广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1070号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘建军，男，汉族，1967年1月6日出生，住广东省信宜市*******。委托诉讼代理人：许幸，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张杰，男，汉族，1980年7月1日出生，住广东省信宜市******。原审第三人：张国锋，男，汉族，1958年9月1日出生，住广东省信宜市******。被上诉人张杰和原审第三人张国锋的共同委托诉讼代理人：张肖先，广东公勤律师事务所律师。上诉人刘建军因与被上诉人张杰及原审第三人张国锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘建军的委托诉讼代理人张敏，被上诉人张杰及张杰与原审第三人张国锋的共同委托诉讼代理人张肖先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军上诉请求：1.维持（2019）粤0983民初1839号民事判决第一项；2.撤销（2019）粤0983民初1839号民事判决第二项，改判驳回张杰的全部反诉请求；3.撤销（2019）粤0983民初1839号民事判决第三项，改判支持刘建军的全部诉讼请求；4、本案的一、二审诉讼费用由张杰承担。事实和理由：一、原审法院实体审理民间借贷反诉案违反法定程序。广东省信宜市人民法院于2019年8月6日作出（2019）粤0983民初1839号之一民事裁定驳回张杰请求刘建军立即清偿借款600000元的反诉。但原审法院却在审理过程中对借款案进行审理并认定借款本金及利息，并与房屋租金进行对减，显然是把房屋租赁合同纠纷和民间借贷纠纷合并进行审理，明显是违反法定程序。二、原审认定张国锋提供的《借据》合法有效是认定事实错误。张国锋在庭审时提供的《借据》只是一张复印件，在法庭上没有提供原件进行质证。且刘建军明确表示，借据上借款人“刘建军”的签名不是刘建军所签。但原审法院却在没有原件，没有质证，当事人没有确认的情况下对借据进行认定，并且把该借据的本息与刘建军的租金对减，明显是认定事实借误。三、原审法院认定刘建军收到张杰房屋押金没有事实依据。原审法院的判决认定刘建军收到张杰房屋押金只是依据合同约定及市场交易习惯，并不依据证据。张杰应当提供证据证实刘建军收到其押金24000元，如不能提供，应承担举证不能的责任，依法应驳回其退还押金的反诉请求。四、原审法院理应判决张杰支付房屋租金给刘建军。张杰与刘建军于2015年1月10日签订租赁合同，从未支付租金给刘建军，虽然刘建军向张国锋曾经借过三笔借款共陆拾万元，但是租金和借款是两个不同的法律关系，张杰和张国锋也是两个具有独立民事行为能力的自然人，应当分别处理这两个案件，不能混一为体。张杰辩称：一、刘建军认为原审程序违法是不成立的。根据刘建军的起诉请求和张杰的辩称，原审法院在审理刘建军的诉讼请求时，根据三方的约定，就必然会牵涉到刘建军与张国锋的借款关系，不审理和查清该借款关系就不能正确处理刘建军的诉讼请求，审理该借款关系并不是审理反诉。张杰在原审中提出的反诉请求是刘建军须清偿借款60万元等，法院对此已裁定不予受理。原审法院没有作出刘建军是否应偿还该60万元借款的判决，可见原审法院没有审理该反诉。二、刘建军认为原审错误认定张国锋的《借据》是不成立的。原审法院对该《借据》和其内容以及借款人没有还款的认定是完全合法和正确的。1.在庭审中，主审法官已责令张国锋提供该《借据》的原件并询问了各方当事人的质证意见，刘建军对此没有异议。2.原审法院根据刘建军对借款事实的自认和以借款抵偿租金的事实，以及张国锋提供的借款法律关系的书证，认定张国锋的《借据》合法有效，完全是事实清楚，证据充分。三、刘建军认为原审错误认定刘建军收到押金是不成立的。1.两份《租赁合同》均写明：“签订合同时，乙方须交付租屋押金24000元给甲方，此押金甲方在租期满后退还给乙方”。该段文字表示：一是该押金在签订合同的当时就已经交付了；二是该押金要在租期满后才能退还。因此，张杰是交了该押金给刘建军且至今尚未退还。2.收取押金后才交付房屋给承租人使用，这是全中国出租房屋的惯例，况且《租赁合同》也明确写明乙方须交付租屋押金给甲方。