河北省邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0430民初306号 原告：李伟，男，汉族，1990年4月16日出生，住邱县。 被告：广安东城国际物业处，地址：邱县东城国际小区。 被告：邯郸市广安物业服务有限公司，住所地：邯郸市邯山区陵园路**锦苑小区**楼**门市，统一社会信用代码：91130402757503558A。 法定代表人：高海青。 委托代理人：冯青山，男，汉族，1955年5月6日出生，住河北省邯郸市邯山区。系该单位职工。 原告李伟与被告广安东城国际物业处、邯郸市广安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟、被告邯郸市广安物业服务有限公司代理人冯青山到庭参加诉讼，被告广安东城国际物业处经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告李伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告退还原告多收取的物业费1804.53元，并支付利息和违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月8日签订物业服务协议，约定物业费按年度缴纳，收费标准为每平方米0.7元每月（含电梯费），因原告所在单元无电梯，故电梯费0.35元每月应在物业费中予以扣除，即原告实际交纳物业费标准应当为每平方米0.35元每月，合计每年应交物业费538.47元。且原告在2018年8月以前并未接房，没有实际入住，根据《物业管理条例》第四十一条规定，2018年8月以前原告无须交纳物业费。但2016年9月至2019年8月期间，被告一直以每年781元的价格向原告收取物业费，共计多收取原告物业费1804.53元。原告得知此事后联系被告协商未果，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决，维护原告合法权益。诉讼数额更正为1803.41元，包括2016年9月至18年8月物业费1562元，及（2018年-19年8月的0.55元每月-0.35元每月）×100.59平方×12月=241.416元。本案中原告所称物业费包括：物业费每平方米0.7元/月（含电梯费）、垃圾处置费36元/年、公共照明费81元/年，详见物业服务协议第四条。原告每年应缴物业费总额为（0.7-0.35元）×100.59平方米×12月＋36元＋81元=539.48元，原告每年实缴物业费总额为781元，被告每年多收取原告物业费241.52元。 被告邯郸市广安物业服务有限公司辩称：一、原告诉我公司在2018年8月以前并未接房，没有实际入住，2018年8月以前原告无需缴纳物业费。根据《国家物业条例》第41条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”。原告应该于2016年9月1日按程序接房，并与前任邱县东城国际物业管理部签订《前期物业管理服务协议》和履行相关约定。《前期物业管理服务协议》第四条第3款规定：不带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.55元收取物业管理服务费。根据《邯郸市物业管理办法》第46条第二款“建设单位具备交付使用条件，并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的，买受人不办理接房手续产生的物业服务费用由买受人承担。”原告没有接房也应依法如数缴纳2016年9月1日至2019年8月31日的物业管理服务费。二、我公司是2018年8月9日按《前期物业管理服务协议》合同的延续性，接管了前任邱县东城国际物业管理部的物业管理服务工作，在交接手续时85户未接房住户（含原告）所欠物业服务费，按甲乙双方合同约定和法律规定全额代交给前任邱县东城国际物业管理部财物部门。原告诉我公司从2016年9月至2019年9月每年以781元的价格收取物业费，共计多收原告物业费1804.53元，不应支持。三、我公司8月19号在交接期间与原告签订的《物业服务协议》，协议内容延续着前任邱县东城国际物业管理部《前期物业管理服务协议》条款进行了签订。第四条第二款收费项目意思表示不真实，违反了社会公共利益的正当权益。也就是说，原告本身居住的是不带电梯的住宅，属于多层住宅，应该按照不带电梯的住宅户建筑面积每月每平方米0.55元标准缴纳物业服务费用。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定，损坏了社会公共利益，合同应该属于无效合同。四、东城国际小区50多户不带电梯的住宅户都按照建筑面积每月每平方0.55元缴纳了物业服务费用，维护了社会公共利益，有效的保证了小区居民正常的生活秩序。按照《前期物业管理服务协议》的约定，我公司按约定对小区整体管理提供了物业服务，原告也同样享受了同等的物业服务。所以，原告理应和全小区无电梯住户一样，按照建筑面积每平方米0.55元标准缴纳物业服务费用。原告每年交物业费781元，其中36元垃圾处理费不应计算在内，81元的公共照明费不应当计算在内，这两项费用属于公共服务项目，不属于物业服务费。 被告广安东城国际物业处未到庭、未答辩。 原告李伟为支持自己诉讼请求，提交以下证据： 1、房产证一份，证明原告是涉案房产的所有权人，是适格原告。2、2018年8月18日装修垃圾清运收据、预存水费收据、住宅室内装饰装修管理服务协议各一份，2018年8月20日证明一份，证明原告于2018年8月中旬在缴纳了各项必须费用后才接手了涉案房产。3、2018年8月18日物业服务协议一份，证明原、被告于2018年8月订立物业服务合同，且约定物业费标准为0.7元每月每平方米。4、2018年8月18日、8月20日邯郸市广安物业服务有限公司收据各一张，证明原告于2018年8月接手涉案房产后分两次向被告支付了2016年9月至2019年8月三年的物业费共计2343元。