上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初6865号原告：上海民京企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区民京路**。法定代表人：汪红彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周德凯，上海市尚伟律师事务所律师。被告：上海物源经济发展有限公司，住，住所地上海市杨浦区市光路****/div>法定代表人：袁俊发，该公司董事长。委托诉讼代理人：应子正，上海市申汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，该公司员工。原告上海民京企业发展有限公司(以下简称民京公司)诉被告上海物源经济发展有限公司(以下简称物源公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，后本案转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海民京企业发展有限公司之委托诉讼代理人许宏伟，被告上海物源经济发展有限公司之委托诉讼代理人王晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海民京企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担民京路XXX号1幢房屋修复费用2,824,980元；2、判令被告按每日17,634元标准，赔偿原告自2018年9月1日至实际修复之日止的租金损失。事实与理由：2014年，被告在杨浦五角场镇340街坊开发建设商业办公用房，该项目与原告所有民京路XXX号1幢房屋一墙之隔，间距小于2倍基坑深度，是一个深基坑工程。在被告施工过程中，原告即发现1幢房屋有开裂渗水现象，多次找被告交涉，也曾于2015年11月书面致函被告，但被告始终未有积极方案。2018年中，原告为调整房屋经营业态，清退了原有租户，将1幢房屋分别租给两家公司，租期自2018年9月1日开始。承租人进场清除原有装饰后，发现房屋开裂现象远超原告想象，承租人只得暂停装修。原告无数次与被告交涉均未果，1幢房屋至今空置，给原告带来巨大经济损失。故诉至法院，作如上诉请。被告上海物源经济发展有限公司辩称：关于修复费用问题，被告施工确实对原告房屋有一定的损伤，是一般性的损伤，没有必要纠偏，对于这个一般性的损伤，被告愿意承担修复费用，费用在20万元左右，被告愿意赔偿30万元。关于租金损失问题。被告施工2014年就开始了，原告也一直在正常使用房屋，直到装修才停止使用，考虑到修复期间会产生空置，被告愿意赔偿原告2个月的空置期损失。另外房屋性质是工业用房，不是商业用房，应当按工业用房标准计算租金损失。经审理查明：上海民京企业发展有限公司系上海市杨浦区民京路**房屋产权人，其中1幢建筑面积5632平方米，土地用途为工业。2014年4月10日，被告上海物源经济发展有限公司委托上海岩土工程勘察设计研究院有限公司房屋质量检测站进行检测，出具《房屋质量检测报告》：工程名称：杨浦区五角场镇340街坊商业办公用房项目周边房屋检测；检测日期：2014年1月7日至2014年2月26日。本报告为施工前初始检测。检测结论及建议：(1)世界路XXX弄XXX-XXX号(A楼)、12-15号(B楼)为7层砖混结构住宅楼；民京路XXX号(C楼)为5层框架结构；市京一村XXX-XXX号(D楼)、65-67号(E楼)房屋均为6层砖混结构住宅楼；民京路XXX号(F、G、H楼)为2-3层砖混结构。(2)C楼在2倍基坑深度范围内，距基坑最小距离为11m。(3)完损检测结果表明：房屋周边道路地坪有开裂显现。房屋外立面主要完损问题为外墙粉刷龟裂、剥落，砂浆面层剥落，檐口平顶渗水、砂浆面层剥落等非结构性损伤。房屋室内主要完损问题为墙面粉刷开裂、剥落，砂浆面层剥落；墙面裂缝；楼面、屋面渗水；预制板拼缝，水磨是地板开裂等非结构性损伤；(4)C楼除F6测点倾斜率超过千分之4外，其余房屋各测点倾斜率均较小。(5)房屋主要完损问题是由于在长期使用过程中，材料老化以及自身收缩和温度应力引起的，属于此类砖混结构房屋的质量通病。