四川省眉山市东坡区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川1402执异19号 案外人：彭超，男，1989年2月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 申请执行人:成都蓝盾安装工程有限公司，住所地：成都市青羊区西马棚街**。 法定代表人：张新建，公司董事长。 委托诉讼代理人：王正贤，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。 被执行人：四川省鑫玉房产股份有限公司，，住所地：眉山市东坡区赤壁路 法定代表人：刘瑜。 在本院执行成都蓝盾安装工程有限公司与四川省鑫玉房产股份有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人彭超对执行位于眉山市东坡区提出排除执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人彭超称，2015年10月22日，案外人为购买位于眉山市东坡区三苏大道398号*幢*单元**层*号住宅一套，与四川省鑫玉房产股份有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同签订当日，案外人支付四川省鑫玉房产股份有限公司购房首付款112880元，剩余房款160000元系贷款支付；且案外人于2018年4月26日提前还清了房贷。后四川省鑫玉房产股份有限公司迟迟不履行办证义务，政府于2019年统一出面分批次为相关买受人办证。案外人交资料办证时，才得知法院因执行成都蓝盾安装工程有限公司与四川省鑫玉房产股份有限公司建设工程合同纠纷一案作出（2019）川1402执2118号执行裁定，查封了案外人所购房产。案外人为维护自己合法权益提出执行异议，请求解除对该套住房的查封。 本院查明，2015年10月22日，彭超、陈露云为购买已由眉山市房地产管理局批准预售（预售许可证号为2****8）的位于眉山市东坡区三苏大道398号*幢*单元**层*号住宅一套，与四川省鑫玉房产股份有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》；该合同在眉山市房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记，网上签约备案正确完成后生成的合同签约备案号为147932。合同约定房屋总价272880元，案外人于合同签订当日支付四川省鑫玉房产股份有限公司购房首付款112880元，剩余房款160000元于2015年12月2日向中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行贷款支付，且案外人已于2018年4月26日提前全部结清了房贷（当日还款总额91721.72元，其中本金90501.46元、利息315.25元、违约金905.01元）。除收取购房款之外，四川省鑫玉房产股份有限公司还于2015年11月6日收取彭超代收款600元，又于2017年4月20日收取彭超维修基金3859元、代收契税2128元等。合同约定房屋交付时间在2016年12月31日前，实际交房时间与此大体相当；彭超随即装修入住，为此支付垃圾处理费208元、建渣清运309元、楼道维护200元等，并从2017年4月20日起缴纳物管费，眉山市富本宣物业服务有限公司收取了相关费用并出具收款收据。该地址天然气费、电费缴费清单及用水信息显示用户均为彭超。 成都蓝盾安装工程有限公司诉四川省鑫玉房产股份有限公司建设工程合同纠纷一案，本院受理后根据财产保全申请对四川省鑫玉房产股份有限公司的银行存款采取了限额冻结措施。本案经审理于2019年7月31日作出（2019）川1402民初2576号民事判决，“一、被告四川省鑫玉房产股份有限公司支付原告成都蓝盾安装工程有限公司工程款1872795元及利息（利息的计算标准：以本金1872795元为基数，从2018年3月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日止）；二、被告四川省鑫玉房产股份有限公司退还原告成都蓝盾安装工程有限公司保证金100000元；三、驳回原告成都蓝盾安装工程有限公司的其他诉讼请求。以上款项在本判决生效之日起十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24928元，减半收取计12464元，由原告成都蓝盾安装工程有限公司负担1688元，被告四川省鑫玉房产股份有限公司负担10776元；诉讼保全费5000元，由被告四川省鑫玉房产股份有限公司负担。”该判决生效后，四川省鑫玉房产股份有限公司逾期未履行法律文书义务，权利人于2019年10月14日向本院申请执行。 本案在执行中，本院于2019年10月21日作出（2019）川1402执2118号执行裁定，查封并拟处置被执行人四川省鑫玉房产股份有限公司名下位于眉山市东坡区三苏大道398号*幢*单元**层*号住宅一套（不动产单元号：511*************0269）。彭超为此提出排除执行异议。 另查明，争议房产买受人彭超、陈露云原系夫妻，2017年5月27日在眉山市东坡区民政局办理了离婚登记。复印于东坡区档案局的“离婚协议书”记载，彭超、陈露云协议离婚时约定争议房产归彭超所有。 还查明，争议房屋用途为住宅，案外人彭超名下无其他用于居住的房屋。 以上事实，有网签《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人购房担保借款合同》，四川省鑫玉房产股份有限公司出具的收据，（中国农业银行）借款凭证、提前还款业务凭证，眉山市富本宣物业服务有限公司出具的收款收据，客户气费缴费明细清单，（电费）发票信息列表，眉山市供排水总公司用水信息清单，本院（2019）川1402民初2576号民事判决、（2019）川1402执2118号执行裁定，离婚证复印件、“离婚协议书”，个人住房登记记录信息证明，以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：案外人彭超基于实体权利对本案的执行标的即位于眉山市东坡区三苏大道398号*幢*单元**层*号住宅一套提出排除执行异议，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 按照《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，至事实行为成就时发生效力。”被执行人四川省鑫玉房产股份有限公司合法建造房屋，属于基于法律行为以外的原因原始取得争议房屋所有权，不以登记为要件。本案被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，相关执行行为合法。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，争议房屋经眉山市房管局批准预售；在本院查封之前，案外人彭超已与被执行人四川省鑫玉房产股份有限公司网签《四川省商品房买卖合同（预售）》，并在眉山市房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记；且购房款272880元案外人彭超已全额支付；所购商品房系用于居住，买受人彭超名下无其他用于居住的房屋。彭超对位于眉山市东坡区三苏大道398号*幢*单元**层*号住宅一套提出执行异议，符合上述规定情形。故彭超基于与四川省鑫玉房产股份有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》并支付购房款的行为享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，能够排除本案的强制执行。对彭超提出的异议，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人四川省鑫玉房产股份有限公司名下位于眉山市东坡区三苏大道398号*幢*单元**层*号住宅一套（不动产单元号：511***************0269）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向眉山市东坡区人民法院提起诉讼。 审 判 长  喻 涛 审 判 员  文 雯 人民陪审员  梅吉安 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  李丝雨