黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终757号上诉人（原审原告）：唐明择，男，2013年4月21日出生，汉族，学生，住同江市。法定代理人唐某，男，1990年1月14日出生，汉族，农民，住同江市。系上诉人唐明择的父亲。被上诉人（原审被告）：鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司，地址鹤岗市兴安区****。法定代表人：苏德坤，职务经理。委托诉讼代理人王新伟，黑龙江博佳律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，代为和解，代收法律文书。被上诉人（原审被告）：张璇，女，1982年3月14日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省鹤岗市兴安区。上诉人唐明择因与被上诉人鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司、张璇确认合同无效纠纷一案，不服同江市人民法（2019）黑0881民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐明择的上诉请求：1、撤销同江市人民法院（2019）黑0881民初214号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审判决事实不清，应予改判。2014年12月12日，唐明择购买鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司开发建设的同江市锦绣家园小区8号楼3单元402室，并交纳全部购房款259860元。2015年1月5日，乾坤公司向唐明择收取入住费用8170元（含办理房照费用），供热费2736.95元，房屋维修基金3268元，后交付房屋。唐明择装修后入住至今，但乾坤公司始终以种种理由拖延为唐明择办理产权证。唐明择所购房屋是乾坤公司抵顶工程款给尹福金的，其已将购房款交付给尹福金，乾坤公司同江项目部也为其出具了财务收据。同时有证据能够证实乾坤公司与尹福金存在以房屋抵顶工程款事实。乾坤公司又于同年1月19日向唐明择收取入户费、供热费、房屋维修基金等费用，并将案涉房屋交付给唐明择。唐明择于同年6月28日又向锦绣家园物业交纳案涉房屋装修保证金、垃圾清理费。通过上述事实足以证明，乾坤公司认可了唐明择购买案涉房屋并交付的事实。2018年7月27日，乾坤公司与张璇恶意串通签订商品房买卖合同，以明显低于市场的价格（2200元/㎡）将案涉房屋卖给了张璇，并为其办理过户手续。张璇的爱人系该小区实际施工人，张璇及其爱人对楼房已经出卖且有人居住心知肚明，购楼前后从未到案涉房屋进行过查看，直接签订商品房买卖合同，既不符合完全行为能力人的做法，也不符合正常的交易习惯。乾坤公司在明知已将房屋出售给唐明择并收取了入住费用，且在知道唐明择已实际入住多年的情况下，有条件为唐明择办理产权登记时确以低于市场价格将房屋出售给张璇，并为其办理产权证，明显存在恶意行为。郭兆风系挂靠乾坤公司开发建设同江市锦绣家园小区的实际出资人，张璇系郭兆风的内弟媳，郭兆风是利用与乾坤公司系挂靠关系的便利条件与张璇恶意串通，侵害上诉人的合法权益，一审判决在未查清事实的情况下驳回上诉人诉讼请求有悖公平。综上所述，二被上诉人恶意串通的行为已符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款的规定，应认定二被上诉人签订的商品房买卖合同无效，一审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。被上诉人鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。1、上诉人与被上诉人没有签订购房合同，上诉人没有向被上诉人交付购房款的证据及事实。上诉人在一审庭审中明确表示没有将购房款交付给被上诉人，而是将购房款交付给了案外人尹福金。在上诉人向法庭提交的票据中十分清楚地标明“收款方式转入郭总账户”，而被上诉人方郭总没有收到购房款，这一事实一审已经查明且各方均无异议。2、被上诉人将房屋出售给另一被上诉人张旋（以被上诉人拖欠工程款顶抵购房款）不存在法定无效的情形。上诉人在一审中要求认定两被上诉人的房屋买卖合同无效，其诉讼请求无事实根据和法律依据。根据物权法的规定，不动产所有权的认定以登记为准。一审已查明争议房屋的所有权已经依法登记在张璇名下，已为张璇所有。3、上诉人所举供热费、电费、自来水费、物业费等收据是向被上诉人以外的其他收费单位的缴费证明，都不是购买房屋的证据，这些收费单位与上诉人购买房屋无关，不能认定只要缴纳了这些费用就证明取得了房屋的所有权。4、虽然同江法院（2018）黑0881民初1544号民事判决认定“买卖关系成立”，但买卖关系并未生效。需上诉人按照票据载明的“收款方式转入郭总账户”，即将购房款交付到郭总账户后，双方签订商品房购销合同，各自依法缴纳税费、办理房屋转移登记，上诉人才能取得房屋所有权。