陕西省子洲县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0831民初229号 原告：某某公司。住所地，陕西省榆林市子洲县。 法定代表人：栾某，该公司经理。 委托诉讼代理人：高某某，该公司办公室法务。 被告：蔡某某，男，住陕西省子洲县。 委托诉讼代理人：刘某、薛某，某某事务所律师。 原告某某公司（以下简称某某书店）与被告蔡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某书店委托代理人高某某、被告蔡某某及其委托诉讼代理人刘某、薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某书店向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《酒店融资承包经营合同》、《新华商务酒店租赁经营合同续订书》；2、判令被告向原告支付因未按合同约定交付承包金的违约金122000元(大写:拾贰万贰仟元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年7月17日,原告与被告签订了《酒店融资承包经营合同》,合同期限为2009.01.01-2020.12.30。该合同第七条第款规定,承包金的交付时间为每年12月20日至28日一次性交付清下一年度的承包金,乙方必须按约定的时间按时交付。但经原告催促多次被告未能按约定向原告支付承包金，具体为：2018年12月21日支付20万元、2019年2月1日支付20万元、4月3日支付21万元、4月4日支付2万元、8月19日支付20万元、9月12日支付41万元、9月18日支付2万元。根据《酒店融资承包经营合同》第十三条第二款规定,被告应按照年承包金61万的20%(即122000元)向原告支付违约金。又2019年4月1日被告未经批准擅自装修,原告曾给被告发过《责令停止施工告知书》，并告知原告须向上级主管部门进行申报批准后方能施工,被告不听劝阻继续施工,是一种严重的违约行为。 2018年4月1日,原告原法定代表人张某某与被告又签订了《新华商务酒店租赁经营合同续订书》,合同期限为2021.01.01-2032.12.30。此合同签订时,2008年7月17日原告与被告签订的《酒店融资承包经营合同》尚未到期,因此该《新华商务酒店租赁经营合同续订书》为附期限合同,尚未生效。2018年张某某退休,他的权限终止。现任法定代表人栾某对该合同没有追认,故该合同尚未生效,现原告要求解除与被告又签订的《新华商务酒店租赁经营合同续订书》。该合同不符合集团公司相关规定，也不符合原告公司的内部规定。因为没有经过职工代表大会通过,也没有申报上级主管部门批准,因此该合同并未实际履行,应该解除。如果被告想继续租赁原告的房屋,可与原告另行签订新的租赁合同。故因被告不按约定的时间支付承包金,现原告根据双方签订的合同约定以及相关法律规定,依法提起诉讼,请求法院准如前诉请,维护原告的合法权益。 被告蔡某某辩称，被答辩人在民事起诉状中所陈述的事实与真实情况不符，具体答辩如下： 一、答辩人和被答辩人在2008年7月17日签订的《酒店融资承包经营合同》中第七条第四款明确约定:“承包金的交付时间从2014年1月1日起开始交付”。期间由于现实情况的变化答辩人和被答辩人依据上述合同第十六条以及《合同法》第十条的约定,答辩人和被答辩人的前法人代表、经理张某某在2014年达成了口头协议,双方约定了变更酒店租赁费用以及交付的时间和方式,双方约定“当年的房租必须在当年年底全部结清,不得拖延到下一年度来支付,否则视为答辩人违约”。因此根据该约定和《合同法》第三十六条的规定:“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”以及第四十四条的规定,答辩人缴纳租赁费都是在当年年底前结清当年的租赁费,被答辩人也均按年度依约定收取了当年相应的租赁费,截至本次诉讼之前合同双方一直按照以上约定进行履行,双方均无异议。