河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1189号 上诉人(原审原告）：张家口市新景园物业服务有限公司。住所地：张家口市桥**鱼儿山后街一条**，统一社会信用代码：911307026843185021。 法定代表人：张国强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任博文，河北厚霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昊，河北厚霖律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张占祯，男，1968年1月6日出生，汉族，现住张家口市桥**。 上诉人张家口市新景园物业服务有限公司（以下简称新景园物业公司）因与张占祯物业服务合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新景园物业公司的委托诉讼代理人任博文，上诉人张占祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新景园物业公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、原审判决认定本案所涉2012年1月1日起至2016年3月20日止的物业服务费及采暖费已过诉讼时效，属于认定事实错误。张占祯自2012年1月1日起拖欠上述物业费及采暖费后，新景园物业公司通过包括但不限于电话通知、上门、发送律师函、诉讼等各种方式不间断向张占祯催要，且新景园物业公司已提交催要现场照片，照片中均明确载明每次催要的时间及地点。2、原审判决按60%标准支付物业费及采暖费无事实和法律依据。张占祯未提供任何证据证实供暖存在瑕疵，原审法院仅凭主观的“有人反映供暖不热”，即认定新景园物业公司供暖存在瑕疵，并判定张占祯按照标准的60%支付，依据不足，且不合理。关于物业服务费（清掏费）新景园物业公司在原审中已提供充足证据，证实其已多次委托清掏服务队对服务范围内化粪池进行清掏，而张占祯仅出具孙世海证言，不足以证明新景园物业公司服务存在瑕疵，且张占祯以证明清掏的范围系室内，不在新景园物业公司服务范围内。 张占祯上诉请求：请求驳回一审判决；由新景园物业公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、张占祯与新景园物业公司之间不存在物业服务合同关系。新景园物业公司承包期为三年，到2015年10月10日合同已届满，所以张占祯与新景园物业公司，不存在物业服务合同关系，一审法院认定双方之间存在物业服务合同关系事实不清。2、一审法院认定张占祯应交清掏费37225元事实不清，计算错误。新景园物业公司称2012年至2018年清掏费共计50000元，平均每年7000多元，其所服务区域有十几万平米；证人杨某称，张占祯于2016年3月20日至2017年5月31日将2＃楼及6＃-13楼租给杨某，两处的化粪池一直由杨某自行找人清掏处理；承租人李艳云、赵芳、周斌的证言，也能证明新景园物业公司没有对张占祯所有案涉楼房进行清掏处理。3、一审法院认定张占祯应给付新景园物业公司供暖费事实不清，认定的数额错误。2017年11月份新景园物业公司单独给2＃楼三楼供暖，为了防止其他用户私开阀门，新景园物业还将所有和三楼关联的部分管道彻底锯断；6＃-13楼和6＃地下室在2012年前就锯断。证人杨某称在其租赁期间因供暖不热与新景园物业公司交涉后，不能解决供热，自己全部安装取暖空调；证人曹某称在其租用期间，供暖管道已锯断。一审法院没有依政府规定的以建筑面积的75%标准计算，而是按100%标准计算，属于有法不依。综上所述，新景园物业公司在2016年3月20日至2017年12月30日没有履行过清掏化粪池的义务，也没有给张占祯的涉案楼房提供暖服务（除2017年为2＃楼三楼供暖服务外），一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判或发回重审。 新景园物业公司答辩称，公司与张占祯之间存在物业服务合同关系。