湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初755号原告：杨晓玲，女，1961年9月17日出生，户籍住址湖北省孝感市孝**，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李铮（系原告杨晓玲之子），男，1983年8月17日出生，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：高小华，湖北云开正泰律师事务所律师。被告：武汉鼎升房地产经纪有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖环湖路怡清雅筑****17（11）。统一社会信用代码：914201120744729165。法定代表人：刘道祥，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邹云峰，男，1992年7月2日出生，住河南省罗山县灵山镇彭庄村何洼组，现住武汉市东西湖区。被告：叶辉，男，1966年11月10日出生，住湖北省安陆市东城经济开发区。被告：程霞，女，1967年10月27日出生，住湖北省安陆市。上述二被告共同委托诉讼代理人：张帅、张敏，湖北多能律师事务所律师。原告杨晓玲与被告武汉鼎升房地产经纪有限公司（以下简称鼎升公司）、叶辉、程霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告杨晓玲及其委托诉讼代理人李铮，被告鼎升公司的委托诉讼代理人邹云峰，被告叶辉、程霞的共同委托诉讼代理人张帅、张敏到庭参加了诉讼。审理过程中，原告杨晓玲于2019年11月11日向本院提出财产保全申请，本院于2019年11月12日作出（2019）鄂0112民初755号之一民事裁定书。本案现已审理终结。原告杨晓玲向本院提出诉讼请求：1、三被告共同偿还原告杨晓玲定金78750元（定金50000元、中介费28750元）及违约金78750元；2、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年9月19日在被告鼎升公司签订《房屋买卖合同》，购买被告叶辉、程霞名下位于武汉市东西湖区xx路x号泰xx河x期2x栋x单元x层0x号处房产。合同约定成交价为1150000元，由我儿子李铮向被告叶辉支付定金50000元、被告鼎升公司业务员邹云峰另收取中介费28750元。由于被告叶辉有诉讼，造成后续无法过户。我同意解除双方的房屋买卖合同，违约方是三被告，其应共同承担违约责任。被告鼎升公司辩称，2018年9月19日买卖双方签订房屋买卖合同时，我公司已对房屋进行了核查，发现该房屋处于查封状态，原因是上一任房东与被告叶辉存在纠纷，房东起诉了被告叶辉，法院将该房屋查封。我公司已明确告知买卖双方该情况，也问过被告叶辉侄子叶xx多久可以解封，其表示一个月内可以解封，故原告杨晓玲在知悉该情况下同意继续购买，要求卖方在30个工作日解决查封问题。合同签订后，我公司多次与叶xx（出售房屋的实际控制人）沟通，但其一直没有处理，房屋一直无法过户。原告杨晓玲陈述支付了定金50000元及中介费28750元均属实。2019年1月三方曾就此协商，被告叶辉同意退定金，我公司也同意退还中介费28750元，但原告杨晓玲要求赔偿，所以没有达成一致。我公司认为，我公司属于居间方，一直在积极履行合同义务，原告杨晓玲要求退还中介费时，我公司也一直积极响应，我公司并非违约方，不应承担定金的返还及违约责任，但同意返还中介费28750元。被告叶辉、程霞共同辩称，第一，原告杨晓玲未按合同约定支付首付款，是其违约在先；第二，原告杨晓玲及被告鼎升公司故意隐瞒限购事实，与我方签订购房合同，根据双方订立合同的第六条第五项的约定，其已构成根本违约，由于原告杨晓玲非本市户籍，也未提供本市购房之日前连续缴纳社保二年以上的证明，其不具备购房资格，被告鼎升公司作为居间方未依法审核买方是否具备购房资格，导致原告杨晓玲与我方签订的房屋买卖合同无法履行，明显存在过错，应由被告鼎升公司退还中介费。综上，被告杨晓玲构成了双重违约，2018年9月19日签订的合同不能成立，违约金应在解除合同的前提下才能主张，故原告杨晓玲的诉请不能成立，应予以驳回。我方认为，原告杨晓玲陈述案涉房屋是给其妹妹购买，但并无证据证实，而且付款方不是原告杨晓玲妹妹，其也没有妹妹的任何授权，根据谁主张谁举证的原则，原告杨晓玲应承担举证不能的法律后果；合同无法履行是因为原告杨晓玲不具备购房资格，过错方为原告杨晓玲，我方不应承担违约责任。被告鼎升公司愿意退还中介费表明其存在一定审核过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对彼此提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告杨晓玲庭后向本院提交了其妹妹杨玲的武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果、不动产登记资料查询结果告知单、身份信息、离婚协议书、离婚证、户口本，被告叶辉、程霞在庭审时认为上述证据超过举证期限，不予质证；被告鼎升公司对上述证据的真实性无异议，认为杨玲在武汉市只有一套房且是武汉户籍，其可以购买两套住房，签订合同时杨玲具有购房资格，故对上述证据的真实性本院予以确认。