江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0903民初6960号原告：江苏新开达置业有限公司，住所地在盐城市盐都区潘黄街道朱庄居委会办公楼**。法定代表人：张玉海，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘咏桦，江苏零距离律师事务所律师。被告：刘奇，男，1978年11月30日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。被告：吴贝贝，女，1979年1月22日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。以上两被告共同委托诉讼代理人：潘连诗，江苏盐龙律师事务所律师。被告：刘义洪，男，1951年9月2日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：刘亚，女，1989年1月9日生，汉族，居民，系刘义洪女儿。被告：盐城市盐都区住宅建设有限公司，住，住所地在江苏省盐城市盐都区盐龙街道研创大厦**/div>法定代表人：蔡斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳，女，1978年8月6日生，汉族，居民，该公司办公室主任。第三人：江苏天虹建设有限公司，住所地在，住所地在江苏省盐城市盐都区大冈镇新军南路**v>法定代表人：徐桂兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐大昌，江苏永屹律师事务所律师。第三人：江苏正平建设工程有限公司，住所地在江苏，住所地在江苏省盐城市盐都区潘黄街道前进东升居委会前进公司****法定代表人：朱月清，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘年珍，女，1972年2月15日生，汉族，居民，该公司会计。原告江苏新开达置业有限公司（以下简称新开达公司）与被告刘奇、吴贝贝、刘义洪、盐城市盐都区住宅建设有限公司（以下简称住宅建设公司）、第三人江苏天虹建设有限公司（以下简称天虹公司）、第三人江苏正平建设工程有限公司（以下简称正平公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告新开达公司的委托诉讼代理人刘咏桦，被告刘奇及刘奇、吴贝贝的共同委托诉讼代理人潘连诗，被告刘义洪的委托诉讼代理人刘亚，被告住宅建设公司的委托诉讼代理人刘艳，第三人天虹公司的委托诉讼代理人徐大昌，第三人正平公司的委托诉讼代理人潘年珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新开达公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘奇、吴贝贝、刘义洪立即腾让占住的新开达公司所有的位于盐城市盐都区大庆西路如意花园18幢1502室房屋；2、刘奇、吴贝贝、刘义洪承担诉讼费用。事实和理由：2017年9月9日，刘奇、吴贝贝购买了如意花园18幢1501室的房屋，但刘奇、吴贝贝、刘义洪未经新开达公司允许，将1502室房屋占用至今，遂诉至法院。被告刘奇、吴贝贝辩称，1502室房屋是刘义洪用应得的木工、瓦工工程款抵债而来，该房屋也是刘义洪装潢的，刘义洪还安装了进户门。新开达公司已经将包括案涉1502室房屋在内的整幢18幢楼及19幢的部分房屋用于抵债，故新开达公司无权主张权利。被告刘义洪辩称，我当时抵债了4套房屋，分别为1501室、1502室、1701室、1702室房屋。该1502室房屋虽然没有签订商品房买卖合同，但已经经过抵债属于我所有。被告住宅建设公司辩称，每套房屋的销售必须经过签订商品房买卖合同、付款等程序，案涉1502室房屋并未签订商品房买卖合同，刘义洪主张的抵债协议我方不清楚，我方保留追究刘奇扰乱我公司工作秩序的权利。第三人天虹公司辩称，案涉1502室房屋已经经过抵债给刘义洪，而且我公司与住宅建设公司合同上已经有了明确约定。刘义洪与新开达公司关于案涉房屋产生的法律责任与我公司无关。第三人正平公司辩称，我公司与刘义洪达成案涉1502室房屋的抵债协议属实。按照流程，应该是我公司将房款汇至新开达公司，办理了签订商品房买卖合同等手续后，再由新开达公司汇回至我公司。但当时我公司资金周转出了问题，所以没有将该房款汇至新开达公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：住宅建设公司系新开达公司的母公司。2011年1月22日，住宅建设公司与天虹公司签订《建设工程施工合同》一份，约定住宅建设公司将如意首府二期工程（三标段）11、15、18、19、20号楼及3号楼地下车库发包给天虹公司建设。在合同15条约定：该项目工程款不以现金方式支付给总承包商，全部以总承包商承建的房屋住宅和车库交付给承包商抵算工程款（用于抵工程款的房屋以整幢楼或整单元抵偿，不高于所抵房屋款、零头差额部分现金支付）；用于抵工程款的房屋先用18号楼整幢楼抵偿；如不足，再用19号楼西单元从第八层开始，九层、七层、十层、六层、十一层、五层、十二层……依次类推抵偿，抵算的房屋如不够一套，零头差额部分现金支付。