重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终1592号 上诉人（一审原告、案外人）：重庆惠敦酒店有限责任公司，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路**（一、二楼层）1-2-1号、1-2-2号、2-1、2-2、2-3、2-4号，统一社会信用代码91500104305164591U。 法定代表人：韩依洁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩侃跃，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：曾念庆，重庆红岩律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：重庆中讯金通投资（集团）有限公司，住所，住所地重庆市南岸区复兴街****社会信用代码91500000676133014R。 法定代表人：吴惠兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李娟，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘微，女，该公司工作人员。 被上诉人（一审被告、被执行人）：重庆硕庆实业有限责任公司，住所地，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路**2-3iv> 法定代表人：周激。 被上诉人（一审被告、被执行人）：周激，男，1973年12月23日出生，住重庆市沙坪坝区。 被上诉人（一审被告、被执行人）：周波，男，1967年10月11日出生，，住重庆市沙坪坝区。 上诉人重庆惠敦酒店有限责任公司（以下简称惠敦酒店公司）因与被上诉人重庆中讯金通投资（集团）有限公司（以下简称中讯投资公司）、重庆硕庆实业有限责任公司（以下简称硕庆实业公司）、周激、周波案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）（2018）渝01民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。惠敦酒店公司的委托诉讼代理人韩侃跃、曾念庆，中讯投资公司的委托诉讼代理人刘微到庭参加诉讼。硕庆实业公司、周激、周波经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 惠敦酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决，确认2014年6月13日《房屋租赁合同》有效；2.惠敦酒店公司对位于重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路XXXX号X区、X区、X区、X区、X号、X号、X、X、X、X号房屋享有优先购买权；3.带租拍卖上述房屋。主要事实及理由：1.一审法院未认定惠敦酒店公司是曹勇与周激订立的《房屋租赁合同》的“承受人”错误。一方面，2014年6月13日，曹勇与周激签订了《房屋租赁合同》，同时曹勇又与夏明海、卫杨林以惠敦酒店公司名义签订了《酒店转让及经营权利收购协议书》，并安排夏明海、卫杨林设立惠敦酒店公司。在惠敦酒店公司成立后，曹勇指定曹建军、陈徐州受让夏明海、卫杨林股份而成为惠敦酒店公司股东。随后,曹勇又安排惠敦酒店公司股东变更为曹建军、李碧华。曹勇为收购惠敦酒店向案外人吕彭祥借款300万元，后曹勇将惠敦酒店的经营权转让给吕彭祥等人，并安排李碧华、曹建军将其持有的惠敦酒店公司的全部股份转让给周琰、吕彭泽。惠敦酒店公司的历任股东中，曹建军系曹勇的表弟，李碧华系曹勇的母亲，周琰系吕彭祥的妻子，吕彭泽系吕彭祥的弟弟，而吕彭祥系曹勇的债权人。由此可见，曹勇对惠敦酒店公司享有实际支配权，是惠敦酒店公司的实际控制人，曹勇与周激就案涉房屋签订《房屋租赁合同》的行为是履行职务的行为。另一方面，曹勇与周激订立《房屋租赁合同》的目的是将租赁房屋用于经营酒店，而惠敦酒店公司一直使用该房屋经营惠敦酒店，因此，惠敦酒店公司是实际的承租人。2.一审法院认定曹勇向惠敦酒店公司转让租赁权益不合法错误。