河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4451号上诉人（原审原告）：王向辉，男，1986年4月28日生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人（原审被告）：鲁桂芝，女，1967年11月12日生，汉族，住河南省汝州市。上诉人（原审被告）：鲁延琼，男，1990年4月13日生，汉族，住河南省汝州市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张红卫，河南科序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚延强，男，1971年6月16日生，汉族，住河南省汝州市。上诉人王向辉因与上诉人鲁桂芝、鲁延琼，被上诉人姚延强返还原物纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭进行了审理。上诉人王向辉，上诉人鲁桂芝及其与鲁延琼的共同委托诉讼代理人张红卫到庭参加诉讼。被上诉人姚延强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王向辉上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判鲁桂芝、鲁延琼向王向辉赔偿租金损失（计算方式：自2018年5月31日开始，按照每月2500元的标准计算至鲁桂芝、鲁延琼实际返还房屋之日）；2.撤销一审判决第三项，依法改判为鲁桂芝、鲁延琼向王向辉赔偿物业费损失（计算方式：自2018年5月31日开始，按照每月114.62元的标准计算至鲁桂芝、鲁延琼实际返还房屋之日）；3.本案的诉讼费全部由鲁桂芝、鲁延琼、姚延强承担。事实与理由：一、一审法院以1000元的标准来认定王向辉的房屋租金是错误的。当事人的合法权益受法律保护,王向辉于2018年5月22日通过买卖的方式依法取得位于洛阳市××联盟路××号房屋的所有权,即依法取得了针对该房屋的占有、使用、收益以及处分的权利。2018年6月7日，王向辉前往涉案房屋发现鲁桂芝、鲁延琼非法侵占，王向辉当场要求其搬离,鲁桂芝、鲁延琼无正当理由而拒绝搬离,侵犯了王向辉的合法权益。一审法院以王向辉起诉之日，即2018年10月9日开始计算侵权的时间,与事实不符。王向辉已经提供了涉案房屋所在小区的物业证明,证实涉案房屋(房屋类型114.62平方米)的市场租金为2000元至2300元,且该房屋附带40平方米的露天阳台被改造成了卧室,实际使用面积约150平方米，一审法院判定每月1000元的房屋租金赔偿标准,远远低于市场价格，与该地段、户型的市场租金价值不符。二、鲁桂芝、鲁延琼非法侵占房屋,产生的拖欠物业、水电等费用也应当由侵权人承担,且王向辉已经支付了相关的费用,物业部门出具了相关的收费凭证,法院应当支持。三、一审法院对于案件受理费用和保全费的分配明显不当。鲁桂芝、鲁延琼不享有任何权益，严重侵犯了王向辉的合法权益，在诉讼过程中变相拖延诉讼,导致诉讼拖延，应当承担所有的诉讼费用,且一审法院未将诉讼产生的公告费用(王向辉已支付)、财产保全保险费用列入判决。鲁桂芝、鲁延琼共同答辩称，其与王向辉之间没有租赁关系，也没有其他任何合同关系。其占有案涉房屋是合法占有，是基于与姚延强的借款关系，因姚延强不能支付借款而许可鲁桂芝等合法占有涉诉房产，故王向辉起诉属于主体错误。同时根据买卖不破租赁的原则，鲁桂芝、鲁延琼的合法占有，应当予以保护。关于王向辉提出的损失，是其与姚延强之间没有完成交付所造成的，不是因为非法占有而造成。无论王向辉是否受到损失，或者损失大小，都应当由姚延强承担。鲁桂芝、鲁延琼上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判鲁桂芝、鲁延琼不承担任何赔偿责任；3.王向辉、姚延强承担本案诉讼费用。事实与理由：一、本案基本事实姚延强长期欠鲁桂芝债务并于2018年给鲁桂芝出具借款证明一份,但久拖不还,故把案涉房产交给鲁桂芝占有。双方约定在姚延强还款之后交回房产，故鲁桂芝是合法占有。王向辉购买姚延强的房产是在姚延强交给鲁桂芝占有之后,并且是在明知的情况下购买，完全是利用合法手段达到不法目的。二、鲁桂芝同样是受害人,本案真正的赔偿义务人应是姚延强。