山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初30号原告：中国工商银行股份有限公司海阳支行，住所地海阳市海政路**。负责人：李永平，该行行长。委托诉讼代理人：戚莎莎，北京盈科(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙楠，北京盈科(烟台)律师事务所实习律师。被告：王志伟，男，1986年4月13日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。被告：赵文君，女，1987年12月27日出生，汉族，住黑龙江省孙吴县。被告：海阳市军创置业发展有限公司，，住所地：海阳市黄海大道南路**法定代表人：单成国，该公司经理。委托诉讼代理人：孙秀虎，山东孚元律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司海阳支行（以下简称海阳工商行）与被告王志伟、赵文君、被告海阳市军创置业发展有限公司(以下简称海阳军创公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，经征得当事人的同意，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海阳工商行委托诉讼代理人戚莎莎到庭参加诉讼，被告王志伟、赵文君通过互联网参加诉讼，被告海阳军创公司委托诉讼代理人孙秀虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海阳工商行向本院提出诉讼请求：一、判令被告王志伟、赵文君立即付清借款本金232102.08元，利息8660.22元，本息合计240762.30元(利息暂计算至2019年10月15日，自2019年10月16日起至偿还全部贷款本息之日止产生的利息仍按合同约定计算)；二、判令原告对抵押物享有优先受偿权；三、判令被告海阳军创公司对上述借款等承担连带责任；四、判令被告承担本案的相关费用。事实与理由：2012年12月31日，被告王志伟与我行签订了编号：A：2012-1140号《个人购房借款/担保合同》，申请个人住房按揭贷款29万元，购买海阳市金域蓝湾36号楼1701号房产，期限240个月，贷款期限2013年1月15日至2033年1月15日，贷款方式为抵押和保证担保。抵押物是被告王志伟购买的房产，保证人海阳军创公司。由于被告王志伟、赵文君违约未按期还款，截止2019年10月15日，已连续违约10期，剩余贷款本金232102.08元，欠息利息8660.22元，本息合计240762.22元。根据借款合同第十四条第L款的约定：借款人连续三个月或累计六个月未按时还款，原告有权要求借款人清偿未偿还的借款及所产生的利息、罚息及其他费用.为维护原告的合法权益，特具状起诉，请法院判如所请。被告王志伟辩称：房子已经过法院审理归赵文君了。我把证据通过微信传给法官。房子通过法院已转到赵文君名下，银行失信不是我个人造成的，希望法院驳回原告对我的诉讼请求，希望银行把我从失信人名单中剔除。被告赵文君辩称：对原告起诉认可，但房子一直没有交付，所以一直没有还房贷。按照购房合同，应当赔付违约金，这期间所产生的利息应当由开发商来承担，我与王志伟已离婚，房子现归我所有。原告海阳军创公司辩称：1、公司因法定代表人发生变化，上任法定代表人由济南公安局进行侦查，案件未查清，公司档案未交接给现任法定代表人，公司认为刑事案件查清后再判为好。2、由于该房屋是王伟和赵文君，贷款利息应该由他们承担，公司房屋不存在延期交付，钥匙放在物业，两被告可以随时拿钥匙入住。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、2012年12月31日，三被告签订的2012-1140个人购房借款担保合同2013以及年1月15日个人借款凭证，证明王志伟、赵文君作为共同借款人向原告借款29万元，原告已将相应款项根据合同约定划转到被告海阳军创公司账户中，被告王志伟、赵文君应当承担还款义务，被告军创公司应当承担相应保证责任。证据二、被告王志伟、赵文君婚姻登记登记证明、诚信保证、2012年12月15日已经公证过的委托书，证明王志伟系在婚姻关系存在期间向原告借款29万元，且其经过赵文君已经公证过的委托书委托，二人现在的婚姻状况如何与借款合同无关，双方应当向原告偿还借款。证据三、房屋买卖合同，证明涉案房屋目前在王志伟名下，是其贷款购买的房屋。证据四、2012年12月13日诚信保证、房屋预告登记证明，在签订时被告给原告提供的承诺书，承诺王志伟、赵文君将涉案房屋抵押给原告，如期不按约定还款由原告处理，证明原告对此房屋拍卖所产生的价款享有优先受偿权。证据五贷款利息明细表，证明被告王志伟、赵文君2015君年1月15日已经开始不还借款，构成违约，原告有权要求立即还清。被告王志伟、赵文君对原告提供的上述证据没有异议。被告海阳军创公司对原告提供的上述证据同答辩意见。被告王志伟向本院提供的证据是王志伟与赵文君于2014年11月24日在黑龙江省绥芬河民政部门的离婚协议书和2018年7月23日黑龙江省绥芬河市人民法院(2018)绥1081民初956号民事调解书，证明二者已经离婚，位于山东省海阳市金域蓝湾**楼**房产通过法院调解归被告赵文君所有。原告对被告王志伟提供的证据没有异议，但主张与本案无关。被告赵文君对被告王志伟提供证据的没有异议。被告海阳军创公司对被告王志伟提供的证据主张由法院依法认定。被告赵文君、海阳军创公司没有提供证据。根据原、被告提供的证据及庭审当事人陈述的笔录，本院认定如下事实：被告王志伟与被告赵文君原系夫妻关系，2014年11月24日，双方在黑龙江省绥芬河市民政部门离婚。