吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终226号 上诉人（原审被告）：吉林九台农村商业银行股份有限公司惠安分理处，住所：吉林省长春市。 负责人：薛萍。 委托诉讼代理人：张颖。 委托诉讼代理人：李美多。 被上诉人（原审原告）：张本毅，男，汉族，1970年3月19日出生，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：王英。 原审第三人：华御农业股份有限公司，住所：榆树市。 法定代表人：邹建国。 委托诉讼代理人：胡彩霞。 原审第三人：九台区广利新型墙体材料有限公司，住所：长春市。 法定代表人：邹建国。 委托诉讼代理人：邹丽辉。 上诉人吉林九台农村商业银行股份有限公司惠安分理处（以下简称九台农商行）因与被上诉人张本毅及原审第三人华御农业股份有限公司（以下简称华御公司）、九台区广利新型墙体材料有限公司（以下简称广利公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人九台农商行的委托诉讼代理人张颖和李美多、被上诉人张本毅及其委托诉讼代理人王英、原审第三人华御公司的委托诉讼代理人胡彩霞、广利公司的委托诉讼代理人邹丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九台农商行上诉请求：1.撤销长春市中级人民法院作出的（2019）吉01民初871号民事判决，将该案发回重审或改判驳回张本毅的一审全部诉讼请求；2.本案上诉费、一审诉讼费等其他费用均由张本毅负担。事实和理由：1．张本毅与广利公司于2015年3月30日签订的《决算书》系伪造，属于无效协议。由企业信用信息公示报告可知，2016年6月8日，“九台市广利新型墙体材料有限公司”变更为“九台区广利新型墙体材料有限公司”。而决算书签订的日期为：2015年3月30日，此时，广利公司的名称应为九台市广利新型墙体材料有限公司，但决算书尾部加盖的公章却为九台区广利新型墙体材料有限公司。由此得出结论：该决算书系为赢取该案串通、伪造而成。一审判决在“再查明，…2015年3月30日广利公司与张本毅签订《决算书》：双方就张本毅承建的广利公司工程项目作出决算，工程价款为8575125元”（详见判决第四页第三段）这一事实认定方面，存在明显错误，该份证据不应予以采纳。2．张本毅主张的案涉房屋的租赁关系并不成立。第一，2015年3月30日的《决算书》加盖的是九台区广利新型墙体材料有限公司的公章，而在2015年3月31日的《房屋租赁合同》却加盖了九台市广利新型墙体材料有限公司的公章。连续两天签订的内容存在高度关联性的合同，印章却存在不一致的情况，与常理不符，我行主张印章盖章时间鉴定。第二，张本毅系从事建筑业的个体户，其承租面积3762.3平方米的办公楼和面积8961.66平方米的厂房，与其实际经营需求不符。第三，张本毅作为承租方，却没有对涉案房屋实际占有，而是由广利公司之前的房屋承租方吉林华御鹿业特产开发有限公司（以下简称华御鹿业公司）实际占用，这对张本毅明显不利，与常理不符。针对华御鹿业公司出具的情况说明（详见判决第四页第四段及第五页第一段）系证据应当出庭接受质询。另外年租金40万承租面积3762.3平方米的办公楼和面积8961.66平方米的厂房，价格明显偏低，与市价严重不符。综上可知，被上诉人张本毅对房屋没有租赁权。3．退一步讲，即便存在租赁关系，租赁关系形成时间也晚于我行办理抵押贷款之后。我行工作人员在办理该笔抵押贷款之时，已和借款人、抵押人进行过现场确认，该押品并不存在任何形式的抵、质押。且前述《决算书》系伪造而成，伪造的时间节点刚好先于我行办理该笔抵押贷款之前，由此可以明确看出，被上诉人与第三人系为赢取该案而有意制造虚假证据。另，即使张本毅的租赁权成立，司法实践中，法院据认为“以租抵债”的房屋租赁关系不同于一般情形下的房屋租赁关系，其目的是以房屋使用权抵偿欠款，在性质上属于债权债务关系，不符合《中华人民共和国合同法》规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形，不适用买卖不破租赁，在执行程序中其权利不能阻止向受让人移交占有被执行房屋。4．张本毅与广利公司于2014年4月10日签订的《建筑工程承包协议书》属于无效协议。协议中约定张本毅承包的工程范围包括烟囱、深井、变压器等等，很明显这些工程项目的建设都需要具有专业建筑施工资质的企业承包，而非张本毅个人。另外，协议书中有关工程造价明显偏高，与市价严重不符。综上，上述《建筑工程承包协议书》属于无效协议，更谈不上是否走到决算程序。5．一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条属于法律依据适用错误。《决算书》系伪造而成，租赁关系不成立，一审法院直接适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条的规定很明显是错误。 张本毅辩称，1.决算书不是伪造的，公章也是真实的。本案中《决算书》签署时间为2015年3月30日，是因为在当日广利公司就已经与张本毅签署过一个结算书，但因为当时没有加盖公章，所以张本毅一直要求广利公司加盖公章的结算文件，以确认其工程欠款属实的事实。