广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初499号 原告（反诉被告）陈春梅，女，1983年2月9日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人杨忠汉，广西通诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）杨家中，男，1961年6月13日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人朱昱菡，河南聚邦律师事务所律师。 被告梁国海，男，1965年3月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人李**，广西海城律师事务所律师。 案由租赁合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年4月9日 开庭日期2020年5月6日 原告诉讼请求1.解除原告与两被告杨家中、梁国海之间签订的房屋租赁合同；2.被告杨家中和被告梁国海共同返还押金5万元给原告。3.被告杨家中和被告梁国海共同赔偿原告经济损失69万元。4.两被告对上述债务承担连带赔偿责任。事实与理由：原告和两被告于2017年12月26日签订《房屋租赁合同》，该合同约定两被告将北海银滩恒利旅游度假中心100亩区28型22号房屋[北房权证(2011)字第017591]租给原告；该合同第3条约定的合同目的是房屋用于乙方经营酒店式宾馆用途；该合同第8条约定两被告负责办理营业所需要的手续。合同签订后，原告依约将房屋押金5万元和第一年的房屋租金30万元交给两被告；此后多次通过微信转账给杨小广（杨家中的儿子）、杨家中等人的方式将39万元房屋租金交给两被告。至起诉前，两被告共收到原告的押金5万元和租金69万元，上述共计74万元。合同签订后原告前后累计投入16万元购置相关设备用于经营。经公安部门告知，经营宾馆业务依法必须先取得《特种行业经营许可证》、《消防证》,否则不得经营。经原告多次催促，两被告至今都不能依合同约定办理相关手续（主要是消防证和特种行业许可证）。由于两被告不能办理相关营业手续，导致原告至今不能正常合法营业，损失高达90万元。两被告不能按合同约定办理上述营业手续已经构成严重违约，致使双方的合同目的根本不能实现，该合同继续履行己经毫无意义，应该解除。两被告的违约行为依法应承担相应的连带赔偿责任，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告杨家中答辩意见1.在《房屋租赁合同》履行过程中，杨家中确实收到原告及其丈夫周福谋支付的押金5万元和租金479200元，合计529200元并非原告主张的69万元。原告仍有5万元押金未支付构成违约。同时，原告未按期支付租金，每次支付租金都存在逾期，2019年逾期271天，2020年逾期115天，杨家中可依据合同第一条的约定不予退还押金。2.房屋租赁合同是各方的真实意思表示，各方均应当依约履行各自的义务，杨家中与原告签订合同后，已约将涉案房屋和名下的爱迪度假酒店的经营权交付原告及其丈夫进行占有、使用、经营、收益，但原告仅支付房屋租金479200元，即2018年1月10日至2020年4月2日期间的房屋占有使用费，并非原告的经济损失。3.新冠××疫情爆发前，原告及其丈夫一直占有使用涉案房屋、正常经营爱迪度假酒店。在原告承租涉案房屋和爱迪度假酒店之前，杨家中曾明确告知原告该酒店未办理消防证，也无法办理消防证，且周边其他酒店也同样无法办理消防证，原告及其丈夫知晓且同意。同时周福谋提出，其可以通过熟人办理消防证，并于2017年12月15日与杨家中的儿子杨小广达成协议约定“办理消防一切证件都由乙方处理完，甲方交乙方6万元，从房租里扣除，办消防证件期间产生的所有费用都由乙方自行处理，与甲方无关”。杨小广代表杨家中与周福谋达成协议，杨家中和周福谋亦明知杨小广的代理行为，该协议对杨家中和周福谋双方具有法律约束力。协议签订后，杨家中向周福谋支付6万元款项交由其办理酒店的消防证，但周福谋至今未按约定办理所需消防证。2017年12月26日，原告接手涉案房屋和酒店后，一致正常营业直至疫情爆发。原告的合同目的已经实现，杨家中不存在违约行为。4.原告作为承租人和酒店的实际经营者，因新冠××疫情影响导致不能正常营业受到一定损失，与杨家中无关，原告请求返还租金和押金的诉请没有事实和法律依据。本案所涉房屋租赁和酒店经营是两个民事法律行为，两者存在一定联系但相互区别，原告主张的法律关系是房屋租赁关系，因疫情无法经营即诉称合同目的无法实现的主张与事实不符，请求法院予以驳回。 被告梁国海答辩意见梁国海不是原告与杨家中签订房屋租赁合同的当事人，签名只是依照梁国海租赁给杨家中的合同中约定如果转租需要房主同意的同意转租行为。原告请求梁国海与杨家中共同返还押金、赔偿损失没有依据。原告和杨家中的合同合法有效，原告占有合同支付的是租金而非经济损失，请求驳回对梁国海的诉讼请求。 反诉原告诉讼请求1.反诉被告向反诉原告支付租金1万元及逾期支付租金的利息3412.32元及自2020年5月6日起至反诉被告实际履行之日止的利息（以1万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.反诉被告向反诉原告支付提前退租给反诉原告造成的损失700875元。