湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1588号上诉人（原审被告）：襄阳市前方房地产开发有限公司，住所地：湖北省襄阳市樊城区焦家台**。法定代表人：李镇方，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国平，湖北长久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔贵波，男，1970年10月17日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原审原告：周芳，女，1976年8月18日出生，汉族，住襄阳市襄城区。共同委托诉讼代理人：张和声，湖北高见律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张君毅，湖北高见律师事务所实习律师。原审第三人：中城建第十三工程局有限公司。住所地：江苏省泰州市海陵区凤凰东路**。法定代表人：陆正华，该公司经理。委托诉讼代理人：丁永乐，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹莉，湖北思扬律师事务所实习律师。上诉人襄阳市前方房地产开发有限公司（以下简称前方公司）因与被上诉人崔贵波、原审原告周芳、原审三人中城建第十三工程局有限公司（以下简称中城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月03日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人前方公司的委托诉讼代理人张国平，被上诉人崔贵波、原审原告周芳的委托诉讼代理人张和声，原审第三人中城建公司的委托诉讼代理人丁永乐、尹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。襄阳市前方房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人同被上诉人之间的商品房买卖合同应属无效。双方之间并无真实的商品房买卖存在，房产的真实受让方是第三人中城建公司，而不是被上诉人。本案中，被上诉人同第三人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，企图偷逃国家税费，因此该商品房买卖合同应属无效合同。2.上诉人同被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经解除，上诉人向被上诉人发出的解除合同通知是有效的。被上诉人并未向上诉人支付购房款，而且第三人中城建公司未按《补充协议》履行义务，上诉人并未收到诉争房屋购房款，上诉人通知被上诉人解除合同合理合法。3.被上诉人一审起诉上诉人错误，上诉人并非适格被告。被上诉人可以依据其同中城建公司之间的约定，向中城建公司主张权利。4.一审判决上诉人协助被上诉人办理不动产权属登记没有事实和法律依据。崔贵波辩称，被上诉人已经实际居住且缴纳了物业费，上诉人称没有交房是无理狡辩，上诉人的上诉请求不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。中城建公司述称，中城建公司与前方公司抵偿工程款已经判决认定生效，这是客观事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。崔贵波向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理产权证；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月21日，泰州五建公司企业名称变更为中城建公司。2011年6月25日，泰州五建公司与前方公司签订《湖北省建设工程施工合同》，约定前方公司将位于襄城区建锦路××、××各××栋，建筑面积约27400㎡，，地下室**的工程发包给泰州五建公司2013年10月8日，甲方前方公司与乙方泰州五建公司签订《补充协议》，双方约定：“针对甲乙双方2011年签订的锦江园项目工程建设施工合同，目前工程已进入工程收尾阶段，根据施工合同及审查合格的图纸，为了及时完成整个工程的收尾工作，甲乙双方经协商，自愿达成以下补充协议：1、在本协议签订后一个月内，甲方支付乙方工程款肆佰万元整（4000000.00元），款付至乙方指定账号。若甲方逾期付款，按未付金额的日万分之五支付逾期付款利息。2、在本协议签订后一个月内，由乙方向甲方报送竣工资料结算文件，并由甲乙双方共同委托有造价资质的公司编制出具工程造价决算书，该决算书作为双方最终结算的依据。