湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终289号上诉人(原审原告):韩静,女,1974年11月16日出生,汉族,住湖北省十堰市茅箭区上诉人(原审原告):方俊舒(系韩静女儿),2000年7月24日出生,汉族,住湖北省十堰市茅箭区韩静?方俊舒共同委托诉讼代理人:李波,湖北瑞通天元(十堰)律师事务所律师?上诉人(原审被告):戢逢健,男,1954年4月24日出生,汉族,住湖北省十堰市茅箭区委托诉讼代理人:秦巍,系戢逢健女婿,住湖北省十堰市茅箭区被上诉人(原审被告):十堰市经济和信息化局(原十堰市经济和信息化委员会)。住所地:湖北省十堰市茅箭区柳林路**。法定代表人:上官守刚,该局局长?委托诉讼代理人:周宏伟,湖北诚智成律师事务所律师?原审第三人:周春耘,男,1967年1月24日出生,汉族,住湖北省十堰市茅箭区上诉人韩静?方俊舒?戢逢健与被上诉人十堰市经济和信息化局(原十堰市经济和息化委员会,以下简称“十堰经信局”)、原审第三人周春耘房屋买卖合同纠纷一案,十堰市茅箭区人民法院于2018年1月17日作出(2016)鄂0302民初4381号民事判决书,戢逢健不服,提出上诉?本院于2018年10月11日作出(2018)鄂03民终1784号民事裁定书,裁定撤销判决，发回重审。十堰市茅箭区人民法院于2019年9月12日做出(2019)鄂0302民初498号民事判决。韩静、方俊舒、戢逢健均不服提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,经过阅卷,调查和询问当事人，因没有提出新的事实?证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理?本案现已审理终结?戢逢健上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回原告一审全部诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费用出被上诉人承担?其理由如下:一?一审认定“方晖与轻纺工业联社签订的认购房屋协议书有效?该协议与商品房购销合同具有同等效力”属于认定事实错误及适用法律错误：l、轻纺工业联社没有建房及卖房资质,故该认购协议无效；2、方晖签认购书时房屋未办预售许可证,根据法律规定,该认购书不发生法律效力;3、认购房屋协议书只是意向性协议,该意向性协议的正式生效应以双方签订正式购房协议为准。本案方晖签订该意向后十八年内未能签订正式购房协议,故该意向性协议已经不发生法律效力;4、本案方晖未按意向协议履行,且因方晖违约(不履行协议),致双方解除认购房屋协议书(本案房屋已经另卖给戢逢健),方晖所签购房意向早已经废止;5?十堰市城镇轻纺集体工业联社主体已不存在,方晖也已经死亡,一审判决认定两个不存在的民事主体签订协议的效力毫无意义、也违反了法律规定；6、认购房屋协议书与商品房购销合同系不同的法律概念,不能混为一谈,更不能毫无事实及法律根据的将认购房屋协议书视为购房合同?一审如此认定事实属于认定事实错误、适用法律错误?二?本案一审没有查明认定“方晖与轻纺工业联社签订的认购房屋协议书未履行?方晖违约不履行?该协议最终不能履行?该协议因本案房屋已经另卖给戢逢健而废止”这些事实属于认定事实错误及属用法律错误。三?一审认定“方晖已经支付购房首付款212500元”属于认定事实错误及适用法律错误,请二审纠正,认定方晖没有支付购房款：1、本案房屋的开发及销售主体是银城公司,原告没有任何证据证实方晖与银城公司签订过售房协议,方晖无法支付售房款;2、本案房屋的开发及销售主体是银城公司,原告没有任何证据证实其向银城公司支付过购房款,一审认定方晖支付了售房首付款属于认定事实错误;3?一审法院依据该书信复印件等证据认定方晖向戢逢健支付212500元属于购房首付款,违反了法定的合同相对性原则,且与客观事实不符。四?一审未查明和认定“戢逢健与十堰银城房地产开发有限公司签订正式房商品房买卖合同并履行完毕,戢逢健付清了房款(通过购买债权抵偿部分房款?