云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1021号原告：张世如，女，1989年12月26日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。原告：杨荣福，男，1970年11月30日出生，汉族，农民，住弥勒市。二原告委托诉讼代理人：杨利刚（系原告张世如丈夫、原告杨荣福儿子），男，1989年11月25日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。被告：王占祥，男，1960年1月9日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。被告：张丽，女，1966年9月7日出生，汉族，居民，住弥勒市。原告张世如、杨荣福与被告王占祥、张丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨荣福及二原告的委托诉讼代理人杨利刚、被告王占祥到庭参加诉讼，被告张丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张世如、杨荣福向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告双方于2015年8月28日签订的《房屋买卖协议》有效，并判令被告将房屋产权过户给原告（房屋价值为700000元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月28日，原、被告双方签订了《房屋买卖协议》（以下简称“协议”），约定：被告自愿将位于弥勒市房屋出售给原告，面积121.6平方米，总价款437760元。原告于2015年8月28日前支付首付款150000元，尾款287760元待房产证下发后1个月内支付给被告。协议签订后，原告于当日支付了150000元首付款，并于2018年8月20日通过微信转账支付了5704元房屋配套费给被告。2015年10月2日，原告对房屋进行装修并迁入居住至今。2019年12月12日，被告办理了房屋产权证［不动产证号：（2019）弥勒市不动产权第××号］，并将相关资料交由中介公司准备办理过户手续。至2019年12月20日，原告与被告双方将过户的资料等后续全部提交后，税务部门按该套房屋700000元的价值缴税，被告认为其交易吃亏，于是反悔不办理过户手续，并于2019年12月24日从中介公司取走房产证。经原告多次找被告协商，被告均以各种理由拖延办理过户手续，最后被告要求原告给付4年的尾款利息65000元才办理过户手续，双方协商未果。原、被告签订的协议系双方真实意思表示，并无违反法律规定的情形，合同应当有效。双方应依合同条款履行各自义务，原告已支付首付款并迁入该房实际居住、管理。同时，已备好尾款待房产权证变更后即按合同要求支付给被告。因被告不履行合同，特提起诉讼要求解决。被告王占祥辩称：签订合同后，原告只支付了150000元的首付款，至今没有支付购房尾款287760元。我要求原告以未付尾款为基数，按照年利率4.35%支付自2015年9月1日至2020年6月8日的利息。现在办不了证的原因是没有缴税。按照合同约定，在约定的437760元房价内的税费由我方承担，超过该约定房屋价款部分的税费由原告承担。被告张丽未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年8月28日，原告张世如与被告王占祥、张丽签订《房屋买卖协议》对房屋买卖事宜做了约定，约定二被告将位于弥勒市房屋出售给原告张世如，房屋建筑面积为121.6㎡，房屋总价款为437760元，购房款于签订合同当日支付首付款150000元，对于购房尾款的支付，协议第三条第3项载明“此贷款于乙方领取新房产证日起30个工作日内办理完银行按揭全部手续，否则视为乙方违约。如因乙方信用原因及银行贷款政策调整，导致乙方贷不到银行贷款的，乙方必须在接到通知后20日内筹集资金一次性付清甲方房款，否则一切责任由乙方承担”、备注栏中注明“待房产证下发当天，乙方一个月内通过银行申请尾款贷款支付甲方”，就税款缴纳备注栏中注明“过户程序各自承担各自税收，根据国家规定”。签订协议当日，原告杨荣福即支付购房首付款150000元。后被告将该房屋交付给原告，原告已装修入住至今。2019年10月10日，二被告取得了该套房屋的不动产权证，不动产权证载明该房屋系二被告按份共有，各占有50%的产权，房屋建筑面积116.16㎡。上述事实有房屋买卖协议、收据、凭据、不动产权证证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告自愿协商签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，协议依法成立并生效。协议并未对双方房屋产权变更登记手续办理时限进行约定，但被告已于2019年10月10日取得不动产权证，本着诚信、效率的原则，二被告在取得不动产权证后即应及时协助原告办理不动产权过户登记手续，二被告取得不动产权证至今已八月有余，现原告要求二被告协助办理产权过户登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。就购房尾款的支付，原告表明产权过户登记手续办理后即按合同约定支付。双方签订合同载明“待房产证下发当天，乙方一个月内通过银行申请尾款贷款支付甲方”，该约定有歧义，结合协议第三条第3项“此贷款于乙方领取新房产证日起30个工作日内办理完银行按揭全部手续，否则视为乙方违约。如因乙方信用原因及银行贷款政策调整，导致乙方贷不到银行贷款的，乙方必须在接到通知后20日内筹集资金一次性付清甲方房款，否则一切责任由乙方承担”约定及交易习惯，能明确双方约定为待房屋过户登记到原告名下后支付尾款。本案房屋约定单价为3600元/㎡，约定房屋面积与实际面积不一致，应以实际面积计付价款，房屋实际建筑面积为116.16㎡，故本案房屋约定交易价款应为418176元，扣除已支付的150000元，二原告尚应支付购房款268176元。本院确定由原告在产权变更登记手续办理后5日内将尾款支付二被告。对于产权变更登记手续产生的税费承担，双方均同意在本案中予以处理，根据约定，双方各自承担根据法律规定应承担的部分税费，但本案涉及房屋签订合同时出卖人并未取得产权证，出卖人于2019年10月10日取得产权证，距离房屋交易相隔四年有余，本地房地产价格近四年发生很大变化，房屋现价值是双方交易时的近两倍，且由卖方承担的个人所得税、增值税系对其“所得”“增值”部分征收的税种，作为出卖方的被告实际所得的价款仅是双方约定价款，考虑房价增值情况，兼顾公平原则，本院确定在418176元范围（含本数）的税费缴纳，由双方依照国家规定按照买方税、卖方税来承担；超出部分的税费由原告承担。被告要求原告支付利息，双方约定待房屋过户登记到原告名下后支付尾款，现房屋不动产权证尚未办理变更登记手续，原告未支付尾款并未违反约定，故被告主张支付利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、原告张世如、杨荣福与被告王占祥、张丽于2015年8月28日签订的《房屋买卖协议》有效。二、由被告王占祥、张丽于判决生效后10个工作日内配合原告张世如、杨荣福办理不动产权证变更登记手续。因办理不动产权证变更登记手续所产生的税费在双方约定的418176元价款内（含本数）产生的应由卖方承担的税费由被告王占祥、张丽负担，应由买方承担的税费及超出双方约定的418176元价款产生的税费均由原告张世如、杨荣福承担。若被告王占祥、张丽不按照判决确定的义务缴纳办理不动产权证变更登记手续产生的税费，则原告张世如、杨荣福可自行缴纳相关税费，在缴纳后凭发票扣减应支付的购房尾款。三、由原告张世如、杨荣福在向不动产登记机关递交办理不动产权证变更登记手续材料后5日内支付被告王占祥、张丽购房尾款268176元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取计5400元，由原告张世如、杨荣福负担2700元，由被告王占祥、张丽负担2700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年六月三十日书记员  赵 亮