江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12144号 原告（反诉被告）：广发银行股份有限公司南京分行，统一社会信用号码9132000083479592XL，住南京市。 负责人：祁一飞，行长。 委托诉讼代理人：林朝东，江苏臻宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代影红，江苏臻宇律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：曹军民，男，汉族，1966年11月15日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：仲崇涛，江苏德擎律师事务所律师。 原告（反诉被告）广发银行股份有限公司南京分行（简称广发银行南京分行）与被告（反诉原告）曹军民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。广发银行南京分行委托诉讼代理人林朝东、代影红，曹军民及其委托诉讼代理人仲崇涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告广发银行南京分行向本院提出诉讼请求：1.判令本诉原被告2015年3月20日签订的房屋租赁合同无效；2.判令本诉被告返还自2018年1月1日起收取的房屋占有使用费119.76万元；3.判令本诉被告赔偿本诉原告延迟履行的损失78871元。事实和理由：2015年3月20日，广发银行南京分行与曹军民签订房屋租赁合同一份，曹军民将产权人为南京开元经济开发有限公司（以下简称开元公司）的坐落于南京市，租赁期限为2015年3月15日至2020年12月30日，共四年九个月，总租金为742万元。2017年，开元公司将广发银行南京分行、曹军民及南京宁府雅院饮食文化有限公司诉至鼓楼法院。鼓楼法院于2018年6月13日作出（2017）苏0106民初12763号民事判决书，判决广发银行南京分行、曹军民腾空诉争房屋，并按每月7.74万元（曹军民与产权人约定的租金）支付从2018年1月1日起至腾空之日“房屋占有使用费”。该判决书第9页认定，曹军民2014年9月24日与产权人签订的房屋租赁合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日，且该合同无效。根据上述法律事实，从2018年1月1日起，曹军民已无权将诉争房屋转租广发银行南京分行赚取租金差价。而广发银行南京分行在不知情的情况下，从上述时间节点，已支付给曹军民119.76万元“租金”，而按生效判决，广发银行南京分行仍需重复支付140多万元的“房屋占有使用费”。本诉原告认为，自2018年1月1日起，曹军民收取广发银行南京分行的“租金”无法律及合同依据，属不当得利，应予返还。请求人民法院查明事实，支持本诉原告的诉讼请求。 本诉被告曹军民辩称，2015年3月20日广发银行南京分行、曹军民双方签署涉案房屋租赁合同。在合同履行过程中，曹军民履行合同项下的义务，及时交付了房屋给广发银行南京分行使用，并为其提供了相应的配套设施。但是，自2018年9月15日至2019年7月20日，广发银行南京分行停止向曹军民支付租金。但其仍实际占有并使用涉案房屋，并未向曹军民支付房屋占有使用费，其拖欠曹军民房屋租赁费属于客观事实。本诉原告认为曹军民赚取租金差价无事实和法律依据，但曹军民所赚取的房屋租赁差价并无不妥。不能因为曹军民所承租的房屋的价格与转租的房屋租赁价格的差异就要求曹军民返还租金差价。广发银行南京分行对此反悔，系出尔返尔，违反诚信原则。广发银行南京分行在此租赁房屋期间开展存款、贷款业务也获取了巨大的经济利润。该巨大的经济利润也是与广发银行南京分行租赁曹军民房屋有着因果上的关联性。如果没有曹军民租赁房屋给广发银行南京分行，其就不能在此开展银行业务，赚取巨额利润。如果本诉原告认为曹军民赚取租金差价，银行在此吸收存款及发放贷款所赚取的巨额利润也是存在着巨大的差价，也应当返还给曹军民或其他广大客户。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，即使房屋租赁合同无效，当事人要求参照合同约定的租金标准支付占有使用费法院一般应予以支持。广发银行南京分行一直占有并使用涉案房屋，因此应当支付占有使用费。关于本诉原告要求曹军民支付延迟履行的损失78871元，系因广发银行南京分行自身没有履行生效判决所导致的后果，该后果的形成并非曹军民所造成的，因此不应由曹军民来承担。 反诉原告曹军民向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付自2018年9月15日至2019年7月31日的房屋占有使用费142.65万元；2.判令反诉被告返还电力开户、安装工程费30万元。事实和理由：反诉被告自2018年9月15日至2019年7月31日一直占有使用该房屋，且拒不支付租金，按照双方租赁合同的约定，10个月的房屋租赁费合计约135万元。反诉原告2009年12月15日与南京华佩水电安装有限公司签署了安装协议：工程名称：广发银行电力增容开户、安装等费用，工程造价30万元，系反诉原告支付，2019年9月份涉案房屋被拆迁，该笔拆迁补偿款亦支付在反诉被告名下。根据民诉法相关规定，特提起反诉，请求法院支持反诉原告诉请。 反诉被告广发银行南京分行辩称，本诉是基于人民法院的生效判决，反诉原告请求的自2018年9月15日至2019年7月20日的房屋占有使用费135万元，反诉被告已按生效判决向人民法院履行。前面的诉讼自2017年就开始了，当时房屋的产权及使用情况等待判决，所以广发银行南京分行的占有使用费支付至2018年9月15日。 本院经审理认定事实如下：位于南京市.9平方米土地（地号06009028069）登记使用权人为开元公司，该公司于2004年11月9日通过出让方式取得该土地的国有土地使用权证。 