江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11419号 原告：江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司，住所地南京市。 法定代表人：唐杰。 委托诉讼代理人：武斌，江苏素彤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛素彤，江苏素彤律师事务所律师。 被告：南京爱尔歌舞娱乐有限公司，住所地南京市。 法定代表人：许新善。 委托诉讼代理人：杨倩文，国浩律师（南京市）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈慧雅，国浩律师（南京市）事务所律师。 原告江苏南京长途汽车客运集团有限公司（以下简称长客公司）与被告南京爱尔歌舞娱乐有限公司（以下简称爱尔公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告长客公司的委托诉讼代理人武斌、被告爱尔公司的委托诉讼代理人杨倩文、陈慧雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长客公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空并移交其所占有的南京市；2.被告赔偿原告逾期（2019年4月26日至2019年9月30日）移交的损失366666元。事实与理由：2004年3月28日，原告将位于南京市，以下简称中央大厦）出租给江苏永利投资发展有限公司（以下简称永利公司）经营使用。2006年8月29日，经原告同意，福建诺亚方舟酒店管理有限公司（以下简称福建诺亚方舟公司）与永利公司签订了转租中央大厦资产的合同。2011年11月21日，福建诺亚方舟公司就2014年4月25日后续租事宜签订了租赁合同，约定租期五年等。2011年12月20日起，福建诺亚方舟公司将其承租权和经营权转给江苏省诺亚方舟酒店管理有限公司（以下简称江苏诺亚方舟公司）行使。在租赁合同届满前，原告于2018年8月31日发出书面通知，要求江苏诺亚方舟公司按照约定按期腾空并移交租赁的房产、场地和相关设施、资产。现双方已经完成了大部分的移交工作，但被告占有的房产至今未能移交，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告爱尔公司辩称，原告未能举证证明其对案涉房屋的所有权或具有排他性权利，不是适格原告。原告已经将涉案房屋出租给了第三方，被告已经跟第三方协商转租事宜，进展顺利，如按原告诉请迁出房屋将导致不必要的损失发生，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。此外，南京米兰大酒店曾向被告承诺五年到期后会续租，因此被告才承租涉案房屋进行装修，投入了巨大的装修成本1000万元左右；被告已经应原告的要求于2019年4月停止营业，积极配合员工对外进行招标出租事宜，也产生了相应的损失，原告主张的36万余元的赔偿过高，请求法院依法处理。 根据原、被告的陈述及提交的证据，本院经审理认定事实如下：位于南京市[宁下国用（98）字第05919号]人为原告长客公司（原名为江苏省汽车运输公司南京客运公司、江苏南京长途汽车客运总公司）。1985年，原告经其主管部门江苏省交通厅的批复，同意建造中央大厦。1990年，原告呈报原南京市交通局、南京市审计局、原南京市规划局、原南京市土地管理局，均取得批准。中央大厦建成后，原南京市房地产登记发证办公室曾出具证明，证实包括中央大厦在内的位于建宁路1-11号、25号约2.8万平方米的房屋为原告长客公司所有，产权属实，证照齐全，房屋所有权证待发。 2004年3月28日，南京长途汽车客运总公司（注：实为江苏南京长途汽车客运总公司，出租方、甲方，后改名为长客公司，即原告）与永利公司（承租方、乙方）签订了《中央大厦租赁合同》（以下简称2004年合同），约定：甲方将位于南京市，大厦经营建筑面积17513.85平方米，地上共15层，辅助设施建筑面积1059平方米，自备地面停车场约2000平方米，资产清单详见附件一，乙方承租后依法自主开展商业经营活动。甲方出租的中央大厦资产不包括已出租给华夏银行和停车场南面的棋牌室以及东渡公司使用的部分；租赁资产的用途为经营住宿、餐饮、娱乐等酒店业务，乙方承诺对甲方已签订的相关租赁合同的经营项目（银行、棋牌、客运）在合同有效期内，乙方不从事与之相同的专门的经营项目；租赁期为10年，即自2004年4月26日起至2014年4月25日止。若因甲方原因租赁资产交接迟延，租期得以相应顺延。租赁期届满后，乙方有优先承租权，可再续租5年；乙方在本合同签署之日起十五日内按三个月的租金数额向甲方支付定金计87.5万元，该定金可用于冲抵第一年度的第一期租金。房屋租金200万元/年，设备租金100万元/年，物业管理50万元/年，共计350万元/年，五年内不变。乙方每半年支付一次租金，支付日期为每半年度的第一个月的5号。乙方一次性付清当期租金，甲方收取租金后应出具正式发票。交租金地点在南京中央大厦。第6年起，参照南京市统计部门发布的当年物价指数相对于前一年度物价指数的增减幅度对租金数额甲乙双方进行协商后作相应调整；甲方应于合同生效后30天内将租赁资产交付给乙方，并办理正式交接手续，自交接文件签署之日起，为乙方建设和装修的需要，甲方给予乙方90天的免收租金装修时间，该时间包含在租赁期间内。自租赁资产交付之日起，租赁资产所发生的一切费用、成本（包含乙方在本合同中承诺安置的200名员工及工资相关费用和各项社会保险费用等）由乙方全额支付；合同还就其他事项作了约定。 上述合同签订后，原告长客公司将中央大厦及合同约定的附属设施交付给永利公司使用、经营。 2006年8月29日，经原告长客公司同意，永利公司与福建诺亚方舟公司签订了合同，将2004年合同约定的权利义务一并转让给福建诺亚方舟公司，由福建诺亚方舟公司对中央大厦及其附属设施进行使用、经营。 