江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初569号 原告（案外人）:朱艳，女，1970年6月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人:陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人:毛广松，江苏华脉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：段青茂，男，1950年9月17日出生，东海县人，居民，住东海县。 第三人(被执行人)：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧。 法定代表人：何金生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。 原告朱艳与被告段青茂、第三人江苏万顺置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告朱艳的委托诉讼代理人陆兴明、被告段青茂、第三人江苏万顺置业有限公司的委托诉讼代理人范井虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：段青茂与江苏万顺置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院审理后于2017年6月27日作出（2017）苏1322民初2561号民事判决：一、解除段青茂与江苏万顺置业有限公司于2014年4月25日签订的《阳光绿洲商品房认购书》；二、江苏万顺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向段青茂返还认购款4596700元并赔偿利息损失（以3546700元为基数，自2014年4月26日起到实际返还之日止；以450000元为基数，自2014年4月29日起至实际返还之日止；以600000元为基数，自2014年4月30日起至实际返还之日止，均按照中国人民银行同期同类基准贷款利率计算）。审理过程中，本院于2017年3月6日作出（2017）苏1322民初2561号民事裁定：对被申请人江苏万顺置业有限公司位于沭阳县商铺予以查封。查封期限为三年，查封期限自2017年3月7日起至2020年3月6日止。查封期间由被申请人江苏万顺置业有限公司负责保管、使用，未经本院许可，不得出售、转让、毁损、灭失、设定担保物权。后江苏万顺置业有限公司不服判决提起上诉，宿迁市中级人民法院审理后于2018年1月11日作出（2017）苏13民终3932号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因江苏万顺置业有限公司未自觉履行判决义务，经段青茂申请，本院于2018年3月28日立案执行，执行案号为：（2018）苏1322执2214号。 另查明：2014年12月10日，在（2014）宿中民初字第00240号民事案件审理期间，经段青茂申请，宿迁市中级人民法院曾于2015年2月6日作出（2014）宿中民初字第00240-1号民事裁定，对涉案商铺进行查封。（2014）宿中民初字第00240号民事案件经当事人上诉至江苏省高级人民法院，最终裁定驳回段青茂的起诉。 朱艳与江苏万顺置业有限公司、江苏润麟建筑安装有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案审理，朱艳的诉讼请求为：一、要求判决其与江苏万顺置业有限公司关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼两层商铺（2521.34平方米）买卖合同成立并生效，江苏万顺置业有限公司继续履行与原告签订的商铺买卖合同并办理备案手续；二、江苏万顺置业有限公司承担本案的诉讼费用。本院审理后作出（2017）苏1322民初202号民事判决：一、朱艳与江苏万顺置业有限公司之间就关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼一、二层商铺（2521.34平方米）商品房买卖合同成立并生效；二、驳回原告的其它诉讼请求。在该判决中，对以下事实予以确认：2012年11月29日，江苏润麟建筑安装有限公司、王某及江苏万顺置业有限公司将用于抵充工程款的阳光绿洲小区3号楼一、二层商铺以总价12606700元价格出售给原告朱艳。并由原告、江苏万顺置业有限公司、江苏润麟建筑安装有限公司及案外人王某签订《阳光绿洲工程款抵押房源落户确认单》一份，对上述房屋的房号、单价、面积、总价、购买人等作出了约定。后原告朱艳向江苏万顺置业有限公司支付了购房款12606700元，包括部分工程款，并由江苏万顺置业有限公司出具认购书及收款收据各一份。目前，涉案房屋由原告朱艳占有、使用。庭审过程中，江苏万顺置业有限公司对交付的事实予以否认。 异议人朱艳提出异议称，与被执行人之间的商品房销售合同纠纷已经沭阳县人民法院审理并作出（2017）苏1322民初202号民事判决，确认异议人与被执行人之间签订的涉案房屋买卖合同成立并生效。法院查封涉案房屋侵害了异议人的合法权益，请求停止对涉案商铺的执行。本院于2019年10月8日作出（2019）苏1322执异214号执行裁定，驳回朱艳的异议请求。 原告朱艳向本院提出诉讼请求：停止沭阳县人民法院对原告所有的位于沭阳县商铺的执行。 依据的事实和理由：2014年7月19日，原告与第三人江苏万顺置业有限公司签订商品房买卖合同并于当日付清全部购房款，由第三人出具房款收据，加盖公司财务印章。