广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初35776号原告广州丽新汽车服务有限公司，住所地广州市海珠区沥滘路**第**自编**。法定代表人陈良忠，董事长。委托代理人吴伟伦、郑鑫焱，均是广东金桥百信律师事务所律师。被告广州市银岭贸易有限公司，住所地，住所地广州市海珠区新港路立新街五凤村大院自编****之一iv>法定代表人吕旭波，总经理。委托代理人黄典枝，广东法仪律师事务所律师。委托代理人牟子涵，国信信扬律师事务所律师。原告广州丽新汽车服务有限公司诉被告广州市银岭贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴伟伦、郑鑫焱,被告的委托代理人黄典枝、牟子涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其2007年5月8日与被告签订《租赁合同》，同年签订了《房屋租赁消防、安全、综合管理责任协议》，约定被告承租其位于广州市海珠区新港西路立××脚××、××、××号新建综合楼首层、2-6层北面办公楼区及位于新港西路立××脚××、××号的旧办公楼，租赁期限为2007年5月20日至2025年5月19日止。《房屋租赁消防、安全、综合管理责任协议》约定严格履行租赁房屋使用性质，不能将承租房屋作“三合一”（即工作场地、仓库、宿舍）混合使用。被告承租的房屋产权证书中记载用途为办公，消防部门出具的消防验收合格意见中也是以办公和住宅用途标准进行消防验收。因此，被告应严格履行租赁房屋的办公和居住的使用性质，不得将租赁房屋用途改变为仓库等“三合一”用途。2018年3月期间，其向被告发出《租赁场地整改通知书》及《律师函》，要求被告在规定期限内对租赁房屋中已经变更为仓库性质的部分进行全面整改并恢复至符合合同约定及法律规定的用途性质，2018年3月23日被告向其发出《回复函》表明拒绝按通知书要求进行整改。被告将租赁场地私自变更为仓库等“三合一”用途的行为构成严重违约，依据《中华人民共和国消防法》第十九条、第二十三条也属于违法行为，其有权依据法律规定要求解除上述《租赁合同》。其与被告从未达成租赁场地用作仓库使用的合意，其在发现被告将涉案场地作仓库使用立即加强有关消防的检查工作，催促被告进行整改，但被告接收通知后拒不变更整改。遵守相关消防规定是被告作为承租人根据租赁合同及附件和法律规定应尽的附随义务。就此而言，被告已经违约。涉案仓库场地与居民楼相隔约20厘米，消防通道长期被堵塞，消防条件极差，一旦发生火灾事故，人群疏散难度极大，对周围群众的生命财产可能造成难以估计的损失。其不仅根据被告违反“三合一”用途的约定请求解除合同，还根据合同法及合法司法解释关于合同成立后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人一方明显不公平，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应根据公平原则，结合案件情况，确定是否解除或变更的规定。因此，本案不论从约定还是法定的解除条件出发，其具备解除的请求权基础，同时涉案场地安全隐患风险极高，不适宜继续履行合同。其签署租赁合同的目的不仅包括获取租金收益，还当然的包括使租赁物处于安全稳定状态。同时，其作为国有企业承担一定社会责任，在出租物业获取收益时，保障人民群众财产利益是必然存在的合同目。鉴于租赁物现状，其合同目的显然已经无法实现，满足解除合同的法定条件。因此，起诉要求：1、立即解除其与被告签订的《租赁合同》；2、被告搬出广州市海珠区新港西路立××脚××、××、××号新建综合楼首层、2-6层北面办公楼区，并将租赁场地腾空交还给其；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告于2017年3月6日还书面确认双方约定的就是作为仓库用途。涉案房屋无论是按双方约定还是实际使用，自始至终都是作为仓库用途。原告起诉违反诚信，没有任何依据。原、被告签订《租赁合同》，约定租赁期限18年，当时原告尚未取得房产证和消防验收合格证。既然原告将场地出租给其作为仓库使用，租期内保证房屋符合约定的用途是原告的法律义务，原告自身违约无权解除合同。其一直按双方约定的仓库用途使用承租场地，不存在同时作为工作场地和宿舍用途，不存在“三合一”混合使用，不存在违约，原告无权解除合同。原告起诉解除合同，应当有法定或约定的解除权。