福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初5383号 原告：康丽华，女，1957年10月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：周学伦，福建建达律师事务所执业律师。 被告：林勇，男，1967年9月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林传坤，福建亚太天正律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：游路遥，福建亚太天正律师事务所执业律师。 第三人：台江区道道餐饮店，营业场所福建省福州市台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体1层232、233店面。统一社会信用代码92350103MA332XJ742。 经营者：邬颖婷，女，1985年7月28日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 原告康丽华与被告林勇、第三人台江区道道餐饮店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康丽华的委托诉讼代理人周学伦、被告林勇的委托诉讼代理人林传坤、游路遥，第三人台江区道道餐饮店的经营者邬颖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康丽华向本院提出诉讼请求：1.判令林勇向康丽华支付自2018年8月10日起至2019年10月10日拖欠租金302510元及违约金233063.15元（截止至2019年11月24日违约金为233063.15元，实际以拖欠租金302510元计算至全部还清之日止）；2.确认康丽华与林勇之间的租赁关系于2019年10月10日解除；3.判令林勇与台江区道道餐饮店签订的《租赁合同》无效；4.判令林勇及台江区道道餐饮店搬离位于福州宝龙城市广场第壹层，编号185＃的店铺（以下简称“租赁场所”），并将租赁场所恢复原状，返还给康丽华，林勇及台江区道道餐饮店承担因此产生的费用；5.判令林勇及台江区道道餐饮店支付自2019年10月11日起至实际返还租赁场所之日止的占有使用费用（2019年10月的月占有使用费为41440元，2019年10月11日-2020年10月10日年度占有使用费为497280元，以后每年的占有使用费用在前一个租赁年度月占有使用费的基础上逐年递增3%）；6.判令林勇支付本案的律师代理费1万元；7.本案全部诉讼费用（案件受理费、财产保全费）由林勇承担。事实和理由：2006年9月5日，康丽华将位于福州市福州宝龙城市，编号为185＃的店铺出租给林勇作为经营餐饮使用，双方签订了《福州宝龙城市广场经营场所租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），合同载明：（1）双方约定的租赁期限为五年，即从2006年12月20日起至2011年12月19日，（2）双方约定初始月租金为6150元，并从三个租赁年度起，月租金在前一个租赁年度月租金基础上逐年递增3%，直至合同租期结束。（3）林勇租金应于每月5日前向原告支付，最迟不得迟于该月10日，如林勇逾期支付租金，每逾期一日应向原告支付月租金千分之三的金额作为违约金。（4）租赁期限届满后未经康丽华书面同意，在占用期间林勇需支付月租金的200%给康丽华。（5）合同解除或终止后，林勇应当迁出租赁场所及附属设施以现状返还给康丽华，并由林勇承担处理滞留物品的处理费用。（6）租赁产所交还给康丽华时若发现建筑结构、消防系统及甲方提供的其他设施或设备有损坏的，由林勇负责恢复原状或者赔偿损失。《租赁合同》签订后，康丽华依约将租赁场所交付给林勇使用，林勇在合同期间内依约按月支付租金，2011年《租赁合同》到期后，双方愿意按照《租赁合同》约定的条款继续履行，但双方未签署新的书面合同，租赁期限由定期租赁转为不定期租赁。林勇继续按照约定支付租金，但至2018年8月起被告林勇就已各种理由未再支付租金给康丽华。康丽华多次向林勇催讨租金无果。2019年7月底，康丽华才了解到林勇未经其同意擅自于2019年6月将店面转租，林勇要求康丽华按月租金10944元出租给他，并提出一系列的条件。康丽华不同意他擅自转租的行为，也不同意他提出的租赁方案。康丽华要求林勇支付拖欠的租金，于2019年10月9日通过其老公戴庄屏的微信向林勇表达了不愿再租，收回租赁场所的意思表示，并于2019年10月10日再次表明收回租赁场地，妥善处理后续事宜的意思表示，但林勇仍然拒绝支付租金。康丽华与林勇的不定期租赁关系自林勇2019年10月10日明确表示收回租赁场地，另行招租之日起应确定为解除。林勇的行为已经构成违约，应按照《租赁合同》的约定承担责任。截止至2019年10月，康丽华共计拖欠林勇租金共计302510元，其中2018年8月10日至2019年5月10日每月租金按19891元计算为198910元，2019年5月11日至2019年10月11日每月租金按20720元计算为103600元，逾期付款违约金233063.15元。 