广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初923号 原告：北海嘉和房地产有限公司，住所地：广西北海市海城区冠岭路**嘉和商务综合楼，统一社会信用代码：91450500669728378H。 法定代表人：许广清，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周诗然，男，汉族，1988年8月20日出生，住广西北海市海城区，系该公司员工。 被告：李凤娟，女，汉族，1968年3月28日出生，住黑龙江省伊春市，现住广西北海市。 原告北海嘉和房地产有限公司与被告李凤娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北海嘉和房地产有限公司的委托诉讼代理人周诗然、被告李凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海嘉和房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》,并按照合同约定支付20%的违约金，共计81709.4元；2、判令被告偿还原告因被告拖欠月贷而承担阶段性还款担保责任，截止2020年3月12日，共计240972.07元；3、判令被告协助原告撤销商品房合同备案手续、撤销商品房预售买卖合同网上签约记录手续；4、判令被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告撤回“判令被告协助原告撤销商品房合同备案手续、撤销商品房预售买卖合同网上签约记录手续”该项诉讼请求。 事实和理由：2016年5月30日，被告购买了原告开发的位于北海市海城区,并于当日签订了《商品房买卖合同》，依据该合同第七条第3款的约定，被告在支付首期房款的40%之后，其余房款釆取银行按揭的方式付款，并与银行签订了贷款协议，原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任担保人。协议签订后，银行如约发放了贷款，然而，被告却不依约向银行偿还月供款，导致银行按贷款协议约定要求原告承担阶段性连带担保责任，即直接从原告的保证金账户中抵扣，共计：240972.07元。依据《商品房买卖合同》附件四第二条第8款的约定，被告未依约向银行偿还贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回房屋另行处理，买受人应按照合同总价的20%向出卖人支付违约金，总计：81709.4元；被告还应承担原告因其违约行为而产生的诉讼费用等相关费用。原告为了维护自身的合法利益，故诉至法院。 被告李凤娟辩称，一、被告购买涉案房屋并交纳了首期分期及住房登记费、有线电视开通费、管道煤气安装费等计135932.27元，银行月贷自2016年到2018年12月交付70759.43元。被告于2017年6月7日由于涉嫌组织、领导传销活动罪被羁押在北海市第一看守所，委托其丈夫偿还银行贷款自2017年7月-2018年12月44902.26元和首期付款第三期2018年5月15日交44884元，在这期间没有欠款，《商品房买卖合同》约定2017年10月30日交付涉案房屋，被告委托其丈夫去接房，迟迟不交房，至今仍属于开发商的房屋，没有如期交房本身就是一种违约行为。二、《商品房买卖合同》约定逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，同时退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），2019年3月份已超过90日，原告不解除合同，拖延了一年多，请求法院判令被告不属于违约，不应支付20%的违约金81709.4元。三、原告诉请解除合同，就不应再请求被告偿还原告拖欠月贷240972.07元。原告确实归还银行贷款共计214248.14元，并不是240972.07元，涉案房屋并未交付被告，还是原告的房屋，原告归还银行抵押贷款共计214248.14元与被告无关，恳请拍卖涉案房屋偿还原告214248.14元。四、同意原告的第三项诉讼请求。五、合同解除后，被告应返还剩余已付购房款给原告。 经审理查明，2016年5月16日，原告（出卖人）与被告李凤娟（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买嘉和冠山海东区爱丁堡号房屋，单价为每平方米8451.53元，总金额408547元。付款方式为银行按揭，买受人于2016年5月30日前支付首期房款163547元，占全部价款的40%，余款245000元申请贷款支付。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。该合同还约定了其他内容。上述合同于2016年6月20日办理了预售合同登记备案。 同日，原告嘉和公司（甲方）与案外人中国建设银行股份有限公司北海分行（乙方）签订一份《个人住房贷款业务合作协议》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买原告嘉和公司开发建设并依法销售的坐落于冠头岭东、流下村南的经批准命名为“嘉和冠山海东区爱丁堡”四期（8-10#楼）发放个人住房贷款。原告嘉和公司同意在承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，并提供还款担保备付金，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用。保证期限自乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至原告嘉和公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》且乙方持有借款人所购房屋的《房屋他项权证》之日止。 中国建设银行股份有限公司北海分行分别于2018年12月28日、2019年3月27日、2019年7月2日、2019年6月27日向原告嘉和公司作出《通知书》，告知原告嘉和公司，根据合同约定原告对被告的贷款承担连带责任保证，因被告经多次催收后仍拖欠该行贷款本息，该行将扣收原告的贷款保证金。 