广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2733号原告：杨春桃，女，汉族，1989年2月9日出生，住址：湖南省绥宁县*************，身份证号码：430************427。委托代理人：陈坤，男，汉族，1987年11月13日出生，住址：湖南省绥宁县*********水界组，身份证号码：430************115，系原告的丈夫。被告：惠州市金衡实业有限公司。住址：博罗县*****委会车桥头。法定代表人：黄某1。委托代理人：陈晓丽，广东科明律师事务所律师。委托代理人：叶仕英，广东科明律师事务所实习律师。原告杨春桃诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春桃及其委托代理人陈坤、被告惠州市金衡实业有限公司委托代理人陈晓丽、叶仕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月12日原告和被告在博罗县福田镇签订一份《商品房买卖合同》合同编号：博罗(2017)10000393号预售，合同约定了房款总额为人民币520999元，房屋为山水华章花园53栋3层02房。原告根据合同约定于2016年支付给被告购房首付款人民币160999元，贷款部分360000元银行审批完毕放款后支付给被告，原告已经完成了合同约定的付款义务。依据合同约定，被告应当于2017年5月30日前向原告交付该商品房并且在交付期届满前10日将验房时间和需要携带材料书面送达给原告，如没有按时交付房屋被告承担合同违约责任，双方约定的违约责任为逾期交房180日按照每日总房款的万分之二乘以逾期天数计算违约金。被告于2018年12月26日交房，交房已经逾期576天。现原告依据《商品房买卖合同》的约定请求被告支付违约金．但是原告多次索要因逾期交房产生的违约金60013.44元(逾期日期为576天，每日逾期违约金104.19元)被告推脱不给。根据《商品房买卖合同》约定交房后365天内予以办理房产登记但是时至今天被告以各种理由推诿不予办理，原告并无过错导致不能办理房产登记，被告单方违约需要承担违约责任，但是被告以《补充协议》第十四条规定为由拒不支付违约金，根据《合同法》商品房买卖合同应当秉承公平平等原则及该《商品房买卖合同》第二十八条补充协议条款补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议里并没有约定违约责任显然已经违反了公平原则属于无效条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一十八条，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，根据现阶段中国人民银行公布的利率标准(一至三年6.15％)确定被告逾期不予办理房产登记违约金59163.72元，(逾期674天，每天违约金87.78元)被告的推脱理由不能成立，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，虽然《商品房买卖合同》约定了仲裁条款，双方发生争议提请博罗仲裁委员会仲裁，但是博罗县没有仲裁委员会该仲裁约定条款无效，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告支付逾期交房违约金119177.16元，希公断。原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支持逾期交楼违约金60013.44元，判令被告支付原告逾期办理房产登记违约金59163.72元，两项共计119177.16元；2、判令被告在商品房屋未达到验收标准合同第九、十条之前免除原告物业管理费；3、判令诉讼费用由被告承担。被告答辩称：首先原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，补充协议中都做了明确的提示，原告也确认补充协议中没有不合理减轻或免除本合同中约定的由出卖人承担的责任，同时《补充协议》更多的是对本合同约定不明确的予以补充，如于本合同中约定不一致的以补充协议为准。《补充协议》中明确约定双方就逾期交房的免责事由，本案涉案楼盘实际上是一个镇级的BT工程，整个楼盘报建是以总面积整体报建，所以在整体没有完成全部建设的情况下，涉案房屋的该栋楼房是不能做分栋验收，这也是不能如期交付的主要原因，但是实际上涉案房屋已完全具备使用条件，可予以收楼。所以本案原告主张逾期交楼属于双方约定的免责情形，而且补充协议还约定买受人同意给予60天的宽延期，买受人在宽延期内不追究出卖人的违约责任，同时该条款还约定无论是否超过240日（含宽延免责期）合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准为每日总房款的万分之一，最高赔付额不得超过总房价款的2%。就算是依照主合同的约定即合同第12条第1款约定，按照逾期时间分别处理（1）和（2）不做累加，而（1）约定的是在逾期180天之内，（2）约定的是逾期超过180日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之二，所以也就是说，原告诉求的500多天里不应包含前面的180日。而且原告并未提供其有实际损失的主张，所以其诉求要求支付逾期交付违约金既没有事实依据、合同依据也没有法律依据；2、原告要求逾期办证违约金也没有合同依据，这是因为本案涉案房屋没有办理房产权证的主要原因是由于原告未依约交纳税费，因为契税是由买受人自行申报并向税务机关依法缴纳，缴纳后才能提交相应办证材料，依法办理房产权证，所以原告此项诉求不应得到支持。另外原告要求免除物业管理费这更是没有合同依据和法律依据，这是因为原告与物业公司签订的《物业管理协议》缴纳物业管理费是原告的约定和法律义务，答辩人不是合同主体也没有免除的权力，所以应驳回其这项诉求。最后，本案诉讼费用应该由原告交纳。经审理查明：2017年1月12日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：博罗（2017）10000393]及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园53栋3层02房，房款总价为520999元。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定：“被告应当在2017年5月30日前将商品房验收合格交付原告使用”。