河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1231号上诉人(原审原告)：洛阳宝泰物业管理有限公司，住所地：河南省洛阳市瀍河区北盟路******。法定代表人：裴学勤，总经理。委托诉讼代理人：李文宁，河南明洛律师事务所律师，一般代理。上诉人（原审被告）：路洁，女，1982年4月2日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。上诉人洛阳宝泰物业管理有限公司（以下简称：宝泰物业公司）因与被上诉人路洁物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制对本案进行了审理。上诉人宝泰物业公司的委托诉讼代理人李文宁，被上诉人路洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宝泰物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法判令被上诉人支付物业费及违约金6812.9元。2、本案一、二审的诉讼费用由路洁承担。事实与理由：1、依据宝泰物业公司与衡山雅居业主委员签订的《物业服务合同》的约定收费标准，路洁作为衡山雅居的业主在接受服务的同时具有支付价款的义务，自2012年10月起，宝泰物业公司为路洁提供物业服务，但路洁仅支付物业费至2015年4月30日，2015年5月1日至2019年4月30日共欠缴48月的物业费1532.4元，事实清楚、证据确实充分，一审法院仅支持43个月的物业费属认定事实错误。2、根据《洛阳市发展和改革委员会关于取消基本热费政策有关问题的通知》2017-2018年采暖期起，取消基本热费政策，对不用热居民用户不再按现行热价25%收取基本热费。不用热居民用户以往年度欠缴的基本热费，仍需按照原标准补缴。故对路洁欠缴的2015年度的暖气费、2016年的过热费434.6元仍需缴纳，一审法院不予支持属认定事实错误。3.宝泰物业公司诉求违约金具有合同依据，且路洁拒不支付物业费的行为不仅致使宝泰物业公司经营状况举步维艰，更促使在小区部分业主内营造不良风气，导致欠缴物业费人数增多，形成违约行为不仅丝毫不会有任何不利，反而使宝泰物业公司这样的辛苦经营者遭受损失，请求贵院依法支持违约金诉求。路洁答辩称，1、宝泰物业公司称与衡山雅居业主委员会签订的《物业服务合同》，路洁自2012年入住衡山雅居来，从未见过该合同，第一次见到该合同是在一审案件中，原件并没见到，见到的只是复印件，在庭审质证中，路洁对该证据证明方向和真实性持异议，可是在判决书中并没有显现出来，宝泰物业公司上诉状中第一条路洁是不认可的，在一审中已经有证据证明，所以不加赘述了。2、宝泰物业公司第二条中所述的2015至2016的暖气费问题，一审路洁已经提交有效的证据，证明路洁已经交过该笔费用，并且当年热力公司正常供暖服务，而不是停掉了宝泰物业公司的暖气这一点足以证明，路洁已经缴过该笔费用的事实。一审法院，对该笔款项的认定事实并没有错误。宝泰物业公司从2015年初对衡山雅居小区强行霸占物业经营权的行为是违法的，所以路洁有权拒绝，拒绝支付物业费，请二审法院驳回宝泰物业公司的上诉请求。路洁上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回宝泰物业公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由宝泰物业公司承担。事实与理由：一、一审中物业合同作为本案关键证据，宝泰物业公司只提供了复印件，并且该合同只有一个章，也不清楚是第几届业委会，没有任何业委会人员签字，不符合合同要件。对此证据，在质证中路洁提出质疑，一审法院却置之不理。同时，对路洁提出的调查取证的申请也置之不理。二、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。签订该物业合同的业主委员会2011年成立，任期是三年，2013年就已经到期。即便该合同是真实的，但宝泰物业公司所签订的那届委员会超出任期签订的合同部分应属无效。三、一审法院驳回了宝泰物业公司诉路洁暖气费和过热费的申请，同时也认可路洁2015年-2016年交给第三届业主委员会的暖气费和物业费，证明对第三届业主委员会时期的认可，这就说明2015年被上诉人的合同终止。可却又支持了宝泰物业公司诉路洁2016年8月31日后的物业费，显然相互矛盾。