河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终396号上诉人（原审原告）开封市润生物业管理有限公司。住所地：开封市鼓楼区西坡街景都花园**楼西第二间营业房。法定代表人：宋惠红，系该公司经理。委托诉讼代理人：林镇坤，男，汉族，1974年8月19日出生，，该公司法律顾问。特别授权。上诉人（原审被告）赵斌，男，汉族，1984年3月5日出生。委托诉讼代理人:马娟,系赵斌妻子,特别授权。上诉人开封市润生物业管理有限公司因与上诉人赵斌物业服务合同纠纷一案，不服开封市禹王台区人民法院（2019)豫0205民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。开封市润生物业管理有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审法院(2019)豫0205民初2409号民事判决书对于2019年1月至9月物业费的酌定判决,依法改判被上诉人全额缴纳2019年1月至9月物业费1305.5元。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由:一审法院在认定事实部分和法院认为部分,认定“尽管物业服务存在这样那样的问题”,所以在判决时“综合考虑原告提供物业服务质量”,判决按照标准酌减30%交纳物业费。润生物业对于一审法院的“认定”和“判决标准”有异议,不予认同。一、法院认定润生物业服务存在这样那样的问题,是基于赵斌多次到信访部门信访。但是一审法院未查明赵斌信访的基本原因,其实是其对于“河南省物业管理条例”的相关条款的不理解,认为润生物业物业合同到期后,就应该撤离小区,不应拒不撤离、强行滞留非法侵占。事实是在物业合同即将到期,但是因为该小区无业委会,润生物业履行法律规定的交接手续存在现实的障碍,为了维护小区的正常生活秩序,避免小区陷入无人管理的无序状态,润生在业在请示相关部门后，依据“河南省物业管理条例”第五十一条的规定,延续了已经到期的物业服务合同，并且对于上述情况润生物业也在小区内张贴通知,向小区业主进行通告。二、赵斌为了规避交纳2019年的物业费(物业公司一般都是采取先交费后服务的),在2019年度物业费开始收取后,就鼓动一小部分不明真相的业主以物业公司合同到期后,润生物业拒不撤离、强行滞留,非法侵占为由,拒绝交纳2019年度物业费,对于上诉人向其解释的相关政策和规定,不予理睬,不配合物业公司工作人员的日常工作,甚至直接和物业工作人员发生争执和矛盾。此后,以种种借口为由向信访接待部门进行无理上访。三、一审法院在庭审查明事实中,忽略了作为信访部门对被上诉人的信访答复,上面对于赵斌提出的信访经过调查了解情况后给出处理意见:1、小区业主举行全体业主大会，由全体业主决定现物业是否留用。2、针对水质发黄问题，待新物业到位后,检测设备。3、经禹王台区消防支队督察，物业以对消防设置进行整改。4、电梯门禁未经所在楼洞半数以上业主同意,不能启用。5、2019年6月21日前业主选举公告张贴完毕。润生物业认为从办事处调查了解情况后，所做出的处理意见上,对于赵斌所提出的非法滞留、管理混乱、辱骂业主等等情况，未得到调查部门的确定和认可,更不能说明润生物业所提供的物业服务质量存在问题。四、对于润生物业无论从主观角度和还是从客观角度出发,是在为了避免小区陷入无人管理的无序状态,从而继续为小区业主提供的物业服务行为,这种行为越宫京园小区的大部分业主还是给与理解和接受的。作为服务企业的上诉人,在赵斌和部分业主未交纳物业费的情况下,为了保证小区业主的正常生活秩序，润生物业在原有物业服务的基础上,更是加大物业服务的质量和品质。对于应该及时给付的小区生活垃圾清运费用、小区产生的公共照明费用、小区公共设备设施的维修费用、小区内保洁公共秩序维护员物业管理人员的工资费用等必须的日常费用,均是由上诉人自行垫付的,为的就是不影响小区业主的正常生活秩序。综上所述,润生物业认为,一审法院没有综合考评上诉人的物业服务行为,而是片面的理解和适用信访部门的5条答复意见,就认定上诉人的物业服务质量存在瑕疵和问题,是不符合实际情况的。故请求二审法院在查明事实的基础上,依法撤销一审法院对于2019年1月至9月物业费的酌定判决,全额支持润生物业2019年1月至9月物业费的诉讼请求。赵斌上诉请求：一、一审判决认定如下事实:1.