广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初35784号原告：陈姗，女，1989年2月18日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：肖海军，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽莹，广东广岭律师事务所实习律师。被告：广州东秀房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区沥滘振兴大街10号自编2号楼1层2119单元。法定代表人：吴炜，董事长。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。被告：广州越秀兴业地产代理有限公司（原广州城建开发兴业房地产中介有限公司），住所地广州市天河区体育西路189号。法定代表人：何硕慧，总经理。委托诉讼代理人：黄米兰，该公司员工。原告陈姗诉被告广州东秀房地产开发有限公司（以下简称“东秀公司”）、广州越秀兴业地产代理有限公司（以下简称“兴业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖海军、陈丽莹，被告东秀公司的委托诉讼代理人吴相茂，被告兴业公司的委托诉讼代理人黄米兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年7月23日，原告与被告东秀公司签订了《商品房认购书》，认购被告东秀公司开发的位于星汇熙越苑4栋1405单元。认购书签订后，原告依约向被告东秀公司支付了定金30万元，被告东秀公司开具了相应收据，但却以各种借口至今仍未将认购书给到原告。随后，原告向广州市住房城乡委员会了解到自己根本就没有购房资格，被告东秀公司却未告知该事实。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函[2016]146号）第一项“严格执行限购限贷政策”第（一）条“严格执行我市既有的住房限购政策，即本市户籍居民家庭限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的，限购l套住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的缴纳证明购买住房”的规定，原告与其配偶麦善劲名下已查询有番禺区沙湾镇福路729号1座1601和广华北路25号19座502号两套住房，并不符合购买涉案房屋的购房资格，房屋也根本无法过户至原告名下。而两被告作为出售方，是专业的房地产开发企业，应明知政府的房地产限购政策，本应严格遵守履行上述政策规定，审查交易对象的购房资质，以促使合同能够顺利履行，但两被告在明知上述限购政策的情况下，却没有尽到应尽的合理审查义务，还促使原告认购上述商品房，收取购房定金，签署上述认购书。在原告不符合购房资质的情况下两被告应明确告知，并拒绝原告的认购行为，而两被告却为了推脱责任，规避监管，居然至今没有将《认购书》交给原告，甚至以此为由认为原告违约，企图非法占有原告定金，其行为严重损害了原告的合法利益。故起诉请求判令：1、两被告向原告返还已付的购房定金30万元；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告东秀公司辩称：广州市限购政策早在2011年实施，是社会公开文件，原告作为购房者，在买房前应了解相关政策，对自身是否具备购房资格应有认识，不能苛求售房者在签订认购书前对购房者的购房条件进行实质性审查。且原告是广州本地人，从其提交的证据看，购买涉案房屋不是首次买房，应推定知道广州市商品房限购政策。原告签署《订购书》、《承诺书》时承诺知悉相关限购政策，证明售房者已经提醒购房者注意是否具备购房资格，原告还承诺自行承担自身不能签约的法律责任。原告在《订购书》第6.1条声明，已经对是否受限购政策影响导致无法购房的情况进行充分查证，原告对不能签订买卖合同存在过错，因此被告东秀公司有权没收原告的定金。被告兴业公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告兴业公司不是商品房买卖合同的当事人，根据合同相对性，原告要求被告兴业公司返还定金没有法律依据。被告兴业公司作为被告东秀公司的销售代理商，有权代被告东秀公司收取合同定金，收取的定金已经转至被告东秀公司，因此原告要求被告兴业公司返还定金的诉讼请求没有法律依据，请法院予以驳回。