广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2597号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭华清，男，1982年4月20日出生，汉族，住湖南省炎陵县水口镇渣村村周家岭**。公民身份号码：4302251982********。委托诉讼代理人：李桂昌，广东鹏派律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：占元生，男，1968年11月13日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县永平镇陈家寨村古楼门。公民身份号码：3623241968********。委托诉讼代理人：夏玉双，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柏霖，广东泰旭律师事务所实习律师。原审第三人：王妙然，女，1964年2月18日出生，汉族，，住广东省东莞市石排镇谷吓上二巷**公民身份号码：4425271964********。原审第三人：东莞市石排自然日杂贸易部。住所地：广东省东莞市石排镇石排大道谷吓路段。注册号：441900600111916。经营者：王妙然，身份信息同上。上诉人彭华清因与被上诉人占元生及原审第三人王妙然、东莞市石排自然日杂贸易部（以下简称自然贸易部）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初5569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。彭华清向原审法院提起诉讼，请求判令：1.占元生向彭华清支付2018年11月至2019年1月租金合计70500元；2.占元生向彭华清支付逾期缴纳租金的滞纳金70500元（每月租金的滞纳金从当月6日起，按照每日5‰计算，计至2019年1月22日止为168025元，现彭华清主张70500元）；3.占元生向彭华清支付2018年10月水电费1286元、2018年11月水电费2420元、2018年12月水电费1991元、2019年1月水电费1884元；4.本案诉讼费由占元生负担。第二次庭审中，彭华清变更其第1项诉请为占元生向彭华清支付2018年11月至2019年6月租金合计188000元，变更其第2项诉请为占元生向彭华清支付租金滞纳金合计188000元。后彭华清再次变更其诉讼请求为：1.占元生按照23500元/月的标准向彭华清支付2018年11月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至2019年8月为235000元）；2.占元生腾空案涉房屋并将房屋交还给彭华清；3.占元生向彭华清支付2018年10月至实际交还房屋之日止的水电费（暂计至2019年7月31日止为30000元）。占元生向原审法院提起反诉，请求判令：1.解除占元生与彭华清签订的租赁合同；2.彭华清向占元生返还2018年5月30日缴纳的押金47000元；3.彭华清向占元生返还2018年10月租金23500元；4.彭华清向占元生赔偿装修费898726元；5.彭华清向占元生支付2018年10月至2019年3月期间的管理人员工资39000元，并计至本案终结之日止；6.彭华清向占元生赔偿2018年10月至2019年3月期间预期利润收入合计108000元，并计至本案终结之日止；7.本案诉讼费由彭华清负担。后占元生变更其第1项诉讼请求为：判令彭华清、占元生签订的租赁合同无效。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认彭华清与占元生于2018年5月31日签订的租赁合同（合同编号B版：WG-F-2018-5-031）无效。二、限占元生于判决生效之日起十五日内将位于东莞市石排镇里仁路谷吓村委厂房隔壁的厂房宿舍二、三楼及宿舍一楼靠厂房楼梯间一间半铺面腾退给彭华清。三、限占元生于判决生效之日起五日内向彭华清支付2018年11月至2019年1月期间的房屋占有使用费共计70500元、2019年2月至2019年10月的房屋占有使用费共计172800元；2019年11月之后的房屋占有使用费按照19200元/月的标准计至占元生实际返还房屋之日止。四、限占元生于判决生效之日起五日内向彭华清支付2018年9月至2019年6月的水电费合计21851元。五、限彭华清于判决生效之日起五日内向占元生支付装修折价款483119元。六、限彭华清于判决生效之日起五日内向占元生退还押金47000元。七、驳回彭华清的其他诉讼请求。八、驳回占元生的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3271.62元（彭华清已预交），由占元生负担；本案一审反诉部分诉讼费7423.02元（占元生已预交），由彭华清负担4550.6元、占元生负担2872.42元。评估鉴定费30000元（占元生已预交），由占元生负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初5569号民事判决。宣判后，彭华清不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一项，改判确认彭华清与占元生签订的租赁合同有效；二、撤销一审判决第五项，改判彭华清无须向占元生支付装修折价款中的水电装修价值111000元、绿色施工安全防护措施费18318.19元、增值税销项税额43218.19元（水电装修价值款、绿色施工安全防护措施费、增值税销项税款合计金额172536.38元）；三、撤销一审判决第六项，改判驳回占元生诉请彭华清退还押金47000元的反诉请求；四、判令占元生承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、案涉租赁房屋在政府部门办理了报批手续、补办了土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工图审批书、竣工验收备案表，符合当时的法律法规规定和当时的政策规定，不属于违法建筑。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以“案涉房屋未办理建设工程规划许可证”为由认定彭华清与占元生签订的租赁合同无效，一审判决适用的该条司法解释规定违反了全国人大制定的上位法（合同法）规定，属于错误理解和适用法律。