河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1324民初1344号原告：南阳先锋家宁物业服务有限公司，住所：南阳市工业北路天工牡丹花园**，统一社会信用代码：91411303592412390C。法定代表人：刘家宁，任董事长。委托诉讼代理人：李恒，男。系原告公司职工。特别授权。被告：柳云峰，男。原告南阳先锋家宁物业服务有限公司（以下简称“家宁物业”）与被告柳云峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李恒、被告柳云峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家宁物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2017年1月至2018年6月物业管理费2172.91元，公共能耗费450元，共计2622.91元；2、判令被告按每日1‰支付逾期付款的违约金直至结清全部物业管理费用；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系原告所管理的登凯·香溪地小区XXXX室的业主，被告在2015年接收其房屋时与原告签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，约定按其房屋建筑面积134.13㎡收取0.9元∕㎡∕月的物业管理服务费和按户分摊的专项设施（电梯、二次加压供水、公共照明、监控）单独装表计量、核算的费用。2017年公用总电费为49549元，2018年上半年为24024元，按165户分摊，每户应分摊300元和150元。2017年1月至2018年6月原告对被告进行了物业服务，但被告至今对该期间的物业费用未交纳，经多次催促未果。被告柳云峰辩称，原告所称的2017年1月至2018年6月共计18个月物业管理费等被告没有交纳属实，但是因原告不能按照物业服务合同约定履行服务，违约在先，被告主张先履行抗辩权，在原告全面履约前，被告有权拒绝支付物业服务费用。原告的违约行为有如下方面：1、不履行安全保卫义务。《物业管理条例》第四十六条规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”原告与开发商签订的前期物业管理合同也约定原告应维护好小区的公共秩序，但原告不能履行义务，致使小区盗窃案件频发，近年来，小区内被盗人家不下30家。原告配备的保安人员数量不足，不能保证24小时至少巡逻3次、24小时值班、24小时电子监控。业主多次向原告反映，一直没有改进。2、原告不履行维护公用设施、消防设施义务。原告未按照合同约定履行义务，致使公共设施、消防设施损坏严重，不能正常使用。原告应提交设施明细、位置及维护、保养、检验记录，以证实其尽到维护义务。3、原告未全面履行环境卫生服务及公共绿化的养护管理义务。原告配备的保洁人数明显不足，不能达到其服务的要求及标准，未配备专业的绿化养护技术人员，导致小区内公共卫生脏乱差，公共绿化破败不堪。原告应提交相关资料，以证实其尽到了上述义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《前期物业服务协议》及2017年全年及2018年上半年公共能耗电费单据，被告无异议，本院予以采信。被告提交的照片7张，用以证实原告物业服务不到位。原告异议称，照片显示垃圾未清扫，是8号楼，该楼原告未接手；楼外墙掉皮，应系开发商的事情；电线乱拉，是因当时开发商不具备交房条件，拉的临时电源；楼梯未安装护栏，是指的地下室，地下室当时没有交房，我们不涉及地下室的维护及管理；业主私人安装防盗网，是违反消防要求，但物业公司没有执法权。本院经审查相关照片认为，显示垃圾未清扫的照片，确实系未建好的楼房，原告异议成立，对该照片不予采信；电线乱拉照片，该设施应系开发商问题，不予采信；楼梯未安装护栏照片，从照片看系地下室，被告所签订的物业服务协议不涉及地下室，被告异议成立，对该照片不予采信；对楼外墙掉皮及业主私自安装外置防盗网照片，原告认可该事实，本院对照片显示事实的真实性予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：原告家宁物业系镇平县登凯·香溪地小区的1号、2号、3号楼物业服务企业，被告柳云峰系该小区x号楼x单元x层xx号房屋业主，被告的建筑面积为134.13㎡。2015年8月21日原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业公司有权对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安保、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，建立健全本物业管理档案资料及业主的相关档案资料，依据本协议的相关规定向业主收取物业服务费用、代收代缴费用和其他相关费用；业主依据本协议及时向物业公司交纳物业服务费用、代收代缴费用及协议中协商的其他相关费用，业主禁止安装外置式防盗网；物业服务费用自开发公司公布的交房之日起开始计算，被告交纳费用为每六个月交纳一次，每次交纳费用时间为上半年元月1日—元月15日、下半年7月1日—7月15日，高层、小高层住宅按建筑面积按每月每平方米0.9元收取，电梯、二次供水系统等专项设施单独装表计量、单独核算费用、按户分摊；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费金额的日3‰交纳违约金；本协议自签字之日起生效。原、被告在该协议上盖章、签名。后被告以原告服务不到位为由，对2017年1月至2018年6月共计18个月物业管理费等费用拒绝交纳。2018年7月原告终止了对该小区的物业服务。小区公用总电费2017年为49549元，2018年上半年为24024元。经庭后核实，2017年1号、2号、3号楼入住业主总计212户。本院认为：原、被告签订《前期物业管理服务协议》，双方形成物业服务合同关系。按照双方的合同约定，原告负有对小区的房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安保、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务，被告负有按约定及时足额交纳物业服务费用的义务。关于被告辩称原告安保不到位、小区失盗一事，本院认为，原告及时报警，协助警方已抓到小偷，双方庭审中均对此认可，原告已尽到管理义务。关于被告辩称原告不履行维护义务，致使公共设施、消防设施损坏严重，不能正常使用之说，无证据证实，本院不予采纳。关于被告称原告未全面履行环境卫生服务及公共绿化的养护管理义务，从被告提交的证据也不能反映。关于楼外墙掉皮及业主私自安装外置防盗网，原告辩称系开发商保修及自己无执法权，本院对其辩称亦予认可，但原告负有维护公用部位及消防管理之责，其应积极反映、协调处理，对此原告的服务具有瑕疵。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从以上规定可以看出，在物业服务企业不完全履行服务合同情形下，业主可以要求其履行、改正，造成业主损失的可以要求赔偿，并没有赋予业主拒绝交纳服务费用的权利。且本院认为，针对原告的上述服务瑕疵，并不能否定其已对小区提供了基本的公共服务。综上，本院认为，物业服务具有公共性，该公共性表现为其服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主就某项费用是否应当减免时，不能仅仅依据某个业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益；被告拒交物业费用的理由不当，该行为实属违约，应予交纳。被告欠交的物业管理费为134.13㎡×0.9元∕㎡∕月×18个月＝2172.91元，公共能耗费为（49549元＋24024元）÷212户＝347元。原告要求的公共能耗费超出部分，不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原、被告约定逾期交纳物业费违约金为日3‰，原告起诉要求按日1‰即月3%，本院认为，被告逾期支付款项给原告造成的实际损失应为利息损失，依据以上法律规定，违约金按月3%利率计算过高，本院调减为月1%。被告主张先履行抗辩权而拒交全部物业费的意见，理由不当，本院不予采纳。因被告应交而未交物业费用，引发纠纷，故应承担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条规定，判决如下：一、限被告柳云峰于本判决生效之日起十日内支付给原告南阳先锋家宁物业服务有限公司物业服务费2172.91元及违约金（违约金按本金2172.91元、月利率1%，其中724.3元自2017年1月16日起、其中724.3元自2017年7月16日起、其中724.3元自2018年1月16日起，均计算至款付清之日止）；二、限被告柳云峰于本判决生效之日起十日内支付给原告南阳先锋家宁物业服务有限公司公共能耗费347元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  谭琨亮二〇二〇年六月二十八日书记员  张晟昊