北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19678号原告（反诉被告）：李志杰，男，1988年12月20日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：周晓洁，北京市奕明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈会敏，北京市奕明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：闫萍，女，1964年7月21日出生，满族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）李志杰与被告（反诉原告）闫萍（以下均称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李志杰的委托诉讼代理人周晓洁、陈会敏，闫萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李志杰向本院提出诉讼请求：1、闫萍退换押金25000元；2、闫萍支付违约金16666元。事实和理由：2017年10月25日，李志杰和闫萍经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供居间服务，签订北京市房屋租赁合同，约定李志杰承租闫萍位于北京市朝阳区广顺北大街33号望京大西洋新城C区306号楼4门某某房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为三年，自2017年11月1日至2020年10月31日；租金每月16666元，押金25000元，三年租金共计63万元，租金按年支付，分三期支付：第一年租金20万元，第二年租金21万元，第三年租金22万元，各期租金支付日期为2017年11月1日、2018年11月1日、2019年11月1日。合同签订后，李志杰分别于2017年10月26日、2018年8月3日向闫萍支付了前两期的租金20万元、21万元，押金25000元。2018年12月，由于闫萍不及时交纳物业费导致门禁卡停用，李志杰近一周无法刷卡进门居住，严重影响了正常生活。2019年7月，由于楼上漏水，导致涉案房屋天花板被泡严重掉皮，且直到李志杰被迫从房屋中腾退时一直未修理，房屋已经严重不适租；租赁期间闫萍要卖房，频繁要求李志杰配合看房，超出了正当合理范围，且租住期间闫萍提供的烧水锅炉年老失修，噪音很大，楼下邻居频频找上门，严重扰乱了李志杰的居住安宁。因此在第二年租赁期限届满前的2019年10月21日，李志杰向闫萍提出第三个合同年度不再租赁，要求退还押金。闫萍同意李志杰不再租赁其房屋，但不同意退还押金。双方协商期间曾就退还押金问题达成一致，但闫萍后又反悔，导致李志杰一直无法办理房屋交割。2019年11月14日，在房屋内尚存放李志杰个人物品的情况下，闫萍擅自更换了门锁，李志杰无法进入只能报警解决，后在公安机关协助和见证下，李志杰才将个人物品取出。至此，合同已经无法继续履行。李志杰认为，因闫萍原因门禁卡停用近一周、闫萍一直不修理损坏的房屋，且频繁带人看房超出了正当合理范围，严重影响李志杰居住，房屋状态严重不符合合同约定，闫萍违约在先，应支付月租金100%作为违约金。故李志杰提出本案诉讼。闫萍辩称并反诉称，闫萍不同意退还李志杰的诉讼请求。闫萍同意解除合同，但李志杰提出的解除合同理由与事实不符。闫萍并未拖欠物业费，李志杰提供的物业公司通知单是收取2018年当年物业费的告知通知，不是催缴通知，也不是物业费收取与门禁管理相关的告知通知，李志杰所称闫萍拖欠物业费导致不能刷卡进门不属实。漏水是楼上住户导致的，闫萍积极连同物业处理此事，安排对漏水涉及的墙面进行分步骤修复，李志杰以此解除合同不符合合同约定。关于卖房，经李志杰同意只在2018年12月看过一次房，此后李志杰均以不方便拒绝看房。邻居找上门也是因为李志杰将居住房屋作为工作室产生噪音，并非烧水锅炉年久失修。李志杰将用于居住的房屋作为工作间使用，且逾期未支付第三期房租构成违约，根据合同约定，承租方违约没有依据要求退还押金。所以，闫萍有权解除合同并要求李志杰支付一个月租金的违约金，李志杰提前解除合同还导致闫萍损失了一年的中介费。