重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初3930号原告：重庆豪生物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区青年路****，统一社会信用代码9150010370099679B。法定代表人：李顺平，总经理。委托诉讼代理人:陈开琼，女，重庆豪生物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：李福彬，重庆正智律师事务所律师。被告：毛敏，女，1974年7月27日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：吴斌，重庆万可律师事务所律师。原告重庆豪生物业管理有限公司（以下简称豪生物业）与被告毛敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告豪生物业委托诉讼代理人陈开琼、李福彬，被告毛敏及其委托诉讼代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪生物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告毛敏支付原告截止至2019年8月31日的物业服务费15757.53元；2.判令被告以当月欠付物业服务费为基数，自逾期之次日即当月16日起按年利率24%向原告计付违约金至物业服务费付清之日止；3.判令被告支付原告截止至2019年8月31日的公摊水电费1050.75元。事实和理由：被告毛敏系重庆市巴南区渝南大道163号XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）产权人。原、被告于2015年12月18日签订《长江国际原墅前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），约定原告豪生物业为被告毛敏居住的长江国际原墅（后改名为阳光100阿尔勒）小区提供前期物业管理服务。原告豪生物业按约提供了物业服务，被告毛敏却自2017年3月1日起拖欠物业服务费，自2017年1月1日起拖欠公摊水电费。原告豪生物业催收未果，特诉至法院望判如所请。被告毛敏辩称，被告不认可原告豪生物业的物业服务费收费标准，不认可原告主张的收费时间起点。被告毛敏认为物业服务费的收费标准应该在2元/平方米左右比较合理，根据刚生效的重庆市新的物业管理条例规定，收费的时间应该是原告豪生物业接收了符合设计要求并验收合格的小区全部配套设施后的日期。原告豪生物业起诉的公摊水电费金额是乱写的，与其他业主相同，不是据实分摊。被告毛敏于2017年4月份入住，住宅花园楼下正对花园的门面开了餐厅，油烟的烟道越过花园一直对着被告的房间排烟，造成被告的植物和家具积聚油烟，对被告造成了很多损害。被告毛敏曾向原告豪生物业发出书面通知要求整改烟道，烟道一直拖到2020年1月才撤掉。2020年5月20日被告毛敏因车库墙面破损渗水向物业管家进行反映之后至今没有解决。请求法院驳回原告豪生物业有关水电公摊费和违约金的诉讼请求，愿意与原告就物业服务费进行协商，如协商不成请求按2元/平方米进行主张。本院经审理认定事实如下：原告豪生物业是依法成立的物业服务企业，经招投标及备案，于2013年12月与重庆嘉道房地产开发有限公司（以下简称嘉道公司）签订《嘉道·狮子山花园（A区）项目前期物业服务合同》（以下简称项目物业合同），约定由原告为重庆市巴南区龙洲湾街道渝南大道163号长江国际原墅（后改名阳光100阿尔勒）A区（设计住户共832户）提供前期物业服务。被告毛敏系涉案房屋产权人，房屋建筑面积150.07平方米，每月物业服务费为525.25元（150.07平方米×3.5元/平方米）。原、被告于2015年12月18日签订前期物业合同，约定原告豪生物业为被告毛敏居住的阳光100阿尔勒小区提供前期物业管理服务；合同期限自签订之日起至业主委员会与选聘或者续聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；物业收费按房屋建筑面积计算，物业服务费收取标准为联排、电梯叠拼3.5元/㎡·月，叠拼3.2元/㎡·月；公共能源消耗，据实由业主分摊；物业服务费应自开发商通知交房之次日起交纳，每月15日前交纳当月物业服务费用，逾期缴费按日利率千分之一收取违约金。2015年6月16日，重庆市物价局出具2015-31号《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》（以下简称备案表），对原告制订的住宅物业服务费收费标准即联排、电梯叠拼3.5元/㎡·月（不含水电公摊费），叠拼3.2元/㎡·月（不含水电公摊费），予以备案。被告毛敏于2015年12月18日接房，原告豪生物业按合同约定向包括被告在内的小区业主提供了物业服务。被告毛敏自2017年3月1日至2019年8月31日期间拖欠物业服务费15757.50元（525.25元/月×30个月），自2017年1月1日至2019年8月31日期间拖欠公摊水电费1050.75元（按832户据实均摊）。后因原告豪生物业向被告毛敏催收相关费用未果，遂向本院提出如上所诉。审理中，被告毛敏举示一组照片拟证明小区物业管理脏、乱、差情形严重，以及小区违章情况突出，有多处违章建筑，并且违章建筑占用了公共绿地和公共区域。