广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终284号上诉人（原审被告）：张兰海，男，1971年4月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。上诉人（原审被告）：苗素丽，女，1984年10月8日出生，汉族，住安徽省太和县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：张宇光，广东圣桥律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘仰宇，广东圣桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林文钦，男，1964年10月6日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：许杰华，广东榕江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓涛，广东榕江律师事务所律师。上诉人张兰海、苗素丽因与被上诉人林文钦租赁合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院(2019)粤5202民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张兰海、苗素丽共同上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由林文钦承担。事实和理由：一、张兰海已经在2018年8月7日将涉案租赁厂房交还林文钦。一审法院判决张兰海应于合同解除后将租赁的厂房及相关配套设施交还林文钦，属于认定事实错误。2018年8月7日，揭阳市安监局认定租赁厂房违反规划，不符合生产经营条件，对厂房内生产设施进行查封。租赁厂房被查封当天，张兰海知道该租赁的厂房已经彻底无法实现租赁用途，为了及时止损，张兰海在当天就将租赁厂房的大门钥匙交还林文钦，随后张兰海赶赴肇庆市寻找场地开办工厂挽回损失。因此，张兰海已经在2018年8月7日将涉案租赁厂房交还林文钦。一审法院判决张兰海应于合同解除后将租赁的厂房及相关配套设施交还林文钦，明显属于认定事实错误。二、苗素丽并非本案租赁合同关系的当事人，一审法院认定苗素丽应当在本案中承担相关责任，属于认定事实错误。（一）涉案《厂房租赁协议书》中，出租方为林文钦，承租方为张兰海，苗素丽并非涉案《厂房租赁协议书》的当事人，合同中所有权利义务的约定，也均与苗素丽无关。另一方面，涉案《厂房租赁协议书》的协商、签订、租金支付、厂房交付等一系列行为，也仅发生在林文钦与张兰海之间，苗素丽从未参与。苗素丽实际上从不享有合同权利，也从未履行过合同义务，与涉案合同没有任何关联。（二）因为林文钦缺乏建设工程规划许可证的原因，广东粤彩墨业有限公司（现已注销登记）从来没有营业，苗素丽本人也从来没有参与过经营，不能以此认定为夫妻共同经营所产生的共同债务。三、涉案《厂房租赁协议书》属于无效合同，张兰海、苗素丽依法不需要承担违约责任，一审法院判决张兰海、苗素丽应按年利率24%计算违约金付还林文钦，属于适用法律错误。张兰海在与林文钦签订协议之前，已经向林文钦明确表示承租的厂房将用于生产经营包装材料、化工原料及产品研发、销售，林文钦当时向张兰海承诺，出租的厂房完全可以从事以上产品的生产经营，张兰海基于对林文钦的信任，于2016年11月11日与林文钦签订了《厂房租赁协议书》。协议签订之后，张兰海依照合同约定向林文钦支付了保证金84万元及租金133万元。嗣后，张兰海到工商部门注册成立了揭阳市兰海包装实业有限公司，2017年11月27日变更为广东粤彩墨业有限公司（现已注销登记），经营范围为包装材料、化工原料及产品研发、销售等。然而，当张兰海到消防部门、环保部门、安监部门等办理生产经营所需的相关许可证时，相关部门人员告知张兰海，其租赁的厂房没有规划许可证，不允许从事生产经营包装材料、化工原料。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，林文钦将未取得建设工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定建设的厂房出租给张兰海，至今林文钦也没有取得建设工程规划许可证，涉案租赁厂房也至今未经主管部门批准建设。