陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终14936号上诉人（原审原告）：师建贞，女，1965年1月13日出生，汉族，陕西省人民检察院工作人员，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：王广恩，男，1952年4月7日出生，汉族，西安监狱退休职工，住西安市。委托诉讼代理人：刘刚强，男，1985年1月23日出生，汉族，住址同上。系王广恩之子。委托诉讼代理人：刘顗，陕西惠民法律事务所法律工作者。原审第三人：陕西益秦置业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区建工路**院内。法定代表人：姚立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：解小峰，女，1974年8月6日出生，汉族，系该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人师建贞因与被上诉人王广恩，原审第三人陕西益秦置业有限责任公司（以下简称益秦公司）合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。师建贞上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、请求二审法院在查明事实后依法确认师建贞与王广恩购房资格转让行为的合法性及实际履行的有效性，改判支持师建贞的上诉请求，判令益秦公司、王广恩配合师建贞办理缴纳房屋尾款及更名网签等手续；3、本案一、二审的诉讼费用由王广恩承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。（一）、原审法院没有全面审查全案证据，遗漏重要证据的审查。师建贞一审提交法庭三组证据，第三组证据中涉及6份文件资料，用以证明本案争议房屋性质、是否允许个人转让、报名后是否变更认购面积、关于三次交房款的组织收缴、开发方益秦公司代表司法厅监狱局作出的选房清缴尾款（第三次交房款）以及合格的房屋认购人等规定。上述文件资料对本案的事实认定有重要的证明效力，但一审法院完全没有审查这些对本案事实认定有重要影响的书证。（二）、原审法院对于其他书证证明的客观事实未予审查认定，片面采信虚假证据材料，认定事实错误。（三）、原审法院不正确履行审判职责，没有依法对争议双方转让行为性质及实际履行事实进行审理。王广恩将房屋购买权凭证口头协议让渡给师建贞，并接受师建贞支付其报名保证金2000元人民币后，书写“放弃声明”，作出自愿放弃购买的承诺，确认收到师建贞钱款。双方虽无另外转让费用，但并不影响房屋认购转让行为的性质和客观事实。二、原审判决适用法律错误。三、原审法院违法剥夺师建贞的合法诉讼权利。师建贞在一审开庭前提交法庭请求对争议房屋进行市场价格鉴定的申请及要求对出具虚假证据的西安监狱应追加为本案第三人，要求其履行出庭质证义务的申请均被原审法院拒绝不予采纳。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，违法剥夺当事人合法诉讼权利。请求二审法院查明案件事实，依法改判。王广恩辩称，1、双方之间不存在购房资格转让的事实。师建贞称王广恩将其单位分配的购房资格转让给师建贞没有事实及法律依据。2、王广恩是被师建贞采用欺骗的手段将其单位分配的购房资格非法骗取，双方不存在购房资格转让事宜。王广恩向师建贞出具的收条是完全按照师建贞的要求书写的，收条中“本人自愿放弃购买司法小区房屋……”的内容是完全基于师建贞向王广恩宣称“可以以小换大，若不写上述内容，将无法调配大面积的房屋”。其余一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求维持原判，驳回师建贞的上诉请求，并责令由师建贞承担诉讼费用。益秦公司未到庭答辩，但其公司提交书面答辩意见称，一、本案争讼的基础法律关系为房屋买卖合同关系，益秦公司不属于该合同主体，师建贞的诉讼请求并不涉及益秦公司的权利义务，因此益秦公司与本合同无关且不应当属于本案第三人。二、对于师建贞的第一项及第三项诉讼请求均与益秦公司无关。三、关于师建贞主张由益秦公司及王广恩配合师建贞办理缴纳尾款及房屋更名网签等相关手续的问题，首先益秦公司没有该义务。其次，益秦公司确定选房者是否具备资格的依据是先前缴纳保证金和购房款的收据。小区购房者有两千多名，其中很多人将购房资格转让，益秦公司无权利也无义务核实每一笔交易的具体约定。但收据原件只有一套，持有原件前来缴费必有合理原因，所以凭借收据确定购房者是具备合理性的，因此请求贵院查明事实后依法裁判。师建贞诉至一审法院请求：1、请求确认师建贞与王广恩关于司法小区购房资格转让的口头协议有效；2、要求王广恩及益秦公司配合师建贞办理缴纳房屋尾款及更名网签等相关手续；3、诉讼费由王广恩承担。一审法院认定事实：王广恩系西安监狱的人员。2013年西安监狱单位内部职工集资建房，由益秦公司开发。按王广恩的资历、工龄等情况，具有购买一套80平米的房屋的资格。据师建贞称，其听到王广恩不想要房，要放弃购买资格，就与王广恩协商，将购房资格转送给师建贞。师建贞当场给王广恩支付了2000元押金，王广恩出具声明一份“本人自愿放弃购买司法小区住宅。押金已退还”。故师建贞以王广恩名义交纳了两次购房款。交第三次时，王广恩反悔并阻挡师建贞不让其继续交纳购房款。据王广恩称，师建贞声称自己是西安监狱的人员，能给他们调换房屋面积，将80平方米更换至120平方米。哄骗王广恩出具了声明，但一直没有给其调换资格，后来才发现受骗。据西安监狱监察室主任称，王广恩系单位的退休人员，从来没有在单位表明过要放弃购房资格。