天津市河西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）津0103民初2362号 原告：天津市阳光新城房地产经纪有限公司，住所天津市河**三水道玉峰花园底商**，统一社会信用代码911201030668916863。 法定代表人：赵艳华，经理。 委托诉讼代理人：李亚卿，天津可维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘云，天津可维律师事务所律师。 被告：崔乐，男，汉族，1981年6月16日出生，住天津市河**。 原告天津市阳光新城房地产经纪有限公司诉被告崔乐居间合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市阳光新城房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘云、被告崔乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 天津市阳光新城房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还保证金1000元；2.判令被告支付违约金47000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年9月9日签订《速销委托代理协议书》，合同约定由被告委托原告独家代理出售其位于天津市津南区××镇××村××号房屋，委托期限自2019年9月10日至2020年1月9日，房屋委托出售价格为2350000元。原告先行向被告支付1000元保证金，在委托期限内，被告不得自行销售或者委托第三方进行销售，否则被告需承担违约责任。合同签订后，原告积极为被告房产进行推广，为此付出了大量人力、财力，但被告违反合同约定，在委托期限内擅自将案涉房屋委托其他中介机构将上述房屋出售，并拒绝赔偿违约金亦拒绝退还保证金。现天津市阳光新城房地产经纪有限公司诉至本院，提出如上诉讼请求。 崔乐辩称，不同意天津市阳光新城房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。原告在合同履行期间，随意更改被告房屋的销售价格，被告发现原告此种行为后，多次告知并前往店内要求解除合同，但是原告仅仅是将网络销售价格改为238万，并告知被告想解除合同，需要重新签订一份六个月之后再行出售的合同，否则就追究被告的违约责任。被告认为因原告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，被告可以要求随时解除协议。综上被告认为原告诉讼请求不成立，应依法予以驳回。 庭审过程中，本院组织当事人对原告提交的如下证据进行了证据交换和质证：证据1.《速销委托代理协议书》，证明：2019年9月9日原被告签订《速销委托代理协议书》，约定了由原告独家代理销售被告所有房屋，并在合同中第八条第四款明确约定了被告若将房屋委托第三方或自行销售应承担的违约责任；证据2.收条，证明：被告收取保证金1000元；证据3.网络截图，证明：在贝壳找房APP上显示案涉房屋已于2019年11月10日成交；证据4.网络截图11张，证明：原告的经纪人在微信朋友、房屋天下等网络平台发布案涉房屋消息，以增大房屋曝光率，原告为推销案涉房屋付出了巨大的人力财力；证据5.微信聊天记录截图，证明：2019年10月底原告及被告妻子仍在沟通卖房事宜，原告还在积极为被告介绍买家；证据6.微信聊天记录截图，证明：2019年11月10日原告接被告通知，房屋不再出售。 被告对原告提交的证据1、证据2的真实性、证明目的予以认可；对证据3的真实性不认可，对成交价格无异议，但对于成交时间有异议，实际的过户时间并不是11月10日，应当是11月底；对证据4的内容不清楚，不予认可；对证据5的真实性认可，证明目的不予认可；证据6的真实性、证明目的予以认可。 庭审过程中，本院组织当事人对被告提交的如下证据进行了证据交换和质证：证据1.《速销委托代理协议书》，证明：被告是协议中的委托人，原告一直与被告的妻子进行沟通，不是被告的真实意思；证据2.网络截图，证明：原告以222万价格在网上出售被告的房屋；证据3.微信聊天截图，证明：被告要求解除合同之后，原告才开始大力推销房屋。 原告对被告提交的对证据1真实性无异议，证明目的不予认可，在此份协议中保证金由原告直接转给被告的妻子，且双方提交的微信聊天记录均为被告妻子的微信，原告有理由相信被告妻子向原告表达的意思与被告一致，被告提交的房本是2009年，被告与妻子结婚是2008年，该房屋应为夫妻共同财产；对证据2真实性不予认可，被告没有提交证据证明截图中房屋为本案中的房屋；证据3未出示原载体，对其真实性、证明目的均不予认可。 本院认证意见如下：对原告提交的证据1至证据6的真实性予以认定，并予以采用。对被告提交的证据1真实性予以认定，证据2真实性予以认定，原告虽不认可该证据，但对比原告提供的证据4中的网络截图，部分图片与之相同，对该证据的关联性本院予以认可，对该证据予以采用，证据3不予采用。 