四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1311号 上诉人（原审被告）：南充诺亚方舟商贸管理有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区嘉南路,统一社会信用代码：91511304060300064M。 法定代表人:吴兴地， 委托诉讼代理人：杨虹，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜玫娟，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵军，男，汉族，出生于1981年11月15日，户籍地西藏噶尔县。 被上诉人（原审原告）：杨丽，女，汉族，出生于1984年4月18日，户籍地西藏噶尔县，现住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：冯荣书（特别授权），南充市顺庆区德盛法律服务所法律工作者。 上诉人南充诺亚方舟商贸管理有限公司（以下简称诺亚方舟公司）与被上诉人赵军、杨丽租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诺亚方舟公司上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、本案当事人之间从未签订过租赁合同，也从未形成事实上的租赁关系，一审判决确定的案由错误。二、一审认定事实错误。1、双方当事人2013年10月10日签订的《盛世天城商品委托经营管理协议》及附件《补充协议》，从名称、内容、权利义务及履行来看，双方始终未建立租赁关系，一审认定双方建立租赁关系错误。2、一审判决认定被上诉人将商铺委托给上诉人租赁经营管理错误，合同上系委托给上诉人经营管理，不是租赁经营管理。3、一审认定被上诉人将商铺交给上诉人管理使用错误，是委托上诉人代为出租。被上诉人并未交付，上诉人也未使用。4、一审认定上诉人未通知被上诉人接收商铺，双方也未申请解除签订的相关合同错误。上诉人不是承租人，不存在返还租赁物。双方的委托关系也于2018年12月31日依约终止，不存在解除合同的问题。5、一审判决认定合同期满后，合同期限为不定期租赁合同错误。委托合同期限只有五年，期满后，委托关系终止，双方不存在委托关系，更不存在不定期租赁合同关系。6、一审认定《补充协议》明确了第4年至第9年的租金标准错误。上述约定的租金标准是作为与第三方的签约条件，即被上诉人同意上诉人在经营过程中直接与第三方签订租赁合作协议的保底租金标准，不是本案当事人之间关于租金的约定。三、一审判决适用合同法第211条和212条错误。 赵军、杨丽答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉请求没有理由，应该予以驳回。上诉人说的没有建立租赁关系，我方认为这是错误的。在双方签订的委托经营协议的第一条明确载明了委托事项，载明了上诉人要进行招商、招租和物业管理，所以我方只认上诉人，本案就是形成的事实租赁关系。关于上诉人说的管理使用错误，我们的房屋是一直交给上诉人在支配、管理和使用，法院对此的认定没有错误。关于上诉人说的一审认定上诉人未通知接收商铺，双方也未申请解除合同错误的问题。退一万步讲，合同到期后，上诉人应该履行后合同义务，如果上诉人不再管理和租赁了，也应该通知被上诉人，但是上诉人一直没有履行相应的义务，也没有说不租和不使用，所以合同到期后，我方有理由相信，上诉人一直在使用，合同终止了不代表就不了了之，应该有始有终。关于上诉人说的本案不是不定期租赁合同的问题。因为上诉人没有告知我方要收回房屋和腾房，我们就有理由认为合同期满后，上诉人一直在使用，主合同应该认定为不定期合同，故原审对此的认定没有错误，现在上诉人就是不想给这个钱，在找种种理由。关于上诉人说的补充协议问题，这个是上诉人的要约与承诺，给了我方很大的期待权，虽然上诉人认为主合同期限到了，但是补充协议的期限还未到，补充协议写明了15年租金标准等，补充协议是主合同的附加合同，补充协议也未解除与撤销，仍然存在与有效。补充协议能够独立的存在与履行，根据合同法第37条规定，补充协议至今还生效。上诉人在一审庭审后向我方发出了告知函，那是诉讼后才做的所谓的补救措施，实际要告知应该在2018年合同期满时就该告知，上诉人现在就是在规避自己的债务，上诉人与原来的开发商都是同一法定代表人，他们有相互的利益关系，在举证时再做说明。