广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2160号原告：何权锋，男，1963年6月25日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇东区*****。委托诉讼代理人：朱锦超，广东典纬律师事务所律师。被告：黄磊明，男，1974年7月6日出生，汉族，住广东省中山市*********。被告：黄馨婷，女，2000年12月28日出生，汉族，住广东省中山市*********。原告何权锋与被告黄磊明、黄馨婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何权锋及其委托诉讼代理人朱锦超，被告黄磊明、黄馨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年6月14日签订的《租赁合同》；2.判令两被告向原告支付拖欠的租金45333.33元（按照租金8500元/月，自2019年8月1日起至起诉之日止，暂计至2020年1月10日）；3.判令两被告支付厂房占用费（按照租金8500元/月，自起诉之日起至被告实际腾退之日止）；4.判令两被告支付水电费53.6元。事实和理由：原告与两被告约定：两被告承租原告名下位于中山市***********房二层至四层及星棚建筑作为厂房使用。厂房租金为8500元/月，每月5日前缴纳当月租金和上一个月的水电费。每月15日前仍未缴纳租金，原告有权收回物业并没收合同信用金。签定《租赁合同》后，原告已将物业移交两被告使用。被告黄馨婷在该物业地址登记成立中山市长晟金属结构有限公司。但两被告至今仍拖欠原告自2019年8月1日起至2020年1月10日租金共计45333.33元，原告屡次要求两被告付清拖欠租金及腾空厂房，但被告拒绝配合。为保障原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告黄磊明答辩称，被告没有使用过涉案厂房，不同意支付租金。1.当时原告提供的厂房是空地，没有建筑物，因被告黄磊明有意向租厂房，原告称可以把土地出租给被告黄磊明或者是原告建好厂房后再出租给被告黄磊明。因被告黄磊明是从事厂房建筑的，故承接了原告的工程，后来发现涉案厂房土地是原告买下来但没有报建的，被告黄磊明要求重新签订协议，如果出现违建被拆除，要求原告补偿损失，但双方没有协商一致。2.因原告的原因，被告黄磊明搭建好星棚框架后，原告迟迟没有砌砖，一直无法交付给被告黄磊明使用。3.涉案空地前面有一栋楼，首层原告出租给第三方，被告黄磊明承租赁2至3层。因被告黄磊明没有交付租金，原告把水电切断及门锁锁死。4.原告要求被告黄磊明支付租金不合理，当时协商工程款抵租金，但原告至今没有支付工程款，故原告要求被告黄磊明支付租金不成立。5.因被告黄磊明在东凤镇有开设企业，故被告黄磊明以女儿黄馨婷名义开设位于阜沙镇的企业，被告黄馨婷完全不知情。被告黄馨婷答辩称，同意被告黄磊明意见。被告黄馨婷从来没有与原告签订《租赁合同》，不存在拖欠租金、占用费、水电费的事实。被告黄馨婷是一名在校学生，合同签订与合同发生被告黄馨婷一概不知情也没有参与。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：坐落于中山市**********的房屋已办理确权登记，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0191778号，产权人为原告何权锋。2019年6月14日，原告何权锋作为发包人与作为承包人的黄磊明签订一份《施工合同书》，合同约定：发包方将位于中山市*******块面积约长35米、宽18米空地地面建造一座钢结构升棚工程交由承包方施工；发包方提供地面基础与面层混凝土完好设施现场与供电设施；承包方负责按双方议定要求包工包料施工；工程安装日期为从发包人拨付材料预付款且工程具备施工条件之日起历时30天；升棚顶棚面积每平方115元，升棚围边面积每平方75元，合金门窗面积每平方200元，防盗网面积每平方100元，电动门面积每平方120元，电机每台16**元（按一台电机计算）；工程施工期间若发生设计变更或发包人追加工程量，在施工前发包人与承包人就发生原因、追加金额协商一致并以书面形式确认，追加合同价款与工程款同期支付；付款方式：自双方签订合同日支付工程总款20%，设备材料进场日支付工程总款40%，工程竣工验收日支付工程总款20%，保留20%作为工程质保金60天后付清工程余款；发包人工作有：办理三通一平，使施工场地完全具备施工条件，将施工所用水、电从施工场地外接至施工现场半径30米内，并承担承包人发生的全部水电费，确定水准点与座标控制点、以书面形式交给承包人，进行现场交验，办理施工许可证及其他施工所需证件、批件及其他申请批准手续，发包人按合同约定时间按时向承包人拨付足额工程款；承包人工作有：根据合同约定时间完成施工项目，工程质量应当达到协议书约定的质量标准，向发包人提供工程进度计划及相应进度统计报表，做好施工场地地下管线和邻近建筑物、构筑物的保护工作。