河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初49号原告：李海涛，男，1982年04月14日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：尚铁军、吴新宇（实习），河南伟帆律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：夏邑县新燎原置业有限公司，住所地河南省夏邑县城关镇昌盛路中段西侧人民银行南。统一社会信用代码91411426097380387U。负责人：傅伟，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯建厂，男，1976年09月14日出生，汉族，住所地河南省驻马店市驿城区。系该公司职员。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：董恒玉，商丘市夏邑县立信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告李海涛与被告夏邑县新燎原置业有限公司（以下简称新燎原公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告李海涛及其委托诉讼代理人尚铁军，被告新燎原公司委托诉讼代理人冯建厂、董恒玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海涛向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年9月21日签订的编号为201609210019号的商品房买卖合同（预售）；2、被告返还原告购房款、预抵押费、产权登记费、测绘费、按揭费、网签费共计96320元及利息；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年9月21日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），原告以担保贷款方式购买被告开发的联华财富广场财政花园1幢-1层D-002号商铺，建筑面积为15.25平方米。签订合同时原告向被告支付了首付款92828元和预抵押费、产权登记费、测绘费、按揭费、网签费3492元。后因被告信用原因导致无合作银行为涉案合同办理按揭，至今被告没有给原告办理房产证书，无法取得涉案商铺的所有权。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告新燎原公司辩称，涉案房屋被告方已实际交付使用，并未逾期，被告方已发出公告让广大购房者于2019年1月30日前去办理不动产权属登记。2、房屋交付时，原告方已实际取得收益，根据合同法第94条规定，原告要求解除合同无法律依据，且不符合法定解除条件。本案被告已与中国银行股份有限公司签订个人房屋贷款合作协议，原告也已缴纳按揭费、网签费，且已实际网签。原告没有办理银行按揭，是因其怠于履行义务，不配合银行家访。本案中，被告已支付原告三年租金30750元。在商品房买卖合同中明确约定，如不能按揭，原告将按全款向被告支付房款，即使解除合同，也应由被告提出。对其余事项，被告保留诉权。围绕诉讼请求，原告李海涛向本院提交以下证据材料：1、2016年9月21日，原、被告签订的合同编号为201609210019号商品房买卖合同书（预售）一份，证明合同中约定，原告购买被告开发的夏邑县财政花园地下商城商业用房1幢-1层D-002号商铺，建筑面积为15.25平方米，价格为每平方米12119.87元，总价款为184828元，采取按揭付款的方式，原告于2016年9月23日支付首付款92828元，剩余92000元通过银行按揭付清。约定交房日期为2016年9月21日，并约定原告在交房之日起360个工作日内未能取得房屋所有权证书，有权解除合同。2、收据两份，证明（1）、2016年9月23日，原告支付给被告首付房款92828元；（2）、2016年9月23日，原告支付给被告维修基金、办证费、预抵押费、产权登记费、测绘费、按揭费、网签费，共计3492元。3、中国执行信息公开网被执行人信息综合查询单两份，证明被告新燎原公司存在判决确定的债务未履行，被列入失信人员名单，导致原告等业主与被告之间的商品房买卖合同不能办理按揭，被告存在过错，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同。为支持其辩解，被告新燎原公司向本院提交以下证据材料：１、2016年11月24日，被告与中国银行股份有限公司签订的个人服务贷款合作协议，证明被告已向中国银行为原告及其他涉案人员申请办理按揭贷款手续，且已通过。2、按揭进程表1份，证明因原告未予配合，所以银行未给其办理按揭贷款。3、贷款信息汇总3页，该证据与证据1相关联，证明中国银行已实际为大部分业主办理了银行按揭贷款。4、中国邮政储蓄银行进账单、收据、联华财富广场九月份返租明细、合同录入单各1份，证明原告是以按揭方式购买房屋，原告对涉案商品房已实际使用并取得租金30750元。根据原、被告提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1的真实性，双方均无异议，本院采信。合同的解除应以合同约定及法律规定为准。证据2中的第二个收据维修基金等七项费用3492元，虽系被告代收，但被告未提交其已向有关部门缴纳了以上费用的证据，该费用应认定为被告收取，对被告的证明观点，本院不予采纳。证据3不能证明被告系失信人，且与是否办理按揭不具有必然因果关系，对原告的证明观点，本院不予采纳。对被告提交的证据1的真实性，本院采信。证据2“家访”栏内显示为“未家访”，对被告证明原告家访不予配合的观点，本院不予采纳。证据3与原告的该笔按揭贷款无关联，对被告的该证明观点，本院不予采纳。证据4中的15341元进账单时间，与原、被告签订的商品房买卖合同属同一时间段，经庭后核实，该款并不是租房款，对原告质证是因实际房屋面积小于原约定面积，被告退还给原告的面积差价款的观点，本院采纳。原告收取经被告给付的商铺租金款数额，认定为15409元。依据本院采信的有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年9月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于联华财富广场夏邑县财政花园1幢-1层D-002号商铺。建筑面积为15.25平方米，价格为每平方米12119.87元，总价款为184828元，采取按揭付款的方式。原告于2016年9月23日支付首付款92828元，剩余92000元通过银行按揭付清。同日原告交付被告维修基金、办证费、预抵押费、产权登记费、测绘费、按揭费、网签费3492元。被告均为原告出具了收据。交房日期为2016年9月21日。合同第八章合同备案与房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：即买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。因银行一直未给原告办理按揭手续，被告至今也未能协助原告办理房屋产权登记手续。现原告要求解除该商品房买卖合同，引发纠纷。另查明，被告在2018年12月5日取得夏邑县财政花园地下商城办理房产资格。原告已领取2017年9月1日—2019年8月31日的商铺租金15409元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），属当事人真实意思表示，应为有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告按照合同的约定履行了交付首付款义务。被告应当履行按时交付商铺、配合原告办理房屋按揭手续及房屋过户手续等主要义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更登记手续和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同实质上系商品房预售合同。夏邑县财政花园地下商城取得房产证办理时间为2018年12月5日，已超过办理房屋所有权登记的期限届满后一年。因被告的原因导致原告未取得涉案房屋产权证书，原告要求解除合同，返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，有事实及法律依据，应当予以支持。案涉合同解除后，被告应当返还原告购房款92828元。本案中，原告主张解除合同的原因主要是被告未及时协助原告办理涉案房屋产权变更手续，被告系过错方。维修基金等六项费用3492元，虽系被告代收，但被告未提交其已向有关部门缴纳了以上费用的证据，该费用应认定为被告收取，原告要求被告予以返还，本院予以支持。因原告已收取2017年9月1日至2019年8月31日的租金15409元，对原告主张被告支付逾期利息的时间从2019年9月1日开始，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至本判决确定的给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告李海涛与被告夏邑县新燎原置业有限公司于2016年9月21日签订的编号为201609210019号的商品房买卖合同（预售）；二、被告夏邑县新燎原置业有限公司于判决生效后十日内返还原告李海涛购房款92828元，维修基金、办证费、预抵押费、产权登记费、测绘费、按揭费、网签费3492元，并赔偿原告利息损失（以92828元为基数，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告李海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2208元，由被告夏邑县新燎原置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  付德运审判员  吕 朴审判员  黄舒林二〇二〇年六月十一日书记员  徐雷增