文书内容广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤04民再24号二审上诉人（一审被告）：珠海市尚都商业广场有限公司，住所地：珠海市拱北莲花路**爱特商业大厦****之二，统一社会信用代码：91440400776922766C。法定代表人：唐选阶。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴沛，广东德赛律师事务所律师。二审被上诉人（一审原告）：邵月秀，女，汉族，1968年8月7日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘作伟，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪莎，广东瀛凯邦律师事务所律师。二审上诉人珠海市尚都商业广场有限公司（以下简称尚都公司）与二审被上诉人邵月秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月29日作出（2017）粤04民终1570号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2018年12月5日作出（2018）粤04民监8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人尚都公司的委托诉讼代理人张丽、裴沛，二审被上诉人邵月秀的委托诉讼代理人刘作伟、倪莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚都公司称，其对二审期间提出的上诉请求、事实和理由没有补充和变更。尚都公司上诉请求：1.撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初6872号民事判决的第一、二项，改判：驳回邵月秀的全部诉讼请求。2.判令邵月秀承担本案的一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、一审判决在下列事项存在漏查及错查。1.已生效的（2015）珠中法民三终字第35号民事判决书已确认2011年1月25日至31日，尚都公司根据原合同约定发函给业主，函的主要内容提及有关表决事宜及若新签订合同租金回报率调整为７％。2011年3月9日，尚都公司对尚都商业广场各商铺业主的表决结果进行统计，统计结果表明，同意尚都公司按年租金回报率7%继续代理经营商铺的表决业主的商铺面积占商铺总面积的83.14%。一审对表决事项及结果未予查明。2.一审只查明2016年表决时超过80%商铺面积的业主同意统一经营，继续委托尚都公司代理出租经营，但未查明前述同意的事项还包括年租金回报率的标准为7%。３.一审期间，尚都公司共提交了62份尚都公司与尚都商铺业主所签订的《商铺委托代理经营合同》，其中2016年9月18日提交了56份合同，2017年1月4日补充提交了6份合同，然而一审期间法庭却未对补充提交的6份合同组织质证，一审判决中也未对该6份合同有任何的说明，属于程序违法。4.截止至2016年12月2日，已签合同户数为148户，业主商铺面积为10038.84平方米，占商铺总面积10963.94平方米的90.56%；尚未签合同房数共计37户，业主商铺面积为925.1平方米，占商铺总面积的8.44%。一审对此未作查明。5.迄今为止，已在珠海市香洲区××商铺××平方米，占商场总面积为3.97%，而一审认为占商场总面积为10%，属错查。6.开发商珠海市恒裕房产开发有限公司（以下简称恒裕公司）名下拥有尚都商业广场商铺面积应为8720.61平方米，占商场总面积的比例为79.54%。而一审认为商铺面积8740.61平方米，占商场总面积为79.72%，属错查。二、一审判决既然已经认定2011年双方签订的《商铺委托代理经营合同》第十条合同条款有效，那么在已经有超过80%面积的业主同意按年回报率7%的标准继续委托尚都公司统一经营的情况下，邵月秀理应遵照合同的约定与尚都公司续签合同。1.根据2011年《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，当表决同意继续由尚都公司统一经营的业主面积达到80%，包括邵月秀在内的各商铺业主必须受该条款的约束，与尚都公司继续签订《委托代理经营合同》。