广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初3637号 原告：卢瑞梅，女，1985年2月25日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 原告：黄蕃良，男，1981年9月20日出生，壮族，户籍地广西临桂区，现住广西来宾市兴宾区。 二原告共同委托诉讼代理人：蓝庆贤，广西天际律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陆尚新，广西天际律师事务所律师。 被告：来宾市新纪元房地产开发有限公司，住所地广西来宾市。 法定代表人：覃勇南，总经理。 委托诉讼代理人：梁晓娟，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄兆芳，广西桂中律师事务所律师。 原告卢瑞梅、黄蕃良与被告来宾市新纪元房地产开发有限公司（以下简称新纪元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告的共同委托诉讼代理人蓝庆贤、陆尚新、被告的委托诉讼代理人梁晓娟、黄兆芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢瑞梅、黄蕃良向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告支付给原告逾期交房违约金6576.93元（自2016年8月16日至2018年3月31日，计228天，288462元×0.1‰/日×228日＝6576.93元）；2.判令被告支付原告逾期办证违约金55元（自2020年4月1日暂计至2020年5月25日，1元/日×55日＝55元，违约金计至被告交付不动产权证给原告之日止）；3.判令被告退还原告购房款34952.29元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告分别于2014年12月10日、2014年12月1日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买来宾市兴宾南路500号阳光雅阁1603号房，建筑面积157.56㎡，每平方米价款为2350元，购房总款188462元。交房期限为2015年6月30日前，被告在交房后730日内为原告办理不动产权证并交付给原告。《补充协议》还对面积差异处理等其他事项进行了约定。 合同签订后，原告于2014年12月18日支付了购房首付款150462元，并配合被告在中国建设银行办理了房屋按揭贷款业务。2016年8月15日，贷款银行已将余款138000元汇入被告名下账户，原告已履行合同约定的全部付款及其他义务。被告于2018年3月31日交房给原告，但至今没有为原告办理不动产权证书，其交付给原告的房屋面积只有147.76㎡，比原合同约定少了9.8㎡。 综上，被告逾期交房，未为原告办理房屋不动产权证书，其行为已构成根本性违约，应及时为原告办理不动产权证书并支付违约金。同时被告交付的房屋面积比原合同的约定面积少了9.8㎡，按合同约定被告应退还给原告购房款34952.29元并承担多交纳房款的利息，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告新纪元公司辩称，1.逾期交房违约金，根据合同约定，被告未按时交房，同意按逾期天数支付违约金。但是原告算出来的违约金，按照合同第十条约定，逾期一天按万分之一计，但违约金总额不能超过买受人已交付房款的1%，原告诉请中超过已交付房款的1%的部分，被告不同意支付；2.逾期办证违约金，应以被告提交有关资料到房产部门登记备案的时间点为准，对于赔偿比例没有异议；3.面积误差，被告同意按照合同约定支付违约金，但原告计算有误，依法由法院判决。 本院经审理认定事实如下：2014年12月10日，原告卢瑞梅作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告卢瑞梅购买被告开发的来宾市兴宾南路500号阳光雅阁商住楼1603号房，该房建筑面积157.56㎡，单价每平方米1830.81元，总房价款为288462元，买受人应当在签订合同的同时，向出卖人支付总房款的52%（150462元）作为首付款，其余48%的房价款，由买受人办理公积金贷款或银行按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人；出卖人逾期交房，超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人的过错导致上述手续迟延办理的，买受人不退房，出卖人按每迟延一日1.00元计算，向买受人支付违约金。同时合同还对面积确认及面积差异处理进行了约定，即规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同登记面积时，买受人不退房的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 合同签订后，原告按约支付了首付购房款150462元，于2016年3月17日缴纳了购房税费，2016年6月14日，来宾市房产管理局出具案涉房屋预告登记证明书，其中共有人为黄蕃良，2016年8月15日，贷款银行将余款138000元汇入被告名下账户，原告已履行合同约定的全部付款及其他义务。2018年3月31日，原、被告双方办理了案涉房屋的交接手续，但至今原告未能得到房屋权属证书。 另查明，原、被告于2014年12月1日签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中约定，房型建筑面积超90㎡部分的价格按每平方米2350元计；面积确认及面积差异处理按《商品房合同》第六条处理。根据房屋测绘成果记录的信息，案涉房屋实际面积为147.76㎡，面积误差9.8㎡。 上述事实，有原、被告双方提交的证据及本院的庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告卢瑞梅与被告新纪元公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，受法律保护，双方当事人应当依约履行。原告按照合同约定履行了付款义务，被告应当依照合同约定办理交房及其附属的办证等义务。 一、关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，被告应于2015年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告，双方于2018年3月31日才办理房屋交接手续，被告已逾期1005天，构成违约，但原告在2016年8月15日才办妥房贷并交付给被告，被告逾期日期应从原告交付全部房价款次日即2016年8月16日起算，实际逾期592天，依法应当承担违约责任。结合合同约定及原告的诉请，被告应支付逾期交房的违约金为6576.93元（2016年8月16日至2018年3月31日共592天，原告主张228天，288462元×0.1‰/天×228天=6576.93元）。被告辩解理由不成立，本院不予以采纳。 二、关于逾期办证违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案；买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在房屋交付使用后730日内办妥房屋所有权证书并交付给买受人，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按每迟延一日1元向买受人支付违约金。原告已在2016年3月17日缴纳了购房税费，双方于2018年3月31日才办理房屋交接手续，根据合同约定，被告应当在2020年3月30日前办妥房屋产权证书并交付给原告。至今，案涉房屋仍未办妥产权证书，原告诉请要求被告承担逾期办理房地产权属证书的违约责任并支付违约金，有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩解理由不成立，本院不予以采纳。现结合双方合同约定及原告的诉请，被告应支付逾期办证的违约金为55元（2020年3月31日至2020年5月25日共56天，原告主张55天，1元/天×55天=55元），此后的逾期办证违约金，据此计至被告办妥房屋产权证书并交付给原告之日止。 三、关于返还购房款问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，案涉房屋面积为157.56㎡，但根据房屋测绘成果记录的信息，案涉房屋实际面积为147.76㎡，面积误差9.8㎡，面积误差比为6.22%。虽然《商品房买卖合同补充协议》约定，房型建筑面积超90㎡部分的价格按每平方米2350元计，但原告系以每平方米1830.81元的价格向被告支付购房款，为体现公平合理原则，本院将以每平方米1830.81元的价格作为计价单位。现买受人选择继续履行合同不退房，根据合同第六条第2款第（2）项的约定以及原告的诉请，被告应返还给原告的房价款为27230.85元（157.56㎡×3%×1830.81元/㎡＋157.56㎡×3.22%×1830.81元/㎡×2=27230.85元）。 综上所述，原告请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告来宾市新纪元房地产开发有限公司支付给原告卢瑞梅、黄蕃良逾期交房的违约金6576.93元； 二、被告来宾市新纪元房地产开发有限公司支付给原告卢瑞梅、黄蕃良逾期办理房地产权属证书的违约金55元（暂计至2020年5月25日，以后的违约金按每日1元计至被告办妥房屋产权证书并交付给原告之日止）； 三、被告来宾市新纪元房地产开发有限公司返还给原告卢瑞梅、黄蕃良购房款27230.85元； 四、驳回原告卢瑞梅、黄蕃良的其他诉讼请求。 上述应付款项共计33862.78元，限被告于本判决生效之日起十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案受理费840元，减半收取420元，由原告负担78元（已交纳），被告来宾市新纪元房地产开发有限公司负担342元（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判员  莫长求 二〇二〇年六月二十八日 书记员  黄 婧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。