安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初3189号 原告：淮南市田家庵区人民政府新淮街道办事处，住所地安徽省淮南市田家庵区长青路西段，统一社会信用代码11340403MB0N92946C。 负责人：陈家本，该街道办事处主任。 委托诉讼代理人：乐艺，新淮司法所所长。 委托诉讼代理人：孙杨，安徽竞合律师事务所律师。 被告：吴怀祝，男，1944年10月16日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：李绪备，安徽舜耕山律师事务所律师。 原告淮南市田家庵区人民政府新淮街道办事处（以下简称新淮街道办事处）与被告吴怀祝物权保护纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年5月8日、6月19日公开开庭进行了审理。原告新淮街道办事处的委托诉讼代理人乐艺、孙杨、被告吴怀祝及其委托诉讼代理人李绪备到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新淮街道办事处向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令吴怀祝向新淮街道办事处归还所租西头两间（约40㎡，以实测为准）的房屋；2.判令吴怀祝拆除在新淮街道办事处所有的447㎡土地上原租赁房屋以外非法建设的建筑物（含院墙、大门、房屋、楼梯等）；3.判令吴怀祝归还新淮街道办事处非法占用的土地约200㎡（含院墙、大门、房屋、楼梯、台地等占地，具体面积以实测为准）；4.判令吴怀祝赔偿新淮街道办事处损失100000元（待评估后再定具体金额）；5.本案诉讼费由吴怀祝承担。开庭前，新淮街道办事处将诉讼请求变更为：1.请求依法判令吴怀祝归还所租西头新淮街道办事处所属的两间房屋（建筑面积58.75㎡）；2.判令吴怀祝向新淮街道办事处支付合法拆除吴怀祝在166.75㎡土地上的自建房部分(111.74㎡)的工程费2234.8元；3.判令吴怀祝归还非法占用的土地约166.75㎡（含院墙、大门、房屋、楼梯、台地等占地）；4.判令吴怀祝赔偿新淮街道办事处损失121185.02元（涉案土地收益）；5.评估费5000元由吴怀祝承担；6.本案诉讼费由吴怀祝承担。第2、4、5项共计128419.82元。事实和理由：2000年4月27日，新淮街道办事处作为甲方与合肥市凯源建筑安装有限公司（以下简称凯源建筑公司）作为乙方签订关于新淮街道办事处所属长青路北侧的旧平房所占整块447㎡的土地（新淮街道原小戏园旧址）由乙方负责开发建设的合同，乙方实际上是本案吴怀祝挂靠的企业，实际开发人和施工人是吴怀祝。后因工程被迫停工，作为补偿，2004年3月23日新淮街道办事处将447㎡土地上的西头两间房（约40㎡）无偿出租给吴怀祝，租赁期限至2014年3月22日止，到期吴怀祝应无条件将房屋归还新淮街道办事处。协议签订后，吴怀祝未经新淮街道办事处同意，在新淮街道办事处所有的447㎡土地上非法加盖了砖瓦结构的房屋和拉起了围墙，并将土地上的房屋出租给他人使用获利。协议到期后，吴怀祝也拒不将租赁房屋和侵占的土地恢复原状返还给新淮街道办事处，吴怀祝的行为严重损害了新淮街道办事处的合法权益，造成了新淮街道办事处巨大的经济损失。为维护自身权益，新淮街道办事处特提起诉讼，望法院判如所请。 吴怀祝辩称，一、本案涉及自建房的纠纷，不是单独房屋租赁纠纷，实际上对自建的房屋占有、使用、收益权属吴怀祝所有。因为，早在2000年4月27日新淮街道办事处与凯源建筑公司签订一份《联合开发房屋协议》，协议的甲方就是新淮街道办事处，乙方实际上是吴怀祝挂靠的公司。当时吴怀祝在履行开发协议过程中实际已经投资100万元将整个楼房的基础全部施工完毕，由于新淮街道办事处手续没有办好，导致该开发协议项目被迫终止履行，新淮街道办事处对此自愿承担全部赔偿责任。