北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初18422号原告：周春发，男，1972年2月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：闫玮，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱华，北京市京师律师事务所律师。被告：唐山中云房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区北新西道18号。法定代表人：云征，董事长。被告：云征，男，1962年2月6日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。被告：云莲，女，1972年9月2日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。以上三人共同委托诉讼代理人：庄申宁，男，1960年11月7日出生，汉族，唐山中云房地产开发有限公司员工，住河北省唐山市。以上三人共同委托诉讼代理人：孙净，女，1966年5月16日出生，汉族，唐山中云房地产开发有限公司员工，住河北省唐山市。原告周春发与被告唐山中云房地产开发有限公司（以下简称中云房地产公司）、被告云征、被告云莲借款合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周春发的委托诉讼代理人闫玮、朱华，被告中云房地产公司、被告云征、被告云莲的委托诉讼代理人庄申宁、孙净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周春发向本院提出诉讼请求：1、中云房地产公司、云征、云莲共同偿还周春发借款本金1231.84万元及利息（以尚欠借款本金为基数，按年利率24%计算自2017年3月1日起至实际清偿之日止）；2、中云房地产公司、云征、云莲共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月16日，周春发与中云房地产公司、云征、云莲签订借款合同，约定中云房地产公司、云征、云莲向周春发借款1300万元，借款期限6个月，月利率3.5%；2013年10月11日，中云房地产公司、云征、云莲再次向周春发借款200万元，借款期限6个月，月利率3.5%；2014年2月16日，周春发与中云房地产公司、云征签订借款合同，约定中云房地产公司、云征向周春发借款200万元，借款期限3个月，月利率3.5%。针对上述三笔借款，周春发均依约交付了借款本金。2017年2月16日，周春发又与中云房地产公司、云征、云莲签订还款合同，确认中云房地产公司、云征、云莲应于2017年3月1日前偿还周春发借款本金1231.84万元。但经周春发多次催要，中云房地产公司、云征、云莲均未偿还借款，故周春发诉至法院。中云房地产公司、云征、云莲共同答辩称：1、2013年9月16日和同年10月11日的借款，中云房地产公司、云征、云莲实际共收到借款本金1412.50万元；2、2014年2月16日的借款200万元未实际收到；3、中云房地产公司、云征、云莲自2013年10月29日起陆续向周春发归还810.7957万元，于2014年11月27日将23套房屋交付周春发使用抵充还款818.4748万元，且周春发尚欠物业费等122.4670万元，以上共计1751.7375万元均应算作中云房地产公司、云征、云莲的还款；4、中云房地产公司、云征、云莲的还款已超过双方的利息约定及法律规定；5、中云房地产公司、云征、云莲对周春发与林某离婚及财产分配的事实不知情，债权转让协议未全面反映中云房地产公司、云征、云莲的还款事实，不应作为证据使用，林某作为借款合同的一方当事人应加入本案诉讼。周春发围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、2013年9月16日签订的借款合同及收条；2、2013年9月16日签订的借款合同及同年10月15日的收条；3、2014年2月16日签订的借款合同及收条；4、还款合同；5、债权转让协议；6、EMS快递单及物流信息；7、招商银行转账汇款业务回单；8、中国银行交易明细、转账支票；9、微信截屏；10、北京申翔知识产权代理有限公司出具的说明等。