委托有相关资质的公司出具编制工程造价决算书所需相关的费用由甲乙双方各承担一半。3、本工程造价决算书出具后两个月内，余款按建设工程施工合同的约定支付。若甲方逾期付款，按未付金额的日万分之五支付逾期付款利息。4、在本协议签订后15个工作日内，乙方准备齐全工程竣工验收所需的全部资料（涉及乙方的资料），并提交给甲方，在资料合格的情况下，甲方不得无故拒收。文件由甲方报送质监部门审查合格有效，甲乙双方应办理书面交接手续。交接后甲方在组织竣工验收办理相关手续时，若相关部门要求涉及乙方补充相关资料的，乙方应及时补充。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。5、甲方保证按期付款，若逾期付款超过3个月以上，甲方同意用锦江园项目未售商品房抵偿给乙方。抵偿价格：4500元/平方米，双方据实结算，甲乙双方签定商品房买卖合同。若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。6、乙方应保证工程实体能在2个月内完成政府质检部门的质量监督认可签证。（非乙方过失除外）若乙方违约，按本协议第一条甲方承担的违约责任标准承担违约责任，即乙方每天按甲方的欠款金额的日万分之五向甲方支付违约金。……”。《补充协议》由甲方前方公司捺印，项目经理李汉昌签名，乙方泰州五建公司捺印，项目经理余幸福签名。2014年8月24日，出卖人前方公司与买受人崔贵波、周芳签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其位于襄城区建锦路“锦江园”项目第1幢2单元202号房、建筑面积共136.69平方米的商品房出售给原告崔贵波、周芳，房屋单价为人民币每平方米4500元，总金额人民币陆拾壹万伍仟壹百零拾伍元整，买受人按一次性付款陆拾壹万伍仟壹百零伍元整。出卖人应当在2013年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，……并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。2014年9月1日，中城建公司委托案外人余坚向前方公司出具了收条一份，收条内容为：“今收到锦江园工地工程款叁佰叁拾叁万零玖佰玖拾玖元整（3330990元）。注：2014年9月1日开收据173万元未付；2013年10月28日开收据400万元中160万元未付”。2014年9月1日，前方公司向崔贵波出具收据，收据内容为：“今收到1-2-202崔贵波购房款金额大写陆拾壹万伍仟壹佰零伍元（￥615105）”，前方公司在收据上加盖财务专用章。2015年6月14日，崔贵波、周芳向争议房屋所在的锦江园小区物业管理公司湖北哥瑞特物业服务有限公司（以下简称哥瑞特物业公司）交纳了入住费用20000元。同日，崔贵波、周芳还交纳了垃圾清运费、电梯电费、电卡费、人员出入证费、购电费。此后，崔贵波、周芳对争议房屋进行装修后入住了争议房屋。2016年3月29日，崔贵波、周芳再次向哥瑞特物业公司交纳了物业费、垃圾清运费、购电费。2016年10月8日，前方公司在争议房屋门口张贴了解除合同通知，并向崔贵波发送了解除合同短信，同日，对崔贵波、周芳家断水断电。2017年3月29日，前方公司员工赵春霞、寇长城等人在未征得原告同意的情况下，擅自将争议房屋房门打开，同时把房屋大门的锁芯换掉，把室内的部分物品搬出存放在他处，造成崔贵波、周芳无法居住，崔贵波、周芳遂诉至一审法院。一审法院于2018年9月14日作出（2017）鄂0602民初1087号民事判决，判决结果：位于襄阳市襄城区××单元××号房屋归原告崔贵波、周芳所有。前方公司不服，上诉于襄阳市中级人民法院，襄阳市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）鄂06民终1458号民事裁定，裁定结果：一、撤销襄阳市襄城区人民法院（2017）鄂0602民初1087号民事判决；二、本案发回襄阳市襄城区人民法院重审。2018年1月16日，李汉昌因涉嫌非法侵入住宅罪，在庞公派出所讯问笔录中陈述，其子李镇方是前方公司登记注册的法定代表人，公司实际经营者是李汉昌，前方公司在开发锦江园小区过程中，与施工方泰州五建公司签订补充协议，“我公司用六套房子抵付剩余的工程款。于2014年我公司与崔桂杰、崔桂波……六家签订房屋购买合同，并为这六家出具了收款收据，把房款交给余幸福、余坚抵付工程款”、“余幸福、余坚未履行合同义务，违约了……我公司有权不履行用房款抵工程款这一条，我与六户合同作废，收款收据作废，我要收回我的六套房子，于是，2016年9月8日，我安排当时锦江园物业经理张红，在六户家门口张贴了解除合同通知，同时通知当时王电工把当时已住的崔桂杰、崔桂波、余凤香三家的电表拆除。