浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初8828号原告季棉棉，女，1947年3月6日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市江干区。委托代理人（特别授权）林小巧、傅奇龙，浙江六善律师事务所律师。被告鲍卓妮，女，1973年11月28日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市下城区。委托代理人（特别授权）陈颖、王晓琳（实习），北京天达共和（杭州）律师事务所律师。原告季棉棉为与被告鲍卓妮所有权确认纠纷一案，于2019年9月20日向本院起诉。本院受理后依法由审判员黄亮独任审判，于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告季棉棉及委托代理人林小巧、傅奇龙，被告鲍卓妮委托代理人陈颖、王晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季棉棉起诉称，2015年5月份，鲍卓妮找季棉棉商量，欲借用季棉棉名下坐落于杭州市江干区××弄××村××幢××单元××室的房屋，套取公积金，鲍卓妮承诺拿到公积金后立即将案涉房屋过户给季棉棉。季棉棉考虑到鲍卓妮曾系季棉棉的儿媳，故根据鲍卓妮的提议和要求，配合鲍卓妮套取鲍卓妮名下的公积金。双方于2015年6月26日签订虚假的《杭州市房屋转让合同》并办理了案涉房屋产权过户手续。房屋过户后，鲍卓妮未按承诺将上述房屋再过户给季棉棉。季棉棉屡次催促，鲍卓妮仍不将房屋过户给季棉棉。季棉棉要求将房屋出售，并将卖房款归还季棉棉，鲍卓妮找各种理由推脱，阻挠出售案涉房屋。后，季棉棉无意中得知鲍卓妮利用案涉房屋申请抵押贷款60万元，至今未归还。综上，鲍卓妮为套取公积金，在未支付季棉棉任何钱款的情况下，将季棉棉的房屋过户至鲍卓妮名下，将公积金私用，后又使用案涉房屋进行抵押贷款，严重侵犯了季棉棉的利益。被告收取了原告所有的房屋租金为支付给原告。为维护自己的合法权益，故诉至法院。请求判令：一、确认登记在鲍卓妮名下的坐落于杭州市江干区××弄××村××幢××单元××室的房屋为季棉棉所有；二、鲍卓妮将坐落于杭州市江干区××弄××村××幢××单元××室的房屋返还季棉棉，并协助季棉棉办理该房屋产权变更登记手续过户至季棉棉名下；三、鲍卓妮归还季棉棉租金104200元；四、诉讼费用由被告承担。被告鲍卓妮答辩称，原被告签订的杭州市房屋转让合同真实有效，理由如下：一、案涉房屋原是原告与其丈夫的夫妻共同财产。其在弥留之际口头留下遗嘱，该房屋留给孙子，出售后的费用供其出国留学用。各继承人以及原告均没有异议。2014年，原告儿子即将出国，女儿也不在杭州，为方便房屋出售，原告及其子女原是协商办理公证委托，委托原告出售房屋。因该房屋涉及继承分配，无法办理公证委托。原告及其子女决定先将房屋过户至原告名下，由原告负责处置房屋，因而才会有本案的公证书。当年原告儿子金季伟及孙子金雷在美国的读书生活的开销巨大，原告将案涉房屋挂牌价从90万降到80出售，仍无法出售。2015年，原告儿子金季伟向被告寻求帮助，被告在原告儿子的劝说下，基于帮助儿子的意愿，同意购买案涉房屋。5月时，被告向原告支付了人民币64600元（据了解，该款项最终原告也汇给了金季伟），向原告儿子金季伟支付了15万美元（当时的汇率折合人民币93万余元）的房款。此款项由银行的打款证明及原告儿子金季伟的情况说明为证。购房款直接支付给原告儿子，也是双方认可的，否则，原告也不会同意将房产过户至被告名下。而原告出售房屋的目的本是资助儿子、孙子在美国的开销，这也是最早原告丈夫对房屋的处置意愿，实际款项也确实用于此用途。