综上，请求二审驳回上诉人的所有上诉请求。 赵军、杨丽一审诉请：1.请求依法判令诺亚方舟公司支付其占有赵军、杨丽商铺2019年的租金本金55，177.92元及利息（拖欠租金计算方式：按《补充协议》约定第六年每年每平方816元×67.62平方计55，177.92元；利息计算方式：以所欠租金55，177.92元为基数，从2019年1月1日开始，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至付清之日止），后期租金计算至双方重新签订协议或诺亚方舟公司将商铺返还赵军、杨丽为止；2.请求依法判令诺亚方舟公司承担未按时支付租金的违约金5000元；3.因诉讼产生的一切费用由诺亚方舟公司承担。 一审法院查明，2013年10月10日，赵军、杨丽与南充金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201310100360），出资购买了南充金宇房地产开发有限公司开发的位于四川省南充市嘉陵区（建筑面积67.62平方米）。2013年12月10日，赵军、杨丽作为甲方与诺亚方舟公司作为乙方签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定赵军、杨丽将位于四川省南充市嘉陵区委托给诺亚方舟公司进行租赁经营管理并代收租金；期限为五年（自2014年1月1日至2018年12月31日止）；税金由甲、乙双方按照法律、法规的规定各自承担应承担的部分；甲方的权利与义务约定：在本合同有效期限内，甲方向乙方收取商铺租金，甲方应积极配合乙方的经营管理活动，甲方应当按照本合同约定，将商铺交给乙方全权经营管理，甲方不得无故干涉乙方的正常经营管理活动，甲方应当按时足额向乙方支付管理佣金及物业服务等相关费用。乙方的权利与义务约定：乙方有权对商铺享有完全的独立自主的经营管理权，经营期限届满，若甲方仍须将本合同项下商铺委托经营管理的，在同等条件下，乙方享有优先权。违约责任约定：双方应当恪守合同项下的约定，任何一方违约，违约方应当向守约方支付5000元的违约金，给守约方造成的损失超过违约金的还应给予赔偿。合同尾部赵军、杨丽在甲方处签名捺印，诺亚方舟公司在乙方处签章，授权代表田波签字。此外，双方又签订《补充协议》，协议明确：甲方将在“盛世天城”购买的商铺全权委托乙方进行统一经营管理，并同意商场制定的租金标准，作为与第三方的签约条件。乙方根据甲方购铺总额按照15年投资回报计算制定每年度租金标准，具体为第一年至第十五年的保底租金为每年每平米816元，第一年实收租金为每年每平米492元（含税），第二年实收租金为每年每平米576元（含税），第三年实收租金为每年每平米660元（含税），第四年至第九年实收租金为每年每平米816元（含税），第十至第十一年实收租金为每年每平米900元（含税），第十二年至第十五年实收租金为每年每平米984元（含税）。该协议作为委托经营管理协议的附件，并随同委托经营管理协议具有同等法律效力。上述协议签订后，赵军、杨丽按照约定将所购得的商铺交给诺亚方舟公司管理使用，诺亚方舟公司依约向赵军、杨丽给付截止至2018年底的全部商铺租金227203.12元。因诺亚方舟公司未给付赵军、杨丽2019年的商铺租金，赵军、杨丽遂诉讼来院，提出前述诉讼请求。 同时查明:“盛世天城”商圈系诺亚方舟公司统一整体打造，由诺亚方舟公司与众多业主签订《租赁合同》或《委托经营协议》后，再由诺亚方舟公司与商家签订租赁协议，将商铺整体出租给各商户。诺亚方舟公司至今未通知赵军、杨丽接收案涉商铺,赵军、杨丽至今也未收回案涉商铺。双方也未申请解除签订的相关合同。 一审法院认为，赵军、杨丽与诺亚方舟公司于2013年12月10日签订的《商铺委托经营管理协议》及《补充协议》，因有双方的签名或盖章予以确认，应视为其真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。从赵军、杨丽与诺亚方舟公司签订的《商铺委托经营管理协议》及《补充协议》内容及合同实际履行来看，实质上系赵军、杨丽将其所购买的商铺交由诺亚方舟公司进行统一租赁经营管理，诺亚方舟公司向赵军、杨丽给付商铺租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，双方属于法律意义的租赁合同关系，故对诺亚方舟公司辩称赵军、杨丽与其系委托合同关系的主张，不予采信。针对双方的争执焦点，应明确以下几个问题：1.