青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2288号原告：贾永生，男，汉族，1975年4月1日出生，住青海省平安县。被告：张良，男，汉族，1982年9月28日出生，住西宁市。原告贾永生与被告张良租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告贾永生、被告张良均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贾永生向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的《商铺转让协议》，判令被告立即退换商铺租金7000元及转让费5000元，共计12000元；2.依法判令被告支付做门头广告牌的费用4300元及搬运的运费2000元，共计6300元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因原告位于昆仑东路曹5路商铺“永昇汽车电器维修部”面临拆迁等原因，需租赁新铺面用于经营。2020年5月10日，原告与被告商议后签订店铺转让协议书，被告转让给原告位于西宁市××区“西宁城东方达汽车装潢店商铺”,租期为1年，租金每年35000元，原告支付被告第一次了7000元的商铺租金，转让费6000元，已支付5000元，未支付1000元，双方约定待房东在协议书上签字后支付。后原告制作门头广告牌（费用4300元），并将位于昆仑东路曹5路商铺“永昇汽车器维修部”搬迁到××路商铺（运费2000元）。原告将铺面搬迁过来后，该铺面因存在下水堵塞问题导致无法正常经营，原告向被告及房东韩剑英反应情况后，双方均不予理睬。在原告与房东韩剑英沟通时其拒绝在店铺转让协议上签字及重新签订店铺租赁合同，而且其口头要求原告承担该店铺所属三层楼（店铺只占一楼一部分）的所有水电费用，并称被告根据合同无权转让转租店铺，现因房东韩剑英未签字，故协议未生效。原告无奈诉至法院，请求依法判如所请。被告张良辩称，原告与我自愿签订了租赁协议，房东之所以未在租赁协议上签字是因为我的租期是在2020年7月20日到期的，待我的租赁期间到了之后，房主会和原告继续签订协议，房东对我转租的事实是清楚的。现原告以水道堵塞为由主张解除协议，理由不充分。请求法庭予以驳回。庭审中，原告贾永生为支持其诉求，向法庭提交了如下证据：一、《店铺转让协议书》一份，欲证明房东未在该协议上签字，故合同未生效，原、被告双方约定水电费按实际使用情况缴纳的事实。经质证，被告对证据一的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为原告承诺了二楼、三楼的水电费由他承担，房东还对原告进行了房租的补偿。鉴于被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。二、微信转账凭证三份，欲证明原告向被告支付了租金7000元，转让费5000元的事实。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，对证明方向有异议，且原、被告之间不存在转让关系。本院认为，原告提交的《店铺转让协议书》第五条载明“乙方在2020年5月10日前一次性向甲方支付转让费共计人民币13000元（含70天的房屋租金7000元），”且被告并未就其抗辩理由向法庭提交相应的证据，故对该份证据的证明效力，本院依法予以确认。三、原告与被告的微信聊天记录一份，欲证明原告给被告张良说了下水道堵塞但是被告不管的事实。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为其已经把房子交给了原告，故没有义务修缮。本院对该份证据的真实性予以确认。四、原告和房东的微信聊天记录一份，欲证明房东对原告说商铺不能转租的事实。经质证，被告对该份证据有异议。本院认为，根据原告提交的微信聊天可以证实，在第一次签订合同时，原房东并未说涉案商铺不能转让不能转租，故对原告的该组聊天记录的证明方向，本院依法不予采信。庭审中，被告张良向法庭提交了如下证据：一、微信聊天记录一组，欲证明原、被告双方是通过房东同意经过协商的事实。经质证，原告对该组证据的真实性和证明方向均没有异议。本院对该组证据的证明效力予以确认。二、照片一张，欲证明涉案商铺由于原告改造，给被告造成损失38000元的事实。经质证，原告对该份证据不予认可。本院认为，被告提交的该份证据与本案之间并无关联性，故对该组证据的证明效力，本院依法不予采信。三、照片一张，欲证明在2020年6月10日的时候原告还在使用涉案店铺的事实。经质证，原告对该份证据不予认可。本院对该份证据的真实性予以确认。四、微信转账凭证一张，欲证明原告向被告支付房租12000元的事实。经质证，原告对该份证据不予认可，认为7000元是房租，另外5000元是转让费。本院认为，原告与被告签订的商铺转让协议中约定70天的房屋租金7000元。故对原告的抗辩意见，本院依法予以采信。五、收条若干张，欲证明被告的租期是2020年7月20日到期，水电费也是由被告承担。经质证，原告对该份证据以不清楚为由不予认可。本院认为，被告的房租自2020年7月20日到期的事实可以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月份，原告与被告签订的《店铺转让协议书》，该协议约定由被告将位于西宁市××区西宁城东方达汽车装潢店商铺一间转让给原告，双方约定租期为一年，租金每年35000元。合同第二条约定水电费按照实际数量缴纳。在庭审中，被告称该商铺系自己从原房东韩剑英处租赁的，因自己的租赁合同到期日期为2020年7月20日，故其与原告签订的合同租赁期间实际为70天。另查明，在原告与被告签订协议时，房东亦在场且并未提出异议。现原告主张以房东未签字，且下水堵塞，2、3楼的水电费不应由其缴纳为由，诉至法院。要求解除合同本院认为，因被告与房东的租期自2020年7月20日到期，且在原、被告签订转让合同时，房东在现场且未作出反对表示，故应当视为房东对原、被告的转让行为知情。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”在庭审中，被告陈述其与原告的实际租期为70天。故原、被告的租期应当为2020年5月10日至2020年7月20日，剩余租期部分应当为无效约定。本案的争议焦点为：原告起诉要求解除与被告签订的租赁合同是否符合双方的合同约定或者法律规定？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗拒致使合同不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订的是铺面转让协议，故转让铺面系被告的主要债务，原告亦未提交证据证实因下水堵塞导致铺面全面无法经营，导致其与被告签订合同的目的无法实现。在原、被告双方在合同订立过程中，亦未约定下水堵塞系合同的解除条件，故原告要求解除与被告之间的租赁合同，欠缺法律及合同依据。关于原告陈述的下水堵塞问题，被告作为出租房，应负有联系房东维修的义务，或原告可待自行维修后，就费用部分向被告主张权利，关于水电问题，应以双方合同约定为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贾永生的诉讼请求。案件受理费258元，减半收取129元，由原告贾永生承担。如不服本判决，请于收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张兰兰 二〇二〇年六月十六日书记员 何 静附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。