江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初7372号 原告：王璐璐，女，汉族，1983年4月24日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：陈永剑，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾炜路，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。 被告：南京临江御景房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：杨浩。 委托诉讼代理人：顾孝红，女。 原告王璐璐与被告南京临江御景房地产开发有限公司（以下简称临江御景房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王璐璐及委托诉讼代理人陈永剑、贾炜路，被告临江御景房产公司的委托诉讼代理人顾孝红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王璐璐向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿涉案房屋所在小区的容积率以及绿化率不达宣传标准的损失5万元;2、请求被告赔偿案涉房屋约定装修造价与实际装修造价的差价（暂定1万元，具体以实际造价评估鉴定结果为准计算）;3、请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月8日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，购买被告开发的位于南京市。被告宣称装修标准为每平方米5000元，容积率7.1，绿化率30%，原告对此表示接受、满意。被告通知原告接收房屋时，原告发现案涉房屋所在小区的容积率和绿化率不达当时的宣传标准，同时装修也远不及每平方米5000元。因此，原告为维护自身权益，诉至法院，请求判如所请。 被告临江御景房产公司辩称：1.原告方对目前的小区容积率、绿化率存在误解，预售方案中报备的容积率、绿化率是针对整个项目三期共计房屋15幢的整体规划，目前实际交付的才4幢，无法从该4幢中的容积率及绿化率判断是否符合被告方报备方案时提交的标准，涉案房屋在2018年12月14日交付前被告方取得南京市规划局建设工程规划核实合格书，原告的该诉请无依据，且原告主张的五万元损失无任何证据证明。2.双方签订的商品房合同并未单列毛坯住宅单价和装修单价，附件4未对装修价格进行单独约定，标的物为精装修房屋，不存在分别毛坯房价格和精装修价格；即便双方有关于装修标准5000元的约定，双方买卖是自由合意，原告对此接受及认可，被告也是按照附件4的约定装修交付，原告无理由要求退还装修差价；对原告提出的造价评估鉴定，被告不同意，因双方买卖标的物是精装修房屋，装修附着于房屋之上，两者不可分割，不能将装修价值分立单独评定；即便能够认定5000元装修价对双方有约束力，这也是销售价并非装修造价，这个销售价应当包括不限于市场供求关系、设备配套、投资开发方投入的品牌、营销、设计、融资、管理等多因素，应当遵循随行就市的市场规律，无法通过简单的造价鉴定确定。综上，请求依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：被告依法拥有南京市，并开发建设阅江楼恒景滨江城项目，其向房产部门报送备案的案涉房屋装修单价为5000元。在案涉房屋销售现场，被告公示的商品售房价目表中载明：“第三方机构装修评估整体均价5000元/m2”。被告于2016年8月22日申报的南京市商品房预售方案中载明，该地块拟规划建设项目总建筑面积（含地上、地下）627451m2，容积率7.1，绿地率22.03%，建筑密度44.36%，房屋总幢数15，开工时间2016年6月1日，拟竣工时间2020年6月30日。 2016年9月8日，原告（乙方、预购人）与被告（甲方，预售人）签订《恒景滨江城商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发建设的位于南京市，建筑面积48.77平方米，套内面积36.4平方米；该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为35389.17元/平方米，总价款合计1725930元，该总价款由下列款项构成：【√】房价款：单价35389.17元，合计1725930元；【×】房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元/平方米；甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方承担下列违约责任：采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；合同附件4对室内装修，包括门、窗、客厅、过道、卧室、厨房、卫生间、住宅配套设施等材料或设施的品牌均作了约定。 2018年12月29日，案涉房屋通过竣工验收。被告于2019年1月30日通知原告接收案涉房屋，原告以案涉房屋存在质量问题、没有达到收房标准为由，未接收房屋。 经本院要求，被告提供了案涉房屋实际使用的装修材料、设备品牌及规格明细，所载装修材料品牌与商品房预售合同附件4内容符合。 本案庭审中，原告认为案涉房屋备案装修价格为5000元/平方米，而案涉房屋实际装修价值未达到该标准。对此，原告要求对案涉房屋装修价值进行评估。 本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。 本案中，原、被告就案涉房屋订立的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，依法成立并生效。对于原告以案涉房屋备案装修价格为依据要求被告支付装修差价的诉讼请求，本院评判如下：首先，原告购买的为精装修房，被告向物价部门报备的房屋销售价格中包括了装修价格，该装修价格同时也在被告的销售现场予以公示，该内容虽未载入双方所签订的商品房预售合同中，也应为合同的有效内容。被告向物价部门报备的内容为“装修单价5000”，在销售现场公示的为“第三方机构装修评估整体均价5000元/m2”，两者均明确为所售房屋的装修报价，并非装修的实际成本，原告在已知该报价的情况下与被告签订预售合同，可视为对该报价的认可。其次，原、被告订立的商品房预售合同明确了房屋单价及总价，未约定案涉房屋的装修成本为每平方米5000元，仅就案涉房屋的装修项目及用材标准等方面进行了约定，因此被告按双方合同约定内容交付了案涉房屋，符合合同约定。被告在物价部门备案的价格包括装修备案价格，并非成本价格，因此备案价格并不能反映、更不能等同于成本价格，仅能作为销售价格参考。再次，案涉房屋的买卖系精装修商品房销售，双方合同约定的销售总价，不但包括被告开发建设案涉房屋的成本，还包括品牌价值、利润空间、供求关系等等诸多市场因素。据此，原告向被告所主张的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。为节约当事人诉讼成本，减少不必要的鉴定，对原告的鉴定申请本院不予准许。 关于容积率和绿化率问题。绿地属于小区的公共组成部分。审理中双方一致陈述案涉房屋所属地块并未开发完毕，现原告未举证证明案涉地块已经整体交付且绿化不达标以及无法采取补救措施，也未与其他业主协商形成多数意见即诉讼主张赔偿损失缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 关于原告申请追加恒大地产集团有限公司为被告的申请，本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，基于合同的相对性，本案合同的相对方为临江御景房产公司，原告申请追加恒大地产集团有限公司为被告无法律依据，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王璐璐的诉讼请求。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告王璐璐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审判员 邢 锐 二〇二〇年六月十八日 书记员 张婷婷