江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初14024号 原告：南京铁苑宾馆，统一社会信用代码91320106771257816F，住所地南京市。 法定代表人：陈国平。 被告：中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所，住所地南京市。 法定代表人：蔡晖，该单位所长。 委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。 原告南京铁苑宾馆（以下简称铁苑宾馆）与被告中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所（以下简称第二十七干休所）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁苑宾馆的法定代表人陈国平，被告第二十七干休所的委托诉讼代理人唐舒翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铁苑宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失2373220元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年11月27日，原、被告就南京市，约定由原告向被告承租该房屋，约定租期为12年，自2013年11月1日起至2025年10月30日止，其中免租期为6个月，年租金85万元。2017年12月被告起诉至法院要求解除合同并要求原告立即搬离上述房屋。2014年1月26日，原告与江苏贝客邦投资管理有限公司（以下简称贝客邦公司）签订《上海路合群新村2号房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年7月1日起至2025年1月30日。因被告提前解除合同，贝客邦公司起诉至法院并形成生效判决（2019）苏01民终4117号民事判决书，判令原告赔偿贝客邦公司投资损失2373220元。该项损失因被告解除合同给原告造成的损失，被告应当承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告第二十七干休所辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，被告不应当承担责任。理由如下：1、原告的投资风险应当依照合同的双方约定以及法律的规定由其自行承担，本案涉及军队空余房地产租赁，双方签订合同时，原告对所要承租的军用房地产做了充分的了解，明知租用军队房地产的风险，双方签订合同时明确约定，因不可抗力以及国家军队政策调整导致合同无法继续履行的，双方均不承担责任。双方合同的提前解除正是因为国家军队的调整而解除。因此合同有明确约定的情况下，原告要求赔偿没有合同和法律的依据。2、原告将承租的房地产擅自转租给第三人违反了合同的约定，由此造成的损失与被告无关。合同第十条第四款明确约定不得擅自将承租的房地产分租转租给其他人使用，原告的转租和分租的行为违反了双方的约定，根据合同的相对性的原则，原告因为违约转租导致了第三人的损失，与被告无关。3、根据（2019）苏01民终4117号生效判决书认定，原告是因为违反与第三人的合同的约定赔偿第三人的损失。原告与被告合同的提前解除是基于国家军队的政策的调整，是符合合同约定的解除条件，并且得到了生效民事判决书的认定。因此，原告要求被告赔偿因其违约支付的第三人的损失是没有事实和法律依据的。4、原告的诉请中包含营业损失34.18万元，营业损失属于间接损失，而原、被告双方合同的解除，双方是均不存在违约的行为，根据合同的约定双方不承担违约责任。因此原告要求赔偿因自己的违约行为赔偿第三人间接的营业损失更是没有事实和法律依据。基于以上四点，无论是合同的约定、法律规定以及本案的事实，被告不应当承担赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：南京市,3,2-6,2-8号登记土地使用权人为中国人民解放军南京军区后勤部司令部，使用权类型为划拨，使用权面积2288.4平方米。南京市。2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向中国人民解放军南京军区联勤部南京第四离职干部休养所颁发《军队单位对外有偿服务许可证》，许可行业类别：空余房地产租赁。第四干休所另建附属用房一千五百平方米已于1992年经南京军区后勤部基建营房部批准。合群新村办公用房加盖一层、活动室、办公室、综合楼一幢六层、后勤楼已分别于1993年、1994年、1997年取得规划许可。 中国人民解放军南京军区联勤部南京第四离职干部休养所于2013年10月更名为中国人民解放军南京军区联勤部南京第四干休所（以下简称第四干休所），后更名为中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所，即本案被告。 2013年11月27日，第四干休所（出租方、甲方）与铁苑宾馆（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将南京市，其中南楼主楼面积650平方米，附属办公用房210平方米、服务中心240平方米、北楼一至二层520平方米、北楼一单元三至六层480平方米）出租给乙方使用；根据甲方的设计要求，乙方将南楼附属办公用房（即原服务中心，约450平方米）拆除，复建约800平方米房地产，乙方负责承建及所有费用，甲方仅提供相关手续，建成后，无论复建面积是否多于或少于800平方米，年租金均按照本合同第五条条款规定收取，复建部分权属归甲方所有，租赁期满后解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；租赁期限自2013年11月1日起至2025年10月30日止；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，合同解除，甲、乙双方均不承担责任，相关事宜协商解决等等。 