广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初550号原告（反诉被告）：杨秀芬，女，1969年11月7日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张飚、柯逸恩，均为广东国道律师事务所律师。被告：蓝嘉仪，女，1991年11月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：广州市耕田公餐饮有限公司，住所地广州市海珠区洪德路****。法定代表人：蓝嘉仪，总经理。两被告的共同委托诉讼人：崔凝、白崇辉，均为广东德良律师事务所律师。原告杨秀芬诉被告蓝嘉仪、广州市耕田公餐饮有限公司（以下简称耕田公公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张飚以及两被告的共同委托诉讼代理人崔凝、白崇辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同将占用原告所有的广州市海珠区洪德路26号整幢房产腾空并迁出“广州市耕田公餐饮有限公司”的营业执照、税务登记证、食品经营许可证等证照后将房屋交还给原告；2、两被告共同向原告支付占用期租金（按照原告与被告蓝嘉仪所签订《房地产租赁合同》约定的20000元/月的租金标准，自2019年4月16日至实际交还场地之日止）；3、两被告共同向原告支付违约金（以每月拖欠占用期租金总额为本金，具体为2019年4月20000元，2019年5月40000元，2019年6月60000元……每月递增20000元，按每日千分之一计付至实际搬离及清偿之日止）；4、原告无须退还所收取两被告支付的履约保证金40000元；5、本案案件受理费由两被告承担。事实和理由：广州市海珠区洪德路26号全幢（1-3层）房产为原告单独所有。2017年2月16日，原告与被告蓝嘉仪签订《房地产租赁合同》，约定原告同意将涉案房屋全幢房产按现状出租给被告作餐饮用途，租赁期限自2017年2月16日至2019年2月15日。合同还约定了租金、保证金、逾期不交出承租商铺的违约责任；等。此后，原告按约定将出租房产交付给被告蓝嘉仪使用。被告蓝嘉仪将其经营的被告耕田公公司注册地变更为：海珠区洪德路26号1-3层，经营范围：餐饮业，开展了经营活动。上述《房地产租赁合同》期限届满之前，原告与两被告均明确表示将不再续租。但自合同期满至原告起诉之日，两被告既没有将原告房产返还，也不支付场地占用费给原告，原告多次找被告要求将其租赁的房产返还，并将其注册公司迁移走，但被告均置之不理并将占用的上述房产全部上锁拒不返还。两被告辩称：一、原告隐瞒涉案房屋被烧毁的事实，重复追讨租金，恶意提起诉讼。二、虽然原、被告签订的《房地产租赁合同》约定的租赁期限至2019年2月15日，但到期后被告继续使用涉案房屋进行经营，并继续向原告交纳租金，原告并无异议。故此，法院将到期后被告继续使用涉案房屋认定为“按原租金标准的不定期租赁”。被告最后一次支付租金的时间为2019年4月3日，涉案房屋在次日就被焚毁，被告并无任何拖欠租金或无偿占用、拒绝搬迁的违约行为。三、两被告自2009年起便在涉案房屋经营，期间并没有变更过注册地址和经营范围。《房地产租赁合同》并没有就营业执照、税务登记证、食品卫生许可证等证照等问题作出约定，原告要求迁出证照的诉求没有法律依据，不应予支持。基于上述抗辩，被告耕田公公司向本院提出反诉请求：1、原告退还被告耕田公公司保证金40000元；2、原告承担被告耕田公公司为本案支出的律师费20000元；3、本案诉讼费用由原告承担。原告反诉答辩称：不同意反诉请求，关于保证金问题原告在本诉已经提到，因为被告占用商铺以及不迁出证照；律师费没有合同及法律规定且没有实际发生，不存在恶意诉讼，原告认为不需要承担律师费。经审理查明：被告耕田公公司于2009年2月24日成立，是自然人独资的有限责任公司，股东为蓝嘉仪，地址，地址在广州市海珠区洪德路****div>据广州市国土资源和规划委员会于2016年11月16日、14日、15日分别核发的粤（2016）广州市不动产权第04221214、04220976、04221100号不动产权证记载，广州市海珠区洪德路26号首层、二楼、三楼房屋的产权人为原告。