广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4440号原告：郑伟群，男，1987年8月14日出生，汉族，住广东省海丰县，委托诉讼代理人：孙传书，湖北中武律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰若，湖北中武律师事务所实习律师。被告：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，原告郑伟群与被告林清泉、广州住天下网络股份有限公司（以下简称住天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，同年4月28日公开开庭进行了审理。原告郑伟群的委托诉讼代理人孙传书，被告林清泉，被告住天下公司的委托诉讼代理人陈敏乐、陈史青到庭参加诉讼。原告郑伟群于同年4月28日向本院提出撤回对被告住天下公司的起诉的申请，本院于同年6月4日裁定准许原告郑伟群撤回对被告住天下公司的起诉。本案现已审理终结。原告郑伟群向本院提出诉讼请求：1.判令解除郑伟群与林清泉于2017年5月6日签订的《花城美汇商品房认购书》以及2017年5月20日签订的《广州市房地产买卖合同》；2.判令林清泉向郑伟群退还购房款311820元；3.判令林清泉向郑伟群支付逾期过户违约金142064.6元（违约金以611820元为本金，按日万分之三计算，自2018年1月15日起至付清款项之日止，截至本案立案当日暂计为142064.6元）；4.诉讼费用由林清泉承担。事实和理由：2017年5月6日，郑伟群与林清泉的委托代理人广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）签订《花城美汇商品房认购书》，约定郑伟群购买林清泉的案涉房屋，建筑面积47.37平方米，交易价格611820元。2017年5月20日，郑伟群与林清泉的委托代理人誉百辉公司签订《房地产买卖合同》，约定郑伟群购买林清泉的案涉房屋，交易价格611820元，郑伟群于2017年5月13日前向林清泉支付房款311820元，剩余房款300000元由郑伟群于双方网签当日委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。如网签完成之日起30日内，郑伟群未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于郑伟群申请的贷款金额，郑伟群须于网签之日起60日内，以转账方式向林清泉支付剩余房款。如在网签完成之日起30日内，郑伟群取得银行同贷文件的，则郑伟群同意按照林清泉通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续。合同第三条约定，林清泉应在2017年12月31日前，将符合合同约定的房地产交付郑伟群占有使用。合同第四条约定，自本合同生效之日起240天内，双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。合同第八条约定，因林清泉的原因，使得未能按照合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，林清泉在签署认购书即日起240日内完成相关产权登记手续，通知郑伟群办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，林清泉应当按日向郑伟群赔付已收到房款万分之三计算违约金。违约三个月以上的，郑伟群可解除合同并要求林清泉双倍返还定金。合同还对双方权利义务作其他约定。2017年5月6日至2017年5月20日，郑伟群向誉百辉公司支付全部首期购房款311820元（含定金3万元）。2017年5月20日，郑伟群向广东中业投资担保有限公司支付签约手续费1800元。截至郑伟群起诉当日，林清泉仍未将案涉房屋交付郑伟群使用居住，也未与郑伟群联系共同至房管部门办理案涉房屋合同网签手续，也未能在签署合同之日起240日内完成案涉房屋的产权登记手续，将案涉房屋过户至郑伟群名下。郑伟群多次要求林清泉办理合同网签并履行过户义务，但林清泉均以种种理由拖延。林清泉曾于2019年与郑伟群联系银行按揭贷款事宜，并告知郑伟群案涉房屋不能通过正规商业银行办理按揭贷款，只能由郑伟群通过林清泉指定的民间金融机构办理按揭贷款，且贷款期限只有三年。郑伟群心存疑惑，怀疑案涉房屋所在楼盘存在产权不能过户风险。后经郑伟群多方了解才得知案涉房屋于2017年6月5日已抵押给林纯，债权金额2000万元，2017年7月6日抵押给谢敏，债权金额不详，案涉房屋目前仍处于人民法院多轮查封状态。林清泉一直向郑伟群隐瞒案涉房屋真实权属情况，反而自2019年6月起不断催促郑伟群支付剩余尾款。郑伟群认为，郑伟群与林清泉签订的房地产买卖认购书，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，也无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。郑伟群已依照约定，向林清泉支付首期购房款。依照双方合同约定，林清泉最迟应于2017年12月31日前将案涉房屋交付郑伟群使用，并于2018年1月15日前将案涉房屋过户至郑伟群名下。林清泉未能在约定时间内向郑伟群交付房屋，在案涉房屋出售给郑伟群后，未经郑伟群同意，擅自以案涉房屋为他人设立巨额抵押权，至今未能涤除，且因债务问题被人民法院查封，导致未能在约定时间内完成过户，严重违反双方合同约定，导致郑伟群合同目的无法实现，造成重大损失。原告郑伟群为证明主张，提供证据：1.《花城美汇商品房认购书》；2.《房地产买卖合同》；3.收据；4.查册表；5.失信被执行人查询记录；6.本院（2019）粤0114执7782号、（2019）粤0114执7564号执行裁定书。