云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2622民初662号原告：云南弘福物业管理有限公司，住所地云南省文山州文山市振兴路**经园小区。法定代表人：喻鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈绍丽，女，缘和法律服务所法律工作者。特别授权。被告：胡姜禄，男，1974年7月18日生，汉族，云南省马关县人，小学文化，农民，现住云南省砚山县。原告云南弘福物业管理有限公司（以下简称弘福物业公司）与被告胡姜禄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘福物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽，被告胡姜禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘福物业公司向本院提出诉讼请求：判决胡姜禄立即支付弘福物业公司物业管理费及其他费用（二次加压费、水池清理费）共计1500元。审理中，弘福物业公司放弃其他费用即二次加压费、水池清理费的请求。事实和理由：弘福物业公司与砚山县惠祥小区三期业主委员会在平等协商的基础上签订了物业服务合同，弘福物业公司负责提供其小区内的物业管理服务。合同中明确约定：弘福物业公司的提供服务受益人为本物业的全体业主即胡姜禄和物业使用人，本物业的全体业主包括胡姜禄和物业使用人均履行本合同，承担相应责任。合同约定物业服务费由弘福物业公司收取，收费标准为别墅0.6元/平方米/月，外围商住楼1500元/户/年。合同签订后，弘福物业公司即派员工对该小区进行管理，并严格按合同规定履行自己的职责，诸多物业管理人员兢兢业业，不辞辛劳地为小区服务，而胡姜禄却不守信用，完全不按合同约定支付物业服务费。弘福物业公司曾多次要求胡姜禄按合同规定支付物业管理费，但胡姜禄却以各种理由拒绝交纳拖欠的物业管理费。综上所述，合同是双方真实意思表示，依法成立的合同应当受到法律保护，胡姜禄拖欠物业管理费的行为侵害了弘福物业公司合法权益，请法院支持弘福物业公司的诉讼请求。胡姜禄辩称，一、弘福物业公司的主张缺乏事实依据，其诉讼请求证据不足，不能成立。理由是：1.答辩人所居住的地方是砚山县江那镇民航路惠祥商贸街，而并非是弘福物业公司所述的砚山县江那镇惠祥小区三期；2.答辩人从未签订过物业管理合同，惠祥三期还没有建成答辩人就在2014年12月11日就建成房屋，房屋、水电、二次加压和水池清理都是答辩人自行完成，不在惠祥小区三期的管理范围内，答辩人也没有接受过弘福物业公司的任何服务，惠祥商贸街环境卫生都是城洁职工解决，何来拖欠和拒交其1500元的物业管理费；3.惠祥三期物业是三期居民和区业主委员会决定的，并非我们惠祥商贸街决定。弘福物业公司所服务的是惠祥小区三期而非惠祥商贸街，没有权利把答辩人归属于惠祥小区三期；4.答辩人居住的惠祥商贸街正好位于惠祥小区三期大门口一条路，弘福物业公司来到惠祥小区三期后，未经答辩人允许，在其房屋基柱安装栏杆、护栏及语音播报器，车辆进出24小时语音播报，扰乱答辩人休息。二、弘福物业公司应当提供其服务与答辩人有关的证据。综上所述，希望法院驳回其诉讼请求。本院组织了双方当事人进行举证质证，对当事人没有异议的证据包括弘福物业公司提交的营业执照、法定代表身份证明、身份证复印件，胡姜禄提交的商品房购销合同、土地登记证、水费单、电费收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：弘福物业公司提交的《物业服务合同》胡姜禄质证对真实性无异议，但认为服务合同服务的是三期业主，本院认为该合同与本案具有关联性，予以采信；弘福物业公司提交的物业费催缴通知图片，胡姜禄质证认为催缴是针对惠祥三期的业主，不是针对胡姜禄等人且也没有收到过该通知，本院认为该图片能够证实弘福物业公司通知未缴纳物业费的小区业主缴纳物业费的事实，予以采信；胡姜禄提交的照片弘福物业公司质证对证据三性不认可，本院认为照片反映的是环卫工人在小区外部民航路的公共区域工作情况，与本案不具关联性，不予采信。弘福物业公司庭后提交的2011年规划的总平面布置图，本院组织当事人进行了举证质证，胡姜禄质证不认可，认为自己的房屋是2009年就建盖好，不能证明是一个小区。