经审理查明，2019年9月9日，被告为甲方、原告为乙方签订了《速销委托代理协议书》，约定：由原告居间出售被告位于天津市津南区××镇××村××的房产，委托价格为2350000元，委托期限自2019年9月10日至2020年1月9日。该协议第四条乙方服务内容，约定：1、提供与交易房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询；2、为甲方寻找房屋买受人；3、利用自身渠道，包括但不限于店面、网络等渠道为交易房屋进行销售推广；4、由专属经纪人向甲方通过电话、微信等通讯工具反馈交易房屋的销售进程；5、引领潜在客户看房，并在委托期限内成功协助并撮合甲方与买受人签订定金协议或《房产交易合同》；6、妥善保管甲方提供的房屋钥匙及各种证件、资料。该协议第八条违约责任，约定：甲方仅委托乙方居间出售交易房屋，就本委托事项，出售人收取阳光新城速销委托代理协议书房源出售委托保证金人民币壹仟元整；甲方收取上述保证金的，在委托期限内，如甲方有下列行为之一的，则甲方承担违约责任，即甲方退还乙方支付的ＶＩＰ房源出售委托保证金、赔偿乙方相当于本协议书约定的房款的2%作为违约金，并承担乙方针对此房所支付的相关费用，以及为实现债权而支付的诉讼费、律师费、保全费等；（1）擅自终止或变更本委托；（2）自行成交或委托他人居间／代理出售上述房屋……同日，原告向被告支付1000元保证金，被告作为收款人出具收条。2019年11月10日，被告通过其他中介公司将案涉房屋出售。 本院认为，本案争议焦点如下：1、案由是委托合同纠纷还是居间合同纠纷；2、被告能否就涉诉合同行使任意解除权及其行为是否构成违约；3、原告主张的违约金数额是否过高。 关于争议焦点一。根据合同法的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，双方签订的《速销委托代理协议书》中约定，被告委托原告介绍购房人，原告为被告提供房产宣传、介绍、引荐购房人等服务，增加订约机会、促成房产交易，在房产成功出售后，原告取得居间服务费，故原、被告订立该合同的意思表示应认定为成立居间合同的合意。 关于争议焦点二。原、被告签订的《速销委托代理协议书》为当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均产生法律拘束力。该协议书中明确约定，在约定的委托期限内，双方均不得擅自单方终止本协议。被告辩称，由于原告在委托期限内未能积极宣传涉诉房产，且宣传价格过低，其向原告已经作出了解除合同的意思表示，但根据在案证据，原告对被告的房产进行了宣传，并向被告推荐了潜在客户，基本完成了合同约定的服务内容，被告提出的解除合同的意思表示并未获得原告的认可，双方应当继续依约履行合同。委托期限内，被告自行将涉诉房产通过其他中介出售，违反了合同约定的不得擅自终止委托自行出售或交由第三方代理出售的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。 关于争议焦点三。协议书约定如被告违约，其需退还原告支付的VIP房源出售委托保证金、赔偿原告相当于本协议书约定的房款的2%作为违约金，现被告主张合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，根据合同法的相关规定，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在该协议书履行过程中，原告为销售房屋而履行了在网站上发布信息、向被告反馈潜在客户、专人沟通等义务，为此原告付出了一定的人力和物力，同时，如被告依约履行合同，原告预期可获得居间服务费，现因被告的违约行为，原告失去了获得居间服务费的机会，但被告最终出售房屋的购房人并非经由原告推介。依照公平原则和诚实信用原则，综合考量上述因素，本院酌定被告应向原告支付违约金的数额为约定数额的30%，即14100元，并且返还原告支付的保证金1000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、崔乐于本判决生效之日起十日内向天津市阳光新城房地产经纪有限公司返还保证金1000元； 二、崔乐于本判决生效之日起十日内向天津市阳光新城房地产经纪有限公司支付违约金14100元； 三、驳回天津市阳光新城房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1000元，减半收取计500元，由天津市阳光新城房地产经纪有限公司负担410元，崔乐负担90元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 审判员  牛卫锋 二〇二〇年六月十六日 法官助理孙婧一 书记员苗安娜 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。