吉林省伊通满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0323民初738号原告：马立光，男，1964年10月13日生，汉族，现住吉林省伊通满族自治县。原告：朱立新，女，1966年7月29日生，汉族，现住吉林省伊通满族自治县，系马立光妻子。原告：马健，女，1987年7月19日生，汉族，现住吉林省伊通满族自治县。三原告委托诉讼代理人：田雪东，吉林崇明律师事务所律师，一般诉讼代理。被告：伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司，地址：吉林省伊通满族自治县伊通镇福康街。法定代表人：吴海涛，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，男，1971年10月22日生，汉族，现住伊通满族自治县，该公司职员，一般诉讼代理。被告：伊通满族自治县公正房屋拆迁有限公司，地址：吉林省伊通满族自治县伊通镇福安街。法定代表人：杜佳双，经理。委托诉讼代理人：郭东升，男，1988年2月10日生，满族，现住伊通满族自治县，该公司职员，一般诉讼代理。委托诉讼代理人：闫雪峰，男，1984年7月29日生，汉族，现住伊通满族自治县，该公司科长，一般诉讼代理。原告马立光、朱立新、马健诉被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司（以下简称盛宇房地产公司）、伊通满族自治县公正房屋拆迁有限公司（以下简称公正房屋拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年6月18日和2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告朱立新及马立光、朱立新、马健的委托诉讼代理人田雪冬，被告盛宇房地产公司委托诉讼代理人张鑫到庭参加第一次庭审、被告公正房屋拆迁公司委托诉讼代理人郭东升、闫雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马立光、朱立新、马健向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判决二被告继续履行回迁安置协议，立即向原告交付伊通满族自治县盛宇豪庭小区33号楼西数103门市房屋一套(建筑面积约243平方米）和33号楼西一单元502室住宅房屋一套(建筑面积约82.55平方米)；2.请求法院判决二被告向原告支付违约金183741.83元（暂计算至2020年6月1日，详见计算明细)。2020年6月2日之后违约金按前述标准继续计算至履行完毕时止；3.请求法院判决二被告向原告支付临时安置补助费130556.80元(暂计算至2020年6月1日，详见计算明细)。2020年6月2日之后临时安置补助费按前述标准继续计算至履行完毕时止;4.请求法院判决二被告给付原告2号楼西4单元8层808室回迁房屋3.58㎡面积差价款8950元；5.请求法院判决二被告给付原告2套回迁住宅房屋室内装修折价款4000元；6.请求法院判决二被告给付原告代为支付的2年供暖费1629.43元（2号楼西四单元808室回迁房，2016-2017年度、2017-2018年度)；7.诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2009年，被告盛宇公司获批取得伊拆许字(2009）第03号《房屋拆迁许可证》，委托第二被告公正拆迁公司实施拆迁，原告所有的多处房屋在被告拆迁范围内。2009年9月29日原告与被告盛宇公司签订编号60的第一份回迁安置协议,将自家所有的105㎡住宅房屋交给被告拆除。被告为原告安置18号楼东3单元3302室(建筑面积55平方米)和19号楼东4单元2层4202室（建筑面积55㎡)住宅房屋各**。协议签订后被告盛宇公司违约,仅逾期交付了18号楼东3单元3302室住宅房屋一套，19号楼未实际施工建设。期间双方就18号楼东3单元3302室住宅房屋的违约赔偿进行了结算，双方已经无争议；但剩余19号楼东4单元2层4202室回迁房屋始终未予解决。2014年12月8日，原告再次与被告盛宇公司签订两份回迁安置协议，其中一份(编号0038，涂改后0041）回迁安置协议，原告同意将自己所有的112.57㎡住宅房屋交由被告拆除，被告为原告回迁安置盛宇豪庭小区2号楼西四单元8层808室建筑面积88.29㎡住宅房屋一套。