广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初920号 原告广西桂林博望园物业服务有限公司。住所：广西灵川八里街工业园区**地。统一社会信用代码：91450323677702274A（1-1）。 法定代表人李洪清，该公司总经理。 委托代理人张莹莹，该公司项目经理。特别授权。 委托代理人周瑾，该公司行政经理。特别授权。 被告王小荣，女，1985年4月6日出生，汉族，住址：，住址：广西全州县全州镇中心路**西灵川县。 原告广西桂林博望园物业服务有限公司与被告王小荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西桂林博望园物业服务有限公司委托代理人张莹莹、周瑾，被告王小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年4月20日，被告向广西桂林玉柴房地产开发有限公司购买位于广西桂林市灵川县，建筑面积68.52㎡。被告于2011年4月20日与广西桂林玉柴物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由广西桂林玉柴物业服务有限公司对被告上述房屋提供物业管理，按建筑面积每月每平方米1.2元缴费，2019年5月1日调整为每月每平方米1.5元；每次交纳费用时间为每12个月为一个收费周期，业主在每个周期前10日内向公司交纳当期物业管理服务费，首期物业管理服务费交纳时间为收房之日，如业主没有按开发商通知时间收房的，则从开发商通知交房截止日期起计物业管理费；公用电费、公用水费，按实际发生费用由全体业主按建筑面积分摊；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。被告于2012年6月9日收房。广西桂林玉柴物业服务有限公司于2014年变更为广西桂林博望园物业服务有限公司。被告未缴纳2018年6月10日至2020年6月9日的物业服务费，至今已欠物业服务费2138元，滞纳金1501元，2017年7月1日至2019年6月30日水电公摊费184.1元，2017年10月1日至2019年9月30日公共维修公摊费115.1元及2018年12月12日至2020年12月11日生活垃圾费144元，原告多次催收未果。为维护自身合法权利，原告诉至法院，要求被告给付原告物业服务费2138元，滞纳金1501元及水电公摊费184.1元，公共维修公摊费115.1元，生活垃圾费144元，共计4082.2元，并承担本案诉讼费。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、营业执照副本、法定代表人证明、法定代表人身份证、准予变更登记通知书。证明原告资质、经营范围、地址、法定代表人身份等情况，原告符合诉讼主体资格； 2、被告身份证复印件。证明被告身份情况及符合诉讼主体资格； 3、《商品房买卖合同》复印件。证明被告购买了玉柴•博望园28幢1单元28层2801号房； 4、收楼确认书复印件。证明被告确认收房成为小区业主； 5、广西桂林玉柴物业服务有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》复印件一份。证明双方签订物业服务委托合同，合同约定原告提供物业服务，如保洁、小区秩序管理，同时约定物业费相应收费标准、滞纳金、水电公摊费的收取标准等内容； 6、保修期项目维修单。证明原告与房地产开发商联系为被告物业进行维修，尽到了服务管理义务。 被告辩称，被告的物业玉柴•博望园28幢1单元2801号房，2014年发现主卧侧墙浸水开裂，于是通知广西桂林玉柴物业服务有限公司玉柴•博望园小区相关人员，要求开发商前来维修处理，于2014年～2017年进行两次室内墙体重新刮腻子处理。2018年2月再次发现室内主卧侧墙同一部位浸水开裂、鼓包，经与物业公司工作人员联系，让其联系开发商修复。因已两次室内修复，被告自找专业人员查看后，发现是外墙开裂浸水影响室内开裂、鼓包，被告也告知要修复外墙，外墙修复好后再进行室内修复。物业公司工作人员答复会进行外墙修复，至今未修复。4月、8月、11月份鼓包一次比一次严重，被告每次都给物业公司相关人员微信信息。