湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初1004号原告（反诉被告）：苏武兵，男，1990年2月28日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：欧阳志，湖南白泉律师事务所律师。被告（反诉原告）：莫若江，男，1970年3月14日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：肖品祥，邵阳市北塔区一品法律服务所法律工作者。第三人：刘建明，男，1962年12月1日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告苏武兵（反诉被告）与被告莫若江（反诉原告）、第三人刘建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法由审判员罗齐素适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告苏武兵及其委托诉讼代理人欧阳志、被告莫若江及其委托诉讼代理人肖品祥、第三人刘建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏武兵向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的邵东县两市镇金龙路595号一楼门面房屋租赁合同，以及邵东县两市镇金龙路595号二楼、三楼房屋租赁合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月6日，原告与被告及第三人签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于邵东县两市镇金龙路595号及第三人597号一楼的两间相邻门面，用于经营眼镜店，租期5年，自2018年3月16日起至2023年3月15日止。2018年3月16日，原、被告又签订一份《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于邵东县房屋，租期5年，自2018年3月16日起至2023年3月15日止。合同签订后，双方一直按约履行。2019年12月起，新型冠状病毒迅速蔓延，对眼镜行业冲击极大，原告生意特别萧条，只得缩减经营规模以求生存。为此，原告于2020年2月13日通知被告解除《房屋租赁合同》，仅保留第三人的一间门面用于经营，并腾空了租赁房屋，告知其对租赁房屋及时处置，但被告一直不予同意，后原告又邀请第三人及社区干部多次调解，亦未果。原告认为，因疫情影响，原告与被告签订的租赁合同已无法继续履行，如不解除将使原告遭受重大损失，对原告极不公平，故特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。为支持其主张,原告苏武兵向本院提供了如下证据:1、原告身份证,拟证明原告的主体资格;2、被告及第三人的户籍资料，拟证明被告及第三人的主体资格；3、房屋租赁合同，拟证明2018年3月6日，原、被告及第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于邵东县两市镇金龙路595号以及第三人597号一楼的两间相邻门面，用于经营眼镜店，租期5年，自2018年3月16日至2023年3月15日止，并约定了每年的房租费用；4、房屋租赁合同，拟证明2019年3月16日，原、被告又签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于邵东县房屋，租期5年，自2018年3月16日起至2023年3月15日止，租金一万元每年；5、营业执照，拟证明原告租赁的房屋用于经营眼镜店；6、2020年第一季度利润表、完税证明，拟证明原告因疫情影响，2020年第一季度总计收入仅4847.56元，净利润为-17212.05元，第一季度仅缴税15元，足以证实疫情已对原告眼镜店造成毁灭性打击；7、2019年第三、第四季度完税证明，拟证明疫情发生前，原告缴纳税费金额是2020年第一季度的二十余倍，原告生意因疫情影响巨大；8、电费、水费凭证，拟证明原告因为疫情水电费反而增加，遭受损失，同时原告2020年3月16日之前的水、电费已经交清，不需要再向被告缴费；9、微信聊天记录，拟证明2020年2月13日，原告积极主动的告知被告解除合同，双方多次到社区调解合同解除事宜，被告已提前知晓房屋不能续租；10、照片、第三人委托书、视频光碟，拟证明：（1）被告早已知晓房屋不能续租，原告向其交付房屋钥匙，被告拒收；（2）原告持第三人的委托书，多次砌墙将门面间隔，被告多次损害原告私产，侵害原告权利；（3）被告房屋已经闲置一月有余，已经形成合同僵局。