广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初7690号 原告:陈锡玲，女，1974年4月21日出生，瑶族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：潘宏孙，广西源慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘泽军，广西源慧律师事务所律师。 被告:黄霞，女，1972年3月9日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄富源，广西桂吉律师事务所律师。 被告：何晨冕，男，1964年9月29日出生，汉族，住广东省遂溪县。 第三人：谢慰文，女，1971年8月10日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年5月21日 开庭时间：2019年11月6日 当事人到庭情况： 原告：原告陈锡玲及其委托诉讼代理人潘宏孙到庭。 被告：被告黄霞的委托诉讼代理人黄富源到庭；被告何晨冕经本院于2019年8月7日在新浪司法网刊登公告送达传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。 第三人：第三人谢慰文到庭。 原告诉请要点 一、两被告返还原告购房款147550元；二、两被告赔偿原告经济损失（经济损失计算：1、以60000元为基数，按年利率20%，从2019年3月1日暂计至2019年5月1日，经济损失为2000元；2、以40000元为基数，按年利率20%，从2019年4月1日暂计至在2019年5月1日，经济损失为666元，两项合计2666元；3、以147550元为基数，从2019年5月1日起计算，计至两被告全部返还购房款之日止）；三、本案诉讼费由两被告承担。 被告答辩要点 被告黄霞辩称：1、被告黄霞没有具体参与原告与被告何晨冕的涉案房屋买卖行为，只是作为中间介绍人给双方认识，之后，对涉案房屋的关键重大事项，如房价、坐落、付款、交房、退房协议约定，均没有参与，被告黄霞在此过程中没有获得利益。2、被告何晨冕因刑事案件已被关押，被告黄霞也是刑事案件的受害人，也被骗了几十万元，当时认为被告何晨冕真实拥有涉案房产，售卖涉案房产可以追回部分欠款，对于被告何晨冕与原告的具体交易行为和细节并不知情。3、原告诉讼请求中的利息计算部分明显过高，按照合同法对违约行为造成损失的规定，应当认定为参照人民银行同期贷款利率上浮30%计算才算合理合法。4、被告黄霞在涉案房屋买卖行为中，并不是合同相对方，依据合同相对性原则，被告黄霞不应承担本案责任。5、原告女儿与被告黄霞的女儿是同学，被告黄霞在退款协议上的签名行为只是碍于女儿同学的情分，类似于担保人的意思表示，而原告作为买受人对买卖房产这类重大交易行为，应当尽到谨慎和注意义务，但由于其自身疏忽才造成本案损失，故请法庭依法查明原告在具有明显和重大过错行为的情形下，即使判决被告黄霞承担责任，也应当依法减少被告黄霞的责任。 被告何晨冕未到庭诉讼，亦未提交书面答辩意见。 第三人陈述意见要点 第三人同意原告的诉讼请求。 事实认定 经审理查明：2018年4月23日、4月25日，第三人谢慰文通过其中国工商银行账户向被告何晨冕分别转账支付50000元、137550元，合计187550元。 2019年1月16日，原告（甲方）与被告黄霞、何晨冕（乙方）签订了一份《退款协议书》，内容载明：“甲乙双方曾于2018年4月协商一致购买位于南宁市青秀区凤岭北苑有产权的经济适用房一套，面积68.28平方米，单价为每平方米￥2750元，房屋总价￥187550元。甲方分别于2018年4月23日、4月25日通过谢慰文分两次将全部房款￥187550支付给乙方。乙方亦已确认收到上述房款。乙方承诺于2018年5月15日将房屋交付给甲方。因甲方购买该房是为了侄子陈奕昕结婚之用但乙方却不能如期交付房屋，2018年12月4日经双方协商一致决定解除双方买卖关系，解除买卖关系后乙方应退还全部房款。2018年12月27日、28日及2019年1月4日，乙方分三次退还甲方四万元，尚余￥147550元至今未退还，现就退款事宜达成如下还款协议：1、于2019年2月30日前，乙方向甲方退还￥60000元；2、于2019年3月30日前，乙方向甲方退还￥40000元；3、于2019年4月30日前，乙方向甲方退还￥47550元。乙方不能按上述日期还款，应向甲方支付利息。