广东省中山市第二人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤2072民初10043号之一原告：申小凯，女，1990年8月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：邵建军，男，1986年10月2日出生，汉族，住河南省上蔡县，其配偶。委托诉讼代理人：黄倩文，广东翔宇律师事务所律师。被告：中山市百斯特物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：黄秀玲。委托诉讼代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。被告：冯润根，男，1962年5月13日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黄秀玲，女，1966年4月23日出生，汉族，住广东省中山市**。被告：中山市亿佳装饰工程有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：曾永祥。被告：中山市沙溪镇创德装饰设计工程部，住所地广东省中山市。经营者：郑剑，男，1985年4月10日出生，汉族，住广东省龙川县。被告：郑剑，男，1985年4月10日出生，汉族，住广东省龙川县。原告申小凯与被告中山市百斯特物业管理有限公司（以下简称百斯特公司）、冯润根、黄秀玲、中山市亿佳装饰工程有限公司（以下简称亿佳公司）、中山市沙溪镇创德装饰设计工程部（以下简称创德工程部）、郑剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告申小凯的委托诉讼代理人邵建军、黄倩文、被告百斯特公司的委托诉讼代理人谢万雪到庭参加诉讼，被告冯润根、黄秀玲、亿佳公司、创德工程部、郑剑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。申小凯向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除申小凯与百斯特公司于2017年7月1日签订的中港湾公寓认购书；2.解除申小凯与百斯特公司于2017年7月2日签订的房地产买卖合同；3.确认申小凯与亿佳公司于2017年7月2日签订的装修工程合同无效；4.百斯特公司向申小凯退还购房款177970元及支付违约金（以177970元为基数，从2018年8月1日起按每日万分之二计付至实际清偿之日止）；5.百斯特公司向申小凯退还律师费1000元及支付利息（以1000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）；6.冯润根、黄秀玲对上述债务承担无限清偿责任；7.创德工程部向申小凯退还装修优惠ＶＩＰ金30000元，并由郑剑对该债务承担无限清偿责任。事实和理由：因申小凯购买位于中山市的房地产，冯润根于2017年7月1日委托百斯特公司与申小凯签订公寓认购书，约定该房地产成交价177970元、定金10000元和律师费1000元。由于百斯特公司告知申小凯为了省税，遂将交易房价款拆分为两部分，其中88985元作为申小凯与百斯特公司签订的房地产买卖合同的合同价款，88985元作为申小凯与亿佳公司签订的装修工程合同的合同价款，但实际上均是购房款。2017年7月2日，申小凯签署了上述两份合同，并在百斯特公司的售楼部刷卡支付了装修优惠ＶＩＰ金30000元。签订上述两份合同后，申小凯已按约向申小凯支付购房款177970元。2017年11月31日，涉案房产交付给中山市佰嘉物业管理公司。但百斯特公司、冯润根至今仍未能按合同约定为涉案房地产办理过户手续，申小凯有权解除合同。另外，百斯特公司的企业类型为个人独资企业，黄秀玲作为投资人，应依法对公司的债务承担连带责任。因装修工程合同无效，且涉案房产无须进行装修，创德工程部应向申小凯退还装修优惠ＶＩＰ金30000元，其企业类型为个体工商户，郑剑作为创德工程部的主要负责人，应对该债务承担无限清偿责任。百斯特公司辩称，1.百斯特公司受冯润根的委托，与申小凯签订涉案的中港湾公寓认购书和房地产买卖合同，百斯特公司虽然是受托人，但百斯特公司与冯润根存在合作关系，同意与冯润根共同承担涉案的中港湾公寓认购书和房地产买卖合同中出卖方的责任。2.涉案的位于中山市，系位于中山市冲口［土地证号：国（20**）******，房产证号：Ｃ4××60］房地产的一小部分，因手续不完善没有办理分证手续，故无法在合同约定的期限内为申小凯办理交易过户登记手续，且短期内亦未能办理分证手续，故同意解除涉案的房屋买卖关系，向申小凯退回购房款88985元，但不同意支付违约金及退回律师费。3.对于涉案的装修工程合同，冯润根及百斯特公司均不是该合同的当事人，无需承担该合同的责任，故申小凯基于该合同产生的诉讼请求，应向该合同的相对方亿佳公司主张，不应向冯润根或百斯特公司主张。4.对于装修优惠ＶＩＰ金30000元，因该款并非是百斯特公司收取的，故不同意退回。冯润根、黄秀玲、亿佳公司、创德工程部、郑剑未到庭应诉、答辩，亦未提供证据。本院经审理查明：涉案的公寓系属于中山市冲口［土地证号：国（20**）******，房产证号：Ｃ4××60］房地产的一部分，权利人为冯润根。2017年5月16日，冯润根在广东省中山市火炬公证处办理了委托公证，公证书的文号为（2017）粤中火炬第3397号，公证书的主要内容为：冯润根委托百斯特公司作为其代理人，代为从事上述房地产有关的活动，含转让、办理转移登记等，百斯特公司在委托范围内从事的活动及签署的文件，冯润根均予承认。