江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初3544号原告：王立朋，男，1990年8月17日出生，汉族，住乐平市。原告：周彩林，女，1992年12月1日出生，汉族，住址同上，系王立朋妻子。被告：朱双平，男，1985年4月6日出生，汉族，住乐平市。被告：吴海华，女，1986年12月29日出生，汉族，住址同上，系朱双平妻子。委托代理人：朱双平，男，1985年4月6日出生，汉族，住乐平市，系被告吴海华丈夫（特别授权）。被告：乐平市艺宅东方装饰设计有限公司。住所地：乐平市乐平大道**中远大名城**楼******。统一社会信用代码：91360281MA35Y81L2A。法定代表人：万涛，该公司总经理。委托代理人：汪福超，系该公司员工（一般代理）。被告：江西名诚物业管理有限公司。住所地;'>住所地：乐平市乐平大道**>统一社会信用代码：91360281553507602J。法定代表人：陈齐和，该公司总经理。委托代理人：邵辉、邹瑜，系该公司员工（一般代理）。原告王立朋、周彩林诉被告朱双平、吴海华、乐平市艺宅东方装饰设计有限公司（以下简称艺宅东方）、江西名诚物业管理有限公司（以下简称名诚物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告王立朋、周彩林，被告朱双平、被告艺宅东方委托代理人汪福超、被告名诚物业委托代理人邵辉均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法判决被告赔偿原告各项损失计人民币8200元;二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：由周彩林、王立朋共同所有的位于江西省乐平市中远大名城29栋2单元105号房屋，原告自2019年1月装修完毕后，一直居住在此，尚未超过一年。然而在2019年7月27日凌晨2：30分左右，由两被告所有的该栋1405号房产因装修，水管破裂，造成原告房屋主卧大门、吊顶、主卧衣柜、衣柜门、卫生间门口置物柜、木制品浸水，损失重大。经原告多次打电话给被告，被告总是拒绝接原告的电话，逃避事实，对原告不闻不问，被迫无奈，原告只好拿起法律武器来保护原告的合法权益。特诉请法院：根据《民法通则》第八十三条就相邻关系，规定不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨害，赔偿损失。《物权法》第九十二条规定不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻人的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。在本案中，原告与被告系上中下楼关系，成立民法通则及物权法上规定的相邻关系，在被告房屋装修时，因其水管破裂，造成原告房屋浸水，大量家具泡水严重，给装修居住尚未超过一年的原告房屋造成重大损害的事实。《侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”因此，原告根据上述损害事实与法律规定向人民法院请求被告侵权损害赔偿，望判如所请。原告为支持其诉请，提交以下证据予以证实：1、原告身份证复印件。2、29栋105户内过水损失情况排查统计表。3、商品房买卖合同（预售）。4、2019年7月7日凌晨29#1405跑水事故处理协商调解记录。5、2019年9月1日情况说明。6、被告朱双平家现场照片及原告家现场财产损失照片。被告朱双平、吴海华辩称：1、2019年3月份我打算将我的房子交给被告艺宅东方装修，并将房屋的钥匙交给了被告艺宅东方，方便给被告艺宅东方量房。2019年7月份我接到被告名诚物业的电话，说我的房子漏水影响到了原告，当时我觉得莫名其妙，因为我与被告艺宅东方还没有谈好装修方案和装修的价格。我将房子钥匙交给被告艺宅东方的设计师后，我就一直在杭州打工。2、原告的损失不应由我承担，因为我家的装修是承包给了被告艺宅东方公司，我对漏水的事情是不知情的。被告朱双平、吴海华提供如下证据：1、朱双平、吴海华身份证复印件、被告艺宅东方与被告名诚物业营业执照。