合同对其他相关事项作了约定，双方还签订一份附表《升棚材料规格及单价》对建筑物使用的材料规格数据作约定，并重复了前述计价标准，注明报价不含税票。同日，原告何权锋作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告黄磊明签订一份《租赁合同》，约定出租方将中山市***********房二至四层建筑面积约250平方米、星棚建筑面积约500平方米出租给承包方，租用期为3年，自2019年8月1日至2022年7月30日；楼房二层至四层建筑面积约250平方米，每月租金10元/平方米，共2500元/月，星棚建筑约500平方米，每月租金12元/平方米，共6000元/月，合计租金8500元/月；乙方于每月5日前主动向甲方缴纳当月租金和上一个月的水电费（如遇节假日则顺延），如超过每月15号不交租金，甲方有权收回乙方所承租的物业，乙方所投入费用不会赔偿，并没收合同信用金；甲方收租金时只有普通收款收据，如需用税票收款时所产生的计税费用由乙方负责；在合同期满后，甲方根据市场租金高低情况而具体再定租金，可优先给乙方；乙方要付给甲方17000元作合同信用金存于甲方（本信用金不计利息），在租用期满后一次性交还给乙方；经双方协商乙方第一次缴交租金时间为2019年8月1日。合同另对其他相关事项作了约定。2019年12月3日、4日、5日、6日、7日、13日、14日，原告何权锋多次向被告黄磊明使用的微信号发送文字信息，催促其缴付合同信用金和租金，期间原告何权锋在2019年12月11日在租赁物现场张贴一份《终止合同公告》并在租赁物门上加锁，并拍照微信发送给被告黄磊明，另外原告何权锋又在自己的电表上张贴自己书写的封条，禁止被告使用。第一次庭审中，原告何权锋确认案涉星铁棚没有办理报建和施工许可手续。被告黄磊明称案涉工程进度延误的原因在于原告与涉案土地地面混凝土施工方发生纠纷，导致该施工方人员到施工现场闹事阻挠施工，原告当时有报警处理，并向法院申请调取相关单位的处理记录。本院向中山市公安局阜沙镇阜城派出所、中山市*********调取相关材料查明，2019年7月25日，部分工人称工头卢潮江拖欠工资，到阜沙镇庆聚东下街1号向原告何权锋讨要工程款，原告何权锋报警，派出所人员到场后建议双方到中山市*********处理此事，中山市*********处理就相关问题提供咨询后填写《法律援助来访咨询登记表》记录上述情况。原告何权锋另举证提供《混凝土地面施工承包合同》、转账记录截图9张、录音3段、视频2段。《混凝土地面施工承包合同》反映，2019年6月2日，原告何权锋作为发包方与作为承包方的卢潮江签订《混凝土地面施工承包合同》，约定由卢潮江承包案涉空地混凝土地面约600平方米的施工，承包工程总价为42000元，并约定签订合同日支付工程总款10%，设备进场施工日支付工程总款50%，全工程施工完工程天内付清剩余工程款。转账记录截图9张原告向昵称“MisterLoTM1/2的微信号转账8次，时间金额分别为2019年6月2日2000元、2019年7月2日9000元、2019年7月4日5000元、2019年7月10日5000元、2019年7月17日5000元、2019年7月18日1000元、2019年7月30日5000元、2019年8月16日2000元，另原告于2019年7月8日通过网银转账向卢潮江账号转账5000元，上述合计共39000元。第1段录音原告称是自己与卢潮江之间2019年8月19日的通话记录，该段对话中卢潮江确认原告已结清工程款；第2段录音原告称是2019年8月21日自己与被告黄磊明的对话，对话反映一名男子向对方（何先生）交付20000元，“何先生询问该名男子称听说有人来向其追索星铁棚的人工款和材料款，该名男子回复称何先生不用管这件事，称自己会处理好安排付款。第3段录音原告称是2019年8月7日自己与被告黄磊明的对话，对话中一男子向对方（何先生）提出自己因车的事情老被人追索，想向何先生借钱50000元周转一两天，或者先结算星棚的工程款，解决这个问题，又提到星棚那里只差窗未安装好，反正都是他自己用，签租赁合同是2019年8月1日，就按8月1日开始计算租金，何先生回答称下午三点钟再回复他。