上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初61598号原告：倪红珠，女，1954年1月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区凤阳路******，现住上海市长宁区新泾一村****。委托诉讼代理人：季鸣，上海市外滩律师事务所律师。被告：吴唯喆，男，1984年4月20日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市虹口区保定路******，上海市浦东新区北园路******iv>委托诉讼代理人：卫俊杰，上海市希望律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅聿文，上海市希望律师事务所律师。第三人：王振宇，男，1977年1月21日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区东安二户籍地上海市徐汇区东安二村****，上海市浦东新区临沂路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：上海富龙酒业销售有限公司，住所地上海市浦东新区川六公路**内**库房。法定代表人：马国良，董事长。委托诉讼代理人：陈昌龙，男，上海富龙酒业销售有限公司工作。委托诉讼代理人：沈春杰，女，上海富龙酒业销售有限公司工作。原告倪红珠诉被告吴唯喆、第三人王振宇、第三人上海富龙酒业销售有限公司(以下简称富龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法裁定由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪红珠及其委托诉讼代理人季鸣，被告吴唯喆及其委托诉讼代理人卫俊杰、傅聿文，第三人王振宇(第四次庭审未到庭)，第三人富龙公司的委托诉讼代理人陈昌龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪红珠向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年6月30日签订的《租赁合同》；2.判令被告、第三人王振宇、第三人富龙公司迁出上海市浦东新区西营路XXX号-2商铺，将房屋归还原告；3.判令被告及第三人王振宇支付原告违约金人民币(以下币种相同)21,000元；4.判令被告及第三人王振宇支付原告经济损失126,000元；5.判令解除第三人王振宇、第三人富龙公司签订的《商铺租赁合同》、《西营路协议书》；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月16日,被告找到原告要求承租原告位于上海市浦东新区西营路XXX号-2商业店铺(以下简称系争房屋)经营,面积81.29平方米,要求租期为十年。据此,原、被告先口头约定,并于2015年6月30日由被告提供一份打印的《租赁合同》,双方对出租地、面积、期限及租金以及不得转租等违约责任进行了约定并签字确认。之后,被告一直声称其是与他人合伙开店从未有转租行为。2019年春节前后,原告到店去看时,被在该店工作人员告知该店的老板从未与被告有合作关系,只是有承租关系，租期为五年即2014年2月15日起至2019年2月28日止,出租人也不是被告,而是第三人王振宇。原告得知真相时,马上与被告联系并告诉被告,其欺瞒原告未经原告同意私自转租行为,原告有权终止该租赁合同,一切后果由被告承担。《租赁合同》第七条明确约定乙方(被告)不得擅自将经营场所转租给他人经营,经发现,甲方(原告)有权终止协议,并追究乙方(被告)的违约责任。原告用微信方式告知被告,同月26日原告再通过书面快递将《终止租赁合同函》通知快递到被告处，原告还向富龙公司发函告知其未经原告同意不得与任何人签约。然而,被告非常嚣张地到原告的商业用房商店里采用恐吓、骚扰等黑社会手段威逼富龙公司，致富龙公司报警,也不肯解除原、被告《租赁合同》。原告无奈提起诉讼，要求判如诉请。被告吴唯喆辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告非本案适格主体。因原告负债未还，黄浦法院启动了对系争房屋的评估拍卖程序，其后案外人马某某(亦系原告方证人)到黄浦法院支付了系争房屋租赁使用权转让款250万元及其他费用，黄浦法院因而解除了对系争房屋的查封。