河南省唐河县人民法院行 政 判 决 书（2020）豫1328行初5号原告方书贤，女，汉族，生于1967年9月25日，住唐河县。委托代理人方冲，男，汉族，生于1983年12月1日，住唐河县。被告唐河县人民政府房屋征收办公室（以下简称征收办）。法定代表人陈书征，该办公室主任。出庭负责人王保振，该办公室副主任。委托代理人张玉平，河南海涛律师事务所律师。原告方书贤不服被告唐河县人民政府房屋征收办公室房屋行政征收一案，于2020年1月13日向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月13日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭审理了本案。原告方书贤的委托代理人方冲，被告唐河县人民政府房屋征收办公室法定代表人陈书征的委托代理人张玉平、出庭负责人王保振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方书贤诉称，唐河县文化路西段旧城改造项目房屋征收决定公告于2013年3月8日发布。原告2013年5月与被告签订了征收补偿安置协议，双方约定协议自签字之日起生效。协议签订后原告依照约定履行了搬迁义务，被告未在原告搬迁前依法依约及时提供房源，组织原告等被征收人选择确定户型、楼层面积、房号，并结清面积差价，违反先补偿后搬迁的法定程序。此后，又未按约定在三年过渡期内交房，并且逾期交房二年多，至今，尚未完全交房。2019年1月8日，被告公布文化路西段旧城改造项目选房方案，21号选房，其他内容都按协议履行，只有协议价条款拒绝履行，并单方设立协议外规则：安置房选房办法第5条首轮选房结束，有剩余安置面积，协议人之间可以自行协商购买转让。第6条已选房源存在面积找补的，须在60个工作日内，双方持相关材料及证件到县征收办办理面积找补相关手续，逾期没有完成面积找补手续，已选房源视为无效选房。把相互购买面积与选房捆绑，面积差计价基准按2019年商品房市场价(6000元-6400元/㎡)。被告擅设新规，于法无据。2019年10月11日开始交房，交房当日相互购买强行落地实施，被告挟制强迫原告等安置户接受相互购买面积恶规，否则不给办理交房手续，物业公司见不到被告出具的交房手续，不收物业费，不交钥匙。面积差计价基准不履行2013年协议价条款标准(3000元以下/㎡，以下简称原价)，而是按2019年交房时市场价(以下简称新价)。被告的行为无论从法理、常理、情理上都说不通。请求：1、判令被告严格履行《房屋征收补偿安置协议》关于当征收房屋的置换面积小于安置面积的部分，超过10平方米的，由被征收人按物价部门核定的建设成本价支付增加面积款。如果被告拒不配合对清华园小区建设成本价进行核定，请求对超过10平方米的部分，按照每平方米2700元的价格计算增加面积款。2、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交以下证据：1、原告的身份证。2、《唐河县文化路西段旧城改造项目房屋征收补偿安置方案》。3、唐河县人民政府关于县城文化路西段旧城区改造项目房屋征收公告。4、唐河县文化路西段房屋征收补偿安置协议。5、唐河县文化路西段旧城区改造项目安置房选房顺序编号联（选房联）。6、《文化路项目回迁安置房选房方案》。7、文化路旧城改造项目回迁安置房选房确认函、文化路旧城改造项目回迁房安置协议。8、清华园安置房交房公告两份。9、信访材料2份。10、关于曲真培等32户向县信访局反映有关清华园回迁安置房的调查处理报告。11、商品房买卖合同1份。12、（1）《唐河县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法的通知》。（2）《唐河县城中村和旧城改造项目核算办法的通知》。13、2号楼2单元1603号房选房确认函。被告唐河县人民政府房屋征收办公室辩称，根据补偿安置方案第四条第一款第五项，当征收房屋的置换面积大于安置面积的部分按指导价每平方米2200元以货币方式补偿给被征收人。原告的置换面积大于安置面积，答辩人应该按照差额部分以每平方米2200元予以补偿。实际差额为82.53平方米，补偿金为181566元。原告的请求与安置方案不符，请求驳回原告诉讼请求。被告向本院提交了以下证据：1、唐河县人民政府关于县城文化路西段旧城区改造项目房屋征收公告。2、《唐河县人民政府关于县城文化路西段旧城区改造项目房屋征收决定》。3、《唐河县文化路西段旧城改造项目房屋征收补偿安置方案》。4、唐河县文化路西段房屋征收补偿安置协议。5、文化路旧城改造项目回迁安置房选房确认函。6、文化路旧城改造项目回迁房安置协议。经庭审质证，原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3、4无异议。对证据5选房确认函，被告未完全提交。对证据6回迁房安置协议真实性无异议，对合法性及证明方向有异议。一是该协议是原告受被告胁迫签订。被告将签订该协议作为安置户领收安置房的前提条件，原告不签协议就不能收房。原告因无其他住房，急于收房才被迫在协议上签字。二是该协议是被告提供的格式合同，合同条款显失公平。