广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1345号原告：骆荣滔，男，1988年10月2日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。被告：蔡利泉，男，1968年11月18日出生，汉族，住广东省揭阳市揭**。委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。原告骆荣滔与被告蔡利泉租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月18日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡昊，被告的委托诉讼代理人王志明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告骆荣滔向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠租金129876元，并自起诉日起，以129876元为本金，按每月2%为标准计收滞纳金至付清为止；二、原告没收被告押金123438元；三、被告支付自2019年7月至2020年1月租赁厂房所产生的电费3367.79元，水费1775.2元，合计5142.99元；四、租赁厂房内被告剩余的全部设施归原告所有；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告另增加一项诉讼请求为：确认原告与被告签订的厂房租赁合同于2020年1月20日解除。庭后，原告向本院申请撤回上述第三项诉讼请求，即：被告支付自2019年7月至2020年1月租赁厂房所产生的电费3367.79元，水费1775.2元，合计5142.99元。事实和理由：原告与被告于2019年6月26日签订《厂房租赁合同》，原告将其所有的位于广州市从化区经济开发区高技术产业园广源路25号一楼南面以及太源路6号2巷2幢二到三层的厂房出租给被告。双方约定租用期限从2019年6月26日至2030年6月14日止，2019年6月26日至2019年9月30日为装修免租期，承租方支付押金123438元。合同生效后至今，被告应支付四个月租金（2019年10月至2020年1月）合计246876元，水电费用合计5142.99元。但原告仅收到被告缴交租金费用117000元，欠付租金129876元，欠缴水电费用5142.99元。按照双方签订的《厂房租赁合同》第四章第2条约定，被告应于每月15日前缴交当月租金，20日前不交当月租金则视为承租方违约，出租方有权收回所出租的厂房，押金不予退还。被告拖欠租金行为已违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条规定，原告于2020年1月18日向被告发出《租赁合同解除通知书》，通知被告解除租赁合同，要求其支付拖欠租金，并允许其在合理期限内拆除可移动设施，搬离且将厂房交还给原告，但被告至今未予理会，也未就租赁关系、租金支付、场内设施处理与原告进行协商，消极处理双方纠纷，据此，原告起诉请求法院依法裁判。被告蔡利泉辩称：一、原告与被告于2019年6月26日签订的《厂房租赁合同》已于2019年12月31日经双方协商解除。2019年12月31日，原告通过微信询问被告是否继续租赁厂房，被告在微信上回复不再租赁，双方达成了解除合同的合意，此后被告亦没有对原告的厂房进行使用。因此，双方的合同已于2019年12月31日实际解除。二、被告已向原告支付租金167000元，实际欠原告的租金为18157元。《厂房租赁合同》约定2019年6月26日至2019年9月30日为装修免租期。从2019年10月1日起至2022年6月14日止的租金为每月61719元。截至双方解除合同时，租金合计185157元。被告已于2019年10月8日、11月10日、12月3日分别向原告支付租金47000元、40000元、30000元。此外，还由原告堂哥骆志锋代交50000元租金给原告，合计167000元。故被告实际欠原告租金为18157元。三、原告租赁厂房给被告不符合用途，致合同目的不能实现而解除，原告对此存在重大过错，且被告没有违反合同约定，原告主张没收押金没有依据。被告租赁厂房时已向原告明确，目的是与广州大学华软软件学院合作为学生宿舍之用，原告明知租赁物是工业厂房性质，仍然表示可以配合被告办理相关变更用途手续，且介绍其堂哥骆志锋进行办理，但最终没有办理成功，故合同无法履行，合同目的不能实现。对此，原告存在重大过错，构成违约，应承担违约责任。退一步来讲，即使按照合同约定，原告也没理由没收被告押金。《厂房租赁合同》第四条约定“20日前不交当月租金视为违约……押金不予退回”。被告从2019年10月至2019年12月合同合意解除，每月的20号前都有向原告交纳租金，虽然没有足额，但没有违反该条规定，原告没有理由没收被告的押金。三、被告同意交纳其使用厂房期间产生的水电费，如原告已代交，被告可以凭票返还给原告。四、原告主张厂房内剩余的全部设施归其所有没有合同和法律依据。