北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10591号原告（反诉被告）：北京世纪网商物业管理有限公司，住所地北京海淀区花园路13号129楼120号。法定代表人：陈浦育，经理。委托诉讼代理人：郭兵，福建法基律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵新华，男，1975年1月22日出生，汉族，原告单位职工。被告（反诉原告）：北京市西城区博元培训中心，住所地北京市西城区育德胡同7号院C座二层。法定代表人：张海晴。委托诉讼代理人：吴莹莹，北京市安衡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京世纪网商物业管理有限公司（以下简称世纪网商公司）与被告（反诉原告）北京市西城区博元培训中心（以下简称博元培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世纪网商公司委托诉讼代理人郭兵、赵新华，被告（反诉原告）博元培训中心法定代表人张海晴及委托诉讼代理人吴莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪网商公司向本院提出诉讼请求：1.要求判决支付2019年12月13日至2020年1月6日期间的房屋租金58325元、免租期内租金105000元、未提前3个月通知退租的租金损失175000元、三个月的房租赔偿金210000元、取暖费27500元、中介费15000元;2.要求被告承担案件受理费。事实和理由：2018年7月原告与被告在北京市西城区百花深处胡同16号签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于北京市西城区百花深处16号7号楼一A层，建筑面积为500平米，租期三年，自2018年9月13日至2021年9月12日止，租金每月七万元，同时合同还约定了租赁保证金、免租期、双方的权利和义务、违约责任等内容。合同签订以后，原告按照《房屋租赁合同》的约定履行了自己的义务，但被告由于自身业务的发展及在另行找好了租赁地方的情况下于2019年11月27日向原告发函要求解除合同，但是直到2020年1月6日才搬离完毕，应支付2019年12月13日至2020年1月6日的租金58325元。而且，该行为违反《房屋租赁合同》的约定，属于单方解除合同。根据《房屋租赁合同》第二条第3款的规定，被告需要支付免租期内的房屋租金105000元；根据《房屋租赁合同》第八条第二款的规定，被告需要支付原告未前提三个月通知退租的租金损失175000元(扣减2019年11月27日至2019年12月12日已交租金35000元)以及三个月房租的赔偿金210000元；同时还需要补交未交的取暖费27500元以及中介损失费15000元（当时通过中介寻找的租户，中介费30000元，租期不少于三年)。综上，为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决。被告博元培训中心辩称，一、世纪网商诉称“被告由于自身业务的发展及在另行找好了租赁地方的情况下于2019年11月27日向原告发函要求解除合同”并非事实，对此不予认可。博元从和世纪网商建立租赁关系开始，一直按照合同约定支付租金，未发生任何欠付租金情况，同时也按照合同约定支付了10万元租赁保证金。不到迫不得已，博元是不愿意和原告解除合同的，当时发函要求解除合同，既非因自身业务发展需要，也未另行找好租赁地址，博元发函解除合同的事实原因为：世纪网商出现违背《房屋租赁合同》的行为，即世纪网商擅自拒绝博元按照正常办理流程为租赁房屋电卡进行充值，且在博元书面提出停止违约行为的要求后5日内仍未解决，博元为了维持其正常经营，防止因世纪网商的违背合同行为导致其经营受损，在迫不得已的情况下，依据《房屋租赁合同》第七条第二款约定的博元单方解除权条款，向世纪网商发函解除合同。