呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初348号原告：张瑞花，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈跃，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司。法定代表人：马忠朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚娟邡，女，呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司副总经理，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：邵志军，男，呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司副经理，住呼和浩特市。第三人：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司。法定代表人：余久力，该公司总经理。第三人：余久力，男，内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司总经理，住呼和浩特市。原告张瑞花与被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司（以下简称宇川中泰公司）、第三人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立公司）、余久力案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行审理，原告张瑞花的委托诉讼代理人陈跃，被告宇川中泰公司的委托诉讼代理人尚娟邡、邵志军到庭参加诉讼，第三人金鼎立公司、余久力经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告张瑞花向本院提出诉讼请求：请求停止呼和浩特市赛罕区富兴巷内当代MOHO小区B座9层21室房屋的强制执行。事实和理由：2018年5月28日，原告认购了位于呼和浩特市××区房屋，原告支付房屋全部价款且接收了房屋居住至今。被告与第三人借款合同纠纷一案，呼和浩特市回民区人民法院作出（2017）内0103民初2111号民事判决书，判决第三人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司偿还被告借款本金635.4万元并支付利息，第三人余久力对上述借款本息承担连带偿还责任。判决生效后，第三人未履行义务，2018年12月17日，回民区人民法院以（2018）内0103执1725号民事裁定书查封包括原告认购的921户房屋在内的44套房屋。并于2019年1月14日作出腾房公告，要求相关人员限期腾出房屋。2019年12月19日，原告依法向法院提出书面执行异议，请求中止对（2019）内0103执恢950号民事裁定书关于房屋腾出的强制执行措施。2019年12月23日，呼和浩特市回民区人民法院作出（2019）内0103执异197号执行裁定驳回原告的执行异议。故原告根据相关法律规定提起诉讼。被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司辩称，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记的，不发生法律效力。”我公司所查封的房屋没有发生产权变更，产权仍属于第三人金鼎立公司。故呼市回民区法院查封房屋是合法有效的。我公司于2014年8月14日，与第三人金鼎立公司签订了借款合同及坐落于内蒙古呼和浩特市××巷的44套房屋的房屋认购协议书，该公司财务开具了购房收据。因第三人金鼎立公司没有履行借款合同，我公司向回民区人民法院提起了诉讼，回民区人民法院立案审理后，于2018年2月9日作出民事判决书，我公司也依法向回民区人民法院执行局申请了执行，法院依法执行，原告提出了执行异议，法院也依法驳回了原告的异议申请。依据我公司与金鼎立所签订的房屋认购协议书中第二百六十条第四款、第二百一十条中约定，金鼎立公司再次向他人售房并没有告知我公司，所以金鼎立公司的行为违反了合同约定，是不合法行为。根据最高人民法院关于房地产纠纷审理若干问题的规定解释第二十四条，关于法律行为性质的界定解释：对于先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方签订的房屋买卖合同将前期借款转为购房款，就不应再定性为借款法律关系，要按物权优先于债权的原则，物权成立时间先后以及合同履行情况等确定权利优先保护的顺位，依法保护合法占有人的权益，我公司的认购协议早于案外人的认购协议。第三人金鼎立公司开发房屋的手续不全，第三人金鼎立公司称系因房屋被法院查封才导致不能办理房屋所有权证的说法不能成立。第三人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼，提交书面意见述称，原告已履行完购房手续。