陕西省西安市长安区人民法院  民事判决书 (2019)陕0116民初12365号原告于力谦，（反诉被告），男，汉族，生于19XX年XX月XX日，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人郭磊，女，汉族，生于19XX年XX月XX日，住西安市未央区，和盛公司员工被告陕西巨威房地产开发有限公司（反诉原告）。住所地：陕西省西咸新区。统一社会信用代码 ：XXXXXXXXXXXXXXJ。被告王月霞，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住陕西省榆林市榆阳区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人韩斌，陕西瀚沃律师事务所律师。委托代理人崔妍，陕西瀚沃律师事务所实习律师原告于力谦诉被告陕西巨威房地产开发有限公司（以下简称陕西巨威）、王月霞租赁合同纠纷一案，本案立案后适用普通程序公开开庭进行了审理，原告于力谦的委托代理人郭磊到庭参加了诉讼，被告陕西巨威及王月霞的委托代理人韩斌、崔妍到庭参加了诉讼，答辩期间陕西巨威提出了反诉，本案现已审理终结。本诉原告的诉讼请求为：1、判令二被告继续履行2018年3月20日签订的《商铺租赁合同》；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年3月20日，原告与被告陕西巨威及其法定代表人王月霞签订《商铺租赁合同》，约定将被告开发的XX街XX号楼XX层租给原告使用，租期十年，租赁面积以6816平方米出租，具体以实测报告为准。合同约定被告给予原告9个月免租期，均分为前三个租赁年，每年免三个月租金，合同第3.3约定了交付状态为：完成主体结构工程，包括水电正常使用。合同还约定原告有权在不影响房屋整体结构的情况下分割出租。合同签订后，原告于2018年4月分两次向被告支付了第一笔租金128万元，并开始对外租赁招商，但被告交给原告的场地水电不通，道路不通，加之未做好协调工作村民屡屡阻拦装修，直到2018年9月原告仍未入场，导致原告招商承租的幼儿园秋季儿童未能正常入学，给原告造成巨大赔付损失。后经与被告、村委会多次协调达成一致，2018年10月10日原告正式入场并听从被告安排，由其物业公司统一管理，按期缴纳物业费，期间因被告未协调好供电事宜，屡次停电导致原告商户无法装修，原告在与被告沟通无果的情况下，自费购买柴油发动机并让出更多的装修免租期才保证商户正常开业时间，平息了商户与原告之间的矛盾。时至今日，被告给原告交付的租赁物仍存在房屋公共照明未达到通电要求，水管没有上下通彻，三楼、四楼面积和合同约定面积不符，东边地库入口没有预留进出口，后期添附车棚阻挡，原告无法按照临街商铺使用。原告就上述问题及给原告造成损失多次与被告口头协商未果，被告于2019年7月向原告商户发出了清场通知，强行解除了原告与案外人的租赁合同，原告认为被告交付租赁物达不到出租标准，无法入场即成事实造成顺延合同，截止2019年6月原告并未拖欠被告的房租，故原告诉至法院，请求判令如诉求。                                        本诉被告陕西巨威辩称，双方确实签订了《商铺租赁合同》，合同中明确约定了双方的权利义务。在合同签订后，被告履行了交房义务，但原告存在多种违约，例如：1、没有缴纳保证金1280538元；2、没有报备转租合同；3、截止2018年7月4日，原告缴纳128万元后，没有再缴纳任何租赁费用，拖欠租金已经超过1年多。另外，合同具有相对性，于力谦使用房屋进行转租，与他人签订的合同与陕西巨威无关。在商铺租赁合同中明确约定，租赁场所内部情况为毛坯房，无水、电、通讯设备及相关设备，陕西巨威出租的房屋在指定位置有水表、电表、通讯线路及相关设备，完全符合合同约定。陕西巨威单方解除，符合合同约定和法律规定，且依照法律规定送达了解除通知书，合同应当从2019年7月12日解除，合同解除后，不存在继续履行的问题，故请求驳回于力谦的诉求。