海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终891号 上诉人（原审被告）：海南嘉时投资控股股份有限公司,住所地海南省澄迈县金马大道北段与南二环交口处华西芙蓉海。 法定代表人：官某，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：王某，海南京园律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某，女，1966年9月19日出生，汉族，住安徽省合肥市。 上诉人海南嘉时投资控股股份有限公司（以下简称嘉时公司）与被上诉人张某商品房销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审进行了审理。本案现已审理终结。 嘉时公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付未收到可以入住房屋的违约金9927.75元的一审诉求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金9927.75元，明显缺乏事实根据和法律依据。上诉人开发建设的华西芙蓉海14#楼项目竣工后，2017年12月28日经相关职能部门验收，验收结果为合格。之后，上诉人依合同约定的交房时间向被上诉人发出交房通知书。2018年1月9日至10日，被上诉人在楼管员的带领下对案涉房屋进行逐项验收并签名确认，同时被上诉人在入住资料签收表上签名确认收到上诉人交付下列材料：1.业主手册；2.华西芙蓉海住宅质量保证书和住宅使用说明书及业主(住户)入住验房表；3.消防安全责任书；4.前期物业服务合同；5.业主临时公约；6.承诺书。可见，上诉人已按照交房流程完成了案涉房屋的交付义务。至此，上诉人已依约将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人对案涉房屋开始占有使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定可知，案涉房屋已交付给被上诉人使用。虽然在验房时存在地面空鼓、门窗损坏等房屋质量瑕疵问题，但这些质量瑕疵问题不属于主体结构质量不合格，不会导致被上诉人不能实现其购买房屋的目的，况且这些问题属于房屋质量瑕疵担保问题，依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定可知，这些问题属于上诉人应负责修复的问题。依双方签订的《本合同补充协议》(附件七)第四条第六项第二目约定“买受人在办理房屋交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，买受人应接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按接收房通知书指定的日期完成向买受人交付商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同约定的逾期交房的责任”的规定，一审判决认定上诉人逾期交付案涉房屋，违反了双方的约定。依据上述事实及法律的规定，本案不存在上诉人逾期交房的事实。二、关于案涉房屋存在的质量瑕疵问题。针对被上诉人在验房时提出房屋装修及裂痕等房屋质量瑕疵问题，上诉人已及时进行修复，并在保修期内修复完毕，且修复费用由上诉人承担。可见，本案案涉房屋质量瑕疵问题不属于房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用等情形。综上所述，上诉人认为，一审判决作出“原告诉状中所称请求被告支付‘未收到可以入住房屋要支付违约金’，应理解为请求被告支付逾期交房违约金”的推断，是对逾期交房与交付房屋产后存在除房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用等情形之外的一般房屋质量瑕疵两者的法律关系混为一谈。并在此基础上作出的第一项民事判决，显然缺乏事实根据和法律依据。可见，一审判决上诉人支付逾期交房违约金属于事实不清，证据不足，适用法律不当。为此，特请求二审法院依法查明事实并支持上诉人的上诉请求。 张某辩称，答辩人于2018年1月9日按照开发商的要求到华西芙蓉海收房，查验房屋当天就发现房屋出现了装修质量问题，并且我们已经在验房单上备注。后又陆续发现卧室和客厅地面大面积空鼓和卫生间没有反水、墙体开裂等种种问题，已经不是简单的装修问题，而是要大面积的整体返工，即需要重新拆除客厅及卧室地板、拆除卫生间墙和地板、拆除阳台地板、铲除客厅和卧室墙体裂缝、铲除卧室顶板等，致使房屋无法入住，对此我们就没有领取正式钥匙。2.案涉房屋存在的问题并非只是装修瑕疵问题，如果只是瑕疵，应该不影响入住，但是房屋存在严重的装潢质量问题需要大面积返工，根本无法入住，因此并非上诉人所言的瑕疵问题。综上所述，我们的房子在第一次验房开始就发现存在大面积严重装潢质量问题，就一直返工至2018年12月30日，致使我们无法正常入住，其行为就是逾期交房，应当承担一定责任，为此请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告华西芙蓉海14栋2单元3A05未收到可以入住房屋的违约金9971元（根据购房合同第9页第11条按房屋总价295903元每天万分之一×337天（2018年1月20日到2018年12月23日共计337天，暂计至2019年1月2日，保留以后的诉讼权）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：（一）2014年11月，嘉时公司以出让方式取得位于澄迈县金马现代物流中心范围内编号501010336、501010337、501010338号地块（面积150484.48平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2014年11月19日至2084年2月2日止。嘉时公司将该地用于建设《嘉园》（又名华西芙蓉海）项目，并取得【2016】澄房预字022号《澄迈商品房预售许可证》。2017年3月30日，嘉时公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目14幢4层2-3A05号房订立《澄县迈商品房买卖合同》1份及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的××园房；③第四条约定：该商品房总金额294592元；④第五条：买受人于签约当日付清全款294592元（含定金）；⑤第八条约定：交付期限为2017年12月31日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期在360日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金并继续履行合同；逾期超过360日之后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之（空白）支付违约金并继续履行合同等；⑦第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等；⑧第十六条关于税款缴纳约定。合同还有其他约定等。该合同并订立七个《附件》。其中，《附件七：本合同补充协议》共订立15个条款。其中，第四条约定即对合同第九条约定的补充约定：1出卖人交付时的房屋为精装房，具体装修标准见附件三。2、3、4、5（略）。