湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初3144号原告：刘勇飞，男，汉族，1979年5月8日出生，户籍地湖南省攸县。被告：陈乾，男，汉族，1993年9月24日出生，户籍地湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谢永芳，女，汉族，1968年4月18日出生，户籍地湖南省长沙市雨花区，系陈乾的母亲。第三人：谢永芳，女，汉族，1968年4月18日出生，户籍地湖南省长沙市雨花区。原告刘勇飞与被告陈乾以及第三人谢永芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘勇飞，被告陈乾的委托诉讼代理人谢永芳，第三人谢永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘勇飞向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告陈乾退还多交的房屋租金15512.3元；二、请求判令被告陈乾退还租房押金15860元；三、请求判令被告陈乾赔偿装修1元；四、请求判令被告陈乾赔偿家具款4800元；五、请求判令被告陈乾赔偿营运损失1元；六、请求判令被告陈乾承担本案全部诉讼费用。事实与理由：房屋所有权人陈乾委托谢永芳与刘勇飞于2017年6月3日签订了一份长沙万达广场C2-2201号房的《租房合同》，合同约定租期7年。2019年10月刘勇飞提前交租，租金已交至2020年2月4日。2019年12月28日刘勇飞通知谢永芳想提前终止租赁合同，并与谢永芳协商退租事宜，谢永芳不同意提前终止租房合同。但是谢永芳在没有与刘勇飞结算任何费用的情况下，于2020年1月12日将房屋出租给了湖南腾鼎网络科技有限公司，给刘勇飞造成了房屋装修、家具财产、租金、押金、营运等方面的损失。现刘勇飞为维护自身的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告陈乾以及第三人谢永芳共同辩称：一、陈乾、谢永芳与刘勇飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，但因刘勇飞单方面违约，合同即终止。《房屋租赁合同》约定租赁期为7年，自2017年6月4日至2024年8月3日，租金按季度支付，应于每次租金到期前15日支付下一季度租金。2019年12月28日，刘勇飞提出提前终止合同。2019年12月31日，双方见面协商，刘勇飞交回钥匙明确表示要求终止合同。2020年1月19日前谢永芳多次要求刘勇飞支付租金，刘勇飞要么不接电话，要么就称合同已终止了。实际上，刘勇飞以行为表示不再履行合同，单方面存在违约，租房合同不能实际履行即终止，其要求退还租金、押金、赔偿装修及运营损失无事实及法律依据。二、在租赁期内，陈乾、谢永芳并未将涉诉房屋出租给他人。鉴于刘勇飞单方面终止合同，谢永芳为防止损失扩大，在2020年2月4日合同终止后才找到新的租赁户。刘勇飞所提交的照片、报警案件登记表并不能证明陈乾、谢永芳将房屋另行租给了他人。三、刘勇飞单方面违约原因是其转租户提前终止合同，刘勇飞未找到下家转租户而要求终止合同的。四、租赁房屋内的家具，陈乾、刘谢永芳可退还亦可付款购买，不存在赔偿问题。综上所述，刘勇飞因其转租户提前终止合同而恶意违约，企图通过违约将房屋租赁损失转嫁给陈乾及谢永芳，为此请求人民法院依据事实与法律，驳回刘勇飞的全部诉讼请求。经审理查明：陈乾系长沙市开福区中山西路**开福万达广场****写字楼**房屋的所有权人。谢永芳系陈乾的母亲。2017年6月3日，谢永芳受陈乾（出租方）的书面委托与刘勇飞（承租方）、长沙蓝界房地产经纪有限公司（居间方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁双方通过居间方出租及承租长沙市开福区中山西路589号开福万达广场C区2号栋2201号房物业（以下称该房屋），该房屋目前为毛坯房（尚未装修），建筑面积217.26平方米，承租方装修该房屋后仅限出租、转租或分租作商业办公用。二、租期自2017年6月4日起至2024年8月3日止，出租方应于2017年6月4日前将该房屋交付给承租方使用。2017年6月4日至2017年8月3日为免租期，应于承租方进行装修，期间承租方不承担租金，但免租期内物业费、水电费等杂费由承租方承担。三、租金、押金及其他费用：（1）租金采用下列浮动制方式计算：2017年8月4日至2018年8月3日，租金按每月15860元计租；2018年8月4日至2020年8月3日，租金按上阶段5%递增，租金按每月16653元计租；2020年8月4日至2022年8月3日，租金按上阶段5%递增，租金按每月17486元计租；2022年8月4日至2024年8月3日，租金按上阶段5%递增，租金按每月18360元计租。（2）租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前15日支付租金给出租方，支付方式为转账支付。（3）承租方应在本合同签订之日起5个工作日内向出租方支付首笔款63440元，其中包含3个月房租47580元，1个月房租15860元作为押金，银行转账支付电子凭证可作为收款凭证，出租方无须另行开具收据。四、承租方义务：（1）租赁期间，每月的物业管理费、水电费、卫生费、中央空调使用费等杂费，均由承租方支付。（2）在本合同规定的租赁期间，承租方应及时足额交纳租金、物业管理费、水电费、中央空调使用费等杂费，承租方在出租方告知后，除不可抗力外，若逾期未足额支付超过15天，出租方有权在该季度没收押金并追究相关责任。五、出租方义务：出租方应按合同约定的期限交房，并办理相关移交手续。在本合同租赁期间，出租方不得再将该房屋出租给第三方或者自行使用，否则出租方应赔偿承租方所有损失。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算物业管理费、水电费、卫生费、中央空调使用费等费用并交付房屋给出租方之日起5个工作日内将押金退还给承租方。