合同第十二条约定：“被告逾期交房的违约责任逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自付款之日起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交房价款万分之二的违约金”。合同第二十条约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见本合同附件补充协议第十四条”。合同第二十八条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充协议》第八条约定:“...（1）无论逾期是否超过240日（含宽延免责期），合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的2%”。《补充协议》第十四条约定:“...2、买受人须按照不动产登记部门和税务部门的要求，提交必备的资料并交纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，由买受人自行承担...”。以上合同签订后，原告支付首期款160999元，余款按揭贷款支付。2018年12月26日，原告与惠州市润和物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。被告提交一份编号为44479031007的不动产登记证明，显示博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园53栋3层02房于2017年1月16日进行预告登记，不动产证号为粤（2016）博罗县不动产证明第5001894号。本院认为，被告是具备房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：博罗（2017）10000393]约定的内容没有违反相关法律法规的规定，故属合法有效的合同，本院予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金的问题。根据案涉合同第十一条的约定，被告应于2017年5月30日前交付房屋，庭审时，原告提交了2018年12月26日签订的《前期物业管理服务合同》作为证据予以佐证，被告未就其主张的2017年底前的收楼时间提供相应证据，故本院确认确认案涉房屋交付时间为2018年12月26日，故对被告违反合同约定逾期574天交付房屋的事实，本院予以确认。关于《补充协议》第八条约定:“...（1）无论逾期是否超过240日（含宽延免责期），合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的2%”及案涉合同第二十八条的“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，《补充协议》中第八条减轻了案涉合同中应由出卖人承担的责任，故在计算逾期交房违约金时应以案涉合同第十二条的约定为宜。依据案涉合同第十二条的约定，被告应当支付的逾期交房违约金为59810.69元（520999元×0.0002/天×574天）。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的福田山水华章花园收款收据，原告于2016年6月17日向被告支付了山水华章花园53栋302房办证费7815元，且被告对此予以确认，故本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。被告主张该办证费具体包括房屋测绘费（15元/平方）、印花税万分之十、确权权籍调查费约1500元、工本费800元等，双方约定多除少补，不包括契税，契税应该由买受人自己登记申报后交纳。但被告对于多收费用退还原告的情况表示不清楚，且未提供其他证据证明该办证费用为房屋测绘费等费用，故本院不予采信。根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，故案涉契税应当为7814.99元（520999元×1.5%）与案涉办证费用基本相符，且原、被告约定“多除少补”，故原告向被告支付的办证费应当包含契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于逾期办理房产登记违约金的问题,原告提交的由被告出具的时间为2016年6月17日的载明“收到杨春桃交来福田山水华章花园53栋302房办证费（多退少补）”的金额为7815元的福田山水华章花园收款收据，根据上述认定的事实，原告向被告支付办证费视为已支付契税，虽然被告已经为原告办理了预告登记，但原告未在约定时间内取得房地产权属证书，故逾期办证的责任应当由被告予以承担。由于原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”。故应按年利率6%计算违约金。由于被告未提供证据证明原告未按合同约定支付房款与其迟延交付房屋和迟延办理房屋登记的因果关系，根据案涉合同第二十条的约定，因出卖人即被告的原因，买受人即原告未能在商品房交付起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，故被告应当自2019年12月26日起以520999元为基数按年利率6%向原告支付逾期办证违约金。关于原告诉请被告在商品房屋未达到验收标准合同第九、十条之前免除原告物业管理费的问题。2018年12月26日，原告与惠州市润和物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。该《前期物业管理服务合同》的当事人并非被告，原告诉请被告免除物业管理费证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨春桃支付逾期交房违约金59810.69元。二、限被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨春桃支付逾期办理房产登记违约金（以520999元为基数，按年利率6%从2019年12月26日起计至原告取得房屋产权登记证书之日止）。三、驳回原告杨春桃的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1341.17元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担1291.17元，由原告杨春桃负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 朱友良二〇二〇年六月三十日法官助理 刘伟东书 记 员 蒙帮宇