中云房地产公司、云征、云莲依法向本院提交以下证据：1、情况说明；2、中国建设银行交易明细清单；3、证明；4、收据及发票等。本院经审理认定事实如下：2013年9月16日，林某、周春发（甲方、出借人、抵押权人）与中云房地产公司（乙方、借款人、抵押人）、云征（丙方、共同借款人）、云莲（丁方、共同借款人）签订《借款合同》，约定：甲方同意借款给乙方、丙方、丁方1300万元，用于经营投资。借款利率为月利率3.5%，每月16日支付当月利息。借款期限6个月。甲方分3次支付借款，于9月16日支付500万元、9月23日前支付500万元、10月1日前支付300万元，借款金额和日期以实际借款数额和借款支付日期为准。抵押人以其所有的房屋为本合同做抵押担保，担保范围为本合同项下的借款本金、利息、违约金及实现债权的其他费用（包括但不限于法院诉讼费、律师费等）。抵押期间，抵押人不得出售、出租、赠与、使用或其他方式处分抵押物。基于抵押房产为乙方开发项目，因此甲方和乙方另行签署商品房出售（预售）合同，写字楼按每平米5200元，共1515.87平米，住宅按每平米3480元，共1513.86平米，并在房管部门办理网签备案登记，抵押房屋3年的持有税、物业费、取暖费、管理费等由乙方承担，乙方开具收款凭据。若乙方到期不归还借款本金、不支付利息，或出售、出租、出借、使用抵押物，则甲方可依据商品房出售（预售）合同享有房产的所有权，乙方协助甲方办理产权。乙方、丙方、丁方如按借款期限归还本金并按期支付利息，甲方需在收到借款本金且乙方通知后的5个工作日内协助乙方办理退房手续，如果违反需按本金的20%赔付违约金。该合同后附《写字楼销控表》及《全部未售房源》，载明前述合同中用于抵押的写字楼和住宅情况。同日，中云房地产公司、云征、云莲出具收条，载明：现收到林某、周春发借款本金1300万元，收款账号6210XXXX6688（户名：云征，开户行：建设银行），此收条与出借人银行划款凭据共同发生效力。同日，周春发、林某出具说明二份，载明：关于林某、周春发与唐山中云房地产开发有限公司、云征、云莲于2013年9月16日签订的借款合同，借款人为出借人出具了1300万元的收条和0017148号房款收据，总借款金额为1300万元，该收条和房款收据均指同一笔款项；并约定周春发利息收取账户。针对上述借款，云征分别于2013年9月17日、同年9月29日收到周春发的汇款1000万元、289.5万元。庭审中，周春发主张其于同年10月29日向云征、云莲交付10.5万元现金，并提交当日的收条作为证据；云征、云莲认可收条的真实性，但主张收条系应周春发的要求出具的预先扣除的利息，未实际收到10.5万元现金。2013年10月11日，林某、周春发（甲方、出借人、抵押权人）与中云房地产公司（乙方、借款人、抵押人）、云征（丙方、共同借款人）、云莲（丁方、共同借款人）再次签订《借款合同》，约定：甲方同意借款给乙方、丙方、丁方200万元，用于经营投资。借款利率为月利率3.5%，每月16日支付当月利息。借款期限6个月。借款金额和日期以实际借款数额和借款支付日期为准。抵押人以其所有的房屋为本合同做抵押担保，担保范围为本合同项下的借款本金、利息、违约金及实现债权的其他费用（包括但不限于法院诉讼费、律师费等）。抵押期间，抵押人不得出售、出租、赠与、使用或其他方式处分抵押物。基于抵押房产为乙方开发项目，因此甲方和乙方另行签署商品房出售（预售）合同，住宅按每平米3480元，共577.76平米，并在房管部门办理网签备案登记，抵押房屋3年的持有税、物业费、取暖费、管理费等由乙方承担，乙方开具收款凭据。若乙方到期不归还借款本金、不支付利息，或出售、出租、出借、使用抵押物，则甲方可依据商品房出售（预售）合同享有房产的所有权，乙方协助甲方办理产权。乙方、丙方、丁方如按借款期限归还本金并按期支付利息，甲方需在收到借款本金且乙方通知后的5个工作日内协助乙方办理退房手续，如果违反需按本金的20%赔付违约金。