而且面积超80%的商铺业主在选择由尚都公司继续统一代理经营的同时，亦就续签合同的年租金回报率作了表决，因此，续签合同的内容应当根据业主表决结果而定，合同双方无须就继续统一经营的合同内容另行协商。2.一审判决有关《商铺委托代理经营合同》第十条只是对选择经营方式条件的约定，并不包括对租金标准的认定是错误的。续签合同必然包括对经营方式的确认和租金标准的确认这两个方面。若按一审判决的逻辑，会导致虽然80%以上面积业主同意统一经营的方式，却因为租金未能确定的原因而致使统一经营的目的无法实现。可见，如果将续签合同的经营方式与租金标准割裂开，则会导致《商铺委托代理经营合同》第十条无法实际操作，显然有违合同条款设立初衷。3.续签合同必然已经涵盖了租金标准的确认，尚都公司在2015年11月向各业主发出的《表决表》中也对租金标准进行了表决，截止至2016年3月15日表决结果统计日，已经有89.3%面积的业主同意按照年回报率7%的租金标准继续由尚都公司统一经营管理，这些都符合合同的约定，邵月秀理应按照合同履行，续签新的合同。三、尚都公司主张根据2011年《委托代理经营合同》第十条约定的表决方式确定租金的标准符合合同的约定，并不存在不合理的因素。1.如前所述，合同第十条约定的续签合同的条件，已经涵盖了租金标准的确定，对合同双方均具有约束力。2.一审以恒裕公司持有商铺面积在整个商场总面积的占比达79.72%及恒裕公司与尚都公司存在利害关系为由，作出关于如按合同第十条的原则确定租金标准，会导致与个人业主签订合同时通过购铺业主“少数服从多数原则”集体决策本意不符，该认定错误。理由如下：第一、尚都公司与包括邵月秀在内的商铺业主第二次签订的《商铺委托代理经营合同》第十条，该内容并非第一次出现，其与尚都公司与包括邵月秀在内的商铺业主第一次签订的合同第十一条内容完全相同。当时之所以在第一次签订的《商铺委托代理经营合同》约定该条款，主要基于案涉商铺的特殊性决定其需采用统一经营的方式，所以条款中约定占有商铺面积80%以上业主表决意见决定合同到期后是否继续由尚都公司统一经营。对于该项条款，签约的时候尚都公司亦特别对业主作了说明，业主也表示接受。第二、恒裕公司作为商铺的开发商，其目的也一定是希望将所有商铺出售一空，实现利益的最大化。由于销售数量是可变的，因此，无论是恒裕公司还是尚都公司，根本不可能预测到今后因为商铺大部分未能出售，导致恒裕公司拥有商铺面积占总面积的比例79.54%。第三、恒裕房产的股东与尚都公司的股东尽管是兄弟关系，但是两家公司是独立法人，相互之间没有控股关系，没有关联交易，且这些信息均是公开可查询的，不存在刻意隐瞒的情形，不能简单的以股东之间具有兄弟关系而认定两家公司之间存在利害关系，更何况也没有因此而侵害小业主的任何利益，尚都公司只是按照合同的约定履行合同。第四、双方在2006年第一次签订的合同到期后，尚都公司与全体业主也是采用相同的方式对合同到期以后的经营模式及租金标准进行表决，当时邵月秀对表决方式及表决结果均予以认可，且根据由尚都公司以年租金回报率7%继续统一代理经营这一表决结果与尚都公司续签合同。因此，对于2011年第二次签订的合同到期后通过相同的方式表决决定经营模式及租金标准并无不妥，所作出的表决结果合法有效，对邵月秀应当具有约束力。综上所述，即使将来出现一审所说的可能需要达到购铺的全体个人业主同意的情况下才能改变尚都公司提出的租金标准的情况，作为个人业主，既然选择了这种表决方式，应当遵守这种表决方式产生的相应后果。相反，一审通过一个假设的事件认定合同约定的确定租金原则与“少数服从多数”集体决策原则不符，才是对“少数服从多数”原则的最根本的破坏，亦与契约自由精神相悖。3.一审关于总面积80%的方式不能体现实际购买商铺的多数业主的真实意思之认定，是错误的。理由是：已在珠海市香洲区××商铺面积为：435.4平方米，占商场总面积：3.97%，该部分人在实际购铺的个人业主的面积2243.33平方米中的占比也仅仅约为五分之一。据此，一审仅依据前述占比，无视合同约定，无视第一次合同到期后除一个业主提起诉讼其余业主均对表决结果认同的情况，迳行认定总面积80%的方式不能体现实际购买商铺的多数业主的真实意思认定，该认定不但理据不足，而且也会对其它已经与尚都公司签订新的委托代理经营合同的业主的利益造成严重损害。四、关于确认租金标准的问题。如前所述，由尚都公司继续代理经营的租金及租金确定方式已经通过表决方式予以确定。