陕西省咸阳市秦都区人民法院   执行裁定书   (2020)陕0402执异2号   异议人（案外人）：咸阳高科实业发展有限公司，住所地,陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4093。   法定代表人:李某某，公司总经理。   委托代理人：石某某，女，系公司法务部职工，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：陈某，女，系公司法务部职工，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   申请执行人：咸阳金桥融资担保有限公司。住所地：陕西省咸阳市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX64XQ。   法定代表人：沈某，公司董事长。   委托代理人：沈某某，男，公司法务专员，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：王某某，女，公司法务专员，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被执行人李某某，女，汉族，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    本院在执行申请执行人咸阳金桥融资担保有限公司（以下简称金桥公司）与被执行人雷某某、高某某、李某某、祝某某借款合同纠纷一案过程中，案外人咸阳高科实业发展有限公司（以下简称高科公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证，异议人委托代理人石某某、陈某及申请执行人委托代理人沈某某、王某某到庭参加了听证被执行人李某某经合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。   异议人高科公司称：一、2014年9月27日，祝某某以其名义在异议人处为XX园XX号房屋（简称32号案涉房屋）的购房手续，签订了《XXXXX房屋销售订单》及商品房买卖合同，成交价为14261/㎡,建筑面积216.61㎡，总房款3089107元，首付929107元，剩余房款2160000元在兴业银行办理按揭贷款。还款方式为等额本息，即自2015年3月10日起每月10日还款13407.16元。   订单签订后，祝某某当日支付定房款10000元，2014年11月4日支付定房款40000元。李某某分四次支付购房款279107元。二人支付首付款费用合计329107元。同时李某某与陕西丽彩置业有限公司签订了《首付款垫付协议》并出具了《借据》，由李某某向丽彩置业借款259107元用于支付剩余首付款。   由于李某某资金出现问题，2016年1月起已断供银行按揭贷款。异议人从2016年1月至2016年8月，代李某某支付银行按揭贷款107559.30元。2016年9月6日，李某某提出退房申请，解除32号案涉房屋的买卖合同,异议人同意。至此，双方关于32号案涉房屋买卖合同已于2016年9月6日协商解除。合同解除后，案涉房屋一直由异议人合法占有。并按指示将李某某的首付款329107元转至宋瑄用于购买18-20302号房屋的首付款。基于异议人与李某某32号案涉房屋的商品房买卖合同已合意解除，且已履行完毕，李某某对32号案涉房屋不享有任何权利。32号案涉房屋解除后，异议人自2016年9月6日起至2019年10月21日，向兴业银行付清了32号案涉房屋的全部银行贷款并于同日在咸阳市房地产交易处办理了卖买合同注销手续。   二、32号案涉房屋进行的预告登记不产生物权设立的法律效果，且预告登记所依据的债权消灭，预告登记失效。   综上，法院采取的查封的措施不当，请求解除对异议人所有的32号房屋查封措施，以保护异议人的合法权益。   申请人金桥公司称：一、异议人高科公司与李某某于2016年9月6日解除《商品房买卖合同》的事实不能成立。事实上异议人一直在2019年10月止一直在代被执行人向兴业银行偿还借款；这期间也正好说明了异议人履行的是借款担保责任；2019年10月21日异议人履行完借款的当天，共同注销了《商品房买卖合同》合同手续，恰恰证明了合同的解除时间是2019年10月21日；综上，异议人认为合同已于2016年9月6日解除的事实不能成立。