广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1247号上诉人（原审原告）：赵沃安，男，1966年11月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********，公民身份号码：440************01X。上诉人（原审原告）：罗丽娟，女，1976年1月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区=。公民身份号码：452************143。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈柏念，广东贯虹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江门市粤泰房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市江海区****（自编=。法定代表人：李宁，该公司经理。委托诉讼代理人：许映，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。上诉人赵沃安、罗丽娟与上诉人江门市粤泰房地产开发有限公司（下称粤泰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初1423号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵沃安、罗丽娟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判由粤泰公司于判决生效后十日内向赵沃安、罗丽娟支付逾期交付违约金（违约金按己缴房款757719元为本金，每日万分之三，自2017年6月30日起计至房屋实际交付之日止）；2、—、二审诉讼费由粤泰公司负担。事实和理由：一、一审判决适用依据有误。一审判决依据《商品房买卖合同（预售）》附件十二《补充协议》第十五条“买受人在履行合同过程中，因出卖人的原因导致而解除合同的，出卖人除退回买受人已缴的房款及按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息外，出卖人承担违约责任，违约金总额（已包括利息）以买受人己缴房款的5%为限（另有约定的除外）”来计算违约金，明显是适用依据错误，该条款的适用前提是买受人因出卖人的原因导致而解除合同的情形，但赵沃安、罗丽娟并未要求解除《商品房买卖合同（预售）》，仅是要求粤泰公司承担逾期交房的违约责任。二、粤泰公司存在违约，涉案房屋未能交楼责任在于粤泰公司。赵沃安、罗丽娟在收楼时经过现场查看房屋，与合同约定交付条件不符，还存在扇灰掉落、天花楼面钢筋爆裂生锈、墙体漏水等质量问题，未达到交付使用的条件，存在违约。三、粤泰公司滥用责任限额条款，怠于维修交付。在发现房屋质量问题后，粤泰公司承诺责令施工单位对房屋相关的质量问题修补验收后再交付房屋，但是一直怠于维修处理，经过赵沃安、罗丽娟多次督促，粤泰公司答复房屋修补施工进行期间，因更换物管单位出现交接问题，造成涉案房屋的修复施工拖延未能完成交付，口头承诺尽快修复交付，而到本案一审第一次开庭（2019年7月23日）时也均未修复完毕，修复时间超过二年，未办理收楼手续。修复房屋时间过长是粤泰公司原因造成，不能适用《商品房买卖合同（预售）》附件十二《补充协议》第四条“5、逾期交楼而产生违约责任，出卖人依《合同》第十二条约定标准需支付的违约金总额以买受人已付房款的5%为限”的责任限制条款。四、粤泰公司设置不合理条件，阻却涉案房屋的交付。一审诉讼期间，经过法庭的督促，粤泰公司才加紧修复后于2019年9月26日（即一审第一次开庭结束后）通知赵沃安、罗丽娟查验收房，赵沃安、罗丽娟于2019年9月30日便前往现场验收，但粤泰公司在办理交付手续的过程中坚持要附带赵沃安、罗丽娟交付其在2017年6月至2019年9月的物业管理费用才可办理收楼手续，赵沃安、罗丽娟认为系因粤泰公司质量问题未达交付条件，因此不同意交付该部分的物业管理费以致未能办理房屋交付手续，粤泰公司在交付时设置不合理条件，阻却了房屋的交付，延迟交付房屋责任应该由粤泰公司承担。五、逾期交楼而产生违约责任应按《商品房买卖合同（预售）》中第十二条约定计算。《商品房买卖合同（预售）》附件十二《补充协议》第四条“5、逾期交楼而产生违约责任，出卖人依《合同》第十二条约定标准需支付的违约金总额以买受人已付房款的5%为限”，该格式条款设置了限制买受人权利，不合理减轻出卖人违约责任，与《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”存在冲突，违约责任应按《商品房买卖合同（预售）》中第十二条逾期交付责任的条款来计付。且该条款约定的违约金限额明显过低，该合同约定的违约金是粤泰公司单方制定的格式条款，约定的违约金不足以赔偿对赵沃安、罗丽娟造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因此一审判决适用《商品房买卖合同（预售）》附件十二《补充协议》第四条第5小点计算违约金明显不当。六、一审判决赵沃安、罗丽娟承担的诉讼费用不合理。