河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初1132号 原告：鲍素平，女，1983年8月14日生，汉族，住藁城区。 原告：王伟，男，1984年10月10日生，汉族，住山东省单县。 二原告委托诉讼代理人：董卫兴，北京市中盾（石家庄）律师事务所律师。 被告：河北顺元房地产开发有限公司。住所地正定县雕桥庄蕉林街33号物业楼2楼。 法定代表人：尹如青，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘滔，该公司员工。 委托诉讼代理人：王曼伊，河北天捷律师事务所律师。 原告鲍素平、王伟与被告河北顺元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人董卫兴，被告委托诉讼代理人刘滔、王曼伊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方签订的《紫金蓝湾项目内部认购协议》无效；2、判令被告返还原告购房款154117元及利息23355元（自款项交付之日起至2019年8月20日，按中国人民银行同期贷款逾期利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，现暂计至起诉之日）；3、判令被告赔偿原告经济损失184117元；以上费用共计361589元；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告与被告于2014年7月11日签订《紫金蓝湾项目内部认购协议》（以下简称为购房合同），约定：原告购买被告位于河北省石家庄市正定县雕桥庄“紫金蓝湾”南区房屋，建筑面积90.41平方米，每平方米3408元，总价款308117元，合同签订后原告支付总房款的50%作为首付款，剩余房款154000元待被告通知后办理银行按揭，并约定被告应当于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的正规大产权商品房交付给原告。合同签订后，原告按照约定将房屋首付款交付给被告，现被告却早已逾期交房，直到2020年1月份才通知原告收房，并要求原告在限期15日内必须一次性缴纳剩余房款，在原告再三追问下，被告才透露该房产性质并非正规大产权商品房，被告故意隐瞒未取得预售许可证的事实，存在欺诈行为，恰逢近几年房价疯涨，被告的行为给原告造成重大损失，故原告请求被告返还购房款及利息、赔偿损失、并承担已付购房款一倍赔偿责任。 综上所述，被告故意隐瞒未取得预售许可证的事实，存在欺诈行为，给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，特根据民事诉讼法的相关法律规定，诉至贵院。 被告口头答辩称：一、认购协议合法有效，被告不存在欺诈行为：（1）认购协议并非商品房买卖合同，不应该直接适用商品房的有关司法解释；（2）双方平等自愿签订认购协议，没有合同法第五十二条规定的，关于合同无效的情形；（3）被告未欺瞒原告所售房屋的真实情况。根据双方认购协议第三条尚有房屋买卖合同待签，认购协议并非正式合同；（4）原告已充分了解所认购房屋的性质，被告从未隐瞒未取得预售许可证的事实，且房屋的手续正在办理当中，原告作为购房者，亦有责任和义务了解所认购房屋的所有情况。二、原告违约，不应当支持原告所请求的利息：（1）原告所认购的房屋现已竣工，已具备交付条件；（2）被告于2019年12月24日就已通知原告收房并支付房款，原告拒绝，故根据双方认购协议第三条之约定，2020年1月3日被告已通知原告解除双方认购协议，同时要求原告办理相关退房手续：（3）根据双方协议约定，被告可以不退定金，余款无息退回，故原告主张利息没有合同与法律依据，不应支持。 原告为证实其诉讼请求，依法出示以下证据：2014年7月11日原、被告签订的内部认购协议、原告向被告交付房款的收据及银行转账流水、户型图、换签商品房买卖合同通知、入住通知、二原告结婚证。 被告质证称，对认购协议的真实性没有异议，对证明目的不认可，从协议名称及内容都可以看出，认购协议仅仅约定了房屋位置、面积和价格等基本信息，不包含小区配套、水电、燃气及周边等具体内容，区别于正式商品房买卖合同。认购协议目的和约定内容及签订时间、地点均与商品房买卖合同有很大不同，故原、被告之间形成房屋认购协议关系，而并非房屋买卖合同关系，关于两份收据，对其真实性没有异议，10000元收据明确是定金。对银行流水的真实性没有异议，证明了我方的答辩观点，我们在2019年12月24日通知原告进行换签。结婚证，我们认为与本案没有关联性。关于户型图三性均不认可，不能证明是我方提供的，不能证明该户型是原告所购买的房屋。 被告出示以证据：冀农居办（2012）1号通知、冀农办（2009）2号通知、2018年6月12日第26号常务会议纪要、正定县城中村改造办公室公函（2018）第004号、2019第41号公告、EMS单、短信截图。 