贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初2078号原告：欧阳廷姝，女，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邓莉，贵州元璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，贵州元璋律师事务所实习律师。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨亮，贵州硕泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶娇，女，住贵州省遵义市汇川区，该公司员工。原告欧阳廷姝诉被告贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳廷姝及其委托诉讼代理人邓莉、被告聚银公司的委托诉讼代理人杨亮、饶娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳廷姝向本院提出诉讼请求：1、判决由被告承担逾期交房违约责任，向原告支付逾期交房违约金44294元（从2019年5月29日起暂计至2020年4月13日原告诉讼时）并从2020年4月14日起以原告已付购房款276841元为基数，按照每日万分之五计算逾期交房违约金至法院判决确定的履行给付期限届满之日止；2、判令被告承担逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约责任，向原告支付违约金7696.18元（从2019年8月28日起暂计至2020年6月1日）并从2020年6月2日起以原告已付购房款276841元为基数，按照每日万分之一计算逾期办证违约金至被告交付办理商品房转移登记手续时止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买遵义市汇川区温州路的“遵义奥特莱斯城市广场”项目第2号塔楼7层7-16号房屋（建筑面积41.99平方米），并一次性支付了全部购房款276841元，但被告未按合同约定于2019年5月28日前交付房屋、于2019年8月28日前办理商品房转移登记，原告多次与被告协商未果，原告为维护其合法权益，特诉至法院，要求被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。被告聚银公司辩称，1、答辩人没有履行合同义务（向原告交付涉案房屋），不是答辩人主观原因所致，而是因多方原因导致答辩人进行的房开项目遭遇瓶颈期，答辩人被列为问题房开，因而无法履行合同相关义务。但在政府的支持、帮助下，答辩人正在逐步走出困境；2、原告向答辩人主张逾期交房违约责任确实有合同依据，但答辩人支付告违约金的时间在合同约定中一种待定时间，合同约定违约金支付时间是在该商品房实际交房日起30日内，我们认为诉讼时间没有成就，现在不应当支付违约金。与涉案房屋同期房屋按日计算已付购房款总额的万分之0.5，根据交易习惯，我们认为应当保持一致，建议按照已付房款的日万分之0.5来计算违约金。3、原告要求答辩人承担逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约责任，主张按照每日万分之1计算逾期办证违约金至答辩人办证之日止。原告主张有据但无法计算。根据合同约定，由于初始登记没有完成，所以我方不同意支付逾期办证违约金，按照每日万分之1计算逾期办证违约金我方认为标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算，根据合同25页第4行约定的条款，要计算至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，所以我方认为该违约金无法计算，因而无法履行。本院经审理认定事实如下：2018年5月17日，原告欧阳廷姝（买受人）与被告聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定：买受人购买遵义市奥特莱斯城市广场第2号塔楼7层7-16号商品房（建筑面积41.99平方米），房屋总价款为276841元。付款方式为一次性付款。合同第十一条约定出卖人应当在2019年5月28日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定了其他内容。由于被告聚银公司至今未向原告交付房屋，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告已一次性支付被告全部购房款276841元，另支付房屋维修基金3527元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。原告按约向被告聚银公司履行了支付房款义务，但被告未按约向原告履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，被告应承担逾期交房和办理商品房转移登记的违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日，从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之5的违约金；被告逾期办理商品房转移登记超过90日，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。被告认为：1、逾期交房违约金约定过高，建议按照已付房款的日万分之0.5计算违约金，而且合同约定违约金支付时间是在该商品房实际交房日起30日内，原告诉讼时间没有成就，现在不应当支付违约金；2、逾期办证违约金约定按照每日万分之1计算标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算，但违约金无法计算，因而无法履行，由于初始登记没有完成，所以我方不同意支付逾期办证违约金。对此，本院认为，合同约定“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因本案商品房交付时间不确定，故支付违约金的时间也不能确定，该约定应属履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”规定，原被告就本案多次协商未果，故原告可以随时要求被告支付逾期交房违约金；被告称逾期办证违约金无法计算因而无法履行，无事实依据，不予采信；商品房初始登记未完成系被告没有履行自己的义务，不能成为其不支付逾期办证违约金的理由。被告辩称违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因本案原告实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合本案被告实际情况，本院酌情调减逾期交房违约金和逾期办理商品房转移登记违约金。逾期交房违约金调整为被告自2019年5月29日起按已付购房款276841元的每日万分之2计付至本判决确定的履行期限届满之日止，逾期办理商品房转移登记违约金调整为自2019年8月28日起按已付购房款276841元的每日万分之0.5计付至被告交付商品房转移登记文书时止。原告合理的诉请，依法予以支持。被告的部分抗辩，予以采纳。综上，为保护当事人的合法权益，判决如下：一、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧阳廷姝逾期交房违约金自2019年5月29日起按已付购房款276841元的每日万分之2计算至本判决确定的履行期限届满之日止；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧阳廷姝逾期办理商品房转移登记违约金自2019年8月28日起按已付购房款276841元的每日万分之0.5计算至被告向原告交付商品房转移登记文书时止；三、驳回原告欧阳廷姝的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（依法减半收取），由被告贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  李晓倩二〇二〇年六月十九日法官助理田霖书记员蔡竟宁