福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终606号 上诉人（原审原告）：福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司，住所地龙岩市九一北路**，统一社会信用代码913××08007264789439。 法定代表人：林竹，执行董事。 委托诉讼代理人：吴子胜，福建吴子胜律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林天四，福建同荣仁律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：龙岩市闽达投资咨询有限公司，住所地龙岩市新罗区龙川北路中银大厦****，组织机构代码78451239-6。 法定代表人：吴建国，董事长。 委托诉讼代理人：张裕文，福建纬瀚律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：董亚辉，男，1970年11月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：杨乐、林始兴，福建力涵律师事务所执业律师。 原审第三人：龙岩神农粮油有限责任公司，住所地，住所地龙岩市新罗区凤凰路**构代码70536220-4。 上诉人福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司（以下简称神农房地产公司）因与被上诉人董亚辉、龙岩市闽达投资咨询有限公司（以下简称闽达公司）、原审第三人龙岩神农粮油有限责任公司（以下简称神农粮油公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初8037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人神农房地产公司的委托代理人吴子胜、林天四，被上诉人董亚辉的委托诉讼代理人杨乐，被上诉人闽达公司的委托诉讼代理人张裕文到庭参加诉讼。原审第三人神农粮油公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 神农房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由主要是：一、上诉人己取得案涉房产占地范围内的国有土地使用权，该土地使用权不应列入拍卖范围。上诉人与福建省龙岩市国土资源局于2003年5月26日签订了《国有土地使用权出让合同》，并于2003年6月26日依合同向福建省龙岩市国土资源局支付了全部土地使用权出让金76万元，依法受让取得了案涉房产占地范围内的国有土地使用权。至今，该土地使用权仍属于上诉人所有，该国有土地使用权不应列入第三人的被执行财产，更不应列入拍卖范围。二、2007年8月24日，上诉人依法取得福建省龙岩市房地产管理局颁发的《房屋拆迁许可证》，案涉房屋在该证载明拆迁范围内。在拆迁期限内上诉人与第三人神农粮油有限责任公司签订了《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》、《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，已完成拆迁协议的签订，并支付了大部分拆迁货币补偿款，房屋除一层店面外也己全部交付上诉人，对剩余未付拆迁补偿款上诉人在一审时就明确同意交由法院处置。三、涉案房屋己列入《房屋拆迁许可证》征收范围，该房屋需在完成拆迁时予以全部拆除，所以本案并不存在上诉人怠于办理房产过户问题。四、涉案房屋己列入《房屋拆迁许可证》征收范围，该房屋需予以拆除并与土地一起按规划进行开发，所以该房屋不得在《房屋拆迁许可证》颁发后实施拆除前进行买卖，包括以法院拍卖方式进行买卖，否则将严重影响整块出让土地的开发，影响城市规划的实施。五、涉案房屋所占土地仍在上诉人开发过程中，政府并未收回土地，按与政府的约定，政府也不能收回土地，所以是否逾期开发及拆迁许可证是否逾期均属与政府部门的行政管理关系，不影响上诉人主张本案执行异议的实体权利。 涉案的土地属上诉人拍卖所得的土地，列入执行范围是未经权利人同意并且评估报告中也并无上诉人土地使用权的独立价值，所以如果该土地与房产一起拍卖必然损害作为物权人的上诉人合法权益，导致上诉人无法依据该拍卖结果分割所享有土地的价值，该房屋及占地只是项目的一小部分，如该房屋及占地被拍卖，将导致整块地无法按规划进行开发，影响龙岩市规划的实施。 