山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初6878号原告王斌，男，1978年11月25日出生，汉族，现住山西省临汾市洪洞县。委托诉讼代理人刘林文，山西飞虹律师事务所律师。被告临汾大德房地产开发有限公司，以下简称“大德公司”。法定代表人高才子执行董事。住所地临汾市尧都区教授花苑**楼****。被告临汾市绿岛房地产开发有限公司，以下简称“绿岛公司”法定代表人耿玉杰董事长。住所;">住所地临汾市体育北街**v>被告耿玉杰，男，1970年8月5日出生，汉族，现住河北省邯郸市。二被告委托诉讼代理人霍雯，临汾开发区滨河法律服务所法律工作者。原告王斌与被告大德公司、绿岛公司、耿玉杰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王斌及其委托诉讼代理人刘林文，被告大德公司，被告绿岛公司、耿玉杰委托诉讼代理人霍雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与大德公司签订的购房合同无效；2、判令以上被告共同返还原告2013年8月24日、10月16日分两次已付大德公司购房款362700元；3、判令以上被告按2013年10月16日与原告所签购房合同第九条第3款按1.5%月息计算支付原告利息；4、判令三被告连带赔偿原告362700元赔偿款；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月13日原告与被告大德公司签订购房合同一份，预购大德公司准备在××路改造项目房子。原告分别于2013年8月24日和10月16日支付大德公司362700元购房款。但多年来房子未建成。由于被告耿玉杰是大德公司和绿岛公司两个公司的实际控股人，实际该款被绿岛公司所用，为此被告耿玉杰、绿岛公司与本案有直接的法律上的关系。根据《民事诉讼法》第132条和《最高人民法院关于适用的司法解释》第73条之规定，被告耿玉杰、绿岛公司与大德公司对本案所涉债务应互负连带清偿责任。原告与被告多次协商未果，无奈诉至法院。望判如所请。补充的事实是：1、被告大德公司并未取得商品房预售许可。2、被告耿玉杰是大德公司唯一股东。3、大德公司的资产已实际由绿岛公司支配、使用。被告大德公司辩称：原告的购房款用于了绿岛公司，应由绿岛公司偿还，大德公司不应偿还。一、原告交付于大德公司362700元实际被耿玉杰挪用于绿岛公司。原告与大德公司2013年7月13日签订《购房合同》后，于2013年8月24日、10月16日共支付大德公司362700元。后因大德公司房子未能建成，因耿玉杰是大德公司、绿岛公司两个公司的实际控制人，在大德公司掌控100%股权股份；在绿岛公司掌控70.2%股权股份，且是绿岛公司的法定代表人。其妻杨丽红再绿岛有29.8%股权股份。2015年9月16日，因绿岛公司的另案在临汾仲裁委审理证据所需，耿玉杰安排大德公司与绿岛公司的《对账认定书》。与《大德国际预售明细》中，正反两面30笔总金额相吻合。耿玉杰愿意以绿岛公司资产抵给大德公司偿还债务的款项中，包括原告的362700元。二、高才子在本案中不能代表大德公司承担责任的情况说明。2015年11月5日耿玉杰为高才子出具的《聘任书》约定了高才子的工作范围、权限、责任。之后高才子一直按聘任书的约定处理公司事务和工作，大德公司的印章、公文、财务、事务决策权等始终在耿玉杰掌控之中。2016年底大德公司在营业执照年检过程中，高才子再相关手续中发现《临汾大德房地产开发有限公司章程》。耿玉杰在2012年11月27日借用高才子身份证在尧都区工商分局全权注册了大德公司的营业执照，高才子并不知晓，注册手续中也没有高才子的签字。耿玉杰任高才子执行董事一职，一直隐瞒高才子至2016年年底营业执照年检时。2016年年底至今，高才子未在大德公司年检营业执照、税务登记手续上签过字。被告绿岛公司、耿玉杰辩称：一、二被告不是本案适格的被告。耿玉杰是绿岛公司的法定代表人，对原告与大德公司签订的购房合同的事实不清楚。关于购房合同发生的纠纷应与大德公司进行协商处理。二被告不是购房合同的当事人，因购房合同引起的纠纷与二被告无关。原告将二被告列为本案被告主张合同权利主体不适格，也没有事实和法律依据。二、原告对二被告的诉讼请求不能成立。2013年原告与大德公司签订了购房合同，现该购房合同是合法有效的，依法存在。