2002年10月11日，开元公司取得临时建设工程规划许可证，在上述土地上建设临时商业网点用房，面积为942平方米。该规划许可证的有效期为一年。开元公司取得该临时规划许可证后建设了1幢建筑物（地上**），面积为942平方米（即本案案涉291号房屋）。2007年6月26日，开元公司取得了上述291号房屋的临时建设工程规划许可证，该规划许可证有效期为一年。此后，开元公司再未就291号房屋取得任何建设工程规划许可证，且明确表示无法再办理建设工程规划许可证及不动产权属证书。 2014年9月24日，开元公司（甲方、出租方）与曹军民（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁合同，约定甲方出租乙方的房屋位于南京市；租赁期限从2015年1月1日至2017年12月31日；若租赁期满，乙方不续租，应在协议期满前3个月书面通知甲方，并在协议期满后10日内无条件撤场，如乙方延期撤场，每延期一天需向甲方支付2000元/天滞纳金；2017年1月1日至2017年12月31日租金为928800元；本协议到期终止，甲方在乙方结清所有相关费用后退还乙方押金本金5万元；租金为半年支付一次，先交房租后使用，每次租金提前10日交纳，每延期一天，乙方应按当期应付日租金额的双倍承担滞纳金；乙方在该房屋外侧亮化门头、设置店招、发布乙方公司标识广告等方案需征得甲方同意，不得损坏甲方房屋结构，不得影响该幢楼里其他业主的正常布局；乙方未征得甲方书面同意或未获得主管部门审批手续改变房屋主体结构，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿由此产生的经济损失；乙方在经营期间不得占用其承租使用范围以外的公共空间，否则甲方有权追究乙方的相关责任直至解除合同等等。 上述合同签订后，开元公司将291号房屋交付给曹军民使用，曹军民向开元公司缴纳了2017年7月之前的租金，并于2017年12月26日支付完毕所有租期内的租金。 2010年3月15日起，曹军民将案涉291号房屋出租给广发银行南京分行使用，并于2015年3月20日再次就案涉291号房屋签订《房屋租赁合同》。约定租赁期限自2015年3月15日起至2020年12月31日止。具体年租金为：1、2015年3月15日起至2016年3月14日止，年租金155万元；2、2016年3月15日起至2017年3月14日止，年租金155万元；3、2017年3月15日起至2018年3月14日止，年租金155万元；4、2018年3月15日起至2019年3月14日止，年租金162万元；5、2019年3月15日起至2019年12月31日止，年租金115万元。租金按自然半年度预付，即乙方在每年的3月15日及9月15日前，付清当期半年租金。甲方负责提供乙方停车场（不包含所租房屋门前停车位）8个固定停车位，同时甲方将本合同项下房屋前广场提供给乙方做流动车辆停车位。上述所有停车位甲方不再向乙方收取任何费用。 合同签订后，广发银行南京分行按约支付租金。2017年12月20日，广发银行南京分行向曹军民支付2017年9月15日至2018年3月14日的房租775000元；2018年7月13日，广发银行南京分行向曹军民支付2018年3月15日至2018年9月14日的房租810000元。 2017年12月20日，本院立案审理案外人开元公司诉曹军民、第三人广发银行股份有限公司南京城北支行（以下简称广发银行城北支行）、南京宁府雅院饮食文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案。经审理，认定开元公司、曹军民就291号房屋签订于2014年9月24日，租赁期限从2015年1月1日至2017年12月31日止，超过了临时建筑的使用期限，该房屋租赁合同应当认定为无效。该案中的291号房屋系开元公司建造并出租给曹军民。现案涉房屋租赁合同归于无效，广发银行城北支行系次承租人。故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现开元公司主张曹军民、广发银行城北支行腾空、返还291号房屋，并支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。开元公司参照合同约定的租金标准即每年928800元的标准（即每月7.74万元）主张曹军民及广发银行城北支行支付2018年1月1日起至实际返还291号房屋期间的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。据此，本院作出（2017）苏0106民初12763号民事判决：一、曹军民、广发银行城北支行于本判决生效之日起十日内腾空南京市，并返还给开元公司；二、曹军民、广发银行城北支行于本判决生效之日起十日内按照每月7.74万元的标准向开元公司支付2018年1月1日起至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费。案件受理费4164.5元，由曹军民、广发银行城北支行负担。 该判决生效后，开元公司向本院申请强制执行：1、被申请执行人腾空南京市，并返还给申请执行人；2、被申请执行人支付申请执行人房屋占有使用费（按照每月7.74万元的标准向申请执行人支付2018年1月1日至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费）；3、被申请执行人自2019年1月25日起（判决书生效之日）向申请执行人加倍支付迟延履行房屋占有期间使用费的利息；4、被申请执行人支付本案一审诉讼费4164.5元；5、被申请执行人承担全部执行费用。本院立案执行后，广发银行城北支行于2019年7月31日迁出涉案房屋，并于2019年10月17日向本院汇入执行款1470600元；于2019年11月18日向本院汇入执行款78871.09元。本院收取执行费17100元后，上述款项已全部转至开元公司。 