新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民再7号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区延安路**。 法定代表人：梁美旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田辉，新疆元正盛业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杨，新疆元正盛业律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘小春，男，1974年4月12日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。 再审申请人新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司（以下简称亚泰公司）因与被申请人刘小春物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）新01民终251号民事判决,向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年10月21日作出（2019）新民申1256号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人亚泰公司的委托诉讼代理人田辉到庭参加诉讼。被申请人刘小春经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 亚泰公司申请再审称，请求撤销原二审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审。事实和理由：刘小春与我公司虽自2016年8月起未再签订市场管理合同，但我公司依然按照原合同约定持续向刘小春提供了市场管理服务。在此期间，刘小春既未与我公司解除房屋租赁合同关系，也未就其自行离开或不再接受物业管理服务向我公司履行告知义务，刘小春单方自行离开租赁房屋，并不影响亚泰公司按照约定提供物业管理服务后理应获得的物业管理服务费用，且我公司收取的物业费用标准合情合理，原审法院在我公司已经举证证明实际提供物业管理服务的情况下，仍判令我公司承担举证不能的不利后果实属不当。 刘小春未到庭，也未提供书面答辩意见。 亚泰公司向一审法院起诉请求：1.判令刘小春支付拖欠的物业管理费46,000元；2.判令刘小春支付资金占用费4,236.47元；3.本案的全部诉讼费用由刘小春承担。一审法院认定事实：2011年11月24日，刘小春与亚泰公司签订《房屋租赁合同》，约定：亚泰公司将延安路756号新疆军区第三招待所综合楼市××楼房屋21.8平方米租赁给刘小春使用；房屋租赁期为10年，即从2011年8月31日至2021年8月30日止，房屋租赁费及一次性装修费共计318,000元。2011年11月24日，刘小春与亚泰公司签订《物业管理合同》，约定刘小春自愿将新疆军区第三招待所综合楼市场4楼9468号商铺的物业委托给亚泰公司实行统一管理，物业费用适用市场调节价由刘小春按楼层商铺号向亚泰公司缴纳物业管理费，每间商铺收取综合物业费40,000元，物业综合管理费的缴纳刘小春必须在签订本合同时一次性交清一年内的全部物业管理费，管理期限为2011年8月31日起至2012年8月30日止。2012年8月31日，刘小春与亚泰公司又签订《市场管理合同》，每间商铺收取综合物业费40,000元，管理期限为2012年8月31日起至2013年8月30日止；次年，刘小春与亚泰公司签订《市场管理合同》，每间商铺收取综合物业费40,000元，管理期限为2013年8月31日起至2014年8月30日止；2014年9月17日，刘小春与亚泰公司签订《市场管理合同》，收取综合物业费30,000元，管理期限为2014年8月31日起至2015年8月30日止；次年，刘小春与亚泰公司签订《市场管理合同》，收取综合物业费10,000元；自下一年度开始，物业管理费用仍将按不低于40,000元/年/间的标准收取，管理期限为2015年8月31日起至2016年8月30日止；合同签订后，亚泰公司将商铺交付刘小春使用至今。《市场管理合同》届满后，双方未续签合同，亚泰公司继续提供物业服务。刘小春向亚泰公司交纳物业管理费至2016年8月31日，之后未再向亚泰公司交纳物业管理费。一审法院认为，刘小春与亚泰公司签订的《市场管理合同》系其双方真实意思表示，合法有效，双方虽然在2016年之后未续签书面的物业服务合同，但亚泰公司依然按原合同约定的事项对商铺及楼宇内的配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并履行了维护相关区域内的环境卫生和秩序等的物业管理责任，刘小春也继续接受了亚泰公司提供的服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。