诺亚方舟公司是否应当支付赵军、杨丽2019年1至12月及至返还商铺或双方签订新的协议为止的租金问题;2.诺亚方舟公司若应当给付赵军、杨丽诉请的商铺租金,是否对所欠房租给付利息问题;3.诺亚方舟公司是否存在违约,若构成违约，如何计算违约损失问题。 关于第一个问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，对租赁期间届满后负有返还租赁物义务的应为承租方，而不是出租方。据此，赵军、杨丽与诺亚方舟公司双方签订的《商铺委托经营管理协议》期限届满后，双方未续签合同改变原协议内容，诺亚方舟公司至今未返还赵军、杨丽所购得的商铺，加之包括赵军、杨丽在内的“盛世天城”商圈均由诺亚方舟公司统一整体打造的实际情况，一审法院认定赵军、杨丽与诺亚方舟公司之间形成事实上的租赁合同权利义务关系，合同期限为不定期租赁合同;其次,根据赵军、杨丽与诺亚方舟公司的《补充协议》中约定有“诺亚方舟公司根据赵军、杨丽购铺总额按照15年投资回报计算制定每年度租金标准”的内容，由此可见，诺亚方舟公司继续将该商铺进行统一租赁管理经营并未超出双方的预期，且双方至今并未申请解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，诺亚方舟公司应当向赵军、杨丽支付2019年1月至12月及直至双方重新签订协议或返还赵军、杨丽商铺为止期间的商铺租金，根据双方签订的《补充协议》明确第四年至第九年赵军、杨丽实收租金标准为每年每平米816元（含税），故对赵军、杨丽要求诺亚方舟公司支付自2019年1月1日至2019年12月31日止的商铺租金55，177.92元（816元／㎡.年×67.62㎡）及2020年1月以后占用期间的租金按《补充协议》的标准计算至双方重新签订协议或将商铺返还为止的诉讼请求，予以支持。对诺亚方舟公司辩称双方签订的《商铺委托经营管理协议》约定的期限均已届满，双方未签订新的协议，其已未占有赵军、杨丽所有的商铺，不应向赵军、杨丽支付相应租金的主张，因无事实及法律依据，对此不予采信。 关于第二个问题。从双方签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》及《补充协议》来看，因双方未对逾期所欠房屋租金约定给付利息，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，诺亚方舟公司逾期给付赵军、杨丽商铺租金，赵军、杨丽仅享有合同解除权。同时参照《中华人民共和国合同法》第二百一十一条：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”之规定，对赵军、杨丽要求诺亚方舟公司支付所欠商铺租金资金利息的主张，不予支持。 关于第三个问题。从诺亚方舟公司履行给付租金的情况来看，诺亚方舟公司已按合同约定向赵军、杨丽履行支付2018年前全部租金的义务，仅未支付赵军、杨丽2019年的商铺租金。在双方未有合同约定的情况下，按照一般最迟应于当年年底给付当年房屋租金的惯例，诺亚方舟公司未给付赵军、杨丽2019年租金的行为已构成违约。根据合同约定：“任何一方违约，违约方应当向守约方支付5，000元的违约金，给守约方造成的损失，超过违约金的还应给予赔偿。”,双方约定的违约金明显过高，应当予以调整。鉴于近年来“盛世天城”商圈的现状，诺亚方舟公司作为商圈的管理经营者，还是表现出履行合同的诚意；加之赵军、杨丽的损失主要是租金的利息损失，为此，酌定诺亚方舟公司因逾期支付租金的违约行为向赵军、杨丽承担违约金500元为宜。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十一条、第二百一十二条及第二百二十七条之规定，判决:一、限诺亚方舟公司于判决生效后十日内向赵军、杨丽支付从2019年1月1日起至2019年12月31日止的商铺租金55，177.92元(含税)，2020年1月以后占用期间的商铺租金按双方签订的《补充协议》标准计算至诺亚方舟公司返还赵军、杨丽的商铺或双方重新签订协议为止；二、限诺亚方舟公司于判决生效后十日内向赵军、杨丽支付违约金500元；三、驳回赵军、杨丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取652元，由诺亚方舟公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：二审中，上诉人提交了2020年3月28日向赵军、杨丽发出的告知函件及送达回执，函件载明双方签订《盛世天城商品委托经营管理协议》及附件《补充协议》，合同期满后合同权利义务已自动终止，业主可自营或另行委托公司（个人）经营管理。