湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0111民初2469号原告（反诉被告）：张明，女，汉族，1987年12月30日出生。住所地：江西省赣州市龙南县，委托诉讼代理人：吴林钊，湖北万泽律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告（反诉原告）：龚砚钧，男，汉族，1976年3月10日出生。住所地：湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：陈鹏程、熊亮，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限：一般授权。第三人：武汉搜房怡然居客房地产经济有限公司。住所地：武汉市江岸区江汉路**船舶国际广场****。法定代表人：高凡春。原告（反诉被告）张明诉被告（反诉原告）龚砚钧、第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年11月15日作出（2016）鄂0111民初2580号民事判决书，被告龚砚钧不服该判决，提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2017年11月9日作出（2017）鄂01民终5602号民事裁定，撤销原判、发回重审。本院于2018年3月19日立案后，被告龚砚钧在法定期间内向本院提出反诉，本院经审查认为被告龚砚钧的反诉请求符合法律规定，并依法适用普通程序于2018年6月21日公开开庭进行了审理，原告张明及其诉讼代理人吴林钊、被告诉讼代理人陈鹏程到庭参加诉讼，第三人搜房公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张明向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《武汉市存量房房屋买卖合同》，协助原告将位于武汉市东湖开发区雄楚大街709号华城新都15-1-201房屋的产权变更登记至原告名下；2、判令被告支付原告违约金97000元，承担原告支出的律师费10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在第三人搜房公司的居间服务下，原告与被告于2016年3月14日签订了《武汉市存量房屋买卖合同》，合同约定，原告以97万元的总价购买被告名下的位于武汉市东湖开发区雄楚大道709号华城新都15-1-201房屋（建筑面积92.91㎡）。合同约定，原告以商业贷款方式申办贷款，拟贷款金额为人民币73万元。合同还约定，过户当天原告向被告支付人民币22万元，但被告应先配合原告过户，原告见交易收件单后向被告支付该房款。另外，一方违约，守约方选择继续履行合同的，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，并承担守约方维权产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等）。合同签订后，原告向被告支付了2万元定金，2016年5月20日，原告在被告的强烈要求下又支付了被告21万元的购房款。在申请贷款过程中，原告提交的所有材料均获银行通过，但被告拒不配合提供齐全办理银行贷款所需材料协助原告申请银行按揭，并大闹银行，致使贷款至今未能获批通过。原告多次与被告协商解决事宜，未果。为此现特向贵院提起民事诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）龚砚钧辩称，1、原告提出的诉求变更不属于法律意义上的变更，二审法院裁定书上已经载明，合同已经不能履行，与原告所陈述的不符。2、原告所述违约也不符合事实，体现在：一、原告伪造签名，被列入银行黑名单无法贷款；二、在不能贷款之后，无法向其他银行贷款也无法支付购房全款；三、双方在口头协议解除合同之后，原告看到房价上涨，原告申请查封房产导致我方损失。被告（反诉原告）龚砚钧向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人龚砚钧与被反诉人张明签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、判令被反诉人张明向反诉人龚砚钧支付合同违约金194000元；3、判令被反诉人张明向反诉人龚砚钧支付的20000元定金归龚砚钧所有；4、判令被反诉人张明向反诉人龚砚钧支付龚砚钧提前归还按揭贷款产生的利息损失28500元；5、判令被反诉人张明向反诉人龚砚钧支付因本案支出的律师费、保全费、担保费合计50000元；6、判令第三人立即归还龚砚钧的土地证、房产证；7、判令被反诉人张明承担本案本诉及反诉诉讼费用。事实和理由：反诉人龚砚钧与被反诉人张明于2016年3月14日通过第三人居间签订了《武汉市存量房屋买卖合同》。合同约定：张明购买龚砚钧位于武汉市东湖开发区雄楚大道709号华城新都15-1-201房屋，合同总价97万元，合同签订当时张明向龚砚钧支付购房定金2万元，张明向银行申请办理房屋贷款73万元，购房贷款获得银行审批后，双方办理房产过户手续，在房产过户的当日，张明再向龚砚钧支付首付购房款22万元……。