山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4603号 上诉人（原审被告）：王金玉，男，1931年3月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：丁进芹，女，1959年7月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：王元亮，男，1986年12月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：唐宇，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：张忠杰，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周茂论，男，1971年8月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：赵健荣，山东信公律师事务所律师。 上诉人王金玉、丁进芹、王元亮因与被上诉人周茂论农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王金玉、丁进芹、王元亮上诉请求：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16152号民事判决第一项，依法改判驳回周茂论的诉讼请求；二、二审诉讼费用由周茂论承担。事实与理由：本案争议焦点是丁进芹是否授权王仕忠出售王仕升的房屋。根据本案的争议焦点，周茂论需要举证证明，王仕忠是受丁进芹的委托出售涉案房屋。二、一审判决认定事实错误。根据第一段陈述，需要周茂论举证证实王仕忠是受丁进芹的委托出售房屋。周茂论申请三位证人出庭作证，根据笔录记载，三位证人都证明只是王仕忠说受到丁进芹的委托，实际是否委托不清楚，但一审判决书第7页第2段第9行载明“对被告问其(证人周某1)是不是丁进芹委托王仕忠卖的房屋，证人周某1回答：是”；第9页倒数第3行载明“证人周某1出庭证明丁进芹委托王仕忠出卖涉案房屋”属于认定事实错误。事实上，庭审笔录明确记载：“王金玉、丁进芹、王元亮的代理人在庭审中询问证人周某1的内容为：是王仕忠说丁进芹委托他卖的，不是丁进芹亲口(对你们)说的(她要委托王仕忠卖涉案房屋的)是吗？周某1回答：是。”由此可知，周某1不能证明是丁进芹委托王仕忠出卖涉案房屋，但却证实了丁进芹委托王仕忠出卖涉案房屋是王仕忠自己的说辞。一审法院采信有利于我方的证言证词，却支持了对方的诉讼请求。故周茂论没有任何证据证明丁进芹委托王仕忠卖房子。一审判决通过《房屋买卖契约》上标有“受王仕升之妻丁进芹委托”的内容，以及周某1证明丁进芹委托王仕忠出卖涉案房屋的错误认定，认为丁进芹委托王仕忠卖房之事存在，从而认定委托事实存在。本案中，周茂论应对丁进芹是否委托王仕忠出卖涉案房屋承担举证责任，但周茂论对该事实的举证只有周某1等三名证人，且三名证人都未证实丁进芹曾委托王仕忠出卖涉案房屋。故王仕忠出卖涉案房屋并未得到丁进芹的授权，属于无权代理。三、一审判决适用法律错误，仕忠出卖涉案房屋是无权代理。故一审判决适用《民法总则》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”属于适用法律错误。根据《合同法》第四十八条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，丁进芹未追认王仕忠无权代理签订的《房屋买卖契约》，该契约对王金玉、丁进芹、王元亮不发生效力，应由王仕忠承担责任。 周茂论辩称，一、一审判决认定合同有效，事实清楚，证据确实充分。