新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4324民初110号   原告（反诉被告）：新疆景观房地产开发有限公司。住所地新疆维吾尔自治区新疆乌鲁木齐市水磨沟区红光山路**绿地商务中心****办公**房。   法定代表人：张华金，总经理。   委托诉讼代理人：王秀勇，新疆兰河律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张艳，女，1975年11月21日出生，汉族，住西安市新城区。   委托诉诉讼代理人：刘娜，新疆北屯律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张艳秋，女，1975年11月8日出生，汉族，登巴王子店经营者，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。   原告新疆景观房地产开发有限公司（以下简称房产公司）与被告张艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，被告张艳于2020年5月8日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日、2020年6月15日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）房产公司及其委托诉讼代理人王秀勇，被告（反诉原告）张艳及其委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告房产公司向本院提出诉讼请求：一、被告给付原告下剩房款119,997.46元；二、被告承担案件受理费。事实和理由：2014年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于解放路以北，幸福路以西农产品批发市场二期商业用房两套，建筑面积为：74.683㎡（以测绘公司测绘面积为准，多退少补），单价为13,433.04元／㎡，房款总额合计2,006,439.45元。付款方式为银行按揭贷款。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议书（附件四），协议第三条（第七条、第九条）逾期付款、逾期交房之2条：针对第一条，双方约定逾期违约金最高不超过人民币5,000元，因双方均违约，违约责任相互抵销，所以，原告不予向被告主张违约责任。合同签订后，被告陆续支付房款1,886,442元，截止诉讼前，被告仅支付房款943,220元，尚欠原告房款119,997.46元未给付。   被告张艳辩称，原告诉状中所述部分事实不属实：1、被告购买原告的商业用房系现金付款，并非银行按揭贷款；2、被告交付房屋的时间不是在合同签订后，而是在合同约定的交付时间逾期一年四个月之后才交付；3、附件四的补充协议，并不是在主合同签订当日签订，而是在2015年12月23日后签订的。另客观事实方面，被告是现金付款，原告逾期交房，原告应当承担违约责任，按照合同约定向被告支付违约款，后来双方进行协商，最终原告同意支付违约金120,000元，将被告剩余房款120,000元与违约金相互冲抵，互不相欠。因此，被告已不欠原告房款，原告诉讼请求无事实依据，且无法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）张艳向本院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告赔偿损失830,000元（租金损失180,000元，逾期办理产权证损失650,000元）；二、反诉被告立即协助反诉原告办理产权证。庭审中被告（反诉原告）变更诉讼请求：将第一项诉讼请求变更为：反诉被告向反诉原告赔偿损失合计491,161元（租金损失180,000元、逾期办理房产证损失311,161元）。   事实与理由：2014年1月份，反诉原告为了投资、经营，欲购买反诉被告开发的“农产品批发市××县以北、幸福路以西）商铺两套。双方于2014年1月8日签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告将其开发的“农产品批发市场二期”中两套商铺出售给反诉原告，面积均为74.683平方米，总价格为2,006,439.45元，于2014年7月30日前交房及违约责任等。《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，反诉被告未能按约交房，逾期至2015年12月23日才向反诉原告交付房屋，构成违约。反诉被告逾期交房的行为直接导致反诉原告可得租金损失180,000元（即逾期交房时间自2014年8月1日至实际交房之日2015年12月25日，按年租金60,000元计算可得利益损失）。反诉被告至今未按约定为反诉原告办理产权证，严重违反了合同约定，且损害了反诉原告的合法权益。