安徽省五河县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0322执异15号 案外人：凤阳县帝城中心酒店管理有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县府城镇东华路，统一社会信用代码913411126568986300P（1-1）。 法定代表人：焦姗姗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵文虎，该公司法务经理。 申请执行人：陈静，男，1968年10月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 被执行人：申国茂，男，1973年1月19日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 在本院执行陈静与申国茂民间借贷纠纷一案中，案外人凤阳县帝城中心酒店管理有限公司（以下简称凤阳帝城酒店）对本院执行位于凤阳县××城镇××路××号房产（房产证号皖（2017）凤阳县不动产权第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人凤阳帝城酒店称，2017年8月，申国茂因无力偿还银行按揭贷款，将其名下皖（2017）凤阳县不动产权第××号房产转让给案外人，并签署了委托他人代为办理过户的委托书，并将房屋交付给案外人。后因申国茂未将相关手续交与案外人，案外人为便于偿清贷款后，顺利办理产权过户手续，随向凤阳县人民法院提起确认合同效力之诉，凤阳县人民法院于2018年6月29日作出（2018）皖1126民初2330号民事判决，确认双方签订的《房屋转让协议》及《授权委托书》有效。案外人从2017年8月至今，已按约定偿还了该房屋两年多的银行贷款并使用房屋至今。综上，该房屋实际所有权人应为案外人。申国茂虽为登记产权人，其在购房后，就将该房屋租赁给异议人使用。且在法院查封前，已与案外人签订了书面的购房合同，案外人也按合同约定支付了全部价款，并已实际使用至今。未办理过户也非买受人自身原因所致，案外人已善意受让。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,请求依法撤销五河县人民法院（2019）皖0322执恢50号之七执行裁定书，解除对位于凤阳县××城镇××路××号房产的查封。 案外人向本院提交了以下证据：1、《房屋转让协议》复印件一份；2、授权委托书复印件一份；3、申国茂出具的收条复印件一份；4、中国农业银行业务凭证复印件20张；4、凤阳县人民法院（2018）皖1126民初2330号民事判决书复印件。以上四份证据证明申国茂已将房屋转让给凤阳帝城酒店，转让协议经生效法律文书确认有效，且凤阳帝城酒店已按月偿还该房屋的银行贷款。 申请执行人陈静称，不动产权证皖（2017）凤阳县不动产权第××号房产的产权人仍为申国茂，申国茂与凤阳县帝城中心酒店管理有限公司私下买卖协议不成立。因此，五河县人民法院（2019）皖0322执恢50号之七执行裁定书查封凤阳县××城镇××路××号房产真实有效。 本院查明，申请执行人陈静与被执行人申国茂民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月24日作出（2017）皖0322民初1269号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：一、申国茂欠陈静借款本金人民币50000元及利息10000元，合计人民币60000元，被告于2017年12月30日前偿还30000元，于2018年6月30日前偿还剩余30000元，原告对其余利息表示放弃；二、如果被告有任何一期逾期未偿还，被告需偿还本金50000元及利息，利息按照月利率1.2%，从2015年6月6日起计算至借款付清之日。调解协议生效后，因申国茂未履行付款义务，陈静向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年9月25日作出（2019）皖0322执恢50号之七执行裁定书，查封了申国茂名下的坐落于凤阳县××城镇××路××号的房产，不动产权证书号为皖（2017）凤阳县不动产权第××号。 另查明，2017年8月1日，申国茂作为甲方（卖方）与乙方（买方）凤阳帝城酒店签订了一份《房屋转让协议》，约定：甲方将其按揭购买的上述房产以90000元价格转让给乙方，乙方自协议签订之日起三日内一次性支付转让款，同时，甲方将房内设施、家具、家电等及《商品房预售合同》、购房发票等相关文件、手续材料全部交给乙方；截止协议签订之日，该房产尚欠银行按揭贷款约248000元，由乙方按《个人购房担保借款合同》定期偿还（每月约还1700元），直至还清；乙方还清按揭贷款后，甲方应无条件配合乙方办理过户手续；甲方委托严飞（男，身份证号码3403021983××××××××）以甲方名义办理包括本房产转让、过户、交付及督促乙方定期偿还银行按揭贷款等相关事项，甲方不得已未经其同意、签字、授权等理由对委托代理人的上述行为提出任何异议，在该房产过户手续办完之前，此委托不可撤销。2017年8月1日，申国茂出具了一份《授权委托书》作为《房屋转让协议》的附件，委托期限自2017年8月1日至完成委托事项，委托事项为处理凤阳县帝城大厦1-801房产转让、过户、交付等，并代为签署相关合同及文件。凤阳帝城酒店以申国茂不能交付《商品房预售合同》、购房发票、按揭贷款合同等相关资料，使其不能办理房产过户手续为由而向凤阳县人民法院起诉，凤阳县人民法院于2018年6月29日作出（2018）皖1126民初2330号民事判决，判决：一、确认原告凤阳县帝城中心酒店管理有限公司与被告申国茂于2017年8月1日签订的《房屋转让协议》中关于房屋买卖部分的协议有效；2、确认上述《房屋转让协议》的附件《授权委托书》有效。 本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,虽然案外人与申国茂在本院查封案涉房屋之前签订了《房屋转让协议》且已支付部分购房款，并由案外人占有使用至今,但被执行人转让尚在按揭贷款还款期内的房屋时,案外人以代还银行按揭贷款作为购房款的支付方式,只是基于双方的房屋买卖合同关系而分期支付给被执行人的对价,在该贷款清偿完毕之日前,不能视为其已经付清了二手房买卖合同的全部价款,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定。本案中案外人凤阳帝城酒店未付清全部购房款,尚不具备办理产权过户手续的条件,也就不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。综上,案外人与被执行人约定以代偿按揭贷款方式转让抵押房屋,在未经银行同意办理按揭转贷手续情况下,不能认定其已经付清全部购房款,其要求中止执行涉案房产的请求,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的条件,本院不予支持。本院查封申国茂名下房屋的执行行为符合法律规定,程序得当，故案外人的主张不能成立,本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人凤阳县帝城中心酒店管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王瑞菊 审判员  王尔朋 审判员  范大月 二〇二〇年六月一日 法官助理宋寻 书记员李杨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。