贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2896号上诉人（原审原告）：王建，男，汉族，生于1971年5月29日，贵州省习水县人，住习水县。上诉人（原审原告）：颜玉芬，女，汉族，生于1969年8月25日，贵州省习水县人，住习水县。二上诉人共同委托诉讼代理人：袁梽钧，贵州行泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司。地址：遵义市红花岗区子尹路南段综合**楼。统一社会信用代码915203007457115607。法定代表人：金晓梅,该公司执行董事。委托诉讼代理人:罗安梅，女，汉族。上诉人王建、颜玉芬因与被上诉人遵义市华居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初5020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王建、颜玉芬上诉请求：1.撤销贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初5020号民事判决第二项，并依法改判遵义市华居房地产开发有限公司向上诉人支付违约金127258元；2.本案一、二审诉讼费由遵义市华居房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、一审法院将案涉违约金调整为2000元/年属认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》系由遵义市华居房地产开发有限公司提供的格式合同，无论是逾期付款违约金，还是办证违约金的比例、方式均系遵义市华居房地产开发有限公司确定，充分说明遵义市华居房地产开发有限公司对案涉违约金的支付方式、支付比例了解认可，是双方的真实意思表示，并不违反法律法规规定，应予以保护。二、一审法院直接在未详细认定案涉违约金的比例是否过高的情况下直接调整为2000元/年没有事实和法律依据，在无法确定具体损失的情况下，应参考中国人民银行同期贷款利率确定。即使法院调整违约金数额，也只能调整为自逾期之日起每日由遵义市华居房地产开发有限公司承担76.152元的违约金。且一审法院将逾期交付办证材料约定的违约金理解为补偿性违约金进行调整明显损害了王建、颜玉芬的合法权益，违背了公正审判的基本原则。三、一审法院对违约金起算点的认定错误，应为合同约定的2014年11月30日。遵义市华居房地产开发有限公司辩称，遵义市华居房地产开发有限公司不是国家机关，不具备办证职能。由于案外房屋的土地出让问题，房屋产权的登记机关不接收我公司提交的涉案房屋转移登记的相关文书，并非我公司过错。且我公司并未给王建、颜玉芬造成损失，二人购房目的已实现。如我公司存在违约，王建、颜玉芬主张的违约金过高，我公司属于持续违约，受诉讼时效限制。故原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。颜玉芬、王建向一审法院起诉请求：1.被告支付违约金127258元。2.被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给产权登记机关，双方共同向房屋产权登记申请办理商品房转移登记。3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月7日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买其开发的习水县东皇街道天生路“御景山居”第17栋第13层房号为17-13-8的住房，总价为380785元，采取首付140785元，银行按揭贷款24万元的付款方式。被告承诺2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给产权登记机关。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日后，原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。2012-2013年期间，原告颜玉芬向被告交房款140785元，2014年6月1日在中国工商银行按揭贷款24万元。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。对二原告所举的《商品房买卖合同》、收据、《个人购房借款合同》，被告不持异议，予以采信。被告所举的（2019）黔03民终4918号民事判决书，与本案无关，不予采信。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于二原告的第2项诉讼请求，符合合同约定，予以支持。对于二原告诉请按照《商品房买卖合同》第22条约定主张的违约金，合同约定违约金从2014年11月30日开始按照已交房款的日万分之二计算。对于被告辩称的诉讼时效问题，被告虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。二原告是2019年9月23日向原审法院提起诉讼，2016年9月22日前的违约金已超诉讼时效，不予支持。对被告的此辩称意见予以采纳。被告辩称未给二原告造成损失不应承担违约金，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告辩称不动产登记中心拒收资料，被告不存在过错不应承担责任，根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于被告辩称的政策变化问题，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告的上述辩称意见，不予采纳。对于被告辩称原告诉请的违约金过高，应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”，结合本案房屋的住房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金调整为每年2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将原告王建、颜玉芬购买的位于习水县东皇街道天生路“御景山居”17-13-8号商品房办理转移登记需由其提供的有关文书交付产权登记机关。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日支付原告王建、颜玉芬违约金6000元（截至2019年9月22日）和向产权登记机关交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2019年9月23日起按2000元/年计算）；三、驳回原告王建、颜玉芬的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1423元，由王建、颜玉芬负担1323元，被告遵义市华居房地产开发有限公司负担100元。二审期间，双方均未提交新的证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为：双方于2013年6月7日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应为合法有效，双方均应按约履行。双方签订《商品房买卖合同》后，王建、颜玉芬按合同约定向遵义市华居房地产开发有限公司支付购房款380785元，已履行了自己的合同义务。华居房开公司未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，依法承担违约责任。一审判决遵义市华居房地产开发有限公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给王建、颜玉芬，以及双方共同办理商品房转移登记，由于双方均未对此提出上诉，应予确认。由于王建、颜玉芬提供的证据不能证明遵义市华居房地产开发有限公司逾期交付商品房转移登记的有关文书给其造成的直接经济损失，一审判决认定双方约定违约金为已付购房款每日万分之二过高并予以调减正确，王建、颜玉芬关于一审判决认定违约金过高并予以调减错误的上诉理由不能成立。结合案情实际，一审判决将违约金调减为每年2000元并无不当，对王建、颜玉芬关于一审判决将违约金调减为2000元过低的上诉理由不予采信。由于逾期交付商品房转移登记相关文书违约金的诉讼时效应从双方约定期间届满之日起算，王建、颜玉芬关于一审判决适用诉讼时效错误的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；王建、颜玉芬的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2845元，由王建、颜玉芬负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  李成波审判员  喻 茜二〇二〇年六月九日法官助理周正平书记员杨静