杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初514号 原告（反诉被告）：徐本龙，男，1966年3月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：王少成，浙江天施律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙大保，浙江天施律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高柏先，男，1954年1月14日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告（反诉原告）：董秋芬，女，1957年1月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告（反诉原告）：高国华，男，1980年12月29日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告（反诉原告）：施萍，女，1982年5月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告（反诉原告）：高某1（曾用名：高某2），男，2006年7月26日出生，汉族，住杭州市江干区。 五被告共同委托诉讼代理人：甘尧，浙江鼎和律师事务所律师。 原告徐本龙与被告高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，五被告提出反诉，本院经审查予以准许，将本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐本龙的委托诉讼代理人孙大保，被告（反诉原告）高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1共同的委托诉讼代理人甘尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐本龙向本院提出诉讼请求：1.解除原告与五被告签订的《房屋买卖合同》；2.五被告退还原告购房款52万元；3.五被告支付违约金111万元；4.本案诉讼费用由五被告承担。事实与理由：2009年4月7日，原告向五被告购买房屋一套，签订《房屋买卖合同》，约定如房产三证在村委会下发后，出让方因种种原因不及时办理房产三证，属于出让方违约，受让方可按合同要求出让方赔偿二至三倍定金款。原告付清购房款后，2014年10月，五被告将房屋移交原告居住使用。2018年4月26日，五被告擅自将房屋抵押银行贷款70万元。2018年4月28日，原告向法院起诉，要求判令五被告继续履行合同，将房屋过户给原告。2018年10月12日，因房屋已经抵押给银行无法过户，原告申请撤诉。五被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1辩称：一、被告高国华实际收到的购房款是48万元。签订合同当天收到37万元，2009年9月9日签订附加协议书时收到11万元，合计48万元。二、房屋买卖合同约定房屋面积110平方米，后来分配安置房时被告家庭未分配到110平方米的房屋，而将85平方米的房屋即金沙家园14幢2单元601室交付给原告。因房屋面积减少，被告高国华按照原告当时的要求，以2014年的市场价退还差价给原告约30万元。因时间较久，暂时还没有查到银行交易记录。三、2017年2月18日签署承诺书后，被告高国华向原告支付了多笔款项,一共应该是19万元。有转账凭证的金额16万元，另外6月份支付了3万元没有查询到,但原告在上次庭审中自认收到了6月份的3万元。四、2014年10月份，被告将房屋交付给原告，一直到去年年底，房屋都是由原告实际占有使用，原告还出租给他人使用。五、四被告无需退还原告款项。四被告实际收到48万元，减去2014年退还的30万元，再减去2017年退还的19万元，已超过原告实际支付的购房款。六、原告应当向四被告支付案涉房屋的占有使用费。原告对房屋占有、使用和收益5年，且出租收取租金。若判决合同解除或者无效，应当折价补偿，5年期间的占有使用费暂计15万元。原告主张的111万元违约金没有事实依据。房屋买卖合同无效，违约金条款也应当无效。根据城市房地产管理法第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。双方的买卖合同因违反法律规定而无效。双方约定的定金数额超过了合同金额的20%，违约赔偿二至三倍违反了定金罚则而无效。即便该约定有效，此后双方签订的承诺书对原合同的违约条款进行了变更、修改，被告未能兑现回购房屋的，每月支付的保证金归原告所有。该条款足以说明双方对被告的违约行为以及法律后果进行了新的约定，故应当以新的约定为准，原来的违约条款已失效。原告明知购买的房地产尚未取得权属证书而仍然购买，具有相应的过错，应当承担相应的责任。在签订买卖合同时，该房屋应当是所有家庭成员的共同财产。被告高某1享有相应的份额。根据法律规定，除为被监护人的利益外，不得处置被监护人的财产。该房屋也并非是为了被告高某1的利益而买卖，侵害了未成年人的利益，也应当无效。即使法院认定被告应当支付违约金，违约金也明显过高，应当予以调低。综上所述，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费15万元；2.反诉被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年4月7日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》。2014年10月，反诉原告将金沙家园14幢2单元601室交付给反诉被告，反诉被告使用至2019年底，因故合同不能继续履行。反诉被告诉请解除房屋买卖合同，依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，反诉被告理应折价补偿该房屋占有使用期间的损失。 反诉被告徐本龙辩称：一、反诉被告拥有诉争房屋的合法使用权，无需支付房屋的占有使用费。2009年4月7日，反诉被告向反诉原告购买房屋一套，并签订《房屋买卖合同》，约定如房产三证在村委会下发后，出让方因种种原因不及时办理房产三证，属于出让方违约，受让方可按合同要求出让方赔偿二至三倍定金款。反诉被告付清购房款后，2014年10月，反诉原告将房屋移交反诉被告，反诉被告拥有诉争房屋的使用权、收益权。二、反诉原告反诉的目的是为了逃避恶意违约的赔偿责任。自房屋交付几年来，反诉被告数次要求反诉原告房屋过户事宜，反诉原告从未要求反诉被告支付房屋占有使用费。反诉原告在房屋取得产权证后却将房屋抵押，分两次借款210万元，属于恶意违约。