湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)湘07执异25号 案外人：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 案外人：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 以上二案外人委托诉讼代理人：肖骥，北京市中北律师事务所律师。 申请执行人：谭静，女，1985年4月29日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区××路××号。 委托诉讼代理人：罗建碧（系谭静婆婆），住湖南省常德市武陵区××路××号。 被执行人：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区××街道××村××路××号××大厦××号。 法定代表人：李德堰，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人谭静与被执行人常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人朱纯杰、胡国华提出书面申请，请求不予执行常德仲裁委员会（2014）常仲裁字第245号调解书。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 朱纯杰、胡国华称：1、申请执行人未足额支付购房款，其通过与朱纯杰所挂靠的中大公司仲裁调解，避开实际产权人获得案涉房屋，属于恶意仲裁、虚假仲裁；2、申请执行人在案外人催收后未交纳剩余房款，应视为申请执行人放弃购买案涉房屋，案外人所收房款转为民间借贷的借款；3、案涉房屋单价过低，申请执行人应按照2014年预售许可的一房一价申报价格补齐差价，否则申请执行人应与其他债权人一起参与分配。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条规定，请求不予执行常德仲裁委员会（2014）常仲裁字第245号调解书。 为支持其主张，朱纯杰、胡国华向本院提交了以下证据：1、常德市城区商品房预售许可审批表、商品房预售许可证、中大公司金地名苑1号楼楼盘一房一价申报表，拟证明2014年案涉1305号房屋的预售单价为6030元/每平方米；2、湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01189号民事判决书，拟证明金地名苑1号楼系朱纯杰、胡国华投资开发，实际所有权归朱纯杰、胡国华所有；3、朱纯杰的债权人签名的倡议书，拟证明申请执行人应与其他债权人一起参与分配。 谭静答辩称：1、申请执行人签订了正式的《商品房买卖合同》，按合同约定交纳了相应款项。申请执行人购买金地名苑1号楼1305号房，面积为123.39平方米，单价为4800元／平方米。申请执行人先后于2011年7月15日、2014年1月26日、2014年2月27日分3次向朱纯杰交纳购房款共计25.2272万元，朱纯杰向申请执行人开具收款收据。2014年11月23日，申请执行人向唐珺瑶转账支付25万元购房，后中大公司将该款项交付给胡国华。因朱纯杰犯非法吸收公众存款罪被捕，申请执行人未能交纳剩余的9万元购房款，申请执行人愿意交纳剩余款项。2、湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702刑初17号刑事判决中，证人姚某的证言证明申请执行人系真实交钱购房户。综上，案外人申请不予执行仲裁调解书的事实和理由均不成立，请求驳回其不予执行仲裁调解书的申请。 为支持其主张，谭静向本院提交以下证据：1、《关于自愿预交诚意款的协议书》、收据，拟证明2011年7月15日，谭静订购金地名苑1号楼房屋，房屋单价为4800元/平方米，并于当日交纳10万元诚意金的事实；2、收据2张，拟证明谭静先后于2014年1月26日、2月27日交纳购房款15.2272元的事实；3、转账凭证、收据及收条，拟证明谭静于2014年11月22日向时任中大公司法人代表的唐珺瑶转账支付25万元房款，中大公司于2017年1月16日将该房款转给房管局工作人员许小春，胡国华签收该款项的事实；4、《商品房买卖合同》，拟证明合同约定谭静申请公积金贷款，首付款25.2272万元的事实；5、常德市房地产管理局《关于金地名苑项目问题的回复》，拟证明谭静购买的房屋因朱纯杰未缴纳保证金而无法备案的事实；6、湖南省常德市武陵区（2016）湘0702刑初17号刑事判决，拟证明判决书认定谭静系真实购房户的事实；7、朱纯杰、胡国华出具的说明，拟证明案外人认可谭静系真实购房户，不属于抵押借款的事实。 中大公司未向本院答辩。 本院查明，中大公司与谭静商品房买卖合同纠纷一案，经中大公司申请，常德仲裁委员会于2014年10月17日立案受理。仲裁过程中，中大公司与谭静达成调解协议，常德仲裁委员会于2014年11月19日作出（2014）常仲裁字第245号调解书，确认如下内容：一、中大公司与谭静自愿继续履行金地名苑1号楼1305号的《商品房买卖合同》；二、上述《商品房买卖合同》继续履行后，涉及朱纯杰个人债务252272元由中大公司向朱纯杰追偿，剩余购房款34万元由谭静于2014年11月22日前向中大公司支付25万元，2015年6月1日前支付9万元。上述仲裁调解书发生法律效力后，谭静向本院申请执行，本院于2020年3月6日立案受理。 另查明，朱纯杰以中大公司的名义投资开发金地名苑1号楼项目，胡国华（系朱纯杰丈夫）负责该项目的销售等工作。2011年7月15日，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义与王粤（系谭静的丈夫）签订《关于自愿预交诚意款的协议书》，约定王粤预订金地名苑1号楼1305号房屋，预订单价为4800元/平方米，预交诚意金款10万元，并约定待办理好预售证后再签订商品房网签合同，上述诚意金款在双方签订商品房网签合同时转为正式房款。