该函件邮寄后被赵军、杨丽拒收。赵军、杨丽质证认为：对上诉人提供的证据的真实性无异议，对关联性有异议，不能达到上诉人证明的目的，且与本案无关。被上诉人在二审中提交了3组证据，详见证据目录，简要阐述为：第一组：1、关联公司（金宇公司）以及上诉人的信息；2、金宇公司的广告；3、上诉人制作的招商与铺型手册；4、告知书。证明：金宇公司与上诉人利益一致，将房屋卖给被上诉人后又统一招租、经营管理，达到牟利的目的。第二组：1、被上诉人的租赁房屋被公司占用被锁的图片；2、上诉人于2020年4月23日给业主杨英发的函；3、邮政特快专递的说明；4、快递凭证与单号，证明：被上诉人的房屋至今被占用和被锁，也未归还，仍由被上诉人占有控制，上诉人的函件恰好也证明了上诉人现在才向业主履行后合同法定责任和补救措施，快递信息证明所发函件是2020年4月23日并非2020年3月28日。第三组：1、两份判决书，分别是（2019）川1304民初2601号与（2019）川1304民初2603号；2、两份判决的生效证明。证明：两个案子与本案是同样一致的，都认定为租赁关系，上诉人在这两个案子中已经服判，未上诉，该两案已经生效，现上诉人上诉是对自己责任的推卸。此外再提供一份音频，内容是：2020年4月28日上诉人组织业主在碧桂园召开了会，说还要重新招租。上诉人老总还说要统一管理、统一经营。证明：上诉人至今都没有交还商铺，还在协商招租，还在控制我们的商铺，想继续使用。上诉人质证认为：对第一组证据，1、真实性无异议，但不能说两个公司的利益就是一致的，公司的利益就是股东的利益，两个公司的股东不一样，对其证明目的不认可。2、我方是在正常的宣传范围内，没有欺骗性和特殊之处，对其证明目的不认可。3、《招商与铺型手册》是金宇公司作出的，与本案无关联性。4、告知书也是金宇公司作出的，与本案无关联性。对第二组证据，1、这个照片作为电子证据是不符合民诉法的电子证据的规范的，对其证明目的不认可，上诉人对被上诉人的商铺进行物业管理，锁起来是正常的，是为了防偷。2、对函的三性均认可，但不能达到被上诉人的证明目的。我们是在2020年3月28日出具的，后发出去是分批次的，被上诉人收到的时间也不一致，但我方发函是真实的，对方也是认可我方的发函和收到了我方的发函的。对第三组证据的两份判决书，与本案无关联性，因为我方与每个商铺签订的合同是不一样的，合同是有差异性的，不能达到被上诉人的证明目的。对音频证据，音频声音很小，听不清；也不能证明就是我方老总说的话，且与本案无关联性。 另查明，案涉《盛世天城商品委托经营管理协议》的6.5条中载明，业主应当按照合同约定，将商铺交给乙方全权经营管理，甲方不得无故干涉乙方的正常经营管理活动。 还查明，业主赵军与杨丽、业主何英、业主韩慧与袁科、业主弋浩四户一并起诉了诺亚方舟公司，在赵军与杨丽、韩慧与袁科两户业主与诺亚方舟公司签订的主合同的9.1条约定：诺亚方舟公司违反本合同第八条8.1的约定（8.1双方协商一致，可以解除本合同），诺亚方舟公司在解除合同后向业主支付1，000元违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方继续承担赔偿责任。但弋浩、何英与诺亚方舟公司签订的主合同中该处违约金额为空白。诺亚方舟公司2020年3月28日向四户业主出具了函件，载明业主与诺亚方舟公司签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》及《补充协议》约定将业主的商铺，委托公司代为出租，期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；合同期限届满前一个月，双方应就续签事宜进行协商，未协商或未重新达成协议的，合同期限届满后，合同自动终止；合同解除或自动终止后，业主可另行委托或自营......。鉴于，上述合同履行期间已届满，合同权利义务于2018年12月31日自动终止，双方又未重新达成委托协议，故书面提示业主：自营盛世天城所购商铺或另行委托公司（个人）经营管理。上述邮寄函件赵军、杨丽于2020年4月25日拒收，于2020年4月26日退回。何英于2020年4月24日签收。韩慧、袁科于2020年4月24日签收。