广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1618号上诉人(原审被告)：巢烜宝，男，1963年6月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：江门市新会区长隆古典家具城有限公司，住所地：广东省江门市新会区***号。。法定代表人：陈锦新，该公司经理。委托诉讼代理人：李艳芳，广东贯虹律师事务所律师。上诉人巢烜宝因与被上诉人江门市新会区长隆古典家具城有限公司（以下简称长隆公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巢烜宝上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判为巢烜宝向长隆公司支付租金及管理费59823.66元及违约金(违约金以59823.66元为基数，自2018年4月26日起至款项付清之日止，按日利率万分之六计付)；2.一审案件受理费3105.94元，由巢烜宝负担2000元，长隆公司负担1105.94；3.长隆公司承担本案二审的案件受理费。事实和理由：2018年4月下旬，长隆公司在巢烜宝原租赁的座落在新会区***号的长隆古典家具城内编地号H301的场地，仍存放有属于巢烜宝的大量红木家具的情况下，竟然将租赁的场地落锁封门，致使巢烜宝无法再继续正常使用，这一事实是真实的。直至2018年6月12日，新会区人民法院执行局的官警到上述的租赁场地后，经拆锁才能将巢烜宝存放的红木家具移交给另案的债权人廖宝玲。因此，一审法院认定巢烜宝要支付由2018年4月26日至2018年8月19日的租金、管理费，这一认定是不恰当的。因为，就算一审法院以没有充足的证据证明巢烜宝是在2018年4月25日不能再使用上述的租赁场地，但也应依情依理，认定巢烜宝是于2018年6月12日就没有再正常使用上述的租赁场地。所以，巢烜宝只应支付由2018年4月26日至2018年6月12日的租金、管理费，这段时候的费用为26480.66元[17270元/月÷30天×46天]。连同之前的欠款数额33343元，至今，巢烜宝只需仍向长隆公司支付租金、管理费59823.66元[33343元十26480.66元]。二审中，巢烜宝补充如下意见：巢烜宝没有违约，涉及承诺书余下33348元已经多次说过在押金31400元中扣除，2018年4月期间，长隆公司已经锁了巢烜宝租赁的3楼，长隆公司说因为巢烜宝欠长隆公司33348元承诺书的钱没有支付，巢烜宝租赁3楼是有部分家俬是银行的借款抵押物，长隆公司作为担保人，长隆公司锁了3楼。同一月，巢烜宝与朋友去撬锁，想拿回东西，当时长隆公司报警，警察阻止巢烜宝不要撬锁，巢烜宝没有拿到东西。2018年6月12日新会法院执行搬走巢烜宝另外一个借款案件的抵押家具，附有一个清单。当日，长隆公司的余经理亲自将巢烜宝其余借款抵押的家俬全部搬走，但由于没有法律知识，巢烜宝当时没有去拍照或者办理相关手续。长隆公司辩称，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。巢烜宝所补充的上诉意见，毫无证据，一审法院在2018年6月12日查封了巢烜宝摆放在承租长隆公司场地内的家俬，但仅是查封，家俬仍放置在承租场地，即巢烜宝仍然继续租用长隆公司的承租场地，应向长隆公司支付租金，请二审法院驳回巢烜宝的上诉，维持原判。长隆公司向一审法院起诉请求：1.判令巢烜宝向长隆公司支付从2018年1月1日起至其财务搬离位于新会区会城新会大道1号的长隆古典家具城H301铺房之日止的欠付租金及管理费（暂计至2019年6月10日止，应付租金、管理费282759.66元）；2.判令巢烜宝向长隆公司支付违约金（按欠款额每日万分之六计算，暂计至2019年5月31日止，应付违约金44699.62元）；3、本案的诉讼费用由巢烜宝承担。一审期间，长隆公司变更第一、二项诉讼请求为：1.判令巢烜宝向长隆公司支付其承租位于新会区会城大道1号长隆古典家具城H301铺房至2018年8月19日止的应付未付租金及管理费共98398元；2.判令巢烜宝向长隆公司支付本案欠款付清日止的违约金（按实际欠款数额从2018年4月26日起暂计至2019年10月25日止，按每日万分之六计，应付违约金30233.41元。）