广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1010号 原告：郭经瑞，男，1985年5月28日出生，汉族，住黑龙江省呼玛县。 委托诉讼代理人：姜敏，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 被告：广西传胜投资有限公司，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村那桂坡**，统一社会信用代码91450109MA5N25FE1F(2-1)。 法定代表人：刘武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：巨晶莹，女，1983年10月24日出生，汉族，住南宁市青秀区，系该公司职员。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年4月20日 开庭日期：2020年5月17日 原告诉讼请求：一、确认原、被告于2018年10月11日签订的《合作建房合同》（合同编号000174号）无效；二、判令被告向原告返还购房款91128元；三、判令被告向原告支付资金占用期间利息5875元（利息计算方式：自2018年10月12日起，以91128元为基数，按照中国人民同期贷款基准利率计算至2019年8月19日为3435元；自2019年8月20日起，以91128元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算暂计至2020年4月8日为2440元，实际要求计算至清偿之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年10月11日，原告听信被告方销售人员介绍，位于南宁市邕宁区步云路的“传胜•福域”是和政府合作开发的项目，并且证照齐全，能够按期交房，双方签署了《合作建房合同》（合同编号000174),原告购买被告开发的位于南宁市邕宁区步云路的“传胜•福域”第7栋三层117号房，该房屋单价为3187.2元/平方米，建筑面积71.48平方米，总价227821元。原告在合同签订当日按约定交纳首期款91128元（即房屋总价款的40%),被告应在2021年3月31日前将房屋交付原告使用，使用年限50年，合同还对其他作了约定。2019年6月10日广西南宁市邕宁区人民政府门户网站上午10:08发出要闻内容：邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批），其中列有被告的“传胜•福域”项目属于“未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌存在违法建设、销售的项目。原、被告虽签订的合同名为“合作建房”，但原告并不具备合作建房法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征，而是原告向被告支付固定数额的房款以获取特定的房屋，相应交易外观符合房屋买卖法律关系的特征，因此，原告与被告之间签订的《合作建房合同》实属于房屋买卖合同。被告将村集体的相关建设项目向不知情的公众发售，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，将作为商品房出售的房产建设于集体用地之上，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的房屋买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产或给购房者造成的损失，应予以返还或赔付。因此，本案原告因购买案涉房屋所支出的各项费用,被告应向原告返还或赔偿。综上，原告认为，被告的行为严重违反有关规定，且严重侵害原告合法权益，为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼,望法院查明事实，判如所请。 被告辩称：一、双方不存在房屋买卖合同关系，而是合作建房合同关系。该法律关系没有违反法律和行政法规关于农村集体土地管理方面的效力性禁止管理，也没有违反广西区及南宁市政府关于农村三产用地方面的禁止性规定与政策，更没有损害到所在村民的合法利益，故该合作建房合同关系合法有效，具有法律效力，双方应按协议约定，继续履行。二、双方之间的合作建房关系，其性质、模式、权利义务等，被告已经在合同首页予以特别提示，原告也特别手写签名，表示知悉并认可，完全不存在隐瞒合同订立重要事实及其他事实，导致其受欺诈或存在重大误解的情形，其作为完全民事行为能力人足以预见法律后果，并承担完全的合同责任。现其在签订合同并支付部分合作建房款后，以被误以为购置的是商品房为由，要求返还欠款，实有悖诚实信用。三、合作建房本质是一种房产投资行为，在合作出资人没有存在错误认识的情况下，人民法院应遵循投资行为的规律及特征，谨慎干预当事人之间的意思自治，不应轻易认定为违法无效，进而限制市场主体间正当合法的投资行为，抑制经济活力与创新。综上，原告提起本案诉讼，没有事实和法律依据，有悖诚实信用，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。 查明事实：2018年10月11日，被告广西传胜投资有限公司（以下简称传胜公司）作为甲方，原告郭经瑞作为乙方（委托其母亲李淑芝代签合同），双方签订了《合作建房合同》（合同编号000174号，以下简称诉争合同）。该合同第一条“关于合作建房的声明”约定：1.甲方通过协议方式获得南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村清平坡第6、7、9、11村民组/队（以下简称“清平坡”）的国有划拨第三产业用地的合作开发权，由甲方筹集合作建房，清平坡不承担合作建房费用。……2.乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与清平坡的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按合同约定土地、房屋在约定年限内，按本合同约定使用房屋及对所使用房屋享有合法的使用权、收益权，放弃所有对扣除合作建房综合成本后结余的代建费的诉讼权利主张、利益分配请求，乙方对此清楚而且明白。第二条“合作建房的土地基本情况”：甲方以筹集、出资合作建房方式取得清平坡坐落于邕宁区步云路的第三产业用地的建设资格。该土地面积为26537.15平方米，规划用途为商业服务用地，土地使用年限为53年，自2018年10月1日起至2071年10月12日，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名传胜·福域，项目地址为：南宁市邕宁区步云路南侧。第三条“合作建房的房屋基本情况”：该房屋位于合同第二条约定项目中：7栋三层17号房。该房屋的用途为办公，属框架结构，建筑层为地上十五层，，地下**该房屋建筑面积（合同约定）为71.48平方米。第四条“计价方式与价款”：该房屋合作建房毛坯房单价为3187.2元/平方米，合计该房屋合作建房总价为贰拾贰万柒仟捌佰贰拾壹元（小写：227821元），以下简称该房屋总价款。第六条“双方的权利及义务”：乙方对其出资合作建房之房屋享受使用权和收益权，使用年限自2021年4月1日起至2071年9月30日止。乙方在使用该房屋期间可以出租及转让该房屋的使用权获取收益，但不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构以及擅自接驳水电、网络等。第十五条“房屋回购”：在交房五年后甲方未为乙方办理房管局备案及分户证明的，乙方可以提前一个月提出回购申请并清空所居住的房屋交回钥匙，结清所欠物业费用及水电费用，甲方在收到回购申请后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将钱款退回业主指定账户。同时，该合同还约定了付款方式及期限、逾期付款违约责任、交付期限及交付条件、保修责任等条款。 2018年9月6日，原告向传胜公司支付定金20000元，合同签订当日，原告向传胜公司支付71128元，合计91128元。 2020年4月20日，原告将传胜公司诉至本院，提出前述诉讼请求。