葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初260号原告：徐某，女，汉族，企业工人，住葫芦岛市连山区。被告：葫芦岛市城市管理公共服务中心，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人：赵维民，该中心主任。委托诉讼代理人：杨某，男，该中心副主任。委托诉讼代理人：周宝强，辽宁一鸣律师事务所律师。被告：葫芦岛市住房和城乡建设局，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人：董金旭，该局局长。委托诉讼代理人：苏立春，辽宁大潮律师事务所律师。被告：葫芦岛恒生房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人：陈玉广，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨如钢，辽宁义帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯铭，辽宁义帆律师事务所律师。原告徐某与被告葫芦岛市城市管理公共服务中心、葫芦岛市住房和城乡建设局、葫芦岛恒生房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某，被告葫芦岛市城市管理公共服务中心的其委托诉讼代理人周宝强到庭参加了诉讼。被告葫芦岛市住房和城乡建设局、被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告徐某诉称，2009年7月23日，原告在葫芦岛市拆迁安置办购买由葫芦岛恒生房地产开发公司开发的位于葫芦岛市龙港区水岸帝景小区19号楼1单元501楼房一户，面积132平方米，签订了团购房通知单，并按照通知单上的约定，给付被告葫芦岛市城市管理公共服务中心(原葫芦岛市房产征收办公室)购房款共计221,760.00元。葫芦岛恒生房地产开发公司将原告的楼房卖与第三人，被告葫芦岛市城市管理公共服务中心(原葫芦岛市房产征收办公室)已起诉葫芦岛恒生房地产开发公司，法院判决葫芦岛恒生房地产开发公司向葫芦岛市城市管理公共服务中心(原葫芦岛市房产征收办公室)交付楼房。但原告至今未得到楼房，因此本案被告葫芦岛市城市管理公共服务中心(葫芦岛市房产征收办公室)应给付原告楼房差价款389,400.00元，并给付本金和利息。综上所述，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，要求：一、判令被告给付原告购房差价款389,400.00元(开发公司房屋售价5,750.00元每平米，当初购房价2,800.00元每平米，132㎡*(5,750.00元-2,800.00元)=389,400.00)以及本金221,760.00元，并给付从2009年7月23日至2019年12月止的利息(按同期银行贷款最高利率计算)和在此期间租房付房租款100,000.00元；二、本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告徐某增加诉讼请求，要求解除商品销售合同，要求恒生房地产开发有限公司以221,760.00元为基数支付一倍赔偿。但其未缴纳相应的诉讼费用，并在第二次庭审中称“不要求解除了”。被告葫芦岛市城市管理公共服务中心辩称，一、关于原告诉状中提到于2009年7月23日交给拆迁安置办221,760.00元，购买水岸帝景19号楼1单元502室楼房的事实，被告没有异议。二、为便于法庭查明事实，将被告集资团购房屋的事情经过进行说明：2006年葫芦岛市恒生房地产开发有限公司（简称恒生公司）取得水岸帝景土地的开发权，该土地上有关房屋动迁由葫芦岛市房屋拆迁安置办公室（简称拆迁办）负责，当时因恒生公司动迁和开发资金出现问题，影响该小区建设进度，为推动该小区项目进行，被告动迁办面向拆迁服务中心和拆迁办的职工发起团购，于2008年5月8日与恒生公司签订《商品房团购预定合同》，预定购买15、16、17、19、22、31号楼共计132套商品房，建筑面积17183平方米，每平方米2,800.00元，总金额48,112,400.00元，签订合同后付款18%，其余按工程进度和完工后情况付款。拆迁办按合同约定，签订合同后交付给恒生公司18%的款项，该款项包括19号楼。到2010年该小区回迁和小区建设基本完成，19号楼部分购房户没有得到楼，引起大规模上访。2013年11月葫芦岛市房屋征收办（原动迁办，现更名为葫芦岛市城市管理公共服务中心）将恒生公司诉至法院，后经葫芦岛市龙港区人民法院（2017）辽1403民初1723号生效判决，判决恒生公司交付19号楼13套楼房，恒生公司拒不履行生效判决，到2018年被告申请执行，因楼房具体不明确和恒生公司已经将19号楼的房屋出售，导致执行不能，现引起该案诉讼。三、被告葫芦岛市城市管理公共服务中心不应承担给付差价款的责任。被告拆迁办与恒生公司签订的《商品房团购合同》是代替拆迁服务中心和拆迁办的职工发起团购签订的合同，在团购时将恒生公司开发水岸帝景的楼房情况已对购房者交代明白，同时在与恒生公司签订合同后，将购房者姓名及联系方式交给了恒生公司。该交付房款和选定楼号的权利义务均由购房者承担，恒生公司收取放款后交付楼房对应的也是购房者。被告动迁办只是起到中介作用，被告也未获取任何利益和收益。根据我国关于房屋团购的相关规定，团购的主体属于购房人，不是团购组织者。因此该案房屋购买合同纠纷的相对人是购房者和房屋开发公司。根据上述事实，我方在以后的同恒生公司交涉、诉讼等有关事务均是为统一维护团购人的利益而进行相关事务，均与原告之间形成的是代理关系。根据我国关于代理与被代理之间形成的关系，法律明确规定，代理人与相对人实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承担。同时，根据法律相关规定被代理人（原告）有权直接向相对人恒生公司提起赔偿。被告在该代理原告购买房屋过程中，尽职尽责，包括催收楼房、诉讼、申请执行等，未收取原告任何费用，不存在过错。该案产生引起的责任纠纷，其过错方是恒生公司。在生效的葫芦岛市龙港区人民法院（2017）辽1403民初1723号判决书中确认该事实，并支持被告诉讼请求，只是恒生公司拒不履行判决导致责任发生。现原告诉讼被告给付楼房差价款责任，于法于理相悖。望法庭查明事实，依法判决，维护被告的合法权益。被告葫芦岛市住房和城乡建设局未答辩。被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司未答辩。