润生物业在《前期管理物业服务合同》履行完毕后与原业主委员会签订了标明有“本合同期满不再续聘”,期限为一年的《物业管理服务合同》;2.2018年11月原小区业主委员会被所在办事处解散,由中州社区代管;3.润生物业在小区实施物业管理服务中服务严重缺位,服务质量低下,服务态度恶劣，小区治安环境差等,多次遭到小区业主反映;4.被上诉人没有经过全体业主大会的投票表决,又没有授权社区与其签订合同的情况下,强行滞留小区,实施“强买强卖”、“强迫交易”的行为,强行收取没有法律依据的物业费,遭到全体业主的抵制,业主被迫多次去省、市、区信访部门信访,信访的结果,上级领导非常重视，指令办事处社区立即处理润生物业的非法强行滞留的问题，并在小区业主的强烈要求下,社区组织召开业主大会投票,投票结果予以公示,以绝大多数业主要求被上诉人撤离。以上判决书认定的事实清楚，上诉人予以认可。二.一审判决使用法律不当,判决结果错误。1.一审判决认为“原告润生物业与越宫京园小区业委会签订《物业管理服务合同》约定服务期为1年,并约定到期不再续聘,在双方合同到期后未续聘的情况下，原告应该撤出越宫京园小区。越宫京园小区业委会解散后由社区代管,在无业委会的情况下,履行法律规定的交接手续存在现实障碍。原告在合同约定的服务期限届满后仍继续为被告所在小区提供物业服务,尽管物业服务存在诸多问题，但在无其他组织或物业服务企业接管之前,原告未主动撤出越宫京园小区客观上避免了该小区陷入无人管理的无序状态,包括被告在内的小区业主是收益人,且中州社区也认可至2019年9月止原告实际上提供了物业服务”。一审判决认定的理由没有事实依据。没有任何有效证据证明中州社区代表全体业主认可了润生物业强迫服务的行为,赵斌提交的2019年10月22日《中州社区证明》,否决了被上诉人提交的中州社区的证明。对于造成越宫京园小区业主多次报警,多次上访混乱局面的被上诉人的种种行为,中州社区是明知的,不可能认可润生物业的强行服务的非法行为。一审的判决明知润生物业没有与越宫京园签订《物业管理服务合同》,在没有法律依据的前提下,支持了润生物业的请求,有悖于以法律为准绳的司法原则。根据我国“合同法”的相关规定,合同成立的前提,是合同双方真实意思的表示。赵斌与润生物业在2018年签订的《物业管理服务合同》明确表示“本合同期满不再续聘”,这就是全体业主真实意思的表示,润生物业是认可的,明知的。那么合同到期后,无论出现什么情况,润生物业都不应该滞留小区不走。润生物业在合同期满前三个月,应该依照《物业管理服务合同》的约定和相关物业法规的规定,向中州社区做出书面撤离的请求,社区在征得全体业主同意后双方逐步进入交接的程序。但是润生物业却丝毫没有做出任何撤离小区的意思表示。为了达到强行滞留小区,强行收费的目的,采取赖着不走“强买强卖”、“强迫交易”的行为，逼迫全体业主同意润生物业的无理要求。2.一审判决的17年18年物业费属于物业私自涨价,没有征求业主意见,强制私自按照涨价后的物业费收费,属于强买强卖,没有合法依据，一审判决的业主房屋裂缝问题没有采纳,在这里我要求中级人民法院重审此事,维护我们业主的合法权益,要求物业赔偿业主裂缝修补费用2.一审判决错误,会导致赵斌的合法权益受到侵害。业主缴纳物业费应该享受的是优质的物业服务,润生物业从进入越宫京园小区服务以来,其恶劣的服务态度和低下的服务质量,遭到小区业主的多次的投诉和上访,给社会带来不安定的因素。一审做出的赵斌向润生物业缴纳70%的物业费的判决有悖于事实和法律,小区绝大多数业主和赵斌一样,一直在与润生物业的不法行为抗争。一审判决生效会导致向润生物业发出错误的信号:强行滞留小区有理,强加于业主的劣质服务法院可以支持。综上,上诉人认为，一审判决适用法律不当,判决结果错误,赵斌恳请上级人民法院撤销一审判决,重新判决驳回被上诉人的诉讼请求,以维护包括赵斌在内的小区全体业主的合法权益。赵斌答辩称：三四年单元门及对讲机是坏的，在小区没有享受过任何服务，属于霸王条款，绿地已经被小区物业的熟人占用，树木几乎枯萎，没有生机的气息。在润生物业的管理下，小区越来越差。19号楼下水管道堵了好几次，每次叫物业物业都不管，所以我们都是几户各出几十元找专业人员来修。开封市润生物业管理服务有限公司答辩称：同上诉意见一致。开封市润生物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告立即交付各项费用总计7,414.70元（2017年1月至2019年9月物业费4,714.70元，滞纳金3,000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：赵斌系越宫京园小区19号楼2单元501号（赵斌住房系高层）的业主，房屋建筑面积90.66平方米。