曹勇在《承诺书》中确认其已向惠敦酒店公司转让案涉房屋的租赁权益，《房屋租赁合同》亦约定曹勇可以转租案涉房屋，故曹勇向惠敦酒店公司转让案涉房屋的租赁权益本不需要周激同意，但在《债权债务代偿处置协议书》中，周激确认了案涉房屋承租人为惠敦酒店公司，证明周激也同意曹勇向惠敦酒店公司转让租赁权。人民法院未对案涉房屋张贴封条，惠敦酒店公司在签订《债权债务代偿处置协议书》时并不知晓案涉房屋被查封，而且一审法院查封案涉房屋的时间在前述《房屋租赁合同》签订之后，故惠敦酒店公司受让的租赁权并非是在查封房屋上新设立的权利负担，其对案涉房屋享有合法有效的承租权。综上，一审法院认定事实和适用法律均错误，请求二审法院依法改判。 中讯投资公司辩称，1.案涉房屋于2014年6月13日被浙江省杭州市滨江区人民法院（以下简称滨江法院）查封，于2014年10月22日、11月3日先后被重庆市大渡口区人民法院（以下简称大渡口法院）和一中法院轮候查封，而曹勇与周激在2014年6月13日才签订租赁合同，故案涉房屋被司法查封在前，租赁在后，不论惠敦酒店公司对案涉房屋是否享有承租权，都不能对抗对案涉房屋的执行，不能享有代租拍卖的权利。2.惠敦酒店公司对案涉房屋未取得租赁权。理由在于：（1）夏明海、卫杨林以惠敦酒店公司名义与周激签订的《房屋租赁合同》仅用于办理工商登记，并未实际履行。（2）惠敦酒店公司不是曹勇与周激签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的一方当事人。在一中法院查封案涉房屋之前，曹勇与周激未签订合同约定曹勇将《房屋租赁合同》的权利义务转让给惠敦酒店公司。因此惠敦酒店公司不是案涉房屋的承租人。（3）滨江法院、大渡口法院和一中法院均按照法律规定的程序对案涉房屋进行了查封，并向周激送达了相应的法律文书，故惠敦酒店公司不是善意第三人，不适用善意取得制度。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 硕庆实业公司、周激、周波未答辩。 惠敦酒店公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认惠敦酒店公司与周激的《房屋租赁合同》有效；2.确认惠敦酒店公司对案涉房屋享有优先购买权；3.带租拍卖案涉房屋。 一审法院认定事实，（2015）渝一中法民执字第1126号执行案件的申请执行人为中讯投资公司，被执行人为硕庆实业公司、周激、周波等。在该案执行过程中，2014年10月22日、11月3日，大渡口法院和一中法院先后对周激名下的位于重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路XXXX号X区、X区、X区、X区、X号、X号、X、X、X、X号房屋进行了轮候查封。大渡口法院将上述查封财产移送该案一并执行。 2016年12月13日，一中法院发布公告，拟对周激名下的案涉房屋进行评估、拍卖，并要求房屋使用人、承租人、担保物权人或其他权利人向该院申报权利。在无人申报的情况下，一中法院依法委托相关机构对案涉房屋进行评估，并于2017年2月10日进行了不带租赁拍卖，该次拍卖因无人应拍而流标。 其后，惠敦酒店公司向一审法院提出书面异议，认为其对案涉房屋享有租赁权，要求确认租赁合同合法有效并要求带租拍卖。一审法院按照执行行为异议程序规定审查后，认为惠敦酒店公司的租赁行为并不具有对抗执行的效力，遂作出（2017）渝01执异682号执行裁定，裁定驳回惠敦酒店公司的异议。惠敦酒店公司对该裁定不服，向本院申请复议，本院审查后认为：惠敦酒店公司作为执行案件当事人之外的第三人，在本案中提出的异议系基于其主张对本案执行标的物房屋享有对抗执行的承租权，进而阻却执行标的物房屋不带租赁拍卖以及阻止向受让人移交房屋，属于案外人对执行标的物主张排除执行的实体权利，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查处理。本院遂于2017年12月25日作出（2017）渝执复33号执行裁定，裁定撤销一审法院（2017）渝01执异682号执行裁定，并发回一审法院重新审查。一审法院重新立案并按照执行标的异议程序规定审查后，认为惠敦酒店公司并无充分证据证明其已合法继受案涉房屋的租赁权，故一审法院于2018年5月31日作出（2018）渝01执异189号执行裁定，驳回惠敦酒店公司的异议请求。惠敦酒店公司不服该裁定，于2018年6月19日向一审法院提起本案诉讼。 另查明，在一中法院查封案涉房屋之前，滨江法院于2014年5月4日对案涉房屋予以查封，查封期限为二年，到期后未续查封。 