海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终1514号   上诉人（原审原告）：冯雪花，女，1976年10月3日出生，汉族,住海南省海口市，公民身份号码×××。   上诉人（原审原告）：陈孟海，男，1973年4月24日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   两上诉人的共同委托诉讼代理人：李扬，海南昌宇律师事务所律师。   两上诉人的共同委托诉讼代理人：林天吉，海南昌宇律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南锦兴实业有限公司，住所地海南省海口市狮子岭开发区,统一社会信用代码:91460100567951720U。   法定代表人：李国连，执行董事。   委托诉讼代理人：陈筱青，海南海地律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李轩，海南海地律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：梁自熬，男，1961年3月8日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   被上诉人（原审被告）：梁嘉文，男，1988年6月28日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   原审第三人：中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海南省海口市国贸大道建行大厦，统一社会信用代码：91460000901242509E。   法定代表人：张中科，行长。   上诉人冯雪花、陈孟海因与被上诉人海南锦兴实业有限公司（以下简称锦兴公司）、梁自熬、梁嘉文以及原审第三人中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称海南建行）案外人执行异议之诉一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   冯雪花、陈孟海上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持冯雪花、陈孟海的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由锦兴公司、梁自熬、梁嘉文承担。事实与理由：   一、一审查清了冯雪花、陈孟海签订《房屋买卖合同》、支付购房款和装修入住的大部分事实，但对购房款的支付金额认定有遗漏，冯雪花、陈孟海支付款共为221334元。冯雪花、陈孟海于2013年8月至2014年5月共10个月期间共向梁自熬付款30000元，其中，于2013年9月7日、10月20日、11月20日和2014年5月18日分别向梁自熬交通银行6222601110008309498账户支付3000元，其余为交付现金或转入梁自熬其他银行账号的方式支付。这一事实从冯雪花于2016年9月24日给梁嘉文转入5950元可以看出，梁自熬对冯雪花向其支付购房款不仅未提出异议还积极接收，故不可能出现冯雪花拖欠其购房款的问题，否则双方早已发生争执。虽然冯雪花、陈孟海无法提供其余6笔现金付款共计18000元的书面证据，但一审法院仅以银行记录为依据认定已支付的购房款金额，而没有运用逻辑推理和日常生活经验对付款事实进行全面审查认证，导致遗漏认定冯雪花、陈孟海通过现金方式支付给梁自熬6笔购房款共计18000元的事实。   二、一审判决适用法律错误。梁自熬、梁嘉文与海南建行办理的抵押登记为无效抵押，且该抵押权不能优先于冯雪花、陈孟海的准物权，冯雪花、陈孟海就执行标的享有排除强制执行及优先于抵押权的民事权益。（一）冯雪花、陈孟海就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。冯雪花、陈孟海购房入住的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议、复议规定》）第二十八条的规定，且非因其自身原因未办理产权过户，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应当判决不得执行该标的。冯雪花、陈孟海与梁自熬签订《房屋买卖合同》约定，十年还清贷款，故房产过户显然是十年后还清贷款之时。该合同自2013年8月1日签订至今未满十年，冯雪花、陈孟海没有理由违背契约精神要求梁自熬提前办理过户。梁自熬擅自将房屋另行抵押给海南建行及房屋被查封后，更进一步导致冯雪花、陈孟海无法办理过户手续，故冯雪花、陈孟海对涉案房屋未办理过户没有过错。（二）梁自熬、梁嘉文将案涉房屋转让予冯雪花、陈孟海后在未经受让人同意的情况下擅自将该房屋抵押贷款存在过错，海南建行未到现场调查核实房屋现状即办理抵押登记，亦存在过错，该抵押登记侵害了冯雪花、陈孟海的合法权益，应为无效。（三）海南建行的抵押权不能优先于冯雪花、陈孟海的准物权，该无效抵押亦不能对抗冯雪花、陈孟海在案涉房屋中的权益。一审法院仅凭物权法第九条和第十四条的规定以及办理抵押登记的事实就认定抵押合法有效，适用法律错误。