四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初4555号 原告：邓秀芳，女，1969年3月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈科，四川瑞能律师事务所律师。 被告：樊怀玉，女，1948年10月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张朝军，（系樊怀玉之子）住四川省简阳市。 第三人：四川简阳农村商业银行股份有限公司石堰分理处，住所地简阳市石桥街道石堰同心街**，统一社会信用代码91512081565679727N。 负责人：胡丁文，主任。 第三人：张朝军，男，1970年10月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告邓秀芳与被告樊怀玉、第三人四川简阳农村商业银行股份有限公司石堰分理处（以下简称简阳农商行石堰分理处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，原告于2019年12月2日向本院申请追加张朝军作为本案第三人，并申请财产保全，本院依法通知张朝军作为第三人参加诉讼，并作出（2019）川0180民初4555号民事裁定，冻结了樊怀玉名下位于简阳市简城街道XX路X号房屋拆迁补偿款1270823元。樊怀玉申请复议，本院于2019年12月20日作出（2019）川0180民初4555号之一民事裁定，驳回其复议请求。因本院于2019年12月6日受理了简阳农商行石堰分理处诉张朝军、樊怀玉金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月20日作出（2019）川0180民初4555号之二民事裁定，中止本案审理。中止审理期间，因简阳农商行石堰分理处未依法缴纳诉讼费，本院裁定其按自动撤诉处理。后本院于2020年3月2日再次受理简阳农商行石堰分理处诉张朝军、樊怀玉金融借款合同纠纷一案，开庭后，简阳农商行石堰分理处申请撤诉，本院于2020年3月27日作出（2020）川0180民初454号民事裁定，准予撤诉。本案恢复诉讼后，于2020年5月8日、6月18日公开开庭进行了审理，原告邓秀芳及其委托诉讼代理人陈科、被告樊怀玉委托诉讼代理人张朝军、第三人简阳农商行石堰分理处负责人胡丁文、第三人张朝军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 邓秀芳向本院提出诉讼请求：1.判令简阳农商行石堰分理处协助注销简阳市简城镇滨江北路68号附7号1楼房屋的抵押登记；2.判令樊怀玉协助将上述房屋产权过户登记至邓秀芳名下。事实与理由：2004年11月，张朝军将简阳市简城街道XX路X号房屋出卖并交付给邓秀芳。2009年张朝军之母樊怀玉取得该房屋产权登记证书，并将该房屋用于为张朝军在简阳市农村信用合作联社石堰分社（现简阳农商行石堰分理处）担保贷款（担保债权数额130,000元，债务履行期限2010年6月4日-2013年6月3日，抵押登记号：抵100607029），该借款至今未偿还，简阳农商行石堰分理处也未向张朝军、樊怀玉主张权利。2018年5月，邓秀芳提起诉讼，要求法院确认房屋买卖合同有效；并判令樊怀玉协助将房屋产权过户登记至邓秀芳名下。简阳市人民法院作出（2018）川0180民初2064号民事判决，确认了房屋买卖合同有效，但因该房屋抵押权未涤除，驳回了要求樊怀玉协助办理房屋产权过户登记的诉讼请求。樊怀玉不服判决，提起上诉，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终4183号民事判决，维持了一审判决。邓秀芳认为，简阳农商行石堰分理处未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，其抵押权人民法院应不予保护；如人民法院认为抵押权仍成立，邓秀芳愿意代张朝军清偿借款本息，但请求确认邓秀芳享有追偿权。 被告樊怀玉辩称：1.本案系重复起诉。本案与（2018）川0180民初2064号案件的标的、依据的事实以及原被告都相同，原告的起诉目的也是为了推翻前诉判决结果，已构成重复起诉。简阳农商行石堰分理处本是具有独立请求权的第三人，原告将其作为本案第三人，就是为了掩盖重复起诉；2.关于房屋买卖合同的效力问题。合同有效仅代表原被告之间存在有效的债权债务关系，不能据此确认物权转移；3.