江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终852号上诉人（原审原告、反诉被告）：遂川卡酷文化传播有限公司，住所地遂川县泉江镇东门村大坪山博艺山庄，统一社会信用代码91360827MA38E3DA9A。法定代表人：谢忠源，系公司经理。委托诉讼代理人：丁科文，江西映山红律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖裕鹏，江西映山红律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李永宜，男，1978年12月13日生，汉族，住江西省遂川县。委托诉讼代理人：蒋护贻，江西遂龙律师事务所律师。上诉人遂川卡酷文化传播有限公司（以下除判决主文外均简称卡酷公司）因与上诉人李永宜租赁合同纠纷一案，均不服遂川县人民法院（2019）赣0827民初2715号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卡酷公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判《博艺山庄租赁合同》继续履行，将山庄的使用经营权及山庄（餐饮楼、大棚房屋、烧烤区、沙滩整体拓展区、室内篮球场、游泳馆）该区域配套设施提供给卡酷公司使用；3.判令李永宜赔偿2019年7月中旬至11月中旬的经济损失111314元，损失计算至李永宜全面履行双方合同之日止；4.本案上诉费由李永宜承担。事实与理由：一、本案租赁合同不存在不能继续履行的情形：1.卡酷公司和李永宜签订的《博艺山庄租赁合同》系双方自愿意思表示，合法有效，双方均应受此约束，双方应履行合同义务，该租赁期间为2019年4月至2022年4月，租赁未到期；2.本案不存在法律、事实上不能履行情形；3.一审法院认为上诉人同意解除合同系认定错误，同意解除的前提是支付二十万违约金。二、李永宜违约导致卡酷公司存在损失，应予赔偿：1.一审法院已认定李永宜对卡酷公司的经营活动加以阻挠，且李永宜私自经营。一审法院认定李永宜违约应承担5万元违约金；2.卡酷公司主张李永宜赔偿经济损失111314元，有事实和法律依据。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，不得超过违反合同一方订立合同同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。一审法院认定卡酷公司4、5、6、7月份经营期间的月平均营业额为31505元，卡酷公司要求按月营业额31505元作为基数，要求李永宜承担霸占租赁物期间的经营损失（暂计7月-11月）符合法律规定；3.励志阳光公司出具的《关于博艺夏令营拓展基地租赁合同未履行情况说明书》中主张其与卡酷公司签订的租赁合同未履行的原因是上诉人水电收费存在不合理。没有李永宜的阻挠，卡酷公司可以与励志阳光公司完成合作收取3.3万元的租赁场地费用，卡酷公司存在该损失。三、卡酷公司不需支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金18903元。一审法院认定“被告对原告的经营活动加以阻挠，且被告私自经营”，又认定李永宜没有将租赁合同约定的全部区域交付，判决卡酷公司支付18903元租金是错误的。上诉人李永宜答辩称：卡酷公司的上诉理由不能成立。卡酷公司不按约定结算，给付租金，依照合同法规定，出租人可以行使抗辩权，予以解除合同，收回场地；卡酷公司违约，合同无法继续履行，一审判决李永宜支付5万违约金不当；李永宜没有阻挠和私自经营的情形，也不存在强行霸占场地，卡酷公司从未经营餐厅，导致闲置，李永宜多次要求卡酷公司去经营餐厅；卡酷公司诉请要求赔偿111314元，缺乏事实和法律依据；励志阳光的合同不能履行，是因为卡酷公司收取他人的水电费不合理；卡酷公司承认收益没有结算，当庭提交收入账本，不与李永宜结算，一审法院判决卡酷公司支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金是10830元并无不当。