贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3081号 原告：方长福，男，汉族，1968年10月20日出生，住湖北省谷城县，现住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告方长福与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告方长福，被告委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告延迟办理瑞丰新城第××号房屋产权证的违约金，从2014年1月1日至2018年12月25日止，共计1820天，每日按总房款269967元的万分之0.5标准计算，为24566.99元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年7月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2013年12月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款269967元（其中首付89967元，银行贷款180000元），但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。综上，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求支持原告的诉请。 被告瑞丰公司辩称：一、本案遗漏必要诉讼当事人，应当裁定驳回其起诉。据《不动产权证书》记载，涉案房屋权利人、共同共有人为方长福、盛家莲，据《民事起诉状》，仅方长福一人起诉，侵害了共同共有人的合法权益，也使得被告因同一事项面临被二次诉讼的风险，故应裁定驳回原告的起诉。二、原告诉请支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，已经超过诉讼时效，不应得到支持。三、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告延迟办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应扣除。四、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。五、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1,000元至2,000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公正原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误，本案违约金计算时间应当截止至2018年12月12日止。1、就办证过程中各方权责为，因双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内；2、2018年9月，在不动产登记中心得知涉案房屋可办理买受人不动产权证书，为提前收取办证所需资料，提高办证效率，经通知，原告于2018年9月13日到被告处缴纳办证相关资料、出具办证委托书后，涉案房屋已于2018年12月12日将办理不动产权证所需资料报不动产登记机关备案，履行了提交资料至不动产登记机关备案的义务，违约金计算终期应截止至被告履行完毕合同义务之日止（2018年12月12日）。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2010年7月19日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道××号房；该商品房总价款269,967元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同附件四补充协议约定：1、办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担；买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。合同签订后，原告向被告支付购房款269,967元。原告还向被告交付了维修基金、契税、办证费和开户费。2018年9月13日，原告及盛家莲与被告签署委托书，委托被告办理涉案商品房不动产权证相关事宜。2018年11月12日，被告取得涉案房屋所属瑞丰新城12幢的《不动产权证书》（幢首登）。2018年12月12日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表。2018年12月25日，涉案房屋登记至原告及盛家莲名下。原告认为，被告未按合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故以前述诉请诉至本院。 庭审中，原、被告确认，涉案房屋于2011年12月27日交付原告。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。关于本案的诉讼主体问题，被告提出本案遗漏必要诉讼当事人，应当裁定驳回起诉的抗辩主张。本案中，原告基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》提起诉讼，该合同显示合同当事人一方为买受人（原告），另一方为出卖人（被告），且原告提供的相关付款凭证显示付款人为原告。按照合同的相对性原则，原告基于该合同提起诉讼，主张合同权利，主体适格，并不存在遗漏诉讼当事人的情形。故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 对于原告诉请的违约金问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告也应按合同约定履行义务。被告于2011年12月27日交房，根据合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后730日内，即于2013年12月26日内能够提交相关办证资料。同时补充协议约定原告委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。被告于2018年11月12日取得涉案房屋所属瑞丰新城12幢的《不动产权证书》（幢首登），能够办理涉案房屋的转移登记，但此时已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，从约定日期之次日起计算违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，根据《商品房买卖合同》的约定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2013年12月26日之前能够提交办证资料，未按期履行，原则上违约金从2013年12月26日之次日起计算。而原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。但原告于2020年3月20日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年3月20日）回溯三年即2017年3月20日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2017年3月20日起计算。对方该违约金的截止时间，如前所述，被告在能够提交办证资料后还负有通知义务，但被告未举证证明已履行了通知原告的义务。而被告于2018年12月12日向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表，且2018年12月25日，涉案房屋已登记至原告名下，表明被告至迟在2018年12月12日已能够提供相关办证资料并通知了原告。故该违约金计算至2018年12月12日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请的违约金，以原告已付购房款269,967元的日万分之0.5的标准，从2017年3月20日起计算至2018年12月12日日止（632天），具体计算为：269,967元×0.05‰/天×632天=8,530.96元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方长福支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金8,530.96元； 二、驳回原告方长福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费207元（已减半收取），由原告方长福负担182元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年六月三日 书记员  王晓莉