江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初15305号原告（反诉被告）:昆山市玉山镇姜巷村农地股份专业合作社,住所地江苏省昆山市玉山镇姜巷村。法定代表人：戴高珍,该合作社主任。委托诉讼代理人：张德元，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋勤，江苏沉浮律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏嘉锐投资有限责任公司,住所地江苏省昆山市玉山镇新阳街**楼**。诉讼代表人：孙根林，该公司管理人江苏海联海律师事务所负责人。委托诉讼代理人：龚炯，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建，江苏海联海律师事务所律师。反诉被告：昆山市玉山镇人民政府,住所地,住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**iv>法定代表人：张建文，该镇镇长。委托诉讼代理人：张德元，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋勤，江苏沉浮律师事务所律师。第三人：昆山中超实业投资有限公司，住所地江苏，住所地江苏省昆山市玉山镇登云路**206>委托诉讼代理人：郑家平，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文清兰，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告昆山市玉山镇姜巷村农地股份专业合作社（以下简称姜巷合作社）与被告江苏嘉锐投资有限责任公司（以下简称嘉锐公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序进行了审理，后本院于2019年1月23日依法作出(2018)苏0583民初14683号民事裁定,因双方约定有仲裁条款，裁定驳回原告姜巷合作社的起诉，姜巷合作社、嘉锐公司不服提起上诉，苏州市中级人民法院于2019年5月17日依法作出(2019)苏05民终4353号民事裁定，裁定撤销江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初14683号民事裁定，指令本院继续审理。嘉锐公司在提交答辩状期间向本院提出反诉，嘉锐公司申请追加昆山市玉山镇人民政府（以下简称玉山镇政府）作为反诉被告，姜巷合作社申请追加昆山中超实业投资有限公司（以下简称中超公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2019年8月12日立案后重新组成合议庭于2019年10月16日、12月18日（质证）、2020年1月17日公开开庭进行了审理，姜巷合作社、玉山镇政府委托诉讼代理人张德元、中超公司、嘉锐公司委托诉讼代理人郑家平、文清兰到庭参加诉讼，后审理中嘉锐公司进入破产清算程序，本院通知破产管理人参加诉讼，后该案于2020年4月21日公开开庭进行了审理，姜巷合作社、玉山镇政府的委托诉讼代理人张德元、中超公司委托诉讼代理人郑家平、文清兰，嘉锐公司委托诉讼代理人李建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姜巷合作社向本院提起诉讼请求：1.解除《土地经营权租赁开发协议》；2.嘉锐公司立即返还土地；3.嘉锐公司支付租金1010万元（暂算至2018年6月30日，要求支付至判决确定的合同解除之日）；4.嘉锐公司支付土地占有使用费（自判决确定的解除之日起，按照合同约定的租金标准，支付至土地实际返还之日）；5.本案诉讼费用由嘉锐公司负担。事实和理由：2008年12月27日，姜巷合作社（未经审批前的名称为昆山市姜巷农业生态园土地股份合作社）与嘉锐公司签订《土地经营权租赁开发协议》一份，约定由嘉锐公司向姜巷合作社租赁土地进行生态农业项目开发，土地位置位于新3**国道以北、镇南路以东、沪宁高速公路以南，租赁期限为2008年12月1日至2027年12月31日，租赁价格为第一年至第十年租金为1000元每亩，第十一年至第二十年租金为1200元每亩。合同签订后，原告将土地交付给姜巷合作社开发使用，但嘉锐公司始终未能按照合同约定全额支付租金。截止2013年12月底，嘉锐公司累计仅向姜巷合作社支付租金510万元。之后，嘉锐公司再未向姜巷合作社付过分文租金款项。姜巷合作社认为，嘉锐公司长期拖欠租金，导致无法实现合同目的，其行为己构成根本性违约，姜巷合作社有权据此解除合同。