广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初189号原告：广州市花季文化传播有限公司，住所地广东省广州市黄埔区伴河路**自编******。法定代表人：吴丹杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：林少齐，该公司员工。被告：广州金蟾软件研发中心有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市萝岗区伴河路**自编****608-8至608-11>法定代表人：杨洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾赟，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡碧霞，广东三环汇华律师事务所实习人员。原告广州市花季文化传播有限公司（以下简称花季公司）与被告广州金蟾软件研发中心有限公司（以下简称金蟾公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告花季公司的委托诉讼代理人林少齐，被告金蟾公司的法定代表人杨洪及其委托诉讼代理人曾赟、胡碧霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花季公司向本院提出诉讼请求：1.判令金蟾公司为花季公司办理广州市黄埔区伴河路96号自编一栋二层的所有权证书至花季公司名下；2.判令金蟾公司承担本案诉讼费用。事实与理由：基于双方股东合作关系，2012年3月3日花季公司与金蟾公司签订《委托购房协议》，根据该协议第一条和第四条，花季公司委托金蟾公司全权代理购买广州市科学城易博士大厦（房屋位于伴××以东，编号为KXCD-C1-7地块的房屋，建筑面积1000平方米）房屋买卖的全部手续，让花季公司依法取得该房屋的所有权证书。根据该协议第三条，花季公司购买前述房屋的购房款1000万元已于2012年2月21日通过银行转账方式转入金蟾公司指定的账户，并得到金蟾公司确认。花季公司于2015年对已完工易博士大厦二层西北之毛坯物业进行了装修，但是金蟾公司一直未能及时负责办理好协议所指房屋买卖的全部手续，影响了花季公司正常运转与经营，并造成相应经济损失。根据该协议第五条，房屋买卖交易无法完成或无法实现的情况下，应退回代花季公司保管的购房款1000万元以及按中国人民银行同期同类贷款利息（至今合计约564万元）。2016年12月30日，花季公司和广州市朝扬图书有限公司，向金蟾公司发送2017年第一次临时股东会会议通知，与金蟾公司尝试协商、沟通，但是对方没有配合履行应尽的义务和协议内容。2017年8月30日，花季公司再次与金蟾公司尝试联系并发送《委托购房协议》履行通知，但金蟾公司依旧不予配合。因此，花季公司认为，金蟾公司没有履行委托义务已构成严重违约，并侵犯了花季公司的合法民事权益，故诉至法院，望判如所请。被告金蟾公司辩称，涉案《委托购房协议》是虚假的，并非双方真实意思表示，是一份根本无法履行的合同。实际上本案另有隐情。花季公司也并未将该委托购房协议以及与之相关的事实向法院全面、客观披露。花季公司甚至涉嫌在本案中虚构民事法律关系，以获取非法利益。因此，花季公司的诉请和主张的事实均没有事实和法律基础，依法应当驳回其全部诉请。具体理由如下：一、假设涉案委托购房协议是真实的，该合同实际上也无法履行。根据涉案协议第五条，花季公司已于2012年2月19日与中大讯通公司签订了《一手写字楼买卖合同》，但是迄今为止其并未向金蟾公司提供过该合同，也并未向金蟾公司提供证据文件证明其已经满足了办理房屋过户所需的必要前置程序。因此金蟾公司实际无法履行《委托购房协议》、也无法帮助其办理房产过户。花季公司甚至在本案中也未提交对其如此有利的重要证据。