闽达公司辩称：一、新罗法院执行的标的是登记在原审第三人神农粮油公司名下为其所有的土地使用权及房屋所有权，在案件执行中采取查封、拍卖措施是正确的。被上诉人闽达公司、董亚辉分别基于生效民事判决申请强制执行，一审法院依法查封了原审第三人名下位于龙岩市新罗区商住楼的土地使用权及其房屋所有权（下称执行标的）并对该财产进行评估拍卖。上述执行标的均登记在第三人名下，新罗法院查封并处置登记在第三人名下的土地使用权及房产是依法执行行为，并不存在错误查封、拍卖处置问题。二、经一审查明，上诉人未按《出让合同》约定和《房屋拆迁许可证》规定期限完成拆迁安置义务及未办理土地出让权属登记转移手续，未取得对出让土地的建设用地使用权，执行标的物始终为原审第三人占有使用，上诉人主张的“民事权利”也不足以排除强制执行。人民法院对执行异议之诉的审理，应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。就本案而言，根据一审双方提供的证据及法庭查明的事实，上诉人虽与龙岩市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（下称《出让合同》）以及取得相应《房屋拆迁许可证》，但其并未按《出让合同》约定和《房屋拆迁许可证》规定期限内完成拆迁安置义务及未办理土地出让权属登记转移手续，执行标的物始终为原审第三人占有、出租使用，上诉人从未占有、使用。1.《出让合同》第五条约定“……并由竞得人按城市房屋拆迁安置的有关法律、法规规定自行负责拆迁安置，拆迁安置所需费用由竞得人承担”，即该地块系现状（毛地）出让，所以土地出让金仅76万元。按《出让合同》约定，受让方取得完整的出让土地使用权是有前提条件的：一是受让方限期缴交土地出让金；二是受让方限期履行完成地面建筑物拆迁、交清拆迁补偿安置款等义务；三是出让金和拆迁补偿安置款付清后，应依法办理土地使用权过户登记手续取得权证。只有在上述约定各项事务完成后，才是实质意义上的出让。而一审证据证实上诉人因迟迟不履约（长达16年之久），最后变成无法履约（建设开发资质失去、拆迁许可证申请延期被拒绝、被司法机关列入失信人黑名单）。2.《出让合同》第十二条约定“受让人同意在2005年5月26日之前动工建设，不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延期申请，但延建时间最长不得超过一年”；第三十二条约定“受让人应当按照本合同约定进行开发建设，超过合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；……”。即便是上诉人当庭补充提供的《国有土地使用权出让补充协议》也仅同意“再次延长“新城天地”项目动工建设期限至2007年12月31日”，在此之后再无任何政府文件同意其延期动工。即上诉人提供的证据无法证明其作为受让人已按出让合同约定动工建设、提出延期申请，也没有证据证明出让土地已交付、办理权属转移登记手续。3.关于《房屋拆迁许可证》期限问题。被上诉人闽达公司提供的龙岩市住房和城乡建设局于2019年7月17日作出的龙建办【2019】48号《龙岩市住房和城乡建设局关于吴建国投诉事项的处理意见》证据证实“……截止2019年6月30日，神农房地产公司未按照《补正通知》要求，提供相关材料及作出后续申请。根据《城市房屋拆迁管理条例》相关规定，本机关决定至《关于同意延期拆迁期限的通知》（岩府房拆延字【2018】1号）规定的拆迁期限（2019年6月30日）届满后，不再办理新天地商住楼项目的拆迁期限延期手续。”即上诉人未按出让约定履行拆迁安置义务，拆迁许可证已失效，且其现有的房地产开发资质已被取消，其对《出让合同》项下的项目开发建设权已丧失，由此可见上诉人既无资格也无能力继续对项目进行开发建设。4.关于执行标的物占有使用问题。上诉人在一审庭审中一再声称该地块使用权在《出让合同》签订并交完出让金后就不属于原审第三人了。而事实上，执行标的土地及其地上房屋从始至终（即便是2003年签订了《出让合同》）仍为原审第三人神农粮油公司正常使用，甚至出租并收取租金。因此不论是从物权归属直观的对外占有状态，还是从物权的处分、收益（租金）权能上判断，原审第三人就是执行标的物的所有者。综上所述，上诉人一审向法庭提供的所有证据，均无法证明该地块使用权及其房屋所有权已转移登记至其名下。