湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初1984号 原告(反诉被告)：刘月得，男。 原告(反诉被告)：刘素梅，女。 两原告的委托诉讼代理人：肖俊武。 被告（反诉原告）：耒阳市龙腾房地产开发有限公司。 法定代表人：吴爱成。 委托诉讼代理人：蒋轩。 原告刘月得、刘素梅诉被告耒阳市龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理。2020年5月9日，反诉原告龙腾公司提起反诉，经审查，符合反诉条件，决定合并审理。依法由审判员曹兰兰适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告刘月得及两原告的委托诉讼代理人肖俊武、被告龙腾公司的委托诉讼代理人蒋轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告因逾期交房，向两原告支付违约金56940元；2、被告按合同约定将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为两原告办理涉案房屋产权登记，并向两原告支付逾期办理房屋产权登记违约金5000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月31日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，两原告购买被告所开发的位于耒阳市五一东路166号的龙腾·时代广场1208、1209号房，其中1208号房屋每平方米单价为5145.6元，房屋总金额为278188元；1209号房屋每平方米单价为5001.6元，房屋总金额为502761元。合同约定，买受人采取一次性付款，即买受人在合同签订当日付清房款；被告应在2017年6月1日前向原告交付上述房屋。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。双方还约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告向被告支付了全部房款780949元，并按约定向被告缴纳了办理涉案房屋产权登记的所有税费。两原告多次催促被告交付房屋，因被告无法及时通过验收，无法取得竣工、消防等验收合格手续，一直无法交付房屋。为避免损失进一步扩大，两原告在2018年6月底组织人员对涉案房屋进行装修。此后，两原告多次要求被告提供相关资料办理涉案房屋产权登记，被告均以各种理由搪塞，致使涉案房屋至今未办理产权登记。为维护两原告的合法权益，提起以上诉讼，请依法判如所请。 被告辩称：1、被告没有违约，是两原告违约在先，被告有权向两原告拒交房屋和办理产权登记证；2、两原告诉请的违约金过高，与合同约定不符。 反诉原告向本院提出反诉请求，请求判令：1、两反诉被告向反诉原告支付购房款35969.74元；2、本案的本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年12月31日，反诉原告与两反诉被告签订了《商品房买卖合同》，约定由两反诉被告向反诉原告购买龙腾·时代广场1208号房，同时约定了房屋单价、房屋总价、违约责任等事项。根据《商品房买卖合同》第五条约定，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以耒阳市房产局管理测绘部门实测面积为准，根据合同第四条约定的单价对面积差异部分多退少补，据实结算房款。而合同约定面积为52.96平方米，根据耒阳市房地产测绘中心的竣工测绘报告体现，涉案房屋的实测面积为59.95平方米，反诉被告依约应向反诉原告补缴购房款35969.74元。反诉原告多次找两反诉被告要求补缴购房款，两反诉被告拒不支付。反诉原告实属无奈，特具反诉状，请依法判如所请。 两反诉被告反诉辩称：反诉原告提供的测绘实测面积与事实不符，超出了两反诉被告购买的范围，超出部分依据合同约定和法律规定不应当由两反诉被告支付相应的购房款。反诉原告的反诉请求没有事实依据，请驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，2016年12月31日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买发出卖人开发的位于耒阳市五一东路166号的龙腾·时代广场1208、1209号两套房屋，预售许可证号：耒房售证字[耒预许字]（2015）第021号。2、买受人所购商品房的基本情况：1208号房屋合同编号：LY2016008597，无阳台，建筑面积52.96平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.85平方米；1209号房屋合同编号：LY2016008598，无阳台，建筑面积100.52平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.29平方米。3、计算方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，1208号房屋单价为5145.6元/平方米，总价款272511元；1209号房屋单价为5001.6元/平方米，总价款502761元。4、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以耒阳市房产局管理测绘部门实测建筑面积为准，根据本合同第四条约定的单价对面积误差部分多退少补，据实结算房款。5、付款方式与期限：买受人在签订合同之日向出卖人支付全额房款（含定金）。6、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按照合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之七的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。7、交付期限：出卖人应当在2017年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人在发生之日起30日内告知人买受人，可据实予以延期。8、出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。