在办理银行贷款时，银行告知需要卖方龚砚钧夫妻双方至贷款行面签确认交易事项。由于龚砚钧的配偶正身处国外，本可以通过公证委托的方式由龚砚钧的配偶授权龚砚钧签字确认。但是，张明对公证委托授权的方式不予采纳，却以他人冒名顶替其配偶的方式骗取银行面签确认。在贷款行发现前述事实后取消了张明的贷款资格，并将其列入建设银行信用黑名单。张明在无法通过建设银行贷款的情况下，亦拒绝按照合同约定向其他银行申请贷款，也没有按照约定支付剩余购房款。2016年5月26日双方口头协议解除合同，龚砚钧及时退还了张明当日支付款项中的125000元，并约定第二日一同去第三人处取回房产证、土地证后，龚砚钧再返还剩余的100000元。但张明见房价上涨后，再次违反约定，起诉要求继续履行合同。龚砚钧为履行合同，将欠付银行的按揭贷款30万元于2016年5月20日提前清偿。按照双方《存量房屋买卖合同》第九条、第十条、第十二条的约定，反诉人龚砚钧有权要求解除与被反诉人张明于2016年3月14日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，并要求被反诉人张明按照合同总价20%支付反诉人龚砚钧违约金194000元。本案经武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终5602号民事裁定书认定：龚砚钧与张明签订的《武汉市存量房屋买卖合同》已经不能履行，故一审法院应向张明作是否变更诉讼请求的释明工作，并予以处理。被反诉人张明多次违约，合同已经不能继续履行。现本人依据《民事诉讼法》第五十一条之规定向贵院提出反诉，请求判令支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）张明反诉辩称，1、本人并无任何违约行为，合同系双方真实意思表示，合法有效，且截至目前，涉案房屋仍登记在龚砚钧名下，合同的履行基础仍然存在，且本人与龚砚钧并未以口头或书面形式解除合同，故龚砚钧反诉要求解除合同没有事实和法律依据。2、鉴于本人并无违约行为，龚砚钧反诉要求本人承担违约责任以及提出的第2、3、4项诉请均缺乏法律依据。3、龚砚钧在诉状中的部分陈述与客观事实不符。（1）其主张本人伪造签名并非事实，这是第三人实施的行为，本人知道此事但没有参与。（2）银行将本人列入黑名单与事实不符。（3）其主张本人拒绝配合贷款与事实不符。（4）双方已经口头协议解除合同亦与事实不符，龚砚钧已将部分购房款退还本人，如果不签订书面合同的话他不会退给我们。（5）龚砚钧说本人见房价上涨不想继续履行合同，我方从事件开始到委托律师之间只有一天的时间，这一天房价会上涨多少呢？这与事实不符。综上，请求法院驳回反诉人龚砚钧的反诉请求。第三人搜房公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于张明提交的张某的证人证言，因张某是张明的堂弟，二人存在利害关系，证人张某关于案件情节的描述，存在根据利害关系重新取舍的可能，在没有其他种类证据予以佐证的情形下，本院不予采信；2、对于张明提交的与龚砚钧的通话录音，龚砚钧对其真实性提出异议。且该证据属于间接证据，在张明未提供其他证据进行佐证的情况下，本院对其真实性不予认可；3、对于龚砚钧提交的华某、周某的证人证言，因华某是龚砚钧的助理，周某是龚砚钧的司机，证人与当事人之间存在利害关系，证人华某、周某关于案件情节的描述，存在根据利害关系重新取舍的可能，在没有其他种类证据予以佐证的情形下，本院不予采信。本院经审查后认定事实如下：2016年3月14日，在第三人搜房公司的居间服务下，张明与龚砚钧签订《武汉市存量房屋买卖合同》，约定龚砚钧向张明出售位于武汉市东湖开发区雄楚大道709号华城新都15-1-201房屋（建筑面积92.91㎡），房屋成交总价为970000元，该房屋已经在招商银行设定抵押，抵押贷款金额为300000元，双方约定龚砚钧应在贷款审批通过一周内办理抵押注销手续。合同约定以贷款方式支付房屋成交总价款，张明选择申办贷款的，拟贷款金额为730000元（具体贷款金额以银行批贷金额为准），张明分一次向龚砚钧支付签约当日所支付的定金与拟贷款外的所有成交总价款，并约定过户当天，张明向龚砚钧支付220000元整。合同第四条约定张明因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，张明再次申请贷款，按第九条第（四）款约定执行；如因国家法规或政策调整或不可抗力因素导致贷款机构未对张明批准贷款且张明无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，龚砚钧返还张明累计已付购房款，双方互不承担违约责任。合同第五条第（三）款约定自合同签署之日起，合同双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押注销、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按照本合同第九条第五款承担违约责任；合同第六条第（一）款约定龚砚钧应当在收到全款后且时间在2016年5月30前交付房屋。