云南省文山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）云2601执异7号异议人（案外人）：杨世金，男，1980年1月11日生,汉族,云南省昭通市威信县人,现住文山市。异议人（案外人）：仝杏花,女,1981年7月17日生,汉族,云南省曲靖市马龙县人，现住文山市。委托诉讼代理人：韦祖庆，云南博引律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨云茜，云南博引律师事务所律师，特别授权。申请执行人：李明波，男，1992年12月30日生，汉族，广东省茂名市电白县人，现住文山市。被执行人：赵灵鸟,女,1987年6月27日生,汉族，云南省大理市宾川县人,现住文山市河东路老消防支队住宿区。在本院执行申请执行人李明波与被执行人赵灵鸟委托合伙纠纷一案中,案外人杨世金、仝杏花于2020年4月26日对本院执行查封赵灵鸟与案外人赵尚举共有的位于文山市【不动产证号为（2018）文山市不动产权第××号】的房屋提出书面异议。本院于2020年5月19日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨世金、仝杏花称：请求文山市人民法院裁定解除对位于文山市高山流水小区29栋1-202号房屋的查封,并中止对该房屋的执行。事实及理由：2018年7月17日经他人介绍,案外人杨世金与案外人赵尚举签订了《个人购房协议》，约定案外人赵尚举将其与被执行人赵灵鸟共有的位于文山市高山流水小区29栋1-202号房屋出售给案外人杨世金、仝杏花夫妇，合同约定购房总价款为98万元，房款分两次支付，先支付55万元，余款43万元为案外人赵尚举一方取得不动产权证并把房屋过户给案外人杨世金、仝杏花后，由案外人杨世金、仝杏花以该房屋办理抵押贷款后支付给案外人赵尚举一方。协议签订后，案外人仝杏花分别于2018年7月17日、8月2日向案外人赵尚举银行账户转款共计支付了55万元。案外人赵尚举将该房屋已交付给案外人杨世金、仝杏花合法占有至今，该房屋之后所产生的一切费用都是由案外人杨世金、仝杏花承担，该房屋为案外人杨世金、仝杏花的合法财产。现案外人杨世金、仝杏花突然得知，2019年5月4日，案外人赵尚举妻子赵灵鸟因委托合同纠纷一案与他人发生纠纷，贵院作出了（2019）云2601民初926号《民事裁定书》，查封了位于文山市高山流水小区29栋1-202号房屋，由于赵灵鸟未按民事调解书协议履行裁判文书所确定的义务，该案已经进入执行程序，贵院已经启动对文山市高山流水小区29栋1-202号房屋的评估拍卖程序用于清偿赵灵鸟的个人债务。因案外人杨世金、仝杏花系善意合法的买受人，且已经合法占有了该房屋，对该房屋享有合法权利，故该房屋不应作为赵灵鸟个人债务案件的被执行标的物。为维护案外人杨世金、仝杏花的合法权益，特提出书面异议，请求贵院解除对该房屋的查封并中止执行。原案申请人李明波称：第一，文山市人民法院对赵灵鸟与案外人赵尚举共同共有的位于文山市进行查封，并对该房屋进行执行符合法律规定。在答辩人李明波与被执行人赵灵鸟委托合同纠纷一案审理过程中，根据法律规定向人民法院提出财产保全申请，请求人民法院对该房屋采取财产保全措施并提供了相应的财产担保后，人民法院依法作出了（2019）云2601民初926号《民事裁定书》对该房屋进行了查封。由于被执行人赵灵鸟未按调解书确定的履行期限履行给付义务，为此，答辩人李明波向人民法院申请强制执行。人民法院依法对该房屋进行执行符合法律规定。第二，案外人杨世金、仝杏花的异议请求没有事实和法律依据，依法不能成立。案外人杨世金、仝杏花提出异议的法律依据主要是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。首先，根据第二十八条的规定，执行异议请求需满足四个条件：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。其次，除满足上述四项条件外，根据《执行异议规定》第二十八条的规定，案外人杨世金、仝杏花还需要满足“其权利能够排除执行”的条件。案外人杨世金、仝杏花根据《个人购房协议书》仅享有要求案外人赵尚举交付该房屋和办理过户登记的债权，对该房屋不享有物权性质的优先权利，在此情况下，案外人杨世金、仝杏花不足以排除执行。最后，根据《个人购房协议书》的约定，该房屋的建筑面积为269.18平方米，总价98万元，单价仅为3640元，且还附赠面积为21.84平方米的车位。上述价格明显低于市场价格，答辩人有理由怀疑《个人购房协议书》是被执行人赵灵鸟和案外人赵尚举为逃避执行而签订的虚假协议。综上所述，原案申请人李明波认为，案外人杨世金、仝杏花的异议请求没有事实和法律依据，依法不能成立。请人民法院在审查后依法驳回案外人杨世金、仝杏花的异议请求。