江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初7488号原告（反诉被告）：南昌日兴实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区清平巷**，统一社会信用代码：91360100756769290T。法定代表人：徐月华，该公司董事长。委托诉讼代理人：桂松华，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201010943245。委托诉讼代理人：夏思绮，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911110357。被告（反诉原告）：南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站，，住所地：江西省南昌市西湖区清平巷**统一社会信用代码：91360100MA35GH57XC。法定代表人：孙永春，该站站长。委托诉讼代理人：熊国庆，该站副站长。委托诉讼代理人：郑一村，江西中山律师事务所律师，执业证号：13601199810182572。原告（反诉被告）南昌日兴实业有限公司（以下简称日兴公司）诉被告（反诉原告）南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站（以下简称物业管理站）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南昌日兴实业有限公司法定代表人徐月华及其委托诉讼代理人桂松华，被告（反诉原告）南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站其委托诉讼代理人熊国庆、郑一村到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）日兴公司诉称：原、被告于2011年4月19日签订《承租（经营）合同书》一份，合同约定由被告将位于南昌市西湖区并租赁给原告并用于经营，租赁期限至2018年5月31日。承租期间，原告一直除依约向被告支付租金及综合管理费用，其中包含消防整改费。2011年4月1日至2013年3月31日，消防整改费每年175800元；2013年4月1日至2013年5月31日消防整改费每年175800元；2013年6月1日至2018年5月31日每年消防整改费187680元，原告一直按照约定期限支付。而2017年4月18日，被告出租给原告的物业需进行消防整改，承租原告物业的经营户被要求停业并搬出，2017年5月18日，南昌市西湖区人民政府下发了《关于责令万寿宫商城一区、二区、三区停业消防整改的决定》。此次整改原因是消防不过关，责任在被告，与原告无关，根据合同法第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。此次消防整改，证明租赁物不符合约定的用途，故被告应负全责，并造成原告如下损失。原告曾于2004年、2010年对此承租物业进行不同部分装修，装修款共计950000元，因此次消防整改，已对原告租赁的装修物进行了全面拆除，故被告必须承担因消防整改的原因而造成装修物拆除的损失，即应对装修物剩余残值200000元向原告承担赔偿责任。因消防整改，租赁物业被迫停止使用。依据合同法相关规定，原告有权顺延因消防整改而中断的期间，虽经原告再三请求，但被告拒不顺延期间为十三个月的租期，并单方宣告解除合同。由于被告单方解除合同既成事实，原告无奈，不得不接受被告违约事实，但依据原、被告双方签订的《承租（经营）合同书》，原告于2013年6月至2018年5月，每年应向被告支付租金437920元（实际支付年租金493596元）原告每年从次承租人处收取租金共计1366129元，因被告单方合同，造成原告十三个月的租金差价损失945244元，则被告应赔偿原告因此遭受的经济损失945244元。现为维护原告之合法权益，故诉讼至法院，请求：1、判令被告因消防整改赔偿拆除原告装修物的剩余残值损失200000元；2、判令被告因单方违法解除租赁合同既成事实，赔偿原告十三个月剩余租期未能履行而遭受的租金差价损失945244元；3、本案诉讼费由被告承担。针对本诉部分，被告（反诉原告）物业管理站辩称：2011年4月19日,被告与原告签订了一份《承租（经营）合同书》，合同主要约定：一、租赁物（市场）的位置、面积及用途被告将位于南昌市西湖区红楼梯房屋及附属物一并租赁给原告经营。二、租赁期限：自2003年10月1日至2018年5月31日止（注：在本合同签订前，原告就已经租赁了被告的房屋及附属物，本合同为续签、补签）。三、租金及综合管理费用等（含消防整改费）：其中第（4）项2013年6月1日至2018年5月31日每年租金437920元，消防整改费187680元，年合计625600元，乙方每月应交52133元（租金36493.1元、消防整改费15639.9元），合同押金人民币叁万元。租金等费用的交纳期限、方式：租金及综合管理费按月交纳，每月6日前交纳租金，逾期一天按1‰收取滞纳金，逾期半个月未交租金视为原告废约，被告有权終止合同，收回场地，押金不予退还。四、双方的权利、义务。五、违约责任：如遇不可抗力造成建筑物的毁损或国家政策及政府规划需要，致使本合同无法履行，双方不承担任何责任。