江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终741号上诉人（原审被告）：廖昕，男，1978年5月5日生，汉族，住江西省遂川县。被上诉人（原审原告）：赖丰年，男，1975年1月13日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：陈刚，江西智桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李连生，男，1974年5月23日生，汉族，住江西省遂川县。被上诉人（原审被告）：周三明，男，1985年4月30日生，汉族，住江西省遂川县。原审被告：王佑永，男，1989年8月12日生，汉族，住吉安市泰和县。原审被告：吉安市吉州区九寿鑫保健服务有限公司，住所地吉安市吉州区友谊路（原审计大楼）****房，统一社会信用代码91360802MA37WOJK8R。法定代表人：王佑永，系公司总经理。上诉人廖昕因与被上诉人赖丰年、李连生、周三明，原审被告吉安市吉州区九寿鑫保健服务有限公司（以下除判决主文外均简称九寿鑫公司）、王佑永房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初1312号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖昕上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判由廖昕、李连生及周三明三人承担腾空房屋、给付租金、水电费、电梯费、卫生费的义务，且费用只能计算至2019年1月1日；2.诉讼费由赖丰年承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1.租赁协议为周三明与赖丰年签订，而非廖昕签订；2.租赁协议签订后，房屋实际使用人为廖昕与周三明，李连生虽为原九寿鑫公司股东，但几年前已实际退股；3.租赁合同以吉安市吉州区九寿商贸有限公司的名义签订，该公司的法定代表人为周三明，而非以九寿鑫公司的名义。周三明与赖丰年签订租赁协议时，吉安市吉州区九寿商贸有限公司已经注销，不具有民事行为能力，该租赁合同属于无效合同；4.赖丰年故意扩大损失，其应自担责任，廖昕已明确不租房屋，同意由赖丰年处置物品抵扣租金，房屋钥匙早已交回赖丰年，不存在再腾空房屋并计算租金等费用算至腾空之日止。周三明的房屋租金付至2018年11月1日，按照协议约定逾期十个工作日未付租金和水电，赖丰年有权解除合同和采取强制措施责令搬迁。廖昕于2019年2月明确告知赖丰年委托的房屋管理人员要求解除合同，押金、办公用品抵扣租金，廖昕于2019年4月4日将房屋所有钥匙交还给赖丰年。二、一审送达程序错误，致使廖昕未能参与一审庭审，诉讼权利被剥夺。在廖昕电话通畅、邮寄地址有效的情况下，一审法院不电话或书面通知开庭，而采用现代人一般不太注意的短信方式送达，有违常理且不符合规定。根据《最高院印发关于进一步加强民生送达工作的若干意见的通知》第二条规定，电子送达要当事人同意，且由当事人提供并确认接收民事诉讼文书的传真号、电子信箱、微信号等电子送达地址。廖昕没有同意一审法院电子送达，更没有提供手机号码给法院，一审法院在未书面或电话通知上诉人开庭的情况下，只发了一条短信告知，在骚扰信息频繁的情况下，廖昕没有及时查看到开庭信息，诉讼权利被剥夺，请依法发回重审。三、一审判决适用法律错误。1.吉安市吉州区九寿商贸有限公司在签订协议时是无效的民事主体，不具有相应的权利和义务，合同应当认定无效；2.吉安市吉州区九寿商贸有限公司注销后公司要及时销毁公章，之后的法律责任由负有保管义务的廖昕、李连生及周三明承担责任，而非廖昕一人承担。四、不要求李连生承担责任。被上诉人赖丰年答辩称：一、一审法院程序合法，没有剥夺廖昕权利行为；二、一审法院判决廖昕承担责任，赖丰年认为廖昕应承担连带责任，廖昕包括其他股东一直未与赖丰年交接，未腾空房屋，租金应当算到腾空之日止。被上诉人李连生、周三明未答辩。原审被告九寿鑫公司、王佑永未答辩。被上诉人赖丰年向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2018年7月30日签订的《原吉安市审计局办公楼租赁协议》，并责令被告立即从原告出租屋内搬离；2.判令各被告连带支付原告自2018年11月1日起至被告实际搬离原告出租屋之日止的房屋租金及水电费、电梯费、卫生费（暂计至起诉之日为19300元）；3.本案的诉讼费、保全费等由各被告承担。