广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终716号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：刘珀菲，女，汉族，1986年8月16日出生，住广西武宣县*************队24号，身份证号码：452************223。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：樊福宝，男，汉族，1979年8月10日出生，住江西省九江市修水县********，身份证号码：360************730。委托诉讼代理人：谢用豪，广东卓健（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱述行，广东卓健（龙岗）律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：刘春霞，女，汉族，1976年12月18日出生，住广东省深圳市南山区****************，身份证号码：422************023。委托诉讼代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭毅，广东世纪华人律师事务所律师。原审本诉第三人（反诉第三人）：惠州大亚湾大地春秋房地产经纪有限公司。住所地：惠州大亚湾澳头石化大道中458号华冠花园12栋109房。法定代表人：朱栋，总经理。委托诉讼代理人：熊更新，广东一龙律师事务所律师。上诉人刘珀菲、樊福宝与上诉人刘春霞、原审第三人惠州大亚湾大地春秋房地产经纪有限公司（以下简称大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审本诉原告、反诉被告刘珀菲、樊福宝不服一审判决，上诉请求：1、请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人支付违约金166000元；2、请求二审法院依法维持第一、第二判项；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：上诉人不服（2018）粤1391民初2943号判决，认为该判决认定事实有误，进而在此基础上作出了错误判决。一审判决认为，上诉人与被上诉人关于房屋买卖合同履行过程的首付款支付方式存在更改，而这种更改导致了被上诉人的不信任，从而造成本案房屋买卖合同没有继续履行之后果。因此，一审判决认为双方均不存在过错，互不承担违约责任。一审判决的这种观点，上诉人是不能认同的。一、双方并没有对首付款的履行方式进行变更。上诉人、被上诉人双方签订的房屋买卖合同约定了首付款的支付期限为90天（三个月），而房屋过户的期限也是90天（三个月）。购房合同签订之后，在办理按揭贷款之时，上诉人便已经把首付款存到了指定银行账户，已经处以随时可支付状态，在合同履行期内，若被上诉人履行了其义务，则上诉人可以支付该首付款。所以，首付款的支付方式并没有发生变化。二、被上诉人的违约行为导致房屋买卖合同未能履行。上诉人在将首付款存到指定账户之后，被上诉人却没有履行其房屋过户的义务。由于被上诉人拒绝履行该义务，导致本案房屋买卖合同未能继续履行。所以，被上诉人存在违约行为，其理应承担相应的违约责任。补充事实及理由如下：第一，关于本案的购房首付支付问题，我方认为在本案中是由于被上诉人刘春霞设置障碍逾期违约，最终导致本购房合同没有办法履行，上诉人2018年4月1日签订合同当日就支付5万元，4月19日、20日分别向按揭银行浦发银行指定的账户存款共计20万元，并且该款项现在还在指定账户上，2018年6月21日上诉人按揭贷款申请获得批准，在这种情况下，根据双方的约定，原审第三人向刘春霞催促其办理房屋过户手续，刘春霞在2018年6月27日下午1点24分的聊天记录中明确提出除非贷款承诺函，否则不办理过户手续，贷款承诺函并非双方合同的约定内容，刘春霞提出约定外的条件，并且明确表示该条件不成就拒绝移转过户，其行为逾期违约并且根本违约，在随后的沟通中，刘春霞一直要贷款承诺函的问题。第二，关于贷款承诺函的问题，我方认为贷款承诺函并非双方房屋买卖合同的约定内容，同时，也不符合在该时期内惠州市二手房买卖的商业惯例，实际上，我方当事人在2018年6月21日就获得了浦发银行的按揭贷款审批通过，但是浦发银行明确表示不可能出具贷款承诺函。