新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2020)新0109执异31号 案外人：乌鲁木齐皓翔物业有限公司，住所地：乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）。法定代表人：王世友，该公司董事长。委托代理人：阿里木江.亚尔买买提，新疆梦维律师事务所律师。申请执行人：胡增发，男，1946年2月2日出生，汉族，退休干部，住乌鲁木齐市。委托代理人：刘志凤，女，1952年5月1日出生，汉族，退休干部，系胡增发妻子,住乌鲁木齐市。被执行人：乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司。法定代表人：王涵，该公司董事长。委托代理人：苏慧，女，1979年3月2日出生，汉族，该公司法务部职员。在本院执行申请执行人胡增发与被执行人乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司（简称“皓翔房产公司”）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人乌鲁木齐皓翔物业有限公司（简称“皓翔物业公司”）对执行乌鲁木齐市沙依巴克区红庙子路245号天海小区2号楼南侧浩翔物业1、2、3号门面，3号楼北侧金川1、2号平房，3号楼北侧与4号楼之间金川3、4、5、6、7号平房、配电室，4号楼与8号楼之间浩翔物业8、9、10、11、12、13号平房，2号楼与4号楼之间浩翔物业金川14、15、16号房（共17间房屋）的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证。第一次，案外人浩翔物业公司的委托代理人阿里木江.亚尔买买提、申请执行人胡增发及其委托代理人刘志凤、被执行人浩翔房产公司的委托代理人苏慧参加了听证；第二次，案外人浩翔物业公司的委托代理人阿里木江.亚尔买买提、申请执行人胡增发及其委托代理人刘志凤参加了听证，被执行人浩翔房产公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人皓翔物业公司称：请求中止对涉案平房的查封及执行。事实及理由：自1999年金川小区建成后，案外人就在金川小区经营物业服务。在小区开发销售房屋时，开发商一直没有提供相应的物业服务用房。2002年，案外人经与小区业主商议，在征得业主同意的情况下，自行出资修建了涉案临建小平房，用于物业服务用房、员工住宿、堆放办公用具、配电室、监控室、活动室，部分对外出租，所有费用用于小区物业支出补贴。涉案小平房一直由案外人管理、使用并经营至今，完全属于案外人所有。法院查封公告中涉及的金川小区，该小区由被执行人浩翔房产公司开发建设，但至2002年该小区所有房屋已经销售完毕，所有业主均分期分批办理了房产证和土地证，浩翔房产公司在金川小区的房产及土地权益已交割交易至金川小区所有的购房者即全体业主。法院查封的平房都是临时建筑，无建设规划手续，所占用的土地是属于金川小区全体业主，涉案小平房与被执行人浩翔房产公司没有任何法律和事实上的关系。法院作出（2014）米东执字第363号之二查封公告将涉案房屋认定为被执行人浩翔房产公司的财产，没有事实及法律依据，故提起执行异议。申请执行人胡增发辩称，金川小区的项目是皓翔房产公司开发的，开发前皓翔房产公司办理了土地使用证和规划许可证（1994年4月6日），浩翔房产公司开发金川小区是取得合法土地使用权的，涉案房屋都在皓翔房产公司办理的土地使用证红线范围内，所以涉案平房都是皓翔房产公司开发的。2001年4月19日，乌鲁木齐市纪委给皓翔房产公司下发了2001（191）号文件，内容是批准其在土地使用权范围内开发修建1517㎡（商铺住房1411平方米，车库80平米，物业办公室26平方米）的商住楼。建设工程质量登记表清楚的写明小区建设的工期、施工地点、设计单位、监理单位，建设单位是皓翔房产公司。乌鲁木齐市城市规划管理局《建筑用地红线说明书》中亦载明了该土地使用权范围内开发修建1517㎡（商铺住房1411平方米，车库80平米，物业办公室26平方米）的商住楼。皓翔房产公司说涉案平房是皓翔物业公司的不属实，浩翔物业公司未取得该小区的土地使用权证，涉案房屋就在小区土地使用证范围内，在2001年交的工，当时浩翔物业公司还没有成立。