经审理查明，2008年5月8日，被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司与被告葫芦岛市城市管理公共服务中心（原葫芦岛市人民政府拆迁安置办公室）签订了《商品房团购预订合同》，被告葫芦岛市城市管理公共服务中心团购被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司开发的水岸帝景小区15、16、17、19、22、31号商品楼，商品房团购价为2,800.00元/m2。并约定被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司在2009年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付。2008年7月16日，被告葫芦岛市城市管理公共服务中心向团购房的购房户原告徐某下发《团购房通知单》,内容为：您参与团购的水岸帝景小区19楼1单元5层502号住宅楼已确定，建筑面积132平方米，团购单价2,800.00元，总购房价款369,600.00元，需分三次付款，首付款为房价的60%，即221,760.00元。原告徐某分别于2009年7月28日、2011年4月12日向被告葫芦岛市城市管理公共服务中心交付了首付款共计221,760,00元。另查明，被告葫芦岛市城市管理公共服务中心曾因房屋买卖合同纠纷将被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司诉至我院，我院于2018年4月13日作出（2017）辽1403民初1723号民事判决（已生效），认定因被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司未按约定交付案涉房屋，被告葫芦岛市城市管理公共服务中心分别于2016年8月30日和2017年6月5日两次向被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司发出关于交付19#楼团购房的催告函，要求被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司告知关于19号楼开工及建设情况、房款的交付时间等，被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司在复函中未告知关于19#楼的建设情况、缴款时间及销售情况。故判决葫芦岛市房屋征收办公室（葫芦岛市城市管理公共服务中心）向葫芦岛恒生房地产开发有限公司交付位于水岸帝景19号楼当中13套楼房购房款；同时葫芦岛恒生房地产开发有限公司收到购房款后，向葫芦岛市房屋征收办公室（葫芦岛市城市管理公共服务中心）交付位于水岸帝景19号楼的13套楼房。2018年6月28日，被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司向被告葫芦岛市城市管理公共服务中心出具《回复函》，载明：房源已全部出售，无法交付。庭审中，被告葫芦岛市城市管理公共服务中心称将原告给付其的首付款221,760.00元中的“一部分交给了恒生房地产开发公司，剩余的部分款项是我们要给恒生公司时，恒生公司没有该房源了，所以没收”，但被告葫芦岛市城市管理公共服务中心未提供证据证明其已交付以及交付数额。再查明，原告徐某称其于2010年6月1日起至2018年5月31日一直租房居住，依据其提供的租房协议计算租金共计108,000元，原告徐某主张租金100,000.00元。上述事实,有当事人陈述，团购房通知单、存款凭证、证人证言、情况说明、房屋团购预定合同、民事判决书、执行裁定书、回复函、房屋租赁协议等证据材料载卷，经庭质证，可以认定。本院认为，依据现有证据，被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司与被告葫芦岛市城市管理公共服务中心签订的《商品房团购预订合同》已履行不能,被告葫芦岛恒生房地产开发有限公司已将案涉房屋另售他人,原告徐某购房目的已无法实现，原告徐某主张返还房款并无不当,本院予以支持。原告徐某将购房款交付给被告葫芦岛市城市管理公共服务中心购买案涉房屋，而被告葫芦岛市城市管理公共服务中心未提供证据证明其已将房款交付给被告恒生房地产开发有限公司，亦未在其知道或应当知道案涉《商品房团购预订合同》已履行不能的情况下将购房款返还给原告徐某，被告葫芦岛市城市管理公共服务中心应当承担返还原告徐某房款221,760.00元并支付资金占用期间的利息的责任。关于利息的计算，原告要求利息计算期间为2009年7月23日至2019年12月止，其主张合理，其中2009年7月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算给付；2019年8月20日起至2019年12月31日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付。被告恒生房地产开发有限公司将案涉房屋另售他人，致使原告合同目的无法实现，被告恒生房地产开发有限公司应承担赔偿原告徐某经济损失的责任。原告主张的租金100,000.00元系因未能购房导致的经济损失，被告恒生房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩意见，是对其自身诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果，根据公平原则并结合原告实际居住情况，对于原告这一主张，本院予以支持。原告徐某主张的购房差价款，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告徐某向被告葫芦岛市住房和城乡建设局主张上述款项，于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛市城市管理公共服务中心于本判决生效后十日内一次性返还原告徐某购房款221,760.00元及利息（利息以221,760.00元为基数，自2009年7月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算给付；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付）；二、被告恒生房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐某租房款100,000.00元；三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,641.00元，由被告葫芦岛市城市管理公共服务中心负担4,626.00元，由被告恒生房地产开发有限公司负担2,300.00元，由原告徐某负担2,015.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  王笑言人民陪审员  李 新人民陪审员  赵丽芹二〇二〇年六月十五日法官助理刘波书记员于雅菲