一审法院认定事实如下：2015年3月3日，吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司（甲方）与原告赖丰年（乙方）签订《吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同》1份，合同约定：甲方将市国资局委托经营的位于原审计局办公大楼3-8楼和大楼东边二楼的房屋出租给乙方，租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月28日止。2015年8月31日，吉安市国资局出具证明同意原告将其承租的房屋部分楼层转租。2018年7月30日，被告廖昕以吉安市吉州区九寿商贸有限公司（乙方）名义与原告（甲方）签订《原吉安市审计局办公楼租赁协议》，并在落款处签名字“王佑永”以及加盖吉安市吉州区九寿商贸有限公司的公章，协议约定：甲方将位于吉安市友谊路和安居路交叉路口的原吉安市房屋出租给乙方使用；租赁期共19个月，从2018年8月1日起至2020年2月29日止；租金费用3400元／月（不包含电梯费、水费、卫生费等）、电费单价为1.2元／度、电梯费300元／月、水费50元／月、卫生费50元／月，电费按实用用量收取；乙方须按时支付甲方房屋租金和电费，若逾期十个工作日未支付费用，甲方有权解除合同，甲方有权采取强制措施责令乙方搬迁，由此而产生的一切经济损失由乙方承担。2018年8月9日，被告廖昕通过银行转账的方式向原告支付2018年8月1日至11月1日期间的租金10200元，之后的租金至今未付。一审法院另查明，吉安市吉州区九寿商贸有限公司已于2018年5月11日注销，股东有廖昕、李连生、周三明。被告吉安市吉州区九寿鑫保健服务有限公司于2018年5月2日注册登记成立，经营住所地为吉安市吉州区友谊路（原审计大楼）****房，法定代表人为王佑永，该公司正在办理注销手续。一审法院认为：被告廖昕在吉安市吉州区九寿商贸有限公司注销后，仍以其名义与原告签订《原吉安市审计局办公楼租赁协议》，该合同的双方当事人应为原告赖丰年和被告廖昕，该合同系原告、被告廖昕的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告廖昕应按照合同的约定履行自己的义务，一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务的，另一方可以解除合同，并要求恢复原状、赔偿损失。被告廖昕在协议签订后只缴纳了2018年8月1日至11月1日期间的租金10200元，2018年11月1日之后的租金至今未付，其以自己的行为表明不履行主要义务，原告可解除合同并要求被告廖昕腾空房屋。被告廖昕未按合同约定支付租金，构成违约，原告要求被告廖昕按合同约定支付自2018年11月1日起至实际搬离原告出租屋之日止的房屋租金、水电费、电梯费、卫生费，依法予以支持。原告未提供证据证实被告李连生、周三明、王佑永、九寿鑫公司使用该涉案房屋，其要求被告李连生、周三明、王佑永、九寿鑫公司连带支付自2018年11月1日起至实际搬离原告出租屋之日止的房屋租金、水电费、电梯费、卫生费的诉请，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告赖丰年与被告廖昕于2018年7月30日签订的《原吉安市审计局办公楼租赁协议》；二、被告廖昕在判决生效后10日内腾出吉安市友谊路和安居路交叉路口的原吉安市房屋并将该房屋交还给原告赖丰年；三、被告廖昕自2018年11月1日起支付原告赖丰年房屋租金、水电费、电梯费、卫生费至实际交还房屋之日止（缴纳标准：房屋租金费用3400元／月、电费单价为1.2元／度、电梯费300元／月、水费50元／月、卫生费50元／月，电费按实用用量收取）；四、驳回原告赖丰年的其他诉讼请求。案件受理费1302元，由被告廖昕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人廖昕向本院提交以下证据：1.收条一份，证明2019年4月4日赖丰年收到房屋的两把钥匙；2.廖昕与赖丰年委托的家政聊天记录一份，证明廖昕于2019年2月份主张不租房子，后续责任应由赖丰年自担。被上诉人赖丰年质证后认为，对证据1的三性有异议，出租人是赖丰年，廖昕要将钥匙交给赖丰年，并与赖丰年完成交接手续，不能说交钥匙就是将房屋腾空，签名不是赖丰年本人签字；对证据2的真实性无异议，2019年7月4日的聊天截图，赖丰年请的保洁说到这个事情不要找我，要找赖总，至今为止廖昕也没找赖丰年，通过聊天记录能看到廖昕一直拖拉，未付完租金，保洁说过多次租金的事情，甚至6月份开庭时，廖昕也来过法院，当时一审法院也说过，十日内交接房屋，也未办理。