陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终714号上诉人（原审被告）：张孝龙，男，1966年2月17日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：张书铭，男，1999年3月11日出生，汉族，住西安市长安区，系张孝龙之子。委托诉讼代理人：郭彩棉，女，1965年11月15日出生，汉族，住西安市长安区，系张孝龙之妻。被上诉人（原审原告）：刘生侠，女，1947年8月24日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王炳杰，男，1944年6月19日出生，汉族，住西安市长安区，系刘生侠之夫。上诉人张孝龙因与被上诉人刘生侠房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张孝龙上诉请求：1.撤销原判，改判驳回刘生侠的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘生侠负担。事实与理由：2017年8月因周边村子拆迁，涉案房屋所在地块房租稍有上涨，张孝龙多次向刘生侠缴纳下欠租金，刘生侠拒绝收取。2018年11月刘生侠开始停水停电，还用胶水灌注锁口，致使张孝龙无法进入室内。张孝龙没有根本违约，刘生侠解除合同的条件不成就。刘生侠辩称，张孝龙长期拖欠租金且拒绝搬离，违约在先。请求维持原判。刘生侠向一审法院起诉请求：1.判令解除双方房屋租赁合同；2.判令张孝龙搬离西安市长安区XX社区XX区XX号楼XX号房；3.判令张孝龙支付西安市长安区XX社区XX区XX号楼XX号房2019年1月1日至张孝龙实际搬离之日期间所产生的物业管理费；4.判令张孝龙支付2019年2月15日至实际搬离之日期间的房租，按照500元/月计算；5.要求张孝龙给付违约金10000元；6.诉讼费由张孝龙承担。一审法院认定事实：2017年7月7日，刘生侠与张孝龙签订租房合同，刘生侠为甲方，张孝龙为乙方，双方合同约定：“甲方将位于长安兴隆社区9号楼1-5室房屋出租给乙方居住和使用三年；租房从2017年7月15日起至2020年7月15日止；年租金为6000元，缴租为   支付一次，人民币壹万捌仟元（￥18000元）；乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约；乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、暖气、卫生费、物业管理等费用；乙方交保证金500元给甲方，乙方退房时交清水、电、气、光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、地面、墙面角，家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏；确保房子完全完好后甲方如数退还保证金。”合同签订当天，张孝龙给付刘生侠租金及保证金共10000元，并给刘生侠出具欠条一张，内容为：“今欠9号楼01房刘生侠房租8500元整，大写捌仟五百元整。”双方口头商定所欠房租8500元于双方合同签订后一周内给付。刘生侠于当日将钥匙、电卡、气卡等交付于张孝龙。2017年7月14日，刘生侠到张孝龙所租房内要求给付房租余款，张孝龙提出要求双方合同条款中增加房屋用途用于经营凉皮等小吃店，刘生侠不同意，双方未能就变更合同条款达成协议。张孝龙未向刘生侠给付房租余款8500元。张孝龙在使用该房屋期间未按时缴纳2018年1月至12月的物业费、水费等，物业公司通知刘生侠后，双方因房租、物业费未按时交纳产生矛盾，刘生侠报警。后经西安市公安局高新分局西太南路派出所调解，张孝龙交纳了所欠物业费、水费、暖气费等。刘生侠将该房屋所使用的电卡在电管站进行更换，张孝龙使用完其原电卡中的电量之后，便无法再买电。双方因租房事宜产生纠纷，经西安市电视台相关节目调解，仍未达成协议。2019年1月，张孝龙将刘生侠起诉至法院，案号为（2019）陕0116民初4015号，要求刘生侠继续履行合同，并赔偿其各项损失，案件审理中，刘生侠认为张孝龙违约，拒绝继续履行合同。经西安市长安区人民法院审理，作出（2019）陕0116民初4015号民事判决书，驳回了张孝龙的各项诉讼请求。