云南省施甸县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0521民初629号原告（反诉被告）：施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会，住所地：施甸县甸阳镇沙坝社区西山村。负责人：马应坤，男，1957年7月8日出生，汉族，住施甸县。委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师。被告（反诉原告）：施甸县甸阳镇天杨建材经营店，住所地：施甸县甸阳镇甸阳西路。经营者：桂建刚（又名蒋金桂），男，1970年3月9日出生，汉族，住施甸县。委托诉讼代理人：张健萍，云南凌云（保山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪婷，云南凌云（保山）律师事务所律师（未到庭）。委托诉讼代理人：杨金莉，女，1974年1月16日出生，汉族，住施甸县（系桂建刚之妻子）。原告施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会（以下简称清真寺管委会）与被告施甸县甸阳镇天杨建材经营店（以下简称天杨建材经营店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理。同年6月6日，被告天杨建材经营店提起反诉，本院依法予以受理并进行合并审理。依法适用普通程序，分别于2020年1月3日、2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告清真寺管委会的负责人马应坤及其委托诉讼代理人何建雄，被告天杨建材经营店的经营者桂建刚及其委托诉讼代理人张健萍、杨金莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清真寺管委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方所签订的《场地租赁合同》，判令被告将租赁场地交还原告使用；2.依法判令被告立即支付拖欠原告从2017年10月1日起至实际交还租赁场地之日的租金及相应的逾期付款违约金(以实际拖欠租金为基数，按照中国银行同期贷款利率4.75%计算至实际支付租金之日)。诉讼过程中，原告清真寺管委会放弃要求被告承担原告为实现以上债权而支出的律师代理费10000元的诉讼请求。事实和理由：桂建刚系天杨建材经营店的实际经营者，该经营店成立于2010年4月8日，企业类型为个体工商户。2015年8月3日，因被告经营建材需要与原告签订了《场地租赁合同》，合同约定：原告将沙坝脚社区西山自然村清真寺面积为3亩的建设用地出租给被告使用，租赁期限为10年，从2015年10月1日起至2025年9月30日止。租金前五年为每年9万元，后五年每年为9.6万元，一年一付，先付后用，每年10月1日前交付下一年租金。合同签订后，被告先支付了150000元租金，在2017年10月11日再交了30000元租金，也就是说截止2017年10月11日被告才将2015年10月1日至2017年9月30日的180000元租金支付清楚。2017年10月1日起至今的租金未付。根据双方所签订的《场地租赁合同》第五条第3项“承租人拖欠租金达6个月”,原告可以终止合同的约定，原被告之间的合同应予以解除。另外，由于双方在合同中对违约责任进行了约定，但是由于当时签订合同未明确具体的违约金数额，所以原告认为被告应承担因其违约行为给原告造成的实际损失即逾期支付租金损失。综上所述，原告多次找到被告追要租金，但是被告均以各种理由拒绝支付，为保护合法的债权得以实现，原告依法向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告天杨建材经营店答辩并向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人赔偿给反诉人因建盖仓库的费用50万（以鉴定结论为准）；2.依法判令被反诉人向反诉人支付因交付的场地不符合要求而造成水淹货物的损失10万元。事实和理由：2015年7月，反诉人通过他人引荐得知被反诉人有块位于沙坝社区西山村建设用地需要出租，后反诉人与被反诉人当时的负责人马应湘取得联系，经过几次商谈最终双方确定如下事项：（一）租赁的场地因被反诉人在平整土地做基础时欠着工时材料费，故需要反诉人除了缴纳第一年租金外，再多拿出6万元支付平整土地时的费用，再交由反诉人建盖仓库使用；（二）被反诉人平整交付土地后，反诉人不得改变平整的土地，加高或者降低都不行。