原告要求确认购房合同无效，那是合同当事人双方之间的事情，二被告不是购房合同当事人，要求二被告连带返还购房款没有法律依据。三、二被告不是购房合同的当事人，也没有收到过原告的购房款，没有返还的义务，原告要求二被告与大德公司连带返还购房款没有事实和法律依据。原告与大德公司签订购房合同后，将购房款交给了大德公司，大德公司给其出具了收款收据，购房合同如不能履行，无论是确认无效还是返还购房款，原告应向大德公司主张，不能向二被告主张。二被告没有收到过原告的购房款，没有返还的义务。大德公司与原告之间因购房引起的民事纠纷应由大德公司承担，不应由绿岛公司和股东个人承担。原告将二被告列为本案被告主体不适格，与二被告无关。望查明事实，驳回原告对二被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告针对起诉请求提交了以下证据：证据一：原告身份证复印件；证据二：购房合同书一份。证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实及双方约定内容。证据三：收据两份及预售明细单复印件一份。证明原告已支付被告大德公司购房款362700元。证据四：催款通知书及短信催款记录。证明原告一直向被告大德公司主张返还购房款、违约金及利息的事实。证据五：抵押协议书及对账认定书。证明二被告公司构成人格混同。被告大德公司质证认为：证据一、二、三、四：认可。证据五：真实性认可，但是耿玉杰不认可。对账认定书认可，这是耿玉杰给财务上安排的，耿玉杰让我签了字。因高才子是耿玉杰聘任的大德公司的法定代表人，大德公司的实际控制人是耿玉杰一人。绿岛公司、耿玉杰质证认为：证据一：没有异议。证据二、三、四：与绿岛公司、耿玉杰无关。证据五：绿岛公司与耿玉杰没有签字，抵押是无效的。认证意见和事实是：证据一能够确认原告诉讼主体资格。证据二能够确认2013年7月13日原告王斌与大德公司签订了购房合同，合同约定大德公司开发的大德国际住宅小区占地460亩，一期开发1号楼和2号楼，房屋均价4000元/㎡，一次性付款。按照谁先交款谁先选房的原则。原告拟购买房屋面积为93㎡，原告需付款362700元。建设总期为两年，即自2013年10月31日至2015年10月31日前竣工。若遇自然灾害，工期顺延。按国家规定标准施工，保安全、保质量、按期完工。交房期限为：2013年10月开工，2015年10月31日前大德公司向原告交付主体验收合格、具备装修条件的房屋。2014年8月可签订临汾市房产管理局监制的商品房买卖合同。大德公司逾期交房，原告有权在逾期期限内按同期银行贷款利率向大德公司索取违约金。若原告要求退房，大德公司应无条件7日内退还原告所交房款并按月息1.5分计算利息。证据三能够确认2013年8月24日原告以转账方式向大德公司支付购房款20万元，同年10月16日以转账方式支付大德公司162700元。证据四是催款通知书，能够确认自2015年12月31日至2018年5月12日原告向大德公司提出主张要求返还购房款并支付利息和违约金。大德公司法定代表人高才子均批注向耿玉杰协商解决。证据五是亚太世纪花园商品房地下停车位抵押协议书。该份不能证明绿岛公司同意将自己开发的亚太世纪花园地下停车位抵押给了原告。对账认定书能够确认2015年9月16日经大德公司法定代表人高才子和绿岛公司耿玉杰对账，确认绿岛公司欠大德公司所集资金、利息、损失共计72258715.97元。大德公司章程能够确认大德公司是由耿玉杰出资设立的一人有限公司，高才子为耿玉杰聘用的公司执行董事。大德公司针对辩称提交了以下证据：证据一：绿岛公司章程修正案；证据二：对账认定书。证据三：大德国际预售明细。证据四：耿玉杰的仲裁答辩状。证据五：大德公司营业执照。证据六：耿玉杰对高才子的聘任书。证据七：声明。证据八：尧都区法院（2017）晋1002民初3759号民事判决书。原告质证认为：证据一：没有异议。证据二：可以证实大德公司与绿岛公司构成人格混同。证据三：没有异议。证据四：可以证实大德公司与绿岛公司构成人格混同的实际情况。证据五、六、七、八：没有异议。绿岛公司、耿玉杰质证认为：大德公司提交的八份证据均为复印件，根据证据规则的规定，应当提供原件。证据一：没有原件，不予质证。证据二：真实性不持异议，但对账单是两个公司的对账，与原告之间没有因果关系。对大德公司的证明目的不予认可。证据三：没有原件不予认可。证据四：没有原件，不予认可。证据五：认可。证据六：认可。