山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初420号原告：太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会，住所地太原市晋源区晋源街道庞家寨村。法定代表人：赵红卫，村委会主任。委托诉讼代理人：赵福利，男，1965年1月23日出生，汉族，系太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会村书记，现住太原市晋源区晋源镇庞家寨村和平西街****。委托诉讼代理人：成鹏斌，山西国晋律师事务所律师。被告：山西凯宇通商贸有限公司，住所地太原市尖草坪区向阳镇兰岗村村南。法定代表人：安立维，总经理。委托诉讼代理人：苏德民，山西瑞哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊，山西瑞哲律师事务所律师。原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会与被告山西凯宇通商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会的委托诉讼代理人赵福利、成鹏斌，被告山西凯宇通商贸有限公司委托诉讼代理人苏德民、杨磊到庭参加诉讼。原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还土地，并自行拆除地上建筑物、构筑物；2.判令被告支付从2008年5月至2019年5月土地租赁费10万/年，共计110万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年被告山西凯宇通商贸有限公司(原山西凯宇筑路材料有限公司)与原告签订《土地租赁协议》，由被告承租原告土地40亩，用于被告生产经营使用，租赁期限为10年，租金为每年10万元，支付方式为按年支付，被告需一次性付清土地青苗补偿费。合同签订后，原告依约将土地交付给被告使用，但被告支付了第一年土地租赁费10万元和一次性青苗补偿费36000元后，并没有按约每年支付土地租赁费。2017年土地租赁期限届满，原告要求被告归还所占租赁土地并支付剩余土地租赁费，但均遭到被告拒绝。时至今日，被告仍占据土地拒不归还原告。为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告山西凯宇通商贸有限公司辩称，一、原告与被告所签订的土地租赁合同无效。双方在2007年5月24日签订的《租赁土地合同》，约定：租赁期限为5年，从2007年5月30日起至2012年5月30日止，年租金10万元，被告在2007年5月30日交付二年租金，被告迟交三个月租金，原告有权终止合同。双方签订土地租赁合同后，被告支付了原告两年租金20万元、青苗补偿款3.6万元，出资修路、购买变压器、沥青、水稳生产设备等投资总计523万元。原告出租给被告的40亩土地属于集体所有的农用土地（耕地），在未将农用土地变更为工业用地的条件下，原告为了获取租金，将该农用土地出租给被告，违反了“2004年8月28日第二次修订《土地法》第63条之强制性规定，依据《合同法》第52条之规定，双方所签订的土地租赁合同无效，且主要过错责任在于原告。二、应判决驳回原告要求被告支付租金110万元的诉讼请求，同时判决原告返还被告的机器设备，没收原告租金收益20万元。因原告将农用土地（耕地）出租给被告用于工业生产，晋源区政府在2009年7月强制被告停止生产，被告已将租赁的土地返还给原告，但原告以欠石料款为由（实际不欠），扣留被告所有的机器设备，基于原告的势力强大，被告不敢与之抗衡，只能听之任之，任其宰割。因双方所签订的土地租赁合同无效，主要过错责任在于原告，原告的损失为土地收益损失，被告的损失是停业经营损失、拆除建筑物和构筑物。依据《合同法》第五十八条之规定，对于本案土地租赁合同无效的处理结果只能是，原告返还被告所有的机器设备，被告返还原告的土地；原告应自行承担其土地租金收益的损失，被告应自行承担停业经营损失、拆除建筑物和构筑物的损失，故本案应驳回原告要求被告支付其租金110万元的诉讼请求。另外，依据2004年8月28日第二次修订《土地法》第31条(现行土地法第82条）之规定，人民法院应判决没收原告违法所得，即没收原告已收取被告的租金20万元，并对原告处以罚款。三、即便双方签订的土地租赁合同有效，被告仅应支付原告起诉之日前一年的租金10万元。即便土地租赁合同有效，租赁期限为5年，从2007年5月30日起至2012年5月30日止，合同终止日期为2012年5月30日，原告仅欠2009年5月30日至2012年5月30日期间的三年租金30万元，而原告在起诉之前，从未向被告主张租金的权利，已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。即便认定被告继续使用土地的理由成立，依据《合同法》第232条、第236条之规定，从2012年6月1日起，租赁期限为不定期，任何一方可以随时解除合同。