为弥补吴怀祝投资100万元左右的实际损失，新淮街道办事处当时同意在吴怀祝已经施工的混凝土的基础上加盖几百平方的砖墙，石棉瓦屋顶房屋归吴怀祝使用和收益，这样吴怀祝又增加投资20万元左右新盖几百平方米的砖墙石棉瓦顶房屋。可到2004年3月23日新淮街道办事处为了实施区星光计划，找吴怀祝协商，要求吴怀祝将几百平方米的石棉瓦的房屋拆除，重新盖八间小平房，其中给吴怀祝两间无偿使用，使用期限为十年。同时还约定房屋在合同租赁期内遇到房屋的拆迁，其房屋拆迁补偿费按照国家有关拆迁赔偿标准支付给吴怀祝。随后新淮街道办事处按照星光计划盖八间平房后把盖好的八间平房给吴怀祝两间使用，在使用过程中发现两间平房面积太小，不能使用，接着吴怀祝与当时的街道领导再次协商，吴怀祝在租赁使用的两间房屋门口加盖一层房屋，另外在平房上又加盖一层，成为现在的房屋现状。这样，原来签订的《关于小戏园石棉瓦房拆迁协议》就没有效力。对于吴怀祝在两间房屋门口加盖一层房屋及在平房上又加盖一层房屋的占有、使用和收益权利也属于吴怀祝所有。为此，新淮街道办事处在2015年10月份起诉一次，吴怀祝把上述情况如实陈述，新淮街道办事处撤诉，回去自行协商处理。撤诉后街道领导也多次找吴怀祝商量，答应按每平方400元的标准给吴怀祝拆迁赔偿费用，当时吴怀祝嫌少，没有同意。二、新淮街道办事处作为政府部门应该实事求是的向法庭陈述，不应做虚假陈述。因为，吴怀祝在星光计划后确实是经过街道同意后加盖的房屋，其目的就是弥补吴怀祝100万元建地基的损失和20万元盖砖墙石棉瓦顶房屋的损失。三、即使新淮街道办事处想让吴怀祝拆迁，应该按照事先约定即按照国家有关拆迁文件的赔偿标准给吴怀祝赔偿。因为，按照《关于小戏园石棉瓦房拆迁协议》约定，第三条没有约定十年后拆迁就不赔偿吴怀祝了。如不赔偿，新淮街道办事处应按照当时合作开发协议的约定赔偿吴怀祝100万元的建地基款和后来建砖墙石棉瓦房的20万元。四、新淮街道办事处首先是同意让吴怀祝建房，其次，这么长时间新淮街道办事处从来没有提出吴怀祝的搭建房屋是非法的，说明当时新淮街道办事处是默认吴怀祝搭建房屋的行为。同时吴怀祝在起诉后主动把争议的房屋钥匙交给新淮街道办事处，根本不存在吴怀祝强占地皮、搭建房屋的行为。五、新淮街道办事处的诉求已经超过诉讼时效，新淮街道办事处在2015年已经就本案诉讼请求起诉一次，说明那个时候就知道权利被侵害，到2019年5月针对该诉讼请求再次起诉，已经超过诉讼时效，不受法律保护。综上所述，新淮街道办事处的诉求缺少事实和法律依据，请求驳回新淮街道办事处的诉求。六、新淮街道办事处要求拆除的吴怀祝搭建部分是经新淮街道办事处同意的，占有、使用、收益权属于吴怀祝，如新淮街道办事处同意利用，我方同意给其利用，如不同意利用，我方愿意拆除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原、被告均提交的《联合开发房屋协议》一份。本院经审查认为，该协议系由新淮街道办事处与凯源建筑公司为联合开发所属新淮街道办事处长青路447平方米地块所签，约定了联合开发的形式及权利义务等内容，对该证据的真实性本院依法予以确认，但关于该协议的实际履行情况，无其他证据予以印证且与本案并非同一法律关系，本院无法认定。 2.原、被告均提交的《关于小戏园石棉瓦房拆迁协议》一份。本院经审查认为，该协议约定了新淮街道办事处将星光计划建成后西头两间房屋无偿给吴怀祝使用，房屋使用期定为十年即2004年3月23日至2014年3月22日，到期吴怀祝无条件归还等内容，对上述事实本院依法予以确认。 3.原告提交的现场照片14张。本院经审查认为，该组照片真实地反映了涉案房屋及扩建、新建房屋的情况，与开庭前本院现场勘查情况一致，对该组证据的真实性本院依法予以确认。 4.原告提交的《资产评估报告》一份。