广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初826号原告：冯练勤，男，汉族，1961年4月21日出生，住恩平市***1巷3号101房，身份证号码：440************013。委托诉讼代理人：余挺生，男，1945年5月7日出生，住恩平市*******，身份证号码：440************016。系恩平市恩城街道办西门社区村委会推荐。被告:赖道斌，男，汉族，1978年8月3日出生，住恩平市******1***，身份证号码：440************118。原告冯练勤与被告赖道斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告冯练勤及其委托诉讼代理人余挺生到庭参加了诉讼。被告赖道斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯练勤向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的594300元《房产买卖合同》；2.被告应立即退还525000元购房款、装修费用200000元及依约赔偿违约金100000元及处罚违约定金50000元，合共875000元及诉讼之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的双倍支付利息给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月间，被告以卖房为由，将恩平市***********************即案涉房屋卖给原告，2018年8月25日，双方签订《房地产买卖合同》，原告当日支付定金50000元给被告，之后原告依约于2018年9月19日分两次支付460000元（其中一次支付410000元，另一次支付50000元）；2019年5月20日微信支付维修基金5000元；2019年12月25日支付契税10000元。2019年12月25日，被告收到原告上述款项后即在《房地产买卖合同》的右下方签名确认收到原告525000元的事实。原告已经按照约定履行了合同条款，并按照被告要求多支付了65000元，加之不动产部门的其他原因，而未能及时发证等原因。被告已允许原告进入装修及其他手尾工作后，原告多次要求被告将此房过户给原告未果。2020年3月5日，原告发现恩平市人民法院公告贴在涉案房门上，方知被告负有债务，案涉房屋被法院查封拍卖。原告才知道被骗，造成了极大损失，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判决。被告赖道斌没有答辩及提交证据到庭。本院经审理认定事实如下：2017年5月6日，被告赖道斌与恩平市富基地产有限公司签订《富基·锦绣嘉园认购书》，约定涉案房产的认购价为592887元正，付款方式为银行（商业性）按揭付款[定金30000元须于签署本认购书时付清，首期182887元须于2017年5月21日前付清（含定金），并在规定的时间内办理人民币410000元的银行按揭手续]。2017年7月24日，恩平市富基地产有限公司出具价税为182887元的发票。2018年8月25日，原告冯练勤与被告赖道斌签订了《房地产买卖合同》，主要约定“甲方（转让方）：赖道斌。乙方（受让方）：冯练勤。一、甲方将位于恩平市****************（以下简称该房屋）卖给乙方，房地产权证号为粤房地权证恩字第合同编号2017-002079号，面积约118.86平方（以不动产登记证为准），持证人为赖道斌。……四、该房屋转让成交价为人民币594300元正，按5000元每平方面积计算，付款方式分为三次支付。如下：1、第一次：签订合同时乙方支付定金人民币50000元正。2、第二次：甲方现向银行按揭供房的，甲方要求乙方赎回银行按揭的不动产权证，先支付人民币460000元正定于2018年9月15日前付清。3、第三次：甲乙双方协助办好公证委托合同书，一次性支付余下款项人民币84300元正。4、房屋交易时间定于2019年10月30日前。五、经双方协商，本次交易过程中的所有税费和其它相关费用由乙方承担，按交易程序依次自行缴纳。六、甲方在收齐该房屋的所有款项时将该房屋交由乙方使用，甲方必须支付清在成交前的水、电、电视及小区管理费、电梯及房屋维修基金，第一次办证的一切费用由甲方负责。……八、甲方不得以任何借口不卖给乙方，如甲方违约要退回定金，并赔偿装修费用及人民币100000元正给乙方；以及退回房款人民币460000元正，如乙方借口不买，乙方所支付给甲方的定金不给予退回。……甲方：赖道斌（摁捺指模）。乙方：冯练勤（摁捺指模）。2018年8月25日。”在该合同双方签名的下方，另有手写增添内容：“2018年8月25日收定金5万元、2018年9月19日付房款41万元、2018年9月19日网付房款5万元、2019年5月20日微信支付维修基金5000元、2019年12月25日收到壹万元用于交契税，共52.5万元，实收52.5万元。赖道斌（摁捺指模）。2019年12月25日。”上述52.5万元款项中定金50000元（转账10000元、现金支付40000元）、维修基金5000元（微信转账）、契税10000元（微信转账）、460000元银行转账支付。另原告冯练勤提供一张2018年8月25日金额为50000元的《收据》载明“今收到冯练勤交来购买锦绣嘉园瀚江苑33座1306号房定金”，《收据》上赖道斌签名及摁捺指模。2018年9月19日，赖道斌与冯练勤签订了一份《委托书》，《委托书》上记载：“本人赖道斌现委托冯练勤代为支付恩平市富基地产有限公司（即中国广东省恩平市*****************）房款410000元。此次属于本人与冯练勤于2018年8月25日所签订的房地产买卖合同（即恩平市****************房地产买卖）中的第二次付款中的一部分，另外50000元打入本人中国民生银行622**********954账户，即冯练勤已按合同完成第二次付款。