因此，不管从出售房屋的过程，和出售房产的目的都是真实合法的，不存在原告基于错误认识，处置了房产。二、被告在支付房款、办理房屋过户登记手续后，将房屋出租，并收取房屋租金。从这一点也可以看出，被告从事实上也取得了房屋的所有权，对房屋进行了占有、收益、处分。并且，彼时，被告与原告儿子早已离婚，若被告未真实出资购买，原告也不会放心将房屋过户给被告。三、被告不存在套取公积金的情况。被告基于合法途径购买房屋，取得房屋所有权，根据住房公积金管理条例合法取得公积金。四、原告女儿在当初对房屋的处置没有异议，如今态度转变也是因为其生活状态发生巨变，急需资金，因而才会有过激行为，逼迫被告过户或者卖房。被告在录音里说将案涉房屋过户给原告，是因为原告及原告女儿金蓓蓓因多次与被告发生争执，并且伴随一定的暴力行为。原告还曾经去被告单位闹事，且原告女儿金蓓蓓没有收入来源，与原告霸住在被告家中，很大程度上影响了被告的正常生活。被告在争吵之中，为形势所逼脱口而出的话。并且该方案也没有实施，从今年7月份的录音也可以听出，案涉房屋是计划出售，而不是过户至原告名下，所以并不能否定当初的房屋买卖的真实性。综上，原被告是基于真实的意思表示签订房屋转让合同，并完成了房款支付，被告已合法取得房屋所有权，请求驳回原告的诉讼请求。原告季棉棉为支持其诉请向本院提交的证据有：1、公证书一份，拟证明原告继承取得案涉房屋的事实。经质证，被告鲍卓妮对三性没有异议，背后的原因答辩中已经阐明。本院对该证据予以确认。2、杭州市房屋转让合同、销售不动产统一发票办证联各一份，拟证明为配合被告套取公积金，原告与被告签订虚假房屋买卖合同，并办理过户的事实证据。经质证，被告鲍卓妮对三性没有异议，但证明对象有异议，该证据可以说明原告已经取得了案涉房屋所有权。本院对该证据真实性予以确认。3、微信聊天记录一份，拟证明被告偷偷使用案涉房屋办理抵押贷款的事实证据。经质证，被告鲍卓妮对真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。本院对该证据予以确认，结合案涉房产产权信息查询，可以证明鲍卓妮用案涉房产进行抵押借款的事实。4、对话录音、通话记录各一份，拟证明为套取公积金，原告配合被告办理案涉房屋过户手续，后被告以各种理由拒绝归还案涉房屋的事实。经质证，被告鲍卓妮真实性没有异议，但不能达到证明目的，从录音中无法得到被告认可当初是原告配合被告办理过户套取公积金的事实，并且从录音中，也不能得出当时的房屋转让是一个虚假的交易。只是因为当在原被告关系恶化后，形势发生变更产生的。原告被告只是在录音中认可将房屋出售，因最后没有达成协议，所以也没有一个最终处置方案。本院对该证据真实性予以确认，该证据可以证明案涉房屋买卖合同并非真实意思表示，应与鲍卓妮提取公积金有关。5、银行业务凭证一份，拟证明被告向原告支付案涉款房屋的首付款，并委托被告姐姐支付给原告，以及证明原告系案涉房屋的真实所有人，原告与被告所签订的房屋买卖合同系虚假买卖合同的事实。经质证，被告鲍卓妮对真实性没有异议，对关联性有异议，案涉房屋在2019年被告出售给被告姐姐，这个相关交易与本案无关。本院对该证据真实性予以确认。6、银行交易明细一份，拟证明该银行卡系被告以原告的名义办理，并由被告实际使用的事实。经质证，被告鲍卓妮对真实性没有异议，对关联性有异议，且不能达到证明目的，也不能证明该银行卡是由被告使用。本院对该证据真实性予以确认，但难以证明季棉棉该银行卡系由鲍卓妮使用。被告鲍卓妮为支持其主张向本院提交的证据有：1、委托付款凭证三份、证明二份、汇款凭证一份，拟证明被告已支付购房款的事实。