广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1783号原告：严增强，男，1979年10月27日出生，汉族，住广州市天河区。原告：谭晓芸，女，1979年8月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。两原告共同委托诉讼代理人：刘延烽，国匠麦家荣（南沙）联营律师事务所律师。被告：广州兴拓置业有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇金茂中二街******，统一社会信用代码91440115080355214P。法定代表人：魏浙。委托诉讼代理人：马锐，广东岭南律师事务所律师。原告严增强、谭晓芸诉被告广州兴拓置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严增强及两原告的诉讼代理人刘延烽，被告广州兴拓置业有限公司委托诉讼代理人马锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严增强、谭晓芸向本院提出诉讼以下请求：一、解除两原告与被告于2019年8月31日签订的两份《认购书》；二、被告向两原告双倍返还定金549301.2元；三、被告向两原告退还购房款508274.4元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月31日，两原告与被告签订了两份《认购书》，约定由两原告分别向被告认购广州市南沙区××115号商业单元（以下简称115房）和广州市南沙区××201号商业单元（以下简称201房），其中115房的总房款为623253元，201房的总房款为929672元。双方签订上述《认购书》后，两原告按照约定按期向被告支付了115房的首期房款313253元以及201房的首期房款469672元，其中包含两套房的定金共300000元。根据《认购书》的约定，双方应于2019年11月25日前签署正式的商品房买卖合同。两原告在支付完全部首期房款后，多次催促被告签署商品房买卖合同，被告均借故拖延。2019年12月6日，两原告向被告发出律师函，要求被告与两原告签订商品房买卖合同，但被告在收到律师函后至今仍未与两原告签订商品房买卖合同。被告的上述行为给原告造成了极大的经济损失。两原告为维护自身的合法财产权益，特提起诉讼本案诉讼。被告广州兴拓置业有限公司辩称：不同意原告严增强、谭晓芸的诉讼请求。理由如下：一、被告从未拒绝与两原告签订《商品房买卖合同》，两原告也未说明被告拒绝签署合同的理由。实际上，一直是两原告向被告提出不合理要求，以达到少交房款的目的。双方在2019年9月第一次草签合同时，两原告要求被告承诺可就两个单位办理两个不动产权证书，被告向两原告释明在签订认购书时已就该问题履行了告知义务，原告自知理由站不住脚，就只能根据认购书的约定向被告支付了第二期房款。双方在2019年11月份第二次草签合同时，两原告又无故提出若不能单独办理产权证，就要求房价打八折，被告未同意，两原告遂拒绝与被告签订商品房买卖合同。二、两原告先是因房价打八折不成拒签合同，又未按照合同约定于2019年11月25日之前向被告交足房款，应视为两原告违约，根据认购书的约定，被告无需返还定金。三、两原告应当继续履行合同。两原告以认购书约定面积与公示面积不一致且不能就115房及201房分别办理产权证为由拒签合同，或要求被告打折出售涉案房屋，完全没有依据。两套房屋在2018年11月20日办理预告登记时，已经确定201房附属于115房，两房只能办理一个产权登记，预告登记中确定的115房面积是即时认购书中115房和201房面积的总和，建筑面积因测量误差7.868平方米也属于正常范围内的误差，并不存在面积差距过大的问题。被告在制作房屋面积预算报告及办理房屋预告登记时，均将相同户型上下两层单独进行测量并进行预告登记，后因房管局认为部分商铺两层之间有楼梯连接，故只同意办理一个产权证。因被告已经对商铺按原方案编排了不同的房号，为避免出现混乱，也为避免重复出售二层商铺，被告均是将情况相同的两层商铺同时出售给同一业主，且分别签订两份认购书。现除两原告外，并无其它业主就此提出异议。两套房屋在双方签订认购书时已是现房，只能办理一个产权证的事实已无法改变，被告不可能冒着被诉讼的风险在签订认购书时不向两原告等业主明示。两原告也可自行在广州市住房和城乡建设局网站查询房屋状态。也就是说，两原告在签订认购书的时候已知晓115房和201房实质是一个产权，两原告也是在知道被告将相同户型上下两层销售给同一业主，能够办理几个产权证对买方没有任何影响的情况下，才签订认购书。现两原告提出异议并借此压价，不同意与被告签订商品房买卖合同，明显有违诚实信用原则。两原告于2019年9月20日向被告发送通知函，要求就两套房屋分别办理产权证，否则要求解除合同，但随后却于2019年11月18日继续向被告支付房款，两原告的做法表明其二人对115房、201房的情况早已知晓，继续付款的行为即是对签订时已知晓事实的自认。