河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1236号 上诉人（原审被告）：石家庄一琳物业服务有限公司，住所地：石家庄市长安区广安街财富大厦3104。 负责人：孙秀芬，该公司经理。 委托诉讼代理人：章利，该公司职工。 上诉人（原审被告）：河北森海投资管理有限公司，住所地：蔚县经济开发区工业街**。 负责人：张夺武，该公司经理。 委托诉讼代理人：王红义，河北兴蔚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：耿晓媛，女，1986年3月22日出生，汉族，居民，住蔚县。 被上诉人（原审原告）：古永年，男，1975年12月21日出生，汉族，居民，住蔚县。 委托诉讼代理人：孙浩翔、张慧，河北隆业律师事务所律师。 上诉人石家庄一琳物业服务有限公司（以下简称一琳物业）、河北森海投资管理有限公司（以下简称森海公司）因与被上诉人耿晓媛、古永年租赁合同纠纷一案，不服河北省蔚县人民法院（2019）冀0726民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人一琳物业的委托诉讼代理人章利、森海公司的委托诉讼代理人王红义，被上诉人耿晓媛、古永年的委托诉讼代理人孙浩翔、张慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一琳物业、森海公司上诉请求：1、请求撤销蔚县人民法院(2019)冀0726民初1712号民事判决，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由耿晓媛、古永年承担。事实与理由：涉案的蔚州国际《委托经营合同》是在耿晓媛、古永年与森海公司签订的《蔚州国际定购合同》基础上订立的。一审中一琳物业按照《蔚州国际定购合同》无效，且自始无效的观点答辩。一审庭审中未对不支持一琳物业“无效合同”的观点进行释明，却以“不告不理”（《定购合同》），进行机械地认定“委托经营合同”有效，剥夺了一琳物业按有效合同答辩的权利。现按“有效合同”的观点提出上诉。一、一琳物业的观点：1、涉案商铺计租起始日应为2015年10月1日，而非2014年10月1日。按照蔚县政府发展灯饰产业的精神及指示，本案业态由“家居物流”变更为“灯饰城”而晚交付、开业一年。依据《蔚州国际商铺定购合同》第三条规定，森海公司可以延期交付，故计租日期应自实际交付日2015年10月1日起。一审判决认定的租金起计错误。2、2018年2月，蔚县开发区管委会要求涉案商铺项目暂时停止招商运营，故耿晓媛、古永年作为商铺业主无法保证一琳物业正常使用商铺，导致商铺空置。3、《委托经营协议》履行期限为十年，一琳物业按照十年使用标准对涉案商铺进行了装修。耿晓媛、古永年应当向一琳物业承担减付不能使用租赁物期间的租金（22个月，83022元），而且向一琳物业承担违约责任（566060元×30%=169818元），并承担一琳物业对商铺装修费用的实际损失（83平方米×800元=66400元），共计236218元。二、森海公司的观点：森海公司在《委托经营协议》第三条第4款中，承担的是针对一琳物业经营收益的保证，而不是与耿晓媛、古永年约定的保证责任，不是对耿晓媛、古永年的担保，不应承担本案的连带责任。 耿晓媛、古永年辩称，一琳物业、森海公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 耿晓媛、古永年向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令一琳物业支付耿晓媛、古永年2017年10月1日到2019年10月31日的房屋租金94343元；2、请求森海公司承担连带责任。3、诉讼费由一琳物业、森海公司承担。 一审法院认定的事实，2015年1月10日，耿晓媛、古永年与森海公司签订蔚州国际商铺定购合同，合同约定耿晓媛、古永年购买森海公司蔚州国际项目6号楼6010号商铺，价款566060元，首付款356060元，其余210000元办理按揭，商铺交付时间为2014年10月1日（该交付日期为租房回报的起始时间）。同时，耿晓媛、古永年与森海公司、一琳物业签订委托经营合同，从2014年10月1日至2024年9月30日止，耿晓媛、古永年将所购商铺交一琳物业使用经营，一琳物业向耿晓媛、古永年支付租金。前三年租金每年按所购房款的8%，在耿晓媛、古永年交付首付款时，一次性支取冲抵房款。第四至六年，一琳物业每年按商铺价款的8%向耿晓媛、古永年支付租金，森海公司为一琳公司向耿晓媛、古永年支付的第四至六年租金，提供担保责任，且六年期满后耿晓媛、古永年可申请被告森海公司回购商铺。第七至十年，一琳物业按实收租金与原告以1:9的比例分成。耿晓媛、古永年等商户购买的商铺由一琳公司统一对外转租，一琳物业按合同约定支付了耿晓媛、古永年前三年的租金，之后再未履行支付义务。截止2019年10月31日共欠租金94343元。 另查明，森海公司取得了案涉蔚州国际商铺的土地使用权（工业用地性质）、建设用地规划许可及建设工程规划许可，以上事实有耿晓媛、古永年提供的法院予以认定的蔚州国际商铺定购合同，委托经营合同等予以证实。 一审法院认为，耿晓媛、古永年与一琳物业、森海公司签订的合同名为委托经营合同，实为租赁合同，合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。耿晓媛、古永年依合同约定将商铺使用权交一琳物业，一琳物业应按照合同约定支付租金，一琳物业未按约定履行全部的租金给付义务，已构成违约，故对耿晓媛、古永年请求被告一琳公司支付拖欠租金的诉讼请求，法院予以支持。