2、朱双平与艺宅东方口碑样板间协议及附件1份（以上证据均为复印件），证实自己将房屋交给了被告艺宅东方公司装修。被告艺宅东方辩称：7月28日我接到名诚物业的电话，说被告朱双平家漏水。经过查实，我们是3月18日开始进场施工的，我们进场施工只是做了墙固、地固，之后我们一直都没有到过被告朱双平的房子里，也没有师傅在房子内施工，所以被告朱双平家的房子为什么漏水我们也不清楚。2、原告房屋受损是事实，但对原告主张的赔偿金额有异议，且我公司对此事没有任何责任，原告的损失应由物价部门作出鉴定。我公司不承担赔偿责任。被告艺宅东方未向本院提交证据。被告名诚物业辩称，一、造成2019年7月27日凌晨漏水事故的原因是中远大名城29栋1405业主私自请的装修公司在装修过程中弄坏水管，29栋1405业主在装修前和装修时都未曾通知名诚物业公司，也未到名诚物业公司办理相关的装修手续，因此，名诚物业公司对29栋1405业主装修一事毫不知情。二、2019年7月27日凌晨三时漏水事故之后，名诚物业启用应急措施，物业经理、客服主管、水电工负责人，秩序部班长及保安队员第一时间赶赴现场进行事态处理，通知1405、1305、1205、1105、105等业主，并入户进行抽排积水，从凌晨三点到上午十点才清理完毕。三、漏水事故发生后，名诚物业公司工作人员上户登记排查各户造成损失的情况，及时通知了人在外地的29栋1405业主，并组织了三方人员协商，但协商未果。四、29栋1405业主的物业管理费用只是交到了2019年1月止，从2019年2月起的物业管理费用至今未交，而该漏水事故发生在2019年7月27日，依据《合同法》“权利和义务等”做出的规定。29栋1405住户已不在名诚物业公司服务范围。五、在此次漏水事故中，名诚物业公司的电梯轿厢、监控等设备设施受到了损坏，直接经济损失5800多元。综上所述，名诚物业公司已经履行了物业公司的职责，及时排除了险情，为业主降低了财产损失，在此次漏水事故中名诚物业不仅不应承担责任，相反，29栋1405业主和装修公司还应对名诚物业的损失做出赔偿。被告名诚物业向本院提供如下证据：保安巡更记录表，证明漏水当晚有保安巡更，尽到了自己公司的义务。经审理查明，原告王立朋、周彩林系夫妻关系，二原告共同购买了乐平市中远大名城29栋2单元105号房屋。原告自2019年1月装修完毕后，一直居住在此。被告朱双平、吴海华系夫妻关系，共同购买了乐平市中远大名城29栋2单元1405号房屋。2019年3月3日，朱双平与艺宅东方签订一系列口碑样板间装修协议，由艺宅东方为其1405号房屋进行装修，艺宅东方初步报价为每平方1000元左右。双方约定由被告朱双平、吴海华向艺宅东方公司交纳定金10000元，艺宅东方先期对该房屋进行前期的墙固、地固施工后再做出设计方案，经朱双平同意后才确定具体价格及装修施工。朱双平同意艺宅东方将自己装修完成后的房屋作为样板间对外展示。口碑样板间装修协议签订后，朱双平就将1405号房屋钥匙交给了艺宅东方进行施工，自己外出至杭州打工。艺宅东方进入朱双平1405房屋装修施工，并未通知名诚物业公司，也未到名诚物业公司办理相关的装修报备手续。2019年7月27日凌晨2至3时，1405房屋的阳台的一个水龙头脱落，水从阳台漫出，将2单元的电梯轿厢、监控等设备设施损坏，并流进楼下各家，其中105（本案原告王立朋家）和1205（另一案原告董荣煌家）损失严重。漏水被名诚物业发现后，名诚物业启用应急措施，物业经理、客服主管、水电工负责人，秩序部班长及保安队员第一时间赶赴现场进行处理，名诚物业通知了1405、1305、1205、1105、105等业主，并入户进行抽排积水，从凌晨三点到上午十点才清理完毕。该次漏水事故，造成原告房屋中央空调、衣柜、地板、墙布等软装修严重浸水。漏水时，1405房屋的钥匙由被告艺宅东方掌管（即房屋处于艺宅东方管理中），被告朱双平接到通知后从杭州赶回乐平。2019年8月2日，在名诚物业主持下，29号楼2单元的1405、1205、105、艺宅东方、名诚物业五方进行了座谈协商，未达成协商结果。8月27日在名诚物业组织的第二次见面协商会上，朱双平、艺宅东方提出对楼下各户因漏水造成的损失部分以进行修复的方案处理，原告及1205房主（另一案原告董荣煌）对修复方案不认可，要求以现金赔偿的方式处理，双方未达成一致协议。