而所有证据恰恰证明上诉人无论是与龙岩市国土资源局签订的《出让合同》，还是与原审第三人神农粮油公司签订的拆迁补偿安置协议，均存在严重违约行为。因其自身长达16年的违约行为而未取得完整的出让土地使用权，未办理不动产权属转移登记手续，责任应当由其自行承担。 董亚辉同意闽达公司的答辩意见。 神农粮油公司未作答辩。 神农房地产公司向一审法院起诉请求：1.判决解除坐落于龙岩市新罗区商住楼范围内建设用地使用权的查封措施，并不得执行上述建设用地使用权。2.判决解除坐落于龙岩市新罗区商住楼房产的查封措施，并不得执行上述房产。 一审法院认定的事实：2003年5月26日，福建省龙岩市国土资源局（出让人）与神农房地产公司（受让人）签订了一份《国有土地使用权出让合同》，该合同第3条约定“出让人出让给受让人的宗地位于新罗区，宗地编号为2003挂-03，宗地总面积大写壹仟玖佰叁拾伍点玖平方米（小写1935.9㎡），其中出让土地面积为大写壹仟捌佰贰拾点柒平方米（小写1820.7㎡）。宗地四至见附图”；该合同第4条约定“本合同项下出让宗地的用途为商住综合用地、居住用地”；该合同第5条约定“出让人同意在受让人交清全部土地使用权出让金后日内将出让宗地交付给受让人，出让方交付的编号为2003挂-03地块按现状交付土地，并由竞得人按城市房屋拆迁安置的有关法律、法规规定自行负责拆迁安置，拆迁安置所需要费用由竞得人承担”；该合同第7条约定“本合同项下宗地的土地使用权出让金为成交地价计人民币大写柒拾陆万元整（小写76万元）。出让金含城市基础设施配套费，但不含土地契税”；该合同第12条约定“受让人同意在2005年5月26日之前动工建设。不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得起过一年”；该合同第32条约定“受让人应当按照本合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”等内容。2003年6月26日，神农房地产公司向龙岩市国土资源局支付土地使用权出让金76万元。2007年7月19日，福建省龙岩市国土资源局（出让人）与神农房地产公司（受让人）签订了一份《国有土地使用权出让补充协议》，该协议第3条约定“该项目用地位于登高西路北侧，系乙方于2003年以挂牌出让方式取得，用途为商住综合用地，出让面积为1820.7平方米，项目为“新城天第”，根据《国有土地使用权出让合同》第十二条约定，受让人乙方应于2005年5月26日前动工。因拆迁原因，2006年5月25日经市政府饶副市长批准，同意该项目延长建设动工期限至2006年12月底。乙方于2006年11月20日又向龙岩市国土资源局提出延长该项目建设动工期。根据龙岩市国土资源局《关于延长龙岩神农房地产开发有限责任公司2003挂-03地块动工建设期限的请示》（龙国土资函〔2007〕115号文）并经市政府黄副市长批准，同意对乙方先收取相当于土地出让金5%的闲置费3.8万元后，再次延长“新城天第”项目动工建设期限至2007年12月31日。届时到期后乙方仍无法开工建设，乙方同意按现行有关规定缴纳该地块土地出让金总额的20%的土地闲置费，或由龙岩市人民政府依法无偿收回本协议项下出让宗地的国有土地使用权。”该协议第4条约定“本协议项下出让宗地的用途、使用年限等条款与2003挂-03出让合同一致”。该协议第5条约定“本协议于2007年7月19日在中华人民共和国福建省龙岩市新罗区签订，自双方签订之日起生效。”等内容。2007年8月24日，神农房地产公司取得福建省龙岩市房地产管理局批准的《房屋拆迁许可证》，该证载明拆迁范围：东至区林业局，西至兴隆酒家，南至登高西路，北至民房。拆迁面积住宅建筑面积1098㎡，占地面积1820.7㎡，拆迁实施单位：龙岩市联星房屋拆迁有限公司，拆迁期限为2007年8月24日至2007年12月31日。2009年9月19日，神农房地产公司（拆迁人，甲方）与神农粮油公司（被拆迁人，乙方）、龙岩市联星房屋拆迁有限公司（拆迁实施单位）签订了一份《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》，该合同第一条约定“被拆迁房屋现状（一）房屋所在地点西城街道登高西路54号，房屋的总楼层数五层，房屋性质全民，房屋主要结构砖混。（二）占地面积484.4㎡，其中建筑占地484.4㎡，总建筑面积1559.67㎡，其中房产证记载面积1559.67㎡，经有权部门认定合法建筑面积1559.67㎡，合法建筑面积其中住宅1269.4㎡，营业性用房290.27㎡。