一审中，周茂论提交了南集建（1991）字第GI260230号集体土地建设用地使用证、《买卖房屋契约》、南泊字第0013831号山东省胶南县房屋买卖草契纸、在场证明人的证人证言以及《周村房屋翻建协议书》等证据，上述证据形成了完整的证据链。结合20年来王金玉、丁进芹、王元亮未主张过任何权利、房屋买卖发生时的背景等，能够证明丁进芹委托王仕忠出售房屋存在高度可能性。而王金玉、丁进芹、王元亮在上诉状中刻意放大了证人证言的效力，人为忽略了其他客观事实及证据，显然是错误的。二、一审判决适用法律正确。本案一审法院确认“丁进芹委托王仕忠出售房屋存在高度可能性”，即认定委托成立，并不存在《合同法》第四十八条规定的“被代理人追认”的问题。故一审法院适用法律正确。请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 周茂论向一审法院起诉请求：1.判令周茂论之父周绍群与王仕忠于1993年农历3月26日签订的《买卖房屋契约》有效；2.判令王金玉、丁进芹、王元亮履行合同签订后的附随义务，协助周茂论办理土地使用证变更登记；3.本案的诉讼费用由王金玉、丁进芹、王元亮承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于青岛市黄岛区，登记证号为南集建（1991）字第GI260230号。1991年8月20日，发证机关原胶南市土地管理局出具的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为王仕升。王仕升于1992年前后因病去世。王金玉系王仕升之父，丁进芹系王仕升生前之妻，王元亮系王仕升与丁进芹的婚生子。王仕升去世后当年，丁进芹带着王元亮改嫁到青岛市黄岛区泊里镇蟠龙村。 周茂论、周茂论之父周绍群、王金玉均系青岛市黄岛区村民。周茂论除居住的涉案宅基地房屋外，再无其他宅基地房屋。周绍群与其妻徐爱兰共生育子女三人，即长子周茂孜、次子周茂论、三子周茂锡。徐爱兰于2009年6月20日因车祸去世。 周茂论在其父周绍群于1993年农历3月26日购买涉案房屋后，一直居住该房屋至今，并在2005年将其翻建。 双方当事人对以下证据及事实存有争议： 1.周茂论为证明诉讼主体适格，（1）提交《房屋继承赠与协议》1份。该协议载明的主要内容：原买房者周绍群与其子女就涉案房屋关于继承、赠与问题达成协议，涉案房屋归周茂论所有。（2）提交周绍群之子周茂孜、周茂锡《放弃继承声明书》2份。该声明书载明的主要内容：周茂孜、周茂锡放弃二人应继承的涉案房屋份额，并同意该房屋周茂孜、周茂锡继承徐爱兰之份额由周茂论继承。王金玉、丁进芹、王元亮对周茂论提交的上述证据质证意见为：《房屋继承赠与协议》真实性无法辨认，属于无权处分；立协议人周茂论、周茂锡、周茂孜、周绍群无权处理属于王金玉、丁进芹、王元亮的房屋，也无法证明房屋已经卖给周绍群；2份放弃继承声明书真实性无法辨认，且与本案无关。 2.周茂论为证明涉案房屋已卖给其父周绍群，提交《买卖房屋契约》1份，该契约上载明：“《买卖房屋契约》，买主，周绍群；卖主，王仕忠（王仕忠受王仕升之妻之委托）。卖主王仕忠自愿将王仕升原有房屋四间卖与买主周绍群名下，价格为贰仟壹佰元正；房屋砖瓦石块、门窗户打、禽舍栏圈齐全；房屋西山为西邻自建、西墙为两邻合建，东山为西邻自建，东墙为两邻合建，出水自然流向，人员车辆出入自由。买主自款项交清之日起，拥有房屋财产权。立契为证。卖主：王仕忠，买主：周绍群，证明人：周某1、周绍修、周绍军、周某2。说合人：周绍旭。东邻：周永升，西邻：王仕忠。1993年农历3月26日。”该份契约上卖主、买主、证明人、说合人、东邻、西邻均进行捺印予以确认。