吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终219号 上诉人（原审原告）：安贵镐，男，1959年9月26日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：张喜权。 被上诉人（原审被告）：楚洪范，男，1965年10月18日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 原审第三人：延边恒润房地产开发有限公司，住所：吉林省延吉市。 法定代表人：南龙洙。 委托诉讼代理人：李鑫。 原审第三人：南龙洙，男1964年9月18日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：李鑫。 上诉人安贵镐因与被上诉人楚洪范及原审第三人延边恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润房地产）、南龙洙案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安贵镐及其委托诉讼代理人张喜权、被上诉人楚洪范、原审第三人恒润房地产及南龙洙的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安贵镐上诉请求：1.撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初362号民事判决。2.请求延边朝鲜族自治州中级人民法院立即终止对涉案房屋的执行，解除查封等全部执行措施(4#101、201、102、202)。(1)延房权证第608589号，面积为110.19平方米；(2)延房权证第624301号，面积为125.43平方米；(3)延房权证第442573号，面积为93.33平方米；(4)延房权证第608588号，面积为93.33平方米。3.诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：1.2014年11月25日，延边芙蓉实业有限公司（以下简称芙蓉公司）向恒润房地产转入200万元，支票显示为借款。2017年10月8日，芙蓉公司授权安贵镐，全权处置该借款的一切事宜。2017年10月11日，安贵镐以本人名义与恒润房地产达成一致意见，确认债权本金及利息为338万元（本金200万元，利息2分／月，期限是2年又10.5月），以该款购买恒润房地产的四套房屋（价值337.8240万元；881520元，746640元，1003440元，746640元）。安贵镐与恒润房地产签订房屋买卖合同，恒润房地产为安贵镐出具收款收据。因该房屋一直存在抵押，安贵镐要求办理不动产登记未果。安贵镐接收四套房屋后，其中二套继续租赁给姜英子用于经营使用，租赁了二年（2017年11月-2019年10月），租金为5万／年，安贵镐的信用卡先后收到姜英子转账支付的租金12笔，合计9900元整。后，姜英子因租赁期间存入的电费有800元剩余，向安贵镐索要过此款。2.安贵镐与恒润房地产的买卖合同关系真实存在，安贵镐属于接受芙蓉公司的债权并以此购得四套房屋。依据芙蓉公司的授权委托，上诉人全权处置借款债权；上诉人接受借款债权，以该借款债权为购房款，购得本案诉争的四套房屋。上诉人的上述行为符合法律规定，未违反国家法律强制性规定，属于合法有效的民事行为。一审法院认定安贵镐与恒润房地产不存在真实的房屋买卖关系，也不存在债权债务，是错误的，于法无据。3.芙蓉公司知道并认可安贵镐以自己名义用借款债权购买四套房屋。庭审时，芙蓉公司为安贵镐提供原始财务账本，证明借款债权的真实性。原始财务账本是公司重要文件，芙蓉公司出具证据的行为说明，对本案的诉争的事实情况是明知的，对安贵镐用借款购买房屋并落其名下是认可的。4.一审法院对授权委托书不予采信是错误的，应要求安贵镐进一步举证和开庭等程序查清案件事实。本案的授权委托书是真实的，该文件是上诉人获得债权的依据，同时该文件也是上诉人与恒润房地产房屋买卖的基础文件。芙蓉公司在授权委托书中写：“延吉市恒润公司”本身就是一种简称，是习惯而发生的笔误，本意就是指恒润房地产。在必要时，该笔误可以经进一步说明来补正，无人异议时无修改的必要。一审法院如果支持楚洪范的异议，可以要求安贵镐进行补正，不应对此证据直接不予采信。安贵镐一审提供的生活缴费凭证、银行卡交易明细等证据，是根据法律规定提供的证据，和本案的法律认定具有关联性。同时，该证据中的微信截屏、手机银行截屏等证据，如法院认为需要进一步举证或鉴定，安贵镐同意配合。综上所述，现有证据可以证实，安贵镐签订购房合同并以借款本息缴纳了全额房款，恒润房地产出具收据并交付房屋，安贵镐接收房屋后二套继续出租并收取租金。