陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0722民初708号 原告：城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会，地址为陕西省汉中市城固县，统一社会信用代码54610722K409XXXXXX。 法定代表人：王小龙，系该村村主任。 原告：城固县XX街道办事处XX村委会XX村XX小组。 负责人：杨红涛，系该小组组长。 二原告共同委托诉讼代理人：杨慧珉，城固县“148”法律服务所法律工作者，代理权限：一般授权。 被告：李俊，男，生于1982年2月16日，汉族，住陕西省汉中市城固县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 被告：李卫国，男，生于1970年10月9日，汉族，住陕西省汉中市城固县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会、原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会第七村民小组与被告李俊、被告李卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会法定代表人王小龙、原告城固县XX街道办事处XX村委会XX村XX小组负责人杨红涛、二原告共同委托诉讼代理人杨慧珉、被告李卫国均到庭参加了诉讼，被告李俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会、原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会第七村民小组诉称，2018年1月1日，原、被告双方签了《房屋租赁合同》，被告自愿租用原告所有的原汉方酒店一楼8间门面房及二楼23间房，约定年租金264800元，每年12月30日之前交清下一年度租赁费。但被告未按约定交付租金。2019年3月6日，原告诉至法院要求被告支付租金，通过法院执行收回2019年上半年租金124700元，尚欠2019年租金140100元。原告多次索要无果，依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第八款，被告已经违约，原告有权解除合同，收回租赁房屋。原、被告在自愿签订《房屋租赁合同》，对双方均有约束力，应当自觉履行义务，但被告延迟交纳租金且通过法院执行后仍不主动履行生效法律文书，故原告诉至法院请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并立即搬出将房屋完整交付原告；2、判令被告支付2020年1-3月份房屋租金66198元（按每月22066元，以实际占用时间为准）；3、诉讼费由被告承担。 原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会、原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会第七村民小组为支持其主张向法庭提交证据如下：1、原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明，欲证实原告主体资格；2、二被告身份信息采集表复印件各一份，欲证实二被告身份情况；3、《房屋租赁合同》原件一份，欲证实原、被告之间存在房屋租赁法律关系，二被告应当向原告支付2020年1月份至今的房屋租金，且二被告已违反合同约定，原告据此提出解除合同。 被告李俊经本院传唤未到庭参加诉讼，未答辩，亦未向法庭提交任何证据，视为其放弃自己的诉讼权利。 被告李卫国辩称，原、被告租赁合同属实，其同意村委会要解除合同的要求。被告李卫国已付清2019年的房屋租金。2019年12月30日被告李俊与被告李卫国签订了解除合伙的协议，被告李卫国已退伙，并将其一半的股份转让给了被告李俊，所有债务由被告李俊承担，由被告李俊向其支付对价200000元，因被告李俊没有钱，便向被告李卫国打了200000的欠条，且被告李卫国自2020年1月份以后便没有实际经营酒店了，所以2020年1月份以后的房屋租金不应由被告李卫国承担。退伙协议签订后，被告李卫国多次找村委会要求解除租赁合同，村委会说应由被告李俊出面来说或是出具李俊签字盖章的书面材料，被告李卫国拿上书面材料找村委会支书，村支书说租赁费不找被告李卫国了，二被告签订的退伙协议也给村委会交了一份。 被告李卫国为支持其辩称向法庭提交证据如下：《解除合伙协议书》复印件一份，欲证实被告李卫国已退伙的事实。 经被告李卫国质证，被告李卫国对二原告提交的三组证据真实性无异议，均予以认可；经二原告质证，二原告对被告李卫国提交证据的真实性无异议，但认为被告李俊与被告李卫国之间的解除合伙协议的约定不能对抗原、被告之间签订的房屋租赁合同关系。经审查，本院对二原告提交的三组证据真实性、合法性、关联性予以认定，作为认定本案事实的依据；对被告李卫国提交的解除合伙协议书，结合二原告的质证意见，本院对该证据与本案的关联性不予认定。 