广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初462号 原告：杨燕，女，1984年11月20日出生，汉族，住昭平县。 原告：孔昕，女，1980年10月25日出生，汉族，住昭平县。 原告：李静，女，1987年12月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 共同委托诉讼代理人：黄奕农，广西昭盛律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：蒋淑文，广西昭盛律师事务所实习律师。 被告：余燕，女，1982年4月16日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何蓉，广西众望律师事务所律师。 原告杨燕、孔昕、李静与被告余燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨燕、孔昕、李静的共同委托诉讼代理人黄奕农、蒋淑文，被告余燕的委托诉讼代理人余涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨燕、孔昕、李静向本院提出诉讼请求：1．判令被告向三原告支付2019年8月1日至2019年12月31日共5个月的房屋占有使用费65000元［（144000元+12000元）/12个月×5个月］；2．判令被告向三原告支付违约金31200元［（144000元+12000元）×20%］；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案房产为一栋连体混合结构房屋，产权原分属案外人温军锋和杨世勇所有。2014年5月23日，出租人杨世勇、温军锋二人与承租人余燕、叶非签订《房屋租赁合同》，将上述各自的房屋一并出租，租赁房屋作为大风车幼儿园经营场所。大风车幼儿园由余燕与叶非已故妻子黄海燕的哥哥共同经营，负责人为余燕。《房屋租赁合同》主要约定租期至2019年7月31日，租金约定分别为2014年8月1日至2015年7月31日96000元，2015年8月1日至2016年7月31日108000元，2016年8月1日至2017年7月31日120000元，2017年8月1日至2018年7月31日132000元，2018年8月1日至2019年7月31日144000元（即房屋租金每年递增12000元）。租赁期内该房屋或土地所有权发生变动的，本合同在乙方（承租人）与新所有权人之间具有法律效力。同年7月，温军锋将属于自己的房屋转让给杨世勇与其妻子古英涛共同共有。2019年4月12日，杨世勇与三原告签订两份《存量房买卖合同》，将连体混合结构房屋（下称房屋）一并转让给三原告共同共有，产权证书分列两本。4月28日，杨燕向被告出具《房屋租赁期满不再续租告知书》，告知被告“贵园承租我位于昭平县河西东路19号的房产于2019年7月31日到期，我现在已经买下杨世勇的房子，作为新屋主依法提前告知您：一、我决定到期后不再续租……；二、请贵园于2019年8月1日前搬出，如逾期不搬出我方有权强制清场”。6月3日，余燕以合同纠纷为由，向昭平县人民法院提起诉讼，主张撤销杨世勇与杨燕于2019年4月12日签订的《存量房买卖合同》、确认余燕对房屋的优先购买权并以280万元取得房屋的受让权、杨世勇支付违约金28万元、《房屋租赁合同》继续履行至约定的优先购买权法律关系终止之日。法院经审理认为余燕的各项诉请均缺乏事实和法律依据，判决驳回余燕的全部诉讼请求。余燕不服上诉至贺州市中级人民法院，贺州市中级人民法院经依法审理判决驳回上诉，维持原判。在7月31日租赁期满至二审判决期间，三原告无数次的催促及报警处理，但余燕均未将幼儿园搬离，继续无理占用房屋。2020年1月1日，余燕才将幼儿园搬离，三原告才得以接收房屋使用。三原告认为：1．根据法院的生效判决认定，三原告通过受让方式取得房屋具有合法性，是房屋的合法所有权人，余燕对房屋不享有优先购买权。2．根据《房屋租赁合同》第十一条“所有权变动”第（二）项“租赁期内该房屋或土地所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力”的约定，三原告在受让取得房屋所有权后，继受合同中甲方（出租人）的权利和义务，与乙方余燕（承租人）存在房屋租赁合同关系。3．租赁期间，在三原告已提前3个月告知余燕期满不再续租需搬出的情形下，余燕向法院提出不具有合法正当性的诉请主张，占用房屋时间长达5个月之久，余燕的行为构成根本违约，依法应承担违约责任。4．根据《房屋租赁合同》中租期内房屋租金每年递增12000元的约定，三原告主张参照该租金递增方式，要求余燕支付2019年8月1日至2019年12月31日共5个月期间的房屋占有使用费65000元［（144000元+12000元）/12个月×5个月］，合法合理。5．根据《房屋租赁合同》第十三条“违约责任”第（一）项的约定，“租赁期内，甲乙双方均不得违约，如一方违约，需向守约方承担违约责任。双方约定违约金为年租金的百分之二十”，因违约金兼具补偿和惩罚性质，根据余燕的违约程度和造成后果等因素考量，三原告主张参考2019年至2020年度租金水平计算违约金为31200元［（144000元+12000元）×20%］，合法正当。请依法判决。 被告余燕辩称：1．本案涉案房屋被告并未占有，从7月30日租赁期到期后，被告并未实际占有该房屋。2．原告与被告之间就原告与杨世勇之间的房屋买卖合同进行了关于效力方面的诉讼，在诉讼期间双方均表示在杨燕等人与杨世勇之间的房屋买卖合同确认效力之前不对涉案房屋进行实际占有处置，因此，这个房屋原告不存任何损失。3．原告在其与余燕在原房屋买卖合同效力确认之诉当中，据其陈述其购买房屋的目的不是开办幼儿园，并且否认他自己开办幼儿园的事实，因此，即使原告没有实际占有房屋，原告也不存在损失一说。4．原告与被告之间并未就原告购买房屋之后的房屋租赁情况达成任何协议，而且被告还就原告是否取得该房屋的合法性与原告及杨世勇等人进行了效力方面的诉讼，因此原告与被告之间不存在正常意义上的房屋租赁合同关系，原告无法就该房屋的租赁根据其租赁合同主张权利，因此，被告认为原告起诉的诉求没有事实依据及法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：1．房屋租赁合同；2．不动产权证二份、民事判决书（一审）、民事判决书（二审）；3．现场照片；4．《关于吊销昭平县昭平镇大风车幼儿园等六所民办幼儿园办学许可证的通知》。 被告提交的证据有：1．原告与被告就原告与杨世勇之间的房屋买卖合同是否有效在贺州市中院案件的庭审笔录；2．