第三，被上诉人刘春霞主要担心房屋过户之后收不到购房的尾款，实际上，双方在合同签订的时候，在合同第七条已经对刘春霞的权利做了保障性规定，上诉人已经在本次房屋买卖合同中做出了最大的努力和诚意保障对方的权益。综上，本案与法于情于理都是被上诉人刘春霞违约导致该房屋买卖合同未能顺利履行。被上诉人刘春霞辩称，第一，涉案合同中规定对方应当在90天内支付首期款19万元，并办理按揭贷款手续，对方没有取得银行的贷款承诺也没有支付首期款，合同附件约定我方办理过户的时间是合同签订三个月，为期92天，因此，对方应当先履行付款义务，我方后履行过户义务，我方有先履行抗辩权，在与中介沟通过程中，对方及中介从来没有提支付首期款的情况就要求我方办理过户，此时我方只收到5万元定金，没有收到首期款及银行贷款承诺，此时办理过户不符合合同约定也不符合交易惯例，也不符合交易常理，目前，就有类似案件中介与买方串通做抵押，然后卷走跑路，有关案例情况我方可以提交法院，这是我方履行合同适当的谨慎义务，并没有违法合同义务。第二，对方称银行没有贷款承诺函不出具不符合事实，原审中上海浦东发展银行惠州分行出具了情况说明，明确了对方已经取得该行信贷部门的贷款审批，但并没有说明该行的操作惯例是不发放贷款承诺函，惠州房产交易很多银行是可以给贷款承诺函的，这边也叫同贷书，对方的主张不符合事实，合同中不但有付款条款保障也有付款时间，综上，我方在合同履行过程中没有违反合同义务，是对方没有在合同约定内支付首期款并证明其取得了银行贷款资格，对方的行为构成违约，应当承当违约责任。原审第三人惠州大亚湾大地春秋房地产经纪有限公司述称，针对两上诉人的上诉意见，原审第三人是在大亚湾长期从事房地产经纪业务的公司，熟悉整个交易流程。第二，第三人促成了买卖双方合同的签署，定金的支付，银行按揭手续的审批，完成了第三人作为中介方的合同义务，造成合同无法履行的根本原因是卖方对银行按揭贷款审批结果的通知形式理解上与以往的认知有差异，因为卖方是生活在深圳，按照深圳银行审批习惯是有贷款审批通知函，但是在大亚湾第三人长期从事经纪工作的过程中，银行审批通过只是通知，并不会出具承诺函，特别是在审批通过以后第三人也已经通知卖方办理手续，卖方与银行直接联系核实贷款审批是否，卖方也获得审批通过的结果的事实是知晓的。从房屋买卖过户来说，这个时间办理完毕过户的手续以加急形式办也要7天时间，通常要15天，按照卖方所坚持的，不管是三个月内还是92天，如果说首期款支付一方买方可以在第29天、第30天支付首期款，可以完成这个义务，卖方说92天内，30天内去办理过户，是不可能在三个月内履行完房产过户手续，也就是说第三人在6月21日通知卖方办理过户手续，如果卖方积极配合，双方的房屋买卖交易是可以在三个月内即2018年7月9日前顺利交易，最后，刚才卖方陈述有中介方与买方合伙诈骗卷跑首付款及按揭款的问题，这是另外法律关系，个案不代表全部，我方经营10多年的房产交易，从来没有欺骗行为，卖方不能一偏盖全，其应当履行其合同义务。原审本诉被告、反诉原告刘春霞不服一审判决，上诉请求：一、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2018）粤1391民初2943号民事判决书第二项，依法改判两被上诉人向上诉人支付违约金166000元；二、请求判令由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认为：“由于在申请按揭贷款过程中，贷款银行要求刘珀菲、樊福宝将首期款190000元存入其指定账户，贷款银行的这一要求与双方所约定的首期款支付方式不一致，导致刘珀菲、樊福宝无法按合同约定将相应的首期款直接支付给刘春霞，这是买卖双方无法预料的”。这一认定没有事实依据。具体理由如下：l、首先，合同中明确约定了首期款19万元的付款方式为被上诉人直接向上诉人支付，未约定其他付款方式。在本案中，2018年4月9日，上诉人与被上诉人通过居间方第三人签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0008865），合同约定被上诉人购买上诉人名下位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园6栋1单元3004号的房产，房屋总售价为83万元，定金5万元，被上诉人应在合同签订之日起90日内支付首期购房款19万元，剩余房款59万元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给上诉人；签订合同之日起，上诉人配合被上诉人三个月之内办理过产手续；合同签订当天，上诉人向第三人提交了房产证、查档资料、契税发票、购房发票等资料，并支付了5000元交房保证金。