山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10999号原告：李洪霞，女，1968年11月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于可鑫（系原告之夫），男，1966年9月21日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：楚华利，男，1971年6月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘天航，辽宁申智律师事务所律师。原告李洪霞与被告楚华利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洪霞的委托诉讼代理人于可鑫，被告楚华利的委托诉讼代理人刘天航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李洪霞向本院提出诉讼请求：1、被告楚华利支付2019年6月1日起至2019年6月30日间房屋租金26000元；且从2019年7月1日起至实际交回承租房屋之日止，仍按每月26000元向原告支付租金；2、被告楚华利支付损害房屋的装修费损失、租赁期满后损失违约金150000元；3、被告楚华利将坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号1FB1249号和1FB1248号房屋返还给原告；4、本案诉讼费由被告楚华利承担。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为：被告楚华利向原告支付损害房屋的装修费损失150000元。事实和理由：2014年5月24日，烟台合嘉物业管理有限公司作为出租人、杜海作为承租人、被告楚华利作为担保人承租了坐落于烟台市芝罘区房屋从事餐饮经营。2018年8月14日，原告经拍卖竞买取得上述房产的所有权。2018年12月22日，原告与被告楚华利(其作为承租人和担保人)、案外人烟台合嘉物业管理有限公司签订了《协议书》，约定由原告作为房屋所有权人和出租人，承继2014年5月24日由出租方烟台合嘉物业管理有限公司、承租方杜海、担保方楚华利签订的《房屋租赁合同》的权利和义务，并依据合同约定继续履行。2019年6月1日，该《房屋租赁合同》履行期限届满，被告楚华利既没有和原告交接承租房屋，也没有向原告交付租金且损坏该房屋内部装修，其行为已构成违约，故原告具状至本院。被告楚华利辩称，1、《房屋租赁合同》已于2019年6月1日到期，被告楚华利已经如约履行合同义务，合同期限内不存在违约，也就不存在保证责任的发生；2、根据《中华人民共和国担保法》的规定，主合同到期，担保条款随之失效，即便合同履行期后原“捞宝水饺”存在违约行为，也与作为担保人的楚华利无关；3、原告未将“捞宝水饺”作为起诉主体，因此涉案合同的主体已不存在，楚华利不应当承担任何责任。故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：芝罘区幸福中路捞宝水饺店系王昊于2018年9月25日注册成立的个体工商户，2019年7月8日注销。2014年5月24日，案外人烟台合嘉物业管理有限公司（以下简称物业公司）作为出租人，案外人杜海作为承租人，被告楚华利作为担保人在签订的《房屋租赁合同》中载明：物业公司将坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号IFB1249号商铺出租给杜海仅作为经营餐饮使用，套内面积约88平方米，房屋租赁期限自2014年6月1日起至2019年6月1日止；租金自2014年7月1日起计算，第一个及第二个租赁年度的租金为160600元，自第三个年度开始，每年度租金在上一年度租金的基础上递增5%；物业管理费按照商业广场的物业管理费标准和时间收取，每平方米1.2元，杜海需要每半年向物业公司支付房屋租金及物业管理费，第一次的支付时间为2014年6月1日，以后每半年一支付；物业公司以现状于2014年6月1日前向杜海交付房屋；被告楚华利对杜海在本合同中的义务承担连带责任；租赁期满，杜海应如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向物业公司支付贰仟元的租金，还应承担因逾期归还给物业公司造成的损失。