内蒙古自治区根河市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0785民初53号原告(反诉被告)：张颖，女，1980年9月16日出生，汉族，某饭店经营者，住内蒙古自治区牙克石市。委托诉讼代理人：张国坤（与原告系姐弟关系），男，1992年6月14日出生，汉族，某公司职工，住辽宁省大连市。被告（反诉原告）：刘莲翠，女，1954年4月26日出生，汉族，某公司退休职工，住内蒙古自治区根河市。委托诉讼代理人：张良春（与被告系夫妻关系），男，1952年9月12日出生，满族，某单位退休职工，住内蒙古自治区根河市委托诉讼代理人：陈俊华，根河市148法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张颖与被告（反诉原告）刘莲翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告张颖、被告刘莲翠及其委托诉讼代理人张良春、陈俊华到庭参加诉讼。审理中被告刘莲翠提出反诉，本院于2020年6月2日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张颖及其委托诉讼代理人张国坤、被告（反诉原告）刘莲翠及其委托诉讼代理人张良春、陈俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张颖向本院提出诉讼请求：1.请求被告退还原告未到期的194日房租15945元，房屋押金5000元；2.请求被告对原告承担违约责任，赔偿原告违约金3万元；3.请求被告赔偿原告的营业损失61天，每天按200元，合计12200元，以上三项合计63145元。诉讼过程中张颖增加诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2019年5月13日签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告增加给付原告营业损失费33400元；3.出兑款损失15000元。4、判令被告增加给付原告退回房屋租金2794元。5、判令被告给付因暖气跑水泡物品损失费2309.5元，合计人民币53503.5元。事实和理由：张颖2019年5月13日与刘莲翠签订房屋租赁合同，房屋地址位于根河市百货后。房屋起租日期为2019年5月13日至2020年5月13日。原告已交租金3万元和押金5000元。在房屋冬季使用期间室内平均温度8℃，未达到呼伦贝尔市居住的最低标准18℃。原告多次去根河市供暖公司协调此事，供暖公司告知已经按照标准供热，系房屋自身供暖管道或者暖气原因，并且需房主本人来办理。被告作为房屋设施的提供者，出租房屋前没有尽到合理检查房屋供暖设施的义务，没能保障承租人居住的最低标准，被告已严重违反合同约定，原告请求被告承担违约损失合计63145元。原告在2020年3月25日增加了诉讼请求，事实和理由为：原告自2019年4月7日与被告签订房屋租赁合同。同时与该门市原承租人石某签订出兑协议，包括原承租人石某使用的营业物品，设备等，承兑价格为2万元，承兑过程中被告在场。2019年9月时营业状态尚好，自2019年10月份开始，该门市房室内温度只在10℃左右，无法营业。原告多次与被告协商，被告让原告与供热公司联系没有解决。原告与被告协商未果，于2019年11月初停业。2020年2月8日该门市房邻居贾某告诉原告，该门市房暖气冻爆跑水，造成原告物品损失，价值2309.5元。综上，被告置原告的利益于不顾，不按合同约定履行义务，给原告造成了巨大的损失，增加诉讼请求53503.5元。刘莲翠辩称，1.被告不同意解除与原告2019年5月13日签订的房屋租赁合同。根据双方签订的房屋租赁合同约定租期为2019年5月13日至2024年5月13日，租期未届满。2.因租期未满，原告要求退还房租15945元和增加的房租2794元于法无据，不予退还。3.原告要求被告赔偿违约金于法无据。4.原告主张的营业损失共计57800元，被告不认可。原告租赁被告的房屋经营饭店，其经营情况与被告无关。5.原告主张的出兑损失15000元与被告无关。6.暖气跑水物品损失2309.5元与被告无关，原告没有证据证明其损失与被告具有关联性。综上，原告诉求无事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。刘莲翠向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告张颖依法履行双方签订的《房屋租赁合同》至租期届满为止；2.判令反诉被告履行《房屋租赁合同》第一条每一年提前一个月一次性交清租房费方可使用，即在2020年4月13日前缴纳当年租金3万元；3.