广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初4606号 原告：邓雪梅，女，1971年12月24日出生，汉族，住湖南省武冈市。 委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄云艳，广西诺尔律师事务所律师。 被告：广西丰泽置业有限公司（原广西岭南房地产开发有限公司），住所地：南宁市青秀区厢竹大道**左岸工社****房，统一社会信用代码：91450100667040174C（1-1）。 法定代表人：杜军，总经理。 委托诉讼代理人：周仲连，女，该公司职工。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年5月19日 开庭时间：2020年6月2日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人梁军华、黄云艳到庭 被告方（以下简称丰泽公司）：委托诉讼代理人周仲连到庭 原告诉请要点 一、判令丰泽公司向邓雪梅支付逾期交房违约金23874.37元（计算方式：以798474元为基数，按0.1‰/日，从2016年5月30日起计至2017年3月25日止）； 二、判令丰泽公司按照合同约定向邓雪梅交付该商品房非封闭式阳台1个； 三、判令丰泽公司向邓雪梅支付补偿款2148.12元（计算方式：1.3元/平方米/月×68.85平方米×24个月）； 四、判令丰泽公司在本判决生效之日起10日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案； 五、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、对于邓雪梅主张逾期交房的天数，应按合同约定扣减因天气原因可据实顺延的期间，总计为66天。二、涉案房屋外立面的设计已经相关部门公告及批示，丰泽公司也按该设计进行建设。邓雪梅要求丰泽公司交付非封闭式阳台，不符合现实。三、邓雪梅主张的补偿款与本案无关。四、对邓雪梅的第四项诉讼请求无异议。 事实认定 2015年5月11日，邓雪梅（买受人）与丰泽公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：第三条买受人购买出卖人开发建设的南宁市青秀区X大道X号XX小区X单元X号商品房，该商品房有非封闭式阳台2个，建筑面积共68.85平方米，其中套内建筑面积49.99平方米，分摊的共有共用建筑面积18.86平方米。第五条该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米15972.67元，总金额798474元整。分摊的共有共用建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。第九条出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇法定不可抗力，包括但不限于地震、台风等自然灾害，战争、严重动乱等灾害性事故等情形。出卖人应当在发生上述法定不可抗力事由之日起30日内告知买受人。2、双方承诺遭遇以下约定情形，出卖人可据实延期交房，或者在约定情形发生的时间段内免除承担相应违约责任。该约定情形不受法定不可抗力相关法律规定约束，不受不能预见、不能避免、不能克服或合同履行期间内发生的条件限制，即一旦发生约定情形，即可免责。（1）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接收资料日期为准），因政府部门未能按公示的期限办结所导致无法按约定交付房屋的，出卖人不承担违约责任，并可据实相应延期交房；（2）政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、创城、创卫等；出卖人可据实相应延期交房；（3）因国家有关法律、法规、政策或政府限制性行为而导致工期延误的；（4）该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以银行按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房；双方约定：如买受人未付清房款，该商品房达到交付日期，出卖人有权不予交付，须以付清房款或贷款发放之日起第十五日交付房屋（出卖人不再另行通知交房时间）。（5）供水、供电相关部门停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的；（6）在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的。