至于在第二次合同到期后，邵月秀等多名业主通过登报、发函、律师函等方式向尚都公司提出要求，源于邵月秀不尊重表决结果不愿续签新的合同所致，并非一审认定的“不能达成补充协议”。退一步而言，在一审判决已经确认了合同第十条条款的效力且同意统一经营的业主的面积已经超过80%的情况下，合同双方均应当按照合同的约定续签新的合同。即便如一审认定因为租金标准问题双方未能达成一致意见，致使合同迟迟未成立这一前提成立，那作为解决纠纷的人民法院，完全可以在支持合同效力的同时，参考周围市场的租金回报率对本案的租金标准予以调整，这样有助于纠纷的解决，而如果采取一刀切的方式认定合同没有成立，必将给整个尚都商业广场的经营带来巨大的隐患，一个日益完善的商圈可能因此而失去本应带来的社会经济价值，商家及其它商铺业主的利益会受到影响，同时也难以避免会出现群体性事件。五、合同中已经明确约定了合同到期后是否统一经营的方式，其中也必然涵盖了租金标准的确定，在表决同意按照7%租金年回报率由尚都公司统一经营的业主面积达到了89.3%的情况下，邵月秀应当受合同约束与尚都公司签订新的合同。同时基于尚都公司已按约及时足额向邵月秀支付了2016年第二季度的租金，尚都公司与邵月秀之间的新的委托代理经营合同已经成立，尚都公司完全有权继续代理出租案涉商铺，及有权将涉案商铺出租给他人。故，邵月秀要求返还商铺的请求亦依法应予驳回。另外，由于案涉商铺系虚拟分割，如果要求返还商铺，必然无法实现商场的统一经营，也会影响周围其它业主的利益，最终降低整个商场的市场价值。邵月秀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，尚都公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、一审认定事实清楚，不存在漏查、错查情况1.（2015）珠中法民三终字第35号案件与本案并非相同的法律关系，据以判案的基本事实与适用的法律也不尽相同。一审判决在审理查明部分，也已经明确提及（2015）珠中法民三终字第35号案件，不存在尚都公司所称的未查明事项。根据尚都公司统计的数据，表决同意的业主的商铺面积占总面积的83.14%，尚都公司又称开发商恒裕公司名下拥有的尚都商铺面积占总面积的79.54%（拥有1层2层82间商铺，3层4层5层全部的商铺），除恒裕公司外，其他的表决同意的业主的商铺面积仅为3.6%。除恒裕公司外的商铺业主有100多户，可以说大部分的商铺业主是不同意的或未参与表决的。尚都公司采取的表决方式不能代表大部分业主真实意思，反而是少数人决定多数人的表现。2.尚都公司制作的表决事项中捆绑“年租金回报率7%”,没有合同依据，合同中没有关于租金标准需要投票表决及表决方式的约定。3.尚都公司2017年1月4日所提交的证据是在本案庭审结束之后，已严重超出举证期限，并且这些资料与本案也没有关联性，一审法院程序上并不存在违法之处。二、《商铺委托代理经营合同》第十条是关于合同到期后选择统一经营模式或自行经营模式的条件的格式条款，并没有关于租金标准内容的约定。尚都公司将租金标准一并捆绑在关于经营模式选择内容里，没有合同依据，也侵害了包括邵月秀在内其他业主的权利。尚都公司作为格式合同提供方，应当以通常理解解释格式条款，如果发生争议的，应当作出对尚都公司不利的解释1.尚都公司混淆了“是否采用统一经营模式”与“是否续签合同及合同的内容”，是两个不同事项的基本事实。即使采取统一经营模式，也不代表着按照原合同内容继续履行，租期、租金标准等租赁合同的关键内容仍然需要双方协商确定。2.尚都公司将租金标准捆绑到关于经营模式选择的表决程序中，没有任何的合同依据，是对格式条款（即《商铺委托代理经营合同》第十条）单方面的理解和执行，突破了合同的约定。《商铺委托代理经营合同》没有约定在选择统一经营后即视为按原合同履行，更没有约定租金标准适用《商铺委托代理经营合同》第十条约定来确定，所谓的7%租金回报率也完全是尚都公司自己决定的。单从形式上看，尚都公司提供的表决表的内容也是对业主不利的。该表决表中仅有两个选项，要么不同意由尚都公司继续代理经营，要么同意按照商铺年租金回报率7%由尚都公司继续代理经营。这实际上是强制商铺业主二选一，变相剥夺业主在订立合同时的协商权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条的有关规定，尚都公司作为格式条款提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3.