河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初1731号原告：裴喜润，女，1994年8月13日出生，汉族，中专文化程度，河南省孟津县人，个体户，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：蒋广泉，河南坤达律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：谢京辉，河南坤达律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：程利，女，1974年9月6日出生，汉族，初中文化程度，河南省伊川县人，个体户，住河南省伊川县。被告：闫社锋，男，1974年11月2日出生，汉族，高中文化程度，河南省伊川县人，个体户，住河南省伊川县。原告裴喜润诉被告闫社锋、程利为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴喜润及其委托诉讼代理人蒋广泉，被告程利、闫社锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裴喜润向本院提出诉讼请求：1、判令被告程利向原告赔偿合同违约金人民币13800元，赔偿因被告未能依约向原告交房导致原告另行租房产生的房租损失1450元，赔偿原告自行对房屋进行保洁形成的损失500元，维权产生的必要交通费用500元。2、判令被告闫社锋对第一项诉求承担连带赔偿责任。3、原告因维权产生的案件受理费、交通费等全部由两被告承担。事实和理由：原告系洛阳市涧**建设路******房屋买受人，被告程利系诉争房屋出卖人，被告闫社锋系程利出售房屋的委托代理人。2019年11月30日，原告与被告闫社锋在洛阳鼎冠房地产经纪有限公司签订《洛阳市存量房买卖合同》，约定将房屋以69万元的总价出售给原告。其中合同约定“第六条房屋交付（一）…甲方收到全部购房款后3个工作日内交付给乙方；第十条违约责任（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约房支付房屋总价款万分之五的违约金”。原告在2020年1月23日，已依约将全部购房款向被告程利交付完毕。依约被告最迟应在2020年2月5日之前向原告实际交付房屋，原告也考虑到疫情特殊，希望待疫情缓和后被告好能及时完成房屋交付。但随后，原告多次与被告联系催促希望及时完成房屋交付，均遭到被告搪塞拖延，直到2020年3月15日，被告闫社锋才将房屋钥匙转交给原告。原告进入房屋后发现房内垃圾遍地、一片狼藉，为此只能聘请保洁人员对房屋进行清扫整理。同时，因被告过度迟延交房，也导致原告在外租房产生了房租等实际损失。原告认为被告未能依约在合理时间内向原告及时交付房屋，违约事实清楚，同时被告也未能合理履行清扫房屋的合同附随义务，且导致原告在外租房产生了相应的房租，原告为清扫房屋也产生了一定费用。依法被告需要向原告承担合同违约赔偿责任，并承担原告产生的一系列实际损失。原告与被告多次沟通无果后，只能依法起诉。被告程利辩称：一、为了能够按期交房，答辩人程利积极创造条件，与案外人张晓艳签订的房屋租赁合同。由于2020年1月23日，全国范围内爆发了疫情，出现了不可抗力的因素，导致答辩人不能按期交房，应当免除答辩人延期交房的违约责任。2019年11月30日，闫社锋与被答辩人签订完《洛阳市存量房买卖合同》后，答辩人程利高度重视此事，为了能够按期履行交房义务，积极创造条件，2020年1月1日，程利与案外人张晓艳签订了《租房合同》，合同期限从2020年1月1日至2023年12月31日，房屋租金为1700元每月，答辩人确定租住该房屋后，答辩人让代理人闫社锋于2019年12月10日，向张晓艳支付租房订金1000元，2020年1月13日向张晓艳支付房租4100元，答辩人为按期腾房已经做好了准备。2020年1月23日，答辩人刚收到裴喜润的54万元尾款后，××，2020年1月25日，河南省省委、省政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，洛阳市人民政府为响应上级的号召，在全市各区范围内设置了疫情卡点，涉案房屋位于涧西区中侨社区，该社区工作人员在小区门口派专人驻守，只允许户籍在该社区的人或者该社区的常住人口入内，外来人员禁止入内。答辩人程利在。答辩人程利在疫情期间与社区人员询问是否能将房屋交给被答辩人，是考虑到被答辩人户籍在孟津，不属于市区的人口，待疫情稳定后，再办理相关事宜。答辩人在此期间与被答辩人沟通，说明了因为疫情的原因导致不能按照合同约定按期交房，待疫情稳定后，会及时履行交房的义务，经过了被答辩人的同意。该逾期交房的原因属于不可抗力，应当免除答辩人延期交房的违约责任。二、对于答辩人主张的租房损失，如果裴喜润在疫情发生之前已经租房，因为此次疫情延期交房，导致其多支付一个月的租金，答辩人可以根据《合同法》的公平原则，适当承担其房租损失，具体的数额以法院判决为准。三、在双方签订的房屋买卖合同中，约定答辩人将房屋的部分设施无偿留给被答辩人，交房前答辩人一直在居住，房屋且刚经过粉刷，干净整洁，房屋不属于空房，且答辩人于2020年3月15日交房时已经对涉案房屋进行了必要的打扫，并非被答辩人所述的垃圾遍地、一片狼藉，被答辩人请保洁公司对涉案房屋进行清理打扫，属于其个人行为，其应当自行负担清洁费用。四、被答辩人目前居住在洛阳市涧西区建设路119号64幢1-702号（中侨绿城小区），该小区离涧西区人民法院并不是很远，被答辩人完全具备步行或者骑行的条件，因此，该笔交通费用500元不属于必要费用。综上所述，答辩人逾期交房的原因属于不可抗力，且已经经过了被答辩人的同意，答辩人不应当承担相应的违约责任，对于被答辩人的房租损失请求法院依法裁判。被告闫社锋辩称：本案的诉讼主体不适格，答辩人闫社锋不应作为本案的被告。涉案房屋位于程利名下，属于其个人财产，答辩人闫社锋2019年11月30日签订的《洛阳存量房买卖合同》，系代程利所签，属于代理行为。且被答辩人在起诉状中自认被告闫社锋系出售房屋的代理人，根据《民法通则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，闫社锋与被答辩人不存在房屋买卖合同关系，应当依法驳回其对闫社锋的诉讼请求。其他答辩意见同程利。本院认为，本案中原告裴喜润（买受人，乙方）与被告程利（出卖人，甲方）于2019年11月30日签订《洛阳市存量房屋买卖合同》，主要约定：甲方将坐落于洛阳市涧西区建设路119号64幢1-702号房屋以690000元的成交价卖给乙方；甲方收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付给乙方；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。原告裴喜润于2020年1月23日按约向被告程利支付了房屋的全部价款，被告于2020年3月15日通过中介向原告交付房屋钥匙。本案被告程利未能按照合同约定的期限交付房屋是因新冠肺炎疫情防控导致的，属不可抗力因素，故对原告要求被告程利支付违约金、赔偿房租、交通费的诉讼请求，结合本案的实际情况，根据公平责任原则，本院酌定由被告程利向原告支付3000元。对原告要求被告程利赔偿房屋保洁损失的诉讼请求，因原、被告并未对房屋交付的具体细节及清洁程度作出明确约定，原告的该项主张没有合同和法律依据，本院不予支持。对原告要求被告闫社锋承担连带赔偿责任，因被告闫社锋，因被告闫社锋并非本案《洛阳市存量房屋买卖合同》的合同相对人，请求无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告程利于本判决生效后十日内向原告裴喜润支付3000元；二、驳回原告裴喜润的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案受理费103元，由原告裴喜润承担53元，被告程利承担50元。本判决为终审判决。审判员  何恒飞二〇二〇年六月十六日书记员  杨 静