广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5186号原告（反诉被告）：张国庆，男，1976年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************************，公民身份号码*******************。委托诉讼代理人：王为樟，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：招惠滢，广东龙浩律师事务所实习律师。被告（反诉被告）：周丽华，女，1973年6月18日日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************640。委托诉讼代理人：曾显扬，广东信广律师事务所律师。被告（反诉第三人）：佛山市南海区里水嘉誉房地产中介服务部，住所地：广东省佛山市南海区**********领地海纳公馆商业楼140号商铺，统一社会信用91440605MA53PUAL2Q。投资人：刘文英。被告（反诉第三人）：刘文英，女，1986年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码441************486。上列两被告的委托诉讼代理人：刘秋月，女，1986年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************。原告张国庆诉被告周丽华、佛山市南海区里水嘉誉房地产中介服务部（以下简称嘉誉中介服务部）租赁合同纠纷一案,本院于2020年2月28日立案后，根据原告的申请，依法追加刘文英为被告参加诉讼。诉讼中，被告周丽华提起反诉，本院经审查，对被告周丽华所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭审理了本案。原告张国庆及其委托诉讼代理人王为樟，被告周丽华的委托诉讼代理人曾显扬，被告嘉誉中介服务部、刘文英的委托诉讼代理人刘秋月均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告张国庆与被告周丽华2020年2月19日签订的《租赁合同》无效；2.被告周丽华、嘉誉中介服务部、刘文英共同向原告退还押金51000元、租金11333元、中介费8500元及自起诉之日起至实际退还之日止的利息（以70833元为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准计算）；3.三被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告经嘉誉中介服务部的介绍和推荐，向周丽华租赁位于佛山市南海区狮山镇官窑丁圃开发区丁西公路北自编1号厂房（以下简称涉讼厂房），双方于2020年2月19日签订《租赁合同》，约定：涉讼厂房建筑面积约1250平方米，空地面积不计算在内；押金为51000元，月租金17000元；周丽华给予10天免租期，截止2020年3月11日。签约后，原告向周丽华支付押金51000元及2020年3月租金11333元，并向嘉誉中介服务部的投资人刘文英支付了中介费8500元（其中原告通过向周丽华支付2020年3月份租金17000元，其中有10天免租期的租金5667元应扣减，由其转付给刘文英作为中介费，另2833元由原告直接支付给刘文英）。由于签约时正值发生新冠疫情，当时也没有带面积测量工具，无法核实该厂房的情况，基于对周丽华、刘文英的信任，原告同意先签约再核实。在新冠疫情防控措施放宽之后，原告核实发现该厂房面积只有1100平方米，比约定面积减少150多平方米，周丽华严重欺骗原告，骗取原告同意其主张的17000元/月的租金标准。且该厂房没有取得相关的报建手续，周丽华取得该厂房的权利来源不明，导致原告不能合法使用该厂房。另嘉誉中介服务部收取原告的中介费，没有尽职尽责履行义务，核实该厂房情况。综上，《租赁合同》应属无效，周丽华、嘉誉中介服务部应共同向原告退还押金、租金、中介费并支付相应利息。嘉誉中介服务部于2017年6月28日注册成立，为个体工商户，经营者为刘文英，后变更为个人独资企业，刘文英为投资人，故依照《个人独资企业法》第二条的规定，刘文英应对嘉誉中介服务部在本案的债务承担共同清偿责任，故起诉。