洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初35号原告（反诉被告）：洛阳市石化配件制造有限公司。住所地：洛阳市西工区河南洛阳工业园区**。法定代表人：卫海玲,该公司董事长。委托诉讼代理人：张宗喜，男，该公司员工。被告(反诉原告）：麻芳立，男，1964年10月13日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：麻伟波，河南乐观律师事务所律师。第三人：洛阳市老城区洛浦办事处后洞村村民委员会。住所地：洛阳市老城区邙山街道办事处洛吉路以东310国道以北。法定代表人：梁梦杰，该村委会主任。委托诉讼代理人：张福春，河南惠人律师事务所律师。原告洛阳市石化配件制造有限公司（以下简称洛阳石化配件公司）诉被告麻芳立土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案。诉讼过程中，被告麻芳立向本院提起反诉，本院予以受理，与本诉合并审理。本院另依法追加洛阳市老城区洛浦办事处后洞村村民委员会（以下简称后洞村村委会）为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳石化配件公司的委托诉讼代理人张宗喜，被告麻芳立及其委托诉讼代理人麻伟波、第三人后洞村村委会的委托诉讼代理人张福春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳石化配件公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令麻芳立清偿洛阳石化配件公司2018年保底收益金499000元，2019年保底收益金799000元，共计1298000元；2.依法判令麻芳立支付违约金1429519.62元（2018年违约金每日1873.59元，自2018年8月1日起至清偿之日，暂计算至2019年12月31日共518天，计970519.62元；2019年违约金每日3000元，自2019年8月1日起至清偿之日，暂计算至2019年12月31日共153天，计459000元）；3.依法判令麻芳立承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告洛阳石化配件公司将第一项诉讼请求减少为：依法判令麻芳立清偿洛阳石化配件公司2018年保底收益金499000元，2019年保底收益金699000元，合计1198000元。事实和理由：2003年11月18日，洛阳石化配件公司与原洛阳市老城区邙山镇后洞村村民委员会(现更名为洛阳市老城区洛浦办事处后洞村村民委员会)签订《土地租赁协议》，取得集体土地使用权(该地块位于后洞村××××国道北），后经洛阳市人民政府及市国土资源局批准，洛阳石化配件公司缴纳巨额相关费用后将租赁的土地转换为乡镇建设用地。2011年7月12日，洛阳石化配件公司与麻芳立签订《合作协议》，双方共同建设钢材交易市场并已正常运营。《合作协议》中收益分配载明：“自乙方经营的第七年至第十年，即2017年7月31日至2021年7月31日，乙方须在每年7月31日前向甲方支付当年保底收益金柒拾玖万玖仟元(￥799000）人民币”。麻芳立于2018年支付洛阳石化配件公司当年保底收益金300000元后，余款499000元至今未付。后因道路施工原因，应支付给洛阳石化配件公司2019年的保底收益金减少为699000元，该笔费用至今未付。洛阳石化配件公司与麻芳立签订的《合作协议》中违约责任也载明：合作期间，乙方应按时、按约定向甲方支付收益金，每逾期一日则乙方须按每日叁仟元人民币向甲方支付违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，请求支持洛阳石化配件公司的诉讼请求。被告麻芳立辩称，一、双方之间名为合作，实为租赁关系。洛阳石化配件公司在承租后洞村村委会地块后，因后洞村村委会不允许对该地块进行转租，故洛阳石化配件公司与麻芳立签订《合作协议》，从而达到其转租目的。从《合作协议》第二条对管理形式的约定可看出，双方明显不符合共同投资、共担风险、共负盈亏的联营合作模式，而属于租赁合同关系中出租人与承租人的权利义务。所以，双方之间实为租赁关系。其次，从后洞村村委会向洛阳石化配件公司和洛阳市老城区孟朝场地租赁服务部下发的2份通知可以得出，后洞村村委会为案涉地块出租方，洛阳石化配件公司为承租方，麻芳立为次承租方。且出租方后洞村村委会在得知洛阳石化配件公司擅自转租案涉地块后，明确表示要解除与洛阳石化配件公司之间的租赁关系，终止对案涉地块设立的租赁关系及停止租地款交纳行为。