同日，王粤向朱纯杰交纳10万元房款订金，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义向其开具收款收据。2014年1月26日，王国保（系谭静公公）向朱纯杰交纳15万元购房款，朱纯杰向其开具收款收据。为了便于办理住房公积金贷款，上述协议购房人由王粤变更为谭静。2014年2月27日，胡国华代表中大公司与谭静签订《商品房买卖合同》，约定谭静所购买的商品房为金地名苑1号楼1305号房屋，建筑面积123.12平方米，单价为4800元/平方米，总价款为59.2272万元，付款方式为公积金贷款，首付款25.2272万元。该合同第二十三条约定，合同履行争议解决方式为提交常德仲裁委员会仲裁。同日，谭静向朱纯杰交2272元房款，朱纯杰开具收款收据。案涉仲裁调解书作出后，谭静于2014年11月22日向时任中大公司法定代表人的唐珺瑶转账支付25万余。2014年11月25日，中大公司向谭静开具盖有该公司财务专用章的收据，注明为金地名苑1号楼1305房款，金额为25万元。另，2014年10月23日，朱纯杰、胡国华出具书面说明，表示“谭静是购买金地名苑1号楼1305号房的业主，属真正买房户，不属抵押借款，不仲裁”。 还查明，2014年1月13日，中大公司就金地名苑1号楼1-17层取得预售许可，案涉1305号房的申报预售单价为6030元／平方米。另，朱纯杰犯非法吸收公众存款罪一案，本院于2018年12月7日作出（2018）湘07刑终220号刑事判决，该判决查明事实部分姚某证言证实谭静是交钱买房。因朱纯杰犯非法吸收公众存款罪等原因，其尚有其他债务待清偿。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条规定，案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决的，应当提交证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；其主张要获得支持，需存在仲裁案件当事人之间虚构法律关系，捏造案件事实的情形。 本案中，朱纯杰作为金地名苑1号楼项目的实际开发者，以该项目部的名义与谭静的丈夫签订了预交诚意款协议，并先后收取了谭静及其家人交纳的购房款共计25.2272万元，胡国华亦代表中大公司与谭静签订了商品房买卖合同。对于剩余购房款，经常德仲裁委员会调解，确认谭静应向中大公司交付剩余34万元购房款。谭静已按照仲裁调解的内容，向中大公司支付了25万元购房款，对于剩余的9万元购房款，谭静亦愿意交纳。至于案外人所称房屋价格过低的问题，并不足以否定案涉商品房买卖关系的真实性。而且，案涉预交诚意款协议及商品房买卖合同均由案外人参与签订，房屋价格系双方当事人合意的结果。故案外人关于谭静在催收后未交纳剩余房款，应视为其放弃购买案涉房屋，案外人所收房款转为民间借贷的借款的主张，没有事实和法律依据。在发生案涉商品房买卖合同纠纷后，中大公司根据合同约定的争议解决方式，以合同相对方谭静为被申请人，向常德仲裁委员会申请仲裁，符合法律规定。因此，就本案现有证据来看，仲裁案件当事人之间并不存在虚构法律关系、捏造案件事实的情形，不存在恶意仲裁、虚假仲裁的问题。 综上所述，朱纯杰、胡国华申请不予执行仲裁裁决的理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条、第二十二条第三款规定，裁定如下： 驳回案外人朱纯杰、胡国华不予执行常德仲裁委员会（2014）常仲裁字第245号调解书的申请。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。 审判长 龚 力 审判员 李亚敏 审判员 罗 真 二〇二〇年六月十七日 法官助理张慧 书记员叶姚利 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》 第九条案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书的，应当提交申请书以及证明其请求成立的证据材料，并符合下列条件： （一）有证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益； （二）案外人主张的合法权益所涉及的执行标的尚未执行终结； （三）自知道或者应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内提出。 第十八条案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持： （一）案外人系权利或者利益的主体； （二）案外人主张的权利或者利益合法、真实； （三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形； (四)仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。 第二十二条人民法院裁定不予执行仲裁裁决、驳回或者不予受理不予执行仲裁裁决申请后，当事人对该裁定提出执行异议或者申请复议的，人民法院不予受理。 人民法院裁定不予执行仲裁裁决的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。 人民法院基于案外人申请裁定不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，当事人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议；人民法院裁定驳回或者不予受理案外人提出的不予执行仲裁裁决、仲裁调解书申请，案外人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。