河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终30号 上诉人（原审被告、申请执行人）：廊坊合赢投资有限公司，住所地廊坊开发区创业路**，统一社会信用代码：911310015632172973。 法定代表人：王倪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈玉芹，河北陈玉芹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晋臣，河北陈玉芹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：陈书合，男，1970年10月17日出生，汉族，住天津市武清区。 原审被告（被执行人）：廊坊市文盛房地产开发有限公司，住，住所地廊坊市广阳区芳菲苑5-5-201一社会信用代码：91131000578230355X。 法定代表人：赵洪文，董事长。 原审被告（被执行人）：天津市天利和置业有限公司，住，住所地武清区曹子里乡政府北侧**一社会信用代码：911202227863534801。 法定代表人：赵洪文，董事长。 上诉人廊坊合赢投资有限公司（以下简称合赢公司）因与被上诉人陈书合、原审被告廊坊市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛公司）、原审被告天津市天利和置业有限公司（以下简称天利和公司）执行异议之诉一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人合赢公司的委托诉讼代理人陈玉芹、被上诉人陈书合到庭参加诉讼。原审被告廊坊市文盛房地产开发有限公司、天津市天利和置业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廊坊合赢投资有限公司上诉请求：1、请求撤销河北省廊坊市经济技术开发区(2019)冀1091民初1070号民事判决书，依法作出公正判决。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1.原审法院认定“原告陈书合对涉案房屋具有所有权的权属”缺乏事实和法律依据。第一，被上诉人陈书合与原审被告天利和公司于2007年7月31日签订的只是住宅待建房协议，而非正式的房屋买卖合同。第二，陈书合在本案中陈述其是以全款289721元购买涉案房屋，然而其在2019年5月31日开发区法院组织的听证笔录中（案号：2019冀10**执异33号）第3-4页明确表示其公司与天利和公司系债务关系，天利和公司用借款利息折抵给其涉案房屋，显然两种说法是相互矛盾的。第三，同样，听证笔录中陈书合承认房子没有住过，钥匙一直在物业搁着，没有办理交房手续，没有交物业费。然而，原审法院庭审中，陈书合又出具了物业费、水费收据，上诉人有理由怀疑其并不是当时交付，而是后期补交。至于购电卡是在2019年6月7日办理，更能说明，陈书合为了对查封涉案房屋的执行进行抗辩采取的补救措施。因此不能排除对案涉房屋的强制执行。2.《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。而上诉人既没有在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，还有其他用于居住的房屋，所以，陈书合对涉案房屋的权利状态，显然不符合上述司法解释的要求。综上所述，河北省廊坊经济技术开发区(2018)冀1091执64号裁定书对涉案房屋的执行和查封是符合事实和法律规定的。因此，原审判决事实不清、适用法律不当，请求二审法院予以撤销，依法作出公正判决。 陈书合答辩称，听证的笔录不属于事实，不是我当时所说的，所说的利息抵债，当时我是说人家给我利息之后，我拿全款买的房子，签订了协议，拿协议去换正式的购房合同，在没有换合同时，这份协议是有效的。合同规定的第六款，双方签订的可以更名。我交付了全款，我有交全款的发票，也有从银行提取现金的证明，物业费有一部分是补齐，一部分是交齐，水费、电费全部已经交齐，电卡是当时由我们交房的时候，必须交到天津市备案的，如果房子不是我的，是无法买电的。合赢公司与天利和公司他们发生债务关系我不知道，经过一审判决后，他们知道房子属于我的，他们现在上诉是恶意侵犯我的权利，我要求对我造成的一切损失予以赔偿。 文盛公司未出庭，也未提交书面答辩意见。 天津市天利和置业有限公司未出庭，也未提交书面答辩意见。 陈书合向一审法院起诉请求：1.依法撤销廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091执异33号执行裁定书；2.依法终止廊坊技术开发区人民法院（2018）冀1091执64号裁定书；3.依法对被告的上述房屋予以解封。 一审法院未在判决书中表述查明的事实。 一审法院认为，原告陈书合提交的2007年7月31日签订的《天津市武清区曹子里乡住宅待建房协议书》，约定陈书合采取一次性付款的方式，以全款289721元购买由天利和公司待建的位于天津市武清区房屋，从该协议第六条的内容变更的情况看，该协议应当是双方的真实意思表示，结合天津市天利和置业有限公司给原告开具的房款收据以及出具的证明，可以证明原告陈书合对涉案房屋具有所有权的权属。该协议订立于法院查封之前，房款已全部付清且已实际居住，因此，原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，原告的诉请应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：终止依廊坊技术开发区人民法院（2018）冀1091执64号裁定书对天津市武清区房屋的执行，并解除对上述房产的查封。案件受理费50元，由被廊坊合赢投资有限公司承担，此款于本判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交一份新证据为2019年5月31日廊坊经济技术开发区人民法院听证笔录一份，证明：1.陈书合与天利和公司不存在房屋买卖关系，而是借贷关系，在这份笔录中陈书合明确表示，天利和公司向其借款100万元，天利和公司应支付其利息但天利和公司并没有给付，所以用房子折抵的利息。2.此房直到2019年5月31日听证之时，陈书合明确表示没有住过，钥匙一直在物业处，没有办理房产证，也没有交物业费。3.陈书合承认其在天津市武清区住房，以上几点充分说明陈书合对争议房屋没有授权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29的规定，所以其异议请求所谓的房屋权利不能够排除执行。被上诉人质证认为，证据不符合事实，他们取证与我当时听证所说不一致。本院经审查认为，被上诉人认可上诉人提交上述听证笔录上自己的签字，故该证据能够达到上诉人的证明目的，本院予以采信。 本院二审期间查明以下事实：合赢公司申请执行文盛公司、天利和公司借款的过程中，廊坊经济技术开发区人民法院（以下简称廊坊开发区法院）于2018年1月10日立案强制执行，根据当事人提供的线索查封了天利和公司名下的天津市武清区房屋即案涉房屋。后案外人即本案被上诉人陈书合提出案外人异议，廊坊开发区法院2019年6月3日作出（2019）冀1091执异33号执行裁定。裁定驳回案外人陈书合的异议请求。陈书合不服提起执行异议之诉，形成本案。另查明，陈书合于2007年7月31日与天利和公司签署了《天津市武清区曹子里乡住宅待建协议》，约定购买天利和公司待建的位于武清区曹子里乡的案涉房屋，陈书合采取一次性付款的方式支付全款289721元，天利和公司给陈书合开具了房款收据。该房屋包括储藏室、车库共计289721元。在廊坊开发区举行的听证中，陈书合称，天利和公司欠其开办公司的借款，还款是双方协商，天利和公司同意以案涉房屋折抵借款利息，据此双方签订了《天津市武清区曹子里乡住宅待建协议》，天利和公司为其开具房款收据。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，买受人对登记在开发商名下的房屋主张排除执行，应满足三个条件，一是法院查封前订立了合法有效的书面买卖合同；二是所购房屋用于居住且名下没有其他用于居住的房屋；三是已支付房款超过应付房款的50%。本案中，陈书合虽然于案涉房屋查封前与天利和公司签订了相关协议，天利和公司为其开具了交付房款的收据，但该房屋系天利和公司抵偿陈书合的欠款利息。陈书合对案涉房屋享有的权利不符合上述司法解释第二十九条的规定，陈书合对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。一审判决解除案涉房屋的查封不当，应予纠正。 综上所述，廊坊合赢投资有限公司的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1070号民事判决； 二、驳回陈书合的诉讼请求。 一审案件受理费50元及二审案件受理费100元由陈书合承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——