山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初420号原告：杨晓媛，女，1979年9月5日出生，汉族，烟台市亿众智能科技有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：衣振军，山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人：房国辉，山东一和律师事务所律师。被告：烟台经纬实业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区前进路**。法定代表人：赵宪军，执行董事。委托诉讼代理人：李翠荣，女，该公司工作人员。原告杨晓媛诉被告烟台经纬实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人衣振军和房国辉、被告的委托诉讼代理人李翠荣到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告杨晓媛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款341000元，并赔偿2014年4月2日至2018年5月1日止间以房款283575元为基数按银行同期贷款利率年6%计算的利息损失70421.12元，以及自2018年5月1日起至实际给付之日止以341000元为基数分别按银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的利息损失26995.83元（暂计至2019年8月19日）；3、被告支付逾期交房违约金3410元。5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年3月30日，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》和《委托租赁协议》，原告以341000元的价格购买被告开发建设的烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋），被告应在2015年10月31日前将符合合同约定条件的涉案房屋交付给原告；被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告按累计已付款的1%支付违约金；原告同意将涉案房屋委托被告租赁至2018年4月30日止共三年，租金合计54014元，直接抵购房款。合同签订后，扣除被告给予的购房优惠和三年租金，原告向被告支付了购房款283575元。但至今被告未能交房，也不能办理房产权属证书，故原告提起本案诉讼。被告烟台经纬实业有限责任公司辩称，1、原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合合同补充协议的约定，被告不同意解除上述合同。2、双方签订了《委托租赁协议》，且原告实际收取了涉案房屋三年的租金，应视为原告接收了涉案房屋，故不能退房；且在租赁期限内原告也不应计算房款利息损失；3、依据补充协议的约定，被告不承担逾期交房的违约责任，故被告不应承担利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2014年3月30日，原、被告在签订的《三站·经纬广场委托租赁协议》中约定：原告将涉案房屋委托给被告出租，标的用途为商业用途，委托期限自商场正式开业之日起共三年，具体为从2015年5月1日起至2018年4月30日止；原告委托被告出租并收取返还租金，返租比例按房款百分比为准，分别为第一年为5%，第二年为5%，第三年为6%，三年共计54014元；三年租金一次性返给原告，签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除，银行按揭客户在全款中减去返租金后重新计算首付款。2014年3月30日，原告签字确认的《经纬广场商铺签约付款审批单》中载明：涉案房屋的原总价为341000元，合同签约总价为283575元，返租金额54014元。当日，原、被告在签订的合同编号为芝预字第140330020015号《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的、建筑面积为16.80平方米的涉案房屋，用途为商业，该楼总建筑层数为33层，房屋总价款为283575元，于2014年4月2日前付清；被告应在2015年10月31日前，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》和法律法规规定需满足的其他事项并符合合同约定的涉案房屋交付原告使用；被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。上述《商品房买卖合同》的附件补充协议中约定：与被告签订委托租赁经营的客户，无论被告是否按期交房，均按照委托租赁协议享受收益，被告不承担逾期交房的违约责任；《商品房买卖合同》一经备案，除以下几种情形外，不得解除：经有关部门认定，购房者所购房屋质量存在问题的；因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；购房者死亡的。上述《商品房买卖合同》签订后的当日，经房产登记部门审查办理了登记备案手续。原告则依约向被告交付了购房款283575元，被告亦向原告出具了收款收据。2018年4月30日涉案房屋的租赁期限届满后，原告与被告没有续签租赁协议，双方针对涉案房屋亦未办理交接手续。目前，涉案房屋所在的经纬广场工程尚未通过竣工验收。庭审中，原告主张涉案房屋的总价款为341000元，扣除被告抵顶房款的三年租金54014元和被告销售涉案房屋时给予原告的部分折扣优惠后，原告实际向被告支付了购房款283575元。被告不予认可，辩称应以原告实际支付的房款数额作为原告主张损失的计算依据。另，经本院释明，原告坚持在要求被告支付房款利息损失的同时，要求被告支付逾期交房违约金；如二者只能选择其一，则原告优先选择房款利息损失。本院认为，（一）原、被告签订的《商品房买卖合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，各方均应依约履行。（二）履约中，原告依约向被告支付了购房款283575元，另以租金54014元抵顶了购房款，但至今涉案房屋仍不符合合同约定的交付条件，导致合同目的无法实现的事实清楚。现原告请求解除双方在2014年3月30日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，于约相合，本院予以支持。被告拒绝解除合同的抗辩理由，没有法律依据，本院不予采信。（二）合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于本案《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金远低于原告受到的实际损失，以及涉案房屋购房款的支付情况；现原告要求被告返还购房款341000元、支付逾期交房违约金的同时赔偿2014年4月2日至2018年5月1日间以房款283575元为基数按银行同期贷款利率计算的利息损失70421.12元，以及自2018年5月1日起至实际给付之日止以341000元为基数分别按银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的利息损失的主张，本院依法仅支持被告向原告退还购房款337589元（283575元+54014元）及相应的利息损失，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨晓媛与被告烟台经纬实业有限责任公司在2014年3月30日签订的合同编号为芝预字第140330020015号《商品房买卖合同》；二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨晓媛返还购房款337589元，并赔偿2014年4月2日起至实际给付之日止以房款283575元为基数、自2018年5月1日起至实际给付之日止以房款54014元为基数分别按中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的利息损失。三、驳回原告杨晓媛的其他诉讼请求。如被告烟台经纬实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，减半收取为5040元，由被告烟台经纬实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于 晓 宁二〇二〇年六月九日书记员 宋妍（代）