江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终983号上诉人(原审被告、反诉原告)：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地江西省兴国县兴国大道**。统一社会信用代码913607327542340817。法定代表人：苏穗，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘春桃，江西南芳（兴国）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊健，江西南芳（兴国）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：饶昉，男，汉族，1982年8月16日生。委托诉讼代理人：邓文波，江西抚仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周庆喜，江西抚仁律师事务所律师。上诉人赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）因与被上诉人饶昉商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院(2019)赣0802民初519号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华隆公司上诉请求：1.依法撤销（2019）赣0802民初519号民事判决第一、二、四项，改判依法驳回饶昉的诉讼请求，并依法支持华隆公司的原审反诉请求；2.本案一审诉讼费用、反诉费用及二审诉讼费用由饶昉承担。事实和理由：1.虽然华隆公司与饶昉之间已签订《商品房买卖合同》且案涉房屋已网签备案至饶昉名下，但通过华隆公司一审时向法庭提交的证人证言、书证等证据材料完全可充分证实华隆公司与饶昉之间根本不存在真实的商品房购买合意，而仅是案外人黄兴华为实现其个人借款目的而实施的“名为买卖，实为借贷”的让与担保行为。一审法院仅据《商品房买卖合同》及汇款行为表象便简单认定华隆公司与饶昉之间成立房屋销售关系明显错误。界定法律关系，应当通过当事人表达于外的民事法律行为来充分探究当事人的真实意思表示，不应受制于当事人双方签订的合同形式及名称。一审时华隆公司向法院提交的证人郭某（系金庐1号会计）《询问笔录》、肖某《询问笔录》、黄兴华本人的《讯问笔录》均能够证实，金庐1号楼盘有112套以2000元／㎡的价格抵押给南昌的被借款人（孟某、刘某、万某、侯某、饶昉、孙某、喻某、肖某等人），用来抵押2012年6月份左右黄兴华向他们借的2000多万元。黄兴华抵押房子只是为了借钱，不是真的要卖给被借款人的事实。若是正常的商品房买卖交易为何在项目正常房价4100元／㎡左右的情况下，仅以不到正常房价50%的2000元／㎡低价进行出售？同时金庐1号项目部自2012年11月16日开始也陆续向上述借款人以“退房款”名义进行大额汇款，试想若真如饶昉所述，双方之间属于真实购房关系，怎可能在如此短的时期内出现双向资金流动？饶昉于2012年8月15日便委托肖某办理退房手续及解除《商品房买卖合同》事宜，若是正常的房屋买卖交易为何在签订合同仅1个月时间便开始委托肖某着手办理退房及解除网签事宜？案涉商品房买卖合同的签订仅系黄兴华为实现借款目的而实施的让与担保之事实。一审法院在未充分查清上述事实的情况下，认定华隆公司与饶昉之间成立商品房销售合同关系明显不当，请求二审法院充分查明本案事实，依法改判。2.双方根本不存在真实的商品房交易关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，饶昉与华隆公司之间签订的《商品房买卖合同》应属无效，一审法院认定为有效，并判令华隆公司向饶昉支付逾期交房违约金，判决驳回华隆公司原审反诉请求，显属适用法律错误。综上，一审法院认定事实和适用法律存在错误，华隆公司特请求二审法院依法撤销原审判决，并在查清事实的基础上改判，依法支持华隆公司的上诉请求。被上诉人饶昉答辩称：1.饶昉支付的是购房款还是借款，已有江西省吉安市中级人民法院作出的（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决书予以认定，该判决书中明确未将案涉款项认定为借款。依据《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第九十三条第一款第五项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需当事人举证证明。同时，该判决书中采取列举式的形式非常明确的将黄兴华非法吸收公众存款的受害人及其金额列举出来了，但并未包括本案饶昉支付的款项，而华隆公司也未能提供任何充分证据证明已生效的法律文书存在错误或者是推翻该判决书。2.依据商品房买卖这一性质来看，商品房买卖的行为属于市场行为，市场行为体现更多的是当事人意思自治原则，且华隆公司提供的证据也无法准确的普遍反映当时当地房屋的市场价格。更何况本案中饶昉一次性购买了多套房屋，按照正常理解，房屋的销售价格肯定会适当降低。退一万步来讲，即使案涉房屋的销售价格较低，根据合同法第五十二条关于合同无效情形的规定，该行为也不可能会导致案涉商品房买卖合同无效。3.我国物权法规定，物权法定，也就是说法律层面上来讲，并不存在让与担保物权类型；从黄兴华的笔录中无法看出该笔款项属于借款；如果案涉款项是借款的话，那么本案借款的金额、期限、借款的利息和书面借款协议等证据又在哪里？