重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初3171号原告：重庆国能投资开发有限公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)万东北路**，统一社会信用代码91500110056486265。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：张远飞、杨莹，重庆北信律师事务所律师。被告：重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司，，住所地重庆市南岸区江南大道****32-01统一社会信用代码91500108MA5U80KE9R。法定代表人：韩晓明，总经理。原告重庆国能投资开发有限公司(以下简称国能公司)与被告重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司（以下简称一起闯江湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国能公司的委托诉讼代理人张远飞到庭参加诉讼。被告一起闯江湖公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告国能公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2018年5月31日解除双方签订的《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》以及《事实与理由：原、被告于2017年8月23日签订了《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市万盛经济技术开发区松林路111号重庆国能奥特莱斯x区2层005、006、007号商铺(套内面积共计387平方米，以下简称案涉商铺)出租给被告用于经营“一起闯江湖”品牌。双方在合同中约定：1、租赁期限从开业日起算为5年，即2017年11月18日起至2022年11月17日止，其中2017年11月18日起至2018年3月17日为租金优惠期，租金优惠期内被告仅需缴纳管理服务费和水、电等能源费；2、租金计算模式为：仅保底租金，即固定租金；3、被告应当自开业日起向原告缴纳该商铺的管理服务费，合计6192元/月，于合同签订后10天内向原告支付首季度管理服务费，每一季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下一个支付期的管理服务费；4、自交付日起，被告应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气、热力等能源费用；5、在本合同签署后5日内，被告应当向原告缴纳租赁保证金26856.70元；6、无论任何原因，在约定交还期满后被告仍未能将符合交还要求的租赁商铺交还原告的，则自交还期届满之日的次日起，被告仍应当按照本合同约定的标准向原告支付租金、管理服务费、推广费、各项能源费用直至被告按照合同要求交还租赁商铺为止；7、双方确认，本合同因被告违约而解除的，则原告有权没收本合同项下之租赁保证金；8、被告迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额4‰的滞纳金，如被告逾期累计超过30日仍未支付欠费的，原告有权解除本合同，被告还应当承担欠付款的违约责任；9、被告开业后18个月内不得以任何理由撤场或不正常营业，否则将全额退还甲方装修补贴款；10、原告根据本合同约定解除合同的，被告应当向原告支付相当于未履行租赁期保底租金总额的10%作为违约金；11、任何一方违约，除承担案件诉讼费外，还应当承担守约方的律师服务费（诉讼标的4%）和因案件支出的合理费用。后因开业时间变化，双方又签订了《被告一起闯江湖公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年8月23日，国能公司(甲方)与一起闯江湖公司（乙方）签订《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》。随后，经双方协商，再次签订《补充协议》，对2017年8月23日签订的《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》部分内容进行变更。上述合同主要约定：乙方承租甲方名下位于万盛经济技术开发区松林路111号的重庆国能奥特莱斯x区2层005、006、007商铺用于经营“一起闯江湖”品牌，商铺计租面积为套内387平方米；租赁期为5年，即自2017年12月1日起至2022年11月30日止，其中2017年12月1日起至2018年3月31日为租金优惠期，优惠期内乙方仅需缴纳管理服务费和水、电等能源费用；租金模式为保底租金（固定租金），即计租期间所对应的保底（固定）月租金单价和月租金小计分别为2017年12月1日-2018年11月30日为17415元（45元/平方米/月）、2018年12月1日-2019年11月30日为17415元（45元/平方米/月）、2019年12月1日-2020年11月30日为18808.20元（48.6元/平方米/月）、2020年12月1日-2021年11月30日为20312.86元（52.49元/平方米/月）、2021年12月1日-2022年11月30日为21937.88元（56.69元/平方米/月）；租金支付方式为首期租金应于本合同签订后五日内支付，即2018年4月1日至2018年6月30日期间乙方应交租金为52245元，每一个季度为一个支付期，先缴后用，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下一个支付期的固定租金；乙方应当自开业日起向甲方缴纳该商铺的管理服务费，管理服务费按套内租赁面积计算，2017年12月1日至2022年11月30日期间管理服务费标准为16元/月/平方米，管理服务费为6192元/月；管理服务费支付方式为乙方签订合同后10天内向甲方支付首季度管理服务费，每一季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月25日前向甲方一次性足额支付下一个支付期的管理服务费；自交付日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气、热力等能源费用；装修期为73天，自交付日2017年9月18日至2017年11月30日；乙方必须于2017年12月3日前开业，乙方如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知甲方且须获甲方书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金、管理服务费等各项费用仍须按双方约定的计租日照常缴纳；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除、终止后7日内，乙方应将租赁商铺内可移动的装修、装饰及增添的设备全部拆除，并确保商铺原有所属甲方的设施设备完好无损，使该商铺处于甲方交付商铺时状态；无论任何原因，在约定交还期满后乙方仍未能将符合交还要求的租赁商铺交还甲方的，自交还期届满之日的次日起，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方支付租金、管理服务费、推广费、各项能源费用，直至乙方按照合同要求交还商铺为止；在乙方向甲方交还商铺的同时，双方应当签署商铺交还确认书；双方确认，本合同因乙方违约而被解除的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金；乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额4‰的滞纳金，如乙方逾期累计超过30日仍未支付欠费的，甲方有权解除本合同，乙方应承担欠付款的违约责任；在本合同租赁期内，如果乙方未经甲方书面同意，全部或部分停业累计达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）或迟延开店时间30分钟以上或提前30分钟以上闭店累计超过10次的，甲方有权解除合同；甲方根据本合同约定解除合同的，乙方应向甲方支付相当于未履行租赁期保底租金总额的10%作为违约金，乙方给甲方造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失；乙方开业后18个月内不得以任何理由撤场或不正常营业，否则将全额退还甲方装修补贴款；任何一方违约，除承担案件诉讼费外，还应承担守约方的律师服务费（诉讼标的4％）和因案件而支出的合理费用；通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式，以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收（含乙方工作人员签收）文据为发送凭证，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证，以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证，通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。