江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初11号原告（反诉被告）：徐迎春，女，汉族，1964年1月6日出生，住信州区。委托诉讼代理人：周经纬，信州区法律事务所法律工作者，一般授权代理。被告（反诉原告）:李云，女，汉族，1973年8月3日出生，住上饶市广信区，户籍地：北京市海淀区。委托诉讼代理人：姚长胜，江西全灵律师事务所律师，一般授权代理。被告：李涛，男，汉族，1971年7月22日出生，住四川省荣县。原告（反诉被告）徐迎春与被告（反诉原告）李云、李涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐迎春及其委托诉讼代理人周经纬，被告（反诉原告）李云及其委托诉讼代理人姚长胜到庭参加了诉讼，被告李涛经本院合法送达未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐迎春向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房屋买卖居间合同》，支付购房尾款350,000元和每日万分之五逾期付款违约金49,875元（自2019年1月1日起到2019年10月15日按每日175元，计算至起诉之日为49,875元，之后逾期付款违约金计算至债务清偿之日止）；二、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年10月6日，原、被告通过江西康美房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：由被告李云和哥哥李涛共同购买原告位于信州区私有房产，交易价格750000元，乙方（被告）当天支付定金20000元，乙方于11月5日到房管局过户，支付首付款400000元（含定金20000元）给甲方，剩余房款350000元，于2018年12月31日之前一次性付给甲方，10月30日之前共同办理房屋所有权登记手续。合同签订后，被告李云一共交了四次款，其中：2018年10月6日定金20000元；11月1日10000元；11月4日50000元；11月5日320000元，合计400000元。2018年11月5日，原、被告双方到房管局办理了房屋买卖交易登记手续（当时房管局同不动产局是分开的），房管局工作人员向被告作了询问笔录，被告也当即缴纳了房屋买卖交易契税。正当过户手续有序进行时，被告突然告知中介康美公司说：其嫂子不买了，她也就不买了。中介多次要求被告遵守契约履行合同，被告仍不予理睬，故诉至法院。被告（反诉原告）李云辩称，徐迎春与李云（李涛）2018年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》无效。（一）签订合同的双方主体不适格。1、卖方的主体不适格。只有共有人徐迎春单方签名，而无房屋所有权人胡建明签名，徐迎春无权单方出售其与胡建明共有的房产；2、买方的主体不适格。李云为了李涛的子女到上饶市就学选择购买该学区房，但自始至终均未取得李涛的授权委托，事后也未得到李涛的追认，无权以李涛的名义与徐迎春签订，李涛对签订合同的情况不知情，不是本案当事人；3、由于出售方无物权所有人胡建明签名，购买方无李涛的授权和事后追认，故徐迎春在明知上述事实的情况下，于2018年10月6日与李云签订的《房屋买卖居间合同》无效。（二）在房屋买卖过程中，徐迎春与房屋中介恶意串通，虚构事实、隐瞒真相，诱骗李云签订《房屋买卖居间合同》，如继续履行合同，将给买方造成重大经济损失。1、徐迎春与房屋中介恶意串通、虚构事实、隐瞒真相。不将该房真实情况告知李云，而欺骗李云该房“（位于）市中心，茶香路15号，一小、四中学区房，有门卫，可停车（煤炭局宿舍，中山路，老地委边）3房1厅1厨1卫110平方，另外还有100平方大阳台种植瓜果蔬菜。中等装修，电视机空调冰箱洗衣机，拎包立住”，且在李云要求拍照房产证供其审查时，徐迎春将其保管的房产证上“土地使用权取得方式、土地使用年限”整栏故意遮挡，隐瞒其土地是划拨取得的事实，在中介不断催促下，当天11:49分李云交付5,000元定金，15:40前后中介连续催促“李博士，1.5万定金转了吗？”