江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初14101号 原告（反诉被告）：苏宁便利超市（南京）有限公司，统一社会信用代码91320114MA1MW18X7Y，住所地南京市。 法定代表人：卞农。 委托诉讼代理人：刘莉，江苏中舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨芳，江苏中舜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：薛于喜，男，汉族，1979年4月3日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告（反诉被告）苏宁便利超市（南京）有限公司（简称苏宁超市）与被告（反诉原告）薛于喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏宁超市委托诉讼代理人刘莉、杨芳，被告（反诉原告）薛于喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告苏宁超市向本院提出诉讼请求：判令薛于喜返还剩余租金28030.64元。事实和理由：2018年11月30日，苏宁超市与薛于喜签订了租赁合同一份，合同约定：苏宁超市，开设“苏宁小店”商铺，租赁期限为5年1个月，首个租赁年度为2018年10月31日至2019年11月30日。租赁合同第14条约定：苏宁超市可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知薛于喜，以苏宁超市解除合同书面通知送达薛于喜之日满30日之次日作为本合同解除的日期，苏宁超市需支付当租赁年度一个月租赁费用作为补偿。合同签订后，苏宁超市按约向薛于喜支付了租金。2019年8月8日，考虑经营情况，苏宁超市向薛于喜寄送了《关于解除租赁合同的通知函》及相关补偿协议。后苏宁超市多次与薛于喜沟通，但薛于喜拒绝退还剩余房租。综上所述，为了维护苏宁超市的合法利益，现诉至法院，望判如所请。 本诉被告薛于喜辩称，不同意苏宁超市的诉讼请求。 反诉原告薛于喜向本院提出反诉请求：1.判令苏宁超市支付房屋安全检测报告费3000元；2.判令苏宁超市支付违约金15866元（年租金190400÷12）。事实和理由：苏宁超市对涉案房屋装修施工过程中拆改房屋主要承重部件（拆了三处承重墙，后面只恢复了一处）、抗震措施。2018年11月22日南京市鼓楼区建设房产局对其下发了限期整改通知书。但截止今日，此问题仍未处理结束，二楼业主因为苏宁超市用冲击钻往天花板上打孔问题，要求赔偿，并不断投诉，现在仍未结束。苏宁超市以薛于喜租房有利润、公司没有专人处理此事以及没有此项关系处理资金等理由，要求薛于喜替其出钱。薛于喜前后替其出资1万元和2千元，施工继续后仍然使用冲击钻往天花板打孔，再次跟二楼业主产生矛盾，薛于喜又出资8千元协调，最后二楼业主要求对打孔问题出房屋安全检测报告，苏宁超市承诺出3千元费用，由薛于喜先垫付，报告出来后到目前苏宁超市仍未支付。薛于喜并未收到解除合同通知函。双方也未办理租赁物交接手续。租赁合同第14条约定，苏宁超市提前30日通知即可解除合同，而第6条约定薛于喜需要等待苏宁超市逾期缴费3个月才能解除合同，明显不对等。根据公平原则，按照《合同法》第四十条规定，签署时由苏宁超市提供的“格式合同”中的第14条应与第6条对等，苏宁超市也应提前3个月通知，所以即便薛于喜8月9日收到解除合同通知函，解除时间应为11月9日，已超过一年租期。综上，苏宁超市违约，应支付一个月租金的违约金15866元。 反诉被告苏宁超市辩称，薛于喜的诉求无事实和法律依据。房屋安全监测报告费苏宁超市从未同意支付过，且薛于喜也无证据证明其实际支付过此费用。薛于喜要求支付违约金也无事实和法律依据。苏宁超市于2019年8月8日发函，双方间的租赁合同于2019年9月8日解除，且苏宁超市已根据双方合同约定给予了一个月租金的补偿。请求法院依法驳回薛于喜的请求。 本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，出租方（甲方）薛于喜与承租方（乙方）苏宁超市（原南京苏宁易购超市有限公司）签订租赁合同，薛于喜向苏宁超市出租位于南京市。租赁期限为5年1个月，自2018年10月31日至2023年11月30日，首个租赁年度为2018年10月31日至2019年11月30日。前两个租赁年度租赁费用为19.04万元。乙方应于本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金19.04万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用。此后正常每年租赁费用支付日为11月16日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用，除本条约定的租赁费用外，租赁期内甲方或甲方委托的物业公司不得以任何理由向乙方收取其他任何费用或提高收费标准。乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期。此种情况下乙方需支付甲方当租赁年度一个月的租赁费用作为对甲方的补偿。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三方承担责任、垫付费用，或代理违约方按本合同约定采取补救措施。守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲抵。