广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初647号原告：阮胜，男，1982年4月3日出生，汉族，地址：广西博白县****************，公民身份号码：452***************。原告：何冬梅，女，1982年11月25日出生，汉族，地址：广西博白县****************，公民身份号码：452***************。两原告的委托诉讼代理人：詹振雄，男，广东星辉律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区**********兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：房海滨，男，广东方尚律师事务所律师。原告阮胜、何冬梅与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称“富琳裕邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，于同年3月31日公开开庭进行了审理，原告阮胜、何冬梅的委托诉讼代理人詹振雄、被告富琳裕邦公司的委托诉讼代理人房海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮胜、何冬梅向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告对被告的债权73000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月3日，原告与被告签订合同编号：0097606《商品房买卖合同》，购买开平市三埠区******************房屋，房款已付清。2016年2月28日，原、被告双方就被告逾期交付房屋达成《补充协议(1、2幢)》，被告应付违约金73000元给原告。因被告破产重整，原告于2019年6月26日申报债权为逾期交付房屋的违约金及利息共86413.75元，被告于2019年7月8日的2018(裕邦)破管字2378号《债权审核意见通知书》确认逾期交楼的赔偿款为73000元，不予确认违约金的利息，且扣减物业管理费20000元，只确认被告的债权53000元。现提起诉讼，请求贵院如诉下判。被告富琳裕邦公司辩称：一、富琳裕邦公司已向物业中心支付阮胜、何冬梅应交物业费。即富琳裕邦公司已履行20000元的物业管理费的义务。阮胜、何冬梅已确认享有53000元普通债权，但因其逾期申报债权须待在重整计划执行完毕后，阮胜、何冬梅可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。故，请求贵院驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2014年4月3日，阮胜、何冬梅与富琳裕邦公司签订了合同编号为0097606的《广东省商品房买卖合同》，阮胜、何冬梅向富琳裕邦公司购买位于开平市*************************商品房，建筑面积为143.25平方米，房屋总价款为655139元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。第十一条关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未按照本合同约定付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；2、如买受人未在《房屋交付使用通知书》中规定的办理商品房交付手续之日起十日内办理收楼手续的，则从《房屋交付使用通知书》中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部费用和法律责任。签订合同后，阮胜、何冬梅通过银行按揭贷款方式向富琳裕邦公司付清了全部购房款655139元。房屋建设过程中，富琳裕邦公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给阮胜、何冬梅使用。2016年2月28日，富琳裕邦公司作为甲方、阮胜和何冬梅作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和违约赔偿事宜签订一份《补充协议（1、2幢）》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案（二）作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案：对1、2幢业主的补偿分别是132平方的业主补偿67000元，143平方的业主补偿73000元，191平方及复式单位的业主补偿98000元。补偿方案分下列两种：补偿方案（一）……；补偿方案（二）：如签订方案二的业主需在签订协议后1个月内与开发商及物业公司签定三方物业管理补充协议。1、乙方将补偿金额的20000元折抵其应交的物业管理费。此20000元的物业管理费原则上是由甲方全部垫付给物管公司，物管公司则按不同户型每月从中收取管理费，直到抵扣减完此20000元物业管理费为止。但基于为保障小区的安全性及乙方的合法权益，其物业管理费按每月实际支付金额由乙方支付一半、物管公司从该补偿金额中扣减一半的方式进行支付，直到20000元（此金额已含5000元现金券）物业管理费基金全部抵扣减完为止。2、……。三、乙方同意选择补偿方案（二）作为甲方延期交楼的补偿，不再追究与甲方在买卖合同上规定的义务和法律责任。若甲方未按协议约定时间交楼，乙方保留追究甲方就本协议签订的交楼日期至交楼期间的违约责任（参照广东省商品房买卖合同相关条款）。四、该协议系甲、乙双方签订的合同编号为0097606《广东省商品房买卖合同》的补充协议，是甲乙双方解决甲方延期交楼的最终协议，双方须共同遵守，自双方签字后生效。另查明，本院已审结的关于开平市*******************逾期交楼违约金系列案件表明该幢已符合交楼的条件，并已于2016年2月开始陆续交付给业主使用。富琳裕邦公司已于2018年8月6月通过EMS方式邮寄《裕邦新外滩收楼通知书（二）》给阮胜、何冬梅。《裕邦新外滩收楼通知书（二）》显示内容：2018年6月29日，富琳裕邦公司向您寄发了一份《裕邦新外滩收楼通知书》，通知您在收到上述通知书之日起五日内，带齐以下资料：……到新外滩售楼部办理收房手续。但截止至本通知书发出之日，您仍没有前来办理收楼手续。现富琳裕邦公司郑重向您通知如下：……在您收到上述《裕邦新外滩收楼通知书》之日起第六日，已视为富琳裕邦公司向您履行交付商品房的义务，并自该日起商品房的一切灭损风险由您承担，裕邦新外滩的物业管理公司也将从该日起向您计收相关的物业管理费用。阮胜、何冬梅签收上述收楼通知书后并未前往新外滩售楼部办理收房手续。再查明，本院于2018年10月8日作出（2018）粤0783破申1号民事裁定书，裁定受理申请人宁文霞对被申请人富琳裕邦公司的重整申请。2019年6月25日，阮胜、何冬梅向富琳裕邦公司破产管理人就涉案房屋的逾期交楼违约金申报债权。2019年7月8日，富琳裕邦公司破产管理人作出2018（裕邦）破管字2378号《债权审核意见通知书》，确认阮胜、何冬梅享有的普通债权金额为53000元【债权申报编号为2018（裕邦）破申676号】。阮胜、何冬梅不服，引发本案诉讼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对依《补充协议（1、2幢）》确定逾期交付涉案房屋的违约金为73000元没有异议，但对应否在73000元中扣除20000元作为物业管理费存在争议。本院认为，在涉案房屋达到交付使用条件后，富琳裕邦公司已书面通知阮胜、何冬梅办理交付手续，因阮胜、何冬梅的原因未办理交付手续，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条约定及《裕邦新外滩收楼通知书（二）》的内容，则自阮胜、何冬梅收楼通知第六日即视为已办理交付手续。收楼就意味着会产生物业管理费，在此情况下，虽然双方未与物业管理公司签订三方协议，但事实上富琳裕邦公司已代阮胜、何冬梅缴纳物业管理费，虽然截止庭审时该20000元并未垫付完毕，但考虑到彻底解决双方纷争，并明确阮胜、何冬梅对富琳裕邦公司享有的债权，本院确定逾期交付涉案房屋的违约金73000元应扣除20000元作为物业管理费。因此，富琳裕邦公司应支付逾期交付涉案房屋的违约金53000元给阮胜、何冬梅，由于富琳裕邦公司破产管理人已确认阮胜、何冬梅享有的普通债权金额为53000元。故阮胜、何冬梅请求确认对富琳裕邦公司享有债权73000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告阮胜、何冬梅的诉讼请求。案件受理费300元（原告阮胜、何冬梅已预交1625元），由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担。原告阮胜、何冬梅预交的受理费1625元，由本院予以退回；被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应向本院补缴受理费300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄安民审 判 员  余小红人民陪审员  余春实二〇二〇年六月二十九日书 记 员  陈绮琪