王金玉、丁进芹、王元亮的质证意见为：真实性无法辨认，即便是真实的，也是周绍群和王仕忠之间的契约，丁进芹并未授权王仕忠卖涉案房屋。即便丁进芹授权了，王仕升死后按照法定继承也应属于王金玉、丁进芹、王元亮共同所有，丁进芹无权单独授权王仕忠卖涉案房屋，此契约为效力待定。丁进芹现在明确表示，没有给王仕忠任何授权卖涉案房屋，不认可王仕忠的代理行为，王金玉、王元亮作为共同共有人，也没有授权丁进芹卖涉案房屋。根据合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，王仕忠无权代理的契约被代理人不予追认，对被代理人不发生效力，由王仕忠承担责任，周茂论产生损失可以向王仕忠或者其继承人追偿。 3.周茂论为证明涉案房屋已卖给周茂论父周绍群，（1）提交南泊字第0013831号山东省胶南县房屋买卖草契纸1份。该草契纸上载明的主要内容为：立卖契人王仕兴今将坐落胶南县泊里乡周村平房四间卖价款1800元自愿卖与周绍群名下为业立契为证。……，附记栏中，立契人：王仕兴处盖有王金玉的私人印章，证明人处标有：周某2、周某3等，监证机关盖有“泊里镇周村村民委员会”公章，一九九四年七月二十九日。（2）提交南字第0013831号山东省胶南县人民政府房屋买卖印契1份，该份印契上载明的主要内容为：买房人周绍群，卖房人王仕兴，卖价1800元，应征税6%，应缴纳税款108元，契纸工本费4元，业户已照章纳税为保证产权特发给印契为证，发给周绍群收执，填发机关：泊里镇人民政府，一九九四年七月二十九日。该份印契上盖有胶南县人民政府契税转印之业务印章。（3）提交南集建（1991）字第GI260230号集体土地建设用地使用证原件，证明丁进芹已交付涉案房屋。（4）提交周村村委会2019年5月20日出具的证明1份，该证明上载明的内容：“经查，我村无王仕兴此人，《胶南县人民政府房屋买卖印契》中卖房人王仕兴应为王仕升。情况属实，特此证明”。王金玉、丁进芹、王元亮对上述证据质证意见为：两份印契真实性不予认可，两份证据写明卖房人是王仕兴，并非王仕升，即便是王仕升，王仕升也已经去世，房屋所有权已经属于王金玉、丁进芹、王元亮，卖房人应该是王金玉、丁进芹、王元亮，不可能是王仕升，故对签字处“王仕兴”不予认可，不可能是王仕升签字。该两份证据的卖房价款是1800元，但是房屋买卖契约中卖房价款是贰仟壹佰元，互相矛盾且和事实不符，存在伪造嫌疑。对集体土地建设用地使用证的真实性认可，恰好证明涉案房屋是王仕升的，其去世后，房屋继承者是王金玉、丁进芹、王元亮，即便卖房子也应该王金玉、丁进芹、王元亮卖房，任何一方无法独自卖房。建设用地使用证中涉案房屋西邻是王仕忠，而印契中西邻是周茂玉，与事实不符，存在伪造嫌疑。对村委会的证明真实性予以认可，但证明内容不认可，王金玉、丁进芹、王元亮认为即便是王仕升，王仕升也已经去世，房屋所有权已经属于王金玉、丁进芹、王元亮，卖房人应该是王金玉、丁进芹、王元亮，不可能是王仕升，故对签字处“王仕兴”不予认可，不可能是王仕升签字。针对王金玉、丁进芹、王元亮的质证意见，周茂论述称，当时交契税的时候，村里管理不是很规范，为了少缴税，票据上少写了300元。草契纸上面有王金玉的盖章，因为当时卖房人王仕忠已经去世，所以当时由王金玉去盖的章。对东西邻居不一致不予认可，当时买卖房屋时西邻王仕忠，因王仕忠去世后其家人将该房屋卖给周茂玉，所以在印契中西至变更为周茂玉，致使出现与土地使用证不一致的情况。 4.周茂论为证明涉案房屋其于2005年已翻盖，当时村委会对村民翻盖房屋有优惠政策，提交付款凭证和原村主任出具的便条各1份，证明村里给优惠了800元。其中付款凭证上载明：付款单位周村砖厂，收款单位周茂论，盖房优惠款800元。原周村村委会主任周增乐出具的便条载明：今有本村周茂论建房4间请给办理，周村周增乐。