反诉原告要求反诉被告以已交付房款1,886,442元为基数，按银行贷款年利率4.75%承担自2016年12月25日至反诉之日的损失311,161元。反诉原告购置的该房屋为商业用房，其目的是为了投资或经营，逾期交房、办理产权证会造成可能租金或其他利益的损失，该损失应当由逾期交房、逾期办理房产证的反诉被告赔偿。   反诉被告房产公司对反诉原告张艳的反诉辩称，第一，反诉原告的陈述与其在本诉中的答辩内容相互矛盾。在本诉部分，反诉原告称双方同意扣减120,000元，互不找，基于反诉原告的陈述，反诉诉讼请求如何成立，就同一事实，张艳在不同的身份状况下做出了两种不同的答辩和陈述；第二，双方于2014年1月28日签订了补充协议，约定逾期交房、逾期付款违约金最高上限为5,000元，该约定是双方的真实意思，双方的约定大于法定，反诉被告主张赔偿损失不成立；第三反诉原告提出逾期办理房产证的损失311,161元，该主张与双方合同中的约定不相符。合同中对办证并没有约定期限，而且双方约定是根据实际情况另行约定办证时间。综上，反诉被告认为，反诉原告的诉讼请求不能成立，请求法庭予以驳回。   本诉原告房产公司提交如下证据：   第一组证据，1075253、1075270商品房买卖合同两份，证明：1、原、被告之间存在买卖关系，合同14条中对房屋实际能交付使用的时间，也是约定双方另行约定时间；2、双方对于办证时间，合同第15条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋产权书，双方同意按第三项处理”，第三项即为双方根据实际情况另行约定办证时间；3、补充协议附件四第三条，逾期付款以及逾期交房双方约定的最高违约金不超过人民币5,000元。原告不存在违约；   第二组证据，收据五份，证实被告已缴纳房款总额1,886,442元；   第三组证据，新维吾尔自治区房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收报告，证实农贸批发市场于2015年10月10日竣工验收。   被告张艳对原告房产公司出示的证据质证如下：   对两份房屋买卖合同的三性认可，对证明目的不认可，办证时间已超过了法律规定的合理时间，合同中14条并不是对交房时间的约定，而是出卖人对基础设施公共配套建筑正常运行的约定。对五份收据的三性以及证明目的均无异议。第三组证据是复印件，对真实性无法确认，若真实，也不能证明就是被告购买的那套房屋，更不能证实验收合格。   本诉被告张艳提交如下证据：   证人吴金凤、赵昆仑证言，证实吴金凤作为购买者，因原告逾期交房，就赔偿违约金的事宜与原告进行协商的过程，证人所知道本案原、被告逾期交房对违约金进行协商的事实。   第二组证据，张艳、张艳妹夫与原告房产公司原销售房产人员刘琼的通话光盘，证明双方就逾期交房事情进行过协商，张艳秋书写保证书的事实。   原告房产公司对被告张艳提供的证据质证如下：   对第一组证据证人证言的关联性不认可，两名证人对张艳与原告的约定并不知情，如果依据吴金凤的陈述在逾期交房即原告违约之后签订的补充协议，恰恰可以证实证人明知原告的房屋已过了交付期限仍同意5,000元违约金，进一步说明双方是在对房屋逾期交付事实均知情的情况下，对合同进行的变更。对第二组证据光盘，原告代理人在接手原告案件时，刘琼已经不在公司工作，是否是刘琼本人陈述无法确认，该录音中对原被告协商违约的事项并无实质性答复，对录音证据的真实性无法确认，对关联性和证明目的不认可。   反诉原告张艳就反诉主张提交如下证据：   第一组证据，两份商品房买卖合同，证明反诉原、被告存在合法有效的商品房买卖合同关系，合同约定反诉被告应当于2014年7月30日前将房屋交付买受人使用；约定反诉被告逾期交房的违约责任应按商品房买卖合同第九条约定进行履行；合同中还约定了逾期办理产权证的条款；   第二组证据，收据五份，证实反诉原告于支付反诉被告房款总额1,886,442元，系反诉原告计算逾期办证损失的基数；   第三组证据，入住公告通知（出示原件，提交复印件），证明本诉被告逾期交房的事实；   第四组证据，证人阿依登·巴伊肯证言及两份租赁合同，证明反诉原告张艳将两套房分别屋租赁给高学军、阿依登·巴伊肯，自2014年8月1日按60,000元/年计算租金损失至2017年2月。   反诉被告房产公司对反诉原告张艳出示的证据质证如下：   反诉被告对第一组证据的真实性、合法性认可，对其证明目的不认可，合同中对办理产权证的时间，双方约定另行约定；违约金双方约定最高不超过5,000元。补充协议是对主合同的变更，应当合法有效。对第二组证据的真实性、合法性均认可，对证明目的不认可。对第三组证据入住公告的真实性认可，对证明目的不认可。通过该入住公告进一步证实反诉被告承建的住房于2015年10月15日就符合入住交房条件。对第四组证据证人证言的陈述与本案没有实际关联性，合同的真实性、合法性无法确认，即便是真实的，也不能证实反诉原告的证明目的。