文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初25002号原告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江**海尔路**附**，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，总经理。委托诉讼代理人：颜君，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。被告：唐薇娜，女，1981年3月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆美全商业物业管理有限公司与被告唐薇娜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告唐薇娜下落不明，本院依法公告向其送达法律文书。公告期满，本院依法适用普通程序并组成合议庭于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告重庆美全商业物业管理有限公司的委托诉讼代理人颜君到庭参加诉讼，被告唐薇娜经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告重庆美全商业物业管理有限公司起诉请求判令：1、被告向原告支付租金16541.47元、物业服务费583.84元，共计17125.31元，并以此为基数，按照年利率24%的标准，自2017年5月16日起，向原告支付违约金直至款项付清为止；2、被告向原告支付水电费501.8元，并以此为基数，按照年利率24%的标准，自2017年6月30日起，向原告支付违约金直至款项付清为止。事实以及理由：2015年12月28日，原、被告双方签订租赁合同，约定被告向原告租赁商铺经营“胖妹小面”，合同约定了房屋面积、租金标准、违约责任等。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告未能按约支付租金、物业服务费、水电费等费用。原告经多次催收未果，为此特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告唐薇娜未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明如下事实：“美全·世纪城”是重庆美全置业有限公司开发建设的商业体，原告依照其与房屋所有权人之间的约定，享有“美全·世纪城”整体的招商经营权。原告原公司名称为重庆美全物业管理有限公司，于2014年7月3日经工商登记，变更为现公司名称。2014年5月15日，原告与重庆美全置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“美全·世纪城”提供前期物业服务，其中商业物业服务费由物业所有权人按照16元/平方米/月标准，向原告支付。2014年5月26日，《前期物业服务合同》完成备案登记。2015年12月28日，原、被告双方签订《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》，合同约定：1、被告向原告租赁重庆“美全·世纪城”7号楼G-负1-X号商铺物业及其设施经营“胖妹小面”。该物业承租招商面积36.49平方米。2、租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日，租金计收标准按招商面积单价×租金单价，并根据租赁期限分段计算，租金单价中包含物业服务费。其中2016年3月1日至2016年8月31日期间为装修经营免租期。2016年3月1日至2017年2月28日期间，租金单价为124.88元/平方米；2017年3月1日至2018年2月28日期间，租金单价为124.88元/平方米；2018年3月1日至2019年2月28日期间，租金单价为134.87元/平方米；2019年3月1日至2020年2月28日期间，租金单价为145.66元/平方米。3、被告应在合同签订时向原告交纳履约保证金4557元，并在合同签订时预缴租金17823元。4、装修及免租期间，被告需按照房屋建筑面积16元/平方米的标准，向原告交纳综合管理费。5、被告未按照合同约定期限全额交纳租金、物业管理费、水电气费等费用的，原告有权以欠缴费用为基数，按照每日3‰的标准，计收滞纳金。若被告拖欠租金及其他各项费用超过7个工作日的，原告除有权追缴租金和滞纳金以外，还有权单方终止合同，且被告交纳的履约保证金不予退还。2016年1月8日，原、被告双方签订《租赁物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。合同当中约定，原告代收代缴水电费，其中商业电费为1.2元/度，商业水费为5元/吨，公摊水电费按2元/平方米/月向使用人分摊。合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金4557元以及部分租金。之后，原告将租赁房屋交付被告使用。被告使用租赁房屋，经营餐饮，使用商号为“胖妹小面”。被告在餐厅的经营过程中，因“美全·世纪城”商圈整体经营状况不好，以及其他各种原因，导致餐厅经营状况不佳，并由此未按期足额向原告支付租金、物业服务费、水电费。2017年3月1日之前，被告欠付租金649.35元，2017年3月1日至2017年6月30日期间，被告未交纳租金，欠付15892.12元，累计欠付租金16541.47元。