江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初619号原告：应令良，男，1960年7月13日出生，汉族，江西省南昌市南昌县人，身份证地址江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：应爱华，女，汉族，江西省南昌市人，身份证地址南昌市青山湖区，特别授权，系原告应令良女儿。委托诉讼代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师，特别授权。被告：吴赢，女，1982年1月31日出生，汉族，江西省南昌市青山湖区人，身份证地址江西省南昌市青山湖区。被告：卢国玉，女，1973年4月15日出生，汉族，江西省南昌市新建区人，身份证地址江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：应学强，男，1969年6月18日出生，身份证地址江西省南昌市南昌县，特别授权，系被告卢国玉丈夫。被告：张霞娟，女，1990年5月12日出生，汉族，安徽省安庆市宿松县人，身份证地址安徽省安庆市宿松县。被告卢国玉、张霞娟共同委托诉讼代理人：薛玉海，北京大成（南昌）律师事务所律师，特别授权。原告应令良与被告吴赢、卢国玉、张霞娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告应令良委托诉讼代理人赵茂宏、被告卢国玉委托诉讼代理人应学强、被告张霞娟及被告卢国玉、张霞娟共同委托诉讼代理人薛玉海到庭参加诉讼，被告吴赢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应令良向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《租房协议》；2.判令三被告支付2018年6月30日至2019年6月30日的房屋租金20000元；3.判令三被告支付租赁房屋所有墙面恢复原状的费用10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月15日，三被告与原告签订《租房协议》，约定被告租用原告房屋三年，自2017年7月1日至2020年6月30日，租金每年4万元，之后原告交付房屋给被告使用，但是被告一直没有交付租金，也没有按照约定交付押金。原告索要无果后起诉至法院要求支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金，法院审理后判决被告支付15000元房租。原告后得知，三被告意见不合，相互诉至法院。南昌县法院（2018）赣0121民初1540号判决书判决三被告分割在承租房屋里开办幼儿园的财产，原告恐三被告分割完财产后不支付房租，原告合法权益将无法实现，自2018年6月30日起三被告一直占用原告房屋。原告应令良当庭将其诉讼请求第2项变更为判令三被告支付2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金15000元；将其诉讼请求第3项变更为判令三被告将租赁房屋所有墙面恢复原状，其他诉讼请求不变。被告卢国玉、张霞娟在原告应令良当庭变更诉讼请求后同意继续开庭，并共同答辩称，租房协议已经过法院判决解除了，故诉讼费用应由原告承担。被告张霞娟还辩称，对于租金，法院已查明2018年7月1日至2019年6月30日这段时间都是被告吴赢在经营，理应由吴赢承担该租金。房屋内部的装修都是房东自己装修的，不存在恢复原状。被告吴赢未答辩，也未向本院提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，原告应令良与原承租其房屋开办ABC启蒙幼儿园开办人万莉签订《协议书》，该协议书约定：因合同在2017年6月30日到期，约定不续租，承租人付墙面复原费用10000元，场面围栏、铁门不拆，由房东付款给承租人1000元。2017年4月15日，原告应令良与被告张霞娟、卢国玉分别作为协议的甲方和乙方签订《租房协议》，协议约定：甲方将位于“河边村湾子里自然村桥头的房一幢租给乙方”，租期三年（从2017年7月1日至2020年6月30日），租金为每年人民币40000元，乙方现预付押金10000元，余款进房交清。