西藏自治区那曲市色尼区人民法院民事判决书（2019）藏0602民初915号原告（反诉被告）：达尔布，男，1956年8月9日出生，藏族，住西藏那曲市巴青县。原告（反诉被告）：达措，男， 1970年8月13日出生，藏族，住西藏那曲市巴青县。共同委托诉讼代理人：袁蓬鑫，西藏博炜（林芝）律师事务所律师。被告（反诉原告）： 王鹏，男， 1993年3月27日出生，东乡族，住甘肃省临夏县。委托诉讼代理人：马占锦，西藏蜀藏铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张许峰，河南铭树律师事务所律师。原告达尔布（反诉被告）、原告达措（反诉被告）与被告王鹏（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，王鹏于2019年12月26日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）达尔布和原告（反诉被告）达措的委托诉讼代理人袁蓬鑫，被告（反诉原告）王鹏及其委托诉讼代理人马占锦、张许峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。达尔布、达措向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告双方于2016年5月25日签订的《土地租赁合同》；2.请求法院判令被告向原告返还承租的土地；3.请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金432000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月25日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定由被告承租原告位于那曲镇德吉乡的土地，面积约1500平方米，租金为每年144000元，同时对支付方式和支付时间予以了约定。合同签订后，原告依约将该处土地交给被告使用，但被告仅支付了半年租金后一直拖欠原告的租金。原告经多次讨要无果后，特向法院提起诉讼。原告认为，在如此长的时间内被告不向原告支付租金，其行为已经构成根本违约，导致合同目的不能实现。请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。王鹏辩称，本案是房屋租赁纠纷，若案件的出租方能够举证证明涉案的土地是属于有权处分行为的，那么在法律上其获得请求权的基础是建立起来的。如果说原告无法提供案涉土地所有权人的证据，那么请求权的基础也是不存在。原告诉请要求支付租金解除合同及返还租赁物的这4项请求将会基于其没有土地的使用权而导致请求权基础不存在，而且会损害真正的权属人的权利。在此情况下已经就案涉土地原被告双方签订了土地租赁合同，那么这一份合同若原告方尚未取得出租权利，订立的合同应当是效力待定的，属于无权处分。原告请求解除合同及请求租金的诉请，被告刚才提出并没有建立的基础，所以原告诉请解除合同的一二项应当由人民法院依法驳回。在国有土地使用权出让和转让暂行条例第4章土地使用权出租，有明确的规定，在案涉土地的性质方面拿到的证据看到案涉土地是属于一个出让的性质，那么出让土地按照刚才提到的法律规定，第28条、29条、第30条、第31条的规定，总结起来有以下4个部分，第一，出租人必须通过出让依法取得国有土地使用权的受让人持有国有土地使用权证书，才能对土地具有处分权，具有合法转移其土地使用权的权源。第二，土地使用权出租的时候，出租人具有土地使用权证的同时，要具有地上的建筑其附着物的所有权证书，也就是说土地使用权人和房屋的所有权必须一致。第三，土地使用权出租时，以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人，必须按照出让合同的约定支付出让金，并依合同规定的期限条件进行一定的投资和开发。第四，土地使用权出租不得违反土地使用权出让合同的规定。三和四将会成为判断本诉原告是否依法获得出让土地出租权利的一个依据。在刚才的第一方面的答辩意见当中已经提到了这样一个结果性的结论，也就是说本诉原告若在今天的庭审中无法举证证明所出租土地的合法的权利人，那么其诉请将不存在请求权的基础，一至四项诉讼请求均应遭到法院的驳回。第二个方面，如果在庭审当中提交了对应能够证明出租权源是正当的，程序是正常的。