天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初8164号原告：天津诺德房地产经纪有限公司。法定代表人：赵元春，经理。委托诉讼代理人：赵鑫，天津泰世天铖律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭绍君，天津泰世天铖律师事务所律师。被告：王振贵。委托诉讼代理人：经晶，天津致行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军霞，天津致行律师事务所律师。原告天津诺德房地产经纪有限公司与被告王振贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵鑫，被告及其委托诉讼代理人经晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津诺德房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告双方于2018年10月24日签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告赔偿原告违约金26000元；3.请求法院判令被告支付原告实际损失100000元；4.请求法院判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年10月24日签订《房屋租赁合同》，租赁房屋地点天津市河西区底商，租赁期限2019年3月25日至2024年3月24日，年租金20万元，双方自签字盖章之后合同生效。同时约定违约责任：甲方逾期交付房屋的每逾期一天，向乙方支付违约金千分之一，逾期超过一个月的视为甲方不履行本合同，乙方可以解除合同并可以加付按年租金百分之十的违约金。现被告已超过1个月未交付房屋，且已根本违约，原告在签订合同后预约了装修队，并签订了建设工程施工合同，按照施工合同的约定，交付给施工方60000元装修款，被告违约不肯交付房屋，该笔装修款施工方也不肯退还原告，导致原告产生60000元实际损失。此外，在原、被告签订租赁合同后，原告招聘了5名员工，因被告违约，导致原告目前仍未找到合适店面正常营业，为提前招聘的员工多支付了5个月的工资，造成工资损失60688元。原告只主张工资损失40000元。综上，被告的行为不符合合同的约定以及法律的相关规定，属于恶意违约，应该承担相应的责任，望贵院判如所请。原告向本院提交如下证据：第一组证据：1.《房屋租赁合同》；2.《房产证》，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系；第二组证据：3.《收款证明》，证明被告已收取原告租金2万元，并约定剩余租金应在房屋交付之前交付；第三组证据：4.录音光盘（录音时间2019年3月21日），证明被告在应交付房屋之前已多次明确表示不出租给原告，被告违约不肯出租给原告的原因不是原告不交租金而是被告不让原租户腾房，想涨价后继续租给原租户；第四组证据：5.《天津市建筑工程施工合同》，证明因被告违约，给原告造成损失；6.《收据》，证明因被告违约，给原告造成60000元装修款的损失；第五组证据：7.《劳动合同书》及员工身份证复印件；8.《中国建设银行单位客户专用回单》,证明因被告违约，给原告造成多支出60688元员工工资损失。原告补充提交2019年3月13日、15日录音光盘，录音地点在被告家中，录音内容为证人吴某与被告的对话。原告申请证人吴某出庭作证。王振贵辩称，第一，同意解除双方于2018年10月24日签订的《房屋租赁合同》，但合同解除时间应为2019年3月24日，因为按照合同第3章第2条约定，原告应在2019年2月23日之前交纳房租。原告逾期一个月未交纳房租，依据合同第8章第2条约定，合同应当在2019年3月24日解除；第二，不同意原告其他诉讼请求。因原告违约在先，导致合同无法履行。原告在明知其违约的情况下，仍招聘员工组织装修，属于自行扩大损失。被告向本院提交如下证据：涉案房屋产权证，证明涉案房屋的产权人为被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告第一组证据及被告的证据），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：综合审查原告的第二组、第三组证据，补充提交的证据以及证人吴某的证人证言，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告的第四组、第五组证据与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（甲方）与原告（乙方）于2018年10月24日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的坐落于天津市河西区底商出租给原告，被告连同所有室内固定装置、设备、电器等租赁给原告使用，原告无须就前述装置、设备、电器等使用另行向被告支付费用。该房屋建筑面积100平方米，使用面积75平方米。双方另约定：租赁期限五年，租赁期自2019年3月25日至2024年3月24日止，被告须从2019年3月16日起将标的房屋交付原告使用，其中签订合同日2019年3月16日至2019年3月24日为原告装修房屋时间暨免租期；原、被告双方确认标的房屋的年租金为被告净得为20万元，租金支付方式为第一年半年付，第二年至第五年年付，每期交付房屋租金需提前30天支付；…被告逾期交付标的房屋的，每逾期一天，向原告支付年租金的1‰作为违约金。逾期超过一个月，视为被告不履行本合同，原告有权解除本合同；如原告解除本合同，则被告应支付逾期违约金的基础上再向原告支付年租金10%的违约金。合同签订当日，原告通过该单位经理吴某本人的支付宝向被告支付了2万元。被告向原告出具《收款证明》一份，内容为“今收到天津诺德房地产经纪有限公司承租河西区底商租金贰万（20000）元整，剩余租金捌万（80000）元整需在标的房屋交付前支付。收款人：王振贵签字捺印，日期：2018.10.24。”原、被告签订合同时，原告知晓涉案房屋内存在其他承租人。按照合同约定，被告应当在2019年3月16日前向原告交付房屋。2019年3月13日和3月15日，吴某和被告及其家人就原承租人能否到期腾房等房屋租赁的相关事宜进行多次协商，双方未达成一致，故原告未将剩余的8万元租金交付给被告。2019年3月16日，被告通过支付宝将2万元退还给了吴某。2019年3月21日，吴某与被告就房屋租赁的相关事宜再次进行协商，双方仍未达成一致。后原告诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为1.被告是否构成违约；2.合同解除的时间；3.原告主张被告赔偿违约金和实际损失是否应得到支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同生效后，双方均应依约履行各自的义务。经查，按照合同约定，被告应于2019年3月16日前将涉案房屋交付原告，但在案证据佐证，被告于2019年3月13日、3月15日均已明确表示不再向原告交付涉案房屋，且被告于2019年3月16日在未告知原告的情况下，将吴某支付的2万元退还给吴某，因此原告未将剩余租金8万元交付被告。由此可见，被告已明确表示不再履行《房屋租赁合同》，被告的行为构成违约。现原告主张解除《房屋租赁合同》，被告亦同意解除合同，本院照准。本院确认该合同应于应诉材料送达被告之日解除。被告主张合同解除时间应为2019年3月24日，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于被告主张的违约金问题，双方在《房屋租赁合同》中约定：甲方逾期交付标的房屋的，每逾期一天，向乙方支付年租金的1‰作为违约金。逾期超过一个月，视为甲方不履行本合同，乙方有权解除本合同；如乙方解除本合同，则甲方应支付逾期违约金的基础上再向乙方支付年租金10%的违约金。由于被告在2019年3月16日前已明确表示不再向原告交付涉案房屋，故原告依据上述约定向被告主张违约金于法有据。本院确定，被告应向原告支付违约金的数额为20万元＊1‰＊30天＋20万元＊10%＝26000元。关于原告主张赔偿实际损失的问题，因原告提交的证据不足以证明该损失实际发生且与本案不具有关联性，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年10月24日签订的《房屋租赁合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告王振贵向原告天津诺德房地产经纪有限公司支付违约金26000元；三、驳回原告天津诺德房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，由原告天津诺德房地产经纪有限公司承担2370元，由被告王振贵承担450元。（自本判决生效之日起十日内，被告王振贵将案件受理费450元返还原告天津诺德房地产经纪有限公司）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  马起泉审 判 员  蔡荣华人民陪审员  周树林二〇二〇年六月十五日法官助理李璐书记员吕莹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。