9、规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。10、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。11、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同日，双方还签订补充协议，约定买受人在交房时与出卖人委托的物业服务公司签订《物业服务合同》；商品房交付后，出卖人应在365日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内办妥买受人的土地使用权证；签订本协议时，买受人同意由出卖人代办各项权证手续并一次性将政府现行规定权证办理相关费用交给出卖人，且提交办理房产权证所需全部证件和资料。商品房买卖合同和补充协议还对其他事项作出了约定。合同签订后，两原告按合同约定向被告交清了1208号房屋价款272511元，1209号房屋价款502761元，被告向两原告开具了不动产销售发票。两原告还缴纳了两套房屋的物业专项维修资金及契税。 被告未在2017年6月1日前向两原告交房，直到2018年6月1日，被告才将两套商品房交付两原告使用。同日，两原告与被告方委托的耒阳市龙鼎物业管理有限公司签订物业管理合同。2018年11月8日，受被告委托，耒阳市房地产测绘中心作出耒房测字（2018）第013号竣工测绘报告，其中本案涉1208号房屋建筑面积为59.95平方米，套内面积44.28平方米，分摊面积15.67平方米，阳台面积5.18平方米。被告以该房屋的实际测绘面积多出合同约定面积，要求两原告补缴购房款35969.74元，同时，以原告未补缴相应面积的税费为由，未能为两原告办理房屋产权登记，从而引起本案纠纷。 以上事实，有原、被告的陈述，有两原告提供的《耒阳市商品房买卖合同》、补充协议、收款收据、税收完税证明、湖南省物业专项维修资金专用收据、物业管理合同；有被告龙腾公司提供的竣工测绘报告、补充协议予以证实。上述证据经庭审质证属实，均予以认定。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《耒阳市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当遵守。两原告依据合同约定，已向被告支付1208、1209号房屋的全部购房款，因被告未按商品房买卖合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任。原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，这是两原告行使处分权的正当行为，不违反法律规定，予以准许。原、被告约定，出卖人逾期交付房屋时，应按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，被告认为违约金约定过高，要求减少至以年利率6%计算，结合本合同的履行程度、合同的预期利益等因素，对于被告的该意见，本院予以采纳。两套房价款共计775272元（272511元+502761元），自约定的交房期限第二天起即2017年6月2日至实际交付房屋的2018年6月1日止，被告共逾期一年，应支付违约金为46516元（775272元×6%×1年）。两原告要求被告支付逾期交房违约金56940元中的46516元，符合法律规定，予以支持，过高部分不予支持。关于两原告要求被告将办理涉案房屋权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，因两原告未提供证据证实要报备哪些资料，且是否报备不是人民法院审理民事案件的范围，故对该项请求不予支持。 关于两反诉被告是否应缴纳超出约定面积的房款的问题，按双方的约定，出卖人在商品房交付后，应在365日内办妥买受人的房屋所有权证，但在交付房屋时，房屋尚未经综合验收，两反诉被告同意接收，亦属行使处分权的正当行为，不违反法律规定，予以照准。在双方交接房屋后，即2018年11月8日耒阳市房地产测绘中心出具测绘报告，1208号房屋建筑面积为59.95平方米，套内面积44.28平方米，分摊面积15.67平方米，阳台面积5.18平方米，此测绘的建筑面积仅包括套内面积与分摊面积，由于出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同。经本院释明，两反诉被告不要求解除合同。故本案根据双方“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以耒阳市房产局管理测绘部门实测建筑面积为准，根据本合同第四条约定的单价对面积误差部分多退少补，据实结算房款”的合同约定，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，两反诉被告应向反诉原告支付超出建筑面积的购房款35967.74元[（59.95平方米-52.96平方米）×5145.6元]。反诉原告要求两反诉被告支付购房款35969.74元的反诉请求，符合法律规定，也与双方约定相符，予以支持。 关于被告未按补充协议约定为原告办理权属登记，是否支付违约金的问题，由于上述原因，被告未能及时为两原告办理房屋产权登记，并非被告一方的原因，故两原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告耒阳市龙腾房地产开发有限公司向原告刘月得、刘素梅支付逾期交房违约金46516元； 二、驳回原告刘月得、刘素梅的其他诉讼请求； 三、反诉被告刘月得、刘素梅向反诉原告耒阳市龙腾房地产开发有限公司支付购房款35969.74元。 上述第一、三项相抵，被告耒阳市龙腾房地产开发有限公司还需支付原告刘月得、刘素梅10546.26元，限在本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 本案本诉案件受理费1348元，减半收取674元，由被告耒阳市龙腾房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取350元，由反诉被告刘月得、刘素梅负担。双方均已垫付，应在执行中清偿。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  曹兰兰 二〇二〇年六月十七日 代理书记员  邓 良 打印责任人：曹兰兰校对责任人：邓良