第1段视频共12秒，显示拍摄时间为2019年7月21日，原告称拍摄地点是案涉空地，视频中原告对路边一片已铺设水泥的空地现状进行拍摄。第2段视频共30秒，显示拍摄时间为2019年12月27日，原告称拍摄地点为案涉星棚内部，视频中原告在一星棚厂房内部状况进行拍摄，厂房内放有少量机械，有3名工人正围在厂房内一台机器旁边对一条金属方管进行加工。被告黄磊明质证确认自己有参与的2段录音真实，但称录音中提及的借款不属于工程款，录音不能证明工程已全部完工，其向原告租赁厂房口头上当然说要付租金，但这不代表承认租金的起算时间；原告与卢潮江的施工合同、转账记录与本案无关；2段视频的拍摄地点确实是案涉星棚工程现场，但拍摄当时地面还未全部平整，其确实搬了部分设备去现场，但都是为星棚施工，不是另外接单生产，视频中的施工人员被告黄磊明并不认识。被告黄磊明另举证提供4张《收据》，上述《收据》反映，2019年7月17日原告何权锋向被告黄磊明交付建厂房定金26000元，被告黄磊明亦于2019年7月17日向原告交付租赁物业定金6000元，2019年7月23日原告何权锋又向被告黄磊明交付工程进度款50000元，2019年8月21日原告何权锋再向被告黄磊明交付工程进度款20000元。原告何权锋质证确认上述《收据》的真实性。黄磊明另提供13张各类收据、送货单，以及自己单方制作的《何权锋厂房升棚结算清单》、《办公室装修清单》拟证明案涉工程实际完工时间在2019年8月后。上述收据、送货单大部分没有记载付款人、收货人，记载付款、送货时间在2019年7月4日至2019年10月10日之间，其中1张送货单记载购货单位为“中山四眼”，有2张送货单客户处记载有手机号139*****028。《何权锋厂房升棚结算清单》记载工程总款合计为132834.8元，《办公室装修清单》记载被告黄磊明投入装修、办公家具为54325元。原告质证认为无法确定上述收据、送货单的用途，《何权锋厂房升棚结算清单》、《办公室装修清单》为被告黄磊明单方制作，真实性无法确认。第二次庭审中，被告黄磊明称案涉星棚现时为空置状态，自己在原告领有产权证的房屋二、三楼内的物品则因原告上锁至今未有搬走。原告确认上述情况，但称空置不使用是被告黄磊明自身原因，与原告无关，被告黄磊明自己找人在2019年12月27日把星棚内的设备搬走，原告拍有视频，另外被告存放在二楼办公室的物品还在，从2020年5月份开始另有人租用二楼，原告就将二楼的物品搬到三楼存放。被告黄磊明确认原告所述的搬走设备时间。针对原告要求解除合同的诉讼请求，被告黄磊明表示同意解除合同。又查明中山市市*监督管理局于2019年9月10日在接纳被告黄馨婷申请，登记成立中山市长晟金属结构有限公司，该司登记企业类型为自然人独资有限责任公司，投资人为被告黄馨婷，登记地址为中山市*********。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方对于被告黄磊明曾与原告何权锋签订过《租赁合同》并且交付了定金6000元，将部分物品搬入案涉房屋内的事实并无争议，故本院认定双方确实存在房屋租赁合同关系。就双方争议的一些具体细节以及与案件处理有关的问题，本院逐一分析如下：一、关于原告何权锋将用于建设星铁棚的空地交付给被告黄磊明的实际时间。从原告拍摄的2019年7月21日视频所见，案涉土地当时已全部铺有水泥，结合2019年6月14日签订的《施工合同书》中约定“自双方签订合同日支付工程总款20%，设备材料进场日支付工程总款40%，工程竣工验收日支付工程总款20%，保留20%作为工程质保金60天后付清工程余款。”，以及《收据》所反映原告第一次向被告黄磊明付款（定金26000元）的时间为2019年7月17日，第二次向被告黄磊明付款（进度款50000元）的时间为2019年7月23日，第三次向被告黄磊明付款（进度款20000元）2019年8月21日，可见双方实际开始履行《施工合同书》的具体时间是在2019年7月中下旬，本院认定2019年7月21日视频拍摄当天为施工场地交付时间。双方约定工期为30天，故被告黄磊明按约应当于2019年8月20日完成星铁棚的建设。二、关于被告黄磊明的施工工期是否存在顺延的正当理由。被告黄磊明称原告与地面施工方卢潮江的纠纷致使自己施工受阻延误，但从本院向当地派出所以及中山市*********的调查所见，案涉现场并未发生严重冲突需公安机关作为刑事或治安案件介入处理，事后讨薪人员亦听从当地派出所劝导到中山市*********作法律咨询，无证据表明被告黄磊明施工行为受到阻止，故被告黄磊明应当于2019年8月20日完成工程。