合同签订后，被上诉人多次要求上诉人配合办理过户，但拒不提供银行同意贷款的证明资料也不支付首期购房款19万元，被上诉人己构成根本违约。根据合同第四条第一款约定：在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按房款总价20%的标准向对方支付违约金。故被上诉人应向上诉人支付违约金166000元。2、其次，没有证据证明银行要求变更首期款支付方式。从被上诉人向法院提交的证据以及浦发银行提交的《关于刘珀菲按揭贷款的情况说明》中并不能体现出“贷款银行要求刘珀菲、樊福宝将首期款190000元存入其指定账户”，上诉人到目前为止都不清楚该指定账户是什么账户，也不清楚被上诉人是否己按照贷款银行要求将首期款存入了该指定账户。如果银行要求变更首期款支付方式，被上诉人或第三人应当通知上诉人。但涉案房产交易过程中，上诉人和被上诉人从未告知过上诉人银行要求变更首期款支付方式，双方也从未就此进行过任何协商。因此，原审判决认定银行要求变更首期款支付方式没有事实依据。3、最后，本案情况不适用不可抗力以及不可预见情况的相关法律规定。根据《合同法》第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。不可抗力特指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，是民事责任免责条件。退一步讲，即便是贷款银行要求的付款方式与合同约定不一致，第三人作为专业的房地产中介公司，应该清楚并提前告知买卖双方。因此本案首期款支付方式是可以预先了解并磋商的，并不属于双方无法预料的情况。一审法院在没有查清案件事实的情况下，认定“不可归咎于双方的原因，双方均无故意和过错，均不能以此追究对方的违约责任”，有违司法公正。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，被上诉人未按照合同约定支付购房款，严重违反了合同约定，构成根本违约，上诉人为了维护自己的合法权益，根据我国有关法律规定，特向法院提起上诉，请求贵院查清事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘珀菲、樊福宝辩称，在我方书面上诉状及补充上诉状基础上，简单回应如下：关于一审法院在一审开庭后，由我方提交的浦发银行情况说明的来源，是法院去银行调取的，不是银行主动出具给我们的，如果浦发银行出具同贷书的话，为何要法院出具调查令才出具情况说明。原审第三人惠州大亚湾大地春秋房地产经纪有限公司述称，与前述答辩意见一致。在公司成立之前，投资人一直都是在大亚湾从事房地产经纪。第二，关于首期款的支付，90天与三个月的问题，无论是首期款支付90天还是三个月过户，从房地产经纪的经营习惯是等同的，只是表述文字不同。第三，按揭手续审批通过后办理产权过户是正当流程，中介服务只是促成交易流程的完成，不存在任何过错。原审本诉原告刘珀菲、樊福宝向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告退还原告支付的定金人民币50000元；2.判令被告向原告支付违约金166000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。刘珀菲、樊福宝在庭审中增加诉讼请求：解除原告与被告、第三人2018年4月9日签订的《房屋买卖合同》，合同编号：0008865。反诉原告刘春霞向一审法院反诉请求：1.请求判令解除反诉人与被反诉人、第三人签订的《房屋买卖合同》(合同编号：0008865);2.请求判令被反诉人向反诉人支付违约金166000元;3.请求判令第三人退还交房保证金5000元;4.请求判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月9日，刘珀菲、樊福宝与刘春霞、大地公司签订《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），主要约定如下：一、刘珀菲、樊福宝购买刘春霞名下位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园6栋1单元3004号的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为89.43平方米，房屋总价为830000元。