苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8540号 原告（反诉被告）:苏州历史文化名城发展集团有限公司，住所地江苏省苏州市干将东路**。 法定代表人：王伟，董事长。 委托诉讼代理人:徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈若滢，江苏新高的（苏州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:黄苏勇，男，1962年8月18日出生，汉族，住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人:倪兆红，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗平，上海段和段（苏州）律师事务所律师。 原告苏州历史文化名城发展集团有限公司（以下简称历史文化名城公司）与被告黄苏勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，后因部分事实需要进一步查实，遂转为独任制普通程序。2019年10月29日，被告黄苏勇提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告历史文化名城公司的委托诉讼代理人徐旬与被告黄苏勇的委托诉讼代理人罗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告历史文化名城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还承租房屋；2、判令被告向原告支付房屋租金355160.68元（自2018年6月1日起计至实际返还房屋之日，暂计至2019年9月20日）；3、判令被告支付逾期付款违约金57779.24元（自逾期之日起计至付清之日止，年利率按人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2019年9月20日）；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、判令确认原、被告房屋租赁合同于2019年11月6日解除；2、判令被告向原告支付自2018年6月1日至2019年11月6日期间的租金391972.6元；3、判令被告支付逾期支付租金的违约金131030.95元（按照年利率24%计算，分别以每期欠付租金为基数，分别自逾期之日起至实际支付之日止，暂计至2020年4月15日，其中以135000元为基数，自2018年6月1日起至2020年4月15日止；以135000元为基数，自2018年12月1日起至2020年4月15日止；以121972.6元为基数，自2019年6年1日起至2020年4月15日止）；4、判令被告向原告支付自2019年11月7日起至2020年4月3日止的房屋占有使用费148591.78元（按照租金的1.3倍计算）；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于xxx的房屋，租赁面积为896.32平方米，租赁期为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止(含4个月免租期)。第一年租金为173300元，第二年租金为27万元，第三年租金为28万元，第二年起租金每半年一付，被告应在每半年开始前15日内支付。经原告催告，被告仍未支付2018年6月1日起至今的租金，构成违约，原告自2019年9月20日起要求与被告解除合同，并返还房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告黄苏勇辩称，原告在2018年6月就已经将涉案房屋关停水电，并封存了相应门窗，被告不具备返还的条件，也无法使用该房屋；对其支付租金和违约金的要求，其不予认可，其支付了第一年的租金，在支付第二年租金的时候，由于原告的关停行为导致被告无法使用租赁房屋，在此期间也一直与原告及原告的管理层、法定代表人予以协商，但至今没有给予正面回复。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 反诉原告黄苏勇向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的房屋租赁合同解除；2、判令反诉被告支付因关停违约行为造成的损失100万元；3、本案所有诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》时，反诉原告就明确告知涉案房屋用于公寓使用，并按照公寓的装修标准予以装修。