湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8654号原告：刘兵，男，1979年2月28日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告：李玉英，女，1979年11月2日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，二原告共同委托诉讼代理人：王杰，湖北夷水律师事务所律师。被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道**。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵龙，男，生于1958年6月4日，汉族，湖北省恩施市人，恩施华龙村置业有限公司法务部主任，现住恩施市。原告刘兵、李玉英与被告恩施华龙村置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘兵以及原告刘兵、李玉英共同委托诉讼代理人王杰、被告恩施华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告即时将所购买房屋办理电立户、完善公共设施（如电梯安装使用达到两部、消防工程及消防设施能够完全投入使用）及达到法定、约定交房、居住条件；2.判令被告自2016年1月10日起自房屋达到法定及约定交房条件止，按日向原告支付已支付房款千分之五的违约金；3.判令被告即时办理房屋产权登记及支付逾期产权登记违约金；4.判令被告承担本案诉讼费用。其事实与理由：恩施市西湖花园系被告所开发的楼盘，在其开发及预售期间，被告通过各种渠道发布广告宣称西湖花园有优美的小区环境及完善的配套设施，原告被其广告所吸引而购买了该楼盘的房屋。2014年2月7日，签订《商品房买卖合同》。约定：原告购买西湖花园5栋1单元2602号房屋，建筑面积为126.68平方米，单价为3300元/平方米，总价款为411444元，该价格包含水、电、气的立户费用；付款方式为签约时支付房价款的30%，计131444元，余款280000元办理银行按揭；约定房屋交付期限为2016年1月10日前，交付条件为该商品房经验收合格，自来水及生活用电、天然气在交房达到使用条件；出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款千分之五的违约金。在原告按约定履行付款义务后，约定的交房期限届满时，被告却远远未达到交房条件，甚至当时连主体都还未竣工，，地下室及地下停车场还未开始挖掘整个小区根本无法正常通行，但是被告确试图向原告强行交房，因被告房屋实在无法居住，因此原告一直未与被告办理交房手续。后因原告急需住房迫于无赖而与被告办理交房手续，领取钥匙准备装修，但原告并未认可交房条件及放弃追究被告的违约责任的权利。因为直到此时该房屋亦远远未达到合同约定及法定的交付条件。到2017年小区内的公共路面才开始硬化，绿化才开始慢慢种植，但是直到现在整个小区的水、电还未立户、电梯只安装一部，导致整个小区经常停电断水以及出行不便，小区业主因此而无法正常生活，且到目前为止消防设施尚未开始安装，导致小区存在巨大的安全隐患。因此，被告的行为不仅严重违反合同约定及法律规定，也严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，原告特依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，１.被告不存在逾期交房，根据合同约定，发了收房通知书，已经登报，多数情况下已经接收房屋。原告第一项诉讼请求不属于合同约定的内容和范围；２基于不存在逾期交房，也就不存在逾期交房违约金的问题；３对于逾期办证合同有约定，违约金按合同约定办，需要办证的可以协商。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的2016年1月8日建筑工程竣工验收报告复印件，证明原告购买房屋经五家验收，工程质量合格，符合商品房买卖合同的约定，也符合交房条件。原告对真实性有异议，认为因该竣工验收报告是被告及建设施工单位出具，并未向房产主管部门验收备案，无法证实其已经达到验收合格标准及合同约定的交房条件。同时，被告也一直未告知本案所有原告，具体意见在法庭辩论进行发表。本院认证，该证据经与原件核对无异，本院确认其客观性。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月7日，原、被告签订合同编号为ES1400722号的《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同第一条项目建设依据、第三条买受人所购买商品房的基本情况和第五条面积确认及面积差异处理约定原告购买被告开发建设的位于恩施市××办事处书院社区××井河××单元××号住房一套，建筑面积为124.68平方米（其中套内建筑面积98.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.61平方米）；房屋面积以恩施市房地产管理局最终的产权登记面积为准，双方按本合同约定单价结算总房款，多退少补。第四条计价方式及价款和第六条付款方式及期限约定单价3300元/平方米，总价款为411444元，以上价格包含水、电、气的立户费：不包含买受人按国家政策法规规定应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；付款为其他方式，按揭贷款方式。签约时支付合同约定面积计算的房价款的30%，以上计131444元，余款280000元办理银行按揭，在房屋交付时按产权登记面积计算，实行多退少补。买受人在于本合同签订之日起七日内提供按揭所需全部资料送银行初审，并于本合同签订之日起60日内办理完结向出卖人支付。