湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初264号 原告：钟科亮，男。 委托诉讼代理人：刘仁儒。 被告：李连成，男。 被告：龙欣欢，女。 被告：耒阳市万金典当有限公司。 法定代表人：廖小梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙爱林。 原告钟科亮与被告李连成、龙欣欢、耒阳市万金典当有限公司（以下简称万金典当公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案受理。依法由审判员曹兰兰适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告钟科亮的委托诉讼代理人刘仁儒、被告李连成、被告万金典当公司的委托诉讼代理人龙爱林到庭参加诉讼。被告龙欣欢经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认被告李连成、龙欣欢将其房产权证耒房权证蔡子池第00071027号项下的222、223号门面房出卖给原告后又抵押给被告万金典当公司借款的抵押无效；2、被告李连成、龙欣欢立即协助将其房产权证耒房权证蔡子池第00071027号项下的222、223号门面房办理不动产权过户登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2010年2月9日与被告李连成签订了购买《发明家广场蔡伦商城门面销售合同书》（以下简称：门面销售合同），约定：1、乙方（原告）所购买门面位于发明家广场蔡伦商城8栋2楼222、223号门面；价款合计为103800元；2、付款方式：乙方所购买门面款必须－次性付清；3、交房时间：2010年6月30日之前交房；4、办证情况：甲方（被告李连成）已办理好土地、房产等证件，只要过户给乙方就可以了，乙方交清所有款后，过户办证时按国家规定，该甲方负责的由甲方负责，该乙方负责的乙方负责；5、电安装已到栋，水电分表落户由乙方负责。合同签订后，原告依约当天就将购买门面房款103800元中的93800元支付了被告龙欣欢，并有被告龙欣欢出具的收款收据为凭,另10000元是因被告李连成、龙欣欢当时已将出卖给原告的222、223号门面房在未出卖之前就已发租他人做生意经营在使用，合同期未满，为了买卖不破租赁，对此，原、被告双方又达成了一份“门面租赁状况”协议，作为主合同的附件，双方约定：原告购买的222、223号门面房交付给原告后，继续租赁，租金转为原告收取，也可商议由被告代收。最后经原告与被告协商约定，该门面房屋租金由被告龙欣欢代收抵扣另10000元的购房款,直至扣满为止。嗣后，原告多次催促被告要求其依约办理房地产权属过户登记手续，但被告李连成、龙欣欢却总是以事务繁忙为由搪塞，一直未协助及配合原告办理房地产权属登记过户手续。原告于2012年7月开始装修，8月8日装电表，9月11日装水表，同年11月全家搬入其中居住使用管业至今。现得知被告李连成于2010年6月7日，又将包括出卖并交付给原告占有使用的222、223号门面房及该栋二楼的整个其它门面房，均用作向被告万金典当公司借款5万元的抵押担保，并于当天向耒阳市房产管理局办理了抵押登记手续。原告认为，原告与被告李连成、龙欣欢的房屋买卖在先，且原告已支付了全部购房款，该房并已交付给原告占有使用管业至今；而被告李连成、龙欣欢向被告万金典当公司借款抵押担保在后，且被告万金典当公司在明知该涉案门面房已出卖给原告并交付的情况下，仍然恶意串通办理借款抵押担保登记，严重损害了原告的合法利益，依法应当认定为无效。为了维护原告的合法权益，提起以上诉讼。 被告李连成辩称：被告李连成与被告龙欣欢在夫妻关系存续期间确实将本案涉案门面抵押给被告万金典当公司，卖给原告也是事实，为此事已经几级法院多次处理。在处理的过程中，同一层门面的部分买受人同意出钱将抵押权解除，但未达成一致意见。造成今天的局面是被告李连成的过错，希望原告按之前协商的出点钱给被告万金典当公司，将抵押权解除。 被告龙欣欢未答辩。 被告万金典当公司辩称：被告万金典当公司与原告均是受害者，被告万金典当公司借款134万元给被告李连成，从2012年开始起诉，按判决书计算，李连成现需支付给被告万金典当公司的债务已达700多万，被告万金典当公司没收到一分钱，官司打了十多个，花了太多精力和时间。在此期间，被告万金典当公司与房屋买受人也协商过，由房屋买受人代偿抵押担保债务，但未达成一致意见，如果原告现在仍然愿意代为清偿的话，被告万金典当公司同意解除抵押权。 