二、一审判决采纳评估公司广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）出具的《关于东莞市石排镇广晨公寓被告完成的固定装修部份的现值评估结论书》存在严重瑕疵，评估的部分装修项目缺乏测量数据作为依据，错误把占元生未支付款项列入占元生的固定装修价值，导致评估价格明显高于实际装修价格，评估结果出现严重错误。一审判决以“占元生装修改善了房屋使用功能而使其使用价值增加”作为支持评估公司把绿色施工安全防护措施费、增值税销项税款纳入占元生装修价值的观点十分错误，逻辑不通，严重损害彭华清合法权益。（一）评估报告序号36“水电安装”项目，评估公司－华盟公司现场勘测时出具的《评估勘验笔录》记载的内容没有房间内水电线路长短、规格的测量数据，评估价格完全是评估人员主观猜测，评估占元生装修的水电价格111000元没有任何事实依据。占元生承租前，租赁物的供水即已至宿舍卫生间，供电已由楼层配电箱至宿舍。故不可能产生111000元的水电安装费用。评估公司的评估结论未能作出合理解释。（二）占元生自己对案涉房屋进行装修，根本没有采取绿色施工安全防护措施，所谓“绿色施工安全防护措施费”18318.19元不存在，评估公司把此费用列入固定装修评估范围是错误的。1.占元生是自己装修租赁物，没有委托装修公司，也没有采取绿色施工安全防护措施，亦没有支出所谓的绿色施工防护措施费。2.评估公司《函复》称“依据2018年《广东省房屋建筑与装饰综合定额》，绿色施工安全防护措施费属于不可竞争费用，应按照定额费率计算”。彭华清认为，绿色施工安全防护措施费不是不可竞争费用，如当事人未支出，不可算入评估范围。3.占元生自行装修，其在装修中未向国家税务部门缴纳任何税费，所谓的‘增值税销项税款’43218.19元根本不存在，不可算入评估范围。评估公司把此费用列入固定装修评估范围是错误的。占元生答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，彭华清的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回，维持原判。一、案涉房屋未办理《建设工程规划许可证》，属于违法建筑物。在一审中，一审法院向东莞市石排镇人民政府、东莞市自然资源局发函调查案涉房屋搬离建设工程规划许可证的情况。后东莞市石排镇人民政府及东莞市自然资源局向一审法院出具复函，案涉房屋所在地的使用人是自然贸易部，该房屋未办理建设工程规划许可证，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体营业法律若干问题的解释》第二条规定，彭华清与占元生在2018年5月31日签订的租赁合同应属无效合同。二、一审中，占元生申请对案涉房屋的装修进行评估，后一审法院依法委托华盟公司对案涉房屋固定装修部分的剩余价值进行评估。后彭华清对华盟公司所做出的的评估报告中涉及的水电安装项目、绿色施工安全措施防按费、增值税销项税额等提出异议。占元生认为，案涉房屋在装修前由路为线槽布线，在占元生装修后线路装于天花内，属于隐蔽工程，监定评估机构评估时按照行业一般情况确定，占元生对此无异议，因案涉房屋按照安全用电和电路安装规程，电路评估为电源入户表后的电路安装，水电安装项目包括电路、供排水和弱电路的安装及材料等据此评估费用；此外，根据2018年《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额》，绿色施工安全防护措施费属于不可竞争费用，按照该定额计算规定，工程计价时应按本定额相应项目用费率计算；另外，根据2018年《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额》，税金是本定额按照国家税法规定应计入工程造价内的增值税。三、一审法院依据东莞市石排镇人民政府、东莞市自然资源局的函复确定案涉房屋未办理建设规划许可证，因此判决占元生与彭华清之间签订的租赁合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。占元生与彭华清签订的租赁合同无效，因此彭华清应向占元生返还因合同签订而取得的占元生所支付的合同押金。王妙然、自然贸易部均未在法律规定期限内向本院提出答辩意见。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对彭华清上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据彭华清在二审中的上诉意见及答辩人意见。本案的争议焦点是：1.案涉合同效力如何认定；2.占元生请求的装修损失如何认定。对此，对此本院分析如下：对焦点一。彭华清与占元生在2018年5月31日签订的《物业租赁合同》因违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二规定，应认定为无效合同。彭华清上诉主张案涉租赁物已在政府部门办理了报批手续，不属于违法建筑。对此，根据东莞市石排镇人民政府及东莞市自然资源局向一审法院出具的复函，案涉房屋未办理建设工程规划许可证，因此，彭华清主张案涉租赁合同有效缺乏依据，本院不予支持。对焦点二。彭华清与占元生签订《物业租赁合同》后，将案涉房屋交付占元生使用，占元生在彭华清同意下亦对案涉房屋进行了装修及改造。现彭华清与占元生终止了《物业租赁合同》，彭华清已收回的案涉房屋，由于双方对占元生主张的装修款未能达成一致意见，经当事人申请，一审法院委托了有资质的鉴定公司对案涉房屋的装修费用进行了评估鉴定，鉴定单位广州市华盟价格事务所有限公司向法院出具的价格评估报告，报告显示案涉的装修残值为483119元。该评估报告已经各方当事人质证，且一审法院根据当事人的质证意见要求广州市华盟价格事务所有限公司作出了解释，因此，广州市华盟价格事务所有限公司作出的价格评估报告及复函内容不管从鉴定程序还是实体依据上，均有合法合理的依据，可作为认定案涉房屋装修残值的依据。彭华清上诉对价格评估报告的质疑未能提供充分有效的证据反驳，本院不予支持。对于占元生装修的损失，原审法院据双方当事人的诉辨意见及举证，对占元生的诉讼请求作出正确处理，理据充分，本院在此不再赘述。综上所述，上诉人彭华清的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9101.19元，由彭华清负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二〇年六月八日书记员  何洁莹