋不动产权证件现在被告邮政银行香洲支行处。又查明：原告与被告孙俊强为了办理按揭贷款，向被告邮政银行香洲支行提交《房地产买卖合同》，《房屋出售人声明》、客户回单。经查，上述《房地产买卖合同》为原告与被告孙俊强于2019年10月5日签订，内容为原告、被告孙俊强双方议定该房地产交易总金额158万元整。乙方应于合同签订后支付甲方定金5万元整。乙方于2019年12月10日前支付第一期房款42.5万元整。乙方于2020年3月10日前支付第二期房款110.5万元整。《房屋出售人声明》载有：本人向孙俊强出售涉案房产，声明如下：（一）本人拥有完全民事行为能力的，对涉案房产又合法出售的权利且不受任何限制……（二）涉案房产为本人通过合法途径取得，无抵押、被法院查封等影响房产合法买卖的情况，所提供的房屋产权证书如实反映当前房屋产权状态，并可办理上市交易的手续。现本人自愿出售该房屋……合同交易价格为158万元，如有虚假本人承担相应的法律责任。（三）本人保证在购房人的贷款申请获得批准之后，根据房屋买卖合同的约定按期办理房产过户手续。本人在确认该房屋交易的全部款项收妥后，如有关上述款项发生任何纠纷，与贵行无关。（四）涉案房产未出租，本人承诺承担因此而产生的一切法律责任。原告韩奇真在该声明落款处签名确认。客户回单显示孙俊强于2020年1月9日向韩奇真转账11万元、9.5万元、11万元、11万元，合计转账42.5万元。原告称，2019年10月5日时原告还不认识孙俊强，原告于2020年1月3日在中介的介绍下才认识孙俊强，并与孙俊强签订了房屋买卖合同，该份买卖合同还备注了原告与吴映仪签订的原买卖合同作废，可以印证2019年10月时原告是与吴映仪交易，此时还不认识孙俊强。对于被告邮政银行香洲支行所提交《房地产买卖合同》，《房屋出售人声明》，原告签字时全部是空白的，原告只是签了名字，原告签名时都不知道具体内容。合同上买方孙俊强的名字是事后补签。原告确认收到上述款项，但主张按照中介的要求，当天立即将款项转回给被告孙俊强指定杨佩佩、吴映仪的账户，并提交银行转账记录为证。经查，银行转账记录显示，被告孙俊强于2020年1月9日10:53转账给原告11万元，原告当天10:59转出给吴映仪11万元；被告孙俊强于2012年1月9日11:13转账给原告11万元，原告当天11:24转出给吴映仪11万元；被告孙俊强于2020年1月9日11:43转账给原告11万元，原告当天11:49转出给杨佩佩11万元；被告孙俊强于2020年1月9日12:03转账给原告95000元，原告当天12:10转出给杨佩佩95000元。庭审过程中，原告撤回对被告邮政银行香洲支行的起诉，本院已另行作出民事裁定，准许原告的申请。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。被告孙俊强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。原告、被告孙俊强及案外人暨经纪方于2020年1月3日共同签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应履行各自的合同义务。涉案房屋已过户至被告孙俊强名下，原告已按合同约定履行合同义务。虽然被告邮政银行香洲支行提交的客户回单显示被告孙俊强于2020年1月9日向原告转账汇款42.5万元。然而，原告提交银行转账记录反映原告已将上述款项分别转给了吴映仪、杨佩佩。且被告孙俊强出具的《承诺书》承认未有向原告支付购房款。故此，本院采信原告的主张，认定被告孙俊强至今仍未向原告支付购房款。根据双方签订的上述《房地产买卖合同》约定，被告孙俊强违约，原告有权没收定金。现原告要求没收被告孙俊强支付的定金5万元于法有据，本院予以支持。被告孙俊强至今仍未向原告支付购房款，被告的履约行为已构成根本性违约，原告签订《房地产买卖合同》的目的不能实现。原告要求解除上述《房地产买卖合同》依法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现涉案房屋已过户至被告孙俊强名下，合同解除后，被告孙俊强应将案涉房屋过户回至原告名下。原告自认涉案房屋是毛坯房，没有交给被告孙俊强占有使用。原告所要求被告承担房屋回转给原告，恢复原状所产生的全部费用并未实际发生，且原告也没有提交证据证实该费用必然会产生，故对原告上述诉求，本院不予支持。综上，原告诉讼请求部分合理，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告韩奇直与被告孙俊强于2020年1月3日签订的《房地产买卖合同》；二、被告孙俊强已支付的定金50000元归原告韩奇直所有；三、被告孙俊强于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告韩奇直办理位于中山市*********雅居乐新城13期2区23幢203房屋（不动产权证号为粤（2020）中山市不动产权第0003879号）恢复登记至原告韩奇直名下的手续；四、驳回原告韩奇直的其他诉讼请求。案件受理费7598元，诉讼保全费5000元，合计12598元（原告均已预交），均由被告孙俊强负担（该款被告应在判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁华乔二〇二〇年五月二十九日书记员  卢芷琪冯莹