经质证，原告季棉棉对委托付款凭证、汇款凭证真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对两份证明三性有异议，该证明应属证人证言，证人应当出庭作证，形式不合法，对真实性和关联性均有异议，李俊、郑招娣非本案当事人，若二人竟全都知道这5万美金是被告向原告支付的购房款，完全违反常情常理，该证明所言支付购房款，应系被告打钱给金季伟在美国买房的购房款，而非支付给原告的购房款。因证明不符合证据形式，委托付款凭证与本案无关，本院均不予确认；对汇款凭证真实性予以确认，但因该款项支付时间早于签订房屋转让合同的时间，不能证明属于支付房款。2、收款证明一份，拟证明被告已支付购房款的事实。经质证，原告季棉棉对三性均有异议，若属于证人证言则证人应出庭作证，该证据不符合证据形式；金季伟称该15万美元为购房款，按当时的汇率折算为93万元人民币，与合同转让价48万元有45万差额，明显不合理；金季伟是鲍卓妮的前夫，生育有儿子，其证言真实性存在问题。本院对该证据不予确认。3、离婚登记证书一份，拟证明被告与原告儿子已于2010年离婚的事实。经质证，原告季棉棉对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，鲍卓妮和金季伟是否离婚，与本案没有关联性，正因为被告是原告的前儿媳的身份，才肯答应帮忙，虚假买卖房屋，帮助被告套取40万元的公积金。本院对该证据真实性予以确认。4、房屋租赁合同四份、转账凭证八份、情况说明一份，拟证明案涉房屋转让后，被告已实际占有、处分该房屋的事实。经质证，原告季棉棉对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，仅能证明被告代原告出租了案涉的房屋，并且代原告收取租金。因为原告长期同女儿生活在省外，不方便照看杭州的房子，所以委托被告代为看管并且出租。因为双方曾经是婆媳的关系，且儿子和孙子在美国的资金系由被告从国内支援，所以原告对被告是比较信任，前期房屋租金也没有找被告催讨。另外，在原告提交的第四组证据材料第二份录音里，原告女儿要求被告“把租金给妈妈”，被告回答没有问题，这也印证了案涉房屋实际是归原告所有，双方对原告享有房屋的使用支配以及收益的权利是没有异议的。本院对该证据真实性予以确认。综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下：2014年9月5日，浙江省杭州市国立公证处出具（2014）杭证民字第4935号公证书，载明“现查明如下事实：一、被继承人金建民于2008年9月11日在杭州死亡。二、申请人季棉棉向本处申请继承被继承人金建民遗留的财产，系坐落在杭州市××弄××村××幢××单元××室的房屋，房屋所有权证编号：杭房权证江改字第0××2。上述财产系被继承人金建民与其配偶季棉棉的夫妻共有财产。三、被继承人金建民的配偶季棉棉，被继承人金建民的子女共贰人：儿子金季伟、女儿金蓓蓓，被继承人金建民的父亲金幼根（于一九九五年四月五日死亡），被继承人金建民的母亲陈婉琴（于一九九七年一月十五日死亡）。四、据被继承人金建民的所有继承人季棉棉、金季伟、金蓓蓓称，被继承人金建民生前未就上述财产订立遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。五、现季棉棉表示要求继承被继承人金建民的上述遗产，儿子金季伟、女儿金蓓蓓均表示自愿放弃对被继承人金建民的上述遗产继承权。……兹证明被继承人金建民的上述遗产由其配偶季棉棉继承。”金季伟与鲍卓妮于2010年3月22日登记离婚。2015年5月6日，鲍卓妮分两笔向季棉棉账户汇款64600元。