2014年6月12日，重庆市大渡口区卫生局渝卫公字[2014]第XXXXXXXXXXXX号卫生许可证载明：单位名称为惠敦酒店公司，法定代表人、负责人为夏明海，地址为重庆市，地址为重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路**X号、X号、X、X、X、X号，许可项目为招待所。 2014年7月2日，惠敦酒店公司召开首届股东会，会议由夏明海主持，参加人为夏明海、卫杨林，股东会决议内容为：“1.审议通过并承诺严格遵守本公司章程；2.选举夏明海为本公司执行董事；3.选举卫杨林为本公司监事；4.聘任冉茂均为本公司经理。”前述公司章程载明，公司股东为夏明海、卫杨林。 惠敦酒店公司成立于2014年7月15日，其成立时注册登记地址为重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路XXXX号（X、X楼层）X号、X号、X、X、X、X号，法定代表人为夏明海。该公司的股东及法定代表人经过多次变更，现任法定代表人为韩依洁。 还查明，2014年6月13日，周激（甲方）与曹勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将位于重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路XXXX号建筑面积3777㎡，使用面积3500㎡的房屋出租给乙方，租赁期限从2014年6月13日至2024年6月12日，租金为每月每平方米8.8元，月租金33237.6元。五年内不递增租金，前五年期满后五年共递增10%。乙方第一次支付甲方2014年6月13日至2019年6月12日租金200万元。乙方第二次支付甲方2019年6月13日至2024年6月12日租金220万元。乙方租用甲方产权物业的用途为经营酒店及乙方自行确定的其他经营项目。2014年6月13日、6月14日，曹勇分别向周激转账100万元。2014年6月13日，周激出具收条一张，载明：今收到曹勇支付重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路XXXX号一层、二层产权物业，共计3777平方米，2014年6月13日至2019年6月12日租金，支付租金金额为200万元整。 2014年6月13日，重庆市公证处出具（2014）渝证字第XXXXX号具有强制执行效力的债权文书公证书，载明：吕彭祥与曹勇及周激、卫杨林、夏明海于2014年6月13日在该公证处公证员的面前签订了《借款协议》，三方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，该协议内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上三方的签名、指印均属实。自上述债权债务形成之日，该公证书具有强制执行效力。上述《借款协议》由吕彭祥作为出借方，曹勇作为借款方，周激与卫杨林、夏明海作为保证人三方签订。该协议约定曹勇向吕彭祥借款300万元，借款用途为收购大渡口区惠敦酒店，借款期限为2014年6月13日至2014年12月13日，保证期间为借款之日起两年等内容。 2014年6月13日，惠敦酒店公司（出让方、甲方）与曹勇（受让方、乙方）签订《酒店转让及经营权利收购协议书》，该合同约定甲方以130万元将惠敦酒店的所有权转让给乙方。在签订本协议的同时，乙方首次支付转让款100万元，剩余尾款30万元在甲方完成酒店交付、相关费用结算及变更手续后一次性支付给甲方。该协议还载明，酒店名称为重庆惠敦酒店，酒店地址为重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路XXXX号，酒店房屋建筑面积3777平方米，酒店房屋现出租给夏明海为法定代表人的惠敦酒店公司，消防合格意见书编号为大公消安检许字[2014]第XXXX号，卫生许可证编号为渝卫公证字[2014]第XXXXXXXXXXXX号。夏明海、卫杨林在甲方处签字确认，曹勇在乙方处签字确认。 2014年6月20日，案外人夏明海、卫杨林以惠敦酒店公司的名义与周激签订《房屋租赁合同》，约定周激将坐落于重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路XXXX号（X、X楼层）X号、X号、X、X、X、X号房屋出租给惠敦酒店公司作为商用。