本院认为，经过二审询问，赖丰年认可其于2019年4月收到钥匙，本院对证据1的真实性予以采信；赖丰年对证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。二审期间，赖丰年自认其于2019年4月收到钥匙，但其要求廖昕清空房屋，进行书面交接。通过查阅一审案卷中廖昕向原审法院发出的短信，内容载明：“邓法官，我是今天上午赖丰年起诉案的当事人廖昕实在是抱歉，把时间记错了，本来以为你们还会另行通知的。具体的举证材料我上次开庭也都出示了……”同时廖昕在该短信中还说明了其主要观点。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点为：1.本案租金的支付主体应当如何确定；2.给付租金的截止日期应当如何确定；3.原审判决是否存在程序违法。关于原审判决是否存在程序违法的问题。廖昕上诉称，一审送达程序错误，未书面或电话通知上诉人开庭的情况下，只发了一条短信告知，致使廖昕未能参与一审庭审，诉讼权利被剥夺。一审案卷中装有廖昕曾向原审法院法官发送的短信，内容显示其对庭审时间系明知，且其已向原审法院表达案件观点，本院认为，廖昕在短信中表达的内容表明其已知晓开庭时间，证实原审法院已合法送达，且廖昕已充分表达其观点，原审法院已充分保障廖昕的诉讼权利，廖昕的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于本案的租金支付主体的认定问题。廖昕上诉称，租赁协议系周三明与赖丰年签订，房屋使用人为廖昕与周三明，租赁合同以吉安市吉州区九寿商贸有限公司的名义签订，该公司的法定代表人为周三明，吉安市吉州区九寿商贸有限公司已经注销，不具有民事行为能力，该租赁合同属于无效合同。本院认为，赖丰年和王佑永于2018年7月30日签订《原吉安市审计局办公楼租赁协议》，落款乙方处加盖吉安市吉州区九寿商贸有限公司印章，乙方处为王佑永的名字，联系电话139××******系廖昕的电话，吉安市吉州区九寿商贸有限公司于2018年5月11日被注销，九寿鑫公司于2018年5月2日注册登记成立，经，经营住所地为《原吉安市审计局办公楼租赁协议》中约定的租赁房屋吉安市吉州区友谊路审计大楼）5楼3、4号处，原审法院查明由廖昕缴纳房屋租金、赖丰年的管理人员向廖昕催缴租金等，且二审期间廖昕自认其于2019年4月将钥匙还给赖丰年，故原审法院廖昕为租赁房屋的实际使用人，由廖昕承担支付租金的义务，认定并无不当。廖昕的该上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采纳。关于租金截止日期的认定问题。廖昕上诉主张租金应计算至2019年1月，之后系赖丰年自行扩大的损失，且其于2019年4月4日交还了钥匙。本院认为，二审期间，赖丰年自认廖昕于2019年4月4日交付钥匙，故本院认为租金应计算至2019年4月4日，因赖丰年已掌握钥匙，应当视为廖昕已完成腾房义务，廖昕也认可赖丰年可自行处置房屋内物品。廖昕的部分上诉理由有事实依据，本院予以部分采纳。综上，廖昕的部分上诉理由和请求有事实和法律依据，本院予以部分支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，二审期间双方确认交付钥匙时间，故本院确认租金等费用的截止日期。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初1312号民事判决第一项；二、撤销吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初1312号民事判决第二、四项；三、变更吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初1312号民事判决第三项为：上诉人廖昕于本判决生效之日起15日内向被上诉人赖丰年交付自2018年11月1日起至2019年4月4日止的房屋租金、水电费、电梯费、卫生费（缴纳标准：房屋租金费用3400元/月、电费单价为1.2元/度、电梯费300元/月、水费50元/月、卫生费50元/月，电费按实用用量收取）；四、驳回被上诉人赖丰年其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1302元，二审案件受理费940元，共计2242元，由上诉人廖昕负担1394元，被上诉人赖丰年负担848元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年六月五日书记员  罗 莎