安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初759号原告:安庆市汇众物业管理有限责任公司，住所地安徽省安庆市湖心南路**。法定代表人:王章明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈从元，安庆市大观区龙山法律服务所法律工作者。被告:汤隆根,男，1970年10月3日出生,汉族,户籍地浙江省天台县,住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：齐永顺，安徽中皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪涛，安徽中皖律师事务所律师。原告安庆市汇众物业管理有限责任公司（以下简称汇众物业公司）与被告汤隆根物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王俊、陈从元，被告汤隆根及委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇众物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费7225元,滞纳金850.6元；2.被告承担本案诉讼费。事实及理由:原告系从事物业服务的独立法人,于2011年12月17日与百花亭佳苑小区开发商安庆发投房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同,2013年5月20日物业收费标准获物价部门的函复许可,截至2017年7月22日又与被告等业主选聘的业主委员会签订了物业服务合同,原告合同履行至今。被告接受原告物业服务后,自2016年6月10日起至2019年12月31日止，欠缴物业费共计7225元,原告多次催缴并向被告发出法律意见书(催缴函),被告没有按指定的缴费时间补交,原告为此诉至法院。被告辩称，1.原告违约在先，故其诉求的滞纳金没有事实和法律依据；2.公摊能耗标准高于安庆市规定的标准0.4元，多0.1元；3.原告提供的物业服务连安庆市的三星级标准都没有达到，物业费应当按照0.55元以下计算，请法院依法予以核减。对于欠物业费的时间没有异议。原告围绕诉讼请求依法提交了原告法人营业执照、法定代表人证明书、被告身份证复印件、前期物业服务合同、业主委员会与原告的物业服务合同、业主委员会物业合同整改公告、业主委员会成立备案的批复、安庆市物价局物业收费标准的函复、物业服务价格登记证、荣誉证书、业主应缴费用表、缴费通知书、法律意见书、快递交寄清单、结案函、小区日常管理现场图片、承诺书及交房清单等证据。被告质证认为，原告与业主委员会签订的合同已经终止；荣誉证书与本案没有关联性；图片真实性无异议，但不完整，照片不能反映全貌。其他证据无异议。被告提交了被告身份证复印件、房产证复印件、收款凭证三份、安庆市关于住宅小区物业收费有关问题的通知一份；2016年浙江园林管理公司与原告交接前小区的绿化图片22张、百花亭佳苑物业服务管理五星级不达标影像图片及录音（光盘）一份、五星级服务标准附表一份等证据。原告质证认为，关于能耗费的标准可以按照安庆市文件的要求按0.4元收取。关于光盘上照片的拍摄时间、地、地点不清楚实性有异议。即使这是小区的照片，也不能证明达不到五星级标准，这是即时性的，不能证明原告服务存在瑕疵；视频证据不能证明保安不在岗，录音证据听不清，不能证明是原告的保安。对交接前的22张照片，来源及真实性有异议，日期地点不清楚，不能确认是2016年之前的照片。对五星级标准附表无异议，但是不能证明原告没有达到五星级标准。其他证据无异议。对双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议证据分析如下：1.关于业主委员会与原告的物业服务合同，该合同签订后，合同履行期限届满前，业主委员会以签订程序不规范为由对该合同予以解除。但业主委员会同时认可原告按前期物业服务合同继续为小区提供物业服务，原告也实际一直为该小区提供物业服务至今，前期物业服务合同对双方有约束力。2.关于原告的荣誉证书，与本案无直接和必然的关联性。3.关于被告提交的照片、录音及相关视频，该组证据形成时间不明确，来源不清，也不能证明原告构成严重违约及提供的物业服务存在重大瑕疵。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：被告汤隆根系安庆市百花亭佳苑5-701室业主,2013年6月10日办理交房手续接收该房屋，房屋建筑面积为134.46平方米。2011年12月17日，原告与百花亭佳苑小区开发商安庆发投房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同。约定由原告为该小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费0.90元/㎡·月。合同还约定,物业服务费用按半年交纳,业主或物业使用人应在每半年的第一个月履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费用的,应按万分之一/日的标准支付违约金。安庆市物价局以安价房函〔2013〕13号函复，批准原告管理百花亭佳苑前期物业服务按五星级服务标准收费，即每月每平方米建筑面积高层0.9元（二次供水、电梯运营电费另行据实分摊）。前期物业服务合同签订后，原告按约为该小区提供相关物业管理服务。2017年2月17日，百花亭佳苑业主委员会成立并在市迎江区城建局备案。2017年7月22日，原告与小区业主委员会签订物业服务合同，约定高层住宅物业服务费0.90元/㎡·月，公共能耗费收取方式为:一层0.1元/㎡,二至六层0.3元/㎡,七层以上(含七层)0.5元/㎡。在物业公司办理交房手续的业主,应于交房之日起,缴纳相应的物业服务费。2017年11月13日，因签订合同程序问题，业主委员会决定终止与原告于2017年7月22日签订的合同，仍由原告按此前的前期物业服务合同为小区提供物业服务。原告据此一直为该小区提供相关物业管理服务至今。被告自2016年6月10日开始拖欠物业服务费用，截至2019年12月31日，拖欠物业服务费5164元，公共能耗费2061元，庭审中，原告认可公共能耗费按每月每平方米0.4元计算，本院予以确认，据此被告实际拖欠能耗费为1648.8元，拖欠物业服务费及公共能耗费共计6812.8元。原告向被告发函催缴，但被告仍未缴纳物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与建设单位签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，内容合法有效，是有效合同，对被告具有约束力。原告与业主委员会签订的合同，虽由业主委员会予以终止，但仍认可原告按前期物业服务合同为该小区继续提供物业服务。原告作为物业管理公司依约提供物业管理等相关服务，被告作为业主，则负有按照合同约定缴纳物业服务费的义务。在原告已依约提供物业管理服务的情况下，被告自2016年6月10日起拖欠物业服务费，构成违约，应承担相应违约责任，被告辩称原告服务没有达到合同约定标准，应降低收费标准，根据庭审查明事实，原告收费标准系双方合同明确约定，未违反相关法律规定，被告无充分证据证明原告提供的物业服务未达到合同约定标准，也无充分证据证明原告服务存在重大瑕疵，被告要求降低收费标准的抗辩意见本院不予采信，原告要求被告给付自2016年6月10日至2019年12月31日欠付的物业管理服务费及公共能耗费的诉讼请求，本院按查明数额6812.8元予以支持；原告无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，为引导物业公司提升物业服务水平,促使业主与物业公司间关系转向良性发展,结合物业合同性质和本案实际情况，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。在此需要特别指出的是，创造整洁有序、安全和谐的小区环境需要物业服务企业和业主共同的努力，物业服务企业要耐心听取业主意见，对业主的意见和建议要及时回应，不断提高服务质量。作为业主也要从自身做起，共同维护小区环境，及时缴纳物业费用，不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告汤隆根于本判决生效之日起十日内给付原告安庆市汇众物业管理有限责任公司2016年6月10日至2019年12月31日的物业服务费及公共能耗费6812.8元；二、驳回原告安庆市汇众物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预缴），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  杨菲二〇二〇年六月十七日书记员  程欢附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一)遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。