山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初2545号原告：滕州市善南街道张北庄居民委员会。住所地：滕州市善南街道张北庄。法定代表人：张宁，居主任。委托诉讼代理人：邝林林，侯坤（实习），山东正唐律师事务所律师。被告：刘祥干，男，1962年12月18日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：党同皓，山东墨班律师事务所律师。原告滕州市善南街道张北庄居民委员会（以下简称张北庄居委会）与被告刘祥干租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张北庄居委会的法定代表人张宁及其委托诉讼代理人邝林林、侯坤，被告刘祥干及其委托诉讼代理人党同皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张北庄居委会向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2015年12月26日签订的“场地租赁合同”；2、判令被告支付违约金25000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月26日，张北庄居委会上一任村主任张某在未按照法律规定程序召开居民会议的情况下擅自与刘祥干签订场地租赁合同，约定了租金、租赁期限等内容。在租赁合同第五条第五项中明确约定未经张北庄居委会书面同意不得转租转让，但实际情况是自租赁合同签订至今刘祥干在未经原告书面同意的情况下已转租十余户，且转租总价格高于承租价格数倍。原、被告所签订的租赁合同严重侵害了居民集体利息且被告明显违约，已具备解除合同的法定条件。刘祥干辩称，一，涉案合同合法有效，其签订程序符合法律规定。经村民代表研究同意，2015年11月16日原告张贴公告，向不特定的人邀约，对面积约20亩的开发区驾校场地对外招租，联系电话：182××******，被告有承租意向，报名。2015年12月，时任善南街道清华园社区总支部书记单霜年（现界河镇副镇长）、经管站副主任甘国华、经管站会计秦应伟和原告两委及村民代表数十人共同在驾校办公室现场进行了招标，被告当场交付了拾万元保证金（现金，交付会计张爱平），通过招标，被告以每亩2800元最高报价中标，2015年12月26日签订了涉案合同，租期20年，从2015年12月26日到2035年12月26日。几天后，原告在10万元保证金中扣除2016年度租金50400元后下余部分返还给了被告。对上述招标的结果，村民代表17人现场签名、捺印同意。招标程序公平公正，符合法律规定，合同合法有效。二、被告根本没有转租场地，对外只是出租了被告所有的房屋用于仓储，故不存在场地转租问题，也没有违反合同第五条第五项的约定，因为本案合同是《场地租赁合同》，标的物是场地。三、被告守约、完全、彻底的履行了合同义务，按时交纳租金，目前租金已交到2020年12月26日，不存在违约问题，更没有侵害集体利益。四、从原告的诉讼请求第一项可以看出，原告是认可了涉案合同合法有效这一事实，不然不会要求被告支付违约金25000元，但被告不存在违约行为，也不同意支付违约金。五、原告诉请的第一项，从法理上讲系法定解除，根据《合同法》第94条规定，除不可抗力外，被告只有根本违约或者原告的合同目的落空，才能解除合同。本案原告招租的目的，就是将闲置的驾校土地对外进行招租，其合同目的是收取场地租金，现合同目的已经达到。综上，案涉场地租赁合同合法有效，其招租程序不违反法律规定，而且经过了村民代表同意，被告没有任何违约的事实，请求法庭驳回原告的诉请。张北庄居委会围绕其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、被告的户籍信息一份；2、场地租赁合同原件一份；3、房屋租赁协议、仓储租赁合同、房屋租赁合同、证明等复印件共12份（自善南司法所获取）；4、案涉租赁地块照片39页及视频资料一份。