湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初2222号原告：株洲庆云酒店有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区车站路**。法定代表人：张滔，总经理。委托诉讼代理人：游璇，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉，代为申请司法鉴定，领取相关文书等。委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：何建平，男，1971年1月20日出生，汉族，户籍地：湖北省利川市。原告株洲庆云酒店有限公司（以下简称“庆云酒店”）诉被告何建平租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告庆云酒店的委托诉讼代理人易臻、游璇，被告何建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告间的房屋租赁合同已解除；二、判令被告向原告支付逾期租金136000元（2018年7月1日－2018年10月12日）、逾期支付租金的违约金174896元（违约金按千分之二每日计算，自2018年6月21日暂计算至2020年3月25日，实际计算至被告全部清偿之日止）、房屋占用费437333元（2018年10月15日－2019年8月31日），扣除履约保证金40000元后共计人民币708229元；三、判令被告向原告支付2018年5月至2018年9月拖欠的物业费38738.5元、水费1960.3元、电费11311.5元、空调费19805元，合计71815.3元。事实与理由：原告与被告签订了《租赁合同书》，约定庆云酒店将位于株洲市芦淞区××路××号××楼××广场××层××号商铺出租被告用于商业经营，租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，第一租赁年度的租金为48万，第二租赁年度起租金递增5%，租金采用每月一付的方式支付，支付时间为上一月的20日前支付下一月租期的租金总额。被告前期能如约支付租金，但是从2018年6月开始至2018年10月出现逾期未支付租金的情况，累计欠付超过30天，原告多次经过电话方式催缴，被告均拒绝支付，故原告按照租赁合同的约定，于2018年10月在株洲市国信公证处的公证下，向被告邮寄送达了解除租赁合同书的《通知函》，原、被告间的租赁关系于2018年10月12日解除。至2018年10月12日止，原告有权依据双方签订的租赁合同向被告主张拖欠房屋租金136000元、逾期支付租金的违约金174896元（暂计算至2020年3月25日）、赔偿原告房屋占用费437333元、物业费、水电费、空调费共计71815.3元，扣除被告向原告交纳的履约保证金40000元后，以上费用合计780044.3元。因被告的行为已严重违反租赁合同的约定以及法律法规的相关规定，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告辩称：1、2018年1月份，被告与原告签订了租赁合同，被告将房租交到了2018年6月份，而到2018年6月份，仍有6个前租户转租的商户没有清退，导致被告方无法正常经营；2、租金交到了6月份，2018年7月3日被告方暂停营业，7月10日原告将大门封锁，此后被告没有再占用场地，也不应支付任何费用；3、合同有约定了一个月不交租金，合同自动解除，故原、被告的事实租赁合同已经解除；4、被告认可欠交了5、6月的水费和物业费，但电费是自己交的，5、6月也没有使用空调。之后不需要再交了。原告围绕诉讼请求提交了原告企业法人营业执照、被告身份信息、租赁合同书、公证书、（2019）湘0203民初289、299、301、304号案件材料（起诉状、合同、株洲市芦淞区人民法院民事调解书、民事裁定书等）、湘银·庆云广场物业服务合同、催费函、中国建设银行网上银行电子回执、湖南湘银物业服务有限公司收款凭据、2018年5-9月水、电、空调、物业费清单、土地使用权证、湖南省建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、地址变更证明等证据，被告向本院提交了（2019）湘0203民初301、304号案件材料（起诉状、合同、株洲市芦淞区人民法院民事调解书、民事裁定书等）等证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对于经对方质证无争议的证据，本院依法认定并在卷佐证，对于有争议的证据，现认证如下：原告提交的公证书，经被告质证有异