那么在法律上，针对原告的诉请有以下三项答辩意见：第一，出租土地不符合合同的约定，导致被告租赁土地的目的不能够实现，属于根本违约，应当解除合同，被告承认原告诉讼请求也就是解约的请求，第二项导致合同解除的原因，并不是因为本诉被告的原因造成合同解除，且本诉原告是因为没有按照合同的约定，履行提供本诉被告承租土地使用土地的目的。所以说原告在没有履行案涉土地与合同约定内容的义务情况下，本诉原告因未履行合同而没有获得要求本诉被告支付租金的权利。第三项本诉被告针对本诉原告的第四项诉讼请求作出一句话的答辩，也就是说无权收取租金去起诉行为引起的这样一个诉讼费应当自行承担。综上四项理由，应当依法驳回原告诉讼请求。王鹏向本院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告向反诉原告退还租金72000元；2.请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告损失381200元；3.请求法院判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审当中王鹏变更反诉请求为：将反诉请求第二项变更为请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金381200元。事实和理由：反诉原告与反诉被告在签订合同前，就租赁土地性质、规划、产权等问题多次向反诉被告求证、确认，正是由于反诉被告的承诺与保证，反诉原告才与反诉被告签订了合同并就相关事宜在合同中进行了明确约定。双方签订的《土地租赁合同》第五条第（一）项第4款明确约定：“甲方必须保证乙方在租赁的土地上修建大棚、房屋等建筑物及院内河道上预埋的水管等符合那曲城建、规划、国土、水利等相关单位的要求（甲方已到相关监管单位进行过确认）。……如果遇到相关单位对乙方修建的建筑物进行干涉、甚至拆除时，甲方要承担全部责任，对乙方修建的房屋进行全额经济补偿，并对乙方造成的所有经济损失负全责”。合同签订当日，反诉原告即按照合同约定向反诉被告交纳了半年的租金72000元，租金支付后，反诉原告即开始修建大棚、房屋等建筑物，共计花费381200元。大棚、房屋等建筑物于2016年6月下旬修完后仅两天，即被那曲镇政府强制拆除，反诉原告未曾使用一天。为此，反诉原告多次就租金退还，损失赔偿等问题联系反诉被告无果后，反诉原告又委托合同的见证人即证人旦琼联系反诉被告，仍无果，二反诉被告均拒接电话、拒不回信，杳无音信，一直失联至今。为维护自身权益，根据合同约定及法律规定提起反诉，请求法院查明事实，判如所请。达尔布和达措对王鹏的反诉辩称，第一，在本案中反诉被告没有任何的违约行为；第二，本案的基本事实实际上就是一个土地租赁的关系，反诉被告已经将土地交给反诉原告使用多年；第三，既然反诉被告已经将土地交给反诉原告使用，那么也就履行了自己的合同义务。因此反诉原告的诉求既没有事实依据也没有法律依据，恳请法庭驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：达尔布和达措向本院提交的证据：1.土地租赁合同原件一份，拟证明：一、原被告之间存在租赁关系；二、该份合同对于双方各自的义务以及租金的支付时间进行了明确的约定，租期原本约定为六年，截止到目前被告方已经使用了将近四年；三、每年租金为144000元。反诉被告对该份证据的真实性、合法性没有异议，但对该份证据的关联性不予认可，本院认为，该合同上双方当事人均签字捺印予以确认，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；2.国有土地使用权证原件一份，拟证明本诉原告对本案案涉土地有使用权，而且该份证据上面也显示了这一份使用权的类型是出让，用途是商业用地。本诉被告对该份证据的真实性予以认可，证明目的与证据之间的关联性不予认可。本诉原告的举证意见当中提及到的其与案涉土地使用权人达娃扎巴属于亲属关系，并且是通过买卖而得来的。这是原告单方的口述，并没有相应的买卖合同予以证明。案涉的土地是不动产，买卖合同签订以后的过户手续应当是要进行办理的，这是一个客观事实。第二，签订的买卖合同，如果说是存在亲戚关系的情况下，应当由原告提供亲属关系的证明，所以不能够确定案涉土地使用权人达娃扎巴和本案的本诉原告达措、达尔布双方之间的关系是不是属于买卖关系，而且作为本案的原告也没有提供在土管局办理登记备案手续。