广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初7276号 原告：广西旺达房地产开发投资有限公司，住所地南宁市江**沙井大道。 法定代表人：胡大涛，董事长。 委托诉讼代理人：宋金濂，广西旺达房地产开发投资有限公司法务。 被告：睢金善，男，1967年12月28日出生，汉族，住河南省滑县。 原告广西旺达房地产开发投资有限公司与被告睢金善商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告广西旺达房地产开发投资有限公司的委托诉讼代理人宋金濂到庭参加诉讼；被告睢金善经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西旺达房地产开发投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告于2012年7月13日签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告于判决生效之日起三日内配合原告到南宁市房管局办理案涉商品房的撤销备案手续和房屋抵押登记注销手续；2.依法判决被告向原告支付违约金148000元（标准为合同总价款的20%)；3.依法判决被告承担原告因本案支付的律师费20000元；4.判决本案诉讼费全部由被告承担。当庭变更第3项诉讼请求为：依法判决被告承担原告因本案支付的财产保全责任保险费1000元、保全费1360元。事实和理由：2012年7月13日，原被告双方签订了《南宁市商品房买卖合同》，被告向原告购买原告开发的位于南宁市江南区南宁国际商业贸易中心A12号楼X单元X号房。在商品房买卖合同中，被告选择银行按揭的方式支付购房款。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第七条及附件六《合同补充协议》第三条第8款的约定：买受人（即被告）因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人（即原告）承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项本、息总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，逾期超过10日，出卖人有权单方解除本合同，并要求买受人按本合同金额的20%支付违约金，并承担出卖人支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追偿代偿款项，抵押房产的全部利益由出卖人依法进行处分，因处分发生的一切费用由买受人承担。现被告违反其与银行签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定，已经多期未依约向银行偿还贷款，导致原告承担保证责任支出了472790.27元。按照购房合同的约定，原告承担保证责任后，被告应在三个工作日偿还代偿款项；但被告至今未向原告偿还，且对原告发函要求偿还代偿款项的律师函置之不理。被告的行为已经严重违反双方签署的《南宁市商品房买卖合同》的约定，按照合同的约定，原告依法享有合同解除权，并要求被告按合同金额的20%支付违约金，同时原告因本案诉诸法律途径而支出的诉讼费、律师费等费用也应当由被告依法承担。上述事实由原被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，以及银行的扣款凭证、原告发送的律师函等为据。现已超过被告还款期限，虽经原告多次催促，被告均置之不理。为此特向法院提起诉讼，请求依法判如所请，以维护原告的合法权益。 被告睢金善未到庭亦未提交答辩意见及证据。 根据原告的起诉，归纳本案调查重点为：原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2012年7月13日，原告广西旺达房地产开发投资有限公司（出卖人）与被告睢金善（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市江南区南宁国际商业贸易中心A12号楼X单元X号房屋，房屋建筑面积127.97平方米，其中套内建筑面积95.86平方米，分摊的共有共用建筑面积32.11平方米。该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米7719.59元，总金额740000元。原告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付被告使用。合同附件六《合同补充协议》第三条付款方式及期限约定，定金一万元于签订合同时折抵购房款，被告选择按银行按揭付款方式支付房款：被告须在签订合同当日付清合同总价款的30%作为首期房款，计222000元；其余70%的房款，计518000元，由被告向银行办理按揭贷款手续。买受人（被告）因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人（原告）承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）。每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项本、息总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，逾期超过10日，出卖人有权单方解除本合同，并要求买受人按合同金额的20%支付违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款项，抵押房产的全部利益由出卖人依法进行处分，因处分发生的一切费用由买受人承担。如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除房屋买卖合同权利，买受人应于出卖人书面解约通知送达之日起7日内，与出卖人到政府相关部门办理好合同备案登记注销手续。因买受人违约导致出卖人解除合同的，出卖人有权预先从买受人的首期款中扣除代付款、利息、罚约金及相关费用，将余款退还给买受人。合同还约定了其他权利义务。 此后，被告睢金善作为借款人，原告广西旺达房地产开发投资有限公司作为担保人，与中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（贷款人）三方签订一份借款合同。