河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1168号 上诉人（原审原告）：彭向荣，女，1966年7月2日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：袁明臣，男，汉族，1962年9月20日生，住安次区，系上诉人之夫。 委托诉讼代理人：梅文同，河北泰科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊市运喜登房地产开发有限公司，住所地廊坊市新世纪步行街第四大街**，统一社会信用代码：91131003695887209G。 法定代表人：赵怀金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘冀娥，河北展坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢轶苏，河北展坤律师事务所律师。 上诉人彭向荣因与被上诉人廊坊市运喜登房地产开发有限公司（以下简称运喜登地产）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人彭向荣的委托诉讼代理人袁明臣、梅文同及被上诉人运喜登地产的委托诉讼代理人刘冀娥、邢轶苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭向荣上诉请求：1.请求人民法院依法撤销广阳区人民法院(2019)冀1003民初3049号民事判决，并依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决驳回上诉人一审诉讼请求中第二项诉求依据认定的事实错误。2013年3月5日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人购买被上诉人开发的廊坊市广阳区八大街“万和上品小区”第l幢3单元6层602号房屋。合同第八条约定：交房日期为2013年12月31日；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3条（双方协商解决）处理。合同签订后，上诉人如约支付了购房款。但被上诉人迟迟不能按约定交付房屋，为此，诉至广阳区人民法院，后该案经两级人民法院审理才有结果，被上诉人才于2017年4月11日向上诉人交付了所购买的商品房。根据合同约定，上诉人应当于2017年10月9日前办理完上诉人的房产权属证书。在此期间，上诉人多次向被上诉人交涉办理产权证书事宜，但被上诉人以各种理由拖延，直到今日也无果。被上诉人违约后，上诉人多次找被上诉人商谈如何解决此事，但被上诉人推诿扯皮。因此，被上诉人逾期办理上诉人房产权证书违约事实明显，应当承担违约责任。而一审法院认定：涉案房屋办理房产过户过程中需要由原告缴纳契税、维修基金并提交合同文本，原告现仍未履行提交合同文本的义务。此种认定有违事实和法律。首先，购房合同中没有约定被上诉人在办理产权登记需要上诉人履行的义务。其次，购房合同订有四份，被上诉人手中有三份，办理房产权属登记根本无需上诉人手中持有唯一的一份，况且，根据上诉人到房管部门询问，被上诉人如需增加合同，可由被上诉人（开发商）网上登陆相关系统办理。因此，上诉人在被上诉人办理涉案房屋权属证书过程中没有任何过错，一审法院驳回上诉人要求被上诉人承担逾期办理房屋权属证书违约责任认定的事实错误。 廊坊市运喜登房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应当予以维持。第一，被上诉人无违约行为，不应承担违约责任。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的被上诉人义务是在“商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决”。基于此约定可以认定的事实为：首先，合同未约定被上诉人应当为上诉人办理房屋登记手续，被上诉人的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，上诉人主张被上诉人未按时办理权属证书的诉请属于对合同约定的曲解。其次，依据《城市房屋权属登记管理办法》第17条的规定，申请办理转移登记应当由当事人提出申请；依据不动产登记部门的要求，房地产开发企业代为办理产权登记的应当提供业主出具的委托书。但本案中上诉人即未自行向不动产登记部门申请办理房屋转移登记，亦未委托被上诉人代为办理，因此无论从法律规定，还是从合同约定被上诉人均无义务代为办理。最后，依据《城市房屋权属登记管理办法》中第9条、16条的规定已经提交备案的标志应指取得房屋初始登记。本案中被上诉人在2016年6月28日已经取得了房屋初始登记（见被告一审提交的证据三），被上诉人已经全部履行合同义务，不存在任何违约情形。第二，退一百步讲，即使如上诉人认为的被上诉人应在交房后180日内为其办理产权证，截止到一审庭审其仍不具备办证条件。依据《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定权利人在申请办理转移登记过程中应当向登记部门提交“……房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”结合廊坊市不动产登记办理过程中实际要求，需要提交的文件包括商品房买卖合同（全部）及其补充协议的原件、发票原件、契税票据原件、初始登记证原件、分户图、身份证原件、身份证原件、委托书原件，以及前述材料对应的复印件，因上诉人购房系通过银行贷款支付房款，还需提交借款合同原件、他项权面积为实测面积的申请。前述文件中被上诉人持有的为初始登记证书原件（备案后无需重复提交）、商品房买卖合同3份及分户图，其余材料均需上诉人提交，其中的契税票据原件需上诉人依法缴纳后才能取得，同时上诉人还应依法缴纳公共维修基金等相关费用。