北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初899号原告：刘世乾，男，1980年8月21日出生，汉族，无业，住北京市东城区，公民身份号码：×××。被告：林畅，女，1984年6月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郭景强，北京杜克律师事务所律师。原告刘世乾诉被告林畅合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘世乾、被告林畅及其委托诉讼代理人郭景强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘世乾向本院提起诉讼请求：1、解除刘世乾与林畅于2014年4月13日签署的《转让协议》；2、林畅向刘世乾归还所支付的转让对价计160万元及押金225083元；3、林畅向刘世乾支付违约金30万元；4、林畅赔偿刘世乾因《转让协议》解除所受装修损失12600元；5、林畅承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年4月13日，刘世乾与林畅签署了《转让协议》，约定林畅向刘世乾转让其正“处于正常经营状态”的、位于北京市朝阳区花家地北里**楼北京国际画材中心（以下简称**楼）一层的咖啡馆，且林畅在协议中承诺，已将咖啡馆经营情况及承租房屋情况向刘世乾做无保留的告知。《转让协议》签署后，刘世乾依约向林畅支付了转让对价及林畅已向出租方支付的押金225083元。但在接手咖啡馆后，刘世乾发现林畅在咖啡馆经营期间根本没有办理相关环评手续及取得餐饮运营许可，而在刘世乾自行办理上述经营许可期间，却发现林畅咖啡馆所使用的经营场所中部分属于违章建筑，根本无法办理环评及任何运营许可，但以上重要情况，林畅在与刘世乾签署《转让协议》时却从未向刘世乾告知。目前因为林畅的隐瞒行为及咖啡馆存在的天然瑕疵，刘世乾根本无法实现自身签署《转让协议》的合同目的（即开办咖啡馆），为此，刘世乾曾多次与林畅进行沟通，但林畅一直未能给出有效的处理方案。刘世乾认为，林畅的行为已构成对《转让协议》项下约定的严重违反，且其行为已导致双方的合同目的无法实现，依照《合同法》，刘世乾有权解除《转让协议》并要求林畅赔偿刘世乾所受损失。被告林畅答辩称，第一、转让协议约定的是林畅将涉案咖啡店相应的承租权以及店内装修设备设施等转让给刘世乾。转让协议属于一次性履行完毕的合同。林畅已经履行完成了合同的义务。不存在解除的情形。第二、转让协议约定记载涉案咖啡店的情况为林畅办理了个体营业执照，并没有记载林畅办理了餐饮许可证。转让协议第三条记载，刘世乾知晓林畅提供的情况。林畅没有隐瞒没有办理餐饮许可证的情况。第三、涉案咖啡店不存在违章建筑。刘世乾在规划委员会朝阳分局的信访回复中涉案咖啡店所在的画材国际中心主体大楼而是指的主体大楼之外的周边。涉案咖啡店的位置是位于画材中心主体化中心大楼主体的东南侧。并不在信访回复中所指的未经规划的位置。没有办理营业执照，餐饮许可证不可归责于林畅。而林畅为了配合刘世乾办理营业执照，也注销了其办理的营业执照。林畅能办理营业执照，说明涉案咖啡店是可以办，林畅与刘世乾在朝阳法院曾就转让协议的履行有过诉讼，双方达成调解书。调解书明确约定双方就合同债务，无其他争议。刘世乾的起诉违反了一事不再审。涉案咖啡店不能经营的原因是因为其拖欠物业租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院对事实认定如下：林畅于2013年11月19日取得个体工商户营业执照，商号为北京五彩斑马餐饮管理中心，经营范围为餐饮管理，住所地为北京市朝阳区花家地北里**楼**A-3。该营业执照于2014年9月12日注销。2014年4月13日，林畅（甲方、转让方）与刘世乾（乙方、受让方）签订《转让协议》，约定：2013年甲方承租了14号楼一层进行咖啡厅经营，并签定了《房屋租赁协议》；租期5年，自2013年9月1日起租，至2018年8月31日止。目前该租赁合同正常履约，甲方咖啡厅及其承租房屋正处于正常经营状态，现甲方欲将该房屋的承租权利、设备设施整体转让给乙方继续经营，甲乙双方协商一致，现就甲、乙双方整体转让的相关事宜约定如下：一、转让范围和转让费用。