博元发函解除合同是在《房屋租赁合同》中约定的博元享有单方解除权的解除条件成立时实施的，该解除条件不违反法律强制性规定，没有侵害国家、第三人的利益，合同在解除函送达世纪网商时解除。博元与世纪网商于2018年7月27日签订《房屋租赁合同》，在租赁期间，世纪网商基于租赁房屋及公共设施设备的良好使用义务，而应解决的以下事项直至双方合同解除一直均未落实：（1）同意为博元提供两个固定停车位一直未落实；（2）主动提出为租赁房屋所在二楼原有旧楼梯及扶手进行拆除及重新安装一直未落实；（3）签约时同意博元冬季不使用物业供暖，仅使用自行安装的空调设备取暖的要求一直未落实；（4）基于博元实际经营需要，主动提出负责对租赁房屋所在二楼通向公共楼梯的西墙进行封堵长时间未落实，最后博元无奈自费进行封堵；（5）基于学员实际需要，同意对租赁房屋所在二楼公共卫生间加装简易型热水器等一直未落实。世纪网商基于租赁房屋及公共设施设备的良好使用义务，而应及时解决的以下事项均存在严重延迟落实情形：（1）租赁房屋所在二楼女厕下水管道堵塞后延迟两周才予以解决；（2）租赁房屋所在二楼东侧防火门延迟半年才予以开通，导致博元注册地址变更手续严重滞后，截至合同解除之日依然未办理完毕。博元是以中小学生作为主要培训对象的培训机构，学员年龄从六七岁到十几岁不等，但世纪网商的该等行为，不仅有违诚实信用原则，而且导致租赁房屋长期存在安全隐患（防火门长期未开通），影响了博元注册地址的办理进度，妨碍了博元对租赁房屋及公共设施设备的良好使用，有违作为出租方应当承担的适当管理义务。除此之外，租赁房屋二楼仅有博元一家租户，为了便于学员识别博元培训机构，博元在租赁房屋玻璃门外粘贴了机构名称标识，而世纪网商无正当理由竟然擅自打碎和拆除该机构名称标识，该行为导致客户无法准确识别博元的名称标识，严重妨碍了博元开展正常的经营活动。更有甚者，世纪网商的工作人员围堵博元的七岁小学员及学员家长，用刻薄不实的语言大声嘲讽、阻碍，严重损害博元的声誉，学员家长反馈世纪网商的以上行为给孩子带来惊吓，博元已就此行为向世纪网商的法定代表人陈浦育进行反馈并要求其及时处理，但至今未从世纪网商得到任何答复。更为严重的是，世纪网商擅自拒绝博元按照正常办理流程为租赁房屋电卡进行充值。自双方建立租赁关系开始，博元每三到四周对电卡充值200度，但2019年11月19日博元在正常办理电卡充值时，世纪网商在明知博元在上次仅买了200度电并已充入电表（即电卡数额为零）的情况下，拒绝为博元办理电卡充值业务，博元负责人江伟利于当日向世纪网商通过微信书面方式提出质疑并要求世纪网商马上予以解决，但截至2019年11月27日世纪网商一直未予以解决。博元作为培训中心，教学和日常工作都是在晚上进行，空调使用频繁，用电量大，世纪网商拒绝为博元电卡充值的行为，导致博元在正常上课过程中随时可能发生断电情况，世纪网商此行为，等同于变相封门，对博元的经营造成严重影响。博元负责人江伟利此后多次与世纪网商沟通，并主动找到世纪网商工作人员孟波及赵新华面谈，得到的回复均为拒绝办理充电。世纪网商的以上种种违约行为中，导致博元被迫向世纪网商发函解除合同的关键行为是：世纪网商擅自拒绝博元按照正常办理流程为租赁房屋电卡进行充值，且在博元书面提出5日内未予以解决，为了维护博元的正常经营，依据双方签署的《房屋租赁合同》第七条第二款约定的博元单方解除权条款，博元于2019年11月27日向世纪网商发函通知解除《房屋租赁合同》。依据我国《合同法》第九十三条的规定，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。博元发函解除合同是在《房屋租赁合同》中约定的博元享有单方解除权的解除条件成立时实施的，该解除条件不违反法律强制性规定，没有侵害国家、第三人的利益，合同在解除函送达世纪网商时解除。