甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初4167号原告：李某1，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：李某2，甘肃开洲律师事务所律师。被告：党某1，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：党某2（系党某1父亲），初中文化，住甘肃省武威市。原告李某1与被告党某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告李某1的委托诉讼代理人李某2与被告党某1的委托诉讼代理人党某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某1向本院提出诉讼请求：1、依法判令党某1支付2020年3月6日至2021年3月5日的房屋租赁费55100元；2、依法判令党某1交清2018年至2019年、2019年至2020年的热力费2811.60元；3、依法判令党某1承担违约金10000元；4、本案诉讼费由党某1承担。事实与理由：2018年3月5日，李某1将位于武威市皇台保障性住房项目皇台北区第九栋102号1层沿街商铺（面积104.13平方米）租赁给党某1从事经营活动。因李某1年岁已高在新疆居住，与党某1发生租赁关系后，李某1委托其女儿朋友刘涛代为看管房屋、收取租金。在租赁房屋期间，合同约定应由党某1交清物业费、水电费等其他费用。在合同已实际履行至第三年期间，按商铺同地段租赁价格标准，年租金价格应为60000元。合同约定，每年续签应提前一个月支付租金，并一次性交纳，故按合同约定条件，被告应当于2020年2月5日前一次性交清第三年度的租赁费，否则按合同约定拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金10000元，现被告仅交纳了4900元租金，至今该房屋仍继续占有使用,被告的行为已构成违约。李某1为维护自身合法权益，遂提起诉讼，要求党某1继续履行合同并支付房屋租金、承担违约责任。党某1辩称，对原告的诉讼请求我不接受。我和刘涛口头协议后，在2020年4月9日我向刘涛交纳了一个月房屋租金4900元时就将房屋交付给了刘涛。截止2020年4月9日的水电费、物业费我都是交清的。对李某1诉称的热力费我无异议，但我未交热力费的原因是当初李某1收取了我的租赁押金3000元未退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、李某1出示商品房买卖合同书一份、收据一张，证明涉诉房屋系原告于2017年9月27日出资购买的事实。党某1质证后对李某1出示的该组证据无异议。本院认为，李某1出示的该组证据能证明其有与党某1签订租赁合同的主体资格，故本院确认该组证据的证明效力。2、李某1出示商铺租赁合同一份，证明原、被告于2018年3月5日签订商铺租赁合同，约定了租赁期限、租金的计算标准、交付期限、违约责任等条款。党某1对李某1出示的该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为已经按合同约定交清了房屋租金。本院认为,李某1出示的该组证据内容真实、来源合法，故对该合同的证据效力予以确认。3、李某1出示涉诉房屋代管人刘涛于2020年4月13日给被告父亲党某2发送的短信截图一份，证明被告至今仍占用涉诉房屋的事实，需要说明的是被告在2020年4月11日腾空商铺后以原告未退押金为由对涉诉房屋上锁至今，我方多次与被告协商解决，但被告置之不理。党某1对该组证据的真实性和证明目的均有异议，认为其未收到过该短信，我在2020年4月10日交付房屋时李某1未退还我交纳的租赁押金所以我对商铺上锁，2020年4月13日李某2律师用刘涛的手机向我打电话说让我去把锁取掉，我去开锁的时候邻居称原告的锁也是当天取掉的。本院认为，被告虽对原告提交的该组证据提出异议，但其代理人自认2020年4月10日交付涉诉房屋时因退还押金发生争议后被告未向原告办理商铺移交的事实。4、李某1出示热力费催缴通知书一份，证明被告在经营期间拖欠热力费2811.60元的事实，被告要求退还租房押金未达到合同约定的条件。党某1对李某1出示的该组证据无异议。本院认为，该证据符合证据的真实性、关联性，故确认该组证据的证明效力。5、党某1出示收条两份，证明已向刘涛支付了2019年度房屋租金及2020年3月5日至2020年4月5日房屋租金4900元的事实，2020年3月5日合同期满后，我和刘涛口头协议我继续租赁使用涉诉商铺一个月至2020年4月5日，后将商铺交付给原告。