经审理查明：2019年7月23日，原告[乙方、买方，联系地址为：广州市番禺区桥南街道福景路706号（嘉俊陶瓷）]与被告东秀公司（甲方、卖方、跟进销售代表黎广财）签订《订购书》，约定：乙方自愿订购：广州市南洲路星汇熙越苑4栋14楼1405单元（下称“该商品房”），建筑面积为102.4546平方米；折后售价：人民币7098547元；乙方应于签署本《订购书》时支付定金人民币300000元作为签订《商品房买卖合同》及履行本《订购书》的担保；乙方应于2019年7月30日前或甲方另行书面通知的日期（以先到的日期为准）持本《订购书》、乙方有效身份证明以及房管部门要求具备的其他购房资料前往广州市体育西路189号城建大厦28楼兴业地产或甲方指定地点，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文件；（6.1）乙方声明，已于签订本《订购书》前充分了解本《订购书》所涉及的相关信息，包括：（1）在签订本《订购书》时已充分了解国家、广东省、广州市的商品房买卖规定及政策（包括但不限于限购、限贷等），并明确知悉国家、广东省、广州市政府及主管部门会不时对上述规定及政策进行调整，乙方确认已经对乙方是否受前述规定/政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证，在此基础上，乙方自愿申请订购该商品房及签订本《订购书》，并承诺提交真实、合法、有效之材料办理该商品房购买相关手续；如因上述确认与承诺事宜导致该商品房不能办理网上签约、预告登记、房屋过户登记等手续，或导致商品房买卖合同被认定无效、被撤销或被解除的，因此而产生的一切经济和法律责任、风险均由乙方自行承担，与甲方无关；（7.1）乙方出现以下任一情况的，则构成根本性违约：未按本《订购书》之约定签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文件的；乙方出现7.1款所约定的情形的，则（1）甲方有权解除本《订购书》，没收乙方支付的定金，并将该商品房重新出售予任何第三方而无需向乙方发出通知；乙方确认本《订购书》中所记载的地址及联系方式均正确无误，甲方将有关通知按照上述地址及联系方式发送即视为送达；等。2019年7月23日，原告签订《承诺书》，主要内容：本人申请认购由广州东秀房地产开发有限公司开发的位于【海珠区】的【星汇熙越苑项目】【4】幢【1405】单元，本人郑重作出如下确认及承诺：本人确认了解广州市有关限购、限贷政策的有关规定，并对本人是否受上述政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证；在此基础上，本人自愿申请认购该单元，并承诺提交真实、合法、有效之材料办理该单元购买相关手续；如因上述确认与承诺事宜导致该单元不能办理网上签约、预告登记、房屋过户登记等手续的，因此而产生的一切经济和法律责任由本人自行承担，与发展商无关；等。原告分别于2019年6月29日、2019年7月8日、2019年7月9日向被告兴业公司支付定金共计300000元。2019年8月22日，被告兴业公司按《订购书》约定的地址向原告邮寄《签约通知函》，主要内容：尊敬的陈姗小姐：我司受发展商委托，谨此函告阁下：务请阁下须于收到本通知之日起三个工作日内，到广州市体育西路189号城建大厦28楼兴业地产总部签署《广州市商品房买卖合同》，并付清房款和相关费用；若阁下逾期仍未办理上述手续，我司将不再另行通知，发展商有权按照双方签订的《广州市商品房订购书》约定没收阁下已缴交的定金，重新出售该单元；等。原告确认收到该函件。2019年8月27日，被告兴业公司按《订购书》约定的地址向原告邮寄《挞定通知》，主要内容：尊敬的陈姗小姐：我司受发展商委托特函告阁下：由于阁下逾期未办妥相关手续，发展商将根据订购书的约定没收阁下己缴交的定金，重新出售该单元；等。原告于2019年8月27日收到该通知。诉讼中，原告和被告东秀公司均同意解除《订购书》。原、被告均确认被告东秀公司委托被告兴业公司代理销售涉案房屋所在的楼盘项目。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：原告的配偶麦善劲与被告兴业公司工作人员黎广财于2019年7月16日的微信聊天记录，主要内容：麦善劲：“黎生，我们本月23号过来签合同，交齐10%，如何？”黎广财：“麦生您好，您这边处理好事情了吧？一切都良好吧？我这边跟发展商也说了您的情况，发展商每天都逼我给个时间，现在您说23号能过来那就太好了”。拟证明双方签订《订购书》前，被告兴业公司已经知道原告需卖掉之前的房子才能购买涉案房屋。被告东秀公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有提交原始载体。被告兴业公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该微信记录只截取了部分，根据上下文的联系，麦善劲与黎广财只是针对原告资金不足在解决资金问题，原告没有明确告知销售人员其无购房资格。被告兴业公司为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、原告于2019年7月23日签订的《购房须知》，主要内容：承诺书，我（们）购买星汇熙越苑4栋1405单元，我（们）作出以下承诺：我（们）的户籍所在地为本市户籍居民，根据限购政策，我（们）提供的购房证明是近五年连续缴存满五年的社会保险缴纳证明；我（们）的婚姻状况是已婚；我（们）家庭个人住房贷款为壹次：家庭房屋住宅总套数壹套；我（们）承诺按照资料清单的指引办理相关的手续，并确认上述内容和信息准确无误，如有虚假，我（们）愿意承担一切法律责任。《购房须知》中附有《签署合同须提供的资料清单》，其中载明：购房人需提供的资料包括个人名下房地产登记情况查询证明；等。2、原告的配偶麦善劲与被告兴业公司工作人员黎广财的微信聊天记录，主要内容：2019年6月22日，麦善劲：“黎生，你将138平方的户型发给我，最低价多少？