另，2019年12月15日，曹军民与案外人南京华佩水电安装有限公司签订安装协议，约定南京华佩水电安装有限公司在中山北路291号广发银行进行电力增容开户、安装，工程总造价30万元。 庭审中，双方均确认开元公司出租给曹军民的租赁物为前述建设工程规划许可证上所载建筑物，面积为942平方米（即案涉291号房屋）。 以上事实，有（2017）苏0106民初12763号民事判决书、房屋租赁合同、广发银行客户回单、安装协议、申请执行书、房屋移交确认单、结算票据、执行费票据、收据、案款往来明细及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，开元公司于2007年6月26日最后一次取得了上述291号房屋的建设工程规划许可证，该规划许可证有效期为一年。此后，开元公司再未取得任何建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准延长使用期限，未取得相关权利证书。而广发银行南京分行与曹军民就291号房屋于2015年3月20日签订房屋租赁合同，租赁期限自2015年3月15日起至2020年12月31日止，超过了临时建筑的使用期限，因此，根据上述司法解释规定，该房屋租赁合同应当认定为无效。本院对广发银行南京分行诉请2015年3月20日与曹军民签订的房屋租赁合同无效予以支持。 同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该司法解释第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。案涉房屋租赁合同虽归于无效，但依照上述司法解释规定，开元公司主张曹军民、第三人广发银行城北支行腾空、返还291号房屋，并支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院生效民事判决已予以支持。故同样依照上述司法解释规定，对曹军民主张广发银行南京分行参照合同约定的租金标准支付其2018年9月15日起至2019年7月31日期间的房屋占有使用费，本院予以支持。 广发银行南京分行为履行其与曹军民2015年3月20日所签房屋租赁合同，分别于2017年12月20日，向曹军民支付2017年9月15日起至2018年3月14日止的房租775000元；2018年7月13日，向曹军民支付2018年3月15日起至2018年9月14日止的房租810000元。现双方一致认可广发银行南京分行已支付曹军民2018年1月1日起至2018年9月14日止的房屋占有使用费119.76万元，本院予以确认。广发银行南京分行尚未支付曹军民2018年9月15日起至2019年7月31日期间的房屋占有使用费。双方房屋租赁合同约定，2018年3月15日起至2019年3月14日止，年租金为162万元；2019年3月15日起至2019年12月31日止，年租金为115万元。故广发银行南京分行应支付曹军民2018年9月15日起至2019年7月31日期间的房屋占有使用费135.47万元。 本院（2017）苏0106民初12763号民事判决生效后，开元公司向本院申请强制执行，致广发银行南京分行代广发银行城北支行向开元公司支付应由曹军民先行支付的2018年1月1日至2019年7月31日房屋占有使用费147.06万元。现广发银行南京分行仅主张曹军民返还2018年1月1日起收取的房屋占有使用费119.76万元，本院予以支持。 曹军民另主张广发银行南京分行应向其返还电力开户、安装工程费30万元，因曹军民未能举证证明因291号房屋拆迁，广发银行南京分行收到征收单位给予的电力开户、安装工程费30万元，故对此反诉请求，本院不予支持。 广发银行南京分行诉请曹军民赔偿延迟履行的损失78871元，损失构成为迟延履行金57606.5元、诉讼费4164.5元、执行费17100元。鉴于广发银行南京分行已支付曹军民2018年1月1日之前房屋占有使用费及2018年1月1日起至2018年9月14日止的房屋占有使用费119.76万元，曹军民应支付开元公司此期间房屋占有使用费，故诉讼费4164.5元应由曹军民承担。执行费17100元，本院酌定曹军民承担13100元，广发银行南京分行承担4000元。 迟延履行金57606.5元系开元公司自2018年1月1日起算，本院（2017）苏0106民初12763号民事判决于2019年1月25日生效，因广发银行南京分行已支付曹军民2018年9月14日之前的房屋占有使用费，未支付2018年9月14日之后的房屋占有使用费，故本院酌定曹军民承担迟延履行金26700元，广发银行南京分行承担30906.5元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 一、广发银行股份有限公司南京分行与曹军民2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、曹军民于本判决生效之日起十日内返还广发银行股份有限公司南京分行支付的房屋占有使用费119.76万元； 三、曹军民于本判决生效之日起十日内返还广发银行股份有限公司南京分行支付的（2019）苏0106执3506号案件迟延履行金26700元、诉讼费4164.5元、执行费13100元； 四、广发银行股份有限公司南京分行于本判决生效之日起十日内支付曹军民房屋占有使用费135.47万元； 五、驳回广发银行股份有限公司南京分行的其他诉讼请求； 六、驳回曹军民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费17295元，由广发银行股份有限公司南京分行负担760元，由曹军民负担16535元；反诉受理费9825元，由广发银行股份有限公司南京分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  段福铸 人民陪审员  谢静心 人民陪审员  张桂华 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  吴 丹