上诉人李永宜上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判卡酷公司承担因隐瞒营业额5317元，按30%计算少付租金1595.1元和违约金5万元；2.诉讼费由卡酷公司承担。事实与理由：一审法院认定事实有错。1.卡酷公司提供的记账本证实其在2019年8月1日至2019年10月2日经营正常，2019年10月3日至2019年12月17日没有记账，卡酷公司没有按合同约定支付租金，也没有按合同约定歇业一周以上需提前报备并获得李永宜同意，一审法院判决卡酷公司支付2019年8月1日至2019年9月30日期间租金，又判决李永宜支付5万元违约金，存在明显矛盾；2.卡酷公司不按约定算账支付租金，歇业也不报李永宜同意，符合合同法第九十四条第三、四项及合同法第二百二十七条规定的情形，李永宜有权单方解除租赁合同；3.卡酷公司有两本账，记载的收入不相符，李永宜与卡酷公司之间的营业收入账少计，一审法院认定李永宜构成根本违约，认定事实错误；4.一审法院认定李永宜对卡酷公司的经营活动加以阻挠，且私自经营，没有证据证明，卡酷公司提供的光盘视频，发生的时间是2019年10月2日，该光盘视频无声音，不能证明争议内容，该争议发生在卡酷公司不按约定交租金的两个月之后。上诉人卡酷公司答辩称：一、李永宜存在违约行为，根据租赁合同的约定，李永宜要将六大区域交付给卡酷公司，根据双方4月-7月合作账本，双方签字确认有三个区域未交付，责任在李永宜；二、李永宜在9月干扰经营，现在山庄由李永宜经营，李永宜违约存在目的就是想自己经营，卡酷公司要求继续履行合同；三、卡酷公司没有隐瞒营业额；卡酷公司实际到9月29日，除游泳馆之外，其他都收到阻挠，均李永宜自行经营，游泳馆实际经营到了9月29日，后来因全部换水，天气变凉，没有消费者，所以营业额为0。卡酷公司与李永宜老婆核对后双方无异议。卡酷公司后转移到沙滩区域继续经营，遭到了殴打，推伤，有出警记录为证，7月之后卡酷公司霸占了山庄自己经营，卡酷公司无法正常经营，8月2日去清算了24000余元租金，不存在不付租金，清算了一个月之后还发生了争吵、报警。李永宜主张提到卡酷公司账目不符，仅有几百元的出入，风筝节等事项，属于捏造；原审法院认定视频光盘有事实依据。上诉人卡酷公司向一审法院起诉请求：依法确认原告与被告签订《博艺山庄租赁合同》合法有效；判令被告继续履行合同，将合同约定的篮球场等6处设施及时交还原告使用；判令被告向原告支付违约金5万元，赔偿原告各项经济损失计111314元；本案诉讼费用由被告承担。上诉人李永宜向一审法院提出反诉请求：一、判令解除2019年3月29日原、被告双方签订的《博艺山庄租赁合同》；二、判令反诉被告因隐瞒营业额5317元，按30%计算少付租金1595.1元，支付违约金5万元；三、判令反诉被告支付2019年8月1日至2019年9月30日期间租金18903元。一审法院认定事实如下：2019年3月29日，原告遂川卡酷文化传播有限公司与被告李永宜签订了《博艺山庄租赁合同》。合同约定：被告将山庄的使用经营权及山庄（餐饮楼、大棚房屋、烧烤区、沙滩整体拓展区、室内篮球场、游泳馆）该区域配套设施提供给原告经营使用，原告具体负责该山庄整体日常经营管理活动及山庄招商、部分场地短期租赁。原告不负责对该山庄固定基础设施投资，经营过程中原告所使用的设施保养、维护费用由原告负责。原告享有山庄经营中的策划及决定权。被告收取原告经营山庄营业额的30%作为租金，并按每月或每一季度结算一次，本合同的租赁期限为三年，自2019年4月10日至2022年4月9日。双方在合同中补充双方若违反合同条款，违约方将向守约方支付违约金5万元，合同自然解除。合同签订后，原告接手经营山庄，双方按月结算了4、5、6、7月份的营业额，原告按约支付了该四个月的租金给被告。经营过程中，双方因经营模式、定价、营业额收入等问题产生矛盾，致使被告对原告的经营活动加以阻挠，且被告私自经营。8月份之后的营业额原告未与被告结算。