另外一份是（编号2014-4）回迁安置营业房协议书，接续之前的0038号回迁协议，原告同意将坐落于伊通镇福安街1984年前老房164㎡连同0038号协议剩余的24.28㎡面积交由被告拆除，被告为原告回迁安置盛宇豪庭小区33号楼西数103号165㎡门市房屋一套。合同约定2014年12月16日前原告腾空两处拆迁房屋交给被告拆除；被告在2016年6月15日前向原告交付两处回迁房屋，同时约定了逾期交付的违约责任。为确保被告交付的回迁房屋符合协议约定的面积，经原告要求,盛宇公司委托代理人曹广伟在0038号协议尾部手写标注“面积增加或减少5㎡以内,双方互找差价,如超出5㎡以外的面积免收差价款，按2500元/㎡找差”。在2014-4号协议尾部手写标注“面积增加或减少5㎡以内，双方互找差价，如超出5㎡以外的面积免收差价款，按3800元/㎡找差”。考虑之前回迁协议中,被告盛宇公司已经出现违约行为,并且尚有一套55㎡回迁房屋被告未履行交付义务的实际情况，原告要求被告盛宇公司一并予以解决。协议签订当日各方同意盛宇公司为原告调整原60号回迁安置协议中未交付房屋位置至××楼（面积61㎡)，并由盛宇公司委托代理人曹广伟在60号回迁协议尾部手写标注，同时确定面积差6㎡（61-55）由原告按1780元/㎡交款找差。在61㎡基础上增加或减少5㎡以内，双方互找差价，如超出5㎡以外的面积免收差价款。2018年12月12日盛宇公司按0038号回迁协议向原告交付了2号楼西4单元8层808室住宅房屋，但是实测面积为84.71㎡的毛坯房，没有回迁房附件中约定的装饰装修,并且比约定回迁面积88.29㎡少了3.58㎡。此后在原告交纳该套回迁房供暖费时发现在房屋交付前两年，被告盛宇公司存在拖欠供暖费情况，若不补交，无法正常获得正常供暖，无奈原告代被告交纳了2年的供暖费用1629.43元。以上协议签订后，原告均严格按照合同约定履行了自身义务,但被告盛宇公司却未能依约交付回迁房屋。为此原告多次找到被告负责人及工作人员试图协商解决，但被告盛宇公司违反当初协议约定，在拒不支付违约金和临时安置补助费的同时,还向原告索要高额的增加面积价款，至今拒不交付剩余两套回迁房屋，无奈原告诉讼至法院。原告认为本案涉及的系列回迁安置协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当严格按照合同约定履行义务。现在被告盛宇公司未能按期交付房屋的行为已经构成违约,应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任，故原告起诉至法院，提出上述请求，望能判如所请。被告盛宇房地产公司辩称，曹广伟没有权利在合同上标注，他只是总经理，不是法人，应是三方共同在一起才能修改回迁安置协议；在供热的问题上，我们是2015年9月以后接手，在整理的过程中，涉及的供热问题，供热公司与我们正在逐步解决，盛宇豪庭小区业户去交供热，供热公司以双方账目未结清而不收取，县里正在协商解决；在计算违约金时，2号楼马立光是2018年12月12日放户，2号楼最早放户通知是2015年12月28日，时间相差三年，33号楼最早放户是2018年12月12日，时间应由权威部门进行计算，数额应计算清楚。被告公正房屋拆迁公司没有答辩意见。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：1.2009年9月29日双方签订的回迁安置协议书及补充协议一份（编号60），调换回迁房位置的时间是2014年12月8日，于另两份协议签订的是同一天。证明：①补充协议中被告将原告方应得回迁房屋19号楼东四单元2层4202室（55㎡）调整至××楼，建筑面积确定为61㎡；被告承诺61㎡基础上增加或减少5㎡以内面积，以1780元互找差价；超过5㎡以外面积免收差价，原告同意；对于调换后现在的回迁房超出5㎡以外的回迁面积16.55㎡（82.55㎡-61㎡-5㎡），被告无权要求原告补差价；②协议第二条约定临时安置补助费按拆迁面积按月计算，计算至房屋交付时止（协议当年是每月每平方米2元，自2012年1月1日起调整至每月每平方米8元至今）；第五条违约责任约定被告未按约定交付回迁房屋的，每日按回迁户型楼的基本造价总金额的万分之五计算违约金；③协议第四条证明被告应当交付回迁房的时间是2010年12月30日,被告逾期交房违约的事实。④协议附件约定了户型楼房室内标准，被告交付回迁房应当负责厨厕瓷砖到顶，防滑地砖；配置卫生间洗手盆和坐便；墙、棚刮仿瓷；大理石窗台板等；被告现在建成的回迁房屋为毛坯房，应当向原告给付附件装修内容折价款；2.2013年1月20日被告方针对18号楼3单元3302室回迁房开出物业维修基金收据、物业管理费收据、2013年1月19日门卫洗附件装修补偿费1100元收据。