因反诉被告违反《房屋租赁合同》第六条，应赔偿反诉原告违约金3万元；4.因反诉被告违约，违反《房屋租赁合同》第七条“乙方使用不满期限，乙方交给甲方多余租房费及抵押金不退”的约定，抵押金5000元不退；5.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月13日，张颖从承租人石某处转租刘莲翠位于根河市百货后门市经营饭店。在2018年9月份，按照供热公司要求对该门市管道全部整改完毕，取暖一切正常。三方确认租赁物及室内设备设施取暖一切正常的情况下，张颖与刘莲翠签订了房屋租赁合同，合同约定租期五年，即2019年5月13日至2024年5月13日。因租期未届满，张颖要求解除租赁合同明显违约。根据租赁合同的约定，要求张颖继续履行合同，支持反诉原告刘莲翠的诉讼请求。张颖对刘莲翠的反诉辩称，1.根据房屋租赁合同第二条“甲方保证水电、暖气接通，能正常使用”的约定，因该房屋根本无法保证正常供暖，继而因温度过低，导致暖气管道冻爆、跑水，并给张颖造成很大的经济损失，所以该房屋已不具备正常使用要求和标准；2.张颖要求解除双方签订的租赁合同，所以不应再交纳房屋租赁费；3.张颖不同意赔偿刘莲翠违约金3万元，要求退还5000元抵押金。综上，反诉人刘莲翠的要求于法无据，其主张没有事实依据和法律依据，要求依法驳回反诉原告刘莲翠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本诉的证据，原告（反诉被告）张颖提供的：1.房屋租赁合同一份，证明被告违反合同约定第二条，也违背了诚实守信原则，原告所租赁的房屋室内温度达不到正常标准18℃。被告（反诉原告）刘莲翠质证认为，对合同的真实性认可，对证明的问题不认可，合同已经生效，合同第四条约定，乙方在使用期间房屋内的设施修复均由乙方承担，故原告称暖气不热跑水与被告无关。本院认证意见，双方当事人对租赁合同的真实性无异议，对租赁合同的真实性予以确认。2.张颖与根河市供热公司的录音资料一份，证明租赁房屋的温度达不到18℃，是房主刘莲翠改造管道有问题。被告（反诉原告）刘莲翠质证认为，对证据的真实性和证明的问题均不认可。刘莲翠认为该组证据没有时间地点，也没有在场人物，证明不了系供热公司工作人员，证明不了待证事实。本院认证意见，张颖提供的录音资料中无法证实是与供热公司的工作人员的谈话录音，该录音也无其他证据佐证，故本院不予采信。3.张颖与刘莲翠微信聊天记录一份，证明刘莲翠自认房屋供热不足。被告（反诉原告）刘莲翠质证认为，对真实性认可，对证明的问题不认可。本院认证意见，张颖提供的与刘莲翠的聊天记录，并不能真实反映诉争房屋供热不足情况，也无其他证据相互佐证，故本院不予采信。4.张颖与石某签订的根河市某烧烤店出兑协议一份，证明张颖的出兑损失15000元。被告（反诉原告）刘莲翠质证认为，张颖从石某处出兑的烧烤店产生的损失与刘莲翠无关，故不认可。本院认证意见，张颖提供的与石某签订的出兑协议不能证明张颖出兑损失与刘莲翠房屋租赁之间具有关联性，故对该出兑协议本院不予确认。5.关于2309.5元物品损失视频一份，证明该视频是隔壁邻居发给张颖，是租赁的房屋暖气跑水造成了物品损失。被告（反诉原告）刘莲翠质证认为，视频的真实性和证明的问题均不认可，该视频证明不了是张颖租赁刘莲翠的房屋漏水。本院认证意见，张颖提供的该份视频资料无法证明系张颖租赁刘莲翠的房屋漏水，也无其他证据相佐证，本院对物品损失视频资料不予采信。反诉证据，被告（反诉原告）刘莲翠提供的：1.刘莲翠与石某签订的房屋租赁合同一份、刘莲翠与张颖签订的房屋租赁合同一份，证明张颖违反房屋租赁合同第一条、第七条，未能按合同约定给付房屋租金，未届租期要求解除合同，押金5000元不予退还，合同第四条约定，房屋内设施修复均由张颖承担。原告（反诉被告）张颖质证认为，对合同的内容认可，对时间不认可，实际时间是2019年4月17日。刘莲翠违反合同第二条，未能按照约定将合格的租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物的约定用途。根据《商品房屋租赁管理办法》第九条，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务。本院认证意见，对两份合同的真实性予以确认。2.石某证人证言复印件一份，证明石某将刘莲翠的房屋转租给张颖时暖气温度正常。原告（反诉被告）张颖质证意见，证人石某未到庭，故对证人证言不认可。本院认证意见，刘莲翠的证人石某无正当理由未出庭，对石某的证人证言本院不予确认。原告（反诉被告）张颖提供的：1.张颖与刘莲翠的录音资料一份，证明刘莲翠知道房屋供暖不足，暖气跑水。被告（反诉原告）刘莲翠质证认为，认可录音的真实性，但认为只是听张颖自己说的供暖不足暖气跑水，刘莲翠并没有在场，对上述情况无法确认。