合同第九条第（一）款约定了龚砚钧逾期交房的违约责任，第（二）款约定了张明未按期付款的违约责任，第（三）款约定了龚砚钧将房屋出售给第三人的违约责任，第（四）款约定若张明未按照合同约定的贷款方式申请贷款的，经龚砚钧书面同意后，张明可申请改变贷款方式，双方另行签署补充协议，因贷款方式改变导致的合同履行时间增加，双方互不承担违约责任。但若贷款方式变更，双方面签资料准备齐全后，因张明原因导致自重新面签之日起80个工作日内仍无法通过贷款审批的龚砚钧有权选择解除合同，龚砚钧选择解除合同的，按照第十条第（一）款约定执行，龚砚钧选择继续履行合同的，由双方协商解决。合同第十条第（一）款约定如龚砚钧依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行，本合同自龚砚钧向张明发出的通知到达张明之日起自动解除，张明应按照成交总价款的20%承担违约责任，龚砚钧自合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的张明已付款，如已付款不足以抵扣，张明应于不足之日支付不足部分，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由张明承担；第十条第（二）款约定了如张明选择单方解除合同后的处理方式。双方同时签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》、《所售房屋的附随物品清单》、《房地产经纪服务事项告知书》、《签约提示》、《综合保障服务协议》、《居间服务协议》等文件。合同签订次日，张明向龚砚钧支付15000元，龚砚钧出具一张收据，载明“今收到买受人张明支付的购买位于武汉市东湖开发区雄楚大道709号华城新都15-1-201的房屋购房定金20000元”。2016年5月20日，张明向龚砚钧支付210000元，龚砚钧出具一张收据，载明“本人龚砚钧今收到张明购买本人所有的位于武汉市东湖开发区雄楚大道709号华城新都15栋1单元201室房屋首付款人民币210000元整贰拾壹万元整（以下空白）特此确认”。合同签订后，张明向中国建设银行解放路支行（以下简称贷款银行）申请抵押贷款，贷款银行告知面签时需要龚砚钧的配偶毕曙光签字，因毕曙光本人在国外无法前来签字，贷款银行告知需要经公证的毕曙光本人签字的授权委托书方可办理面签。搜房公司工作人员于3月18日向龚砚钧发短信表示此事需要龚砚钧和其配偶毕曙光沟通，产调和面签只需耽误一天时间，等15个工作日银行流程走完就可以过户了。同日，搜房公司工作人员再次向龚砚钧发短信，催促其尽快办理毕曙光的委托书公证事宜，如因为龚砚钧原因拖长时间把过户时间推迟到五一之后，新政策出台可能导致房子过户税费多出几万元。龚砚钧收到短信后一直未办理毕曙光公证委托事宜。张明向龚砚钧发短信表示首付款在过户前已经支付，并要求龚砚钧提供齐全的银行贷款所需资料（毕曙光签字或委托公证书或婚前财产证明）协助张明申请银行按揭，龚砚钧未提供。后张明发短信表示不愿意麻烦毕曙光，也考虑到时间紧迫和税费问题，建议采纳中介说的花2000元办理这个事情，并询问龚砚钧的意见。2013年3月23日，搜房公司工作人员向龚砚钧发送邮件告知其于次日早上11点前往贷款银行办理面签手续。面签办理完毕后，张明的贷款资格经银行批准通过，张明向龚砚钧发短信询问何时办理过户手续。4月26日，龚砚钧以房屋过户交易及收款工作无法在5月1日前完成为由向搜房公司发送邮件，随后搜房公司回复称是因龚砚钧当时未能提供毕曙光的委托同意出售证明，且目前流程已经走完，今晚或明早龚砚钧会收到权证人员过户邀请通知。随后，龚砚钧以面签时毕曙光的签字系他人伪造代签为由，要求贷款银行撤销张明的贷款资格，贷款银行经查实后撤销了张明的贷款资格，因此张明的贷款审批未通过，购房流程未继续推进。另查明，龚砚钧已于5月26日向张明返还购房款125000元，对是否解除合同和剩余购房款的事宜双方未协商一致，张明于6月3日向本院起诉请求继续履行房屋买卖合同。2016年8月10日，龚砚钧向武汉市不动产登记中心申请涉案房屋的土地使用权证和房屋所有权证遗失补办。经查明，位于武汉市东湖开发区雄楚大道**华城新都15-1-201房屋（建筑面积92.91㎡）已办理房屋所有权登记，房屋所有权人为龚砚钧，土地使用权人为龚砚钧。龚砚钧与其配偶毕曙光于2005年5月27日登记结婚。