江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初13914号 原告：葛秀琴，女，1981年10月20日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：邢君明，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马佳悦，江苏少平律师事务所律师。 被告：薛莉莉，女，1989年11月13日出生，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：徐佳伟，男，1989年3月20日生，住江苏省昆山市，系被告丈夫。 原告葛秀琴与被告薛莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告葛秀琴及其委托诉讼代理人邢君明，被告薛莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛秀琴向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《租房协议》已经解除；2、判令被告将位于常熟市国际装饰城大厦14层1402-1403的房屋腾退给原告；3、判令被告向原告支付租金8630元、违约金18090元；4、判令被告向原告支付占有使用费(按照45000元/年予以计算，自2019年9月7日开始计算至实际腾退之日止)；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年6月28日，原告与被告签订了一份《租房协议》，约定由原告将其坐落于常熟市国际装饰城大厦14层1402-1403的房屋出租给被告使用，租赁期限为三年，自2017年6月28日至2020年6月27日，年租金为45000元，物业管理费及相关费用由被告自行承担。后因被告拖欠租金不予支付，原被告于2019年1月30日签订了《补充协议》，约定由被告于2019年3月1日前向原告支付2018年6月28日至2019年6月27日期间的剩余租金27500元、物业管理费6592.2元，于2019年6月底前支付2019年6月28日至2020年6月27日期间的租金45000元，并约定如果被告到期未按约支付，每逾期一天，被告应按照《租房协议》总金额的千分之二计算并支付违约金，同时，原告也有权解除双方于2017年6月28日签订的《租房协议》。然而，约定的付款期限届满，被告却迟迟未能按约履行。2019年9月2日，原告向被告发函，明确解除与被告之间的《租房协议》，要求被告即刻支付租金和违约金，并于收到本通知之日起5日内将房屋腾退给原告。原告认为，被告作为承租人负有及时支付租金的义务，而其拖欠租金不予支付的行为已经构成违约，现原、被告之间的租赁合同关系也已解除，被告无权继续占有、使用原告的房屋，而其占用原告房屋不予腾退的行为已经构成非法占用，并且严重损害了原告的合法权益。综上，原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特诉至贵院，请求贵院依法处理。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、依法确认原被告双方签订的《租房协议》于2019年9月8日已经解除；2、判令被告将位于常熟市国际装饰城大厦14层1402-1403的房屋腾退给原告；3、判令被告向原告支付租金8630元、违约金18090元；4、判令被告向原告支付占有使用费(按照45000元/年自2019年9月9日开始计算至实际腾退之日止)；5、要求被告拆除租赁房屋内的装修，将租赁房屋恢复原状至毛坯房状态；6、本案诉讼费用由被告承担。 被告薛莉莉辩称，我和原告的租赁合同尚未到期，愿意支付房租并愿意继续租赁，但原告现在不同意再租赁给我们。我装修花费大概30多万元。另外还支付了5000元押金给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2017年6月28日，原告葛秀琴作为甲方（出租方）与被告薛莉莉作为乙方（承租方）签订租房协议一份，协议约定：甲方将常熟市国际装饰城大厦14层1402-1403房屋出租给乙方；合同租赁期限为三年，自2017年6月28日起至2020年6月27日止；该房屋租金每年为45000元；物业管理费由乙方承担，水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担；在双方签订本租赁合同后，乙方应于2017年6月28日前支付履约保证金5000元；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权要求依附于房屋的装修、装饰或归属物归甲方所有；乙方未能向甲方按时支付应付的下一年度租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠七天以上的（含七天），则甲方有权单方面解除合同、收回该房屋、追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。 2019年1月30日，原告葛秀琴作为甲方（出租方）与被告薛莉莉作为乙方（承租方）签订协议书一份，协议书载明：2017年6月28日，甲方与乙方签订了一份《租房协议》，约定由甲方将坐落于常熟市国际装饰城大厦14层1402-1403的房屋出租给乙方使用，租赁期为三年，自2017年6月28日至2020年6月27日止，年租金为45000元。现甲乙双方就租金、物业管理费支付事宜，经协商一致，达成如下协议：1、乙方应于2019年3月1日前向甲方支付2018年6月28日至2019年6月27日期间的剩余租金27500元(扣除装修期2个月的租金)，物业管理费6592.2元(已由甲方垫付)。2、2019年6月28日至2020年6月27日期间的租金45000元，乙方应于在2019年6月底前支付，物业管理费由乙方直接支付给物业公司。