另外，李志杰实际于2019年11月14日搬离涉案房屋，还应支付2019年11月1日至11月14日期间的租金。李志杰在承租期间将服务墙面弄脏，同意粉刷费用由其承担。故闫萍提出反诉，要求：1、李志杰支付2019年11月1日至2019年11月14日期间的租金8166元；2、李志杰支付中介费损失4666元；3、李志杰支付房屋恢复费用即局部墙面粉刷费6650.56元；4、李志杰支付违约金17500元。李志杰针对反诉辩称，李志杰不同意闫萍全部反诉请求。一、李志杰已于2019年10月21日通知闫萍解除合同，合同于当日解除，李志杰打包了全部物品等闫萍退还押金后立即搬离。但闫萍拒绝退还押金，李志杰履行同时履行抗辩权未将个人物品搬离，直至2019年11月14日闫萍私自换锁，李志杰不得不搬离，所以李志杰不应支付此期间房租。二、合同提前一年解除是闫萍的违约行为造成，中介费损失应由闫萍自行承担。三、闫萍要求李志杰恢复墙面清洁时，李志杰明确回应会自行找人清理干净，但闫萍拒绝李志杰的处理，在未与李志杰商议的情况下自己找人粉刷，双方未进行房屋交接，李志杰不认可粉刷费用的真实性与必要性。四、李志杰租住房屋是用于居住，由于李志杰是中央美术学院老师，偶尔在家创作，这属于李志杰正常居住生活的一部分，区别于商业工作室，也不对外开展任何经营，闫萍在签订合同时对此明知也未提出异议。此外，李志杰也不存在逾期支付租金问题，闫萍要求李志杰支付违约金并无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月25日，闫萍、初某某作为甲方，李志杰作为乙方，链家公司作为丙方签订北京市房屋租赁合同及补充协议，约定李志杰承租涉案房屋，租赁用途居住，居住人数为三人，最多不超过六人；租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日共三年，租金每月16666元，总计63万元，各期租金支付日期为2017年11月1日、2018年11月1日、2019年11月1日；押金25000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，甲方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费14000元，本合同签订后，如租赁双方解除、终止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的，乙方有权单方解除本合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方不按照约定支付租金达十日的，欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除合同、收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金等。各方还签订补充协议，约定：如果承租方违约，押金不退；三年的付款方式为第一年20万元，第二年21万元，第三年租金22万元等。合同签订后，李志杰向闫萍交付了押金25000元，并支付了截止至2019年10月31日期间的租金41万元，闫萍亦将涉案房屋交付给李志杰使用。2019年11月14日，李志杰搬离涉案房屋。2020年1月22日，闫萍与初某某协议离婚，约定涉案房屋买卖及租赁权利归闫萍所有。本案审理过程中，李志杰提供了微信聊天记录，证明因闫萍欠缴物业费导致门禁卡停用八天，闫萍一直不对房屋损坏部位进行修理导致房屋不适租，闫萍存在违约行为，其有权解除合同并于2019年10月21日提出不再继续租用涉案房屋。李志杰解释称，其于2019年5月已向链家公司人员提出漏水问题，2019年7月房屋再次发生漏水，直至其提出解约时仍未解决；其还于2018年12月向链家公司人员及闫萍代理人贾某提出门禁卡无法使用，需要交纳当年物业费并进行催促。闫萍不认可门禁停用一事，并称其已于2018年12月底前交纳当年物业费，不存在欠缴问题；漏水是第三方造成的，并非闫萍过失，且漏水实际系渗水没有触及管道，2019年7月发生漏水当天已经修好，之后只是需要维修墙皮，但因李志杰经常出差一直在协调维修时间，直至11月才维修墙皮；贾某确系其代理人，但其不认可李志杰与链家公司人员于2019年5月关于漏水的聊天记录。聊天记录显示，房屋顶部墙皮有部分破损，李志杰还于2019年8月、9月向贾某提出漏水问题。