四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初1954号 原告（反诉被告）：刘清蓉，女，汉族，1989年8月16日生，住四川省合江县。 原告（反诉被告）：詹燕林，女，汉族，1992年7月3日生，住四川省合江县。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：罗代刚，四川秉和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈文君，女，汉族，1970年3月27日生，住泸州市江阳区。 被告（反诉原告）：胡再勇，男，汉族，1967年8月27日生，住址。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：周鹏宇，四川凯翰律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘清蓉、詹燕林与被告（反诉原告）陈文君、胡再勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘清蓉、詹燕林及其委托诉讼代理人罗代刚，被告（反诉原告）陈文君、胡再勇及其委托诉讼代理人周鹏宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘清蓉、詹燕林向本院提出本诉请求：1.判令解除原、被告双方于2019年3月8日签订的《门市租赁协议》；2.被告退还原告转让费6万元；3.被告退还原告押金8000元和房屋减免的租金1500元；4、被告向原告支付门市装修款4万元；5.本诉案件的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月8日，原、被告签订《门市租赁协议》，被告将其坐落于本市肖巷子1号1层A1-4号房屋出租给两原告。原告按照约定缴纳了转让费、租金、押金等费用。原告缴纳了转让费6万元后，被告未履行6万元转让费对价的承诺，构成违约。原告于2020年4月28日向被告发出了《解除并退还转让费、押金等相关费用的函告》，并于2020年4月30日将租赁房屋退还给被告，被告予以确认。原告为维护其权益，遂诉至本院请求判如所请。 被告陈文君、胡再勇辩称：原告所述与事实不符。双方签订租赁合同真实有效，系双方真实意思表示，被告按照约定履行了合同义务。原告未经被告同意擅自装修，现原告要求提前解除合同，无权要求被告退还押金、转让费以及承担装修费用，依法应当驳回原告的诉讼请求。 被告陈文君、胡再勇向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告双方2019年3月8日签订的《门市租赁协议》；2.判令原告支付被告2020年4月租金8000元；3.判令原告支付被告违约金57600元；4.本诉与反诉案件诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年3月8日签订《门市租赁协议》，被告将自身所有并经营服装生意的坐落于肖巷子9号门市出租给原告，同时将空调、电脑、沙发、收银台、陈列架等店内设施以6万元价款一并转让给原告。依据合同约定，每月租金为8000元，房租按季度交付，原告在承租房屋期间未经被告许可不得擅自改动现有房屋结构，违约方按照年租金的60%承担违约金。在租赁期间，原告未经被告许可擅自将门市改装成架空两层，改变了房屋原有结构，并拒不支付2020年第二季度房租，经被告多次催收无果，被告遂提起上述诉请，请求依法予以支持。 原告针对反诉辩称：1.双方在签订《门市租赁协议》时，关于转让费6万元，由于被告急于归还银行贷款，要求原告提前支付6万元房租，被告承诺今后以在杭州等地进购的服装交由原告作抵6万元；2.原告对门市进行装修改造，征得了被告同意；3.原告已经于2020年4月30日将门市及门市内相应设施交付被告，被告亦签字接收；4.双方约定的违约金过高，请求依法予以调减。综上，被告提出的反诉请求不应得到支持。 本院经审理查明：被告陈文君、胡再勇系夫妻关系，共同共有位于本市肖巷子1号1层A1-4号房屋（9号商业门市），出租前自己经营服装生意。2019年3月8日，胡再勇作为甲方，原告詹燕林、刘清蓉作为乙方签订了《门市租赁协议》，约定的主要内容有1、甲方（被告）同意将泸州市江阳区肖巷子9号门市营业房出租给乙方（原告），用于经营，该门市建筑面积约50平方米；2、租赁期从2019年4月1日至2022年3月31日止，为期三年，转让费为60000元，每月租金8000元，房租按季度交付24000元，保证金为8000元。合同期未满，保证金不退还，租赁期满后，甲方如实退还乙方保证金；3、乙方在承租甲方房屋期间，未经甲方许可，不得擅自改动现有房屋结构，甲方应保证乙方在房屋租赁期间的营业使用权，乙方在租赁期间不得转让该房屋，需经甲方同意；4、在租赁期间，如果该门市空隙，乙方也要按时交租给甲方，直到租赁期满后……；5、甲/乙双方不得影响对方各自的生意,租赁期满后乙方无条件把门市归还甲方；6、违约责任:违约方按年租金60%违约金赔偿对方……。同时在合同中载明“甲方一次性收取乙方门市转让费六万元整,甲方承诺乙方再续租门市不得收取任何转让费用,若乙方转让门市，六万或六万元以内转让费用，由乙方收取，多余部分由甲乙双方平分。” 