对上述真实性得以确认的证据的证明目的，本院综合予以认定。本院经审理查明事实如下：叶xx系被告叶辉侄子，被告叶辉与被告程霞系夫妻关系，叶xx名下房产位于武汉市东西湖区金银湖xx路怡xx筑1x栋x单元x-x层1xx室，被告叶辉、程霞名下房产位于武汉市东西湖区xx路x号泰xx河x期2x栋x单元x层0x号，叶xx对前述两处房产的处置有决定权。原告杨晓玲与李铮系母子关系，李铮与姚x系夫妻关系，杨玲系原告杨晓玲妹妹。2018年9月12日，原告杨晓玲（甲方）与被告鼎升公司（乙方）签订《购房意向书》，约定：甲方意向购买的物业位于武汉市东西湖区泰xx河2x-x-3xx室，建筑面积1x8平方米；签订本意向书时，甲方向乙方支付意向金人民币壹万元整，甲方与业主方签订正式购房合同时，本意向金转为购房定金；若该物业出售价格为人民币壹佰壹拾伍万元整（相关过户费用由甲方承担），则意向金转为该房屋定金，若因甲方原因导致无法交易，则意向金不退还给甲方，若该物业未达成该价格，则乙方将意向金无息退还给甲方；乙方与该业主确定价格期限2018年9月12日至2018年9月17日，共计五天；补充条件为甲方为一次性付款，房东抵押贷由房东自己结清，过户当天甲方一次性支付尾款。当日，原告杨晓玲之子李铮向被告鼎升公司员工邹云峰转账支付20000元（其中10000元为叶xx一案的意向金）。2018年9月19日，原告杨晓玲（房屋购买方/乙方）与被告叶xx（房屋出售方/甲方）、被告鼎升公司（服务方/丙方）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定：出售方所售房屋（以下简称案涉房屋）坐落为武汉市东西湖区xx路x号泰xx河x期2x栋x单元x层0x号，建筑面积1x8.47平方米；该房屋已取得不动产权证书，证号为鄂（2018）武汉市东西湖不动产权第00xxx91号，出售方应在签订本合同后30个工作日内将房屋所有权证/不动产权证原件、土地使用权证原件及其他权属证明文件交付居间方保管，办理房产交易相关手续；出售方与购买方通过武汉鼎升房地产经纪有限公司居间介绍成交；该房屋转让价款共计人民币（小写）1150000元（大写）壹佰壹拾伍万元整，此转让价不包含房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备，购买方的付款方式为全额支付，即房屋转让价＝定金＋首付款＋物业交割保证金，双方约定定金为人民币50000元，该款于2018年9月19日支付给出售方；购买方应于2018年10月20日将第一笔首付款950000元支付给出售方，购买方应在符合过户条件3个工作日内支付第二笔首付款140000元；买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同；买卖双方应于符合过户条件3个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准。同时，双方还约定，出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1、出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。同日，三方签订《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间服务费28750元；若因甲乙双方的原因导致买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。2018年9月19日，三方签订《房屋交易保障服务合同》，约定：甲、乙双方就座落于东西湖区xx路x号泰xx河x期2x栋x单元x层0x号之房屋的交易签署了《武汉市存量房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，房地产交易类别为甲方房地产未抵押，乙方一次性支付房款。当日，原告杨晓玲之子李铮向被告叶辉转账支付50000元，被告叶辉、程霞出具相应金额的定金收据，被告叶辉、程霞均签名捺印。同时，原告杨晓玲还向被告鼎升公司支付了剩余中介费共计73750元（其中65000元为案外人叶xx一案的中介费），其为两套房屋支付的中介费总额为93750元（73750元＋20000元）。2018年9月20日，原告杨晓玲与被告叶辉、程霞签订《补充协议》，约定就案涉房屋被告叶辉、程霞同意原告杨晓玲自行指定购买人。同日，鉴于案涉房屋处于查封状态，原告杨晓玲与被告叶辉、程霞再次签订《补充协议》，约定：因案涉房屋现处于限制交易状态，双方友好协商一致同意被告叶辉、程霞在30个工作日内自行解除限制交易状态后，原告杨晓玲再按照合同约定支付首付款和其余房款，如与原签署的买卖合同（编号：100xxxx42712）有冲突，以本协议为准。原告杨晓玲及被告叶辉、程霞均在上述两份补充协议上签名捺印。由于被告叶辉、程霞未能在合同约定期限内解除房屋查封状态，导致案涉合同无法继续履行。