首先，根据物权法第二十一条的规定，当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的应当承担赔偿责任。案涉抵押虽然于2014年4月24日登记，但其实质上为无效抵押或使用隐瞒欺骗等手段骗取登记损害实际权利人合法权益，应当予以撤销，以保护实际权利人合法权益。其次，冯雪花、陈孟海因出资购买并装修入住涉案房屋的事实已对该房屋形成准物权，而抵押登记仅属于为履行借款合同约定债权提供的担保措施，性质上是债权的延伸，不能优先于冯雪花、陈孟海的准物权。《执行异议、复议规定》第二十八条是本着债权不能对抗准物权的精神而制定，故海南建行的抵押权不能对抗且不能优先于冯雪花、陈孟海的准物权。综上，涉案房屋为冯雪花、陈孟海唯一的家庭居所，请求二审判如所请。   锦兴公司辩称：一、冯雪花、陈孟海已支付的款项没有达到221334元。（一）冯雪花、陈孟海称其自2013年8月至2014年5月期间每月向梁自熬转入3000元的陈述与合同约定不一致；（二）冯雪花、陈孟海提供的银行流水清单反映其于2014年6月18日起才开始按月向梁自熬转账2972元，亦不能证明其每月支付3000元的事实；（三）梁自熬因负债于2016年已经下落不明，冯雪花、陈孟海提供2016年2万元的收据的真实性存疑，也与冯雪花、陈孟海按月支付2972元的交易习惯不符。   二、一审判决适用法律正确，本案不具备《执行异议、复议规定》第二十八条规定的情形，冯雪花、陈孟海的上诉请求依法不应支持。   三、冯雪花、陈孟海和梁自熬签订合同时已明知涉案房屋因抵押而无法进行过户，应自行承担相应后果。   综上，请求二审法院维持一审判决。   梁自熬、梁嘉文未作答辩。   海南建行未作陈述。   冯雪花、陈孟海向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对冯雪花、陈孟海购买的位于海口市××区第四层房产的拍卖程序，不得对该房屋进行执行；2.判决确认冯雪花、陈孟海与梁自熬、梁嘉文于2013年8月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效，继续履行合同，并确认位于海口市××区第四层房产归冯雪花、陈孟海所有。   一审法院认定事实：位于海口市××区房产登记在梁自熬、梁嘉文名下。2013年8月1日，冯雪花、陈孟海与梁自熬、梁嘉文签订一份《房屋买卖合同》，约定梁自熬、梁嘉文将位于××区房屋中的第四层出售给冯雪花、陈孟海，房屋价款为35万元。首付10万元，余款25万元，因梁自熬、梁嘉文已将该栋楼的房产证及土地证抵押给银行贷款70万元(10年还清)。双方共同偿还银行贷款，贷款利率以贷款合同为准。还清贷款后，梁自熬、梁嘉文配合冯雪花、陈孟海办理房屋过户手续，过户所产生的费用由冯雪花、陈孟海负担。合同签订后，冯雪花、陈孟海已经向梁自熬、梁嘉文支付购房款203334元。梁自熬、梁嘉文已将该房产交付给冯雪花、陈孟海进行了装修并居住。后梁自熬与锦兴公司因买卖合同纠纷，一审法院于2016年3月17日作出(2015)秀民二初字第632号民事裁定书，查封了位于海口市××区房产。后因梁自熬不主动履行已发生法律效力的一审法院(2015)秀民二初字第632号民事判决所确定的义务，一审法院委托鉴定机构对前述房产进行评估。2019年1月3日，冯雪花、陈孟海向一审法院提出书面执行异议，要求中止对上述财产的执行。2019年2月2日，一审法院作出(2019)琼0105执异12号执行裁定书，裁定驳回冯雪花、陈孟海的异议。冯雪花、陈孟海不服该裁定，于2019年3月7日向一审法院提起诉讼。   另查明,2014年4月24日,梁自熬、梁嘉文将位于海口市××区房屋抵押给海南建行，最高额抵押150万元。   一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，虽然冯雪花、陈孟海于2013年8月1日与梁自熬、梁嘉文签订一份《房屋买卖合同》，购买梁自熬、梁嘉文位于海口市××区房屋第四层，并支付了部分购房款及占有该房屋，但该房屋一直登记在梁自熬、梁嘉文名下，且梁自熬、梁嘉文于2014年4月24日已将上述房产抵押给海南建行，双方已依法办理了登记手续，该抵押合法有效，抵押权人的合法权益应受法律的保护。根据上述物权法的规定，上述房屋的登记事项具有物权公示、公信的法律效力。因梁自熬与锦兴公司买卖合同纠纷一案，一审法院作出(2015)秀民二初字第632号民事裁定对位于海口市××区房屋予查封符合法律规定，并不无当。冯雪花、陈孟海未能提供足以排除强制执行涉案标的的相关证据，因此，冯雪花、陈孟海要求立即停止对位于海口市××区第四层房产的拍卖程序，不得对该房屋进行执行，确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效及继续履行合同，确认位于海口市××区第四层房产归冯雪花、陈孟海所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项及第二款的规定，判决：驳回冯雪花、陈孟海的诉讼请求。一审案件受理费6850元，由冯雪花、陈孟海承担。   二审中，冯雪花、陈孟海提交如下证据：1.