如世纪网商对合同解除持有异议，依据我国《合同法》第九十六条的规定及《房屋租赁合同》的约定，世纪网商可以请求租赁房租所在地人民法院确认解除合同的效力。而从世纪网商收到解除通知之日起截至本代理意见出具之日的四个多月期间，世纪网商未就解除合同的效力向人民法院提起确认，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，世纪网商提请异议的期间已经届满，其享有的异议权归于消灭，《房屋租赁合同》在博元的解除通知函到达世纪网商时即行解除。二、博元是根据《房屋租赁合同》第七条第二款约定的博元单方解除权条款作出的合同解除行为，根据该条款规定，世纪网商应当无条件退还博元租赁保证金10万元及所交付房租中未发生部分3.5万元。而世纪网商在民事起诉状中主张的要求博元支付免租期内租金、未提前三个月通知退租的租金损失、三个月房租的赔偿金、补交取暖费及中介损失费等请求，不予认可。对于世纪网商主张的免租期内租金，虽然《房屋租赁合同》中约定“如乙方提前终止本合同，需支付给甲方装修期内租金”，从合同上下文逻辑判断，是指如乙方在免租期内终止合同，需支付该装修期内租金，但乙方未在免租期内发生提前终止合同的行为，故对世纪网商要求博元支付免租期内租金的请求不予认可。另外，退一步来讲，从本条款签订目的来看，只有博元存在《房屋租赁合同》第八条第二款的情形时适用，而本次合同解除属于世纪网商的违约行为引发的，并非博元因自身原因提前退租，本条款的适用前提不存在，故，对世纪网商要求博元支付免租期内租金的请求不予认可。对于世纪网商主张的未提前三个月通知退租的租金损失及三个月房租的赔偿金，也只有博元存在《房屋租赁合同》第八条第二款的情形时才适用。而本次合同解除属于世纪网商的违约行为引发的，并非博元因自身原因提前退租，本条款的适用前提不存在，故，对世纪网商要求博元支付未提前三个月通知退租的租金损失及三个月房租的赔偿金的请求亦不予认可。对于世纪网商主张的补交取暖费，世纪网商在签约时已经就博元不使用暖气而使用空调取暖达成一致意见，但在2018年11月15日至2019年3月15日取暖季，世纪网商违背诚实信用原则，强制要求博元缴纳取暖费，博元迫于无奈只能缴纳。在2019年11月博元收到世纪网商要求缴纳取暖费的通知之后，博元就仅使用空调取暖一事再次和世纪网商沟通协商，希望世纪网商基于诚实信用原则，按照签约时达成的一致意见处理。直至合同解除之日，双方依然就此事处于协商中。诚实信用是合同双方应当遵守的基本原则，故，对世纪网商违背此原则要求博元全额支付取暖费的请求不予认可。退一步来讲，世纪网商要求博元支付的是全额供暖费，而非从供暖开始之日2019年11月15日至合同解除日2019年11月27日期间发生的取暖费，主张的费用金额有误。另外，依据《北京市供热采暖管理办法》的规定，供热单位应当到市政管理行政部门办理备案且供热单位应当直接向用户收取采暖费，世纪网商非供热单位且未向博元提供任何供热单位委托其收费的相关公告，未经供热单位委托，任何单位和个人不得向用户收取采暖费。基于此，世纪网商无权向博元收取取暖费，故，对世纪网商要求博元全额支付取暖费的请求不予认可。对于世纪网商主张的中介损失费，与本次合同解除无任何直接关系，也非博元原因导致，对世纪网商要求博元支付中介损失费的请求不予认可。三、依据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，博元作为当事人有权要求赔偿损失。本次合同解除属于世纪网商的违约行为引发的，因此，世纪网商应当赔偿博元因维护自己权益造成的损失，包含出具律师函的费用3000元以及本案的诉讼费用、律师代理费等。另外，在租赁合同解除后，世纪网商多次阻挠博元从租赁房屋正常搬离，导致博元的部分财产一直滞留在租赁房屋内，直至2019年12月20日才允许搬离。