贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1957号原告：张林涛，男，1979年11月23日出生，汉族，住贵州省毕节市。原告：周敏，女，1981年8月12日出生，彝族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：曹泽永、梁松，均系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。原告周敏、张林涛与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周敏、张林涛的委托诉讼代理人梁松，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周敏、张林涛向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金4376元（违约金以364697元为基数，按日万分之一的标准，从2018年11月16日起计算至2019年3月18日）；2.判决被告支付延期交房违约金11870.88元（违约金以364697元为基数，按照日万分之零点五的标准，从2016年10月30日计算至2018年8月16日）；3.判决被告退回不应该由原告承担各项开户费3440元及占用资金期间的利息，利息以3440元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准，从2015年5月26日起计算至资金占用利息至本案履行完毕之日止。事实及理由：原、被告双方于2015年5月26日签订商品房买卖合同（合同编号2014-13284），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号13-2-20-3号，建筑面积106.83平方米，原告以首付款及银行按揭贷款方式付款，交付了全部购房款364697元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用；被告在合同中约定于2016年10月30日前交房，实际于2018年8月16日才将房屋交付给原告使用，构成交房违约；并且合同中约定交房后90日内为原告办理所购住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告、原告虽然提交了办理不动产权证所需要的材料，但是，直到2019年3月18日才为原告办理不动产权证书，构成办证违约，应该承担违约责任，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。被告碧阳置业公司答辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准及交房违约金计算标准统一下调至按已付房款日万分之零点一计算。事实及理由，关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，答辩人才于2018年11月18日在被答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料办证。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。经过张贴办证通知通知后被答辩人才向答辩人提交办证资料。于2019年3月6日才委托答辩人办证。就本案而言，被答辩人交齐办证资料的时间正是向答辩人出具委托书之日，故办证违约起算时间也应当从被答辩人委托答辩人办证之日往后推360日，而本案被答辩人已于2019年3月26日取得涉案房屋权属证书，答辩人办证并未超过合同约定的360日，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则就本案而言，涉案房屋实际交付时间为2018年8月16日，交房后360日为2019年8月11日，而不动产权证取得时间为2019年3月26日，亦没有超过360日，答辩人也不承担责任。请法庭予以驳回被答辩人该项诉求。关于各项开户费及交易费及利息问题，被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。关于逾期交房违约问题，首先，涉案房屋由于答辩人多次联系被答辩人收房无果，答辩人于2018年5月19日根据合同约定方式登报公告交房，故交房违约截止日期只能计算到公告之日；其次，根据贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之零点二五（0.0025%）的认定予以肯定，因此，请求法庭参考省高院裁定对交房违约金计算标准进行适当下调。其次，因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交办证资料，所以才产生逾期交房的事实，但即便被答辩人实际收房时也没有交清上述资料，故逾期交房责任在于被答辩人。最后，因合同约定交房时间较早，已有部分违约金超过诉讼时效，请法庭对超过诉讼时效部分依法扣除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，以原告周敏、张林涛为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积106.83平方米，套内建筑面积84.7平方米。房屋总价款364697元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。出卖人登报通知交房后90日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款364697元，以及各项开户费及交易费3690元。之后，被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费。2018年8月16日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年2月6日，涉案房屋所在的楼栋取得工程竣工验收备案。2018年5月19日登报通知原告接房。2019年3月18日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。原告认为，被告逾期交房和办理商品房转移登记存在违约，以及应退还三通费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年8月16日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案的诉讼时效应从2018年8月23日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月19日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。2018年2月8日，涉案房屋取得工程竣工验收备案。2018年5月19日，被告登报通知碧阳国际城3期13、14、27、27栋部分业主办理交房手续。根据合同约定出卖人登报通知交房后90日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。原告没有提交证据证明在被告登报通知收房后90日内提出书面异议，故视为该商品房已于2018年8月17日已完成交付。原告实际收房时间早于合同约定的视为房屋交付的时间，故被告逾期交房的时间从2016年10月31日计算至2018年8月16日为654日，对应的违约金计算为11925.59元（364697元×0.5?/日×654日）。原告只诉11870.88元，系其对自己权利的处分，本院予以支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年8月16日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2019年8月11日前）为原告办理商品房转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月19日提起诉讼没有超过诉讼时效。故本院对被告的诉讼时效抗辩主张不予采纳。原告诉请的违约金应从2019年8月11日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在合同约定的时间内已于2019年3月18日为原告办理了房屋权属证书，故被告不存在违约行为，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，本院不予支持。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费，故被告应退还原告开户费为3285元。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周敏、张林涛逾期交房违约金11870.88元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周敏、张林涛开户费共计3285元；三、驳回原告周敏、张林涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费146元，由原告周敏、张林涛负担56元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王芹云二〇二〇年六月四日书记员  邓正秋