为此，姜巷合作社特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持前述诉讼请求。被告嘉锐公司辩称，1、姜巷合作社计算我司支付租金计算有误，自2019年至2013年我司已付租金合计670万元，漏算了2009年我司已付租金160万元。2、姜巷合作社并未将1598.2亩的土地全部交付我司使用。3、我司自2013年起拒付租金原因是姜巷合作社违约在先，其无权以我司欠租为由要求解除合同，及时按照160万元/年的租金计算，我司前四年的租金已付清，第五年租金支付了30万元，但姜巷合作社却未能按约定变更土地性质，因存在违约行为且沟通无果，遂以拒付租金方式维护自身权益。同时向本院提出反诉请求：1.反诉被告姜巷合作社赔偿反诉原告租金投入损失，暂计1520万元(自2009年1月1日起暂计至2018年6月30日，要求计算至判决确定的土地返还之日止，按160万元/年标准计算)；2.反诉被告就高压线项目向反诉原告支付200万元赔偿，并支付逾期付款利息(自起诉之日起至其此项履行完毕之日止按银行同期贷款利率的1.5倍予以计算)；3.反诉被告姜巷合作社赔偿反诉原告其他损失暂计700万元。4.反诉被告玉山镇政府对前述第1、3项诉求承担连带责任。5.依法判令反诉被告承担本案的诉讼费。反诉被告姜巷合作社辩称，1、嘉锐公司未按时足额支付租金构成违约，且未经姜巷合作社同意将合同权利义务全部转让给中超公司，依据合同约定及法律规定，姜巷合作社有权解除合同。2、嘉锐公司主张赔偿的依据不足，300亩土地变更为建设用地前提是在法律许可的范围内，现法律规定不能转变土地性质，姜巷合作社不存在违约；2009年高压电项目、2010年西气东输等国家建设项目收回部分土地以及300亩土地挪作他用等，嘉锐公司已获得补偿，姜巷合作社不存在违约。反诉被告玉山镇政府辩称,1、政府担保行为无效，本案造成该合同解除的原因在于嘉锐公司，政府无需承担相应的民事责任。2、嘉锐公司违约，损失也无相应的依据，嘉锐公司在履行合同过程中擅自将合同权利义务转让给第三人，嘉锐公司若有损失应自己承担。第三人中超公司陈述，同嘉锐公司的答辩意见。经审理查明：姜巷合作社原名称为昆山市玉山镇姜巷村土地股份合作社。2008年12月27日，姜巷合作社作为甲方、嘉锐公司作为乙方、玉山镇政府作为担保方签订《土地经营权租赁开发协议》一份，约定：1.乙方向甲方租赁土地进行生态农业开发项目，租赁土地面积及位置位于新3**国道以北、镇南路以东、沪宁高速公路以南，面积以实测为准（实测面积1598.2亩）。2.租赁年限2008年12月1日至2027年12月31日，为期二十年。3.第一年至第十年租金为1000元/亩，第十一年至第二十年租金为1200元/亩，甲方开具土地租金收据给乙方，乙方自甲方点交土地使用范围内之日起30日内缴纳第一年租金至甲方指定的账户内，以后每年租金在当年一月份缴纳。4.因考虑到乙方前期投入资金较大，投保回报较慢，考虑项目投资回报方面的因素，农业科技交流会议中心、商务中心、配套酒店等项目的逐步开发，需要把部分基本农田逐步转换成一般性农田，再由一般性农田向建设性用地转换，甲方将基本农田每年变更一部分为建设性用地预留地，根据乙方的整体规划，第一年须变更50亩，第二年须变更80亩，第三年须变更80亩，第四年须变更50亩，第五年须变更40亩。5.由于目前的土地性质是基本农田，根据项目的整体规划，乙方将在该地块上搭建临时建筑物（包括农家乐形式的生态农庄、绿色农产品的交易市场等），甲方须保障这些临时建筑子在租赁合约有效期内，不被政策性拆除。6.土地点交：本协议签订后三十日内，由甲方将实测完成后的范围点交乙方使用。7.1该地块用于农业及农业为载体的休闲观光以及相关产业链的项目经营，如需变更土地用途，必须报请甲方上级同意，否则甲方有权收回土地使用权，乙方损失自负。7.2乙方在该地块上注册一家以农产品种植、水产品物流与交易及休闲观光等相关配套行业为主的独资企业，新公司的注册资本不低于2000万元。7.3合同期内，如甲方或甲方上级单位玉山镇人民政府因国家土地政策中对基本农田保护的要求需将该地块还耕于农民或涉及政府整体规划，则乙方必须无条件退让该地块，甲方按乙方固定资产投资的原值的基础上增加10%/年给予补偿。7.4合同期内，该地块可用300亩转换成建设用地进行商住项目的开发以及姜巷村的现有宅基地的转让（出让价为100万元），在同等条件下及法律许可的范围内，乙方具有优先购买权。7.5违约责任：双方不得擅自解除合同，如一方违约，则按实际损失补偿。7.6合同期满：甲方需恢复农田状态的，乙方投资的未拆迁固定资产及附属设施无偿归甲方所有，如甲方需留下现状另作他用的，双方可另行协商。7.7该项目乙方在六年内基本完成整体项目的开发建设。另查明：嘉锐公司（甲方）与中超公司（乙方）于2011年12月30日签订《土地经营权租赁开发转让协议》，约定，1.