重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初1329号 原告：重庆凯宝伦金属材料有限公司，住所地重庆市九龙坡区。 法定代表人：顾秀英，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡朝万，重庆政远律师事务所律师，特别授权。 被告：陈波，男，1972年12月6日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：张钰，重庆捷讯律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：罗之华，重庆捷讯律师事务所律师，特别授权。 原告重庆凯宝伦金属材料有限公司（以下简称“凯宝伦公司”）与陈波租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法由审判员李成杨适用简易程序独任审判,于同年5月27日、6月17日公开开庭进行了审理，原告凯宝伦公司的委托诉讼代理人胡朝万，被告陈波的委托诉讼代理人张钰、罗之华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯宝伦公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈波支付凯宝伦公司土地占用费104万元（2017年11月2日至2019年2月底，共计15个月，每月8万元）；2.判令陈波支付凯宝伦公司违约金及其他经济损失20万元；3.诉讼费用由陈波负担。事实及理由：2011年4月8日，凯宝伦公司将位于大渡口区建胜镇建路村（房产证2009字第000**号）约70亩地块租赁给席建平、李海、陈波等人作为货运、物流市场使用。2017年10月25日，席建平、李海撤离了土地，但陈波仍然租赁、使用该土地。经计算，从2017年12月1日至2019年2月底，陈波应支付120万元（每月8万元，共计15个月）的租金，已经支付了16万元，余下104万元没有支付。凯宝伦公司为维护自身的合法权益，向本院起诉，望判如诉请。 陈波辩称，1.凯宝伦公司不是涉案土地的合法所有权人或使用人，在凯宝伦公司诉请的租赁期限内没有相应的租赁权利；2.凯宝伦公司在事实和理由中自述将涉案土地租给了席建平、李海等人，本案的被告应包含以上二人；3.陈波于2017年11月15日左右已陆续撤离涉案土地；4.凯宝伦公司在诉状中自述其将约70亩的涉案土地出租给陈波，但据陈波了解，涉案土地长期存在其他租户，凯宝伦公司的诉求及事实和理由与真实情况不符。 本院经审理认定事实如下：2010年3月31日，重庆市地产集团（出租方、甲方）与凯宝伦公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于建胜镇建路村203.66亩土地（房地证2009字第000**号），租赁期限自2010年3月31日起至2013年6月30日止，租金实行按年支付制，租金标准为每年2000元/亩，每年租金为40.732万元。 2015年6月16日，重庆大宅资产经营管理有限公司（甲方，现更名为重庆市渝地资产经营管理有限公司，以下简称渝地公司）与凯宝伦公司（乙方）就乙方承租甲方受托管理的储备地块上的临时土地事宜签订《临时土地租赁合同》，主要约定：1.临时土地位于重庆市大渡口区建胜镇建路村（房地证2009字第000**号）储备地块上；2.面积117亩；3.租赁期限为一年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止；4.乙方承诺，租赁甲方土地仅作临时仓储堆码场；5.租金标准人民币8000元/亩/年，年租金936000元。 2011年4月8日，凯宝伦公司与案外人席建平、李海签订《场地合作合同》，主要约定：1.甲方提供的储备地块位于建胜镇建路村（房地证2009字第000**号），地块面积约为70亩，实际面积以双方共同测量的为准，该证号下地块后续可用于合作的土地，乙方享有优先权；2.甲方同意乙方将其作为货运、物流市场使用，甲方同意乙方搭建临时用房，但甲方不做任何赔偿；3.双方合作期限为三年，甲方将提供一个月时间作为乙方前期准备工作时间，即自乙方正式接受土地之日起顺延一个月后开始计取合作金；4.该宗地块合作金标准按30000元/亩/年计算，年合作金合计约为2100000元。 