广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初622号原告：肇庆华盈物业服务有限公司，住肇庆高新区迎宾大道西、广佛肇城际轨道南面阳光未来城A2幢A2-01房下（物业用房），统一社会信用代码：914************838。法定代表人：梁某1。委托代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托代理人：陈彩红，系该公司员工。被告：黄有意，女，汉族，1959年2月3日出生，住广东省四会市***************，公民身份号码：442************123。被告：容丽娴，女，汉族，1985年2月18日出生，住广东省四会市***************，公民身份号码：445************621。原告肇庆华盈物业服务有限公司（以下简称华盈公司）诉被告黄有意、容丽娴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华盈公司的委托代理人朱效根到庭参加了诉讼，被告黄有意、容丽娴经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华盈公司向本院提出诉讼请求，要求判令被告黄有意、容丽娴：1.向原告支付2016年4月1日至开庭之日的物业服务费（暂计至2019年7月31日）为7069.16元；2.向原告支付逾期违约金7069.16元（暂计至2019年7月30日）。第一和第二项共计14138.32元；3.承担本案诉讼费用。诉讼中，原告华盈公司变更第1项诉讼请求为“向原告支付2016年4月1日至2019年7月31日的物业服务费7069.16元”。事实和理由：被告是肇庆市高新区******阳光未来城D1-1403业主，面积为96.31㎡。原告于2014年2月10日与肇庆恒隆置业发展有限公司签订《阳光未来城前期物业服务委托合同》进驻小区，为小区业主提供服务，并与被告签订了《阳光未来城前期物业管理服务协议》。原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的物业管理相关服务，为阳光未来城小区提供了相应的物业管理服务。但是，自2016-4-1起，被告停止缴纳物业服务费，截至2019年7月，被告已拖欠物业费40个月，《阳光未来城前期物业管理服务协议》第四条第一款约定，住宅交付使用前两年每月每平方米1.8元，从第三年起每月每平方米2元，每月分别应交173.358元、192.62元，共计欠缴物业服务费7069.16元，按合同第十一条第四款的约定，被告共计产生违约金7069.16元（暂计至2019年7月30日）。被告无故拖欠物业服务费，经原告多次书面、电话等方式催告，被告均置之不理。被告的行为侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼。原告向本院递交证据如下：1.前期物业管理服务协议，证明原告进驻涉案小区时间、收费标准等事实。2.催缴通知单及快递单，证明原告对被告拖欠物业服务费进行催缴。3.房产证，证明被告是涉案房屋的权属人。4.物业交接表，证明被告于2014年11月30日收楼。5.欠费明细表，证明被告拖欠物业管理费的本金和违约金金额。6.人口信息查询资料，证明被告的主体资格。7.阳光未来城前期物业服务委托合同，证明原告有权管理小区。原告庭后向本院提交了如下证据：不动产登记资料查询结果证明。两被告未向本院提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼及向本院提交证据。根据原告提供的证据结合原告的陈述，本院认定事实如下：被告黄有意、容丽娴系肇庆高新区迎宾大道2号阳光未来城C1、D1幢D1-1403房的权利人，该房屋建筑面积为96.31㎡。原告(乙方)与肇庆恒隆置业发展有限公司（甲方）于2013年1月13日签订的《阳光·未来城前期物业服务委托合同》约定：由原告为阳光·未来城小区提供前期物业管理服务，阳光·未来城项目入伙后，物业服务费由业主承担，物业服务费用：住宅、商业公寓收费：前两年1.8元/平方米·月，第三年起2元/平方米·月、商业收费（酒店公寓）：2.8元/平方米·月、商铺收费：2.8元/平方米·月，空置房屋的物业服务费，由乙方按上述标准向业主或物业使用人收取，原告、业主、使用人应于每月5号前交纳当月的服务费，逾期缴纳，每逾期一日，应按照应交金额的千分之三交纳滞纳金。原告（甲方）与被告黄有意（乙方）签订的《前期物业管理服务协议》约定，乙方的房屋类型为电梯住宅，乙方从交楼日起预收六个月的物业服务费，以后按每月收费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：“住宅及商业公寓交付使用前两年按建筑面积每月每平方米1.8元，从第三年起按建筑面积每月每平方米2元。”乙方于每月的五号前支付当月物业服务费，乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。被告黄有意于2014年11月30日签署《物业交接表》。原告主张被告按建筑面积96.31㎡、2016年4月至2018年12月（共33个月）的物业管理费按1.8元/㎡/月、2019年1月至2019年7月（共7个月）的物业管理费按2元/㎡/月的标准支付欠交的2016年4月至2019年7月的物业管理服务费7069.16元及支付逾期支付上述物业管理费的违约金7069.16元（暂计至2019年7月31日）。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆恒隆置业发展有限公司签订的《阳光·未来城前期物业服务委托合同》对两被告具有约束力。原告和被告黄有意签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定行使权利，履行义务。被告黄有意、容丽娴系涉案房屋权利人，其享受了原告提供的物业管理服务，应支付物业管理服务的对价。被告黄有意于2014年11月30日签署《物业交接表》。原告主张2016年4月至2018年12月（共33个月）的物业管理费的计价标准为1.8元/㎡/月、2019年1月至2019年7月（共7个月）的物业管理费的计价标准为2元/㎡/月，并未超出《阳光·未来城前期物业服务委托合同》及《前期物业管理服务协议》的约定，对于原告主张的物业服务费的计价标准、计价面积（96.31㎡）及两被告拖欠物业服务费的期间（2016年4月至2019年7月，共40个月），两被告未到庭抗辩亦未提出相反证据推翻原告主张，故本院认定，两被告拖欠原告物业服务费共计7069.16元（96.31㎡×1.8元/㎡/月×33个月+96.31㎡/月×2元/㎡/月×7个月=7069.16元），两被告应将此款支付给原告。关于违约金问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。本案中，原告未提供充分证据证明其已将书面催缴信息送达给两被告，故原告主张两被告应向其支付至2019年7月30日的违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。被告黄有意、容丽娴经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄有意、容丽娴应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2016年4月至2019年7月的物业服务费7069.16元给原告肇庆华盈物业服务有限公司；二、驳回原告肇庆华盈物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费153.46元（原告已预交），由被告黄有意、容丽娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  许培娜人民陪审员  周建强人民陪审员  郑 静二〇二〇年六月十一日书 记 员  李嘉瑜