广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终939号 上诉人（原审原告）：罗新强，男，1962年4月6日出生，壮族，住广西忻城县。 委托诉讼代理人：莫增搬，广西圣泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：来宾市来安房地产开发有限责任公司，住所地来宾市滨江北路富临滨江**滨江北路**，统一社会信用代码：9145130069985210XN。 法定代表人：叶冠华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏佳，广西桂盈律师事务所律师。 上诉人罗新强因与被上诉人来宾市来安房地产开发有限责任公司（以下简称来安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初5220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗新强上诉请求：1.撤销一审判决，重新作出公正判决；2.判令被上诉人来安房地产公司赔偿经济损失3858408.47元；3.本案受理费由被上诉人来安房地产公司支付。事实与理由：一、一审判决认定事实缺乏依据。一审认定来安房地产公司不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形是错误的，不管原来的产权证书如何记载，都无法改变现在该房的土地性质，该宗地政府批复是住宅用地，原来进行产权登记时登记机关给予登记为商业用地，在当时都是违法的。一审认定未能办理换证是政策原因所致错误，《不动产登记不予受理告知书》明确告知不给换证登记原因是“因房屋和土地用途不一致”，房屋和土地用途不一致是来安房地产公司的原因造成，该房并非不能办理换证登记，是需交土地出让金后才可进行换证登记，不交土地出让金是来安房地产公司责任。一审认定罗新强认可现仍将涉案房屋作为商铺使用明显是断章取义，三套房屋仅是部分作商业使用，二楼并没有作商业使用，不能换证登记影响罗新强转让房产。二、一审判决遗漏重要事实未查明。一审未查明三套房屋目前的土地性质及规划用途、三套房屋目前是否可以进行换证登记、换证登记需要补办哪些手续、原土地规划用途为住宅用地为何产权登记为商铺，合同约定买卖的标的物为商铺，土地规划用地为商业用地，须查明该地规划用途是否为商业用地，是则履行合同符合约定，否则不符合约定。三、一审判决程序违法。罗新强向法庭提交的《宗地登记信息查询情况说明》、《不动产登记不予受理告知书》两份证据，判决书只字未提。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：人民法院应按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。根据合同第十三条约定：因出卖人的原因造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。现进行不动产换证登记，也属于产权登记范畴，不能换证登记应由来安房地产公司承担。 被上诉人来安房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。来安房地产公司如约履行合同，没有任何违约行为，也没有任何过错，已向罗新强交铺并办理了合法的证件，罗新强未能换取不动产登记是政策原因造成，现在有些省份已经开始整改。 上诉人罗新强向一审法院起诉请求：1.判令来安房地产公司赔偿经济损失3858408.47元；2.本案案件受理费由来安房地产公司支付。 一审法院认定事实：2014年5月27日，罗新强与来安房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买来安房地产公司开发建设的滨江北路西68号滨江园·高层公寓9号楼108号房，建筑面积192.19平方米，单价为每平方米8631.42元，总金额1658873元。同年6月11日，罗新强再次与来安房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定购买来安房地产公司开发建设的滨江北路西68号滨江园·高层公寓8号楼104号、105号房：其中104号房建筑面积165.52平方米，单价为每平方米8326.90元，总金额1378269元；105号房建筑面积159.81平方米，单价为每平方米8215.84元，总金额1312973元。同日，来安房地产公司向罗新强开具三张《销售不动产统一发票（自开）》，票面记载销售的不动产为“商铺”，票面金额显示其已足额收取罗新强前述三套房屋价款。案涉三份《商品房买卖合同》均约定：“······第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于来宾市滨江北路西68号、编号为0808041639的地块的土地使用权。该地块土地使用权出让合同号为来国用（2010）第0808041639。该地块土地面积为24505.03平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2010年03月05日至2080年03月04日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名滨江园·高层公寓。建设工程规划许可证号为建字第4513012010G0063，施工许可证号为公2010-070。