河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1002民初3100号 原告（反诉被告）：廊坊市凯宏家居广场有限公司，住所地廊坊市安次区南龙道红星美凯龙家居生活广场。 法定代表人：王琦琦，总经理。 委托诉讼代理人：张兴兴，北京盈科（石家庄）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王娟，女，1982年2月17日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：安志远，河北听韬律师事务所律师。 原告（反诉被告）廊坊市凯宏家居广场有限公司（以下简称凯宏家居）与被告（反诉原告）王娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月29日作出（2019）冀1002民初1005号民事判决。王娟不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）冀10民终4365号裁定，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月4日、12月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯宏家居委托诉讼代理人张兴兴、被告（反诉原告）王娟及其委托诉讼代理人安志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯宏家居向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间租赁关系已经解除；2、判令被告支付2018年9月1日至2019年3月26日的租金156313.19元、空调取暖费2490元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在两份《品牌引进审批表》中约定，被告租赁原告的展位经营品牌帝王洁具，合同时限2018年9月1日至2019年8月31日，租赁展位净面积95平方米，月租金11269元，付款方式押一付三；被告租赁原告的展位，经营品牌帝王洁具，合同时限2018年9月1日至2019年8月31日，展位净面积112.5平方米，月租金13345元，付款方式押一付三。《合同法》第94条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行，当事人可以解除合同。因被告未按照约定支付原告租金，且原告多次催要未果，故原告诉至贵院，请求贵院依法维护原告的合法权益。 王娟辩称，2018年10月王娟与凯宏家居签订两份《品牌引进表》的展位租赁合同（即帝王1、帝王2）。租期为一年，租赁期限均为2018年9月1日至2019年8月31日，租赁净面积为112.5平方米和95平方米。合同约定王娟向凯宏家居交纳“帝王1”租金5816元（10月份部分、11月租金于10月31日前交清，后期押一付三），交纳“帝王2”租金6887.7元（10月份部分、11月租金于10月31日前交清，后期押一付三）双方签订租赁合同后，王娟按约定向凯宏家居交纳10月份租金，但在王娟委托周某（帝王洁具店长）向其交纳11月份租金时，红星美凯龙广场（即凯宏家居所出租场地）收费工作人员以“与你们签订协议的领导已经调走，所签协议不算数，需要按照商场重新核算的金额支付租金”为由，据不收取周某所交纳的租金，且自2018年11月1日起凯宏家居强行将王娟的两个铺位断电，让王娟无法正常经营，凯宏家居的上述行为已经严重违反合同约定，给王娟造成巨大的经济损失，综上所述，系凯宏家居违约在先，导致王娟的合同目的不能实现，且让王娟蒙受巨大的经济损失，因此违约方因己方的违约行为所产生的一切己方费用均无权要求守约方承担，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 王娟向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉人支付违约损失1207189.15元；2、返还内容为“海纳百川”的名人字画一幅；3、本诉及反诉的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：自2015年至2019年我方承租位于廊坊市安次区南龙道红星美凯龙家居广场两铺位，并与出租方凯宏家居签订租赁合同。2018年双方签订名为品牌引进审批表的铺位租赁合同，因2018年9月1日至2018年10月24日，凯宏家居强行给我方铺位断电，造成我方无法经营，故双方约定2018年9月、10月两个月我方承租的两个铺位，分别按照5816.26元，6887.7元收取，自2018年11月我方承租的两个铺位，分别按照11269元/月、13345元/月向凯宏家居交付租金。2018年10月29日我方按合同约定向凯宏家居续交下月铺位租金，但是凯宏家居拒不接收我方预交的10月份租金。我方向其出示2018年10月24日给凯宏家居的付款凭证等证据，对方拒不承认，对方以公司更换领导，并称之前约定全部作废。我方铺位便被断电，无法经营，直至2019年2月28日，凯宏家居私自将我方的铺位查封，2019年3月初，凯宏家居在我方毫不知情的情况下破门而入，将我方的两个铺位内的所有产品强行拆除，并进行扣押，且同时将我方两铺位内所有装修装饰全部毁损。由于凯宏家居违约和违法强拆、扣押等行为给我方造成直接经济损失1207189.15元，故反诉人为维护自己的合法权益，特向法院提出反诉。望法院判准所求。 凯宏家居辩称，我公司不应当支付王娟反诉的房屋装修损失、被毁损及扣押卫浴样品损失。理由如下：因王娟未按合同约定支付租金，我公司多次向其催缴，其以种种理由拖延。鉴于此，我公司向其发出了解除租赁关系通知函。根据合同法第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此双方的租赁关系已解除。