江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初265号原告（反诉被告）：南京万国汽车服务中心，注册号320114600067786，住所地南京市雨花台区宁丹路**-3。经营者：吴某，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：娄家华，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京华健玻管有限公司，统一社会信用代码9132011473054291XC，住所地南京市雨花台区宁丹路**。法定代表人：仲健秋，该公司厂长。委托诉讼代理人：郑某。原告（反诉被告）南京万国汽车服务中心（以下简称“万国中心”）诉被告（反诉原告）南京华健玻管有限公司（以下简称“华健公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告（反诉被告）万国中心的经营者吴某及其委托诉讼代理人娄家华，被告（反诉原告）华健公司的委托诉讼代理人郑念龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万国中心向本院提出诉讼请求：1.被告立即给付拆迁补偿款183160.62元、押金10000元，合计193160.62元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年4月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将宁丹路9号厂房租给原告使用，并就租赁面积、租金、拆迁补偿事项进行了约定。该合同第二十条第三款约定：“甲方在拆迁中所取得的，除了甲方房屋产权部分的补偿费用以外的，包括但不限于搬迁费、安置费、停业损失（装饰装潢费，由于此房屋破损严重维修成本加大）等费用归乙方所有，乙方有权从甲方的房屋拆迁款内直接支取。”目前，租赁厂房面临拆迁，原、被告就补偿事宜未能达成一致，原告遂诉。被告华健公司辩称，房屋租赁合同第二条明确约定租赁期限为2013年6月1日至国家通知拆迁，先已明确通知拆迁，合同已经自然终止。原告没有按期支付房屋租金，现超出租金支付期限拒不搬出，严重违约，已经造成巨大经济损失。租赁合同第二十条第三款指出，只对“国家针对乙方拆迁补偿”负责，现房屋由吴某长期违约霸占，违反国家修建公益项目的拆迁法规，给国家和被告造成严重经济损失，严重阻碍拆迁工作的正常进行。目前拆迁工作搁置，租赁合同中约定的房屋没有拆除，被告对国家指定拆迁评估公司出具的拆迁评估报告中涉及吴某的部分没有代为确认签字，雨花拆迁办针对这部分房屋拆迁款目前也没有支付，并且由于被告在拆迁谈判中涉及的土地问题没有解决，被告决定此部分房屋不同意拆迁，吴某提出的拆迁补偿款更为无稽之谈。原告已严重违约在先，双方租赁合同自然终止，原告起诉不成立。反诉原告华健公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付租赁合同到期继续霸占房屋发生的实际使用费用及违约使用超过合同约定的房屋面积（79.89平方）的费用，并立即搬离（费用当庭明确，合同面积500平方，超出部分79.89平方，合计579.89平方米，超出部分按月单价19.17元/平方米（115000÷500÷12）计算，实际使用月数83个月（2013年6月1日至2020年4月30日），计127113.78元）；房屋租赁合同到期霸占房屋发生的使用费（2019年12月1日至2020年4月30日，继续使用的时间5个月，按月单价9583.33元计算（115000÷12），为47916.67元；2.被告支付之前拖欠的水电费，垃圾清洁费给原告（截止2019年12月1日：电费1107元，水费108元，垃圾费200元，厕所清洁费200元；3.反诉被告向反诉原告支付违约造成的经济损失100000元；4.反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月3日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：反诉原告将宁丹路9号厂区内部分房屋出租给反诉被告使用，租赁面积500平方，租赁期限自2013年６月１日至国家通知拆迁；租金按6个月为一期计算，每期支付年租金（115000元）的50%，自第二期期，乙方应在每一期开始的10天内支付该期租金；合同约定乙方负责支付房屋使用过程中实际发生的水、电、卫生、物业等费；乙方利用租赁房屋进行违法、违章行为的，甲方有权提出解除合同并要求赔偿。反诉被告私自使用厂房面积达579.89平方米，超过合同约定面积79.89平方米。反诉被告最后一次支付租金是在2019年6月14日通过手机银行转账57500元（500平方米的房租），租金使用截止期限至2019年11月31日。反诉被告未按合同约定的期限支付租金，并违规占用超过合同约定的面积，私自搭建违章建筑，已严重违约。2019年11月31日，反诉被告继续占用房屋且未交纳任何费用、拖欠水费、电费及卫生费，反诉原告遂提起诉讼。