议，原告提交该证据拟证明原告在公证处的公证下已与被告解除租赁关系，经查，该公证书上明确记载原告于2018年10月11日在公证员见证下，于邮政局天台路营业厅向被告在租赁合同中预留的地址寄送了解除租赁合同的《通知函》，本院认为公证书是公证处根据当事人申请，依照事实和法律，按照法定程序制作的具有特殊法律效力的司法证明书，且经查询EMS官网，该邮件已被签收，被告也未提交任何反驳证据，故本院对该组证据予以采信；原、被告均有提交的（2019）湘0203民初301、304号案件材料，内容完全一致，且与本院存卷的材料相一致，故本院对该组证据的真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定；原告提交的物业服务合同、催费函及中国建设银行网上银行电子回执和湖南湘银物业服务有限公司收款凭据中关于物业费的部分内容、物业费清单等证据，经被告质证对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定；原告提交的中国建设银行网上银行电子回执和湖南湘银物业服务有限公司收款凭据中关于水、电费、空调费的部分内容、2018年5-9月水、电、空调费用清单等证据，原告拟证明原告代被告垫付了水、电、空调费等，但依据原、被告之间的租赁合同及被告的物业服务合同，上述费用并不是由被告直接向原告支付，依据合同相对性原则，本案不对该部分费用进行审理，故对该组证据亦不予采信。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2018年1月12日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定：1、原告将位于株洲市芦淞区××路××号××广场××楼××层××号商铺出租给被告使用，建筑面积约1298.85㎡，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止；2、物业管理费由被告自行向原告委托的物业管理公司交纳，物业管理费标准按管理公司的收费标准执行，物业管理费为6元／平米／月。物业管理所包含的服务项目及其他收费标准（含空调使用费用）由被告与物业管理公司另行商议并签订《物业服务合同》。水、电、空调供应，由原告设计建设专项供应和计量系统。租赁期间发生的水、电费由被告向相关管理部门交纳；3、租金为480000元／年，第一租赁年度的租金为48万元，第二租赁年度起租金递增5%；4、在签订本合同后当日内，被告向原告支付第一租赁月份的租金40000元；之后租金采用每月一付，支付时间为上一月的20日前支付下一月租期的租金总额。被告愿意缴纳肆万作为本合同的定金；5、被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应向原告支付逾付租金总额2‰／天的违约金。被告累计逾期支付租金天数超过30天的，被告除应向原告支付逾期租金总额2‰／天的违约金外，原告还有权单方面解除本合同。原告依据本合同约定解除合同的，本合同自解除合同的通知到达被告方之日解除；6、被告提供的送达地址为株洲市荷塘区××村××栋××室，本合同一方按合同约定向另一方送达任何文件、回复、及其他任何信息，必须用书面形式，且采用快递邮寄或者直接送达的方式，如以快递邮寄的方式，在投邮后第叁日即视为已送达另一方。合同签订后，被告向原告支付了保证金4万元，并以芦淞区大唐美食街的字号将湘银?庆云广场商业裙楼负一层-109号商铺中的门面转租给其他人进行经营。2018年1月17日，被告作为甲方与案外人株洲湘银物业管理有限责任公司作为乙方共同签订了一份《湘银?庆云广场物业服务合同》，约定：1、甲方将位于株洲市芦淞区××路××号××广场××层××号（建筑面积1291.29㎡）委托乙方实行物业管理；2、委托管理期限为贰年。自2018年1月1日起至2019年12月31日止。计算物管费日：自2018年1月1日起；3、物业服务费6元／㎡／月……92972.9元／年；4、水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，如遇政府价格调整，则按规定调整；5、公共能耗费分摊（包括公共照明、应急照明、地下室排水、配电房、消防系统维护、消控用电、背景音乐、公共用水、地下车库排风除湿、裙楼直梯），以实际抄表数额按分摊方案每月分摊到户；6、中央空调按流量计费：0.95元／ｋｗｈ；热水按26元／吨……一方认为计量装置（水、电、空调）计量装置失准，有权提出校验请求，对方不得拒绝；7、因本项目水电费为有关单位预收物业公司费用，因此本项目水电费为预收形式，由甲方每月3日前向乙方预缴本月水电费并结算上月水电费。