云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2624民初511号原告:舒国春被告：麻栗坡九福房地产开发有限公司，住址，麻栗坡县澜山溪谷小区。法定代表人：赵子华，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘富林，云南轩浩律师事务所执业律师，特别授权。原告舒国春与被告麻栗坡九福房地产开发有限公司（以下简称九福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒国春，被告麻栗坡九福房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘富林到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。舒国春向本院提出诉讼请求：判令麻栗坡九福房地产开发有限公司按50.00元每日向原告支付因逾期交房417天的违约金合计20850.00元（2019年3月23日至起诉之日止）。事实与理由：2015年1月21日，双方签订《商品房购销合同》，舒国春、邱鸣鹏以贷款的方式购买由被告开发建设的商品房，合同约定：2016年5月31日前，九福公司将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房进行交付。如不能如期交付，按每日50.00元的标准支付购房人迟延交付违约金。因九福公司迟迟未能按照规定交付房屋，2017年，舒国春、邱鸣鹏向麻栗坡县人民法院提起诉讼，麻栗坡县人民法院作出（2017）云2624民初606号民事判决书，判决九福公司按照每日50.00元标准支付违约金。但截至目前，九福公司仍未能够办理澜山溪谷小区的竣工验收，也未能按照合同约定将符合国家竣工验收标准并满足交付条件的房屋交付给舒国春，故依法向法院提起诉讼。九福公司辩称，九福公司不应承担违约责任。1.公司建盖的房屋已经具备民事方面的交房条件，竣工验收属于行政范畴，舒国春陈述九福公司未能将竣工验收合格的房屋交付的行为应由九福公司承担行政责任，而非民事责任。九福公司建盖的房屋已经具备交房条件，并且已经明确了交房时间，舒国春自己明确拒绝接房的行为应视为九福公司完成了交房义务。舒国春主张违约，是认为九福公司建盖的房屋未取得竣工验收，但竣工验收是管理性法律规范，在竣工验收备案过程中发现建设单位有违国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。九福公司已经履行交房通知的义务，导致本案房屋未能接收责任不在九福公司，因此，舒国春主张九福公司承担违约责任的诉讼请求不能成立；2.九福公司未将竣工验收的房屋交付业主使用违反的管理性禁止规定，承担的行政责任，房屋已经可以交付使用，九福公司不再承担违约责任即民事责任。我国《建筑法》、《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。如果九福公司将尚未竣工验收的房屋交付使用，违反的是管理性的禁止性规定，并非效力性的禁止性规定，只有违反了效力性的禁止性规定的行为才无效。管理性规定本身并不指向特定交易行为本身，其禁止的是未取得相应的资格进行该交易行为。从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的房屋交付使用，该类规范属于管理性的禁止性规定。从规范设立的目的来看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，而是禁止将未经竣工验的商品房交付使用。从行为后果上来看，房地产开发商如果违反该规定，承担的是行政责任；3.舒国春就同一件事情向法院进行第三次起诉，属于“一事不再理”。对于已经裁判并发生法律效力的案件，当事人的诉权已经消灭，不得再次提起诉讼，否则将构成重复起诉。2017年9月12日，舒国春向麻栗坡县人民法院起诉要求解除商品房购销合同和支付违约金，第二次又起诉要求支付违约金至2019年1月1日止，现在又再次起诉要求支付违约金，已经构成重复起诉；4.九福公司已经通知舒国春接房，拒绝接房的是舒国春，如果真的应当由九福公司承担责任，要求减轻违约金为每天20.00元。本案争议焦点是：舒国春主张2019年3月23日至2020年5月12日延期交房违约金的诉讼请求是否应予支持？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据是：舒国春提交的证据A1、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，证明2015年1月21日舒国春、邱鸣鹏与九福公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，双方就各自的权利义务以及违约处理等都做了约定；证据B3、麻栗坡县人民法院民事判决书和民事调解书，证明2017年9月13日舒国春向麻栗坡县人民法院起诉，请求解除商品房购销合同并支付2017年9月12日前的违约金，法院作出判决驳回了解除合同的请求并支持了违约金，2019年1月25日，舒国春再次向麻栗坡县人民法院提起诉讼，请求支付2017年9月13日至2019年1月1日的违约金，后经法院主持调解支付了违约金。对当事人有异议的证据，本院认定如下：舒国春提交的证据A2、麻栗坡县住房和城乡建设局文件麻住建发〔2018〕85号，证明澜山溪谷小区尚未竣工的事实。九福公司质证认为对合法性、真实性无异议，不认可关联性，也不认可证明观点，证据中并未提到澜山溪谷小区的事情，与本案无关。