原案被执行人赵灵鸟答辩称：答辩人于2015年注册成立了砚山天浩新能源有限公司，丈夫赵尚举通过刷银行信用卡、从亲朋好友中先后借了100万元用于公司投资。由于公司其他股东未按约定出资，导致公司未实际经营产生效益，致使投资失败。为偿还债务，丈夫赵尚举与我商量后决定将位于文山市房屋出售，并以98万元的价格出售给案外人杨世金、仝杏花夫妇，同时约定分两次支付，先支付55万元，余款43万元在我们取得不动产权证并把房屋过户给案外人杨世金、仝杏花夫妇后支付给我们。协议签订后，仝杏花分别于2018年7月17日、8月2日共支付了55万元，案外人赵尚举把购房时的一整套资料和钥匙全部移交给案外人杨世金、仝杏花夫妇，由于签订合同时尚未取得不动产权证书，所以一直没有过户给案外人杨世金、仝杏花夫妇。对案外人杨世金、仝杏花夫妇提出的异议申请没有任何异议，其所述均是事实，房屋确实在2018年就出售给他们，其与案外人赵尚举确实也收到了房款，并将房款用于偿还借款。本院查明，原告李明波与被告赵灵鸟委托合伙纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，在诉讼过程中原告李明波向本院申请财产保全，本院于2019年4月15日对被告赵灵鸟与赵尚举共同共有的位于文山市高山流水小区29栋1-202号房屋进行查封。之后，本院依法适用简易程序于2019年5月24日主持双方当事人庭前调解，经双方当事人达成调解协议：一、原、被告双方同意解除双方于2015年9月22日签订的《股权代持协议》；二、被告赵灵鸟自愿向原告李明波返还原告向被告支付的出资款500000元，并赔偿原告损失100000元；三、上述出资款及损失赔偿金，共计600000元由被告赵灵鸟分12个月向原告李明波支付，每期50000元，第一期于2019年6月30日前付清，此后每期应于每月月底前付清直至出资款及损失赔偿金全部清偿完毕为止。四、如被告赵灵鸟未能履行任何一期付款义务，原告李明波有权就剩余全部未付出资款及损失赔偿金申请强制执行。还款期限届满后，由于赵灵鸟未按调解书确定的履行期限履行还款义务，申请执行人李明波于2020年1月15日向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，在执行过程中于2020年3月24日作出（2020）云2601执169号执行裁定书，对被执行人赵灵鸟与赵尚举共同共有的位于文山市高山流水小区29栋1-202号房屋进行查封。该房屋被查封后，在委托评估、拍卖期间，案外人杨世金、仝杏花于2020年4月26日向本院提出书面异议，认为他们支付了55万元购房款，并且已实际占有、管理、使用位于文山市高山流水小区29栋1-202号房屋，实际产权人为他们夫妻二人，请求文山市人民法院裁定解除对位于文山市高山流水小区29栋1-202号房屋的查封,并中止对该房屋的执行。本院认为，案外人杨世金、仝杏花向本院提交了2018年7月17日案外人杨世金与案外人赵尚举签订的《个人购房协议》，约定案外人赵尚举将其与被执行人赵灵鸟共有的位于文山市高山流水小区29栋1-202号房屋出售给案外人杨世金、仝杏花，合同约定购房总价款为98万元，房款分两次支付，在协议签订当日支付首付款55万元给案外人赵尚举，剩余房款43万元为案外人赵尚举一方取得不动产权证并把房屋过户给案外人杨世金、仝杏花后，案外人杨世金、仝杏花以该房屋办理抵押贷款后付给案外人赵尚举。案外人赵尚举承诺并保证对出售的房屋拥有独立产权，与任何人无异议等等。在《个人购房协议》上无仝杏花、赵灵鸟的签字。《个人购房协议》签订后，案外人仝杏花分别于2018年7月17日、8月2日共支付了55万元给案外人赵尚举。该房屋的产权至今仍在被执行人赵灵鸟与案外人赵尚举的名下，该房屋系3-5层复式楼，建筑面积为269.19平方米，出售价款远远低于市场价，至今的物管费交纳人的名字仍然是赵尚举本人。同时，案外人杨世金、仝杏花提出的执行异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四个条件。故案外人杨世金、仝杏花提出的执行异议，请求文山市人民法院裁定解除对位于文山市高山流水小区29栋1-202号房屋的查封,并中止对该房屋的执行的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第八条、第十一条、第十六条、第十七条㈠项规定，裁定如下：驳回案外人杨世金、仝杏花的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的、应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 陈 勇审判员 曹春园审判员 张海燕二〇二〇年六月二十三日书记员 高 宇