河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫03民终4081号 上诉人（原审被告）：任翔宇，男，1991年9月14日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。 委托诉讼代理人：任仲亮，男，系任翔宇之父。 委托诉讼代理人：李文，河南泽多律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：申晓飞，男，1987年10月18日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。 委托诉讼代理人：孟庆元，河南洛淳律师事务所律师。 原审第三人：洛阳恒创房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区英才路中泰华庭7-108。 法定代表人：李强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申原伟，男，该公司员工。 上诉人沈翔宇因与被上诉人申晓飞、洛阳恒创房地产经纪有限公司（以下恒创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员李丹杰独任审理本案。上诉人任翔宇的委托诉讼代理人任仲亮、李文，被上诉人申晓飞的委托诉讼代理人孟庆元，原审第三人恒创公司的委托诉讼代理人申原伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任翔宇上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、任翔宇的父亲作为委托代理人签订案涉房屋买卖合同是在没有授权委托书的情况下签订的,该合同不具有法律效力。由于任翔宇身在国外,其父亲在与申晓飞及恒创公司签订房屋买卖合同时,并没有得到任翔宇的授权,根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。二、恒创公司对案涉房屋买卖合同的签订具有过错,应当承担赔偿责任。其一、房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。恒创公司没有如实告知买卖双方的权属情况及有无签约能力,应当对案涉房屋买卖合同的无效承担赔偿责任。其二，由于申晓飞逾期支付合同约定的定金,符合合同解除要件,任翔宇的父亲曾向恒创公司提出依约解除房屋买卖合同,第三人中介公司作为格式化合同的提供者,没有明确告知解除合同需要书面申请,导致本案发生,故对本案的发生及不利后果应当承担全部责任。其三，恒创公司收取房屋买卖双方中介费,应当予以返还。三、任翔宇一审诉讼期间身在国外,在没有提交使领馆证明的委托书的情况下,就直接庭审及判决,违反法定程序。任翔宇委托的代理人提交的委托书没有经使领馆证明即寄给委托人,曾被一审法官告知要提供有使领馆证明的委托书,但一审法院在任翔宇还没有提供使领馆证明的委托书的情况下,就下发判决,违反法定程序。 申晓飞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当驳回任翔宇的上诉请求，维持原判。 恒创公司述称，一、案件基本事实。2018年3月8日，任翔宇代理人任仲亮和申晓飞在恒创公司签订了案涉房屋买卖合同，恒创公司员工韩彦斌(目前已离职）在2018年4月底与任仲亮联系办理一手办证手续，任仲亮告知任翔宇在国外上学暂时不能回来，办理事项需要延期。恒创公司邀约双方签订延期补充协议，因申晓飞认为任翔宇拖延时间要求卖方降低房价协商未果，未签订延期补充协议。直到2018年7月27日任仲亮告知恒创公司，任翔宇已从国外回来，可以开始办理一手产权证，由恒创公司员工权证专员杨青青于2018年8月2日协助任翔宇本人办理房屋不动产权证，在2018年8月6日取得房屋不动产权证暂由中介方保管，且在领证后恒创公司协助任翔宇办理了委托公证手续。任仲亮在恒创公司通知双方办理相关房产交易手续时，认为申晓飞逾期缴纳定金，并以此为借口不愿配合履行合同，双方协商多次未果。恒创公司在协商过程中告知任仲亮按照合同约定，如果单方要求解除合同应向买方申晓飞书面告知，但实际未书面告知。最终任仲亮于2018年10月28日将暂放于恒创公司的房屋不动产权证收回，并明确表示不再履行合同。二、1.任翔宇与任仲亮是父子直系亲属关系，按照社会常理，可认定双方存在代理关系，任仲亮具有代理资格和权利。2.签订买卖合同时任仲亮明确表示本人是房屋实际所有人，产权证仅是登记在任翔宇名下。根据购房发票及任翔宇年龄推断购房时任翔宇不满20岁，无购房能力，实际出资人及所有人为其父亲任仲亮。3.买卖合同签订后，任翔宇从国外回来配合办理了产权证、委托书等手续，委托书主要内容即是委托办理出售该房屋相关事宜。综上所述任翔宇作为产权人对房屋买卖知情且是自愿行为。