广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1537号 原告：冯昌慈，女，1948年12月1日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：于化先，男，1947年1月27日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：桂林华城房地产开发有限公司，住所地：桂林市叠彩区北辰路**。 法定代表人：朱名学，董事长。 委托诉讼代理人：尹柄力，男，系该公司职工。 委托诉讼代理人：胡纯林，男，系该公司职工。 原告冯昌慈与被告桂林华城房地产开发有限公司（以下简称华城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，于2019年11月21日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人于化先、被告的委托诉讼代理人尹柄力、胡纯林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯昌慈向本院提出诉讼请求：1.判决被告将没验收的商品房交付使用是非法交房，至今8年不能验收办证，是违约行为，应承担逾期办证的违约赔偿责任，赔偿原告每房人民币10000元；2.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被告是逾期不能办证。被告在2011年3月28日将自建的位于叠彩区北辰路43号华城商贸城4楼60号房，以162703元卖给原告。双方签订的合同第十五条约定交房90天办证，被告于2011年5月28日将没验收的房屋交付原告使用，至今不能验收办证，使商品房不能全面使用，给原告造成损失。按合同十五条约定，被告是逾期不能办证，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告逾期还不能办证，应承担违约赔偿责任。小区同类案（2019）桂03民终1155号案已判被告是逾期办证，承担10000元损失赔偿责任，按法律规定，应同案同判。二、被告是非法交房。交房时商品房没验收。《五方自验意见书》仅是诸多验收项目中的一项，是预验收，无验收备案表，没经质监站核验，不为五方验收。交房后，质监站、规划委、监理、消防、施工方皆认为商品房工程质量有问题、缺资料、需整改，《五方自验意见书》是不合格的预验收。（2014）叠民初字第506号案，按被告主张判商品房交房后工程质量有问题、缺材料、需整改、没竣工。被告始终认可此判决，除《五方自验意见书》，被告再无证明验收证据，现在说交房时商品房已验收，是出尔反尔、自相矛盾，被告对该主张没有证据证明。合同第十五条约定交房后并经房产局综合验收合格后180日内（报备），是说交房时商品房没有验收，等待综合验收。被告以（2014）叠民初字第252号案，（2015）桂市民四终字第141号案判决为依据，证明“交房时商品房以五方验收”，因两个判决书无证据证明交房时已五方验收，该判决是无依据、违背事实的错判，不能做证据。被告将没验收的商品房交付使用，按《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定是非法交房，按该法第三十七条规定应承担原告损失赔偿责任。三、关于赔偿额，被告非法交房和逾期不能办证，应承担违约赔偿责任。合同无赔偿金约定，原定的赔偿金无违约期限，不管违约多久，违约一天与违约二十年都只赔偿0.5%的几百元的违约金，是过低的，不公平的约定。按《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失”和第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的法律规定，原告要求增加违约赔偿额。由于实际损失不好确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“损失数额不好确定，可按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息的标准计算”的规定，被告截止起诉之日，应赔付原告损失143601元。原告此期间只要求法院判决被告赔偿原告每房10000元损失，并承担本案诉讼费。判决赔偿后仍不能办证的期间的违约金，原告届时另行赔偿。被告至今不能办证，给原告造成损失，侵犯了原告合法权益，原告遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告华城公司辩称，一、本案原告起诉被告逾期不能办证，要求法院判决被告赔偿其违约金每房10000元。对原告的主张，被告给予抗辩。被告认为原告要求被告承担逾期办证的违约金或赔偿金的诉讼主张已过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。被告认为原告要求被告承担违约金或赔偿金责任，是基于《商品房买卖合同》之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权，根据相关法律的规定，债权请求权应当适用诉讼时效的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算，在二年内请求保护民事权利（2017年10月1日起，《民法总则》规定诉讼时效为三年）。本案中，被告与原告于2011年3月21日就桂林市北辰路43号“华城商贸城”签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。