广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初346号原告：佛山市南海区大沥镇沥北社区龙东股份经济合作社（原佛山市南海区******龙东股份合作经济社），住所地：佛山市南海区大沥镇沥北社区，统一社会信用代码N144**********033U。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：蒋科国，男，1974年10月17日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区茶山坳镇樟树坪3号，公民身份号码430************519。原告佛山市南海区大沥镇沥北社区龙东股份经济合作社与被告蒋科国租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于同年3月18日进行了第一次公开开庭审理，于同年4月16日进行了第二次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人杨健霖及被告蒋科国两次庭审均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2012年5月28日签订的《龙东村大塘综合楼租赁合同》于起诉之日解除；2.被告恢复房屋原状（拆除被告在房屋楼顶增建的约300平方米的员工宿舍），并向原告腾退合同项下的房屋及土地（土地坐落于房屋南边到香基派出所交界处约450平方米白地）；3.被告向原告支付暂计至2020年3月份的租金323496元及逾期付款利息（被告应于2020年4月1日起至上述房屋及土地腾退予原告之日止按71928元/月的租金标准计付给原告；利息以107712元为本金从2019年12月1日起，以71928元为本金各从每月1日起，均至被告履行上述第一项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付利息予原告）；4.被告承担本案的诉讼费。第一次庭审后，原告撤回第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中关于被告腾退合同项下房屋的诉请，变更诉讼请求为：1.被告拆除被告在房屋楼顶增建的约300平方米的员工宿舍；2.被告向原告支付2019年9月1日至2020年3月31日的租金323496元及逾期付款利息（利息以107712元为本金各从2019年12月1日起，以71928元为本金各从2020年1月至2020年3月每月1日起，均至被告履行本项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付利息予原告）；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年5月28日，原告与被告签订了《龙东村大塘综合楼租赁合同》，约定原告将位于大沥镇沥北香基路段龙湾大道牌坊南侧的大塘综合楼及土地租赁给被告经营使用，房屋建筑面积为2280平方米，空地面积约450-500平方米。租赁期限自2012年7月16日至2024年7月16日止，现租金标准按月71928元（68728+3200）于每月28日前向原告交付次月租金。双方还约定，为保证合同的履行，被告向原告交付履约保证金30万元，如被告逾期交付租金超过三天的，原告有权没收履约保证金，收回物业并终止合同。合同履行过程中，被告曾多次出现逾期或不足额交付租金的行为，被告为取得原告谅解，曾向原告作出按时交租、逾期交租同意没收履约保证金等书面保证。但后来，被告仍未能按其承诺履行合同，截至2019年12月份，被告拖欠租金已累计227712元，原告曾多次催告，被告均以其经营不善为由推脱，而后经沥北社区领导从中协调及原告正式发函催告后，被告才仅支付了6万元租金，至今仍尚欠租金167712元。鉴于以上事实，原告认为，被告以上行为已构成根本性违约，严重损害了原告及原告村民的合法分红收益。被告答辩称，不同意拆除300平方米的员工宿舍。确认被告尚欠2019年9月1日至2019年12月31日的租金107712元，2020年1月1日之后的租金没有给付，确认原告所述。但被告没有支付2020年2月至3月的租金是因为分租户因疫情影响而没有交租予被告。原、被告围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对真实性无异议的证据，经审查，本院确认其真实性并在卷佐证。被告举证的《龙东村大塘综合楼租赁合同》、《雁都酒店二楼租赁合同》、请愿书、身份证（刘卓辉、张春侠、潘冠杰、吴霖锋、陈土寿、吴霖锋、杨海金）、佛山市南海区张春侠烤鱼餐饮店营业执照、佛山市南海区隆逸烟酒商店营业执照、佛山市南海区大沥陈土寿美食店营业执照、佛山市南海区锋潮助动自行车行营业执照，本院进行综合认定。被告庭后提交的微信聊天记录截图、照片及《佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告》，本院进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2012年5月28日，原告佛山市南海区大沥镇沥北社区龙东股份经济合作社（甲方）与被告蒋科国（乙方）签订《龙东村大塘综合楼租赁合同》约定：甲方提供位于大沥镇北香基路段龙湾大道牌坊南侧的龙东村大塘综合楼整座一至三层总面积约2280平方米租给乙方使用。租赁期限为15年，从2012年7月16日起至2027年7月15日止。在租赁期内每满三年在上一期租金的基础上递增10%,即2012年7月16日至2015年7月15日每月租金为56800元、2015年7月16日至2018年7月15日每月租金为62480元、2018年7月16日至2021年7月15日每月租金为68728元、2021年7月16日至2024年7月15日每月租金为75601元、2024年7月16日至2027年7月15日每月租金为83161元。