2017年1月19日，被告蓝嘉仪向原告交付保证金40000元。被告耕田公公司在原告出具的上述款项的收据中盖章。2017年2月16日，原告（甲方）与被告蓝嘉仪（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区洪德路26号全幢的房地产按现状出租给乙方作餐饮用途使用，建筑面积约280平方米；租赁期限自2017年2月16日至2019年2月15日；月租20000元；乙方向甲方交纳40000元保证金；租赁期限届满甲方要求收回商铺或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；所有镶嵌在房屋结构或墙体内的设备和装修（空调除外）归属甲方；租赁期届满，甲、乙双方未续定合同且甲方要求收回商铺，乙方逾期不交出承租商铺的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权每天按占用期内租金和房屋折旧费总额的10%收取违约金；等。上述合同签订后，涉案房屋因海珠区洪德路24号发生火灾受损，原告因此起诉广州市宇华商业配送有限公司（海珠区洪德路**出租人，以下简称宇华公司）、叶科志（（海珠区洪德路**承租人）李纯（海（海珠区洪德路**实际使用人）求：1、三人共同赔偿原告在火灾事故中的财产损失95000元；2、三人共同赔偿原告因火灾导致租赁合同无法继续履行的租金损失（租金损失每月20000元，自2019年4月4日起计至原告房屋重新出租之日止）；3、三人共同向原告支付因本案产生的律师费10000元；4、诉讼费由三人承担。本院受理案号为（2019）粤0105民初15598号。该案中，本院查明以下事实：2019年4月4日，海珠区洪德路24号发生火灾，火灾蔓延波及洪德路26号房屋。2019年4月5日，广州市公安消防支队海珠区大队作出应急穗海消火认简字【2019】第0024号《火灾事故简易调查认定书》，认定“该起火原因为洪德路24号三楼小房间线路故障引起沙发起火导致火灾发生”。2019年4月19日，广东汇建检测鉴定有限公司出具汇建鉴字【2019】0168号《房屋完损性鉴定报告》，评定洪德路26号房屋为“一般损坏房”，建议“1、对该房屋铁皮屋盖进行更换处理，2、对四层承重墙进行维修加固处理……”。2019年6月24日，民太安财产保险公估股份有限公司出具《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》，称“广州市海珠区洪德路26号房……火灾导致业主楼房钢结构屋顶、墙体、门窗、线路受损……”，评定洪德路26号业主财产损失为95000元。经审理后，本院于2019年12月20日作出（2019）粤0105民初15598号民事判决书，认定：“……2、关于租金损失，原告与蓝嘉仪签订的租赁合同虽然已经到期，但是蓝嘉仪继续使用洪德路26号经营餐饮，原告也未提出异议，应视为按原租金标准的不定期租赁。由于房屋火灾，造成房屋一段时间内不能使用，该租金损失应予赔偿。洪德路26号房屋及财产的损坏情况已经评估鉴定，原告可以重新修缮房屋并出租，原告怠于维修、出租造成的损失扩大部分应自行承担。综合考虑房屋的受损情况及维修、重新装修所需时间，本院酌情确定为5个月时间，故原告因火灾导致的租金损失为10万元（计算公式：2万元/月×5个月）……”，并判决：一、宇华公司于判决生效之日起10日内赔偿29250元给杨秀芬；二、叶科志于判决生效之日起10日内赔偿29250元给杨秀芬；三、李纯于判决生效之日起10日内赔偿136500元给杨秀芬；四、驳回杨秀芬的其他诉讼请求。宇华公司等对上述判决不服提起上诉。