贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0523民初1547号原告：金沙县龙渝房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市金沙县沙土镇平江大道。统一社会信用代码：91520523590779156K。法定代表人：陈方刚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈恒亮，男，1967年12月13日出生，汉族，重庆市铜梁县人，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人：钱小花，女，1989年6月18日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：周福宇，男，1975年2月3日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：徐仕敖，男，贵州于道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨先明，男，贵州于道律师事务所律师。被告：金沙县沙土镇人民政府，住所地：贵州省毕节市金沙县沙土镇振兴社区。统一社会信用代码：115224240096627132。负责人：赵应梅。委托诉讼代理人（特别授权）：徐静，女，贵州名城（金沙）律师事务所律师。原告金沙县龙渝房地产开发有限责任公司（以下至主文前简称龙渝房开）与被告周福宇、金沙县沙土镇人民政府（以下至主文前简称沙土政府）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙渝房开委托代理人陈恒亮、钱小花，被告周福宇及其委托代理人徐仕敖，被告沙土政府的特别授权代理人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙渝房开向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告余欠房款人民币303502元及资金占用损失，资金占用损失以303502元为基数从2017年1月1日起按月利率2%计算支付至付清为止；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月15日，原告与被告签订“商品房买卖合同”，被告在原告处购买金沙县房屋，建筑面积113.94平方米，房款包括税费333502元，被告当时付了30000元购房定金给原告后就住进该房屋至今，被告出具欠条承诺在2016年12月31日前付清余款303502元，否则按日1%收取违约金，原告催收多次无果，故诉至法院请求判决支持原告的诉讼请求。被告周福宇辩称：本案真实情况是：1、2011年沙土政府建设民心广场，低价强征强占民房、土地，并强占申请人购买的0.29亩宅基地，征地程序不合法，申请人按程序逐级上访，2015年4月，在时任沙土政府党委书记李洪强，时任党委副书记、民心广场征地拆迁指挥部部长肖涌的调解下，两位领导代表沙土政府与申请人协商，在征占申请人宅基地未做赔偿的基础上，进行土地房屋互换，由答辩人再补三万元在民心广场选择一套113平方的住房，余下购房款由沙土政府为答辩人补齐，与龙渝房开结算。申请人于2016年4月5日拿到钥匙装修房屋居住至今。2、龙渝房开提供的《商品房买卖合同》是由龙渝房开伪造，答辩人只是在龙渝房开提供的装修垃圾转运、装修时应遵守相关的条约上签字，从未在《商品房买卖合同》上签字，因此该合同自始不成立。且该合同不符合合同签订的规范，没有骑缝章，周福宇除了最后一页空白页外没有在合同的其他地方签名捺印。且原告提供的商品房订购协议上的签订时间为2015年4月16日，商品房买卖合同签订时间却为2015年4月15日，明显的时间矛盾、逻辑矛盾。且经过申请笔迹鉴定，证明了欠条上周福宇的签名并非被告书写，这更加印证了龙渝房开虚构商品房买卖合同的事实。3、龙渝房开提供《商品房买卖合同》载明的时间后，原告也没有要求答辩人交付房款，也未办理任何按揭手续，就交房让答辩人居住，明显与常理不符。4、答辩人之所以住进原告销售的商品房。完全是因为沙土政府出面协调的结果，剩余购房款应由沙土政府支付。5、商品房购房协议第3条，10日内即2015年10月26日前到甲方指定地点签署商品房买卖合同，否则本协议自动解除，同时乙方所交的定金不予退还，且甲方有权将乙方所选的房屋进行出售而无须告知乙方，则双倍返还所交的定金。这条已经说明了他规定的10日内交尾款，但是我没有交，我一直居住至今。