山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1791民初1005号原告：姜召奎，男，1978年6月27日出生，汉族，居民，住山东省成武县。委托诉讼代理人：程振兴，山东雷泽律师事务所律师。被告：菏泽天安房地产有限公司，住所地菏泽市人民路东侧中山路南侧（开发区实验中学东邻）。统一社会信用代码：91371700593647503R。法定代表人：刘绍海，董事长。委托诉讼代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王万辉，该公司员工。原告姜召奎与被告菏泽天安房地产有限公司（以下简称天安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告姜召奎的委托诉讼代理人程振兴与被告天安房地产公司的委托诉讼代理人吴清房、王万辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜召奎向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告出示天安国际广场第0024幢02单元16007号房屋商品房质量验收证或者表，质量保证书、住宅使用说明书以及竣工验收通知书；2.判令被告向原告支付从2019年6月30日起至起诉之日逾期交房违约金36666.4014元，并按照日万分之三承担从逾期交房起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以866818元的价格购买被告开发的天安国际广场第0024幢02单元16007号房屋，被告按约定应于2019年6月30日之前将验收合格的商品房交付原告。如被告未在约定期限内交房，应当按照合同第九条约定承担违约责任。但该合同第九条约定明显不公平，开发商逾期交房的违约责任约定明显过低，且开发商在签订合同时并未解释说明违约金情况，原告得知违约金如此低便不会购买该房屋。根据《合同法》第114条规定，原告请求提高从逾期交房之日起到实际交付验收合格房屋之日止的违约金至日万分之三。合同签订后，原告按约定支付了全款，履行了全部义务，但被告未按照约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经多次催促，被告相关负责人于2019年10月1日公开说明，单方决定所有房屋延长半年交房，而且小区至今只有施工通道以供出入，生活通道至今未通，相应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》以及验收备案文件，更未将验收合格的房屋交给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，依法依约均应当承担违约责任。天安房地产公司辩称，1、原、被告签订的商品房合同和补充协议合法有效，对双方都具有法律约束力。关于违约责任的条款，对双方均约定了万分之0.1的违约责任，符合对等原则，并未显失公平。同时在补充协议第37条也明确约定“在签订本补充协议时，甲方已提请注意并按乙方要求解释说明其中部分条款内容对乙方可能产生不利影响。乙方已注意到本协议中部分内容涉及免除、限制甲方的责任或者限制乙方的权利，乙方认可。同时，乙方已就其存疑条款向甲方逐个提出，甲方已按乙方要求就相关条款做出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商并达成一致。”因此，原告关于违约金过低，应予增加的诉求没有事实和法律依据，应予驳回；2、尽管约定交房时间为2019年6月30日，但被告在施工期间，由于政府为大气污染防治，多次下发建筑工地和商混搅拌站停工（停产）的通知和关于启动重污染天气2级应急响应的通知，责令无条件停止施工，这些事实属于不可抗力，是导致延期交房的根本原因，符合合同第8条和补充协议第21条中关于被告延期交房的免责情形；3、2019年12月10日，被告方组织建设单位、监理单位、物业部门对涉案房屋进行验收，并出具了住房质量分户验收表，房屋符合合同第8条约定的交房条件。2019年12月26日、27日，被告通过菏泽日报、牡丹晚报刊登交房公告的方式，通知业主办理交房手续，完全符合合同第11条和补充协议第8条约定的通知交房方式；4、被告已将住房质量分户验收表张贴在每户，同时在交房时交付了质量保证书和说明书，原告的第一项诉求没有事实依据，应予驳回；原告由于个人原因，至今未到原告处办理交接手续，因此，对于2019年12月26日以后的违约金，被告不承担责任。本院经审理认定事实如下：2018年2月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的天安国际广场小区第0024幢楼02单元16007号商品房，建筑面积124.66平方米，总房款为866818元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第1种（1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、×）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家地方政策变化，引起工期拖延；因恶劣天气原因或环境部门要求暂时停工造成无法正常施工的（按全天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方所能控制的因素（详见补充协议）；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同……。第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任，由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时交房，因该商品房未能按期交付而发生的费用自本合同约定交付日期的最后一日起由买受人承担与该房屋有关的一切风险（含不可抗力）自本合同约定交付日期的最后一日起由买受人承担。签订《商品房买卖合同》后，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第八条约定：《商品房买卖合同》及补充协议中，甲方书面通知乙方的送达方式为如下五种通知中的任意一种：乙方签字领取书面通知、菏泽当地报纸公告、手机短信、挂号邮件、特快专递。采用上述方式，通知的送达时间为①乙方签字领取书面通知的同时视为送达②报纸公告见报当日视为送达③手机短信发送的同时视为送达④挂号邮件或特快专递自寄出3日（境外为7日）后视为送达。因乙方提供的联系地址不准确、地址变更、手机号变更而导致未能实际收到相关通知的，后果由乙方自行承担。乙方书面通知甲方的送达方式为挂号邮件自寄出3日（境外为7日）后视为送达；第二十一条约定：如因以下原因造成延期交房，可视为合同第八条“其他非甲方原因，可合理延期的条件”，甲方无需通知乙方并不承担因此而造成的延期交房责任，1、因恶劣天气原因，造成无法正常施工的；2、甲方为遵守国家法律法规政策及政府有关规定而导致延误的；3、因政府部门或公用部门未能在法律法规或合理时限内完成审批登记核验的；4、市政配套设施建设或其他应实施行为延误而导致的延期交付或迟延登记的；5、偶遇突发公共事件，（包括但不限于国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行疾病、与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、落实环境保护政策致使原材料供应延迟等）；6、……。合同及补充协议签订后，原告向被告交清了房款866818元。2019年12月10日，建设单位、施工单位、监理单位及物业单位于共同出具了涉案房屋住宅工程质量分户验收表，验收结论为合格。2019年12月26日、27日，被告在菏泽当地报纸上刊登《关于天安国际广场的交房公告》通知包括原告的业主自2019年12月30日起交房。但原告认为涉案房屋尚未达到交付条件，拒绝接收涉案房屋。原告在第一项诉讼请求中要求被告出示的手续均为经政府备案后的文件。另查明，自合同签订之日至约定的交房之日2019年6月30日，根据政府环保部门的要求，被告停工的日期为77天。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案商品房的交付条件是1、该商品房经验收合格，明确排除了“2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的验收标准，涉案房屋于2019年12月10日经建设、施工、监理及物业单位验收合格，本院认为涉案房屋当时已具备双方约定的交付条件，原告要求被告出示涉案房屋验收后经政府备案的文件，与双方之间的约定不符，本院不予支持；双方约定涉案房屋的交房期限为2019年6月30日前，被告通知原告交房的时间为2019年12月30日，逾期182天。但根据双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》关于可以顺延交房期限的约定，被告根据政府环保部门的要求而停工的77天，可以在到期后顺延，故被告逾期交房，已构成违约，违约天数为105（182－77）天。原告在收到通知后拒绝收房，2019年12月30日之后的逾期交房损失，应由原告自负；原、被告双方在合同中约定：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金。按照该约定计算的违约金明显低于给原告造成的损失，应予以适当增加，综合考虑本案案情，本院确定逾期交房违约金每日按已交房价款万分之0.5计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十条、一百一十四条、一百一十七条规定，判决如下：一、菏泽天安房地产有限公司支付姜召奎逾期交房违约金4551（866818×0.00005×105）元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回姜召奎的其他诉讼请求；案件受理费716元，减半收取358元，由姜召奎负担333元，菏泽天安房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石胜利二〇二〇年六月十八日书记员  闫 晗