广州市中级人民法院于2020年5月27日对此作出（2020）粤01民终8985号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告耕田公公司也曾因涉案房屋的火灾问题起诉宇华公司、叶科志、李纯，要求：1、三人共同赔偿原告（耕田公公司）在火灾事故中的从2019年4月4日至2019年6月30日的财产损失324604.67元（包括：中草药及干货等损失28210元、设备损失39800元、腐烂的肉类原材料成品及半成品18892.5元、废弃煤气瓶380元、清倒垃圾费用300元、外卖店租金6600元、员工工资和经济补偿金165000元、预期可得利润65422.17元）；2、诉讼费由三人承担。本院受理案号为（2019）粤0105民初17173号。该案中，本院查明以下事实：2019年6月24日，民太安财产保险公估股份有限公司出具《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》，载：广州市海珠区洪德路26号房屋，房产所有人杨秀芬，出险时租与耕田公公司使用，房屋主体结构及水电权属业主所有，其余机械及餐饮设备、餐具、食材等财产为承租人所有，承租人因自身使用需求，对水电作了相应的改造处理，评定洪德路26号物业存放在4楼中草药及干货等损失为28210元、设备、房屋等固定资产损失中属于原告的财产损失为39800元，合计68010元。经审理后，本院作出（2019）粤0105民初17173号民事判决书，认定：“1、民太安财产保险公估股份有限公司出具的《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》，评定洪德路26号物业存放在4楼中草药及干货等损失为28210元、设备、房屋等固定资产损失中属于原告的财产损失为39800元，合计68010元，三被告均无异议，对此，本院予以确认……”，并判决：一、宇华公司于判决生效之日起10日内赔偿28744.5元给耕田公公司；二、叶科志于判决生效之日起10日内赔偿28744.5元给耕田公公司；三、李纯于判决生效之日起10日内赔偿134141元给耕田公公司；四、驳回耕田公公司的其他诉讼请求。另查，民太安财产保险公估股份有限公司出具的《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》中的“设备、房屋等固定资产损失”中记载“750公斤电梯”、“损失单价28000元”、“备注桥厢检修，电机，钢缆更换等”。两被告为本案诉讼与广东德良律师事务所签订《民事与行政案件委托代理合同》，约定一审阶段律师费共计20000元。本案于2020年3月12日开庭审理。庭审中，两被告表示：原告要求被告在7月份之前把所有物品清理并交付房屋，被告也在7月份清理好，但因为原告一直不交还押金，因此钥匙在被告处；但被告一直有配合原告进行房屋查看，被告也可以随时交还钥匙给原告；代理人不清楚钥匙具体对应的锁，需要庭后与当事人确认。原告表示：7月份已经清理完毕的问题，时间符合；但火灾案侵权人给了清理费用，所以被告要进行清理；火灾发生后，原告没有对于涉案房屋进行修复，没有修复之前涉案房屋不适合出租。原、被告表示：同意解除合同，并请求法院进行确认。庭审后，原告向法院提交了涉案房屋的电线被破坏的图片。被告耕田公公司也向本院提交了《情况说明》：2020年3月15日上午10:00，杨秀芬和耕田公公司的负责人蓝嘉仪均到达洪德路26号房屋现场，当蓝嘉仪将26号房屋的2把钥匙（铁闸钥匙1把，铁门钥匙1把）给杨秀芬时，杨秀芬以26号房屋内部分电线被剪坏为借口拒绝接收钥匙；涉案房屋己因火灾被焚毁，无论是因救火需要还是在2019年8月24日杨秀芬允许火灾责任人进场维护、修复需要，均有可能导致房屋内的电线被毁坏，杨秀芬在庭审中明确，房屋被烧毁后未经修复不能继续使用，故此，电线被剪断不能作为杨秀芬拒绝接收钥匙的事由。两被告还提交了广州市广百展贸股份有限公司于2019年8月24日向洪德路26号承租人作出的《协助书》作为证据，该协助书记载：海珠区洪德路26号物业权属人同意洪德路24号物业权属单位进入洪德路26号四楼，拆除与洪德路24号物业存在倾斜、安全隐患的公共墙体并进行修复。原告于2019年8月24日在该《协助书》中注明：同意进场。