本院认为，该证据结合胡姜禄提交的商品房购销合同、土地登记证，能够证实胡姜禄所购买的民航路惠祥商贸街房产系文山县惠祥房地产开发有限责任公司早期开发的停建临街商住楼，该公司后来对惠祥小区三期的开发建设事实上包括了早期开发的临街商住楼即该证据反映的三组团，结合小区现场客观情况，胡姜禄所购买的民航路惠祥商贸街E幢107号房产在惠祥小区三期范围内，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：胡姜禄住房坐落于砚山县，系胡姜禄户向文山县惠祥房地产开发有限责任公司购买的停建临街商住楼，属砚山县惠祥小区三期外围商住楼（前后有门），包括胡姜禄户商住楼在内的外围商住楼（临民航路和环城南路）与惠祥小区三期住户房屋间有一条公共道路，该道路与惠祥小区三期住房连通，临民航路商住楼约中段设唯一的出入大门，已形成封闭的小区，砚山县规划委员会已审核通过为同一组团即三组团。2019年3月27日，砚山惠祥小区三期业主委员会（合同甲方）与弘福物业公司（合同乙方）签订了一份《物业服务合同》，合同主要约定：由弘福物业公司为惠祥小区三期提供物业服务，服务期限为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；物业管理区域四至为东至民航路、南至城南壹号、西至羊街村小组农用地、北至环城南路，占地面积6729.3平方米，建筑面积37620平方米；物业服务费为别墅0.6元／平方米／月、外围商住楼1500元／户／年，于每年4月1日交费；物业服务主要内容为（一）物业共用部位的日常维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共区域环境卫生的维护；（五）公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（六）车辆停放管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理；（九）乙方清理化粪池每年不得低于1次，确保排污畅通；（十）公共水电费由乙方负责缴纳，确保小区公共用电和用水正常。合同还约定乙方违反本合同，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费等其他权利义务内容。合同签订后，弘福物业公司即按约定入住惠祥小区三期并向小区业主提供物业服务。因该小区部分业主未按时交纳物业服务费，弘福物业公司于2019年7月18日在该小区张贴了催缴通知，通知未交物业服务费的业主于5个工作日内交纳，胡姜禄等临街商住楼部分业主以自己不是惠祥小区三期业主和弘福物业公司未提供服务等理由拒绝交纳。另查明，胡姜禄水电费系自己交纳。本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。本案争议焦点为：商贸街是否属于惠祥小区三期范围，即商贸街住户是否为惠祥小区三期业主。根据查明的案件事实，包括胡姜禄商住房在内的商贸街商住楼已经通过规划为同一组团，商贸街商住楼与惠祥小区三期住房事实上已经形成同一封闭小区，而且商贸街住户刘洪也作为小区业主委员会成员在《物业服务合同》上签名按手印，故可以认定商贸街与惠祥小区三期属同一小区范围，即商贸街住户属惠祥小区三区业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，本案中，弘福物业公司与砚山惠祥小区三期业主委员会于2019年3月27日签订了《物业服务合同》，该合同对胡姜禄等惠祥小区三期业主和弘福物业公司均具有法律约束力，合同签订后，弘福物业公司按约定入住惠祥小区三期并向小区业主提供物业服务，胡姜禄等小区业主应当按照合同约定于2019年4月1日交纳物业服务费1500元，但其经催告后在规定的期限内仍未交纳，已构成违约，故弘福物业公司的诉请成立，本院予以支持。胡姜禄虽然自己交纳水电费，但合同并未对水电费的代收代缴作出相应约定。另外，胡姜禄以其不是惠祥小区三期业主、未接受过弘福物业公司物业服务等的抗辩理由，与事实不符，本院不予支持。综上所述，弘福物业公司的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：由胡姜禄支付云南弘福物业管理有限公司物业服务费1500元，限本判决生效之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由胡姜禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  张援朝二〇二〇年六月十一日书记员  杨 梦