广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21283号原告：广东添祥物业管理服务有限公司。住所地广东省佛山市三水区乐平镇宝盈时代广场超市区首层13A号。统一社会信用代码914***********528P。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：杨水安，男，汉族，1965年10月20日出生，住广东省佛山市南海区***************。公民身份号码420************219。系公司员工。委托诉讼代理人：胡浪，男，汉族，1983年8月4日出生，住四川省南充市嘉陵区************。公民身份号码510************318。系公司员工。被告：李志刚，男，汉族，1974年12月22日出生，住广东省佛山市禅城区***********。公民身份号码440************333。委托诉讼代理人：高敏强，广东盛隽律师事务所律师。原告广东添祥物业管理服务有限公司诉被告李志刚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后因被告下落不明需公告送达，本案转为适用普通程序由审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员利绮霞、麦清华组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨水安、胡浪、被告委托诉讼代理人高敏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2016年6月至2019年6月的物业管理费和公摊费10250.93元以及滞纳金11678.97元；2.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告第一项诉讼请求变更为：被告向原告交纳2016年4月至2019年6月的物业管理费和公摊费10250.93元及滞纳金11678.97元，以及交纳2019年7月至2019年12月的物业管理费1011.24元。前述滞纳金是以每个月拖欠的物业管理费、摩托车位管理费、公摊费为本金，从次月1日起按照日千分之二的标准计算至2019年6月1日止。事实和理由：原告是佛山市碧水轩小区的物业管理服务企业，被告是佛山市碧水轩小区*******业主。被告从2016年4月至2019年6月未缴纳物业管理费，上述费用及滞纳金共计21929.9元，详见《碧水轩小区******房欠费明细》。期间，原告对被告进行了多次催缴工作，但被告未能履行缴费义务。请求法院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告答辩称：第一，原告的主体不适格。根据原告提交的《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》，乙方盖章的公司是佛山市添祥物业管理服务有限公司，与原告无关。该合同是由佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会（以下简称碧水轩业委会）与原告签订，并没有经过业主大会的表决，也没有经过被告的同意，所以被告的主体也不适格。第二，该合同的服务期限为2016年11月1日至2019年12月31日，但原告主张从2016年4月开始收取物业管理费，该主张不合理也不恰当。第三，原告提交的欠费明细表没有盖章，而且被告没有摩托车位，费用不合理。合同没有约定滞纳金，且原告主张的滞纳金比拖欠的物业管理费金额高，没有法律依据且不合理。第四，被告一直没有签订合同，不知道物业公司的具体名称，且被告住在顶楼，从2015年开始楼顶一直漏水，且外墙存在渗水，如原告提供的合同是真实的，那么原告一直没有按照合同第四条第一点对公共部位包括屋顶、外墙、内墙进行养护管理，没有履行法定的管理义务，被告有权拒交物业管理费。另，原告对2016年的物管费主张已超过诉讼时效。2016签订的物管合同没有约定滞纳金。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份信息，证明原、被告主体资格。2.《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》2份（2014年10月27日、2016年10月31日签订），证明原告收取物业管理费、滞纳金的依据。3.欠费明细表，证明被告欠费的具体情况。4.水电费发票及分摊表，证明原告主张公摊费的依据。被告在诉讼中举证：1.《情况说明》，证明被告房屋楼顶、外墙存在渗水漏水问题，导致屋内装修受损，被告多次向物管公司反映，要求进行维修，但原告并没有履行维修义务，导致目前渗水情况较此前更为严重。2.图片（楼顶、房屋、外墙），证明未维修前房顶有填充，后来物管公司维修后将填充物挖走，涂上漆，导致漏水情况更严重。外墙天花发霉渗水，被告多次向原告反映，但原告直到撤场离开后均未履行义务，因此原告主张物业管理费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2、4，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性；证据3，该证据由原告单方制作，具体的欠费项目、金额于本院认为部分论述。被告提交的证据1，被告能够提供原件核对，本院确认其真实性；证据2，无法核实其真实性与关联性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月27日，佛山市添祥物业管理服务有限公司（乙方）与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会（甲方）签订《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》，就甲方将佛山市禅城区碧水轩小区委托乙方物业管理订立本合同，约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲乙双方及本物业的全体业主和物业使用人应履行本合同，承担相应的责任。甲方委托乙方管理房屋建筑本体共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等事项。本合同自2014年11月1日至2016年10月31日。物业服务费及分摊费用以现金方式于每季度第一个月10日前交至服务中心，逾期未交费的，管理处会派发管理费催费单到业主家。满第二季度业主无正当理由还未及时缴纳管理费及公共分摊费的业主，管理处有权按管理费的千分之二（按日）计收违约金，住宅房屋按建筑面积，1.2元/㎡/月收。2016年10月31日，佛山市添祥物业管理服务有限公司（乙方）与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会（甲方）签订《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》，约定甲方就佛山市禅城区碧水轩小区委托乙方进行物业管理，物业服务费及分摊费用以现金方式于每季度第一个月10日前交至服务中心，住宅房屋按建筑面积1.2元/㎡/月收。据原告提交的欠费明细表载明，被告自2016年4月至2019年6月期间拖欠物业管理费6573.06元（168.54元/月）、公摊费2237.87元及2017年2月、2018年2月、2019年2月摩托车位管理费1440元。