以上因素出卖人应在实际交房之日起60日内将统计结果以书面形式告知买受人。第十条除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按中国人民银行规定的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十七条……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款万分之壹的违约金，累计最高不超过总房款的0.1%，办理房屋产权证费用由买受人承担。合同附件三“装饰、设备标准”约定：……7、阳台：中空玻璃幕墙，局部玻璃栏杆。合同签订后，邓雪梅依约付清了全部购房款。 2015年5月23日，邓雪梅与丰泽公司就涉案商品房办理了《商品房买卖合同登记备案证明》，登记编号：XXXXXXX。 2017年2月21日，丰泽公司在《南国早报》上刊登《交房公告》，通知左岸工社小区业主于2017年2月21日办理房屋交接手续。 2017年3月17日，丰泽公司作出《关于回复左岸工社小区业主诉求公告的函》，其中载明：……3、因房屋改造涉及整栋楼业主的共同利益，即便是局部房屋改造也需要得到全体业主授权，因此房屋销售时我司与全体业主签订房屋改造委托协议书，但不等同于每个业主所购买的房屋均存在改造工程，房屋改造也不等同于房屋面积增加，我司并未对面积增加作出过书面承诺。4、2单元01号房销售时并没有出现价格普遍高于其他户型的情况，且由于危害房屋使用安全，该户型不存在改造可能，对于签订合同存在不规范的情况，我司拟对2单元01号房合同签订存在不规范的业主以2年物业费的形式补偿。…… 2017年3月23日，丰泽公司向左岸工社小区业主发《交房通知书》，通知业主于2017年3月25日到左岸工社小区物业中心办理房屋交接手续。 此后，邓雪梅以丰泽公司逾期交房，且交付的房屋不符合合同约定等为由，诉至法院，提出前述诉请，丰泽公司应诉后答辩如前。庭审中，邓雪梅主张涉案房屋交付时，有一个房屋阳台为装有玻璃幕墙的封闭式阳台。丰泽公司辩称，房屋外立面是根据2014年9月18日外立面调整方案进行建设，并提交了南宁市规划管理局于2014年11月7日作出的ZG2014-149号左岸工社项目外立面调整方案，欲证实上述调整方案已经该局同意并予以确认。 在本院受理的业主诉丰泽公司商品房预售合同纠纷系列案中，就左岸工社小区项目是否办理过规划设计变更问题，本院向南宁市自然资源局（原南宁市规划管理局）去函询问，该局回函称：2014年11月，应建设单位广西岭南房地产开发有限公司要求，该局办理了该项目建筑设计方案的修改，项目调整于2014年9月18日至2014年9月26日进行项目现场和网络公示。公示期间未收到任何异议。2014年11月18日，该局办理该项目新的建筑设计方案（审批号：ZG2014-149）。2015年3月，依据新的设计方案，该局办理了项目的修改施工图手续。2016年12月核发项目的《建设工程规划竣工验收合格证》，证号为建字第0450101201200942号。根据2014年9月17日南宁市规划管理局出具的《城乡规划批前公示》，左岸公社小区建筑设计方案调整为：（一）立面方面立面色彩由棕色调整为灰色调，增加竖向线条以强调建筑立面挺拔感。（二）指标方面因立面调整造成对平面图局部调整，并致总建筑面积由32861.11平方米增加到32978.74平方米（增加117.63平方米）、计容面积由27303.01平方米增加到27414.15平方米（增加111.14平方米）、建筑密度由35.48%调整为35.36%，容积率8.96与2006-206号总平一致、绿地率为20.3%不变。 另查明，被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》载明的竣工日期为2017年2月17日，但该意见书中“参加验收单位”栏处施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位均没有签订落款日期。经登录南宁市住房和城乡建设局网站对工程信息进行查询，南宁市左岸工社小区于2017年3月20日完成竣工验收。至庭审时止，涉案项目尚未办理竣工验收备案。 再查明，从2015年5月12日起至2016年5月30日期间，南宁市区出现中雨以上天气49天。 又查明，在业主起诉丰泽公司逾期交房的商品房预售合同纠纷系列案中，经生效判决确认，丰泽公司将广西壮族自治区气象服务中心出具的南宁市降水气象资料（2013年8月8日至2016年1月31日）、《南宁市晴雨天气实况》（2016年2月1日至2017年2月28日）刊登在物业公司公示栏上。 