三、关于案涉《租赁合同》的合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，本案《租赁合同》涉及的租赁物包括领取了不动产权证的中山市*************平方米建筑以及原告自己承认没有报建手续的星铁棚临时建筑，故案涉《租赁合同》属于部分有效，部分无效。《租赁合同》有效部分建筑应按合同约定租金标准支付租金，《租赁合同》无效部分建筑亦应参照合同约定租金标准支付房屋占用费。上述《租赁合同》无效部分约定自始无效，对于上述《租赁合同》有效部分，原告提出要求解除合同，被告黄磊明亦表示同意解除，该部分应予以解除。四、关于案涉租赁物租金、占用费起算具体时间。从2019年8月7日双方对话录音内容反映，被告黄磊明向原告提出按合同从2019年8月1日起计算租金，现被告黄磊明抗辩理由中主要针对星铁棚厂房交付情况，并未就办公室（已领取产权证房屋的约250平方米）交付提出抗辩，故本院认定案涉办公室交付时间为2019年8月1日，该部分租金应从该时间节点起算。如上第二点所述，被告黄磊明按约应于2019年8月20日完成工程。如果被告黄磊明并未延误，厂房实际于2019年8月20日完工，占用费理应从2019年8月21日起算，如果被告黄磊明确实延误工期，厂房实际迟于2019年8月20日完工，被告黄磊明无正当理由延误工期，显然会造成原告实际收益损失，该部分时间内由被告黄磊明承担占用费亦无不妥。综上，占用费应从2019年8月21日起算。五、关于租金、占用费的截止时间。原告何权锋在2019年12月11日将案涉房屋上锁拍照发送给被告黄磊明，又在电表上张贴自行制作的封条。虽然被告黄磊明未按时支付租金以及占用费的行为有违合同约定，但原告完全可以通过合法途径解决纠纷，原告没有采取私力救济的紧迫性，原告上述行为造成被告黄磊明后续时间无法使用，故本院认定租金、占用费的计算截止时间为2019年12月10日。结合双方约定的面积、租金标准，本院认定被告黄磊明应支付的办公室部分租金为10元/每平方米每月×250平方米×41/3个月≈10833.33元，应支付的星铁棚厂房部分占用费为12元/每平方米每月×500平方米×32/3个月≈18333.33元。六、关于租金、占用费是否可以与工程款进行抵扣。虽然被告黄磊明单方制作的《何权锋厂房升棚结算清单》中所列的工程结算价132834.8元与原告已支付的定金26000元数值比较吻合（双方约定首笔款项支付工程总款的20%，按此推算原工程预算大概为130000元），但双方并未进行结算，被告黄磊明亦未举证曾在本案立案受理前有将该清单交付原告通知进行结算验收，相关工程款具体数额尚不能确定，被告黄磊明要求以工程款直接抵扣租金于法无据，相关工程款被告黄磊明可另案处理。七、关于原告的水电费主张。《施工合同书》中约定发包人（原告）承担承包人（被告黄磊明）施工发生的全部水电费。现原告未举证证明实际使用水电的具体数量以及时间，应承担举证不能的不利法律后果，且原告主张的水电费仅为53.6元，不能排除全部是施工发生的可能，对该诉讼请求本院不予支持。八、关于被告黄馨婷的责任承担。案涉房屋是被告黄磊明向原告租赁，合同相对方为被告黄磊明，被告黄馨婷并未参与《租赁合同》的签订，亦未作出过要共同承担租金的意思表示，原告突破合同相对性要求被告黄馨婷支付租金和占用费于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条、第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告何权锋与被告黄磊明于2019年6月14日签订的《租赁合同》中有关于租赁中山市***********屋建筑面积约250平方米的合同条款；二、被告黄磊明于本判决生效之日立即向原告何权锋支付中山市***********屋租金10833.33元；三、被告黄磊明于本判决生效之日立即向原告何权锋支付星铁棚厂房占用费18333.33元；四、驳回原告何权锋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，由原告何权锋负担405元（已缴交），被告黄磊明负担529元（该款原告已预交，本院不另收退，被告黄磊明于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  廖 雪审判员  廖志湄二〇二〇年六月二日书记员  冯艺柱何盈香