“房东刚刚又发微信给我，说6点钟1.5万定金不到账，她5,000元定金不退，房子就卖给其他客户，说我们说话不算数”，制造李云违约、房屋不愁卖等等假象，李云受骗作出错误意思表示，继续交付剩余定金15,000元，与徐迎春签订了750,000元购房的《房屋买卖居间合同》；2、《房屋买卖居间合同》严重损害李云合法权益，将造成当事人重大经济损失。徐迎春与中介欺诈李云（李涛）签订的《房屋买卖居间合同》，约定的售房价是750,000元，房屋共有人胡建明、徐迎春与买方李云签订的生效《存量房买卖合同》，约定的售房价是180,000元。政府对该房的定价是326,922元。《房屋买卖居间合同》的房价，是政府定价的2.29倍，是生效《存量房买卖合同》房价的4.17倍，《房屋买卖居间合同》显失公平，如继续履行，必将严重损害购买方合法权益，造成重大经济损失。（三）《房屋买卖居间合同》无效，原告的诉请不成立，应依法驳回。无权处分人徐迎春与无权代理人李云（李涛）2018年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》，非当事人真实意思表示，李云于当年10月17日以“我嫂子不同意（购买）”、“（房东）卖给那家也可以的，只要把我那个付的钱还给我”明确与徐迎春解除了合同。已被事后的2018年10月24日，网签的《存量房买卖合同》所取代，根据《存量房买卖合同》第十条2“解除合同，终止交易，甲方向乙方退还所付的全部房款，双方当事人互不追究违约责任”的约定，原告的诉请不成立，应依法驳回。被告（反诉原告）李云提出反诉请求：一、依法驳回反诉被告徐迎春的各项诉请；二、判决双方解除《房屋买卖居间合同》、《上饶市存量房买卖合同》，反诉被告返还反诉原告已支付的款项400,000元，并赔偿反诉原告的借款利息30,000元；三、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：一、徐迎春故意隐瞒与订立合同有关的重要事实：徐迎春与中介万文娟串通，故意隐瞒土地性质是划拨，将房改房按照正常二手商品房的价格甚至更高的价格出售，诱导李云签署《房屋买卖居间合同》；二、徐迎春罔顾事实，颠倒是非：徐迎春明知道李涛不在现场，李云没有授权书和委托的情况下，仍然要求李云代李涛签订《房屋买卖居间合同》，在签完《房屋买卖居间合同》之后，徐迎春已清楚自己李云嫂子即李涛妻子是在过户前就明确表示不同意购买的事实，却在诉状中写是其嫂子在过户过程中不同意的，徐迎春自己签《上饶市存量房买卖合同》和房管局过户都是和李云一个人办理的，跟李涛根本没关系的情况下，还把李涛列为共同被告提起本诉；三、相关合同不是双方真实意思的表示：徐迎春在明知李云和李涛均无购买意向之后，而且李云资金紧张的情况下，曾经让中介帮她寻找其他买家，但发现其他买家出价没有750,000元这么高时，为了达到自己高价卖房的目的，以不退还之前交过的款项和追究高额索赔为由一步一步逼迫李云继续履行《房屋买卖居间合同》及签订《上饶市存量房买卖合同》，并且单方面更换锁芯，收回房子；四、徐迎春提交虚假证据，伪造事实，在徐迎春提交给法庭的一份由电脑打印，完全没有李云签字和手印的声明中，说《上饶市存量房买卖合同》中签的合同金额是李云方面要求的，但事实上李云不仅没有要求这样签，而且还多次明确表示反对签这样的阴阳合同，而且该声明中连李云的名字都写错了，写成了李芸，这些都足以证明这份证据是虚假的。原告（反诉被告）徐迎春就被告（反诉原告）李云的反诉请求答辩如下：一、房产证不存在有意的遮挡一说，交易过程中房产证在中介处保存，李云已看过房产证。也说过是划拨土地不能做商业贷款，不能做公积金贷款。2018年11月5日，办理过户前，房管局人员询问是否清楚土地性质，李云表示清楚，明白土地为划拨；二、李云为拒绝继续履行购房合同，先是以嫂子不同意购买房屋为由，后又以自己创业资金紧张为由，李云的反悔不具有法律免责情形；三、签订阴阳合同将房款改为180,000元，是为了反诉人李云少交税，才签订《上饶市存量房买卖合同》。原告（反诉被告）徐迎春就其主张向本院提交如下证据：一、原告房产证一份、原告丈夫胡建明的委托手续一份，证明位于信州区系原告私有房产，签订《房屋买卖居间合同》时，胡建明无法到场，委托其妻徐迎春办理，也不存在恶意遮挡房屋信息的事实；二、《房屋买卖居间合同》一份，证明原、被告通过江西康美房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定两被告共同购买原告位于信州区私有房产的事实；三、上饶市房管局询问笔录一份，证明被告李云知晓房屋土地性质的事实。