广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4044号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：苏某。委托诉讼代理人：何梓欣，广东科顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范毅，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：李保华，女，汉族，住湖北省钟祥市。上诉人佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司（以下简称创辉煌公司）因与被上诉人范毅、李保华物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初18033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。创辉煌公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判范毅、李保华向创辉煌公司支付2016年12月10日起至2019年3月31日止的物业服务费19391.02元及违约金（违约金按欠款日千分之一的标准，从逾期之日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月10日为8956.54元）；2.本案一、二审诉讼费用由范毅、李保华承担。事实和理由：（一）涉案物业已于2016年11月29日完成竣工验收备案，具备交楼条件，且开发商已于2016年11月向范毅、李保华以合同约定的方式邮寄收楼通知，要求其于2016年12月10日办理收楼手续，但截止目前，范毅、李保华仍未提出证据证明存在延迟收楼或者涉案物业存在不符合约定交楼条件的情况，范毅、李保华无权拒绝收楼。退一步讲，收楼既是买受人的权利也是其义务，即使开发商没有发出收楼通知，买受人也应积极主动收楼，并以《商品房买卖合同》约定的交楼时间即2016年11月30日作为收楼时间。因此，应当认定范毅、李保华已接收涉案物业。范毅、李保华一直怠于收楼又没有实际另案起诉开发商，更无证据证明物业存在严重影响居住的质量问题，应认定由其支付创辉煌公司主张的款项。（二）按照相关法律规定及合同约定，范毅、李保华应向创辉煌公司支付自2016年12月10日至2019年3月31日的物业服务费及违约金，2017年2月至2019年3月的公共水电费及利息。范毅、李保华辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实上，范毅、李保华于2016年底收到佛山市顺德区某汇房产开发有限公司（以下简称某汇公司）的收楼通知后积极前往收楼，发现厨房对外花园、地下室通往车库均无门户阻隔，从地下室到顶层楼梯均无护栏、电梯井周围也无护栏、电梯基井深超1.5米并积满污水，担心相关人员（特别是儿童）误入，存在安全风险。当时范毅、李保华就要求创辉煌公司负责房屋验收人员与某汇公司沟通修复、整改，其后也多次与创辉煌公司、某汇公司反复沟通，并明确表示在完成整改前不会收楼，由此产生的费用由某汇公司负担。截止2020年5月22，涉案物业仍未安装后门。范毅、李保华至今仍未收楼，无需支付创辉煌公司主张的物业服务费及违约金。2017年2月至2019年3月公共水电费用，应由已经办理实际收楼的业主分摊，范毅、李保华在此期间并未收楼，无需承担相应费用及利息。创辉煌公司向一审法院起诉请求：1.判令范毅、李保华向创辉煌公司支付2016年12月10日起至2019年3月31日止的物业服务费19391.02元及违约金8956.54元（违约金按欠款日千分之一从逾期之日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月10日为8956.54元）；2.判令范毅、李保华向创辉煌公司支付2017年2月至2019年3月的公共水电费155.48元及利息（利息自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；3.本案诉讼费用由范毅、李保华承担。一审法院认定事实：1.2015年7月24日，创辉煌公司与某汇公司签订了《顺德区前期物业服务合同》，约定创辉煌公司对位于佛山市顺德区*******提供前期物业管理服务；在物业竣工验收交付物业买受人之日前，物业服务费由双方另行约定，物业竣工验收交付物业买受人之日起，物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，别墅为2.49元/月/平方米；某汇公司应协助创辉煌公司向业主于符合交楼条件之日起收取物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因某汇公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由某汇公司全额交纳；物业服务费在每月10日前履行缴纳义务；未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日0.5%的标准向创辉煌公司支付违约金。2.位于佛山市顺德区****办事处某社区居民委员会某西路某号某汇某湾花园某座某房产登记在范毅、李保华名下，但范毅、李保华认为该房产存在质量问题，与开发商约定的交付条件不符，未达到交楼条件，故一直未曾收楼，亦拒绝缴纳收楼前的物业服务费。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条第二款规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”创辉煌公司与某汇公司之间签订的《顺德区前期物业服务合同》合法有效，合同约定在物业竣工验收交付物业买受人之日起，物业服务费按合约约定标准缴纳。在本案中，开发商是否已按约定交付涉案物业将影响物业服务费及相关费用应由谁缴纳的问题，而创辉煌公司并未提交证据证明涉案物业已经于2016年12月10日实际交付范毅、李保华或涉案物业已经符合约定的交楼条件，应由创辉煌公司承担举证不能的不利后果，即创辉煌公司无法证明涉案物业交纳物业服务费的义务已于2016年12月10日转移至范毅、李保华，故创辉煌公司主张范毅、李保华支付2016年12月10日至2019年3月的物业服务费、公共水电费及违约金依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回创辉煌公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为258.68元，由创辉煌公司负担。