江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初8769号原告（反诉被告）：王皓，男，1979年10月31日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李强，江苏盈喆律师事务所律师。被告（反诉原告）：李栋，男，1990年1月28日生，汉族，住东海县。被告（反诉原告）：马达，女，1992年3月2日生，汉族，住东海县。二被告共同委托诉讼代理人：李新民，江苏同科律师事务所律师。原告（反诉被告）王皓与被告（反诉原告）李栋、马达房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2017年12月13日作出（2017）苏0722民初3567号民事判决书。被告李栋、马达不服该判决，向连云港市中级人民法院提出上诉，连云港市中级人民法院于2018年5月4日作出（2018）苏07民终532号民事裁定书将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，并于2019年5月7日作出了（2018）苏0722民初6534号民事裁定书。原告王皓不服该裁定，向连云港市中级人民法院提起上诉。连云港市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）苏07民终3088号民事裁定书，指令本院审理。本院受理后，依法再次组成合议庭公开开庭进行审理，原告王皓的委托诉讼代理人李强及被告李栋、马达共同委托的诉讼代理人李新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王皓向本院提出的诉讼请求为：1、请求确认双方签订的房屋买卖合同无效；2、判决被告协助原告办理东海县房屋过户手续；3、判决被告承担本案诉费用。事实与理由：原告因生意周转需要向被告借款，原、被告于2016年8月19日双方签订合作协议约定：原告将其位于东海县房屋过户给被告；被告用此房产向银行贷款提供给原告使用，原告承担贷款成本费用，合作期间内原告拥有对此房产的使用权等其他事宜做出约定。协议签订后，原告按约履行过户手续，但被告并未将此房贷款供其使用，且现阶段更是无故将此房产换锁。原告认为被告未按协议履行向原告提供借款且无故阻止原告对房产合理使用，且双方签订的合作议本身只是借贷，不存在真实交易，也不产生物权变动。现原告为维护其自身合法权益，特诉至人民法院依法判决。二被告共同辩称，原告的诉求依法不能成立。原被告双方签订的合作协议，是合法有效的。在签订协议之前，原告欠被告现金70万元，约定的利息是常熟银行贷款利息的四倍，常熟银行贷款利率是0.75%，月息是三分。约定的使用期限是3个月。由于原告到期不能归还被告款项，因被告急需用钱，所以原被告双方才在2016年8月19日签订合作协议，合作方式是原告将其名下的坐落于连云港市东海县楼房屋过户给被告，以便被告向银行贷款，用于资金周转。原告自愿承担16%贷款成本，且是按月向被告支付。如果逾期3个月原告就将房屋交由被告处理。现在原告已经违约，无权要求归还房屋，因此原告的诉求依法不能成立。反诉原告李栋、马达向本院提出的诉讼请求为：要求反诉被告王皓向反诉原告支付贷款78万元的16%即124800元；同时要求被告承担过户费用50640元；到目前90万元的本金利息合计为1285000元，请求利息从借款之日计算到实际给付之日，按照月息三分计算；要求被告承担反诉费用。反诉被告王皓答辩称：对贷款成本，约定不明确，到底是贷款的利息还是贷款78万元的16%，且银行的这笔贷款具体是谁进行偿还。16%贷款的成本，如果原告承担了是否可以从中进行冲抵。对要求的过户费用，第四条过户如果是回购是乙方承担。与本案没有关系。本院经审理认定的事实如下：2016年3月29日，原告王皓向被告李栋出具了借条，借条载明：王皓向李栋借款70万元，期限3个月自2016年3月29日至2016年6月29日；到期不还，愿每天支付100元作为违约金；利息按照东海县常熟银行同期贷款四倍支付利息。庭审中，原告王皓对被告李栋于出具借条当日通过银行转账65.8万元，予以认可；但对被告李栋称另外的4.2万元系给付现金，不予认可。2016年3月29日，原告王皓与被告李栋、马达签订了《房地产买卖契约》，约定原告将涉案的牛山街道康乐园小区67号226.2平方米的房屋以70万元的价格出售给二被告。二被告于2016年3月29日前一次性付清给甲方。……被告李栋和被告马达系夫妻关系。2016年8月19日，李栋（甲方）与被告王皓（乙方）签订了《合作协议》，具体内容为：“根据相关法律法规，本着平等互利的原则，经双方友好协商一致，特订立本协议：1、乙方通过以本人名下坐落于连云港市东海县过户给甲方的方式向甲方借款，金额以实际收据为准，期限两年。