广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初1613号原告：姚汉昌，男，1969年2月10日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码：442************33X。委托诉讼代理人：陈晓漫，广东臻善律师事务所律师。被告：姚灿兴，男，1964年11月20日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码：442************395。原告姚汉昌诉被告姚灿兴租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，分别于2020年3月25日、2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告姚汉昌的委托诉讼代理人陈晓漫，被告姚灿兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚汉昌向本院提出如下诉讼请求：1、被告腾空并返还房屋；2、被告向原告支付租金/占有使用费1144000元及逾期付款的利息损失（租金/占有使用费自2016年1月起计算至2018年5月份为1144000元；逾期付款的利息损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告支付租金/占有使用费24万元及逾期付款的利息损失（租金/占有使用费自2018年6月起计算至2019年5月份为24万元；逾期付款的利息损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；4、被告向原告支付占有使用费20万元及逾期付款的利息损失（占有使用费自2019年6月起计算至返还房屋之日止，参照租金4万元/月暂计至2019年10月为20万元；逾期付款的利息损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；5、被告向原告支付水电费45545.87元及逾期付款的利息损失（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；6、被告向原告支付违约金30万元；以上暂合计1929545.87元。7、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：被告与原告于2015年6月1日签订了《资产转让合同》，由原告购买被告名下位于东莞市******工业区****的资产，并由被告承租该资产，月租金为4万元。但被告自2016年1月起拖欠租金、水电费，且拒不归还该资产，原告曾多次与被告协商，要求被告履行合同义务，腾空租赁物，返还房屋，但被告均借故拒不履行。据此，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告姚灿兴辩称：案涉《资产转让合同》并非转让房屋给原告，只是原、被告之间存在民间借贷关系，因为利息太高掩盖高利息故签订该合同，原告诉请没有事实依据。案涉房子是属于其儿子和女儿的，有调解书和判决书。经审理查明，2013年1月30日被告姚灿兴与杨丽萍签订《离婚协议书》，其中第三条夫妻共同财产的分配第3款约定：位于东莞市**************，土地面积约450平方，建筑面积（二层）720平方，其房地产权归上述三子女所有，自本协议签订后离婚登记前，姚灿兴协助办理产权过户登记手续；离婚后姚灿兴、杨丽萍双方对该房屋均拥有居住权。同日，被告姚灿兴与杨丽萍在东莞市企石镇民政部门办理登记离婚手续。2015年6月1日被告姚灿兴（甲方）与原告姚汉昌（乙方）签订《资产转让合同》，约定一、姚灿兴自愿将自有资产房屋共760平方（二层，位于东莞市******工业区****、南姚杨委、北姚海棠）转让给姚汉昌。二、姚灿兴保证对转让的标的物享有无瑕疵的所有权，在标的物过户至姚汉昌名下之前，标的物不得转让给第三人，未设置抵押或被查封，也不存在任何第三方权益。三、双方约定案涉房屋的交易价格为100万元，在合同生效之前，姚汉昌已按交易价格支付了全部金额给姚灿兴，姚汉昌无需再支付任何款项给姚灿兴。四、姚汉昌为转让资产办理权属证书或相关凭证时，姚灿兴必须予以协助，并且相关办理证或过户税费等均由姚灿兴支付，在办妥相关产权过户手续前，如姚汉昌需将该物业抵押或转让，则姚灿兴须无条件配合。五、姚灿兴于本合同生效后，向姚汉昌租赁该转让资产一年用于生产经营，租金为肆万元/月。如发生拖欠姚汉昌有权解约，未尽事宜双方可另行签署《租赁合同》。