一审法院认定事实：2015年4月20日，长隆家具公司作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的巢烜宝签订《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》，主要约定：一、甲方将位于江门市新会区*********的长隆古典家具城内的场地，场地号：H301提供给乙方作古典家具展示陈列使用，场地面积467平方米，使用期从2015年6月5日至2018年4月25日止；二、2015年6月5日至2017年4月20日每月租金费15000元、每月管理费700元，合计15700元；2017年4月21日至2018年4月20日每月租金费16500元、每月管理费770元，合计17270元；三、入场当日付清当月场租金、管理费，以后按先付款后使用的原则，每月的25日前，乙方将下月的场地租金、管理费存入甲方指定账户。若乙方不依时缴交租金、管理费，须按欠款额的每日千分之七计付滞纳金；四、乙方向甲方缴交履约保证金31400元;使用期内乙方依约履行协议内容的，使用期满后甲方将保证金无息退回给乙方。协议签订后，长隆公司即将案涉场地将交付被告使用，巢烜宝亦向长隆公司支付履约保证金31400元。2018年3月25日，长隆家具公司作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的巢烜宝签订《补充协议（2）》，约定：甲、乙双方于2015年4月20日签订《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》，甲方将位于江门市新会区*********的长隆古典家具城内的场地，场地号：H301提供给乙方作古典家具展示陈列使用，使用期从2015年6月5日至2018年4月25日止，现经甲、乙双方协商一致同意延长租赁期至2018年8月19日止。2018年4月20日，巢烜宝向长隆公司出具《承诺书》，载明“H301租户巢烜宝累计欠江门市新会区长隆古典家具城有限公司租金管理费及红木贷担保费共113343元。现本人承诺执行以下付款方案：1、2018年4月25日前支付30000元后，才可通电；2、2018年5月15日前支付欠款33348元；3、于2018年6月15日前支付余下欠款50000元；4、于每月25日前支付当月租金管理费及水电费；如若未能按上述日期付清款项，次日停电，由此产生的损失和责任由本人承担。承诺人：巢烜宝”。后因巢烜宝仅支付80000元，余下欠款及租金一直未能付清，长隆公司遂于2019年7月16日向一审法院起诉，因而成讼。另查明，案涉位于江门市新会区*********的长隆古典家具城内的场地原为案外人陈锦新、岑永杰、李泽添共同共有。2013年8月15日，陈锦新、岑永杰、李泽添作为甲方，与作为乙方的长隆公司签订《物业管理委托代理协议》，约定：甲方将上述案涉物业委托给乙方代营，并授以乙方的名义代理租赁及代收租金义务；委托管理期限为5年，从2013年8月20日至2018年8月19日止。后因李泽添与岑永杰、蒋燕莹民间借贷纠纷一案，一审法院依法公开拍卖上述案涉物业，2017年5月26日，买受人江门市新会区长隆置业有限公司以75250000元最高价竞得。同年6月20日，一审法院向长隆公司发出(2016)粤0705执1946号《通知书》，通知：买受人江门市新会区长隆置业有限公司以最高价竞得案涉物业，并于2017年6月20日接收上述标的物，买受人承接原权属人的权利和义务，请长隆公司继续按《物业管理委托代理协议》履行相应的义务，从买受人接收上述标的物之日起，每月向买受人支付400000元，支付至2018年8月19日止。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。长隆公司、巢烜宝双方所签订的《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》及《补充协议（2）》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行各自的权利和义务。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.长隆公司、巢烜宝之间的租赁关系是否已于2018年4月25日解除？2.案涉物业被拍卖后，长隆公司是否有权向巢烜宝收取租金？3.巢烜宝是否尚拖欠长隆公司的租金管理费等？若拖欠，具体数额为多少？一审法院对上述三个争议焦点分析评判如下：关于第一个争议焦点。从长隆公司、巢烜宝所签订的《补充协议（2）》所约定，可知案涉标的物的租赁期限已延长至2018年8月19日止。巢烜宝虽提出其只是租赁到2018年4月25日结束并已搬离现场，但巢烜宝并未能提供证据证实其已与长隆公司达成变更租赁期限的约定，且已将租赁物交还给长隆公司，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，巢烜宝主张实际租赁时间与双方约定不一，应由巢烜宝承担举证责任，但现巢烜宝无法提供反驳证据，故应由其承担举证不能的不利后果。