2019年9月，二原告向本院起诉二被告朱双平、吴海华，朱双平在答辩期内向本院书面申请追加被告艺宅东方和名诚物业，本院依法追加后，进行了审理。另查明，被告朱双平收房后，仅向名诚物业缴纳物业管理费至2019年1月止，此后物业管理费至今未缴纳。虽然被告艺宅东方否认装修需要用水及否认开通了1405房屋的水闸，但从原告提供的漏水当天、漏水现场照片可以显示，漏水的水龙头下方摆放着空的装修材料桶。显然艺宅东方装修过程中使用过水。本院在审理过程中多次组织双方调解，艺宅东方坚持使用维修方式，原告坚持现金赔偿。第一次庭审后，原告向本院申请对自己的房屋损失进行物价鉴定。经本院依法委托，2020年5月26日，景德镇景审资产评估事务所作出景审所评报字（2020）第006号资产评估报告，结论为，原告的105号房屋因1405号房屋装修漏水造成的经济损失评估价值为5901.6元。原告因鉴定，垫付鉴定费2000元。上述事实，有原、被告提交的证据，景德镇景审资产评估事务所评估报告，以及双方当事人的陈述、庭审笔录等附卷为证。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨害，赔偿损失。第一百一十七条第二款规定，损坏国家的、集体的财产或者他人的财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。《中华人民共和国物权法》第九十二条规定不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻人的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。原告的房屋因1405号房屋漏水造成财产损失（经鉴定为5901.6元），原告对此并无任何过错，故原告的损失应由被告承担。对于原告的财产损失各被告之间应如何承担？本院认为，漏水的1405号房屋的屋主虽然是被告朱双平和吴海华夫妇，但2019年3月3日，朱双平在与被告艺宅东方签订口碑样板间协议后即将1405号房屋钥匙交给了艺宅东方，自己外出杭州打工。则被告艺宅东方对1405房屋负有装修使用及房屋的管理职责。虽然双方未签订正式的装修合同，但双方已签订一系列的口碑样板间协议，根据双方协议约定，朱双平负有将自己的房屋作为样板房帮艺宅东方宣传的义务，艺宅东方负责在帮朱双平、吴海华做好前期墙固、地固后，做出装修方案，经朱双平同意后继续装修。对此朱双平还向被告艺宅东方交纳了10000元装修定金。被告艺宅东方对1405号房屋的装修、管理其实质是一种履行前合同义务的行为。漏水发生在凌晨2、3点，具体漏水的内在原因无法查清，但漏水的直接原因从现场照片可以得知是水龙头脱落造成。事故系发生在被告艺宅东方对房屋的装修管理期间（被告朱双平事故发生时在杭州打工），事故的发生应由房屋的实际管理者（被告艺宅东方）承担管理过失的赔偿责任。被告朱双平、吴海华在房屋漏水时对房屋无管理职责，在本案无任何过错，不应承担本案的赔偿责任。被告名诚物业在漏水事情发生后，启用应急措施，物业经理、客服主管、水电工负责人，秩序部班长及保安队员第一时间赶赴现场进行事态处理，通知1405、1305、1205、1105、105等业主，并入户进行抽排积水，从凌晨三点到上午十点才清理完毕。已经履行了物业公司的应尽职责，及时排除了险情，为业主降低了财产损失，在此次漏水事故中名诚物业无任何过错，不应承担本案赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第六一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告乐平市艺宅东方装饰设计有限公司应赔偿原告王立朋、周彩林财产损失共计人民币5901.6元，限判决书生效后十日内付清。二、驳回原告王立朋、周彩林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费50元，鉴定费2000元，由被告乐平市艺宅东方装饰设计有限公司承担1800元，原告王立朋、周彩林承担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  李咏阳人民陪审员  江文淑人民陪审员  邹爱凤二〇二〇年六月十五日书 记 员  王 静