文书内容辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6738号原告：大连市人民防空办公室（大连市民防办公室），统一社会信用代码11210200001653732T，住所辽宁省大连市西岗区纪念街**。负责人：陈国贵，主任。委托诉讼代理人：李明昌、李雯雯，均系辽宁昌信律师事务所律师。被告：大连北瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200740938416R，，住所辽宁省大连市中山区独立街**法定代表人：李洪年，系总经理。委托诉讼代理人：尹清，系辽宁正然律师事务所律师。原告大连市人民防空办公室（以下简称“原告”）与被告大连北瑞房地产开发有限公司（以下简称“被告”）返还原物纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雯雯律师，被告的委托诉讼代理人尹清律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月17日，原、被告共同签订《人防工程管理房屋租赁协议》，将位于甘井子区的公建房自南向北十间车库租赁给被告使用，约定使用期限自2014年6月1日至2017年5月31日，每年租金15000元。租赁协议期满后，原告经多次催促，但被告仍有三间车库未予以清退，并占用至今使用拒不腾退。故诉请：1、被告将其非法占有的案涉秀水小区三间车库腾退于原告；2、被告向原告支付三个车库使用费自2017年6月1日直至实际腾退之日止。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，原告应向法庭释明要求被告腾退车库的门牌号。虽然原、被告双方2014年6月17日签署了《人防工程管理房屋租赁协议》，约定被告承租甘井子区公建房自南向北十间车库，但是协议签订后，原告只向被告交付了其中6、7、8、11、13、14、15号七间车库，被告现在已经全部返还给了原告。租赁合同范围内共有十一间车库（6-16号），其中的10、12、16号车库在租赁合同签订之前已经由第三方占用，原告并未实际交付给被告使用。案涉车库所在的“秀水小区”是辽宁大丰房地产开发有限公司开发建设的，原告曾经与大丰房地产签订过《协议书》，约定大丰房地产将“秀水小区”广场下修建的十间连排单体车库交给原告，所有权归原告，但是该《协议书》上并未标明十间连排单体车库的号码。原、被告双方签订房屋租赁协议时，原告也未向被告出示其系案涉十间车库产权人的证明材料，也没有约定出租给被告的是哪十间车库。由于其中的三间车库早在2006年被第三方占有使用，这也是原告无法交付给被告的根本原因，现原告仅凭租赁合同要求被告予以返还没有事实依据，应驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原告提交其与被告于2014年6月17日签订的《人防工程管理房屋租赁协议》（原告为甲方、被告为乙方），约定：甲方将坐落于甘井子区的公建房自南向北十间车库（建筑面积240平方米）出租给乙方。该建筑物配备有独立的照明用电、供热管线（无暖气片）、自来水、下水设施等，使用期限为三年（2014年6月1日至2017年5月31日）。使用期满后，如乙方欲续签使用协议，须于期满前60日向甲方书面提出，双方协议一致后另行签订使用协议。使用费标准为每年15000元，按年度交付。乙方交还该房屋的日期为本协议解除或终止之日起3个工作日内。逾期对于乙方在使用区域内的设施及物品将视为乙方的废弃物，甲方有权自行处理，不负赔偿责任。原、被告均认可合同约定的租赁期内的使用费已交付。2、关于车库交接的情况，原告庭审中称上述合同为续租合同。庭后其明确系于2006年6月与被告签订《人防资产使用协议》并将十间车库交付被告使用，租期自2006年6月1日至2011年5月31日。后双方再次达成续租协议，但该份协议原告未能找到。对于车库具体的坐落情况，据原、被告提供的车库情况，该处自南向北共有连排车库十一间，但原、被告对于租赁合同项下的十间车库的具体指向存在争议。根据原告出具的情况说明，其认为车库门牌因年久掉漆，因无法看清具体号码，故用编号1-10来确定租赁车库（如下简易位置图）。            