广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1264号原告：谢雪红，女，1985年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************042。委托诉讼代理人：何学聪，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山市高明江滨新城房地产有限公司，住所地佛山市高明区***********，统一社会信用代码914***********275R。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：李豪玲，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：李楚红，女，系该公司职员。原告谢雪红诉被告佛山市高明江滨新城房地产有限公司（以下简称江滨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年4月29日依法公开开庭进行了审理。原告谢雪红的委托诉讼代理人何学聪，被告江滨公司的委托诉讼代理人李豪玲、李楚红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告自2017年7月1日起至2018年11月30日完成修复、更换之日期间遭受的损失12461.38元（其中物业服务费12304.09元、公摊水电费132.29元、诉讼费25元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月3日与被告签订《广东省商品房买卖合同》。双方约定原告购买被告开发建设的位于江滨香格里花园X街XX号的商品房别墅一套，总价款2863663元。原告如约交付全部购房款。被告于2017年6月份通知原告收楼。原告于2017年6月29日在对涉案房屋进行验收时发现，房屋存在落地窗无钢化玻璃CCC标志，多处位置未做防水、墙壁开裂、墙体空鼓、漏水渗水等大小共23处质量瑕疵，不符合双方合同约定的交付标准以及国家、行业质量标准，不符合正常居住安全需要，因此，当场拒绝收楼并将上述问题由被告工作人员在《房屋验收表》上如实记录，要求被告尽快做出整改。期间，原告多次到涉案房屋现场查验并催促被告整改，但被告一直推诿、拖延修复工作，导致原告迟迟无法对涉案房屋进行装修、入住。因此，原告将被告诉至法院[案号为（2018）粤0608民初3765号]，要求其依法承担对涉案房屋的修复义务，被告才被迫无奈开始履行修复工作，直到2018年11月30日才对上述瑕疵修复完毕。期间，因原告以涉案房屋存在大量瑕疵且未修复为由拒绝收楼及支付物业服务费，涉案房屋所在小区的物业服务公司广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司将原告诉至法院[案号（2019）粤0608民初303号]，法院经审理后判决原告支付物业服务费12304.09元、公摊水电费132.29元，并承担诉讼费25元。原告对上述费用已实际支付完毕，但原告认为原告上述损失依法应由被告承担。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告佛山市高明江滨新城房地产有限公司辩称，一、涉案房屋已取得《竣工验收备案表》，符合交付标准，房屋并不存在结构性质量问题，既不影响房屋安全使用，也不影响房屋的整体交付。同时，答辩人已按约定期限通知被答辩人收楼，履行了交付义务。涉案房屋于2017年3月22日取得佛山市高明区国土城建和水务局签发的《竣工验收备案表》，表明该房屋经政府相关部门验收合格，房屋质量符合交付标准。关于收楼问题，高明法院（2019）粤0608民初303号民事判决书已认定，该判决不支持原告拒绝收楼的抗辩理由。答辩人已按合同约定时间履行了交付义务，涉案房屋交付时间应认定为2017年6月30日。具体详见《收楼通知书》《广东省商品房买卖合同》。综上所述，答辩人将完全符合交付条件的房屋交付给了被答辩人，被答辩人无正当理由不能拒收，交付后的物业管理费、水电公摊费理应由被答辩人自行承担。二、答辩人与物业管理公司是两个相对独立的法律主体，物业管理公司所收取的物业服务费、公摊水电费与答辩人无关。因此，被答辩人要求答辩人承担2017年7月1日至2018年11月30日的物业管理费及公摊水电费、诉讼费并无法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。在诉讼中，原告举证如下：1.原告的《公民身份证》，被告的《营业执照》；2.《广东省商品房买卖合同》；3.《房屋验收确认表》《2街26号维修问题》《工程维修表》《（2018）粤0608民初3765号民事判决书》；4.《(2019)粤0608民初303号民事判决书》《发票》《收据》。在诉讼中，被告举证如下：1.《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》；2.《收楼通知书》；3.《广东省商品房买卖合同》；4.《前期物业管理服务协议》；5.《（2018）粤0608民初3765号民事判决书》；6.《(2019)粤0608民初303号民事判决书》；7.《维修记录》《说明》《房屋验收确认表》；8.《产品合格证及检测报告》。本院对当事人提供的证据认证如下：对原告提供的证据1，被告没有异议，故本院对原告提供的证据1予以确认。对原告提供的证据2、3、4，被告对其真实性没有异议，对关联性有异议。故本院对原告提供的证据2、3、4的真实性予以确认，对关联性本院不予确认。对被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7，原告对其真实性没有异议，故本院对被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性予以确认。