如果刘建军没有收取押金就将房屋给张杰使用7年多，这显然是不符合常理。3.第一次押金应在2012年12月20日签订《租赁合同》时交付，第二次押金应在2015年1月10日签订《租赁合同》时交付。即使对是否交付押金的问题有争议，现在也已经超过了主张权利的诉讼时限，刘建军的请求不能得到支持。四、刘建军认为张杰应支付租金是不成立的。1.从刘建军的民事起诉状可见，张杰是支付了租金的，只是双方尚未结算罢了。原审法院据双方关于每月租金额、借款利息以及互相抵减的约定作出了判决，这已经等于是“判决张杰支付房屋租金给刘建军”了。2.虽然张国锋与张杰是两个不同的人，但他们是父子关系，他们所出借的资金是家庭共同财产，以张杰名义所租赁的房屋，也是用于家庭共同经营馄饨店所使用的。最重要的是，将刘建军应收的名义上是张杰应交的租金，以张国锋名义应收的出借款的利息，抵减刘建军应付的利息，是由三方共同协商同意的，这是可以互相抵减的，也等于是张杰支付了租金给刘建军了。张国锋述称：陈述意见与张杰的答辩意见一致。原告（反诉被告）刘建军向原审法院起诉请求：1.判令被告立即腾出所租赁的房屋，并将房屋交还给原告（价值约200000元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告刘建军增加诉讼请求：判令被告张杰自2015年1月10日起至2018年1月10日止按每月10500元支付租金给原告；自2018年1月11日起按每月13000元支付租金给原告。被告（反诉原告）张杰向原审法院提出反诉请求：1.判令原告立即清偿借款600000元及返还租屋押金24000元给被告张杰；2.本案的诉讼费用由原告承担。原审法院于2019年8月6日作出裁定：对张杰请求反诉被告刘建军立即清偿借款600000元的反诉，原审法院不予受理。原审法院认定事实：被告张杰与第三人张国锋是父子关系，共同经营馄饨店，店面地址现位于信宜市*********。2012年12月20日，原告刘建军作为甲方（出租方）与被告张杰作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于信宜市*********，面积65㎡，租用期限2年，即2013年1月10日至2015年1月10日，每月租金8000元，需在每月5日前交清当月租金。签订合同时，乙方须交付押金24000元，租期满后退还。合同还对其他租赁事宜进行了约定。原、被告分别在甲方及乙方代表栏处签名确认。2015年1月10日，因前《租赁合同》到期，故原告与被告再次就涉案房屋的租赁签订新的《租赁合同》，并约定租金为10500元，租用期限为3年，即自2015年1月10日起至2018年1月10日止。签订合同时，乙方须交付押金24000元，租期满后退还。合同还对其他租赁事宜进行了约定。原、被告分别在甲方及乙方代表栏处签名确认。2018年1月10日合同租约到期，原、被告没有再次签订新的《租赁合同》，经原告催告后被告仍拒绝搬离涉案房屋，原告为维护其合法权益，故向原审法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，2014年11月30日，原告刘建军向第三人张国锋借款600000元，并立具《借据》，《借据》内容为“借据，兹有刘建军（身份证440************058）因资金周转需要于今日向张国锋借人民币大写陆拾万元正元（小写600000）进行资金周转，每月利息为：同期银行贷款利率四倍计算。本人承诺于2014年12月30日前必须连同本金利息一并归还”，因被告向原告承租了店面，借款后原告、被告、第三人口头约定，在店面租赁期间的租金用于偿还原告向第三人所借的款项。再查明，中国人民银行公布的短期贷款（六个月内贷款）基准利率为：2012年7月6日至2015年2月28日为5.60%；2015年3月1日至2015年5月10日为5.35%；2015年5月11日至2015年6月27日为5.10%；2015年6月28日至2015年8月25日为4.85%；2015年8月26日至2015年10月23日为4.60%；2015年10月24日至2019年8月19日为4.35%。2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），根据公布的1年期LPR，2019年8月20日至2019年9月19日为4.25%；2019年9月20日至2019年11月19日为4.20%；2019年11月20日至2020年2月19日为4.15%；2020年2月20日起为4.05%。