广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30401号原告：朱梅红，女，1971年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码x。委托诉讼代理人：孔凡勇，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑嘉培，广东泛邦律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码x。法定代表人：梁某3。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码x。法定代表人：梁某3。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。被告：佛山市合谦物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码x。法定代表人：梁某1。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********，统一社会信用代码：x。法定代表人：梁某2。原告朱梅红诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称“昶大公司”）、佛山市合谦物业管理有限公司（以下简称“合谦公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岑嘉培、被告盛明公司、盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭。被告昶大公司、合谦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2018年11月19日签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》；解除原告与被告合谦公司于2018年11月19日签订的《委托经营管理合同》；解除原告与被告昶大公司于2018年11月19日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；2.被告盛明公司、合谦公司、昶大公司共同向原告返还已支付的款项295791元，并从2019年10月1日起按照日千分之一的标准计算违约金至实际返还完毕之日止（按照转让合同第十条第二款）；3.被告盛明公司、合谦公司、昶大公司向原告支付违约金66207.3元（约定的总转让款220691元×30%）；4.被告盛明投资公司对被告盛明公司的上述债务承担连带清偿责任；5.四被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：由被告盛明公司开发的位于佛山市南海区*********盛明广场（下称“该项目”）推出销售后，原告于2018年11月19日与被告盛明公司商议购买该项目自编2座0328号物业。而被告盛明公司为了宣传转让价格的优惠及促销，将该项目出售的单元价值通过分拆为单元毛坯价款、装修费用、装修设计及材料、委托管理等形式进行与原告签订合同。原告并于当天在广东创顺律师事务所的见证下同时与被告盛明公司签订了《物业使用权转让合同》（合同编号：20328号）、《装修协议》（合同编号：20328），与被告合谦公司签订了《委托经营管理合同》（合同编号：20328号），与被告昶大公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》（合同编号：20328），约定原告向被告盛明公司购买该项目自编2座0328号物业，物业转让的价款为220691元，装修的费用为60500元，装修设计、装修材料费用为30000元，以上合共311191元，物业交付后由被告合谦公司经营管理，物业的用途为商业酒店可兼容办公。上述合同的签订，实际上是被告盛明公司、被告合谦公司、被告昶大公司为了达到销售该项目的目的而分拆签订的合同。合同签订后至今，原告已向各被告支付了295791元（其中合同签订时支付218791，余款92400元分12个月支付，每月支付7700元，原告继续支付10期共77000元）。后由于被告盛明公司未能按合同的约定交付物业给原告，经原告了解，才发现被告销售的物业土地性质实为集体土地，该项目物业不能办理商品房预售许可证，不能分割转让、分拆出售。该项目不准建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等带有居住功能形式的用房。不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售。由于该项目存在上述的情况，原告认为，原告与各被告签订的案涉合同实际上为无效合同，各被告通过虚假的宣传，将不具备转让条件的物业转让给原告，属于违法销售。原告得知上述情况后，已停止了后两期款项的支付，并要求给被告返还已支付的款项，但各被告均拒绝返还，各被告的行为已侵害了原告的合法权益。另外，被告盛明投资公司是被告盛明公司的独资股东。根据《公司法》规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东财产的，应对公司债务承担连带责任。因此，被告盛明投资公司应对被告盛明公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，各被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。据此，原告特向贵院提起诉讼，请求判决如诉请。被告盛明公司辩称，原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。原告提前解除合同属于单方违约行为，原告作为违约方无权请求被告盛明公司返还物业使用权转让款和已支付的装修款，且原告已主张的物业使用权转让款以及装修款的总额仅为265791元，并非原告主张的295791元，被告盛明公司并非是装修设计费30000元的收取方，根据合同相对性原则，被告盛明公司无义务向原告退还装修设计费30000元。《物权使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》所约定的使用权转让款、装修费并非对合同整个实际租赁期限的租金对价。使用权转让款是承租人基于出租物业而获得的租赁收益（租金），并不包含装修费。无论是租赁使用20年，还是租赁使用超过20年，均需要完成装修后使用，而且不因为租赁使用期限的长短不同而导致装修成本有差别，装修费是承租人租赁使用物业需要在开始时一次性投入的承办，如承租人自行完成或选择第三人代为完成，承租人均需要一次性投入该装修承办费用。不能因为承租人同意由出租方代为完成装修，而将装修费纳入租赁合同整个实际租赁期限的租金对价。根据《物业使用权转让合同》第10条第4款约定，原告无正当理由要求终止履行合同，被告盛明公司保留向原告追究违约金的责任。原告至今未按照《物业使用权转让合同》约定向被告盛明公司支付余下的转让款，被告盛明公司保留追究其逾期付款的违约责任。原告同时诉请被告盛明公司支付利息以及违约金，属于重复主张，应当驳回。假设法院认定被告盛明公司需要支付违约金，原告主张的违约金过高，请求调减。被告盛明投资公司与被告盛明公司是两个独立法人，被告盛明公司与其他被告均为财产相互独立的法人，不存在关联性，更不存在财产混同情况，原告请求被告盛明投资公司承担连带清偿责任无事实和法律依据。被告盛明公司投资成立被告盛明投资公司，是一种合法正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明公司一并主张权利、履行义务，故原告主张被告投资公司对涉案债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。另，原告诉请被告盛明公司返还已支付款项人民币295791元无事实与法律依据。根据原告提供的证据显示，原告已向被告盛明公司支付的款项共计仅为265791元，其中60500元为装修款，205291元为物业使用权转让款。被告盛明公司与被告合谦公司、被告昶大公司、被告盛明投资公司均为相互独立的法人，不存在任何的关联性。