山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初1516号原告：金乡县鸿瑞物业服务有限公司，住所地金乡县魁星路南段路西，统一社会信用代码91370828095101831F。法定代表人：杨昆鹏，总经理。委托诉讼代理人：赵茂盛，男，1990年11月12日出生，汉族，金乡县鸿瑞物业服务有限公司职工，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：张洪才，金乡德众法律服务所法律工作者。被告：金乡县金乡街道简约美发店，住所地金乡县中心街翠湖龙庭小区**楼**门市，统一社会信用代码92370828MA3K3DBK6X。经营者：徐兴业，男，1987年6月12日出生，满族，居民，住辽宁省宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：周根安，山东郭鲁涛律师事务所律师。原告金乡县鸿瑞物业服务有限公司与被告金乡县金乡街道简约美发店物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金乡县鸿瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵茂盛、被告金乡县金乡街道简约美发店的经营者徐兴业及其委托诉讼代理人周根安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金乡县鸿瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告交纳物业费4074元、违约金977元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告金乡县鸿瑞物业服务有限公司系为金乡县翠湖龙庭小区提供物业服务的管理公司，被告为金乡县翠湖龙庭小区沿街门市房实际使用人。被告应于每年5月份交纳物业服务费，现被告已拖欠原告2017年5月份至2020年5月份物业费4074元，逾期未交的还应当支付违约金。原告曾多次向被告催要，被告无理拒不交纳。为此，现向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。金乡县金乡街道简约美发店辩称，1、请求法院驳回原告的全部诉讼请求；2、原、被告之间不存在物业服务合同关系，据被告向房屋的业主询问，被告经营使用的房屋从开发商交付之日起至今，原告从来没有为被告提供过物业服务，也从来没有向被告主张过物业费。被告实际使用的房屋与原告负责物业服务的翠湖龙庭小区住宅物业，在物业管理经营上是事实上的两个不同的物业区域，原告只对翠湖龙庭的住宅物业提供了物业服务，从来没有为被告使用的商业用房（门面房）提供过任何物业服务。也正是因为没有提供过物业服务，原告从来没有向被告以及被告的房东要求支付过物业费。3、原告在诉状中要求支付的物业费数额是违反法律规定的违规收费，依照法律规定，假设存在物业服务关系，被告依法有权拒绝给付。本院经审理认定事实如下：2016年5月7日，甲方金乡县金乡街道金山社区居民委员会与乙方金乡县鸿瑞物业服务有限公司签订《物业服务合同》，双方约定“根据有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方代行业主委员会职责聘请乙方对金乡县翠湖龙庭小区、商业步行街实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。第一条物业管理内容1、物业基本情况（1）物业类型：多层、高层住宅、商业门市和步行街及附属停车区。（2）坐落位置：济宁市金乡县奎星路南段西侧。2、委托管理事项（4）垃圾的收集、清运；（5）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；（6）物业及物业管理档案、资料；（7）公共设施、部位的维护；（8）绿化的养护等……第三条物业管理服务费用1、本物业的管理服务费按下列第1项执行：（1）按济价房字[2014]74号文件的三星级服务标准及收费依据向业主（住用户）收取，即多层住宅每月每平方米0.35元；小高层住宅每月每平方米1元，商业门市每月每平方米0.7元，提前一个年度向全体业主预收。第四条物业管理期限委托管理期限为5年，自2016年5月1日起到2021年4月30日止。第五条违约责任经书面催交物业费逾期未交纳的业主。每日按物业费总额的千分之三缴纳违约金。”位于金乡县门市房的所有人为案外人肖勇，房屋面积为161.71平方米。2013年至今，肖勇将上述房屋租赁给徐兴业经营金乡县金乡街道简约美发店使用。徐兴业自述2013年以来自己并未交纳过物业费，根据其与肖勇签订的房屋租赁合同，物业费应由自己负担。2017年度至2020年度（计算至2020年5月7日），上述房屋应交纳的物业费为4075.09元（161.71平方米×0.7元/平方米×12月×3年）。本院认为，金乡县鸿瑞物业服务有限公司与代表小区业主的金乡县金乡街道金山社区居民委员会签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，该合同对金乡县鸿瑞物业服务有限公司及金乡县翠湖龙庭小区、商业步行街的全体业主具有约束力，各方均应当按照合同约定的内容履行义务。金乡县金乡街道金山社区居民委员会将翠湖龙庭小区的物业服务委托给金乡县鸿瑞物业服务有限公司，金乡县鸿瑞物业服务有限公司提供相应的物业服务，业主已接受其服务，依法依约应履行交纳物业费的义务。物业服务具有长期性、连续性的特点，涉及面广人多，随着社会的不断发展，需要不断的完善各种服务设施，提高服务水平，业主与物业公司在履行合同过程中应按照合同约定行使权利，履行义务，对于履行合同的过程中出现的问题，双方应当及时沟通、积极配合、互相支持，在互相理解、互相尊重的基础上，妥善处理解决纠纷。个别业主不交或者拒交物业服务费，不仅损害物业服务提供者的合法权益，影响了正常的管理、服务，而且还影响了小区内按时缴纳物业费的其他业主所应享有的更好的物业服务，其行为违反了合同约定，亦不能得到法律的保护。如果个别业主认为物业公司的服务存在不当行为，违反了合同约定或者法律规定，损害了自己的权益，可依法依约采取合法的方式主张权利，维护自身的合法权益。金乡县金乡街道简约美发店未交纳2017年5月至2020年5月应交纳的物业费4075.09元，事实清楚，金乡县鸿瑞物业服务有限公司要求金乡县金乡街道简约美发店支付欠交的物业费，理由正当，合法有据，本院予以支持。由于金乡县鸿瑞物业服务有限公司并未提交相应证据证明其完全履行了合同约定的义务，加之本案房屋系临街的门市房这一特殊性，金乡县鸿瑞物业服务有限公司应相应减少收取的物业费，本院酌情认定金乡县金乡街道简约美发店应按照70%的比例支付拖欠的物业费2852.56元（4075.09元×70%）。对于金乡县鸿瑞物业服务有限公司要求支付违约金的诉求，本院不予支持。金乡县金乡街道简约美发店关于未享受相关物业服务不同意交纳物业费的辩解，理由不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告金乡县金乡街道简约美发店于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县鸿瑞物业服务有限公司2017年度至2020年度的物业服务费2852.56元；二、驳回原告金乡县鸿瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告金乡县金乡街道简约美发店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王红旭二〇二〇年六月二十九日法官助理韩莹书记员雷丹晨附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。