福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1984号 上诉人（原审被告）：李路平，男，1955年5月10日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：赵南华，福建和晟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈夏友，男，1963年7月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：李熠，福建兴惠律师事务所律师。 上诉人李路平因与被上诉人陈夏友房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院(2019)闽0521民初8224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李路平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.陈夏友租赁的厂房设备均系大顺通公司所有，李路平系泉州市大顺通石制品有限公司（以下简称“大顺通公司”）的法定代表人，代表大顺通公司与陈夏友签订案涉租赁合同，且在向陈夏友提供用地及环保资料时，提供的是大顺通公司的环评报告，所以李路平的行为后果应由大顺通公司承担责任。2.李路平在陈夏友承租时就已经将大顺通公司的基本情况如实告知，并明确告知其应自行按政府要求整改至符合生产条件。但是，由于陈夏友未规范生产经营，导致工厂被列为取缔企业，且在被通知停产后，陈夏友未主动配合与相关部门交涉，也未按按照政府要求办理手续，在环保不达标的情况下继续生产，才致使被断电，故陈夏友应承担合同无法履行的责任，并赔偿损失。3.陈夏友未经李路平书面同意，擅自分租给他人，根据案涉租赁合同的约定，李路平不再退还租金和保证金。4.陈夏友至今未依约腾空清理，李路平未接收厂房场地，也未对相关设备进行移交清点，故陈夏友无权要求退还保证金，并应赔偿相应损失。5.陈夏友未书面通知李路平要求解除租赁合同，履行通知解除的告知义务，故其无权解除合同。6.陈夏友尚欠租赁期间的电费，李路平为避免滞纳金损失，代为支付了电费12231.53元，一审判决退还保证金是错误的。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。 陈夏友辩称，1.李路平未提供案涉厂房系大顺通公司所有的证明，且李路平是以个人名义与陈夏友签订租赁合同，租金也都是支付给李路平个人。2.陈夏友于一审时提交了证据，证明系因李路平租赁给其他租户的厂房存在问题而导致整改厂区被取缔并断电。3.陈夏友并未将厂房分租给他人，李路平的主张没有依据。4.陈夏友在腾空时已经拿走了自己的设备，李路平的设备系由其自己处理，在一审审理中，一审法院已组织现场勘察，勘察的结果也表明厂房已经全部腾空。5.陈夏友第一次起诉时，已经明确要求解除合同，李路平当时也收到了起诉材料并应诉，故应当认定已经履行了解除合同的告知义务。6.李路平一审时并未就结欠电费提出主张，其如有依据，可就电费事宜另案主张。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。 陈夏友向一审法院起诉请求：1.解除陈夏友与李路平于2018年5月11日签订的《厂房租赁合同》；2.解除陈夏友与李路平于2018年9月28日签订的《租赁合同》；3.李路平立即返还陈夏友已支付的租金154459元；4.李路平立即返还陈夏友已支付的押金20000元、保证金50000元。 一审法院认定事实：工商登记显示，福建省惠安县崇武渔业供销公司（简称供销公司）于1995年6月5日注册成立，企业状态为注销。惠安县祥兴石制品公司（简称祥兴公司）于1995年12月20日注册成立，企业状态为注销。大顺通公司于1993年6月22日成立，大股东为祥兴公司（占股60%），企业状态为吊销未注销。惠安县祥鑫石材工艺有限公司（简称祥鑫公司）于2000年4月27日注册成立。惠安县大洋渔业发展有限公司（简称大洋公司）于2002年9月16日注册成立。李路平均系上述公司的法定代表人。