在恒裕公司一户面积占比高达79.72%的情况下，如果以面积比率这一个标准来决定经营模式、续签合同内容、租金标准等所有问题，是不合理、不公平的。尚都广场共五层，其中三、四、五层全部属于恒裕公司。恒裕公司即使在一、二层所占的面积比都高达47.7%，加上三、四、五层后总占比高达79.72%，其他剩余多达100户业主（98%的户数）的商铺面积仅占20.28%。按照《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，恒裕公司一户凭79.72%的面积占比，已经基本上左右了经营模式的选择。如果再用面积比率80%来决定包括续签合同的内容、租金标准等重大事项，那么其他98%业主基本上已经丧失了协商合同内容的权利。如按尚都公司所谓的逻辑，只要恒裕公司一户一直同意统一经营、同意续签合同和租金标准，那么其他个人业主就无法自主决定商铺收益、处分的权利，甚至永远无法收回商铺，明显是不合理、不公平的。商铺分布情况如下（具体以法院查明的数据为准）：            楼层              户数              面积（㎡）              面积占比                  一、二层              101户              恒裕82间              4291.26              恒裕2047.93              39%              恒裕总占比18.5%                  其他100户              其他2243.33              其他总占比20.4%                  三层      四层      五层              1户（恒裕）              2225.02              6672.68      （恒裕）                    恒裕总占比61%                        2227.67                  2219.99                  总计              101户              10963.94              100%  （恒裕总占比79.54%）      三、尚都公司故意突破合同约定，对有争议格式条款采取有利于自己的解释的行为，已经严重的违反了诚实信用原则和公平原则，丧失了契约精神1.合同具有相对性，应当由双方当事人自愿、平等协商合同的内容。尚都公司在明知其利害关系人恒裕公司占全部商铺面积79.72%的情况下，仍单方面将续签合同事宜、租金标准捆绑到经营模式的表决中，是变相剥夺了98%的业主的平等协商权利。尚都公司与恒裕公司的股东为兄弟关系，存在利害关系，上述情况恒裕公司或尚都公司均未向业主进行说明或者披露，如果按照《商铺委托代理经营合同》第十条的原则来确定租金标准，在恒裕公司（1户）面积占比79.72%的情况下，需要其他个人业主(100户)意见全部一致（且只能选择否决）情况下，才能改变尚都公司提出的租金标准的实际情况，客观上明显限制或剥夺了个人业主租金决定权。这明显与“少数服从多数”的集体决策原则相反，违反了诚实信用原则。2.租金是租赁合同中的关键项，在合同签订之前双方应当就租金标准协商一致。包括邵月秀在内的商铺业主已经在与尚都公司的租赁关系中丧失了对自有商铺的定价权利，更不用谈处分权，可谓荒唐至极！在2005年与尚都公司签订合同中，约定的年租金回报率为9%，但后续签署的合同却下调为7%，甚至到目前尚都公司提出的续签合同的租金标准仍然为7%，不升反降，与市场规律相悖。所以邵月秀不同意续签合同，很多个人业主也不同意续签合同。根据一审法院判决认定，不同意续签合同的个人业主商铺面积已占商场总面积的近10%，在实际购铺的个人业主中，对租金有分歧意见的几近对半比例，以总面积80%表决通过的方式决定租金标准并不能体现多数实际购买商铺业主的真实意思。恒裕公司外的其他100位业主所有的商铺面积仅占总面积的20.28%，按照尚都公司的逻辑，就算他们一致行动都没法作出任何一项决定。而恒裕公司一户同意的任何决议，其他100户业主必须要全部意见一致才有可能否决，而现实中要其他100户业主一致行动是几乎不可能的事情，等同于剥夺了他们的权利。