庭审时，对系争房屋已经转让的事实原告及马某某均不否认，故原告对系争房屋不再具有占有、使用、收益、处分的权利，其要求解除合同、返还房屋、收取使用费等均无法律依据。第二，原告、富龙公司、马某某之间存在明显的利害关系和串通嫌疑。富龙公司于2014年4、5月注册成立下属第六十分公司，工商登记经营地点就在系争房屋，分公司的负责人就是马某某，也是富龙公司法定代表人马国良的同胞兄弟。系争房屋的租赁使用权已经从原告转为马某某，对原告而言解除合同、返还房屋已无实际意义，马某某、富龙公司与本案诉讼结果利益攸关，恳请法庭对证人马某某的证言审慎采信。第三，即便原告是本案适格主体，那么其也不具有解除合同的权利，原告早已知晓相关转租事实且其未在法定期限内提出异议，依法丧失合同解除权。首先，从相关证据可以判断，原告与马某某早已相识是好友。其次，富龙公司下属第六十分公司的负责人是马某某。再次，在富龙公司办理第六十分公司营业执照过程中，需要原告配合提供系争房屋相关资料；由于系争房屋权属复杂，需要上钢物业提供1997年间上级机关对上钢物业企业改制的批复文件，被告不具备取得的途径，只有通过原告才能取得，所以才有了原告与各方经办人员及上钢物业方面接洽的事实。不仅如此，2014年4月15日，原告本人还会同各方经办人员前往浦东工商局办证窗口共同办理办证事宜。最后，系争房屋租赁使用权的受让人是马某某，也是马某某本人前往黄浦法院支付转让款。综上，原告声称2019年2月才认识马某某、先前并不知晓房屋被转租的情况，与事实不符，有悖诚信原则。第四，即使法院支持原告解除合同的诉请，原告关于违约金和赔偿损失的请求也明显不当。首先，违约金的标准按照原、被告合同约定应为一个月租金即10,197元；其次，王振宇并非本案原、被告租赁合同的当事人，违约责任产生于合同当事人之间，王振宇不应与被告共同承担合同权利、义务；再次，原告除违约金外另行主张要求被告赔偿2019年1月至6月的房屋使用费损失，同上所述使用费标准应按合同约定的10,197元/月计算，且被告已实际支付房租至2019年8月31日(其中27万余元租金支付给黄浦法院，另有3.8万余元以被告为原告垫付公房租金折抵，合计支付2017年1月15日后租金31万余元)，原告要求赔偿损失的请求不能成立。第三人王振宇述称，不同意原告全部诉请。被告与王振宇是朋友关系，被告委托王振宇和富龙公司签订租赁合同，是有委托书的，当时被告不在上海.黄浦法院执行款的钱有几次是王振宇去支付的。王振宇和富龙公司之间不止一个租赁合同，王振宇将多处房屋出租给富龙公司，都是以王振宇的名义签订的合同。富龙公司的租金一直支付至王振宇账户内。这几年原告一直失踪，物业公司找不到原告，故系争房屋欠付的公房租金都是王振宇支付的。第三人富龙公司述称，要求继续在系争房屋内经营，是否解除合同、迁出房屋由法院依法处理。富龙公司一直正常支付租金，按照合同约定已支付至2019年8月31日。富龙公司向王振宇支付了押金21,000元，如果与王振宇的租赁合同因此解除，富龙公司的押金王振宇应予退还，要求在本案中一并处理。本院经审理认定事实如下：2005年1月，上海上钢物业公司(以下简称上钢物业)与上海红炀馆餐饮有限公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定上钢物业将系争房屋出租给红炀馆经营使用，月租金527.78元，租期18年，自2005年1月至2023年12月31日。2012年11月29日，原告与红炀馆签订《协议书》并办理公证，约定系争房屋的租赁使用权归原告。2014年4月15日，第三人富龙公司申请设立第六十分公司，用“酒老板”作为企业名称中的字号，同年5月5日经核准注册成立，负责人为马某某，登记的营业场所为上海市浦东新区西营路XXX号1层-2，即本案系争房屋。2015年6月30日，原告(甲方)与被告(乙方)补签《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给被告经营使用，协议合作期自2014年3月16日至2024年3月15日止；场地租金111,000元，每年支付一次，先付后用，租金逐年递增；押金9,500元，待协议履行结束后乙方凭押金收据甲方无异议后无息归还；乙方经营期间，须自行申办营业执照及办理各种开业手续，甲方配合协调有关事项等；乙方不得擅自将经营场所转租给他人经营，一经发现，甲方有权终止协议并追究乙方的违约责任；因各种行为造成违约而使协议终止的，有违约方向另一方支付一个月租金的违约金，如造成对方直接经济损失的，违约方还需承担赔偿责任；租金每次提前十五天支付，现金或以转账方式均可；甲方必须提供相应办证材料。