江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1181民初9531号原告：张秀娣，女，汉族，1954年4月21日生，住丹阳市。委托诉讼代理人：曹月华，江苏金正平律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司镇江分行，住所地：镇江市解放路**，统一社会信用代码：91321100141381230N。负责人：曹云杰，该行行长。委托诉讼代理人：万洪亮，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟婧，江苏南昆仑律师事务所律师。第三人：丹阳市自然资源和规划局，住，住所地：丹阳市开发区丹桂路**一社会信用代码：11321181014486435U。法定代表人：潘云兴，该局局长。委托诉讼代理人：钱鑫，江苏金矛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炜，江苏金矛律师事务所律师。第三人：杨有龙，男，汉族，1964年12月30日生，住丹阳市。原告张秀娣与被告交通银行股份有限公司镇江丹阳支行（以下简称交行丹阳支行）抵押权纠纷一案，本院于2019年9月29日立案。2019年11月15日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因交通银行股份有限公司镇江分行来院应诉，原告当庭变更被告为交通银行股份有限公司镇江分行，本院依法予以准许。原告的委托诉讼代理人曹月华、被告的委托诉讼代理人孟婧到庭参加诉讼。2019年11月27日，原告申请追加丹阳市自然资源和规划局、杨有龙为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。2019年12月19日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹月华、被告的委托诉讼代理人万洪亮、第三人丹阳市自然资源和规划局的委托诉讼代理人杨炜到庭参加诉讼，第三人杨有龙经本院传票传唤未到庭。2019年12月29日，因该案案情复杂，故本院裁定转为普通程序进行审理。2020年6月2日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹月华、被告的委托诉讼代理人孟婧、第三人丹阳市自然资源和规划局的委托诉讼代理人钱鑫到庭参加诉讼，第三人杨有龙经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张秀娣向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理注销丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证登记；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于1993年购得本市房屋，于1994年1月10日取得该房屋的所有权证。后在原告不知情的情况下，丹阳市人民政府于2008年9月4日、9月22日向第三人杨有龙颁发了丹房权证云阳字第**房屋所有权证，向交行丹阳支行颁发了丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证。2008年11月11日，原告向贵院提起行政诉讼，请求撤销向第三人杨有龙颁发的丹房房权证云阳字第**屋所有权证，该诉请得到了贵院的支持。现原告发现登记在被告名下的丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证被告至今未到房管部门办理注销登记，该行为侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼。被告交通银行股份有限公司镇江分行辩称，我行在办理抵押权证的过程中合法合规，不存在任何过错行为，原告在获得新的房产证时就应得知其上是否有抵押权，应在第一时间采取措施而非在领证后近十年才提出。借款人尚未还清借款，不应由我行主动解除抵押权。对于原告的主张应由实际侵权人杨有龙或房管部门对其作出解释并采取措施。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人丹阳市自然资源和规划局辩称，原告提起诉讼已超过诉讼时效，依据民法通则、民法总则及相关法律规定，原告向人民法院申请保护的诉讼时效应当为两年，原告在2008年就已经明确知道其诉讼请求中丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证存在，原告提起本案诉讼时间为2019年，我们认为已超过诉讼时效，依法应予驳回。第三人向被告颁发的他项权证符合房屋登记办法的规定，2008年9月18日被告与第三人杨有龙申请抵押权办理登记并提交了材料，第三人在法定期限内予以受理，于2008年9月22日予以登记，向被告颁发了他项权证，第三人颁发他项权证的行为是符合法律程序的。请求法院依法判决。第三人杨有龙未作应诉答辩，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告张秀娣提交的（2008）丹行初字77号行政判决书、丹房权房权证云阳字第**所有权证、丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证存根、（2020）苏11行终5号行政裁定书，第三人丹阳市自然资源和规划局提交的丹阳市房产抵押权登记申请表、抵押保证、杨有龙身份证复印件、户口簿复印件、离婚证复印件、丹房权证云阳字第01××34号房屋产权证复印件、丹国用（2008）第06728号土地证复印件、公证书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月29日，原告的儿子张伟华持原告的房屋所有权证、土地使用权证、身份证等证件原件至丹阳市公证处，就原告所有的位于丹阳市的房屋出售给杨有龙，办理房地产买卖契约的公证。