本院认证意见，张颖提供的该份录音并不能真实反映诉争房屋供暖不足，暖气跑水的情况，没有其他证据予以佐证，本院对该份录音证明的问题不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日刘莲翠与石某签订了房屋租赁协议，刘莲翠将坐落于根河市百货后门市租给石某使用，租期未届满，经刘莲翠同意转租后，刘莲翠2019年5月13日与张颖签订房屋租赁合同一份。刘莲翠与张颖签订的房屋租赁合同双方约定：“甲方刘莲翠、乙方张颖。一、甲方将百货后门市上下两层楼出租给乙方，用于经营饭店，租赁期为五年（从2019年5月13日至2024年5月13日止），一年房租叁万元整，押金伍仟元整，每一年提前一个月交清租房费后方可使用；二、甲方保证水电、暖气接通，能正常使用，但水、电、暖气、房屋使用费、经营费等所有费用均由乙方承担，合同生效后从2019年5月13日开始计费；三、乙方开业期间不能损坏房屋主体结构一切设备；四、乙方在使用期间房屋内设施修复均由乙方承担；五、……；六、乙方如有违约，将赔偿对方违约金叁万元整；七、乙方使用不满期限，乙方交给甲方多余房租费及押金不退。”本院认为，本案争议焦点为：1.张颖与刘莲翠签订的房屋租赁协议是否应当解除，押金是否退还；2.张颖主张的损失是否应当由刘莲翠承担及刘莲翠主张房屋租金及违约损失是否由张颖给付。当事人对自己的主张有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张颖未能向本院提供充分的证据证明诉争房屋室内温度即2019年10月份低于18℃的标准而导致无法正常营业以及暖气爆裂跑水造成物品损失的事实，故对张颖要求刘莲翠承担因诉争房屋室内达不到18℃供热标准无法营业产生的营业损失45600元、物品损失2309.5元的主张本院不予支持。张颖要求刘莲翠给付违约金30000元及出兑损失15000元未提供证据或者有合同的约定，故该项诉讼请求本院不予支持。张颖与刘莲翠2019年5月13日签订的房屋租赁合同的租赁期为五年，租赁期未届满，现张颖要求提前解除房屋租赁合同，明确表示不履行双方签订的房屋租赁合同，经本庭询问刘莲翠，刘莲翠同意解除租赁合同，但要求张颖按照合同的约定承担违约责任。张颖与刘莲翠之间签订的房屋租赁合同应予解除，合同解除后张颖应承担相应的违约责任。因张颖与刘莲翠双方签订的房屋租赁合同第六条“乙方如有违约，将赔偿对方违约金叁万元整”及第七条“乙方使用不满期限，乙方交给甲方多余房租费及押金不退”的条款，已经明确了张颖违约及租赁期限不满应当承担的违约责任，根据双方签订的租赁合同条款张颖应当承担解除合同30000元的违约责任，并且张颖向刘莲翠交纳的5000元的押金及已经交纳的房屋租金，刘莲翠不予退还。因房屋租赁合同予以解除，故刘莲翠要求张颖在2020年4月13日前缴纳当年租金3万元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条、第七十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张颖与被告（反诉原告）刘莲翠于2019年5月13日签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）张颖于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）刘莲翠违约金30000元，原告（反诉被告）张颖交纳被告（反诉原告）刘莲翠的5000元押金，刘莲翠不予退还；三、驳回原告（反诉被告）张颖、被告（反诉原告）刘莲翠其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2632元，由原告（反诉被告）张颖负担。反诉案件受理费1425元，由原告（反诉被告）张颖负担767.31元，被告（反诉原告）刘莲翠负担657.69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  王进军审 判 员  王金保人民陪审员  李尚为二〇二〇年六月二十三日书 记 员  刘冰晗附：本案判决所依据的相关法律：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要债务；第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。第七十三条经人民法院通知证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术合作视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。