湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1124民初597号 原告：阳焜霖，男，1990年出生，瑶族，住道县。 原告：阳堡霖，男，1992年出生，瑶族，住道县。 原告：阳明翠，女，1986年出生，瑶族，住道县。 原告阳堡霖、阳明翠的共同委托诉讼代理人阳焜霖，男，1990年出生，瑶族，住道县。 三原告的共同委托诉讼代理人李兴华，湖南中航律师事务所律师。 被告：何霍太，男，1965年出生，汉族，住道县。 委托诉讼代理人刘恩洪，湖南湘源律师事务所律师。 原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠与被告何霍太房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳焜霖、三原告的共同委托诉讼代理人李兴华、被告何霍太及其委托诉讼代理人刘恩洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠向本院提出诉讼请求：：1.判令被告给付原告购房款12万元及违约金（违约金从2017年12月20日起以12万元为基数，按日万分之三计算至购房款付清之日止）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年11月22日，原告的父亲阳召开（阳召开于2019年12月3日因病去世）与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告购买阳召开兴建的位于道县XXX街XX号南栋壹单元贰楼东侧房屋一套，房屋总价款28.6万元，合同约定：房屋交接之日付清余款，留贰万元办好房时付清，余款壹拾陆万壹仟元在2017年农历12月20日前付清，2019年10月底，阳召开将该房屋的产权证交付给被告，可被告一直没有将购房余款12万元付给阳召开，被告的行为已构成违约，因阳召开已去世，原告作为阳召开的第一继承人，根据《继承法》、《民事诉讼法》的相关规定，特向法院起诉，请依法判决。 被告何霍太辨称：一、被答辩人主张要求答辩人给付购房余款12万元的事实缺乏充分证据证明，答辩人代其缴纳的税费27293.38元、合同面积与实际面积误差计房价款21246.40元以及防盗进户门款600元，应当从房屋买卖合同价款中扣减。 1、答辩人与阳召开于2016年11月22日签订《房屋买卖合同》，截止2018年4月1日，答辩人已付购房款17.5万元，即2016年11月22日付1.5万元2017年1月26日付8万元，2018年4月1日付8万元。三次合计支付购房款给阳召开17.5万元。 2、答辩人为了办理不动产权登记，2019年7月3日代阳召开缴纳土地增值税、不动产销售增值税、教育附加、个人所得税、城市维护建设税、水利建设基金等各项税费27293.38元。按照房屋买卖合同第七条甲、乙双方按国家规定各自承担相应税费的约定，上述税费应由房屋建设方或者房屋出卖人向国家有关机关缴纳。 3、房屋出卖人交付的房屋使用面积与房屋买卖合同约定面积不符。本案合同面积146m²，实际使用面积138.39m²，实际使用面积少于合同面积7.61m²，误差比绝对值为5.212%。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的规定，本案误差比在3%以内的面积为4.38m²，误差比超过3%的面积为3.23m²，计价：（4.38m²×1960元/m²＝8584.8元）+（3.23m²×1960元/m²×2倍＝12661.6元）＝21246.40元。 4、被答辩人未按照合同第六条第5项约定安装防盗进户门，应扣减房价款600元。 综上，已付款175000元+税费27293.38元+面积误差房价款21246.40元＝223539.78元。房屋合同价款286000元-223539.78元一600元，实际欠款61860.22元。 被答辩人主张要求支付违约金，缺乏事实根据。 被答辩人父亲阳召开没有按照《房屋买卖合同》第五条 交房时间为本栋工程竣工验收合格后十天内的约定，涉案房屋至今没有提供竣工验收合格的证明文件。 2、合同交房时间是2017年12月20日前（农历），而实际交房时间为2018年6月份。 3、房屋实际面积与合同面积相差7.61m²，被答辩人已构成违约。 4、阳召开没有按照房屋买卖合同第七条的规定向国家机关缴纳相关税费，致使答辩人不能及时办理不动产权登记。在答辩人申请办理不动产权登记时，不得不代其缴纳各项税费，否则无法办理不动产权登记。 5、答辩人在与被答辩人协商支付房屋欠款时，应扣减代缴的税费、房屋面积误差折价款及防盗进户门款，遭到被答辩人无理拒绝，被答辩人要求答辩人支付房屋全部剩余款，因此双方未达成一致意见，答辩人只好将剩余的部分购房款向银行提存，履行付款义务。 