新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新28民初55号 原告：国药新疆库尔勒医药有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市萨依巴格辖区交通东路**。法定代表人：许山，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁华，男，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗小红，新疆阳光律师事务所律师。被告：巴州雷萨商贸有限公司，，住所地：新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市华凌市场五金区**法定代表人：杜文，该公司监事。委托诉讼代理人：杨林，女，该公司员工。被告：李银梅，女，1984年3月10日出生，汉族，现住四川省南部县升钟镇阳光超市。委托诉讼代理人：宋岩，男，个体工商户，现住四川省南部县升钟镇阳光超市。被告：新疆方达房地产开发有限公司，住所地：，住所地：新疆维吾尔自治区阜康市阜康天山街**招商大厦**v>法定代表人：黄志方，该公司董事长。被告：新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司，住所地：新，住所地：新疆维吾尔自治区库尔勒市巴音西路**金色时代高层住宅楼********>负责人：黄志方，该分公司经理。原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司（以下简称库尔勒医药公司）与被告巴州雷萨商贸有限公司、李银梅、新疆方达房地产开发有限公司（以下简称方达公司）、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司（以下简称方达公司巴州分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月1日立案后，依法适用普通程序，开庭审理了本案，原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司委托诉讼代理人丁华、罗小红，巴州雷萨商贸有限公司委托诉讼代理人杨林、被告李银梅的委托诉讼代理人宋岩到庭参加诉讼，新疆方达房地产开发有限公司、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决准予对被告方达公司、巴州分公司位于××区房屋的查封执行。2、本案的诉讼费等全部诉讼费用由被告承担。事实理由：2015年4月14日，巴州中级人民法院受理原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司与被告方达公司巴州分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，巴州中级人民法院依据原告的申请，于2015年3月2日作出了（2015）巴民一初字第29-1号民事裁定书即裁定查封了被告位于库尔勒市××区，包括1单元1502室在内的房屋。2017年12月13日，巴州中级人民法院就本案作出了（2015）巴民一初字第29民事判决，即判决被告方达公司巴州分公司赔偿原告房屋补偿款和租金损失600余万元，后被告方达公司巴州分公司不服该判决提出了上诉，新疆高院审理后作出了（2018）新民终102号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告依据生效法律文书向巴州中级人民法院申请了强制执行，巴州中级人民法院在执行过程中作出（2018）新28执111号执行裁定书，即对上述1502在内的房屋进行了查封。2019年4月2日，被告巴州雷萨商贸有限公司、李银梅以方达公司巴州分公司将上述1502房屋以抵偿的方式抵偿给了李银梅为由对巴州中级人民法院作出的2015巴民一初字第29-1号执行裁定书，执行案号为（2018）新28执111号执行裁定书查封1502号房屋提出了异议，2019年5月20日巴州中级人民法院作出（2019）新28执异30号执行裁定书，裁定中止（2018）新28执111号执行裁定书中查封位于库尔勒市××区两套房屋的执行。原告认为，原告在中院起诉被告方达公司、方达公司巴州分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷中，该案自2015年立案至2018年7月2日（2018）新28执111号执行裁定书作出之间，在这长达3年多的时间里，原告依法申请一直连续查封涉案1502室房屋，对此被告方达公司巴州分公司是明知的，被告李银梅一直也是明知的，然而被告在上诉期间却从未就涉诉房屋提出过任何的异议。被告李银梅与被告方达公司巴州分公司签订的商品房买卖合同，及其向法庭提交的房款收据等均不具有真实性，此外，涉诉1502号房屋是在2015年3月即法院查封以后，办理的入住手续，故被告张丽在执行异议中提供的材料，证实不了其异议的成立的理由，即被告李银梅丽对涉诉的1502号房屋不享有足以排除强制执行的权利。综上，巴州中级人民法院在审查（2019）新28执异30号执行异议一案中，认定事实不清，证据不足，从而做出了错误的判决。为避免国有资产的流失，维护国家合法权益，原告特提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。巴州雷萨商贸有限公司辩称，我公司与新疆方达房地产开发公司签订电梯买卖合同，方达公司以方兴大厦房屋抵偿电梯货款，抵账共计款共计57万元，该公司当时向我公司承诺以房屋抵电梯货款，之后我方在给李银梅抵账时，方达公司与李银梅有签订房屋买卖合同，我方提起执行异议之诉符合法律规定。李银梅辩称，电梯买卖合同属实，且电梯已经投入使用。方达公司有公账、私账、付款记录可以查明，2015年1月18日我方与方达公司签订房屋买卖合同，且涉案房屋我方2017年已经装修入住，我方在入住装修期间，并未得知任何执行事宜。