原告提交以上四组证据预证明，原、被告于2015年12月26日签订场地租赁合同，就租赁期限、租金及违约责任进行了约定，其中明确约定未经原告方书面同意，被告不得转租。现原告认可该协议的有效性，不主张在诉状中所陈述的未按照法定程序经村民代表会议讨论通过签订协议。但合同签订后，被告在合同约定的租赁期限内，在未取得原告书面授权的情况下，与他人签订转租合同，违反合同约定。刘祥干质证如下：对证据（1）无异议；对证据（2）无异议，认可合同有效，但不认可原告陈述的转租，所谓转租系整体将合同权利义务转让给第三人，被告出租的系房屋，而案涉场地租赁合同的标的是场地，被告签订合同后注册了酒店，成立了烧烤城，并未对场地进行转租，而是出租的房屋，案涉场地目前仍旧由被告占有使用；证据（3）均系房屋租赁协议，且该证据的调取不符合法律规定，善南司法所既非合同保管方亦非合同当事人，善南司法所将被告的商业秘密泄露侵犯了被告的合法权益，原告调取证据程序违法，无公章亦无经办人签字，且均系复印件，依法不能作为证据使用，且其中部分内容系证明，属证人证言，不符合证据形式要件，证明的内容亦与事实不符，被告认可将案涉场地上的房屋进行出租，但达不到原告所主张的被告将案涉场地转租的证明目的。对证据（4）无异议，但达不到原告主张的被告将案涉场地转租的证明目的，被告未将案涉场地转租他人，被告现仍在案涉场地上开设烧烤城，仅是将房屋进行出租，根据合同第六条规定，被告在场地上建设的房屋归被告所有，被告出租自有房屋不违法。刘祥干提交证据如下：5、照片十张（案涉合同签订后，被告自原告保管档案中拍摄取得）；6、收款收据六张；7、房屋租赁合同五份及收据十四份；8、营业执照一份、食品经营许可证一份及照片四张；9、证人张某出庭作证，陈述称其自2003年担任张北庄居委会主任至2018年6月，自2005年担任张北庄居委会书记至2018年，在其任职期间，在2015年初，案涉场地上的原蓝天驾校应国资委要求停办，后案涉场地闲置（系建设用地），原告预将场地出租，后向所属清华园支部汇报，同意对外出租，原告开始张贴公示进行宣传，在2015年底，共计有两人报名（包括被告），村里确认谁价高给谁，在村两委成员、村民代表、街道经管站等人员参与下进行竞标，被告以每亩2800元的价格中标，村民代表现场在会议纪要上签字认可，原、被告签订合同（合同系街道办事处安排司法所起草，原告审查确认），由经管站拍摄拍照，被告所提交证据（5）都是在招标和签订合同过程中形成，其中一张有众多人员签名的即为村民代表签署的会议纪要。合同签订后，被告在案涉场地上加盖房屋系经原告及街道办事处同意的，也办理了相关手续，房屋建成后，被告在案涉场地上办了红白理事会，因涉扰民，街道办事处让被告停办了，后应市里要求，在每个街道开设烧烤城，经考察认为案涉场地较为合适，故街道办事处与证人一起找被告协商，让被告开了烧烤城。租赁期间，被告预将房屋向外出租，提前告知了证人，证人口头明确表示了同意，但被告并未转租场地，因为场地目前仍旧系被告使用。被告提交以上五组证据预证明，经过村民代表讨论同意，经招投标程序后签订合同，原、被告于2015年12月26日签订的场地租赁合同合法有效。合同签订后，被告依合同约定支付租金（年租金50400元），目前已交纳至2020年12月26日。合同履行期间，被告在案涉场地上建设房屋约4000平方米，其中部分为钢结构，部分为砖混结构，房屋建成后，被告将其中部分房屋进行了出租，同时被告继续使用案涉场地开设烧烤城，从事餐饮服务，故被告未有违反合同约定转租场地。张北庄居委会质证如下：对证据（5）的真实性无法核实，现法定代表人张宁无法核实该组证据，但原告认可案涉合同为合法有效合同；对证据（6）无异议，认可被告已交纳租金至2020年12月26日，但不认可被告的证明目的，被告已经违约。对证据（7）的真实性无异议，被告在承租期内未经原告书面同意擅自转租，对被告证明目的不认可。