这种情况下，如果恒裕公司一户永远同意采取统一经营模式、同意尚都公司续签合同的租金标准，其他100户业主几乎永远无法实现商铺所有权的圆满状态，无法收回对商铺的收益权、处分权，所有权形同虚设。在整个房地产市场价格大幅上涨的经济环境里，为何会出现租金不升反减的情况？为何尚都公司作为承租人在续签租赁合同的过程中如此的强势，而商铺所有权人却丧失租金议价权？所有这些反常情况的出现，都是尚都公司违反公平原则，诚实信用原则，恶意解释和扩大《商铺委托代理经营合同》第十条适用范围的结果！尚都公司的行为已经丧失了契约精神，践踏了诚实信用的社会底线。尚都公司所维护的是一家私利，损害的却是商铺业主的民事权益和社会诚信。综上，尚都公司的上诉请求没有根据，请求法院驳回尚都公司的上诉请求，依法维持原判。邵月秀向一审法院起诉请求：1.确认邵月秀与尚都公司于2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》期限已届满，双方不存在合同关系；2.尚都公司返还商铺并支付房屋占用费（按商铺购买原价1214820元的17%标准自2016年4月1日起计至尚都公司返还商铺日止，暂计至2016年8月31日为86049.75元）；3.尚都公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年1月1日，邵月秀向恒裕公司购买了由其开发的珠海市香洲凤凰南路1168号12#商铺（建筑面积35.23平方米）后与尚都公司、恒裕公司签订了《商铺委托代理经营合同》,将上述商铺委托尚都公司代理出租经营，期限至2011年4月1日。2011年5月12日，邵月秀（委托方、甲方）与尚都公司（代理方、乙方）再次签订了《商铺委托代理经营合同》，约定甲方将案涉商铺委托给乙方代理出租经营业务，委托代理经营期限为2011年4月1日起至2016年3月31日，商铺年租金回报率按7%计算，租金按季度支付，季度租金为16965元。合同第三条第3款约定，乙方在委托代理经营期内取得的经营收益超过或低于约定的委托代理租金的，超出部分或低于部分作为乙方的收益或亏损与甲方无关。合同第九条约定“本合同到期前三个月内，双方经协商可另行签订新的委托代理经营合同”，合同第十条约定“尚都商业广场一、二、三、四、五层的全体业主必须于2016年4月1日前就本合同委托代理期限结束后，是否统一经营，继续委托代理出租的问题进行表决。如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达到全部面积的80%以上（含80%）时，甲方有权自行决定选择与乙方签订《委托代理经营合同》或选择自行经营的方式。如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达不到全部面积的80%以上时，则甲方必须选择统一经营的方式，继续与乙方签订《委托代理经营合同》”。合同签订后，案涉商铺交由尚都公司代理经营。2015年11月20日，尚都公司通过邮寄方式通知尚都商业广场各业主协商关于《商铺委托代理经营合同》第九条、第十条是否继续委托尚都公司统一经营相关事宜，并附上表决表，表决的内容分为两项，一是“同意按商铺年租金回报率7%由尚都公司继续代理经营”，二是“不同意由尚都公司继续代理经营”要求业主于2016年2月20日前回复，并定于2016年2月27日公布表决结果。邵月秀收到表决表后回复尚都公司不同意由尚都公司继续代理经营，并在2016年4月27日珠海特区报广告版面上刊载《通知》，内容为“珠海市尚都商业广场有限公司：一层3#、6#、8#、9#、10#、11#、12#共7间商铺业主与贵司签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日合同期满终止，现正式通知贵司：请于2016年4月28日前来与业主协商续约事宜，逾期将视为自动放弃权利”。2016年6月15日，广东凯邦律师事务所受邵月秀委托，通过邮寄方式向尚都公司发出《律师函》，表示2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日到期，双方并未签署新的合同，认为尚都公司已无权处置业主商铺，应当尽快腾退归还业主，尚都公司在合同到期后向业主账户所汇款项将视为尚都公司非法占用、转租案涉商铺的费用，并要求尚都公司于收到函件后三日内与委托人业主处理商铺事宜。