1、甲方目前正常经营咖啡馆业务的商号为“ZOOCOFFEE”，地址为**楼**，目前由甲方注册了个体经营执照，个体经营者为：林畅。2、甲方承诺已经将咖啡馆经营情况、承租房屋装修和设备情况、房屋租赁合同的承租方的权利义务状况已向乙方无保留的告知，并愿意将甲方所拥有的承租权利及承租房屋内的所有设备、设施、餐饮用具及家具等权利全部装让给乙方。3、乙方承诺已经知晓甲方提供的状况，愿意接受甲方经营咖啡馆的整体转让。4、乙方已知晓甲方同房东签订的房屋租赁合同的权利和义务，甲方应保证乙方与现房东按照不差于目前租赁合同的条件同房东重新签订租赁协议，否则甲方将在原合同期内，按照差额补偿乙方。租赁协议签订后，租赁合同的承租方由甲方变更成乙方，由乙方全权履行租赁合同。5、转让后承租房屋现有的装修、设备、装饰全部归乙方所有；营业设备餐饮用具家具等甲乙双方在签订合同时应登记造册，甲方按登记造册的内容向乙方移交。乙方接手后，有权根据经营需要，经房东同意后在保证房屋安全使用的情况下进行部分重装修。6、甲方应配合乙方完成工商变更手续。7、经甲乙双方协商确认：（1）咖啡店产整体转让价格为170万元。（2）转让前的债权、债务和责任均由甲方承担，转让后（转让基准日）的权利、义务和责任均由乙方享有和承担。(3)双方结算租金截止2014年5月31日，甲方已向房东交付当期租金和物业费，交付的押金225083元。二、房屋设备交接和费用结算。1、甲乙双方定于2014年4月30日，进行承租房屋的设备的移交，甲方签订本合同时应对移交设备清点并进行登记造册，交接以该造册清单为准，房屋添附及装修以现状为准。2、甲方已经向房东支付了截止2014年5月31日的租金、押金及物业费342123元；乙方接手后须承担相应的房租、押金和物业费，并向甲方返还。3、甲方应将员工工资等费用结清至交接日。4、乙方与房东重新签订房屋租赁协议后，甲方对房屋不再享有承租者的权利和义务。三、关于工商变更和债权债务。1、甲方负责向乙方提供其所持有的所有需要完成法人注册、变更的全部手续，并配合完成上述变更工作。办理工商变更产生的费用各自承担。2、甲方须积极清理乙方受让咖啡馆经营期间的债权、债务，并将债权债务情况告知乙方，在房屋交接之前（即2014年4月30日前）产生的债权债务归甲方承担，交接之后产生的债权债务归乙方承担。四、款项的支付。综上乙方应向甲方支付转让费170万元及押金、租金及物业费342123元。1、本协议签订之日，乙方向甲方支付定金10万元并于2014年4月15日前缴付50万元整（以乙方打款凭证为准），若未能按时付款，乙方应按每日1000元的标准向甲方支付滞纳金。2、双方与房东签订正式合同后，乙方向甲方支付房屋租金余款、已付物业费余款及租房押金。3、双方办理咖啡店整体交接，甲方与员工做完结算后，乙方向甲方支付转让金100万元；4、房屋交接两个月后，乙方向甲方支付剩余尾款10万元。乙方开业手续办理结束后，15天内将不再使用“ZOOcoffee”商标及一切VI用品。否则因此产生的一切法律后果均由乙方承担。五、违约责任。1、如因甲方单方原因不能按时交付房屋，甲方应按每日1000元的标准向乙方支付违约金。2、如因乙方的原因不能按时支付相应的转让款项，乙方应按每日1000元的标准向甲方支付滞纳金。3、除由于不可抗力外，如果双方未能完成本合同，由过错方向守约方支付30万元违约金。六、本协议自甲乙双方签字之日成立，自乙方向甲方支付首付款转让金后生效。协议签订后，刘世乾向林畅支付了转让费160万元。2014年4月30日，双方就所涉咖啡厅的房屋及设施设备进行了交接。关于交接的内容，林畅称系房屋及及其装修及林畅与北京祝淘易贸易有限责任公司签订的《商业特许经营合同》中附件一、二中的全部物品。刘世乾称双方交接没有形成物品清单，林畅则称，双方办理交接过程中，该咖啡馆一天也未停业。刘世乾称因为没有交租金，咖啡馆中的物品都被出租方拉走了。依据前述《商业特许经营合同》约定，装修费用为1073000元，室内备品（家具、景观）20万元，厨房设备及其他用品38万元。2014年5月31日，刘世乾向林畅支付了押金225083元、租金和物业费117040元。2014年11月，林畅将刘世乾起诉至北京市朝阳区人民法院，要求判决：刘世乾支付拖欠的合同尾款，刘世乾按照合同约定不再使用爱无声之亲子鹿作品、爱上条纹恋上ZOOCOFFEE作品。