广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初866号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称：富鑫公司），住所地：灵川县八里街开发区****。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：张劢，男，1967年3月14日出生，满族，住桂林市七星区。 被告：粱练群，女，1977年8月2日出生，汉族，住址同上。 原告富鑫公司诉被告张劢、粱练群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于同年6月18日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬、被告张劢、粱练群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2014年9月25日至2015年8月31日物业费人民币1193.2元，电梯维保费、年检费280.83元，电梯公摊电费187.59元，2016年3月1日至2017年1月20日物业费1130.72元，电梯维保费、年检费266.12元，电梯公摊电费177.77元，2016年3月1日至2017年1月20日公共场地汽车停车位1064.51元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为6908.89元（滞纳金2019年8月1日起按本金4300.74元，按每天千分之三实际计算至付款之日），合计11209.63元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1.多层楼住宅物业费0.5/月/㎡；2.多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3.电梯楼住宅物业费0.8/月/㎡；4.电梯维保费、年检费300元/户/年；5.电梯公摊电费200元/户/年；6.商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8.已售汽车停车位（架空层车位）物业服务费：15元/月/个；9.公共场地汽车的停车位：100元/个/月；第六条约定：1.物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4.已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业费服务费、设施设备维保费、共用水电费等费用；5.物业管理服务费缴费时间为每月10号前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三交滞纳金。原告有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑小区履行了物业服务的义务。被告房屋132.84平方米，每月应缴物业费106.272元，电梯维保费、年检费25元/月、电梯公摊电费16.7元/月，共147.97元/月。虽经原告书面催缴物业费通知，被告仍拒不缴费。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告张劢、粱练群辩称，1、被告都缴纳了物业费，有原告提供的收据原件为证，原告从未提供过缴纳物业服务费的正式税务发票；2、原告的起诉已过诉讼时效；3、原告的物业服务不到位，被告家被盗（电单车被盗、小汽车车胎被爆）原告并没有做出赔偿。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯公摊电费200元/户/年、电梯维保费、年检费300元/户/年（一楼不收取）；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共停车场停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。天龙居4栋1-4-03号房屋登记的产权人为二被告，建筑面积为132.84平方米。现因原告认为被告未向原告交纳2014年9月25日至2015年8月31日、2016年3月1日至2017年1月20日物业管理服务费、电梯维保费、年检费、电梯公摊电费、2016年3月1日至2017年1月20日公共场地汽车停车位费用，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告提供四张《收据》，其中加盖原告公章的两张分别载明：“今收到4#4-3梁练群2014年9月物业费106.3电梯公摊、维保费41.7元”、“今收到4#1-4-3梁练群2014年10月至2015年8月物业费106.3×11=1169.3电梯维保、公摊水电费11×41.7=458.72014年9月至2015年8月公共场地停车费12×100=1200元”，另两张加盖桂林家安物业服务有限公司的收据分别载明：“今收到4#1-4-3张劢交来物业费325（01.20-03.31）＋门禁器10335元2017年2月24日”、“今收到4#1-4-3张劢交来物业费1256（04.01-12.31））＋门禁器101266元2017年3月29日。” 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。原告将欠费业主名单张贴于天龙居小区公告栏，催告业主交纳物业费等费用。2018年4月9日，原告向本院起诉张励、梁练群要求给付物业费等费用，后原告以被告张劢名字错写为张励及需补充证据为由于2018年5月11日撤回起诉。 本院认为，本案争议焦点为：1、本案是否已过诉讼时效；2、原告在履行合同过程中是否存在违约；3、原告要求被告给付物业费等费用及滞纳金有无事实和法律依据。 原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对业主具有法律约束力。 关于焦点1，物业服务合同属于继续性合同，即同一物业服务合同中约定定期给付物业费的债权请求权，诉讼时效从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。因原告于2017年1月20日撤离小区，本案诉讼时效应从2017年1月21日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，民法总则于2017年10月1日施行，至民法总则施行时本案的诉讼时效尚未届满。因此本案应适用三年的诉讼时效。原告于2018年4月9日向本院起诉张励、梁练群要求支付物业费等，虽然张劢的名字错写为张励，但因张劢、梁练群系房屋共有人，对梁练群的起诉催收的效力及于另一共有人张劢，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁”，诉讼时效因原告起诉发生中断，诉讼时效重新计算。原告于2020年5月14日再次起诉，未超过三年的诉讼时效。因此被告认为本案已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。 关于焦点2，依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 关于焦点3，被告作为业主应按约履行给付物业费的义务。直至2017年1月20日，第二届天龙居南苑业委会将原告赶出该小区，原告才停止向该小区业主提供服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告应支付原告提供服务期间的物业服务费等费用。《物业委托服务合同》约定的合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止和每月10日前缴清当月费用，因此物业费的每月计费时段从当月25日计算至次月24日、缴费时间为当月10日前，据此被告提供的两张加盖原告公章的《收据》证实被告已给付2014年9月25日至2015年9月24日共12个月的物业费等费用，原告要求被告给付2014年9月25日至2015年8月31日的物业费等费用，于法无据，本院不予支持。被告住房建筑面积为132.84平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.8元、电梯维保费、年检费每年每户300元，电梯公摊电费每年每户200元计算，被告应当交纳2016年3月1日至2017年1月20日的物业服务费1133.5元、电梯维保费、年检费266.6元、电梯公摊电费177.8元，故对原告要求被告给付2016年3月1日至2017年1月20日的物业服务费1130.72元、电梯维保费、年检费266.12元、电梯公摊电费177.77元，本院予以支持。另两张加盖桂林家安物业服务有限公司公章的《收据》，收款单位不是原告，不能证实被告向原告交纳了物业费等费用，对该证据本院不予采信。关于公用场地汽车停车位费用，因原告没有提供车位协议，不能证实被告在该时间段承租了车位，对其该项诉请，本院不予支持。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。另被告认为其电单车被盗、小汽车车胎被爆，原告没有做出赔偿，被告可另案起诉原告解决。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告张劢、粱练群支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年3月1日至2017年1月20日的物业服务费1130.72元、电梯维保费、年检费266.12元、电梯公摊电费177.77元； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，适用简易程序减半收取40元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），由被告张劢、粱练群负担20元，由原告桂林富鑫物业服务有限公司负担20元，本院退还原告桂林富鑫物业服务有限公司40元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费80元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐晓莹 二〇二〇年六月二十二日 书记员  蒋 鑫 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。