被告林清泉辩称：林清泉出售房屋时已履行必要告知义务，在合同中告知买受人房屋存在抵押登记，房屋价格也在该基础上进行打折，不存在欺诈。林清泉已按合同约定于2018年3月6日与郑伟群签订网签合同，并于2019年4月10日向郑伟群发出催办函，催付剩余房款，但郑伟群未向林清泉付清房款。林清泉基于不安抗辩权，未向买受人交付房屋，责任不在林清泉。合同约定价格61万多元，郑伟群仅支付首期定金及部分款项，未支付余款，林清泉要求郑伟群继续履行合同。林清泉从2017年到2019年，在房屋抵押情况下，一直能与抵押权人协调配合办理过户，但前提是买受人确保支付房款。林清泉的房屋目前被查封，正是买受人长期未履行付款义务，才造成其他房屋买卖纠纷，买受人同样应承担责任。如买受人有支付房款能力，可以交存人民法院，林清泉愿与抵押权人及查封申请人协商，确保三个月内办妥过户手续。如办理不行，愿意解除合同并退款。如其构成违约，由人民法院依法认定违约责任。被告林清泉为证明主张，提供证据：1.广州市存量房买卖合同；2.催办函及EMS快递单。本院经审理认定事实如下：郑伟群（认购方）与林清泉（出售方）的委托代理人誉百辉公司于2017年5月6日签订《花城美汇商品房认购书》，约定：郑伟群认购位于广州市花都区新华路105号1015室单位，认购价611820元，定金3万元，首期款281820元，收到出售方通知后15个工作日内，备齐资料办理余下房价款30万元的银行按揭手续，并配合签署《商品房买卖合同》及相关协议，按揭金额不足以支付剩余楼款的由买受人以现金方式补足；若认购方未能在本认购书规定的日期内，按约定金额向出售方支付当期应付房款（包括一次性付款的余下房价款）、税费、签署《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》或选择按揭付款的认购房方未按约定办理按揭手续等，即视为认购方违约，出售方有权不予退回认购方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知认购方；认购方签署本认购书后，认购方要求变更付款方式的，需征得出售方同意，总房款按更改后的付款方式支付，且双方须重新签订有关文件；若认购方是以银行按揭方式购房，在签署《商品房买卖合同》后如因买受人原因或银行政策原因未获银行批准（银行机构批复低于买受人申请金额的）或60天内按揭款未划入给出售方账户的，认购方应于收到出售方通知7天内到销售中心现场，重新选择付款方式支付余款，否则即视为认购方违约，出售方有权不予退回认购方已交付的所有款项，并有权将认购房产另行出售，无须通知认购方；签署《商品房买卖合同》之后，本认购书终止。如本认购书与《商品房买卖合同》存在不一致的，以《商品房买卖合同》为准。郑伟群（买方、乙方）与林清泉（卖方、甲方）的委托代理人誉百辉公司于2017年5月20日签订《房地产买卖合同》，约定：该房地产存在抵押登记；剩余房款30万元，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内，以转账方式向甲方支付剩余房款。如乙方在网签完成之日起30日内取得银行同贷文件的，则乙方同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续；甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。如乙方选择一次性付款或分期付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需付清全部购房款，甲方于收到全部购房款后申请办理赎契及涂销抵押手续。如乙方选择银行按揭付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需取得银行书面同贷文件，并付清除同贷金额之外的全部楼款，甲方于乙方取得银行书面同贷文件且付清除同贷金额之外的全部楼款后申请办理赎契及涂销抵押手续；该房产应于2017年12月31日前交收楼。甲方应在此日期前通知乙方办理交接手续，乙方应在甲方发出交楼通知之日起15个工作日内与甲方办理交接手续；甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，甲方应每日向乙方赔付已收到之房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金；如因乙方原因延迟办理交易过户手续的，乙方应每日向甲方赔偿按总房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方；若乙方未能在本合同规定的日期内，按约定金额向甲方支付应付房款的（包括按揭方式的房款），甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。如乙方未能按照本合同规定的日期内，办妥银行按揭贷款手续、缴交相关税费、签署《广州市存量房买卖合同》（网签合同）、《前期物业管理服务协议》等，即视为乙方违约，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方；甲乙双方办理的《广州市存量房买卖合同》（网签合同）仅为办理完税过户抵押等相关手续之用。如《广州市存量房买卖合同》（网签合同）与本合同及补充协议不一致的，以本合同及本合同之补充协议为准。郑伟群于2017年5月6日向林清泉的委托代理人誉百辉公司支付定金3万元，同年5月11日、20日分别支付购房款81820元、20万元。涉案房产于2018年3月6日网上签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。林清泉于2019年4月10日向郑伟群发出催办函，提出郑伟群至今仍未取得银行同贷文件，催促郑伟群收到催办函之日起10个工作日内履行约定。