四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初3693号 原告：彭州市天金市场服务有限责任公司，住所地四川省彭州市天彭镇金彭西路天府商城。 法定代表人：沈川江，董事长。 委托诉讼代理人：张凯，四川中则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何亮，四川中则律师事务所律师。 被告：四川省彭州岷江房地产开发有限公司，住所地四川省彭州市天府路南洋公寓。 法定代表人：吴小俊，总经理。 委托诉讼代理人：吴家银，男，系四川省彭州岷江房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：张达清，上海建纬（成都）律师事务所律师。 原告彭州市天金市场服务有限责任公司（简称天金市场公司）与被告四川省彭州岷江房地产开发有限公司（简称岷江房地产公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年3月28日作出（2019）川0182民初56号判决，因岷江房地产公司不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）川01民终11003号民事裁定，裁定撤销该判决、发回重审。本院于2019年9月17日立案后另行组成合议庭，并于2019年11月6日公开开庭进行审理。天金市场公司的委托诉讼代理人张凯、何亮，岷江房地产公司的委托诉讼代理人张达清、吴家银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天金市场公司向本院提出诉讼请求：判令岷江房地产公司赔偿天金市场公司损失6828224元，并由岷江房地产公司承担本案鉴定评估费用。事实与理由：双方因土地使用权转让合同纠纷经彭州市人民法院、成都市中级人民法院、四川省高级人民法院审理后，裁判岷江房地产公司按约定每平方米960元的价格出售给天金市场公司24套住宅房屋，每套建筑面积160平方米，正负不超过5平方米。裁判生效后，天金市场公司向彭州市人民法院申请执行。在执行过程中，岷江房地产公司将建成的特定标的物24套住宅出售他人。执行中告知天金市场公司另行起诉。天金市场公司对执行物中的一套房屋进行了评估，评估价为551200元。岷江房地产公司尚有15套房屋未履行生效判决确定的义务，价值共计8268000元。天金市场公司为15套房屋支付了预付款800000元，按960元每平方米计算，天金市场公司还需支付购房款1439776元。因此15套房屋价值品迭15套房屋天金市场公司还应支付的房款，岷江房地产公司应折价赔偿天金市场公司6828224元。 岷江房地产公司辩称，1.在前案执行过程中，双方达成和解协议。和解协议的内容载明因原告违约放弃剩余15套房屋的购买权利。造成15套房屋以优惠价购买不能的后果是由天金市场公司违约造成的，因此本案的诉讼请求应按和解协议履行完毕。2.岷江房地产公司与天金市场公司的和解协议是在前案二审判决生效，天金市场公司申请强制执行后，因岷江房地产公司的再审申请被高院立案后作出的，其内容不单纯具有执行和解协议内容的性质,还是当事人双方设立变更、终止民事权利的行为。本案和解协议的主要性质是天金市场公司因违约情形的存在而对实体民事法律关系的处置。3.岷江房地产公司应承担也只应支付土地使用权转让既得利益的15套房屋约定的优惠价差。因天金市场公司有9个股东实际进行购买，则按数学理论计算结果，天金市场公司只应有480000元的可期待利益。天金市场公司已经对实体权利进行了处分，即使不能定性为执行和解协议，也因天金市场公司放弃全部权益而视为履行完毕。天金市场公司提出赔偿与法无据，应予以驳回。 根据双方陈述及质证意见，本院确认如下法律事实：天金市场公司与岷江房地产公司因履行《转让协议》和《补充协议》发生争议，诉至本院。本院作出（2007）彭州民初字第813号民事判决，判决岷江房地产公司于房屋验收合格后十日内将在购买彭州天金市场公司土地上修建房屋的二楼还建1800平方米的建筑面积给天金市场公司，由岷江房地产公司按约定每平方米960元的价格出售给天金市场公司24套住宅房（每套建筑面积160平方米，正负不超过5平方米）。岷江房地产公司上诉至成都市中级人民法院。后成都市中级人民法院作出（2008）成民终字第1003号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。天金市场公司向本院申请强制执行，因岷江房地产公司将已建成的24套住宅房出售给他人，而天金市场公司与岷江房地产公司对折价赔偿未协商一致。本院于2016年11月20日作出（2016）川0182执恢63号执行裁定，终结执行。原审中，本院根据申请委托四川大友房地产评估咨询有限公司对“人岷小区”3栋、5栋房屋单价进行司法评估，后评估结果为价值时点2018年11月22日的平均单价￥3912元/㎡（按建筑面积计）”。 另查明，位于彭州市共计**住宅。岷江房地产公司组织修建天金市场公司职员住宅24套，天金市场公司向岷江房地产公司支付了800000元购房款。岷江房地产公司向天金市场公司的9名股东出售其中9套房屋，剩余15套向其他人出售。 审理中，经天金市场公司申请，本院于2019年11月29日委托成都兴良信房地产评估有限责任公司进行鉴定，后成都兴良信房地产评估有限责任公司以超过评估范围退案。我院于2020年3月31日另行委托中天成房地产土地资产评估（四川）有限公司（简称中天成评估公司）进行鉴定。