因上诉人一直没有向被上诉人缴纳购房款，在经多次催促无果的情况下，被上诉人才将房屋转让给张旋，被上诉人没有过错。综上所述，恳请二审法院查明事实，公正裁判。被上诉人张璇述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判决。1、我用鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司拖欠工程款顶抵购房款，不存在法定无效的情形。我取得房屋后在房屋登记部门缴纳了全部税费、办理了产权转移登记，符合物权法取得不动产的规定，房屋所有权依法确定为我所有。上诉人在一审时要求认定两被告之间的房屋买卖合同无效，其没有向法院提供证明无效的任何证据，该诉讼请求无事实根据和法律依据。2、上诉人没有与乾坤房地产公司签订购房合同，没有交付购房款的证据及事实。上诉人在一审庭审中明确表示没有将购房款交付给乾坤房地产公司，而是将购房款交付给了案外人尹福金。在上诉人向法庭提交的票据中十分清楚地标明“收款方式转入郭总账户”，而郭总没有收到购房款，这一事实一审已经查明且各方均无异议。3、上诉人所举供热费、电费、自来水费、物业费等收据都不是购买房屋取得房屋使用权的证据，是向其他收费单位的缴费证明，不能认定只要缴纳了这些费用就证明取得了房屋所有权。4、虽然同江法院（2018）黑0881民初1544号民事判决认定“买卖关系成立”，但是根据法律的规定买卖关系成立并不当然生效，其房屋买卖合同的效力待定，在没有登记之前其房屋不得转移；需上诉人按照票据载明的“收款方式转入郭总账户”即将购房款交付到郭总账户后，双方签订商品房购销合同，各自依法缴纳税费、办理房屋转移登记，上诉人才能取得房屋所有权。本案上诉人因没有依约缴纳购房款、没有履行付款义务，因此并没有取得房屋的所有权。综上所述，恳请二审法院查明事实，公正裁判。唐明择向一审法院起诉请求：1.确认二被告之间签订的编号GF-2000-0171号同江市锦绣家园小区8号楼3单元402室商品房买卖合同无效；2.由二被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月12日，鹤岗乾坤房地产开发有限责任公司同江项目部为唐明择开具收据一张，注明：交款单位唐明择，8号楼3单元402，收款方式转入郭总账户，大写金额贰拾伍万玖仟捌佰零陆元整，收款事由：81.7㎡。原告未与被告乾坤房地产公司签订商品房购销合同。庭审中原告陈述将购房款交付给了案外人尹福金，并没有交付给乾坤房地产公司或转入郭总（郭兆风）账户。2015年1月19日，锦绣家园入户财务收取唐明择入住费用8170元(含办理房照费用)、房屋维修基金3268元，同江市长恒热电有限公司收取2016至2018年度供热费7944元，2015年唐某交纳了该房屋的装修保证金、2015年、2018年的物业费。2015年原告父亲装修房屋入住至今。2018年7月27日，二被告签订了案涉房屋的商品房买卖合同，被告乾坤房地产公司将案涉的同江市锦绣家园小区8号楼3单元402室卖给被告张璇，并为其办理过户手续，张璇领取了不动产登记证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案原告主张确认二被告签订的商品房买卖合同无效，应当提供二被告签订的合同存在无效情形的证据。经审查，原告与被告乾坤房地产公司并未签订商品房买卖合同，在庭审中原告自认购房款并未交付给被告，而是交付给了案外人尹福金。原告提供的证据均是证明原告购买案涉房屋的事实，而没有证据证明二被告签订的合同存在无效的情形，证据不足，对其诉讼请求不予支持。综上所述，原告证据不足，对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告唐明择诉讼请求。案件受理费100元，由原告唐明择负担。本院二审期间，上诉人唐明择的法定代理人唐某、被上诉人鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司未提交新证据，被上诉人张璇提交就本案争议房屋与鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司签订的《商品房销售合同》和该房屋的不动产权证。本院经审查对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力。因上诉人唐明择并未提供被上诉人张璇就本案争议房屋与被上诉人鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司签订的《商品房销售合同》存在无效情形方面的证据，一审判决驳回唐明择关于“确认张璇就本案争议房屋与鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同无效”的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人唐明择的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人唐明择负担。本判决为终审判决。审判长  霍长林审判员  贾文华审判员  姜 良二〇二〇年六月十一日书记员  高婧雯