甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终425号 上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃福达建筑工程有限公司。住所：甘肃省张掖市甘州区。 法定代表人：雷某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某，甘肃金厦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚某，甘肃金厦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：尚某，甘肃省张掖市甘州区人，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：靳某，甘肃锦舒律师事务所律师。 原审第三人：王某，甘肃省张掖市甘州区人，公民身份号码：×××。 上诉人甘肃福达建筑工程有限公司因与被上诉人尚某、原审第三人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2018）甘0702民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人李某、姚某，被上诉人委托诉讼代理人靳某，原审第三人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃福达建筑工程有限公司上诉请求：1、撤销甘州区人民法院（2018）甘0702民初3089号民事判决书，改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原判决适用法律错误。本案中上诉人与被上诉人所签合同系以无权处分订立的有偿合同，该合同不因无权处分而无效。参照《合同法》对有偿合同、买卖合同的有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人与被上诉人所签租赁合同，系双方所达成的合意，上诉人虽未取得房屋所有权，但该合同系债权行为，并不影响物权变动，因此本案所涉租赁合同合法有效。2、涉案房屋虽存在权利瑕疵，但并不影响被上诉人占有使用，上诉人已经依合同约定履行了相应义务。根据甘肃省高级人民法院（2018）甘民终778号民事判决书所认定事实，直至该案审理时，上诉人仍占有使用房屋，故判令上诉人于2018年12月26日（判决确定的履行之日）返还占有，同时基于上诉人享有了该期间房屋所产生的利益，以同地域租金为标准，判令上诉人承担了无权占有期间的占有、使用费用，该判决结果是对上诉人房屋使用时间以及正常使用状态的一种确认。且上诉人在接收房屋后，又投入大量资金进行了装修与添附，使得房屋价值基于上诉人而产生了相应的增值，被上诉人在承租期间也实际享有了该项利益，在上诉人已经承担了该期间占有使用费的情形下，否定上诉人依约收取承租人租金的合法性，明显错误。涉案房屋虽为无权占有，但其仅是权利存在瑕疵，并非不能用于生产经营的违法、违章建筑，该房屋长期以来一直可以正常从事餐饮、住宿等业务，并能够正常办理相关营业执照，其他承租人承租期间也处于正常经营状态，并不存在无法使用的情形。3、被上诉人与原审第三人之间实为亲戚关系，根据原审第三人与上诉人返还原物纠纷一案的判决，原审第三人明确诉请要求上诉人返还占有并承担占有使用费用，该判决也支持了原审第三人诉讼请求，但原审第三人在该案判决生效后，在本案中又陈述其已于2017年1月便收回房屋，其陈述前后矛盾。4、上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，上诉人也依约履行了交房义务，但被上诉人承租房屋后不按约定支付租金，其行为已经构成严重违约，上诉人有权解除双方签订的租赁合同，并要求被上诉人承担相应违约责任。5、转让合同的标的系对除房屋之外的设施设备的出售，与房屋权属是否有瑕疵并无直接联系，且上诉人并非该转让合同主体，不应承担转让费返还义务。 尚某辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。 王某述称：上诉人与被上诉人签订的租赁合同是无效合同，涉案房屋系其所有，其一直在主张权利，不能被人无故占有租赁。 甘肃福达建筑工程有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除合同，交付房屋；2、要求支付租金240000元；3、要求被告承担违约金18000元；4、要求被告承担诉讼费用。 尚某向一审法院反诉请求：1、依法确认原、被告签订的《租赁合同书》无效；2、要求反诉被告返还转让费80000元，并承担经济损失14600元，赔偿缔约损失8000元，装修损失42000元，合计144600元；3、反诉费由反诉被告负担。 一审法院认定事实:2016年12月20日，原（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《租赁合同书》一份，合同约定，甲方在甘州区青年东街赢丰楼二、三楼自东向西房屋461平方米，由乙方租赁经营。