本案因王娟迟延支付租金导致合同解除，其作为合同违约方，无权要求我公司支付其所述损失。首先王娟与我公司签订的红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同通用条款中21.7条，承租方特别承诺因违约导致合同解除，或其单方面解除合同时，承租方即无条件授权红星美凯龙自行处置展位内的全部商品，和21.9条合同无论因何原因终止的，亦不论展位是否由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备，红星美凯龙无需为此向承租方再支付任何费用和补偿的约定，我公司也不应当承担其所述的各项损失。其次，王娟在帝王展位喷印，帝王洁具迁至居然之家的行为表明其有解除合同之意，但是其也未腾退返还我公司展位。我公司向王娟发出的解除租赁关系通知函中载明，现函告阁下租赁关系即时解除，请阁下收到本函之日起3日内至商场财务室结清相关费用，并将展位恢复原状，逾期我司将自行恢复展位，由此产生的费用、损失由阁下自行承担。双方租赁关系解除后，王娟在我公司给予的合理期间内怠于主动撤场，也未将展位恢复原状，返还我公司，我公司有权对展位恢复原状。由王娟自行承担其所述的各项损失。最后因为王娟欠付租金在先，我公司将其店内物品搬离店面另行存放的行为，属于避免损失扩大的自力救济行为。王娟于2014年9月1日开始租赁我公司展位并逐年续签。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租方违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。我公司也不应当支付王娟所述各项损失。综上，反诉人主张与事实不符，无请求基础，请法院驳回其反诉请求。 本院经审理认定如下：2014年，原、被告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同编号0205110000400，合同由专用条款、通用条款及附件部分组成，专用条款约定：被告租赁原告位于综合馆一楼A9139展位，计租面积135.00平方米，合同期限自2014年9月1日起至2015年8月31日止，每期租金31185元，租金付款周期为三个月。于合同签订当日向红星美凯龙支付质量保证金20000元。通用条款第7.1条约定：自租金起算起至本合同终止之日止，承租方应当于全年每一个商场营业日的营业时间内开张经营。未经红星美凯龙事先书面同意，承租方不得在营业时间内中止经营、关闭照明、灯箱、将展位转作仓库或其他用途、撤离营业员或展位内的商品等；第7.12条约定：在合同期内，如遇经营所需，红星美凯龙对商场进行规划、调整，承租方必须无条件服从并积极配合；第21.6条约定：在合同期内，承租方或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：21.6.1未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等），经红星美凯龙书面催告仍未交纳的。合同订立后，双方均按合同履行了义务。后原、被告双方分别签订了2015年-2016年、2016年-2017年、2017年-2018年的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同对展位面积、租金金额有调整外，其余内容基本相同。王娟在质证意见称，2014-2015、2015-2016的合同是其所签，其余合同不是王娟本人签字。2018年10月24日原、被告签订了两个《品牌引进审批表》。主要内容是：经营品牌：帝王（1），合同期限2018年9月1日至2019年8月31日，月租金金额11269元，展位净面积95平方米，合同期内需交纳冬季取暖费、夏季空调费各一次，按10元/平方米收取，需在合同生效前一次性交纳清。本次交纳金额：今日交纳5816.26（10月部分、11月，10月31日前交清，后期押一付三），其他约定事项：1140*2＝2280，财务部6956.26（5816+1140）；经营品牌：帝王（2），合同期限2018年9月1日至2019年8月31日，月租金金额13345元，展位净面积112.5平方米，合同期内需交纳冬季取暖费、夏季空调费各一次，按10元/平方米收取，需在合同生效前一次性交纳清。本次交纳金额：今日交纳6887.7（10月部分、11月租金于10月31日前交清，后期押一付三），其他约定事项：1350*2＝2700，财务部8237.7（688.7+1350）。 庭审中王娟称，因凯宏家居管理混乱，店铺断电，凯宏家居负责人与王娟协商，要求王娟仅交纳半个月的租金，以抵顶9、10月的租金，在此基础上，签订的《品牌引进审批表》。《品牌引进审批表》签订后，王娟派工作人员按照约定交纳租金时，凯宏家居称，原先的协议作废，拒绝接收租金。凯宏家居予以否认，王娟申请证人贺某、周某出庭作证。贺某出庭作证称：其在王娟经营的店铺隔壁工作，当时她与王娟的工作人员周某一起去凯宏家居财务交纳租金，凯宏家居的财务人员称，王娟的协议作废了，没有收王娟的租金。周某出庭作证称，2018年10月29日我去财务交租金，财务不收，当时合同签订的租金总金额是两万多元，但财务说，必须按现在的合同交三万多租金，不按照她的要求就不收。至此，王娟未交纳租金及空调取暖费。 自2018年11月凯宏家居通过微信等方式催缴王娟交纳租金，2019年2月28日凯宏家居向王娟制作“租金催缴通知函”，主要内容是：阁下于2018年9月1日签订的展位品牌引进表，现阁下已欠2018年9月-2019年2月租金134980.89元，已构成根本违约，自收到通知后一个工作日内足额交纳上述款项，如逾期仍不交纳，将行使租赁展位约定之权利，终止租赁关系，并保留司法追讨租金之权利。该通知于2019年3月1日通过EMS全球邮政特快专递发出，2019年3月2日11时50分由他人签收。