广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初20010号原告：深圳市半亩塘书寓信息科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EHNUA7G。法定代表人：陈泓仰，该司执行董事。委托代理人：陈浩，男，汉族，1993年9月3日出生，身份住址江西省抚州市崇仁县，该司员工。被告：王盈盈，女，汉族，1980年2月25日出生，住址广东省深圳市福田区，被告：王利治，男，汉族，1950年9月4日出生，住址广东省深圳市福田区，两被告共同委托代理人：庄海波，广东前海律师事务所律师。上列原告深圳市半亩塘书寓信息科技有限公司诉被告王盈盈、王利治房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，由审判员吴颂适用简易程序独任审理本案，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈浩、两被告共同委托代理人庄海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年8月10日，涉案房屋所有人为被告王盈盈，系被告王利治的女儿，被告王利治代理被告王盈盈与原告签订了《定金收据》，定金收据中原被告双方对涉案房屋的地点、承租期限、房租金额和违约条款等进行了明确的约定，原被告双方实质上达成了一份房屋租赁合同。该房屋租赁合同中明确约定涉案房屋地点位于深圳市××区××路富怡雅居A-B栋B-23D，租赁期限为10年，租赁日期自2019年8月10日至2029年8月10日止，月租金为17000元。另房屋租赁合同中备注第一款约定被告王盈盈知情且同意原告包租，原告有理由相信涉案房屋所有权人知晓并同意涉案房屋由原告承租，房屋租赁合同中备注鉴于两被告同意原告对房屋进行重新装修，合同期内两被告提前收回房屋，同意补偿给原告违约金20万元。原被告对违约金数额进行了明确约定。房屋租赁合同签订后，原告交付了被告微信转账3000元作为定金。房屋租赁合同签订后，两被告将房屋交付给原告，在原告对涉案房屋进行装修设计期间，两被告多次对装修设计活动进行干扰，声称要收回涉案房屋使用权，并多次向原告表示已将房屋租赁给第三人的事实，两被告的行为已构成违约，且两被告未依约履行房屋租赁合同的行为致使原告无法正常生产经营。据此，请求法院判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、两被告赔偿原告违约金20万元；3、本案保全费、诉讼费由两被告承担。庭审中原告确认违约金中包含要求两被告返还的3000元定金，原告并明确违约损失包含：1、逾期利润损失每个月11万元，10年共计120万元；2、原告寻找其他房源的交通费、误工费。因为代理人陈浩为原告负责寻找房源对接业主的专员，每月工资水平大约为15000元，寻找房源需要4-6个月，误工费损失为6万元，交通费一天100元，6个月12000元；3、因为着急寻找房源，导致房租价格较高，每月差价2000元，10年24万元。两被告共同答辩称：1、原告与被告并未签订租赁合同。2009年8月10日，被告与原告签订定金收据并收取定金3000元，双方达成共识此为定金合同，约定之后再签订正式合同。2、即使定金收据被认定为租赁合同成立，原告也存在欺诈的行为，该合同应自始无效。最开始，双方协商的是入住15人左右，签订定金收据之后在被告的追问之下原告才告知要住30人左右，与最初协商的内容严重不符，根据合同法第五十四条的规定，该合同属于无效合同。3、即使合同被认定有效，约定的违约金也过高，不符合公平合理原则，应调整至原告实际损失的30%或双倍退还定金。签订定金收据之后，被告因得知将要入住的人过多，与原本约定的15人严重不符合，表示拒绝出租。而之后双方产生矛盾无法沟通，房屋也并未交付。原告主张的20万违约金远远超出了其实际的损失，根据合同法解释第一百一十九条的规定的减损规则，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而根据合同法解释的第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过实际损失30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。综上所述，结合被告提供的证据和质证意见，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年8月10日，在深圳市成宏房地产经纪有限公司中介人员肖**松的推介下，原告（承租方、乙方）与被告王利治（被告王盈盈代理人）签订《定金收据》，收据中载明收到原告承租深圳市××区××路富怡雅居A-B栋B-23D房产证号30××95定金3000元。