江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初10640号 原告：南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室，住所地南京市。 负责人：曹波。 委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。 被告：南京卓立房产置业有限公司，住所地南京市。 法定代表人：朱俊才。 委托诉讼代理人：李春林，江苏友诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方盼，江苏友诚律师事务所律师。 第三人：南京市规划和自然资源局，住所地南京市。 负责人：叶斌。 委托诉讼代理人：郭瑞晓，女。 委托诉讼代理人：陆宏飞，国浩律师（南京）事务所律师。 第三人：中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站，住所地南京市。 负责人：陈佳兵，该管理站站长。 委托诉讼代理人：刘雪梅，北京市兰台（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯华，北京市兰台（南京）律师事务所律师。 原告南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称鼓楼国资办）与被告南京卓立房产置业有限公司（以下简称卓立房产公司）、第三人南京市规划和自然资源局（以下简称规划与自然资源局）、第三人中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站（以下简称南京管理站）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼓楼国资办委托诉讼代理人崔勇、宫来财，被告卓立房产公司委托诉讼代理人李春林、方盼，第三人规划与自然资源局委托诉讼代理人郭瑞晓、陆宏飞，第三人南京管理站委托诉讼代理人刘雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼓楼国资办向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即协助原告办理南京市、801室、901室、1001室、1101室、1201室、1301室、1401室、1202室、1302室、1802室、1902室等共计18套房屋的土地使用权证；2.诉讼费用由被告承担。事实理由：2007年4月24日，被告与鼓楼区城市建设有限公司签订《合作协议书》，对合作开发广州路209号、211号项目事宜达成一致协议。鼓楼区城市建设有限公司以10600元/平方米的价格从被告处购买了43套商品房，总价5280万元，并约定房屋产权证办理至原告名下。2008年至2012年之间，鼓楼区城市建设有限公司陆续支付完毕上述款项，但目前仍有18套房屋的土地使用证尚未办理。2012年5月31日，原告与被告签订了上述18套房屋的《紫府铭居商品房预售合同》，约定被告在原告领取房屋所有权证书15日后及时配合原告办理对应商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记手续。原告已于2013年8月7日领取了本案所涉的18套房屋的所有权证书，但被告仍未将土地使用权证办理至原告名下，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告卓立房产公司辩称：首先，办理土地证系规划和自然资源局的职权范围，原告应要求该局办理，原告起诉被告，要求被告为其办理土地证属于诉讼主体错误。其次，被告所开发建设的紫府名居项目手续齐全，被告的责任及手续已经履行完毕，原告名下的43套房屋中有25套已经办理了土地使用权证，本案所涉的18套房屋的土地没有任何抵押、查封，原告为何未能办理该18套房屋的土地使用权证被告并不知悉，被告认为原告的诉讼请求不明，且没有事实依据。再次，紫府名居项目系被告与原73821部队联合开发建设的，案涉房屋的土地使用权登记需要部队的配合，且需要追加规划与自然资源局参加诉讼。综上，原告的诉讼主体错误，且诉讼请求不明确，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人规划与自然资源局述称：涉案18套房屋系卓立房产公司与原73821部队联建的房屋，该项目于2007年6月份批准用地，并分别办理了土地出让及划拨手续，总面积是4152.8平米，用途是商业住宅，其中市政配套用地是6.1平米，按照批准的军地比例是4.6:5.4房屋分配比例，卓立房产公司获得的出让土地面积是2239.22平米，73821部队保留划拨用地1907.48平米，并取得了划拨决定书。项目竣工后，2013年8月份，卓立房产公司向规划和自然资源局申请办理了名下2239.2平米的土地分割登记，经用地复核，实际出让面积是2683.92平，超出了原出让面积444.70平米，且存在超用军用土地的情况，需要得到总后勤部用地批文，且缴纳土地出让金后方能办理。