原告称其违反合同约定变更“三合一”使用，根据双方签订的《租赁合同》，涉案场地是在中大布匹市场内，双方开始约定的就是作为布匹的仓库使用。原告在2017年3月6日书面确认双方合同约定的就是作为仓库使用。在2008年发生金融危机后，其向原告申请降租也提到因为中大布匹市场受到影响，且原告十多年来一直在涉案场地的8楼办公，按照合同约定是定期进行检查，对于作为仓库存放布匹是完全清楚如何约定，并且其在签订合同时还经过原告同意加建用于运输布匹的货梯。因此，无论按照约定还是使用的事实，双方都是作为仓库的用途。原告是因为涉案场地2016年取得房产证后想转让，经过多次流拍，所以想解除合同后再出售。本案没有法定及约定的解除权。其没有不按约定使用，也没有造成租赁物损失，不符合合同法第二百一十九条规定。情势变更问题，合同约定作为仓库使用是在2007年，原告签订合同时是可以预见仓库是存放布匹，不存在情势变更问题。原告主张的按约定或按法定解除合同均无依据。另外在签订合同约定作为仓库使用时，原告当时没有取得房产证及消防验收合格证。根据合同法第二百一十六条规定，保持租赁物符合约定用途是原告的义务。涉案租赁物不能作为仓库使用也是原告的违约责任。消防问题，原告为了收回物业故意向消防部门举报，消防部门出具的整改意见也是说布匹存放存在距离问题，而不是说不能作为仓库存储布匹。根据消防意见，本案不存在不能作为仓库使用的问题。这也是原告确认出租屋的使用用途。因此，原告没有法定或约定的解除权，应予以驳回。经审理查明，原告原名称为广州市丽新出租汽车公司，于2015年11月3日变更登记名称为广州丽新汽车服务有限公司。2007年5月8日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将自有海珠区新港西路立××脚××、××、××号新建综合楼首层、2-6层北面办公楼区及位于新港西路立××脚××、××号的旧办公楼，上述整体建筑物及其附在建筑物上的设备、设施出租给乙方使用；场地租赁期限18年；从2007年5月20日至2025年5月19日止；实际租赁期限从甲方领取《建筑工程消防验收合格证》之日起计算，同意给予四个月的免租装修期；该场地全部按19元/平方米的均价计算；租金从第五年起每年递增5%；租赁期间由乙方按月支付租金给甲方，乙方在每月的十日前按转帐或现金或支票缴付租金给甲方；甲、乙双方在签订正式租赁合同并在甲方领取《建筑工程消防验收合格证》的三天内，乙方必须一次性支付给甲方前两年的租金及二个月的租金作为履行合同的保证金，之后按月支付后续租金；甲方同意乙方将该场地租给第三人经营，并出具同意转租的授权书给乙方；在租赁期间，必须遵守国家有关法律、法规，合法经营；租赁期内，任何一方单方解除合同的，另一方有权要求对方赔偿所有损失并且一次性补偿违约金（补偿金额必须同等于甲方已收乙方所交所有款项总和）；甲方违约时除按上述处罚外，保证金需双倍返还给乙方；等。同日，原告出具《分租经营授权书》，内容为：兹有广州市银岭贸易有限公司租用我公司合法所有，座落在广州市新港西路立新街凤岗脚53、55、57、66、68号的房屋，租赁期18年（自2007年5月20日至2025年5月19日止），在有效租赁期限内授权广州市银岭贸易有限公司可按我公司与广州市银岭贸易有限公司签订的该物业《租赁合同》的有关规定进行分租或转租经营。2007年5月29日，广州市公安消防局向原告出具穗公消（建验）字[2007]第0433号《关于对综合楼建筑工程消防验收合格的意见》，内容为：你单位在海珠区五凤岗路24号兴建综合楼（1栋9层，高28.2m，地下1，地下**为汽车库及设备用房办公、大堂和配套用房，二至八层的3-15轴与D-K轴部位为办公室，二至九层的1-15轴与A-D轴部位为住宅;建筑面积7050㎡）建筑工程已竣工，根据你单位的申请，按我局审核意见书的要求，经检查验收，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统、防排烟系统运作基本正常，土建项目基本符合消防安全要求，并提出以下要求:对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效，已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批；等。