康丽华委托律师发函给林勇及台江区道道餐饮店，明确2019年10月10日康丽华已经解除与林勇的不定期租赁关系，要求林勇支付拖欠租金及违约金，不同意林勇擅自转租台江区道道餐饮店的行为，并要求林勇及台江区道道餐饮店腾空房屋，恢复原状。并委托律师提起本案诉讼，因此支付10,000元律师代理费，该费用为康丽华的损失，应由林勇承担。为了维护康丽华的合法权益，故提起诉讼，希望支持诉请。 林勇辩称，一、康丽华与林勇之间的租赁合同已期满终止。康丽华与林勇于2006年9月5日签订《福州宝龙城市广场经营场所租赁合同》（以下称06年《租赁合同》），约定租赁期限自2006年12月20日起至2011年12月19日共五年。合同期限届满后，双方未续签，该2006年《租赁合同》已到期终止。二、租赁合同终止后，双方实际形成共同对外出租的合作关系。在原租赁合同到期后，考虑到原租赁期内康丽华的店面（185店面）与林勇受托管理的2间店面（232店面、233店面，均为林勇胞姐林小平所有）已经打通且有了基础的装修，整体对外出租的效益要高于再次分割后单独出租的效益。因此，林勇作为3个店面的共同受托人对外出租管理，负责承租人的选定、租赁合同的签订，以及租金的收取和分配。康丽华作为案涉店面的产权人一直对此都是认可的，从未提出过反对并实际按面积比取得了租金分成。因此，林勇代表房屋产权人对外租赁行为有效是经过授权的，其对外签订的租赁合同均能依法成立生效，且不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。三、本案共同对外出租与一般转租行为有显著差异。林勇是代表案涉3个店面对外共同出租。林勇不构成租赁康丽华店面后又对外出租的转租行为，其差别特征如下： 第一，林勇不再是按2006年《租赁合同》约定的方式向康丽华支付租金后，再转租获益。2006年《租赁合同》到期时，月租金仅6535元。而在共同对外出租后，林勇向康丽华分配的月租金是17,002元，此后有逐年递增。若按照康丽华主张的转租模式，即便按原比例递增，林勇仅需向康丽华支付的月租金也就是在6700元左右，这多出的1万元是完全无需分配给康丽华的。第二，3个店面有两个产权人，是参照面积比例分配租金的，而不是林勇按06年《租赁合同》约定租金标准向康丽华缴纳租金。案涉3个店面租赁合同记载的总面积为129.52平方米，其中康丽华的面积是按其提供的59.64平方米计算，即林小平2间店面与康丽华的1间店面大约是6：4的比例。因此，历年来双方租金的分配也均是参照这个比例执行的。第三，三个店面的租金与双方租金分配是同增同减。根据林勇与杨文忠等承租人的约定，租金逐年是小幅递增，从第二年起每年增幅8%。在林勇实际收取租金后，也是等比例增幅后分配给康丽华的。如，前三年月租金总额分别是42,742元、46,161元、49,850元，逐年递增8%，而康丽华实际分配到的租金分别是17,002元、18,448元、19,923元，涨幅也是与前者相一致。后因宝龙周边地铁、地下商场、主干道下穿等多项建设工程叠加施工影响，客流降幅明显，故自2015年5月起，双方也是协商一致同意降低租金，月总租金由原先的53,840元降至51,680元（降幅约4%），次年又降至51680元。同时，康丽华每月分配到的租金也同比由21,516元降低至20,720元、19,891元。而前述租金的增减变化都是经与康丽华协商后作出的决定。因此，从上述特征中可知，本案康丽华与林勇之间并非简单的租赁关系，林勇与租客间也不是转租关系。否则，林勇也无需就租金增减与康丽华协商，更无需以远超出原合同约定标准（大约是2.5-3倍）向康丽华分配租金收益。林勇是作为委托管理人负责3个店面共同出租收益，充分保障租赁收益。四、若康丽华坚持租赁合同继续有效，则应退还多收取的租金。若康丽华认为，双方之间的租赁关系在2006年《租赁合同》约定的期限届满后仍然存续，形成不定期租赁合同关系，则双方之间的权利义务仍应按照06年《租赁合同》来执行。那么，康丽华自2012年以来，超出合同约定的租金标准（含合理增幅）收取的租金就构成不当得利。康丽华应依法向林勇返还多收取的租金并支付资金占用期间的利息。 同时，康丽华在办理其店面的产权证后，已知晓该店面的产权面积仅为54.7平方米。但一直知情不报，仍按原先的面积从林勇处取得租金分配收入。两者之间存在着2平方米的面积差，即便以2017年的租金标准计算（399元/平方米/月），康丽华每月就额外收益了近1500元。而这么多年来，康丽华一直对林勇隐瞒，这一部分不当得利的收入也是非常可观的。康丽华也应依法向林勇予以返还。而本案的发生，正是因为林勇后期获悉了面积差的存在向康丽华提出协商后，康丽华反而恶意提起诉讼向林勇主张空档期租金。综上所述，双方间2006年《租赁合同》期满终止后，双方之间的租赁关系随即终止。后因共同对外出租更有效益，林勇作为3间店面产权人的代表对外出租店面，并参照双方产权面积比例分配租金收益。因此，康丽华主张的租金因该时段并未对外出租，并无租金收益分配，与第三人邬颖婷签订的《租赁合同》也是合法有效的。