2017年3月1日至2017年6月30日期间，被告应当交纳物业费2335.36元，在此之前被告已预交1751.52元，故被告欠付物业费583.84元。2017年4月20日至2017年6月30日期间，被告累计欠付水电费501.8元。2017年6月29日，原告向被告发出《催款通知书》，通知被告在2017年7月2日前支付租金、水电费等共计25865.5元。被告收到该通知书后，仍未予交纳，被告并于2017年6月30日前撤场并停止经营。2018年6月21日，原告向被告发出《解除合同告知函》，载明：被告拖欠原告2017年3月1日至2017年6月30日房租16541.47元，2017年4月20日至2017年6月20日期间的水电费250.9元，2017年3月1日至2017年6月30日期间的物业费583.84元，共计17376.21元未予交纳。为此，原告告知被告应当在2018年6月30日前主动联系原告并完善所欠费用；原告按照合同约定的签约地点邮寄函件，函件寄出10个工作日内被告未办理手续的，原告将单方解除原、被告双方之间签订的《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》并收回商铺。原告向被告发出《关于解除商铺租赁合同的告知函》后，被告未向原告履行合同义务，为此原告于2019年10月11日起诉来院。庭审中，原告陈述称，对被告交纳的履约保证金4557元，因被告未与原告办理结算并自行撤场，故履约保证金未退还原告，原告也没有按照合同约定将履约保证金作为违约金予以收取。原告认为对履约保证金和违约金，应当择高支持；如在本案中未对履约保证金冲抵违约金，原告愿意与被告另行处理。上述事实，有原告举示的房地产权登记证书、《前期物业服务合同》、备案证明、《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》、房屋交接清单、《催款通知书》、《欠费通知单》、《关于解除商铺租赁合同的告知函》、邮政特快专递回执，以及双方当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。本院认为：原告与被告签订的《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，原、被告双方之间房屋租赁合同关系成立。合同签订后，原告依约将出租房屋交付被告使用，被告依约负有向原告按期支付租金、物业服务费、水电费的合同义务。根据庭审查证的事实可知，被告承租房屋后，未按约履行支付租金、物业费、水电费的合同义务。且经原告催收后，被告仍未交纳并自行撤场停止经营。被告的行为构成违约，应当承担违约责任。基于被告的违约行为，原告享有的单方解除合同的权利实现条件成就，原告单方向被告发出的解除合同通知，具有效力，自被告收到之日起，原、被告双方之间的房屋租赁合同即已解除。虽原告发出解除合同的通知时间为2018年6月21日，但原告主张自被告撤场的交费期间届满日2017年6月30日为合同解除之日。原告的主张系其自主意思表示，不损害对方当事人的利益，符合法律规定，本院予以尊重。根据庭审查证的事实可知，被告拖欠原告截至2017年6月30日的租金16541.47元、物业服务费583.84元、水电费501.8元。前述费用被告依照合同约定，负有给付义务，应当交纳。原告相应的诉讼请求本院予以支持。关于违约金。《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》约定未按期支付租金的违约金，按照每日3‰的标准计算。庭审中，原告自认违约金标准过高，并请求人民法院按照年利率24%主张。原告的主张符合法律规定，本院对原告主张的违约金标准予以认可。按照该违约金标准，至法庭调查结束之日被告应当承担的违约金，少于履约保证金4557元；加之原告并未按照合同约定，将履约保证金作为违约金予以收取；同时原告愿意就履约保证金与被告另行处理。故，本案当中本院不对履约保证金4557元予以处理，原、被告双方当事人可以根据本案的裁判结果，另行结算。原告主张租金和物业费，以及水电费的违约金起算时间点，符合合同约定，本院予以支持。被告唐薇娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自行放弃抗辩的权利，应当自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、限被告唐薇娜于本判决生效之日起十日内向原告重庆美全商业物业管理有限公司支付租金16541.47元、物业服务费583.84元，共计17125.31元，并以未付金额为基数，按照年利率24%的标准，自2017年5月16日起向原告重庆美全商业物业管理有限公司支付违约金至本项判决确定给付金额付清为止；二、限被告唐薇娜于本判决生效之日起十日内向原告重庆美全商业物业管理有限公司支付水电费501.8元，并以未付金额为基数，按照年利率24%的标准，自2017年6月30日起向原告重庆美全商业物业管理有限公司支付违约金至本项判决确定给付金额付清为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费654元、公告费600元，共计1254元，由被告唐薇娜负担（此款原告重庆美全商业物业管理有限公司已交纳，限被告唐薇娜于本判决生效后十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  罗阳清人民陪审员  潘光华人民陪审员  周文格二〇二〇年六月十一日书 记 员  桂 林