因此答辩人缴纳租赁费的时间和方式均未违约,因此也就不存在向被答辩人支付违约金的问题,更不存在解除租赁合同的问题。 二、被答辩人诉称答辩人在2019年的装修未经批准与事实不符,也不符合合同的约定。恰恰相反,答辩人的装修行为正是在消防部门的要求下履行合同约定的行为。 子洲县“7.26”特大洪水将酒店厨房两层的地基冲空,导致地基下沉,厨房墙体裂缝巨大已经属于危房。同时子洲县消防队多次来到酒店检查消防设备,发现酒店的消防设施不齐全要求限期整改。正是基于以上的种种客观情况答辩人本着谨慎负责的态度按照合同第十四条的约定垫资装修酒店。答辩人是在和被答辩人达成共识之后才重新装修了酒店。如果按照被答辩人所述没有经过其同意的话答辩人就不可能顺利的完成装修并进行营业,毕竟被答辩人是出租方,完全有权利有能力在当时阻止答辩人进行装修。 三、被答辩人诉称由于现任法定代表人栾某未追认，且不符合被答辩人公司的规定，导致答辩人和被答辩人在2018年4月1日签订的《新华商务酒店租赁经营合同续订书》尚未生效,该理由既不符合法律的规定也不符合《合同法》的意思自治原则。 首先附生效期限的合同是已经成立的合同,尚未生效的原因是因为生效期限尚未到来。这里的期限有三个特征:1、期限是由当事人约定的而不是由法律直接规定的。2、期限须符合法律的规定。3、期限是将来确定要到来的事实。答辩人和被答辩人所签订的《新华商务酒店租赁经营合同续订书》既符合法律的规定又是双方当事人的真实意思表示,因此对双方都已经产生了法律上的约束力。 其次上述合同是在2018年4月1日签订的,甲方不仅有法定代表人、经理张某某的签字,同时还有副经理周向宏的签字，依据《公司法》第四十九条的规定,法定代表人张某某有权利行使如下职权:(一)主持公司的生产经营管理工作,组织实施董事会决议;(二)组织实施公司年度经营计划和投资方案。因此,张某某作为被答辩人的法定代表人和经理,有权利决定在合同即将到期之时续签合同。 被答辩人的上级单位是在2018年9月14日免去经理张某某职务的,时间长达距离签订第二份合同将近半年之久,因此被答辩人前法人代表张某某是在任职期间和答辩人签订了第二份合同,该行为是履行职务的行为,其合同后果依法应当由被答辩人来遵守和履行。至于被答辩人公司何时更换法人代表和经理是其内部事务,答辩人对此一无所知也无从知晓。又在第二份租赁合同的开头已经说明了关于提前签订第二份租赁合同的背景和原因,答辩人也提高了租赁费并非以原价格来签订合同。因此第二份合同的签订既符合法律规定又符合合同双方的切实利益,因此该合同在法律上是合法有效的。 最后作为被答辩人的法人代表张某某在任职期间完全有权力来决定和谁来签订租赁合同。法定代表人指依法律或法人章程规定代表法人行使职权的负责人，在对外关系上,法定代表人对外以法人名义进行民事活动时,其与法人之间并非代理关系,而是代表关系,且其代表职权来自法律的明确授权,故不另需法人的授权委托书。因此,法人不得以对法定代表人的内部职权限制对抗善意第三人。被答辩人在诉状中以未经过职工代表大会和上级主管部门已经履行主要义务的报批为由解除合同于法无据,在本案中并不存在合同无效的法定情形,因此被答辩人要求解除合同不符合合同法的相关规定。 综上所述,本案中的租赁合同合法有效，答辩人在履行合同过程中并不存在任何违约情形,故望人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告提交的证据以及被告质证意见: 1、酒店融资承包经营合同。证明被告未能按照合同约定，在装修改扩建时，需经原告方向集团公司申报，在原告方还未申报的时候，被告已经将装修改扩建工程完成，根据合同中约定的，应承担相应的违约责任。被告质证意见为，对该份证据的真实性无异议，证明目的不认可，其认为原告方仅就合同所列条款进行陈述，并没有举出相应证据证明被告方违约。 2、原告现任经理栾某与被告蔡某某催缴承包费的微信记录。证明原告经理栾某于2019年6月8日、6月27日、6月28日、7月2日、7月5日、7月11日向被告蔡某某催缴2019年租金。因被告方未能按时缴纳承包费，根据双方所签订的合同，构成违约。