广东省英德市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1881执异99号 异议人（案外人）：黄奇锋，男，1978年1月1日出生，汉族，住湖南省。 委托代理人：赵菁，广东浈阳律师事务所律师。 委托代理人：吴心仪，广东浈阳律师事务所实习律师。 申请执行人：广东英德农村商业银行股份有限公司（英德市农村信用合作联社）。住所地：英德市英城英州大道与XXX路交汇处。 负责人：叶桂南。 委托代理人：彭志天，系公司员工。 委托代理人：张育威，系公司员工。 被执行人：英德市华星房地产开发有限公司。住所地：英德市英城XX路**金华大厦**。 法定代表人：黄莉萍。 被执行人：黄莉萍，女，1985年5月5日出生，汉族，住广东省英德市。 被执行人：杨开森，男，1983年8月4日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被执行人：林晓丹，女，1982年2月23日出生，汉族，住英德市。 被执行人：黄序立，男，1980年6月14日出生，汉族，住英德市。 被执行人：广东力华投资控股有限公司，住，住所地：英德市英城XX路**金华大厦**/div> 法定代表人：黄爱玉，总经理。 被执行人：黄金华，男，1961年6月20日出生，汉族，住英德市。 被执行人：黄明忠，男，1983年2月6日出生，汉族，住英德市。 被执行人：陈赞文，男，1985年6月22日出生，汉族，住英德市。 被执行人：英德市领峰房地产有限公司，住所地，住所地：英德市英城教育路**金华大厦**iv> 法定代表人：杨开森，总经理。 本院在执行申请执行人广东英德农村商业银行股份有限公司与被执行人英德市华星房地产开发有限公司、黄莉萍、杨开森、林晓丹、黄序立、广东力华投资控股有限公司、黄金华、黄明忠、陈赞文、英德市领峰房地产有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人黄奇锋提出执行异议，请求停止对位于英德市英红镇英红大道同心路以北XXX花园A栋XXX号房产的执行，并解除对其的查封。本院依法组成合议庭审查并举行听证。异议人黄奇锋的委托代理人赵菁、申请执行人的委托代理人彭志天、张育威到庭参加听证。现已审查终结。 异议人黄奇锋称，一、异议人涉案房屋的买受人，已支付全部房款及实际占用房屋，非因异议人自身原因未能过户，依法对涉案房屋具有排除执行的权利，请求法院停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封，确认房屋归异议人所有，维护异议人的权益。1.异议人在法院查封涉案房屋之前，已与英德市华星房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同。异议人黄奇锋于2012年6月4日与英德市华星房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买XXX花园三期A幢XX房（预售证号：英房预售证第**）。2.异议人黄奇锋已支付了涉案房屋的全部款项。异议人与华星公司签订商品房买卖合同之后，原告已案合同约定在2012年6月4日付清了全部的购房款279980元，在2012年6月7日支付了办理房产证费用6706元、物业维修基金3093元等涉案房屋的全部应付费用12259元，有华星公司出具的收据证实。3.异议人黄奇锋所购的涉案房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。异议人本来是打工者，妻子患有心脏疾病，常年靠心脏起搏器维持心肌功能，本案购买涉案房屋的款项，是异议人打工的全部积蓄，异议人及其抚养家属名下无其他居住房屋，提供有不动产房屋查询信息证实。4.异议人已经合法占有涉案房屋并装修入住。异议人在2012年6月7日支付装修保证金后，对涉案房屋进行装修并入住至今，涉案房屋已交付异议人合法占有多年。5.涉案房屋未办理过户登记非因异议人自身原因。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》，负责办理房产证是华星公司的义务，且异议人早已经按照华星公司的要求，在2012年6月7日已将办理房产证费用支付给被执行人，由其负责办证，未办理过户登记，是被执行人华星公司收取购房款后怠于履行义务。二、异议人黄奇锋作为消费者，对涉案房屋的权利优先于本案金钱债务、更优先于涉案房屋存在的在建工程抵押权。1.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释{2002}16号规定可以看出消费者购房优先权大于承包人工程价款优先权大于普通抵押权和其他债权的法律认定，异议人的权利足以对抗本案存在的担保物权（在建工程抵押权）。2.异议人黄奇锋因之前得知涉案执行依据即（2015）清英法民二初字第210号民事判决书判项，损害了异议人的合法权益，曾提起第三人撤销之诉，要求撤销判决书中关于确认英德市农村信用合作联社对异议人所购买的A栋605号房的拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的判项，后经英德市人民法院审理，作出（2018）粤1881民初4503号民事判决书，支持了异议人的请求，判决撤消了上述判决书的该项判项（该案因信用社上诉，案件仍在二审审查中）。