江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初4870号原告：盐城市大丰区兴城商业管理有限公司，统一社会信用代码91320982MA1NXG353W，住所地盐城市大丰区高新技术区五一路**。法定代表人：刘刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田洪群（特别授权），江苏一正律师事务所律师。被告：盐城恒昌汽车配件有限公司，统一社会信用代码91320982608607169N，住所地盐城市大丰区刘庄镇三圩建业路**。法定代表人：季顺中，该公司董事长。委托诉讼代理人：王浩（特别授权），江苏奣言律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪俊高（特别授权），盐城市大丰区刘庄法律服务所法律工作者。原告盐城市大丰区兴城商业管理有限公司(以下简称兴城公司)诉被告盐城恒昌汽车配件有限公司（以下简称恒昌公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兴城公司的委托诉讼代理人田洪群、被告恒昌公司的法定代表人季顺中及其委托诉讼代理人王浩、洪俊高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出大丰区刘庄镇竞赛村5组属于原告所有的房屋及土地，并将房产、土地立即交还给原告；2、赔偿自2018年3月1日至2019年8月30日的房屋土地使用费208540元，及至实际让出房屋时止按10427元/月计算的使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月16日，江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商行）将位于大丰区东侧原江苏豪斯集团公司摩托车零件制造厂的抵贷资产）的部分房地产转让给原告，原告依法进行了不动产权属变更登记，产权证号：0001239、0001240、0001241、0001242号。该房地产原为江苏豪斯集团公司摩托车零件制造厂因无法偿还大丰农商行债务而抵债给大丰农商行，大丰农商行收产后又租赁给被告恒昌公司，租赁期限至2016年12月底，年租金为7万元。2017年未签订租赁合同，但租金7万元于2018年3月交给大丰农商行。原告于2018年3月份明确告知被告恒昌公司不再租赁该资产给其使用，但该公司依然占用进行生产经营活动至今。被告占用该房屋、土地没有合法依据，其行为已构成侵权。请求法院支持原告的诉讼请求。被告恒昌公司辩称，1、本次纠纷的发生原因实为租赁合同纠纷，原告非租赁合同的当事人，无权以通知的形式单方终止租赁合同，故经人民法院生效判决确认的租赁合同虽为不定期合同，但也不是原告所能通知解除的，因此，原告的解除通知对被告无效。2、排除妨害的对象并非本案被告，而应当是大丰农商银行，大丰农商银行作为房屋买卖合同的当事人，未尽如实告知义务，未能履行出卖房屋的交付义务，也违反了与原告签订的资产转让协议书中的保证条款，原告应当向大丰农商行主张相应的权利，被告无租赁合同违约行为，也无法定向原告交付房屋的义务，故没有义务向原告交付案涉房产和土地。3、原告与大丰农商行之间针对案涉被告租用土地的买卖协议存在严重瑕疵，其中包含划拨给被告使用的8亩土地，该土地并非大丰农商行所有，因此，原告主张包含该8亩土地的权利无事实和法律依据。4、原告与大丰农商行之间的买卖合同未在出卖前书面通知承租人即被告，依据江苏高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见第八、十条的规定，被告作为承租人在承租期内没有收到出租人的书面通知，可以要求撤销租赁房屋买卖合同，因此，从法律层面上讲承租人即被告有权申请人民法院撤销原买卖合同，不存在被告占用原告土地、房产，也不存在需要向原告赔偿房屋占用费的情形。综上，请求法院驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：原告兴城公司于2017年5月9日通过拍卖竞得江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商行）24处房地产，其中包括刘庄镇204国道东侧原自行车五件碗厂厂区1-16幢房屋、土地（即本案案涉房地产），并与大丰农商行于2017年5月16日签订资产转让协议书。2018年1月11日，原告取得案涉房地产16幢厂房的不动产权证书，产权证号分别为（苏20**）大丰区不动产权第0001239号、0001240号、0001241号、0001242号。上述不动产在转让前，被告与大丰农商行就该房地产存在租赁合同关系，被告实际占有使用上述房地产，原告曾于2019年4月18日起诉要求被告交还上述房屋，本院经审理认为，原告在受让并取得案涉房产所有权后，与被告之间形成租赁合同关系，在原、被告间的租赁合同未终止的情况下，被告占用案涉房地产不构成侵权，于2019年7月5日作出（2019）苏0982民初2266号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。2019年7月18日，原告向被告发出书面通知，内容为：“通知，盐城市恒昌汽车配件有限公司：你公司原向江苏大丰农村商业银行股份有限公司租赁的位于盐城市大丰区的房产，租赁期已于2017年12月31日到期。