2016年6月20日，尚都公司针对上述《律师函》复函称尚都公司于2015年11月20日向185套商铺的业主发出表决表（实际发出183份）收集业主“是否同意按商铺年租金回报率7%由珠海市尚都商业广场有限公司继续代理经营（代理期限由2016年4月1日至2021年3月31日）”的表决意见，截止2016年3月15日回收138份，其中120份选择了表决意见第一项“同意”，另9位业主口头同意，表示“同意”的商铺面积合计9788.85平方米，占尚都商铺总面积10963.94平方米的89.28%，18份表决选择了第二项“不同意”，不同意的商铺面积为492.55平方米，其余38份逾期未回复的商铺面积682.54平方米，逾期未回复视为不同意后，不同意尚都公司继续代理经营的商铺面积合计为1175.09平方米，占尚都商铺总面积10963.94平方米的10.72%。2016年3月16日至2016年6月20日期间，逾期未回复的38位业主中有5位口头表示同意，12位直接与尚都公司签订了新的《商铺委托代理经营合同》，合计商铺面积213.5平方米，至此，同意尚都公司继续代理经营的商铺面积合计为10002.35平方米，占尚都商铺总面积10963.94平方米的91.23%，不同意的商铺面积占比为8.77%。尚都公司依据上述表决结果与邵月秀业主已成立新的《商铺委托代理经营合同》，代理经营期限至2021年3月31日，尚都公司有权占有业主商铺并将其出租给第三人，尚都公司于2016年4月13日支付的款项系根据合同约定的商铺租金而非业主所称的非法占用、转租案涉商铺的费用。《复函》后附《2016年尚都商铺由珠海市尚都商业广场有限公司统一代理经营的表决统计结果》显示尚都商业广场三、四、五层各统计为一户，面积分别为2225.02平方米、2227.67平方米、2219.99平方米，均为同意商铺。一、二层户数为182户，不同意商铺面积为961.59平方米，占8.77%，同意商铺面积3329.67平方米，占91.23%。尚都公司分别于2016年4月13日、7月8日和10月11日向邵月秀转账支付了54528元（18176×3）作为案涉商铺2016年第二、三、四季度的商铺租金。恒裕公司成立于1997年1月，法定代表人为阮永晁，投资者股东为阮永晁、阮永恒。尚都公司成立于2005年6月，2007年1月16日经核准将投资人黄丽婵、阮永晁变更为阮始兴、阮永晁。2009年1月4日，将原法定代表人、执行董事、总经理阮永晁变更为唐选阶。2015年2月6日股东变更为阮始兴、阮东方。尚都公司认可恒裕公司股东阮永晁、阮永恒与尚都公司股东阮始兴、阮东方为兄弟关系。恒裕公司开发的凤凰路1166号大楼《房产面积成果表》显示商业服务10963.94平方米，其中一层2094.06平方米（75个商铺）、二层2197.2平方米（107个商铺）、三层2225.02平方米（109个商铺）、四层2227.67平方米（109个商铺）、五层2219.99平方米（109个商铺）。现三、四、五层全部及一、二层的部分商铺仍为恒裕公司所有（委托代理经营合同显示共计8740.61平方米，占总面积的79.72%），邵月秀等业主购置的商铺分散于第一、二层。商场由尚都公司统一出租经营。案涉商场35号商铺业主黄兆权于2011年起诉尚都公司、广州真功夫快餐连锁管理有限公司，一审法院以（2011）珠香法民一初字第4974号案件受理，该案中黄兆权提出确认2011年的委托代理经营合同已经解除、返还商铺等诉求，经珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三终字第35号案件二审终审，关于《商品房委托代理经营合同》第十一条（内容同本案所涉合同的第十条）的理解，判决认为，从合同文义和合同目的来看，该条款是双方就合同到期后是否继续委托代理出租问题进行的附条件约定，亦即统一经营是全体业主委托尚都公司代理经营的目的。在合同到期后，如果全体业主80%以上同意“统一经营，继续委托代理出租”，则作为合同甲方的业主必须选择统一经营的方式，继续与合同乙方的尚都公司签订《委托代理经营合同》，只有同意“统一经营，继续委托代理出租”的业主达不到上述80%的比例时，作为合同甲方的业主才能够选择自行经营的方式；其次，以合同体系和交易习惯看，该条款还涉及合同以外尚都商业广场一至五层全体业主选择是否继续委托尚都公司统一经营的意思表示，而全体业主在《商铺委托代理经营合同》到期后所作的该意思表示将对本合同的继续签订与否产生相应的约束力；再次，以诚实信用原则看，基于案涉商铺功能的特殊性，该合同条款确定的是“少数服从多数”原则，合同的其他条款内容均已明确了业主所取得及可预期取得的利益，按照上述合同解释的结果并无显失公平之处。