支付大部分现金付清房款),银城房地产开发有限公司配合戢逢健将房产办理在戢逢健名下(有房产证为证)”的基本事实,判决认定方晖与无权售房的主体签订的协议有效,属于认定事实错误及适用法律错误。五?本案原被告的诉讼主体不适格,一审没有认定确有错误:1、根据合同相对性原则,本案原被告双方分别与不同的主体签订了认购协议?售房合同,原告起诉应当向其合同相对方主张权利,原告起诉戢逢健则本案被告主体不适格;2、如法院认为戢逢健购房有任何问题则应由十堰市银城房地产开发有限公司做为原告起诉,韩静等起诉戢逢健则原告主体不适格;3、本案有购房合同、房产证等证据证实戢逢健与十堰市银城房地产开发有限公司签订正式房商品房买卖合同并履行完毕，戢逢健获得的房屋产权与本案原告一方无任何关系。六?本案戢逢健与十堰市银城房地产开发有限公司签订正式房商品房买卖合同并履行完毕,戢逢健获得了本案房屋产权证是法律认可的唯一物权凭证,原告在内的任何人对此物权主张权利得不到法律支持。七?一审法院判决认定“十堰市城镇轻纺集体工业联社履行《认购房屋协议书》存在违约”属于认定事实错误及适用法律错误:1?十堰市城镇轻纺集体工业联社无权销售本案房屋,双方签订的《认购房屋协议书》属于无效协议,不能履行也无法履行,更不存在是否有履行违约的问题;2、十堰市城镇轻纺集体工业联社不存在违约；3、十堰市城镇轻纺集体工业联社主体已不存在,判决认定其是否违约毫无意义。八?本案所涉认购协议无效且无法履行,不存在是否行使不安抗辩权的问题,另原告方没有任何证据证实其依约定履行协议,更没有任何证据证实该协议可以履行。九?本案已经超过诉讼时效,应驳回原告的起诉及诉讼请求。十?本案一审没有认定韩静?方俊舒收取涉案房房屋租金属于违法行为,属于认定事实错误及适用法律错误?韩静?方俊舒上诉请求：一?依法维持原审判决的第一项和第二项;二、撤销一审法院第三项判决,并依法改判：“1?被上诉人戢逢健从2003年3月1日起每年按上诉人所付购房款的6%向上诉人支付利息(利息支付到产权手续办理完毕并交付给上诉人时止);2?被上诉人戢逢健私自将《认购协议书》中属于上诉人所有的房屋登记在自己名下的行为无效,予以撤销;3、被上诉人立即将《认购房屋协议书》中属于上诉人的一半不动产变更登记到上诉人名下；三?本案诉讼费用由被上诉人承担。其理由如下:2000年3月1日,方晖(已故,系韩静的丈夫,方俊舒父亲)和周春耘一起与十堰市城镇轻纺集体工业联社签订了《认购房屋协议书》,并履行了相关义务,所购房屋涉及到烂尾楼,后在包括上诉人方的各业主在内集资对该项目进行自救性建设,最后达到使用标准出租给景旭华灯具城,但一直没有办理产权登记?到后来能产权能够办理产权登记时,被上诉人也就是原十堰城镇轻纺集体工业联社的负责人利用职务的便利将方晖所有的购房面积霸为已有?至于政府机构改革,我们也不太清楚,原一审中也就是本案的原审被告说将相关权利义务概括转移给了被上诉人,由被上诉人来承担责任?上诉人作为一个普通的老百姓,也不愿意多事,想到所购房产是被上诉人登记在自己名下,就承认了他们之间的转移?但根据当时十堰城镇轻纺集体工业联社与十堰银城房地产开发有限公司约定的房价是1900元每平方米,而被上诉人对外销售的房价是3500元每平方米,那这中间的差价去哪儿了?被上诉人既然承受了十堰城镇轻纺集体工业联社相关权利义务,就应当对违约行为承担违约责任。《认购房屋协议书》是方晖与十堰城镇轻纺集体工业联社所签,协议中明确约定甲方负责到十堰银城房地产开发有限公司为乙方办理合法手续,而被上诉人在私自内部决议继受了相关权利义务后,利用职务之便将上诉人所有房屋登记到自己名下,是一种违法行为,因此变更登记行为无效,应予以撤销。被上诉人应将违法占有上诉人的房产立即变更登记到上诉人名下,被上诉人的行为应当是违法犯罪行为,其特征符合侵占罪的犯罪构成?韩静?方俊舒向一审法提出诉讼请求:1、确认十堰市城镇轻纺集体工业联社与方晖?周春耘签订的《认购房屋协议书》合法有效,《认购房屋协议书》中约定的一半房屋归原告所有;2、确认十堰市城镇轻纺集体工业联社在履行《认购房屋协议书》中违约,戢逢健和十堰经信局从2000年3月1日起每年共同按原告所付购房款的6%向原告支付利息(利息支付到产权手续办理完毕并交付给原告时止);3?