本诉被告王月霞辩称，双方签订《商铺租赁合同》属实，但是出租人是陕西巨威，并非个人。自己作为陕西巨威的法定代表人签订合同属于职务行为。另外陕西巨威严格按照合同约定履行了相关的义务，反而是于力谦存在多次违约，现在欠租赁费1年多。反诉原告陕西巨威反诉请求：1、请求确认于力谦与陕西巨威于2018年3月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月12日解除；2、请求于力谦支付拖欠租金1786931.38元（计算至2019年7月12日），及逾期支付租金的违约金295815.71元。3、判令于力谦腾空并交还位于西安市XX城XX路XX号，四址界限为XX街XX号楼商铺东墙，西至分割建筑墙，南至商业部分连接墙，北至建筑物北墙的房屋1至4层，并参照合同约定的232825元每月的租金标准，向陕西巨威支付自2019年7月12日至实际腾房之日的实际使用费。4、于力谦承担全部诉讼费用。反诉被告于力谦辩称，  陕西巨威、王月霞交付给于力谦的房屋因配套缺失，外部环境复杂，签订租赁合同后于力谦无法实际使用，并且一直帮助陕西巨威、王月霞协调村民、村委会及各级部门的关系。陕西巨威主张拖欠租金1786931.38元及违约金295815.71元不实，陕西巨威、王月霞交付的租赁物面积与实际不符，双方就每层面积少、车辆未挪走、一层部分商铺没有进出口等问题一直在协商，对后期租金未达成统一的金额，故未继续缴纳房租是陕西巨威、王月霞默许的免租抵偿。于力谦对外转租陕西巨威、王月霞知晓并同意，在于力谦承租期间，因陕西巨威、王月霞交付租赁物配套缺失，无法正常营业，致使于力谦多次向入驻商户赔偿，前期经双方协商，双方同意按照陕西巨威、王月霞商业配套不完善过错抵扣租金。在于力谦已经将商业烘托成熟之际解除合同的行为违背了契约精神，若解除合同导致于力谦与案外人的合同目的无法实现，从而爆发更多诉讼。综上要求驳回陕西巨威的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，认定如下：1、于力谦提供2018年3月20日签订的《商铺租赁合同》，证明陕西巨威、王月霞当依约定交付合同面积相符、水电接入完备、室内完工、没有障碍的租赁物。陕西巨威、王月霞对此证据真实性予以认可，但是证明目的不予认可，该合同相对方为于力谦和陕西巨威、并不包含王月霞。2、本诉原告提供协议书一份，证明本诉被告交付的租赁物一层村民车棚占用、无水电、消防安全不过关，无配套设施，无法施工装修，不满足使用标准。陕西巨威、王月霞认为无原件核对，不予认可。 3、于力谦提供张万社区通知一份，证明张万社区要求搬离车辆，表明于力谦并没有实际收到租赁物，本诉被告没有履行清场义务，截止2018年8月6日，于力谦租赁的一楼一直作为村民车棚使用。本诉被告称于力谦租赁场地包括陕西巨威所有的部分和张万村所有的部分，该公告所述部分是张万村自有部分，与本诉被告无关。4、转租合同，证明于力谦将租赁物租赁给幼儿园、装修公司、生鲜店使用，但是因为本诉被告未能协调好关系，村民围挡导致无法施工。本诉被告认为是高振宇签订的合同，与本诉被告、于力谦无关。5、情况说明四份，证明本诉被告交付的租赁物不符合约定事项，无法正常使用。   本诉被告认为与本案没有关联性。   陕西巨威、王月霞提供证据如下：1、《商铺租赁合同》，证明约定在于力谦不缴纳租金的情况下陕西巨威具有单方解除权。2、《分户测量报告》、《水费、电费缴纳单》证明2013年涉案房屋已经建设完成，具有水电等使用条件，房屋合法适租，巨威公司依约履行了协议。于力谦称接入点实际就是照明点，水路一直不通，水电费缴费真实性无异议，但不具备接入水电的入住条件。3、付款凭证， 收款账户明细单、情况说明，证明于力谦缴纳首期房租的事实，结合合同约定，于力谦拖欠房屋，陕西巨威可以行使单方解除权。于力谦认为在租赁实际履行中，陕西巨威无法交付可以使用的租赁物才默许原告以分期支付的方式，双方实际已经变更了合同。陕西巨威已经默许原告免租的行为所以被告不能行使单方的解除权4、《解除合同通知书》、《西安唐兴医院有限公司工商档案》，证明巨威公司履行了通知义务，商铺租赁合同已经依法解除。