文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初6520号原告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：李果秋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：李格，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨文学，重庆合智律师事务所律师。被告：熊伟，男，汉族，住重庆市九龙坡区。原告恒大地产集团江津有限公司与被告李格商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，根据被告李格申请依法追加被告熊伟参加诉讼，依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告恒大地产集团江津有限公司的委托诉讼代理人李果秋、吴铭心到庭参加诉讼，被告李格及其委托诉讼代理人杨文学，被告熊伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大地产集团江津有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方签订的CQYJ-414069《重庆市商品房买卖合同》已解除；2.判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记(预购商品房、预购商品房抵押权)，注销网签；3.请求判令被告向原告支付原告代为偿还的利息(包括正常息、罚息、复利)、案件受理费等费用共计81845.14元；4.请求判令被告向原告支付违约金52430.5元(总房款10%)；5.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年8月29日，被告李格与原告签订了CQYJ-416069《重庆市商品房买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，购买原告开发建设的江津区房屋，房屋总价款为524305元。买卖合同约定，被告李格采取按揭付款方式支付房款。被告李格于2014年8月29日前支付首期房款，与中国民生银行股份有限公司重庆分行(以下简称按揭贷款银行)签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》(以下简称个人贷款合同)，采取按揭付款方式支付余款，被告李格有义务按期足额清偿按揭贷款。因被告李格怠于履行个人贷款合同，按揭贷款银行起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利，并承担诉讼费，原告承担连带清偿责任。(2018)渝0105民初31228号民事判决书生效后，被告李格未主动履行生效判决，原告于2019年9月27日向按揭贷款银行支付430020.94元。原告认为，买卖合同真实有效，双方均应切实履行，被告李格采取按揭付款方式支付房款，但被告李格怠于履行个人贷款合同，致使原告承担了担保责任，原告有权按买卖合同补充协议第二条第5款约定解除买卖合同，并要求被告承担违约金，追偿已垫付款项，有权要求被告李格在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记(预购商品房、预购商品房抵押权)，解除网签。被告李格辩称，1、原告与被告李格签订的重庆市商品房买卖合同补充协议第二条第五项约定属于无效约定，对双方没有约束力，原告不能因此解除合同并要求被告承担违约责任。理由如下：首先，该约定不仅限制了购房者的权利同时排除了自身应及时为购房者办理产权证的义务，极大的损害了被告等购房者的利益，为典型的格式条款，其次作为格式条款原告并未向被告特别提示说明，因此该格式条款对被告没有法律约束力。正常的按揭购房过程中购买人将房屋抵押给银行获得贷款，在不能清偿贷款时，银行可以行使抵押权，就抵押房屋优先受偿，而本案原告通过不给被告办理产权证的方式阻止了抵押权的设立，且在代偿银行借款之后也没有通过担保法等法律法的方式依法向被告追偿，而是以解除购房合同收回房屋并没收全部已交购房款的方式来达到其获利的目的。假设购房人仅剩极少的贷款未清偿，按原告的处理方式同样难逃钱房两空的严重处理后果，这显然超出了一般大众的正常预期。2、被告李格在本案中不存在过错，不构成违约，不应当承担违约责任。被告李格是基于对在先生效的九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初662号民事判决书的合理信赖，认为被告熊伟已经通过竞价的方式取得案涉房屋，且判决书已判明房屋剩余房款由被告熊伟偿还，该判决书至今未被撤销，被告熊伟未能按期偿还贷款是被告李格不能预见也不能左右的事情，故不能认定被告李格存在违约行为。3、被告李格在江北区人民法院（2018）渝0105民初31228号案中已经向法院递交了（2017）渝0107民初662号判决书且说明了情况，自2019年1月10日之后被告李格从未收到过江北区人民法院的传票且至今未收到（2018）渝0105民初31228号案的判决书，在收到本院的传票及起诉材料后被告李格才知晓（2018）渝0105民初31228号案的结果，因此被告李格认为江北区人民法院的判决不仅存在认定事实严重错误而且存在程序上的重大的瑕疵，现被告李格正申请再审，所以综合以上几点被告李格认为原告对于被告李格的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告熊伟辩称，不承担违约责任，不同意解除合同。