不仅如此，中大讯通公司已对此做出书面声明，强调其从始至终并未与花季公司进行过任何关于房屋买卖的接洽和商谈，更未与其签订过任何形式的购房协议，花季公司所述已经签订的《一手写字楼买卖合同》实际并未签订，在花季公司不能交付必要文件的情况下，金蟾公司根本无法帮助其办理房产过户。由此也可见涉案《委托购房协议》不是双方的真实意思表示。二、假设涉案委托购房协议是真实的，从涉案诉请来看，花季公司要求金蟾公司履行合同义务办理过户手续，但是实际上其不仅未签订也未交付前述《一手写字楼买卖合同》，同时金蟾公司也并未支付相应的购房款，因此也根本无法帮助其办理过户手续。办理房屋过户手续的前提是买卖双方签订买卖合同，买方支付相应房款。但在本案中，从花季公司提交的证据看，其出示的借条（该借条实际上也非双方真实意思表示，支付给金蟾公司的一千万元，实际上是花季公司向金蟾公司支付其在18天前因增资而向金蟾公司借的款项。当时，花季公司跟金蟾公司陈述，该借条是为了做账用的，不作为债权凭证）和支付凭证，假设这是双方真实意思表示的话，该支付凭证也只能证明花季公司向金蟾公司支付了借款。如果本案花季公司主张其已经支付了购房款的话，其应当再提交证据证明其在前述一千万元之外还支付给了金蟾公司一千万元“购房款”。但很显然，花季公司没有也不可能出示这样的证据。且借贷关系与委托关系属于两种截然不同的民事法律关系，不能当然的将一千万元“借款”转为委托购房款。因此若涉案委托购房协议及《借款条》均为真实的，那么显然双方之间存在两种法律关系。同时因该协议第三条内容中并未注明款项之间包含转化关系，因此2012年2月21日，花季公司应当已向金蟾公司支付金额共计2000万元，才有可能证明其已经支付了“购房款”。实际上金蟾公司并未收到花季公司所称的购房款款项，而且花季公司也并未提供证据证明其已经向合同中所涉房产的所有权人中大讯通公司支付了一千万元购房款。此外所有权人中大讯通公司已声明其未曾与花季公司进行过接洽，更未收到过对应购房款。因此，即便涉案委托购房协议是真实的，花季公司在本案中并无要求金蟾公司为其办理房屋过户手续的权利基础，金蟾公司也根本无法基于此委托合同而帮助花季公司办理房产过户，依法应当驳回其诉请。三、花季公司提交的《委托购房协议》是2012年3月3日签订，基于不动产权事项重大且涉及合同金额也十分巨大，花季公司应当在涉案委托购房协议签订之日起就知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效应当自该协议签订日2012年3月3日起计算。花季公司到2017年8月才开始主张履行该合同，并至2020年才提起诉讼，显然诉讼时效早已经届满，依法应当直接驳回其诉请。且，花季公司一直以来都是小公司，年营业额较低，甚至常年经营困难，从其迟至八年后才提起本案这一行为本身可以看出，涉案委托购房协议是虚假的，否则，其应当早就向法院主张其“诉权”要回一千万元巨款或者要求办理房产过户手续。四、如果该《委托购房协议》与《借条》均为真实的，那么其本身应当符合交易习惯。但如果结合金蟾公司与花季公司双方当时的经营状况、财力等因素，此案中涉及的前述文件，其内容等却与一般的委托协议、借条不同且存在极大差别，并且存在诸多根本不符合交易习惯、常理之处，由此可以说明该两份文件的真实性存在重大嫌疑，不能达到高度盖然性证明标准。涉案协议中存在诸多违反交易习惯的条款，作为委托合同，其根本不具有真实性。具体表现为：（1）协议中写明花季公司与房屋产权人之间的《一手写字楼买卖合同》已经签订，但实际上该买卖合同根本没有签订，更没有披露和交付给金蟾公司和法院。（2）按照房屋买卖交易习惯，买方在进行房地产交易时至少会关注、明确购买标的物的位置、朝向、楼层、房号、市场价等基本信息以及所涉房产是否具备交易条件，否则房屋买卖没有明确的标的，根本无法实现合同的目的。但在该协议中却并未对前述基本信息所约定，这与交易习惯明显不符。