广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1128号原告：宋超进，男，1992年7月29日出生，汉族，住广东省佛冈县*************，身份证号码：441************511。委托诉讼代理人：宋家祥，广东知泓律师事务所律师。被告：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县**********，统一社会信用代码：914**********253XU。法定代表人：刘胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志荣，广东金联律师事务所律师。原告宋超进与被告佛冈县佳达服装有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告宋超进的委托诉讼代理人宋家祥，被告佛冈县佳达服装有限公司的委托诉讼代理人黄志荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋超进向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年9月1日至2019年12月30日止的逾期交房违约金38572.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年2月14日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告所开发的位于佛冈县********************，房屋总价款为795317元。合同签订后，原告已如约付清所有购房款。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应于2018年8月31日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用，但被告却直至2019年12月30日才使房屋符合交付条件。基于物尽其用的考虑，原告于2019年8月28日签订《装修工程施工管理协议》并缴纳装修押金，随后开始装修至今。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，被告逾期交楼超过180日而原告要求继续履行合同的，被告须按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，所以原告请求法院判令被告向原告支付自2018年9月1日起至2019年12月30日实际符合房屋交付条件止共485日的逾期交房违约金38572.90元。综上，恳请法院依法查明案件事实，并依法支持原告的所有诉讼请求。被告佛冈县佳达服装有限公司辩称，一、答辩人在2018年12月20日取得包括案涉商品房在内金尊大厦整体的竣工验收备案证明文件后，旋即通知包括本案原告在内的全体业主在2019年1月1日办理有关收楼手续。必须明确指出的是，在目前办理竣工验收手续的相关规定里，房屋测绘报告、室内燃气管道的敷设及室内燃气管道与城市燃气管网之间的配套设施是必不可少的硬件条件，如果没有房屋测绘报告、没有完善室内燃气管道的敷设及室内燃气管道与城市燃气管网之间的配套设施的话，相关单位肯定不可能办理竣工验收，这不仅是目前相关规定的要求，也是众所周知的事实。包括案涉商品房在内金尊大厦整体已于2018年12月20日通过了竣工验收的事实就足以证明，原告诉称答辩人没有提供《房屋测绘报告》明显与事实不符。有关开通燃气的问题，答辩人在自身能力范围内能做且仅能做到的是室内燃气管道的敷设及完善室内燃气管道与城市燃气管网之间的配套设施，使之达到符合开通燃气的条件（包括案涉商品房在内金尊大厦整体在竣工验收前已经具备了符合开通燃气的条件。有关该方面的证据正在收集中，稍后提交）。但能否正常使用燃气属于城市基础设施完善的问题（据答辩人所知，城市基础设施完善因“创文创卫”期间不得施工的规定而长时间延误），属于不能归责于答辩人的客观问题。综上，原告未按时在2019年1月1日办理收楼手续导致的所谓延期属于原告自行处理其权利的行为，与被告无关；二、延期四个月（2018年8月31日至2019年1月1日期间）交楼的主要原因是因为案涉商品房在建筑施工过程中，按县委、县政府“创文创卫”不得施工的规定而停止施工超过四个月所致（有关证据正在收集中，稍后提交），属于依法不可归责于被告的特殊情况（案涉购房合同附件十一《补充协议》第五条对《合同》第四章之补充规定的第6点如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付房屋的约定中对此有明确约定），依法无需被告承担违约责任。且“创文创卫”期间不得施工在佛冈县范围内属于众所周知的事实，因此无需被告就此发出通知；三、原告的实际收楼时间是2019年6月2日，即使要计算违约金，也应该计算至2019年6月2日。综上，应依法驳回原告的所有诉求。原告宋超进围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《广东省商品房买卖合同（预售）》；2、装修工程施工管理协议、收款收据；3、原告身份证复印件；4、企业机读档案登记资料。被告佛冈县佳达服装有限公司向本院提交了如下证据：1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、《工程竣工联合验收表》。上列证据来源合法，内容真实，与本案相关联，证据之间能相互印证，本院予以采信，并作为定案依据。本院经审理认定事实如下：被告佛冈县佳达服装有限公司是金尊大厦的开发商，于1996年12月17日注册成立。2017年2月14日，原告宋超进（买受人）与被告佛冈县佳达服装有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“1、买受人向出卖人购买佛冈县*************2******，房屋面积125.05平方米，总房价为795317元。付款方式及期限（第七条）：买受人采取商业贷款，买受人应当于2017年2月14日前支付首期房价款人民币159317元，余款636000元申请贷款支付。2、逾期支付房款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3、商品房交付条件约定为：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房屋测绘报告。4、商品房相关设施设备交付条件约定为：①供水、排水配套设备齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；②供电纳入城市供电网络并正式供电……④燃气完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。*、出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房......。”涉案商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款795317元。涉案商品房所在的金尊大厦于2018年12月20日完成工程竣工验收备案手续，被告遂通知原告在内的全体业主在2019年1月1日至3日办理收房手续。原告以房屋未达到交付条件为由拒绝收楼。现涉案房屋的燃气设施已完成了管道铺设，并于2019年12月29日开通了燃气供应。原告于2019年6月2日办理了房屋接收手续。本院认为，原告宋超进与被告佛冈县佳达服装有限公司签订的《广东省商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方均应当依约履行。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十条：“1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接......4、交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”涉案房屋虽然在2018年12月20日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但燃气直到2019年12月29日才能正常供应，被告未能在2018年8月31日将符合合同约定的交付条件的商品房交付给原告显属违约，应该按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项约定“出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金计算至房屋达到交付条件后将书面通知送达给买受人之日止。”但根据查明的事实可知，原告已于2019年6月2日办理了房屋交接手续，被告已按原告的要求将房屋交付给其使用，原告已实际占有了该房屋。原告认为依据《广东省商品房买卖合同》附件11补充协议第约定：“具备《合同》第九条、第十条约定的商品房交付条件的，出卖人可提前通知买受人办理房屋验收和交接手续......。”原告提前接收房屋只是基于物尽其用，并不代表原告放弃追究被告违约责任的权利。但根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失”的规定，被告逾期交楼违约金应从交付期限届满之次日起计算至原告实际收楼之日止，即从2018年9月1日起至2019年6月2日止，共275天，违约金共21871.22元（795317×0.01%×275）。对于被告主张因创文创卫的不可抗力的原因导致延期交楼，应顺延四个月的期限的抗辩意见，被告至今仍未提供关于创文创卫期间不得施工的证据证明可以顺延交楼期限的事实，因此，被告的该辩称意见，理由依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛冈县佳达服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金21871.22元给原告宋超进；二、驳回原告宋超进的其他诉讼请求。案件受理费764元，减半收取计382元，由原告宋超进负担165元，被告佛冈县佳达服装有限公司负担217元，原告宋超进预交的受理费，可以在本判决生效后向本院申请退回217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  蓝茂荣二〇二〇年六月九日书记员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。