湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终348号上诉人（原审被告）：汉江集团丹江口地产有限责任公司。住所地：湖北省丹江口市电站路。统一社会信用代码：91420381182216581Q。法定代表人：时毅军，该公司经理。委托诉讼代理人：丁浩，该公司工程规划部职员。委托诉讼代理人：王向阳，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张瑞华，女，1949年11月28日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：柯亭，湖北永欣律师事务所律师。上诉人汉江集团丹江口地产有限责任公司（以下简称汉江集团地产公司）因与被上诉人张瑞华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2019）鄂0381民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。汉江集团地产公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判汉江集团地产公司按照被拆迁房屋的价值向张瑞华支付拆迁补偿款。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.鉴于双方均同意解除《拆迁安置补偿协议书》，选择货币补偿，那么，应当依照被拆迁房屋当时（即2012年）的价值进行补偿。2.变更还建房屋规划并非汉江集团地产公司的原因所导致，不应当由汉江集团地产公司承担全部过错责任。张瑞华在二审期间口头答辩认为：汉江集团地产公司的上诉请求依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张瑞华向一审法院起诉请求：汉江集团地产公司赔偿张瑞华房屋损失1713470元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：汉江集团地产公司根据汉江水利水电（集团）有限责任公司统一规划、统一建设、逐步完善住宅小区建设的总体规划要求，在丹江原拌和楼区域新建水电小区（后改名为汉江花园）。原规划设计方案于2007年7月经丹江口市政府批准同意，2008年项目开始实施，其中一期1—4#楼已建设完成，5#楼（规划设计为16层商住楼）因涉及拆迁问题未开工建设，一直到2012年才完成拆迁。2012年6月25日，汉江集团地产公司（甲方）与居住在汉江集团工程公司14#楼的住户张瑞华（乙方）签订《拆迁安置协议书》，约定：一、在新楼房未竣工之前，乙方临时过渡周转房由乙方自行解决；二、乙方必须于2012年6月26日前搬迁完毕，并将原住楼房完好无损地移交给汉江集团地产公司水电小区5#楼项目部并负责拆除；三、本协议签订时，乙方将《房屋所有权》证书原件（房屋所有权证号：6205915）和产权人身份证复印件交给甲方。乙方将于5个工作日内将所有房屋钥匙交予甲方；四、新房的安置及房款的缴纳：甲方将水电小区5#楼东侧临丹江方向的一楼门面不小于110㎡，位于丹江北侧位置第二个门面无偿置换给乙方，若多出面积按市场价购买；五、甲方提供乙方办理房产证的资料，双方按照国家相关规定缴纳办证费用；六、本协议签订盖章后生效，一式四份，甲方执叁份，乙方执壹份。协议签订后，张瑞华按照约定将原住房屋及相关资料全部交给了汉江集团地产公司。后汉江集团地产公司提出因拆迁成本较大且方案签批时间较久等原因对5#楼设计方案进行了调整。调整后的5#楼为26层，该调整规划设计方案没有通过审批，5#楼至今没有开工建设。张瑞华等拆迁户因长期不能返迁入住新房，多次到有关部门上访，要求解决问题。张瑞华于2018年1月15日向提起诉讼，要求汉江集团地产公司继续履行拆迁安置协议，并赔偿损失9万元。因丹江口市丹江汉江花园5#楼一直无法开工建设，经释明后，张瑞华于2018年3月6日申请撤回起诉。2019年3月5日，为协商解决张瑞华等拆迁户反映的问题，汉江集团地产公司（甲方）、张瑞华等4位拆迁户（乙方）作为委托方与受托方湖北恒佳房地产评估有限公司（丙方）签订《汉江集团丹江口地产有限责任公司商业房地产评估服务项目合同书》，合同约定：受甲、乙双方共同委托，由丙方对汉江集团地产公司位于丹江口市丹江汉江花园5#楼的商铺、大坝二路民泰10#、11#楼一层商铺和碧水方圆商铺进行评估。2019年3月11日，湖北恒佳房地产评估有限公司分别作出恒佳评字（2019）第6393号、6394号、6395号房地产估价报告，确定价值时间点为2019年3月5日，丹江口市沿江大道碧水方圆小区临沿江大道一层商铺市场价格为17064元/㎡，大坝二路民泰小区临大坝二路一层商铺市场价格为12232元/㎡，丹江口市丹江汉江花园5#楼临丹江一层商铺市场价格为15577元/㎡，临大坝二路一层商铺市场价格为12462元/㎡。双方对评估报告没有提出异议，汉江集团地产公司以评估报告确定的市场价格提出了房屋置换的方案，经与张瑞华协商，双方没有达成一致意见。张瑞华遂起诉。另查明，张瑞华于1999年12月28日与汉江水利水电（集团）综合实业有限公司签订《公有住房出售合同书》，购买了位于丹江口市丹江工程处14#楼2单元一楼102号房屋，2003年6月24日办理了房屋所有权证，2011年2月28日在丹江口市不动产登记中心办理了不动产产权登记（不动产权证书号：6205915）。一审法院认为，本案是双方因履行拆迁安置协议发生纠纷引起的诉讼，张瑞华对原有住房享有全部产权，该纠纷不属于单位内部建房、分房引发的房地产纠纷，属于人民法院民事诉讼管辖范围。双方于2012年6月25日签订的《拆迁安置协议书》不违背法律强制性规定，合法有效。协议生效后，双方当事人应当按照协议的约定履行义务。