广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2288号原告金洁，男，汉族，1984年5月23日出生，住安徽省涡阳县****************。身份证号码：341************510。委托代理人林康烈，广东九韬律师事务所律师。被告一刘仕顺，男，汉族，1952年11月18日出生，住云南省邵通市雄县*****************。身份证号码：532************170。被告二王涛，男，汉族，2001年3月5日出生，住浙江省岱山县岱西镇金家岙**。身份证号码：330************513。法定代理人王米米，男，汉族，1972年7月30日出生，住址同上，身份证号码：330************519。系被告二的父亲。第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司长宁支行。营业场所：博罗县**********。负责人王建辉，行长。委托代理人叶海凌，该银行员工。第三人惠州市惠福投资有限公司。营业场所：博罗县******委会九岭经济合作社罗浮大道西面罗浮新城6栋1层17商铺。法定代表人黄某1。原告金洁诉被告刘仕顺、王涛、第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司长宁支行、惠州市惠福投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告委托代理人林康烈，第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司长宁支行的委托代理人叶海凌到庭参加诉讼，被告刘仕顺、王涛、第三人惠州市惠福投资有限公司缺席。本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月8日，原告与刘玉琴在中介方博罗县长宁镇和联长实地产信息咨询服务部签订了《房屋买卖合同》，合同约定刘玉琴将备案在其名下的博罗县*******岭经济合作社长宁大道边背面罗浮新城二期14栋商住楼17层02房[建筑面积100.08㎡，网签合同编号：博罗（2017）10005612]以人民币500000元的价格卖给原告，付款方式为“一次性付款，买卖双方到不动产登记中心签订《博罗县房地产买卖合同》，办妥上述事项，余款由购买方即原告方扣除定金及已垫支付的房贷后一次性以现金或银行转账方式支付给出售方即刘玉琴。原告签订合同时向刘玉琴支付定金160000元，定金是购房款的一部分，于总房款中扣除。双方签订本协议起，该物业的房贷暂由乙方每月续供，供至该物业的不动产权证出证，该笔房贷于总房价中扣除，银行利息由购买方支付》。”合同签订后，原告于2018年8月8日向刘玉琴支付了定金160000元，刘玉琴向原告出具收据证实其收到了原告的160000元定金，并向原告交付了房屋钥匙、房卡、《商品房买卖合同（预售）》、首付款发票及《个人购房按揭贷款合同》等与出售房屋有关的材料，证实刘玉琴已将该房屋实际交付给原告使用。因该房屋不动产权证暂没有办理出证，未能过户，故原告与刘玉琴约定该物业在政策允许的情况下再办理过户或委托手续。该物业以现状交房，以后该物业产生的办证及其他所有费用由买方承担。该物业剩余银行贷款金额为244866.44元。合同签订后，原告一直按时履行合同义务，一直为该物业续供。但房屋出卖人刘玉琴于2018年11月17日自杀身亡。原告随后与刘玉琴家属及被告联系，要求被告作为刘玉琴继承人继续履行合同义务，协助原告办理该物业的不动产权证出证及过户的相关事宜。被告及刘玉琴家属一开始答应愿意配合，但随后却以各种理由拒绝配合办理相关事宜。原告多次协商未果。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、请求法院确认2018年8月8日原告与刘玉琴签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、请求确认备案在刘玉琴名下的博罗县*******岭经济合作社长宁大道边背面罗浮新城二期14栋商住楼17层02房[建筑面积100.08㎡，网签合同编号：博罗（2017）10005612]房屋产权归原告所有，并判令被告及第三人协助原告办理涉案房屋不动产权出证及过户的相关事宜。三、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中对其陈述事实提供如下证据：1、原告身份证复印件；2、全户人员简况表、户口注销证明、证明、被告二身份证复印件、户口簿及刘玉琴与王米米离婚证；3、第三人工商登记信息；4、刘玉琴身份证复印件、死亡证明；5、《房屋买卖合同》复印件；6、银行结算业务委托书、银行客户回单、收据；7、《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、购房契税证明、《个人购房按揭贷款合同》、房贷偿还银行卡、《商品房质量保证书、说明书》、《收据》、罗浮新城房屋验收记录表。被告一经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼须知、诉讼风险告知书及开庭传票等，在法定答辩期间，未向本院提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。被告二经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼须知、诉讼风险告知书及开庭传票等未到庭参加诉讼，但在答辩期限内提交复函称：一、确认该《房屋买卖合同》合法有效，金洁应切实履行合同各项条款，1、金洁必须实际付清给刘玉琴房价余款95133.56元，出示已付清房贷续供全部余额244866.44元及相应的贷款利息的合法有效书面证据。二、在金洁交清刘玉琴房价余款95133.56元和全部还清银行贷款余款及利息后，在政府部门政策允许情况下，房屋卖方（刘玉琴已故）儿子王涛同意协助办理该房产出证过户或必要时授权委托相关事宜。