证明被告依照60号回迁安置协议约定于2013年1月向原告交付了其中一套回迁房的事实，同时证明被告因交付的是毛坯房，未按附件安装门卫洗，只贴了瓷砖，未完成协议约定的回迁房室内装修，给付原告装修补偿1100元；3.被告给付原告违约金和临时安置补助费的记录，涉及60号回迁安置协议中的两套回迁房（××楼），给付期间自2012年1月至2014年6月30日止。证明：①被告违约逾期交付回迁房的事实；②二被告向原告支付违约金和临时安置补助费的过程、数额和时间段，结合证据1的约定为原告诉讼请求提供参照依据；其中2014年第二季度（起诉前的最后一次支付）违约金是约定的回迁面积55㎡×860元/㎡×0.0005×90日=2128元；临时安置补助费是剩余拆迁面积50㎡×8元/㎡/月×3个月=1200元；4.2014年12月8日双方签订的回迁安置协议书一份（编号0038，修改后0041）。证明违约金、折价款的计算等；5.2018年12月12日逸诚物业管理有限公司针对2号楼西四单元808室回迁房开出的物业维修基金收据、物业管理费收据、房屋合同备案费和大照本费收据各一张；6.2020年6月1日伊通县天源热力有限公司开出的供暖费收据2张（2016冬-2017年春，2017冬-2018年春）；证据5和证据6共同证明：①双方约定的住宅回迁面积是88.29㎡，被告承诺面积增加或减少5㎡以内，双方以2500元/㎡互找差价；如超过5㎡以外面积免收差价款，原告同意；对于回迁房现在减少的3.58㎡回迁面积，被告应当按照约定的2500元/㎡向原告补差价；②协议第四条约定被告交付回迁房屋的时间是2016年6月15日；第五条违约责任约定被告未按约定交付回迁房屋的，每日按回迁房屋建筑工程质量安全成本价(签订合同当年)总额的万分之五向原告支付违约金；逾期交付期间被告支付临时安置补助费每六个月结算一次；③三张收据证明被告2018年12月才向原告交付回迁房的违约事实，为违约金和临时安置补助费的起止时间和数额提供计算依据；④协议附件约定了户型楼房室内标准，被告交付回迁房应当负责厨厕瓷砖到顶、防滑地砖；配置卫生间洗手盆和坐便；墙、棚刮仿瓷；大理石窗台板等；被告现在建成的回迁房屋为毛坏房，应当向原告给付附件装修内容折价款；⑤供热费收据证明原告为达到正常供暖的目的，无奈代替被告补交了接收房屋前两年的供暖费，被告应予给付；7.2014年12月8日双方签订的回迁安置营业房协议书一份（编号2014-4）。证明：①双方约定被告为原告回迁33号楼西数103室营业房屋一套，建筑面积是165㎡，被告承诺面积增加或减少5㎡以内，双方以3800元/㎡互找差价；如超过5㎡以外面积免收差价款，原告同意；对于回迁营业房现在增加后超出5㎡以外的回迁面积73㎡(243㎡-165㎡-5㎡)，被告无权要求原告补差价；②协议第四条约定被告交付回迁房屋的时间是2016年6月15日；第五条违约责任约定被告未按约定交付回迁房屋的，每日按回迁房屋建筑工程质量安全成本价(签订合同当年)总额的万分之三向原告支付违约金，并从逾期之日起,被告支付临时安置补助费每月每平方米八元,六个月结算一次；8.被告方出具的马立光家回迁明细一张（有工作人员张鑫签字）。证明：①案涉原告回迁房屋的实际回迁面积，其中18号楼3302住宅55㎡（2013年1月已交付）；2号楼808室住宅84.71㎡（2018年12月已交付）；33号楼502室住宅82.55㎡（未交付）；33号楼103门市243㎡（未交付）；②被告违反承诺，对未交付的两套房屋超出5㎡以外的回迁面积要求支付差价款，拒不交付回迁房屋的违约事实；9.2014年吉林省建筑工程质量安全成本指标。证明2014年伊通县底框多层住宅房屋的质量安全成本价是1010元/㎡，为原告主张的违约赔偿数额提供计算依据；10.证人张某的证言。证明原告马立光与盛宇豪庭物业签订合同时证人（证人张某系原告马立光的亲姐夫）在场，拆迁公司与原告马立光协商达成协议，即5平方米内可以找差价，5平方米外不收费，由物业曹经理将该内容填写在合同上，后双方进行签合同；11.证人杨某的证言。证明在原告签合同时证人（证人杨某与原告马立光的儿子系朋友关系）在场，曹总同意5平方米内可以找差价，5平方米外不收费。上述证据,经庭审质证，被告盛宇房地产公司、公正房屋拆迁公司对证据1、2、4、9无异议，本院予以确认；对证据3，被告盛宇房地产公司认为原告应出具一份计算方法；对证据5、6，被告盛宇房地产公司认为放户时间不是2018年，实际是2015年12月23日已经开始放户，原告没来履行协议，违约金等不能算到2018年；对证据7，被告盛宇房地产公司对曹广伟签字不予承认，他没有公司授权，只与回迁户有商量；对证据8，被告盛宇房地产公司不承认该份证据具有法律效力，是被告写的，真实性没有异议，但对证明的问题有异议，这并不是被告最终算的钱款；本院对上述证据的真实性予以确认，被告盛宇房地产公司没有提供针对原告的放户证据，故对被告盛宇房地产公司的质证意见不予采纳；对证据10、11，被告盛宇房地产公司对二位证人证言均有异议，其不予承认曹广伟签字，但根据曹广伟本人的表述及确认，可以认定证人的证言客观真实，故对该两证人证言予以确认。