对证据（8）真实性无异议，据原告了解，被告仅在2016年经营餐饮服务两个月，之后即不再经营，对被告陈述的打算继续从事餐饮业不认可，被告通过多年转租获取高额利润，应承担相应的法律责任和法律后果。对证据（9）中证人张某陈述的部分证言的真实性无法核实，但被告将所承建的房屋出租时主动告知原告的时任负责人，而根据原、被告所签订的场地租赁合同，仅约定转租时需要经过原告同意，这说明被告在将所建房屋出租时也自认为是一种转租行为。本院经审理查明事实如下：张北庄居委会作为出租方（甲方），刘祥干作为承租方（乙方），于2019年6月28日签订《场地租赁合同》一份，合同内容为：“经甲方研究决定，为提高土地利用价值，增加居民集体收入，根据相关法律、法规和政策的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同。以便双方共同遵守执行。一、出租场地位置甲方出租给乙方的场地座落在：滕州市春藤东路（原开发区驾驶员培训学校内）。租赁场地四至范围如附图。包含房屋1幢共6间，共18亩。甲方为该处场地的合法所有权人。二、租赁期限及交付1、租赁期限：自2015年12月26日至2035年12月26日止，租赁期20年。2、甲方应于签订本合同之日起7天内将上述场地交付给乙方使用。三、租金支付方式1、甲、乙双方约定，该场地租金为每年每亩2800元人民币，年租金为50400元整（大写：伍万零肆佰元整）。2、支付方式：租金按每年支付一次，乙方以现金方式支付租金。具体支付时间为：每年12月31日前。甲方在收到乙方的当期租金后，应向乙方提供当年租金的收据。3、上述租金，包括场地租赁费用以及场地附属设施使用费用。不包括乙方在租赁期间发生的水、电等各种税费。租赁期间，乙方使用甲方的水、电所产生的费用及有关各种税费由乙方承担，并在收到甲方出具的收据或发票时，应在三天内付款给甲方。4、租赁期间乙方单方停止使用场地及设施将不作为减免租金的理由。四、甲方的权利义务……五、乙方的权利义务1、按合同约定的场地用途和期限，依法利用和经营所租赁场地，乙方应保护自然资源，搞好水土保持，合理利用场地。2、乙方应按照合同约定，按时足额向甲方交纳场地租金。3、在合同期内，乙方享有租赁场地上的收益权和购置财产的所有权。4、在合同期内，乙方自负盈亏，所发生的一切债权债务及其他所有经济、民事纠纷由乙方独自享有和承担，与甲方无关。5、在租赁期间，乙方如将该场地转租，须事先征得甲方的书面同意，未经甲方书面同意，乙方不得将该场地进行转包、转让、出借、出租流转行为。如果擅自中途转租转让则视为违约。6、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行增设附属设施和设备，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后，方可进行。7、租赁期间，甲方不再承担租赁场地的安全保卫工作。由此产生的费用乙方承担。六、租赁期满后，甲方有权收回该场地，乙方增设的建筑物和附属设施设备归乙方所有。七、租赁期届满后，甲方如继续出租该场地时，乙方享有优先权，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。八、本合同履行期间，该土地应上级要求、国家政策调整、社会公共利益或政府拆迁、征地、整合安置项目等需要，甲乙双方必须及时终止合同，合同终止后甲方有义务退回剩余时间内的租金。因此得到的相关土地赔偿、补偿费用为甲方所有。地上附属物的赔偿、补偿费属于乙方添置的归乙方所有，属于甲方的归甲方所有。九、违约条款1、租赁期间，因不可抗拒的原因和市政动迁造成了本合同无法履行，双方互不承担责任。2、甲乙双方不得随意无故终止合同，无正当理由单方变更或解除合同的，应向另一方当事人支付违约金。如甲方提前终止合同或违约，应以当年的租金标准赔付乙方的损失。如乙方提前退租和违约，也应以当年租金标准赔付甲方的损失。3、租赁期间，如乙方不按时向甲方交纳租赁费用，从滞纳之日起，每迟延一天，甲方有权增收5%滞纳金。