广东省清远市中级人民法院（民事判决书）（2020）粤18民终524号上诉人（原审原告）：陆伟忠，男，1970年8月26日出生，汉族，住广东省清远市清城区**********。上诉人（原审原告）：黄开颜，女，1967年10月4日出生，汉族，住广东省。两上诉人的共同委托诉讼代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市富荣市*物流有限公司，住所地：广东省清。法定代表人：林x平，总经理。委托诉讼代理人：曹**铷，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所律师助理。上诉人陆伟忠、黄开颜因与被上诉人清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7587号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆伟忠、黄开颜的上诉请求：撤销原判决，改判富荣公司支付违约金149279元（以644050元为本金，从2015年3月1日起按年利率6%的标准计付至2019年1月10日止）事实与理由：原判决查明事实不清，适用法律错误。原判决仅凭双方当事人在《合同补充协议》第15条“以实际验收备案后的90天办理权属登记”，属于对《广东省商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的变更理解错误。依据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定的内容，一是出卖人向产权登记机关提供资料的时间，二是法律规定在产权登记机关取得权属证书的时间，而向产权登记机关提交资料是由出卖人即富荣公司掌控。至于买受人何时可在登记机关领取权属证书则是行政部门的事，出卖人及买受人仅能按行政机关规定的时间处理。补充协议第十五条的内容是把《商品房买卖合同》第十五条的权属登记机关根据“规定”时间制作出权属证书中的“不能在规定期限内取得权属证书”修改为“实际验收备案后的90天办理权属登记”，双方并没有在补充协议上对原合同上约定的“提交资料给登记机关”的时间作出任何的修改，只是对“买受人取得权属证书”中的规定作了修改，原判决理解错误。其次，根据《合同法》的相关规定，当格式合同存在争议的，制作合同的一方解释效力不及另一方，补充协议是由富荣公司制作，而且富荣公司具有开发销售商品房专业水平，与陆伟忠、黄开颜有不可比拟的经验及专业知识，故此合同条款上出现争议应以买受人的理解为准。再次，富荣公司作为专业的开发商，利用自己的优势在补充协议上擅自变更对自己有利的条件，使自己的义务、限制、责任等减少或取消，这对买受人一方极不公平。此外，陆伟忠、黄开颜至今未办理收楼手续，至于房屋验收备案时间远远迟于合同约定交付时间，富荣公司一直拖延交付及办证，致使陆伟忠、黄开颜的损失不断产生。综上，请求二审法院改判，支持陆伟忠、黄开颜的全部诉讼请求。富荣公司答辩称：第一，原判决认定事实清楚，证据确凿充分，请求二审法院予以维持。第二，原合同第15条仅约定了出卖人应当在交付房屋后90日内向有关部门递交办证资料，履行办证义务。该条文是在双方充分沟通协商自愿基础上，再次签订补充协议。补充协议第15条对原合同第15条进行了变更约定，而且陆伟忠、黄开颜所称原合同第15条所约定的内容其实是不存在的，因为有关部门在收到出卖人递交的全部证书资料后，何时核发权属证书不可能由双方约定约束。第三，无论是原合同还是补充协议，均约定了出卖人办理权属登记的义务是按要求将办证资料提交给办证机关进行备案登记的行为义务，而不是陆伟忠、黄开颜所称取得权属登记的结果义务。所以，补充协议第15条已经明确约定了出卖人履行办证义务只需要按规定递交办证资料。第四，陆伟忠、黄开颜所称的理由不符合双方之间的真实意思表示，因为如果建筑项目未经验收备案登记，根本不可能单独就涉案房屋进行产权权属登记，所以，补充协议第15条所约定的涉案房产实际验收备案登记后90天内向有关部门递交办证资料才是双方真实意思表示。第五，无论是原合同还是补充协议，都是双方在平等真实情况下签订的，合同条文不存在歧义，也不存在加重陆伟忠、黄开颜义务的情形。补充协议第15条最后一款明确约定，如果原合同与补充协议有异议，以补充协议为准。综上，原判决事实清楚，请予以维持。另外，陆伟忠、黄开颜在一审时承认我方在约定期限内交房，但是二审中却称没有收到房屋，违反禁止反言原则。陆伟忠、黄开颜向原审法院起诉请求：一、要求富荣公司支付逾期办证违约金，以644050元为本金从2015年3月1日起按年利率6%的标准计算违约金至办理房地产权证之日止，暂计至2019年9月10日175005元；二、本案诉讼费用由富荣公司承担。原审法院认定事实：2014年5月20日，陆伟忠、黄开颜与富荣公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陆伟忠、黄开颜以总价644050元购买富荣公司开发建设的位于清远市清城区*******清远富荣农副产品批发中心十一号商业楼1-2层033号房屋，第八条约定出卖人应当在2014年11月30日前将该商品房验收合格后交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。当日，双方再次签订的《合同补充协议》第十五条约定：本合同第十五条关于产权登记的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书”该规定以实际竣工验收备案后的90天办理权属登记。……本协议是《商品房x同》不可分割的一部分，为原《商品房买卖x同》之补充协议，如原合同与本协议有冲突之处，以本协议为准等。《商品房买卖合同》签订后，陆伟忠、黄开颜按约定支付644050元购房款，按约完成买受人的付款义务。涉案房产的实际竣工备案时间为2018年12月12日。2019年1月10日，有关部门向富荣公司出具《清远市不动产登记收件收据》，2019年9月5日，涉案房产办理不动产产权证。另查明，2014年5月20日，陆伟忠、黄开颜与案外人清远市名成企业管理有限公司（以下简称名成公司）签订《商铺承包经营协议》，约定陆伟忠、黄开颜将其在富荣公司处购买的涉案商铺（清远富荣农副产品批发中心十一号xxxx商铺）发包并交付给名成公司进行管理，承包经营期限为2014年12月28日至2019年12月27日。