康丽华的诉请背离了客观事实，无明确的法律依据，请求人民法院依法驳回康丽华的全部诉讼请求。 第三人台江区道道餐饮店述称，其与林勇签订合同的时候，林勇说康丽华是同意的，之前也一直都是由林勇代租，也有转租给别人过，所以其也没有要求产权人出来签字。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体1层185店面的所有权人是康丽华。2006年9月5日，康丽华（出租人、甲方）与林勇（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条：租赁标的物为宝龙城市广场第壹层，编号为185#的店铺。租赁标的物建筑面积依图则计算为56.94平方米（具体面积以政府测绘部门最终实际测量为准）。 第三条：租赁期限为五年，从2006年12月20日至2011年12月19日。 第四条：租金、管理费和其他费用。4.1租金、管理费和其他与面积有关的费用均按租赁场所建筑面积为计价基准。4.2租金：双方同意租赁场所在租赁年度内的起始租金以租赁场所建筑面积108元/㎡/月计算，共人民币6150元整。租赁年度，系指乙方计租日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。4.3租金递增：双方同意自第叁个租赁年度起（含第叁年），月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增3%，直至合同租期结束。4.5租金的支付：乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，最迟不得迟于该月10日，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。甲方需开具税务部门认可的租赁发票。若计租日超过当月的5日的，乙方应于计租日起的五日内向甲方支付当月租金。4.6根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付月租金3‰的金额作为违约金（日租金按4.2规定之月租金/30天计算）。 第十条：违约责任及合同解除、终止。10.1以下情况将视为根本违约：乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在30天内给予纠正。未经甲方书面同意，乙方擅自变动、转租、转让其大部分股份或租赁场所或控制权给第三者。10.6合同解除或终止后，乙方应在五日内迁出租赁物并将租赁场所及其附属设施以现状返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），逾期，甲方有权处理承租方滞留于租赁场所的任何物品并要求乙方承担处理费用。若乙方逾期迁出租赁物的，应按合同解除或终止前租金标准的两倍向甲方支付占用费，且该行为不得被视为甲方同意续租。 第十二条：其他情况。12.2转租/转让/转包——本合同期间，在征得甲方同意的情况下乙方有权将租赁场所转租/转让/转包给第三方，乙方应保证第三方的经营的内容必须符合福州宝龙城市广场对其所在区域的业态规划。 上述《租赁合同》还约定了其他相关事项。 2009年9月14日，康丽华对坐落于台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1＃、2＃楼连体1层185店面办理了房屋产权登记（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号），其中建筑面积记载为54.70㎡。对于《租赁合同》的履行，林勇提出租金应当按照产权证上记载的面积计算。合同履行的其他方面，双方未提出异议。2011年12月19日合同约定的租赁期限届满后，林勇继续占有使用租赁物，并继续向康丽华支付租金至2018年8月9日，最后一笔租金于2018年7月12日支付，金额为19891元。此外，林勇于2012年2月27日与案外人杨文忠签订《租赁合同》，将讼争店面连同232／233店面一并出租给杨文忠，租赁期限自2012年3月3日至2017年3月2日止。2017年3月3日，林勇与案外人徐婉婧签订《租赁合同》，将讼争店面连同232／233店面一并出租给徐婉婧，租赁期限自2017年3月2日至2020年3月1日止。2019年6月17日，林勇与邬颖婷签订《租赁合同》，将讼争店面连同232／233店面一并出租给邬颖婷，租赁期限自2019年6月20日至2024年6月19日止。讼争店面现由台江区道道餐饮店占有使用，经营者为第三人邬颖婷。 2018年7月12日之后，林勇未再向康丽华支付租金，双方遂发生纠纷，2019年10月14日，康丽华委托案外人戴庄屏向林勇发送微信信息：“我的意见你不顾，只得按我老婆意见收回店面另行招租，她已失望至极，望好聚好散处理好善后事宜。”2019年10月28日，康丽华委托律师向林勇发送《律师函》，《律师函》中明确了解除讼争店面租赁合同及收回租赁物的主张，依中国邮政速递物流查询结果，该函于2019年11月4日到达林勇的邮箱，诉讼中，林勇确认于2019年11月上旬收到上述函件。 