租期自2017年1月20日到2019年1月19日，年租金180000元，第二年租金上浮10000元，2年租金370000元。租金按年交，每年1月19日前交纳租金。合同第三条约定，租赁房屋所有权属甲方所有，甲方对租赁房屋水、电、暖的使用有监督管理的权利和责任，维修的相关费用由乙方负担。乙方不能按约定支付租金，甲方有权提前终止合同，乙方应无条件搬出，所发生的经营损失由乙方承担。合同还约定，乙方所租赁房屋在不改变主体结构的前提下，有装潢自由。承租期满交回房屋时，甲方不承担乙方的任何装潢费用。乙方必须按时交纳房租，延期一天加收2%的滞纳金。合同就违约责任约定，原设计电路若不能满足乙方使用功能，乙方向电力部门申请办理，费用自理。甲乙双方必须认真执行合同条款，未经协商，不论哪一方提前终止和期满不续合同，均视为违约，应承担年租金10%的违约责任。合同签订后，原告给被告交付了房屋，被告给原告交纳茶府转让费80000元。原告给被告交付房屋时，一并交付了房屋内经营宾馆用的柜子、电视机、床等转让物品，交付的房屋也是经过装修的。2017年1月20日，被告用租赁的房屋和转让的物品开始经营宾馆。经营10多天后，第三人王某以被告租赁的房屋所有权属其所有为由，阻碍被告经营并将房屋上锁后交给被告代理人尚晓斌代管。期间，被告继续经营，因被告办不上营业执照，加之第三人阻碍其营业，被告于2017年4月停止营业，租赁的房屋由被告代理人尚晓斌保管闲置。2018年5月，原告换锁后将租赁的房屋收回。2019年12月，第三人王某换锁后将房屋收回使用。 另查明，王某系被告尚某姨妈。 再查明，2017年6月23日，王某向甘州区人民法院提起返还原物之诉，要求甘肃福达建筑工程有限公司返还位于甘州区青年东街赢丰楼二、三楼东侧面积461.22平方米的房屋（本案涉案房屋），并要求甘肃福达建筑工程有限公司承担房屋损失157万元。后该案移送张掖市中级人民法院审理，案号（2018）甘07民初63号。审理中，甘肃福达建筑工程有限公司提起反诉，要求王某给福达公司办理涉案房屋产权证并赔偿损失。张掖市中级人民法院经审理查明：2005年6月27日，经王某与福达公司协商，王某以帝都公司的名义将位于甘州区县府街72号帝都商贸大厦综合楼工程承包给福达公司修建，双方签订了《工程承包补充合同》，合同第二条第1项约定:“为保证工程顺利进行，乙方须向甲方交纳工程保证金伍拾万元，工程竣工后，保证金全部退还乙方，且不计利息。保证金须在合同签订后1月内付清，否则本合同自行作废”。第六条第二项约定:“付款:首先以甲方现有的位于青年东街甘州市场对面赢丰楼的东段二楼、三楼房屋抵顶工程款。经双方约定房价按2500元/㎡计算，房屋面积按有效房产证记载的有效面积进行计算。其余工程款基础部分完工时付至工程款总价20％，……”。合同签订后，王某向福达公司交付涉案房产，2005年6月30日，王某向福达公司收取工程保证金100000元，2005年7月5日至2006年4月6日，王某分五次向福达公司借款321049元，并出具借条5张。福达公司对甘州区县府街72号(拟建帝都大厦位置)的平房二十余间予以拆除，并将产生的建筑垃圾清理。后因无法办理规划许可证，双方约定的帝都大厦综合楼未实际修建。涉案房屋现名为“颐和轩宾馆”，由福达公司于2016年12月出租给案外人尚某，因王某与福达公司就涉案房屋进行诉讼，尚某已停止经营。 张掖市中级人民法院另查明，嘉峪关市中级人民法院(原嘉峪关市人民法院)执行嘉峪关市新志远物资贸易有限公司与王某、宋有涛买卖合同纠纷一案中，于2009年7月15日依法查封了涉案房屋。雷某1、雷某提起执行异议之诉称，2005年6月27日，福达公司与王某签订工程承包合同，王某将涉案房屋以抵顶工程款方式交付雷某1、雷某，二人自2005年6月27日占用该房产，2009年9月，二人投资450000元对该房屋进行装修，并注册登记张掖市甘州区颐和轩茶府经营，根据二人与王某约定，二人对涉案房屋共同享有所有权，请求确认涉案房屋所有权属雷某1、雷某所有。并出示了《工程承包补充合同》和签署时间为2006年1月21日的《协议书》一份，协议书约定:“因王某开发帝都大厦资金不足，向福达公司借款伍拾万元，同时福达公司对该工程拟建现场进行了拆迁及‘三通一平’的准备工作，总计投入费用800000元，因王某多方原因不能开工，按双方合同约定，王某将涉案房屋以壹佰叁拾万元抵顶给福达公司，过户手续由王某负责办理。”王某认可雷某1、雷某在该案中的诉请。嘉峪关市中级人民法院审理后认为，福达公司虽与王某签订房屋抵顶工程款的合同，但双方约定的工程并未实际施工。雷某1、雷某以拆迁及“三通一平”费用抵顶涉案房屋所依据的协议书，经鉴定为雷某1、雷某与王某串通制作的伪证，雷某1、雷某关于王某于2005年6月27日将涉案房屋抵顶给其的主张没有充分证据证实。嘉峪关法院遂作出(2011)嘉民一初字第216号民事判决书，驳回了雷某1、雷某诉讼请求。雷某1、雷某上诉后，未按时交纳二审案件受理费，甘肃省高级人民法院作出(2012)甘民三终字第038号民事裁定书，(2011)嘉民一初字第216号民事判决书即生效。