本案是由于粤泰公司的房屋质量问题未达交付使用标准所产生违约责任，以及未积极履行维修义务，从而赵沃安、罗丽娟提起本案的诉讼，但一审却判决赵沃安、罗丽娟承担8538.2元的诉讼费用，相反粤泰公司却仅承担2839元，诉讼费的承担双方的责任与查明的事实不相符，根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，本案是因粤泰公司的违约行为以致迟延交付房屋，因此本案的一审、二审费用均应由粤泰公司承担。粤泰公司答辩称，第一、根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条及补充协议第四条第一款约定，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件，即达到合同约定的交房条件。粤泰公司于2017年4月28日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已经符合法定及合同约定的交楼条件。并于2017年5月12日向赵沃安、罗丽娟以挂号信的形式寄出收楼通知书，赵沃安、罗丽娟在一审庭上也确认该事实，根据合同附件十二《补充协议》第四条第五款约定，粤泰公司已经完成交楼义务，赵沃安、罗丽娟逾期收楼，应当视为已经收楼，故粤泰公司不存在逾期交楼的违约行为。赵沃安、罗丽娟仅以几张拍摄时间不明确的照片就主张涉案房屋未达到交付标准，根本不能证明涉案房屋交楼时的状况，也没有证据证明涉案房屋在交付时存在严重质量问题。一审法院仅凭该照片就认定涉案房屋存在严重质量问题，属认定事实错误。退一步讲，即使涉案房屋在交付时存在质量问题，根据合同第十六条第二款及补充协议第四条第四款约定，除涉案房屋存在发现地基基础和主体结构问题外，买受人应接收房屋，出卖人通过保修对质量问题进行修复、修补。赵沃安、罗丽娟不能以此作为拒绝收楼的理由，应当自行承担逾期收楼的责任。第二、赵沃安、罗丽娟在《关于赔偿因质量问题延期的要求》第二段中提到，“……故此本人反复追问最后才落实重新对爆筋进行处理，直至现在才正式处理完毕。”其当时已经承认房屋问题得到修复并认可修复结果，却又在一审庭审过程中主张粤泰公司未履行修复义务，一审法院完全忽略赵沃安、罗丽娟自认的事实，在毫无证据予以证明的情况下单凭其一面之词，径行认定粤泰公司在一审开庭时未履行修复义务，认定事实错误。第三、赵沃安、罗丽娟称2019年9月26日前往涉案房屋现场的情况粤泰公司完全不知情，也从未向赵沃安、罗丽娟主张要求支付物业管理费。因粤泰公司是楼盘开发商，与物业公司属于两个不同的民事主体，赵沃安、罗丽娟所称的物业管理费是由物业公司收取，故赵沃安、罗丽娟称粤泰公司要求其支付物业管理费完全是混淆法律关系主体且没有证据证明。粤泰公司从未因物业管理费问题与赵沃安、罗丽娟产生任何纠纷，粤泰公司在一审庭审过程中也已经说明该情况，但一审法院在完全没有证据证明的情况下认可赵沃安、罗丽娟的说法，认为粤泰公司要求赵沃安、罗丽娟支付物业管理费才交付房屋，双方未办理交付房屋手续，属于事实认定错误。粤泰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回赵沃安、罗丽娟的全部诉讼请求；2、判令赵沃安、罗丽娟承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、粤泰公司已经向赵沃安、罗丽娟实际交付涉案房屋，一审判决粤泰公司向赵沃安、罗丽娟交付房屋并承担违约责任属于认定事实不清，判决错误。粤泰公司与赵沃安、罗丽娟于2015年10月30日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2015-02×××2)及合同附件约定，出卖人应于2017年6月30日前交付房屋。取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，即达到合同约定的交房条件。除交付的商品房存在地基基础和主体结构问题外，买受人应接收商品房。买受人接收商品房后，对存在的房屋质量问题，买受人应及时提出并予以明确，出卖人通过保修对质量问题进行修复、修补……。2017年4月28日，粤泰公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2017年5月12日通知赵沃安、罗丽娟进行收楼。2017年5月30日，赵沃安在收楼通知书上签字确认。此时，粤泰公司已经完成交付房屋的义务，并且符合合同约定及法律规定的交付条件，赵沃安、罗丽娟无权再要求粤泰公司承担交付房屋的义务。二、赵沃安、罗丽娟主张的房屋问题不构成“严重影响正常居住使用的质量问题”，一审以房屋存在质量问题为由判决粤泰公司承担违约责任属于认定事实错误。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第31条规定：出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。即房屋要存在严重影响正常居住使用的质量问题，买受人方有权拒绝收楼并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。涉案房屋是否构成严重影响正常居住使用的质量问题成为关键。房屋质量问题是否严重影响正常居住使用应当从以下几方面进行判断：1、是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响；2、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活；3、是否可以修复。