上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9038号原告：鲍曙新，男，1970年4月29日生，汉族，住浙江省杭州市江干区采荷********。委托诉讼代理人：马明泳，上海广勤律师事务所律师。被告：上海富平投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区真新街道新郁路****。法定代表人：刘学军，总经理。委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。原告鲍曙新与被告上海富平投资管理有限公司(下称“富平公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人马明泳及被告委托诉讼代理人王子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《上海市商铺租赁合同》，被告返还位于上海市嘉定区新郁路XXX号XXX、XXX室房屋；2.判令被告按双倍租金标准支付2017年3月1日起至实际返还商铺之日止的租金。事实与理由：2017年3月1日，原、被告签订《上海市商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区新郁路XXX号XXX、XXX室商铺(下称“案涉商铺”)出租给被告，租期自2017年3月1日至2027年2月28日止。合同虽记载以被告与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上作为生效条件，但双方明确约定了自2017年3月1日起的租金标准。且合同签订后，被告即开始支付租金，故原告认为合同于签订时即生效。现因被告长期拖欠租金，已属违约，故原告行使法定解除权要求解除租赁合同。且被告在补充协议上承诺若延迟支付租金，需双倍支付租金。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，双方确实签订了租赁合同，但合同约定在原国际鞋城所有产权商铺与被告的签约率达到80%后生效，而该条件直至2019年12月才成就，扣除一年免租期，故被告应于2021年1月1日起支付原告租金，被告未构成违约，原告无权解除合同。现被告考虑到案涉商铺的实际情况，同意自2020年2月1日起支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：鲍曙新是两案涉商铺的产权人，1155、1156室的房屋建筑面积均为16.33平方米。2017年3月1日，鲍曙新(甲方、出租人)与富平公司(乙方、承租人)签订《上海市商铺租赁合同》，载明协议背景为：甲方系原国际鞋城的业主，为案涉商铺的所有权人。因原国际鞋城目前整体处于歇业状态，且甲方与前承租人的租赁协议已解除或终止。为盘活整个市场，乙方拟对整个原国际鞋城进行装修、宣传、招商，对原国际鞋城的所有商铺加以利用，即需乙方逐一与原国际鞋城的全部所有权人签订租赁合同，才能实现乙方与甲方签订本合同的目的。甲乙双方均一致同意，乙方必须与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，本租赁合同才能生效。该合同第一、二条约定，甲方向乙方出租案涉商铺，建筑面积16.33+16.33平方米。第三条约定，租赁期限自租赁期起始日十年，即2017年3月1日至2027年2月28日止，第一年因大面积改造、招商需要，甲方同意给予乙方一年免租期，第二年开始起支付商铺租赁费，先付后用，商铺租赁费起算日为收到全国名特优直营中心书面通知为准，但租赁期起始日同时需要满足下列条件：1、甲方已办理出房屋产权证，并把产权证复印件交付乙方；2、原国际鞋城所有产权商铺与乙方签订《上海市商铺租赁合同》的签约率达到80%，如届时签约率未达到80%，则租赁期起始日自达80%之日起算，免租期及商铺租赁也随之顺延，最长顺延期在一年之内，如一年内签约率始终未达到80%，本合同自动作废。该合同第七条约定甲方选择的分配方式为附件一。第八条约定，租金乙方每6个月一付，每6个月的第1个月的20号至30号为支付日。第十六条约定，租赁期间，甲方同意乙方或实际经某者可以对房屋重新分割、布局、装饰。合同附件一载明，一层沿街店铺2000平方米，第一年1,606,000元，每年递增率为6%，以上一年度的结算租金额为标准。合同尾部手写内容为：“2017年3月1日至2017年12月9日月租金按600元/月，2017年12月10日起月租金按富平公司合同标准每平方每天2.2元计”，手写部分盖有富平公司印章。