该案驳回了黄兆权等原告的诉讼请求。一审法院判决：一、确认邵月秀与珠海市尚都商业广场有限公司于2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》合同期限已届满；二、珠海市尚都商业广场有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将珠海市香洲区凤凰路1168号尚都商业广场一层12#商铺返还给邵月秀；三、驳回邵月秀的其他诉讼请求。一审案件受理费1026元，由邵月秀负担976元，珠海市尚都商业广场有限公司负担50元。尚都公司不服一审判决，提起上诉。本院原审认定的事实与一审一致。本院原审认为，尚都公司上诉主张依据尚都公司与邵月秀2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，超过商铺总面积80%的业主同意按年回报率7%的标准委托尚都公司统一经营的情况下，邵月秀亦应按照合同约定与尚都公司续签合同，因此，本案的焦点为依据《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，业主选择统一的经营方式是否必然包括接受相应的租金标准及尚都公司是否应返还涉案商铺。为此，本院原审认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案商铺虽然处于虚拟分割状态，不同于一般意义上的商铺，且统一经营有可能更大程度上发挥商铺的价值功能，但不能据此否认并损害所有权人邵月秀对涉案商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利；其次，《商铺委托代理经营合同》第十条约定的内容仅仅为合同到期后，是选择统一经营方式还是自行经营方式应依据少数服从多数的原则，该条并未约定租金的标准也应依据少数服从多数的原则。同时，每个业主所有的商铺位置、面积大小各不相同，其租金标准亦应有所不同，在合同没有明确约定租金标准亦应采用少数服从多数原则的情况下，依据统一的租金标准无疑损害了部分业主的利益；最后，尚都商业广场一至五层商铺面积为10963.94平方米，但其中作为尚都商业广场开发商的恒裕公司拥有商铺面积已达8720.61平方米，占总面积的79.54%，而恒裕公司的股东与尚都公司的股东存在利害关系。在恒裕公司出售商铺、尚都公司与业主签订《委托代理经营合同》时，均未向业主说明或披露该情况，如按照前述第十条的原则来确定租金标准，则会出现可能需达到购铺的全部个人业主同意的情况下才能改变尚都公司提出的租金标准的实际情况，势必将造成个人业主行使租金的决定权受该客观情况所限，而这明显与个人业主签订合同时通过购铺业主“少数服从多数”的原则集体决策的本意不符。综上，尚都公司关于依据《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，业主选择统一的经营方式必然包括接受相应的租金标准的主张没有事实依据，本院原审不予支持。因合同约定的委托代理经营期限截止至2016年3月31日，故邵月秀与尚都公司2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日终止。而如上所述，选择统一经营方式并不必然包含接受统一的租金标准，双方就租金标准又未达成一致，故尚都公司无权继续代理经营涉案商铺，尚都公司主张其无须返还的主张亦就没有事实和法律依据，本院原审不予支持。本院原审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2052元，由珠海市尚都商业广场有限公司负担。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点问题为，邵月秀是否应依照《商铺委托代理经营合同》第十条的约定与尚都公司续签合同；依据该约定，业主选择统一的经营方式是否必然包括接受原合同约定的租金标准；在业主主张租金标准不合理的情况下，是否必须终止双方的合同关系。