另查，原告的交房日期是2011年5月28日（原告诉状中确认的事实），按法律规定被告应当在2011年8月27日前将原告的办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告自2011年8月28日起就知道或应当知道其在规定期限内取得房地产权属证书的权利被侵害。因此，原告请求被告支付违约金或赔偿金的诉讼时效应当从该日开始计算，并于2013年8月27日届满。而在诉讼时效届满前，原告没有向被告主张过此项权利，直至过了诉讼时效4、5年后的2019年8月23日才起诉主张权利。由于原告怠于行使权利又未举证证明有诉讼时效中止、中断、延长的事由，故被告抗辩原告要求被告承担逾期办证的违约金或赔偿金的诉讼主张已过诉讼时效，理由充分，请法院予以采纳。二、被告是按约合法交房，原告诉称被告非法交房无事实和法律依据。1.被告是按双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定条件交房。根据合同第八条约定，被告不但依约经过了监理公司质量验收合格，且按该条约定于2011年5月28日将经过“五方验收”的商品房交付给原告，原告当时接收房屋日时对房屋验收合格问题也并未提出异议。2.被告当时交房依据的法律法规有：《建设工程质量管理条例》第十六条、第十七条的规定。桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》市住建【2010】9号规定。根据上述法律法规规定，《建设工程质量竣工验收意见书》就是勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收确认工程质量合格的文书，早在交房前被告就已经严格按上述法律规定程序对所诉的工程进行竣工验收并于2010年5月18日取得了合法的《建设工程质量竣工验收意见书》，《建设工程质量竣工验收意见书》上面确认了所诉房屋工程质量合格的日期是“2010年5月18日”，所以被告并非原告所诉的违法交房，而是依合同、法律合法交房。而建设行政主管部门的备案只是行政管理权的一种方式，不属于竣工验收的范畴。虽然消防法等法律法规规定行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可，但相关规定从性质上来说，均属于管理型的法律规范，但不是“效力性强制性规定”，并不能因此否定买卖合同双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件（法释〔2009〕5号《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条将合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”限定在“效力性强制性规定”范围内，明确了管理性的强制性规定。该规定不影响合同效力）。三、被告并非怠于履行涉诉合同第十五条约定的提交材料备案义务，而是因为政府部门等“不可抗力”的原因阻碍了前提条件的形成，阻碍了被告义务的履行，是履行不能，这是不可归咎于被告的责任。1.本案楼盘售楼期间房产行政主管部门是以“综合验收”为最终验收，待该楼盘售罄清盘时改为“备案验收”为最终验收。本案不能进行备案验收是施工方一直以来拒交资料与法院执行不力造成的。本案因已进入诉讼期对于被告而言是“不可抗力”状况，被告就无权催促施工方提交资料，只有法院才有权根据判决强制施工方提交资料。本案《商品房买卖合同》第十五条约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”中的“出卖人提供的资料”无非就是本案项目的土地、规划、住建等行政主管部门批复的证件及文书。假设，建设方将本案项目所有的证件及批文与单项验收合格报告全部丢失，再到发证行政主管部门的档案室一天内全部调齐复印加盖其档案室“与原件相符”印章，该件即可提供给质检站、档案馆、房产局等进行“备案验收”使用。因此，不会存在建设方（开发商一被告）的资料不全影响“备案验收”的情况。本案楼盘至今未“备案验收”，不能办理产权证的原因是法院未穷尽法律赋予的执行手段，不但（20l4）叠民初字第506号民事判决书历时5年多至今未执行完毕，而且2015年5月18日桂林市叠彩区人民法院执行局长文华、执行员龙军伪造法律文书终止了本案执行，影响了(2014)叠民初字第506号民事判决的执行。特别是2017年3月7日桂林市叠彩区人民法院以(2017)桂0303执恢31号《广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院执行裁定书》冻结了被执行人桂林市第八建筑安装工程公司的银行存款账户1000000元，并以《广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院执行决定书》处罚被执行人1000000元；被执行人不服，向桂林市中级人民法院申请复议，经复议，桂林市中级人民法院以(2017)桂03执复45号《桂林市中级人民法院复议决定书》决定驳回复议申请，维持顶格处罚1000000元的决定。但是，经过两级法院处罚1000000元的决定桂林市叠彩区人民法院至今未处罚到位，放纵了被执行人的“拒执”行为，导致(2014)叠民初字第506号判决至今未执行完毕，导致700多户业主至今未取得房产证。而被告自依约交房给业主以来，为业主早日取得房屋产权证一直派专人进行诉讼，甚至为此不惜得罪执行法官，将执行局个别法官的渎职行为向纪委反映使其受到处分。法院执行不力的原因导致至今未能给700多户购房户办理房屋产权登记、不能办理产权证而引起本案诉讼的。2.因“不可抗力”事实原因，被告不应承担未提交办理权属登记需由出卖人提供的资料延误办证的责任，也不应承担延误办证违约金。