合同还对其他事项作出约定。2019年2月25日，原告向被告发出《终止租赁合同函》，告知被告，因其转租构成违约，原告有权终止租赁协议并追究违约责任，自微信收到该函之日起无权对外再签订任何租赁协议。同日，原告向富龙公司发出《函告》，告知被告转租未经原告同意，通知富龙公司未经原告同意不得与被告或任何人签订租赁协议。另查明：2014年2月15日，王振宇(甲方出租方)与富龙公司(乙方承租人)签订《商铺租赁合同》，约定富龙公司承租系争房屋作为开设烟酒及预包装食品销售使用，并办理相关证照和备有国家相关的销售酒类的资质证明。租期5年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止，甲方于2014年3月1日向乙方交付系争房屋。2019年3月1日，被告向富龙公司发出《告知函》，通知其租赁合同于2019年2月28日到期自然终止，要求富龙公司于2019年3月4日搬离并清空场地、办理交接、结清水电押金及营业执照注销等。2019年3月14日，上述双方又签订《西营路协议书》，约定续约5年，自2019年3月1日至2024年2月29日，租金调整为21,000元/月，租金每两年递增8%，押金补足至21,000元。再查明：1、2015年7月13日，上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)就案外人叶广林诉倪红珠民间借贷纠纷一案作出(2015)黄浦民(一)民初字第2342号民事判决书。2、2016年1月15日，黄浦法院依据上述生效民事判决书，作出(2015)黄浦执字第5376号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人倪红珠银行存款4,617,561.17元。3、2016年3月4日，黄浦法院向被告发出(2015)黄浦执字第5376号《协助执行通知书》，要求被告停止支付系争房屋租金并将租金支付至黄浦法院。被告及第三人王振宇在黄浦法院2016年3月4日所做谈话笔录中陈述：“富龙是向王振宇所借店铺，这个铺我是让公司员工吴唯喆出面向倪红珠所租，2014年就租了，租了10年，2015年6月30日重新签过合同……。”2018年8月10日，被告向黄浦法院缴款160,437元、2019年3月15日缴款115,676.52元。原、被告一致确认，扣除被告代原告向上钢物业支付的系争房屋及西营路XXX号房屋的租金，截止2019年8月31日前系争房屋的租金已结清。4、2019年4月4日，黄浦法院作出(2015)黄浦执字第5376号执行裁定书，裁定拍卖或变卖被执行人倪红珠实际承租的上海市浦东新区西营路XXX号、129-2号公有非居住房屋承租权。5、叶广林、倪红珠达成和解协议，由马某某支付了西营路XXX号、129-2号房屋转让款等费用后，经叶广林申请，黄浦法院于2019年7月26日作出(2015)黄浦执字第5376号执行裁定书，裁定解除倪红珠实际承租的西营路XXX号、129-2号公有非居住房屋承租经营权的查封。另查明：1、案外人歌德盈香股份有限公司于2015年4月收购也买(上海)商贸有限公司(以下简称也买公司)，2018年6月收购酒老板(上海)企业发展有限公司为线下平台(“酒老板”是该企业的商标)。2019年3月1日，原告与也买公司就系争房屋签订《商铺租赁合同》，约定租期6年，自2019年3月1日起至2025年2月28日止。2、上海鼎挚实业有限公司于2012年11月14日成立，王振宇为法定代表人，吴唯喆为股东之一。因原告认为被告违反双方合同约定，擅自将系争房屋转租给第三人富龙公司，因此发生争议，以致引发本案诉讼。庭审中，原告申请证人马某某出庭作证，马某某于2019年11月15日到庭陈述：其是富龙公司的总经理，通过中介了解到系争房屋可以出租，经居间介绍，富龙公司和二房东商谈租赁事宜，并要求提供大房东同意转租的证明及合法产证信息。办理第六十分公司工商登记注册手续的是员工张耀刚，根据工商登记的要求必须提供可以转租的证明，员工张耀刚看到过该材料，所有办证资料都由二房东提供的，包括上钢物业的资料也由二房东提供。五年的租赁合同即将到期，至2019年2月预备支付下一期租金时，突然收到原告发出的函，函中表示富龙公司承租该商铺属于违约，但可以和原告继续续租下去。因与被告的租赁合同约定的付租时间已过，公司收到被告发出的支付租金的函，被告告知转租是合法的，后各种考虑下还是没有支付租金。被告到系争房屋将门上锁还拨打了110，富龙公司认为二房东封店造成很大影响和损失，后决定继续付款给二房东，另外再和大房东了结。