本案中，原告已于涉案房屋查封前与金鼎立公司签订了房屋买卖合同，支付了购房款，并将涉案房屋交付原告使用。后在为涉案房屋办理不动产权证书时，因金鼎立公司与宇川中泰公司借款合同纠纷一案，被法院予以查封，使得不动产权证书一直未能办理。金鼎立公司与原告之间成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。本案中商品房买卖合同系原告与金鼎立公司之间真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦未违反公序良俗，该合同依法成立并生效，虽然房屋尚未办理过户登记，但未能办理过户登记的原因系金鼎立公司与宇川中泰公司债务导致涉案房屋被查封所致。第三人余久力未到庭参加诉讼，提交书面意见述称，本人仅作为金鼎立公司与被告借贷案担保人，卖房子的是公司，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、宇川中泰公司诉金鼎立公司、余久力借款合同纠纷一案，本院于2018年3月9日作出（2017）内0103民初2111号民事判决书，查明：2014年7月17日，宇川中泰与金鼎立公司签订两份借款合同，本金合计635.4万元。同日，余久力与宇川中泰签订保证合同。借款期限届满，金鼎立公司未向宇川中泰公司偿还借款本金635.4万元及利息。判决：金鼎立公司偿还宇川中泰公司借款本金635.4万元并支付利息；余久力对上述借款本息承担连带偿还责任；驳回原告宇川中泰的其他诉讼请求。该判决生效后，宇川中泰公司申请强制执行。2018年12月17日，本院作出（2018）内0103执1725号执行裁定书，裁定：查封、扣押、提取、冻结、划拨被执行人金鼎立公司、余久力的相关财产即银行存款12896994元。2019年1月14日，本院作出查封公告，查封了金鼎立公司开发的位于呼和浩特市××区套房屋包括本案涉诉房屋。2019年8月2日，本院作出腾房公告。2019年12月19日，本案原告提出执行异议申请，本院于2019年12月23日作出（2019）内0103执异197号执行裁定书，裁定驳回本案原告的执行异议。原告不服遂提起本次诉讼。2、2014年8月14日，第三人（甲方、出售方）金鼎立公司与被告（乙方、认购方）宇川中泰公司的员工邵志军签订房屋认购协议书，约定：乙方认购甲方开发的“当代MOHO”项目商品房一套，房屋坐落于内蒙古呼和浩特市××区内，约53.72㎡，公寓座9层921号房屋，单价为3400元/平米，总价为182648元。同日，第三人金鼎立公司出具了房款收据。实际上邵志军并未向第三人金鼎立公司交纳房款。邵志军与第三人金鼎立公司并无真实的房屋买卖关系，系宇川中泰公司以邵志军的名义签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保。本案为系列案，在原告李冬冬诉被告宇川中泰公司、第三人金鼎立公司、余久力案外人执行异议之诉一案中，查明：宇川中泰公司分别以本公司员工石香凤、邵志军、尚娟邡的名义与第三人金鼎立公司签订了44份房屋认购协议，认购了44套房屋，认购总价为630万余元。房款并未实际交付，签订44份房屋认购协议的真实意思是为借贷合同设定担保。3.2018年5月28日，原告（乙方、认购方）与第三人（甲方、出售方）金鼎立公司签订房屋认购协议书，约定：“乙方认购甲方开发的“当代MOHO”项目商品房一套，该房屋坐落于呼和浩特市××区房屋，面积约54.23平方米，单价7000元/平米，房屋总金额379610元。”同日，原告向第三人金鼎立公司交付购房款379610元。同日，第三人金鼎立公司向原告交付了房屋。因第三人金鼎立公司原因一直未能为原告办理房屋所有权证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉法律关系，争议焦点为原告就执行标的即位于呼和浩特市××区除强制执行的民事权益。本院认为，被告宇川中泰公司以本公司三位员工名义分别与第三人金鼎立公司签订的房屋认购协议书实际上是为借款所作出的让与担保，而非真实的房屋买卖。而原告作为房屋消费者与第三人金鼎立公司签订的房屋认购协议，是双方真实的房屋买卖意思表示。对原告作为房屋消费者具有的物权期待权的保护应优先于被告宇川中泰的让与担保权利。依据《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告在法院查封之前已签订了合法有效的房屋认购协议，并已交付房屋，原告已支付全部价款，且非因原告自身原因未办理房屋所有权登记。因此原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行位于呼和浩特市××区房屋。案件受理费100元，由被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审  判  长 阿拉坦其其格人民 陪 审员 郝  瑞  芳人民 陪 审员 赵  晓  蒙二0二0年六月二十二日书  记  员 白  丽  琴附：相关法律条文《最高人民法院》第三百一十二条第一款第一项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。