重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初9218号原告：重庆锐康物业管理有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区中梁镇石院村黄岭杠组。统一社会信用代码91500106790713469B。法定代表人：江光奎，董事长。委托诉讼代理人：张露涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小东，男，1984年11月16日出生，汉族，住所地重庆市渝中区。被告：何官文，男，1952年8月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆锐康物业管理有限责任公司（以下简称“锐康物业公司”）诉被告何官文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员鞠劼适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告锐康物业公司委托诉讼代理人张露涛、张小东，被告何官文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锐康物业公司诉称，原告于2014年与龙城大院小区建设单位签订《龙城大院物业服务合同》，约定原告为龙城大院小区提供物业管理服务工作，业主按建筑面积每平方米每月1.2元向原告支付物业服务费，业主需在每月25日前交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的千分之三按日计收滞纳金。2015年9月30日，原告与被告签订《迎龙龙城大院安置房前期物业服务协议》，约定物管费的标准为1.2元/平方米/每月，小区内的公共照明和绿化用水按10元/月包干按户分摊。被告系龙城大院小区1幢24-7号房屋业主，其房屋建筑面积64.62平方米。从2016年9月30日起拖欠原告物业服务费，至2017年6月30日，欠付原告该期间物业服务费700.1元、公摊水电费90.3元，合计790.4元。原告多次向被告催收上述欠费未果，遂起诉来院，请求判令：一、由被告向原告支付物业服务费、公摊水电费790.4元；二、由被告向原告支付滞纳金（以欠费金额为基数，从欠费当月的26日起按照日利率千分之三计算至付清之日时止）；三、本案诉讼费由被告承担。原告为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、龙城大院物业服务合同和前期物业服务协议、房屋登记信息查询证明；2、重庆市电梯日常维护保养合同；3、化粪池清掏服务合同；4、搬运除渣服务合同；5、2019年4月27日原告在被告门上张贴的律师函照片。被告何官文辩称，1、原告违约在先，合同没写明何时收取物管费，第一次收取物管费就收取了一年的费用，水电公摊没有写在合同上；2、原告私自占用业主的公共面积用于出租，公共收益的收入未公示；3、原告中途撤场未通知业主，也未结清所有费用；4、要求原告到龙城大院来把账结清；5、小区前3个月未做清洁；6、保安服务质量差，物业服务人员态度差；7、小区路灯坏了没有及时更换。被告未提交相关证据。经审理查明，2014年7月21日，龙城大院小区建设单位重庆斯为美房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订《龙城大院物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区迎龙镇的龙城大院小区实施前期物业管理；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯电费）收取物业服务费；物业服务费用按月交纳，业主应在每月25日前交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的千分之三按日计收滞纳金。甲、乙双方还就物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、双方权利义务、违约责任等进行了约定。原告与龙城大院小区建设单位签订上述物业服务合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。2015年9月30日，原告与被告签订《迎龙龙城大院安置房前期物业服务协议》，约定物管费的标准为1.2元/平方米/每月，小区内的公共照明和绿化用水按10元/月包干按户分摊。2017年6月30日，原告解除与龙城大院小区建设单位签订的前期物业服务合同，并退出该小区物业管理服务。被告系重庆市南岸区迎龙镇银河路5号龙城大院小区1幢24-7号房屋的业主，其房屋建筑面积为64.62平方米，已接房入住。关于物业服务费，原告请求700.1元（2016年9月30日：1.2元/月/平方米×64.62平方米÷30天×1天＝2.58元；2016年10月1日至2017年6月30日：1.2元/月/平方米×64.62平方米×9个月＝697.89元，共计700.47元，庭审中，原告自愿按700.1元请求）。关于公摊水电费，原告请求90.3元（2016年9月30日：10元/月÷30天×1天＝0.3元；2016年10月1日至2017年6月30日：10元/月×9个月＝90元）。关于滞纳金，原告请求以欠费金额为基数，从欠费当月的26日起按照日利率千分之三计算至付清之日时止另查明，在原告提供物业服务期间，龙城大院小区未成立业主委员会。上述事实，有龙城大院物业服务合同、迎龙龙城大院安置房前期物业服务协议、房屋登记信息查询证明、重庆市电梯日常维护保养合同、化粪池清掏服务合同、搬运除渣服务合同、照片以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告与龙城大院小区建设单位重庆斯为美房地产开发有限公司签订的《龙城大院物业服务合同》，系双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，对包括被告在内的所有龙城大院小区业主具有约束力。经计算，被告拖欠原告2016年9月30日至2017年6月30日期间的物业服务费为700.1元，事实成立，被告应予支付。故对原告要求被告支付物业服务费为700.1元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求的公摊水电费90.3元。根据原、被告签订的《迎龙龙城大院安置房前期物业服务协议》的约定，小区内的公共照明和绿化用水按10元/月包干按户分摊。故对原告请求的2016年9月30日至2017年6月30日期间的公摊水电费90.3元，本院予以支持。对于原告请求的滞纳金。被告未支付相应费用的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告支付滞纳金。但原告请求的计算标准过高，本院酌情调整为以欠费金额为基数，从逾期当月26日起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告辩称原告物业服务中存在接房时收取一年物业费不合理、电梯无法使用给业主造成额外损失、装修期间除渣清洁不作为、除渣费过高、物业公司出租公共设施收益未公示、小区消防通道被堵等问题，其不同意给付物业费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：由何官文于本判决书生效之日起十日内向重庆锐康物业管理有限责任公司支付2016年9月30日至2017年6月30日期间的物业服务费700.1元、公摊水电费90.3元，共计790.4元及滞纳金（以当月欠费金额为基数，从当月26日起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费减半收取25元，由何官文承担（此款由重庆锐康物业管理有限责任公司垫付，何官文在支付上述款项时一并付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。(此页无正文)审判员  鞠劼二〇二〇年六月十一日书记员  蒋聪