一审法院认为：原、被告双方签订的《博艺山庄租赁合同》，系双方自愿意思表示，合法有效，双方均应受此约束。8月份之后，原告未按约支付租金给被告，故被告要求原告支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金，合法有据，予以支持，因原告未提交8月份之后的营业总额，被告参照之前营业额的标准计算，予以支持。原告要求被告赔偿经营损失、原告经打造的社会影响力、原告团体付出的心血及原告雇请员工的损失，上述损失均为原告的期待收入，并非实际损失，且未提供足够证据证实，不予支持。被告要求原告支付隐瞒收入少付的租金，因未提供足够证据证实，不予支持。现双方因履行合同发生矛盾，被告不同意将场地交付原告继续经营，合同难以继续履行，故被告要求解除合同，予以支持，但因被告要求提前解除合同，构成根本违约，应按合同约定支付原告违约金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告遂川卡酷文化传播有限公司与被告李永宜于2019年3月29日签订的《博艺山庄租赁合同》。二、原告遂川卡酷文化传播有限公司自判决生效后30日内支付被告李永宜2019年8月1日至2019年9月30日的租金18903元。三、被告李永宜自判决生效后30日内支付原告遂川卡酷文化传播有限公司违约金5万元。四、驳回原告遂川卡酷文化传播有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告李永宜的其他反诉请求。案件受理费3528元，减半收取1764元，反诉费1560元，减半收取780元，合计2544元，由原告遂川卡酷文化传播有限公司负担1764元，被告李永宜负担780元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，上诉人卡酷公司向本院提交以下证据：1.照片40张，证明：李永宜从8月份是霸占经营范围至今，持续经营产生收益，卡酷公司存在损失；2.接处警记录一份，证明：李永宜阻挠卡酷公司经营，双方产生争执。上诉人李永宜质证后认为，对证据1中10月份之前的照片三性无异议，对其证明目的有异议，4-7月份双方已结算，卡酷公司主张李永宜霸占场地，与事实不符；对证据2三性无异议，对其证明目的有异议，该接处警登记表载明李永宜向卡酷公司主张租金，证明卡酷公司在营业。本院认为，证据1中照片无法核实拍摄时间，本院对其关联性不予采信；证据2系遂川县公安局泉江派出所出具的接处警登记表，对其真实性予以采信。上诉人李永宜向本院提交一份水费收据、两份电费收条，证明卡酷公司没按合同约定缴纳水电费。上诉人卡酷公司质证后认为，对水费收据三性有异议，开具时间是2020年3月16日，证实李永宜在经营，卡酷公司在9月16日就停止经营；对电费的普通发票真实性无异议、关联性有异议，卡酷公司于9月份离场，后面产生的费用与卡酷公司没关。本院认为，水费收据系泉江镇洲上村委会开具，其真实性无法核实；电费收条中，一份为谢小康出具，其真实性无法核实，另一份有国家电网遂川县供电公司开具的发票，本院对其真实性予以采信，但开票时间为2020年5月，一审庭审时，李永宜认可卡酷公司在9月底已没有经营，卡酷公司停止经营时间早于开票时间，发票没有载明用电时间，故仅凭该发票不能达到李永宜的证明目的。上诉人李永宜申请遂川励志阳光文化传播有限公司的法定代表人陈明出庭作证，证明其与卡酷公司签订合同时不清楚卡酷公司和博艺山庄有纠纷，其与卡酷公司没有继续合作的原因是卡酷公司要求其承担50%水电费。卡酷公司质证后认为证人的证言不真实，卡酷公司与励志阳光签订博艺夏令营拓展的合同，时间是2019年4月份，证人说李永宜和卡酷公司有矛盾，与事实不符，李永宜和卡酷公司在2019年10月份才发生纠纷；证人陈述与卡酷公司签订场地租赁协议，因为水电费太高而退出，与事实不符，卡酷公司与证人签订了水电缴纳补充协议，双方均签字盖章。本院认为，二审庭审中，证人陈明认可其与卡酷公司签订《博艺夏令营拓展基地水电缴纳协议》，故证人证言不能达到其证明目的。