······第三条买受人所购商品房的基本情况······该商品房的用途为商业······”。附件六合同补充协议第六条“关于产权说明：来国用（2010）第0808041639号土地，商业用地出让年限为40年，住宅用地出让年限为70年。”来安房地产公司提交的经来宾市住房和城乡建设局审定的“来宾市滨江园居住小区改造建设工程”总平面图显示：附属商业建筑面积为5032.65平方米。2010年7月12日，来宾市发展和改革委员会就来安房地产公司报送的《关于请予核准来宾市滨江园居住小区改造建设工程项目申请报告的请示》作出批复，即《关于来宾市来安房地产开发有限公司滨江园居住小区改造建设项目核准的批复》（来发改投资(2010)113号），批复如下：“······三、项目建设规模及建设内容。项目总占地约36.76亩，拟建8栋高层住宅楼（其中4栋34层，4栋47层），项目总建筑面积345455.07平方米，其中地上建筑面积279782.37平方米（商业建筑面积5032.65平方米，公用面积5077.3平方米、住宅面积267940.27平方米、架空层1732.15平方米），地下，地下建筑面积65672方米为车库······”。庭审中，罗新强认可其所购房屋在总平面图上商业用地范围内，但认为来安房地产公司需办理土地变性手续，目前该宗土地使用用途仍属于住宅用地。 2015年2月2日，来宾市房产管理局向罗新强颁发了前述三套房屋的房屋所有权证书，三本证书均载明房屋性质为“商铺”，规划用途为“商业”。2018年10月29日，罗新强到来宾市不动产登记中心办理案涉三套房屋的换证登记，该中心出具《不动产登记不予受理告知书》，决定不予受理，理由为“该房屋用途为商业，所占的土地用途为城镇住宅用地，因房屋和土地的用途不一致，需土地出让金后方能办理换证登记。”罗新强当庭陈述其未就该不予受理告知书申请行政复议亦未提起行政诉讼。一审法院另查明，案涉三套房屋罗新强现均作为商铺经营使用。 一审法院认为，罗新强、来安房地产公司之间签订的三份《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容与法不悖，属有效合同，罗新强依约履行了足额付款义务，来安房地产公司亦依约交付房屋并办理了房屋产权证书，房屋产权证书明确登记“房屋性质：商铺”、“规划用途：商业”，案涉合同双方均已履行完毕，来安房地产公司不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形。本案系因不动产登记中心不予受理罗新强办理案涉房屋的换证事宜而引起，根据2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第四条规定：“国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”第三十三条规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记薄继续有效。”来安房地产公司所售案涉房屋经相关主管部门审批作为商业用地使用，罗新强亦认可其现仍将案涉房屋作为商铺使用，其所持有的房屋产权证书继续有效，罗新强未能办理换证是政策原因而不是来安房地产公司不按约履行合同所致，据此，罗新强诉请来安房地产公司赔偿经济损失无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：驳回罗新强的全部诉讼请求。案件受理费37667元，由罗新强负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的案件事实正确,本院予以确认。 本院认为，上诉人罗新强请求被上诉人来安房地产公司赔偿3858408.47元，所依据的是双方所签订的《商品房买卖合同》以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条，从案涉三份《商品房买卖合同》来看，第一条均明确约定土地规划用途为城镇住宅用地，罗新强亦认可买卖时明知土地的性质，来安房地产公司在出卖时并不存在隐瞒土地性质的情况。从合同的履行情况来看，来安房地产公司按约定将三套房屋交付罗新强使用，亦均办理了商铺性质的房屋产权证，罗新强至今仍将三套房屋作为商铺使用，来安房地产公司不存在不履行合同或履行合同义务不符合约定的情况。现涉案房屋所有权证无法办理不动产登记，系因不动产登记“房地一体”的政策变动造成，根据国家“不变不换”原则，新证颁发前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，权利不变动，旧证同时具有法律效力，原来的产权证并未影响罗新强对三套房屋的权属，故罗新强请求来安房地产公司赔偿3858408.47元，依据不足，一审法院不予支持正确，本院予以确认。至于罗新强主张的涉案房屋土地性质仍为住宅导致其无法办理换不动产证这一问题，因涉及政策出台后土地用途如何变更等相关行政审批问题，应通过行政途径解决。 综上所述，上诉人罗新强的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37667元，由上诉人罗新强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  朱卢璐 审 判 员  韦玉娟 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  蒙巧玲 书 记 员  龙 莉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。