广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0512民初202号 原告广西悦丰凯旋物业服务有限公司，住所地北海市海城区东二巷****，统一社会信用代码914505007997042781。 法定代表人：苏军，该公司总经理。委托诉讼代理人岑文才，男，住合浦县，系该公司工作人员。 被告张伟强，男，1980年2月3日出生，汉族，户籍地北海市铁山港区，现住北海市铁山港区。 委托诉讼代理人张银海，女，住（与被告张伟强系姑侄关系）。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额程序 立案日期2020年5月21日开庭日期2020年6月3日 原告诉讼请求判决被告向原告支付物业费4010.92元及滞纳金601.63元（4010.92（物业 费总额）×0.005（违约金比例）×30（欠费月数））。事实与理由：根据《物业管理条例》及物业管理相关的法律法规，在滨海住宅小区的业主委员会尚未正式成立前，广西国有滨海农场与原告2015年11月1日双方自愿、平等、协商一致的基础上签订了《物业服务合同》，由原告悦丰物业服务有限公司（于2017年4月19日更名为广西悦丰凯旋物业服务有限公司）为滨海新城小区提供前期的物业服务。2015年11月30日黄胜从北海市滨海农场处购买的滨海新城17号楼404房（使用权面积148.93平方米），后全权委托被告张伟强对位于滨海新城小区17号楼404房进行装修、管理、使用。经原告计算被告张伟强30个月未缴物业费，共计：4010.92元以及滞纳金601.63元，共4612.55元）。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令被告将上述费用支付给原告。 被告答辩意见被告张伟强辩称：1.滨海新城小区没有达到房屋交房条件，原告与广西国有滨海农场签订的《物业服务合同》属于无效合同。2.原告提供的《物业各项收费标准》，物业公司没有提供物价管理部门各项审批文件原件，属于乱收费，业主有拒缴物业费的权利。3.原告与广西国有滨海农场签订的《物业服务合同》，没有提供给业主，具体物业服务项目、职责及各项收费标准，业主均不知情。4.原告提供的证据，没有双方签字确认，没有日期，均为无效证据。5.据《物业管理条例》第二十四条规定，广西国有滨海农场选聘的物业服务企业，没有通过招投标的方式选聘物业服务企业或经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，双方签订的《物业服务合同》无效。6、其尚未入住，根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》规定，房屋空置半年以上应按收费标准60%缴纳物业费；7、装修押金未退还。 查明事实被告系北海市铁山港区南康镇滨海新城小区17号楼二单元404房住宅的业主。2015年8月1日，原告与案外人广西农垦国有滨海农场签订《滨海新城物业服务合同（ 前期）》一份,约定由原告为位于北海市铁山港区南康镇滨海新城小区提供前期物业服务，合同期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。合同签订后，原告已按照约定提供了前期物业服务，并按照物业费每月0.75元/平方米、水电公摊费每月10元、监控维护费每月2元、生活垃圾房费每月10元的标准收取物业服务费。案外人黄胜从广西农垦国有滨海农场处购买南康镇滨海新城小区17号楼二单元404房住宅（使用权面积148.93平方米），再将该房屋转卖给被告，截止至原告停止对南康镇滨海新城小区提供物业服务时，被告已累计30个月未向原告缴纳上述物业管理服务费计133.70×30＝4010.92元，原告通过发短信等方式多次向被告催讨，被告未予交纳。原告遂诉至本院。 另查明，2017年4月13日北海市悦丰物业服务有限公司在北海市工商行政管理局办理变更登记，更名为广西悦丰凯旋物业服务有限公司。2019年7月31日，广西农垦滨海农场有限公司（原广西农垦国有滨海农场）张贴《告示》，告知其与原告签订的合同到期，原告于2019年6月13日停止工作，不再对小区提供物业服务。《滨海新城物业服务合同（前期）》并未约定未按时支付物业服务费的违约金。 本院意见广西农垦国有滨海农场与原告广西悦丰凯旋物业服务有限公司签订的《滨海新城物业服务合同（前期）》，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定,该合同合法有效，对被告发生法律效力。被告辩称“据《物业管理条例》第二十四条规定，广西国有滨海农场选聘的物业服务企业，没有通过招投标的方式选聘物业服务企业或经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，双方签订的《物业服务合同》无效”；本院认为，参照《物业管理条例》第五十六条“违反本条例的规定，住宅物 业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”的规定，据此，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故《物业管理条例》第二十四条并非强制性规定，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。本案中原告广西悦丰凯旋物业服务有限公司提供了相应的物业管理服务,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，并参照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定,及合同相对方广西农垦滨海农场有限公司（原为广西农垦国有滨海农场）亦作出《告示》确认原告对小区提供服务时间截止至2019年6月13日止，故被告张伟强应向原告广西悦丰凯旋物业服务有限公司履行交纳物业管理费的义务。关于物业收费标准的问题，参照北海市物价局于2018年4月27日发布的《关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》（北价格【2018】3号）的规定，2018年4月1日前签订前期物业服务协议的，可暂按协议约定的相关收费标准执行，本案涉案合同于2015年签订，故原告请求被告按协议约定交纳物业费，有事实和法律依据,本院予以支持。上述合同在“违约责任”条款未约定违约金条款，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。被告辩称滨海新城小区没有达到房屋交房条件，其尚未入住等，原告提交了相应的证据证实房屋已达交付条件，被告亦未提供证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的 规定，故对被告的辩称不予采信。关于被告辩称原告未向其退还装修押金，并非涉案合同约定内容，被告可另行主张权利。 判决主文一、判决被告张伟强向原告广西悦丰凯旋物业服务有限公司支付物业费4010.92元； 二、驳回原告广西悦丰凯旋物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条。 诉讼费案件受理费25元，由被告张伟强负担。本判决为终审判决。 审 判 员  符   源   美 二〇二〇年六月十九日 法官助理  廖仁璐书记员邓益明