现该房屋已被查封。 本院经审理，查明案件事实如下： 2009年4月7日，出让方高柏先及家庭成员董秋芬、高国华、施萍、高某2（监护人高国华）与受让方徐本龙签订《房屋买卖合同》，约定：出让方于2009年因原房屋国家征迁，按有关政策可得到三套房子（有房产证）计330平方米，其中有一套出让给受让方。一、房屋坐落地杭州经济技术开发区下沙街道新元社区农转居回迁房，具体某幢某楼某单元待分配抽签后确定。二、房屋面积110平方米，总价52万元（少于110平方米按总价平均价扣除，大于110平方米由受让方按多出面积平均价补房款）。三、付款方式：合同签订之日首付定金37万元，余款15万元在受让方取得房产三证之日时一次性付清。四、有关申领过户房屋三证的费用由出让方承担。五、房屋的交付使用时间暂定为三年，原则上以社区统一承诺时间为准。六、违约责任：受让方放弃受让房屋，定金没收，出让方无故终止房屋买卖，以两到三倍定金款赔付受让方。七、如房产三证在村委会下发后，出让方因种种理由不及时办理房产三证，属出让方违约，受让方可按合同要求出让方赔偿二至三倍定金款。 2009年9月9日，高国华、施萍与徐本龙签订《房屋买卖合同剩余款支付办法附加协议书》，约定：今有卖房者高国华与其妻施萍夫妇到买房人徐本龙家商谈在2009年4月7日由徐本龙买高国华农转居回转房11平方米，总价52万元，合同签成后已首付37万元，余款15万元等房屋三证交给买房人徐本龙后，再将余款15万元交付买房人高国华及家庭成员。高国华与妻子施萍今日到徐本龙家商谈余款15万元能不能提前支付一事，因高国华要办酒厂急需现金，经再三协商，达成一致：由徐本龙在2009年9月9日付给高国华及妻子施萍现金11万元用到交付房时。经双方一致同意11万元到交房时把三证办齐交给徐本龙时算抵消房屋买卖合同上余款15万元，这4万元算是付给徐本龙时间段行息。付11万元现金+时间段4万元行息，合计为15万元，正好抵去房屋买卖合同上的余款15万元。 2017年2月18日，甲方徐本龙与乙方高柏先、董秋芬、高国华、施萍签订《承诺书》，约定：乙方于2009年以现金52万元出售一套回迁房给甲方徐本龙，房屋面积为110平方米，该房屋于2014年10月抽签，抽到金沙家园14幢2单元601室，抽签后房屋已移交给甲方居住使用，但乙方至今未把房屋产权证过户给甲方，给出原因是乙方因做生意资金需要，把金沙家园14幢2单元601室房屋产权证拿去银行质押贷款70万元，所以房屋产权无法过户给甲方。甲方三番五次要求过户，但乙方按实际情况无法过户，经双方协商，乙方承诺以2017年2月杭州房屋市场实际行情估算该房屋价格：120万元收回该房屋产权，并以2017年3月1日起每月支付给甲方30000元作为保证金，2017年12月31日付清一切款项，如若乙方于2017年12月31日未能兑现本承诺书协议条款，还清甲方的120万元款项，则乙方每月支付给甲方的30000元保证金归甲方所有，且乙方承诺于2018年1月10日前将金沙家园14幢2单元601室房屋过户给甲方。 上述《承诺书》签订后，高国华于2017年3月至9月支付给徐本龙16万元，余款未再支付。 另查明，案涉房屋于2018年4月26日办理抵押登记，抵押权人为陈军、伍志雄，债权数额分别为180万元、30万元，抵押期间为2018年4月26日至2018年10月25日。 以上事实认定，由徐本龙提交的《房屋买卖合同》《房屋买卖合同剩余款支付办法附加协议书》《承诺书》、房屋产权信息查询记录、《民事裁定书》，高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1提交的银行交易明细、支付宝转账凭证，以及当事人的庭审陈述加以证明。 本院认为：徐本龙与高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1签订的《房屋买卖合同》，徐本龙与高国华、施萍签订的《房屋买卖合同剩余款支付办法附加协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，对双方具有约束力。徐本龙已按约支付全部购房款，高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1已于2014年向徐本龙交付了杭州经济技术开发区新元金沙家园14幢2单元601室房屋。但在合同履行过程中，五被告未按约办理房屋过户登记手续，亦未按照承诺向徐本龙退还购房款，已构成违约。关于本诉请求，徐本龙要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，退还购房款52万元，符合法律规定，本院予以支持。合同中约定因出让方原因不及时办理房产三证，受让方可按合同要求出让方赔偿二至三倍定金款。徐本龙要求五被告按照定金37万元的三倍支付违约金111元，具有合同依据，扣除五被告已经退还的款项16万元，五被告尚应支付徐本龙违约金95万元。关于反诉请求，五被告于2014年向徐本龙交付了案涉房屋，案涉房屋由徐本龙占有、使用五年左右，徐本龙购买案涉房屋虽有一定过错，但考虑到合同的违约方系五被告，结合合同的履行情况、房屋的市场价格、本诉中违约金的数额等因素，本院对反诉被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除徐本龙与高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1签订的《房屋买卖合同》； 二、高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1于本判决生效之日起十日内返还徐本龙购房款520000元； 三、高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1于本判决生效之日起十日内支付徐本龙违约金950000元； 四、驳回徐本龙的其他诉讼请求； 五、驳回高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1的反诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19470元，减半收取9735元，财产保全申请费3120元，合计12855元，由徐本龙负担956元，高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1负担11899元；反诉案件受理费1650元，由高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1负担。徐本龙于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇二〇年六月二十二日 书记员  何晓宇