在本案中，赵沃安、罗丽娟提出涉案房屋存在扇灰掉落、天花楼面钢筋裸露问题后，粤泰公司积极履行修复义务，修复结果也得到赵沃安、罗丽娟的认可。赵沃安、罗丽娟于2018年11月30日出具《关于赔偿因质量问题延期的要求》中提到“……故此本人反复追问最后才重新落实对爆筋进行处理，直至现在才正式处理完毕”，确认粤泰公司在2018年11月30日前已经对涉案房屋完成修复，一审判决认定“直到本案第一次庭审(2019年7月23日)止均未修复及办理收楼手续”属于认定事实错误。故涉案房屋存在的问题并非经多次修复或不可修复，也并未对赵沃安、罗丽娟造成实质性的影响，不能认定为严重影响正常居住使用的问题。一审判决未明确区分涉案房屋存在的问题是否构成严重影响，就径直判定粤泰公司应当承担违约责任，适用法律错误，对粤泰公司明显不公。赵沃安、罗丽娟共同答辩称，涉案的房屋至今还没有交付。在一审法院审理期间，经法院调解要求粤泰公司维修之后进行验收收房但经过对涉案房屋的验收之后，粤泰公司设置了不合理的条件，即一定要赵沃安、罗丽娟交纳物管费之后才可以交付房屋。粤泰公司设置了不合理的条件导致涉案房屋至今仍然未交付。对于粤泰公司所主张的不构成违约的问题，赵沃安、罗丽娟在一审时提交了相应的证据，也已证明因为涉案房屋存在质量问题，粤泰公司对此也予以确认。粤泰公司在发现质量问题之后，未能积极履行修复义务导致涉案房屋在一审诉讼期间，在法官的督促下才予以维修完毕，怠于履行维修义务，构成严重违约，应当承担违约责任。赵沃安、罗丽娟向一审法院起诉请求：1、判令粤泰公司立即交付位于江海区某房屋给赵沃安、罗丽娟，并向赵沃安、罗丽娟支付房屋逾期交付的违约金(以房款757719元为本金，每日万分之三从2017年6月30日计至房屋交付日止，暂计至2019年4月30日为151846.89元)；2、本案诉讼费由粤泰公司承担。一审法院查明事实如下：一、2015年10月30日，以江门市东华房地产开发有限公司为出卖人、赵沃安、罗丽娟为买受人，双方签订编号为2015-02×××2号的《商品房买卖合同（预售）》，主要内容：1、买受人向出卖人认购位于江海区某房屋，建筑面积为145.04平方米；2、单元价格：该物业销售价格为5224.21元每平方米，共计757719元；3、出卖人应当自2017年6月30日前向买受人交付该商品房；4、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、(2)管道堵塞、(3)门窗翘裂、五金件损坏、(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用；5、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：详见补充协议；6、除不可抗力外，出卖人未按照2017年6月30日前约定的时间将该商品房交付给买受人的，逾期90日之内，自2017年6月30日前约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之三。二、根据江门市公安局出具的《关于某部分商住楼门牌编订的复函》江公门牌[2014]216号，查明某小区13、14幢(工程名称：江某小区1×栋)。三、根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程》竣工验收备案表，查明某小区1南区×栋(含商铺S-6)于2017年3月13日竣工验收。四、另查明，粤泰公司是原江门市东华房地产开发有限公司。五、2017年5月30日，粤泰公司向赵沃安、罗丽娟出具《某收楼通知书》，其中记载某住宅已经完工，于2017年5月19日正式交楼，请于2017年5月30日前到某物业管理处办理有关收楼手续，业主签名：赵沃安(签字)。六、2018年5月12日，粤泰公司向赵沃安、罗丽娟出具通知书，其中记载某小区1房屋顶板底出现露钢筋问题，本项目施工总承包单位为中国建筑第四工程局有限公司，我司责令施工单位制定如下修补方案……以上每个工序施工完成，经你方验收合格后方能进行下一道工序。七、赵沃安、罗丽娟于2018年11月30日出具《关于赔偿因质量问题延期的要求》中记载“贵公司包括扇灰掉落和天花楼面钢筋爆裂生锈的严重质量问题，虽经处理，但比合同拖延了一年多能交付房屋……”。八、另查明，赵沃安、罗丽娟已向粤泰公司支付全部房款757719元。一审法院认为，本案涉及赵沃安、罗丽娟与粤泰公司之间的商品房买卖合同纠纷法律关系。本案的争议焦点：一、案涉房屋是否存在质量问题？粤泰公司是否已交付房屋？二、粤泰公司是否违约，如有违约，违约金如何计算？一、关于案涉房屋是否存在质量问题、粤泰公司是否已交付房屋的问题。根据查明的事实，赵沃安、罗丽娟按照粤泰公司的收楼通知在2017年5月30日到粤泰公司处收楼，当时，赵沃安、罗丽娟要求先验收房屋再办理收楼手续，经现场查看房屋，案涉房屋确实存在扇灰掉落、天花楼面钢筋爆裂生锈等质量问题，赵沃安、罗丽娟要求待粤泰公司修复之后才进行收楼，经协商，双方同意尽快修复后交付该房屋，但直到本案第一次庭审（2019年7月23日）止均未修复及未办理收楼手续，在2019年9月26日，粤泰公司通知赵沃安、罗丽娟验收该房屋，赵沃安、罗丽娟于2019年9月30日到场验收，但在粤泰公司办理手续过程中坚持附带赵沃安、罗丽娟交付2017年6月至2019年9月的物业管理费用才可办理收楼手续，而赵沃安、罗丽娟认为粤泰公司没有交付房屋给赵沃安、罗丽娟未达交付物管费的条件，不同意交付该部分的物管费而导致涉案房屋至现在没有进行交付。