确认戢逢健违法私自将《认购房屋协议书》中原告所有的房屋登记在自己名下的行为无效,予以撤销;4、十堰经信局及戢逢健立即将《认购房屋协议书》属于原告的部分变更到原告名下;5?诉讼费用由被告承担。一审法院认定:2000年3月1日,十堰市城镇轻纺集体工业联社当时的负责人戢逢健以该单位名义(甲方)与方晖?周春耘(乙方)签订《认购房屋协议书》?该《认购房屋协议书》约定:乙方向甲方认购坐落于十十堰市人民中路××现××“××小区”（××一综合楼)第一层建筑面积245平方米的房屋,认购房屋价格3500元/平方米,房屋价款总额为857500元;订立本协议时,乙方应向甲方缴纳所购房屋总价款的50%计425000元,作为认购甲方房屋的预付款,乙方付清首期预付款协议生效;主体结构封顶付所购房屋总价款的30%计25万元,签订商品房购销合同及办理相关手续;竣工后付清余款计182500元后领取钥匙,办理产权证;无论哪一方提出终止协议,均承担15%的违约责任;协议经双方签字或盖章后生效,双方因故未订立《商品房购销合同》时,本协议视为购房合同,与商品房购销合同具有同等效力;甲方负责到十堰市银城房地产开发有限公司为乙方办理合法手续,税费由双方按国家规定负担;乙方所购房屋面积以柱子为界,包柱十字中心线丈量,以实际丈量面积为准,公用设施部分按总面积与公用设施总面积之比,乘以所购房面积进行分摊,价格按购房价格计算;为减轻乙方负担并降低风险,甲方从收取乙方购房款之日起按当期银行一年定期利率对乙方补偿,直至产权手续办理完毕并交给乙方时止;乙方预交的房款收据凭证必须加盖联社公章和联社法人私章和担保人私章,以后凭此收据存联办理产权手续等?2000年3月1日,十堰市城镇轻纺集体工业联社出具收款收据,内容为：今收到方晖212500元,系付商业用房款(按此日银行利率计息),经手人为戢逢健?一轻综合楼的开发商是十堰市银城房地产开发有限公司,十堰市城镇轻纺集体工业联社从十堰市银城房地产开发有限公司取得部分房屋以自己名义对外销售?此后因机构、人员变动,经十堰市城镇轻纺集体工业联社的主管单位协调,并经戢逢健、十堰市银城房地产开发有限公司同意,有关十堰市城镇轻纺集体工业联社出售十堰市银城房地产开发有限公司所开发房屋的事宜由戢逢健个人处理,并继受权利?承担义务?方晖和周春耘作为协议一方和十堰市城镇轻纺集体工业联社签订上述《认购房屋协议书》,两人约定各出资50%,所购房屋各分得50%?十堰市银城房地产开发有限公司在一轻综合楼建好前,因资金等原因导致工程停工,方晖亦未支付后续房款?此后,筹建中的十堰景旭华电料灯具市场有限公司与方晖等购房户达成协议,由十堰景旭华电料灯具市场有限公司负责将未完工程垫资施工至具备使用条件,费用由购房户分摊?十堰景旭华电料灯具市场有限公司施工完毕后,方晖将前述协议中的房屋出租给十堰景旭华电料灯具市场有限公司,并从2004年11月1日起收取上述房屋的租金?戢逢健曾于2009年8月向方晖催要过剩余房款,后戢逢健向开发商付清了方晖所欠房款。2011年9月19日,方晖因交通事故受伤后,经抢救无效死亡。此后,方晖的母亲刘艺芳作出放弃对方晖的上述房屋继承的声明,并办理公证?在审理过程中,韩静(系方晖妻子)、方俊舒(系方晖女儿)认可上述十堰市城镇轻纺集体工业联社出售房屋的权利义务由戢逢健继受的意见?一审法院另查明:2002年7月8日,十堰市银城房地产开发有限公司与戢逢健签订涉及涉案争议房产的《商品房买卖合同》,其中约定购房面积为270.63平方米(含公摊面积20.97平方米)。2009年8月20日,戢逢健曾向方晖?周春耘写信催要剩余房款等,在信中,戢逢健承认方晖?周春耘所购房产面积核定后为270.63平方米(含公摊部分)?经司法鉴定,上述信件落款处的“戢逢健”系戢逢健本人所签?根据《一轻综合楼各购房人购房面积及份额明细表》(加盖有十堰市房地产测绘中心公章)显示,购房人戢逢健(实际购房人为方晖?周春耘)的协议购房面积为270.63平方米。