江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初1701号 原告：王植，男，1966年7月7日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：万波，江苏泓图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁媛，江苏泓图律师事务所实习律师。 被告：江苏海王星辰健康药房连锁有限公司，统一社会信用代码91320508752020477N，住所地苏州市。 法定代表人：居刚。 委托诉讼代理人：王江英。 委托诉讼代理人：许厚山，江苏臻宇律师事务所律师。 被告：韦建乐，男，1981年10月25日出生，壮族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxx，住广西省凌云县。 委托诉讼代理人：李红春，江苏天之权律师事务所律师。 原告王植与被告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司（以下简称海王星辰公司）、韦建乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王植及其委托诉讼代理人万波、袁媛，被告海王星辰公司委托诉讼代理人王江英、许厚山，被告韦建乐及其委托诉讼代理人李红春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王植向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告海王星辰公司签订的《独立商铺租赁合同》，解除原告与海王星辰公司、韦建乐签订的《房屋租赁合同》；2、判令海王星辰公司向原告支付至判决解除合同之日止的拖欠租金（计算至2020年5月15日为13.75万），支付迟延履行违约金7520元，支付解除合同违约金20万元，以及垫付的电费2670元、物业费1590元，以上共计34.928万元；3、判令海王星辰公司将其营业执照地址变更清出，同时变更医保局注册地址（否则原告无法将涉案房屋出租给药品零售行业）；4、判令韦建乐支付至判决解除合同之日止的拖欠租金（计算至2020年5月15日为3.3万元），迟延履行违约金2万元，共计5.3万元。事实和理由：原告和被告海王星辰公司于2017年7月20日签署《独立商铺租赁合同》，约定原告将位于南京市，租期自2017年9月1日至2022年8月31日止，年租金28万元递增，租金每半年支付等，合同签订后原告如约履行；后被告海王星辰公司将商铺二楼分租给被告韦建乐，且告知了原告，原告和两被告于2019年3月8日共同签署了《房屋租赁合同》对分租事宜予以了确认，该合同约定被告韦建乐的租期为两年，每年支付租金8万元，一半交给被告海王星辰公司，一半交给原告，每半年交付一次；2019年8月15日，被告海王星辰公司未能将当期的租金按约付给原告，2019年8月21日，被告韦建乐也未能按照合同约定交付当期租金两万元给原告；原告经过和两被告交涉，被告海王星辰公司仅支付了3月租金，尚欠75000元的租金未予支付，按照合同约定被告海王星辰公司延期一天应按照未支付部分的0.2%向乙方支付滞纳金（延期违约金），计算至2019年11月30日已产生滞纳金24400元，租金及滞纳金共计99400元；被告韦建乐拖欠的租金也己经产生滞纳金，计算至2019年11月30日为4080元，租金及滞纳金共计24080元；原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告海王星辰公司辩称，其在2019年10月就与原告协商提前闭店的事宜，当时拟定了协议，但最后未达成一致意见；到2020年1月6、7号时，案涉房屋渗水、漏水现象严重，经营环境不符合被告经营药店的需要，其及时与原告沟通，但原告未安排人维修，所以被告无法继续经营，直接闭店；原告诉至法院，被告把钥匙放在门店里，还在门店张贴了因漏水闭店、通知消费者到其他门店购药的说明，原告把钥匙取走后，另行安排人去进行了维修；被告实际已支付租金到2019年11月30日，同意支付房租到2020年1月16日被告搬出门店之日；不同意支付相应违约金，原告主张的两项违约金计算标准过高，请求法院调整。 被告韦建乐辩称，其是2019年3月22日跟海王星辰公司签订了合同，租金已经支付到2019年9月22日；到2019年8月，原告告知我海王星辰公司不再续租了，因为当时我的房租还没有到期，考虑到海王星辰公司跟原告之间就租房事宜有纠纷，其担心继续交租会造成后续的损失，故未继续交租；本案是三方的租赁合同，合同的背景是基于海王星辰公司没有权利把案涉门店的阁楼出租给韦建乐，所以韦建乐分别向原告和海王星辰公司交租，各交2万元；到2019年8月海王星辰公司未交房租，原告告知被告，海王星辰公司不租了，要求其准备搬家；被告担心海王星辰公司不续租，影响到自己店铺的经营，所以在等待双方协商；其未交房租是客观事实，有违约行为，但违约行为不是其自身造成的，其行使的是不安抗辩权；因为原告给两被告发了通知，要求停业付租并且锁门至今，故被告使用案涉门店只到2019年10月16日；其愿意支付2019年9月23日-2019年10月16日期间的租金，违约金不同意支付，而且合同约定的违约金标准过高，如果法院认为被告构成违约，应当按照独立商铺租赁合同调整违约金标准；迟延履行违约金2万元没有依据，被告从2019年10月17日原告锁门后就无法使用案涉场地，所以不同意支付到判决解除之日止的租金。