根据法律规定以及结合本案事实，请求法院停止对涉案房屋的执行，并解除对其的查封。 申请执行人答辩称，一、案外人黄奇锋对涉案房屋的权利不享有足以排除执行的民事权益。（一）异议人提交的证据不足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八、二十九规定的情形。1.异议人黄奇锋与英德市华星房地产开发有限公司在抵押设立之后签订的商品房买卖合同，不能确认其真实有效性。被执行人华星公司已涉案房屋作为在建工程抵押给申请执行人，并于2012年3月28日办理在建工程抵押等级【他项权证号：粤房地建抵登英德字第1XXX8号】。根据我国物权法的规定，只有在征得抵押权人同意的前提下，并且需要将买卖价款优先清偿抵押劝人的债务，抵押人方可出售抵押物。根据异议人提交的证据，异议人与华星公司于2012年6月4日签订《广东省商品房买卖合同》。即使该商品房买卖合同真实，华星公司也是未经抵押权人同意，并且未将买卖房屋所得价款优先清偿申请执行人的债务，异议人与华星公司签订的合同未经有效备案，无法证明该商品房买卖合同系双方真实意思表示记忆合同形式和内容的合法有效性。2.异议人未能提交证据证明其所购买房屋系用于居住且其和家人名下无其他用于居住的房屋。异议人仅仅提供了湘乡市、英德市两处无不动产权利等级信息证明，不能证明其和家人居住情况以及整体财产情况，更不能排除异议人及其家人可能拥有其他巨额未登记的居住用房。异议人在本案中提交的证据不能证明其所购买房屋系用于居住且其和家人名下无其他用于居住的房屋。3.黄奇锋提交的证据不能证明其已全款支付涉案房屋转让价款。根据异议人提交的《广东省商品房买卖合同》第六条约定，黄奇锋应当向“开户银行为农村信用合作联社专用账户为80×××15”支付商品房预收款。但本案中，异议人提交的《收据》、《个人活期明细查询》，均无法证明异议人已经按约定向前述账户支付全款，且异议人提交的《收据》、《个人活期明细查询》显示的余额与《广东商品房买卖合同》约定的款项无法对应。更为关键的是，异议人未提交华星公司为其出具的盖有华星公司发票专用章的涉案房屋销售不动产统一发票，无法证实双方已经实际履行商品房买卖合同。（二）异议人黄奇锋针对执行标的的“物权期待权”即使能够成立，也仅仅能对抗金钱债权的执行，不能对抗抵押权的执行。根据前述事实，黄奇锋未提交能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行民事权益的充分证据，其与华星公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同无论是形式还是内容，合法有效性均有待证实；在商品房买卖合同真实有效的情况下，其针对执行标的也仅仅享有一般债权，不符合享有物权期待权的情形；以及，即使其针对执行标的的物权期待权能够成立，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条，也不能对抗抵押权的执行。二、异议人黄奇锋已经就涉案标的提出过执行异议并被法院依法驳回，法院不应再受理其针对同一执行标的提出的执行异议。异议人就（2018）粤1881执649号案的执行行为，已提出过执行异议并由英德市人民法院审查终结于2018年6月5日作出的（2018）粤1881执异5号执行裁定书，驳回了异议人的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不应受理。 本院经审查查明，关于申请执行人广东英德农村商业银行股份有限公司与被执行人英德市华星房地产开发有限公司、黄莉萍、杨开森、林晓丹、黄序立、广东力华投资控股有限公司、黄金华、黄明忠、陈赞文、英德市领峰房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月19日作出的（2015）清英法民二初字第210号民事判决书判决：一、限被告英德市华星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告英德市农村信用合作联社偿还借款本金人民币34787997.59元及利息4076547.87元（剩余利息自2015年3月10日起以实欠借款本金为基数按照《借款合同》约定计算至借款本金偿清之日止）；二、原告英德市农村信用合作联社在被告英德市华星房地产开发有限公司仍欠的27787997.59元借款本金、利息及实现债权的费用限额内对被告英德市华星房地产开发有限公司所有的位于英德市英红镇××大道东侧（××路北侧）在建工程：A栋A2号、A1、A2、A3、A4、A5、A6在建商铺、A栋202、205、303、305、401、405、502、601、603、605在建房屋、B栋B7、B8、B9、B10、B11、14号、16号、17号在建商铺、B栋201、203、205、206、301、302、303、305、306、401、403、405号、A栋701、702、705、802、805、902、903、905、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1105、B栋701、702、703、705、706、801、803、805、901、902、903、905、1001、1002、1003、1005、1101、1102、1103、1105号在建房屋；位于英德市××××大道以东同心路以北华星花园在建工程：C幢1、2、3、5号在建商铺、C幢