王娟的质证意见是：该通知可以证明凯宏家居并未按照与王娟签订的协议收取租金，自2018年9月至2019年2月，王娟未支付2018年11月、12月，2019年1月、2月租金，共计四个月，凯宏家居主张134980.89元（134980.89/4等于33745.22元/月）。本院经核对，双方在《品牌引进审批表》中约定的租金分别为11269元/月、13345元/月，共计24614元/月，自2018年9月至2019年2月，共计6个月，租金为147684元，扣除王娟已支付的6887.7元、5816.26元，计134980.04元。 2019年3月6日凯宏家居向王娟制作并通过EMS全球邮政特快专递发出《解除租赁关系通知函》，主要内容是：“我司在2019年3月2日向阁下送达租金催缴通知函，阁下已经签收，现通知函上明确阁下补交租金之时间已过，阁下仍逾期未交纳租金，我司为本物业的唯一授权经营管理者，现函告阁下租赁关系即时解除，请阁下收到本函之日起3日内至商场财务室结清相关费用，并将展位恢复原状，逾期，我司将自行恢复展位原状，由此产生的损失由阁下自行负担”。2019年3月7日9时23分由他人签收，王娟称其未曾收到，也未见过该《解除租赁关系通知函》。经查，凯宏家居送达的《租金催缴通知函》、《解除租赁关系通知函》均通过EMS全球邮政特快专递送达，所留地址、收件人、联系电话均相同，签收人均显示：他人收。庭审中，凯宏家居提交了2019年2月28日其工作人员与王娟之夫刘宁的短信，主要内容是：陈总我是红星帝王的刘宁，听王娟说您通知她谈房租问题，之前没有人通知，今天的通知也很急，如果说在咱们双方谈之前你们把我的店封了属于违反法理和情理，其次如果你们把我的店封了也没有谈的必要了对吧。居然之家现在一直给我留着展位，我没有去装修，目的是想好好经营咱们红星这个店。如果你们违反法律精神执意要封店的话，我可以放弃红星，希望能三思而后行。王娟对该短信的真实性认可，但没有反映出凯宏家居通知解除合同，王娟也并未同意解除合同。 2019年3月17日凯宏家居自行组织工作人员对王娟经营的展品及其他物品进行清场、提留。至法庭辩论终结前，王娟未对凯宏家居提存的物品查验、迁移。 本院认为，原、被告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》属于双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，双方均应按照约定履行义务。合同期满后，原、被告双方或是订立了新的合同，或是依照原合同各自履行义务，均未发生争议。2018年10月24日原、被告签订了两个《品牌引进审批表》，该引进表应视为新的合同，双方应按照该引进表的约定履行义务。王娟称，2018年9、10两个月我方承租的两个铺位，分别按照5816.26元，6887.7元收取租金，自2018年11月我方承租的两个铺位，分别按照11269元／月、13345元／月向凯宏家居交付租金。因引进表中并未有该项约定，凯宏家居予以否认，应当按照引进表中约定的内容各自履行义务，故，王娟应当按照约定，分别按11269／月、13345／月支付租赁费。王娟称，凯宏家居拒收租金，并由贺某、周某出庭作证，因王娟未提供其他证据予以证明，亦未通过转存、提存等方式支付租金，且经凯宏家居书面催缴后，仍未支付租金，应认定为迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，该情形凯宏家居有权行使解除权。 王娟否认收到凯宏家居发出的解除租赁关系通知，因凯宏家居送达的《租金催缴通知函》、《解除租赁关系通知函》均通过EMS全球邮政特快专递送达，所留地址、收件人、联系电话均相同，签收人均显示：他人收，王娟又认可收到《租金催缴通知函》，即使王娟确实没有收到《解除租赁关系通知函》，自2019年4月10日凯宏家居起诉后也应当知晓该通知的内容。王娟对该通知既未提出异议，又未向人民法院或仲裁机构请求确认解除的效力，该合同已经解除。王娟未在合理的期限内迁移自己的物品，凯宏家居组织人员迁移、提留，并无不当。 王娟要求凯宏家居赔偿其装修损失，因其违约导致合同解除，该项请求，本院不予支持。王娟要求凯宏家居赔偿因拆迁导致物品损坏、丢失造成的损失，因王娟对凯宏家居拆迁的物品尚未查验，可待其查验后，确因故意或过失造成物品损坏、丢失，可另行主张权利。 凯宏家居提交的短信记录显示，凯宏家居自2019年2月28日即对王娟租赁的店铺查封，其要求王娟支付查封后的租赁费，因凯宏家居查封店铺，必然导致王娟无法经营、管理，再按照正常经营、管理的情形支付租赁费，有悖常理，本院不予支持。王娟应当支付自2018年9月1日至2019年2月28日六个月的租金，计（13345+11269）*6-（5816.26+6887.7）＝134980元。另，原、被告签订的《品牌引进审批表》中显示王娟应缴纳空调取暖费4980元，已缴纳2490元，故其仍应支付取暖费2490元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）廊坊市凯宏家居广场有限公司与被告（反诉原告）王娟订立的租赁合同已经解除； 二、被告（反诉原告）王娟于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）廊坊市凯宏家居广场有限公司租金134980元、冬季取暖费2490元，共计137470元； 三、驳回被告（反诉原告）王娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3476元、反诉费15664元、保全费5000元，共计24140元，由被告（反诉原告）王娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  高文学 审 判 员  李 萍 人民陪审员  王德增 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  朱明旭 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。