贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初2129号原告：张晓聪，男，汉族，1990年3月7日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张立君，男，汉族，1961年6月13日生，住所地贵州省贵阳市云岩区，系原告父亲。委托诉讼代理人：聂程，贵州宏贯律师事务所律师。被告：陈雯，女，汉族，1981年5月8日生，住所地贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：李涵，贵州卫兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：费兴怡，贵州语和律师事务所律师。第三人：贵州万宝隆房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**********。法定代表人：代兴培，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨洁，女，汉族，1987年10月2日生，住所地，住所地贵州省贵阳市南明区iv>原告张晓聪与被告陈雯、第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司（以下简称万宝隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张立君、聂程，被告委托诉讼代理人李涵、费兴怡，第三人委托诉讼代理人杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓聪向本院提出诉讼请求：1、确认原告张晓聪与被告陈雯于2017年6月22日签订的《房屋买卖合同书》有效；2、判令被告陈雯继续履行2017年6月22日与原告张晓聪签订的《房屋买卖合同书》；3、判令被告陈雯及第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司立即将位于贵阳市观山湖区房屋及地下停车库x区x层xxx号车位办理产权登记至原告张晓聪名下；4、判令被告陈雯立即将上述房屋附属的水、电、煤气、暖气等所有附属设施账户变更至原告张晓聪名下；5、被告陈雯向原告张晓聪支付违约金2万元；6、案件受理费由陈雯承担。事实和理由：2017年1月2日，原告与被告协商一致，由原告购买被告位于贵阳市观山湖区房屋及地下停车库x区负xx层xxx号车位。双方初拟了《房屋买卖合同书》，在双方对合同主要条款达成一致的情况下，当日原告委托父亲张立君通过工商银行向被告账户转账5万元作为购房定金。2017年2月26日，原告再次委托父亲向被告工行账户转账30万元作为购房首期款。2017年6月22日，双方签订正式《房屋买卖合同书》，约定房屋总价为70万元，原告需向被告支付首付款35万元（包含定金5万元），在被告取得房产证及土地使用权证后，原告支付10万元，半年后支付10万元，待房屋过户至原告名下时，原告付清购房尾款。此后，被告将案涉房屋及车位交付原告占有、使用，原告按期缴纳了物管费、水、电费，并对房屋进行了装修。2019年1月15日原告再次向被告银行账户转账支付10万元。2017年底至2018年初，在观山湖区价出现上涨趋势的情形下，被告表示案涉房屋出售价格过低，并提出双方签订的《房屋买卖合同书》付款方式对其不利。为了积极履行合同，原告表示愿意提前至2017年春节前付清购房尾款，并通过微信多次与被告进行协商、约其见面协商，而被告均未正面回复，始终采取回避态度。直至2018年10月28日，原告父亲与被告进行面谈，被告表示，原告需在付清合同约定的尾款之外，额外支付35万元，否则不予继续履行合同。原告父亲当即拒绝了被告提出的无理要求。此后，原告及其父亲多次通过电话、短信、微信联系被告，再次告知其同意提前支付购房尾款，被告均无回复。2018年12月12日，第三人万宝隆公司在观山小区内张贴公告，载明案涉房屋已达到办理房屋产权证的条件，告知业主于2019年1月15日前到房开公司提交办理房屋产权证所需材料。原告再次将办理房屋产权事宜告知被告，要求其按照双方合同约定履行合同义务，被告均置之不理。因被告无视双方合同约定，以实际行为表示拒不履行合同义务，恶意违约，严重违背了诚实信用原则。根据合同法第一百零七条之规定，被告应当按照约定继续履行将案涉房屋、车位出售给原告并将产权过户至原告名下的合同义务。原告作为房屋买受人，亦同意在被告将房屋过户至原告名下后立即将剩余购房尾款支付给被告。同时，根据合同法第一百零八条之规定，被告以实际行为明确表示不履行合同义务，严重侵害了原告的合法权益，且因被告的违约行为对原告实现物权造成极大风险，原告有权要求被告在履行期限届满前立即履行将房屋、车位过户至原告名下的合同义务，并承担支付违约金2万元的违约责任。