河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初7657号原告：吕维侠，女，1963年5月1日出生，汉族，住信阳市平桥区。原告：胡沉香，男，1986年10月21日出生，汉族，住址同上。原告：胡元元，女，1989年10月10日出生，汉族，住址同上。委托代理人：曾祥国，信阳市平桥区平桥街道法律服务所法律工作者。被告：胡志国，男，1973年8月2日出生，汉族，住信阳市平桥区。委托代理人：孙慧慧，河南楚天阁律师事务所律师。原告吕维侠、胡沉香、胡元元诉被告胡志国确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吕维侠、胡沉香、胡元元的委托代理人曾祥国及原告胡沉香，被告胡志国及其委托代理人孙慧慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求判决安置房指标买卖无效，被告归还原告位于刘洼小区和谐社区2区1号楼2单元103号安置房；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：三原告位于刘洼小区和谐社区2区1号楼2单元103号安置房，在不知情的情况下被原告吕维侠的丈夫胡文军（已故）以1000元的价格卖给了被告。三原告认为以1000元的价格购买他人一套拆迁安置房指标是不可能的，被告以1000元的价格购买一套拆迁安置房指标明显显失公平，××多年并经常发作，常常处于痴呆状态。同时，胡文军所按指印及签名的收条是否是其本人所为存在疑问。综上，三原告在与被告协商无果的情况下，为维护自身的合法权益只好依法起诉，要求判决胡文军单方出卖拆迁安置房指标无效，并判决被告返还属于三原告的拆迁安置房。被告辩称：一、原告诉请安置房指标买卖无效没有法律和事实依据。1、2008年12月3日胡文军书面申请自愿将其拆迁安置资格转让给被告，12月7日信阳工业城城东街道办事处牌坊村盖章予以确认情况属实，12月8日才把款项付给胡文军，胡文军并出具了收据。胡文军作为户主其自愿处分安置房指标，并经村委会确认，且已经支付了对价，此后的安置房款系由被告支付，距今已有11年之久，原告现突然提出认定无效，完全违背了诚实信用原则，于请于理均说不通。买卖安置房指标及安置房在当时是非常普遍的现象，原告因房屋价格猛涨而想单方面违约，显然不利于市场经济的稳定与发展。2、法律没有规定买卖安置房指标合同无效，原告诉称买卖安置房指标无效，没有任何法律依据。二、原告要求被告返还房屋没有法律及事实依据。2008年12月3日，胡文军向信阳市信阳工业城城东办事处牌坊村委会提出申请，请求将拆迁安置资格转让给被告并获得了村委会批准。此后，被告分两笔将79630元购房款交给信阳市信阳工业城城东街道办事处财税所，信阳市信阳工业城城东街道办事处把涉案房屋交付被告占有使用至今已有10年之久，被告对该房屋享有合法权利。所以原告要求被告返还房屋没有法律及事实依据。综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：胡文军系原告吕维侠之夫、原告胡沉香、原告胡元元系胡文军与原告吕维侠夫妻的子女，胡文军已于2016年10月份去世。原告吕维侠、原告胡沉香、原告胡元元、被告胡志国均系信阳市信阳工业城城东街道办事处牌坊社区居民（原信阳市平桥区五里镇牌坊村村民）。原告提供的证据证明以下事实：以胡文军为户主的、位于牌坊村竹林组××房屋及其附属物需拆迁（注：拆迁时间为2006年9月15日-当月29日），胡文军与原告吕维侠、原告胡沉香、原告胡元元作为拆迁安置人员取得了拆迁安置资格，其中每人享有安置优惠价的面积为30平方米（其中优惠价为490元/平方米、超出部分按成本价880元/平方米）；胡文军与原告吕维侠、原告胡沉香、原告胡元元取得的安置房位于刘洼安置小区（和谐社区）二期1号楼2单元103号房（面积为135㎡），该套房屋的现由被告居住。被告为证明其辩称理由，提供的证据有：1、一份署有胡文军的名字并按指印的《申请》，该《申请》的内容为“我叫胡文军，家住城东××××村竹林组。因国家建设需要，自己房屋已被拆迁，本人愿意将拆迁安置资格转让给胡志国，本人以后不再要求安置。2008.12.3号”，胡文军及胡志国所在的信阳市信阳工业城城东办事处牌坊村村民委员会于2008.12.7签署了“情况属实”字样并加盖了该村民委员会的印章，另该《申请》的下面还署有“情况属实吴军2008.12.8”的字样。2、一份署有胡文军的名字并按指印的《收条》，该《收条》的内容为“本人自愿将自己的拆迁证合安置补偿资格以1000元卖于胡志国同志，以后没任何纠缠，今日收到壹仟元。2008.12.8”。3、两份信阳市信阳工业城城东办事处财税所出具的收据，证明被告以胡文军的名义缴纳的购房款79630元（两次交款的时间分别为2008年12月8日、2010年1月28日）。庭审中，原告胡沉香认为当时口头协议转让的是胡文军与原告吕维侠两个人的安置资格，不是四个人的安置资格；当时被告不是拆迁安置户，为了孩子的上学才被告才借用原告的安置资格的。被告认为其受让的是胡文军与三原告四个人的安置资格，转让费是1000元。还查明：刘洼安置小区（和谐社区）二期的安置房单元户型为：特大户型（每套建筑面积158㎡）、大户1型（每套建筑面积135㎡）、大户2型（每套建筑面积124㎡）、中户型（每套建筑面积106㎡）、小户型（每套建筑面积93㎡）。原告提供的《安置房二期购房合同书》（09-04-03）载明确定的户型为大户1型135㎡，4人优惠购房面积120㎡，成本价购买约15㎡。上述上述由原、被告提供的相应证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案是因转让拆迁安置补偿资格引发的合同纠纷。首先对于合同的效力的认定是本案的焦点问题之一。本案中，原、被告均属于同一个集体经济组织，只是因为所占土地的先后顺序不同影响了其拆迁安置的批次。拆迁安置房是将农村土地征收转为国有建设用地纳入规划，并划拨为安置用地，在此基础上开发的房屋。此类房屋是合法，其买卖也应受到法律的保护，故胡文军生前与被告达成的基于拆迁安置资格的交易并未违反法律法规的禁止性规定。胡文军生前与被告达成的交易实际上是包含其妻子胡维霞及子女在内的四个安置补偿资格（原告陈述真实意思只是转让两人的资格），上述交易完成时胡沉香、胡元元均已成年，胡文军在未征得其成年女子同意的情况下就擅自与被告达成交易，事前未得到授权且事后未得到追认。故该交易行为应当认定为部分无效，即转让胡文军、胡维霞资格的部分有效，转让胡沉香、胡元元资格的部分无效。根据原告提供的《安置房二期购房合同书》（09-04-03）可证实胡文军选定的是安置四人的房屋安置，原告诉请中要求归还用于该安置资格购买的房屋，房屋能否返还是本案的第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中安置房的取得是暂用了包括胡文军夫妻在内的四个人的是拆迁安置资格，鉴于该房屋已经由被告装修入住的事实，且房屋具有整体不可分割性。原告以部分资格转让无效主张返还整个房屋，既不合理也不具有可操作性。在法律已明确规定不能返还可以通过折价补偿的情况下，原告可以选择通过货币补偿或者调换安置资格的方式来实现，因原告在本案中未明确其他解决方式，具体的补偿方案可由双方协商或另案处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕维侠、胡沉香、胡元元的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吕维侠、胡沉香、胡元元负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 陈 昊审判员 潘 涛审判员 李玉华二〇二〇年六月三十日书记员 王辉平