江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初2528号 原告（反诉被告）：南京悦丽屋信息科技有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道秣周东路**。 法定代表人：郑晓亚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：代勇，该公司员工。 被告（反诉原告）：吴宇，男，1990年12月12日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：文凤，江苏宁创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李刚，江苏宁创律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京悦丽屋信息科技有限公司（以下简称悦丽屋公司）与被告（反诉原告）吴宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）悦丽屋公司委托诉讼代理人代勇，被告（反诉原告）吴宇及其委托诉讼代理人文凤、李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告悦丽屋公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签署的合同编号为20181089的《南京市房屋出租委托合同》；2.请求判令被告返还原告房屋租金3673.34元（2019年8月12日至2019年8月31日）；3.请求判令被告支付原告违约金61089.16元（合同总标的359348元×17%）；4.请求判令被告支付原告房屋添置设施物品及装修费用29097元；5.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月31日，原、被告签订《南京市房屋出租委托合同》，约定被告将位于江宁区房屋委托原告进行出租，原告按合同约定向被告支付房屋租金，合同签订后，原告对房屋进行了符合品牌风格的统一装修及配物。2019年，被告将涉案房屋出售于案外第三人，且未向原告告知，7月2日，被告告知原告房屋已出售，且已办理相关过户手续，被告的行为已实际违约，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告吴宇辩称，1.根据原、被告以及租客签订的房屋租赁合同第七条约定“有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任……4、该房屋因买卖交易致使产权人发生变更导致甲丙双方不能履行租约”，被告已于7月17日将房屋过户给其他人，合同已不具备继续履行的条件，被告是基于合同约定的情形提出的合同终止，不存在违约的情况。2.被告在出卖房屋之前一个月的时间已经通知过原告需要出卖房屋，且每次有人进行看房都是原告给被告密码锁的密码，已经给了原告充足的时间去准备该房屋即将不能继续出租，但原告一开始同意被告出卖房屋，并没有阻止被告出卖房屋，在房屋出卖成功之后又索要巨额违约金，原告实际并无任何损失。被告不能履行合同并不是出于恶意，原告索要的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院予以调整。3.被告在租客搬离房屋之后多次要求原告来拆除房屋的装饰以及设备，但原告均拒绝拿回附着物和设备，且在新产权人搬进去之后，被告为原告保管了一个多月设施，在物业联系到被告有居民投诉物品存放在楼道储物间之后，无奈之下自行处置卖掉，出卖的价款可以给付原告，原告所要求的该部分赔偿没有事实和法律依据。 反诉原告吴宇向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告悦丽屋公司返还租金、管理费、押金、水电费等共计37601.1元；2.请求悦丽屋公司承担反诉的诉讼费用。事实和理由：2018年5月31日，吴宇与悦丽屋公司签订《南京市房屋出租委托合同》，在此日期之后，吴宇、悦丽屋公司以及五名租客分别签订了房屋租赁合同，悦丽屋公司作为居间人身份签订，该合同约定了租金以及交付的期限等。