2、甲方有权在合作期间内以此套房产向银行进行贷款，乙方负责承担每年16％的贷款成本，按月向甲方支付，不可逾期三个月，否则视为违约，违约责任由乙方承担，房屋交由甲方处理。3、合作期间内，乙方拥有对此房产的使用权，在乙方无违约的情况下，甲方不可将房产进行出售及抵押给除银行之外的第三方。如甲方出售此房产，乙方有优先购买权，并以本协议约定的融资金额进行回购，具体金额以收据为准，包括前期2016年3月29日柒拾万借款。4、乙方可提前偿还资金，进行回购，过户费用由乙方承担。5、合作期满，乙方应按时归还资金，甲方配合乙方进行房产过户。6、合作期满，乙方如不能及时归还资金，房屋交由甲方自行处理。7、本协议甲乙双方各执一份，自双方签字后生效。甲方：李栋（签名并捺印）乙方：王皓（签名并捺印）16年8月19日”。2016年8月20日，原告与被告签订了《借款合同》约定：被告借给原告20万元，期限2016年8月20日至2018年8月19日，保证到期后本息一次性还清。利息按照中国人民银行同期贷款四倍支付利息。在合同的空白处，有以下内容：“今收到李栋人民币现金8万元整，（￥80000.00），转账人民币壹拾贰万元（￥120000）。此款作为2016年8月19日双方协议借款之一，并入此协议收据。”庭审中，原告王皓认可转账的12万元，但不认可收到8万元现金。2016年8月23日，原告王皓和被告李栋还签订了《土地使用权转让合同》，约定将案涉房产占用范围内的土地使用权出售给被告李栋。2016年8月24日，涉案房产变更登记于李栋、马达名下。被告李栋、马达为办理案涉房屋过户手续，交纳了12660元个人所得税和37980元的契税。2016年9月5日，二被告与江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行签订了《房地产抵押合同》，被告用涉案的房产进行抵押借款，抵押的期限为2016年9月5日至2021年9月4日。抵押物评估价值为1114700元。银行同意以担保物总价值的100％变现率付给被告人民币1114700元。同日，二被告还与江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行签订了《最高额抵押合同》，并和王某、马某作为共同借款人与江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行签订了《最高额个人借款合同》，约定被担保主债权发生期间为自2016年9月5日至2021年9月4日，二被告及王某、马某向银行实际贷款78万元，月利率7.5‰。贷款期限最长不超过24个月。贷款到期后，二被告及王某继续以涉案房产抵押借款，借款数额和利率仍为78万元、月利率7.5‰，借款期限至2020年8月6日，该笔贷款由借款人按月偿还利息。还查明，原告王皓分别于2016年5月3日转账3.5万元、6月1日转账2万元、6月16日转账1.5万元、7月6日转账3.5万元，共计10.5万元至被告李栋账户。庭审中，对于原告举证的返还给被告105000元，被告质证意见为：是2016年4月初原告又向被告借款9万元，口头约定只使用三五天，最多不超出一周，同时约定利息月息大约是3分，当时原告出具了借条，后经被告多次催要，被告在签订合作协议之前原告已经分多次还清，之后借据就撕毁。原告不认可存在该笔借款事实，仅认可案涉两次借款。被告对自己的该主张未能举证证实。上述事实，有当事人的庭审陈述、《合作协议》、105000元的转账记录、《房地产买卖契约》、借条、借款合同、《最高额个人借款合同》、契税发票、个人所得税发票，本院（2017）苏0722民初3567号案卷宗材料和（2018）苏0722民初6534号卷宗材料等证据予以证实。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序。同时，当事人实施民事法律行为，应当意思表示真实。以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案的争议焦点为：双方签订的《房地产买卖契约》及《合作协议》的性质及效力；借款及还款数额的认定。对此，本院分述如下：一、关于双方签订的《房地产买卖契约》及《合作协议》的性质及效力。1、2016年3月29日，原告王皓向被告李栋出具70万元借条并约定借款期限三个月。同日，原告王皓与被告李栋、马达签订《房地产买卖契约》，约定：王皓将涉案的牛山街道康乐园小区67号226.2平方米的房屋以70万元的价格卖给李栋、马达；李栋、马达于2016年3月29日前一次性付清给王皓。