四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0503民初345号 原告：张启银，男，汉族，生于1973年2月8日，住四川省泸州市纳溪区。 原告：何仁贞，女，汉族，生于1973年5月28日，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：张明远，泸州市江阳区大山坪法律服务所法律工作者（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：唐茂仁，四川远智律师事务所律师。 被告：刘维珍，女，汉族，生于1951年7月29日，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：周邮国，男，汉族，生于1976年1月4日，户籍所在地：四川省泸州市纳溪区，系被告刘维珍之子，特别授权代理）。 委托诉讼代理人：朱应富，泸州市纳溪区法律援助中心指派法律工作者。 被告：周家四，男，汉族，生于1977年3月28日，住安徽省舒城县。 被告：泸州农村商业银行股份有限公司丰乐支行，住所地：四川省泸州市纳溪区丰乐镇兴隆街**，统一社会信用代码：91510503904952469J。 委托诉讼代理人：谭丽君，四川拥彗律师事务所律师。 原告张启银、何仁贞与被告刘维珍、周家四及第三人泸州农村商业银行股份有限公司丰乐支行（以下简称：“丰乐支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法由法官助理阮容主持双方于2020年4月22日、5月12日、6月2日进行了庭前证据交换，在审理过程中，根据案情需要依法追加被告周家四作为共同被告参加诉讼，并依法由本院院长吴江担任审判长、与审判员林万泉、人民陪审员刘永利共同组成合议庭适用普程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理，法官助理阮容协助审理，二原告及其委托诉讼代理人、被告刘维珍的委托诉讼代理人、第三人丰乐支行的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告周家四经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告张启银、何仁贞起诉提出诉讼请求：要求确认原告张启银、何仁贞与被告刘维珍之女周晓兰签订的房屋买卖合同有效，并要求被告刘维珍协助办理该房屋（泸州市纳溪区）的过户登记手续。事实与理由：2013年12月27日，原告张启银与被告刘维珍之女周晓兰签订房屋《买卖合同》约定：周晓兰将其因安置而获得位于泸州市纳溪区房屋，以22万元的价款出卖给其所有，预付订金2万元，签订合同当日给付18万元，余款2万元在5年之后办理过户登记手续时付清，2015年7月6日周晓兰又向其借支2000元，注明在结算尾款时扣除。二原告购买该房屋后及时装修入住，2018年7月14日，周晓兰因病死亡，二原告得知信息要求被告刘维珍协助办理该房屋过户登记时，才知晓周晓兰于2017年5月5日将该房屋抵押于第三人丰乐支行借款13万元未还。二原告认为被告刘维珍之女周晓兰故意隐瞒已出售房屋的事实，与第三人签订抵押合同，损害其合法权益。2018年11月16日起诉被告刘维珍协助办理过户登记手续，因涉及第三人的抵押权未处理，撤诉协商未果，现再次起诉提出前述诉讼请求。 被告刘维珍辩称：其女周晓兰因安置获得泸州市纳溪区麟南路12号楼2单元3层7号房屋一套属实，但周晓兰何时将该房屋出卖给原告张启银、何仁贞夫妇，又何时抵押给第三人丰乐支行，自己不清楚，对于其女周晓兰死亡时遗留的该房屋作为遗产，自愿放弃继承，因此而产生的相关债务与其无关，主张驳回原告的诉讼请求。 被告周家四书面辩称：自己与周晓兰于2013年登记结婚，婚后未生育子女，周晓兰于2016年离家出走无音讯，不知晓周晓兰于2018年7月14日死亡的事实，其婚姻已经安徽省舒城县人民法院于2019年5月30日缺席判决离婚，对于周晓兰死亡时遗留的该房屋，自己愿意放弃继承，由此所产生的债务与其无关，自己不承担任何责任。 第三人丰乐支行主张：被告刘维珍之女周晓兰以其合法所有的房屋抵押贷款，其抵押房屋的物权优于二原告与周晓兰签订房屋买卖合同的债权，主张其金融抵押借款合同合法有效，反对二原告要求其物权期待权优先于抵押优先权的请求，主张驳回二原告的诉讼请求，支持其抵押优先权的请求。 