福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0112民初804号 原告：中国银行股份有限公司长乐金峰支行，住所地福建省福州市长乐区金峰镇胪东三路**，统一社会信用代码91350182789039024Q。 负责人：黄东键，行长。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。 被告：陈紫梅，女，1981年2月27日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被告：福建双安房地产开发有限公司，，住所地福建省福州市长乐区潭头镇朱熹街统一社会信用代码913501826765097712。 法定代表人：王王莹。 原告中国银行股份有限公司长乐金峰支行(以下简称中行金峰支行)与被告陈紫梅、福建双安房地产开发有限公司（以下简称双安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郁年到庭参加诉讼，被告陈紫梅、双安公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中行金峰支行向本院提出诉讼请求：1.陈紫梅偿还中行金峰支行借款本金245314.39元及利息、罚息（暂计至2019年12月19日利息11910.04元、罚息1042.61元，之后按合同约定计付利息、罚息至债务还清之日止）；2.陈紫梅赔偿中行金峰支行律师费5027元；3.双安公司对陈紫梅上述债务承担连带清偿责任；4.陈紫梅协助中行金峰支行办理抵押物（长乐市东侧德成望郡-华侨城第2栋3层303号房产）不动产抵押登记手续，双安公司应督促陈紫梅并协助其办理；5.中行金峰支行有权以陈紫梅提供的而位于长乐市东侧德成望郡-华侨城第2栋3层303号房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿；6.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年11月30日，陈紫梅与中行金峰支行、保证人双安公司签订编号为ＣＬＨＱＣ2011082号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》。贷款合同约定：陈紫梅向中行金峰支行贷款32万元用于购买位于长乐市东侧德成望郡-华侨城第2栋3层303号房产，贷款期限240个月。自2011年12月2日至2031年12月2日，贷款利率按浮动利率方式执行，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.46‰，浮动周期为按贷款发放日满一年重新定价一次，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率作为下一次浮动周期的适用利率。按月结息和付息，每月10日为结息日和付息日，还款方式为按月等额本息还款方式，还款日为每月10日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。双安公司提供阶段性连带责任保证，陈紫梅以本合同项下贷款所购房屋提供抵押担保，并办理抵押物抵押权预告登记。《个人一手住房贷款合同通用条款》约定贷款合同项下借款人的全部债务包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约金而给贷款人造成的损失和其他所应付费用；若借款人未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权将贷款合同项下的贷款本息全部提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给原告造成的损失，依法对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任。因本合同订立、履行及争议解决发生的费用，包括律师费、公告费等，由借款人承担。同时还约定担保人担保范围、期限、责任等内容。 合同签订后，中行金峰支行依约向陈紫梅发放贷款32万元，此后，陈紫梅履行了85期还款义务，但自2019年1月起，陈紫梅未能全面履行还款义务，截至2019年12月19日，陈紫梅逾期12期未能按照合同约定履行还本付息义务，已构成违约。依据贷款合同及附件的约定，中行金峰支行有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，并要求陈紫梅全额承担中行金峰支行为实现债权而产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。截至2019年12月19日，陈紫梅尚欠中行金峰支行借款本金245314.39元、利息11910.04元、罚息1042.61元，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算。中行金峰支行为实现债权因本案支出的律师费应由被告赔偿。中行金峰支行催讨未果，遂诉至法院，请求判如所请。 陈紫梅、双安公司均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年11月30日，陈紫梅（借款人）、双安公司（保证人、开发商）与中行金峰支行（贷款人）签订一份编号为ＣＬＨＱＣ2011082号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定：陈紫梅向中行金峰支行借款32万元，用于购买位于福建省长乐市产，该所购房屋为借款人利用贷款购买的第一套房产；借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入双安公司的账户（户名：福建双安房地产开发有限公司，账号：40×××03，开户银行：中国银行股份有限公司长乐金峰支行）；贷款期限自2011年11月30日至2031年11月30日，自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；本合同签订日贷款月利率为6.46‰（实际放款日如遇中国人民银行调整贷款基准利率，按实际放款日中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率，不再另行通知借款人）。浮动利率，浮动周期为按贷款发放日满一年重新定价一次；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款法，按月计息,借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款日为每月的10日；借款人未按期归还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分到期；借款人全部债务包括本金、利息、违约金、损害赔偿金，贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。 