涉案房屋被嘉峪关市中级人民法院查封至2015年7月16日止。 张掖市中级人民法院还查明，涉案房产于2004年11月4日登记于王某名下，2006年9月22日，福达公司向张掖市甘州区城关农村信用社贷款，王某为涉案房屋提供了抵押担保，2008年9月清偿贷款后注销了抵押登记。2017年2月21日，王某依据《不动产登记暂行条例》就涉案房屋重新申请办理了不动产权证书，赢丰楼二层东侧铺产权证书号为“甘(2017)张掖市不动产权第XXXX号”，建筑面积237.86㎡;赢丰楼三层东侧铺产权证书号为“甘(2017)张掖市不动产权第XXXX号”，建筑面积223.36㎡。2018年9月7日，张掖市中级人民法院作出一审（2018）甘07民初63号判决，该判决认定双方签订的《工程承包补充合同》无效。判决：一、甘肃福达建筑工程公司返还王某位于甘州区青年东街甘州市场对面赢丰楼二层东侧房屋（不动产证书号为“甘(2017)张掖市不动产权第XXXX号）、赢丰楼三层东侧房屋（不动产证书号为“甘(2017)张掖市不动产权第XXXX号）；二、甘肃福达建筑工程公司向王某支付房屋使用费1577372.4元；三、王某向福达公司返还收取的保证金100000元；四、驳回甘肃福达建筑工程公司的反诉请求。甘肃福达建筑工程公司不服张掖市中级法院作出的判决，提起上诉。甘肃省高级人民法院审理认为，(2012)甘民三终字第038号民事裁定书送达后，福达公司无权占有使用涉案房屋，故王某主张的房屋损失应从2012年10月28日起计算到2017年12月底，共计674918.60元，其中2014年7月1日到2017年12月31日期间租金标准为461.22㎡×30元/㎡/月。甘肃省高级人民法院于2018年11月26日作出(2018)甘民终778号终审判决，判决：一、维持张掖市中级人民法院（2018）甘07民初63号判决第一项；二、撤销第四项判决；三、变更第二项为:甘肃福达建筑工程公司向王某支付房屋使用费674918.60元。王某不服(2018)甘民终778号判决，向最高人民法院申诉，2019年8月28日，最高人民法院裁定驳回王某的再审申请。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、原告（反诉被告）甘肃福达建筑工程有限公司和被告（反诉原告）尚某2016年12月20日签订的《租赁合同书》是否解除还是应认定为无效？二、原告（反诉被告）取得的转让费是否应予返还、被告（反诉原告）是否应该承担租金或房屋使用费、双方各自主张的违约金及损失有无法律依据。 关于第一个焦点问题，即原告（反诉被告）甘肃福达建筑工程有限公司和被告（反诉原告）尚某2016年12月20日签订的《租赁合同书》是否解除还是应认定为无效。根据已查明的事实，嘉峪关市中级人民法院(原嘉峪关市人民法院)执行嘉峪关市新志远物资贸易有限公司与王某、宋有涛买卖合同纠纷一案中，于2009年7月15日依法查封了涉案房屋。雷某1、雷某提起执行异议之诉，嘉峪关市中级人民法院审理后，作出(2011)嘉民一初字第216号民事判决，驳回了雷某1、雷某诉讼请求。雷某1、雷某上诉后，甘肃省高级人民法院作出(2012)甘民三终字第038号民事裁定。张掖市中级人民法院审理的王某与甘肃福达建筑工程公司返还原物一案，张掖市中级人民法院认定双方签订的《工程承包补充合同》无效，判决甘肃福达建筑公司向王某返还房屋并承担房屋使用费。福达公司上诉后，甘肃省高级人民法院审理认为，省院作出的(2012)甘民三终字第038号民事裁定书送达后，福达公司无权占有使用涉案房屋，即原告自2012年起已无权占有使用涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告在对涉案房屋无占有使用权的情况下于2016年12月和被告签订《租赁合同书》，出租涉案房屋，系无权处分，该合同系无效合同。 关于第二个焦点问题，即原告（反诉被告）取得的转让费是否应予返还、被告（反诉原告）是否应该承担租金或房屋使用费、双方各自主张的违约金及损失有无法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故原告甘肃福达建筑公司要求解除合同、支付租金和违约金的诉讼请求无法律依据，不予支持。涉案房屋被王某收回，系物归原主，原告要求被告交付房屋的主张无法律和事实依据，亦不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。被告租赁房屋后因第三人主张权利导致被告无法使用租赁的房屋，原告也没有采取适当措施有效制止第三人阻止被告使用租赁房屋，故被告无需承担涉案房屋的使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案因双方签订的租房合同无效，且由于第三人的阻碍，反诉原告无法占有使用租赁房屋和转让的物品，反诉被告应当返还其所收取的转让费。原告明知其对涉案房屋无所有权，无占有使用权而出租房屋，有明显过错，被告在租赁和受让物品时，未进行必要的房屋权属审查，未尽到合理的注意义务，签订无效合同亦有过错。