湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1125民初420号原告：罗勇毅，男，1980年12月27日出生，汉族，居民，住江永县。原告：蒋美燕，女，1990年5月24日出生，瑶族，居民，住址同上，系罗勇毅妻子。委托诉讼代理人：罗勇毅，男，1980年12月27日出生，汉族，居民，住江永县。系蒋美燕丈夫。特别授权代理。被告：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地：湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何丽辉，系湖南兆美律师事务所律师，一般授权代理。被告：尹道江，男，1968年10月28日出生，汉族，居民，住江永县。原告罗勇毅、蒋美燕与被告江永鸿泰置业发展有限公司、尹道江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗勇毅到庭并作为原告蒋美燕的委托诉讼代理人，被告江永鸿泰置业发展有限公司法定代表人李康以及委托诉讼代理人何丽辉、被告尹道江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗勇毅、蒋美燕向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告履行约定，将顶层相应位置的人字屋杂房（约32平方）免费交付给原告使用，使用时间与原告购买的两套房屋时限相同；2.请求判令两被告赔偿擅自更改设计取消空调外机放置板造成的损失2000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年11月22日原告在江永县荣盛房产有限公司交纳定金购买该公司开发的瑶城鑫都楼盘。之后被告鸿泰公司销售人员及公司高管广告宣传购买18楼赠送顶楼相应位置的人字屋杂房使用吸引，在得到江永鸿泰置业发展公司（以下简称鸿泰公司）的管理人员李灵及鸿泰公司代表被告尹道江的承诺确认后，原告于2016年10月14日向第一被告支付一套房屋全款，一套房屋首付款，并于2016年10月17日与第一被告签订商品房预售合同购买万佳名城小区一栋17A03、17A06两套商品房。原告当时要求将此赠送写入合同，两被告借口合同是格式合同，无法更改，不愿出具书面协议，并保证一定兑现赠送。此后直至2019年，原告因此事多次与两被告交涉，两被告完全否认该赠送并拒不履行该约定。另外，《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板没有，被告擅自更改合同附图，擅自取消空调外机安置板，严重影响原告使用该房屋，被告应当承担相应的违约责任。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告江永鸿泰置业发展有限公司辩称，首先，万佳名城一期1#2#楼顶坡屋面是我公司名下的财产，由我公司负责售卖。我公司从来没有向两原告宣传或者承诺购买一期顶楼就送楼顶坡屋面，两原告提供的宣传单与我公司制作印发的宣传单有部分出入且宣传单上也没有购顶楼的就送顶楼坡屋面的内容，只是体现了“购房六重礼”的内容，具体有什么优惠或者大礼，最终解释权在公司。有意购买一方在该活动期间到我公司详询后，决定购买时是会以签订的商品房买卖合同为准，按照合同约定内容来履行义务，享受权利。我公司于2016年10月17日与两原告签订的《商品房预售合同》也没有约定购顶楼就送顶楼坡屋面这一内容，我公司也没有另行与两原告签订其他协议约定这一内容。其次，被告尹道江是否向原告承诺我公司不清楚，我公司从来没有召开股东会研究讨论过购买一期顶楼就送楼顶坡面屋的内容，从未形成过这方面内容的股东决议，也从没有委托被告尹道江向原告承诺商品房预售合同约定之外的任何事宜。最后，关于更改设计取消空调外机放置板造成的损失属于原告上一个商品房买卖合同纠纷范围，根据一事不再理的原则，不属于本案审理范围。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告尹道江辩称，购房合同是原告与公司签的，与我本人无关。2018年4月19日我个人在公司售楼部与原告签订了杂房赠送协议，协议约定，按原告购房面积的5%赠送杂房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据：原告提供的购房合同、购房发票、契税发票、国家企业信用信息公示系统截图、江永县食药工商监管局及江永县消费者协会终止调解告知书，被告江永鸿泰置业发展有限公司提供的购房合同、收款收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的光碟录像、广告宣传图、广告宣传赠送的人字屋杂房图片以及录音录像，本院确认其真实性；原告提供的证人卢某、霞辉海、陈某、黄某的证言，因证人未出庭无法核实证言，本院不予采信；原告提供的交通银行2015年12月信用卡账单与本案无关，本院不予审查；原告提供的短信截图不能反映被告承诺赠送顶层杂房的事实，无法达到原告的证明目的，本院不予采信；被告江永鸿泰置业发展有限公司提供的宣传单、周老六的《万佳名城杂房协议》《万佳名城一期杂房确认单》领款凭单、樊宏辉《万佳名城杂房协议》《万佳名城一期杂房确认单》以及吴筠笛《万佳名城一期杂房确认单》，本院确认其真实性；被告尹道江提供的万佳名城杂房协议书，本院确认其真实性。