广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初722号 原告：广西钦州方正物业管理有限公司，住所地广西钦州市北部湾北大道**华信香江花园****。统一社会信用代码：9145070275979570X3。 法定代表人：黄秀林，总经理。 委托诉讼代理人：方军，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊霖，广西桂信律师事务所律师。 被告：陆国贞，男，1971年9月21日出生，汉族，广西灵山县人，，住所地广西灵山县太平镇那谐村委会一队**现住广西钦州市。 原告广西钦州方正物业管理有限公司与被告陆国贞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告广西钦州方正物业管理有限公司的委托诉讼代理人李俊霖、被告陆国贞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西钦州方正物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付拖欠的物业服务费2096.74元、维修基金294.93元、电梯维护费1230元、生活垃圾费35元、水费41.60元、电费95.76元、公摊水费4元、公摊电费13.30元，共计3811.33元，逾期付款违约金3125.02元（违约金从2016年1月起计至2019年5月，共41个月，按年利率24%计，以后违约金另计），两项合计6936.35元给原告（各项欠费详见欠费明细表）；⒉本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年4月20日原告与广西华信置业有限责任公司签订了《“金海湾花园二区二期海名轩·海逸轩”小区前期物业管理委托合同》，约定广西钦州华信置业有限责任公司将位于钦州市“海名轩·海逸轩”住宅小区委托原告进行物业管理。被告于2009年5月16日与广西钦州华信置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于华信金海湾花园二区二期“海名轩·海逸轩”住宅小区******房屋**，建筑面积为92.98平方米，被告于2011年1月3日接收了广西钦州华信置业有限责任公司交付的上述房屋并于同日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方对权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用和其他有偿服务费用进行了约定，该协议自房屋交付后生效。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告在接受原告提供的物业管理服务后应按约定向原告支付物业管理费及相关费用，逾期缴费的，从逾期之日起按欠款总额每天5‰交纳违约金。被告从2016年1月起没有按照约定向原告交纳相关物业管理服务费用，至2019年5月，被告共计欠到原告物业管理服务费、维修基金、电梯维护费、生活垃圾费、水费、电费、公摊水费、公摊电费共计3811.33元，上述费用一直由原告代为垫付，经原告多次向被告催收，被告都未予交纳，被告的行为已构成违约。根据有关法律法规的规定和双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告除了要支付拖欠的上述费用3811.33元外，还支付逾期付款违约金3125.02元给原告。综上所述，为维护原告合法权益，根据有关法律规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告陆国贞辩称，被告所居住的小区是由原告负责提供物业服务的，但原告所提供的物业管理服务差，小区里面楼宇单元的监控设施、路灯、卫生、安保、消防设施、公共维修都存在问题长期未解决，原告清理卖掉小区业主的旧电瓶车、摩托车之类的收入信息也未公开。被告公司也没有协助业主成立“业主委员会”。被告也时有听到小区业主反映有小偷撬门锁入室盗窃、电动车被盗等问题，但原告从未正面跟业主协商或调解，只顾收取物业费。2016年6月16日，被告在早上7点钟准备送小孩上学时，发觉自己停放在小区1单元楼下的摩托车被盗，价值上万元，被告夫妻一起跑到保安室，发觉保安室内无人，等了一个多小时后才有一个保安来上班，询问保安后其回答说他负责值班的当晚中途回了趟家，证实被告的车被盗当晚没有保安值班。事后被告到物业管理员交涉此事，物管员与保安已预先合谋串供案发当晚的保安值班的真实情况，保安还动粗叫嚣骂被告夫妻。后要求物管员提供当晚小区监控视频录像，又推脱说没有。被告向钦州市公安局港区分局报案并已立案处理。原告的行为违反了与被告购房时所签条款中“实行24小时值班及巡逻制度防止车辆丢失”的约定，应赔偿被告摩托车被盗的的经济损失。