河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初416号原告刘辉，女，汉族，1975年3月22日出生，住南阳市宛城区。被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司。住所地：南阳市独山大道中段。法定代表人赵明云，任公司总经理。委托代理人杨贵、党闯闯（实习），北京达略（南阳）律师事务所律师。特别授权。原告刘辉诉被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，由南阳市中级人民法院指令南阳市宛城区人民法院审理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘辉，被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司的委托代理人杨贵、党闯闯（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘辉诉称，2010年2月24日，原被告双方签订了位于南阳市光武路中段宛城区纺织品公司院内万裕中央花园的《集资住宅房买卖合同》，原告按合同约定按揭购买了万裕中央花园D单元八层东户三室一厅133.2平方米的房屋，并付清首付款139660元，被告应按约定于2010年12月31日前将房屋交付原告使用，现交房期限早已到期，被告拒不交房，原被告双方形成纠纷。现根据中华人民共和国《民法通则》和《民事诉讼法》相关规定，依法诉至贵院，请求：1、判令被告交付原告房屋或返还已交购房款139660元的双倍金额及利息，共计279320元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求为：1、依法判令解除原被告之间签订的《集资住宅房买卖合同》，被告返还已交购房款139660元及违约金，违约金按日万分之二计算，共计96488元，两项合计236148元；2、本案诉讼费由被告承担。被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司辩称，1、被告认可原告已缴纳139660元的首付款也同意退还该款。2、原告主张被告支付的96488元的违约金的请求不应予以支持，理由如下：建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行、监察部、财政部、国家税务总局于2007年12月1日联合颁布的《经济适用住房管理办法》已将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴，该办法明确集资合作建房是经济适用房的组成部分。其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的规定严格执行。结合本案，原告所购买的涉案房产属于南阳市宛城区纺织品公司和万裕公司合作建房，应属于经济适用房的范畴，原告本人并非南阳市宛城纺织品公司的内部员工，不享有购房资格，故按照上述规定，原被告所签订的集资住宅房买卖合同因不符合国家相关政策要求，应属于无效合同。原被告双方对该合同的无效都具有过错，故原告诉请被告支付违约金的请求不能成立，原告诉请的违约金不应予以支持。原告为支持自己的主张，向本院提交证据如下：第一组、原被告签订的《集资住宅房买卖合同》一份：证明原被告之间签订房屋购买合同；第二组、纺织品公司出具的证明一份：证明原告系宛城区纺织品公司的员工，有购买涉案集资房的权利。针对原告提交的证据，被告质证如下：对原被告签订的《集资住宅房买卖合同》无异议；对纺织品公司出具的证明的真实性无异议，但是该证明只能显示原告购买房屋一套，并不能证明原告为宛城区纺织品公司的员工。被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司向本院提交证据如下：南阳市宛城区纺织品公司与被告签订《合作建房协议书》一份：证明万裕中央花园项目系南阳市宛城区纺织品公司与被告合作建房，按《经济适用住房管理办法》，该项目属于经济适用房范畴。对被告提交的证据，原告质证如下：对南阳市宛城区纺织品公司与被告签订《合作建房协议书》的真实性无异议，但该协议不能证明涉案房屋系经济适用房。即使是经济适用房，也应该严格按照集资住宅房买卖合同违约赔偿责任来进行赔偿。原被告对双方所提交证据的真实性均无异议，本院予以认定。结合本院采信的证据以及法庭调查，可以确认案件事实如下：2007年6月16日，南阳市宛城区纺织品公司（甲方）与南阳市万裕房地产开发有限公司（乙方）签订了《合作建房协议书》，在南阳市光武路26号宛城区纺织品公司院内土地上合作建设综合住宅楼一幢。协议约定：四、工期要求自2008年6月1日起，按照招标规定时间共560天，到2009年12月1日止必须完成施工任务。五、双方对建设项目的分配1、甲方获得地面以上第一层扣除东边150平方米的全部所有权，二层西边50%的所有权。乙方获取地下室、地面以上第**东边150平方米的所有权，二层东边50%的所有权及三层以上的所有权（全部含公摊面积在内）。2、合作建房的目的是保证资产增值和考虑解决内部职工住房问题，经协商乙方同意提供比本楼市价格优惠3%的价格优先售给内部职工住房，富余房屋由乙方自行处理。