6、被答辩人未按照房屋买卖合同第六条第5项约定安装防盗进户门，已构成违约。 7、房屋主卧室楼板开裂漏水，房屋存在质量问题，保留诉权。 综上所述，被答辩人要求支付购屋剩余款，必须扣减答辩人代其缴纳的税费和房屋面积误差折价款。被答辩人违约在先，要求赔偿违约金不符合法律规定，应予驳回。 原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠围绕诉讼请求举证如下：证据一、户ロ注销证明，拟证明阳召开因死亡其户口于2020年3月16日被注销；证据二、道县濂溪街道濂溪社区《证明》一份，拟证明原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠系阳召开的法定继承人，具有本案诉讼主体资格；证据三、阳焜霖、阳堡霖、阳明翠的身份证复印件，拟证明原告已成年具有完全民事行能力，具有诉讼主体资格；证据四、2019年6月23日阳召开与被告签订的《房屋买卖合同》，拟证明被告何霍太购买阳召开新建的位于道县XXX街XX号南栋壹元贰楼东侧房屋一套，总价为贰拾捌万陆仟元，被告应在2017年农历12月20日前付清余款，被告至今没有将余款110700元付清，构成违约。卖方是自然人，不是房地产开发商。双方明确约定房屋面积以图纸为准，不存在面积误差以及赔损的问题。被告没有按合同交付余款，构成违约。防盗门的600元已经扣除，没有计算在内；证据五、2020年3月13日，阳焜霖与何霍太签订的《协议》一份，拟证明被告尚欠原告购房款110700元，约定贷款后将房款付清，现被告己用该房屋贷款，但并没有按约定付清房款，被告已构成违约；证据6、工程质量检测报告，拟证明原告建设的房屋经检测是合格的，房屋没有质量问题，是合格的。 被告何霍太对上述证据质证如下：对证据一、证据二、证据三的三性均无异议，对证据四合同的三性均无异议，对证明目的有异议，原告认为合同约定第二条，这个面积是估算面积，而且按图纸，这种约定是违反法律规定的，法律规定是以实际面积来计价的，设计图纸的面积与实际面积有误差。对证据五，是双方协议，对真实性没有异议，对证明目的有异议，这份协议上并没有约定谁的税由谁承担。对证据六质量检测报告的真实性没有异议，但是只能说明当初表面检测合格，不能代表房屋实际没有问题出现，按相关规定我们还有保质期。 本院对原告所举证据认证如下：被告对原告所举证据一、二、三、四的三性均无异议，本院予以确认；被告对原告所举证据五、六的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。 被告何霍太举证如下：证据一、公民身份证，拟证明：被告何霍太的身份信息。证据二、房屋买卖合同，拟证明：房屋买卖合同关系，合同房屋面积146㎡，每平方米单价1960元，各自依法承担国家相关税费等。证据三、收据（三张），拟证明：已付购房款17.5万元。证据四、税收完税证明（三张），拟证明：纳税人名称：阳召开，交付税费27293.38元，该税费由被告何霍太向税务机关交付。证据五、不动产权证（湘【2019】道县不动产权第0XXXX44号，拟证明：何霍太2019年11月28日办理不动产权登记，房屋建筑面积138.39㎡。证据六、银行存款存单，拟证明：何霍太2019年3月26日向银行提存人民币68300元，用于支付本案购房剩余款。 原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠对被告所举证据认证如下：对被告所举证据一、二、三的三性均无异议，对证据四需注明纳税主体是阳召开，完税凭证是2019年7月3日，双方协议是2020年3月，也就是说双方对如何完税进行了口头约定，进行了变更，所以在后面的协议中才没有体现税款缴纳事项。如果谁还是按合同约定缴纳，被告在协议中就不会注明欠余款多少钱。从实际来看，双方对税款缴纳已经进行了变更。对证据五的三性均无异议，对证明目的有异议，产权面积和合同面积有误差，但是误差在合同已经明确约定以施工图纸表明的建筑面积为准，而不是以产权面积为准。对证据六，因为当时双方约定贷款下来后支付余款给原告，存款单的数额与协议约定的不一致，不是原告不愿意接受，而是被告没有按协议约定的支付购房款。 本院对被告所举证据认证如下：原告对被告所举证据一、二、三、五的三性无异议，本院予以确认。对证据四、六的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认以下事实：2016年11月22日，原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠的父亲阳召开（为甲方）与被告何霍太（为乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方新建的的位于道县XXX街XX号（原道县食品厂内）南、北两栋房屋对外出售。为明确双方权利、义务，经双方协商一致，达成如下条款，供共同遵守。