广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初21610号原告深圳天欣崇正汽车产业发展基金有限公司，住所地深圳市前海深港合同区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码914403003587649616。法定代表人赖锐丰。委托诉讼代理人郑明琴，广东格明律师事务所律师。被告深圳市火木堂餐饮管理有限公司，住，住所地深圳市福田区梅林街道梅林路**梅林汽车修理厂1F-07，1F-15一社会信用代码91440300MA5ERARX5R。法定代表人陈义雄。原告深圳天欣崇正汽车产业发展基金有限公司（以下简称天欣公司）与被告深圳市火木堂餐饮管理有限公司（以下简称火木堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告天欣公司委托诉讼代理人郑明琴，被告火木堂公司法定代表人陈义雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天欣公司向本院提出诉讼请求：ｌ、被告支付原告拖欠的2018年3月份至2020年1月20日的租金113717.34元以及滞纳金86500元；2、被告支付拖欠的2020年1月1日至1月20日的物业费1893.34元；3、被告支付拖欠的2020年1月1日至2020年1月20日的空调使用及公共用电公摊综合费1893.34元；4、被告支付拖欠的2019年11月28日至2020年1月13日的水费591.89元、2019年11月28日至2020年1月31日的电费14137.94元；5、被告支付拖欠的2019年11月28日至2020年1月31目的代收服务费7051.5元；6、被告支付拖欠的2019年11月28日至2020年1月13日排污费169.56元、垃圾处理费38.15元；7、本案所有的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年11月15日签订《租赁合同》，合同编号为“006号”，被告承租原告位于深圳市福田区，1Ｆ-15建筑面积共284平米，租赁用途为餐饮服务，租赁期限为2017年11月15日至2022年3月31日，原告自2018年1月1日开始计收租金，被告应于每月1号向原告支付当月租金及和物业管理费等相关费用。《租赁合同》对租金支付标准进行了约定，2019年9月23日，原、被告双方签订《补充协议》，原告对2018年11月15日至2019年12月31日期间的租金标准进行了降低。尽管原告对被告进行减租，但是被告每月仍不能按照《租赁合同》约定的期限按时缴纳租金，基本上每月都有延迟缴纳租金的情形，原告也未按照《租赁合同》的原定向被告收取滞纳金。到2020年1月，被告在未缴清2019年度租金的情况下，无正当理由拒交2020年1月份的租金，原告于2020年1月13日、1月16日、1月17日、1月19多次向被告发出《催费通知书》、《限期缴款通知书》，要求被告尽快缴纳租金，但是被告仍然置若罔闻。根据双方签订的《租赁合同》第十条第2项以及第五条第6项的规定“被告拖欠月租金或按本合同应付的其他款项达10天及以上的，原告有权解除本合同并回收租赁物业并没收保证金”。鉴于此，原告无奈于2020年1月20日向被告发出《解除合同通知书》，解除了双方之间的租赁关系。综上，在《租赁合同》履行期限内，原告已经按照约定履行了出租人应负的义务，被告长期未按照合同约定按时支付租金，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第227条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，恳请法院依法查清事实真相，判如所请。被告火木堂公司辩称，原告提供的合同与我们当时签订的合同是有区别的，我手中的原件有一个补充约定：原告保证被告是唯一的一个日本料理门店。原合同最后一页是一楼商铺的规划图，中间空白位置是共用的，但是后来原告又将空白位置租给一些小商铺做快餐之类。我承租商铺使用率在60%左右，所付租金是已经包括空白位置的公摊面积，但是后面原告又把中庭的这些空白位置全部拿来租用出去了。在我们租用了4个月后，原告又在我隔壁引进了一家日本料理店，当时原告法定代表人赖锐丰曾询问我意见，我已拒绝，但赖锐丰称已收取押金，并称到时再给我一定的补偿。但是隔壁日料店进来之后，我的生意就受到了影响，后来再找原告商量未果。经审理查明，2017年11月15日，原被告双方签订了《租赁合同》，约定由被告承租位于深圳市福田区，建筑面积为284平方米，租赁期限自2017年11月15日至2022年3月31日。2017年11月15日至2018年11月14日，租金为79520元／月，2018年11月15日至2019年11月14日，租金为83496元／月，2019年11月15日至2020年11月14日，租金为87671元／月。