江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初13862号原告：虞婉汶，女，1987年11月5日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：周杨，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被告：施伟君，男，1979年2月4日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：吴婷，江苏申越律师事务所律师。被告：李洁，女，1979年11月20日出生，汉族，住江苏省江阴市。原告虞婉汶与被告施伟君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理，原告虞婉汶及其委托诉讼代理人周杨、被告施伟君及其委托诉讼代理人吴婷到庭参加诉讼。后，依法追加被告李洁参加本案诉讼，组成合议庭于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告虞婉汶及其委托诉讼代理人周杨、被告施伟君及其委托诉讼代理人吴婷、被告李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞婉汶向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将江阴市房产变更到她名下；2、判令被告承担违约金10万元，该10万元从应付的剩余46.5万元的购房款中抵消；3、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实与理由：她出于子女入学需要，于2019年4月15日与被告订立《江阴市房地产买卖合同》一份，由她以66.5万元的价格受让被告名下江阴市住宅房一套。她如数给付定金10万元、购房款10万元后，被告提出提价10万元并迟迟不履行过户、交房等义务。由于多次协商无果，故提出起诉。审理中，原告虞婉汶将其第二项诉讼请求变更为：由被告承担滞纳金（以66.5万元为基数，按年利率24%自2019年9月4日计算至实际给付之日止）。被告施伟君辩称，他已经按照合同约定将户籍从案涉房产中迁出，是原告没有按时给付剩余房款构成违约，现他请求解除案涉房屋买卖合同。此外，原告主张的违约金过高，应根据实际给付房款按同业拆借利率计算利息。被告李洁辩称，她不是合同主体，请求法院驳回原告对她的诉请。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法递交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：施伟君、李洁系夫妻关系，双方于2003年3月19日自愿登记结婚。案涉房产坐落于江阴市，于2011年8月29日登记为施伟君、李洁共同共有。2019年4月15日经江阴市澄北王嘉房地产中介服务部中介，虞婉汶作为买方（乙方）与卖方施伟君、李洁（甲方）订立了《江阴市房地产买卖合同》一份，该合同的主要内容为：1、甲方自愿将环××室住宅房一套（室内留有空调2只、冰箱1只、热水器1只、淋浴器1只、油烟机1只、煤气灶1只）以66.5万元的价格转让给乙方；2、虞婉汶应于2019年4月15日给付第一期购房定金10万元、于2019年4月15日给付第二期房款10万元；3、2019年9月3日双方到江阴市不动产管理中心办理过户时给付第三期购房款46.5万元；4、乙方同意甲方居住至2020年4月20日，甲方保证于2019年9月1日前将户口全部迁出；5、若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方每天按成交总额的千分之一承担滞纳金。合同甲方由施伟君签名落款、乙方由虞婉汶签名落款。因虞婉汶已事先给付施伟君定金5万元，故合同订立当天虞婉汶又给付施伟君15万元，凑足第一期、第二期的应付价款20万元。2019年9月3日施伟君、李洁依约将落户于环××室内的户籍全部迁出。此后，因施伟君、李洁未能如约交房、过户，虞婉汶遂于2019年9月19日诉至本院。为证明被告施伟君、李洁存在违约加价行为，原告虞婉汶提供如下证据予以证实：1、虞婉汶与施伟君、李洁的微信聊天记录，其中2019年8月29日虞婉汶与施伟君的微信互动如下：虞：你加钱的底价是10万？虞：好的。虞：你早点说的话也不用耽误大家时间。施：好吧！那你找中介吧！约好什么时候办手续吧。施：你不会倒霉的！市中心的房子会无限升值的。虞：我说好的，是知道你们的意思了，不是说答应了。2、2019年9月3日虞婉汶夫妻、公婆与施伟君、李洁在中介服务部协商时的录音。部分摘录如下：虞：你们夫妻俩说好的，等小孩报完名过户，但到了28、29号又要加钱了。施：关键是现在这边的房子升值那么快，我总归……。施：过错方我知道是我，我同意赔损失的。3、银行流水单一份，证明在2019年8-9月间，其银行账户备足存款用于交付剩余房款46.5万元。施伟君、李洁对上述证据的真实性不持异议，但认为微信聊天记录、录音均不完整，不能全面反映客观事实。施伟君、李洁均未能提供证据证明其虞婉汶存在违约情形的主张。审理中，虞婉汶陈述：施伟君、李洁的违约行为对其造成的经济损失主要是已付款项的银行利息。本院认为：施伟君、李洁系夫妻关系，案涉房产登记为施伟君、李洁共同共有。尽管案涉《江阴市房地产买卖合同》的卖方仅有施伟君签名落款，但根据买方虞婉汶与施伟君、李洁的微信互动及双方在中介处协商时的录音，足以证实李洁对施伟君出让夫妻共有房产完全知情，将案涉房产转让给虞婉汶是基于夫妻的合意。为此，案涉《江阴市房地产买卖合同》应当认定为合法有效。根据虞婉汶与施伟君、李洁的微信互动及双方在中介处协商时的录音，还可证实施伟君、李洁基于周边房价上涨趋势而提出加价是导致本案纠纷的主要原因，虞婉汶备足存款用于支付剩余购房款，并无违约拒付房款的主观意愿。施伟君、李洁的加价行为有违诚实信用原则，构成违约。施伟君、李洁应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现虞婉汶要求施伟君、李洁继续履行合同，交付房产、协助办理变更不动产变更登记，理由正当，本院依法支持。关于违约金，本院认为当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据本案实际，本院酌定施伟君、李洁应当赔偿虞婉汶已付房款20万元自2019年9月4日起至房产实际交付、变更登记之日止按年利率10%计算的利息损失。该利息损失可在虞婉汶应付的剩余购房款46.5万元中予以抵消。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、施伟君、李洁应于本判决发生法律效力之日起二十日内将坐落于江阴市住宅房一套（含空调2只、冰箱1只、热水器1只、淋浴器1只、油烟机1只、煤气灶1只）交付给虞婉汶，并协助虞婉汶办理该房产的不动产变更登记手续；虞婉汶应同时给付施伟君、李洁剩余购房款46.5万元。二、施伟君、李洁应当赔偿虞婉汶已付房款20万元自2019年9月4日起至案涉房产实际交付、变更登记之日止按年利率10%计算的利息损失。案件受理费11450元、财产保全费1120元，合计12570元（虞婉汶已经预交），由施伟君、李洁负担。施伟君、李洁应负担的12570元于本判决发生法律效力之日起十日内给付虞婉汶。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  姚明希人民陪审员  潘静雯人民陪审员  徐凤玉二〇二〇年六月八日书 记 员  张萌萌附：相关法律、司法解释条文1：《中华人民共和国合同法》:第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。