2016年9月21日，开封市越中房地产有限公司（甲方）与润生物业（乙方）签订《越宫京园前期物业服务合同》，合同约定了双方的权利义务、物业管理公共服务质量及服务费用（多层电梯和高层住宅业主按建筑面积每月每平方米1.60元），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按每日未交数额的千分之三向其收取滞纳金。委托管理期限为2年,自2017年1月1日起至2018年12月30日止。如该小区在本合同的委托管理期限内未成立业委会，则本合同自然延续，直至业委会依法成立，由业委会决定是否继续委托乙方实施管理，与乙方签订《物业服务合同》。2017年12月27日，越宫京园业小区委会与润生物业签订了《开封市五福路越宫京园小区物业管理合同》，委托管理期限为1年，自2017年12月29日起至2018年12月28日止，合同约定了双方的权利义务、物业管理公共服务质量及服务费用（小高层带电梯按建筑面积每月每平方米1.60元）；本物业管理公共服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为11月25日至2月25日；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；第三十六条约定“本合同期满不再续聘”。2018年11月左右，办事处宣布解散越宫京园小区业委会，中州社区成立后，越宫京园小区由中州社区代管。2019年6月14日，办事处作出《信访事项处理意见书》，针对赵斌小区业主代表反映的越宫京园小区物业管理合同到期后，物业公司非法滞留小区，且物业管理混乱，二次加压水质无法正常食用，消防设施不完善，物业公司非法加装电梯门禁系统等问题，要求责任部门督促物业公司撤离，协助小区成立业委会，并整改消防设施、二次加压、治安等问题。调查情况如下：润生物业与越宫京园第一届业委会签订的合同到2018年12月底到期，但由于业委会解散，物业公司一直滞留在该小区，且物业管理混乱，物业公司辱骂业主等问题的确存在，强烈要求更换物业公司。办事处和社区同志多次与业主代表见面了解情况，经过办事处、社区和业主代表商议，处理意见如下：1.小区业主举行全体业主大会，由全体业主决定现物业公司是否留用，根据《物业管理条例》规定，业主及房屋面积均过半，选举结果有效。2.针对水质发黄问题，待新物业公司到位后，检测设备。3.经禹王台区消防支队督查，物业已对消防设置进行整改。4.电梯门禁系统未经所在楼栋半数以上业主同意，不能启用。5.2019年6月21日前，业主大会选举公告张贴完毕。在中州社区组织下，经过全体业主投票、公示，2019年9月29日，中州社区公告告知越宫京园全体业主，根据投票结果和走访调查结果，润生物业已不适合在越宫京园小区继续管理服务，经办事处第一次物业管理联席会议决定，自2019年9月28日至2019年12月28日止，该期间为新、老物业公司交接过渡期。润生物业于2019年12月28日前退出该小区。一审法院认为，根据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案，开封市越中房地产有限公司与原告签订的《越宫京园前期物业服务合同》及越宫京园小区业委会与原告签订的《开封市五福路越宫京园小区物业管理合同》对业主有约束力，赵斌应该按照合同的约定交纳物业费。对于赵斌辩称房屋裂缝问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”之规定，赵斌要求润生物业修复，没有法律依据。赵斌辩称其向开发商反馈，开发商称已将赔偿裂缝的钱转交给润生物业委托润生物业处理此事及辩称其遭保安殴打，但均未提交证据证实，故不予采信。被告以房屋质量存在问题及遭保安殴打为由拒交物业费，一审法院不予支持。润生物业要求赵斌交纳2017年1月至2019年9月的物业费4,714.70元。根据合同约定，2017年1月至2018年12月物业费，高层带电梯每月每平方米1.60元，即为3,481.34元（90.66㎡×1.60元/㎡×24个月）；润生物业要求赵斌缴纳2019年1月至2019年9月物业费,因润生物业与越宫京园小区业委会签订的《物业管理合同》约定服务期为1年，并明确约定到期不再续聘，在双方合同到期后未续签的情况下，润生物业应该撤出越宫京园小区。