江西省彭泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0430民初163号 原告：彭泽县民德投资有限公司，住所江西省九江市彭泽县房产管理局内。统一社会信用代码：913604300516066519。 法定代表人：程遇仁，男，住彭泽县。系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王朝霞，男，住彭泽县。系该公司职工。 委托诉讼代理人：王琰，江西民群律师事务所律师。 被告：柯美忠，男，汉族，1968年11月3日出生，住彭泽县。 原告彭泽县民德投资有限公司与被告柯美忠租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理期限届满后，经双方当事人同意及本院院长批准，本案继续适用简易程序审理。原告委托诉讼代理人王琰、被告柯美忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭泽县民德投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告解除租赁合同并退出租赁店面，交付店面给原告。庭审中原告书面申请撤回该项诉请；2、被告向原告支付2019年8月1日至2020年1月30日的租金22500元，并继续承担租金至店面交还给原告之日止（按年租金54000元计算）。庭审中原告根据县政府的免收三个月租金的文件，书面申请变更该项诉请为请求判令被告给付租赁店面第二年租金40500元（2019年8月1日至2020年7月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年6月，被告竞拍取得原告所持有的彭泽县山南隧道（东侧）公租房2栋13-14店面三年的租赁权。原、被告双方于2018年6月27日签订《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》，约定租赁期限自2018年7月1日至2021年7月30日止，每年租金54000元，一年一付。被告支付了店面第一年的租金。原告于2019年6月12日和9月25日两次催缴2019年6月1日至2020年7月30日店面的租金，均无果，故诉至法院。 柯美忠辩称，其没说不给房租，因为原告有违规违法行为，所以其不愿意给房租。竞拍时说不能转租、合租，但实际大部分都有转租、合租，这样抬高了其的房租租金。装修时其发现消防栓只是个管子插在那里，没有水。其希望原告把消防整改到位，房租从消防整改到位时开始交。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告彭泽县民德投资有限公司系彭泽县人民政府批准并出资设立的国有独资公司。2015年6月彭泽县民德投资有限公司通过与彭泽县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的方式取得了地块编号为DGN2015016,土地面积为6672.31平方米,土地用途为商业、住宅的山南隧道口以东土地的使用权。之后彭泽县民德投资有限公司在该土地上投资建造了保障性住房。工程竣工后珠珊建设集团有限公司（施工单位）、江西省恒信建设工程监理咨询有限公司（监理单位）、九江市建筑设计院（勘察单位）、九江天际建筑设计院（设计单位）、彭泽县民德投资有限公司（建设单位）分别签署“符合要求”的验收意见，并在《建设工程竣工验收报告》上签字盖章。 2018年6月份彭泽县民德投资有限公司通过随机抽取的方式，确定由江西泰华拍卖有限责任公司对包括涉案保障性住房非住宅部分（门面、店铺）为期三年的租赁权进行拍租。此后被告柯美忠通过公开拍卖成功竞得了彭泽县山南隧道（东侧）公租房1-7号楼2栋13-14号门面三年的租赁权，并签署了拍卖成交确认书。2018年6月27日彭泽县民德投资有限公司（甲方、出租方）与柯美忠（乙方、承租方）签订了《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》，内容为，“一、标的：甲方位于彭泽县山南隧道东侧小区2栋13-14号房产（门面），建筑面积：121.07平方米。注：山南隧道公租房门面，限制经营餐馆。二、租赁年限及租金、押金。1、租期自2018年7月1日起至2021年7月30日止（已送一个月装修）。2、租金：按租赁标的面积收取，年租金54000元，三年租金162000元。（注：其他物业管理费由乙方向物业公司交纳，与甲方无关。）。3、租金给付方式：乙方应在合同签订前支付第一期的租金（门面、商铺一年一付；车库、杂物间三年一次性支付租金）；乙方若逾期不付，则视为乙方违约，甲方有权依法终止合同，不赔偿乙方任何损失，并要求乙方赔偿违约金。…三、双方权利及义务。（一）甲方权利义务。1、因甲方原因造成乙方承租期间不能使用租赁房屋，甲方应赔偿由此造成的直接经济损失。2、甲方应在本合同签订前完成出租房屋的电力、供水系统。3、甲方若对房屋需进行定期检查时，应提前3日通知乙方；避免对乙方使用该房屋造成影响。4、乙方办理经营所需消防、环保、工商、卫生等相关手续，甲方给予配合并提供有关文件资料。