2020年5月9日，本院组织原、被告问话，原告表示：需要被告将电梯拆除、恢复原状后才能进行交接。两被告表示：在开庭前，电梯问题原、被告双方已经有协商过，那个时候原告说电梯不用拆除，只需要被告把电梯年审的材料给到原告，而且关于电梯的材料移交的问题，在3月15日被告也有一并解决，只是原告不愿意接收；火灾之前可以正常使用，现在不清楚；拆除电梯大概要3-5天，费用是8000到13000元不等。2020年5月25日，原告向法院提交情况说明：2020年5月12日，原、被告已就涉案房屋进行了交接；两被告对安装在房屋内的电梯尚未拆除，双方亦未就电梯的购买、安装、说明、年审等文件进行交接。2020年6月8日，本院组织原、被告核实上述情况。原告表示变更第2项诉讼请求为：两被告共同向原告支付占用期的费用168000元（按20000元/月的租金标准，自2019年9月1日至2020年5月12日止）；变更第3项诉讼请求为：两被告共同向原告支付违约金（以当月占用房屋费用为标准，按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日至实际清偿之日）；增加诉讼请求：两被告向原告支付拆除电梯费用31000元（包含机械及基建部分，拆除机械部分11000元左右，恢复基建部分大概是20000元）。原告还表示：《协助书》当中前签名是原告签的，每一天都是被告开门给对方；没有找维修人员对涉案房屋进行维修。两被告表示：不需要新的举证期及答辩期，被告不同意原告所变更及增加的诉讼请求。对于房屋占用费用，被告没有任何的拖欠租金或无偿占用的违约行为。被告最后交付租金的第二天房屋就被烧毁，至今不能通水通电，房屋不符合正常的使用要求。原告提出的租金损失是原告怠于修复房屋、怠于收取房屋的钥匙所导致，责任不应转嫁给被告。被告已经根据原告的要求向其交付房屋，原告是否自行再修复或使用是原告的问题，不能据此再向被告要求支付占用费。对于变更的第3项请求，被告没有任何违约行为，所以不应该向原告支付相关违约金，理由同第一次开庭的庭审意见。关于电梯拆除费用，电梯根据相关租赁合同约定是保留给镶嵌在房屋中的费用，被告没有拆除的义务。整栋电梯包含基建的部分以及电梯本身机械部分，而原告要求提出的31000元拆除费用没有具体明确如何拆除、拆除哪些基建或机械部分，故被告不同意按照其要求进行拆除或者进行赔付。被告是在原告购买房屋前建筑电梯，所以被告没有修复基建部分的义务，要求法院予以驳回。原告一直没有向被告退还押金，所以导致被告没有在火灾后完成营业执照迁移手续。本院认为：本院（2019）粤0105民初15598号民事判决书中已对原、被告之间的租赁关系进行论述，本院不再赘述。被告蓝嘉仪承租涉案房屋用于经营耕田公公司，但涉案房屋因隔壁房屋发火灾而无法使用，原、被告基于上述原因均同意解除上述租赁关系，并无不当，本院予以确认。原、被告在涉案房屋发生火灾后曾对交接房屋进行协商，但原告主张“多次找被告要求将其租赁的房产返还，并将其注册公司迁移走，但被告均置之不理并将占用的上述房产全部上锁拒不返还”，两被告则主张“一直有配合原告进行房屋查看，被告也可以随时交还钥匙给原告”。本院的意见是：首先，原告在本案起诉时未陈述涉案房屋的火灾问题，该问题正是导致前述合同无法履行、两被告未支付租金的关键，且原告在本案诉讼前已经起诉宇华公司等赔偿租金损失，其也未陈述该情况而仍向本案两被告主张租金，而未陈述上述事实也正是使原告主张的租金、违约金从表面上看合理的关键，可见原告为达到自己的诉讼利益隐瞒基本事实，缺失基本的诉讼诚信，则原告关于两被告怠于履行义务的陈述不足采信。其次，根据《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》记载涉案房屋受损情况以及原告自认的涉案房屋并未维修的事实，被告耕田公公司作为需要盈利的企业作为亦无必要占用不具备使用功能的涉案房屋。再结合两被告提交的《协助书》的内容以及原告本人确认“每一天都是被告开门给对方”、庭审时两被告关于应原告要求交付房屋的陈述，可以认定，两被告确已配合原告修复、收回涉案房屋，但原告自己怠于修复、收回涉案房屋。