2018年11月5日到上饶市房管局办理过户手续，被告李云回答工作人员询问时，明确知晓土地为划拨，并同意划拨土地转让政策出台后，需补交土地出让金的事实；四、微信发送的《催促履行通知函》，证明原告于2019年7月2日向被告发微信再次催促并请被告于2019年7月15日前到市行政中心不动产窗口办理过户的事实；五、原、被告微信记录6张、李云与万文娟（中介）微信记录6张、万文娟（中介）与徐迎春微信记录18张+7张=25张，证明被告李云一直是知道房产性质，不买房子先以嫂子不同意为由，后以资金紧张为由，后又以土地划拨性质为由，拒绝继续履行合同，2018年12月19日就开始催促中介要求尽快找新买家，中介才继续带人看房的事实；被告（反诉原告）李云对上述证据质证认为，证据的真实性无异议，但房屋系原告徐迎春与其丈夫胡建明共同所有，胡建明未签名，买方李涛的签名是李云代签，未取得授权，事后李涛也未进行追认，合同主体不适格，无效。被告李云在作询问笔录时，不知道划拨用地不能贷款。本院认为，房屋共有人胡建明有委托授权，被告李涛未授权、未追认，李云的代签行为无效，但并不影响整个买卖合同的效力，且合同并未约定贷款。故对上述证据的真实性、合法性予以确认。被告（反诉原告）李云就其主张向本院提交如下证据：一、原、被告微信记录17张，与中介万文娟微信聊天记录29张、《房屋买卖居间合同》，证明1、徐迎春、万文娟在与李云签订《房屋买卖居间合同》时，隐瞒了所售房屋是划拨土地、属于“房改房”的事实；2、李云在徐迎春、万文娟诱导下，误以为该房是出让土地的商品房，于2018年10月6日作出与其真实意思相悖的签订《房屋买卖居间合同》、支付定金20,000元的行为；3、李云在《房屋买卖居间合同》“乙方（买方）”上签署“李涛”名字，未取得李涛的同意和授权；4、2018年10月17日起，李云因其嫂子不同意将女儿放到上饶读书失去购房意义，多次提出放弃定金，解除《房屋买卖居间合同》；二、《上饶市存量房买卖合同》、增值税通用发票、税收完税证明，证明经调查，李云了解徐迎春房屋系划拨用地，属于“房改房”后，向徐迎春提出解除合同、赔偿损失，几经协商双方于2018年11月5日解除了《房屋买卖居间合同》，重新签订《上饶市存量房买卖合同》由该合同取代原合同，确定双方的买卖关系，当天，李云缴纳房屋契税，房屋价格也变更为180,000元；三、转款记录，证明1、李云分别于2018年10月6日转20,000元、11月1日转60,000元、11月5日付320,000元（其中300,000元向张和胜借取），共计400,000元；2、2019年11月12日，李云支付张和胜购房借款利息30,000元；四、康美房产万文娟的工作台账，证明2018年11月，原告在中介处取回钥匙；五、康美房产公司带看记录，证明万文娟及其他中介受原告委托多次带人看房；六、水、电费缴费记录，截止2019年8月1日电费49.8元、9月1日电费394.8元、10月1日电费168.5元、11月1日电费1.8元，2019年8月产生10吨水（已缴费）、9月产生18吨水（未缴费）、10月产生11吨水（未缴费）、11月后无用水，证明产生水电费期间，有被告李云以外的第三人使用该房屋。原告（反诉被告）徐迎春对被告（反诉原告）李云提交的证据质证如下：第一组证据微信记录真实性无异议。李云所说的嫂子不同意购买，这并不影响哥哥买房，也不影响自己买房，不能作为违约，不履行合同的依据；《房屋买卖居间合同》真实性无异议，但证明对象有异议，买卖主体是适格的，胡建明已委托了妻子进行房屋买卖，李云也受了李涛委托签订了居间合同，居间合同是合法有效的；第二组证据真实性无异议，但证明对象有异议。签订的合同金额不真实，是被告为了能够少交税金，故意压低房价，达到少交税金的目的，并不能取代前份合同；第三组证据真实性无异议，但证明对象有异议，如果房价是180,000元，李云不会支付400,000元房款，也不存在后续没有钱继续支付的问题；第四组证据真实性无异议，但从工作台账中看出其他房东取回钥匙都是由房东本人签名，而我房子的那一栏房东签名是空白的，“房东取回”这四个字是中介写的，并不是我本人签名，不能证明我取回了钥匙，事实上我也没有取回钥匙；第五组证据真实性无异议，但是被告李云在明确告知不购买此套房屋，让中介把房源挂出继续出售后，中介才带人去看房的，也证明了钥匙在中介处；第六组证据真实性无异议，证明对象有异议。