李路平持有：土地使用者为供销公司的惠国用（1997）字第150024号国有土地使用权证；房屋所有权人为祥鑫公司的房权证惠崇字第××号房屋权属证书，房屋权属证书载明的土地证号为15&tim**;×23，权属性质为集体。另据公开的（2014）泉执复字第21号蒋霞雯与中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款案复议裁定书显示，法院曾拟拍卖大顺通公司的财产及提供抵押的机械设备、大洋公司的财产及抵押物［惠房证号:惠房证崇字××号房屋所有权证、土地使用权证号:惠国有（1997）字第150024号］、祥鑫公司的财产及抵押物［房地产证号为惠集（1997）字第15××23号集体建设用地和惠崇字第0××5号、0196号房屋所有权证］。 2018年5月11日，陈夏友作为乙方、李路平作为甲方，双方签订《厂房租赁合同》一份，主要条款约定，甲方将位于的封闭钢筋式厂房出租给乙方。租期自2018年5月11日起至2021年6月9日止，2018年5月11日至2018年6月11日为维修期，免收租金；租金每年13万元，不包含税费；应于签订日支付第一年度的租金，之后每年度租金提前一个月支付；超十天未支付，甲方有权不退还保证金。乙方应支付甲方保证金50000元。租赁期间，乙方应做好消防、安全、环保等工作，如因乙方办理手续需要，甲方应提供相应材料配合办理手续。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，甲方退还乙方未到期的租金。租赁未满三年，如乙方提前终止合同，乙方应提前三个月通知甲方，并在十天内腾出房屋。租赁期间，如因该厂房的使用权等变更导致乙方无法继续生产经营的，甲方仅需退还乙方未到期的租金及保证金，不需要赔偿乙方损失及支付乙方其他费用。无论基于什么原因双方终止租赁关系，乙方都应合同终止后十天内腾空厂房内乙方的东西，并清理现场原材料、垃圾及其他材料；如未按时腾空清理，保证金将不予退还，乙方赔偿甲方一切损失。租赁期间，乙方生产应符合环保等要求，如未按照法律规定等生产要求进行生产，由此产生的一切责任由乙方承担。2018年5月12日，李路平向陈夏友出具收条1份，载明收到保证金及第一年租金18万元，其中保证金5万元、第一年租金13万元。2018年9月28日，双方签订《租赁合同》1份，约定陈夏友向李路平租用五间半厂房及外面用地，租费每年38500元，从2018年10月1日起至2021年6月11日止，租金支付方式和租期按原合同期限相同。陈夏友交李路平押金2万元，租期满后退还，李路平有一台行车无偿给陈夏友使用，期满后归还。李路平同日于该租赁合同下方备注收到46735元，其中保证金2万元。2019年5月10日，李路平向陈夏友出具收据1份，载明收到2019年5月11日至2020年5月11日租金168500元，包括后五格半租金。2018年3月29日，惠安县崇武镇人民政府印发《崇武镇首批关闭取缔类石雕企业关闭退出工作方案》，建明石制品有限公司第二车间被列入附件6责任分解表中的关闭、取缔对象，分解表体现没有环评、三同时验收、排污许可证。2019年6月27日，崇武镇政府向国网福建惠安县供电有限公司发出《关于配合对建明二车间（大顺通石材厂）采取断电取缔销户的函》，载明因建明二车间（大顺通石材厂）私自复电生产，现要求对该企业（用户名：惠安县大洋渔业发展有限公司，用电户号：5400018224）采取断电、拆表、销户等措施。陈夏友曾于2019年8月13日向一审法院提起诉讼，后于2019年9月16日申请撤诉，一审法院裁定准许撤诉。2019年11月21日，一审法院组织双方到案涉厂房进行现场勘察，厂房内设备、设施、物品等均已经腾空。2020年1月19日第二次庭审中，李路平附条件愿意解除合同。 一审法院认为，从工商登记显示，李路平系各关联公司的法定代表人，大顺通公司已经于2009年12月1日吊销，其吊销后即应停止清算范围外的活动。审理中，李路平自认案涉租赁物权属复杂、不清，也未能提供充分证据证明案涉租赁物仅系大顺通公司所有。客观上，李路平系案涉多个公司的法定代表人，且李路平个人与陈夏友签订合同并收取租金、保证金、押金，应认定李路平作为案涉租赁物的实际管理人，系其以个人名义将案涉租赁物出租给陈夏友，双方签订的《厂房租赁合同》、《租赁合同》应认定有效。《厂房租赁合同》第八条第一款、第二款约定“租赁未满三年，如乙方提前终止合同，乙方应提前三个月通知甲方，并在十天内腾出房屋。