5、2020年5月初拍摄照片3张，证明物业费中电梯费为0.35元每平方米每月，且涉案房产没有电梯，应从物业费中予以扣除。 被告邯郸市广安物业服务有限公司质证意见：对证据1、2没有异议。对证据3，有异议，原告居住的是多层住宅，不应该享受有电梯住宅的物业服务收费标准，应该按照不带电梯的住宅户，建筑面积每月每平方米0.55元标准缴纳物业服务费用。依据合同法规定，第五十二条第三款规定，损坏了社会公共利益，合同应该属于无效合同。对证据4、5没有异议。 被告邯郸市广安物业服务有限公司提交以下证据： 1、东城国际物业服务合同一份，证明物业服务费用收费标准，无使用电梯多层物业费收费标准0.55元每平方米。2、业主手册一份，证明不带电梯住宅面积每月每平方米0.55元。3、物业费结算清单，证明收费标准2016年9月1日-2017年8月31日物业费是816元，第二年也是816元，第三年也就是2018年9月1日-2019年8月31日物业费是781元。全部移交给前任物业。 原告李伟的质证意见：对证据1、有异议，物业服务合同真实性和关联性有异议，物业合同与本案无关。对证据2、有异议，我没有收到过这个东西，是被告单方面制作提交，原告不予认可。对证据3、有异议，没有经过原告的签字认可，我怀疑其真实性，不予认可。 被告广安东城国际物业处未提交证据、未质证。 根据当事人陈述及提交的证据，经审理查明：2018年8月18日原告李伟与被告邯郸市广安物业服务有限公司签订《物业服务协议》一份，载明：“甲方：邯郸市广安物业服务有限公司乙方：物业类型：住宅楼房、商业门市坐落位置：17幢3单元201室建筑面积：100.59平方米……第四条物业服务一、物业服务费按年度缴纳。二、收费标准：物业费住宅每平方米0.70元／月（含电梯费）；商业门市每平方米1元／月；垃圾处置费36元／年；公共照明费81元／年。……甲方（章）：广安东城国际物业处乙方（章）：李伟2018年8月18日”。同日原告办理入住，并按邱县东城国际17幢3单元201室建筑面积100.59平方米向被告邯郸市广安物业服务有限公司交纳2016年9月至2018年8月的物业费、生活垃圾费、公用照明费共计1562元。2018年9月22日原告向被告交纳2018年9月至2019年8月物业费781元。2018年8月24日，邱县国土资源局向原告李伟发放了冀（2018）邱县不动产权第××号不动产权证书。2020年5月7日原告因物业服务合同纠纷向本院递交诉讼材料，要求返还所诉物业费、电梯费。 另查明，广安东城国际物业处系邯郸市广安物业服务有限公司所属部门、无独立法人资格，被告邯郸市广安物业服务有限公司认可收取了原告李伟所述三年物业费等共计2343元。邱县荣昌房地产开发有限公司与邯郸市广安物业服务有限公司于2018年8月8日签订了《东城国际物业服务合同》、《补充协议》，双方并于2018年8月8日对物业费进行了结算。本案所涉邱县东城国际17幢3单元201室房产未安装电梯。 上述事实，有当事人陈述、房产证、收据、物业服务协议一份、照片、东城国际物业服务合同、业主手册等在卷为证，本院予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。依据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故物业公司收取物业费的时间应从业主收房之日起计算。 被告邯郸市广安物业服务有限公司主张，原告应当于2016年9月1日按程序接房，并支付该公司已全额代原告李伟交给前任邱县东城国际物业管理部财物部门的物业费。《中华人民共和国合同法》规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。被告邯郸市广安物业服务有限公司庭审中明确表示，对于其代原告缴纳物业费该事项邯郸市广安物业服务有限公司并未通知原告李伟，李伟对代缴事项不知情。另，被告邯郸市广安物业服务有限公司未举证证明原告李伟应当于2016年9月1日接房的证据。故，邯郸市广安物业服务有限公司收取原告李伟2016年9月至2018年8月期间的物业费无法律依据，应当予以返还。原告李伟诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告于2018年8月18日签订的物业服务协议，约定有电梯住户收费为0.7元/月/平方米（包含电梯费），因原告房产所在单元未安装电梯，应扣减电梯费，关于电梯费的认定，根据小区业主公约物业费标准及服务项目，电梯维保等费为0.35元/月/平方米，故被告邯郸市广安物业服务有限公司向原告收取电梯费用241.52元于法无据，应予以返还。原告李伟要求被告支付利息及违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。被告邯郸市广安物业服务有限公司主张，无电梯住宅物业费0.55元/月/平方米是其延续了业主手册、前期物业合同及补充协议中规定。但被告邯郸市广安物业服务有限公司于2018年8月18日与原告李伟签订的物业服务协议后，直至起诉前并未与原告李伟签订补充协议或更改协议，诉讼中原告李伟也并未对被告该主张进行确认。故，原、被告之前签订的《物业服务协议》仍合法有效。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1被告邯郸市广安物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李伟物业费人民币1803.41元。 2驳回原告李伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邯郸市广安物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  赵为华 二〇二〇年六月十一日 书记员  黄世欣 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。