2007年6月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《确认书》，约定：根据甲乙双方于2007年5月8日所签《租赁合同》的相关条款要求，经甲乙双方确认，甲方于2007年6月8日将位于新港西路立××脚××、××、××号新建综合楼首层、2-6层北面办公楼区，建筑面积1854平方米的场地正式移交给乙方，该场地的实际租赁期限从2007年6月8日至2025年6月8日止；于2007年10月15日开始计算租金。原、被告还签订了《房屋租赁消防、安全、综治管理责任协议》和《安全生产、维稳综治承包协议书》，约定：原告对被告所承租房屋进行消防、安全、综治管理工作的定期或不定期督促、检查；被告严格履行租赁房屋使用性质，不能将承租房屋作“三合一”（即工作场地、仓库、宿舍）混合使用；实行定期或不定期进行安全检查，及时落实整改火险隐患及不安全因素，对原告提出或督促的整改通知，要立即组织研讨认真布置落实整改方案或作出限期整改，根据租赁房屋用途的特点，按规定配好备足消防器材，落实专人负责保管、保养，确保消防器材正常、完整好用；本协议书作为双方合作时签订租赁合同的附加协议，协议书从签署之日起在租赁合同期内有效，租赁合同终止则本协议自动终止；等。2007年8月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方向甲方提出因使用功能的需要，甲方同意乙方在综合楼北面空地加建电梯和临时建筑，加建部分所需的一切费用及其它责任由乙方承担，加建部分的建筑物在合同期满后无偿归甲方所有，乙方不得随意拆除和损坏；等。2008年10月13日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》，内容为：权属人广州方兴房地产建设有限公司；共有权人广州市丽新出租汽车公司；房地座落海珠区五风村凤岗脚53、55、57、59号；土地用途为商务金融、城镇住宅、工业用地；城市规划房屋用途：首层（57号）01房为维修车间（部分储物室）、02房为办公（部分为贮物室）、03房为储物室，04房为贮藏室，53号第二至九层为住宅，55号第二至八层为办公；等。原告为证明被告对涉案租赁场地的使用不符合仓储用途的消防标准，存在消防隐患问题已被消防部门查处提交了广州市公安局海珠区分局于2018年9月26日发出的穗公（海）责通字[2018]240104号《责令限期改正通知书》打印件，内容为：被告出租管理的凤岗脚53、55、57号的仓库，存在下述违法行为：1、仓库内的布匹不符合“五距”规定；2、仓库内有防盗网，影响逃生；3、5楼仓库南出口的疏散楼梯的防火门设置不符合要求；4、首层仓库缺少喷淋烟感；现责令你（单位）在2018年10月26日前改正或者整改完毕；等。原告因要求立即解除其与被告签订的《租赁合同》及被告搬出广州市海珠区新港西路立××脚××、××、××号新建综合楼首层、2-6层北面办公楼区，并将租赁场地腾空交还给其而提起诉讼，案号：（2018）粤0105民初6127号。本院于2019年1月18日作出（2018）粤0105民初6127号民事判决书，判决：一、解除原告与被告于2007年5月8日签订的《租赁合同》；二、被告在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区新港西路立××脚××、××、××号新建综合楼首层、2-6层北面办公楼区，并将该场地腾空交还给原告。判后，被告不服上诉。广州市中级人民法院于2019年7月19日以(2019)粤01民终8173号民事裁定书，裁定撤销本院(2018)粤0105民初6127号民事判决；该案发回本院重审。上述（2018）粤0105民初6127号民事判决查明：该案审理过程中，原告申请追加涉案场地的次承租人作为共同被告，但未提供次承租人的身份信息。本院曾在涉案场地张贴告示，通知次承租人向本院申报权利并参加诉讼，期限届满后无人申报权利和申请参加诉讼。在本案诉讼中，原告提交广东省广州市广州公证处于2020年1月10日出具的(2020)粤广广州第150574号《公证书》，内容为：本公证员与本处工作人员黄结齐会同申请人广州丽新汽车服务有限公司的委托代理人郑鑫焱于2020年1月2日来到广州市海珠区凤岗脚53号、55号、59号地址的综合楼，在申请人的工作人员的带领下，本公证员与本处工作人员黄结齐对上述地址的综合楼的外观、所处的位置及该栋综合楼的一楼、四楼、六楼的内部现状进行拍摄拍照；取证完毕后，本公证员与本处工作人员黄结齐将上述现场所拍摄的照片带回本处进行打印并刻录成光盘（共一张）；兹证明本公证书所附的照片打印件（共290张）及光盘内的照片均为本公证员与本处工作人员黄结齐在上述现场拍摄所得，与现场实际情况相符；等。