任何一方违约而导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同中另有约定的除外。 合同签订后，苏宁超市于2018年11月8日向薛于喜支付190400元（2018年10月31日至2019年11月30日房租）。 2019年8月8日，苏宁超市向薛于喜邮寄解约通知书，收件地址为南京市，快递追踪记录显示，2019年8月9日10：03“已签收，他人代收：印湖山庄开心大药房”。薛于喜陈述，其未收到该邮件。 为证明苏宁超市应支付其房屋安全检测报告费3000元，薛于喜提供鼓楼区建设房产和交通局《限期整改通知书》一份，结构安全勘查分析报告一份，及薛于喜与苏宁超市工作人员李苏微信聊天记录，时间为2019年1月2日至2019年2月28日，载有“李苏：具体多少费用可以出。薛：2500-3000。李苏：那我们申请3000不够的部分你来承担，可以吗。薛：好。什么时候可以申请下来？李苏：一周左右......薛:报告好了，我下午去拿，交给房产局，你把钱打过来。李苏：我只有苏宁卡，你忘了。薛：那你折价给我吧。现在是九折，好像，我明天带你问问。薛：上次说是95折吧。李苏：不一定能，上次是年前......薛：现在还没到，昨天没寄？李苏：没有啊，这两天太忙......李苏：这个邮寄也不规范，我是要见你的，所以当面交给你，而且本来按规定如果没有责任我们不应该出这个费的，你怎么看不到我们做的工作。而且你还要写收据让我交给公司入账的......李苏：见面再说吧，我都没让你开房管局收据，你自己开一个就好了......”。苏宁超市认可上述三份证据，但认为恰恰可以证明房屋质量结构没有问题。聊天记录中李苏已经明确告知薛于喜公司没有批准下来，故不应支付上述检测费用。 为证实薛于喜2019年8月已将房屋租赁给他人，苏宁超市出示大众点评网截图一张，载明2019年8月即有门头为“彭世修脚”的商户经营。薛于喜否认该期间出租涉案房屋，认为在其将房屋出租给苏宁超市期间，由谁使用与其无关。 庭审中，薛于喜自认于2019年11月16日因苏宁超市未按约定支付房租收回涉案房屋。 以上事实，由租赁合同、快递面单、快递追踪记录、《限期整改通知书》、结构安全勘查分析报告、微信聊天记录、大众点评网截图及当事人的陈述等证据证明。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。薛于喜与苏宁超市签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，苏宁超市主张其2019年8月8日向薛于喜邮寄的解约通知书，薛于喜于2019年8月9日签收，根据租赁合同约定，苏宁超市可以提前30日书面通知薛于喜解除合同，2019年9月9日双方租赁合同解除。根据快递追踪记录显示，收件地址系薛于喜地址，但签收人显然系案外人印湖山庄开心大药房，现薛于喜否认其委托印湖山庄开心大药房代收，苏宁超市亦未提供其他证据证实薛于喜委托印湖山庄开心大药房代收且该解约通知书的送达方式亦与双方之前一直通过微信联系的交流方式存在明显差异。故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二款“（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，苏宁超市提供的证据不能证明其解约通知书何时送达给薛于喜，应当承担举证不能的责任。即使双方租赁合同依据苏宁超市主张的时间解除，苏宁超市亦未提供证据证明其何时通知薛于喜交接房屋，而依据双方合同约定，甲乙双方须办理租赁物交接手续，苏宁超市仍应承担其交接房屋之前的租金或使用费。庭审中，薛于喜自认收回涉案房屋的时间为2019年11月16日，应视为薛于喜用行为同意解除租赁合同并进行了房屋交接。苏宁超市主张薛于喜返还自2019年9月9日至2019年11月16日租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。苏宁超市已支付的11月17日至11月30日的租金7303元（190400÷365×14），薛于喜应予以返还。 薛于喜主张苏宁超市提前解除合同，应支付其一个月的租金作为违约金，即15866元（190400÷12），符合双方合同约定，双方均无异议，本院予以确认。 关于薛于喜主张的房屋安全检测报告费3000元，苏宁超市工作人员在聊天过程中已经作出承诺，薛于喜多次向苏宁超市工作人员索要，工作人员均以工作忙为由未支付。其中“李苏：见面再说吧，我都没让你开房管局收据，你自己开一个就好了”更明确了开具收据并非苏宁超市支付3000元检测费的条件，现苏宁超市以薛于喜未实际支付和其未承诺支付未由拒绝支付检测费，缺乏事实依据。故薛于喜要求苏宁超市支付检测费3000元的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款规定，判决如下: 一、薛于喜于本判决生效之日起五日内返还苏宁便利超市（南京）有限公司7303元； 二、苏宁便利超市（南京）有限公司于本判决生效之日起五日内支付薛于喜违约金15866元、检测费3000元； 三、驳回苏宁便利超市（南京）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费500元，减半收取250元，由苏宁超市负担200元，薛于喜负担50元。反诉受理费125元，由苏宁超市负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年六月十九日 书记员  吴 丹