太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1646号原告：李学林，女，1979年10月1日出生，汉族，山西省临县玉屏乡枣林村**居民，住太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王瑞瑞，山西熙力律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵拯民，山西熙力律师事务所律师。被告：山西冀中能源集团矿业有限责任公司，住所地太原市小店区通达街**文化大厦**，统一社会信用代码×××。法定代表人：赫孟合，董事长。委托诉讼代理人：周艳丽，女，1979年5月1日出生，汉族，山西冀中能源集团矿业有限责任公司员工，住太原市小店区龙城南街**首开国风上观****楼****，公民身份号码×××。原告李学林与被告山西冀中能源集团矿业有限责任公司占有物返还纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李学林的委托诉讼代理人王瑞瑞、赵拯民，被告山西冀中能源集团矿业有限责任公司的委托诉讼代理人周艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李学林向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾退太原市小店区通达街8号文化大厦3层，原为“汾东家电馆”3层12号商铺；2.请求判令被告赔偿原告自占用商铺之日起至实际腾退之日止的损失（暂计算至2020年1月16日为9061.8元，自2020年1月17日起占有损失在9061.8元的基础上每年递增10%）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，原告购买位于太原市小店区通达街与真武路交叉口“汾东家电馆”（现更名为文化大厦）编号为3层12号的商铺，建筑面积为17.31平方米，原告是该商铺的实际占有人。2019年1月，原被告就租金事宜未达成一致的情况下，被告擅自将原告的商铺开始装修并入驻，该行为侵害了原告的合法占有，并给原告造成了财产损失。原告多次与其协商赔偿，被告均推诿不予理睬。无奈，原告只能向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告山西冀中能源集团矿业有限责任公司辩称，一、李学林不具有原告的主体资格，应驳回其起诉。主张占有物返还的主体应为物的合法占有人（所有权、租赁权等），原告诉称通过购买取得的权利应为房屋所有权，但原告并非案涉房屋的合法所有权人，因此原告主体不适格。本案所涉房屋的所有权并未转移，所有权人为出卖方山西天人房地产开发有限公司。原告提交的《房屋认购协议》应为无效协议。截至今日，案涉房屋并未取得建设规划部门核发的有关建设工程规划许可证、商品房预售许可证，并不符合商品房销售的有关规定，不能进行市场交易。该房屋认购协议违反了法律的强制性规定，应为无效协议。因此原告主张占有物返还没有权利基础，其对案涉房屋不享有所有权，无权主张占有物返还。二、被告主体也不适格，应驳回原告的诉讼请求。被告是从第三人万卫锋处租赁的房屋，签订了租赁合同，租赁面积达8058平方米，且被告按照合同约定全面履行了合同义务，已全额支付两年的租金。被告为善意第三人，因此原告无权主张被告返还案涉房屋。三、案涉房屋不具备返还条件。被告租赁上述房屋时，商铺属于烂尾工程，水电暖均未通。通过政府相关部门协调并出具承诺，被告才研究决定租赁作为办公使用，租期十年。房屋装修、入驻工作一切都非常顺利，未遇到任何阻碍。租赁房屋涉及300余位业主，在300家业主均同意出租的情况下，不能因为原告一人而影响其他业主及被告的权益。综上，原告无权主张返还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2012年12月2日，原告李学林（认购人暨乙方）与案外人山西天人房地产开发有限公司（出售人暨甲方）签订《汾东壹号广场房屋认购协议》一份，主要约定以下内容：本小区暂定名为“汾东壹号广场”，项目位于太原市小店区通达街与真武路十字路口东南角；乙方认购的房屋为汾东家电馆3层12号房（商铺），该房屋建筑面积17.31平方米，套内面积9平方米；该房屋单价为人民币11842.87元，总计金额人民币205000元；乙方签订本协议之日一次性向甲方支付人民币205000元；甲方应当在2015年6月30日前，将验收合格的房屋交付乙方。原告于2013年1月30日、2013年2月4日，分两次向案涉商铺出售人支付购房款150000元、55000元。庭审中原告陈述，“汾东家电馆”更名为“文化大厦”，文化大厦的3至5层现由被告占有；“汾东家电馆”3层所有业主有一个微信群，业委会的人也在其中，2019年1月19日，被告与其他业主签订了《委托合同》及补充协议，约定被告于2019年2月开始装修，其他业主签订的委托合同约定第一年免租，第二年按0.5元的标准收取租金；案涉商铺所在地目前商铺租金为1.6元/㎡/天，自被告2019年2月1日进驻之日起计算至2020年1月16日，案涉商铺的租金为9061.8元（1.5元/㎡/天×349天×17.31㎡），2020年1月17日起的租金应在9061.8元的基础上每年递增10%。