广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2909号原告：广州创熠房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街云熙三街**。法定代表人：刘善彬。委托代理人：吴海滨、邹友丽，广东百科律师事务所律师。被告：叶孝锋，男，1979年11月15日出生，汉族，住河南省淮阳县。原告广州创熠房地产代理有限公司（以下简称创熠房地产公司）诉被告叶孝锋居间合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创熠房地产公司的委托代理人吴海滨，被告叶孝锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创熠房地产公司向本院提出诉讼请求：一、叶孝锋向创熠房地产公司支付中介服务费48000元；二、叶孝锋向创熠房地产公司赔偿律师费损失5000元；三、本案诉讼费由叶孝锋承担。事实与理由如下：2019年11月17日，创熠房地产公司与叶孝锋签订《快速销售代理协议书》，约定叶孝锋委托创熠房地产公司独家代理销售其名下的位于广州市增城区永宁街誉山国际北苑明路6号1101房的房屋，委托期间自2019年11月17日至2020年2月17日止，委托出售价格不低于160万元，并自愿保证不会另行与其他中介公司或第三人签订代理协议出售房屋等，如有违反视为创熠房地产公司中介服务完成，叶孝锋须按照委托出售价格的3%向创熠房地产公司支付中介服务费并承担律师费等。同日，叶孝锋向创熠房地产公司出具了委托书等文件。签订上述协议后，创熠房地产公司积极履行协议约定的各项义务，并成功于2019年12月14日为叶孝锋寻得符合条件的意向买家，但该买家支付购房诚意金后，叶孝锋却无故拒绝出售房屋。后经查询网签系统得知，叶孝锋之所以拒绝通过创熠房地产公司交易该房屋，是因为叶孝锋在签订协议后擅自违反约定，另行委托其他中介机构将房屋出售给案外第三人。叶孝锋的行为构成根本违约，严重侵害了创熠房地产公司的合法权益并造成经济损失，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告叶孝锋辩称：叶孝锋是受害者，合同是不公平的，是无效的。叶孝锋与创熠房地产公司签订独家合同是受创熠房地产公司忽悠、欺骗，并不是叶孝锋的本意，签订合同当时创熠房地产公司让我只在左下角签订就可以了，其他不用我管，且没有把合同给叶孝锋。叶孝锋的房屋价值100多万元，但创熠房地产公司只给了1元保证金，所以叶孝锋嫌少就退回去了。经过一个月左右，创熠房地产公司还没有找到买家。叶孝锋最初放盘是195万元左右，后来因为2019年房价跌了，改为160万元，创熠房地产公司要求降到143万元，但其还是找不到买家。后来有5-6家房地产中介公司打电话给叶孝锋说有客人看房子。12月14日上午，来了3家房地产中介公司带客人看房子，创熠房地产公司的许利平也跑来看看，但他没有带客人来看房，叶孝锋当时就说谁先看中，谁先交定金，房子就卖给谁。就在当天，英腾地产给叶孝锋介绍的一个客人看中了，当时就交了5000元定金，叶孝锋就收下了。大概过了一个星期左右，房屋在英腾地产成交，买家给了25000元定金，房屋总价为1478000元。本院经审理认定事实如下：叶孝锋（甲方）与创熠房地产公司（乙方）签订《快速销售代理协议书》，约定：甲方独家委托乙方出售出租位于广州市增城区永宁街誉山国际北苑明路6号1101房的房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积106.21平方米，委托期限自2019年11月17日至2020年2月17日止，甲方承诺在此期间内独家委托乙方代理销售该物业，委托销售价格不低于160万元；甲方收取乙方1万元作为代理销售保证金；如乙方在协议约定委托期限内按照约定条件出售该物业的，甲方应于与买方签订房屋买卖合同当日将该销售保证金一次性无息全额退还给乙方；如因甲方自身原因或因该物业本身原因导致未能与买方签订房屋买卖合同的，甲方应在委托期限期满后三天内将该销售保证金一次性无息全额退还给乙方；如乙方未能在本协议约定的委托期限内按照约定条件出售该物业的，该保证金归甲方所有；委托期限内，甲方承诺不得擅自终止本协议，如乙方所介绍的买方同意按照约定