安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初2382号 原告：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区芜湖路**御景湾****，统一社会信用代码91340100772827622Q（1-1）。 法定代表人:林梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐正友，安徽皖都律师事务所律师。 被告:陈彩红,女,汉族,1981年10月8日生,住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：陈杰（系被告丈夫）,男，汉族，住合肥市瑶海区。 原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称“诚信公司”）与被告陈彩红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告诚信公司的委托诉讼代理人徐正友，被告的委托诉讼代理人陈杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诚信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费9248.4元，支付逾期违约金1849.68元，合计11098元；2、被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，并于后期与小区业主委员会签订《御景湾物业服务合同》依照合同与协议为御景湾小区提供物业服务，被告应当遵守协议的约定，按时向原告支付物业费。被告所有的御景湾小区7#3106室，截止2019年12月31日，该户欠付2014年1月1日至2019年12月31日物业费9248.4元（91.75×1.4×72）。被告逾期未能交纳物业费，应当根据《前期物业管理服务协议》约定：从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三累计的违约金，支付原告逾期违约金，原告现只要求被告按欠付物业费的20%支付违约金1849.68元。综上所述，被告拒不支付物业费等费用的行为，侵害了原告的合法权益，原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告陈彩红辩称：1、首先福建物业没有出示营业执照。诚信物业按每月每平方1.4元的标准收取物业费没有合同依据，法院不应支持其诉求。2、诚信物业没有将小区的公共收益用于业主，侵占小区的公共收益，严重侵害了业主的合法权益。3、诚信物业在物业服务方面存在严重问题，达不到《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）》，自然不能按甲级标准收取物业费。公共区域及共用设施维护不力，小区环境持续恶化。小区的安全管理与防范不到位，闲杂人员可随便进入小区，导致小区偷盗情况经常发生，有的业主因为被盗而损失惨重。公共区域卫生状况令人触目惊心。绿化长期缺少维护，小区原有绿化破坏严重，绿地保存率达不到100%，乔、灌、草等保存率也达不到98%以上。停车场只收费不看管，不仅不能保证业主有停车位，而且对业主停车乱收费。消防安全意识薄弱，任由违章搭建，危及消防安全。服务差只图利，对于业委会的合法决定，诚信物业“对其有利就执行、就需要，对其不利就抗拒”。4、诚信物业恶意破坏小区环境，严重侵害业主合法权益。综上所述，诚信物业没有有效的物业服务合同，提供不了合法的收费许可证明，不仅侵占小区的公共收益，而且存在着诸多严重的管理和服务问题，甚至恶意破坏小区环境威胁业主人身安全。 本院经审理认定事实如下：被告陈彩红系合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾小区7幢3106室业主，房屋建筑面积为91.75平方米。2008年10月20日,诚信公司与合肥海洋房地产开发有限公司签订御景湾《前期物业管理委托合同》一份，约定诚信公司自2009年9月1日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止为御景湾小区提供物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修善、服务与管理等。物业管理服务费用收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.25元。诚信公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，陈彩红有权要求诚信公司限期改正,逾期未改正给陈彩红造成损失的诚信公司承担相应的法律责任；陈彩红违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，诚信公司有权要求陈彩红补交并从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳违约金，或按《业主公约》和委托管理合同的规定进行催缴。 2015年3月,诚信公司与御景湾小区业主委员会签订《御景湾小区物业服务合同》，约定御景湾小区业主委员会聘诚信公司为该小区提供物业服务。物业费收费标准为高层住宅1.4元/平方米/月。物业服务费按半年进行交纳，业主应在半年的中间时间点履行交纳义务。物业费也可预收，但预收期限不得超过6个月。按半年交纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一收取滞纳金。诚信公司未按照合同约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主使用人人身、财产损害的，诚信公司应当依法承担相应的法律责任。合同期自合同签订生效之日起至2017年9月26日止。 上述协议及合同对诚信公司服务内容、收费标准及违约责任等均作了约定。合同生效后，诚信公司依约为该小区提供了物业管理服务。自2014年1月1日起，陈彩红未再缴纳物业管理服务费，诚信公司催缴未果后，遂诉讼来院。 另查明：御景湾小区前期物业收费标准为高层住宅1.25元/平方米/月，2013年1月经物价部门核准调整为物业综合服务费为高层住宅1.4元/平方米/月。 以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《御景湾小区物业服务合同》、合肥市物价局文件复印件、律师函复印件、寄件详情单以及当事人陈述等证据佐证在卷。 本院认为：诚信公司与陈彩红签订的《前期物业管理服务协议》、与御景湾小区业主委员会签订的《御景湾小区物业服务合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效，对诚信公司和陈彩红均具有约束力，诚信公司、陈彩红均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。陈彩红作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处。物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。针对本案中被告陈彩红提出的物业管理中存在的问题，本院认为，陈彩红的抗辩理由只能证明诚信公司提供的服务在某些方面存在一定瑕疵，但不能以此为理由，拒绝支付物业费。诚信公司在合同签订后，按照合同约定履行了提供物业服务的义务，并在上述合同到期后仍继续为御景湾小区提供物业服务至今。陈彩红作为业主，在接受了诚信公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。关于应交物业费的数额，按照物价局核定的标准自2014年1月1日起为每月每平方米1.4元，自2014年1月1日至2019年12月31日共计72个月，陈彩红房屋面积91.75平方米，故上述物业费合计9248.4元（91.75×1.4×72）。关于诚信公司主张的违约金，因诚信公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于诚信公司主张的违约金本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈彩红于本判决生效之日起十日内支付原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费9248.4元； 二、驳回原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三 条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈彩红负担。 本判决为终审判决。 审判员  孙方奎 二〇二〇年六月十日 书记员  王志茹 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。