二、本案进入强制执行程序后，异议人与李某某双方协商解除合同，明显存在帮助李某某恶意逃避执行的行为。异议人与李某某在明知被执行人已被法院采取强制执行措施的情况下，仍然共同违法注销了涉案房屋的预告登记手续，其后果和责任应该由他们共同承担；即就是属于合法正常的解除合同、注销登记手续，也应该将李某某已经支付的购房款（首付款及已偿还的部分按揭贷款）退还，而不是双方恶意串通虚构解除合同，将房款转至他人名下。其目的是帮助李某某逃避强制执行，而损害申请人的合法权益利。三、异议人认为其已于2016年9月6日将应还给李某某的房款转至宋瑄名下的事实没有任何根据。申请执行人之所以接受李某某提供的涉案房屋用于抵押担保，正是基于涉案房屋于2014年12月8日已经办理预告登记的公示力，异议人所述基于2016年9月6日解除合同的事实，不仅属于虚构，而且也不能产生对抗第三人的效力。而事实上涉案房屋的合同是在2019年10月21日双方才恶意解除，此时涉案房屋的价值已经远远超过了当时的购买价值，即使2019年10月21日解除合同的事实成立，那么异议人也应该向李某某退还已经支付的房价款以及涉案房屋的增值部分收益，而该部分房款及房屋增值部分的收益，依法属于李某某名下的财产权益，即属于本案能够强制执行李某某的财产部分。目前，该部分房款及收益仍然掌控在异议人处，异议人有义务配合法院的强制执行措施，向法院交付该部分财产。综上所述，异议人提出的执行异议，不符合法律规定，亦缺乏事实基础，且双方存在恶意逃避法院强制执行的行为，请求法院在依法驳回异议人的执行异议的同时，对异议人和被执行人妨碍强制执行的行为依法予以严肃处理。   被执行人李某某未出庭，亦未提交任何意见。   异议人高科公司为支持其主张，当庭提供如下证据：   1、《XXXXX房屋销售订单》、《兴业银行借据》、《首付款垫付协议》及《借据》、《收款收据》。证明：2014年异议人与李某某成立房屋买卖合同关系，合法有效；在银行按揭贷款216万元；异议人垫付部分首付款的事实。   2、《更名申请》（祝某某-李某某）、《换房申请》（32号房换至18号房）、《退房申请》、《声明》。证明异议人与李某某就32案涉房屋在2016年9月6日合意解除，且已履行完毕，其对32号房屋不享有任何权利；32号案涉的房屋处已办理了注销手续，异议人与李某某之间的法律关系已经消灭；异议人依法享有32号房屋的所有权，2019年11月针对李某某的预查封失去了对象；32号案涉房屋一直由异议人合法占有、使用。   3、《合作商代偿清单》、《账户交易明细》、《兴业银行个人贷款还款凭证》。证明李某某从2016年1月起已断供；合同解除后，于2019年10月21日已支付完全部贷款。   申请执行人金桥公司针对上述证据，发表如下质证意见：对证据1的真实性及证明的问题认可。对证据2的真实性和证明的问题均不予认可，既然合同已经解除，为何还要提出更名申请？退房申请签订在2016年，但在2017年协商更名等问题，该证据不真实；祝某某与李某某的关系不可能是母子关系，因为年龄相差九岁，祝某某未经李某某授权，无权将李某某首付款转走。对证据3的真实性认可，对证明的问题不认可；合作商代偿清单无法看出是异议人代偿的；只能说明异议人向李某某转账90万元，对双方交易目的不明确；只认可李某某已经偿还了银行贷款，没有足够证据证明此笔还款是对方替李某某还款。   申请执行人金桥公司针对自己的主张，当庭提供如下证据：   个人借款合同及公证书；保证担保合同；担保协议；反担保抵押合同；抵押物清单，合同附件；咸阳市商品房买卖合同，编号0654978，备案号2050120；咸阳市秦都区人民法院判决书。证明：雷某某向信用联社贷款，申请执行人金桥公司作为担保人为其担保，李某某以其32号案涉房屋为申请执行人金桥公司提供反担保；因雷某某未还款，申请执行人金桥公司为雷某某承担保证责任，还了贷款；申请执行人金桥公司主张追偿权已经法院判决并进入强制执行。   异议人对上述证据的真实性合法性均予以认可。   