201、202、203、205、301、302、303、305、3A01、3A02、3A03、3A05、501、502、503、505、601、602、603、605、701、702、703、705号在建房屋、D幢1、2、3、5号在建商铺、D幢201、202、203、205、301、302、303、305、3A01、3A02、3A03、3A05、501、502、503、505、601、602、603、605、702、703、705号、A幢1201、1203、B幢1201、1203、1205、1206、1306、C幢7A01、7A02、7A03、7A05、901、902、903、905、1001、1002、1003、1005、13A02、D幢7A01、7A02、7A03、7A05、901、902、903、905、1001、1002、1003、1005号、B幢501、601、1303、1402、1403、1405、1501、1502、1503、1505、1506、C幢1101、1102、1103、1105、1202、1203、1205、1301、1302、1303、1305、13A01、13A03、13A05、1501、1502、1503、1505、1601、1602、1603、1605、1701、1702、1703、1705、17A01、17A02、17A03、17A05、D幢1101、1102、1103、1105、1201、1202、1203、1205、1301、1302、1303、1305、13A01、13A02、13A03、13A05、1501、1502、1503、1505、1601、1602、1603、1605、1701、1702、1703、1705、17A01、17A02、17A03、17A05号在建房屋在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；三、原告英德市农村信用合作联社在被告英德市华星房地产开发有限公司仍欠的700万元借款本金、利息及实现债权的费用限额内对被告英德市领峰房地产有限公司所有的位于英德市英红镇茗香一路[土地使用权证号：英德国用（2013）第XX2]的土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、被告黄莉萍、杨开森、林晓丹对被告英德市华星房地产开发有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任；五、被告陈赞文对被告英德市华星房地产开发有限公司800万元借款本金、利息及实现债权的费用限额内承担连带清偿责任；六、被告英德市华星房地产开发有限公司上述第一项债务在第二项抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿后剩余部分，由被告广东力华投资控股有限公司、黄金华、黄明忠、黄序立承担连带清偿责任。本案受理费236122.72元、公告费600元，由被告英德市华星房地产开发有限公司负担。判决发生法律效力后，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2018）粤1881执649号案立案执行。在执行过程中，本院依法裁定查封、拍卖被执行人英德市华星房地产开发有限公司名下位于英德市英红镇××大道东侧（××路北侧）A栋XXX房。 另查明，根据异议人黄奇锋提交的证据显示，异议人黄奇锋与英德市华星房地产开发有限公司于2012年5月26日签订《华星世纪花园3期认购书》，并于2012年6月4日签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买位于英德市英红镇××大道以东（××路北侧）华星花园A幢XXX号房，约定购房金额为279980元。异议人于2012年5月26日支付购房定金20000元，于2012年6月4日支付尾款260000元。异议人黄奇锋支付全部购房款后已经占有使用涉案房屋。 本院认为，异议人黄奇锋主张其向英德市华星房地产开发有限公司购买位于英德市英红镇××大道东侧（××路北侧）华星花园A栋XXXX号房，并已按照约定支付了涉案房屋全部价款，提供有《广东省商品房买卖合同》、《收据》等证据证实。异议人黄奇锋作为普通购买者，与英德市华星房地产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，已支付了全部购房款，并实际占用并使用涉案房屋，合同已履行完毕。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并无过错。本案亦无证据证明异议人明知涉案房屋已设定抵押仍签订《广东省商品房买卖合同》。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对涉案房屋的权利能够排除执行，异议人异议理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止（2018）粤1881执649号案中对位于英德市英红镇英红大道东侧（同心路北侧）华星花园A栋XXX号房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向广东省英德市人民法院提起诉讼。 审判长  陈志和 审判员  万少坚 审判员  赖伟忠 二〇二〇年六月一日 书记员  邝楚怡