原告如对合同真实性存疑，可找相关单位进行鉴定。被告新疆方达房地产开发有限公司、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司未到庭也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。国药新疆库尔勒医药有限责任公司提供（2018）新28执异30号案件《电梯设备买卖合同》、商品房买卖合同及金额为578,053元的收款收据各一份、1502室房屋入住通知书一份。证实的问题，第一，被告李银梅提出执行异议的时候，向法庭提交了《电梯设备买卖合同》并没有被告方达公司巴州分公司的公章，故无法证实被告与第二、第三被告之间存在真实的债权债务关系。第二，涉案的1502号房屋的商品房买卖合同是倒签形成的，与实际签订的时间不相吻合，商品房买卖合同及收款收据所载明的收到1502房屋的房款578,053元，与客观事实不符。第三，能够证实1502号房屋接到入住通知的时间是在2017年的8月14日，即法院查封在前，被告占有诉争1502号房屋在后，故被告提供的以上证据不足以排除执行。被告巴州雷萨商贸有限公司、李银梅对以上证据的真实性和证明的问题认可，并提供原件证实。本院对以上证据的真实性及是否能排除执行结合认定事实及适用法律综合认定。本院认定事实如下：2014年8月13日，被告方达公司巴州分公司与被告巴州雷萨商贸有限公司签订了《电梯设备买卖合同》，合同约定付款方式以方达公司巴州分公司用自己开发的方兴大厦××栋房屋抵付578,053元合同价款，后巴州雷萨商贸有限公司将涉案房屋抵偿李银梅，2015年1月18日方达公司巴州分公司与被告李银梅签订了1502号商品房买卖合同。2017年的8月14日，李银梅接到1502室房屋入住通知书，但未提供实际入住证据。2015年2月，新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院受理原告库尔勒医药公司与被告方达公司、方达公司分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷时，原告就申请了保全库尔勒市萨依巴格辖区巴音西路22号方兴大厦1栋包含1单元1502室房屋等房屋，新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院2015年3月依法裁定查封了该1502室房屋，后2017年疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院又持续查封了1502室房屋，期限三年。该案经新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院、新疆维吾尔自治区高级人民法院两审判决后，原告向新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院申请强制执行，新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院在执行程序中作出（2018）新28执111号执行裁定书，继续查封涉案的1502室房屋。被告巴州雷萨商贸有限公司、李银梅作为案外人以其购买涉案的1502室房屋为由，对（2018）新28执111号执行裁定书查封1502室房屋提出异议。2019年5月20日新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院做出（2019）新28执异30号执行裁定书，以案外人巴州雷萨商贸有限公司、李银梅以房抵款支付1502室房屋全部价款和实际占用等为由，终止（2018）新28执111号执行裁定书中对位于库尔勒市××区房屋的执行。原告遂提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为：巴州雷萨商贸有限公司、李银梅对涉案诉争1502房屋是否享有足以排除执行行为的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述第二十八条是对一般买受人物权期待权保护要件的规定。而第二十九条则是对消费者物权期待权的保护。所谓消费者特指为生活消费需要购买商品房的买受人。该条规旨在保护买受人的生存权，限定了案外人所购商品房系用于居住。而巴州雷萨商贸有限公司、李银梅未提供证据证实对涉案房屋已实际占有，从而进一步可以证实涉案诉争房屋不是其唯一用于居住房屋，故不符合上述第二十九条规定，巴州雷萨商贸有限公司、李银梅作为一般买受人，在本案中主张排除对涉案诉争房屋的执行，需同时满足上述第二十八条规定之全部四项条件，缺一不可。本院在2015年3月对涉案房屋进行了财产保全查封，而根据巴州雷萨商贸有限公司、李银梅提交入住通知等证据，证实巴州雷萨商贸有限公司、李银梅接到入住通知是在一审法院查封涉案房屋之后。因此，并不符合法律规定的对无过错买受人物权期待权保护的构成要件，不足以对涉案诉争1502房屋享有排除执行行为的民事权益。综上所述，国药新疆库尔勒医药有限责任公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三民的规定判决如下：准许执行巴州中级人民法院（2018）新28执111号执行裁定书即查封新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区库尔勒市××区房屋。案件受理费9,052.80元，由被告巴州雷萨商贸有限公司、李银梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审  判  长   杨  奇  志审  判  员   巴都木才次克人民 陪 审员   白    薇二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 二 日书  记  员   胡  曦  月