协议内容只有安置面积小于置换面积的填空项，而无安置面积大于置换面积的填空项，充分表明被告在设计协议内容时，未从保证基本公平的角度制定协议条款，也根本就未打算按照《唐河县文化路西段旧城改造项目房屋征收补偿安置方案》的规定履行协议。三是被告对安置户进行区别对待。被告在安置房源非常充足的情况下，一方面允许安置户选定不超出原协议应安置面积30%的房源，另一方面要求所有安置户签订该协议，作为悬在安置户头上的“达摩克里斯之剑”。如果安置户对被告要求安置户相互之间进行面积找补的违约行为选择隐忍顺从，双方就相安无事；如果安置户胆敢对被告的违约行为提出质疑，被告就立即提出以每平方米2200元的价格回购。整个过程充满阴谋和算计，与被告作为国家机关的形象和宗旨不相符合。四是该协议因内容违法应认定无效。被告强制原告签订该协议，目的是增加原告的补差价款，降低自己的安置成本，属于以合法形式掩盖非法目的。协议内容也违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条关于公平补偿和第二十七条关于先补偿、后搬迁的强制性规定，应当认定该协议无效。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、7、8无异议；证据9、10、11与本案无关，不发表质证意见；证据12与原告无关，这是政府针对开发商的核算办法及通知；证据13选房确认函类似商品房认购书，选房不一定能够达到成交条件，选了房，因为原告选的房100多平方，需要找补40多平方，没有签订安置补偿协议，所以这套房没有给原告。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、13符合证据的真实性、关联性原则，为有效证据；证据9、10、11与本案无关，本院不予认证；证据12（1）唐河县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法的通知为有效证据；（2）唐河县城中村和旧城改造项目核算办法的通知涉及项目方，与原告无关，本院不予认证。被告提交的证据1、2、3、4、5、6与原告提交的一致，为有效证据。经审理查明，2013年唐河县对县城文化路西段旧城区实施房屋征收拆迁安置，原告方书贤的原房屋属拆迁安置范围，方书贤应调换房屋面积为177.86㎡。2019年1月12日，经选房，方书贤选中3号楼2单元1202号房，该房屋面积为95.33㎡。2019年10月14日，该房经双方签订回迁房屋安置协议，并已交付。方书贤剩余应安置面积为：177.86㎡-95.33㎡=82.53㎡。经过第二轮选房，原告选中2号楼2单元1603号房，面积为124.48㎡，因面积超出安置剩余面积41.95㎡（124.48㎡-82.53㎡=41.95㎡），该41.95㎡中10㎡以内双方同意以2200元/㎡找补，余下31.95㎡，被告征收办主张为原告在其他被征收人之间自行协商，购买转让，原告主张以2700元/㎡的价格支付被告，由被告交付房屋，因双方存在争议，该1603号房未签订回迁房屋安置协议，至今未交付。原告不服，向本院提起行政诉讼。另查明，《唐河县文化路西段旧城改造项目房屋征收补偿安置方案》第四条第（一）款第五项规定：“当征收房屋的置换面积大于安置面积的部分按指导价2200元/㎡，以货币方式补偿给被征收人；当征收房屋的置换面积小于安置面积的部分（10㎡以内），由被征收人按指导价2200元/㎡，支付增加面积款。超过10㎡的，由被征收人按物价部门核定的建设成本价支付增加面积款。”然而，在该项目的推进实施中，针对剩余面积存在两种情形，一是由于唐河县房价达每平方米6000余元，被征收人不同意征收办以2200元/㎡的价格收回多余面积；二是被征收人选择增加面积款从而多选一套房。综合以上两种情形，导致被征收人的剩余安置面积无法收回，对于选房面积大于安置面积的被征收人，无法安置。鉴于此，征收办于2019年1月16日出台《文化路项目回迁安置房选房方案》，方案第四条第五项规定：“首轮选房结束后，有剩余安置面积，协议人之间可以自行协商，购买转让。”该方案已实际实施。本院认为，按照《唐河县文化路西段旧城改造项目房屋征收补偿安置方案》第四条第（一）款第五项的规定，在征收房屋的置换面积大于安置面积的情况下，征收办可以以2200元/㎡的价格补偿给被征收人并收回多余面积，但在有剩余面积的被征收人因唐河县房价达每平方米6000余元的情况下，不愿意以2200元/㎡的价格被征收办收回面积，导致选房面积大于安置面积的被征收人无法满足条件，为协调该矛盾，征收办出台《文化路项目回迁安置房选房方案》，规定对有剩余面积协议人之间自行协商，购买转让。该方案系征收办通盘考虑，以增加被征收人的整体利益为出发点所制定，符合项目实施的实际情况，原告要求对自己所选的2号楼2单元1603号房置换面积超出安置面积中10㎡以外的部分以2700元/㎡支付被告无据可依，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告方书贤的诉讼请求。诉讼费50元由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  朱清扬审 判 员  杨国华人民陪审员  周会龙二〇二〇年六月二十八日书 记 员  范聪聪