河南省淇县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0622民初486号原告：李海英，女，1973年2月14日出生，汉族，住淇县。委托诉讼代理人：王淼，河南普建律师事务所律师。被告：鹤壁顾家房地产中介服务有限公司，住所地：淇县上街路与107国道交叉口北50米路东。法定代表人：王中水，该公司经理。委托诉讼代理人：薛俊鹏，鹤壁市淇县淇水法律服务所法律工作者。原告李海英与被告鹤壁顾家房地产中介服务有限公司（顾家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王淼、被告法定代表人王中水及委托诉讼代理人薛俊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海英向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告签订的《盛世佳苑商品房定购协议》；2、请求判令被告返还原告购房款100000元并自2018年10月8日起按银行同期贷款利率计算利息；3、请求判令被告赔偿原告已付房款100000元一倍的损失；4、请求判令被告承担原告的损失22000元；5、本案产生的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月28日，原告因购房需要，与被告签订《盛世佳苑商品房定购协议》，协议约定，被告将盛世佳苑2号楼2单元602号房屋出卖给原告，建筑面积137.19平方米，单价3000元/平方米，总价411570元。同时约定如果甲方（被告）违约，双倍赔偿乙方（原告）预付的定金。协议签订后，原告先后向被告支付了100000元的房款作为定金。后原告经驻马店公安局西园分局工作人员告知，才得知被告售给原告的房屋早已被驻马店公安局西园分局查封，被告故意隐瞒案涉房屋已被司法机关查封的事实，属于典型的欺诈，双方所签订的定购协议违背相关法律的规定，属于无效协议。因该协议无法履行，给原告造成较大的损失，故原告特向贵院提起诉讼，请求法院查明事实依法判决。被告顾家公司辩称，1、原告起诉主体不适格。我公司是接受驻马店市泰德商贸有限公司非法集资资产处置组以淇县动力源房地产开发有限公司名义的委托，销售涉案房产，双方签订《盛世佳苑商品房定购协议》之前已告知原告案涉房产的状况，并未对原告隐瞒。根据《合同法》第四百零二条规定，原告应当起诉驻马店市泰德商贸有限公司非法集资资产处置组和淇县动力源房地产开发有限公司；2、我公司不同意解除与原告签订的《盛世佳苑商品房定购协议》。双方签订定购协议时，我公司已如实告知原告案涉房产状况，不存在欺诈行为，且我公司已将案涉房产钥匙交与原告，履行了交付的义务。在驻马店市泰德商贸有限公司非法集资资产处置组出现问题后，被告正替原告积极协调解决此事；3、我公司不同意返还原告100000元购房款和支付利息。我公司收取原告100000元购房款，是代替驻马店市泰德商贸有限公司非法集资资产处置组收取，并进入驻马店市泰德商贸有限公司非法集资资产处置组监管的淇县动力源房地产开发有限公司开设的专用监管账户，原告不应向我公司主张该项权利；4、我公司不同意赔偿原告100000元损失。我公司收取原告的是购房款，并不是定金，虽双方签订的《盛世佳苑商品房定购协议》约定有定金条款，但却没有约定交纳定金的款项，我公司向原告出具的收据显示是房款，并非定金。我公司不存在违约行为，不应赔偿原告损失；5、我公司并未对原告造成损失，原告起诉要求我公司赔偿装修损失22000元，没有事实和法律依据，我公司不予赔偿。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月28日，原被告签订《盛世佳苑商品房定购协议》一份，主要内容为：出卖人（甲方）鹤壁顾家房地产中介服务有限公司，买受人（乙方）李海英，乙方申请购买甲方所受托的物业项目盛世佳苑商品房，双方协商签订本定购协议，1、定购内容，2号楼2单元602号，建筑面积137.19平方米，单价3000元/平方米，总价411570元；2、付款方法，2018年7月28日交首付款10000元，2019年7月28日前付现金331570元，余款70000元于甲方办齐不动产证十日内交清，逾期视为乙方自愿放弃购买权利和优惠；3、本协议双方签字并由乙方支付定金后生效，甲乙双方均不得反悔，若甲方违约，双倍赔偿乙方预付的定金；若乙方违约，该套房源甲方有权另行出售，前期交纳所有费用及后续装修物品费用不予退还等内容。