广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2340号上诉人（原审被告）：梁小娜，女，1986年4月16日出生，汉族，住广东省东莞市**********6********，身份证号码：441************423。委托诉讼代理人：肖武松，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，广东大洲律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：尚武，男，1985年5月12日出生，汉族，住陕西省城固县*********，身份证号码：612************219。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思逸，广东明楷律师事务所实习律师。第三人：东莞市远征房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市****岗贝世博广场F区1203号商铺，统一社会信用代码：914************172。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：彭贵兵，男，公司员工。上诉人梁小娜与被上诉人尚武、原审第三人东莞市远征房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31588号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。尚武向原审法院起诉，诉讼请求：1.判令梁小娜向尚武返还车位转让款232000元；2.判令本案诉讼费由梁小娜承担。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：限梁小娜在本判决发生法律效力之日起五日内向尚武返还车位转让款232000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2390元、保全费1680元（尚武均已预交），由梁小娜负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1971民初31588号民事判决。梁小娜不服原审判决，向本院上诉请求：一、撤销东莞市第一人民法院作出（2019）粤1971民初31588号民事判决书，改判为上诉人无须向被上诉人返还车位转让款232000元。二、本案的一审、二审诉讼受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、首先，从一审双方提交的证据来看，在本案中交易的标的物是位于东莞市********************屋，《房地产买卖及居间合同》已明确了上诉人向被上诉人出售是房屋（不含地下车位519号），从合同第三条已明确了该物业转让价格为人民币295万元，该转让价格亦不含案涉车位519号转让价格。另外，从一审中被上诉人提交了2019年5月19日NO.0002811《收据》以及2019年6月6日NO.0002387《收据》来看，上诉人收到物业转让价格295万元是房屋的交易价格，这两张收据从未明确案涉的交易价格是包含地下车位519号的交易价格，反而该份证据予以证明上诉人与被上诉人双方交易的标的物仅是房屋（不含519号车位）。其次，被上诉人没有证据有其它书面的要式文件中明确约定出售案涉的519号车位，所谓“买卖什么，约定什么”，本案中房屋和地下车位是两个不同的标的物；房屋买卖有特定的《房地产买卖合同》，《房地产买卖及居间合同》及其附件和补充约定只构成双方买卖涉案商品房的内容。若买卖地下车位的，亦应有特定的《地下车位买卖合同》等文件。在本案中交易的标的物房屋价格为人民币295万元，该房款仅包括房屋以及房屋装修装饰物款，但双方从未约定该房款包含案涉519号车位的款项。另，《房地产买卖及居间合同》没有约定或上诉人没有承诺过案涉的519号车位的交易价格和交易流程等手续，上诉人与被上诉人从未签署任何交易车位的协议书或确认书或其它书面的要式文件，故在本案中上诉人从未向被上诉人出售案涉519号车位，亦即不存在所谓的买卖车位的约定已是不争的事实。再次，一审法院已认定了上诉人与被上诉人及第三人在签订案涉合同时已知道案涉519号车位是没有产权证件，且上诉人出示了《工作传签单》，该传签单明确了鼎峰集团免费提供给上诉人使用，上诉人告知第三人关于519号车位产权状况以及使用情况，被上诉人亦知悉519车位是属于鼎峰集团及上诉人之前是免费使用车位的；与此同时，在交易过程中，上诉人已告知被上诉人亦只是暂时免费继受使用案涉的519号车位，“鼎峰地产”是有权收回案涉519号车位。由此得知，上诉人所表达和提供信息都是如实告知第三人及被上诉人关于案涉车位的情况，故上诉人不存在如实未告知及从未向被上诉人达成出售案涉519号车位的权利和义务。第三人在本案中是清楚了解案涉的519号车位的状况，若被上诉人认为无法使用案涉车位的，可以另行主张另一法律关系向第三人追偿。最后，在本案交易中，被上诉人在本案中从未向上诉人支付车位转让款，上诉人亦未收到任何车位转让款，若被上诉人认为双方交易过程中包括案涉车位转让出售的，则被上诉人仍单独向上诉人支付案涉车位转让款。