湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终732号上诉人（原审原告）：十堰高度房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区车站路**。法定代表人：梁霞运，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘裴，男，生于1983年9月10日，系该公司法务部部长。被上诉人（原审被告）：南大忠，男，1973年8月4日出生，汉族，郧西县久一电器有限公司董事长，住郧西县。上诉人十堰高度房地产开发有限公司﹙以下简称“高度公司”﹚与被告南大忠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，因没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。高度公司上诉请求：l、请求撤销一审判决书，并改判支持上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。高度公司向一审法院提起诉讼请求：1、请求判令被告承担广告牌拆除及外墙恢复费用共计70,600元；2、请求判令被告赔偿拆除原告供电设施损失5,500元整；3、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定：2013年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，原告将郧西滨河东路财富公馆，，地面**面积58774㎡、二层面积1912.5㎡的全框架结构房屋出租给被告经营家电使用，租期五年，自2013年6月21日起至2018年5月31日止。装修免租期6个月。该《合同》中与本案双方争议有关的约定有：第十六条、甲方按照本合同规定将房产物业交付给乙方时，双方应派代表到现场确认房产移交情况，并签署房产交接确认书。第二十五条、甲方同意乙方按照经营布局进行设计和装修，但乙方设计和装修须以保证房屋结构安全为前提，装修方案须甲方同意……。第二十七条、乙方在房屋的外墙和周边搭建广告位及其他附属物，应征得甲方及政府相关主管部门许可后施工。第三十条、乙方可按其经营布局的需要对房产内、外进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担……。第四十条、本合同期限届满时，甲方应按乙方当时使用房屋的实际状态收回房产物业，乙方应保证不损坏装修设施，装修设施无偿归甲方所有。合同签订后，双方依约开始履行合同，2013年6月，被告对租赁房屋进行了装修，同时在租赁房屋外墙安装了大型广告牌（以原告庭审中经过双方质证后的照片为准）。2016年5月被告将其租赁房屋前面两根电线杆（原告原安装使用，2014年起已废弃使用）拔出，放置在其租赁房屋旁。合同履行期间，南大忠以房屋未经消防验收、漏水影响其经营并给其造成损失等为由，拒交部分房租，为此与高度公司产生纠纷，高度公司分别于2016年8月16日、24日向南大忠发出律师函和解除合同告知函。2017年7月，高度公司向法院提起诉讼，要求南大忠继续履行《房屋租赁合同》，支付拖欠的房屋租金及违约金，并要求南大忠赔偿擅自拆除高度公司房屋门前变压器台架损失8,000元。法院认定“高度公司分别于2016年8月16日、24日向南大忠发出律师函和解除合同告知函，通知到达之日即生效，南大忠收到解除合同告知函未提出异议，也没及时向高度公司腾房交付，双方之间于2013年6月1日签订的房屋租赁合同已于2016年8月24日由高度公司以通知的方式解除，返还房屋及交钥匙的时间节点为2017年1月13日”，判决支持了高度公司部分诉讼请求（即由南大忠向高度公司支付租金348,198元及违约金19,389元；支付房屋占用期间租金损失费用131,168元），但对高度公司要求南大忠赔偿擅自拆除高度公司房屋门前变压器台架损失的诉讼请求，因高度公司未提供证据证明此项损失，而未予支持。2017年的诉讼中，双方均未提及被告所安装的广告牌的拆除及恢复外墙问题。2019年1月22日，原告高度公司提起诉讼，要求被告拆除租赁房屋户外剩余广告牌并恢复外墙钢挂石材原状，承担广告牌拆除费用9,000元，同时赔偿拆除供电设施损失8,000元。诉讼中，高度公司于2019年6月13日以需要进一步收集完善证据、明确诉讼请求为由，申请撤回了起诉。