二、洛阳石化配件公司诉称要求麻芳立给付的保底收益金，其实为案涉地块的租金。因麻芳立在履约过程中并不存在违约情形，故洛阳石化配件公司要求麻芳立给付违约金无事实和法律依据，应予驳回。根据租赁地块用于商业经营的特点，道路通畅应为合同履行的基础。本案合同履行过程中，因市委、市政府对洛阳市北环路(原310国道)东段实施拓宽改造建设工程，为确保施工质量、进度及安全，对上述路段实施封闭，封闭时间为2017年8月24日至2019年8月24日。因道路封闭、交通不便，且施工工期长达2年之久，导致承租地块交通不便，直接影响承租人的正常经营，营业收入急剧下滑，亏损严重。由于在订立合同时无法预料此种情况，如果仍然要求麻芳立继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。案涉地块2018年全年租金为799000元，麻芳立在道路封闭，经营严重困难的情况下，已向洛阳石化配件公司支付租金300000元，尚未支付的499000元租金应予减免以示公平。案涉地块的出租方后洞村村委会已通过发通知的形式，向承租方和次承租方明确表示其不同意转租的意思。自2019年起，出租方便不允许麻芳立继续使用该地块进行经营。此外，后洞村村委会也未向洛阳石化配件公司收取2019年的租金。根据合同法第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因麻芳立与洛阳石化配件公司之间的转租合同是建立在洛阳石化配件公司与出租方后洞村村委会签订的租赁合同之上的，现基础条件已不存在，其诉求应不予支持。第三人后洞村村委会述称，一、洛阳石化配件公司与麻芳立之间签订的《合作协议》，名为合作，实为租赁。洛阳石化配件公司是以虚假的合同形式欺骗后洞村村委会，损害后洞村村委会作为出租人的合法权益。后洞村村委会据此依法解除与洛阳石化配件公司之间的《土地租赁协议》。二、洛阳石化配件公司依据其擅自转租而签订的《合作协议》主张权利，不具有合法性基础。且该法律关系发生在洛阳石化配件公司与麻芳立之间，与后洞村村委会无关。反诉原告麻芳立向本院提出反诉请求：1.判令解除2011年7月12日麻芳立与洛阳石化配件公司签订的《合作协议》；2.判令洛阳石化配件公司支付违约金79900元。事实和理由：2011年7月12日，洛阳石化配件公司与麻芳立签订了一份《合作协议》，该协议名称虽为合作协议，但从双方约定的协议内容：“使用期间，由乙方独立对外经营，对外承担所有风险和责任，并由麻芳立定期向洛阳石化配件公司给付约定的保底收益金”看出双方之间名为合作，实为租赁关系。因洛阳石化配件公司未经案涉地块的出租方后洞村村委会同意，擅自将该地块转租给麻芳立，出租方在得知其转租后，不允许麻芳立继续使用该地块进行经营。由于洛阳石化配件公司擅自转租行为，致使签订合同的目的不能实现。根据合同法第九十四条第四款之规定，请求准予解除案涉合同，由洛阳石化配件公司承担相应的违约责任。反诉被告洛阳石化配件公司辩称，一、麻芳立解除合同的反诉请求不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的条件和情形。二、麻芳立解除合同的反诉请求不符合合同法第九十六条规定的法定程序。三、麻芳立称双方名为合作实为租赁，不能成立。《合作协议》中麻芳立向洛阳石化配件公司支付收益金是阶梯型的，麻芳立自2011年7月30日开始交纳收益金且已完整履行7年，双方合作开发培育的钢材市场项目已走向成熟、正常经营，麻芳立在应支付的收益金逐年增加情况下，企图逃避应该履行的债务义务，以子虚乌有的理由进行反诉不能成立。综上，麻芳立的反诉违反合同法的法定要件及法定程序，请求驳回。第三人后洞村村委会述称，洛阳石化配件公司因违法转租而导致土地租赁协议被解除，进而导致洛阳石化配件公司基于转租而取得的土地使用权利不能继续，是引发反诉的原因，但该争议仅发生在洛阳石化配件公司与麻芳立之间，与后洞村村委会无关。本院经审理认定事实如下：2005年11月18日，洛阳市老城区邙山镇后洞村民委员会（甲方）与洛阳市石化配件厂（乙方）签订一份《土地租赁协议》，协议约定甲方将位于310国道北侧，现代禽业以西，五组宅基区路东，四组老井以南土地约130亩租给乙方建厂使用，租赁期为27年，自2003年11月18日起至2030年11月18日止；租赁期届满，在同等条件下，乙方可优先承租；土地租赁金按实占面积130亩计算，每亩每年1500元；每十年土地租金递增一次，每次增长幅度为15%；租金每年交纳一次，每年11月底前交纳当年度租金；有关土地使用证、准建证等相关手续，由乙方办理并承担办证费用，甲方予以积极配合，提供相关资料等内容。