河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初765号原告：王莉，女，1965年2月24日出生，汉族，住郑州市金水区，现住河南省滑县。委托诉讼代理人：刘晓红，河南兴邺律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋淮吉，河南兴邺律师事务所律师。被告：郭晓宁，女，1986年10月9日出生，汉族，住安阳市文峰区。被告：崔波，男，1985年12月19日出生，汉族，住安阳市文峰区，与被告崔波系夫妻关系。委托诉讼代理人：于强，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪，大沧海律师事务所律师。原告王莉与被告郭晓宁、崔波房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王莉及其委托诉讼代理人蒋淮吉，被告郭晓宁、崔波及其共同委托诉讼代理人刘琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莉向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告之间的买卖合同关系于2019年7月12日解除；2.依法判令被告将房屋恢复原状、腾出房屋，与相关手续一并返还给原告；3.判令被告向原告支付违约金10万元；4.判令被告支付自2016年7月至实际返还房屋之日止的占用使用费（占用使用费按每月1000元计算，暂计算至2019年7月计36000元，之后的使用费计算至实际返还房屋时止）；5.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月6日，原告王莉与被告郭晓宁、崔波签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定原告将位于安阳市××与××大道交叉口东南角金都瑞园7号楼1单元11层西户房屋出售给被告，房屋转让价为51.5万元。协议签订当日被告向原告支付20万元，原告将购房手续原件及相关票据原件和房屋钥匙一并交给被告保管。双方口头约定剩余房款未结清之前，原告不交付房屋、被告不得私自装修入住。但是被告在未支付剩余房款31.5万元亦未取得原告同意的情况下，私自将案涉房屋进行装修并入住。原告得知该情况后，与被告多次协商，但被告既不向原告支付剩余房款，也不归还房屋。2019年7月2日，原告向被告发出催款通知书，要求其在收到该通知书之日起五日内支付剩余房款，但被告在收到该通知书后并未履行付款义务，也未在解除合同前履行。2019年7月12日原告正式向被告发出解除合同通知书，该通知书于2019年7月12日由被告签收，因此，原告认为该合同已于签收当日解除。综上，原告诉至法院，望判如所请。被告郭晓宁、崔波辩称，1.该房屋买卖协议系双方达成一致真实意思表示，合法有效，协议约定的付款方式及顺序明确，房款总价为51.5万元，被告已经按约定支付20万元首付款，剩余31.5万元房款在原告配合办理房屋过户手续及银行贷款手续后支付；2.被告至今一直按协议履行，并无违约行为，原告向被告送达的催款通知书及解除合同通知书不符合合同约定的解除情形，既无事实依据也无法律依据，该合同至今合法有效，双方应当按照协议约定继续履行，在被告支付20万元后，原告按合同的约定将房屋钥匙及相关手续交付答辩人，被告装修入住符合协议约定；3.原告拒不履行合同并且拒绝配合被告办理房产变更登记手续的行为已经构成违约，被告要求原告继续履行协议约定，并配合办理房屋产权变更手续；4.被告可以考虑与原告达成调解，在原告同意配合被告办理房产变更登记手续的前提下，被告愿意一次性支付剩余房款31.5万元；5.被告认为原、被告双方均系完全民事行为能力人，双方应当按照协议约定的内容履行，现原告将被告诉至法院于法无据，请求驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交原告身份证、《商品房预售合同》、安阳市住房公积金管理中心个人贷款本息还款凭单、《房屋买卖协议书》、中国建设建行个人活期账户交易明细、2017年9月17日原告发送的短信记录、邮寄催款通知书的照片（含催款通知书内容）及签收底单、2019年7月7日被告与原告短信记录、邮寄解除合同通知书的照片（含解除合同通知书的内容）及签收底单、邮寄记录；被告提交河南省安阳市龙安区人民法院（2018）豫0506民初1033号民事裁定书、2019年7月7日被告与原告通话记录、2019年8月11日原告与被告短信记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月20日，原告王莉（××）与河南兴安投资置业股份有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，该合同约定，河南兴安投资置业股份有限公司将位于安阳市开发区银杏大街与××大道交叉口东南角金都瑞园小区7号楼1单元1102室房屋出售给原告。