且本案所涉“购房款”高达1000万，即便资金再充裕的主体在做出1000万元的购房决定时都会非常慎重和严谨的，都会对将要购买的房产做最基本的尽职调查和了解。但从该委托购房协议来看，购房者对于1000万元买回什么样的房屋、什么时候买回、是否具备交易条件、单价是否符合市场价等基本信息均不关心。除非花季公司在涉案委托购房协议之外能够提交其他证据证明前述不合常理之处是有合理原因的，否则涉案委托购房协议不可能是真实的购房委托意思表示。只可能是借该合同来掩盖双方的其他真实意思表示。（3）如果涉案委托购房协议是真实的话，那么，在2012年，花季公司以1万元/平方米这样一个高出周边相同类型地产近3倍的价格购入所涉地块，这很显然是违背交易习惯的。根据该协议，花季公司约用均价1万元/平方米的价格购买房产。而根据金蟾公司提供的两份《资产评估报告》，所涉房产在2015年均价还不到4600元/平方米，甚至在2019年，该地块均价也不超过6000元/平方米。按照该地块所处的区域楼价至今逐年上升才符合客观实际。但其签订涉案协议时所写明的单价却高达一万元（2012年，该地块当时地处开发区边缘地带，连路都还没有修好，单价不到3000元/平方米）。（4）从实践经验来看，委托方根本不可能事先将如此巨大数额的购房款全额支付给受托方，由受托方“保管”，且不需要支付利息。这显然是不符合交易习惯的，也是极其不合理的。且在此之前双方并无业务往来，不可能达到能够全额将壹仟万元巨额购房款先行支付给受托人的程度。由此可以解释该委托购房协议并非双方的真实意思表示。同时依据金蟾公司的证据可知，花季公司在本协议签订时经营状况并不好，且资金紧张才向金蟾公司借款的。在资金如此窘迫的情况下将1000万元巨款预先支付给受托方（还不是卖方），且不用利息和抵押，更迟至八年后才提起诉讼主张该合同利益。由此，前述疑点只有一种解释，即涉案委托购房协议并非双方真实意思表示。（5）2016年2月29日，花季公司作为承租人，与出租人广州通云科技有限公司就前述涉案地块上房屋签订了《广州市房屋租赁合同》。如果花季公司与中大讯通公司早在2012年2月19日就已达成一手写字楼买卖协议的话，近8年时间过去之后，花季公司才来主张权利，这本身也不符合常理。也就是说，如花季公司本身为该涉案地块上不动产的所有人，其根本无需再去租赁同一标的物。花季公司明知道涉案委托购房协议是虚假的才可能去有偿租赁自己曾经“支付”了1000万元巨额、超额购房款的房屋。涉案《借款条》的签订也违反一般的交易习惯、不具有真实性。具体表现为：（1）2012年金蟾公司经营状况良好，资金充裕，根本不存在借款的动机。不仅如此，反而是金蟾公司在2012年2月28日向花季公司支付了借款100万元。由此可见，资金紧张的是花季公司。（2）如果《借款条》内容为真实意思表示，那么对金蟾公司而言，在其资金充足的情况下，其不可能以承担“抽逃出资”的后果及代价，签订本次《借款条》而仅获得花季公司20%的股权。总之，花季公司在本案中所提交的前述两份法律文件虽说有金蟾公司的盖章，但实际上是为了掩盖双方之间借贷行为，并非双方真实意思表示。否则，前述两份文件以及双方对待该两份文件的方式也就不会出现如此多不符合交易习惯、常理之处。因此，涉案的委托购房协议和借条均非双方真实意思表示。花季公司的涉案诉讼行为，涉嫌以虚构民事法律关系进行牟利，严重侵害了金蟾公司的合法权益，更损害了正常的司法秩序。因此，请求法院依法驳回花季公司的全部诉请，并对其可能涉嫌构成虚假诉讼之违法行为依法予以惩戒或移交相关部门依法处理。本院经审理认定事实如下：2012年2月1日，金蟾公司（甲方、收购方）、吴丹杨（乙方、转让方、花季公司法定代表人）、邬锦雯（丙方）签订《股权转让协议书》，约定：一、甲方以1000万元收购乙方持有的在花季公司20%股份及广州市朝扬图书有限公司（以下简称朝扬公司）的20%股份。3.花季公司股权变更手续办理后三天内，甲方以投资款名义汇款994万元给花季公司账户中，并以资本公积的名义办理增资944万元的验资手续。