2015年12月19日，重庆杰虎物流有限公司（甲方、出租方）与陈波（乙方、承租方）签订《重庆杰虎物流租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于重庆市大渡口区的空场地租给乙方使用，土地为1300平方米；2.乙方承租该房屋的用途为自建门面、转租给物流及其他承租者使用与甲方无关，乙方转租出去的安全事故由乙方自行负责，与甲方无关；3.租赁期限为2016年4月20日至2018年4月19日止；4.租赁面积按门面实际建筑面积计算，每月租金共计14300元（以上价格均不含税金），上述租金不含乙方向甲方缴纳的水、电费及其他费用；5.租金自合同签订之日起一次性缴纳半年的租金85800元，后续租金按房屋租赁费对应期限起始日提前30日缴纳。甲方处有席建平、彭晓红的签字和重庆杰虎物流有限公司的印章，乙方处有陈波签字。 还查明，自2018年1月起至2019年3月24日止，经办人“覃”出具了21张《收据》，其中：收取陈波电费的收据共计9张，对应的收费期间是2017年12月至2019年1月13日；收取陈波水费的收据共计13张，对应的收费期间是2017年12月至2019年3月24日。陈波支付水电费的方式包括现金支付和银行转账。其中，2018年7月5日-2018年12月17日，陈波向吴毅转账6笔，共计132324元。陈波向吴毅转账的该6笔金额与经办人“覃”出具的对应月份的《收据》上载明的电费（水费）金额相符，具体如下表：                            陈波向吴毅转账的日期                       陈波向吴毅             转账的金额                       《收据》载明的对应月份的             电费（水费）金额                               2018.7.5                       19260元                       2018年6月份电费18816元、水费444元，小计19260元                               2018.8.10                       24360元                       2018年7月份电费24360元                               2018.9.4                       25368元                       2018年8月份电费25368元                               2018.10.9                       25872元                       2018年9月份电费25872元                               2018.11.10                       21840元                       2018年10月份电费21840元                               2018.12.17                       15624元                       2018年11月份电费15624元                另查明，根据陈波与吴毅之间的微信聊天记录，陈波在2018年期间多次向吴毅转款，包括土地使用费及上述提及的水费、电费。其中，2018年4月7日，陈波发送文字“吴总，卡号还不发过来呀，我好把钱转给你，过几天又怕把钱抓起用了，你要又没得”；2018年4月7日，陈波发送了一张转款截图，并发送文字“转了2次，共计10万元”；2018年6月4日，陈波发送一张转款截图，并发送文字“吴总，这是外面坝子的使用费，已转，请查收”；2018年7月5日，陈波发送一张转款截图，并发送文字“停车场陈波6月份水电费已转”；2018年8月10日，陈波发送一张转账截图，并发送文字“吴总，7月份的电费已转”；2018年9月4日，陈波发送一张转款截图，并发送文字“8月份电费已转”；2018年10月9日，陈波发送一张收据图片及转账截图给吴毅；2018年11月10日，陈波发送两张转账截图给吴毅，并发送文字“10月份电费已转”；2018年12月17日，陈波发送一张转款截图给吴毅。