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月20日，原告王植（甲方、出租方）与被告海王星辰公司（乙方、承租方）签订《独立商铺租赁合同》一份，约定甲方将坐落于南京市.42平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止；2017.9.1-2018.8.31年租金为140000元，2018.9.1-2019.8.31年租金145000元，2019.9.1-2020.8.31年租金为150000元……；首期年租金于2017年7月31日前支付，商铺水电保证金20000元于2017年7月25日前缴纳，剩余租金每半年支付一次，每次提前15天；租期届满双方不再续约、本租约依约提前终止或被解除的，甲方须于乙方交还商铺当日将保证金足额无息返还乙方，并退还乙方结余的预交款项；经甲方确认后，保证金可抵作本租约终止前或被解除前乙方应支付的租金；乙方无理迟延支付租金的，每延期一天应按未支付部分的0.2‰向甲方支付滞纳金；本租约一经签约，除非甲方严重违约，否则乙方不得提前解除合同；租期内，乙方未经甲方许可单方面提前解除租赁合同的，应向甲方支付违约金200000元等等。 2019年3月9日，原告（甲方）与被告海王星辰公司（乙方）、韦建乐（丙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意乙方将位于鼓楼区钟阜路8号101室二楼商铺分租给丙方，用途为中医养生馆，建筑面积132平方米；丙方需将租金的50%交给甲方；租赁期限24个月，自2019年3月22日至2021年3月21日；每年租金80000元，分别支付给甲乙双方各40000元；租金按半年交付，首期租金40000元需在3日内分别支付甲乙双方各20000元，每次丙方需提前30天向甲乙双方支付下次房屋租金各50%；押金6700元，交给乙方；丙方拖欠租金一个月，甲乙双方有权解除合同，收回房屋，并有权要求承担违约责任；丙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金标准为拖欠租金的4%；一方如具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付50000元违约金等等。 2019年10月14日，被告海王星辰公司向原告发送告知函：我司于2017年7月与贵方签订地址位于南京市 101室的《独立商铺租赁合同》，约定水电保证金20000元，我司已支付，现我司已将该商铺租金支付至2019年9月30日；在双方租赁关系存续期间，因整个市场经济不景气，互联网对实体冲击严重，商业氛围及客流均未达到预期，周边整体业态不景气，我司门店严重亏损（每月亏损达2.6万），2019年自今累计亏损已达28万；前期贵我双方一直在协商降租一事，至今未有结果；现我司函告如下，1、我司决定于2019年10月24日撤出该商铺，同时我司也应贵方要求将二楼的分租户一同撤出；2、我司向贵方支付的水电保证金20000元用于抵扣我司未支付的租金；3、请贵方于2019年10月24日到该商铺与我司办理交接事宜；如贵方未到现场与我司办理交接，我司将该商铺钥匙留存至物业处或将钥匙邮寄给贵方，即视为我司交接完成，如因此给贵方造成损失，由贵方承担等等。 2019年10月17日，原告通过微信向两被告发送关于催要房租和承担违约责任的告知函：一、正告海王星辰公司，根据合同约定，你方单方面终止合同，应承担因此带来的损失和后果；立即支付拖欠的租金及滞纳金，补偿房租，支付违约金20万元，支付水电气物业费等；二、正告韦建乐，立即支付拖欠的租金及滞纳金，支付违约金20万元，支付水电气物业费等；我方已于2019年10月16日下午要求你们停业付租，加挂门锁；现正式通知你们自今日起三日内与我方洽谈了结事宜，逾期承担一切不利后果等等。 庭审中，被告海王星辰公司对原告垫付的电费2670元、物业费1590元无异议。对原告于2019年10月16日将被告海王星辰公司承租房屋、韦建乐承租房屋上锁的事实，三方无异议。被告海王星辰公司并陈述：我方在2019年8月14日或前几天与原告本人进行了电话沟通，因为门店亏损巨大，协商降租事宜；8月19日原告通过微信告知如果不付房租，月底收回房子，做好交接手续；到8月22日我方跟原告当面协商，对于我方提出的几个方案，原告都没有同意，到10月16日原告直接将门店上锁；我方只能在次日跟原告联系，到23日我方又与原告协商后续房屋租赁的方案；到10月17日为止，原告已经通过关门、上锁、阻止被告继续经营的行为，实际解除了租赁合同，因为药品的保存对环境有特殊要求，而涉案场地有严重漏水情况，我方不得已与原告协商，恳请原告给予最后处理善后事宜的时间，将所有药品和贵重药品清空以便交还房屋；到2020年2月下旬，原告已经将案涉房屋的钥匙取走，应视为收回房屋。 