湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初28号原告（反诉被告）：曾艳华，男，1978年12月30日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人邓晶，湖南湘浩律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：孙志平，男，1976年4月27日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人樊毅新，湖南万维律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人李程，湖南万维律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）曾艳华（以下简称原告）与被告（反诉原告）孙志平（以下简称被告）农村合作建房合同纠纷一案，原告、被告分别于2020年1月2日、2020年3月18日向本院提起诉讼及反诉，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，进行并案审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邓晶、被告委托诉讼代理人樊毅新、李程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告间签订的建房协议已于2019年6月30日解除；2、请求判令被告因违约赔偿原告损失490117元（恢复房屋原状费用557349元，租房费用52758元，并扣除被告已经向原告支付的120000元）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年7月，原告与被告就原告的旧房拆除重建达成建房协议，被告自愿出资为原告建房五层，每层两套，每套不得低于120平方米，并约定建房过程中，需要办理手续等得到上级单位领导支持的事项由被告负责，当地邻居关系的协调由原告负责，由被告在房屋拆除后在7个月内完工，超过7个月后由被告向原告承担每月500元租金，由被告先向原告垫付12万余元。原告的房屋被全部拆除后不久，被告便不再继续履行该建房协议，原告与被告多次沟通未果，原告全家在外租房至今，原告认为被告在拆除原告的房屋后，不再履约的行为，违反了诚实信用原则，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，恳请判如所请。被告辩称，双方签订的建房协议无效，该协议约定建房楼层为5层，根据相关的法律规定，农村建房不得超过3层，即使该协议有效，被告也已经进场施工，系原告的叔叔婶婶以建房影响采光为由阻工导致协议无法继履行，该协议未履行系原告违约，原告应承担违约责任。被告向本院提出反诉请求：1、请求确定原、被告签订的《建房协议》无效；2、请求判令原告双倍返还被告定金40000元及房款100000元，并自2014年7月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3、请求判令原告支付被告施工费63100元，并自2014年7月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；4、请求判令原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月，原、被告签订《建房协议》，约定由被告负责为原告建房，被告负责处理外围上级领导的关系，原告负责协调当地领导的关系。合同签订后，经被告多次协调，资管委等主管部门已许可其在原告老屋原址新建房屋，之后，被告组织夏兴旺等人拆除了原告房屋，并完成了放大样工作，在放小样工作时，原告的叔叔婶婶以影响采光为由采取静坐、扯线等方式阻工，因原告未协调好亲戚关系导致被告至今无法正常施工。2014年8月15日，被告向原告支付120000元，其中包括定金20000元，房款100000元，且被告为履行上述合同已支付农民工工资23100元、设备租赁款24000元、围墙开口费10000元及意外保险费6000元。但在被告支付上述费用后，原告未能协调好当地村民关系导致无法正常施工，依法应双倍返还定金、房款及施工费用共计203100元并赔偿上述资金占用期间的利息。鉴于上述事实，被告为维护自身的合法权益，特依法提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，被告主张合同无效又主张双倍返还定金自相矛盾。本案法律关系不是单一的农村建房，也不存在房屋买卖合同关系，被告主张退还100000元没有事实和法律依据。关于原告的叔叔婶婶阻工一事的理解，系被告陷入法律认识错误，原告的叔叔婶婶系行使法律赋予的相邻权，仅向被告提出影响采光的异议，完全不是阻工行为，且原告及时与其叔叔婶婶沟通，取得了书面意见，解决了相邻权纠纷。被告称其已经处理外围上级领导的关系，完成了涉案房屋建设的审批工作，但被告未提供证据予以证实。双方合同约定被告系建房者，出资垫付修建房屋，施工费当然由被告承担，被告该项反诉请求没有事实依据。经审理查明，2014年7月，原、被告签订《建房协议》，协议约定原告将位于益阳朝阳的旧房拆除，由被告出资重新修建，房屋建成后必须保证原告有三套住房，住房楼层必须为**两套，顶楼一套，不管房屋楼层多高，每套房屋的面积必须120平方米左右，修建房屋中，原告负责协调当地村民的关系，且负责建设五层内协调周围村民的费用，三间杂屋重建后，被告必须分一间给原告，由原告任选一间，被告负责外围及上级领导等关系的协调，被告须无条件在7个月内完工，超过7个月，房租每月500元由被告支付。