广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1712号原告：苏祖筹，男，汉族，1989年7月27日出生，住广东省英德市英********屋组，身份证号码：441************715。委托代理人：刘永坤，广东德众律师事务所律师。委托代理人：刘思妤，广东德众律师事务所律师。被告：英德市星汇置业投资有限公司，所在地：英德市******以南仙水东湖以北。法定代表人：周萍，总经理。原告苏祖筹诉被告英德市星汇置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员黄永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘永坤、刘思妤、被告英德市星汇置业投资有限公司的法定代表人周萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏祖筹提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付违约金98109.9元（自2017年12月30日起计算至2019年9月1日，共609日，按日计算支付全部房价款537000元的万分之三）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》购买位于英德市*********以南、仙水东湖以北星湖蓝湾2号楼803号住宅，房屋总价537000元。原告已按合同约定支付了购买商品房的全部房款，根据合同约定，被告应当在2017年12月30日前向原告交付商品房，逾期交房按日计算买受人支付全部房价款万分之三的违约金。交付时间到期后，被告仍未交付房屋，到2019年9月1日原告自行对涉案房屋进行装修并居住。被告违反合同的约定，应承担违约责任。为此，特诉请法院，请求贵院依法判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告苏祖筹为证实其主张提供的证据有：一、1、居民身份证复印件；2、企业信息公示报告，证明原被告诉讼主体资格。二、商品房买卖合同，证明合同中的第四章第十二条明确约定逾期交付责任，逾期超30日，买受人有权要求解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。三、收据，证明原告向被告支付首期款137000元。四、1、公积金组合贷款合同；2、押品契证资料收据；3、中国银行股份有限公司清远英德支行借款借据，证明原告向中国银行股份有限公司清远英德支行申请住房贷款支付剩余房款400000元，中国银行已经放款的事实。五、1、星湖蓝湾《房屋认购书》；2、住宅专项维修资金缴存通知书、广东农村信用社交易单；3、税收完税证明，证明原告已按《房屋认购书》的要求缴交房屋维修基金3570.5元，缴交契税7671.43元。六、交楼通知书，证明被告2020年1月15日向原告发出交通通知书，通知书上的交楼时间为2020年1月15日至2020年2月15日。被告英德市星汇置业投资有限公司辩称，1、答辩人已于2018年6月22日将涉案房屋交付给被答辩人，由被答辩人验收房屋和办理装修手续，并在相关验收手续中签名、填写日期确认，逾期截止时间应为2018年6月22日。2、违约金计算标准过高，应按我国《合同法》及司法解释的规定适当降低，建议按银行贷款利率为标准。被告为证实其抗辩提交的证据有：一、业主办理装修手续，证明房屋已于2018年6月22日验收并办理装修手续，逾期交房违约金应计算至该时间。经审理查明，2016年10月13日，原告苏祖筹作为买受人与被告英德市星汇置业投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：“该商品房为坐落于英德市*********以南、仙水东湖以北星湖蓝湾2号楼803号房屋。第十一条约定出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理：1、逾期在30日之日，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”原告按约定支付了购房款537000元。同年10月20日，双方为上述购房合同办理了备案登记。另查明，2018年6月22日，原告办理该房屋装修手续，签名确认《办理装修手续须知》《装修施工承诺书》《治安防火责任书》《装修协议》，并交付装修押金、水电费、垃圾清运费、出入卡费等。2020年1月15日，被告通知星湖蓝湾2号楼业主收楼，并发出收楼通知。以上事实有原、被告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据合同法规定，出卖人有向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。原告苏祖筹与被告英德市星汇置业投资有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容未违反法律规定，合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定，原告已按照合同约定支付了全部购房款，被告有义务按合同约定时间向原告交付房屋。关于计算逾期交楼违约金截止时间是2018年6月22日还是2019年9月1日问题。被告提交原告签名确认《办理装修手续须知》《装修施工承诺书》《治安防火责任书》《装修协议》证实原告于2018年6月22日办理装修房屋手续，一般房屋交付习惯是先验收房屋，再装修，因此，原告签收房屋办理装修房屋手续应视为办理了收楼手续，被告抗辩理由依据充分，本院予以采纳。虽被告之后才取得建设工程竣工验收备案文件，但原告已签收房屋，视为原告同意于2018年6月22日收楼。逾期交楼违约金计算截止时间应是2018年6月22日。关于被告抗辩违约金计算标准过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告未举证证实双方约定的违约金过分高于造成的损失，且参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和第三十条规定，双方该约定标准未超过年利率24%，因此，被告该抗辩本院不予采纳。因此，原告请求按日万分之三计算，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。因此，从2017年12月31日起至2018年6月22日以房屋总价537000元为基数按日万分之三计算，违约金为27870.30元（537000元×0.3‰／天×173天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告英德市星汇置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告苏祖筹支付逾期交付房屋违约金27870.30元。本案受理费1126.38元，由原告苏祖筹负担806.38元，被告英德市星汇置业投资有限公司负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二〇年六月二十八日书记员  蓝淑祺附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。