如甲方违约，甲方应付乙方本金10000元，违约金10000元，进房后签订正式合同。该份协议为手写，并使用复写纸复写，同时形成一式两份，双方各执一份。该协议签订时，被告吴赢在场，因其系原告应令良儿媳妇，未作为幼儿园的合伙股东签字。2017年11月12日，被告吴赢、张霞娟、卢国玉签订《优优幼儿园股东协议书》，约定：定租期两年，租金分学期付，如果政策原因不准开园，则合同中止；第一年租金为15000元，第二年租金为20000元，第三年及以后按每年租金20000元至25000元；下学期起股东都发工资，按每月每人2000元发，一个月允许请假3次；优优幼儿园股东为吴赢、张霞娟、卢国玉三人，其他人不能作为老板作决定，不能决断的事，大家家属开会决定。原告应令良作为见证人在该协议书上签字。被告吴赢、张霞娟、卢国玉自2017年7月1日开始租用原告应令良位于南昌县桥头房屋开办“优优幼儿园”，在合伙开办该幼儿园过程中，三被告未向原告支付房屋租金。后因产生矛盾，被告张霞娟、卢国玉先后于2017年12月、2018年3月离开该幼儿园，但均未签订拆伙协议。案涉租赁房屋系原告应令良所有的一栋三层楼房，其中第三层一直由原告家人居住使用，第一、二层及场地先后租赁开办幼儿园。2018年7月3日，应令良诉至本院要求吴赢、卢国玉、张霞娟支付2017年7月1日至2018年6月30日的房租40000元整并承担本案诉讼费。2018年8月13日，本院作出（2018）赣0121民初1817号民事判决，判决吴赢、卢国玉、张霞娟于判决生效之日起十日内共同给付应令良2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金27000元。卢国玉、张霞娟对该判决不服，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）赣01民终2591号民事裁定，裁定撤销本院（2018）赣0121民初1817号民事判决，并发回重审。本院另行组成合议庭进行了审理，并于2019年4月26日作出（2019）赣0121民初778号民事判决，判决吴赢、卢国玉、张霞娟于判决生效之日起十日内共同给付应令良2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金15000元；驳回应令良其他诉讼请求。后卢国玉、张霞娟对该判决不服，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）赣01民终1764号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年4月23日，卢国玉、张霞娟作为原告将吴赢列为被告向本院提起合伙协议纠纷诉讼，在该案中，本院经审理查明，2017年12月20日，张霞娟因坐了两个月子耽误工作与吴赢丈夫应少彪吵架欲退伙，三合伙人未能达成一致意见而离开幼儿园。2018年3月1日，卢国玉因就终止合伙事宜，与吴赢商讨未果而离开幼儿园，并将用于出资的车辆开走。截至2018年6月30日，优优幼儿园仍未能取得《办学许可证》等相关证件。本院同时认定，卢国玉、张霞娟、吴赢三人合伙开办优优幼儿园属个人合伙行为。根据《幼儿园管理条例》第十一条规定“国家实行幼儿园登记注册制度，未经登记注册，任何单位和个人不得举办幼儿园。”优优幼儿园已开办两个学期，仍未能登记注册；张霞娟、卢国玉与吴赢在开办幼儿园过程中已经产生了矛盾，且从本院审理及调解情况来看，矛盾已不可调和，已丧失继续合伙的基础，故卢国玉、张霞娟要求终止合伙协议，本院予以支持。张霞娟、卢国玉虽于2018年4月23日向本院起诉要求立即终止合伙协议，但因办学具有社会性及一定连续性，幼儿园业已完成招生，应当继续经营至学期结束。个人合伙的经营活动，应由合伙人共同决定。对于2018年6月30日以后的幼儿园运营，因未经全体合伙人共同商议决定，均系吴赢个人行为，由吴赢自负盈亏。本院判决吴赢、卢国玉、张霞娟于2017年11月12日签订的《优优幼儿园股东协议书》于2018年6月30日终止。该案判决后，吴赢向南昌市中级人民法院提起上诉，但其在上诉过程中提出撤诉申请，南昌市中级人民法院裁定准许吴赢撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。