单位知道这个事还是在交纳第二次购房款时，王广恩说房产科有个女的说要跟他换大房子，怎么到现在都不换，我们监察室当时给王广恩做过笔录，王广恩给我们反映他被骗了。据西安监狱出具关于我监退休工人王广恩购买司法小区的情况说明，证明：王广恩于2013年2月4日交纳了购买司法小区80平方米房屋定金款2000元，确认了购房资格。王广恩于2016年8、9月期间，两次找监察审计室主任反映，说一名自称西安监狱房产科的女性工作人员联系他，承诺可以调大房子，要求收回定金收据，给了他2000元，将定金收据拿走。因没有见到那个女的兑现换房承诺，所以第一次房款没有交纳。接王广恩反映后，监察室主任带王广恩到后勤服务中心调查了解，经其辨认，拿走收据的女性并非监狱工作人员，监狱方面答复该女性涉嫌诈骗，建议立即报警。2018年8月，王广恩又多次反映该事情。另查明，师建贞以王广恩的名义，于2013年10月28日交纳了第一笔购房款16万元，2017年1月4日交纳了第二笔购房款12.8万元。2018年8月20日，西安监狱监察审计室出具收条一张：今收到王广恩之子刘刚强交来购房款银行卡一张，陕西信合：6230270100021417611。经查，该卡内有40万元。一审法院认为，公民对自己的合法财产可以做出承认、放弃、变更等权利处分行为，公民取得他人的财产权利，也必须合法并经过他人允许而形成相同的意思表示。本案中，师建贞表示已经和王广恩达成口头转让协议，王广恩将该购房资格转让给师建贞。但其并未提交证据来证实双方已经达成合意，亦没有向王广恩支付任何形式的转让款。故对师建贞要求确认其口头转让协议有效的诉讼请求，没有事实依据，亦没有法律依据，依法不予支持。至于王广恩辩称自己受骗的辩称意见，因王广恩作为完全民事行为能力人，应当知道自己出具声明的法律后果。其既然做出放弃声明，就表示对该房屋的购买资格已经放弃。故对王广恩的该项辩称意见不予采信。综上，为维护法律的权威和市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第十条的规定，判决如下：驳回原告师建贞的全部诉讼请求。本案案件受理费200元，由原告承担。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，二审中双方争议的焦点问题为：师建贞与王广恩之间是否达成了转让购房资格的口头协议，师建贞主张王广恩及益秦公司配合其办理缴纳房款、更名网签等手续是否成立。本案中，王广恩系陕西省西安监狱退休职工，陕西省西安监狱于2013年委托益秦公司集资建房，王广恩向益秦公司交纳了“购房报名保证金”2000元后具备上述集资房的购买资格。师建贞主张，王广恩之所以向其出具放弃购房声明，是因为其和王广恩之间达成了转让购房资格的口头协议，王广恩不愿意继续购买单位集资房，但鉴于王广恩已经向单位缴纳了2000元购房定金，故师建贞向王广恩支付2000元，并由此取得案涉房屋的购买资格。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”依据上述规定，结合王广恩将购房报名保证金的收款收据交付师建贞，师建贞持该收款收据于2013年10月28日、2017年1月4日两次向益秦公司缴纳房款的事实，师建贞主张其与王广恩之间达成了转让购房资格的口头协议，该事实的存在具有高度盖然性，应当予以确定。王广恩辩称，其向师建贞出具声明，是因为师建贞哄骗其可以调换房屋面积以小换大。但对于该项抗辩主张，王广恩并未提交充分证据予以证明。并且王广恩原系陕西省西安监狱职工，其本人具有完全民事行为能力，如在未核实师建贞身份的情况下，便轻易相信师建贞为该监狱房管科的工作人员并具有调换房屋面积的能力，该辩称理由与常理不符。况且，在陕西省西安监狱组织集中缴款并由师建贞首次向益秦公司缴纳购房款后长达两三年的时间内，王广恩并未及时向单位提出异议，直至2016年8、9月期间，王广恩才向其单位监察室主任反映被骗，该事实亦能够反映出王广恩最初对师建贞缴纳房款的行为是认可的。故，王广恩辩称双方不存在购房资格转让的事实理由，本院不予采信。虽然，师建贞未向王广恩支付转让费用，但王广恩放弃购买资格的意思表示真实，且双方的资格转让并不不违反法律法规的强制性规定，故师建贞请求认定其与王广恩之间关于司法小区购房资格转让的口头协议有效的诉讼请求应予支持。益秦公司在本案中称“确定选房者是否具备资格的依据是先前缴纳保证金和购房款的收据。”现名为王广恩的“购房报名保证金”的收款收据被师建贞持有，并且师建贞已经交纳了两期房款，故师建贞可持收款收据及交款凭证按照益秦公司的要求办理缴纳房款、更名网签等手续，王广恩亦应配合师建贞办理相关手续，原审判决认定师建贞与王广恩之间未达成转让购房资格协议，并据此驳回师建贞主张王广恩及益秦公司配合其办理缴纳房款、更名网签手续的诉讼请求不当，应予纠正。本案二审审理中，师建贞向本院提交申请，表示其自愿补偿王广恩3万元。师建贞为解决本案纠纷自愿补偿王广恩3万元与法不悖，本院予以准许。综上，上诉人师建贞的上诉请求成立，应予支持。原审判决驳回师建贞的诉讼请求不妥，应予以撤销。据此，本案应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初503号民事判决；二、师建贞与王广恩关于司法小区购房资格转让的口头协议有效；三、本判决生效后三十日内，王广恩及陕西益秦公司有限责任公司配合师建贞办理缴纳房屋尾款及更名、网签等相关手续；四、师建贞于本判决送达之后三十日内支付王广恩补偿款3万元。一审案件受理费200元（师建贞已预交），由王广恩承担；二审案件受理费200元（师建贞已预交），由王广恩承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮审 判 员  侯新省二〇二〇年六月九日法官助理  袁观磊书 记 员  尹佳佳