判决理由 邓雪梅与丰泽公司在平等、自愿的基础上签订《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应切实履行。 一、关于丰泽公司逾期交房的天数认定问题。 合同第九条约定，出卖人应于2016年5月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。丰泽公司虽于2017年2月21日在报纸上刊登了交房公告，通知于该日起交房，但左岸工社小区在2017年3月20日才完成竣工验收，达到合同约定的交付条件，故丰泽公司在2017年2月21日所发的交房通知不发生法律效力。丰泽公司还向邓雪梅等业主发《交房通知书》，通知业主于2017年3月25日起办理交房手续。邓雪梅主张丰泽公司于该日交房，于法有据，本院予以支持。因此，丰泽公司逾期交房299天（2016年5月31日至2017年3月25日）。 合同第九条已约定了丰泽公司可延期交房的情形，并明确约定该情形一旦发生即可免责。丰泽公司主张因天气原因可顺延交房，符合合同约定。在延期交房情形发生后，丰泽公司将降水气象资料张贴在公告栏，履行了基本通知义务，故丰泽公司以雨天造成停工主张扣除交房天数，应予支持。从合同签订之日的次日即2015年5月12日至约定交付房屋之日即2016年5月30日，有气象部门记录日降雨量达到中雨以上共49天，故丰泽公司可依照合同约定顺延交房49天。据此，扣除可顺延交房的天数后，丰泽公司逾期交房250天。 根据合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。邓雪梅主张丰泽公司应依照合同约定的违约金计算标准支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。因此，丰泽公司应向邓雪梅支付逾期交房违约金19962元(798474元×0.1‰×250天，四舍五入计算)。邓雪梅诉请超出部分，本院不予支持。 二、关于丰泽公司是否应向邓雪梅交付1个非封闭式阳台的问题。 合同第三条虽约定邓雪梅购买的涉案房屋有2个非封闭式阳台，但在合同附件三“装饰、设备标准”中明确的阳台标准为中空玻璃幕墙，局部玻璃栏杆。可见，在双方签订商品房买卖合同时，邓雪梅与丰泽公司并未就阳台交付标准进行明确约定，从而造成合同前后约定不一致的情形。此外，丰泽公司于2014年9月18日至9月26日对左岸工社小区外立面调整方案进行项目现场和网络公示，南宁市自然资源局也于2014年11月7日办理了该项目建筑设计方案的修改，此后丰泽公司未再作过设计变更，因此，可以认定丰泽公司是依照涉案项目建筑设计方案进行建设。现邓雪梅要求丰泽公司向其交付1个非封闭式阳台，不符合已通过审批的建筑设计方案的要求，亦不具备可行性，本院不予支持。 三、关于丰泽公司是否应向邓雪梅支付补偿款的问题。 丰泽公司于2017年3月17日向左岸工社小区业主作出《关于回复左岸工社小区业主诉求公告的函》，其中第4条载明拟对2单元01号房合同签订存在不规范的业主以2年物业费的形式补偿，邓雪梅据此主张丰泽公司应向其支付补偿款2148.12元。从该函的内容看，丰泽公司拟对2单元01号房的业主予以补偿，实为对其与业主之间合同纠纷的处理方案作出计划及打算，该补偿方案尚处于不确定状态。丰泽公司向业主发出上述函件后，邓雪梅与丰泽公司未能就补偿方案进行磋商并达成一致意见。故邓雪梅以此主张赔偿，于理无据，本院不予支持。 四、关于丰泽公司是否应履行报备案义务的问题。 合同第十七条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。庭审中，丰泽公司对邓雪梅要求其在判决生效之日起10日内将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求没有异议，本院对此予以确认。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告广西丰泽置业有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告邓雪梅支付逾期交房违约金19962元； 2、被告广西丰泽置业有限公司于本案判决生效之日起十日内将办理南宁市青秀区X大道X号XX小区X单元X号房权属登记需由被告广西丰泽置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案； 3、驳回原告邓雪梅的其他诉讼请求。 案件受理费225元，由原告邓雪梅负担52元，被告广西丰泽置业有限公司负担173元。 上述义务，义务人应生效判决指定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  范俪 二〇二〇年六月二十日 书记员  杨璇