退一步讲，两原告至少于2019年9月20日知晓两套房屋只能办理一个房产证的事实，但却未解除合同，反而继续向被告支付房款，已经用行动表明其追认只能办理一个房产证的事实。此外，115房、201房的产权合并并不影响房屋面积、价格、位置，继续履行不会对两原告造成任何实质性影响，也不影响合同目的的实现。四、认购书的内容主要是确认两原告购买的标的物是115房和201房，并未写明被告需要为两房单独办理产权证，两原告要求被告分别办理产权证，完全没有合同依据,只是想借此压低房价。综上所述，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明：2019年8月31日，两原告（乙方）与被告（甲方）就115房签订《认购书》，约定：乙方向甲方认购115房，房屋建筑面积32.13平方米，套内面积31平方米，认购总价623253元，每平方米建筑面积单价为19398元。签订本认购书时，乙方应向甲方支付定金150000元。首期房款中的186976元（含定金），乙方须于2019年8月31日前付清；首期房款中的126277元，乙方须于2019年11月25日前支付并签署正式的商品房买卖合同。按揭款310000元，乙方须于2019年11月25日前办理按揭手续并与按揭银行签订按揭贷款合同。商铺／写字楼套内装修标准为毛坯，商铺／写字楼其他装修标准／公寓装修标准以双方签订《广州市商品房买卖合同》所附“装修标准”附件为准。交楼时间及条件最终以双方签订的《广州市商品房买卖合同》的约定为准。本认购书作为签订《广州市商品房买卖合同》的预约，约定了交易的金额及交易流程。同时，乙方己详细阅读并同意甲方的标准商品房买卖合同文本及其附件的所有相关条款，乙方对前述商品房买卖合同文本及其附件的条款无异议，并同意按该商品房买卖合同文本及其附件的所有相关条款签约。乙方在签订本认购书后，不得换房，不得转名或减名。乙方逾期签署商品房买卖合同及附件或者逾期足额交付定金、房款等应付款及相关税、费的，视为乙方违约，甲方有权解除本认购书且无需另行通知乙方即有权将该房屋另行出售，并无需退还乙方定金。乙方符合签署买卖合同的条件，按时足额交付首付房款等应付款及相应税、费，资料齐备，并按约定时间办理签约手续及按本认购书约定履行其全部义务时，如甲方拒绝与乙方签署买卖合同则视为甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金。甲方要求销售人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，所有信息应以甲方出具的正式文字资料为准，买卖双方的权利义务以双方订立的商品房买卖合同及附件为准。同日，两原告（乙方）与被告（甲方）又就201房签订了《认购书》，约定：乙方向甲方认购201房，房屋建筑面积106平方米，套内面积81.9平方米，认购总价929672元，每平方米建筑面积单价为8770元。签订本认购书时，乙方应向甲方支付定金150000元。首期房款中的278902元（含定金），乙方须于2019年8月31日前付清；首期房款中的190770元，乙方须于2019年11月25日前支付并签署正式的商品房买卖合同。按揭款460000元，乙方须于2019年11月25日前办理按揭手续并与按揭银行签订按揭贷款合同。该《认购书》的其余内容与115房《认购书》约定的内容一致。在签订上述《认购书》前，两原告已于2019年8月25日向被告就115房支付定金150000元，就201房支付定金50000元。2019年8月31日，两原告就201房支付剩余定金100000元。同日，两原告分别再就115房支付首期房款36976元，就201房支付首期房款128902元。至此，两原告就115房合计向被告支付首期款（含定金）186976元，就201房合计向被告支付首期款（含定金）278902元。2019年9月20日，两原告向被告发出《告知函》，称其在草签商品房买卖合同时，了解到115房和201房需合并签署一份商品房买卖合同并且只能办理一个产权证，其随后在广州市住房和城乡建设局网站查询到两套房屋的登记面积与认购书约定的不一致，且201房为不可销售状态。据此，两原告在《告知函》中要求被告于2019年10月1日前以书面形式明确两套房可以按照认购书约定分别签订正式的商品房买卖合同，并且能分别办理单独的不动产权证，否则“将采取相应的法律措施，保护我方的合法权益”。被告于2019年9月25日收到上述《告知函》，但并未就函件内容书面进行回应。2019年11月18日，两原告向被告支付115房的剩余首期款126277元，支付201房的剩余首期款190770元。2019年12月6日，两原告委托国匠麦家荣(南沙)联营律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告于2019年12月15日之前分别就115房和201房与两原告签订正式的商品房买卖合同，否则双方就上述房屋签订的《认购书》自2019年12月16日起解除，被告需对此承担违约责任。