被告质证意见，被告与时任法定代表人张某某已于2014年达成口头协议，当年租金必须当年年底前结清，所以被告并未违约。同时，原告该份证据中的微信聊天记录也可以说明被告在装修期间与原告进行了沟通，得到了原告的默认。 3、被告向原告递交的申请书。证明被告要求的后院内改扩建工程已构成了违约。被告对此证据的真实性无异议，证明目的不认可，认为该申请书、照片能证明租赁房屋存在很大安全隐患，已成为危房，被告的临时装修也正是出于安全方面考虑，并未存在违约行为。 4、原告《责令停止施工告知书》。证明被告在没有征得原告向上级部门申报同意后，擅自装修，导致国有资产流失。被告对此不认可，其认为原告并未向法庭明示后院的建筑物是否有产权、是否合法。 5、催缴租赁费通知。证明原告于2019年4月15日原告向被告发出催缴租赁费通知。被告认为，缴纳房租的时间已与时任法定代表人达成新的协议，由原来的当年度缴纳下一年度房租的方式变为当年度缴纳当年度房租。 6、银行账户交易明细回单。证明被告在缴纳房租的时间上已经违约。被告质证观点同上述证据5的观点。 7、新华商务酒店租赁经营合同续订书。证明该合同尚未实施。被告质证，该合同系时任法定代表人签订，为有效合同，租赁期限尚未实施并不能否定合同中的其他约定。 8、原告法务高某某发给被告的短信。证明其受公司委托告知被告解除续签合同。被告认为，该份证据并未证明所发信息的对象，且也未提供公司授权的证明，属于无效的法律行为。 9、陕西新华发行集团有限责任公司文件。证明文件中规定出租期限不得超过5年，续签合同中约定的12年租赁期限违反规定。被告认为，一则原告未能提供文件原件，再则第一份合同双方签订也是12年，说明原告时任法定代表人和经理有权限签订超过5年的合同。 10、企业信息公示报告。证明该酒店由被告个人经营，证明被告主体的适格性。被告认为，该份证据与本案无关。 被告提交的证据及原告的质证意见： 1、《酒店融资承包经营合同》、《新华商务酒店租赁经营合同续订书》。证明原、被告双方在2008年7月17日签订了《酒店融资承包经营合同》,并履行至今。又于2018年4月1日签订了《新华商务酒店租赁经营合同续订书》,由于第一份租赁合同马上到期但是酒店的维修改造又需要投入巨额的资金,因此双方约定提前签订续约合同,以便尽快开始对酒店的重新装修。被告对该两份合同的真实性不持异议，但其认为原合同虽然一直履行，但被告已违约。续签合同系时任法定代表人临近退休时所签，且没有经过职工代表大会。 2、银行电子回单。证明被告方在2019年8月22日向原告支付租赁费20万元整。2019年9月12日分两次向原告支付租赁费21万元和20万元,共计41万元。2019年度的租赁费61万元全部支付给原告,未有违约行为。被告对该证据真实性无异议，但认为被告在交付租金的时间上已经违约，合同约定本年度应交清下一年度租赁费。 3、承诺书一份。证明被告和原告对装修方案达成一致意见,并于2019年7月4日向原告作出承诺:承诺《新华商务酒店租赁经营合同续订书》中约定的合同期满后,将承诺书中约定的房屋和设备无偿移交给原告。被告承认收到该承诺，但是认为装修并没有得到原告同意，被告擅自装修行为构成违约。 4、陕西新华发行集团榆林市新华书店有限责任公司通知两份。证明原告前法人代表、经理张某某于2018年9月14日被免去职务,并于2019年3月20日正式退休。亦即张某某代表原告和被告方签订《新华商务酒店租赁经营合同续订书》时依然是在职期间,其签订合同的行为也是其作为法定代人表的职务行为。原告认为张某某作为利害关系人在临近退休时签订这样的合同，显然是一种个人行为，并不能代表公司。 5、通话录音一份、照片六张、关于酒店降房租的申请。证明：（一）被告就酒店装修及后院危房改建相关事宜向原告打过报告,并经协商征得原告同意,且原告向上级单位多次汇报并获得原告上级单位及领导的认可。（二）后院二层厨房因“7.26”特大洪灾冲刷严重,造成地基下沉,经原、被告双方及消防部门确认租赁房屋的消防设施不完善,导致酒店无法正常经营。（三）证明原告起诉的真正目的是为了提高房屋租金,而非要解除租赁合同。