关于注销抵押登记的问题，只有抵押人才有权提出，邓秀芳不是适格原告，没有资格提出该项请求；4.关于房屋转移登记问题。首先，买卖合同没有约定过户的问题，现樊怀玉夫妇仍然不同意卖房给邓秀芳。其次，即使按照房屋买卖合同约定，邓秀芳没有按约支付全部价款，出卖方也有权依法解除合同，也可以按约定要求邓秀芳承担滞纳金（按房屋总价款每日千分之三计，至今已高达148,860元）。请依法驳回邓秀芳的诉讼请求。 第三人简阳农商行石堰分理处述称，2010年6月，樊怀玉以涉案房屋为张朝军借款作担保，借款至今未偿付。该笔借款是否已超过诉讼时效，邓秀芳无权主张，因工作失误，导致诉讼时效超过，但张朝军借款属实，该债权依然存在。故应当驳回邓秀芳对第三人简阳农商行石堰分理处的诉讼请求。 第三人张朝军述称，同意樊怀玉的意见。张朝军在简阳农商行石堰分理处的借款是否已超过诉讼时效，邓秀芳无权主张，请依法驳回邓秀芳的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：樊怀玉与张朝军系母子关系，2004年11月，张朝军将自己居住的简阳市简城街道XX路X号房屋出卖给邓秀芳，价款60,000元。2005年春节期间，邓秀芳搬入案涉房屋居住。2005年5月，邓秀芳为案涉房屋单独办理了用电许可证，并与居住在该房屋楼上的樊怀玉因电视闭路线及其他琐事发生纠纷。樊怀玉在知晓张朝军已将房屋出卖给邓秀芳后，要求邓秀芳立即搬走并告知其不会协助办理房屋过户手续，因张朝军及双方亲友劝说，邓秀芳未搬走。此后，该房屋一直由邓秀芳享有占有、使用、收益权。 后张朝军与邓秀芳在简阳市光明旅馆电梯公寓张朝军家中补签了一份格式化的《房地产买卖契约》，该契约无签订时间。约定：甲方（卖方）自愿将座落在简城滨江北路城北市场的房地产（建筑面积116平方米）出售给乙方（买方），乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；双方议定房地产成交价格为60,000元，乙方于2006年4月1日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意在2006年4月1日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；若甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起30日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之叁的滞纳金等内容。张朝军在“甲方委托代理人”处签字，甲方“樊怀玉”未签字。 因邓秀芳多次要求过户未果，张朝军于2012年4月9日向邓秀芳出具了一份《购房证明》，载明“张朝军于2005年将城北市场住房一套以伍万伍仟元价格卖于邓秀芳，当时共分几次收了邓秀芳伍万元。由于该房产权上户名是张朝军母亲的名字，而当时产权也还未从银行领回，所以张朝军与邓秀芳协商后就双方同意待领回产权后将其名字更换为邓秀芳。由于后来邓秀芳搬进该房居住后于张朝军母亲发生了毛盾。故该产权名字一直拖到现在未更换……张朝军在此证明上签字后即以后应当急极配合将该房产权名更换给邓秀芳，不得以任何理由阻挠该房的过户”。 另查明，简阳市简城街道XX路X号房屋登记所有权人为樊怀玉。该房屋用于为张朝军在简阳市农村信用合作联社石堰分社（现简阳农商行石堰分理处）担保贷款（担保债权数额130,000元，债务履行期限2010年6月4日-2013年6月3日，抵押登记号：抵100607029），借款至今未偿还。 因城市建设需要，该房屋面临拆迁，邓秀芳协助简阳市房屋征收补偿局作了房屋前期拆迁测量、提交相关资料等工作。简阳市房屋征收补偿局与樊怀玉签订了《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，案涉房屋的拆迁补偿款为1,270,823元。现该合同已生效，房屋尚未实际拆除。邓秀芳与樊怀玉因拆迁补偿款1,270,823元的归属发生争议，邓秀芳于2018年5月向本院提起诉讼，要求法院确认房屋买卖合同有效；并判令樊怀玉协助将房屋产权过户登记至邓秀芳名下。简阳市人民法院作出（2018）川0180民初2064号民事判决，确认了房屋买卖合同有效，但因该房屋抵押权未涤除，驳回了要求樊怀玉协助办理房屋产权过户登记的诉讼请求。樊怀玉不服判决，提起上诉，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终4183号民事判决，维持了一审判决。 