四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终658号上诉人（原审原告）：奚弟松，男，1987年4月2日出生，汉族，住四川省达州市通川区。上诉人（原审原告）：陈家欢，女，1987年10月20日出生，汉族，住四川省达州市通川区。被上诉人（原审被告）：成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司，住所地：达州市通川区新宁街******。负责人：肖秋华。委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都新屹华房地产开发有限公司，住，住所地：成都市青羊区百花潭路******/div>法定代表人：肖秋华。委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。上诉人奚弟松、陈家欢因与被上诉人成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司（以下简称新屹华达州分公司）、成都新屹华房地产开发有限公司（以下简称新屹华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚弟松、陈家欢上诉请求：1.撤销原判，本案发回重审或改判支持上诉人在一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.因“拆迁延误引起工期延误”不能成为延期交房的免责理由；2.案涉房屋在2019年5月8日才具备交房条件，且被上诉人没有按照合同约定向上诉人出示相关证明文件；3.被上诉人应当向上诉人支付逾期交房违约金。被上诉人新屹华达州分公司、新屹华公司答辩称，新屹华达州分公司与上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议约定了延期交房的免责事由。由于拆迁等原因引起工期延误交房时间应顺延。被上诉人在一审中已经充分举证证明案涉项目工期延误的原因。该项目是政府通过招商引资的方式引进的，由新屹华达州分公司开发。该开发项目宗地上涉及拆迁问题，拆迁义务应由出让土地的政府完成。鉴于此情况，新屹华达州分公司在出售商品房时明确约定因拆迁问题等导致逾期交房应当免责。案涉项目拆迁户最后签订协议的时间是2018年8月22日，搬离的时间是2018年9月初。且2018年国家环境督查对达州进行检查时，所有项目都是停工的。基于以上原因工期延误，属于免责的事由。上诉人认为案涉房屋在2019年5月8日才具备交房条件的理由是不成立的。上诉人购买的1号楼的竣工验收报告在2018年12月25日已经完备，通知交房的时间是2018年12月31日。上诉人的误解是由于通川区住建局超越职权的解释。住建部已有规定，以五方责任主体签订竣工验收报告为准，验收合格后在住建部门备案，但不是住建局验收。上诉人上诉的事实与理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。奚弟松、陈家欢向一审法院起诉请求：1.新屹华达州分公司、新屹华公司向奚弟松、陈家欢支付违约金13908元（违约金暂计至2019年6月19日）；2.新屹华达州分公司、新屹华公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：新屹华达州分公司是新屹华公司设立的分公司，领取了营业执照。位于达州市通川区复兴镇环城路匝道的“达州市秦巴电商谷”商住项目系新屹华达州分公司开发的工程项目。2017年月4月12日，奚弟松、陈家欢（买受人，乙方）与新屹华达州分公司（出卖人，甲方）签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同主要约定：“1.奚弟松、陈家欢购买通川区复兴镇环城路匝道-达州市秦巴电商谷1幢10-4号商品房一套；2.建筑面积104.27㎡，房屋总价333533元，付款方式贷款方式付款，买受人于2017年4月12日前支付首期房价款103533元；3.该商品房为预售许可证通川（2017）房预售证第9号下第1幢10层10-4号；4.商品房交付条件，该商品房已取得竣工验收报告；5.出卖人在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：①不可抗力；②因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而导致工期延误的；③因拆迁延误引起工期延误的；6.除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内……，逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议主要约定：“对《商品房买卖合同》第十九条逾期交房的补充约定：发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付，可据实予以延期，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据：F因政府通知停工、政府拆迁问题；G因国家有关法律、法规、政策改变、政府限制性行为导致工期延误的；H因拆迁延误引起工期延误的”。合同签订后，奚弟松、陈家欢依约向新屹华达州分公司支付了住房首付款，并以按揭方式支付了住房余款。另查明，2017年5月11日，新屹华达州分公司向达州市通川区委、区人民政府提交《关于秦巴电商谷迫在眉睫需解决拆迁的报告》，请求政府相关部门在2017年5月底解决宗地附属建筑物的拆迁事宜，以使“秦巴电商谷”2号楼如期开业。2018年3月14日，新屹华达州分公司向达州市通川区人民政府再次提交《关于“秦巴电商谷未拆迁建筑”后续问题的报告》，其中载明：“由于宗地内之前一系列的拆迁问题，解决难度很大，因而造成了电商谷开工延期和工程进度严重滞后。因未拆迁建筑的影响，导致工程迟迟未能结束，没有通过验收。由于本项目宗地内还有未拆迁建筑存在，致使秦巴电商谷无法达到竣工条件，也无法通过验收，因而造成已购买秦巴电商谷业主无法按时接房。