上述房产面积中的81.87平方米(不动产登记部门登记的座落为茅箭区五堰街办人民中路6号1幢1-1号)已办理产权登记,在办理产权登记时,戢逢健将该81.87平方米房产办理在自己名下,该房产已被多次司法查封?2016年8月,戢逢健与周春耘达成协议,周春耘向戢逢健支付26万元(包含补交购房款及补偿款),戢逢健同意将一轻综合楼一楼114平方米房产归周春耘所有,双方之间的义务履行完毕?2016年,十堰市城镇轻纺集体工业联社的原上级主管单位十堰市轻工行业投资促进中心(十堰市城镇集体工业联社)机构和职责整合划入十堰市经济和信息化委员会?后在机构调整过程中,十堰市经济和信息化委员会更名为十堰市经济和信息化局?一审法院认为:在十堰市城镇轻纺集体工业联社与方晖?周春耘于2000年3月1日签订的《认购房屋协议书》中,双方对交易的特定房产的面积、价格、付款方式等房屋买卖合同主要权利义务进行了约定,并约定双方因故未订立《商品房购销合同》时,上述协议视为购房合同,与商品房购销合同具有同等效力,故应认定双方房屋买卖合同关系成立。方晖?周春耘所购房产中的部分房产已在产权登记机关办理产权登记,上述协议应当认定为有?十堰市城镇轻纺集体工业联社于2000年3月1日出具收款收据,认可收到方晖商业用房款212500元,经手人为戢逢健?结合戢逢健于2009年8月20日向方晖?周春耘所写信件中的内容,以及当事人陈述,能够认定方晖已支付购房首付款212500元。根据《认购房屋协议书》约定,方晖有权主张相应房产。方晖死亡后,在其母亲放弃对相关房屋继承权的情况下,韩静?方俊舒作为方晖的其他法定继承人有权作为原告提起诉讼?十堰市城镇轻纺集体工业联社和戢逢健之间关于由戢逢健继受房屋买卖事宜权利义务的约定,属于债权债务概括转移，韩静、方俊舒认可戢逢健继受十堰市城镇轻纺集体工业联社的相关合同权利义务,债权债务概括转移有效。十堰市城镇轻纺集体工业联社在《认购房屋协议书》中的相关权利义务由戢逢健继受,十堰市城镇轻纺集体工业联社不再对韩静?方俊舒承担责任。韩静?方俊舒对十堰经信局的诉讼主张,缺乏事实与法律依据,不予支持?一轻综合楼曾因开发商的原因导致工程停工,后由他人继续施工完毕,房屋出卖方在较长时间内未能履行办证义务,在此情况下,虽然方晖未履行支付剩余房款的义务,但该行为事出有因,属行使不安抗辩权?十堰市城镇轻纺集体工业联社和戢逢健未及时为方晖?周春耘所购房产办理相关手续,存在违约行为。韩静、方俊舒有权要求十堰市城镇轻纺集体工业联社的权利义务继受人继续履行合同?戢逢健与周春耘已经就一轻综合楼一楼114平方米房产另行达成协议,在韩静?方俊舒尚未向戢逢健支付大部分的购房款,方晖?周春耘所购房产中的部分房产已经被多次司法查封的情况下,韩静?方俊舒主张将《认购房屋协议书》约定房产中属于韩静?方俊舒的部分变更登记到其名下,暂不具备变更条件,韩静?方俊舒的该项诉讼请求,不予支持?方晖在未付清剩余房款的情况下,即接收房屋并出租受益,韩静?方俊舒主张每年按所付购房款的6%支付利息不应支持?韩静?方俊舒主张《认购房屋协议书》中约定的一半房屋归其所有,但该房屋尚未登记至韩静?方俊舒名下,韩静?方俊舒的该项诉讼主张不应支持。房产登记是有关行政机关依职权进行的行政行为,该行为的评价应通过特定的程序,韩静?方俊舒在民事诉讼中要求确认该行为的效力,并主张撤销,不应处理?依照《中华人民共和国合同法》第四十四条?第六十条?第八十八条?第八十九条?《中华人民共和国物权法》第六条?第九条?第十四条的规定，判决：一、十堰市城镇轻纺集体工业联社与方晖?周春耘于2000年3月1日签订的《认购房屋协议书》有效；二?十堰市城镇轻纺集体工业联社在履行上述《认购房屋协议书》中有违约行为；三?驳回原告韩静?方俊舒的其他诉讼请求。案件受理费7675元,保全费3020元,鉴定费3000元,合计13695元,由原告韩静?方俊舒负担6000元,被告戢逢健负担7695元?二审中,双方均未提供新的证据,一审认定的事实属实,本院予以确认?本院认为,涉案《认购房屋协议书》有效。首先涉案《认购房屋协议书》中,双方对交易的特定房产的面积?价格?付款方式等房屋买卖合同主要权利义务进行了约定,并约定双方因故未订立《商品房购销合同》时,上述协议视为购房合同,与商品房购销合同具有同等效力；其次方晖到目前为止实际占有房屋16年，证明涉案协议书双方实际履行；另涉案协议中关于共同购买人周春耘已与戢逢健达成协议，戢逢健同意涉案房产中114平方米办理在周春耘名下，且部分房屋已经办理证件，故涉案房产具备办证条件；综上应认定双方房屋买卖合同关系成立?