加盖公章的时间在2016年广利公司更改名称之后，所以在该份文件中，虽然打印的是广利之前的名称，但公章是变更之后的公章。2.当时签订合同的时间是在2015年，所以企业名称仍然是九台市新型材料有限公司，在后补的结算书中，因原始的结算书签署的时间是2015年，后补签的结算书的时间在企业名称变更之后，所以加盖的公章为九台区新型墙体材料公司的公章。原审已经查明张本毅和华御鹿业公司合作经营，而华御鹿业公司在2013年就承租了广利公司的房屋进行生产经营，后因经营不善，无力支付房租，此时张本毅取得了房屋的租赁使用权，所以双方形成了一起占有使用案涉房屋的现状，目前案涉房屋由华御鹿业公司和张本毅一直占有使用至今，3.租赁关系形成的时间是在2015年3月31日，而办理抵押的时间是在2015年12月30日，租赁权早于抵押权是明显的事实，而租赁合同也已经实际履行。4.张本毅与广利公司签订的协议有效或无效并不能否定工程承包的事实及九台广利欠张本毅工程款的事实，租赁协议依然有效。5.原审法院适用法律正确，请求二审法院予以维持。 华御公司述称，《决算书》上的公章的加盖时间并不等同于张本毅与广利公司决算事实发生时间，双方真实决算时间为2015年3月30日，只不过是在2016年公司名称发生变更之后，用广利公司的新公章重新完善了手续而已。华御公司办理抵押贷款时，案涉房屋已由广利公司租给张本毅，双方当时签订的租赁合同是真实的，租赁关系形成时间早于抵押权成立时间。一审判决适用法律正确，请求予以维持。 广利公司述称，张本毅承建工程事实存在，有测绘报告和评估报告为证，能证实张本毅施工的事实。2013年11月华御鹿业公司在争议地点办理了营业执照，能证实张本毅施工的事实。 张本毅向一审法院起诉请求：在租赁期内（2015年3月31日至2035年3月30日）阻止向受让人移交其承租的位于长春九台经济开发区卡伦工业集中区，产权证号九房权证字第2012011027号，面积8691.66平方米；产权证号九房权证字第2012011028，面积3762.3平方米两处房屋（该两处房屋以下简称涉案房屋）及附属设施。 一审法院认定事实：九台农商行与华御公司、广利公司金融借款合同纠纷一案，经一审法院审理后作出（2017）吉01民初118号民事判决：一、华御公司于判决生效后立即偿还九台农商行借款本金2250万元及利息（期内利息：以2250万元为基数，自2015年12月31日起至2016年12月22日止，按照年利率8％计算，并扣除华御公司已支付的572963.02元；罚息：以2250万元为基数，自2016年12月23日起至贷款实际清偿之日止，按照年利率12％计算；复利：以上述期内利息数额为基数，自2016年12月23日起至期内利息实际清偿之日止，按照年利率12％计算）；二、九台农商行就九台广利公司抵押的涉案房屋及土地在本金2250万元及判决第一项所确定的期内利息、罚息、复利的范围内享有优先受偿权。因各被执行人均未履行该生效判决确定的义务，九台农商行向一审法院申请执行，一审法院以（2018）吉01执53号立案执行。2018年2月7日，一审法院轮候查封了涉案房屋及土地。后一审法院终结本次执行程序。2019年一审法院以（2019）吉01执恢16号恢复执行。2019年6月27日，一审法院作出拍卖公告，责令涉案房屋土地的实际占有使用人迁出，逾期不迁出，一审法院将依法强制迁出。张本毅对此提出案外人异议，一审法院以（2019）吉01执异354号执行裁定，驳回案外人张本毅的异议请求。张本毅对该裁定不服，依法提起本案诉讼。另查，九台农商行于2015年12月30日办理了涉案房屋的抵押登记，次日办理了涉案土地的抵押登记。再查明，2014年4月10日广利公司（发包方）与张本毅（承包方）签订《建筑工程承包协议书》约定，由张本毅承包广利公司的铁艺围栏、烟囱、道路、深井、地面等项目，承包价款为8575125元。……2015年1月广利公司通过银行向张本毅转款57万元。2015年3月30日广利公司与张本毅签订《决算书》：双方就张本毅承建的广利公司工程项目作出决算，工程价款为8575125元，已付工程款570000元，尚欠8005125元。2015年3月31日广利公司（甲方）与张本毅（乙方）、华御公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于九台经济开发区卡伦工业集中区，面积3762.3平米的办公楼和面积8691.66平方米的车间租给乙方，租期为20年，从2015年3月31日至2035年3月30日。租金为肆拾万元每年，乙方将为甲方施工的工程款捌佰万元冲抵租金。2019年9月30日吉林华御鹿业特产开发有限公司出具情况说明：我公司从2013年11月1日成立与广利公司签订租赁协议，租赁了广利公司在九台经济开发区卡伦工业园区纬四路的三层办公楼的整个一层和二层的一半面积，共1881平米，租金为每年30万元……我公司在租赁的办公厂所已经购买整套生产设备、包装物及部分原材料，由于另一合伙人王德新因其他犯罪被判刑，因此我公司一直没有经营……2015年3月广利公司通知我，说他们已经把办公楼和厂房的经营权租给张本毅20年，让我公司与张本毅重新签订租赁协议。后来，我公司与张本毅商量合伙经营，我公司不用向张本毅交付租金，在我公司投产经营后，将我公司利润的20％交付张本毅，在此期间的水电费由我公司支付。