经审理查明：原告何仁贞与原告张启银于2000年6月12日登记结婚，婚后未生育小孩，其夫妇先后多地打工，后从事外卖订餐饮食服务，多处租房居住生活。2013年12月，二原告经他人介绍购买被告刘维珍之女周晓兰因安置所得的房屋。2013年12月27日，原告张启银与被告刘维珍之女周晓兰签订房屋《买卖合同》约定：周晓兰将其因安置而获得位于泸州市纳溪区房屋一套，以22万元的价款出卖给张启银，付款方式是张启银先预付2万元，余款在2013年12月27日签订合同时付款18万元，还有2万元在5年之后办理过户登记手续时一次性付清。周晓兰于2013年12月16日出具收条，收到张启银房款20000元正（贰万元正），2013年12月27日出具收条，收到张启银房款180000元正（壹拾捌万元正）。二原告购买该房后于2013年12月27日接收该房屋，并于当日交纳物管费，及时装修办理水电气手续入住。2015年7月6日，周晓兰因经济困难向原告张启银借款2000元，但出具为欠条，其内容为借到张启银现金2仟元，在以后的购房款余额结算中扣除。 2017年2月底，被告刘维珍之女周晓兰领取案涉房屋产权证后，隐瞒已经出卖给二原告的事实，于2017年5月5日与第三人丰乐支行签订《个人借款合同》约定：周晓兰以购货为由向第三人丰乐支行借款13万元，借款期限3年，固定月利率8.313%，同日签订《抵押合同》约定：周晓兰将其个人所有位于泸州市纳溪区房屋一套，为其前述向第三人借款13万元提供抵押担保，并于2017年5月8日办理抵押他项权利登记，2017年5月10日实际贷款13万元。事后，第三人在周晓兰提供的银行卡上自动结息于2018年7月31日。 另查明：被告刘维珍之女周晓兰与林泽仁于1997年6月3日在广东省台山市办理结婚登记，婚后未生育小孩，2009年3月5日登记离婚，没有子女抚养，双方婚后共同所有位于广州市黄埔区的房屋产权归男方林泽仁所有，此房屋的债务也由林泽仁负责偿还，周晓兰于2009年5月11日将其户口迁回四川省泸州市纳溪区紫阳街******。周晓兰与被告周家四于2013年1月29日登记结婚，婚后未生育子女，周晓兰于2016年2月离家出走无音讯，被告周家四于2019年2月26日向安徽省舒城县人民法院起诉离婚，安徽省舒城县人民法院经公告传唤，于2019年5月30日缺席判决周家四与周晓兰离婚，没有子女抚养，也没有财产分割。2018年7月14日，周晓兰因病死亡。二原告要求被告刘维珍协助办理过户登记手续未果，于2018年11月16日起诉被告刘维珍协助办理过户登记手续，因涉及第三人的抵押权未处理，撤诉协商未果。二原告再次提起诉讼，本案在审理过程中，被告刘维珍和被告周家四明确放弃继承周晓兰死亡时遗留本案的案涉房屋。 认定上述事实，除当事人及特别授权代理人在法庭的陈述以外，还有原、被告及第三人和本院依职权收集的下列证据予以证实： （一）原告举证： 第一组证据： 1、原告张启银、何仁贞的身份证复印件一份，结婚登记申请书及审查处理结果表各一份，共3页；证明原告张启银、何仁贞于2000年6月12日登记结婚的主体身份信息。 2、被告刘维珍的户籍户籍证明一份、珍家庭成员信息表一份；证明被告刘维珍的身份信息。 3、纳溪区永宁街道打渔山社区居委会2018年10月16日、2020年3月11日证明各一份；证明周晓兰2018年7月14日死亡，张启银、何仁贞在周晓兰生前购买其安置房屋属实，且张启银夫妇实际装修入住该房屋和交纳物管费的事实。 4、被告刘维珍之女周晓兰的死亡注销户籍户籍证明信息表一份共1页；周晓兰的户籍户籍信息于2019年11月25日因死亡注销的事实。div> 5、泸州市纳溪区农村信用合作联社丰乐信用社工商登记信息表一份，证明泸州市纳溪区农村信用合作联社丰乐信用社于2008年4月7日成立，又于2016年5月12日注销。泸州农村商业银行股份有限公司丰乐支行于2017年9月8日成立的事实。 第二组证据： 1、原告张启银与周晓兰于2013年12月27日签订的房屋买卖合同一份共1页；证明2013年12月27日，周晓兰与原告张启银签订房屋买卖合同，约定将周晓兰名下的安置房以22万元的价款卖给原告张启银，预付2万元，签合同时付18万元，余款2万元在5年后过户时一次性付清的事实。 