该协议落款时间为2003年11月18日。洛阳市石化配件厂于2006年11月17日变更名称为洛阳市石化配件制造有限公司。2006年12月28日，洛阳市人民政府下发洛政土[2006]441号文件，同意老城区转用并使用后洞村耕地8.9387公顷，作为老城区第一、四批乡镇补办建设项目用地。2011年7月12日，洛阳石化配件公司（甲方）与麻芳立（乙方）签订一份《合作协议》，协议约定甲方的场地位于310国道北侧，现代禽业以西，五组宅基区路东，四组老井以南，面积130亩，甲方对该地块有合法的使用权；甲方将上述地块交乙方使用，使用期限为19年，自2011年7月30日至2030年7月30日止；使用期间，由乙方独立对外经营，对外承担所有风险和责任；经营期间，未经甲方同意，乙方不得转包；经营期满后，甲方收回场地，乙方应予以交还；经营期间，乙方按照下述方法向甲方支付收益金：在经营期的前十年，即2011年7月至2021年6月，乙方须在2011年7月30日前一次性向甲方付清甲方前期赔偿地面附属物、平整土地等各项费用的部分补偿费用7000000元（此费用为乙方一次性投入，在以后的经营过程中，乙方不得以任何理由要求甲方归还）；自乙方经营的第七年至第十年，即2017年7月31日至2021年7月31日，乙方须在每年7月31日前向甲方支付当年保底收益金799000元；经营期间，相关费用及税金（包含土地使用税）由乙方承担，乙方应按时缴纳自行承担的费用，该地块土地报批、征收及申请办理国有土地使用权的相关事项费用由甲方负责；合作期间，乙方应按时、按约定向甲方支付收益金，每逾期一日，则乙方须按每日3000元向甲方支付违约金；本协议一式四份，由甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力，经双方签字盖章后，在乙方按本合同第三条第一项内容，一次性向甲方付清甲方前期赔偿地面附属物、平整土地等各项费用的部分补偿费用7000000元后正式生效等内容。2011年7月16日，洛阳石化配件公司（甲方）与麻芳立（乙方）签订一份《项目合作开发协议书》，约定甲方提供位于310国道北侧，现代禽业以西，五组宅基区路东，四组老井以南，面积130亩的地块与乙方合作，用于钢材市场项目，甲方前期已投入7000000元，乙方在本协议签订之日起10日内另行投入4600000元用于项目启动和运行费用，甲方不再投入资金用于该项目的开发建设；双方对项目共同出资、共同经营、共负盈亏；项目投入运营后，甲乙双方分别按照6:4的比例分担风险和享受收益等内容。同日，洛阳石化配件公司（甲方）与麻芳立（乙方）又签订一份《项目合作开发协议备忘录》，约定《项目合作开发协议书》无效。《合作协议》签订后，麻芳立向洛阳石化配件公司交纳了7000000元的补偿费用，洛阳石化配件公司将土地交付给麻芳立，由麻芳立在土地上建房，并独立对外从事钢材市场经营。麻芳立按照签订的《合作协议》依约向洛阳石化配件公司支付了截至2018年7月31日的保底收益金。2018年3月8日，麻芳立交纳了300000元的保底收益金，之后未再交纳。2019年7月3日，后洞村支部委员会、后洞村村务监督委员会、后洞村村民委员会（后洞村三委会）联合向洛阳石化配件公司发出通知，内容为：经后洞村村委会排查发现，你处承租的土地存在严重的擅自转租违约行为，违反了《合同法》，对此，我国合同法第224条即明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，经后洞村三委会研究决定，即刻与你处解除合同，不再出租。2019年11月27日，后洞村三委会又联合向洛阳石化配件公司发出《解除租赁合同通知书》，通知其自发出该函之日起，双方的租赁关系终止。2019年12月11日，洛阳石化配件公司向后洞村村委会邮寄回复函，表示双方签订的《土地租赁协议》期限未届满，不同意解除。但其未向仲裁机构申请仲裁或向法院提起诉讼。庭审中，洛阳石化配件公司主张后洞村三委会2019年7月3日的通知和2019年11月27日的《解除租赁合同通知书》均于2019年12月8日收到，后洞村村委会未就洛阳石化配件公司收到两份通知书的时间进行举证证明。另查明：由于洛阳市北环路（原G310国道）定鼎北路至安居东段道路项目提升改造工程，涉案租赁土地面积发生变化。后洞村村委会认为涉案租赁土地剩余面积116.8亩。庭审中，洛阳石化配件公司认为因修路占用涉案土地面积16.33亩，同意从2019年保底收益金中将被占用土地对应的收益金扣除。本院认为，第三人后洞村村委会将后洞村土地租赁给原告洛阳石化配件公司使用，该土地后经政府批准同意转为建设项目用地，双方之间成立合法的土地租赁合同关系。