海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民初162号   原告（执行案外人）：王海河，男，1972年2月9日出生，汉族，公民身份号码×××，住吉林省长春市朝阳区湖东街**。   委托诉讼代理人：钟绍芬，海南新概念律师事务所律师。   被告（申请执行人）：海口海交担保有限公司，住所地海南省海口市南沙路******，统一社会信用代码91460100747766127Q。   法定代表人：符河。   被告（申请执行人）：郑友飞，男，1978年7月27日出生，汉族，公民身份号码×××，住，住海南省海口市/div>   被告（申请执行人）：庄勤辉，男，1980年7月8日出生，汉族，公民身份号码×××，现住海南省海口市。   三位被告的委托诉讼代理人：云小娃，海口海交担保有限公司职员。   三位被告的委托诉讼代理人：王川广，海南外经律师事务所律师。   被告（申请执行人）：王星，女，1973年12月6日出生，汉族，公民身份号码×××，住，住海南省海口市/div>   委托诉讼代理人：符祥一，海南国岛律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符阳，海南国岛律师事务所律师。   第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司，住，住所地海所地海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧逸海华庭**楼**房信用代码914690276710669089。   法定代表人：郭忠。   第三人（被执行人）：郭忠，男，1968年4月25日出生，汉族，公民身份号码×××，住，住山西省大同市大同经济开发区恒安街北侧城市棚户区改造工程指挥部/div>   第三人（被执行人）：雷江，男，1962年12月5日出生，汉族，公民身份号码×××，现住山西省浑源县嘉欣花园4－3－201。   第三人：海南豪嘉源园林景观工程有限公司，住，住所地海所地海南省海口市海秀西路**金海大厦**信用代码91460000780732922A。   法定代表人：袁诗洋，总经理。   委托诉讼代理人：黄丹，女，该公司员工。   原告王海河诉被告海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）、郑友飞、庄勤辉、王星以及第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、郭忠、雷江、海南豪嘉源园林景观工程有限公司（以下简称豪嘉源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告王海河的委托诉讼代理人钟绍芬，被告海交公司、郑友飞、庄勤辉的委托诉讼代理人云小娃、王川广，被告王星的委托诉讼代理人符祥一到庭参加诉讼。第三人博海公司、郭忠、雷江、豪嘉源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。   王海河向本院提出诉讼请求：不得执行位于××县204号房产；海交公司、郑友飞、庄勤辉、王星承担本案全部诉讼费用。   事实和理由：一、博海公司与豪嘉源公司于2014年8月17日签订《房产抵偿工程款协议》约定，博海公司将涉案的14号楼1204房抵偿豪嘉源公司工程款。2014年9月29日，海口市中级人民法院作出（2014）海中法保字第34号民事裁定，查封上述房产。2016年11月10日，海口市中级人民法院依据海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决及该院（2014）海中法民一初字第78号民事判决，立案执行海交公司、郑友飞、庄勤辉、王星与博海公司借款合同纠纷一案，案号（2016）琼01执441号。执行过程中，前述诉前财产保全查封期限于2016年9月届满未续封，该院以（2016）琼01执441号执行裁定书、（2016）琼01执441号之四协助执行通知书重新查封上述房产，查封期限自2017年9月28日起至2020年9月27日止。2017年9月3日，豪嘉源公司、袁诗洋与王海河签订《房屋买卖协议》，将上述房产以21万元出卖给王海河。王海河于2017年9月7日支付购房款21万元。2017年9月3日王海河办理物业入住手续，并交纳物业费、公摊水电费、电梯使用费等费用至今。期间，王海河对涉案房屋进行装修购买家具入住。澄迈县不动产登记中心出具《情况说明》，说明王海河名下无房产，涉案房屋为王海河唯一住房。二、综上事实，王海河认为：1.涉案房产未按照《中华人民共和国物权法》登记，未办理不动产权证，该房产仅存在物权期待权。人民法院查封的也是物权期待权。豪嘉源公司转让涉案房产给王海河前享有涉案房产的物权期待权，属于物权期待权的保护范围。2.（2017）琼01执异407号执行裁定作出时间是2017年11月25日，王海河与豪嘉源公司、袁诗洋签订《房屋买卖协议》的时间是2017年9月3日。2017年9月3日涉案房产的物权期待权转移给王海河，此时，豪嘉源公司与涉案房产已无任何民事法律关系，无权向海口中院提出执行异议。（2017）琼01执异407号执行裁定对王海河及涉案房产不产生法律效力。3.