2015年12月6日，原告（甲方、卖方）王莉与二被告（乙方、买方）郭晓宁、崔波签订《房屋买卖协议书》，该协议约定，原告将该房屋以51.5万元的价格出售给二被告，关于付款方式，该合同第三条约定“合同签订后，当事人双方同意按下列方式交付房款：1、分期付款：甲乙双方于签订购房协议完成当日，由乙方向甲方支付首付款20万元…2、因房产证、土地使用证尚在办理过程中，目前还不能办理过户手续，待甲方房产证办理完毕后双方再办理过户手续。甲方于房产证、土地证下来后的十日内协助乙方办理房屋产权变更手续。3、乙方于产权变更完成后五个工作日内开始办理银行贷款手续。”，第四条约定“…甲方应于乙方支付首付款款项后当日，将上述房屋全部钥匙及所有购房资料原件、信报箱钥匙、水电气有线电视账户等与房屋相关的资料和物品交付乙方…”，第十条约定“1、如甲方房产证、土地证下来三十日内，因甲方个人原因未按时与乙方办理过户手续，将视为不履行合同，乙方有权利解除合同。甲方因在解除合同后十天内将已收房价款退还乙方并赔偿违约金100000元（大写：拾万圆整）。2、如甲方房产证、土地证下来三十日内，因乙方个人原因未按时与甲方办理过户手续，将视为不履行合同，甲方有权利解除合同。甲方在解除合同后十天内将已收房价款退还乙方。乙方将赔偿违约金100000元（大写：拾万圆整）…4、本协议已经双方签字即成立并生效，任意一方违约，应向守约方支付违约金100000元（大写：拾万圆整）”。同日，二被告支付原告20万元首付款，原告将房屋及相关手续交付二被告，二被告装修使用该房屋。原、被告双方在协议书中对剩余房款没有明确约定履行时间，均误认为半年内即可办理房产证，办证之后二被告也可以通过抵押贷款方式支付原告剩余房款。2018年5月14日，本案原告以房屋买卖合同纠纷将本案二被告诉至安阳市龙安区人民法院后撤回起诉。2019年7月2日，原告向二被告邮寄《催款通知书》催促二被告在收到该通知书5日内支付剩余房款，被告崔波于2019年7月3日签收，被告于2019年7月7日向原告发送短信协商剩余房款事宜。2019年7月12日，原告向二被告邮寄《解除合同通知书》告知二被告解除合同并要求二被告腾退案涉房屋，被告郭晓宁于当日签收该邮件。本院认为，原告王莉与二被告郭晓宁、崔波签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效。原告主张解除《房屋买卖协议书》,应当对己方有权行使解除权进行举证。原告认为二被告存在违约情形,并据此主张行使解除权，本院认为现有证据不足以证明原告的主张成立。双方在协议书中仅约定首付款支付时间,未就后续履行过程中剩余房款的支付期限进行明确约定,在此情况下原告主张二被告存在违约情形,缺乏事实和法律依据。本案中,原告认为其发出解除合同通知书，被告未在规定期限内提出异议，合同于被告签收当日即为解除，这不符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除权行使的有关规定，系理解偏差。只有依法享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，原告不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的享有约定解除和法定解除的权利，故原告要求解除《房屋买卖协议书》,于法无据。原告要求二被告支付案涉房屋使用占用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。综上，原告要求二被告腾退案涉房屋、退还相关手续,并要求二被告支付案涉房屋使用占用费的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告王莉的全部诉讼请求。案件受理费3020元，减半收取计1510元，由原告王莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员 李 强二〇二〇年六月四日书记员 王向向