根据以上举证、质证，合议庭评议，认定证据如下：对异议人所举证据1的真实性和证明的问题予以认可，能够证明异议人与李某某之间有商品房买卖合同关系，并办理了银行按揭贷款；对证据2中换房申请和退房申请予以认可，能够证明李某某已明确表示退还32号房屋并将房款转至18号楼2单元3层20302号；其他证据不可。对证据3的真实性、客观性予以认可，能够证明异议人已通过转账方式，清偿了32号房屋的按揭贷款。对申请执行人金桥公司所举证据的真实性客观性均予以认可。   本院查明：2014年9月27日异议人高科公司与祝某某签订《丽彩溪悦城房屋销售订单》，XX城XX号房屋，祝某某支付定金10000元，2014年11月4日支付定房款40000元。2014年12月6日，异议人高科公司与李某某签订了该32-1-1号房屋商品房买卖合同，2014年12月8日办理了签约备案登记，合同编号：064978，合同签约备案号：205120。约定房屋总价款3089107元，买受人可以首期支付房屋总价款的30.08%，其余可向兴业银行股份有限公司咸阳支行办理借款，期限22年。李某某先后支付购房款279107元。   异议人从2016年1月至2016年8月，代李某某支付银行按揭贷款107559.30元。2016年9月6日，李某某提出退房申请，解除32-1-1号房屋买卖合同。2017年1月13日，祝某某提出书面声明，表示将退还的房款转移至宋某名下购买的18-20302号房作为该房首付房款。2016年10月起由异议人高科公司每月按期代李某某偿还兴业银行按揭贷款。2019年10月21日，异议人高科公司向李某某按揭款账户内分两笔存款900000元、979461.07元，向银行偿还了全部贷款，兴业银行出具了贷款提前还款完毕的凭证。高科公司当天向咸阳市房地产交易管理处提交了网签注销手续。2019年11月11日，本院依据（2019）陕0402执2146号之一执行裁定书，在咸阳市不动产登记局对李某某名下Y055200号位于秦都区XX路XX城XX号楼XX单元XX层XX层XX层XX号房屋进行了预查封。2020年4月28日，咸阳市房地产交易管理处回函载明，上述房屋于2019年10月21日注销合同备案。   该涉案房屋未办理产权转移登记，一直未向李某某交付，由异议人高科公司占有。   本院认为：本案的焦点为异议人高科公司对涉房屋是否享有实体权利，该权利是否具足以排除强制执行。   首先，被执行人李某某与异议人高科公司签订了32-1-1号房屋商品房买卖合同，支付首付款并办理了银行按揭贷款，已经向案外人支付了全部房款，其在房屋买卖合同之中的主要义务已经履行完毕，但异议人高科公司未向被执行人李某某交付该房屋，在2014年12月8日办理了签约备案登记，至今未办理产权转移过户登记。签约备案登记目的在于限制出卖人合同签订后擅自处分房产，保障条件具备时买受人实现房屋产权，但非物权登记，不具有物权变动效力，因此该房屋的所有权未发生转移，仍属于异议人高科公司所有。   其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。2016年9月6日被执行人李某某提出退房申请，要求解除32-1-1号房屋买卖合同，高科公司退还首付款及代被执行人清偿按揭贷款，表明双方均合意解除合同，尽管该房屋买卖合同直至2019年10月21日办理了注销备案手续，但注销备案登记并非房屋买卖合同解除的前提或生效条件，并不影响双方解除合同的事实。况且，解除网签在2019年10月21日，本院查封登记在2019年11月11日。显然，被执行人李某某对32-1-1号房屋已不享有合同债权，本院查封该房屋缺乏事实依据。   申请执行人金桥公司对被执行人与异议人之间解除合同、退还房款方式等提出质疑，非本案审查范围，可另行主张。   综上，异XX城XX号楼XX单元XX层XX层XX层XX号房屋享有合法权益足以排除强制执行，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：   对位于秦都区XX路XX城XX号楼XX单元XX层XX层XX层XX号房屋中止执行。   如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。                 审判长杨养荣   审判员郭云鹏   审判员张扬之     二〇二〇年五月十八日     书记员王博          1