吴宇将房子委托给悦丽屋公司出租，收取租金，吴宇早在2019年5月8日就通知悦丽屋公司的联系人要出卖房屋，并且已经联系人去看房，悦丽屋公司当时表示同意并知晓该情况，涉案房屋于2019年6月9日出卖给其他权利人，并在7月2日再次通知悦丽屋公司房子已经卖掉，协商后续的处理事宜，但悦丽屋公司一直未重视该情况，也未配合吴宇办理相关事宜，2019年7月17日，吴宇办理了过户登记，涉案房屋已不属于吴宇，涉案房子已不具备继续履行合同的条件，吴宇主动与五名租客协商搬离房屋，支付了剩余的租金、管理费以及押金、赔偿金给五名租客，该五名租客于2019年8月13日全部搬离了该房屋，但该五名租客的剩余租金、水电费等费用已支付给悦丽屋公司，基于此，请求悦丽屋公司支付剩余的租金、管理费以及押金。为维护吴宇合法权益，特提出反诉，望判如所请。 反诉被告悦丽屋公司辩称，吴宇与悦丽屋公司之间为房屋租赁关系，吴宇将涉案房屋租赁给悦丽屋公司，悦丽屋公司按时足额向吴宇缴纳房屋租金，悦丽屋公司按照合同约定，将房屋再出租给案外人第三人客户，与案外第三人客户形成租赁关系签订房屋租赁合同，案外第三人向悦丽屋公司缴纳租金、押金、管理费等费用与吴宇无关，吴宇已收取悦丽屋公司的租金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，悦丽屋公司（房屋管理机构，乙方）与吴宇（委托方，甲方）签订《南京市房屋出租委托合同》一份，约定甲方将坐落在南京市江宁区（四居室）交由乙方管理出租房屋及与管理、出租事项有关的联络、接洽等事宜，甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，允许乙方增添一间房屋，乙方承担水费、电费、燃气费及乙方自行开通的宽带和有线电视费等。甲方授权乙方的委托期限自2018年9月1日至2023年8月31日，共5年；委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致，其中2018年6月1日至2018年8月31日为免租期，2019年9月1日至2019年9月30日为免租期，甲方应于2018年6月1日前将房屋交付给乙方管理，租金标准为第一年2018年9月1日起5800元／月，合同总租金共计69600元，第二年2019年9月1日起5800元／月，合同总租金共计63800元，第三年2020年9月1日起5800元／月，合同总租金共计69600元，第四年2021年9月1日起6264元／月，合同总租金共计75168元，第五年2022年9月1日起6765元／月，合同总租金共计81180元，乙方支付方式为季付，汇至甲方账户，乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：2018年6月4日支付房租共计17400元，2018年12月1日支付房租共计17400元，2019年3月1日支付房租共计17400元，2019年6月1日支付房租共计17400元，2019年9月1日支付房租共计11600元，以上付款方式依此类推概不列举。出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用（非毛坯房300元×建筑面积）。同日，吴宇向悦丽屋公司出具委托书一份，载明：兹有吴宇委托悦丽屋公司全权办理涉案房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用。合同签订后，吴宇向悦丽屋公司交付涉案房屋。悦丽屋公司按照月租金5800元标准向吴宇支付截止2019年8月31日的租金。 2019年5月初，吴宇告知悦丽屋公司其要出售涉案房屋。2019年7月2日，吴宇告知悦丽屋公司涉案房子已经出售了。2019年7月初，吴宇与悦丽屋公司协商提前退房事宜，双方因违约金数额未能达成一致意见。2019年8月12日，吴宇通过微信发函给悦丽屋公司工作人员，内容为：“致美丽屋正式通知，翠屏诚园36-××××房屋已经卖出去了，里面的租客明天都正式搬走，这边要交房给新的产权人，限你们俩天之内把你们能带走的装修拆除走，如果你们不来拆，那我自己拆，然后拆完之后的物品你们自己过来拿，逾期不拿视为自己放弃权利”。悦丽屋公司未至涉案房屋处取回部分添置的物品。