租赁期共五年，自2014年6月20日至2019年6月20日，每年租金50万元。 2014年12月3日，周激（甲方）与曹勇（乙方）签订《补充协议》，约定就双方于2014年6月13日签订的《房屋租赁合同》约定的租金及支付方式进行如下变更：一、乙方支付第二次租金的时间提前为2014年12月，支付金额变更为190万元。二、甲方于2014年8月1日向邱容借款30万元，邱容于2014年11月28日已将该债权转让给乙方，甲、乙双方同意该笔借款冲抵本协议第一条的租金30万元；甲方于2010年2月1日向乙方借款本金80万元，甲、乙双方同意该笔借款冲抵本协议第一条租金80万元，冲抵后，乙方仅需一次性支付甲方第二次租金80万元即可。甲方指定乙方将该笔款项支付至卫杨林的账户。 对于《补充协议》第二条约定的周激向曹勇的借款冲抵租金80万元的问题，惠敦酒店公司举示了周激于2011年4月2日出具的《借条》，该《借条》载明：周激今借到曹勇80万元，借款期限为2010年2月1日至2012年2月1日，该借条为2010年2月1日借款的延期手续。同时，惠敦酒店公司举示转款凭证一张，载明2010年2月1日，曹勇向周激转账80万元。 对于《补充协议》第二条约定的周激向邱容的借款冲抵租金30万元的问题，惠敦酒店公司举示了2014年8月1日邱容向周激转账50万元转款对账单。对于该款项，惠敦酒店公司称，2014年8月1日邱容借款50万元给周激，周激还了20万元给邱容，曹勇代周激把剩余的借款30万元归还给了邱容，因此冲抵租金30万元。 2014年12月3日，周激出具授权委托书，载明：周激委托曹勇将双方于2014年12月3日签订的《补充协议》中约定的冲抵后的租金80万元汇入卫杨林的银行账户，由此产生的所有纠纷由周激全部负担。同年12月4日，曹勇分三次共向卫杨林账户转账汇入80万元。 2014年10月18日，周激出具《承诺书》，载明：周激于2014年6月13日与曹勇签订了《房屋租赁合同》，合同约定周激自愿将重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路XXXX号房屋（建筑面积3777平方米）出租给曹勇，租赁期间为2014年6月13日至2024年6月12日。现曹勇已经按约足额支付房屋租金，由于个人原因，周激至今未将房屋交付给曹勇。周激承诺最迟在2014年10月31日前将房屋交付给曹勇，否则自愿承担相应违约责任。曹勇在该《承诺书》下方手书“本人依据承诺书取得的相关房屋承租权益，全权转让给重庆惠敦酒店有限责任公司享有使用”，落款时间为2015年12月16日。 2016年6月11日，周激、硕庆实业公司作为甲方与韩依洁、刘桂兵作为乙方、惠敦酒店公司作为丙方签订《债权债务代偿处置协议书》，约定：甲方对外尚有酒店用品、地毯款、电视款、字、地毯款具款、墙纸款、装修款负债共计369000元。上述债务均系甲方筹备酒店时所欠，现乙方因受让惠敦酒店而成为丙方股东。甲乙丙三方同意上述债务由乙方代甲方偿还，甲方同意丙方实际享有的房屋（建筑面积3777平方米）租赁使用权从2024年6月12日延长至2027年6月12日。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉是基于其认为执行标的物系其所有的财产或认为其在该标的物上享有能够对抗执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，本案的争议焦点是惠敦酒店公司对本案执行标的房屋是否享有对抗执行的承租权。一审法院评判如下： 关于惠敦酒店公司与周激在人民法院查封前是否已经签订合法有效的书面租赁合同的问题。惠敦酒店公司认为，该公司是曹勇与周激所签订的《房屋租赁合同》的实际载体，曹勇系惠敦酒店公司的实际控制人和发起人，租赁案涉房屋就是为了经营惠敦酒店，故惠敦酒店公司从租赁合同成立时就合法承受了该租赁权。一审法院认为，首先，遵循合同相对性原则，2014年6月13日曹勇与周激所签订的《房屋租赁合同》，出租人系周激，承租人系曹勇，惠敦酒店公司此时尚未成立，并不是该租赁合同的主体。2014年6月20日，夏明海、卫杨林以惠敦酒店公司的名义与周激签订的《房屋租赁合同》只是为了办理工商登记，并未实际履行。同年12月3日，周激与曹勇签订《补充协议》时，惠敦酒店公司已经成立并办理工商登记，但其未在该协议中成为租赁合同的主体，故从租赁合同的签订主体来看，惠敦酒店公司并非租赁合同约定的承租人。