广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4538号上诉人（原审被告）：罗益，男，汉族，1993年6月24日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州锦日物业服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：张巨涛，该公司员工。上诉人罗益因与被上诉人广州锦日物业服务有限公司（下称锦日公司）物业服务合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28884号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人罗益上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.本案上诉费用由锦日公司承担。事实和理由：一、本案存在遗漏案件当事人的严重程序错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，应撤销原判决并发回重审。根据锦日公司提供的《佛山市前期物业服务委托合同》和《前期物业服务协议》(用于备案)，最直接的合同相对方均为某地产发展有限公司，某地产发展有限公司才是首先应承担责任的主体，而罗益对上述两份合同内容既不知情，亦不认可。本案实际上涉及两个法律关系，一是锦日公司与某地产发展有限公司的物业管理合同关系，二是某地产发展有限公司与罗益的房屋买卖关系，因此某地产发展有限公司是连接罗益与锦日公司之间必不可少的重要法律主体，法院应依职权追加某地产发展有限公司为本案当事人。现一审法院遗漏案件当事人，二审法院应依法予以纠正，发回重审。二、因本案存在遗漏诉讼当事人的程序性错误，直接导致事实查明不清、判决不公，严重损害罗益及某地产发展有限公司的合法权利。第一，由于某地产发展有限公司未参与本案庭审，导致以下重要实体问题均未查明：(一)其是否认可《佛山市前期物业服务委托合同》和《前期物业服务协议》的真实性、合法性和合理性。(二)如上述两份合同内容存在冲突或不一致之处，以哪份合同内容为准。(三)其是否已实际履行了物业管理费支付义务。(四)锦日公司是否存在重复主张物业管理费的可能性。如不查清上述事实，极有可能出现某地产发展有限公司与罗益共同向重复支付管理费的不合理情形。第二，锦日公司突破与某地产发展有限公司的物业管理关系，直接要求罗益按其与某地产发展有限公司的约定支付管理费，等同于回避某地产发展有限公司，单方借法院判决形式确定《佛山市前期物业服务委托合同》和《前期物业服务协议》合同效力，剥夺某地产发展有限公司陈述、申辩的诉讼权利。综上，为查清本案事实，请求法院依法将本案发回重审，并依职权追加某地产发展有限公司为本案当事人。被上诉人锦日公司答辩称，一、依照罗益与某地产发展有限公司商品房买卖合同约定，某地产发展有限公司仅依法选聘锦日公司为前期物业服务企业，并不向罗益提供物业服务。该《商品房买卖合同》第七章“物业管理”明确约定，某地产发展有限公司依法选聘的物业服务企业为锦日公司，罗益同意由锦日公司实施前期物业管理。二、某地产发展有限公司与锦日公司之间的《佛山市前期物业服务委托合同》、业主与锦日公司之间的《前期物业服务协议》均依法在政府主管部门办理备案，某地产发展有限公司无约定或法定权利及义务向案涉物业提供物业服务，不是物业服务合同纠纷当事人。三、锦日公司自2012年11月为案涉物业所在小区提供服务至今，某地产发展有限公司从未向案涉物业提供过物业服务，与罗益之间不存在事实物业服务合同关系，不是本案当事人。四、罗益与某地产发展有限公司签订的商品房买卖合同对物业管理约定十分清楚，包括前期物业服务企业、前期物业服务时间、物业服务费标准等。罗益已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由锦日公司实施前期物业管理，遵守临时管理规约等。五、物业管理是购房者考虑买房时关注的重要因素之一，现罗益主张对物业服务提供方及物业服务合同内容不知情，与事实不符。六、一审中，罗益从未申请追加某地产发展有限公司为本案当事人，现罗益以遗漏案件当事人为由提出上诉，要求撤销一审判决并发回重审，属恶意诉讼，拖延承担其法定义务与责任。锦日公司向一审法院提出诉讼请求：1.罗益向锦日公司支付2017年7月至2020年1月的物业管理费（2017年7月为2086.98元，其余每月均按5.60元/月/平方米×608.05平方米计算为3405.08元）及滞纳金（以每月应缴纳的物业管理费为本金从次月5日起至实际清偿之日止按每日千分之一计算）；2.罗益负担案件诉讼费用。一审法院查明：位于佛山市南海区某栋的权属人为罗益，房屋建筑面积608.05平方米。2016年11月3日，某地产发展有限公司（出卖人）与罗益（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，其中第七章物业管理约定了出卖人依法选聘的前期物业服务企业为锦日公司，物业服务时间从2012年11月1日至2017年10月31日，物业服务费为5.6元/月/平方米（建筑面积），买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，业主大会设立前适用该章约定，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2017年11月1日，某地产发展有限公司、某房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与锦日公司（乙方）签订《佛山市前期物业服务委托合同》，其中约定物业服务费用为：独栋低密度住宅5.6元/月/平方米，联排低密度住宅4.6元/月/平方米，双拼低密度住宅5.0元/月/平方米，高层住宅3.2元/月/平方米；物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应在每月5日前缴纳；本合同期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。该合同已办理前期物业服务合同备案。