贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4858号 原告：肖泽丽，女，1980年2月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：张新，男，1969年11月24日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾勇（一般授权代理），贵州锐腾律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告肖泽丽、张新与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人魏浪、曾勇，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍及张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖泽丽、张新向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金(违约金计算以原告已付购房总款220970元为基数，按日万之零点五从2014年1月1日计算至2018年11月15日止，共计逾期1689天)暂计18660元；2、请求法院依法判令被告立即退还原告四通费3794元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。 事实和理由：2010年6月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告。住房建筑面积为104.2平方米，套内面积为88.11平方米，计价方式按照套计算，总房款220970元。付款方式为公积金贷款，首付70970元，余款150000元通过银行按揭贷款予以支付。合同第八条约定出卖人应当在2011年12月31日前交付给买受人；第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；......3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付房屋办证费。按合同约定被告应于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，实际被告交付产权证是2018年12月17日，故被告应该向原告支付相应的违约金。根据相关法律规定，“四通费”等费用已经包含在商品房销售价格中，购房者不需要另外缴纳。现被告重复收取“四通费”，依法应当退还原告。综上所诉，原告根据《商品房买卖合同》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告瑞丰公司辩称，一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、被告自2018年9月25日取得《不动产权证书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2018年9月25日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若该始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应以原告向被告出具委托书且被告具备办理权属转移的条件之日即2018年8月21日为违约金计算终期。五、原告诉请退还开户费3794元的诉讼请求不应得到支持。该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。涉案商品房的价款并未包含开户费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2010年6月21日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为13-908；建筑面积104.02平方米，套内建筑面积88.11平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款220970元，该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以银行按揭付款，在合同签订之日交付房屋首款70970元，余款150000元以银行按揭付款；出卖人应当在2011年12月31日交付符合法律规定的商品房给买受人；产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；......3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”。合同还约定了其他事项。合同附件四：合同补充协议约定产权证由出卖人给买受人代办，办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担，出卖人交付商品房之日一次性代收办证所需各项费用。合同签订后，原告向被告支付了购房款220969.69元，被告收取了原告契税、维修基金、办证费。2011年12月23日，被告将涉案房屋交付原告并收取了原告开户费3794元。2018年9月25日，被告取得涉案房屋所属楼栋14幢的不动产权证书。2018年8月21日，原告向被告出具《委托书》、《不动产登记申请表》，委托被告办理涉案房屋的不动产权证书。2018年11月15日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。原告以被告逾期办证为由诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定的时间将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2011年12月23日将涉案房屋交付原告，其应从2011年12月23日起的730日内，即2013年的12月22日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应于2013年的12月22日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而新证的调整时间为2016年6月，被告违约在前，政策调整在后，即被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务。故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。因此，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持。被告已于2018年9月25日将涉案房屋转移登记的有关文书提交产权登记机关备案，故对违约金的计算时间应为2013年12月22日至2018年9月25日。原告诉请违约金的时间从2014年1月1日开始计算，系其对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。故本案中违约金的时间从2014年1月1日至2018年9月25日，逾期时间为1728天。对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款220970元。因此，被告应支付原告违约金为以已付购房款220970元为基数，按日万分之零点五的标准计算1728天共19091.81元（220970元×0.5÷10000×1728=19091.81元）。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于原告诉请被告退还原告已经缴纳的开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行收取以上费用无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告肖泽丽、张新开户费3794元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖泽丽、张新逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金19091.81元； 三、驳回原告肖泽丽、张新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币181.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年六月二十三日 书记员  李治樱