海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民撤1号受理案件通知书，拟证明冯雪花、陈孟海已经向海口市龙华区人民法院起诉请求撤销海南建行对涉案房屋的抵押权。2.《证明》，拟证明梁自熬确认其于2013年8月1日将涉案房屋转让予冯雪花、陈孟海夫妇并交付钥匙。   锦兴公司质证表示对证据1的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；对证据2的真实性不予认可。   梁自熬、梁嘉文、海南建行未发表质证意见。   对冯雪花、陈孟海二审中提交的证据，本院经审查认为：证据1客观真实，本院对其真实性、合法性予以确认。该证据虽然可以证明冯雪花、陈孟海提起第三人撤销之诉的诉讼，但案件受理行为与海南建行是否享有抵押权以及冯雪花、陈孟海是否就案涉房产享有足以排除执行的实体权利无关，本院对其关联性及证明效力不予确认。冯雪花、陈孟海主张其自案外人处取得证据2，故该证据的真实性无法确认，本院对该证据不予采纳。   锦兴公司、梁自熬、梁嘉文、海南建行二审中未提交新证据。   冯雪花、陈孟海、锦兴公司均主张一审认定冯雪花、陈孟海已付购房款的数额存在错误，对此，本院经审查认为：冯雪花、陈孟海主张一审遗漏认定其以现金方式支付18000元购房款的事实，但未提供证据佐证其主张，本院不予采纳。锦兴公司主张一审认定冯雪花、陈孟海支付20000元购房款的事实错误，经查，一审认定的该项事实有梁自熬出具的收据为凭，冯雪花、陈孟海亦对款项支付经过进行了合理解释，应予采信，锦兴公司的主张，理由不充分，本院不予采纳。   二审经审理对一审查明的事实予以确认。   二审另查明：冯雪花、陈孟海在二审中将购房款146666元支付至本院代管款账户进行提存。冯雪花、陈孟海在二审中自认除案涉房屋外，其还向政府申请了一套保障性住房。   本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为冯雪花、陈孟海在案涉房屋中是否享有足以排除执行的实体权利。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，只有同时满足上述条件，购房人才对争议房产享有物权期待权并排除申请执行人对该房产的强制执行。根据本案查明的事实，冯雪花、陈孟海与梁自熬、梁嘉文于一审法院查封案涉房屋之前就该房屋签订了《房屋买卖合同》，协议各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，冯雪花、陈孟海按协议约定陆续支付了203334元购房款，余下购房款146666元按本院要求支付至本院代管款账户，应认定冯雪花、陈孟海已支付完毕全部购房款。案涉房屋在本案查封前已向冯雪花、陈孟海交付并由其居住使用，该房屋至今未能过户至冯雪花、陈孟海名下，主要是因为梁自熬、梁嘉文违背诚实信用原则，在将案涉房屋转让予冯雪花、陈孟海后，另行将该房屋抵押予海南建行所致，冯雪花、陈孟海对此并无过错。据此，冯雪花、陈孟海已经履行完毕《房屋买卖合同》约定的义务，其对案涉房产享有物权期待权，可以排除锦兴公司对该房产的执行。关于冯雪花、陈孟海的物权期待权能否对抗海南建行的抵押权的问题，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于“建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其他债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的物权期待权优先于建设工程价款”的规定，冯雪花、陈孟海购买并居住使用案涉房屋在先，海南建行取得该房屋的抵押权在后，虽然冯雪花、陈孟海在案涉房屋之外又向政府申请了保障性住房，但从房屋面积来看，案涉房屋面积仍然属于满足生活居住需要的范围，故在居住生存权与抵押权发生冲突的情形下，应优先保障冯雪花、陈孟海的居住生存权。至于冯雪花、陈孟海向政府申请保障性住房的行为是否符合法律规定，属于行政管理事项，不宜在民事诉讼中干预。据此，冯雪花、陈孟海在案涉房屋上享有足以排除执行的民事权益，其请求停止对案涉房产的执行，理由充分，本院予以支持。冯雪花、陈孟海对案涉房屋虽享有物权期待权，但该房产未登记过户至其名下，亦未发生物权变动的其他情形，故冯雪花、陈孟海请求确认案涉房产属其所有的证据不足，本院不予支持。冯雪花、陈孟海与梁自熬、梁嘉文因履行房屋买卖合同产生的纠纷，应另行解决。   综上，冯雪花、陈孟海的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初1552号民事判决；   二、停止对冯雪花、陈孟海购买的位于海口市××区第四层房产的执行；   三、驳回冯雪花、陈孟海的其他诉讼请求。   一审案件受理费6850元、二审案件受理费6850元（冯雪花、陈孟海均已预缴），由海南锦兴实业有限公司、梁自熬、梁嘉文共同负担。   本判决为终审判决。   审判长 何姿玲   审判员 谭晓梅   审判员 陈淑良      二Ｏ二Ｏ年六月二十九日   法官助理 汪园圆   书记员 周 娟   速录员 吴虹瑶   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。