四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3934号 原告：蒋登碧，女，1973年10月4日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张瑶瑶，四川开山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严明亮，四川开山律师事务所律师。 被告：四川成功企业发展有限公司。住所地：四川省成都市成华区建设北路三段**********。 法定代表人：刘娜，公司经理。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 被告：四川金池房地产开发有限公司。住所。住所地：四川省成都市青羊区金阳路********div> 法定代表人：黄明炜，公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘懿萱，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪欢，四川元众律师事务所律师。 原告蒋登碧与被告四川成功企业发展有限公司（简称成功公司）、四川金池房地产开发有限公司（简称金池公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告蒋登碧的委托诉讼代理人张瑶瑶、严明亮，被告成功公司的委托诉讼代理人商洋，被告金池公司的委托诉讼代理人刘懿萱、陈雪欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋登碧向本院提出诉讼请求：1．判令成功公司、金池公司为蒋登碧办理不动产权证书并交付给蒋登碧；2．判令成功公司、金池公司承担逾期办理不动产权证书的违约金（以1440724元为基数，从2016年10月30日起至不动产权证书办理完毕之日止，按照同期银行活期存款利率计算，暂计算至起诉之日即2020年4月22日为17545元）；3．案件诉讼费用由成功公司、金池公司承担。事实和理由：2014年3月6日，蒋登碧与成功公司、金池公司签署了《商品房买卖合同》及补充协议，约定成功公司、金池公司应于2014年10月30日前向蒋登碧交付房屋，在房屋交付之日起730日内（即2016年10月30日前）办理完毕房屋产权转移登记。合同签订当日，成功公司向蒋登碧出具了房款收据。蒋登碧于2015年3月29日向成功公司、金池公司提交了办理房屋产权登记所需的相关资料，同时缴纳了办理不动产权证书的相关税费，同时成功公司向蒋登碧出具了收据。按照合同约定，蒋登碧已履行完毕付款等义务，但成功公司、金池公司并未按照合同约定履行自己的义务。综上，成功公司、金池公司上述违约行为损害了蒋登碧的合法权益，特提起诉讼。 成功公司辩称，1．房屋买卖合同系双务有偿合同，成功企业进行财务清查后认为，蒋登碧并未实际支付购房款，蒋登碧可能向成功公司、金池公司隐瞒了真实的交易关系，故拒绝为蒋登碧办理不动产权证书；2．本案并非单纯的房屋买卖合同纠纷，可能涉及到非法的以房抵债，但成功公司无法查清；3．成功公司原法定代表人因为职务侵占以及以公司的财产抵偿个人的债务等原因，被公安机关立案审查，而蒋登碧并非成功公司员工，跟成功公司内部集资没有任何关系。因此，对以房抵债的合法性不予认可。 金池公司辩称，1．蒋登碧的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持；2．成功公司、金池公司与蒋登碧并未对办理不动产权证书的具体时间进行约定，其诉请逾期办理不动产权证书的违约金无事实和法律依据；3．根据合同及补充协议约定，因蒋登碧未按时交纳相关税费、未提交齐全相关办证资料等，应由蒋登碧自行承担不能按期办理产权的责任；4．因两证合一的政策原因，蒋登碧诉请要求办理不动产权证书的时间应以约定中最后办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证书的时间。请求驳回蒋登碧的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2014年3月6日，成功公司、金池公司（出卖人）与蒋登碧（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：蒋登碧购买成功公司、金池公司开发的位于成都市锦江区，预测建筑面积93.07平方米，房屋总价1440724元，买受人采取一次性付款方式支付购房款；出卖人于2014年10月30日前交房；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人根据逾期天数按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率支付违约金；如买受人未按时缴纳相关税费、未提交齐全相关办证资料等，则买受人自行承担不能按期办理房屋权属证书的责任；买受人的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后24个月内，由出卖人协助买受人办理完毕；如因出卖人原因导致延迟办理分户国有土地使用权证的，每延迟一日，由出卖人按照该商品房总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人。 合同签订当日，成功公司向蒋登碧出具收到蒋登碧购房款1440724元的收据。2015年3月29日，成功公司向蒋登碧出具收到蒋登碧维修基金、产权印花税、房屋产权契税等费用的收据。2015年11月4日，上述房屋买卖合同进行了合同签约备案（合同签约备案号：2257874）。 