地下车位按抵偿的。地下车位按抵偿的房屋就近考虑偿数量不得超过规划要求指标。该合同落款处除了天虹公司印章和法定代表人印章外，经办人处签名为朱某（正平公司原法定代表人）。2011年1月31日，天虹公司（合同甲方）与盐城市盐都区住宅建设公司如意首府工程项目部（合同乙方）签订《内部承包协议书》，由天虹公司将上述合同中的工程分包给朱某，载明：朱某作为乙方签订协议书，天虹公司聘用该同志为上述工程项目责任主体的责任人（庭审中，天虹公司认可该条款即为天虹公司授权朱某处置包括案涉房屋在内的全部抵债房屋的条款）。乙方上缴给甲方的项目利润一次性60万元，上缴时间为2011年11月20日前结清，每推迟一天罚违约金5000元。2011年3月12日，朱某作为江苏天虹建设集团如意首府工程二期工程项目部的甲方代表与刘义洪签订了《11#、18#楼及3#地下车库工程瓦工承包协议书》、《18#楼工程木工承包协议书》各一份，约定瓦工合同工程暂定承包总价为2222826.95元，在第二部分的第8条载明：工程竣工验收结束后，付至承包总价的80%，即付款1778261.56元。其中，以所建商品房贰套冲抵工程款，商品房的单价以如意首府二期工程开盘价下浮300元每平方米。余款在竣工验收后付给乙方，剩余20%的工程款在工程竣工验收后一年内结清。在木工合同中亦有类似的约定，抵冲的房屋亦为贰套。实际抵冲的房号为1501室、1502室、1701室、1702室。其中，1701室、1702室已经由刘义洪转让给他人，1501室由刘奇（刘义洪儿子）、吴贝贝与新开达公司签订商品房买卖合同并办理了相关手续。1502室未签订合同，亦未办理产权登记手续。2011年8月31日，正平公司加盖财务专用章向刘义洪出具了收据，载明金额为300000元，收款方式为冲抵往来，收款事由为如意首府18号1502室房款，以刘义洪承包的18号楼瓦工和木工工程款冲抵；2012年9月27日，该公司向刘义洪出具收据，载明金额为396591元，收款事由为如意首府18号1502预交款。该收据的记账人即为本案正平公司的委托诉讼代理人潘年珍。在正平公司制作的《如意花园18号、19号楼抵扣工程款情况表》中载明了1501室、1502室、1701室、1702室。其中1501室、1701室、1702室为“已签合同的”，1502室为“没有签合同的”。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，新开达公司主张刘奇、吴贝贝、刘义洪侵犯其物权，请求排除妨害。首先，从请求权主体上看，虽然由住宅建设公司与天虹公司签订合同，但住宅建设公司与新开达公司均认可新开达公司作为主体行使合同各项权利义务，后续相关证照、审批手续亦由新开达公司获得，且在合同履行过程中，天虹公司明知但未提出异议，故本院对新开达公司作为请求权的主体身份予以认定；其次，从案涉1502室的房屋处置权看，住宅建设公司与天虹公司签订的合同中明确约定**楼整幢楼及**楼的部分房屋用于抵算工程款，而天虹公司在与朱某作为甲方代表的盐城市盐都区住宅建设公司如意首府工程项目部签订的合同中虽没有明确载明以包括案涉房屋在内的房屋抵冲工程款，但从合同的内容看，该协议为内部承包协议书，乙方只需要一次性上缴给天虹公司60万元，其余的工程实质施工、款项归属等均为乙方权利。故本院认为，住，住宅建设公司的关于案涉房屋的约定效力及于新开达公司虹公司关于案涉房屋的约定效力及于朱某作为负责人的盐城市盐都区住宅建设公司如意首府工程项目部。而朱某作为甲方代表与刘义洪签订的瓦工、木工合同中，明确以共4套房屋抵算工程款。正平公司向刘义洪出具的收据亦明确载明具体的房号。故本院认为，刘义洪根据工程进度款抵算的案涉1502室房屋已经属于刘义洪所有；最后，从房屋产权的取得看，虽然该房屋未签订商品房买卖合同，但这并不影响刘义洪基于用到期工程款抵算而取得案涉房屋所有权。反之，新开达公司应据此与刘义洪办理相关手续。至于新开达公司主张已经超付正平公司相关款项，其未能提供充分证据证明，即使超付，亦不能影响案涉房屋的权益归属，其可向正平公司或相关主体另行主张权利。故新开达公司无权对案涉1502室房屋主张基于物权而产生的排除妨害的权能。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关法律、法规之规定，判决如下：驳回原告江苏新开达置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告江苏新开达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院,同时向该院（汇款户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）预交上诉案件受理费。审 判 长  朱文峰人民陪审员  郝苏保人民陪审员  万巧云二〇二〇年六月二十二日法官 助理  顾秋进书 记 员  季禹希附录法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。