涉案房产的保全查封期限已于2016年9月届满，重新查封期限自2017年9月28日起，而王海河与豪嘉源公司、袁诗洋签订《房屋买卖协议》的时间为2017年9月3日，2017年9月3日涉案房产无任何查封，早于2017年9月28日的重新查封。因此，查封之前王海河已签订合法有效的书面买卖合同。4.涉案房产在保全查封前已转让给豪嘉源公司，因博海公司的原因，未办理过户登记，但不影响已经支付价款并占有涉案房产的豪嘉源公司的物权期待权。因此，对涉案房产的诉前保全查封存在事实认定瑕疵，何况诉前保全查封于2016年9月期满未续封，2017年9月28日才重新查封。三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，涉案房产于2014年8月17日已经将物权期待权转移，早于海口中院查封之前，属于物权期待权保护范围，王海河取得的涉案房屋物权期待权应追溯至2014年8月17日，并且在查封之前王海河已签订合法有效的书面买卖合同，支付完购房款且是唯一住房，应判决不得执行涉案房产。王海河为维护自身权益，特提起诉讼，望判如所请。   海交公司、郑友飞、庄勤辉共同辩称：（2020）琼01执异12号执行裁定，适用法律正确，应依法继续执行涉案房屋。王海河的诉讼请求没有任何事实与法律依据，应予驳回。一、王海河不是商品房买卖的受让人。2018年3月王海河从无房屋所有权的豪嘉源公司手上购买涉案房产，其房屋买卖手续无效、不合法，是买卖双方私下交易的非法行为。二、豪嘉源公司没有取得涉案房产所有权，不具备销售房屋的资质，不能享有《中华人民共和国物权法》规定的物权期待权。三、豪嘉源公司与博海公司以房屋抵工程款的交易没有有效材料佐证。众所周知，无论多大的工程都必须上报相关建设部门审批，工程造价预算也必须通过相关部门审核，更何况是4100万元的大工程，单凭一纸双方签署的以房抵债协议，就想占有“逸海华庭”57套房屋，未免太虚假。所以豪嘉源公司在2017年三次提请人民法院审判，都因无法举证相关工程有效材料，因而得不到法院的支持和认可，三次被驳回。四、王海河所占用的涉案房产是2014年9月法院已经查封的房屋，查封在前，买卖在后，可是王海河明知法院查封的房子不能交易，依然无视法律法规与豪嘉源公司签署无效的《房屋买卖协议》，因而造成的一切经济损失理应自行承担。五、王海河称涉案房产已装修入住，这是王海河强行侵权的行为，涉嫌非法占用他人财产。六、王海河所占用的涉案房子至今产权不清，同时也违反了《执行异议复议规定》第二十八条规定。另外，同意王星的答辩意见。   王星辩称：一、博海公司与豪嘉源公司签订《房产抵偿工程款协议》将57套逸海华庭的房产（包含涉案房屋）抵偿工程款给了豪嘉源公司。豪嘉源公司又与王海河签订了《房屋买卖协议》将涉案房屋出卖给王海河。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，现涉案房屋仍在博海公司名下，物权并未实际发生变动，豪嘉源公司并未取得涉案房屋的所有权，无权处分涉案房屋，王海河也未取得涉案房屋的所有权。王海河对豪嘉源公司，豪嘉源公司对博海公司享有的均只是普通债权，不能对抗人民法院对涉案房屋查封的物权。二、（2017）琼01执异407号执行裁定已经认定豪嘉源公司并非买受人或是房屋消费者而是抵债标的物受让人，不属于物权期待权的保护范围，豪嘉源公司的中止执行异议不符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，裁定驳回其异议请求。由于豪嘉源公司不享有涉案房屋的所有权，同样不符合上述法律规定，王海河不属于物权期待权的保护范围。因此，（2020）琼01执异12号执行裁定驳回王海河的异议请求，适用法律正确，依法应予以维持。综上所述，王海河的主张毫无法律依据，依法应判决驳回其全部诉求。   博海公司、郭忠、雷江未到庭，亦未提交书面意见。   豪嘉源公司提交书面意见述称：一、豪嘉源公司与博海公司于2013年11月签订《博海逸海华庭小区园林景观、绿化、管网、道路工程施工合同书》，合同标的4100万元，于2014年8月完成工程结算，结算价格15267135.92元。由于博海公司无力支付豪嘉源公司工程款，双方于2014年8月17日签订《房产抵偿工程款协议》，此协议与施工合同书有相同法律效力。博海公司以工程款抵扣给豪嘉源公司，豪嘉源公司一次性以工程款付清了房款，于2014年9月向物业开始缴纳物业费。期间，豪嘉源公司催促过博海公司备案房产，由于博海公司自身的原因，导致房产没有备案。由于豪嘉源公司无力支付农民工工资以及材料款，将涉案房产销售给王海河。二、涉案房产在海口中院于2014年9月29日保全查封前，由博海公司于2014年8月17日转让给豪嘉源公司，虽因博海公司的原因未办理过户登记，但不影响豪嘉源公司的物权期待权。涉案房产物权期待权于查封前转移，豪嘉源公司在海口中院审理案件中，也明确表示部分房产已经转让，所以海口中院在审理（2017）琼01执异407号案未查明实际情况。望重新查清事实，维护王海河权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   王海河提交以下证据：1.（2020）琼01执异12号执行裁定书；2.房产抵偿工程款协议；3.《房屋买卖协议》及委托书；4.豪嘉源公司营业执照及法定代表人身份证；5.中国建设银行凭证；6.