广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1193号上诉人(原审被告)：宋从顺，曾用名宋大松，男，1947年8月11日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区居民身份证号：，港澳居民来往内地通行证号：，现住广东省中山市*********。被上诉人(原审原告)：宋丙棠，男，1963年6月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区，公民身份号码：440************714。委托诉讼代理人：麦苟四，女，1969年8月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区沙，公民身份号码：452************243，系宋丙棠的妻子。原审被告：廖淑琼，女，1950年9月6日出生，澳门特别行政区居民，住所地澳门特别行政区，澳门特别行政区居民身份证号：，港澳居民来往内地通行证号：。上诉人宋从顺因与被上诉人宋丙棠、原审被告廖淑琼宅基地使用权纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初5236号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋从顺上诉请求：撤销一审判决，依法驳回宋丙棠的起诉。事实与理由：一、一审违反法定程序。本案宅基地使用权纠纷是属于土地权属发生的争议，应先由人民政府处理。1、宋丙棠第一项、第二项诉讼请求涉及土地权属争议纠纷，依法应先由人民政府处理。2、根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，宋丙棠因本案土地权属发生争议，未经人民政府处理，向人民法院提起民事诉讼错误。3、根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第5条“当事人因集体土地权属发生争议，向人民法院提起民事诉讼，主张集体土地权属的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向人民政府申请处理”的规定，本案应依法驳回宋丙棠的起诉。二、一审认为案涉《协议书》实质为农村房屋买卖合同错误。《协议书》没有约定对价是赠与合同，不是农村房屋买卖合同。三、一审认为宋丙棠可以依据《协议书》取得涉案房屋及宅基地的权利错误。1、一审认为宋从顺、廖淑琼认可涉案房屋已不属于夫妻共同财产错误。宋从顺对廖淑琼诉称的已经将涉案房屋卖给宋丙棠不知情。涉案房屋及宅基地是共同财产。宋从顺与廖淑琼离婚时，由于涉案房屋未办理房屋产权证，权属未确定，所以未进行分割处理。2、涉案《协议书》是无效合同。涉案房屋属于不动产。根据《物权法》第九条第一款规定，房屋的所有权以登记为准，涉案房屋未办理权属证书。宋从顺与廖淑琼在未取得房屋所有权证书的前提下，无权签订涉案的协议书，故《协议书》无效。3、宋从顺提供的《信访答复函》、《行政处理结果通知书》、《限期整改通知书》均证明了宋丙棠没有合法取得涉案房屋及宅基地的权利，认定宋丙棠涉嫌违法使用土地，要求宋丙棠限期整改。四、一审认定部分事实不清。1、一审遗漏了查实宋丙棠是否有其他宅基地的事实。2、一审认定宋从顺与廖淑琼婚后生育一子宋某错误，两人还生育了女儿宋某2。综上，本案宅基地使用权纠纷是属于土地权属发生的争议，应先由人民政府处理。一审违反法定程序，判决认定部分事实不清，适用法律错误。请查明事实，依法驳回宋丙棠的起诉。宋丙棠答辩称，依法驳回宋从顺的上诉，维持原判。1、本案是农村同一经济组织成员之间你买我卖宅基地房屋合法有效的流转，是支付对价以协议书形式合法流转。2、宋从顺收了钱签署协议书，却不断出尔反尔，甚至在沙堆镇司法所笔录中拒绝承认签署协议书。3、涉案房屋宅基地是宋从顺继承其伯父宋某3的。4、农村宅基地旧房屋流转，并不要求必须先取得房产证，与商品房买卖不同。《协议书》是三方在村委会调解下签署，是三方真实意思表示，合法流转有效。5、宋丙棠一家一直居住在涉案房屋，别无他宅，符合国家规定的一宅一户政策。6、人民法院是有权直接处理宅基地纠纷，大量案例证明不必经过政府前置。廖淑琼经本院依法传唤，未参加本院二审诉讼活动，但提交书面答辩意见称，本案应驳回上诉，维持原判。宋丙棠向一审法院起诉请求：1、确认宋丙棠与廖淑琼、宋从顺签订的《协议书》有效。廖淑琼、宋从顺不享有涉案宅基地的权利；2、判令新府集建字（1991）第12010***和新府集建字（1991）第12010***号集体建设用地使用证的使用权归宋丙棠（价值19000元）；3、本案诉讼费用由宋从顺承担。一审法院经审理查明：证号为新府集建字1991第12010***号、新府集建字1991第12010***号的集体土地建设用地使用证登记土地使用者均为“宋大松、廖淑琼”，集体土地建设用地使用证载明土地地址、自有使用权面积、建筑占地面积、边界四至等内容。宋从顺曾用名为宋大松，其与廖淑琼于1972年登记结婚，婚后生育一子宋某，宋从顺与廖淑琼于2004年经江门市蓬江区人民法院调解离婚。1997年1月19日，廖淑琼向案外人宋某出具材料一份，内容载明“廖淑琼现委托宋某永久保管房屋两间，特此证明。代理人：宋某，见证人：宋某4，委托人：廖淑琼、宋某”。同日，廖淑琼向宋丙棠出具《收条》一份，内容载明“现收到宋某交来现金壹万玖仟元正，作两间房屋地价。收款人：宋某、廖淑琼，见证人：宋某4”。廖淑琼确认上述两间房屋是经人介绍，由其出卖给宋丙棠，案外人宋某是宋丙棠的委托人，是宋丙棠的哥哥。上述款项支付完毕后，廖淑琼遂将两间房屋交付给宋丙棠使用，并将两本集体土地建设用地使用证原件交予宋丙棠。