江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终556号上诉人（原审被告）：朱绍明，男，1972年10月17日出生，汉族，住江西省抚州市，委托诉讼代理人：万俊云，北京德恒（南昌）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：熊国荣，北京德恒（南昌）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：黄龙英，女，1968年9月10日出生，汉族，住江西省抚州市，上诉人朱绍明因与被上诉人黄龙英房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱绍明的委托诉讼代理人万俊云、熊国荣，被上诉人黄龙英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱绍明上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回黄龙英要求朱绍明双倍返还定金的诉讼请求。事实和理由：上诉人在一审中提交的证据证明了四个事实。1.最初是黄龙英与上诉人进行洽谈，在双方就三间店面以整体价格12,000元/㎡买卖形成共识以后，上诉人便委托黎志梅具体办理买卖事宜。2.黎志梅与黄龙英就三间店面买卖事宜进行洽谈时，已经明确告知三间店面本身就是一个整体，不可分割，要卖就三间店面同时出卖，否则就不卖。黄龙英此后便邀请徐某共同购买店面。3.上诉人与黄龙英洽谈三间店面买卖时，已经明确买卖价格为12,000元/㎡。但是，在黄龙英邀请徐某共同购买店面、徐某要求与上诉人见面洽谈时，黄龙英为了个人利益要求黎志梅配合，只能告诉徐某三间店面的出卖价格为14,500元/㎡，对多出的2,500元/㎡用于冲抵黄龙英的购房款。黄龙英、徐某与黎志梅订立店铺买卖合同以后，也是黄龙英将45,000元的定金直接汇给黎志梅。4.最后，在徐某确定不再购买店面以后，黄龙英还一度将徐某所订立的店铺买卖合同拿走，试图再找其他人来共同购买。事实上，黄龙英在一审中的陈述以及提交的证据材料可以印证三间店面是整体出售，在订立店铺买卖合同之前其已经明知。否则，黄龙英就不会邀集徐某共同购买，并要求黎志梅配合，在徐某不购买时还试图找其他人来购买。由此足见，双方在订立店铺买卖合同之前的约定符合《中华人民共和国合同法》有关要约与承诺的规定，已经构成合同的组成部分。三间店面必须一起出卖，不单独出卖，不然就不卖，这是双方的口头约定，双方的店铺买卖合同事实上形成了附解除条件的合同，即三间店面必须一起出卖，否则就不卖。然而，原判对上诉人提交的证据材料只认定符合证据构成要件，而对证明目的、是否采信不作评判。人民法院审理案件应当对当事人提交的证据是否符合证据的构成要件、是否采信以及不采信的理由作出评判说明。对三间店面到底是不是属于不可分割的整体、是否必须同时出卖，原判没有给予明确的认定，这涉及到黎志梅与黄龙英、徐某订立的三份店铺买卖合同到底只是形式上具有可分性而实质上就根本无法分割的问题。综上，上诉人的三间店面目前的现状及内部结构、使用功能均表现为是一个整体，具有不可分割性。况且，在双方最初洽谈时，上诉人已经明确告知三间店面必须同时出卖，否则就不卖。在徐某明确不准备再购买店面后，直接导致上诉人的三间店面必须整体出卖的合同目的无法实现。实际上，黄龙英与徐某共同购买的行为应当视为一个共同整体，徐某的合同违约就应当视为是黄龙英的合同违约。可见，合同违约的是黄龙英，而非上诉人。原判认定上诉人构成违约，不符合事实。黄龙英辩称，1.朱绍明称是其与被上诉人就三间店面以整体价格12,000元/㎡买卖形成共识后，其便委托黎志梅具体办理买卖店面之事，此话不属实。事实是朱绍明与被上诉人谈的是113号店面的相关事宜，因为资金不足，被上诉人没有谈过要买其他两间店面，只是知道朱绍明要卖，被上诉人介绍过人来买过，朱绍明也同意。在签订合同后，黎志梅还跟被上诉人说过“卖你12,000元/㎡不合算，到房管局备案只能写8,000元/㎡”的事情。2.朱绍明称三间店面是一个整体不可分割，要卖就一起卖，否则不卖，这一点也不属实。合同上写了三间店面要卖给被上诉人吗，写了一间店面就不卖吗，应以合同为准。