在租赁期内，经甲、乙双方协商，待本综合楼西边与南边属龙东村的大塘仓库收回后，从南边到香基派出所交界处划出450至500平方米的白地，给乙方作停车场及道路使用，租金每月3200元，租赁期限与综合大楼租赁期限相同。该综合楼每月先交租后使用，乙方必须在每月二十六至二十八日上班时间将下月租金交付到甲方村内办公地点。乙方在签订合同时必须立即交付履约保证金300000元给甲方。双方并就其他权利义务进行了约定。原告提交了一份《承诺书》上写明：本人蒋科国租用大沥镇沥北龙东股份合作经济社位于大沥镇沥北香基派出所旁的综合楼，面积2280平方米。在2016年9月擅自在楼顶加盖约300平方米的员工宿舍，被大沥镇综合执法大队勒令拆除楼顶违法建筑。为更好经营酒店，望贵单位协助向上级部门申请暂缓拆除。本人承诺在租用期内，按照合同要求按时缴纳租金及综合管理费、生活垃圾费，并全权负责该酒店的消防安全生产工作。该《承诺书》的抬头为沥北社区居委会、龙东经济社，落款签名为“蒋科国汪礼国代签”，落款日期为2017年9月7日。被告述称该《承诺书》由汪礼国出具，被告不知情，汪礼国为被告的表弟。2019年10月10日，被告支付了2019年8月份的租金71928元。2019年11月11日、12月4日、12月24日被告各支付了60000元租金予原告。此后被告未再向原告支付租金。诉讼中，原、被告均确认：涉讼租赁物未办理规划报建手续。涉讼租赁物楼顶增建的约300平方米的员工宿舍由被告于2016年9月份建成。原告没有禁止亦没有明确表示不同意被告上述加建行为。城管执法部门有要求被告拆除上述300平方米的员工宿舍。诉讼中，被告述称：涉讼租赁物一楼商铺转租予七案外人，该七案外人有经营餐饮的、夜宵的、烟酒的、单车行的。涉讼租赁物二楼为办公室出租使用、三楼为宾馆被告自行经营。另，被告提交的微信聊天记录及《佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告》显示要求停止营业的行业为美容美甲、洗浴、娱乐游艺、各类会所等公共场所。《佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告》未有相关政府部门的盖章。被告亦未举证证明其提供的微信聊天记录的相对方。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告均确认涉讼租赁物未办理规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，涉讼《龙东村大塘综合楼租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。虽然租赁合同无效，但被告在依合同占有使用租赁物期间，应参照合同约定的标准支付占有使用期间所产生的费用予原告，被告应向原告支付2019年9月1日至2019年12月31日欠付的占用使用费107712元及2020年1月的占有使用费71928元。对于2020年2、3月的占有使用费，被告抗辩称2020年2、3月的占有使用费未支付是分租户受疫情影响未向被告交付占有使用费从而导致无力向原告交付占有使用费。对此，本院分析如下，被告承租涉讼租赁物的一楼商铺对外出租予他人用于经营餐饮、夜宵、烟酒、单车行等，二楼出租予他人作为办公室使用，三楼作为宾馆由被告自行经营，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，被告承租涉讼租赁物所从事行业属性导致其对涉讼租赁物的使用必然会受到新型冠状病毒疫情的影响，基于公平原则，本院酌定2020年2月、3月的占有使用费酌减一半，被告应支付予原告2020年2月、3月的占有使用费为71928元（71928元/月×2个月×50%），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告逾期支付占有使用费确实造成原告占有资金的损失，原告诉请被告支付以107712元为本金从2019年12月1日起、以71928元为本金从2020年1月1日起、以35964元为本金从2020年2月1日起、以35964元为本金从2020年3月1日起，均至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付利息予原告，本院予以支持。关于原告诉请被告拆除楼顶加建的约300平方米员工宿舍的诉请，上述构建物属违章建筑，现原告在本案中并未要求终止本合同的履行，对于上述构建物的处理应在涉讼合同终止履行进行结算时一并处理，故，原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蒋科国应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用使用费251568元予原告佛山市南海区大沥镇沥北社区龙东股份经济合作社，并支付以107712元为本金从2019年12月1日起、以71928元为本金从2020年1月1日起、以35964元为本金从2020年2月1日起、以35964元为本金从2020年3月1日起，均至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告；二、驳回原告原告佛山市南海区大沥镇沥北社区龙东股份经济合作社的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3126.22元，（原告已预交50079.16元），由原告负担564.46元，被告负担2561.76元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的49514.7元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年六月五日书记员  成海欣