姚延强把房产自愿交付鲁桂芝占有,而后却出售给王向辉,王向辉明知不能交房而购买。从主观上看姚延强与王向辉的损失是存在真正的因果关系。故真正的赔偿义务人应当是姚延强。三、王向辉得不到房产应起诉姚延强而不是鲁桂芝。王向辉、姚延强之间有买卖合同,姚延强有义务向王向辉交付房产，鲁桂芝并不构成侵权。四、王向辉根本不存在涉案租房的实际损失,王向辉的家庭明显有多处房屋可以租住,根本达不到去租房的可能,一审法院在事实不清、证据不足的前提下,机械地让鲁桂芝、鲁延琼赔偿租金明显错误。王向辉答辩意见同其上诉意见。姚延强未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。王向辉向一审法院起诉请求：1.依法判令鲁桂芝、鲁延琼、姚延强向王向辉返还所侵占的房屋；2.依法判令鲁桂芝、鲁延琼、姚延强连带赔偿从2018年5月31日起直至房屋返还前的租金暂定48000元（暂按照每月3000元计算，计算至2019年9月30日）。依法判令鲁桂芝、鲁延琼、姚延强支付从2018年5月31日起直至房屋返还前的物业费1844元（暂按照每月114.62元计算，计算至2019年9月30日）；依法判令鲁桂芝、鲁延琼、姚延强支付从2018年5月31日起直至房屋返还前的垃圾费80元（暂按照每月5元计算，计算至2019年9月30日）；3.依法判令姚延强支付拖欠的水费399元，散热费508元，电费189.94元，垃圾费120元。4.本案诉讼费用由鲁桂芝、鲁延琼、姚延强承担。一审法院认定如下事实：2018年2月3日，姚延强向王向辉出具《收条》一份，主要内容为：今收到王向辉承购朋瑞园2号楼1单元203室房屋订金5000元。2018年2月26日，王向辉（乙方）与姚延强（甲方）签订《买卖合同》一份，主要内容为：甲乙双方协商后实际成交价格为825000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。该房屋处于抵押状态，甲方无法还清贷款，由乙方支付225000元替甲方还清银行贷款。甲乙双方积极配合中介方办理贷款过户等相关手续，并提供相关资料，如任何一方不配合办理贷款过户等相关手续赔偿受托方房屋成交价的10%作为违约金。甲方同意收到全款后交付房屋钥匙于乙方使用，甲方逾期交付房屋钥匙，应按照收款额万分之五向乙方支付违约金。甲方交房时结清该房屋之前所产生的水、电、物业等费用。同日，姚延强向王向辉出具《收条》一份，主要内容为：今收到王向辉购房朋瑞园2号楼1单元203室房款225000元。2018年5月22日，王向辉及案外人芦艳丽取得了位于洛阳市涧西区联盟路15号2幢1-203房屋的不动产权登记证书，不动产权证号：(2018)洛阳市不动产权第10604397号。房屋原产权人为姚延强，房屋证载面积为114.62平方米。2018年6月7日，王向辉前往位于洛阳市××联盟路××号房屋时遇见在房屋内居住的鲁桂芝、鲁延琼，王向辉将其到房屋的原因进行了陈述并要求鲁桂芝、鲁延琼搬离房屋，鲁桂芝、鲁延琼未明确表示是否搬离。其后，王向辉以房屋所有权人的身份将房屋水电报停。本案审理过程中，王向辉，鲁桂芝、鲁延琼称在房屋水电被停掉以后就搬离了，但又称仍持有房屋钥匙且房屋内存放有二人的物品。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。王向辉通过买卖的方式取得了位于洛阳市××联盟路××号房屋的所有权，即依法取得了针对该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，而现有证据不足以证实鲁桂芝、鲁延琼依法享有涉案房屋的任何权利，故对于王向辉要求鲁桂芝、鲁延琼向其返还房屋的诉讼请求，依法予以支持，但是，因并无证据证实姚延强目前实际占有、使用涉案房屋，故此，对于王向辉要求姚延强返还房屋的诉讼请求，依法不予支持。对于鲁桂芝、鲁延琼提出二人在房屋水电被停后即搬离，因而不应在本案中承担法律责任的答辩意见，该意见与其在庭审中陈述的仍然掌握房屋钥匙且自己的物品仍然在房屋内的内容相互矛盾，同时，根据鲁桂芝、鲁延琼提供的其与物业公司在2020年1月18日的录音内容，可以得出鲁桂芝、鲁延琼的此项意见也与实际情况不符，故此，对于鲁桂芝、鲁延琼的此项意见，不予采纳。