事实应该是这三间店面有三本房产证且相互独立，完全不影响分割使用。既然是一个整体不能分割卖，那么朱绍明为什么还分别与被上诉人、徐某签订合同，其目的是什么。很明显，朱绍明在徐某不买店面后就不再单独卖给被上诉人，是自认为能卖14,500元/㎡，现卖给被上诉人12,000元/㎡不合算，才编出各种理由推脱而已。3.朱绍明称已明确价格是12,000元/㎡，是被上诉人要求黎志梅配合只告诉徐某三间店面出卖价格为14,500元/㎡，多出的部分用以冲抵被上诉人的房款，这个事根本不存在。黎志梅受朱绍明委托替其办事，她的行为会被左右吗。之所以出现14,500元/㎡，本来就是卖方的事情，被上诉人记得朱绍明说过“我的房我做主，我怎么卖就怎么卖”，被上诉人提交的证据中有这句话，所以这一点也与被上诉人无关。还有一个事例可以证明，黎志梅跟被上诉人说过“要交税，老板说不合算，最低给你13,500元/㎡，多卖的给您，你去介绍人来买”，2019年11月22日的微信可以证明。像这样一种情况，朱绍明提到的14,500元/㎡还与被上诉人有关吗。至于被上诉人一次性将45,000元定金直接给黎志梅，是因为徐某准备的定金不足，被上诉人仅是代其垫付30,000元定金。4.朱绍明称徐某不再购买店面后，黄龙英一度将徐某的店面买卖合同拿走，试图再找其他人来购买。对这一点，被上诉人是受黎志梅的委托而找人购买，有双方2019年12月2日的微信聊天记录为证。5.朱绍明称是被上诉人违约，与事实不符。双方签订的店面买卖合同是双方确认的，对双方具有约束力，依据店面买卖合同，被上诉人并无违约之处。朱绍明与徐某之间的店面买卖合同与被上诉人无关。朱绍明不依据合同卖房，亦不支付违约金，只同意返还定金15,000元，其行为已严重违反合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄龙英向一审法院起诉请求：1.判决解除黄龙英与朱绍明签订的《店铺买卖合同》；2.判决朱绍明退还黄龙英双倍定金30,000元；3.诉讼费由朱绍明承担。一审法院认定事实：2010年期间，东乡县集美投资有限公司与朱绍明合伙共同开发建设抚州市东乡区“美食城”。2015年期间该项目工程全面竣工，东乡县集美投资有限公司与朱绍明进行项目结算，“美食城”1-113、1-114、1-115三间店面房分割归朱绍明所有，朱绍明对该三间店面房享有使用权、收益权、处分权。但办理房产权证依旧登记在东乡县集美投资有限公司名下，三间店面房三本房产证（相互独立的）。2019年9月期间，黄龙英得知朱绍明欲出卖这三间店面房时，便找到朱绍明洽谈购买店面房事宜，同时介绍徐某一同来购买朱绍明店面房。2019年9月30日朱绍明委托其会计黎志梅分别与黄龙英及徐某签订了《店铺买卖合同》三份。合同签订时黄龙英向朱绍明交付了定金15,000元。后因徐某不买等原因，导致黄龙英与朱绍明之间的《店铺买卖合同》未能履行。黄龙英多次找朱绍明要求履行合同，但朱绍明均以三间店面房需整体出卖为由拒绝黄龙英要求。黄龙英协商未果，诉到一审法院。一审法院认为，黄龙英与朱绍明之间签订的《店铺买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。黄龙英按合同约定交付了定金15,000元，朱绍明以三间店面房需整体出卖为由拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，朱绍明应当双倍返还黄龙英定金30,000元。黄龙英的诉请要求符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：一、解除黄龙英与朱绍明于2019年9月30日签订的《店铺买卖合同》；二、朱绍明在判决生效后十日内双倍返还黄龙英定金人民币30,000元。案件受理费550元，减半收取275元，由朱绍明承担。本院二审期间，除朱绍明申请证人徐某出庭作证以外，双方没有提交其他新的证据。证人徐某的主要证言内容如下：1.朱绍明在美食城有三间店面要卖，是黄龙英告诉她的。2.她和黄龙英一起到找朱绍明的会计黎志梅了解情况，黎志梅说要三间店面一起卖，所以她和黄龙英同时签的购买协议。3.交了押金十几天之后，她的资金到位不了，钱也凑不齐，所以她买不了，商量另外找人来接替她买店面，但后来朱绍明就不同意分开卖。