涉案房屋的楼下有个储物间，我把它借给了朋友使用，期间产生了水电费。该储物间与我出售给被告李云的房屋没有关系。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系原告李云与其丈夫胡建明共同所有。2018年10月6日，原告徐迎春与被告李云通过江西康美房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，落款处李云签名后并代李涛签名。合同约定：1、甲方（原告）及其产权共有人同意，自愿将合法拥有的、坐落于上饶市信州区茶香路****3-201的房屋出售给乙方（被告李云、李涛），乙方对甲方出售的房屋已作出了详细了解，通过丙方居间介绍已实地看房，对房屋基本信息无异议，并愿意按本合同价格购买；2、该房屋产权证上载明的建筑面积90.31平方米；3、甲、乙双方一致同意，该房屋交易价格共计750,000元；4、乙方采取分期付款方式支付房款，乙方于房管局过户当天支付购房首付款400,000元，剩余房款350,000元于2018年12月31日之前一次性支付给甲方；5、乙方非按揭贷款的，则甲、乙双方同意，应在2018年10月31日之前共同办理房屋所有权转移登记手续；6、经甲、乙双方协商一致，本次房屋交易过户的所有费用、贷款费用由乙方承担，营业税、个人所得税、印花税、土地增值税由乙方承担。合同签订后，被告李云于当日交定金20,000元、11月1日交10,000元、11月4日交50,000元、11月5日交320,000元，共计400,000元。2018年10月17日，被告李云通过微信告知中介万文娟其嫂子不同意购买，18日，又表示“今天有人来看房子，可能还是兴趣很高，我还是买吧，把我的名字换成我妈的名字需要什么材料”10月31日，被告李云告知中介“朋友同意借钱给我，如果房东要签，也是可以签的，就是付款周期会长，房东也可以把房子卖给别人，只要把我付的钱还给我就可以”。11月2日，李云告知中介“钱已到，明天是否可以过户”。10月24日，被告李云与原告徐迎春及其丈夫胡建明签订了《上饶市存量房买卖合同》，约定房屋转让总价款为180,000元，双方于不动产登记中心办理过户时一次性付清房款。2018年11月5日，原告与被告李云到房管局办理房屋买卖交易登记手续，房管局工作人员为被告李云作询问笔录，李云明确表示知晓房屋土地性质为划拨，并同意划拨土地转让政策出台后补交土地出让金。当日，被告李云交纳房屋买卖契税6,538.44元。12月19日，被告李云通过微信告知中介万文娟：“现在土地性质为划拨的，所以我没法再继续买，要么撤销之前的合同，要么她把土地性质变过来，变成出让后再继续履行合同”。同日，李云再次微信告知中介万文娟：“算了，我劝你还是好好跟房东商量，尽快找新买家吧…”。为此，中介公司又将涉案房源信息挂出，2018年10月至2019年3月期间，多次带人看房。2019年8-10月，涉案房屋内出现大量用水用电情况，被告李云认为原告已将房屋出租给他人，已以实际行动来解除了双方签订的合同，故不再继续履行合同付款义务。另查明，原告徐迎春接受其丈夫胡建明的书面委托，办理房屋出售合同等相关手续，对徐迎春在办理上述手续过程中所签署的有关文件均予以认可。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主体是否适格？被告李云代签合同的行为是否有效？二、原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》是否有效？三、被告（反诉原告）李云要求解除合同的理由是否成立？根据双方当事人的陈述意见，结合本案证据材料，依照有关法律规定，本院对此分析评判如下：关于原告主体是否适格？被告李云代签合同的行为是否有效的问题。本院认为，诉争房屋属原告夫妻共同财产，原告在签订合同时，其丈夫办理了委托手续，并对其签署的有关文件均予认可。故徐迎春作为出卖方签订合同的行为合法有效，原告主体适格。被告（反诉原告）李云在签订购房合同时，代被告李涛签名的行为，事前无授权，事后无追认，代签行为无效，也不符合表见代理情形。故原告（反诉被告）徐迎春要求被告李涛继续履行合同，共同支付剩余房款的诉请，本院不予支持。关于原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》是否有效的问题。