六、姚灿兴违反合同规定附期限义务的，每逾期一日，应向姚汉昌支付合同交易价格的千分之二作为违约金；姚灿兴违反本合同非附期限义务的，除赔偿姚汉昌经济损失外，还按照本合同交易价格的30%向姚汉昌支付违约金。该《资产转让合同》见证人处盖有东莞市*******民委员会公章以及有姚海棠等5个签名。同日，姚灿兴与姚汉昌签订《补充协议书》，约定因东莞相关政策规定具有不可预测性和不稳定性，如因姚灿兴向姚汉昌转让的资产不符合东莞市相关的政策规定，从而导致姚汉昌无法按照《资产转让合同》的约定办理产权登记手续的，双方均不构成违约，任何一方可以选择解除合同，并有权利按照《资产转让合同》约定的转让价格返还相应资产。原告称案涉房屋已经村委见证履行备案登记手续，集体组织已允许此次交易，买卖双方也均为本村集体内的成员，不存在买卖无效的情形，双方已完成了实质上的过户手续，且有村集体开出的回复函及场地证明均可证明该房屋已经归原告所有，双方不存在约定解除合同的情形。2015年6月5日姚汉昌向姚灿兴账户转账94万元。2016年4月9日姚灿兴出具《借据》一份，记载现姚灿兴身份证号：442************395由于资金周转困难借姚汉昌人民币贰拾贰万肆仟元正（224000元正）。到2016年6月30号前付清。原告称原、被告双方合意将拖欠的租金转为借据形式，但并未在借据中明确，该借据是被告拖欠其2016年1月至2016年6月租金224000元，其中1月份被告已支付16000元作为租金。被告称该借据的款项是借款，并非租金，当时其借原告100万元，还剩224000元未还。2019年10月24日东莞市*******民委员会出具《证明》一份，记载兹有位于企石镇下截村成龙二路26号101-105的一栋房屋，该房屋南至姚杨委房屋，北至姚海棠房屋，西至成龙二路，东至姚瑞林厂房，该房屋与《姚灿兴与姚汉昌的资产转让合同》描述的房屋位置一样，情况属实。杨丽萍于2017年4月18日因离婚后财产纠纷起诉姚灿兴【案号为（2017）粤1971民初9366号】，请求判令：1、被告向原告支付补偿金人民币陆拾万元整（600000元正）。2、被告向原告支付补偿金利息（以人民币600000元整为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自起诉之日起计算至被告实际付清款项之日止）。3、确认位于东莞市**************(价值约为40万元)、位于东莞市*************屋（价值约为10万元）以及位于东莞市***********屋（价值约为60万元）的房屋所有权归姚嘉敏、姚汉豪和姚汉昌共同所有。4、本案的诉讼费由被告承担。该案中，杨丽萍提供东莞市*******民委员会于2015年4月出具的《产权证明》和东莞市企石镇测绘队于2016年4月15日出具的《宗地图》。该《产权证明》记载兹有位于企石镇下截村工业区成龙二路一栋房屋，占地面积300平方米，建筑面积约800平方米，共两层，该房屋产权属于姚灿兴所有，情况属实。《宗地图》显示姚灿兴房屋四至，南至姚杨委房屋，北至姚海棠房屋，西至村路，东至宝石汽修厂。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：……二、原、被告确认位于东莞市**************、位于东莞市*************屋以及位于东莞市***********屋的房屋使用权、收益权等权利归姚嘉敏、姚汉豪和姚汉昌共同所有……本院于2017年6月19日作出（2017）粤1971民初9366号民事调解书。姚汉昌因杨丽萍与姚灿兴离婚后财产纠纷一案，不服本院（2017）粤1971民初9366号民事调解书，于2018年1月16日向本院提起第三人撤销之诉【案号为（2018）粤1971民初2117号】，请求法院依法判决：一、撤销东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初9366号民事调解书第二项；二、本案诉讼费由杨丽萍、姚灿兴承担。该案经审理查，案涉房产位于东莞市******集体土地上，未依法取得乡村建设规划许可证，法院认为：第一，姚汉昌与姚灿兴签订《资产转让合同》，约定姚灿兴将其自有资产760平方米（二层，位于东莞市******工业区****、南姚杨委、北姚海棠）转让给原告。结合双方关于交付标的物、办理权属证书的约定，《资产转让合同》约定的转让标的实际为案涉房产的所有权。第二,案涉房产位于东莞市******集体土地上，未依法取得乡村建设规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”因此，乡、镇人民政府依法负有对乡村规划区内未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑认定和处理的职权，对违法建筑的认定和处理不属于人民法院主管范围。