事实与理由：2017年11月27日，案外人杨小广（反诉原告的儿子）代表杨家中与周福谋（反诉被告的丈夫）签订《房屋租赁定金协议》一份,约定周福谋承租位于北海市银滩恒利旅游度假中心28型22号《爱迪度假酒店》,周福谋在签订本协议时支付定金5万元,协议签订后，反诉原告以微信、支付宝转账的形式支付了5万元定金。2017年12月26日，本诉被告梁国海、反诉原告与反诉被告签订正式的《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定：租赁期限为10年，自2018年1月10日至2027年9月27日止，租金前三年为30万元/年，每年1月10日前交清，后七年5%递增，以后每年一付须提前一个月交租金。押金10万元，分两年付清，第一年付5万元，第二年再付5万元，逾期一个月不交租金的，视为反诉被告断租和不续租，反诉原告有权收回房屋，另租他人，且押金及剩余租金不退.合同还对其他事项作了约定。反诉被告在履行合同期间，未按照合同约定支付押金，并且每次应付租金时均不按期支付，2019年逾期长达271天之久，严重违反了合同对押金、租金的约定。反诉被告未经反诉原告同意且未与反诉原告做任何交接的情况下，提前擅自退租，致使反诉原告出租的房屋出现空置期，给反诉原告造成巨大经济损失2336250元，其应当赔偿因此给反诉原告造成的损失，请求法院判如所请。 反诉被告答辩意见反诉请求第一项没有事实和法律依据，逾期支付的利息合同没有约定。2020年开始出现疫情，反诉被告不付租金是正常的。对于反诉请求第二项，反诉被告提出终止合同是法律赋予的权利，反诉原告没有尽到合同义务导致合同目的无法实现，该项请求也没有事实和法律依据。 查明事实被告梁国海是位于北海银滩恒利旅游度假中心100亩区28型22号房屋的所有权人[房产所有权证号为：北房权证（2011）字第0175**]。2017年6月27日，梁国海与被告杨家中签订《房屋租赁合同》约定：梁国海将北海银滩恒利旅游度假中心100亩区28-22出租给杨家中，租赁期十年，自2017年9月28日至2027年9月27日，该房屋租赁期内房屋及建筑范围归杨家中用于酒店式公寓宾馆用途，中途若有转让本租约，要经过梁国海房东签字生效。同年11月27日，杨家中的儿子杨小广（甲方）与陈春梅的丈夫周福谋（乙方）签订《房屋租赁定金协议》约定：甲方将北海市银滩恒利旅游度假中心28型22号《爱迪度假酒店》出租给乙方，乙方在签订本协议时支付甲方定金五万元作为双方订立租赁合同的打包，签订租赁合同过后，乙方支付的定金转为房屋租赁款，甲方收到定金后书面签收定金条。同日，陈春梅向杨小广转账支付5万元定金。同年12月15日，杨小广和周福谋达成协议，约定办消防一切证件都由周福谋处理完，杨小广交周福谋6万元，在房租金里扣除，办消防证件期间产生所有费用都由周福谋自行处理，与杨小广无关。同年12月26日，房东梁国海、被告杨家中（甲方）与原告陈春梅（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将北海银滩恒利旅游度假中心100亩区28-22出租给乙方使用，租赁期十年，自2018年1月10日至2027年9月27日止。租金前三年不变，每年为30万元，每年1月10日前交清，后七年5%递增，以后每年一付须提前一个月交租金。押金十万元不计利息，押金分二年付清，第一年付五万元，第二年再付五万元，逾期一个月不交租金的，视为乙方断租和不续租。甲方有权收回房屋，另租他人，且押金及剩余租金不退。该房屋租赁期内房屋及建筑范围归乙方用于酒店式宾馆用途，并负责建筑物及设施的维护管理。甲方负责办理营业所需要的手续，乙方在经营期间所产生的一切费用与甲方无关，由乙方自理。乙方在租赁期间，如有拆迁引起乙方不能正常营业，甲方要退还剩余租金和押金给乙方。乙方每次交房租时，房东、甲、乙三方必须在场，以便甲方把房东租金部分交房东。2017年11月27日至2020年1月31日期间，陈春梅及其丈夫周福谋通过转账方式分19次向杨家中及其儿子杨小广支付42万元（含押金5万元）。杨家中认可收到作为陈春梅合伙人的案外人陈永霞于2017年12月27日转账给杨小广的款项12万元，并对陈春梅提交的关于陈春梅与杨小广协商以1万元其他债务抵扣租金的聊天记录的真实性不持异议。2020年1月10日，杨家中出具《收据》载明：收到爱迪度假酒店房租7万元，这个季度欠3万元，月底结，三个月一付10万元。陈春梅主张其于2020年2月与杨家中进行了涉案房屋的交接，杨家中不予认可，但认可周福谋于2020年4月27日向杨家中交付了涉案房屋的部分钥匙。诉讼过程中，经双方当事人确认，涉案房屋用于经营旅馆，但至今尚未取得《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》等证件。 另查明：2019年1月23日，北海市公安局银海分局治安大队发出《告知书》载明：根据《广西壮族自治区特种行业治安管理条例》第六条规定，从事旅馆业经营的，应担依法取得公安机关颁发的《特种行业许可证》才能经营，对未取得公安机关许可，以及变更地址和改建、扩建未重新经公安机关审批而擅自经营旅馆业的，依照《广西壮族自治区特种行业治安管理条例》第五十四条的规定予以处罚。 本院意见综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.被告杨家中应否向原告陈春梅返还押金并赔偿经济损失；2.被告梁国海应否与被告杨家中共同向原告陈春梅承担涉案债务的连带清偿责任；3.反诉被告陈春梅应否向反诉原告杨家中支付租金和逾期支付租金的利息以及赔偿因退租产生的损失。