从2012年6月1日至起诉之日期间，原告与被告之间的租赁合同关系具有双务性，租金债务是在租赁合同履行过程中不断产生的，每年履行期限届满后的租金10万元，均为独立债务，即使用一年土地产生一次租金债务10万元，是分期履行合同之债，并非同一债务分期履行，不适用《民法总则》第189条所规定的“诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，而租金的诉讼时效为一年，被告仅应支付原告最后一年的租金10万元。另外，如果原告在2009年7月未收回被告所租赁的土地，为什么在十年之内不向被告主张租金的权利?正因为原告扣留了被告的机器设备，且收回了非法出租的土地，所以原告在十年之内对被告不理不闻。基于上述事实与理由，原告主张被告支付其租金110万元的诉讼请求不成立，请人民法院依法驳回原告诉讼请求，并判决原告返还扣留被告的机器设备。经审理查明，2007年5月24日，原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会与被告山西凯宇通商贸有限公司（原山西凯宇筑路材料有限公司）为配合城市建设发展的需要，本着珍惜土地，保护耕地，利用空闲宅基地扶持村民兴办企业，壮大集体经济，提高村民生活水平，增加集体经济收入的原则，经协商后签订一份《租赁土地合同》，约定由原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会将位于该村西干渠以东，古寨地界以南，南北至250米，东西至南42米、北169米的40亩土地租给被告，用于生产筑路材料。租赁期限为五年，从2007年5月30日至2012年5月30日。关于租金和租金交纳时间，双方约定：每亩年租金2500元，首付10万元，到2007年5月30日前交清第二年租金，2009年5月25日交2009年至2010年的租金，2011年5月25日交清全年租金，如迟交一个月，原告收取被告滞纳金1%，如迟交三个月，原告有权终止合同。合同中同时对双方的权利、义务等其他事项作出约定。合同签订后，被告分别于2007年5月25日、2007年6月12日分三笔向原告支付共计236000元，其中2007年5月25日所付10万元为2007年5月30日至2008年5月29日的土地承包费，2007年6月12日所付10万元为2008年5月30日至2009年5月29日的土地承包费，2007年6月12日所付36000元为占地青苗补偿费。再后，被告开始占有、使用案涉土地至今。另查明，太原市晋源区自然资源局于2019年7月31日向太原市晋源区晋源街道办事处出具一份《关于庞家寨村相关土地情况的说明》，载明案涉土地的地类为村庄，权属为庞家寨村农民集体所有。后本案在审理过程中，太原市晋源区自然资源局又于2020年6月17日向原告出具一份《关于庞家寨村相关土地情况的说明》，载明案涉土地根据第二次土地调查（2009年）实施方案，按现状调查为建设用地。认定证据有庭审笔录，原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会提交的收据两份、现金收入凭单两份、《关于庞家寨村相关土地情况的说明》两份、土地现场照片、电话录音、被告山西凯宇通商贸有限公司提交的《租赁土地合同》、收款收据两份。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而本案原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会与被告山西凯宇通商贸有限公司于2007年5月24日所签订的《土地租赁合同》，明显违反前述法律的禁止性规定，应属无效合同。合同无效，因合同取得财产应当予以返还，故对原告要求被告返还土地的诉请，本院予以支持。但关于被告支付给原告的合同款项，因被告已实际占有并使用案涉土地至今，且在2007年至2009年间也进行过生产经营，已不再适宜返还，故关于合同款本院不予处理。关于原告要求被告向其支付至2019年5月的土地租赁费的请求，本院认为，原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会在签订《土地租赁合同》时，明知案涉土地的用途和性质并未变更，仍然对外出租，对合同无效负有过错，且自2009年被告不再支付土地租赁费后未能及时主张权利，对损失的扩大也负有过错，故对该项主张，本院不予支持。关于被告主张判决原告返还被告的机器设备的意见，因被告并未提出反诉，同时也未就该部分主张提交证据，故本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山西凯宇通商贸有限公司在本判决生效后三个月内，将位于太原市晋源区晋源街道庞家寨村村西干渠以东，古寨地界以南，南北至250米，东西至南42米、北169米的40亩土地腾空后退还给原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会；二、驳回原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费14700元减半收取7350元，由太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会负担3675元，由被告山西凯宇通商贸有限公司负担3675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 杜志立二〇二〇年六月二十九日法官助理 魏 超书 记 员 尹霞霞书 记 员 尹霞霞