山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初822号原告：烟台东林物业管理有限公司，住所地烟台市牟平区通海路孔家疃村西侧崔山大街南。统一社会信用代码：91370612673156915D。法定代表人：曲泉林，经理。委托诉讼代理人：张海昌，烟台牟平宁海法律服务所法律工作者。被告：郭欣，男，1972年3月6日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告烟台东林物业管理有限公司与被告郭欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台东林物业管理有限公司的委托诉讼代理人张海昌、被告郭欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台东林物业管理有限公司（以下简称东林物业）向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即付清物业费2843.96元（自2018年3月5日至2019年12月31日）及逾期违约金2493.57元，合计5337.53元;2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告支付拖欠的物业费3513.78元（2018年3月5日至2020年5月1日）及逾期付款违约金4169.63元，合计7796.01元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月5日，原告与烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订《物业委托服务合同》，将该小区的物业管理服务等事宜移交原告。根据合同约定，被告作为业主应及时交纳物业费，原告多次催交无果，诉至人民法院，请求依法裁判。被告郭欣辩称，一、原告主张的《物业委托服务合同》合法性缺乏依据。因为代表全体业主签订合同的牟平锦秀豪庭业主委员会身份不合法，原告强行进驻小区程序不合法，该业主委员会私下与物业服务企业签订的《物业委托服务合同》属无效合同。二、原告主张的物业费和逾期违约金没有法律依据。《物业委托服务合同》明显倾向免除物业企业责任，加重业主责任，排除业主权利，其中违约金标准高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息标准20多倍。三、原告进驻牟平锦秀豪庭小区程序违法，且强行进驻形成所谓“事实物业服务”严重扰乱小区业主正常生活，并给被告造成人身伤害当属违法行为。综上，原告起诉本案所依据的《物业委托服务合同》不具有法律效力，所诉请物业费及违约金没有法理依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，提交了以下证据：1、原告于2018年3月5日与烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》一份，证明原告有权管理该小区物业，收取物业费；2、2019年4月15日锦秀豪庭业主委员会出具的证明复印件一份，证明原告于2018年3月5日正式进入锦秀豪庭小区进行服务至今，该证明原件在（2019）鲁0612民初826号案件卷宗中；3、被告欠缴物业费及违约金的计算方法明细。自2018年3月5日至2020年5月1日被告欠缴物业费3513.78元计算方法为：130.14平方米*高层1.00元／平方米／月*27个月。违约金4169.63元计算方法为：自2018年4月1日至2018年6月30日的物业服务费390.42元*3‰*2018年4月1日至2020年5月1日的逾期天数761天＝891.32元；自2018年7月1日至2018年9月30日的物业服务费390.42元*3‰*2018年7月1日至2020年5月1日的逾期天数670天＝784.74元；自2018年10月1日至2018年12月31日的物业服务费390.42元*3‰*2018年10月1日至2020年5月1日的逾期天数578天＝676.98元；自2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费390.42元*3‰*2019年1月1日至2020年5月1日的逾期天数486天＝569.23元；自2019年4月1日至2019年6月30日的物业服务费390.42元*3‰*2019年4月1日至2020年5月1日的逾期天数396天＝463.81元；自2019年7月1日至2019年10月31日的物业服务费390.42元*3‰*2019年7月1日至2020年5月1的逾期天数305天＝357.23元；自2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费390.42元*3‰*2019年10月1日至2020年5月1日的逾期天数213天＝249.47元；自2020年1月1日至2020年3月31日的物业服务费390.42元*3‰*2020年1月1日至2020年5月1日的逾期天数121天＝141.72；自2020年4月1日至2020年5月1日的物业服务费390.42元*3‰*2020年4月1日至2020年5月1日的逾期天数30天＝35.13元；4、民事裁定书一份，证实对双方的争议原告曾起诉过被告。经质证，被告对证据1、2的真实性有异议，称其从未见过，也从未公示过，也没召开过业主大会。对证据3违约金的计算方法有异议，违约金的计算高于银行同期贷款利息。对证据4无异议。被告针对其主张，提交了以下证据：1、《锦秀豪庭五人当选业委会成员签名表》及《签名表》笔迹对比和情况说明，证明有267户业主不认可现业主委员会，该小区的业主委员会不是依法选举产生，物业公司也不是业主选聘；2、小区内草坪荒芜、喷水景观、树木被砍等照片20张，证明原告管理不善。3、锦秀豪庭业主委员会与原告签订的三方协议复印件，来源不明，落款时间是2018年7月10日，与原告提交的物业合同时间不一致，无法证明2018年3月5日至2018年7月10日这段时间物业是谁干的。经质证，原告对被告提交的证据1、2有异议，认为与本案无关。对于证据3三方协议，代理人不清楚，但协议第三条、第四条等多处能体现出2018年3月5日前后前期物业与原告进行了物业交接，合同上看日期是2018年7月10日补签的，实际上原告已于2018年3月5日进驻小区，进行物业服务。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，原告东林物业与案外人烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订一份《物业委托服务合同》，其内容为：“甲方：锦秀豪庭业主委员会乙方：烟台东林物业管理有限公司根据《物业管理条例》和相关的法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对鲁鑫·锦秀豪庭小区，提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称：鲁鑫·锦秀豪庭物业类型：普通住宅坐落位置：牟平区工商大街552号建筑面积：约60000平方米物业管理区域四至：以政府批准的建设规划为准。第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容如下：1、物业公共部位的维修、养护和管理，包括：楼梯间、走廊通道等；2、共用设施设备的维修、养护、运行及管理，包括落水管、共用照明等；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外公用排水管道、化粪池等；4、公共卫生；5、公用绿化、花木的养护与管理；6、车辆停放管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；除政府管理部门要求的质量外，双方约定的服务质量标准如下：1、房屋外观：在原有状态下无增加乱挂、乱钉、乱搭、乱建现象。