因睢金善未按借款合同约定还款，中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部以睢金善、广西旺达房地产开发投资有限公司等为被告，向南宁市青秀区人民法院起诉。南宁市青秀区人民法院经审理后，于2016年10月12日作出（2016）桂0103民初2999号民事判决书。该民事判决书生效后，因义务人未按判决的规定履行义务，中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部申请强制执行后，广西旺达房地产开发投资有限公司代被告睢金善支付借款本金、利息、律师代理费、案件受理费等共计472757.98元。 另查明：被告于2012年7月13日向原告支付房屋首期款222000元；被告在签订借款合同后，向中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部贷款支付剩余房款518000元。南宁市江南区南宁国际商业贸易中心A12号楼X单元X号房于2012年8月31日办理了商品房预售合同登记备案；于2012年9月10日办理了预购商品房预告登记；于2013年3月6日办理了预购商品房抵押权预告登记。 2013年1月16日，原被告双方签订《住宅房屋交接确认书》一份，确定自2013年1月16日，涉案房屋原告已向被告交付。原告在庭审中自认涉案房屋未进行装修。 原告在庭审中明确主张被告已支付的房屋价款740000元与原告为被告代偿的费用、被告应承担的违约金、财产保全责任保险费、财产保全费等费用互相抵扣后的剩余部分，应另案处理。 又查明：原告向本院起诉后为申请财产保全，通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，支付诉讼财产保全责任保险费1000元，向本院缴纳诉讼财产保全申请费1360元。 本院认为：被告睢金善经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，合同双方均应恪守履行。 本案中，被告购买原告的房产是通过支付首期房款后，余款通过银行按揭贷款支付。因此，被告除严格履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定外，还必须严格履行其与相关贷款银行即中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部签订的借款合同约定的义务。而被告既未能按照双方签订的《南宁市商品房买卖合同》严格履行义务，亦未能严格履行其与中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部签订的借款合同约定的义务，导致原告被迫履行了作为贷款保证人代替被告向中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部支付了被告所欠的全部剩余贷款本息等费用。按照双方的约定，原告在此情况下可以解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，因此，原告要求解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，符合双方的约定，本院予以支持。根据合同约定，因被告的上述违约行为，导致原告承担了担保责任的，被告应向原告支付商品房总价款20%的违约金，故原告要求被告承担解除合同违约金的诉请，依据充分，本院予以支持，违约金为740000元×20%=148000元。 原、被告双方解除商品房买卖合同后，被告配合原告办理注销位于南宁市江南区南宁国际商业贸易中心A12号楼X单元X号房的商品房预售合同登记备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记是被告应履行的义务，原告要求被告配合原告办理注销南宁市江南区南宁国际商业贸易中心A12号楼X单元X号房的商品房预售合同登记备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记手续，理据充分，本院予以支持。 原告主张被告承担其因本案财产保全产生的保险费1000元。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。申请人为财产保全申请提供担保是其法定义务。该案原告申请财产保全既可以以自己的财产提供担保，也可以经他人同意将他人所有的财产提供担保，还可以向保险公司投保诉讼财产保全责任保险。原告无论采取何种方式为诉讼保全申请提供担保都是为了其自身合法权益所为，且原、被告双方并未明确约定该项费用由被告承担，由此而产生的费用依法应由原告自行负担，故对原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西旺达房地产开发投资有限公司与被告睢金善于2012年7月13日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件； 二、被告睢金善配合原告广西旺达房地产开发投资有限公司办理注销南宁市江南区南宁国际商业贸易中心A12号楼X单元X号房的商品房预售合同登记备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记手续； 三、被告睢金善向原告广西旺达房地产开发投资有限公司支付违约金148000元； 四、驳回原告广西旺达房地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项及其他义务，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金。义务人未按判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应向权利人支付迟延履行金。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3660元，由原告广西旺达房地产开发投资有限公司负担436元，由被告睢金善负担3224元；诉讼财产保全申请费1360元，由被告睢金善负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  饶保祥 人民陪审员  谢 芳 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  周 微 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。