湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1135号 原告：湖南鸿运物业管理集团股份有限公司，住所地：长沙市开福区新港街道湘江北路一段**嘉德物流中心******。 法定代表人：戴泉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟，男，1987年6月16日出生，汉族，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：朱健，男，1988年7月25日出生，汉族，住湖南省津市市渡口镇新合村**，系原告公司员工。 被告：李乐峰，男，1988年1月26日出生，汉族，住郴州市爱莲名城。 原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司（以下简称鸿运物业）与被告李乐峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司的委托诉讼代理人朱健、被告李乐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费1241.08元及违约金204.78元，共计1445.86元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为郴州市爱莲名城小区业主，原告为爱莲名城小区的物业服务企业，对该小区实施规范的物业管理，后该小区业委会要求原告退场，原告迫于无奈，于2019年12月26日离场。在原告离场前，被告尚拖欠原告2019年5月1日至2019年12月26日物业服务费，经催缴，至今仍未支付。被告的上述行为，违反了《物业管理服务协议》的相关约定。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关内容，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告所有的诉请。 被告李乐峰辩称，一、2018年12月12日，鸿运物业与郴州市爱莲名城小区业主委员会签订的《郴州爱莲名城物业服务合同》，未正常公示标书和合同，合同签订程序不合法，对答辩人不具有约束力；二、鸿运物业强行进驻爱莲名城小区后，未按其与郴州市爱莲名城小区业主委员会签订的《郴州爱莲名城物业服务合同》约定履行其义务；三、鸿运物业不按程序退场，不按规定办理移交手续并卷跑小区水电费，严重影响了小区业主的生活；综上所述，鸿运物业起诉状中所称的与事实严重不符，请求法庭依法驳回鸿运物业的诉讼请求，判答辩人按合同约定的物管费的3折交纳，不承担诉讼费和滞纳金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告鸿运物业提交了证据：1、物业服务合同、收房手续书、催收照片、物业费拖欠明细表、前期物业服务合同；2、就被告所提出的相关问题及小整违章建筑，原告在公司巨额亏损的情况下，履职尽责，积极与业主委员会、爱莲湖社区、王仙玲街道办、房产局物业科等部门积极沟通、协调的来往函件、原告提供服务期间的部分温馨提示、整改通知书、夜间查岗情况记录表、客户报修处理记录表、微信聊天截图；3、2019年4月30日安居物业与鸿运物业《爱莲名城承接查验报告》和2019年12月27日鸿运物业与守信物业《爱莲名城物业交接清单》；4、爱莲名城小区预收水电费移交确认函；5、关于爱莲名城小区预收水电费移交确认函。 被告李乐峰为支持其抗辩主张提交了：1、《关于终止爱莲名城小区业主委员会侵害业主合法权益行为的请求》、《爱莲名城小区业主关于物业问题的维权报告》；2、《爱莲名城物业交接清单》；3、照片36张（保安睡岗、车主车辆被砸）；4、人民调解协议书、微信截图；5、《爱莲名城业主委员会工作督办函》；6、《郴州市爱莲名城物业服务竞选文件》、《郴州市爱莲名城小区物业服务合同》；7、照片88张（含询问笔录、停电通知）；8、光碟壹张。 根据原、被告的举证，质证，对无异议的证据和事实予以确认，并在卷做证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告李乐峰购买了郴州市爱莲名城小区1栋2单元903房屋，面积121.79平方米。2018年12月12日，通过招投标竞选，郴州市爱莲名城小区业委会与鸿运物业签订了《郴州市爱莲名城小区物业服务合同》，协议约定：“物业费1.3元/㎡，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期的首月10号前履行交纳义务。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的万分之五加收违约金。停车服务费为50元/位/月。”等内容。2019年4月30日，鸿运物业与爱莲名城前期物业安居物业进行交接，出具了《爱莲名城承接查验报告》，这份报告有爱莲名城业委会盖章，报告中显示小区内多处设备设施毁损。2019年5月1日鸿运物业正式入驻郴州市爱莲名城小区进行物业管理，一直到2019年12月25日，期间都是鸿运物业对爱莲名城小区进行物业管理。2019年12月26日，鸿运物业正式退出爱莲名城小区，2019年12月27日与案外人郴州市守信物业服务有限公司进行了交接。 另查明，鸿运物业管理人员曾与业主因小区管理问题发生纠纷，在人民调解委员会的主持下，进行调解，达成鸿运物业管理人员向业主道歉且完善物业管理给业主提供优质服务的调解协议。 还查明，鸿运物业工作人员在工作时间存在睡觉等服务不到位情况。 本院认为，本案案由是物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：一、《郴州爱莲名城物业服务合同》对业主是否有效；二、物业费及违约金是否交纳； 关于焦点一、业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有拘束力。《物业管理条例》第十五条第二款规定业主委员会的职责：“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主大会是决策机构，业主委员会作为业主大会的执行机构，被告未提供证据证明业主委员会未通过召开业主大会就私下与鸿运公司签订了物业服务合同，即业主委员会与鸿运物业签订的物业服务合同应属有效；再有，如不满意鸿运物业的服务可召开业主大会经三分之二业主同意可以更换物业，但被告也未提供证据证明曾召开业主大会要求更换物业，因此被告李乐峰抗辩该物业服务合同对小区业主不具有约束力，本院不予支持； 关于焦点二、原告鸿运物业为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。原告诉请被告未支付2019年5月1日至2019年12月26日的物业服务费1241.08元及未支付物业费的违约金204.78元；被告抗辩原告在履行物业合同过程中没有尽到物业服务的义务。经查物业公司在对小区进行物业管理服务期间，确有失职情况。从另一方面来看，物业管理属于一个长期的过程，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主合法权益，现被告未交物业费用，亦属违约。在物业服务过程中，业主应对物业服务行为存在一定瑕疵给予一定程度的理解，主动交纳物业费用。物业公司在服务活动过程中，也应尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。从平衡当事人利益角度，本院酌定被告按照诉请物业费的90%交纳物业服务费，故被告应交纳的物业服务费为：1241.08×90%=1116.97元。因原告鸿运物业也存在违约行为，被告李乐峰不是无故拖欠物业管理费，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李乐峰在本判决生效后十五日内支付原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司物业服务费1116.97元； 二、驳回原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡红锋 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 谭 佳 书 记 员 刘玲玲