广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初153号原告：惠州市恒力实业有限公司，住所地：惠阳区淡水开城大道****。法定代表人：黄海量，经理。委托诉讼代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘志伟，广东日升律师事务所律师。被告：陈尖，男，汉族，1973年3月18日出生，住址：广东省陆丰市。原告惠州市恒力实业有限公司（以下简称恒力公司）诉被告陈尖房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告恒力公司的委托诉讼代理人杨爱文、丘志伟、被告陈尖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒力公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间签订的《恒兴居商铺租赁合同》【编号：HXJ2016-06-05（001）、HXJ2016-11-12（001）】，并判决被告返还租用原告位于惠州市惠阳区*******建材城一层D-001、002店铺；2.判决被告支付拖欠原告的租赁费用（从2018年9月25日开始按合同约定标准计算至被告交还所租用商铺之日止，暂计至2019年10月31日止，被告欠租赁费用共130344元）；3.判决被告支付拖欠上述费用的违约金（以欠费金额为基数，按每天5‰暂计算至被告付清全部款项之日止，暂计算至2019年10月31日止为115227元）（上述合计245571元）；4、本案诉讼费用由被告承担。2020年3月23日庭审过程中，原告明确其第2项诉求中的租赁费用包含租金、管理费、电费、公摊水电费。事实与理由：2016年6月6日，原被告双方签订《恒兴居商铺租赁合同》【编号：HXJ2016-06-05（001）、HXJ2016-11-12（001）】，约定被告承租原告位于惠州市惠阳区*******建材城一层D-001、002店铺。商铺面积为253㎡，约定租赁期为叁年，每月租金为10120元，每月管理费为2024元。原告依约将商铺租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，拖欠租赁费用。原告已多次向被告送达缴费通知单催促其缴纳拖欠费用，但被告置之不理。现被告逾期支付2018年9月份至2019年10月份的租赁费用，被告行为已构成违约。按合同约定，原告有权解除原被告签订《恒兴居商铺租赁合同》；同时合同约定，被告每逾期一天则每天按照被告所欠款项的5‰计算违约金，直至被告付清全部款项之日止。原告认为被告逾期支付租赁费用的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。原告恒兴居公司为其陈述事实提交如下证据：1、恒兴居商铺租赁合同；2、授权委托书；3、缴费通知单；4、收据；5、发票；6、通知；7、现场照片。被告陈尖辩称：一、解除合同无意见；二、租金有意见，没有欠这么多，2018年9-12月没有交，2019年1-2月份免租的，有些是公摊费水电费，2019年3、4、7-10月份都没有交，5-6月份交了租金。三、违约金，我认为不应该给。四、诉讼费，由法院判决。被告陈尖未为其答辩提交证据。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2016年6月5日，原告恒力公司作为甲方与被告陈尖作为乙方签订《恒兴居商铺租赁合同》［合同编号：HXJ2016-06-05（001）］，约定乙方自愿向甲方承租位于惠州市惠阳区****的“恒兴居家居建材城”一层D-002铺，商铺建筑面积163平方米，合同租赁为三年，从2016年6月5日至2019年6月4日；合同签订时，乙方应向甲方支付租赁商铺履约保证金13040元；租赁期间月租金总额为6520元，月综合管理费1304元，公共区域水电费及中央空调费按实际使用进行分摊；乙方应向甲方支付质量保证金5000元，乙方撤场后满半年，经甲方核实，所售商品无任何质量问题或服务质量争议，甲方将质量保证金不计息返还乙方；乙方出现不按时缴纳合同相关费用，拖欠费用达15天以上或逾期缴纳合同其他相关费用的，甲方有权决定解除本合同，并不退还履约保证金，造成甲方损失的还应赔偿甲方的实际经济损失；甲方有权因乙方的违约而不退还乙方的履约保证金，且甲方有权追讨乙方拖欠的费用和违约金并要求乙方赔偿全部经济损失，乙方未按时向甲方支付合同所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，则每天向甲方支付所欠款项千分之五的违约金；无论合同期满还合同提前解除（双方同意解除或因乙方违约致甲方单方解除），甲方对乙方商铺装修费等其他一切损失均不承担任何责任；合同第十一条备注条款中约定：①优惠政策：免租期给予8个月；第1年商场统一开业后前6个月给予免租，租金按统一定价租金收取，第一年租金给予3折优惠；第2年最后1个月给予免租，第二年租金给予6折优惠；第3年最后1个月给予免租，第三年租金按原价收取；②合同的租赁期限起算日从甲方一楼商场正式试业之日起计算。合同落款处有恒力公司盖章与陈尖的签名捺印。2016年11月12日，原告恒力公司作为甲方与被告陈尖作为乙方签订《恒兴居商铺租赁合同》［合同编号：HXJ2016-11-12（001）］，约定乙方自愿向甲方承租位于惠州市惠阳区****的“恒兴居家居建材城”一层D-001铺，商铺建筑面积90平方米，合同租赁期为三年，从2016年11月12日至2019年11月11日，合同签订时乙方应向甲方支付履约保证金7200元，月租金总额3600元，月综合管理费720元；乙方应向甲方支付质量保证金5000元，其余条款与2020年6月5日签订的《恒兴居商铺租赁合同》相同。上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用,被告依约交纳了履约保证金20240元（13040元+7200元）和质量保证金5000元。后因被告从2018年9月开始拖欠原告租赁费用，原告经催收未果，遂向本院提起诉讼，希判如所请。