因此，涉案《厂房租赁协议书》属于无效合同，张兰海、苗素丽依法不需要承担违约责任，一审法院判决张兰海、苗素丽应按年利率24%计算违约金付还林文钦，属于适用法律错误。林文钦辩称，一、张兰海主张已经在2018年8月7日将涉案厂房交还林文钦，不符合事实，无任何证据印证，依法不能支持，一审法院认定事实清楚，判决正确。二、虽然与林文钦签订合同的是张兰海，但张兰海租赁厂房是用于成立揭阳市兰海包装实业有限公司（后变更为广东粤彩墨业有限公司），且苗素丽系该公司的股东及法定代表人，故本案租金、违约金属于张兰海、苗素丽基于共同经营产生的债务，属于夫妻共同债务，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。三、张兰海、苗素丽主张涉案厂房没有规划许可证，涉案《厂房租赁协议书》属于无效合同，其无需承担违约责任，简直是颠倒黑白！涉案厂房及配套在2004年3月29日已经取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，涉案合同合法有效。综上，张兰海、苗素丽的上诉毫无事实和法律依据，请求驳回张兰海、苗素丽的上诉，维持原判。林文钦向一审法院起诉请求：1.解除林文钦和张兰海于2016年11月11日签订的《厂房租赁协议书》；2.张兰海立即将位于揭阳市空港经济开发区*****北侧厂房、办公楼、职工宿舍、食堂、保卫房、用电变压器、用水表计等设施（占地面积18亩，厂房面积1万平方米）交还林文钦；3.张兰海、苗素丽立即向林文钦支付租金（自2018年1月1日起计算至上述厂房、办公楼、职工宿舍、食堂、保卫房、用电变压器、用水表计等设施交还之日止，按每月7万元的标准计算）；4.张兰海向林文钦支付违约金840000元或张兰海已向林文钦缴交的保证金840000元转化为违约金，林文钦无须退还；5.本案诉讼费用由张兰海、苗素丽共同承担。一审法院认定事实：2016年11月11日，林文钦与张兰海签订《厂房租赁协议书》，约定：林文钦将位于揭阳市空港经济开发区*****北侧厂房、办公楼、职工宿舍、食堂、保卫房、用电变压器、用水表计等设施（占地面积18亩，厂房面积1万平方米）租给张兰海作为办厂之用；租赁期限从2017年1月1日至2026年12月31日止；每月租金为税后70000元整；在协议签订之日，张兰海向林文钦缴纳协议书履行保证金84万元整；在签订协议书之日，张兰海向林文钦缴纳第一期共6个月的租金42万元；2017年6月31日前，张兰海向林文钦缴纳第二期共6个月的租金42万元；其余租金的缴纳办法按上述的约定依此类推；逾期林文钦除向张兰海追收原欠租金外，同时向张兰海加收每逾一日1%的滞纳金；若张兰海逾期1个月以上，林文钦有权解除合同，并向张兰海追收逾期租金及滞纳金；张兰海交付的保证金转为违约金赔偿给林文钦。协议签订后，林文钦依约将上述厂房、办公楼、职工宿舍、食堂、保卫房、用电变压器、用水表计等设施交付给张兰海使用。诉讼过程中，张兰海主张已支付林文钦保证金84万元和租金133万元；林文钦不予认可，林文钦主张共收到张兰海交付的保证金84万元和租金84万元，共计168万元。另查明：1.张兰海、苗素丽于2013年2月28日登记结婚。2.揭阳市兰海实业投资有限公司于2017年2月15日登记成立，住所为揭阳空港经济区，法定代表人为邹某1；2017年8月3日，该公司的名称变更为“揭阳市兰海包装实业有限公司”，法定代表人变更为邹某2；2017年11月27日，该公司的名称变更为“广东粤彩墨业有限公司”，法定代表人变更为苗素丽。诉讼过程中，林文钦主张上述公司的住所即为本案租赁合同项下的厂房，张兰海、苗素丽均没有提出异议。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。林文钦与张兰海签订的合同，意思表示真实，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。林文钦出租厂房及相关配套设施给张兰海使用，张兰海应依约向林文钦支付租金。张兰海拖欠租金，构成违约，林文钦请求解除租赁合同，合理合法，一审法院予以支持。张兰海应于合同解除后将租赁的厂房及相关配套设施交还林文钦。张兰海主张在与林文钦签订协议之前已经向林文钦明确表示，向林文钦承租的厂房将用于生产经营包装材料、化工原料及产品研发、销售；林文钦向张兰海承诺，出租的厂房完全可以从事以上产品的生产经营；但协议签订后，林文钦没有办理相关手续，导致张兰海承租之后无法经营，合同项下的厂房不符合张兰海的租赁用途。