由于，卓立房产公司未按照合同的约定建设，在没有完善相关用地复核手续之前，无法办理相关登记，也无法为后续购房人办理土地证，引起了当时已取得房产证购房群众的不满，造成了多次的群体上访事件。为了解决上访群众的土地证问题，在鼓楼区政府的担保及协调下，2014年5月份我局同意先行为购房群众办理了土地使用证，暂不为鼓楼国资办办理18套房屋的土地分割手续，该18套房屋的面积刚好就是超容积率部分的面积，即1862.87平米。综上，因后续的用地手续仍未完善，故无法办理土地证。 第三人南京管理站辩称：首先，原告之所以不能办理18套房屋的土地证，是因为被告卓立房产公司建设的房屋超过了容积率，且未缴纳土地出让金，该行为与第三人南京管理站无关。其次，被告卓立房产公司多占用了部队土地331.4平米，该面积系未经过部队批准的用地，如被告不能返还上述土地，应按照目前的市场价格对第三人进行赔偿。综上，请求人民法院依法判决。 本院经审理查明以下事实： 一、卓立房产公司与73821部队合作建房的事实 2002年5月8日，卓立房产公司作为乙方与甲方73821部队签订了一份条文为26条的《合作建房合同》。该合同约定：甲方提供3130平方米的土地与乙方合作开发广州路209号和211号房产项目，甲方负责提供3130平方米的土地，乙方负责全部建设经费；规划建设房屋面积为12420平方米（以南京市规划局最后审定的方案为准，乙方另行征购广州路209号院内二宗地方房地产所规划建设面积不包括在内），甲方获得46%的房屋面积，乙方获得54%的房屋面积；分给甲方的所有房屋，乙方应以甲方户头办理房屋所有权证，并相应的土地使用权证；本合同经过军队主管机关审批后生效。同日，双方还签订了一份条文为24条的合同，对建筑面积和分配方式进行了不同的约定，但该合同未依约报请军队主管机关审批。 2004年1月14日，中国人民解放军总后勤部批准了总条文为26条的合作建房合同。2004年3月26日，解放军土地管理局向南京市土地局下发了军用土地补办出让手续许可证，许可73821部队将涉案的3130平方米土地用于合建，并注明军地双方的分房比例为4.6:5.4，土地亦按此比例分割。2004年5月21日，南京军区联勤部下发了与上述文件意思一致的批文。 2007年6月30日，卓立房产公司与南京市国土局签订了国有土地使用权出让合同，明确用地总面积为4152.8平方米，其中市政配套用地6.1平方米，部队经济适用房划拨用地面积为1907.48平方米，实际出让面积2239.22平方米（经计算划拨土地与出让土地的面积比例为4.6:5.4），应缴纳的土地出让金总额为6140029元，容积率为4.5。 2010年8月24日和2010年12月31日，南京市规划局下发了两份建设工程规划许可证，许可分批建设该房屋，计容建筑面积为19051.7平方米。2011年4月14日，卓立房产公司与南京市国土局签订了补充协议，约定出让土地中房屋的建筑面积增加391.62平方米，应补缴土地出让金524.34万元。附随该补充协议的《土地出让金评估委托通知单》载明房屋的容积率变更为4.67。 2012年涉案房屋完成建设，除地下用房和车库外，地上共建有27层房屋，其中一楼和二楼为商业性用房，房号分别为209-1号、209-2号、209-3号、209-4号、209-5号，其他楼层每层两个单元，每单元三个房间，房间号分别为一单元301、302、303、401、402、403——2701、2702、2703和二单元301、302、303、401、402、403——2701、2702、2703。 二、卓立房产公司与73821部队协议分割房屋的事实 2007年7月7日，73821部队与卓立房产公司签订了补充协议，该协议在对房屋和车位的分配方案进行约定的同时，还约定因办理规划用地红线时多列入的331.4平方米的土地不得参与土地分割，仍归73821部队所有，卓立房产公司再次向73821部队支付拆迁补偿费100万元，双方办理国有土地使用权证的土地面积分割生效合同仍为2002年5月8日签订的《合作建房合同》。 2009年6月24日，双方又签订了补充协议，约定：涉案项目的建筑总面积为19000平方米，73821部队分得住宅5300平方米，商业用房1000平方米，卓立房产公司分得房屋12700平方米，军地实际分成比例为3.31:6.69；军内报批手续由73821部队办理，乙方积极配合，产生的费用由乙方负担；100万元拆迁补偿费待房屋建到四层时一个月内支付给73821部队；2007年7月7日双方签订的补充协议自本协议生效后自行废止，本协议双方签字盖章并经甲方主管机关批准后生效。但是，该协议未获得部队主管机关的批准。 2012年5月7日，卓立房产公司与73821部队再次签订了补充协议，明确该协议是在2002年5月8日所签订的合作建房合同的基础上达成的，协议载明项目的总建筑面积为24197.99平方米，地上部分为18810.81平方米，地下部分为5387.18平方米，并确认73821部队分得一般住宅46套（一单元301、401、501——1201；302、402、502——1002；303、403、503——1003；二单元402、502、602——1102；303、403、903、1003、1103——1803），面积为5712.55平方米，商业2套（209号-1中的面积分别为842.95平方米和80.72平方米，共计923.67平方米），上述房屋的总面积为6636.22平方米，另分得地下车位19个，其中包括4个自走式车位（23号——26号），15个机械车位（J6——J10，J18——J27）。