广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2524号原告梁小彬，男，汉族，1986年7月8日出生，住址：广东省博罗县****************。身份证号码：441************911。委托代理人童柏青、郭婷，广东商达律师事务所律师、实习律师。被告惠州市金衡实业有限公司，住所地：博罗县******委会车桥头。法定代表人黄某1。委托代理人陈晓丽，广东科明律师事务所律师。原告梁小彬诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人童柏青、郭婷，被告委托代理人陈晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园的商品房，具体项目为45栋7层01号房，房款总价为629075元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于交付房产后365日内为原告办理权属登记的房产资料交予产权登记机关备案，但被告未按合同约定在规定时间内协助原告办理房产证。被告的行为已违反合同约定，因此，被告应支付原告逾期办证违约金（暂计）77661元。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金77661元（按同期人民银行年利率6%按日计算，从2018年4月12日起算，至2020年5月1日（暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：对逾期办证的诉讼请求，根据中华人民共和国契税条例第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。而本案中原告并未依法缴纳应付的税款，所以答辩人不能提交必备的材料办理权属证书，合同第二十条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（此房屋被告已于2015年10月15日为其办理不动产预告登记），因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权登记的，出卖人不承担责任。如因出卖人的责任买受人并不能再规定期限内取得房地产权属证书的，按照合同补充协议第十四条第二款，买受人需按照不动产登记部门和税务部门的要求提交必备的资料，并缴纳应付税款，否则因此造成逾期办证的后果和责任由买受人自行承担。本案正是由于原告未依法缴纳契税，所以才无法办理房地产权属证书，所以原告主张答辩人逾期办证没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。经审理查明，原、被告于2015年10月14日签订编号为博罗（2015）10008359的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园45栋7层01号房，价格为629075元。合同约定的付款方式及期限为：买受人应当于2015年7月26日前支付首期房价款人民币189075元，占全部房款的30%。余款人民币440000元向银行申请贷款支付。双方约定出卖方应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了相关购房款项。被告于2015年7月26日向原告出具办证费收款收据，载明原告支付山水华章花园45栋701房办证费15727元。原告于2017年4月13日与惠州市嘉华达物业管理有限公司达成物业管理服务合同。庭审时原告主张案涉房屋于2017年4月13日交付，被告则表示房屋已交付。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，“（一）出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1...买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。2.详见合同附件十一补充协议第十四条处理。”第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》第十四条第一项、第二项约定：“1、非因出卖人原因导致逾期办理该商品房的产权证的，出卖人不承担任何责任。2、买受人须按照不动产登记部分和税务部门的要求，提交必备的资料并缴纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，买受人自行承担。”本院认为，被告是具备房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，本院予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于案涉房屋的交付时间、原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担。关于案涉房屋的交付时间。庭审时原、被告双方对房屋交付时间有分歧，但被告并未提供相关证据予以佐证其主张，结合本批系列案的实际、原告提供的《物业管理服务合同》、物业费收款收据及交易习惯，本院予以认可原告的主张，即案涉房屋的交付时间为2017年4月13日。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的被告出具的福田山水华章花园收款收据，原告于2015年7月26日向被告支付了山水华章花园45栋701房办证费15727元，本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。根据《中华人民共和国契税条例》第十一条第二款，“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”，故交纳契税属于办理房地产权属证书的法定必要条件；另根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，经计算，该契税应为9436.13元（629075元×1.5%），且原、被告约定“多除少补”，依据一般的交易习惯，原告向被告支付的办证费应当包含契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担的问题。根据上述认定的事实，原告向被告支付办证费视为已支付契税，故至今未交契税的责任应当由被告予以承担。由于原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”原告主张按年利率6%计算违约金的诉求符合法律规定，本院予以支持。故被告应以629075元为基数，自2018年4月13日起至被告为原告办理案涉房产证为止按年利率6%向原告支付逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁小彬支付逾期办证违约金（以629075元为基数，按年利率6%从2018年4月13日起计至被告为原告办理房产证为止）。二、驳回原告梁小彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870.77元，由原告梁小彬负担25元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担845.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二〇年六月二十九日法官助理 刘伟东书 记 员 蒙帮宇