江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0821民初927号原告：刘小建，男，1988年10月4日出生，汉族，户籍地江西省永新县，现住江西省吉安市井冈山经济技术开发区。原告：彭玉兰，女，1989年12月8日出生，汉族，户籍地江西省吉安县，现住江西省吉安市井冈山经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘小建，男，1988年10月4日出生，汉族，户籍地江西省永新县，现住，系原告彭玉兰丈夫。被告：吉安市航盛投资管理有限公司，住所地江西省吉安市井冈山经济技术开发区，统一社会信用代码：913608055787622207。法定代表人：龚品德，该公司总经理。委托诉讼代理人：文宗森，江西文冠律师事务所律师。原告刘小建、彭玉兰诉被告吉安市航盛投资管理有限公司（以下除判决主文外均简称“航盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小建到庭参加诉讼，被告航盛公司的委托诉讼代理人文宗森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭玉兰、刘小建向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿相关损失共计253947.83元；2、根据图纸要求，将电梯门到入户门处有防火门，入户花园门安装到位及根据防火规范要求，靠近电梯口及连廊处的门窗更换为双层防火钢化玻璃；3、房屋开裂及楼板、窗台漏水问题处理完成，并修复到现有已装修效果；4、请求承担本次诉讼全部费用。事实与理由：原告于2015年12月14日与被告投资开发的龙腾府邸小区1-3-1602房产签订买卖合同，2017年10月30日收房，要求提供竣工验收报告未提供，同时在收房之日发现房屋格局和销售图片及合同约定的不一致，物业和开发商告知称有变化，可能存在设计变更，当时未在意，同时在房屋质量开裂问题提出了口头要求整改，答应会处理，后因装修还未处理，期间也有打电话联系，在装修时也有量取层高。后来楼上装修发现楼板漏水，再次通知物业尹经理到房屋查看，包括开裂、层高等问题，有视频佐证，且装修后也多次电话和口头联系处理开裂、层高等问题，开裂问题也在物业办公室填写过维修单，至今未处理。在入住后联系售楼部和开发商要求办理房产证，和要求给已经缴纳费用的发票一直未给。后经找到经开区建设局发现完全属于开发商私自更改设计图纸，变化了房屋格局，属于欺诈销售，同时私自变更房屋格局，在房屋实际面积上无形增加，同时也增加购房人的房款，明知房屋格局没变化，还故意宣称增加了房屋可用面积，有利于居住，实属故意欺诈，也许这格局变化在未通过设计单位的变更下进行改变，才是导致房屋开裂的最大问题所在（注意：目前发现房屋开裂都是变化格局的房间，而且裂缝都是通长开裂，不是局部小裂缝）。被告航盛公司辩称：1、案涉房屋已经五家建设主体和政府部门综合验收合格，不存在质量问题，原告也未提供有效证据证明房屋存在质量问题；2、房屋竣工验收达到合同约定的交房条件，被告在合同约定的时间内通知原告收房，原告也实际收了房，不存在逾期交房；3、房屋的设计由设计专业机构设计并经政府有关部门图审通过，在建设过程中有一些设计变更均符合设计规范，所以不存在被告擅自更改房屋设计；4、原告主张的损失缺乏证据证明，要求被告赔偿损失也无合同依据及法律依据；5、门窗建设都是按照设计图纸和合同约定实施的，入户门为高级防盗门，有防火功能，门窗是双层中空钢化玻璃，完全符合规范及合同要求；6、房屋不存在需要修复的质量问题，原告主张修复到现有已装修效果缺乏事实依据及合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的层高测量数据照片复印件三份及竣工图纸复印件一份，被告航盛公司质证认为两组证据均非原始载体显示的照片，对其真实性有异议。因该证据均系复印件，不符合证据规则的要求，本院无法确认其真实性。2、原告提交的房屋开裂照片复印件四份及房屋销售宣传照片复印件一份、现有房屋格局照片复印件四份，被告质证后对房屋开裂照片及房屋销售宣传照片的真实性均提出异议，对现有房屋格局照片的真实性无异议。本院认为房屋开裂照片及房屋销售宣传照片均非原件，且房屋销售宣传照片是否系被告针对原告房屋户型对外提供的销售宣传图亦无法确认，该组证据不符合证据规则的要求，对该组照片的真实性，本院难以确认。对现有房屋格局照片的真实性，本院予以确认。3、原告提交的商品房销售合同附件平面图一份、不动产权证平面图一份、购房增值税发票一份、缴纳维修基金收据一份、契税发票一份，被告对该组证据的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为其未多收原告房款、契税和维修基金，没有虚假销售。对该组证据的真实性，本院予以确认。