如拖欠不付满一个月的，甲方有权终止租赁合同。4、租赁期间，任何一方不履行或者不完全履行合同约定的义务，守约方有权终止本合同的执行。违约方应赔偿守约方的实际经济损失，并向守约方承担违约金25000元。十、本合同未尽事宜……十一、本合同经甲乙双方签字、盖章后生效。本合同一式叁份，甲乙双方各执壹份，善南街道存档一份。”该合同尾部出租方处有“滕州市善南街道张北庄居民委员会”字样印文，法定代表人处有“张某”手书字样，对应签订日期处有“2015.12.26”手书字样；承租方处有“刘祥干”手书字样，身份证号处有“4”手书字样，联系方式处有“139××××****”手书字样，签订日期处有“2015.12.26”手书字样。合同签订后，原告随即向被告交付案涉场地及场地上附属房屋，在合同履行期间，在案涉场地上，被告加盖了钢结构及砖混结构房屋，后被告将所建设房屋及原有房屋对外向多人进行分别出租。诉讼过程中，原告主张该出租行为即为合同中所载明的转租行为，且该转租行为未经原告书面同意，故被告违反合同约定，依法原告享有解除权，且被告依合同约定应支付原告违约金；对此，被告不予认可，辩称其并未转租场地，而是出租自行在场地上建设的房屋，且被告目前仍在使用案涉场地开设烧烤城，另外，在场地上建设房屋及将房屋出租时均获得了原告时任村主任兼村书记张某的口头同意，为此原告提交证据（8）、（9）。原、被告均认可被告已按约定支付租金至2020年12月26日，并表示，经向滕州市自然资源局（国土资源局）核实，案涉场地为建设用地，因在城市规划范围内，故未办理土地使用权证。就案涉场地租赁合同签订过程，原告在诉状中主张系原告上一任主任在未按照法律规定程序召开居民会议的情况下擅自与被告签订，后放弃该主张，表示认可案涉场地租赁合同为有效合同；被告就签订过程陈述称，系原告在2015年张贴公告，就案涉场地进行招租，被告报名后经竞标程序中标，在村民代表现场签名、捺印同意后与原告签订案涉场地租赁合同，并就此提交证据（5）及证据（9），主张案涉场地租赁合同为有效合同。本院认为，刘祥干主张其与张北庄居委会签订案涉场地租赁合同系经村民代表签字同意，并提交照片一组，称照片均系在合同形成过程中形成，其中一份为村民代表签字确认的会议纪要，对此，张北庄居委会原村主任兼村书记出庭作证对此予以认可，张北庄居委会亦不持异议，并明确认可该案涉合同为有效合同，故本院对原告所提交证据（5）、（9）依法予以采信，对原、被告所签订的场地租赁合同依法予以确认。合同签订后，张北庄居委会依合同约定将场地及附属房屋交付刘祥干，刘祥干依合同约定支付张北庄居委会租金至2020年12月26日，刘祥干在案涉场地上加盖钢结构及砖混结构房屋并将所加盖房屋及原有房屋分处对外向多人进行出租，对上述所列事项，原、被告均予以认可，本院依法予以确认。本案中，原、被告的分歧在于刘祥干对房屋的出租行为是否属于场地租赁合同中第五条第5项中所载明的“转租行为”，对此，本院认为，原、被告在场地租赁合同中所约定租赁物系案涉场地及附属房屋使用权，而刘祥干出租他人的系其在所租赁场地上建设的房屋及原有房屋的使用权，二者标的存在不同，且在刘祥干未有转移其对所建设房屋的全部权利前，刘祥干仍应为案涉场地的实际使用人，其将所建设房屋部分出租的行为应属其对场地及房屋经营方式的变化，而非转租，结合刘祥干所提交的证据（8）及张北庄居委会原村主任兼村书记张某关于刘祥干对外出租房屋前获得其同意的陈述，本院对原告基于刘祥干违反合同约定未获原告书面同意行转租行为而要求解除合同及支付违约金的诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告滕州市善南街道张北庄居民委员会诉讼请求。案件受理费426元减半收取计213元，由原告滕州市善南街道张北庄居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  于云二〇二〇年六月二十七日书记员  李静