原告对被告提供的证据8不予确认，对证据1、2、3、4、5、6、7的关联性不予确认。故本院对被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8需结合其他证据才能确认。经审理查明，原、被告于2016年5月3日签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于高明区荷城街道江滨香格里花园X街XX号商品房别墅一套售给原告，房屋总价款2863663元。合同第十一条约定：“……该商品房经竣工验收合格后，买受人应无条件收楼并办理交接手续，如买受人对装饰和设备有异议或存在属工程保修范围的质量问题，由出卖人按本合同约定承担质量保修责任，买受人不得以此为理由拒绝收楼。否则，由此而引起逾期交楼的法律责任由买受人承担。”第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.……；2.出卖人修复至符合约定标准或提供相当于原标准的装饰及设备”。第十六条：“……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”等条款。合同签订后，原告如约交付了全部购房款。被告于2017年6月份通知原告收楼。原告于2017年6月29日验收时发现涉案房屋存在一楼落地玻璃无钢化玻璃“CCC”标志、部分墙体空鼓有裂缝、阳台渗水、空调安装预留位不平等问题，原告当时拒绝收楼，原告于2018年11月8日向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0608民初3765号，诉讼请求为：1.判令被告修复涉案房屋墙体开裂、空调安装预留位不平等质量问题；2.被告为涉案房屋更换符合国家标准建筑安全玻璃；3.本案诉讼费用由被告负担。该案经审理认为被告已对原告诉求的房屋质量问题进行修复和更换，原告亦予以确认，本院于2019年1月31日驳回了原告的诉讼请求，该判决已生效。另查，原告涉案房屋拖欠2017年7月1日起至2018年11月30日止的物业服务费、公摊水电费，被本院判决支付2017年7月1日起至2018年11月30日止的物业服务费12304.09元、2017年9月1日起至2018年10月31日止的公摊水电费132.29元给广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，该案案号为（2019）粤0608民初303号，判决后双方均无上诉。又查，（2019）粤0608民初303号民事判决已确认原告的收楼时间为2017年6月30日。原告收楼后至2020年4月29日开庭日止，涉案房屋仍没有进行装修使用。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，争议的焦点为原告支付的物业服务费12304.09元、公摊水电费132.29元、诉讼费25元是否是被告为原告房屋修复工程、更换落地窗玻璃期间造成的损失。本院分析如下：首先，原告缴交的物业服务费、公摊水电费问题。从原告提供的本院（2019）粤0608民初303号民事判决书可以证实，原告交纳的物业服务费12304.09元、公摊水电费132.29元是原告自2017年6月30日收楼日起至2018年11月30日止产生的物业服务费和公摊水电费。该两笔费用是依据建设单位与案外人广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司签订的《佛山市高明区*******前期物业管理服务合同》计算所得。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。……”的规定，该物业服务合同对原告具有约束力，上述两笔费用由原告缴交符合法律规定。该合同没有约定，业主装修工程或安装设备可以减免管理服务费。因此，原告主张被告赔偿2017年7月1日起至2018年11月30日止期间的物业服务费、公摊水电费缺乏依据。其次，关于被告为原告的房屋的修复和更换玻璃后是否还应赔偿原告的损失问题。根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定：“……该商品房经竣工验收合格后，买受人应无条件收楼并办理交接手续，如买受人对装饰和设备有异议或存在属工程保修范围的质量问题，由出卖人按本合同约定承担质量保修责任，买受人不得以此为理由拒绝收楼。否则，由此而引起逾期交楼的法律责任由买受人承担。”。第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.……；2.出卖人修复至符合约定标准或提供相当于原标准的装饰及设备”。第十六条：“……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”等约定可知，如果涉案房屋的工程或装饰出现质量问题，出卖人只负责保修或更换设备。但房屋主体结构或关系居住安全的除外。然而，被告已对涉案房屋质量瑕疵问题进行了修复和更换，已承担了双方约定的违约责任。而诉讼费25元是原告与被告在（2018）粤0608民初3765号一案中由原告负担的诉讼费，该诉讼费用是由于原告在该案中不当主张而应承担的费用。综上，原告请求被告赔偿损失12461.38元（含物业服务费12304.09元、公摊水电费132.29元、诉讼费25元）缺乏依据，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谢雪红的诉讼请求。案件受理费112元，减半收取56元，由原告谢雪红负担。本判决为终审判决。审判员  吴文初二〇二〇年五月二十六日书记员  陈欣琪