湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0524民初1366号原告：周后兵，男，1976年11月14日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。原告：廖青梅，女，1976年4月8日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。周后兵、廖青梅的委托诉讼代理人：刘述录，湖南金凯华律师事务所律师。周后兵、廖青梅的委托诉讼代理人：彭珊，湖南金凯华律师事务所律师。被告：怀化浩天房地产开发有限公司，公司住所地：怀化市经开区政通路市政协办公楼**东头。法定代表人：刘松贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖湘武，湖南志涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周辉，男，汉族，湖南省怀化市人，住怀化市鹤城区，系该公司副总经理。原告周后兵、廖青梅与被告怀化浩天房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序进行审理，已公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人刘述录、被告怀化浩天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖湘武、周辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周后兵、廖青梅向本院提出诉讼请求：1．判决被告为原告办理不动产权证；2．判决被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金9620.46元；3．判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月28日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：20162376），原告向被告购买位于隆回县，房屋总价款为481023元。合同对于办理产权登记的约定为，被告应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了481023元，并向被告支付了办理不动产权证的相关费用21571元，其中包括产权办证费1200元。原告所购房屋已于2017年12月22日竣工验收备案，根据合同约定并结合被告向原告收取产权办证费的实际情况，被告应在2018年12月22日前将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并同时办好不动产权证。因被告违反合同约定，致使原告在房屋交付使用两年后仍未能取得不动产权证，严重侵害了原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告怀化浩天房地产开发有限公司辩称，根据原、被告签订的合同第十五条约定，被告的义务是在约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并未约定产权证需由被告办理以及办理产权证的期限，原告不能在规定期限内取得房地产权属证，除非是因被告的责任造成的才承担违约金。被告在商品房买卖合同约定的时间内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并且产权登记机关也为部分原告办理了产权证，说明被告履行了合同中的义务。原告代表与被告就办证时间签署的一致承诺书，具有法律约束力，受法律保护。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及庭审查明的事实，本院认定事实如下：2017年12月28日，原告周后兵、廖青梅与被告怀化浩天房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：20162376），原告以按揭付款的方式向被告购买位于隆回县，房屋总价款为481023元。该合同第十五条关于办理产权登记的约定，被告应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了该套商品房的首付款241023元，余款240000元通过办理银行按揭方式支付，并向被告支付了办理不动产权证的相关费用21571元，其中包括产权办证费1200元。原告所购房屋已于2017年12月22日竣工验收备案，2017年12月31日，被告向原告交付房屋。2018年8月13日，被告向隆回县自然资源局提交了包括该套房在内的1＃、3＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃、13＃、15＃栋综合验收资料。2019年1月3日，隆回县国土资源局不动产登记中心向被告颁发了7、8、12号楼的不动产权证书（总证）。至原告起诉之日，原告没有取得房屋权属证书。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、增值税普通发票、收据、置业计划表、收据、建设工程竣工验收备案表、不动产权证总证证书、验收测绘报告、隆回县自然资源局确权登记股出具的证明等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告周后兵、廖青梅与被告怀化浩天房地产开发有限公司签订商品房屋买卖合同,是双方真实意思表示。原告已向被告足额支付房屋价款,被告也已交付房屋给原告，原、被告之间的买卖关系依法成立。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人。”因此该涉案房屋的办证主体为周后兵、廖青梅，本案被告不是办证的行政职能部门，但原告向被告支付了办理不动产权证的相关费用，故被告负有协助办理房屋权属登记的义务，并提供必要的证明文件。庭审中，原告要求被告两个月之内办好不动产权证，被告承诺于2020年10月31日之前办好不动产权证，本院结合不动产登记机关的工作流程，以被告在本判决书生效之日起三个月之内协助原告办好不动产权证为宜。原、被告的商品房买卖合同第十五条关于办理产权登记的约定，被告应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。本案被告已在约定的日期内向隆回县自然资源局提交了包括该套房在内的1#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#栋综合验收资料。原、被告并没有明确约定具体的办证期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2017年12月31日，被告向原告交付房屋。被告最迟应在双方约定的交房时间之日起90日内协助原告办好房屋权属证书，但直至原告起诉之日，被告也没有协助原告办好房屋权属证书。被告提交的证据不能证实逾期办证完全是因第三方原因导致的，因此，其对逾期办证仍应承担部分违约责任。而本案标的物即房屋的主要属性及功能是居住，而涉案房屋已按期交付，故原告周后兵、廖青梅请求按房屋价款的2%来确定违约金明显过高。综合考虑双方履约情况、过错程度、逾期办证时间、房屋的居住功能属性、怀化浩天房地产开发有限公司收取的办证费、2018年政府机构改革以及2020年新冠状病毒疫情等因素，本院酌定被告向原告支付逾期办证违约金1200元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告怀化浩天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月之内协助原告周后兵、廖青梅办好盛世豪园二期7#A-802号商品房不动产权证。二、被告怀化浩天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周后兵、廖青梅支付逾期办证违约金1200元。三、驳回原告周后兵、廖青梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取65元，由原告承担25元，被告承担40元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  刘其长二〇二〇年六月十五日法官助理刘定凯书记员伍海艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。