综上，一审法院确认案涉房屋已达到交付质量合格房屋的标准，但双方当事人未办理交付房屋及相关手续。二、粤泰公司是否违约，如有违约，违约金如何计算的问题。1、关于违约问题。双方签订的编号为2015-02×××2号的《商品房买卖合同（预售）》买卖位于江海区某房屋是双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。赵沃安、罗丽娟已按约向粤泰公司支付了全部购房款，粤泰公司应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给赵沃安、罗丽娟。虽然粤泰公司按约通知赵沃安、罗丽娟交房，但根据双方提交的《关于赔偿因质量问题延期的要求》、案涉房屋的照片等证据及双方庭审的陈述可以证明案涉房屋确实存在扇灰掉落、天花楼面钢筋爆裂生锈和漏水等质量问题事实，上述问题必然会对房屋装饰装修及正常的居住、使用产生影响，赵沃安、罗丽娟有正当合理理由拒绝接收涉案房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，在保修期和保修范围内，商品房存在质量问题，买受人有权要求出卖方进行保修、重修、重做，由于保修、重修、重做期间给买受人造成的损失，出卖方应当承担责任，粤泰公司认为交房符合合同约定和法律规定并不能免除粤泰公司的保修义务，粤泰公司应当按照合同约定对存在质量问题的房屋承担保修义务，因此给赵沃安、罗丽娟造成的损失粤泰公司应承担违约责任。关于粤泰公司要求赵沃安、罗丽娟支付物业费问题，商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业管理费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。至今赵沃安、罗丽娟尚未接收涉案房屋，因此，粤泰公司的该项抗辩理由一审法院不予支持。2、关于违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，赵沃安、罗丽娟诉请按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定“商品房交付逾期超过90天后的，出卖人应按日计算向买受人支付全部房款的万分之三的违约金”；粤泰公司认为应按附件十二《补充协议》第十五条“买受人在履行合同过程中，因出卖人的原因导致而解除合同的，出卖人除退回买受人已缴的房款及按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息外，出卖人承担违约责任，违约金总额（已包括利息）以买受人已缴房款的5%为限（另有约定的除外）。”一审法院认为，涉案房屋尚未交付双方均有责任，赵沃安、罗丽娟诉请违约金过高，应按违约金总额（已包括利息）以买受人已缴房款的5%为限，即是37885.95元（757719×5%）。一审法院判决：一、粤泰公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于江海区某房屋屋交付给赵沃安、罗丽娟使用并办理相关的全部手续；二、粤泰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金37885.95元给赵沃安、罗丽娟；三、驳回赵沃安、罗丽娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11377.2元，由赵沃安、罗丽娟负担8538.2元、粤泰公司负担2839元。赵沃安、罗丽娟多预交的一审案件受理费2839元，由一审法院予以退回；粤泰公司应向一审法院补缴一审案件受理费2839元。二审中，双方均没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，粤泰公司与赵沃安、罗丽娟均确认双方已于2020年4月3日办理了涉案房屋的收楼手续。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕赵沃安、罗丽娟与粤泰公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案二审争议焦点是：1、粤泰公司应否向赵沃安、罗丽娟承担逾期交付涉案房屋的违约责任？2、如粤泰公司须承担违约责任，违约金应如何计算？3、本案诉讼费如何承担？关于粤泰公司应否向赵沃安、罗丽娟承担逾期交付涉案房屋的违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条第三款第二项约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；(2)管道堵塞；(3)门窗翘裂、五金件损坏；(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用。根据本案查明的事实，双方约定出卖人应当自2017年6月30日前向买受人交付涉案房屋，但根据双方提交的证据及庭审诉辩意见可证明涉案房屋存在扇灰掉落、天花楼面钢筋爆裂生锈和漏水等质量问题的事实，显然较之合同约定的质量瑕疵更为严重，且上述问题必然会对房屋装饰装修及正常居住使用产生影响，粤泰公司理应将涉案房屋修复后再行交付给赵沃安、罗丽娟，而赵沃安、罗丽娟亦有权按照合同约定拒绝接收涉案房屋。