广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4820号原告：蔡志洪，男，汉族，1982年11月5日出生，住址：广东省东莞市****************，公民身份号码：441************85X。原告：蔡雅文，女，汉族，1985年2月16日出生，住址：广东省东莞市************，公民身份号码：441************864。上述原告的共同委托诉讼代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。上述原告的共同委托诉讼代理人：魏玉宾，广东骏道律师事务所实习律师。被告：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。原告蔡志洪、蔡雅文诉被告东莞市樟木头房地产开发总公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告蔡志洪、蔡雅文的共同委托诉讼代理人陈骥、魏玉宾，被告东莞市樟木头房地产开发总公司的委托诉讼代理人李柏顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡志洪、蔡雅文诉称，原告于2017年8月31日与被告签订编码为20170831DD3523778131商品房买卖合同（预售），购买被告所开发的位于东莞市樟木头镇柏地马鞍山地块的御景花园御豪峯11栋2502房。原告已经按照合同约定，在合同的签订当日已累计支付首期购房款及相关费用，以及缴清房屋交付所需的其他费用，被告均开具收款收据。后通过贷款支付被告剩余购房款，履行合同付款义务。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条，被告应于2017年12月31日前向买受人交付房屋，但被告时至2019年4月15日方交付房屋。对于被告逾期交房的行为，根据商品房买卖合同（预售）的补充协议第六条约定“无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日房价款的0.05%，最高赔付不超过房价的5%”，根据该约定，御景花园御豪峯11栋2502房，建筑面积为131.55平方米，合同总价款1808800元。由约定交付日期2017年12月31日至实际房屋交付日期2019年4月15日，迟延交付房屋的违约天数为470天，累计应赔偿原告为房屋总价×违约天数×0.05%=425068元。由于该金额超过了违约金的限额90440元，因此原告主张90440元的违约金。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金90440元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告东莞市樟木头房地产开发总公司辩称，一、本案中，被告的商品房已经于2017年12月27日取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，案涉商品房已符合交付标准，依据《商品房买卖合同（预售）》附件五第2条和附件十一第4条的约定，原告同意《工程竣工验收报告》为案涉商品房的唯一交房条件，被告无需承担延期交付的责任及其他任何赔偿责任。《商品房买卖合同（预售）》附件五第2条约定，如原告已取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，则视为该商品房已符合交付标准，被告不因此承担延期交付的责任及其他任何赔偿责任；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条约定，该商品房验收合格是指：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向被告主张任何权利。二、本案中，被告房屋已经于2017年12月27日符合交楼条件，但原告未能在约定的交付期限内主动到楼盘现场办理房屋交接手续，其怠于行使收楼义务，应自行承担不利的后果。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第l、2项所列条件：该合同第十一条第2款约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第2款约定，双方一致同意被告现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，被告出示—后，原告即应办理收楼手续，原告不得因此拒绝收楼，否则视为由于原告原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付：《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第l款第l项约定，原告未接到书面通知的不视为被告未履行通知义务，原告不得以此为由主张出卖人逾期交楼，原告应在合同约定的交付期限内主动到楼盘现场办理房屋交接手续；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条约定，该商品房验收合格是指：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向被告主张任何权利。本案中，被告出售的案涉房屋已经于2017年12月27日竣工验收合格及房屋测绘报告，符合商品房预售合同约定的交付条件，原告没有主动到楼盘现场办理房屋交接手续，其不得以此主张被告逾期交楼，原告应自行承担不利的后果。三、本案中，原告未能按照合同约定的期限办妥房屋按揭贷款手续，导致原告未能在合同签订后30天内收到案涉房屋的按揭贷款，其行为已经构成逾期付款，原告违约在先。《商品房买卖合同（预售）》第七条第二款第3项约定，原告于2017年8月31日前支付首期房价728800元，余款1080000元向商业银行申请贷款支付：《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第1款第1项约定，原告于该日期前提交，按照按揭银行要求将按揭所需全部资料提交给按揭银行或代办律师事务所并索要递件回执，同时须办妥所有银行按揭手续，否则视为原告逾期付款；该条第1款第2项约定，原告于该日期前提交按揭资料及办妥所有银行按揭手续等，并不视为原告履行完毕付款义务，按揭是否办理完毕，应以银行放款为准，在银行按揭贷款审批放款之前，原告均有义务根据银行的要求进行配合，否则视为原告逾期付款：该条第l款第3项约定，在买受人办理按揭贷款后的合理期限内（商业贷款为本合同签订后的30日，公积金含组合贷款为在本合同签订的60日），出卖人仍未收到买受人银行按揭款的，视为买受人怠于履行办理按揭贷款的义务，即视为买受人逾期付款；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第2款第1项约定，原告在签订合同前，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要缴纳的全部费用，并已清楚认知自身的支付能力及资信情况，