广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初1520号原告：广州长建物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区*********。法定代表人：刘保军，该公司总经理。委托诉讼代理人：余馥含，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：黄伟韬，男，1975年1月6日出生，汉族,住广东省台山市**************，公民身份号码：440************11X。原告广州长建物业管理有限公司（以下简称“长建物业”）与被告黄伟韬物业服务合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长建物业的委托诉讼代理人余馥含、赵宇及被告黄伟韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长建物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费1480.87元、公摊费150元及违约金697.18元，合计2328.05元（从逾期次日起每天按月利率2%计算）；2.判令本案受理费由被告承担。诉讼过程中，长建物业变更诉讼请求为判令被告向原告支付物业管理费1480.87元、公摊费150元。本院查明事实双方有争议的事项为第一项、第三项、第九项，其他事项双方无争议。一、物业公司与业主委员会签订物业管理合同的时间：2017年3月16日。原告主张及证据：2017年3月16日；提交《六福山庄年度物业管理服务合同》及《关于六福山庄的收费标准》为证。被告答辩意见及证据：认为《关于六福山庄的收费标准》没有权威机构或是国家相关部门证明其合法性，对该收费标准不予认可。法院认定及理由：长建物业提交的《六福山庄年度物业管理服务合同》及《关于六福山庄的收费标准》，虽没有原件予以核对，但有台山市六福山庄业主委员会及长建物业的公章予以确认，故对该证据的真实性，本院予以认可。至于黄伟韬对《关于六福山庄的收费标准》的合法性不予认可的情况，本院认为，黄伟韬未提供充分证据证明其主张，对黄伟韬的上述答辩意见，本院不予采纳。二、物业公司管理的小区位置和名称：台山市***、台山市六福山庄。三、物业管理合同约定的物业管理费标准及缴纳日期：物业服务费按照步梯0.6元每月每平方米，杂物房0.6元每月每平方米。原告主张及证据：物业服务费按照步梯0.6元每月每平方米，杂物房0.6元每月每平方米；提交《六福山庄年度物业管理服务合同》及《关于六福山庄的收费标准》为证。被告答辩意见及证据：首先，《六福山庄年度物业管理服务合同》约定，六福山庄小区实行业主自治，实行市场调节价格，委托物业公司提供物业管理服务，实行酬金制。其次，长建物业公司服务质量恶劣，存在黑恶势力的违法行为。另外，长建物业停止物业服务的时间为2018年8月25日，且案涉期间的物业管理费黄伟韬已缴清，不存在欠费的情况，但因时间过长，无法提供相关票据。综上，长建物业无权向黄伟韬收取物业管理费。法院认定及理由：根据本案在双方争议的第一事项中确认《六福山庄年度物业管理服务合同》及《关于六福山庄的收费标准》，可以确认涉案房产的物业管理费标准。至于黄伟韬辩称长建物业无权收取物业管理费的意见，黄伟韬并未提交充分证据证明其抗辩主张，故对黄伟韬的抗辩意见，本院不予采纳。四、业主房产位置：六福山庄小区聚福苑1号楼A座602房。五、业主房产建筑面积：145.19平方米。六、业主每月应缴物业管理费：87.11元（145.19平方米×0.6元每月每平方米）。七、物业管理公司有无催缴物业管理费，催缴时间及方式：通过电话或书面方式进行催收。八、业主未缴纳物业管理费的原因：黄伟韬主张《六福山庄年度物业管理服务合同》约定，六福山庄小区实行业主自治，实行市场调节价格，委托物业公司提供物业管理服务，实行酬金制。其次，长建物业公司服务质量恶劣，存在黑恶势力的违法行为。另外，长建物业停止物业服务的时间为2018年8月25日，且案涉期间的物业管理费黄伟韬已缴清，不存在欠费的情况。长建物业无权向黄伟韬收取物业管理费。九、公摊费的收费标准及具体数额原告主张及证据：公摊费150元；提交《六福山庄年度物业管理服务合同》及《关于六福山庄的收费标准》为证。被告答辩意见及证据：长建物业未按规定公布收支账户和公摊费用，不应向黄伟韬主张150元公摊费。法院认定及理由：根据《六福山庄年度物业管理服务合同》及《关于六福山庄的收费标准》中约定的“公摊费步梯房预收100元，每半年分摊公告一次”，由于长建物业并未公示分摊公告亦未确认公共分摊费的受益户，另结合长建物业已撤场的情况，故不应按预收标准计算涉案物业的公摊费，长建物业可公示实际的特定范围业主享用的公共开支情况后，再行主张要求业主缴纳公摊费。裁判理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案主体是否适格的问题；二、黄伟韬是否应支付物业管理费的问题；三、长建物业主张的各项费用是否合理的问题。对于本案主体是否适格的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，涉案的《六福山庄年度物业管理服务合同》有台山市六福山庄业主委员会与长建物业的盖章予以确认，应认定上述涉案合同对业主具有约束力，黄伟韬系六福山庄的业主，故上述涉案合同对黄伟韬有约束力。对于黄伟韬是否应支付物业管理费的问题。涉案的《六福山庄年度物业管理服务合同》对黄伟韬有约束力，故长建物业与黄伟韬均应按上述涉案合同的约定履行相应的义务。在本案中，长建物业依照涉案合同的约定履行了物业管理的义务，但黄伟韬并未依约缴交物业管理费的行为已构成违约，依法应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。对于长建物业主张的各项费用是否合理的问题。物业管理费部分，根据本院查明的事实，涉案房产每月应缴纳的物业管理费为87.11元。至于欠缴时间的问题，鉴于在2018年3月31日涉案的《六福山庄年度物业管理服务合同》到期以及2018年5月25日的会议纪要中确认长建物业继续顺延物业服务合同三个月的情况，长建物业提供物业服务且黄伟韬欠缴物业管理费的时间为2017年4月1日至2018年8月31日，合计17个月，即黄伟韬欠缴的物业管理费为1480.87元（87.11元×17个月）。公摊费部分，鉴于长建物业并未公示分摊公告并确认公摊费的实际金额，另结合长建物业已撤场的情况，故长建物业没有提交足够的证据证实公摊费的实际情况，长建物业可公示实际的公摊费及公共开支情况后，再行主张要求业主缴纳公摊费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄伟韬于本判决生效之日起十日内原告广州长建物业管理有限公司支付物业管理费1480.87元;二、驳回原告广州长建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告广州长建物业管理有限公司已预交），由原告广州长建物业管理有限公司承担2.30元，被告黄伟韬负担22.70元。原告广州长建物业管理有限公司多预交的案件受理费22.70元，由本院予以退回；被告黄伟韬应向本院补缴案件受理费22.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  秦卫民二〇二〇年六月二十八日书记员  伍慧仪