富龙公司使用系争房屋6年左右，现在还在使用，租金已支付至2019年8月底。马某某和朋友有一个微信群，2019年2月聊天时提及系争房屋的纠纷之后，有朋友告知原告是他朋友，朋友提出要马某某帮忙，出资把系争房屋使用权买下算作投资。马某某是在2019年2月认识原告的，7月看到法院的公告，后马某某买下了系争房屋使用权。针对马某某的证人证言，被告及第三人王振宇表示对证人资格有异议，认为马某某与富龙公司、原告都有利害关系。第三人富龙公司对马某某的身某某证言均无异议。被告申请证人玉苏甫江到庭作证，玉苏甫江(小玉)到庭陈述：2014年间其在丁香路市民中心为企业办证，经人介绍认识了被告。系争房屋原是上浦集团的国有资产分配给上钢物业，是使用权房，为富龙公司第六十分公司办理营业执照时需提供上浦集团的批复材料，小玉要求被告提供，被告表示找原告要。后小玉把工商局老师的短信原话发给原告，要求其出具上钢物业有权使用及处置的材料。上钢物业答复小玉，内档的红头文件原件不可以提供，小玉要求上钢物业的工作人员带着文件一并到工商局。2014年4月15日上午，小玉和酒老板的工作人员张耀刚在市民中心等，原告陪着上钢物业经理一起来的，其将系争房屋的权属证明给工商登记窗口看了原件并复印，原件核对一致后收取了复印件，经签字等待后办出了营业执照。针对玉苏甫江的证人证言，原告表示对证人资格有异议，小玉现在被告和第三人王振宇的公司任职，与两人有利害关系。被告及第三人王振宇对证人身某某证言均无异议。第三人富龙公司对证人身份有异议，认为是被告的工作人员，且证人的陈述有选择性。针对本案争议焦点—原告是否知晓系争房屋另行出租事宜，原告提供如下证据：1.2019年9月10日上钢物业出具的情况说明，证明上钢物业未与红炀馆签订转租收益合同，也未同意转租给第三方经营，上钢物业未在被告提供的2014年4月13日的转租证明中盖章。2.《终止租赁合同函》、《函告》、《告知函》，证明2019年2月25日原告从富龙公司了解到被告隐瞒转租事宜，遂发函通知被告解除合同，并发函通知富龙公司不得与被告签订租赁协议，被告前往店铺锁上门，阻挠富龙公司正常经营。经庭审质证，被告认为为富龙公司办证所需的所有材料均由原告提供，被告没有必要私刻上钢物业的公章。终止函等确已收到。为证明自己的主张，被告提供如下证据：1.转租证明，证明被告要求原告提供为富龙公司办理营业执照的相关文件，因被告与上钢物业不认识，故该证明是原告提供的，也是原告陪同前往工商部门办理证照的。2.企业登记申请收件凭证、沪浦编(1999)69号批复、浦房集(2000)002号通知、原、被告短信聊天记录以及原告与证人小玉微信聊天记录，证明2014年4月被告协助富龙公司办理营业执照过程中，因缺少部分材料需要原告提供，原告让具体经办人员小玉提供地址由她去找关系，在原告陪同上钢物业经理向办证窗口出示了内部红头文件的原件后才得以办出营业执照；聊天记录证明2018年期间原告承认马某某是其好朋友好兄弟，故原告虽未出具过书面同意转租文件，但对被告转租事宜早已清楚，并非其表述的直至2019年2月才知晓。经庭审质证，原告认为：关于转租证明，非原件真实性不予认可，上钢物业已对证明内容及公章予以否认，该证明涉嫌造假，不排除被告私刻印章；关于聊天记录等，无法证明原告知晓并允许被告转租的事实，沪浦编(1999)69号批复是公开的、浦房集(2000)002号通知是可以调取的，被告并非只有通过原告才能取得，富龙公司办理营业执照时原告并未共同前往，2019年春节前后才真正知道被告是转租的。以上事实，由原告提供的公证书、原告与被告租赁合同、终止租赁合同函及快递凭证、函告及照片、告知函照片、商铺租赁合同、西营路协议书、租金支付凭证、调查笔录、原告与也买公司商铺租赁合同、通知、上钢物业情况说明、110事件单登记表、门店照片、也买公司情况说明、上海市公有非居住房屋租赁合同、工商内档资料，(2015)黄浦民一(民)初第2342号、(2015)黄浦执字第5376号执行裁定书、谈话笔录、富龙公司第六十分公司申请资料及营业执照、上海鼎挚实业有限公司企业信息，由被告提供的转租证明、聊天记录、(2015)黄浦执字第5376号执行裁定书及协助执行函、代管款收据、房屋租金账单、微信聊天记录、企业登记申请收件凭据、上海市浦东新区机构编制委员会沪浦编【1999】69号、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司(通知)浦房集(2000)002号、委托代理人证明、非公有场地租赁证明、非公有居住房屋租赁合同、富龙公司第六十分公司企业信息及任命书证据材料及当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案争议焦点为：原告倪红珠对系争房屋另行出租事宜是否知道或者应当知道。