因为恒润房地产的房屋抵押一直未解除，安贵镐才未办理不动产登记。所以安贵镐是四套房屋的权利人，该权利合法、真实、能够排除强制执行。 安贵镐向一审法院起诉请求：1.请求立即停止对产权证号分别为：延房权证字第608589号、延房权证字第624301号、延房权证字第442573号、延房权证字第608588号的四套房屋的全部执行措施，并立即解除对该四套房屋的查封。2.诉讼费由楚洪范承担。 一审法院认定事实：一审法院在执行楚洪范与恒润房地产、南龙洙合同纠纷一案中，于2018年12月20日作出（2018）吉24执156号之二执行裁定，查封恒润房地产名下的14套房屋，其中包括本案四套诉争房屋（产权证号为延房权证字第608589号、第624301号、第442537号、第608588号），安贵镐向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年11月18日作出（2019）吉24执异11号执行裁定书，驳回安贵镐的异议请求，安贵镐不服该执行裁定，于2019年11月24日向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年11月25日，芙蓉公司向恒润房地产转账200万元。安贵镐与恒润房地产签订涉案四套房屋的《房屋买卖合同》，合同中载明的日期为2017年10月11日，恒润房地产为安贵镐出具了收款收据。安贵镐陈述涉案房屋是恒润房地产为偿还芙蓉公司的借款200万元及利息，协商用涉案四套房屋抵顶借款本金及利息，且该事项委托安贵镐办理，故《房屋买卖合同》载明的买受人为安贵镐。再查明，该四套涉案房屋在安贵镐签订《房屋买卖合同》前已抵押给吉林银行股份有限公司延吉建工街支行，并办理了抵押登记，安贵镐购买后涉案房屋仍未解除抵押，亦未办理产权变更登记。以上事实有安贵镐与恒润房地产签订的《房屋买卖合同》、交通银行进账单、延吉市房屋信息查询结果、安贵镐的陈述予以证明。安贵镐提供的授权委托书中载明的单位为延吉市恒润公司，且未提供其他证据对该委托书载明的单位名称与本案当事人不符进行说明，故对该证据一审法院未采信。安贵镐提供的生活缴费凭证、银行卡交易明细无法确认与本案存在关联性，故一审法院未采信。一审法院认为，安贵镐陈述涉案房屋是恒润房地产为偿还芙蓉公司的借款200万元，而用房屋抵顶的借款本金及利息，因受芙蓉公司委托而以安贵镐为买受人签订《房屋买卖合同》。从安贵镐的陈述中可以认定，安贵镐本人与恒润房地产不存在真实的房屋买卖关系，亦不存在其他债权债务关系，故安贵镐以自己为买受人要求对涉案房屋停止执行、解除查封的主张不符合排除执行的情形，一审法院对该主张不予支持。综上所述，安贵镐的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告安贵镐的诉讼请求。案件受理费33760元，由原告安贵镐负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：安贵镐提交盖有芙蓉公司印章的《情况说明》一份、盖有延边恒润发展热力有限公司印章的《证明》一份、盖有延边恒润物业管理有限公司印章的《证明》一份。前述三份证据，均无具体经办人的签字和盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的单位出具证明材料的形式要件，本院不予采信；对一审法院认定事实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”安贵镐在二审庭审中主张其对案涉房屋享有物权期待权。但安贵镐称，其系根据芙蓉公司的授权委托以其名义与恒润房地产签订的案涉《房屋买卖合同》且“芙蓉公司知道并认可安贵镐以自己名义用借款债权购买四套房屋”，因此，即便案涉“授权委托书”系真实的，也只能由芙蓉公司基于案涉《房屋买卖合同》向恒润房地产行使合同相关的请求权，安贵镐对案涉房屋不享有合同权利，亦不享有物权期待权。故一审法院认定安贵镐和恒润房地产之间不存在房屋买卖关系并驳回安贵镐关于排除强制执行的诉讼请求，并无不当。 综上所述，安贵镐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费33760.00元、二审案件受理费33760.00元，由安贵镐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 寇承魁 审 判 员 宋 国 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 李 镇 书 记 员 刘晨阳