综上，原告为维护自己合法权益，现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告陈雯辩称，1、合同并非当事人真实意思表示，且约定取得产权证2年后办理过户手续违背国家相关税收规定，损害国家利益，属于无效合同。2、如果认定合同有效，被告不存在违约，双方合同并未对办理产权证时间进行约定，被告并非不主动办理房屋产权。3、房屋现不符合双方约定的过户条件。第三人万宝隆公司述称，我司不知晓原被告之间所签订的房屋及车位买卖事宜，我公司在与被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定所购房屋对应的车位系赠送，车位仅有使用权，不享有所有权。我司完全按照法院的判决履行。本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》（合同编号：ｗｂ1-x-xx-x），向第三人购买位于贵阳市观山湖区房屋，总价款372188元，约定第三人于2016年12月31日前交房，于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被告，该合同补充协议第10条约定，每户送的停车位买受人有专门使用权，使用费包含在购房款内，但需向物业交纳管理费用。车位由小区统一划分和分配。2017年1月2日，被告拟将上述房屋售于原告，双方拟定了《房屋买卖合同书》文本，但未实际签署，合同文本有修改痕迹。当日，原告出具一份《授权委托书》委托其父张立君全权代理其余陈雯之间进行案涉房屋交易合同签订、房款支付等合同约定的买受人应尽事宜。同日，原告通过其父亲张立君向被告转账支付5万元，被告出具《收条》确认收到原告案涉房屋购房订金5万元。2017年2月26日，原告通过其父亲张立君向被告支付30万元，被告出具《收条》确认收到原告购买案涉房屋首付款30万元。2017年6月22日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）根据2017年1月2日修改的合同文本签订正式《房屋买卖合同书》，主要内容有：1、甲方自愿将坐落在贵阳市观山湖区黔灵山路xx号（原文如此）金阳观山小区商住楼x栋xx号（建筑面积122.35平方米，地下停，地下停车库******，《房屋买卖合同》**出卖给乙方，并将于所出卖房地产的相关的土地使用权同时出卖给乙方；2、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为70万元；3、乙方在签订本合同时，支付定金5万元；4、乙方在支付定金之日起2个月内，向甲方支付首付款35万元（定金从中扣除），首付款之外的款项，在甲方获得正式房产证及土地使用权证后，再付款10万元，半年后付10万元；两年后，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额；5、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已缴纳土地出让金）；6、办理房产证二手房交易手续所产生的有关税费由乙方承担；7、乙方支付首付款后一个月内，甲方将该房产交付乙方使用，甲方交付乙方房屋后所产生的与该房使用有关费用，由乙方承担。上述合同签订后，被告如约将案涉房屋交付原告，原告于2019年1月装修入住。2018年3月，双方就合同履行事宜发生争议，原告父亲曾于2018年3月20日通过微信向被告发送信息称多次联系被告未果，在该次信息中强调合同执行，并承诺一次性支付剩余房款，但需签订补充协议明确相关事项，若未在本周内回复视为不接受提前支付全款，继续按照双方2017年6月22日签订的合同执行。2018年3月24日，被告回复称近期繁忙，希望见面协商。原告父亲称周一将赴北京，忙完联系。2018年10月24日，原告父亲向陈雯发送信息称已从北京返回，请被告定时间、地点见面协商。2018年10月29日，原告父亲向被告发送微信称昨天（10月28日）双方就继续履行购房合同进行谈话，分歧较大，请被告确认是否表达要求额外支付35万元，并表示愿意按2017年6月22日签订的合同一次性付清剩余尾款35万元，希望被告收款时留据认可原告已付清全部款项、不再要求其他费用。询问被告是否同意。该信息无被告回复内容。2018年11月，第三人取得案涉房屋初始登记，房屋信息登记为贵阳市观山湖区，于2018年12月通知业主办理不动产权。2019年1月7日，原告父亲通过微信告知被告第三人已通知办理不动产权证，请其回复并按双方2017年6月22日签订合同履行，否则视为拒不履行合同，将追究违约责任。该信息无被告回复内容。2019年1月15日，原告通过其父向被告支付10万元。