广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初2014号原告：四会市置安物业服务有限公司，住所：四会市*****海口地段，统一社会信用代码：914***********672Y。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：罗志彩，系该公司员工。被告：林绍聪，男，汉族，1983年12月7日出生，住广东省四会市**************，公民身份号码：441************511。被告：罗沚敏，女，汉族，1991年5月6日出生，住广东省四会市**************，公民身份号码：441************025。原告四会市置安物业服务有限公司（以下简称置安物业）与被告林绍聪、罗沚敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告置安物业的委托诉讼代理人罗志彩、被告林绍聪、罗沚敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告置安物业向本院提出诉讼请求，判令二被告：1.立即支付四会市东城区***************物业服务费共计3107元(2018年4月8日暂计至2020年2月29日止)；2.立即支付四会市东城区***************欠费违约金1133元(从2018年4月8日暂计至2020年2月29日止)；3.承担所有诉讼费。事实与理由：被告于2015年12月8日购买了本小区物业一套，房号是东海明珠豪庭1座603房，建筑面积90.05平方米。根据小区《前期物业服务合同》和2015年12月8日原告与被告订立的《前期物业服务协议》中约定，“乙方每次交纳费用时间为每月8日之前，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日1‰追缴逾期付款的违约金。业主或非业主使用人无正当理由连续二个月不交物业服务费的，甲方有权暂停对乙方提供物业管理服务项目，必要时通过法律途径追收欠款及违约金”。物业服务费收费标准为：2015年12月8日起，每平方米建筑面积为1.50元/月，根据小区《前期物业服务合同》和被告与原告签订的《前期物业服务协议》达成之相关规定，原告一直履行相关权利义务。但被告在2018年4月8日至2020年2月29日长期无故拖欠物业服务费，共计人民币3107元，产生违约金人民币1133元，共计欠费金额为4240元。原告以多种形式(电话和书面)向被告催交，但其未予理睬。现根据双方签订的《前期物业服务协议》和小区《前期物业服务合同》的规定，以及相关规定，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。被告林绍聪、罗沚敏答辩称：如果想要我方缴纳物业管理费，必须得处理好我们家里的情况。因为物业一直推拖，不帮我解决，所以我才不缴费。是因为家里墙壁爆裂，每次找物业，物业每次都是找一个不能解决问题的人过来，我方于2017年11月前已经和物业说过这个问题，物业对此一直推拖至今还没有解决，我方在2018年4月之前都是有交物业管理费的，之后因为我感觉不到物业方的态度，物业方不帮我解决问题，所以后面我才不交的。而且我觉得违约金太高了。原告置安物业向本院提交如下证据：1.四会市置安物业服务有限公司营业执照。2.四会市置安物业服务有限公司法定代表人身份证明书。3.四会市置安物业服务有限公司法定代表人身份证。证据1-3证明原告主体资格。4.《长江明珠前期物业服务协议》，证明（1）原告系涉案物业的物业服务企业；（2）根据同一区域同类物业（住宅）收取物业服务费的标准，二被告应按建筑面积每月1.5元/平方米计算物业服务费用向原告支付，即每月物业服务费为163.元，交费时间为每月8日前，若逾期缴费的，从逾期之日按每天1‰交纳违约金。5.身份证复印件。证明二被告主体资格。6.物业服务费欠费及违约金计算明细表，证明自2018年4月起，二被告并未按约定向原告支付物业服务费用，至2020年2月2日被告共拖欠23个月物业服务费共3107元，计算至2020年2月29日的违约金为1133元。7.催费凭证。证明我方会有定期向二被告催缴物业管理费。被告林绍聪、罗沚敏向本院提交如下证据：1.光盘。2.缴费通知书。证据1-2证明原告催二被告缴费，对此我方也有和物业协商解决问题，但是物业每次都是叫人敷衍我，没有帮我解决问题。3.图片，证明我家里爆裂情况。经审理查明:2017年5月18日，原告置安物业（乙方）与被告林绍聪、罗沚敏（林绍聪、罗沚敏为甲方）就涉案房屋签订了《长江明珠前期物业服务协议》，约定物业管理服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理、2.房屋共用设备设施及其运行的维护和管理、3.环境卫生、4.绿化养护、5.公共秩序及消防、6.交通秩序与车辆停放、7.房屋装饰装修管理；乙方交纳物业服务费的标准按拥有高层住宅的建筑面积1.5元/月/平方米计收，乙方物业的建筑面积为90.31平方米，乙方每月8日前应交纳当月的物业服务费135元；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日按每日千分之一追缴逾期付款的违约金等内容。2018年4月起，被告林绍聪、罗沚敏以原告未解决其房屋墙体开裂问题为由拒向原告缴纳物业服务费，原告向被告催收未果，遂向本院提出了上述诉求。原告主张两被告按建筑面积90.05㎡、计价标准1.5元/㎡/月计付欠缴的2018年4月至2020年2月（共计23个月）的物业管理服务费为3107元及支付逾期支付上述物业管理费的违约金1133元（从2018年4月8日暂计至2020年2月29日）。庭审中，两被告承认是涉案房屋的权属人，其对原告主张的物业服务费及违约金的计费明细无异议，但认为原告要为其解决好墙体开裂问题，才同意缴纳物业管理费。以上事实，有当事人陈述、经庭审核对、质证的证据、庭审记录等证实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告林绍聪、罗沚敏签订的《长江明珠前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定行使权利，履行义务。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业管理费？上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据原、被告的诉辩意见和现有的证据，不足以证明原告不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，两被告抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。根据案涉的《长江明珠前期物业服务协议》，原告诉请两被告支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。关于原告主张的物业服务费的计价面积为90.05㎡、2018年4月至2020年2月期间（共计23个月）的计价标准为1.5元/㎡/月，未超出《长江明珠前期物业服务协议》的约定，且二被告均未表示异议和提供反驳证据，故本院认定，被告林绍聪、罗沚敏拖欠原告置安物业物业服务费3107元（90.05㎡×1.5元/㎡/月×23个月=3107元），二被告应将此款支付给原告。关于两被告提出的墙体开裂问题，与本案非属同一法律关系，本案不作处理，两被告可另行依法解决，原告应在物业服务合同的义务范围内予以协助。关于违约金问题，二被告因认为原告没有解决其房屋墙体开裂问题而拒缴物业服务费，被告方就此问题多次与原告协商寻求解决方案，可见其并非恶意拖欠物业服务费，本院对原告违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林绍聪、罗沚敏于本判决生效之日起五日内向原告四会市置安物业服务有限公司支付2018年4月至2020年2月期间的物业服务费3107元；二、驳回原告四会市置安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告林绍聪、罗沚敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  许培娜二〇二〇年六月十八日书记员  李嘉瑜