本院认为，第一，涉案租赁物是梁国海依法享有所有权的房屋，杨家中与梁国海签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋后，转租给陈春梅，该转租行为得到了梁国海的认可，故陈春梅与杨家中、梁国海签订的案涉《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同并未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应依法履约。第二，经双方当事人确认，案涉房屋用于从事旅馆业的客栈经营，目前尚未取得《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》等证件。根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，旅馆作为公众聚集场所，应当在开业前向当地公安消防机构申报消防安全检查。又依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，由于未办理上述证件的原因导致租赁房屋无法按照约定的用途使用，承租人陈春梅可以请求解除合同。本案中，陈春梅主张其于2020年2月提出了解除合同的意思表示，但并未提交证据予以证明，结合杨家中认可于2020年4月27日收到陈春梅的丈夫周福谋交回涉案房屋部分钥匙并在诉讼中表示同意解除合同的事实，本院确认双方于2020年4月27日已经达成解除合同的意思表示，依法确认该合同解除。第三，鉴于导致合同无法继续履行的原因是未能办理涉案租赁房屋的《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》，虽然陈春梅与杨家中曾就办理上述两项证件的义务进行过特别约定即由陈春梅的丈夫周福谋自行办理，但双方当事人均为办理该两项证件的法定义务人，即双方当事人对于合同无法继续履行均负有一定的责任，故杨家中应向陈春梅返还案涉租赁合同的押金5万元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，由于陈春梅并未就其主张的因涉案合同解除所造成的经济损失承担举证责任，故本院对该项请求不予支持。第四，梁国海作为涉案房屋的所有权人，根据其与杨家中签订的《房屋租赁合同》以及涉由杨家中作为甲方、陈春梅作为乙方所签订的《房屋租赁合同》中关于“中途若有转让本租约，要经过梁国海房东签字生效”的约定，梁国海在案签名确认，仅作为讼争《房屋租赁合同》的生效要件，鉴于该合同并未约定梁国海的权利义务，故陈春梅请求梁国海与杨家中共同承担案涉债务的连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第五，结合案涉合同约定陈春梅应向杨家中支付租金标准为30万元/年、杨家中于2020年1月10日出具的《收据》载明每季度付10万元、陈春梅于2020年1月31日向杨家中支付2万元、杨家中对于陈春梅提交的关于陈春梅与杨小广协商以1万元其他债务抵扣租金的聊天记录的真实性不持异议等事实，杨家中主张陈春梅应向其支付租金1万元，缺乏事实依据，本院不予支持。根据陈春梅于杨家中在涉案合同中约定年租金应在每年1月10日前交清、杨家中于2020年1月10日出具的《收据》中自认三个月一付等事实，双方对于租金交付时间进行了实际的变更，杨家中并未在诉讼中提交充分的证据予以证实陈春梅存在逾期支付租金的事实；且如陈春梅存在逾期支付租金的情形，杨家中可根据案涉合同的约定收回房屋、另租他人并采取押金和剩余租金不退的方式处理，故杨家中在本案中主张陈春梅应承担逾期支付租金的利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，由于陈春梅提出解除合同的原因是由于涉案租赁房屋无法办理《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》，而杨家中作为出租方对此负有一定的责任，故杨家中反诉所提出关于陈春梅承担违约赔偿责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 判决主文一、确认原告（反诉被告）陈春梅与被告（反诉原告）杨家中于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月27日依法解除； 二、被告杨家中应向原告陈春梅退还押金5万元； 三、驳回原告陈春梅的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杨家中的反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 诉讼费本案本诉案件受理费5600元、反诉案件受理费5471元，合计11071元，由原告陈春梅负担5208元，被告（反诉原告）杨家中负担5863元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 陈邕凌 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 黄 雪 书 记 员 张维颖 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国消防法》 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。 消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。