2014年1月26日，贝客邦公司（合同乙方）与铁苑宾馆（合同甲方）签订《上海路合群新村2号房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市，北楼二层、北楼1单元三至六层房屋（总面积约2029平方米，房屋产权方第四干休所，产权证号暂无，土地使用权证号暂无，无抵押）出租给乙方；房屋租赁期限自2014年7月1日至2025年10月30日，免租期自2014年2月15日至2014年6月30日；房屋租金为1.35元/平方米/天，年租金为人民币100万元，每三年为一届，每一届内租金价格不变，下一届租金递增8%；甲方承诺，在本合同签订时，根据其知悉的情况，房屋不存在潜在的市政动迁、商业项目拆迁、土地征用或者其他可能导致本合同无法履行的情形，如出现上述情形，甲方应及时书面告知乙方，并且尽最大努力保证本合同项下乙方的利益，包括但不限于为乙方利益与相关部门进行谈判，为乙方寻求最大限度的补偿，甲方自行补偿乙方因此遭受的合理损失等；甲方违反合同约定提前收回房屋的，在乙方不要求甲方继续履行合同的情况下，甲方应支付乙方相当于当年年租金总额50%的违约金，甲方除应支付违约金，退还乙方已支付剩余租赁期的租金以外，还应对乙方的全部损失进行赔偿，包括装修费用、营业损失、搬迁费用等。 2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军和武警部队停止有偿服务。 2017年12月14日，第四干休所向本院提起诉讼，要求判令：1、解除第四干休所与铁苑宾馆于2013年11月27日签订的《租赁合同》；2、铁苑宾馆、第三人南京好儿童幼教研究中心（以下简称好儿童中心）、南京中艺建筑科技有限公司（以下简称中艺建筑公司）、南京市鼓楼区龙仔理发店（以下简称龙仔理发店）、南京市鼓楼区水晶之都餐厅（以下简称水晶之都餐厅）、贝客邦公司腾空并返还位于南京市；3、铁苑宾馆支付拖欠的租金及占有使用费（以年租金930000元标准计算租金或占有使用费直至被告实际搬离之日止）；4、被告承担本案诉讼费。2018年3月30日，本院作出（2017）苏0106民初12471号民事判决书，判决如下：一、第四干休所与铁苑宾馆签订的《租赁合同》于2017年12月29日解除；二、铁苑宾馆、第三人好儿童中心、中艺建筑公司、龙仔理发店、水晶之都餐厅、贝客邦公司于判决生效之日起十日内腾空并返还第四干休所位于南京市；三、铁苑宾馆于判决生效之日起十日内一次性支付第四干休所2017年3月1日至2017年12月29日期间的租金774575.34元，并按照930000元/年标准继续支付自2017年12月30日至实际返还上述房屋之日期间的房屋占有使用费。后原告按照上述生效判决的内容，将案涉房屋腾空、返还给了被告,被告在案涉房屋上张贴封条。 因原告认为合同解除给其造成了损失，于2018年3月28日诉至本院。2018年10月30日，本院作出（2018）苏0106民初3738号民事判决书，判决如下：一、第四干休所于判决生效之日起三日内向铁苑宾馆补偿各项损失共计265万；二、驳回铁苑宾馆的其他诉讼请求。 2018年3月28日，贝客邦公司向本院提起诉讼，要求铁苑宾馆赔偿原告装修损失、停业损失等301.86万元；铁苑宾馆承担评估费3万元；凯尔立公司对铁苑宾馆上述费用承担连带赔偿责任。2019年2月25日，本院作出（2018）苏0106民初3696号民事判决书，判决如下：一、判决生效后五日内铁苑宾馆赔偿贝客邦公司损失合计2134576元；二、凯尔立公司对前述第（一）项判决确定的铁苑宾馆之给付义务承担连带给付责任；三、驳回贝客邦公司的其他诉讼请求。后铁苑宾馆提起上诉，南京市中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。 另查明，案涉房屋所在地南京市。 本院认为，根据已生效的法律文书，原、被告之间就案涉房屋签订的租赁合同以及原告与贝客邦公司之间的租赁合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，案涉房屋距离第二十七干休所住所地较近，第二十七干休所未在法定期限内对原告的转租行为提出异议，故应视为第二十七干休所认可原告的转租行为以及贝客邦公司对案涉房屋的装修行为。因此，第二十七干休所抗辩原告擅自转租的意见，本院不予采纳。 关于原告主张的损失的问题。现因国家和军队政策调整导致双方签订的租赁合同提前解除，虽非可归责于双方当事人的事由导致合同解除，双方均不应承担合同解除的违约责任，但依据公平原则，对于原告因合同提前解除产生的损失，被告应给予原告合理的补偿。原告与贝客邦公司之间租赁合同解除的直接原因在于第二十七干休所根据军队政策调整收回案涉房屋，终止与原告之间租赁合同的继续履行。因此，原告所承担的贝客邦公司装饰装修损失数额应当根据公平原则由双方进行分担。其次，案涉房屋由贝客邦公司交还第二十七干休所，其中包括了已形成附合的装饰装修物，因此，第二十七干休所应当承担装饰装修款项。现生效判决认定原告需向贝客邦公司赔偿装饰装修损失2001420元。据此，结合本案案情，依据公平原则，酌定第二十七干休所需向原告赔偿1000710元。对原告超出部分的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所于判决生效之日起十日内向原告南京铁苑宾馆支付装饰装修款1000710元； 二、驳回原告南京铁苑宾馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费25786元，减半收取12893元，由原告南京铁苑宾馆负担5983元，被告中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所负担6910元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二〇年六月十五日 书记员  王 姣