该合同后附《销控表》，载明前述合同中用于抵押的住宅情况。同年10月15日，中云房地产公司、云征、云莲出具收条，载明：今收到林某、周春发借款200万元，其中158万元通过银行转账收到，42万元为现金。委托付款账户为北京申翔知识产权代理有限公司账户，收款账户1为云征、2为唐山市白云广告装潢有限公司账户。同日，周春发向云征汇款24万元；同年10月16日，北京申翔知识产权代理有限公司通过转账支票向唐山市白云广告装潢有限公司交付134万元。2014年2月16日，林某、周春发（甲方、出借人、抵押权人）与中云房地产公司（乙方、借款人、抵押人）、云征（丙方、共同借款人）签订《借款合同》，约定：甲方同意借款给乙方、丙方200万元。借款利率为月利率3.5%，每月16日支付。借款期限3个月。乙方、丙方如未按期归还本金、支付利息，需按日支付本金万分之八的违约金。抵押人以其所有的房屋为本合同项下的本金、利息、违约金作抵押。借款人未归还本金和利息前，抵押人不得出售、出租、赠与、使用或其他方式处分抵押物。基于抵押房产为乙方开发项目，因此甲方和乙方另行签署商品房出售（预售）合同，住宅按每平米3480元，并在房管部门办理网签备案登记，抵押房屋的持有税、物业费、取暖费、管理费等由乙方、丙方承担，乙方开具收款收据。若乙方、丙方到期不归还借款本金、不支付利息，或出售、出租、出借、使用抵押物，则甲方可依据商品房出售（预售）合同享有房产的所有权，乙方协助甲方办理产权。乙方、丙方如按借款期限归还本金并按期支付利息，甲方需在收到借款本金且乙方通知后的5个工作日内协助乙方办理退房手续，如果违反需按本金的20%赔付违约金。同日，中云房地产公司、云征出具收条，打印字体显示“今收到从林某、周春发处借款现金200万元”。后手写字体“本借款于2014年5月15日开始计息”。庭审中，周春发主张手写字体为云征书写，云征主张手写字体为林某书写。同年6月17日，林某出具证明，载明：今收到云征转来的200万元（其中120万元为利息、80万元为本金）。截止2014年6月15日，云征、中云房地产公司共计欠款1620万元，此款项利息截止2014年6月15日前的已经结清。同年7月17日，林某再次出具证明，载明：今通过周春发收到云征转来的200万元（其中56.7万元为利息、143.3万元为本金）。截止2014年7月17日，云征、中云房地产公司共计欠款1477万元，此款项利息截止2014年7月15日前的已经结清。2017年2月16日，周春发、林某（甲方、出借人）与中云房地产公司（乙方、借款人）、云征（丙方、共同借款人）、云莲（丁方、共同借款人）签订《还款合同》，约定：截至2017年2月28日，甲方总共借给乙方、丙方、丁方1231.84万元。由于各方曾签订《借款合同》和《商品房买卖合同》，约定乙方、丙方、丁方不能归还借款本金和利息时，甲方可以选择《商品房买卖合同》生效，而当时《商品房买卖合同》签订的房屋购买单价（每平米）比《借款合同》中约定的房屋购买单价高，原因是乙方、丙方、丁方考虑到网签合同的可通过性。各方一致同意乙方、丙方、丁方承诺甲方有权选择《商品房买卖合同》生效，房屋购买价格以每平米3300元计算，并于收到甲方选择《商品房买卖合同》生效的确认后5日内开具发票，及全力配合甲方办理房产证的相关手续。本金、利息和违约金均可以抵顶购房款。乙方、丙方、丁方承诺于2017年3月1日前归还上述的借款金额，如未能归还，从2017年3月1日开始计算利息，并按日按未归还本金金额的万分之五支付违约金，乙方、丙方、丁方须于每月28日至30日期间按照月息2%支付所有本金的当月利息，逾期支付时，甲方有权将逾期利息计入本金。为了便于乙方、丙方、丁方及时归还甲方所欠款项，甲方委托乙方、丙方、丁方出售乙方所有的、抵押在甲方名下的房屋，所得款项需存放于甲方的账户（开户行：招商银行北京甘家口支行，账户名：周春发，账号：4100XXXX7776）。鉴于抵押在甲方名下的房屋出售不畅，各方一致同意乙方低价（原价13000元/平米，现价9000元/平米左右）出售写字楼部分，以加快乙方、丙方、丁方及时归还甲方款项的速度，而作为最终还清甲方款项的保障。