逾期未办理完结的按附件四第二条约定执行。第八条交付期限约定出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付及交付房价款千分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体同期通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。第十五条关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.买受人应于本合同规定的最终交付期限之日起15日提供产权登记所需的全部资料。因买受人原因，逾期提供或不配合办理所造成无法登记备案的由买受人承担由此产生的一切法律责任。合同还约定了其他相关事项。附件四《合同补充协议》第八条约定：买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所签署的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人须承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。合同签订后，原告按约定付清所购房屋的购房款411444元。2016年1月8日，被告开发建设的位于恩施市××办事处书院社区高井河××楼经建设单位、设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位验收合格。2016年1月11日，恩施日报刊载公告，内容为：“尊敬的西湖花园各位业主：由我公司开发的西湖花园一期项目，已竣工验收合格，敬请各位业主前来西湖花园售楼部收房，特此公告”。被告发出收房通知后，原告于2016年3月2日接收房屋。审理中，原、被告认可至2019年5月水已全部立户，电的立户尚在进行，但买受人能正常使用。对公共配套设施的使用，双方未提供证明案涉小区已经综合验收的证据。原告以被告未提供证据证明其开发建设的房屋经消防验收合格，不符合交房条件为由，主张被告属逾期交房，并要求被告支付违约金300504.30元，其违约金是以已付购房款411444元为基数、自2016年1月10日至2019年1月10日共计1095天按日万分之六点六七计算。本案经本院主持调解，双方未能达成协议，致调解不成。本院认为，本案属合同纠纷，则应审查合同的效力以及合同双方履行合同义务是否符合约定。对此，本院评析如下：一、《商品房买卖合同》的效力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。二、合同双方履行合同义务是否符合约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定全面履行了交付购房款411444元等义务，其履行合同义务符合合同约定。被告是否也按合同约定履行按期交付商品房的义务。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同约定的“该商品房经验收合格”系指该商品房经建设单位、设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位验收合格。被告开发建设的案涉5号楼商品房竣工后，于2016年1月8日经上述五单位验收合格，符合合同约定的交房条件。被告于2016年1月11日采用公告形式通知包含原告在内的业主接收房屋，其通知方式符合双方约定。原告在被告通知后未按期接收房屋，不能足以证明被告开发建设的房屋不符合合同约定交付条件。故对原告的“被告开发建设的房屋不符合交房条件”的主张本院不予支持。双方约定被告于2016年1月10日前交付房屋，被告于2016年1月11日发出交房通知，与约定的交房时间逾期一天，应属违约，被告依法应承担违约责任，即支付违约金。双方约定逾期交房按已付房款的日千分之五支付违约金，现原告请求按日万分之六点六七即日千分之零点六六七计算，未超过双方约定，本院予以确认。其违约金数额为按房屋总价款411444元的日千分之零点六六七计算为274.43元，由被告向原告支付。关于原告要求被告即时办理房屋产权登记及支付逾期产权登记违约金的请求。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。原告均未在上述约定和法律规定的时间内取得房屋权属证书，应属被告违约，被告对此无异议。被告应按约定向原告支付违约金，其数额按房屋总价款411444元的0.1%计算为411.44元。以上被告应向原告支付的违约金合计为685.87元。原告以被告未提供证据证明其开发建设的房屋经消防验收合格，不符合交房条件为由，主张被告属逾期交房。原告所主张的理由在《商品房买卖合同》中并无约定，且属另一法律关系，故在本案中不予审理。关于原告要求被告即时将所购买房屋办理电立户、完善公共设施（如电梯安装使用达到两部、消防工程及消防设施能够完全投入使用）及达到法定、约定交房、居住条件的请求。原、被告认可至2019年5月水已全部立户，电的立户尚在进行，但买受人能正常使用。其他公共配套设施约定经小区综合验收后交付使用，现原告未提供证据证明该小区已经综合验收。故对原告的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日向原告刘兵、李玉英支付违约金685.87元。二、驳回原告刘兵、李玉英的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费2903.78元（已减半计算），由原告刘兵、李玉英负担2603.78元，被告恩施华龙村置业有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇二〇年六月二十三日书记员  刘 丹