广东省封开县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1225民初422号 原告：孔德欢，男，汉族，1996年11月14日出生，住广东省封开县**************。公民身份证码:441************03X。 委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志伟，广东万**海天律师事务所律师。 被告：封开县恒业房地产发展有限公司，住所地：封开县*******(县车站对面室内)。统一社会信用代码：914***********783G。 法定代表人：雷某1。 委托诉讼代理人：邓敏娜，该公司总经理助理。 原告孔德欢诉被告封开县恒业房地产发展有限公司（以下简称恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔德欢的委托诉讼代理人黄彦斌、张志伟，被告恒业公司的委托诉讼代理人邓敏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔德欢向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条无效；2.判令被告自2017年6月9日起至被告取得建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付给原告使用之日止，以343934元为基数，按照日万分之一的标准计算向原告支付逾期交房违约金(其中从2017年6月9日至2020年5月20日止的违约金为37007.3元)；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告将第2项诉讼请求变更为判令被告自2018年2月1日起至被告取得建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付给原告使用之日止，以343934元为基数，按照日万分之一的标准计算向原告支付逾期交房违约金(其中从2018年2月1日起至2020年5月20日止的违约金为28856.06元)。 事实与理由：2017年10月12日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：原告拟购买被告开发的位于封开县**********************，该房屋为预售商品房。购房总价为人民币343934元，付款方式为银行按揭，其中，签订本合同时，买受人已支付首期款103934元，余款240000元办理银行按揭。与此同时，合同第十一条约定，出卖人应当在2017年6月8日前向买受人交付商品房。否则，出卖人应当自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。此外，《商品房买卖合同(预售)》还约定了其他内容。上述《商品房买卖合同(预售)》签订后，原告即依约向被告支付购房款。然而，被告却未能按照合同约定的期限将符合合同约定条件的房屋交付给原告使用。被告逾期交房的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 被告恒业公司辩称：导致被答辩人未能如期将涉案房屋交付给答辩人是多因一果。为尽快完成工程将房屋交付给答辩人，当地政府曾多次组织答辩人、被答辩人、施工方和投资方协调。答辩人正在采取相关措施完善。答辩人对被答辩人的诉求的意见是：1.根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第三款约定，违约金应从足额支付购房款后开始计算，据此，本案的违约金应从2018年5月29日起算。2.根据该补充协议第五条第4项有关交房前如遇台风和达到中雨以上影响施工的，交楼日期相应顺延的约定，交楼前发生台风和达中雨以上的时间应在违约时间中扣减。3.从2020年2月9日至2020年5月4日止，因受疫情影响施工，该段时间应在违约时间中扣减。4.根据该补充协议第五条第2项的约定，答辩人在本案中给被答辩人承担违约责任所赔偿的违约金不得超过涉案总房价的1%即3439.34元。 本院根据当事人提供的证据，经质证认定事实如下：被告恒业公司是封开县************堤领秀楼盘的开发商。被告恒业公司在与原告孔德欢签订《商品房买卖合同(预售)》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对涉案房屋依法具有预售资格。 2017年10月12日，原告孔德欢（买受人）与被告恒业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：孔德欢以343934元购买恒业公司位于江口镇河堤二路138号西堤领秀A2栋702房。合同第七条付款方式及期限约定：买受人在签订本合同前向出卖人支付首期款103934元，余下的购房款240000元整由买受人向银行按揭支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.0075%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。附件四第1条约定：1.对本合同中贷款方式付款的相关约定进行明确为：买受人通过贷款方式支付房款的，应在签订本合同的当日提供申请贷款所需资料，并在签订本合同后7日内到贷款机构签订按揭贷款合同并办妥按揭贷款、不动产抵押的全部手续(其办理按揭贷款的手续费用、不动产抵押的他项登记费及相关费用概由买受人自行承担)，否则视为买受人违约，出卖人有权收取相当于认购定金数额的违约金；买受人逾期超过20日未办妥贷款手续且相应房款(按揭款)汇入出卖人帐户的，视为买受人根本违约……。同日，原、被告双方还签订了《商品房买卖补充协议》，其中第四条关于交房的约定（对本合同第九条、第十一条的补充）：3.买受人未按照本合同约定支付房款（包括未付清首付款或按揭款、未办妥银行按揭贷款及银行审批手续、银行按揭欠款等）、违约金（如有）、物业维修资金、代办证费用及其他费用，出卖人有权顺延办理房屋交付手续时间（不视为延期交房），并无需另行通知买受人。第五条关于出卖人逾期交房的约定（对本合同第十条、第十二条的补充）：2.双方同意对本合同第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为：买受人同意出卖人在约定的交房之日起三个月内安排将购买之物业交付买受人使用，不视为出卖人违约。出卖人逾期交房时，买受人同意不退房，本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金，违约金总额不超过总房价的1%。4.买受人同意在出现以下不可抗力情形之一时，交楼日期按照影响时间相应顺延，不视为逾期交付：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、台风和其他自然灾害；……(3)气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；原、被告在履行合同中，原告于2017年10月12日前给被告支付首期款103943元。2017年10月31日，孔德欢与中国建设银行股份有限公司封开县支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。