一、乙方同意购买南栋壹单元贰楼东侧房屋；二、房屋面积以施工图纸标明的建筑面积为准，建筑面积为146平方米（含楼梯和通道按户分摊面积），但楼梯和通道的使用权属共有；三、房屋单价每平方米1960元，总价款为286000元；四、甲、乙双方同意按工程进度分三期付款。1.第一期付款时间及金额：双方合同签字之日付1.5万元；2.第二期付款时间及金额：本楼层主体工程封顶十天内即2016年农历12月20日前付玖万元；3.第三期付款时间及金额：房屋交接之日付清余款；留贰万元办好房产时付清，余款壹拾陆万壹仟元在2017年农历12月20日前付清；五、交房时间为本栋工程竣工验收合格后十天内。六、房屋质量：5.甲方只安装价格600元左右的防盗进户门；七、甲、乙双方按国家规定各自承担相应税费；八、甲方在交房后半年内负责办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，契税和工本费由乙方承担；九、违约责任：1.甲方交付的房屋不存在所有权的瑕疵；2.乙方必须依本合同约定给付购房款。如迟延给付，按未给付金额处每日万分之三的违约金；3.甲乙双方必须信守合同，任何一方不得反悔。否则，悔约方承担守约方总价款20%的违约金后，本合同仍应继续履行。合同签订当日何霍太交给阳召开购房款1.5万元，2017年元月26日何霍太交给阳召开购房款8万元，2018年4月1日何霍太交给阳召开购房款8万元，合计17.5万元，阳召开均写了收据给何霍太。 2017年6月3日，阳召开所建南栋房屋经道县建达工程质量检测有限公司检测，结论为：根据现场检测，分析结果表明，所检构件质量基本符合设计要求，未发现影响结构正常使用等异常情况。2018年6月份阳召开交房给何霍太。随后，何霍太对房屋进行装修，并于2018年12月份装修完毕进住。 2019年7月3日，何霍太代阳召开向国家税务总局道县税务局缴纳土地增值税、不动产销售增值税、教育附加、个人所得税、城市维护建设税、水利建设基金等各项税费27293.38元。2019年11月28日，阳召开为何霍太办好了不动产权证，证号：湘（2019）道县不动产权第0XXXX44号，共有宗地面积1544.33㎡（单独土地使用面积16.21㎡）/房屋建筑面积138.39㎡（专有建筑面积125.79㎡，分摊建筑面积12.60㎡）。 阳召开于2019年12月3日因病去世。阳焜霖系阳召开的长子、阳堡霖系阳召开的次子、阳明翠系阳召开之女。 2020年3月13日，阳焜霖与何霍太达成协议，协议内容为“今从阳焜霖处拿到不动产权证贷款，双方约定好贷款下来就将房屋余款人民币壹拾壹万零柒佰（￥110700.00）元付清给阳焜霖，不得拖欠，违约不给，阳焜霖有权收回房屋。签名：阳焜霖、何霍太，2020年3月13日”。2020年3月26日，何霍太贷出款后，因付款及扣税有争议，张裕强在道县农村商业银行股份有限公司东门支行预存68300元备付。原告认为被告未按协议约定将购房余款110700元付给原告，原告向法院起诉。 本院认为，本案属房屋合同纠纷。原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠的父亲阳召开（为甲方）与被告何霍太（为乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。双方应按《房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。合同签订后被告依合同给付了17.5万元购房款给原告父亲阳召开。 2020年3月13日，阳焜霖与何霍太达成协议，协议内容为“今从阳焜霖处拿到不动产权证贷款，双方约定好贷款下来就将房屋余款人民币壹拾壹万零柒佰（￥110700.00）元付清给阳焜霖，不得拖欠，违约不给，阳焜霖有权收回房屋。签名：阳焜霖、何霍太，2020年3月13日”。该协议可视为双方对《房屋买卖合同》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条5、第八条的认可、结算、交房及付款时间的变更，即何霍太所欠购房款111000元+契税和工本费300元-防盗进户门600元=110700.00元，交房以实际交房时间为准，付款时间变更为贷款下来就将房屋余款人民币壹拾壹万零柒佰（￥110700.00）元付清给阳焜霖。与原告的代理人在法庭辩论中陈述“被告欠111000元，为什么后面是110700元，合同第六条，正好就是减去了门的600元。合同第八条，契税工本费是三百元，减去门，加工本费就是110700元”的辩论意见相符，对该辩论意见，本院予以采信。 原告提出“被告何霍太向税务机关交付税费27293.38元，纳税主体是阳召开，完税凭证是2019年7月3日，双方协议是2020年3月，也就是说双方对如何完税进行了口头约定，双方对税款缴纳已经进行了变更，所以在后面的协议中才没有体现税款缴纳事项”的辩解意见，因原告未能提供双方对税款缴纳已经进行了变更的证据，因此，对原告提出的该辩解意见，本院不予采信。 