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款仅是原告支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是原告的合同义务；该条第2款第2项约定，原告应在最迟不能超过合同第六条第三款约定的申请办理银行按揭手续时间后10日向银行查询贷款是否获批的情况，若原告的按揭申请未获批准，原告应在申请办理银行按揭手续时间20日内补足首期房款或变更为一次性付款或变更为被告认可的分期付款方式，否则视为原告逾期付款；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条第2款约定，原告自行办理按揭贷款的，未能按照本补充协议约定的期限及具体要求办理按揭贷款支付的，视为原告逾期付款；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条第3款约定，原告签署本合同时的同时应签订《按揭合同》向按揭承办律师事务所提供按揭所需全部资料。本案中，原告没有证据证明其在签订合同当日提交银行按揭全部资料，原告用银行按揭贷款支付房款只是支付房款其中一种方式，原告在合同约定期限内完成办妥按揭手续。依据合同约定，原告应当在合同约定期限内选择其他付款方式支付其余购房款，本案由于原告的原因导致被告未能在合同约定的期限内收到银行放款，应视为原告逾期付款，原告的行为已经构成违约。四、本案中，因原告逾期支付全部房款（包括按揭款）、违约金等费用及逾期办理相关资料等手续，且原告在借款协议中同意在未还清借款前被告有权拒绝交付房屋，故被告有权顺延办理交楼手续而无需承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第1款第l项约定，在商品房达到交付使用条件后，除原告未按照合同约定支付房价款外，被告应以合同记载的联络方式通知原告办理房屋交付手续：《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第1款第2项约定，原告需按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）、办理合同预告登记的全部资料及所述全部费用及未办理用水用电手续所需的全部资料后才具备收楼条件，如原告未按约定履行前述义务，则被告有权顺延办理交楼及产权登记手续，视为由于原告原因未能按期交付，因原告原因造成的延期收楼及产权登记，被告无需另行书面告知原告。本案中，原告按揭尾款本应2017年9月31日放款，但该款直到2018年9月12日才放款，属于逾期付款，且依据附件十一补充协议第三条第1款的约定，原告需向被告支付违约金。另，原告于港中御景发展有限公司签订一份《借款协议》，约定原告因购买案涉房屋向港中御景发展有限公司借款用于支付首期款项，双方在该借款协议第四条第3款约定“原告未还清所有借款之前，港中御景发展有限公司有权要求被告拒绝将房屋交付给原告，由此产生的后果由原告承担”，原告于2019年3月28日还清该借款，被告于2019年3月29日通知原告收楼。原告明知港中御景发展有限公司是案涉房屋的实际开发商，原告于港中御景发展有限公司签订的借款协议是其双方真实意思表示，并不违反法律规定，应属有效。原告在未还清港中御景发展有限公司借款前一直未要求被告交付房屋，被告按照借款协议的约定在原告付清借款后向其交付房屋符合本案实际情况，被告不存在逾期交楼的情形。因此，本案原告未按照合同约定支付房价款，且未能及时支付违约金，也没有准备好全部收楼资料，故被告有权顺延办理交楼手续而无需承担违约责任。五、本案中，原告无权以案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件十一补充协议关于被告逾期交房的违约责任条款追究被告逾期交房的违约责任。如前所述，双方已经一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，该约定是双方真实意思表示，对双方均有约束力。基于该约定，双方才在合同附件十一补充协议第六条第l款约定每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。但在本案中，被告出售的案涉房屋已经于2017年12月27日竣工验收合格及房屋测绘报告，已经符合商品房预售合同约定的交付条件，故原告无权以案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件十一补充协议关于被告逾期交房的违约责任条款追究被告的责任。六、案涉《商品房买卖合同（预售）》所约定的违约金标准过分明显过高，该违约金过分高于原告的经济损失，原告诉求的违约金不应得到支持。1、《合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。2、最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）第6条中明确阐释：“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。4、2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”5、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，原告未能提供证据证明其违约金合理，也没有证据证明给其造成具体的物质损失。6、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定：“对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。本案中，原告没有证据证明其有明显的物质损失，如按合同约定的违约金标准计算则明显具有过分的惩罚性，有悖于以补偿性为主惩罚性为辅的违约金立法和司法原则。如简单按照约定适用违约金，不仅不符合当前的民事司法政策，也必将导致双方当事人利益的严重失衡，因此，即便被告需要承担违约责任，但依法应当对双方所约定的违约金予以调整减少。经审理查明，2017年8月23日，原告签署《御景花园》楼宇认购书，以1808800元认购东莞市**********御景花园四期御豪峯11栋住宅楼2502房产。签订楼宇认购书当天，原告向被告支付了定金30000元。2017年8月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同第七条第（二）款第3项约定，贷款方式付款：买受人应当于2017年8月31日前支付首期房价款728800元，占全部房价款40.29%，余款1080000元向商业银行申请贷款支付。该合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：…逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（累计不超过房价款的1%）的违约金。该合同附件十一补充协议第四条关于“第九条商品房交付条件”的补充或修改约定，该商品房经验收合格是指：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利。