三、1.案涉合同签订当日申晓飞支付定金贰万叁仟伍佰元整，合同约定买方支付定金由任翔宇委托中介方代为保管。另约定申晓飞于2018年3月10前再补交伍万元定金于中介方代管，申晓飞实际于2018年4月11日补交伍万元到位。期间延期问题恒创公司已将情况告知过卖方。虽然申晓飞延期补交应属于合同部分义务的延期履行，并非不履行，不能作为推翻合同认定合同不成立的主要依据。2.按照合同第六条第4项规定卖方解除合同的，应书面通知买方。任仲亮作为成年人签署协议具有完全民事行为能力，卖方任仲亮知道或应当知道合同条款。如单方要求解除合同应当按照约定，且在任仲亮提出申晓飞违约时，要求申晓飞支付总房价10%的违约金，故其知道索要违约金而不知解除合同须办理相关手续属前后矛盾。2.在本案件居间服务中恒创公司积极撮合买卖双方达成买卖意向，签订居间服务合同。在办理手续过程中，协助卖方完成房屋交易所必须前置办理的相关手续，协助代办一手房屋及车位不动产权证，协助代办委托公证等事项，为卖方付出相关服务及劳动，应当支付费用。 任翔宇向一审法院起诉请求：1.判令解除申晓飞、任翔宇以及恒创公司签订的《房屋买卖(居问)合同》；2.判令任翔宇向申晓飞支付违约金22万元；3.本案诉讼费由任翔宇承担。 一审法院认定如下事实：2018年3月初申晓飞从网络上得知恒创公司居间为任翔宇坐落在泉舜财富中心15-2地块1期5幢1-2601室，面积为180.23平方米毛培钢混结构房产提供买卖服务，申晓飞联系到恒创公司，恒创公司通知申晓飞、任翔宇到恒创公司办公场所进行商谈，双方商谈后于2018年3月8日由任翔宇作为卖方系甲方，任翔宇父亲任仲亮作为甲方的委托代理人与申晓飞作为买方系乙方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方自愿将上述所有权人为任翔宇预售合同为YS0142948号甲方仅持有该房屋的购房合同和契税票的商品房房屋出售给乙方，乙方对该房屋充分了解并实地看房对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，该房屋当时未设定抵押没有租赁；甲乙双方协商后房屋实际成交价格为贰佰贰拾贰万元整，￥：2220000.00元，此价格包含相关配套费用由暖气、天然气、维修基金，该房屋产权过户的相关税费由乙方承担，办理贷款的相关咨询评估等费用由乙方承担；丙方基于本次房屋买卖交易所提供的居间服务甲乙丙三方签订本合同时甲方需向丙方支付居间服务费，乙方需向丙方支付居间服务费25000元整，由乙方向丙方支付代办过户费1500元，乙方委托丙方办理按揭或公积金贷款手续需向丙方支付代办贷款服务费3000元，签订本合同后在该合同履行过程中，非因丙方原因导致合同不能正常履行，或撤销、解除，均不影响丙方收取上述各项服务费的权利；付款约定：乙方于2018年3月8日交付购房定金61500元，由甲方委托丙方代为保管，购房定金可用于冲抵购房款或相关的费用，为防范交易风险督促卖方按约定如期交付该房屋并结清所有费用；甲乙双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留10000元，于丙方处作为交房保证金，此款项在甲方实际交易当日进行结算，双方商定房款支付以商业银行按揭贷款方式支付，乙方于2018年4月前备足除定金、保证金之外的全部首付款848500元，并于办理银行面签当日支付（未约定甲方指定银行账号），剩余尾款1300000元由贷款银行贷款发放后直接拨付到甲方指定银行账号，如审批贷款金额低于申请金额，不足部分由乙方于该房屋产权转移登记之日支付给甲方，甲乙双方需积极配合于2018年4月前备齐本次贷款相关真实证件到贷款银行办理面签手续及银行审批通过后按银行通知时间到现场办理相关产权过户和抵押登记手续；甲方于合同签订之日将购房合同契税票的权属证明交于丙方代为保管，以便丙方查验证件及办理相关手续；在签订本合同后10个工作日内甲乙双方需向丙方交齐过户或贷款的相关材料按丙方通知配合办理相关过户贷款手续，任何一方不按约定配合办理过户或贷款手续，或故意拖延，则视其违约，另一方可按本合同约定的违约条款追究其违约责任，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本合同第六条所涉及的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；同时双方对定金数额及增加车位又进行了变更详细书面约定如下：甲乙双方协议此价格为甲方净落价，此房屋价格包含地下车位一个车位号（A区负67号），因此房屋及车位未办理房产证，一手房屋及车位办理证件费用由甲方承担；一手房屋及车位过户费由乙方承担，甲方房产证出证后十个工作日内甲乙双方配合走银行面签手续，办理银行面签之前乙方结清丙方代收评估费用代办贷款费3000元，贷款担保费10000元；签订合同当日乙方实交定金21500元，中介费及代办过户28000元，剩下50000元乙方应于2018年3月10日之前交于丙方等等。