河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初209号原告：李旋业，男，1990年3月18日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人:张如冰、刘芳(实习），河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：姚蓓，女，1983年10月4日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：崔建森，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告李旋业与被告姚蓓返还原物纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李旋业及委托诉讼代理人刘芳，被告姚蓓的委托诉讼代理人崔建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李旋业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵占原告位于三门峡市湖滨区崤山路南三街坊花卉苑小区5号楼1层0101号房屋。2、判令被告支付非法占用原告房屋期间的占用费30000元(自2019年7月18日起暂算至2019年10月18日,按10000元/月计算,并要求顺延至实际履行之日)。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月8日,原告李旋业竞得三门峡市湖滨区崤山路南三街坊花卉苑小区5号楼1层0101号房屋。2019年7月17日三门峡市湖滨区法院作出（2018)豫1202执恢431号执行裁定书并送达各方,原告取得涉案房屋的所有权。后原告以房主身份要求占用该房屋的被告姚蓓腾出房屋,被告姚蓓称自己是该房屋的租户，拒不腾房,原告多次与其协商，被告姚蓓均对原告要求置之不理。为了维护原告的合法权益,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的有关规定诉至贵院,恳请判如所请。被告姚蓓辩称，1、驳回原告第一项诉讼请求。根据合同法规定被告姚蓓对该房屋租赁经营，原告取得该房屋所有权以后原合同应继续履行。2、在原告取得该房屋所有权以后，自疫情开始以前的租金我方应当支付，应当按原租赁合同来履行，并不是按照原告诉状要求的履行。3、在以后合同履行期内，我方租赁合同继续履行，租赁面积400多平方米，其中有原告88.7平方米，对剩余300多平方的房屋租赁费应当按照原合同另一个人继续履行。本院经审理认定事实如下：宋清波与杨鹏、杨博、靳怡萍民间借贷纠纷一案，本院依法作出（2017）豫1202民初4624号民事调解书，确认：一、被告杨博于2017年12月31日前归还原告宋清波共计122000元（包括截止2017年10月4日前拖欠的利息90000元和因本次诉讼给原告造成的损失32000元），支付方式为：被告每月月底前支付款项不得低于20000元，2017年12月31日前全部还清。二、被告杨博于2018年12月31日前偿还原告的借款本金60万元及利息（利息计算方式为：自2017年10月5日起，按月息1分计算至借款还清之日止），支付方式为：自2018年1月起开始归还，每月月底前还款不得低于20000元，付息还本。2018年12月31日之前付清。三、以上任意一笔款项未按期归还，原告宋清波有权申请执行剩余的全部款项及利息，且利息自2017年10月4日起，按照未归还款项，按月息2分计算至本息全部付清之日止。四、被告靳怡萍、杨鹏对以上款项承担连带偿还责任。该调解书生效后，杨博、杨鹏、靳怡萍未履行生效判决确定的义务，宋清波申请强制执行，案件进入执行程序。2017年9月29日，本院依法作出（2017）豫1202执保376号裁定书，查封了被执行人杨鹏所有的位于三门峡市湖滨区崤山路南三街坊花卉园小区5号楼1层0101号房屋。之后本院依法将该套房屋进行网上拍卖。本院在发布拍卖公告时，已经将该房屋存在租赁的事实进行了公告，并在拍品介绍中载明：该楼共6层，该房在1层，2007年建成，产权证号：1501002168-1，目前处于出租状态，买受人依现状购得该房屋，后续费用由买受人承担。关于房屋租期届满的具体时间，执行裁定中并未载明。2019年7月8日，竞买人李旋业以466950元的最高应价竞得该房屋。2019年7月17日，本院作出（2018）豫1202执恢431号执行裁定书，裁定：一、解除查封杨鹏所有的位于三门峡市湖滨区崤山路南三街坊花卉园小区5号楼1层0101号房屋。（产权证号：1501002168-1）；二、位于三门峡市湖滨区崤山路南三街坊花卉园小区**楼****房屋（产权证号：1501002168-1）归竞买人李旋业（身份证号码：）所有。三门峡市湖滨区崤山路南三街坊花卉园小区5号楼1层0101号房屋（产权证号：1501002168-1）所有权自本裁定送达买受人李旋业时起转移。三、买受人李旋业（身份证号码：）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该份裁定于2019年7月22日送达给李旋业，李旋业在送达回证上签字。之后，李旋业将竞买房产过户至其名下，并办理了不动产权证书，产权证号：1920007295。2017年5月，张亮奎与姚蓓合伙从事餐饮经营活动，并承租了本案涉及的位于三门峡市崤山路南三街坊花卉苑小区5号楼一楼房屋。庭审中，原告李旋业提交了一份房主杨鹏与张亮奎签订的租房协议复印件，载明：2017年5月，杨鹏（甲方、房主）与张亮奎（乙方、承租人）签订《租房协议》一份，主要约定：一、甲方将位于崤山路南三街坊花卉苑小区5号楼一楼房屋出租给乙方作为商业使用。