2020年3月2日本院受理了简阳农商行石堰分理处诉张朝军、樊怀玉金融借款合同纠纷一案，因张朝军、樊怀玉以该借款已超过诉讼时效作抗辩，简阳农商行石堰分理处在庭审中认可诉讼时效已超过的事实，并当庭申请撤诉，本院于2020年3月27日作出（2020）川0180民初454号民事裁定，准予撤诉。 以上事实，有当事人的陈述，邓秀芳向本院提交的双方当事人身份证明、简阳市人民法院作出的（2018）川0180民初2064号民事判决书、（2020）川0180民初454号民事裁定书、成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终4183号民事判决书，被告樊怀玉和第三人张朝军提交的《房地产买卖契约》、《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》等证据佐证，经双方当事人质证，无异议。本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案涉及的房屋买卖合同已经生效判决确认有效，且合同双方的主要义务均已履行（卖方收取合同价款、买方取得房屋），现邓秀芳请求办理房屋转移登记，是基于买卖标的物属于不动产，需办理转移登记才具有物权效力（买方才享有对抗他人的房屋所有权）。而卖方协助办理房屋转移登记，正是属于根据合同性质依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定应履行的“协助义务”，该“协助义务”属于法定的合同附随义务。本院在审理（2018）川0180民初2064号案件时，基于案外人对涉案房屋享有抵押权，在抵押权未涂销的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，没有支持邓秀芳的该项请求。现邓秀芳提起本案诉讼，被告和第三人均认为邓秀芳没有资格主张涂销抵押权登记，并据此认为本案系重复起诉。对此，本院评判如下： 一、关于邓秀芳有没有资格主张涂销抵押权登记的问题 被告樊怀玉和第三人张朝军、简阳农商行石堰分理处认为只有抵押人才能主张涂销抵押权，本院对此观点不予支持。理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，受让抵押物的一方只要代为履行抵押担保的债务，就可以消灭抵押权。据此可以看出，在一定条件下，受让抵押物的一方是可以主张涂销抵押权登记的。通常情况下，受让抵押物的一方代为履行抵押担保的债务后，享有向主债务人追偿的权利。而本案的特殊性在于：抵押担保的主债权履行期届满已超过三年，如果主债务人（张朝军）以主债务已经超过诉讼时效抗辩，简阳农商行石堰分理处作为债权人的权利就有可能得不到保护。如邓秀芳代清偿的是不受法律保护的担保债务，则会丧失向主债务人追偿的权利。邓秀芳在明确表示愿意代清偿债务的情况下，张朝军、樊怀玉却不明确同意由邓秀芳代清偿债务，导致邓秀芳买房的权利不能完全实现，邓秀芳提起本案诉讼，完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的要求。第二，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”的规定，樊怀玉作为负有为邓秀芳办理房屋转移登记义务的“债务人”和有权要求简阳农商行石堰分理处涂销抵押权的“债权人”，怠于行使权利，已经给享有房屋转移登记权利的“债权人”邓秀芳造成损害，邓秀芳也可以据此直接向简阳农商行石堰分理处主张权利，并可以行使樊怀玉、张朝军对简阳农商行石堰分理处的抗辩权。故本院认为邓秀芳有资格主张涂销抵押权登记，是本案适格原告。 二、关于本案是否属于重复起诉的问题 根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，重复起诉须同时满足上述三项条件。而本案与（2018）川0180民初2064号案件在当事人、诉讼标的、诉讼请求方面均有差别。表现在：（2018）川0180民初2064号案件当事人为原告邓秀芳、被告樊怀玉、第三人张朝军，诉讼请求为确认房屋买卖合同有效，要求樊怀玉继续履行合同，协助办理涉案房屋转移登记。而本案原告提出的诉讼请求为“判决四川简阳农村商业银行股份有限公司石堰分理处协助注销涉案房屋抵押登记；樊怀玉继续履行合同，协助办理涉案房屋转移登记”，尽管本案诉请第二项与前案诉请第二项相同，但两案的第一项诉讼请求并不一致；（2018）川0180民初2064号案没有支持原告的诉求系因存在“法律上或者事实上不能履行”的情形，而本案原告的第一项诉求就是为了消除“法律上或者事实上不能履行”的情形，其请求权基础并不相同。