李某1经质证对党某1出示该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为刘涛就是李某1的房屋代管人，当初是刘涛和被告协商一个月后被告能搬离商铺再另行协商解除合同，但至今双方的租赁合同未解除。本院认为，党某1出示的该组证据不能证明党某1继续租赁使用涉诉商铺至2020年4月5日将商铺交付给原告。根据当事人的陈述及提供的有效证据分析认定，本院查明下列事实：2018年3月5日，李某1作为合同甲方与作为合同乙方的党某1签订了商铺租赁合同。该合同约定：1、甲方将位于武威市皇台保障性住房项目皇台北区第九栋102号1层商铺（建筑面积104.13平方米）租赁给党某1从事经营活动；2、租赁期限为三年，自2018年3月5日起至2021年3月5日止；3、租金第一年为56160元，第二年租金在现有的基础上适当上浮，比同期市场价格低5000元，第三年的租金按同期市场价格执行，每年续签应提前一月支付租金，并一次性支付；承租方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，乙方须向甲方每天按实欠租金的5%支付滞纳金；签订合同时，乙方向甲方交纳2000元的押金；4、租赁期间所发生的物业管理费、水电费、暖气费等由乙方自行向相关单位交纳……合同还约定了承租方拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金10000元等内容。合同签订后李某1将涉诉商铺交由党某1租赁使用。因李某1年岁已高在新疆居住，李某1遂委托其女儿朋友刘涛代为看管涉诉商铺、收取租金。合同履行至2019年3月5日，刘涛收到党某1交纳的60000元后出具收条说明，“房费60000元，其中1000元为设施押金、房费59000元，房租费用时间为2019年3月5日--2020年3月5日所租房屋费用”。在合同履行至第三年度时，刘涛于2020年3月5日收到党某1父亲党某2代交的4900元租金后出具收条说明，“今收到党某24900元，房费2020年3月5日--4月5日（一月）”。因至起诉之日党某1仍继续占用涉诉商铺，且再未向原告交纳租金，双方产生纠纷，原告与被告多次协商解决无果，遂提起诉讼。本院认为，李某1与党某1签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，除约定的拖欠租金需支付滞纳金内容违反法律强制性规定外，为有效合同，应受法律保护。双方未对合同的解除达成合意，应当继续履行合同，故党某1应按合同约定向李某1支付租金、交纳物业费、采暖费，但在合同履行中党某1未按约于2020年2月5日前一次性交清第三年度的租赁费而继续占用房屋构成违约。李某1诉请要求党某1给付所欠商铺租赁费有事实和法律依据，本院予以支持，但具体数额在租赁合同中约定不明，应按李某1的房屋代管人刘涛收取党某12020年3月5日至2020年4月5日的月租金4900元计付，即由党某1向李某1支付2020年3月5日至2021年3月5日下欠的房屋租金53900元（4900元×11个月）。李某1诉请党某1支付违约金10000元，明显超过党某1对其造成的实际损失，本院依法调整由党某1根据合同约定自2020年2月5日起、以拖欠租金53900元为基数按中国人民银行同期贷款利率承担违约金至拖欠的租金付清之日止。李某1请求判令党某1交清2018年至2019年、2019年至2020年的热力费2811.60元，因双方在租赁合同中明确约定暖气费由党某1自行向相关部门缴纳，且双方之间的房屋租赁合同关系未解除，李某1亦无据证实其有代收暖气费的权利和义务，该项费用应由党某1自行缴纳至供热公司，故对李某1的该项诉请不予支持。党某1辩称，对李某1的诉讼请求不接受，因其和李某1的商铺代管人刘涛口头协议继续租用涉诉商铺一个月至2020年4月5日，后将商铺交付给了原告，又因李某1未退还其交纳的租赁押金3000元，故对涉诉商铺的房门上锁至今。因党某1未能举证证明涉诉商铺租用至2020年4月5日后双方已解除租赁合同、党某1将涉诉商铺交付给了李某1，党某1的该辩称主张无事实和法律依据，本院不予采纳，但李某1理应在租赁期限届满后按合同约定退还党某1的租房押金3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、党某1支付给李某12020年4月6日至2021年3月5日的房屋租赁费53900元；二、党某1自2020年2月5日起、以拖欠租金53900元为基数按中国人民银行同期贷款利率向李某1支付违约金至拖欠的租金付清之日止；三、驳回李某1的其他诉讼请求。上述给付款项限判决书生效后十日内履行完毕。案件受理费1500元，减半收取750元，由党某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二〇年六月二十四日书记员 冯中山