一、关于邵月秀是否应依照《商铺委托代理经营合同》第十条的约定与尚都公司续签合同问题首先，邵月秀虽系案涉商铺的产权人，对商铺享有物权，但是，案涉商铺系虚拟分割的商铺，一直以来均没有以独立的形态加以区分，虽然已经办理了相关权证，但邵月秀并未就其产权的具体界址予以举证证明，案涉商铺与传统的独立商铺存在明显的区别。且案涉商铺是尚都商业广场众多商铺中的一个，根据尚都公司与邵月秀等商铺业主签订的《商铺委托代理经营合同》规定，一直以来均是由尚都公司对商铺实行统一的商业经营管理，不排除尚都公司已经根据经营管理的需要对商场内商铺进行重新布局的可能。根据民法的基本原则及《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主行使权利不得损害其他业主的合法权益”的规定，权利人行使权利时必须合理、适当，不能滥用权利给其他权利人造成损害。尚都商业广场作为一个大型商业体，实行统一经营管理的商业模式，包括邵月秀在内的业主在订立合同时对此也是明知的。为保证物业整体功能的发挥，个别业主行使的权利应当与其他业主的合法权益之间进行平衡。其次，在尚都商业广场一直以来均由尚都公司统一经营且目前大部分业主均选择继续委托尚都公司统一经营的情况下，一旦部分商铺单独分割返还给业主，势必会影响到商场承租户的稳定经营。在本案审理过程中，从邵月秀的主张来看，其实质上并非反对统一经营的模式，只是对租金回报率有异议。最后，基于尚都公司委托代理经营的商铺均处于虚拟分割状态，不同于一般意义上的独立商铺，决定了其必须采取统一经营的方式方能发挥商铺的价值功能，由此双方才会做出合同第十条的约定。一审判决就该条款的效力所作的分析正确，在此不予赘述。根据该条款，原合同到期后，超过80%面积的业主同意统一经营，继续委托尚都公司代理出租经营，双方应就继续统一经营的合同内容协商确定。目前已有80%以上面积的业主同意继续统一经营，尚都公司关于统一经营的主张有合同依据，邵月秀关于确认2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》期限已届满，其与尚都公司不存在合同关系的请求，以及返还商铺的请求均与合同约定不符，亦与整个商场的实际经营状况不符，一审判决予以支持不当，本院予以纠正。二、关于业主选择统一的经营方式是否必然包括接受原合同约定的租金标准问题《商铺委托代理经营合同》第十条约定的内容仅仅为合同到期后，是选择统一经营方式还是自行经营方式应依据少数服从多数的原则，并未约定租金的标准也应依据少数服从多数的原则。如按照前述第十条的原则来确定租金标准，则可能会出现需达到所购商铺个人业主全部同意才能改变尚都公司确定的租金标准的情形，也将造成个人业主行使租金决定权受该客观事实制约，有违公平原则。同时，在统一经营的模式下，应当考虑到每个业主无论商铺位置、面积大小，均是整体的不可分割的一部分，商铺的租金标准不仅应考虑商铺位置、面积大小等客观因素，也应当考虑所有业主为维持以及参与统一经营所作的贡献。因此，尚都公司关于依据《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，业主选择统一的经营方式必然包括接受相应的租金标准的主张没有合同和事实依据，本院不予支持。至于在统一经营的情况下如何确定租金标准，可以由尚都公司与业主重新就租金问题进行协商，或选取中立的评估机构评定租金标准，或通过其他合法方式确定，再依新确定的租金标准续签《商铺委托代理经营合同》。邵月秀系基于其与尚都公司之间的合同关系已经终止而请求尚都公司支付合同终止后的房屋占用费，但是，如前所述，案涉商铺仍应由尚都公司统一经营，故邵月秀关于占用费的请求，本院不予支持，尚都公司应向邵月秀支付租金。在租金标准重新确定之前，尚都公司可先按原合同约定的租金标准向邵月秀支付租金。如另行确定的租金标准与原租金标准不一致的，由尚都公司与邵月秀另行结算，多退少补。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民终1570号民事判决和广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初6872号民事判决；二、驳回邵月秀的全部诉讼请求。一审案件受理费1026元，二审案件受理费2052元，均由邵月秀负担。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  李 苗二〇二〇年六月十九日书记员  黎明华黄奕敏