中天成评估公司对位于彭州市住宅房（单套面积约为150-170㎡）进行评估，并出具了中天成（川）房咨（2020）第Ｃ005号《房地产咨询性估价结果报告》，估价结果:估价对象在满足报告“估价的假设和限制条件”，于价值时点2016年11月20日的市场价值如下：彭州市房屋的平均单价￥3070元／㎡（按建筑面积计）。”中天成评估公司出具鉴定费发票30000元。 以上事实有（2007）彭州民初字第813号民事判决书、（2016）川0182执恢63号执行裁定、房地产咨询性估价结果报告、发票、庭审笔录、当事人陈述等在案佐证。 本院认为，本案系执行中特定执行标的物灭失，不能执行替代物且各方未就折价赔偿达成一致所产生的损害赔偿纠纷。本案的争议焦点为岷江房地产公司是否应向天金市场公司赔偿损失以及损失金额确定的问题。对此，本院综合评述如下： 第一、天金市场公司与岷江房地产公司因履行《转让协议》和《补充协议》产生土地使用权转让合同纠纷，生效判决已经认定由岷江房地产公司向天金市场公司出售24套住宅房，并确定了房屋的面积、出售价格。判决生效后，因岷江房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，将建成的24套住房出售他人，导致强制执行不能。因生效判决确定的岷江房地产公司按约定价格出售给天金市场公司24套住宅房，即天金市场公司的目的是通过支付房屋价款取得房屋的占有、使用、收益等完整的物权。因岷江房地产公司向其他人出售交付住宅房屋，导致天金市场公司不能取得生效判决确认的住宅房的物权权益，故岷江房地产公司作为归责主体，应向天金市场公司承担损害赔偿责任。 第二、根据天金市场公司的诉请，岷江房地产公司承担损害赔偿的范围是在未向天金市场公司出售交付余下15套住宅房的总价值。本院认为，住宅房的价值标准是认定损害赔偿金额的关键所在。首先，因生效判决确定岷江房地产公司按约定的价格出售天金市场公司24套住宅房。即对合同项下岷江房地产公司交付房屋和转移房屋所有权的义务予以了裁判。其次，因岷江房地产公司向其他人出售交付住宅房屋的行为，导致执行中天金市场公司不能取得前述住宅房的物权权益。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本院认为，从前述立法价值取向，损失的范围包括合同履行后的可期待利益。本案中岷江房地产公司向其他人出售住宅房屋的行为导致执行不能，若仅以合同约定的每平方米960元的价格向天金市场公司进行赔付，存在岷江房地产公司违约或不履行生效裁判文书的获益行为，有违诚信交易原则。故对于岷江房地产公司关于赔偿标准的抗辩理由，本院不予支持。 综上，本案系执行中特定执行标的物灭失，不能替代执行且各方未就折价赔偿达成一致所产生的损害赔偿纠纷。故认定住宅房价值时点，应为在执行程序中作出执行标的物灭失无法交付认定之时为宜。即2016年11月20日作出（2016）川0182执恢63号执行裁定，认定岷江房地产公司无法向天金市场公司出售已修建的24套住宅房并裁定终结执行的时间节点。 根据查明的事实，中天成评估公司出具的中天成（川）房咨（2020）第Ｃ005号《房地产咨询性估价结果报告》，载明位于彭州市房屋在价值时点2016年11月20日的平均单价￥3070元／㎡（按建筑面积计）。虽前述评估报告未考虑楼层差、朝向和景观等差异，但前述小区住宅“人岷小区”土地状况、建筑所在位地势、修建年限及周围附属设施均一致，房屋单价受其他因素影响的幅度较小，故本院将前述评估结果作为参考，认定涉案住宅房的价值标准为平均单价￥3070元／㎡（按建筑面积计）。根据生效判决认定的岷江房地产公司出售的住宅房每套建筑面积160平方米，正负不超过5平方米，本院以每套建筑面积160平方米计算，故未出售交付的15套房屋总价值：3070元／㎡×160㎡×15＝7368000元。本案中，岷江房地产公司主张800000元已经抵扣交付9套房屋的房款，但未提交相关财务资料等反驳证据，应当承担举证不能的不利后果。天金市场公司主张四川大友房地产评估咨询有限公司鉴定费50000元以及中天评估公司鉴定费30000元由岷江房地产公司承担的请求，因四川大友房地产评估咨询有限公司所作出鉴定并未采信，故鉴定费用天金市场公司自行承担。本案中，中天评估公司鉴定费30000元由岷江房地产公司承担，本院一并进行品迭处理。综上，结合天金市场公司的请求权基础、岷江房地产公司不履行交付的可归责因素，经品迭天金市场公司应支付的房屋价款、已支付的款项、鉴定费，本院综合认定岷江房地产公司应向天金市场公司赔付5894000元。（7368000-（960元／㎡×160×15）＋800000＋30000元＝5894000元）。 综上所述，天金市场公司请求岷江房地产公司赔偿损失的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百九十四条之规定，判决如下： 一、四川省彭州岷江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向彭州市天金市场服务有限责任公司支付5894000元； 二、驳回彭州市天金市场服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59598元，由四川省彭州岷江房地产开发有限公司负担47678元，由彭州市天金市场服务有限责任公司负担11920元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谭默娜 审 判 员  张振宇 人民陪审员  向 静 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  张 英