庭审中，陆伟忠、黄开颜承认富荣公司在合同约定期限内交房。原审法院认为：《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，依法成立和生效，双方当事人都应享受权利时履行自己的义务。富荣公司在签订《商品房买卖合同》一年内按约定期限交付房屋，陆伟忠、黄开颜签订买卖合同的主要目的已达到。关于办证时间。补充协议对《商品房买卖合同》的约定进行了变更，使办证时间为实际竣工验收备案后的90天，该变更没有违反法律的强制性规定。陆伟忠、黄开颜如认为补充协议约定的办证时间可能损害其合法权益，可通过合法途径向富荣公司主张权利，要求富荣公司在合理期限内办证，但现有证据无法显示陆伟忠、黄开颜主张过该权利。另一方面，富荣公司在2019年1月10日提交办证资料，没有违反补充协议约定的提交办证时间，故对富荣公司辩解不承担逾期办证责任之理由予以采纳，对陆伟忠、黄开颜要求富荣公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年11月30日判决如下：驳回陆伟忠、黄开颜的诉讼请求。案件受理费减半收取1900元，由陆伟忠、黄开颜负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，附件四《合同补充协议》第15条第（6）款第（8）项约定，出卖人与买受人已签订《清远农批商铺订购协议书》的，则买受人的使用权及收益权受《清远农批商铺订购协议书》约定限制，且该商品房自验收合格后视为已交付给买受人。2014年5月20日，陆伟忠、黄开颜与名成公司签订《商铺承包经营协议》，约定陆伟忠、黄开颜将涉案房屋发包并交付给名成公司进行管理，承包经营期限为2014年12月28日至2019年12月27日。承包经营前三年为共同培育市场，促进包括陆伟忠、黄开颜在内的全体业主的共同利益，双方一致同意名成公司无需支付承包经营费，从第四、五年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算按季度支付。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合陆伟忠、黄开颜的上诉请求与富荣公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：富荣公司在双方商品房交易过程中是否存在违约。双方当事人为购买涉案房屋签订了《广东省商品房买卖合同》，双方形成房屋买卖合同关系。按照该合同第八条及第十五条的约定，富荣公司作为开发商应于2014年11月30日前将取得竣工验收的房屋交付给陆伟忠、黄开颜使用，并于交付后90日内协助将办理产权登记的资料递交给不动产登记机关。补充协议第15条约定“‘本合同第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书’，该规定以实际验收备案后的90天办理权属登记”。对于补充协议第15条款，陆伟忠、黄开颜认为富荣公司是专业的开发商，利用自己的优势地位擅自变更对自己有利的条件，使自己的义务、限制、责任等减少或取消，对业主不公平。依据《中华人民共和国合同法》的规定，该条款属格式条款，应属无效条款。经审查，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。双方当事人之间为房屋买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为富荣公司预先拟定并重复使用，但富荣公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，且买卖双方是平等的交易主体，作为买受人对合同条款可以与富荣公司协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响买受人的基本生活权益。就本案而言，陆伟忠、黄开颜可以购买的对象并不限定在富荣公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是陆伟忠、黄开颜对自身权利的处置，不能仅以合同文本是富荣公司预先拟定为由，主张合同条款为格式条款。故陆伟忠、黄开颜该项上诉理由，本院不予支持。如上所述，补充协议涉及条款不存在无效的情形，陆伟忠、黄开颜在补充协议上签名，应认定接受该协议条款的约束。依据查明的事实，涉案房屋于2018年12月12日取得竣工验收备案。按照补充协议的约定，富荣公司应在竣工验收后90天内完成协助办理产权手续的义务。不动产登记部门出具的收据显示在2019年1月10日富荣公司已完成提交产权资料的义务。因此陆伟忠、黄开颜的上诉理由，没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于陆伟忠、黄开颜是否已收房的问题。陆伟忠、黄开颜至今未与富荣公司办理收房手续，不能认定收房。经审查，陆伟忠、黄开颜与富荣公司签订房屋合同的当天，又与名成企业公司在2014年4月签订《商铺承包经营协议》。按照该协议的约定,陆伟忠、黄开颜应于2014年12月28日开始将涉案房屋交付给名成公司使用。经外，富荣公司还提交证据显示，名成公司已于2018年1月向陆伟忠、黄开颜支付租金。陆伟忠、黄开颜未作否认。以上内容，证实陆伟忠、黄开颜从2018年1月已取得涉案房屋租金收益，应认定陆伟忠、黄开颜已实际占有使用涉案房屋。况且陆伟忠、黄开颜在一审庭审时陈述已按合同约定时间内收房。因此陆伟忠、黄开颜上诉称至今未收楼的上诉理由，没有依据，本院不予支持。综上所述，陆伟忠、黄开颜的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由陆伟忠、黄开颜负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇二〇年五月二十七日法官助理  张 婧书 记 员  邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。