湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初825号 原告（反诉被告）：长沙通程控股股份有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区劳动西路**，统一社会信用代码：91430000183800499R。 法定代表人：周兆达，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张凯（特别授权），男，1983年10月11日出生，汉族，系长沙通程控股股份有限公司员工，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：杨凡，湖南天地人律师事务所律师，执业证号：14304200910391800。 被告（反诉原告）：史春锋，女，1950年2月22日出生，汉族，住河南省范县城关镇。 委托诉讼代理人：张焕臣（系史春锋之女，特别授权），女，1972年9月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：黄飞流，湖南维清律师事务所律师，执业证号：14312199810325141。 原告（反诉被告）长沙通程控股股份有限公司（以下简称“通程公司”）诉被告（反诉原告）史春锋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，诉讼过程中史春锋向本院提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）通程公司的委托诉讼代理人张凯，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人黄飞流、张焕臣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）通程公司向本院提出诉讼请求：1、判令史春锋向通程公司支付欠付的租金、综合服务管理费、促销服务费、水费合计434656.5元（计算至2019年11月14日）；2、判令史春锋承担全部诉讼费用。事实与理由：通程公司与史春锋双方于2012年8月7日签订《租赁合同》，约定2012年9月22日至2017年9月21日期间，史春锋承担原告下属通程商业广场怀化店五楼面积为1600平方米场地经营子阳健身房。自项目开业后，史春锋在租赁期内，屡次未足额交纳租金、综合服务管理费、促销服务费。租期到期后，因史春锋原因导致双方未签订新合同而延用原合同，史春锋继续经营至2019年11月14日并欠交相关费用，史春锋此种行为已严重违约，通程公司为维护自身权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）史春锋辩称：史春锋已经缴纳了租金和其他按费用，截至搬离之日，史春锋没有拖欠通程公司任何费用。关于费用的缴纳，双方的财务人员完全可以进行对账核实，以厘清事实。费用的缴纳是一个连续的过程，通程公司从2016年为起算点系计算错误。欠水费27256.5元，与事实不符，水费已经全部交清。通程公司应当将史春锋缴纳水费的财务明细提交以查清案件事实。通程公司违反了合同的约定，且其违约行为严重影响了通程公司的正常经营，并造成的巨大的损失。租赁合同签订后，通程公司未免费为史春锋经营的健身房会员提供地下停车服务，导致引发大量会员投诉和纠纷，严重影响了健身房的经营。合同到期后，通程公司一直以同意降租和继续合作为由拖延时间，导致史春锋遭受了极大的损失。史春锋经营健身房向物业服务方缴纳的停车费应从租金中予以抵扣或给予赔偿。通程公司的开业的时间为2013年5月18日，子阳健身的开业时间为2013年6月18日，租期应顺延至2018年10月合同实际到期。史春锋经营的健身房实际搬离的时间为2019年10月30日。 被告（反诉原告）史春锋向本院提出反诉请求：一、驳回通程公司的全部诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用；二、判令通程公司赔偿史春锋经济损失50万元；三、判令通程公司退还史春锋押金5万元。事实与理由：通程公司违反合同约定，给史春锋造成了巨大的经济损失。通程公司收取了史春锋交纳的租金、综合服务费和促销服务费，但却未为史春锋经营的健身房会员提供地下停车服务，故自2013年年底起因广大会员停车受阻，引发了大量会员的投诉和纠纷，严重影响了健身房正常经营。针对这一情况，史春锋反复多次要求通程公司解决停车问题未果，万般无奈之下，只有向物业服务方另外按月缴纳停车费合计210915元，才解决会员的停车问题。根据《租赁合同书》第二章、第三条的约定，史春锋按年缴纳的192000元综合服务费，包括了公共区域保洁、设备使用、管理维护维修、绿化、保安、水、地、地下车库停车等费用春锋在交纳了停车费的前提下，却无法享有免费停车和使用的权利，通程公司的行为构成违约。合同到期后，通程公司一直以同意降租和继续合作为由拖延时间，导致史春锋承受极大的经济损失，其行为有明显过错，到2018年10月租赁合同自动终止后，期间双方并未续签租赁合同，史春锋通过多种方式催促通程公司负责人，但通程公司一直未予直接回复。自合同届满至史春锋经营的健身房撤场，史春锋独自承担了包括员工工资、租金、各种费用在内的损失为956549元、552000元、852987元，共计2361536元。史春锋向物业服务方缴纳的停车费210915元应从租金中予以抵扣或由通程公司赔偿，5万元保证金应返还。通程公司计算租金的起止时间不实，应以实际开业时间计算租赁期限和租金。通程公司的开业的时间为2013年5月18日，子阳健身的开业时间为2013年6月18日，租期应顺延至2018年10月合同实际到期。史春锋经营的健身房实际停业搬离的时间为2019年10月30日。 原告（反诉被告）通程公司反诉辩称：史春锋在反诉中要求驳回通程公司的全部本诉请求没有依据。史春锋要求通程公司赔偿50万元的损失，没有依据，依法应予驳回。史春锋要求通程公司返还5万元的押金，没有事实依据，依法应驳回。