被告盛宇房地产公司向法庭提交证据如下：2号楼808、33号楼的放户时间表。上述证据，经庭审质证，原告认为该份证据无法确定真实性，材料体现的人和房屋与本案无关联性，对被告的主张没有证明力，被告对该楼的放户不等于对原告案涉房屋的放户；本院认为放户时间表的张贴，并不是明确向原告本人发出放户通知，故本院对上述证据不予确认。被告公正房屋拆迁公司未向法庭提交证据。经审理查明，被告盛宇房地产公司因棚户区改造项目建设需要，获批取得伊拆许字（2009）第03号《房屋拆迁许可证》，故委托被告公正房屋拆迁公司实施拆迁，原告所有的多处房屋在被告拆迁范围内。2009年9月29日，原告马立光与被告盛宇房地产公司、被告公正房屋拆迁公司签订了编号为60号的回迁安置协议及补充协议，将自有的位于福安街，《房屋所有权证》编号为200302227，建筑面积为105平方米的房屋交给被告盛宇房地产公司拆除，被告为原告安置18号楼东3单元3302室(建筑面积55平方米)和19号楼东4单元2层4202室（建筑面积55㎡)住宅房屋各**，现被告盛宇房地产公司对19号楼未实际施工建设，未按时将楼房交付，盛宇房地产公司经理曹某在该回迁协议尾部手写标注，将未交付住宅调整到××楼（面积61㎡)，同时确定面积差6㎡（61㎡-55㎡），由原告按1780元/㎡交款找差。在61㎡基础上增加或减少5㎡以内，双方互找差价，如超出5㎡以外的面积免收差价款（该房屋现未交付）；2014年12月8日，原告马立光、朱立新、马健与被告盛宇房地产公司、被告公正房屋拆迁公司签订了编号为0038，后涂改为0041号的回迁安置协议，将自有的位于福安街，《房屋所有权证》编号为20002872，建筑面积为112.57平方米的房屋交给被告盛宇房地产公司拆除，被告为原告回迁安置盛宇豪庭小区2号楼西四单元8层808室建筑面积88.29㎡住宅房屋一套；当天又签订了编号为2014-4的回迁安置营业房协议书，续接0038号回迁协议，原告同意将坐落于伊通镇福安街，建筑面积为164㎡的1984年前的老房，连同0038号协议剩余的24.28㎡面积交由被告拆除，被告为原告回迁安置盛宇豪庭小区33号楼西数103号165㎡门市房屋一套，（该房屋现未交付）；合同约定原告于2014年12月16日前腾空两处拆迁房屋交给被告拆除；被告于2016年6月15日前向原告交付两处回迁房屋，同时约定了逾期交付的违约责任。同时，经原告要求，被告盛宇房地产公司经理曹某在0041号协议尾部手写标注“面积增加或减少5㎡以内,双方互找差价,如超出5㎡以外的面积免收差价款，按2500元/㎡找差”；在2014-4号协议尾部手写标注“面积增加或减少5㎡以内，双方互找差价，如超出5㎡以外的面积免收差价款，按3800元/㎡找差”。经查，2018年12月12日盛宇房地产公司按0041号回迁协议向原告交付了2号楼西4单元8层808室住宅房屋，实测面积为84.71㎡的毛坯房，同时在原告交纳该套回迁房供暖费时发现该房屋在交付前两年未交纳供暖费，原告为获取正常供暖，代为交纳2年的供暖费用共计1629.43元。本院认为，民事活动应当遵循公平合理和诚实信用原则。原、被告所签订的三份回迁安置协议，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现原告已经按照约定将自有房屋交给被告盛宇房地产公司拆除，但被告盛宇房地产公司未按照约定将回迁安置房屋全部交付给原告，已构成根本性违约，被告盛宇房地产公司应当按约交付，因超出5㎡部分，曹广伟代表公司签署了不支付差价的承诺，故此被告盛宇房地产公司应当按现在建成后的门市房面积予以交付，原告无需支付差价。同时按照原、被告双方签订的三份回迁安置协议中所明确的违约责任、临时安置补助标准及户型楼房室内标准可知，被告盛宇房地产公司应按照协议约定，对于未按时交付的房屋支付违约金及临时安置补助费，对于被告盛宇房地产公司未履行回迁住宅房屋室内装修义务，应支付折价款，参照相关证据，本院酌情予以保护；对于三份回迁安置协议的尾部手写标注部分是否由盛宇房地产公司曹某所签，现曹某在伊通满族自治县看守所看押，已与曹某取得联系，曹某对自己手写标注部分进行识别，并签字捺印。