2015年6月26日，季棉棉与鲍卓妮签订《杭州市房屋转让合同》，约定季棉棉将位于杭州市江干区××弄××村××幢××单元××室的房屋（44.42平方米）作价48万元出售给鲍卓妮，付款方式为一次性于2015年6月26日前结清给季棉棉。同日，开具了销售不动产统一发票，金额为480000元；位于杭州市江干区××弄××村××幢××单元××室的房屋过户登记至鲍卓妮名下。此后，鲍卓妮与郭飞志签订了四份房屋承租合同，租赁期限及月租金分别为2015年10月10日至2016年10月9日，月租金1800元；2016年10月10日至2017年10月9日，月租金为2000元；2017年10月10日至2018年10月9日，月租金为2200元；2018年10月10日至2020年10月9日，月租金2300元。郭志飞对鲍卓妮有如下付款，2017年10月13日付9900元，2018年1月8日付6600元，4月7日付6600元，7月6日付6600元，9月8日付6900元，2019年1月8日付6670元，4月2日付6900元，7月5日付6900元，9月29日付6900元。郭志飞出具了一份情况说明，载明“本人郭志飞，身份证号340826198507××××。于2015年9月起租住在杭州市江干区××弄××村××幢××单元××室的房子，并与房产所有人鲍卓妮签订了相关房屋租赁合同。同时也按合同要求向鲍卓妮支付房租，前期主要以现金的形式支付，后期主要以银行转账或微信等方式支付。特此说明！”2019年4月27日，鲍卓妮曾向季棉棉发送微信信息“中介你好，我悄悄的和你说一声，这套房子是有抵押贷款60万元的，我家里老人是不知道的，和你联系的是我小姑子，她想早点卖房可以分钱，但是老人儿子我丈夫在国外陪儿子读书费用挺大的，我现在拿不出60万元钱还贷款。所以这个事情很难处理，露馅的化，家里人要吵翻天了。所以请你谅解，帮我们打个圆场，暂时是没法交易的，等我想办法借钱把贷款还了，才能卖，你也知道真的能卖，市场价格应该能争取再高一点，我是有苦说不出，请你们理解一下，帮我先隐瞒一下贷款的事，谢谢了！”2019年7月11日，季棉棉曾与鲍卓妮有电话通话，有如下内容：季“……中介公司打电话来，那个房子要，你怎么打算？158万。”鲍“有人要，没有人跟我讲，你叫他打电话跟我说。”……鲍“是哪个中介公司，都没有打电话给我，他去看过了？他要是158是吧？我是挂了160万。”季“他说2万块钱，158就158了，2万块钱无所谓了。你这样的话，你跟你一起去。”鲍“我说我跟你一起去可以，我也可以卖的，但是就是说卖掉以后我姐姐的钱要先还她的，我姐姐她马上起诉了，她已经到法院里头已经准备交钱了，这个礼拜要交了。那么如果说是卖掉，把她这个钱还掉，那么把银行贷款60万还掉，那么剩下来的你们先拿去。银行贷款我现在还不出，因为美国的房子现在还没卖掉。”季“你这样的话，我没什么，你姐姐的50万。”鲍“我姐姐那50万，如果不还她的话她会告我的。而且她已经在法院里了，我拦都拦不住，而且我压力也挺大的。”季“不是压力挺大，我这个房子你这样的话，本来是借，这样是帮你的忙吗。”鲍“让你伟伟写个，我不是怕，妈妈，我跟你讲这个东西你要想清楚，这钱60万不是我用的，公积金里40万也是我的钱，两边的钱凑起来是给伟伟美国买的房子，美国房子，那个房子也是伟伟一个人的名字，我的名字都没有，你整个事情要想清楚是怎么回事。”季“那么如果说想清楚我是那时候是帮你的忙啦。给你那个的，你要公积金用了，要用公积金了，所以那个房子给你，现在你要这样的话弄，那我这你没有钱。”鲍“不是你不能说，你不能说。是要两个方案，一个你让伟伟美国那个房子卖掉，那也可以，对不对？那么他现在也在卖，他说现在也没卖掉，我也一天到晚就盯在那里，那么他那边不卖掉，也还有一个方案，他那套房子过户给我，否则我变成两边全部在你的儿子，你的女儿名下。”