合同签订后，反诉原告就依约支付了第一年的租金，并实际投入使用。2018年6月，反诉被告在未通知反诉原告的情况下，私自关停涉案房屋的水电，并贴具封条，造成反诉原告无法使用该房屋至今。反诉原告在此情况下与反诉被告协商房屋租赁事宜及租金支付问题，均未能协商一致。反诉被告的上述行为已严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》约定，造成反诉原告无法使用租赁房屋，已属根本违约，反诉原告因租赁房屋发生的损失由反诉被告予以承担。为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。 反诉被告历史文化名城公司辩称，1、因反诉原告于2018年6月份之后仍然在使用涉案房屋，故其诉称的贴封条导致无法使用房屋的事实并不存在，我方贴封条也不构成违约行为，反诉原告无法使用案涉房屋经营公寓的原因只是未办理消防手续，因331整治行动导致其停业整顿，贴封条的行为仅仅是我方配合331整治行动所做，从反诉原告在2018年6月提交的申请可以看出其配合331整治行动而主动对案涉房屋2楼、3楼停业并进行关闭，因此，我方张贴封条这一行为更多体现的是形式上的意义；2、双方在签订租赁合同时，我方已经向其提交了房屋产证，意味着在租赁房屋时反诉原告是明知该房屋性质为住宅，对于该房屋后续的用途也明确了相关的许可证照的一切手续，可由其自行办理，因此，其将租赁房屋用于经营公寓等业态并进行装修的相关一切后果，应由其自行承担；3、反诉原告称的对公寓购置物品的相关损失要求我方承担并无法律依据，其可以自行进行回收；4、对装修部分的损失根据租赁合同约定，承租人如果需要进行改进或者装修应该征得出租方同意并办理一切手续，从现场的实际情况看，其装修的面积也达到了施工要求，承租人未办理相关报批手续而进行的改建装修，由此产生的费用和不利后果应该由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，历史文化名城公司（甲方、出租房）与黄苏勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于xxx的房屋出租给乙方使用，计租之建筑面积为896.32平方米，乙方已对本房产目前之装修现状、供电、供水设施及其他外部条件等予以现场勘验，并确认可以满足其租赁使用之需。乙方向甲方承诺，租赁本房产的用途仅作为合法用途使用，不得超出许可经营的范围，不得经营有可能影响到房屋安全使用、产生安全隐患、造成不良后果的业态，乙方正式对外开业前，应取得其经营活动所必需的所有行政许可等相关证照。房屋租赁期限为三年，自2017年6月1日起至2020年9月30日止，免租期四个月，第一年租金173300元，第二年租金27万元，第三年租金28万元，在本合同签订时，乙方向甲方支付保证金65000元。乙方不得擅自改变本房产的结构和用途，如确因业务需要或特殊原因，需要对承租房进行改建或装修(包括对附属设施的增添、改进)的，须事先就具体设计图纸和施工方案征得甲方书面同意并办妥一切合法审批手续后方可实施，且乙方不得改变本房产结构及减损附属设施。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，黄苏勇装修涉案房屋，并提供了大成世家装修设计工程有限公司预算书。 2017年10月13日，历史文化名城公司向苏州市姑苏区工商局彩香分局出具证明，载明“现有我司房屋xxx房屋，因历史原因未办理产证过户手续，现租赁给黄苏勇个人使用，特此说明”。 2018年5月14日，黄苏勇出具保证，载明“本人黄苏勇承诺xxx西首房产在2018年7月30日前将该资产用于公寓的消防手续、营业执照等相关手续办理出来，如未办理，按照相关规定执行”。 2018年6月，黄苏勇向历史文化名城提出申请，载明“因响应国家号召配合‘331’联合执法行动，我方将坐落于xxx房屋的2、3楼停业及关闭，1楼正常经营，特向历史文化名城公司申请将2、3楼的房屋租金延期支付，1楼正常支付，或经双方协商后再另行支付”。 2020年4月3日，历史文化名城公司（甲方）与黄苏勇（乙方）签订房屋交接确认书，乙方将租赁房屋自即日起返还甲方，甲方同意接收。乙方已经将可移动的装修物、可移动的设备设施及其他物品搬离；对于乙方未搬离的装修物、设备、物品，乙方放弃所有权，由甲方自行处置。交接时，乙方已经将租赁房屋产生的水、电、燃气、通讯、物业管理等费用结清。 审理中，黄苏勇提出对涉案房屋的装修残值进行鉴定。