广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初134号 原告：彭文仪，男，1980年10月5日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 委托诉讼代理人：李仕伟，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵淑媛，广西海望律师事务所实习人员。 被告：吴财燕，女，1990年1月19日生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 被告：岑健，男，1963年6月20日生，汉族，住广东省广州市番禺区。 原告彭文仪诉与被告吴财燕、岑健合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，不予适用简易程序，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭文仪及其委托诉讼代理人李仕伟、赵淑媛到庭参加诉讼。被告吴财燕、岑健经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭文仪向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告吴财燕签订的《地产使用权转让合同书》；2.两被告连带返还原告购地款82万元并支付违约金20万元。事实与理由：2019年1月20日，原告与被告吴财燕签订了《地产使用权转让合同书》，合同书约定被告吴财燕将其位于北海市贵州经济开发区宅基地转让给原告，转让价为人民币82万元。签订合同当天原告支付了定金20万元，2019年2月1日原告和被告吴财燕到北海中邦物业有限公司办理了更名手续，次日，原告将购地余款62万元支付给了被告吴财燕，被告吴财燕立下保证书，保证其转让给原告的宅基地在原告购买之前不存在一地多卖及任何纠纷，否则给原告造成的全部经济损失一切由其吴财燕负责赔偿，被告岑健作为担保人签字担保。但此后，原告发现该宅基地在原告购买之前，被告吴财燕早己将该宅基地转让给了他人。2019年9月1日，作为担保人的被告岑健愿意承担全部责任，与原告签订了《退款及赔偿协议》，被告岑健承诺退还原告购地款并支付违约金20万元。协议签订后，被告岑健并没有兑现承诺按时还款，已构成违约。由于被告吴财燕隐瞒其转让给原告的宅基地在原告购买之前已转让给他人的事实，其行为构成欺诈，被告岑健没有兑现承诺按时还款，已构成违约。两被告的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告吴财燕、岑健未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。 原告彭文仪就其陈述的事实向本院提交的证据有： 证据一、地产转让合同书，拟证实原告与被告吴财燕存在宅基地买卖的事实； 证据二、收条，拟证实被告吴财燕收到原告购地款82万元的事实； 证据三、《中邦花园集资建房合同书》，拟证实原告与被告吴财燕依约更名的事实； 证据四、保证书，拟证实被告吴财燕保证所转宅基地不存在一地多卖的事实； 证据五、退款及赔偿协议书，拟证实被告吴财燕一地多卖和被告岑健愿意承担退还购地款和赔偿违约金的事实； 证据六、银行流水，拟证实原告已经把82万元购置款转给了被告吴财燕； 证据七、转账凭证，拟证实岑健向原告还款205000元。 综合全案证据，本院确认法律事实如下： 2019年1月20日，被告吴财燕（甲方）与原告彭文仪（甲方）签订《地产使用权转让合同书》约定：甲方收到乙方支付的购地使用权定金20万元，甲方自愿将座落在北海市贵州经济开发区集资宅基地（土地使用面积63平方米）转给乙方，地产转让使用权成交价为82万元，其中已包括地基款及变更《集资建房合同书》的费用。双方签订合同当日，乙方支付购地使用权定金20万元给甲方，甲方将该地产相关手续及票据的原件交给乙方。双方约定于2019年2月1日找到北海中邦物业有限公司负责人或经办人办理该地产使用权转移手续，即签订《集资建房合同书》，签订集资建房合同书当天，乙方一次性将购买地产余款转到甲方指定的账户。甲方保证上述地产使用权权属清楚，若发生与甲方有关的该地产使用权纠纷或债务债权，一概由甲方负责理顺，并且赔偿乙方的全部经济损失。乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起3日内将双倍定金返还给乙方。同日，吴财燕出具《收条》载明收到彭文仪支付的购买涉案宅基地定金20万元。