原审法院认为，原告刘建军与被告张杰签订的两次《租赁合同》均是双方的真实意思表示，主体适格，不违反法律及行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行合同。本案的争议焦点是：一、被告张杰是否应立即腾出所租赁的房屋，并将房屋交还给原告；二、原告要求被告从2015年1月10日至2018年1月10日按每月10500元支付租金给原告，自2018年1月11日起按每月13000元支付租金至腾出房屋之日止给原告，是否应得到支持；三、原告是否应该退还租屋押金24000元给被告。一、关于被告张杰是否应立即腾出所租赁的房屋，并将房屋交还给原告的问题。原、被告所签订的《租赁合同》已于2018年1月10日到期，双方没有再签订新的租赁合同，且原告也不同意继续租赁涉案房屋给被告，故原告刘建军与被告张杰之间的租赁关系已经终止。被告辩称，原告以涉案房屋租赁权及房屋租金作为抵押借款。因原、被告双方并没有对涉案房屋办理过抵押登记，被告也没有提供其他证据证明存在抵押，因此对被告的辩称，原审法院不予采信。对于原告请求被告张杰立即腾出所租赁的房屋，并将房屋交还给原告，原审法院予以支持。二、关于原告要求被告从2015年1月10日至2018年1月10日按每月10500元支付租金给原告，自2018年1月11日起按每月13000元支付租金至腾出房屋之日止给原告的问题。在被告张杰租赁原告房屋期间，原告、被告、第三人口头约定，在房屋租赁期间的租金用于偿还原告向第三人所借的款项。被告向原审法院提交了借款借据，同时原告在起诉状及庭审中承认存在原告向第三人借款600000元的事实。根据原、被告双方于2012年12月20日签订的租赁合同约定租金为每月8000元，租赁期间自2013年1月10日起至2015年1月10日止，共24个月；于2015年1月10日签订的《租赁合同》约定租金为每月10500元，租赁期间自2015年1月10日起至2018年1月10日止，共36个月；2018年1月10日合同租约到期，原、被告没有再次签订新的《租赁合同》。原告辩称自2013年1月10日起没有收到过被告支付的租金，被告辩称2013年1月10日至2014年12月10日的租金已全部付清，因双方口头约定以租金抵扣借款，因此2014年12月5日后不再交付租金。根据查明，原告于2014年11月30日向第三人张国锋借款600000元并立具《借据》，从2013年1月10日至2014年11月30日共计约23个月，原告在被告租赁房屋没有交付租金情况下依然将房屋租赁给被告不符合现实交易习惯，同时原告没有提供证据证明被告没有交付租金，因此对于原告辩称自2013年1月10日起没有收到过被告支付的租金，原审法院不予采信。对于被告辩称2013年1月10日至2014年12月10日的租金已全部付清，原审法院予以采信。因此房屋租金抵扣借款的时间应从2014年12月11日起算。庭审中，原告、被告、第三人都同意将2018年1月11日起至腾退房屋之日止的租金抵扣借款，原审法院予以认可，原告辩称2018年1月11日起的租金双方约定上涨30%，即每月租金为13000元，被告及第三人予以否认，且原告没有提供相应证据证明租金上涨30%，原告请求被告按每月13000元支付2018年1月11日起的租金依据不足，原审法院不予采信。因此，2018年1月11日起至腾退房屋之日止的租金应比照原《租赁合同》约定的每月10500元计算。2014年11月30日原告刘建军向第三人张国锋借款600000元约定借款每月利息按中国人民银行同期银行贷款利率四倍计算，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，原告借款逾期后的利息自逾期还款之日起按照借期内的利率支付。庭审中，原告辩称租金抵扣的为借款本金，被告及第三人辩称租金抵扣的为借款利息，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。因此，涉案房屋的每月租金先抵扣的应为借款利息，剩余部分才能抵扣借款本金，对于原告的辩称租金抵扣的为借款本金，原审法院不予采信。