双方还就发送通知的地址进行了明确约定并对其他事项进行了约定。2017年8月23日，国能公司(甲方)与一起闯江湖公司（乙方）、万喜公司（丙方）签订《装修协议》，约定甲方同意为乙方提供案涉店铺装修补贴款，但总计支付装修款以480000元为限，该款项乙方委托甲方代为直接支付给装修施工方即丙方。上述租赁合同即装修合同签订后，国能公司将案涉商铺交付一起闯江湖公司，一起闯江湖公司对案涉商铺进行了装修。2017年9月8日，一起闯江湖公司向国能公司缴纳了租赁保证金、首季度租金、管理服务费等款项共计106760.70元。国能公司按约向万喜公司支付了案涉商铺装修补贴款480000元。2018年5月25日，国能公司按照双方约定的地址向一起闯江湖公司邮寄《商铺租赁合同解除函》，以一起闯江湖公司逾期累计超过30日未支付欠费为由，提出于2018年5月31日单方解除双方签订的房屋租赁合同。因合同解除后，一起闯江湖公司未将案涉商铺交还国能公司，国能公司于2018年8月27日向一起闯江湖公司邮寄《撤场函》，要求一起闯江湖公司在2018年8月27日之前将商铺内可移动的装修、装饰及增添的设备全部拆除，并确保商铺原有所属国能公司的设施设备完好无损，使该商铺处于交付商铺时状态。一起闯江湖公司于2018年8月28日收到《撤场函》，并于2018年8月31日将案涉商铺交还国能公司。2019年10月20日，国能公司与重庆北信律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定国能公司委托重庆北信律师事务所指派律师代理本案诉讼，本案律师服务费按照争议标的额的4%收取，国能公司给付重庆北信律师事务所律师服务费29076元(726937.33元×4%)。另查明，审理中，国能公司主张滞纳金按照月息2%标准计算，律师服务费按胜诉标的额的4%标准计算。上述事实，有商铺租赁协议、补充协议、装修协议、房地产权证书、民事判决书、委托合同、发票以及当事人的陈述等证据证实，经本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，国能公司与一起闯江湖公司签订的《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定履行自己的义务。其次，关于合同解除问题。按照合同约定，一起闯江湖公司应于2018年2月25日前向国能公司支付第二期即2018年3月1日至2018年5月31日期间的管理服务费，但一起闯江湖公司并未支付该款，截至国能公司2018年5月25日发出《解除函》时，已超过30日。一起闯江湖公司的行为已构成违约，应承担违约责任。现国能公司诉请解除租赁合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。本案《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》及《补充协议》解除时间应以《解除函》中载明的解除时间为准，即2018年5月31日。其三，关于2018年3月1日至2018年5月31日期间管理服务费问题。该期间管理服务费为18576元(6192元/月×3个月)，一起闯江湖公司并未给付，现国能公司诉请其给付该款18576元及滞纳金（以18576元为基数，按月息2%标准从2018年2月26日起计算至付清之日为止），理由成立，本院予以支持。其四，关于合同解除后的房屋占有使用费及管理服务费问题。按照合同约定，一起闯江湖公司应在2018年5月31日双方合同解除后7日内将租赁标的物返还国能公司，但其实际于2018年8月31日才将案涉商铺返还国能公司，故一起闯江湖公司应支付无权占用房屋期间(2018年6月8日至2018年8月31日)的占有使用费30766.50元（17415元/月÷30天×23天+17415元/月×2个月-17415元）、管理服务费17131.20元（6192元/月÷30天×23天+6192元/月×2个月）及滞纳金（以47897.70元为基数，按月息2%标准从2018年9月1日起计算至付清之日为止）。故国能公司的该项请求理由成立，本院予以支持。其五，关于违约金问题。国能公司主张104617.73元，符合双方合同约定“甲方根据本合同约定解除合同的，乙方应向甲方支付相当于未履行租赁期保底租金总额的10%作为违约金”，本院予以支持。其六，关于装修补贴款问题。国能公司主张480000元，其已实际支付装修公司案涉商铺装修补贴款480000元，且因一起闯江湖公司违约行为导致租赁合同解除，故一起闯江湖公司应按合同约定退还国能公司装修补贴款480000元。最后，关于律师服务费问题。国能公司主张29076元，双方约定律师服务费由违约方承担，国能公司自愿主张按照胜诉标的额的4%计算，故该项请求本院确认为27128.81元(678220.24元×4%)。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认重庆国能投资开发有限公司与重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司签订的《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年5月31日解除；二、限重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内给付重庆国能投资开发有限公司2018年3月1日至2018年5月31日期间的管理服务费18576元及滞纳金(以18576元为基数，按月息2%标准从2018年2月26日起计算至付清之日为止)；三、限重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内给付重庆国能投资开发有限公司2018年6月8日至2018年8月31日的房屋占有使用费30766.50元、管理服务费17131.20元及滞纳金(以47897.70元为基数，按月息2%标准从2018年9月1日计算至付清之日为止)；四、限重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内给付重庆国能投资开发有限公司违约金104617.73元；五、限重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内给付重庆国能投资开发有限公司装修补贴款480000元；六、限重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内给付重庆国能投资开发有限公司律师服务费27128.81元；七、驳回重庆国能投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10622元，由重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司负担(此款重庆国能投资开发有限公司已预交，限重庆一起闯江湖餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内直接给付重庆国能投资开发有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  徐贤飞二〇二〇年六月二十九日书记员  肖鹤影