广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2311号 上诉人（原审被告）：石鸿，男，1972年12月22日出生，壮族，住广西壮族自治区合山市合山矿务局里兰********，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。 被上诉人（原审原告）：桂林市仁和物业服务有限责任公司。住所地：广西壮族自治区桂林市环城南三路**********。统一社会信用代码：91450300737606576L。 法定代表人：刘宏才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 上诉人石鸿因与被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石鸿，被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕宏科，到庭接受询问。本案现已审理终结。 石鸿上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初335号民事判决书第一项、第二项判决，改判上诉人石鸿按实际应缴纳金额缴付相关费用，上诉人石鸿不支付违约金；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司承担。事实和理由：一、被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的诉讼请求已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司与小区建设单位桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》于2012年12月31日到期，被上诉人于2017年7月13日退出小区物业服务，被上诉人从未向上诉人提出过催收物业费和其它费用，上诉人石鸿也从未收到过被上诉人向上诉人主张催收物业费的通知。被上诉人称曾将催告通知单张贴在涉案房屋的大门上，但其所举证的照片不能证明被上诉人张贴催告通知的时间，所以催告是虚构的，不能成立。被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的起诉时间是2020年1月14日，其主张2010年1月1日至2017年7月13日期间的物业管理费及违约金已经超过三年诉讼时效，不受法律保护。二、被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司履行物业管理服务合同存在重大瑕疵或过错，上诉人石鸿未交物业服务费不属违约情形，一审判决上诉人支付被上诉人违约金不符合事实和法律规定。1.被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司管理松懈，导致涉案小区内部混乱。业主有权依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定行使抗辩权。2.依据小区建设单位与被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司于2009年及之前签订的《前期物业服务合同》约定，上诉人所交的物业服务费收费标准为0.28元/月/平方米，被上诉人把上诉人的物业服务费收费标准分别提高到0.38元和0.5元。提高物业服务费收费标准，改变了原有合同的约定，属于小区业主有关共同管理权力的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。被上诉人没有相应证据证明其提高物业收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因而被上诉人单方面提高物业服务费收费标准不符合法律法规规定，不能成立。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自提高收费标准，业主以违规收费提出抗辩的，人民法院应予支持。综上所述，一审认定事实不清，判决错误，上诉人依法提起上诉，请二审人民法院依法审理，支持上诉人的诉讼请求。 桂林市仁和物业服务有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告桂林市仁和物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：一、判令被告石鸿向原告桂林市仁和物业服务有限责任公司支付拖欠的2010年1月1日至2011年12月31日期间物业管理费1335.08元、电费0元、垃圾处理费0元，以上合计1335.08元；二、判令被告向原告支付拖欠的2012年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费4860.18元，电费182.00元、垃圾处理费254.80元，违约金1000元，以上合计7632.06元;三、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。 一审法院认定事实：2006年11月10日，被告石鸿与出卖人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司开发的时代花园第29幢1单元7层2号房。产权登记建筑面积为146.39平方米。 2009年1月10日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市仁和物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市仁和物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市仁和物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。 2016年4月15日，原告桂林市仁和物业管理有限责任公司与临桂县环境卫生管理站签订一份《临桂县环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿协议书》，该协议约定：一、服务对象时代花园小区；二、住、住户**-五、（略）；六、以上每月8400元，全年共计103400元；七、本协议从2016年1月1日执行。说明：（1）超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。（2）每半年收取一次有偿服务费（即当年的四月和九月）。（3）幼儿园50元/月，全年600元。（4）小区门面全年2000元。2017年3月13日，原告桂林市仁和物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站又签订了一份《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》，该协议约定：一、服务对象时代花园小区地址（街号）世纪路；二、住户1,、住户1，7元/每月每户元；三-四、（略）；五、其他服务幼儿园50元/月全年600元、门面全面2000元；六、以上每月8616.6元，全年共计103400元。七、本协议从2017年1月执行至2017年12月止。说明：超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。 2017年7月9日，临桂区时代花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经时代花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市景顺物业公司为时代花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 本案庭审中，原告陈述物业服务费是分段计算，2004年到2008年12月31日都是按照0.28元/月/平方米计算，2009年1月1日至2011年12月31日都是按照0.38元/月/平方米计算，2012年1月1日之后都是按0.5元/月/平方米计算，用单价乘以被告的房屋建筑面积再乘以时间段进而得出的物业服务费。诉讼请求中的电费指的是公摊水电费，每户按照每月5元的标准支付公摊水电费。被告石鸿自2010年1月起未向原告交纳物业服务费等费用。原告曾将《桂林市仁和物业时代花园小区催费通知单》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。 该院受理的同批系列案中（2020）桂0312民初323号原告桂林市仁和物业服务有限责任公司与被告龙建林物业服务合同纠纷一案，被告龙建林提交了一份2005年1月25日与桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业名称为时代花园，物业服务费按住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。 一审法院另查明，2016年1月7日，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司诉桂林市仁和物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，该院于2016年6月23日作出（2016）桂0312民初159号民事裁定书，该民事裁定书认定：桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位（即开发商）。双方为此签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市仁和物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于时代花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，桂林市仁和物业服务有限责任公司一直对时代花园小区进行物业管理。