二审另查明，李永宜通过核对其一审提交的证据，其确认4月16日差距40元，4月21日差距977元，人寿烧烤差距100元，4月26日差距300元，后面视频是根据协议进行推测，没有拍到具体账本，李永宜主张账本想证明对方违约。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：1.本案租赁合同违约方如何确定，违约责任应当如何认定；2.卡酷公司主张继续履行租赁合同是否有事实和法律依据；3.李永宜诉请解除租赁合同是否有事实和法律依据；4.卡酷公司主张李永宜赔偿其四个月损失是否有事实和法律依据，该损失应如何认定；5.李永宜主张卡酷公司隐瞒收入5374元，应当收取30%的租金是否有事实和法律依据。卡酷公司上诉主张继续履行合同，本案不存在法律、事实上不能履行情形。本院认为，首先，卡酷公司与李永宜签订的《博艺山庄租赁合同》，系双方自愿意思表示，合法有效，双方均应受此约束。一审时，李永宜诉请解除合同的理由是卡酷公司隐瞒营业额，构成根本违约，导致李永宜的合同目的不能实现。该合同第八条第1项约定：“甲方有权对博艺山庄内产生的营业额实施核查。”第十二条约定：“双方若违反合同条约，将赔付违约金五万元，合同自然解除。”虽然合同约定了李永宜对卡酷公司经营期内的营业额有权核查，在卡酷公司违反约定的情况下，李永宜有权解除合同，但李永宜在一审时主张卡酷公司隐瞒的收入为5317元，按双方约定其收取的租金为1595元，该金额所占租赁期间营业额的比例较少，且李永宜在一审提交的举证结合其二审期间再次核对，不足以证明卡酷公司隐瞒收入的金额，故李永宜以卡酷公司隐瞒收入构成根本违约，缺乏事实和法律依据。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”原审法院以李永宜不同意将场地继续交付卡酷公司继续经营，合同难以继续履行为由，认定合同应予解除，有事实和法律依据，卡酷公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。卡酷公司上诉主张其不应支付租金18903元，且李永宜应赔偿其经济损失111314元。本院认为，首先，根据双方合同约定，李永宜按卡酷公司的营业额的30%按月或季收取租金，卡酷公司认可其自2019年8月开始没有交付租金，9月全面撤出，原审法院通过查明卡酷公司4、5、6、7月份经营期间的月平均营业额，作为判断2019年8月1日至2019年9月30日期间租金的依据，处理并无不当，卡酷公司关于其不需支付租金的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采纳。其次，卡酷公司自认其9月30日全面撤场，其主张按月营业额31505元作为基数，要求李永宜承担2019年7月至11月的经营损失，原审法院认为卡酷公司的该主张为其期待收入，并非实际损失，且未提供足够证据证实损失数额，该认定并无不当，卡酷公司的该上诉理由亦缺乏事实依据，本院依法不予采纳。李永宜上诉主张其不需承担违约金5万元，并要求卡酷公司支付隐瞒营业额5317元30%部分的租金1595元。本院认为，首先，二审期间，李永宜通过核对其一审提交的证据，其确认4月16日差距40元，4月21日差距977元，人寿烧烤差距100元，4月26日差距300元，后面视频是根据协议进行推测，没有拍到具体账本。因此，李永宜主张卡酷公司隐瞒营业额5317元，缺乏事实依据，本院依法不予支持。其次，原审法院以李永宜不同意将场地继续交付卡酷公司继续经营，合同难以继续履行为由，认定合同应予解除，李永宜提前解除合同，构成根本违约，有事实和法律依据，李永宜的该上诉理由亦缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，卡酷公司、李永宜的上诉请求和理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5036元，由上诉人卡酷公司负担2704元、李永宜负担2332元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年六月十二日书记员  罗 莎