广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初456号 原告广西栢瑞房地产经纪有限公司。住所：北海市银滩大道**昊海梧桐****。统一社会信用代码：91450500557212772U。 法定代表人王会，该公司经理。 委托诉讼代理人张春友，广西谦言律师事务所律师。 被告冯佳媛，女，1996年1月16日出生，汉族，住北，住北海市div> 案由民间借贷纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年4月1日 开庭日期2020年5月26日 原告诉讼请求被告归还原告借款本金11万元、违约金66629.26元（其中以22000元为基数，从2015年9月18日起至2020年3月27日止，按年息24%计，利息计23897.42元；以22000元为基数，从2016年9月18日起至2020年3月27日止，按年息24%计，利息计18602.96元；以22000元为基数，从2017年9月18日起至2020年3月27日止，按年息24%计，利息计1322.96元；以22000元为基数，从2018年9月18日起至2020年3月27日止，按年息24%计，利息计8042.96元；以22000元为基数，从2019年9月18日起至2020年3月27日止，按年息24%计，利息计2762.96元。以后另计至还清全部本息为止），合计176629.26元。事实与理由：2014年9月17日，原告与被告签订《借款协议》，约定被告向原告借款人民币11万元，用于支付其购买的位于北海市银海区银滩大道的“昊海·梧桐”3-1203号房产的首付款，并约定2015年9月17日前归还22000元，2016年9月17日前归还22000元,2017年9月17日前归还22000元，2018年9月17日前归还22000元，2019年9月17日前归还22000元。协议签订后，原告将11万元借款支付给被告，被告给原告出具一张收条。但被告并没有按约定归还借款给原告，虽经原告多次向被告催要。但被告不予归还，请求法院判如所请。 被告答辩意见原告答应被告买房可以给3个点的佣金，但未支付。涉案交付的房屋与样板间不同，房款的首付款一共14万多元，被告向开发商借了11万元，没有向原告借款，无需还款。 查明事实2014年9月17日，原告广西栢瑞房地产经纪有限公司（甲方，以下简称栢瑞公司）与被告冯佳媛（乙方）签订《借款协议》约定：乙方购买甲方代理销售的昊海·梧桐项目3-1203房产，建筑面积为70.21平方米，付款方式为按揭，总房款为466284元。鉴于乙方由于个人原因未能在签定《商品房买卖合同》时付清首付款，双方就乙方支付款达成下列补充协议：1.在《商品房买卖合同》签订时，乙方应支付给开发商首付款146284元，现乙方支付首付36284元，剩余首付款11万元由甲方代为支付。2.乙方承诺由甲方垫付的首付款按以下方式和时间进行支付：第一次还款2015.09.17，22000元；第二次还款2016.09.17，22000元；第三次还款2017.09.17，22000元；第四次还款2018.09.17，22000元；第五次还款2019.09.17，22000元。3.在此期间乙方将《房产证》交由甲方保管，待乙方还清甲方全部借款后，甲方退还乙方该套房屋《房产证》。乙方逾期偿还借款，每逾期一日，乙方按应偿还借款的1%按日向甲方支付违约金；逾期60日，乙方将该套房屋的使用权交由甲方出租，所得租金用于支付违约金及借款本金直至结清违约金及所有借款止（违约金计算至欠款还清时止）。同日，被告出具《收条》载明：今收到栢瑞公司借款11万元。次日，被告与北海昊海房地产开发有限公司（以下简称昊海公司）签订《商品房买卖合同》约定：昊海公司向被告出让银滩大道5号昊海·梧桐项目3-1203房产。同年11月12日，昊海公司收到被告通过银行转付的房款11万元。被告自认涉案房屋已交付，未向原告归还过借款。 另查明：原告于2010年6月10日经北海市工商行政管理局登记设立，经营范围为：商品房销售、代理；二手房销售、代理；房地产商品信息咨询服务；房地产营销策划（依法须经批准的项目，经相关部门批注后方可开展经营活动）。诉讼过程中，原告自认其公司自2013年起至今，代理销售昊海公司开发的昊海·梧桐项目房产1000多套，通过原告向买受人出借款项完成首付款交付的购房户30多户。原告曾在2013年至2015年期间向北海市海城区人民法院提起诉讼。因原。因原告住所地变更就购房人借贷纠纷在本院提起诉讼。 本院意见综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告栢瑞公司与被告冯佳媛签订的《借款协议》效力如何；2.被告冯佳媛应否向原告栢瑞公司还款并支付违约金。本院认为，第一，双方当事人于2014年9月17日签订《借款协议》，就原告代被告支付房屋首付款事宜达成了一致的意思表示，被告认可其首付款的部分是通过借款方式完成且已接受案涉房屋，而被告亦举证证实其代被告向昊海公司支付了房款11万元，故双方当事人形成了民间借贷关系。第二，原告未经批准，在长达数年的时间里，长期从事贷款业务，于2013年销售代理昊海·梧桐项目房产时起，向不特定的多户购房人发放贷款用于支付首付款，贷款对象众多，出借行为具有反复性、经常性和营业性。原告的行为，不仅严重影响国家房地产调控政策的贯彻落实，扰乱金融秩序和房地产市场的正常秩序，而且违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条关于未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得从事银行业金融机构的业务活动的规定。该规定直接关系国家金融管理秩序、金融安全和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定。金融业务活动属于国家特许经营业务，原告未经国务院银行业监督管理机构批准，超出其经营范围从事属于银行业金融机构的贷款业务活动，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条关于违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的合同无效的规定，案涉《借款协议》应认定无效。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条和第五十八条的规定，案涉《借款协议》自始没有法律约束力；因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应当将取得的已实际用于支付其购买案涉房屋首付款的借款11万元返还给原告 第四，因案涉《借款协议》无效，原告无权依约请求被告支付违约金。对于原告所受到的利息损失，双方当事人都有过错。鉴于被告实际占用了案涉借款用于支付其购房首付款，本院酌定其承担原告的部分利息损失。因案涉《借款协议》自始无效，被告应自2014年11月12日即原告向昊海公司支付案涉借款时就应当返还给原告，但结合原告参照协议的约定仅主张自2015年9月18日起计算的利息损失，故被告应向原告返还的利息应自2015年9月18日起分段计算至款项清偿之日止：1.自2015年9月18日起至2019年8月19日，以本金11万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2.自2019年8月20日起至清偿之日止，以本金11万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 判决主文一、被告冯佳媛应向原告广西栢瑞房地产经纪有限公司归还借款11万元及支付相应的利息（利息计算标准：1.自2015年9月18日起至2019年8月19日，以本金11万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2.自2019年8月20日起至清偿之日止，以本金11万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告广西栢瑞房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条 诉讼费案件受理费1916元，由原告广西栢瑞房地产经纪有限公司负担460元，被告冯佳媛负担1456元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 陈邕凌 二〇二〇年六月二十七日 法官助理 黄 雪 书 记 员 庞云云 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《中华人民共和国银行业监督管理法》 第十九条未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。