广西高院桂高法（2019）175号文件，文件的附件2第11个问题。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，本院认定如下： 1．关于原告提交的房屋租赁合同，被告只认可房屋租赁合同中租赁期限于2019年7月31日到期的约定，其余的内容认为未在原告与被告之间产生效力。本院认为，该房屋租赁合同，是余燕、叶非与杨世勇、温军锋于2014年5月23日所签订且履行，合同未违反法律强制性规定，合法有效。本院对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性予以确认。 2．关于原告提交的不动产权证书，被告认为是不合法的，不予认可。本院认为，该不动产权证书由昭平县不动产登记局颁发，合法有效，被告认为颁发错误，应向法院另行提起行政诉讼。本院对不动产权证书的真实性、合法性、关联性予以确认。 3．关于被告提交的贺州市中院审理原告与杨世勇之间的房屋买卖合同是否有效案件的二审庭审笔录，被告认为与本案没有实际上的关联，三原告是房屋的合法买受人，已被生效判决认定。本院认为，原告与杨世勇之间的房屋买卖合同是否有效，经本院一审判决驳回余燕诉讼请求，贺州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。对被告提交的二审庭审笔录相关内容的关联性不予确认。 本院经审理认定事实如下：2014年5月23日，出租人杨世勇、温军锋二人与承租人余燕、叶非签订《房屋租赁合同》，将各自所有的房屋一并出租，租期至2019年7月31曰，租赁房屋作为余燕等人开办的“大风车幼儿园”经营场所。合同第五条约定租赁期限，房屋租赁自2014年8月1日至2019年7月31日，共计5年，租赁期限届满后如甲方继续租赁，在同等条件下乙方享有优先承租权。第六条租金（一）2014年8月1日至2015年7月31日年租金96000元；2015年8月1日至2016年7月31日年租金108000元；2016年8月1日至2017年7月31日年租金120000元；2017年8月1日至2018年7月31日年租金132000元；2018年8月1日至2019年7月31日年租金144000元。第十一条所有权变动（一）租赁期内甲方转让该房屋和附属设施的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。（二）租赁期内该房屋或土地所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。合同签订后，双方依约履行。2014年7月，温军锋将属于自己的房屋转让给杨世勇与其妻子古英涛共同共有。2019年4月12日，杨世勇与三原告签订两份《存量房买卖合同》，将房屋转让给三原告共同共有，产权证书分列两本。4月28日，杨燕向被告出具《房屋租赁期满不再续租告知书》，告知被告“贵园承租我位于昭平县河西东路19号的房产于2019年7月31日到期，我现在已经买下杨世勇的房子，作为新屋主依法提前告知您：一、我决定到期后不再续租……；二、请贵园于2019年8月1日前搬出，如逾期不搬出我方有权强制清场”。2019年6月3日，余燕以合同纠纷为由，向本院提起诉讼，主张撤销杨世勇与杨燕于2019年4月12日签订的《存量房买卖合同》。本院以（2019）桂1121民初728号民事判决书，驳回余燕的全部诉讼请求。一审判决后，余燕向贺州市中级人民法院提起上诉，贺州市中级人民法院以（2019）桂11民终1134号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年1月1日，余燕将幼儿园搬离，三原告正式接收房屋使用。2020年4月1日，原告诉至本院，提出前述请求。 另查明，从2019年8月1日至2020年1月1日，被告以诉讼期间双方不得占用涉案房屋为由，将房屋大门上锁。共计占用涉案房屋5个月。 本院认为，综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据？ 一、关于房屋占用费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，原出租人与被告签订的《房屋租赁合同》已经到期。原告取得房屋所有权后，向被告发出不再续租通知，但被告未向原告办理退租交接手续，而是向法院提起主张原告与杨世勇之间的《存量房买卖合同》无效的诉讼，直至诉讼结束。2020年1月1日才完全搬离涉案房屋，被告实际占用涉案房屋5个月。对于2019年8月1日至2019年12月31日共5个月的房屋占用费，应参照原房屋租赁合同约定的租金标准收取，故被告应当支付原告2019年8月1日至2019年12月31日期间5个月的房屋占用费60000元（144000元÷12个月×5个月）。原告主张房屋占用费65000元，本院认为，原租赁合同已到期，原告仍按原合同约定每年递增12000元计算房屋占用费无事实和法律依据，应按合同最后一年租金计算房屋占用费较为合理。被告称并未实际占有涉案房屋，原告没有损失，但被告未能提供证据证实其主张，本院不予采信。 二、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本案中，被告与原房主签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日已经到期，原告购买涉案房屋之后已通知被告到期后不再续租。原告与被告之间并未就原告购买涉案房屋之后的房屋租赁情况达成任何协议，而被告在租赁期满后也未向原告支付过房屋租金，故双方不存在事实上的房屋租赁关系。原告以被告与原房主签订的《房屋租赁合同》主张违约金，没有事实依据及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告余燕应向原告杨燕、孔昕、李静支付2019年8月1日至2019年12月31日共5个月的房屋占用费60000元，上述款项在本案判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告杨燕、孔昕、李静要求被告余燕支付违约金31200元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2206元（原告已预交），减半收取1103元，由原告杨燕、孔昕、李静负担390元，被告余燕负担713元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  吕远真 二〇二〇年六月二十二日 书记员  胡国盛