因有不得改变交付的平整土地条款，故此反诉人多次与被反诉人确定，空地前面的路基会不会加高导致建盖的仓库灌水不能使用。被反诉人的负责人马应湘说自己找人以及向相关部门核实过，不会加高路基。2015年8月3日双方签订《场地租赁合同》，合同由被反诉人起草，合同中针对租赁期限、租金、合同的变更解除、违约责任等进行了约定。协议签订后，反诉人如约交付了150000元租金，被反诉人在2015年10月1日交付平整的地块。反诉人投资50多万元进行建盖仓库用于仓储所销售的建材。2016年1月反诉人建盖好仓库后，同年4月，租赁场地前面的路基突然加高了120公分，影响货物进出。反诉人找到被反诉人，被反诉人当时的负责人也跟反诉人说了很多安抚的话，并告知情况已经成这样就等路修好后再大家坐下来协商处理，现在也不知道什么时候才修好。看到被反诉人那么有诚意反诉人就同意先放一下。2017年10月11日，被反诉人的负责人马应湘前来反诉人建材经营店收取剩余租金30000元，反诉人提出来与之协商减免后面年限的部分租金用来弥补修路带来的损失。当时负责人马应湘说等路修好后回去找相关的人员一起商量后给反诉人答复。2018年7月份路刚修好，恰逢雨季大量的水灌入反诉人的仓库，反诉人给马应湘打电话，她说没有在管委会任职了叫反诉人找马应坤，反诉人打电话给马应坤，马应坤说等几个管事的人在一起商量后再通知反诉人如何处理，后反诉人也多次给被反诉人打电话催促事情如何处理，但是一直未果，事情就这样一直被搁置没有处理。2019年5月25日，反诉人接到通知才得知自己被起诉。反诉人认为与被反诉人签订合同之时，反诉人因知道投资巨大在被反诉人确定10年租期的情况下才决定租赁，被反诉人就明确的知道反诉人租货场地的用途，也知道建盖仓库需要大量投资，既然不能更改场地就有义务核实，由于被反诉人过错导致反诉人投资50余万建盖了仓库，而仓库由于地势低洼灌水在雨季根本无法使用，给反诉人造成了巨额损失。综上所述，被反诉人存在违约情况其交付的场地不符合使用条件给反诉人造成了损失，反诉人没有支付租金行使的是先履行抗辩权。被反诉人在其违约的情况下反诉人多次与之协商却拒绝处理，现在反而还恶人先告状解除合同，作为答辩人愿意解除合同。反诉人为维护自己的合法权益，特向法院提出反诉。原告清真寺管委会对被告天杨建材经营店的反诉辩称，反诉人提到被反诉人违约不符合双方的合同约定。反诉人作为有履行支付租金义务的一方，2015年到2017年的租金都出现过逾期。关于反诉人提到的先履行抗辩权，说到底是谁先违约？关于反诉人建盖仓库价值以及货物受损的情况，与被反诉人没有因果关系，不是被反诉人的原因，被反诉人没有义务承担损失或者赔偿。原告清真寺管委会为证明其主张及其反诉辩解，向本院提交如下证据：1.《场地租赁合同》复印件一份，用以证明双方存在真实合法有效的租赁合同，双方的权利义务在合同上已明确约定；2.《收款收据》两份，用以证明被告实际拖欠原告租金至今已有两年多，被告已违约。经质证，被告对原告提交的证据1、2的三性均无异议，但对证明目的持异议，不能证实被告有违约情况存在。被告天杨建材经营店就其辩解及反诉主张，向本院提交如下证据：1.《场地租赁合同》复印件一份，用以证明2015年8月3日双方签订《场地租赁合同》，合同中第六条第5项对涉案租赁场地，被反诉人交付合乎要求的场地和反诉人不得改变场地结构进行了约定。经质证，原告对证据1的三性无异议，对证明目的不认可，不能证明被反诉人违约或者是未交付合乎要求的场地，合同签订后，被反诉人将场地交给了反诉人，反诉人已经建盖了仓库，双方都没有争议。2.现场图片，用以证明反诉人租赁场地建盖成仓库的现状，路面水平高于仓库120公分，雨季灌水导致仓库的货物遭受损失的事实，被反诉人交付的租赁场地不符合要求。经质证，原告认为这组照片拍摄时间不清楚，三性及证明目的均不认可，与本案无关。3.通话录音，用以证明反诉人与被反诉人签订合同之时要求被反诉人核查路面是否增高，被反诉人告知不会增高路面的事实；修公路路面加高时、公路修好后灌水到仓库造成水淹货物时、被反诉人收租金时，反诉人均与被反诉人多次协商免除一部分租金弥补反诉人的损失的事实。经质证，原告认为其之前的负责人马应湘是否和反诉人承诺过或者表明态度关于路面增高的问题我们不清楚，即使马应湘说过类似的话，也不代表清真寺管委会承担损失；是否灌水到仓库被反诉人也不清楚，承担损失更是不知从何谈起。同时，在录音时马应湘已不是被反诉人的负责人，其也表明只代表个人观点，录音内容可以听出马应湘并未承诺路面不会增高及对租金进行减免的问题，反而证实了反诉人存在逾期支付租金的事实。