广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初324号原告：李翠翠，女，1983年9月30日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：林嘉倩、陈浩纯，广东国智律师事务所律师。被告：广东苏宁小店商贸有限公司，住所地广东省广州市黄埔区护林路******。法定代表人：吴丁剑。委托诉讼代理人：陈泽伟、戴荣记，广东固法律师事务所律师、实习律师。原告李翠翠诉被告广东苏宁小店商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李翠翠的委托诉讼代理人林嘉倩、陈浩纯，被告广东苏宁小店商贸有限公司的委托诉讼代理人陈泽伟、戴荣记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翠翠向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金103775.56元及违约金（以182700元为基数，按日利率0.05%计算，从2020年1月20日起至实际付清之日止）；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2018年5月29日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，由原告将位于广州市增城区荔城街金竹二路15号房屋出租给被告，被告应在2019年10月15日前向原告支付2019年10月至12月的租金，应在2020年1月15日前支付2020年1月至3月的租金，但被告现仅支付了部分租金，经多次催讨无果，为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告广东苏宁小店商贸有限公司辩称：一、被告与原告实际履行的合同是被告提供的证据《租赁合同》，涉案租金的支付周期是2019年10月19日至2020年1月18日，以及2020年1月19日至被告解除合同之日2020年2月13日，双方的权利义务应当按照《租赁合同》进行履行。对于2019年10月19日至2020年1月18日的租金，被告认为应付未付租金为7858.06元，理由是双方约定的季度租金为91350元，被告已于2019年12月25日支付了该季度租金60900元以及于2020年1月19日支付了22591.94元。违约金暂计至2020年3月27日应为4012.52元，未付租金及违约金合计为11870.58元，根据《租赁合同》第六条之约定，原告应当按季度提前5个工作日向被告提供发票，原告迟延提交的，被告有权顺延支付时间，支付日遇节假日，双休日顺延。被告迟延支付租金十天以上，应当每日按所欠费用的0.05%支付违约费用，所以，原告主张的违约金计算基数错误，不应以合同约定的全部租金为基数，应以被告所欠费用为基数；二、2020年1月18日以后的租金，原告未按租赁合同约定提供发票，故被告有权顺延支付时间并不需承担责任，且《租赁合同》已在2020年2月13日解除。解除原因为根据《租赁合同》十四条约定，被告提前60日书面通知原告，可以解除合同而不承担任何责任。被告于2019年12月12日向原告邮寄了关于解除合同的函件，并于次日通过微信向原告的丈夫黄海佳发送了该解除通知函，故《租赁合同》应当于2020年2月13日解除，且被告已于2020年3月13日向原告在租赁合同上的预留的手机号码发送了要求配合撤场的通知函，要求原告配合办理交接手续，同时于同日将该函邮寄给原告，但原告均未回复，根据《租赁合同》十五条的约定，被告已于2020年3月14日腾空房屋，完成撤场，应当视为被告在合同解除后已按期返还租赁物。本院经审理认定事实如下：2018年5月22日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）就位于广州市增城区荔城街金竹二路15号房的租赁事宜签订一份《租赁合同》，合同约定“……第三条附属设备设施，包含但不限于消防、水电、空调等，具体如下：1、消防：……2、水电：……3、空调：……4、网络：……第四条附属场地……第五条本合同租赁期限为4年3.5个月，自2018年6月4日至2022年9月18日，首个租赁年度为2018年6月4日至2019年6月18日，……自2018年6月4日至2018年7月18日为装修免租期，如甲方延迟交付，每迟延交付租赁物一日，按日租赁费用的一倍向乙方支付补偿金，……第六条本合同项下租赁物的租赁费用为首个租赁年度34.8万元，自第二年租赁年度起，每个租赁年度的租赁费用标准在上一个租赁年度的基础上每年递增5%，……2019年7月19日至2020年7月18日租赁费用36.54万……租赁费用采取先付后租的方式按季度提前15日以易付宝代付至银行账户方式支付，……正常每年租赁费用支付日为7月4日、10月4日、1月4日、4月4日……甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用；……乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金……第七条甲方收取乙方租赁费用和其他有关费用的银行账号如下……第十四条乙方可以提前解除合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任，履约保证金不退。……第十九条除有明确约定外，甲方应在签订时提供下列附件，本合同的附件与本合同具有同等法律效力。附件一……附件六……”。2018年5月29日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）就位于广州市增城区荔城街金竹二路15号房的租赁事宜签订一份《广州市房屋租赁合同》，合同约定“……第三条……2019年7月19日至2020年7月18日月租金30450元……租金按季度结算，由乙方在每季度的第15日前按易付宝代付至银行账户付款方式缴付下一季度租金给甲方。……第七条乙方权利和义务1.逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.05%向甲方支付违约金。……第十一条本合同一式3份，甲乙双方各持一份，送一份给街镇出租屋管理服务中心备案。……”。该合同办理了房屋租赁登记备案手续。2019年9月27日，原告向被告开具涉案房屋的2019年10月至12月的租赁发票，金额为91350元。2019年12月12日，被告向原告身份证地址邮寄解除通知函，函告提前解除《租赁合同》，在解除后十个工作日内返还租赁房屋，原告办理退租交接手续，否则视为已交还租赁房屋。该函件未妥投。另查，涉案房屋于2013年12月16日登记在尹炽威名下。原告提供一份尹炽威出具的《产权人同意转租证明》，该证明载明尹炽威同意原告在租赁期限内（租期至2022年9月18日）转租。