原告质证称，对证据6、7真实性没有异议，证明被告认可逾期交房的事实。其他证据都是复印件，证据1、2所提到的只是被告所开发的房产所在村进行改造，两份文件并没明确提到是被告所开发的本案中房产项目，所以两份证据与本案没有关联性，被告方不能利用政府文件，有相关政策而掩盖非法开发的行为。会议纪要明确列出是雕桥村进行开发，也是关于城中村关于改造项目规划，并未具体到某一个开发项目的具体情况。公函中虽然提到了被告房地产公司，该函内容仅同意该公司为该项目社会资本合作主体，并未批准或同意该房产公司进行项目开发或具体施工。该证据与本案没有关联性，不能证明被告的证明目的，公告也是政府文件，针对用地政府补偿方案，与本案没有关联性，未提及到被告的开发项目。 本院经审理认定如下事实：1、2014年7月11日二原告（系夫妻关系）与被告订立“紫金蓝湾”项目内部认购协议，该协议对购买房屋的基本情况、付款与付款方式、买方违约责任、更名及认购协议的生效及终止等相关事宜进行了约定。2、在2014年7月11日，原告通过刷卡的方式向被告支付购房款154117元，被告给原告出具收据两份。3、2019年12月24日和2019年12月28日被告通过邮寄方式分别给原告送达换签《房屋买卖合同》通知和《入住通知书》。4、被告开发的“紫金蓝湾”项目属于正定县雕桥庄城中村改造项目，原告所购楼房已建成，所属土地已进入收储阶段，截止庭审结束被告尚未取得商品房预售许可证明。 本院认为本案争议的焦点问题有如下；1、关于二原告与被告在2014年7月11日订立“紫金蓝湾”项目内部认购协议是否合法有效？二原告与被告订立内部认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，且被告已经按照协议的约定收取房款。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案内部认购协议的性质应当认定为：商品房买卖协议。但是该认购协议当属无效，结合庭审可知，被告截止到2020年6月22日，被告尚未取得商品房预售许可证明，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效合同。故，本院认定内部认购协议无效。2、关于内部认购协议无效之后，被告应当承担的责任问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的;具体到本案，被告所建楼盘并非违建，原告没有证据证明被告在与其订立内部认购协议时，故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明，被告存在欺诈的行为。我国《民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案二原告与被告订立的内部认购协议的行为发生在2014年7月11日，至今已将近六年，而二原告未行使撤销权，已经超过了法律规定的除斥期间，故本院对二原告该主张154117元已付房款一倍赔偿损失，本院不予支持。同时，二原告主张逾期三年交房，每年一万元租金损失，因无证据支持，本院亦不予支持。对于二原告要求被告返还购房款及利息的损失应予支持。 综上所述，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条之规定判决如下： 一、原告鲍素平、王伟与被告河北顺元房地产开发有限公司于2014年7月11日签订的《紫金蓝湾项目内部认购协议》无效。 二、被告河北顺元房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告鲍素平、王伟购房款154117元及利息23355元（自款项交付之日起至2019年8月20日，按中国人民银行同期贷款逾期利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告鲍素平、王伟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6724元，由被告负担3850元，由原告负担2874元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。同时在上诉期限内交纳上诉费并提交交费收据原件（账户名称：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行；账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交诉讼费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张金良 人民陪审员  张君华 人民陪审员  李亚南 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  王素薇