青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初1692号原告：张虎平，公民身份号码×××，住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：应雪，青海凡圣律师事务所律师。被告：张凌宇，公民身份号码×××，住青海省西宁市。被告：青海旭霖房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91630104MA75889666，住所地，青海省西宁市。法定代表人：赵玉芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张凯军，公民身份号码×××，男，1988年8月2日生，土族，系青海旭霖房地产营销策划有限公司监事，住青海省西宁市。原告张虎平与被告张凌宇、青海旭霖房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，于2020年5月22日、2020年5月26日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张虎平向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告向原告赔偿逾期支付房款100天（2020年2月5日-5月15日）的违约金120000元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由，原告将所有的一套位于西宁市××区，面积153.51平方米的住宅委托第二被告青海旭霖房地产营销策划有限公司出售。2019年10月30日，通过第二被告的接洽原告将该房屋以1780000元的价格出售给第一被告张凌宇。三方签订了《房屋买卖三方合同》，约定第一被告于2019年10月30日向原告支付房屋首付款580000元，且三方协商一致尾款由第一被告通过商业贷款方式支付，在原告办理完毕房屋解押手续后60个工作日内办理完毕，逾期未付款的，每逾期一日按照逾期未付款1‰向原告支付违约金。2019年11月6日原告办理完毕涉案房屋的解押手续，按照《房屋买卖三方合同》约定第二被告应于2020年2月5日之前协助、督促第一被告办理完毕贷款手续，但直到4月8日二被告才将房屋贷款办结。原告当初因生意资金周转急需用钱才决定出售房屋，且由于出售该房屋又在别处购买了房屋，但最终因二被告无故拖延办理贷款手续使得原告未能及时收到房屋尾款导致原告不得已向他人借款周转生意资金且支付了利息，在别处定购的房屋也因不能及时付款作了退房处理，基于以上种种事实，亦影响到了原告的个人征信。原告认为，二被告这一恶意行为不仅违背了原告出售房屋的本意，且对原告造成了诸多困惑及经济损失，按照三方合同的约定，二被告这一行为已构成根本违约，应当对原告承担违约赔偿责任。经原告多次与被告沟通未果，特诉至贵院，请求依法判如所请。庭审中，原告方变更诉求为，要求二被告向原告赔偿2020年2月5日至2020年4月8日期间的违约金75600元。张凌宇辩称，根据合同“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”的约定，除不能在金融机构贷款成功外，其才应当承担违约责任。2019年10月30日已将首付款交于原告，后因疫情等不可抗力因素，造成贷款不能及时放款，银行是否放款及何时放款都与其无关，其责任只在于支付首付款并已履行支付首付款的义务，故不存在应当承担违约责任的情形。青海旭霖房地产营销策划有限公司辩称，原告委托第二被告将所有的一套位于西宁市××区面积153.51平方米的住宅对外出售。2019年10月30日通过第二被告接洽，原告将该房屋以1780000元的价格出售给第一被告张凌宇，并且签订了《房屋买卖三方合同》，约定第一被告张凌宇于2019年10月30日向原告支付房屋首付款580000，且三方协商一致尾款由第一被告张凌宇通过商业贷款方式支付，并在原告办理完房屋解押手续后的60个工作日内办理完毕。2019年11月6日原告办理完涉案房屋的解押手续，按照《房屋买卖三方合同》的约定第二被告应于2020年2月6日前协助、督促第一被告完成贷款手续，但由于临近春节及疫情等原因，银行未能按时放款，待疫情有所缓解银行开始能正常办理业务时，第二被告第一时间督促银行尽快办理放款手续，并在疫情还未结束前的2020年4月8日协助第一被告张凌宇将房屋贷款办结，且三方签订的《房屋买卖合同》中的第六条违约责任中也明确签订了第二被告的相应责任，因此第二被告无违约行为，自然也不需要承担相应违约金，故请求法院判令驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：1.被告青海旭霖房地产营销策划有限公司提供居间斡旋服务。2019年10月30日，原告张虎平（甲方）与被告张凌宇（乙方）、被告青海旭霖房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将位于西宁市××区、面积为153.51平方米的房屋出售给乙方，成交价格1780000元，乙方支付首付款580000元，剩余1200000元由乙方办理商业按揭贷款。合同第六条第1款约定“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”、第七条第4款“甲乙丙三方协商一致尾款在甲方办理完解押手续后60个工作日内办理完毕。乙丙双方协商一致该房价包含乙方1.5契税款，评估费、贷款代办费和乙方佣金。甲丙双方协商一致甲方净拿壹佰柒拾贰万元整（1720000）”。2.2019年11月8日，原告张虎平与被告张凌宇签订《青海省二手房买卖合同》，约定房屋总价款1720000元，被告张凌宇于2019年11月8日前支付首期房价款520000元，余款1200000元贷款后支付。该合同亦为原告张虎平与被告张凌宇在西宁市不动产登记服务中心的网签备案合同。3.2020年3月10日，因被告张凌宇向银行提交贷款手续，又与原告张虎平签订《青海省二手房买卖合同》，约定房屋总价款1650000元，被告张凌宇于2020年3月10日前支付首期房价款510000元，余款1140000元贷款后支付。4.2019年11月6日，原告张虎平对案涉房屋在青海银行海湖支行解除抵押手续。