太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初395号原告：赵文俊，男，住太原市。委托诉讼代理人：张玉朝，山西弘韬（阳曲）律师事务所律师。被告：郭小玲，女，住太原市。第三人：中国民生银行股份有限公司太原分行，住所地太原市小店区南中环街**山西国际金融中心****写字楼****。负责人：王军，行长。委托诉讼代理人：张特，山西君合君律师事务所律师。第三人：山西九丰房地产开发有限公司，住所地太原高新，住所地太原高新区长治路****div  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; -ms-text-autospace:;">法定代表人：梁拉弟，执行董事兼总经理。原告赵文俊与被告郭小玲、第三人中国民生银行股份有限公司太原分行、山西九丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵文俊及其委托诉讼代理人张玉朝，被告郭小玲，第三人中国民生银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人张特均到庭参加诉讼，第三人山西九丰房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文俊向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2010年8月12日签订的《房屋转让合同》有效；2.依法判令位于太原市万柏林区千峰南路XXX号房屋归原告所有；3.依法判令原、被告继续履行双方于2010年8月12日签订的《房屋转让合同》，被告和第三人中国民生银行股份有限公司太原分行协助原告一次性清偿房屋贷款本息（以第三人出具的贷款额为准）；4.依法判令被告和第三人中国民生银行股份有限公司太原分行共同办理注销位于万柏林区千峰南路XXX号房屋的抵押登记手续；5.依法判令被告和第三人山西九丰房地产开发有限公司协助原告将位于太原市万柏林区千峰南路XXX号房屋过户至原告名下；6.请求依法判令被告赔偿原告违约金100000元；7.本案全部的诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告申请撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2010年8月12日签订《房屋转让合同》约定：被告将位于太原市万柏林区千峰南路XXX室，建筑面积117.6平米，以该房屋总价30％的首付款166840元的价格出售给原告，自签订此协议起，以后此房屋发生的所有费用由原告负担，被告有义务协助原告办理房产证及过户手续。双方不得反悔，如单方违约，赔偿对方违约金100000元。并经杨某某、张某某作为见证人见证。同日，原告将购房款及被告从2009年11月至2010年7月偿还第三人民生银行的按揭贷款共计21000元，合计187840元支付给被告，被告向原告出具收条。从此合同签订后，被告向第三人民生银行就该房屋的按揭贷款，由原告按月偿还至今。涉案房屋具备交房条件后，原告和第三人山西九丰房地产开发有限公司办理了房屋交接手续，并装修入住至今。2018年5月28日，第三人山西九丰房地产开发有限公司通知所有业主，于2018年6月30日之前办理房产证。原告得知该情况后，多次联系被告办理房产证，但其拒不配合。无奈，原告为维护自己的合法权益，特依法诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告郭小玲辩称，原、被告签订合同时没有经过银行，合同无效。即使合同是有效的，也要另外起诉要求解除合同。合同是书面和口头共同约定的，签合同时口头约定原告很快一次性将银行贷款还完后被告帮助其办理过户手续，之后原告多次产生逾期向银行还款的行为，没有很快的一次性还完贷款，拒不执行签订合同时的口头协议，不符合过户条件。原告多次违约合同也是无效的，被告不存在违约行为，原告起诉的不属实。另外，由于原告购买的房屋属于被告的第二套房屋，导致被告不能再购房。被告不同意过户，不承担违约责任，不承担诉讼费用。第三人中国民生银行股份有限公司太原分行述称，第三人对原被告之间的交易买卖是不知情的，对合同的有效性及房屋的归属法院依法裁判。借款合同系第三人与被告签订，合同具有相对性，针对原告起诉的要求第三人协助一次性偿还剩余房款，第三人认为该协助义务如果存在，应由被告依据借款合同的规定进行偿还，剩余贷款全部偿还后，第三人同意依据借款合同的规定返还房屋相应文件。如合同是有效的，由被告协助即可。现在还没有办理抵押登记手续。请依法裁判。第三人山西九丰房地产开发有限公司未陈述意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月8日，买受人郭小玲与出卖人山西九丰房地产开发有限公司签订合同编号XXX号商品房买卖合同约定，买受人购买出卖人建设的位于千峰南路XXX号房屋，建筑面积117.6平方米，单价每平方米4650元，总金额546840元。付款方式为首付总房款的31%即166840元，剩余380000元办理银行按揭贷款，出卖人应当在2009年9月30日前将房屋交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同年，借款人（甲方）郭小玲与贷款人（乙方）中国民生银行股份有限公司太原分行，保证人（丙方）山西九丰房地产开发有限公司签订个人购房借款合同约定，借款金额380000元，借款期限240个月，自2009年10月22日起至2029年10月22日止，本合同项下的借款，甲方必须且只能用于按照甲方与丙方签订的编号为XXX商品房买卖合同购买房屋，合同贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率即年利率5.94%下浮动30%，确定为年利率4.12%，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同贷款利率按年进行调整。