河北省故城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1126民初94号 原告：孔德占，男，1976年8月28日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：王秋立，女，1969年1月22日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：崔丽，女，1980年8月29日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：李桂兰，女，1977年4月7日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：马爱景，女，1987年1月17日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：李金河，男，1963年5月3日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：潘梦霞，女，1970年7月30日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：胡奎印，男，1962年10月8日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：殷建立，男，1955年12月7日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：王春爱，女，1972年7月24日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告：柳登潮，男，1957年1月26日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 诉讼代表人：孔德占、潘梦霞、胡奎印。 委托诉讼代理人：解俊起，故城县方正法律服务所法律工作者。 被告：冀州区平安公寓小区业主委员会，住所地河北省衡水市冀州区平安公寓。 负责人：贺洪森，主任。 委托诉讼代理人：姚强，男，1986年1月9日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 被告：枣强县韵奇物业服务有限公司，住所地河北省衡水市枣强县建设北路**。 统一社会信用代码：911311213480224382。 负责人：韩长顺，经理。 委托诉讼代理人：李道真，河北晨虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娜，女，1984年4月19日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 原告孔德占、潘梦霞、胡奎印等11人与被告冀州区平安公寓小区业主委员会、枣强县韵奇物业服务有限公司（以下简称枣强县韵奇物业服务公司）为确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔德占、潘梦霞、胡奎印等11人的诉讼代表人孔德占、潘梦霞、胡奎印及其委托诉讼代理人解俊起，被告冀州区平安公寓小区业主委员会的委托诉讼代理人姚强，被告枣强县韵奇物业服务公司的委托诉讼代理人李道真、陈娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔德占、潘梦霞、胡奎印等11人向本院提出诉讼请求：依法确认2019年8月23日两被告签订的《冀州区平安公寓业主委员会物业管理委托合同》无效。事实和理由：原告系冀州区平安公寓小区业主，为解决小区物业问题，小区选举产生冀州区平安公寓小区业主委员会（五人组成）。2019年8月23日，被告冀州区平安公寓小区业主委员会在未与平安公寓的业主协商，并未经过大多数业主同意的情况下，与被告枣强县韵奇物业服务公司签订了《冀州区平安公寓小区业主委员会物业管理委托合同》。该物业公司收费更高，侵害了原告和平安公寓其他业主的合法权益。被告冀州区平安公寓小区业主委员会未召开业主大会，未经全体业主共同决定，擅自聘用枣强县韵奇物业服务公司。合同条款及收费标准约定违反了《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《合同法》第五十二条规定。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，要求确认两被告签订的《冀州区平安公寓业主委员会物业管理委托合同》无效。 被告冀州区平安公寓小区业主委员会辩称，经查询平安公寓业主登记表，其中原告王秋立、崔丽、马爱景、李金河、潘梦霞、王春爱未有在平安公寓小区登记，不属于平安公寓小区合法业主，根据民事诉讼法第一百一十九条规定，以上人员与本案没有利害关系，不符合起诉条件。业主可以设立业主大会，共同选举业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。自身并无独立的意思表示，因而不具有独立的民事主体资格，冀州区平安公寓小区业主委员会作为被告不适格。冀州区平安公寓小区业主委员会与枣强县韵奇物业服务公司签订的服务合同是合法有效的，该合同在冀州区住建局物业科依法备案。业主委员会在小区门口设立了意见箱，征求小区全体业主的意见，并在平安公寓小区微信群中多次发通知让业主发表关于小区的物业管理、服务、基础设施等问题意见。根据梳理出来的有效业主意见，业委会与几家物业服务公司进行洽谈，经过跟枣强县韵奇物业服务公司多次沟通协商，按照衡价费管（〔2017〕26号）通知标准，小区按照三级服务标准服务，且对小区基础设施进行改造、升级。