依据民事证据规则，谁主张，谁举证的原则，华隆公司应当提供充分证据来证明其主张，举证不能的，依法承担败诉的法律后果。4.即使华隆公司提供的授权委托书和公证书系真实的，但是这一证据不能否定双方系商品房买卖合同法律关系，恰好更能证实饶昉与华隆公司之间存在真实、合法、有效的商品房买卖合同法律关系。因此从这一证据的内容来看，华隆公司提交该证据可以证明华隆公司其内心是认可与饶昉之间存在真实的商品房买卖合同法律关系的。如果华隆公司认为合同无效，那么又何必提供该组证据来证明饶昉曾经委托过他人来解除合同呢？无效合同是不需要解除的。5.饶昉已经提供与华隆公司于2012年7月24日签订的商品房买卖合同，合同中对于双方当事人的权利与义务进行了明确约定，并在当地不动产登记中心，进行了备案登记，合同编号为xxx，备案登记至今仍在持续。华隆公司也未否认该合同上公章的真实性，且华隆公司在本案诉讼前也未要求撤销该备案登记。饶昉已经按约定支付了全部购房款，且华隆公司依法设立的职能部门赣州华隆房地产开发有限公司吉安市洲际广场高层开发办公室向饶昉出具了收款收据，以证明收到饶昉支付的购房款。至此，双方已经完成了商品房买卖合同的签订，合同依法成立生效，且作为商品房买卖合同中的买受人，饶昉已经依约履行了支付购房款的义务。6.原审法院在查明案情事实的基础上，依法适用合同法第一百零七条之规定，判决华隆公司依法继续履行商品房买卖合同，将案涉房屋交付给饶昉并支付一定的违约金。同时，适用合同法第五十二条关于合同无效情形认定的规定，依法驳回华隆公司所主张的合同无效请求。原审法院适用法律正确，作出了公正的判决。综上，饶昉认为其与华隆公司之间存在真实、合法、有效的商品房买卖合同关系。虽然黄兴华因非法吸收公众存款罪受到刑事处罚，但并不能因此全盘否定所有的正常购房，将所有的购房款都认定为非法吸收公众存款中的借款，以偏概全的观点，显然错误。被上诉人饶昉向一审法院提出诉讼请求：1.判令华隆公司向饶昉交付位于吉安市吉州区房屋并办理房屋登记手续；2.判令华隆公司向饶昉支付逾期交房违约金104488元（自2013年11月1日起以1185340元为基数，按每日万分之0.5计算至实际交付之日止）；3.案件诉讼费用由华隆公司承担。上诉人华隆公司向一审法院提出反诉请求：1.确认华隆公司与饶昉签订的合同编号为xxx的《商品房买卖合同》无效；2.判令饶昉将位于吉安市吉州区“金庐1号”项目第x幢x、x、x、x、x共5套房屋返还给华隆公司，并协助华隆公司撤销上述房屋的网签、备案手续，退还给华隆公司；3.返还房屋及撤销网签备案、退房手续所产生的费用由饶昉承担；4.案件诉讼费用由饶昉承担。一审法院认定的事实：华隆公司取得吉安市城北A1-2地块（后命名为洲际广场）的房地产开发权后，与邓火琴签订协议合作开发该地块。邓火琴于2010年7月2日与黄兴华签订协议，将洲际广场3栋高楼（即17栋、18栋、19栋高楼，连同附属工程后来被命名为金庐1号项目）和公厕、小区位于高楼下的地下人防工程的开发经营权转让给黄兴华，转让费为1500万元。2010年8月1日，华隆公司决定成立吉安市洲际广场高层开发办公室，作为公司内设部门，为独立核算非法人单位，开发独立银行账户，税务单独汇算清缴，负责人为黄兴华，负责洲际广场3栋高楼开发的各项事宜，但3栋高楼的报建、开发、销售、验收等事宜需在公司审核并同意后进行。2012年7月24日，饶昉与华隆公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：xxx），合同约定，饶昉购买华隆公司开发的位于吉州区x号金庐1号x幢x、x、x、x、x房，房屋单价均为2000元/平方米，房屋总价为1185340元。合同第六条付款方式及期限，买受人按一次性付款方式付款。合同第八条交付期限，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同在吉安市吉州房地产交易所备案。2012年7月24日，饶昉通过南昌江宁实业有限公司向华隆公司转款1185340元。当日，华隆公司向饶昉出具一张收据，收到饶昉金庐1号房款1185340元。在收据上盖有赣州华隆房地产开发有限公司吉安市洲际广场17#18#19#高层开发办公室公章。饶昉至今仍未收房。另查明，黄兴华于2013年9月13日被刑事拘留。在公安机关的讯问笔录中，其陈述因需要资金周转，向南昌某投资公司筹钱，便将房屋备案给借款人，等资金回笼时再解除房屋合同备案，进行回购。若没有房屋作为抵押，借款人不会借钱。2015年，江西省吉安市中级人民法院作出（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决，判决被告人黄兴华犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年六个月（自2013年9月13日起至2018年3月12日止）。该判决书中并未涉及案涉房屋的本金。一审法院认为：本案的争议焦点为双方于2012年7月24日签订的《商品房买卖合同》是否有效？从合同签订及履约情况来看，该合同的签订系双方当事人真实意思表示，且饶昉按照合同约定向华隆公司支付了购房款，华隆公司也向饶昉出具了收款收据，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。华隆公司辩称该合同约定的房屋单价低于市场价，即便存在合同价格明显低于市场价格，华隆公司也应向法院主张撤销合同，而非主张合同无效。