李志杰还称，闫萍要卖房频繁要求李志杰配合看房，超出了正常合理范围，且闫萍提供的烧水锅炉噪音大导致邻居投诉。闫萍认为，看房并不影响继续租赁，李志杰将房屋作为工作室，与邻居关系不好，邻居投诉并非锅炉原因。闫萍还表示，李志杰提前解约也是因为邻居原因导致工作室不方便，李志杰擅自改变房屋用途也构成违约，应承担违约责任并赔偿中介费损失，并就此提供微信聊天记录及中介费的转账记录。李志杰则表示，聊天记录显示闫萍在签署合同之前早已知晓房屋作为工作室使用，且李志杰系中央美院老师，所谓工作室只是在房屋内进行个人创作、偶尔会客，不存在改变房屋用途一事；闫萍违约应自行承担中介费损失。闫萍还提供了微信聊天记录、收据、墙面焕新报价单等，证明其验收房屋时发现墙壁多处污迹要求李志杰处理，李志杰也同意粉刷，但李志杰搬离后闫萍自行找人粉刷支出维修费6650.56元。闫萍认为，其同意腾房前粉刷是因为双方当时就退押金腾房达成一致，但后来闫萍反悔强行换锁，其无法进行粉刷；且报价单是对全部墙面粉刷，远超出李志杰同意粉刷范围，其不认可上述维修费。闫萍还称，李志杰未交纳2019年11月1日至11月14日期间的租金。李志杰就此表示，其已于2019年10月26日通知闫萍解除合同，合同于当日解除，李志杰打包了全部物品等闫萍退还押金后立即搬离；但闫萍拒绝退还押金，李志杰履行同时履行抗辩权未将个人物品搬离，直至11月13日闫萍私自换锁，李志杰才于次日搬离，所以其不应支付此期间房租。上述事实，有北京市房屋租赁合同、微信聊天记录等及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，李志杰与闫萍、初某某签订的租赁合同的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。闫萍与初某某离婚，约定涉案房屋相应权利义务由闫萍承担，李志杰亦认可由闫萍继续履行租赁合同，本院不持异议。现有证据显示，房屋于2019年发生漏水，但照片显示的漏水程度并未达到无法居住使用的程度,不符合合同约定的解除条件。李志杰主张闫萍未交纳物业费导致门禁卡无法使用，但之后李志杰仍可继续使用房屋，且此事距离李志杰要求解除合同时已近一年，其以此要求解除合同并无依据；李志杰主张锅炉噪音导致邻居投诉、看房频繁等亦不足以构成解除合同的条件。李志杰主张合同于2019年10月21日解除的意见，本院难以采信。租赁期限尚未届满，李志杰不再继续履行合同，其应支付闫萍违约金及2019年11月14日前的房屋租金；但考虑到李志杰房屋漏水、维修、门禁卡无法使用等确会对李志杰使用房屋造成一定影响，本院将考虑上述因素对违约金进行相应酌减。违约金即是针对违约行为的惩罚性约定，按照合同约定押金在抵扣租金、违约赔偿责任后应返还，本院将根据实际情况，在扣除李志杰应交纳的租金后，确定押金返还金额。闫萍并未举证其损失超过了合同约定的违约金标准，其主张中介费损失本院不予支持。李志杰租赁房屋期间造成墙面污渍，应赔偿闫萍相应损失，现闫萍将墙面粉刷，但其主张的维修费用与污迹面积并不相符，本院将根据本案实际情况确定该项损失的具体金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、闫萍（反诉李志杰）闫萍于本判决生效之日起七日内，退还李志杰（反诉闫萍）李志杰押金17000元；二、李志杰（反诉闫萍）李志杰于本判决生效之日起七日内，给付闫萍（反诉李志杰）闫萍房屋维修费800元；三、李志杰（反诉闫萍）李志杰于本判决生效之日起七日内，支付闫萍（反诉李志杰）闫萍违约金2000元；四、驳回李志杰（反诉闫萍）李志杰的其他诉讼请求；五、驳回闫萍（反诉李志杰）闫萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，由李志杰（反诉闫萍）李志杰负担200元，由闫萍（反诉李志杰）闫萍负担221元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉诉讼费362元，由李志杰（反诉闫萍）李志杰负担162元（于本判决生效之日起七日内交纳），由闫萍（反诉李志杰）闫萍负担200元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二〇年六月二十八日书记员  张 颖