山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初5137号原告：符新山，男，1962年10月17日出生，汉族，住河南省林州市，公民身份号码×××。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路****，统一社会信用代码×××。法定代表人：裴容，经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：于利峰，山西德珲律师事务所律师。原告符新山与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（以下简称鸿金宝物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日作出（2018）晋0106民初3769号民事判决书，原告与被告均不服提起上诉，太原市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）晋01民终2044号民事裁定书，裁定撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初3769号民事判决并发回山西省太原市迎泽区人民法院重审。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告符新山及被告鸿金宝物业公司委托诉讼代理人郭志刚、于利峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。符新山向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付租金93673元及截止2018年3月12日的违约金49258元（之后按中国人民银行同期同类贷款利率计算到实际付清之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2006年购买太原市迎泽区双塔北路79号A座312号商铺，并于2006年7月3日与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，约定原告将房屋出租给被告。2011年10月15日，被告及山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称八闽公司）与鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。被告长期对外收取商场租金，却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失，原告长期向被告主张均未果，故诉至法院。原告庭审时明确其租金及违约金计算方式为：2006年7月3日至2011年10月15日按照被告向其他业主履行年租金标准（购房价的5%）予以计算，共欠付93673元（购房价354400元×5%=17720元）；违约金按照每年分别计算，2006年的从2007年7月2日起至2018年3月12日，基数是17720元，天数是3907天，这个时间段的违约金是11922元，其余的以此类推，每年从第二年开始计算至2018年3月12日。鸿金宝物业公司辩称，原、被告签订的委托租赁经营合同书，委托经营管理期限为一年，自2006年7月3日-2007年7月2日，约定甲方第一年免收委托租金收益，第二年委托租金收益为乙方当年实际出租该商铺所得的全部租金收益，依据约定一年期内的租金是免收的，第二年租金按照实际出租的情况来支付，第二年原告未继续与被告签订租赁协议，该商铺未实际出租，故被告未欠付原告租金，且原告的诉请已经过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告提交的2010年1月21日原告收取2008年上半年租金5138元及2008年下半年租金5137元的两份收条，经本院委托鉴定，收条上的签字人非本案原告，庭审中原告自认曾委托过案外人符仓山领取租金，且原告于2018年9月18日开庭审理时自认收到2008年租金，故该鉴定结果并不能否定原告已收到上述租金的事实，对2010年1月21日两份收条，本院予以采信；2.被告提交的2010年1月21日原告与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的《商铺租赁经营协议》，原告否认该份协议系其本人所签，经本院委托鉴定，该份协议上的签字非原告本人所签，被告亦未提交证据证明原告授权他人签订该协议，故对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月3日，原告符新山（作为委托人、甲方）与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（作为受托人、乙方）签订《广州白马山西服装市场商铺委托租赁经营合同书》，其中约定：甲方所购买的商铺位于太原市双塔北路“基磊鸿金宝项目”的三层312号，套内建筑面积为28.15平方米；甲方将该商铺委托乙方进行统一的租赁经营管理；该商铺委托经营管理期限为1年，自2006年7月3日起至2007年7月2日止；委托期限届满，甲方欲续期的，应提前3个月书面通知乙方，否则视为甲方不续期；乙方应当在期满之日起10日内将具备正常状况的该商铺返还甲方；本合同签订时起，甲方第一年免收委托租金收益（门面房不包括）；第二年委托租金收益为乙方当年实际出租该商铺所得的全部租金收益，以后每年递增额不超过5%-8%；从第二年起，每租赁年开始后10日内，乙方分两次支付甲方当年全部的租金收益（上半年为1月10日前，下半年为7月10日前）。上述合同签订后，被告于2010年1月21日支付原告2008年租金10275元（上半年租金5138元、下半年租金5137元）、2011年1月5日支付原告2009年全年租金10632元。原告起诉要求被告支付2006年7月3日至2011年10月15日的租金及按银行同期贷款利率计算的违约金。以上事实有庭审笔录、《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《收条》、警院司鉴中心[2019]文鉴字386号山西警察学院司法鉴定中心司法鉴定意见书等在卷佐证。本院认为，原告符新山与被告鸿金宝物业公司签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同签订时起，被告应按合同约定向原告支付租金。根据查明的事实，自2006年7月3日起至2007年7月2日止履行的为原告与被告之间的租赁合同；因被告未提供证据证明2007年7月2日租赁期满后，被告已将租赁商铺返还原告，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，该合同租赁期满后，被告继续使用租赁物，且原告未提出异议，原租赁合同继续有效，自2007年7月3日至2011年10月15日履行的亦为原告与被告之间的租赁合同。原告符新山依约将商铺出租给被告，被告未按约向原告符新山支付租金，已构成违约，故被告除需支付欠付的租金外还应承担相应的违约责任。关于租金，按照《广州白马山西服装市场商铺委托租赁经营合同书》约定，2006年7月3日至2007年7月2日为租赁期限第一年，原告免收租金；2007年7月3日起的租金收益为被告当年实际出租该商铺所得的全部租金收益，以后每年递增额不超过5%-8%。合同就租金支付标准约定不明，被告未提交证据证明年租金收益的数额，结合被告向其他业主履行的年租金标准，本院对原告主张被告2007年7月3日-2007年12月31日、2010年、2011年1月1日-2011年10月15日期间的租金按照购房价5%的标准支付的诉讼请求予以支持。故截至2018年3月12日，被告尚欠原告2007年7月3日-2007年12月31日租金354400元×5%÷365天×182天=8835.73元、2010年的租金17720元、2011年1月1日至2011年10月15日的租金354400元×5%÷365天×288天=13981.81元，共计40537.54元。关于违约金，从2007年7月3日起，每租赁年开始后10日内，被告分两次支付原告当年全部的租金收益，上半年为1月10日前，下半年为7月10日前。原告符新山依约将商铺出租给被告，被告未按该约定向原告支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，本案原告的损失实为因被告逾期给付租金产生的利息损失，原告要求按照银行同期贷款利率自每年12月31日开始至租金实际付清之日计算违约金，不违反法律规定，亦不超过合同约定违约金的范围，本院予以支持。关于诉讼时效，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断,被告关于原告诉讼已过诉讼时效的答辩意见本院不予采信。原告与八闽公司之间的法律关系与本案不属于同一法律关系，原告关于追加八闽公司为第三人的申请没有法律依据，不予准许。综上，本院支持原告符新山的部分诉讼请求，依照《民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告符新山租金40537.54元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告符新山以尚未支付租金8835.73元为基数，自2007年12月31日至租金实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；三、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告符新山以10275元为基数，自2008年12月31日至2010年1月21日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；四、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告符新山以10632元为基数，自2009年12月31日至2011年1月5日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；五、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告符新山以尚未支付租金17720元为基数，自2010年12月31日至租金实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；六、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告符新山以尚未支付租金13981.81元为基数，自2011年10月15日至租金实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；七、驳回原告符新山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3158元，由原告符新山负担1791元，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担1367元；鉴定费4500元，由原告符新山负担2250元，由被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担2250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 闫聪岭人民陪审员 陈 梅人民陪审员 曹 毅 二〇二〇年六月五日书 记 员 王泽华附：《民法总则》第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。