于力谦称陕西巨威、王月霞如果要解除在2018年第一次逾期交款的时候就应当解除，但是陕西巨威、王月霞没有在那时候解除，说明陕西巨威、王月霞已经用行为同意了免租事实。 经查明，2018年3月20日，于力谦和陕西巨威签订《商铺租赁合同》，约定：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        “陕西巨威将坐落于西安市XX城XX房XX路XX街XX号楼XX层的建筑面积实际为6816平方米建筑物按照建设现状出租给乙方（以下均为于力谦）用于商业经营；乙方同意自行装修外立面、内装及安装相关设施。租赁场所内部情况为毛坯房，无水、电、通讯等设备、乙方须在建筑平面图和甲方（以下均为陕西巨威）指定的位置接入水、电、通讯线路及相关设备。按现状交付是指甲方（陕西巨威）完成主体结构工程，具有水电接入点，外立面装修、电梯安装。乙方在接收租赁物后，可有权按乙方标准在不影响租赁房屋主体结构的情况下进行装修……在乙方租赁场所开业前，乙方应完成全部二次装修，并通过消防验收……乙方享受甲方给予的免租期为9个月，免租时间为前三个租赁年每年免交3个月租金。 ……商铺租金支付方式:租金支付方式 每6个月支付一次，每年支付二次，即每年3月5日前交付一次，每年9月5日前交付一次，以此类推，直至租赁期满。首次租金及保证金乙方应于合同签订前向甲方一次性支付。2018年3月20日至2021年3月19日期间，按租赁面积一层80平米每月计算，月租金90800元，二、三、四层价格均为25元每平方米计算，月租金142025元。合计月租金232825元，年度租金为2793900元。每年租金分别为：1、2018年3月20日至2019年3月19日，免租金3月，交保证金1个月租金，累计交租金10个月，共计：232825元/月×10月=2328250元。分两次交清：第一次于2018年4月1日前交租金及保证金1280538元，第二次于2018年9月5日交租金1047712元。2019年3月20日至2020 年3月19日期间，免租金3个月，累计交租金9个月，共计人民币232825元/月×9月=2095425元。分两次交清，第一次于2019年3月5日前交租金1047712.5元，第二次于2019年9月5日前交租金1047712.5元。2020年3月20日至2021年3月19日期间，免租金3个月，累计交租金9个月，共计人民币232825×9月=2095425元。分两次结清，第一次于2020年3月5日前交付租金1047712.5元，第二次于2020年9月5日前交租金1047712.5元。……乙方应将本合同项下应付租金，以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上，甲方银行到账，视为乙方完成付款。……乙方不得无故拖欠、拒付或抵扣租金，乙方逾期付款的，每逾期一日，按照应付款的万分之五支付甲方违约金。逾期超过二个月的，甲方可以单方解除合同，乙方应在收到甲方解除合同通知后，15天内付清欠付租金和违约金后无条件搬离。……拖欠房租累计60日以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。”本诉原告认为本诉被告在租赁物一楼东侧及南侧部分楼下搭建电动车棚占用租赁物，无水电、消防安全不过关、配套设施缺失的问题，造成转租商户损失，存在违约，故不应当支付租金，陕西巨威、王月霞应当延长免租期。被告陕西巨威、王月霞称于力谦租赁房屋包含张万村村民所有部分和陕西巨威所有部分，陕西巨威所出租部分不存在任何纠纷，且不存在车库影响租赁物使用的问题，且合同约定只提供水电接入点，对于具体电路接入应当由于力谦负责，故于力谦所述不属实。合同签订后于力谦在2018年4月28日缴付租金30万，在2018年6月20日缴付租金50万，在2018年7月4日缴付租金48万元。另查明，陕西巨威向于力谦出租房屋后，租赁物东侧建车棚，遮挡住东侧租赁物一楼采光和出口出行，但该东侧一楼设计中并无门面房，东侧房屋可由南、北两侧出口进出。