另查明，合同签订后，成功公司、金池公司向蒋登碧交付了案涉房屋，目前房屋仍为蒋登碧占有、使用。庭审中，蒋登碧陈述，其于2015年3月27日入住案涉房屋。 以上事实，有当事人的身份证明材料、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、商品房买卖合同摘要、（2019）川0108执异196号执行裁定书、生效证明等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，成功公司、金池公司与蒋登碧签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。下面就庭审中双方的争议焦点作如下阐述： 1、关于购房款。庭审中，成功公司提出，拒绝为蒋登碧办理房屋产权证的原因是因为未实际收到蒋登碧购房款，并对案涉交易的真实性提出质疑，还提出交易可能涉及以房抵债等问题，但承认房屋买卖合同本身及收据的真实性。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。根据查明的事实，成功公司、金池公司与蒋登碧签订《商品房买卖合同》以及向蒋登碧出具收到购房款凭据的事实真实存在，事后又向蒋登碧交付了案涉房屋，再之后又向蒋登碧收取了办理案涉房屋不动产权证书的相关资料和税费，成功公司的上述行为能够合理地推断成功公司已实际收到蒋登碧支付的购房款，虽然成功公司提出交易可能涉及以房抵债而并非真实交易的主张，但未提交证据予以证明，属于主观猜测，不足采信。故对成功公司提出未实际收到蒋登碧购房款而拒绝办理案涉房屋不动产权证书的抗辩理由，本院不予支持。 2、关于诉讼时效。双方签订房屋买卖合同的目的，在于通过市场交易行为，完成等价交换，并各自取得相应的物权。本案中，成功公司收取蒋登碧购房款，并向蒋登碧交付房屋，足以表明成功公司有真实转移案涉房屋所有权给蒋登碧的意思表示；而对于蒋登碧而言，其占有、使用案涉房屋的事实，属于《中华人民共和国物权法》规定的不动产物权权能的一部分，在此基础上，蒋登碧请求办理不动产权证书，目的在于完成权属登记，享有具有排他权利的所有权，该请求权属于物权性质的请求权。依照法律规定，诉讼时效适用于债权请求权，但对于物权请求权，法律没有规定权利人行使的期限。据此，本院认为，本案不适用法律关于诉讼时效的规定。对金池公司提出蒋登碧的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 3、关于违约金。合同约定“因买受人未及时提交办理分户产权证的资料导致逾期办理分户产权证的，出卖人不承担逾期办理分户产权证的责任”，蒋登碧已于2015年3月收房并按约定交纳了办理权证的相关费用，成功公司、金池公司作为代办权证的责任方，其在蒋登碧收房及交纳相关费用后未明确告知蒋登碧需要提交何种办证资料，也未提供证据证明蒋登碧至今未取得不动产权证系因蒋登碧未及时提交相关办证资料造成的，故成功公司、金池公司在本案中辩称蒋登碧未提交办理产权所需资料而无法办理不动产权证的理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。本案中，合同约定案涉房屋应于2014年10月30日前交付，蒋登碧、成功公司、金池公司均未举证证明案涉房屋的具体交付时间，蒋登碧陈述其于2015年3月27日入住案涉房屋，故本院确定以2015年3月27日为案涉房屋交付日期。根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，成功公司、金池公司应于房屋交付后730日内为蒋登碧办理案涉房屋的所有权转移登记，并于分户房屋产权办理完毕后24个月内办理分户国有土地使用权。即应于2017年3月27日前办理房屋所有权转移登记，于2019年3月27日前办理分户国有土地使用权。因成都市自2016年11月起开始实施“二证合一”不动产统一登记政策，故本案中成功公司、金池公司应于2019年3月27日前为蒋登碧办理不动产权证书，逾期应承担相应违约责任。截至本案庭审之日，成功公司、金池公司尚未为蒋登碧办理案涉房屋的不动产权证书，已构成违约，应向蒋登碧支付约定的违约金，具体为以已付房款1440724元为基数，按人民银行同期活期存款利率自2019年3月28日起计算至不动产权证办理完毕之日止。 综上所述，对蒋登碧请求成功公司、金池公司为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持；对蒋登碧主张成功公司、金池公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条规定，判决如下： 一、被告四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内为原告蒋登碧办理位于成都市锦江区晨辉东路301号1栋1楼102号商业用房的不动产权证书； 二、被告四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向原告蒋登碧支付逾期办证违约金（违约金以1440724元为基数，按人民银行同期活期存款利率自2019年3月28日起计算至不动产权证办理完毕之日止）； 三、驳回原告蒋登碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费338元，减半收取169元，由被告四川成功企业发展有限公司和被告四川金池房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年六月十五日 书记员 徐嘉源