四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2037号 原告：四川桂莲物业服务有限公司，统一社会信用代码91511681MA62B3DHXC，住所地四川省华蓥市明光路星星丽都6-5-302。 法定代表人：韩华刚，系原告公司董事长。 被告：熊昌玉，女，汉族，生于1954年10月20日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：邓川东，男，汉族，生于1997年10月21日，户籍所在地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区，系广安市广安区广福街道西溪社区居民委员会推荐。 第三人：广安市红盾花园业主委员会，住所地四川省广安市广安区红盾花园。 负责人：兰光立，男，汉族，生于1950年7月23日，户籍所在地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈显林，男，汉族，生于1953年10月15日，户籍所在地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区，系该业主委员会副主任。 第三人：兰光立，男，汉族，生于1950年7月23日，户籍所在地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 原告四川桂莲物业服务有限公司（以下简称“桂莲物业公司”）与被告熊昌玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理。经原告申请，本院依法追加了广安市广安区红盾花园业主委员会（以下简称“红盾花园业委会”）、兰光立作为本案第三人参见诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂莲物业公司的法定代表人韩华刚、被告熊昌玉的委托诉讼代理人邓川东、第三人红盾花园业委会及其委托诉讼代理人陈显林、第三人兰光立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂莲物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠的物业服务费1908元（其中2019年1月1日至2020年4月30日物业服务费1152元，广安市天顺物业管理有限公司（以下简称“天顺物业公司”）委托原告收取的物业服务费756元）；2.判令被告支付违约金（按日增0.3%计算，此后顺延至款清之日）；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告桂莲物业公司撤回了第二项主张违约金的诉讼请求。事实和理由：原告与红盾花园小区业主委员会于2018年12月10日签订了《物业服务合同》。被告居住在红盾花园小区，原告按照合同约定为红盾花园小区提供物业服务。但被告至今未缴纳物业服务费。原告经多次催收未果，被告久拖未付，已构成违约，为维护原告合法权益，现诉至法院。 被告熊昌玉辩称，1.目前红盾花园业委会没有根据法定的选举程序，没有经过小区的法定人数通过，其成立不合法；2.业委会主任兰光立不是红盾花园的业主，不具备担任业委会主任的资格，故原告与红盾花园业委会签订的合同无效，对被告没有约束力；3.原告的物业服务差、管理差；4.天顺物业公司委托原告收取物业费是属于债权债务，本案属于物业服务纠纷，与本案不是同一法律关系。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人红盾花园业委会述称，红盾花园业委会主任是经过业主大会选举产生的，并经过了社区备案。兰光立虽然户籍地不在红盾花园小区，但他实际居住在红盾花园小区，房屋也是他出资购买的，只是产权登记在他儿子兰川的名下。被告作为本小区的物业服务公司是经过合法选聘的，政府相关部门也给予了肯定；天顺物业公司委托原告收取2018年欠付物业服务费的情况属实。 第三人兰光立述称，我方的意见和红盾花园业委会的意见一致。 原告围绕自己的诉讼请求向本院提交了如下证据： 1.照片打印件，拟证明原告为被告提供了物业服务； 2.广安市广安区红盾花园物业服务项目合同书，证明合同合法有限，被告应当按照约定支付物业服务费； 3.天顺物业委托书，证明天顺物业委托我们催收物业费。 3.物业费催收通知，原告对被告所欠的物业服务费进行了催收； 4.天顺物业公司与红盾花园业委会签订的《红盾花园物业管理服务合同》，拟证明天顺物业公司与红盾花园业委会就2016年1月1日起至2018年12月31止期间的物业服务及物业费进行了约定； 5.红盾花园物业移交协议书、委托书及红盾花园2018年未缴物管费的业主及金额清单，拟证明天顺物业公司已就被告2018年所欠其的物业服务费756元委托原告代收，代收款用于支付天顺物业公司应承担的2018年未交水电费、绿化修枝、化粪池清除费用等。 6.（2019）川1602民初6948号民事判决书，拟证明本小区所涉的物业费已得到既有生效判决书的支持。 被告质证认为，1.照片是2020年5月份清理后的照片，原告起诉的管理费是2019年至2020年，在这一阶段原告的服务是明显不到位；2.物业服务合同无效，业主委员会与企业签订合同之前应当进行业主大会表决，且应由超过半数同意，对被告是没有约束力的；3.委托书没有被告签字确认，真实性不予认可；4.判决书只能参考；5.天顺物业2019年1月就搬离了，后面就是由桂莲物业接手服务。 第三人质证认为，照片属实，2019年也打扫过；物业服务合同是与我方签订的，是合法的。 被告围绕自己的辩称意见向本院提交了如下证据： 1.被告的身份信息，拟证明被告的主体资格； 2.房产证复印件，拟证明兰川才是本小区的业主，业主委员会主任兰光立不是本小区业主，不具备担任业主委员会的资格； 3.物业服务照片和业主微信群的聊天记录打印件，拟证明物业服务严重不达标和业主对物业服务严重的不满； 4.广安市物业收费指导标准，证明桂莲物业服务质量与合同价格严重不符。 原告质证认为，与我方签订合同加盖的是业主委员会的公章而不是个人，社区和业主大会也是认可了的；经我方书面催缴业主无正当理由不缴纳，故应当缴纳；广安市物业服务有很多级，我公司收取的费用是4角，就是基本的服务，甚至比最低的服务收费标准还要低；微信聊天记录不属实。 