2019年1～9月被告多次电话和亲自到物业公司办公室申请联系开发商对墙体进行修复，开发商一直没有过来解决。2019年11月26日被告将书面维修申请送到物业公司办公室，之后又多次电话申请，物业公司一直未予回复。原告违反《玉柴•博望园房屋质量保证书》中“二、质量保证”中“第3点、本公司保修登记部门为广西桂林玉柴物业服务有限公司，在住宅保修期内发生有关质量问题，住户要及，住户要及时报修登记及时答复和处理”；《玉柴•博望园物业使用守则》“第三章管理规定”中“第三条广西桂林玉柴物业服务有限公司担任首届物业服务者，负责对小区的物业进行服务。”；“第五条物业服务企业的责任及权利”中“第一点物业服务企业管理小区内所有共有部位和共用设施设备。常规性服务范围包括：1、物业共用部位维修、养护和管理”。 综上，被告物业玉柴•博望园28幢1单元28层2801号房侧墙浸水至今，原告未有人回复修复或处理。被告可不支付物业管理费。原告没解决房子浸水问题，违约在先；服务存在瑕疵，未尽合理的管理义务。 被告为其抗辩在举证期限内提供的证据有： 1、与博望园管家秦金宏微信聊天纸质截屏八页及纸质照片四张。证明被告房屋主卧侧墙鼓包开裂，被告与物业公司联系，至今未予修复； 2、纸质照片一张。证明被告在2019年11月26日以书面形式向原告物业工作人员申报维修； 3、开发商广西桂林玉柴房地产开发有限公司与被告签订的《玉柴•博望园房屋质量保证书》。证明房屋质量问题由物业公司登记报修答复； 4、《玉柴•博望园物业使用守则》。证明该守则规定物业公共部位的维护和管理，是物业公司的义务。原告没尽到管理义务。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据6不认可。认为被告不知道是何时报的，没有和被告说过，被告也没见过。 原告对被告提供的证据3的关联性有异议，认为该房屋质量保证书不是直接与原告签订的；对被告提供的证据4的关联性有异议，认为墙体属于基础建设，而非物业公司管理范围。 本院认为，原告提供的证据6与被告答辩陈述中“开发商于2014年～2017年进行两次室内墙体重新刮腻子处理”有一致性，本院对其予以确认，作为认定案件事实的依据。被告提供的证据3、4因与双方诉辩事由具有关联性，故本院可作为参考。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告广西桂林博望园物业服务有限公司为依法登记的物业服务企业，经营范围含提供物业服务、家庭服务、清洁服务。2011年4月20日，广西桂林玉柴物业服务有限公司（甲方）与被告王小荣（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》。协议约定了双方的权利和义务、物业服务质量标准、物业管理服务费用、违约责任等内容。其中，物业管理服务费用收取标准约定：按建筑面积交纳，住宅1.，住宅1/㎡；具体缴费时间为入伙时一次性交纳为期12个月的物业管理服务费，物业管理服务费以每12个月为一个收费周期，乙方在每个周期前10日内向甲方交纳当期物业管理服务费。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金；公用电费、公用水费，按实际发生费用，由全体业主按建筑面积分摊。2019年5月1日调整为每月每平方米1.5元。上述协议签订后，广西桂林玉柴物业服务有限公司依约对玉柴.博望园小区进行物业服务管理，履行了合同约定的相关义务，该小区多数业主向原告交纳了物业服务费、水电公摊费。合同履行中，灵川县工商行政管理局于2014年准予广西桂林玉柴物业服务有限公司名称变更为广西桂林博望园物业服务有限公司。 被告王小荣系玉柴•博望园小区********房房屋所有人，该房屋建筑面积为68.52㎡。其于2011年4月20日与广西桂林玉柴房地产开发有限公司签订购房合同购买该房屋，2012年6月9日收房，一直按服务协议交纳物业费。2014年，被告物业玉柴•博望园小区28幢1单元28层2801号房主卧室侧墙开始出现浸水鼓包，被告通知广西桂林玉柴物业服务有限公司玉柴•博望园小区相关人员，要求开发商前来维修处理，经原告联系，开发商于2014年～2017年两次对该室内墙体重新刮腻子处理。