证据七：是大德公司自己的声明，对绿岛公司不具有约束力，不予认可。证据八：真实性不持异议，对其证明目的有异议。认证意见和事实是：证据一能够确认2013年10月18日经绿岛公司股东会研究决定将公司原股东耿玉杰、乔钰峰修改为耿玉杰、杨丽红。耿玉杰出资3580万元，出资比例为70.2%。杨丽红出资1520万元，出资比例为29.8%。出资时间分别是2013年8月28日和2013年10月18日。证据二是对账确认单，与原告提交证据相同，认证意见和事实相同。即能够确认大德公司将在其开发房地产过程中所收集的资金交给了绿岛公司。证据三与原告提交的预售明细相同，能够确认大德公司收取购房款的情况，其中包含原告的362700元。证据四是大德公司与绿岛公司在仲裁过程中的答辩书。其中所涉内容与本案的关联性不能确认。证据五和证据六：原告和绿岛公司、耿玉杰均不持异议，证据能够确认：大德公司是耿玉杰于2012年11月27日设立的一人有限公司，经营房地产开发项目。2012年11月5日耿玉杰聘任高才子为大德公司的法定代表人，原因是耿玉杰是绿岛公司的法定代表人。聘任书明确了高才子只负责行政管理、后勤和联络工作。大德公司的业务和其他工作由耿玉杰全权负责和承担，与高才子无涉。证据七是大德公司出具的声明。没有得到耿玉杰的确认，不具有证明力。证据八能够确认被告耿玉杰在（2017）晋1002民初3759号民事判决书中答辩自认“认可在原告给高才子转款期间，公司确实使用了高才子的个人身份信息在银行办理了银行卡，该卡是公司使用，高才子本人没有使用和支配卡内的款项”。被告绿岛公司、耿玉杰针对辩称没有提交证据。本院认为：原、被告诉争的焦点问题是：1、原告与大德公司签订的购房合同是否有效；2、原告主张的返还购房款，支付利息和赔偿损失的请求是否成立；3、绿岛公司和耿玉杰是否应当承担连带清偿责任。关于原告与大德公司签订购房合同的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“最高法商品房解释”）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案大德公司没有在签订购房合同时取得，也没有在起诉前取得商品房预售许可证明，应当认定原告与大德公司签订的购房合同为无效合同。关于原告主张的返还购房款、支付利息和赔偿一倍损失的请求是否成立的问题。依照最高法商品房解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明”。本案大德公司与原告于2013年7月31日签订购房合同时就隐瞒了大德公司是否取得商品房预售许可证明这一事实，最终导致合同无效。大德公司收取原告购房款后并没有实施商品房工程的开发与建设，所以原告的请求符合法律规定，有事实依据，本院应予支持。关于绿岛公司和耿玉杰是否应承担清偿责任的问题。原告和大德公司所提交的有效证据能够证明被告耿玉杰是大德公司的唯一股东，且实际控制了大德公司的商品房预售资金。正是由于耿玉杰是绿岛公司的法定代表人，自己不能再担任大德公司的法定代表人，才聘任的高才子作为大德公司法定代表人。但是耿玉杰认可大德公司以高才子个人账户收取的原告购房人的购房款用于了绿岛公司或大德公司的经营活动。形成了两个房产开发公司的人格混同，财产混同，所以绿岛公司作为原告购房款的使用者应当承担清偿责任。耿玉杰作为大德公司唯一股东或投资设立人也应当承担清偿责任。原告的请求应予以支持。被告绿岛公司、耿玉杰虽然提出了辩解，但是没有提交证据支持，辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告临汾大德房地产开发有限公司与原告王斌签订的购房合同为无效合同；二、被告临汾大德房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告王斌购房款362700元，并承担该款自2013年10月16日至本判决生效之日期间的利息（利率按月息1.5分计算）；三、被告临汾大德房地产开发有限公司赔偿原告王斌损失362700元；四、被告临汾市绿岛房地产开发有限公司、耿玉杰对（二）、（三）判项承担连带清偿责任。案件受理费6740元，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 江红斌人民陪审员 黄 丽人民陪审员 李 琳 二〇二〇年六月十五日书 记 员 徐朝霞