对证据的三性及证明目的均不认可。反诉人天杨建材经营店向本院申请对仓库的价值进行鉴定评估，本院委托保山中信司法鉴定所进行鉴定评估，作出保中信[2019]司鉴评字046号司法鉴定意见书，鉴定意见为仓库及地坪评估价值为536985.00元。经质证，反诉人对该证据的三性及证明目的均无异议；被反诉人对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性与证明目的不认可，仅证明反诉人仓库的价值，跟被反诉人没有任何关系。本院对马应湘的询问笔录，马应湘陈述在清真寺管委会与天杨建材经营店签订合同的时候，其没有承诺过路面不会高于出租的场地。经质证，反诉人认为该证据与通话录音发生矛盾冲突，应当以第一次录音为准，且马应湘与被反诉人有一定利害关系，系被反诉人的组织成员村民，做出了不真实的证言，应当不予采信；被反诉人对该证据无异议。本院认证如下：对于原告提交的证据1、被告提交的证据1均为《场地租赁合同》，原被告对证据的三性均不持异议，本院予以认定；原告提交的证据2《收款收据》两份，被告对证据的三性无异议，本院予以认定；被告提交的证据2现场图片，对仓库及路的现状的证明目的予以采信，其他证明目的不予采信；被告提交的证据3通话录音，属于杨金莉与马应湘的通话录音，结合本院对马应湘的询问笔录，本院认为，马应湘是否承诺过什么与否，因均没有相关的书面补充协议，其录音及证言与本案均没有关联性，双方的权利义务应当以《场地租赁合同》的约定进行全面履行，故对证据3通话录音及本院对马应湘的询问笔录均不予采信；保中信[2019]司鉴评字046号司法鉴定意见书，与本案租赁合同的履行没有关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告清真寺管委会与被告天杨建材经营店于2015年8月3日签订《场地租赁合同》，约定原告将沙坝脚社区西山自然村清真寺面积为3亩的建设用地出租给被告使用，租赁期限为10年，从2015年10月1日起至2025年9月30日止。租金前五年为每年9万元，后五年每年9.6万元，年付，先付后用，每年10月1日前交付下一年租金。同时，还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2015年8月4日支付了150000元租金，2015年10月1日原告将平整好的场地交付被告使用，后被告自行建盖仓库仓储建材。2017年10月11日被告向原告支付了30000元租金，至此被告共向原告支付了租金180000元，即为2015年10月1日至2017年9月30日两年的租金。2017年10月1日至今的租金未付。2016年1月被告建盖好仓库投入使用，同年4月，仓库大门前面因城镇规划建设道路，路基高出了仓库室内地面120公分，从而影响了被告仓储建材进出货物，2018年7月道路修好。本院认为，本案的争议焦点为：1.原被告双方签订的《场地租赁合同》的效力及是否解除；2.被告是否应向原告支付租金及违约金；3.原告是否应向被告赔偿建盖仓库的费用及水淹货物造成的损失。首先，关于原被告双方签订的《场地租赁合同》的效力及是否解除的问题。本案原被告双方于2015年8月3日签订《场地租赁合同》后，被告于2015年8月4日支付了150000元租金，2015年10月1日原告将平整好的场地交付被告使用，后被告自行建盖仓库并投入使用，此时双方已经履行着合同，对于被告辩称原告交付的场地不符合使用条件的主张不予支持。原被告签订的《场地租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案原被告虽然均表示愿意解除《场地租赁合同》，但对如何解除并未达成一致的协议。被告租赁场地的目的是建盖仓库用于仓储建材，合同周期为10年，与普通场地租赁有显著区别，被告是在确定10年租期的情况下才决定租赁场地并建盖了仓库，被告建盖仓库投入的成本较大，解除合同与否应充分考虑双方的利益最大化，且当前不存在不能实现合同目的的情形，故对原告以被告拖欠租金达6个月即行使合同的解除权的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原被告双方行使民事权利和履行民事义务时应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益的前提下追求自己的利益，除应当按照合同约定履行自己的义务外也要履行合同未作约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、防止损失扩大等义务，解除合同对于被告明显不公平，双方应继续履行，故原被告双方签订的《场地租赁合同》不宜解除。