被告莫若江辩称：原告诉称的两份合同属于两个法律关系，一楼合同涉及到第三人刘建明，二、三楼只涉及到被告，不能混为一谈，故应该驳回原告的起诉；疫情期间，原告没有停止经营，故没有对原告的生意造成影响，如果原告以新冠××无法经营起诉的话，那么疫情期间所有的商户都能以此要求解除合同了，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告莫若江（反诉原告）向本院提出反诉称：1、请求判令反诉被告与反诉原告于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》继续履行，并由反诉被告支付2020年3月16日至2021年3月15日房屋租金77764元，并以77764元为基数，按照月利率2%的标准支付滞纳金，自2020年2月16日起至实际付清租金之日止；2、请求依法判令反诉被告与反诉原告于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》继续履行，并由反诉被告支付自2020年3月16日至2021年3月15日止的房屋租金10000元，并以10000元为基数，按照月利率2%的标准支付滞纳金，从2020年2月16日至实际付清租金之日止；3、请求判令反诉被告支付反诉原告水电费1000元；4、请求判令反诉被告对拆除的楼梯位置的墙体、反诉原告房屋与第三人房屋后墙相邻位置的墙体恢复原状；5、本诉诉讼费、反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，租金应从第二年开始提前一个月付清，如未按时交纳，每迟延一天，反诉被告应向反诉原告交纳滞纳金1000元/天。反诉被告未经反诉原告及第三人同意私自将门面房楼梯位置的墙体、反诉原告房屋与第三人房屋后墙相邻位置的墙体拆迁，根据《房屋租赁合同》第四条约定，如未经出租方同意，应对房屋整体结构发生变化和损坏恢复原状。另反诉原告为反诉被告垫付水电费1000元，应由反诉被告返还。为支持其主张，被告莫若江（反诉原告）向本院提供了如下证据：1、国有土地使用证，拟证明邵东两市镇金龙路595号一楼（门面房一间）、二楼、三楼的土地使用者为莫若江；2、2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》，拟证明：（1）原、被告以及第三人约定595、597号两间门面租期5年（2018年3月16日至2023年3月15日止）；（2）从第二年开始提前一个月交付下一年的租金，即在2020年2月15日前应支付2020年3月16日至2021年3月15日期间房屋租金155528元，其中原告应得款项为77764元，每迟延一天应支付滞纳金3000元；3、2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》，拟证明：（1）原、被告约定595号二、三楼房屋租赁期为5年（2018年3月16日至2023年3月15日止）；（2）从第二年开始提前一个月交付下一年的租金，即在2020年2月15日前应支付2020年3月16日至2021年3月15日期间房屋租金10000元，每迟延一天应支付滞纳金1000元；4、被告的爱人杨晚娥与苏武兵的通话录音、文字资料，拟证明2020年2月13日原告之妻杨晚娥向苏武兵催讨租金时，苏武兵表示缴纳房租，其并未表示新型冠状病毒影响生意；5、催交租金视频、催款书面通知、微信聊天记录，拟证明2020年2月20日杨晚娥向苏武兵微信催讨租金，2月21日杨晚娥到店向苏武兵书面通知催讨租金时，苏武兵均未表示新型冠状病毒影响生意；6、两间门面房外观照片，拟证明莫若江的门面房的门作为橱窗无法通行，第三人的门面房门作为通行门，如将两间门面隔开，莫若江的门面无法进入；7、墙体被毁坏的照片，拟证明墙体被毁坏的位置及损坏程度；8、对王长武的调查笔录、身份证，拟证明：（1）苏武兵在疫情期间正常营业，生意一直红火，未受到疫情影响；（2）苏武兵未通知莫若江就毁坏门店原有墙体，破坏原有格局；（3）纠纷在派出所调解时，派出所要求苏武兵在法院判决前不得动工；（4）两间门面自2002年起打通隔墙，统一对外租赁；9、对彭金科的调查笔录、身份证，拟证明的目的同证据8；10、报案登记表、派出所调解协议书，拟证明：（1）事件经过；（2）纠纷经派出所调解，要求苏武兵在法院判决前不得再次动工；11、广场社区居委会调解人员证明，拟证明：（1）苏武兵在疫情期间正常营业，未受到疫情影响；（2）两间门面自2002年起就打通隔墙，统一对外租赁；（3）纠纷经派出所及社区调解，要求苏武兵在法院判决前不得再次动工；12、苏武兵眼镜店现场照片，拟证明疫情期间，苏武兵眼镜店的生意一直红火，并未受到疫情影响；13、水电费票据，拟证明莫若江为苏武兵支付水电费1000元。第三人刘建明辩称，原告所拆的墙体是属于第三人的。第三人刘建明没有提供证据。本院组织双方当事人进行质证，被告莫若江对原告苏武兵提供的证据的质证意见为：对证据1、2没有异议；对证据3、4，应以被告方提供的合同为准，该合同同时证明了双方约定的期限是到2023年3月15日止，原告要求提前解除合同是不合理的；对证据5没有异议；对证据6、7，利润表是原告本人制作的，不能达到原告的证明目的；对证据8，因为我方已垫付，所以显示归零；对证据9，2020年2月13日，被告要求原告支付房租，原告答复交纳，并没有谈及新冠××的问题，后来出于其他目的考虑要求解除合同，被告已经明确告诉原告按照合同约定履行义务，不同意解除合同；对证据10，只是第三人单方授权给原告，而第三人无权单方授权，因为被告与第三人的房屋是共同租赁的，合同的甲方也系第三人和被告，故这个合同是不可分割的，原告和第三人之间无权对共同签订的合同进行解除，原告对房屋进行改建是因自己的经营之需而不是因为疫情或者被告同意的前提下进行改建的。