之后原告得知2号楼2单元602号房屋已售出，经原被告协商将1号楼1单元4层东户售于原告。原告给被告交纳的购房款20000元，双方对交款日期陈述不一致，被告为原告出具的“收据”载明日期为2018年7月28日；2018年10月8日原告给被告交纳购房款80000元，共计100000元。被告将1号楼1单元4层东户的钥匙交于原告后，原告进行装修，装修期间原告得知1号楼1单元4层东户被司法机关依法查封，双方发生纠纷，现原告以双方签订协议不能实现合同目的为由诉至本院。另查明，淇县盛世佳苑小区1号楼1单元4层东户和2号楼2单元602号房于2015年4月15日被驻马店市公安局西园分局查封，查封期限为2015年4月15日至2016年4月14日；2015年4月23日被新乡市中级人民法院查封，查封期限为2015年4月23日至2017年4月22日；2016年4月20日被驻马店市公安局西园分局续封，查封期限为2016年4月20日至2017年4月19日；2017年3月24日被驻马店市驿城区人民法院查封，查封期限为2017年3月24日至2020年3月23日；2017年12月27日被驻马店市驿城区人民法院查封，查封期限为2017年12月27日至2020年12月26日；淇县盛世佳苑小区1号楼、2号楼全部房产共88套，于2018年5月16日被新乡市中级人民法院查封，查封期限为2018年5月16日至2021年5月15日。庭审中，被告对原告提交的双方签订《盛世佳苑商品房定购协议》的真实性无异议，认为该协议虽约定了定金条款，但未约定交付定金的数额和期限，原告交付的100000元是购房款，而不是定金；该协议可证明原告知道被告是受托销售房屋；可证明原告未按约交纳购房款，导致不能申请法院解除案涉房屋的查封，因为根据双方口头约定，原告交纳购房款的80%后资产处置组申请法院办理解封手续。被告对原告提交的“收据”两份的真实性无异议，但认为不能证明被告收取原告的100000元是定金，反而可证明是购房款。被告对原告提交的装修合同1份、销货单2张及装修费用收据1份均有异议，认为原告未提供正规发票，且原告未将购房款交至80%而未经被告同意私自进行装修，其损失应由其自己承担。原告对被告提交的河南省驻马店市中级人民法院的委托书复印件1份，认为与本案无关，不予认可；对被告提交的《委托销售协议书》的真实性不发表意见，对其证明目的有异议，该协议第三条约定被告应向客户如实告知房屋情况，被告明知房屋被司法机关查封，未告知原告，房款是交于被告，本案与淇县动力源房地产开发有限公司无关；对被告提交的在淇县人民法院（2016）豫0622民初457号卷宗调取材料，认为材料内容与被告无关，反而可证明案涉房屋2013年9月已经被查封，不能证明被告系受委托销售，不能证明购房款交至专用账户；对被告提交的“收据”2份，认为证据来源不合法，该两份交款凭证显示交款人是王本程、罗红军，与本案无关；对被告提交录音资料的合法性、关联性、真实性均不予认可，录音中各方非本案一方人员，录音内容真实性无法确定，被告所称的录音中杨拴柱、李建军的身份无法确定，且王中水的手机不确定是录音的原始载体，李树华的录音始终没有表示其知道被告受委托售房，李树华也不是本案原告，不能证明被告告知原告相关情况；对于宋某当庭作证证言，认为宋某系被告工作人员，与本案有利害关系，其证言不应采信；宋某称2020年5月20日的谈话时间是上午10时，而王中水提交的手机录音显示时间是下午4：53时，证明王中水提交的手机录音，手机非原始载体，录音资料不应采信；对于王某、魏某当庭作证证言，认为证人证言可证明被告方并未告知客户其所售房屋被查封的事实。