被告周丽华辩称，原告所诉不实，理由如下：一，签订合同前，被告周丽华已将厂房的情况告知原告，原告自己也亲自到现场查看，确认无问题的情况下双方才签订《租赁合》，不存在欺骗的情况。二，厂房的面积由于没有经权威部门勘测，被告周丽华仅以目测为依据，所以《租赁合同》第一条第1点只是说建筑面积约1250平方米，这个面积可能大于1250平方米，也可能少于1250平方米，但原告以此为由要求解除合同是站不住脚的。三，原告之所以要求解约，是因为作为二房东，没有人承租才提出的，被告周丽华认为原告诉状所述理由不成立。四，对于原告要求解除合同，被告周华丽同意，但前提是要支付拖欠的租金、将厂房完好交付给被告周华丽，并没收押金。五，对于原告寄回有关材料给嘉誉中介服务部，被告周丽华现在才知情，也没有收到该些材料。被告周丽华认为，原告将厂房退还给周丽华，不止要退回钥匙，还要经周丽华验收厂房，验收完毕确认才可以退场。被告嘉誉中介服务部、刘文英辩称，嘉誉中介服务部受业主周丽华委托出租厂房，只是按周丽华报的面积提供给原告，原告当天也看过现场，双方协商按17000元计算厂房的租金。该17000元是一整个厂房打包价，不计算面积，空地不计算价格的，双方同意在19日签订合同，被告嘉誉中介服务部、刘文英不需要承担责任。被告周丽华向本院提出反诉请求：1.原告向被告周丽华支付2020年4月份、5月份租金共34000元；2.原告从2020年6月1日起按每月17000元的标准支付租金给被告周丽华至原告将厂房交还给周丽华为止；3.反诉的费用由原告承担。事实与理由：2020年2月9日，周丽华人经中介介绍，将涉讼厂房（建筑面积约1250平方米）租赁给原告张国庆使用，约定租赁期限为2020年3月1日至2027年9月9日止，第三年递增10%，2026年3月1日后至租赁期结束免递增；前三年月租金17000元，采取先付款后使用原则，租金在每月15号前支付。但原告租赁后并未桉期支付租金，故反诉。原告辩称，被告周华丽所提反诉没有事实与法律依据，请求法院驳回。原告签约后实测出租面积，与合同约定的面积相差150多平方米，且厂房没有房产证，原告也无法办理相应的消防手续及工商登记。原告于2020年2月21日将租赁合同、钥匙均邮寄给被告周丽华的受托人刘文英，且原告在2020年2月25日网上立案，提起本案诉讼，要求三被告共同退还押金及三月份的租金、中介费。原告只是签订租赁合同，之后没有使用、占用过厂房，所以不需要向周丽华支付4、5月份的租金及之后的租金。被告嘉誉中介服务部、刘文英辩称，原告确实没使用厂房，但按照双方签订的租赁合同，该合同是有效的，签了合同就应该给钱。原告向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告嘉誉中介服务部的工商登记信息打印件1份、被告周丽华、刘文英的身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.《租赁合同》复印件1份，用以证明原告经嘉誉中介服务部介绍和推荐，向周丽华租赁涉讼厂房。3.收款收据复印件2份、电子回单打印件2份、微信转账打印件1份，用以证明原告向周丽华、嘉誉服务部支付押金51000元、租金113333元、中介费8500元；签约后，原告发现涉讼厂房面积只有11000平方米，比约定面积少150多平方米，周丽华严重欺骗原告，且厂房没有取得相关的报建手续，周丽华取得厂房的权利来源不明，导致原告不能合法使用该厂房；另嘉誉中介服务部收取原告的中介费，没有尽职尽责履行义务，核实厂房情况，依法《租赁合同》应属无效，周丽华、嘉誉中介服务部应共同向原告退还押金，租金、中介费并支付相应利息。4.核准个体工商户注销登记通知书复印件1份、个体工商户转型为企业证明复印件1份、核准设立登记通知书复印件1份，用以证明嘉誉中介服务部于2017年6月28日注册成立，系个体工商户，经营者为刘文英，后变更为个人独资企业，刘文英为投资人，依法刘文英应当对嘉誉服务部的债务承担共同清偿责任。三被告未向本院提交证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合当事人的质证意见，经审查，因三被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2020年2月18日，案外人张钢庆代张国庆向刘秋月转账20000元，转账备注为租房定金。