土地使用权的性质是出让，应当受到城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四章土地使用权出租的规定，是否获得对应的出租权源办理过相应的合法出租手续，是否符合出让合同当中关于土地使用权的性质。是没有证据予以证明的。在该份证据上面的终止日期，出让的终止日期进行过涂改，不能够确定在出租方出租时或者签订合同时，是否获得相应的权利来源，终止日期是否已经终止。本院认为该证据与达娃扎巴的询问笔录能够相互印证涉案土地是由达娃扎巴转让给本案原告达措，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3.光盘一张，里面有四张照片和三组视频。拟证明案涉的土地上仍然有建筑物，本诉原告已经将案涉土地交付给了本诉被告使用，本诉被告对该份证据的事实部分予以认可，但对其证明目的不予认可，本院认为该证据能够客观反映涉案土地概貌，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。王鹏针对本诉部分向本院提交的证据：1. 那曲镇政府的复函原件一份，拟证明本诉原告未依约履行合同，导致合同根本违约，致使合同目的不能实现，本诉原告认为，对该证据的真实性无异议，但本诉被告的证明目的不成立，只是说明拆除违章建筑是突发事件，而且已经表明是因为所修的铁皮房堵住了排水口，这才是根本原因，与本诉原告没有任何关系。复函里面也列明了拆除的时候里面没有物资，只拆除了铁皮房，也就是堵住排水口的铁皮房被拆除了，所以本诉原告方并没有任何违约行为，同时这份函刚好能够印证本诉原告方在签订租赁合同以后已经将案涉土地交付给本诉被告使用。本院认为该证据内容真实客观，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；2.照片五页，拟证明租赁物现在的现实状况，因反诉被告主张为了挽回损失将这个土地在2019年3月份时出租给马海虎使用，但并不是代表反诉原告是按照合同的约定去使用了该土地，反诉原告证明目的是没有按照合同的约定去使用案涉土地。反诉被告对该份证据真实性没有异议，因为这个照片的位置与反诉被告所拍摄的照片基本上是一致的，但是对本诉被告的证明目的不予认可，土地已经交付给了本诉被告使用，那么本诉被告方至于怎么使用，本诉原告没有进行干涉，但是这组照片也刚好能够证明，本诉被告方仍然在使用该土地。本院认为该证据能够客观反映涉案土地概貌，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。王鹏针对反诉部分向本院提交的证据：1.房屋修建合同原件一份，是反诉原告与案外人马木亥买之间签订的修建彩钢棚的合同，合同约定整个工程款为381200元， 2.收款收据原件一张，2019年3月5日由反诉原告给马木亥买支付150000元的施工费用；3.收款收据原件一张，2016年6月6日支付给马木亥买100000元的装修款的事实。截止目前为止反诉原告还没有将合同约定的381200元的施工费用全数支付给马木亥买。拟证明反诉原告遭受损失381200元。反诉被告对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，因为该组证据是反诉原告与案外人所签订的。本院认为该组证据与那曲镇政府的复函能够相互印证，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认；4.那曲镇人民政府的调查复函，拟证明本案的反诉原告承租土地上是建设过铁皮房的事实。反诉被告认为，这份复函上写的很清楚，假如说反诉原告的主张成立，这份复函列明了只拆除了铁皮房，认为反诉原告的主张是不能成立的。本院认为该证据内容真实客观，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；5.证人马某1的证言，拟证明一、进场为王鹏修建前案涉土地的状况；二、建设彩钢棚等产生的费用；三、建设的彩钢棚等设施被拆除的原因，包括相关的事实。