2011年11月21日，原告长客公司（甲方）与福建诺亚方舟公司（乙方）签订了《中央大厦租赁合同》（第二期）（以下简称2011年合同），约定：就甲方所属的南京中央大厦（不包括已出租给华夏银行、含南面的棋牌室及东渡公司使用以外的部分）租赁事项，2006年8月29日，福建诺亚方舟公司与原乙方承租人永利公司订立了一份转让协议，取代了永利成为乙方承租人，承租期至2014年4月25日止，此协议已得到甲方同意并认可。现就乙方2014年4月25日原租赁合同到期后续租事宜达成本协议；2014年4月25日后，乙方按现有经营区域状况正常接手持续经营双方不再另作办理交接手续；租赁期限为5年，即2014年4月26日起至2019年4月25日止。租赁期届满后，乙方在同等条件下有优先承租权；房屋租金340万元/年、家居用品100万元/年、物业管理费100万元/年，共计540万元/年。本承租期的第3年起，按年租金540万元的3%增加租金，年净增加租金16.2万元，第3、4、5年每年的租金为556.2万元。乙方每季度支付一次租金，支付日期为每季度的第一个月的5号前，乙方一次性付清当期租金，甲方收取租金后应出具正式发票。交租金地点为甲方财务部；等等。 2011年12月3日福建诺亚方舟公司与江苏诺亚方舟公司签订了转租合同，约定自2011年12月20日起福建诺亚方舟公司将其2004年合同及2011年合同所享有的合同权利即中央大厦的承租权一并转让给江苏诺亚方舟公司。 2014年3月18日，南京米兰假日大酒店管理有限公司（以下简称米兰公司，甲方）与爱尔公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.租赁范围：甲方将合法拥有使用权位于南京市，有偿租赁给乙方用于经营KTV娱乐服务，租赁期限自2014年3月31日至2019年4月25日止，第一、二、三年的租金为105万元/年，第四、五年度的租金为110万元/年，租赁期满前两个月内双方可再行协商是否续签，若甲方仍具有租赁权限，乙方有优先承租权等。该合同签订后，米兰公司将案涉房屋及相关附属设施交付给被告爱尔公司使用、经营。根据企业信用信息查询显示，米兰公司与江苏诺亚方舟公司系关联公司。 2011年合同约定的租赁期限到期后，原告长客公司未与福建诺亚方舟公司、江苏诺亚方舟公司、米兰公司继续签订租赁合同。2019年10月1日，长客公司（甲方）与华住酒店管理有限公司（以下简称华住公司，乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于南京市，包括主楼建筑约15000平方米（不包括华夏银行所租赁的一、二层，约1291平方米），停车场、主要设备设施、西侧裙楼约3300平方米、南侧附楼约2400平方米出租给乙方，其中西侧裙楼、南侧附楼部分因需要通过法律程序解决遗留问题，故该部分将延迟移交；租赁期限为15年，自2019年10月1日至2034年9月30日止等。 庭审中，爱尔公司陈述，其自2019年4月起便自行停业，仅在案涉房屋内进行基本办公，没有对外经营，配合长客公司招租，现已与华住公司谈妥了继续承租事宜。长客公司则称2019年10月1日华住公司入住后进行装修可能有部分围挡，但也保留了爱尔公司的进出通道，此前对爱尔公司的经营并无影响。 法庭辩论终结次日（2020年5月21日），长客公司（甲方）和爱尔公司（乙方）签订《房屋交接书》，双方就南京市，乙方已经腾空并搬走了全部物品，未搬走的所有装修、设施、物品等，乙方也明确表示无条件放弃。乙方自愿承诺，该房内再无乙方任何物品，经甲方验收后，乙方交付房屋钥匙，视为乙方的交付行为完成，甲方同意接受；双方确认已经将房屋钥匙交接完毕；其他事项按照人民法院的裁判处理或另行协商等。 上述事实，有当事人陈述、《中央大厦租赁合同》、《中央大厦租赁合同》（第二期）、《租赁合同》、国有土地使用证、证明、系列文件、报批材料、照片、《房屋交接书》以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告长客公司已取得案涉房屋的国有土地使用权证，案涉房屋系经过规划部门的许可建设，对案涉房屋享有相关排他性权利，可以作为权利人进行出租。就包括案涉房屋在内中央大厦及附属设施所签订的《中央大厦租赁合同》、《中央大厦租赁合同》（第二期）、《租赁合同》均系签约主体各方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 对于长客公司要求爱尔公司腾空并移交案涉房屋的诉讼请求，鉴于法庭辩论终结后长客公司已和爱尔公司办理了房屋交接手续，长客公司已丧失要求迁让的事实基础，故该项诉请应予驳回。关于逾期移交的损失问题。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，被告爱尔公司对案涉房屋的租赁期限于2019年4月25日届满后，并未及时将案涉房屋予以返还，故应自2019年4月26日起支付占有使用费。对于房屋占有使用费的标准，原告长客公司主张被告爱尔公司支付自2019年4月26日至2019年9月30日的逾期移交损失366666元，本院结合米兰公司与爱尔公司所签订的《租赁合同》约定的租金标准（110万元/年）、租赁合同到期后案涉房屋的使用、经营情况以及原告对中央大厦整体出租租金标准等具体案情，对于长客公司主张爱尔公司赔偿逾期移交损失366666元的诉讼请求予以支持。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告南京爱尔歌舞娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司逾期（2019年4月26日至2019年9月30日）移交损失366666元；       二、驳回原告江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 案件受理费6800元，由被告南京爱尔歌舞娱乐有限公司负担（原告江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司已预交）。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  贲小青 人民陪审员  张 萍 人民陪审员  张 琦 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  万 方