本院经审查认为，该评估报告系经新淮街道办事处申请，本院依法委托安徽鑫海资产评估事务所作出，程序合法，依据充分，对该评估报告本院依法予以确认，关于吴怀祝质证认为该评估报告不能作为定案依据的意见，因其未提供相反证据予以推翻，对该质证意见本院不予采信。 5.被告提交的（2015）田民诉前调字第00764号民事裁定书一份。本院经审查认为，对该民事裁定书的真实性依法予以确认，但新淮街道办事处不认可该裁定书审理的内容与本案审理的内容系同一法律关系，关于吴怀祝认为已超过诉讼时效的观点本院将结合全案证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2000年4月27日，新淮街道办事处作为甲方与乙方凯源建筑公司签订《联合开发房屋协议》，约定：“为了加速老城区改造步伐，推进创建文明城区的进程，经甲乙双方商定，对田家庵区长青路北侧，甲方所属的一排旧平房联合开发。一、甲方将所属长青路北侧的旧平房所占的整块447平方米的土地全部投入，作为甲乙双方规划开发使用，乙方出资在甲方投入的土地面积上承建五层新楼房（一层为商场房，二层以上为商住房），总建筑面积约为1800平米。二、甲方责任……三、乙方责任……四、收益分配甲乙双方按照建筑总面积进行实物分配，即甲方分得30%成品房，乙方分得70%成品房（一层商品房、二层以上商住房均按此比例分配）……”新淮街道办事处在甲方处签字并加盖公章，吴怀祝在乙方处签字并加盖凯源建筑公司公章。 上述协议履行过程中因故停工后，吴怀祝在涉案土地上盖起石棉瓦房。后根据区星光计划安排，涉案土地上石棉瓦房须进行拆除，经协商，新淮街道办事处与吴怀祝于2004年3月23日签订《关于小戏园石棉瓦房拆迁协议》，约定：“甲方：新淮街道办事处乙方：吴怀祝根据区星光计划安排，新淮街道原小戏园旧址石棉瓦房进行拆除，经街道领导班子研究及向区政府汇报同意，街道与吴怀祝达成如下拆迁协议。1.石棉瓦房拆除后，甲方完全从照顾考虑，待星光计划建成后，无偿出租给乙方房屋二间（西头两间），不收取任何费用，但二间房屋属星光计划统一规划之内所建房屋，水电由甲方负责安装提供，但水电费由乙方付。房屋产权归甲方所有。2.房屋使用期定为十年即2004年3月23日至2014年3月22日止，到期乙方无条件归还甲方。3.在房屋出租十年内，如政府统一开发或街道统一规划使用，乙方必须无条件将两间房屋归还甲方，房屋的拆迁费用按国家有关拆迁赔付标准付给乙方。4.协议从双方签字盖章后生效，签字后三日内乙方要无条件拆除全部石棉瓦房（棚）。5.如签字三日内乙方过期未拆除，甲方将强制拆除，并无任何照顾条件。拆除后乙方将场地彻底清理……”新淮街道办事处在落款甲方处签字并加盖公章，吴怀祝在落款乙方处签字并加盖私章。 吴怀祝按约将石棉瓦房拆除后，星光计划建成，新淮街道办事处将所建房屋西头两间无偿给吴怀祝使用。2005年左右，吴怀祝在其使用的西头两间房屋上面扩建两间房屋，在西头两间房屋前面平行位置所属新淮街道办事处土地上新建三间房屋，同时除东侧围墙系由新淮街道办事处修建外，其余围墙、大门、楼梯等均由吴怀祝搭建，上述房屋形成封闭的整体院落。上述西头两间房屋及扩建、新建的房屋均曾由吴怀祝女儿出租于他人使用，前面三间新建房屋截至开庭前仍出租于他人。 另查明：2000年4月20日，新淮街道办事处取得座落于长青路、使用权面积447平方米的国有土地使用证。 再查明：经新淮街道办事处申请，本院委托安徽鑫海资产评估事务所对涉案土地收益及拆除费用进行评估，该评估机构于2020年4月13日作出《资产评估报告》，评估结论为：在持续使用及本报告所揭示的假设前提条件的基础上，2005年1月1日至2019年11月14日，新淮街道涉案土地应计收益合计121185.02元。其中：新淮街道两间房屋占用土地部分2014年3月23日至2019年11月14日应计收益20675.53元；剩余土地部分2005年1月1日至2019年11月14日应计收益100509.49元。