镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初4770号原告：邱波，女，1983年6月13日出生，汉族，住镇江市京口区解放路镇江。原告：周辉，男，1979年6月19日出生，汉族，住江镇江市。两原告共同委托诉讼代理人：钱岭，江苏中坚汇律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：马震亚，江苏中坚汇律师事务所律师。被告：镇江中集润宇置业有限公司，统一社会信用代码9132110058109397XG，住所地镇江市润州区环湖路**。法定代表人：刘森峰，该公司经理。委托诉讼代理人：李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯旋，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。原告邱波、周辉与被告镇江中集润宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱波、周辉的委托诉讼代理人钱岭、马震亚与被告镇江中集润宇置业有限公司的委托诉讼代理人李承举、李凯旋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2019年4月1日至2019年10月18日计算为150549元，并承担自2019年10月19日起至房屋实际交付之日止的逾期交付房屋的违约金，以2496688元为基数，按日万分之三的标准计算）。事实和理由：2018年1月26日，两原告与被告签订了商品房买卖合同以及补充协议，约定被告将位于镇江市润州区碧桂园滨湖湾誉园014幢03单元305室商品房出售给两原告，原告分期支付总房款2496688元，被告于2019年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付两原告使用。原告按照合同约定，完成了分期支付全额房款的义务，但截至起诉之日，按照合同第八条第6项约定，被告未能提供该商品房取得的《新建商品住房交付使用核查意见书》，因此视为逾期交付。根据补充协议第六条逾期交付责任第2款“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之叁的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款15%”之规定，截至2019年10月18日，被告未交付房屋违约时间为201天，按照合同约定被告应当支付原告违约金150549元。原告请求继续履行合同并要求被告支付违约金，但被告至今未交付房屋亦未支付违约金。原告的合法权益应受法律保护，故诉至法院，请求支持诉请。被告辩称：1、被告已经按照合同约定的商品房交付条件和期限向原告交付了房屋，被告出卖的商品房2019年3月20日就验收合格，2019年3月25日取得竣工验收备案表等一切交付文件，2019年3月31日通知原告接收房屋，这种行为符合合同约定及法律规定。2、不能认定交房条件为取得新建商品房交付使用核查意见书，因为合同补充协议第五条约定是商品房交付时的条件为出卖人已向商品房所在地政府部门办理建设工程竣工验收备案所需的全部文件，这个约定和合同的主文有一定冲突，应当按照该条款执行。理由是签订商品房买卖合同之前在双方签署的认购书中双方都强调并理解该条款，双方对这一条款都无异议，不存在误解的问题。认购书已经将交房条件确定为补充协议第五条规定的标准，不仅仅是在商品房买卖合同的补充条款中反映出来。双方约定商品房买卖合同主文如果与补充协议相冲突应当按照补充协议执行，客观上关于交付条件主文和补充协议是不一致的，原告按照合同主文认定涉案房屋属于逾期交房，并主张违约金，是不符合合同约定的，是由于没有准确完整的理解合同条文和精神，因此不应该支持。3、假定原告主张的逾期交房条件成立，其请求赔付的违约金明显过高，被告请求依法调整。本院经审理认定事实如下：2018年1月26日，原告邱波、周辉与被告镇江中集润宇置业有限公司签订《镇江碧桂园滨湖湾认购书》一份，后双方签订《商品房买卖合同》及有关补充协议，原告向被告购买位于镇江市（中集）誉园014幢0305室房屋，房屋建筑面积为191.19平方米，总价款为2496688元。商品房买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第6款条件为：“该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》”，第7款规定“详见本合同附件四补充协议第五条的约定”。该附件四补充协议第五条约定：该商品房的交付条件以本条约定为准。内容为“出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，详见本合同附件四补充协议第六条的约定。该补充协议第六条约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还己付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人己付购房款的15%。上述商品房买卖合同及补充协议约定了其他事项。上述合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款。被告按照合同约定的时间向原告发出收房通知，原告收到接收房屋通知后，因发现被告未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》等，原、被告双方没有办理收房手续。另查明，涉案房屋于2019年3月25日取得镇江市住房和城乡建设局印发竣工验收备案表；2019年6月14日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。审理中，被告认为原告所主张的违约金偏高，如法院认为被告构成逾期交付房屋，请求法院予以降低调整。上述事实，有认购书、房产买卖合同及附件、购房发票、竣工验收备案表、新建商品住房交付使用核查意见书等证据材料及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：一、原、被告之间签订的商品房买卖合同依法成立，且合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》与合同附件四《补充协议》对于房屋交付条件约定内容不一致，本院认为，合同附件四《补充协议》并未否定双方签订的《商品房买卖合同》第八条的效力，且双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付条件明确选择第八条第6款以商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》作为商品房的交付条件，而被告迟至2019年6月14日才取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年4月1日至2019年6月14日期间，被告应该承担逾期交房的违约责任。二、对于被告提出的原告主张的逾期交付房屋的违约金过高。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。根据我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，该约定不违反上述法律规定，被告认为双方约定的违约金标准过高依据不足。三、对于原告要求被告承担2019年6月14日之后的逾期交付房屋的违约金。本院认为，原、被告双方在合同中约定房屋交日期为2019年3月31日，被告也已经按照合同约定的时间通知原告收取房屋，因双方就房屋交付的条件发生争议，故双方并未就房屋进行交接。审理中，原告并未向本院提供证据证明涉案房屋存在严重影响居住使用或存在不符合交付使用的其他法定情形，故原告按己付房屋价款日万分之三的标准向被告主张2019年6月14日之后逾期交房违约金，本院不予支持。综上，原告所购房屋总价为2496688元，以此为基数，按照每日万分之三的标准，2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金为56175.5元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江中集润宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邱波、周辉违约金56175.5元。二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3310元，由原告邱波、周辉负担2106元，被告镇江中集润宇置业有限公司负担1204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  高景松人民陪审员  钟雪银人民陪审员  魏 荣二〇二〇年六月二十八日书 记 员  朱 倩