2、周晓兰于2013年12月16日出具的收条1张，内容为收到张启银房款2万元；2013年12月27日出具的收条1张，内容为收到张启银房款18万元；2015年7月6日，周晓兰出具欠条1张，其内容为借到张启银现金2仟元，在以后的购房款余额中扣除，证明原告张启银夫妇交纳购房款20.2万元的事实。 3、2020年3月23日房产登记机关出具的不动产登记信息查询情况说明。证明纳溪区麟南路12号3号楼2单元3层7号房屋，面积66.82平方米，产权证号为川（2016）纳溪区不动产权第0004215号，2016年6月3日登记为周晓兰作为权利人单独所有的事实。 第三组证据： 1、证人王某证言、郭某证言，附户籍户籍证明信息一份共3页；周晓兰将房子卖给张启银、何仁贞已有6年多时间，张启银、何银贞付完房款后随即进行装修并居住至今的事实。 2、证人张某1的证言，附户籍户籍证明信息一份共3页；张启银2013年购买周晓兰房屋的事实。 3、证人张某2的证人证言，附户籍户籍证明信息一份共3页；周晓兰大约是2017年4、5月份领取房产证时间的事实。 4、证人韩某的证言，附户籍户籍证明信息一份共3页；原告张启银多年时间在纳溪打工并结婚，老家的土石结构房屋已朽坏不能居住的事实。 5、证人代某的证言，附户籍户籍证明信息一份共3页；张启银与周晓兰2013年12月27日签订房屋买卖合同，并当场付款18万元现金的事实。 6、证人陈某的证明一份共1页。证明2014年1月为原告张启银装修案涉房屋的事实。 第四组证据： 泸州华美物业有限公司收据9张、居民生活用气供气合同一份共2页、泸州纳溪兴燃燃气有限公司机打发票3张，证明二原告从2013年12月27日起接受周晓兰房屋并交付物业管理费以及建渣、水、电、气费等，原告在2014年与泸州华润兴泸燃气有限公司签订居民生活用气供气合同消费居住的事实。 第五组证据： 周晓兰出具的房屋未出租、未出售承诺一份共1页，个人借款合同一份共8页，抵押合同一份共7页、不动产抵押登记证明一份共1页。证明周晓兰虚假承诺其房屋没有出售，于2017年5月5日与泸州市纳溪区农村信用合作联社丰乐信用社签订个人借贷合同和抵押合同贷款13万元的事实。 （二）被告刘维珍举证证据。 1、刘维珍放弃遗产继承声明书，2、周晓兰结婚证，3、领取房产证工本费收据，证明领取房产证时间是2017年2月底的事实。 （三）第三人丰乐支行举证证据。 周晓兰的房产证、他项权证、园区支行营业执照、丰乐信用社与园区支行变更说明，证明周晓兰将其房屋抵押于第三人丰乐支行并办理抵押登记的事实。 （四）本院调查的相关证据 1、泸州市纳溪区婚姻登记服务中心出具周晓兰无婚姻登记证明； 2、广东省台山市公安局东门派出出具说明：周晓兰与林泽仁2009年3月5日离婚登记，没有子女； 3、安徽舒城县法院的（2019）皖1523民初1398号民事判决书。证明周晓兰与周家四于2013年1月29日登记结婚，2019年5月30日判决离婚，未生育子女、没有财产分割的事实。 4、本院（2018）川0503民初3215民事裁定书，证明二原告于2018年11月16日起诉被告刘维珍协助办理过户登记手续，因涉及第三人的抵押权未处理而撤诉的事实。 前述证据经庭审举证、质证、认证，符合本案证据的客观性、关联性和合法性，可以作为本案案件事实的定案证据。 本院认为，本案原告的诉求与第三人主张的冲突，涉及双方所主张权利性质以及应当优先保护哪一种权利的问题，对此，本院评议如下： 一、关于原告张启银、何仁贞与周晓兰之间签订的房屋买卖合同效力及原告请求权的性质。 当事人之间订立的合同效力问题，受我国《民法通则》及《合同法》规范，主要考量订立合同双方当事人的行为能力、意思表示的真实性、是否违反法律、法规禁止性规定以及公序良俗等因素。本案原告张启银与周晓兰在平等自愿的基础上订立房屋买卖合同，买受人支付了大部分房款，出卖人移交房屋给买受人，买受人入住至今已近6年。该房屋买卖合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，同时也符合《物权法》第十五条关于：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”之规定，系合法有效之合同。 房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付相应价款而占有、使用房屋，取得房屋所有权的合同。