贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15938号 原告（案外人）：吴波，男，汉族，1996年4月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴学顺（特别授权代理）,男，汉族，系原告吴波之父。 被告（申请执行人）:武勇，男，汉族，1978年12月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告（申请执行人）:徐世碧，女，汉族，1980年2月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上述二被告委托诉讼代理人：唐嘉曼（特别授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。 上述二被告委托诉讼代理人：张静（一般授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。 被告（被执行人）:贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房。 统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），女，系该公司员工。 原告与被告武勇、徐世碧，贵州七众置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理。2020年4月20日，本院公开开庭进行审理，原告之委托诉讼代理人吴学顺，被告武勇、徐世碧之委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼，被告贵州七众置业有限公司未到庭参加诉讼。2020年6月8日，本院再次公开开庭进行审理，原告以及被告七众公司到庭参加诉讼，被告武勇、徐世碧及其委托诉讼代理人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求停止执行（2019)黔0502执190号执行裁定书，并解除对位于贵州省毕节市七星关区的查封。 事实和理由：原告与贵州七众置业有限公司于2015年12月5日签订《商品房买卖合同》，贵州七众置业有限公司将位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，房款共计481017元。原告依约向贵州七众置业有限公司支付购房款144305元，后2016年11月1日贵州七众置业有限公司与原告、贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订三方协议，约定原告将涉案负2-452号商铺出租给贵州和聚祥商业运营管理有限公司运营管理，剩余购房款由贵州和聚祥商业运营管理有限公司分期支付给贵州七众置业有限公司，具体由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应支付给原告的第一年度至第八年度租金向贵州七众置业有限公司支付涉案负××号商铺剩余购房款，现在已经按照约定支付了四年的购房款，已经超过购房款的百分之五十。现由于武勇、徐世碧与贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，七星关区人民法院作出（2019）黔0502执4274号执行裁定书，查封属原告所有的涉案负2-452号商铺。 原告认为，原告与被告贵州七众置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并按约定支付了相应的购房款，涉案商铺依法属原告合法所有，仅仅是出租由贵州和聚祥商业运营管理有限公司经营管理。七星关区人民法院作出(2019)黔0502执4274号执行裁定书侵害了原告的权利，故原告特向贵院提起执行异议之诉，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告武勇、徐世碧辩称：一、被告武勇、徐世碧申请执行贵州七众置业有限公司名下的财产，并不知该负××号商铺属于案外人吴波所有；二、现被告武勇、徐世碧已经通过执行贵州七众置业有限公司名下的其他财产，并已经在拍卖阶段，所以该案与被告并无关联。 被告七众公司辩称，原告与我公司签订的商铺购房合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，同时原告购买该涉案商铺后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据物权法第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条的规定，被执行人将其需要过户登记的财产过户给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不能查封、扣押、冻结之规定，原告在取得该涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同效力，且在本案中，原告虽然只缴纳了首付款，但原告与我公司、贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订了三方协议以及分期付款协议，我公司同意原告以分期付款的方式向我公司支付剩余价款，且我公司承认原告与贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订的商铺返租合同，同意其将涉案商铺租赁给贵州和聚祥商业运营管理有限公司，由该公司向我公司支付原告剩余的购房款。据此，被告认为，原告已向我公司支付全部价款，其购买的商铺虽未办理产权登记，但该商铺应为原告的合法财产，人民法院不应对其查封。同时在原告提交了执行异议的材料后，人民法院应支持其异议。 本院经审理查明，2015年12月5日，原告与被告贵州七众置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告贵州七众置业有限公司将位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，房款共计481017元，付款方式为原告在2015年12月5日前一次性付款。2016年11月1日，以被告贵州七众置业有限公司甲方，原告吴波为乙方（代签人：吴学顺），案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司为丙方，甲乙丙三方签订《三方协议》，协议约定，鉴于：1、乙方已成功购买甲方所开发的圆梦国际商铺负2层452号商铺。2、乙方已与丙方达成一致并签署房屋租赁合同，同意将所购买甲方商铺交由丙方运营管理，运营管理期由乙方与丙方所签订的租赁合同进行约定。现经甲方、乙方、丙方三方友好协商，就乙方购房尾款支付有关事宜达成以下一致意见：1、甲方同意乙方剩余购房尾款由丙方分期支付，具体支付金额及时间按照甲方与乙方签订的补充协议中有关规定执行。2、丙方同意乙方剩余购房款由丙方向甲方进行支付，具体支付金额与期限按照丙方与乙方签署的房屋租赁合同有关规定执行。3、乙方按照与丙方签署的房屋租赁合同有关约定，委托丙方以第一年度至第八年度租金向甲方支付剩余购房款。4、因房屋租赁而产生的相关税收，由丙方代乙方向税务机关缴纳。 2018年12月25日，原告与案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告将涉案商铺出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司，租赁期限为十年，从2016年11月1日至2026年10月31日，第一至八年度租金（每年43292.00元）由乙方于每年10月31日前向目标商铺开发商贵州七众置业有限公司进行支付，该笔款项为甲方分期购房款。第九年度、第十年度（每年均为43292.00元）租金按照合同在每年10月31日由乙方支付至甲方指定账户。 另查明，2018年12月25日，原告向被告贵州七众置业有限公司缴纳购房款144305.00元。 再查明，本院在执行被告（申请执行人）武勇、徐世碧申请执行被告（被执行人）贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本院作出（2019）黔0502执4274号执行裁定书，查封贵州七众置业有限公司名下位于贵州省毕节市七星关区㎡）。原告不服该执行裁定，于2019年12月17日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，2019年12月20日，本院作出（2019）黔0502执异190号执行裁定书，驳回原告吴波的异议。原告吴波不服，于2019年12月23日依法向本院提起案外人执行异议之诉，并提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，原告应当就其对执行标的（涉案商铺）享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，虽然原告已经支付被告贵州七众置业有限公司144305.00元购房款，剩余购房尾款336712元，由案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司分期支付（共计分八期，从2016年11月1日起，在每年10月31日前支付43292.00元）给被告贵州七众置业有限公司，到目前为止，涉案商铺购房尾款尚未支付完毕。经本院释明，询问原告是否愿意将剩余购房尾款交付到法院，原告陈述愿意缴纳，但前提条件是案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司需将未支付给被告贵州七众置业有限公司租金支付给原告。经询问案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司，贵州和聚祥商业运营管理有限公司明确表示：“原告应当直接与被告贵州七众置业有限公司对接，其余事项我（该）公司不参与。”，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，由于原告不愿意将涉案房屋剩余购房尾款交付到本院，故原告吴波享有的民事权益并不足以排除（2019)黔0502执4274号执行案件的强制执行。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，由于原告购买的涉案商铺已经出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司统一招商、统一经营管理和统一商业运营，并非用于居住，故原告吴波享有的民事权益也并不足以排除（2019)黔0502执4274号执行案件的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，原告提出的诉讼请求依法应予驳回。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告吴波提出的全部诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告吴波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  吴运成 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  谢忠红 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  邓 頔