2019年11月13日，高度公司提起本案诉讼，请求依据双方签订的《房屋租赁合同》第二十七条、第四十条的约定，判令被告承担广告牌拆除及外墙恢复费用共计70,600元，并由被告赔偿拆除原告供电设施损失5,500元整。关于争议焦点，一审法院认为：1、关于广告牌搭建、拆除及拆除广告牌、恢复外墙费用的认定和承担问题。（1）广告牌的搭建问题。被告租赁原告商铺房用于经营家电，属商业经营活动，其在承租的房屋内外搭建广告牌对所经营商品范围、品种等相关内容进行宣传，是从事商业经营活动的惯例。从原、被告签订的《房屋租赁合同》第二十五条“甲方同意乙方按照经营布局进行设计和装修，但乙方设计和装修须以保证房屋结构安全为前提，装修方案须甲方同意”；第二十七条“乙方在房屋的外墙和周边搭建广告位及其他附属物，应征得甲方及政府相关主管部门许可后施工”；第三十条“乙方可按其经营布局的需要对房产内、外进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担”等相关条款的约定看，原告是许可被告在承租房屋的外墙和周边搭建广告位及其他附属物的，只不过其提出的条件是“应征得甲方及政府相关主管部门许可后施工”。本案被告2013年6月取得租赁房屋使用权后，在装修的同时即在外墙搭建了广告牌，且一直使用至2016年8月双方解除合同，历时三年多，本次审理中虽然没有书面证据显示，被告搭建广告牌已获原告同意，但原告也未提交其禁止或阻止被告搭建广告牌的相关证据，从被告广告牌实际搭建和使用情况看，原告对被告搭建广告牌的行为应该是明知的、默认的。（2）广告牌的拆除及拆除后外墙的恢复问题。由于双方在《房屋租赁合同》中没有明确约定，在合同解除或期满后，被告所搭建的广告牌该如何处理，被告参照双方合同第四十条“本合同期限届满时，甲方应按乙方当时使用房屋的实际状态收回房产物业，乙方应保证不损坏装修设施，装修设施无偿归甲方所有”的约定，在双方2016年8月24日合同解除后，于2017年1月13日将租赁房屋返还原告时，维持当时使用房屋的实际状态，没有拆除广告牌并对外墙进行恢复，并未违反双方的约定。从原告提交的证据看，其首次提出要求被告拆除广告牌及恢复外墙的时间是在双方解除合同后的2017年12月18日，原告自行拆除广告牌及恢复外墙的时间自2018年3月延续到2019年8月，这期间双方并没有就广告牌的拆除、外墙恢复及相关费用的承担问题进行过协商，在双方就此问题未达成一致的情况下，原告自行拆除广告牌及恢复外墙是其自身利益的现实需要。（3）拆除广告牌、恢复外墙费用的认定问题。本次诉讼中，原告就其所主张的70,600元广告牌拆除及外墙恢复的费用，向法庭提交的证据有：广告牌拆除及外墙修复合同三份（2018年3月30日高度公司与谭风波签订的广告牌拆除及损坏的外墙花岗岩修复施工合同，2019年5月29日高度公司与朱万国签订的广告牌拆除合同，2019年7月31日高度公司与牛家伟签订的郧西财富公馆房屋外墙修复合同）；中国建设银行网上银行电子回执7张（涉及谭风波3张为2018年8月27日金额5,796元、2018年9月21日金额1,932元、2018年10月31日金额1,932元；涉及朱万国2张为2019年7月22日金额6,000元、2019年9月24日金额5,000元；涉及牛家伟2张为2019年10月9月金额40,000元、2019年10月9月金额40,000元）；湖北增值税普通发票10张（涉及谭风波1张为2018年6月8日金额9,660元；涉及朱万国3张为2019年5月26日金额4,000元、2019年6月28日金额4,000元、2019年8月20日金额3,000元；涉及牛家伟的有6张，分别为2019年8月22日金额为9,984元的3张、2019年8月22日金额为9,660元的2张、2019年8月29日金额728元）。对原告提交的上述证据被告均有异议，被告认为谭风波签订合同日期是2017年3月30日，原告陈述是2018年3月30日，有差异，且所有发票与实际支出不是一一对应的。本院经审查认为，原告提交上述合同、发票及中国建设银行网上银行电子回执，尚不足以证明其拆除广告牌及恢复外墙已支出了70,600元费用的主张。理由如下：第一、原告提交的7张中国建设银行网上银行电子回执上重要提示栏明确注明：“银行受理成功，本回执不作为收、付款方交易的最终依据，正式回单请在交易成功第二日打印”，原告提交此回执，只能证明银行已经受理了，交易是否成功应该有正式回单，据此，本院认为，原告在本案中提交的中国建设银行网上银行电子回执，不能作为其已实际支付了该费用的依据。