对张兰海的上述主张，林文钦不予认可。根据双方签订的协议，双方并没有约定特定的租赁用途。张兰海关于林文钦所提供厂房违反约定的抗辩，缺乏依据，一审法院不予认定。张兰海主张租赁厂房已交还林文钦，双方也已经口头达成合同解除协议；林文钦不予认可；张兰海未能提供证据对该主张予以有效证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院不予认定。协议签订后，张兰海向林文钦支付了保证金84万元。张兰海主张已向林文钦支付租金133万元，林文钦不予认可，张兰海未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院不予认定。林文钦主张共收到被告张兰海交付的保证金84万元和租金84万元，共计168万元，构成自认，一审法院予以认定。张兰海只支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金，余下租金未依约支付，林文钦请求张兰海按每月7万元的标准向林文钦支付租金，符合双方的约定，一审法院予以支持。张兰海拖欠的租金应自2018年1月1日起计算。因张兰海拖欠租金构成违约，林文钦请求张兰海向林文钦支付违约金，合理合法，一审法院予以支持，但合同中约定的违约金数额及计算方式明显过高，违背了合同权利义务对等的公平原则及违约金的立法目的，一审法院应以实际损失为基础，根据公平原则对违约金的计算方式予以调整。张兰海拖欠租金，给林文钦造成的实际损失主要体现在结欠租金的利息损失。因利息损失的法定计算标准以不超过年利率24%为限，本案违约金应以实际结欠的租金为计算基数，按年利率24%的标准计算。因此，林文钦请求张兰海向林文钦支付违约金84万元，或将张兰海已向林文钦缴交的保证金84万元转化为违约金不予退还，超过上述计算标准的部分，一审法院不予支持。张兰海已向林文钦支付的保证金84万元，应转为张兰海向林文钦支付的一年租金，即张兰海结欠林文钦的租金应自2019年1月1日起计算。张兰海应自2019年1月1日起至厂房及相关配套设施交还林文钦之日止，按月以月租金7万元的标准向林文钦支付租金，并以实际结欠的租金为基数，按年利率24%计算违约金。在张兰海、苗素丽夫妻关系存续期间，张兰海向林文钦租赁厂房，用于成立张兰海、苗素丽共同经营的公司，林文钦主张张兰海结欠的租金及违约金属于张兰海、苗素丽的夫妻共同债务，符合《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，一审法院予以认定。林文钦请求张兰海、苗素丽向林文钦共同支付结欠的租金及违约金，合理合法，一审法院予以支持。苗素丽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除林文钦与张兰海于2016年11月11日签订的《厂房租赁协议书》；二、张兰海应在本判决发生法律效力之日起十日内将其向林文钦租赁的位于揭阳市空港经济开发区*****北侧厂房、办公楼、职工宿舍、食堂、保卫房、用电变压器、用水表计等设施（占地面积18亩，厂房面积1万平方米）交还林文钦；三、张兰海、苗素丽应在本判决发生法律效力之日起十日内共同支付林文钦租金（自2019年1月1日起至将租赁物交还林文钦之日止，按每月7万元计算）及违约金（自2019年1月1日起至付清之日止，按对应拖欠的租金以年利率24%计算）；四、驳回林文钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由张兰海、苗素丽负担。张兰海、苗素丽应于判决生效后五日内向一审法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张兰海与苗素丽提交广东粤彩墨业有限公司企业机读档案登记资料和企业注销登记相关资料，拟证明该公司已于2019年5月21日申请注销登记并于同年7月22日注销登记。林文钦质证认为，公司注销是张兰海与苗素丽的单方行为，林文钦并不知情，且是否注销公司也与本案无关，注销公司并不代表涉案厂房已经归还；目前厂房尚未归还。林文钦提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，拟证明涉案厂房以及配套在2004年3月29日已经取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。