二、租期三年，从2017年5月25日起到2020年5月25日为止，必须一次性付清租金后使用。三、年租金为人民币12万元整。四、房屋出租保证金：交付租金时，乙方应另付保证金1万元。本协议作为本期保证金收据，请妥善保管；当本期保证金转入下期租房协议后，本协议作为保证金收据的功能自动作废，同时按新协议条款执行老协议自行作废。该合同还约定了其他事项。该份合同在三门峡市工商行政管理局湖滨分局进行了备案。被告姚蓓称原告李旋业提交的在工商局备案的合同并未实际履行，实际履行的是韩德林与张亮奎、姚蓓签订的租房协议，并提交案外人韩德林出具的情况说明及韩德林与张亮奎、姚蓓签订的租房协议复印件。上述韩德林出具的情况说明载明：杨博在2016年12月份借韩德林100万元，期限3个月，借款到期后，杨博无力偿还借款，后双方协议杨博将位于虢国路的一楼门面房（杨鹏名义）经营权（崤山路南三街坊花卉园小区5号楼一楼及加盖的315平方的钢构），交给韩德林管理，经营管理期限为13年，以此来抵顶借韩德林的本金100万元及利息30万元。韩德林与杨博在2017年3月20日签订经营权抵债协议后接管该房屋经营至今。韩德林与张亮奎、姚蓓签订租房协议，载明：2017年5月5日，韩德林（甲方）作为房主，将崤山路南三街坊花卉园小区5号楼一楼及加盖的钢结构房屋出租给张亮奎、姚蓓（乙方）作为商业使用。租期5年，从2017年5月25日起到2022年5月25日为止，必须一次性付清租金后使用。年租金10万元整。交付租金时，乙方应另付保证金人民币1万元整。本协议作为本期保证金收据，请妥善保管，当本期保证金转入下期租房协议后，本协议作为保证金收据的功能自动作废，同时按新协议条款执行，老协议自动作废。被告姚蓓还提交了2019年5月18日和2019年5月27日分别向案外人孟涛转款5万元的电子转款记录，用以证明姚蓓已经向韩德林指定账户缴纳租金2020年5月之前的全部租金。对于上述情况说明和租房协议、电子转款记录，原告李旋业对其真实性均不予认可。另查明：受新冠肺炎疫情影响，2020年1月26日开始，三门峡市湖滨区的餐饮行业停止营业。2020年3月13日，三门峡市湖滨区的餐饮业恢复营业。本院认为，李旋业以公开网上竞买的方式，取得了杨鹏名下的位于三门峡市湖滨区崤山路南三街坊花卉园小区5号楼1层0101号房屋的所有权，并完成了不动产权属变更登记手续，李旋业成为该房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分等权利。由于涉案房屋之前被房主杨鹏对外出租给张亮奎，由张亮奎、姚蓓实际承租并从事经营活动，并且李旋业在拍卖时，该租赁合同租期尚未届满，拍品介绍中也载明了房屋租赁的事实，李旋业对该租赁事实是知情并且是认可的，根据买卖不破租赁的原则，承租人姚蓓在租期内，对租赁房屋享有承租权。关于租赁期限何时届满问题，是本案的争议焦点。原被告分别提交两份在出租人、租赁期限、租金数额的约定上均不一致的租房协议，原被告均主张各自提交的合同系客观真实的租赁合同，要求按照各自提交的租赁合同进行认定。由于执行部门在拍卖时并未明确载明租赁期限届满的确切日期和租金的具体数额，对于原被告提交的两份截然不同的合同，只能按照证据的举证规则予以认定。原告李旋业提交的租赁合同，系工商部分备案的合同，并且该份合同的出租人系房主杨鹏，被告提交的租赁合同没有在工商部门进行备案，并且出租人不是房主，而是其他人。同时，被告提交的该份租赁合同是基于案外人韩德林与被执行人杨博之间的所谓“以经营权抵债”协议而来，但该抵债协议效力并未经过认定，真实与否无法确定，对外不具有公信力。因此，涉案房屋的租赁事实，应当以原告李旋业提交的在工商部门备案的租赁协议为准，租期届满之日为2020年5月25日。截至本案法庭辩论终结前，该房屋的租期已经届满，原告要求被告腾退房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张的资金占用费，实际是租金损失，应当自该拍卖房屋的所有权转移给买受人李旋业之日起开始计算。按照《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”。本案中，拍卖成交的执行裁定于2019年7月22日送达给买受人李旋业，故2019年7月22日应为涉案的房屋所有权转移给买受人李旋业的时间。原告李旋业主张租金损失，应当自2019年7月22日起开始，以每年租金12万元的标准计算。受新冠肺炎疫情的影响，被告的承租的房屋无法在疫情期间营业，应当免除疫情期间（2020年1月26日至3月13日）的房租15967元。被告姚蓓已向原房主缴纳的2019年7月22日以后的租金，系另一法律关系，可另行主张退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条之规定，判决如下：被告姚蓓于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于三门峡市湖滨区崤山路南三街坊花卉苑小区5号楼1层0101号房屋（不动产权证号：1920007295）腾空，并交付给原告李旋业。被告姚蓓支付原告李旋业自2019年7月22日起至本判决确定的房屋腾空届满之日的租金，按照月租金1万元标准计算，并扣减2020年1月26日至2020年3月13日期间的租金15967元。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由被告姚蓓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  孙卫卫人民陪审员  李朝阳人民陪审员  李彩红二〇二〇年六月十六日书 记 员  张侃铭