2014年7月21日，物业公司、杜海、被告楚华利在签订的《关于捞宝水饺〈租赁合同〉的补充协议》中约定：1、本补充协议作为《房屋租赁合同》的补充部分，与租赁合同具有同等法律效力；2、物业公司将坐落于幸福中路60号1FB1248号、套内面积54平方米商铺租赁给杜海使用，作为《房屋租赁合同》租赁面积的补充；3、商铺1FB1248租赁时间为2014年8月1日起到2019年6月1日止，租金自2014年9月1日起计算；4、在本协议租赁期间，物业公司可以根据商场的整体经营需要，调整本补充协议的终止日期;5、租赁期间年租金为98550元。物业公司同意杜海在2017年8月1日前按照78840元/年向其支付租金，在2017年8月1日以后，如果物业公司确定继续履行本协议，则杜海需要按照19710元/年的标准一次性补给物业公司59130元人民币。该租赁面积由杜海按照《房屋租赁合同》中第二条第2款标准，向物业公司支付递增费用；6、被告楚华利对杜海在本合同中的义务承担连带责任。上述两份协议签订后，三方均依法履行。2018年8月14日，原告经拍卖取得了幸福中路60号1FB1248号、IFB1249号商铺（以下简称涉案房产）的所有权。2018年12月22日，原告作为房屋所有权人、被告楚华利作为担保人、案外人杜海作为承租人、案外人物业公司作为出租方在签订的《协议书》中约定：经四方协商，2014年5月26日物业公司、杜海、被告楚华利三方签订的房屋租赁合同的内容不变，物业公司原持有的协议书复印件交接给原告，由原告继续履行协议书内容；杜海租赁物业公司两套涉案房屋，因租赁合同涉及的房屋所有权发生变化，自2018年8月14日起，该租赁合同涉及的房屋所有权全部归原告所有，故原告成为新的出租方，承继《房屋租赁合同》和《关于捞宝水饺〈租赁合同〉的补充协议》出租方所享有的权利和承担的义务，物业公司不再对《房屋租赁合同》和《关于捞宝水饺〈租赁合同〉的补充协议》享有权利和承担义务；物业公司自本协议签订之日起于2019年2月15日前支付已收取杜海2018年8月14日至2018年12月31日间的租金人民币壹拾壹万肆仟贰佰捌拾叁元给原告，由原告开具相关票据给物业公司；四方对上述协议均无异议，本协议一经签订，视为原告房屋已经完成交接并无异议，物业公司以及原房屋所有人对合同所涉房屋及其他三方应履行的权利义务不再承担任何责任。被告楚华利在该《协议书》中不但作为担保方签了字，同时还在承租方处签了字。物业公司、原告、杜海均依约履行《协议书》至2019年6月1日合同期限届满。后原告、被告楚华利为房屋交接问题发生争议。原告遂于2019年7月23日以芝罘区幸福中路捞宝水饺店、楚华利为共同被告诉至本院。诉讼中，原告申请撤回了对芝罘区幸福中路捞宝水饺店的起诉，本院口头裁定予以允准。庭审中，原告主张，在租赁合同期限届满后，被告楚华利至今未向原告交回承租的涉案房屋，且损坏原告房屋内部装修，故被告楚华利应当按每月26000元向原告支付占用涉案房屋期间的房屋租金并赔偿装修损失150000元。被告楚华利予以否认，并表示其于2019年6月1日与原告的工作人员李勤发有过微信沟通，因2019年6月1、2日是周末，属于店铺旺季，被告请求延期两天交房，原告回复没问题，只要不影响其出租就可以；其于2019年6月3日已经彻底搬出涉案房屋，当天，原告还在涉案房屋张贴了出租启示，被告楚华利在搬离后一直等待李勤发来取钥匙，2019年6月6日，李勤发到被告的新店将钥匙取走。故被告楚华利不同意向原告支付2019年6月1日后的房屋租金并赔偿经济损失。原告提交了以下证据：1、2018年10月30日交接确认书、授权委托书各一份，证明原告委托李勤发代为处理涉案房屋的租赁、管理、代为收取房租退付房租等相关租赁事宜。被告楚华利对证据的真实性无异议。2、录像资料一份（内容略），内容显示：2019年6月10日，原告的委托诉讼代理人于可鑫到了涉案房屋，发现涉案房屋内已无人经营。