该院于2015年1月5日做出（2014）朝民初字第45755号民事调解书，载明：经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、自该调解书生效之日起，刘世乾不在14号楼一层这里那里咖啡馆使用爱无声之亲子鹿作品、爱上条纹恋上ZOOCOFFEE作品；二、双方别无争议。本案审理中，刘世乾及林畅均认可剩余转让费10万元已经免除。2015年6月20日，北京市规划委员会朝阳分局出具《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》，其上载明：日前，您向我局信访，反应14号楼存在违章建筑，要求查处。现将调查情况回复如下：经核实，该项目的首层西南侧、原四层屋顶上及主体西北侧存在新增房屋，系承租单位在租赁该楼后所建，未向规划行政主管部门申报相关手续。另，14号楼周边的东侧、北侧和西侧的一层现状商铺，我局未查到其规划审批记载。根据北京市人民政府《北京市禁止违法建设若干规定》，属城市管理综合行政执法机关查处职责范围，建议向区城管部门反映。林畅于2015年10月14日收到本案起诉书。审理中，本院对所涉咖啡店进行了现场勘验，该咖啡店位于北京国际画材中心东南侧。刘世乾主张其接手后，对咖啡店进行了装修，花费了装修费，提交了《加工制作协议书》、收据及周容证人证言。《加工制作协议书》为周容与亚联华宇（北京）国际文化传媒有限公司（以下简称亚联公司）于2014年5月11日签署，内容为委托亚联公司为这里那里咖啡美院店制作门头，并于2014年5月18日前安装完毕，造价12600元。收据为亚联公司出具，金额为12600元。周容出庭作证称：刘世乾接手后，于2014年5月开始办理营业执照，但因为房屋包含有违章部分，无法通过环评，此后的手续均无法进行。刘世乾与林畅签订转让合同后，按物业的要求以左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司(以下简称左右时光公司)的名义与物业签订了合同，物业于2015年7月8日收回了房屋。林畅主张其2013年10月1日至2014年4月30日经营了所涉咖啡店，其经营期间未取得餐饮许可证；其找餐饮许可证代办公司来看了现场，尚未向主管机关提交任何材料，之后就将店转让给了刘世乾。刘世乾主张其自2014年5月中下旬开始办理营业执照和餐饮许可证，2014年9月24日，北京市工商行政管理局海淀分局向刘世乾出具了《企业名称预先核准通知书》，2015年2月，朝阳区环评局明确告知所涉房屋大部分属于违建，无法办理相关证照。林畅主张因刘世乾拖欠租金及物业费，于2015年7月16日被房屋出租方解除租赁合同及要求腾退房屋，双方租赁合同已解除。2017年6月5日，北京市规划委员会朝阳分局向刘世乾出具《登记回执》，记载：“我们于2017年6月5日收到您提出要求获取北京国际画材中心建设工程规划许可证附件附图，具体文职见附图的申请。”2017年6月21日，北京市规划委员会朝阳分局作出《信息公开申请答复告知书》，记载：“答复如下：您申请的信息不存在，理由：未制作，建设单位未申报。”2017年7月27日，北京市规划和国土资源管理委员会向林畅出具《登记回执》，记载：“我们收到您提出要求获取北京国际画材中心的建设工程规划许可证附图附件（具体位置见附图）的申请。”2017年8月14日，林畅取得相应的图纸，图纸形成于1995年9月5日。2018年1月11日，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局出具京朝城管行政访【2018】0002号《告知书》，记载：“刘世乾，您反省的问题转望京城管执法队依法调查。”2018年2月27日，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局向刘世乾出具京朝城管行政访【2018】002号《行政处理意见书》，记载：“经查，您反映朝阳区花家地北里14号楼北京国际画材中心违法建设的问题，属地城管执法队已经对该处建筑的合法性进行立案调查。”依据《北京市餐饮服务许可管理办法》规定：“餐饮服务提供者应当取得餐饮服务许可证后，方可从事餐饮服务经营活动。”