4、原告提交的缴款审核单复印件一份、综合竣工验收报告复印件一份，该组证据虽系复印件，因被告对该组证据不持异议，对该组证据的真实性，本院予以采信。但结合原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告系在合同约定期限内交房，故该组证据不能达到原告的证明目的。5、原告提交的不动产权证一份，对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。6、原告提交的被告航盛公司出具的承诺函复印件两份，被告质证后对证据的真实性提出异议，且认为被告航盛公司确曾在几年前与购房业主发生过争议，但经政府部门主持调解已完全解决无遗留问题，原件也已被销毁。本院认为该组证据系复印件，不符合证据规则的要求，对该组证据，本院不予采信。7、被告提交的设计图纸一份、《竣工验收备案表》、《设计变更》各一份,原告对该三份证据的真实性均无异议，对该组证据的真实性，本院予以确认。8、被告提交的《商品房买卖合同》及附件、《交房通知书》及邮戳、《交房流程单》、《住宅质量保证书》、《房屋分层分户平面图》、《商品房面积预测报告》、《商品房面积实测报告》、《交房缴款审核单》、《井开区建设工程综合验收备案表》及井冈山经济技术开发区不动产登记中心出具的证明各一份，对该组证据的真实性，本院予以确认根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告告系井冈山高新技术开发区深圳大道南、毗邻“江南春晓”旁“龙腾府邸”商住项目的开发商。2015年12月14日，原告向被告购买龙腾府邸小区1-3-1602房，双方签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》），约定：原告彭玉兰、刘小建（即买受人）向被告航盛公司（即出卖人）购买龙腾府邸小区1-3-1602房，单价为2561.37元/平方米，房屋建筑面积为107.36平方米，层高为2.9米，价格为274989元。出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按本合同约定成交单价被告多退少补，本合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担已付房款的每日万分之一逾期办证违约金。合同的附件三约定，进户门为高级防盗门，室内门用户自理，铝合金窗，双层中空钢化玻璃。阳台为非封闭式阳台（按施工图要求）。2017年10月15日，被告通过邮寄方式向原告送达了《龙腾府邸商品房交房通知书》。原告于2017年10月30日收房，并签署了《交付流程单》和《交房缴款审核单》，该《交房缴款审核单》约定了房号为1-3-1602，房屋预测面积为107.36平方米，房屋实测面积为107.52平方米，实售总价为275398.5元，房款差额为410元（补），维修基金（代收）8602元，登记费（代收）90元，他项权证（代收）80元。被告向原告出具了《住宅质量保证书》主要内容为：地基基础和主体结构保修期为合理使用寿命年限内，有防水要求的卫生间、厨房、地下室、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，装修工程保修期为2年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为2年，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。2017年9月30日，龙腾府邸1#楼通过竣工验收备案。2018年4月20日，龙腾府邸小区通过综合竣工验收。另查明，根据案涉房屋的设计图纸1#楼A2户型（涉案房屋户型）有两个推拉门，其中一个为卧室推拉门，一个为起居室推拉门。2014年9月25日，长宇（珠海）国际建筑设计有限公司对龙腾府邸1#-8#楼进行设计变更，将1#楼A2户型的起居室推拉门TLM2724变更为用户自理。案涉房屋的卧室阳台系封闭式，为室内门。案涉房屋预测面积为107.36平方米，房屋实测面积为107.52平方米。2020年6月12日，经本院现场勘查，可确认涉案房屋主卧南面靠窗户的墙面处有轻微裂缝，主卧东面书桌与电视机墙面处均有轻微裂缝。次卧（中间处）房门墙面两面均有裂缝，房间内部西面床头柜与床头处墙面有轻微裂缝。次卧（进门处）西面床头处墙面有轻微裂缝。房屋主卧北面窗台无漏水现象，现场房屋格局与不动产权证所附平面图一致。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。综合原、被告的诉辩意见及庭审查明，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否存在质量问题；二、本案是否存在延期交房及延期办证；三、被告是否擅自更改房屋设计；四、原告是否存在其他损失及损失金额认定问题。关于争议焦点之一，案涉房屋是否存在质量问题。原告以被告销售的商品房存在诉称中部分墙面存在开裂的质量为由，要求被告承担修复的民事责任。