综观本案双方提交的证据，粤泰公司未能举证证明其交付房屋符合上述合同约定的标准，也未能提交证据证明逾期交房的责任在于赵沃安、罗丽娟，现结合双方已确认于2020年4月3日办理了涉案房屋的收楼手续的事实，一审法院认定粤泰公司自2017年7月1日起存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任，并无不妥，本院予以维持。粤泰公司上诉认为其已向赵沃安、罗丽娟实际交付涉案房屋和涉案房屋问题不构成严重影响正常居住使用的质量问题的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金应如何计算的问题。赵沃安、罗丽娟诉请按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条中约定“商品房交付逾期超过90天后的，出卖人应按日计算向买受人支付全部房款的万分之三的违约金”计算；而粤泰公司则认为其不应承担逾期交房的违约责任或应按附件十二《补充协议》中关于“逾期交楼而产生违约责任，出卖人依《合同》第十二条约定标准需支付的违约金总额以买受人已付房款的5%为限”认定违约金数额。对此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述《补充协议》的格式条款系由粤泰公司提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对赵沃安、罗丽娟不利，且与《商品房买卖合同（预售）》约定的相关内容相冲突，限定了粤泰公司逾期交房的违约赔偿责任数额，该部分约定应属无效。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，如果约定的违约金过低的，当事人可以请求增加，而如果约定的违约金过高的，当事人也可以请求减少。本案中，赵沃安、罗丽娟并未能举证证明因粤泰公司逾期交房造成其实际损失的情况，而粤泰公司则认为其不应承担逾期交房的违约责任或违约金应当仅以涉案购房款总额的5%为限。对此，本院综合考虑双方合同的实际履行情况、涉案合同中对逾期交房违约责任的不同约定、涉案房屋所处同地段同类房屋的租金价格以及双方的过错等等因素，酌定粤泰公司应向赵沃安、罗丽娟支付的违约金以已交房款757719元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月2日止按照同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院根据《补充协议》第十五条认定逾期交房违约金总额以买受人已交房款的5%为限计算，适用合同条款和法律依据均有不当，本院予以纠正。赵沃安、罗丽娟关于违约金计算的上诉请求，部分有理，对有理部分，本院予以支持，对无理部分，本院予以驳回。关于本案诉讼费负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，诉讼费的负担由人民法院根据案件的具体情况决定。本案系因粤泰公司逾期交房而引起诉讼纠纷，但赵沃安、罗丽娟诉请的诉讼标的超出本院支持的数额，因此本案诉讼费用应由赵沃安、罗丽娟与粤泰公司分别负担，并由本院根据本案判决的具体情况决定。另外，因在本案二审诉讼期间，粤泰公司与赵沃安、罗丽娟双方已于2020年4月3日办理了涉案房屋的交付和收楼手续，故对赵沃安、罗丽娟要求判令粤泰公司立即交付涉案房屋的诉讼请求不再予以处理。综上所述，赵沃安、罗丽娟的上诉请求和理由中有理部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回；粤泰公司的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初1423号民事判决；二、江门市粤泰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向赵沃安、罗丽娟支付逾期交房的违约金（以已交房款757719元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月2日止按照同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回赵沃安、罗丽娟的其他诉讼请求。如果江门市粤泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11377.2元（已由赵沃安、罗丽娟预交），由赵沃安、罗丽娟负担3413.16元，江门市粤泰房地产开发有限公司负担7964.04元。赵沃安、罗丽娟多预交的案件受理费7964.04元，由一审法院予以退还；江门市粤泰房地产开发有限公司应向一审法院补缴案件受理费7964.04元。二审案件受理费11377.2元（已由江门市粤泰房地产开发有限公司预交11377.2元、赵沃安、罗丽娟预交11377.2元），由赵沃安、罗丽娟负担3413.16元，江门市粤泰房地产开发有限公司负担7964.04元。赵沃安、罗丽娟多预交的案件受理费7964.04元，由本院予以退还；江门市粤泰房地产开发有限公司多预交的案件受理费3413.16元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年六月四日法官助理 余卓利书 记 员 邓少洪