截至2017年2月28日，乙方、丙方、丁方需要支付给甲方的复利部分80万元，甲方暂不计，待乙方、丙方、丁方经济宽裕的情形下，再另外支付给甲方。庭审中，周春发主张《还款合同》中所载1231.84元本金系扣除了双方协商“以房抵债”的数额后得出的金额，中云房地产公司、云征、云莲对此不予认可，认为该金额并未扣除“以房抵债”的数额。2019年4月1日，林某（甲方、转让人）与周春发（乙方、受让人）签订《债权转让协议》，约定：甲乙双方原为夫妻关系，系，因感情不合离异并于2015年12月31日协议进行财产分割（有财产分配协议），经甲乙双方一致同意，其中涉及中云房地产公司、云征、云莲的债权全部归属乙方所有，截止2017年2月28日，本债权涉及本金1231.84元、利息、违约金及与本案相关的所有现金、实物等等价物偿还均归属乙方所有，并由乙方全权收付。同年4月5日，林某分别向中云房地产公司、云征、云莲邮寄债权转让协议，并于同年4月9日向云征发送短信告知其债权转让事宜。庭审中，中云房地产公司、云征、云莲认可收到债权转让协议，但称无法确定林某签名的真实性，且债权转让协议中所载欠款金额与事实不符。中云房地产公司、云征、云莲还款明细如下：1、2013年9月17日，35万元；2、2013年10月29日，10.5万元；3、2013年11月20日，40万元；4、2013年12月21日，52.5万元；5、2014年6月17日，200万元；6、2014年7月17日，200万元；7、2014年8月20日，51.6950万元；8、2014年9月22日，51.6950万元；9、2015年1月15日，18.4057万元；10、2015年4月18日，23.6万元；11、2015年5月27日，19.40万元；12、2015年6月20日，27万元；13、2015年7月2日，66万元；14、2017年2月16日，50万元。庭审中，中云房地产公司、云征、云莲出具多份收据及发票，欲证明中云房地产公司、云征、云莲通过与周春发、林某签订房屋买卖合同的方式，将其开发的部分房产交付周春发、林某使用以抵充本案债务，双方已就相关房屋办理了网签备案登记，但未办理产权登记手续；另外，就上述房产，周春发、林某尚拖欠物业费等费用，故该部分费用应抵充本案债务。周春发认可中云房地产公司、云征、云莲向其交付部分房产抵充本案债务的事实，但对抵充的数额有异议，且认为根据各方合同约定，物业费等费用应由中云房地产公司、云征、云莲支付，不应抵充本案债务。本院认为，本案争议焦点可归纳为以下几点：一、中云房地产公司将其所开发的房产交付周春发使用及相关物业费等能否抵充本案还款；二、债权转让是否生效；三、周春发实际出借本金数额及中云房地产公司、云征、云莲还款的抵扣顺序。一、中云房地产公司将其所开发的房产交付周春发使用及相关物业费等能否抵充本案还款。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，虽然三份借款合同中就各方约定用于作为抵押担保的房产并未办理抵押登记手续，但各方均有在债务履行期限届满前约定如债务人不履行到期债务时债权人以约定的价格取得担保财产，即以缔约时的价格取得抵债物的意思表示，因此该约定本质上违反禁止流押的规定，应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。现周春发以民间借贷法律关系提起诉讼，要求中云房地产公司、云征、云莲履行还本付息的义务，符合相关法律规定，本院对此不持异议。双方之间与房屋有关的纠纷，双方均可另案主张。二、债权转让是否生效。依照《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，虽然双方对中云房地产公司、云征、云莲收到债权转让协议的时间有争议，但中云房地产公司、云征、云莲认可收到债权转让协议的事实，且经本院核实，债权转让协议确系林某真实意思表示，故截至庭审之日，该债权转让已经生效。三、周春发实际出借本金数额及中云房地产公司、云征、云莲还款的抵扣顺序。