（三）房屋产权证号龙字第××#记载建筑面积1559.67㎡，房屋土地使用权证号龙国用（95）字第208815#”，使用面积484㎡.4㎡…”。该合同第二条约定“协议双方自愿选择下列第〈二〉种方式确定被拆迁房屋的货币补偿金额。〈一〉…〈二〉协议双方以房地产市场评估价格为依据协商被拆迁房屋货币补偿金额，并遵循委托龙岩市联星房屋拆迁有限公司对被拆迁房屋价格评估所出具的岩景舜字（2007）房311号《评估报告》，被拆迁房屋的合法产权货币补偿金额：7580000元。”该合同第三条约定“奖励费、临时安置补助费和房屋搬迁补助费：（一）乙方按规定时间办理腾房手续，甲方按乙方的合法面积1559.67㎡，每㎡给予奖励10元，计15596.7元；乙方按规定时间办理拆迁有关手续，并将房屋交付拆除，甲方按乙方的合法面积每㎡给予奖励10元，计15596.7元。（二）甲方按《拆迁补偿安置方案》规定，发给乙方合法面积1559.67㎡，临时安置补助费每㎡每月6元，一次性发3个月，计金额28074.06元。（三）甲方按每㎡5元的标准，一次性支付乙方搬迁补助费7798.35元，共计7798.35元。以上三项合计金额67065.81元”。该合同第四条约定“补偿费支付：综上二、三条合计补偿金额7647065.81元，其中甲方于年月日付给乙方元。该合同第五条约定“乙方在2009年12月31日前应将被拆迁房屋腾空，完成搬迁，并交付甲方拆除”。2014年6月28日，神农房地产公司委托戴志平作为合同甲方与神农粮油公司委托连仁卿作为合同乙方签订了一份《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，该补充协议第一条约定“根据2009年9月19日甲乙双方签订的拆迁补偿协议书，甲方应付乙方拆迁补偿款柒佰伍拾捌万元（￥758万元）。至今甲方已付乙方伍佰捌拾壹万柒仟元（￥581.7万元），尚欠乙方壹佰柒拾陆万叁仟元（￥176.3万元），该款项在双方签置本协议后的30日内甲方应分三次补交给乙方，其中甲方应于2014年6月30日之前付给乙方伍拾万元（￥50万元）；7月30日前付给乙方陆拾万元（￥60万元）；8月30日前付给乙方陆拾陆万叁仟元（￥66.3万元），上述款项只要有一期甲方没有如期支付视为违约，甲方每逾期一日应向乙方支付未交数额日千分之五的违约金。”该补充协议第二条约定“增加部分的补偿款分二次付给乙方，第一次于2014年12月30日前付给乙方贰佰万元整（￥200万元）；剩余壹佰肆拾贰万元等房屋拆前付清。如甲方未按时支付，应按未付款项向乙方支付日千分之二的违约金。同时乙方可收回自用。”该协议签订后，神农粮油公司分别于2014年5月30日、6月12日、6月26日、6月30日、7月10日出具收款收据收到神农房地产公司（戴志平）2万元、10万元、5万元、14万元、19.95万元，合计50.95万元。2018年6月22日，龙岩市住房和城乡建设局出具一份岩府房拆延字（2018）1号《关于同意延长拆迁期限的通知》，该通知的主要内容为“你单位新城天地商住楼项目，于2018年6月15日向我局申请延长拆迁期限的报告悉。该拆迁项目于2007年8月24日以岩府房拆许字（2007）第007号《房屋拆迁许可证》批准拆迁，拆迁期限至2007年12月31日。（后经本局批准延长至2018年6月30日），经研究，现同意该项目拆迁期限延至2019年6月30日。请你单位重新制定拆迁计划报我局备案，并在延长的期限内完成拆迁”。但神农房地产公司至今未完成拆迁，亦未动工建设。 神农粮油公司所欠的债务：1.龙岩闽达投资公司作为原告与龙岩神农粮油公司作为被告的借款合同纠纷一案，一审法院受理后于2018年3月12日作出（2017）闽0802民初第7343号民事判决书，判决：龙岩神农粮油有限责任公司应于本判决生效之日起两个月内归还龙岩市闽达投资咨询有限公司借款3,765,389元及利息（计算方法：从2009年1月1日起至本判决确定的还款之日止，以借款3,765,389元为本金，按月利率7.2‰计算）。