安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终204号 上诉人（一审原告）：冯桂兰，女，1949年10月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（一审被告）：刘德远，男，1971年10月22日出生，汉族，户籍地重庆市江津市，经常居住地安徽省淮北市。 委托诉讼代理人：冯战国，安徽龙兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙文法，安徽龙兴律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦**。 法定代表人：圣恩侠，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：安徽省萧县工程建设总公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇民治街**。 法定代表人：邵长书，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾亚峰，安徽烁光律师事务所律师。 上诉人冯桂兰因与被上诉人刘德远、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）、安徽省萧县工程建设总公司（以下简称萧县工程公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市中级人民法院（2019）皖06民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日受理后依法组成合议庭进行了审理。明星公司经本院依法传唤未到庭参与本案审理。本案现已审理终结。 冯桂兰上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持冯桂兰的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由刘德远、明星公司、萧县工程公司承担。事实及理由：1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定及本案事实，冯桂兰异议请求应予支持。（1）冯桂兰在2015年9月6日与明星公司签订商品房买卖合同，该合同合法有效。刘德远在申请执行债务纠纷案件中，查封涉案房屋的时间是2018年7月5日，晚于上述商品房买卖合同签订的时间，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项之规定。（2）冯桂兰购房是用于居住且名下无其他用于居住的房屋。一审中，冯桂兰提供了其名下没有其他住房的证明，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定。（3）冯桂兰在签订合同时已支付了购房款的全款，并提供了第三人出具的购房款收据，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项之规定。冯桂兰所主张的事实均符合该《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的内容，依法应支持冯桂兰诉求。2、一审法院认定冯桂兰不享有排除人民法院强制执行的民事权益的理由不能成立。（1）一审已经认定明星公司向冯桂兰出具购房款收据的事实，但一审法院以冯桂兰购房是以抵债而非居住为目的，以及冯桂兰个人原因未就涉案房屋办理预告登记手续为由，未支持冯桂兰的诉讼请求是错误的。法律并未规定以借款抵付房款不成立，抵付房款或直接支付，只是付款形式不同，并不能因此否定合同效力。此外，抵债与是否以居住为目的并不矛盾，且冯桂兰名下无其他住房可以佐证该事实。（2）涉案房屋未能办理预告登记及产权登记并非冯桂兰原因所致。明星公司因债务等原因不能正常办理相关业务，冯桂兰并无过错。预告登记是明星公司的权利和义务，且是否办理预告登记并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的法定条件，一审法院以此否定冯桂兰的主张，缺乏法律依据。3、冯桂兰与明星公司之间以房抵债的民事诉讼正在二审，但一审判决已经确认冯桂兰抵债的合法性，本案一审判决明显与该案判决相矛盾。4、一审判决适用法律错误。一审法院未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，而适用《物权法》的相关规定，明显错误。《物权法》第九条是对物权设立变更转让消灭的相关法律规定，并不适用本案。本案是执行异议之诉，并非以冯桂兰所购房屋进行物权登记，只要求签订合法有效购房合同即可。 刘德远答辩称：第一，冯桂兰买房不是用于居住，其签订合同的目的是为了以房抵债，不是真正意义上的商品房买卖合同的购房者。案涉房产没有交付，冯桂兰没有实际占有。案涉房产没有办理预告登记，也没有办理过户。 萧县工程公司答辩称：同刘德远答辩意见。 冯桂兰向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决对安徽省濉溪县经济开发区紫薇苑小区2栋1006室房屋（价值288062元）停止执行，并解除查封；2.本案诉讼费用由刘德远、明星公司、萧县工程公司承担。 一审法院经审理查明：冯桂兰向鑫诚公司提供借款委托其放贷，2012年9月20日，鑫诚公司向冯桂兰出具以房抵债购房通知单及收据，以288062元借款作为涉案紫薇苑小区2栋1006室房屋的购房款。当日，冯桂兰与明星公司签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，出卖人为明星公司，委托代理机构为鑫诚公司，付款方式为签订本合同时房款一次性付清。上述《商品房买卖合同》未在房产交易机构办理商品房预告登记。 