西藏自治区那曲市色尼区人民法院民事判决书（2020）藏0602民初157号原告：陈斌（反诉被告），男，1973年8月18日出生，汉族，住西藏那曲市。委托诉讼代理人：欧珠多吉，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。被告：李恩（反诉原告），男，1981年3月13日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。原告陈斌（反诉被告）与被告李恩（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，被告李恩于2020年5月9日向原告陈斌提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年6月8日公开开庭进行了合并审理。原告陈斌（反诉被告）及其委托诉讼代理人欧珠多吉，被告李恩（反诉原告）的委托诉讼代理人董艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房屋租金、违约金及电费共计332000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月1日，原、被告双方在平等互利协商一致的基础上签订了《KTV演艺承包合同书》，约定由被告经营位于那曲市××路，被告向原告支付承包费每年960000元，以及租金每月80000元，支付方式为每月一付即80000元。但被告从2019年12月至今拖欠原告承包费共计332000元（包括房屋租金240000元、违约金72000元、电费20000元）。原告经多次催要未果，应按照双方的约定，超过30天未缴纳房屋租金，原告有权收回房屋并解除合同。因房东一直催租，而原告一直联系不上被告，且被告在承包期间从未按时支付其承包费，被告已拖欠三个月未支付，故诉至法院。李恩辩称，1.房屋租赁合同签订以后，每月按时让公司下属段鹏支付租金，并没有违约；2.关于后期租赁费未支付的原因是因为新冠肺炎，无法开业从而导致无法支付租金，当时也给陈斌解释过，是属于不可抗力的原因；3.陈斌未经李恩允许，私自将房屋撬开转包给他人，且存在违约，对此给李恩造成巨额损失；4.陈斌作为次承租人，是否具有承租的权利，没有相关证据。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告李恩向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告赔偿损失1232000元；2.反诉诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2018年7月1日，陈斌与李恩在平等、互利、协商一致的基础上签订合同，将位于那曲市××路交由李恩经营。后李恩对其房屋进行装修、安装设备等。2019年年底，因受全国性新型冠状病毒疫情影响，KTV一直处于停运状态，李恩及其他股东一直处于隔离状态，使得李恩无法按时支付房租。并于2019年3月11日，李恩向陈斌以短信的方式请求推迟交付房租时间，并保证月底支付其房租。但于2020年4月19日陈斌未经李恩允许撬开门锁，强行闯入李恩承租的房屋内，将其房屋出租给刘凯，且为合同期内。现李恩多次与陈斌协商无果，无奈之下，特诉至法院，望依法支持其诉讼请求。反诉被告陈斌针对反诉原告李恩的反诉辩称，李恩的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。双方签订的租赁合同因李恩的根本违约而导致不得不解除，李恩主张的1232000元损失数额无事实依据，系随意编造和胡乱主张，陈斌对此不予认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持之规定，李恩违约在先，且根本不具备履行合同能力的情况下，李恩即便有适当的损失也应当自行承担合同解除的后果，故其主张无事实和法律依据，请法庭予以驳回。反诉人提出的因新冠肺炎不可抗力的事由，是不能成立的。根据合同法第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或者全部免除责任，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任之规定。同时结合本案，西藏自治区人民政府启动重大突发公共卫生事件以及响应的时间为2020年1月30日，故2019年12月至2020年1月25日期间并没有疫情，生产生活秩序是正常的，李恩的违约行为在先，疫情的影响出现在违约行为后的两个月后，故李恩的抗辩理由不能成立。原、被告双方签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院针对当事人对本诉提交的证据认证如下：1.陈斌提交的原、被告双方身份信息复印件各1份，拟证明原、被告的主体适格。李恩对该证据的三性予以认可，但认为无法证明陈斌是房屋的实际所有人。本院认为，李恩对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2.陈斌提交的《KTV演艺餐厅承包合同书》原件1份、《包间设施设备清单》原件1份，拟证明原、被告于2018年7月1日签订合同，约定租期为4年，租金每月80000元，支付方式为每月3日支付当月的租金。同时合同第六条第四款明确约定，被告未按时支付租金，需向原告每日缴纳违约金800元，超过30天未缴纳，原告有权收回房屋解除合同的事实。以及交付了承租房内的设施设备，且该清单经过了李恩的确认。李恩对合同不予认可，认为陈斌属个人行为，并不是房屋的实际所有人，因此该证据的三性及证明目的均不予认可；对于清单李恩表示并没有签字确认，因此对该证据不予认可。本院认为，《KTV演艺餐厅承包合同书》系陈斌与李恩自愿达成，内容真实、来源合法，与本案有关联，故对该证据予以确认；对于《包间设施设备清单》并无双方的签字确认，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。