云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云23民初20号 原告：邬建民，男，1967年9月29日生，汉族，初中文化，自主经营户。 委托诉讼代理人：高荣，云南兴彝（姚安）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：楚雄市环城建筑有限公司。 法定代表人：高元明，公司董事长。（未到庭） 委托诉讼代理人：张玉才，云南光前律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：云南楚雄汇东房地产开发有限公司。 法定代表人：闫永红，公司董事长。（未到庭） 第三人：马华，男，1974年12月2日生，回族，初中文化，农民。 原告邬建民诉被告楚雄市环城建筑有限公司（以下简称建筑公司）、第三人云南楚雄汇东房地产开发有限公司（以下简称汇东公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，审理过程中，原告邬建民申请追加马华为第三人，为查明案件事实，本院依法追加了马华为本案第三人，后于2020年6月23日重新开庭审理了本案。原告邬建民及其委托诉讼代理人高荣，被告建筑公司的委托诉讼代理人张玉才，第三人马华到庭参加诉讼。第三人汇东公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邬建民起诉请求：1、撤销楚雄州中级人民法院（2018）云23民初36号民事裁定书第二项，并解除对汇东骏园S-8号（价值220万）房产的查封。2、确认案涉房产归原告所有，并要求第三人为原告办理产权手续；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：由建筑公司申请，楚雄州中级人民法院依法执行的楚雄州中级人民法院（2018）云23民初36号民事裁定书，查封汇东公司汇东骏园商住小区2幢3单元S-8商铺，该裁定错误，该商铺系原告购买的商铺，是原告的合法财产。2017年7月7日，原告与楚汇东公司签订了一份《商品房购销合同》，合同编号为HDJYSZ-098号，所购房号为汇东骏园商住小区2幢3单元S-8号，价款为220万元，此款已通过抵债的方式结清，具体经过是，马华与原告存在债权债务关系，2017年，马华与原告说其在汇东骏园有间铺面，叫原告去看一下，如满意，就把该铺面抵债抵给原告，之后，双方商定以人民币220万元抵付欠原告的欠款，于是由原告与汇东公司于2017年7月7日签订了《商品房购销合同》，将S-8号房产出售给原告，并交房由原告使用至今。原告认为，因原告与第三人汇东公司通过协议已完成了商品房交易，权属已发生变更，2018年11月楚雄州中级人民法院民事裁定书查封案涉房屋的裁定损害了善意买售人的利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院有权查封的是案内被执行人的个人财产，对属于其他第三人所有的财产不应查封，因而，楚雄州中级人民法院（2018）云23民初36号民事裁定书第二项是错误的。被告作为申请人向法院申请对原告房产强制执行，侵犯了原告的合法权益。原告对法院的执行提出执行异议，贵院做出（2020）云23执异4号裁定书，裁定驳回原告的异议申请，因此，原告向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，支持原告的诉求。 被告建筑公司辩称，原告邬建民对涉案房屋不享有排除执行的权利。（2018）云23民初36号裁定书第二项包含了涉案的汇东骏园商住小区2幢3单元S-8商铺在内的两间商铺。根据原告诉状所列的情形及其提供的证据，原告不能够排除执行，原告的诉讼请求不能成立，楚雄州中级人民法院（2020）云23执异4号执行裁定书所依据的法律和认定的事实清楚，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人汇东公司未到庭应诉也未提交书面答辩意见。 第三人马华述称，其与建筑公司之间无任何债权债务关系，因邓德用欠了李娅330万，李娅又欠马华300万，三方协商以后，最终邓德用将涉案房屋以物抵债给马华，三人的债权债务了结。邓德用系代表建筑公司。马华欠邬建民200万，还了100万，因尚欠100万所以就将案涉房屋抵偿给邬建民，抵了140万，然后邬建民又支付了40万给马华，房屋就归邬建民所有。