北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初582号原告（反诉被告）：北京捷亚泰中鼎汽车销售有限公司，住所地北京市海淀区荷清路******A421。法定代表人：王嘉，经理。委托诉讼代理人：郝立，北京市君商律师事务所律师。委托诉讼代理人：段昌盛，男，北京市君商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘大永，男，1975年4月24日出生，汉族，住吉林省。委托诉讼代理人：宋飏，北京昂宇律师事务所律师。原告（反诉被告）北京捷亚泰中鼎汽车销售有限公司（以下简称捷亚泰公司）与被告（反诉原告）刘大永租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日作出（2015）海民初字第X号民事判决书。原告（反诉被告）捷亚泰公司与被告（反诉原告）刘大永不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2018年10月9日作出（2018）京01民终X号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了重审。捷亚泰公司之委托诉讼代理人郝立、段昌盛，刘大永之委托诉讼代理人宋飏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。捷亚泰公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认我公司与刘大永签订的《北京捷亚泰汽车装饰有限公司转让合同》于2015年10月31日解除；2．判令刘大永向我公司支付我公司代其垫付的房屋租金28万元；3．请求依法判决刘大永向我公司支付违约金30万元；4．刘大永承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年11月30日，我公司与刘大永经过协商签订了一份《北京捷亚泰汽车装饰有限公司转让合同》（以下简称《转让合同》），我公司将承租的位于北京市海淀区X地共计1100平方米厂房（以下简称涉案房屋）店面提供给刘大永经营，并保证刘大永同等享受我公司在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。我公司在原有房屋租赁合同中的租赁用途为汽车销售、美容、装饰、清洗、办公。但刘大永却违背合同约定，擅自改变租赁用途为快递公司使用，经我公司多次催告，刘大永拒不改正。根据相关法律规定，刘大永的行为符合合同解除的条件，故我方诉至法院。在案件审理过程中，涉案房屋已由产权方X1单位收回，在此期间，我公司代刘大永向X1单位垫付2015年度租金28万元。根据双方签订的《转让合同》的约定，刘大永应当承担上述租金。因刘大永违约导致《转让合同》无法履行，我方第二年的转让费无法收取，故请求法院依法判令刘大永向我方支付违约金30万元。刘大永辩称，不同意捷亚泰公司的全部诉讼请求。本案应当先审查合同效力，只有在合同有效的情况下才涉及合同解除问题。案涉《转让合同》应属无效，退一步讲，即便合同有效，那么合同解除时间也不是2015年10月31日，而是2015年4月15日，因为捷亚泰公司是2015年4月15日向我方送达的解除通知。捷亚泰公司的第二项诉讼请求无事实及法律依据，根据合同法第五十六条和五十八条的规定，合同无效为自始无效，我方无需向捷亚泰公司支付租金。捷亚泰公司并未提交其与X1单位的所有租金交纳凭据，无法确定其是否交纳了租金，双方亦未约定由捷亚泰公司替我方交纳。因合同无法继续履行，故捷亚泰公司要求我方给付违约金无事实及法律依据。刘大永向本院提出反诉请求：1．请求法院依法确认我与捷亚泰公司于2014年11月30日签订的《北京捷亚泰汽车装饰有限公司转让合同》无效；2．判决捷亚泰公司返还我支付的20万元转让费；3、本案反诉费由捷亚泰公司承担。事实和理由：案涉转让合同具有转让和转租的性质，转让的内容包括场地内设备等动产所有权的转让、捷亚泰公司营业执照和公章使用权的转让、房屋场地等不动产承租权的转让，承租权转让的期限为七年。从军队房地产租赁合同及补充协议的内容来看，合同的签订主体分别是X1单位和X2公司（以下简称X2公司），本案原告也即捷亚泰公司并非合同主体，其无权对涉案房屋和场地进行处分，在未征得当事人追认的情况下，捷亚泰公司签订的转让合同应当确认无效。