反诉被告认为，证人所说的过程是属实的，也刚好印证了反诉被告的观点，也就是说从一开始就把土地交给了对方使用，而且也确实进行了修建，但是对于反诉原告的证明目的不予认可，因为刚才反诉原告说是要证明所产生的费用以及被拆除的缘由，对此不予认可，所谓的所产生的费用，证人是对方的一个施工方，同时证人还说了一个问题，是把整个包括地皮、住房、暖棚、围墙等等所有全部都包含在这个里面， 381200元，这个数字包含了所有的东西，然后被拆除的仅仅是铁皮房，那怎么说反诉原告的损失有38万多，这个是不能成立的。本院认为反诉被告认为是属实的，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；6.证人马某2的证言，拟证明一、王鹏从2019年1月1日起转租案涉土地的事实；二、2019年1月1日也就是证人承租时这个土地的状况；三、转租土地租金的数额。反诉被告认为，一、是否存在转租关系反诉被告确实不清楚；二、即便转租是属实的，这个也刚好印证反诉原告的一种使用行为。因为双方约定的很清楚，反诉原告可以转租也可以交由第三方使用，印证了反诉原告正在使用。本院认为反诉被告认为是属实的，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；7.证人马某3及马某4的证言，拟证明一、2016年到2018年12月31日期间的土地状况；二、其他群众房屋被淹没的责任不在于反诉原告的事实。反诉被告认为 一、两名证人在法庭询问过程当中一直在使用好像等比较推断性的语言，两名证人的陈述与事实存在一定的出入；二、两名证人所说的与案件没有关联性，2016年到2018年期间的土地现状，两名证人并没有表述清楚，不应该被采信；三、截止到现在仍然是有建筑物存在，这是一个不争的事实，而且刚才其中一名证人也阐述了后来修了一个涵洞，但是这个涵洞离房子仍然有两三米，所以两名证人所述不能达到反诉原告的证明目的，不应当被采信。本院认为该两名证人拒绝在笔录上签字，故本院对两名证人证言不予采信；8.证人旦某的证言（视频），拟证明一、合同的履行过程中王鹏不存在违约行为；二、不是因为王鹏的建棚导致排水口堵住、致使大面积的积水继而导致七家群众房屋被淹；三、房屋拆除后王鹏曾寻找过本诉原告来解决纠纷，本诉原告故意躲避王鹏。反诉被告认为，对该证据形式没有异议，针对证据内容发表意见：一、证人的陈述不属实，在2016年5月25日作为见证人在合同上面签字，见证完了这个事项以后对合同的履行证人根本就不清楚，因此反诉原告拟证实在前期反诉原告不存在违约，那么作为一个见证人如何证明当事人不存在违约，故不能达到反诉原告的证明目的；二、反诉原告的第二个证明目的，就是说不是因为反诉原告修建房子的原因造成的，证人都陈述过，其中里面出现几个字眼就是洪水、堵了、拆了，这是整个过程，证人作为个人，不是专家，无法进行鉴定，也没有到现场进行一个考证，如何证明不是因为反诉原告修建房子，在修建方式上面或者施工上面存在问题而导致了这个地方被淹没呢？很显然是不能成立的；三、反诉原告说到是本诉原告故意躲避的事实是不能成立的，从整个过程来看，2016已经将土地交由反诉原告使用，而租金都是按期收的，这种有收入的情况下本诉原告方会不去收租吗？显然是不能成立的，而且作为见证人既然签了字，如果说本诉原告方存在躲避的话见证人也可以打电话，所以该证人所要证明的第三个证明目的也是不能成立的，况且这个所谓的躲避与本案也是没有关系。本院认为该证据与那曲镇人民政府出具的调查复函不符，故本院对其真实性不予认可；9.微信聊天截屏及语音聊天记录，拟证明一、合同的履行过程中王鹏不存在违约行为；二、不是因为王鹏的建棚导致排水口堵住、致使大面积的积水继而导致七家群众房屋被淹；三、房屋拆除后王鹏曾寻找过本诉原告来解决纠纷，本诉原告故意躲避王鹏。反诉被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由如下：一、该段录音如果说确实是旦某说的话，旦某作为案外人，刚才那个视频能看见脸，但是这个微信到底是不是旦某的我们确实无法确定，那么从内容上面来看，不知道跟这个案子有什么样的关系，“好好弄，你们好好处理”，后面又听不清楚，我们不知道想表达的是什么意思；二、即便这个话确实是旦某说的，跟本案的关系仍然无法体现。本院认为，王鹏无法提供该微信语音聊天记录的光盘，故对该份证据不予采纳。依据本诉被告申请本院依职权向色尼区自然资源局调取的证据，色尼区自然资源局关于协助调查土地使用证复函原件一份，本诉原告对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，本诉被告对该证据的真实性予以认可，对关联性不予认可，该证据无法证明本诉原告有权对外出租案涉土地，无法证明本诉原告对外出租案涉土地取得了土地使用权人的事先授权或事后取得了土地使用权人的追认。