季“我的房子跟你们没有什么关系，你那个是你们自己的事，这个房子是我的，什么过你的名字，过你的名字，我这个过你的名字现在都拿不回来。”……季“50万，我会逃掉的，我房子在你手上，我的房子是怎么在你手上的，那伟伟的房子跟我有什么关系？”鲍“你考虑到我的角度，因为这个钱贷款60万和公积金40万，100万不再我自己名下，全在你儿子名下，他过户我名下就可以。”季“公积金是帮你的忙，我才过给你的。”鲍“那个公积金是我的钱。”季“现在你把东拉西拉拉到我这里来了，那跟我有什么关系？给伟伟的，那是你两个人事情。给我的？是不是？反正你如果你，他中介公司打电话来158万我就算了，158万，你如果不买，你如果不同意，不同意给我那个的话我也没办法，我一直打官司，我律师也都较好了。”……鲍“我跟你讲桥归桥路归路，你也别只想自己的利益，你要想想人家的利益，我姐姐这样我也很对不起她的，对不对？她也这么无缘无故给我扯进来了，然后我的钱，我公积金的钱和你抵押贷款60万，我现在的问题是没办法按照你的要求做，你说你怎么做？你现在想怎么弄？”季“那你就打50万打给我的时候，是我要150万，她才打给我的，她要的吗，是不是？在楼上的时候打给我的吗？”鲍“你在那里卖，你在那里卖房子，如果不是我姐姐过来说愿意把承担过去的话，你120万卖都卖掉了。120万她是去打你买这个房子，我姐姐是答应我先不过户。为什么？我还有60万贷款要我还了，我还不出，我跟你讲，我说我还出以后房子再过户给你。”季“你这样的话，我当时是不知道，后来知道了我是150万，你120万，你那时候说后来你打给我的时候，我说要拿150万。”鲍“我姐姐就要了150万了，不要打给我的。没有，在前面就打给你的。”季“120万不要打给我的，你前面你在楼上打给我，他来到家里来。”……鲍“158万卖掉是可以的，我同意卖掉的。”季“卖掉的话我官司就不要打了，50万就还给你姐姐，反正总会还的了。”鲍“还掉我姐姐50万，剩下的钱还有60万贷款还掉，他过户的时候60万自动就扣掉了，扣掉了，我现在身边只有40万了。”季“你不还，60万要我来付？”……鲍“我跟你讲，你50万还给我姐姐以后，如果是158万，你50万还给我姐姐还剩下108万，有可能还有点利息和诉讼费，108万，我跟你讲再扣掉60万的银行抵押贷款，我到手到时候就是40万，你让我怎么处理，你让我还有60万，我就变出来。”季“不是变出来，60万是我借的？”鲍“60万是我，是银行贷款，是借的，但是我的名字借的，是伟伟那里买房子买掉的。”季“他买房子，他管我什么事，买给我的？”鲍“总是你儿子，总是你们家的事情了，你这样我也垫进去了40万在里面了。”……另查明，2019年4月28日，鲍卓妮姐姐向季棉棉汇款50万元。双方均确认2019年时曾谈过由鲍卓妮姐姐将案涉房屋以120万价格购买，房屋不过户，后因价格原因该方案未实施完毕。因鲍卓妮向银行抵押借款，案涉房屋上登记有宁波银行股份有限公司杭州分行的抵押权，抵押方式为最高额抵押，登记日期为2017年7月25日，期限为2017年7月21日至2020年7月20日。本院认为，本案的争议焦点有：1、案涉房屋转让合同是否有效；2、能否确认案涉房屋归季棉棉所有以及季棉棉能否要求鲍卓妮返还案涉房屋转移登记至季棉棉名下；3、季棉棉能否主张鲍卓妮返还租金。关于案涉房屋转让合同是否有效。本院认为该合同应属季棉棉、鲍卓妮虚伪的意思表示，依法应属无效。