广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初64号原告（反诉被告）：佛冈县石角镇富丽华中介服务部，住所地：广东省佛冈县***********，统一社会信用代码：92441821MA4X5JQN73。经营者：曾银招。委托诉讼代理人：范云凤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢飞英，女，1983年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区**********，身份证号码：441************925。委托诉讼代理人：黄竞丹，男，1979年11月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区**********，身份证号码：441************193。（系被告谢飞英丈夫）原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部与被告（反诉原告）谢飞英居间合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部的经营者曾银招及其委托诉讼代理人范云凤、被告（反诉原告）谢飞英的委托诉讼代理人黄竞丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛冈县石角镇富丽华中介服务部向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付中介劳务费51000.00元；二、请求判令被告承担本案的诉讼费。后当庭变更诉讼请求为：一、请求判令被告支付中介劳务费30000.00元；二、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2018年07月06日已促成被告与买家签订《房地产买卖合同》，合同约定买家向被告购买一套商品房，房屋地址为佛冈县****************栋**号（粤房地权证佛字第33******25号），房屋建筑面积为205.31平方米，总房价为壹佰柒拾叁万元，小写：1730000.00元。2018年10月22日因被告单方面取消交易，导致与买方产生民事纠纷。根据广东省佛冈县人民法院民事判决书（2019）粤1821民初15号和广东省清远市中级人民法院民事判决书(2019）粤18民终2155号的判决，原告已促成被告与买方成功交易佛冈县****************栋**号。现原告要求被告履行于2018年07月06日原告与被告本着平等，自愿的原则签定的居间《卖房委托协议书》，按照《卖房委托协议书》上的约定被告须支付总房价的3%的违约费给原告，即人民币30000.00元。为维护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告谢飞英于2020年3月2日作出的《答辩状》辩称，首先，被告没有私下与原告所指的买方交易，原告要求支付总房价的3%的违约金没有事实依据。再者，原告无权要求支付报酬。（特别说明：整个过程与被告联系的是一位自称刘文泽的男士，被告认为刘文泽的所有言行代表原告意思。）事实如下：2018年7月4日，原告代表刘文泽与被告联系，询问被告待售房产价格，被告明确告知刘文泽，因被告身处外地，为减少办理交易手续的差旅次数，房产的报价是纯收款176万元，交易过程产生的所有税费，包括中介费用均由买方支付。刘文泽表示清楚且称意向买方觉得价格太高，希望可以调低。被告表示下调空间不大，同时询问刘文泽买方的意向价格。刘文泽称买方还价168万元。被告不同意。经说合，刘文泽称买方同意170万元，被告接受。2018年7月5日，刘文泽代付1万元定金，被告按照原告要求出具收据。2018年7月6日，在被告与买方见面前一刻，原告代表刘文泽以公司规定为由，让被告在原告提前拟定的《委托卖房协议书》上签字。被告签字后，刘文泽立即收起《委托卖房协议书》。被告向原告索要有带原告签章的《委托卖房协议书》正副本，遭原告拒绝。被告与买方杨朝安、刘飞燕签约时才得知实际撮合的房价是173万。原告故意隐瞒了这一重要事实，提供了虚假情况（撮合的房价为170万），诱使被告签订《委托卖房协议书》，欺诈被告售房款3万元。2018年7月6日，原告撮合买方与被告签订由原告拟定的《房地产买卖合同》，合同房价为173万（以下简称三方合同）。2018年8月，买方因筹集首期有困难，约被告协商宽限付款日期。期间，被告向买方陈述了原告的欺诈行径。买方认定原告欺诈后，表示要找原告争论。原告向被告隐瞒了此争论的情况，也未如实报告给被告以下事实：买方要求变更三方合同中关于税费承担的条款。（后来买方承认己与原告达成协定，原告承诺为买方解决个税问题。）2018年10月12日，买方支付首期后，三方到房管所办理过户手续，首先需要签订房管所的《广东省房地产买卖合同》（以下简称房管所合同）。