被告于2019年12月17日收到律师函后，仍未作出回应。为说明115房和201房的建筑面积以及产权登记情况，被告提交了房屋所在楼栋的《房屋面积预算（测算）成果报告书》、《广州市不动产首次登记告知通知书》以及广州市住房和城乡建设局网站上公布的两套房屋的房源信息。根据《房屋面积预算（测算）成果报告书》的记载，被告于2015年7月29日就两套房屋所在的楼栋申请预售房屋面积计算时，115房的测（预）算总面积为31.91平方米（其中套内面积31平方米），201房的测（预）算总面积为105.25平方米（其中套内面积81.9平方米）。2018年11月20日，广州市南沙区不动产登记中心向被告发出《广州市不动产首次登记告知通知书》，核准了两套房屋所在楼栋的不动产首次登记，根据通知所附的房屋清单信息，115房的登记建筑面积为145.998平方米（其中套内面积112.9平方米），房屋清单中没有201房的相关记载。根据广州市住房和城乡建设局公示的房源信息，115房户型为复式，预测总面积为31.91平方米（其中套内面积31平方米），实测总面积为145.998平方米（其中套内面积112.9平方米）；201房户型为其他，预测总面积为5.95平方米（其中套内面积5.95平方米），实测总面积为5.6平方米（其中套内面积5.6平方米），且该套房屋未纳入预售，为不可销售状态。根据《广州市不动产登记查册表》显示的信息，115房已于2018年11月20日登记至被告名下，登记建筑面积等信息与《广州市不动产首次登记告知通知书》记载的信息一致。被告陈述115房和201房为现房销售，因两套房屋只能在合并后以115房的名义办理一个不动产权证书，故其在签订认购书时，已将双方未来要求签署的商品房买卖合同出示给两原告，并陈述该合同的标的物为合并后的115房。两原告对被告已出示合同的事实不予确认。被告为此提交一份《商品房预售合同》范本，但该范本为空白合同，其中没有体现115房或201房的相关信息，也没有房屋价款、装修标准以及交付时间等内容。本院认为：两原告与被告就115房及201房签订的两份《认购书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于两份《认购书》是否应予以解除，以及双方是否应当就《认购书》的解除承担违约责任？对此，本院作如下评述：两原告与被告分别就115房和201房各签订了一份《认购书》，并分别就房屋面积、单价等进行了约定。两原告认为115房和201房系作为独立产权房屋进行销售，应当分别办理不动产权证，符合客观上一般人的认识和市场交易习惯。在此情形下，被告分别就115房和201房办理不动产权证，乃被告履行合同义务的应有之义，而并非被告辩称的，在没有明确约定的情况下，被告则没有单独办理不动产权证的义务。《认购书》约定115房的销售单价为每平方米建筑面积19398元，201房的销售单价为每平方米建筑面积8770元，两套房屋的销售单价有所不同。现115房和201房合并后将以115房的名义进行销售、登记，无论按哪套房屋的认购单价计算房屋总价，都将对房屋价格产生实质影响。此外，与两套房屋分别办理不动产权证相比，两套房屋合并登记在一个不动产权证项下会对两原告使用、收益、处分房屋等方面产生重大影响，而非被告陈述的不会对两原告造成任何实质性影响，并且不影响合同目的的实现。被告确认两套房屋均为现房销售，即房屋的面积、结构以及产权情况在双方签署《认购书》时早已确定。根据《广州市不动产首次登记告知通知书》的记载，行政管理部门仅核准了被告以115房的名义出售房屋，被告本应就最后核准的115房与两原告签署一份《认购书》。根据广州市住房和城乡建设局公示的房源信息，201房为不可销售的房屋，并不存在误售的可能。即便是出于防止混乱或避免重复出售二层房屋的目的，被告也应当对照《房屋面积预算（测算）成果报告书》确定的面积或广州市住房和城乡建设局公示的面积分别与两原告签订认购书。根据已查明的事实，《房屋面积预算（测算）成果报告书》记载115房的建筑面积为31.91平方米，201房的建筑面积为105.25平方米，合计建筑面积为137.16平方米；广州市住房和城乡建设局公示的115房的建筑面积为145.998平方米（预测总面积为31.91平方米），201房的建筑面积为5.6平方米（预测总面积为5.95平方米），合计建筑面积为151.598平方米（预测总面积合计为37.86平方米）；《认购书》约定的115房的建筑面积为32.13平方米，201房的建筑面积为106平方米，合计建筑面积为138.13平方米。无论是《房屋面积预算（测算）成果报告书》记载的房屋合计面积，还是广州市住房和城乡建设局公示的预测合计面积，亦或是广州市住房和城乡建设局公示的实测合计面积，均与《认购书》约定的合计面积不相符。