2019年8月13日，吴宇通过微信与悦丽屋公司工作人员联系，内容为：“我的建议是，隔断你们该拆还是拆，东西你们拿着，具体你们的损失我们后面再谈”、“事已至此，空调灯具窗帘你们还当真不准备要了吗”、“房子肯定要交给新房东的，里面我以前遗留的东西，我也要拉走”。2019年9月1日，悦丽屋公司上述工作人员微信联系吴宇，内容为：“翠屏诚园36-××××业主，您好，由于您已经把房子卖了，新业主已经住进去了，已经产生了您违约的情况，所以原定于9.1号和以后的房租我们公司不会继续给您打款”。吴宇回复：“赵经理，您好，自即日起，里面物品没有保管义务，请速拉走”。 另查明：2019年6月13日，悦丽屋公司与案外人谢春林签订《南京市房屋租赁合同》一份，合同甲方为吴宇，乙方为承租人谢春林，丙方为经纪方悦丽屋公司，约定乙方承租××××室A房间，租赁期限自2019年6月4日至2020年6月3日，月租金（税前）1230元，总租金14760元，于2019年6月4日支付7380元，于2019年11月4日支付7380元，房屋租赁押金1230元，水电燃气押金400元、管理费549元，按相关部门规定期限缴纳水费、电费、燃气费等其他租赁使用费（合租屋内所有租户按房价数量平均承担或自行协商解除），第七条合同的解除及续约第（二）项约定：有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任……4、该房屋因买卖交易致使产权人发生变更导致甲丙双方不能履行租约。乙方和丙方在合同上签字或盖章，双方另签订物业交接清单。乙方支付押金1280元、水电燃气押金400元、房管收入（管理费）481.5元、2019年8月5日至2019年9月4日租金7380元。2019年5月10日，悦丽屋公司与案外人于鹏签订《南京市房屋租赁合同》一份，合同甲方为吴宇，乙方为承租人于鹏，丙方为经纪方悦丽屋公司，约定乙方承租××××室B房间，租赁期限自2019年5月12日至2020年5月11日，月租金（税前）1700元，总租金20400元，于2019年5月12日支付10200元，于2019年10月12日支付10200元，房屋租赁押金1700元，水电燃气押金400元、管理费549元，其他内容同上述租赁合同。乙方和丙方在合同上签字或盖章，双方另签订物业交接清单。乙方支付押金1700元、水电燃气押金400元、房管收入（管理费）549元、2019年5月12日至2019年11月11日租金10200元。2019年2月17日，悦丽屋公司与案外人梁煌签订《南京市房屋租赁合同》一份，合同甲方为吴宇，乙方为承租人梁煌，丙方为经纪方悦丽屋公司，约定乙方承租××××室C房间，租赁期限自2019年2月19日至2020年2月18日，月租金（税前）1336元，总租金16032元，于2019年2月19日支付1336元，于2019年3月1日支付14696元，房屋租赁押金1336元，水电燃气押金400元、管理费547.5元，乙方支付押金1336元、水电燃气押金400元、房管收入（管理费）547.5元、2019年2月19日至2019年3月18日租金1336元，其他内容同上述租赁合同。乙方和丙方在合同上签字或盖章，双方另签订物业交接清单。乙方支付押金1336元、水电燃气押金400元、房管收入（管理费）547.5元、2019年2月19日至2019年3月18日租金1336元。2019年8月4日，悦丽屋公司与案外人李茜雨签订《南京市房屋租赁合同》一份，合同甲方为吴宇，乙方为承租人李茜雨，丙方为经纪方悦丽屋公司，约定乙方承租××××室D房间，租赁期限自2019年8月5日至2020年6月20日，月租金（税前）1280元，总租金13482.66元，于2019年8月4日支付1280元，于2019年8月15日支付12202.66元，房屋租赁押金1280元，水电燃气押金400元、管理费481.5元，其他内容同上述租赁合同。乙方和丙方在合同上签字或盖章，双方另签订物业交接清单。乙方支付押金1280元、水电燃气押金400元、房管收入（管理费）481.5元、2019年8月5日至2019年9月4日租金1280元。2018年10月13日，悦丽屋公司与案外人张纲签订《南京市房屋租赁合同》一份，合同甲方为吴宇，乙方为承租人张纲，丙方为经纪方悦丽屋公司，约定乙方承租××××室E房间，租赁期限自2018年10月15日至2019年10月14日，月租金（税前）1150元，总租金13800元，押一付一，于签约当日支付租金1150元，合同起租日起的第15日为每月缴纳次月租金的支付日，即每月30日支付次月租金，房屋租赁押金1150元，水电燃气押金400元、管理费547.5元，其他内容同上述租赁合同。