第五条关于“第十一条交付时间和手续”的补充或修改第1款第（1）项约定，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按照合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续；买受人未接到书面通知的不视为出卖人未履行通知义务，买受人不得以此为由主张出卖人逾期交楼，买受人应在合同约定的交付期限内主动到楼盘收楼现场办理房屋交接手续。第（2）项约定，买受人须按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）、办理合同预告登记的全部资料及《御景花园四期御豪峯花园项目物业管理及相关收费一览表》所述全部费用及为办理用水用电用气手续所需的全部资料（包括但不限于银行存折复印件、身份证复印件并签署《委托银行代收费合同》）后才具备交楼条件，如买受人未按约定履行前述义务，则出卖人有权顺延办理交楼及产权登记手续，但视为由于买受人原因未能按期交付。…第六条关于“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充或修改第1款约定，无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。2017年8月31日，原告向被告支付了部分首期款518800元。2017年9月5日，原告向港中御景发展有限公司借款180000元用于支付商品房首期款，双方签订的《借款协议》第四条第4款约定，原告在未还清所有借款之前，港中御景发展有限公司有权要求应该房产的开发商及物业管理公司拒绝将其所购该商品房交付原告，由此所产生的后果由原告承担。2018年6月13日，原告向被告支付部分首期款280000元。2018年9月12日，原告在建设银行获得800000元的公积金贷款并放款。2019年3月29日，被告向原告发出商品房交付使用通知书，通知原告办理商品房交付手续。被告提交了东莞市樟木头镇人民政府《关于东莞市樟木头房地产开发总公司开发樟木头御景花园四期御豪峯项目的审查意见》、《借款协议》、《收据》、《广发银行客户回单》，拟证明被告与港中御景发展有限公司是挂靠关系，案涉房屋由港中御景发展有限公司投资建设开发，被告与港中御景发展有限公司是案涉房屋的出售方，原告与港中御景发展有限公司签订的《借款协议》合法有效，对双方均有约束力，原告应遵守借款协议中的承诺，被告有权依据该协议约定交付案涉房屋，该借款协议约定，原告在未还清所有借款之前，港中御景发展有限公司有权要求被告拒绝交付案涉商品房，被告按照约定在原告还清借款后立即通知原告收楼并没有违约。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收据、楼宇认购书、借款凭证、《全球邮政特快专递详情单》、商品房交付使用通知书、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案证书》、《建筑工程竣工验收报告》、东莞市樟木头镇人民政府《关于东莞市樟木头房地产开发总公司开发樟木头御景花园四期御豪峯项目的审查意见》、《借款协议》、《收据》、《广发银行客户回单》以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否存在延迟交楼的情形；2、如需要支付违约金，则违约金的计付标准。3、被告所主张的原告逾期付款违约在先是否构成其顺延交楼的合法依据。参照中华人民共和国建设部令（第88号）发布的《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”之规定，被告作为房地产开发企业，应按照合同约定的时间将符合交付使用条件的商品房按期交付给原告，虽然案涉合同约定的交付时间系2017年12月31日，但依据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条关于“第十一条交付时间和手续”的补充和修改第1款第（2）项约定，原告在支付全部房款（包括按揭款）后，案涉房屋才具备交楼条件，被告有权顺延办理交楼手续。本案，按揭款放款时间系2018年9月12日，故交楼时间应相应顺延。另，原告购房的部分首期款系向港中御景发展有限公司借款支付的，依据原告与港中御景发展有限公司签订的《借款协议》约定，原告在还清借款前，港中御景发展有限公司有权要求被告拒绝交楼，根据被告提交的证据及结合实际情况，可以认定港中御景发展有限公司系案涉商品房的实际开发商，因此，上述协议约定对双方具有约束力，原告于2019年3月28日还清借款，被告应于当日通知原告收楼。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定：…逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（累计不超过房价款的1%）的违约金。同时在《商品房买卖合同（预售）》的附件十一第六条关于“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充或修改第1款约定，无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。因附件十一第六条系对《商品房买卖合同（预售）》第十二条的修改，本院认定为双方的最终意思表示，上述约定未违反法律规定，违约金应按照每日总房价款的0.05%计算，最高赔付不超过总房价的5%。关于违约金起止时间。原告还清借款的当日即2019年3月28日被告即应通知原告收楼，而实际通知原告收楼的时间系在2019年3月29日，违约金应从2019年3月29日计算至2019年3月29日，即违约金为1808800元×0.05%×1（2019年3月29日至2019年3月29日）=904.40元。至于被告所述之原告自行办理按揭贷款手续导致逾期支付按揭款的责任应由原告自行承担的抗辩理由，该理由不能作为被告迟延交楼的抗辩理由，而原告是否存在上述情形，鉴于被告未就原告需要承担违约责任提起反诉，故不属于本案需要查明的事实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市樟木头房地产开发总公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告蔡志洪、蔡雅文支付延迟交楼违约金904.40元；二、驳回原告蔡志洪、蔡雅文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1031元，原告蔡志洪、蔡雅文已预交，由原告蔡志洪、蔡雅文负担1021元，被告东莞市樟木头房地产开发总公司负担10元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二〇年六月十日书记员 张楚妍王雅仪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务·。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。