2、设备运行：做好设备的日常维修养护，保持正常使用。……4、公共环境：做好包括楼道在内的公共场所的垃圾清运及经常性的保洁，室外卫生实行全天保洁，其中楼道卫生每周清扫一次，环卫设施保持清洁。……7、公共秩序：值班人员实行24小时值班，做好对重点区域、重点部位的巡查工作，监控设施……第三条在物业管理区域内，乙方可接受业主或物业使用人的委托提供以下服务并收取合理费用：1、家政服务，2、各种有偿维修服务。第四条乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。……第六条本物业管理区域物业服务费选择包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积：高层1.00元／平方米／月，多层0.8元／平方米／月，商铺1.20元／平方米／月，向业主或物业使用人收取。2、合同有效期内，若物价部门批准，调整物业管理费收费标准，从批准执行之日起，由乙方调整后的标准向业主收取，但需提前15日告知业主。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，嬴余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主应自本合同生效之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的从其约定，业主负连带责任。……物业服务费用按季度交纳，即业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行交纳义务。……第十五条业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，根据《物业管理条例》规定，业主委员会有义务协调催交，未交费用业主或物业使用人暂按每天千分之三的标准向乙方支付违约金。因业主或物业使用人拒不缴纳物业费引发诉讼的，业主或物业使用人还需承担诉讼费、律师费、交通费等。……第十八条本合同自2018年3月5日起至2023年3月4日止。……第二十四条本合同未尽事宜，双方可参照《物业管理条例》的相关条款另行协商。……第二十六条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，报房地产行政主管部门一份。本合同自双方盖章之日起生效。甲方（签章）：烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会（其上加盖公章），法定代表人杜建春；乙方（签章）：烟台东林物业管理有限公司（其上加盖公章），法定代表人曲泉林。2018年3月5日。”该合同签订后，原告进驻锦秀豪庭小区开始提供物业服务至今。被告郭欣系锦秀豪庭小区7号楼1单元501室的业主，其自2018年3月5日至今未向原告交纳过物业服务费。原告多次催要无果，诉来本院，要求被告支付自2018年3月5日至2020年5月1日的物业费3513.78元及违约金4169.63元。本院认为，原告东林物业与烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规，故该物业服务合同合法有效。庭审中被告提供了部分业主请求推翻业委会的联合签名表、关于部分业主对锦秀豪庭小区业主委员会成立过程中一些资料签名异议的资料及小区部分业主没有和原告签订物业合同的证明等，用以证实小区业主委员会不合法、无权委托物业公司、小区业主没有与原告签订物业合同，从而否定案涉物业服务合同的效力。本院认为，业主委员会是否合法，是否有权与原告签订物业合同，并非本案审理的内容，该物业合同如果符合法律规定，就应当认定其法律效力，且该效力及于小区内全体业主，无需业主单独再与物业公司签订合同。被告提交的锦秀豪庭业主委员会与原告签订的三方协议系复印件，且无法证明来源，无法证实其真实性，本院不予采信。被告还提交了小区草坪荒芜、树木被砍等照片用于证明原告管理不到位，本院认为，上述证据无法证明照片所反映的状况确系原告管理期间造成，且被告对原告在小区内提供物业服务的事实并不否认，故不能成为被告不支付物业服务费的有效抗辩，本院对被告不同意支付原告物业服务费的抗辩主张不予支持。对于有效的合同，双方当事人应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。根据《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。……”，第十二条规定：“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……”，第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的事项，履行下列职责：“（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”，本案所涉《物业委托服务合同》系烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会与原告所签，被告系该小区业主，因此该合同对被告具有法律约束力。《物业委托服务合同》第六条第1款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积计算，其中高层为1.00元／平方米／月，被告郭欣的住房系高层，建筑面积为130.14平方米，因此自2018年3月5日至2020年5月1日应缴物业服务费为3513.78元（130.14平方米*高层1.00元／平方米／月*27个月）。在该合同第七条约定，业主应自合同生效之日起交纳物业服务费用，且物业服务费用按季度交纳，即业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行交纳义务。第十五条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，根据《物业管理条例》规定，业主委员会有义务协调催交，未交费用业主或物业使用人暂按每天千分之三的标准向乙方支付违约金。现被告未按约支付物业服务费，故原告有权要求其支付相应的违约金。对于违约金的计算，本院认为，原告分段计算合理，但起算日期有误，应自每季度第一个月的11日起算，被告主张违约金按千分之三的日利率计算过高，本院予以调整，以不超过年利率24%为宜，据此计算本案所涉违约金应为903.17元。综上，原、被告之间的物业服务合同合法有效，原告为被告提供了物业服务，被告理应依约支付相应的费用，逾期支付应依法承担违约责任。原告要求被告立即支付物业服务费3513.78元及违约金903.17元，于法有据，本院予以支持，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告郭欣于本判决生效后十日内向原告烟台东林物业管理有限公司支付物业服务费3513.78元及违约金903.17元（截至2020年5月1日），合计4416.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告郭欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  贺宁宁二〇二〇年六月八日书记员  于 艺