十堰市城镇轻纺集体工业联社于2000年3月1日出具收款收据,认可收到方晖商业用房款212500元,经手人为戢逢健?结合戢逢健于2009年8月20日向方晖?周春耘所写信件中的内容,以及当事人陈述,能够认定方晖已支付购房首付款212500元?同时戢逢健在信中称主体封顶时间为2001年10月8日,韩静?方俊舒也未能举证封顶时间,故可以认定涉案房屋主体封顶时间为2001年10月8日；另根据方晖出租涉案房屋的协议可以认定2004年5月9日建筑商离场,故可以认定该时间为竣工时间?根据协议约定：订立本协议时,乙方应向甲方缴纳所购房屋总价款的50%；主体结构封顶付所购房屋总价款的30%；竣工后付清余款。另方晖、周春耘两人约定各出资50%,所购房屋各分得50%，故2001年10月8日方晖应支付房款128625元(245平方米×3500元/平方米×30%÷2),余款87625元在2004年5月9日付清?故方晖应支付欠付房款本金216250元及利息(因2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故其中128625元自2001年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清为止;其中87625元自2004年5月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清为止)?一审判决认为“合同有效,但韩静、方俊舒尚未向戢逢健支付部分购房款，方晖、周春耘所购房产中的部分房产已经被多次司法查封的情况下，韩静?方俊舒主张将《认购房屋协议书》约定房产中属于韩静?方俊舒的部分变更登记到其名下,暂不具备变更条件”。但从解决实际问题出发，韩静?方俊舒在戢逢健将部分房产登记在自己名下的情况下,当然不敢再支付剩余房款,故从解决问题的角度出发一并判决韩静、方俊舒支付房款,戢逢健履行协助办理义务;另方晖?周春耘所购房产中的部分房产只是本案查封,不影响戢逢健履行协议中的相关义务?上诉人戢逢健上诉称时效问题，在十堰市茅箭区人民法院对本案的初次审理中其并未提出时效抗辩，故不予采纳；其起诉主体错误、合同无效、已办理证件等理由,因戢逢健继受了十堰市城镇轻纺集体工业联社的相关合同权利义务,方晖已实际占用16年之久,如戢逢健认为方晖怠于履行合同义务,应通知其履行而不是在方晖实际占用16年的情况下将证件办理在自己名下?上诉人韩静、方俊舒称“戢逢健从2003年3月1日起每年按上诉人所付购房款的6%向上诉人支付利息”，但涉案房产韩静、方俊舒已在实际使用，故该上诉理由不能成立。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律错误,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院(2019)鄂0302民初498号民事判决；二、十堰市城镇轻纺集体工业联社与方晖、周春耘于2000年3月1日签订的《认购房屋协议书》有效;三、韩静?方俊舒应支付房款216250元及利息（其中128625元自2001年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清为止;其中87625元自2004年5月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清为止);戢逢健在收到房款后协助韩静、方俊舒办理涉案认购协议书中122.5平方米房屋的不动产权证件;四?驳回韩静?方俊舒的其他诉讼请求?一审案件受理费7675元,保全费3020元,鉴定费3000元,合计13695元,由韩静?方俊舒负担6000元,戢逢健负担7695元;二审案件受理费15350元由韩静?方俊舒负担7675元,戢逢健负担7675元;本判决为终审判决?审判长  王宇鹏审判员  袁 昆审判员  徐恩田二〇二〇年六月四日书记员  李大旭