5、该出租房产交付乙方承租之前所发生的各项费用均由甲方自行承担，与乙方无关。（二）乙方权利义务。1、乙方在租赁期间，必须购买相关的财产及人身意外保险（包括但不限于防高空坠物和火灾等风险）。2、出租房屋自交付乙方开始，承租期内发生的房屋结构损坏，漏水，渗水，火灾，人员事故等，所造成的损失和赔偿均由乙方自行承担；如因前述各种原因还导致出租的房屋亦有损失的，乙方应承担全部赔偿责任。3、未经甲方书面同意及未经有关部门审批，乙方在承租期内所有装修使用，均不得改变出租房屋的原有结构，上下水通道（含过道等公用位置）；亦不得改变房屋的使用用途。4、租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋。出租房屋及其附属设施损坏或发生故障的，由乙方负责维修养护并承担所有费用。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5、未经甲方书面同意，乙方不得擅自将承租房屋转租或分租他人，否则甲方有权单方解除合同。6、乙方必须依法开展经营活动，否则甲方有权单方面解除合同。四、合同终止或者解除时租赁房屋的交付要求。…2、乙方租赁期间投入的装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时，应无偿交付给甲方使用。乙方返还时的房屋，须处于正常生活使用的状态。出租房屋使用功能应完好无损，与墙体连为一体的装饰装修不得毁损和破坏（包括电话、网络、监控线路、消防设施及卫生间的一切设施）。乙方所添置的可以搬移的家具、家电和器具等，乙方有自由处置权。五、违约行为及违约责任。（一）违约行为。甲、乙双方未按照合同约定条款履行各自合同义务的，均属违约。（二）违约责任。若甲方违约，违约解除或者提前终止合同，则自乙方无法使用租赁房屋之日起，乙方有权单方解除本合同；并赔偿乙方实际损失（包括装修、经营损失等）。若乙方违约，出现不按时交纳租金超过一个月，擅自转租等违背合同约定义务的情形，甲方有权单方解除本合同，乙方无条件退出经营场所。…。出租方（甲方）：加盖彭泽县民德投资有限公司公章及其法定代表人程遇仁印章，承租方（乙方）：柯美忠签名捺印”。签订合同的同时期柯美忠按约定支付了门面押金以及第一年的租金54000元等费用。此后柯美忠对承租的门面进行装修，用于经营木地板和墙布，本案开庭审理时柯美忠表示该门面在开门营业。 彭泽县公安消防救援大队于2019年10月16日上午10时接到群众举报称彭泽县山南隧道东侧公租房商铺消防设施造假，该大队于当日上午11时派员到现场核查，证实确实存在商铺室内消火栓无玻璃门、未配置消防水带水枪和未敷设消防给水管网的问题。该大队工作人员并约谈了山南新区公租房负责人及原施工单位相关责任人，责令尽快拿出整改方案，落实相关安全防范措施，同时该大队将核查情况以书面形式上报县政府，并出具了《关于彭泽山南隧道东侧公租房商铺消防设施造假的群体举报问题的回复》的书面材料。彭泽县民德投资有限公司分别于2019年10月20日上午和2019年10月29日上午，派人对山南隧道东侧公租房商铺消防设施施工整改，因业主与施工人发生争执报警而停止施工。2020年5月份彭泽县民德投资有限公司再次派人对消防设施进行整改。 现彭泽县民德投资有限公司认为柯美忠未按照合同约定支付租金，故诉至本院，要求依法处理。 本院认为，本案争议的焦点是原告彭泽县民德投资有限公司与被告柯美忠签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的被告是通过公开拍租的方式竞得所租赁的门面，从报名参加、举牌竞价、签订拍卖成交确认书，直至与原告签订《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》、支付租金等相关费用、进行装修营业，整个过程均是其真实的意思表示，其未举证证明此过程原告对其实施了欺诈、胁迫的行为以及原告与他人恶意串通的事实，另外双方签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人的利益以及社会公共利益。综上，本院认为原告彭泽县民德投资有限公司与被告柯美忠签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。现被告未按照约定交纳租金，原告诉请要求被告按照彭泽县财政局相关文件减免3个月租金后予以交纳，符合客观事实、合同约定以及法律规定，本院予以支持。关于被告辩称租赁门面消防存在问题以及拍卖过程存在问题的意见，不属于本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告柯美忠于本判决生效后十日内支付原告彭泽县民德投资有限公司2019年8月1日至2020年7月30日止的店面租金共计40500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取181元，由被告柯美忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  陈杜娟 二〇二〇年六月二十三日 书记员  吴 楠