江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初111号原告：李谷金，男，汉族，1944年3月28日出生，住上饶市鄱阳县。原告：李芙容，女，汉族，1946年4月10日出生，住上饶市鄱阳县。原告：李瑞华，女，汉族，1966年11月10日出生，住上饶市鄱阳县。原告：李昆，男，汉族，1986年9月5日出生，住上饶市鄱阳县。四原告共同委托诉讼代理人：吴亚闻，江西景之元律师事务所律师。被告：景德镇市城都房地产开发有限公司，注册号：360200110000054，注册地：景德镇市珠山区为宇路（为民培训楼）。法定代表人：李咸丰。被告：刘勇，男，汉族，1984年9月9日出生，住九江市都昌县。委托诉讼代理人：王金金，江西景扬律师事务所律师。原告李谷金、李芙容、李瑞华、李昆诉被告景德镇市城都房地产开发有限公司（以下简称城都公司）、刘勇确认合同无效纠纷一案，本院2020年1月10日受理，适用简易程序开庭后，因案情复杂本院依法变更为普通程序继续审理。原告李谷金及四原告共同委托诉讼代理人吴亚闻，被告刘勇委托诉讼代理人王金金到庭参加了诉讼，被告城都公司经本院合法传唤拒不到庭参见诉讼，本案现已缺席审理终结。四原告向本院提交如下诉讼请求，1、请求依法确定被告城都公司与被告刘勇就陶玉新都3栋2号店所签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年，城都公司因拖欠李鸿飞工程款，经双方协商城都公司于2011年4月11日向李鸿飞出具《陶玉新都工程款抵扣及支付承诺书》，承诺将陶玉新都3栋2号店用以抵扣工C程款人民币450000元，因当时城都公司借口准入证等材料被其股东拿走，故并未办理房产证书。后该房产一直为原告及其家属使用至今，在此过程中原告多次要求城都公司办理房产权属证书，均被其以各种理由推诿，直至2019年8月15日珠山区人民法院张贴公告，才得知该房产早已被城都公司过户至刘勇名下，而刘勇用该房产办理抵押贷款。原告认为，城都公司在明知自身就该房产已向李鸿飞出具承诺函的前提下，仍然不顾约定且隐瞒事实将房产出卖之行为已属严重违约，而刘勇购买房产之行为，并不符合常理及商业惯例，在该房产一直处于原告以及家属使用的状态下，刘勇在购买前及购买后均未使原告得知且也从未向其主张权利，不排除城都公司与刘勇之间存在串通侵害他人合法权益之情形，为维护自身合法经济权益及诚实守信的市场基本原则，现依据相关法律规定起诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉请。被告刘勇答辩称，1、四原告的诉讼主体不适格，四原告无权就被告与城都公司之间签定的合同提起效力之诉；2、两被告签订的《商品房买卖合同》属合法有效的合同，并无法定合同无效的情形；3、本案的被告刘勇购房行为在先，原告被继承人与城都公司签订的以物抵债协议在刘勇购房之后，且该以物抵债协议未经行政部门进行登记，没有公示的效力。综上，应驳回四原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、原告身份证、李鸿飞曾用名证明、珠山区人民法院（2019）赣0203民初956号民事判决书复印件，证明原告主体资格；2、《“陶玉新都”工程款抵扣及支付承诺书》及证人证言，证明城都公司就陶玉新都3栋2号店出具了书面承诺及该房产一直处于原告以及家属占有使用事实；3、不动产登记结果查询证明，证明被告城都公司违约将房产过户至被告刘勇的事实；4、两被告之间的就陶玉新都店3栋2号签订的房屋买卖合同、发票、收据复印件，证明两被告之间存在恶意串通的极大可能性；5、三份房产证，证明被告城都公司为原告办理了其余以房抵债房产的房产证；6、证人胡某的证人证言。被告刘勇向本院提交如下证据：1、（2019）赣民初0203字2047号，证明法院依法查清的事实，2010年1月13号，被告城都公司已经将诉争的3栋2号店的房产出售给刘勇，且刘勇已经支付完款项，原告的被继承人李鸿飞与被告城都公司仅存在债权债务关系，与诉争房屋物权无关联，李鸿飞与城都公司以房抵债承诺书是在刘勇购房后出具的，原告与城都公司的以房抵债行为是损害了刘勇的合法利益；2、诉争店面产生的8张完税发票。被告城都公司未答辩亦未举证。当事人围绕各自请求和辩解依法提交了证据。本院组织原、被告、第三人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院将附卷予以佐证，对双方有异议的证据本院作出如下认定：对原告举证的证据2，该承诺书与本院（2019）赣民初0203字2047号民事判决书中的证据相对应，合同相对人被告城都公司缺席庭审对该份证据未提出异议，本院对该份证据予以认定。