故反诉原告交付的转让费损失应由反诉原告自行承担。反诉原告主张的缔约损失，其在庭审中变更为违约金，因双方签订的合同无效，故该项主张无法律依据，不予支持。关于反诉原告主张的装修损失，一方面，反诉被告不认可反诉原告进行过装修，反诉原告提供的证据也不足以证明其主张，另一方面，即使反诉原告进行了装修，反诉原告也是在第三人因房屋权属主张权利并已锁门的情况下进行的装修，其装修费用或损失应由其自行承担。最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据上述规定，即使反诉原告进行了装修，也只能是反诉原告撤除装修物。综合上述理由，对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，原告出租无所有权、无占有使用权的房屋，双方签订的租赁合同无效，原告因无效合同取得的转让费应予返还。原、被告各自主张的违约金无法律依据，不予支持。反诉原告租赁的房屋因合同无效，无需承担租金，又因第三人主张权利阻碍其使用房屋，被告无需承担房屋使用费。反诉原告主张装修款的证据不足，且即使有装修的事实，也是在第三人对涉案房屋主张权利并锁门后进行的装修，若有装修损失，也应由反诉原告自己承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）甘肃福达建筑工程有限公司和被告（反诉原告）尚某2016年12月20日签订的《租赁合同书》无效；二、驳回原告（反诉被告）甘肃福达建筑工程有限公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）甘肃福达建筑工程有限公司返还被告（反诉原告）尚某转让费80000元，于判决生效后二个月内履行；四、驳回被告（反诉原告）尚某的其他诉讼请求。案件受理费5170元，由原告（反诉被告）甘肃福达建筑工程有限公司负担，反诉案件受理费1596元，由原告甘肃福达建筑工程有限公司负担878元，由被告尚某负担718元。 二审中，上诉人提交了（2018）甘07民初63号王某诉甘肃福达建筑工程有限公司返还原物纠纷一案的庭审笔录。拟证明上诉人与被上诉人自2017年12月20日签订合同，至2018年5月上诉人收回房屋期间，被上诉人一直正常经营，原审第三人并未实施阻碍行为。经审查，因该庭审笔录的内容对双方争议的合同效力问题没有证明力，故本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是转移财产使用权的合同。出租人和承租人订立租赁合同的目的，是出租人一方通过转让租赁物的占有、使用、收益权而获得租金;承租人获得对租赁物的占有、使用和收益权能。在租赁合同中，出租人具有瑕疵担保义务，该义务包括物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。物的瑕疵担保义务，是指出租人应该保证在租赁期间内，承租人正常使用、收益租赁房屋，不会因租赁房屋存在瑕疵而影响使用、收益。权利瑕疵担保义务，是指在房屋租赁期间内，出租人应该保证承租人不会因第三人对租赁房屋主张权利，而影响对租赁房屋的使用、收益。本案中，上诉人与被上诉人虽自愿就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，但上诉人作为出租方并非涉案房屋的权利人，其无权出租涉案房屋，且该《房屋租赁合同》并未得到所有权人王某的追认。据此，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应属无效。上诉人认为租赁给被上诉人的房屋可以用于正常经营，仅是满足了物的瑕疵担保义务，但因上诉人自始对涉案房屋不享有所有权，又因原审第三人主张权利，而影响到被上诉人对租赁房屋的正常使用和收益。故上诉人认为《房屋租赁合同》不应无权处分而无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据生效的法律文书确定的事实，上诉人自2012年10月29日起已无权占有和使用涉案房屋，但上诉人其后并未向原审第三人王某返还房屋，而是以出租的形式获取收益，被上诉人因租赁该房屋，支付的转让费，应由上诉人予以返还。上诉人认为该转让费并未由其实际收取，故不同意返还的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人甘肃福达建筑工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8362元，由上诉人甘肃福达建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年六月十二日 书记员 张孜瑾 【附本案适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 窗体顶端 审判长赖鹰 审判员陈建武 审判员宋睿 二〇二〇年六月十二日 书记员张孜瑾 【附本案适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 窗体顶端