另，富平公司出具补充协议一份，承诺：进场装修即提前支付业主第二年租金的20%，如果发生租金拖延支付的情况，乙方需要双倍支付拖延期内的租金。合同签订后，鲍曙新交付了案涉商铺。鲍曙新自述分别于2017年4月17日、2017年11月19日、2019年10月29日、2019年11月15日、2020年1月11日收取租金6,270元、3,800元、5,700元、4,681.12元、5,035元，合计收取25,486.12元。因富平公司拖欠剩余租金未付，故鲍曙新涉讼。另查，案涉商铺所在商城位于上海市嘉定区曹安公路XXX号、新郁路XXX号。商城原名上海曹安国际鞋城，由原上海兆地房地产开发有限公司开发，于2006年竣工。商场有南北两区，总建筑面积约45000平方米。2013年起，富平公司与案外人上海健诺实业有限公司(下称“健诺公司”)，陆续与商场内商铺小业主签订租赁合同，并对商场进行统一改造，将改造后的商铺出租给案外人经某。富平公司与健诺公司的法定代表人均为刘学军，富平公司系健诺公司的股东。商场现名美陈广场，地下一，地下**及**要经某鲜花及仿真花，三楼经某婚庆道具工艺品，商场内的商铺基本都已出租并处于经某状态。因富平公司、健诺公司拖欠商铺小业主租金，部分小业主涉诉。再查，在本院(2019)沪0114民初8376号案件中(该案判决已生效)，富平公司表示商场在2017年4月回签率已达到80%，2017年6月陆续向出租人支付全年租金的20%。审理中，鲍曙新陈述，案涉商铺均为一层沿街店铺，双方租金自2017年12月10日起按案涉《上海市商铺租赁合同》中附件一确定，即2017年12月10日至2018年12月9日为第一年的2.2元/平方米/天，以后每年递增6%。对此，富平公司未予说明。本院认为，鲍曙新与富平公司签订的《上海市商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方虽约定了租赁合同的生效条件系富平公司与原国际鞋城的业主签约率达到80%以上，但合同补充约定了自合同签订之日起的租金标准，且富平公司自合同签订后即陆续、多次支付租金，故案涉《上海市商铺租赁合同》于签订时即生效，且不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行。关于合同是否予以解除，租赁合同约定富平公司可以对商铺重新分割、布局、装饰，故鲍曙新在出租商铺时即已接受商场统一经某管理的模式，并知晓案涉商铺的权利行使将受到一定限制。现商场内的大多数商铺业主已与富平公司及健诺公司签约，在此情况下，部分业主要求解除合同返还商铺势必会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利。考虑商场的整体利益，鲍曙新与富平公司的租赁合同在现阶段不宜轻易解除，故对鲍曙新要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。双方合同继续履行，富平公司应按合同约定支付鲍曙新自2017年3月1日起的租金。关于租金标准，合同上同时有附件一及手写内容，因富平公司未予说明，而鲍曙新的解释较为合理，且以鲍曙新陈述的计算方式并不加重富平公司的负担，故本院采纳鲍曙新的意见。根据合同先付后用、每半年为支付周期的约定，富平公司现应将租金支付至2020年12月9日。经核算，扣除富平公司已支付的租金25,486.12元，其还应支付鲍曙新自2017年3月1日至2020年12月9日止的未付租金69,166.86元。富平公司拖欠该阶段租金，已属违约，应承担相应的违约责任。鲍曙新主张的双倍租金属违约金性质，富平公司不同意支付，本院根据本案的实际情况酌情确定逾期付款违约金为6,917元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海富平投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告鲍曙新支付自2017年3月1日至2020年12月9日期间拖欠的租金人民币69,166.86元；二、被告上海富平投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告鲍曙新支付逾期付款违约金人民币6,917元；三、驳回原告鲍曙新的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,182元，减半收取1,091元，由被告负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 许雯雯二〇二〇年六月三十日法官助理 顾颖琦书 记 员 孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……