广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初709号 原告：苏彩英，女，壮族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：韦瑞奎，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁增云，男，壮族，住广西宾阳县。 被告：广西惠康市场开发有限公司，住所地南宁市新屯路**金凯花园地下室地下****，统一社会信用代码91450100322574752X。 法定代表人：邓乃满。 被告：广西宏湖房地产开发有限责任公司，住所地南，住所地南宁市青秀区厢竹大道**信用代码914500007689106341。 法定代表人：卓振涛，董事长。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 被告：广西华德房地产投资有限公司，住所地南宁，住所地南宁市西乡塘区新峰路**亿鼎安吉商业广场**楼**用代码91450103061718470P。 法定代表人：罗道武，总经理。 委托诉讼代理人：黄贤锦，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 原告苏彩英与被告广西惠康市场开发有限公司（以下简称惠康公司）、广西宏湖房地产开发有限责任公司（以下简称宏湖公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理，因原告苏彩英申请追加广西华德房地产投资有限公司（以下简称华德公司）为被告，于2020年6月5日公开开庭审理，原告苏彩英及其委托诉讼代理人韦瑞奎、宁增云，被告宏湖公司的委托诉讼代理人邓燕兵，被告华德公司的委托诉讼代理人黄贤锦到庭参加诉讼。被告惠康公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告苏彩英向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告惠康公司、宏湖公司签订的《南宁市商铺买卖合同》和《商铺委托租赁合同》；2.要求被告惠康公司、宏湖公司、华德公司归还原告已经支付的购房款20万元及违约金132000元（违约金计算方式：以20万元为基数，按照月百分之二，从2016年12月31日起至付清时止，本起诉书计至2019年9月30日止）。被告惠康公司在取得被告宏湖公司开发的惠康市场的经营权后，以大量不实之词对该市场的前景进行鼓吹，原告以为被告出售的商铺大有前景，便于2015年11月19日与被告惠康公司签订了商铺买卖合同，该合同约定：由原告购买被告惠康公司出售的商铺（被告惠康公司与被告宏湖公司合作建设惠康市场项目的约13.95平方米商铺），总价款为365125元，前期购房款为20万元，待工程竣工备案完成，由被告惠康公司通知后再付清余款。同时，还约定：被告惠康公司所出售的房屋要具备交付使用条件，如相关部门验收合格文件及其他一系列合法文件后交付还能交付给原告，交付商铺的时间最迟不能超过2016年12月31日，如超期应支付违约金。合同签订的同日，被告惠康公司又要求原告与他签订了商铺委托租赁合同，该合同约定：由原告委托被告惠康公司代为出租该商铺，约定：从2019年1月1日起至2021年12月31日止，每年由被告惠康公司向原告支付商铺的租金38095元。原告听信了被告惠康公司的谎言，原告便于当日按约向被告惠康公司支付了购房款20万元。但合同约定交房的期限到后，被告惠康公司没有通知原告交接房屋，也没有看到被告惠康公司的出售商铺任何合法手续，原告所购买的商铺也不知道在何处。为此，原告便前往南宁查找被告惠康公司,要求接收商铺，但被告惠康公司的原办公场所已经下落不明，办公人员也联系不上，更严重的是，到了2019年1月1日应由被告惠康公司支付租金的时候，不仅没有见到应交的租金，连被告惠康公司都见不到。2019年5月份，原告通过律师查找到被告惠康公司已经转移走的办公地址后，便发函给被告惠康公司，要求被告惠康公司限期履行合约，被告惠康公司逼不得已，承诺：在2019年9月底支付租金，在2019年10月份向原告办理产权证。现在期限已经到了，但仍然不见被告惠康公司有任何动静。为维护原告的合法权益，现特提出以上诉请，要求法院依法作出判决。 