江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初906号原告：端木义慧。被告：王源。被告：洪佃勇。原告端木义慧诉被告王源、洪佃勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月30日、6月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告端木义慧的委托诉讼代理人惠康斌、被告王源、被告洪佃勇到庭参加诉讼。第二次庭审，原告端木义慧的委托诉讼代理人惠康斌、被告王源及其委托诉讼代理人李志超、被告洪佃勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告端木义慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告即刻将租赁房屋腾空交还原告；2.请求判令被告立即给付欠交的房屋租金41000元及延期付款滞纳金（自2018年10月1日起至给付租金止，按每天千分之一计算），并给付延迟交还房屋期间的房屋租金（自2019年10月1日起至交还房屋止，按约定租金三倍计算），原告第一次庭审时对延期交还房屋租金的诉讼请求当庭变更为2019年10月1日至2020年4月30日期间按合同约定的租金三倍计算租金148749元，其他至实际交房之日的另行主张；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月11日，原告与被告王源签订房屋租赁合同，合同约定：原告将坐落于海州区陇海东路18-2号门面房出租给被告王源使用。租赁期限一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止。租赁期满，无条件交还房屋。如逾期交还房屋，每逾期一日应当支付原租金三倍的租金。并约定房屋年租金85000元及合同履约保证金8500元及交付时间，如逾期付款，则按每日千分之一支付逾期付款滞纳金。原告将房屋交给被告王源后，被告王源只给付原告合同履约保证金及房屋租金52500元，余款41000元租金至今未付。特别是该房屋租赁期满后，被告拒绝交还房屋。后经原告了解得知，被告王源在未经原告同意情况下，已经擅自将租赁房屋转租给被告洪佃勇使用，被告洪佃勇目前在该房中留有开饭店的桌椅及厨房设施等，且被告洪佃勇又在房屋门上张贴告示，要再次转租该房。被告王源辩称，原告起诉被告王源与洪佃勇承担连带责任无事实和法律依据，主要理由:1.王源和洪佃勇之间并非简单的转租法律行为，而是在经原告允许情况下的租赁权的概括转让，是民法所允许的合同权利义务的转让，在本案中王源的所有行为都发生在租约正式起租之前，王源在口头告知端木海角并经端木海角同意后将案涉房屋交与洪佃勇的行为事实上是将王源与端木海角尚未实际发生的租约整体转让给洪佃勇，王源提交的银行交易流水也可以印证这一事实；2.被告洪佃勇所述的端木海角和王源不配合其办理相应手续导致案涉房屋无法使用与客观事实严重不符，事实是原告曾通过微信将案涉房屋的不动产证发给王源，王源又发给了洪佃勇，且王源在2018年7月初将自己的营业执照借给了洪佃勇使用，洪佃勇不能将自己经营不善或者案涉店铺吸客能力不能的情况笼统归咎于王源；3.原告对王源、洪佃勇转给端木海角的两笔钱的性质表述与客观事实不符，在高某将案涉房屋转给李某1时，端木海角不仅知情，而且直接收取了李某1付的4万元房租，且没有和李某1签订任何协议，在本案中端木海角对王源转租给洪佃勇的事实也是知情的，同时也直接收取了洪佃勇的42500元的房租，原告作出与客观事实不符的虚假陈述，其目的是将端木海角和洪佃勇之间没有协商好的事实后果转嫁给王源；4.案涉房屋从2018年10月1日至今已经过去了一年八个月时间，相应的租金和损失应当由实际使用人和原告承担，与被告王源无关。综上，请求法庭依法驳回原告对王源的全部诉讼请求。被告洪佃勇辩称，我和原告没有合同关系，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的房屋租赁合同、房屋所有权证、公证书、照片等证据，能够证明原告系本案涉案出租房屋的所有权人及原告与被告王源之间房屋租赁合同事实。被告王源提交的王源与李某1之间的银行交易明细、王源与洪佃勇之间的微信交易记录、王源与原告之间的中国建设银行交易明细、洪佃勇书写的“使用王源营业执照，今后与王源无关”的证明、照片、李某2向端木海角转款40000元的电子回单打印件、端木海角和高某的房屋租赁合同（复印件）、被告洪佃勇提交的银行卡交易明细清单、手机短信、房屋租赁合同、收条、录音等证据，能够证明被告王源系在房屋租赁合同签订前从案外人处转租房屋以及王源将房屋转租给被告洪佃勇的事实。原、被告提交的证据均作为认定本案事实的证据在案为证。本院经审理认定事实如下：原告系坐落于本市海州区，非住宅）所有权人。