对于王向辉主张的租金损失，鲁桂芝、鲁延琼无正当理由占有、使用王向辉的房屋，应当承担相应的法律责任；故此，对于王向辉要求鲁桂芝、鲁延琼赔偿租金损失的诉讼请求，予以支持；但是，王向辉主张的计算标准过高且未提供充足证据予以证实，故此，参考本地经济社会发展水平、涉案房屋的面积、位置等实际情况及王向辉的证据，一审法院确定损失计算方式为：自王向辉起诉之日，即2018年10月9日开始，按照每月1000元的标准计算至鲁桂芝、鲁延琼实际返还房屋之日。对于王向辉主张的物业费等费用，无证据证实王向辉实际负担了相关费用，本案不予处理。姚延强经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼活动，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条、第九条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、鲁桂芝、鲁延琼向王向辉返还位于洛阳市××联盟路××号××房屋××套；二、鲁桂芝、鲁延琼向王向辉赔偿租金损失。（计算方式：自2018年10月9日开始，按照每月1000元的标准计算至鲁桂芝、鲁延琼实际返还房屋之日）；上述第一、二项确定的付款义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回王向辉的其他诉讼请求。一审案件受理费1079元，保全费570元，由王向辉负担649元，鲁桂芝、鲁延琼共同负担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织各方当事人进行证据交换和质证。另查明，王向辉缴清案涉房屋自2016年9月至2019年9月欠付的物业费4125元、垃圾清运费180元、2016年散热费509元、水费399.6元。本院经审理查明其他的事实与一审认定一致。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。王向辉已经取得案涉房屋的不动产权证书，对案涉房屋享有不动产物权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。鲁桂芝、鲁延琼在王向辉取得案涉房屋的不动产证以后，继续占有案涉房屋，缺乏事实依据和法律依据，一审判令鲁桂芝、鲁延琼腾空房屋、并赔偿房屋占有使用费，于法有据，处理并无不当。对鲁桂芝、鲁延琼上诉称其与姚延强因债权债务关系合法占有案涉房屋，不应承担任何责任的主张，缺乏证据支持，本院不予支持。关于王向辉上诉称一审认定房屋占有使用费标准过低的问题，结合案涉房屋的位置、面积、装修程度及房屋租赁市场行情，一审酌定案涉房屋占有使用费按照1000元/月自2018年10月9日计算，较为符合本案实际情况，本院予以确认。对王向辉的该上诉主张，本院不予支持。鲁桂芝、鲁延琼占用案涉房屋期间产生的物业费，亦为王向辉的实际损失，理应由鲁桂芝、鲁延琼按照114.62元/月的标准承担自2018年10月9日至实际返还房屋之日的物业费。王向辉的该上诉主张，于法有据，本院予以支持。因鲁桂芝、鲁延琼侵占王向辉案涉房屋引发本案诉讼，王向辉为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费300元系王向辉支出的合理费用，属于王向辉的损失部分，亦应当由鲁桂芝、鲁延琼负担。王向辉未提交其负担公告费用的证据，对其该上诉意见，本院不予采纳。综上所述，王向辉的部分上诉请求成立；鲁桂芝、鲁延琼的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4934号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4934号民事判决第三项；三、鲁桂芝、鲁延琼于本判决生效之日起十日内赔偿王向辉物业费损失（按照114.62元/月的标准，自2018年10月9日起计算至鲁桂芝、鲁延琼实际返还房屋之日止）；四、驳回王向辉的其他诉讼请求；五、驳回鲁桂芝、鲁延琼的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1079元，保全费570元，保险费300元，由王向辉负担500元，鲁桂芝、鲁延琼负担1449元。二审案件受理费1354元，由王向辉负担679元，鲁桂芝、鲁延琼负担675元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年六月二十九日书记员  王静楠