本院审查认为，原告提交双方签订的《盛世佳苑商品房定购协议》1份、“收据”两份，被告对其真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的《家庭居室装饰装修工程施工合同》1份、销货单2张及装修费用收据1份，因原告确对案涉房屋进行了装修，该几份证据材料可以证明原告对案涉房屋进行装修的事实；被告提交的河南省驻马店市中级人民法院的委托书复印件1份，其真实性无法确定，委托书内容也不能证明被告主张，本院不予采信；被告提交的《委托销售协议书》，协议书上无合同一方淇县动力源房地产开发有限公司的法定代表人或负责人签名，证据形式不合法，且被告提交的在淇县人民法院（2016）豫0622民初457号卷宗调取材料，其中驻马店市泰德商贸有限公司非法集资资产处置组出具的“驻马店市泰德商贸公司非法集资案，涉案资产淇县盛世佳苑项目有关情况”内容显示，2013年9月，专案组资产查封和追赃小组侦查人员对淇县动力源房地产开发有限公司开发的淇县盛世佳苑小区项目所有房产进行查封，冻结该公司银行账户，扣押淇县动力源房地产开发有限公司公章1枚、财务章1枚、公司合同章1枚等，而被告提交的《委托销售协议书》系2018年3月10日签订，其真实性无法确定，本院不予采信；被告提交的在淇县人民法院（2016）豫0622民初457号卷宗调取材料，虽不能证明被告主张，但客观真实，可作为本案查明案件事实的根据；被告提交的“收据”2份，与本案缺乏关联性，本院不予采信；被告提交录音资料，声音来源及人员身份不能确定，本院不予采信；被告提供证人宋某系被告工作人员，与本案有利害关系，有可能作出倾向性陈述，其当庭作证证言本院不予采信；被告提供证人王某、魏某当庭作证证言，客观真实，可以作为本案查明案件事实的根据，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”本案中，原被告签订《盛世佳苑商品房定购协议》，协议内容具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取原告购房款100000元，本案为商品房买卖合同纠纷。被告作为合同相对人，是本案适格诉讼主体。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”。案涉房产自2015年以来多次被司法机关查封，至今未解封，原被告签订的《盛世佳苑商品房定购协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效协议。且被告作为中介公司，不是案涉房屋的产权人，无权处置案涉房产。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为中介公司，应当知道被司法机关查封房产不得转让，仍与原告签订房屋买卖合同，存在过错，收取原告的购房款100000元应当返还。原告给被告交纳购房款100000元，原告要求被告自最后交纳时间即2018年10月8日起支付已交纳购房款利息，该部分损失系直接损失，原告主张于法有据,本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，原告主张利息按照年利率6%计算至本判决确定的付款之日止。原告作为买受人，应当充分了解房屋实际状况、审查出卖人对案涉房屋是否享有处置权，双方签订买卖合同而合同目的不能实现，原告也存在一定过错，因房屋装修所造成的损失，由原被告共同承担。根据双方过错程度，被告承担原告装修损失的18000元，原告主张超出部分自行承担。被告为原告出具的两份收据均载明收取款项是购房款，原告主张已交付被告的100000元系定金,未提交相应证据,故对其要求被告双倍返还100000元的诉讼请，本院不予支持。综上所述,对于原告的部分诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下:一、原告李海英与被告鹤壁顾家房地产中介服务有限公司于2018年7月28日签订的《盛世佳苑商品房定购协议》无效；二、被告鹤壁顾家房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李海英购房款100000元，并自2018年10月8日起按照年利率6%支付原告李海英购房款100000元的利息至本判决确定的付款之日止；三、被告鹤壁顾家房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李海英装修损失18000元；四、驳回原告李海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7473.55元，减半收取3736.77元，原告李海英负担1190元，被告鹤壁顾家房地产中介服务有限公司负担2546.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  王海霞二〇二〇年六月二十八日法官助理宋翠翠书记员李志宁