理由如下：（2017）渝0107民初662号民事判决被告熊伟提交给了原告，原告拒不提供还款账号，原告以找不到被告李格为由，拒绝向被告熊伟提供还款账号、贷款金额、房屋信息情况，所以导致被告熊伟无法还款。被告熊伟多次找到原告销售部门和物管部门，原告均拒不理会，才导致被告熊伟无法还款，故不承担违约责任，要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月29日，原告(甲方、卖方)与被告李格（乙方、买方）签订CQYJ-416069《重庆市商品房买卖合同》，约定“合同双方当事人：甲方（卖方）：恒大地产集团江津有限公司……乙方（买方）：李格……地址：重庆市九龙坡区，……商品房坐落：重庆市江津区，建筑面积104.58平方米，总成交金额524305元整（大写伍拾贰万肆仟叁佰零伍元整）。付款方式及期限：2014年8月29日前支付首期房款157305元，余款36.7万元须在2014年8月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”该合同还对交房期限及交付条件、逾期交房的违约责任、逾期付款的违约责任、产权登记等事项进行了约定。同时，双方还签订合同附件五《合同补充协议》，该协议第二条第（二）款关于银行按揭付款方式的约定：“……3、乙方申请银行贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，因乙方原因致使银行批准的按揭贷款额低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行的书面通知到达之日起5日内付清，否则，视为延期付款，乙方同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因乙方确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则乙方应按房屋总价款10%向甲方支付违约金。4、如因乙方无法付清房款致使合同被解除，则乙方应按房屋总价款10%向甲方支付违约金。5、在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同导致甲方承担了保证责任的，甲方享有下列权利：5.1、如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。5.2、有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。”协议第十六条第（一）款关于通知的约定：“1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写地址的，有关书面通知则视乙方所提供的身份证地址为通讯地址。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须在五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。2、甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。如因乙方提供的地址有误或未及时通知地址变更造成信件退回的，由此造成的责任由乙方承担。”合同签订后，被告李格支付原告首付款157305元。2014年8月29日涉商品房办理了商品房网签，2014年9月29日办理了预购商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记，均登记在被告李格名下。2014年10月8日办理了预购商品房抵押权预告登记。另查明：2014年10月23日，原告、被告李格、被告熊伟与民生银行重庆分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告李格、熊伟向民生银行重庆分行借款367000元用于购买重庆市江津区房屋，同时还对利息、罚息、复利、还款方式、违约责任等作了明确约定；并约定原告对本合同签订之日至本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予被告李格之日止，对被告李格产生的本合同项下应付未付款项承担连带清偿责任。2014年11月4日，民生银行重庆分行向被告李格、熊伟发放贷款367000元，但被告李格、熊伟未按约履行还款义务。2018年11月7日，民生银行重庆分行以李格、熊伟、恒大地产集团江津有限公司为被告诉至重庆市江北区人民法院。该院于2019年4月17日作出（2018）渝0105民初31228号民事判决书，判决李格、熊伟偿还民生银行重庆分行借款本金、利息、罚息、复利及律师费；恒大地产集团江津有限公司对李格的上述债务承担连带清偿责任等。2019年8月15日，民生银行重庆分行向原告发出《履行生效判决通知函》，要求原告履行被告欠付的各项费用共计430020.94元（包括借款本金348175.8元、利息37770.44元、罚息25367.46元、复利7655.55元、案件受理费7030.26元、加倍迟延履行期间的债务利息4021.43元）。2019年10月9日，民生银行重庆分行向原告出具《代偿证明》，载明收到原告支付的款项430020.94元，原告已履行生效判决相应义务。2020年4月16日，原告通过邮政特快专递向被告在《重庆市商品房买卖合同》中载明的地址发出《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，该邮件于2020年4月18日妥投。