因此，从借条的借款数额和房屋买卖的价格来看，其数额完全一致，而被告方庭审中仅举证借款的转账记录65.8万元，对房屋买卖款项并未举证。同时，涉案房屋建筑面积达226.2平方米，其价格远高于70万元。由此可见，原、被告双方签订的《房地产买卖契约》约定的房屋买卖并非双方的真实意思表示，其本意应是王皓为向被告李栋借款而提供的让与担保。2、2019年8月19日，王皓和李栋签订《合作协议》，协议明确约定：原告王皓将涉案房地产过户给被告李栋、马达的目的是向李栋借款；合作期间内，王皓拥有对此房产的使用权，李栋不可将房产进行出售及抵押给除银行之外的第三方。如出售此房产，王皓有优先购买权，并以本协议约定的融资金额进行回购，具体金额以收据为准，包括前期2016年3月29日柒拾万借款。显然，从该《合作协议》的上述约定可以得知《合作协议》的签订是2019年3月29日双方借款及签订《房地产买卖契约》的延伸和完善，进一步证明双方签订《房地产买卖契约》的实质是王皓为向被告李栋借款而提供的让与担保。同时，由于《合作协议》中还约定被告可将涉案房产进行抵押贷款、被告继续向原告提供借款、合作期满，原告如不能及时归还资金，房屋交由被告自行处理等。该约定内容已违背了《中华人民共和国担保法》的强制性规定。综上，本院认为王皓与李栋、马达分别于2019年3月29日、8月19日签订的《房地产买卖契约》、《合作协议》实质是王皓为向李栋借款，而提供涉案房产作为让与担保，该让与担保行为（或意思表示）符合法律规定，应认定有效。但因双方签订的《房地产买卖契约》中约定的内容并非双方的真实意思表示，故该《房地产买卖契约》无效。另外，虽然双方签订的《合作协议》约定的期限已经届满，但因其中有部分内容违背法律强制性规定，故应认定该《合作协议》部分有效、部分无效。二、关于李栋向王皓出借款项数额及利息的认定1、2016年3月29日的借款。本院认为，虽然原告王皓向被告李栋出具了数额为70万元的借条，但被告李栋仅举证了65.8万元的转账记录，对另给付4.2万元现金的主张，不仅没有相关证据予以佐证，且原告王皓不予认可，故本院认定该次借款实际数额为65.8万元。又因双方约定按东海县常熟银行同期贷款四倍支付利息，本院依法按照年利率24％自借款之日起计算利息。2、2016年8月20日的借款。原告王皓与被告李栋2016年8月20日签订的借款合同约定借款数额为20万元，被告李栋提交了12万元的转账记录及原告王皓出具的收条为证，本院依法予以认定。庭审中，原告王皓虽对被告所称的给付8万元现金予以否认，但其作为具有完全民事行为能力的成年人，不仅向出借人李栋出具书面收条予以认可，且也未举证证实其在出具收条后曾对该8万元提出过质疑或主张权利，故本院对王皓的该辩解依法不予采信。关于该20万元的利息，因双方约定按中国人民银行同期贷款四倍支付利息，故本院依法按照年利率24％自借款之日起计算。3、庭审中，被告李栋主张2016年4月初王皓还向其借款9万元、利息为月息2.5分，并主张王皓自2016年5月至7月偿还的10.5万元即是偿还该9万元的本息，借据在款项还清后已销毁。对此主张，不仅原告王皓予以否认，而且李栋对自己的该主张既没有举证证明双方间还存有此笔借款事实，也没有举证详细说明借款交付的时间、地点和方式。同时，根据李栋主张的借款数额和利息，经计算与王皓还款的数额也不吻合，所以对李栋的该主张本院依法不予采信。三、关于本案其他争议的分析和认定。1、关于王皓自2016年5月至2016年7月6日分四次偿还的10.5万元的性质。如上分析，因被告李栋主张该10.5万元的款项系偿还2016年4月初9万元的借款本息不能成立，故该款项应认定为系返还李栋的涉案借款。同时，因双方未约定还款次序，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，应当按照先实现债权费用、利息、主债务的顺序进行抵充。根据上述规定，该还款应当是先还第一笔65.8万元借款的利息，超过利息部分充低该借款本金。具体计算如下：借款65.8万元自2016年3月29日至2016年5月3日计35天，借款利息为15143元（65.8万元×35天×24％÷365天/年），王皓于2016年5月3日还款35000元，扣除利息后的余款19857元应当冲抵借款本金，冲抵后尚欠借款本金638143元；借款638143元本金自2016年5月3日至2016年6月1日计29天，借款利息为12168.43元（638143元×29天×24％÷365天/年），王皓于2016年6月1日还款20000元，扣除利息后的余款7831.57元应予充低借款本金，则尚欠借款本金630311.43元（638143-7831.57）；借款630311.43