反诉被告万国中心辩称，请求驳回反诉原告的请求：1、由于本案涉及的房屋没有产权证，没有精确的房屋面积，租赁合同中房屋面积为500平方仅仅是目测、估算的随意填写，目测、估算的面积与实际面积必然存在差距，双方明知存在差距，但是没有约定按实际面积计算租金，多退少补，因此双方的签订合同时的真实意思是无论房屋面积多余500平方还是少于500平方就以房屋现状进行租赁、支付租金，再说房屋面积500多平方，仅仅说就其中500平方进行租赁不合理；2、反诉原告于2019年12月6日采取断水断电措施，断水断电之后，该房屋已经不具备使用功能，且反诉原告与拆迁办签订了拆迁补偿协议，拆迁补偿协议签订后房屋已交付给拆迁办，拆迁办也将清空的房屋进行拆除，反诉被告因拆迁补偿问题，拆迁办暂未拆除反诉被告租赁的房屋，反诉被告的房屋拆迁都与拆迁办联系，与原诉原告无关，由于补偿问题无法达成一致由法院解决，在法院进行现场勘查后，反诉被告已将房屋交付给拆迁办。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月3日，华健公司（甲方）与万国中心的经营者吴某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市厂房房屋（即宁丹路9号）出租给乙方使用，建筑面积500平方米；租赁期限自2013年6月1日起至国家通知拆迁为止；年租金为115000元，租金6个月为一期进行结算，乙方应在每一期开始的10天内支付该期租金；乙方负责支付房屋使用过程中实际发生的水、电、电话、卫生、物业管理等费用。关于房屋拆迁问题，双方于合同第20条约定：在租赁期内房屋拆迁，对于合同尚未履行完毕的剩余期限内的足迹，甲方应照实结算后退还乙方；在租赁期内房屋拆迁，在乙方未全部腾空并搬迁出来之前，甲方不得以任何理由切断乙方的水、电，必须确保乙方的正常供水供电，否则因此使乙方产生的经济损失由甲方承担；甲方在拆迁中取得的，除了甲方房屋产权部分的补偿费用以外的，包括但不限于搬迁费、安置费、停业损失（装饰装修费，由于此房屋破损严重维修成本加大）等费用归乙方所有，乙方有权从甲方的房屋拆迁补偿款内直接支付（针对乙方拆迁补偿）。上述《房屋租赁合同》签订后，吴某向华健公司支付房屋押金10000元，华健公司出具了《收条》。万国中心使用房屋并交纳租金，已付租金所对应的使用期限截止至2019年11月31日。2018年4月，南京市雨花台区人民政府对安德门大街9号（即宁丹路9号）决定征收拆迁。在被拆迁人沟通协商之后，华健公司（乙方）与雨花台区人民政府赛虹桥办事处、雨花台区征收拆迁安置办公室（甲方）签订了《国有土地上房屋搬迁补偿协议》，约定：乙方房屋坐落于宁丹路9号，此次搬迁范围内需搬迁房屋建筑面积5350平方米；乙方同意于2019年12月10日将所属搬迁范围内的房屋移交赛虹桥办事处拆除；乙方被搬迁房屋补偿款总额（包括搬迁房屋、装修、附属物、设备补偿及各项搬迁、停产停业损失补助费等）为16500000元。该16500000元总补偿款中，房屋补偿款6855133元，搬迁费548410元，停产停业损失342757元，附属物补偿386366元，装修补偿款486038元，搬家奖励费1028270元，不可搬迁设备及构筑物补偿款5272614元，……。《征收评估入户勘察记录表》及《建筑物测算明细表》对被征收拆迁房屋的坐落、面积等做出测算，其中7号房屋建筑面积为518.4平方米，15号房屋建筑面积为61.49平方米。经法院现场勘察，该7号、15号房屋由万国中心使用。经江苏象仁土地房地产资产评估有限公司评估，万国中心的固定资产（机器设备）清查评估后，价值为30807元。对该30807元的设备款，华健公司表示无异议，同意给万国中心。关于水电等其他费用，万国中心对华健公司主张的水电费金额认可；关于垃圾费、厕所清洁费，已交到9月份，按照合同约定每月各100元。关于断水断电一事，万国中心陈述华健公司于2019年12月6日发布《通知》后即断水断电；华健公司不予认可，认为实际销户时间为12月底。关于押金10000元，华健公司认为应当扣除水电等费用后返还给万国中心。本案诉讼过程中，双方就征收拆迁补偿事宜未能达成一致，万国中心申请对华健公司在征收拆迁安置办公室未发放的部分拆迁补偿款进行保全。本院采取保全措施后，万国中心于2020年5月20日将涉案房屋交付给雨花台区征收拆迁安置办公室。以上事实，有《房屋租赁合同》、《收条》、房屋征收决定、房屋征收补偿实施方案、《国有土地上房屋搬迁补偿协议》、《补偿协议审批表》、《征收评估入户勘察记录表》、《建筑物测算明细表》、《固定资产——机器设备清查评估明细表》、照片、缴费凭证、现场勘验笔录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案原、被告签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，双方应当按约定履行合同义务。双方在《房屋租赁合同》中对拆迁事宜做出约定：除了甲方房屋产权部分的补偿费用以外的，包括但不限于搬迁费、安置费、停业损失归乙方所有，即表明面临拆迁，万国中心可以取得针对其拆迁部分的补偿。