原告合法拆除吴怀祝在上述166.75平方米土地上的自建房部分（111.74平方米）的工程费用估价为2234.80元。 本院认为，关于本案的案由问题。本案立案时案由定为房屋租赁合同纠纷，新淮街道办事处亦明确基础法律关系为房屋租赁合同法律关系，但经审理发现，涉案的《关于小戏园石棉瓦房拆迁协议》早已到期，新淮街道办事处的诉请包括返还房屋及土地、拆除新扩建及赔偿损失等，对应的是物权保护纠纷项下的返还原物、恢复原状及财产损害赔偿纠纷，经向新淮街道办事处释明，其变更本案的基础法律关系为物权保护法律关系，故本案案由应确定为物权保护纠纷。 本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、吴怀祝占用涉案土地及房屋是否构成侵权，如构成侵权，吴怀祝应如何承担侵权责任。 关于争议焦点一、本案是否超过诉讼时效。诉讼时效，是指权利人于一定期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的请求权，就丧失该项请求权的法律制度。诉讼时效制度是为了防止“躺在权利上睡眠的人”，促使权利人及时行使权利。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，吴怀祝仅针对新淮街道办事处关于赔偿损失的诉讼请求提出诉讼时效抗辩，新淮街道办事处所主张的赔偿损失由涉案合同到期后所涉西头两间房屋所占用的土地收益损失和吴怀祝在所使用房屋外扩建、新建房屋所占用的土地收益损失两部分构成。吴怀祝所使用西头两间房屋的合同于2014年到期，合同到期时吴怀祝未按约返还房屋，此时新淮街道办事处应当知道未及时返还房屋所占用土地的事实，西头两间房屋占用土地的状态自合同到期至实际返还房屋一直持续；法庭调查时，新淮街道办事处陈述于2004年、2005年左右了解到吴怀祝在所使用房屋外搭建、扩建房屋的事实，搭建、扩建房屋所占用新淮街道办事处土地的状态一直持续至今。在上述吴怀祝使用涉案房屋及土地的状态持续过程中，新淮街道办事处没有提供证据证明其及时向吴怀祝主张赔偿损失的权利，也未请求人民法院保护该权利，直到2019年5月20日才起诉，结合三年诉讼时效的法律规定，起诉之日之前三年内即2016年5月21日至2019年5月20日的损失赔偿请求权未超过诉讼时效，在此之前的损失赔偿请求权已超过诉讼时效，起诉之后的损失赔偿请求权的诉讼时效因起诉导致中断而重新计算，即2019年5月21日至新淮街道办事处主张的赔偿损失时间节点2019年11月14日期间的损失赔偿请求权亦未超过诉讼时效。 关于争议焦点二、吴怀祝占用涉案土地及房屋是否构成侵权，如构成侵权，吴怀祝应如何承担侵权责任。法律规定，民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中，新淮街道办事处于2000年4月20日取得座落于长青路、使用权面积447平方米的国有土地使用证，新淮街道办事处作为物权权利人其所享有的物权应受法律保护。吴怀祝使用涉案西头两间房屋所依据的《关于小戏园石棉瓦房拆迁协议》已于2014年3月22日到期，且协议明确约定“到期乙方无条件归还甲方”，但协议到期后吴怀祝并未将房屋归还而是占用至今，侵犯新淮街道办事处的合法权益，构成侵权，应承担相应的侵权责任。 关于如何承担侵权责任，法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。本案中，新淮街道办事处主张吴怀祝返还西头两间房屋、拆除西头两间房屋以外自行新、扩建的建筑物以及返还新、扩建房屋所占用约166.75㎡土地的诉请，有事实和法律依据，且吴怀祝明确表示同意，对上述诉请本院依法予以支持。吴怀祝虽辩称西头两间房屋已返还新淮街道办事处，但其未提交证据证明，且新淮街道办事处不予认可，其该项辩称意见本院依法不予采信。