故对刘小春抗辩驳回亚泰公司要求支付未签合同期间的物业管理费用的理由不予采纳。因在双方签订的《物业管理合同》中明确约定：“自下一年度开始，物业管理费用仍将按不低于40,000元/年/间的标准收取”，足以说明双方在合同中对今后的物业费已提前作出约定，在没有变更协议的情况下，双方应当严格履行合同约定的义务。因商铺类的物业管理费用没有出台相应的价格规定，在亚泰公司已履行了相应物业管理职责的情况下，结合双方在合同中关于下一年度物业费标准的约定，现亚泰公司依据同类案件生效判决（将原租金下调60%）的物业费标准，即24,000元/年/间作为本案的物业管理费，合理合法。故对亚泰公司请求刘小春支付46,000元物业管理费的诉讼请求予以支持。自2016年8月31日起，因双方未明确约定交纳物业费的日期，亚泰公司亦未提交向刘小春催缴物业费的相关证据，故亚泰公司要求刘小春支付资金占用费4,236.47元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、刘小春支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司物业管理费46,000元〔2.4万÷12个月×23个月（2016年8月31日至2018年7月30日）〕；二、驳回新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司要求刘小春支付资金占用费4,236.47元的诉讼请求。 刘小春不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回亚泰公司的诉讼请求，并由亚泰公司承担诉讼费用。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审法院查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。二审庭审中，亚泰公司对刘小春于2016年下半年已搬离涉案房屋的事实不持异议，对其不具备物业服务资质的事实也予以认可。二审法院认为，物业服务合同纠纷是指，物业服务企业与业主就提供管理建筑物及其附属设施服务所签订的合同所产生的权利义务纠纷。从事物业管理活动的企业不仅应当具有独立的法人资格，并且应当是具有国家认可的物业服务资质的法人机构。本案中，亚泰公司并不具备国家认可的物业服务资质，且其与刘小春签订的合同系市场管理合同，并非物业服务合同，故一审法院将本案确定为物业服务合同纠纷不妥，二审法院对此予以纠正。亚泰公司在本案中主张因与刘小春存在市场管理合同关系，刘小春应当向其支付拖欠的2016年8月31日至今物业管理费46,000元，但根据本案已查明的事实，刘小春与亚泰公司所签订的市场管理合同为每年一签，双方签订的最后一份市场管理合同的合同期限截止到2016年8月31日，即自2016年8月31日起亚泰公司与刘小春之间就涉案房屋管理及服务的事项、范围及收费标准未再签订书面合同，亚泰公司也未能提供证据证实双方对此进行过口头约定，双方虽在2015年签订的市场管理合同中有关于“自下一年度开始，物业管理费用仍将按不低于40,000元/年/间的标准收取”的约定，但在双方未继续签订合同，也未发生事实上的管理服务合同关系的情形下，该约定对刘小春不应产生约束力。亚泰公司虽陈述其在2016年8月31日之后仍按照之前双方所签订的市场管理合同的约定，向刘小春所租赁的商铺提供管理服务，但也认可刘小春于2016年下半年实际已搬离了涉案商铺，并未再对涉案商铺进行经营使用，即亚泰公司对刘小春提出其自2016年8月起就未再接受亚泰公司所提供服务的意见予以认可，则亚泰公司也不能提供证据证实刘小春与其于2016年8月31日之后存在事实上的市场管理合同关系。亚泰公司与刘小春签订的房屋租赁合同虽未解除，但该合同与双方签订的市场管理合同系两份独立的合同，约定的权利义务及产生的法律后果均不相同，二者之间并无必然联系，亚泰公司向刘小春主张物业管理费用应当具有相应的合同依据或事实依据，现其未能举证证实具有相应依据，故亚泰公司以与刘小春存在市场管理合同关系，主张管理费的上诉理由，二审法院不予采纳。综上所述，刘小春的上诉理由成立，二审法院予以采信，亚泰公司向刘小春主张2016年8月31日之后的物业管理费用无事实及法律依据，二审法院不予支持，一审判决认定亚泰公司与刘小春之间形成事实上的物业服务合同关系有误，二审法院予以纠正。二审法院判决：一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初7093号民事判决第二项，即驳回新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司要求刘小春支付资金占用费4,236.47元的诉讼请求；二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初7093号民事判决第一项；三、驳回新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司要求刘小春支付物业管理费的诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审中双方当事人均未提交新证据。