2012年12月5日，被告赵文君经过黑龙江省绥芬河市公证处公证，授权给被告王志伟代为办理房屋购买合同、按揭贷款手续办理以及办理房屋抵押登记等相关手续。2012年12月31日，被告王志伟、赵文君作为共同借款人与原告海阳工商行签订编号A2012-1140《个人购房借款/担保合同》，被告海阳军创公司作为保证人在合同上加盖公章并加盖法定代表人或授权代理人的私章。合同主要内容：第三十八条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币290000元。第三十九条本合同项下贷款用于购买坐落于山东省烟台市海阳市金城监湾36号楼1701号，建筑面积83.08平方米，本合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购头家庭第1套住房。策四十条本笔贷款的担保方式为抵押、保证。第四十一条本合同项下贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十二条对第四条第一款的约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率-年利率/12，日利率-年利率/360。本合同签订时确定贷款利率按照中国人民银行公布的相关贷款基准利率下浮一定比例执行的，贷款人有权每年重新评估给予借款人的利率优惠，根据国家政策、借款人资信状况及借款担保变化等情况，自行决定全部或部分取消给子借款人的利率优惠，并及时通知借款人。第四十三条对贷款第四条第二款的约定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A处理，即贷款期限在一年(含)以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。4.1条贷款利率具体约定见本合同第四十二条。第四十四条对第五条第一款的约定，贷款发放或继续发放的前提条件是A即本合同项下担保已经生效(以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式)并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。第四十五条借款人授权贷款人按A发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算，即将贷款一次性划入本合同第四十五条约定的账户。户名：海阳市军创置业发展有限公司账号：16×××70，开户行：中国商银行股份有限公司海阳支行。第四十六条经协商一致，借款人按照A、按月等额本息还款法(按月计算)偿还贷款本息。借款人自愿选择每月/日为还款日。借款人与货款人约定每期最低还款额为人民币(小写)0元。第四十七条借款人不享有宽限期,宽限期为/，自实际放款之日起开始计算。第四十八条借款人指定其在中工商银行开立的以下个人结算账户为还款账户：还款户名：王志伟，账号：62×××82。第五十一条对第九条第一款的约定9.1借款人未按合同约定日期(包括宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定见李玉赋第五十一条。罚息利率按在笫四条约定利率基础上加收30%确定。第五十三条对第十条的约定，保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足B条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，具体约定见本合同第五十三条：B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。20.2、抵押尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。抵押物清单：抵押人王志伟、赵文君，抵押物地址山东省烟台市海刚市金域蓝湾36号楼1701号，面积83.08平方米，抵押物价值415400元。货款人已提请借款人和担保人对本合同各条款，特别是黑体部分作全面、准确的理解，并应借款人和担保人的要求对相应条款作了说明，借款人和担保人确认对本合同内容不存在误解或疑义。2012年12月13日，被告王志伟、赵文君向原告出具承诺书。该承诺书的内容为：海阳工商行：借款人王志伟因购买海阳军创公司开发的位于海阳市住房一套，与贵行签订了编号A：2012-1140号的借款合同，向贵行申请贷款(大写)贰拾玖万元整，并以上述所购房产办理抵押。因本人不能按照合同约定履行还款义务而被贵行处置抵押物时，承诺自行落实住所或无条件服从贵行或其他机构提供的安置，自愿放弃抵押住房抗辩权，为贵行处置抵押房产提供便利。借款人：王志伟签名并捺手印，配偶：赵文君签名并捺手印。2012年12月13日，被告王志伟与被告海阳军创公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告王志伟购买被告海阳军创公司开发的位于海阳市，建筑面积83.08平方米。被告王志伟于签约当日付清房屋首付款125400元，余款290000元办理银行贷款。合同约定被告海阳军创公司于2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格后交付买受人。合同约定出卖人逾期交房违约责任。2013年1月14日，被告王志伟到海阳市不动产登记中心对所购买的上述房屋办理了海房预度假区字第××号房屋预告登记。2013年1月15日，原告将合同约定的借款发放被告王志伟指定被告海阳军创公司银行账户。王志伟在工商行个人借款凭证上签名并捺手印。自2013年2月15日借款起被告王志伟、赵文君按照金融借款合同约定履行付款义务至2018年12月15日。