此后，被告一直按约支付租金至2018年6月30日。2018年7月初，被告以门面升级为由将案涉店铺关闭，再未向原告支付租金。2018年10月8日，原告通过ＥＭＳ（编号为：109883062××××）特快专递方式向被告预留的地址株洲市荷塘区××村××栋××室寄送了《通知函》并进行了公证，《通知函》主要内容为：截至2018年10月8日，我司未收到你交纳的2018年7月份至2018年10月份的租金16万元，鉴于你累计逾期支付租金天数已经超过30天，自本通知函发出之日起，本公司解除与你签订的《租赁合同书》，请你于收到本函件之日起2日内自行搬出承租房屋，并搬离物业内所有物品，腾空物业交还公司。该函件于2018年10月12日由他人代收。此后，因被告一直未付租金，原告故诉至法院。另查明，被告自2018年5月开始没有交纳物业费。经核算，2018年5月至9月，被告共计产生物业费38738.7元（1291.29㎡×6元/㎡/月×5个月），经物业服务企业催交后，被告仍未交纳。2019年7月9日，原告代被告向物业公司交纳物业费38738元。再查明，2019年1月18日，案外人刘光辉（原株洲庆云广场美食广场项目4号铺位次承租人）、肖智文（原株洲庆云广场美食广场项目7号铺位次承租人）作为原告分别将案外人湖南光泽餐饮管理有限公司（经原、被告在庭审中一致称述系案涉租赁物的上一任承租人）、何建平经营的芦淞区大唐美食街、庆云酒店作为被告诉至法院，要求三被告赔偿原告损失。案外人刘光辉、肖智文在起诉状中陈述称，刘光辉、肖智文与湖南光泽餐饮管理有限公司签订了《美食广场合同》，约定湖南光泽餐饮管理有限公司在株洲庆云广场美食广场项目提供04号（07号）商铺给刘光辉（肖智文），合同期限至2020年12月止，刘光辉（肖智文）向芦淞区大唐美食街缴纳了部分水电费、管理费。2018年7月1日，芦淞区大唐美食街将案涉租赁物关闭。上述刘光辉作为原告的（2019）湘0203民初304号案件经本院调解结案，根据调解协议约定，芦淞区大唐美食街（经营者：何建平）应向刘光辉返还21000元，湖南光泽餐饮管理有限公司、株洲庆云酒店有限公司不承担责任。上述肖智文作为原告的（2019）湘0203民初301号案件，由何建平向肖智文返还了1万元，后原告予以撤诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告之间的租赁合同是否已经解除；二、如合同解除，产生何种法律后果。具体分析如下：一、原、被告之间的租赁合同是否已经解除。根据原、被告之间的《租赁合同书》约定，如被告累计逾期支付租金天数超过30天，原告有权单方解除合同。而被告于2018年7月1日起就未向原告支付租金，故原告依照双方约定取得合同解除权。2018年10月8日，原告按合同约定向被告预留的送达地址寄送了解除合同通知函，被告收到该通知函之日（2018年10月12日）原、被告之间的租赁合同关系解除，原告主张租赁合同已解除的诉请符合法律规定和原、被告双方约定，本院依法确认原、被告之间的租赁合同关系于2018年10月12日解除。二、如合同解除，产生何种法律后果。原、被告之间签订的《租赁合同书》，系原、被告真实意思表示，内容合法有效，在合同解除前，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原、被告之间的租赁合同关系于2018年10月12日解除，被告应向原告支付租金至2018年10月12日，现被告只支付租金至2018年6月30日止，尚欠2018年7月至10月12日期间的租金未付，属于违约行为，应当承担继续履行的违约责任。经核算，2018年7月份至10月12日期间的租金为136000元（4万元/月×3个月+4万元/月÷30日×12日），抵扣被告已经支付的履约保证金后，被告还应向原告支付租金96000元。被告辩称因到2018年6月份有6个前租户没有清退，导致被告方无法经营，被告才拒绝继续支付租金。对此本院认为，根据原、被告在庭审中的陈述，被告在签订租赁合同时知道尚有包含刘光辉、肖智文在内的6个前租户没有退租，即被告对于租赁物的实际情况已经明确知晓，而原、被告对于该6个租户如何处理的问题没有进行书面约定，被告主张原告口头承诺了由原告负责清退，但原告予以否认，被告就此也没有提交任何证据，其应自行承担举证不利的后果。另根据（2019）湘0203民初301、304号案件材料，被告还向前租户刘光辉、肖智文返还了部分款项，更可证明被告对于前租户继续使用租赁物的知情和允许。综上，被告拒绝支付租金的理由不成立，本院对其辩解不予采纳。关于违约金的问题，原告主张按《租赁合同书》约定的2‰/天的标准计付违约金，被告则辩称不应支付违约金。