（四）本次诉讼的提起并非原告及法定代表人栾某的真实目的,而是在迫于单位职工不停上访情形下的无奈之举,因此,诉讼请求也并非其真实意思表示。（五）被告在2017年2月1日和2017年9月25日两次向原告陈述客观经营困难的情况，申请降低房租或者将租赁期限延长。原告对上述有异议，认为只有通话文字记录，不能确认内容真实性。 6、微信聊天记录截图两张。证明被告曾多次向原告索要租赁发票,但原告至今仍未向被告提供的事实;同时也证明被告迟延支付租金的原因系因原告不履行法定义务行为造成,被告是依法履行同时履行抗辩权,并不构成违约。原告对此真实性无异议，但认为被告已构成违约。 7、2019年酒店装修项目及费用。证明被告因改建后院二层厨房及重新装修酒店共要支出约15102989元巨额费用(其中仅清倒装修垃圾费用支出127334元)。证明原告要求解除合同的诉请与《民法总则》确定的绿色原则严重相悖。原告对此真实性无异议，但认为被告私自改扩建，已构成违约。 8、证人证言。时任新华书店经理、法定代表人张某某出庭作证，其证明，经过协商，同意被告从2014年开始分批次向原告支付当年租金，但最迟不得超过当年年底。 本院对于原、被告双方提供的证据进行了认证：对于原、被告双方提交的证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月17日，原、被告签订了《酒店融资承包经营合同》，由被告蔡某某承包原告正在修建的新华商务酒店，合同约定承包期限为12年，从2009年至2020年12月30日止。承包金的交付时间与方式为每年12月20日至28日一次性交清下一年度的承包金。同时对合同的的变更、解除与终止以及约定违约责任作了相应的约定，1、在合同生效后具有法律效力,甲（原告方）乙（被告方）双方均不得随意变更或解除本合同,需要变更和解除时,须经双方协商一致后达成新的书面协议、并与本合同具有同等效力。2、在承包期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除或终止本合同、并收回承包给乙方的酒店。①、未经甲方书面同意,转租,转让该酒店；②、未经甲方书面同意,拆除变动酒店结构；③、损坏酒店设施设备而不予修复的；④、从事非法或违法活动影响恶劣的；⑤、不按时交纳承包金，甲方催促三次以上仍未交纳的。第十三条,违约责任：1、甲、乙双方应全面自觉履行本合同,不履行或者不完全履行的应负违约责任。2、在承包期间,乙方有第十二条第2款的行为之一的,甲方有权终止合同。乙方应按照年承包金额的20%向甲方支付违约金。3、在承包经营期内,任何一方未经对方同意而想终止合同并经协商而无法再履约的,按照年承包金额的30%向对方支付违约金。4、甲方必须按时将酒店交付给乙方使用,延迟交付时间超过五天,甲方要承担乙方已付款的0.012%的利息。5、承包期满后,乙方应如期交还酒店房屋以及不动产等设施,并保证完好无损。否则必须承担赔偿责任。如乙方因故未能按时归还,应按甲方协商确定的新的承包金支付甲方。合同履行过程中，由于整体经济形势不景气，2014年经被告与原告时任法定代理人张某某协商，其同意租金由原来的当年度支付下一年度租金变为当年度分批次交清当年度租金，最迟不得超过当年底。即从2014年开始，被告就按此约定交付租金时间一直履行。2018年9月14日原告时任经理张某某免去责任，职务2019年3月份正式退休。2019年4月15日，原告向被告酒店发出催缴租金通知，要求被告按照2008年7月17日所签订《酒店融资承包经营合同》，认为被告理应在2018年12月底就缴清2019年租金，但现在仍没交清，限期半个月交清本年度租赁费，逾期追究违约责任。后被告于2019年9月份将当年度租金全部交清。 又被告以所承租的楼房使用时间较长已有11年多，整体配套设施老化，存在较大安全隐患，导致无法正常经营等为由，再加之“7.26”特大洪灾，造成被告酒店后院二层楼地基严重毁损、塌陷，消防设施也毁损严重，消防部门责令整修，否则予以查封不得营业（之前消防设施不达标）。被告打算对承租楼房进行维修以及必要装修。