王金玉、丁进芹、王元亮质证意见为，对该两份证据真实性不予认可，即便真实也与王金玉、丁进芹、王元亮无关，且付款单位是周村砖厂，不能证明跟本案有关。但对周茂论就涉案房屋是否翻建的问题，在庭审中表示认可周茂论将涉案房屋已翻建，但怎么翻建的，王金玉、丁进芹、王元亮不知道。 5.周茂论为证明涉案房屋买卖发生的事实，提交了由青岛黄岛泊里法律服务所2018年6月28日出具的（2018）泊见字第478号见证书1份，该见证书载明的主要内容为：证明周绍军、周某2、周某3、周某1、周绍旭出具声明书的行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，当事人在声明书上的签字、捺印真实、有效，予以见证。上述五位声明人声明的内容为：周村村民王仕升1991年冬天至1992年秋天期间因得病借款治疗，经治疗后无效去世。期间治病的借款系有其哥哥王仕忠借的，王仕升之妻丁进芹在其去世后当年冬天就改嫁于泊里镇蟠龙庵村，因此，王仕升的房屋就闲置起来。王仕忠借款给其弟弟王仕升治病的费用，在王仕升去世后借款人就找王仕忠要款，但是丁进芹也无款归还，无奈之下丁进芹就委托王仕忠将弟弟王仕升的房屋进行出卖，王仕忠就委托周绍旭作为说合人于1993年农历3月26日将该房屋卖给本村村民周绍群，价格2100元(详见买卖房屋契约)。当时办理房屋买卖契约时在周绍群家晚上办理的。在场人有:王仕忠(已去世、西邻)、周绍群、周绍旭、周某3(东邻)、周某1、周绍修(已去世)、周绍军、周某2等八人。该买卖契约内容及姓名是由周某2代笔的，由本人各自捺印，该买卖房屋契约是真实的。当时办理房屋买卖时，王仕忠明确说明该房屋出卖时受丁进芹的委托，卖房之后用于还王仕升治病的债务，当时卖房的实际情况就是这样，情况属实。王金玉、丁进芹、王元亮对周茂论提交的该宗证据质证意见为：对该宗证据真实性无异议。但是见证人只能见证是王仕忠将房屋卖给周茂群，也只能见证“1993.3.26”签订的买卖房屋契约是王仕忠的签字，并非王金玉、丁进芹、王元亮签字，故周茂论起诉王金玉、丁进芹、王元亮主体错误。 6.周茂论为证明涉案房屋丁进芹已委托王仕忠卖与周茂论之父周绍群，申请证人周某1、周某2、周某3出庭作证。证人周某1出庭陈述：周某1与周茂论和王金玉、丁进芹、王元亮都没有关系。在周茂论持有的1993年农历3月26日房屋买卖契约上的签字是真实的，是周某1本人在现场摁的手印并签的字。契约上王仕忠的签字也是他本人签的。该份契约周茂论没有签字，就王仕忠签的。针对当时涉案房屋买卖的背景周某1陈述：当时这个房屋是92年王元亮父亲生病去世，在医院有债务，丁进芹为还债委托王仕忠卖了，当时丁进芹没在现场，丁进芹是否改嫁记不清了。对王金玉、丁进芹、王元亮问其是不是丁进芹委托王仕忠卖的房屋，证人周某1回答：是。证人周某2出庭陈述：周茂论持有的1993年农历3月26日房屋买卖契约当中本人的签字是真实的，契约上的其他人也都在现场，他们的名字都是周某2写的，他们自己摁的手印。这里面没有王金玉、丁进芹、王元亮的签字，因那时候王元亮还小，没有他们签字。当时房子买卖的背景是：在周茂论他爸爸那里，村里干部都在，丁进芹不在现场，那时候已经带着王元亮改嫁了。卖房时，当时房子里的东西已经没有了，房子已经空了，户口挪走了，卖房子的钱交给王仕忠。涉案房子周茂论买了后翻盖了，哪一年翻盖的不记得了。这处房子卖的原因是王仕忠当时说，丁进芹一家有债务，他受丁进芹委托卖的。庭审中问证人周某2:丁进芹有没有直接说让周某2卖？周某2回答：没有，那时候是个晚上，丁进芹带着孩子不可能过来。证人周某3出庭陈述：周某3跟周茂论现在东临，跟丁进芹是原来的东临。周茂论持有的1993年农历3月26日房屋契约当中“周某3”的字是周某3本人签的，契约书上捺印的人都在现场。