此外原告代管海名轩一单元1705号房面积差补金额一直未落实退还，也应退还兼利息。 本院经审理认定事实如下： 2009年4月20日，原告与广西华信置业有限责任公司签订了《“金海湾花园Ⅱ区二期海名轩·海逸轩”小区前期物业管理委托合同》，约定广西钦州华信置业有限责任公司将位于钦州市钦州港桃源路与晨光大道交界处华信金海湾花园Ⅱ区“海名轩·海逸轩”住宅小;住宅小区委托原告进行物业管理iv> 2009年5月16日，被告与广西钦州华信置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于华信金海湾花园Ⅱ区二期“海名轩·海逸轩”住宅小;住宅小区****房屋**注明的建筑面积为92.98平方米，实际建筑面积为92.10平方米。 2011年1月3日，被告接收了广西钦州华信置业有限责任公司交付的上述房屋并于同日与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议第一条第一款第2点约定：甲方（原告）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第一条第二款第4点约定：乙方（被告）依据本协议按时向甲方（原告）交清物业管理服务费及相关费用；第四条第二款约定：乙方（被告）交纳物业管理费、生活垃圾处理费等费用的时间为：每季度初第一个月的1－10号，乙方须按时到小区物业管理公司交清本季度所有费用，该费用从2011年1月1日起计收。第五条第四款约定：小区的住宅电梯、公共部分照明、保洁、绿化、安防、消防等公共设施等运作耗能费用，根据实际使用量按户分摊，每季度交纳一次；第六条：公共维修资金，按国家规定的标准收取。 2010年12月2日，钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会作出钦市价格（2010）72号文件《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》，其中第二项：“华信金海湾花园Ⅱ区二期海名轩·海逸轩”电梯住宅部分物业服务综合服务费（含公共环境清洁卫生费、绿化养护费、治安秩序维护费、公共设施、设备维护费等）按业主的建筑面积收取，具体标准为：住宅：每月每平方米0.55元；第三项：住宅电梯维护费收费标准为：每户每月30元（含电梯公摊电费）；第六项：环卫部门收取的城市生活垃圾处理费为代收费，其收费标准按钦市价费字（2004）87号文的有关规定执行。 另查明，被告对拖欠原告2016年1月－2019年5月的物业管理费、维修基金、电梯维护费、生活垃圾费、水费、电费、公摊水费、公摊电费的事实并无异议，但认为物业管理费应按实际建筑面积进行收取。原告于2019年6月19日向被告发出《催款通知书》，要求被告在2019年6月25日前交清上述物业费用，但被告一直未向原告交纳上述物业费用。此外，原告在提供物业管理服务的过程中，住宅小区内确实存在路灯、门锁损坏等情况。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因此，原告需要按照合同约定提供相应质量的物业服务，被告则应按约定按时交纳物业费等费用。本案中，原告虽然已经向被告在内的小区业主提供了物业服务，但所提供的物业服务确实存在不足之处，一定程度上影响了被告所居住的小区的生活环境，但被告不能因此拒绝向原告履行缴纳物业管理费等费用的义务。故原告请求被告支付拖欠的物业服务费等费用符合法律规定，本院予以支持。但由于被告房屋的实际建筑面积为92.10平方米，其所交纳的物业服务费也应按该面积进行计算，所以被告拖欠的物业服务费应为2076.86元（92.10平方米×0.55元/平方米×41个月），各项费用共计应为3791.45元。鉴于原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，也属于违约行为，因此原告请求被告支付逾期违约金本院不予支持。对于被告所辩称的要求原告赔偿摩托车经济损失及支付面积差补问题，不属本案审理范围，被告可另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告陆国贞支付给原告广西钦州方正物业管理有限公司拖欠的2016年1月至2019年5月期间的物业服务费、维修基金、电梯维护费、生活垃圾费、水费、电费、公摊水费、公摊电费共计3791.45元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费减半收取25元(原告广西钦州方正物业管理有限公司已预交)，由被告陆国贞承担13.70元，原告广西钦州方正物业管理有限公司承担11.30元。 本判决为终审判决。 审判员 陈 勋 二〇二〇年五月十四日 书记员 章丰梅