宣判后,龙岩市闽达投资咨询有限公司不服，上诉于龙岩市中级人民法院，龙岩市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）闽08民终1131号民事判决书，判决：一、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初7343号民事判决为：龙岩神农粮油有限责任公司应于本判决生效之日起五日内归还龙岩市闽达投资咨询有限公司借款本金3,765,389元及该借款本金从2009年1月1日起至本判决确定的还款之日止按月利率7.2‰计算的利息；二、龙岩神农粮油有限责任公司应于本判决生效之日起五日内归还尚欠龙岩市闽达投资咨询有限公司2008年12月31日前的利息3,550,094.16元。2.董亚辉作为原告与龙岩神农粮油公司作为被告的拍卖合同纠纷一案，一审法院受理后于2016年6月28日作出（2015）龙新民初字第8835号民事判决书，判决：一、被告龙岩神农粮油有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还原告董亚辉拍卖款169万元，并应自2013年12月18日起至一审法院制定的期间届满之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算利息。二、驳回原告董亚辉其他诉讼请求。3.董亚辉作为原告与龙岩神农粮油公司作为被告，及江根钦作为第三人的拍卖合同纠纷一案，一审法院受理后于2018年9月29日作出（2018）闽0802民初3828号民事判决书，判决：被告龙岩神农粮油有限责任公司应于本判决生效之日起二十日内给付董亚辉违约金及利息计367,500元。 上述三份判决书先后生效后，因神农粮油公司均未履行上述三份生效法律文书所确定的义务，闽达公司、董亚辉先后申请强制执行，2017年1月22日，一审法院依据（2018）闽0802执3884号之一执行裁定书〔执行依据：一审法院已生效的（2015）龙新民初字第8835号民事判决书〕，于2017年2月7日向龙岩市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封属被执行人神农粮油公司所有的坐落于龙岩市新罗区〔房产证号：13××07、13××08、13××09；土地证编号：208815，土地权属：国有〕等房产。2018年8月11日，一审法院依（2018）闽0802执3066号之一执行裁定书〔执行依据：龙岩市中级人民法院已生效的（2018）闽08民终1131号民事判决书〕，裁定：冻结、划拨、查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人龙岩神农粮油公司的银行存款或财产以人民币3,550,094.16元及至还清欠款之日止的利息和应由被执行人承担的案件受理费、财产保全费、律师费、执行费为限。2019年1月24日，一审法院向被执行人龙岩神农粮油公司送达限期履行通知书，限令其应于2019年1月29日前履行生效判决书所确定的义务，即偿还申请执行人龙岩市闽达投资咨询有限公司3,550,094.16元及相应利息。如逾期不履行，将依法强制处置上述已查封的财产以抵偿欠款。2019年3月5日，一审法院依（2019）闽0802执929号之一执行裁定书〔执行依据：一审法院已生效的（2018）闽0802民初3828号民事判决书〕，裁定：冻结、划拨、查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人龙岩神农粮油公司的银行存款或财产以人民币367,500元及至还清欠款之日止的利息和应由被执行人承担的案件受理费、财产保全费、律师费、执行费为限。之后，本院依法告知被执行人龙岩神农粮油公司将于近期对上述所查封的房产依法委托评估、拍卖，责令上述被执行人、住户、租户及其他使用者必须在公告之日起十五日内迁出房屋。逾期仍不主张权利的，视为放弃权利，将依法强制执行。到期后，被执行人龙岩神农粮油公司仍未能履行上述生效判决书所确定的义务。后本院向被执行人龙岩神农粮油公司送达了告知评估鉴定结果通知书和拍卖通知书，告知被执行人龙岩神农粮油公司已被法院查封的案涉房产，即坐落于龙岩市新罗区（房产证号：13××07）、2幢(房产证号：13××08)、3幢(房产证号：13××09)商住楼已经本院依法评估出房屋价值及欲拍卖上述房屋的通知书。案外人神农房地产公司得知后，以案涉房产使用范围内的建设用地使用权属其所有为由提出上述执行异议申请，一审法院于2019年10月9日以（2019）闽0802执异140号执行裁定书，裁定驳回神农房地产公司的异议请求。神农房地产公司不服该裁定，于2019年10月24日起诉，请求判如所诉。 