原告豪生物业陈述照片所示部分小区破损已经修复，对于违章建筑已经向相关部门进行反映。另查明，原告豪生物业与嘉道公司签订的项目物业合同中的内容除物业服务费收取标准为联排、叠拼5元/㎡·月外，其余条款内容与前期物业合同中对应条款的内容相同或近似。阳光100阿尔勒小区目前的公用区域水、电表仍登记在嘉道公司名下，原告豪生公司纳入公摊的水电费均系先向嘉道公司缴纳后，再按832户业主平均分摊。以上事实，结合原告豪生物业举示的《重庆市土地房屋权属登记申请书》、中标通知书、项目物业合同、前期物业服务合同备案证明、前期物业合同、备案表、业主接房资料清单、公摊汇总明细表、水电费发票、缴费通知单、EMS快递单、（2020）渝0113民初3890号民事判决书，被告毛敏举示的前期物业合同等证据及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。原、被告所举示的除上述已列举证据外的其他证据，或与本案不具有关联性，或不足以证明本案待证事实，本院不予采信。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业管理服务合同，进行前期物业管理服务。本案原告豪生物业作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业，在阳光100阿尔勒小区成立业主委员会之前，与开发商嘉道公司签订的项目物业合同，已经招投标及有效备案，合法有效，对包括被告毛敏在内的全体小区业主具有法律约束力。原、被告自愿签订的前期物业合同，除物业服务费收取标准低于项目物业合同约定标准外，其余条款内容与项目物业合同中对应条款的内容相同或近似，属基于项目物业合同框架下形成的合同。原、被告在前期物业合同中约定了物业服务标准及相应收费价格（已经物价部门备案）、公摊水电费据实分摊、违约责任等，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告毛敏作为业主，在接受原告豪生物业提供的物业管理服务的同时，应当履行按时交纳物业服务费、支付公摊水电费等义务。如果被告毛敏认为原告豪生物业与嘉道公司签订的项目物业合同以及原、被告签订的前期物业合同存在不合理合同条款，损害其利益的，可以请求物业管理行政部门或人民法院予以撤销或变更。被告毛敏所举示证据不足以证明原告豪生物业未尽到前期物业合同中约定的物业管理服务，而其所反映的车库墙面破损渗水属建筑物质量问题，小区违章建筑的纠违不属于原告的管理职责范围，且原告已就违章建筑向相关部门进行反映。故被告毛敏拒付物业管理服务费的理由不成立。因阳光100阿尔勒小区目前的公用区域水、电表仍登记在嘉道公司名下，原告豪生公司只能先向嘉道公司缴纳纳入公摊的水电费后，再按832户业主平均分摊，原告就此已尽到其举证责任。对此，被告毛敏并未举示任何证据证明原告豪生公司纳入分摊的水电费支出有误，以及应按各户房产建筑面积进行分摊的规定或约定。故被告毛敏有关原告豪生物业起诉的公摊水电费金额是乱写的、不是据实分摊的抗辩没有事实依据，其拒付公摊水电费的理由不成立。被告毛敏拖欠物业服务费15757.50元、公摊水电费1050.75元，已构成违约，应承担支付欠费、按日息千分之一支付违约金的违约责任。原告豪生物业自愿将违约金降低为按欠付物业服务费为基数，按年利率24%计算，是对其权利的自由处分，本院予以支持。故被告毛敏应以2017年3月1日至2019年8月31日期间各月欠付物业服务费525.25元为基数，从逾期之次日即当月16日起按年利率24%向原告豪生物业计付违约金至物业服务费付清之日止。因前期物业合同明确约定物业服务费自交房次日起缴纳，故被告毛敏有关物业服务费应自原告豪生物业接收符合设计要求并验收合格的小区全部配套设施后的日期起收取的抗辩不符合合同约定，本院不予支持。被告毛敏主张按2元/平方米支付物业服务费，不同意支付违约金，但未提供证明原告豪生物业服务质量不符合约定、对被告造成损失或者被告拒付物业服务费具有合理性的证据，应承担举证不能的后果。综上所述，原告豪生物业的诉讼请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毛敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆豪生物业管理有限公司物业服务费15757.50元；二、被告毛敏于本判决发生法律效力之日起十日内以2017年3月1日至2019年8月31日期间各月欠付物业服务费525.25元为基数，从逾期之次日即当月16日起按年利率24%向原告重庆豪生物业管理有限公司计付违约金至物业服务费付清之日止；三、被告毛敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆豪生物业管理有限公司公摊水电费1050.75元；四、驳回原告重庆豪生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取计203元，由被告毛敏负担。此款已由原告重庆豪生物业管理有限公司自愿垫付，被告毛敏于本判决发生法律效力之日起十日内径付原告重庆豪生物业管理有限公司203元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  胡 俊二〇二〇年六月十九日法官助理  吴强俣书 记 员  杨 景