吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初875号原告：吉林筑石服务集团股份有限公司（原吉林市筑石物业服务有限责任公司）。法定代表人：吴悦春，董事长。委托诉讼代理人：徐宏昆，该公司项目经理。委托诉讼代理人：姜福华，吉林市丰满区邦尼法律服务所法律工作者。被告：高艳妮，女，1958年1月11日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：赵雪吉（系高艳妮的儿子），住吉林市。原告吉林筑石服务集团股份有限公司（以下简称筑石服务公司）与被告高艳妮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑石服务公司的委托诉讼代理人徐宏昆、姜福华，被告高艳妮的委托诉讼代理人赵雪吉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。筑石服务公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2015年1月1日至2018年12月31日物业服务费3,614元；2.依法判令被告支付逾期支付物业服务费的违约金（以被告拖欠的物业服务费为基数）至实际支付之日，暂计1,084.2元，以上两项共计4,698.2元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2009年11月15日吉林省筑石房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》约定，原告为筑石·居易提供前期物业管理服务。2009年11月15日被告入住了筑石·居易××楼，并签订了《前期物业服务合同同承诺书》。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未按时交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。高艳妮辩称，1.合同，《物业手册》上的物业公司名称是吉林市筑石物业管理有限责任公司，而现在的物业名称是吉林筑石服务集团股份有限公司，根本不是同一个物业公司。从未和原告签订任何合同，原告吉林筑石服务集团股份有限公司，所有根本米有起诉的资格；2.房屋质量，09年交房至16年以来房屋一直漏水，导致不能入住，房屋严重质量问题，维修工作不彻底，至今还有施工未收尾；3.物业非法获利，不履责，严重失职。（1）广告收费，根据《物业管理条例》第四十条、第五十四条，物业没有资格收取公共部位的广告费用，且也未公开收费去向及分配。（2）私设车位谋取利益，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条的规定，建筑区划内的道路属全体业主所以，物业私设停车位并收取费用，占用消防通道。（3）占用绿地，物业管理失职，不作为。根据相关法律规定，小区绿地属业主共同所有，一楼住户侵占公共绿地，物业并未进行处理，导致绿化破坏越来越严重，物业不作为，均是业主自行劝阻、调解。物业未尽职责，我们没有得到服务。4.支付令。之前对物业申请的支付令已提出了书面异议，异议中也说明了该情况，贵院的裁定中也对本人异议表示支持。本院经审理认定事实如下：2006年12月1日，吉林省筑石房地产开发有限公司与筑石服务公司签订《前期物业服务合同》，约定了服务范围及服务内容，并约定住宅房屋的业主按建筑面积0.8元/月/平方米交纳物业费，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，合同期限自2006年12月1日至2008年11月30日止，合同期满尚未成立业主大会的，合同有效期自动延长一年，延期次数不限。2009年11月15日高艳妮办理相关手续，入住该小区，以面积94.11平方米计算并交纳物业费，其本人在《业主手册》中签字，确认了《前期物业合同》。筑石服务公司一直为该小区提供物业服务，但高艳妮自2015年1月1日起至今未交纳物业服务费。另查，筑石服务公司变更企业名称前为吉林市筑石物业服务有限责任公司，现筑石居易小区尚未成立业主大会及业主委员会。认定上述事实的证据有：筑石服务公司提供的企业变更情况、《前期物业服务合同》《业主手册》、物业温馨提示、缴费通知、物业服务照片；高艳妮提供的照片，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”吉林省筑石房地产开发有限公司与筑石服务公司签订《前期物业服务合同》，该合同是双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，该合同的效力对全体业主均具有约束了，且高艳妮入住该小区时，在《业主手册》中对物业服务合同内容予以确认并签字，虽然筑石服务公司在合同履行过程中更换过企业名称，但对合同的效力并没有影响，故筑石服务公司与业主高艳妮均应按照合同约定履行合同义务。关于高艳妮辩称房屋存才质量问题，自2009年交房至2016年一直漏水。房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修；如过了质量保修期，根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定：“……物业公用部分、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”故关于房顶漏水维修问题已超出物业服务费支出范围，物业服务企业针对漏水严重的情况不具有维修义务，高艳妮应通过申请启动维修基金对房屋进行维修。关于高艳妮辩称小区一楼业主侵占绿地问题，物业服务企业收取物业费的基础是提供的物业服务，业主以公共绿地被占为由拒交物业费，对于不具有执法权的物业服务企业而言不公平，本院不予采纳高艳妮的抗辩。但物业服务企业应加强对公共绿地管理的职责，对侵占绿地业主进行说服教育、疏导，对情形严重的可向规划、行政执法部门举报。关于高艳妮抗辩物业利用公共区域私收广告费及车位出租费问题，对于共有部分的经营收益虽应属全体业主，但双方在合同中均为约定对收益如何分配，业主可通过业主大会对公共部分收益进行合理分配，但物业服务公司对收益的支配是否侵害了全体业主共有部分的权益，可由业主大会或业主委员会向物业服务企业主张权利；物业服务企业占用公共道路设置停车位的行为，业主可以另行主张权利，要求物业服务企业恢复公共道路原状。高艳妮要求筑石服务公司说明物业费收支等情况，物业公司已在庭后将2019年度收支情况公示表提交到法院，高艳妮可随时来院查阅卷宗。另外，诉讼前筑石服务公司已向高艳妮申请督促程序，并对高艳妮送达支付令，高艳妮在法定期限内向本院提出书面异议，符合终结督促程序的条件，但并非是对高艳妮提出的异议予以支持。综上，高艳妮作为业主，长期接受物业服务企业提供的服务，应按合同约定向筑石服务公司交纳物业费，虽然筑石物业服务公司在履行服务合同过程中存在一定瑕疵，但高艳妮抗辩的房屋质量问题、其他业主侵占公共绿地问题、利用公共区域收益问题等均不能构成其拒交物业费的合理理由，故高艳妮应交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业费3,613.82元（0.8元/月/平方米×94.11平方米×48个月）。关于筑石服务公司主张高艳妮支付违约金一节。高艳妮存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，筑石服务公司的主张理应得到支持。但筑石服务公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现筑石服务公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通,筑石服务公司作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。故综合考虑，为不激化双方矛盾以及整个小区的和谐发展，本案不予支持筑石服务公司的违约金主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，判决如下：一、高艳妮于本判决生效之日起五日内向吉林筑石服务集团股份有限公司交纳自2015年1月1日至2018年12月31日的物业费3,613.82元；二、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告高艳妮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 徐岚 二〇二〇年六月二十九日书记员   姜琳