契约上王仕忠的捺印是他自己摁的手印，本案王金玉、丁进芹、王元亮没有摁手印、签字。涉案房屋周茂论买了后翻建了，在05年进行翻建的。针对房子买卖经过的背景周某3陈述：西屋男的病逝，女的改嫁了，然后把房子卖了，当时大约是因为原西屋男的有病欠了钱卖的房子。现在的西邻周茂论找周某3去在买卖协议上签字做个见证，周某3就去签的这个字。问其丁进芹卖了房子之后有没有回来过？证人周某3回答：没见过。问其涉案房子系王仕忠和丁进芹谁联系卖的？证人周某3回答：不清楚，不知道。周茂论针对上述三位证人证言的质证意见：证人证言能够证实房屋买卖的具体情况。王金玉、丁进芹、王元亮的共同质证意见：三证人均证明是王仕忠说是丁进芹委托他自己卖房子，丁进芹本人不想卖房，王仕忠属于无权代理，王金玉、丁进芹、王元亮不予认可，且房屋是否翻建，涉及到所有权问题，跟周绍群和王仕忠签订的卖房契约是否有效无关。 7周茂论为证明涉案房屋已进行翻建，提交《周村房屋翻建协议书》1份，该份协议书上载明的主要内容为：1998年10月30日，涉案房屋所在的一趟房屋所有住户（共5户）就房屋翻建的标准达成共识，该份协议上有5户户主及5位证明人签字予以确认。其中5位户主中包含周某3及周茂论。王金玉、丁进芹、王元亮对该份证据的质证意见为：对该证据真实性无法辨认，签字户主协议人等5人笔迹为同一人；翻建协议书中外宽、檐高跟本案宅基地使用证上登记内容无法对应，不能证明是在涉案宅基地上进行的翻盖；翻建协议书第2项由周绍箱先进行翻建，故房屋所有权为周绍箱并非周茂论，周绍箱有权起诉，与周茂论无关。综上，该份证据无法证明翻建房屋跟涉案房屋是一处。针对王金玉、丁进芹、王元亮的质证意见周茂论述称：办协议书的时候，周茂论住的那一趟屋最东头住着周绍箱，他说要翻建房屋，然后该趟屋一行五户找到一起办理该协议，当时村委会给主持出具的该协议，按照该趟屋一行五户房主均同意之后按了手印，字是村文书帮大家提前签上的，周茂论的房子是2005年翻建的，花了4万多块钱，因为翻建村委发了800块钱的补贴，补贴的是砖钱。 王金玉、丁进芹、王元亮为证明周茂论的起诉已超出诉讼时效，提交类似判例和相关法律规定一宗，予以证明周茂论就本案的起诉已超出诉讼时效，对周茂论主张的要求王金玉、丁进芹、王元亮协助其办理变更登记手续等不应得到法院的支持。针对王金玉、丁进芹、王元亮所提交的上述证据，周茂论质证认为：王金玉、丁进芹、王元亮提交的上述证据真实性无异议，但契约中并未约定过户时间，诉讼时效适用于债权，本案系物权纠纷，确认协议是否有效不应适用诉讼时效的规定。过户是合同附随义务，双方交易完成之后卖方义务就是交付房屋并协助办理过户，本案周茂论诉求并不是分配集体经济组织内宅基地使用权而是要求对方履行合同附随义务，对王金玉、丁进芹、王元亮提交的相关法律规定不适用于本案。 一审法院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。周茂论之父周绍群系涉案房屋所在地青岛市黄岛区村民，系该集体经济组织成员。买卖双方于1993年3月26日签订的《买卖房屋契约》，明确约定由王仕忠（受王仕升之妻丁进芹委托）将案涉四间房屋作价2100元转让给周绍群且房屋已交付并由周茂论居住至今，系双方的真实意思表示。同时，周茂论持有的1994年7月29日由监证机关泊里镇周村村民委员会盖章确认的南泊字第0013831号山东省胶南县房屋买卖草契纸、山东省胶南县人民政府出具的房屋买卖印契等，视为该村委会对于该房屋买卖行为予以认可。