甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终515号上诉人（原审原告）：中国石油天然气股份有限公司玉门油田分公司，统一社会信用代码91620981712722124Y。负责人：刘某。委托诉讼代理人：王某。委托诉讼代理人：薛某，甘肃玉关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，个体工商户，住甘肃省酒泉市。上诉人中国石油天然气股份有限公司玉门油田分公司（以下简称玉门油田分公司）因与被上诉人李某租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初5837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。玉门油田分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由李某承担。事实及理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。2019年5月11日公开竞价招租时，李某承租的铁人路2-1-1号商铺共有三家竞价，其中甘肃众友健康医药连锁有限公司报价90元／平方米／月，为最高报价，李某行使优先承租权后，在同等租金标准的情况下中标，中标价为90元／平方米／月。2019年5月11日公开招租结束，玉门油田分公司即公开发布招租结果，要求中标人于2019年5月31日前持有效证件签订书面房屋租赁合同，李某拒不签订。从以上事实可以看出，本次商铺公开招租是典型的邀约与承诺的过程，玉门油田分公司发布公开招租公告是为要约邀请，李某参与公开竞价是为邀约，玉门油田分公司公开发布招租结果是为承诺。按照《中华人民共和国合同法》第二十五条之规定，2019年5月11日玉门油田分公司发布招租公告时，双方之间的租赁合同已经成立。竞租结束后，2019年5月31日、6月10日两次向李某现场送达《玉门油田酒泉商业管理中心关于限期签订合同的通知》，玉门油田分公司不同意李某按照原合同租金标准继续占有使用商铺，要求按照公开竞价标准签合同，李某违背诚实信用原则，拒不签约。一审罔顾以上事实，依据合同法第二百三十六条规定，判决李某继续按照原合同约定的低租金标准25元／平方米／月交纳租金，明显事实不清，适用法律不当。二、一审无视李某违约给玉门油田分公司造成的客观损失，判决李某违约后按照原合同约定的25元／平方米／月的低租金标准缴纳租金，违背公平原则。根据合同法第一百一十三条的规定，违约责任的承担始终都贯穿着损害填补这条基本原则，目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态，同时严格禁止当事人因此而获得法外利益。本案中，玉门油田分公司在公开竞价招租过程中，甘肃众友健康医药连锁有限公司报价90元／平方米／月，为最高报价，李某行使优先权，在同等租金标准的情况下以该价格中标后，违背诚实信用原则，拒不签订房屋租赁合同，客观上造成玉门油田分公司本该自2019年6月1日后可按照90元／平方米／月收取租金的现实可得利益受到损害。一审判决李某继续按照原合同约定的低租金标准缴纳租金，变相的使李某获得法外利益，违背法律规定的公平原则。综上，请二审依法改判，维护玉门油田分公司的合法权益。李某辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。一审认定玉门油田分公司与李某房屋租赁合同变更协议到期后，李某继续占有房屋及场地，双方并未就竞价之后的房租重新签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方签订的房屋租赁合同继续有效，应当按照25元/平方米/月缴纳租金。玉门油田分公司与李某之间仅存在一个竞价行为，竞价后双方并未就竞价的事实落实到新的房屋租赁合同中，因此，应当参照原双方签订的房屋租赁合同继续履行。二、玉门油田分公司与李某并未成立新的房屋租赁合同关系。本案争议房屋系采用公开招投标的方式进行，根据《中华人民共和国招标投标法》第二条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，玉门油田分公司公开发布招租结果确定李某为中标人后未与李某重新签订房屋租赁合同也未对李某继续占有使用租赁物提出异议。玉门油田分公司仅公开发布招租结果，并不意味着李某的承诺，不能因此主张新的房屋租赁合同成立并生效，亦不能要求李某以90元/平方米/月的价格支付租金。三、李某已按照约定承担了未在指定时间签约的责任。1.玉门油田分公司与李某未重新签订房屋租赁合同、未成立新的房屋租赁合同关系，不存在玉门油田分公司所说的不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，亦不存在因违约给玉门油田分公司造成损失，故不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。2.玉门油田分公司提到的“客观损失”系可期待利益而非既得利益，可期待利益将来能否实现，能否转化为既得利益具有很大的不确定性。玉门油田分公司无任何依据认为即使没有与李某重新签订合同，甘肃众友健康医药连锁有限公司就势必会按照中标价格与其签订房屋租赁合同。