上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14360号原告：上海耀达房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵奇飞，董事长。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。被告：中阿立购(上海)电子商务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区美桂北路****楼****。法定代表人：周健，执行董事。委托诉讼代理人：金辉，上海市诤正律师事务所律师。原告上海耀达房地产开发有限公司(以下简称耀达公司)与被告中阿立购(上海)电子商务有限公司(以下简称中阿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年5月21日公开开庭进行审理，原告耀达公司的委托诉讼代理人李小林、潘晨冉，被告中阿公司的委托诉讼代理人金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耀达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2017年10月11日解除；2.被告支付2017年9月1日至2017年10月11日期间的租金82,666元，并支付滞纳金(以82,666元为基数，按日1/1000的比例，自2017年10月14日起计算至付清之日止)；3.被告支付2017年10月12日至2017年10月31日期间房屋使用费39,918元，并支付滞纳金(以39,918元为基数，按日1/1000的比例，自2017年10月14日起计算至付清之日止)；4.被告支付违约金182,133元；5.被告缴纳的租赁保证金由原告予以没收、不予退还被告。事实与理由：2014年12月25日,原告与北京百璨投资股份有限公司(以下简称百璨公司)签订了《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),约定原告将上海市静安区裕通路XXX号宝矿洲际商务中心37楼3701-05室(以下简称系争房屋)出租给被告使用,租赁期限自2015年2月16日起至2018年2月15日止。双方约定了租金、付款方式、违约金等权利义务条款。合同签订之后,双方按约履行。2015年1月16日,原告、百璨公司、被告三方签订《补充协议》,将承租人改为被告。2017年10月11日,因被告拖欠租金,原告上门催讨,才发现被告已人去楼空。原告经多方联系,被告均未支付相应费用及交接房屋,原告遂按照合同约定于2017年10月31日自行收回房屋。为维护自身合法权益，原告特起诉来院，要求判如所请。被告中阿公司辩称，同意租赁合同在2017年10月11日解除。不同意第2、3项诉讼请求。租赁合同解除后，被告欠付的租金原告应从保证金中抵扣，所以不存在滞纳金，即便需要支付滞纳金，原告的计算标准也过高，最多按贷款利息计算。违约金过高，违约金最多为一到两个月的租金。本院经审理认定事实如下：2014年12月25日，耀达公司作为出租方(甲方)，百璨公司作为承租方(乙方)，双方签订租赁合同。租赁合同约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。甲方于2015年1月1日向乙方交付系争房屋，租赁期自2015年2月16日起至2018年2月15日止。系争房屋每日每平方米建筑面积租金为7.20元，月租金为60,711.18元。乙方应在合同签署后的五个工作日内向甲方支付首月租金及首月物业管理费，此后，乙方应于每月20日前向甲方支付下一个自然月的租金。经甲方书面催告后仍逾期不支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的10%向甲方支付滞纳金。租赁保证金包括三个月的租金及三个月的物业管理费，即租金182,133.54元、物业管理费24,949.80元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约金，给守约方造成损失的，且支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，双方按约履行。2015年1月16日，耀达公司作为出租方(甲方)，百璨公司作为承租方(乙方)，中阿公司作为变更承租方(丙方)，三方签订补充协议。约定租赁合同承租方变更为丙方，原合同其他约定不变，乙方支付的租赁保证金、物业管理费保证金视为丙方支付等。因中阿公司未支付2017年9月1日之后的租金，2017年10月11日，耀达公司向中阿公司送达了解约函，并要求中阿公司在2017年10月13日前办理退房交接手续等。届期，中阿公司未与耀达公司办理交接手续，耀达公司于2017年10月31日自行收回系争房屋。审理中，中阿公司认为，在2017年10月11日，耀达公司将系争房屋上锁，中阿公司失去对系争房屋的控制，提供照片复印件予以证明。耀达公司对此不予确认，称耀达公司在发解约函的前几天发现中阿公司处无人办公，电话不接，对照片的真实性不予认可，认为这类照片随便找一个相似的玻璃门均可拍摄。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。中阿公司未按期支付租金，显属违约，耀达公司行使合同解除权，符合合同约定，本院确认双方之间的合同于2017年10月11日解除。中阿公司认为耀达公司在2017年10月11日上锁但未提供充分的证据予以证明，本院对该节事实难以确认。耀达公司诉请中阿公司支付租金82,666元及房屋占有使用费39,918元并无不当，本院予以支持。中阿公司逾期支付租金，根据合同约定，应向耀达公司支付滞纳金，耀达公司主张中阿公司应按日千分之一的标准支付，中阿公司认为标准过高，本院酌情调整为按日万分之五的标准支付。耀达公司主张中阿公司支付房屋占有使用费的滞纳金，并无合同约定，故本院对此不予支持。中阿公司违约，应向耀达公司支付违约金。现耀达公司要求中阿公司支付三个月的租金作为违约金，并要求没收房屋租赁保证金，没收保证金实为要求中阿公司支付违约金的一种形式。中阿公司认为违约金过高，最多愿意承担一到两个月的租金作为违约金。结合合同约定及本案的实际情况，本院确认中阿公司应支付耀达公司的违约金为182,133.54元。耀达公司收取的租赁保证金可抵扣相应费用，本院确认抵扣违约金182,133.54元与房屋使用费24,949.80元(中阿公司还应支付房屋使用费14,968.20元)。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告上海耀达房地产开发有限公司与被告中阿立购(上海)电子商务有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年10月11日解除；二、被告中阿立购(上海)电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀达房地产开发有限公司租金82,666元及滞纳金(以82,666元为本金，按日万分之五的标准，自2017年10月14日起计算至实际付清之日止)；三、被告中阿立购(上海)电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀达房地产开发有限公司房屋使用费39,918元(与租赁保证金抵扣后还应支付14,968.20元)；四、被告中阿立购(上海)电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀达房地产开发有限公司违约金182,133.54元(与租赁保证金抵扣后，不需另行支付)；五、对原告上海耀达房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,020.04元，减半收取为5,010.02元，由原告上海耀达房地产开发有限公司负担2,010.02元，由被告中阿立购(上海)电子商务有限公司负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇二〇年六月十日书记员  夏 雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。