原告所填写的房管所合同与三方于2018年7月6日签订的三方合同关于税费，交房时间等核心条款约定不一致，交易税费由买方承担变成各自承担，交房时间由有条件执行变成具体时间执行。被告提出异议，要求按原三方合同的约定执行，并提出，可以按房管所合同的要求，在其基础上补充说明，使房管所合同中的条款与三方合同的约定达到一致。原告与买方拒绝被告的提议，买方称只按照原告的指引办理手续。原告故意隐瞒了买方要求变更三方合同中关于税费条款的重要事实，也隐瞒了其承诺为买方解决个税问题这一重要事实，同时故意隐瞒了后签订的房管所合同如与原三方合同不一致时，会导致合同变更的法律事实。原告与买方恶意串通，试图将税费转移给被告。接下来，被告多次敦促原告与买方协商，拟定买方认为合理的补充协议，或提出消除矛盾的其他建议。但是，原告并未把被告的意思如实完整地报告给买方，导致买方认为被告要求必须在被告拟定的补充协议上签字。被告多次催告消除矛盾，原告与买方均未给出合理的解决方案，坚持变更合同。三方合同因此无法继续履行，被告只能提出解除合同。原告未尽到《卖房委托协议书》原告协助办理过户手续直至所有程序完成为止的义务。原告的过错导致合同逾期，买方诉被告违约金346000元，给被告造成巨大损失。综上所述：一、根据《委托卖房协议书》的约定，被告只有在私下与原告擅自交易达成买卖，才构成违约，而被告无此行为，因此原告要求支付总房价的3%的违约金没有事实依据；二、根据《合同法》第四百二十五条，居间人有如实报告义务。而原告在签订《委托卖房协议书》、三方合同及房管所合同的前后，多次故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供了虚假情况，恶意损害委托人（被告）利益。在协商过程中，原告未向买家如实报告被告的真实意思，导致买卖双方矛盾扩大，并最终引起诉讼，给被告造成重大损失。因此原告无权要求支付报酬。三、根据《合同法》第三百九十九条，受托人有服从指示的义务。而原告未经被告许可，擅自承诺为买方解决其税费问题，有过错。原告未按被告的要求，解决前后两份格式合同的格式约定不一致的问题，也没有按被告的要求，拟定任何可能解决双方矛盾的补充协议，有过错。因此原告无权要求支付报酬。四、根据《合同法》第四百零五条，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。而原告不仅未完成替被告卖房这一委托事务，其错误行为还给被告造成了重大损失，因此原告无权要求支付报酬。五、《委托卖房协议书》符合《合同法》中关于委托合同的定义，三方合同包含了《合同法》中所定义的居间合同的内容。因此原告对被告，既要尽到受托人义务，也要尽到居间人义务。请人民法院做出公正判决，驳回原告诉求。反诉原告谢飞英向本院提出反诉的诉讼请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人损失共计365735元。（其中执行房地产买卖合同纠纷案判决346000元，律师费10000元，一审诉讼费用3245元，二审诉讼费用6490元）；2、请求判令被反诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年7月4日，被反诉人职员刘文泽（由始至终都是刘文泽与反诉人联系，刘文泽的所有言行代表被反诉人，以下均称被反诉人。）与反诉人联系，询问反诉人待售房产价格，反诉人明确告知被反诉人房产的报价是纯收款176万元，交易过程产生的所有税费，包括中介费用均由买方支付。被反诉人表示清楚，同时称买方还价168万元。反诉人不同意，经说合，被反诉人称买方同意170万元，反诉人接受。2018年7月5日，被反诉人代付1万元定金，反诉人按照被反诉人要求出具收据，注明总房价170万元。2018年7月6日，在被反诉人代表与反诉人初一见面，且是反诉人与买方见面前一刻，被反诉人以公司规定为由，让反诉人在其提前拟定且未经协商的《卖房委托协议书》上签字。反诉人签字后，被反诉人立即收走协议书，且拒绝反诉人索要有被反诉人签章的《卖房委托协议书》正副本。随即，被反诉人撮合反诉人与买方签订被反诉人提前拟定的《房地产买卖合同》（以下简称三方合同）。签约时，反诉人才得知撮合房价是173万元。被反诉人故意隐瞒撮合房价为173万元的重要事实，谎称撮合房价为170万元，要求反诉人在《卖房委托协议书》上签字，欺诈反诉人3万元售房款。三方合同约定房价173万元，交易过程中产生的所有税费由买方承担。2018年8月，买方因筹集首期有困难，找反诉人协商宽限。期间，反诉人向买方陈述了被反诉人的欺诈行径。买方认为，因被反诉人欺诈，未向其如实报告反诉人同意170万元售房，给其带来了损失。买方要求变更三方合同税费承担的条款：“交易税费由买方承担”变更为“买卖方各自承担交易税费”。反诉人不同意，表示按照三方合同的约定履行。买方与反诉人因此产生矛盾。买方称要自行找被反诉人争论，挽回损失。