二审中，创辉煌公司向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议（预售）》，拟证明合同约定商品房应于2016年11月30日前交付，如买受人未收到交付通知书或未办理收楼手续，均以约定交付日期届满的时间作为收楼日期；2.竣工验收备案表，拟证明涉案物业已于2016年11月29日符合交付条件；3.收楼通知书，拟证明某汇公司于2016年11月通过书面和电话通知业主于2016年12月10日办理收楼手续，范毅、李保华在一审庭审中也确认收到此通知书；4.收楼承诺书，拟证明涉案小区在某汇公司通知收楼时已符合交楼条件；5.某汇公司的说明函，拟证明涉案物业已于2016年11月29日完成竣工验收备案、符合交楼条件，某汇公司已于2016年11月通知业主在2016年12月10日办理收楼手续;6.关于公共用水费用分摊的通知、某湾公共用水费用分摊明细、某湾公共用电费用分摊明细，拟证明物业服务费不包含公共水电分摊，范毅、李保华应向创辉煌公司支付2017年2月-2019年3月的公共水电分摊合计155.48元；7.房产测量资料簿，拟证明涉案物业所在小区已于2016年11月10日取得测绘报告。范毅、李保华向本院提交了以下证据：1.录音，拟证明涉案物业至今未办理收楼手续的事实；2.照片，拟证明涉案物业大门无锁、后门及地下室无门、天井积水，外人可以随意出入，存在极大的安全隐患；3.纸质协商记录，拟证明范毅、李保华在2019年7月31日主动提出收楼后交纳物业服务费，不存在不配合办理收楼手续和怠于收楼的行为。经质证，本院对创辉煌公司提交的证据1、2、3、6、7的真实性予以确认；证据4与本案讼争事实无关，本院不予采信；证据5系某汇公司单方面制作，本院不予采信。范毅、李保华提交的证据均与本案讼争事实无关，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2016年11月10日，涉案某湾花园取得房产测绘报告。2016年11月29日，涉案某湾花园小区工程取得竣工验收备案表。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为范毅、李保华是否应当向创辉煌公司支付物业服务费及违约金，水电费分摊及利息。创辉煌公司与某汇公司签订的《顺德区前期物业服务合同》合法有效，合同约定在物业竣工验收交付物业买受人之日起，物业服务费按合同约定标准缴纳。创辉煌公司上诉请求范毅、李保华支付2017年12月10日至2019年3月31日的物业服务费及违约金，范毅、李保华则主张涉案物业至今仍未收楼，无需支付物业服务费及违约金。根据本案一、二审查明的事实，范毅、李保华确认已收到某汇公司通知其于2016年12月10日收楼的通知书，涉案物业在2016年12月10日前亦已取得建设工程竣工验收备案表及测绘报告。本院认为，即使涉案物业确实存在范毅、李保华所主张的大门无锁、后门及地下室无门、天井积水等质量问题，但本案证据尚不足以证明前述质量问题构成范毅、李保华拒绝收楼的正当理由，故本院认定某汇公司于2016年12月10日前已经履行了交楼义务，根据《顺德区前期物业服务合同》《商品房买卖合同（预售）》之约定，范毅、李保华应自该日起缴纳物业服务费。范毅、李保华上诉主张不应支付2016年12月10日起至2019年3月31日止的物业服务费及违约金，与合同约定相悖，本院不予支持。根据《顺德区前期物业服务合同》《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案物业服务费计算标准为2.49元/月/平方米，创辉煌公司主张按照2.3元/月/平方米的标准计付2016年12月10日起至2018年12月31日止的物业服务费，系其对自身权利的处分，本院予以准许，故范毅、李保华应向创辉煌公司支付2016年12月10日起至2019年3月31日止的物业服务费共计19390.99元[（301.56平方米*2.3元/月/平方米÷31）*22天+（301.56平方米*2.3元/月/平方米）*24个月+（301.56平方米*2.49元/月/平方米）*3个月]。至于逾期付款违约金。本院认为，《顺德区前期物业服务合同》约定的日百分之零点五的违约金计付标准过高，创辉煌公司主张违约金下调至欠费金额的日千分之一亦过高，本院根据本案案情，酌情判令范毅、李保华应自2016年12月起的每月11日起，按照当月欠费金额的日万分之五的标准分别计付违约金至实际清偿之日止。创辉煌公司超出前述数额的上诉请求，本院不予支持。某汇公司已于2016年12月10日前履行了交楼义务，创辉煌公司上诉请求范毅、李保华支付2017年2月至2019年3月的公共水电分摊费及利息，理据充分，本院予以支持。范毅、李保华应向创辉煌公司支付前述期间的公共水电分摊费共计155.48元，利息自2019年8月19日起计付至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，创辉煌公司的上诉请求部分成立，予以支持；创辉煌公司的上诉请求部分不能成立，予以驳回。本案因二审中新提交的证据而改判，一审判决不属于错案。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初18033号民事判决；二、范毅、李保华应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司支付2016年12月10日起至2019年3月31日止的物业管理费19390.99元及逾期付款违约金（以当月欠缴费用为本金，按日万分之五的标准，从2016年12月起的每月11日起分别计至实际清偿之日止）；三、范毅、李保华应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司支付2017年2月至2019年3月的公共水电分摊费155.48元及利息（以155.48元为本金，2019年8月19日的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取256.29元，由佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司负担41元，由范毅、李保华负担215.29元。二审案件受理费512.57元，由佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司负担82.01元，由范毅、李保华负担430.56元。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇二〇年六月二十九日书记员  何智峰