经审理查明：被告李连成、龙欣欢原系夫妻关系，双方于2015年9月21日离婚。2009年12月份左右，被告李连成、龙欣欢开始对外广告宣传出售房屋，广告宣传中没有说明房屋已抵押。2010年2月9日，原告（乙方）受广告指引与被告李连成、龙欣欢（甲方）签订购房合同，约定：原告购买被告李连成、龙欣欢共同所有的位于耒阳市发明家广场蔡伦商城8栋房屋2楼中222、223号门面，2间门面价款共103800元；乙方所购门面款必须一次性付清；2010年6月1日之前交房；甲方已办好土地、房产等证，只要过户给乙方即可，乙方交清所有房款后，双方履行各自义务共同办理房屋过户手续。购房合同上被告龙欣欢代替李连成签字，并加盖了被告李连成的私章。合同签订后，原告支付了93800元购房款，被告龙欣欢出具收款收据。因所购房屋当时已长期出租给“全有家私”，租金已一次性由被告李连成、龙欣欢提前收取，但租房合同尚有3年租期未到，对另外的10000元购房款双方协商确定以房屋租金作扣抵。房屋买卖合同签订后，被告李连成、龙欣欢即将涉案222、223号门面交付原告，但未办理产权变更登记。 另查明，2008年6月2日，被告李连成、龙欣欢因急需资金周转，将其所有的坐落在耒阳市发明家广场蔡伦商城8栋房屋（原房权证号00**0581，商业门面，共两层，包括一楼、二楼即包括涉案门面）作典当抵押，与被告万金典当公司签订了典当合同，取得当金200万元，双方通过耒阳市房产管理局办理了抵押登记，抵押物评估价值200万元，设定抵押金额为50万元，他项权证证号00004984号，被告万金典当公司取得该抵押物的他项权证。在抵押期间，经被告李连成、龙欣欢与被告万金典当公司协商后，2010年4月13日，双方解除上述房屋的抵押登记，并办理了解除手续。2010年4月29日，被告李连成、龙欣欢将已出售的一楼房屋从原房产证分出并办理好房产证至各购房者名下并交付给购房者。2010年5月27日，被告李连成将耒阳市发明家广场蔡伦商城8栋房屋的二楼整层门面（含涉案门面）以其个人名义办理好房产证（房产证号00**1027号，原房权证号00**0581被取消）。同日，被告李连成、龙欣欢用售房款偿还了被告万金典当公司200万元当金中的相关利息、费用及70万元当金本金，因尚欠130万元当金，被告李连成将新办理的00071027号房产证交付给被告万金典当公司作抵押，并签订2010年耒万典字第4号典当合同，合同约定：李连成向万金典当公司用该房屋作抵押典当借款5万元；典当期限1年（2010年5月27日至2011年5月26日止）,当金月利率为6‰，月综合费率27‰。同日，在办理抵押物抵押登记备案手续时，双方向耒阳市房产局出具2010年耒万典字第4号典当合同和内容为双方债权债务为5万元的一份书面说明等材料。2010年6月7日，耒阳市房产局依据其提供的上述材料，办理了抵押登记，登记载明：抵押物评估价值为45万元，设定抵押金额5万元。同日，被告万金典当公司取得该房屋房产证抵押的他项权证（证号00011760号），其载明：债权数额为5万元。同日，被告李连成和龙欣欢与被告万金典当公司又签订了2010年耒万典字第5号典当合同，合同约定：李连成用该房屋抵押典当当金130万；当期6个月（2010年6月7日至2010年12月6日止）；当金月利息为6‰，当金月综合费率27‰；未按时偿还当金、综合费、利息每日收取1‰违约金。同日，被告万金典当公司出具130万元的当票给被告李连成、龙欣欢。2010年耒万典字第5号典当合同未办理抵押物抵押登记。 2012年4月11日，万金典当公司依据上述2010年耒万典字第5号典当合同向本院提起诉讼，本院作出（2012）耒民二初字第23号民事判决，判决李连成、龙欣欢在本判决生效后5日内支付万金典当公司当金130万元及其利息、逾期利息、综合费用1071720元，共计2371720元。龙欣欢不服并提起上诉。2013年1月14日，衡阳市中级人民法院作出（2012）衡中法民二终字第133号民事调解书，调解书第四项内容为“若上诉人龙欣欢、原审被告李连成未按上述第一项及时付款，则双方按一审判决执行。”调解书生效后，李连成、龙欣欢未按其确定的第一项内容履行付款义务。2013年6月14日，万金典当公司向本院申请强制执行，要求李连成、龙欣欢按（2012）耒民二初字第23号民事判决书所确定的内容履行还款义务。在执行过程中，2013年7月11日，本院作出（2013）耒执字第149-2号执行裁定：拍卖被执行人李连成坐落在耒阳市发明家广场房屋（00071027号房产证，抵押权人为万金典当公司）；所得款项用于清偿被执行人所欠债务。