原告自2016年8月至2017年4月拖欠被告租金287931元，2018年10月原告支付了27000元，至今还有拖欠租金17931元及拖欠租金287931元的利息30000元和违约金170372元，合计218303元。2017年5月起至今，南昌市西湖区政府部门对万寿宫商城进行消防改造，将被告的房屋即原告租赁物纳入了消防整改范围，致使被告、原告的租赁合同无法履行。被告多次要求原告给付拖欠的租金，原告却起诉要求被告顺延租期。被告认为，由于政府行为，也造成了被告巨大的损失，且双方合同约定：如遇不可抗力造成建筑物的毁损或国家政策及政府规划需要，致使本合同无法履行，双方不承担任何责任。即原告的诉讼请求得不到法律支持，且改造后的万寿宫商城房屋（店面）所有权已经归南昌市所有，被告只是代为管理经营，无权处置该房屋（店面）所有权、使用权。为此请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）物业管理站反诉诉称：2011年4月19日，反诉人与被反诉人签订了一份《承租（经营）合同书》，合同主要约定：一、租赁物（市场）的位置、面积及用途反诉人将位于南昌市西湖区红楼梯房屋及附属物一并租赁给被反诉人经营。二、租赁期限：自2003年10月1日至2018年5月31日止（注：在本合同签订前，被反诉人就已经租赁了反诉人的房屋及附属物，本合同为续签、补签）。三、租金及综合管理费用等（含消防整改费）：其中第（4）项2013年6月1日至2018年5月31日每年租金437920元，消防整改费187680元，年合计625600元，被反诉人每月应交52133元（租金36493.1元、消防整改费15639.9元），合同押金人民币叁万元。租金等费用的交纳期限、方式：租金及综合管理费按月交纳，每月6日前交纳租金，逾期一天按1‰收取滞纳金，逾期半个月未交租金视为原告废约，反诉人有权終止合同，收回场地，押金不予退还。四、双方的权利、义务。五、违约责任：如遇不可抗力造成建筑物的毁损或国家政策及政府规划需要，致使本合同无法履行，双方不承担任何责任等。被反诉人自2016年8月至2017年4月拖欠反诉人租金287931元，2018年10月被反诉人支付了反诉人27000元，至今还有拖欠反诉人租金17931元及拖欠租金287931元的利息30000元和违约金170372元，合计218303元。反诉人多次要求被反诉人给付拖欠的租金，被反诉人却要求反诉人顺延租期。反诉人认为，由于政府行为，也造成了反诉人巨大的损失，被上诉人的要求无法实现。该租赁合同早已到期且自动终止。被反诉人拖欠反诉人租金是在政府消防改造之前的行为，构成违约。被反诉人应按租赁合同履行给付义务。现特向法院提起反诉，请求：1、判决原告（反诉被告）日兴公司给付拖欠被告（反诉原告）物业管理站房屋租金17931元及拖欠租金287931元的利息30000元、违约金170372元，合计218303元（反诉之日起至付清款之日的利息，按银行同期同率贷款利率计算）。2、本案诉讼费、反诉费由原告（反诉被告）日兴公司承担。针对反诉部分，原告（反诉被告）日兴公司辩称：反诉人以前已经对这个做出过起诉，在2018年10月30日，南昌市西湖区法院已将该案调解结案，被反诉人也已经履行完毕，反诉人属于重复诉讼。原告（反诉被告）日兴公司为证明其主张，本诉、反诉共同提交了如下证据：证据一：原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件及被告营业执照复印件各一份，证明原告、被告为本案适格主体。证据二：《承租（经营）合同书》复印件一份，证明2011年4月19日，原、被告签订了《承租（经营）合同》，约定被告将位于万寿宫商城二区二楼1635.34平方米、二区二楼原直属站市场管理办公室、二区到一区的天桥、三区一楼红楼梯一并租赁给原告并用于经营，租赁期限为2013年10月1日至2018年5月31日。证据三：《南昌市西湖区人民政府关于责令万寿宫商城一区、二区、三区停业消费整改的决定》复印件一份，证明因被告消防不过关，2017年5月18日，南昌市西湖区人民政府决定对万寿宫商城进行停业消防整改，承租原告物业的经营户被要求停业搬出，原告十三个月的租期被迫中断。证据四：1．被告出具的收据复印件两张；2．原告与30家经营户签订的《租赁合同》复印件30份；3．原告将租赁物业出租明细表一份，证明1．原告每月向被告支付租金41133元，故实际支付年租金493596元；2．原告将租赁物转租给不同经营户每年租金共计1366129元，而被告单方解除租赁合同，造成原告十三个月的租金差价损失945244元（（1366129-493596）/12＊13＝945244）。证据五：万寿宫二楼二区装修明细表一份，证明原告自承租被告物业以来，曾分别于2004年、2010年对承租物业进行两次装修，装修款合计950000元，因此次万寿宫消防整改，已对原告租赁的装修物进行了全面拆除，故被告应承担因消防整改的原因而造成原告装修物拆除的损失200000元。证据六、2018年10月30日法庭调解笔录，证明被告反诉请求在之前的调解笔录里已经结案了。被告（反诉原告）物业管理站为证明其主张，本诉、反诉共同提交了如下证据：证据一、被告事业单位法人证书一份、营业执照一份，证明被告主体资格。