故本院认为本案不构成重复起诉。 三、关于邓秀芳主张涂销抵押权登记是否支持的问题 邓秀芳主张涂销抵押权登记要得到支持，必须基于涉案房屋买卖合同能够得到全面履行。前述已经明确，不论合同是否明确约定过户问题，出卖人协助买受人办理房屋过户登记都是合同附随义务。樊怀玉以双方在合同中无约定过户的条款为由，不同意协助过户，该理由不能成立；樊怀玉称邓秀芳没有按约支付全部价款，其有权依法解除合同，也可以要求邓秀芳承担滞纳金148,860元。本院在审理中要求其明确抗辩主张——是解除合同还是要求邓秀芳承担滞纳金？其认为法庭应根据原告的请求事项进行审理，不对解除合同或者要求承担滞纳金作出表态。根据双方在买卖契约中的约定，支付购房款与交付房产均应于2006年4月1日前。事实上，在买卖契约订立之前，邓秀芳已经支付了大部分价款，也实际占有了涉案房屋。且在买卖契约签订前，邓秀芳就一直要求办理房屋转移登记。可见买卖契约中约定的“交付房产”，应当理解为“办理房屋转移登记”。在此条件下，邓秀芳享有同时履行抗辩权，只要未完成涉案房屋转移登记，邓秀芳就可以不支付购房尾款5,000元。现樊怀玉并无证据证明邓秀芳有违约行为，故樊怀玉不论是行使合同解除权还是要求邓秀芳支付滞纳金，均不应得到支持。故涉案房屋买卖合同应当全面履行。 本案审理中，本院要求张朝军进一步明确是否针对其在简阳农商行石堰分理处的借款作诉讼时效抗辩，张朝军以与本案无关拒绝回答。而邓秀芳认为，如人民法院认为抵押权仍成立，其愿意代张朝军清偿借款本息，但请求确认邓秀芳享有追偿权。本院认为，如前述，邓秀芳可以根据《中华人民共和国合同法》第七十三条规定行使代位权，当然就可以享有樊怀玉、张朝军针对简阳农商行石堰分理处的抗辩权利，即邓秀芳可以根据简阳农商行石堰分理处与张朝军、樊怀玉之间履行借款合同的事实，行使樊怀玉、张朝军应有的抗辩权，现邓秀芳认为简阳农商行石堰分理处与张朝军的借款合同已超过诉讼时效，根据（2020）川0180民初454号民事案件审理中，张朝军、樊怀玉以借款已超过诉讼时效作抗辩，简阳农商行石堰分理处在庭审中认可诉讼时效已超过的诉讼行为，应依法确认邓秀芳主张的本案涉房屋担保的主债权已经超过诉讼时效事实成立。 现邓秀芳依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”之规定，主张涂销抵押权登记。而第三人简阳农商行石堰分理处认为即使诉讼时效超过，该债权债务依然存在，抵押权并不当然消灭。本院认为，简阳农商行石堰分理处的该观点是对《中华人民共和国物权法》第二百零二条的错误解读。照此理解，就意味着不清偿主债务（借款），抵押权就不能涂销。如此就会出现抵押权既不能行使，又不能涂销的局面。其结果就是完全牺牲抵押人的权利，连抵押人追偿权的设立都失去意义，最终形成僵局。这显然有违立法本意。因此，对《中华人民共和国物权法》第二百零二条中的“人民法院不予保护”应理解为“抵押权消灭”。在此情形下，抵押物理应返还所有权人，为抵押人涂销抵押权登记是“返还”的题中应有之义。故邓秀芳请求涂销案涉房屋上的抵押权，本院应予支持。 四、关于邓秀芳要求樊怀玉继续履行合同，协助办理涉案房屋转移登记的问题 原告办理房屋转移登记的诉求能否得到支持，取决于“法律上或者事实上不能履行”的事由是否消除，即抵押权能否涂销。换句话说，就是取决于原告请求简阳农商行石堰分理处协助注销简阳市简城镇简城街道XX路X号1楼房屋的抵押登记的主张能否得到支持。如前述，现邓秀芳要求樊怀玉继续履行合同，协助办理涉案房屋转移登记的请求，本院应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条，《中华人民共和国物权法》第二百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、四川简阳农村商业银行股份有限公司石堰分理处在本判决生效后十日内注销简阳市简城街道XX路X号1楼房屋的抵押登记； 二、樊怀玉在四川简阳农村商业银行股份有限公司石堰分理处注销简阳市简城街道XX路X号房屋的抵押登记后三日内，协助将该房屋所有权转移登记至邓秀芳名下。 本案案件受理费200元，减半收取100元，财产保全费5,000元，共计5,100元，由樊怀玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  凌俊杰 二〇二〇年六月二十二日 书记员   佟鑫