2008年1月9日，各方签订《协议书》一份，内容载明“兹有我村**村原村民小组村民宋大松（宋从顺）、廖淑琼现自愿将座落在**村房屋41㎡，……一座房屋36㎡，……赠送给宋丙棠使用，从今天开始永远归宋丙棠使用。特立此协议。赠送签名：廖淑琼、宋从顺（宋大松）、宋某，接管人签名：宋丙棠，证明人：曾某、宋某，**村小组长：宋某4。”上述各签名人均签名捺印，江门市新会区******民委员会并在《协议书》盖章确认。2015年，宋丙棠在未向有关部门办理建设许可或报建等手续的前提下，自行将上述《协议书》中的房屋两间进行了拆旧建新。2018年7月，宋从顺向沙堆镇政府有关部门投诉宋丙棠拆除了属于宋从顺的房屋两间。沙堆镇政府经调查处理，于2019年6月26日作出沙府限改2019第01号《限期整改通知书》，认为宋丙棠“在建设前没有申请办理报建审批手续，没有取得城乡建设规划许可证，属于违法建设”，责令其“自收到通知书之日起30日内，停止建设，自行整改”。另查明，宋丙棠是江门市新会区*********集体组织成员。一审法院认为，本案是宅基地使用权纠纷。因廖淑琼、宋从顺是澳门居民，本案属涉澳民事案件。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。对《协议书》的效力问题。一审法院认为，《协议书》虽载明房屋系“赠送给宋丙棠使用”，但从“从今天开始永远归宋丙棠使用”以及廖淑琼收取款项19000元的行为可知，《协议书》实质为农村房屋买卖合同。对该《协议书》的效力问题，一审法院认为：第一，宋从顺主张未出卖涉案房屋与事实不符。廖淑琼于1997年将涉案房屋出卖给宋丙棠后，宋从顺与廖淑琼在2004年调解离婚时，宋从顺并未提出涉案房屋的分割问题。即宋从顺、廖淑琼认可涉案房屋已经不属于夫妻共同财产；再者，宋从顺此后已经在《协议书》上签名确认。宋丙棠亦实际持有涉案房屋的集体土地建设用地使用证原件。因此，《协议书》是双方真实意思表示；第二，法律、行政法规对农村房屋买卖行为未作禁止性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从该条规定可见，农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，只是村民卖房后再申请宅基地的将不被批准；第三，宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，宅基地使用权的主体具有特定性即该农村集体经济组织成员，其具有一定的社会保障和社会福利性质。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村集体经济组织成员在集体土地上建造的住宅，其买卖也必然涉及宅基地使用权买卖。而我国在处理涉及房屋及宅基地权属纠纷中采取“房地一体”的原则，房随地走、地随房走是该原则的具体表现形式。本案中宋丙棠、宋从顺、廖淑琼签订的《协议书》，转让内容为宅基地及地上房屋，其坐落于江门市新会区******，宋丙棠系该地块所在集体经济组织成员，符合取得涉案宅基地及房屋的条件，江门市新会区******民委员会并在《协议书》盖章确认。因此，宋丙棠可以依据《协议书》取得涉案房屋及宅基地的权利。综上，《协议书》是双方真实意思表示，宋丙棠、宋从顺、廖淑琼就涉案农村房屋进行的买卖行为并不违反法律强制性规定，宅基地流转也仅发生在同一个村集体经济组织内部，本案宋丙棠、宋从顺、廖淑琼虽因故未办理宅基地使用权证相关的变更手续，但并不影响涉案《协议书》的效力。同时《协议书》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为有效合同，双方并已经实际履行多年，依据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，涉案房屋及宅基地使用权的权利人为本案宋丙棠。廖淑琼、宋从顺无权再对涉案房屋及宅基地主张权利。宋丙棠诉请判令新府集建字（1991）第12010***和新府集建字（1991）12010***号集体建设用地使用证的使用权归宋丙棠。一审法院认为，涉案房屋及宅基地的实际权利人为宋丙棠，对于集体建设用地使用证的登记权利人与实际权利人不一致的问题，宋丙棠可另行向相关行政部门申请变更。宋从顺主张依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，本案不属于民事诉讼范围的问题。一审法院认为，经一审法院释明，宋丙棠增加诉讼请求为确认《协议书》为有效合同，宋丙棠据此提起民事诉讼并无不当。对宋从顺的上述辩称，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款及参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，判决如下：一、确认宋丙棠与廖淑琼、宋从顺签订的《协议书》为有效合同；二、驳回宋丙棠的其他诉讼请求。案件受理费减半计算为250元，由宋从顺负担。二审中，宋丙棠未提交新的证据。宋从顺向本院提交起诉状一份，证明其此前曾向一审法院提起诉讼，但一审法院未接收。本院认为，上述证据与本案并无关联，本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是宅基地使用权纠纷。因廖淑琼、宋从顺是澳门居民，本案属涉澳民事案件。一审法院参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”规定，确定本案适用中华人民共和国内地法律调整并无不当，本院予以确认。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕宋从顺的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。