被反诉人向反诉人隐瞒了此次争论的情况，特别是，未如实报告给反诉人以下重要事实：买方明确表示不履行三方合同承担税费的义务，要求其解决这个问题，而被反诉人承诺帮忙。2018年10月12日，三方到房管所办理过户手续。签订房管所的《广东省房地产买卖合同》(以下简称房管所合同）时，被反诉人填写的房管所合同与2018年7月6日签订的三方合同关于税费、交房时间等核心条款约定不一致，特别是，交易税费由买方承担变成各自承担，正符合买方不履行三方合同承担交易税费的意思。反诉人提出异议，要求按三方合同履约，并提出，按房管所合同的要求，在其基础上补充说明，使房管所合同条款与三方合同约定达到一致。被反诉人与买方都拒绝。三方未能协商一致签订房管所合同。反诉人敦促被反诉人协助消除矛盾，拟定补充协议，协助办理过户手续。2018年10月13日，反诉人约被反诉人及买方面谈，再次提出增加补充协议，尽快签订房管所合同，以免合同逾期。被反诉人及买方拒绝，坚持要求反诉人在没有补充协议的房管所合同签字。而且，买方明确表示只按照被反诉人的指引办理过户手续。2018年10月15日，按照三方合同约定，是办理过手续的最后期限，被反诉人未按反诉人的要求与买方协商解决问题，未拟定补充协议，也未提出如何消除前后两份合同约定不一致的其他合理建议。2018年10月16日，被反诉人为了使反诉人放弃增加补充协议，诱使反诉人在没有补充协议的房管所合同上签字，称：2018年8月，买方要求反诉人承担交易税费被拒绝后找被反诉人解决，被反诉人己承诺为买方分担交易税费。反诉人向买方核实的结果是，买方承认要求被反诉人为其解决个税问题，被反诉人承诺帮忙解决，而不是分担支付。当反诉人要求被反诉人起草补充协议附到房管所合同上，说明清楚如何处理此问题时，被反诉人却再次拒绝，以其行为表明了要求反诉人承担税费的态度。2018年10月16日到2018年10月19日，反诉人多次敦促被反诉人尽力协助，与买方协商拟定买方认为合理的补充协议。被反诉人未把反诉人的意思如实完整地报告给买方，导致买方认为反诉人要求必须在反诉人拟定的补充协议上签字（见买方起诉状）。被反诉人坚持要反诉人在与三方合同不一致的不增加补充协议的房管所合同签字，承担交易税费。2018年10月19日，合同逾期4天，反诉人仍未收到被反诉人提出合理消除矛盾的建议。被反诉人与买方也一直坚持要反诉人在与三方合同不一致的房管所合同直接签字。反诉人认为，被反诉人与买方恶意串通，通过欺诈的方式，坚持让反诉人签订与三方合同约定不一致的房管所合同，把交易税费转移给反诉人，恶意侵犯反诉人合法权益。为维护自身合法权益，反诉人提出解除合同，且在买方同意后退款。接下来，反诉人仍持续与被反诉人和买方协商，努力实现没有纠纷的交易。但是，被反诉人仍无任何协助的表示，仍坚持让反诉人在与约定不一致的且不增加补充协议的房管所合同签字。2018年10月20日，买方绕过被反诉人，向反诉人提出重签合同完成交易。买方认为重签合同后，反诉人不需要支付被被反诉人欺诈的3万元，必须降价到172万，向其让利。为此，买方还找第三人试图说服反诉人降价卖房。反诉人遵从《卖房委托协议书》的约束，拒绝买方的要求，要求买方按原三方合同履约。买方对此极为不满，买卖双方矛盾扩大。2018年10月25日，反诉人收到买方催告2018年10月30日前签订房管所合同。为维护权益，反诉人坚持要消除矛盾，增加补充协议签订房管所合同。被反诉人并未协助拟定合理的补充协议。买方在反诉人仍持续协商时，用退款迅速另购房产，并于2018年10月29日办理了过户手续。随即买方以“守约方”的名义提出解除合同，明确表示不履行三方合同。此后，被反诉人、买方与反诉人再无任何协商。2018年12月28日，买方诉反诉人违约金346000元。买方说谎，隐瞒了详细的协商过程。因缺少《卖房委托协议书》等关键证据，难以还原整个事件的真实经过，反诉人在诉讼中陷于被动。2019年11月1日，反诉人执行判决，支付346000元。综上所述：一、根据《合同法》第四百二十五条，居间人有如实报告义务，否则应当承担损害赔偿责任。被反诉人在签订《卖房委托协议书》、三方合同及房管所合同的前后，多次故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供了虚假情况，恶意损害反诉人利益。1、被反诉人向反诉人故意隐瞒撮合房价为173万元的重要事实，欺诈反诉人3万元售房款；2、买方认为，由于被反诉人的欺诈，没有如实报告反诉人同意170万元卖房，给其带来损失，导致买方明确表示不履行三方合同承担交易税费的义务，被反诉人的欺诈行为是反诉人与买方的矛盾及诉讼的根源；3、在三方前往房管所签订房管所合同前后，被反诉人向反诉人故意隐瞒了买方要求其帮忙转移税费，且其已经承诺为买方解决税费问题的重要事实，与买方恶意串通，多次试图再行欺诈，通过让反诉人签订与三方合同约定不一致的房管所合同，把交易税费转移给反诉人；4、在协商过程中，被反诉人未向买家如实报告反诉人的真实意思，与买方协商拟定补充协议，此行为扩大了买卖双方的矛盾；5、被反诉人为掩盖其欺诈事实，拒绝向反诉人提供有签章的《卖房委托协议书》正副本，故意隐瞒了这份关键证据，使反诉人无法通过法律途径维护自身合法权益；6、被反诉人明知道买方在反诉人仍持续协商时用退款迅速另购房产，却未向反诉人如实报告，是协同买方根本违反三方合同的行为。