证据二、承租（经营）合同书一份，证明2011年4月19日，被告、原告签订了一份房屋租赁合同，合同主要内容见合同约定。证据三、万寿宫消防改造文书，证明2017年5月起南昌市西湖区人民政府部门对被告所有的、原告租赁的房屋等租赁物进行消防改造，该政府行为，致使被告、原告承租（经营）合同无法履行，被告、原告均无须承担改造后的任何责任。证据四、函件，证明反诉人向被反诉人催收拖欠房屋租金，被反诉人答复反诉人拖欠的原因和要求。证据五、2018年10月30日法庭调解笔录，证明法庭调解的时候遗漏了被告的诉讼请求，只对租金进行调解。经审理查明：原、被告于2011年4月19日签订《承租（经营）合同书》一份，合同约定由被告将位于南昌市西湖区并租赁给原告并用于经营，租赁期限为2003年10月1日至2018年5月31日（合同为续签、补签）。租金及综合管理费用等（含消防整改费）：其中第（2）项2011年4月1日至2013年3月31日每年租金410200元，消防整改费175800元，年合计586000元，第（4）项2013年6月1日至2018年5月31日每年租金437920元，消防整改费187680元，年合计625600元，原告每月应交52133元（租金36493.1元、消防整改费15639.9元），合同押金人民币叁万元…。南昌市西湖区公安消防大队于2017年4月18日决定，对被告出租给原告的物业实施停业进行消防改造。2017年5月18日，南昌市西湖区人民政府下发了《关于责令万寿宫商城一区、二区、三区停业消防整改的决定》。原告认为此次整改原因是消防不过关，责任在被告，造成原告损失，故诉至法院，同时被告提起反诉。另查明：本案审理过程中，原告申请对其所租赁房屋转租后租金收益进行鉴定，2019年12月25日，经江西国辰会计师事务所有限责任公司司法会计鉴定报告书鉴定，原告2016年租赁收益为754904.73元，2017年租赁收益为-326651.96元（原告提供的送审会计资料2017年营业收入为零）。原告支付鉴定费用30000元。再查明：南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站诉南昌日兴实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，2018年10月30日经南昌市西湖区人民法院调解，双方达成调解协议，南昌日兴实业有限公司一次性支付南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站租金270000元（租金到2017年4月30日止，其中押金30000元，转款240000元)，双方在调解笔录上签名同意以调解结案。上述事实有原、被告在庭审中的陈述，《承租（经营）合同书》、停业消费整改的决定、消防改造文书、调解笔录、鉴定报告书等予以证实。本院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实,原、被告双方签订了租赁合同,后原告按合同约定履行了向被告交纳租金等合同义务,合同履行期间,原告承租的涉案被告房屋进行消防整改。本案的争议焦点为:一、关于原告主张被告因消防整改赔偿拆除原告装修物的损失？二、关于原告主租赁合同余租期未能履行而遭受的租金差价损失？三、关于被告反诉主张的认定？对于第一个焦点:关于原告主张被告赔偿因消防整改拆除原告装修物的剩余残值损失200000元,对于装修具体项目、报价、范围等均未提供相应证据,故原告该主张，因证据不足,无法确定其具体的损失，本院不予支持。对于第二个焦点:关于原告要求被告给付房屋租金剩余租期未能履行而遭受的租金差价损失945244元的诉讼请求，根据本案查明的事实,原、被告双方签订了租赁合同,后原告按合同约定履行了向被告交纳租金及消防整改费等合同义务,租赁期限为2018年5月31日止，对不能继续租赁，涉案房屋是南昌市西湖区人民政府进行消防改造导致的，责任不在被告，原告的实际损失只是可得利益,考虑到对涉案房屋实际情况,故结合原告租期交纳消防整改费、鉴定报告书、涉案房屋租赁合同解除双方的责任,本院酌定上述损失150000元由被告予以赔偿。对于第三个焦点：原、被告双方对租金、利息、违约金提起诉讼，2018年10月30日经南昌市西湖区人民法院调解，南昌日兴实业有限公司一次性支付租金270000元，双方同意以调解结案。属于重复诉讼，故被告反诉理由不能成立，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告（反诉原告）南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）南昌日兴实业有限公司损失150000元。二、驳回原告（反诉被告）南昌日兴实业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15107元、反诉费2287元、鉴定费用30000元，共计47394元，由原告（反诉被告）南昌日兴实业有限公司负担26807元,被告（反诉原告）南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站负担20587元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 蔡 俊人民陪审员 郑 颖人民陪审员 黄 英二〇二〇年六月二十二日书 记 员 卢铃婷