关于租赁期限及合同约定适用问题，本合同正常期限截止到2017年9月21日，租赁期限届满后，应当认定为不定期租赁，有关合同的租赁费用支付等条款应当延续至2019年11月14日史春锋实际撤场时。史春锋称为实现健身会员免费停车而向物业公司支付的停车费属于史春锋的自身经营行为，该费用不应包含在综合服务管理费中，地，地下车库停车的综合管理服务只是有一个可以在地下车库停车的条件是相关费用应由使用人自身承担。史春锋将地下车库停车理解为通程公司办理会员卡的健身会员免费停车买单，与事实不符，依法不应支持。关于水费的问题，由于通程公司的财务人员变更、部分档案查找存在一定的障碍和困难，有关2016年的水费欠交情况只有电子记录，但如果没有依据也不可能平白无故在财务挂账25828.5元。而对于2019年9月至10月期间的水费1428元未交并未提出异议，依法应予以认可和支持。综上，请求驳回史春锋的反诉请求，依法支持通程公司的本诉请求。 经审理查明：2012年8月7日，通程公司与史春锋签订一份《租赁合同》，约定：史春锋租赁通程公司怀化店5楼经营健身房，租金为24000元/月，按月交纳，2015年9月21日开始租金为32000元/月。质量保证金为2万元，合同终止后1个月后，无任何商品质量或服务引起的纠纷予以退还。综合服务管理费16000元/年，提供的服务为：公共区域保洁、公共设备使用、管理、维护维修、公共区域绿化、公共区域照明、公共区域保安、水、地、地下车库停车等告费为3000元/年，合同期限自2012年9月21日至2017年9月21日，起始时间以开业时间为准。2013年5月18日，通程公司怀化店开业。2014年7月3日，双方签订一份《补充协议》，约定：史春锋预付租金30万元，对于预付租金，通程公司按照月利率2%的标准支付利息。自2014年12月16日起抵扣应付租金，利息抵扣完毕后，双方按合同约定的租金标准和支付时间继续履行。 上述协议签订后，史春锋租用门面经营子阳健身健身房，并预交了30万元的租金，预交租金已经于2015年2月抵扣完毕。自2016年1月至2018年6月，史春锋每月支付的租金和综合管理费为44000元，2018年7月至2019年5月每月支付租金和综合管理费为46000元。2019年6月开始未再支付租金和综合管理费。紫阳健身的管理人员多次与通程公司管理人员协商续租事宜，但双方未达成一致意见。2019年10月25日，原告通过发送函件形式催告史春锋结清欠款410828.5元并要求尽快移交场地。2019年10月30日，史春锋经营的紫阳健身闭店，随后进行了现场清理，移交门面。移交前，被告尚有1428元水费未付清。 上述案件《租赁合同》及《补充协议》、函、快递单及EMS邮寄凭证及邮寄凭证跟单打印记录、怀化通程商业广场百货店租赁户水、电收费应收挂账表、边城晚报、2016年1月1日至2019年10月31日欠租明细及2016年2月至2019年5月子阳健身交纳租金和综合管理费凭据、庭审笔录在案证实。 本院认为：通程公司与史春锋签订的《租赁合同》，系双方自愿签订，内容合法，系有效合同，双方应按照合同全面履行。2017年9月21日之后，双方未重新签订租赁合同，但被告仍然继续使用门面，应视为原告同意续租，双方之间的租赁期间应为不定期，租金应按照原租赁合同执行。根据双方签订的租赁合同，租金和综合管理费自2015年9月21日起每月为48000元，史春锋并未按照合同约定支付，其辩称中主张向物业公司缴纳的停车费应抵扣租金，但该种抵扣方式并未得到通程公司的认可，故该抵扣不符合法律规定，故其辩称关于不欠付租金的主张本院不予采纳。史春锋欠付的租金及综合管理费为：4000元×30(月)+2000元×11(月)+48000元×5(月)=382000元，所欠水费1428元，总计383428元应当支付。通程公司请求史春锋支付租金及综合管理费、水费383428元的诉讼请求，本院予以支持。2019年11月1日至2019年11月14日的租金，因通程公司的证据不足以证明史春锋经营的紫阳健身仍占有并使用的事实，故本院对该期间的租金22400元的诉讼请求主张不予支持。2019年8月之前的水费欠费25828.5元因通程公司无任何证据证明该欠费存在的事实，故本院对该部分诉讼请求不予支持。史春锋的反诉请求经济损失的50万元主张中，其按月缴纳的停车费210915元系其为健身房会员提供的停车便利支出，为健身房会员的免费停车服务并未在其与通程公司的租赁合同中进行约定，故该部分费用并非通程公司违约所造成的损失，其在与通程公司协商续租事宜仅为管理人员之间的沟通，并未影响健身房的正常营业，故在此期间所产生的员工工资、租金、各种费用并非通程公司违约所造成的损失，故对于史春锋请求通程公司赔偿经济损失50万元的反诉请求，本院不予支持。史春锋请求通程公司退还押金5万元的反诉请求，因其未提交交纳押金的证据，本院不予支持。其反诉中所主张的租期顺延并非基于合同约定和通程公司的同意，本院对其主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）史春锋于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）长沙通程控股股份有限公司租金、综合管理费及水费383428元； 二、驳回原告（反诉被告）长沙通程控股股份有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）史春锋的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费7820元，减半收取3910元，反诉受理费4650元，共计8560元，由原告（反诉被告）长沙通程控股股份有限公司负担384元，被告（反诉原告）史春锋负担8176元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李 玲 二〇二〇年六月九日 代理书记员  杨梅云 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。