四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1402民初1311号 原告：眉山市东坡发展投资有限公司，住所地眉山市东坡区二环东路**玫瑰园**南湖别院****社区用房（南湖街**）。 法定代表人：邓林忠，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊，四川清正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王树江，四川清正律师事务所律师。 被告：四川王佰味食品有限公司，住所地，住所地眉山市东坡区太和镇大林村**iv> 法定代表人：王小勇。 委托诉讼代理人：邓忠良（系被告员工），男，汉族，1966年12月9日出生。 原告眉山市东坡发展投资有限公司（以下简称：东发投公司）诉被告四川王佰味食品有限公司（以下简称：王佰味公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，原告于2020年5月26日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2020）川1402民初1311号民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人四川王佰味食品有限公司在四川省吉香居食品有限公司的应收租金（以28万元为限），冻结期限1年。二、冻结被申请人四川王佰味食品有限公司在中国工商银行23×××31账号内的存款（以28万元为限），冻结期限为1年。本案依法适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告东发投公司的委托诉讼代理人杨俊，被告王佰味公司的委托诉讼代理人邓忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东发投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年1月20日至2020年1月19日的租金20万元；2.判令被告立即将《资产租赁合同》涉及的所有资产{土地使用权（面积9939.1平方米）；地面可；地面可用房屋资产6宗（混合结构综合盐渍房**85.4㎡；钢结构厂房两栋，面积188㎡，199.76㎡；混合综合办公用房一栋，412.08㎡；砖木综合用房93.02㎡；混合综合调味品车间一栋，面积681.15㎡；钢结构二层办公楼一栋，面积396㎡，砖混结构门卫室一处，面积28㎡；厕所前简易彩钢一处，面积72㎡；砖混厕所一处，面积68㎡；砖混研发部一处，面积369㎡；砖木餐厅一处，面积274㎡；框架汤圆粉车间一栋，面积615㎡；混合成品库房一栋，面积699.2㎡；钢结构门卫室后棚一处，面积361㎡；简易储油罐棚一处，面积253㎡；简易安装锅炉棚一处，面积70.81㎡；简易调味品车间旁棚一处，面积448.8㎡；简易研发部旁棚一处，面积474.3㎡；简易综合办公房前棚一处，面积54.9㎡；简易成品库房前棚一处，面积186㎡；简易汤圆粉车间后棚一处，面积49㎡；混合更衣室一处，面积20.16㎡；简易成品库房旁棚一处，面积231㎡）}腾退给原告；3.判令被告赔偿原告律师代理费12000元及逾期腾退期限的租金损失（损失以每年20万元的标准，自2020年1月20日起计算至实际腾退之日止）。事实及理由：原、被告双方于2017年1月22日签订《资产租赁合同》，约定原告将位于眉山市东坡区的资产（包括土地使用权9939.1平方米，地面可，地面可用房屋资产及其他设施被告使用。租赁期为一年一签，自2017年1月20日至2018年1月19日止，年租金为20万元。后经续签，在2019年1月19日《资产租赁合同》到期后，被告既不与原告续签合同，也不向原告腾退租赁资产，经原告催告，被告于2019年7月30日与原告补签了《资产租赁合同》，约定：“本宗资产租赁期满，乙方需要继续租用的，乙方享有同等条件优先租用的权利，但乙方在租赁期满前至少三个月向甲方提出续租申请，由双方另行协商，且必须在租赁期满前至少二个月完成续租赁合同的全部手续。否则，视为乙方不需要续租本资产且乙方主动放弃优先承租权。”并约定租金为20万元，在合同签订后三个工作日内支付。但被告在补签《资产租赁合同》后，经原告催告，一直未向原告交付租金，也未与原告就继续租用事实进行协商。原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。 被告王佰味公司辩称，其一，未支付租金是因为租赁价格偏高，被告实际只使用了一条路，厂房、办公楼未使用。因被告要使用厂区内那条路，双方对租金金额一直未达成一致意见，被告无奈只有继续签订租赁合同。此外，厂区内的设备，当时给原告说了几次，应注明哪些是我们的，但原告一直不同意，双方一直存在此纠纷。其二，厂区内的场地确实没有排上用场，希望能协商减少租金，因必须使用那条路，被告愿意继续租赁，不同意腾退。其三，被告于2017年向原告交纳了保证金2万元，原告未返还是原告违约，同时2017年的保证金不能延续到之后的租赁合同。该2万元保证金应用于抵扣未支付的租金。综上，被告租赁案涉租赁物来使用，未达到被告的生产目的，只使用了其中的一条路，原告主张的租金及损失费用请求不合理。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，双方当事人对如下证据的真实性均无异议，本院予以在卷佐证：1.