本院认为，该证据真实，来源合法，与本案有关联，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院依职权向涉案土地使用权证上的使用权人达娃扎巴作的询问笔录，本诉原告对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，证实了土地使用权人为达措，达措二人有权出租。本诉被告认为法院违反了中立原则，因此对该份证据不予质证。本院认为，该证据与本诉原告提交的证据2能够相互印证，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉土地的国有土地使用权人达娃扎巴已将案涉土地转让给达措。2016年5月25日，达尔布、达措与王鹏签订《土地租赁合同》，约定由王鹏承租达尔布、达措位于××镇的土地，面积约1500平方米，租赁期限为6年，即自2016年6月1日至2022年6月1日止，租金为每年144000元，同时对支付方式和支付时间予以了约定。合同签订后，达尔布、达措依约将该处土地交给王鹏使用，王鹏支付了半年租金72000元。2016年6月1日王鹏与马木亥买签订房屋修建合同，马木亥买修建了四间房、暖棚、围墙和地皮，总价是381200元。后因彩钢棚堵住排水口，导致大面积积水，影响附近居民正常生活而被那曲镇人民政府拆除。本院认为，因案涉土地的国有土地使用权人达娃扎巴将案涉土地的使用权转让给达措，达措有权出租该案涉土地，故，达尔布、达措与王鹏签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。达措、达尔布将案涉土地交付给王鹏使用，王鹏应依约支付租金。故本院对达措、达尔布要求王鹏支付租金的诉讼请求本院依法予以支持。达措、达尔布要求解除原、被告双方签订的《土地租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”王鹏迟延支付租金的行为属违约，故本院支持达措、达尔布的该诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，达措、达尔布要求返还案涉土地应予支持。针对反诉部分，根据那曲镇政府复函所陈述的实际情况，王鹏修建的彩钢棚由于违章建筑导致附近的排水系统堵塞，严重影响周围群众正常生活。因此拆除其彩钢棚的原因在于王鹏自身的违建行为，而非达措、达尔布的违约行为。故王鹏要求判令达措、达尔布向其退还租金72000元，要求判令达措、达尔布支付违约金381200元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，达尔布、达措要求判令1.解除双方于2016年5月25日签订的《土地租赁合同》；2.要求王鹏向其返还承租的土地；3.要求王鹏向其支付拖欠的租金432000元的诉讼请求，本院依法予以支持。王鹏要求判令1.达尔布、达措向王鹏退还租金72000元；2.请求判令达尔布、达措支付王鹏违约金381200元的反诉请求。本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后立即解除原告（反诉被告）达措、达尔布与被告（反诉原告）王鹏之间签订的《土地租赁合同》，并返还案涉土地；二、被告（反诉原告）王鹏于本判决生效之日起十五日内一次性向原告（反诉被告）达措、达尔布支付租金432000元；二、驳回被告（反诉原告）王鹏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费7780元（本诉原告已预交），由被告（反诉原告）王鹏负担；反诉部分案件受理费8098元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）王鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。审  判  长   戴 兴 华审  判  员   普布拉姆审  判  员   刘  峰二〇二〇年六月二十八日书  记  员   米玛宗吉附法条《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。