一审法院另查明，根据龙岩市新罗区人民政府1998年12月14日龙新政综（1998）415号“关于区粮油供应公司改制方案的批复”，龙岩市粮油供应公司于1999年7月1日起改制为龙岩神农粮油公司，原龙岩市粮油供应公司的房产、土地，除解放路5号2#地老城关粮店外，其余房产、土地产权（含案涉房产）归改制后的龙岩神农粮油公司所有。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”的规定，本案中，神农房地产公司虽于2003年5月26日和2007年7月19日分别与龙岩市国土资源局订立《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让补充协议》，但神农房地产公司在上述合同约定的最后动工期限即2007年12月31日内仍未动工建设，至今尚未动工建设；神农房地产公司虽于2007年8月24日取得龙岩市房地产管理局批准的《房屋拆迁许可证》，但神农房地产公司在上述拆迁许可证批准的拆迁期限即2007年12月31日及延长拆迁期限内虽与被拆迁人神农粮油公司签订了《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，但神农房地产公司未按上述协议的约定付清拆迁补偿款（已支付了大部分拆迁补偿款），甚至在多次延长期限至最后延长期限即2019年6月30日内仍未付清拆迁补偿款，被拆迁人的被拆迁房屋至今未交付拆迁，其至今未完成此项拆迁工作。上述《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让补充协议》的履行期限均早已届满，《房屋拆迁许可证》（包括延期后）已过期。案涉房产即位于龙岩市新罗区的房屋所有权证〔房产证号：13××07、13××08、13××09〕和土地使用权证〔土地证编号：208815，土地权属：国有〕仍然登记在神农粮油公司名下，未变更未注销。神农房地产公司诉请解除上述涉案房产的查封并不得执行上述涉案房产的建设用地使用权，解除上述涉案房产的查封并不得执行上述涉案房产，不符合上述法律规定，依据不足，不予支持。神农粮油公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的诉讼权利，依法缺席审理和判决。一审法院遂依照《中华人民共和国国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，作出如下判决：驳回原告福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费99738元，由原告福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决查明的事实，因当事人均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，根据在案的《土地登记审批表》记载，案涉土地为国有土地。《中华人民共和国物权法》第四十五条规定:“法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的,依照其规定。”《中华人民共和国土地管理法》第五条规定:“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”根据上述规定,国有土地的所有权人为国家,由国务院代表国家行使所有权。各级土地行政主管部门统一负责本行政区域内土地的管理和监督工作,其中就涵盖代表国家行使国有土地所有权权能的情形,土地管理部门签订土地出让合同即为行使该权能的具体表现形式。龙岩市国土资源局是龙岩市人民政府的土地管理职能部门,具有法定的对区域内的国有土地进行管理的职责,可代表国家行使国有土地所有权权能。涉案的《国有土地使用权出让合同》《国有土地使用权出让补充协议》《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》均出于合同当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制规定，合法有效。根据上述协议，涉案土地使用权的出让人系龙岩市国土资源局，受让人、拆迁人系神农房地产公司，被拆迁人是神龙粮油公司（即龙岩市粮油供应公司）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。涉案土地使用权虽登记在龙岩市粮油供应公司名下，但在龙岩市国土资源局决定对其挂牌交易时，神龙粮油公司即不是涉案土地使用权的真实权利人；涉案土地上的建筑物亦根据协议交由神龙房地产公司进行拆迁安置。 