2017年5月，我公司通过合法、有偿的转让方式取得该房产，并于2018年2月办理了产权变更手续。现将有关事项通知如下：1、我公司决定立即解除与你公司的租赁关系；2、你公司接此通知30日内，结清所拖欠的租金或资产使用费，并迁出上述房产。如你公司不按以上要求全面履行，我公司将依法采取相应措施，所产生的一切法律责任和后果皆由你公司承担。特此通知盐城市大丰区兴城商业管理有限公司（印章）”。被告于2019年7月19日收到该通知。2019年8月5日，原告再次向被告发出通知，内容为：“通知盐城市恒昌汽车配件有限公司：你公司所租用的原江苏大丰农村商业银行股份有限公司位于盐城市大丰区的房产，已于2017年12月31日到期。我公司通过合法、有偿的转让方式，已于2017年5月取得该房产合法所有权，我公司决定收回该房产自用，故此，再次书面通知，要求你公司接到此通知后，结清所拖欠的租金，让出所占用的房产，逾期不让，所产生的一切法律责任和后果皆有你公司承担。”被告于2019年8月6日收到该通知。2019年9月3日，原告向本院提起本次诉讼。另查，案涉厂房和土地系大丰农商行所收抵债资产。2014年至2016年，大丰农商行与被告恒昌公司每年签订租赁合同一份，均约定大丰农商行将案涉房地产租赁给被告使用，租期为一年，自当年1月1日起至当年12月31日止，年租金为70000元。2016年的租赁合同载明：出租方（下称甲方）：江苏大丰农村商业银行股份有限公司，承租方（下称乙方）：盐城恒昌汽车配件有限公司，甲方将位于的资产，该资产所有权归甲方所有……第一条、承租期限、用途1、甲方将所属的资产按现状租赁于乙方，租赁期为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。乙方租用上述资产用途为厂房生产，如有变更，应以书面形式通知甲方……3、租赁期满，甲方收回出租资产，乙方应如期交还。第二条、租金付款方式1、年租金合计为大写人民币柒万元，其中房屋租金柒万元，设备0万元……第四条、资产修缮与使用1、在租赁期内，乙方应保证承租资产的使用安全。该资产及所属设施的维修责任除在本合同及补充条款中约定外，均由乙方负责，甲方不负有修缮的义务……第九条，违约责任租赁期间，乙方只有租赁资产的使用权，没有转让、变卖、抵押、变更等权利。乙方如需对租赁资产进行更新改造，必须书面形式征得甲方和丙方同意，并要保证生产布局不变、原有资产不贬值，新增投资由乙方承担，期满后，经乙方更新改造过的租赁资产，仍然属甲方所有，且甲方不补偿乙方任何变更、改造等方面的投资费用等。被告恒昌公司于2018年4月向大丰农商行缴纳了2017年租金70000元。本院认为，被告恒昌公司与大丰农商行的租赁合同于2016年12月31日届满后，被告一直继续使用案涉房地产，大丰农商行于2018年4月收取了被告缴纳的2017年的租金，应认定大丰农商行对被告在原租赁合同期满后继续租赁使用案涉房地产并无异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告在受让并取得案涉房地产所有权后，取代了大丰农商行的出租人地位，成为新的出租人。原告于2019年7月18日向被告发出解除租赁合同并要求迁让的书面通知，并给予30天的搬迁时间，对此被告未提出异议，故双方间的不定期租赁合同已经解除。被告继续占用涉案厂房、土地，缺乏合法依据,其占用行为已构成对原告物权的侵害，原告有权要求被告迁出涉案厂房、土地，并支付所欠租金和相应的占用费。关于原告受让案涉房地产后被告应付的租金及解除租赁合同后的占用费的计算标准问题，应按原租赁合同租金标准予以计算，原告对涉案房地产占用费标准申请评估，本院对该申请不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告盐城恒昌汽车配件有限公司将坐落于大丰区刘庄镇204国道东侧原自行车五件碗厂厂房和土地[不动产权证号为：苏（2018）大丰区不动产权第0001239号、0001240号、0001241号、0001242号]交还给原告盐城市大丰区兴城商业管理有限公司。二、被告盐城恒昌汽车配件有限公司给付原告自2018年3月1日起至2018年7月19日按70000元/年标准计算的租金及自2018年7月20日起至实际返还案涉厂房、土地之日止按租金70000元/年标准计算的占用费。三、驳回原告盐城市大丰区兴城商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效后六十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4508元，由原告盐城市大丰区兴城商业管理有限公司负担1028元，被告盐城恒昌汽车配件有限公司负担3480元，于于本判决生效之日起15日内汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××90。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  赵 强人民陪审员  黄惠平人民陪审员  王 萍二〇二〇年六月二十二日法官 助理  孙 雨书 记 员  徐 荣附录法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。