湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初578号原告:胡毅，男，1965年5月16日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。原告：杨永红，女，1973年12月15日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人:赵耀，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起反诉或者上诉，领取相关文书。被告：株洲天易建设发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区森林路**湖南天易集团有限公司**。法定代表人：张耀辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：聂炜，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。委托诉讼代理人：张倩，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告胡毅、杨永红与被告株洲天易建设发展有限公司（以下简称天易公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员罗昀适用简易程序分别于2020年3月25日、4月21日公开开庭进行了审理。由实习法官助理董樱协助审理，书记员郭华担任法庭记录。两次开庭原告胡毅及其委托诉讼代理人赵耀、被告的委托诉讼代理人聂炜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡毅、杨永红向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告支付逾期交房违约金267538元（按每日万分之五的标准，以总房款1259006元为基数，从2018年9月1日暂计算至2019年11月1日，之后的部分计算至实际交房之日止）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按合同履行合同义务，然被告至今未能履行交房义务。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法裁决。被告天易公司辩称：1、被告未按照合同约定交付房屋，系不可归责于被告的原因，被告无需承担由此所产生的违约责任。虽然双方所签订的《商品房买卖合同》（以下简称主合同）第十条和第十一条约定了交房时间与逾期交付的违约责任。但是双方在所签署的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十条却做出特别约定。补充协议中第10条b款约定：为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误；f款约定：任何其他非出卖人所能控制的因素。被告在2018年10月就已经完成竣工联合验收，但由于株洲高新区开发建设局和株洲天元区城乡建设局认为被告所销售的房屋违反了株洲高新区《工业地产孵化器建设管理暂行办法》的规定，不同意被告进行规划验收，从而导致被告无法按照合同交付房屋。显然，此情形所导致的延期交房属于双方补充协议中约定的为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件要求而引发的，属于非被告所能控制的因素。根据双方补充协议的约定，因此此类原因导致的延误，交房时间可以顺延。因此，被告并不存在延期交付的违约情形。2、原告所诉天然气进户，系原告对合同单方面误解。被告所出售的房屋为工业地块上的工业厂房。原告方在购买该房屋时就已完全知晓房屋只能用于工业生产用途，并不能用于生活居住。由于房产局制定并公布的网签合同并未区分住宅用途和工业用途，所以该合同中固定存在了燃气条款。而且房产局所提供的这种格式合同，其中的条款不能删减、不可修改。因此，这就成为双方主合同中存在燃气条款的唯一原因。在双方主合同附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》中双方对水、电、消防设施做了明确具体的约定，未再对燃气进行约定，显然合同双方在签订合同时均已知晓，被告所就交付房屋的相关设施并不包含燃气。现原告要求被告提供燃气管道，缺乏合同依据与事实依据。3、原告提出所交付房屋层高没有3.3米，只有2.5米，缺乏起码的事实数据。被告开发和交付的房屋已经经过法定部门的竣工验收，如果被告交付的房屋存在如此重大质量瑕疵，则根本无法通过质量验收。按照建筑类规定，层高是指：“下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。”原告估计是将室内净高理解为层高。而室内净高是指：“楼面或者地面至上楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”因此，原告提出要求被告整改的要求，缺乏法律依据和事实依据。4、由于被告多次通知原告收房，但原告拒绝收房。因此，被告在不知道原告退房还是收房的情形下，被告无法开具发票。如果法院判决合同继续履行，被告随时可以向原告开具增值税发票。5、目前本案所涉房屋早已达到交房条件，并已2019年11月通知所有的购房人收房。原告是因为自身原因拒绝收房，而并非被告无法交付。基于原告的拒绝收房，被告也已经再次于2019年12月24日以书面形式告知原告要求收房。但原告始终未履行收房义务。为此，被告将依照补充协议第三条第1款约定将行使合同解除权，解除被告于原告所签订的《商品房买卖合同》。6、主合同所约定的逾期交房违约金明显偏高，主合同中约定的逾期交房违约金为日万分之五。显然该违约金明显偏高。从司法实践的审判案例表示，类似商品房买卖合同纠纷的违约金均是万分之一。如果法院将认定被告存在延期交房的情形，被告则请求法院依照《合同法》第114条之规定酌情减少违约金至日万分之一。综上，恳请法庭依法查明事实，公正判决。经审理查明：2017年12月29日，原告胡毅、杨永红（买受人）与被告天易公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000496986）约定：“出卖人天易公司以出让方式取得坐落于天元区株洲××米处地块的建设用地使用权。该地块《国有土地使用权证》号为株国用（2016）第xxx号，土地使用权面积为24448.44平方米。买受人购买天元区××路××号××号××房××号房所占用的土地用途为工业用地。房屋总价款为1259006元；买受人应当于2017年12月29日前支付首期房价款人民币639006元，余款620000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；合同第九条约定该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，并经过相关部门联合验收合格、该商品房取得房屋实测报告、该房屋是住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定：出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。合同第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理：出卖人如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人总房款日万分之五计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，买受人有权解除本合同。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。