文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初5876号原告：沙定君，男，1974年12月24日出生，汉族，住扬州市江都区。原告：滑永霞，女，1973年3月29日出生，汉族，住扬州市江都区。共同委托诉讼代理人：卢启华，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张静，北京市盈科（扬州）律师事务所实习律师。被告：胡庆永，男，1973年7月29日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：顾杰，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。原告沙定君、滑永霞与被告胡庆永返还原物纠纷一案，本院2019年9月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沙定君、滑永霞及其共同委托诉讼代理人卢启华、张静，被告胡庆永的委托诉讼代理人顾杰、李艳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙定君、滑永霞向本院提出诉讼请求：1.被告胡庆永对坐落于扬州市商品房立即停止侵害、排除妨害，搬出房屋、交出钥匙；2.被告胡庆永支付从2018年3月18日起至搬出之日止的房屋占用费（按月租金3000元计算）3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告撤回要求被告胡庆永支付房屋占用费的诉请。事实和理由：2013年，原告购买了坐落于扬州市商品房，原告与开发商扬州诚泰置业有限公司（以下简称诚泰公司）签订的《商品房买卖合同》经登记备案（备案号：SPE3A846B8A)，原告向开发商全额支付了购房款215万元，开发商向原告开具了发票并向原告交付了房屋。2018年7月，原告缴纳了契税后持相关资料去产权登记部门办理房屋所有权证书，却被告知该房存在预抵押登记，无法办理产权证书。后经原告多方调查了解到，在原告购买讼争房屋之前，被告胡庆永与开发商曾于2010年8月3日签订了《商品房买卖合同》，胡庆永因购买该房向银行贷款110万元，双方办理了该房屋的预抵押登记。2014年1月9日，胡庆永与开发商协商一致解除了《商品房买卖合同》并撤销了该合同的网上备案，但是胡庆永并没有向银行偿还贷款，也没有注销预抵押登记，导致原告至今无法办理房屋产权证。被告购买上述房屋后又办理了退房手续，应该还清银行贷款，但是被告不但不还贷款还强占了原告的住房，被告现居住在该房屋内，原告多次通知被告搬出该房屋，被告拒不搬出。综上，两原告合法购房，支付了全部购房款，并已经实际占有该房屋，被告非法强占原告的住房。现原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，特此起诉，请贵院判如所请。被告胡庆永辩称，1.原告主体资格不适格，请求驳回原告起诉。原告并非案涉房屋物权登记所有权人，即便原告在2013年与诚泰公司签订了《商品房买卖合同》，其并未进行物权登记且购买在后，截止目前原告并没有取得案涉房屋的物权。2.被告与诚泰公司2010年8月13日签订了《商品房买卖合同》且进行了备案登记，该合同合法有效，被告已经按照该合同履行了自己的付款义务，其中包含首付款115万元以及按揭贷款110万元，且该贷款进行了预抵押登记。由于被告未能按期履行银行的付款义务，中国银行扬州分行已经就按揭贷款的剩余款项向法院提起过诉讼且判决生效，目前案涉房屋的剩余房款债务履行主体为被告，因而被告合法占有案涉房屋,不存在原告声称的排除妨害的情形。3.案涉房屋已经进行了按揭抵押贷款并办理了预告登记。案涉房屋的开发商一房二卖且所谓后续的买卖没有经过预告的权利登记人同意。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，未经预告登记的权利人同意的，开发商处理不动产的不发生物权效力。4.原告的权利被侵害其救济方式应当是向开发商主张而不是在本案中要求被告让房。5.原告提供的证据仅仅证明购买了此房并进行了相关手续的交接，原告至今没有合法占有涉案房屋；被告目前占有使用该房有合法依据并非非法强制占有，非法占有其主张权利的除斥期限为1年。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告沙定君、滑永霞与诚泰公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：SPE3A846B8A)，约定原告购买坐落扬州市房屋，价款215万元等，原告分别于2013年12月、2014年1月缴纳房款共计215万元。