辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初487号原告（反诉被告）：锦州华府物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区洛阳路四段3—**。法定代表人：葛振林，经理。委托诉讼代理人：王巍，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李晓轩，北京涌章律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈彪，男，1975年11月24日出生，满族，无职业，住锦州市凌河区。原告(反诉被告)锦州华府物业管理有限公司与被告(反诉原告)陈彪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)锦州华府物业管理有限公司的委托诉讼代理人王巍、李晓轩，被告（反诉原告）陈彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)锦州华府物业管理有限公司向本院提出诉讼请求并对被告(反诉原告)陈彪反诉答辩称：1.判令被告立即支付2018年9月2日至2020年5月28日物业费及杂费共计人民币2319元；2.判令被告立即支付拖欠物业费及杂费利息共计人民币201元（自2018年9月2日起至实际缴清日为止）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为西班牙风情花园小区物业服务公司，2015年3月，原告与该小区建设单位锦州大兴建设集团有限公司达成前期物业服务合同，约定由原告依法为西班牙风情花园小区提供物业服务。其后被告拖欠物业费、电梯费、声控费未交。2019年3月及2019年4月，原告先后两次向被告房门粘贴催款律师函，没有得到回应。现原告基于以上事实及相关法律，诉至贵院，请贵院明查并判如诉请。反诉被告认为反诉原告的起诉与本诉并非相同的法律关系，不应当被认定成反诉。1.我公司在起诉前已经通过电话、短信、门上张贴催款函三次向反诉原告催缴物业费，完成了催要的程序，因此，应当判令反诉原告向我公司缴纳物业费。2.我公司与建设单位依法签订了前期物业服务合同，并且在其后为涉案小区提供了物业服务，有合法收取物业费的权利；3.反诉原告于2011年9月10日与小区的建设单位签订了代建房合同，建设单位于2015年4月1日向购房者交付房屋，反诉原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；4.反诉原告在反诉中声称不缴纳物业费就不给办理入住的说法与事实不符。反诉原告曾经向反诉被告缴纳过物业费，说明反诉原告已经以实际行动认可反诉被告有收取物业费的权利，反诉原告其后欠缴物业费的行为毫无道理。被告陈彪答辩并对原告提起反诉称，对原告提出的缴费截止日期不支持。理由如下：1.小区从2015年5月1日主体建成，直到2017年6月2日才在市住建局完成竣工备案，综合验收至今没有通过，不够入住条件。应该从2017年6月2日开始收费。我在2016年4月4日为了拿到钥匙的情况下办理了入住，2018年12月24日业委会通过召开业主大会解聘了华府物业，凌河区物业处核查后于2019年2月20日对其下达了撤离并交接的行政命令，新物业于2019年5月中标后难以入场。故应根据实际情况，判令原告返还从2015年5月1日至2017年6月2日竣工前的物业费，以维护消费者权益。另外，原告华府物业前期合同从2015年3月4日到2018年3月4日三年到期，并没有续签，已经属于超期服务，并且在2019年2月20日凌河区物业处已对其下达撤离及交接通知的行政命令后，原告继续非法收费，明显置法律于不顾，让业主毫无保障，请法院在收费节点上根据民意给予公判。反诉请求：1.判令反诉被告立即返还2015年5月1日至2017年6月2日前多收的物业费及电梯费。事实与理由：反诉原告为西班牙风情花园24—7号业主，因前期华府物业与大兴开发是一家，反诉原告在2016年4月4日办理入住手续时，被收取了2015年5月1日至2016年4月30日物业费及电梯费、声控灯费1968元。这期间反诉原告没有办理入住手续，更没有实际入住，应当在本案中立即返还。另外，反诉原告在收到传票时发现，反诉被告在诉状中提供的欠费金额计算出现错误，多算出465.3元。因华府物业服务与收费极不相适应，小区近似弃管，多次整改无效下，在2018年12月24日已被业主大会解聘，政府主管部门也于2019年2月20日对其下达撤离并交接通知。华府物业拒不撤离，并作出从2019年1月1日起，物业费电梯费都打六折的决定。所以反诉被告的收费资格和收费节点日期也不能确定。现反诉人基于以上事实及相关法律诉至贵院，请贵院明查，并判如诉请。本案当事人针对诉讼请求提交了物业管理委托协议书、收款收据、催缴通知照片等证据，以上证据经庭审质证及本院审查，予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年7月10日被告（反诉原告）陈彪与锦州大兴房地产开发有限公司签订《代建房合同》一份，被告购买西班牙风情花园小区住宅楼。2015年3月4日，锦州大兴房地产开发有限公司与原告(反诉被告)锦州华府物业管理有限公司签订“风情西班牙花园住宅小区物业管理委托协议书”一份，甲方将其开发的二十八栋楼房共2536户住宅楼及门市房等建筑物以及设备、设施、绿化、美化、亮化、道路、硬化面等，全部移交给乙方管理和为业主服务。被告（反诉原告）陈彪于2016年4月4日办理了风情西班牙小区24-7号，建筑面积114.41平方米房屋的入住手续，并于同日向锦州大兴建设集团有限公司交纳2016年4月4日至2017年4月3日的电梯及维护费900元，2015年5月1日至2016年4月30日物业费1374.12元。2016年8月26日，又交纳2016年5月1日至2017年4月30日物业费1236.71元。锦州大兴建设集团有限公司在收款收据上加盖财务印章。现反诉原告要求反诉被告返还上述费用。被告陈彪入住后，自2018年9月2日起未交纳物业费及电梯费。该小区的物业费收费标准为2018年每建筑平方米1元，2019年1月1日起每建筑平方米0.6元。风情西班牙小区自2018年7月20日经锦州市凌河区物业管理处备案成立业主委员会，业主委员会成立后，于2018年12月初经业主投票更换物业，并于同月底通知原告锦州华府物业管理有限公司解聘其服务资格，并办理交接手续。2019年2月20日锦州市凌河区物业管理处向锦州华府物业管理有限公司发出解聘物业服务资格的通知，后因原告未撤离，业主委员会于2019年8月向本院提起诉讼，要求本案原告停止物业服务，从该小区撤离，该案正在审理中。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为物业服务企业，与建设单位签订了前期物业服务合同，并对被告居住小区进行了管理，履行了服务义务，被告亦应按约履行足额交纳物业费的义务。该小区业主委员会于2018年底向原告下发解聘通知，双方因聘用、撤离问题产生矛盾，因上述问题正在另案处理中，本案仅对争议产生之前，原告有合法、明确资格收取物业费期间的费用进行调整，发生争议之后的费用待权利、义务明确后，可另行主张权利。原告未向本院提交电梯费的收费标准及计算依据，对该费用不予调整。关于原告按照年利率5%主张的利息问题，无法律依据，不予支持。反诉原告陈彪与2016年4月4日入住房屋时所交纳的物业费、电梯费等费用的收取人为锦州大兴建设集团有限公司，并非本案反诉被告，故其向反诉被告锦州华府物业管理有限公司主张返还，属于主体不适格，本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告陈彪于本判决生效后10日内给付原告锦州华府物业管理有限公司2018年9月2日至2018年12月31日拖欠的物业服务费457.64元；二、驳回原告锦州华府物业管理有限公司其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告陈彪的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，原告锦州华府物业管理有限公司与被告陈彪各负担12.5元；反诉案件受理费25元，由反诉原告陈彪负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  白兰二〇二〇年六月十日书记员  林琳