被告何霍太提出“被告为了办理不动产权登记，2019年7月3日代阳召开缴纳土地增值税、不动产销售增值税、教育附加、个人所得税、城市维护建设税、水利建设基金等各项税费27293.38元。按照房屋买卖合同第七条甲、乙双方按国家规定各自承担相应税费的约定，上述税费应由房屋建设方或者房屋出卖人向国家有关机关缴纳；原告要求支付购屋剩余款，必须扣减被告代其缴纳的税费”的答辩意见，因阳焜霖与何霍太于2020年3月13日的协议没有涉及何霍太代阳召开缴纳土地增值税、不动产销售增值税、教育附加、个人所得税、城市维护建设税、水利建设基金等各项税费27293.38元问题，原告也未能举证证明与被告协商变更税费27293.38元的承担问题，应按《房屋买卖合同》第七条“甲、乙双方按国家规定各自承担相应税费”的约定处理，上述税费27293.38元应由房屋出卖人阳召开承担，因何霍太已代阳召开缴纳上述税费27293.38元，可从何霍太未付的购房款中扣除；因此，对被告何霍太的该答辩意见，本院予以采信。 原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠提出“判令被告给付原告购房款12万元及违约金（违约金从2019年11月1日起以12万元为基数，按日万分之三计算至购房款付清之日止）”诉讼请求，因2020年3月13日，阳焜霖与何霍太达成协议，约定好贷款下来就将房屋余款人民币贰拾万玖仟柒佰（￥110700.00）元付清给阳焜霖，减去何霍太已代阳召开缴纳税费27293.38元，余款83406.62元应由被告何霍太给付原告。关于违约金：按《房屋买卖合同》第九条约定如迟延给付购房款，按给付金额处每日万分之三的违约金，符合法律规定；2020年3月13日，阳焜霖与何霍太达成协议，约定好贷款下来就将房屋余款人民币壹拾壹万零柒佰（￥110700.00）元付清给阳焜霖，不得拖欠，何霍太于2020年3月26日贷出款后，因付款及扣税有争议，何霍太在道县农村商业银行股份有限公司东门支行预存68300元备付。因此，余款83406.62元应在何霍太2020年3月26日贷出款时由被告何霍太给付原告，被告逾期未付，应承担违约责任。违约金应从2020年3月26日起以83406.62元为基数，按日万分之三计算至购房款付清之日止；超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、限被告何霍太于本判决生效之日起十日内给付原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠购房款83406.62元及违约金（违约金从2020年3月26日起以83406.62元为基数，按日万分之三计算至购房款付清之日止）； 二、驳回原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠的其他诉讼请求。 案件受理费2700元，由原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠负担700元，被告何霍太负担2000元（被告何霍太负担的案件受理费2000元，因原告已预交，被告在给付本案案款时一并付给原告）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  张 适 人民陪审员  张明清 人民陪审员  魏玉莲 二〇二〇年六月五日 法官 助理  莫立婷 书 记 员  洪 坚 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定: 1.质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家质量标准的，按照通常标准履行。 2.履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。 3.履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。 4.价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行;没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。合同对专利申请权没有约定的，完成发明创造的当事人享有申请权。合同对科技成果的使用权没有约定的，当事人都有使用的权利。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利； （七）公民的其他合法财产。 第九条继承权男女平等。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。