2018年7月23日，被告王志伟与被告赵文君经黑龙江省绥芬河市人民法院调解，本案贷款所购买的房屋归被告赵文君所有。至2019年10月15日，被告赵文君连续违约10期，尚欠原告借款本金232102.08元，利息8660.22元(计算至2019年10月15日)。被告王志伟对所欠原告的款项以房屋已经法院处理给被告赵文君为由，主张该款项现在与其没有关系。被告赵文君对所欠款项没有异议，主张应由被告海阳军创公司与其一起承担。被告海阳军创公司主张由法院依法认定。被告赵文君称，其之所以没有偿还原告的款项，是因为开发商被告海阳军创公司一直没有交付房屋。被告海阳军创公司则称，合同签订不久房屋即具有交付条件，已通知被告交纳房屋钥匙，钥匙在公司物业处。被告王志伟、赵文君对此否认，主张购买房屋者建立一个大群，如果交付了，我们会知道的。被告赵文君还主张，2019年11-12月份左右，银行通知办理补充材料，其到开发商处，开发商和其说房屋还没有交付。被告海阳军创公司对其主张房屋具备交付条件没有提供证据证实。原告起诉除了请求被告支付借款本金及利息外，还请求被告王志伟、赵文君自2019年10月16日起至偿还全部贷款本息之日止产生的利息仍按照借款合同约定计算；请求原告对抵押物享有优先受偿权；请求被告军创公司对上述借款等承担连带责任等。本院认为，原告所提供的证据经过质证能够认定为有效证据，且能够形成一个完整的证据链条证实被告王志伟、赵文君欠原告贷款没有全部偿还的事实。原、被告所签订的个人借款、担保合同为有效合同。被告赵文君对所欠原告贷款本息没有异议，本院予以确认。本案争执的焦点有三个，一是被告王志伟通过黑龙江省人民法院中调解书处理，将贷款所购买的房屋归被告赵文君所有，应否与被告赵文君共同偿还原告借款本息等；二是原告是否享有涉案房屋的优先受偿权；三是被告海阳军创公司在本案对所欠原告的借款本息应否承担连带责任。针对焦点一，本院认为，案涉房屋及贷款是被告王志伟、赵文君在婚姻关系存续期间所购买的房屋及所贷的款项，应为夫妻共同财产和债务，应夫妻二人共同享有房屋所有权，共同偿还原告的银行贷款。但是被告王志伟与被告赵文君已经于2014年11月24日离婚，并于2018年7月23日经黑龙江省绥芬河市人民法院调解书处理案涉房屋当被告赵文君所有，情理上应由赵文君偿还所欠原告贷款本息，但是被告王志伟与被告赵文君财产分割的约定及债务偿还的约定，根据《婚姻法》第十九条的规定，“对双方具有约束力”，不能对抗局外人。对本案而言，不能对抗原告。因此，被告王志伟与被告赵文君应共同偿还原告的债务。至于被告王志伟承担责任后，是否向被告赵文君主张权利，是被告王志伟的权利处分，是另外一个法律关系，与本案无关。针对焦点二原告是否享有优先受偿权。本院认为，案涉房屋只是办理预告抵押登记，并没有办理房屋抵押权登记；案涉房屋没有交付，不动产物权没有从被告海阳军创公司转移至被告赵文君名下，不动产物权的变动根据《物权法》第九条规定以登记为要件，未办理物权变更登记的不影响房屋买卖合同的效力。又根据《物权法》第一百七十条和第一百七十九条规定，担保物权的人在债务人不履行到期债务或者发生约定的实现担保物权的情形，依法就担保财产享有优先受偿权。而本案被告王志伟、赵文君作为案涉的房屋抵押人并没有取得该建筑物的物权，所以原告并享有案涉房屋的优先受偿权。原告该请求本院不予支持。针对焦点三、被告海阳军创公司在本案对所欠原告的借款本息应否承担连带责任。根据原告提供的《个人购房借款/担保合同》第五十三条约定，被告海阳军创公司承担保证责任的范围按10.2确定，满足B条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。而10.2是阶段性连带保证责任而非全程连带保证责任，10.2.B“本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。”根据原告提供的他项权登记证，案涉房屋海房预度假区字第××号，于2013年1月14日即已办理完毕，原告于2013年1月15日向被告王志伟指定的银行发放贷款290000元。据此，原告请求被告海阳军创公司对被告王志伟、赵文君的银行贷款承担连带保证责任，与合同约定不符，本院不予支持。综上，原告诉讼请求符合合同约定和法律规定的诉讼请求，本院予以支持，不符合合同约定，无法律规定的，本院不予支持。至于被告赵文君因被告海阳军创公司没有交付房屋而未偿还原告借款，是被告赵文君与被告海阳军创公司房屋买卖合同关系，而该合同关系并非本案审理范围。关于被告海阳军创公司在答辩中主张在刑事案件查清后再判为好的问题，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第128条分别审理的规定，被告海阳军创公司的该抗辩理由不当，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条之规定，判决如下：一、被告王志伟、赵文君于本判决生效后十日内付清原告中国工商银行股份有限公司海阳支行借款本金232102.08元、利息8660.22元(计算至2019年10月15日)，本息合计240762.3元；自2019年10月16日起至偿还全部贷款本息之日止所产生的利息仍按借款合同约定计算利息。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司海阳支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2456元，由被告王志伟、赵文君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审判员  孙洪杰二〇二〇年六月十九日书记员  张 媛