2020年4月1日被告张凌宇办理并领取房屋不动产权证。5.2019年10月30日被告张凌宇向原告张虎平支付首付款520000元，2020年2月4日支付50000元，2020年3月7日支付10000元。6.被告张凌宇于2019年10月21日向青海旭霖房地产营销策划有限公司支付意向金30000元，转为被告青海旭霖房地产营销策划有限公司的服务费，合同结束后，张凌宇又支付服务费30000元，双方服务费已结清。以上事实有原告提交的《房屋买卖三方合同》、房屋所有权证存根、《青海省二手房买卖合同》二份、不动产权证、个人二手房买卖转移登记流程图，被告张凌宇提交的收条二份、收据一份、银行流水明细等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本案的主要争议焦点为：1.被告张凌宇是否存在违约行为；2.《房屋买卖三方合同》中第六条第1款约定“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方因按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”条款的理解；3.被告青海旭霖房地产营销策划有限公司是否承担责任。关于张凌宇是否存在违约行为的问题。被告张凌宇辩称原告办理解押手续后未通知其本人，是原告违约在先，其不存在违约行为的理由，根据三方签订《房屋买卖三方合同》第七条第4款“甲乙丙三方协商一致尾款在甲方办理完解押手续后60个工作日内办理完毕”的约定，原告办理解押手续义务在先并负有通知义务。三方于2019年11月8日在西宁市不动产登记中心签订网签备案合同，被告青海旭霖房地产营销策划有限公司在庭审中认可签订网签备案合同即代表房屋已经办理解押手续，故案涉房屋不存在权利瑕疵。原告虽未书面通知被告张凌宇房屋已办理解押手续，但原告于2019年11月6日办理完解押手续后，三方于2019年11月8日办理网签备案合同，被告张凌宇未提出异议，原告已履合同约定的义务，不存在违约行为，故对被告张凌宇的辩称不予采信。该条款的约定亦是对被告张凌宇履约时间的限制，张凌宇应在约定的时间内积极履行合同义务。被告青海旭霖房地产营销策划有限公司作为房屋销售居间公司亦表示按交易习惯，自提交贷款手续到贷款审批到账预通常为一月时间，故双方约定的60个工作日应为合理期限，张凌宇未能在约定的时间内履行义务，属违约行为。关于《房屋买卖三方合同》中第六条第1款约定“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方因按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”条款的理解，即违约后是否承担责任的问题。原告认为该条款的理解为，被告张凌宇没有在合同约定的期限去银行办理贷款及支付尾款，而不是银行是否放贷成功，应承担违约责任。被告张凌宇认为该条款的理解为，贷款是否成功以及银行什么时间放贷都是银行的行为，其无权左右，均不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，因案涉合同由被告青海旭霖房地产营销策划有限公司居间提供，故原告张虎平与被告张凌宇对该条款发生争议时，不宜适用以上法律规定。而应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，对该条款的理解应依照双方合同有关的条款及交易习惯确定。根据房屋买卖的交易习惯，从金融机构贷款的，对贷款成功但存在违约情形的应当承担违约责任，结合双方合同条款的顺序先后，该条款合同的顺序在先，后双方又达成非格式条款第七条第4款的书面约定，对该条款的理解应为，仅指从银行贷款不成功唯一情形时不承担违约责任，其他违约情形应承担违约责任，即贷款成功但存在违约情形的仍应承担违约责任。因此，被告张凌宇虽向金融机构申请贷款成功且已支付贷款，但未在双方合同约定的期间内履行义务，故被告张凌宇应承担违约责任。关于被告青海旭霖房地产营销策划有限公司是否承担责任的问题。根据《房屋买卖三方合同》中第六条第1款约定“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方因按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”的约定，即违约责任应由被告张凌宇承担，被告青海旭霖房地产营销策划有限公司不承担违约责任。综上，依据合同约定，被告张凌宇履行合同义务的截止日期为2020年2月5日，案涉房屋贷款已于2020年4月8日支付至原告账户。被告张凌宇应自2020年2月5日至2020年4月8日承担逾期付款的违约责任，但双方合同对于违约金的约定过高，原告的实际损失实为被告张凌宇未在约定期限内办理并支付贷款产生的利息损失，应参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算，但考虑被告张凌宇违约期间在全国新冠肺炎疫情影响期间，对其办理银行贷款、提交手续、快递收转等有一定影响，是客观原因，属不可抗力因素。本院结合庭审中二被告均认可三月复工后上旬向银行补交最后贷款手续，故本院对该违约期间予以适当延长至2020年3月1日。故对原告的利息损失以1140000元为基数自2020年3月1日至2020年4月8日按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率3.85%计算的利息损失为4632.83元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，判决如下：一、被告张凌宇于本判决生效后十日内支付原告张虎平利息损失4632.83元；二、驳回原告张虎平对被告青海旭霖房地产营销策划有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取845元，由原告张虎平负担795元，被告张凌宇负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 高秋香二〇二〇年六月二十八日法官助理 马莉娟书 记 员 黎元珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。