在诉讼过程中，郑伟群确认已签收催办函；郑伟群主张，林清泉没有告知已办理网签手续及催办函中也没有告知已办理网签手续；林清泉主张，销售人员应已口头向郑伟群告知已办理网签手续及发出催办函视为告知网签手续；郑伟群及林清泉确认，至今没有向郑伟群交付房屋，没有向不动产登记部门递交办理过户手续。郑伟群向本院提起诉讼，本院通过邮寄方式于2020年4月15日向林清泉送达民事起诉状等诉讼材料。在诉讼过程中，郑伟群主张：郑伟群通过私人借款偿付经林清泉推荐的贷款公司贷款的20万元首期款后，涉案楼盘存在产权问题，其向银行申请过按揭贷款未被审核通过，林清泉表示办理不了银行贷款，只能通过私人贷款30万元，后经打听发现房屋存在抵押及被其他业主起诉，为此履行不安抗辩权不再办理贷款手续，其在2018年上半年要求林清泉交房及办证；林清泉抗辩：其清楚郑伟群通过贷款公司贷款20万元的首期款，但其没指定郑伟群向私人借贷机构贷款，郑伟群向农村商业银行申请按揭贷款但因个人原因未被审核通过，因政府出台政策造成公寓型房屋不能通过银行贷款，郑伟群没有支付剩余房款能力，郑伟群在起诉前没向其主张交付房屋及过户，其出售的百多套房屋中大部分已经过户。郑伟群于2020年6月4日向广州市规划和自然资源局查询，广州市花都区新华路105号1015房权属人林清泉，建筑面积47.35平方米，2017年6月6日向案外人林纯设定债权数额2000万元的抵押权，2017年7月6日向案外人谢敏设定抵押权，2018年11月22日及2019年8月22日被本院查封，限制权利状态系未解封。本院认为，郑伟群与林清泉签订的商品房认购书及房地产买卖合同，依法成立，具有法律约束力。对于本案系争焦点，本院归纳评析如下：一、认购书及买卖合同的解除及其法律后果。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行除外。第九十四条第（四）项规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。经查：郑伟群向林清泉购买的涉案房屋，被设立债权数额巨大的抵押权，并分别于2018年11月22日及2019年8月22日两次被人民法院依法查封，在法律上或者事实上已近不能履行，已致使不能实现合同目的。为此，郑伟群诉请解除双方当事人签订的《花城美汇商品房认购书》及《广州市房地产买卖合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。郑伟群的民事起诉状于2020年4月15日送达林清泉，该认购书及买卖合同自2020年4月15日起解除。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。认购书及买卖合同解除后，林清泉应当向郑伟群返还购房款。郑伟群诉请返还购房款311820元（含定金3万元），符合法律规定，本院予以支持。二、违约责任的认定。合同法第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。经查：1.房地产买卖合同约定，涉案房屋存在抵押登记，剩余房款30万元，由郑伟群在双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；如30日内未取得银行同贷文件或取得银行同贷但批准金额少于申请的贷款金额，郑伟群须在60日内以转账方式向林清泉支付剩余房款；林清泉收到全部楼款，办理赎契及涂销抵押手续，共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。2.根据上述合同约定，郑伟群应于网签当日委托申请办理银行按揭手续。郑伟群、林清泉均主张，郑伟群曾向银行申请按揭贷款未被审核通过。该行为事实，按照合同约定的前提时间即为网签当日。林清泉主张已办理网签手续，提交广州市存量房买卖合同证明已于2018年3月6日办理网签手续；主张销售人员应已口头向郑伟群告知已办理网签手续，与买卖商品房的通常交易习惯相符，与郑伟群的该行为事实也相符合，具有合理性。3.根据上述合同约定，郑伟群明知房屋存在抵押登记，并明确约定通过银行按揭贷款付清剩余房款，即使不能被审核通过，也有通过其他方式付清剩余房款的义务，而林清泉则在收到全部楼款后才办理赎契、涂销抵押及房屋过户手续。郑伟群没有按照合同约定履行付清剩余房款的义务，具有过错。4.林清泉于2017年5月20日与郑伟群签订房地产买卖合同，同年6月6日以涉案房屋为案外人设定债权数额高达2000万元的抵押权，同年7月6日再为其他案外人设定其他抵押权，没有合理事由，直至2018年3月6日才办理网签手续。林清泉签订合同时，即理应向郑伟群充分、明确地披露，该影响郑伟群向银行申请按揭贷款以及继续履行合同的重要事实，该不诚信的事实行为也系导致本案合同在事实上无法履行及后续在法律上不能履行的重要因素。林清泉在本案中也违反合同义务，具有过错。合同法第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。郑伟群没有按照合同约定履行付清剩余房款义务，主张林清泉办理房屋过户的前提事实尚未成立，诉请支付逾期过户违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百二十条的规定，判决如下：一、确认原告郑伟群与被告林清泉于2017年5月6日签订的《花城美汇商品房认购书》以及2017年5月20日签订的《广州市房地产买卖合同》于2020年4月15日解除；二、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑伟群返还购房款311820元；三、驳回原告郑伟群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4959元，由原告郑伟群负担2479.5元，被告林清泉负担2479.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年六月五日书记员  曹国阳