沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14893号原告：孙玉勇，男，1983年10月9日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：李慧，女，1996年10月21日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：毕丽晶，女，1974年5月9日出生，沈阳市辽中区蒲东街道办事处法律服务所法律服务工作者。被告：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地：辽中县辽中镇商业街**。法定代表人：佟宝仓。原告孙玉勇与被告李慧、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙玉勇及其委托诉讼代理人孙玉春、被告李慧的委托诉讼代理人毕丽晶、被告佟有山委托诉讼代理人王向伟到庭参加诉讼，被告宝仓公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告孙玉勇向本院提出诉讼请求：1、请求撤销执行裁定书（2019）辽0102执异481号；2、请求判决恢复执行位于沈阳市辽中区的房产；3、请求判决本案诉讼费、公告费由被告李慧承担。事实和理由：一、被告李慧不具备本案的主体资格。1、房屋买卖合同没有日期，没有在房产局登记备案正式过户，没有房屋产权证，没有增值税发票，只有购房三联据一张。没有契税证，没有契税发票，被告没有向法院提供涉案房屋合法要件。买卖合同属于一房二卖。二、被告李慧跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖，根据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据司法解释第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购买款及利息，赔偿损失，及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。物权法第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”因而买受人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月进行正式过户，否则法律将不再保护。四、吴成武在2012年11月签订十二套房屋，2013年备案到吴成武名下，有备案的房屋是不允许买卖的，所以吴成武备案在先李慧买卖合同在后，按照合同法规定李慧应另案起诉。不应该在他人案件中向法院提异，申请人向法院提供辽中区人民法院民事判决书（2015）辽中民三初字第2054号十二套房屋买卖无效。判决已生效。五、原告2016年9月13日向法院申请强制执行，执行案号（2016）0102执3197号协助执行通知书和裁定书，查封位于沈阳市辽中区防尘一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了被执行人沈阳宝仓房地产开发有限公司十二套房产其中包括被告一套。六、由于以上证据证明，李慧不是十二套涉案房屋实际法律权属人，十二套涉案房屋实际法律权属人是沈阳宝仓房地产开发有限公司所有。法院查封正确有法有据，原告提供的证据合法有效。七、以上所诉事实清楚，最后陈述被告李慧不是涉案房屋合法权属人也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件，由此其中此房屋的权属人作为原告进行诉讼的原告地位不成立。以上所诉事实清楚，请求以维护原告的合法权益，请求法院判决撤销（2019）辽0102执意481号执行裁定书，恢复执行。被告李慧辩称：沈阳市和平区人民法院2019辽01**执异481号执行裁定书内容合法，李慧于2014年4月24日与宝仓公司签订了商品房买卖合同，并已经交付了全部房款，并且于2014年8月7日办理了实际入住手续，该买卖事实成立。沈阳市辽中区人民法院2018辽01**民初139号民事判决书已经对该事实进行了认定，判决签订的买卖合同有效，该判决书已经生效。原告作为案外人，诉讼该案没有任何证据。根据物权法第15条和最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题规定第28条，李慧情况符合该要项，故请法院依法驳回原告诉讼请求。被告佟有山辩称：同被告李慧答辩意见。被告宝仓公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理后，根据当事人提供的购房合同、收据、缴纳水费收据、转账凭证、交易明细、执行裁定书、房产查询结果，说明、民事判决书及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：宝仓公司于2012年11月28日向吴成武借款850000元，并将12套房产与宝仓公司签订商品房买卖合同（已备案），辽宁省辽中县人民法院（现沈阳市辽中区人民法院）于2015年11月2日作出（2015）辽中民三初字第2054号民事判决，认定：宝仓公司与吴成武于2012年11月29日签订的本案涉案房产的商品房买卖合同无效。被告李慧于2014年4月24日与宝仓公司签订了涉案房屋的买卖合同，并于当日向宝仓公司支付现金203337元（购房总价款）。辽宁省辽中县人民法院（现沈阳市辽中区人民法院）于2015年12月18日作出（2015）辽中民三初字第5030号民事判决，判决宝仓公司偿还吴成武借款本金850000元及利息。后该案进行执行程序，李慧提出执行异议，沈阳市辽中区人民法院作出（2017）辽0115执异67号执行裁定，裁定驳回被告李慧的执行异议请求，被告李慧不服该裁定，向该院提起案外人执行异议之诉，该院于2018年12月12日作出（2018）辽0115民初139号民事判决，判决“不得执行位于沈阳市辽中区的住宅楼；李慧与沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的沈阳市辽中区的住宅楼《商品房买卖合同》有效。”本院于2016年3月15日作出（2015）沈和民一初字第03349号民事判决，判决：“一、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙玉勇借款本金1000000元；二、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算给付孙玉勇上述借款的利息。（同上述借款本金一并给付）”。后该案进入执行程序，执行案号（2016）辽0102执3197号，本院于执行过程中查封了涉案房产，被告李慧向本院提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。本院于2019年7月8日作出（2019）辽0102执异481号执行裁定，裁定李慧的异议理由成立，停止对涉案房产的执行。原告不服该裁定，向本院提起申请执行人异议之诉。再查明，佟有山为宝仓公司的实际控制人；李慧主张其在本院查封涉案房产前即合法占有涉案房产，并提交了水费和采暖费票据、房屋照片。本院认为，本案的争议焦点为被告李慧对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。第一，沈阳市辽中区人民法院（2018）辽0115民初140号民事判决已经确认，李慧与宝仓公司于2014年4月24日签订的沈阳市辽中区的住宅楼《商品房买卖合同》有效。第二，沈阳市辽中区人民法院（2018）辽0115民初139号民事判决已经确认，李慧于2014年4月24日与宝仓公司签订了涉案房屋的买卖合同，并于当日向宝仓公司支付现金203337元（购房总价款）。第三，李慧提交的水费和采暖费票据等均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于李慧际使用状态中。《商品房买卖合同》、水费和采暖费票据等能够证明李慧对涉案房屋实际的控制和支配，为合法占有。第四，本案由于宝仓公司与他人发纠纷，办理房产备案登记存在的障碍，故李慧未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由李慧的原因未办理涉案房屋的过户登记。李慧基于与宝仓公司形成的房屋买卖合同关系，实际占有案涉房屋，具备准物权性质，李慧就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故原告的诉讼请求于法无据，不予支持综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告孙玉勇的诉讼请求。案件受理费4350元，由原告孙玉勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  宿凇源人民陪审员  李秋月人民陪审员  李洪洋二〇二〇年六月二十九日书 记 员  柴萌萌