广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初842号 原告：雍胜军，男，1962年4月12日出生，汉族，住柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：龚泽锦，广西九宇律师事务所律师。 被告：朱毅，男，1978年10月15日出生，汉族，住广西灵川县。 委托诉讼代理人：苗清，广西桂林市桂滨法律事务所法律工作者。 被告：唐方威，男，1989年10月17日出生，汉族，住广西全州县。 委托诉讼代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 原告雍胜军与被告唐方威、朱毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案。在本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，并向本院提出司法鉴定申请。本案依法适用普通程序，于2019年11月21日、2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告雍胜军的委托诉讼代理人龚泽锦、被告唐方威的委托诉讼代理人冯波、被告朱毅的委托诉讼代理人苗清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雍胜军向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的租赁合同；2、依法判令朱毅承担违约责任，赔偿原告经济损失150万元；3、依法判令唐方威在欠交朱毅购房款金额内代位偿付；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2015年7-8月二被告串通一气与原告磋商，以唐方威的名义将朱毅位于叠彩区的780余平方米商铺出卖给原告。原告提出二楼门面没有当街出口，朱毅承诺将其一楼的门面分割一部分作为原告购买二楼商铺的通道。双方遂于2015年8月20日签订《房屋租赁合同》。租赁合同约定朱毅将其坐落于叠彩区门面40.176平方米出租给原告用作二楼通道。租期自2015年9月1日起至2035年8月30日止。合同第八条约定：甲方、与甲方相关原因、房屋所有人或者房屋所有人相关原因，阻碍乙方使用承租房屋，甲方应赔偿乙方所有损失包括但不限于装修费80万元，乙方重新租房、装修损失50万元并支付违约金20万元。由于朱毅拖欠贷款案件被广西永福农村合作银行申请强制执行，2018年11月26日，永福县人民法院下达（2018)桂0326执162号之三《执行裁定书》，限原告于裁定书送达后十五日内搬出所租用的房屋，逾期强制执行。原告认为，上述事实符合《房屋租赁合同》第八条约定，被告朱毅应当按合同约定承担违约责任。唐方威与朱毅串通出售房屋给原告，应当承担连带责任。原告为维护自己的合法权益，依法向人民法院提起民事诉讼，请予受理并依法判处。朱毅是唐方威的姐夫，唐方威2015年11月16日向朱毅购买门面，成交价为523.22万元，并办理了房产过户登记。但唐方威未实际向朱毅支付购房款。因此朱毅对唐方威享有到期债权。朱毅负债累累未向唐方威主张到期债权，以至于无钱向原告支付违约金，严重损害原告利益。 被告朱毅辩称，不同意解除合同。关于损失和违约金，实际损失没有实际发生，装修还在门面里，租房也没有发生，不能超过实际损失的30%，通道租金才每月400元，原告的诉请没有事实依据与法律依据；关于永福县法院的裁定书不影响合同的确定，被告唐方威租给原告的是作为通道使用，没有说不允许原告不能使用该通道，原告现在也仍然在使用，还没有发生阻碍原告使用的情形出现；有叠彩法院判决被告朱毅与被告唐方威的房屋交易是合法的，并且被告唐方威已经取得了房屋登记。 被告唐方威辩称，被告唐方威不是适格被告，被告唐方威不是代位之诉的被告，被告唐方威与原告不是代位的问题；被告唐方威与被告朱毅不存在债权债务关系，所以也不存在到期债权债务的关系，被告唐方威与被告朱毅的合同没讲付款时间，所以不存在到期债权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，因与双方抗辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2015年8月20日，被告朱毅作为甲方与原告雍胜军作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告朱毅将其位于叠彩区门面（面积40.176平方米）出租给原告。租赁用途为二楼通道。租期自2015年9月1日起至2035年8月30日止。租金为400元/月，一次性付一年，每年11月1号之前支付。押金2个月合计800元。合同签订10日内，甲乙双方办理租赁房屋交接手续，从2015年9月1日起至2015年10月30日为乙方装修房屋期。乙方装修期不计租金。签订合同10日内，乙方应交付合同保证金800元。合同第七条约定，甲方、与甲方相关原因、房屋所有人或房屋所有人相关原因阻止乙方使用承租房屋的，乙方有权解除合同，且甲方支付乙方违约金200000元。