考虑到被告投入资金较大，又面临合同到期的困境，在短短几年成本难以收回，被告要求原告对合同承包期限进行延长。2018年4月1日，原告同意在将年租金调高为64万元基础上，与被告签订了《新华商务酒店租赁经营合同续订书》，承包期限延期为2021年1月1日至2032年12月30日。原签订的合同继续履行。 2019年4月1日，被告向原告提出维修申请，并附有装修改造具体项目说明，要求原告在7个工作日予以答复。后被告开始改造装修，改造管道、电网线路，会议室原设计不合理，不能更好利用，增加8间房子，大楼外墙增加保温层，原后院的二层楼（原由被告承包酒店后另行加盖临时建筑）拆除翻修建成三层楼（钢架结构）。装修期间，原告曾于2019年4月15日向被告酒店发出责令停止施工告知书，认为按照合同约定被告在未通知原告的情况下将其后院建筑拆除，应停止施工，等双方进一步达成共识后，方可动工。但一直未达成共识。被告装修改造继续进行，期间被告也未予以阻挡。 本院认为,本案争议焦点为：原、被告之间已形成的这两份合同的效力以及关系问题；被告在交纳房租的时间上以及装修酒店是否存在根本性违约的问题。 根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”即法定代表人代表公司签订的合同，其法律后果由法人承受。本案中，原告时任法定代表人与被告签订了《酒店融资承包经营合同》（2008年）、《新华商务酒店租赁经营合同续订书》（2018年）两份合同，其系法定代表人代表公司所签订的合同，其法律后果由法人承受。再根据《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”即公司法定代表人变更后，原法定代表人签订的合同继续有效。在本案中，原告法定代表人因退休，现变更为现任经理，该变更并不影响原、被告之间所签订的合同效力，该合同应继续履行。原告虽称被告未能按照2008年合同约定当年度交清下一年度租金构成违约，应承担相应的违约责任，但根据2008年合同第七条第四款中“承包金的交付时间应从2014年01月01日正式开始，并在该年前交清该年度承包金。以后的交付应以此类推，逐年交清。”以及2014年原告时任经理与被告达成口头协议，可以看出从2014年开始被告就按照当年度交清当年度房租的方式交纳，其并未构成违约。 关于被告装修改造是否构成违约的问题。本案中，原告认为被告擅自装修改造，未征得原告公司同意，构成违约，应解除双方之间合同，并承担违约金。本院认为，租赁关系中，当事人是否享有法律规定的解除权，要从租赁合同的目的能否实现，一方当事人是否构成根本性违约等情况审查。被告在后院地基下沉，消防实施不达标，房屋租赁时间较长，年久失修等诸多因素下，进行装修改造，根据2008年合同第九条“乙方在承包该酒店后,必然要进行必要的二次装修,其装修的一切费用均由乙方自行负担。而且无论大型装修和日常零星维修都属于乙方自愿性和义务性的投入。但在修缮中涉及楼房的结构和安全性问题,乙方绝对不能擅自实施否则将承担一切责任和经济损失”可知原告明确知晓被告在租赁期间一定会重新装修酒店,且同意和认可被告自行组织二次装修;其次,仅在修缮行为涉及楼房主体结构安全性问题上要求被告不得擅自实施，并未约定被告装修之前必须征得原告的批准。且被告装修改造并未对原告楼房的主体结构进行改造，只是必要的加固维修，场地的合理安排利用。虽然原告在被告装修改造期间发过停止施工装修的通知书等，但未进行及时有效的现场阻挡，也未向相关部门反映，未作出处罚等实质性处理，且原告公司发出的告知函中未就合同能否继续履行提出意见，仅要求被告停工否则承担相应后果，故难以认定被告构成根本性违约。 综上，原告请求解除该两份合同，并由被告支付违约金的诉讼请求，依法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告某某公司的诉讼请求。 案件受理费1370元，由原告某某公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  钟鹏程 二〇二〇年六月三十日 书记员  马娜飞