证人在2017年3月份才租赁该房屋，租赁前房屋属于毛坯房，2015年10月10日反诉被告将房屋交付给反诉原告之后，反诉原告房屋一直是处于未出租的状态，因未出租所造成的损失，让反诉被告承担显然不合理。对该组证据的证明目的不认可。   对有争议的证据，本院认定如下：   对本诉原告房产公司出示的第一组证据商品房买卖合同，被告对真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，该合同系双方真实意思表示，双方合同中约定了交房时间即2014年7月30日，对该组证据的真实性、合法性及除了证明房屋交付时间另行约定以外的待证事实的关联性，本院予以确认。对第二组证据，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。对第三组证据，被告不认可，该组证据系复印件，本院对该组证据不予确认。   对本诉被告张艳出示的第一组证据，吴金凤、赵昆仑的证言可以证实原告逾期交房的事实，故对吴金凤、赵昆仑证言证实逾期交房的待证事实的关联性，本院予以确认。第二组证据视听资料中只有声音，无法确认刘琼、张艳妹夫、张艳的身份，故对第二组证据本院不予确认。   对反诉原告张艳出示的第一组证据，反诉被告对其真实性、合法性无异议，该组证据可以证实双方对交房时间、违约责任及逾期办理产权证进行了约定，故对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对第二组证据反诉被告认可其真实性、合法性，可以证实反诉原告向反诉被告支付房款1,886,442元，故对其真实性、合法性及证明反诉原告支付反诉被告房款1,886,442元待证事实的关联性，本院予以确认。第三组证据可以证实反诉被告逾期交房的事实，故对其真实性、合法性及证明反诉被告逾期交房的待证事实的关联性，本院予以确认。对第四组证据，证人阿依登·巴伊肯的证言与证人阿依登·巴伊肯与反诉原告签订的房屋租赁合同相互印证，可以证实双方系租赁关系，故对其证实张艳将一套房屋租赁给证人阿依登·巴伊肯的待证事实的关联性，本院予以确认。对反诉原告与高学军签订的房屋租赁合同，无法确认是否是高学军签字及租赁，故对该租赁合同待证事实的关联性，本院不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年1月28日原告房产公司与被告张艳签订两份商品房买卖合同，约定被告张艳购买原告房产公司开发的位于解放路以北，幸福路以西农产品批发市场二期商业用房两套，建筑面积均为74.683㎡，单价为13,433.04元／㎡，房款总额为2,006,442元；买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之二的违约金；交付期限，出卖人应当在2014年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况，另行约定办证时间。原、被告又签订了《商品房买卖合同》补充协议书，约定买受人在接到入住通知后（电话通知或者媒体通知或小区张贴公告等），应在7日内办理交付手续，如未能办理交付手续的视为出卖人自通知之日交付使用，买受人应该承担交付之日起产生的所有费用及一切法律责任；逾期付款、逾期交房，逾期违约金最高不超过人民币5,000元。被告张艳于2013年7月30日支付房款200,000元，于2014年1月28日支付房款806,442元，于2015年12月23日支付房款880,000元，合计支付房款1,886,442元。2015年10月15日原告房产公司发布入住公告通知，通知哈巴河县农产品批发市场二期于2015年10月15日达到办理入住条件，请各位业主从即日起于一周之内前来办理入住，如逾期不办理者后果自负。   本院认为，被告张艳自原告房产公司购买农产品批发市场二期商业用房两套，房款总额2,006,440元，被告张艳已付房款1,886,442元，被告张艳应当按照合同约定向原告房产公司支付剩余房款119,998元。   本案的争议焦点为：一、反诉被告逾期交房的时间及违约损失的认定；二、逾期办理产权证的损失是否应当支持。   关于焦点：一、反诉被告逾期交房的时间及违约损失的认定。   原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议书，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方约定了商品房交付时间是2014年7月30日。原告房产公司陈述该商品房2015年10月10日交付，庭审中被告张艳陈述商品房交付时间是2015年12月23日。原、被告双方陈述的交房时间不一致，被告张艳向法庭出示的入住公告与补充协议中关于商品房交接的约定相互印证，该商品房的交付时间应认定为2015年10月15日。故对反诉原告张艳诉称商品交付时间为2015年12月23日的意见，本院不予采纳。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。双方未约定逾期交房损失，才适用租金损失。