经审理查明，2018年1月1日，原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会与被告李俊、李卫国签订《房屋租赁合同》，该合同约定XX村XX小组XX路XX段（朝阳小学对面）汉方酒店，一楼8间半（包括楼梯）、二楼23间房屋，租赁期限自2018年1月1日起至2028年1月31日止，租赁费按年度收取，前三年每年租赁费合计264800元，以后每三年按本组新出租房屋统一的比例递增，乙方向甲方交纳租房保证金70000元作为履行合同的保证，乙方应按年度提前一个月交纳租赁费，如不履行，甲方有权收回租赁房屋，合同终止，所造成的损失由乙方承担，甲方概不承担责任和经济损失。被告李俊与被告李卫国将所承租的房屋用于合伙经营城固县XX酒店。2019年3月，因二被告未按时交纳2019年度租赁费，原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会将被告李俊、被告李卫国诉至本院要求二被告支付2019年度房屋租赁费264800元，该案判决后经本院强制执行，仅执行到位房屋租赁费124000元，剩余房屋租赁费二被告至今未履行。庭审后，被告李俊向本院书面申请减免部分租金，理由是2020年初因疫情政策性关闭了旅馆业，其经营的酒店几个月未营业，复工复产后生意困难，现一次性缴纳租金确有困难。2020年3月20日，原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会、原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会第七村民小组诉至本院请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并立即搬出将房屋完整交付原告；2、判令被告支付2020年1-3月份房屋租金66198元（按每月22066元，以实际占用时间为准）；3、诉讼费由被告承担。 本院认为，依法成立并生效的合同关系受法律保护。2018年1月1日原、被告双方订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违法法律法规的强制性规定，亦无合同无效的事由，应为有效，双方应当按合同约定全面履行自己的义务。原、被告在订立的房屋租赁合同中约定，被告应当按年度提前一个月交纳租赁费，如不履行，原告有权收回房屋，合同终止，所造成的损失由乙方承担，甲方概不承担责任和经济损失。合同中明确约定被告逾期未付房屋租赁费原告将收回租赁房屋，终止合同，实际上是约定了合同解除的条件，该约定是双方真实意思表示，具有法律效力。被告李俊、李卫国至今尚未将拖欠的2019年度房屋租赁费交清，经本院强制执行后仍未全部履行完毕，且2020年1月1日起至今的房屋租赁费仍未向原告交纳，二被告的行为严重违反了合同约定，故对二原告主张解除与二被告签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于二原告要求二被告支付2020年1月1日起至实际占用房屋之日期间房屋租赁费的诉请，本院依法予以支持；依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任，故对被告李俊减免部分房屋租赁费的申请，本院依法予以支持，结合我省、市关于新冠肺炎疫情防控措施和复工复产的客观实际，本院酌定免除二被告2020年2月至2020年4月三个月期间房屋租赁费，其他拖欠房屋租赁费的期间仍应按原、被告之间签订房屋租赁合同中约定的房屋租赁费标准支付房屋租赁费。被告李卫国辩称因其已退出与被告李俊合伙经营城固县XX酒店，不应承担2020年1月1日后的房屋租赁费，并提交解除合伙协议书予以佐证，该辩称系被告李卫国与被告李俊双方就内部之间合伙关系的约定，对外不能对抗本案租赁合同的出租方，依据合同的相对性，故对被告李卫国的辩称，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、二百一十二条、二百二十七条之规定，判决如下: 一、解除原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会、原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会第七村民小组与被告李俊、被告李卫国于2018年1月1日就位于城固县XX路XX段（朝阳小学对面）汉方酒店，一楼8间半（包括楼梯）、二楼23间房屋签订的房屋租赁合同。 二、限被告李俊、被告李卫国于本判决生效之日起三十日向原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会、原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会第七村民小组交付承租的房屋。 三、限被告李俊、被告李卫国于本判决生效之日起三十日内向原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会、原告城固县博望街道办事处舒家营村村民委员会第七村民小组支付2020年1月1日至2020年1月31日期间及2020年5月1日起至实际腾房之日的房屋租赁费（房屋租赁费标准按每月22066元）。 如被告未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1555元，减半收取计777.5元，由被告李俊、被告李卫国共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员 杨晓东 二〇二〇年六月十五日 法官助理 演 曦 书 记 员 李 维 1