(6)C楼整体评价为一般损坏房。(7)受检房屋已布置沉降监测点及裂缝监测点，并已测量初始值，建议在基坑施工过程中加强监测，关于房屋和周边地坪及围墙的沉降变化。2017年6月20日，被告上海物源经济发展有限公司委托上海岩土工程勘察设计研究院有限公司房屋质量检测站进行检测，出具《房屋质量检测报告》：工程名称：杨浦区五角场镇340街坊商业办公用房房屋损坏趋势检测(基坑施工后复测)；检测日期：2017年4月5日至2017年6月17日。受检房屋现状分析：C楼房屋为1幢5层框架结构仓库，局部作办公室使用。目前房屋存在外墙贯穿开裂，楼板水磨石面层开裂、渗水，局部钢砼顶板锈胀、露筋，原墙面开裂损伤略有发展等新增损伤，其余复测完损问题与初始检测基本一致，多为非结构性(装饰性)损伤。根据沉降监测数据显示，自相邻基坑桩基施工开始至主体结构地下室顶板完成，C楼各测点累计沉降量在8.3mm-48.1mm之间，平均累计沉降量为24.4mm，房屋整体存在一定的差异沉降。目前C楼房屋沉降趋于稳定。C楼房屋目前存在的完损问题产生的原因主要有两方面，一是建筑装饰材料的老化及温度应力引起的装饰层的开裂，如墙面粉刷起皮、开裂，楼面水磨石面层开裂，预制板拼缝等非结构性损伤；二是因周边基坑施工引起的不均匀沉降而导致的维护墙体的开裂，墙面及屋面的渗漏水等问题，并使房屋原有损伤存在一定的发展。目前虽未见明显新增结构性损伤，但墙体开裂、屋面渗漏水等对房屋的正常使用存在不利影响，并容易引起的砼构建锈胀的损伤，对结构耐久性及承载力均存在一定的不利影响。依据《房屋完损登记评定标准》有关要求，C楼屋完损登记均评定为一般损坏房。检测结论为：(2)经复测，受检A楼、B楼、C楼、D楼房屋均有一定程度的新增完损问题，除C楼存在外立面填充墙体贯穿开裂，局部钢筋混凝土顶板锈胀、露筋等损伤外，各房屋其余新增损伤均为非结构(装饰)性完损问题。(4)经复测，C楼主要呈现向东倾斜变化，C楼各测点倾斜率在千分之0.6到千分之5.2之间，主要向东、向南倾斜。(5)C楼各测点平均累计沉降量为24.4mm。截止2017年6月17日沉降趋于稳定。(6)目前存在的完损问题主要由于房屋在长期使用过程中，建筑装饰材料的老化及自身收缩和温度应力引起的装饰层的开裂；其次相邻基坑施工对周边土体产生扰动，导致房屋产生一定的沉降，并使原有损伤产生一定的发展或新增损伤，根据《房屋完损登记评定标准》完损等级仍定位一般损坏房。建议相关单位在房屋后续使用过程中加强对房屋的日常维护，并对C楼目前存在的填充墙体开裂、钢筋混凝土顶板锈胀、露筋等损伤进行对症修缮。2018年8月27日，民京公司(甲方)与上海稳锦实业有限公司(乙方,以下简称稳锦公司)签订《房屋租赁合同》，由乙方租赁甲方民京路XXX号内的1幢1层及南2-5层合计3,232平方米、2幢940平方米及6幢1层部分及2-3层合计1,156平方米，共计5,328平方米，租期十年。另，民京公司(甲方)与上海睿儒娱乐有限公司(乙方，以下简称睿儒公司)签订《房屋租赁合同》，由乙方租赁甲方民京路XXX号内1幢北2-5层共计2400平方米，租期十年。审理中，稳锦公司及睿儒公司向本院陈述，2018年9月初交房后即开展装修工程，拆旧后发现开裂现象后即告知民京公司。2018年12月3日，上海民京企业发展有限公司委托同济大学房屋质量检测站进行检测，出具《房屋质量检测报告》，房屋损伤原因分析：结合本次检测和历史检测资料，得出以下结论：1、房屋钢筋混凝土框架结构整体性较好，在周边基坑施工前完损检测中未发现严重结构性损伤；2、本次检测发现的非结构损伤与周边基坑施工后检测的状况基本一致，但损伤程度有所增加；3、建筑装饰材料的老化及温度应力引起的装饰层开裂，如墙面粉刷起皮、开裂，楼面水磨石面层开裂，预制板拼缝等非结构性损伤；4、因周边基坑施工引起的不均匀沉降而导致的围护墙体开裂，墙面及屋面的渗漏水等问题，并使房屋原有损伤存在一定的发展；5、北楼底层B轴外墙向南倾斜斜裂缝，主要由导致房屋整体向南倾斜的地基不均匀沉降引起，南楼B轴外墙向北倾斜斜裂缝，主要由1、2、3轴线间地基不均匀沉降引起。检测结论及建议：1、受检房屋为五层仓库，结构体系为钢筋混凝土框架结构，现状建筑和结构布置与原设计资料基本一致。