3、如果乙方到期未按本协议支付全部租金和物业管理费，每逾期一天，乙方应按照《租房协议》总金额的千分之二计算并支付违约金，甲方也有权解除双方于2017年6月28日签订的《租房协议》。届时，乙方应将房屋恢复原状(毛坯房)。乙方的损失甲方概不赔偿。4、租赁期限届满，乙方需要续租的，应在租赁期限届满前2个月书面向甲方提出，如甲方同意乙方续租的，双方另行商定后，签订书面租赁协议。如不续租或合同提前终止，乙方应在合同终止之日起5日内将房屋内的全部物品和装修全部搬离和拆除。如乙方逾期未搬离和拆除，甲方有权对租赁房屋停电停水，也有权强行破门而入，将乙方的物品予以搬离及拆除装修，并不负保管责任，由此造成的损失，由乙方自行承担，甲方不予赔偿。5、本协议自甲乙双方签字后生效。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。6、如有争议，由租赁物所在地人民法院处理。 2019年9月5日，原告向被告邮寄发出一份通知函，通知函载明：“我与你在2017年6月28日签订了租赁协议，将位于常熟市国际装饰城大厦14层1402-1403的房屋出租给你使用，租赁期为三年。合同履行了一段时间，针对你欠租，你我双方又签订了一份补充协议，该协议约定，你必须在2019年6月30日前，支付所欠的租金45000元，否则我有权解除与你的租赁合同，并有权按照你所欠租金的日千分之二向你计收违约金。但你至今未在协议约定的期限内支付租金，至今结欠租金45000元，违反了合同的约定。为此，现我通知你，明确如下几点：1、解除与你签订的租赁合同。2、要求你接到本通知后立即支付所欠的全部租金8500元；3、要求你支付违约金1156元：4、在接到本通知之日起五天内，将所属你的东西全部搬离租赁房屋，将租赁物腾退给我。若你未在五天内搬离，我有权对租赁房屋停电停水，并有权破门而入，将你的东西强行搬离租赁房屋，我不负保管责任。同时有权要求你支付逾期腾退租赁房屋的占有使用费。望你尽快行动，避免双方不必要的纠纷的产生和你的损失”。2019年9月8日，原告方将上述通知函通过短信即时发送给被告。庭审过程中，被告表示未收到邮寄的信函，但确认收到了该短信。 审理过程中，双方一致确认2019年6月28日之前的租金已经支付完毕，2019年6月29日之后的租金尚未支付。 审理过程中，原告表示不同意退还保证金5000元，并明确其主张违约金的计算方式为从2019年7月1日计算至2019年9月6日，根据补充协议约定按照租赁协议总金额13.5万元的千分之二计算70天，即13.5万元*70天*千分之二。被告表示：当时原告要求支付4.5万元，被告愿意分期先支付2万元，但原告不同意分期支付；关于违约金，原告主张并不合理，不应该支付违约金，何况被告尚有5000元保证金在原告处，因此要求法院依法对违约金进行调整。 审理过程中，本院核实到原告于2017年5月与常熟建筑装饰材料市场有限公司签订商品房买卖合同购买了涉案房屋常熟国际装饰城1幢B1402室、B1403室。 以上事实由租房协议、协议书、通知函、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，双方签订的协议书明确约定，被告应于2019年6月底前支付2019年6月28日至2020年6月27日期间的租金45000元，但被告逾期并未支付，构成违约。原告有权按照协议书的约定要求解除合同。现原告主张确认原、被告双方签订的《租房协议》于2019年9月8日解除，有合同依据和法律依据，本院应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张被告将位于常熟市国际装饰城大厦14层1402-1403的房屋腾退给原告同时拆除租赁房屋内的装修、将租赁房屋恢复原状至毛坯房状态并支付占有使用费(按照45000元/年自2019年9月9日开始计算至实际腾退之日止)，有双方协议书的约定为依据，亦符合法律规定，本院应予以支持。原告还主张租金8630元，经计算不违反双方关于年租金的约定，本院应予以支持。原告还要求根据协议书的约定主张违约金18090元。本院认为，双方签订的协议书约定每逾期一天按照租房协议总金额的千分之二计算并支付违约金，鉴于违约金原则上应以实际损失的补偿性为基础并兼顾惩罚性，而原告未能举证其实际损失，因此原告主张的计算标准过高，应予以调整。考虑原告明确不予退还履约保证金5000元，被告又要求一并处理，鉴于租房协议明确约定如被告违约导致合同解除的，原告不予退还履约保证金，因此该履约保证金在此种情形下已具有违约金的性质，因此履约保证金5000元本院应一并处理，并且应认定该款项具有违约金的性质。综上分析，本院以原告资金被占用等实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则，认定本案违约金为5000元，该款与名义上的履约保证金5000元相抵，即原告无须再退还被告履约保证金5000元，被告无须另行再支付原告违约金。综上，原告诉请的合理部分，本院应予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、原告葛秀琴与被告薛莉莉签订的《租房协议》于2019年9月8日解除。 二、被告薛莉莉于本判决生效之日起三十日内将常熟国际装饰城1幢B1402室、B1403室房屋装修装饰拆除、恢复原状至毛坯房状态并腾退给原告葛秀琴。 三、被告薛莉莉于本判决生效之日起十日内支付原告葛秀琴租金8630元。 四、被告薛莉莉于本判决生效之日起三十日内支付原告葛秀琴占有使用费(按照每年45000元的标准自2019年9月9日起计算至实际腾退之日止)。 五、驳回原告葛秀琴的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币274元，由原告葛秀琴负担74元，由被告薛莉莉负担200元（该费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并向原告支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员  苏志鑫 二〇二〇年六月四日 书记员  黄秋艳