2018年6月4日，陈波通过手机银行向吴毅转账60000元。 又查明，2017年10月26日，大渡口区建胜镇人民政府发布《关于对重庆市地产集团储备地建胜镇区域违法建筑断水断电的公告》，公告的主要内容为：我单位将对重庆市地产集团储备地建胜镇区域违法建筑进行查处，按照相关法律法规于11月15日对所有违法建筑断水断电，请所有租赁业主于11月15日前自行搬离，对搭建的违法建筑自行拆除。 2017年11月3日，渝地公司向凯宝伦公司发出《关于限期拆除违法建筑的函》，该函件主要载明：贵司于2015年7月1日起临时租赁我司大渡口建路村用作临时仓储堆码场。建胜镇政府检查时发现该地块修建的20处彩钢、砖混结构建筑，未经规划审批，属违法建筑，据执法人员估算，违法建筑61437.39平方米。现我司要求贵司于11月15日之前自行拆除违法建筑。 2018年7月3日，渝地公司向凯宝伦公司发出《关于收回土地的函》，该函件主要内容为：因地产集团要求收回土地，请贵司在2018年7月31日前内将地块清理干净并交还我司，同时请贵司向我司缴清2018年1月1日起至撤场之日的费用。 再查明，渝地公司诉凯宝伦公司土地租赁合同纠纷一案于2018年11月29日立案受理后，本院于2018年12月29日作出（2018）渝0104民初6462号民事判决书，后因凯宝伦公司未按照（2018）渝0104民初6462号民事判决书履行法律义务，渝地公司向本院申请强制执行凯宝伦公司自2019年1月1日起至2019年3月21日的土地占用费205150元及案件受理费6190元。上述法律文书能确认以下事实：1.自2015年6月16日起至2018年7月18日止，渝地公司与凯宝伦公司之间存在租赁合同关系；2.凯宝伦公司已经支付渝地公司自2015年6月16日起至2018年12月31日期间的租金（土地占用费）；3.凯宝伦公司已经支付渝地公司自2019年1月1日起至2019年3月21日的土地占用费。 庭审中，凯宝伦公司申请了证人出庭作证，分别为覃仁体、向华、吴毅、李智勇、陈希根、向华。 覃仁体系凯宝伦公司员工，职务为门卫，同时管理涉案土地的水电工作，至本案第一次开庭时仍在涉案土地工作。覃仁体陈述，2012年、2013年陈波向席建平、李海租赁了案涉土地，席建平、李海于2017年10月到11月10号左右搬离，陈波于2019年3月24日搬离土地，陈波搬离时有录像。 吴毅系凯宝伦公司的员工。吴毅陈述，陈波在2019年3月24日搬离土地，使用土地的面积包含原来与席建平、李海签订的租赁合同中的面积，加上外面的8000多平方米；陈波支付了16万的租金。 李智勇系渝地公司资产部的员工，因渝地公司要求在2018年底收回土地，所以李智勇会去涉案土地进行催收。李智勇陈述，涉案土地的最后一家租户是陈波，从事废旧物品收购；陈波于2019年3月底搬离，地块清理完毕我们才能与凯宝伦公司完成收地手续。 陈希根系渝地公司土地管护部的员工。陈希根陈述，涉案土地以前由该公司资产部在管理，土地管护部于2018年9月28日介入管理；我们介入后就催促场地上未搬离的尽快搬离，当时就是收废品那一块；陈希根与资产部人员交接时在涉案土地拍摄了现场视频，视频是完整的。庭审中当庭播放了证人陈希根拍摄的关于涉案土地的视频，视频中能看到涉案土地上堆放有大量废旧钢材物资等。 庭审中，双方确认以下事实：1.陈波通过转账方式向吴毅支付160000元；2.陈波与杰虎公司的租赁关系存续期间，陈波未向杰虎公司支付租金。 以上事实，有双方当事人陈述、《土地租赁合同》、《临时场地租赁合同》、《场地合作合同》、照片6张及视频（拍摄于2018年9月-10月）、陈波缴纳水电费的收据及支付回单、支付占用费的回单、（2018）渝0104民初6462号民事判决书、（2019）渝0104执998号执行通知书及结案通知书、《关于对重庆市地产集团储备地建胜镇区域违法建筑断水断电的公告》、《关于限期拆除违法建筑的函》、《关于收回土地的函》、陈波与吴毅的聊天记录6页等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 对于双方争议的问题，本院评判如下： 一、凯宝伦公司与陈波是否形成租赁关系。 本案中，凯宝伦公司对涉案土地具有使用权，陈波存在占用涉案土地的事实，且双方对涉案土地的租赁行为达成了一致的意思表示，故双方虽未签订书面合同，但形成了事实租赁关系。 