安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终1213号 上诉人（原审原告）：王于林，男，1983年5月24日出生，汉族，住安徽省萧县,公民身份证号码。 委托诉讼代理人：陈功勇，安徽大森（六安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王琴，女，1985年4月7日出生，汉族，住安徽省霍山县，公民身份证号码 委托诉讼代理人：罗来玉，安徽盛华达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：秦伟，男，1987年3月13日出生，汉族，住安徽省霍山县，公民身份证号码 被上诉人（原审被告）：张敏，女，1988年12月8日出生，汉族，住安徽省霍山县，公民身份证号码 被上诉人（原审被告）：霍山县恋家房产中介服务部，住所地安徽省霍山县衡山镇城关佛子岭东路（新车站对面）。 经营者：万茹，女，1978年10月8日出生，汉族，住安徽省霍山县。 秦伟、张敏、霍山县恋家房产中介服务部共同委托诉讼代理人：王冠军，霍山县南岳法律服务所法律工作者。 上诉人王于林因与被上诉人王琴、秦伟、张敏、霍山县恋家房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省霍山县人民法院（2020）皖1525民初167号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人王于林及其诉讼代理人陈功勇、被上诉人王琴及其委托诉讼代理人罗来玉，被上诉人秦伟、张敏、霍山县恋家房产中介服务部共同委托诉讼代理人王冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王于林上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院刻意回避物权法关于善意取得制度权成要件的规定，一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）、一审法院通过离婚协议及手机短信认定上诉人同意卖房是错误的。1、房屋买卖价款双方并没有协商。2、房屋的评估事宜王琴也没有通知上诉人。3、房屋价款的支付方式王琴也没有通知上诉人。4、房屋买方的信息王琴也没有通知上诉人。（二）、2019年8月3日的执法记录仪视频证明了中介公司和王琴刻意的向秦伟隐瞒了房屋产权状况，上诉人及上诉人的父亲当场表态，其不同意卖房，所以，在产权人拒绝出售房屋的情况下，秦伟和张敏受让房屋就失去了善意的基础。（三）、一审判决不符合善意取得制度的构成要件。被上诉人不权成善意取得，王琴自始至终隐瞒了夫妻共同财产的事实，被上诉人秦伟、张敏在过户登记前已经知道房屋存在产权纠纷且共有人不同意买卖的事实，霍山县恋家房产中介服务部在明知房屋存在产权争议的情况下依然陪同其他被上诉人前往房管局办理过户手续，并最终促成了产权的非法过户，四被上诉人的行为不构成善意取得制度构成要件的标准。二、霍山县恋家房产中介服务部在此次房屋交易中违背行业习惯和行业素养，违背诚实信用原则，应当承担不利的法律后果。2019年7月24日、2019年7月27日上诉人在中介公司经营场所明确告诉中介公司其不同意出售房屋，2019年8月3日晚其应公安机关的要求到达案涉房屋，被上诉人已经知道案涉房屋共有权人主张权利，案涉房屋的买卖存在风险，中介公司应当立即终止本次交易，并规劝双方当事人终止交易，但中介公司依然我行我素，与其他被上诉人恶意串通，于2019年8月5日陪同买卖双方前往不动产登记中心进行变更登记，中介公司的行为违背了诚实信用原则。 王琴辩称，1.王琴作为涉案房屋的产权人有权出售房屋，案涉房屋系王琴与上诉人婚姻存续期间的共同出资财产，根据婚姻法规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；2.王琴出售房屋系上诉人同意，有当事人离婚时的协议以及往来微信聊天记录，说明双方在离婚和离婚后对涉案房屋出售进行过协商，王于林同意出售房屋，并同意搬离案涉房屋，因此王琴出售房屋是经王于林同意并授权的；3.案涉房屋出售价钱合理，被上诉人王琴与秦伟、张敏之间签订的二手房买卖合同合法有效，王琴出售房屋系通过第三方中介机构向秦伟、张敏出售，在中介机构的见证下出售，并在房管部门审核，备案并发证，案涉房屋的出让价额也与秦伟、张敏按揭贷款手续中提交的房屋评估价值金额相吻合。故双方签订的二手房买卖合同是真实意思表示，价格合理，且已办理过户，应有效，故一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人诉请。 秦伟、张敏、霍山县恋家房产中介服务部辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉。根据《中华人民共和国物权法》规定不动产登记证是产权人权属的有效证明。王琴出售房屋时，不动产产权证中登记的是王琴个人的名字，并没有共有人的名称，因此秦伟、张敏有权相信王琴就是该房屋的产权人。2.涉案房屋购买时为31万元，出售是为51.5万元，价款合理。3.在出售房屋时，霍山县恋家房产中介服务部依法审查了相关权属证书，已经尽到了审查注意义务，没有过错，也无需承担任何责任。 王于林向一审法院起诉请求：1.判令被告王琴和被告秦伟、张敏之间签订的二手房买卖合同无效;2.请求法院依法确认霍山县衡山镇天棚层由原告和被告王琴共同所有;3.判令被告王琴、秦伟、张敏赔偿原告的经济损失3万元；4.判令被告霍山县恋家房产中介服务部对上述第3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.