广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27361号原告（反诉被告）:广州常泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区中山大道中路**加悦大厦**。法定代表人：麦瑞杰，职务总经理。委托代理人：王雪萍，系该公司职员。被告（反诉原告）：何社善，男，汉族，1966年9月21日出生，住广州市海珠区，原告广州常泰物业管理有限公司（以下简称“常泰公司”）诉被告何社善物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王雪萍、被告何社善到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称及辩称：被告向开发商购买了广州市海珠区xx路xxx号xxxxA3栋xxxx房，并于2014年8月4日与常泰公司签署了《小区物业服务协议》，约定由我公司为被告提供物业管理服务。被告于2014年8月4日办理了涉案房屋的收楼手续。原告为广州市海珠区xx路xxx号xxxx小区的合法物业服务企业，依照合同及法律向业主提供的物业服务，被告依照约定应当向原告支付物业管理服务费，被告未按时支付物业费、公摊水电费等构成违约，造成了原告的损失，应当予以赔偿。为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告向原告支付自2016年9月1且至2016年12月31日的物业管理服务费合计人民币1156.52元，按每月人民币289.13元为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至付清物业管理服务费为止(暂计至2019年9月30日为1231.12元)；2、判令被告向原告支付自2016年9月1日至2016年12月31日的停车位物业服务费合计人民币348元，按每月人民币87元为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至付清停车位物业服务费为止(暂计至2019年9月30日为370.45元)；3、判令被告向原告支付自2016年9月1日至2016年11月30日的代收水费339.08元，并以当月欠款数额为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至还清水费之日止(暂计至2019年9月30日为357.08元)；4、判令被告向原告支付自2016年9月1日至2016年11月30日的代收水费公摊4.54元，并以当月欠款数额为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至还清公摊水费之日止(暂计至2019年9月30日为4.76元)；5、判令被告向原告支付自2016年10月1日至2016年11月30日的代收专变电费公摊54.57元，并以当月欠款数额为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至还清公摊电费之日止(暂计至2019年9月30日为58.93元)；6、判令被告承担本案所有诉讼费用。对于被告反诉的答辩意见：水电费周转金我方是主张退还的，凭借发票是可以退还的，如果法院确认支持我方的物业管理费请求的话，我方同意将水电周转金在物业管理费中抵扣；装修服务费以及垃圾清运费的诉讼时效已经过了，请求法院予以驳回。被告辩称及反诉：海洲花园小区与原告签订的《物业服务合同》已于2016年7月31日到期，原告的诉求事项均发生在2016年8月1日至2016年12月31日，双方原订合同没有延期或续聘，也未订立新的合同，双方无权利义务关系，并且原告也未按合同提供正常的物业服务。对于原告主张的住宅以及车位的物业管理费我方不同意支付，但对于原告主张的代付的水电费本金我方无异议，愿意支付，但是违约金我方不同意支付。被告向法院提起反诉请求：1、判令原告向被告退还违规收取的水电费周转金600元和装修服务费606元；2、判令原告向被告退还不合理收取的垃圾清运费1200元；3、判令被反诉人承担本案所有诉讼费用。事实理由：2014年8月4日被告收楼前，原告强行收取被告水电费周转金600元，否则不给钥匙，2015年1月20日装修完工退押金时，原告强行收取被告装修服务费606元，否则不退还装修押金。根据相关规定，原告不得收取上述费用。2014年10月4日被告申请房屋装修前，原告强行收取被告垃圾清运费1200元，否则不供水电，原告从未公布该费用的收支情况，也未答复业主的质询。经审理查明，2014年6月24日，原告与中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办签订《物业服务合同》，约定原告对讼争物所在的楼盘海洲花园进行物业管理，合同期限至2016年7月31日。2014年8月4日，甲方（何社善）与乙方（常泰公司南海舰队小洲经济适用房物业服务中心）签订了《小区物业服务协议》，协议约定乙方为甲方位于广州市海珠区xxxxxx号xxxA3栋xxxxx室（建筑面积148.27平方米）、车位号：186号提供物业管理服务，具体内容有：（第一条）三、乙方为甲方提供小区环境绿化和卫生保洁的管理服务；六、房屋装饰装修管理服务；（第二条）一、物业服务费用：1、普通住宅：1.95元/平方米每月。3、停车位的物业服务费：87元/月每个；二、水、电、电视、电话、网络等费用，由相关部门向甲方直接收取或委托物业公司代收;六、业主于每月10日前交清本月的物业服务费及车位管理费；（第六条）三、甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施；等。2014年8月4日，甲方（何社善）与乙方（常泰公司南海舰队小洲经济适用房物业服务中心）签订了《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》，协议约定由甲方提供银行账户作为向乙方支付物业管理费、代收水电费等费用的指定银行账户；因甲方指定银行账户余额不足，导致扣款不成功，乙方有权在逾期后每日按应收费用总额的千分之一收取违约金，拖欠付款达三个月以上的，乙方可通过法律途径进行催缴；等。