宋丙棠一审诉讼请求第一项为“确认宋丙棠与廖淑琼、宋从顺签订的《协议书》有效。廖淑琼、宋从顺不享有涉案宅基地的权利”、第二项为“判令新府集建字（1991）第12010***和新府集建字（1991）第12010***号集体建设用地使用证的使用权归宋丙棠（价值19000元）”，一审判决结果为“确认宋丙棠与廖淑琼、宋从顺签订的《协议书》为有效合同；驳回宋丙棠的其他诉讼请求。”宋丙棠未提起上诉视为认可。根据一审判决结果，结合宋从顺的上诉请求，本案二审审理焦点问题为：1、本案是否属于民事诉讼案件受理范围；2、宋丙棠与廖淑琼、宋从顺签订的《协议书》效力应如何认定，属有效还是无效。关于本案是否属于民事诉讼案件受理范围的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理”的规定，本案中，宋丙棠一审所提诉讼请求均系以确认案涉《协议书》有效为基础，本案审理的焦点是作为基础法律关系的合同效力争议，依法属于民事诉讼案件受理范围。宋从顺认为本案应驳回宋丙棠的起诉理据不足，本院不予支持。关于宋丙棠与廖淑琼、宋从顺签订的《协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”首先，依法成立的合同，自成立时生效。买卖与赠与均为物权变动的合法原因，案涉《协议书》无论是认定为赠与还是买卖，因宋从顺、廖淑琼均在《协议书》中签字，且并未对宋丙棠实际持有涉案房屋的集体土地建设用地使用证原件及实际占有涉案宅基地及地上房屋的事实提出异议，案涉《协议书》中也没有附生效条件的约定，故应认定属双方真实意思表示，自各方签字时成立并生效。宋从顺上诉认为案涉房屋属夫妻共同财产，其对廖淑琼出卖案涉房屋给宋丙棠并不知情。本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，根据廖淑琼于1997年1月19日向案外人宋某出具材料载明“廖淑琼现委托宋某永久保管房屋两间”和出具的《收条》载明“现收到宋某交来现金壹万玖仟元正，作两间房屋地价”的内容可知，案涉《协议书》中虽存在“赠送”表述，但并非无偿转让而是有偿转让，故实质为农村房屋买卖而非赠与。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使廖淑琼在1997年1月19日出具材料并收取宋丙棠19000元的行为未经宋从顺同意且存在无权处分的情形，但宋从顺在案涉《协议书》中的签字应认定为属对廖淑琼此前行为的追认，且无权处分并不是导致买卖合同无效的正当事由，故案涉《协议书》不存在因无权处分而无效的情形，仍为合法有效。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”的规定，宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系；宅基地使用权并非绝对禁止转让，但取得宅基地使用权的人员应限于宅基地所在集体经济组织成员。本案中，根据案涉《协议书》中所载明“兹有我村**村原村民小组村民宋大松（宋从顺）、廖淑琼现自愿将座落在**村房屋41㎡，……一座房屋36㎡，……赠送给宋丙棠使用，从今天开始永远归宋丙棠使用”的内容，双方《协议书》指向的标的物均为涉案房屋而非单纯的宅基地使用权。虽然根据“房地一体”原则，农村房屋买卖必然涉及占用范围内的宅基地使用权，因宋丙棠本身系江门市新会区*********集体组织成员并非该集体组织之外的成员，且江门市新会区******民委员会也在《协议书》中盖章确认，故案涉《协议书》的内容并不违反法律强制性规定。另外，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，农村村民可以出卖其住房，其后果仅是不能再申请宅基地，而不是合同无效，“一户一宅”原则不是评价合同效力的强制性规定，故宋丙棠在所在集体经济组织是否有其他宅基地的事实不影响对案涉《协议书》效力的认定。最后，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定可知，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中，涉案宅基地上的房屋虽未办理产权证，但因所在宅基地已办理使用权证，故可以确认权属，故未办理权属证书并不影响案涉《协议书》的效力。双方签订案涉《协议书》之后虽未办理宅基地使用权变更登记，但这一事实也不影响案涉《协议书》的效力。至于宋丙棠是否存在违法建设行为的问题，则与本案合同效力争纷无关。综上，案涉《协议书》应属合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以认同。宋从顺关于案涉《协议书》无效的主张，理据不足，本院不予支持。此外，关于宋丙棠对涉案宅基地享有何种权利的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案中，案涉《协议书》合法有效，宋丙棠现占有案涉宅基地具有合法原因，但其最终取得案涉宅基地使用权仍需通过变更登记实现，至于有关乡镇人民政府等是否同意核准变更登记，则不属本案审查认定的问题。综上所述，宋从顺的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元（已预交），由上诉人宋从顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年六月二十九日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华