江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1181民初10676号原告：丹阳市安定机械有限公司，统一社会信用代码91321181MA1NB4DE81，住所地丹阳市丹北镇前巷村万家港前巷工业园。法定代表人：韩方同。委托诉讼代理人：蒋林峰、黄海荣，江苏张林芳律师事务所律师。被告：南京威皇金属科技有限公司，统一社会信用代码91320104663664533，住所地南京市秦淮区宏光路**。法定代表人：孙之楷。委托诉讼代理人：靳云，江苏沪宁律师事务所律师。被告：张荣，男，汉族，1972年10月19日生，住南京市六合区。委托诉讼代理人：吴群风，江苏创比亚律师事务所律师。被告：蒋宏伟，男，汉族，1970年10月20日生，住丹阳市。原告丹阳市安定机械有限公司(以下简称安定公司)与被告南京威皇金属科技有限公司(以下简称威皇公司)、张荣、蒋宏伟买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日依法立案受理。本院依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安定公司法定代表人韩方同及其委托诉讼代理人蒋林峰、黄海荣，被告威皇公司委托诉讼代理人靳云，被告张荣委托诉讼代理人吴群风到庭参加诉讼，被告蒋宏伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安定公司诉称：2019年9月20日，原、被告签订了一份资产转让协议书，被告威皇公司将自有的部分房地产转让给原告，被告张荣、蒋宏伟承担连带保证责任，现原告已经履行了协议约定的义务，请求依法判令被告威皇公司继续履行合同约定的义务，承担违约金45万元，赔偿原告的律师费，承担诉讼费，被告张荣、蒋宏伟承担连带保证责任。被告威皇公司辩称：原告陈述的不是事实，双方签订的资产转让协议应属无效协议，请求法庭判决为无效合同，双方返还。被告张荣辩称，原、被告双方签订的这份协议是一份无效协议，该协议是一份工业用地的买卖协议，并且工业用地上存在违建而且部分土地是集体土地，买卖合同无效。本被告作为担保人，主合同无效，担保义务也无效，请求依法判决驳回对本被告的诉讼请求。被告蒋宏伟未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明：被告威皇公司于2017年8月15日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即丹阳市后巷镇中心大街东侧房地产，成交价为1501万元。2018年9月，该被告取得了上述物业的不动产权证，证号为苏(2018)丹阳市不动产权第0029082号，宗地面积19999.80平方米，房屋建筑面积12039.48平方米。上述事实，由当事人陈述，本院的成交确认书，不动产所有权证等证据予以证实。另查明，原告从2019年1月1日起租用上述物业的西北侧车间东半间进行生产，年租金14万元。2019年6月至8月间，三被告劝说原告购买上述物业，原告的法定代表人韩方同与被告张荣持续商洽上述物业的东边厂房及土地的购买事宜。2019年9月20日，原告安定公司作为乙方，被告威皇公司作为甲方，被告张荣、蒋宏伟作为丙方，三方共同签订“转让协议”，协议约定：甲方将丹阳市丹北镇济德村厂方东边围墙为界到西边办公楼大楼间隔一米的范围部分的土地、厂房，土地约10亩左右(东西宽约80米，南北长度约110米)，房产建筑面积4000多平方米转让给乙方，甲方确保转让给乙方的不动产权属不存在争议，可以进行转让；转让价格为450万元，其中100万元于签订合同当日给付，290万元于合同签订后7日内给付，剩余60万元于不动产权属证办理结束后三日内付清；乙方付清第一笔款项后五日内，甲方开始书面申请办理上述双方约定范围内的房产、土地等资产分割手续；甲方在办理土地、房产等不动产分割审批时，乙方购买甲方的部分无证土地应缴纳费用由乙方承担，但无证土地房产等不动产转化为国有土地房屋不动产的申请手续，由甲方向政府等相关部门提出；甲、乙双方如有任何一方未按照协议履行，违约方需向守约方承担交易总价格10%的违约金，如果甲方出现违约，则丙方作为担保人承担连带责任保证人，自愿对甲方造成乙方的经济损失承担连带责任。上述合同签订后，原告当日给被告威皇金公司转帐100万元，9月26日至28日转帐290万元，9月11日和9月26日合计支付被告张荣50万元，原告亦将机器设备从西边厂房搬迁至所购买的东边厂房内进行生产，并进行了装修，对屋顶及东边围墙进行了修缮。上述事实，由当事人陈述、三方签订的“转让协议”，原告与被告张荣的微信聊天记录、证人证言、视频录像、现场照片、打款记录等证据予以证实。还查明，原告为本次诉讼委托了江苏张林芳律师事务所进行诉讼，支付律师费8万元，此由委托代理合同、发票及当事人陈述予以证实。本案的争议焦点之一，关于2019年9月20日三方当事人签订的“转让协议”是否有效的问题。首先，在签订该份协议前，原、被告进行了充分沟通和协商，时间长达3个月之久，充分证明该转让协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益或他人的利益，该协议书为有效的协议。双方在协议书中对因无证土地变更需补交的土地出让金的交纳义务人亦进行了明确的约定，从协议书约定看，双方对原来土地使用权存在部分无证土地的瑕疵问题已经作了充分的预见和考虑，并约定被告威皇公司负有办理无证土地使用权转化国有土地使用权的义务。综上，被告威皇公司、张荣认为“转让协议”中包含部分无证土地并以此为由主张协议书无效的理由不成立。本案的争议焦点之二，被告是否违约的问题。协议书是合法有效的协议，双方均应按照约定履行自己的义务。协议约定，原告付清第一笔款项后五日内，被告威皇金属公司就应该开始书面申请办理上述双方约定范围内的房产、土地等资产分割手续，办理无证土地转化为国有土地的申请手续，但被告威皇公司并没有履行该义务，却要求解除双方的协议，被告威皇公司的行为不仅违背了诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，被告张荣、蒋宏伟依约定应承担连带责任。关于原告主张的律师费8万元，该费用系因被告违约而发生，客观存在且与被告违约行为相关联，理论上应当属于因对方违约行为而造成的损失，本院亦予以支持。被告蒋宏伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告安定公司与被告威皇公司、张荣、蒋宏伟于2019年9月20日签订的“转让协议”为有效协议；二、被告威皇公司应于判决生效后5日内书面申请办理上述协议房产、土地等资产分割手续；三、双方的其他合同权利义务在判决生效后按2019年9月20日签订的“转让协议”的约定顺延履行；四、被告威皇公司于判决生效后10日内支付原告安定公司45万元违约金，被告张荣、蒋宏伟承担连带给付责任；五、被告威皇公司于判决生效后10日内支付原告安定公司律师费8万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，诉讼保全费5000元，合计13050元，由被告南京威皇金属科技有限公司负担（于本判决生效后十日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  林 莺人民陪审员  朱忠定人民陪审员  许遗海二〇二〇年六月十日书 记 员  张季燕附本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。