另一方面，原告在本院（2019）粤0105民初15598号民事判决已经认定“原告可以重新修缮房屋并出租，原告怠于维修、出租造成的损失扩大部分应自行承担”之后仍未履行维修义务，则其应继续承担扩大部分的损失。原告在起诉前本应清楚电梯的情况，但其在本案庭审之后近2个月才向法院提出要求两被告拆除电梯，显然影响了涉案房屋的交接，对此，原告也应自行承担责任。由上可见，涉案房屋发生火灾之后无法使用，原告怠于维修、收回涉案房屋，则两被告无需支付此期间的费用，故原告要求两被告支付自2019年9月1日起的占用费及违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本案诉讼过程中，原、被告已经对涉案房屋进行交接，故原告要求两被告腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，已无事实基础，本院予以驳回。原告在本案中还提出要求两被告向原告支付拆除电梯费用31000元的诉讼请求。由于该问题是在房屋交接过程中产生，且根据前述《损失评估报告》，电梯确实存在损毁情形，故为避免当事人诉累，本院在本案中一并处理。对此，本院的意见是：如（2019）粤0105民初15598号民事判决所述，原、被告就涉案房屋已是不定期租赁关系。在此情况下，原、被告本可随时解除合同，且根据《房地产租赁合同》约定，解除合同之日所有镶嵌在房屋结构或墙体内的设备和装修归属原告。这里所指的设备应是正常状态下的设备。而本案中，根据前述《损失评估报告》，涉案房屋中的电梯“损失单价28000元”、“桥厢检修，电机，钢缆”需要更换，可见电梯应无法正常使用，故原告关于拆除该电梯、恢复基建的主张合理。但由于无法确定实际拆除电梯、恢复原状费用的金额，原、被告各自主张的金额差距也较大，故本院参照前述《损失评估报告》的认定的损失金额即28000元采纳原告的部分主张；超出部分，不予采纳。被告蓝嘉仪是前述《房地产租赁合同》的当事人，被告耕田公公司是实际使用人，也是被告蓝嘉仪在前述上述合同前就已成立的自然人独资的有限责任公司，故原告要求两被告共同承担上述责任，合法有理，本院予以支持。如前所述，上述租赁关系的解除以及涉案房屋未能及时交还给原告的责任不能归于两被告，故被告耕田公公司要求原告退还保证金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告诉请中涉及营业执照、食品经营许可证等证件的迁移问题，并非人民法院民事诉讼受理的范围，故本院不予处理，原告可在本院确定前述租赁关系解除之后另循法律途径解决。但，两被告主张配合原告交还涉案房屋即终止合同的履行，却未及时迁移上述证照，也是引发本案纠纷的原因之一，两被告对本案诉讼也有责任，故被告耕田公公司要求原告支付律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告杨秀芬与被告蓝嘉仪、广州市耕田公餐饮有限公司就广州市海珠区洪德路26号全幢（首层、二楼、三楼）的租赁合同关系已经解除；二、原告杨秀芬在本判决发生法律效力之日起10日内退还保证金40000元给被告广州市耕田公餐饮有限公司；三、被告蓝嘉仪、广州市耕田公餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告杨秀芬支付28000元；四、驳回原告杨秀芬的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市耕田公餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4557元，由原告承担3970元，两被告承担587元；反诉受理费650元，由原告承担433元，被告耕田公公司负担217元。上述受理费已由原、被告预交，原、被告同意对方在履行判决时将其应负担的部分直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年六月十五日书记员  李美琦吴越鸣