四、宝泰物业公司要求路洁支付2015年5月1日至2019年4月30日的物业费1532.4元，判决书中却从2016年8月31日后算至2019年4月30日的数额确是1371.7元，这种计算是错误的。综上，一审法院仅凭宝泰物业公司提供的一份合同复印件就认定路洁应缴纳各项费用1436.2元是错误的，请求二审法院撤销原审判决。洛阳宝泰物业管理有限公司答辩称，一、宝泰物业公司与衡山雅居业主委员会签订的《物业服务合同》及补充协议真实有效，宝泰物业与衡山雅居业主委员会签订的《物业服务合同》及补充协议系双方真实的意思表示，权利义务约定明确，该协议合法有效。首先，该《物业服务合同》及补充协议约定合同履行期6年，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，其次合同签订之初双方基于信赖，也为了改善小区供暖条件，宝泰物业为衡山雅居小区增添价值12万元的热交换设备，并明确该热交换站按每年2万元折旧，合同到期后，该设备无偿归衡山雅居小区业主委员会所有。业主委员会的任期届满，也不必然导致任期签署的合同必然无效，即便届满后选举新任业主委员会也应当按照法定程序终止与宝泰物业的合同关系，在合同关系未终止前，宝泰物业已按合同约定全面履行提供物业服务义务，路洁作为衡山雅居小区业主在享受物业服务合同的同时也应按合同约定履行交纳物业服务费用。二、衡山雅居第三届业主委员会及成员制造业主虚假表决票，非经法定程序解除与宝泰物业的合同关系，并在宝泰物业提供服务同时私自收取业主物业费，严重扰乱社区管理秩序，该事实已由相关政府部分出具公文予以明确。三、衡山雅居业主第三届委员会及成员在宝泰物业公司提供服务期间，私自收取业主物业费及取暖费且并未向宝泰物业公司提交，路洁主张其向衡山雅居业主第三届委员会缴纳的物业费与宝泰物业提供服务费并无关联性，请求贵院予以驳回。路洁系衡山雅居业主第三届委员会会计，是衡山雅居业主第三届委员会及成员向衡山雅居业主收取物业费及取暖费的负责人员，该费用的收取后，并未向宝泰物业移交。故根据事实和法律，路洁应当向提供服务的宝泰物业缴纳其所谓已向第三届业委委会缴纳的暖气费和物业费。同时，同为衡山雅居业委员会成员等人已向衡山雅居业主第三届委员会及成员缴纳2015-2016年度的暖气费及物业费后，已向宝泰物业公司补缴其该时段应向宝泰物业公司缴纳的物业费。衡山雅居业主第三届委员及成员私自收取物业费用的309户业主中273户，已与宝泰物业公司协商，形成追索协议。委托宝泰物业公司向衡山雅居第三届业委会及其成员追索其向衡山雅居第三届业主委员2015-2016年度取暖费及2015年8月31日至2016年9月1日的物业费，冲抵业主应向宝泰物业公司的缴纳物业费。路洁拒不履行合同约定的义务，不仅加重了宝泰物业公司实现权利的成本，扰乱宝泰物业公司经营管理，同时也助长了不遵守约定的不良社会风气，不利于和谐社会、和谐社区的建设，请求法院依据合同的约定支持宝泰物业公司的诉讼请求。宝泰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费及违约金共计6821.9元。2、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月30日，宝泰物业公司与衡山雅居业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定由宝泰物业公司对衡山雅居小区提供物业管理服务，期限自2013年11月1日至2019年10月31日，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.36元收取，并代收垃圾处理费每月每户2元，代收楼栋单元梯灯照明电费每月每户1.5元，供热费用按照建筑面积的90％收取。同日，双方还签订了一份补充协议，约定如业主不按时缴纳费用的，物业服务公司可按欠缴数额每日千分之三加收违约金。路洁系衡山雅居小区9栋4单元302号业主，该房屋建筑面积为88.68平方米，每月应交物业费31.9元。路洁交纳了2015至2016年度的采暖费1752.7元，以及2016年8月31日前的物业费后，未再交纳物业相关费用。截止2019年4月30日，路洁拖欠物业费共43个月，按合同约定标准计算应为1371.7元，另应交垃圾处理费86元、电费64.5元，共计1436.2元。一审法院认为：宝泰物业公司与衡山雅居业主委员会签订了的物业服务合同及补充协议，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，对全体业主均有约束力。