上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初3805号原告：金曙光，男，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。被告：翟永泉，男，汉族，户籍所在地安徽省黄山市。原告金曙光与被告翟永泉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告支付自2019年7月1日至2019年12月31日止的房租30,600元(按照5,100元/月计算)；3、判令被告支付2019年3-12月的水费1,701元及2019年8-12月的电费5,653元，共计7,354元；4、判令被告已付押金4,100元归原告所有；5、判令被告支付违约金4,100元。事实和理由：2015年11月13日，被告向原告租赁位于上海市嘉定区安亭镇方泰南路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，双方签订了《租赁合同》，租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日，月租金4,100元，先付后用，付三押一，每次租金应在每季度最后一个月25日支付。2018年8月开始，双方口头约定每月租金变更为5,100元，支付方式不变。合同签订后，原告交付了涉案房屋，但是自2019年7月1日至今，被告迟迟不肯支付租金。原告多次催告无果，故涉诉。被告辩称，同意解除双方租赁关系，但不同意支付租金和违约金，亦不同意没收押金。因系原告于2018年8月左右开始提出每月涨租1,000元，被告无奈只好同意，且已按照涨价后的租金支付了近一年。被告认为系原告违约擅自涨价导致被告无法继续经营下去，被告支付租金至2019年7月左右，之后被告转租的次承租人将租金直接支付了原告，次承租人何时开始支付给原告其不清楚。水电费同意支付至2019年7月，其已经支付至何时不清楚。本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，金曙光(出租方、甲方)与翟永泉(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公居住使用；租赁期限五年，2015年12月1日至2020年11月30日，月租金4,100元，付三押一，押金4,100元，租金每三个月一付，每次租金应在每季度最后一个月25日支付；乙方在租赁期间，实际使用的水费、电费、天然气、电话、有线电视费、宽带费用应由乙方承担；关于违约责任，双方约定：甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同时，需经对方同意，如未经同意擅自终止合同的一方将承担违约责任，向对方支付违约金4,100元；如果甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金(包括其他违约)。上述合同签订后，金曙光向翟永泉交付了涉案房屋，翟永泉将涉案房屋转租给8户次承租人使用，其按约向金曙光支付了押金4,100元及截至2019年6月30日的租金(自2018年8月左右开始，翟永泉按照5,100元/月的标准支付)，之后的租金未再支付，经金曙光催告后仍未履行，后金曙光诉至本院。对上述事实以及租赁关系的解除，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对违约责任的归属与承担以及相关费用的结算，双方意见不一。金曙光为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、租赁合同，旨在证明双方对租赁关系权利义务的约定。2、短信，旨在证明2019年7月开始，其开始催要租金。3、自来水缴费单，旨在证明其为翟永泉垫付了2019年3月至12月期间的水费共计1,701元，1月的水费单因为无法区分是12月还是1月的，所以该部分218.90元水费不再主张。4、电费缴费单，旨在证明其为翟永泉垫付了2019年8月至12月期间的电费共计5,653元。5、公证书，旨在证明涉案房屋系其动迁补偿所得，村里因为拆迁统一规划移地建房，给了其一块地，由其自己造了农民别墅，该房屋有门牌号但没有产证，只有使用权。6、翟永泉与其中一户次承租人的转租合同及金曙光与次承租人的微信聊天记录，旨在证明该份转租合同到2019年11月底届满，翟永泉已经收到了2019年11月底的租金，12月的租金是用押金抵扣的，其中一个次承租人也确认该情况。7、金曙光与5户次承租人直接签约的租赁合同及其聊天记录，旨在证明重新签约情况。翟永泉对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但合同约定五年内不能涨价。对证据2，真实性无异议，2019年7月1日之后没有支付过房租。对证据3、4，2019年8月1日之前的水电费同意承担，之后的不同意承担，因之后的房租由金曙光直接收取了，所以水电费不应该支付。对证据5，真实性不清楚。对证据6，合同真实性无异议，证明内容亦无异议，其将涉案房屋一共转租给8户次承租人，除了该承租人之外，其他7户中有6户已经支付租金至2019年7月30日，还有1户支付租金至10月底。该7户都还有一个月租金的押金没有返还；微信记录认可。对证据7，未发表质证意见。本案中，翟永泉未提交任何证据。审理中，金曙光陈述，翟永泉实际转租给了8户人家，有3户承租人于2019年12月20日左右自行离开了，其并未向该3户收取租金，其中1间已于2020年4月重新出租，另2间目前空置。另外5户次承租人仍继续使用涉案房屋，其与他们于2019年12月左右开始重新建立了租赁关系。根据其向本院提供的租赁合同，租赁起始时间和租金标准分别为：2019年12月31日(500元/月)、2019年12月1日(850元/月)、2019年12月1日(950元/月)、2020年1月1日(700元/月)、2019年12月1日(800元/月)。另查明，金曙光为翟永泉垫付了2019年2月至11月期间拖欠水费1,482.20元以及2019年7月至11月期间拖欠电费5,653元。本院认为，翟永泉向金曙光承租涉案房屋后，应按约支付租金，但其仅支付租金至2019年6月底，其后的租金经金曙光催告后始终未付，显属违约。金曙光有权解除双方租赁关系，现翟永泉亦同意解除，本院予以照准。至于翟永泉辩称租赁关系解除系因金曙光涨租所致，但其已认可其同意租金的变更亦按照变更后的金额支付了近一年，故其以该理由拒付租金明显缺乏依据，本院不予采纳。至于解除时间，自2019年12月1日起，金曙光与部分次承租人直接建立租赁关系，以其行为表明解除合同，翟永泉亦知晓次承租人直接向金曙光支付租金，故本院确定双方租赁关系于2019年12月1日解除。合同解除后，金曙光已自行收回房屋，故不存在房屋返还问题，但翟永泉仍应支付拖欠的租金(使用费)和水电费。关于租金，翟永泉辩称7月之后的租金次承租人直接向金曙光缴纳了，但并未提供证据，也未提供已将房屋返还的证据。金曙光自认自2019年12月左右已经与5户次承租人重新建立租赁关系，且另3户次承租人已于12月20日左右搬离，故主张至2019年12月31日的租金，但根据其提供的其与次承租直接签订的租赁合同，其已于2019年12月收取的部分次承租人的使用费应予以扣除，考虑到部分承租人亦提前搬离的情况，本院酌定翟永泉应当支付的拖欠租金(使用费)为27,000元。关于金曙光代为支付的租赁期间的水费1,482.20元和电费5,653元，翟永泉亦应支付金曙光。因翟永泉违约导致双方租赁关系解除，其应承担相应的违约责任。双方合同约定，本案违约情形下，违约责任为没收押金。故对金曙光主张的押金4,100元归其所有的请求，本院予以支持；对其另行主张的违约金，本院不再支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告金曙光与被告翟永泉之间关于上海市嘉定区安亭镇方泰南路XXX弄XXX号房屋的租赁关系于2019年12月1日解除；二、被告翟永泉应于本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金(使用费)人民币27,000元；三、被告翟永泉应于本判决生效之日起十日内支付拖欠的水费1,482.20元和电费5,653元，共计人民币7,135.20元；四、被告翟永泉已经支付的押金人民币4,100元归原告金曙光所有；五、驳回原告金曙光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费954元，减半收取477元，由原告金曙光负担82元，被告翟永泉负担395元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年六月二十四日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。