3.陈斌提交的通话记录单5张及短信通知单12张，拟证明2019年12月至2020年3月1日期间被告未按照约定支付房屋租金，无论陈斌如何催促，均不予理会，构成根本违约的事实。同时陈斌于2020年3月2日按照双方合同约定，通知李恩解除合同的事实。李恩认为从陈斌提交的短信沟通的内容来看，3月11日双方还在为房租支付问题以及其他内容进行协商，而并非是12月份已经解除合同的事实，且期间一直在沟通协商，因此对该组证据的证明目的不予认可。本院认为，李恩认可双方一直在进行沟通协商，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。4.陈斌提交的电费缴费票据原件2张，拟证明在合同期内。李恩拖欠电费20751元的事实。李恩认为第一份缴费收据的时间是12月28日，上面未写递交人是谁，也没有相关证据证实该电费系李恩而产生，因此对该证据的证明目的不予认可；收费凭据的第二项是2020年5月1日，陈斌已将房屋转租给他人，在此期间李恩并没有经营，因此李恩认为与本案无关联，故对该两份证据均不予认可。本院认为，虽然有缴费的凭据，但该组证据无法显示同本案有关联，故本院对该组证据的关联性不予确认。5.李恩提交的国家企业信用信息公示系统复印件1份、公民身份证复印件1份、微信聊天记录复印件1份，拟证明原、被告双方的主体身份及因新冠肺炎的影响双方在2020年3月份还在对房租支付方面进行协商的事实。陈斌对国家企业信用信息公示系统及公民身份证予以认可，针对短信聊天记录，李恩没有举出之前的短信聊天信息，陈斌于2020年3月2日以短信的方式通知李恩解除合同，按照合同法规定，合同解除的通知到达对方即为生效，因此对证据的证明目的不予认可。本院认为，陈斌对国家企业信用信息公示系统及公民身份证无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；陈斌认为短信聊天记录并不是完整版，部分内容未体现，且只是对证明目的不予认可。故，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。6.李恩提交的飞皇盛世股东内部协议复印件1份、股份转让协议复印件1份、出资协议书复印件1份，拟证明李恩为了经营飞皇盛世KTV，购买音响以及装修等产生了1360000元费用的事实。陈斌认为该组证据系复印件，因此三性与证明目的均不予认可。即便是真实的依照合同相对性原则，不能对抗陈斌。本院认为，该组证据均为复印件，且无法与原件核对，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。7.李恩提交的《合同书》复印件1份，拟证明李恩将房屋出租给段鹏，由段鹏每月向陈斌缴纳租金的事实。陈斌认为该合同书为复印件，其不符合证据的形式要件，从而该证据能进一步证明李恩存在违约的事实。本院认为，该组证据均为复印件，且无法与原件核对，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。8.李恩提交的《订货合同》原件1份、《KTV灯光音响订货合同》原件1份、《收据》原件2份、飞皇盛世KTV装修合同原件1份，拟证明李恩为了经营飞皇盛世KTV，出资各项装修费以及音响安装费等共计产生2350400元的事实。陈斌对两份合同的三性不予认可，且签订合同的另一方没有工商登记信息，也无法查明这家公司具体的经营范围，因此对其真实性有异议。即便李恩出资是真实的，但陈斌在交付租赁房时已将完备的设施设备一并交付，因李恩的管理不善，才导致产生了相应的费用；针对《飞皇盛世KTV装修合同》及《收据》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，因承租人违约导致承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修产生的费用的，不予支持。本院认为，该组证据均为原件，且内容真实、来源合法，与本案有关联，故对该证据予以确认。9.李恩提交的视频2份，拟证明陈斌未经李恩允许将房屋出租给他人，且陈斌存在违约的事实。陈斌认为从整个视频来看，李恩存在报假案的嫌疑，很多情节不符合常理，到底丢了什么东西也不明确，为急于立案的原因，就算陈斌进去了，但是合同是在3月2日已经解除，其实撬开门闯进去的正是李恩。本院认为，该组视频无法证明案涉房屋系本案原告陈斌所撬，以及陈斌存在违约的事实，故对该证据的证明目的不予确认。本院针对当事人对反诉提交的证据认证如下：1.李恩提交的《订货合同》原件1份、《KTV灯光音响订货合同》原件1份、《收据》原件两份、《飞皇盛世KTV装修合同》原件1份，拟证明李恩为了经营飞皇盛世KTV，出资各项装修费以及音响安装费等共计产生了2350400元的事实。以及陈斌未经李恩的允许私自将房屋的门撬开，将KTV交由刘凯的事实。陈斌对两份合同的三性不予认可，且签订合同的另一方没有工商登记信息，也无法查明这家公司具体的经营范围，因此对其真实性有异议。即便李恩出资是真实的，但陈斌在交付租赁房屋时已将完备的设施设备一并交付，因李恩的管理不善，才导致产生了相应的费用。针对《飞皇盛世KTV装修合同》及《收据》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，因承租人违约导致承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修产生的费用的，不予支持。本院认为，该组证据均为原件，且内容真实、来源合法，与本案有关联，故对该证据予以确认。2.陈斌提交的李凯所作的情况说明1份，拟证明当时强行撬门的人以及报警人员均为李恩，而并非陈斌的事实。李恩认为该情况说明只是一份说明，而并非证人证言，因此其来源不明，故对此证据的三性均不予认可。本院认为，该情况说明是单方出具，且无法证明说明人李凯的身份，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。