该文件的附件为餐饮服务许可申请材料清单，其中注明包括饮品店在内的许可事项新办时需要提供餐饮服务场所合法使用的有关证明。庭审中，林畅提交了涉案咖啡馆所在大楼的产权证，房屋所有权人为北京首都开发控股（集团）有限公司，建筑面积为3245．27㎡，坐落：北京市朝阳区花家地北里14号楼，总层数4层，登记日期为2013年3月14日。2014年4月，刘世乾以左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司的名义与北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）的名义签订了一份《租赁合同》，租赁北京市朝阳区花家地北里14号楼一层102段经营场地作为ZOOCOFFEE品牌使用，租期自2013年9月1日至2018年8月31日。该合同附件为一份平面图，显示在主体的东侧、北侧、西侧存在建筑。2015年6月26日，北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）将左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除租赁合同并支付租金等费用，该案目前尚未有最终结果。庭审中，林畅提交了注册在北京市朝阳区花家地北里14号楼34-1内一层A4号一家餐饮公司的营业执照及餐饮服务许可证，及注册在北京市朝阳区花家地北里14号楼一层104号一家公司的营业执照，以证明可以办理营业执照及餐饮服务许可证。庭审中，刘世乾提交了一份(2018)京03民终6521号民事判决书，证明北京市朝阳区花家地北里14号楼存在违建导致很多商户无法办理营业执照。以上事实有合同、银行流水、图纸等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，刘世乾与林畅签订的《转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当严格遵守各自的义务。现刘世乾主张解除合同，理由为转让协议约定的咖啡馆经营地址为违章建筑，所以无法办理经营咖啡馆所必须的营业执照及参见服务许可证，本院认为，通过综合比较北京市规划和国土资源管理委员会出具的图纸、北京市朝阳区花家地北里14号楼所有权证据附的图纸、刘世乾以左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司与北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）签订的《租赁合同》所附图纸及2015年6月20日北京市规划委员会朝阳分局出具的规（朝）来访[2015]10号《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》的记载及本院实地勘察的情况，涉案咖啡馆在北京市朝阳区花家地北里14号楼主体的东南侧，并不属于违法建筑，（朝）来访[2015]10号《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》记载的“北京国际画材中心周边的东侧、北侧和西侧的一层现状商铺”应当为左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司与北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）签订的《租赁合同》所附图纸中14号楼主体外的东侧、北侧和西侧的一层商铺，故本院对刘世乾要求解除《转让协议》的诉讼请求不予支持。刘世乾的其他诉讼请求系基于解除《转让协议》，故本院亦不予支持。本院对林畅的抗辩意见中的合理部分予以采信，不合理部分不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回刘世乾的全部诉讼请求。案件受理费23902元，由刘世乾负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费（适用普通程序收费标准），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高增播人民陪审员  郑东涛人民陪审员  刘长生二〇二〇年六月二十八日书 记 员  卢芸熠