因而，原告、被告、第三人的租金抵充借款的利息和本金计算如下：一、2014年12月11日至2015年1月10日的租金为每月8000元，2014年11月30日至2014年12月30日的借款利息为11200元，因此2014年12月租金8000元抵扣借款期限内利息11200元，尚有借款利息3200元结余；二、2015年1月11日至2018年1月10日的租金为每月10500元。（一）2014年12月31日至2015年1月30日的借款利息为11200元，因此2015年1月租金10500元抵扣借款期限内利息14400元=11200元+3200元，尚有借款利息3900元结余；（二）2015年1月31日至2015年2月28日的借款利息为11200元，因此2015年2月租金10500元抵扣借款期人民法内利息15100元=11200元+3900元，尚有借款利息4600元结余；（三）2015年3月1日至2015年3月31日的借款利息为10700元，因此2015年3月租金10500元抵扣借款期限内利息15300元=10700元+4600元，尚有借款利息4800元结余；（四）2015年4月1日至2015年4月30日的借款利息为10700元，因此2015年4月租金10500元抵扣借款期限内利息15500元=10700元+4800元，尚有借款利息5000元结余；（五）2015年5月1日至2015年5月31日的借款利息为10362元，因此2015年5月租金10500元抵扣借款期限内利息15362元=10362元+5000元，尚有借款利息4862元结余；（六）2015年6月1日至2015年6月30日的借款利息为10150元，因此2015年6月租金10500元抵扣借款期限内利息15012元=10150元+4862元，尚有借款利息4512元结余；（七）2015年7月1日至2015年7月31日的借款利息为9700元，因此2015年7月租金10500元抵扣借款期限内利息14212元=9700元+4512元，尚有借款利息3712元结余；（八）2015年8月1日至2015年8月31日的借款利息为9604元，因此2015年8月租金10500元抵扣借款期限内利息13316元=9604元+3712元，尚有借款利息2816元结余；（九）2015年9月1日至2015年9月30日的借款利息为9200元，因此2015年9月租金10500元抵扣借款期限内利息12016元=9200元+2816元，尚有借款利息1516元结余；（十）2015年10月1日至2015年10月31日的借款利息为9071元，因此2015年10月租金10500元抵扣借款期限内利息10587元=9071元+1516元，尚有借款利息87元结余；（十一）2015年11月1日至2015年11月30日的借款利息为8700元，因此2015年11月租金10500元抵扣借款期限内利息8787元=8700元+87元，剩余1713元抵扣借款本金，剩余借款本金为598287元=600000元-1713元；（十二）2015年12月1日至2015年12月31日的借款利息为8675元，因此2015年12月租金10500元抵扣借款期限内利息8675元，剩余1825元抵扣借款本金，剩余借款本金为596462元=598287元-1825元；（十三）2016年1月1日至2016年1月31日的借款利息为8649元，因此2016年1月租金10500元抵扣借款期限内利息8649元，剩余1851元抵扣借款本金，剩余借款本金为594611元=596462元-1851元；（十四）2016年2月1日至2016年2月29日的借款利息为8622元，因此2016年2月租金10500元抵扣借款期限内利息8622元，剩余1878元抵扣借款本金，剩余借款本金为592733元=594611元-1878元；（十五）2016年3月1日至2016年3月31日的借款利息为8595元，因此2016年3月租金10500元抵扣借款期限内利息8595元，剩余1905元抵扣借款本金，剩余借款本金为590828元=592733元-1905元；（十六）2016年4月1日至2016年4月30日的借款利息为8567元，因此2016年4月租金10500元抵扣借款期限内利息8567元，剩余1933元抵扣借款本金，剩余借款本金为588895元=590828元-1933元；（十七）2016年5月1日至2016年5月31日的借款利息为8539元，因此2016年5月租金10500元抵扣借款期限内利息8539元，剩余1