因此，仅凭上述证据无法确定最终核准出售的115房即为《认购书》约定的115房和201房的合体，也无法确定《认购书》上房屋面积的依据来源。房屋为现房销售而非预售，且在双方签署《认购书》时已经过测绘并办理房屋产权登记，即两套房屋的面积已是确定的事实，并不存在预售情况下预售面积与实际面积存在误差的可能。因此，被告辩称《认购书》上约定的115房和201房的面积之和与最终核准的115房的登记面积不相符，系合理范围内的误差，与事实不符，本院对被告的上述答辩意见，不予采纳。被告的提交的合同范本为空白的预售合同，没有记载两套房屋的信息，无法依据该合同认定两原告在签署《认购书》时清楚知晓两套房屋系合并销售的事实。根据两原告提交的《告知函》，其二人最迟于2019年9月20日知晓两套房屋无法分别办理不动产权证。在此之后，两原告于2019年11月18日继续向被告支付了两套房屋的剩余首期款，应视为其二人愿意在继续履行的基础上与被告进行协商，而不能据此认定两原告在签署《认购书》时已知晓两套房屋不能分别办理不动产权证的事实。当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告没有提供证据证明其在双方签署《认购书》时，已告知两原告115房和201房系合并销售的事实，而根据被告提交的《房屋面积预算（测算）成果报告书》《广州市不动产首次登记告知通知书》、广州市住房和城乡建设局公示的房源信息以及《商品房预售合同》范本，也不能推导出两原告在签署《认购书》时已知晓并认可两套房屋只能办理一个不动产权证的结论，故被告应承担举证不能的不利后果。要而论之，本院认为，两原告在履行《认购书》的过程中，要求被告分别为115房和201房办理不动产权证系基于合理信赖产生的期待利益，并无不当。现根据已查明的事实，原告的上述主张存在客观上难以消除的障碍，《认购书》实际无法履行，故两原告要求解除《认购书》，合理有据，本院予以支持。《认购书》解除后，被告应将收取的房款返还给两原告。两原告按照《认购书》的约定，就115房向被告支付首期房款163253元（36976元+126277元），就201房向被告支付首期房款319672元（128902元+190770元）。另外，两原告主张以总房价款（623253元）的20%即124650.6元计算115房的定金，符合法律规定，本院予以照准。150000元定金在扣除该金额后，剩余的25349.4元应作为115房的首期房款。综上，被告合计应向两原告退还购房款508274.4元（163253元+319672元+25349.4元）。虽然两原告作为买受人，可以在签订《认购书》前通过广州市住房和城乡建设局公示的房源信息了解房屋情况，但被告作为房地产销售企业，才是充分掌握房屋相关信息的当事方，负有明确告知义务。现被告无法举证证明其已尽到必要的告知义务，故两原告无需对《认购书》的解除承担违约责任。被告认为两原告存在违约行为，其可没收定金，没有事实和法律依据。《认购书》约定房屋的具体装修标准以双方签订的《广州市商品房买卖合同》所附“装修标准”附件为准，交楼时间及条件最终以双方签订的《广州市商品房买卖合同》的约定为准。被告提交的《商品房预售合同》范本没有约定上述内容，两原告亦确认被告并未向其出示过《商品房买卖合同》，即双方对于房屋的交付时间、交付标准以及违约责任等主要合同内容尚未进行协商。因此，无论是否存在不动产权证数量争议，双方能否签订《商品房买卖合同》仍具有不确定性。因《认购书》未就房屋交易的关键事项进行约定，双方亦未能另行协商一致，《认购书》还存在其它履行障碍，因此，本院认为《认购书》的最终解除，不可归责于双方，两原告要求被告双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。据此，被告应将收取的274650.6元（124650.6元+150000元）定金返还给两原告。综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告严增强、谭晓芸与被告广州兴拓置业有限公司于2019年8月31日就广州市南沙区金茂湾项目T5栋115号商业单元和广州市南沙区金茂湾项目T5栋201号商业单元分别签订的《认购书》；二、被告广州兴拓置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告严增强、谭晓芸退还购房款508274.4元；三、被告广州兴拓置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告严增强、谭晓芸返还定金274650.6元；四、驳回原告严增强、谭晓芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7159元，由原告严增强、谭晓芸承担1859元；由被告广州兴拓置业有限公司承担5300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年六月二十九日法官助理谢雨虹书记员梁艺