⑴叠彩区人民法院执行局执行不力，执行法官龙军怠于行使职权，导致(2014)叠民初字第506号民事判决书错误终止5年多未执行完毕，由于上述已进入司法程序不以被告意志为转移的“不可抗力”，是政府行为原因。根据相关法律的规定，因不可抗力不能履行合同的不承担民事责任。(2)由于本案楼盘的“备案验收”工作仍在法院执行进行中的“不可抗力”阶段，办理产权证不以被告意志为转移的客观事实，并非被告责任。而且被告在履约过程中并未违约，所以，被告不应承担未提交需由出卖人提供的资料导致延误办证的责任，也不应承担延误办证违约金。3.被告对履行本案合同第十五条尽了勤勉义务，但由于“不可抗力”原因未能如愿。被告在履约中并无过错或违约行为。被告自交房至今就一直要求被执行人提交施工资料验收备案，无论是本案还是与本案同一开发项目的类似案例，无论一审起诉前后还是二审判决前后都要求法院执行(2014)叠民初字第506号案，从起诉、判决、申请执行、申请将被执行人纳为失信人、向纪委举报追责渎职法官、向政府申请协调法院执行等等，都是为了早日给700多户购房户办理产权证。四、关于原告出示的(2019)桂03民终1155号桂林市中级人民法院民事判决书的判决问题。1.该判决只是一个还未经再审终局结案的个案，被告有诸多新证据足以证明被告自交房以来，为本案楼盘办理房产证己尽勤勉义务。2.原告出示的(2019)桂03民终1l55号判决在程序上违反了合同法的规定，在内容上违反了民诉法第一百五十二条规定：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。在该判决中“10000元经济损失”是什么损失？计算依据是什么？计算时间从什么时候算起？该诉求是否合理？违约金为何调高？理由是什么？等等，在判决中均没有写明，而是依原告的诉求金额10000元直接判决，违反了公平公正原则。五、关于原告诉称的赔偿金额问题。本案中《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。”本案中，合同双方对违约金计算方法是有约定的，应根据有约依约，无约依法定原则来处理，不应该应用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。被告认为被告已经按合同规定合法将所诉房屋交付给原告适用，原告也已经实际享有使用该房屋并因此获益，原告何来损失？更何况被告按照合同约定履行义务，至今都无证据证实也无法律依据确定被告有违法或违约行为，原告依原合同起诉要求被告支付违约金或赔偿金无事实和法律依据。综上所述，被告认为，原告要求被告承担逾期办证的违约金或赔偿金的诉讼主张已过诉讼时效，请求法院依法公正驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：原告与被告于2011年3月21日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市叠彩区“华城商贸城”1单元4层60号房屋，建筑面积为33.91平方米，房屋总价格为162703元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经监理公司质量验收合格……6.将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》市住建【2010】9号的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。”合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告交清了购房款。双方在庭审中一致认可被告于2011年5月28日将涉案房屋交付给原告。由于被告与建设施工单位发生纠纷，该楼盘的备案验收工作现在仍在进行中。原告因未取得房地产权属证书，故起诉到法院，提出上述诉讼请求。 另查明，庭审中原告称交房至今曾向被告追讨过违约金，但对其主张未能提供证据予以佐证。 本院认为，被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。被告于2011年5月28日将涉案房屋交付给原告，根据双方合同的约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原、被告在合同中明确约定了办证违约金数额，属于一时性债权，从合同约定商品房交付使用后90日届满的次日起计算诉讼时效。本案中，原告自2011年8月27日起就知道或应当知道其在规定期限内取得房地产权属证书的权利被侵害,本案诉讼时效开始计算。因原告未能提交证据证明原告在其权利受到侵害二年内向被告主张过权利，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的后果，对被告的该辩解，本院予以采信。鉴于被告对原告的诉讼请求提出诉讼时效抗辩，原告在知道其民事权利被侵害之后未能提交证据证明其在诉讼时效内向被告积极主张权利，原告业已丧失胜诉权，因此对原告要求被告支付逾期办证赔偿10000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告冯昌慈的诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告冯昌慈已预交），由原告冯昌慈负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈碧青 审 判 员  唐晓莹 人民陪审员  曾爱华 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  杨 何 附相关法律法规： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。