即便捷亚泰公司是军队房地产租赁合同的的主体，根据军队房地产租赁合同第八条第五项的约定，其也无权将涉案房屋和场地进行出租。从2015年4月7日X1单位向X2公司发出的通知亦可以看出，X1单位对涉案的转让合同是不知情的，且对发生转租等变更承租主体的行为是明确反对的。综上，捷亚泰公司在未征得X1单位同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给我方，其行为构成无权处分，在X1单位明确表示反对的情况下，应根据合同法第51条的规定，确认双方签订的《转让合同》无效。此外，根据《转让合同》约定以及捷亚泰公司在二审中的陈述，其自称营业执照和公章归我方使用，我方认为该项约定违反了公司登记管理条例、合同法第五十二条第五项以及九民会纪要的相关规定，故应当确认双方签订的转让合同无效。在合同无效的情况下，捷亚泰公司应当返还我方支付的转让费20万元。捷亚泰公司针对刘大永的反诉辩称：不同意刘大永的反诉请求，其反诉请求无事实和法律依据。双方签订的是转让合同，不是房屋转租合同。根据合同约定，转让期间经营权交给刘大永，刘大永以我方名义及我方的场地和设备经营，并承担涉案房屋的租金。案涉转让合同并非房屋转租合同，而是承包经营权合同，我方转让的是承包经营权，不是转租。案涉房屋是X1单位的，双方签订的合同合法有效，不违反法律规定。关于营业执照和公章的使用问题，约定刘大永以我公司的名义经营，故不存在租借证照的行为。关于合同解除时间，刘大永在原审过程中已经认可双方的合同在2015年10月31日解除。本院经审理认定事实如下：X1单位（以下简称X1单位，甲方）与X2公司（乙方）通过签订军队房地产租赁合同、补充协议、租金更改确认书约定如下内容：X1单位将涉案房屋及店面出租给X2公司，租赁期限自2007年1月1日至2016年12月31日，租金标准为每年280000元，乙方于2005年3月16日支付给甲方的50万元定金将自动转为2007年度租金，多余部分继续下转，在下转时的不足部分乙方补齐。其中军队房地产租赁合同第八条第（五）项约定：乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。审理中，捷亚泰公司主张，前述合同及补充协议的缔约主体虽为X2公司，但实际履行的主体为捷亚泰公司，捷亚泰公司的发起股东与X2公司的发起股东为同一人，为了成立捷亚泰公司所以与X1单位签订了租赁合同，在合同签订之后，合同的权利义务实际由捷亚泰公司承担。捷亚泰公司就其上述主张提交如下证据予以证明：证据一、X2公司出具的《情况说明》，内容为：X2公司于2006年9月26日与X1单位签署房屋租赁合同，该合同的实际承租人为北京捷亚泰汽车装饰有限公司（以下简称捷亚泰汽车装饰公司，后更名为捷亚泰公司），该合同中约定的租赁物由捷亚泰公司实际使用并支付租金。证据二、《企业住所（经营场所）证明》，其上记载：拟设立的企业名称为捷亚泰汽车装饰公司，住所（经营场所）为北京市海淀区X地北边门**；产权人证明一栏的内容为：同意将位于上述地址500平米（建筑面积）的房屋提供给该企业使用。刘大永对上述证据的质证意见为：证据一、X2公司与捷亚泰公司存在利害关系，是关联公司，其说明不具有真实性，该说明不是X1单位出具，也没有我方认可，不能单独作为认定事实的依据，而且其也不符合民事诉讼法的相关规定，没有单位负责人签字，不具有证据效力。证据二、真实性认可，但是不认可证明目的，只能证明捷亚泰公司的住所地为涉案地址，不能证明其对涉案地址有使用权。2014年11月30日，捷亚泰汽车装饰公司的代表朱某（转让方，甲方）与刘大永（顶让方，乙方）签订《转让合同》，约定：一、甲方同意将涉案房屋店面提供给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、甲方保证向乙方提供的厂房店面及相关设备系甲方所有并拥有完全所有权，转让后，厂房店面及相关设备的所有权归乙方无偿使用；三、经营期限为两年，即2014年11月30日起至2016年12月31日。