从2015年至今，广利公司办公楼和厂房的水电费都是由我公司交付的。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条规定：“房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的”张本毅与广利公司于2015年3月签订了租赁合同，九台农商行是2015年12月30日取得案涉房屋的抵押权，张本毅的租赁时间早于九台农商行取得抵押权的时间，亦在一审法院查封之前就实际占有案涉房屋。故张本毅请求继续履行租赁合同，不向买受人移交案涉房屋的占有，符合上述法律的规定，一审法院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：原告张本毅在租赁期内（2015年3月31日至2035年3月30日）不向受让人移交其承租的，位于长春九台经济开发区卡伦工业集中区，产权证号**权证字第**，面积8691.66平方米；产权证号九房权证字第2012011028，面积3762.3平方米两处房屋及附属设施。案件受理费55200元，由被告吉林九台农村商业银行股份有限公司惠安分理处负担。 本院二审期间，九台农商行提交了2019年8月8日的询问笔录一份，载明：“？广利公司，涉案房屋在出租前用于什么。：在出租之前我公司准备生产鹿虎酒，进了一些生产设备，都存放在涉案房屋内，还在楼体上张贴了招牌，叫华御鹿虎，在出租之后这些设备和招牌我们也没有拿走，因为我们一直想还异议人的工程款。”张本毅、华御公司及广利公司对该证据的真实性无异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，案涉《房屋租赁合同》第四条“租赁费结算方式”中载明：“2、在租赁期内，乙方同意在甲方提前结算工程款及利息后解除此合同，甲方可收回房屋。” 本院认为，1.关于张本毅主张的租赁权是否真实有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，张本毅以其享有在先租赁权为由请求阻却案涉房屋的交付，应举证证明在九台农商行案涉抵押权设立之前张本毅与广利公司之间已存在真实有效的租赁合意。本案中，张本毅提供载明其与“九台市广利新型墙体材料有限公司”为合同双方的《房屋租赁合同》《建筑工程承包协议书》及工程款《结算书》，以证明其与广利公司之间有“以租抵债”的合意。但其提供的《结算书》中印章为“九台区广利新型墙体材料有限公司”与《决算书》载明日期（2015年3月30日）广利公司的曾用名称“九台市广利新型墙体材料有限公司”不符，对该证据的真实性，本院不予认可。而且，案涉《建筑工程承包协议书》仅与张本毅与广利公司之间工程承包合意有关，张本毅亦未能提供足够证据对其就前述《建筑工程承包协议书》进行施工而享有工程款请求权的事实，张本毅提供的证据尚不足以达到证实张本毅与广利公司之间存在债权债务高度盖然性标准，张本毅以其以工程款债权抵顶房租为由，主张其与广利公司之间就案涉房屋成立租赁关系，本院不予认可。一审法院在张本毅未能举证证实其与广利公司之间的基础债权债务关系的前提下，认定张本毅“以租抵债”为由的租赁关系成立，是错误的。2.关于张本毅是否占有案涉房屋。张本毅提供的水费发票及电费清单中载明的交费主体为华御鹿业公司。华御鹿业公司提供的《情况说明》，没有制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合证明材料的形式要件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条关于对单位出具的证明材料的形式以及相关审查规则之规定，本院对该《情况说明》不予采信。张本毅在本案审理中，亦未向法庭提供其他证据证明其占有案涉房屋的事实，且张本毅就其与华御鹿业之间的合作事宜称：“没有合作协议，口头约定的”，明显与常理不符，对张本毅关于其与华御鹿业合作占有使用案涉房屋的事实主张，本院不予确认。一审法院确认张本毅占有案涉房屋的事实不符合我国民事诉讼的认证规则，应予纠正。3.关于张本毅主张的“以租抵债”的租赁权是否可以阻却案涉房屋执行中的涤除租赁。案涉《房屋租赁合同》的租赁费结算方式为，在租赁期内，张本毅同意在广利公司提前结算工程款及利息后解除此合同，张本毅可收回房屋。可见，即便张本毅在本案审理过程中的事实主张是真实的，张本毅与广利公司就案涉房屋的合意并非单纯是以张本毅的债权抵顶房屋租金对价，而是以房屋的占有使用担保张本毅的债权，不是真实的租赁合意，不得对抗申请执行人对案涉房屋享有的抵押权。 综上所述，吉林九台农村商业银行股份有限公司惠安分理处的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销长春市中级人民法院（2019）吉01民初871号民事判决； 二、驳回张本毅的诉讼请求。 一审案件受理费55200.00元、二审案件受理费55200.00元，由张本毅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 宋 国 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 于通洋 书 记 员 曲耘池