马华对邬建民的诉求认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告邬建民提交证据一：楚雄州中级人民法院（2018）云23民初36号民事裁定书、楚雄州中级人民法院（2020）云23执异4号执行裁定书，欲以证明案涉房屋已被人民法院查封；证据二：HDJYSZ-098号《商品房购销合同》，欲以证明原告与汇东公司签订了合法的购房合同，案涉房屋的所有权应该归原告享有，原告享有的是期待物权，且签订合同系在人民法院查封房产之前；证据三：2018-2019年的物管费、水电费等缴费单据，欲以证明邬建民已实际使用案涉房屋；证据四：照片一组，欲以证明邬建民已实际使用案涉房屋；证据五：借条及转款凭证，欲以证明第三人马华曾向邬建民借款200万元，经协商马华将其购买的案涉房屋抵偿给邬建民。本院认为，原告提交的证据一，能够证明案涉房屋已被人民法院查封；原告提交的证据二，能够证明原告与汇东公司签订了《商品房购销合同》；原告提交的证据三能够证明2018年11月28日，邬建民交纳装修保证金2000元，并于同日开始缴纳案涉房屋的物业费、卫生费、车位费等相关费用；原告提交的证据四能够证明邬建民现已实际使用案涉房屋；原告提交的证据五与证据二能够相互印证证明第三人马华曾向邬建民借款200万元，马华将其以以房抵款方式取得的案涉房屋抵偿给邬建民的事实。本院对原告提交的证据一、二、三、四、五均予以采信。被告建筑公司提交证据一：云南省高级人民法院（2019）云民终410号民事判决书；证据二：楚雄州中级人民法院（2018）云23民初36号民事判决书；证据三：最高人民法院（2020）最高法民申829号裁定书。欲以证明本案涉及的所谓汇东公司以房抵款给马华的440万元未认定为汇东公司已向建筑公司支付的工程款。本院认为，被告建筑公司提交的证据一、二、三能够证明本案涉及的汇东公司以房抵款给马华的440万元未认定为汇东公司已向建筑公司支付的工程款。本院依法予以采信。第三人马华提交证据一：工程款拨付申请表；证据二：收款收据。欲以证明汇东公司确已收到440万元。本院认为，第三人马华提交的证据一、二与被告建筑公司提交的证据一、二、三证明的内容相悖，不能证明汇东公司以房抵款给马华涉及440万元已计为汇东公司已向建筑公司支付的工程款，故对马华提交的证据一、二本院依法不予采信。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人马华因向邬建民借款200万元部分余款未清偿，马华将其以以房抵款方式取得的案涉汇东骏园商住小区2幢3单元S-8号商铺抵偿给邬建民。2017年7月7日，汇东公司与邬建民签订了《商品房购销合同》，汇东公司将其开发的汇东骏园商住小区2幢3单元S-8号商铺出售给邬建民。合同约定：“房屋总价款为220万元，乙方（邬建民）于2016年6月13日一次性付清房款220万元；甲方（汇东公司）应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；如乙方（邬建民）委托甲方（汇东公司）办理房屋产权登记手续，必须完成以下事项：1、支付完全部房屋价款、公共维修基金、契税、印花税、配套设施费、办证费等政府相关部门规定的乙方应当缴纳的相关费用；2、已办理房屋交接手续；3、签署委托甲方办理产权证的委托书及产权登记申请书，并向甲方提交其他办理房屋产权登记的完备资料；4、甲方接受委托后，积极为乙方代办产权证书，若乙方未完成以上事项均视为乙方自行放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，房屋产权登记手续由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记时甲方出具的资料。”2018年11月28日，邬建民交纳装修保证金2000元，并于同日开始缴纳涉诉房屋的物业费、卫生费、车位费等相关费用后实际使用了涉诉房屋。邬建民至今未交纳公共维修基金、契税、印花税、配套设施费、办证费等费用。涉诉房屋现登记于汇东公司名下。 2015年7月10日，建筑公司经过竞标后与汇东公司签订《建设工程施工合同》，汇东公司将其开发的楚雄汇东骏园商住小区项目工程发包给建筑公司建设施工，合同价款88964947.58元；由于设计审图变更及施工范围调整，双方又于2015年12月签订了《楚雄汇东骏园商住小区建设施工合同补充协议》，将施工合同总价款变更为115741342.00元。2017年12月27日，经委托云南科律工程管理咨询有限公司对项目工程结算，结算价为109268443.68元。经本院(2018)云23民初36号民事判决以及云南省高级人民法院（2019）云民终410号民事判决，判令汇东公司支付建筑公司工程款22072340.68元，并从2017年12月27日起按中国人民银行同期贷款利率6%向建筑公司支付工程欠款金额22072340.68元的逾期付款利息支付至款项付清之日止；建筑公司对工程款享有优先受偿权。另，云南省高级人民法院（2019）云民终410号民事判决中认定本案涉及的汇东公司以房抵款给马华的440万元不计入汇东公司已向建筑公司支付的工程款。