961元抵扣借款本金，剩余借款本金为586934元=588895元-1961元；（十八）2016年6月1日至2016年6月30日的借款利息为8511元，因此2016年6月租金10500元抵扣借款期限内利息8511元，剩余1989元抵扣借款本金，剩余借款本金为584945元=586934元-1989元；（十九）2016年7月1日至2016年7月31日的借款利息为8482元，因此2016年7月租金10500元抵扣借款期限内利息8482元，剩余2018元抵扣借款本金，剩余借款本金为582927元=584945元-2018元；（二十）2016年8月1日至2016年8月31日的借款利息为8452元，因此2016年8月租金10500元抵扣借款期限内利息8452元，剩余2048元抵扣借款本金，剩余借款本金为580879元=582927元-2048元；（二十一）2016年9月1日至2016年9月30日的借款利息为8423元，因此2016年9月租金10500元抵扣借款期限内利息8423元，剩余2077元抵扣借款本金，剩余借款本金为578802元=580879元-2077元；（二十二）2016年10月1日至2016年10月31日的借款利息为8393元，因此2016年10月租金10500元抵扣借款期限内利息8393元，剩余2107元抵扣借款本金，剩余借款本金为576695元=578802元-2107元；（二十三）2016年11月1日至2016年11月30日的借款利息为8362元，因此2016年11月租金10500元抵扣借款期限内利息8362元，剩余2138元抵扣借款本金，剩余借款本金为574557元=576695元-2138元；（二十四）2016年12月1日至2016年12月31日的借款利息为8331元，因此2016年12月租金10500元抵扣借款期限内利息8331元，剩余2169元抵扣借款本金，剩余借款本金为572388元=574557元-2169元；（二十五）2017年1月1日至2017年1月31日的借款利息为8300元，因此2017年1月租金10500元抵扣借款期限内利息8300元，剩余2200元抵扣借款本金，剩余借款本金为570188元=572388元-2200元；（二十六）2017年2月1日至2017年2月28日的借款利息为8268元，因此2017年2月租金10500元抵扣借款期限内利息8268元，剩余2232元抵扣借款本金，剩余借款本金为567956元=570188元-2232元；（二十七）2017年3月1日至2017年3月31日的借款利息为8235元，因此2017年3月租金10500元抵扣借款期限内利息8235元，剩余2265元抵扣借款本金，剩余借款本金为565691元=567956元-2265元；（二十八）2017年4月1日至2017年4月30日的借款利息为8203元，因此2017年4月租金10500元抵扣借款期限内利息8203元，剩余2297元抵扣借款本金，剩余借款本金为563394元=565691元-2297元；（二十九）2017年5月1日至2017年5月31日的借款利息为8169元，因此2017年5月租金10500元抵扣借款期限内利息8169元，剩余2331元抵扣借款本金，剩余借款本金为561063元=563394元-2331元；（三十）2017年6月1日至2017年6月30日的借款利息为8135元，因此2017年6月租金10500元抵扣借款期限内利息8135元，剩余2365元抵扣借款本金，剩余借款本金为558698元=561063元-2365元，（三十一）2017年7月1日至2017年7月31日的借款利息为8101元，因此2017年7月租金10500元抵扣借款期限内利息8101元，剩余2399元抵扣借款本金，剩余借款本金为556299元=558698元-2399元；（三十二）2017年8月1日至2017年8月31日的借款利息为8066元，因此2017年8月租金10500元抵扣借款期限内利息8066元，剩余2434元抵扣借款本金，剩余借款本金为553865元=556299元-2434元；（三十三）2017年9月1日至2017年9月30日的借款利息为8031元，因此2017年9月租金10500元抵扣借款期限内利息8031元，剩余2469元抵扣借款本金，剩余借款本金为551396元=553865元-2469元；（三十四）2017年10月1日至2017年10月