2019年11月25日，康丽华与福建建达律师事务所签订《委托代理合同》，聘请福建建达律师事务所指派的律师作为本案的委托诉讼代理人，支出律师费10,000元。 本院认为，首先,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》中约定的租赁期限于2011年12月19日届满，林勇在期限届满后继续使用租赁物，出租人康丽华没有提出异议，原租赁合同依法应视为继续有效，但租赁期限为不定期。该不定期租赁关系之成立为法律上之推定，如符合承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的事实要件，则双方对该推定的法律关系不负举证责任，然林勇辩称双方在原合同租赁期限届满后已变更租赁关系为合伙对外出租的法律关系，应负担推翻法律推定的举证责任。林勇的抗辩主要理由为：一、租金未按照原租赁合同的约定上涨；二、双方是参照面积比例分配租金的；三、3个店面的租金与双方租金分配是同增同减的。本院认为，租金的增减可由双方协商确定，根据租赁物的价值，视市场行情的变化租金增减属于常态，并不能仅通过租金交纳的标准或租金的变化就得出康丽华存在与林勇合伙对外出租的意思表示，即使讼争店面与周边店面在出租时为一个整体，康丽华仍有权就其出租给林勇的店面向林勇行使租金请求权。林勇的上述抗辩不足以推翻不定期租赁关系的法律推定，应承担举证不能的法律后果。本院确认2011年12月19日之后，康丽华与林勇就讼争店面成立不定期租赁关系。 其次，林勇向康丽华支付租金至2018年8月9日，此后在占用期间未向其继续支付租金的行为构成合同违约，应当承担违约责任。因林勇违约，康丽华依照租赁合同的约定可以解除合同，康丽华于2019年10月28日向林勇发出合同解除的通知，该通知于2019年11月4日到达林勇的邮箱。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款规定：“以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。”该通知到达相对人林勇的邮箱之时，已进入其可以控制的领域，视为到达相对人。故康丽华与林勇就讼争店面的租赁合同于2019年11月4日解除。 其三，因租赁合同于2019年11月4日解除，故林勇应向康丽华支付2018年8月10日至2019年11月4日止的尚欠租金，并应支付自2019年11月5日起至讼争店面实际返还之日止的占有使用费。就租金而言，双方在原租赁期限届满后并未按照原合同约定的租金标准支付租金，而是对租金进行了调整，故租金标准不应继续适用原租赁合同的标准。因康丽华未能举证证明双方对租金存在新的合意，故尚欠租金应参照双方最后一次支付租金的标准确定，即尚欠租金为295,713元【19,891×14（月）+19,891÷30×26（天）】。就占有使用费而言，原租赁合同约定（10.6）合同解除或终止后，乙方应在五日内迁出租赁物并将租赁场所及其附属设施以现状返还给甲方，若乙方逾期迁出租赁物的，应按合同解除或终止前租金标准的两倍向甲方支付占用费，且该行为不得被视为甲方同意续租。根据上述约定及诚实信用原则，合同解除后的五日内应视为双方约定的腾房宽限期，期间不应计算占有使用费。自第六日即2019年11月10日开始，林勇应按合同解除前租金标准的两倍即39,782元/月（19,891×2）向康丽华支付占用费，直至实际返还租赁物为止。康丽华并诉请第三人承担占有使用费，对此，本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故第三人应当承担支付占有使用费的义务。但就第三人应支付的占有使用费的标准，不宜按照康丽华与林勇的租赁合同中所约定的双倍租金标准，因该标准属于康丽华与林勇就占有使用费所做约定，具有合同相对性，不应约束合同外的第三人。故第三人的占有使用费应参照租金标准每月19,891元而定。第三人与林勇应共同承担每月19,891元的占有使用费，合同约定的另外19,891元由林勇自行负担。康丽华的诉请中超出本院确认的部分，本院不予支持。 其四，针对违约金诉请，林勇逾期支付租金，应当依照合同约定向康丽华支付逾期付款违约金，依照原租赁合同第4.6条，如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付月租金3‰的金额作为违约金。现康丽华主张按此标准计算逾期付款违约金，符合双方约定，且林勇并未举证证明该标准存在过高情形，故本院对该标准予以确认。但就违约金的计算基数及违约金的计算期间，本院认为，除最后一个月以租金17,239元为基数外，2018年8月10日至2019年10月9日期间每月各月拖欠租金18,981元为基数，按照合同约定自相应租金逾期付款之日起逐笔累积计付违约金直至全部相应租金清偿完毕之日止。2019年11月4日之后所产生的占有使用费双方已经约定按照租金的两倍计付，这是对损失赔偿计算方式的特别约定，已经起到了弥补损失的作用，应优先于合同中一般违约金条款适用，故2019年11月4日后产生的占有使用费不按照4.6条计算违约金。