在庭审过程中，对该证据予以质证，故此对于原告主张的关于××楼住宅房屋的不足回迁面积差价款，根据协议约定，回迁安置面积为88.29㎡，交付后实测面积为84.71㎡，面积差为3.58㎡，根据编号0041号回迁安置协议中所标注：“面积增加或减少5㎡以内,双方互找差价,如超出5㎡以外的面积免收差价款，按2500元/㎡找差”，故对原告的主张，本院予以支持；对于超出不超5㎡以内部分，按双方约定，被告盛宇房地产公司可在支付补偿款时与原告进行结算或另行提起诉讼。根据编号0041号回迁安置协议中所列明，发生取暖费用，以楼房交付使用日期为准，交付使用前甲方（原告）承担，交付使用后由乙方（被告盛宇房地产公司）承担，故对于被告交付给原告的××楼住宅房屋，在交付前两年未交纳供暖费，故根据双方协议约定，该取暖费应由被告盛宇房地产公司负担，本院予以支持。虽本案是原告与被告盛宇房地产公司及被告公正拆迁公司签订的回迁安置协议，但合同的相对方并不是被告公正拆迁公司，根据合同的相对性原理，且被告盛宇房地产公司与被告公正拆迁公司之间系委托与被委托的关系，被委托人关于委托事项实施的民事行为，应由委托人承担责任，故应由被告盛宇房地产公司承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司继续履行编号60号、编号2014-4号回迁安置协议，立即向原告交付伊通满族自治县盛宇豪庭小区33号楼西一单元502室住宅房屋一套(建筑面积约82.55平方米)和33号楼西数103门市房屋一套(建筑面积约243平方米）；二、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司向原告马立光、朱立新、马健支付违约金183741.83元（①33号楼西数103门市房屋违约金为71242.88元：自2016年6月16日起计算至2020年6月1日止，共计1425日，按照建筑面积165㎡×1010/㎡×日3×1425日计算；②33号楼西一单元502室住宅房屋违约金为59160.75元：自2014年7月1日起计算至2020年6月1日止，共计2130日，按照建筑面积55㎡×1010/㎡×日5×2160日计算；③2号楼西4单元8层808室住宅房屋违约金为53338.20元：自2016年6月16日起计算至2018年12月11日止，共计895日，按照建筑面积88.29㎡×1350/㎡×日5×895日计算；）及33号楼西数103门市房屋、33号楼西一单元502室住宅房屋按照上述计算标准于2020年6月2日起至履行完毕止的违约金；三、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司向原告马立光、朱立新、马健支付临时安置补助费130556.80元（①33号楼西数103门市房屋临时安置补助费为72300元：自2016年6月16日起计算至2020年6月1日止，共计48个月，按照建筑面积188.28㎡×8元/月×48个月计算；②33号楼西一单元502室住宅房屋临时安置补助费为31240元：自2014年7月1日起计算至2020年6月1日止，共计71个月，按照建筑面积55㎡×8元/月×71个月计算；③2号楼西4单元8层808室住宅房屋临时安置补助费为27016.80元：自2016年6月16日起计算至2018年12月11日止，共计30个月，按照建筑面积112.57㎡×8元/月×30个月计算；）及33号楼西数103门市房屋、33号楼西一单元502室住宅房屋按照上述计算标准于2020年6月2日起至履行完毕止的临时安置补助费；四、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司向原告马立光、朱立新、马健支付2号楼西4单元8层808室住宅房屋不足回迁面积差价款8950元[（88.29㎡-84.71㎡）×2500元/㎡]以及该房屋在交付前2016-2017年度、2017-2018年度的供暖费用1639.43元（1159.29元+470.14元）；五、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司向原告马立光、朱立新、马健支付回迁住宅房屋室内装修折价款2200元；六、以上房屋交付及款项支付于本判决生效后十日内履行。七、驳回原告马立光、朱立新、马健其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3116元（已减半），由被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  李春辉二〇二〇年六月二十八日书记员  赵茉薇