利息计算方法：以当期所欠款项为基数，从逾期之次日起至实际清偿之日止，按年利率20%计算。”在该协议书尾部，原告在甲方处签名捺印确认，被告何晨冕、黄霞在乙方处签名捺印确认。 另查明：在庭审过程中，原告陈述称，当时被告黄霞称其与被告何晨冕是夫妻关系，两人一起开公司承接政府拆迁项目，在青秀区凤岭北苑有经济适用房出售，而原告想帮侄子购买经济适用房，故双方口头谈好价格、房屋位置、面积后，原告就按约定通过第三人谢慰文的账户将全部购房款187550元支付给两被告，双方形成的是口头房屋买卖合同关系，没有签订书面合同。被告黄霞陈述称其与被告何晨冕并非夫妻关系，二人也并无实质上的法律关系，包括合伙或公司行为；黄霞与原告并无房屋买卖合同关系，不是适格的买卖合同相对人，本案所有的房屋买卖行为均是由被告何晨冕主导进行并与原告实施。 判决理由 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告何晨冕经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为已放弃答辩及质证的权利。 根据原告与被告黄霞的陈述及《退款协议书》内容可以认定，自原告与两被告达成口头协议约定由原告向两被告购买房屋之日起，双方当事人之间已经形成了口头房屋买卖合同关系。后因两被告自身原因不能如期交付房屋，原告与两被告经协商一致解除购买涉案房屋的买卖合同关系，并签订《退款协议书》。该协议书系双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告黄霞辩称其与原告之间并无房屋买卖合同关系，本案所有的房屋买卖行为均是由被告何晨冕主导进行并与原告实施，其在协议书上签字仅仅类似于担保人的意思表示，并非适格的买卖合同相对人，但其未能提供相应证据予以证实，故本院对此不予采信。协议签订后，两被告未能按照协议约定向原告返还购房款，已经构成违约。原告要求两被告返还剩余购房款147550元，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。原告要求两被告按协议约定从逾期还款之次日起以年利率20%计算赔偿利息损失，被告黄霞辩称原告利息计算标准明显过高，认为应参照人民银行同期贷款利率上浮30%计算才合理合法。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，涉案房屋的买卖合同关系虽由双方当事人协商一致解除，但按照协议中的表述，解除合同原因系两被告未能如期交房，故涉案房屋的买卖合同关系的解除给原告带来的不仅仅是购房资金被占用的损失，还包括期待利益的损失，如房价上涨、磋商支出等，故对于被告黄霞的抗辩主张，本院不予采信。故两被告应按约向原告支付逾期付款利息（利息计算：以60000元为基数，按年利率20%，从2019年3月1日起计算至2019年3月30日止；以100000元为基数，按年利率20%，从2019年3月31日起计算至2019年4月30日止；以147550元为基数，按年利率20%，从2019年5月1日起计算至两被告实际付清之日止。） 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄霞、何晨冕应向原告陈锡玲返还购房款147550元； 二、被告黄霞、何晨冕应向原告陈锡玲支付逾期付款利息（利息计算：以60000元为基数，按年利率20%，从2019年3月1日起计算至2019年3月30日止；以100000元为基数，按年利率20%，从2019年3月31日起计算至2019年4月30日止；以147550元为基数，按年利率20%，从2019年5月1日起计算至被告黄霞、何晨冕实际付清之日止）。 本案受理费3304元，由被告黄霞、何晨冕负担。此款原告陈锡玲已经预交，被告黄霞、何晨冕应随同上述款项一并支付给原告陈锡玲。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费(开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行)。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  田 波 人民陪审员  吴丹娜 人民陪审员  赵卫平 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  覃景莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。