广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4539号上诉人（原审被告）：冯东，男，汉族，1977年12月12日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告）：甘承珍，女，汉族，1978年11月16日出生，住四川省洪雅县。被上诉人（原审原告）：广州锦日物业服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：张巨涛，该公司员工。上诉人冯东、甘承珍因与被上诉人广州锦日物业服务有限公司（下称锦日公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28692号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人冯东、甘承珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案移送佛山市中级人民法院处理。事实和理由：一、案涉房屋因出现严重建筑质量问题至今未能维修完工，导致至今未能交楼的事实。二、案涉房屋因严重建筑质量问题从2016年6月至今曾有多次多处维修的事实。三、锦日公司与案涉房屋建设单位同属同一集团公司，锦日公司一直代表建设单位出面与辖区内全体业主交流并接纳业主所反愦的房屋质量问题，此系公认事实。四、锦日公司未能尽责及时传达冯东、甘承珍期间多次所反馈的房屋质量问题并督促建设单位及时维修完成，导致此案涉房屋至今仍处于维修状态。五、因锦日公司以上过失给冯东、甘承珍造成了长久生活困扰和极大经济损失。锦日公司对此负有不可推卸责任。被上诉人锦日公司答辩称，一、本案为物业服务合同纠纷，冯东、甘承珍主张的房屋质量问题纠纷属另一个法律关系，与本案无关。二、如冯东、甘承珍认为案涉物业存在质量问题，可另行向责任方提出主张，与责任方另行解决。锦日公司是为案涉物业提供物业服务，具有独立法人资格的企业，与冯东、甘承珍主张的房屋质量纠纷无关。锦日公司代为传达信息并不因此成为责任方，冯东、甘承珍不能以与锦日公司无关的房屋质量问题为由拒付物业管理费和相应违约金。三、冯东、甘承珍与出卖人签订的《商品房买卖合同》约定由锦日公司提供物业服务，冯东、甘承珍应接受并遵守出卖人与锦日公司签订的《前期物业服务合同》，案涉物业建设单位与锦日公司签订的《前期物业服务合同》已经备案，且事实上，锦日公司亦按该合同约定提供物业服务，冯东、甘承珍与锦日公司之间存在物业服务合同关系，冯东、甘承珍无任何理据拒绝支付物业管理费和相应违约金。四、冯东、甘承珍所称未办理收楼手续不能成为拒付物业费和违约金的理由。依据《前期物业服务协议》约定，冯东、甘承珍应从出卖人通知的收楼日期起交纳物业服务费。锦日公司向一审法院提出诉讼请求：1.冯东、甘承珍向锦日公司支付2016年6月至2020年1月的物业管理费（2016年6月为1302.92元，其余每月均按4.60元/月/平方米×386.24平方米计算为1776.70元）及滞纳金（以每月应缴纳的物业管理费为本金从次月5日起至实际清偿之日止按每日千分之一计算）；2.冯东、甘承珍负担案件诉讼费用。一审法院查明：位于佛山市南海区狮山镇某号的权属人为冯东、甘承珍，房屋建筑面积386.24平方米。2016年3月29日，某房地产发展有限公司（出卖人）与冯东、甘承珍（买受人）签订《商品房买卖合同》，其中第三条约定了买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由锦日公司提供物业管理服务，买受人须接受并遵守出卖人与锦日公司签订的《前期物业服务合同》。2017年11月1日，某房地产发展有限公司、某房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与锦日公司（乙方）签订《佛山市前期物业服务委托合同》，其中约定物业服务费用为：独栋低密度住宅5.6元/月/平方米，联排低密度住宅4.6元/月/平方米，双拼低密度住宅5.0元/月/平方米，高层住宅3.2元/月/平方米；物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应在每月5日前缴纳；本合同期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。该合同已办理前期物业服务合同备案。经某房管所于2015年4月7日备案的《前期物业服务协议》（甲方为业主，乙方为锦日公司）第8.1.2条约定：物业服务费收费标准为华仕半山住宅每月每平方米5.90元；第8.3.1条约定：“首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算；如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费……”；第8.3.2条约定：“甲方须按本协议约定缴交物业服务费。乙方每月5日起征收上月欠缴款项所产生的延期违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付延期违约金。”