福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1137号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯明江，男，1972年10月2日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：林少仁，女，1975年9月29日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人冯明江、林少仁房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人冯明江、林少仁的共同委托诉讼代理人彭晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回冯明江、林少仁一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由冯明江、林少仁承担。事实和理由：冯明江、林少仁于2017年6月30日收房并实际占有、使用房屋，虽该房屋尚未取得竣工验收备案表，但并不影响交付行为本身，且房屋未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。冯明江、林少仁于2017年6月30日收房后，则是以实际行动认可了碧桂园公司的交房行为，故本案并不属于逾期交房，碧桂园公司也不应再承担逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，冯明江、林少仁也未能提供因逾期交房行为给其造成的损失，且一审判决亦认定冯明江、林少仁实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任，显失公平。 冯明江、林少仁辩称，碧桂园公司的交房行为不符合合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制规定。依法商品房应当在约定期限内交付使用，且交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年6月30日交付了案涉房产，但所交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，仍属于逾期交付。而碧桂园公司至2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，具备交付条件。根据《商品房买卖合同》商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。故请求驳回上诉，维持一审判决。 冯明江、林少仁向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司支付违约金27677元；2.确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司实际交付符合条件的房屋之日；3.由碧桂园公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实： 2015年8月10日，冯明江、林少仁与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定冯明江、林少仁向碧桂园公司购买位于三明市梅列区；房屋总价款750080元；碧桂园公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。冯明江、林少仁支付750080购房款。2017年6月27日，碧桂园公司通知冯明江、林少仁收楼。2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件。碧桂园公司于2017年6月30日将案涉商品房交付给冯明江、林少仁。 一审法院归纳双方当事人争议的焦点为：碧桂园公司是否需要向冯明江、林少仁支付逾期交房违约金。 一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，2017年6月30日，碧桂园公司将涉案房屋交付给冯明江、林少仁的行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故冯明江、林少仁要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款750080元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月6日。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，不予采纳。鉴于冯明江、林少仁未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故一审法院酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的数额的80%计。 综上所述，一审法院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，不符合前述约定，已构成违约。故冯明江、林少仁要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。冯明江、林少仁要求确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司将符合条件的房屋实际交付之日，因该请求与本案系不同的法律关系，故本案中不予处理，冯明江、林少仁可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向冯明江、林少仁支付逾期交房违约金22862元（以750080元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日止，共127天，确定支付80%）；二、驳回冯明江、林少仁的其他诉讼请求。案件受理费492元，减半收取246元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，碧桂园公司与冯明江、林少仁签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年6月30日向冯明江、林少仁交付了案涉商品房，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，对此，碧桂园公司已经构成违约。至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完合同约定的商品房交付义务。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，也不应承担逾期交房违约责任的主张，没有法律依据，本院不予采纳。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定应从交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。一审判决根据《商品房买卖合同（预售）》的履行情况，及冯明江、林少仁已实际接收房屋的事实，兼顾公平原则，酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任，已充分考虑碧桂园公司要求调整违约金的意见，该处理结果无明显不当，本院予以确认。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费492元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年六月十二日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。