森海公司在合同中明确约定对第四至六年的租金给付承担担保责任，故对耿晓媛、古永年请求被告森海公司承担连带责任的诉讼请求，法院予以支持。一琳物业、森海公司提出抗辩，认为耿晓媛、古永年与森海公司的商铺定购合同依法应为无效，相应的委托经营合同亦应认定为无效，以此拒付租金。法院认为，本案耿晓媛、古永年诉请仅为请求支付租金而并未对商铺定购合同提起诉讼，依民事诉讼不告不理的原则，法院不应对商铺定购合同的效力进行审查，本案的租赁合同有效，一琳物业应按合同约定履行义务，故对一琳物业、森海公司的抗辩，不予采信。判决：一、石家庄一琳物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付耿晓媛、古永年租金83022元。二、河北森海投资管理有限公司承担连带责任。 本院二审期间，一琳物业、森海公司向本院提供新证据七份，第一是蔚县政府会议纪要，证明灯饰城开业确定在2015年的10月，如果认定租赁合同有效应该以2015年10月1日开始计算租金。第二、三是上诉人通知耿晓媛、古永年办理贷款的图片，证明耿晓媛、古永年接到通知却没有办理按揭，房屋产权已经不属于耿晓媛、古永年。第四是分期付款明细表，证明其他业主接到了通知，并办理了按揭贷款，耿晓媛、古永年没有办理按揭贷款。第五是分期付款抵押担保补充协议，证明目的和证据四一致。第六份是分期付款到期通知，证明耿晓媛、古永年接到通知未办理按揭贷款的违约情况。第七份证据，个人贷款合作意向协议书，说明耿晓媛、古永年与森海公司合同中约定，如果没有按照约定办理贷款属于违约，应该承担违约责任。耿晓媛、古永年的质证意见为：上诉人提供的证据发生在一审之前，不属于新证据，证据均属于订购合同，与本案无关。针对第一份证据，蔚县政府的会议纪要，不认可其证明目的，案涉租赁合同并未对租赁用途进行约定，上诉人提供的文件与租赁合同无关。第二、三份证据，耿晓媛、古永年没有接到过办理贷款的通知。第四份证据与本案不具有关联性。第五份证据是对订购合同付款方式的变更，与本案无关，本案的订购合同是与银行办理按揭贷款。第六份证据的形式不具备真实性、合法性，属于单方形成的，耿晓媛、古永年并未接到过该通知，并且针对订购合同，耿晓媛、古永年已经支付合同约定的首付款，剩余款项还不具备付款的条件。第七份证据，该合同的主体是森海投资公司和银行之间的协议，与本案不具备关联性，且该协议为意向协议书，不是正式的合同，对耿晓媛、古永年不具有约束力。耿晓媛、古永年未提供新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，一琳物业上诉称涉案商铺计租起始日应为2015年10月1日，而非2014年10月1日。因一琳物业与耿晓媛、古永年在《委托经营合同》中约定的租金起始日期为2014年10月1日，且在耿晓媛、古永年向森海公司交付首付款时，已一次性支取冲抵了前三年的房款，即一琳物业已经按照合同约定支付了耿晓媛、古永年2014年10月1日至2017年9月30日期间的租金，应当认定耿晓媛、古永年按照约定的时间向一琳物业交付了案涉房屋。一琳物业主张按照蔚县政府发展灯饰产业的精神及指示，本案业态由“家居物流”变更为“灯饰城”而晚交付、开业一年，因其主张的该事实不是因耿晓媛、古永年晚交付房屋所致，故一审判决认定的租金起计日期并无不当，本院对一琳物业的该项上诉理由不予支持。一琳物业上诉称2018年2月蔚县开发区管委会要求涉案商铺项目暂时停止招商运营，耿晓媛、古永年作为商铺业主无法保证一琳物业正常使用商铺，导致商铺空置，耿晓媛、古永年应当向一琳物业承担减付不能使用租赁物期间的租金（22个月，83022元）。因一琳物业主张的租赁耿晓媛、古永年商铺空置的期间，属于在租赁期间的情势变更，一琳物业可以解除合同或者与耿晓媛、古永年协议减少租金，其未解除合同亦未与耿晓媛、古永年协议减少租金，导致商铺不能正常使用的期间不是因耿晓媛、古永年的原因所致，且一琳物业一直占用租赁房屋，耿晓媛、古永年在此期间提供了租赁的房屋，本院对一琳物业的该项上诉理由不予支持。一琳物业上诉称《委托经营协议》履行期限为十年，一琳物业按照十年使用标准对涉案商铺进行了装修，耿晓媛、古永年应向一琳物业承担违约责任（566060元×30%=169818元），并承担一琳物业对商铺装修费用的实际损失（83平方米×800元=66400元），共计236218元。因对于一琳物业主张的因耿晓媛、古永年违约造成的损失，依法一琳物业应当提出反诉，其在本案中未提出反诉，可以另行主张权利，本院对一琳物业的该项上诉理由不予支持。森海公司上诉称其在《委托经营协议》第三条第4款中，承担的是针对一琳物业经营收益的保证，而不是与耿晓媛、古永年约定的保证责任，不是对耿晓媛、古永年的担保，不应承担连带责任。因在该条款中载明：“森海公司担保承担一琳物业对耿晓媛、古永年第4—6年的租金保证”，该意思表示为森海公司对一琳物业第4—6年的租金向耿晓媛、古永年承担保证责任，没有对一琳物业经营收益承担保证责任的意思表示，故一审判决森海公司对一琳物业给付耿晓媛、古永年的租金承担连带责任具有事实依据和法律依据，本院对森海公司的该项上诉理由不予支持。 综上所述，石家庄一琳物业服务有限公司、河北森海投资管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费938元，由石家庄一琳物业服务有限公司、河北森海投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年六月二十二日 书记员  施 洋 ——