根据被告叶辉、程霞提供的武汉市不动产权登记信息查询单，2019年5月10日案涉房屋权利状态为已抵押未查封，但具体解封时间被告叶辉、程霞无法提供。庭审中，三方确认以下事实：被告叶辉、程霞已收到定金50000元，被告鼎升公司已收到中介费28750元，被告鼎升公司曾向原告杨晓玲核实过购房资格，原告杨晓玲告知其本人不具备购房资格，该房产是为其妹妹杨玲购买，合同由其代签，资格审查及过户由杨玲办理，故原、被告就自行指定购买人签订了补充协议；2018年9月19日双方签订房屋买卖合同时，各方均知晓案涉房屋处于查封状态。另查明，原告杨晓玲签订房屋买卖合同是受其妹妹杨玲委托，实际购房人为杨玲，房屋过户手续将由杨玲办理。签订合同时，杨玲名下有一套房产且已离婚，杨玲具有武汉市户籍，具备在武汉市购房的资格。还查明，叶xx作为被告叶辉的侄子对案涉房屋的处置具有决定权，其与原告杨晓玲亦有房屋买卖交易，且原告杨晓玲已另行起诉。被告鼎升公司陈述，2018年9月19日签订合同时，其已经告知了卖方原告杨晓玲无购房资格，故双方才在次日签订了补充协议。本院认为，各方当事人签署的《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》）、两份《补充协议》、购房意向书、收据等系各方真实意思表示，对各方均有约束力。如前所述，原告杨晓玲在与被告鼎升公司签订意向书之时，已经如实陈述其无武汉市内购房资格，系为妹妹杨玲代购房屋的事实，杨玲在房屋买卖合同签订时具备购房资格；而被告叶辉、程霞与原告杨晓玲签订房屋买卖合同的次日签署了同意自行指定购房人的补充协议，其已知晓原告杨晓玲代购的事实之后并未明示不愿继续履行合同，相反还就案涉房产处于限制交易状态的解决另行签订了补充协议，以推进房屋买卖合同的履行，该协议还明确被告叶辉、程霞在30个工作日内自行解除案涉房屋的限制交易状态后，原告杨晓玲再按照合同约定支付首付款和其余房款，如与原签署的买卖合同（编号：100xxxx42712）有冲突，以协议为准，因此原告杨晓玲有权在案涉房屋限制交易状态解除前拒绝支付下一笔房款，而被告叶辉、程霞就房屋何时解除限制交易状态的时间无法举证证实，只能证实原告杨晓玲起诉之后案涉房屋解除查封。综上，被告叶辉、程霞认为原告杨晓玲无购房资格、未支付房屋首付款，已构成根本违约的辩称意见，无事实依据，本院不予采信。由于被告叶辉、程霞未能在约定期限内解除房产限制交易状态，导致合同无法履行，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。关于违约责任的承担问题。如前所述，被告叶辉、程霞应承担本案合同履行不能的根本违约责任。庭审中，原告杨晓玲同意解除合同，而被告叶辉、程霞认为双方合同并未成立，不存在解除问题，鉴于被告叶辉、程霞已构成根本违约，双方已无继续履行案涉合同的意愿且原告杨晓玲已通过起诉向被告叶辉、程霞表达了解除合同意愿，故案涉合同应予解除。根据双方签订的房屋买卖合同第十一条的约定，原告杨晓玲有权要求被告叶辉、程霞双倍返还定金或按房屋转让价款的20%支付违约金，从原告杨晓玲的诉求组成来看，其要求返还一倍定金并支付同等金额的违约金，应属要求违约方以双倍返还定金方式承担违约责任。案涉房屋的定金金额为50000元，原告杨晓玲已全额支付，故被告叶辉、程霞应向原告杨晓玲双倍返还定金100000元（50000元×2倍）。对原告杨晓玲该项诉讼请求，本院在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。关于返还中介费的诉讼请求。本案中，原告杨晓玲与被告鼎升公司合同约定的中介费用为28750元，被告鼎升公司确认其已经收到上述款项。如前所述，三方签订的《居间服务合同》中约定，若因买卖双方原因导致买卖合同无法继续履行，被告鼎升公司收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。由于被告叶辉、程霞的违约行为导致案涉合同无法继续履行，故应由其向原告杨晓玲赔偿居间服务费28750元。被告鼎升公司愿意承担退还居间服务费28750元的义务，该行为属于对自身权利的处分，本院予以照准。故，三被告应对偿还中介费28750元承担共同责任。另，原告杨晓玲要求被告鼎升公司对被告叶辉、程霞其他付款义务承担共同偿还责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告叶辉、程霞于本判决生效后十日内向原告杨晓玲双倍返还定金100000元；二、被告叶辉、程霞、武汉鼎升房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内共同向原告杨晓玲返还中介费28750元；三、驳回原告杨晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元、保全费1308元，以上共计4758元，由原告杨晓玲负担575元，由被告叶辉、程霞负担3664元，由被告叶辉、程霞、武汉鼎升房地产经纪有限公司共同负担519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈珊珊人民陪审员  周 洁人民陪审员  陈 刚二〇二〇年六月二十八日书 记 员  匡 颖