办理公证时，原告本人未到场，也没有委托包括其儿子在内的其他人办理该房屋买卖，由中间人找了一位妇女代替原告在房地产买卖契约上签了原告的名字。2008年9月1日丹阳市公证处出具了(2008)镇丹证民内字第2855号公证书，证明原告与杨有龙于2008年8月29日签订的《房地产买卖契约》意思表示真实，契约内容具体、明确，当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2008年9月3日，杨有龙持原告的房屋所有权证、土地使用权证、房地产买卖契约及公证书、身份证等相关材料，向丹阳市人民政府提出将位于房屋登记归其所有的申请，并缴纳了相关的费用。2008年9月4日，丹阳市人民政府对杨有龙提供的材料审查后，向杨有龙颁发了位于丹阳市房屋的所有权证，证号为：丹房权证云阳字第**。杨有龙取得该房屋所有权证后，于2008年9月18日向交行丹阳支行办理了抵押贷款，并于2008年9月22日领取了丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证，该证载明房屋他项权人为交通银行丹阳支行，房屋坐落于，权利种类为抵押，权利价值为160000元等内容。2008年11月11日，原告因不服该房屋行政登记，向本院提起行政诉讼，本院于2008年12月18日作出（2008）丹行初字第77号行政判决书，判决撤销丹阳市人民政府于2008年9月4日颁发给杨有龙的丹房房权证房权证云阳字第**权证。2009年3月23日，丹阳市人民政府向张秀娣颁发了丹房房权证云房权证云阳字第**证，将丹阳市房屋所有权登记于张秀娣名下。原告陈述2017年8月，其至丹阳市自然资源和规划局办理房屋过户手续时，得知该房屋上的抵押权尚未注销，故向法院提起诉讼，请求判如所请。另查明：2019年7月17日，原告就案涉房屋向本院提起行政诉讼，请求丹阳市自然资源和规划局撤销颁发给交通银行丹阳支行的丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证。本院以原告在（2008）丹行初字第77号案件审理过程中已明确知道丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证的存在，起诉明显超过期限、且无正当理由为由，依法裁定驳回原告的起诉。原告不服该裁定，上诉至镇江市中级人民法院，该院于2020年2月26日作出（2020）苏11行终5号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定，并在裁定书中告知原告，案涉房屋他项权证的撤销以房屋抵押权的撤销为前提，原告应先行解决相关民事纠纷，再行申请相关行政机关作出行政处理。再查明：（2008）丹行初字第77号行政判决书查明，杨有龙并不想购买原告的房屋，是出于朋友帮忙，既没有给付房屋的对价，也没有实际占有、使用房屋，该房屋一直由原告的儿子张伟华居住使用。本院认为，根据物权法第一百零六条第三款的规定，作为其他物权的抵押权的取得适用善于取得。本案的争议焦点为被告能否适用善意取得获得案涉房屋的抵押权。鉴于商业银行作为从事抵押贷款业务的特殊商事主体，应课以较一般民事主体更重的善意评价基准。对银行是否构成善意进行审查时，除审查银行是否审查了权属证书信息外，还应审查银行是否根据中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条等规定，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等。调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。本案中，交行丹阳支行在签订抵押合同、办理抵押登记过程中，对房屋的权利证书及其他证件作了形式上的审查，符合外在的善意标准。但是根据（2008）丹行初字第77号行政判决书查明的内容，杨有龙在购买案涉房屋时，既未支付房屋的对价，也未实际占有、使用案涉房屋，交行丹阳支行对房款交付情况、对杨有龙是否具有相应的收入和还款能力未尽核查义务，更未按照银监会的要求进行实地调查，否则将能发现杨有龙未曾实际占有房屋。综上，本院认为，交行丹阳支行对应有的调查内容未履行审慎审核义务，客观上存在过失，不符合法律规定的善意要件，不能适用善意取得制度获得案涉房屋抵押权。原告要求被告立即协助其办理注销丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人杨有龙经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法可缺席判决。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告交通银行股份有限公司镇江分行于本判决生效后10日内协助原告张秀娣办理丹房云阳他字第20083252号房屋他项权证抵押登记注销手续。案件受理费100元，由被告交通银行股份有限公司镇江分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 熊 英人民陪审员 王 晖人民陪审员 夏爱华二〇二〇年六月二十九日书 记 员 史湘南附：本判决适用法律条款：一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。