原告陈述：订立《商品房买卖合同》时间为2013年底，但当时并未填写日期，2014年去房管局办理手续时填写了日期，故《商品房买卖合同》中显示的日期为2014年12月30日；该合同已于2014年1月13日经相关部门备案，亦与诚泰公司办理了房屋交付手续并缴纳了维修基金等，诚泰公司将讼争房屋的水电卡、钥匙交付给原告，原告亦多次到讼争房屋查看；2015年5月时，原告带朋友观看讼争房屋，原告持有的钥匙已无法打开大门，发现房屋里有他人物品，询问物业得知被告强占了讼争房屋；原告前后去了讼争房屋二十余次没能碰到人，只看见屋内有旧物品，原告想通过法律途径解决所以拖到现在，2019年10月左右原告带工人到讼争房屋进行装修产生了争执，报警后与被告见了一次面；目前讼争房屋由被告占用，原告了解到被告实际入住讼争房屋时间为2018年初，并不是2015年，被告的行为是强占房屋，被告占有房屋时间晚于原告；原告合法占有的房屋被被告非法入住，导致原告无法入住不能实际使用房屋，故要求被告搬出房屋、交出钥匙将房屋交由原告执管；因被告原因导致讼争房屋的预抵押登记未注销，原告无法办理房屋产权证书。被告胡庆永与诚泰公司于2010年8月13日签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：124815D5AE25)，约定胡庆永购买坐落扬州市房屋，价款225万元，付款方式为首付款115万元、贷款110万元等。2010年8月14日，胡庆永、陈静向中国银行广陵支行申请购房贷款110万元用于购买扬州市维纳花园65幢65号房产，胡庆永、陈静以讼争房产为贷款提供抵押担保，但未办理正式抵押登记手续。2010年8月23日，中国银行广陵支行向胡庆永、陈静发放贷款110万元，但胡庆永、陈静却未按约偿还借款。后中国银行广陵支行向本院起诉，本院作出（2017）苏1002民初2357号民事判决，胡庆永、陈静需给付未偿还贷款本金及利息等。后中国银行广陵支行向本院申请执行。被告辩称2014年诚泰公司的法定代表人向其交付了讼争房屋的钥匙，没有办理其他交接手续；2015年春天入住讼争房屋至今，被告缴纳了水电费用；2019年10月左右，原告提出要装修讼争房屋双方发生争执，见过一面。又查，2010年9月8日，胡庆永、陈静（委托人）与张小键（受托人）在扬州市广陵区公证处办理了委托书公证，委托书内容有：委托人在扬州市购买一处房产，坐落扬州市泰安镇维纳花园65幢（合同备案号：124815D5AE25)，因委托人长期在外地，没有时间亲自到扬州市办理相关手续，故委托张小键代表委托人办理下列事项：办理商品房验收交接手续并在相关文件上签字；办理、领取房产证、土地证并在相关文件上签字；与房屋出卖人诚泰公司进行交涉，如果对方违约，可代为变更或解除上述商品房买卖合同。受托人在办理受托事项时所签署的文件，委托人均予承认。委托期限自今天开始至上述事项办理完毕为止。被告称张小键系诚泰公司工作人员。2014年1月9日，诚泰公司（甲方）与胡庆永（乙方）签订《商品房合同网上备案解除服务协议》，内容有：协商一致解除维纳花园65幢商品房买卖合同，办理网上备案解除（合同解除原因：因小区配套设施不齐全，买家要求退房）等。乙方由张小键签署。被告认为该字迹并非张小键本人签署。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。侵占，指违反占有人的意思而排除其对物事实上的控制与支配，占有人对占有物的控制与支配已经丧失。妨害占有，指非侵夺占有妨碍占有人管领其物，致其使用可能性及利益受到侵害，表现为占有人对占有物事实上的控制和支配不能完全实现，但并没有丧失占有。而本案中，被告称自2015年开始即占有使用讼争房屋至今；原告陈述2015年自持的钥匙无法打开讼争房屋大门并发现屋内有物品经了解后得知被告占用讼争房屋，后原告又称被告实际于2018年年初入住讼争房屋，原告未能占有讼争房屋。若原告陈述属实，说明原告对讼争房屋失去了控制与支配，原告以占有人身份要求被告返还讼争房屋系行使占有物返还请求权。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。本院于2019年9月立案受理此案，但原告提供的证据不足以证明其在上述除斥期间内行使了该权利，故该请求权消灭，原告据此要求被告返还讼争房屋缺乏法律依据，本院难以支持。原告撤回要求被告胡庆永支付房屋占用费的诉讼请求，是当事人真实的意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告沙定君、滑永霞的诉讼请求。案件受理费为200元，由两原告负担（两原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  翟安治人民陪审员  戴素云二〇二〇年六月五日法官 助理  康 冰书 记 员  郭 伟