江苏省扬州市广陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1002民初5807号 原告：扬州福达锌业有限公司，住所地扬州市泰安镇金泰村。 诉讼代表人：江苏大扬律师事务所，该企业破产管理人。 委托诉讼代理人：黄余东，江苏大扬律师事务所律师。 被告：扬州市优莎娜日化有限公司，住所地扬州市泰安镇工业园金中路**1/2/3。 法定代表人：倪红林，总经理。 委托诉讼代理人：蒋茂军，江苏石塔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩宇，江苏石塔律师事务所律师。 第三人：倪红林，女，1972年10月4日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 原告扬州福达锌业有限公司（以下简称福达公司）与被告扬州市优莎娜日化有限公司（以下简称优莎娜公司）房屋租房合同纠纷一案，本院立案后，依原告申请追加倪红林为第三人参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄余东，被告的法定代表人暨第三人倪红林，被告的委托诉讼代理人张浩宇到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告福达锌业向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2014年3月18日签订的《租房协议》自2019年3月14日解除；2.被告立即腾让并交还租房标的物；3.被告向原告支付房屋使用费（自2019年3月15日起至实际腾让之日止，按每年10万元的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确要求被告交还位于扬州市原告公司围墙范围内、附着于原告土地使用权上的全部建筑物。事实和理由：原、被告于2014年3月18日签订《租房协议》一份，约定被告承租原告土地和厂房的使用权，租房期限自2014年3月18日至2024年3月18日，租金为每年5万元。2019年1月14日广陵法院裁定受理了案外人刁爱斌对原告的破产清算申请，并于2019年4月19日指定江苏大扬律师事务所为管理人。管理人依法就租房事实向福达公司实际控制人王**以及被告法定代表人倪红林核实，两人均认可被告应向原告支付的租金为每年10万元。租房协议中所称的属于倪红林的财产没有证据证明，相关生效法律文书否认了财产属于倪红林所有，全部出租财产应认定为原告所有。该协议将属于原告公司的财产约定为倪红林，目的是为了转移原告公司财产，倪红林出租人的身份不应予以认定。根据相关法律规定，管理人为履行职责，维护全体债权人合法权益，向法院提起诉讼。 被告优莎娜公司辩称，不同意解除合同。原告主体不完全适格，被告承租的房屋不仅有原告的，还有第三人倪红林的。即使需要腾让房屋，也需要有两个月的时间。即便解除合同，租金也应当按照合同约定支付。原告管理人曾将其财产托付给被告照看，也应当向被告支付相应的费用，此费用应在租金中予以扣除。 第三人倪红林述称，同被告优莎娜公司的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。福达公司（甲方）、倪红林（乙方）、优莎娜公司（丙方）签订了落款时间为2014年3月18日《租房协议》，约定甲方、乙方将位于扬州市泰安镇金泰村金中路厂区厂房附植物装潢绿化等设施出租给丙方使用；甲方房屋包括福达锌业厂房（详见房产证、土地证），乙方房屋、设施包括倪红林资建：办公楼区所有装潢装修；第一幢厂房所有改造（2层）；第二幢厂房全部建设；第三幢厂房改造（1-3层）；宿舍全区建设以及仓库和鱼塘建设；租房期限为10年，自2014年3月18日至2024年3月18日，租金为人民币拾万元整，其中甲方与乙方各一半等。倪红林陈述此前是以个人名义承租福达公司的房屋，未签订书面合同，后在厂区内建造了建筑物；优莎娜公司成立于2015年3月20日，于是三方订立了上述租赁协议，实际签订时间为2015年4月底。 2018年10月23日，案外人刁爱斌以福达公司资产不足以清偿全部债务为由向本院申请对福达公司进行破产清算，2019年1月14日，本院作出（2019）苏1002破1号民事裁定书，查明：截止2019年1月14日，向本院申请执行福达公司的案件为7件，标的约为2900万元；2017年3月9日，本院委托评估机构对福达公司名下位于扬州市泰安镇工业园区金中路12号的房地产进行价值评估，总估值为1197.76万元；福达公司的法定代表人刘桂林陈述公司已经停产。遂裁定受理刁爱斌对福达公司的破产清算申请。经公开竞争加摇号方式，本院于2019年4月19日作出（2019）苏1002破1-2号决定书，指定江苏大扬律师事务所担任福达公司管理人，并指定黄余东为管理人的负责人。 2019年5月14日，福达公司管理人的负责人黄余东与倪红林、王**做沟通笔录，倪红林陈述优莎娜公司向福达公司承租房屋的租金实际为每年10万，一年一交，2019年的租金已以现金形式交给福达公司的王**；福达公司厂房内4、5、8幢号房屋由本人建造，无合法建造手续。王**陈述年租金10万元，一年一付，2019年的租金已以现金形式在法院受理破产前交付本人。但均未提供相关凭证。 另查，本院执行赵国新与王**、福达公司民间借贷纠纷一案中，本院作出（2015）扬广执字第1329-2号裁定（内容包含查封福达公司价值380万元的无证房地产、配套设施、机器设备、绿化等财产）。2016年10月，倪红林对查封福达公司有关财产不服，认为该财产属其所有，要求中止对上述财产执行。本院经审查认为：福达公司为被执行人，承诺以其房屋为涉案债务进行担保，本院执行中裁定查封其有关房产、配套设施等财产并无不当之处；倪红林随案提供的证据不足以证实其主张，在异议审查阶段无法认定其为有关被查封财产的权利人。据此，裁定驳回倪红林提出的异议。 本院执行江苏扬州农村商业银行股份有限公司泰安支行与福达公司借款合同纠纷一案中，对福达公司的有关房地产进行了评估，包括无证建筑面积。