弋浩的函件于2020年4月28日因迁移新址不明且无法联系收件人，退回。 再查明，业主赵军、杨丽作为甲方于2015年3月4日与乙方诺亚方舟公司签订了《关于二层229-2铺返租金协议》，载明因前期商铺尚未出租实至今日才意向出租......业主与商管公司共同协商。达成谅解签订以下协议：一、甲方主张租金从2014年10月1日支付，无论乙方是否开业均按照约定标准进行支付，付款方式以转账方式打入甲方银行账户，按每季度支付一次。二、从本协议签订之日起，甲方不再追究乙方先前返租事宜。三、甲方关于相关税收，由甲方自行解决，乙方不要求向甲方提供发票主张。四、乙方保留因经营需要协同甲方、乙方、丙方签订三方协议，具体事宜以三方协议签订协议为准。五、本协议一式二份，双方签字盖章为准，即日生效。业主何英作为甲方于2014年7月8日与乙方诺亚方舟公司签订了《盛世天城商品委托经营管理协议》补充协议载明：由于甲方委托经营管理的商铺目前未实现第三方承租，现双方就该协议甲方向乙方收取商铺代收租金的有关约定，经自愿平等协商，达成如下条款，以资共同遵守：一、乙方从2014年5月1日起对甲方未实现承租的商铺先期垫付租金并支付给甲方。二、乙方垫付租金按季度支付，甲方收取乙方垫付的租金时，应向乙方出具合法有效的身份证明，协议原件、银行账号、收款凭证等。三、在甲方委托的商铺未能出租前，乙方所垫付的租金，甲方同意从2015年开始按每年扣减一个月的租金方式对年租金进行扣减，即乙方每年只向甲方支付11个月的租金，直到乙方代垫付的租金抵减完为止。...... 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案主要争议焦点为：1、案涉《盛世天城商品委托经营管理协议》及附件《补充协议》等合同的性质。2、诺亚方舟公司是否应支付业主租金及违约损失。 关于案涉《盛世天城商品委托经营管理协议》及附件《补充协议》等合同的性质问题。双方对此项争议较大，仅根据案涉《盛世天城商品委托经营管理协议》中载明的内容来看，虽条款中有明确载明诺亚方舟公司系接受业主委托，对业主所购“盛世天城”商铺进行招商、招租及物业管理。但其中亦有业主应当按照合同约定，将商铺交给诺亚方舟公司全权经营管理，不得无故干涉诺亚方舟公司的正常经营管理活动等约定。以上能够看出，受托人并非完全按委托人指示处理委托事项。此外，双方签订合同暂定的租金保底标准系由诺亚方舟公司制定，业主方并未占到委托人的主动地位。从诺亚方舟公司与业主赵军、杨丽签订的《关于二层229-2铺返租金协议》的内容来看，前期房屋虽未租赁出去，但诺亚方舟公司仍给付业主租金。综合全案内容来看，本案双方应建立了租赁合同关系。 关于诺亚方舟公司是否应支付业主租金及违约损失的问题。虽案涉合同载明期限为5年，在2018年12月31日即到期。但根据法律规定，作为承租方，在租期届满后诺亚方舟公司有返还租赁物的责任，在诺亚方舟公司未返还之前，结合商铺仍交其统一打造的实际情况，诺亚方舟公司继续与业主形成了实际的不定期租赁合同，该合同可以随时解除，但在未解除前，诺亚方舟公司仍应按双方约定的标准支付租金。诺亚方舟公司2020年向业主发函，从函件内容来看，已经表明诺亚方舟公司要求业主自营或委托他人出租，具有解除并终止租赁合同的意思表示。业主已签收该函件的，在收到该函件时，视为双方的租赁合同终止，拒收等退回函件的，从退回之日视为双方租赁合同终止。在不定期租赁期间，双方未约定租金应从何时起支付，本院认为，诺亚方舟公司应在合同终止之日支付租金并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算租金及资金占用利息为宜，因诺亚方舟公司系正常行使合同解除权，不存在违约，违约金不支持。另，基于一审中已判决了违约金为500元，赵军、杨丽未对租赁费的资金占用利息提出上诉，本案利息的计算总额不宜超过500元。 综上所述，诺亚方舟公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初63号民事判决； 二、限南充诺亚方舟商贸管理有限公司于本判决生效后十日内向赵军、杨丽支付租金及利息共计73，457.25元（含税）； 二、驳回赵军、杨丽的其他诉讼请求。 如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费652元，；二审案件受理费1，304元，均由南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张 佳