安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初4235号原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颖河路以北铜陵北路以东新站总部经济大厦**，统一社会信用代码91340100764759404Y。法定代表人：刘兴平，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。被告：陈景，男，1986年12月3日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称“浩顺物业公司”）诉被告陈景物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告浩顺物业公司的委托代理人黄正巍、被告陈景均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浩顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2016年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业费6505.3元；2、依法判令被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计1284.45元(暂计算至2020年12月31日,其后实际违约金为以6505.3元为基数,按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止)；上述1、2项合计暂计7789元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于合肥市瑶海区凤台路和嘉山路交口利港银河新城21幢502室，并于2011年3月28日与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告进行前期物业管理,双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。并约定若被告逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告身为瑶海区凤台路和嘉山路交口利港银河新城21幢502室住宅业主,房屋面积为88.87平方,其享受了原告提供的物业服务,却并没有按时向原告交纳物业服务费用,没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2016年1月1日至今,累计欠物业服务费6505.3元,期间经原告多次催要,被告均以种种理由予以搪塞,不予交纳。截至原告诉讼之时,被告并没有采取任何行动,至今仍没有支付其所欠交的物业费,现原告为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,特向法院提起诉讼,望依法判如诉请。被告陈景辩称：房屋拿到后，在质保期内，房屋一直存在漏水情况，物业上门维修过几次，也没有得到解决。然后小区把电瓶车停车场承包给别人，停车费一直在涨，现在收费高达30元/月。小区物业把人防当停车位租给别人，导致我们小区自己业主没有停车位。原告浩顺物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了企业法人营业执照、被告身份证复印件、《利港银河新城前期物业管理服务协议》、服务价格登记证、缴费通知单、快递单打印件，被告陈景围绕其辩称理由向本院提交了照片一组，本院对上述证据的真实性予以确认。基于以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：被告陈景系合肥市瑶海区凤台路和嘉山路交口利港银河新城小区21幢502室业主，房屋面积为88.87平方米。2011年3月28日，浩顺物业公司与陈景签订《利港·银河新城前期物业管理服务协议》一份，协议约定：由原告浩顺物业公司为利港·银河新城小区提供前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。浩顺物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、共用秩序等项目进行维护、养护与管理，依据国家有关部门规定和本协议约定向业主收取物业管理费用。陈景应遵守本物业的物业管理制度和《利港·银河新城业主临时公约》的规定，依据国家有关部门和本协议约定向浩顺物业公司交纳物业管理服务费用。合同约定物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；物业管理区域内供水、供电、供气以及通信、有线电视等设施的维修和养护；环境卫生；公共秩序和公共防范安全；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；公共绿化；消防管理。业主交费周期为每6个月预缴一次，小区公共能耗费实行预收制，每半年向业主公示分摊明细；公共性服务费用的收费标准为小高层第一年优惠价按建筑面积每月0.95元/平方米收取（第二年起浩顺物业公司有权参照物价局批文进行调整）；高层住宅第一年优惠价按建筑面积每月每平方1.00元（第二年起浩顺物业公司有权参照物价局批文进行调整）。其他有偿服务费用中机动车地下停车库停车泊位收费标准：1、车位产权人或租赁人按建筑面积（含公摊）每月1.5元/㎡的标准向浩顺物业公司交纳地下车库公共性服务费，该收费标准如政府实行指导价的以指导价为准。2、浩顺物业公司接受本项目开发单位—利港置业发展（合肥）有限公司委托，对地下车库实行车位租赁服务，按双方约定交纳车位租赁费。非机动车看管费：自行车、摩托车、电瓶车等车辆看管费按合肥市政府主管部门规定的指导价执行，具体标准为：摩托车15元/辆?月、电瓶车7元/辆?月、自行车4元/辆?月。浩顺物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权建议其限期改正，浩顺物业公司应根据情况及时开展整改工作，如逾期进行整改造成业主损失的，浩顺物业公司承担相应的法律责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩顺物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起支付应交纳费用3‰交纳违约金。协议还约定了其他责任条款等。协议签订后，原告浩顺物业公司依约提供了相关物业服务。因被告陈景自2016年1月1日起未交纳物业费，原告浩顺物业公司催交未果后遂诉讼来院。另查明，自2014年11月起合肥市瑶海区物价局核准利港·银河新城物业综合服务费甲级有电梯为1.22元/月/平方米。本院认为：原告浩顺物业公司与被告陈景签订的《利港·银河新城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对浩顺物业公司和全体业主均具有约束力，浩顺物业公司、陈景均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。陈景作为业主，也应知悉物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。原告浩顺物业公司依约为被告陈景在内的小区业主提供了物业管理服务，被告陈景作为小区业主，在接受和享有了原告浩顺物业公司提供的物业服务后，理应按照物业管理服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。陈景主张的家中漏水严重物业未予维修好致其未交物业费问题，本院认为，陈景并未提交证据证明漏水的具体原因，且漏水造成的损失与维修问题与本案不属于同一法律关系，可等漏水原因查明，确定责任主体后另行主张，关于陈景主张的浩顺物业公司将停车位出租给他人及收取的停车费费用过高的问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。停车位是否足够满足全体业主使用系小区设计规划问题，与物业无关，陈景亦未提交证据证明浩顺物业公司将停车位出租给小区外的其他人员，陈景的主张不足以证明浩顺物业公司在车位管理上存在不当，也不足以否认浩顺物业公司所提供的所有物业服务内容，不属于陈景拒交物业费的合法抗辩事由，且停车费问题与本案不属于同一法律关系，停车费的收取应按双方签订的《利港·银河新城前期物业管理服务协议》约定或按照合肥市政府价格主管部门规定的指导价执行，陈景若认为浩顺物业公司收取的停车费用过高可另案主张返还。被告陈景如认为物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。综上，对浩顺物业公司要求陈景物业费的诉讼请求，本院予以支持，但根据《利港·银河新城前期物业管理服务协议》约定物业费的缴费周期为每六个月预缴一次，缴费时间为每个缴费周期的前10日，故浩顺物业公司主张的2020年7月1日至2020年12月31日期间的物业费因尚未到预缴时间，本院不予支持。经本院核算2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业费应为5854.76元（54个月×1.22元/月/平方米×88.87平方米）。关于浩顺物业公司主张的逾期交纳物业费违约金，因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，陈景不交物业费系对其提供的服务存在异议，且本院在审理涉及该小区其它物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务确系存在一定瑕疵，故对该项主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈景于本判决生效后十日内支付原告合肥浩顺物业管理有限公司自2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业费5854.76元；二、驳回原告合肥浩顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈景负担。本判决为终审判决。审判员  朱加强二〇二〇年六月十六日法官助理夏毓萍书记员赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。