张孝龙上诉至西安市中级人民法院，经（2019）陕01民终9468号民事判决书判决，维持原判。刘生侠于2019年2月21日起诉本案。本案审理中，张孝龙一直占用并使用涉案房屋，但房屋内未通电。经询问，刘生侠拒绝再向张孝龙提供电卡，张孝龙亦拒绝再交房租及物业费用。一审法院认为，承租人应按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案刘生侠与张孝龙在签订合同时约定租金为一次性支付，张孝龙当天给付了刘生侠10000元租金及保证金，给刘生侠出具欠条，并口头约定一周内给付剩余租金8500元。但之后双方因合同条款变更问题未达成协议，直至起诉前，张孝龙仍未支付所欠租金，且在庭审中明确表示不同意再支付租金，故刘生侠要求解除合同，予以支持。张孝龙辩称其在与刘生侠签订合同后，双方因变更合同条款未达成协议，其要给付刘生侠剩余租金，而刘生侠不接受，刘生侠否认，张孝龙提交证据电视台的节目视频证明，但该视频制作于2018年10月后，在双方口头约定的给付剩余租金的期限后一年多，不足以证明，对其辩解意见不予采纳。合同解除后，刘生侠要求张孝龙搬离涉案房屋并恢复原状，予以支持。刘生侠主张张孝龙给付涉案房屋2019年1月1日起至张孝龙实际搬离之日产生的物业管理费，因该费用刘生侠亦未向物业公司交纳，故其无权行使追偿权，不予支持；刘生侠主张张孝龙支付2019年2月15日至实际搬离之日的房租，按照每月500元计算，因刘生侠在2018年12月更换了电卡，导致涉案房屋内长期停电，无法正常使用，故从2018年12月开始，其房屋占用费应按双方约定房租的50％收取，张孝龙已给付刘生侠的房租至2019年5月15日到期。张孝龙应从2019年5月15日起至应搬离之日按每月250元支付刘生侠租金。刘生侠主张合同约定的违约金，因双方租房合同中，违约金和租金是同一条款，双方租房合同对于租金给付期限空白，却在合同中约定未按时给付按每日50元给付违约金，之后双方口头约定已更改了该条款的内容，故对刘生侠主张违约金不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告刘生侠与被告张孝龙于2017年7月7日所签订的《租房合同》；二、被告张孝龙于判决生效后五日内搬离西安市长安区XX社区XX区XX号楼XX号房，并恢复房屋原状；三、被告张孝龙给付原告由2019年5月15日至2019年12月15日的房屋租金共计1750元。如被告未按上述期限搬离涉案房屋，由2019年12月15日开始，按每月500元承担租金至实际搬离之日。四、驳回原告的其它诉讼请求。本案案件受理费204元，原告已预交，由原告自行承担102元，被告张孝龙承担102元，与上述案款一并给付原告。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，刘生侠与张孝龙于2017年7月7日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律法规，应为有效。（2019）陕01民终9468号民事判决已生效，其中驳回了张孝龙要求继续履行合同及赔偿损失的诉讼请求。因此，双方签订的上述租赁合同已失去了继续履行的基础，原审判决依法解除该合同一节，并无不当。合同解除后，张孝龙应将房屋返还刘生侠，故原审判决判令其搬离并恢复房屋原状一节，亦无不当。在上述合同履行中，张孝龙未依约于2017年7月14日前支付租金余款8500元，且持续占有房屋至今。至于下欠的租金数额计算问题，因刘生侠于2018年12月更换电卡致房屋停电至今，故自2018年12月开始房屋占用费按照50%收取；本案一审审理中，经法庭释明，张孝龙仍拒绝腾房致损失扩大，故一审判决认定自2019年12月15日开始，按照房屋占用费100%即每月500元计收一节，亦无不妥。至于张孝龙上诉称刘生侠拒绝收取租金及解除合同条件不成就一节，证据不足且与上述生效判决认定存在矛盾之处，依法不予支持。综上所述，张孝龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张孝龙负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘    琪审 判 员  师    婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年五月二十五日 书 记 员  杨 雪  薇