被告承租厂房后，投入装修及购置空调、床、柜子等花费300多万元，现由于合同目的不能实现，造成被告巨大损失。原告对此存在重大过错，被告保留另案追究原告赔偿损失的权利。被告将厂房装修，原告本已从中得益。因原告将厂房锁住，导致被告无法将设施搬走，其主张全部设施归其所有，没有合同及法律依据。经审理查明：2019年6月26日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《厂房租赁合同》，约定出租方将位于广东从××经济开发区××技术产业××号（不动产权证记载权利证号09209597号，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权属人钟楚明，用途为厂房）一楼南面以及从化经济技术开发区太源路6号2巷2幢（房地产权证记载权利证号0110008561号，房地产权属人梁翠英，规划用途为工业厂房）二到三层按现状有偿出租给承租方使用，租用期限从2019年6月26日至2030年6月14日止，自签订合同起，从2019年6月26日至2019年9月30日为装修免租期，其中：2019年6月26日至2022年6月14日止月租金61719元。该合同第四条租赁费用的缴纳办法约定：正式合同签订当天，承租方需支付123438元押金给出租方，合同期满后承租方缴清因租用厂房必需交纳的一切费用将厂房完好交回出租方后，3天内出租方将押金一次退还回承租方，所退押金不计利息；每月15日前缴交当月租金，承租方同意出租方用三联收据收取租金，如承租方逾期未交纳租金的，则每逾期一日，承租方须向出租方支付押金的1%作为滞纳金，20日前不交当月租金的视作承租方违约，出租方有权收回所出租的厂房，押金不予退回，所造成的一切经济损失概由承租方负责；租赁期间厂房产生的水电费用，均由承租方承担，按供电局、供水局的价格收取。第五条违约责任约定：在合同期限内，如果出租方提前终止合同，属出租方违约，出租方同意将123438元押金三倍退还给承租方，并赔偿承租方投资的一切经济损失（经合法机构评估认定），如政府部门拆迁、征收，所有装修赔偿款及搬迁费归承租方所有；如果承租方提前终止合同，属承租方违约，出租方不退还押金并可追讨承租方赔偿相当于三个月的租金作为承租方违约的经济责任，在租赁过程里承租方所发生的一切债权债务概由承租方负责，与出租方无关；在合同期限内，如果因承租方改变土地使用用途而引发的一切经济损失和经济及法律等责任一概由承租方负责，与出租方和房屋业主无关。（出租方需协助承租方处理）。第六条有关事项作如下说明约定：承租方负责厂房内外的消防、环保的报批报建及相关施工等，出租方应保证物业权属真实合法，没有与其他相邻的地界或产权纠纷，如在承租方装修施工或使用期间出现相邻地界或产权纠纷的，由出租方负责处理；承租方在租赁期间，在不危及建筑物的主体安全，经出租方同意的前提下，承租方有权自行设计装修（外立面装修要经相关主管部门同意），租赁期内租赁物业和设施损坏的维护、维修均由承租方负责并承担相关费用，如因承租方管理或维修维护不到位，造成损害他人的情况，责任由承租方承担。租赁期满后固定及入墙入地设施不得搬走，可移动设施承租方自行搬走；合同期满，如果承租方需续租，要提前三个月与出租方协商，在同等条件下，承租方有优先租用权，出租方有权在租赁期内带租约自由出售该物业，但同意提前一个月通知承租方，承租方在同等条件下，有优先购买的权利，但应该在收到通知后五日内书面回复是否购买，逾期视为放弃购买。签订合同后，原告将涉案厂房交予被告使用。2019年7月1日，原告向被告出具收据，确认收到被告支付的押金123438元。双方均认可2019年6月26日至2019年9月30日系装修免租期，被告无需缴纳租金。被告分别于2019年10月8日、2019年11月10日、2019年12月3日向原告支付租金47000元、40000元、30000元，即共计117000元，原告对此分别出具收据予以确认。2020年1月18日，原告向被告发出《解除厂房租赁合同通知书》，该通知书记载被告拖欠原告租金，告知被告自收到通知书之日起，解除双方签订的《厂房租赁合同》，没收租赁押金，要求其支付拖欠的租金171876元及滞纳金，并自收到通知书之日起15日内，拆除可移动设施并自行搬走，固定及入墙入地设施归原告所有，逾期视为放弃租赁物业内全部物品的所有权，搬离前提前告知，原告可予以配合。被告于2020年1月20日收到该份通知书。庭审中，被告认可双方签订的《厂房租赁合同》已解除，但认为解除合同的时间应为2019年12月31日，称当日双方已达成解除合同的合意。其提交双方于该日的微信聊天记录，内容如下：“原告：厂房那里你确定不租了吗？到现在我还没收到租金。被告：你看有人要转租吧，价格可以谈。原告：你不交租你已经没资格转租了。”被告主张在向原告租赁厂房时已向其明确将作为学生宿舍之用，原告为此还介绍原告堂哥骆志锋为被告办理变更用途手续，但未办理成功，后骆志锋承诺将其已收取的50000元款项转交给原告，故被告实际交纳租金应为117000元+50000元=167000元。