对证人的书面及庭审中胡某的证言，该证人证言并未证实原告对诉争店铺具有所有权，而是证明的是四原告一直占有经营诉争店面，并证实该店面是统一作为整栋歌舞厅出租给他人的，本院对证人证言予以采信。本院认定的事实如下：刘勇与城都公司签订《商品房买卖合同》，景德镇市城都房地产开发有限公司将位于景德镇市陶玉新都Ｃ幢底层Ｃ1-2号店建筑面积56.78平米的房产以价格283900元出售给刘勇。合同签订当日，被告城都公司向被告刘勇出具收据载明刘勇以现金的方式缴纳了283900元陶玉新都Ｃ栋2号店房款。2015年7月20日，景德镇市地方税务局开具不动产统一发票金额为283900元，被告刘勇于当日缴纳住房维修基金且第三人已缴纳税款，税务部门开具完税证明。2015年7月21日，被告刘勇取得位于景德镇陶玉新都3栋2号店的房屋所有权证（证号为景房权证字第**）。2017年12月28日，被告刘勇与江西银行签订《个人借款及担保合同》约定：刘勇向被告借款60万元，刘勇将其所有的陶玉新都3栋2号店抵押给被告，并办理了赣20**景德镇市不动产证明第0000201号的抵押权不动产登记证明。被告刘勇并未归还银行贷款，银行已对诉争房屋陶玉新都3栋2号店行使抵押权。被告刘勇称其购买店铺后并未直接管理经营店铺，而是委托其亲戚出租，租金前期每年300元至500元，每年租金过年时亲戚以现金的方式交付。至于诉争店铺的承租人、租赁用途及之后的租金收取刘勇庭审中称不清楚。2011年4月11日，被告城都公司向李鸿飞出具陶玉新都工程款抵扣及支付承诺书：本公司以景德镇市为宇路陶玉新都商住楼C栋一层临街2号店面按总价450000元抵作工程款给李鸿飞，冲减城都公司原欠李鸿飞579676元的工程款。因该店面准入证被原股东台商陈碧珍拿走未还，待本公司收回准入证再为李鸿飞开具发票及办理房产证，办证所需契税及维修基金在冲抵所欠工程余款129676元中直接支付，剩余尾款一年内付清。2012年剩余城都公司以房抵债给李鸿飞的陶玉新都3栋2层1号店、3栋3层1号店及3栋1层1号店已经过户给李鸿飞。2011年至2019年期间，陶玉新都3栋李鸿飞作为整体用作歌舞厅出租，期间一直由四原告占有、使用及出租每月租金15000元后租金涨至每月16500元。另查明，李晓波曾用名为李鸿飞，李鸿飞于2017年2月25日离世，原告李谷金、李芙容、李瑞华、李昆为李鸿飞的法定继承人。经本院审判委员会讨论认为，本案的争议焦点为被告刘勇与城都公司于2010年1月13日签订的《商品房买卖合同》否因恶意串通而认定为无效。第一、刘勇与城都公司2010年2月签订房屋买卖合同在先，2011年城都房地产公司将涉案房屋以房抵债给李鸿飞在后；第二、刘勇2015年7月就取得涉案房屋的所有权证书，2017年12月28日，刘勇与江西银行签订《个人借款及担保合同》，该合同约定刘勇向江西银行借款60万元，并将涉案房屋抵押给江西银行，并办理了抵押登记。因刘勇无法归还贷款，江西银行于2019年4月1日起诉刘勇，本院依法作出（2019）赣0203民初546号民事调解书，四原告在（2019）赣0203民初546号民事调解书执行期间提起执行异议，本院于2019年12月2日依法作出（2019）赣0203民初2047号民事判决书，判决驳回四原告对贷款银行提起的执行异议之诉，四原告未上诉，该判决书已生效，银行已对涉案房屋行使了抵押权。第三、对于原告提出的涉案房屋一直由其整体出租，刘勇并未实际占有经营的意见，本院认为刘勇购买商铺并取得所有权证书后，就享有了完整的物权，刘勇有权将房屋交予亲属进行转租或空置的权利，不能直接证明刘勇与城都公司存在恶意串通的行为。第四、本案中刘勇2015年7月便取得了所有权证书，可原告称其直至2019年8月房屋抵押时才得知房屋的真实权属状态。原告以房抵债后既未催促城都公司尽快办理过户登记，又怠于了解、查询涉案房屋真实权利状态，其财产损失应直接向城都公司主张。第五，本院在庭审过程中询问原告方是否要求对刘勇与城都公司于2010年2月签订的《商品房买卖合同》中两被告签订合同的时间进行鉴定，但原告在庭后告知本院不予鉴定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据的规定，四原告没有直接证据证明刘勇与城都公司之间存在恶意串通行为，其应承担举证不能的不利后果，故本院认定应驳回四原告的全部诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李谷金、李芙容、李瑞华、李昆全部诉讼请求。本案受理费8050元，由原告李谷金、李芙容、李瑞华、李昆全部承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  洪莉倩人民陪审员  徐 鑫人民陪审员  王雅慧二〇二〇年六月二十三日法官助理万骏书记员杨柳青