越宫京园小区业委会解散后由社区代管，未成立新的业委会，润生物业在越宫京园小区无新的物业服务企业接管，也无业委会的情况下，履行法律规定的交接手续存在现实障碍。润生物业在合同约定的服务期限届满后仍继续为赵斌所在小区提供物业服务，尽管物业服务存在诸多问题，但在无其他组织或物业服务企业接管之前，润生物业未撤出越宫京园小区客观上避免了该小区陷入无人管理的无序状态，包含赵斌在内的小区业主是受益人,且中州社区也认可至2019年9月止润生物业实际提供了物业服务。参照《河南省物业管理条例》第五十一条规定的精神，综合考虑润生物业提供物业服务质量，一审法院按高层带电梯每月每平方米1.6元酌减30%，即913.85元（90.66平方米×1.60元×9个月×70%）。2017年1月至2019年9月的物业费共计4,395.19元，超出部分，本院不予支持。润生物业主张滞纳金3,000元过高，一审法院酌定支持400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本判决生效后五日内，被告赵斌向原告开封市润生物业管理有限公司交纳自2017年1月至2019年9月物业费4,395.19元、滞纳金400元，共计4,795.19元。二、驳回开封市润生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由开封市润生物业管理有限公司负担9元，赵斌负担16元。二审期间，双方均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，关于赵斌提出其不应支付润生物业物业服务费的上诉意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，润生物业和案涉小区开发商开封市越中房地产有限公司于2016年9月21日签订的《越宫京园前期物业服务合同》、润生物业和案涉小区开封市越宫京园业主委员会于2017年12月27日签订的《开封市五福路越宫京园小区物业管理合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对润生物业和案涉小区全体业主均具有法律约束力。《越宫京园前期物业服务合同》第二十七条，双方约定委托管理期限为2017年1月1日起至2018年12月30日止，《开封市五福路越宫京园小区物业管理合同》第十四条，双方约定委托管理期限为2017年12月29日起至2018年12月28日止；在案涉小区业委会被撤销，案涉物业管理合同到期后，润生物业继续为赵斌所在的小区提供物业服务属于物业服务实际继续履行的情形，同时，赵斌亦实际接受到了润生物业的服务，双方形成了事实上的物业服务法律关系。根据《河南省物业管理条例实施细则》第三十六条第一款规定，物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。双方签订的合同有明确规定且合同合法有效，赵斌虽提出案涉小区存在物业服务不到位的情形，但润生物业无重大服务过错，不能作为赵斌拒交物业费的理由，故赵斌该部分主张不能成立，本院不予支持。关于赵斌主张润生物业擅自提高物业服务费收费标准，但未提交证据支持其主张，根据《越宫京园前期物业服务合同》第十九条第一款和《开封市五福路越宫京园小区物业管理合同》第十八条第二款约定，案涉小区物业服务费收费标准并未提高，故赵斌该部分主张不能成立，本院不予支持。关于赵斌提出润生物业应当赔偿业主房屋裂缝修补费用的上诉意见，赵斌未举证证明其房屋裂缝的原因，不能确定其房屋裂缝属于小区共用部位，现有证据不能证明该房屋裂缝系润生物业未履行管理义务造成，故赵斌应对其所主张的事实承担举证不利的后果，原审法院以赵斌未提交证据证实为由，不予采信其主张，并无不当，本院予以确认。关于润盛物业提出赵斌应该全额支付上诉人2019年1月至9月物业费的上诉意见，根据赵斌一审时提供的证据，润盛物业服务存在瑕疵，一审法院综合考虑润生物业提供的物业服务质量，对赵斌2019年1月至2019年9月的物业管理费酌减30%，并无不当，本院予以支持。综上，赵斌、开封市润生物业管理有限公司的上诉意见均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用100元，由赵斌负担50元、开封市润生物业管理有限公司负担50元。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年六月三十日书记员  楚雯雯