不动产权证书原件；2.2017年《资产租赁合同》复印件1份、2018年《资产租赁合同》原件1份、2019年《资产租赁合同》原件1份、2019年6月17日《催告书》原件、2019年9月25日《催告书》原件；3.《民事委托合同书》原件、律师费代理费发票原件。 对有争议的证据本院认定如下：资产情况表（附照片打印件12页），原告提交该证据拟证明：资产的现状。被告的质证意见为：对照片的真实性有意见，其中包含有我们的厂房（即备注的钢结构厂房两栋），原告的资产应该按照合同上来认定。本院认为，原告提交的该组证据中除备注的钢结构厂房两栋外，其余部分可证明厂区内资产的现状，本院对其真实性依法予以认定，对案涉租赁资产的现状将以双方签订的租赁合同为准。 本院于2020年5月21日对案涉租赁物现场进行了勘验，并制作了勘验笔录（附照片15张），原告的质证意见为：对勘验笔录及照片均无异议，同意被告按现状返还。被告的质证意见为：不清楚哪些具体是哪一栋，所有的资产以合同为准，自然损失的部分，被告不承担责任。本院认为，该勘验笔录系本院依法制作，本院依法予以认定，对案涉租赁资产的现状将以双方签订的租赁合同为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月22日，原告东发投公司作为甲方与被告王佰味公司作为乙方签订了《资产租赁合同》（合同编号：眉东租字2017-1号），约定：原告将位于眉山市东坡区的资产（包括土地使用权9939.1平方米，地面可，地面可用房屋资产及其他设施被告使用；租赁期为一年一签，自2017年1月20日至2018年1月19日止，年租金为20万元；本合同签订之日乙方向甲方另缴纳贰万元作保证金，在圆满履行本合同后且乙方无违约，并完清相关费用后，甲方无息返还保证金，否则不返还保证金，在返还保证金之前，乙方须将合同及附件退给甲方。后被告按约缴纳了租金20万元及保证金2万元。租赁期限届满后，双方于2018年1月22日续签了编号为眉东租字2018-1号的《资产租赁合同》，约定租期从2018年1月20日至2019年1月19日止，租金20万元，本合同签订日，乙方向甲方缴纳保证金2万元。后被告按约支付了2018年租金，未再另行支付保证金。2019年1月19日租赁期限再次届满，被告未与原告续签租赁合同，原告于2019年6月17日向被告发送《催告书》，要求被告于2019年6月30日前到原告处完善续签手续并缴纳租金。后双方于2019年7月30日补签了《资产租赁合同》（合同号：眉东租字2019-1号），主要约定：“甲方东发投公司、乙方王佰味公司。第一条租赁资产概况1.资产地址眉山市东坡区。东临省道103线，南临四川眉山振兴电器制造有限公司，西临太和镇柏树村八组（以本资产宗地图Ｊ15、Ｊ16红线）为界，北临本资产院墙外小路。详见本合同所附宗地图（宗地图已经甲乙双方共同确认）2.资产状况：界内整体资产包括：土地使用权（面积9939.1平方米）；地面可；地面可用房屋资产6宗（混合结构综合盐渍房**85.4㎡；钢结构厂房两栋，面积188㎡，199.76㎡；混合综合办公用房一栋，412.08㎡；砖木综合用房93.02㎡；混合综合调味品车间一栋，面积681.15㎡；钢结构二层办公楼一栋，面积396㎡，砖混结构门卫室一处，面积28㎡；厕所前简易彩钢一处，面积72㎡；砖混厕所一处，面积68㎡；砖混研发部一处，面积369㎡；砖木餐厅一处，面积274㎡；框架汤圆粉车间一栋，面积615㎡；混合成品库房一栋，面积699.2㎡；钢结构门卫室后棚一处，面积361㎡；简易储油罐棚一处，面积253㎡；简易安装锅炉棚一处，面积70.81㎡；简易调味品车间旁棚一处，面积448.80㎡；简易研发部旁棚一处，面积474.3㎡；简易综合办公房前棚一处，面积54.9㎡；简易成品库房前棚一处，面积186㎡；简易汤圆粉车间后棚一处，面积49㎡；混合更衣室一处，面积20.16㎡；简易成品库房旁棚一处，面积231㎡。）……第三条租赁期限1.甲乙双方议定，租赁协议一年一签。2.租赁期限从2019年1月20日至2020年1月19日止。3.本宗资产租赁期满，乙方需要继续租用的，乙方享有同等条件优先租用的权利，但乙方在租赁期满前至少三个月向甲方提出续租申请，由双方另行协商，且必须在租赁期满前至少二个月完成续租合同的全部手续。否则，视为乙方不需要续租本资产且乙方主动放弃优先承租权。第四条租金、保证金及付款方式。1.鉴于乙方所承租资产用于食品泡菜生产，经营性质为营利性，服务对象为三农，经甲乙双方议定，年租金为人民币贰拾万元，在本合同签订后三个工作日内通过对公账户一次性支付给甲方。……3.本合同签订日，乙方向甲方另缴纳人民币贰万元作为保证金。在圆满履行本合同后且乙方无违约，并完清相关费用后，甲方无息返还保证金，否则不予返还保证金。在返还保证金前，乙方须将合同及附件退给甲方。……第六条租赁约定事项……3.甲方对乙方的通知事项，在租赁房屋外张贴即视为送达。4.本宗资产为现状租赁。乙方在租赁范围和期限内不得擅自新增任何建筑和地上附着物。……11.未经甲方书面同意，乙方不得将承租的资产进行转租、分租或与他人调剂使用。……13.资产租赁期届满或甲方按本合同第六条、第八条相关约定收回房屋时：（1）乙方要保证房屋结构，墙体、装饰物、外观、水、电、气设施及其它附属设施等完好无损。……14.本合同所指的出租方损失，是指该资产因承租方的原因给出租方造成的一切损失，包括但不限于房屋损毁的损失、房屋租金损失、赔偿第三人的损失、诉讼费、律师代理费、鉴定费等。