该等财产属于博元正常开展经营活动必需的设施设备，因世纪网商的不正当阻挠行为导致博元在一段时期内无法开展正常的经营活动，给博元造成了经济损失和声誉损失，世纪网商应当对此承担赔偿责任。综上所述，博元从和世纪网商建立租赁关系后一直按照合同约定支付租金，未发生任何实欠租金情况，同时按照租赁合同的约定支付了10万元租赁保证金，无论基于什么理由世纪网商都不应拒绝为博元电卡办理充电，不充电的行为相当于阻碍租户正常经营，这是违法违规违约行为，所以，恳请人民法院查明本案事实情况，依法驳回世纪网商的全部诉讼请求。补充：我们在2019年11月27日发出解除合同通知函后，并要求搬离，但是原告百般阻挠，不让搬家。在11月29日的时候，原告阻挠拆除空调，还报警处理了，当时明确告知原告不能阻碍搬家，并要求原告提供阻止拆除的相关制度，但是原告没有提供。在整个搬家的过程中，关闭园区，阻碍拆除空调等行为，阻碍我们搬家。12月26日原告将租赁地址上锁，本来是我们自己安装的门，但是原告自行上锁，我们无法进入，所以无法搬家。直到原告找到下一个租户，我们才继续搬家。我们无法搬家，是因为原告恶意阻碍，导致我们无法搬离，这个后果由原告自行承担，从原告11月29日阻止被告搬家，就应当视为被告已经搬离。之后产生的租金应当自行承担。反诉原告博元培训中心向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人租赁保证金100000元及未发生租金35000元，判令被反诉人赔偿反诉人损失3000元（律师函费用）；3.本案的诉讼费用、律师代理费8000元由被反诉人承担。事实和理由：同答辩意见。反诉被告世纪网商公司辩称，被告的请求与事实不符，合同约定对方违约，保证金不予退还，被告是因自身的原因退租，我方不退还租赁保证金；被告要求我方支付律师费于法无据，我方不予支付。合同对于供暖设施约定的很清楚，电卡里至今还有200多度电，与被告所说不符，不认可被告的反诉请求及事实，被告没有解除权，被告擅自搬离，是被告违约，房屋到12月底一直是被告实际使用，所以不存在返还租金的问题。本院经审理认定事实如下：2018年7月27日，世纪网商公司（出租方、甲方）与博元培训中心（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、租赁位置、面积。乙方租用甲方位于北京市西城区百花深处16号7号楼一A层（现有结构的二层），建筑面积500平方米。第二条、租赁期限、租金、押金和支付方式。1、租赁期：叁年整，自2018年9月13日起至2021年9月12日止。2、租金标准为月租金：70000元。3、房屋装修免租期为45天，自2018年7月30日至2018年9月12日，此时间段甲方不收取乙方房租，如乙方提前终止本合同，需支付给甲方装修期内租金。4、本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付100000元的租赁保证金。4.1、如乙方在租赁期内故意违反本合同出现逾期不缴租金或恶意毁坏房屋或伤害甲方人员等行为，甲方可以使用或扣留部分或全部租赁保证金，甲方按本合同规定扣除租赁保证金后乙方所付保证金仍不足时，乙方须在接到通知后立即补足。收到甲方的书面通知后5日内不予补足，甲方有权书面通知乙方终止本合同并收回全部租赁物。4.2、租赁期满，乙方将租赁房屋交还甲方并迁走所注册公司后，甲方在五个工作日内将保证金无息退还乙方。如果乙方还欠有甲方租金、水电费等费用，甲方有权从乙方保证金中予以扣除。第三条、其他费用的约定。1、乙方承担租赁房屋按实际建筑面积计算的取暖费（55元/平米/供暖季）和电费（1.4元/度），不承担相关的发票税金。……第五条、甲方义务。1、甲方保证乙方对所承租房屋及附属设备的使用权，乙方正当合法的经营活动不受甲方和任何第三方的侵犯。