经本院委托，苏州中茂房地产土地资产评估有限公司于2020年3月20日出具苏中茂房估（2020）鉴第001号装修残值评估报告，确定在价值时点2018年6月25日，涉案房屋的残值评估结果为446606元。历史文化名城公司对该份评估报告无异议，黄苏勇认为该份评估报告评估房屋价格过低，且未包含原装修拆除费用、建筑垃圾清运费用，希望法院能够综合考量，酌情对该事实以及其损失予以支持。黄苏勇为此支付鉴定费6164元。 审理中，历史文化名城公司与黄苏勇均确认双方是通过协商的方式签订的房屋租赁合同，黄苏勇支付租金至2018年5月31日，黄苏勇交纳保证金65000元，均要求在本案中一并予以处理；因“331”整治，历史文化名城公司于2018年6月25日将涉案房屋的二、三楼贴具封条，并停水停电，涉案房屋由黄苏勇控制，房屋一直空关；关于涉案房屋作为住宅用房的租金，双方均不要求鉴定。 审理中，历史文化名城公司陈述，当时双方签订房屋租赁合同时，黄苏勇一会说要做会所，一会说要做别的用途，双方对房产用途无法界定，只是要求黄苏勇做合法用途使用，并要求其不得超出许可经营的范围，其在签订合同时已向黄苏勇提供房屋的产权证书，并在合同约定了黄苏勇对房产实地予以查看并确认本房产符合租赁目的的实现；涉案房屋的租金比较低，其认为应该是住宅标准的租金；涉案房屋交付给黄苏勇时，二、三楼大理石台阶仍然是咖啡馆状态，交付房屋至少不是纯毛坯。 审理中，黄苏勇陈述，双方签订合同时约定是做公寓对外经营的，后来历史文化名城公司也提供相应的证明用于办理工商营业执照，其在签订合同时不知道涉案房屋的性质是住宅，在历史文化名城公司于2017年10月13日提供房屋产权证书时才知道涉案房屋的性质，涉案房屋之前的承租人是办了营业执照的，历史文化名城公司也作了说明是可以办理营业执照的，其才租赁涉案房屋；涉案房屋的一楼是经营水果和甜点店的，2019年6月，行政部门因涉案房屋的产权问题，也不让经营了，故该水果和甜品店也不再营业；涉案房屋的二、三楼用于经营公寓，共有28个房间，其于2018年4月3日将房间内的可移动物品搬走，其购买这些物品的价格在138395元，以2万元的价格进行处置了；其主张的损失100万元，包括装修残值损失446606元、可移动物品损失11万元、涉案房屋的拆除及垃圾清运费用15万元，其余损失为合同租赁期间经营可预期利益损失。 另查明，涉案房屋坐落于，建筑面积1015.06平方米，所有权人为原苏州市金阊区环境卫生管理所，房屋的土地用途为住宅。 2017年，苏州市姑苏区国有（集体）资产监督管理委员会（甲方）与历史文化名城公司（乙方）签订2017年姑苏区国有资产委托代理经营协议，约定甲方将xxx的房屋委托乙方代管经营，委托代理期限自2017年6月1日起至2025年12月31日止。 以上事实，有不动产权属证明、房屋租赁合同、证明、保证书、申请书、房屋交接确认书、2017年姑苏区国有资产委托代理经营协议、预算书、照片及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告历史文化名城公司与被告黄苏勇签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，历史文化名城公司将涉案房屋租赁给黄苏勇，虽双方签订的合同约定房屋用途为合法用途，但双方也约定黄苏勇正式对外开业前，应取得其经营活动所必需的所有行政许可等相关证照，历史文化名城公司亦陈述在协商过程中，黄苏勇表示将涉案房屋可能用于经营会所或者其他用途，故双方是将涉案房屋作为商业性房屋进行出租和租赁的。现涉案房屋的性质为住宅房屋，无法用于经营，黄苏勇租赁涉案房屋的合同目的无法实现，合同无法继续履行，黄苏勇依法有合同解除权，合同解除时间自反诉状送达历史文化名城公司之日即2019年10月31日解除。历史文化名城公司将住宅房屋作为商业性用房出租，违反合同约定，导致黄苏勇订立合同的目的无法实现，应承担合同解除的违约责任。黄苏勇在订立合同时应审查涉案房屋的性质而未审查，未尽到合理的审慎义务，在合同签订存有一定的过错。对合同解除后损失分担的责任，历史文化名城公司承担70%，黄苏勇承担30%。 