广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8639号上诉人（原审被告）：肖智华，男，1971年8月24日出生，汉族，户籍地址江西省樟树市，委托诉讼代理人：王小兰，广东国欣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古江燕，女，1977年7月16日出生，汉族，户籍地址深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：蔡冬虹，广东微众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘焱宇，广东微众律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行董事。上诉人肖智华因与被上诉人古江燕、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人肖智华的上诉请求：1.请求二审法院撤销一审民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人并非擅自改变房屋结构或用途，而应认定为上诉人与被上诉人对房屋租赁合同进行了变更，且己实际履行。上诉人没有违反房屋租赁合同，被上诉人无权单方解除。上诉人在签订房屋租赁合同时即与被上诉人代理人即被上诉人父亲古施惠提出房屋破旧需进行装修及改建的要求，被上诉人代理人明确表示同意。上诉人在实际请来施工队后进行长达45天的装修改建过程中，被上诉人的代理人亦是知情的，其未曾提出过异议，也未曾对装修改建行为予以制止。因此整个过程，上诉人的行为均是得到被上诉人代理人的许可的，应视为双方均在实际履行变更后的房屋租赁合同。从被上诉人代理人古施惠与上诉人的微信聊天记录可知，被上诉人代理人亦自认有错，并愿意补偿上诉人装修费2万元。由此亦可得知上诉人并非擅自改变房屋结构或用途，被上诉人不得行使单方解除权。二、一审判决未遵循公平、公正原则，判决不公。根据房屋租赁合同规定，被上诉人提前收回物业，应补偿上诉人伍万元装修费。一审判决违反合同自治原则，请求二审法院依法改判。在本案中，根据房屋租赁合同第九条的规定，合同期内，若被上诉人提前收回该物业，需无条件补偿上诉人装修费用伍万元。上诉人因装修实际己支付十万余元，且刚刚完工。如因被上诉人强行提前收回该物业，将造成上诉人的巨额损失。因此根据房屋租赁合同第九条之规定，被上诉人应补偿上诉人装修费五万元。一审判决违反合同自治原则，请求二审法院依法改判。上诉人的装修行为实际增加了涉案房屋的价值，但一审判决并未考虑该事实，未判决被上诉人对上诉人支付必要的补偿，明显不公。上诉人花十万余元进行装修，自租赁涉案房屋以来，一直并未实际居住。一审判决虽认可上诉人“为装修涉案房屋花费了装修费，实际是增加了涉案房屋的价值，而非减损涉案房屋的价值”，但判决中却未考虑该事实，未判决被上诉人应对上诉人支付必要补偿，明显属判决不公。三、被上诉人在上诉人装修刚好完工后便提出上诉人违约解除租赁合同，有坐享其成，侵吞上诉人利益之嫌，请二审法院考虑这一可能性，予以公正判决。四、上诉人已经将2020年5月份及之前所有的房租结清，没有拖欠租金，因疫情原因，上诉人经与被上诉人协商，被上诉人同意将2020年4月、5月的房租每月降到2000元。被上诉人古江燕的答辩意见：上诉人肖智华的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由：双方租赁合同中第5.5款、5.7款明确约定了承租人不得改变房租结构或用途，不得将房屋全部或者部分转租于他人。根据上诉人在一审中当庭提交的与古施惠燕的微信聊天记录中，古施惠也不同意将租赁房屋改建为带独立卫生间的四房。上诉人庭后补充提交的微信聊天记录删除了前述对自己不利的聊天内容，违反了诚实信用原则，请求法院对其进行处罚。二、古施惠作为年迈老人，平时深居简出，对上诉人私自装修改建的行为并不知情，被上诉人在了解这一事实之后，明确表示反对有权利行使单方解除权。三、上诉人违反租赁合同的明确约定，将租金房屋改建为4个独立卫生间的房屋，并私自转租给他人，从中获取巨大租金差额收益。上诉人的改建行为存在重大的安全隐患，根本没有增加房屋的价值，故上诉人应当向被上诉人赔偿房屋损失及维修的费用。被上诉人古江燕的原审诉讼请求：1.判决解除上诉人、被上诉人之间的《房屋租赁合同》;2.判令上诉人将房屋返还被上诉人；3.判令上诉人支付被上诉人租金损失费，按4000元每月计至房屋交付之日止；4.判令上诉人赔偿被上诉人房屋损失及维修费用10万元；5.判决上诉人承担本案诉讼费和律师费。