2017年7月1日，冯润根作为出售方、申小凯作为认购方、百斯特公司作为冯润根的代理人签订涉案的公寓认购书，约定申小凯认购涉案公寓，认购书的其他主要内容为：1.价款，成交价177970元，2017年7月6日前付清房款；2.律师见证费，1000元，由申小凯向签约律师事务所支付；3.违约责任，如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等；4.其他，在买卖双方签订房地产买卖合同后，本认购书与房地产买卖合同对所认购该房地产均有约定的内容，以房地产买卖合同为准，房地产买卖合同没有约定的内容，仍按本认购书的约定执行。同年7月2日，冯润根作为转让方、申小凯作为受让方、百斯特公司作为冯润根的代理人签订涉案的房地产买卖合同，约定申小凯购买涉案公寓（合同载明的地址为中山市冲口第四层****房），合同的其他主要内容为：1.房地产的基本情况，建筑面积14.83平方米，套内面积8.96平方米；2.价款与付款方式，成交价88985元，2017年7月7日前付清；3.交接手续，为维护全体业主的共同利益，该房地产由全体业主统一委托第三方经营管理公司实行统一经营管理，冯润根于2017年12月31日前将该房地产交付给第三方经营管理公司，由申小凯签约的工程装修公司负责按附件装修标准或第三方经营管理公司的整体经营需要进行装修；4.过户手续及违约责任，签订本合同后的270个工作日内（即2018年7月30日前），由冯润根负责向中山市房地产交易登记中心申办该房地产的交易过户手续，如果冯润根未按约定的时间申办该房地产的过户手续，逾期90天内的，冯润根按日向申小凯支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，申小凯有权解除合同，若申小凯选择解除合同，冯润根应当自申小凯解除合同通知到达之日起90天内返还申小凯已付的购房款，并以申小凯已付购房款为基数，冯润根按日向申小凯支付已付购房款万分之二的违约金。同日，申小凯与亿佳公司签订装修工程合同，约定申小凯将上述涉案房产交给亿佳公司装修；工程造价88985元，2017年7月7日前付钱全部工程款，工期自申小凯或其委托第三方将工程移交亿佳公司进行施工之日起1年内完工；因房地产转让方未按约定的时间申办该房地产交易过户手续，逾期超过90日导致申小凯解除房地产买卖合同的，本合同同时解除，亿佳公司应当自申小凯解除合同通知到达之日起90天内按活期存款计算利息退还申小凯已付工程价款和利息。2017年7月1日，申小凯向百斯特公司支付购房定金10000元。次日，申小凯再次向百斯特公司支付购房定金10000元，并向约定的律师事务所支付律师费1000元。同月5日，申小凯向百斯特公司支付购房款68985元和装修款88985元。2017年7月2日，申小凯与中山市佰嘉物业管理有限公司签订委托经营管理合同，申小凯委托中山市佰嘉物业管理有限公司对涉案物业进行经营管理。另查明，百斯特公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），于2017年1月22日登记成立，法定代表人及股东均为黄秀玲。黄秀玲没有证据证明其个人财产独立于百斯特公司财产。庭审中，百斯特公司称未能过户及办理房产证的原因是产权证尚未拆分，且房屋现在被查封，无法办理产权证。再查明，涉案的公寓至今仍未在房产管理部门办理交易过户登记手续。本院已受理多宗以冯润根、百斯特公司为被告的房屋买卖合同纠纷案件。2020年4月23日，中山市公安局立案受理冯润根等人诈骗案。本院认为，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条、第十一条和第十二条确立先刑后民的适用原则，即：先予判断民事案件纠纷与所涉嫌的犯罪是否属于同一法律事实（法律关系），然后再看能否排除涉嫌犯罪行为的认定与处理对民事纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。如果不能排除涉嫌犯罪行为的认定与处理对民事纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响，民事纠纷案件应作中止审理或驳回起诉。本案中，百斯特公司代理冯润根分别与申小凯签订中港湾公寓认购书、房地产买卖合同，申小凯与亿佳公司签订装修工程合同，但申小凯明确中港湾公寓认购书约定的房地产成交款177970元，包括了装修款88985元。建筑物专有部分要成为交易的标的，必须同时具备：1.构造上的独立性，能够明确区分；2.利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。根据现有证据，涉案房产并不符合上述要件，属虚拟公寓，冯润根等虚构交易标的占有他人财物的行为涉嫌犯罪，且公安机关已立案受理冯润根等人诈骗案，本案不能排除涉嫌犯罪行为的认定与处理对民事纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。因此，在公安机关已对涉嫌犯罪案件立案侦查的情况下，根据上述规定，申小凯的起诉应依法予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条、第十条、第十一条、第十二条的规定，裁定如下：驳回原告申小凯的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  黄好娇审判员  梁 瑜二〇二〇年六月十五日书记员  何洁文