首先，关于本案系争房屋的租赁经过。第一，原告倪红珠、被告吴唯喆均认可2015年6月30日补签系争房屋的租赁合同，约定租期自2014年3月16日起至2024年3月15日止，由此可以推知双方早于2014年3月16日前已就系争房屋租赁相关事宜达成一致意见。第二，第三人王振宇、富龙酒店就系争房屋签订了《商铺租赁合同》，该合同落款日期为2014年2月15日、起租日自2014年3月1日开始，双方对合同签署日期并未提出异议。第三，被告吴唯喆、第三人王振宇均为鼎挚公司股东，王振宇为法定代表人，鉴于两人的特殊身份关系，本院有理由相信，二人虽未办理委托手续，但吴唯喆对王振宇以其个人名义与富龙公司签订系争房屋的商铺租赁合同是明知且认可的。据此，本院对系争房屋是由吴唯喆出面与倪红珠协商承租，并由王振宇出面以其个人名义转租给富龙公司的事实予以认定，被告是本案适格主体。其次，关于原告倪红珠对系争房屋转租事宜是否知晓。第一，从合同签订的时间来看，系争房屋的转租合同签订时间在先，原、被告租赁合同补签在后。第二，从原告倪红珠与具体办证人员小玉的聊天内容以及富龙公司第六十分公司营业执照办理的整个经过来看，富龙公司早在2014年4月即提出申请并于同年5月5日实际取得分公司的营业执照，且登记的营业地点即本案系争房屋。因系争房屋为公有非居住用房的特殊性质，申办营业执照过程中关于房屋权属证明等原始材料，相较于被告吴唯喆，原告倪红珠更有优势和便利从出租方上钢物业处取得，且从聊天内容也可看出，倪红珠曾表示“变更给上钢物业的这份东西很关键，这个东西物业一定有，问物业拿复印件就可以了……”以及“……你把工商所地址告诉我详细地址名称，我去找一下人”，可见倪红珠在富龙公司证照申办过程中给予了协助。第三，从倪红珠、吴唯喆的聊天内容来看，倪红珠确曾在2018年6月即向吴唯喆表述“酒店马老板是我朋友好兄弟……”，可以推知倪红珠与马某某相识时间应早于倪红珠在庭审中陈述的2019年2月，且对马某某的身份为酒店老板是明知的。第四，倪红珠因与他人债务纠纷致使系争房屋被黄浦法院司法查封，后倪红珠与债权人在案件执行期间达成和解协议，由马某某支付了系争房屋的承租经营权转让款后解除了司法查封措施。第五，吴唯喆作为协助执行人，自2018年8月起向黄浦法院缴纳系争房屋租金，并在倪红珠的要求下代其支付上钢物业包括系争房屋在内的两套公房租金。第六，倪红珠的证人马某某以及吴唯喆的证人玉苏甫江虽到庭作出陈述，因两人与倪红珠、吴唯喆分别存在利害关系，其证人证言本院实难全部采信。综上所述，根据双方提供的证据及庭审查明的事实，原告倪红珠自2014年3月起将系争房屋出租给被告吴唯喆，富龙公司向吴唯喆承租后办理第六十分公司营业执照并实际经营至今，期间吴唯喆作为协助执行人代倪红珠向黄浦法院缴纳执行款、向上钢物业缴纳公房租金，马某某还支付了系争房屋转让款解除查封，倪红珠从未以任何方式提出过异议，故本院有理由相信，倪红珠对系争房屋转租富龙公司应为明知。根据相关司法解释的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现倪红珠主张直至2019年2月才知晓吴唯喆将系争房屋转租给富龙公司，与富龙公司的负责人马某某原先不相识，与本案查明的事实不符，且明显不符合常理，本院不予采信。原告以被告未经同意擅自转租为由，要求解除租赁合同、返还房屋并赔偿经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告均确认租金已付至2019年8月31日，原告提起本案诉讼后，被告确未支付后续费用，且原告在本案中并未提出相应主张，故9月1日起的费用双方可自行协商或另行主张。至于原告倪红珠要求解除第三人王振宇、富龙酒店之间的租赁合同，因其非该合同一方当事人，且被告与第三人在本案中的诉讼地位不对等，故倪红珠该项诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：驳回原告倪红珠的全部诉讼请求。案件受理费3,240元，由原告倪红珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  王绮华人民陪审员  褚云芳二〇二〇年六月十五日书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……