因此，被反诉人恶劣的欺诈行径应当得到严惩，应赔偿反诉人的所有损失。二、根据《合同法》第三百九十九条，受托人有服从指示的义务；根据《合同法》第四百零五条，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。1、被反诉人作为房地产经纪，在明知办理过户手续需要签订房管所合同，且清楚其条款内容的情况下，撮合买方与反诉人签订其自行拟定的三方合同。该合同与房管所合同的诸多条款有冲突之处，从而引起买卖双方的纠纷。有过错。2、被反诉人明明知道买方已经明确表示不履行二方合同承担交易税费的义务，却没有协助要求买方履行合同约定，反而与买方合谋串通，协助买方逃避承担交易税费的义务，有过错。3、被反诉人未按反诉人要求，解决前后两份格式合同的税费约定不一致的问题，也未按要求拟定任何可能解决双方矛盾的补充协议，有过错。4、被反诉人未尽到《卖房委托协议书》协助办理过户手续直至所有程序完成为止的义务，有过错。5、被反诉人有意在《卖房委托协议书》中设置协商、交易限制条款，不让买卖双方自由协商，而其自身又不作为，导致买卖双方的矛盾无法顺利协商解决，有过错。6、被反诉人未完成受托卖房的事宜，却导致反诉人与买方产生纠纷，直接给反诉人带来巨大损失。纠纷还导致反诉人错过了一年多的卖房时机，打乱了反诉人资产变现再投资的计划，有过错。反诉人根据以上6点，要求被反诉人赔偿所有损失。综合以上一、二两点，《卖房委托协议书》符合《合同法》中关于委托合同的定义，三方合同包含了《合同法》中所定义的居间合同的内容。因此被反诉人对反诉人，既要尽到受托人义务，也要尽到居间人义务。根据《合同法》第一百一十三条、第三百九十九条、第四百零六条、第四百二十五条，被反诉人应该承担赔偿责任。请人民法院依法将此诉与（2020）粤1821民初64号一案合并审理，支持反诉人的诉求。反诉被告佛冈县石角镇富丽华中介服务部辩称，被答辩人主张答辩人赔偿其损失365735元，毫无事实和法律依据，应予驳回。一、被答辩人单方解除三方签订的《房地产买卖合同》行为，构成根本违约，这是生效法律文书已经确认的事实，被答辩人应自行承担个人违约行为造成的法律责任。被答辩人以买家不签订其拟定的补充协议为由主张无法继续履行合同单方解除房屋买卖的行为，与答辩人无关。本案，被答辩人以在佛冈县不动产登记中心办理过户的格式合同《广东省房地产买卖合同》与三方签订的《房地产买卖合同》部分合同条款不一致，拒绝办理过户手续，并要求买家、要求答辩人促使买家签订其起草的《补充协议》才配合履行过户。由于被答辩人要求签订的《补充协议》从实质性上改变了房屋“过户时间”和“交付时间”，买家认为损害其合法权益不同意签订，一直要求按《房地产买卖合同》履行，并同意对格式合同不一致的地方签订与三方合同一致的补充协议，但是，被答辩人仍要求按其补充协议签订，因未取得同意，一直拒绝配合过户。答辩人作为居间人，一直积极履行协助义务，并在无法按被答辩人变更合同约定下，善意提醒履行过户，避免承担违约责任。但是，被答辩人一直认为己咨询了专业的法律人士，作出以买家不同意按其意思签订补充协议下解除房屋买卖合同和撤销委托的行为。现经买卖双方纠纷的一、二审生效判决认定，被答辩人不具备解除权，其单方解除行为构成根本违约，应承担违约金责任。这一切都是基于被答辩人自己恶意变更买卖合同约定的行为所致，答辩人没有过错，被答辩人应自行承担违约责任。二、被答辩人主张的事实理由，与生效判决认定的事实、实际交易的事实严重不符。1、2018年7月4日，答辩人促成了买卖双方以173万元达成涉案别墅买卖交易，大家知悉被答辩人纯收170万元，高出部分3万元系中介费。2、2018年7月5日，答辩人将买家的1万元定金转付给被答辩人。为保障中介利益，由被答辩人向中介出具收据并注明其收取的总房价为170万元。3、2018年7月6日，答辩人和被答辩人按协商好的高出170万元纯收部分为中介费的约定签订《卖房委托协议书》，对双方之间的约定进行书面确认，并各执一份。答辩人主张仅因中介以公司规定为由才签订该协议不属实，若被答辩人未同意高出部分为答辩人中介费，自然不会同意签订该项约定内容，而被答辩人在知道约定高出部分为中介费下，仍同意签订该协议，也足以说明，被答辩人早已知道房屋总价超过170万并允诺高出部分为中介费。4、2018年7月6日，签订《卖房委托协议书》后，随即三方签订了《房地产买卖合同》，约定房屋总价173万元。被答辩人对房屋总价173万元与委托协议书约定纯收170万元的出入不存在异议，并签名确认，也在当天收齐买家定金10万元。