江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初11691号原告：王春晖，男，1988年2月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：周宇，江苏诺华律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传钎，江苏诺华律师事务所实习律师。被告：唐海波，男，1973年3月21日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：张峰，江苏华旦律师事务所律师。被告：陈国平，女，1964年2月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告王春晖与被告唐海波、陈国平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告王春晖的委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼。被告唐海波、陈国平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐海波与陈国平民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月16日做出（2018）苏0102民初2342号民事判决：一、陈国平于本判决生效之日起十五日内偿还唐海波借款本金1300000元，并支付利息（以借款本金1300000元为基数按年利率18%计算，自2017年9月15日起至实际还款之日止）；二、唐海波有权以陈国平用于抵押的坐落于本市鼓楼区××的房产折价或者拍卖、变卖该房产的价款在1300000元范围内优先受偿。因陈国平未履行生效判决书确定的给付义务，唐海波向本院申请执行，本院予以立案受理，案号为（2019）苏0102执750号。2019年7月15日，本院作出（2019）苏0102执750号之一执行裁定，裁定如下：一、拍卖被执行人陈国平名下位于南京市鼓楼区××不动产；二、涤除王春晖对陈国平名下位于南京市鼓楼区××不动产的租赁关系，并解除王春晖对上述不动产的占有。该案执行中，案外人王春晖向本院提出执行异议：请求确认王春晖与陈国平自2017年8月20日起至2037年8月19日止的租赁合同合法有效。事实和理由：2017年8月20日，其与陈国平签订了房屋租赁合同，租赁期限自2017年8月20日起至2037年8月19日止，其支付租金48万元，并由无利害关系的第三方21世纪不动产居间公司经办并出具48万元的收条；其通过现金支付、网上银行转帐以及借条相抵的方式向王春晖支付了全部租金，并一直居住在该房内，有水、电、煤气发票佐证，其已合法占有该房屋，租赁合同合法有效，故请求人民法院确认其与陈国平的租赁合同有效。2019年8月30日，本院作出（2019）苏0102执异95号执行裁定，认为：本案的争议焦点是案外人王春晖的异议主张是否可以排除对涉案房产继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案外人王春晖认为其在法院查封前就已与被执行人就案涉房产签订了房屋租赁合同，但经查，该租赁合同并未备案，不具备对外公示效力；且案外人王春晖提交的收条、借条及部分款项的网上银行转账凭证等证据，不足以证明案外人王春晖向被执行人支付了48万元租金，即不能证明其与被执行人实际履行了租赁合同。此外，案外人亦未提交人民法院查封前就已经占有使用涉案房产相关证据。综上，案外人王春晖申请以确认租赁合同合法有效中止对南京市鼓楼区××继续执行的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人王春晖的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本院于2019年9月2日向王春晖送达了该裁定。2019年9月15日，王春晖向本院提出诉讼请求：确认王春晖与陈国平就南京市鼓楼区××不动产签订的租赁合同合法有效，要求陈国平继续履行该租赁合同。事实及理由：2017年8月20日，其与陈国平签订了房屋租赁合同，租赁期限自2017年8月20日起至2037年8月19日止，租金48万元。王春晖通过现金支付、网上银行转账、借条相抵的方式向陈国平支付全部租金，并由无利害关系的第三方经办并出具48万元的收条。此后，王春晖一直居住在该房内，故请求人民法院确认其与陈国平的租赁合同有效。被告唐海波辩称：王春晖与陈国平之间的租赁关系不是真实的，租赁合同并未成立。从王春晖提供的转账凭证来看，转账时间不仅提前，而且分为多笔，数额与租赁合同记载的数额严重不符。被告陈国平未到庭，也未发表书面答辩意见。王春晖为了证明其诉讼请求、起诉的事实及理由，提交如下证据：1.房屋租赁合同。该合同载明：出租方（合同甲方）陈国平，承租方（合同乙方）王春晖，居间方（合同丙方）南京宁诚房地产经纪有限公司（以下简称宁诚公司）,甲方同意将坐落于南京市鼓楼区××之不动产出租给乙方，期限自2017年8月20日起至2037年8月19日止，租金为2000元／月，房屋租金一次性付清48万元。合同下方由王春晖、陈国平以及宁诚公司的签名或盖章。2.借条复印件、银行流水、收条。其中借条复印件载明：今借到王春晖人民币现金10万元，借款人陈国平，落款日期2017年3月26日。银行流水载明：2017年6月30日，王春晖向陈国平转账1万元；2017年7月31日，王春晖向陈国平转账9万元；2017年8月1日，王春晖向陈国平转账12万元。收条载明：今收到王春晖租南京市鼓楼区××房屋租金48万元，收款人由陈国平签字，见证方由宁诚公司盖章。王春晖庭审中陈述，除了此前已经转账的22万元，剩余款项以现金方式支付，现金扎在一起在陈国平家附近的木府路金达路交界路口给了陈国平，陈国平没有打收条，因为收条在我没给钱的时候就已经打过了。王春晖没有就现金的来源予以说明。3.水费、电费、燃气费的缴费记录截屏。其中2018年10月至2020年1月的水费缴费记录8张，由王春晖通过支付宝缴纳；2018年5月至2019年10月的电费缴费记录9张，由王春晖通过支付宝、招商银行卡缴纳；2018年10月至2019年10月的燃气费缴费记录，由王春晖通过支付宝、招商银行卡缴纳。被告唐海波质证认为：1.租赁合同真实性不予认可。2.收条的真实性无法认定，但结合转账流水，该收条不能证明王春晖支付给陈国平48万元的事实；转账凭证的真实性认可，但与本案无关，该转账并未备注支付房租，且转账时间跨度大，均在2017年8月20日之前，有违常理；借条复印件真实性不予认可，只是单方债权的凭证，且该借贷关系未经法院审理，不能认定成立，该10万元的借款是否已由陈国平归还还是冲抵房租不清楚。3.这些费用均是2018年5月22日之后发生的，与本案租赁合同签订之日无关，不能达到原告的证明目的。被告陈国平未到庭应诉，视为其放弃质证的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，虽然王春晖提交了书面租赁合同，但王春晖与陈国平之间另有民间借贷关系，两者分属不同的法律关系，其提交的借条复印件及银行流水，仅能证明王春晖向陈国平出借了10万元，并不能证明二人已经协商一致，将该10万元借款用于冲抵王春晖在租赁合同中应支付的租金；王春晖于2017年8月1日向陈国平转账的12万元，发生在租赁协议签订之前，鉴于王春晖于陈国平之间存在民间借贷等其他法律关系，而双方在此后的租赁协议中并未明确约定该12万元用于支付租金，故本院对于王春晖提出的该12万元用于支付租金不予认可；王春晖虽然提交了收条，但对收条中确认的金额中，王春晖未就以现金方式交付的26万元说明来源，并且先打收条，再交付现金的方式也不符合交易惯例，故该收条不足以证明王春晖已经实际支付租金。综上，王春晖提交的证据不足以证明其与陈国平签订的租赁合同已得到实际履行，即使王春晖实际占用该房屋，也无阻止移交占有的法律依据，本院对王春晖的诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王春晖的诉讼请求。本案本诉案件受理费7750元，由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  史丽萍人民陪审员  王月珍人民陪审员  张 虹二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈 佳