山东省临沂市罗庄区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁1311执异54号 异议人（利害关系人）：孙广顺，男，1965年3月4日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 申请执行人：陈志，男，1981年6月21日出生，汉族，住临沂市兰山区。 申请执行人：山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司，住所地：临沂市罗庄区湖北路中段。 被执行人：温树虎，男，1986年4月2日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 被执行人：温学德，男，1958年2月5日出生，汉族，户籍地临沂市罗庄区。 被执行人：秦然，女，1988年9月23日出生，汉族，户籍地临沂市罗庄区。 被执行人：孙广爱，女，1959年8月2日出生，汉族，户籍地临沂市罗庄区。 在本院执行申请执行人陈志与被执行人温树虎、温学德、秦然（2016）鲁1311执762号民间借贷纠纷和（2019）鲁1311执1277号金融借款合同纠纷两案中，异议人孙广顺于2020年4月9日对本院拍卖温学德、孙广爱共有的位于兰山区临沂综合商贸园房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人孙广顺称，因异议人已于2014年10月16日合法租赁了上述商铺，并签订合法的租赁合同，租赁期限为10年，异议人已足额缴纳了租赁费，异议人合法的承租使用权是受法律保护的。罗庄区人民法院对上述兰山区临沂综合商贸园A区A1-2号楼112商业用房的拍卖行为，事先没有通知异议人，侵犯了异议人基于合法租赁该房屋而享有的优先购买权，异议人请求依法撤销该拍卖。而罗庄区人民法院责令异议人迁出该商铺的执行措施，侵犯了异议人合法租赁权，异议人请求依法撤销该执行措施。综上，异议人合法租赁使用了兰山区临沂综合商贸园商业用房，其房屋租赁权应当受法律保护。为此，异议人特提出执行异议，请求法院支持异议人的异议请求，维护异议人的合法权利。 本院查明: 陈志与温树虎、温学德、秦然民间借贷纠纷一案，陈志于2015年10月19日向本院提出财产保全申请，要求冻结温树虎、温学德、秦然的银行存款110万元或查封其等值的其他财产；同日，本院作出（2015）临民一初字第3099号民事裁定书，裁定：冻结温树虎、温学德、秦然的银行存款110万元或查封其等值的其他财产。同年，10月20日，本院向临沂市房产和住房保障局发出协助执行通知书，查封了位于兰山区××综合商贸××区××楼××房产。该案经审理，本院于2016年1月11日作出（2015）临民一初字第3099号民事判决书，判决：一、温树虎偿还陈志借款本金人民币100万元及相应利息（利息自2015念月22日按月息10%计算至本判决确定的履行期限届满之日止），于本判决生效后十日内付清；二、温学德、秦然对温树虎的上述还款义务承担连带清偿责任，温学德、秦然在承担连带责任后，有权向温树虎追偿。上述判决生效后，温树虎、温学德、秦然未履行生效判决确定的义务，陈志于2016年6月1日向本院申请立案执行，案号为（2016）鲁1311执762号。 临沂市罗庄区农村信用合作联社与温学德、孙广爱金融借款合同一案，本院于2018年8月7日作出（2018）鲁1311民初2154号民事判决书，判决：一、温学德于本判决生后十日内返还临沂市罗庄区农村信用合作联社借款180万元及逾期利息（逾期利息以180万元为基数，自2017年6月21日起至实际给付之日止，按月息11.79375%计算）；二、临沂市罗庄区农村信用合作联社就温学德、孙广爱所有的抵押房屋享有抵押权，并有权在其拍卖、变卖后的价款在最高额230万元限额内优先受偿；三、孙广爱对本判决第一项承担连带责任，在承担保证责任后有权向温学德追偿。上述判决生效后，温学德、孙广爱未履行生效判决确定的义务，临沂市罗庄区农村信用合作联社向本院申请立案执行，案号为（2019）鲁1311执1277号。 因上述二案件所查封的财产为同一被执行人温学德所有，且该查封财产已抵押给临沂市罗庄区农村信用合作联社，故对上述二案并案执行。 2018年8月29日，本院作出（2016）鲁1311执762号之一执行裁定，续行查封了上述涉案房产。2019年8月28日本院作出（2016）鲁1311执762号之三执行裁定，裁定拍卖涉案房产。2019年9月4日，委托山东同泰土地房产资产评估有限公司对涉案房产进行评估；山东同泰土地房产资产评估有限公司于同年9月27日作出鲁同泰房评报字（2019）第0214号房地产估价报告，涉案房产的评估价为2200340.00元。本院于2019年12月5日在淘宝网阿里巴巴司法拍卖网络平台上对涉案房产进行公开拍卖，因无人竞买流拍。2020年1月8日，又在淘宝网阿里巴巴司法拍卖网络平台进行第二次拍卖，买受人柏素英以最高价1605000.00元。2020年3月16日，本院向被执行人温学德、孙广爱发出公告，责令其在2020年4月1日前迁出涉案房屋。2020年3月17日，本院作出（2016）鲁1311执762号之四执行裁定，将涉案房产确权给买受人柏素英。次日，向买受人柏素英送达了上述执行裁定书。 2020年4月9日，异议人对拍卖涉案房产、迁出公告不服向本院提出执行异议，要求保护其合法的租赁权，撤销拍卖；并向本院提供了房屋租赁合同一份、抵债协议一份、借条一份、（2017）鲁1302民初14622号民事判决书一份等证据。 根据异议人提供的证据查明，2014年10月16日，异议人与被执行人温学德签订了《房屋租赁合同》，合同约定，异议人租用涉案房产；租期10年，即自2014年10月16日起至2024年10月16日止；租金10万元/年，协议签订时，一次性付清。 2015年3月7日、4月15日，被执行人温学德分别向异议人借款60万元、20万元；其中借款20万元，临沂市兰山区人民法院作出（2017）鲁1302民初14622号民事判决书，判决被执行人温学德偿还异议人；借款60万元未提供转款证明。 2017年7月28日，异议人与被执行人温学德签订《抵债协议书》，协议约定，异议人在兰山法院诉讼时，保全的货物，双方同意用查封货物抵债157340元；余款42660元和保全费用6320元以及2015年3月结款60万元和利息抵顶异议人租用涉案房产的租金。 另查明，2014年6月27日，被执行人温学德、孙广爱以涉案房产抵押向临沂市罗庄区农村合作社联社借款180万元，并在临沂市房产登记交易中心办理了抵押登记。同时，本院作出的（2018）鲁民初2154号民事判决，判决临沂市罗庄区农村合作社联社对涉案房产享有抵押权，并有权在其拍卖、变卖后的价款在最高额230万元限额内优先受偿。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，被执行人温学德、孙广爱于2014年6月27日将涉案房产抵押给临沂市罗庄区农村合作社联社，办理了抵押登记后，又在2014年10月16日与异议人签订《房屋租赁合同》将抵押物出租给异议人，根据上述法律规定，异议人与被执行人温学德之间的租赁关系不得对抗临沂市罗庄区农村合作社联社已登记的抵押权，不能影响抵押权人临沂市罗庄区农村合作社联社实现抵押权。本院依法对抵押房产进行拍卖，符合法律规定。因此，异议人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款规定，裁定如下： 驳回异议人孙广顺的异议请求。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内，向山东省临沂市中级人民法院申请复议。 审判长  厉建鹏 审判员  王兆山 审判员  张广林 二〇二〇年六月十日 书记员  庄欣桐