2017年5月，倪红林人认为无证厂房属其所有，要求中止对无证厂房的执行，解除查封。本院经查明认为：生效判决确认福达公司为还款义务人，农商行泰安支行可以以福达公司有关房地产折价，或拍卖、变卖的价款在548万元债权额范围内优先受偿，本院据此评估福达公司有关财产，包括无证部分厂房，并无不当或违法之处；倪红林随案提供的证据不足以证实其主张，在异议审查阶段无法认定其为有关被评估的无证部分厂房的权利人。据此，裁定驳回倪红林提出的异议。倪红林不服提起案外人执行异议之诉，请求对扬州市泰安镇工业园金中路12号内建筑面积为349.17平方米及建筑面积为1300.77平方米的无证房屋停止执行。本院作出（2017）苏1002民初2748号民事判决，查明：本案所涉的泰安镇金泰村前湖组、勤俭村马庄组13550平方米土地使用权即扬州市泰安镇工业园金中路12号范围内的工业用地。本院在执行过程中委托评估机构进行市场价值评估时，一并对位于被裁定拍卖、变卖使用权土地上的无证房屋以及定附着物、绿化进行评估。倪红林仅以其对裁定拍卖、变卖使用权土地上的违法建筑物出资为由请求停止执行，而违法建筑物属于城乡规划法规定的“先天性违法情形”，故不能认为其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，遂驳回倪红林的诉讼请求。倪红林不服提起上诉，扬州市中级人民法院作出（2018）苏10民终1859号民事判决，认为：本案执行标的物土地使用权上建造有无证建筑物，倪红林亦未能提供土地使用权登记、建设工程规划许可、施工许可等相关证据，涉案无证建筑物的财产权利不能认定为倪红林所有。倪红林提供的部分证据材料违背常理，即使其与福达公司签订的相关协议属实，也不能产生物权效力，亦不得对抗法院强制执行。倪红林所说原始取得物权，应当基于合法建造行为，即必须有合法的建房手续，主要指完成了特定的审批手续、取得了合法的土地权利、符合规划要求等。倪红林主张实体权利的理由，不符合法律和相关司法解释规定的要求，不能排除人民法院强制执行行为。遂驳回上诉，维持原判。 又查，优莎娜公司法定代表人倪红林陈述福达公司内房屋由优莎娜公司占有使用。优莎娜公司为自然人独资的有限责任公司，股东为倪红林。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的视为解除合同。本案中，虽然形式上福达公司、倪红林都为出租人，优莎娜公司为承租人，但倪红林系优莎娜公司的唯一股东及法定代表人，倪红林自认租金十万元优莎娜公司全部支付给福达公司，并不是合同中注明的出租方各半享有，其个人向优莎娜公司出租房屋用于优莎娜公司经营且不收租金，说明倪红林与优莎娜公司财产存在混同状况，且该《租房协议》存在倒签日期情形，倪红林述称的建筑物均建造在福达公司土地使用权上，有理由推断倪红林与优莎娜公司并非存在真实的房屋租赁关系，故本院对倪红林出租人的身份不予认定。当事人签订的《租房协议》尚未履行完毕，本院于2019年1月14日裁定受理对福达公司的破产清算申请，二个月内未通知被告优莎娜公司继续履行租房协议，《租房协议》于2019年3月14日符合法定解除的条件，本院确认《租房协议》解除，终止履行。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求相互返还。《租房协议》解除后，被告优莎娜公司应将占有使用的建筑物腾空让尽交原告福达公司执管，并支付逾期腾房占有使用费。被告辩称倪红林在福达公司土地使用权上建造了建筑物并进行了装修装饰，其向倪红林承租了部分房屋，但倪红林未在规定时间内提交建造房屋的相关证据；即便倪红林在福达公司土地使用权上建造了建筑物，倪红林亦表述无合法的建房手续，且生效法律文书确定相关无证建筑物的财产权利不能认定为倪红林所有，优莎娜公司占用案涉房屋已无合法依据，福达公司作为土地使用权人亦可要求优莎娜公司迁让，故对被告及第三人的意见不予采纳。被告辩称已将2019年房租交付给王**，但未提供证据予以证明，故对其意见不予采信。被告法定代表人在沟通笔录中自认向原告承租房屋的房屋租金为每年10万，该行为是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故对原告要求以每年10万元的标准计算占有使用费的主张予以支持。考虑到《租房协议》解除的事由及腾房合理期限，本院酌定给予被告一个月免除占有使用费的腾房期限，故逾期腾房占有使用费自2019年4月15日起计算。房屋占有使用人应当合理使用房屋，被告辩称原告要求被告为其保管财产应当支付保管费用，该主张与本案房屋租赁诉讼并非同一法律关系，故本案不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、落款时间为2014年3月18日的案涉《租房协议》终止履行； 二、被告扬州市优莎娜日化有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将租赁、占用的扬州市泰安镇金泰村金中路12号扬州福达锌业有限公司内房屋腾空让尽，交原告扬州福达锌业有限公司执管； 三、被告扬州市优莎娜日化有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告扬州福达锌业有限公司支付逾期腾房占有使用费（自2019年4月15日起至实际交付之日止，按照每年10万元标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由被告扬州市优莎娜日化有限公司负担（此款原告已预交100元，本院于本判决发生法律效力后十五日内退还原告案件受理费100元，被告于本判决发生法律效力后十五日内向本院缴纳案件受理费100元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长 王 涛 人民陪审员 王 坚 人民陪审员 尹承江 二〇二〇年六月十六日 法官 助理 康 冰 书 记 员 郭 伟