贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3725号 原告：苏远发，男，汉族，1976年3月23日出生，住贵州省毕节市。 原告：王世先，女，汉族，1977年2月18日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：苏远发，系原告王世先之夫。 被告:贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:胡义荣,系贵州威迪（赫章）律师事务所律师。 原告王世先、苏远发与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告苏远发，被告贵州泰然房地产开发有限公司之委托诉讼代理人胡义荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王世先、苏远发向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金2726.07元，违约金按照日万分之一计算；2、判决被告按照合同约定交付房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》;3、判决被告立刻按合同约定为原告办理房屋产权证书；4、判决被告因迟延交付商品房转移登记的有关文书的违约金暂定18473.5元给原告（违约金的计算标准为自2018年5月31日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告将该商品房产权证书转移登记到原告名下并交付产权证书给原告之日止）；5、判决被告向原告退还已收取的五通费4130元(即有线电视开户费330元、供电局一户一表生活用电开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲500元）；6、判决被告向原告支付上述五通费实际占用期间的利息，利息暂计算至2020年3月10日(利息以4130元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准（即年利率计算至债务偿还完毕之日止）；7、判决被告承担本案的诉讼费。 事实及理由：原告与被告于2015年9月9日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区，总价款为290008元。合同约定被告于2017年5月31日前交付房屋，但被告未取得建筑工程竣工合格证明文件，也未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》等文件违约交房，依据合同约定，被告逾期交房的，按万分之一支付违约金。该合同转移登记项约定：出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。原告按照合同约定支付全部购房款，然而时至今日，被告依然未按照合同约定向原告交付该商品房相关产权证书。2017年9月4日，被告在房屋总价外又另行向原告收取了五通费4130元（即有线电视开户费330元、供电局一户一表生活用电开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲费500元）。关于五通费问题，原告认为被告收取上述五通费用的行为违法，该五通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益和责任约定的商品房价格，应包括水电等配套设施的建设安装费用。2014年4月17日贵州省人民代表大会大会法制委员会致省住建厅的关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复已经说明供电、供水、燃气、有线电视的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中之，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。而且该五通费是房屋交付前必要的建设及安装设施。故被告收取五通费系违法重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就五通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费。补充协议约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用买受人自行承担，在签合同时支付。本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述五通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的五通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》及房屋产权证书，还违法向原告收取五通费用，原告多次与被告协商退还未果，原告认为，被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益。 被告贵州泰然房地产开发有限公司辩称：1、逾期办证违约金应以填平损失为原则，原告均未提交证据证实因被告逾期给其造成的损失，其本项诉求均不应得到支持；2、关于办理产权证的诉求，因涉案碧海龙苑项目存在不可抗力因素，至今尚未通过消防验收，不具备办证条件，原告的该项诉请也不应得到支持；3、关于五通费，被告收取的是水、电、闭路电视、通信入户费，但入户费不等同建设费，被告收取前述费用的行为是代收代付行为，不应当退还。可视对讲费不属于被告的建设安装费用，该费用也不应退还，各原告关于退还五通费的相关诉求也不应得到支持；4、关于逾期交房违约金，本项目不存在逾期交房的情形，所有房屋均是按合同约定的期限交付业主使用的，被告不应承担逾期交房的违约责任；5、关于交付各种文书，因涉案项目至今尚未通过综合验收，部分文书尚不具备形成的条件，也不具备向业主交付相关文书的条件，因此各原告的该项诉请也不应得到支持。本案原告交付最后一期房款的时间是2017年9月4日，其并未按合同约定交付房款，被告不应向其支付逾期交房违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、代收税费明细，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月22日,原告王世先、苏远发作为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区；房屋总价款290008元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；双方选择分期分期付款，最后一期应在出卖人向买受人交付该房屋使用前由买受人全部付清。出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期30日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；合同第二十二条初始登记项下约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。”；转移登记项下约定：“被告承诺于2018年5月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”上述合同附件十二补充协议约定，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。上述合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款，并交纳相关税费。 另查明，原告于2017年9月4日从被告处接收到该房屋，被告在原告收房时向其收取了电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元、可视对讲500元。同日，原告向被告交清最后一期房款。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求是否支持；二、原告请求被告为原告办理涉案房屋的不动产权证并交付“三书一表”的请求是否支持；三、原告请求被告支付逾期交付转移登记有关文书违约金的请求是否支持，以及该违约期间、违约金标准如何认定；四、原告请求被告退还入户费电、燃气、可视对讲、有线电视、光纤宽带及承担相应利息的请求是否支持。 关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前向原告交付该商品房，原告应在交付房屋之前向被告付清最后一期房款。但在本案中，原告于2017年9月4日才向被告付清最后一期房款，并接收了涉案房屋，故被告在原告未交清房款之前享有先履行抗辩权。因此，对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。同时，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理涉案房屋不动产权属证书，以及向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理涉案房屋产权证书及提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》缺乏事实依据，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。对于《房屋实测报告》，因合同没有约定，故对原告请求被告交付该报告的请求，本院亦不予支持。 关于焦点三的问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》对继续履行合同时的违约金计算没有约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以衡量，本院按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%进行计算。依据《商品房买卖合同》转移登记项下的约定，被告负有在2018年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。在案证据显示，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。结合被告收取了原告相关税费的事实，本院可以认定是被告代为办理不动产权证。鉴于本案是由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。因此，上述违约金以原告已交购房款290008元为基数，2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。虽然被告以“涉案项目现在还不具备办理产权证书的条件，因存在不可抗力导致至今未通过消防验收”等为由抗辩不承担上述违约责任，但未提供相应证据予以证明。因此，被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点四的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对于原告诉请被告退还可视对讲500元的诉讼请求。可视对讲系统是安装在住宅小区、单元楼，具有以防止外来人员入侵、确保家居更加安全等功能，而安装该系统涉及该住宅小区、单元楼的各位业主。因此，被告为了增强小区业主的安全，统一收取该费用用于安装上述系统，是原、被告双方共同协商的结果，故对原告请求被告返还可视对讲500元的诉讼请求，本院不予支持。如今后被告仍未履行上述义务，原告可以请求被告予以返还。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王世先、苏远发支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款290008元为基数，自2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王世先、苏远发退还电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元。 三、驳回原告王世先、苏远发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375.5元，由原告王世先、苏远发负担75.5元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年六月二十三日 书记员  孙宏杰