八、资金的来源、管理和使用1、建房资金预计为人民币3000万元，全部由乙方筹措。办理预售房屋许可证后，方可收取用房户的购房资金。2、为确保该项目施工顺利进展，凡以南阳市宛城区纺织品公司名义或万裕中央花园名义购房的所有资金，必须存入该项目的专用账户，不得收取现金。本合同签订之前所受的认购资金应列出清单，甲乙双方各一份，扣除每户五万元认筹金以外的资金，应视为购房资金，必须全部存入该项目的共同账户。2010年2月24日，被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司（甲方）与原告刘辉（乙方）签订了《集资住宅房买卖合同》，该合同约定原告刘辉所购买的房产位于宛城区纺织品公司院内D单元八楼东户三室一厅，房屋的建筑面积为133.2㎡，总价款为339660元，付款办法为按揭付款，首付款为总房款的40%，交付房屋的日期为2010年12月31日前。交房日期逾期不超过60天的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，甲方向乙方支付已交房价款日万分之二的违约金，合同继续履行。交房日期逾期超过60天的，乙方有权解除合同。若乙方逾期解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起5天内退还全部已付款项，并按乙方已付款额的2%向乙方支付违约金，若乙方要求继续履行合同的，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，甲方向乙方支付已交房价款的日万分之二的违约金。原告刘辉自2010年2月1日至2010年2月24日，分四次向被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司缴纳了房款共计139660元。至2010年12月31日交房之日，被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司并未向原告刘辉交付房屋。2014年10月，被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司因涉嫌非法吸收公众存款被立案侦查，公司财产（含涉案房屋）被查封。本院认为：被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司与南阳市宛城区纺织品公司签订的《合作建房协议书》约定南阳市万裕房地产开发有限公司获取地下室、地面以上第**东边150平方米的所有权，二层东边50%的所有权，因此，被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司享有涉案房屋的出售权。根据原被告双方签订的《集资住宅房买卖合同》约定，付款方式为按揭付款方式，第一次在签订《住宅房买卖合同》时支付房款总价款的40%。原告依照合同约定交纳了购房首付款，被告应在2010年12月31日交房，但被告未按合同约定如期交房，合同约定的解除条件已经成就，原告起诉请求解除合同、退还购房款139660元，被告同意，本院予以准许。关于原告请求的违约金问题，因被告未按合同约定履行义务，已构成违约，应承担违约责任。原告请求按照已交房价款的日万分之二计付违约金，因合同约定交房日期逾期超过60天的，乙方要求继续履行合同的，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，甲方向乙方支付已交房价款的日万分之二的违约金。本案原告请求解除合同，没有要求继续履行合同，且被告因涉嫌刑事犯罪，公司财产被查扣，房屋交付不能，原告请求的违约金计算标准不符合合同约定。合同约定被告应在解除合同通知到达之日起5天内退还全部已付款项，并按乙方已付款额的2%向乙方支付违约金，但对2%违约金计算的起止时间约定不明，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定,买卖合同未约定违约金或违约金计算方式的,可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算利息。故对于原告违约金的诉讼请求，应以139660元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。（利息自2010年2月24日起计算至款付清之日止）综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原被告双方于2010年2月24日签订的《集资住宅房买卖合同》。二、限被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内返还原告刘辉购房款139660元及利息，利息自2010年2月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率付至款付清之日止。三、驳回原告刘辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5490元,由被告南阳市万裕房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 杜 鸿人民陪审员 李 舒人民陪审员 李顺强二〇二〇年六月二十四日书 记 员 丁希龑