另查明，重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初662号离婚后财产纠纷案中，判决案涉房屋归被告熊伟所有，该房屋尚欠43万元债务由被告熊伟承担。审理中，原告认为被告熊伟不是本案合格被告，不应当追加。本院认为，原告与被告李格于2014年8月29日签订的CQYJ-416069《重庆市商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。被告李格辩称《合同补充协议》第二条第五项系格式条款，原告未向被告特别提示说明，该格式条款无效，对被告没有法律约束力。本院认为，《合同补充协议》是第二条第五项是双方对合同解除权的约定，该约定并不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，且双方自愿签订，是当事人真实意思表示，合法有效。被告李格的辩称理由不成立，本院不予采信。关于确认合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据双方签订的《合同补充协议》第二条第（二）款5.1项约定，被告未在期限内偿还贷款的，原告有权单方解除商品房买卖合同。原告于2020年4月16日向被告在《重庆市商品房买卖合同》中载明的地址发出了《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，该邮件于2020年4月18日妥投，故双方2014年8月29日签订的CQYJ-416069《重庆市商品房买卖合同》已于2020年4月18日解除。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于协助办理相关注销手续问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，双方签订的商品房买卖合同解除后，应当恢复原状，被告有义务配合原告办理相关注销手续。根据双方签订的《合同补充协议》第二条第（二）款5.1项约定，被告应在原告履行保证责任后30天内协同原告到房管局办理有关解除合同的手续，故原告现要求被告在十日内协助办理注销预购商品房买卖合同备案登记、注销预购商品房预告登记、注销预购商品房抵押权预告登记及注销网签等相关手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于偿还相关费用问题。《中华人民共和国担保法》第十二条规定：“……已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”本案中，原告作为保证人已代替被告清偿了债务430020.94元，故其有权向被告进行追偿。原告除借款本金外已代被告支付了利息及案件受理费等各项费用共计81845.14元（430020.94元－348175.8元），故原告要求被告偿还81845.14元于法有据，本院予以支持。关于支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”本案中，双方在《合同补充协议》第二条第（二）款5.1项约定，被告未在期限内偿还贷款的，被告所交的全部款项不予退还。该条款实际系对违约责任的约定。现原告自愿降低违约金标准，要求被告支付违约金52430.5元（总房款10%）系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告熊伟是否承担责任。审理中，被告李格依据重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初662号离婚后财产纠纷案判决案涉房屋归被告熊伟所有，因而申请追加熊伟为本案被告，本院依法追加后，因案涉房屋预购商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记，均登记在被告李格名下，被告李格是案涉合同相对人，是适格被告，其合同权利义务应当由李格享有和承担。被告熊伟与本案没有合同权利义务关系，其与李格的婚后财产纠纷属另一法律关系，且审理中，原告认为被告熊伟不是本案适格被告。故被告熊伟不应承担民事责任。被告辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告恒大地产集团江津有限公司与被告李格2014年8月29日签订的CQYJ-416069《重庆市商品房买卖合同》于2020年4月18日解除；二、被告李格于本判决生效后十日内协助原告恒大地产集团江津有限公司办理注销CQYJ-416069《重庆市商品房买卖合同》合同备案登记、注销预购商品房预告登记、注销预购商品房抵押权预告登记及注销网签的手续；三、被告李格于本判决生效后十日内支付原告恒大地产集团江津有限公司代为偿还的利息及案件受理费等各项费用81845.14元；四、被告李格于本判决生效后十日内支付原告恒大地产集团江津有限公司违约金52430.5元；五、被告熊伟不承担民事责任。如果被告李格未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9044元，减半收取4522元，由被告李格负担。该款原告恒大地产集团江津有限公司已预交，经其同意，由被告李格在履行上述义务一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 熊肖敏二〇二〇年六月二十九日法官助理 陈荣苹书 记 员 胡 茜