第三人刘建明对原告的证据没有异议。原告苏武兵对被告莫若江提供的证据的质证意见为：对于证据1的真实性没有异议，但是对其关联性有异议；对证据2、3的真实性没有异议，但是合同已经达到法定解除的条件，在原告没有使用房屋的情形下不应该继续支付房租；对4号证据的合法性有异议，不知其内容是否完整，原告及原告的爱人多次与被告协议解除合同的事宜，故不可能同意继续租赁房屋，不能达到被告的证明目的；对证据5，只是杨晚娥和苏武兵的聊天，但是关于解除合同的事宜都是原告的爱人与被告的爱人在谈，这样的证据具有片面性；对于证据6的真实性没有异议，但对其关联性有异议，不能达到被告的证明目的；对于证据7的关联性有异议，原告所拆除的楼梯间是第三人的房产，与被告根本没有关系；对于证据8、9的合法性有异议，证人没有到庭接受法庭的询问，不出庭作证的证言是无效的；对证据10的真实性没有异议，但对其关联性有异议，报案记录恰恰证明了双方已经形成合同僵局，被告的门面被腾空，合同无法继续履行；对证据11的合法性有异议，两个证人在同一份证词上签名，存在串供行为。原、被告在社区调解过多次，证实了被告是知晓这个合同不能继续履行了；对证据12，不能达到被告的证明目的；对证据13的关联性有异议，这是2020年3月21日的水电费票据，原告租赁房屋2020年3月16日就到期了，所以后面的水电费不应该由原告来交。第三人刘建明对被告莫若江的证据没有异议。本院结合庭审及双方当事人的陈述、举证、质证意见，对上述证据做如下认证:对原告提供的证据1、2、3、4、5，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对证据6、7，可与其他证据及三方陈述相互印证的部分予以采信；对证据8的真实性予以认定；对证据9、10，能与三方陈述及其他证据相互印证的部分予以采信。对被告提供的证据1、2、3，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定；对证据4、5，能与双方陈述及其他证据相互印证的部分可予以采信；对证据6、7，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以采信；对于证据8、9，证人无正当理由未到庭作证，本院对其证明力不予认定；对于证据10的真实性予以认定；证据11的形式不合法，对其证明力不予认定；证据12不能达到被告的证明目的；对证据13的真实性予以认定。根据以上认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明如下事实：位于邵东市门面分别属于被告莫若江与第三人刘建明所有，该两间门面相邻，自2002年起被打通隔墙，统一对外租赁，租金由莫若江与刘建明均分。2018年3月6日，第三人刘建明（甲方）及被告莫若江（甲方）与原告苏武兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲乙双方经友好协商，甲方愿意将坐落在邵东两市镇金龙路595号和597号门面贰间及仓库租给乙方从事经营眼镜店，现就有关事宜达成如下协议：一、租赁期限：从2018年3月16日起至2023年3月15日止，租期伍年，如到期乙方需续租，应在同等条件下优先考虑。二、房屋租金为：2018年3月16日—2019年3月15日房租费壹拾肆万肆仟捌佰元整；2019年3月16日—2020年3月15日房租费壹拾伍万贰仟陆佰肆拾捌元整；2020年3月16日—2021年3月15日房租费壹拾伍万伍仟伍佰贰拾捌元整；2021年3月16日—2022年3月15日房租费壹拾伍万捌仟肆佰零捌元整；2022年3月16日—2023年3月15日房租费壹拾伍万捌仟肆佰零捌元整。如伍年后租金涨跌幅度过大，根据随行就市的原则，双方协商处理。三、付款方式：乙方应于2018年3月16日前付清甲方当年房租租金，第二年应提前壹个月付清第二年租金，以后以此类推。如未按时交纳，每延期壹天，乙方向甲方交纳滞纳金叁仟元壹天……。”2018年3月16日，被告莫若江（甲方）与原告苏武兵（乙方）又签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方愿意将坐落在邵东两市镇金龙路595号二楼、三楼住房租给乙方从事经营活动，现就有关事宜达成如下协议：一、租赁期限：从2018年3月16日起至2023年3月15日止，租期伍年。如到期乙方需续租，应在同等条件下优先考虑。二、租金从2018年3月16日起至2019年3月15日房租金为壹万元整，如租金涨跌幅度过大，根据随行就市原则，双方协商处理。三、付款方式：乙方应于2018年3月16日前付清甲方当年房租租金，第二年应提前壹个月付清第二年租金，以后以此类推。如未按时交纳，每延期壹天，乙方向甲方交纳滞纳金壹仟元壹天。”合同签订后，双方一直按约履行。2019年12月起，随着新型冠状病毒的蔓延，原告的经营也受到影响。2020年2月16日，原告没有按约交纳下一年度的租金。2020年2月20日，被告的爱人杨晚娥向原告催收租金时，原告回复称因疫情无法正常经营故决定只继续租赁第三人刘建明的房屋而弃租被告房屋，并要求被告收回租赁房屋，而被告要求原告按约履行合同。