理由有：1、根据季棉棉提交的通话录音可以看出双方签订房屋转让合同并非真实的买卖房屋合意，季棉棉多次提到是为借给鲍卓妮用为其帮忙，鲍卓妮也明确了有公积金40万元，因此签订该合同应与鲍卓妮提取公积金有关；2、在该对话中还谈到鲍卓妮姐姐买下该房屋，如何卖掉该房屋，等等情况，结合鲍卓妮姐姐实际向季棉棉支付了50万元的事实，均能说明双方签订房屋转让合同系虚假的意思表示；3、从房屋转让合同约定的总价为48万，该价格明显低于市场价，且鲍卓妮实际未支付房款，至于鲍卓妮所举支付给金季伟的美金等款项均不能证明属于支付案涉房屋转让合同的房款；4、签订合同时间、约定付款时间、过户登记时间均在同一天，有违常理，结合房款实际未付的事实，亦可说明该合同非真实买卖合意。关于能否确认季棉棉为案涉房屋所有权人，以及返还房屋，转移登记给季棉棉。本院认为均不能。根据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，案涉房屋经签订房屋转让合同并登记在鲍卓妮名下，亦不存在登记错误的情形，故鲍卓妮应属房屋所有权人。虽本院认定案涉房屋转让合同无效，根据我国合同法的规定鲍卓妮应当返还房屋给季棉棉，但该请求返还的权利为债权，不能直接确认季棉棉为房屋所有权人。另外，因案涉房屋上已经登记有宁波银行杭州分行的抵押权，季棉棉无证据证明宁波银行杭州分行明知季棉棉、鲍卓妮之间买卖过户房屋系非真实意思表示的情形，故应属善意，宁波银行杭州分行已善意取得该抵押权，季棉棉请求鲍卓妮返还房屋的权利不得对抗该登记抵押权，在该抵押权涂消前，案涉房屋无法返还登记至季棉棉名下。同时，鲍卓妮已将案涉房屋出租给了案外人郭飞志，合同租赁期限未届满，故承租人依约享有对案涉房屋占有使用的权利，案涉房屋亦无法实际向季棉棉返还转移占有。关于季棉棉能否主张鲍卓妮返还租金的问题，本院认为可以。如前所述案涉房屋转让合同无效，根据我国合同法的规定合同无效后，“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据鲍卓妮提供的证据，其于2015年开始将案涉房屋出租给案外人郭志飞，前期租金以现金方式支付，2017年10月13日起租金以转账方式支付，根据付款凭证郭志飞2017年10月13日以后共支付鲍卓妮租金及押金63970元（押金根据合同应为3300元），租金应属支付至了2020年1月9日；根据房租承租合同，2015年10月10日至2016年10月9日租金应为21600元，2016年10月10日至2017年10月9日的租金应为24000元；以上租金合计应为106270元。即鲍卓妮因案涉无效合同取得房屋后出租房屋获得了租金106270元，根据我国合同法的规定，应予以返还。现季棉棉主张鲍卓妮返还租金104200元，本院予以支持。关于鲍卓妮答辩称存在一份口头遗嘱将案涉房屋留给孙子并协商经公证委托季棉棉出售的意见，因无证据证明，本院不予采信。综上，本院对原告季棉棉的部分诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告鲍卓妮返还原告季棉棉租金人民币104200元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告季棉棉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2464元，减半收取人民币1232，由原告季棉棉负担人民币40元，被告鲍卓妮负担人民币1192元；财产保全申请费人民币5000元，由原告季棉棉负担人民币3959元，被告鲍卓妮负担人民币1041元。原告季棉棉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告鲍卓妮于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  黄 亮二〇二〇年六月十八日代书记员  郭晓冬