本院认为，该通知是住建局关于进一步加强房地产开发项目交房环节监管的通知，文件明确了商品房项目应当完成规划、消防、人防等专项验收，取得用于房屋产权登记的房屋面积实测成果，商品住宅还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，完成物业承接查验，并达到《商品房买卖合同》中约定的其他交付条件后，方可交付使用。证据并无九福公司开发的澜山溪谷小区尚未竣工验收的内容。证据本身与本案并无关联性，不予采信。证据A3、复函，证明麻栗坡县住房和城乡建设局核实，截止2018年11月29日，澜山溪谷小区尚未竣工验收。九福公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但不认可关联性，也不认可证明观点，该份证据出具的时间是2018年11月29日，时间相隔两年之久，不能证明现在的状况。本院认为，证据真实客观，时间距现在较久，不能直接证明现在的情况，但是九福公司在庭审中也认可现在尚未竣工验收的事实，因此，该证据与本案有关联性，予以采信。九福公司提交的证据B1，交房情况说明，证明九福公司于2016年12月就通知业主进行接房，其中也通知了舒国春。舒国春质证认为，对该证据不予认可，没有收到九福公司的通知。本院认为，交房情况说明系九福公司单方制作，并无被通知人的签字，也未提交通知书予以证明，不予采信。证据B2、施工申请表、配套设施收费清单，证明九福公司开发的澜山溪谷小区已经具备入住条件，九福公司列举了三户的接房装修以及物业费缴纳情况。舒国春质证认为，对该证据不予认可。本院认为，施工申请表和配套设施收费清单仅能证明澜山溪谷小区其他用户施工和缴费的事实，与是否已经竣工验收没有关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月21日，双方签订《商品房购销合同》，合同编号：九福房销第2-1-1203号。合同约定：舒国春、邱鸣鹏以贷款的方式购买由被告开发建设的商品房，该商品房总价款为310130.00元，房屋的参考建筑面积为123.22平方米，合同签订之日，舒国春、邱鸣鹏应向九福公司付清购房首付款（总房款的30%）93130.00元，剩余房款217000.00元，按揭贷款支付，九福公司应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给舒国春、邱鸣鹏，该商品房经建设单位组织验收合格后，九福公司应当以报纸或书面通知形式通知舒国春、邱鸣鹏办理交接手续；交接时，九福公司应当向舒国春、邱鸣鹏提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》……合同签订同日，九福公司与齐浩、刘应春签订《商品房购销合同补充协议》，对契税、维修基金、交房条件、交房手续及违约责任等作出补充约定。补充协议第六条第4项第（3）条约定，超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日为交房的，九福公司有权解除合同，如继续履行合同，九福公司按日向业主方支付逾期期间每日50.00元的违约金。2017年9月13日，舒国春、邱鸣鹏向麻栗坡县人民法院提起民事诉讼，要求解除购房合同及补充协议并支付逾期交房违约金，麻栗坡县人民法院于2017年12月11日作出（2017）云2624民初606号民事判决书，判决驳回舒国春、邱鸣鹏解除购房合同及补充协议的诉讼请求，由九福公司支付2016年7月1日至2017年9月12日的违约金21950.00元，该案已经执行完毕。2018年3月5日，舒国春丈夫邱鸣鹏死亡。2019年1月25日，舒国春以九福公司仍未按将符合交房条件的商品房交付其使用、存在继续违约为由，向法院提起诉讼，请求支付2017年9月13日至2019年1月1日的违约金，经调解九福公司支付逾期违约金277750.00元。现舒国春向本院提起诉讼，要求支付2019年3月23日至起诉之日共计417天的违约金20850.00元。本院认为，舒国春、邱鸣鹏与九福公司在平等、自愿的基础上订立了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，《商品房购销合同》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房购销合同补充协议》第四条约定：“具备如下条件甲方即可交付房屋：1、乙方购买的房屋主体质量经甲方相关部门验收合格；2、甲方完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准。乙方不得以其他理由拒绝接受交付。”违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条款属于效力性强制规范，双方补充协议的第四条因违反了建筑法第六十一条规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，该《商品房购销合同补充协议》第四条因违反法律强制性规定而无效，自始没有法律约束力，但不影响合同其他部分的效力，《商品房购销合同补充协议》其他部分仍然有效。九福公司认为条款违反的管理性规定的主张不能成立。关于舒国春请求支付2019年3月23日至2020年5月12日延期交房违约金的诉讼请求是否成立的问题。