新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵9001民初8239号 原告：石河子国民村镇银行有限责任公司，住所地：石河子。 法定代表人：洪皓辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚佳宁，女，汉族，系石河子国民村镇银行有限责任公司资产保全部员工。 被告：潘波，男，1975年12月13日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。 第三人：石河子市汇邦融资担保有限公司，住所地：石河子。 法定代表人:王治强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张燕，新疆君正律师事务所律师。 第三人：胡婧，女，1988年10月25日出生，汉族，原系石河子市鳞渊阁商贸有限公司股东，住石河子市。 第三人：陆浩，男，1985年9月21日出生，汉族，原系石河子市鳞渊阁商贸有限公司股东，系吉润万家物业服务有限公司负责人，住石河子市。 原告石河子国民村镇银行有限责任公司(以下简称国民村镇银行)与被告潘波、第三人石河子市汇邦融资担保有限公司（以下简称汇邦担保公司）、胡婧、陆浩申请人执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告国民村镇银行的委托诉讼代理人龚佳宁，被告潘波，第三人汇邦担保公司的委托诉讼代理人张燕，第三人陆浩到庭参加诉讼。第三人胡婧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 国民村镇银行向本院提出诉讼请求：1.请求恢复对位于石河子市蔬菜研究所xxx号、xxx号两套房产的执行。2.请求判令被告潘波承担本案诉讼费和送达费。原告原起诉第三人为石河子市鳞渊阁商贸有限公司，诉讼过程中发现该公司已经注销，原告变更第三人为该公司股东胡婧、陆浩。事实与理由：2017年12月29日，第三人汇邦担保公司与原告签订《最高额抵押合同》，抵押人以石河子城区蔬菜研究所八套房屋（含xx栋xx号、xx号）作为抵押财产，为第三人石河子市鳞渊阁商贸有限公司向原告借款提供担保，并依法设立了抵押登记。债务人逾期还款，经石河子市人民法院作出（2019）兵9001民初1571号、（2019）兵9001民初1572号民事判决书，原告依法申请执行。执行过程中被告潘波（执行案外人）提出执行异议，现原告认为被告的执行异议损害了原告权利，诉至法院，请求法院判如所请。 潘波辩称，原告申请执行有问题，两套房子的所有权是我的，原告没有权利执行。 汇邦担保公司辩称，我们同意原告的诉讼请求。同意恢复涉案两套房屋的执行。 胡婧未做答辩。 陆浩辩称，我同意原告的诉讼请求。同意恢复涉案两套房屋的执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交2016年和2017年的两份抵押合同，证实涉案两套房屋办理了抵押登记，是基于物权形成的抵押权。被告潘波质证认为原告提交的抵押合同是2017年年底办理的，其是在2017年5月份签的买卖合同，早于抵押合同。被告潘波提交收据两份，不动产转让合同，房产证，银行交易明细。证明其与汇邦担保公司签订不动产转让合同，购买涉案两套房屋，未办理过户手续，一笔向吴明转账支付500000元，一笔用700000元银行承兑汇票支付，共计支付购房款1200000元。原告经质证，认为除房产证外对其余证据不认可。第三人汇邦担保公司及陆浩认为转让协议未实际履行，也无法履行，视为无效合同，收据未加盖公章及法人签字，暂不做认可。且两份收据中写为房款，并未写明是哪一套房屋的房款，在后期2018年时，汇邦担保公司又给潘波、张建辉转让房屋，那两套房屋被告没有交付房款，对转账凭证真实性认可，关联性不认可，对房产证认可，足以证实2017年签订转让协议时，涉案两套房屋均是抵押状态，对潘波主张及证明目的不认可，无效合同不应当得到保护。第三人汇邦担保公司提交蔬菜研究所xxx号房屋买卖合同及完税证明复印件，证明被告潘波另行购买汇邦担保公司房屋。被告潘波经质证认为该房屋房款已经支付，与本案无关联。本院经审查对原告提交的抵押合同予以认定，原告依法对涉案两套房屋享有抵押权。