传胜公司应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 根据被告提交的证据，目前涉案建设项目已取得不动产登记证书（登记时间：2019年2月1日，权利类型：国有建设用地使用权，性质：划拨，用途：其他商服用地，面积：23040m2）、建设用地规划许可证（发证时间：2018年12月3日，用地项目名称：农民产业用地，性质：商业服务业设施用地，用地面积：23010.00平方木）；未取得商品房预售许可证；其中，一期3号楼已取得建设工程规划许可证（发证时间：2019年7月19日，面积12387.2平方米），一期3号楼、6号楼、、地下室已取得建筑工程施工许可证发证日期：2019年12月5日）。 本院意见：本案的争议焦点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效；二、传胜公司应否向原告返还已支付的款项，如需返还，应返还多少；三、传胜公司应否向原告支付资金占用期间利息，如需支付，如何计算，应为多少； 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 关于诉争合同的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。原告与传胜公司签订《合作建房合同》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋，传胜公司承诺交房五年内未能为原告办理房管局备案及分户证明，原告可以申请传胜公司回购涉案房屋。由此可见，原、被告双方的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然诉争合同约定原告对房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，传胜公司亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，并承诺办理相关证件，则原、被告双方之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故涉案《合作建房合同》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。缔约双方意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制,变换基础法律关系,本院依法不予支持。 关于诉争合同的效力问题。本院认定诉争合同无效，理由如下： 第一，房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。根据现有证据，没有证据证明涉案房屋所属的7栋已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，故被告与原告签订的《合作建房合同》为无效合同。 第二，涉案房屋在双方签订诉争合同时尚未建成，从目前本院已受理的涉被告的多起同类案件来看，被告系向不特定的公众销售房屋,意图以此获取利益,故房屋的性质应定性为商品房,被告传胜公司的预售行为应受相关法律之调整。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，涉案项目的土地使用权为划拨性质，不能办理预售证。实际上，被告亦未取得预售证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，被告在签订诉争合同时、起诉前均未取得商品房预售许可证明，故诉争合同应认定为无效。 第三，涉案项目所使用的土地为农民产业用地，在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发，也就是说所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证。可见，国家对销售“三产房”持否定性评价，且违法销售“三产房”规避了国家对城乡规划体系、房地产交易市场等系列行为的监管，损害了国家利益和社会公共利益。因此，被告传胜公司违反法律规定，为销售“三产房”而与原告签订的诉争合同应认定为无效。 二、关于传胜公司应否向原告返还已支付的购房款；如需返还，应返还多少的问题 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，传胜公司因诉争合同取得原告所支付的购房款91128元，诉争合同无效后，原告诉请传胜公司返还该91128元，合法有据，本院予以支持。 三、关于传胜公司应否向原告支付资金占用期间利息；如需支付，如何计算，应为多少的问题 本案中，从原告所主张的支付资金占用期间利息的事实与理由来看，该利息为因诉争合同无效导致的应返还购房款的利息损失。本院认为，合同被确认无效，损失是否应当赔偿，应当根据双方的过错进行认定。 被告传胜公司作为房地产投资开发公司，违反法律规定，将农民产业用地用于商品住宅开发，并意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制出售涉案房屋，对造成该合同无效的后果应承担相应责任；原告作为房屋购买者，有义务了解相关法律法规的规定，其在涉案建设项目未取得不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证的情况下与被告签订诉争合同，未尽到审慎注意义务，应对该合同无效承担相应责任。根据双方的过错程度，本院认为对于合同无效造成的损失，原告应承担30%的次要责任，被告传胜公司应承担70%的主要责任。现原告主张传胜公司赔偿应返还购房款的利息损失，但未提交证据证明其实际损失。结合原告举证情况及原、被告双方对合同无效的过错比例，又因为自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年8月19日前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%为利率计算利息损失、自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%为利率计算利息损失。 关于利息损失的计算基数及起止时间。原告主张以已支付的购房款总额91128元为基数，自交齐91128元之次日即2018年10月12日起计算利息，计至实际清偿之日止，该计算基数、起止时间在法律保护范围内，于法有据，本院予以支持。考虑到被告在一审法庭辩论终结之日（2020年5月17日）后履行还款义务的可能性，自2020年5月17日起，以实际尚未返还的购房款为计算基数。 综上，被告应向原告支付利息损失，具体计算方法为：自2018年10月12日起，以91128元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以91128元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计至2020年5月16日；自2020年5月17日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，分段计至实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告郭经瑞与被告广西传胜投资有限公司于2018年10月11日签订的《合作建房合同》（合同编号000174号）无效。 二、被告广西传胜投资有限公司向原告郭经瑞返还购房款91128元。 三、被告广西传胜投资有限公司向原告郭经瑞支付利息损失，计算方式为：自2018年10月12日起，以91128元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以91128元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计至2020年5月16日；自2020年5月17日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，分段计至实际清偿之日止。 案件受理费减半收取计1113元（原告已预交），由被告广西传胜投资有限公司负担。 上述款项，义务人定于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 黄小荣