被答辩人主张签订该协议时才知道撮合的房价为173万元不成立，若被答辩人认为中介隐瞒实际房价，且先前又未约定高出部分归中介费的，自然不会签订该协议让自己损失3万元房款，而被答辩人签名并收取房款的无异议行为，足以说明了，被答辩人对出售房价173万元以及自己纯收170万房款的各项约定系同意并接受的，答辩人不存在任何隐瞒。5、合同签订后，买家从未认为中介存在欺诈，从未以中介无如实报价要求变更税费承担，也没有表示不履行《房地产买卖合同》下应承担的税费。被答辩人提供其与买家所谓的微信记录不能证实其主张。而中介作为居间人，协助解决合同履行过程中的各项问题，属于居间人职责，不存在所谓的欺诈，也没有基于欺诈而妥协去补偿买家什么损失。6、2018年10月12日，三方约定当日办理过户，在办理过户前，买家按被答辩人要求先将第二期房款63万元支付给了被答辩人，但在答辩人将办理过户要签订的格式合同《广东省房地产买卖合同》内容填写完毕让买卖双方签名时，被答辩人当场拿出一份书面《补充协议》，要求买家必须签了该补充协议为要挟，才肯签《广东省房地产买卖合同》。买家一再表明坚持按三方签订的买卖合同履行，并同意对格式合同与三方协议不一致的地方进行一致的补充，但被答辩人仍旧要求签了变更合同约定的补充协议才过户。被答辩人的行为迫使当日未过户成功。被答辩人主张其要求按三方合同履行，在其基础上补充说明做到过户格式合同与三方合同约定达成一致不属实。被答辩人提供的补充协议己经违背三方签订的买卖合同内容，实质性改变交易约定，增设门槛阻挠买卖交易的进行，这点另案生效法律文书已认定。7、2018年10月12日后，答辩人一直就被答辩人要求签订的补充协议与双方沟通协商，但因补充协议变更了房屋“过户时间”和“交付时间”，与三方签订的买卖合同分歧较大，买家坚持按原合同履行，不同意签订。而答辩人作为中介，应双方诉求下不断转达各自意见，并在2018年10月18日应买家诉求转达《催告函（履行房地产买卖合同）》。被答辩人主张买家不愿签订补充协议并要求按过户的格式合同签字过户不属实，由始至终买家一直承诺按三方协议履行并同意签订与三方协议一致的补充协议，答辩人也从未诱使被答辩人签订过户合同而承诺解决和承担卖家的个税费用。相反，被答辩人一直想避开中介，还向买家提议绕开中介私下交易，企图解除买卖合同，达到拒付中介费的目的，只因买家不同意而未能得逞。这点在被答辩人提交其与买家杨朝安的微信截图第4页均有反映。8、2018年10月19日，买家向被答辩人发出《履行合同通知书》，要求按《房地产买卖合同》履行。同日，被答辩人以买家未达成补充协议一致意见要求解除买卖并微信发出《解除合同通知书》图片，并且在2018年10月22日将房款73万元退回买家。被答辩人主张中介和买家一直坚持按房管所合同办理过户并不签订补充协议不成立，意见如上述第7点，同时这一点生效法律文书已作认定。9、2018年10月20日，答辩人不知道被答辩人绕开中介与买家沟通拟私下交易。但从截图内容而言，并未全面反映买卖双方沟通全过程，经了解，新房屋买卖合同是被答辩人发给买家的，被答辩人提议绕开中介并草拟买卖合同发给买家磋商，买家认为原有的约定不能改变，同时为试探被答辩人的诚意提出降价，但是被答辩人仍旧坚持要改变交房和过户时间，也不愿降价，双方未能达成一致意见。被答辩人此项陈述的事实理由完全不属实。10、2018年10月24日，买家收到被答辩人于2018年10月22日寄出的《解除合同通知书》、《汇款通知书》、《撤销委托通知书》后，又向被答辩人发出《继续履行房地产买卖合同告知函》，但被答辩人也不履行过户。被答辩人主张其为消除矛盾要求增加补充协议而中介不配合完全不成立，当时，因被答辩人认为合同己解除，房款己退，对买家发出的通知完全不理。所以，买家在2018年10月29日通过微信通知被答辩人解除合同，并要求支付违约金。以上才是整个买卖交易经过的事实，被答辩人为达诉讼目的，故意歪曲事实的主张完全不成立。三、答辩人不存在隐瞒与订立合同有关的重要事实，不存在提供虚假情况，也不存在任何过错。（一）无隐瞒重要事实、无提供虚假情况。1、被答辩人知悉别墅总售价173万元，并前后签订《卖房委托协议书》及《房地产买卖合同》确认，收取定金、房款和配合前往办理过户环节。即使在与买家的买卖合同纠纷当中，被答辩人也从未认为被中介欺瞒房价、被中介欺诈3万元。答辩人不存在所谓的隐瞒和欺诈行为。2、买家一直坚持按三方签订的《房地产买卖合同》履行，自担交易产生的税费，买卖双方之间对税费承担问题没有任何争议可言，被答辩人所谓的矛盾根源根本不存在。3、答辩人从未与买家串通转移个税，过户格式合同虽与三方签订的买卖协议不一致，但买家一直承诺按三方协议履行，被答辩人主张所谓的转移税费完全不存在。4、被答辩人要求变更合同约定来签补充协议，中介己积极转达双方意思表示，被答辩人也私下与买家沟通并来回发送《补充协议》修改稿，只因被答辩人的补充协议变更了原买卖合同约定，侵犯了买家权益才未能达成，不存为所谓的中介扩大矛盾。5、《卖房委托协议书》双方各执一份，被答辩人主张所谓的故意隐瞒不存在。