贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4471号 原告：罗芳，女，白族，1984年9月18日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 原告罗芳与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王涛、被告委托诉讼代理人李承锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房登记有关文书的违约金65000.00元（以1128778.00元为基数，从2018年1月30日起至2019年7月20日止，按银行同类同期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金）；2、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计20000.00元（以1128778.00元为基数，按日万分之二计算从2017年10月1日起至2020年3月22日止）；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原告与被告于2016年11月30日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司开发建设的位于毕节市七星关区，合同约定房屋总价款为1128778.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当于2017年9月30日前向原告交付符合交房条件的商品房；第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定:（一）出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。” 合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款人民币1128778.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱敷衍。 原告认为:被告未在合同约定的期限内将符合交房条件的房屋交付原告，并将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门为原告办理不动产权属证书，显属违约，根据双方盗订的《商品房买卖合同》被告未在合同约定的期限内交付符合交付条件的商品房，显属违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定:“出卖人应当于2017年9月30日前向原告交付符合交房条件的商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件: 1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。 2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。 3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。 …… 该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十四条第一款约定:“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付7日书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的当日证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。” 原告多次要求被告出示符合合同约定交付条件的相关证明文件，被告拒绝出示，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。且在验房的过程中，被告拟交付的房屋存在墙体多处开裂，天花板漏水等严重影响居住的质量缺陷，原告多次要求被告维修处理，但被告一直推脱敷衍。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二款:“查验该商品房时买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。”据此，被告未出示符合合同约定的相关证明文件及交付符合交付条件的房屋，原告有权拒绝收房，逾期交房的责任由被告承担同时，第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定:(一)出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。至原告起诉之日，被告仍未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，显属违约，应当承当违约责任。 综上，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行居住、买卖、转让致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，望判如所请为谢。 被告毕节吉隆碧桂园公司答辩称，1、原、被告双方在签订的补充协议第5条约定，商品房的交付满足合同第11条第2款第一项的约定即可，即取得建筑工程竣工合格证明文件，被告于2017年9月29日取得竣工验收备案表，而双方约定的交房时间为2017年9月30日，故在双方约定的交房日期之前，双方约定的交付房屋已经达到交付条件；至于逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，双方在委托登记办证协议第4条已经进行了约定，对原告原合同第22条进行了变更，故应当以该协议第4条作为违约金的计算方式。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月30日，原告作为买受人与被告毕节碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积249.7平方米，套内建筑面积218.31平方米；总价款为1128778.00元，买受人应当在合同签订之日支付首期房款338778.00元，余款790000.00元以银行按揭支付；第十一条交付时间和条件：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供、以及、承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，1、（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。该商品房在达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。第二十二条房屋登记：三、出卖人承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；（五）买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的”。《补充协议》约定：“关于转移登记按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。第五条关于商品房交接：双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项第第十二条相关设施设备的交付时间和使用条件不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足合同第十一条第（二）款第1项的约定（取得建筑工程竣工合格证明文件）即可。”《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定：“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。”合同签订后，原告向被告依约支付了购房款1128778.00元。但被告并未依约向原告交付涉案商品房，直至2020年3月22日，被告才将涉案商品房交付原告使用。 另查明，2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，载明同意办理南山碧桂园二期1-13幢项目不动产首次登记。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年1月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2018年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因《商品房买卖合同》约定由被告代为办证，故被告无需向原告直交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了合同义务。现被告提供的证据并不足以证明其在具备办证条件后在2019年7月20日之前已经尽到要求原告提交办证所需必要资料的通知义务，故对原告要求被告承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的截止至2019年7月20日的主张，本院予以支持。 被告的逾期行为已经超过合同约定日期的180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额1128778.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款1128778.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年1月30日计付至2019年7月20日止。 《商品房买卖合同》约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。并且应当在商品房在达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件案中被告提供的证据并不足以证明涉案商品房在合同约定时间已经达到交付条件，也不足以证明在达到交付条件后向原告尽到了告知义务，原告自认于2020年3月22日接收了涉案商品房，而被告并未提供证据证明在此之前已经将涉案商品房交付原告使用的事实，故被告已经构成违约，故对原告诉请的逾期交房违约金，本院予以支持。在被告未进一步举证的情况下，应当以原告自认的房屋交付日期为违约金计算的截止日期。因逾期交房行为已超过90日，根据《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，计算2017年10月1日至2020年3月22日期间（共计903天）的逾期交房违约金共计1128778.00元×0.02%×903天=203857.31元。依照合同约定，被告应支付的逾期交房违约金不应超过购房总款的15%，即169316.70元（1128778.00元×15%），故对原告诉请的逾期交房违约金，本院予以支持169316.70元。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50.00元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50.00元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 关于被告辩称补充协议将交房条件变更为只需涉案房屋竣工验收，故被告不再承担违约责任的抗辩主张。根据《中华人民共和国消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，通过消防验收系商品房交付的法定条件，而补充协议擅自改变了涉案商品房的法定交付条件，规避了被告应承担的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，补充协议中关于改变了主合同约定交房条件的内容应当认定无效。故对被告主张的该项抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗芳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以1128778.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年1月30日计付至2019年7月20日； 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗芳逾期交房违约金169316.70元； 三、驳回原告罗芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费963.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月二十四日 书记员  申开旭