即增资后，花季公司的注册资本由80万元变更为1024万元，甲方、乙方、丙方占有花季公司的股份比例仍为20%、60%、20%。二、三方同意花季公司出资购买易博士大厦办公楼。1.花季公司出资1000万元购买易博士大厦办公楼建筑面积1000平方米，并享有转让和转租等完整的物业产权权益。2.在易博士大厦产权分割手续未能办理下来前，花季公司拥有该建筑面积1000平方米的办公面积的长期使用权和处置权。3.在易博士大厦产权分割手续办理下来后，甲方应及时配合花季公司办理正式的交易及产权登记手续。4.楼层、坐向等未尽事宜见附件四买楼协议。花季公司、朝扬公司在适当时候搬入易博士大厦办公。三、股权转让后花季公司、朝扬公司决策及运作事宜。4.在花季公司、朝扬公司股权变更和花季公司增资工商程序完成后三个工作日内，甲方同意借款100万元给花季公司作为流动资金。2012年2月2日，金蟾公司向花季公司转账1000万元，摘要为股东投资款。花季公司提交的2012年2月8日的《验资报告》显示花季公司原注册资本为80万元，实收资本80万元，截至2012年2月7日止，变更后的注册资本1024万元，累计实收资本1024万元；提交的2012年2月15日的《公司变更（备案）记录》显示：2012年2月15日，花季公司变更后的股东为吴丹杨（持股60%，实缴出资6144000元）、邬锦雯（持股20%，实缴出资2048000元）、金蟾公司（持股20%，实缴出资2048000元）。2012年2月21日，花季公司向金蟾公司转账1000万元，用途备注往来款。花季公司提交的《借款条》载明：2012年2月21日，金蟾公司因急用款，特向花季公司借款壹千万元，周转后归还，并附有金蟾公司的盖章。2012年2月27日，金蟾公司根据《股权转让协议书》向花季公司出借100万元作为流动资金，并在《借条》上注明此借款在花季公司有盈利资金时优先偿还。2012年3月3日，花季公司（甲方、委托方）与金蟾公司（乙方、受托方）签订《委托购房协议》。第一条委托事项约定：甲方欲向广东中大讯通软件科技有限公司（以下简称中大讯通公司）购买广州市科学城易博士大厦（暂定名，房屋位于伴××以东，编号为KXCD-C1-7的地块）的房屋，建筑面积为1000平方米。甲方现委托乙方全权代理有关买卖事宜，包括但不限于：（一）代为与中大讯通公司谈判、协商，议定有关房屋楼层、朝向、在大厦内的位置等；（二）代为向中大讯通公司支付购房款；（三）代为办理有关房屋过户手续；（四）代为办理与本次房屋买卖有关的其他事宜。第二条房屋买卖合同的签订约定：乙方代理甲方与中大讯通公司进行合同条款的磋商、确定合同条款后，由甲方按照该确定的条款直接与中大讯通公司签订《一手写字楼买卖合同》。第三条购房款的支付约定：甲方购买前述房屋的购房款1000万元，甲方已于2012年2月21日通过银行转账方式转入乙方指定的账户，乙方对此予以确认。此笔购房款，暂由乙方代为保管，待甲方与中大讯通公司最终签订房屋买卖合同后，乙方将按照该房屋买卖合同的约定将购房款支付给中大讯通公司。第四条房屋买卖手续的办理约定：乙方负责代甲方办理本协议所指房屋买卖的全部手续，直至甲方依法取得该房屋的所有权证书。第五条房屋买卖不成功的处理约定：如非因甲方的原因造成本协议所指的房屋买卖交易无法完成或无法实现，责任由乙方承担。乙方应向甲方退还代为保管的购买款壹仟万元并按中国人民银行同期同类贷款利率加算利息。乙方负责与中大讯通公司就有关房屋买卖的细节、合同条款的内容进行了商定，甲方于2012年2月19日按照乙方确定的条款与中大讯通公司直接签订了《一手写字楼买卖合同》，乙方对合同条款的审查负全部责任。如甲方与中大讯通公司就有关房屋买卖发生任何争议，概由乙方负责；由此给甲方造成的损失，乙方应予赔偿。第六条其他事项约定：1.甲方与乙方2012年2月17日签订的《广州市房屋租赁合同》在本合同生效的同时作废。