广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初1375号 原告：柳州致上物业服务有限公司，住所地：广西柳州市荣军路**办公楼****。统一社会信用代码：91325200576835668T。 法定代表人：罗宁。 委托诉讼代理人：戴盛红，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷双，广西品一律师事务所律师。 被告：陆建琨，1985年07月01日出生。住广西来宾市兴宾区。 原告柳州致上物业服务有限公司（以下简称“致上物业公司”）诉被告陆建琨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年03月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年06月18日公开开庭进行了审理，原告致上物业公司的委托诉讼代理人雷双到庭参加诉讼。被告陆建琨经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告致上物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告陆建琨立即支付大地景苑小区B13-3-10-5房物业服务费1368.6元，电梯维护费575元，电梯电费422.1元，水费、加压水费158.4元，违约金746.25元，合计费用3270.35元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为来宾市大地景苑小区**房屋所有人，房屋面积为132.23平方米。原告与来宾市大地景苑小区业主委员会（以下简称大地业委会）于2012年04月21日签订《大地景苑小区物业管理服务合同》（以下简称《合同》）。合同约定从2012年05月01日至2014年12月31日期间由原告为大地景苑小区提供物业服务，合同期满后，原告与大地业委会于2014年12月13日续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，约定从2015年01月01日至2017年12月31日由原告继续为大地景苑提供物业服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的小区事实规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年11月至2017年12月31日未交物业服务费1368.6元，电梯维护费575元，电梯电费422.1元，水费、加压水费158.4元，截止2019年10月20日，被告欠缴物业服务费及其他费用为2524.1元。根据合同第十九条第二款约定，物业费用按月缴纳，不得拖欠，恶意拖欠将按每日1.5‰标准计算滞纳金。由此，违约金从2018年01月01日起算，违约金的费用为746.25元，以上费用合计为3270.35元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费用。现根据法律相关规定诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 原告向法院提交的证据有：证据1、营业执照、法定代表人身份证明书，证明原告的身份信息及主体资格。证据2、《物业服务合同》，证明原告与被告之间签订《物业服务合同》合法有效，约定了双方的权利义务。证据3、函、回函《物业服务合同》，证明原告与被告约定继续签《物业服务合同》的事实。证据4、原告公司工作人员执勤签到表，证明原告为被告提供物业服务的事实，履行合同约定的全部义务。证据5、照片，证明原告为被告提供物业服务的事实，履行合同约定的全部义务。证据6、致小区业主的公开信、关于缴纳物业服务费的通知、欠费催缴公示，证明被告没有按时缴纳物业服务费及其他费用，原告多次催讨无果，被告构成违约的事实。 被告陆建琨辩称，一、原告与大地业委会续签的物业服务合同程序不合法，故该物业服务合同无效。二、原告提供的物业服务未达到《物业服务合同》约定的服务质量要求，原告诉请收取的物业费与其提供的物业服务并不对等。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年04月21日，大地业委会与原告签订《大地景苑小区物业管理服务合同》，大地业委会将大地景苑小区委托给原告管理，委托管理期限为2年，自2012年05月01日起至2014年04月30日止；合同就双方权利和义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用收取标准及违约责任等进行了约定；其中第十九条2约定：住宅物业每平方米0.45元/月；合同期满后，仍由原告为大地景苑小区业主提供物业服务。2014年12月13日大地业委会与原告续签合同，期限为三年，自2015年01月01日起至2017年12月31日止。原告提供服务期间，由于大量业主拒交物业服务费等费用，原告为催收欠款，将欠费业主名单上墙公布，并于2013年12月08日、2015年11月28日、2016年11月20日分别以“通知”或者“公开信”等形式向欠费业主催收。被告陆建琨系大地景苑小区B13-3-10-5房业主，自2013年11月至2017年10月31日，被告陆建琨拖欠物业服务费1368.6元，水费、加压水费158.4元，合计1527元；被告陆建琨拖欠电梯维护费575元，电梯电费422.1元，合计997.1元。 另查明，原告致上物业公司自2012年进驻大地景苑小区进行物业服务管理期间，公共设施管理不善、消防设施维护不善、路灯管理不到位、监控设施质量差或缺失、电梯故障检修不及时，安保、下水道等方面服务存在管理混乱。 本院认为，大地业委会与致上物业公司签订的《大地景苑物业管理服务合同》合法有效。原告与大地业委会签订的第一份合同终止日期为2014年04月30日，在2014年05月01日至2014年12月31日期间，原告继续为小区业主提供物业管理，被告享受物业服务且未提出异议，原、被告双方存在物业服务合同关系。被告作为小区的业主，享受了小区内的物业服务，应按照合同约定按期交纳物业管理费。本案中，大地业委会与原告签订的物业服务合同效力及于小区全体业主。小区内的物业管理需要物业服务企业与业主相互协作，共同构筑和谐小区要求物业服务企业不断改进服务质量，以满足业主的物业服务需求；同时要求业主按期交费，以维持物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量。本案中，原告依约对小区内环境物业管理提供了服务，被告享受了该物业服务，原告诉请被告给付物业服务费、水费及加压水费合法有据。致上物业公司在对小区的物业管理上确实存在不足，提供的服务质量没有达到合同约定的标准，但被告长期不交纳物业服务费，仍享受小区内的物业服务，不仅损害了原告的利益，也损害了已交纳费用的业主利益。根据原告对小区提供的物业管理服务实际情况，按照公平原则，本院对原告诉请的物业服务费、水费、加压水费酌定支持80%，即被告应给付原告物业服务费、水费、加压水费1221.6元（1527元×80%）；对原告诉请的电梯维护费、电梯电费酌定支持50%，即被告应给付原告电梯维护费、电梯电费498.55元（997.1元×50%），前述两项共计1720.15元。同时，因原、被告双方在履行物业合同时均存在违约行为，对原告提出违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陆建琨给付原告柳州致上物业服务有限公司物业服务费、电梯维护费、电梯电费、水费、加压水费共计1720.15元； 二、驳回原告柳州致上物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述款项，限被告陆建琨于本判决生效后十日内履行完毕。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由原告负担20元，被告负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  黄金文 人民陪审员  农文贵 人民陪审员  周 丽 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  韦婷婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。