2013年10月22日，原告在连云港市公证处签订委托书，原告委托端木海角对上述房产进行出售、出租等，端木海角签订房屋租赁合同等相关协议以及代为办理的房屋租赁中相关的其他手续所签署的文件端木义慧均予以承认。2016年9月12日，端木海角代原告与案外人高某签订房屋租赁合同，约定2016年10月1日起至2019年9月30日止，原告将房屋出租给高某，年租金为85000元。在租赁期间内，案外人李某1曾转租该房屋。被告王源于2018年4、5月份左右自案外人李某1处转租原告所有的本案诉争租赁房屋，并使用该房屋用于经营。2018年6月11日，端木海角（甲方、出租方）与被告王源（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定端木海角将原告所有坐落于海州区陇海东路18-12号门面房（建筑面积54.49m2）出租给被告王源使用。合同第二条约定房屋租赁期限、用途：（一）、该房屋租赁期限一年。2018年10月1日起至2019年9月30日止。租赁期满，乙方无条件如期交还所租房屋。如乙方逾期交还所租房屋，则每逾期一日乙方应向甲方支付原日租金三倍的租金。此外，乙方还应承担因逾期交还所租房屋给甲方造成的损失。租赁期满前三个月，乙方无论是否续租，都必须提前三个月告知甲方，如续租，则与甲方重新签订房屋租赁合同并交纳租金；如不续租，则租赁期满交还房屋。否则，乙方将承担甲方最多三个月的商铺招租空闲期间的租金。（二）、乙方租赁该房屋仅作为一般经营使用。并在本房屋租赁合同签订后30日内到房屋租赁管理部门办理登记备案手续。未经甲方书面同意，乙方不得私自改变房屋租赁用途。合同第三条约定租金、合同履约保证金及支付方式：该房屋年租金为捌万伍仟元人民币，乙方于2018年6月30日前支付给甲方，并于签订本合同时向甲方交纳合同履约保证金捌仟伍佰元（租赁期满后退还）。如乙方逾期付款，则按每日千分之一向甲方支付逾期付款滞纳金。合同第六条约定房屋的出售、抵押、转租（转让）：（三）、租赁期间，乙方不得转租（转让）其承租的房屋。如乙方确实无法继续经营，经甲方同意后可以转租（转让），但乙方必须向甲方支付50%的转租（转让）费。合同还对房屋的使用、合同解除与违约责任处理进行了约定。合同签订后，被告王源于2018年7月份与被告洪佃勇协商将被告王源承租的本案所涉房屋转租事宜，被告洪佃勇承租房屋系为经营饭店。2018年7月10日，被告洪佃勇支付被告王源转让费定金贰万元。关于转租事宜，被告王源未征得原告事先同意，未与被告洪佃勇签订书面的房屋租赁合同（转租），且被告王源亦未告知原告房屋转租给被告洪佃勇，也没有将被告洪佃勇身份信息收集交予原告。2018年7月15日，被告洪佃勇通过王新新的账户转账48600元给被告王源。关于被告王源向被告洪佃勇交付涉案房屋的日期，被告王源称交房时间为2018年7月10日，被告洪佃勇称交房时间为2018年7月15日。2018年7月19日，被告洪佃勇通过王新新账户转账2万元给被告王源。2018年7月26日，被告洪佃勇书写“自7月26号海州区陇海东路18-12号营业执照由洪佃勇临时使用，使用以后任何事情与王源无关，特此为证”交予被告王源，当天王源将端木海角的账户及电话号码提供给被告洪佃勇，被告洪佃勇向端木海角账户转账租金42500元。被告王源收到洪佃勇支付的款项后，因端木海角催要租金于2018年8月20日向端木海角支付1万元。2018年8月20日左右，被告洪佃勇要求被告王源与其一起至工商管理部门办理营业执照，因被告洪佃勇无涉案房屋租赁合同等原因，未能办理工商营业执照。2018年10月28日、2018年10月29日被告洪佃勇向端木海角发送短信要求端木海角接电话，2018年12月15日，被告洪佃勇向被告端木海角发送短信，内容为“端木海角，你不接电话，关于店铺，不给我办营业执照，后果你要负责任”。端木海角均未予回复。合同租赁期限届满后，被告洪佃勇未将本案涉案房屋交付被告王源，被告王源也未将本案涉案房屋交付给原告。原告虽称向二被告主张过交还涉案房屋，但未提交曾经主张过的相关证据。本院认为，原告（受委托人端木海角代签）、被告王源签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：1.本案中对原告承担违约责任主体的确认；2.房屋租赁合同期限届满后，被告应按何种标准向原告缴纳房屋租金。关于争议焦点一，本案系房屋租赁合同纠纷，根据原告与被告王源签订的《房屋租赁合同》，合同的相对双方为原告与被告王源。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案原告与被告王源签订的房屋租赁合同未经协商一致解除或出现被告王源可以解除合同的法定事由，故在合同约定的履行期限内，原告端木义慧与被告王源均应履行合同约定的义务，一方违反合同义务亦应承担相应的违约责任。不论被告王源是否将涉案房屋转租给洪佃勇，原告是否认同王源与洪佃勇之间的房屋转租合同关系，王源均为与原告房屋租赁合同的合同相对方。