华健公司与拆迁部门达成合意，拆迁部门对宁丹路9号，建筑面积5350平方米房屋进行征收补偿，总补偿款16500000元。《国有土地上房屋搬迁补偿协议》的合同相对方为华健公司与雨花台区人民政府赛虹桥办事处、雨花台区征收拆迁安置办公室，即华健公司为此次征收拆迁的被拆迁人，而万国中心作为承租人，不是征收拆迁补偿的对象，其主张按房屋面积及测算比例计算得出的搬迁费、停产停业损失、装修补偿费并无事实和法律依据，但万国中心基于租赁合同关系，可依据合同及法律规定主张其合法权利。万国中心承租涉案房屋用于经营，作为承租人需承担实际的搬迁工作，且拆迁通知公布后导致房屋不能经营，产生经营损失，万国中心向华健公司主张损失具有事实和法律依据。结合《国有土地上房屋搬迁补偿协议》及《补偿协议审批表》、原告主张费用的计算标准可以看出，搬迁费、停产停业损失等费用系根据规定按照房屋建筑面积本身乘以一定比例予以测算，并非根据实际产生的损失予以补偿，故而拆迁部门测算得出的补偿款主要仍基于房屋本身来确定具体金额。即使是万国中心实际使用涉案房屋，华健公司作为被拆迁人，按照拆迁协议仍负有配合拆迁，腾空房屋的义务。以上，本院综合考虑涉案房屋的租赁用途、征收拆迁的事实、承租人的实际损失等因素，酌情认定华健公司补偿万国中心搬迁费、停产停业损失、装修补偿费合计60000元。关于机器设备款30807元，华健公司同意支付，本院予以确认。关于反诉主张，双方对实际使用面积和租赁面积产生争议，本院认为，万国中心使用涉案房屋至今，华健公司按照《房屋租赁合同》的约定收取租金，并未对超出约定500平方米的使用部分主张使用费，且结合现有证据，涉案房屋在征收拆迁过程中，经具体测算，具体房间对应的面积予以确定，故万国中心陈述多年使用的房屋系当初估算的一个数字有其合理性。华健公司既未能提供证据证明超出500平方米的面积系万国中心侵占，亦未能提供证据证明双方对若超出约定部分的面积做出有关费用方面的约定，故对华健公司主张的超出约定租赁面积的占有使用费不予支持。关于华健公司主张的万国中心占用房屋期间的使用费（自2019年12月1日起计算），本院认为，涉案房屋自拆迁决定做出后，华健公司于2019年12月对涉案房屋断水断电，万国中心实际使用涉案房屋的功能大为降低，但是由于万国中心未能及时配合交付房屋，实际使用房屋至2020年5月20日，本院参考房屋约定，考虑房屋的使用价值、占用期间、原告主张期间等因素，酌定万国中心自2019年12月1日至2020年4月30日，按3000月/元计算支付房屋占有使用费，合计15000元。因在本案诉讼过程中，涉案房屋已经返还，华健公司主张万国中心搬离不再具有事实依据，本院对该主张不予支持。关于水电等费用的计算，万国中心认可电费1107元；水费108元；垃圾费按100元/月计算2个月，即200元；厕所清洁费200元按100元/月计算2个月，即200元，合计1615元。华建公司要求从押金扣除上述费用后返还具有法律依据，故华健公司仍应退还押金计8385元，本院予以确认。关于华健公司主张的违约损失，鉴于涉案房屋租赁合同终止系拆迁原因导致，至2019年12月华健公司已与拆迁部门达成《国有土地上房屋搬迁补偿协议》，补偿金额已确定，涉案争议亦是拆迁过程中就补偿的具体金额产生的纠纷，华健公司未能提供证据证明万国中心给其造成实际损失，故其违约损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十一条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京华健玻管有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）南京万国汽车服务中心搬迁费、停产停业损失、装修补偿费合计60000元，机器设备款30807元；二、被告（反诉原告）南京华健玻管有限公司于本判决生效之日起十五日内退回原告（反诉被告）南京万国汽车服务中心押金8385元；三、原告（反诉被告）南京万国汽车服务中心于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）南京华健玻管有限公司房屋占有使用费15000元；四、驳回原告（反诉被告）南京万国汽车服务中心的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南京华健玻管有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4164元减半收取2082元，保全费1514元，合计3596元，原告（反诉被告）南京万国汽车服务中心负1906元；被告（反诉原告）南京华健玻管有限公司负担1690元；反诉案件受理费2725元，由原告（反诉被告）南京万国汽车服务中心负担148元，被告（反诉原告）南京华健玻管有限公司负担2577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陈 波二〇二〇年六月六日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