广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初2297号原告：温祥悦，男，1971年9月7日生，汉族，住广东省阳西县***************，公民身份号码441************078。原告：王秀影，女，1976年5月9日生，汉族，住广东省阳西县***************，公民身份号码4417********91027。（《诉讼文书送达地址确认书》载明两原告确认的送达地址为阳江市江城区新江北路299号淘金湾北区****，代收人谢镇灿、谢丽丹，联系电话137*****062、135*****466）上述两原告的共同委托诉讼代理人：谢镇灿，广东真智（阳西）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智（阳西）律师事务所律师。被告：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：阳江市江城区****上东新城内。统一社会信用代码：914***********664D。（《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：阳江市江城区******广东迅恒律师事务所，代收人潘沛，联系电话189*****466）。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。原告温祥悦、王秀影与被告阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温祥悦、王秀影的共同委托诉讼代理人谢丽丹及被告中集房地产公司的委托诉讼代理人潘沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温祥悦、王秀影向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付逾期办证违约金21410.42元给原告（逾期办证违约金以677545元为基数按每日万分之一计算，从2018年8月26日计至2019年7月8日为21410.42元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，向被告购买位于阳江市江城区****上东新城115幢X号商品房，总房价677545元原告已经依约支付，被告于2016年8月25日收取原告办证费代办房屋所有权登记。《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于房屋交付时间的约定为：出卖人应当在2018年5月28日前，将符合交付条件的商品房交付给买受人使用；第二十条关于房屋登记的约定为：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告长期挪用原告的办证费，迟延至2019年7月8日才实际完成房屋所有权登记。因被告未在约定期限内完成房屋所有权登记，构成违约，应向原告支付逾期办证违约金21410.42元（677545元×316天×0.0001＝21410.42元）。综上所述，原告为维护自己合法权益，特提起诉讼，望判如诉请。被告中集房地产公司辩称，原、被告签订合同，原告向被告购买房屋，双方约定2018年5月28日之前交房。原告向被告哭诉没地方栖身，要求被告早点交楼。于是，被告加班加点并于2017年12月8日将房屋交付原告，原告随即与阳江市中集物业有限公司（以下简称中集物业公司）签署物业合同，接受物业公司的管理，该物业公司是原告按照法律的规定为业主选聘的。涉案房屋是一手商品房，原告（购房人）取得房屋产权证必须经过二次登记，第一次是初始登记，被告早在交楼之前办好初始登记。第二次登记是转移登记，需要原告作为权利人和被告一起向阳江市*******提出申请，原告不但要缴纳契税，而且需要亲自到登记中心当着工作人员的面在不动产登记申请审批表签名、接受询问和签名授权委托代理人，有关部门要对房屋进行各种测量、测绘、调查并提供报告书，被告实际只需提供初始登记证书。因此，从初始登记完成到原告去登记中心签名申请变更登记、接受询问和委托他人办理的这段时间办证延迟是由于原告造成的。受理申请后，有关部门对登记房产进行测绘、测量、调查工作，出具宗地图、幢基底图、不动产权证附图、房屋基本信息调查表、房屋建筑面积测量报告。这段时间的办证延迟不是被告造成的，是由于不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成的。上述所有这些过程（流程）都在房产登记档案明确记载。现在房产登记已办理到原告名下，只有原告作为产权人才能查询，原告应该承担举证责任。综上所述，原告房屋产权证书办理延迟并非被告造成的。原告诉请的违约金数额过高，被告已经按照合同的约定，交付的房屋给原告使用，并没有影响原告对房屋的使用，另外原告的支付方式是银行按揭，原告不可能再利用房产证进行抵押借贷之类的商业活动，因此原告是没有经济损失的，被告认为应支付3000元违约金。本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区****上东新城115幢X房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2016044号，预测建筑面积共148.15平方米，其中套内建筑面积118.99平方米，分摊共有建筑面积29.16平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米5694.13元，总价款为677545元，买受人应当于2016年8月25日前支付首期款227545元，余款450000元向公积金及指定贷款银行申请贷款支付。其中合同第十一条约定：出卖人应当在2018年5月28日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款677545元给被告。被告于2017年12月8日交付商品房给两原告使用，但被告未能按合同约定的期限协助两原告办理房地产权属证书。涉案商品房的所有权转移登记至两原告名下的时间为2019年7月8日。另查明，在诉讼过程中，被告中集房地产公司未能举证证明其通知了原告前往阳江市*******办理签名等登记手续的事实存在。中集物业公司是被告中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。两原告已依约支付了全部购房款给被告，被告也依约交付了商品房给两原告使用，但没有在约定的期限内协助两原告办理商品房房地产权属证书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”，本案中，双方合同约定涉案房屋的交付时间是2018年5月28日前，被告最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2018年8月26日前协助两原告取得该商品房的房屋所有权证书。但被告没有举证证实在此日期前将权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。因此，被告应承担违约责任。涉案房屋所有权权属登记时间为2019年7月8日，被告逾期办证的违约金的计算时间应从2018年8月27日起计至2019年7月8日止（共316天），每天按全部房价款的万分之一向两原告支付违约金，故被告应向两原告支付逾期办证违约金21410.42元（677545元×0.0001/天×316天）。被告中集房地产公司通过其关联企业中集物业公司代收了原告的办证费，被告中集房地产公司负有为两原告办理产权登记的具体事务的义务，即使阳江市*******在办理登记手续时需要原告当面签名，被告也负有通知两原告的义务。因被告未能举证证明其依阳江市*******的要求，通知了两原告前往阳江市*******办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故被告主张其已经履行了自己的办证义务理据不足，本院不予采纳。综上所述，两原告请求被告支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告阳江市中集房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金21410.42元给原告温祥悦、王秀影。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取167元（原告已预交），由被告阳江市中集房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 杨冬霞二〇二〇年六月三日法官助理 李成香书 记 员 冯奕馨附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。