2018年2月，被告物业同一部位再次出现浸水、鼓包，针对墙体浸水、鼓包现象经两次室内刮腻子处理后仍重复出现，被告告知原告联系开发商需修复外墙后，再修复内墙。原告口头答复联系开发商维修。后开发商一直未予处理，被告多次以打电话、发微信以及书面告知形式，要原告联系开发商维修，原告口头答复联系开发商解决。但一直未予解决。为此，被告持前述理由自2018年6月10日起拒交物业费。其自2018年6月10日至2020年6月9日未交纳物业费，计拖欠物业费2138元，自2017年7月1日至2019年6月30日未交纳水电公摊费，计拖欠水电公摊费184.1元（以实际发生费用，按建筑面积分摊），2017年10月1日至2019年9月30日公共维修公摊费115.1元，2018年12月12日至2020年12月11日生活垃圾费144元。原告多次向被告发出书面催缴通知，要求其交清所欠物业费用未果。为此，原告于2020年4月9日向本院提起诉讼。请求判令被告立即支付原告物业管理费2138元，滞纳金1501元及水电公摊费184.1元，公共维修公摊费115.1元，生活垃圾费144元，共计4082.2元；并负担本案诉讼费。 本院认为，广西桂林玉柴物业服务有限公司系经依法登记成立、取得执业资格的物业服务企业。其与被告王小荣签订的《前期物业管理服务协议》，系双方自愿，且符合法律、法规的规定，协议对双方及小区业主及相关物业使用人具有约束力。2014年广西桂林玉柴物业服务有限公司依法变更为广西桂林博望园物业服务有限公司。上述协议的权利义务由广西桂林博望园物业服务有限公司享有和承担。本案原告依约履行了对玉柴•博望园小区的物业服务义务，被告作为居住在由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依约向原告交纳物业服务费用。被告以其房屋主卧室侧墙出现浸水、鼓包、开裂，要求原告联系房屋开发商维修，开发商至今未维修解决，原告未履行服务管理义务，存在服务瑕疵为由而拒不交纳相关物业费。对此，本院认为，被告主卧墙体属于业主专有部位，出现墙体浸水、鼓包、开裂，原告作为开发商选任的物业公司，对业主住宅保修期内发生有关质量问题的报修，有义务答复和联系开发商处理。 本案中，原告在接到被告的报修后，也及时联系开发商就被告报修事项两次进行了相应处理。其后，被告物业同一部位重复出现浸水、鼓包现象。但，被告要求维修的主张与物业服务合同纠纷属不同的法律关系，如果被告有证据证明系开发商交付的房屋存在结构、质量问题，可选择合法途径另行主张权利，而不能以开发商未尽维修义务作为物业公司未履职的情形拒交物业费。本院对被告不应缴纳相应物业费的抗辩不予采纳。原告要求被告支付拖欠的物业服务费2138元，水电公摊费184.1元，公共维修公摊费115.1元，生活垃圾费144元，本院予以支持。被告逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告每日按3‰比例标准支付违约金。对此，本院认为，《前期物业管理服务协议》约定的每日千分之三违约金的相关条款，违反了相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述基本原则，对原告诉请的违约金予以适当调整，以所欠费用的30%为宜，即2138元×30%＝641.4元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王小荣应支付原告广西桂林博望园物业服务有限公司2018年6月10日至2020年6月9日期间物业服务费2138元及违约金641.4元，2017年7月1日至2019年6月30日水电公摊费184.1元，2017年10月1日至2019年9月30日公共维修公摊费115.1元，2018年12月12日至2020年12月11日生活垃圾费144元，共计3222.6元； 二、驳回原告广西桂林博望园物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告王小荣负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决 审判员  关桂长 二〇二〇年五月二十日 书记员  周丽琼