还款方式按月等额本息还款，还款日为每月19日，甲方提前还款应提前15天征得乙方同意。丙方对本合同签订之日起至本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予乙方之日止承担连带保证责任，抵押房产为位于千峰南路XXX号的房屋。在甲方清偿完本合同项下借款本息及其他应付款项且已全部履行本合同约定的其他各项义务后，乙方应协助甲方办理抵押房产的注销登记手续，并将该房产的所有权证及保险单正本等证明文件归还甲方。2009年4月27日，被告向第三人山西九丰房地产开发有限公司支付认购金30000元，同年4月30日、5月1日支付首付款共计136840元。2009年11月至2010年7月，被告向第三人中国民生银行股份有限公司太原分行偿还贷款20924.19元。2010年8月12日，卖方郭小玲与买方赵文俊签订房屋转让合同约定，房屋坐落于太原市万柏林区千峰南路XXX室，建筑面积为117.6平方米，双方议定转让价格为此房总价30%的首付款166840元，自签订此协议之日起，以后此房屋发生的所有费用均由买方负担，卖方有义务协助办理房产证及过户手续，本协议签字生效，双方不得反悔，如单方违约，赔偿对方违约金100000元。该合同中有见证人杨某某、张某某签字的内容。同日，郭小玲出具收条，主要内容为今收到赵文俊买西岸小区首付款166840元，另收从2009年11月至2010年7月月供21000元，两项共计实收187840元。2010年8月13日，原告向第三人山西九丰房地产开发有限公司支付XXX号房屋的代办证及相关费用30449元，该公司出具了收据。另查明，从2010年8月至今原告一直向第三人中国民生银行股份有限公司太原分行偿付贷款，2016年发生四笔逾期偿付贷款的情形，截至2020年3月6日，尚有贷款本金221637.22元及利息337.87元未还清，没有罚息。2010年9月13日，原告从第三人山西九丰房地产开发有限公司处收房后一直居住使用至今。2014年6月3日，原、被告买卖的房屋进行了商品房初始登记，登记的坐落位于太原市千峰南路XXX号，房屋所有权人为山西九丰房地产开发有限公司，用途为住宅，建筑面积为114.64平方米。2015年7月7日，太原市国土资源局作出土地分割转让许可凭证。2018年5月，第三人山西九丰房地产开发有限公司作出办房产证通知，通知业主于2018年6月1日至30日进行办理。庭审中，被告表示原告在两三年前向被告发过让被告协助原告办理房屋过户手续的短信，近一年内第三人山西九丰房地产开发有限公司通知过被告办理房产证，但由于原告没有按约定一次性偿还贷款，导致被告旧病复发，造成精神伤害，被告担心办理房产证后会产生更多麻烦，没有再联系过原告。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的房屋转让合同，是双方当事人真实意思表示，且双方已实际履行了合同的部分义务，原告占有使用了房屋，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也没有法律规定的其他无效情形，属合法有效，本院对原告要求确认原、被告签订的房屋转让合同有效的诉讼请求，予以支持。原、被告签订的合同约定被告有义务协助办理房产证及过户手续，现该房屋具备办理产权登记的条件，被告应依约履行义务，同时，第三人山西九丰房地产开发有限公司虽然与原告无直接的合同权利义务关系，但原、被告之间合同的履行必然涉及到该第三人协助办理产权转移登记手续，且协助被告办理产权转移登记手续属于该第三人与被告之间房屋买卖关系应履行的合同义务，因此，原告要求该第三人协助办理案涉房屋的产权转移登记，未超过该第三人的合同义务，也不损害该第三人的合同权利，故本院对原告要求被告及该第三人协助原告将案涉房屋的产权转移登记至原告名下的诉讼请求，也予以支持。第三人中国民生银行股份有限公司太原分行与原告没有合同关系，但案涉借款合同约定了提前偿还贷款的内容，原告依据与被告的房屋转让合同诉请自愿一次性清偿被告向该第三人借贷的未偿还的本息，不违反法律规定，且结清贷款本息保障了该第三人的合法权益，也消除了借款合同中被告偿付贷款本息的义务，故本院对原告相关的诉讼请求，亦予以支持。原告要求办理注销抵押登记手续的诉讼请求，由于第三人中国民生银行股份有限公司太原分行自认现尚未办理抵押登记，故该项诉讼请求，无事实依据，不予支持。原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，合同约定的违约金100000元明显畸高，现原告也没有提供证据证明因被告未协助原告办理房屋产权登记及过户手续，实际遭受了损失，因此，该诉讼请求，本院也不予支持。被告辩解的原、被告口头约定过原告很快一次性偿还银行贷款的意见，未提供充分的证据给予证明，不予采纳，被告主张因原告逾期偿还贷款导致受损，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告赵文俊与被告郭小玲于2010年8月12日签订的房屋转让合同有效。二、原告赵文俊与被告郭小玲继续履行房屋转让合同，被告郭小玲、第三人中国民生银行股份有限公司太原分行于本判决生效之日起十日内协助原告赵文俊办理案涉房屋的还贷手续，由原告赵文俊一次性清偿剩余的房屋贷款本息。三、原告赵文俊清偿完毕上述房屋贷款本息十日内，被告郭小玲、第三人山西九丰房地产开发有限公司协助原告赵文俊办理太原市千峰南路XXX号房屋的产权转移登记手续，将该房屋转移登记至原告赵文俊名下，相关费用由原告赵文俊负担。四、驳回原告赵文俊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4600元，由被告郭小玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 马晓鹏 二○二○年六月三十日书记员 索国蕊