对于本案的争议焦点，即神龙房地产公司是否对涉案土地及地上建筑物享有足以排除强制执行的民事权益。本院分析如下： 一、关于本案法律适用问题。本案为案外人执行异议之诉,基于上述分析，案涉土地及地上建筑物存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形，一审法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》）第二十五条的外观判断标准，显然属于适用法律不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定保护的是无过错买受人的物权期待权,其适用并不以买受人已取得登记财产或不动产物权为前提。本案情形应参照适用该条规定。《执行异议和复议规定》第二十八条亦体现了无过错买受人对不动产享有的物权期待权优于一般债权的原则,该规定发布于《查封、扣押、冻结财产规定》后,故本案参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定审查神龙房地产公司对案涉土地及地上建筑物是否享有排除强制执行的民事权益更为妥当。 二、关于神龙房地产公司是否对案涉土地及地上建筑物享有足以排除强制执行的民事权益问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先,神龙房地产公司早在一审法院查封案涉土地之前,就已通过国有土地使用权挂牌交易方式,与龙岩市国土资源局签订了合法有效的《国有土地使用权出让合同》。其次,神龙房地产公司已实际占有案涉土地。根据《房屋拆迁许可证》《关于延长龙岩神农房地产开发有限责任公司2003挂-03地块动工建设期限的请示》《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》《评估报告》《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》《关于同意延长拆迁期限的通知》等协议、政府相关部门就涉案土地的拆迁事宜向神龙房地产公司发出的文件以及拆迁补偿款付款凭证,可以证明神龙房地产房已基于《国有土地使用权出让合同》约定的“自行负责拆迁安置”义务实际占有案涉土地并对土地上的建筑物进行拆迁安置。第三,神龙房地产公司已足额支付了案涉土地的土地出让金76万元。第四,神龙房地产公司非因自身原因未办理过户登记。根据《国有土地使用权出让合同》第五条、第十四条约定，案涉土地由神龙房地产公司自行负责拆迁安置，待案涉土地拆迁完毕后，向龙岩市国土资源局申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》；又根据龙岩市住房和城乡建设局岩府房拆延字（2018）1号《关于同意延长拆迁期限的通知》：项目拆迁期限延至2019年6月30日。从上述约定及通知可知,涉案土地未有证据证明已被收回，涉案土地使用权及地上建筑物只是暂时登记在龙岩市粮油供应公司名下，神龙房地产公司未能办理涉案土地的使用权证的原因系因相关拆迁安置工作未完成所致,即办证条件尚未成就，而非完全因其自身原因导致。 综上,神龙房地产公司对案涉土地及地上建筑物享有足以排除强制执行的民事权益，神龙房地产公司上诉理由成立，上诉请求予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，予以纠正。原审第三人神农粮油公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下: 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初8037号民事判决; 二、不得执行登记在龙岩市粮油供应公司名下坐落于龙岩市新罗区〔房产证号：13××07、13××08、13××09；土地证编号：208815〕的房地产。 一审案件受理费99738元,由龙岩神农粮油有限责任公司负担;二审案件受理费99738元,由龙岩神农粮油有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈日耀 审 判 员 许培清 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年六月八日 法官助理 卢丰华 书 记 员 熊 枫