二、刘珀菲、樊福宝于涉案合同签订之日起向刘春霞支付定金50000元（此定金可转为购房款），在涉案合同签订之日起90日内，刘珀菲、樊福宝向刘春霞支付首期款190000元，剩余房款590000元申请银行按揭贷款，并按银行按揭贷款放款程序一次性支付给刘春霞。三、刘春霞应在刘珀菲、樊福宝付清全部购房款之日起3日内将涉案房屋交付给刘珀菲、樊福宝使用。四、在涉案合同履行期间，若双方中途违约，则违约方按房屋总价20%的标准向守约方支付违约金;若刘珀菲、樊福宝不能按时付清房款或刘春霞不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方按房款总价0.5%/日的标准向守约方支付滞纳金;刘珀菲、樊福宝办理贷款按揭手续的，应在银行通知签字放款日起5个工作日内到贷款银行办理签字和放款手续，如超过规定时日，则按房款总价0.5%/日的标准向刘春霞支付违约金。五、签订涉案合同起三个月内办理过户手续，保证它项到银行一个月之内放款（它项为办理过户手续后涉案房屋的产权转移至刘珀菲、樊福宝名下，由刘珀菲、樊福宝使用涉案房屋向银行办理抵押权登记）。合同签订后，刘珀菲、樊福宝向刘春霞支付了50000元定金。刘春霞向第三人支付了5000元交房保证金，并交付了房产证、查档资料、契税发票、购房发票身份者复印件。双方在签订合同时并未对首期款支付约定监管，但在申请按揭贷款过程中,贷款银行要求买方需将除定金5万元外的首期款存入申请贷款的浦发银行账户中。2018年4月20日，刘珀菲在其名下浦东发展银行账户中存入190000元，次日再存入10000元。同日，刘珀菲向上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行申请银行按揭贷款，上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行于2018年6月21日审批通过，待办妥所购房产过户以及抵押登记手续后即可放款。按揭贷款审批通过后至本案一审庭审时，刘珀菲、樊福宝一直未向刘春霞支付首期房款。2018年6月27日，大地公司通知刘春霞办理涉案房屋过户手续，此时刘春霞并未收到涉案房屋应付的首期房款，也没有收到银行盖章的贷款承诺函，刘春霞即答复“没有收到银行盖章的贷款承诺函，我是不会去过户的。”2018年7月1日，大地公司向刘春霞说明了相应的贷款银行没有出具贷款承诺函，而刘春霞要求贷款银行要出具同意贷款的证明资料原件。2018年7月6日，大地公司通知刘春霞提供居住地址，贷款银行将会寄送相关文件，而刘春霞的回复是“可以约买家一起去银行落实贷款，如果银行出贷款承诺我就可以去过户”、“我去银行收”，而大地公司询问刘春霞什么时候前往贷款银行收资料，刘春霞的答复为“都可以”。此后，大地公司还曾向被告提供过贷款银行的电话号码，被告也曾致电该电话号码确认过贷款获批的情况。一审法院认为，涉案合同系当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，为有效合同，当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，买卖双方在涉案合同中约定刘珀菲、樊福宝在签订合同之日起90日内支付首期款190000元，刘春霞在签订涉案合同起三个月内办理过户手续。但是，由于在申请按揭贷款过程中，贷款银行要求刘珀菲、樊福宝将首期款190000元存入其指定账户，贷款银行的这一要求与双方所约定的首期款支付方式不一致，导致刘珀菲、樊福宝无法按合同约定将相应的首期款直接支付给刘春霞，这是买卖双方在签订涉案合同时无法预料的。原审法院认为，此属于不可归咎于双方的原因，双方均无违约故意和过错，均不能以此追究对方的违约责任。由于银行要求鉴定首期房款所引起的首期款支付方式变更，导致买卖双方互信基础变弱，刘春霞出现不信任刘珀菲、樊福宝贷款审批通过的情况而拒绝办理过户，刘珀菲、樊福宝在按揭贷款获批后又未及时支付首期款，涉案合同也因此无法顺利地继续履行。本诉原告刘珀菲、樊福宝主张解除涉案合同，反诉原告刘春霞亦主张解除涉案合同，可见双方已没有继续履行涉案合同的合意，故原审法院对本诉原告刘珀菲、樊福宝及反诉原告刘春霞主张解除涉案合同予以支持。但对于双方主张对方支付违约金的请求，原审法院不予支持。涉案合同解除后，刘春霞应当将50000元定金退还给刘珀菲、樊福宝，大地公司应当将5000元交房保证金退还给刘春霞。