四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2603号 原告：杨小华，女，1976年9月16日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：王丽镔，四川则昂律师事务所律师。 被告：广安市富盈置业有限公司，住所地：四川省广安市广安区大寨社区牌坊路**。 法定代表人：黄伦平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 原告杨小华与被告广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨小华的委托诉讼代理人王丽镔及被告富盈公司的委托诉讼代理人诸丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨小华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告向原告交付房权证的逾期行为构成违约，责令其限期改正逾期的违约行为，限期办理好房权证并交付给原告；2、判令被告向原告承担逾期交付房权证的违约金、截止起诉前被告应当承担的违约金为38093元，被告支付逾期违约金的责任应按同样的计算方法算至证件交付时为止；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告主张按照房屋的大修基金及不动产登记费交纳时间为房屋的交付时间。事实和理由：2015年9月27日，原告购买了被告广安市富盈置业有限公司（卖方）开发的商业房，双方签订了《商品房买卖合同》，买方按约支付了全部购房款（即使是按揭房，买方只是差银行的按揭款也不欠卖方的房款，故应视为全款）。此后，卖方未按期交房，双方协商进行了延期，被告为此作出了相应补偿，此延期时段原告方表示认可并予以扣除，被告交付房权证的时间相应顺延，但即使交付期限顺延后，被告仍未按约履行合同义务，且该违约状态目前仍在持续之中，被告的行为仍然构成违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判如所请。 被告广安市富盈置业有限公司辩称，首先，被告在合同约定的时间期限内向相关部门申请了办理不动产权属证书，未能在合同约定期限内为原告办理房屋所有权转移登记的原因是由于政府相关职能部门的原因，以及堡坎垮塌整改责任单位是四川至德岩土工程有限责任公司，国土局协兴分局以不能确定整改完成后是否超占土地面积以及是否影响周边建筑物安全等为由再次拒绝为被告办理产权证，加之受新冠病毒疫情不可抗力的影响，导致被告未能在约定时间内办理产权证，按照合同约定不属于“出卖人的原因”造成，不应当承担违约责任，如果法院认定办证逾期应承担违约责任，亦应当扣除上述期限。其次，原告没有举证证实因迟延办理房屋产权证书对其造成的损失，按照合同法的规定，其主张的违约金明显过高，应当予以调整。第三，按照双方签订的商品房买卖合同约定，因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，自商品房交付之日起按已付房款的万分之一每日支付违约金至房屋产权证办理完成。而本案中被告未在约定期限内向原告交付房屋且已承担了相应违约责任，故原告主张的因逾期办证产生的违约金不应当再以合同约定的房屋交付时间开始计算，而应当以房屋实际交付时间为准，否则构成重复主张违约责任。 经审理查明：2015年9月27日，原告杨小华（买受人、乙方）与被告富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定的部分主要内容为：1.买受人所购商品房位于广安市广安区，房屋总价为608511元；2.出卖人应于2016年12月31日前交付房屋，逾期交付房屋按照约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人自2017年12月31日起按已付房款的万分之一每日支付违约金至房屋所有权证书办理完成；4.为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任……等。合同签订后，原告杨小华按合同约定向被告富盈公司支付了购房款，后由于被告逾期交房，向原告支付了逾期交房违约金，原告于2018年3月12日接收房屋，但原告至今未能取得该商品房的房屋所有权证书。 另查明：2018年5月17日，广安市国土资源局向富盈公司复函称“2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》规定‘允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，分期办理分户房屋权属证书，待最后一期项目竣工后进行指标总核验’，但该文件有效期至2018年1月11日。经查，你公司于2018年4月28日向市不动产登记中心申请分期办理不动产首次登记的时间已超过广安府发[2016]3号文件有效期，市不动产登记中心无法受理你公司首次登记申请。”后经广安市国土资源局研究，于2018年12月17日向富盈公司回复，富盈公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记。在富盈公司申请办理不动产登记的产权核容过程中，由于案涉项目住宅区堡坎垮塌未整改到位，广安市国土资源局协兴园区分局于2019年6月19日向富盈公司复函，要求其将该项目住宅区堡坎垮塌整改经园区相关部门验收合格后再备齐相关资料申请土地核验。 上述事实，有原告提交商品房买卖合同备案表、商品房买卖合同、购房票据，被告提交的广安市人民政府信访事项回复、（2019）川1602民初7551号民事判决书、（2020）川16民终633号民事判决书等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 现房屋已竣工验收合格并已实际交付，被告应在合理期限内为原告办理房屋权属证书，故对原告要求被告办理不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。被告未在合同约定期限内为原告办理房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算起止时间，合同约定出卖人应当在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，但被告未在约定的期限交付房屋，为此被告向原告支付了逾期交房违约金后，原告于2018年3月12日接收房屋，此时为实际交房时，相应的办证期限应当顺延，办证期限应为2019年3月11日。 从查明事实可知，被告在申办不动产权证书期间，自被告于2018年4月28日向政府相关部门申请分期办理不动产首次登记，至2018年12月17日广安市国土资源局向被告回复符合条件可以申请办理不动产登记时止，因相关政府职能部门的因素导致了不动产权证书的延迟办理。根据双方合同约定，为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任，故该延误期间不应当计入违约金的计算期间，扣除该期间后，被告为原告办理不动产权属证书的期限至2019年10月31日届满。堡坎垮塌造成案涉项目不能核容进行产权登记的责任在被告公司，故2018年12月17日后因堡坎垮塌造成的延期期间不予扣除，被告公司因为第三人的原因造成，可根据合同向该第三人主张相应的责任，被告公司不能据此对抗原告。新冠病毒疫情发生在被告违约行为之后，且持续至今未办证，不应扣除该期间。 关于逾期办理不动产权证书的违约金计算标准，被告主张违约金计算标准明显过高，应当予以调整。本院认为，违约金具有以补偿实际损失为主，惩罚性为辅的属性。其调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，被告富盈公司已履行商品房交付义务并在积极为原告方申办房屋所有权转移登记等事宜，原告已实际占有、使用案涉房屋，在原告并未就其实际损失向法庭举示相关证据的情况下，本院综合考虑上述因素酌定违约金以实际购房款608511元为基数，按年利率千分之八从2019年11月1日起计算至原告所购商品房不动产权属证书办理完成之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告广安市富盈置业有限公司于本判决生效后三个月内为原告杨小华办妥位于广安市广安区房屋的不动产权属证书； 二、限被告广安市富盈置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨小华支付从2019年11月1日至2020年5月31日期间逾期办理房屋不动产权属证书的违约金2827.49元，2020年6月1日后的违约金以608511元为基数，按年利率8‰计算至房屋不动产权属证书办妥之日止； 三、驳回原告杨小华的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费752元，减半收取376元,由原告杨小华负担320元，被告广安市富盈置业有限公司负担56元，并分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  周小波 二〇二〇年六月十六日 书记员  詹 琳