四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1421民初1846号 原告：乐山市永嘉物业管理有限公司，住乐山市市中区柏杨西路永兴一品**楼****，统一社会信用代码91511100692262019W。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓赋刚，仁寿县海洋法律服务所法律工作者。 被告：万春英，女，1971年1月5日出生，汉族，住四，住四川省遂宁市船山区div> 委托诉讼代理人：熊海洋（母子关系），男，2000年8月4日出生，汉族。 原告乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业）与被告万春英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永嘉物业的委托诉讼代理人邓赋刚，被告万春英及其委托诉讼代理人熊海洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永嘉物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物管费2911元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月21日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告按协议约定履行了自已的义务。被告于2018年11月1日至2020年10月31日期间拖欠原告物业服务费未交。被告房屋面积80.86平方米，每平方米服务费1.5元。原告多次催缴无果。原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判如所请。 被告万春英辩称：1、东方欧城业主委员会依法成立并通过业主大会表决重聘新的物业公司。原告前期物业依法自行终止，后业主委员会依法召开业主大会并经过三分之二业主同意选聘新物业，于2018年12月31日与金豪力物业公司签订物业服务协议。答辩人与原告自2018年11月1日至今不存在任何合同关系。2、答辩人不认可原告永嘉物业提供了物业服务，事实上东方欧城小区物业管理服务的相关设施、设备长期被原告非法占据，导致业主新聘物业公司无法入场履职，并且小区环境卫生堪忧，秩序混乱，多次发生入室盗窃，车辆盗窃等案件。3、原告在收取物业费时不提供物业收费任何收据或发票，答辩人的相关利益得不到保证并且原告方收费不合理。恳请人民法院驳回原告诉讼请求。 本院经过审理认定事实如下：2015年10月21日被告万春英与案外人四川省永兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告万春英购买位于仁寿县房屋。该房屋建筑面积80.86平方米,系电梯公寓。2015年10月21日被告万春英与原告永嘉物业签订《前期物业管理服务协议》。约定前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生等做了相应约定；约定物业服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元／月／㎡；并约定每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；同时约定业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1.00元交违约金。后原告依约为被告提供物业管理服务工作至今。2018年11月1日至2020年10月31日被告应交纳的物业管理服务费为2911元（80.86ｍ2×1.50元／月×24个月）。2020年5月7日，原告以被告未按约定交纳物管费为由，具状诉来本院，提出上述诉讼请求。庭审中原告自愿放弃违约金。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇东方欧城小区选举成立了“仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会”。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告的营业执照复印件，被告的身份信息复印件，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》复印件，商品房买卖合同复印件，物业服务费缴纳通知单原件4张，2019年6月16日仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》；被告提供的小区照片、视频，小区成立业主委员会的相关材料，联名通知书、情况说明、通知、承诺书、投标函等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。原告依约为被告所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了合同义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，被告应当积极配合原告的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费，对原告在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。原、被告双方在《前期物业管理服务协议》约定每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收），第一年的计算时间是自开发单位通知交房之日始。每一年度具体支付物业服务费时间是不确定的，被告可以在每一个交费年度任意时间交纳，故原告主张被告支付2018年11月1日至2019年10月31日年度物业服务费1455元的请求本院予以支持；原告主张被告支付2019年11月1日至2020年10月31日年度物业服务费1455元的请求本院不予以支持。 关于被告辩称小区业主委员成立后，选聘了新的物业服务公司，与原告的前期物业协议终止，原、被告不存在任何合同关系，不认可原告在提供服务。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定原告前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。东方欧城小区虽然成立了业主委员会，但被告未提供证据证明与新物业管理企业签订了《物业管理服务合同》和原告终止了前期物业服务合同。原告至今一直在为被告居住小区提供物业管理服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告万春英以不认可原告永嘉物业提供的物业服务抗辩，本院不予支持。 关于被告辩称原告永嘉物业提供的物业服务不符合合同约定的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，被告如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。被告万春英以此拒交纳物业费的辩解理由不能成立，本院不予采信。 关于被告辩称原告在收取物业费时不提供物业收费任何正式收据或发票的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告万春英未证明其反驳被告永嘉物业诉讼请求所依据的事实，应承担相应的法律后果。故对被告万春英的抗辩理由不予支持。 关于被告辩称原告收费不合理的问题。被告万春英提交了承诺书、投标函，以此拟证明原告永嘉物业收费不合理。本院认为，被告万春英与原告永嘉物业签订《前期物业管理服务协议》约定物业服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡，被告提交的承诺书系四川省永兴房地产开发有限公司出具的，与本案没有关联性。故对被告万春英辩称的原、被告双方收费标准本院不予以支持。 本院希望原、被告双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；原告主动积极与被告沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，原告要加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告万春英于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司物业管理费1455元； 二、驳回原告乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计25元，由被告万春英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  刘健超 二〇二〇年六月四日 书记员  伍 卫