被告惠康公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告宏湖公司辩称：1.宏湖公司与原告不存在任何合同法律关系，原告与惠康公司的纠纷与宏湖公司无关；2.宏湖公司与惠康公司之间属于商品房预售合同关系，宏湖公司已将诉争房屋预售给惠康公司，并已经办理商品房买卖合同登记备案，商铺已办理产权证。 被告华德公司辩称：原告起诉被告惠康公司与被告宏湖公司是合同约定，华德公司与原告是居间关系，两个不同法律关系不应该一并审理。即便放在一起审理，华德公司已经负责代理销售，项目整体的策划、规划、广告的制定、项目的宣传、与客户签订认购合同及商品房买卖合同、售楼部的设备、客户的签约及客户跟踪后期服务等工作。现场工作人员也是华德公司的员工，华德公司履行了上述合同义务，为原告提供了居间服务，促成了原告与惠康公司签订了房屋买卖合同，所以华德公司有权收取原告的居间费用；原告的第二项诉请没事实和法律依据，不予认可。 经审理查明：2015年1月23日，惠康公司与宏湖公司签订《金凯花园项目商铺及车位意向购买合同书》，约定：1.惠康公司与宏湖公司就宏湖公司开发的XXX负一层的部分商铺及车位达成购买意向；2.宏湖公司负责完成项目建设和验收手续并于2016年6月30日前交付惠康公司进行装修；3.双方应当在宏湖公司取得预售许可证后七日内签订正式买卖合同。 2015年5月6日，惠康公司的监事张聪（作为甲方）与华德公司签订《惠康市场独家策划销售代理合同》，约定：1、甲方委托华德公司销售惠康市场项目XXX一层一定范围内的商业部分；2、甲方承诺，买方客户签订《惠康市场商铺转让合同》后，如因甲方原因未能履行《惠康市场商铺转让合同》相关条款，导致客户提出退铺而甲方同意的，华德公司的代理费不予退还，由此产生的纠纷由甲方负责，如果客户要求退还居间服务费，由甲方负责退款。 2015年11月19日，原告与被告惠康公司签订《南宁市商铺买卖合同》，载明:1.被告惠康公司通过购买的方式取得XXX号楼的商业所有权，用于建设经营“惠康市场”项目；2.原告向惠康公司购买的商铺为XXX号楼底层XXX号，商铺预测建筑面积为13.95平方米，总价款为365125元；3.原告按照分期付款方式付款，首期款于2015年11月19日前支付认购总房款的45%即165125元，剩余总房款即200000元须于惠康公司通知期限内申请办理按揭；4.惠康公司应当于2016年12月31日前（原告须交完全部房款，如未交完全部房款，交付时间按实际款到之日顺延），按约将工程竣工备案完成的商铺交付给原告；5.若逾期交付超过90日，原告有权退房并可以要求惠康公司支付已付房款10%的违约金；6.惠康公司有义务在商铺交付使用后730日内，向房产登记机构为原告申请房屋所有权登记，原告承担契税，其他办理过程中产生的所有相关费用由惠康公司承担；7.惠康公司必须在商铺交付使用后730日内以书面（或电话、短信等）形式通知原告可以办理房屋所有权证书，如惠康公司未能办理房屋所有权证书的，原告可要求退房，惠康公司退还原告已交纳的全款及按照银行同期活期存款利率补偿。 2015年11月19日，原告作为委托方（甲方）与惠康公司作为受托方（乙方）签订《商铺委托租赁合同》，约定：1.原告自愿将位于南宁市江南区商铺，委托惠康公司经营管理。被告惠康公司对该商铺的经营权限包括但不仅限于：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理等权利；2.委托租赁期限为五年，委托租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止；3.委托经营收益返还方式，委托期内，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，原告年租金38095元整，超出部分原告占90%，被告惠康公司占有10%的收益用于市场运营管理费用；4.收益支付时间，委托期限内，自本合同第4.1条约定的首次支付相关委托管理收益之日起，被告按每季度向原告支付一次委托经营收益，并于每季度的第一个月的15日前结算完毕；5.违约责任，被告惠康公司逾期2个月不支付租金收益，原告有权解除本合同，同时在逾期支付租金期间，每逾期一日，被告惠康公司向原告支付每日500元的违约金。 上述合同签订后，惠康公司于2015年11月19日出具一张收据载明，兹收到苏彩英交来惠康市场2103号铺位购铺款165125元；同日，华德公司出具一张收据载明，今收到苏彩英交来惠康市场2103号铺居间服务费34875元，上面注明“完成此费用不退”。 