商品房订购协议签于2015年4月16日，而对方签订的合同时间是2015年4月15日，哪家公司会先签合同后交定金的。这就体现了该公司造假的事实。该公司按合同法起诉我，2015年4月15日是一份诉讼失效的合同。请求驳回原告的诉讼请求，笔迹鉴定费用由原告承担。被告沙土政府辩称：沙土政府作为本案被告，主体不适格，沙土政府与周福宇无任何关系，对原告陈述的事实也不清楚，沙土政府不应当承担支付房款以及相应利息的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据和事实，本院认定如下：原告龙渝房开举证：1、金沙县商品房买卖合同复印件一份，用以证明原告和被告周福宇购买涉案房屋的事实。经被告周福宇质证有异议，认为该合同不是周福宇的真实意见，合同自始不成立；合同17、18页有改动，改动处无原告或周福宇签名捺印；合同只有原告加盖合同专用章和骑缝章，周福宇没有在骑缝处捺印，被告不认可合同真实性的原因是原告自己伪造；该合同按常理应由周福宇及其配偶共同签字，但合同没有周福宇配偶签字捺印；合同编号是空白的，不符合签订规范，我方认为合同是伪造的。经沙土政府质证认为政府不清楚原告与周福宇之间的买卖合同关系。该份证据周福宇自认分别在三页签字捺印，经询问周福宇是否对该证据真实性申请鉴定，其明确表示不申请鉴定，周福宇又未提出足以推翻该证据的证据，该份证据符合证据“三性”特征，本院予以认定。2、置业计划书复印件一份。用以证明涉案房屋的房价含税费等合计为333502.00元，经被告周福宇质证对三性均有异议，因为周福宇没有签字。经沙土政府质证请法院依法核实其真实性。该证据系原告单方出具，且无被告周福宇签字确认，对其证明效力，本院不予确认。3、2015年04月15日收款收据复印件，用以证明被告周福宇购买原告涉案房屋以定金的方式支付了三万元。经被告周福宇质证没有意见，但是对证明目的由异议，该三万元是周福宇补的差价，其余款项由沙土政府和原告自行结算，经沙土政府质证请法院依法核实其真实性。被告周福宇认可给付了原告方三万元，结合收款收据上名称及规格栏：“房款定金”，本院认定被告周福宇给付了原告房款定金30000.00元。4、2016年04月06日收款收据复印件，用以证明被告周福宇购买房屋之后已经接房并且支付了相关的费用，且居住至今。经被告周福宇质证对真实性无异议，对于该组证据，本院予以确认。5、欠条一张，用以证明被告周福宇在2016年04月06日承诺欠原告房款及税费303502.00元，于2016年12月31日付清，到期未付按日收取1%的违约金。经被告周福宇质证：对欠条的三性均有异议，欠条上的“周福宇”不是本案周福宇签字，如果原告方以这个欠条提起诉讼我方认为是虚假诉讼，如果原告方有意见，我们可以申请笔迹鉴定；经沙土政府质证请法院依法核实其真实性。该组证据经被告周福宇申请鉴定后，西南政法大学司法鉴定中心作出了西政司法鉴定中心【2019】鉴字第3528号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、无法判断送检的涉及金额为“303502.00元”的《欠条》原件上欠款人落款处“周福宇”署名字迹是否周福宇书写形成。2、送检的上述《欠条》上的“限于2016年12月31日前付清，到期未付则按日收取1%的违约金”与检材上除“周福宇”署名字迹外的其余字迹不是一次性顺序书写形成，“限于2016年12月31日前付清，到期未付则按日收取1%的违约金”系添写形成。因此，对于该组证据，本院不予确认。被告周福宇举证：1、宅基地转让文约复印件，用以证明被告购买周明华宅基地的这一事实，系双方真实意思表示，合法有效，而且该地被政府强占后至今没有得到政府的补偿款。该组证据经原告质证：该份证据与本案无关，也不清楚他们购地的情况，周福宇提供的这份证据不能证明他就取得该份房屋的产权。根据法律规定，取得产权必须要有房地产的产权证明才能确认，且该份证据看不出来政府该不该给付补偿款的内容。经沙土政府质证：该份证据不能证明文约上载明的土地是沙土政府征占的土地，其余意见和原告代理人一致。仅该份不能证明周福宇取得该宅基地的权属，对该组证据本院不予确认。2、沙土回（2018）32号文件复印件，用以证明沙土镇人民政府承认被告购买的宅基地在民心广场项目占用后，未进行赔偿的事实。经原告质证：该份证据与本案无关，经沙土政府质证：该证据载明内容由沙土政府提出补助被告周福宇转让土地的经济损失，但被告周福宇不同意，就该内容与被告周福宇所陈述的由沙土政府为其在民心广场选择住房，补齐剩余购房款的事实相互矛盾。该组证据符合证据“三性”特征，本院予以认定，该文件中明确说明由政府提出补助周福宇转让土地的经济损失和解建议，但周福宇明确表态不同意。