金蟾公司确认于2012年2月21日收到花季公司转账的1000万元（以下简称涉案款项），但抗辩该笔款项为花季公司偿还的为增资而向金蟾公司借款的1000万元，且金蟾公司虽被登记为花季公司股东，但从未行使过股东权利、履行股东义务和参与花季公司经营，花季公司提交的《验资报告》《公司变更（备案）记录》是花季公司向金蟾公司借钱增资后为了完成增资手续而制作的文书，《借款条》是金蟾公司催款时应花季公司方便做账的要求而签署，并非债权凭证，《委托购房协议》亦是基于《股权转让协议书》的约定，为了能将金蟾公司借给花季公司的1000万元回款而签订，并非双方真实意思表示，并提交了贾颖婷于2020年1月15日出具的书面证言拟证涉案款项仅为借贷款项而非股权投资款或其他款项，该书面证言载明：贾颖婷为金蟾公司员工，任职总经办主任，也是杨洪总经理的助理。2012年初，公司指派其去花季公司催要回1000万元借款。当时，其带着公司公章去的。到花季公司后，直接找了吴丹扬总经理，说明来意后，吴总说需要和花季公司其他领导商量。商量后，表示需要金蟾公司在一份1000万元借条上盖章，他们才能还款，该借条只用于做账用，不是债务凭证。由于其不是公司决策人，无法决定这件事，因此将情况如实向金蟾公司领导汇报和请示，领导为了顺利拿回欠款，同意其在借条上盖章。当天花季公司也将1000万元支付给了金蟾公司。花季公司对该份书面证言不予确认。花季公司陈述自签订《委托购房协议》后一直通过电话催促金蟾公司履行协议，对此并无证据可予以证明，但提交花季公司、朝扬公司于2016年12月30日分别发出的《2017年第1次临时股东会会议通知》拟证花季公司曾通知作为股东的金蟾公司参加股东会，但金蟾公司均不予理会。花季公司提交的《履行通知》显示：2017年8月30日，花季公司要求金蟾公司按2012年3月3日签订的《委托购房协议》第四条代其司办理1000平方米位于伴××以东，编号为KXCD-C1-7地块的房屋买卖全部手续，让其依法取得该房屋的所有权证书，或者按第五条退回代其方保管的购房款壹仟万元以其同期同类贷款利率。以上通知均无原件。金蟾公司以无原件为由不予确认以上通知，并抗辩花季公司现要求金蟾公司履行2012年《委托购房协议》已超过诉讼时效。花季公司还提交了《委托购房协议》中提及作废的双方于2012年2月17日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同载明：金蟾公司同意将坐落在开发区伴××以东易博士大厦二楼A区出租给花季公司，租赁期限20年，年租金为50万元。金蟾公司为证实花季公司委托购房不真实，否则其无需租赁房屋使用，提交了花季公司与广州通云科技有限公司于2016年2月29日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同载明：花季公司向广州通云科技有限公司租赁广州市黄埔区伴河路96号自编号1栋二层1207房作办公使用，建筑面积为915平方米，租赁期限自2016年3月1日至2019年2月28日。花季公司对该份租赁合同的真实性不予确认，并提交了其与广州通云科技有限公司于2016年2月29日签订的另一份《广州市房屋租赁合同》，该合同载明：花季公司向广州通云科技有限公司租赁广州市黄埔区伴河路96号自编1栋二层1207-A房作办公使用，建筑面积为50平方米，租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日。庭审中，花季公司主张涉案房屋为广州市黄埔区伴河路96号自编一栋二层1203房，为金蟾公司口头应允的单独房屋。经核实并无单独的1203房后，花季公司随即主张涉案房屋为广州市黄埔区伴河路96号自编一栋二层。花季公司还确认金蟾公司从未向该司交付过房屋。