2014年8月4日，甲方（何社善）与乙方（常泰公司南海舰队小洲经济适用房物业服务中心）签订了《停车场管理服务协议》，甲方的车位号为186，服务起止时间：2014年8月1日至《小区前期物业服务合同》结束，收费标准：单个车位的按87元/月/个，交纳方式为按月计费交纳。2016年12月20日，海洲花园业主委员会向原告发出告知函，载明：由于贵司与我小区的物业服务合同已于2016年7月31日到期。2016年12月15日，经过公开招投标后，我小区已选聘出新的物业服务公司，现特对贵公司进行告知。经与贵司前期协商，贵司与我小区的实质性物业服务关系将于2016年12月31日16:00正式终止。感谢贵司两年多以来对我小区的服务，请贵司自即日起，至2016年12月31日期间仍能认真做好小区的安全、保洁及公共设施设备的维保工作。并请贵司及时做好物业相关资料及设施没备的移交准备工作，确定交接程序，尽快配合究成财务结算等工作。2016年12月16日，原告曾向被告发送邮政速递，发送的地址为广州市海珠区南洲路119号海洲花园A3栋1701房，该邮件显示为他人收。庭审中，原告表示其诉讼请求中各项违约金的起算日期均从2017年1月1日起计算。被告确认原告对涉案小区进行物业管理服务至2016年12月31日，但是认为原告在合同到期后，对小区管理服务没有达到相关的标准。另外，被告表示对原告主张的代收的水电费本金没有异议，但是不同意支付违约金。原告为证明自己的主张还提交了以下证据：符合收楼条件证明、业主收楼承诺书、房屋交接确认书、房屋验收表、复函等。被告为证明其主张提供了以下证据：1、原告于2014年8月4日出具的水电费周转金600元的收据，原告于2015年1月20日出具的装修服务费606元的收据，原告于2014年10月4日出具的垃圾清运费1200元的收据；2、广州市物业管理暂行办法；3、广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知；4、广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知。本院认为，原告与被告于2014年8月4日签订的《小区物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，本院予以认定，双方的物业服务合同关系成立，该协议对双方均有约束力。原被告均确认物业服务合同到期后原告对涉案房屋所在小区继续进行管理至2016年12月31日，故被告应当按照物业服务协议的约定支付2016年12月31日前的管理费等相关费用。现原告要求被告支付拖欠的2016年9月1日至2016年12月31日的物业管理费用1156.52元、停车位服务费用348元，被告并无证据证明其已经支付了上述款项，故对原告的该项诉请本院予以支持。被告至今未向原告支付上述费用，应承担违约责任，故原告要求被告从2017年1月1日起以拖欠的2016年9月1日至2016年12月31日的物业管理费及停车位服务费为基数，按照每天1‰支付违约金至还清之日止，并无不当，本院予以支持，但违约金总额应以被告所欠费用的本金为限。被告主张原告在提供物业管理服务期间没有达到相关的服务标准，但物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成。本案中，被告未提交证据证明原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵的事实，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。原告主张其代被告垫付了2016年9月1日至2016年11月30日的代收水费339.08元、代收水费公摊4.54元，2016年10月1日至2016年11月30日的专变电费公摊54.57元，被告对上述款项并无异议，故对于原告的该项请求本院予以支持。原告主张根据协议的约定以所欠款项为基数，自2017年1月1日起按照每天1‰支付逾期付款违约金至付清之日止，合理有据，本院亦予以支持，但违约金总额不得超过本金。关于被告主张的水电费周转金、装修服务费及垃圾清运费的问题，本案中，被告并未举证证明其有向原告主张过装修服务费及垃圾清运费，故被告要求原告返还装修服务费606元及垃圾清运费1200元的请求已过诉讼时效，本院不予支持。对于水电费周转金600元，原告确认收到该款项并表示同意在被告应缴纳的物业管理费中予以抵扣，故对被告要求原告返还该款项的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十四条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何社善在本判决生效之日起10日内，支付欠付的物业管理费1156.52元、停车位物业服务费348元给原告广州常泰物业管理有限公司，并以欠付的物业管理费和停车位物业服务费为本金，从2017年1月1日起按每日1‰支付逾期付款违约金给原告至所欠费用付清时止，违约金总额以本金为限。二、被告何社善在本判决生效之日起10日内，返还水费339.08元、公摊水费4.54元、专变电费公摊54.57元给原告广州常泰物业管理有限公司，并以欠付的水费、公摊水费、专变电费公摊为本金，从2017年1月1日起按每日1‰支付逾期付款违约金给原告至所欠费用付清时止，违约金总额以本金为限。三、原告广州常泰物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内返还水电费周转金600元给被告何社善。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元及反诉受理费25元，全部由被告负担。上述受理费已经预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓阳人民陪审员  杨爱梅人民陪审员  陈振梅二〇二〇年六月十九日书 记 员  李敏燕陈丹纯