3、2019年04月25日周福宇打电话给李洪强（时任沙土政府党委书记）的通话录音一份，2019年04月26日周福宇与肖涌（时任沙土政府党委副书记兼任民心广场征地拆迁指挥部部长）两次通话录音各一份，用以证明被告住进龙渝房地产开发的商品房的原因是沙土政府为了协调矛盾，解决无房户，出面提出房屋土地互换的方式解决问题，被告周福宇没有和房开公司签订商品房买卖合同，剩余房款应由沙土政府和龙渝房开公司进行结算。经原告质证：该证据达不到被告的证明目的，与本案无关；对方都是给周福宇提出一些解决的方式方法，并没有提到以前沙土政府如何给周福宇解决这个事情；该份录音没有对方当事人出庭印证，不能确定是对方当事人的真实意思表示，在对方出庭印证之前，该份证据人民法院不应采信；证据的形成时间和周福宇找政府解决问题的时间在原告起诉后，该证据不能证明周福宇在以前要求政府出资解决此房的问题。经沙土政府质证：对该份证据的三性均有异议，且被告提交的录音只是录音片段，无法明确讲话双方的身份，从内容来看并没有明确是沙土政府叫周福宇到民心广场选择房屋，剩余房款由沙土政府与原告结算的内容，且第二段录音里面的内容表明，是由周福宇向原告支付首付款，剩余房款与原告后面结算，该份证据与周福宇陈述矛盾，且更为重要的一点，被告提出的沙土政府的两位领导是否可以代表沙土政府是否有相关的授权，其个人行为也不能代表沙土政府。根据周福宇提供的沙土政府文件，结合该组录音达不到其证明目的，对于该组证据的证明效力，本院不予确认。4、被告周福宇的结婚证复印件，用以证明被告与杨贵勤系合法夫妻，原告出示的所有合同上面并没有被告周福宇配偶签字，不符合商品房买卖合同的签订要件。因此，该商品房买卖合同系原告伪造。经原告质证：对真实性无异议，但是与本案无关，周福宇是成年人，按我国法律规定，他符合房屋买卖的主体资格，并没有规定要夫妻双方才能买房，一个人不能买房。经被告沙土政府质证：对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，根据我国婚姻法的规定，配偶可以代表另一方从事相应的民事活动，且被告提出的不符合商品房买卖合同的签订要件，该要件是否具体表明要由夫妻双方签字确认才能够成立购买房屋合同的关系。如果有相应规定，请被告当庭出示。该组证据与本案无关，本院不予认定。5、鉴定意见书一份，用以证明原告方出示的欠条并非周福宇亲自书写，系原告方伪造，是否构成伪造证据，请法院根据法律裁定，至少可以明确的证明原告提供的这个商品房买卖合同是原告拼凑的，退一步说即使商品房买卖合同成立也已经过了诉讼时效。经原告质证：鉴定结果是不完全认定，有部分可能是周福宇写的，我方要求看他的订购协议。经沙土政府质证：沙土政府不清楚原、被告之间的买卖关系，请法庭核实。该份证据符合证据“三性”特征，本院予以确认。6、商品房定购协议复印件，用以证明订购协议系沙土政府领导出面协调，并亲自带周福宇到原告方交了30000.00元的，当时作为房屋订购金，并三方口头达成协议，剩余的房款由沙土政府与原告进行结算，原因是被告周福宇有一块地被政府征占未进行赔偿；证明该订购协议签订时间是2015年04月16日，而原告方出示的商品房买卖合同签订时间是2015年04月15日，先签买卖合同后签订购协议逻辑矛盾，充分的证明了商品房买卖合同系原告方叫周福宇以签订物业管理、装修等相关协议为名，用空白页让周福宇签字从而伪造了一份商品房买卖合同。证明从签订的时间来看也已经过了诉讼时效。经原告质证：订购协议是04月15日交30000.00元签的协议，协议签订后第二天（04月16日）周福宇以数据不明为由，要求我们售楼工作人员补的一份订购协议，他是要看这套房子的价格组成明细，签订合同之后这个协议就已经是无效的了。经沙土政府质证，沙土政府不清楚原告与周福宇之间的买卖合同关系，请法院核实。从协议的内容来看，并未提及到沙土政府，也未载明房屋尾款由沙土政府与原告结清，恰好证实了沙土政府不是案涉买卖合同的当事人，作为本案的被告主体资格不适格，同时对被告谈到的三方口头协议陈述的内容不予认可，被告也无其他证据予以佐证其说词，仅是单方陈述，但不到证明目的。对该协议的真实性，本院予以确认。7、沙府回【2018】21号文件复印件，用以证明我和政府一直在商量解决这件事，一直没有放弃。经原告质证：这个无我方无关，因为我方是与周福宇签的买卖合同。经沙土政府质证：从文件的内容来看，沙土政府从未向被告周福宇允诺过为其代付购房款。该组证据符合证据“三性”特征，本院予以确认。8、欠条打印件一张，用以证明该欠条是伪造的并不是被告周福宇亲自所写，且该欠条系政府提供的，原件在原告方手上；证明该欠条的时间与合同签订的时间不符，该欠条与之前申请鉴定的欠条以及商品房买卖合同均系原告方伪造。经原告质证：不予认可，因政府提交的没有加盖印章。