物业管理费为2840元／月，空调使用及公共用电公摊综合费2840元／月。水电费按每月1.5元／度的标准计收。租赁履约保证金为159040元。租赁履约保证金是乙方不拖欠租金、不损坏房屋设施设备或不发生其他违约行为的保证。如承租方有任何违约行为而产生对出租方的债务时，出租方可从中扣除相应数额。租赁履约保证金同时还是承租方能按照合同约定如期履约的保证，若承租方在合同有效期内提前解除合同的，或承租方违反本合同约定出租方提前解除合同的，上述保证金由出租方没收，无需退还。经营水电履约保证金15904元，如承租方在合同期间不拖欠经营管理服务费、水电费及其他费用以及遵守市场统一经营管理有关制度，在合同租赁期满终止或解除时，承租方结清合同履行期内应付未付的费用后，出租方在合同终止十个工作日内退还。承租方在每月1号前向出租方支付当月全额租金和物业管理费。承租方在租赁期内如有拖欠月租金或者应付款项达10天及以上的，出租方有权解除合同并收回租赁物业，保证金不予退还。租赁期内，承租方逾期交纳费用的，每逾期一天，承租方按应付费用的1%支付滞纳金。2019年9月23日，原被告双方签订《补充协议》，约定2018年11月15日至2019年6月30日的房租按每月79520元收取，2019年7月1日至2019年12月31日的房租按每月75000元收取。2020年1月14日，深圳市天欣物业管理有限公司向被告发出《催费通知书》，称2019年12月被告尚欠房租15000元，2020年1月1日应付房租75000元，物业等相关费用18193.4元。截至2020年1月14日需缴纳违约金为18115.14元。2020年1月16日，深圳市天欣物业管理有限公司向被告发出《限期缴款通知书》，称截至2020年1月16日需缴纳违约金为21960.94元，要求被告于2020年1月20日前交纳，否则将停止所有物业服务及停止供电，请接到通知后提前关闭电器设备，将冰箱内食材妥善保管。2020年1月17日，深圳市天欣物业管理有限公司再次向被告发出《限期缴款通知书》，称截至2020年1月17日需缴纳违约金为23042.88元，要求被告于2020年1月20日前交纳，否则将停止所有物业服务及停止供电，请接到通知后提前关闭电器设备，将冰箱内食材妥善保管。2020年1月17日，被告与原告通过微信沟通，被告称原告违规招入×，对其造成了影响。原告称针对这个问题已经谈过，还签了个补充协议给被告减租了不少。2020年1月19日，深圳市天欣物业管理有限公司再次向被告发出《限期缴款通知书》，称截至2020年1月19日需缴纳违约金为25206.75元，要求被告于2020年1月20日前交纳，否则将停止所有物业服务及停止供电，请接到通知后提前关闭电器设备，将冰箱内食材妥善保管。2020年1月19日，被告向原告发送了《申诉函》，称被告违约招入“×居酒屋”，严重违反了合同中保证被告为独家“日本料理”门店的规定。“×居酒屋”于2018年6月开业后，严重影响了被告经营。希望原告对此行为立刻做出调整并赔偿经济损失，在原告违约期间，被告有权拒交一切费用。2020年1月20日，原告向被告发出了《解除合同通知书》，称被告2018年1月1日至今累计拖欠原告房租、物业相关费用，通知被告于2020年1月20日前来办理解除合同相关手续后搬出房间物品，否则将收回租赁物业，房间内物品进行拍照保存，保存期间将收取房屋占地费。原告提交了1F-07、1F-15商铺的物业缴费通知单，其中显示2020年1月1日至2020年2月29日，1F-07商铺累计应收物业费为3620元、空调使用费为3620元，1F-15商铺累计应收物业费为2060元、空调使用费为2060元；2019年11月28日至2020年1月13日，1F-07商铺累计水费为591.83元、排污费为169.56元、垃圾处理费38.15元；2019年11月28日至2020年1月31日，1F-07商铺累计电费14134.91元、代收服务费为7050元，1F-15商铺累计电费3.03元、代收服务费为1.5元。庭审时，被告对上述费用数额予以认可。被告提交了一份落款日期为2017年11月7日的《租赁合同》，出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告法定代表人陈义雄。在该合同第六页甲方签名盖章处下方有手写内容“甲方承诺乙方为天欣汽车馆内唯一日本料理餐饮商户”。合同其他内容与2017年11月15日原告与被告所签《租赁合同》内容一致。庭审时，原告称记不清该份合同甲方签名盖章处手写内容是否为原告所写。庭审时，原告提交了一份《火木堂租金缴纳情况》，显示2018年3月至2020年1月，原告应收房租总额为1780767.34元，被告实际交纳租金总额为1612050元。被告确认该缴纳情况。