四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初1838号 原告：王龙，男，汉族，生于1992年4月1日，户籍所在地四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：蔡国庆,四川法雨律师事务所律师。 被告：广安市广达置业有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：包中山，董事长。 委托诉讼代理人：伍国媚，女，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师。 原告王龙与被告广安市广达置业有限公司（以下简称“广达置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王龙的委托诉讼代理人蔡国庆，被告广达置业公司的委托诉讼代理人伍国媚、涂春兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年12月1日至2020年4月9日逾期交付房屋的违约金8911元；从2020年4月10日及以后的逾期交房违约金按68.026元／天计算至房屋实际交付之日止；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年7月10日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于广安市广安区房屋出售给原告，约定的交房时间为2019年11月30日。约定交房日期已到，被告未能完成该项目房屋的修建，达不到交房条件，原告一再催促被告按约定的条件交房，一直未果。原告认为，被告逾期交房是一种严重的违约行为，应当承担违约责任。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现依法提起诉讼请求法院支持其诉求。 被告广达置业公司辩称，1.案涉房屋已于2020年4月23日具备了交付条件，我方于2020年4月20日就向原告邮寄了接房通知，是原告自己的责任导致房屋无法交付，该责任是原告；2.原告主张的违约金计算标准不符合合同的约定，合同约定逾期交房违约金按照每日总价款的万分之一计算，原告主张的68.026元每天计算没有法定和约定依据，不应当得到支持。 原告围绕其诉讼请求向本院提交的证据有商品房买卖合同、收据、调查笔录、信访事项处理意见书，被告提交的证据有商品房销售合同、告知函、接房通知书、邮寄单、竣工验收报告、分户验收报告、住宅质量保证书、房屋使用说明书、面积测绘报告、（2019）川1602民初2143号民事判决书、（2019）川1602民初1542号民事判决书。上述证据，经双方质证后，在卷佐证。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 2018年7月10日，原告王龙（买受人）与被告广达置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：一、乙方购买的商品房名称为广发叁号，位于广安市广安区广发叁号******2-3-2；二、房屋建筑面积为136.24平方米，房屋单价为4993.1元／平方米，总价款为680260元；三、买受人在2018年7月10日前支付首期房价款180260元，余款500000元向广安市住房公积金管理中心申请贷款支付；四、合同第十五条就商品房交付条件约定为：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.分期交房的，买受人同意不以第1.2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；五、合同第十八条就交付时间和手续约定为：出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；六、合同第十九条对逾期交房责任约定为：除不可抗力外，出卖人未在2019年11月30日前向买受人交付该商品房的，双方同意按下列方式处理：自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。 2020年3月12日，广发叁号4幢取得了房产面积测绘成果报告，其中案涉房屋的产权面积为136.19㎡。 2020年4月20日，被告广达置业公司向原告邮寄了接房通知书，通知广发叁号业主从2020年4月30日按楼栋依次接房。 案涉房屋分别于2020年1月12日、15日，取得了门窗安装、防水工程等质量验收合格记录表、安装质量工程验收记表。2020年4月30日，广发叁号取得了《广安市商品住宅质量保证书》。同时，广发叁号还取得了《四川省房屋使用说明书》。2020年4月23日，广发叁号1、2、8-12#楼取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收报告。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行其义务。原告履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定期限向原告交付房屋，逾期交付的，应当承担相应的违约责任。 本案双方争议的焦点是：被告交付的房屋是否符合交付条件；违约金如何计算。根据2018年3月19日修订后的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。即从2018年3月19日起，城市房地产开发项目的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《建设工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位依法对建设工程质量负责”；该条例第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。竣工验收与竣工验收备案是两个不同概念，法律和行政法仅规定竣工验收合格为交付使用条件，原、被告双方约定的交付条件也只有竣工验收合格证明，不包括竣工验收备案。被告在具备合同约定及法律规定的交房条件下，向原告发送接房通知，原告拒绝接房屋，其责任不在被告。本案原被告双方约定的交房时间是2019年11月30日前，涉案房屋2020年4月23日才竣工验收合格，被告通知原告所在楼栋业主接房的最后期限是2020年5月6日，故被告超过合同约定期限157天交房，应当承担相应的违约责任。关于违约金标准问题，原告认为约定的违约金计算标准过低，主张按照50元/天的标准计算，并举示证据证明同地段其他楼盘房屋租金根据房屋大小及装修情况在50元-60元之间不等。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原、被告双方虽然约定违约金给付标准为购房款的日万分之0.1，但根据本地租金市场的实际情况对比明显过低。本院根据本案的实际情况，综合原告的违约程度、案涉房屋实际情况、当地房屋租赁市场的价格水平，兼顾公平原则，确定以原告所购房屋的租金损失1200元/月（每天40元）作为违约金支付的标准。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告广安市广达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王龙支付逾期交付房屋的违约金6280元； 二、驳回原告王龙的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告王龙负担5元，被告广安市广达置业有限公司负担20元。 上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  龙彦羽 二〇二〇年六月十六日 书记员  邓 坤