后原告洛阳石化配件公司与被告麻芳立签订《合作协议》，协议名称虽为《合作协议》，但从协议约定的内容看，原告洛阳石化配件公司并不实际参与钢材市场项目的建设和经营，而是由被告麻芳立建设后独立对外经营和承担风险，原告洛阳石化配件公司每年只是收取固定收益金，故原告洛阳石化配件公司与被告麻芳立签订的《合作协议》实际为土地租赁合同。该《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告麻芳立应当按照协议约定向原告洛阳石化配件公司支付收益金。被告麻芳立在支付2018年保底收益金300000元后，未按约定支付剩余保底收益金，系违约行为，应承担相应的违约责任。因原告洛阳石化配件公司在未经第三人后洞村村委会同意的情况下将涉案土地转租给被告麻芳立，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，第三人后洞村村委会有权解除合同。原告洛阳石化配件公司于2019年12月8日收到第三人后洞村村委会发出的《解除租赁合同通知书》后，未在三个月内向法院提起诉讼，故第三人后洞村村委会与原告洛阳石化配件公司之间的租赁合同关系自《解除租赁合同通知书》送达原告洛阳石化配件公司之日即2019年12月8日已经解除。因此，原告洛阳石化配件公司与被告麻芳立之间签订的《合作协议》亦丧失了履行基础，致使合同目的无法实现，反诉原告麻芳立主张解除《合作协议》的反诉请求应予支持。综上，原告洛阳石化配件公司主张的2018年保底收益金499000元，本院予以支持。对于其主张的2019年保底收益金699000元，因原告洛阳石化配件公司与第三人后洞村村委会的土地租赁合同已于2019年12月8日解除，故2019年保底收益金应从2019年8月1日计算至2019年12月7日，合计129天，在扣除原告洛阳石化配件公司自认应扣减的16.33亩土地对应的收益金，被告麻芳立应向原告洛阳石化配件公司支付2019年保底收益金246914.24元[（799000元-799000元÷130亩×16.33亩）÷365天×129天]。被告麻芳立应付2018年及2019年保底收益金合计为745914.24元。关于原告洛阳石化配件公司主张的违约金，因双方约定的违约金过高，本院酌定2018年保底收益金499000元的违约金自2018年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2019年保底收益金246914.24元的违约金自2019年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于被告麻芳立主张因道路施工导致其经营困难，租金应予减免的意见，本院认为，虽然道路施工导致无法正常通行，但车辆仍可绕行通过，道路施工不能作为减免租金的理由，本院不予采纳。反诉原告麻芳立主张解除《合作协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于其主张的违约金79900元，因《合作协议》中并未约定，本院不予支持。关于原告洛阳石化配件公司申请调取后洞村三委会关于解除土地租赁合同的会议记录并对其形成时间进行司法鉴定的请求，本院认为没有必要，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告麻芳立于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市石化配件制造有限公司2018年和2019年保底收益金745914.24元及违约金（以499000元为基数，自2018年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以246914.24元为基数，自2019年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、解除反诉原告麻芳立与反诉被告洛阳市石化配件制造有限公司于2011年7月12日签订的《合作协议》；三、驳回原告洛阳市石化配件制造有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告麻芳立的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13911元，由原告洛阳市石化配件制造有限公司负担9697元，被告麻芳立负担4214元；反诉受理费899元，由反诉原告麻芳立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  袁玲玲二〇二〇年六月二十九日书记员  山艺萌