6、被答辩人单方违法解除合同、单方撤销委托下，买家被迫解除合同中介又何来协同买家根本违约？根本违约的是被答辩人，这是不争的事实。双方买卖关系解除后，买家另行购置房屋解决居住问题属于其私人权利，亦非答辩人居间促成，答辩人作何报告？加之，答辩人己被撤销委托，不受被答辩人待见。（二）无过错。1、《房地产买卖合同》是三方真实意思表示签订的，佛冈县不动产登记中心办理过户签订的格式合同是办理过户所用，并非双方履行约定依据，买家一直坚持按三方签订的买卖合同履行，并同意针对过户的格式合同签订与三方协议一致的补充约定，买卖交易本无争议可言，答辩人不存在过错。事实上，被答辩人早己了解过户应签的格式合同，并早己准备好改变合同约定的补充协议，等到收齐买家首期款并准备签名过户时才提出，势必要挟买家签订补充为止，在达不到目的反而解除合同，最终法院两审判决认定被答辩人承担全部过错支付违约金。被答辩人为推卸责任编造牵强附会的理由不成立。2、所谓的中介和买家串通转移个税给被答辩人，毫无事实依据。3、所谓的中介未按其要求解决两份合同的税费问题签订补充协议毫无事实依据。被答辩人一直强硬要求变更过户时间和交付时间才造成无法继续交易。4、答辩人己完成房屋买卖交易的全部程序，最后过户环节是被答辩人故意刁难，增设门槛阻却过户条件成就，应视为中介己完成全部程序。5、答辩人不存在设置交易限制、不让双方自由协商，被答辩人签订的任何协议都是经过磋商并同意的结果，被答辩人提交的其与买家的微信截图也证明了买卖双方一直在自由协商。6、被答辩人自以为是单方解除合同，应自食其果。答辩人已履行自己职责义务，无需为被答辩人的违约行为买单。综上所述，恳请贵院查明案件事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、房地产买卖合同；2、卖房委托协议书；3、(2019)粤1821民初15号、（2019）粤18民终2155号民事判决书；4、解除合同通知书；5、撤销委托通知书。被告（反诉原告）谢飞英向本院提交了证据如下证据：1、《卖房委托协议书》；2、《房地产买卖合同》（三方）；3、《广东省房地产买卖合同》（房管所合同）；4、被反诉人与反诉人微信截图；5、催告被反诉人协助办理过户手续微信截图；6、反诉人与买方微信截图；7、《佛冈县人民法院结案通知书》；8、律师费发票；9.《房地产买卖合同》；10、微信聊天记录。原告、被告提供的上列证据来源合法，内容真实，与案件相关联，证据之间能相互印证，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。结合原告提交的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2018年7月6日，原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部（乙方，又称承托方）与被告（反诉原告）谢飞英（甲方，又称委托方）签订了一份《卖房委托协议书》，该协议书约定“1、甲方自愿将位于佛冈县****************栋**号（粤房地产权证佛字第33******25号）房屋面积为205.31平方米的房屋委托富丽华中介代为出售，售价为人民币壹佰柒拾万元。甲方要求上述房价纯收。因此，在上述房产买卖价钱上，为维护中介利益，中介有直接参与权，若卖出的价钱比委托价高出，所高出部分作中介劳务费并在本中介签定三方协议时交付给中介方，过户手续由中介方协助直至完成所有程序为止。2、甲方在中介的介绍下认识了买方，但买、卖双方在私底下欺瞒中介方擅自交易及达成买卖的，属违约行为。乙方有权按照此协议书上的价钱向甲方追讨总房价的3%的违约费。”签订了上述协议书之后的同一天即2018年7月6日，被告（反诉原告）谢飞英（甲方，又称卖方）与案外人刘飞燕、杨朝安（乙方，又称买方）及原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部（见证方）三方签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定“1、甲方自愿将坐落在佛冈县****************栋**号（粤房地产权证佛字第33******25号）的房地产转让给乙方，房屋建筑面积约为205.31平方米，以房管重新测量为准。乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定该房交易总金额为人民币壹佰柒拾叁万元整。该房款未含交易过户手续费及中介费。（如在房管所办证时的房地产买卖合同上的房款报价与本房地产买卖合同书上的售价相异，则以本房地产买卖合同的价格为准）。2、付款方式：2018年7月6日付定金100000元；2018年10月15日前双方到佛冈县不动产登记中心办理过户手续时再付（扣除定金）630000元；余房款1000000元在乙方办妥商业贷款他项权证登记后，由贷款银行直接划入甲方银行账号为准，若银行贷款不能贷足余房款，差额部分于交房使用时以现金形式或转账一次性付清余款给甲方。