元本金自2016年6月1日至2016年6月16日计15天，借款利息为6216.77元（630311.43元×15天×24％÷365天/年），王皓于2016年6月16日还款15000元，扣除利息后的余款8783.23元应予充低借款本金，则尚欠借款本金621528.2元（630311.43-8783.23）；借款621528.2元本金自2016年6月16日至2016年7月6日计20天，借款利息为8173.52元（621528.2元×20天×24％÷365天/年），王皓于2016年7月6日还款35000元，扣除利息后的余款26826.48元应予充低借款本金，故截止2016年7月6日王皓于2016年3月29日所借款项尚欠借款本金594701.72元（621528.2-26826.48）。2、关于被告李栋、马达反诉主张的贷款成本的承担。本院认为，首先，原、被告双方虽在《合作协议》中约定：在合作期间内，李栋、马达可以此套房产向银行进行贷款，王皓负责承担每年16％的贷款成本，按月向李栋、马达支付。但该约定并未明确贷款成本的范畴或具体计算方式，现李栋、马达主张按贷款数额予以计算显然缺乏依据；其次，案涉《合作协议》签订后，李栋仅于2016年8月20日借款20万元给王皓使用，其后于2016年9月5日抵押贷款获得的78万元由其自己占有、使用、收益，并未提供给王皓使用，如由王皓承担部分贷款成本，也有失公平；最后，根据2016年8月20日王皓与李栋签订的《借款合同》可知，在双方签订《合作协议》后，李栋向王皓提供借款仍是按照中国人民银行同期贷款利率的四倍收取利息，该利息的约定已超过了法律支持的年利率24%的上限，如再由王皓承担部分贷款成本，显然有违法律规定。因此，从民间借贷利率上限的法律限制性规定看，双方在《合作协议》中关于由王皓承担16%的贷款成本的约定，应依法不予支持。3、关于涉案房产办理变更登记所涉税费的承担。如上所述，原、被告双方于2016年3月29日签订《房地产买卖契约》并将涉案房产变更登记于李栋、马达名下，其真实意思表示或目的是因王皓向被告李栋借款而提供的让与担保，由此产生的税费理应由王皓承担，故李栋、马达诉求王皓承担过户费用50640元（个人所得税12660元＋契税37980元），本院依法予以支持。又因王皓未能按约偿还借款本息，其行为已构成违约，故虽然双方在《合作协议》中明确在王皓按时归还资金后，李栋、马达配合办理过户手续，但由于案涉房产存有抵押权尚未涤除，涉及案外人的合法权利和利益，目前尚不具备办理变更登记的条件，所以本院对王皓主张李栋、马达协助将该房屋变更登记（过户）至其名下的诉求依法不予支持。即便如此，本院认为李栋、马达在王皓偿还完涉案借款本息后，应主动将涉案房产抵押贷款偿还完毕、解除抵押权，并协助王皓将涉案房产变更登记回王皓名下。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百零六、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、2016年3月29日原告王皓与被告李栋、马达签订的《房地产买卖契约》无效；二、反诉被告王皓于本判决发生法律效力后15日内偿还反诉原告李栋、马达借款本金794701.72元及利息（利息计算如下:其中594701.72元，自2016年7月7日起至实际还清之日止，按年利率24%计算；另200000元，自2016年8月20日起至实际还清之日止，按年利率24%计算）；三、反诉被告王皓于本判决发生法律效力后15日内给付给反诉原告李栋、马达因涉案房产办理变更登记（过户）支付的费用共计50640元（个人所得税12660元＋契税37980元）；四、驳回原告王皓的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李栋、马达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、保全费4020元（已由原告王皓预交）；反诉案件受理费18636.06元（已由反诉原告李栋、马达预交），共计28456.06元，由双方各负担14228.03元（差额4408.03元由反诉被告王皓于本判决生效后15日内支付给反诉原告李栋、马达）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费，对本诉不服交纳5800元，对反诉不服交纳18636.06元，均不服交纳24436.06元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  丁铁生审 判 员  侯书宇人民陪审员  薄应光二〇二〇年六月十八日书 记 员  刘 平