广东省博罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1322民初2600号 原告一钟胜财，男，汉族，1985年9月24日出生，住址：广东省博罗县************24*，身份证号码：441************918。 原告二曾云英，女，汉族，1985年8月24日出生，住址：同上，身份证号码：441************947。 以上两原告共同委托代理人王丽群，广东卓著律师事务所律师。 被告一博罗县新昱投资有限公司。住所地：博罗县福田镇人民政府办公楼。 法定代表人欧镇球。 被告二惠州市金衡实业有限公司。住所地：博罗县*****委会车桥头。 法定代表人黄**璇。 以上两被告共同委托代理人陈晓丽，广东科明律师事务所律师。 原告钟胜财、曾云英诉被告博罗县新昱投资有限公司、惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人王丽群、两被告共同委托代理人陈晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告诉称，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于博罗县***********、社区居委会福昌屋小组鹅房岭山水华章花园二期的商品房，具体项目为二期2栋702号房，房款总价为381143元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于交付房产后365日内为原告办理权属登记的房产资料交予产权登记机关备案，但被告未按合同约定在规定时间内协助原告办理房产证。被告的行为已违反合同约定，因此，被告应支付原告逾期办证违约金（暂计）58894元。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金58894元（按同期人民银行年利率6%按日计算，从2017年10月5日起算，至2020年5月1日（暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。 两被告答辩称：本案合同是由原告与第一被告签订，第一被告并未收到原告的任何款项，也未授权第二被告收取相应的房款及其他费用，所以被告一不应承担任何违约责任。第二被告虽然收取了原告的款项，但是没有合同依据，所以对关于逾期办证的违约责任等约定都不适用于第二被告。退一步讲，本案原告对于逾期办证的诉讼请求，根据中华人民共和国契税条例第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。而本案中原告并未依法缴纳应付的税款，所以答辩人不能提交必备的材料办理权属证书，而且双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，答辩人才承担相应责任。并且此条款约定买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署商品房买卖合同前缴纳办证和手续费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。所以原告主张答辩人逾期办证没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。 经审理查明：2015年12月26日，原告与被告一签订编号为博罗（2015）10011773的《商品房买卖合同》，约定由原告向被告一购买博罗县***********、社区居委会福昌屋小组鹅房岭山水华章花园二期2栋702号房，价格为381143元。案涉合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%向买受人支付违约金。3、买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同前》交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。” 以上合同签订后，原告向被告二支付了首期款121143元，余款以银行按揭方式支付，且均支付给了被告二，被告二盖章出具收款收据给原告执存。原告于2015年2月13日向被告二支付了9529元的办证费用。于2016年10月6日与惠州市嘉华达物业管理有限公司签订物业管理合同，并交纳了三个月的物业管理费576元。 庭审时，原告主张案涉房屋于2016年10月6日交付。两被告认可被告二与原告签订的楼宇交接书，并主张交房时间为2018年8月28日。 本院认为，被告一是具备房地产开发资质的企业，原告与被告一签订编号为博罗（2015）10011773的《商品房买卖合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，本院予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担、被告二出具相关收款收据的行为是否能代表被告一、被告二是否承担连带赔偿责任。 关于被告二就案涉房屋向原告收取相关款项并出具收款收据的行为。虽被告一主张两被告为独立个体，被告一从未授权被告二进行相关的收款行为，但庭审中，两被告均认可被告二与原告签订的楼宇交接书，认为该交接书上的日期就是交付房屋给原告的日期，但被告一、二未能就被告二代收案涉款项及出具相关收款收据的行为予以合理解释，结合本案实际，本院对原告支付相关款项给被告二及被告二出具相关收款收据给原告的行为，视为被告一对此予以默认，本院予以认可。 鉴于被告一对被告二所述的楼宇交接书予以认可，该交接书上载明的交付时间为2016年10月6日，结合本批系列案的实际、原告提供的《物业管理服务合同》、物业费收款收据及交易习惯，本院予以认可原告的主张，即案涉房屋的交付时间为2016年10月6日。 关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的被告二出具的福田山水华章花园收款收据，原告于2015年2月13日向被告支付了山水华章花园二期2栋702号房办证费9529元，本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。综上，被告一认为被告二虽收取了原告的款项，但是没有合同依据，所以对关于逾期办证的违约责任等约定都不适用于第二被告的主张，本院不予支持。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定：“买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”原告已于签订该合同之日向原告支付了办证费用，根据《中华人民共和国契税条例》第十一条第二款，“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”，故交纳契税属于办理房地产权属证书的法定必要条件，故被告的上述主张与合同约定相矛盾；另根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，经计算，该契税应为5717.15元（381143元×1.5%），且原、被告约定“多除少补”，依据一般的交易习惯，原告向被告支付的办证费应当包含契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。 关于案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担的问题。根据上述认定的事实，原告向被告二支付办证费视为已支付契税，故至今未交契税的责任应当由被告一予以承担。由于原告与被告一双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”故原告主张按年利率6%计算违约金的诉求符合法律规定，本院予以支持。故被告一应以381143元为基数，自2016年10月7日起至被告一为原告办理案涉房产证为止按年利率6%向支付逾期办证违约金。 关于被告二是否对被告一的上述款项承担连带清偿责任的问题。案涉合同系原告与被告一签订，根据合同的相对性，原告主张被告二对上述违约金承担连带清偿责任，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条之规定，判决如下： 一、被告博罗县新昱投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟胜财、曾云英支付逾期办证违约金（以381143元为基数，按年利率6%从2016年10月7日起计至被告为原告办理房产证为止）。 二、驳回原告钟胜财、曾云英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费795.34元，由原告钟胜财、曾云英负担25元，由被告博罗县新昱投资有限公司负担770.34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审 判 员 朱友良 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 刘伟东 书 记 员 蒙帮宇