第三人质证认为，对微信聊天记录不清楚，兰光立没有在这个群里；红盾花园的房子是兰光立买的，2013年办证的时候就把房产证办在了兰光立儿子的名下，但是兰光立长期居住在这里；在选举大会上，兰光立也说清楚了房子的名字不是我，很多人都是同意了兰光立作为业主委员会主任；城管执法局、社区、办事处都是来查看了业委会的资料和合同，意见是招聘基本是规范的，还说兰光立担任业主委员会委员还是有点问题的，但是既然是业主选举的，还是尊重业主的意见。 第三人依法向本院提交了如下证据： 1.红盾花园业主委员会分工情况公示，拟证明兰光立是主任，陈显林是副主任，公示加盖了红盾花园业委会公章； 2.红盾花园小区兰光立进入业主委员会的证明，拟兰光立担任该小区业委会主任系经召开业主大会选举产生并进行了备案；红盾花园兰光立居住的房屋系兰光立出资购买，登记在其儿子兰川名下，兰光立将该情况告知了筹备组，也在大会上予以了说明。 3.红盾花园业委会《关于通报现有物业公司的情况和选聘物业的公告》，拟证明对选聘原告作为红盾花园小区物业进行了公示。 原告质证认为，第三人出具的证据真实有效。 被告质证认为，业主委员会成立不合法，对公章不认可；对证明的真实性认可，但对涉及内容的合法性不予认可，业主应为物权所有人，以房产证明公示为准。业主主任等应当在业主中选举，兰光立无担任主任的资格；选聘公告可能是公告了，但是不能代表全体业主的真实意思表示，没有召开业主大会表决。 本院综合认证本案证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 四川桂莲物业服务有限公司经营范围为物业管理服务等。被告熊昌玉系广安市广安区红盾花园房屋的业主，房屋面积为179.99㎡。2018年12月10日，原告与红盾花园业委会签订了《物业服务委托合同》，约定原告为广安市红盾花园小区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2019年1月1日至2023年12月31日止。物业服务内容及标准包括：物业服务区域内物业的共用部分、共用设备设施及清洁卫生维护、公共秩序维护、绿化养护等。物业服务费住宅收费标准为0.4元/月/平方米。业主或物业使用人应于每月的最后一天前向原告交纳物业服务费。合同签订后，原告为该小区提供物业服务，但被告自2019年1月1日至今一直未交纳物业服务费。 同时查明，2016年1月7日，红盾花园业委会与天顺物业公司签订了《红盾花园物业管理服务合同》，约定天顺物业公司为广安市红盾花园小区提供物业服务，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。天顺物业公司为红盾花园小区提供物业服务至2018年12月31日。2019年4月8日，天顺物业公司与原告桂莲物业公司达成移交协议，约定天顺物业公司的债务由原告代收，天顺物业公司给手续费。天顺物业公司提供债务花名表、委托书，并在小区张贴。2018年的债务由原告收取后支付天顺物业公司应承担的2018年未交水电费、绿化修枝、化粪池清除费用等。同日，天顺物业公司出具委托书，载明“兹有我公司委托桂连物业公司代收部分物业欠款，具体户数明细见附表1、2、3，共计44户”。该委托书的附表1显示3-1-401业主龚小兵欠2018年物管费金额为756元。 另查明，2018年10月，广安区红盾花园小区业主委员会成立，经召开业主大会，推选兰光立为红盾花园业委会主任。同时还推选了红盾业委会副主任、委员，对各成员分工情况进行了公示。兰光立户籍所在地为四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。原告桂莲物业公司与红盾花园业委会签订的《物业服务委托合同》，系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告熊昌玉系该小区业主，上述合同对其具有约束力，原、被告双方均应按照合同行使权力、履行义务。 原告桂莲物业公司按照合同约定履行了相关义务，被告熊昌玉作为本案所涉小区业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。被告熊昌玉未缴纳自2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1152元，应当向原告缴纳，故对原告要求被告支付自2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1152元的诉讼请求，本院予以支持。被告对其尚欠的2018年天顺物业公司服务期间的物业服务费756元未支付，天顺物业公司委托原告代收该款项，同时约定原告将代收该款项用于支付天顺物业公司应承担未交水电费、绿化修枝等费用。故对原告要求被告支付被告下欠2018年天顺物业公司服务期间的物业服务费756元的诉讼请求，本院予以支持。第三人红盾花园业委会主任兰光立户籍虽不在案涉红盾花园小区，但其实际长期居住在该处，其担任业委会主任系经选举产生，有该小区所在的广安市广安区广福街道西溪社区居民委员会出具的证明予以证实。且第三人红盾花园业委会成立是否合法，亦不能归咎于原告。故对被告辩称红盾花园业委会成立不合法、业委会主任兰光立不具备担任业委会主任的资格，与原告签订的合同无效的意见，本院不予采纳。被告就其辩称原告物业服务差、管理差，因未提交充分证据证明，本院对其该项辩称意见不予采纳。同时需要说明的是，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以及共同维护小区环境，以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 限被告熊昌玉于本判决生效之日起十日内向原告四川桂莲物业服务有限公司支付2018年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1908元。 上述债务，如果债务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告熊昌玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  刘青华 二〇二〇年六月五日 书记员  陈 莹