上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初13429号原告(反诉被告)上海先达房地产发展有限公司，住所地上海市武宁路**我格广场(办公楼)**。法定代表人马守中，职务董事长。委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托代理人马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)杜乃翔，男，1984年3月22日出生，住上海市普雄路******。委托代理人黄诚，上海正策律师事务所律师。委托代理人邵林荣,男，1955年8月20日出生，汉族，住上海市西，住上海市西谈家渡路******>原告上海先达房地产发展有限公司与被告杜乃翔及反诉原告杜乃翔与反诉被告上海先达房地产发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海先达房地产发展有限公司的委托代理人汪滢，被告(反诉原告)杜乃翔的委托代理人黄诚、邵林荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海先达房地产发展有限公司诉称，原被告签订了《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》，约定被告租用原告为产权人的、位于上海市普雄路**逸流公寓**地下车库的“**”车位，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，月租金600元，其中100元为车位的物业管理费。上述协议签订后，原告按约履行了自身义务，被告却自2019年4月起拒付车位租金，经原告发送律师函催讨无果。按协议约定，原告有权解约、收回车位并追究被告违约责任。现提起诉讼，请求判令：一、系争协议于本次诉讼立案之日解除；二、被告按每月500元的标准支付2019年4月1日起至协议解除之日止的车位租金；三、被告返还占用的车位；四、被告按上述租金的双倍标准支付自解约次日起至车位实际返还之日止的占用费及违约金；五、本案受理费由被告承担。被告杜乃翔辩称，被告约自2010年起即按每月400元的标准向原告承租车位。2016年6月30日，原告于车位所在小区内张贴通知，将2016年7月1日后的车位月租上调，并声称此举系经其与基层组织、业委会、业主代表沟通后作出，同时，原告还通过各种手段对持有异见的业主进行威胁并阻止其入库停车，故包括被告在内的部分业主只得与之签订了车位租赁协议并将租赁关系延续至今，在被告按每月600元的标准向原告支付了2019年1月至3月的租金后，得知小区业委会于2019年7月已就车位收费争议向原告提起诉讼，根据相关证据表明，原告上调租金的行为并未得到社区基层组织及广大业主的一致同意，此时被告方知原告在调价过程中存在欺诈，在此情形下，被告根据小区业主大会的决议，自2019年4月1日起按每月租金300元、物业管理费100元的标准将相关费用转交物业管理方并通知原告至物业管理处领取，原告对此知情却拒绝收费，目前涉案车位仍由被告使用。根据上述事实，被告认为，一、按小区业委会与物业管理方签订的物业管理服务合同约定，2016年8月31日前的小区地下车位月租费为400元，在该合同期限未满的情形下，原告自2016年7月1日起擅自调价、并通过胁迫欺诈手段迫使被告与其缔约的行为损害了被告的合法权益，故此类租赁协议应予以撤销；二、政府部门对小区车位收费早有规定与指导性意见，原告虽为车位所有权人但仍须遵守小区管理规约，其上调收费标准须与业主进行协商，而在本小区内停车服务缺乏竞争、原告的支出成本并未增加的情形下，其单方大幅上调费用有悖于法律与政策的规定；三、系争协议属原告按格式制作，其中的违约责任条款未向被告明示或特别告知，应属无效，但被告对违约金的标准不作评判；四、原告虽持有车位的产权证但却未提供与之相对应的完税凭证，故车位产权不明晰。综上所述，对原告诉请不能同意。反诉原告杜乃翔诉称，根据本方于本诉中陈述的事实与理由，反诉原被告之间的车位租赁协议系反诉原告受欺诈、胁迫后在违背真实意思表示的情形下签署，符合合同撤销方面的法律规定，故提起反诉，请求判令撤销自2016年7月1日始的反诉原被告之间的《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》。反诉被告上海先达房地产发展有限公司辩称，一、系争协议的租期自2019年始，此前当事人之间签订的车位租赁协议均已履行完毕且不属于本案讼争范围；二、小区业主与物业管理方签订的物业服务合同不能约束反诉被告，亦未约定车位租费可由物业管理方代收，故涉案车位的租费应由反诉原告直接向反诉被告支付而不是由物业管理方转交；三、小区业主大会无权对车位租费的调整作出决议，与此相关的行政规定亦早已取消，反诉被告有权自行调整租金，且该调价行为系反诉被告与业主代表于2016年期间多次协商后作出，在此过程中不存在欺诈与胁迫，故系争协议合法有效。