乙方和丙方在合同上签字或盖章，双方另签订物业交接清单。乙方支付押金1150元、水电燃气押金400元、房管收入（管理费）547.5元、2018年10月15日至2018年10月29日租金575元。 2019年8月12日，吴宇（甲方）与谢春林（乙方）达成《协议书》一份，约定关于翠屏诚园36幢××××房屋的解除租赁合同相关事宜，因甲方因已将该房屋出售给第三人，产权已发生变更，现根据《房屋租赁合同》第七条第二款第四项解除该租赁合同，甲乙双方本着诚实守信、平等协商的原则就该事宜达成如下协议：一、原《租赁合同》于2019年8月12日解除；二、租赁合同解除之时，剩余租金4592元，管理费397.5元，房屋押金1230元，合计6219.5元，甲方在乙方搬出该房屋之前支付给乙方，逾期未履行甲方承担违约金一万元；三、因解除该合同给乙方造成的损失，甲方愿意支付各项补偿金合计900元，该款项在乙方搬出房屋之前给付，逾期未履行甲方承担违约金一万元；四、乙方同意在2019年8月13日之前搬出该房屋，若在此之前乙方未搬出该房屋，则乙方承担违约金一万元且甲方有权采用换锁的方式收回该房屋；五、甲方在本协议中支付的租金、押金以及各项补偿是代替美丽屋中介公司支付，甲方在后期向该公司追偿该笔款项时乙方应提供相关帮助，包括但不限于给付身份证复印件、授权委托书，在美丽屋将该赔偿支付给乙方时，乙方应在两日之内支付给甲方，美丽屋给予乙方赔偿款低于本协议第二、三项数额与乙方无关；六、甲方协助提供该房屋新的产权证给乙方去中介办理相关退租事宜，若是能协商解决该事宜，则乙方不需要履行本协议第五项的内容；七、甲乙双方就本次纠纷在本协议中一次性解决，双方再无其它争议；八、本合同一式两份，甲乙双方各一份，具有同样的法律效力。同日，吴宇分别与于鹏、梁煌、李茜雨、张纲签订协议书一份，除金额不一样外，其他内容相同，其中于鹏的金额为退还剩余的租金5016.4元，服务费409.5元，押金为1700元，水电押金400元，合计7525.9元，各项补偿金1200元；梁煌的金额为剩余的租金8318元，管理费307.5元，水电押金400元，房屋押金1336元，合计10361.5元，各项补偿款1000元；李茜雨的金额为剩余的租金、服务费合计1419.2元，房屋押金1280元，水电押金400元，合计3099.2元，各项补偿金900元；张纲的金额为剩余的租金2449元，管理费96元，水电押金400元，房屋押金1150元，合计4095元，各项补偿款1000元。 2019年8月12日，吴宇支付谢春林7119.5元、于鹏8725.9元、李茜雨3999.2元、梁煌11361.5元、张纲5095元。悦丽屋公司认可除吴宇额外支付的补偿款外，应退还租客剩余的租金、押金为谢春林6219.5元、于鹏7525.9元、李茜雨3099.2元、梁煌10361.5元、张纲4095元，合计31301.1元。 审理中，悦丽屋公司与吴宇确认双方签订的《南京市房屋出租委托合同》于2019年8月12日解除，悦丽屋公司使用涉案房屋至2019年8月12日，2019年8月13日至2019年8月31日租金为3554.84元。 关于涉案房屋添置设施物品及装修费用，悦丽屋公司提供北京万通联创装饰有限公司出具的北京美丽屋资产管理有限公司与北京万通联创装饰有限公司签订的装修供应商合作协议及收据两份，2018年7月8日的收据载明：××××室装修款4500元，2018年7月17日的收据载明：××××室配物费用9776元，证明其对涉案房屋装修装饰及物品添附。吴宇质证后认为：仅有收据，没有发票及转账流水，对收据不予认可；对协议真实性无异议，但不能证明本案的装修费用的金额，对于装修部分，其多次要求悦丽屋公司拆卸带走，悦丽屋公司予以拒绝，其也为悦丽屋公司无偿保管了数月，悦丽屋公司在此期间可以将拆卸的物品带走，装修的损失属于悦丽屋自行扩大的损失，且其将房屋交付给悦丽屋公司时已经是简装，悦丽屋公司随后除了增加添附物，并未进行大面积的装修。吴宇提供2019年11月6日收据一份，证明其将原放置在涉案房屋处的部分物品出售，包括衣柜等，共收取680元，同意将该款项归还给悦丽屋公司。悦丽屋公司对收据的真实性不予认可。 吴宇提供历史账单查询，证明悦丽屋公司欠缴的电费、水费等1300元。