合同第八条约定，甲方、与甲方相关原因、房屋所有人或房屋所有人相关原因阻止乙方使用承租房屋的，甲方应赔偿乙方所有损失包括但不限于装修费800000元，乙方重新租房、装修损失500000元并支付违约金200000元。 2015年11月16日，被告朱毅作为甲方与被告唐方威作为乙方签订《房地产买卖契约》，约定甲方将位于叠彩区商场的房屋（建筑面积778.60平方米）出售给乙方。成交价为5232200元。本契约签订之日，乙方向甲方支付200000元作为购房定金。该契约未对房款的支付时间及房屋的交付时间进行明确约定。 2015年12月27日，被告唐方威作为甲方与原告雍胜军作为乙方签订《房地产买卖契约》，约定甲方将位于叠彩区商场的房屋（建筑面积778.60平方米）出售给乙方。成交价为5200000元。本契约签订之日，乙方向甲方支付100000元作为购房定金。后来原告支付部分房款后，双方于2015年12月28日办理了该房屋的产权变更登记手续，现该房屋登记在原告名下。 2018年4月18日，被告朱毅向原告借款，并出具借条一张，借条载明：“今借雍胜军人民币贰万元正（20000.00），利息年息15%，借期1月，于5月18日还，打入卡号：ｘｘ×××ｘｘ……。借款人：朱毅。2018.4.18”。原告在庭审中认为此债权可以抵扣租金，但被告朱毅表示并未同意。 2018年12月26日，因申请执行人广西永福农村合作银行与被执行人广西如隆农业科技有限公司、朱毅等金融借款合同纠纷一案,该案的被执行标的物系被告朱毅名下的位于桂林市叠彩区B门面，该门面于2015年6月23日因向申请执行人贷款而进行抵押登记。抵押登记早于被告朱毅与原告签订的房屋租赁合同。广西壮族自治区永福县人民法院于2018年12月26日作出（2018）桂0326执162号之三执行裁定书，裁定除去朱毅与雍胜军于2015年8月20日签订的桂林市叠彩区B门面其中的40.176平方米二楼的通道租赁合同，并限雍胜军十五日内搬出占有的房屋。 另查明，原告购买了位于叠彩区商场的房屋，用途主要通过出租获取租金收益。 因本案所涉租赁合同的租赁权被除去，本案审理过程中，原告向本院申请对租赁权除去后租赁房屋的装修费损失，以及租赁权被除去期间即从2018年7月至2035年8月30日造成原告二楼门面的商业价值贬损的经济损失进行评估。本院依法委托广西评值价格事务所有限公司进行评估，该所于2020年4月27日出具【2020】评值价桂03**-57号价格评估结论书。价格评估鉴定结论为：价格鉴定标的的损失价值为1448395元。（一）1层1-9B房屋装修损失价值为12477元；（二）2层2-3号房屋租赁损失价值为1435918元。鉴定机构收取鉴定费50694元。 本院认为，因本案所涉《房屋租赁合同》已经由（2018）桂0326执162号之三执行裁定书裁定除去，故该合同已经解除，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求已经得以实现。 本案争议的焦点是：一、被告朱毅是否应承担赔偿损失的责任，是否应承担违约责任？二、被告唐方威在本案中是否应承担责任？ 原告与被告朱毅于2015年8月20日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律规定，在合同未被裁定除去之前合同应合法有效。虽该合同被依法裁定除去，但其合同关于解除和违约的条款对双方亦具有约束力。而该合同被除去，是由于被告朱毅与他人的金融纠纷案件导致租赁物被查封拍卖。根据《房屋租赁合同》约定，甲方、与甲方相关原因、房屋所有人或房屋所有人相关原因阻止乙方使用承租房屋的，甲方应赔偿乙方所有损失。故被告朱毅应赔偿原告因不能使用门面通道而造成的损失。评估报告确定的损失1448395元，《房屋租赁合同》约定违约损失金额为1500000元，没有过分高于造成的损失，故本院予以支持。 关于被告唐方威是否应承担代位偿付的诉讼请求，根据合同的相对性原则，本案的责任应由租赁合同的相对人承担，故被告唐方威在本案不承担责任。本案系房屋租赁合同纠纷，对二被告的债权债务关系不予审理。若原告认为二被告之间存在债权债务，且被告唐方威怠于行使被告朱毅的债权对原告造成了损害，原告可另行提起代位权诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告朱毅赔偿原告雍胜军各项损失共计1500000元； 二、驳回原告雍胜军的其他诉讼请求。 案件受理费18300元，财产保全费5000元，鉴定费50694元，由被告朱毅负担。 上述应付款项，义务人应在判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者被执行的财产所在地的同级法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费18300元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  吴 奇 人民陪审员  唐忠兰 人民陪审员  陆 恒 二〇二〇年六月十七日 法官 助理  陆颖贞 书 记 员  王曼珺 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。