条件交易的，则甲方承诺全权委托乙方收取买方之诚意金，并承诺与乙方所介绍的买方签订相关房地产买卖合同，如有违反，视为乙方中介服务完成，甲方承诺按委托出售价格的3%向乙方支付中介服务费，还需承担乙方为追讨费用而产生的相关律师费、差旅费、调查取证费、诉讼费等费用；在签署本承诺书后，甲方或甲方授权代理人保证不会与其他中介公司或第三人签订代理协议，不会与乙方介绍的买方或其亲属、授权人、委托人或代理人私下进行交易，不会利用乙方提供的信息、条件通过第三方成交该物业，如有违反，视为乙方中介服务完成，甲方承诺按照委托出售价格的3%向乙方支付中介服务费，还需承担乙方为追讨费用而产生的相关律师费、差旅费、调查取证费、诉讼费等；等内容。2019年11月17日，叶孝锋出具《委托书》给创熠房地产公司，委托创熠房地产公司寻找潜在客户、引领看房、发布推广房源信息等。2019年11月17日，叶孝锋出具《收款收据》证明收到创熠房地产公司许利平交的独家代理费1元。2019年12月16日，卖方叶孝锋与买方王岩、居间方广州英腾房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定叶孝锋将涉案房屋出售给王岩，总楼价为1478000元。2019年12月14日，曾婉媚向广州鸣熠按揭服务有限公司支付10000元；同日，创熠房地产公司向曾婉媚出具《收款收据》，证实收到曾婉媚涉案房屋的诚意金10000元。2019年12月17日，刘善彬向曾婉媚转账支付10000元，备注为退明苑路6号1101的诚意金。叶孝锋与许利平的微信聊天记录显示：2019年12月15日，许利平：“叶大师，这时间内我们有客户给到160万，您需要过来见面签合同的”。叶孝锋：“谢谢你，收到了，我想自己家人住在一起，不卖了，留给自己家人住”。另查明，广州市规划和自然资源局于2020年4月20日出具的《产权情况表》记载：涉案房屋于2020年3月19日登记在产权人王岩名下。2020年3月3日，创熠房地产公司与广东百科律师事务所签订《民事诉讼法律服务委托合同书》，约定创熠房地产公司委托广东百科律师事务所为本案提供法律服务，律师费5000元。同年3月5日，创熠房地产公司向广东百科律师事务所转账支付律师费5000元。本院认为：叶孝锋与创熠房地产公司签订的《快速销售代理协议书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于中介服务费的问题。由于协议书约定叶孝锋不得与其他中介公司签订代理协议且不得私下交易涉案房屋，否则视为创熠房地产公司的中介服务已完成，叶孝锋需向创熠房地产公司支付委托出售价格的3%的中介服务费，而实际上叶孝锋是通过其他中介公司将涉案房屋出售给他人，故创熠房地产公司请求叶孝锋支付中介服务费，本院予以支持。但是考虑居间服务的义务包括促成交易双方订立房屋买卖合同、督促双方及时履行合同、协助办理过户、交楼等一系列义务，而创熠房地产公司尚未促成叶孝锋与其寻找到的买家签订房屋买卖合同，很大程度上减少了创熠房地产公司的服务项目和工作量，因此，本院酌定叶孝锋应向创熠房地产公司支付中介服务费8000元。对于创熠房地产公司请求过高部分中介服务费，本院不予支持。关于律师费损失的问题。虽然协议书约定若叶孝锋存在违约行为的话除需退还保证金1元及支付居间服务费外还应承担创熠房地产公司的律师费、差旅费、调查取证费、诉讼费等损失，但是协议书中仅约定创熠房地产公司未能在委托期限内出售涉案房屋时仅不得要求退还1元保证金，协议书对于双方违约责任的约定存在明显的不对等及加重对方责任的情形，根据合同公平原则，本院认为创熠房地产公司请求叶孝锋支付律师费损失5000元，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告叶孝锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州创熠房地产代理有限公司支付中介服务费8000元；二、驳回原告广州创熠房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，由原告广州创熠房地产代理有限公司负担478元，由被告叶孝锋负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年六月九日书记员  何晓蕾