2020年2月19日，周丽华（甲方）、张国庆（乙方）在嘉誉中介服务部（经纪方）的居间下签订了《租赁合同》，约定：甲方将涉讼厂房出租予乙方使用；乙方租赁厂房建筑面积为1250平方米，空地面积不计算在内，门口空地免费提供使用；乙方租赁的厂房权属人为佛山市南海区狮山镇官窑丁圃开发区经济联合社，甲方是通过以《租赁使用权》的形式从权属方承租而取得的涉讼厂房的使用权，并允许转租给乙方，乙方同时也可以对外出租；乙方经过现场考察及审核甲方持有与权属人签署涉讼厂房的《厂房使用权租赁合同》原件等证明，充分知悉租赁物的权属状况的事实，愿意承租并承担风险；租赁期限为2020年3月1日至2027年9月9日止,第三年递增10%，2026年3月1日后到租赁期结束免递增；押金510000元，合同期满乙方结清相关费用后，甲方无条件退还全部押金；租赁物业交付给乙方之日起，甲方给予乙方10天租期免收乙方租金,至2020年3月11日止；2020年3月1日至2023年02月28日期间月租金为17000元；租金按月支付，每月15日前乙方必须向甲方交清当月租金，租金转账至周丽华的银行账户；租赁期内，乙方有权对租赁物进行转租；乙方拖欠甲方租金过30天的，甲方有权单方解除合同，没收乙方押金并无偿回收租赁物；乙方中途退租，提前解除合同，视为违约，甲方有权没收乙方缴交的承租押金；本契约经纪方是成功促使本次租赁之居间人，租赁双方应当分别向经纪方支付租赁代理费用，费用为单月租金17000元，双方各占50%。同日，张钢庆代张国庆向周丽华转账48000元。同日，周丽华出具两份《收款收据》，分别确认其收到张国庆支付的租赁涉讼厂房的押金51000元、2020年3月份租金17000元。同日，周丽华将涉讼厂房的钥匙交付给张国庆。2020年2月20日，原告方向刘文英转账2833元。2020年2月28日，张国庆提起本案诉讼，本院于2020年3月25日将本案应诉材料送达予嘉誉中介服务部、周丽华，于同年4月1日将本案应诉材料送达予刘文英。2020年5月6日，周丽华当庭提起反诉，本院于同日将周丽华的反诉材料送达予张国庆、嘉誉中介服务部和刘文英。另查明，嘉誉中介服务部原为刘文英经营的个体工商户，后于2019年9月9日经佛山市南海区**监督管理局核准转型升级为个人独资企业，登记投资人为刘文英。庭审中，张国庆陈述其在2020年2月21日将涉讼厂房的钥匙、合同及收据原件寄给嘉誉中介服务部，但未能提交邮寄凭证；嘉誉中介服务部确认其在2020年2月25日左右收到张国庆邮寄的上述材料，并称其收到之后当天有告知周丽华，但周丽华的答复已记不清了。嘉誉中介服务部持有上述材料至本案庭审之日，后张国庆与周丽华根据本院指令，于2020年5月7日完成了涉讼厂房的验收与交接工作。各方另确认，张国庆已付中介费8500元，该款的构成是原告方支付给刘文英的2833元及原告方支付给周丽华的17000元中的5667元；嘉誉中介服务部另确认周丽华已于签约当日向其支付中介费8500元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。周丽华作为出租方，其自认出租予张国庆的涉讼厂房并未办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》因违反法律规定而无效。因此，张国庆诉请本院确认《租赁合同》无效理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，合同项下的财产依照相互返还、折价补偿原则进行处理。周丽华作为出租方，明知涉讼厂房未办理规划报建手续仍签约出租该厂房，张国庆作为承租方也未尽审慎审查涉讼厂房的规划报建材料并签约承租该厂房，对《租赁合同》之无效应负同等过错责任。据此，本院结合双方的诉辩意见，对张国庆、周丽华的相关诉请处理如下：关于张国庆支付的押金51000元，因《租赁合同》无效，则相应违约条款无效，周丽华无权根据该合同没收定金，张国庆诉请周丽华返还押金51000元理据充分，本院予以支持。因张国庆在2020年2月19日接收了涉讼厂房的钥匙，同年2月25日将该钥匙送达予嘉誉中介服务部，应认定其自此以后不再占用涉讼厂房。结合周丽华、嘉誉中介服务部之间的款项收付关系（周丽华代嘉誉中介服务部向张国庆收取中介费5667元、嘉誉中介服务部代周丽华向张国庆收取租厂房定金20000元），以及各方在庭审陈述中反映的张国庆在签订《租赁合同》后短期内即主张厂房面积不足、不愿意按《租赁合同》的约定承租涉讼厂房的事实，嘉誉中介服务部主张周丽华已知悉张国庆不愿承租涉讼厂房并已将涉讼厂房的钥匙、合同及收据寄回更为可信，本院予以采纳。因《租赁合同》无效，各方基于诚信原则，应及时办理涉讼厂房的验收及交接工作，周丽华也应及时收回厂房。