张兰海与苗素丽质证认为，1.张兰海与苗素丽在一审期间就提出林文钦涉案厂房没有上述许可证，但是林文钦在一审期间不曾提交上述许可证，也从来没有向一审法院说明其有许可证，因此，该两份许可证不属于新证据，张兰海与苗素丽不予认可；2.张兰海与林文钦的实际交往过程中，林文钦也从来没有提供上述许可证给张兰海，由此导致涉案厂房无法实现租赁目的，也才导致厂房被安监局查封；3.张兰海多次请求林文钦提供上述许可证配合办理相关营业的证据，但是林文钦坚称自己没有上述许可证，故张兰海无法实现租赁目的的原因系林文钦单方行为所致，即使林文钦具有上述许可证也无法弥补张兰海的损失。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人提交的证据均为原件，本院予以采信，可作为认定案件事实的依据。据此，本院认定，1.涉案厂房于2004年3月29日取得的建设规划用地许可证及建设工程规划许可证；2.广东粤彩墨业有限公司已于2019年7月22日注销。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，张兰海在一审庭审时主张涉案厂房于2018年8月7日被有关部门查封，其于2019年4月撤离，但没有与林文钦办理交接手续；二审期间又陈述设备于2018年年底搬走，张兰海是外地人，其将厂房关上后就相当于把厂房交还林文钦了，但是双方没有办理书面的交接手续。本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审围绕当事人的上诉请求进行审查。本案的争议焦点是：一、涉案《厂房租赁协议书》的效力问题；二、张兰海主张涉案厂房已于2018年8月7日交还林文钦的理由是否成立；三、一审判决认定涉案租金及违约金为张兰海与苗素丽的夫妻共同债务是否正确。关于涉案《厂房租赁协议书》的效力问题。经审理查明，涉案厂房已于2004年3月29日取得了建设规划用地许可及建设工程规划许可，故张兰海、苗素丽上诉主张因涉案厂房没有取得上述许可而导致《厂房租赁协议书》无效的理由不成立，本院不予采信。张兰海与林文钦签订的《厂房租赁协议书》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。协议有效，双方均应依约履行合同义务，张兰海、苗素丽主张因林文钦的原因导致无法实现租赁目的，但没有提交证据予以证明，对此，本院不予采信。协议签订后，林文钦依约将厂房及相关配套设施交付张兰海使用，现张兰海没有依约履行支付租金的义务，其应承担逾期支付租金的违约责任，一审判决认定张兰海应按年利率24%的标准支付违约金并无不当，本院予以维持。张兰海、苗素丽主张不用支付违约金的理由不成立，本院予以驳回。关于张兰海主张涉案厂房已于2018年8月7日交还林文钦理由是否成立的问题。从张兰海陈述的内容来看，其对于搬离涉案厂房或交还厂房的时间陈述不一致，且均未能提交证据予以证明，现林文钦否认涉案厂房已归还，故张兰海主张涉案厂房其已于2018年8月7日交还林文钦的理由不成立，本院不予采信。关于一审判决认定涉案租金及违约金为张兰海与苗素丽的夫妻共同债务是否正确的问题。本案中，张兰海将所租厂房用于广东粤彩墨业有限公司的注册登记地址和经营场所，期间所支付租金均由张兰海个人支付，而苗素丽为广东粤彩墨业有限公司的法定代表人，故可认定广东粤彩墨业有限公司由张兰海与苗素丽共同经营，因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”规定，认定涉案租金及违约金应为张兰海与苗素丽的夫妻共同债务，并判决由张兰海与苗素丽共同支付，并无不当，本院予以维持。张兰海与苗素丽主张涉案租金及违约金与苗素丽无关、苗素丽不应承担责任，理由不成立，本院不予采信。综上所述，张兰海与苗素丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由张兰海、苗素丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 林汉葵审 判 员 邹秋玲审 判 员 陈爱萍二〇二〇年六月三十日法官助理 赖晓纯书 记 员 郭梓锋附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。