2015年9月18日，桂林市仁和物业服务有限责任公司向桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司发出书面工作函，确认时代花园于2006年入伙至今，小区居住业主比较复杂，现场车辆有点混乱，进出小区无自动刷卡现象，造成了人员车辆出入小区大门比较混乱，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司与桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的物业管理合同已于2012年年底到期，该公司增加现场人员对小区出入大门进行车辆和人员实施严格管控，引导业主进小区自行刷卡，来访人员进行登记，加强对现场的秩序管控，加大力度对车辆管理，同时要求桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司与桂林市仁和物业服务有限责任公司续签物业服务合同。2015年9月22日，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司复函给桂林市仁和物业服务有限责任公司，认为桂林市仁和物业服务有限责任公司从2006年进入时代花园小区进行物业管理至今，小区物业管理非常混乱，问题十分严重，且无任何改观，小区业主对桂林市仁和物业服务有限责任公司物业管理非常不满意，要求桂林市仁和物业服务有限责任公司于2015年10月9日前撤离时代花园小区，退出时代花园小区的物业管理，并将小区有关资料移交给桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司。 一审法院再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市仁和物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了时代花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市仁和物业服务有限责任公司支付了时代花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司分别于2009年1月10日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”即《前期物业服务合同》属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。虽然原告并未提供与被告签订的《前期物业管理服务协议》，但从该院受理的同批系列案中（2020）桂0312民初323号原告桂林市仁和物业服务有限责任公司与被告龙建林物业服务合同纠纷一案中被告龙建林提交的一份2005年1月25日与桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》可知，被告在2005年1月25日就已在时代花园小区进行物业服务，且是按照住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取物业服务费，而同时期的其他业主与原告签订的《前期物业管理服务协议》对于物业服务费的约定亦是0.28元/平方米/月。被告作为时代花园的业主，被告也交纳了部分物业服务费，视为其接受了原告的物业服务并履行了相关的义务。故原告与同时期的其他业主之间签订的《前期物业管理服务协议》中相关的权利义务也可以适用于被告。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司聘请桂林市仁和物业服务有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》后，又分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司另行签订《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。原告在与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》中关于收费标准作了调整，原告据此主张2009年1月1日至2011年12月31日物业服务费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告与同时期的业主签订的《前期物业管理服务协议》的约定，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业服务费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出2009年1月1日至2011年12月31日物业服务费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，该院不予支持。 原告进驻时代花园小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。被告从2010年1月1日至2017年7月13日未交纳物业服务费，其应向原告交纳的物业服务费为3706.80元（产权登记建筑面积146.39㎡×0.28元/㎡×90个月＋146.39㎡×0.28元/㎡÷30天×13天）。至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，对于原告诉请被告支付2012年1月-2017年7月的垃圾处理费，该院予以支持。即被告应向原告支付垃圾处理费254.80元〔按（7元/月×67个月）计算为469元，原告只诉请254.80元，未超过该院审核的数额，视为其对诉权的处分，该院予以支持〕。关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单可知，原告是向相关部门支付了时代花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请被告支付2012年1月-2017年7月的公摊水电费，该院予以支持。即被告应向原告支付公摊水电费182元〔按（5元/月×67个月）计算为335元，原告只诉请182元，未超过该院审核的数额，视为其对诉权的处分，该院予以支持〕。对于原告诉请超过该院审核部分的物业服务费，与该院查明的事实及法律规定不符，该院不予支持。由于被告未按时缴纳物业服务费及垃圾处理费、公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，且原告与其他业主以及桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的违约金是按每天千分之三收取，明显过高，该院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金1124.04元（3706.80元×30%），原告只主张1000元，系其对其权利的处分，该院予以支持。至于被告辩称原告的服务不符合合同约定，不愿意交纳物业服务费的意见，由于被告未提交证据证明原告在服务期间存在足以导致被告不缴纳物业服务费的重大过错，因此，对于被告的该项辩称，该院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告石鸿应支付物业服务费3706.80元、垃圾处理费254.80元、公摊水电费182元给原告桂林市仁和物业服务有限责任公司；二、被告石鸿应支付违约金1000元给原告桂林市仁和物业服务有限责任公司；三、驳回原告桂林市仁和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林市仁和物业服务有限责任公司负担8元，被告石鸿负担17元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审查，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：一、上诉人石鸿主张2010年1月1日至2017年7月13日物业管理费、公摊水电费等已过诉讼时效是否有法律依据；二、上诉人石鸿主张不支付违约金的上诉请求是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”当事人请求人民法院保护其民事权利，应当在法律规定的诉讼时效内，但是对方当事人未以此提出抗辩的，人民法院不应主动适用有关诉讼时效的规定。本案中，上诉人石鸿未在一审审理阶段提出关于被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司主张的2010年1月1日至2017年7月13日的物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费等已超过诉讼时效的抗辩，其在二审上诉中提出有关诉讼时效的抗辩，但没有提供能够证明被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的请求权已过诉讼时效的新证据，故本院不予支持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人石鸿未按时缴纳物业管理费和公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任。上诉人石鸿主张其不缴纳物业服务费是因为被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的物业服务管理工作不符合合同的约定，但是，上诉人石鸿提交的现有证据不足以证实被上诉人在服务管理期间存在导致上诉人不缴纳物业费等费用的重大过错。因此，上诉人石鸿应当向被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”上诉人石鸿和被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天千分之三收取，过分高于造成的损失。因此，一审根据公平原则，酌情按照上诉人欠付物业管理费的30%计算违约金并无不当，被上诉人仅主张1000元，系其对实体权利的处分，本院予以维持。 综上所述，上诉人石鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人石鸿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月十五日 法官助理 王 灿 书 记 员 廖鑫悦