本案的诉讼费、公告费、保全费等由四被告承担。 一审法院审理查明，2007年4月3日，王于林与王琴在安徽省萧县民政局登记结婚。2015年3月20日，王琴与韩芳签订购房协议书，王琴购买韩芳位于霍山县房屋（127.73ｍ2），价款共计35万元。该房屋与608室天棚层一起出售，系王琴、王于林共同出资购买。2016年3月22日，霍山县房地产管理局核发了霍字第20160719号房地权证，房地产权利人为王琴，共有情况空白未填写，房地坐落霍山县衡山镇天棚层，608室建筑面积127.73ｍ2608室天棚层建筑面积37.63ｍ2。2016年7月14日，霍山县国土资源局核发了霍国用（2016）第1748号土地使用权证，土地使用权人为王琴，坐落霍山县衡山镇，使用权面积29.53ｍ2。2018年5月10日，王于林与王琴在霍山县民政局登记离婚，双方在离婚协议书中约定:双方共同位于霍山县出售后，所得款项还清债务余款各分一半。离婚后，王于林居住在该房屋。2018年6月2日、6月4日，2019年3月3日，王于林与王琴微信聊天，王于林同意卖房。2019年5月29日，王琴通过霍山县恋家房产中介服务部与秦伟、张敏签订二手房买卖合同，王琴将霍山县衡山镇天棚层出售给秦伟、张敏，价款51.5万元，约定王琴保证该房屋无任何产权纠纷，由此而引起的法律及经济责任由王琴全部承担。双方就室内电器、家具等另行协商作价3.5万元。上述款项连同中介费1万元，合计56万元，秦伟、张敏已经支付完毕。买卖过程中，秦伟、张敏、霍山县恋家房屋中介服务部对房地权证、土地使用权证进行了审查。2019年7月13日、7月21日，王于林与王琴微信聊天，王于林同意卖房、同意搬出。2019年7月底，秦伟、张敏进房入住。2019年7月5日、7月9日、8月3日，王于林、秦伟因上述房屋买卖发生纠纷多次报警。2019年8月5日，秦伟、张敏办理了不动产权证，证号为皖（2019）霍山县不动产权第0003550号，权利人为秦伟，共有权人为张敏。 一审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。案涉房屋系王于林与王琴在夫妻关系存续期间共同出资购买，应属夫妻共同财产，双方均有平等的处理权，王琴出售案涉房屋，不违反规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。王于林与王琴在离婚协议中约定“双方共同位于霍山县出售后，所得款项还清债务余款各分一半。”，从该条约定中可以看出，王于林、王琴均同意出售案涉房屋。王于林、王琴离婚后就案涉房屋的出售在微信中进行协商，王于林同意出售、同意从案涉房屋中搬出，由此可见，在出售房屋的问题上，王于林是同意的。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。王琴出售房屋，提供了房地权证和土地使用权证，权利人是王琴，权属证书上未登记共有权人，秦伟、张敏购买该房屋时有理由相信王琴就是房屋的权利人，相信王琴有权出售房屋，王于林、王琴以35万元价款购买房屋，以51.5万元价款出售，价款相对合理，秦伟、王琴支付了相应的对价，因此，秦伟、张敏无过错且是善意的。同理，王琴通过霍山县恋家房产中介服务部出售房屋，中介审查了权属证书，尽到了谨慎注意义务，也无过错。秦伟、张敏购买房屋后，办理了不动产权证，依法对案涉房屋享有物权。综上，王琴与秦伟、张敏之间签订的二手房买卖合同是双方当事人的真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效，应受法律保护。秦伟、张敏通过买卖取得案涉房屋所有权，且已登记，依法享有物权。王于林诉请确认二手房买卖合同无效、确认案涉房屋为王于林和王琴共同所有，本院不予支持。王于林诉请王琴、秦伟、张敏赔偿损失3万元，诉请霍山县恋家房屋中介服务部承担连带赔偿责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回王于林的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由王于林负担。 二审期间各方当事人均没有提交新证据。 本院查明的事实同一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：王琴与秦伟、张敏签订的房屋买卖合同是否有效。经审理查明，案涉房屋登记在王琴一方名下，王于林与王琴离婚后未将房产变更登记在双方名下，离婚协议中约定“双方共同位于霍山县出售后，所得款项还清债务余款各分一半。”离婚后，王于林与王琴到多个中介公司对案涉房屋挂牌出售，2019年5月29日，王琴通过霍山县恋家房产中介服务部与秦伟、张敏签订二手房买卖合同时将欲出售情况告知王于林，王于林不置可否，合同签订后不久，王于林搬出案涉房屋，由此可见，在出售房屋的问题上，王于林是同意的。因此，王琴与秦伟、张敏之间签订的房屋买卖合同是合法有效的。王于林辩称其搬出房屋是被王琴所逼，因没有证据证明，本院不予支持。王于林辩称有视频证明其不愿意卖房，但该视频发生于合同签订之后，不影响合同的效力。对于王于林基于合同无效提起的其他诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，王于林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人王于林负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 魏晶晶 审判员 王 丽 二〇二〇年六月二十八日 法官助理陈坤柱 书记员熊贤茹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。