本案所涉租赁物一楼已全部出租使用、二楼出租给幼儿园使用，部分未出租、三楼部分未出租、四楼全部出租使用。于力谦提供的转租协议中，最早的交付时间为2018年4月30日。本院认为，王月霞作为陕西巨威的法定代表人，同于力谦签订《商铺租赁合同》，属于职务行为，该合同的权利义务不应由王月霞个人承担。该《商铺租赁合同》系于力谦和陕西巨威真实意思的表示，符合法律规定，应当合法有效，于力谦、陕西巨威应当按照合同约定履行相应的义务，该合同中并未约定房屋的具体交付时间，但根据本诉原告提供的转租协议中，可以推知《商铺租合同》签订后，陕西巨威即进行了交付，对于交付是否符合合同约定，于力谦对主张被告未按约交付负有举证责任。在陕西巨威向于力谦交付的房屋中，有配电房的设置，且电费在正常缴纳，故对于力谦称陕西巨威未提供电力供应的述称不予采信，至于其电力是否供应充足、是否实际造成损失，于力谦并未提供充分证据证明，其提供的《情况说明》不符合证据法定形式，依法不予采信。合同签订后于力谦在2018年4月28日缴付租金30万，在2018年6月20日交付租金50万，在2018年7月4日缴付租金48万元，其后未缴纳任何租金，而根据合同约定，于力谦在2018年9月5日以后便一直处于欠缴租金的情况。于力谦称与陕西巨威、王月霞协商一致免除租金，却未提交相应的证据支持，故对此不予采信。根据合同约定，在于力谦未按时缴付租金2个月后陕西巨威享有合同的解除权，现房屋大部分在正常出租使用，而截至庭审之日，于力谦已有1年多未支付租金，造成陕西巨威重大损失，存在违约，现陕西巨威要求解除合同的诉讼请求依法应予支持。在陕西巨威要求解除合同后，于力谦提起了诉讼，故该合同解除时间应当为判决生效之日。该房屋现状为二、三楼部分空置，其余全部正常使用，于力谦应当支付自2018年9月6至合同实际解除之日的租金，并按合同约定日万分之五支付截止合同解除之日逾期未付租金的违约金。另，于力谦应于合同解除后腾交并返还未转租部分的商铺。合同解除之日至力谦实际交还陕西巨威房屋之日的占用费，因涉及现转租商户的利益，陕西巨威同意待于力谦实际腾交房屋后另案起诉。对于力谦转租的情况陕西巨威知晓，并承诺愿意按照于力谦签订的合同与转租商户继续履行转租协议，为维护商户经营的稳定性，陕西巨威要求于力谦腾交已转租部分商铺诉讼请求依法不予支持，但于力谦应当在合同解除后同已转租商铺的商户办理费用结清手续后同陕西巨威办理书面交割手续，由陕西巨威同已转租商铺继续履行转租协议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条、二百一十二条、判决如下：一、驳回本诉原告于力谦要求继续履行《商铺租赁合同》的诉求；二、本判决生效后，解除于力谦与陕西巨威房地产开发有限公司于2018年3月20日签订的《商铺租赁合同》；于力谦于判决生效后十日内按照合同约定支付陕西巨威房地产开发有限公司自2018年9月5日至合同实际解除之日所拖欠租金，并按照日万分之五支付未按期缴付租金的违约金，该违约金计算至租金实际缴付之日；三、本判决生效后，于力谦立即向陕西巨威房地产开发有限公司腾交二、三楼未出租部分的房屋；四、驳回陕西巨威要求于力谦腾出已出租商铺的诉讼请求，于力谦应于本判决生效后，立即同已转租商铺的商户办理租金结清手续，并交由陕西巨威房地产开发有限公司同已转租商铺的商户继续履行转租协议。四、驳回陕西巨威其余诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                           本诉诉讼费100元，本诉原告已预交，由本诉原告承担。反诉费11700元，反诉原告已预交，由反诉被告承担。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院，审 判 长    李翌平   审  判  员    史红梅   人民陪审员    高学强   二O二0年六月二十二日书  记  员    何易蒙      1