案涉房产权利归属及内容的确认，属于行政机关的职权范围。在行政机关对案涉房产的权利归属及内容作出认定和处理之前，姚汉昌主张本院（2017）粤1971民初9366号民事调解书第二项内容损害其民事权益，缺乏事实依据，故法院对姚汉昌的诉请依法不予支持并于2018年4月16日作出（2018）粤1971民初2117号民事判决书。该判决书现已经生效。原告主张其已实际占有案涉房屋，并将案涉房屋的一楼一部分出租给刘桂宜，并提供以下证据予以证明。东莞市企石键新汽车维修站于2018年6月27日向企石供电分局销户用电申请手续的《客户用电受理回执》；姚汉昌与刘桂宜签订《租房合同》，租用时间自2018年6月1日至2019年6月30日止，租金共计42000元，押金为7000元；刘桂宜于2018年7月13日向姚汉昌转账支付49000元房租费押金的《客户业务回单》；刘桂宜身份证复印件；刘桂宜向姚汉昌缴纳2018年8月至2018年12月水费《收款收据》5张。被告称对原告提供的上述证据不清楚。被告主张案涉房屋一直由其占有使用，并提交姚灿兴与刘桂宜《租房合同》（位于东莞市***********屋5间，租用时间由2012年8月1日至2018年8月31日止）、姚汉豪与东莞市企石晶车汽车维修店《租赁合同》（位于企石镇下截成龙26号，建筑面积450平方米，实际面积820平方米，租赁时间2019年10月1日起至2024年9月30日止）和《补充协议》、《收据》予以证明。原告确认现阶段案涉房屋是由被告出租给第三方，即被告占用原告案涉租赁物。原告提供《租赁物现状照片》，证明案涉租赁物由被告擅自出租给第三人。该照片显示租赁物挂有“晶车会”招牌。原告提供《发票》四张和《缴纳电费收费凭据》四张、《持卡证明》、账户信息，主张其为被告缴纳了2016年6月、8月、10月、11月的水电费，被告拖欠其水电费共计45545.87元。该四张《发票》的购买方为东莞市企石永成毛织加工店、东莞市企石键新汽车维修站，缴费事项为2016年6月、8月、10月、11月电费及电费违约金。该四张《缴纳电费收费凭据》显示用户名称东莞市企石永成毛织加工店、东莞市企石键新汽车维修站，交易时间2018年6月27日，银行卡号尾号6652，缴费月份为2016年6月、8月、10月、11月。原告称尾6652号银行卡其本人的。《持卡证明》、账户信息显示卡号520********06652持卡人为姚汉昌。被告对《发票》、《缴纳电费收费凭据》、《持卡证明》、账户信息的真实性予以确认，确认其没有缴纳过该部分电费，但不认同原告为其交电费，第一，其没有要求原告代交电费；第二，电费是租客刘桂宜所欠，若原告有代交，应找刘桂宜归还；第三，欠费时间是2016年5月至11月，交费时间是2018年6月，其想不明白；第四，原告因资产转让合同起诉被告，2017年法院判决房产归其子女，原告在2018年代交电费不符合常理。原告提供商事登记信息，证明东莞市企石键新汽车维修站、东莞市企石永成毛织加工店为被告姚灿兴所有，且经营场地为案涉租赁物地点，其为被告缴纳了电费的事实。东莞市企石键新汽车维修站于2005年6月2日成立，为个体户，经营者姚灿兴，住所/经营场所为广东省东莞市******工业区；东莞市企石永成毛织加工店于2003年1月23日成立，为个体户，经营者姚灿兴，住所/经营场所为广东省东莞市**************。原告向本院申请调取（2017）粤1971执16407号案件中案涉房屋的权属证明，本院经审查同意后予以调取。该案中有东莞市*******民委员会2017年10月13日出具的《场地证明》和2018年7月5日出具的《回复函》，《场地证明》记载：兹证明姚汉昌，男，身份证号码：442************33X，在我村第一工业区成龙二路有一幢房屋，面积760平方米，四至分别为：东至宝石汽修，南至姚杨委住宅，西至成龙二路，北至姚海棠住宅，情况属实。《回复函》记载：……经核查，被执行人姚灿兴名下的位于东莞市***********屋（二层约760平方米，南姚杨委、北姚海棠）已于2015年6月1日由被执行人姚灿兴转让于姚汉昌（身份证号码：442************33X，住东莞市**************），双方有签署《资产转让合同》，且该合同经本村委会依法审查并办理备案登记及见证手续，房产交易手续履行完毕，房产权属产生转移……原告称该《场地证明》和《回复函》足以证明原告对案涉房屋享有所有权，且该资产转让合同已经村委会依法审查办理备案手续，已经履行房产交易手续。