江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0203民初828号 原告:朱乐昌，男，汉族，1971年3月6日出生，住景德镇市珠山区。 委托诉讼代理人：曾朝阳，江西景之元律师事务所律师。 被告：施小杨，男，汉族，1959年11月8日出生，住景德镇市昌江区。 被告：施志诚，男，汉族，1985年10月19日出生，住景德镇市昌江区。 原告朱乐昌诉被告施小杨、施志诚租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，适用简易程序于同年5月21日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告施小杨、施志诚经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故根据民事诉讼法的相关规定对其缺席审理，本案现已审理终结。 原告朱乐昌向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告返还租金3656245元，按银行同期贷款利率计息支付2020年1月16日期至实际偿付之日止的利息；二、判令被告赔偿原告损失200000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年至2014年，被告施小杨向原告陆续借款3800000元，至2014年6月20日，本息合计欠原告4540000元。因被告一无力偿还上述借款.被告一被告二自愿将其所有的梨树园小区珠光花苑会所房屋一至四楼及院子租赁给原告.双方约定租期30年，从2014年6月1日起至2044年5月31日止。签订协议之日30年租金一次性付清共计4500000元，租金以被告欠原告的借款本息4500000元冲抵。合同签订后被告交付了房屋。原告与原承租户重新签订房屋租赁合同，由原告将该房屋出租给原承租户并收取租金。因赣州银行股份有限公司南昌支行与被告施志城、施小杨、陈浩、陈珍香，陈镇、南昌景邦贸易有限公司借款合同纠纷一案，南昌县人民法院于2019年8月31日10时至2019年9月1日10时，依法在淘宝网司法拍卖网络平台对景德镇市广场北路梨树园小区珠光花苑会所一栋进行公开拍卖，2019年9月1日买受人胡利建竞得上述房产，现法院已经将上述房产所有权依法办理给买受人胡利建，该财产所有权已转移给买受人胡利建，并于2020年1月16日将原告强制迁出以上房屋。原告认为，被告欠原告借款本息4540000元无法偿还，双方约定被告将其所有的房屋租赁给原告，4500000元欠款用于折抵租金。现房屋已被拍卖，租赁合同已无法履行.被告应当返还原告已交付的全部租赁期租金中剩余租期的租金，并依照合同约定赔偿原告因此产生的损失。为此，特具状法院，望判如所请。 原告在举证期限内向法庭提交如下证据： 证据一、银行取款凭条，中国农业银行卡交易明细、2013年12月18日20万元借条一张、2014年4月19日21万元借条一张、2014年5月20日11万元借条一张、2014年6月20日22万元借条一张。2014年6月20日100万借条一张。证明2013年3月4日，原告向被告施小杨的配偶陈珍香转账支付266万元，另外交付现金14万元。2013年12月18日至2014年6月20日被告施小杨和其妻子陈珍香共向原告借款74万元。2014年6月20日被告施小杨和其妻子陈珍香向原告借款100万元。以上本息合计454万元； 证据二、房屋租赁合同一份，证明2014年6月1日被告将梨树园北苑“珠光花苑：会所房屋面积2100平方米，一至四楼及院子租赁给原告，租赁期为30年，租金450万元一次性付清。如果违约造成的损失双倍赔偿。被告以该栋房屋租赁给原告，其欠原告的450万元用于冲抵租金; 证据三、房屋租赁协议书(施小杨与原承租户朱丽萍，王日起)一份；房屋租赁协议书(原告朱乐昌与朱丽萍)一份；房屋租赁合同(原告朱乐昌与万煌辉)一份。证明梨树园北苑：珠光花苑”会所房屋原承租户为幼儿园经营者朱丽萍、王日起。被告以债务抵租金将房屋租赁给原告，原告转租给原承租户，约定违约赔偿10万元。所以被告应当对此损失双倍赔偿； 证据四、南昌县人民法院《关于拍卖景德镇市广场北路梨树园小区珠光花苑会所1栋一层、二层、三层、四层非住宅物业的公告(第二次拍卖公告)》、网络竞价成功确认书，证明1、被告租给原告的房屋被南昌县人民法院在淘宝网司法拍卖；2、该房屋已出租给原告，租赁期30年，租金450万元已全部付清给被告。印证了证据一、二、三的真实性；3、该房产被胡利建以5733092元拍得； 证据五、南昌县人民法院查封照片三张，证明2020年1月16日梨树园北苑“珠山花苑”会所被南昌县人民法院查封。该房屋已无法租赁使用。 因被告施小杨、施志诚未到庭参加诉讼，亦未提供答辩状、举证及质证，故视为放弃权利。 根据原告的申请，本院调取的证据材料有： 一、陈珍香讯问笔录（2015年7月6日） 二、朱乐昌讯问笔录（2014年7月29日） 三、景德镇市公安局昌江分局起诉意见书——昌公（经）诉字【2015】0073号。 针对上述证据，原告的质证意见为：证据一与证据二能够证明被告施小杨、陈珍香夫妇向原告借款380万元的事实。证据三能够证明被告施小杨、陈珍香夫妇向原告借款380万元，本金未还的事实。 经庭审调查，原告所提交证据与本院所调取的证据能够相互印证，其真实性能够确认，故本院予以采信。另外，本院所查明的事实与原告所述一致。 本院认为：围绕着原告的诉请，本院简单阐述如下：根据原告所举证据及本院所调取的证据可以相互印证得知，本案中原、被告的租赁关系系由借贷关系转变而来——原告向被告共借出本金380万元，双方于2014年6月20日确认本息合计454万元。与此同时，原、被告双方约定两被告将租赁物出租给原告，租期为30年，并以租金冲抵450元债务。此后，两被告因不能清偿案外人的债务，涉案租赁物被依法拍卖出售，致使原告于2020年1月16日被强制迁出。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”因租赁物被依法拍卖腾出，故租赁合同在事实上已无法履行，根据上述规定，原、被告之间的租赁关系依法解除。 关于租赁费用，原被告之间的租赁关系自2014年6月1日至2020年1月16日（原告被强制迁出该租赁物）共计67个月17天，应付租金为843755元。根据原被告双方以450万元作为租金（30年）的约定，被告应当将剩余未实际履行的租金3656245元（4500000元—843755元=3656245元）返还给原告。因该租赁关系实际于2020年1月16日终止，故以此开始至实际返还3656245元租金止，被告应当按照银行同期贷款利率付息给原告。 关于违约金，原告主张自取得涉案租赁物后，就将其转租给案外人，并签订租赁合同并约定违约金。现因涉案租赁物被拍卖，原告因无法交付租赁物给案外人，故应承担违约责任即20万元违约金。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，由于两被告的原因，造成原、被告之间租赁关系无法履行。因此，两被告应根据合同约定，承担违约责任，并支付20万元违约金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第二百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告施小杨、施志诚于本判决生效之日起十五日内向原告朱乐昌返还3656245元租金及相关利息（自2020年1月16日起至实际返还之日止，以3656245元为本金按照银行同期贷款利率计息）。 二、由被告施小杨、施志诚于本判决生效后十日内支付给原告朱乐昌违约金20万元。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案诉讼费37650元，减半收取18825元，由被告施小杨、施志诚共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审判员  郭镇峰 二〇二〇年六月十二日 书记员  邹 俊