江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初169号原告（申请执行人）：沈洪芳，女，1971年12月16日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。被告：乔长保（案外人），男，1983年6月1日生，汉族，住沭阳县。被告：陈志勇（被执行人），男，1968年4月30日生，汉族，住宜兴市。被告：沭阳亿瑞置业有限公司（被执行人），住所地沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场**），统一社会信用代码9132132266898971XJ。法定代表人：陈志勇，该公司总经理。被告：张国君（被执行人），男，1962年3月13日生，汉族，住宜兴市。原告沈洪芳与被告乔长保、陈志勇、沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称亿瑞公司）、张国君申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈文超到庭参加诉讼，被告陈志勇、亿瑞公司、张国君、乔长保经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈洪芳向本院提出诉讼请求：1、继续对坐落于沭阳县西城馥邦小区12-506室房屋所涉土地使用权的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月19日，经宜兴市人民法院判决确认：陈志勇、亿瑞公司应归还沈洪芳借款本金300万元，并承担该款自2013年4月16日起实际归还之日止按年利率24%计算的利息(利息应扣除陈志勇、亿瑞公司已经支付的127.5万元)，另陈志勇、亿瑞公司还需赔偿沈洪芳律师费损失19万元及保全担保费2.7万元，同时由张国君对上述陈志勇、亿瑞公司所负债务承担连带保证责任[案号：(2019)苏0282民初7955号]。在该案审理过程中，乔长保提出了执行异议申请，后经宜兴市人民法院裁定“中止对坐落于沭阳县西城馥邦小区12-506室房屋所涉土地使用权的执行”[案号：(2019)苏0282执异104号]。沈洪芳认为，本案中，所涉土地使用权均登记在亿瑞公司名下(不动产证号沭国用(2010)第27122、27121、27120)且均设定了抵押，同时目前该三款土地尚未分割。另乔长保虽然在执行异议过程中提供了购房合同等证据，但上述合同均未在沭阳县不动产登记中心进行网签备案。沈洪芳认为根据《物权法》及《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，未经备案的购房合同并不产生物权效力，不享有物权优先性，其本质上应属于普通债权。且宜兴市人民法院在执行裁定书本院认为部分中也仅是表述为乔长保所购房屋涉及的土地使用权权属确有争议并未确认土地使用权归乔长保所有。综上，沈洪芳认为应继续对案涉土地使用权的执行，据此其诉至法院。被告陈志勇、亿瑞公司、乔长保书面辩称：(2019)苏0282执异104号执行裁定书查明事实清楚，适用法律正确，乔长保于2017年1月9日与亿瑞公司签订了商品房买卖合同，于2017年1月25日通过银行贷款支付房款31.7万元，于2017年1月25日向西城馥邦小区物业服务中心缴纳了440元物业费、120元公共照明费、200元装修垃圾费，早于宜兴市人民法院查封时间，乔长保名下仅有案涉一套住房，综上，请求驳回沈洪芳的诉讼请求。被告张国君未作书面答辩。经审理查明：原告沈洪芳与被告亿瑞公司、陈志勇、张国君民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理，在该案审理阶段中，本院于2019年7月31日依据（2019）苏0282民初7955号民事裁定书及协助执行通知书，查封了亿瑞公司名下不动产证号沭国用（2010）第27122、27121、27120号的土地使用权，查封期限三年。后本院于2019年9月19日作出（2019）苏0282民初7955号民事判决书，判令陈志勇、亿瑞公司归还沈洪芳借款本息并赔偿律师费、保全担保费损失等，张国君对前述债务承担连带保证责任。后沈洪芳向本院申请执行，本院已立案执行。另查明，案外人乔长保对本案提出执行异议后，本院于2019年11月28日作出（2019）苏0282执异104号执行裁定书，裁定中止对坐落于沭阳县西城馥邦小区12-506室房屋所涉土地使用权的执行。现申请执行人沈洪芳对该裁定不服，提起执行异议之诉。再查明，2017年1月9日，亿瑞公司与乔长保签订商品房买卖合同一份，约定乔长保向亿瑞公司购买西城馥邦12-506号房屋，建筑面积122.5平方米，总金额453250元。后乔长保通过银行贷款向亿瑞公司支付了房款31.7万元。同年1月25日，乔长保支付物业费440元，公共照明费120元，装修垃圾费200元。又查明，西城馥邦小区目前案涉三处国有土地使用权均设置抵押，整体项目目前因缺乏相关资料无法通过整体验收，目前尚不具备分割办证条件。审理中，本院根据沈洪芳的申请至沭阳县房地产业发展服务中心调取乔长保商品房买卖合同网上备案情况，沭阳县房地产业发展服务中心出具证明一份，载明本案所涉商品房买卖合同于2017年1月9日网上备案。沈洪芳、乔长保、陈志勇、亿瑞公司、张国君对该证据均未提出异议。审理中，本院依职权调查乔长保在沭阳县不动产登记信息，经沭阳县不动产登记服务中心反馈，乔长保名下无其他用于居住的房屋。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案国有土地使用权在被执行人亿瑞公司名下，法院依法查封并无不当。但在法院查封前，乔长保已与亿瑞公司签订了商品房买卖合同，该合同也经过网络备案。同时在法院查封前乔长保已通过银行贷款的方式支付了超过百分之五十的购房款并占有使用涉案房屋，其名下也无其他不动产。综上，乔长保对执行标的享有足以排除本次强制执行的权益。沈洪芳的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回沈洪芳的诉讼请求。本案案件受理费80元，由沈洪芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 豪人民陪审员  狄琴华人民陪审员  田锦莉二〇二〇年六月二十八日书 记 员  于婷婷本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。