2、经水准测量，北楼向东南方向倾斜，平均向东相对倾斜率为千分之3.81，平均向南相对倾斜率为千分之5.16；南楼整体向东倾斜，平均相对向东倾斜千分之4.26，南北方向上无明显整体倾斜规律，部分倾斜率大于《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)的允许值(千分之4)。3、经倾斜测量，倾斜测量结果与不均匀沉降测量趋势一致。部分测点倾斜率大于《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)的允许值(千分之4)。4、房屋在周边基坑施工前存在一定的向东、南方向倾斜的状况，周边基坑施工是导致房屋向东倾斜程度增加并超出规范允许值的直接原因。5、房屋钢筋混凝土框架结构，结构整体性较好，在周边基坑施工前完损检测中未发现严重的结构性损伤；本次检测发现的非结构损伤与周边基坑施工后检测的状况基本一致，但损伤程度有所增加；6、建筑装饰材料的老化及温度应力是引起的装饰层开裂，如墙面粉刷起皮、开裂，楼面水磨石面层开裂，预制板拼缝等非结构性损伤的原因；因周边基坑施工引起的不均匀沉降而导致的围护墙体开裂，墙面及屋面的渗漏水等问题，并使房屋原有损伤存在一定的发展的主要原因；7、底层局部柱及其附近墙体的贯穿斜裂缝，主要由地基不均匀沉降引起；8、建议对墙体裂缝和楼板裂缝进行封闭处理，对受潮区域的外墙防水或屋面防水进行修缮处理；对钢筋锈蚀的梁进行除锈处理后，重做保护层。9、建议对受损底层柱采用加大截面的方法进行加固处理。同时建议结合加固设计，采取合理措施适当提高房屋的抗震性能。审理中，因原告申请，本院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对上海市杨浦区民京路XXX号1幢房屋在2018年9月的市场租金价格进行评估。2019年9月16日，该公司出具《房地产估价报告》，估价对象为坐落于上海市杨浦区民京路XXX号1幢全幢工业房地产，估价结果为1.6元/平方米/天。审理中，因原告申请，本院依法委托上海房屋质量检测站对上海市杨浦区民京路XXX号1幢房屋的修复方案进行司法鉴定。2019年12月，该站出具《司法鉴定意见书》。修复方案如下：1、被鉴定房屋原设计为地上五层的框架结构厂房。1987年，建造地上三层。1988年加建二层，为地上五层的框架结构厂房。房屋东侧紧邻东外墙有一幢单层框架结构搭建。2、2014年-2016年，受东侧“杨浦区五角场镇340街坊商业办公用房项目”施工影响，被鉴定房屋出现了倾斜开裂等损坏现象。根据原被告提供的被鉴定房屋施工前后的检测报告，相邻工程施工后，被鉴定房屋向东方向倾斜率增量在0.7‰-2.5‰之间，平均向东倾斜增量为1.7‰。房屋外立面主要新增墙体斜向贯穿开裂、外墙马赛克起壳空鼓等损坏现象。室内主要新增[3,B]框架柱斜向开裂、墙柱和墙梁界面裂缝扩展，墙面粉刷空鼓开裂、水磨石地坪开裂、预制板拼缝开裂渗漏水等损坏现象。3、根据被告提供的地质勘查报告和被鉴定房屋的倾斜状况，建议采用抽浆法+锚杆静压桩，对被鉴定房屋进行纠偏加固处理，加固平面示意图见图四-1。①纠偏目标：将被鉴定房屋向西方向纠偏1.7‰，房屋残留倾斜率不大于施工前倾斜率。②抽浆孔：在房屋西侧基础外侧布设抽浆孔，共计22个，孔深约6-7m。③锚杆静压桩：在房屋东、西两侧框架柱边布设锚杆静压桩，桩身截面尺寸200×200，桩长18m，桩端进入第⑤层土，共布设18根；④应聘请有资质的设计单位编制、出具纠偏加固施工图纸，并聘请有资质的施工单位实施纠偏加固。⑤纠偏施工前，应对被鉴定房屋东侧单层搭建及其他可能产生影响的相邻建筑物、地下设施等进行排查、地下设施等进行排查。⑥纠偏施工过程中，应对被鉴定房屋、东侧搭建的倾斜率、沉降与裂缝、地面的沉降与隆起、、地面的沉降与隆起、地下水位、地下管线等进行跟踪监测iv>审理中，因原告申请，本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司对上海市杨浦区民京路XXX号1幢房屋的修复方案的工程造价进行司法鉴定。2020年3月12日，该公司出具《工程造价鉴定意见书》，加固修复总费用为2,824,980元。鉴定单位并向本院陈述，修复工期从进场到竣工大约需要三个月时间。