6、房屋交付时，若买受人对房屋质量提出异议，双方达成以下约定：（1）买受人与出卖人办理房屋交接手续时，若买受人认为主体结构质量不合格的，应当书面向出卖人提出，并可向具备相关资质的国家法定鉴定机构或单位申请质量鉴定，鉴定费用由买受人自行承担……（2）买受人在办理房屋交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，买受人应接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的暇疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同约定的逾期交房的责任。《附件七：本合同补充协议》第七条约定：1.经双方协商同意，原合同第十五条第一项变更为：出卖人应当自房屋交付之日起720日内由甲方协助乙方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房房屋权属证书的申请、提交房屋登记机构规定的相关资料、取得房屋登记机构的登记受理单。在买受人取得商品房权属证书后，出卖人协助买受人在360日内向土地登记机关提出办理《土地使用权证》的申请、提交土地登记机构规定的相关资料、取得土地登记机构的登记受理单。2.上款中“土地使用证”是指“房屋土地分割转让证明书”。其第3款、第4款、第5款（均略）。第6款：“因非出卖人的原因致使出卖人未能按期向房屋所在地房屋、土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，出卖人不承担责任”。还有其他约定内容（略）。签约之后，被告代原告于2017年8月2日向税务机关缴交税款14028.19元，价税合计294592元（有海南增值税普通发票02066743号为凭证）；被告代原告于2018年1月1日向税务机关缴交税款62.43元，价税合计1248.57元（有海南增值税普通发票02673305号为凭证）。另查明，1.案涉房屋已经竣工，但其地面、墙面存在空鼓等质量问题正在返工过程中。2019年1月19日原告张某与其他两个户主张志梅、陈素霞共同与被告协商，收取“因质量问题导致此次无法收房造成的往返及滞留期间损失赔偿共12340元”，张某、张志梅、陈素霞共同署名出具《收据》1张给被告。原告认为被告嘉时公司属逾期交房，应于2018年1月20日之前交房却未能交房，已违约，应由被告承担违约责任。原告遂于2019年7月2日诉至一审法院。案在审理时，经主持调解，双方无法达成调解协议。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《合同》及其附件系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及其附件的约定履行各自的权利义务。本案争议主要焦点有：被告应否承担逾期交房违约责任？如何确定起止时间及违约金额？原告诉状中所称请求被告支付“未收到可以入住房屋要支付违约金”，应理解为请求被告支付逾期交房违约金。案涉合同约定出卖人应当在“2017年12月31日之前”交房，原告有权要求被告依约交房。被告拖延交房属于违约，应向原告支付逾期交房违约金。原、被告于2018年1月18日协商过因无法收房赔偿交通费及滞留期间损失问题，应视为原告于该日同意接收案涉房屋。计算逾期交房违约金的起点应自2018年1月1日开始，至2018年12月30日截止，共计363天，但是，原告在本案中只主张337天违约金，应认定属于当事人自己行使处分权，一审法院照准。逾期交房违约金计算方式如下：294592元（房屋总价）×0.1‰×337=9927.75元。原告所称房屋总价295903元及违约金9971元，无合同依据，不予采信。被告就迟延履行交房承担相应的违约金后，还应当继续履行维修房屋的义务。被告抗辩称被告不存在逾期交房之情形，并未符合实际情况，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告海南嘉时投资控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某支付逾期交房（华西芙蓉海14幢4层2-3A05号房）违约金9927.75元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取50元（原告已预交），由被告海南嘉时投资控股股份有限公司全部负担。 二审中，上诉人张某提供了一审判决后至二审期间案涉房屋现状的刻录光盘。被上诉人嘉时公司对其真实性和关联性均没有异议，合法性有异议。经审查，本院对该份证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。被上诉人嘉时公司没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉合同第八条约定的交付条件是“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”。第十七条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人负责按双方约定（附件三）的标准予以完成。案涉房屋于2018年6月才取得备案证明文件。上诉人张某于2018年1月10日已领取案涉房屋的装修钥匙。 本院认为，本案二审需要解决的问题是嘉时公司是否存在逾期交房的情形，如存在，应否承担逾期交房的违约责任。 根据当事人的陈述，张某诉请“未收到可以入住的房屋的违约金”，实质上是诉请逾期交房的违约责任。一审判决的该项认定并无不当，本院予以维持。本院对嘉时公司的该项上诉主张不予采纳。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，嘉时公司应于2017年12月31日前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件案涉房屋交付张某。虽然案涉房屋取得备案证明文件的时间是2018年6月，但张某已于2018年1月9日按开发商的通知前往案涉小区办理收房事宜，并于2018年1月10日领取了案涉房屋的装修钥匙，且双方并没有明确约定领取“正式钥匙”才完成房屋的交付，故本院认定案涉房屋的实际交付时间为2018年1月10日。虽然该时间比案涉合同约定的交付时间晚，但张某诉请的起点时间是2018年1月20日，应视为放弃嘉时公司2018年1月1日至2018年1月10日期间的逾期交房违约责任。另，根据案涉合同第十七条的约定，嘉时公司交付使用的案涉房屋的装饰及设备标准达不到约定标准的，张某有权要求其负责按双方约定（即附件三）的标准予以完成，但并没有约定若案涉房屋的装修质量不符合约定的标准而不能交房。本案中，张某以装修质量不符合约定导致其无法入住诉请嘉时公司承担逾期交房的违约责任缺乏合同依据，本院不予支持。综上，张某的诉请缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决不当，本院予以纠正。 综上所述，嘉时公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1941号民事判决； 二、驳回被上诉人张某的全部诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取50元；二审案件受理费50元，均由被上诉人张某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇二〇年六月五日 法官助理 梁 莹 书 记 员 王冠娇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。