河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1487号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张格乔，女，1972年1月22日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：徐永飞，北京市中伦文德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玲云，女，1968年7月30日出生，汉族，住大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：景海旭，河北释梵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪，河北释梵律师事务所律师。 原审第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司，住所地:大厂回族自治县华安丽景**楼**商业，社会统一信用代码：9113255212321252G。 负责人：朱树国，总经理。 上诉人张格乔因与被上诉人李玲云、原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司（以下简称顺心置地大厂分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张格乔及其委托诉讼代理人徐永飞，被上诉人李玲云的委托诉讼代理人景海旭、杨雪到庭参加诉讼。原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张格乔上诉请求：1.请求撤销(2019)冀1028民初2297号民事判决第六项，改判支持被上诉人赔偿上诉人涉案房屋差价损失817479元。2.本案一审、二审诉讼费用、房屋评估费由被上诉人承担。事实和理由：原审存在遗漏诉讼请求、基础事实不清、判决结果错误等严重问题。1.双方当事人明确约定购房人即被上诉人按照全款交易支付购房款。原审法院却无依据随意认定双方达成了可以贷款的意愿。在房屋产权证已下发且需要被上诉人付款办理过户时，其却拒绝支剩余款项。被上诉人也完全不符合贷款的条件。2.被上诉人严重违约事实清楚，违约恶意明显。被上诉人完全不受限购限贷政策的限制，其自称家属生病的事实既不能充分证明，也不是其违约的理由和法院裁判的依据，但原审法院却以限购限贷、家属生病等作为减轻被上诉人严重约的依据，显然不当。被上诉人户籍即在河北省廊坊市大厂县，根本不在限购范围。涉案房屋当天交付给了被上诉人。上诉人从来没有同意或者答应被上诉人通过贷款支付房款。3.原审法院遗漏上诉人的反诉请求即房屋差价损失一项，未进行任何处理，诉讼程序上存在严重问题。房屋差价损失作为上诉人的重大经济损失，应予以支持。在原审诉讼过程中，依法进行房屋评估，双方合同的总款为198万元，房屋评估价为1162521元，被上诉人的严重违约导致上诉人存在房屋差价损失817479元。4.原审法院在酌定违约金时，完全没有考虑上诉人的房屋差价损失作为守约方却承担了比违约方更重大的经济损失。法院在确定违约金时必须考虑守约人的实际经济损失，至少要遵守填补原则，弥补守约人的经济损失。 李玲云答辩称，上诉人请求支付房屋差价损失没有法律依据。涉案房屋买卖合同关系经双方起诉解除，一审法院确认解除，并无不妥。合同解除后，被上诉人向上诉人返还房屋，上诉人向被上诉人返还已付房款，一审法院判决亦无不妥。关于上诉人主张的违约金及房屋差价损失问题。首先，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中约定违约金条款，故上诉人在追究被上诉人的违约责任时应优先适用违约条款，如认为约定违约金低于造成的损失，可根据《合同法》第114条的第2款的规定，请求法院予以增加，而不是适用约定的违约金条款同时请求房屋差价损失，故一审法院判令被上诉人支付违约金，而驳回其他诉请的判决认定事实清楚，适用法律正确。其次，涉案房屋买卖合同关系解除后，被上诉人向上诉人返还房屋，上诉人取得涉案房屋的使用价值并未贬损，上诉人主张差价损失没有事实依据及法律依据。最后，结合一审庭审查明事实，涉案房屋买卖合同关系解除系因双方约定的尾款支付方式无法实际履行所致，结合被上诉人家庭支付能力恶化而无能力支付尾款的可能性、因果关系及过错程度，一审法院酌定被上诉人向上诉人支付违约金32万元符合公平原则和诚实信用原则，并无不当，应予以维持。 李玲云向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告与被告签订的就位于廊坊市大厂回族自治县的《房屋买卖合同》；依法判决解除原告、被告以及第三人签订的就位于廊坊市大厂回族自治县的《居间服务合同》；2、依法判令被告退还原告支付的购房款1100000元以及利息，支付装修款82000元；3、诉讼费以及相关费用由被告承担。 张格乔就李玲云的诉求向一审法院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》，被反诉人立即腾空并返还大厂回族自治县潮白河孔雀城榕枫园12幢1单元902室房屋；2、判令被反诉人支付违约金594000元；3、判令被反诉人赔偿房屋差价损失（待房屋评估结论出具后确定）；4、判令被反诉人承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月21日，原告李玲云（反诉被告，以下至判决主文前均称原告）与被告张格乔（反诉原告，以下至判决主文前均称被告）通过顺心置地大厂分公司签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》各一份，《房屋买卖合同》约定，被告将其所有的坐落于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋出售给原告，建筑面积77.87平方米，总房款1980000元，买受人（李玲云）于签订合同当日支付出卖人（张格乔）定金100000元，于合同签订7日内将首付款（含定金）1000000元交付出卖人。