另查明，被告吴赢、张霞娟、卢国玉在租赁原告应令良房屋后，基于经营幼儿园的需要，对房屋进行了一定程度的装饰装修。被告吴赢系原告应令良的儿媳妇。案经调解未果。以上事实有原告应令良提供的《租房协议》、《优优幼儿园股东协议书》，被告卢国玉、张霞娟提供的本院（2018）赣0121民初1817号民事判决书、南昌市中级人民法院（2018）赣01民终2591号民事裁定书、本院（2019）赣0121民初778号民事判决书、南昌市中级人民法院（2019）赣01民终1764号民事判决书、本院（2018）赣0121民初1540号民事判决书、南昌市中级人民法院（2019）赣01民终2185号民事裁定书及原、被告双方在庭审中的陈述等予以证实。本院认为，原告应令良与被告张霞娟、卢国玉签订的《租房协议》，因该协议明确约定“进房后签订正式合同”，被告吴赢、卢国玉、张霞娟自2017年7月1日开始租用原告应令良的房屋开办“优优幼儿园”后，于2017年11月12日签订《优优幼儿园股东协议书》，原告应令良亦在该协议书上以见证人身份签名，《优优幼儿园股东协议书》对租房及租金的约定，是原告应令良与三被告的真实意思表示，各方均应按约定履行。故《租房协议》已不存在解除的问题，原告应令良要求解除《租房协议》，本院不予支持。原告应令良与被告吴赢、卢国玉、张霞娟形成房屋租赁法律关系，被告吴赢、卢国玉、张霞娟租赁原告应令良的房屋开办幼儿园进行合伙经营行为，上述事实已经由人民法院生效判决所认定，且各方均无异议，本院予以认可。本案所涉及的租赁关系及合伙关系具有一定特殊性，被告吴赢是原告应令良的儿媳妇，原告应令良居住在本案所涉租赁房屋的第三层，被告吴赢、卢国玉、张霞娟在租赁房屋的第一层、第二层从事幼儿园的经营活动，基于日常生活经验法则，原告应令良在租赁关系开始前、开始时对于租赁房屋用于幼儿园经营活动、经营活动的状况、各合伙人之间因合伙事务是否产生纠纷、谁在占有及使用租赁房屋是能够即时知晓的。人民法院生效判决已认定2018年6月30日以后在租赁房屋内的幼儿园运营均系被告吴赢个人行为，由被告吴赢自负盈亏，并判决吴赢、卢国玉、张霞娟于2017年11月12日签订的《优优幼儿园股东协议书》于2018年6月30日终止，根据民事法律行为权利义务相对等的原则，2018年6月30日以后被告吴赢个人对承租房屋进行了占有、使用，应由其个人承担作为承租人应承担的租赁义务，其应向原告应令良给付租赁期间相对应的租金；被告卢国玉、张霞娟在2018年6月30日以后未实际占有、使用租赁房屋，且其与被告吴赢之间的合伙关系在2018年6月30日已经终止，其在本案中不宜作为承租人承担相关责任。原告应令良在庭审中要求租金为15000元，并未超过《优优幼儿园股东协议书》的约定，本院予以认可，故被告吴赢应向原告应令良支付2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金15000元。如前所述，原告应令良在租赁关系开始之前对于承租房屋用于经营幼儿园是明知的，故本院认为被告在承租房屋内为经营幼儿园进行适当装饰装修系得到了原告应令良的默认同意。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方当事人对租赁房屋是否恢复原状没有约定，原告应令良亦未提供充足的证据证明其对装修装饰物进行了拆除，且拆除对租赁房屋造成了毁损，故本院对于原告应令良要求将租赁房屋所有墙面恢复原状的诉讼请求不予支持。被告吴赢未到庭，也未向本院提交证据，视为放弃答辩、举证权利。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告吴赢在本判决生效后十日内给付原告应令良2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金15000元；二、驳回原告应令良的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由原告应令良承担855元，被告吴赢承担320元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式两份，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  何岸青人民陪审员  李桂根人民陪审员  万和莲二〇二〇年六月二十九日法官助理谭志雄书记员贾惟祥