某房管所出具的《物业服务企业项目登记备案证明》显示，锦日公司位于广东省佛山市南海某项目已于2015年4月7日在该房管部门办理物业服务项目登记备案手续，项目经理为王某，续期物业服务委托合同期限为2017年11月1日至该小区业主委员会委员代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止。一审法院认为，案件为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉物业的建设单位与锦日公司签订了前期物业服务委托合同并经备案，冯东、甘承珍作为案涉物业的业主，该合同对其具有约束力。锦日公司为冯东、甘承珍所在小区提供物业服务至今，双方形成事实上的物业服务合同关系，冯东、甘承珍应履行合同义务。冯东以其未签署物业服务协议为由抗辩，法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”冯东现以因房屋存在质量问题而未收楼、未享受物业服务为由抗辩，法院不予支持。冯东认为案涉物业存在质量问题可另行向责任方主张。依据《前期物业服务协议》的约定，冯东、甘承珍未办理收楼手续，故应从出卖人通知的收楼日期起交纳物业服务费。锦日公司主张冯东、甘承珍支付2016年6月至2020年1月的物业管理费（2016年6月为1302.92元，其余每月均按4.60元/月/平方米×386.24平方米计算为1776.70元），法院予以支持，经核算，物业管理费共计77701.02元。冯东、甘承珍未依约交纳物业管理费，应承担违约责任，锦日公司主张每月物业管理费的滞纳金按《前期物业服务协议》约定的违约金计算，该约定按日千分之一计算的标准过高，法院调整为按年利率24%计算违约金，且以每月物业管理费为上限。锦日公司的诉请超出法院核定范围的部分，法院不予支持。甘承珍经法院合法传唤没有到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、冯东、甘承珍应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年6月至2020年1月的物业管理费77701.02元及违约金（2016年6月物业管理费的违约金以1302.92元为本金从次月5日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，且以1302.92元为上限；2016年7月至2020年1月每月物业管理费的违约金均以1776.70元为本金，从次月5日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，且均以1776.70元为上限）予锦日公司；二、驳回锦日公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1227.73元，由冯东、甘承珍负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为冯东、甘承珍应否履行向锦日公司支付案涉物业服务费用的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，《广东省商品房买卖合同》第三条明确约定，冯东、甘承珍同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由案涉房产出卖人某房地产发展有限公司选聘锦日公司提供相关物业服务，冯东、甘承珍接受并遵守某房地产发展有限公司与锦日公司签订的《前期物业服务合同》。某房地产发展有限公司与锦日公司所签《前期物业服务协议》及《佛山市前期物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对作为案涉物业业主的冯东、甘承珍依法具有法律拘束力。现根据本案查明事实，某房地产发展有限公司已将案涉物业收楼通知书送达至冯东、甘承珍，锦日公司依据《前期物业服务协议》第8.3.1条之约定，要求冯东、甘承珍按《佛山市前期物业服务委托合同》约定的物业服务费用收取标准支付案涉物业自2016年6月至2020年1月产生的物业服务费用（2016年6月为1302.92元，其余每月均按4.60元/月/平方米×386.24平方米计算为1776.70元），并无不当，本院依法予以支持。冯东、甘承珍未在约定期限内向锦日公司支付物业服务费用，依法应承担相应违约责任。因《前期物业服务协议》关于逾期履行违约金的计算标准约定过高，一审法院判令冯东、甘承珍按年利率24%且以每月物业管理费为上限计付违约金，合理有据，本院依法予以维持。案外人某房地产发展有限公司与冯东、甘承珍之间系房屋买卖合同关系，与冯东、甘承珍于本案依法应承担的物业服务费用履行义务为不同的法律关系，冯东、甘承珍以案涉房产存在质量问题为由拒绝支付相应物业服务费用，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。冯东、甘承珍的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2455.47元，由上诉人冯东、甘承珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年六月二十三日法官助理 赵超琳书 记 员 肖玲玲