另查明，申请执行人刘德远与被执行人明星公司、萧县工程公司建设工程施工合同纠纷一案已由一审法院执行局立案执行，一审法院于2018年7月5日以（2015）淮执字第00362号执行裁定查封了明星公司开发的位于安徽省濉溪经济开发区房屋。2018年12月10日，冯桂兰对上述执行标的提出书面异议，主张涉案紫薇苑2栋1006室房屋系冯桂兰所有，依法应予解除查封。一审法院经审查认为：首先，冯桂兰基于以房抵债关系与明星公司签订《商品房买卖合同》，签订购房合同目的在于保障其实现对明星公司的债权，其真正目的不是用于居住，也并非真正意义上的商品房买卖关系中的购房者，且冯桂兰无法证明名下无其他用于居住的房屋；其次，冯桂兰与明星公司间的以房抵债的合意并不能等同于完成了购房价款的支付，冯桂兰也未提供与明星公司之间的转账凭证等证据；最后，涉案房屋并未实际完成交付，法院查封前，冯桂兰也未实际占有该房产。综上，冯桂兰提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条情形。且冯桂兰与明星公司签订房屋买卖合同后，因其个人原因未就涉案房产办理预告登记手续，此时其主张享有涉案紫薇苑2栋1006室房屋所有权依据不足。冯桂兰对涉案紫薇苑2栋1006室房屋所享有的民事权益不能排除一审法院对涉案房产的查封、执行，冯桂兰所提异议理由不成立，不予支持。2018年12月22日，一审法院作出（2018）皖06执异67号裁定，驳回冯桂兰的异议请求。冯桂兰遂提起本案之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是冯桂兰对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定是指房地产企业开发商品房的目的是将商品房作为商品进行出售，以居住为目的购买商品房的买受人提出的异议且符合其他法定情形，人民法院应当予以支持。本案中，冯桂兰虽然作为买受人与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买明星公司开发的涉案房产，明星公司亦出具收据，但无购房款的支付证据相印证，冯桂兰提供的证据表明涉案房产的购房款并未实际支付，而是以借款抵付。本案商品房买卖合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不产生优于其他债权的利益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院对案外人以执行标的已经以房抵债归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起的执行异议之诉，不予支持。本案中，冯桂兰虽因以房抵债约定于2012年9月20日就涉案房产与明星公司签订了《商品房买卖合同》，但截至一审法院2018年7月5日以（2015）淮执字第00362号执行裁定查封涉案房产时，冯桂兰就其与明星公司签订的《商品房买卖合同》一直未申请预告登记，更未就涉案房产办理产权登记，其显然未完成房屋权属变更程序，冯桂兰主张其对涉案房产拥有所有权，缺乏事实和法律依据。故冯桂兰对涉案房产并不享有排除法院强制执行的民事权益。 综上，冯桂兰的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回冯桂兰的诉讼请求。一审案件受理费5621元，公告费380元，合计6001元，由原告冯桂兰负担。 二审中，冯桂兰向本院新提交一份证据：濉溪县房产局综合管理处出具的商品房预售许可证，证明当时案涉房产是可以备案买卖的，因为被查封导致冯桂兰不能办理手续。 刘德远：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据为复印件，无法核实真伪。商品房预售许可证只能证明案涉商品房符合预售条件，不能证明商品房买卖合同关系。本案不是商品房买卖合同关系，而是以物抵债。 萧县工程公司：对该商品房预售许可证的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。 本院认证意见：因该商品房预售许可证为复印件，刘德远及萧县工程公司均对其真实性有异议，故本院对其真实性不予确认。 各方所举其他证据及证明目的均同一审，相对方质证意见亦同一审。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：冯桂兰就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，因此，冯桂兰应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据一审已经查明的事实，冯桂兰与明星公司签订案涉《商品房买卖合同》的目的是为了履行鑫诚公司与冯桂兰之间的以房抵付借款合意，实质是以房抵债，属于债的变通履行方式，冯桂兰并非通常意义上的“消费者”，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，但可以参照该规定第二十八条进行审查。 关于冯桂兰是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。本案中，冯桂兰虽与明星公司在案涉房屋被查封前签订《商品房买卖合同》，但并未在案涉房屋被查封前合法占有案涉房屋，且自双方签订合同之日2012年9月20日至案涉房屋被查封之日2017年9月，长达五年时间未就案涉房屋办理过户登记等相关手续，冯桂兰所举证据不足以证明其对此不存在过错，因此，冯桂兰不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、四项之规定，不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上，冯桂兰的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5621元，由冯桂兰承担。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年六月十二日 法官助理杨福来 书记员江亚芸