证明原告的委托诉讼代理人于可鑫于2019年6月10日中午12时到涉案房屋时，看到涉案房屋大门紧锁，找到了被告工作人员开门进入涉案房屋后发现现场一片狼藉，要求被告楚华利对房屋破坏部分进行赔偿。被告楚华利对该证据的真实性无异议，但认为原告可以随意地进出支配涉案房屋，恰恰说明了房屋已经实际交接完成。3、2019年6月11日原告给捞宝水饺店发送的通知函一份，因对方拒收，经当庭拆封该邮件，内容为：被告楚华利至今未交接房屋已违约，接函后速与原告交接、洽谈、赔偿等给原告造成的损失。该函中还留有房屋负责人李勤发及其电话130××******。证明原告要求被告楚华利尽快处理房屋交接及装修损坏问题。被告楚华利表示原告邮寄地址不是其住所地，被告楚华利从未接收过此邮件；且该告知函体现的原告方负责人为李勤发，电话130××******，李勤发已于2019年6月6日将钥匙取走。3、涉案房屋内现状照片18张，证明被告楚华利尚有中央空调一台、桌椅二十多套、部分碗碟没有搬走。被告楚华利对证据无异议，确认尚有空调一台没有搬走，其他物品数量不清楚。被告楚华利称，因双方在交接房屋时发生纠纷，空调等物品被原告锁在涉案房屋内，被告楚华利至今无法进入，但原来与原告商议的是在原告将房屋出租后被告楚华利配合完成清除相关物品。被告楚华利提供了以下证据：1、涉案房屋玻璃门上内张贴告知的照片2张，上面写明电话号码130××******；涉案房屋照片8张，其中2019年9月份一张照片显示李勤发带着几个人站在大门敞开的涉案房屋外。证明原告方于2019年6月6日在涉案房屋门外加了环形锁，后又变成U型锁，还于2019年6月10日前在房屋内部张贴出租通知，且李勤发多次带人看涉案房屋，进出自由，对涉案房屋有绝对控制权，房屋已经实际交接完成。原告对玻璃门上内张贴的2张告知照片无异议，认可系其委托诉讼代理人于可鑫于2019年6月10日在房屋内部张贴，载明的130××××****电话号码属于李勤发，因当时找不到李勤发，所以张贴告知；至于其它照片说明不了任何问题，其是在2019年12月5日下午到涉案房屋后，才将原链条锁割断更换了U型锁。2、楚华利妻子刘辉与案外人国玉2019年5月2日签订的《房屋租赁合同》一份、银行支付记录一份、《营业执照》，证明被告楚华利的妻子刘辉与案外人国玉于2019年5月2日签订合同并支付了租金，其新店铺已经开始营业，进一步证明涉案房屋已经交接腾退的基础事实。3、水费收据3张、电费收据4张，证明2019年6月前，被告楚华利的“捞宝水饺”在烟台市家家悦超市有限公司缴纳水费，也就是涉案地址的经营店，而2019年6月开始，已经以“新捞宝水饺”在合嘉物业缴纳水费；原店铺月用电量很大，从2019年5月预付的电费逐渐减少，至30日仅预交50元电费来看，能够佐证搬迁的事实。原告认为上述证据2、3与本案无关。4、2019年6月3日捞宝水饺店内监控内容刻录光盘一张，证明当天被告楚华利已经搬离涉案房屋。原告对该证据没有异议，但认为无法证明被告楚华利的待证事实。5、被告楚华利与李勤发微信聊天记录一份，显示内容如下“2019年5月31日李问：搬完之后把钥匙给我？楚答：好。2019年6月1日李问：楚经理你把那个捞宝水饺钥匙什么时候给我，你把那个水电什么物业费的都清完了以后我把那个钥匙拿了，有看房的。楚答：行行行我昨天晚上没给你打电话给那个于总打的电话我说我这俩天本来周末搬没搬有点事耽误了，争取周一搬交接弄好了以后我把钥匙给你这俩天我也看了有看房的进来问的，我基本都帮着接待接待，完后我昨天也跟于总说了下，我说这面我也给你关注留意下，完后我觉得这个不愁租不难这个地理位置在这放着呢？没事昂反正放心吧我这面弄好了以后就把钥匙交给你们。到时候我把里面的设备什么的撤一撤整体的我尽量不动尽量给你保持点，这样咱能好租点然后费用什么的都能多要点是不是李总？李答：好。楚答：ok。2019年6月6日9时15分李问：楚经理咱那个房还没倒出来吗？”证明被告楚华利于2019年6月1日与李勤发有过微信沟通，因2019年6月1、2日是周末，属于店铺的旺季，被告楚华利协商请求延期两天交房，原告回复没问题，只要不影响其出租就可以，故被告楚华利于2019年6月3日已经彻底搬出涉案房屋，后被告楚华利等待李勤发来取钥匙，李勤发本人于2019年6月6日到被告的新店将钥匙取走。