张瑞华已经按照协议的约定履行了所有义务，汉江集团地产公司在拆除张瑞华交付的原住房后，没有按照协议约定将水电小区5#楼东侧临丹江方向的一楼门面不小于110㎡，位于丹江北侧位置第二个门面无偿置换给张瑞华。虽然协议中没有约定房屋交付时间，但是自2012年至今，水电小区5#楼（汉江花园5#楼）也没有建成，汉江集团地产公司也没有提供证据证明该楼房什么时间能够建成交付。张瑞华要求解除双方于2012年6月25日签订的《拆迁安置协议书》，汉江集团地产公司亦同意，故此诉请予以支持。汉江花园5#楼至今未能开工建设，是因为汉江集团地产公司申请规划调整后没有通过有关行政机关的审批，而不是原有规划未经审批不能开工建设，不属于不可抗力，对汉江集团地产公司关于房屋不能建成是不可抗力的辩解不予采纳。合同解除后，汉江集团地产公司应当对因未履行协议约定的义务造成的损失（包括合同履行后可以获得的利益）承担赔偿责任。协议约定，汉江集团地产公司应将位于丹江北侧位置第二个门面（不少于110㎡）无偿置换给张瑞华，且双方对共同委托的湖北恒佳房地产评估有限公司对汉江集团丹江口地产有限责任公司位于丹江口市丹江汉江花园5#楼临丹江一层的商铺市场估价15577元/㎡没有异议，故张瑞华要求汉江集团地产公司赔偿1713470元（110㎡×15577元/㎡）的诉求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七、第九十八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张瑞华与汉江集团丹江口地产有限责任公司于2012年6月25日签订的《拆迁安置协议书》；二、汉江集团丹江口地产有限责任公司在判决生效后二十日内，赔偿张瑞华损失1713470元。案件受理费20221元，由汉江集团丹江口地产有限责任公司负担。汉江集团地产公司在二审期间提交如下证据：《丹江口市规划管理审定表》彩色打印件一份，拟证明涉案的5#楼变更规划申请得到了相关主管部门的同意。张瑞华的委托诉讼代理人发表质证意见，对该《丹江口市规划管理审定表》的真实性有异议，且不能达到汉江集团地产公司的证明目的。本院认为：汉江集团地产公司提交的《丹江口市规划管理审定表》，不能达到其证明目的，故不予采信。汉江集团地产公司在二审期间提交司法鉴定申请书一份，申请对拟建设的汉江花园5#楼一层商业地产按照2014年6月份的价值进行评估。本院认为：1.委托方张瑞华等四人、汉江集团地产公司与受托方湖北恒佳地产评估有限公司于2019年3月5日签订《商业房地产评估服务项目合同书》。同日，汉江集团地产公司向湖北恒佳地产评估有限公司出具《房地产估价委托函》，自行将评估价值时点设定为2019年3月5日。2.双方并未就湖北恒佳地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》提出异议。3.汉江集团地产公司上诉请求是依照被拆迁房屋当时（即2012年）的价值进行补偿，该司法鉴定申请则是请求按照2014年6月份的价值进行评估，与上诉请求不符。综上，对于汉江集团地产公司提出的司法鉴定申请，本院依法不予准许。张瑞华在二审期间未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案争议焦点是，汉江集团地产公司是否应当以湖北恒佳地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》为依据，按照15577元/平方米的价格赔偿张瑞华的损失1713470元。本院认为：汉江集团地产公司与张瑞华于2012年6月25日签订的《拆迁安置协议书》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议书合法有效，对双方具有约束力。该协议第四条约定：“甲方（汉江集团地产公司）将水电小区5#楼东侧临丹江方向的一楼门面不小于110㎡，位于丹江北侧位置第二个门面无偿置换给乙方（张瑞华）……”汉江集团地产公司应当按照协议约定履行置换门面房的义务。后因变更规划等原因导致涉案的5#楼无法正常施工并交付，为此，张瑞华请求解除《拆迁安置协议书》，汉江集团地产公司亦同意解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故，张瑞华请求汉江集团地产公司赔偿损失，符合法律规定。汉江集团地产公司在本案中承担违约责任，不以其存在过错为前提条件。至于门面房的市场价格如何确定问题，本院认为，一审判决以湖北恒佳地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》为依据，以2019年3月5日为基准日，确定以15577元/平方米的价格作为赔偿标准正确。理由如下：1.2019年3月5日，双方为解决纠纷委托湖北恒佳地产评估有限公司对涉案门面房的市场价值进行估价，并选择以当日作为评估价值时点。以2019年3月5日为评估价值时点，是当事人真实的意思表示，符合自愿原则。2.本案中，张瑞华和汉江集团地产公司均同意解除《拆迁安置协议书》，其法律后果是“已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，并非是以货币补偿代替之前协议约定的实物安置补偿。张瑞华的实际损失是无法按照合同约定取得门面房，张瑞华以按照协议约定应当取得的门面房，以解决纠纷时的市场价格，作为请求汉江集团地产公司赔偿损失的标准，并无不当。汉江集团地产公司认为应当按照拆迁时的价格进行补偿，缺乏事实和法律依据。综上，汉江集团地产公司的上诉请求不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20221元，由汉江集团丹江口地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇二〇年六月二日法官助理柯幻书记员李大旭