贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1627号原告：管毓华，男，1976年8月6日出生，汉族，住贵州省修文县。原告：薛朝秀，女，1983年12月26日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：王卫（特别授权代理），刘一江（一般授权代理），均系威迪律师事务所律师。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。法定代表人：刘利委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理）、吴慢慢（一般授权代理），均系贵州创驰律师事务所律师。原告管毓华、薛朝秀与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管毓华、薛朝秀的委托诉讼代理人王卫、刘一江，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管毓华、薛朝秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付由于被告原因导致逾期办理商品房不动产权利证书的违约金326147元（以1773720元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算自2016年11月6日起至2019年10月14日）。2、判令被告退还多收取的购买商铺金额27180元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2013年9月3日签订《商铺买卖合同》（合同编号：2013-811008），二原告购买被告修建于毕节市七星关区贵毕路碧阳国际城第11幢1层2号房（商铺11-1-2号）。合同载明该商铺建筑面积111.52平方米，套内面积98.54平方米，按套内建筑面积计算，该商铺单价为18000元每平方米，总金额177372元。根据《商铺买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向原告交付该商铺，但被告违约，2015年11月6日才交付该商铺；《商铺买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商铺交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，《商铺买卖合同》补充协议条八条约定，买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需出出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商铺买卖合同》及补充协议未约定办理房屋初始登记和向原告交付办理转移登记的方式与时间，也未约定由于被告原因导致不能按期办证的违约金计算方式。直到2019年10月14日被告才向原告开具购房发票1746540元，2019年11月25日被告代收原告办证登记费550元，2019年11月25日获得办证的完税证明，现处于申请办证中，至今原告未领到商品房不动产权利证书，原因系被告未履行应当履行的义务，被告应当支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当依法承担自交房之日后365日即2016年11月6日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，赔付原告违约金，赔付期限至2019年10月14日。另，《商铺买卖合同》约定的商铺套内建筑面积为98.54平方米，18000元每平方米，原告已按合同约定支付了1773720元，但被告2019年10月14日开具购房发票给原告时，原告才知道主管部门实测商铺套内面积为97.03平方米，购房发票和办证完税证明记载的可办证面积为97.03平方米，购房金额为1746540元，所以，被告应退还实际收取原告的购房款1773720元减去应付的购房款1746540元为27180元。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，原告特向贵院提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持。理由如下：根据《碧阳国际城商铺买卖合同》附件四《补充协议》第八条关于房屋登记的规定：“1.买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买卖人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。”2018年1月25日答辩人取得涉案商品房据楼层的《商品房备案证明书》，已为涉案房屋所在楼层的部分业主办理了不动产证。根据合同约定，答辩人只需将办理房屋所有权登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。因商铺交付使用时双方未签署代办协议，被答辩人也未支付代办费，同时，由于导致答辩人不能为其办理房屋转移登记，被答辩人于2019年11月25日才与答辩人签署委托书委托答辩人代为办证，从被答辩人委托之日开始计算，未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。相同案件已经过七星关区法院的生效判决认定。二、关于退还多收取的购房款的问题。答辩人对被答辩人的该项主张，双方合同约定的是按套内建筑面积计价，答辩人无异议，同意退还多收取的购房款。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，该商铺用途为商业，房屋建筑面积111.52平方米，套内建筑面积98.54平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米18000元计算，总价款为1773720元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款893720元，余款880000元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。1、该商铺经验收合格。第五条面积确认面积并差异处理约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积差异比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权面积小于合同约定面积时，面积差异比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商铺交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的／赔偿买受人损失。见补充协议十条。附件四《补充协议》第八条关于房屋登记的规定：“1.买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买卖人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定支付被告购房款1773720元，代收房屋维修基金8869元。2015年11月6日，被告将涉案商铺交付原告，原告取得了涉案商铺的使用权。2019年10月14日，被告向原告出具贵州增值税普通发票，发票金额1746540元。2019年11月25日，被告代收登记费550元、原告交纳印花税、契税等税费。2018年1月25日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城Ｅ地块11幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年3月16日，被告再次在毕节日报刊登不动产权证催办通知，通知业主提交资料办理不动产权证书。2019年11月25日，原告向被告提交办证资料并出具委托书，委托被告办理不动产权证。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。原、被告在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定中约定，出卖人应当在商铺交付使用后365内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但并未约定违约提交资料的违约责任及计算标准。附件四《补充协议》第八条，也只约定了原、被告可签署产权转移登记的代办协议。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，本院予以支持。原告于2015年11月6日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的365日内（2016年11月6日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并根据附件四《补充协议》第八条的约定为原告代为办理房屋权属证书。因涉案商品房所属楼栋于2018年1月25日取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城E地块11幢商品房屋备案证明书，具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年11月6日，被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月16日）往前倒推三年，即2017年1月16日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月16日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告于2018年1月25日取得涉案楼栋备案证明书，并于2018年3月16日在毕节日报刊登不动产权证催办通知，通知业主提交资料办理不动产权证书，已履行了办证通知义务，被告违约金截止时间应为2018年3月16日。关于违约金的计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。本案违约金以原告已付购房款总额1746540元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的逾期办理房屋权属证书的违约金应以原告已付购房款1746540元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的标准从2017年1月16日计算至2018年3月16日。对于原告诉请被告退还多收取的购买商铺金额27180元的问题。根据合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积有差异的，按合同约定处理。因涉案商铺权属证书尚在办理过程中，产权证载明的套内面积尚不清楚，故原告的该诉请，本院不作处理。原告可待取得涉案商铺权属证书后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告管毓华、薛朝秀逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款总额1746540元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.3倍的标准从2017年1月16日计算至2018年3月16日）；二、驳回原告管毓华、薛朝秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3300元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担340元，原告管毓华、薛朝秀负担2960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴誉二〇二〇年六月十二日书记员  毛雨