福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初210号 原告：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：高辉雄，该支行行长。 委托诉讼代理人：何锦煌，男，1982年10月23日出生，汉族，住福建省惠安县。该支行职员。 被告：何美云，女，1981年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 被告：福建省翔豪置业发展有限公司，住所地福建省惠安县惠东翔豪新城，统一社会信用代码913505216784584372。 法定代表人：吴荣光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴利萍，女，1984年10月15日出生，汉族，住福建省晋江市。该公司职员。 委托诉讼代理人：林俊凯，男，1987年8月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，该公司职员。 原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称农行惠安支行）与被告何美云、福建省翔豪置业发展有限公司（以下简称翔豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何锦煌、被告翔豪公司的委托诉讼代理人吴利萍到庭参加诉讼。被告何美云经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行惠安支行向本院提出诉讼，请求判决：一、解除原告与被告何美云、翔豪公司之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170116979）。二、被告何美云立即偿还原告借款本金427836.82元及利息、罚息、复利（自2020年4月21日起至还清款项之日止按合同约定计算）。三、原告对被告何美云提供的抵押物（即位于惠安县翔豪新城Ｂ地块12＃502房产）享有优先受偿权。四、被告翔豪公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年12月20日，原告与被告何美云签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170116979）1份，约定原告向被告何美云提供借款477000元，借款期限为15年，借款用途为购买位于惠安县翔豪新城Ｂ地块12＃502房产；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定。利率调整以12个月为一个周期；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；如被告何美云未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并对逾期还款部分按合同约定计收罚息；因被告何美云违约致使原告采取诉讼实现债权的，被告何美云应当承担原告为此支付的诉讼费、差旅费及其他实现债权的费用。为保证原告债权的实现，双方在借款合同中设置了抵押担保条款，被告何美云以其购买的上述房产向原告提供抵押担保，抵押物办理了抵押权预告登记［不动产登记证明编号：闽（2017）惠安县不动产登记证明第0023610号］。合同中设置保证条款，由被告翔豪公司自借款发放之日起，至被告何美云取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告何美云的上述债务承担连带保证责任。保证范围包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的所有费用。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告何美云未能依约按月还本付息，违反了合同约定的义务，原告有权提前收回借款。计至2020年1月3日止，被告何美云尚欠原告借款本金437720.77元及利息2760.12元（其中未结清正常息1876.73元，未结清罚息5.88元，未结清复利5.63元，上期帐单日2019年12月20日至截止日利息871.88元）。原告起诉后，被告翔豪公司代被告何美云偿还了四笔借款本息，即于2020年1月22日偿还3838.28元，2020年3月25日偿还3864.6元、3840.76元，2020年4月28日偿还3843.22元。截至2020年4月29日被告何美云尚欠原告未到期的借款本金为427836.82元，未到期的利息550.31元。故原告原诉讼请求的第二项已作了相应变更。 被告何美云未作答辩。 被告翔豪公司未作书面答辩，庭审中辩称：被告翔豪公司自2018年9月29日至2020年4月28日代被告何美云偿还原告借款本息15笔，合计73274.38元。截至2020年4月29日尚欠未到期借款本金427836.82元，未到期利息550.31元，对此没有异议。案涉合同系原告提供的格式合同，合同中关于阶段性保证担保的保证期间约定属于格式条款，且扩大加重被告翔豪公司的保证责任，原告也没有与被告翔豪公司进行过任何协商，应视为无效条款。案涉房产已具备办理产权证条件，而被告何美云拒不办理，原告也怠于督促，合同履行过程中被告翔豪公司一直是积极履行且没有任何过错。因此，被告翔豪公司不应承担保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，即原告提供的其营业执照（副本）、金融许可证、《个人购房担保借款合同》《不动产登记证明》（预售商品房买卖预告登记）、《不动产登记证明》（抵押权预告登记）、借款凭证、贷款还款试算信息表、贷款还款流水、被告何美云的离婚证、离婚协议书、未婚声明书、被告何美云及被告翔豪公司的《送达地址确认书》；被告翔豪公司提供的中国农业银行股份有限公司业务凭证、账户交易明细回单，本院予以确认并在卷佐证。被告何美云未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。 经庭审认证，结合到庭各方当事人的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2017年12月20日，贷款人原告与借款人被告何美云、保证人被告翔豪公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170116979）1份，合同约定：原告向被告何美云提供借款477000元，借款期限15年；借款用途为购买位于惠安县翔豪新城Ｂ地块12＃502房产；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%确定。利率调整以12个月为一个周期；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的20日；如被告何美云未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告何美云提供其购买的上述房产作为借款抵押担保。合同保证条款约定：保证方式为连带责任保证；保证范围包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等原告实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下贷款人宣布债务提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。合同特别条款约定被告翔豪公司为被告何美云的借款提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起，至被告何美云取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告何美云的债务承担连带保证责任。2017年12月28日，抵押人被告何美云购买的上述房产办理了抵押权预告登记［不动产登记证明编号：闽（2017）惠安县不动产证明第0023610号］。2018年2月1日，原告依约向被告何美云发放借款477000元，借款时执行年利率5.145%。借款后，被告何美云未能依约按期偿还借款本息。被告翔豪公司自2018年9月29日至2020年4月28日代被告何美云偿还借款本息计73274.38元。截至2020年4月29日，被告何美云尚欠未到期借款本金427836.82元，未到期利息550.31元。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告翔豪公司提供的《开发项目首次登记证明》，原告对其真实性、合法性和关联性没有异议，应予采信，能够证明被告翔豪公司于2018年10月26日取得办理惠安县翔豪新城Ｂ地块（11＃、12＃）项目商品房产权登记条件。二、关于被告翔豪公司应否对被告何美云的本案债务承担保证责任的问题。案涉合同为格式合同，合同首页载明“……请在签署本同前，仔细阅读本合同各条款（特别是含有黑体字标题或黑体文字的条款），注意本合同涉及……民事责任等内容的条款”“本合同特别条款所列各方当事人各方经协商一致，基于诚实、信用、公平、自愿的原则订立本合同。本合同由通用条款和特别条款两部分组成。”上述内容，可以体现原告已采取合理的方式提请两被告注意合同条款内容，并经各方当事人协商一致。合同特别条款约定：由阶段性保证人被告翔豪公司提供阶段性保证担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该条款系各方当事人的真实意思表示，不存在加重被告翔豪公司的保证责任，应认定合法有效。案涉房产虽已具备办理产权证的条件，但办理产权证并非原告的合同义务。由于案涉房产尚未办理抵押登记，故被告翔豪公司应当依约对被告何美云的本案债务承担保证责任。 综上事实，本院认为，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。被告何美云未能依约偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求解除本案借款合同，并请求被告何美云偿还尚欠的全部借款本金、利息、罚息、复利，依据和理由充分，应予支持。被告何美云提供抵押的房产只办理抵押权预告登记，但未办理抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，依据和理由不足，不予支持。被告翔豪公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，由于案涉房产尚未办理抵押登记，故其依法应当承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告何美云追偿。被告何美云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告何美云、福建省翔豪置业发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170116979）。 二、被告何美云应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金427836.82元及利息、罚息、复利（自2020年4月21日起至还清款项之日止，按合同约定计算）。 二、被告福建省翔豪置业发展有限公司对被告何美云的上述债务承担连带清偿责任。其实际承担保证责任后，有权向被告何美云追偿。 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7907.2元，由被告何美云、福建省翔豪置业发展有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄 坚 人民陪审员  庄鸿疆 人民陪审员  庄炳忠 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  佘惠娥 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。