31日的借款利息为7995元，因此2017年10月租金10500元抵扣借款期限内利息7995元，剩余2505元抵扣借款本金，剩余借款本金为548891元=551396元-2505元；（三十五）2017年11月1日至2017年11月30日的借款利息为7959元，因此2017年11月租金10500元抵扣借款期限内利息7959元，剩余2541元抵扣借款本金，剩余借款本金为546350元=548891元-2541元；（三十六）2017年12月1日至2017年12月31日的借款利息为7922元，因此2017年12月租金10500元抵扣借款期限内利息7922元，剩余2578元抵扣借款本金，剩余借款本金为543772元=546350元-2578元；三、2018年1月11日起止腾退房屋之日止的租金应比照原《租赁合同》约定的每月10500元计算。（一）2018年1月1日至2018年1月31日的借款利息为7885元，因此2018年1月租金10500元抵扣借款期限内利息7885元，剩余2615元抵扣借款本金，剩余借款本金为541157元=543772元-2615元；（二）2018年2月1日至2018年2月28日的借款利息为7847元，因此2018年2月租金10500元抵扣借款期限内利息7847元，剩余2653元抵扣借款本金，剩余借款本金为538504元=541157元-2653元；（三）2018年3月1日至2018年3月31日的借款利息为7808元，因此2018年3月租金10500元抵扣借款期限内利息7808元，剩余2692元抵扣借款本金，剩余借款本金为535812元=538504元-2692元；（四）2018年4月1日至2018年4月30日的借款利息为7769元，因此2018年4月租金10500元抵扣借款期限内利息7769元，剩余2731元抵扣借款本金，剩余借款本金为533081元=535812元-2731元；（五）2018年5月1日至2018年5月31日的借款利息为7730元，因此2018年5月租金10500元抵扣借款期限内利息7730元，剩余2770元抵扣借款本金，剩余借款本金为530311元=533081元-2770元；（六）2018年6月1日至2018年6月30日的借款利息为7690元，因此2018年6月租金10500元抵扣借款期限内利息7690元，剩余2810元抵扣借款本金，剩余借款本金为527501元=530311元-2810元；（七）2018年7月1日至2018年7月31日的借款利息为7649元，因此2018年7月租金10500元抵扣借款期限内利息7649元，剩余2851元抵扣借款本金，剩余借款本金为524650元=527501元-2851元；（八）2018年8月1日至2018年8月31日的借款利息为7607元，因此2018年8月租金10500元抵扣借款期限内利息7607元，剩2893元抵扣借款本金，剩余借款本金为521757元=524650元-2893元；（九）2018年9月1日至2018年9月30日的借款利息为7565元，因此2018年9月租金10500元抵扣借款期限内利息7565元，剩余2935元抵扣借款本金，剩余借款本金为518822元=521757元-2935元；（十）2018年10月1日至2018年10月31日的借款利息为7523元，因此2018年10月租金10500元抵扣借款期限内利息7523元，剩余2977元抵扣借款本金，剩余借款本金为515845元=518822元-2977元；（十一）2018年11月1日至2018年11月30日的借款利息为7480元，因此2018年11月租金10500元抵扣借款期限内利息7480元，剩余3020元抵扣借款本金，剩余借款本金为512825元=515845元-3020元；（十二）2018年12月1日至2018年12月31日的借款利息为7436元，因此2018年12月租金10500元抵扣借款期限内利息7436元，剩余3064元抵扣借款本金，剩余借款本金为509761元=512825元-3064元；（十三）2019年1月1日至2019年1月31日的借款利息为7392元，因此2019年1月租金10500元抵扣借款期限内利息7392元，剩余3108元抵扣借款本金，剩余借款本金为506653元=509761元-3108元；（十四）2019年2月1日至2019年2月28日的借款利息为7346元，因此2019年2月租金10500