附件十一补充协议约定：首付款639006元于2017年12月29日前支付，剩余房款620000元采用银行按揭方式支付；买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以书面交房通知注明的交接期限届满之日为该房屋约定的最后交付使用日期。逾期15日内，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之五支付违约金，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的百分之三支付违约金，并承担相应责任。自最后交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自当日起由买受人承担等。合同签订后，原告胡毅、杨永红于2017年12月29日前已将首付款639006元全部付清并办理了银行贷款。2019年12月24日被告向原告胡毅、杨永红邮寄发出《交付确认通知书》，通知原告收房。原告胡毅于2019年12月26日签收上述通知书，至今原告未收房。现原告认为因被告未能按合同约定履行交房义务，要求解除解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，且被告应支付逾期交房违约金应按约定每日万分之五计算至实际交房之日止。另查明：2019年3月12日株洲高新技术产业开发区开发建设局向湖南天易集团有限公司作出株高建﹝2019﹞5号《关于“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目建设整改函》，内容主要为接群众举报，经我局现场核实，贵公司下属株洲天易建设发展有限公司建设的“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目不符合规划验收的相关要求。根据区委指示，我局已对株洲天易建设发展有限公司下发整改函，请贵公司督促株洲天易建设发展有限公司依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国消防法》和株洲高新区《工业地产孵化器建设管理暂行办法》的相关要求迅速整改到位。同日，株洲高新技术产业开发区开发建设局向株洲天易集团有限公司作出株高建﹝2019﹞6号《关于“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目建设整改函》，就原告提出竣工验收申请，经该局初步审查，认为“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目存在的问题，要求原告认真研究整改。庭审中，天易公司认为在2018年10月16日已经完成工程项目的联合验收，而且工程所承载的建设、监理、施工、设计、勘察单位已经完成了竣工验收，表明被告的房屋实际是可以交付的，因相关职能部门的介入，导致无法交房，直到2019年11月15日高新区城乡建设局才组织综合验收，达到了交房标准。2019年11月15日，株洲市住房和城乡建设局组织相关联办单位对天易科技城自主产业园一期C地块相关厂房建设项目进行资料审查和现场踏勘后，认为符合要求、验收合格并出具《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》。2019年12月31日，原告胡毅、杨永红向被告天易公司发出《解除合同告知书》，决定解除与被告天易公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告天易公司于2020年1月2日签收上述告知书。庭审过程中，被告天易公司于2020年4月21日同意解除合同。以上事实，有原、被告双方的陈述，原、被告工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》、交款凭据、收房通知快递单、《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》、《关于“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目建设整改函》、《解除合同告知书》及快递单等证据予以证明。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已解除？2、合同解除后，被告是否应承担逾期交房的违约责任？如需承担，违约金应按何种标准计算？违约时限应如何确定？具体分析如下：一、关于焦点一。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据合同约定：“出卖人如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人总房款日万分之五计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，买受人有权解除本合同。”本案被告天易公司应于2018年8月31日前交付房屋，但逾期交房超过90日，二原告有权要求解除合同。在二原告向本院提起诉讼后，被告天易公司于2020年4月21日当庭陈述，同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，此时被告已知悉原告要求解除合同的意思，故对原告胡毅、杨永红主张解除与被告天易公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。二、关于焦点二。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”首先，本案原告胡毅、杨永红按照合同约定于2017年12月29日前已将首付款639006元全部付清并办理了银行贷款；其次，被告天易公司应于2018年8月31日前交付房屋，但被告逾期交房超过90日；再次，本案二原告作为购房者，对购买房屋所占用的土地用途及规划用途应主动进行了解，事实上合同中明确了房屋所占用的土地用途为同业用途、规划用途为工业，但二原告在签订《商品房买卖合同（预售）》时未尽到审慎义务，自身存在一定的过错；另本案原、被告未对解除合同后违约金的计算标准进行明确约定。综上，因被告天易公司在客观上存在逾期交房的违约情形，且二原告并未就由此造成的实际损失向本院进行相应举证，根据民法的公平原则以及诚实信用原则等综合衡量，本院酌情以日万分之四作为违约金计算标准。被告天易公司于2020年4月21日同意解除合同，故被告天易公司向原告支付逾期交房违约金应自2018年9月1日起，以已付房屋总价款1259006元为基数按日万分之四的标准计算违约金至2020年4月21日止，违约金数额为301657.83元[1259006元×0.04%×599天（2018年9月1日至2020年4月21日）]。对于二原告主张超过的部分，本院不予支持。综上，本案经本院组织调解，原、被告双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告胡毅、杨永红与被告株洲天易建设发展有限公司于2017年12月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000496986）；二、限被告株洲天易建设发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告胡毅、杨永红给付逾期交付房屋的违约金301657.83元；三、驳回原告胡毅、杨永红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5314元，减半收取2657元，由被告株洲天易建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：8101********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  罗昀二〇二〇年六月二十九日实习法官助理董樱书记员  郭华附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。