六、租赁期内，承租方有权将该房屋转租、分租给第三方，同时由出租方出具授权委托书和装修授权委托书给承租方作为本合同的附件。七、租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面征求另一方意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同。若出租方不同意解除合同，承租方应当以押金为违约金赔偿出租方损失。若承租方不同意解除合同，出租方应当赔偿承租方包括装修费用、运营开支等在内的全部损失。八、物业及设施的交回：（1）租赁期满，如需续租，承租方应在租赁期届满前一个月向出租方提出书面申请，在同等条件下，承租方享有优先承租权；（2）合同租赁期满，若不续租，承租方应在合同期限届满之前搬出该房屋，同时结清费用，否则出租方有权强行清空房屋并将房屋内物品当做垃圾处置；（3）在租赁期间对该房屋的装修，在交回该房产给出租方时，承租方可以搬走未形成整体的装饰装修和非出租方所置办的家具、设备及设施等，已形成整体的装饰装修归出租方所有，承租方不得破坏。九、居间方有义务核实相关信息的真实性，并见证本合同的订立，合同签订并支付押金后，出租方向居间方支付服务费8500元。十、本合同经三方签订后，承租方按时足额支付给出租方首笔款，合同即生效。合同在履行过程中发生争议的，应该协商解决，协商不成的，各方同意向长沙市开福区人民法院提起诉讼。《房屋租赁合同》签订后，刘勇飞向谢永芳支付了15860元租房押金，谢永芳亦向刘勇飞出具了押金收条并交付了出租房屋。《房屋租赁合同》在履行过程中，谢永芳与刘勇飞协商一致，从2019年7月起房屋租金调整为每平方米每天2.1元。2019年10月24日刘勇飞向谢永芳转账支付了2019年11月3日至2020年2月4日的房屋租金41632元。2019年12月28日刘勇飞向谢永芳发送短信，告知谢永芳将不再租赁其房屋，要求谢永芳于2019年12月30日上午来办理房屋交接手续，谢永芳当即表示不同意解除租赁合同。2019年12月31日，刘勇飞与谢永芳就是否解除租赁合同进行了协商，但未达成一致意见。2020年1月13日，刘勇飞与谢永芳经协商，双方均同意将刘勇飞添置的家具以4800元的折旧价格转让给谢永芳。本案在法庭审理中，刘勇飞及谢永芳再次对刘勇飞添置的家具以4800元的折旧价格转让给谢永芳予以了确认。2020年2月9日谢永芳代理陈乾与林德成签订了《房屋租赁合同》，将该房屋重新对外出租。以上事实，有刘勇飞提交的《房屋租赁合同》、照片、微信记录、建设银行交易明细、短信记录。陈乾、谢永芳提交的《房屋租赁合同》、押金收条、授权委托书、房产权证、微信记录、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、刘勇飞与陈乾签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。我国《合同法》第九十四条规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”。本案中，刘勇飞于2019年12月28日向出租人陈乾的代理人谢永芳发送短信，告知将不再租赁其房屋，2020年1月13日，刘勇飞与谢永芳经协商，双方均同意将刘勇飞添置的家具以4800元的折旧价格转让给谢永芳。因此本院认定刘勇飞与陈乾签订的《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除。现刘勇飞已将房屋租金交至2020年2月4日，陈乾应将2020年1月13日至2月4日共23天的房屋租金10494元（2.1元×217.26㎡×23天）退还给刘勇飞。二、刘勇飞与陈乾签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面征求另一方意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同。若出租方不同意解除合同，承租方应当以押金为违约金赔偿出租方损失”。本案中，刘勇飞单方面提出终止合同，应当按照合同约定将所交付的租房押金15860元作为违约金赔偿给陈乾。故本院对刘勇飞要求陈乾退还房屋押金15860元的诉讼请求不予支持。三、刘勇飞与陈乾签订的《房屋租赁合同》约定“在租赁期间对该房屋的装修，在交回该房产给出租方时，承租方可以搬走未形成整体的装饰装修和非出租方所置办的家具、设备及设施等，已形成整体的装饰装修归出租方所有，承租方不得破坏”。依据合同约定，该租赁房屋内已形成整体的装饰装修应归陈乾所有，故本院对刘勇飞要求陈乾赔偿装修1元的诉讼请求不予支持。本案在诉讼过程中，刘勇飞与陈乾的委托代理人已就家具折旧款达成了4800元的一致意见，本院予以认可，陈乾应向刘勇飞支付家具款4800元。对于刘勇飞要求陈乾赔偿营运损失1元的诉讼请求，因该《房屋租赁合同》系刘勇飞提出解除，故该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、被告陈乾于本判决生效之日起5日内向原告刘勇飞退还房屋租金10494元；二、被告陈乾于本判决生效之日起5日内向原告刘勇飞支付家具款4800元；三、驳回原告刘勇飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费704元，因适用简易程序减半收取352元，原告刘勇飞承担170元，被告陈乾承担182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  姜铮二〇二〇年六月九日代理书记员  李甜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书，上诉期限和上诉的法院。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉法院。