对此本院认为，被告延迟支付租金确给原告造成了资金占有期间的利息损失，而经核算，原、被告约定的违约金标准已达6%/月，明显高于原告可能产生的合法利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院依法予以调整。依租赁合同约定，租金交纳方式为“上一月的20日前支付下一月租期的租金总额”，即被告应于2018年6月20日交纳7月租金，于2018年7月20日交纳8月租金，于2018年8月20日交纳9月租金，于2018年9月20日交纳10月1日至12日的租金，根据各期租金应交时间，即违约金起算时间，本院依据公平原则和促使当事人主动履行义务的原则，参照民间借贷相关规定，酌情支持按每月2%的标准计付违约金。又因被告支付的履约保证金4万元应优先抵扣7月租金，本院核算截至2020年3月20日的违约金为36960元（4万元×2个月×2%/月+4万元×2%/月+9.6万元×18个月×2%/月），此后的违约金以应所欠的租金为基数，按2%/月的标准，自2020年3月21日起计算至全部租金支付完毕之日止。关于房屋占用费的问题，原告主张原、被告之间的租赁合同解除之后，被告仍在占用涉案商铺，故被告应向原告支付2018年10月15日至2019年8月31日期间的房屋占用费。本院认为，原告于2018年10月8日向被告送达了解除合同通知书，并要求被告在2日内退场。虽然被告早已于2018年7月停止经营，但其在收到解除合同的通知后，并没有及时退场并将租赁物交还原告，其应当支付合理期限内的房屋占用费。根据租赁物的面积和被告的实际使用情况，本院认为在合同解除后，给予被告一个月退场搬迁时间较为合理，被告也应当参照原租赁合同约定的租金标准支付该一个月的占用费4万元。在此之后，即使被告没有主动搬离，原告也应按其在《通知函》中所述，及时采取措施避免自身损失进一步扩大，且依原告在庭审中述称其在2018年9月封闭安全通道的情况，亦见原告具有采取相应措施的能力，基于此，依照《合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，本院对原告主张被告支付2018年10月15日至2018年11月14日的房屋占用费4万元的请求予以支持，对其后的占用费主张不予支持。关于物业费的问题，被告在占用案涉租赁物期间，应当依照物业服务合同的约定交纳物业费，被告自2018年5月开始欠交物业费，原告代其交纳2018年5月至9月的物业费38738元，符合《物业管理条例》第四十一条第一款“……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，原告现主张向被告追偿，本院依法予以支持，但对其主张超出实际代交金额的部分不予支持，被告应向原告支付2018年5月至9月的物业费38738元。另，原告还主张被告支付2018年5月至2018年9月期间的水费、电费、空调费，而依据原、被告之间的租赁合同及被告的物业服务合同约定，上述费用并不是由被告直接向原告支付，原告也没有提交证据证明被告委托其代付，依据合同相对性原则，本案不对该部分费用进行处理，可由权利人另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告株洲庆云酒店有限公司与被告何建平签订的《租赁合同书》已于2018年10月12日解除；二、限被告何建平于本判决生效之日起十日内向原告株洲庆云酒店有限公司支付2018年8月至2018年10月12日的租金96000元及截至2020年3月20日的违约金36960元，此后违约金以全部未付租金为基数，按月利率2%的标准，自2020年3月21日起计算至全部租金支付完毕之日止；三、限被告何建平于本判决生效之日起十日内向原告株洲庆云酒店有限公司支付2018年10月15日至2018年11月14日的房屋占用费40000元；四、限被告何建平于本判决生效之日起十日内向原告株洲庆云酒店有限公司支付2018年5月至9月的物业费38738元；五、驳回原告株洲庆云酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11600元，减半收取5800元，由原告株洲庆云酒店有限公司承担4066元，被告何建平承担1734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李叶舟二〇二〇年六月十二日法官助理陈飞书记员杨华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者收给交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定;难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。