2017年2月21日，……通知三户人家清理个人家中物品，我要收回我的房子变现”。因强行更换包括本案原告崔贵波、周芳在内的三户住户门锁并搬走室内物品，寇长城于2017年4月7日被襄城公安分局行政拘留五日。李汉昌因犯非法侵入住宅罪，于2018年12月25日被襄城区人民法院判处有期徒刑一年三个月。以上事实，有双方当事人陈述、《补充协议》、《商品房买卖合同》、购房款收据、收条、湖北哥瑞特物业服务有限公司出具的收据、解除合同通知、短信截图、讯问笔录、襄城区人民法院行政判决书、襄阳市中级人民法院行政判决书、襄城区人民法院刑事判决书等在卷予以佐证。一审法院认为，本案被告前方公司的实际经营者李汉昌在警方的讯问笔录中已认可案涉房屋系抵付工程款，且和前方公司与第三人签订的《补充协议》、原告崔贵波、周芳与前方公司签订的《商品房买卖合同》、收条、收据等证据相互印证，故，案涉房屋系被告前方公司抵付第三人中城建公司工程款，原告崔贵波、周芳和被告前方公司之间形成商品房买卖法律关系，事实清楚，一审法院予以确认。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的网签和登记备案是行政机关对商品房买卖合同的行政管理行为，不影响合同的效力。被告前方公司辩称其与原告之间并无实际商品房买卖合同关系，原告应向第三人中城建公司主张权利，被告主体不适格，与一审法院查明的事实不符，故对被告该项抗辩，一审法院不予采信。被告前方公司另辩称双方之间的《商品房买卖合同》早已解除，解除理由为原告崔贵波、周芳以自己的行为表明不履行合同约定的付款义务，对此一审法院认为，被告前方公司已向崔贵波、周芳出具购房款收据，且包含本案房屋在内的共六套购房款收据的总金额与第三人中城建公司向前方公司出具的工程款收据金额一致，再结合本案工程款抵付购房款的事实，被告前方公司行使合同解除权的理由并不成立，其单方解除《商品房买卖合同》的行为对原告崔贵波、周芳不产生法律效力，其后续实施的断水断电、擅自开锁、搬离物品一系列侵权行为，严重损害了原告的合法权益，相关人员已受到了相应的行政处罚、刑事处罚。被告前方公司至今未协助原告崔贵波、周芳办理房屋产权证书，违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，故，原告崔贵波、周芳请求前方公司协助办理产权证书，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条之规定，判决：一、原告崔贵波、周芳与被告襄阳市前方房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告襄阳市前方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告崔贵波、周芳将襄阳市襄城区××单元××号房屋的权利人登记为崔贵波、周芳。案件受理费13368元，由被告襄阳市前方房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明,一审判决认定事实属实,本院予以确认。本院认为，上诉人前方公司与原审第三人中城建公司签订《补充协议》，约定用锦江园项目未出售的商品房抵偿中城建公司的工程款。达成上述约定后，前方公司与被上诉人崔贵波签订《商品房买卖合同》，将本案诉争房屋出售给崔贵波，并向崔贵波出具了购房款收据。中城建公司同时向前方公司出具3330990元工程款收据，认可收取崔贵波等人六套房屋购房款用于抵偿前方公司所欠工程款。前方公司亦认可本案诉争房屋购房款包含在3330990元工程款内。以上事实表明，前方公司接受买受人崔贵波的购房款直接支付给中城建公司作为工程款。对于三方当事人的合意，本院予以确认。前方公司与崔贵波之间的房屋买卖合同关系成立，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。崔贵波已支付全部购房款，前方公司亦应依照约定履行协助崔贵波办理不动产权属登记的义务。关于该《商品房买卖合同》是否因前方公司发出的通知而解除，本院认为，合同一方通知对方解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，即需要具备约定或者法定的解除权，合同才能解除。本案中，前方公司不存在法定的或约定的解除权，其发出解除合同的通知不产生合同解除的效力。综上所述，襄阳市前方房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13368元，由襄阳市前方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  严庭东审判员  刘丹丹二〇二〇年六月四日书记员  陈磊然