本院认为，原告（反诉被告）徐迎春与被告（反诉原告）李云于2018年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》中对房屋的价款、付款方式及违约责任等进行了约定，被告李云在签订合同后也按约履行了部分交付房款的义务，并缴纳了税费。双方为办理房屋过户，于2018年10月24日签订的《上饶市存量房买卖合同》，约定的房价180,000元，明显低于市场价，原告认为签订此合同是为了少交税费，被告对此事实也予认可，且被告李云于11月5日仍支付房款320,000元，进一步说明，变更房价并非双方的真实意思。在正常的市场交易下，理性的房屋出售人不可能在买卖合同中约定房价为750,000元以后，同时又签订合同将房价急剧降低为180,000元。双方关于成交价格约定系以合法手段掩盖避税的非法目的，造成国家的房地产交易税收减少，该价格条款无效。本院认定，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。被告（反诉原告）李云未按约定时间支付房款、办理过户，已构成违约，原告要求继续履行《房屋买卖居间合同》，并支付剩余房款及违约金的诉请，符合合同约定，且主张的违约金以未交付的购房款350,000元计算，低于合同约定的按房屋总价款750,000元的基数计算，故本院对原告的诉请应予支持。关于被告（反诉原告）李云要求解除合同的理由是否成立的问题。被告（反诉原告）李云以签订《房屋买卖居间合同》时，无李涛授权，事后也未追认；《房屋买卖居间合同》已被《上饶市存量房合同》所取代；原告隐瞒土地性质；购房是为了被告李涛女儿就学使用，后因李涛不来上饶即失去了购房意义；原告徐迎春在房屋交易中仍让中介带人看房，之后又从中介处拿回钥匙，并产生水电，证明双方已实际解除合同等原因，要求解除合同。本院认为，一、被告（反诉原告）李云代李涛在合同上签名的行为无效，并不影响整个合同的效力；二、《上饶市存量房合同》约定的价款不是双方真实意思表示，只是为了规避税费目的所签，双方并没有重新达成合意，将房价从750,000元降成180,000元的意思表示，故不存在后签订的合同取代前份合同的意思表达；三、被告李云在房屋过户过程中，工作人员询问其是否知晓所申请的房屋的土地使用权类型时，被告李云明确表示知晓土地性质为划拨，并同意划拨土地转出让政策出台后须补交土地出让金。故被告认为原告隐瞒土地性质，没有事实依据；四、被告李云因个人原因购房目的发生改变，并不能成为要求解除合同的理由；五、被告提交的中介万文娟的工作台账，以证明原告已拿回钥匙，徐迎春予以否认，且台账中也无原告签名；被告李云在不愿购房后，也明确告知中介尽早将房源挂出，另找买家。中介将涉案房屋信息挂出，是受双方委托；关于新产生的水电费用问题，原告徐迎春辩解是涉案房屋楼下储物间产生的，被告也认可涉案房屋楼下有储物间的事实，李云认为储物间也一并购买，但未提交相关证据。故被告（反诉原告）李云以此主张双方已实际解除合同，原告收回房屋，没有事实依据。综上，被告（反诉原告）李云要求解除合同，并返还已付房款及支付利息的反诉请求，其所主张的理由前后矛盾，既无合同约定，也无法律规定，故对被告（反诉原告）李云的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐迎春与被告（反诉原告）李云于2018年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》应当继续履行；二、被告（反诉原告）李云应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）支付购房尾款350,000元，并支付逾期付款违约金（自2019年1月1日起至房款付清之日止，按350,000元的日万分之五计算）；三、驳回原告（反诉被告）徐迎春的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李云全部的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,298元,反诉费3,875元，共计11,173元，由被告（反诉原告）李云负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判长  徐林红审判员  郑伟东审判员  郑 剑二〇二〇年六月十二日书记员  丁琦雅