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘珀菲、樊福宝与被告（反诉原告）刘春霞、第三人（反诉第三人）惠州大亚湾大地春秋房地产经纪有限公司于2018年4月9日签订关于购买惠州大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园6栋1单元3004号房屋的《房屋买卖合同》；二、被告刘春霞应于本判决生效后十日之内退还原告刘珀菲、樊福宝50000元定金；三、第三人惠州大亚湾大地春秋房地产经纪有限公司应于本判决生效后十日之内向被告刘春霞退还5000元交房保证金；四、驳回原告刘珀菲、樊福宝的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘春霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12100元、反诉案件受理费6050元，由原告（反诉被告）刘珀菲、樊福宝负担9075元，由被告（反诉原告）刘春霞负担9075元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查，2018年4月9日，刘珀菲、樊福宝与刘春霞、大地公司签订《房屋买卖合同》，其中第二条第二款约定：“银行贷款：乙方（刘珀菲、樊福宝）于本合同签订之日起向甲方（刘春霞）支付定金人民币（大写）伍万元整（¥50000.00）（此定金可转为购房款），在本合同签订之日起90日内，甲方（刘珀菲、樊福宝）支付首期购房款人民币（大写）壹拾玖万元整（¥190000.00）；剩余房款人民币伍拾玖万元整（590000.00）申请做银行按揭贷款，并按银行按揭贷款放款程序一次性支付给甲方（刘春霞）。”第七条约定：“其他约定事项：签订本合同起三个月内办理过户手续，保证它项到银行一个月之内放款。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案房屋买卖合同解除，应如何归责？双方上诉均要求对方支付违约金，应否获得支持？具体评述如下：关于合同为何解除，如何归责的问题。上诉人刘珀菲、樊福宝主张是因刘春霞没有履行过户义务导致合同解除应承担相应的违约责任。上诉人刘春霞则主张是因刘珀菲、樊福宝拒不提供银行同意贷款的证明资料也不支付首期款导致合同解除已构成根本违约。双方对合同解除的原因各执一词。双方在涉案《房屋买卖合同》的第二条第二款及第七条对首期款支付方式与办理过户手续的时间有明确约定，约定在涉案合同签订之日起90日内，刘珀菲、樊福宝支付首期购房款190000元，刘春霞在签订涉案合同起三个月内办理过户手续。但是在合同履行过程中，因贷款银行要求买方将首期款存入该银行账户，与双方对首期款支付方式的约定并不一致，对此双方未协商一致变更首付款支付方式以进一步推进交易。此后，尽管银行通过了贷款审批，但因该区域贷款银行未出示书面同贷审批证明，双方又未共同到银行再次确认贷款进度，双方当事人因缺乏原始信任和基于对己方交易安全的考虑导致合同履行僵持。一审中，双方均诉请解除案涉合同，一审据此认定双方已没有继续履行合同的合意，支持解除合同是正确的。至于合同解除的归责，如上所述，是由于签订涉案合同时无法预料的情况发生，双方又无法协商一致变更首期款支付方式，丧失了互信信任的基础，导致合同无法继续履行，一审未认定上诉人刘珀菲、樊福宝未依约支付首期款，亦未认定上诉人刘春霞未依约履行过户义务，而是认定合同未能履行不能归责于双方，结合具体案情并无不当，二审予以维持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，一审判决涉案合同解除后，刘春霞应将收取的50000元定金返还给刘珀菲、樊福宝，大地公司应将5000元交房保证金退还刘春霞，对双方要求对方支付违约金166000元的请求均未支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费12100元（上诉人刘珀菲、樊福宝已预交12100元，上诉人刘春霞已预交12100元），由上诉人刘珀菲、樊福宝负担6050元，由上诉人刘春霞负担6050元，本院分别退回6050元给上诉人刘珀菲、樊福宝和上诉人刘春霞。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月九日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。