被告称根据后补的协议转让不符合相关规定的，要求返还相应的资产。庭审中，原告称：暂时没有办理案涉房屋的产权登记手续，因为是村集体一起办理的，但其已在村委会进行备案登记且根据东莞现行政策原、被告均为本案村集体内村民，其资产转让即为有效，村委会已开具权属证明，双方已经完成实际上的过户手续，且现在没有任何的政策依据证明案涉房屋无法办理产权登记手续，被告从没说要解除案涉资产转让合同。同时《离婚协议书》属于被告夫妻的内部协议，不能对抗第三人。被告称：2015年6月1日签订案涉《资产转让合同》后有还钱给原告，但不是交租金，《补充协议》第1条规定转让资产不符合东莞市相关政策导致无法办理产权登记手续的，均不构成违约，任何一方都可以选择解除合同，按照约定的转让价格返还资产。案涉房屋没有房产证，不能办理产权登记手续，不符合受让条件，证明是借款并非资产转让。以上事实，有原告姚汉昌提供的《资产转让合同》、《证明》、《业务凭证》、《客户用电受理回执》、《租房合同（姚汉昌与刘桂宜）》、《客户业务回单》、刘桂宜身份证复印件、《收款收据》、《借据》、《发票》和《缴纳电费收费凭据》、《持卡证明》和账户信息、商事登记信息、《租赁物现状照片》，被告姚灿兴提供的《资产转让合同及补充协议书》、《离婚协议书》和离婚证、（2017）粤1971民初9366号民事调解书、（2017）粤1971执异392号执行裁定书、（2018）粤19执复41号执行裁定书、（2018）粤1971民初2117民事判决书、《租房合同（姚灿兴与刘桂宜）》、《租赁合同（姚汉豪与东莞市企石晶车汽车维修店）》、《补充协议》、《收据》，以及本院调取（2017）粤1971执16407号案件《场地证明》和《回复函》、本案询问笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。对于原、被告确认的事实以及无争议的证据，本院予以采信。原告主张被告拖欠租金、水电费，拒不归还案涉房屋，并提供《资产转让合同》、《证明》、《业务凭证》、《客户用电受理回执》、《租房合同（姚汉昌与刘桂宜）》、《客户业务回单》、刘桂宜身份证复印件、《收款收据》、《借据》予以证明其已实际占有案涉房屋，并主张案涉房屋虽未办理产权登记手续，但其与被告签订《资产转让合同》，已经村委会备案登记。本院认为，案涉房屋位于东莞市******集体土地上，未依法取得乡村建设规划许可证，未办理房屋权属证明，虽东莞市******委会出具了《场地证明》和《回复函》，但根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，案涉房屋权利归属及内容的确认，属于行政机关的职权范围，在原告未提供证据证明其为案涉房屋的权属人以及有权出租案涉房屋的情况下，原告诉请被告腾空并返还房屋，支付租金或占有使用费、违约金，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。至于水电费的问题。原告提供《发票》和《缴纳电费收费凭据》、《持卡证明》和账户信息、商事登记信息，证明其为被告缴纳2016年6月、8月、10月、11月电费及电费违约金共计45545.87元。根据原告提供的《发票》和《缴纳电费收费凭据》、《持卡证明》和账户信息，原告于2018年6月27日缴纳了电费及电费违约金，缴纳用户为东莞市企石永成毛织加工店和东莞市企石键新汽车维修站，上述两用户的经营者均是被告姚灿兴，被告姚灿兴确认其没有缴纳2016年6月、8月、10月、11月电费及电费违约金，故为避免累诉，被告姚灿兴应向原告返还缴纳的2016年6月、8月、10月、11月电费及电费违约金共计45545.87元。逾期付款的利息损失本院认定如下：以45545.87元为本金，从2018年6月27日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告姚灿兴于判决生效之日起十日内向原告姚汉昌支付2016年6月、8月、10月、11月电费及违约金45545.87元和逾期支付的利息损失（以45545.87元为本金，从2018年6月27日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告姚汉昌的其他诉讼请求。本案受理费11082.96元（原告姚汉昌已预交），由原告负担10582.96元，被告姚灿兴负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  庾少锋二〇二〇年六月二十九日书记员  李庆达王慧君附相关法律条文：《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。