南              1              2              3              4              5              6              7              8              9              10              11              北      原告称该1-10号为其所有并出租给被告的车库，现2、3、4、6、9、10号车库被告已返还给原告，另有一个车库被告称可马上交钥匙，故在起诉时其仅主张返还3个车库。事实上，被告共有四间车库未返还，即1、5、7、8号。被告则称开发商建有十六间车库，车库上均刷有编号。其中1-5号车库为散建在他处，连排十一间车库的编号为6-16号，被告亦按照其所述编号提交自南向北车库位置图。            南              16              15              14              13              12              11              10              9              8              7              6              北      被告称原告向其实际交付并出租的车库为6、7、8、11、13、14、15号车库，且均已实际返还原告。而9、10、12号及16号被告自始并未占有使用，均是由案外人占用，故被告称从南至北十间车库是从15号开始，并非从16号开始。通过原、被告所述，对于未返车库的坐落双方可达成一致。关于被告拒不腾退车库一节，原告提交2018年6月27日向被告出具的《清空通知》，其中记载“……目前，协议早已到期，我单位也通过各种方式多次告知你公司不再续签协议并要求清空10间车库内存放物品，但至今仍有6间车库未清空。经过6月25日约谈你公司，充分了解有关情况后，现正式通知你公司，7月27日之前将余下车库清空，全部清空后交回市人防办，并结清2017年6月至2018年7月发生的租赁费用1.75万元。逾期未清空完毕，我们将按照人防的相关法律法规对你单位进行处理。”2018年7月4日，被告工作人员接收此通知。被告亦提交一份2018年9月28日《清空通知》，其上由“朱华鹏”签署“交接车库钥匙5把：6、7、8、11、13号车门，车库内残留物品均视为废弃物。”原告认可该份证据真实性。被告称14、15号（其提供的车库编号）车库并未上锁，故一共返还七间车库，故其已按照原告2018年6月27日的《清空通知》返还全部车库。3、关于原告对十间车库的权利，原告（合同中为甲方）提供其与辽宁大丰房地产开发有限公司（合同中为乙方）于2005年2月4日签订的《协议书》复印件，其中记载：“乙方在2000年开发建设的‘秀水小区’工程项目，经市人防办审批，建设防空地下室500平方米，并签订了防空地下室建设履约保证书，但乙方至今没有按规定修建防空地下室。经乙方申请达成如下协议：一、乙方将‘秀水小区’广场下修建的10个连排单体车库，建筑面积为240平方米交给甲方，所有权归甲方；二、车库位于小区广场东侧下方，其使用功能必须齐全，有照明设施和专用车库管理门；三、自本协议生效之日起，甲方对10个车库进行使用和管理，乙方须无条件将10个车库交给甲方，在此以前的债务和相关协议与甲方无关。”该合同在“乙方”处有包括“吴彩燕”在内的签字。原告另提供一份《说明》（2019年2月26日），其上记载“证明人：吴彩燕”，内容为：“位于甘井子区‘秀水小区’广场下修建的自南向北一到十共10个连排车库建筑面积240㎡。由辽宁大丰房地产开发有限公司建设。2005年2月4日起抵顶给大连市人民防空办公室所有。”被告则提交三份《协议书》复印件，其中记载辽宁大丰房地产开发有限公司将位于秀水路21号楼旁的10号、12号、16号车库抵账或转让给三案外人。故被告称其自租赁开始，便没有使用9、10、12号及16号车库，但因原、被告原关系非常好，且租金价格确实不高，便一直按照合同缴纳租金。辽宁大丰房地产开发有限公司现为被吊销登记状态，且因涉诉及下落不明，有法院向其公告送达法律文书的记录。