因被告未依约履行偿还贷款的义务，原告嘉和公司分别于2018年12月28日、2019年3月27日、2019年6月27日、2019年7月2日代被告清偿了贷款本息6723.57元、4867.93元、7540.04元、195116.6元，共计214248.14元。原告主张上述扣款数额加上从每期扣款次日起按日万分之五计算至2020年3月12日产生违约金26723.93元，故被告应偿还240972.07元。被告认可214248.14元扣款数额，但对违约金26723.93元不认可，认为计算不合理。原被告双方一致确认214248.14元扣款系涉案房屋的按揭贷款，已全部结清。原告已收到全部房款408547元。 另查明，原告嘉和公司于2019年2月20日向被告作出嘉地司函[2019]008号《解除合同通知函》，载明，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代还贷的，自原告收到银行主张担保权利的通知起，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告按合同总价款的20%向原告支付违约金等。截至2019年1月31日，因被告未归还银行贷款本息，贷款银行已扣划原告银行账户内款项用于归还被告欠付的银行贷款本息。原告现通知被告，解除双方签订的《商品房买卖合同》，请被告收到该解除通知后5日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出该解除通知15天内配合办理注销备案及预告登记手续。根据邮寄回执显示，该《解除合同通知函》于2019年3月1日交邮，但未见签收信息。被告庭审时否认收到该函。 还查明，根据北海市自然资源局于2020年4月27日出具的不动产登记信息查询证明载明，截止2020年4月27日，位于北海市冠岭路**嘉和冠山海**爱丁堡号房屋已办理权属登记，登记权利人为北海嘉和房地产有限公司；已办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为李凤娟。 再查明，被告李凤娟因犯组织、领导传销活动罪被本院作出的（2018）桂0502刑初325号刑事判决判处将其作为犯罪所得的名下位于北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡号房产予以没收。被告李凤娟不服该判决提起上诉，后经北海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。 本院认为，原告嘉和公司与被告签订的《商品房买卖合同》及原告嘉和公司与中国建设银行股份有限公司北海分行签订的《个人住房贷款业务合作协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利和义务。被告未依约履行偿还贷款的义务，原告嘉和公司根据中国建设银行股份有限公司北海分行的要求，代被告偿还了贷款本息，原告嘉和公司履行了保证责任。根据《商品房买卖合同》的约定“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，……如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。”被告逾期偿还贷款本息的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告嘉和公司依据前述合同约定请求解除《商品房买卖合同》，依法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房产已被罚没，被告无法于《商品房买卖合同》解除后将该房产返还原告，故原告有权要求被告返还代为垫付的银行贷款本息214248.14元。关于违约金，原告既主张按合同总价款的20%计算，又主张从每期银行扣款的次日起按代偿款项总额的日万分之五计算，被告则抗辩不应支付违约金，并主张上述违约金的计算标准过高请求调整。本院认为，被告逾期偿还银行贷款导致原告作为担保人被银行划扣被告应偿还的贷款本息，对原告而言，其损失为代为偿还的银行贷款本息在逾期归还期间的直接损失即利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，原告诉请的违约金过高，应予调整。被告向原告支付违约金，应以每期银行扣款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准，分别从每期银行扣款之次日起计算至清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告北海嘉和房地产有限公司与被告李凤娟于2016年5月30日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告李凤娟支付给原告北海嘉和房地产有限公司代为清偿的贷款本息214248.14元； 三、被告李凤娟向原告北海嘉和房地产有限公司支付违约金（违约金分别以6723.57元、4867.93元、7540.04元、195116.6元为基数，自2018年12月29日、2019年3月28日、2019年6月28日、2019年7月3日起分段计算至清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮30%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计付； 四、驳回原告北海嘉和房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6140元，减半收取3070元，由被告李凤娟承担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6140元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年六月九日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考