3、交易过程所发生需缴纳的税费及有关办证费用等由乙方承担。4、双方同意在银行通知乙方按揭贷款通过七天内，由甲方将房屋移交给乙方。5、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（等额于定金的双倍违约金）或支付等额于总楼价的20%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起七天内退还……。”合同签订后，买方支付了定金100000元给卖方，卖方以为了更顺利、快捷完成房屋交易手续的办理为由，提前查询了到房管部门办理相关过户手续时需签订的格式合同《广东省房地产买卖合同》，发现合同条款与已签合同存在差异，便起草一份《房地产买卖合同补充协议书》（以下简称补充协议），该补充协议第三条内容为“登记过户手续办理。银行通知乙方贷款通过后七日内，甲乙双方携带有关资料到佛冈县不动产登记中心办理过户手续。”第四条内容为“房地产交接。甲乙双方同意在银行通过乙方办理抵押后，若贷款金额不足支付剩余所有房款，不足部分由乙方转账支付完成七日内，甲方将房地产移交给乙方。……”。2018年10月12日，买方依约支付630000元购房款给卖方后，双方到佛冈县不动产登记中心办理房地产权转移登记交易手续。在按办理手续的要求签订佛冈县不动产登记中心提供的格式合同《广东省房地产买卖合同》时，卖方以该格式合同第四条“双方同意于xxxx年xx月xx日由甲方将该房地产交付给乙方使用”及第七条“办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责”与三方签订的《房地产买卖合同》第四条“交易过程中所发生需缴纳的税费及办证费用，由乙方承担”及第五条“双方同意在银行以通知乙方按揭贷款通过七天内，由甲方将房屋移交乙方”约定的税费负担、房屋交付时间不一致为由，不同意签订该格式合同，并要求签订其事先拟定的补充协议。买方认为卖方事先准备好的补充协议损害其合法权益，并表示按原合同履行，而不同意签订该补充协议，买卖双方因此没能达成一致意见。2018年10月19日，买方向卖方发出《履行合同通知书》通知卖方履行2018年7月6日三方签订的《房地产买卖合同》。2018年10月19日，卖方向买方出具《解除合同通知书》通知买方解除2018年7月6日三方签订的《房地产买卖合同》，并于2018年10月22日将其已收取买方的定金、首期房款共730000通过银行转账退回给买方，同时于2018年10月22日以快递的方式将《解除合同通知书》、《汇款通知书》寄送给买方。买方收到卖方《解除合同通知书》及退款后，于2018年10月24日向卖方发出《继续履行房地产买卖合同告知函》，表示不接受卖方提出解除合同和私自退回房款的行为，要求继续履行合同，告知卖方在收到告知函的三个工作日内到佛冈县不动产登记中心协助办理有关手续，承诺于办理过户手续当天依时支付定金、首期房款共730000元给卖方。卖方收到买方的告知函后，未协助买方到佛冈县不动产登记中心办理过户手续。后买方以微信方式通知卖方解除合同，并于2019年1月2日以卖方谢飞英为被告向本院提起（2019）粤1821民初15号民事诉讼，要求卖方谢飞英按照2018年7月6日三方签订的《房地产买卖合同》的约定按总房款的20%支付违约金346000元并承担该案的一切费用。本院经对该案审理后，认定卖方谢飞英违约应当承担违约责任，于2019年4月26日作出了判决，判令谢飞英支付违约金346000元并负担案件受理费3245元。谢飞英不服提起上诉，二审法院于2019年9月29日作出了驳回上诉、维持原判、二审案件受理费6490元由上诉人谢飞英负担的（2019）粤18民终2155号终审民事判决书。2019年11月1日，谢飞英已履行了上述一审判决确认的支付违约金346000元、案件受理费3245元，合共349245元的义务。原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部提起本案诉讼后，2020年3月2日被告（反诉原告）谢飞英曾提出了如下答辩意见：一、根据《委托卖房协议书》的约定，被告只有在私下与原告擅自交易达成买卖，才构成违约，而被告无此行为，因此原告要求支付总房价的3%的违约金没有事实依据；二、根据《合同法》第四百二十五条，居间人有如实报告义务。而原告在签订《委托卖房协议书》、三方合同及房管所合同的前后，多次故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供了虚假情况，恶意损害委托人（被告）利益。在协商过程中，原告未向买家如实报告被告的真实意思，导致买卖双方矛盾扩大，并最终引起诉讼，给被告造成重大损失。因此原告无权要求支付报酬。三、根据《合同法》第三百九十九条，受托人有服从指示的义务。