委托人：赖道斌（摁捺指模）。受托人：冯练勤（摁捺指模）。2018年9月19日。”冯练勤于2018年9月19日通过银行转账50000元至赖道斌账户，冯练勤于2018年9月20日通过冯茵婷（原告确认系其女儿）银行账户转账410000元至恩平市富基地产有限公司账户，同日该公司出具《收据》：“今收到赖道斌交来购锦绣嘉园瀚江苑33座1306房余款，金额410000元”，该公司后于2019年8月16日出具价税为410000元的发票。原告冯练勤称述赖道斌已将涉案房屋交付其占有使用，其对涉案房屋进行了装修。另查明，案外人王璇因与赖道斌之间的民间借贷纠纷，于2018年12月24日向本院申请财产保全，本院于2018年12月29日作出（2018）粤0785民初2041号民事裁定，裁定：查封被申请人赖道斌名下坐落于恩平市************************[产权证号：粤（2017）恩平市不动产证明第0007298号]，查封限额为人民币170000元。案外人王璇与被告赖道斌民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月22日作出的（2018）粤0785民初2041号民事判决书已发生法律效力。由于被执行人赖道斌未履行生效判决确定的还款义务，申请执行人王璇向本院申请执行，本院以（2020）粤0785执31号案立案执行。于2020年2月11日作出（2020）粤0785执31号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人赖道斌名下坐落于恩平市************************地产[产权证号：粤（2017）恩平市不动产证明第0007298号]。冯练勤对本院查封被执行人赖道斌名下位于恩平市***********************提出书面异议，本院审理认为冯练勤提出异议属案外人对执行标的提出执行异议，并于2020年4月3日作出（2020）粤0785执异29号民事裁定书，驳回冯练勤的执行异议请求。原告冯练勤于2020年4月20日提起本案诉讼。又查明，根据原告提供的不动产权登记证显示，坐落于恩平市***********************[产权证号：粤（2020）恩平市不动产权第0000269号，登记时间为2020年1月7日，权利人是赖道斌，共有情况：单独所有]。还查明，原告于2020年6月15日申请撤回对装修费用200000元的诉请。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告冯练勤与被告赖道斌在自愿、公平的基础上签订《房地产买卖合同》，合同内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，依法应予以保护。关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，根据本案查明的案件事实，恩平市人民法院已于2018年12月29日作出（2018）粤0785民初2041号民事裁定查封案涉房屋，于2020年2月11日作出（2020）粤0785执31号执行裁定拍卖案涉房屋，现原告以《房地产买卖合同》约定的合同目的已不能实现，主张解除其与被告赖道斌签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。原告诉讼请求第一项明确解除《房地产买卖合同》，本院已于2020年4月29日送达原告起诉状副本至被告赖道斌居住地址，被告方未提出异议，故本院确认双方签订的《房地产买卖合同》于2020年4月29日解除。关于违约责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”现因案涉房屋被查封导致《房地产买卖合同》未能履行，《房地产买卖合同》解除后，被告赖道斌应按照合同约定承担相应的违约责任。原告冯练勤购买案涉房屋已向被告赖道斌支付定金50000元（原告已确认该定金抵作购房款）、购房款460000元、契税10000元、维修基金5000元，共计525000元，合同解除后，被告赖道斌应退还该525000元给原告。原告主张被告赖道斌赔偿违约金100000元及处罚违约定金50000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”《房地产买卖合同》第八条明确约定被告赖道彬一方违约应赔偿100000元，对于定金予以退还，现定金50000元已抵作购房款予以退回，原告主张被告赖道斌另支付处罚定金50000元本院不予支持，原告主张被告赖道斌支付违约金100000元本院予以支持。对于原告主张的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原告与被告签订的房屋买卖合同明确约定根据违约情况向对方支付违约金，现原告主张支付款项的利息损失，理据不足，本院不予支持。原告撤回对装修费200000元的诉请，是其对自己权利的处分，本院予以准许。被告赖道斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯练勤与被告赖道斌2018年8月25日签订的《房地产买卖合同》于2020年4月29日解除；二、被告赖道斌应在本判决生效之日起七日内退还购房款525000元给原告冯练勤；三、被告赖道斌应在本判决生效之日起七日内支付违约金100000元给原告冯练勤；四、驳回原告冯练勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6275元（原告已预交），由原告冯练勤负担1792.86元，被告赖道斌负担4482.14元。原告预交的受理费4482.14元本院予以退回，被告赖道斌应向本院补缴受理费4482.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二〇年六月十七日法官助理 宋洁钰书 记 员 甄洁莹