又查明，根据原告向本院提交的缴费通知单可知，陈尖拖欠原告从2018年9月至2019年10月的租赁费用共130344元，其中2019年4-5月的电费、公摊水电费，以及2019年5-6月的租金、管理费已予扣除。庭审过程中，被告陈尖确认2018年9-12月、2019年3、4、7-10月的租金都没有支付，2019年5-6月的租金已经支付，并认为2019年1-2月应免租。再查明，被告称，其在承租涉案商铺过程中，跟商场的管理人员说过其做不下去，要求找人转租。2019年10月23日，原告对涉案商场进行停电，商场停电后，被告便退出商场，不再经营，店铺里面的东西只搬走了电脑，其余物品并未搬走，店铺没有门锁可供锁门。另查明，2017年3月1日，原告恒力公司委托惠州市恒兴居商业管理有限公司（以下简称恒兴居公司）经营管理“恒兴居建材城”一、二层的商业商铺，经营权限包括：商铺出租、代收租金及租赁押金等。2017年3月30日，恒兴居公司向各商户发出《通知》，载明“…恒兴居建材城于2017年3月25日开业取得圆满成功…免租期自商场3月25日开业起计算，并计收管理费、公摊费等费用…”。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告恒力公司与被告陈尖签订的两份《恒兴居商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原告请求解除合同，被告没有异议，故本院予以支持。本案争议的焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间问题；二、租赁费用的计算问题；三、违约金是否应当支付的问题。关于涉案租赁合同的解除时间问题。原告认为双方合同的解除时间应为双方签订解除合同或被告将物品搬离之日；被告陈尖认为被告对商场停电后其无法继续经营，当天即已退出商场，后续未回去经营，原告2019年10月份就赶他走，租金不应继续计算。本院认为，双方签订的租赁合同按照开业时间2017年3月25日计算，到期日应为2020年3月24日，但原告于2019年10月23日对涉案商场进行停电，导致商铺无法继续经营，被告的合同目的无法实现，且停电后被告即退出商场，不再经营，双方后续并未发生实际的租赁合同关系，因此，本院认为双方的商铺租赁合同关系在2019年10月23日即已实际解除。合同解除后，被告应对涉案两间商铺进行腾房，并将店铺交还给原告。关于租赁费用的计算问题。原被告双方的商铺租赁合同关系在2019年10月23日已实际解除，因此，被告陈尖应向原告恒力公司支付从2018年9月25日至2019年10月23日的租金、管理费、电费、公摊水电费。鉴于双方的租赁合同中约定第二年（即2018年3月26日至2019年3月25日）最后一个月免租金，且被告已支付2018年9月的租赁费用6213元，已支付2019年4月的电费和公摊水电费，已支付2019年5月的租金、管理费、电费、公摊水电费以及2019年6月的租金和管理费，故被告陈尖应向原告支付租赁费用124272元（租金87032元+管理费24288元+电费3979元+公摊水电费15186元-6213元）。对于原告要求被告支付至交还所租用商铺之日止的租赁费用，由于涉案商场由恒力公司授权委托的恒兴居公司经营管理和控制，且内场商铺并无门锁，无法锁门，对于涉案两间店铺在商场停电后被告已搬走电脑且未继续经营的状况，原告应处于明知状态，其应及时采取措施防止损失的继续扩大，故对于该部分费用，本院不予支持。关于违约金是否应当支付的问题。被告陈尖逾期支付租赁费用的行为已构成违约，依法应承担违约责任。双方租赁合同约定原告有权因被告的违约而不退还被告的履约保证金，被告逾期一天，每天应向原告支付所欠款项千分之五的违约金，因此，被告应向原告支付逾期付款的违约金。但法律规定违约责任的目的主要是为了弥补守约方的损失，当事人约定的违约金不应过分高于违约方造成的实际损失。本案中，恒力公司并未提交证据证明陈尖拖欠商铺租金、管理费等费用给恒力公司所造成的实际损失，每日5‰的计付标准已明显超出全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，陈尖在答辩中也对违约金提出异议，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条的规定，依法予以适当向下调整，并按年利率24%计付违约金。即陈尖应向恒力公司支付违约金（以124272元为基数，按年利率24%从2019年10月24日计至款项清偿之日止），对于原告多请求的部分费用，本院不予支持，予以驳回。关于履约保证金和质量保证金的问题。虽然双方当事人并无就此提出诉讼请求，为了减少当事人的诉累，在本案合同解除时一并予以处理。经查实，本案被告拖欠租金违约，按照双方合同约定，履约保证金20240元不予退回；被告经营期间，没有违反恒兴居商场《经营管理服务制度》的相关规定，质量保证金5000元应当退回被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市恒力实业有限公司与被告陈尖于2016年6月5日签订的《恒兴居商铺租赁合同》［合同编号：HXJ2016-06-05（001）］、2016年11月12日签订的《恒兴居商铺租赁合同》［合同编号：HXJ2016-11-12（001）］于2019年10月23日解除；二、被告陈尖应于本判决生效之日起十日内将惠州市惠阳区****的“恒兴居家居建材城”一层D-001铺、D-002铺进行腾房，并将上述两间店铺交还给原告惠州市恒力实业有限公司；三、被告陈尖应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州市恒力实业有限公司支付商铺租金、管理费、电费、公摊水电费共计124272元及违约金（以124272元为基数，按年利率24%从2019年10月24日计至本判决清偿之日止）；四、驳回原告惠州市恒力实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4984元减半收取为2492元，由被告陈尖负担1453元，由原告惠州市恒力实业有限公司负担1039元（原告已预交诉讼费2492元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 梁东辉二〇二〇年六月十一日法官助理 朱瑞仙书 记 员 肖志扬