房款收据；7.物业费等收据、收款收据；8.装修及家具照片；9.情况说明；10.公告。王星质证称，对证据1的三性、证明内容无异议；证据2无原件核对，对真实性不予认可；证据3有原件核对，对文本的真实性予以认可，对内容的真实性、合法性、证明内容有异议，豪嘉源公司不是涉案房屋的所有权人，无权处分涉案房屋；证据4虽无原件核对，但对证据三性予以认可；证据5、6、7有原件核对，对真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可，豪嘉源公司无权处分涉案房屋；证据8虽有原件核对，但看不出是涉案房屋，与本案无关；对证据9、10的三性予以认可，对证明内容不予认可，证据9恰好证明涉案房屋未登记在王海河名下。海交公司、郑友飞、庄勤辉质证称，证据2因豪嘉源公司在2017年的三个诉讼中都未得到人民法院的支持，该证据存在虚假行为，对其真实性有异议；对证据5－8的文本的真实性无异议，对内容的真实性、关联性、证明内容有异议，对其他证据同意王星的质证意见。   豪嘉源公司提交以下证据：1.房产抵偿工程款协议；2.博海逸海华庭小区园林景观、绿化、管网、道路工程施工合同书；3.澄迈县逸海华庭景观园建、绿化、水电照明工程结算审核书；4.豪嘉源公司物业管理费收据。王海河质证称，对证据三性及证明内容无异议。王星质证称，证据1有原件核对，对文本的真实性予以确认，对内容的真实性、合法性不予认可，该证据无法证明博海公司与豪嘉源公司之间是否存在真实的工程发包及承包关系、真实的尚欠工程款情况，而且涉案房屋未过户，物权未发生变动；证据2、3系超过举证期限提交，与本案无关，对合法性、关联性不予认可，且无法证明豪嘉源公司系涉案房屋的所有权人；证据4无原件核对，对三性及证明内容不予认可。海交公司、郑友飞、庄勤辉质证称，豪嘉源公司未参加庭审，已放弃举证权，不同意质证。   海交公司、郑友飞、庄勤辉、王星以及博海公司、郭忠、雷江均未提交证据。   对当事人提交的上述证据，本院经审查认为：王海河提交的证据1、4、9、10客观、真实，海交公司、郑友飞、庄勤辉、王星对证据三性无异议，故本院对其真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认；证据3、5、6、7（编号1144344收据除外）、8有原件予以核对，证据间能相互印证，可以证明王海河买卖涉案房屋的相关事实，故本院对其真实性、关联性予以确认；因已发生法律效力的本院（2017）琼01执异407号执行裁定认定豪嘉源公司并非买受人或是房屋消费者而是抵债标的物受让人，不属于物权期待权的保护范围，王海河提交上述证据证明豪嘉源公司取得涉案房屋的物权期待权，其从豪嘉源公司购买并占有使用涉案房屋亦取得涉案房屋的物权期待权即失去合法依据，故本院对其合法性不予确认；证据7中编号1144344收据无原件予以核对，故本院不予采信；证据2与豪嘉源公司提交的证据1相同，将在豪嘉源公司提交的证据中进行认证。豪嘉源公司提交的证据1、2、3，海交公司、郑友飞、庄勤辉、王星对内容的真实性、合法性、关联性、证明内容有异议，但证据均有原件予以核对，且已发生法律效力的本院（2017）琼01执异407号执行裁定对博海公司将其名下逸海华庭57套住宅抵偿所欠豪嘉源公司工程款12922432元的事实进行了确认，故本院对其三性予以确认；证据4因豪嘉源公司未出庭提交原件核对，故本院不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年12月22日，本院就原告海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉诉被告博海公司、郭忠、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决：一、博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；二、郭忠、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉承担连带清偿责任；三、确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；四、驳回海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉的其他诉讼请求。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，由于博海公司、郭忠、雷江未按判决内容履行义务，海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉向本院申请强制执行。2016年11月10日，本院立案执行申请执行人海交公司、郑友飞、庄勤辉、王星与被执行人博海公司、郭忠、雷江借款合同纠纷一案，案号为（2016）琼01执441号，申请执行标的91923336元。   本案在诉前阶段，本院依据海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星诉前财产保全申请，于2014年9月29日作出（2014）海中法保字第34号民事裁定，查封博海公司名下位于××县地坡岭东侧的逸海华庭小区的房产，其中查封清单序号23为涉案的14号楼1204房。