对被告潘波提交的不动产转让合同及房产证予以确认，因被告潘波提交的其中一份收据汇邦担保公司未能核实真实性，故对被告潘波是否已经交清房款无法查实。对第三人汇邦担保公司提交的证据不予认定，与本案不具有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月24日汇邦担保公司与潘波签订两份不动产转让合同，将蔬菜研究所xxx号、xxx号房屋出卖给潘波，共计1200000元。2017年12月29日，原告与第三人汇邦担保公司签订《最高额抵押合同》，汇邦担保公司为石河子市鳞渊阁商贸有限公司向原告借款以石河子城区蔬菜研究所xxx号、xxx号房屋提供抵押担保，并依法办理了不动产抵押登记。后原告按约发放贷款，石河子市鳞渊阁商贸有限公司逾期还款。经本院作出的生效判决（2019）兵9001民初1571号、（2019）兵9001民初1572号民事判决书判决，国民村镇银行有权以汇邦担保公司抵押的位于石河子城区蔬菜研究所xxx号、xxx号房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，该两个案件原告依法申请执行。 执行过程中，被告潘波于2019年10月15日向本院执行涉案房屋提出异议称，被告就涉案房屋签订不动产转让合同并支付房款，该房屋系其所有，请求法院中止执行并解除对涉案房屋的查封。 2019年10月16日，本院作出（2019）兵9001执异第85号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告在收到该裁定书后，向本院提起诉讼。 另查明：一、石河子市鳞渊阁商贸有限公司于2019年6月11日由石河子工商行政管理局准予注销登记。该公司股东有胡婧、陆浩二人。 二、在汇邦担保公司与潘波签订不动产转让合同之前，汇邦担保公司将涉案两套房屋抵押给玛纳斯县农村信用合作社，并办理抵押登记，在潘波持有的xxx号房屋的不动产登记证书中有记录，抵押到期日2017年10月25日。 三、2017年5月24日，被告潘波向吴明转账500000元，由汇邦担保公司出纳陆文娟出具收据一份。被告潘波至今未对涉案两套房屋占有。 本院认为，本案争议焦点在于潘波就涉案房屋享有的债权权利，能否排除国民村镇银行对该房屋享有的抵押权之执行。不动产买受人基于买卖合同对不动产享有的权利，称之为物权期待权，本质上属于债权权利，而非法定的物权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定虽然明确了无过错不动产买受人的物权期待权的保护，但未明确规定其是否能够对抗抵押权等优先受偿权的执行。结合本案，首先根据被告潘波提交的证据，其是否交清房款无法查实，其亦未占有该涉案房屋，被告潘波的行为不符合上述法律规定的对抗物权的各项条件。其次上述法律规定赋予不动产购买人的物权期待权高于一般债权的对抗效力，对于成立后的担保物权是否可以排除执行问题，应当取决于抵押权人是否善意取得抵押权。不动产购买人的物权期待权系债权，债权具有相对性及封闭性，且缺乏公示形式及途径，担保物权人无法知晓不动产买受人的物权期待权已经存在的情况下取得担保物权，且符合善意取得相关情形的时候，应当认定为善意取得。结合本案，被告潘波在购买房屋时明知该房屋上已经设立抵押权，且其持有的不动产登记证书中载明到期日为2017年10月25日，原抵押权到期后被告潘波未对涉案房屋主张权利，而由本案原告依法取得抵押权，被告潘波的债权期待权未以任何形式进行公示，原告不可能知道该债权期待权的存在，故原告取得现有的抵押权符合善意取得的各项要件。根据物权优于债权的基本法理，本案的不动产购买人潘波的物权期待权不得排除原告的担保物权优先受偿之执行。 综上所述，原告的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项之规定，缺席判决如下： 准许对石河子城区蔬菜研究所xxx号、xxx号的执行。 本案案件受理费100元，邮寄送达费135元，合计235元（原告已预交），由被告潘波负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  李 瑛 审 判 员  田梦秋 人民陪审员  周红梅 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  薛晶晶 1