合同签订后，被告即将该门市交付原告，并收取了原告保证金8000元、门市转让费6万元、2019年4月-6月房租24000元，原告随即对门市进行了改造和装修，用于经营服装生意。至2020年，由于生意不好，经原、被告协商，第一季度的房租被告同意下调至7500元每月，原告向被告交纳了2020年1月-3月房租共计22500元。2020年4月初，由于受疫情影响，原告要求迟延支付第二季度房租，双方多次以微信电话沟通，被告同意原告迟延支付第二季度房租，但要求原告出具《欠条》，经协商未果，原告遂向被告发出《解除并退还转让费、押金等相关费用的函告》，要求解除《门市租赁协议》并于2020年4月30日接收门市、退还转让费、门市押金、2020年第一季度租金、门市装修损失等费用。被告收到原告发出的《函告》后，双方于2020年4月30日办理了门市和相关资产的移交手续，清单上载明1、腾空门市一间；2、空调一台（遥控器一个）；3、电脑一台；4、微波炉一个；5、饮水机一台；6、架子三个；7、钥匙三把；8、椅子一把。刘清蓉和陈文君在门市交接清单上签字确认。 由于原告认为被告未兑现6万元转让费以进货服装价款对价作抵的承诺，已经构成违约，且由于受“新冠肺炎疫情”影响，致使合同目的不能实现，始于起诉。 本院认为：被告将位于本市肖巷子1号1层A1-4号房屋（9号商业门市）租赁给原告经营，双方签订的《门市租赁协议》不违反相关法律规定，属有效合同，应当遵循诚实守信的原则自觉履行。在合同履行过程中，双方一致认同2019年3月8日签订的《门市租赁协议》于2020年4月30日解除，本院予以确认。但解除协议后双方因履行合同中对方是否存在违约行为，被告是否应当退还原告转让费6万元、保证金8000元、应当减免的房租1500元、赔偿装修损失4万元以及原告是否应当支付被告2020年4月的房租8000元、支付违约金57600元等问题发生争议。 （一）在履行合同中双方是否存在违约情形的问题。《门市租赁协议》签订后，双方均按照合同约定履行了义务，原告对房屋重新进行装修，被告在原告经营一年期间并未提出异议，应视为对原告装修行为的同意，双方均无违约情形。至2020年4月，双方因协商迟延交纳房租事宜未能达成一致，原告向被告解除《门市租赁协议》的函件，被告也予以同意并办理了门市交接手续，双方对解除合同意思表示一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，原、被告属于协议解除合同，故对被告要求原告支付违约金57600元的反诉请求本院不予支持； （二）关于被告是否应当退还原告转让费6万元及赔偿原告装修损失4万元。由于本案讼争的门市在向原告出租前系被告用于经营服装生意，在双方签订的《门市租赁协议》中约定被告一次性收取原告门市转让费6万元，符合交易习惯，协议中并无关于该6万元转让费以服装作抵的相关约定，在庭审中被告也予以否认，原告亦未向本院出示该6万元转让费约定系应由被告以进货服装作抵的证据，故原告的该项主张缺乏事实依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告要求被告赔偿装修损失，但双方在合同中并无租赁期限届满或解除合同后关于装修损失的相关约定，原告所出示的证据也不能足以证明装修所产生的费用和实际损失，故本院对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求不予支持； （三）合同解除后的租金支付及支付金额的问题。本案中，因合同协商解除的期限为2020年4月30日，原告租金实际支付至2020年3月31日，原告在2020年4月对房屋实际行使了占有、使用，应当向被告支付使用期间的租金8000元。原告主张受“新冠肺炎疫情”影响要求减免2020年第一季度租金1500元，根据本院查明的事实，2020年第一季度租金原告实际只交纳了22500元，被告主张已经予以减免1500元，原告也未证明已经减免的1500元系“新冠肺炎疫情”之外的其他原因，故对原告要求另行减免1500元租金本院不予支持。 （四）履约保证金是否应当返还的问题。所谓“履约保证金”是当事人在合同中的约定，一方或双方当事人缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，接受缴存的一方可依双方之约定，扣除部分或全部履约保证金，履约保证金不同于定金，不适用于定金罚则。本案原、被告双方协商解除协议，对于原告向被告缴纳的8000元履约保证金，在原告未完清租金的情形下，所欠租金应当在履约保证金之中扣除。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、反诉被告刘清蓉、詹燕林在本判决生效之日起十五日内支付反诉原告胡再勇、陈文君2020年4月房屋租金8000元，扣除履约保证金8000元，两相品迭； 二、驳回原告刘清蓉、詹燕林的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告胡再勇、陈文君的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1245元（原告垫付），由二原告承担；反诉案件受理费720元（被告垫付），由二原告承担640元、二被告承担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 王 莉 二〇二〇年六月三十日 书记员 甘富婷