本案中上诉人缴纳契税和公共维修基金的时间为2019年6月21日，因此从该日起才符合办理登记的前置条件，而前面所述的其他材料至今也未能提交给被上诉人，因此即使被上诉人想越俎代庖的代为办理，上诉人截止到一审庭审提交的材料也不符合房屋管理部门的要求。第三，商品房买卖合同第15条中约定的争议解决方式为协商解决，并未约定任何违约责任，上诉人主张违约金无合同依据。 彭向荣向一审法院起诉请求：1.判令被告自2016年12月1日起至2019年5月13日止，按照总房款的日万分之一支付逾期交房违约金，2.判令被告自2014年6月30日起至实际办理房产登记手续之日止，按总房款的日万分之二支付逾期未予办理房屋确权手续违约金；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年3月5日，原告彭向荣与被告运喜登地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于廊坊市房屋一套，价款371679元。合同约定，被告应在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，并约定如果逾期交付房屋超过90日，按照已付房价款日万分之一支付违约金。2016年原告在廊坊市广阳区人民法院起诉被告要求支付逾期交房违约金，后经判决被告已支付2014年1月1日至2016年11月30日的违约金39546.64元。但被告运喜登地产的实际交房时间为2017年4月11日。另查明，涉案房屋办理房屋过户过程中需由原告缴纳契税、维修基金并提交合同文本，原告现仍未履行提交合同文本的义务。 一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，合法有效。被告应当按照合同约定以日万分之一的标准支付2016年12月1日至2017年4月11日期间的逾期交房的违约金4869元。原告主张的未予办理房屋产权证书的违约金，系原告过错导致，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告廊坊市运喜登房地产开发有限公司于本判决生效日起十日内支付原告彭向荣逾期交房违约金4869元；二、驳回原告彭向荣其他诉讼请求。案件受理费3600元减半收取计1800元，由被告负担100元，由原告负担1700元。 本院二审期间，上诉人提交两份证据。证据一，2020年5月18日代理律师到房管局立案科调查通话录音，（光盘及打印的内容的书面材料）证据来源上诉人委托律师提供。证明：1.被上诉人不能办理上诉人房产的原因不是上诉人，而是被上诉人不作为。2.一审认定事实错误。证据二，上诉人与被上诉财务黄会计2019年6月10日、20日、21日、7月3日（三次）共计六次通话录音，（光盘及打印的内容的书面材料）证据来源上诉人第一代理人提供。证明：1.上诉人与被上诉人洽谈缴纳契税、维修基金最早时间为2019年6月10日，且是上诉人主动联系的被上诉人。2.被上诉人仅仅是让上诉人上交购房合同，并没有通知上诉人可以采取其他方法，其通知交购房合同的时间为2019年6月20日。3.上诉人可以到房管局补打合同，但到目前为止被上诉人还没有通知上诉人补打合同之事。4.被上诉人到目前为止还没有为上诉人办理产权证的原因不是一审认定的上诉人的原因，而是被上诉人的原因。被上诉人质证认为,上诉人提交的录音证据一取得形式不合法，无法核实对话人的身份，没有得到对话人的同意，属于偷录，退一步讲，即使确系与房屋登记部门工作人员的对话，其明确表述的是房地产开发公司出具证明后本人持身份证到场办理补发合同事务，与上诉人的证明目的不一致，因此此份证据不应采信。录音证据二，1、不属于二审新取得的证据，对于逾期举证上诉人当庭陈述的理由是一审时刻制光盘，因此末提交。该说法不属于逾期提供证据的合理理由，因此应当依法不予采信。2、二审调查过程中，已经明确告知其补充一份刻录盘及对应的文字整理，但至今被上诉人未能取得复制品，故被上诉人未能就录音内容及声音向我方工作人员核实，对真实性暂不予认可。3、现仅就庭后播放时的内容发表简要见，如再提供复制品，代理人再补充质证意见。从庭后听到内容来看，不能达到上诉人的举证目的，其与所谓的被上诉人工作人员的沟通过程中，能够听出被上诉人工作人员已经耐心全面的向上诉人介绍了办证流程，并已经告知应缴纳的相关费用类别及粗略金额，对上诉人提出的折抵问题也已经告知其因存在法院执行问题而无法折抵。至于后期的未能碰面，不在办公室等内容，均与案件事实无关。故上诉人举证的录音证据二亦不能证明被上诉人逾期办理权属登记。本院经审查认为，上诉人提交的两份证据，不能达到其证明目的，不予采信。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，合法有效。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人义务是在“商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决”。因将资料报登记机关备案与办理产权证书是两个不同的行为，被上诉人已在商品房交付使用后180日前完成了需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案义务，完成了初始登记，故并无违反双方合同约定。上诉人未按城市登记及房管部门要求提交办理房屋产权证的相关材料，应自行承担相应后果。一审法院对上诉人主张的未予办理房屋产权证书的违约金不予支持并无不当。 综上所述，彭向荣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,600元由上诉人彭向荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年六月十六日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