两年后，甲方应配合乙方完成下一个五年合同的衔接；四、转让金总计50万元，合同生效之日起乙方先付给甲方30万元，2015年3月31日前，乙方再支付甲方20万元；五、乙方经营期间的房租、水电及其他一切经营费用由乙方自行承担，乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责，在转让期内所产生的会费归乙方负责；六、甲方经营期间所积累的会员由乙方接管，甲方所欠客户的服务项目由乙方负责提供服务（甲方所收的原始服务费由甲方所有），乙方接手后所产生的会员及服务，由乙方负责到底，与甲方无关；七、甲方的营业执照和公章只限于乙方合法经营使用，乙方经营期间贷款、抵押及其他债务不得以甲方名义使用营业执照和公章；九、甲方负责结清2014年11月份之前的水电费及全年的房租费，自2014年12月1日起，乙方自行缴纳水电费，自2015年1月1日起，乙方负责合同期间的房租费；十一、甲乙双方若违反本协议的相关规定、单方终止合同，则需向对方承担相关的违约责任。2015年5月20日，捷亚泰汽车装饰公司经北京市工商行政管理局海淀分局许可，名称变更为捷亚泰公司。经本院询问，捷亚泰公司认可朱某在上述《转让合同》上签字的行为系代表公司。该合同签订后，刘大永即接手涉案房屋店面的经营，并向捷亚泰公司支付转让金20万元。期间，刘大永将案涉房屋中的200平米转让给X快递公司使用。关于50万元转让金包含的对象，捷亚泰公司在庭审中陈述如下：50万元转让费包括所有经营的设备、场地、资质，刘大永可以我方名义对外经营，客户也留给刘大永，也即包括所有有形和无形的资产，转让期限是两年。对此，刘大永的陈述为：捷亚泰公司经营亏损，找到我方，双方约定设备的所有权归我方，客户由我方承接过来，场地及房屋的使用权也归我方，期限是七年，两年后捷亚泰公司配合我方完成后五年合同的衔接，我方认为对设备及未来七年的期待值50万元的价格。2015年，X1单位向X2公司发出通知，内容为：我单位在2015年初检查中发现，你公司违反军队房地产租赁有关规定，擅自将承租的门面房部分转租给X快递使用，我单位多次要求停止，但至今你公司仍继续开展转分租行为。为维护军队租赁管理秩序，现要求你公司务必于4月20日前解除与X快递的转分租合同，并撤离相关人员、清理物品，否则我方将依据军队规定终止租赁合同。该份通知的落款日期为2011年4月7日，庭审中，经本院询问，捷亚泰公司与刘大永均认可该通知落款时间有笔误，实际日期应为2015年4月7日。捷亚泰汽车装饰公司收到上述通知后，于2015年4月15日向刘大永发出通知，以刘大永擅自改变租赁用途，已经给其造成不利影响和实际损失为由，解除其与刘大永签订的转让合同。刘大永认可于当日收到了该通知。关于后续的房屋腾退及交接事宜，捷亚泰公司陈述如下：双方有过协商，但没有书面证据，2015年10月31日刘大永和X1单位就涉案房屋进行了交接，X1单位将涉案房屋收回。对此，刘大永陈述如下：刘大永、X1单位和捷亚泰公司三方协商，我方先行撤离，X快递公司经营到2015年10月31日，所以10月31日是X快递公司和X1单位进行的交接；我方接到捷亚泰汽车装饰公司的解除通知后不久就从涉案房屋撤离了，只拿走了会员档案，相关设备还在房屋中，没有带走，因为不值钱，我方也不再做这方面的业务了。捷亚泰公司就其主张的代刘大永垫付28万元租金一节，向本院提交如下证据予以证明：证据一、X1单位于2015年8月3日出具的收据联，显示付款单位为捷亚泰汽车装饰公司，收费项目名称为营区管理费、房租费，金额为28万元。证据二、X1单位于2018年8月24日出具的《证明》，内容为：兹证明捷亚泰汽车装饰公司于2015年8月3日在我单位交纳的营房管理费-房租费28万元，为现金支付。刘大永对上述证据的质证意见为：证据一的真实性无法确认，关联性和证明目的均不认可，与我方无关；证据二不符合民事诉讼法有关证明出具的相关规定，只能证明交款金额及形式，不能证明交的是什么时间的费用，也不能证明是替我方支付的。本案审理过程中，为查明捷亚泰公司主张的28万元房租缴纳的具体情况，本院按照捷亚泰公司提供的相关工作人员的联系方式联系X1单位，并向其邮寄协助调查函，要求其就相关问题进行核实并答复本院。但该函件最终被拒收退回，且之后该工作人员亦不再接听本院电话。经询问，捷亚泰公司与刘大永均表示现无法联系到X1单位。对于要求刘大永给付30万元违约金一节，经本院询问，捷亚泰公司明确表示该30万元就是按照转让合同约定其未能收取的刘大永应当支付的30万元转让费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，捷亚泰公司与刘大永签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故其应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于刘大永提出的要求确认案涉《转让合同》无效之反诉请求，首先，该《转让合同》并不存在上述合同法规定的导致合同无效的情形。