广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2020）粤71行终611号上诉人（原审原告）：李开敏，男。上诉人（原审第三人）：刘晓芝，女。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广东省广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：谢国康，该局工作人员。委托代理人：谢勇尚，广东誉理律师事务所律师。原审第三人：尹巧琼，女。上诉人李开敏、刘晓芝因与被上诉人广州市规划和自然资源局以及原审第三人尹巧琼房屋登记纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初2550号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄御山一街14栋401房。2009年7月2日，李开敏、刘晓芝共同取得涉案房屋所有权，各占二分之一，所有权证证号分别为粤房地权证穗花字第**09000550号、粤房地权证穗花字第**09000549号。2017年5月15日，李开敏、刘晓芝作为房产转让人与尹巧琼作为受让人向原广州市花都区国土资源和规划局就涉案房屋办理转移登记，递交了《广州市不动产登记申请表》、房地产权证、2017年5月15日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17050141044号）、2017年3月17日签订的《房屋买卖合约》、双方的身份材料、尹巧琼填写的购房人婚姻状况及家庭成员情况申报表、尹巧琼个人名下房地产登记情况查询证明、尹巧琼在2014年2月至2017年2月期间的个人所得税纳税清单及完税证明、尹巧琼于2017年3月17日向李开敏转账20000元的电子银行回单。在上述《广州市存量房买卖合同》与《房屋买卖合约》中，均约定成交价为550000元、购房定金为20000元。经核查审批，2017年6月9日，原广州市花都区国土资源和规划局将涉案房屋转移登记至尹巧琼名下，产权证号为粤（2017）广州市不动产权第08245811号。尹巧琼于2017年6月15日领证。李开敏不服，于2019年5月13日诉至本院。李开敏提供一份李开敏、刘晓芝与尹巧琼于2017年3月19日签订的《房屋买卖合约》，成交价为475000元、定金20000元。李开敏称该《房屋买卖合约》是中介在2017年3月17日从广州寄出，李开敏在2017年3月19日收到并签名。李开敏在庭审中称在2017年5月15日办理转移登记手续时，中介给李开敏数份材料让其签字，李开敏未细看，就签了名，李开敏怀疑2017年3月17日的《房屋买卖合约》是在2017年5月15日所签。庭审中在回答是否同意对2017年3月17日的《房屋买卖合约》的签名进行鉴定时，李开敏表示必须同时对“2017年3月17日”中的数字鉴定是否为李开敏所签，不同意单独鉴定名字的笔迹。李开敏、刘晓芝于2018年1月5日通过网上信访向广州市信访局称原广州市花都区国土资源和规划局涉嫌违规办理存量房转移登记，原广州市花都区国土资源和规划局于2018年1月13日作出《信访事项不予受理告知书》（穗花国规群〔2018〕33号），称该局办理的涉案房屋转移登记符合程序要求。另查明，李开敏、刘晓芝以尹巧琼未依约履行《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17050141044号）为由，向广州市花都区人民法院提起民事诉讼，请求尹巧琼归还拖欠的购房款及违约金。广州市花都区人民法院以（2019）粤0114民初917号立案受理。2017年3月17日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，自2017年3月18日起执行。该通知调整之前的规定为非本市户籍居民家庭能提供5年内在本市连续缴纳3年以上的个人所得税纳税证明即符合广州市限购政策规定。2017年3月18日，《的解读》发布，规定“3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。”原广州市花都区国土资源和规划局为原广州市国土资源和规划委员会的派出机构，原广州市国土资源和规划委员会的职责于2019年1月划入广州市规划和自然资源局。原审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，李开敏本人与刘晓芝于2017年5月15日共同向原广州市花都区国土资源和规划局就涉案房屋办理转移登记，原广州市花都区国土资源和规划局于2017年6月9日将涉案房屋转移登记至尹巧琼名下，李开敏于2018年1月5日就涉案房屋涉嫌违规转移登记向广州市信访局信访。上述事实可以证明李开敏应当在2018年1月5日前就知道涉案房屋已经被转移登记至刘晓芝尹巧琼名下，李开敏于2019年5月13日就房屋转移登记提起行政诉讼，超过法定起诉期限，不符合行政诉讼受理条件。原审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定：驳回李开敏的起诉。上诉人李开敏、刘晓芝不服原审裁定，上诉称：一、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案属于因不动产提起的诉讼，应当适用二十年的起诉期限。二、上诉人的涉案房屋于2017年5月15日在广州市花都区*******被广州市金达房地产代理有限公司和购房人尹巧琼“偷梁换柱”、合伙骗购，将买卖双方于2017年3月19日首签的房屋买卖合约撤出、替换成2017年3月17日的虚假买卖合约，将尹巧琼从“不符合购房资格”伪装为“符合购房资格”，暴露了被上诉人在办理广州市存量房买卖合同中玩忽职守、疏于审核，错误作出行政登记行为。上诉人二审请求：一、撤销原审裁定；二、撤销被上诉人办理的涉案房屋不动产转移登记行为；三、由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人广州市规划和自然资源局二审答辩称：一、上诉人起诉时已超过起诉期限，原审法院据此裁定驳回起诉符合法律规定，应予维持。上诉人主张适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定，属于对法律条文的错误认识。起诉期限的计算，应当始于知道或者应当知道具体行政行为之日，如果行政行为相对人未能得知行政行为已经作出，才能以具体行政行为作出之日为起始点，计算二十年或五年的规定。二、被上诉人依上诉人李开敏、刘晓芝与原审第三人尹巧琼所提出的申请办理房屋转移登记，认定事实清楚、适用法律正确、登记程序合法，并未违反广州市相关房屋限购政策。上诉人与原审第三人之间签订的合同是否存在欺诈、胁迫等导致合同无效的事由，属于双方之间的民事纠纷，应通过民事途径认定，不属于被上诉人审查不动产登记的职权范围，也不属于行政诉讼的审查范围。上诉人所提欺诈事实并未获得法院民事生效判决的认定，不能作为本案认定事实的依据。请求驳回上诉人的上诉，维持原审裁定。原审第三人尹巧琼二审未陈述意见。经审查，原审查明的事实清楚且有相应的证据证明，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，上诉人李开敏、刘晓芝与原审第三人尹巧琼于2017年5月15日共同向原广州市花都区国土资源和规划局就涉案房屋办理转移登记，原广州市花都区国土资源和规划局于2017年6月9日向原审第三人尹巧琼核发被诉不动产权证。上诉人对涉案不动产权证存在异议，以原审第三人没有购房资格为由多次向被上诉人及相关信访部门提出信访事项反映，要求被上诉人撤销被诉转移登记。被上诉人亦于2017年7月26日、2017年9月29日分别作出《关于刘晓芝、李开敏信访事项的答复意见》（穗花国规群〔2017〕183号）和《关于刘晓芝、李开敏信访事项的答复意见》（穗花国规群〔2017〕223号），又于2018年1月13日作出《信访事项不予受理告知书》（穗花国规群〔2018〕33号）。上述事实，均有在案证据予以证明。据此，上诉人李开敏、刘晓芝最迟于2018年1月13日知晓了被上诉人就涉案房屋作出的转移登记行为，其二人直至2019年5月13日方向原审法院提起本案诉讼，明显超过了法定的起诉期限。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 朱 琳审判员 闵天挺审判员 王 荣二〇二〇年六月十七日书记员 罗子晴