故该《房屋买卖契约》以及房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王金玉、丁进芹、王元亮抗辩周茂论陈述不属实，丁进芹未曾委托王仕忠将房屋出售，侵犯了王金玉、丁进芹、王元亮的合法权益之问题，一审法院认为，涉案房屋的原登记者为“王仕升”，假设涉案房屋系王仕升的遗产，则涉案房屋的第一顺位继承人应为：王仕升之父王金玉、王仕升之妻丁进芹、王仕升与丁进芹之子王元亮。根据庭审中周茂论与王金玉、丁进芹、王元亮的陈述及举证、质证，涉案房屋因买卖产生的《买卖房屋契约》上明确标有“受王仕升之妻丁进芹委托”。同时证人周某1出庭证明丁进芹委托了王仕忠出卖涉案房屋，结合丁进芹在长达20余年未对涉案房屋主张过任何权利、涉案房屋买卖发生时的背景等，对于丁进芹委托王仕忠卖房之事的存在具有高度可能性，应当认定该委托行为之事实存在。王元亮虽在涉案房屋买卖之时为无民事行为能力人，但依照《中华人民共和国民法总则》第二十条规定：“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”之规定，丁进芹有权代理王元亮实施涉案房屋的买卖行为。涉案房屋的另一利害关系人王金玉在山东省胶南县房屋买卖草契纸上盖章确认，视为对涉案房屋买卖行为的追认。综上，对周茂论的上述抗辩一审法院不予采纳。 对于周茂论主张判令王金玉、丁进芹、王元亮履行合同签订后的附随义务，协助周茂论办理涉案房屋土地使用证变更登记手续的诉讼请求，一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，其设立目的是防止集体土地流失、保障农民基本生存权利。对于宅基地使用权在集体经济组织内如何分配，应由该农村集体经济组织自行决定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。因此，宅基地使用权的设立采用审批方式，属于具体行政行为，而非平等主体之间的民事法律行为，故对周茂论是否依据《房屋继承赠与协议》享有涉案房屋的所有权不予审查。对于周茂论主张王金玉、丁进芹、王元亮协助其办理涉案房屋土地使用证变更登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于王金玉、丁进芹、王元亮抗辩本案已经超过诉讼时效的问题，一审法院认为，本案为确认合同效力纠纷，为形成之诉，不受诉讼时效制度的限制。对王金玉、丁进芹、王元亮的抗辩，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第二十条、第一百六十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：一、周茂论之父周绍群与王仕忠于1993年3月26日（农历）签订的《房屋买卖契约》合法有效；二、驳回周茂论的其他诉讼请求。案件受理费100元，由周茂论负担。 本院二审期间，王金玉、丁进芹、王元亮提供如下证据：证据一，提交周茂论于2019年5月24日起诉过王金玉、丁进芹、王元亮一案形成的笔录。证明事项：笔录中三位证人均证明是王仕忠擅自作主出卖房屋。原话为我方问：是王仕忠说丁进芹委托他卖的是吗？不是丁进芹亲口说的是吗？证人答：是。但在一审判决书第9页倒数第3行陈述，周某1出庭证明丁进芹委托王仕忠出卖的房屋。判决书的内容与笔录的内容恰好相反，且第一次庭审中的笔录三人证明是王仕忠擅自作主，第一次开庭结束后法官明确表示要驳回周茂论诉求。周茂论质证称，1.真实性无异议，但该份证据不属于民诉法规定的新证据。2.从笔录内容看，证人没有对王仕忠擅自出售房屋作出陈述。3.判决书的内容与笔录的内容也并没有相反。4.第一次开庭结束后法官没有对周茂论明确表示要驳回诉求。本院经审查认为，该笔录系一审法院另案的庭审笔录，周茂论对该笔录的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。