而一审法院却以住宅小区地下车位租金360元/月计算59年及参考毗邻车位的售价的方式确定车位转让款，属于没有任何法律依据和事实依据，519号车位属于人防工程，没有产权，没有经过发改委或物价行政部门备案，就无法确定车位的价格。另，被上诉人单方面提供一张所谓的销控表来确定车位价款没有任何事实与法律依据，上诉人在一审中亦对该证据三性不予认可，故被上诉人主张519号车位价格应毗邻车位的售价更没有任何法律和事宜依据。二、首先，上诉人在本案中不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的违约行为，一审法院认定上诉人违约，属适用法律错误，在本案中，双方交易的标的物是房屋（不含车位），上诉人收到的转让款仅是房屋转让款（不含车位转让款），双方根本不存在买卖人防工程地下隐蔽所即所谓的案涉地下车位519号的约定。反之，上诉人与被上诉人双方已按照《房地产买卖及居间合同》约定履行完毕各自的权利义务。其次，被上诉人所购的房屋的地下属国家人防工程地下隐蔽所，是为非和平时期社会公众防空之用，应属国有或公共设施，并未确权在上诉人名下，属于非卖品。双方签署的《房地产买卖及居间合同》约定销售标的只是商品房，不包括人防工程的地下隐蔽所（即被上诉人所称的车位），且上诉人收到的交易价款仅是房屋交易转让款，不含车位转让款。被上诉人所购房屋下的人防工程地下隐蔽所系“鼎峰地产”投资建设，按国家“谁投资，谁受益”的政策，“鼎峰地产”拥有的项目权益，拥有地下车位的自主经营权，“鼎峰地产”可随时收回案涉车位的使用权或所有权。因此若被上诉人认为“鼎峰地产”侵害其使用519号车位的，被上诉人可以通过司法途径主张建筑物区分所有权纠纷的另一法律关系。再次，第三人代理销售的是涉案商品房，上诉人没有委托其非法处分国家的人防工程地下隐蔽所，即使第三人有此行为，亦属无权代理，上诉人也不予追认。更何况第三人即使有该行为，亦属第三人有过错，误导被上诉人，第三人的行为亦因损害被上诉人的利益，被上诉人可要求第三人赔偿损失。最后，被上诉人在本案中起诉的诉讼主体不适格，上诉人不属于本案的适格被告，因为双方不存在案涉519号车位转让的法律关系，被上诉人现是商品房的权属人，是现在的业主，其的各项诉求及主张均以其具有涉案地下车位的所有权为基础，应依据《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”或《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的相关法律法规的规定主张建筑物区分所有权的法律关系维护其自身的合法权利。被上诉人应寻求司法途径或其它途径主张其权利。本院认为依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对梁小娜上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点：（一）案涉的519号车位是否在尚武与梁小娜签订的商品房买卖合同确定的交易范围内，换言之，即尚武支付给梁小娜的295万元转让款，是否包括了案涉的519号车位的对价；（二）案涉的519号车位的价格是多少。第一，尚武、梁小娜签订的《房地产买卖及居间合同》是各方的真实意思表示，合法有效，在该合同第一条第一款中，明确约定了交易的房地产为东莞市*******************及地下车位519号，现梁小娜主张合同标的不包括案涉519号车位，明显与合同约定不符,且梁小娜无法提供其他证据佐证，故本院对其主张不予采纳。第二，针对案涉的519号车位在尚武与梁小娜签订案涉的《房地产买卖及居间合同》之时的价格问题，本院于2020年6月9日前往案涉房产所在楼盘即鼎峰尚境物业管理处调查，经询问，物业管理处确认目前案涉的519号车位使用权转让的售价为：采取一次性付款的方式售价为201812元，采取按揭付款的方式售价为216812元。考虑到尚武与梁小娜签订案涉的《房地产买卖及居间合同》的日期为2019年5月19日，距今约一年时间，故物业管理处现时公布的售价仍有参考意义，本院酌情确定案涉的519号车位在签订《房地产买卖及居间合同》之时的对价为201812元。原审法院确定案涉的519号车位对价时参考的周边车位价格、以及按照年限计算租金的方法均存在偏颇之处，不能够作为确定对价的直接依据，本院予以纠正。综上所述，上诉人梁小娜的上诉理由部分成立，对有理的部分，本院予以支持，无理的部分，本院予以驳回。原审判决认定事实不清，本院在查明事实的基础上予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31588号民事判决为，限梁小娜在本判决发生法律效力之日起五日内，向尚武返还款项201812元；二、驳回尚武的其他诉讼请求；三、驳回梁小娜的其他上诉请求。本案一审案件受理费2390元，保全费1680元，合计4070元，由梁小娜负担3540元，由尚武负担530元。二审案件受理费4780元，梁小娜已预交4780元，由梁小娜负担4158元，由尚武负担622元。本判决为终审判决。审判长  梁振彪审判员  王九龙审判员  李达明二〇二〇年六月二十四日书记员  吴健敏书记员  彭晓君