其次，关于被告是否应向原告支付租金及违约金的问题。本案原被告双方于2015年8月3日签订《场地租赁合同》后，于次日支付了第一年（2015年10月1日至2016年9月30日）租金90000元并提前支付了第二年的部分租金60000元。原被告双方约定，每年10月1日前交付下一年租金，被告于2017年10月11日支付租金30000元交清第二年（2016年10月1日至2017年9月30日）租金已存在逾期，且至今未支付到期应付的第三年（2017年10月1日至2018年9月30日）、第四年（2018年10月1日至2019年9月30日）、第五年（2019年10月1日至2020年9月30日）的租金，在合同应继续履行的情况下，被告采取拒绝支付租金的主要合同义务的行为来行使其抗辩权，违反了民法上权利、义务对等的基本原则以及采取救济手段应损害相当的原则，故被告关于其拒绝支付租金系依法行使先履行抗辩权缺乏法律依据。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应继续按照合同约定履行其合同义务，即应支付第三年、第四年、第五年租金共计270000元。同时，因被告于2016年1月建盖好仓库投入使用后，同年4月，仓库大门前面因城镇规划建设道路，路基高出了仓库室内地面120公分，直到2018年7月道路才修好，给被告仓储建材进出货物造成了一定的影响。同时，被告作为承租方，为了避免纷争或者可能存在的经营风险，其应在签订租赁合同之时负有合理、谨慎审查之义务，不能将合同履行过程中产生的风险责任全部归结于原告。根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，原被告双方应当合理分配合同履行过程中产生的风险责任，故对于因建设道路及路基高出了仓库室内地面120公分影响了被告仓储建材进出货物的情况，客观上给被告造成了一定的损失，原告应当给予被告适当补偿，关于补偿数额酌情支持60000元。关于违约金，原被告双方在合同中未明确约定违约金的数额及计算方法，同时本案对于合同未能全面履行是根据公平原则认定双方的责任，故不存在支付违约金的问题。再次，原告是否应向被告赔偿建盖仓库的费用及水淹货物造成的损失问题。因原被告双方签订的《场地租赁合同》不宜解除，双方应遵照履行，故不存在赔偿被告建盖仓库的费用问题。关于水淹货物造成的损失，与原告没有因果关系，原告不应当承担赔偿责任。最后，本案导致合同未能全面履行，除了因为城镇规划建设道路外，还有一个重要因素是原被告双方没有积极协商改进仓库使用效能的处理办法。现因原被告签订合同时的客观情况发生变化，但为改进仓库使用效能对场地基础、排水等的改造，双方应当积极协商解决。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持，对被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）施甸县甸阳镇天杨建材经营店向原告（反诉被告）施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会支付2017年10月1日至2020年9月30日的租金共计270000.00元，扣除原告（反诉被告）施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会给付被告（反诉原告）施甸县甸阳镇天杨建材经营店的补偿款60000.00元，剩余210000.00元，于本判决生效之日起15日内一次性付清；二、驳回原告（反诉被告）施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）施甸县甸阳镇天杨建材经营店的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3660.00元，由原告（反诉被告）施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会负担300.00元，被告（反诉原告）施甸县甸阳镇天杨建材经营店负担3360.00元。反诉案件受理费9800.00元，由被告（反诉原告）施甸县甸阳镇天杨建材经营店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审 判 长  郭志伦审 判 员  杨 钒人民陪审员  李月东二〇二〇年六月十九日书 记 员  黄炜昕