其次，从合同约定的内容来看，在一审法院查封之前，《房屋租赁合同》及《补充协议》中并没有约定，将合同权利义务转移至惠敦酒店公司，各方当事人也未另行订立以合同权利义务转让为内容的合同。再次，从合同履行情况来看，惠敦酒店公司在本案中提交的支付租金等相关证据不能证明惠敦酒店公司向周激履行了支付租金的合同义务。最后，从惠敦酒店公司在本案中提交的工商登记情况及股东会决议内容来看，曹勇并非惠敦酒店公司的股东，惠敦酒店公司亦未举示证据证明曹勇系惠敦酒店公司的实际控制人或发起人。同时惠敦酒店公司主张曹勇安排夏明海、卫杨林成立惠敦酒店公司，而在庭审中又举示《酒店转让及经营权利收购书》，认为曹勇向夏明海、卫杨林收购了正在办理工商登记的惠敦酒店公司，其前后陈述自相矛盾，不具备可信度。退一步讲，即使曹勇在租赁案涉房屋后用于惠敦酒店公司从事酒店经营，也是其对租赁房屋的使用行为，承租房屋的行为不同于承租房屋后实际使用房屋从事经营的行为。曹勇租赁房屋后实际使用房屋的行为并不影响租赁合同主体的认定。据此，惠敦酒店公司关于其从租赁合同成立时就合法承受了案涉房屋租赁权的理由不能成立。 关于惠敦酒店公司是否已经合法继受曹勇对案涉房屋的承租权的问题。惠敦酒店公司认为根据周激出具的《承诺书》及2016年6月11日所签订的《债权债务代偿处置协议书》，可以认定周激知晓并认可《房屋租赁合同》转让的事实，惠敦酒店公司也以经营行为表示了对《房屋租赁合同》的接受，故惠敦酒店公司继受了《房屋租赁合同》的权利义务而成为实际承租人。一审法院认为，曹勇虽然于2015年12月16日在周激出具的《承诺书》下方手书关于转让承租权益给惠敦酒店事宜，但该《承诺书》仅能证明曹勇有将该租赁权转让给惠敦酒店公司的意思表示，惠敦酒店公司并未能举示证据证明其已与曹勇就该转让达成协议，亦不能证明出租人周激知晓并同意该转让。《最高人民法院》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。该条中的“设定权利负担”包括设定租赁关系。本案中，惠敦酒店公司在签订《债权债务代偿处置协议书》时，案涉房屋已经被一审法院所查封，权利人对不动产物权的行使已受限制，换言之，所有权人此时已经丧失对该不动产的处分权，故周激在案涉房屋被查封后，才同意承租人由曹勇变更为惠敦酒店公司并延长租期的行为，不能对抗人民法院的查封。同时，惠敦酒店公司在本案中举示重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初19973号民事判决书，认为曹勇虽然不是惠敦酒店公司登记的法定代表人，却以惠敦酒店公司的名义对外招揽业务，系实际控制人。既然惠敦酒店公司认为曹勇系惠敦酒店公司实际控制人，那么惠敦酒店公司实际上受控于曹勇一人，该协议系在曹勇的主导下完成的，在客观上存在进行虚假交易的可能性。另外，惠敦酒店公司知道或应当知道案涉房屋已经被查封，仍然与周激签订该代偿协议，不能认定为善意第三人，因继受该房屋承租权而产生的法律风险和法律后果应由其自行承担。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决驳回惠敦酒店公司的诉讼请求。一审案件受理费22800元，由惠敦酒店公司负担。 本院二审中，惠敦酒店公司依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。惠敦酒店公司举示的该公司股东会决议4份系该公司从重庆市大渡口区市场监督管理局查询而来，本院对该证据予以采信。惠敦酒店公司对其举示的惠敦酒店经营权转让协议、2015年6月5日协议两份、2015年6月23日协议、营业执照提交了原件予以比对。惠敦酒店公司系列股东会决议载明的惠敦酒店公司股东变更情况以及曹勇向吕彭祥借款的事实均对上述证据的部分内容予以印证，且该部分内容与本案待证事实有一定关联性，故本院予以采信。对于惠敦酒店公司提交的交接单，该证据与本案待证事实无关，本院不予采信。 二审审理查明：1.2014年12月10日，惠敦酒店公司股东会决议载明夏明海将其持有的惠敦酒店公司50%的股权转让给曹建军，卫杨林将其持有的惠敦酒店公司45%的股权转让给曹建军，5%的股权转让给陈徐州。2015年6月16日惠敦酒店公司股东会决议载明曹建军将其持有的惠敦酒店公司90%的股权转让给李碧华，陈徐州将其持有的5%的股权转让给李碧华。