4.她后来了解到黄龙英和朱绍明之间私下另有协议，黄龙英的店面12,000元/㎡，她的两个店面是14,500元/㎡，为了整体卖掉三个店面，朱绍明答应黄龙英这两个店面多余的部分给黄龙英。朱绍明认为，徐某的陈述与本案事实有关，证言真实，应予采信；徐某与黄龙英系朋友关系，与朱绍明仅见过一次面，因而证人证言有较高的可信度。黄龙英认为，徐某的证言不属实，合同是各自签各自的。对证人徐某的证言，本院认定如下：证人徐某与双方当事人没有利害关系，且其参与了店面买卖事宜的协商，是店面购买事宜的当事人，其证言的前三点内容与黎志梅和黄龙英之间、黎志梅与徐某之间的微信聊天记录可以相互印证，且三份合同的签约时间也均为2019年9月30日，故本院予以采信。徐某证言的第四点内容，系证人的事后了解，且黄龙英主张单价不同的原因是有朱绍明给她的报酬，朱绍明则主张是黄龙英为谋取个人利益要求其予以了配合，双方对此持有争议，故本院对该部分证言不予采信。朱绍明对一审查明的事实提出异议如下：1.对“2019年9月期间，黄龙英得知朱绍明欲出卖这三间店面房时，便找到朱绍明洽谈购买店面房事宜”有异议，原判遗漏事实，双方口头约定了三间店面必须一起出卖，且单价不低于12,000元/㎡，否则不卖。2.对“后因徐某不买等原因，导致黄龙英与朱绍明之间的《店铺买卖合同》未能履行”有异议，黄龙英与朱绍明当初谈买卖店面时口头约定了黄龙英去找徐某把三间店面都购买了，黄龙英购买一间，徐某购买两间，是附条件的，后徐某由于自身原因不购买。黄龙英对一审查明的事实没有提出异议。因朱绍明提出的上述事实异议，均是主张原判遗漏相关事实，故本院对一审查明的事实予以确认。对朱绍明补充主张的事实，因与本案二审争议有关，本院在此不予赘述。本案没有达成调解协议。本案二审的争议焦点为：朱绍明应否向黄龙英双倍返还定金30,000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，朱绍明与黄龙英在协商买卖店面事宜时，朱绍明告知黄龙英要三间店面一起出卖，黄龙英于是告知徐某店面情况并介绍徐某一起去购买店面，之后黄龙英和徐某还与朱绍明的委托人黎志梅进行联系，黎志梅同样告知三间店面要一起出卖，最后黎志梅与黄龙英、徐某分别签订了《店铺买卖合同》，由此可见，“三间店面一起出卖”是各方要约、承诺的主要内容之一，是合同双方的真实意思表示，与签订的《店铺买卖合同》具有同等效力，对合同双方具有约束力。而且，无论是黄龙英的主张还是朱绍明的主张，均可见案涉《店铺买卖合同》的单价12,000元/㎡与徐某的两份《店铺买卖合同》具有直接关联。因此，朱绍明主张“三间店面必须一起出卖”符合客观事实，黄龙英仅以合同中没有写明该约定就否认该约定的效力，与上述法律规定不符，本院不予支持。现徐某因自身原因不购买店面，导致朱绍明无法将三间店面一起出卖，朱绍明订立合同的目的已经不能实现，故朱绍明可以解除其与黄龙英签订的《店铺买卖合同》，并不因此构成违约。但是，朱绍明与黄龙英之间的《店铺买卖合同》不能履行的原因系由徐某不购买店面造成，并非朱绍明或黄龙英不履行合同义务，双方对此均没有过错，不可归责于任何一方，故朱绍明无需双倍返还黄龙英定金，也无权没收黄龙英的定金。目前双方均同意解除《店铺买卖合同》，朱绍明应当返还黄龙英支付的定金15,000元。综上所述，朱绍明的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初286号民事判决第一项：解除黄龙英与朱绍明于2019年9月30日签订的《店铺买卖合同》。二、变更江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初286号民事判决第二项为：朱绍明在本判决生效后十日内返还黄龙英定金人民币15,000元。三、驳回黄龙英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，减半收取275元，由黄龙英负担137.5元，朱绍明负担137.5元。二审案件受理费550元，由黄龙英负担275元，朱绍明负担275元。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  范 宣审判员  彭 珺二〇二〇年六月三十日法官助理周超书记员刘晓欢