三、本案所涉及的一切费用由金洁承担。第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司长宁支行答辩称：一、答辩人并非房地产买卖合同的当事人，被答辩人向刘玉琴购买房屋，刘玉琴收取房屋款，双方为买卖合同关系，答辩人没有参与合同的签订，也不是合同的当事方。从双方签订的房屋买卖合同来看，被答辩人清楚刘玉琴在签订房产买卖合同时已将涉案房产抵押给答辩人，被答辩人与刘玉琴在合同中也进行了明确约定。被答辩人与刘玉琴之间的房屋买卖合同与答辩人没有任何关系。二、答辩人与刘玉琴存在金融借款抵押合同关系，在刘玉琴没有清偿全部借款本息及相关费用前，答辩人不可能协助解除抵押登记放弃优先受偿权，答辩人按照与刘玉琴签订的金融借款合同和抵押借款合同履行自身合同义务，与被答辩人没有任何关系，被答辩人诉请答辩人协助其办理涉案房屋不动产权出证及过户不是答辩人的义务，被答辩人无权向答辩人主张关于协助房屋出证及过户等相关事宜的任何权利。三、答辩人与本案的判决结果没有利害关系，不属于必须参加诉讼的第三人。涉案房屋抵押登记信息详细，抵押借款的事实清楚，无需答辩人作为第三人参加本案诉讼，浪费司法资源，增加诉讼成本。第三人惠州市惠福投资有限公司经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼须知、诉讼风险告知书及开庭传票等，在法定答辩期间，未向本院提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。经审理查明，2017年4月28日，刘玉琴与第三人惠州市惠福投资有限公司签订商品房买卖合同，以396812元的价格购买了第三人惠州市惠福投资有限公司位于博罗县***************边北边罗浮新城二期14栋商住楼17层02房的不动产。上述款项刘玉琴于2017年5月16日支付了126812元，余款270000元，刘玉琴通过与第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司长宁支行签订《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：100***********845）贷款支付给第三人惠州市惠福投资有限公司。2018年8月8日，刘玉琴与原告签订《房屋买卖合同》约定刘玉琴将上述房产以现状500000元的价格出售给原告，付款方式为，买卖双方到不动产登记中心签订《博罗县房地产买卖合同》，办妥上述事项，余款由购买方扣除定金及已垫支付的房贷后，一次性以现金或银行转账方式支付给出售方，签订本合同时买方向卖方支付定金160000元，定金是购房款的一部分，于总房款中扣除。双方签订本协议起，该物业的房贷暂由乙方每月续供，供至该物业不动产权证出证，该笔房贷于总房价中扣除，银行利息由购买方支付。该合同注明案涉房屋是刘玉琴于2017年4月28日购买，属限售政策内，暂时未能办理过户手续。双方约定该物业在政策允许的情况下再办理过户或委托手续。该物业以现状交房，以后该物业产生的办证及其他所有费用由买方承担。该物业剩余银行贷款金额为人民币244866.44元。合同签订当天，原告通过银行转账方式支付了160000元定金给刘玉琴，刘玉琴签名出具收据给原告执存。此后，由原告负责偿还案涉房屋的银行贷款并支付相关的物业管理费。2018年11月2日，由原告签名办理了相关的收楼手续。2018年11月17日，刘玉琴自杀身亡。2019年9月25日，案涉房屋的不动产权证书办理完毕。另查，刘玉琴与王米米于2013年3月21日办理离婚登记手续，刘玉琴的第一顺位继承人有两人，分别为其父亲刘仕顺及其儿子王涛。庭审时，原告确认签订合同当天支付了160000元定金给刘玉琴，此外，除了正常还贷外再无支付相关款项给刘玉琴。第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司长宁支行也确认，案涉房屋在正常还贷中。本院认为，原告与刘玉琴于2018年8月8日签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。原告请求本院确认其与刘玉琴签订的《房屋买卖合同》有效，符合法律规定，本院予以支持。案涉房屋买卖合同约定，原告以500000元的价格购买案涉房屋，原告在合同签订当日按合同约定支付了160000元定金给刘玉琴，此后则由原告按月支付房屋贷款及缴纳相关物业管理费。2018年11月17日，刘玉琴自杀身亡；2019年9月25日，案涉房屋的不动产权证书办理完毕。刘玉琴第一顺位继承人为被告一、二，现原告请求本院判令二被告协助其办理案涉房屋的过户登记手续，结合案涉合同的履行进度及被告二的答辩意见，理由充分，本院予以支持。但原告应先偿还刘玉琴就案涉房屋向第三人按揭贷款的剩余本金及支付95133.56元（按合同约定房屋总价500000元扣减已支付的定金160000元及签订案涉合同时的剩余贷款244866.44元）给两被告。被告一、二及第三人惠州市惠福投资有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告金洁与刘玉琴于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、原告金洁应在本判决生效之日起15日内偿还刘玉琴就案涉房屋向第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司长宁支行按揭贷款的剩余本金给第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司长宁支行及支付案涉房屋的剩余购房款95133.56元给被告刘仕顺、王涛。三、被告刘仕顺、王涛应在原告金洁支付上述款项后的30天内协助原告办理案涉房屋的过户手续，案涉房屋过户的相关手续费用由原告承担。本案受理费25元，由被告刘仕顺、王涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二〇年六月十五日法官助理 刘伟东书 记 员 蒙帮宇