承租条件如下：月租金17000元，押金34000元，租期10年（到期后同等条件优先续租5年），装修期为合同签订后15天；房租每隔两年递增月租金3%；备注为：甲方知情且同意乙方包租；鉴于甲方同意乙方对本房屋进行翻新装修后用于公司员工宿舍分租的用途，如在租赁期间产生的任何安全问题及法律责任均由乙方自行承担；合同期内，甲方提前收回房屋，同意补偿给乙方违约金20万元；若乙方在租赁期间在出租场所内有违法、寻衅滋事且不听甲方劝阻，甲方有权中止合同，乙方在三日之内搬出该房屋，并结清物业、水电、燃气相关费用。当日，原告公司员工陈浩添加被告王利治的微信，原告员工陈浩采取微信转账方式向被告王利治支付定金3000元。次日，被告王利治告知中介人员肖**松，合同租期太长，每年递增不合理，要求与原告进行协商。原告要求肖**松尽量做被告王利治的工作。随后，双方进行了多次协商未果。另查，原告主张虽然定金收据上称租的是23D，实际23D房分为上下两层，原告承租的是上面那一层，面积大概190平方米左右。签订定金收据当天，口头协商第二天交付房屋，交付标准为空房交付；租金自签订合同当天支付，每月10日支付下个月租金，拖欠租金半个月可以解除合同，租期自交房之日起开始计算10年。两被告称并未对上述具体条款进行约定，也未实际向原告交房。再查，两被告自称为父女关系，同意对该定金收据所产生的权利义务承担共同责任。又查，两被告申请肖**松出庭作证称：原告代理人需要寻找宿舍，本人就推荐了两被告的房屋中第二层给原告。当时原告说是为其公司的技术人员居住。签订定金收据后交了3000元定金。之后口头约定9月1日起租，中间包含装修期。交付在签订合同当日或次日。租金每月一付，在当月1日支付。对于逾期支付租金的违约责任等其他问题尚未进行协商。但是第二天早上被告王利治就打电话给本人，称合同租赁太长，每年递增不合理。本人经多次与双方沟通未果。在双方沟通过程中，因被告王利治多次催促本人另行放租，本人于8月9日带其他客户看房，并且在8月13日成功将涉案房产出租出去。就涉案房产的中介费问题，公司没有收取原告及被告任何款项。本院认为，原告及被告王利治签订的《定金收据》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告主张该定金收据实际为房屋租赁合同，双方已形成事实上的租赁合同关系。但该材料明确注明该文件的性质为定金收据。虽对于月租金、押金数额、租期及租金递增数额做出了一些约定，但并不能包含租赁合同中其他重要条款，该定金收据并不能证明双方已形成租赁合同关系。两被告拒绝与原告签订合同，并将房屋另行出租给他人使用，构成违约。原告有权解除该定金收据合同，要求两被告返还定金3000元及承担违约责任。定金收据中虽约定两被告在合同期内提前收回房屋，同意补偿给原告违约金20万元。但双方并未实际形成租赁合同关系，租期也未开始计算，且两被告也未实际向原告交付涉案房屋，原告也未依据定金收据进行翻新装修，原告也未向中介机构支付居间服务费用。原告未能举证证明因为两被告的违约遭受的损失及损失程度问题。但综合考虑到原告员工因为两被告的违约行为导致多次见面会谈，因为协商不成需另行租赁房屋，必然会存在一定的损失，本院酌情确定违约金数额为10000元。两被告同意就定金收据所产生的权利义务承担共同清偿责任，该自认对原告有利，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王盈盈、被告王利治应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半亩塘书寓信息科技有限公司退还定金3000元；二、被告王盈盈、被告王利治应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半亩塘书寓信息科技有限公司支付违约金10000元；三、驳回原告深圳市半亩塘书寓信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，因适用简易程序而由法院收取的2150元（已由原告预交），由原告负担2010.25元、两被告共同负担139.75元。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审判员 吴    颂二〇二〇年六月十二日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。