上述事实，有原、被告提交的《租赁合同》、微信聊天记录，原告提交的《补充协议》、《限期缴款通知书》、《解除合同通知书》，被告提交的《申诉函》等证据以及双方当事人当庭陈述予以证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原被告于2017年11月15日签订了《租赁合同》，该份合同签订时间晚于原告与被告法定代表人陈义雄于2017年11月7日签订的《租赁合同》，故应视为双方于2017年11月15日变更了合同主体及部分内容，重新签订了合同。原被告双方的权利义务应以2017年11月15日所签《租赁合同》为准。依据双方合同约定，承租方在每月1号前向出租方支付当月全额租金和物业管理费。承租方在租赁期内如有拖欠月租金或者应付款项达10天及以上的，出租方有权解除合同并收回租赁物业，保证金不予退还。被告拖欠原告2019年12月至2020年1月的房屋租金及物业管理费等费用，原告经催告后，被告未及时履行，已构成根本违约，依据《合同法》相关规定，原告可以据此解除合同。原告已于2020年1月20日向被告发出《解除合同通知书》，故本院依法确认双方租赁合同于该日解除。依据被告陈述，原告招入的“×居酒屋”于2018年6月即开业，且双方于2017年11月15日签订的《租赁合同》中原告未承诺被告独家经营日本料理，故被告于2020年1月19日向原告发出的《申诉函》，不能构成拒交房屋租金的有效抗辩，被告应当按照合同约定交纳租金及物业管理费等费用。被告对原告提交的物业缴费通知单数额没有异议，且双方解除合同时间为2020年1月20日，故原告要求被告支付至该日的房屋租金、物业费，本院予以支持。经本院计算，被告应向原告支付2018年3月至2020年1月20日期间的租金差额168717.34元（1780767.34-1612050），原告仅请求113717.34元，视为对自身权利的处分，本院对此予以确认。原告要求按照合同约定按照每日1%的标准支付租金的滞纳金，该标准过高，本院酌情按照每日0.5‰的标准计算被告应付滞纳金，截至庭审辩论终结之日，被告应付滞纳金为8358.22元（113717.34×147×0.5‰）。按照合同约定，被告每月应付物业费、空调费使用及公共用电公摊综合费均为2840元，故被告应支付2020年1月1日至1月20日的物业费、空调使用及公共用电公摊综合费均为1832.26元（2840×20/31），原告该两项请求过高部分，本院均不予支持。此外，被告还应按照物业缴费通知单交纳水费591.89元、电费14137.94元（14134.91+3.03）、代收服务费7051.5元（7050+1.5）、排污费169.56元、垃圾处理费38.15元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市火木堂餐饮管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳天欣崇正汽车产业发展基金有限公司支付2018年3月至2020年1月20日的租金113717.34元及相应的滞纳金（截至2020年6月15日滞纳金为8358.22元，此后滞纳金以113717.34元为基数，按照每日0.5‰的标准从2020年6月16日计算至实际清偿之日止）；二、被告深圳市火木堂餐饮管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳天欣崇正汽车产业发展基金有限公司支付2020年1月1日至2020年1月20日物业费1832.26元；三、被告深圳市火木堂餐饮管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳天欣崇正汽车产业发展基金有限公司支付2020年1月1日至2020年1月20日空调费使用及公共用电公摊综合费1832.26元；四、被告深圳市火木堂餐饮管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳天欣崇正汽车产业发展基金有限公司支付2019年11月28日至2020年1月13日水费591.89元、排污费169.56元、垃圾处理费38.15元；五、被告深圳市火木堂餐饮管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳天欣崇正汽车产业发展基金有限公司支付2019年11月28日至2020年1月31日的电费14137.94元、代收服务费7051.5元；六、驳回原告深圳天欣崇正汽车产业发展基金有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4689.9元（原告已预交），因适用简易程序，本院依法减半收取2344.95元，由被告深圳市火木堂餐饮管理有限公司负担1533元，原告深圳天欣崇正汽车产业发展基金有限公司负担811.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  田静静二〇二〇年六月十七日书记员  陈秋媚