被告提交日期为2019年10月8日、由骆志锋在收款人处签名的收据一份，载明现收到被告交来办理广东从××经济开发区××技术产业××号1至3层厂房办理规划许可、施工报建、消防验收备案的业务费用，办理时间约15天，如不能办理，该款项两天内全额退回。被告还提交了其与骆志锋于2020年3月4日的微信聊天记录，拟证明所述事实。对此，原告否认收到骆志锋代交的50000元租金，称其与骆志锋系同村、同太祖的关系。庭审中，原告与被告均确认原告于2020年2月中收回涉案厂房并上锁。经本院与双方共同前往现场查看，涉案厂房由被告间隔装修成数十间房间作宿舍使用，房间内尚存一些空调、床板、床架等物品未搬走。再查，涉案厂房系原告向权属人梁翠英、钟楚明承租而来，其二人对原告转租涉案厂房给被告表示无异议。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原告与被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。本案主要涉及以下几方面问题：一、关于合同的解除及解除时间问题。在装修免租期过后，被告应按照合同约定从2019年10月1日起按照月租金61719元的标准向原告交纳租金。但被告仅于2019年10月8日、2019年11月10日、2019年12月3日分别向原告支付了47000元、40000元、30000元，合计117000元，即交纳了不足两个月的租金。根据合同中被告应于每月15日前缴交当月租金，20日前不交当月租金的视作其违约，原告有权收回所出租的厂房，押金不予退回，所造成的一切经济损失概由被告负责的约定，被告已构成违约，原告有权解除合同。被告于2020年1月20日收到原告发出的《解除厂房租赁合同书》，故原告与被告之间的《厂房租赁合同》已于该日解除。被告主张合同的解除时间应为2019年12月31日，但是双方当日聊天记录的内容并不能反映双方已协商一致达成解除合同的合意，且双方均确认原告于2020年2月中才收回涉案厂房并上锁，被告所述没有实际使用涉案厂房以及没有产生电费亦均无法证明其上述主张，故本院对此不予采纳。二、关于原告是否有权没收被告押金问题。被告违约应承担相应的违约责任，原告主张没收押金123438元，有合同依据，本院予以支持。至合同解除之日，被告仅交纳了不足两个月的租金，故对于其称仅是未足额支付当月租金而不应没收押金的意见，本院不予采纳。被告还辩称，原告明知租赁物系工业厂房性质，仍表示可配合被告办理相关手续，并介绍其堂哥进行办理，但未办妥，其对合同的解除存在重大过错。但被告并未提交证据证明原告在签订合同时承诺为其办妥相关手续，且双方的合同中明确约定在合同期限内，如果因承租方改变土地使用用途而引发的一切经济损失和经济及法律等责任一概由承租方负责，与出租方和房屋业主无关，故被告的该抗辩理由不能成立。三、关于被告尚欠租金问题。截至2020年1月20日，被告共应向原告支付租金226303元（即3个月零20天的租金）。被告称骆志锋承诺将其收取的50000元款项转交给原告作为租金，但被告提交的其与骆志锋微信聊天记录显示日期为2020年3月4日，当时被告已收到原告的《解除厂房租赁合同书》，且并无证据证明骆志锋已将该款项支付给原告，原告否认收到该款，被告亦未举证原告已授权骆志锋代其收款，故对于被告的该答辩意见，本院不予采信，认定被告共计向原告交纳租金117000元，还应向原告支付租金109303元。对于原告超出此外的租金请求，本院不予支持。四、原告的滞纳金请求问题。原告自愿从起诉之日起计收被告滞纳金，是对其权利的处分，本院予以准许。合同约定的每逾期一日，支付押金的1%作为滞纳金的标准显属过高，虽原告主动调减为按每月2%的标准计付，但是，在本院认定原告可没收被告押金的情况下，原告未举证证明尚存在其他损失，而被告未依约交纳租金给原告造成的主要为利息损失，故根据公平原则，本院酌情将调整为：以应付未付租金109303元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、合同约定，租赁期满后固定及入墙入地设施不得搬走，可移动设施由承租方自行搬走，原告要求判令租赁厂房内剩余全部设施归原告所有，无合同及法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告骆荣滔与被告蔡利泉于2019年6月26日签订的厂房租赁合同于2020年1月20日解除；二、被告蔡利泉于本判决发生法律效力之日起10日内支付租金109303元给原告骆荣滔；三、被告蔡利泉于本判决发生法律效力之日起10日内支付租金滞纳金（以109303元为基数，从2020年3月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）给原告骆荣滔；四、被告蔡利泉所付的押金123438元由原告骆荣滔没收；五、驳回原告骆荣滔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2588元，由原告骆荣滔承担192元，由被告蔡利泉承担2396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  焦梦云二〇二〇年六月二十三日此件与原件核对无异书记员  罗芳华