第二、原告提交与朱万国签订《广告牌拆除合同》的时间是2019年5月29日，该合同约定的合同期为7天，自2019年6月5日至6月12日，且是在朱万国全部拆除合同约定范围内的广告牌并清理完现场、原告验收合格、朱万国开具发票后，原告一次性付清拆除费用，而原告提交朱万国开具的发票中有一份金额为4,000元的发票时间为2019年5月26日，此时，原告与朱万国之间尚没有签订《广告牌拆除合同》，朱万国也没有实际施工，也不符合双方在合同中约定的付款条件，朱万国提前就向原告出具了发票，显然不符合常规。原告在与谭风波的合同中约定花岗岩修复270元／㎡，而后来在与牛家伟的合同中约定修复外墙花岗岩360元／㎡，两者每平方米相差90元，也不符合交易常规。第三、原告提交的上述证据，虽然在庭审中提交原件进行了核对，但每份证据都是孤立的，相互间关联性不足，证人均没有出庭作证，对证据的客观真实性难以认定。综上，本院认为，原告在本案中主张要求被告承担其拆除广告牌及恢复外墙费用的事实依据尚不充分。2、关于拆除供电设施损失赔偿问题。审理中原告将“拆除供电设施损失”确定为“拆除两根电线杆的损失”。从审理中查明的事实看，被告确实把原告原来安装的两根电线杆拆除了，但这两根电线杆，在被告拆除之前就已经停止使用了，被告拆除后放置在其承租原告的房屋旁，并未实际造成损坏。原告仅以其与湖北能昌电力工程有限公司签订的《施工合同》及湖北能昌电力工程有限公司出具的《预算书》中标注的电线杆每根2,750元，确定两根电线杆损失为5,500元，并要求被告对此承担赔偿责任，明显依据不足。一审法院认为，原告高度公司与被告南大忠签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法、有效。合同双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中原告以被告违反双方合同约定，主张要求被告承担广告牌拆除及外墙恢复费用70,600元及赔偿拆除原告供电设施损失5,500元，事实依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如：驳回原告十堰高度房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1,703元减半收取计款851.5元，由原告十堰高度房地产开发有限公司负担。二审中，高度公司提交两份证据、证据一：我方和朱万国第一次拆除时签订的拆除合同。证据二：银行回单。拟证明：上诉人实际支付了拆除和修复费用，合同相对人收到了该笔费用。南大忠认为对方提供的证据与本案根本无关，上诉人自行拆除广告牌及恢复外墙等都是其为了实现自身利益的需要。本院认为，该证据真实性无异议，证明目的本院结合案件事实予以审查。本院认为，涉案合同解除后，除非合同有另行约定，南大忠应将租赁物恢复原状退还高度公司，在高度公司通知南大忠拆除广告牌，双方无法协商一致的情况下，高度公司自行拆除，该费用应由南大忠支付。但南大忠是因为房屋漏水等问题与高度公司发生纠纷而解除合同，即解除合同双方均有过错，且如合同未解除，南大忠依然可以利用该广告牌实现其商业价值。故对于拆除广告牌拆除及外墙恢复费用高度公司也应合理负担。本院根据案件实际情况，酌情分担南大忠赔偿高度公司30,000元。但对于高度公司第二项诉请即被告赔偿拆除原告供电设施损失因其在湖北省郧西县人民法院（2017）鄂0322民初1151号案件中已提出过诉请且已判决生效，故对于该项诉请应驳回起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初2210号民事判决；二、南大忠于本判决生效之日起十日内赔偿十堰高度房地产开发有限公司拆除费用30,000元；三、驳回十堰高度房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,703元减半收取计款851.5元，由十堰高度房地产开发有限公司负担451.5元，由南大忠负担400元；二审案件受理费1,703元，由十堰高度房地产开发有限公司负担903元，由南大忠负担800元本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇二〇年六月二十二日书记员  李大旭