路洁未按约交纳相关的费用，属违约行为，故宝泰物业公司要求其支付物业费、垃圾处理费、梯灯照明电费的请求，该院予以支持，具体数额以查明数额为准。对于宝泰物业公司要求支付采暖费、过热费和违约金的请求，无相关的证据证实，该院不予支持。对于路洁提出宝泰物业公司的物业服务不合法、所以拒交物业费的辩称意见，与事实不符，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、路洁于本判决生效后十日内，向洛阳宝泰物业管理有限公司支付各项费用1436.2元。二、洛阳宝泰物业管理有限公司的其它诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由路洁负担。二审审理中，宝泰物业公司提交以下证据：证据一、宝泰物业公司与衡山雅居业主委员会签订的《物业服务合同》及补充协议各一份。证明：该协议合法有效，宝泰物业公司按照物业服务合同的标准为业主提供物业服务，该协议对宝泰物业公司及衡山雅居业主均具有约束力。证据二、《洛阳市发展和改革委员会关于取消基本热费政策有关问题的通知》1份；证明方向：路洁应当向宝泰物业公司缴纳2016-2017年度基本热费。证据三、重庆路办事处2015年9月7日出具的《责令整改通知》1份；重庆路办事处2015年12月28日出具的《关于撤销衡山雅居小区业主大会决议的公告》1份、洛阳市中级人民法院（2015）洛行初字第245号行政裁定书1份。证明：1、衡山雅居第三届业主委员会制造业主虚假签名非法与宝泰物业公司终止合同。2、宝泰物业公司服务期间，衡山雅居第三届业主委员及其成员向业主收取物业费。证据四、涧西区人民法院（2017）豫0305民初3526号民事判决书。证明：1、在该份判决书中明确载明，“路洁作为被告为免除自己责任辩称，其为衡山雅居第三届业主委员的会计”，衡山雅居业主向衡山雅居第三届业主委员缴纳的物业费及取暖费用由路洁负责收取。2、宝泰物业公司服务期间，衡山雅居第三届业主委员及其成员收取业主缴纳的物业费并未向宝泰物业公司移交。证据五、业委会部分成员已向宝泰物业公司补缴物业费名单及票据。证明:1、部分业委会成员向已按上述合同约定向宝泰物业公司补缴了2015年9月1日--2016年8月31日期间的物业费及取暖费。2、业委会成员已向衡山雅居第三届业主委员会缴纳的物业费及取暖费与宝泰物业公司收取服务费用并无关联性；证据六、衡山雅居业主与宝泰物业公司签订《协议书》、业主身份证复印件及业主向衡山雅居第三届业主委员缴费凭证；共10份。证明：1、为妥善解决衡山雅居第三届业主委员及成员私自收取业主物业费的事宜，衡山雅居业主与宝泰物业公司协商，形成追索协议。2、衡山雅居业主委托宝泰物业公司向衡山雅居业委会及其成员追索其向衡山雅居第三届业主委员2015-2016年度取暖费及2015年8月31日至2016年9月1日的物业费，冲抵业主应向宝泰物业公司缴纳的物业费。（补充说明：向衡山雅居第三届业主委员缴纳费用的衡山雅居小区业主共309户，其中273业主与宝泰物业签订追索协议。）路洁对其发表质证意见为：针对物业合同路洁不知道宝泰物业公司为什么在一审没有提交原件，而是提交的复印件，质证意见是对它的真实性和证明方向均持异议。因为他合同中只有洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会的章，这个章的真实性和证明方向也是持异议的。目前为止有三届业主委员会，不能体现是第几届主委员会签订的合同，而且上面没有主任签字，所以这个合同要件是不成立的。补充协议一审也没有见。二审才提出来的，真实性、证明方向均持异议。第二证据发改委通知，真实性证明方向均持异议，既没有公章又没有落款，也没有落时间，而且不知道是原件还是复印件。第三个责令整改通知书，真实性证明方向均持异议，上面只有一个落款和时间，章都不显示，而且是个复印件，并且内容中只是写督促可馨物业管理有限公司3日内撤出衡山雅居，并没说解除或让第三届业主委员会撤离。对于第四个撤销衡山雅居业主大会决议，真实性证明方向均持异议，但是该决议第六行所作出通过两项决议1、解聘宝泰物业公司公司服务合同。2、小区暂时由业主委员会自管，这个足以证明当时宝泰公司确实是被解聘了，一个合同一旦被解聘，证明效力已经是终止了。如果再提供服务，就要重新签新的合同，而宝泰物业公司没有签订新的合同，所以衡山雅居的后续的服务合同是违法的。第五证据，行政裁定书，证明宝泰物业公司自己撤诉了，与本案无关。