华隆公司辩称饶昉与黄兴华之间存在民间借贷关系，案涉房屋系黄兴华为该借款提供担保。但是从黄兴华的讯问笔录中并不能看出饶昉与黄兴华之间有书面借款协议，无法确定饶昉与黄兴华之间存在民间借贷关系，亦无法确定借款金额、期限、利息等，从而无法确定案涉商品房系借款的担保。华隆公司辩称让与担保无相关证据予以支持，对该辩解不予支持。综上，可以认定双方签订的商品房买卖合同合法有效。对于华隆公司的反诉请求，不予支持。关于逾期交房违约金问题，因华隆公司主张合同无效，而根据合同约定，计算逾期交房违约金的起止时间是从约定交房期限届满的次日起计算至实际交房之日止，饶昉自华隆公司逾期之日起就享有向华隆公司主张支付违约金的请求权，诉讼时效应自此时起算，但该违约金是继续性债权，是以实际违约天数按日计算相加的总和构成，饶昉于2019年1月21日提起诉讼，往前推算三年，2016年1月21日之前的违约金饶昉主未提供证据证明其在此期间内向华隆公司主张过权利，上述期间的违约金请求权因超过诉讼时效，法院不予支持。但华隆公司应当支付饶昉2016年1月21日至实际交房之日止的违约金。华隆公司应按日向饶昉支付已付房价款万分之0.5的违约金。关于办理不动产登记问题，合同第十五条约定，华隆公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因华隆公司仍未交房，饶昉亦未办理收房手续，华隆公司协助饶昉办理不动产登记义务仍在合同履行期，待该期限届满后，华隆公司亦未履行约定义务，饶昉可再行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，判决：一、被告赣州华隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告饶昉交付其购买的位于吉州区x号金庐1号x幢x、x、x、x、x房；二、被告赣州华隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告饶昉偿付逾期交房违约金（自2013年11月1日起以1185340元为基数，按每日万分之0.5计算至实际交付之日止）；三、驳回原告饶昉其他诉讼请求；四、驳回被告赣州华隆房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元，反诉费7734.03元，由被告赣州华隆房地产开发有限公司负担。本院二审期间，华隆公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：饶昉对吉安文山会计司法鉴定所司法鉴定报告书的真实性不持异议，对关联性和证明目的有异议，该证据与本案无关，无法证明案涉房屋备案只是作为黄兴华借款的担保。本院认为，饶昉对该证据的真实性不持异议，本院依法予以确认；该证据系复印自（2014）吉中刑二初字第5号刑事案卷，而该刑事判决并未将饶昉支付的购房款认定在黄兴华非吸的借款范围内，故该证据不能证实涉案房屋备案只是作为黄兴华借款的担保。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于饶昉与华隆公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。华隆公司上诉称，饶昉与黄兴华之间存在民间借贷关系，涉案合同系黄兴华为该借款提供的让与式担保。根据相关法律规定，华隆公司应举证证明饶昉与黄兴华之间存在民间借贷关系的事实，但是其未提供饶昉与黄兴华之间签订的借款协议或借条等证据予以证实。（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决并未将饶昉支付的购房款认定在黄兴华非吸的借款范围内，复印自该刑事案卷中的肖某和郭某《询问笔录》、黄兴华的《讯问笔录》并不能看出饶昉与黄兴华之间有书面借款协议，无法确定饶昉与黄兴华之间存在民间借贷关系，亦无法确定借款金额、期限、利息等。而且饶昉通过南昌江宁实业有限公司将涉案房屋的购房款直接转入华隆公司的账户，并不是转至黄兴华个人账户或其负责的项目部账户，华隆公司亦出具了购房款的收款收据。因此，从涉案《商品房买卖合同》的合同签订及履约情况来看，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法律的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。华隆公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。关于华隆公司应否向饶昉交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的问题。饶昉与华隆公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务，饶昉已按合同约定付清了涉案房屋的购房款，华隆公司理应按合同约定的期限交付涉案房屋，华隆公司至今未将涉案房屋交付给饶昉。因此，华隆公司应向饶昉交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，其该项上诉理由亦不充分，本院依法不予采纳。综上，华隆公司的上诉请求不成立，依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26451元，由上诉人赣州华隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年六月十二日书记员  杨丹妮