因此，对于巢烜宝提出双方的租赁关系已于2018年4月25日解除，不予采纳。关于第二个争议焦点。长隆公司依据其与原业主所签订的《物业管理委托代理协议》的约定，将案涉租赁物出租给巢烜宝并收取租金，合法有效。后虽案涉物业被法院拍卖，所有权发生变动，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，长隆公司与原业主之间的《物业管理委托代理协议》以及长隆公司、巢烜宝之间的租赁合同仍然有效，各方当事人仍应按上述合同履行。故在案涉物业被拍卖后，长隆公司有权依原租赁合同约定向巢烜宝收取租金。关于第三个争议焦点。据上所论述，长隆公司、巢烜宝之间的租赁合同关系有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应按约定全面履行义务。本案中，长隆公司已将租赁物交付给巢烜宝使用，巢烜宝理应依约向长隆公司支付租金等费用，但巢烜宝未足额支付，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，现长隆公司请求巢烜宝支付拖欠的租金及管理费合法有效，应予支持。至于拖欠租金的具体数额问题。经审查，据巢烜宝于2018年4月20日所出具的《承诺书》中所载明，巢烜宝确认其于2018年4月20日前累计拖欠长隆公司的费用合计113343元，后巢烜宝仅偿还了80000元，故2018年4月20日前的欠款数额为113343元-80000元=33343元。同时，该《承诺书》还约定巢烜宝应于每月25日前支付当月的租金管理费等，但巢烜宝一直没有支付，因此，巢烜宝仍应按合同约定的每月17270元/月的标准，支付从2018年4月26日至2018年8月19日（共3个月25天）的租金、管理费给长隆公司，经核算，该段时间的费用为66201.67元（17270元/月×3月+17270元/月÷30天×25天）。综上，巢烜宝仍应向长隆公司支付拖欠的租金、管理费为99544.67元，长隆公司诉请98398元未超过该数额，一审法院予以支持。至于巢烜宝辩称其已支付多了租金给长隆公司，但据上述《承诺书》内容表述可得知，在签订该承诺书前巢烜宝已累计拖欠长隆公司113343元，期后巢烜宝仅偿了80000元，故巢烜宝的辩解明显与事实不符，不予采纳。对于支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，长隆公司、巢烜宝在案涉租赁合同中已约定巢烜宝不依时缴交租金、管理费，须按欠款额的每日千分之七计付滞纳金。现长隆公司诉请按欠款额每日万分之六自2018年4月26日起至款项付清之日止计付违约金，未超过上述约定，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：巢烜宝应于判决发生法律效力之日起十日内向长隆公司支付租金及管理费共98398元及违约金（违约金以98398元为基数，自2018年4月26日起至款项付清之日止，按日利率万分之六计付）。一审案件受理费3105.94元（已由长隆公司预交），由巢烜宝负担。长隆公司多预交的一审案件受理费3105.94元，由一审法院予以退回；巢烜宝应向一审法院补缴一审案件受理费3105.94元。二审期间，巢烜宝提交如下四份证据：证据一、长隆公司的押金31400元支付记录。证据二、新会区人民法院的查封清单。证据三、巢烜宝与长隆公司之间的抵押合同。予以证明该抵押合同所涉家具放在涉案场地内。证据四、巢烜宝与长隆公司的租赁合同。经审查，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零八条的规定，本院将结合本案的其他证据及相关事实对上述证据进行认定。二审期间，长隆公司没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：巢烜宝的上诉请求能否得到支持。结合已查明事实和现有证据显示，本案双方当事人所签订的《补充协议（2）》约定，双方协商一致同意延长租赁期至2018年8月19日止。2018年4月20日，巢烜宝出具《承诺书》一份给长隆公司，确认尚欠长隆公司33343元，巢烜宝对此无异议，但认为其已于2018年6月12日已无实际使用涉案场地，主张之后的租金及管理费不应再支付给长隆公司。虽然本案巢烜宝提交了《江门市新会区人民法院附查封、扣押财产清单》，主张摆放于涉案场地的部分家具已于2018年6月12日已被新会区人民法院查封并搬离涉案场地，剩余的家具亦被长隆公司的工作人员搬走，涉案场地已于2018年6月12日腾空。