甲方自愿将承包经营的昆山市玉山镇姜巷村1598.2亩土地经营权有偿转让给乙方。3.甲方转让给乙方的地块位于新3**国道以北、镇南路以东、沪宁高速公路以南，该地面积1598.2亩。4.转让年限自2012年1月1日至2027年12月31日为止。5.原甲方与姜巷合作社签订的土地经营权租赁开发协议中甲方的权利义务，包括原合同中甲方享有的优先购买300亩转换成建设性用地的权利义务同时转让给乙方，同时乙方需要支付甲方2850万元，作为今后300亩土地转商土后的损失补偿。6.甲方原与上海昌锐建筑设计有限公司签订的合同的剩余权益，乙方如有需要可与甲方签订协议享受权利并履行剩余义务。7.本协议经双方签字之日起10日内，乙方须支付甲方961万元作为履行协议的定金。8.乙方应在本协议生效之日起2年内分期付清全部土地使用转让金。10.甲方与姜巷合作社签订的土地经营权租赁开发转让协议和登记文件所载明的权利、义务随之转移给乙方。评估报告情况：2014年10月21日，中超公司所持有的资产之动迁补偿费用在符合评估报告中载明的假设、限定条件，特别事项说明及选用市场价值类型前提下的评估价值4853568元，其中苗木2328868元、果树648060元、房屋建（构）筑物1571510元（房屋建筑物465860元、构筑物及其他辅助设施778370元、构筑物及其他辅助设施327280元），设备类资产305130元。评估价值为327280元的构筑物及其他辅助设备为原有4座的水泥桥，经核实资产持有人为昆山市玉山镇姜巷村村民委员会。苏州华衡资产评估事务所（普通合伙）于2015年1月15日出具苏华衡评报字（2015）第015号评估报告。2019年3月15日，昆山高新区房屋征收服务事务所有限公司（甲方）与昆山市玉山镇姜巷村村民委员会（乙方）签订《农副业承包合同解除与搬迁协议书》，约定，因312国道苏州东段改扩建工程建设的需要，姜巷村部分土地列入搬迁范围，经协商一致，就乙方区域搬迁事宜，达成协议：1.乙方同意根据协议约定进行搬迁，搬迁范围坐落于昆山高新区，占地面积81.5亩，其中承包合同内81.5亩。2.乙方同意于2019年3月30日之前将上述标的范围内的土地腾空并搬迁完毕。3.根据高新区农副业搬迁补偿的有关规定，经核应支付乙方搬迁补偿总金额1453400元。4.乙方搬迁完毕，经甲方验收合格后的次月上旬一次性付清搬迁补偿款，甲方应根据上款约定将搬迁补偿款支付乙方。6、合同约定的搬迁补偿，系针对乙方与中超公司签订的姜巷村农副业动迁补偿协议书约定的搬迁补偿事项，甲方根据本协议支付的搬迁补偿款，姜巷村村委会应当与中超公司之间签订的协议进行支付。其中涉及中超公司搬迁面积38亩，包括房屋建筑物46950元、构筑物及其他附属物155300元、苗木309640元、果树688970元，合计1200860元。前述81.5亩，嘉锐公司、中超公司陈述312国道扩建，占地81.5亩，时间为2018年6月6日，应扣除，姜巷合作社认为81.5亩已补偿被告损失。2009年国家高压高压电项目对嘉锐公司原有规划设计和景观效果产生影响，其中由昆山市供电公司补偿200万元，玉山镇政府承诺补偿200万元，嘉锐公司陈述政府承诺补偿的200万元尚未兑现。2010年西气东输项目政府及西气东输管道公司补偿嘉锐公司120万元，已用于抵扣租金。嘉锐公司、中超公司陈述该土地上一直存在17户姜巷村农户未拆迁转移（50亩），姜巷合作社不予认可，尚余4户未拆迁，即便是17户，土地面积7.65亩，没有50亩。嘉锐公司、中超公司陈述2012年7月姜巷合作社强行收回承租土地核心地段约300亩，姜巷合作社不予认可，2016年8月占用150亩,并提供2012年8月9日昆农地(2012)24号文件，该份文件关于同意昆山市玉山镇姜巷村农业设施项目及用地的批复，嘉锐公司、中超公司均不认可该份文件。嘉锐公司、中超公司2016年12月有50亩土地为村委会旧办公用房，需扣除，姜巷合作社不予认可，认为原就存在，用于垃圾中转，不存在占用。原审及本案审理中，嘉锐公司均向本院提出评估申请，对设计投入、工程投入、用于姜巷村生态园的建材费投入、对姜巷村生态园进行土方回填的土方费、姜巷村生态园投入、融资成本、因姜巷村17胡农户未拆迁转移、高压线和西气东输项目实施、会所私自占用土地以及未按照租赁开发协议第四条履行义务等导致不能顺利推进生态园项目建设的逾期利益损失；苗木及果树和种植经营所需要的临时用房、设备类资产等其他辅助设备之市场价值；养殖水面（含鱼类）及回填土之市场价值；若结束姜巷村生态园项目可能发生的清理费。2019年12月25日，嘉锐公司书面回复本院，对前述事项均不申请评估。本院认为，姜巷合作社与嘉锐公司签订的《土地经营权租赁开发协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。