2018年5月29日，中国建设银行股份有限公司封开支公司将按揭款240000元支付给了被告。被告至今未能将涉案房屋交付给原告。 另查明，根据广东省封开县气象台提供的《气象实况证明》记载，原、被告从2017年10月12日签订合同之日起至2018年5月29日期间发生台风天数为1天，日降雨量达中雨以上级别天数为14天，二共15天。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。需解决的焦点是： 一、原告请求判令原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条无效应否支持问题。1.原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》（除第五条第2项外），是双方当事人真实意思表示，没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的合同（协议），具有法律的约束力。至于原告诉请《商品房买卖合同补充协议》第五条第1项、第3项和第4项无效问题，因理据不足，本院不予支持。2.根据系列原告提供的合同（协议），之间除买受人的信息、房号、价款和签订的时间不同外，其他均是相同的事实，说明被告对该合同和协议是其预先拟定，且重复使用的事实，这依法属于格式合同（协议）。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》第十二条对出卖人在违约的情况下，约定了出卖人承担的违约责任是从违约次日起至履行交付符合质量要求的房屋给买受人之日止，以全部房价款按日万分之一给买受人支付违约金，即违约责任的大小按违约的时间长短来确定。而《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项约定“……出卖人逾期交房时，买受人同意不退房，本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，违约金总额不超过总房价的1%”，即对被告承担的违约责任作不超过总房价款的1%的封顶预约。根据出卖人未依约将涉案房屋交付给原告的时间至今已逾3年多的事实，对比上述两条款的约定，《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，明显存在减轻出卖人承担违约责任幅度和减少买受人依约所得到的合法收益。同时，由于该补充协议是被告提供的格式条款，根据出卖人与买受人在签订该条款时，出卖人对限制其责任的条款内容没有向买受人履行告知义务的事实，对此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”和第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，本院对原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，认定无效。据此，被告辩称提出其承担的违约责任，依照《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，不得超过涉案总房价的1%即3439.34元的主张，本院不予采纳。 二、原告请求被告从2018年2月1日起至被告按合同要求给其交付涉案房屋之日止，以总房价为基数，按日万分之一给其支付逾期交房违约金，应如何处理问题。 1.关于被告违约起始时间的确定问题。根据合同第十一条约定，被告本应于2018年1月31日将涉案房屋按质交付给原告；根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第1条的约定，原告应自合同签订之日起20日支付全部购房款给被告；根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第3项约定，买受人逾期给出卖人支付房款的，出卖人有权顺延办理房屋交付时间及根据中国建设银行股份有限公司封开支公司于2018年5月29日将按揭款240000元支付给被告的事实，本院确认被告的违约的起始时间为从银行将按揭款支付给被告的次日起，即2018年5月30日。同时，由于被告于2018年5月29日直至今二年多仍然未能将房屋交付给原告，其行为已构成违约，依约被告应从违约之日即2018年5月30日起至按合同要求将涉案房屋交付给原告之日止，以全部购房款按日万分之一计算给原告支付违约金，但由于被告何时才能将涉案房屋交付原告无法确定，从而致使本院无法判决确定被告对尚未发生的违约部分责任应何时给原告支付。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，本院在本案中只对被告计至2020年5月20日止事实清楚部分的违约责任作处理，而对原告请求被告从2020年5月21日起至被告履行交房义务之日止尚未明确部分的违约责任不作处理，但原告可待实际发生时，另行主张权利解决。 2.被告从违约之日即2018年5月30日起至2020年5月20日止应如何承担违约责任问题。根据被告从2018年5月30日至2020年5月20日逾期交房时间共计722天的事实和广东省封开县气象台提供的《气象实况证明》记载2017年10月12日至2018年5月29日期间扣除台风和日降雨量达中雨重叠后，台风和日降雨量达中雨以上级别共为15天的事实，和根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第4项关于施工期间遭遇的台风和中雨以上天气交楼时间相应顺延的约定，本院确认被告在2020年5月20日前违约的时间为707天（722天-15天）。同时根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条有关违约金以全部房价款为基数，按日万分之一标准计赔的约定，本院确认被告计至2020年5月20日止应给原告支付的违约金为24316.13元（343934元×1‱×707天）。至于被告辩称其的违约时间应扣减自2018年5月30日后因台风、中雨以上天气的时间和2020年2月9日至2020年5月4日期间因新冠疫情影响导致停工的时间的主张，因上述情形是被告延迟履行义务后发生的，对此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下： 一、确认原告孔德欢与封开县恒业房地产发展有限公司于2017年10月12日签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项无效。 二、被告封开县恒业房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内给原告孔德欢支付计至2020年5月20日止逾期交房的违约金24316.13元。 三、驳回原告孔德欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费725.18元，减半收取362.59元，由原告孔德欢负担124.59元，被告封开县恒业房地产发展有限公司负担238元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审 判 员 卢海金 二〇二〇年六月三十日 法官助理 李小玲 书 记 员 翟金均