2020年5月26日，佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会出具情况说明，上载：“碧水轩2座1103房业主自2015年开始，由于所住物业的顶楼和外墙存在渗水、漏水导致室内装置及墙体受损问题已多次向添祥物业管理公司提出，并要求管理公司进行彻底维修，杜绝再次发生漏水、渗水情况。但此问题至今，添祥物业管理公司合同期满离场仍未为业主解决。”诉讼中，原告陈述：原告对于收取摩托车位管理费没有依据。原告已于2019年12月31日撤场，此后被告的房屋是否存在漏水无法证明。被告陈述：确认物业管理费的标准为168.54元/月。被告自2017年1月开始没有支付物业管理费和公摊费，被告没有摩托车位，原告的主张无依据。原告对渗水问题进行过维修，但其将原有的填充物挖走，只是涂漆，目前屋顶、外墙仍存在渗水，比原来更严重。另查明一：涉案佛山市禅城区************的产权人系被告及案外人江惠意，该房屋建筑面积140.72平方米。另查明二：2017年7月19日，佛山市添祥物业管理服务有限公司经行政管理部门核准变更企业名称为广东添祥物业管理服务有限公司即本案原告。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市添祥物业管理服务有限公司与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会签订的两份《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力。佛山市添祥物业管理服务有限公司经行政管理部门核准变更企业名称，即为本案原告，故上述合同对本案原告具有法律效力，原告有权提起本案诉讼。原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于被告提出诉讼时效的抗辩。首先，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务。涉案两份合同均约定物业管理费于每季度第一个月10日前交纳，故每一期物业管理费各自独立，诉讼时效应从每一期物业管理费履行期限届满之日起计算。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，本案原告主张的最早一期物业管理费，即2016年4月物业管理费在该法施行前的诉讼时效未届满，故应适用该法第一百八十八条第一款关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定。原告主张的2016年4月至2016年9月的物业管理费超出三年诉讼时效，原告并无有效证据证明上述应催收期间内已作催收，而其至2019年8月19日才提起本案诉讼，故上述2016年4月至2016年9月的物业管理费已超法定诉讼时效，被告相关抗辩意见部分有理，本院予以采纳。至于2016年10月至2019年12月的物业管理费，因未超三年诉讼时效，原告依法有权主张。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付物业管理费的合同义务。现原告主张被告拖欠2016年4月至2019年12月的物业管理费未支付，其中2016年4月至2016年9月的物业管理费因超出诉讼时效，原告对于该期间的物业管理费主张本院不予支持。关于2016年10月至2019年12月的物业管理费，被告抗辩称从2017年1月起拖欠物业管理费，但未能提供有效的证据予以反驳，故本院对原告的主张予以确认。同时，被告认为因原告未履行对公共部位包括屋顶、外墙、内墙进行养护管理的义务，被告有权拒交物业管理费。被告作为该小区业主之一，不按时交纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒交物业管理费。故，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳，被告应向原告支付2016年10月至2019年12月的物业管理费6573.06元（168.54元/月×39个月）。关于原告主张被告支付摩托车位管理费的诉请。纵观涉案两份合同全文，未有关于摩托车位管理费的约定。被告主张其没有摩托车位，原告不应收取该费用。原告确认对收取被告的摩托车位管理费没有相关证据可提供。故，原告的该项主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付公摊费用的诉请。原告主张被告拖欠公摊费2237.87元未交纳，并提交了相应的发票及分摊表予以证明。被告对此提出异议，但未能提供证据予以反驳。故，被告应向原告支付公摊费2237.87元。关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。涉案《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》（2014年10月27日签订）约定物业管理费及公摊费用于每季度第一个月10日前缴纳，逾期未交费的原告有权按管理费的千分之二（按日）计收违约金。因被告未按期向原告缴纳物业管理费用，原告依法依约有权向被告主张滞纳金。因上述约定的滞纳金本金仅指管理费，而不包含公摊费用，故应予以剔除。而该滞纳金的计算标准超出法定标准，被告亦提出异议，故本院酌定滞纳金调整为按照年利率24%计算。因此，就该合同期限内被告逾期未缴纳的物业管理费所产生的滞纳金，被告应以欠缴物业管理费为本金（即2016年10月的物业管理费本金168.54元），自2016年10月11日起按照年利率24%的标准计算，向原告支付至2019年6月1日止的滞纳金108.32元。而对于超出上述合同期限的部分，即原告主张被告拖欠2016年11月至2019年6月期间的物业管理费，因《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》（2016年10月31日签订）未约定逾期缴纳物业管理费的违约责任，原告以此主张被告支付该期间的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。因此，对原告诉请主张滞纳金的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李志刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东添祥物业管理服务有限公司支付2016年10月至2019年12月物业管理费6573.06元；二、被告李志刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东添祥物业管理服务有限公司支付公摊费用2237.87元；三、被告李志刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东添祥物业管理服务有限公司支付滞纳金108.32元；四、驳回原告广东添祥物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告李志刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费348元，由原告广东添祥物业管理服务有限公司负担209元，被告李志刚负担139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  利绮霞人民陪审员  麦清华二〇二〇年六月十六日书 记 员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。