嘉锐公司累计支付租金670万元，违反合同的主要义务构成违约，姜巷合作社据此提出解除合同，于法有据，本院依法予以支持。合同解除自第一次应诉到达嘉锐公司处解除，2018年8月16日。双方约定租金应在每一年的一月份缴纳，合同期内2018年12月1日至2018年8月16日租金，扣除未交付的拆迁农户占地面积，该面积嘉锐公司未提供计算依据，本院以姜巷村认可的7.65亩为扣除依据，交付面积1598.2-7.65=1590.55亩；针对会所占用面积，嘉锐公司提供的证据不足以证实实际由姜巷村收回并占用，姜巷村认可150亩，本院作为扣除依据，占用时间2012年8月9日，面积余1440.55亩；其余面积扣除，嘉锐公司提供的依据不足，本院不予采信，综上，合同期内，按1000元/亩计算，嘉锐应支付14090784.7元，扣除已支付的6700000元，还应支付7390784.7元。2018年8月17日起，嘉锐公司应将占用的土地返还姜巷合作社，参照1000元/亩标准计算至2018年11月30日,2018年12月1日至实际返还之日,占有使用费1200元/亩,按返还的面积、时间据实支付。嘉锐公司抗辩土地征用、部分土地性质无法转换导致其无法进行进一步投资，姜巷合作社亦存在违约。本院认为，土地征用非姜巷合作社主观意思导致，部分土地性质无法转换也在合同中有过明确的约定，并非姜巷合作社必须承诺做到。故嘉锐公司关于租金未交纳的先诉抗辩没有事实和法律依据，本院对该抗辩不予采信。反诉部分，嘉锐公司主张玉山镇政府履行200万元补偿承诺，因该主张与本案并非同一法律关系，本院不予支持，可另案主张。履行合同中，客观上存在土地部分征用、300亩土地性质无法变更等均影响其项目开展，嘉锐公司在本院释明下主张合同解除追究嘉锐公司的违约责任，但是其并未就合同解除提出单独诉讼请求，其主张返还已交纳的租金及赔偿租金损失还有其他损失，是建立在合同解除基础上提出。依据本诉部分分析，本案《土地经营权租赁开发协议》因嘉锐公司的违约导致解除，交纳租金本应为嘉锐公司的义务，故本院对嘉锐公司主张租金赔偿的诉讼请求不予支持。本案中，根据中超公司与嘉锐公司签订的《土地经营权租赁开发转让协议》，嘉锐公司已将其与姜巷合作社签订的《土地经营权租赁开发协议》项下权利义务转移，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。但是本案中嘉锐公司并未举证经过姜巷合作社同意，故其应继续履行与姜巷合作社所签订的合同项下的义务。根据评估被告显示，位于东侧的集体土地上，苗木、果树及其种植经营所需的临时用房、设备类资产等其他辅助设施为中超公司投资。嘉锐公司投资因其提供的证据不足以证实其实际损失，但是因项目的确有投入，损失亦客观存在，参照评估报告及嘉锐公司提供的部分账册投入明细，酌情支持5000000元。中超公司申请反诉部分作为独立诉讼请求的第三人参加诉讼，但是在本诉中，姜巷合作社对中超公司未有诉讼请求，中超公司在本诉部分对姜巷合作社未有独立诉讼请求，仅就反诉部分提出诉请依据不足，嘉锐公司、中超公司之间纠纷可另案主张，本院在本案中不再一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏嘉锐投资有限责任公司支付原告昆山市玉山镇姜巷村农地股份专业合作社租金14090784.7元，扣除已支付的6700000元，余款7390784.7元应于本判决生效后十日内支付完毕。二、被告江苏嘉锐投资有限责任公司应于本判决生效后十日内返还原告昆山市玉山镇姜巷村农地股份专业合作社涉案土地及支付占有使用费（以1000元/亩标准，从2018年8月17日起计算2018年11月30日；以1200元/亩标准，从2018年12月1日起至实际返还之日，按具体返还面积、时间据实计算）。三、反诉被告昆山市玉山镇姜巷村农地股份专业合作社于本判决生效后十日内支付反诉原告江苏嘉锐投资有限责任公司损失5000000元。四、驳回反诉原告江苏嘉锐投资有限责任公司的其他诉讼请求。上述款项支付至原告及反诉原告指定的账号，或本诉支付至本院账号32×××78，反诉支付至本院账号32×××60-39244，户名昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费82400元，由被告江苏嘉锐投资有限责任公司负担。反诉案件受理费81400元，由反诉原告江苏嘉锐投资有限责任公司负担58000元，反诉被告昆山市玉山镇姜巷村农地股份专业合作社负担23400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  范玉红人民陪审员  陈艳云二〇二〇年六月十五日书 记 员  吴峥华