……3、甲方在乙方所租赁房屋完成格局划分和装修之前，提供并完成全部新暖气设备的安装和调试，相关费用由甲方承担，甲方应保证遵守《北京市供热采暖管理办法》等相关规定，使乙方租赁房屋在供暖季期间的室内温度不低于北京市政府当年要求各供暖单位要求达到的最低室温。第六条、乙方义务。……4、乙方应按合同条款规定，按时向甲方缴纳租金、支付本合同内规定的其他应缴费用，逾期支付的应按本合同第二条4款支付违约金。第七条、房屋租赁合同的变更和终止。……出现以下情况之一，乙方有权终止本合同并且甲方无条件退还乙方租赁保证金及所交付房租金中未发生部分。1、甲方出现违背本合同行为且经乙方书面提出五日内未被乙方认可解决的；2、因甲方违法行为造成乙方损失的。第八条、违约责任。……2、租赁期内，乙方因自身原因提前退租的，应提前90日通知甲方，并且补偿甲方三个月房租租金作为赔偿金。《房屋租赁合同》签订后，世纪网商公司将租赁房屋交付给博元培训中心使用。博元培训中心向世纪网商公司交纳房屋租赁保证金100000元并交纳房屋租金至2019年12月12日。2019年11月27日，博元培训中心向世纪网商公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，以世纪网商公司拒绝给电卡充值，在该中心提出五日后仍未予以解决，违反租赁合同第七条约定为主要事由，通知世纪网商公司解除租赁合同并将于2019年12月1日搬离租赁房屋，要求世纪网商公司退还租赁保证金及未发生期间的房屋租金共计125666元。2019年12月10日，博元培训中心委托北京金考律师事务所向世纪网商公司发出《律师函》，重申双方的租赁合同已于世纪网商公司收到解除通知书之日解除，要求世纪网商公司退还租赁保证金100000元及未发生的租金25666.67元，并提供便利条件，协助该中心将私有财产搬离租赁房屋。博元培训中心支付律师函费用3000元。审理中，博元培训中心主张2019年11月19日，该中心按照正常流程要求世纪网商公司给租赁房屋的电卡充值，但世纪网商公司予以拒绝，由于世纪网商公司超过五日仍拒绝给电卡充值，该中心依据租赁合同第七条的约定享有合同解除权，该中心于2019年11月27日向世纪网商公司发出的解除合同通知书发生了解除合同的效力。世纪网商公司主张博元培训中心拖欠供暖费在先，而且该公司并未拒绝给电卡充值，博元培训中心搬走时电表内还有200多度电，并未影响租赁房屋的使用。世纪网商公司针对博元培训中心拖欠供暖费一节，向本院提交了2019年10月30日的供暖费收费单、2019年11月24日的供暖费催缴函、2019年12月10日的供暖费催缴函予以证明。博元培训中心对上述收费单及催缴函的真实性予以认可，但主张签订租赁合同时双方口头约定该中心使用空调供暖，而不用市政供暖，故该公司不应交纳供暖费，而且对供暖费的交纳时间和金额也有异议。审理中，博元培训中心针对其主张的口头约定未向本院提供证据予以证明。世纪网商公司针对电表内还有电费一节，向本院提交了现场录像予以证明，该录像显示2019年11月30日当天，电表内有212度电。博元培训中心对上述录像的真实性予以认可，但主张该中心按照正常流程给电卡充值，不可能等到电表内没电后再充，世纪网商公司拒绝给电卡充值，该中心将面临随时断电的情况，严重影响该中心经营。博元培训中心提交了该中心工作人员江伟利与世纪网商公司工作人员孟波的微信记录，用于证明世纪网商公司拒绝给电卡充值。该微信记录显示：2019年11月19日，江伟利说：“孟经理，为什么无缘无故不允许我们充电了？这样是迫使我们不再这里办培训业务员了。”孟波回复：“江老师您误会了，没说不给您充电，想说您把供暖费交了，咱再说充电的事儿呀，事情不是需要一件一件的解决吗”。江伟利回复：“好的，孟经理知道我们今年采用空调取暖是另外一件事就好啊！充电呢，既不是说的事，也不是什么要解决的问题哈，是五分钟就办好的一个简单常规操作，就象我们在过去一年多来，找孟经理办了无数次一样哦！那就正常办，别迫使我们无法正常工作哈！”