悦丽屋公司对证据真实性不持异议，但认为该费用不用其承担，应由租客承担。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吴宇将涉案房屋交付给悦丽屋公司使用，悦丽屋公司向吴宇支付租金，因此吴宇、悦丽屋公司之间签订的《南京市房屋出租委托合同》实为房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。双方当事人应当按照合同约定，履行各自的义务。双方合同约定租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日，现因吴宇出售涉案房屋导致涉案房屋租赁合同无法继续履行，应由吴宇承担违约责任。悦丽屋公司与案外人签订了《南京市房屋租赁合同》，虽然合同载明甲方为吴宇，但是租赁合同由悦丽屋公司与案外人签订，权利义务均约束悦丽屋公司与案外人，吴宇非该租赁合同的当事人。吴宇辩称其依照《南京市房屋租赁合同》的约定提出合同终止，其未违约，本院不予采信。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。悦丽屋公司和吴宇认可《南京市房屋出租委托合同》于2019年8月12日解除，本院予以确认。悦丽屋公司使用涉案房屋至2019年8月12日，吴宇应将2019年8月13日至同年8月31日期间的剩余租金3554.84元退还给悦丽屋公司。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于涉案房屋添置设施物品及装修费用，悦丽屋公司对涉案房屋投入了部分装修及添置了设施物品，吴宇已于2019年8月12日明确告知悦丽屋公司已经将房屋出售及交付买方，要求悦丽屋公司及时将涉案房屋内的物品取回，但悦丽屋公司未采取适当措施减少损失的扩大，结合悦丽屋公司提供的证据、悦丽屋公司与承租户的交接清单、合同履行情况及双方合同约定等，本院酌定吴宇赔偿悦丽屋公司添置设施物品及装修费用6000元。 吴宇为履行其与他人签订的房屋买卖合同提前拿回涉案房屋，未经悦丽屋公司同意自行与案外承租人签订了协议书，将承租人已交纳的2019年8月13日起的租金及管理费、租金押金、水电费押金退还给了承租人，因吴宇非悦丽屋公司与案外承租人签订的《南京市房屋租赁合同》的当事人，吴宇要求悦丽屋公司返还上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。按照悦丽屋公司与案外人签订的租赁合同，水、电、燃气费用由案外承租人负担，现因吴宇原因，导致案外承租人未及时缴纳退租前的上述费用，故对其要求悦丽屋公司承担上述费用，本院不予支持。 关于违约金，悦丽屋公司与吴宇签订的合同约定了违约金为总租金的17%，吴宇抗辩违约金过高，鉴于吴宇已实际向案外承租人退还了租金押金、水电费押金等31301.1元，本院对于吴宇反诉要求悦丽屋公司支付该费用未予支持，悦丽屋公司亦无需再向案外承租人返还该款项，结合本案的具体情况，该费用与悦丽屋公司因吴宇违约需向悦丽屋公司承担的违约金基本相当，故本院对悦丽屋公司主张的违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告南京悦丽屋信息科技有限公司与被告吴宇之间的《南京市房屋出租委托合同》于2019年8月12日解除； 二、被告吴宇于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京悦丽屋信息科技有限公司返还租金3554.84元、赔偿添置设施物品及装修费用6000元，合计9554.84元； 三、驳回原告南京悦丽屋信息科技有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告吴宇的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1113元，由悦丽屋公司负担557元，由吴宇负担556元，反诉案件受理费减半收取370元，由吴宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员  樊琴亚 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  彭 鄢 见习书记员  徐 洁