兄弟我有名额有钱在，我不想太高的负债，不想太高贷款”；2019年7月23日，黎广财：“麦先生，你今天早上能过来吗？”麦善劲：“今天还要与买家谈，买家资金出现了问题，晚点联系你”；黎广财：“因为之前我跟开发商已经说好了23号，这个是没办法押后了；接发展商通知，1405单元，客户陈姗于2019年7月23日不过来现场办理订购手续，不再作保留处理，麦总如果您今天搞不了的话你就改天有时间过来办个退款手续，把30万退回去”；2019年8月20日，麦善劲：“买家飘忽不定，搞得我们不知道怎么办”；黎广财：“你要落实好，网签时间可以延长在10月30日之前”；麦善劲：“如果客户买就有资格买但是顾客不买不过户我就没有购买资格了”；黎广财：“明白，我再给发展商沟通，我申请了一个最长的10月30日前网签看看你能否解决了”；2019年8月27日，麦善劲：“我要看看我这边的买家有没有购买能力；他挡住我的网签，我没名额买你这里，所以你多给几天时间给我再做决定，好吗”；黎广财：“我这边就没办法了”；等。拟证明原告的配偶麦善劲购房前明确告知被告兴业公司员工黎广财有购房名额，让黎广财推荐户型，麦善劲明知无购房资格，签署《订购书》后因名下房屋未处理妥当一直拖着不与被告东秀公司签署《商品房买卖合同》。3、原告与被告兴业公司工作人员黎广财的微信聊天记录，主要内容：2019年8月18日，黎广财：“麦太太，20号要到城建大厦28楼签约中心进行签约了，您这边要准备好资料哦，身份证、结婚证、户口本、查册还有收据”；原告：“查册是夫妻双方吗，麦生名下有二套房产，我们的房子未过户给买家；黎广财：是的，夫妻双方，不怕的，现在签的是纸质版，网签前过户就可以了”；原告：“什么时候网签？”黎广财：“8月30日”；等。拟证明原告明知名下已有两套房屋，无购房资格。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，《购房须知》声明页上的签名不是原告所签，是伪造的签名，被告兴业公司诱骗原告签署文件，所有文件都是空白的；对证据2的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议，该聊天记录不完整，从内容看，在2019年7月23日签订合同前，麦善劲多次向黎广财披露需要将另外一套房屋出售过户后才具备购房资格，黎广财一度承诺将30万定金退回给原告；2019年8月20日、2019年8月27日麦善劲多次表示没有购房资格，黎广财对原告没有购房资格是清楚知悉的；对证据3的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议，该记录不完整，且屏蔽了对原告有利的聊天记录，2019年7月15日黎广财还在问原告那边的事情是否处理好，是指原告需要将原有的一套房屋出售，在原告表明其有两套房子的情况下，黎广财误导原告可以先签合同，在网签前具备购房资格即可。被告东秀公司质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：原告与被告东秀公司就广州市南洲路星汇熙越苑4栋14楼1405单元签订的《订购书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于被告东秀公司应否返还定金的问题。我国现行房地产调控政策是众所周知的事实，故在房屋买卖交易过程中，买卖双方均应对此予以合理注意、审慎审查。原告作为购房者，在购房之前应当充分了解相关限购政策，应在认购房屋前对自身是否具备广州市限购区域住房购房资格予以充分评估后再作决策，并应将此情况如实披露给售房者。根据双方提交的微信聊天记录显示，2019年6月22日，原告的配偶麦善劲对涉案房屋的销售人员明确表示其有名额。原告在明知其家庭有两套住宅的情况下，于2019年6月29日、2019年7月8日、2019年7月9日支付购房定金300000元；于2019年7月23日签订《订购书》、《承诺书》及《购房须知》，承诺其已充分知悉相关限购政策；在注明“家庭房屋住宅总套数壹套”的《购房须知》上签名，未尽到如实告知的义务。原告主张其签名时《购房须知》为空白，未举证予以证明，应承担不利后果，本院对原告该主张不予采纳。而原告签署《订购书》、《承诺书》及《购房须知》可视为被告东秀公司已采取特殊、合理的方式提请原告注意其是否具备购房资格。原告主张被告东秀公司在签订《订购书》时已知悉其没有购房资格，但提供的证据不足以证明，从双方提交的微信聊天记录可见，原告系在签订《订购书》后才告知销售人员其家庭有两套住宅。综上，原告未如实告知其家庭房屋住宅总套数，在明知自身不具备购房资格的情况下支付定金及签订《订购书》，对未能如期签订商品房买卖合同存在过错，构成违约，按照《订购书》的约定，被告东秀公司有权解除《订购书》，并没收定金300000元，故对原告要求被告东秀公司返还定金的诉请，本院不予支持。关于被告兴业公司是否应当承担责任的问题。被告兴业公司并非《订购书》的当事人，根据合同相对性原则，原告要求被告兴业公司承担返还定金的责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈姗的全部诉讼请求。本案受理费5800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年六月十五日书记员  于悦姗何国卫