2019年11月25日，江伟利说：“孟波女士近期忽然无理由地，一直不答应给我们的电卡充值，这不妥啊！电，是我们正常进行业务工作的基本保障啊！”孟波回复：“江老师我并没有不给您充电呀，之前跟您沟通关于供暖费的问题的时候就跟您说的很明白呀，您不会都忘了吧”。江伟利回复：“我也代表我们培训中心说得很清楚：既然知道我们今年采用空调取暖是（与正常充电毫不相干的）另外一件事就好。充电，是五分钟就办好的一个简单常规操作，就象我们在过去一年多来，办理无数次一样。”世纪网商公司对上述微信记录的真实性予以认可，但主张该微信记录不能证明该公司拒绝给电卡充值。世纪网商公司提交了该公司工作人员赵新华与博元培训中心工作人员江伟利的微信记录用于证明该公司并未拒绝给博元培训中心电卡充值。该微信记录显示：2019年11月28日，赵新华说：“江老师，根据你反应的情况，我做了调查，未发现有不给贵公司充电的行为，11月26日把您约到物业办公室也是想跟您当面详细了解情况，可惜的是您一直拒绝沟通，后我又做了深入调查，确实未有不给贵公司充电的行为，而且也没有收到贵公司所提到的有关问题的书面函，如贵公司需要充电请到物业办公室办理，如有人拒绝请致电给我。我现在在物业办公司，您可以过来找我办理。”博元培训中心对上述微信记录的真实性予以认可，但主张该公司已于2019年11月27日发出了解除合同通知书，决定不再承租，双方的租赁合同已经解除，所以就没再充电。世纪网商公司主张博元培训中心提前解除合同并搬离房屋，以实际行动表明解除合同，博元培训中心构成根本违约，该公司同意双方的合同于2019年11月27日解除，博元培训中心是陆续将物品搬离房屋，但并未与该公司进行交接，2020年1月6日，该公司看房屋门未锁就进入房屋并予以收回，2020年1月10日，该公司将房屋另行对外出租。世纪网商公司提交了该公司工作人员孟波与博元培训中心工作人员江伟利的微信记录，用于证明2020年1月6日博元培训中心仍未搬离房屋。该微信记录显示：2020年1月3日，孟波问：“江老师您什么时候过来搬东西”。2020年1月5日，江伟利回复：“明天我们去清理，请配合一下。”2020年1月6日，孟波问：“江老师您今天什么时候过来清理贵司的东西呀。”江伟利回复：“12点20和下午都会过去”。博元培训中心对上述微信记录的真实性予以认可，但主张该中心自2019年12月1日起一直要求搬离，但世纪网商公司一直阻止该中心搬离并拒绝与该中心进行交接，并将房屋上锁。博元培训中心提交了该中心工作人员江伟利与世纪网商公司工作人员孟波的微信记录，用于证明世纪网商公司将涉案房屋上锁。该微信记录显示：2019年12月31日，江伟利说：“孟经理，我们的人一会去百花搬东西，烦请开门。”2020年1月6日，江伟利说：“还在清理中，请现在开门，谢谢。”孟波回复：“请你们公司的员工到现场陪同。”江伟利回复：“您先给师傅开门，先进行清理工作。我们的人稍后到。”孟波回复：“贵司员工到了我们会开门。”世纪网商公司对上述微信记录的真实性予以认可，但主张该公司并未给涉案房屋上锁，在微信中提到的开门指的是园区的大门，而并非涉案房屋的门。根据本院调取的2019年11月29日的报警记录及派出所询问笔录显示：2019年11月29日，博元培训中心要拆除涉案房屋的空调，世纪网商公司的工作人员予以制止，双方因此产生纠纷。审理中，世纪网商公司主张拆除空调需要先到该公司办理相关手续，找专业人士拆除，而不能私自拆除。本院认为，世纪网商公司与博元培训中心签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务，不能随意解除合同。根据合同约定，博元培训中心应当承担租赁房屋的供暖费。博元培训中心主张该中心与世纪网商公司存在不用市政供暖的口头约定，但未提供证据予以证明，亦与合同约定不符，本院不予采信。根据博元培训中心提交的微信记录可以显示，博元培训中心要求给电卡充值，世纪网商公司则要求博元培训中心交纳供暖费后再谈充电事宜，而博元培训中心则不同意交纳供暖费。