皓翔房产公司的法定代表人在法院执行法官那里的笔录中曾陈述：2004年以前，浩翔物业公司是浩翔房地产公司的子公司，垂直领导，非独立核算，浩翔物业公司和浩翔房地产公司之间的关系是浩翔房地产公司的房产由浩翔物业公司管理，物业公司占有的平房是浩翔房地产公司的。浩翔物业公司没有证据证明平房所占用的土地已由浩翔物业公司分摊给小区业主，也没有证据证明小区业主同意物业公司建设涉案平房的手续，浩翔物业公司提供的票据中有一部分是在金山小区便民市场案件中浩翔物业公司作为建设资金举过证的。综上，金川小区的土地使用权是皓翔房产公司合法取得的，平房都是皓翔房地产公司的，法院的查封是正确的。被执行人浩翔房产公司向本院递交答辩状称：法院查封的涉案17间房屋包括金川小区是我公司于2001年-2002年开发建成的，申请执行人提到的金川小区没有规划手续我公司认可，但这些规划建设手续不涉及本案17间平房。我公司到2002年将金川小区商住楼建完，工程项目竣工交付验收后我公司开始销售，至金川小区所有商品房销售完毕，公司给小区业主分期分批办理了房产证和土地证。在这种情况下，我公司取得的土地在房屋出售给业主后成为金川小区全体业主所共同共有，不属于我公司所有。金川小区建成后，浩翔物业公司为金川小区提供物业服务，在小区开发销售房屋时，我公司也没有提供相应的物业服务用房。2002年，经我公司与小区业主商议，在征得业主同意的情况下，浩翔物业公司自行出资修建了涉案临建小平房，用于物业服务用房、员工用房、配电室，部分对外出租。由于物业公司当时没有办理建设规划手续，属于临时建筑物，是不合法的，所占用的土地是属于金川小区全体业主的，房产公司没有出钱盖这些平房，涉案平房一直由案外人管理、出租、使用并经营至今，与浩翔房地产公司没有关系。涉案17间平房属于浩翔物业公司花钱修建的，不是浩翔房产公司名下的财产。请求查明事实，纠正错误的查封。本院查明,1999年4月6日，乌鲁木齐市城市规划管理局向被执行人浩翔房产公司发放《建设用地规划许可证》，载明：商品住宅；2000年3月5日乌鲁木齐市城市规划管理局建筑用地红线说明书中载明：用地位置为阿勒泰路，住宅楼1020㎡，配电室36㎡，物业用房156㎡。2001年4月19日，乌鲁木齐市计划委员会乌计投发（2001）191号《关于下达乌鲁木齐浩翔房地产开发有限公司新建商住楼基建计划的通知》载明内容与乌鲁木齐市城市规划管理局建筑用地红线说明书主要内容一致。2001年5月28日《建设工程质量监督登记表》中工程名称为浩翔“金川”小区工程住宅楼，建设单位为浩翔房产公司，工程地址为乌市××路，同时载明了监理单位、设计单元、施工单位。另查明，浩翔物业公司于1996年12月13日登记成立，经营范围为：物业管理（以资质证书开展经营）、停车服务、房屋租赁。本院于2020年4月11日张贴（2014）米东执字第363之二查封公告，对案外人所主张的乌鲁木齐市××区南侧浩翔物业1、2、3号门面，3号楼北侧标注为“浩翔物业”金川1、2号平房，3号楼北侧与4号楼之间标注为“浩翔物业”金川3、4、5、6、7号平房、配电室，4号楼与8号楼之间标注为“浩翔物业”金川8、9、10、11、12、13号平房，2号楼与4号楼之间标注为“浩翔物业”金川14、15、16号房（共17间房屋）建筑物及所对应的土地使用权予以查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。本案中，涉案市场内的房产属未登记的建筑物，取得该房产建筑工程规划许可、建筑用地红线的是被执行人皓翔房产公司，该小区的建设单位亦为浩翔房产公司，皓翔房产公司即为涉案门面、平房配电室房产的权利人，因此，本院申请执行人胡增发与被执行人皓翔房产公司建筑工程施工合同纠纷案查封涉案房产并无不当。案外人皓翔物业公司以实际出资为由主张该房产的所有权，且其财务凭证中除水电暖、物业费、租赁费等应属于物业公司营业范围内收费外，存在大量的浩翔房产公司的财务凭证、发票显然与常理不符，故其异议请求不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人乌鲁木齐皓翔物业有限公司的异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   孙文霞人民 陪 审员   牛 焱人民 陪 审员   冯桂英二 〇 二 〇 年 六 月 十 九 日书  记  员   苏美娜