广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初4650号 原告：张东海，男，1981年9月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄云艳，广西诺尔律师事务所律师。 被告：广西丰泽置业有限公司（原广西岭南房地产开发有限公司），住所地：南宁市青秀区厢竹大道**左岸工社****房，统一社会信用代码：91450100667040174C（1-1）。 法定代表人：杜军，总经理。 委托诉讼代理人：周仲连，女，该公司职工。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年5月19日 开庭时间：2020年6月2日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人梁军华、黄云艳到庭 被告方（以下简称丰泽公司）：委托诉讼代理人周仲连到庭 原告诉请要点 一、判令丰泽公司按照合同约定向张东海交付该商品房非封闭式阳台1个； 二、判令丰泽公司向张东海支付补偿款3304.8元（计算方式：2元/平方米/月×68.85平方米×24个月）； 三、判令丰泽公司在本判决生效之日起10日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案； 四、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、涉案房屋外立面的设计已经相关部门公告及批示，丰泽公司也按该设计进行建设。张东海要求丰泽公司交付非封闭式阳台，不符合现实。二、张东海主张的补偿款与本案无关。三、对张东海的第三项诉讼请求无异议。 事实认定 2015年11月12日，张东海（买受人）与丰泽公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：第三条买受人购买出卖人开发建设的南宁市青秀区X大道X号X小区X单元X号商品房，该商品房有非封闭式阳台2个，建筑面积共68.85平方米，其中套内建筑面积49.99平方米，分摊的共有共用建筑面积18.86平方米。第五条该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米16070.07元，总金额803343元整。分摊的共有共用建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。第九条出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十七条……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款万分之壹的违约金，累计最高不超过总房款的0.1%，办理房屋产权证费用由买受人承担。合同签订后，张东海依约付清了全部购房款。 2015年11月26日，张东海与丰泽公司就涉案商品房办理了《商品房买卖合同登记备案证明》，登记编号：XXXXXX。 2017年2月21日，丰泽公司在《南国早报》上刊登《交房公告》，通知左岸工社小区业主于2017年2月21日办理房屋交接手续。 2017年3月17日，丰泽公司作出《关于回复左岸工社小区业主诉求公告的函》，其中载明：……3、因房屋改造涉及整栋楼业主的共同利益，即便是局部房屋改造也需要得到全体业主授权，因此房屋销售时我司与全体业主签订房屋改造委托协议书，但不等同于每个业主所购买的房屋均存在改造工程，房屋改造也不等同于房屋面积增加，我司并未对面积增加作出过书面承诺。4、2单元01号房销售时并没有出现价格普遍高于其他户型的情况，且由于危害房屋使用安全，该户型不存在改造可能，对于签订合同存在不规范的情况，我司拟对2单元01号房合同签订存在不规范的业主以2年物业费的形式补偿。…… 2017年3月23日，丰泽公司向左岸工社小区业主发《交房通知书》，通知业主于2017年3月25日到左岸工社小区物业中心办理房屋交接手续。 此后，张东海以丰泽公司逾期交房，且交付的房屋不符合合同约定等为由，诉至法院，提出前述诉请，丰泽公司应诉后答辩如前。庭审中，张东海主张涉案房屋交付时，有一个房屋阳台为装有玻璃幕墙的封闭式阳台。丰泽公司辩称，房屋外立面是根据2014年9月18日外立面调整方案进行建设，并提交了南宁市规划管理局于2014年11月7日作出的ZG2014-149号左岸工社项目外立面调整方案，欲证实上述调整方案已经该局同意并予以确认。 在本院受理的业主诉丰泽公司商品房预售合同纠纷系列案中，就左岸工社小区项目是否办理过规划设计变更问题，本院向南宁市自然资源局（原南宁市规划管理局）去函询问，该局回函称：2014年11月，应建设单位广西岭南房地产开发有限公司要求，该局办理了该项目建筑设计方案的修改，项目调整于2014年9月18日至2014年9月26日进行项目现场和网络公示。公示期间未收到任何异议。2014年11月18日，该局办理该项目新的建筑设计方案（审批号：ZG2014-149）。2015年3月，依据新的设计方案，该局办理了项目的修改施工图手续。2016年12月核发项目的《建设工程规划竣工验收合格证》，证号为建字第0450101201200942号。根据2014年9月17日南宁市规划管理局出具的《城乡规划批前公示》，左岸公社小区建筑设计方案调整为：（一）立面方面立面色彩由棕色调整为灰色调，增加竖向线条以强调建筑立面挺拔感。（二）指标方面因立面调整造成对平面图局部调整，并致总建筑面积由32861.11平方米增加到32978.74平方米（增加117.63平方米）、计容面积由27303.01平方米增加到27414.15平方米（增加111.14平方米）、建筑密度由35.48%调整为35.36%，容积率8.96与2006-206号总平一致、绿地率为20.3%不变。 判决理由 张东海与丰泽公司在平等、自愿的基础上签订《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应切实履行。 一、关于丰泽公司是否应向张东海交付1个非封闭式阳台的问题。 合同第三条虽约定张东海购买的涉案房屋有2个非封闭式阳台，但丰泽公司于2014年9月18日至9月26日对左岸工社小区外立面调整方案进行项目现场和网络公示，南宁市自然资源局也于2014年11月7日办理了该项目建筑设计方案的修改，此后丰泽公司未再作过设计变更，丰泽公司是依照涉案项目建筑设计方案进行建设。现张东海要求丰泽公司向其交付1个非封闭式阳台，不符合已通过审批的建筑设计方案的要求，亦不具备可行性，本院不予支持。 二、关于丰泽公司是否应向张东海支付补偿款的问题。 丰泽公司于2017年3月17日向左岸工社小区业主作出《关于回复左岸工社小区业主诉求公告的函》，其中第4条载明拟对2单元01号房合同签订存在不规范的业主以2年物业费的形式补偿，张东海据此主张丰泽公司应向其支付补偿款3304.8元。从该函的内容看，丰泽公司拟对2单元01号房的业主予以补偿，实为对其与业主之间合同纠纷的处理方案作出计划及打算，该补偿方案尚处于不确定状态。丰泽公司向业主发出上述函件后，张东海与丰泽公司未能就补偿方案进行磋商并达成一致意见。故张东海以此主张赔偿，于理无据，本院不予支持。 三、关于丰泽公司是否应履行报备案义务的问题。 合同第十七条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。庭审中，丰泽公司对张东海要求其在判决生效之日起10日内将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求没有异议，本院对此予以确认。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告广西丰泽置业有限公司于本案判决生效之日起十日内将办理南宁市青秀区X大道X号X小区X单元X号房权属登记需由被告广西丰泽置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案； 2、驳回原告张东海的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告广西丰泽置业有限公司负担。 上述义务，义务人应生效判决指定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 范俪 二〇二〇年六月二十日 法官助理 甘剑 书 记 员 杨璇