上述事实有张明提交的武汉市存量房买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明、所售房屋的附随物品清单、房地产经纪服务事项告知书、签约提示、综合保障服务协议、居间服务协议、结婚证复印件、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、收据两张、中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表、中国建设银行业务收费凭证、湖北增值税普通发票及律师费转账凭证、委托代理合同、短信聊天记录、位、位于武汉市东湖开发区雄楚大道**华城新都******的遗失失）声明、录音，龚砚钧提交的武汉市存量房买卖合同、定金收据、短信聊天记录、护照复印件、招商银行户口历史交易明细表、邮件截图、湖北增值税专用发票等证据及当事人陈述在案证实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方签订的武汉市存量房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定张明以首付款220000元、贷款730000元的方式支付房屋总价款，则龚砚钧即负有协助张明办理审批贷款手续的义务，在办理审批贷款过程中，各方均应根据银行贷款要求准备齐全资料，以促进交易流程进展，贷款银行已经明确告知龚砚钧需要准备其配偶毕曙光的公证委托书，张明和搜房公司均催告龚砚钧办理公证委托书事项，但龚砚钧至今没有办理，缺少该项资料将会导致面签无法完成，合同约定的贷款方式就无法进行，龚砚钧拒绝办理的行为违反了合同第五条第（三）款的约定，已经构成违约，应当按照合同第九条第（五）款的约定承担违约责任，即按照合同成交总价的10%承担违约责任（970000元*10%=97000元）。龚砚钧反诉称是张明伪造了毕曙光的签字才导致其失去贷款资格，张明的严重违约行动使得合同无法继续履行，故其反诉要求解除合同并由张明承担违约责任，本院认为，龚砚钧提交的短信聊天记录证明张明向其表示可以考虑中介公司的建议，但并未明确中介公司建议以何种方式处理，且其询问龚砚钧是否能分摊费用，该短信聊天记录无法证明张明伪造代签毕曙光签名这一事实，故龚砚钧以此为由认为张明存在违约行为而主张解除合同没有事实和法律依据。龚砚钧称张明仅支付定金15000元和首付款210000元，付款义务没有履行到位，本院认为龚砚钧于3月15日签署的收条载明其已收到定金20000元，首付款未按照220000元支付并不构成根本违约，不足以成为解除合同的事由，且龚砚钧并没有就金额问题向张明提出过异议。龚砚钧称双方已经口头协商一致解除合同，所以其向张明返还了部分购房款125000元，双方提交的证人证言在关于口头协商的事实上均是相矛盾的描述，龚砚钧也未提交证据证明其已与张明就解除合同和返还款项达成一致，而是在本案发回重审后提起反诉要求解除合同，所以本院认为涉案合同尚未解除。龚砚钧在张明未同意解除合同的情况下，向张明返还部分购房款的行为是单方行为，其称双方口头约定好先返还125000元，待搜房公司向其返还房屋所有权证和土地所有权证后再返还100000元没有事实依据。龚砚钧于5月26日主动向张明的银行账户打款125000元，但又拒不退还剩余款项，张明意识到龚砚钧决意不再履行合同，便于6月3日向本院起诉请求继续履行，张明以起诉的方式明确表示不同意解除合同，而龚砚钧作为违约方，无权主张解除合同，故本院对张明的第一项诉讼请求予以支持，对龚砚钧的反诉请求不予支持。关于涉案合同是否能继续履行的问题，本院认为，涉案合同在法律和事实上均可以继续履行，龚砚钧在履行过程中，没有负担自己的义务，以违约行为给合同履行设置障碍，如以龚砚钧的意愿来判断合同是否能够履行，则违反了《中华人民共和国合同法》第八条的规定，不符合契约精神，也违背了诚实信用基本原则。正如龚砚钧在庭审中所说，也可以选择其他银行来办理贷款，涉案合同仍然有多种方式继续履行，现张明自愿选择全款支付，并未损害龚砚钧的合同利益，守约方选择适当增加自己的履约成本，给违约方免除部分合同义务的方式来促进交易的完成，违约方对此予以抗辩的，本院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，涉案合同应当继续履行，由张明向龚砚钧支付全款结清涉案房屋的全部购房款，龚砚钧协助办理房屋过户手续。关于张明主张律师费10000元的诉请，按照合同第十二条第（二）款的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：原告（反诉被告）张明和被告（反诉原告）龚砚钧签订的《武汉市存量房买卖合同》继续履行。原告（反诉被告）张明自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）龚砚钧支付剩余购房款865000元，被告（反诉原告）龚砚钧自原告（反诉被告）张明付款之日起十五日内协助将位于武汉市东湖开发区雄楚大街709号华城新都15栋1单元201室房屋变更登记至原告（反诉被告）张明名下，本次交易应缴纳的税费以及产权转移中产生的其他费用由原告（反诉被告）张明承担；被告（反诉原告）龚砚钧自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张明支付违约金97000元、律师费10000元；驳回被告（反诉原告）龚砚钧的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2225元，反诉案件受理费2844元，由被告（反诉原告）龚砚钧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  熊 敬人民陪审员  葛胜新人民陪审员  张怀胜二〇二〇年六月二十九日书 记 员  郑钧午