原告提交的微信聊天记录内容，可以与被告海王星辰公司陈述的因为门店亏损巨大希望降租事宜相应证。被告提交的照片、视频系2020年1月6、7日所拍摄，反映出案涉商铺渗水严重情况。 以上事实，由原告提交的《独立商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、关于催要房租和承担违约责任的告知函、告知函、电费物业费收据、微信聊天记录等证据，被告海王星辰公司提交的照片、视频、微信聊天记录等证据及本院开庭笔录予以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告海王星辰公司签订的《独立商铺租赁合同》，原告与被告海王星辰公司、韦建乐共同签订的《房屋租赁合同》，均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 关于合同解除问题。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告海王星辰公司自认已于2020年1月16日搬离案涉商铺，故双方合同目的不能实现，故原告有权要求解除《独立商铺租赁合同》、赔偿损失。原告与被告海王星辰公司所举证据可以证明，被告海王星辰公司系因自身经营严重亏损，要求原告能够在租金等方面予以帮助，双方经多次协商未果，海王星辰公司搬离案涉商铺，而其所称渗水原因，所举证据显示系2020年1月才告知原告，故被告以此理由认为有权解除合同的抗辩意见，本院不予采信。双方不能单纯以钥匙之给付为房屋之交接，应就房屋内部设施、水电等费用进行交接，故对海王星辰公司认为2020年2月原告拿到钥匙视为交接房屋的抗辩意见，本院不予采信。故原告主张解除《独立商铺租赁合同》、被告海王星辰公司支付自2019年8月17日起的拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。但原告一并主张的利息和违约金200000元标准过高，本院酌定为20000元较为适宜。原告要求其支付代垫的电费、物业费，本院予以支持。被告韦建乐应自2019年8月22日起支付2019年9月22日至2020年3月21日期间的租金，其至今未予支付，故原告有权依《房屋租赁合同》约定要求解除合同。但原告于2019年10月16日将其租赁的房屋上锁至今，致韦建乐无法使用案涉房屋，故韦建乐应支付2019年9月22日至2019年10月16日期间的房屋租金，其后租金原告无权主张。原告主张其支付逾期付款利息并要求支付违约金20000元，标准过高，本院酌定2000元较为适宜。原告主张海王星辰公司将其营业执照地址变更清出、同时变更医保局注册地址的诉讼请求，非法院受案范围，本院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王植与被告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于2017年7月20日签订的《独立商铺租赁合同》；被告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于本判决生效之日起五日内腾空并返还位于南京市； 二、被告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王植拖欠的房屋租金（自2019年8月17日起至本判决生效之日止，按年租金150000元标准支付，扣除20000元）并支付违约金20000元； 三、被告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王植垫付的电费2670元、物业费1590元； 四、解除原告王植与被告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司、被告韦建乐于2019年3月9日签订的《房屋租赁合同》；被告韦建乐于本判决生效之日起五日内腾空并返还位于南京市； 五、被告韦建乐于本判决生效之日起五日内给付原告王植拖欠的自2019年9月22日至2019年10月16日期间的房屋租金（按年租金40000元标准计算）并支付违约金2000元；       六、驳回原告王植的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2770元，减半收取1385元，由原告王植负担385元，由被告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司负担800元、被告韦建乐负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 苗     军 二〇二〇年六月二十八日 书记员 赵晨 履行告知书