经现场勘查，当日房屋无漏水问题，案涉房屋确存在部分墙面有轻微裂缝，但该裂缝是房屋质量问题还是装修原因导致，本院无法确认。现场勘查时经法庭释明，原告未在指定期限内向法庭提交书面鉴定申请。根据“谁主张谁举证”原则，原告应承担举证不能的法律责任。对于原告要求被告将房屋开裂及楼板、窗台漏水问题处理完成并修复到现有已装修效果的诉请，本院无法支持。关于争议焦点之二，本案是否存在延期交房及延期办证。根据《商品房买卖合同》约定的交付期限为2017年10月31日，房屋交付条件为商品房经验收合格。本案中，被告航盛公司于2017年10月15日以邮寄的方式将交房通知书送达给被告，原告亦于2017年10月30日办理了收房手续。案涉房屋于2017年9月30日通过竣工验收合格，符合双方约定的交房条件。根据井冈山经济技术开发区不动产登记中心出具的证明，被告于2018年5月30日申请不动产首次登记。《商品房买卖合同》第十五条第三点，综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担已付房款的每日万分之一逾期办证违约金。综上可知，被告系在合同约定的期限内进行房地产权属初始登记。故被告航盛公司系按约交房和办理权属初始登记，对原告主张被告系延期交房、延期办证并应支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点之三，被告是否擅自更改房屋设计。根据被告提供的案涉房屋的设计图纸与《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图，结合原告提供的不动产权证书中所附的房屋平面图，可以确认三份图纸所确定的户型与现场户型一致。故原告主张被告擅自更改房屋设计，未提供有效证据证实，对其诉请被告支付赔偿金84000元及退回因房屋面积发生变化导致多缴纳购房款和契税的主张，本院不予支持。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法关于争议焦点之四，原告是否存在其余损失及损失金额认定问题。关于房屋层高的问题。原告主张房屋实际层高不足2.9米，并提供了数张测量照片复印件为证。经法庭当庭询问原告使用的测量方法，原告表示为在室内从楼面至上层楼面底部测量。由于层高是指上下两层房屋楼面结构之间的垂直距离，该距离包括了楼板厚度。而原告测量的高度为室内净高，即楼面至上部楼板底面的垂直距离。考虑到原告提供的证据真实性无法确认，且使用的测量方法所测量的数据为室内净高，故其主张被告支付因层高不符产生的赔偿金10446.13元，无事实依据。关于未做的推拉门。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及《设计变更》图纸的约定，室内门用户自理，起居室推拉门用户自理。故可以确认两个推拉门，均应由用户自理。原告诉请被告支付未做推拉门的赔偿金额为7344元，无法律依据。关于逾期开具发票的损失。根据《交房缴款审核单》及维修资金专用收据、增值税发票及收房缴款收据，可以确认维修基金、登记费、他项权证系由第三人收取并出具相应发票，被告仅是协助原告代缴，原告诉请被告支付因发票延迟开具产生的损失，无事实及法律依据。关于房屋面积误差。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋建筑面积为107.36平方米，且约定房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按合同约定成交单价被告多退少补，合同继续履行。最终房屋实际测量面积为107.52平方米，符合双方的约定。关于应否增设入户花园门和防火门，及将靠近电梯口及连廊处的门窗改更换为双层防火钢化玻璃。经现场勘查，案涉房屋内玻璃均为双层中空钢化玻璃，符合合同约定。根据《建设设计防火规范》第2.1.16，在楼梯间入口处设置防烟的前室、开敞式阳台或凹廊（统称前室）等设施，且通向前室和楼梯间的门均为防火门，以防止火灾的烟和热气进入的楼梯间。该条款并未要求防火门需单独设置，而案涉房屋入门处已按照合同约定安装了进户门。原告诉请被告安装防火门、入户花园门及将靠近口及连廊处的门窗更换为双层防火钢化玻璃，无事实及法律依据，对该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告彭玉兰、刘小建的诉讼请求。案件受理费5110元，减半收取2555元，由原告彭玉兰、刘小建共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  郭艳芳二〇二〇年六月二十四日书记员  习 程附本案适用法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法2、》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。