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条的规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。本案中，针对第一笔借款，因2013年9月17日，周春发向云征转款1000万元的当日云征向周春发转回35万元，故本院认定该笔借款实际出借本金为965万元。另外，因第一笔借款各方约定月利率为3.5%，即每月45.5万元，结合当日云征向周春发转回35万元，加上2013年10月29日的收条中所载的10.5万元，数额刚好为45.5万元，故本院认为中云房地产公司、云征、云莲主张2013年10月29日的收条所载10.5万元系预先扣除的利息，现金并未实际收到的意见，具有高度可能性，本院予以采信。本院认定第一笔借款实际出借本金为1254.50万元，起息日为各笔借款实际出借之日。针对第二笔借款，现有争议在于中云房地产公司、云征、云莲是否收到42万元现金。虽然在案收条载明“其中158万元通过银行转账收到，42万元为现金”，但根据双方有预先扣除利息的交易习惯，经折算，前述二笔借款双方约定的出借本金为1500万元，利息为月利率3.5%，即每月52.5万元，中云房地产公司、云征、云莲于2013年10月29日向周春发转回10.5万元，加上收条中所载42万元现金，数额刚好为52.5万元，故本院认为中云房地产公司、云征、云莲主张42万元现金并未实际收到的意见，具有高度可能性，本院予以采纳，本院认定第二笔借款实际出借本金为158万元，起息日为各笔借款实际出借之日。针对第三笔借款。在案有借款合同及中云房地产公司、云征于2014年2月16日出具的收条予以证明，现中云房地产公司、云征、云莲明确否认收条中书面文字记载的内容，需要提供充分有效的反驳证据予以证明。但中云房地产公司、云征、云莲仅答辩未实际收到，未提交证据予以证明，且该笔款项无法通过计算得出所载金额系利息转化为本金的结论，故本院认定周春发主张该笔款项通过现金交付的意见，具有高度可能性，本院认可该笔借款实际出借本金为200万元，出借日期为2014年2月16日。庭审中，双方对于收条中手写字体“本借款于2014年5月15日开始计息”的书写人员有异议，但结合该笔借款实际出借时间，现周春发主张该笔借款自2014年5月15日起计息的意见，不损害中云房地产公司、云征、云莲的利益，故对该主张本院予以采信。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当先抵充利息，再抵充主债务；借贷双方约定的利率超过年利率36%的，超过部分的利息约定无效。故本案除第5、第6笔还款，双方有约定抵充比例外，中云房地产公司、云征、云莲的其他还款超过36%的部分应抵充本金。按照上述抵充原则，经计算，截至2017年2月16日，中云房地产公司、云征、云莲尚欠借款本金1389.20万元及相应利息未予偿还。故对周春发要求中云房地产公司、云征、云莲偿还借款本金1231.84万元并支付以尚欠本金为基数，按照年利率24%计算自2017年3月1日起至实际清偿之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。至于因双方“以房抵债”的约定被认定无效后，中云房地产公司、云征、云莲尚欠周春发的本金及利息部分，周春发可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：被告唐山中云房地产开发有限公司、被告云征、被告云莲于本判决生效之日起十日内偿还原告周春发借款本金1231.84万元及利息（以尚欠本金为基数，按照年利率24%的标准计算自2017年3月1日起至借款实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95710元、公告费（以实际发生金额为准），由被告唐山中云房地产开发有限公司、被告云征、被告云莲共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 田 甜二〇二〇年六月二十九日书记员 姜 潇书记员 宋晓莹-16--1-