2016年11月8日，本院委托衡阳金桥拍卖有限公司拍卖（评估参考价188.73万元），第一次流拍，流拍原因：1、该标的尚有人居住、矛盾复杂；2、标的价格偏高。2017年3月3日，衡阳市金桥拍卖有限公司进行第二次拍卖（评估参考价151万元），买受人张连成以151万元竞买成功。2017年3月9日，本院作出（2013）耒执字第149-4号执行裁定书，裁定：一、李连成所有的坐落在耒阳市发明家广场房屋（产权号00071027号）的所有权归买受人张连成所有；二、张连成可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年5月19日，本院发出腾房公告，责令李连成及其他无关人员限期腾房，逾期将依法强制执行。证号00071027房屋尚未交付给买受人张连成。执行中，钟科亮提出执行异议，本院于2017年6月19日立案受理。2017年8月11日，本院作出（2017）湘0481执异31号执行裁定书，驳回钟科亮的异议。钟科亮不服，向本院提起案外人执行异议之诉，请求：1、确认2010年2月9日钟科亮与李连成签订的《发明家广场蔡伦商城门面销售合同书》合法有效，并确认耒房权证蔡子池第00071027号房产证中的222、223号门面房归钟科亮所有；2、请求依法撤销（2013）耒执字第149号、149-2号、149-4号执行裁定书，解除对222、223号门面房的查封，同时终结对222、223号门面房的强制执行；3、李连成、龙欣欢立即协助配合钟科亮办理222、223号门面房的产权过户手续。本院于2018年6月28日作出(2017)湘0481民初2165号民事判决，认为该案第二次抵押的合同履行及其抵押权效力等不是该案的审理范围，遂判决：一、不得执行本案执行标的耒房权证蔡子池第00071027号房屋中222、223号门面；二、驳回钟科亮的其他诉讼请求。在执行和案外人执行异议之诉中，原告及其他房屋买受人均表示愿代偿该抵押担保债务，因就抵押担保的主债权与被告万金典当公司存有争议，未达成一致意见。 上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的门面销售合同、收款收据、水电落户单、水电缴费单、土地使用权证、他项权证、耒阳市人民法院（2017）湘0481民初2165号民事判决书；有被告万金典当公司提供的（2012）耒民二初字第23号民事判决书、（2012）衡中法民二终字第133号民事调解书、执行裁定书等证据证实，经庭审质证属实，均予以认定。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。建筑物抵押应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。本案中，被告李连成在与原告签订房屋买卖合同之前，即已取得了涉案门面房屋的所有权证，因此，被告李连成是涉案房屋物权的合法所有人。原告与被告李连成、龙欣欢签订门面房屋买卖合同之后，尚未办理物权变更登记，故涉案房屋的物权没有发生变更，仍属被告李连成；原告不属涉案房屋物权的所有人。被告万金典当公司与涉案房屋的物权合法所有人即被告李连成签订典当抵押合同，行为上没有过错；被告李连成、龙欣欢作为涉案房屋物权的所有人，与被告万金典当公司因2010年耒万典字第4号典当借款(他项权证证号00011760号）的抵押虽在后，但已依法办理了抵押登记，被告万金典当公司取得涉案房屋的他项权证，该抵押不违反法律规定，合法有效。原告要求确认被告李连成、龙欣欢将其房产权证耒房权证蔡子池第00071027号项下的222、223号门面房抵押给被告万金典当公司行为属无效的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。涉案门面房屋设有抵押权，该抵押担保债务尚未消灭，原告要求被告李连成、龙欣欢立即协助办理门面房不动产权过户的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告钟科亮的诉讼请求。 本案案件受理费2370元，减半收取1185元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 曹 兰 兰 二〇二〇年六月二十九日 代理书记员   邓良                            校对责任人：曹兰兰 打印责任人：邓良