湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初634号 原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区。 法定代表人：杨某波，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，女，1985年8月8日出生，汉族，湖南省平江县人，住湖南省平江县，系该公司法务。 委托诉讼代理人：陈某，女，1980年6月24日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 被告：何某生，男，1950年11月2日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省安仁县。 委托诉讼代理人：李正，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告何某生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人李某、陈某，被告何某生的委托诉讼代理人李正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利物业公司请求本院判令：1、请求法院判令被告支付2016年7月20日至2019年12月31日期间的物业费34233元；2、请求法院判令被告支付逾期交纳物业费的违约金34233元；物业费及违约金合计68466元；3、由被告承担本案诉讼费。 被告何某生答辩要点：涉案房屋尚未交付给被告，且存在严重质量问题一直未处理整改，被告无需交纳物业服务费。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就查明的事实分述如下： 2014年12月26日，出卖人郴州市乾嘉盛房地产有限公司与买受人何某生签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：×××01），商品房买卖合同的附件四为《保利·苏仙林语前期物业服务合同》，该合同甲方为郴州市乾嘉盛房地产有限公司，乙方为湖南保利物业管理有限公司，合同共包括合同总则、第一章物业管理区域概况、第二章物业服务内容、第三章物业服务质量标准、第四章合同效力、第五章物业服务费用、第六章双方权利与义务、第七章违约责任、第八章物业管理用房、第九章其他事项、第十章附则。其中第一章第一条约定物业名称为保利·苏仙林语，物业类型为商住小区，坐落于郴州市苏仙北路，建筑总栋数**，楼层**。第五章第九条约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅2元／月．平方米（暂定）；别墅3.6元／月．平方米（暂定）；商铺4.75元／月．平方米（暂定），项目物业服务费标准的确定，最终以物价和房地产部门备案登记的批复为准。第十二条约定业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳……。第十五条约定了物业服务费的交费周期：首次交纳物业服务费应按年交纳；之后在前期物业服务期间，业主应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为半年最后一个月的15日前进行预交下半年的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按没逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。 2019年7月22日，郴州市乾嘉盛房地产有限公司与何某生房屋买卖合同纠纷一案［案号：（2019）湘1003民初991号］在本院判决，驳回郴州市乾嘉盛房地产有限公司的诉讼请求。郴州市乾嘉盛房地产有限公司不服本院判决，上诉于郴州市中级人民法院，该院受理后，于2019年9月27日对该案［二审案号：（2019）湘10民终3308号］进行了调解，一、郴州市乾嘉盛房地产有限公司与何某生双方于2014年12月26日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号×××01）总房款3073977元，何某生已付房款1413977元，欠付房款为1660000元，由何某生于2019年10月20日前向郴州市乾嘉盛房地产有限公司支付该1660000元，该款付至郴州市乾嘉盛房地产有限公司光大银行郴州苏仙支行（账户名：郴州市乾嘉盛房地产有限公司，账号：5064××××3987账户内；二、何某生履行上述义务后，双方同意继续履行2014年12月26日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号×××01），郴州市乾嘉盛房地产有限公司于何某生支付上述1660000元后十日内办理房屋交付手续，由郴州市乾嘉盛房地产有限公司向何某生出具不动销售专用发票，提供房产过户登记的相关手续及资料并协助何某生办理相关过户登记；三、郴州市乾嘉盛房地产有限公司自愿放弃其他诉讼请求和其他上诉请求，本案纠纷就此了结……。 庭审中查明，原、被告对案涉房屋剩余房款于2019年10月18日交付的事实均认可。 判决的理由和结果 本院认为，原告保利物业公司为保利·苏仙林语提供物业服务的事实有何某生与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订了《郴州市商品房买卖合同》的附件四《保利·苏仙林语前期物业服务合同》予以证实，本院予以确认。本案争议的焦点为案涉物业服务费交纳的具体起算时间及交纳条件。因郴州市乾嘉盛房地产有限公司与何某生房屋买卖合同纠纷一案已经过本院一审、郴州市中级人民法院二审进行了审理，调解结案，双方达成了如下协议：“郴州市乾嘉盛房地产有限公司与何某生双方于2014年12月26日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号×××01）总房款3073977元，何某生已付房款1413977元，欠付房款为1660000元，由何某生于2019年10月20日前向郴州市乾嘉盛房地产有限公司支付该1660000元，该款付至……；何某生履行上述义务后，双方同意继续履行2014年12月26日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号×××01），郴州市乾嘉盛房地产有限公司于何某生支付上述1660000元后十日内办理房屋交付手续，由郴州市乾嘉盛房地产有限公司向何某生出具不动销售专用发票，提供房产过户登记的相关手续及资料并协助何某生办理相关过户登记。……”又因庭审中已查明，案涉房屋剩余房款已于2019年10月18日交付完毕，根据郴州市中级人民法院（2019）湘10民终3308号调解书第二项约定，郴州市乾嘉盛房地产有限公司于何某生支付上述1660000元后十日内办理房屋交付手续，即2019年10月28日交付完毕。由该调解内容可知，郴州市乾嘉盛房地产有限公司与何某生就案涉房屋的交付时间重新达成了合意，变更了双方之间商品房买卖合同有关房屋交付期限的约定，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故，案涉房屋物业服务费应从房屋交付之次日起开始计算，即2019年10月29日。 关于物业服务费的交纳条件及交费周期。郴州市中级人民法院（2019）湘10民终3308号调解书的内容并不影响双方前期物业服务合同的效力，前期物业服务合同是当事人的真实意思表示，合法有效，根据前期物业服务合同第十五条的约定：“物业服务费的交费周期：首次交纳物业服务费应按年交纳；之后在前期物业服务期间，业主应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为半年最后一个月的15日前进行预交下半年的物业服务费，……”，由此约定可知，在房屋交付后，何某生应属首次交纳物业费，且应“按年交纳”，然，原告的诉请与该约定不符，本院不予支持。但原告可在本次诉讼后，根据合同约定另行主张。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告湖南保利物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费1511.65元，减半收取755.82元，由原告湖南保利物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 李浩凌 二〇二〇年六月十二日 法官助理 李 凤 书 记 员 何 娟