……第八条合同的解除和终止1.资金租赁期届满，《资产租赁合同》自然终止。”其后，被告未向原告交付2019年1月20日至2020年1月19日止的租金，原告于2019年9月25日向被告发送《催告书》催收未果，故诉至法院。 庭审中，双方当事人一致确认：2019年《资产租赁合同》约定的资产情况中土地及永久性建筑均存在，彩钢棚的钢结构在，棚面不在了。被告当庭陈述：案涉厂房现在不存在被别人占用的情况，只是被我们占用。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《资产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约将案涉租赁物交付给被告后，被告应按约支付相应的租金。双方在合同中明确约定2019年1月20日至2020年1月19日的租金为20万元，且约定租赁为现状租赁，被告辩称租金过高应予以减少，于法无据，本院不予采信。现被告未按约支付2019年租金20万元的行为，已构成违约，结合庭审中查明的被告于2017年向原告交纳了保证金2万元，双方未在后来的租赁合同中对该2万元的处理方式进行明确约定，对被告在庭审中要求将该2万元用于抵扣租金的意见，本院依法予以采纳。故本院认定被告应支付原告2019年1月20日至2020年1月19日的租金为18万元。关于案涉租赁物是否应予返还。被告表示愿意继续租赁，原告坚持要求返还。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方在2019年《资产租赁合同》中约定的租赁期为2019年1月20日至2020年1月19日，现租赁期已经届满，被告应将案涉租赁物返还给原告。庭审中，双方当事人一致认可“2019年《资产租赁合同》约定的资产情况中土地及永久性建筑均存在，彩钢棚的钢结构在，棚面不在了。”，故本院依法确认被告应返还的资产为2019年《资产租赁合同》约定的全部资产。关于原告主张的租金损失，因被告在租赁期届满后，自2020年1月20日起仍占有案涉租赁物至今，给原告造成了损失。现原告要求被告承担自2020年1月20日起，以20万元/年为标准计算至实际腾退返还之日止的租金损失，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张的律师代理费12000元，因双方在合同中约定了原告的损失包括律师代理费，原告因被告的违约行为，与四川清正律师事务所签订了《民事委托代理合同书》，四川清正律师事务所杨俊律师作为原告委托诉讼代理人参加了本次诉讼，原告就此次诉讼支出了律师代理费12000元，故对原告的该项请求，本院依法予以支持。据此，为维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告四川王佰味食品有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告眉山市东坡发展投资有限公司2019年1月20日至2020年1月19日的租金18万元。 二、被告四川王佰味食品有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于眉山市东坡区线，南临四川眉山振兴电器制造有限公司，西临太和镇原柏树村八组为界，北临本资产院墙外小路）内土地及地面房屋资产（混合结构综合盐渍房一栋，面积785.4㎡；钢结构厂房两栋，面积188㎡，199.76㎡；混合综合办公用房一栋，412.08㎡；砖木综合用房93.02㎡；混合综合调味品车间一栋，面积681.15㎡；钢结构二层办公楼一栋，面积396㎡，砖混结构门卫室一处，面积28㎡；厕所前简易彩钢一处，面积72㎡；砖混厕所一处，面积68㎡；砖混研发部一处，面积369㎡；砖木餐厅一处，面积274㎡；框架汤圆粉车间一栋，面积615㎡；混合成品库房一栋，面积699.2㎡；钢结构门卫室后棚一处，面积361㎡；简易储油罐棚一处，面积253㎡；简易安装锅炉棚一处，面积70.81㎡；简易调味品车间旁棚一处，面积448.8㎡；简易研发部旁棚一处，面积474.3㎡；简易综合办公房前棚一处，面积54.9㎡；简易成品库房前棚一处，面积186㎡；简易汤圆粉车间后棚一处，面积49㎡；混合更衣室一处，面积20.16㎡；简易成品库房旁棚一处，面积231㎡）腾退并返还给原告眉山市东坡发展投资有限公司。 三、被告四川王佰味食品有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告眉山市东坡发展投资有限公司租金损失（计算方式：以20万元/年的标准，从2020年1月20日起计算至腾退完毕之日止）。 四、被告四川王佰味食品有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告眉山市东坡发展投资有限公司支出的律师代理费12000元。 五、驳回原告眉山市东坡发展投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2615元，由原告眉山市东坡发展投资有限公司承担215元，被告四川王佰味食品有限公司承担2400元；保全费1920元，由被告四川王佰味食品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  廖智慧 二〇二〇年六月十九日 书记员  杨宇珂