出卖人与买受人应于第三人通知7日前，向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人应当在第三人通知7日内将房屋交付给买受人。为节省中介协助办理贷款的相关费用，签订合同当时约定办理权属转移登记手续前，买受人应按照约定付清全部购房款，并口头约定如后期需要办理贷款再补齐相应中介费用。《补充协议》约定，在房屋所有权转移登记手续办理当日，将扣除定金外的剩余房款一次性支付出卖人。如出卖人或买受人有协议约定的违约行为，应向对方支付总房款30%的违约金。《居间服务合同》约定，居间服务费29000元由买受人承担。上述合同签订后，原告按照合同约定给付了被告购房首付款，被告向原告交付了房屋。2017年6月份，原告将案涉房屋予以装修并入住。2017年9月原告丈夫夏宝山因病到大厂回族自治县人民医院住院，后自2017年9月26日至2017年11月21日两次在中国人民解放军第三0六医院住院治疗，经诊断夏宝山患2型糖尿病足、2型糖尿病、2型糖尿病神经病变、2型糖尿病血管病变、2型糖尿病视网膜病变、反复低血糖发作、高血压病3级极高危、下肢动脉硬化闭塞症。经手术治疗将右足截趾。花费医药费120000余元。2019年4月18日，原告丈夫夏宝山因病再次在河北燕达医院住院治疗，经诊断，夏宝山高血压三级很高危分层、高脂血症、2型糖尿病、肾功能不全、下肢动脉粥样硬化闭塞症、××、肺结节病、双侧胸腔积液。经治疗于2019年4月26日出院，花费医药费11000余元。2019年7月，案涉房屋取得不动产权登记证书，证书号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0021922号。第三人通知原告办理产权过户登记变更手续，原告提出贷款支付尾款，但因国家限贷政策的出台，无法取得贷款。原告未支付购房尾款。本案审理过程中，原告提出对案涉房屋装修费用进行评估，被告提出对案涉房屋现有市场价格进行评估，2019年11月26日三河市瑞博资产评估有限公司作出瑞博评（2019）字第Ｃ250号、Ｃ251号评估报告书，经评估，案涉房屋装修费用评估价值83762.2元，案涉房屋单价14929元，总价1162521元。原告支付评估费3000元。被告支付评估费11800元。认定上述事实的主要证据有，原告提交的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《装修工程施工合同》、住院病历及费用清单、门诊收费票据、房屋装修费用评估报告书，被告提交的《房屋买卖合同》、银行转账记录、不动产权证书、微信聊天记录、同类房屋市场价格截图、房屋市场价值评估报告书，第三人提供的《补充协议》及原、被告、第三人陈述在案为凭。 一审法院认为，原告李玲云与被告张格乔通过第三人顺心置地大厂分公司居间服务签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋在交易时未取得不动产权登记证书，不能进行不动产权变更登记，买卖合同签订之日至案涉房屋取得不动产权证书时间达两年有余，原、被告均应承担在此期间存在的交易风险。原告在签订买卖合同时口头说明，尾款可通过贷款支付，第三人在庭审中亦予以证明，被告当时亦未反对。因出台限贷政策，原告已无法取得贷款，且原告丈夫夏宝山在此两年期间亦因患病多次住院，因右脚脚趾截趾，导致劳动能力下降，其身患多种疾病，需长期用药，对原告造成较大经济负担，原告因家庭变故及国家出台房产限贷政策导致继续履行买卖合同产生困难而提出解除合同，被告亦同意解除合同，予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告应返还被告案涉房屋，被告亦应退还原告购房款。被告提出要求原告支付违约金594000元的诉讼请求，根据合同约定，违约方承担总房款30%的违约金，因被告收回房屋后，房屋仍具有相应使用价值，一审法院认为违约金标准过高，予以调整。根据价格评估报告及原告的违约情形，酌定原告承担违约金320000元。合同解除后，被告应返还原告已给付购房款1100000元。原告亦应将装修后的房屋保持原状返还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、本诉原告李玲云与本诉被告张格乔、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》予以解除，于本判决生效之日起执行；二、本诉被告张格乔于本判决生效之日起七日内返还本诉原告李玲云购房款1100000元；三、本诉原告李玲云于本判决生效之日起七日内返还本诉被告张格乔案涉房屋（证书号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0021922号）及其附属物品（钥匙、水卡、电卡、燃气卡等）；四、反诉被告李玲云于本判决生效之日起七日内给付反诉原告张格乔违约金320000元；五、驳回本诉原告李玲云其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张格乔其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7350元，反诉案件受理费减半收取9033元，共计16383元，由本诉原告李玲云负担11468元，由本诉被告张格乔负担4915元，于本判决生效之日起三日内交纳。评估费双方各自负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，被上诉人李玲云未依约履行义务构成违约，其诉请解除与上诉人张格乔及第三人之间的相关合同，上诉人张格乔亦同意解除的情况下，合同应予解除，但李玲云作为违约方应承担相应的违约责任。上诉人张格乔主张一审法院遗漏自己的反诉房屋差价损失不能成立。一审法院在确定被上诉人承担违约金数额时，综合考量了双方当事人就违约金的约定、案涉合同的履行情况、案涉房屋评估报告房价在相应期间内下跌损失等全案情况，酌定被上诉人李玲云给付上诉人张格乔违约金320000元，并无不当，应予维护。 综上所述，张格乔的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,975元，由上诉人张格乔承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