河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1189号 上诉人（原审原告）：刘桂英，女，1963年11月19日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：郝宽庆，北京市汇佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张德权，北京市汇佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊惠佳房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区和平路**，统一社会信用代码：91131000554490945M。 法定代表人：祈万军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。 上诉人刘桂英因与被上诉人廊坊惠佳房地产开发有限公司（以下简称惠佳房地产公司）合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初6227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘桂英及其委托诉讼代理人郝宽庆、张德权，被上诉人廊坊惠佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田国华、任成森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘桂英上诉请求：1.依法撤销(2019)冀1003民初6227号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，或者发回重审；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决没有认定《小区地下机械车位使用权协议》的法律性质系适用法律错误。本案中，一审判决第四页第八行称“涉案《小区地下机械车位使用权协议》的实质为车位使用权的转让”，车位使用权转让描述的仅仅是合同的客体，并非对合同法律属性的认定。一审判决并没有对涉案合同的法律性质作出任何论述和认定，显然是适用法律错误。2.一审判决称上诉人证据不足系认定事实和适用法律错误，上诉人在一审诉讼中，向一审法院提交了涉案《小区地下机械车位使用权协议》及交款收据等证据材料，诉请确认该协议超过二十年期限的部分无效并退还相对应的车位使用款，针对该诉讼请求上诉人提交的证据是充分的。3.《小区地下机械车位使用权协议》的法律性质实为租赁合同。根据《小区地下机械车位使用权协议》约定的内容来看，其完全符合租赁合同的规范构成要件，上诉人与被上诉人之间形成的是租赁法律关系。该协议符合租赁合同的规范构成要件，《小区地下机械车位使用权协议》的条文分别约定了租赁合同的必备条款，评价一份合同的法律属性，不能只看合同的名称和使用的词语，应看合同具体约定的法律关系的内容——权利义务关系来判定。 廊坊惠佳房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚。适用法律正确，符合客观事实。一、被答辩人作为具有完全民事行为能力人，与答辩人签订《小区地下机械车位使用权协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》合同无效的情形，应得到法律的保护。二、本案中，一审法院结合双方签订《小区地下机械车位使用权协议》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条等法律规定，对《小区地下机械车位使用权协议》性质作出了认定，即为车位使用权转让，属于十五类合同之外的无名合同。故双方依据《小区地下机械车位使用权协议》履行各自义务，并不违反法律和行政法规的强制性规定。从双方签订协议的主体、内容、履行方式上看，均应认定性质为车位使用权转让，而非租赁合同。被答辩人依据租赁合同性质主张协议部分无效是没有事实根据和法律依据的。1.从《小区地下机械车位使用权协议》所涉标的物来看，具有不同于租赁合同标的物的特殊性。。地下车库是答辩人开发小区的配套设施是为了满足业主的需要。2.一般的租赁合同，出租人有权另行出售标的物所有权，但本案答辩人无法另行出售车位所有权。3.一般的租赁合同在租赁期满后，承租人应当返还原物。但本案被答辩人无法返还原物。土地使用年限期满后，商品房和地下车位的使用期限也同样届满，被答辩人无法返还地下车位。4、租赁合同最长不超过20年，但是本案诉争车位的使用年限与土地使用年限一致。5、车位使用权的受让主体受限，答辩人不具有自由选择权。综上所述，《小区地下机械车位使用权协议》从性质上看不属于租赁合同，不受租赁期限不得超过20年的法律规定的限制。 刘桂英向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2016年12月28日签订的《小区地下机械车位使用权协议》超过二十年期限的部分无效；2.判令被告返还原告车位转让款612492.00元。 一审法院认定事实，2016年12月28日，原告刘桂英与被告惠佳房地产公司签订《小区地下机械车位使用权协议》约定车位总价857489.00元，原告于当日向被告交付车位款857489.00元，被告为原告出具了收款收据。《小区地下机械车位使用权协议》第一条第3项约定：位置以车位实际交付位置为准；第五条第2项约定：乙方（即原告）享有该车位的使用期限与乙方所购商品房所在的土地使用权期限相同，在车位使用权期间甲方（即被告）确保乙方对车位享有使用权。2017年5月12日，原告刘桂英与惠佳房地产公司签订《商品房买卖合同》。约定原告购买惠佳房地产公司开发的创领小区第4号楼2单元2层202号房屋，价格为：15151元/平方米，房屋建筑面积为139.520平方米，总价款2113868.00元，交付期限为2019年5月31日前。2019年6月17日涉案小区车库已通过河北省建设工程竣工验收。上述事实有：原、被告陈述；原、被告签订的《商品房买卖合同》、《小区地下机械车位使用权协议》；收款收据；被告提交的《土地出让合同》、规划设计总平面图、《河北省建设工程竣工验收报告》可证。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。原告与被告惠佳房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《小区地下机械车位使用协议》均系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应依照合同的约定，诚信、善意履行合同约定的义务。依据当事人诉、辩双方意见及所提交的证据，对于原告交纳的款项的法律定性，应充分结合当事人签约过程、当事人购房流程、惯例等进行综合认定。本案中，原告系完全民事行为能力人，能够在房屋买卖过程中对签订协议、合同、交款的后果具有足够的认知、辨识能力。原告向被告交纳完车位款后才签订《商品房买卖合同》，其未对车位款的数额及性质提出异议，按一般交易习惯，在签订如房屋等大宗商品合同之前，买受方应卖方要求支付大额款项，且明确约定系车位款，如存在原告系被误导、被欺诈及销售价格显失公平，原告就不可能在与被告签订买卖合同并缴纳全部房款。现原告表示反悔退款，显然有悖常理。原告要求按租赁合同认定返还部分车位款，亦有悖诚实信用原则。故原告主张的确认原被告签订的《小区地下机械车位使用权协议》性质为租赁合同、被告在销售车位过程中签订的《小区地下机械车位使用协议》超过20年的部分无效和退还部分车位使用权费用的诉讼请求证据不足，本院不予支持。涉案《小区地下机械车位使用权协议》的实质为车位使用权的转让，不适用租赁合同中“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的”规定。如在合同约定的期间届满后被告不能向原告交付涉案车位，被告需承担相应的而违约责任，原告可就此另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：驳回原告刘桂英的全部诉讼请求。案件受理费9924.00元，减半收取4962.00元，由原告刘桂英承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《小区地下机械车位使用协议》均系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉车位属于案涉房屋的配套设施，车位的使用权与案涉房屋的买卖有紧密的关联性。在确认案涉车位使用权转让时，转让的性质、价格等均应结合案涉房屋买卖的整体情况综合认定。一审法院结合当事人签约过程、当事人购房流程、惯例等进行综合认定，驳回刘桂英的诉讼请求并无不当，应予维护。 综上所述，刘桂英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,925元由上诉人刘桂英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年六月十六日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——