3.陈斌提交的照片3张、《装修承包合同书》1份，拟证明该组照片系李恩在经营期间管理不善，且导致房屋多处出现损坏的事实。而装修合同拟证明陈斌需重新装修房屋，且产生了15万元的装修费用。李恩认为，该组证据与本案无关，且没有支付凭证，对其三性均不予认可。本院认为，该组证据无法证明同案涉房屋存在关联，故本院对该组证据的关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，陈斌与李恩签订《KTV演艺承包合同书》，约定陈斌将位于那曲市××路承包给李恩，期限为2018年7月1日至2022年6月30日，承包费每年960000元，每月80000元，该费用李恩需于每月3日支付。合同第六条第四款第一项约定：“乙方超过7天未按时支付，需向甲方缴纳违约金每天支付800元，超过30天未缴纳承包费，甲方有权收回房屋解除合同。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租经营权”。签订合同后，陈斌将房屋交付给李恩经营。李恩从2019年12月1日至2020年3月1日拖欠陈斌承包费共计240000元、违约金72000元。陈斌于2019年12月11日以短信方式通知李恩于下月3日前支付其房租，如未按时支付将收回房屋。2020年3月2日，陈斌以短信的方式正式通知李恩解除合同。2020年4月1日，陈斌将案涉房屋出租给第三人刘凯，现将该房屋收回。本院认为，陈斌与李恩签订的《KTV演艺承包合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。但在庭审中李恩一再表示陈斌对租赁物不享有所有权，因此双方签订的《KTV演艺承包合同书》应为无效合同，本院认为，根据相关法律规定出租人出租房屋不以所有权为前提，故对该意见本院不予采纳。陈斌将房屋交付李恩后，李恩应当按照合同的约定按时交纳房租。本案中，李恩辩称，在双方签订合同后，每月都是按时交付房租，但因新冠肺炎导致无法开业，支付租金困难，且后期的房租未能支付，应属不可抗力的原因，表示在隔离期间并没有违约；同时李恩认为陈斌存在违约，因未经李恩的同意私自将租赁的房屋自行撬开并出租与他人。本院认为，李恩针对其辩称未向本院提交证据证明隔离期间及何时解除隔离的证明，故不属于不可抗力的因素，且李恩拖欠租金是从2019年12月至2020年3月期间，而2019年12月、2020年1月并未爆出疫情，且李恩可以通过转账的方式支付其租金，但李恩迟迟不予支付。同时，陈斌于2019年12月11日以短信方式通知李恩于下月3日前支付其房租，如未按时支付将收回房屋。故，根据双方签订的合同第六条第四款第一项约定：“乙方超过7天未按时支付，需向甲方缴纳违约金每天支付800元，超过30天未缴纳承包费，甲方有权收回房屋解除合同。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租经营权”。陈斌可以行使单方解除的权力，因此，陈斌在2020年3月2日行使该权利是符合其约定，故对于李恩的辩解本院不予采纳。那么，陈斌要求李恩支付从2019年12月至2020年3月1日的租金240000元本院予以支持。对陈斌要求的违约金72000元，因双方合同第六条第四款约定：“乙方超过7天未按时支付，需向甲方缴纳违约金每天支付800元，超过30天未缴纳承包费，甲方有权收回房屋解除合同。”，故，对陈斌的该项请求本院予以支持。就李恩认为陈斌将房屋再次承租他人且存在违约，本院认为，陈斌于2020年3月2日正式通知李恩解除合同，李恩也表示收到该通知，因此通知到达对方时解除，故2020年3月2日解除权生效并成立，对李恩的该辩解本院不予采纳。对于陈斌要求李恩支付电费20751元的诉讼请求，虽向法庭提交了正规发票，但该证据无法显示同本案案涉房屋有关，故本院对该项请求不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿损失1232000元的请求，虽然向法庭提交了装修合同、订货合同以及收款收据，但该组证据无法证明其实际损失。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当利用价值范围内予以适当补偿；”之规定，故对李恩的该项请求本院不予支持。综上所述，陈斌要求李恩支付租金及违约金、电费共计332000元的请求，本院依法支持租金240000元、违约金72000元，对于电费20000元的诉讼请求本院不予支持。反诉原告李恩要求反诉被告陈斌赔偿损失1232000元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李恩于本判决生效之日起三十日内向原告陈斌支付租金240000元、违约金72000元；二、驳回原告陈斌的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李恩的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6280元（原告已预交），由原告陈斌负担378.32元；由被告李恩负担5901.68元。反诉案件受理费15888元（反诉原告已预交），由反诉原告李恩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。审  判  长   普布拉姆审  判  员   边巴卓玛审  判  员   孔 德 巍二〇二〇年六月十九日书  记  员   边巴普尺附本判决所适用的法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条 承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当利用价值范围内予以适当补偿；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。