审理中，民京公司向本院提交了与稳锦公司及睿儒公司分别签订的《合同终止协议》，民京公司返还稳锦公司交付的保证金并赔偿50万元，民京公司返还睿儒公司交付的保证金并赔偿40万元。审理中，原告民京公司表示，考虑到疫情原因，自愿放弃主张2020年2月、3月、4月的租金损失。以上事实由原告提供的上海市房地产权证、同济大学房屋质量检测站出具的房屋质量检测报告、房屋租赁合同、合同终止协议、贷记凭证，被告提供的上海岩土工程勘察设计研究院有限公司出具的2014年4月10日房屋质量检测报告、2017年6月20日房屋质量检测报告，本院委托相关机构出具的房地产估价报告、司法鉴定意见书、工程造价鉴定意见书及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。因被告工程施工，对原告所有的房屋造成损害，被告应承担相应的赔偿责任。就赔偿责任的承担，本院依法委托了鉴定机构对修复方案及修复费用进行了司法鉴定，被告应当按照鉴定结论进行赔偿。被告主张其仅承担30万元的赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于租金损失的承担。首先，因被告施工对原告房屋造成了损害，导致原告已经签订的租赁合同无法履行，原告无法收取租金并向案外人稳锦公司及睿儒公司支付了赔偿金，故被告应当承担房屋空置期间的租金损失。其中，案外人稳锦公司原本承租的部位除民京路XXX号1幢部分外，另有2幢940平方米及6幢1层部分及2-3层1156平方米均因此而终止履行，故原告所承受的租金损失范围大于原告所主张的民京路XXX号1幢5632平方米。现原告以5632平方米为基数计算租金损失，本院应予支持。第二，因系争房屋产权证记载的土地用途为工业性质，故对于原告主张其房屋已用作商业出租，应按照其对外签订租赁合同的租金标准进行赔偿的观点，本院不予采纳。被告应按照房地产估价报告确定的标准进行赔偿。第三，关于租金赔偿的起止日期问题。被告在开工前对周边建筑作了施工前初始完损检测(2014年4月)，施工完毕后进行了基坑施工后复测(2017年6月20日)，对比被告方自行委托检测的两份报告，可以确定因被告施工对于本案系争房屋造成了损害，但被告并未在2017年6月获知检测结论后立刻向原告进行了披露，并对损害后果及时开展维修或承担赔偿责任，现原告主张从2018年9月1日开始计算租金损失，应予支持。被告作为责任人主张其仅承担2个月租金损失的观点，无事实与法律依据，本院不予采纳。审理中，修复方案已经确定、修复费用也已审价完毕，原告应及时开展维修工作，以避免损失的进一步扩大，结合审价部门表述的施工维修所需时间，并给与原告一定时间的准备，租金损失的截止日确定为2020年9月30日。审理中，原告自愿表示放弃主张2020年2月、3月、4月的租金损失，于法不悖，予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告上海物源经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海民京企业发展有限公司上海市杨浦区民京路XXX号1幢房屋的修复费用2,824,980元；二、被告上海物源经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海民京企业发展有限公司上海市杨浦区民京路XXX号1幢房屋的租金损失6,037,504元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费107,416元，由原告上海民京企业发展有限公司负担40,702元，由被告上海物源经济发展有限公司负担66,714元；司法鉴定费(上海大雄房地产估价有限公司)9,540元、司法鉴定费(上海房屋质量检测站)84,450元、司法鉴定费(上海市建设工程监理咨询有限公司)75,000元，均由被告上海物源经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  孙学群二〇二〇年六月二十二日书 记 员  吴剑行附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。