金蟾公司抗辩花季公司陈述反复，前后矛盾，且《委托购房协议》中无条款明确花季公司购买的房产标的，花季公司主张的涉案房屋的面积亦与《委托购房协议》中的标明面积相差甚远，实际无法履行，并强调该份《委托购房协议》法律疑点重重，并非真实的委托协议，花季公司是以诉讼获取利益。花季公司称曾与中大讯通公司签订一手楼房屋买卖合同，对方未签名和盖章，其在盖章后就交给了金蟾公司，但未有证据予以证明。金蟾公司抗辩未曾收到，该司未曾与中大讯通公司签订一手楼买卖合同。金蟾公司还提交了中大讯通公司于2020年1月15日出具的《声明》，载明：中大讯通公司自始至终从未与花季公司签订过任何形式的购房合同，也从未与该司进行过任何有关房屋买卖的接洽和商议。花季公司主张金蟾公司曾表示可以买到涉案房屋，该司系基于股东之间的信任关系在签订《委托购房协议》以及与中大讯通公司签订一手楼买卖合同之前将涉案款项1000万元支付给金蟾公司。金蟾公司确认与中大讯通公司为关联公司，涉案房屋为中大讯通公司所建，性质为工业用地。此外，金蟾公司还提交了广州市黄埔区伴河路96号自编一栋二层在2015年、2019年的《资产评估报告》，显示建筑面积均为2295.1平方米，评估总价、单价分别为10552892.75元、4598.01元及13655845元、5950元，以此抗辩涉案房屋无论是在2015年还是2019年，其市场价值都低于《委托购房协议》在2012年约定的1000万元售价，《委托购房协议》明显违背一般交易原理。经查，广州市黄埔区（萝岗区）伴河路96号自编一栋二层于2013年6月4日登记在中大讯通公司名下，于2019年2月1日变更登记至广州通云科技有限公司名下，该房屋建筑面积为2295.1平方米，套内建筑面积为2111.6864平方米。花季公司确认知悉涉案房屋现有权属情况，经法院释明涉案房屋登记在案外人名下，存在客观上履行不能的情况，花季公司主张坚持现有诉求。以上事实，有《股权转让协议书》《验资报告》《公司变更（备案）记录》《借款条》《借条》、转账凭证、《委托购房协议》《资产评估报告》《广州市房屋租赁合同》、房地产权证、广州不动产登记查册表及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，花季公司以《委托购房协议》要求金蟾公司办理房屋的过户手续，但该《委托购房协议》并未明确房屋的具体楼层、朝向及位置等具体信息，庭审中花季公司在明确其购买房屋的房号时陈述亦前后反复，相互矛盾，可见花季公司对购买房屋的具体信息和指向并不明确。如果花季公司主张属实，其已于2012年支付了大额购房款1000万元，迄今为止金蟾公司未向其交付房屋，亦未办理房产证，却在长达五年的时间里从未主张权利，甚至不清楚其购买的具体是哪一间房屋，明显不符合常理。而反观金蟾公司的抗辩和提交的证据，事件发展经过和脉络清晰，抗辩和证据之间相互印证，更具可信度，故本院采信金蟾公司的抗辩，认定双方虽签订《委托购房协议》，但并无委托购房的真实意思，金蟾公司支付的1000万元是为了帮助花季公司完成增资手续借给花季公司的借款，而后花季公司支付给金蟾公司的1000万元是归还上述借款，并非购房款，金蟾公司出具的《借款条》只是应花季公司要求为收回借款而出具。花季公司要求继续履行《委托购房协议》并无事实依据。此外，花季公司要求办理过户的广州市黄埔区（萝岗区）伴河路96号自编一栋二层现登记在案外人名下，其要求金蟾公司办理过户手续属于客观上履行不能。综上，对花季公司要求金蟾公司办理广州市黄埔区（萝岗区）伴河路96号自编一栋二层的过户手续的诉讼请求，本院依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市花季文化传播有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，全部由原告广州市花季文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇二〇年六月三十日法官助理彭逸婷书记员王汝欣