根据《城市房地产管理法》第二十六条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第七条，房地产开发项目只有在竣工验收合格后方可交付使用，竣工验收合格作为开发商交房的法定条件，并不因当事人的约定而免除或改变，双方约定的除违反法律、行政法规的约定条款无效外，购房合同以及补充协议的其他合同内容合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。双方合同约定的交房时间为2016年5月31日，九福公司至今未能提供证据证明其已经完成竣工验收并取得竣工验收备案表，不具备交房的法定条件，未能按约定时间交房，构成违约，按照补充协议的第六条第4项约定，应当依据逾期交房的实际天数，承担相对应的违约责任，即“（1）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期30日内交房的，甲方（九福公司）无需承担违约责任合同继续履行；（2）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过30日以上90日以内交房的，甲方按日支付乙方逾期交房期间每日50.00元的违约金，合同继续履行；（3）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日未交房的，九福公司有权解除合同，同时退还已付房款并支付逾期期间的违约金，退付全部款项之日合同自动解除；如继续履行合同，九福公司按日向舒国春、邱鸣鹏支付逾期期间每日50.00元的违约金”。舒国春虽然已经起诉并获得2019年3月22日以前的违约金，但按日计付的违约金从总体上来说属于继续性债权债务，其特点为以日计算，每天的违约金同时也属于一个独立的债权债务，违约金额会随着违约行为的继续而按日产生，因此，在2019年3月22日后，九福公司仍未能交付竣工验收合格房屋的违约行为产生的违约金应予支持，九福公司辩称舒国春起诉构成重复起诉的主张不能成立，不予采纳。关于九福公司认为违约金过高请求予以调整为20.00元的问题。合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同法解释二第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成损失。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’做法，防止机械司法而造成的实质不公平。”根据上述法律规定，违约金分为惩罚性违约金和赔偿性违约金，调整违约金的参考因素主要是实际损失，此外还需兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度、预期利益等综合因素以及违约金的性质。本案中，九福公司逾期交房给舒国春造成的损失主要表现为居住利益，一般表现为当地相类似的房屋的房租损失，舒国春庭审中自认的房屋租赁费用为5000.00元每年，但销售合同约定超过约定交房日期90日按每日50元计算，该违约金显然远远高于购房者每日的房租损失，应属于惩罚性违约金。该违约金是否应当依法予以调整，综合全案的具体情况，本院认为不应予以调整，理由如下：一是双方签订的商品房购销合同以及补充协议为九福公司制作并提供给所有购房的业主，具有格式条款的属性，九福公司作为房地产企业，在制定违约金责任和承担后果上具有充分的预期。况且，双方在合同中的违约条款根据逾期交房的时间长短，专门分别作出了三项约定，可见九福公司对第（3）条中约定的超过90日未交房的加重性惩罚后果是有区分和预见的；二是从合同的整体内容来看，九福公司对于乙方（业主）逾期付款的违约金也是按照逾期天数的长短约定了3项，其中第（3）条约定“对于甲方发出催收通知之日起超过90日乙方未支付应付款的，甲方有权解除合同，乙方以已支付全部房款作为违约金支付甲方，合同自动解除，如继续履行合同，乙方按日向甲方支付逾期付款期间每日50.00元的违约金直至全部应付款项全部付清之日止。”这充分说明了在违约金计算标准的设置上，九福公司与业主的责任是相互对应的，体现了权利义务的对等，甚至业主并未享有同等的合同解除权；三是在逾期交房违约责任约定中，对于超过合同约定的最后交房日期90日未交房的情形，九福公司已经为自己设置了合同的解除权，实际上，在此情形下，九福公司完全可以依据合同约定行使合同解除权以减少该违约金的继续产生。据此，综合合同条款的格式性、双方的真实意思表示、违约责任的性质以及实际违约情况，对于该经双方合意具有惩罚性的违约金，应当充分尊重双方当事人的意思自治，维护诚实信用原则，故对九福公司请求法院调整违约金的请求不予支持。关于违约金的计算期间问题。舒国春上两次起诉获得的违约金期间为双方约定的最后交房日期超过90日至2019年3月23日，九福公司因未能交付符合法律规定的交房条件的房屋，其违约行为仍在持续，理应计算至起诉之日即2020年5月12日，违约金的总额计算为417×50.00元=20850.00元，予以支持。综上综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护市场经济秩序，维护诚实信用原则。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：麻栗坡县九福房地产开发有限公司支付舒国春逾期交房的违约金20850.00元，限判决生效后十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161.00元，由麻栗坡县九福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本案申请执行期间为二年。审判员  张伟高二〇二〇年六月九日书记员  王 婧