保证人为本贷款合同项下的全部债务提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之前，保证人对本合同项下的债务及因借款人违约而引起的债务承担连带责任。 借款人以本贷款合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保。双方于2012年2月2日办理了上述抵押物担保物权预告登记。担保范围为借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金，贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。 2011年12月2日，中行金峰支行向陈紫梅发放贷款32万元。借款后，陈紫梅自2019年1月起未按约定期限足额偿还借款本息，截至2019年12月19日，尚欠中行金峰支行借款本金245314.39元、利息11910.04元、罚息1042.61元。 中行金峰支行为实现本案债权，委托福建世好律师事务所代理本案，支出律师代理费5027元。 上述事实由原告提交并经庭审核实的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、个人消费贷款借款借据、贷款已还明细清单、EMS面单、查询截屏、宣布贷款提前到期暨催收函、律师函、《委托代理合同》、发票、客户贷记回单及中行金峰支行在庭审中的陈述等证据材料佐证。 本院认为，中行金峰支行与陈紫梅、双安公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按合同履行各自的义务。合同签订后，中行金峰支行已按约向陈紫梅发放了贷款，履行了贷款人的义务。陈紫梅作为借款人，未按约定期限足额偿还借款本息，已构成违约，工行长支行有权根据合同的约定提前收回借款。工行长支行主张要求陈紫梅偿还尚欠的借款本金并按约计收利息、罚息之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 陈紫梅以其案涉房产对本案借款设定抵押担保，并办理了商品房抵押权预告登记手续，中行金峰支行要求以该抵押房产折价，或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。本院认为，由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，双安公司开发的案涉房屋未办理初始登记（总登记），案涉房屋尚不具备登记在购房人名下以及办理抵押登记等物权登记条件，但购房人陈紫梅应负有在案涉房屋具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，双安公司应督促其办理。本院确定陈紫梅应在案涉房屋完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房屋的抵押登记。若陈紫梅逾期仍未协助办理抵押登记,基于其尚未办理商品房所有权登记,本院无法径行判决由债权人中行金峰支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下,债权人中行金峰支行并无过错。为避免物权公示原则过于严苛造成不良后果,回应商事实践需求,以遏制商品房“断供”之违约失信行为,保障交易安全及合同稳定,根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定,本院依法确认债权人中行金峰支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。并且,案涉房屋的抵押预告登记虽不产生设立抵押权的法律后果,但第三人可通过抵押预告登记情况知悉该房产将来可能设立抵押,故其亦已具备一定的公示外观。案涉房屋在完成初始登记后具备了办理物权登记的条件,且本院亦通过判决方式责令购房人在案涉房屋完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房屋的抵押登记,在购房人仍拒不办理的情况下,本院以判决方式赋予债权人对案涉房屋的优先受偿权,亦并不违反物权公示要求。中行金峰支行在对案涉房屋行使优先受偿权时,双安公司的保证责任依约应认定终止。陈紫梅、双安公司经合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、陈紫梅于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司长乐金峰支行借款本金245314.39元并支付利息、罚息（暂计至2019年12月19日利息11910.04元、罚息1042.61元，之后的利息、罚息按上述合同约定的标准计付至借款还清之日止）； 二、陈紫梅于本判决生效之日起十日内赔偿中国银行股份有限公司长乐金峰支行律师代理费损失5027元； 三、福建双安房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的陈紫梅应偿还债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，依法有权向陈紫梅追偿； 四、陈紫梅应于位于福建省长乐市产完成初始登记之日起三十日内，协助中国银行股份有限公司长乐金峰支行办理前述房产的抵押登记，福建双安房地产开发有限公司应督促并配合其办理抵押登记； 五、位于福建省长乐市产的抵押登记办妥后，或陈紫梅逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司长乐金峰支行有权就该房产拍卖、变卖所得价款，优先受偿本判决第一项、第二项确定的债权；在前述房产的抵押登记办妥之日，或因陈紫梅原因未办理抵押登记但中国银行股份有限公司长乐金峰支行选择对前述房产行使优先受偿权之日，福建双安房地产开发有限公司的保证责任终止； 六、驳回中国银行股份有限公司长乐金峰支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5249.4元，减半收取计2624.7元，由陈紫梅、福建双安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  李燕 二〇二〇年六月一日 法官助理池若冉 书记员王美美 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。