根据该情况，业委会征求了小区业主意见，并将该情况及收费标准张贴到小区公示栏和业主微信群中征求大家意见，在公示期内，没有收到业主提出反对意见（包括微信群、电话、书面等方式）。被告枣强县韵奇物业服务公司开始服务至今，对小区基础设施进行了投资建设，建设了小区门口的人车分流系统、岗亭，升级了小区监控。消防通道长期占用问题得到很大改善，提高了小区安全系数，得到了大部分业主的认可。收费标准没有高于衡价费管（〔2017〕26号）通知标准，也低于冀州区同类电梯住宅小区物业收费标准，更不存在《合同法》第五十二条规定的情形。请求驳回原告的诉讼请求。 被告枣强县韵奇物业服务公司辩称，王秋立、崔丽等人（以平安公寓业委会登记为准，请法院审查核实）根本不是小区业主，无权提起诉讼，其诉讼主体不适格。根据《物业管理条例》第三十四条之规定，被告枣强县韵奇物业服务公司与平安业委会于2019年8月23日签订《冀州区平安公寓物业委员会物业管理委托合同》，约定了双方的权利和义务，并经城市建设和规划局的备案、审核。根据合同的相对性仅有业主委员会有权提起诉讼要求解除物业管理合同，原告无权提起诉讼。即使原告诉讼主体适格，两被告签订的合同亦依法有效。平安业委会依照法定程序成立，两被告签订物业合同时，平安业委会成员表示取得了业主的许诺和认可，在签订合同前，对其聘用事宜已通过公式、微信群、电话、书面等形式征求了业主的意见，选聘物业公司的程序合法，在此基础上，两被告签订的物业管理合同合法有效。该小区共计268户，已收取物业费133户，未入住14户，现交纳物业费的住户已超过半数，从合同实际履行的角度，该物业管理合同合法有效。被告枣强县韵奇物业服务公司进驻小区后，对小区进行了投资建设，已经按照合同履行了合同义务。若经法院核实，原告系小区业主，被告枣强县韵奇物业服务公司保留要求其交纳物业管理费的责任。 本院经审理认定证据及事实如下：原告提供证据王秋立、崔丽、柳登潮、胡奎印、殷建立房产证，证据具有真实性，予以采信；原告提交的“2019年10月27日，同意罢免业主委员会成员业主签字表”，因无法核实其真实性，不予采信。枣强县韵奇物业服务公司提供证据《冀州区平安公寓业主委员会物业管理委托合同》一份，该证据系本案待证事实，物业交费明细单及收费凭证，证据具有真实性，予以采信；冀州区平安公寓小区业主委员会提供证据平安小区自治说明及聘请物业公司公示，该证据证明业主委员会对选择被告枣强县韵奇物业服务公司作为本小区的物业服务公司这一情况进行了公示，对小区的管理及服务征求意见卡，表明业主委员会对小区各方面存在的问题进行了意见征集，与本案待证事实不具有关联性，不予采纳作为定案根据。经冀州区平安公寓小区业主大会选举产生冀州区平安公寓小区业主委员会（主任：贺洪森、副主任：黄明君、姚强、委员：邢连圣、贾敬堂）。业主委员会成立后，在小区设立了意见箱，以书面形式发放征求意见卡，征求小区业主对本小区的物业管理、小区内的改建、重建建筑物及绿地、车棚、小区门禁、路灯等意见。根据业主反馈意见，小区业主委员会作出“关于平安公寓小区自治说明及聘请物业公司的公示”，其内容包括“计划聘用枣强县韵奇物业服务公司对本小区进行服务及物业费收取标准”等内容，并于2019年8月20日至8月22日对上述内容在小区公示标内公示，同时公示内容以微信通知的方式发到小区业主微信群。2019年8月23日，冀州区平安公寓小区业主委员会与枣强县韵奇物业服务公司签订《冀州区平安公寓小区业主委员会物业管理委托合同》，并在河北省衡水市冀州区住建局物业科备案。合同签订后，被告枣强县韵奇物业服务公司进入小区开始依合同约定服务至今，现小区内有133户业主按该合同约定支付了物业费。另查明，冀州区平安公寓小区现有业主268户，未装修入住14户。 本院认为，业主委员会经合法程序选举产生，其有权代表与物业服务企业签订物业服务合同。因合同具有相对性，本案合同相对方为被告冀州区平安公寓小区业主委员会与被告枣强县韵奇物业服务公司，两被告双方亦均具有签订合同的主体资格，该合同系真实意思表示，合同约定内容不违反法律、法规的强制性规定。原告主张约定物业费高，侵犯其合法权益，但未提供证据予以证明，不予支持。《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第（四）项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”的规定，原告主张两被告签订的《冀州区平安公寓小区业主委员会物业管理委托合同》违反该项法律规定，合同无效，该规范属于管理型规范。小区业主如认为业主委员会违反有关法律规定，选聘枣强县韵奇物业服务公司，并与之签订物业服务合同，侵害了业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原告主张合同无效，证据不足，于法无据，不予支持。被告冀州区平安公寓小区业主委员会抗辩王秋立、崔丽、马爱景、李金河、潘梦霞、王春爱不是小区业主，不具有原告主体资格，因原告提供证据予以证明，被告抗辩不成立，原告王秋立、崔丽、马爱景、李金河、潘梦霞、王春爱具有原告主体资格，可以提起诉讼。 综上所述，原告孔德占、潘梦霞、胡奎印等11人要求依法确认2019年8月23日两被告签订的《冀州区平安公寓业主委员会物业管理委托合同》无效的诉讼请求，证据不足，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告孔德占、潘梦霞、胡奎印等11人的诉讼请求。 案件受理费40元，由被告孔德占、潘梦霞、胡奎印等11人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  袁章红 二〇二〇年六月三日 书记员  王晓庆