文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初3446号原告：倪守林，男，1971年11月1日生，汉族，居民，住平度市。原告：温玉玲，女，1974年8月16日生，汉族，平度市。系倪守林之妻。二原告共同委托诉讼代理人：刘积波,山东天正平律师事务所律师.被告：滕泽银，男，1982年9月19日生，汉族，平度市村民。现住平度市同和办事处倪家沙戈庄村西楼区137号（11号楼东数第三户）。被告：刘静静（被告滕泽银之妻。），女，1984年12月22日生，汉族，平度市村民。现住平度市同和办事处倪家沙戈庄村西楼区137号（11号楼东数第三户）。二被告共同委托诉讼代理人：王同伟，山东海利丰律师事务所律师。原告倪守林、温玉玲与被告滕泽银、刘静静农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪守林、温玉玲的委托诉讼代理人刘积波、被告滕泽银及其委托诉讼代理人王同伟、被告刘静静委托诉讼代理人王同伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪守林、温玉玲向本院提出诉讼请求：一、请依法确认原告与被告签订的房屋买卖协议无效，被告将房屋返还给原告,并给付原告人民币1161800元。二、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2013年10月31日，原告倪守林在其妻子温玉玲不知情的情况下，与被告滕泽银签订一份《房屋买卖协议》，该协议约定：被告购买原告的坐落于平度市同和办事处倪家沙戈庄村西二层楼房，出售价格为326000元。其他详见协议书。原告认为涉案房屋因没有任何合法的建造手续，依法是不能交易的，为此，双方签订的房屋买卖协议无效。现该房屋签订补偿协议属于货币置换，其相关权益应依法属于原告所有。综上所述，因为涉案的房屋买卖违法而无效，其行为侵犯了原告的合法权益，二被告依法应当归还给原告房屋，为此，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，请依法判如所请。滕泽银、刘静静辨称，1、合同是在平等自愿的基础上签订的，符合法律规定，受法律保护。2、被答辩人温玉玲对房屋买卖是知情的，并且在合同上签字。3、被答辩人违反了诚实信用原则，出尔反尔，言而无信的行为，不利于本地经济活动的稳定。4、被答辩人夫妻是为了缴纳超生罚款，计生育部门申请平度市人民法院强制执行超生罚款，被答辩人为了不被法院拘留，2013年将涉案房屋出售，交齐罚款，相关资料存放于平度市人民法院，所以被答辩人夫妻对该买卖行为是完全自愿、知情的，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告证据：证据一、房屋买卖协议一份原件，证据二拆迁补偿协议复印件一份。证据三、倪家沙戈庄村出具的2009年收取原告132361元证据复印件。被告质证:对证据一不认可，是虚假的，原件当时有原告温玉玲的签字。对证据二是复印件，真实性无法确定。对证据三不认可。根据经庭审质证当事人陈述，抗辩、证据质证意见、本院认定如下事实：原告倪守林、温玉玲系夫妻关系，二人系平度市同和办事处倪家沙戈庄村村民。被告滕泽银、刘静静系夫妻关系。被告滕泽银系平度市同和街道办事处中李家庄村村民，被告温玉玲系平度市同和街道办事处李戈庄村村民。2009年10月7日，原告倪守林以132361元的价格购买无任何合法手续的平度市同和办事处倪家沙戈庄村的二层楼一处。2013年10月31日，原告倪守林与被告滕泽银签订一份《房屋买卖协议》，该协议约定：被告购买原告的坐落于平度市同和办事处倪家沙戈庄村西二层楼房，出售价格为326000元，被告滕泽银在购买该房屋时未经有关部门、平度市同和街道办事处倪家沙戈庄村村委会的批准、同意。现平度市同和街道办事处倪家沙戈庄村正在进行旧村拆迁改造，涉案房屋土地仍为农村集体土地，有关部门对涉案房屋进行入户评估。评估补偿款价值为：1321170.65元，该款项进入被告滕泽银银行帐户。涉案房屋现被拆除。本案在调解中，原告意见评估后根据价值各50%，被告不同意。本院认为，我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案涉案房产是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地使用金。《中华人民共和国土地管理法》第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租方式于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。原告倪守林销售无任何合法手续的在集体土地上建造的房屋的行为违反了上述强制性规定，合同应认定无效。因此，原告倪守林、温玉玲请求确认合同无效的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》32条第二款规定：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。”；第33条规定：“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”本案涉案房屋已被拆迁，原告温玉玲现在称原告倪守林处分房屋十多年不知情，理由令人难以置信。但原被告买卖协议无效，被告滕泽银、刘静静应返还涉案房屋，原告应返还被告滕泽银、刘静静房价款326000元，对现房屋增值部分995170.65元(1321170.65元-326000元)，按照原被告的过错责任，按照有关规定，由原告享有30%的利益，被告享有70%的利益为宜。因涉案房屋被拆除，被告返还不能，原告的该项诉讼请求不以支持。因拆迁补偿款在被告滕泽银处，可扣除原告应返还被告滕泽银、刘静静房价款326000元。综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。被告的反驳理由不能成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告倪守林与被告滕泽银签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告滕泽银、刘静静于本判决生效后十日内返还原告倪守林、温玉玲涉案房屋增值部分的份额298551.18元（995170.65元×30%）；三、驳回原告倪守林、温玉玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15256元，减半收取7628元，由原告倪守林、温玉玲承担5668元，被告滕泽银、刘静静承担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  王文强二〇二〇年六月十五日            本件与原件核对无异      书记员  张 珊            申请执行期限为履行期届满二年内提出