本院再审查明的事实及所依据的证据与原一、二审法院一致。 另查明，再审中，亚泰公司明确表示放弃要求判令刘小春支付资金占用费4,236.47元的诉讼请求。 本院再审认为，本案争议焦点为亚泰公司主张刘小春支付物业管理费46,000元的请求有无事实和法律依据。 首先，关于本案双方之间的法律关系问题。亚泰公司系依法设立的企业法人，具备相应的民事行为能力，其虽未取得物业服务企业资质，但并不影响其签署涉案合同的民事主体资格。《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《物业服务企业资质管理办法》等与物业服务相关的法律法规，均属于规范物业管理活动的法律规定，对于无资质的物业服务企业签订的物业服务合同，上述法律法规并未明确为无效。本案中，刘小春自2011年11月24日起与亚泰公司逐年签订《物业管理合同》、《市场管理合同》，对综合物业管理费用进行了明确约定，属于双方的合意且不违反法律的强制性规定，合同真实有效。刘小春与亚泰公司之间存在事实上的市场管理合同关系，刘小春实际上接受了亚泰公司的物业管理服务，故二审法院认为双方之间非物业服务合同关系不妥，本院再审对此予以纠正。 其次，关于亚泰公司主张的物业管理费问题。刘小春虽于2016年下半年搬离了涉案商铺，但刘小春并未与亚泰公司解除《房屋租赁合同》，其也未将该涉案商铺经营管理权移交亚泰公司，故该涉案商铺的经营权仍属刘小春享有，亚泰公司按《市场管理合同》仍然在履行相应的管理义务，双方之间存在事实上的市场管理合同关系。刘小春实际上接受了亚泰公司的物业管理服务，刘小春应当就此期间向亚泰公司支付物业服务费用。亚泰公司主张的物业管理费系自2016年8月31日至2018年7月30日两年的物业费，因刘小春虽于2016年下半年搬离了涉案商铺，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，对违约方造成的损失，守约方当事人负有相应的减损义务，否则不得就扩大的损失要求违约方赔偿。减损规则适用的关键在于对上述规定中“适当措施”的理解。对此，应遵循合理性的要求，不得对守约方苛以过重的义务。事实上，由于损失的发生毕竟系违约方的违约行为造成，从诚信和公平原则出发，也应当理解为，守约方如果依照一般的交易习惯，已经尽到了合理的勤勉和通常的注意，采取了作为普通的正常交易主体本应做且能做到的行为，即应当认定守约方履行了减损义务。本院再审认为，本案中，刘小春自行搬离涉案商铺后，未将该涉案商铺经营管理权移交亚泰公司，故应给予亚泰公司一定合理期限作为其处理另行招租的合理宽展期。关于合理期限的确定问题，考虑到刘小春系违约方，且亚泰公司在刘小春自行搬离涉案商铺后，其应当知晓刘小春已不再履行《市场管理合同》，合同目的已无法实现，则其应当负有减少损失扩大的义务，故本院再审以2016年8月31日为基准时间，酌情顺延12个月作为刘小春实际接受了亚泰公司的物业管理服务的合理宽展期。本案中亚泰公司主张支付物业管理费的期限为2016年8月31日起至2018年7月30日，金额为46,000元，即依据同类案件生效判决（将原租金下调60%）的物业费标准，即24,000元/年/间作为本案的物业管理费。基于上述理由，本院再审认为，亚泰公司怠于行使其合同权利，造成其损失扩大，其无权主张扩大部分的损失。亚泰公司主张的物业管理费用过高，根据具体情况予以相应酌减，支持亚泰公司主张的一年的物业管理费。 再次，本案再审中，亚泰公司明确表示放弃要求判令刘小春支付资金占用费4,236.47元的诉讼请求，该申请不违反法律规定，本院再审予以准许。 综上所述，亚泰公司的再审请求中部分成立，本院再审部分予以支持。原一、二审判决不妥之处，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）新01民终251号民事判决及新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初7093号民事判决； 二、刘小春支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司物业管理费24,000元。 以上刘小春应给付款项，应于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,055.91元（亚泰公司已预交），减半收取527.96元，由刘小春承担252.21元，由亚泰公司负担275.75元，余款527.95元由一审法院退还新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司。二审案件受理费950元（刘小春已预交），由刘小春承担495.62元，由亚泰公司负担454.38元。 本判决为终审判决。 审判长 于 翔 审判员 李 健 审判员 王海亮 二〇二〇年六月二十八日 书记员 聂颖杰