租赁期间，如因该厂房的使用权等变更导致乙方无法继续生产经营的，甲方仅需退还乙方未到期的租金及保证金，不需要赔偿乙方损失及支付乙方其他费用。”《租赁合同》虽未对合同解除和终止进行约定，但从合同约定“租金支付方式和租期按原合同期限相同”及租赁物实际情况看，可参照《厂房租赁合同》约定执行。案涉租赁物已经被要求关闭、取缔，且被采取断电销户措施，即客观上陈夏友已经无法继续生产经营。陈夏友已经于2019年8月3日起诉主张权利，并于2019年10月10日再次起诉请求解除合同，客观上已经履行通知义务。陈夏友主张案涉租赁物于2019年8月9日已经腾空，但却未能提供证据，故实际腾空之日即合同终止之日应认定为2019年11月21日现场勘验之日。合同终止后，陈夏友多支付的租金79569元（已缴纳租金168500元-2019年5月11日至2019年11月21日期间租金88931元），李路平应予退还。鉴于陈夏友已经腾空租赁物，李路平又未能提供证据证明陈夏友存在合同中约定的可以不予退还保证金、押金的其他情形，故陈夏友支付的保证金50000元、押金20000元，李路平应予退还。至于陈夏友和李路平的其他实际损失，双方可另行向对方主张权利。据此，陈夏友请求解除双方签订的《厂房租赁合同》、《租赁合同》，符合双方约定，应予准许。李路平应返还陈夏友2019年11月21日以后多缴纳的租金以及保证金、押金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条第（七）项、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条的规定，判决：一、解除陈夏友与李路平于2018年5月11日签订的《厂房租赁合同》。二、解除陈夏友与李路平于2018年9月28日签订的《租赁合同》。三、李路平应于判决生效之日起十日内返还陈夏友多支付的租金79569元。四、李路平应于判决生效之日起十日内返还陈夏友已支付的保证金50000元、押金20000元。五、驳回陈夏友的其他诉讼请求。一审案件受理费7194元，减半收取3597元，由李路平负担1646元，应在判决生效后五日内缴交；陈夏友负担1951元，多预交的4193元予以退回。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明事实属实，予以确认。 本院认为，李路平未能充分举证证明案涉厂房系大顺通公司所有，也未能举证证明其系代表大顺通公司签订案涉租赁合同，且李路平一直以个人名义向陈夏友收取租金等费用，故一审法院认定李路平与陈夏友之间存在房屋租赁合同关系正确，李路平关于其系代表大顺通公司出租案涉厂房，应由大顺通公司承担相应责任的上诉请求，缺乏依据，不予支持。李路平主张案涉厂房被断电无法经营系因未规范生产等归咎于陈夏友的原因所导致，但未能就此提供证据予以证明，故对该主张不予采纳。根据一审法院组织双方进行现场勘察的结果，案涉厂房内已经腾空，李路平主张陈夏友至今未腾空，与查明事实不符，不予采纳。经审查，李路平和陈夏友确认案涉厂房已被停电销户，无法继续生产经营，且陈夏友曾于2019年8月13日就解除案涉租赁合同提起诉讼（后以情势变更为由申请撤诉），故一审法院认定案涉租赁合同符合解除条件且陈夏友已在客观上履行了解除合同的通知义务，并无不当。李路平与此相关的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。李路平主张陈夏友未经同意擅自分租，保证金依约不予退还，缺乏依据，不予采纳。李路平主张陈夏友尚欠租赁期间的电费未支付，但未提供相应证据予以证明，不予采纳。 综上所述，李路平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3292元，由李路平负担（多预交的3902元予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈锦平 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 郑玉蒜 二〇二〇年六月九日 法官助理 王佳森 书 记 员 洪铭锋 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。