镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初295号原告：曹学儒，男，汉族，2001年12月30日生，住镇江市。原告：赵燕粉，女，汉族，1977年1月15日生，住镇江市。两原告共同委托诉讼代理人：宋晨飞，江苏汇典律师事务所律师。被告：镇江美的房地产发展有限公司，统一社会信用代码913211000782946273，住所地镇江市润州区朱方路**。法定代表人：蔡建中，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：朱阳霆、吴佳然，江苏汇泉律师事务所律师。原告曹雪儒、赵燕粉与被告镇江美的房地产发展有限公司（以下简称“镇江美的房地产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵燕粉及两原告的共同委托诉讼代理人宋晨飞、被告镇江美的房地产公司的委托诉讼代理人吴佳然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹学儒、赵燕粉向本院提出诉讼请求，1、判令被告维修位于镇江市的房屋；2、判令被告赔偿原告无法使用房屋的损失100000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月22日，两原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买位于镇江市房屋，房屋价款1069136元。两原告依照合同约定向被告一次性支付购房款1069136元，之后被告向两原告交付房屋并过户至原告名下。原告在收房后不久发现房屋存在漏水现象，之后原告及时联系小区物业及被告，告知漏水情况并要求维修。房屋经过两次维修，漏水情况未能解决。另外，原告所购买房屋上方为休闲水会，浴池位于房屋正上方。现诉至人民法院，请求支持原告诉请。被告镇江美的房地产公司辩称，原告未能明确请求权基础，若基于侵权主张权利，案涉房屋上方为休闲水会，原告未能举证证明房屋漏水系房屋质量问题亦或是水会浴池或公共水管漏水造成。若依据买卖合同主张权利，原告购买房屋为经竣工验收合格房屋，具有完备的备案手续，原告依据房屋质量或瑕疵主张违约责任依据不足。另外，根据质量保修书及建设工程质量管理条例规定，被告就案涉房屋的保修范围仅及于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面渗漏，被告交付房屋符合上述质量标准，楼上房屋使用人有无根据使用需求进行防水处理不可知。关于原告主张的违约责任损失没有事实和法律依据。原告违反合同约定拒绝收房，根据合同第十条第3项约定，质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接受该房屋的理由。同时，原告提交周边房屋租金作为计算损失的依据，同区域商铺出租由专业团队运作出租，原告个人出租未必能获得其提交的房屋租金，同时案涉房屋面积小于其提交的租赁合同中房屋面积。经审理查明，2017年3月22日，两原告与被告签订商品房买卖合同，商品房买卖合同包含四个附件，其中附件四为补充协议。原、被告就补充协议与商品房买卖合同条款效力约定，两者存在冲突以补充条款为准。商品房买卖合同约定，被告将位于镇江市美的城一区第1幢01-02层107室房屋出卖给两原告，房屋建筑面积为150.58平方米，价款为1069136元。原告按照合同约定一次性向被告支付购房款1069136元。第八条约定，出卖人于2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该房屋取得《新建商品房住房交付使用核查意见书》同时符合本合同约定的商品房交付买受人使用作为房屋的交付期限。第九条就出卖人逾期交房违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，若逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。附件四补充协议对房屋交付进一步补充约定，出卖人的通知送达后或本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。买受人办理交接手续，签署房屋交接单，领取钥匙，本合同项下商品房即交付于买受人。房屋交付时，买受人认为房屋本身或环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法律、法规和合同约定处理。买受人认为房屋存在质量瑕疵时，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。出卖人应依据《住宅质量保修书》，及时给予保修服务。质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接受该房屋的理由。因案涉房屋未能完成交付，原告未能取得《住宅质量保修书》。被告提交的《住宅质量保修书》载明，案涉房屋地基基础和主体结构为该工程的设计使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2017年10月19日，案涉房屋办理不动产权属登记。2019年7月，原告方至案涉房屋处接收房屋，发现商铺二楼存在漏水情况，随即与被告及美的城物业联系要求对房屋进行维修。2019年10月15日，对案涉房屋进行维修。之后，经原告查看维修情况，漏水未能解决，2019年12月29日，被告、美的城物业、楼上业主及楼上房屋经营者就房屋维修方案进行协商，之后由楼上业主再次对房屋进行维修。以上事实，有原告向本院提交的商品房买卖合同、图片五张、微信聊天记录一组、案外人商铺租赁合同、维修方案、情况说明，被告提交的质量保修说明、聊天记录，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，案涉房屋漏水，原告作为房屋买受人可基于侵权法律关系向侵害人主张权利亦可基于合同向买受人主张权利，现原告基于合同关系向被告主张权利于法有据，本院针对原告主张的合同法律关系分析如下：除当事人另有约定外，商品房毁损风险移转以交付使用为节点，房屋交付使用需买卖双方完成房屋的移转占有。查商品房买卖合同第八条、第十一条，附件四合同补充协议第十条约定之内容，原、被告约定房屋交付为风险转移节点，同时房屋交付于买受人需具备办理交接手续、签署房屋交接单、领取钥匙条件。案涉房屋因存在漏水问题，目前尚未完成交接手续，与合同约定交付条件不符，未能实现房屋的移转占有。合同补充协议第十条第3项中虽约定质量瑕疵不得作为买受人拒绝或迟延接受该房屋的理由，但该合同条款为格式合同条款，排除原告主要权利，属无效条款。案涉房屋未能移转买受人占有，完成交付，房屋漏水风险由被告承担。被告将案涉房屋出卖给两原告，应当按照约定的质量要求交付标的物。房屋楼面板存在漏水，难谓出卖人交付标的物符合质量要求，原告作为买受人依据商品房买卖合同要求被告承担房屋维修义务，于法有据；退一步讲，房屋漏水部位分布于楼面板，属主体结构，根据被告提交的《房屋质量保修书》记载，被告亦应在工程设计使用年限内负责保修。综上，本院对原告第一项诉讼请求依法予以支持。关于原告主张违约责任，依商品房买卖合同第九条约定，房屋交付买受人使用逾期超90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同约定交付使用时间为2019年6月30日，至今未能完成交付，逾期交付超过90日，被告应自2019年7月1日起，以原告已付购房款1069136元的万分之一按日向原告支付违约金至实际交付之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江美的房地产发展有限公司自本判决生效之日起九十日内履行对位于镇江市房屋的维修义务；二、被告镇江美的房地产发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告曹学儒、赵燕粉支付违约金（以已付购房款1069136元的万分之一自2019年7月1日起按日向原告支付违约金至实际交付之日止）。如被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1150元，由原告曹学儒、赵燕粉负担650元、被告镇江美的房地产发展有限公司负担500元。此款原告已全部预交本院，故被告应在本判决生效后十日内将负担的诉讼费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 员 吴亚民二〇二〇年六月十九日法官助理 宋江波书 记 员 唐 坚