而原告未经被告许可，擅自承诺为买方解决其税费问题，有过错。原告未按被告的要求，解决前后两份格式合同的格式约定不一致的问题，也没有按被告的要求，拟定任何可能解决双方矛盾的补充协议，有过错。因此原告无权要求支付报酬。四、根据《合同法》第四百零五条，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。而原告不仅未完成替被告卖房这一委托事务，其错误行为还给被告造成了重大损失，因此原告无权要求支付报酬。五、《委托卖房协议书》符合《合同法》中关于委托合同的定义，三方合同包含了《合同法》中所定义的居间合同的内容。因此原告对被告，既要尽到受托人义务，也要尽到居间人义务。请人民法院做出公正判决，驳回原告诉求。2020年4月3日被告（反诉原告）以原告（反诉被告）隐瞒了详细的协商过程、不作为、导致买卖双方的矛盾无法顺利协商解决、有过错为由提起反诉。另外，庭审中反诉原告陈述：案涉房地产反诉原告于2013年至2014年左右以140多万元购买，现已以190万元转卖给他人了。本院认为：本案属于居间合同纠纷，合同是调整双方权利义务关系的依据。原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部（乙方，又称承托方）与被告（反诉原告）谢飞英（甲方，又称委托方）签订的《卖房委托协议书》、原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部（见证方）与被告（反诉原告）谢飞英（甲方，又称卖方）及案外人刘飞燕、杨朝安（乙方，又称买方）签订的《房地产买卖合同》，是当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法受法律保护，对当事人均具有约束力，各方当事人均应当依约诚信履行，否则，应当依合同约定承担违约责任。《卖房委托协议书》上约定，卖方只收取房价纯价1700000元，中介方可以卖出更高的价格，高出部分归中介方，对此卖方是同意并鼓励的，该协议书签订后，中介方（承托方）已促成了买、卖双方签订了《房地产买卖合同》，确定案涉房屋交易价格1730000元，交易产生的一切税费及其他办证费用由买方承担，中介方已付出了居间服务，有权利依合同约定收取高出房价部分30000元，本院予以确认，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付中介劳务费30000元，合同依据及事实依据充分，本院予以支持；被告（反诉原告）称原告（反诉被告）隐瞒了详细的协商过程、不作为、导致买卖双方的矛盾无法顺利协商解决、有过错、无权要求支付报酬的意见，与原告（反诉被告）已促成买卖双方签订了买卖合同、交付了定金及首期房款共730000元并到佛冈县不动产登记中心办理房地产权转移登记等事实不符，理由依据不足，本院不予采纳。《卖房委托协议书》、《房地产买卖合同》签订后，如果各方当事人都依约诚信履行合同，合同目的是得以实现的，现在造成合同目的不能实现的原因，是违约方的违约行为，至于谁是违约方，谁应当承担违约责任，已有生效的（2019）粤1821民初15号佛冈县人民法院民事判决书、（2019）粤18民终2155号广东省清远市中级人民法院民事判决书作出了认定，确认应当承担违约责任的违约方是被告（反诉原告）谢飞英，本院予以采信并作为解决本案纷争的依据。被告（反诉原告）因自己的违约行为承担了赔偿责任后，以原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部隐瞒了详细的协商过程、不作为、导致买卖双方的矛盾无法顺利协商解决、有过错、造成了其损失为由要求原告（反诉被告）赔偿365735元的请求，理由依据不足，本院不予支持，其因违约行为造成的违约赔偿损失应由其自行承担；原告（反诉被告）提出的自己无隐瞒重要事实、无提供虚假情况、无过错、构成违约的是被告（反诉原告）、责任应由其承担，请法院驳回被告（反诉原告）的诉讼请求的意见，与本案证据相符，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谢飞英在本判决生效后十五日内，支付中介费30000元给原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部；二、驳回反诉原告（被告）谢飞英的反诉请求。本诉案件受理费1076元、反诉案件受理费3393元，合计4469元，由被告（反诉原告）谢飞英负担。原告（反诉被告）佛冈县石角镇富丽华中介服务部可在本判决生效后向本院申请退回1076元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  蓝茂荣人民陪审员  范杰章人民陪审员  刘国辉二〇二〇年六月三日书 记 员  吴丽仪申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。