申晓飞于2018年3月8日向恒创公司支付代办费、定金、中介费等50000元。2019年1月3日任翔宇父亲作为任翔宇的代理人与李朋鸽签订房产买卖合同，将该房产及车位一并转让给李朋鸽。双方为此发生纠纷，申晓飞状诉一审法院。因双方争议较大，致调解不能。 一审法院认为，2018年3月8日由任翔宇作为卖方系甲方，任翔宇父亲任仲亮作为甲方的委托代理人与申晓飞作为买方系乙方签订《房屋买卖（居间）合同》，系双方的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，双方应按该协议约定享有权利和履行义务。申晓飞于2018年3月8日向第三人支付代办费、定金、中介费等50000元。申晓飞未于2018年4月前备足除定金、保证金之外的全部首付款848500元，已初步违反约定；2019年1月3日任翔宇父亲作为任翔宇的代理人在就同一套房产未解除与申晓飞的约定下，又与李朋鸽签订房产买卖合同，将该房产及车位一并转让给李朋鸽，属于任翔宇根本违约。综合双方在履行《房屋买卖（居间）合同》的行为表现及违约程度，在双方约定的房屋实际成交价的10%作为违约金的标准的基础上，一审法院酌定任翔宇应按房屋实际成交价220万的5%即11万为标准向申晓飞支付违约金。双方均同意《房屋买卖（居间）合同》予以解除，《房屋买卖（居间）合同》应自判决之日予以解除。综上所述，申晓飞诉求解除双方以及恒创公司签订的《房屋买卖(居间)合同》，以及要求任翔宇向申晓飞支付违约金11万元，证据充足，理由充分，应予以支持；申晓飞其他诉讼请求，证据不足，理由不充分，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、2018年3月8日任翔宇作为卖方系甲方，任翔宇父亲任仲亮作为甲方的委托代理人与申晓飞作为买方系乙方和第三人恒创公司系丙方签订《房屋买卖（居间）合同》即日起予以解除；二、任翔宇于判决生效后十日内向申晓飞支付违约金11万元；三、驳回申晓飞的其他诉讼请求。一审案件受理费4630元，减半收取2315元，由任翔宇负担1300元，由申晓飞负担1015元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。另查明，任翔宇分别于2018年8月3日、2018年8月6日取得案涉房产、车库的不动产权证书后交与恒创公司；任翔宇的父亲任仲亮于2018年10月28日将上述不动产权证书从恒创公司处取回。案涉合同第六条违约责任约定。4.除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同；甲方解除本合同的，应当书面通知乙方，乙方应按房地产成交总价的10%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外已付款项。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。 本院认为，关于案涉房屋买卖（居间）合同的效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉三方签订合同时，任仲亮代其子任翔宇签订案涉合同，未办理书面授权委托手续，任翔宇以此为由上诉称案涉合同无效，不符合上述法律规定，本院不予支持。任翔宇回国后取得案涉房屋、车库的不动产权证书后，将该证书交与恒创公司，继续履行合同、进行案涉房屋交易，应视为任翔宇对案涉合同的追认，案涉合同的法律后果仍应由任翔宇承担。关于任翔宇上诉称恒创公司作为格式合同的提供者，未明确告知其解除案涉合同应当书面申请，应对案涉不利后果承担全部责任的主张，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。任翔宇认可未书面通知申晓飞解除案涉合同的情况下又将案涉房屋转卖他人，违反合同约定，但主张应由恒创公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。至于任翔宇和恒创公司之间的纠纷，可另行主张权利。关于程序问题，一审在庭审中向任翔宇的代理人释明，因其称任翔宇侨居国外，其提交的代理手续必须限期经中华人民共和国驻该国的使领馆证明等依照民事诉讼法的规定办理，且代理人提交的代理手续为复制件，应限期补全代理手续，逾期按照缺席审理。从一审庭审至一审作出判决近三个月时间，任翔宇未能提交符合法律规定的委托代理手续，一审按照缺席审理，程序并不违反法律规定。任翔宇的该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，任翔宇的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4630元，由任翔宇负担。 本判决为终审判决。 审判员  李丹杰 二〇二〇年六月二十二日 书记员  王静楠