元抵扣借款期限内利息7346元，剩余3154元抵扣借款本金，剩余借款本金为503499元=506653元-3154元；（十五）2019年3月1日至2019年3月31日的借款利息为7301元，因此2019年3月租金10500元抵扣借款期限内利息7301元，剩余3199元抵扣借款本金，剩余借款本金为500300元=503499元-3199元；（十六）2019年4月1日至2019年4月30日的借款利息为7254元，因此2019年4月租金10500元抵扣借款期限内利息7254元，剩余3246元抵扣借款本金，剩余借款本金为497054元=500300元-3246元；（十七）2019年5月1日至2019年5月31日的借款利息为7207元，因此2019年5月租金10500元抵扣借款期限内利息7207元，剩余3293元抵扣借款本金，剩余借款本金为493761元=497054元-3293元；（十八）2019年6月1日至2019年6月30日的借款利息为7160元，因此2019年6月租金10500元抵扣借款期限内利息7160元，剩余3340元抵扣借款本金，剩余借款本金为490421元=493761元-3340元；（十九）2019年7月1日至2019年7月31日的借款利息为7111元，因此2019年7月租金10500元抵扣借款期限内利息7111元，剩余3389元抵扣借款本金，剩余借款本金为487032元=490421元-3389元；（二十）2019年8月1日至2019年8月31日的借款利息为6999元，因此2019年8月租金10500元抵扣借款期限内利息6999元，剩余3501元抵扣借款本金，剩余借款本金为483531元=487032元-3501元；（二十一）2019年9月1日至2019年9月30日的借款利息为6820元，因此2019年9月租金10500元抵扣借款期限内利息6820元，剩余3680元抵扣借款本金，剩余借款本金为479851元=483531元-3680元；（二十二）2019年10月1日至2019年10月31日的借款利息为6718元，因此2019年10月租金10500元抵扣借款期限内利息6718元，剩余3782元抵扣借款本金，剩余借款本金为476069元=479851元-3782元；（二十三）2019年11月1日至2019年11月30日的借款利息为6636元，因此2019年11月租金10500元抵扣借款期限内利息6636元，剩余3864元抵扣借款本金，剩余借款本金为472205元=476069元-3864元；（二十四）2019年12月1日至2019年12月31日的借款利息为6532元，因此2019年12月租金10500元抵扣借款期限内利息6532元，剩余3968元抵扣借款本金，剩余借款本金为468237元=472205元-3968元；（二十五）2020年1月1日至2020年1月31日的借款利息为6477元，因此2020年1月租金10500元抵扣借款期限内利息6477元，剩余4023元抵扣借款本金，剩余借款本金为464214元=468237元-4023元；（二十六）2020年2月1日至2020年2月29日的借款利息为6368元，因此2020年2月租金10500元抵扣借款期限内利息6368元，剩余4132元抵扣借款本金，剩余借款本金为460082元=464214元-4132元。根据上述计算，涉案房屋2014年12月11日至2020年3月10日的租金共为659000元=8000元/月×1月+10500元/月×36月+10500元/月×26月，涉案借款600000元自2014年11月30日至2020年2月29日的利息共为519082元，截止2020年2月29日尚未归还的借款本金为460082元，因此借款本金及利息总和979164元=460082元+519082元远远大约租金总和659000元。综上所述，原告要求被告从2015年1月10日至2018年1月10日按每月10500元支付租金给原告，自2018年1月11日起按每月13000元支付租金至腾出房屋之日止给原告的请求依据不足，原审法院不予支持。三、关于原告是否应该退还租屋押金24000元给被告的问题。根据原、被告所签订的两份《租赁合同》第一条“……签订合同时，乙方须交付租屋押金贰万肆仟元正（24000元）给甲方，此押金甲方在租期满后退还给乙方”的约定，原告须于租期届满后把押金24000元退还给被告。