我们没有原件。经沙土政府质证：该欠条仅是复印件真实性无法核实，且沙土政府不是买卖合同的当事人，不清楚欠条的相关事宜。因被告周福宇并未提交原件予以核对，但是否系“伪造”，鉴定意见为：“无法判断送检的涉及金额为‘303502.00元’的《欠条》原件上欠款人落款处‘周福宇’署名字迹是否周福宇书写形成。”因此并不能据此认为该欠条系伪造，达不到其证明目的。被告沙土政府未向本院提交证据。对周福宇提交的重庆市北碚区人民法院公告和裁定书，本院予以确认；对本院依职权调取的金沙县住建局情况说明一份，本院予以确认。对西南政法大学司法鉴定中心作出的西政司法鉴定中心【2019】鉴字第3528号司法鉴定意见书，本院予以确认。综合以上证据及庭审查明的事实，认定事实如下：2015年04月15日，原告龙渝房开与被告周福宇签订《金沙县商品房买卖合同》，原告将其建设的位于金沙县出售给被告周福宇，房屋建筑面积113.94平方米，套内建筑面积97.9平方米，总价款321311.00元，并约定在2016年4月6日前分期支付房价款：第一次支付定金30000.00元，于2016年4月6日前支付尾款及税费303502.00元。被告周福宇于同日给付原告30000.00元房款定金后取得该房屋钥匙，将该房屋装修后居住至今，剩余购房尾款291311.00元及税费共计303502.00元至今未付。案涉房屋（金沙县）也未登记到被告周福宇名下。另查明，因他案当事人杨益、胡亿与龙渝房开买卖合同纠纷一案的（2016）渝0151民初1852号民事判决书已发生法律效力，但龙渝房开未履行生效法律文书所确定的义务。在执行过程中，重庆市铜梁区人民法院依法查封了龙渝房开名下开发的“民心广场”共8套房屋，其中包括本案案涉房屋（金沙县沙土镇民心广场第2-3-6-5号房），重庆市北碚区人民法院于2019年7月10日作出（2019）渝0109执1447号公告，将对上述8套房屋依法进行司法评估拍卖程序，并责令龙渝房开及其他房屋使用人员在2019年7月25日前腾空搬出上述房屋，到期仍不履行，将依法强制执行。公告发出后，被告周福宇向重庆市北碚区人民法院提起执行异议，重庆市北碚区人民法院驳回了周福宇的异议请求。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告龙渝房开与被告周福宇签订《金沙县商品房买卖合同》，原告将其位于金沙县销售给被告周福宇，被告周福宇交付定金30000.00元之后，装修该房屋一直居住至今。剩余购房尾款291311.00元及税费合计303502.00元尚未给付原告。该案涉房屋至今未将产权登记到被告周福宇名下。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原、被告虽均未提出解除合同，但根据本案查明的事实，案涉房屋被人民法院依法查封，周福宇向重庆市北碚区人民法院提起执行异议请求，被重庆市北碚区人民法院依法驳回，并将对案涉房屋进行司法评估拍卖，现被告周福宇不能取得案涉房屋，合同目的已不能实现，原告龙渝房开再要求被告周福宇根据合同约定给付购房尾款及支付资金占用损失的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告周福宇提出的沙土政府承诺为其支付房屋尾款的意见，首先，周福宇并未提出沙土政府作出承诺的记录或文件；其次，沙土政府不是商品房买卖合同的相对方，原告龙渝房开也不认可沙土政府为周福宇协调住房的事实，根据合同相对性，即便沙土政府对其作出承诺，周福宇也应直接与沙土政府对接处理，因此对周福宇的该意见本院不予采纳。被告周福宇提出的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”商品房买卖合同约定第一次支付定金30000.00元整，于2016年4月6日前支付尾款及税费303502.00元，诉讼时效应自2016年4月6日起计算三年，至原告龙渝房开向本院递交起诉状时，未超过诉讼时效。故对被告周福宇的该意见本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求不合法，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告金沙县龙渝房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费8320.00元，减半收取4160.00元，由原告金沙县龙渝房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  何叶二〇二〇年六月十一日法官助理李勇书记员周制雍书记员陈旭