经某房管所于2015年4月7日备案的《前期物业服务协议》（甲方为业主，乙方为锦日公司）第8.3.1条约定：“首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算；如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费……”；第8.3.2条约定：“甲方须按本协议约定缴交物业服务费。乙方每月5日起征收上月欠缴款项所产生的延期违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付延期违约金。”某房管所出具的《物业服务企业项目登记备案证明》显示，锦日公司位于广东省佛山市南海高新区某地块项目已于2015年4月7日在该房管部门办理物业服务项目登记备案手续，项目经理为王某，续期物业服务委托合同期限为2017年11月1日至该小区业主委员会委员代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止。一审法院认为，案涉纠纷为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉物业的建设单位与锦日公司签订了前期物业服务委托合同并经备案，罗益作为案涉物业的业主，该合同对其具有约束力。锦日公司自2012年11月为罗益所在小区提供物业服务至今，双方形成事实上的物业服务合同关系，罗益应履行合同义务。罗益以其未签署物业服务协议为由抗辩，法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”罗益现以因房屋存在质量问题而未收楼、未享受物业服务为由抗辩，法院不予支持。罗益认为案涉物业存在质量问题，可另行向责任方主张。依据《前期物业服务协议》的约定，罗益未办理收楼手续，故应从出卖人通知的收楼日期起交纳物业服务费。锦日公司主张罗益支付2017年7月至2020年1月的物业管理费（2017年7月为2086.98元，其余每月均按5.60元/月/平方米×608.05平方米计算为3405.08元），法院予以支持，经核算，物业管理费共计104239.38元。罗益未依约交纳物业管理费，应承担违约责任，锦日公司主张每月物业管理费的滞纳金按《前期物业服务协议》约定的违约金计算，该约定按日千分之一计算的标准过高，法院调整为按年利率24%计算违约金，且以每月物业管理费为上限。锦日公司的诉请超出法院核定范围的部分，法院不予支持。关于罗益提出的以其于2020年1月13日起诉某地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷为由申请中止审理案件，因案件并非必须以房屋买卖合同纠纷一案的审理结果为依据，罗益认为不应承担的物业管理费可作为损失一并向责任方主张，故法院对罗益的该中止申请不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、罗益应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月至2020年1月的物业管理费104239.38元及违约金（2017年7月物业管理费的违约金以2086.98元为本金，从次月5日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，且以2086.98元为上限；2017年8月至2020年1月每月物业管理费的违约金均以3405.08元为本金从次月5日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，且均以3405.08元为上限）予锦日公司；二、驳回锦日公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344.25元，由锦日公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为罗益应否履行向锦日公司支付案涉物业服务费用的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉物业建设单位某地产发展有限公司在《商品房买卖合同（现售）》中明确约定选聘的物业服务企业为锦日公司，物业服务费的收费标准为5.6元/月/平方米（建筑面积），并约定买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理。后某地产发展有限公司与锦日公司签订了《前期物业服务协议》及《佛山市前期物业服务委托合同》并依法登记备案，上述《前期物业服务协议》及《佛山市前期物业服务委托合同》对物业管理费及违约金的标准进行了约定，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对作为案涉物业业主的罗益依法具有法律拘束力，罗益以其并非案涉服务协议及服务合同的直接相对方为由拒绝支付物业服务费用，理据不足，本院依法不予采纳。案外人某地产发展有限公司与罗益之间系房屋买卖合同关系，与罗益于本案依法应承担的物业服务费用履行义务为不同的法律关系，罗益以一审法院未追加某地产发展有限公司为本案诉讼参与人为由要求将本案发回重审理据不足，本院依法不予支持。现根据本案查明事实，罗益已于2017年7月12日收取案涉物业的收楼通知书，锦日公司依据《前期物业服务协议》第8.3.1条之约定，要求罗益按《佛山市前期物业服务委托合同》约定的物业服务费用收取标准支付案涉物业自2017年7月至2020年1月产生的物业服务费用（2017年7月为2086.98元，其余每月均按5.60元/月/平方米×608.05平方米计算为3405.08元），并无不当，本院依法予以支持。罗益未在约定期限内向锦日公司支付物业服务费用，依法应承担相应违约责任。因《前期物业服务协议》关于逾期履行违约金的计算标准约定过高，一审法院判令罗益按年利率24%且以每月物业管理费为上限计付违约金，合理有据，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。罗益的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2688.5元，由上诉人罗益负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年六月二十三日法官助理 赵超琳书 记 员 肖玲玲