具体面积以房产部门竣工实测的面积为准。协议明确约定，73821部队除参与上述分配外，不参加任何其他分配。该协议明确载明双方签字盖章后生效，与原协议具有同等法律效力。 2013年10月22日，73821部队和卓立房产公司向向南京市国土局递交了情况汇报，明确双方同意按照勘界成果表部队划拨面积减少444.66平方米，地方相应增加该面积，并同意按照2007年卓立房产公司所签订的土地出让合同补缴土地出让金7.56万元。 2013年8月，南京市国土局对涉案土地制作了土地勘界测定成果表，该表载明该项目核准用地面积4146.7平方米，实际用地面积4146.74平方米，规划许可证核定的计容建筑面积为19051.7平方米，实际测绘建筑面积19653.29平方米，该面积不含规划所涉及的地下建筑面积5750.3平方米，根据宗地分摊法卓立房产公司分摊用地面积2683.92平方米，73821部队分摊用地面积1462.82平方米，复核容积率为4.59。另外该表还载明：“合同约定出让建筑面积10468.11平方米，现实际出让建筑面积12330.98平方米，超1862.87平方米。 三、73821部队与卓立房产公司进行诉讼的事实 上述分房协议签订后，卓立房产公司向73821部队交付了部分房屋，但没有交付二单元402、502——1102室等八套房屋，亦没有支付补充协议中所约定的100万元拆迁补偿款，且已交付的房屋和车位未办理产权登记手续。2016年11月3日，73821部队向本院提起诉讼，要求卓立房产公司支付拆迁补偿款100万元、移交A-1栋二单元402-1102等八套房屋、返还331.4平方米土地、补充给付住宅450.96平方米、地下用房305.2平方米、地下停车位16个，并为46套住宅、209-1号商铺及19个地下车位办理产权登记手续。2018年4月28日，本院作出（2016）苏0106民初10427号民事判决书，判决卓立房产公司向73821部队支付100万元拆迁补偿费、移交A-1栋二单元402-1102等八套房屋、办理46套住宅的房产证，并驳回了其他诉讼请求。上述判决作出后，73821部队不服向南京市中级人民法院提出上诉。2019年5月13日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终10205号民事判决书，驳回了73821部队的上诉，维持原判。 上述判决作出后，73821部队已为其46套住宅办理了房屋产权证，该46套房屋的建筑面积总和为5716.74平方米。73821部队根据补充协议所分得的209-1号房屋虽未获得产权证，但经测绘该房屋的建筑面积为924.52平方米。综上73821部队所获得的地上房屋总建筑面积为6641.26平方米，卓立房产公司获得的地上房屋总建筑面积为13012.03平方米（19653.29平方米-6641.26平方米），二者的分房比例约为3.38:6.62。 四、鼓楼国资办获得本案所涉房屋的事实 2007年4月24日，卓立房产公司作为甲方与乙方南京市鼓楼区城市建设有限公司签订了《合作协议书》。该协议书约定：甲方负责取得南京市，并取得有效的建设批件，且负责该项目涉及的地方房产的拆迁资金筹措及建设、销售工作；乙方向该项目投入不低于5300万元的资金，取得该项目不少于5000平方米房屋的所有权，乙方的投资楼面单价为10600元/平方米；甲方负责做好73821部队的协调工作，并负责做好乙方所得房产的代理销售和过户工作，确保购房人取得合法产权；乙方所得房产作为区域内拆迁产权调换房，由乙方委托甲方向被拆迁人定向销售，销售价格由乙方确定，销售收入归乙方所有；乙方所得的房产以楼层为单位，按10600元/平方米根据实际面积结算；甲方无法取得该项目土地或不能办理房屋产权等原因造成本协议无法实施的，甲方退还乙方已支付的所有投资，并给与乙方已支付金额双倍的违约赔偿等。 2011年8月24日，鼓楼区人民政府发布了第七号《区长办公会会议纪要》，明确原则上同意区财政局出资购买广州路项目43套房产及城建公司上报的套型接收方案，并一次性过户至鼓楼国资办名下。后鼓楼国资办与卓立房产公司签订了一份《团购协议》，约定购买该项目中的43套商品房，预测总面积为4981.44平方米，最终面积以房屋所有权证为准。 2012年5月31日，卓立房产公司与鼓楼国资办签订了本案所涉的18套房屋的《商品房预售合同》，该18份合同均约定卓立房产公司应于2012年12月31日前交付房屋，并约定卓立房产公司在该商品房交付后60日内（应当不超过90日），与鼓楼国资办一起申请房屋所有权转移登记，鼓楼国资办领取房屋产权证后，有权要求卓立房产公司配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。 上述协议签订后，南京市鼓楼区城市建设有限公司陆续支付了全部资金，卓立房产公司向被拆迁人代为销售了25套房屋，目前该25套房屋已经取得了房产证和土地证。