合同的效力受《合同法》规范，房屋产权的变更、转移受《物权法》规范。合同的有效性，并不一定能够发生物权法上的效果。要发生物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，买受人仅享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得不动产的支配权。本案中，房屋的出卖人周晓兰在签订房屋买卖合同并移交房屋后，隐瞒已出卖的事实，将案涉房屋在第三人处办理抵押贷款，导致房屋产权不能过户，原告虽居住多年，但由于未办理过户登记，并未获得房屋物权，其主张过户的权利，性质上属于物权期待权，实质为债权请求权。 二、第三人所主张的权利性质。 房屋的出卖方周晓兰在签订买卖合同并移交房屋后，隐瞒原告及第三人，与第三人签订抵押贷款合同，并办理抵押登记。虽周晓兰存在欺诈、隐瞒的行为，但第三人并未行使撤销权，并办理了抵押登记。周晓兰与第三人之间的抵押贷款合同有效，并因抵押登记而形成抵押权。第三人对该案涉房屋所主张的优先权，其性质为物权请求权。 三、原告的债权请求权与第三人物权请求权发生冲突时，应当如何处理的问题。 在同一标的物上，发生债权请求权与物权请求权冲突时，一般性的原则为物权请求权优先于债权请求权。 然而在司法实践中，在某些特定情况下，赋予对于未办理过户登记无过错的不动产买受人类似于所有权人的地位，对抗因出卖人其他债务导致的强制执行或物权的效力，从而达到维护房屋买受人合法权益、交易安全及社会稳定的目的。该司法理念体现于最高人民法院于2002年6月11日公布的法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之中，该《批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。由此可以看出，建设工程价款的受偿权优先于抵押权和其它债权，已经交付全部或者部分所购商品房价款的消费者，其享有的权利优先于建设工程价款。在此情形下，消费者对于所购房屋的权利当然优于设置于其房屋之上的抵押权。该司法理念同样体现在最高人民法院公布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定之中。本案原告张启银与周晓兰于2013年12月27日就案涉房产签订房屋买卖合同，并相继移交由二原告合法占有、装修、居住、消费使用，原告张启银已支付的价款达到合同约定总价的百分之九十以上；由于案涉房屋在签订买卖合同时系无产权登记的拆迁安置房，同时双方也约定了过户时间，周晓兰取得房屋产权证后，隐瞒出卖房屋的事实，擅自将案涉房屋在第三人处抵押贷款，事后，又因周晓兰于2018年7月死亡，无法偿还借款导致抵押权不能消灭进而无法办理产权过户。因此，原告张启银不存在依合同约定或者法律规定怠于主张权利或者拖延办理过户登记的过错行为。二原告对于案涉房屋的占有使用、房款支付情况、对办理过户登记的无过错行为符合最高人民法院上述司法解释或批复规定的情形，其对案涉房屋的请求权具有排除第三人抵押优先权及其他权利的性质。另外，被告刘维珍和被告周家四在周晓兰死亡时，应作为周晓兰的法定继承人，按照我国继承法的规定享有放弃继承遗产的权利，但不能放弃因继承应当协助原告过户登记的合同履行附随义务。因此，本案原告张启银、何仁贞的诉讼请求成立，本院予以支持。第三人丰乐支行主张其抵押物权优先权的主张，本院不予支持。为保护公民法人的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告张启银、何仁贞与被告刘维珍之女周晓兰于2013年12月27日签订的房屋买卖合同有效; 二、由被告刘维珍、周家四于本判决生效后十五日内协助原告张启银、何仁贞办理位于泸州市纳溪区房屋的过户登记手续。办理过户登记手续产生的费用，由原告张启银、何仁贞承担。 三、驳回第三人泸州农村商业银行股份有限公司丰乐支行主张对位于泸州市纳溪区房屋抵押优先权的请求。 本案案件受理费4600元，由原告张启银、何仁贞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长 吴   江 审 判 员 林 万 泉 人民陪审员 刘 永 利 二〇二〇年六月五日 法官 助理 阮   容 书 记 员 费德芹周志