原告与第三人之间的商品房买卖合同经沭阳县人民法院审理，于2017年6月21日作出（2017）苏1322民初202号民事判决，确认原告与第三人关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼一、二层商铺商品房买卖合同成立并生效，且房屋实际由原告在占有使用。因此，原告是涉案商铺的实际所有权人，拥有房屋所有权。 被告段青茂辩称：涉案房屋系第三人江苏万顺置业有限公司开发，被告于2015年申请保全时尚无预售登记或备案；原告提供的（2017）苏1322民初202号民事判决仅确认了其与第三人江苏万顺置业有限公司之间的商品房买卖合同有效，不能对抗执行；涉案房屋属于商铺并非普通住宅，原告未事实占有，也未实际居住，其理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人江苏万顺置业有限公司陈述称：涉案商铺是第三人开发，是否出售给原告朱艳，及交付给原告装修使用，在沭阳县人民法院（2017）苏1322民初202号案件中第三人已经进行了说明。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 1、（2017）苏1322民初202号民事判决书，在该判决书第五页，双方无争议事实部分认定最后一行，确认涉案房屋在诉讼时即2017年6月份之前就已经由原告实际占有使用。因为当时整个小区尚未通过综合验收及备案程序，所以暂时不能办理房屋所有权证，但是房屋单体是建成竣工并交付使用的，诉讼过程中，涉案房屋已经完成了综合验收，因被告保全，无法办理房屋所有权证。判决书主文部分认定双方签订的房屋买卖合同是有效合法的，判决书第六页也认定房款支付方式是以工程款抵付房款，实际房款已经付清。 2、证人周某的当庭证言，证明房屋已由原告占有使用。 3、阳光绿洲房屋落户确认单复印件（落户时间是2012年），开发商、承建方签字盖章的时间就是房子落户，是先交房后签订购单。证明在2012年开发商、承建商、朱艳三方就确定了房屋的落户、买卖，与证人说的时间是相对应的。后三方在2014年才签订商品房认购书。 被告段青茂对原告提供证据的质证意见为： 1、证据1判决书不能对抗法院的执行。 2、对证人周某的证言请求法院核实。 3、证据3系复印件，真实性无法核实。 第三人江苏万顺置业有限公司对原告提供证据的质证意见为： 1、对证据1判决书的真实性无异议，对关联性有异议，第三人在判决书第三页的辩称部分已经进一步说明。涉案房屋虽然目前在原告或案外人使用，但具体是谁在使用，第三人不清楚，且未经第三人同意。 2、证人周某的证言无法证实涉案商铺是第三人交付给原告的。仅凭证人证言也无法证实交付时间。 3、证据3系复印件，真实性无法核实。 被告段青茂为支持其诉讼观点向本院提供了如下证据： 保全裁定书、协助执行通知书、公告、调查令。上述证据证明涉案商铺在之前申请调查令查封，是无异议的。被告从2015年就保全，是连续不断的。 原告对被告段青茂提供证据的质证意见为： 对法律文书的真实性无异议，但2015年保全案件被驳回，失去了法律效力，应以下一次的诉讼保全时间为有效时间。 第三人对被告段青茂提供证据的质证意见为： 对被告段青茂提供的证据由法院认定。 本院认证意见为： （一）对原告提供的证据1的真实性予以认定。原告提供的证据1（2017）苏1322民初202号民事判决已查明原告付清购房款，且认定原告与第三人就涉案商铺买卖合同成立并生效，本院予以确认。该判决书载明“目前，涉案房屋由原告朱艳占有、使用”，只是记载房屋的占有使用现状，不能确定是否是在本院查封之前由原告实际合法占有使用，另外，第三人对该占有的合法性不予认可，原告也未提供其它证据证明其占有的合法性。 涉案商铺是否在本院查封之前已由原告实际占有、使用，应结合查封之前的水、电、物业、实际交付房屋的凭据及其它证据认定，本案中，原告未提供以上实际使用的证据。且证人周某与原告系合作伙伴，与原告存在一定利害关系，因此，证据2证人证言尚不能证明原告实际占有使用涉案商铺的时间在本院查封之前。 证据3从内容上看，未载明商铺的交付情况，只能证明原告与第三人之间的房屋买卖合同关系，并不能证明涉案商铺的实际交付。结合证据1，可以认定证据3复印件的真实性。 （二）本院对被告提供的保全裁定书、协助执行通知书、公告、调查令的真实性予以认定。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，原告与第三人江苏万顺置业有限公司在本院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同并付清全部价款。但是，原告提供的现有证据不足以证明在本院查封之前其已实际合法占有该不动产。 综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告朱艳的诉讼请求。 案件受理费97440元（原告已预交80元），由第三人江苏万顺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费97440元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××62，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  韦乾元 人民陪审员  陈兴德 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  王治红 附本案相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。