被告建房须支付128000元给原告，已付20000元定金，剩余108000元在挖机进场一次性付清。此协议一式两份，原、被告各执一份，并签字后生效。协议签订后，原告在被告的协助下将涉案旧房进行了拆除，被告遂组织挖机进行了进场施工，挖机进场后，被告依建房协议向原告支付了100000元。建设施工过程中，因新建的房屋位于原告叔叔婶婶房屋的旁边，原告叔叔婶婶以建设新房影响采光为由，多次采取静坐、扯线等方式阻扰被告进行施工，被告无奈停工。原告庭审中提交了其叔叔婶婶于2014年9月9日出具的一份声明，该声明载明原告叔叔婶婶同意被告在原告的宅基地上新建住宅。声明出具后，原、被告亦邀请村支书进行协调，均未果，被告至今未复工。2019年6月28日，原告通过其律师向被告邮寄了律师函，律师函通知被告因被告拆除原告房屋后，被告未履行建房协议，原告多次找被告沟通未果，原告与被告签订的建房协议于2019年6月28日解除。另查明，原告家庭经济困难，原告本人享受最低生活保障。原告的户籍地为益阳市赫山区，原告新建房屋位于益阳市赫山区，该房屋建设用地系宅基地，系以原告母亲名义以家庭为单位分得的土地，原告与其母亲不是同一集体经济组织成员，其母亲健在，其母亲与该集体经济组织均同意原告使用其母亲的名义在该宅基地建房。被告并非该集体经济组织成员。本院认为，原告用于建房的土地系以其母亲的名义以家庭为单位分得的宅基地，其母亲健在，原告作为家庭成员虽与其母亲不属同一个集体经济组织，但在该宅基地建房经过了其母亲及该集体经济组织的同意，故原告就该宅基地享有使用权。原、被告签订的建房协议约定，由原告出地，被告出资，建成后共同享有所建房屋的所有权，故双方签订的建房协议，应为农村合作建房协议。关于协议的效力问题，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地主要用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能，宅基地只能在本集体经济组织成员之间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地，因原、被告签订的建房协议内容涉及宅基地的流转，且所建房屋不限于自住，故原、被告签订的建房协议应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故原告请求确认原、被告签订的建房协议已于2019年6月30日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，被告请求确认原、被告签订的建房协议无效的反诉请求，本院予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故原告应当返还被告定金及房款120000元。原、被告签订建房协议时，双方均明知被告不是涉案土地所在集体经济组织成员，原告基于经济条件有限，与被告合作建房，被告明知对涉案宅基地没有使用权，仍与原告签订协议且所建房屋并非全部用于自住，故双方对于合同无效的责任，本院认为被告的过错较大，应承担主要责任，原告承担次要责任，责任比例为被告承担70%，原告承担30%。关于损失的认定，原告向本院主张被告拆除其旧房未依约建新房应赔偿恢复房屋原状的损失557349元，对此本院认为，拆除旧房系原、被告建房协议中约定的原告的义务，系原告独立的民事行为，拆除过程中，被告无偿帮忙，故原告主张的该损失显无事实和法律依据，本院不予确认。关于原告向本院主张的租房损失52758元，系原告旧房拆除后的合理开支，本院予以确认。关于被告向本院主张双倍返还定金40000元，因合同系无效合同，该请求没有法律依据，本院不予确认。关于被告向本院主张的进场施工费63100元（农民工工资23100元、设备租赁款24000元、围墙开口费10000元及意外保险费6000元），其中农民工工资23100元及设备租赁款24000元，被告虽未提交证据予以证实，但被告已经进场施工属实，被告向本院主张的该两笔费用亦在合理开支范围内，本院酌情认定为30000元，因围墙开口费10000元及意外保险费6000元被告未提交证据予以证实，本院不予确认。关于被告向本院主张其支付原告120000元的利息损失，本院按中国人民银行同期贷款利率自2014年7月1日起计算至被告反诉之日2020年3月18日止为44911元，该请求符合法律规定，本院予以确认。综上，原告的损失为52758元，被告应承担36930元，被告的损失为74911元，原告应承担22473元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曾艳华与被告（反诉原告）孙志平签订的建房协议无效；二、原告（反诉被告）曾艳华返还被告（反诉原告）孙志平定金及房款120000元；三、被告（反诉原告）孙志平赔偿原告（反诉被告）损失36930元；四、原告（反诉被告）曾艳华赔偿被告（反诉原告）孙志平损失22473元。支付明细：以上给付内容相互抵扣后，原告（反诉被告）曾艳华支付被告（反诉原告）孙志平105543元，于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告（反诉被告）曾艳华负担；反诉案件受理费4350元，减半收取2175元，由原告（反诉被告）曾艳华负担1175元，被告（反诉原告）孙志平负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  彭虹二〇二〇年六月十一日法官助理邹安迪书记员王建附相关法律、法规规定：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。