根据当事人的陈述及本院对证据的分析、认证，综合庭审调查，本院确认如下案件事实：原告罗勇毅与原告蒋美燕系夫妻，尹道江（股份15%）。被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县××镇××路××小区。该公司在房屋预售活动中，制作宣传单对外宣传：购特定房源额外赠送10-20㎡，仅6套等购房6重大礼。两原告经被告尹道江介绍到售楼部看房。2016年10月14日原告罗勇毅向被告公司工作人员李卫平支付首付款17万元，向其购买万佳名城1栋17Ａ03号房、17Ａ06号房，但双方未及时签订书面购房合同。2016年10月17日、2017年11月6日，罗勇毅、蒋美燕与江永鸿泰置业发展有限公司分别补签二份商品房预售合同，购买被告开发的位于万佳名城小区第1栋18层17Ａ03号房，总金额373066元，第1栋18层17Ａ06号房，总金额81770元。上述购房合同对双方权利义务进行了规定，但是均未载有有关杂房赠送的条款。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图在《商品房预售合同》签订前已经取消了空调搁板。2018年4月19日，原告罗勇毅签署万佳名城房屋交接确认书，同时尹道江以个人名义与罗勇毅签订两份《万佳名城杂房协议书》。原告认为该公司宣传单以及被告尹道江对其作出楼顶杂房赠送承诺，多次要求尹道江签订协议确认楼顶杂房的使用权未果，原告曾于2019年2月28日向江永县食药监局就该纠纷申请调解，因被告江永鸿泰置业发展有限公司未到庭，调解终止。另查明，因被告江永鸿泰置业发展有限公司延期交房，2018年8月1日，两原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付违约金78608元，判决后如被告仍延期交房，请求判决被告支付违约金到被告交房为止；2、请求判决被告为原告办理不动产证及相关证件；3、要求被告将房屋不合格的地方修复至符合相关标准；4、诉讼费由被告承担。原告于2019年1月16日向本院提出申请，自愿暂时撤回第三项诉讼请求。一审判决后，江永鸿泰置业发展有限公司不服向湖南省永州市中级人民法院上诉，二审审理过程中，与原告达成调解协议为由，遂又撤回起诉。该调解协议未对擅自更改设计取消空调外机放置板造成的损失进行约定。本院认为，原告罗勇毅、蒋美燕与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》及附图系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应依约履行。本案的争议焦点为：原告诉请的顶层杂房是否应得到支持。本院作如下评析：第一，在涉案房屋买卖过程中，一直是由被告尹道江向原告处理杂房赠送事宜，尹道江虽然口头对原告作出赠送顶层杂房的承诺，但是并未明确杂房赠送面积；第二，交房时被告尹道江以个人名义在售楼部与原告签订《杂房协议书》承诺按购房面积的5%赠送地下杂房，据此，双方对赠送顶层杂房的约定进行了变更；第三，原告认为《杂房协议书》系被告胁迫而无效，经查，该份协议签订时，双方对话时讲，李卫平：“那是你们两个人的事，而且尹总钱收了还没交给我们的”“你签不签!你签了就尽量想办法给你，你不签的话分完了就分完了…。”“那算了，你和尹总讲，把这套房子退了。”，罗勇毅：“那要得”，李卫平：“我没有讲难得很，按5%面积帮你写，反之他们都在这里听到的，我按5%的来帮你签没有一点问题，是你自己要补好多个平方…”。本院认为，从上述对话内容来看，工作人员仅是在原告自愿签署协议的前提下帮罗勇毅和尹道江草拟协议，并未胁迫剥夺原告签字的决定权，依法应当认定该份协议的效力；第四，被告尹道江在本案中表示自愿按照《杂房协议书》履行义务并承担将杂房赠送原告的费用。因此，原告与尹道江已经就杂房约定作出了变更，现原告要求两被告交付顶层杂房诉请不符合事实和法律依据，本院不予支持。另外，原告以被告没有按原设计预留空调外机搁板，要求被告支付损失2000元，本院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，对原告使用空调造成影响，已经构成违约。经查，原告该部分损失并未在前案中处理，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗勇毅、蒋美燕因取消空调外机放置板造成的损失2000元；二、驳回原告罗勇毅、蒋美燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐建沅二〇二〇年六月八日法官助理谭飞书记员何亚娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。