原审判决主文：一、确认被上诉人古江燕与上诉人肖智华签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除；二、上诉人肖智华自本判决生效之日起十日内向被上诉人古江燕返还房屋；三、上诉人肖智华自2019年10月起向被上诉人古江燕每月支付占有使用费2600元及违约金（违约金自2018年11月3日起计算每月800元至实际返还房屋之日止）；四、驳回被上诉人古江燕的其他诉讼请求。本案经二审审理查明，原审认定事实清楚，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。另查明，二审期间，上诉人肖智华向本院提交其与被上诉人父亲古施惠的聊天记录，其上记载被上诉人父亲古施惠同意减免上诉人肖智华2020年4月、5月期间的租金每月600元，即将原租金2600元在上述两个月期间降为2000元。被上诉人古江燕认可微信聊天记录的真实性，但主张被上诉人父亲古施惠仅有权代为订立租赁合同和代为收取租金，无权代为降低租金标准。本院认为，针对上诉人肖智华的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：关于被上诉人是否有权解除涉案房屋租赁合同的问题，本院认为，该问题的认定须先认定上诉人是否存在根本违约行为，即上诉人是否有未经被上诉人同意改建房屋的行为。在一审过程中，上诉人向法庭出示其与被上诉人父亲古施惠的微信聊天记录，该聊天记录显示，在2018年10月15日至31日期间，古施惠虽同意上诉人将涉案房屋改建成四房，但不同意上诉人将每个房间改建为带独立卫生间。虽然其后上诉人将上述聊天内容删除，但上述内容已被一审法官查阅并记载于一审判决，本院对此予以采信。据此，被上诉人的父亲虽同意上诉人将涉案房屋改建成四房，但未同意上诉人将每个房间改建为带独立卫生间。上诉人的改建行为（改为四间房并各备卫生间）明显违反了双方的约定。上诉人主张被上诉人父亲古施惠已经口头同意上诉人的改建方案，但未能提供证据予以证明，本院对上诉人的相关事实主张不予采信。综上，因上诉人存在根本违约行为，被上诉人要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求上诉人返还房屋，依法应予支持。关于解除时间，双方当事人均认可被上诉人于2018年10月30日将解除合同的意思表示口头通知予上诉人，故应以该日作为涉案合同的解除时间。其次，关于涉案房屋租金和占有使用费问题，根据已查明的事实，2019年10月前的租金及占有使用费问题上诉人与被上诉人对原审判决的认定均无异议，本院依法予以照准。关于2019年10月以后占有使用费，上诉人应在占有使用期间按照每月2600元的标准交纳至实际搬离之日。但2020年4月、5月期间的占有使用费问题，被上诉人的父亲古施惠已在微信中明确同意降为2000元每月。被上诉人虽然认为其父亲并无相关的代理权限，但被上诉人授权其父亲代为签订房屋租赁合同并代收租金，上诉人在此过程中为善意且无过失，应当视为已构成表见代理。因此，古施惠的代理行为的后果应当由被上诉人承担。在承担后果后，被上诉人对于降价部分的损失，可以另循法律途径向被上诉人的父亲古施惠主张追偿。关于违约金，被上诉人主张违约金应按照合同约定每月支付2600元，上诉人对此不予认可。原审法院酌定自2018年11月3日起计算违约金每月800元，于法不悖，本院依法予以维持。综上，原审判决认定事实存在部分不清，适用法律存在部分不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初94号民事判决第一、二项；二、撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初94号民事判决第三、四项；三、上诉人肖智华自2019年10月起至2020年3月向被上诉人古江燕每月支付占有使用费2600元，2020年4月、5月上诉人肖智华向被上诉人古江燕支付占有使用费每月2000元，2020年6月至实际返还房屋之日止上诉人肖智华每月向被上诉人古江燕支付占有使用费2600元；四、自2018年11月3日起上诉人肖智华每月向被上诉人古江燕支付违约金800元至实际返还房屋之日止；五、驳回被上诉人古江燕的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2300元，由被上诉人古江燕负担2100元，由上诉人肖智华负担200元；二审案件受理费人民币2300元，由上诉人肖智华负担2100元，由被上诉人古江燕负担200元。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 陈   凯审判员 赵 明 升二〇二〇年六月二十九日书记员 陈茜（兼）