鼓楼国资办所购买的18套房屋目前也已经取得了房屋产权证，但尚未取得国有土地使用权证。 四、部队房屋管理职能变动的事实 因部队内部改革，原73821部队所享有的对46套房屋和209-1号房屋的权利最终被划归至南京管理站所有。 上述事实，有原、被告双方及第三人提供的证据以及本院的庭审笔录、谈话笔录等在卷予以佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、关于卓立房产公司是否应协助办理涉案房屋土地证的问题 本案中，卓立房产公司与鼓楼国资办签订的《团购协议》和《商品房预售合同》等均系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。因双方所签订的《商品房预售合同》约定，卓立房产公司在该商品房交付后60日内（应当不超过90日）与鼓楼国资办一起申请房屋所有权转移登记，且鼓楼国资办在领取房屋产权证后有权要求卓立房产公司配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记手续，而目前鼓楼国资办已经取得了房屋产权证，故其要求卓立房产公司协助办理本案所涉18套房屋的土地使用权证书，具有事实和法律依据，本院予以支持。但是，因办理土地证需要自然资源局的审核，若自然资源局最终拒绝为鼓楼国资办办理土地证的，鼓楼国资办可以另行主张权利。卓立房产公司以其并非办证主体为由辩称鼓楼国资办的诉讼主体错误，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，鼓楼国资办请求卓立房产公司协助办理土地证的诉讼请求，明确具体，并无不明之处，故卓立房产公司辩称鼓楼国资办诉讼请求不明，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于本案所涉18套房屋的土地证是否应先完善用地手续才能办理的问题 首先，卓立房产公司与原南京市国土局签订的国有土地使用权出让合同虽约定部队经济适用房划拨用地的面积为1907.48平方米，实际出让面积为2239.22平方米，但其实际获得了4152.8平方米的总用地面积，其在该用地面积上所建设的房屋，并不存在超出总用地面积建房的问题，仅存在划拨用地和出让用地分摊比例的问题。其次，部队下发的批文虽然注明军地双方的分房比例为4.6:5.4，土地亦按此比例分割，但双方签订房屋分割协议时并未遵守上述比例，且双方已经实际分割完毕，本院（2016）苏0106民初10427号民事判决书以及南京市中级人民法院（2018）苏01民终10205号民事判决书亦认为双方的最终分割协议合法有效，原审批比例实际已被变更，故双方的土地分割应以各自实际所得房屋面积比例进行划分。再次，因卓立房产公司与原73821部队所签订的《合作协议》约定由卓立房产公司负责全部建设经费，并办理土地证，故卓立房产公司在分割用地时超出国有土地使用权出让合同所实际获得的出让用地以及南京管理站所继受取得的209-1号房屋用地，均应由卓立房产公司补交土地出让金。最后，虽然正常的办证程序系先缴纳土地出让金，再办理产权证书，但在本案18套房屋已经签订了商品房预售合同，并取得了房屋产权证书，且鼓楼国资办在购买该房屋时并无过错，亦无法得知卓立房产公司欠付土地出让金，故自然资源局宜先行办理土地证，然后再追索土地出让金。但是，因是否办理土地证系自然资源局的行政权力范围，而本案系民事案件，故本院在本案中仅对土地分割方式进行分析，并不对其行政权力进行干涉，其是否按上述分析分割土地及是否协助原告办理土地证，均是其行政权力范围，本院在本案中不予理涉。 三、关于卓立房产公司应否对南京管理站进行补偿的问题 首先，卓立房产公司与南京管理站系通过自行协商的方式进行房屋分割的，双方并未约定卓立房产公司要对超出《合作建房合同》所约定的分割比例所获得的出让土地进行补偿，故南京管理站要求卓立房产公司补偿其331.4平方米土地的价值，无合同依据。其次，卓立房产公司虽然与原73821部队签订了《合作建房合同》，但其并非系直接从原73821部队处取得土地，而系通过签订土地出让合同的方式获得的土地，故南京管理站要求卓立房产公司补偿其土地费用，无事实依据。再次，南京管理站虽主张卓立房产公司应赔偿其土地损失，但该意见仅系其抗辩意见，其非反诉，且其在本案中亦无权提出反诉，故本院对其抗辩意见不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告南京卓立房产置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室办理南京市、801室、901室、1001室、1101室、1201室、1301室、1401室、1202室、1302室、1802室、1902室等共计18套房屋的土地使用权证。       案件受理费80元，由被告南京卓立房产置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  孙晋辉 人民陪审员  吴济平 人民陪审员  张建平 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  赵晶晶