一方当事人与他人订立合同后，依照其与第三人的约定，征得对方当事人的同意，可以将合同的权利义务一并转移给第三人。关于被告王源辩称已将与原告所签订的房屋租赁合同权利义务概括转让给被告洪佃勇，王源已经口头告知端木海角并经端木海角同意，在本案诉讼过程中端木海角对转租给洪佃勇不予认可，亦不认可王源所陈述的合同权利义务的概括转移。王源未能举证证明其在征得原告同意后将房屋租赁合同的权利义务一并转让给洪佃勇，关于被告王源的该项辩解意见，本院不予采信。关于被告王源向被告洪佃勇提供端木海角的账户，洪佃勇向端木海角账户支付42500元应认定为代王源支付房屋租金，在原告未同意与被告王源解除房屋租赁合同及未另行与被告洪佃勇签订房屋租赁合同的情况下，不能视为洪佃勇向端木海角支付款项即认定原告与被告洪佃勇之间形成了房屋租赁合同法律关系，关于被告王源辩称原告将与被告洪佃勇之间没有协商好的事实转嫁给被告王源的辩解意见，本院亦不予采信。故，本案中对原告端木义慧负有履行房屋租赁合同交付租金、交付房屋、承担违约责任等合同义务的合同责任主体为被告王源。关于争议焦点二，原告与被告签订的《房屋租赁合同》中虽明确约定：“租赁期满，无条件交还房屋。如逾期交还房屋，每逾期一日应当支付原租金三倍的租金。”及约定了被告王源必须提前三个月告知是否续租。而综合本案原告并未提交证据证明租赁期间届满后其明确向被告要求交还房屋的证据，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”综合今年疫情影响等，针对本案具体情况，关于租赁合同期间届满后，宜按原租赁合同租金标准继续计算租金为妥，原告可以随时解除合同，关于合同中约定的被告须承担最长三个月商铺招租空闲期的约定，原告可依实际依法进行主张。原告起诉应认定为向被告主张返还房屋，自原告起诉之日起，被告仍未交还承租房屋应当按照合同承担违约责任。关于原告的各项诉讼请求：1.关于原告主张被告即刻将租赁房屋腾空交还原告的诉讼请求，根据原告与被告王源签订的房屋租赁合同，按照合同约定，合同终止后被告王源负有向原告交还承租房屋的合同义务，因被告洪佃勇占有涉案房屋，故被告洪佃勇负有协助的义务。2.关于原告主张判令被告给付租金41000元及延期付款滞纳金（滞纳金自2018年10月1日起至给付租金止，按每天千分之一计算）的诉讼请求，关于该部分的租金，根据合同约定被告王源应于2018年6月30日前向原告支付租金85000元及履约保证金8500元，综合本案，截止2018年8月20日，被告支付原告合计52500元（含洪佃勇支付42500元），合同还约定履约保证金合同期满后退还，故，本案宜认定被告王源已支付房屋租金52500元，欠付租金合计32500元，应给付原告。关于滞纳金标准，综合合同约定、损失，依法认定为自2018年10月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。3.关于原告主张2019年10月1日至2020年4月30日期间按合同约定的租金三倍计算租金148749元的诉讼请求，自2019年10月1日至2020年3月27日，租金按原合同约定85000元/年标准计算，依法计算为41704.34元（85000元/年÷12月×5月+85000元/年÷365天×27天）。自2020年3月28日至2020年4月30日期间，合同约定为合同租金三倍计算，酌情认定按合同租金的1.3倍计算较为妥当，即年租金110500元，依法计算一个月零四天为10419.29元（110500元/年÷12月×1月+110500元/年÷365天×4天），合计52123.63元，被告王源应给付原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王源于本判决生效之日起十日内将坐落于连云港市市海州区门面房腾空后交付原告端木义慧，被告洪佃勇负有协助的义务；二、被告王源于本判决生效之日起十日内给付原告端木义慧租金32500元及滞纳金（自2018年10月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；三、被告王源于本判决生效之日起十日内给付原告端木义慧租赁合同期限届满后租金52123.63元（自2019年10月1日至2020年4月30日期间）；四、驳回原告端木义慧其他诉讼请求。案件受理费4095元（原告已预交），由原告端木义慧负担2045元，由被告王源负担2046元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告端木义慧。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审判员  时恒雨二〇二〇年六月二十三日书记员  朱珊珊法律条文及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。