新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0106民初805号 原告：王德良，男，1948年7月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：徐金兵，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路**维泰大厦**。法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：仝智华，男，该公司高级运营经理。委托诉讼代理人：谢志斌，男，该公司招商经理。原告王德良与被告新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王德良及其委托诉讼代理人徐金兵，被告宝能公司的委托诉讼代理人谢志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德良向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金共计14207.7元【按2018年1月1日至2018年9月10日250天计算，购房款284154元×日万分之二×250天（2018年1月1日至2018年9月10日）】；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年9月22日签订了《商品房预售合同》1份，约定原告购买被告位于××区第3-C2栋第5层3-02单元510公寓。房屋总价款为284154元。原告已经按照合同约定交付了房款，被告应按照《商品房预售合同》第八条约定：“交付房屋期限应在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件：并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”向原告交付房屋。但被告未能按期使该商品房经验收合格取得《工程竣工验收备案表》交付原告使用。被告未按期交房，其应按日支付原告已付房价款万分之二的逾期交房违约金。因被告未支付上述违约金，原告为此诉至法院。被告宝能公司辩称，我方不同意支付原告主张的违约金。原被告双方签订的《商品房预售合同》第八条约定的交付条件为“商品房经验收合格”。根据《合同法》第279条、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条规定，建设工程的竣工验收由建设单位负责组织勘察、设计、施工、监理五方分别根据各自的工作职责对工程进行验收。竣工验收备案，则是质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供考察的行为，是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一。竣工验收备案本身并不产生任何的法律效力，也未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查。故五方验收合格即表示竣工验收合格，涉案房屋2017年12月20日竣工验收合格并取得验收报告，符合合同约定的交付条件，因此涉案房屋于2017年12月20日取得《竣工验收报告》时即已满足合同约定交付条件。我公司已按照合同约定履行了交付条件，希望法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，被告宝能公司（出卖人）与原告王德良（买受人）签订一份编号为2016预0083500《商品房预售合同》，合同第一条约定：项目建设依据：出卖人以出让方式取得××区，出让证号为乌国用2014第0040666；该地块土地面积为56644.71平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为宝能城，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第二条约定：商品房预售依据为买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3-C2栋第5层3-02单元510公寓号房，房屋代码为51633060，该商品房用途为商业服务，属钢筋混凝土结构，层高为3.3米，建筑层数地上40层，地下，地下**品房预测建筑面积共40.19平方米，其中套内建筑面积31.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.79平方米。合同第四条约定：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7070.27元，总金额284154元。合同第六条约定：付款方式及期限：买受人按银行按揭的方式按期付款，首期（含定金）人民币144154元于2016年9月22日前交付；余额140000元于2016年9月29日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按照本合同第八条约定期限办理房屋交接手续的，出卖人应当发出书面催告书。买受人未按照催告书约定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接之日第二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业管理费用由买受人承担，且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按照每日100元人民币的标准向出卖人支付违约金。买受人未按照规定办理房屋交接手续的，出卖人有权拒绝买受人提出的任何维修要求。另外，合同附件五《合同补充协议》第六项约定：本合同第九条增加约定如下：如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。