本案原、被告约定了逾期交房的违约金，故对反诉原告主张逾期交房租金损失180,000元的诉讼请求，本院不予支持。   原、被告双方在房屋买卖合同及补充协议中均约定了逾期付款、逾期交房的违约金，补充协议签订时间晚于房屋买卖合同签订的时间。本案中反诉原告主张反诉被告承担的违约责任是赔偿租金损失，并在答辩阶段陈述原告逾期交房的违约责任，原、被告已协商，违约金与被告所剩房屋相互冲抵，互不相欠。反诉中又主张逾期交房租金损失，其在本诉与反诉中的陈述相互矛盾，是其对逾期交房违约金与逾期交房造成的损失理解有误，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告虽然约定补充协议与原合同具有同等法律效力，但是反诉原告主张的逾期交房租金损失及庭审陈述反诉原告张艳的损失高于5,000元，均反映5,000元违约金不足以弥补其损失。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，考虑房屋买卖行业特点，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且原、被告签订的房屋买卖合同中约定逾期交房的按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，综合上述情况及双方合同约定，确认按日向买受人支付已交付房价款万分之二计算违约金较为得当，2015年10月15日交房之日被告向原告支付房款1,006,442元，故原告房产公司逾期交房的违约金为88,566.9元（1,006,442元×万分之2×440天）。被告辩称关于违约金双方协商时反诉被告提出给5,000元，被告未同意，双方最终协商一套房子赔付违约金60,000元，与剩余房款抵冲，被告已不欠原告房款，但反诉原告未提供证据证明双方约定违约金60,000元与剩余房款60,000元相互抵销，故对其本诉的辩论意见，本院不予采信。   二、逾期办理产权证的损失是否应当支持。   本案原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议书中均约定了逾期交房违约金，双方因逾期交房违约金事项发生争议，致使原、被告就剩余房款的交付及与违约金的折抵无法达成一致意见，合同未继续履行完毕，原、被告双方在房屋买卖合同及补充协议中均签字确认，双方均有过错。原、被告双方签订的房屋买卖合同中明确约定出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况，另行约定办证时间。根据该约定原、被告因交付剩余房款及违约金事宜产生争议，未按时办理房地产权属证书，双方可以另行约定办证时间。因此在无证据证明反诉被告房产公司存在主观拖延的情况下，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故反诉原告要求房产公司赔偿逾期办理产权证损失的诉讼请求，本院不予支持。   综上，本诉原告房产公司主张被告给付剩余房款119,997.46元的诉讼请求，本院予以支持，对反诉原告张艳要求反诉被告赔偿逾期交房损失88,566.9元的诉讼请求，本院予以支持，对其超出部分，本院不予支持。本诉被告张艳支付本诉原告房产公司剩余房款119,997.46元，反诉被告房产公司支付反诉原告张艳逾期交房违约金88,566.9元，相互折抵后，被告张艳支付原告房产公司房款31,430.56元。被告张艳向原告房产公司交付剩余房款后，反诉被告房产公司应当协助反诉原告张艳办理产权证，故对其反诉原告张艳要求反诉被告协助反诉原告张艳办理产权证的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款、第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：   一、被告张艳于本判决生效之日立即支付原告新疆景观房地产开发有限公司剩余房款119,997.46元；   二、反诉被告新疆景观房地产开发有限公司于本判决生效之日起赔偿反诉原告张艳逾期交房损失88,566.9元；   三、本判决第一项、第二项折抵后，被告张艳于本判决生效之日立即支付原告新疆景观房地产开发有限公司31,430.56元，反诉被告新疆景观房地产开发有限公司协助反诉原告张艳办理产权证；   四、驳回反诉原告张艳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费2,699.94元，减半收取1,349.97元，由本诉被告张艳负担；反诉案件受理费8,667.4元，减半收取4,333.7元，由反诉原告张艳负担3,552.2元，反诉被告新疆景观房地产开发有限公司负担781.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。   审  判  员   张小花   二 〇 二 〇 年 六 月 十 六 日   书  记  员   李婷婷