建筑公司于2018年11月22日向本院申请财产保全，本院于2018年11月23日作出（2018）云23民初36号民事裁定书，裁定对汇东公司价值20236380.00元范围内财产采取查封保全措施，其中包括案涉的汇东骏园商住小区2幢3单元S-8号商铺。后邬建民认为本院（2018）云23民初36号民事裁定查封涉案房屋损害了其作为善意第三人的利益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求中止（2018）云23民初36号民事裁定书的执行，解除对涉案房屋的查封。本院于2020年1月20日作出（2020）云23执异4号执行裁定书，认为邬建民的异议不符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故其提出的异议不成立，驳回了邬建民的异议请求。现原告邬建民依法提起执行异议之诉。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：原告邬建民是否享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第三人马华称因建筑公司项目经理邓德用欠李娅330万，李娅又欠马华300万，而汇东公司欠建筑公司工程款，故三方经协商后，最终邓德用将案涉汇东公司的房屋以物抵债给马华，以了结邓德用、李娅、马华三方债权债务。后第三人马华因向邬建民借款200万元部分余款未清偿，马华又将其以以房抵款方式取得的案涉汇东骏园商住小区2幢3单元S-8号商铺抵偿给邬建民。根据云南省高级人民法院（2019）云民终410号民事判决书的认定，本案涉及的汇东公司以房抵款给马华的440万元并未计入汇东公司已向建筑公司支付的工程款，而是认定该440万元系马华与建筑公司项目经理邓德用个人之间的债务，因汇东公司以案涉房屋抵偿建筑公司440万元工程款的事实不成立，故马华取得案涉汇东骏园商住小区2幢3单元S-8号商铺权利存在瑕疵。而在马华再次将案涉房屋以物抵债抵偿给邬建民的环节上，马华称其欠邬建民200万，已归还100万元，尚欠100万元，所以就将案涉房屋抵偿给邬建民，抵偿了140万元，故邬建民又向其支付了40万，但汇东公司与邬建民签订的《商品房购销合同》却载明邬建民于2016年6月13日一次性付清房款220万元。因马华取得案涉汇东骏园商住小区2幢3单元S-8号商铺权利存在瑕疵，而马华及邬建民针对二人主张的以物抵债真实性未提交充分有效证据证实，且主张的债务抵偿数额与案涉房屋的实际价款不相符，故在案证据不能证明邬建民已向汇东公司支付了案涉房屋的全部价款。另，汇东公司与邬建民签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“乙方（邬建民）委托甲方（汇东公司）办理房屋产权登记手续必须完成支付全部房屋价款、公共维修基金、契税、印花税、配套设施费、办证费等相关费用”，根据本案查明的事实，原告邬建民并未交纳涉诉商品房公共维修基金、契税、印花税、配套设施费、办证费等相关费用，故不能认定案涉房屋未办理过户登记的责任完全在于房屋出售方汇东公司。再者，根据邬建民提交的交纳相关费用的凭据，邬建民系2018年11月28日交纳装修保证金2000元，并于同日开始缴纳涉诉房屋的物业费、卫生费、车位费等相关费用，邬建民并未提交充分有效证据证明在人民法院2018年11月23日查封涉案房屋之前，其已办理接房手续并合法占有涉案房屋。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 本案中，汇东公司与邬建民虽然签订了《商品房购销合同》，但该合同并未经登记机关登记备案。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，案涉房屋依法不产生物权变更的效力。本院于2018年11月23日裁定查封案涉房屋时，案涉房屋仍登记于汇东公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，因涉诉房屋现登记于汇东公司名下，故本院查封案涉房屋符合法律规定。邬建民依法不享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。故对原告邬建民要求解除对汇东骏园商住小区2幢3单元S-8号商铺的查封的诉求本院依法不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告邬建民的诉讼请求。 案件受理费24400元，由原告邬建民承担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长  纪艳茜 审判员  杨培松 审判员  李晓黎 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王 力