第十五项双方约定：买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的，出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同第二页买受人所提供的地址。出卖人向买受人发送的各种通知等文件，出卖人也有权选择在《报》或《报》公告送达，公告见报之日为送达之日。上述两种送达方式，出卖人有权选择其中一种，任何一种均为有效等内容。上述合同签订后，原告向被告支付了房款284154元，被告宝能公司于2018年4月28日开具相同金额的发票。另查明，案涉宝能城3#地块3-02#SOHO即合同中约定的3-C2幢第5层3-02单元公寓楼，于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，于2018年4月28日经消防验收合格，于2018年5月1日通过质量监督，于2018年10月23日取得建设工程竣工规划认可书，于2018年10月24日进行了竣工验收备案。原告王德良于2018年10月16日办理了案涉房屋交接手续。上述事实有原告王德良提交的《商品房预售合同含合同附件一、二、三、四、五》、新疆增值税普通发票、建设工程消防验收意见书、乌鲁木齐市人民政府网站公示截图、建设工程竣工规划认可书、质量监督报告、竣工验收备案表、新疆宝能城房屋交接单、竣工验收报告，被告提交的建设、监理、勘察、施工、设计单位竣工工程验收意见表、（2018）新0106民初1776号民事判决书、（2019）新01民终1269号民事判决书、再审申请书、（2019）新民申996号民事裁定书，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，原告王德良与被告宝能公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：原告要求被告支付逾期交房违约金14207.7元有无事实及法律依据。原告主张被告只有取得《竣工验收备案表》，才符合《商品房预售合同》约定的商品房交付条件即商品房经验收合格。因案涉房屋在取得《竣工验收报告》时，并未通过消防及规划验收，被告在未通过消防及规划验收的情况下组织竣工验收，不符合法律规定，故《竣工验收报告》不能作为涉案房屋竣工验收合格的证明文件，而应当以取得《竣工验收备案表》的时间，作为商品房经验收合格的时间。被告辩称，被告对原告的上述主张不认可，竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一，本身并不产生任何的法律效力，也未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查。而根据合同约定及法律规定，组织建设工程竣工验收即五方验收合格取得《竣工验收报告》，即已符合合同约定的交付条件。本院认为，依据双方签订的《商品房预售合同》第八条约定内容来看，双方当事人并未将“取得《竣工验收备案表》”而是以“经验收合格”作为约定的交房条件。且经查，案涉房屋已于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条第二款，“县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。”第八条，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”之规定，通过五方验收即已符合合同“商品房经验收合格”的约定，竣工验收备案并非法律规定的强制性房屋交付条件。《竣工验收备案表》可以证明商品房已经验收合格，但并不是证明商品房验收合格的唯一证据。且建设单位的竣工验收行为是否违反国家有关建设工程质量管理规定，依法应当由建设行政主管部门或者其他有关部门进行认定，不符合规定的，由上述部门进行行政处罚。故开发商组织的竣工验收是否合规以及开发商是否及时进行竣工验收备案，属于行政管理范畴，并不必然影响合同约定的效力。案涉房屋于2017年12月20日经五方验收合格即具备交付条件。关于被告是否按照约定履行通知交付义务。被告提供EMS邮寄单，证明其于2017年12月13日向原告王德良邮寄了《商品房交付（入伙）通知书》，原告王德良应于2017年12月20日左右收到其邮寄的入伙通知书，故其已经履行了书面通知交房的义务。原告王德良对该EMS邮寄单的真实性、合法性、关联性均不认可。因被告未按照合同中所列地址向原告邮寄《商品房交付通知书》，且其提供的EMS邮寄单上没有原告签收信息，无法证明原告是否签收、如签收于何时签收。被告亦未提供其他证据予以佐证，故本院对被告意见不予采信，对该EMS邮寄单的证明力不予确认。庭审过程中，原告王德良认可被告宝能公司通知其于2018年1月15日前往新疆乌鲁木齐市经济技术开发区（头区）玄武湖路666号新疆宝能城办理相关手续。本院以原告王德良自认的2018年1月15日作为被告通知其交房的时间。根据原、被告签订的《商品房预售合同》第八条“出卖人应当在2017年12月31日前交付”之约定，被告实际通知原告办理交房手续的时间为2018年1月15日，故被告应承担违反合同约定逾期交房的违约责任，支付原告王德良违约金426.23元【284154元×日万分之一×15天（2018年1月1日至2018年1月15日）】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：被告新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告王德良违约金426.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155.19元，减半收取计77.60（原告已预交），由原告王德良负担75.27元，由被告新疆宝能投资有限公司负担2.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   芮雪二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日书  记  员   查瑞