现在业主群体情绪非常大、出现很多不稳定因素。特请求区政府在最快时间内组织相关部门和人员拆除秦巴电商谷项目内尚未拆迁的建筑”。案涉项目拆迁安置工作于2016年3月启动，历时三月基本完成，仅剩住户杨伦洪、杨伦华、杨利、杨琴未解决。2017年1月22日，达州市国土资源局通川分局对“秦巴电商谷”项目宗地内住户杨伦洪的拆迁安置事宜进行协调处理，并达成了《房屋拆迁补偿安置协议》。2018年8月22日，该局又对案涉项目内住户杨伦华、杨利、杨琴的拆迁安置事宜进行协调，并签订《房屋拆迁补偿安置协议》，发放《房屋拆迁安置卡》。至此，案涉项目拆迁安置工作全部得以解决。2018年3月26日，新屹华达州分公司在达州广播电视报刊登《公告》，主要内容：我公司开发建设的“秦巴电商谷”商住项目，因项目内拆迁工作滞后（至今尚存在未拆迁建筑）、因环境督察原因政府要求停工数月等不可抗力因素，造成工程进度严重延期，导致无法达到按期交房条件。为此，根据《商品房买卖合同》第十八条之约定，现决定将交房时间作如下调整：秦巴电商谷1号楼从2018年12月31日起开始交房；秦巴电商谷2号楼从2019年4月31日起开始交房。若在上述时间未能交房，按《四川省商品房买卖合同》第十九条逾期交房责任的约定执行。新屹华达州分公司将此《公告》张贴在小区内墙上。2018年12月25日，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、质检单位对秦巴电商谷1号楼进行了竣工验收，并取得竣工验收报告；2019年4月21日，五单位又对秦巴电商谷2号楼1、2、3单元进行了竣工验收，并取得竣工验收报告。2018年12月12日、2019年4月30日，新屹华达州分公司在其售楼部张贴交房公告，并在小区内以拉横幅的方式分别告知1、2号楼业主验房、接房。一审法院认为：奚弟松、陈家欢于2017年4月12日与新屹华达州分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，合法有效，予以确认，各方当事人均应依约享受权利和履行义务。一、关于新屹华达州分公司、新屹华公司应否承担违约责任问题。诉讼过程中，新屹华达州分公司、新屹华公司提交了竣工验收报告，证实案涉商品房已经五方责任主体验收合格，符合合同约定的交付条件。新屹华达州分公司、新屹华公司对未在约定期限内交房的事实予以认可，但其提交了《关于秦巴电商谷迫在眉睫需解决拆迁的报告》、《关于“秦巴电商谷未拆迁建筑”后续问题的报告》及杨伦洪、杨伦华、杨利、杨琴的《房屋拆迁补偿安置协议》《房屋拆迁安置卡》，上述证据形成证据锁链，相互印证，能够证实确系拆迁问题影响了施工进度和竣工验收。拆迁事由导致工期延误符合双方补充协议约定的免责事由。奚弟松、陈家欢要求新屹华达州分公司、新屹华公司支付违约金的诉讼请求，违反了合同法当事人约定优先原则，故不予支持。二、关于新屹华公司是否具备诉讼主体资格问题。新屹华达州分公司是新屹华公司依法设立并领取营业执照的分支机构。依照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，新屹华达州分公司、新屹华公司辩称新屹华公司不是适格主体，请求驳回对该公司的起诉的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回奚弟松、陈家欢的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告奚弟松、陈家欢负担。二审中，被上诉人新屹华达州分公司提交的新证据有：奚弟松于2019年2月23日签字的《接房确认单》一份，拟证明奚弟松的实际接房时间。上诉人奚弟松对该证据无异议，故本院对该证据予以认定。二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，2017年4月12日，奚弟松、陈家欢与新屹华达州分公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，上述协议系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应在2018年4月30日前向买受人交付该商品房；如因不可抗力、国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而导致工期延误的以及因拆迁延误引起工期延误等原因需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人。双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》同时约定：发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据:F.因政府通知停工、政府拆迁问题、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而影响工期的；H.因拆迁延误引起工期延误的。新屹华达州分公司未在合同约定的期限交房属实，但从新屹华达州分公司所举证的达州市国土资源局通川分局与“秦巴电商谷”项目宗地内住户杨伦洪、杨伦华、杨利、杨琴等签订的《房屋拆迁补偿安置协议》可以证明，该项目拆迁事宜至2018年8月22日才最后实施完毕，而此时已超过双方约定的交房时间2018年4月30日。由此证明拆迁对施工进度的影响是客观存在的，属于双方在补充协议中约定的延期交房的免责事项。在合同约定的交房时间之前（即2018年3月26日），新屹华达州分公司以在报刊媒体上刊登《公告》的形式，将延期交房事宜已向广大业主广而告之，已尽到相应的合同义务。综上，上诉人陈家欢、奚弟松认为拆迁延误引起工期延误不能成为延期交房的免责理由、被上诉人应当向上诉人支付逾期交房违约金的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈家欢、奚弟松负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年六月二十九日书记员 李 杰