另查明，2019年2月1日，出租方（甲方）万卫锋与承租方（乙方）山西冀中能源集团矿业有限责任公司签订《租赁合同》一份，主要约定：乙方租赁甲方合法拥有的位于汾东壹号广场汾东家电馆第三层、第四层、第五层房屋及第一层、第二层公共大厅作为办公之用，合计建筑面积8058平方米；租赁期限为十年，自2019年8月1日至2029年7月31日；前两年租金为每天每平米1.6元人民币，每年租金4705872元人民币，第三年到第五年为每天每平米1.8元人民币，每年租金为5294106元人民币，后五年每年租金为每天每平米2元人民币，每年租金为5882340元人民币；租赁期前两年租金乙方分三笔支付，以转账形式支付至甲方指定账户；甲方负责基础设施装修，包括中央空调、地、地面铺设体粉刷、墙体窗户打开，电梯（两部），等；甲方装修以外的其他装修，包括该场地的隔断、大厅入口大门的安装等，由乙方负责；双方确认自2019年6月1日至2019年7月31日为甲方给予乙方的免租期，乙方须于2019年8月1日开始向甲方给付租金；甲方保证全部房主拥有本合同标的的合法所有权，且甲方能代表全部房主将所属房屋租赁给乙方使用，并签署委托书（附件3），保证乙方拥有合法使用权且不受任何影响；如房主以法定程序将房屋所有权转移给第三方时，甲方要保证重新签订委托书，并确保本合同对新的房屋所有权人继续有效；乙方有依本合同规定合法使用所租赁场地的权利。近300名业主（甲方，甲方委托人明细详见签字名单）签订委托书，委托万卫锋（乙方，身份证号×××）对汾东家电馆三、四、五层及公共大厅所有公摊全部进行招商出租，乙方受甲方委托全权代理签订租赁合同收取租金。以上委托书还载明：太原市小店区小店街道办认可甲乙双方此次委托内容，并将全力协调配合，向甲乙双方出具声明。本案原告李学林出具书面委托，委托汾东家电馆业主委员会进行汾东家电馆招商招租，承诺服从汾东家电馆业主委员会统一管理，授权汾东家电馆业主委员会行使全权代表权。被告陈述，已实际支付前两年的租金。2019年1月24日，汾东家电馆业主委员会出具承诺书：汾东家电馆业主委员会全体成员会议决定，就汾东壹号广场家电馆全体业主与万卫锋签订的委托合同事宜，现存在个别业主出现不签、失联等情况，委托给业主委员会主任王嫦娥全权代理签字，租金存放共管账户，任何人不得以任何理由动用此专项资金，如后续出现个人业主扰乱房屋正常使用的情况，由业主委员会全体成员共同承担。后王嫦娥代李学林在上述甲方人员（委托人）签订字名单上签字。2019年1月21日，太原市小店区小店街道社会治安综合治理委员会办公室出具声明：就汾东壹号广场家电馆三、四、五层全体业主与万卫锋（身份证号×××）签订的委托合同事宜及建立在委托合同上的补充协议，如双方发生矛盾纠纷，小店街办全力协调处理，如协调不成，双方通过法律渠道解决。2019年1月30日，太原市小店区小店街道社会治安综合治理委员会办公室出具情况说明：汾东壹号广场家电馆“业委会”是在小店街办的指导下经业主大会选举产生的。上述事实有双方提交的房屋认购协议、收据、微信聊天记录、照片、租赁合同、委托书、承诺书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，本案为占有物返还纠纷。占有物返还请求权的行使应具备如下条件：一是请求权人应为原直接占有人；二是必须有侵占行为或事实，且侵占行为的结果导致原直接占有人丧失占有；三是占有物存在。反观本案，原告在其与案外人山西天人房地产开发有限公司签订房屋认购协议支付购房款后，并未实际收到对方交付的案涉商铺，也即原告并未直接占有案涉商铺；被告租赁使用案涉商铺系通过与案外人“万卫锋”签订租赁合同并支付相应对价，原告作为汾东家电馆的300余名业主之一，对业委会接受业主的委托将汾东家电馆三、四、五层委托“万卫锋”整体出租收取租金的事实是知晓的，故被告的行为并不构成侵占。另，案涉商铺为无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，现已被整体装修并出租给被告，并不具备单独返还条件。故，原告要求被告腾退太原市小店区通达街8号文化大厦三层原为“汾东家电馆”3层12号商铺的诉讼请求，不符合占有物返还请求权的构成要件，依法不予支持。原告关于按1.5元/㎡/天自2020年1月16日起计算租金的主张，无法律或事实依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李学林的诉讼请求。案件受理费75元（原告已预交），由原告李学林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 贾亚涛 二〇二〇年六月十九日书记员 宋冰冰附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。