2015年6月25日，惠敦酒店公司股东会决议载明李碧华将其持有的惠敦酒店公司95%的股权转让给周琰，曹建军将其持有的5%的股份转让给吕彭泽。 2.2015年6月5日，《惠敦酒店经营权转让协议》订立，该合同首部列周琰为甲方，曹勇为乙方；合同尾部甲方处周琰、吕彭泽、吕彭祥签名捺印，乙方处曹勇签名捺印。该合同主要约定“惠敦酒店经营权法人（惠敦酒店公司法定代表人）由乙方表弟曹建军更名为甲方，更名前一切债务由乙方负全部法律责任，与甲方无关”等内容。同日，曹勇与吕彭泽、吕彭祥订立《协议》，约定曹勇同意按与吕彭泽、吕彭祥签订的关于惠敦酒店相关协议的约定执行，承诺将酒店的经营权、承租权、转让权转让给吕彭泽和吕彭祥。该《协议》正文尾部手书“包括曹勇与周激签订的房屋租赁合同”。2015年6月23日，吕彭泽、吕彭祥作为甲方与曹勇作为乙方签订《协议》，主要约定“惠敦酒店转让权及经营权原所有人由曹勇之母李碧华变更为吕彭祥之妻周琰”等内容。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，惠敦酒店公司上诉请求确认《房屋租赁合同》有效并要求对案涉房屋带租拍卖，实质是要求确认其对案涉房屋享有合法承租权,且该权益能够阻止其向受让人移交房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，惠敦酒店公司的主张如能成立，必须同时满足三个条件：一是惠敦酒店公司是合法的承租人；二是在人民法院查封前，惠敦酒店公司和被执行人周激就案涉房屋已签订合法有效的书面租赁合同；三是在人民法院查封前，惠敦酒店公司已实际占有该案涉房屋。对此，本院结合查明事实，具体评析如下： 关于惠敦酒店公司是否是合法的承租人问题。惠敦酒店公司与周激订立的《房屋租赁合同》并未实际履行，该公司认为其系案涉房屋的合法承租人主要基于以下两项上诉理由：1.曹勇系惠敦酒店公司实际控制人，其因履行职务与周激订立《房屋租赁合同》，惠敦酒店公司是该租赁合同的实际“承受人”。2.曹勇已将《房屋租赁合同》中承租人权利转让给了惠敦酒店公司，该公司由此成为案涉房屋的承租人。针对第一项上诉理由，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第（三）项规定，公司的实际控制人，应是通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。惠敦酒店公司认为曹勇签订《房屋租赁合同》的同时，曹勇作为惠敦酒店公司的实际控制人安排夏明海、卫杨林筹备设立惠敦酒店公司，并举示《酒店转让及经营权利收购协议书》为证。但该收购协议书仅约定曹勇以130万的价格受让惠敦酒店的经营管理权等，并未约定曹勇对惠敦酒店公司出资，也未约定夏明海、卫杨林根据曹勇的安排设立惠敦酒店公司。惠敦酒店公司也未举证证明曹勇通过其他协议确定了其对惠敦酒店公司的支配权。在惠敦酒店公司设立之后，夏明海、卫杨林向曹建军、陈徐州转让了惠敦酒店公司股份，但无证据证明夏明海、卫杨林是根据曹勇的安排无偿向曹建军、陈徐州转让股份，故惠敦酒店公司主张曹勇在公司筹备设立阶段即是公司的实际控制人无事实依据，本院不予支持。即使曹建军、陈徐州等人是根据曹勇安排受让股份的事实成立，曹勇可能成为惠敦酒店公司实际控制人的时间也是在曹建军、陈徐州成为惠敦酒店公司股东之后，晚于曹勇与周激签订《房屋租赁合同》的时间，曹勇无法以惠敦酒店公司实际控制人的身份与周激订立《房屋租赁合同》。 即使曹勇安排夏明海、卫杨林设立惠敦酒店公司及其系该公司实际控制人的事实成立，也不能当然认定曹勇代表惠敦酒店公司与周激订立了《房屋租赁合同》。公司实际控制人与公司均是具有独立民事行为能力的民事主体，公司实际控制人的民事行为不等于公司的民事行为。本案中，《房屋租赁合同》是曹勇和周激签订，合同上载明的承租人是曹勇，不是惠敦酒店公司。惠敦酒店公司设立后，曹勇与周激还就租赁案涉房屋签订了《补充协议》，惠敦酒店公司仍未以承租人名义参与该协议的订立。案涉房屋的首期租金和二期租金均由曹勇支付，惠敦酒店公司未举证证明其履行了支付租金的义务。虽然惠敦酒店公司实际使用案涉房屋经营惠敦酒店，但是房屋承租人曹勇自用租赁房屋或允许惠敦酒店公司使用租赁房屋，均是承租人使用租赁物的方式，并不改变曹勇在租赁法律关系中的承租人主体地位。惠敦酒店公司不能以是租赁物的实际使用人为由突破合同相对性而成为承租人。 