由于当时电表内尚有电量，世纪网商公司未给电卡充值不存在影响博元培训中心正常使用房屋的现实紧迫性。世纪网商公司采取要求博元培训中心交纳供暖费后再谈充电事宜的抗辩措施，未超出合理范围，并无不当，不属于违背合同的行为。而且，即便世纪网商公司的行为构成违约，但世纪网商公司在2019年11月28日即已要求博元培训中心充电，该违约行为也属显著轻微，不影响博元培训中心合同目的的实现，博元培训中心也无权要求解除合同。综上，博元培训中心以世纪网商公司拒绝充电为由要求解除合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定，博元培训中心不具有合同解除权，发出的解除合同通知书不能发生解除合同的效力。鉴于世纪网商公司认可双方的租赁合同于2019年11月27日解除，本院不持异议。博元培训中心无正当理由提前要求解除合同并搬离房屋，以实际行动表明不再履行租赁合同，构成根本违约，世纪网商公司要求博元培训中心支付免租期租金105000元并赔偿三个月房屋租金210000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据租赁合同约定，博元培训中心交纳的租赁保证金应用于抵扣租金、违约金等费用，本院将保证金用以抵扣免租期租金，抵扣后，博元培训中心还应支付世纪网商公司免租期租金5000元。相应地，对博元培训中心要求世纪网商公司返还租赁保证金的反诉请求，本院不予支持。世纪网商公司要求博元培训中心赔偿未提前三个月通知退租租金损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。世纪网商公司要求博元培训中心赔偿中介费损失，依据不足，且三个月房屋租金的违约金也足以弥补相应损失，故对世纪网商公司的此项诉讼请求，本院不予支持。由于博元培训中心已明确表示要求解除合同并搬离房屋，以实际行动表明不再履行租赁合同，世纪网商公司作为出租方也负有减少损失扩大的义务，本院根据在案证据酌定世纪网商公司应于2019年12月12日前收回房屋，超出部分属自行扩大损失，故对世纪网商公司要求博园培训中心支付2019年12月13日至2020年1月6日期间房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。博元培训中心应当支付2019年12月12日前的房屋租金及供暖费，对世纪网商公司要求博元培训中心支付供暖费诉讼请求的合理部分（2019年11月15日至2019年12月12日期间），本院予以支持。对博元培训中心要求世纪网商公司返还未发生租金的反诉请求，本院不予支持。博元培训中心系违约方，其要求世纪网商公司赔偿律师函、律师费损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京市西城区博元培训中心支付北京世纪网商物业管理有限公司免租期租金5000元、三个月房租赔偿金210000元、供暖费6311元。二、驳回北京世纪网商物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回北京市西城区博元培训中心的反诉请求。如果北京市西城区博元培训中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4854元，由北京世纪网商物业管理有限公司负担3036元（已交纳），由北京市西城区博元培训中心负担1818元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费1610元，由北京市西城区博元培训中心负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李俊二〇二〇年六月二十二日书记员  李婷