法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，吴怀祝使用房屋所依据的协议早已于2014年3月22日到期，到期后吴怀祝未能及时返还涉案土地及房屋，具有主要过错，应承担主要责任。同时，到期后新淮街道办事处作为权利人有权收回涉案土地及房屋，庭审时，吴怀祝陈述双方因本案争议事由曾于2015年形成诉讼，但新淮街道办事处对此予以否认，新淮街道办事处未提交证据证明其及时向吴怀祝明确收回房屋及土地的态度并主张权利，放任了损失的扩大，应相应减轻吴怀祝的责任，故酌定吴怀祝承担60%的责任，新淮街道办事处承担40%的责任。关于新淮街道办事处主张的西头两间房屋的占地土地收益损失，依照评估结论，新淮街道办事处西头两间房屋占地土地收益每日10.02元，自2016年5月21日至2019年11月14日期间吴怀祝使用西头两间房屋所占用土地收益损失计算为12755.46元（10.02元×1273天=12755.46元），吴怀祝应承担60%的责任，即7653.28元（12755.46元×60%=7653.28元）。关于新淮街道办事处主张的西头两间房屋外新、扩建的建筑物所占用土地收益损失，本院认为，从评估报告的内容看，土地产生收益需依附于土地上的房屋，本案新、扩建部分的建筑物系由吴怀祝所建，并非属于新淮街道办事处，新淮街道办事处亦未提交证据证明吴怀祝新、扩建影响其原规划土地使用目的等所造成的实际损失。故新淮街道办事处主张的西头两间房屋外新、扩建的建筑物所占用土地收益损失，缺乏依据，本院依法不予支持。关于新淮街道办事处主张评估费5000元，吴怀祝应承担60%的责任，即3000元（5000元×60%=3000元）。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条、第一百四十条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第一百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴怀祝于本判决生效之日起三十日内返还原告淮南市田家庵区人民政府新淮街道办事处《关于小戏园石棉瓦房拆迁协议》中约定的位于长青路（原小戏园旧址）西头两间房屋（约58.75平方米）； 二、被告吴怀祝于本判决生效之日起三十日内自行拆除其新、扩建建筑物（包括房屋、院墙、大门、楼梯等），同时返还新、扩建部分所占用的约166.75㎡土地[具体以淮国用（2000）字第030021号国有土地使用证载明为准]； 三、被告吴怀祝于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告淮南市田家庵区人民政府新淮街道办事处土地收益损失7653.28元； 四、被告吴怀祝于本判决生效之日起十日内一次性给付原告淮南市田家庵区人民政府新淮街道办事处评估费3000元； 五、驳回原告淮南市田家庵区人民政府新淮街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2868元，由原告淮南市田家庵区人民政府新淮街道办事处负担2630元（已交纳），被告吴怀祝负担238元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  樊 瑾 审 判 员  郝荣琦 人民陪审员  李 云 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  张 瀚 附法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。 沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。