康丽华的诉请中超出本院确认的部分，本院不予支持。 其五，针对康丽华提出的确认林勇与第三人之间签订的《租赁合同》无效的诉请，本院认为，林勇与第三人之间签订的《租赁合同》无法定的无效情形。此外，诉讼中，原告代理人陈述康丽华在2012年2月以后对于林勇的转租行为是“模模糊糊的，前期因为林勇有按时支付租金，我们就睁一只眼闭一只眼。”从时间来看，2012年2月至2019年11月康丽华提出解除合同之前长达7年的期间，要想瞒着出租人转租租赁物依常理是无法实现的。故康丽华实际上依照双方的习惯授予林勇对租赁物的转租权，依诚实信用原则，林勇将租赁物转租给第三人，康丽华不得以未经其同意转租为由主张林勇与第三人之间的租赁合同无效。 其六，针对康丽华提出的请求林勇及第三人腾房的诉请，本院认为，康丽华与林勇的租赁合同已经解除，林勇继续占有使用讼争店面无法律上的依据，应当予以返还，该店面现由第三人直接占有使用，故第三人亦应负返还义务。诉讼中，对于恢复原状的请求，康丽华具体明确为：“按照原状将232、233店面隔离起来，因为层高比较高，加装的隔层要拆除，吊顶及店内设施设备全部移除，并清理店内垃圾。”林勇认为如果要恢复原状，按此标准没有异议。康丽华诉请林勇及第三人承担因此产生的费用，对该诉请，本院认为，该费用尚未实际发生，具体包括什么费用亦不明确，双方对此亦未发生争议，康丽华对此缺乏诉的利益，本院在本案中不予处理，双方如有争议，可另案处理。 其七，针对康丽华提出的请求林勇支付律师代理费的诉请，本院认为，该诉请没有合同及法律依据，本院不予支持。 最后，对于康丽华与林勇租赁合同中的押金问题及林勇所提到的租赁物面积的误差问题，双方争议较大，林勇可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、确认康丽华与林勇的租赁合同于2019年11月4日解除； 二、林勇应于本判决生效之日起十日内向康丽华支付2018年8月10日至2019年11月4日止的尚欠租金295,713元并支付逾期付款违约金（其中2018年8月租金19,891元的违约金自2018年8月10日起计算；2018年9月租金19,891元的违约金自2018年9月10日起计算；2018年10月租金19,891元的违约金自2018年10月10日起计算；2018年11月租金19,891元的违约金自2018年11月10日起计算；2018年12月租金19,891元的违约金自2018年12月10日起计算；2019年1月租金19,891元的违约金自2019年1月10日起计算；2019年2月租金19,891元的违约金自2019年2月10日起计算；2019年3月租金19,891元的违约金自2019年3月10日起计算；2019年4月租金19,891元的违约金自2019年4月10日起计算；2019年5月租金19,891元的违约金自2019年5月10日起计算；2019年6月租金19,891元的违约金自2019年6月10日起计算；2019年7月租金19,891元的违约金自2019年7月10日起计算；2019年8月租金19,891元的违约金自2019年8月10日起计算；2019年9月租金19,891元的违约金自2019年9月10日起计算；2019年10月租金17,239元的违约金自2019年10月10日起计算，均按照日利率3‰标准计至相应租金实际清偿完毕之日止）； 三、林勇与台江区道道餐饮店应于本判决生效之日起三十日内将台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体1层185店面腾空，并恢复原状，返还于康丽华； 四、林勇与台江区道道餐饮店应于本判决生效之日起三十日内按每月19,891元的标准共同向康丽华支付自2019年11月10日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费，林勇还应另行于本判决生效之日起三十日内按每月19,891元的标准向康丽华支付自2019年11月10日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费； 五、驳回康丽华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9877元，由康丽华负担877元，林勇负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  赵秋平 人民陪审员  陈建珠 二〇二〇年六月十八日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  林小玲 附：本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十七条以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。 以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。