2016年1月29日，本涉案案商铺取得商品房预售许可证，开发商为被告宏湖公司。 2018年11月11日，被告宏湖公司与被告惠康公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：惠康公司向宏湖公司购买位于南宁市江南区商铺，套内建筑面积6.51平方米，总价款71130元。涉案商铺于2018年12月14日办理了商品房预售合同备案登记。 2019年5月，原告向惠康公司发函，催促惠康公司交房、支付租金等。2019年5月13日，惠康公司向原告回函“公司目前资金紧张，正在努力筹措资金，预计9月底前把租金一起支付，产权证在10月底开始办理。”。现被告惠康公司仍未履行上述回函，原告诉至本院引起本案诉讼。 本院认为，原告与被告惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》、《商铺委托租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于原告诉请的解除《南宁市商铺买卖合同》问题：本案中，原告依约履行了付款义务，向惠康公司支付认购总房款的45%即165125元，合同约定剩余总房款即200000元须于惠康公司通知期限内申请办理银行按揭。现原告通知被告办理交房、交租等后续事宜，被告惠康公司因资金紧张迟延履行，原告催告后，惠康公司在合理时间内仍未能履行，原告要求解除《南宁市商铺买卖合同》于法有据，应予支持。 关于《商铺委托租赁合同》的解除问题：《商铺委托租赁合同》约定由原告委托被告惠康公司对案涉铺面进行经营管理，现因惠康公司原因导致铺面未能依照合同约定标准交付原告，故《商铺委托租赁合同》事实上无法履行，故原告要求解除《商铺委托租赁合同》，本院予以支持。 关于归还购房款问题：原告支付款项200000元，其中165125元是被告惠康公司收取，合同解除后，原告有权要求恢复原状，原告诉请被告惠康公司退还购房款165125元，于法有据，本院予以支持。就另外34875元，此款系华德公司收取，但华德公司确提供了代理服务，收据上也明确记载“完成此费用不退”，原告要求被告退还该34875元并无依据，本院对此不予支持。 关于原告诉请的违约金问题：根据《南宁市商铺买卖合同》的约定，原告退房的，被告惠康公司将按已付款10%支付违约金，现原告主张该约定的违约金不足以弥补其损失，要求按已付款月息2%计算违约金，因原被告并未约定月息2%，本院酌定按原告所付房款年利率6%支持原告违约金（损失），则违约金为：以165125元为基数，从2015年11月19日起，按年利率6%标准，计至被告还清款项之日止。 关于宏湖公司是否应承担本案民事责任问题：宏湖公司与惠康公司签订的《金凯花园项目商铺及车位意向购买合同书》约定，由惠康公司向宏湖公司购买XXX负一层的部分商铺及车位，并就销售方式、标的物单价、合同总价、付款方式、财务结算以及违约责任等进行了约定，同时还约定宏湖公司取得预售许可证后签订正式买卖合同。此后，惠康公司又以自己的名义对外进行销售，并与原告就涉案商铺签订《南宁市商铺买卖合同》，故涉案《南宁市商铺买卖合同》的相对方为惠康公司与原告，宏湖公司并非相对方，根据合同的相对性原则，宏湖公司无需承担本案的民事责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告苏彩英与被告广西惠康市场开发有限公司签订的《南宁市商铺买卖合同》； 二、解除原告苏彩英与被告广西惠康市场开发有限公司签订的《商铺委托租赁合同》； 三、被告广西惠康市场开发有限公司向原告苏彩英退还165125元； 四、被告广西惠康市场开发有限公司向原告苏彩英支付违约金（违约金计算：以165125元为基数，从2015年11月19日起，按年利率6%标准，计至被告还清款项之日止）； 五、驳回原告苏彩英的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4378元，由被告广西惠康市场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 丘 理 二〇二〇年六月十日 书记员 郭时连 附判决书引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。