另，根据玉门油田分公司于2019年8月14日在商铺（场地）网上竞价系统交易规则及标准文本附件1商铺（场地等）竞价交易规则第8.2条“未在规定时间内缴纳履约保证金，或未在指定时间签约的，交易保证金视为违约金不予退还，取消承租资格，由排名第二的竞价人竞得”的约定，以及《中华人民共和国招标投标法》第七十四条的规定，李某于2019年5月3日通过中国农业银行酒泉新城支行向玉门油田分公司交纳交易保证金5000元，竞标结束后，玉门油田分公司一直未将该保证金退还，因此，李某已按照约定承担了未在指定时间签约的责任，无需再承担其他任何充满不确定性的赔偿责任。四、玉门油田分公司在商铺转让过程中存在欺瞒行为，给李某造成了巨大的经济损失。李某原系玉门油田分公司综合服务处职工，2000年响应局党委的号召买断工龄。因李某年龄偏大，再就业困难，还要供养女儿上大学，迫于生活压力于2015年12月通过百合园北门东一号店铺门上张贴的招租广告联系到该商铺的原承租人马小芳，与其协商一致约定转租，并在合同最后手写添加未来3-5年内马小芳须将此店铺出租给李某的内容。2016年12月15日第一年房租到期后，马小芳恐自己利益受损便提出以假承包的方式继续将该店铺出租给李某。李某不愿意并找到玉门油田分公司下设机构商贸中心原负责人反应情况，却被告知不敢得罪马小芳，迫于生活压力李某与马小芳签订了假的承包协议。2017年12月15日承包协议到期后，李某再次找到商贸中心负责人反映此事。后来商贸中心将商铺收回竞价招租，仍故意欺瞒、错误诱导李某向马小芳支付37500元转让费及房租，给李某造成了巨大损失。五、招标程序违反公平、公开、公正原则。玉门油田分公司商贸中心违反招投标的基本原则，分批次、分时段进行招投标，并未对所有商铺进行统一招标。因李某此前与商贸中心发生过纠纷，故商贸中心在无正当理由的情况下，恶意的将案涉商铺列为第一批招租商铺。另2019年5月11日下午14点06分，在李某完成第一轮报价后，收到手机号而非报纸公开的招标座机电话发送的网络故障已排除的短信。故此次投标对李某极不公正，有人为操作的可能。六、案涉商铺竞价过高属于恶意炒作。由于招标程序公平公正性有很大的问题，已经影响到李某的招标结果。根据资料显示，李某招标中标的结果是按照每平米90元计算租金，远超过酒泉地区的商铺租赁市场价格。即使李某不行使优先权，甘肃众友健康医药连锁有限公司在将商铺投标价格哄抬到90元/平方米后就随即退出，亦不愿与商贸中心签订租赁合同。基于上述事实，李某有理由怀疑二者恶意串通哄抬房租。七、租金价格存在巨大差异。根据李某的了解，李某仅一墙之隔的隔壁商铺租金价格还是按照原来的租金标准收取。玉门油田分公司应当对所有商铺一视同仁、不应区别对待。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。玉门油田分公司向一审法院起诉请求：1.李某自2019年6月1日起按照90元/平方米/月签订租赁合同（不含采暖、水电费等费用）；2.若不按照上述诉求签订合同，则在15日内搬离，并自2019年6月1日起至实际交回房屋之日按照90元/平方米/月租金标准交纳租金；李某竞价保证金5000元归玉门油田分公司所有，不予退还，并承担给玉门油田分公司造成的损失7936.2元；3.诉讼费由李某承担。一审法院认定事实：2018年2月26日，马小芳承租玉门油田分公司所有的房屋后转租给李某，三方签订房屋租赁合同变更协议，李某承租该商铺。2018年12月18日、2019年3月20日，玉门油田分公司与李某先后签订了《2018综合服务处商业管理中心房屋租赁合同》变更协议、《房屋租赁合同》变更协议，最终约定在原合同及变更协议的基础上，将合同有效期变更至玉门油田分公司公开招标签订新租赁合同之日止，租金标准按照原合同单位租金标准执行。单位租金标准为：25元/平方米/月（不含采暖费），计租面积88.18㎡，其他遵照原合同及其他变更协议相关条款执行。2019年4月25日，玉门油田分公司将其所有的油田酒泉生活基地区域内空置商铺、第一批试点竞价招租商铺进行竞价招租，并于4月22日向李某发出玉门油田综合服务处关于开展商铺网上竞价招租的通知，李某在签收人处签字。竞标当日，李某在竞价交易平台上使用申请优先权以90元/平方米/月竞价成功，竞价成功后，李某以房租过高为由至今未与玉门油田分公司签订房屋租赁合同。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同变更协议到期后，李某继续占用房屋及场地，双方并未就竞价之后的房租重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，双方签订的房屋租赁合同变更协议继续有效，故玉门油田分公司要求李某按照90元/平方米/月缴纳租金的诉讼请求于法无据，李某应按变更协议中的约定向玉门油田分公司交纳租金，即按照25元/平方米/月（不含采暖费），计租面积为88.18㎡计算从2019年6月1日至李某实际交回房屋之日的租赁费。李某竞价后未与玉门油田分公司重新签订租赁合同，其行为违约，其在竞价前向玉门油田分公司缴纳的竞价保证金根据本案审理查明的事实，应当认定该笔竞价保证金的性质为交易服务费及违约金，李某成功竞标，但其未履行约定，构成违约，李某给予玉门油田分公司适当的补偿以及对违约方的惩罚，于法有据，故玉门油田分公司主张李某缴纳的竞价保证金5000元不予退还，应予以支持。