2019年1月23日，原告父亲与被告电话联系，在该次通话中，原告父亲询问办证情况，被告称最近很忙未去领材料，并在此次通话中明确希望对合同做变更，对房价进行重新约定，若不能变更合同则可以执行原合同，但要求原告补偿30万元，合同之外什么都不增加确实不能接受，如果补偿达不成共识，执行合同这个事情很难，总之就讨论补偿，除补偿外其他都不要讲，没有意义。2019年6月12日，原告父亲再次向被告发送微信，称今年1月15日付给你10万元，并1月23日与你通电话，现近半年，按照2017年6月22日签订的合同约定，我们已经准备好应付款项，请尽快按照合同办完产权证并通知我们共同完成过户，请务必回复。该信息无被告回复内容。2020年4月13日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。庭审中，原告陈述愿意在办理产权证变更当天付清剩余房款，并愿意承担过户过程中的所有税费。另查明，截止2020年3月18日，案涉房屋现初始登记在第三人名下，无抵押、查封等情形。本院认为，本案争议的焦点有两点：1、案涉房屋买卖合同的效力；2、原告要求过户是否符合法定或约定条件。对上述焦点，本院意见如下：关于焦点一。原被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。被告主张合同中取得产权证2年后办理过户手续的约定损害国家利益，但该种约定系在国家对取得产权证2年以下和2年以上的房产交易征收不同税款的背景下签订，系避税而非偷税、逃税，并未损害国家利益，事实上此种约定对原告同样存在产权不能实现的巨大风险，被告以此主张合同无效的辩解，本院不予采信，原告要求确认合同有效的诉请，本院予以支持。关于焦点二。双方当事人签订的房屋买卖合同约定取得产权证后2年办理过户手续，而被告至今未办理不动产权证，其以此主张原告要求过户不符合约定。但从此前双方当事人的沟通情况来看，在案涉房屋2018年12月即已具备办证条件的情况下，被告经原告多次催促至今未采取积极措施办理案涉房屋不动产权证，并向原告提出合同价款之外的补偿，同时明确表示若不能补偿将很难执行合同，则依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，被告的行为令双方交易存在物权不能实现的巨大风险，原告有权要求被告在履行期限届满前履行合同义务。原告要求被告继续履行合同，该项诉请并不明确，同时从原告的其他诉请来看，原告继续履行合同的诉请事实上与其他诉请重叠，则本院就该项诉请不予处理，仅就其他具有实际内容的诉请进行裁决。原告要求被告及第三人办理案涉房屋的产权转移登记，因被告至今未办理案涉房屋的不动产权证，办理产权转移登记需第三人将案涉房屋首先转移登记至被告名下，再由被告协助转移登记至原告名下，该项诉请，本院以此予以明确，同时，确认办理产权转移登记的相关税费，由原告承担。原告要求办理案涉房屋附属停车位的产权登记转移手续，经庭审查实，该车位系购买案涉房屋时第三人赠送，仅有使用权，本院确定由被告及第三人协助办理使用权变更登记手续。原告要求被告办理案涉房屋附属的水、电、煤气、暖气等设施账户的变更手续，但庭审中原告并未提供相关附属设施设备账户的具体信息，本院不予处理，原被告双方及第三人可在案涉房屋产权转移登记至原告名下后另行解决。原告要求被告支付违约金2万元，因双方合同并未对产权证办理时间进行约定，本院系以被告迟延办理产权证并提出合同外高额补偿要求导致双方交易风险增加而支持原告的相应诉请，此种情形不应由被告支付违约金，该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认原告张晓聪与被告陈雯于2017年6月22日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市观山湖区房屋产权转移登记至被告陈雯名下；三、被告陈雯于第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司将上述房屋产权转移登记至其名下当日，将该房屋产权转移登记至原告张晓聪名下，产权转移登记产生的相关税费，由原告张晓聪负担；四、原告张晓聪于上述房屋产权转移登记至其名下当日，将剩余购房款25万元支付给被告陈雯；五、被告陈雯及第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司将上述房屋产权转移登记至其名下当日，将该房屋附属停车位（地下停车库E区负一层1344（地下停车库**负****下；六、驳回原告张晓聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5600元（已减半收取），由被告陈雯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年六月二十八日书记员 姚文勇