各被告之间的经营地址、组织架构、人员构成各不相同，原告诉请各被告对被告盛明公司的涉讼债务承担连带责任无事实与法律依据。涉讼的《装修设计、装修材料定购协议》的相对方为原告与被告昶大公司，且原告主张其已经支付的装修设计费用及定购材料费用共30000元的款项收取方并非是盛明公司，原告提供的该30000元的收据加盖的亦并非是被告盛明公司的公章或财务专用章，故被告盛明公司对该装修设计费用及定购材料费用共30000元的款项不负退还义务，原告诉请被告盛明公司予以返还缺乏合同依据，更缺乏法律依据，应当予以驳回。被告盛明投资公司辩称，被告盛明投资公司与被告盛明公司是两个独立法人，被告盛明公司与其他被告均为财产相互独立的法人，不存在关联性，更不存在财产混同情况，原告请求被告盛明投资公司承担连带清偿责任无事实和法律依据。被告盛明公司投资成立被告盛明投资公司，是一种合法正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明公司一并主张权利、履行义务，故原告主张被告投资公司对涉案债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告合谦公司、昶大公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告合谦公司、昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告出示的定金确认单为复印件，被告盛明公司不予确认，本院不予采信。2.原告出示《装修设计、装修材料定购协议》、《委托经营管理合同》及非盛明公司盖章出具的收据，原告有原件核对，且能相互印证，本院对其采信。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场2座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年11月19日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座0328号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为220691元，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2019年10月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年11月19日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年10月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年10月31日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（委托方、乙方）与被告合谦公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2019年11月1日至2025年10月31日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告昶大公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年11月19日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。被告昶大公司出具收据确认收取原告30000元，被告盛明公司陈述已收取原告装修费60500元、转让款205291元。2019年12月19日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于2020年3月20日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》与《盛明广场装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年3月20日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款205291元，本院予以支持。原告诉请因被告盛明公司逾期交付而以转让款为本金计付违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定支持以已付转让款205291元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年10月2日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即205291元*30%=61587.3元）为上限。对原告主张超出部分，本院不予支持。装修协议解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。装修协议并未约定违约条款，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院仅支持以60500元为本金从原告起诉之日（2019年12月19日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，则《装修设计、装修材料定购协议》、《委托经营管理合同》丧失履行基础，合同目的无法实现，亦应予以解除。合同解除，应由款项的收取方被告昶大公司退还定购款项30000元。因被告昶大公司对《装修设计、装修材料定购协议》的解除不存在过错，本院对原告诉请被告昶大公司赔偿违约损失不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司承担连带清偿责任予以支持。被告盛明公司、昶大公司、合谦公司按各自合同义务承担责任，原告诉请共同承担还款责任，本院不予支持。被告昶大、合谦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱梅红与被告佛山盛明置业有限公司于2018年11月19日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月1日至2039年9月30日期间的租赁约定于2020年3月20日解除；二、确认原告朱梅红与被告佛山盛明置业有限公司于2018年11月19日签订的《盛明广场装修协议》于2020年3月20日解除；三、解除原告朱梅红与被告珠海市昶大装饰工程有限公司于2018年11月19日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；四、解除原告朱梅红与被告佛山市合谦物业管理有限公司于2018年11月19日签订的《委托经营管理合同》；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款205291元及支付违约金（以205291元为本金从2019年10月2日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以61587.3元为限）予原告朱梅红；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及利息（以60500元为本金自2019年12月19日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告朱梅红；七、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第五至六项确定的债务承担连带清偿责任；八、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项30000元予原告朱梅红；九、驳回原告朱梅红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3364.99元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费3364.99元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年六月二十四日书记员 孙王成欣