广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0103民初8084号 原告：邱冬梅，女，1974年12月12日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：陈超武，广西广来律师事务所律师。 被告：梁乐冰，女，1977年11月14日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 原告邱冬梅与被告梁乐冰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱冬梅及其委托诉讼代理人陈超武到庭参加了诉讼，被告梁乐冰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金25417.64元、水费77元、电费156.13元、物业费96元、换锁费用700元；2、判令被告支付原告从2019年1月1日至被告支付全部费用之日止的违约金（以25000元为基数，按年利率6%，暂计至2019年5月31日止为625元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，被告与原告的母亲黄凤娟签订《南宁房产租赁合同》，租住原告母亲黄凤娟位于南宁市，租赁期限至2017年10月31日，租金为每月2400元。2017年10月16日原告母亲去世后该房产由原告继承，并于2017年11月4日更名至原告名下。原《南宁房屋租赁合同》到期后，被告与原告口头约定继续承租原告的房屋，每月租金为2400元。自被告与原告续租房屋后，被告仅支付部分租金，至2019年2月底原告到涉案房屋时才发现被告已经搬离，被告一直拖欠房屋租金、水费、电费、物业费共计25746.77元。 被告梁乐冰未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 经审理查明，2016年10月31日，被告（乙方、承租人）与原告的母亲黄凤娟（甲方、出租方）签订《南宁房产租赁合同》，甲方同意将位于南宁市，建筑面积为88平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2016年10月31日至2017年10月31日，甲方交房给乙方使用日期为2016年10月31日。合同第三条约定：1、租金为每月2400元，租金按二个月支付，支付时间为每月8日前。合同第五条约定：在租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、电话费、网络费、电梯费等费用均由乙方承担并负责支付。 另查明，2017年11月4日，邱冬梅、邱梅、邱剑峰三人签署《更名过户协议书》，内容为：经原房主及其年满18周岁的合法继承人自愿协商同意，将位于南宁市青秀区凤岭园艺场拆迁回建安置房黄凤娟名下9栋1单元803号房屋更名过户到原房主子女邱冬梅名下。本协议书证实邱冬梅系前述该房屋实际居住、使用者，协议人均无异议。同日，南宁市凤岭园艺场作出《南宁市凤岭园艺场分房协议》，内容为：兹有已建住房坐落于南宁市，土地使用权属南宁市凤岭园艺场集体所有，占地面积59999.82㎡，建筑面积136622.28㎡。根据建房前集体约定与建房后协商。现依集体约定分房如下：9号楼1单元803号房产权归黄凤娟（身份证号：）所有。协议尾部手写“办理更名过户到黄凤娟二女邱冬梅名下”。 2020年4月17日，南宁市凤岭园艺场出具《证明》，内容为：兹证明黄凤娟，女，汉族，1948年3月1日出生，身份证号：，是我南宁市凤岭园艺场职工，其于2017年10月16日离世，黄凤娟的配偶邱祖友也早于2012年12月22日离世。黄凤娟与配偶邱祖友共育有一子二女，分别是：大女儿邱梅（身份证号：）、二女儿邱冬梅（身份证号：）、儿子邱剑峰（身份证号：）。上述子女均为黄凤娟的继承人。 原告主张在《南宁房屋租赁合同》到期后，原、被告口头约定被告继续承租涉案房屋，每月租金为2400元。自2017年11月起，被告开始拖欠租金。2017年11月的租金由案外人唐文权代为支付，其中2017年11月11日转账2000元，2018年2月13日转账3000元，2018年5月29日转账2000元。原告提供其与被告的微信聊天截图显示被告于2018年5月11日通过微信转账2000元。原告自制的交纳租金清单显示2018年9月支付租金100元，2018年10月支付租金3000元，2019年2月支付租金2100元。 原告提供《收据》一份，内容为：今收到9-1-803黄凤娟交来2019年物业、代收垃圾处理费576元。收据上盖有南宁市凤岭园艺场财务专用章。原告另提供《收款收据》一份，载明：客户名称为黄凤娟9-1-803,2019年1月-2月水费，合计金额77元。收据上盖有南宁市凤岭园艺场财务专用章。原告主张其于2019年2月25日接管涉案房屋，还提供《广西增值税普通发票》一份，显示南宁市劳记锁匙店收取原告修锁换锁费700元。 在诉讼过程中，本院询问案外人邱梅、邱剑峰，其二人表示坐落于南宁市的使用权人为原告，同意由原告对涉案房屋进行出租并收取租金。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、答辩的权利。 被告与原告的母亲签订的《南宁房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。原告主张租赁合同到期后双方口头约定被告继续承租涉案房屋，租金为2400元/月，为此提供被告支付租金的凭证及聊天记录，该证据与原告的主张相印证，可以认定被告在合同到期后续租涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条及第二百三十六条的规定，租赁期限超过六个月且未采用书面形式，应当视为不定期租赁，故本院认定原、被告形成不定期租赁合同关系。2017年11月至2019年2月24日期间，被告占有使用涉案房屋但没有按时支付租金，存在过错，被告应支付原告2017年11月至2019年2月24日期间欠付的租金23720元（2400元×15个月+2400元÷30天×24天-2000元-3000元-2000元-2000元-100元-3000元-2100元）。 原告主张被告拖欠2019年1月至2月水费、电费、物业费，但其仅提供支付水费及物业费的收据，因此被告应向原告支付2019年1月至2月的水费77元，物业费96元（576元÷12个月×2个月）。原告还主张2019年1月至2月的电费，因原告未能提供充分证据证明其代被告支付上述费用，应由其承担举证不能的法律后果。因此对于原告主张的电费，无事实依据，本院不予支持。 关于换锁费用的问题。被告搬离涉案房屋没有与原告进行交接，导致原告需要更换门锁后才能接收涉案房屋，原告为此支出换锁费用700元，有事实依据，本院予以支持。 关于违约金的问题。被告未按时支付租金，已构成根本违约，原告有权要求赔偿。原告客观上存在资金占用期间的利息损失，故被告应支付原告资金占用期间的利息损失。原告主张从2019年1月1日起计算利息损失，属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。利息损失的具体计算方式如下：以24593元为基数，支付自2019年1月1日起至被告支付完毕欠付租金、水费、物业费、换锁费用之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告梁乐冰支付原告邱冬梅2017年11月至2019年2月24日期间欠付的租金23720元； 二、被告梁乐冰支付原告邱冬梅2019年1月至2月的水费77元； 三、被告梁乐冰支付原告邱冬梅2019年1月至2月的物业费96元； 四、被告梁乐冰支付原告邱冬梅换锁费用700元； 五、被告梁乐冰支付原告邱冬梅资金占用期间的利息（计算方式：以24593元为基数，支付自2019年1月1日起至被告支付完毕欠付租金、水费、物业费、换锁费用之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）。 案件受理费444元，由被告梁乐冰负担400元，原告邱冬梅负担44元。 上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 哲 人民陪审员  蒋京红 人民陪审员  尹方明 二〇二〇年六月十日 书 记 员  覃玉肖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明履不行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。