第一、凯宝伦公司对涉案土地具有使用权。凯宝伦公司对涉案土地的使用权已经本院生效法律文书确认，凯宝伦公司已经支付自2015年6月16日至2019年3月21日的租金（土地占用费），故凯宝伦公司享有该时间段内对涉案土地的使用权。 第二、陈波对涉案土地具有占用事实。陈波于2016年4月20日与杰虎公司签订租赁合同后，在2017年11月左右因政策原因，双方的合同解除并终止。陈波与杰虎公司的合同终止后，陈波并未实际搬离租赁场地，陈波向凯宝伦公司工作人员吴毅支付了2017年12月至2019年2月的水电费，支付金额、转账日期和陈波与吴毅的聊天内容均相符，可以证明陈波对涉案土地存在占用的事实。陈波辩称其已于2017年11月15日左右搬离涉案土地的答辩意见本院不予采纳。 第三、凯宝伦公司与陈波就涉案土地的租赁行为有一致的意思表示。根据陈波与吴毅的聊天内容，陈波提及“外面坝子的使用费”等字眼，由此双方就涉案土地有出租的意思表示。 综上，凯宝伦公司举示了一系列证据，包括陈波与吴毅之间的微信聊天内容、陈波向吴毅转款的转账记录、陈波缴纳水电费的票据以及多名证人证言，已经形成完整的证据链，凯宝伦公司与陈波之间形成事实租赁关系。吴毅系凯宝伦公司员工，吴毅向陈波收取水电费及土地占用费的行为应该视为凯宝伦公司的行为，陈波辩称其与吴毅之间的转账行为是基于其他法律关系，但陈波并未举证予以证明，对该答辩意见本院不予采纳。 二、陈波是否应支付土地占用费？应支付的土地占用费金额是多少？ 凯宝伦公司享有对涉案土地自2015年6月16日至2019年3月21日期间的使用权，陈波在2017年12月至2019年2月占用了涉案土地，凯宝伦公司对涉案土地的使用权权利时间覆盖了陈波占用土地的时间，凯宝伦公司有权要求陈波支付相应时间段内的土地占用费。 关于土地占用费的金额。陈波分别于2018年4月7日、2018年6月4日向凯宝伦公司转账10万元和6万元，双方未能就该两笔转款对应的租赁面积和租赁期间达成一致意见。凯宝伦主张的租金标准为80000元/月（10元/㎡/月*租赁面积8000㎡），但陈波不予认可，且凯宝伦公司举示的涉案土地的视频以及证人证言均不能证明其占用面积，更无法证明租金标准。故本院以陈波在庭审中自认的租赁面积及租金标准予以确认，陈波与杰虎公司签订的租赁合同中约定的租赁面积为1300平方米，租金标准为14300元/月，故自2017年12月至2019年2月，共计15个月，陈波共计应支付占用费214500元。关于陈波向吴毅转账160000元的性质。据凯宝伦公司提供的视频，陈波除与杰虎公司签订的租赁合同中约定的租赁面积1300平方米以外，另有占用凯宝伦公司场地的情形，且远不止1300平方米，结合陈波微信记录“吴总，这是外面坝子的使用费，已转，请查收”，本院认定该160000元系支付1300平方米以外的场地占用费，故在本案中不予抵扣。 三、凯宝伦公司主张的违约金及其他经济损失是否有法律依据？ 凯宝伦公司与陈波形成的是事实租赁合同关系，双方并未约定违约金条款，故本院对凯宝伦公司主张的违约金请求，不予支持。 关于凯宝伦公司主张的其他经济损失。凯宝伦公司主张的其他经济损失是因延迟交还涉案土地向渝地公司支付的土地占用费，据凯宝伦公司自认，2019年3月亦有洗车场占用涉案场地，虽与陈波占用场地非同一位置，但可推断陈波占用场地并非造成凯宝伦公司迟延交地的唯一原因，该20余万元损失应予分担。本院酌情支持陈波向凯宝伦公司赔偿损失100000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款规定，判决如下： 一、陈波于本判决生效之日起三日内支付重庆凯宝伦金属材料有限公司土地占用费214500元； 二、陈波于本判决生效之日起三日内赔偿重庆凯宝伦金属材料有限公司经济损失100000元； 三、驳回重庆凯宝伦金属材料有限公司的其他诉讼请求。 如被告陈波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案受理费减半收取计7980元（重庆凯宝伦金属材料有限公司已预缴15960元）由重庆凯宝伦金属材料有限公司负担4971元，陈波负担3009元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 李成杨 二〇二〇年六月十日 法官助理 陶知春 书 记 员 李国茜