本案在执行过程中，因前述诉前财产保全查封期限于2016年9月届满未续封，本院以（2016）琼01执441号执行裁定书、（2016）琼01执441号之四协助执行通知书重新查封博海公司名下逸海华庭199套房产，查封清单序号16为涉案房产，上述199套房产查封期限自2017年9月28日起至2020年9月27日止。2019年11月18日，本院作出（2016）琼01执441号公告，内容为：本院在执行申请执行人海交公司与被执行人博海公司借款合同纠纷一案中，由于被执行人拒不履行已经发生法律效力的（2016）琼01执441号执行裁定，本院依法查封了博海公司名下的的位××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的14栋1204房等20套房产，现已开始对上述房产进行司法拍卖，以偿还被执行人所欠申请执行人的债务，本院将于2019年11月29日委托司法拍卖辅助机构对上述房产进行勘验，请房屋所有人及钥匙持有者与本院联系，逾期本院将通过法律规定的途径开门看房。王海河认为本院查封了其向豪嘉源公司购买的14号楼1204房，向本院提出异议，请求中止执行。本院对王海河的执行异议进行了审查，于2020年2月27日作出（2020）琼01执异12号执行裁定，驳回王海河的异议。王海河不服该裁定，遂于2020年3月13日向本院提起本案诉讼。   另查明，博海公司和豪嘉源公司（时称海南豪嘉源园林设计工程有限公司）于2014年8月17日签订《房产抵偿工程款协议》，约定博海公司将其名下逸海华庭住宅57套（包含涉案房产）抵偿所欠豪嘉源公司工程款12922432元。因上述57套房产被本院查封，豪嘉源公司提出书面异议，请求解除查封，本院于2017年11月25日作出（2017）琼01执异407号执行裁定，认为豪嘉源公司并非买受人或是房屋消费者而是抵债标的物受让人，不属于物权期待权的保护范围，且豪嘉源公司所称“部分房产已按照澄迈县人事劳动监察大队的要求转让，以抵顶欠付工资等形式交付相关个人”，没有证据证明，裁定驳回豪嘉源公司异议请求。该执行裁定已发生法律效力。   再查明，豪嘉源公司于2015年3月2日出具委托书，委托张伟代为销售豪嘉源公司在逸海华庭小区的房产，委托期限自2015年3月2日至2018年3月1日。2017年9月3日，豪嘉源公司法定代表人袁诗洋（甲方）与王海河（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定将涉案的14号楼1204房，建筑面积63.72平方米，以21万元的价格卖给王海河，付款方式为一次性付清。该协议落款的甲方、委托人处有袁诗洋、张伟的签名，并加盖豪嘉源公司印章。同日，豪嘉源公司出具了收到王海河涉案房产21万元购房款的收据。同日，王海河交纳涉案房产公摊水电费、2017年9月3日至2019年1月2日物业费。2017年9月7日，王海河向袁诗洋名下银行账户转账21万元，留言为逸海华庭14栋1204房款。涉案房产已交付给王海河使用。澄迈县不动产登记中心出具情况说明，王海河名下无产权登记，王海河家庭在我省无住房备案。   本院认为，本案的争议焦点为王海河对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止执行。   《执行异议复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述任意一条规定的条件，均可予以保护。   本案中，首先，虽然博海公司和豪嘉源公司于本院2014年9月29日查封涉案房产前签订《房产抵偿工程款协议》，约定博海公司将其名下包含涉案房产在内的逸海华庭57套住宅抵偿所欠豪嘉源公司工程款，但是豪嘉源公司提出中止执行的异议请求已被本院裁定驳回，因此，豪嘉源公司不享有该57套住宅的物权期待权。王海河主张豪嘉源公司在本院查封涉案房产前享有涉案房产的物权期待权，本院不予支持。其次，王海河与豪豪嘉源公司签订关于涉案房产的买卖协议，并未与被执行人博海公司签订涉案房产的买卖合同，不符合上述第二十八条和第二十九条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件。因此，王海河不享有涉案房产的物权期待权。王海河对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不得执行涉案房产，本院不予支持。海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星关于王海河不享有涉案房产的物权期待权的抗辩理由成立，本院予以采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九规定，判决如下：   驳回原告王海河的诉讼请求。   案件受理费4450元，由原告王海河负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 谭晓梅   人民陪审员 闭 晶   人民陪审员 杨 林      二Ｏ二Ｏ年六月二十九日   法官助理 汪园圆   书记员 周 娟   速录员 黄晓霞   附相关法律、司法解释条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。