随后，原告将其物品搬离被告的租赁门面，并经第三人刘建明授权在涉案两间门面中间砌隔墙，被告予以阻拦，双方为此发生纠纷。该纠纷经派出所及社区多次调解未果，原告遂于2020年3月12日向本院提起本案诉讼，本院于2020年3月20日将本案的起诉状副本送达给了被告莫若江。庭审中，第三人刘建明主张因其没有时间砌隔墙，故其出具了授权委托书让原告苏武兵去砌隔墙，还主张原告所拆的墙体系其门面内的墙体。另查明，2020年3月21日，被告为涉案租赁房屋交电费1000元，交费后月结余额尚有1559.57元。庭审中，经本院释明，被告表示如法院判决解除合同，则要求原告按合同约定支付房屋租金至房屋实际租出去之日为止，且要求将房屋恢复原状，并赔偿损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间就被告所有的房屋所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故合法有效。本案争议焦点为：原、被告之间的房屋租赁合同是继续履行还是予以解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）条规定了债务标的不适于强制履行的不适用继续履行。另《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”此条规定了长期合同如房屋租赁合同中双方陷入合同僵局情形下符合特定条件合同可予以解除。本案中，原告因疫情经营受损，在与被告协商解除合同不成的情况下，将自己的物品搬离被告房屋，不愿再继续履行租赁合同的义务，引发纠纷后经派出所及社区多次调解未果，双方当事人陷入合同僵局，因该义务性质又不宜强制履行，故原、被告之间的租赁合同目的客观上已无法实现，原告要求解除合同，具有事实依据与法律依据，本院可予以支持。故对被告要求继续履行合同的反诉请求不予支持。关于合同解除的时间，考虑该案实际情况，可认定本院将本案起诉状副本送达给被告莫若江之日即2020年3月20日合同解除。故合同解除之前的租金原告应当支付，即原告尚应支付2020年3月16日至2020年3月20日期间的租金为1202.25元[（77764元÷365×5）+（10000元÷365×5）]。对于被告要求原告支付合同解除之后即2020年3月21日至2021年3月15日期间的房屋租金及相应滞纳金的反诉请求，因无事实依据与法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，因原告的根本违约行为导致原、被告之间的房屋租赁合同被迫解除，由此给被告造成损失的，原告应当承担赔偿损失的违约责任。对于损失如何确定问题，本院认为，被告作为出租人，其在此种情形下的损失主要为合同解除后租赁房屋闲置期间的租金损失，根据该案实际情况，本院酌定由原告赔偿被告四个月房屋空置损失费，赔偿标准按双方约定的租金标准赔偿，即原告应赔偿被告房屋闲置期间的租金损失为29254.66元[（77764元÷12×4）+（10000元÷12×4）]，被告要求原告按合同约定支付房屋租金至房屋实际租出去之日为止，要求过高，超过部分不予支持。对于被告要求原告支付1000元水电费的反诉请求，被告自认该1000元是交纳2020年3、4月份的水电费，而根据现有证据显示，截止2020年3月20日原告并未欠交水电费，合同解除后的水电费应由被告自行承担，故对被告要求原告支付水电费1000元的反诉请求，本院亦不予支持。对于被告要求原告对拆除的楼梯位置的墙体及被告与第三人房屋后墙相邻位置的墙体恢复原状的反诉请求，因第三人刘建明主张原告所拆墙体系其所有，而原告也是经刘建明授权委托砌隔墙的，故原告砌隔墙所产生的法律后果应由刘建明承受，如因原告砌隔墙的行为影响了被告对其门面行使物权，也系被告与第三人刘建明之间的相邻纠纷，被告可就此问题与刘建明协商处理，与本案处理的房屋租赁合同不属同一法律关系，在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告苏武兵与被告莫若江、第三人刘建明于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》中有关被告所有的邵东市门面的房屋租赁合同部分于2020年3月20日解除；二、原告苏武兵与被告莫若江于2018年3月16日签订的关于邵东市二楼、三楼住房的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；三、反诉被告苏武兵于本判决生效后10日内支付反诉原告莫若江租金1202.25元；四、反诉被告苏武兵于本判决生效后10日内赔偿反诉原告莫若江损失29254.66元；五、驳回反诉原告莫若江的其余反诉请求。如义务人未在本判决生效后指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费40元，由被告莫若江负担，反诉诉讼费1009.5元，由原告苏武兵负担380元，由被告莫若江负担629.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  罗齐素二〇二〇年六月九日法官助理陈芳代理书记员  曾璋宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。