虽然原告在庭审时辩称从没有收取过被告的押金、按金及租金，但原告并没有向原审法院提交充分的证据予以证明其主张，且不收取任何押金、按金、租金的情况下把涉案房屋出租给被告五年，且又再次续租，显示这一系列的行为并不符合合同约定及市场交易习惯，故原审法院对原告的主张不予支持。又因涉案房屋的租赁期已于2018年1月10日到期，而被告也未及时腾出房屋归还给原告，故原告应当在被告归还涉案房屋时退还被告24000元租屋押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告张杰在本判决发生法律效力之日起十日内腾出所租赁的房屋，并将房屋交还给原告刘建军；二、限反诉被告刘建军于反诉原告张杰交还租赁房屋之日返还租屋押金24000元给反诉原告张杰；三、驳回原告刘建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12700元（原告已预交），由原告刘建军负担8400元，被告张杰负担4300元；反诉案件受理费200元（反诉原告已预交），由反诉被告刘建军负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出上诉的，不予审理。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：1.原审程序是否违法？2.张杰是否交付押金给刘建军？3.张国锋与刘建军之间是否存在借款关系？张杰是否拖欠刘建军租金？本院评述如下。关于原审程序是否违法的问题。本案是房屋租赁合同纠纷，原审法院虽以张杰反诉清偿60万元借款与本案没有关联性驳回其的反诉请求。但因刘建军、张杰、张国锋均同意以借款抵扣租金，借款与本案租金支付具有关联性，故原审法院对借款进行审理没有违反法律程序。刘建军称原审程序违法，法律依据不足，不予支持。关于张杰是否交付押金给刘建军的问题。按租赁市场的交易习惯，租赁房屋时一般都会交付一定数量的押金，以防承租户拖欠租金或有其他违反合同的行为，如果造成损害可以以此费用支付或赔偿。根据刘建军、张杰所签订的两份《租赁合同》第一条“……签订合同时，乙方须交付租屋押金贰万肆仟元正（24000元）给甲方，此押金甲方在租期满后退还给乙方”的约定，合同约定张杰须交付押金24000元给刘建军，才能承租房屋。虽然张杰未能提供交付押金的收据，但签订第一份租赁合同时，张国锋尚未借款给刘建军，在不收取任何押金和提前支付租金的情况下，刘建军把涉案房屋出租给张杰使用2年，之后又续租3年，刘建军的行为不符合合同约定及租赁市场交易习惯，故刘建军称张杰没有交纳押金，依据不足，不予支持。关于张国锋与刘建军之间是否存在借款关系的问题。张国锋虽提交的借据是复印件，但经原审法院核对与原件无异，在庭审中对借据进行质证，且刘建军在庭审和起诉状中对向张国锋借款60万元事实予以承认，其只是否认以借款利息扣减租金。故刘建军称以张国锋提交的借据是复印件，否认双方存在借款关系，证据不足，不予支持。对于张杰是否拖欠刘建军租金的问题。刘建军起诉请求张杰支付2015年1月10日至交回房屋的租金，证明2015年1月10日前租金张杰已付清。刘建军、张杰、张国锋在庭审中同意以借款抵扣租金，刘建军称以借款本金抵扣租金，张杰、张国锋称以借款利息抵扣租金，双方对是否用借款本金抵扣租金或是用借款利息抵扣租金约定不明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，涉案房屋的每月租金应先抵扣借款利息，剩余部分才能抵扣借款本金，对于刘建军辩称租金抵扣的为借款本金，缺乏法律依据，不予采信。涉案借款从2014年11月30日至2020年2月29日的利息为519082元，2014年12月11日至2020年3月10日租金为659000元，扣减后张杰尚欠刘建军租金139918元，再从借款本金60万元中扣减，张杰父亲张国锋还有借款本金460082元在刘建军处，故刘建军称张杰拖欠其租金，证据不足，不予支持。综上所述，刘建军的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由上诉人刘建军负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  罗 文审 判 员  徐忠圣二〇二〇年六月三十日法官助理  郑旖皓法官助理  董世宁书 记 员  赖桢桢