综上，对反诉诉请不能同意。经审理查明，原告为出租方，被告为承租方，就租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止的地下车库车位租赁签订了《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》一份，主要约定内容为：原告将涉案车位租与被告使用，月租金600元，其中包含了车位物业管理费，每六个月收费一次，租费到期前十日预付后一期租金，如原告在租期内将车位出租，则协议自动解除，如被告逾期付租，则原告有权解除协议并按日万分之四的标准追索违约金，租期届满或协议自动解除的，被告应于次日归还车位，否则原告可强制收回车位并在延迟期间追索“正常租金及相等数目违约金”。协议签署后，被告按约定向原告支付了2019年1月至3月的租金，但自2019年4月起未再付租。2019年7月11日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请，诉讼过程中，被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本案反诉部分查明的事实同本诉。庭审后，原告表示，本诉中第四项诉请的占用费及违约金收取标准同意由法院酌定。本院认为，被告作为具有完全民事行为能力的民事主体，应在缔约前对待签合同所设定的权利义务进行慎重审查以避免风险，在缔约后诚信履约并对由此产生的法律后果承担责任。经查明，系争协议形式与内容并无违法之处，相关格式条款亦不符合合同无效的法定要件，故协议一旦生效对缔约双方均有约束力，原告作为出租方应提供符合功用的车位，被告作为承租方既然使用了车位，则应如数支付租金，在证据尚不充分且前期正常付租的情形下，被告以受欺诈胁迫为由要求撤销合同依据不足，本院对其反诉诉请难以支持，同时，根据上述理由，被告的付租义务系基于当事人的合意与合同的相对性产生，与车位所在小区内地下车库的产权、业主与车位出租方之间就租费标准的争议、小区的物业管理收费模式并无绝对关联，换而言之，如被告认为车位月租费的定价标准或交付方式不合理的，可在系争协议期满或解除后自主选择不再续租、或与出租方就付租问题重新达成一致后续租，但在系争协议持续期间不得以此为由拒绝履行合同义务，现其拒付费用的行为显然构成违约，原告要求解除合同并无不妥，本院予以支持并将解约日定为原告起诉之日。租赁合同解除后，承租人应补交欠租、返还租赁物并在占用租赁物期间支付占用费，故原告要求收回车位理由正当，其对欠费中租金及物业管理费占比的计算、包括违约金在内的占用费的计算与协议约定以及当事人此前的履约惯例相符，本院一并予以支持并对占用费及违约金酌情调整。此外，因系争协议履约起始日为2019年1月1日，在此之前基于车位租赁关系在原被告之间所产生的其他协议不属于本案受理范围，故对被告要求撤销非本案所涉车位租赁协议的反诉诉请不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海先达房地产发展有限公司与被告杜乃翔就上海市普雄路29弄逸流公寓二期地下车库“B1-46号”车位签订的、租期为2019年1月1日至2019年12月31日的《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》于2019年7月11日解除；二、被告杜乃翔应于本判决生效之日起十日内将上述车位返还原告上海先达房地产发展有限公司；三、被告杜乃翔应于本判决生效之日起十日内按每月人民币500元的标准向原告上海先达房地产发展有限公司支付上述车位自2019年4月1日起至2019年7月11日止的租金；四、被告杜乃翔应于本判决生效之日起十日内按每月人民币750元的标准向原告上海先达房地产发展有限公司支付上述车位自2019年7月12日起至本判决第二项实际履行完毕之日止的占用费及违约金；五、对反诉原告杜乃翔要求撤销与反诉被告上海先达房地产发展有限公司就上海市普雄路29弄逸流公寓二期地下车库“B1-46号”车位签订的、租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止的《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》之诉请不予支持。本案本诉受理费人民币50元，由被告杜乃翔负担。本案反诉受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由反诉原告杜乃翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬人民陪审员 徐 慧人民陪审员 俞妙康二〇二〇年六月十七日法官 助理 黄 菊书 记 员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一)因不可抗力致使不能实现合同目的；二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。