另外，《房屋租赁合同》签订在惠敦酒店公司筹备设立阶段，惠敦酒店公司未举证证明曹勇是惠敦酒店公司的发起人或得到发起人的委托授权，也未举证证明曹勇是该公司员工且具有对外订立合同的职权，因此曹勇不能代表设立中的惠敦酒店公司对外签订合同。并且，惠敦酒店公司举示的2015年6月5日曹勇与吕彭泽、吕彭祥签订的《协议》约定曹勇向吕彭泽、吕彭祥转让的事项中包括“曹勇与周激签订的房屋租赁合同”，可见曹勇认为其是《房屋租赁合同》的订立主体，其有权向他人转让合同权利义务，由此也证明曹勇并无代表惠敦酒店公司订立《房屋租赁合同》的意思表示。综上，曹勇在签订《房屋租赁合同》时不是惠敦酒店公司的实际控制人，也不是代表惠敦酒店公司签订《房屋租赁合同》，故惠敦酒店公司的第一项上诉理由无事实依据，本院不予支持。 针对第二项上诉理由，本院认为，首先，如前所述，在2015年6月5日曹勇与吕彭泽、吕彭祥签订的《协议》中，约定了曹勇向吕彭泽、吕彭祥转让的事项中包括“曹勇与周激签订的房屋租赁合同”，曹勇通过该协议已向吕彭泽、吕彭祥转让了其就案涉房屋享有的租赁权益，惠敦酒店公司亦没有举证证明该协议不成立或未履行。因此，曹勇于2015年12月16日在《承诺书》上书写“本人依据承诺书取得的相关房屋承租权益，全权转让给重庆惠敦酒店有限责任公司享有使用”时，已经不享有案涉房屋的租赁权，其无权向惠敦酒店公司转让《房屋租赁合同》的权利义务。 其次，即使曹勇在2015年12月16日仍享有租赁权，其在《承诺书》上书写将案涉房屋承租权益转让给惠敦酒店公司也不符合法律规定。该《承诺书》系周激向曹勇出具，曹勇是该《承诺书》的持有人，其在自己持有的书面文件上作出转让租赁权益的意思表示，不代表曹勇与惠敦酒店公司就转让案涉房屋租赁权益达成了一致的意思表示。并且租赁权益的转让实质是租赁合同权利义务的概括转让，不仅涉及租赁物使用权的转让，还涉及妥善使用、保管承租物等义务的一并转让。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，曹勇向惠敦酒店公司转让案涉房屋承租权益还应获得周激的同意。惠敦酒店公司举示《债权债务代偿处置协议书》，拟证明周激同意曹勇的转让行为。但该协议书签订时，案涉房屋已经被一审法院查封，周激无权再同意案涉房屋租赁权益的转让。惠敦酒店公司认为人民法院未对案涉房屋张贴封条，其在签订上述代偿处置协议书时不知晓案涉房屋已被查封，故其受让案涉房屋租赁权益合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定：人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。不动产物权以登记为其公示方法，人民法院对不动产采取的查封措施是对不动产交易的限制，查封措施自裁定书和协助执行通知书送达时便发生法律效力，未张贴封条或者公告并不影响查封行为的效力。因此，即使人民法院未在已查封的案涉房屋上张贴封条，也不影响人民法院对案涉房屋查封的效力，惠敦酒店公司以此为由对抗查封于法无据，本院不予采纳。曹勇在2015年12月向惠敦酒店公司转让案涉房屋租赁权益的行为不符合法律规定，惠敦酒店公司的第二项上诉理由于法无据，本院不予支持。 综上，惠敦酒店公司不是案涉房屋的合法承租人，曹勇与周激就案涉房屋签订的租赁合同不应视为惠敦酒店公司与周激签订的租赁合同，惠敦酒店公司即使占有、使用案涉房屋，亦并非基于其与周激的房屋租赁关系，故惠敦酒店公司不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的承租人在租赁期内可以阻止向受让人移交占有被执行的不动产的条件，惠敦酒店公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。 对于惠敦酒店公司要求确认其对案涉房屋享有优先购买权的上诉请求，因该诉讼请求不属于执行异议之诉案件的审查范围，故本院不予处理。 综上所述，惠敦酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽将惠敦酒店公司要求确认其对案涉房屋享有优先购买权的诉讼请求纳入本案审理范围错误，但不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由重庆惠敦酒店有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  姜圆圆 审判员  廖晓莹 二〇二〇年六月二十八日 书记员  庞雪梅