在本案的审理过程中，一、双方当事人均确认以下，（一）被告于2019年12月25日支付60900元，于2020年1月19日支付22591.94元，于2020年4月8日支付27085.76元。二、原告陈述以下，（一）双方先签署《租赁合同》，后对合同条款进行了变更，故双方再签署《广州市房屋租赁合同》，因此双方就涉案房屋租赁应以《广州市房屋租赁合同》为准，该份合同虽办理了备案，但并非是为登记备案而特意签署的。（二）2020年1月至3月的租金发票未开具给被告，但开具发票并非双方约定的权利义务，且被告尚未足额支付租金。（三）其不清楚被告有无搬离涉案房屋，亦未到房屋进行查看。三、被告陈述以下，（一）双方之间真实履行的是《租赁合同》，而《广州市房屋租赁合同》是为了配合原告办理登记备案而签署。（二）根据《租赁合同》约定，应由原告先开具租金发票，被告再支付当月租金。在产生涉案租金纠纷以前，双方亦是按此履行合同义务。为此其提供了部分租金发票复印件以及银行客户专用回单复印件。（三）其已于2020年3月14日搬离涉案房屋，涉案房屋内已无被告物品。四、2020年3月27日庭审当日，被告表示同意当庭返还房屋钥匙，原告认为合同尚未解除，其要求继续履行合同，不同意接收钥匙。本院认为：原、被告之间先后签署了《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》，现原告主张双方履行的是《广州市房屋租赁合同》，被告主张双方履行的是《租赁合同》。关于双方之间真实履行的是哪份合同的问题。首先，原告向法庭出示了其持有的《广州市房屋租赁合同》原件，而被告对此质证确认合同真实性，但表示该《广州市房屋租赁合同》仅是为了办理房屋租赁登记备案手续而签订。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”，因此房屋租赁双方当事人应按相关规定将双方真实签署的房屋租赁合同提交至房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。原、被告签订《租赁合同》在前，签订《广州市房屋租赁合同》在后，而双方选择了向出租屋管理服务中心办理提交《广州市房屋租赁合同》作为办理备案登记的合同。对此，被告并未能合理解释为何未以《租赁合同》作为办理备案登记的合同以及为何原告仍持有除办理登记备案的《广州市房屋租赁合同》以外的该合同原件。其次，从付租金额、付租日期、支付定金（保证金）金额等已履行的情况来看，亦未能得出双方实际履行的是《租赁合同》的结论。最后，《广州市房屋租赁合同》现已完成登记备案手续，且内容没有违反法律行政法规的强制性和效力性规定，应为合法有效。综上，本院采信《广州市房屋租赁合同》为原被告双方实际真实履行的合同，双方当事人应恪守履行。被告抗辩双方之间履行的是《租赁合同》，依据不足，本院不予采信。关于租金的应付期限及应付金额。被告抗辩其依据《租赁合同》的约定向原告发出解除合同的通知，双方合同已经于2020年2月13日解除。如上文所述，双方之间履行的是《广州市房屋租赁合同》，该合同并未约定被告解除合同的条件，且被告亦未举证涉案存在法定解除合同的情形，故本院对被告该抗辩不予采信。原告主张要求被告支付2019年10月至12月以及2020年1月至3月的租金，理据充分，本院予以支持。经核算，上述期间的租金金额为174000元，原、被告确认被告已支付款项110577.7元（60900元+22591.94元+27085.76元），即被告应向原告支付租金63422.3元。原告主张要求被告支付超出该金额部分的租金，缺乏依据，本院不予支持。至于违约金问题。按照《广州市房屋租赁合同》的约定，租金在每季度的第15日前缴纳每季度的租金；每逾期一日，应按当月租金的0.05%支付违约金。现被告逾期缴纳租金，其行为已构成违约，原告主张要求被告支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。现被告于2019年12月25日支付60900元，于2020年1月19日支付22591.94元，于2020年4月8日支付27085.76元。在上述款项中，被告提供的2019年10月至12月的租金发票载明租金金额为91350元，因此对于该91350元部分的已付款项对应支付的是2019年10月至12月期间的租金，除此以外的已付租金款项，双方并未举证证明所对应的租赁期间，因此宜按照每月应缴的租金金额逐月扣减，即对于违约金的计算为，2019年10月至12月的违约金应以87000元（29000元×3个月）为本金，从2019年10月16日起按日0.05%计至2019年12月24日；以26100元（87000元-60900元）为本金，从2019年12月25日起按日0.05%计至2020年1月18日；以3508.06元（26100元-22591.94元）为本金，从2020年1月19日起按日0.05%计至2020年4月7日止。2020年1月至3月的违约金应以87000元（29000元×3个月）为本金，从2020年1月16日起按日0.05%计至2020年4月7日，以63422.3元（87000元+3508.06元-27085.76元）为本金，从2020年4月8日计至付清之日止。上述违约金总额以欠付租金63422.3元为限。原告主张的违约金的计算标准缺乏依据，本院不予采信。被告依据《租赁合同》抗辩因原告未按时开具发票，被告可延迟支付租金，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东苏宁小店商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李翠翠支付2019年10月至12月以及2020年1月至3月期间欠付租金共63422.3元；二、被告广东苏宁小店商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李翠翠支付违约金（其中2019年10月至12月的违约金应以87000元为本金，从2019年10月16日起按日0.05%计至2019年12月24日；以26100元为本金，从2019年12月25日起按日0.05%计至2020年1月18日；以3508.06元为本金，从2020年1月19日起按日0.05%计至2020年4月7日止。2020年1月至3月的违约金应以87000元为本金，从2020年1月16日起按日0.05%计至2020年4月7日，以63422.3元为本金，从2020年4月8日计至付清之日止），违约金总额以欠付租金63422.3元为限；三、驳回原告李翠翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1808元，由原告李翠翠负担440元，由被告广东苏宁小店商贸有限公司负担1368元。诉讼保全费359元，由被告广东苏宁小店商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年六月五日书记员  温晓迪