李某辩称竞价过程中存在不公正等因素，但其未提交证据证实，故不予采信。玉门油田分公司要求李某承担给其造成的损失7936.2元于法无据，不予支持。综上所述，对玉门油田分公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、李某按照25元/平方米/月（不含采暖费），面积88.18㎡支付中国石油天然气股份有限公司玉门油田分公司2019年6月1日至其实际交还房屋之日的租金；二、李某返还中国石油天然气股份有限公司玉门油田分公司位于铁人路2-1-1号商铺；三、李某支付中国石油天然气股份有限公司玉门油田分公司违约金5000元（从竞价保证金中直接扣除）；四、驳回中国石油天然气股份有限公司玉门油田分公司的其他诉讼请求。以上一至三项，均于判决生效后十五日内履行。案件受理费减半收取计62元，由李某负担。二审中，李某未提交新证据，玉门油田分公司提交了甘肃众友健康医药连锁有限公司2019年12月15日出具的情况说明一份，拟证实因李某未依约签订合同给其造成的损失为90元/平方米/月。经质证，李某对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其中标后30日内没有与玉门油田分公司签合同视为自动放弃，甘肃众友健康医药连锁有限公司可以与玉门油田分公司签订合同但实际并未签订。经审查，该情况说明的证据形式为证人证言，甘肃众友健康医药连锁有限公司作为证人未到庭接受法庭质询，且该说明的关键内容为假设性事项，故本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审查明的基本一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为：玉门油田分公司主张的租金损失应如何认定。经查，首先，玉门油田分公司2019年4月24日发布的玉门油田商铺（场地等）竞价招租公告第七条载明：“竞得人在规定期限内未缴纳履约保证金、不签订租赁合同，视为自动放弃承租权，其缴纳的交易保证金作为违约金不予退还。”5月11日发布的竞价招租结果公示载明：“请竞得成交人在公示期截止后2019年5月31日前缴纳履约保证金，并于2019年5月31日前持有效证件及履约保证金交款单在酒泉市新城区玉门油田服务处四合院北楼113室与玉门油田综合服务处签订书面租赁合同。逾期未缴纳履约保证金，或无正当理由未按指定时间签约的，交易保证金视作违约金不予退还，取消成交资格。”从上述竞价招租公告及招租结果公示内容来看，参与竞价招租的竞得成交人在竞价成功后仅取得了与玉门油田分公司签订房屋租赁合同的资格，双方并非当然的形成了房屋租赁合同关系。本案中，双方对于李某在玉门油田分公司公开竞价招租过程中竞得案涉店铺的承租权，但未按照玉门油田分公司指定时间签订书面合同的事实均无异议，因李某以自己的行为明确表示放弃了与玉门油田分公司签订房屋租赁合同的资格，故双方并未形成新的房屋租赁合同关系，玉门油田分公司要求李某按照90元/平方米/月支付租金的上诉理由不能成立，不予支持。其次，李某中标后，未在竞价招租结果公示要求的2019年5月31日前与玉门油田分公司签订合同，玉门油田分公司虽然在2019年5月31日限期签订合同通知书第四条向李某告知，“如你方在2019年6月6日前未签订房屋租赁合同，请你方于接到通知后十日之内搬离房屋”，但在2019年6月10日再次向李某送达的限期签订合同通知书中仅要求其于6月10日前签订合同，否则不予退还已经收取的交易保证金，并未对李某继续使用租赁物的事实提出异议；且玉门油田分公司在一、二审中均未提供证据证实自2019年6月10日至一审起诉时，其要求李某搬离案涉店铺，其一审起诉时的第一项诉讼请求也是要求“李某自2019年6月1日起按照90元/平方米/月签订租赁合同”，在李某不接受该租金标准的情况下，才要求李某限期搬离。从上述分析可知，玉门油田分公司对李某继续使用案涉店铺的行为并未提出异议，双方仅对租金标准未能协商一致，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》的规定，玉门油田分公司可以解除合同、按照其理想租金标准另行出租，但玉门油田分公司并未通知李某解除合同，故一审根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定双方签订的房屋租赁合同变更协议继续有效有事实依据。第三、如前所述，玉门油田分公司在发布竞价招租公告时，已经预见到可能会出现竞价成功后，中标人不与其签订房屋租赁合同的情况，因而预先收取了交易保证金；该交易保证金兼具履约保证及违约赔偿的性质，且足以弥补李某在竞价成功后未按照玉门油田分公司要求的时间签订合同给其造成的损失。故一审对玉门油田分公司主张的损失未予支持并无不当。综上所述，上诉人中国石油天然气股份有限公司玉门油田分公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人中国石油天然气股份有限公司玉门油田分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇二〇年六月五日书记员 王 欢