经质证，被告认为《公证书》里面的照片是否全部是现场情况，真实性需要与当事人核实，关联性有异议，照片显示全部作为仓库用途符合合同约定，消防问题是以专业的公安消防机关的意见为准，而原告之前已经举报并且经消防检查过，本案是不存在违反“三合一”规定，也不存在不能作为仓库使用的问题。在本案审理期间，本院再次在涉案场地张贴公告，通知该场地的实际承租人或实际使用人向本院申报权利并参加诉讼，期限届满无人申报权利和申请参加诉讼。原、被告均确认被告实际使用新港西路立××脚××、××、××号新建综合楼1-6层。被告确认：其对上述租赁场地一直作为仓库使用；该租赁场地现在还是其在使用，但根据原告授权，其有分租作为仓库使用。原告表示：不清楚被告的分租情况，其无法获取；因为本案的次承租人经过公告无人申报，其在本案中不向其他主体主张权利。被告表示因为疫情影响租赁情况有些变动，有分组也有转租，所以具体情况不清楚，需要与当事人核实。本院限期被告提交书面答复意见，被告逾期没有答复。经本院释明，原告表示坚持只向被告主张权利，不向其他主体主张权利。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《房屋租赁消防、安全、综治管理责任协议》和《安全生产、维稳综治承包协议书》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人均应按照约定全面履行自己的义务。上述《房屋租赁消防、安全、综治管理责任协议》约定被告严格履行租赁房屋使用性质，不能将承租房屋作“三合一”（即工作场地、仓库、宿舍）混合使用。原告出租给被告使用的涉案场地的城市规划房屋用途均为住宅或办公（部分为储物室、贮藏室），该场地楼上其他部分房屋的规划用途也为住宅或办公。被告承租后对上述租赁场地一直作为仓库存放布匹材料使用，显与涉案场地的城市规划房屋用途不符，也与上述合同约定不符，故应承担违约责任。《中华人民共和国消防法》第十九条第一款规定：生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，被告没有按租赁房屋的性质使用租赁物，虽然尚未造成租赁物损失，但根据上述消防法律的规定并结合被告违约的事实，从维护社会公共安全考虑，本院对原告解除上述《租赁合同》的请求予以支持。在（2018）粤0105民初6127号案审理过程中，本院在涉案场地张贴告示，通知次承租人向本院申报权利并参加诉讼，期限届满后无人申报权利和申请参加诉讼。在本案审理期间，本院再次在涉案场地张贴公告，通知该场地的实际承租人或实际使用人向本院申报权利并参加诉讼，期限届满仍无人申报权利和申请参加诉讼。被告确认：其对上述租赁场地一直作为仓库使用；该租赁场地现在还是其在使用，但根据原告授权，其有分租作为仓库使用并表示有分组也有转租。被告作为其主张的分租或转租法律关系的主体，对其主张的分租或转租事实在原审和本案中均没有提供证据加以证明，故应对此承担不利的后果。原告虽在原审中申请追加涉案场地的次承租人作为共同被告，但未提供次承租人的身份信息。原告在本案中表示：不清楚被告的分租情况，其无法获取；因为本案的次承租人经过公告无人申报，其在本案中不向其他主体主张权利。经本院释明，原告表示坚持只向被告主张权利，不向其他主体主张权利。因此，合同解除后，被告应搬出涉案租赁场地并腾空返还给原告。鉴于原告在租赁物交付后一直知道被告实际使用租赁场地的用途，对本案纠纷的产生也有一定责任，故本案受理费应由原、被告各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国消防法》第十九条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2007年5月8日签订的《租赁合同》。二、被告在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区新港西路立新街凤岗脚53、55、57号新建综合楼首层、2-6层北面办公楼区，并将该场地腾空交还给原告。本案受理费54882.6元，由原、被告各负担27441.3元。本案受理费已由原告预付，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  张伟雄审判员  吴哲伟审判员  陈文超二〇二〇年六月二十二日书记员  许玉婷陈璐