但《江门市新会区人民法院附查封、扣押财产清单》仅能显示新会区人民法院查封了印度小叶紫檀宝座、海南黄花梨方角柜、越南黄花梨五屏风、海南黄花梨佛椅、面盆架、罗汉床等6件财产，并移交该案申请执行人廖某保管，且长隆公司不认可该公司工作人员把涉案场地剩余的家具搬走，巢烜宝对此亦未提供相关的证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，现有证据未能反映巢烜宝已腾空涉案场地，故对巢烜宝主张2018年6月12日后没有使用涉案场地不予采纳。因此，一审法院按照合同约定计算自2018年4月26日至2018年8月19日期间（合共3个月25天）的租金及管理费并无不当。根据《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》约定，每月租金费16500元、管理费770元，合共17270元，故巢烜宝仍需支付2018年4月26日至2018年8月19日的租金及管理费66201.67元（17270元/月×3月+17270元/月÷30天×25天），加上2018年4月20日前的欠款33343元，合共99544.67元。巢烜宝上诉称《承诺书》中2018年5月15日前支付欠款33348元已从保证金31400元中抵扣，并提供了中国银行股份有限公司江门银花支行的转账记录，但巢烜宝所提供的证据不足以证明双方就保证金抵扣租金及管理费事宜达成一致意见，且一审期间巢烜宝对此亦未明确提出抵销主张，巢烜宝所主张的保证金31400元，可另循法律途径进行处理。故一审法院根据长隆公司的诉请，判决巢烜宝向长隆公司支付租金及管理费共98398元并无不当，本院予以维持。根据本案双方当事人签订的《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》第三条约定，入场当日付清当月场地租金、管理费，以后按先付款后使用的原则，每月的25日前，巢烜宝将下月的场地租金、管理费存入甲方指定账户。若巢烜宝不依时缴交租金、管理费，须按欠款额的每日千分之七计付滞纳金。现长隆公司起诉请求按照实际欠款数额每日万分之六自2018年4月26日起至款项付清之日止计付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，长隆公司请求巢烜宝按实际欠款数额每日万分之六自2018年4月26日起至款项付清之日止计付违约金于法有据，但应根据实际欠款数额实行分段计付。其中33343元的违约金应从2018年4月26日起算；2018年4月26日至5月25日的租金、管理费17270元应从2018年4月26日起算；2018年5月26日至6月25日的租金、管理费17270元应从2018年5月26日起算；2018年6月26日至7月25日的租金、管理费17270元应从2018年6月26日起算；2018年7月26日至8月19日的租金、管理费13245元（98398元-33343元-17270元/月×3月）应从2018年7月26日起算。一审法院计算违约金以98398元为基数，自2018年4月26日起至款项付清之日止不当，本院予以纠正。综上所述，巢烜宝的上诉请求不成立，但一审法院计算违约金的基数及起算点有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初3897号民事判决；二、巢烜宝应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市新会区长隆古典家具城有限公司支付租金及管理费98398元及违约金（其中33343元的违约金应从2018年4月26日起算；2018年4月26日至5月25日的租金、管理费17270元应从2018年4月26日起算；2018年5月26日至6月25日的租金、管理费17270元应从2018年5月26日起算；2018年6月26日至7月25日的租金、管理费17270元应从2018年6月26日起算；2018年7月26日至8月19日的租金、管理费13245元应从2018年7月26日起算，上述款项均按日利率万分之六计付至本判决确定的给付之日止）。如果巢烜宝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1436.31元（已由江门市新会区长隆古典家具城有限公司预交3105.94元），由巢烜宝负担。江门市新会区长隆古典家具城有限公司多预交的一审案件受理费3105.94元，由一审法院予以退回；巢烜宝应向一审法院补缴一审案件受理费1436.31元。二审案件受理费764.35元（已由上诉人巢烜宝预交），由巢烜宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 徐 闯审 判 员 冒庭媛二〇二〇年六月十七日法官助理 杨倩瑜书 记 员 黄巧明