第六证据衡山雅居第三届业主委员会路洁追偿权纠纷一审民事判决书真实性不持异议，证明方向持异议，该证据与本案无关，第七证据是2015-2019业委会已补交名单真实性、证明方向均持异议，协议书也是与本案无关，该协议存在瑕疵。本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、《河南省物业管理条例》第十七条规定，在物业管理活动中，业主应当履行的义务包含按时交纳物业服务费用，且业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。2012年10月17日，宝泰物业公司与衡山雅居业主委员会签订《物业服务合同》，2013年10月31日，双方又续签了期限为6年的《物业服务合同》，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应合法有效。在约定的合同期间，宝泰物业公司为衡山雅居业主提供了物业服务，衡山雅居业主应当交纳物业费，故宝泰物业公司要求路洁交纳物业费的诉求应当予以支持。路洁上诉提出该合同无业委会人员签字、业务会已经换届，新一届业委会未与宝泰物业公司签订《物业服务合同》，宝泰物业公司在衡山雅居提供物业服务不合法等问题。本院认为，业主委员会由业主大会会议依法选举产生，业主委员会的职责包含：执行业主大会决定和决议、与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。宝泰物业公司与衡山雅居业主委员会签订的《物业服务合同》在履行过程中，不因业主委员会的换届而终止，故路洁的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于路洁主张的宝泰物业公司被解聘的问题，《中华人民共和国物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案中，重庆路办事处2015年12月28日出具的《关于撤销衡山雅居小区业主大会决议的公告》已经将衡山雅居小区业主大会解聘宝泰物业公司的决定撤销，宝泰物业公司在衡山雅居小区业主大会重新作出解聘现有物业公司的决定之前，仍可以继续提供物业管理服务。故，路洁主张的宝泰物业公司被解聘的上诉请求本院不予支持。关于物业费、公共电费、垃圾处理费、暖气费、过热费数额问题，宝泰物业公司主张自2015年5月1日至2019年4月30日期间（共48个月），路洁拖欠物业费1532.4元（88.68㎡×0.36元/㎡/月×48个月）、垃圾处理费96元（2元/月×48个月）、公共电费72元（1.5元/月×48个月）、暖气费1752.7元、过热费434.6元，上述期间未超出《物业服务合同》约定的服务期间，且收费标准未超出《物业服务合同》约定标准，该费用路洁应当予以支付，因此，宝泰物业公司要求路洁支付物业费的主张本院予以支持，原审判决认定数额有误，本院予以纠正。路洁称其已向衡山雅居小区第三届业委会交纳暖气费1752.7元、物业费379.2元，但衡山雅居小区第三届业委会不是物业服务提供方，收取上述费用没有法律依据，另外，衡山雅居小区第三届业委会也未将收取的暖气费、物业费转给宝泰物业公司，故不应从宝泰物业公司主张的暖气费、物业费中扣除，路洁向衡山雅居小区第三届业委会交纳的暖气费1752.7元、物业费379.2元可以另行主张。关于宝泰物业公司主张的违约金，虽续签的《物业服务合同》约定不按时交纳费用的，可按欠缴数额每日千分之三加收违约金，但该违约金标准明显超出法律规定，另外，业主未交纳物业费系与宝泰物业公司存在纠纷导致，其过错不能归咎于业主单方，因此，宝泰物业公司主张的违约金本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，但部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初4597号民事判决；二、路洁于本判决生效之日起十日内向洛阳宝泰物业管理有限公司支付物业费1532.4元、垃圾处理费96元、公共电费72元、暖气费1752.7元、过热费434.6元，应履行金额合计为3887.7元；三、驳回洛阳宝泰物业管理有限公司的其他上诉请求；四、驳回路洁的上诉请求。一审受理费50元，由路洁负担。二审受理费100元，由洛阳宝泰物业管理有限公司负担50元，由路洁负担50元。本判决为终审判决。审判员  杨元卿二〇二〇年六月十二日书记员  雷心怡