原告对上述证据内容没有异议，但否认李勤发在2019年6月6日到被告处取走了钥匙。原告主张被告赔偿装修损失150000元的请求，在本院限期内未提供相关证据。本院所确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、《关于捞宝水饺〈租赁合同〉的补充协议》、《协议书》等为证，还有原告与被告楚华利的陈述笔录在案为凭，上述证据材料均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，案外人物业公司、杜海、被告楚华利三方分别于2014年5月24日、2014年7月21日签订的《房屋租赁合同》、《关于捞宝水饺〈租赁合同〉的补充协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原告、被告楚华利、杜海、物业公司于2018年12月22日四方签订的《协议书》亦为合法有效，各方当事人均应恪守履行。被告楚华利在《房屋租赁合同》、《关于捞宝水饺〈租赁合同〉的补充协议》中承诺“对杜海在合同中的义务承担连带责任”，而《协议书》系从上述两份合同延续而来，被告楚华利还作为担保方在《协议书》中签字，可视为被告楚华利对杜海在上述三份合同、协议中的义务均承担连带责任保证。被告楚华利还在该《协议书》的承租人处签字，该行为可构成表见代理。原告、杜海、被告楚华利三方当事人依约履行至2019年6月1日合同期限届满之日，杜海应当向原告返还涉案房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，从被告楚华利与原告的工作人员李勤发在2019年5月31日、同年6月1日、同年6月6日的微信聊天内容来看，被告楚华利明确表示租赁涉案房屋至2019年6月3日，原告表示同意。上述行为应视为自2019年6月2日起原告与杜海形成了不定期的房屋租赁关系，因庭审中被告楚华利又主张涉案房屋的钥匙于2016年6月6日交给了李勤发，结合被告楚华利与原告的工作人员李勤发在2019年6月6日的微信聊天内容、原告提供的2019年6月10日涉案房屋的视频资料以及涉案房屋内张贴有原告告知函等证据，再结合本案实际情况以及原告在本院限期内未能举证证明被告在2019年6月6日后仍占有涉案房屋的事实，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情予以认定涉案房屋已于2019年6月6日交还给原告。故杜海应向原告支付2019年6月2日至5日间的房屋租金。依据连带责任保证的相关规定，现原告直接要求被告楚华利支付2019年6月2日至5日的房屋租金的请求，于法有据，本院依法予以支持。被告楚华利认为已过保证期间不应承担保证责任的抗辩理由，与法相悖，本院不予采信。如前所述，涉案房屋已由被告楚华利于2019年6月6日实际交回，原告要求被告楚华利返还涉案房屋、并支付2019年6月6日后房屋租金之请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张的装修损失150000元，因被告楚华利予以否认，原告在本院限期内未能提供确凿证据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告楚华利于本判决生效之日起10日内支付原告李洪霞2019年6月2日至2019年6月5日间房租3466.67元；二、驳回原告李洪霞的其他诉讼请求。如被告楚华利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告李红霞。案件受理费3820元，由原告李洪霞负担3770元，被告楚华利负担50元。限被告楚华利于本判决生效之日起10日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孔 佳人民陪审员  王华娟人民陪审员  孙传玲二〇二〇年六月二十三日书 记 员  于 晨