其次，关于刘大永提出的捷亚泰公司并非军队房地产租赁合同的主体，故无权对涉案房屋和场地进行处分一节，从本案已审理查明的事实可以认定，虽然与X1单位签订相关合同的主体系X2公司，但实际在涉案房屋店面经营，并履行军队房地产租赁合同的主体系捷亚泰公司，故可以认定捷亚泰公司为实际的房屋承租人。再次，刘大永所主张的捷亚泰公司擅自转租涉案房屋，构成无权处分一节，从《转让合同》的内容来看，其并非单纯的房屋转租合同，该合同所约定的转让对象至少包括案涉房屋店面的经营权、房屋内相关设备的所有权、捷亚泰公司在经营期间积累的会员；且捷亚泰公司还同意刘大永在合法经营的范围内使用其营业执照及公章。故由此可知，本案的《转让合同》并非合同法分则所规定的任何一种典型的有名合同，而属于无名合同。在此情形下，应当适用合同法总则的规定，并可以参照合同法分则或相关法律中最相类似的规定来判断案涉《转让合同》的效力。最后，刘大永所主张的《转让合同》中关于营业执照和公章使用的约定违反了公司登记管理条例之规定一节，因公司登记管理条例中有关任何单位和个人不得出租、出借、转让营业执照的法律规定，并非效力性的强制性规定，而仅为管理性的强制性规定，故对该规定的违反并不必然导致合同无效。综上，刘大永要求确认案涉《转让合同》无效之反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。后刘大永在合同履行过程中，擅自将部分房屋面积转租给X快递公司使用，出租人X1单位最终于2015年10月31日收回了涉案房屋。因双方签订的《转让合同》中并未约定单方解除权的行使条件，而在2015年4月15日时捷亚泰公司尚不具备行使法定解除权的条件，故捷亚泰公司于2015年4月15日向刘大永发出的通知并非合同法所规定的解除合同的通知。本案《转让合同》的解除时间应为该合同事实上无法再履行的时间，也即X1单位收回房屋的2015年10月31日。现捷亚泰公司请求确认《转让合同》于2015年10月31日解除之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现刘大永要求捷亚泰公司返还其已支付的转让费之反诉请求，于法有据，本院予以支持。具体的返还数额，因刘大永在签订《转让合同》之后即接手涉案房屋店面的经营，至其腾退涉案房屋时已有一定期限，故综合考虑双方当事人对于50万元转让费所包含对象的陈述、《转让合同》中对于经营期限以及会员接管原则的约定，以及相关设备的合理价值等因素，本院酌情判定捷亚泰公司应当返还刘大永的转让金数额为10万元。关于捷亚泰公司要求刘大永返还代其垫付的28万元房屋租金之诉请，首先，根据捷亚泰公司提交的28万元收据所记载的内容可知，该28万元的性质为营区管理费、房租费，并非单纯的房租费，且亦未指明该款项为哪一时间段内的费用。其次，X1单位于2018年8月24日出具的《证明》虽明确了捷亚泰公司给付该28万元的具体形式，但仍未进一步明确该笔款项所包含具体项目的金额及其对应的时间。在此情况下，不能排除捷亚泰公司所交纳的该笔款项系对应往期费用的可能性。综上，现有证据不足以证明捷亚泰公司代刘大永垫付了28万元的房租费，故其该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于捷亚泰公司提出的要求刘大永支付30万元违约金之诉请，因双方签订的《转让合同》中对于具体的违约情形以及违约金数额的计算方法并无明确约定，故捷亚泰公司的该项诉请缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京捷亚泰中鼎汽车销售有限公司与刘大永于二〇一四年十一月三十日签订的《北京捷亚泰汽车装饰有限公司转让合同》于二〇一五年十月三十一日解除；二、北京捷亚泰中鼎汽车销售有限公司于本判决生效后十日内返还刘大永转让金10万元；三、驳回北京捷亚泰中鼎汽车销售有限公司的其他诉讼请求；四、驳回刘大永的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9600元，由北京捷亚泰中鼎汽车销售有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费2150元，由刘大永负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 杨人民陪审员  王向红人民陪审员  任军鹰二〇二〇年六月三十日书 记 员  姚媛媛