但该笔录中证人只是对王金玉、丁进芹、王元亮的代理人提问的卖房之事“王仕忠说丁进芹委托他卖的是吗？不是丁进芹亲口说的”回答“是”，并未回答系王仕忠擅自出售房屋，且无证据证明法官明确表示要驳回周茂论诉求。故，本院对证明事项不予认定。 庭审中，王金玉、丁进芹、王元亮申请证人王某出庭作证称，听说丁进芹1993年去要房子，但是没有要回来。听说王元亮2000年（具体年份不清楚）也去要房屋了。周茂论质证称，王某与王元亮系叔伯关系，有利害关系，不能作为证据使用。本院经审查认为，周茂论对该证人证言不认可，且证人王某不在该村常住，其证明的内容只是听说，并非亲眼所见，对该证据本院不予采信。 双方当事人未提交其他新证据，二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。王金玉、丁进芹、王元亮上诉主张丁进芹没有授权王仕忠出售王仕升的房屋，周茂论之父周绍群与王仕忠于1993年农历3月26日签订的《买卖房屋契约》无效。本院认为，第一，涉案房屋位于青岛市黄岛区，1991年8月20日，发证机关原胶南市土地管理局出具的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为王仕升，王仕升于1992年前后因病去世。周茂论之父周绍群系青岛市黄岛区村民，系该集体经济组织成员，周绍群与王仕忠于1993年农历3月26日签订的《买卖房屋契约》，不违反关于农村房屋买卖的相关法律规定。第二，王金玉系王仕升的父亲，对涉案房屋有继承权，王金玉在南泊字第0013831号山东省胶南县房屋买卖草契纸上加盖其私人印章，足以证实王金玉对涉案房屋买卖行为知情并同意。第三，周绍群与王仕忠于1993年农历3月26日签订的《买卖房屋契约》，明确约定由王仕忠（受王仕升之妻丁进芹委托）将案涉四间房屋作价2100元转让给周绍群，房屋已交付，并由周茂论居住至今。且周茂论持有的1994年7月29日由监证机关泊里镇周村村民委员会盖章确认的南泊字第0013831号山东省胶南县房屋买卖草契纸、山东省胶南县人民政府出具的房屋买卖印契等，视为该村委会对于该房屋买卖行为予以认可。第四，王仕忠在代理丁进芹签订涉案房屋买卖合同时，虽无丁进芹的书面授权委托书，但王仕忠系王仕升的兄长，且有多位本村村民在《买卖房屋契约》上签字见证，王仕忠亦承认办理房屋买卖事项系受丁进芹委托，王仕忠的行为也符合社会公序良俗及涉案房屋买卖发生时的背景等。即使丁进芹不承认其委托王仕忠出卖涉案房屋，结合周茂论之父已缴纳了房屋买卖契税，申请并经村委同意对该房屋进行了翻建居住至今，丁进芹在长达20余年未对涉案房屋主张过任何权利。因此，对于丁进芹委托王仕忠卖房之事的存在具有高度可能性，应当认定该委托行为之事实存在。第五、王元亮虽在涉案房屋买卖之时为无民事行为能力人，但依照《中华人民共和国民法总则》第二十条之规定，丁进芹有权代理王元亮实施涉案房屋的买卖行为。综上，王仕忠（受王仕升之妻丁进芹委托）与周绍群于1993年3月26日签订的《买卖房屋契约》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。丁进芹主张王仕忠出卖涉案房屋给周绍群的行为无效的理由不能成立，本院依法不予支持。 综上，王金玉、丁进芹、王元亮的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王金玉、丁进芹、王元亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆 二〇二〇年六月三十日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