四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初509号 原告：吴思全，男，1957年1月1日出生，汉族，住重庆市。 委托诉讼代理人：王友龙，四川远智律师事务所律师。 原告：张世平，女，1964年2月24日出生，汉族，住重庆市。 委托诉讼代理人：王友龙，四川远智律师事务所律师。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区滨江路四段**，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：刘文，执行董事。 委托诉讼代理人：王益，男，被告公司员工。 原告吴思全、张世平与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴思全、张世平及其委托诉讼代理人王友龙，被告同汇房地产委托诉讼代理人王益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴思全、张世平向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即对位于江阳区房屋装修进行整改；2.判令被告向原告支付违约金暂计51660元（暂计算至2019年12月31日）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年12月6日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同书”）及《补充协议》，合同约定二原告购买被告位于泸州市江阳区房屋，总价516597元。合同签订后，原告依约完成了付款义务。依合同书约定，被告应于2017年12月30日前将该房交付原告。2017年12月15日原告收到被告发出的《期楼收楼通知书》，但在交房过程中，原告发现房屋存在严重的质量问题，如卫生间墙面及楼面出现渗水、入户花园地面、墙面渗水、等位线直敷、导线穿管和接线施工交叉距离偏小，卫生间沉箱二次排水口排水不畅等严重不符合商品房所约定的商品房交付条件。原告即向被告提出整改意见，被告在此后对案涉房屋进行了整改，直至2019年原告再次检查时，上述问题仍未得到彻底解决。因原告所购房屋的质量问题至今没有解决，为维护原告的合法权益，特诉至本院。 被告同汇房地产辩称：1.我方已经按照合同约定的时间向原告交付房屋，不存在逾期交房的行为；2.原告主张质量问题均为质量瑕疵而非质量缺陷，不影响房屋交付；3.被告一直在按合同约定积极履行保修义务，并根据与原告协商的方案进行了相应赔付，被告已尽最大可能减少了原告的损失，不应再承担其他责任；4.即使法院认定我方存在逾期交房行为，我方请求法院调减违约金。 经审理查明：2015年12月6日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买由被告公司开发的位于泸州市江阳区房屋，房屋面积95.05平方米，单价每平方米5736.78元，总价款516597元，原告采取一次性付款方式付款；房屋交付条件：被告应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。该合同附录四《泸州市碧桂园生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》对涉案商品房的交付标准进行了约定。 合同签订后，原告按约支付完毕购房款516597元。2017年12月中下旬，被告公司通知原告接房，原告查验房屋时，发现卫生间墙面及楼面出现渗水、入户花园地面、墙面渗水等情况，水电路安装不规范等，原告遂未办理交付验收手续。 另查明，涉案房屋所涉工程已于2017年12月29日竣工验收备案。该房屋的屋面防水、房间和外墙面防渗漏保修期为5年。2018年，被告公司委托四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司对涉案的房屋进行成品房装饰装修部分隐蔽工程施工质量进行鉴定。2018年6月29日，四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论【证书编号：川建（检）字第354号】：主卧卫生间二次排水口偏高、管道安装门口水管有混接现象、门口管接头渗漏迹象，不符合要求，等位线导管为软管。不符合要求；公共卫生间二次防水口偏高，等位线导管为软管，不符合要求；入户花园及通道的线管距离热水管平行距离偏小，交叉距离偏小，不符合要求等等。建议：1.对卫生间沉箱二次排水口偏高排水不畅进行维修;2.对等位线导管为软管进行更换;3.对卫生间门洞口处地面、墙面防水进行延伸加强处理；4.若参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）相应规范，浴室与其他室内空间相邻墙面的防水层应至少延伸至浴室吊顶高度以上50mm;5.若参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）相应规范，应对线路距离热水管的平行距离、交叉距离过小情况进行整改，若整改中难度大且不影响后续使用安全，建议可不作处理。2018年8月13日原、被告双方对案涉房屋整改方案进行了确认，后被告对案涉房屋进行了整改。2019年3月23日双方对案涉房屋进行结算，并经协商后达成以下一直意见：1.原告收房后可获得燃气灶一台、热水器一台；2.若房屋内还存在其他建筑质量瑕疵，被告将按照《商品房买卖合同》和公司《住宅质量保证书》的约定履行保维修责任。2019年4月15日原告对案涉房屋进行了收房。原告入住后，发现房屋仍存在渗漏问题，再次向被告提出保修，被告于2019年11月28日与原告协商后，租赁了同楼栋同户型同面积的房屋供原告居住，并继续对案涉房屋进行维修。 审理中，被告于2020年6月10日完成了案涉房屋的整改工作，并将案涉房屋交付原告。 上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收备案书》、《住宅质量保证书》、《鉴定报告》、《建设工程质量整改通知单》、现场照片、视屏、《泸州碧桂园生态城项目检查恢复流程和方案》、确认单、《碧桂园生态城物业及资料移交书》、《16-1-1506号房屋整改方案》等证据在案佐证，本院予以确认。原告对被告提交的《物业费代缴及入住情况说明》，以未经双方协商一致为由，不予认可。本院审查后认为，物业费的缴纳系原告与物业公司之间的另一法律关系，被告代原告缴纳物业费的行为应当得到原告的认可，现原告不予认可，故本院对该证据不予采信。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。 本案争议的焦点为：一、被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付；二、若被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定。针对上述争议焦点，本院作如下评判： 一、关于被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据举重以明轻的原则，房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝接受房屋。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到基本的入住条件。然而根据四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司于2018年6月29日依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论可以得知，该房屋现在存在的问题已经严重影响房屋的正常居住使用功能，虽经被告整改后交付原告，但原告入住后仍存在渗水等问题，应视为被告未按约交房。现被告已对案涉房屋进行了第二次整改，原告已重新接收了房屋，涉案房屋的保修时间应从被告交付合格房屋之日（2020年6月10日）起计算。 二、如上所述，被告已经存在逾期交付合格房屋的行为，应按约承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题。被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。由于被告第一次整改后于2019年4月15日交付了案涉房屋，第二次整改时由被告提供房屋给原告居住，故本案违约金只计算至2019年4月14日。本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理，具体计算时间从2017年12月31日起至2019年4月15日止，被告应支付原告逾期交房的违约金为24280元（以购房款516597元为基数，516597元×470天×0.1‰/天）。被告代原告支付的物业费，由被告、物业公司和原告另行处理。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告对位于江阳区房屋的保修时间从2020年6月10日起计算； 二、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告吴思全、张世平逾期交房违约金24280元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取546元，由被告四川省同汇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  黄茜 二〇二〇年六月十一日 书记员  郑义