但没有证据反映双方有及时办理以上手续，至2020年5月7日才根据本院指令办理了厂房的验收及交接手续。故本院基于公平原则，酌情确定张国庆基于其在2020年2月25日前占用涉讼厂房及后续未及时通知并与周丽华办理涉讼厂房的验收及交接手续，应支付5000元予周丽华，该款项从张国庆预支的使用费11333元中扣除，故本院判令周丽华应返还使用费6333元予张国庆，张国庆关于返还租金金额超出以上核定的部分，本院不予支持，周丽华反诉请求张国庆支付2020年4月1日起至张国庆返还厂房之日止的租金没有依据，本院不予支持。嘉誉中介服务部作为涉讼租赁的经纪方，其未尽租赁物法律上是否适租的审慎审查义务，而迳行促使周丽华与张国庆签订《租赁合同》，存在过错；同时，《租赁合同》也因违反法律规定而无效，故嘉誉中介服务部并未完成居间义务，无权收取中介费，仅得依《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，收取从事本案居间活动支出的必要费用。据此，本院酌情确定张国庆就此项应支付的费用的金额为1000元，故判令嘉誉中介服务部返还中介费7500元予张国庆，张国庆诉请超出以上核定的，本院不予支持。因《租赁合同》无效，故周丽华未及时向张国庆退回押金及使用费、嘉誉中介服务部未及时向张国庆退回中介费确实给张国庆造成利息损失，故本院结合张国庆的诉请，判令周丽华以应返还的押金51000元、使用费6333元为本金、嘉誉中介服务部应以应返还的中介费7500元为本金，分别从2020年2月28日起各至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予张国庆。张国庆关于利息诉请超出以上核定的，本院不予支持。因周丽华是《租赁合同》的出租方及押金和使用费的实际收款人，嘉誉中介服务部是促成签订《租赁合同》的经纪方及中介费的实际收款方，故张国庆诉请周丽华承担中介费的退款计息义务、嘉誉中介服务部承担押金及使用费的退款计息义务均没有依据，本院不予支持。嘉誉中介服务部是刘文英投资的个人独资企业，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，张国庆诉请刘文英对嘉誉中介服务部在本案的债务承担共同清偿责任理据充分，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）张国庆与被告（反诉原告）周丽华于2020年2月19日签订的《租赁合同》无效；被告（反诉原告）周丽华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金51000元及以该款为本金从2020年2月28日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予原告（反诉被告）张国庆；被告（反诉原告）周丽华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用费6333元及以该款为本金从2020年2月28日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予原告（反诉被告）张国庆；被告（反诉第三人）佛山市南海区里水嘉誉房地产中介服务部、刘文英应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介费7500元及以该款为本金从2020年2月28日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予原告（反诉被告）张国庆；驳回原告（反诉被告）张国庆的其他本诉请求。驳回被告（反诉原告）周丽华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计9965.85元（原告已预交），由原告负担4982.92元，由被告周丽华负担4982.93元。反诉案件受理费减半收取计325元（被告周丽华已预交），由被告周丽华负担。被告周丽华应于本判决发生法律效力之日起十日内本院交纳本诉案件受理费4982.93元，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的本诉案件受理费4982.93元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年六月十九日书记员  许晓璇