关于历史文化公司向黄苏勇主张2018年6月1日至2019年11月6日期间的租金391972.6元、2019年11月7日起至2020年4月3日止的房屋占有使用费148591.78元的诉讼请求，黄苏勇支付租金至2018年5月31日，历史文化名城公司于2018年6月25日在涉案房屋二、三楼张贴封条，并停水停电，故黄苏勇应按照合同约定的租金标准支付2018年6月1日至2018年6月24日期间的租金17753.42元（27万÷365天×24天）；历史文化名城公司于2018年6月25日将涉案房屋二、三楼张贴封条，并停水停电，致使涉案房屋二、三楼无法使用，存在过错，但黄苏勇占有涉案房屋，其未及时行使合同解除权属实，其亦陈述涉案房屋一楼在2019年6月份不再经营，故对2018年6月25日至2019年6月30日期间的租金、房屋占有使用费，在双方均不对涉案房屋作为住宅用途的租金进行鉴定的情况下，本院根据涉案房屋的性质、建筑面积及使用情况酌定该期间的租金标准为年租金14万元，该期间的租金为142301.37元（14万÷365天×371天）；2020年3月20日，鉴定机构出具涉案房屋装修残值损失，2020年4月3日，双方交接房屋，自2019年7月1日至2020年4月3日期间，涉案房屋由黄苏勇实际控制，但未能按约使用涉案房屋，故自2019年7月1日至2020年4月3日期间的租金标准，本院根据涉案房屋的性质、建筑面积及使用情况酌定为年租金7万元，该期间的租金、占有使用费为53123.29元（7万元÷365天×277天）；综上，黄苏勇应向历史文化名城公司支付2018年6月1日至2020年4月3日期间的租金、占有使用费共计213178.08元，历史文化名城公司主张超出部分，本院不予支持。 关于历史文化名城公司主张黄苏勇支付违约金的诉讼请求，历史文化名城公司将住宅房屋作为商业性房屋出租，导致合同目的不能实现，存在违约，历史文化名城公司再向黄苏勇主张违约金，于法无据，本院不予支持。 关于黄苏勇向历史文化名城公司主张损失100万元的诉讼请求，针对黄苏勇的损失，本院逐一认定如下： 1、装修损失。黄苏勇承租涉案房屋后，将涉案房屋装修用于经营公寓，按照法律法规规定，黄苏勇应对装修设计先行报消防部门审核批准，黄苏勇应报而未报随即组织装修，虽因历史文化名城公司原因导致房屋租赁合同解除，但黄苏勇对装修投入属于扩大损失，应由黄苏勇承担主要部分，即由黄苏勇承担60%的责任，历史文化名城公司承担40%的责任，再考虑黄苏勇自身应承担的合同解除后的损失分担比例，本院最终认定历史文化名城公司应承担的装修损失为125049.68元。 2、拆除、垃圾清运损失。黄苏勇租赁涉案房屋重新进行装修用于经营公寓，历史文化公司陈述其交付的房屋不是毛坯状态，部分装修是咖啡馆的状态，在装修过程中，必然产生拆除、垃圾费用，该部分费用未计算在装修残值内，但该部分损失属于扩大损失，黄苏勇承担主要部分，再根据历史文化名城公司承担合同解除后的损失分担比例，结合涉案房屋的建筑面积、黄苏勇提供的预算书等情况，本院酌定历史文化名城公司应承担的该部分损失为1万元。 3、可移动物品损失，黄苏勇购买的可移动物品，可由黄苏勇自行搬离，不应计算在历史文化名城公司赔偿损失范围内。 4、后续履行利益损失。黄苏勇未能提供证据证明其经营公寓的经营情况及盈利情况，也未能提供证据证明涉案房屋一楼水果和甜品店的经营情况及盈利情况，对于该部分的损失，黄苏勇应当承担举证不能的不利后果，故该部分损失，本院不予支持。 综上，历史文化名城公司应赔偿黄苏勇各项损失共计135049.68元，黄苏勇主张超出部分，本院不予支持。 历史文化名城公司与黄苏勇签订房屋租赁合同后，黄苏勇支付保证金65000元，该保证金在本院中一并予以处理，用于折抵黄苏勇应支付的租金，故黄苏勇还应支付历史文化名城公司租金、占有使用费148178.08元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、苏州历史文化名城发展集团有限公司与黄苏勇签订的房屋租赁合同于2019年10月31日解除； 二、黄苏勇于本判决生效之日起十日内支付苏州历史文化名城发展集团有限公司房租、房屋占有使用费148178.08元； 三、苏州历史文化名城发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿黄苏勇损失合计135049.68元； 四、驳回苏州历史文化名城发展集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10516元，由本诉原告苏州历史文化名城发展集团有限公司负担8196元，本诉被告黄苏勇负担2320元，本诉被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告苏州历史文化名城发展集团有限公司。反诉案件受理费6900元，鉴定费6164元，合计13064元，由反诉原告黄苏勇负担7839元，反诉被告苏州历史文化名城发展集团有限公司负担5225元，反诉被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付反诉原告黄苏勇。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  孙丽丽 书 记 员  陶 敏