同年2月2日，彭文仪向吴财燕转账支付62万元，同日，吴财燕出具《收条》载明收到彭文仪支付的购地款62万元，全款已付清。同日，吴财燕（甲方）、彭文仪（乙方）、岑健（担保人）签订《保证书》约定，甲方自愿将座落于北海市贵州经济开发区集资宅基地（土地使用面积63平方米）转让给乙方，甲方保证该土地在乙方购买之前不存在有一地多卖及任何纠纷，否则给乙方造成的全部经济损失一切由甲方负责赔偿（包括乙方的建房款、装修款、人工款、经济损失以及日后升值因素等）。如有产生上述相关事宜，从乙方通知甲方起10日内甲方必须无条件出面解决，如逾期不出现，后果自负。之后，岑健代表中美合资北海中邦物业有限公司（甲方）与彭文仪（乙方）倒签了一份落款时间为1995年6月18日的《集资建房合同书》，约定：乙方同意集资与甲方建造座落在北海市贵州经济开发区，房屋占地面积为63平方米。双方就建房要求、其他费用、违约罚则等事项进行了约定。同年9月1日，岑健（甲方）与彭文仪（乙方）签订《退款及赔偿协议》约定：由于乙方在2019年2月2日在上手人吴财燕的名下购买座落于北海市贵州经济开发区集资宅基地的相关事宜，目前该地已发生一地有两个买主，产生纠纷，由于当时甲方作为该地皮担保人，愿意承担全部责任，故甲方承诺签订协议10个月内必须退还购地款82万元给乙方及赔偿10万元作为乙方的损失。甲方承诺于2019年9月1日归还第一笔款10万元，其余款从2019年9月1日开始算起以后每个月的1号（还款时间定于每月的1-5号）作为还款日，还款金额每次归还10万元，每月必须按时还款，如超期未还按违约处理，每超期一天甲方须按每天1000元作为滞纳金赔偿给乙方。如甲方在约定的10个月内没有还清全款，甲方必须限期一个月内支付违约金20万元并且付清全部款给乙方。彭文仪自认于2019年9月1日、11月3日、11月5日分别收到岑健还款10万元、5万元、55000元。 本院认为，第一，案涉《地产转让合同书》《保证书》《退款及赔偿协议》均为双方当事人的真实意思表示，上述合同并未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应依法履约。第二，吴财燕将涉案宅基地使用权转让给彭文仪，并保证如该宅基地使用权发生纠纷一概由吴财燕理顺，岑健作为保证人自愿承担案涉协议的法律责任。由于涉案地块出现了一地二买的情形，故吴财燕的行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，彭文仪请求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，吴财燕应向彭文仪承担违约责任，岑健作为保证人应承担连带清偿责任。本案中，彭文仪与岑健于2019年9月1日签订《退款及赔偿协议》约定，岑健从签订协议之日起十个月内退还购地款82万元，每月1-5号作为还款日，每次归还10万元，如未能在十个月内还清全款，须支付20万元的违约金。虽然该协议是彭文仪和作为保证人的岑健签订的，但作为主债务人的吴财燕并未参加诉讼并对该约定内容提出异议，结合岑健至彭文仪起诉时仅归还205000元的事实，故吴财燕作为涉案《地产转让合同书》的相对人和主债务人以及涉案购地款的收款人、岑健作为《保证书》《退款及赔偿协议》的保证人，应共同向彭文仪退还案涉购地款615000元（即82万元-205000元）并依约支付违约金20万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告彭文仪与被告吴财燕于2019年1月20日签订的《地产使用权转让合同书》； 二、被告吴财燕应向彭文仪归还购地款615000元并支付违约金20万元； 三、被告岑健应在本判决第二项确定的债务范围内承担连带清偿责任；被告岑健承担连带保证责任后，有权向被告吴财燕追偿； 四、驳回原告彭文仪的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件案件受理费13980元、保全费5000元，合计18980元，由原告彭文仪负担2796元，被告吴财燕、岑健负担16184元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈邕凌 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  吴宗富 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  黄 雪 书 记 员  庞云云 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。