被告称因该公司法定代表人去世，故无法再联系到，其通过多方寻找才找到上述三份《协议书》；原告则称该公司现不在了。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故原告诉请被告返还原物需举证证明：一、其为《人防工程管理房屋租赁协议》项下十间车库的权利人；二、被告现占有、使用其诉请三间车库的事实。但纵观原、被告提交的证据，原告的诉请不应得以支持。理由如下：首先，原告对十间车库的权利并不明确而具体。第一，原告所提交的与辽宁大丰房地产开发有限公司于2005年2月4日签订的《协议书》（复印件）中仅约定为车库十间，但没有附具体坐落位置图。而如原、被告均认可相关事实，该处连排车库共十一间，故原告所提交的证据无法准确证明案涉自南到北十间车库的具体坐落。第二，原、被告对十间车库的位置存在争议，而原告所作出的陈述与其认可被告提交的证据存在矛盾。原告称其所有的十间车库为上图自南至北1-10号；但在被告提交的交接材料中，原告确认收到钥匙的车库编号则为6、7、8、11、13号，可见被告所述的车库编号应是确实存在且原告亦知晓，那么按原告所述其并不所有北面第一间车库（即被告所述的6号车库），为何接收被告向其交付该号车库的钥匙。故至本案辩论终结，原告对其所有十间车库的具体位置仍是不明确的。第三，即使暂不考虑上述车库的位置及权属登记的情况，原告证明其对车库享有所有权的证据为2005年的《协议书》（复印件）及吴彩燕所出具的说明，但被告亦提交辽宁大丰房地产开发有限公司与案外人于2006年签订的三份《协议书》（复印件）拟证明连排十一间车库中有部分车库被辽宁大丰房地产开发有限公司转让给案外人占有、使用。且因为车库未进行产权登记，在物权均通过合同关系予以证明且原、被告的合同均为复印件的情况下，原告应进一步补充相应的证据。故原告虽主张其为《人防工程管理房屋租赁协议》项下十间车库的权利人，但车库标的物不仅不明确，案涉部分车库权属也可能存在争议，对于此节，本院无法予以认定。其次，关于被告现是否占有使用1、5、7、8号（按照被告所述编号为16、12、10、9号）车库一节，被告庭审中明确其自与原告形成租赁合同之初便未占有使用该四间车库。本院认为，第一，简单从被告所提交的2018年6月27日的《清空通知》内容来看，原告称被告已清空四间车库，而要求被告清空六间车库，现被告提供的2018年9月28日《清空通知》中记载原告已确认收回五间车库的钥匙，另有2、3号（被告编号为15、14）车库未上锁，故原告提交的证据已无法证明被告仍实际占有车库。第二，根据原、被告间的协议约定“乙方交还该房屋的日期为本协议解除或终止之日起3个工作日内。逾期对于乙方在使用区域内的设施及物品将视为乙方的废弃物，甲方有权自行处理，不负赔偿责任。”故原告如确实对案涉车库享有权利，即使被告仍有相关物品存放在车库内，根据协议约定及被告庭审中明确的答辩意见，原告亦可自行处理其所有的车库并对被告不负赔偿责任。第三，现原、被告产生纠纷并提起诉讼，争议的焦点并非被告是否占据车库不予返还，而是案涉车库可能存在他人占有甚至是车库权属存在争议的原因，而此节并非通过本案诉讼可以解决的问题，而是涉及已被吊销登记的辽宁大丰房地产开发有限公司。如上所述，被告已明确其并未占有使用1、5、7、8号（按照被告所述编号为16、12、10、9号）车库，而原告也未能提供证据证明被告占有、使用的事实，且如上，原告如能确实其对上述车库享有权利，可按照协议约定自行处理。综上两项，原告诉请被告返还非法占有的三个车库并不符合《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，本院不予支持。关于使用费用，被告确存在合同到期后未及时返还部分车库的事实，但原告诉请的为至起诉仍未返还车库的使用费用，故对此项本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连市人民防空办公室的全部诉讼请求。案件受理费1160元（按照简易程序减半收取），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马雯菁二〇二〇年六月十二日书记员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。