公司在一审提供的照片能证明从2014年起至本案起诉前，公司曾多次到案涉房屋张贴催交公告，虽然经过一段时间周围环境有所变化，但是有一张照片中能够显示张贴催交公告的背面为起源茶庄，该茶庄现在仍然存在，催交公告显示张贴地点、时间。2013年之前拖欠的物业费及供暖费，公司曾于2013年向桥东区法院提起诉讼，但是鉴于诉前调解，且没有调解成功，所以没有留下2013年进行诉讼的证据。公司提交的催交照片已证明公司主张过诉讼权利，故没有超过诉讼时效。一审法院按照60%认定物业费和供暖费不合理。张占祯在一审时没有提供任何证据证明供暖不热及供暖存在瑕疵，且一审法院仅仅是通过现场调查“有人反映供暖不热”，就认定供暖存在瑕疵，是不合理的。公司一审中已举证证明每年对协议约定服务范围的化粪池进行处理，张占祯所提供的自行委托相关人员进行了处理，根据协议约定不属于公司服务的范围，且张占祯没有举证证明其已全部给付物业费及供暖费，请求二审法院支持公司诉求的物业费及供暖费。 张占祯答辩称，一审法院认定的诉讼时效是正确的。新景园物业公司称提交的照片可以证明其催缴过，且其中有一张照片是起源茶庄的背景，我没有看到。2013年的诉前调解的问题，当时是立案的，后新景园物业公司自己撤诉，且当时新景园物业公司跟当时的租户已经协调了，起诉的也是租户。我当时也出面，后来经过调解新景园物业公司撤诉。关于供暖费的问题，其认为新景园物业公司并没有供暖，新景园物业公司将供暖管道割断，现在仍然有痕迹，后来租户建幼儿园其经过交涉后交纳4万元才开始供暖。关于物业费的问题，由于新景园物业公司没有清理化粪池，我认为60%过多。 新景园物业公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费131394元；2012年度至2017年度采暖费1040495元，合计1171889元。2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：张家口市金街厚莱产权商铺业主委员会于2010年3月成立，管理区域为张家口市桥东区马路街1号金街厚莱商场。张占祯为张家口市桥东区马路街1号6号楼（建筑面积1464.69㎡）、马路街1号6号楼13号（建筑面积共721.68㎡）、马路街1号2号楼01号（建筑面积共2878.36㎡）商业用房的所有权人。2011年3月1日，张家口市金街厚莱产权商铺业主委员会出具授权委托书，将所有房屋物业管理全权委托张家口市马路街商苑小区业委会管理。2012年10月5日，张家口市商苑小区业主委员会与新景园物业公司签订协议书，将马路街商苑及相应的小区（马路街1号）的物业管理工作承包给新景园物业公司，协议约定业委会将锅炉设备交于新景园物业公司，新景园物业公司同时负责市场外及小区内的上下水井、化粪池的维护管理，承包期三年。2012年10月11日，商苑小区业委会出具委托书，委托新景园物业公司将小区供暖一并代管，排污费0.35元/㎡，取暖费10.41元/㎡。2015年后，取暖费标准改为9.8元/㎡/月。2012年至2018年，新景园物业公司与桥西区城肥清掏服务队签订《维修清掏化粪池检查井服务合同》，由城肥清掏服务队负责清掏化粪池井110个（包括住户和商铺），每年清掏四次，共计50000元。张占祯在2017年9月自行找人进行过一次清掏，桥东房管局于2018年对马路街商铺地下室进行过清掏。张占祯将其所有的商铺出租，部分租户在2012年至2017年间交纳过取暖费，其中2017年“上谷书苑”交纳40000元。 一审法院认为，张占祯所有的马路街商业用房，属于金街厚莱产权商铺业委会的管理区域，因金街厚莱业委会将所有房屋物业管理全权委托张家口市马路街商苑小区业委会管理，而后商苑小区业委会与新景园物业公司订立了物业服务协议，故新景园物业公司与张占祯之间存在物业服务合同关系。新景园物业公司的服务范围包括市场外及小区内的上下水井、化粪池的维护管理和供暖服务。新景园物业公司于2019年3月20日起诉，要求张占祯支付2012年至2017年之间的清掏费和供暖费，张占祯抗辩新景园物业公司的请求已过诉讼时效。虽然新景园物业公司提交了照片拟证明进行过催要，但其提交的证据无法证明催要的时间和地点，新景园物业公司无其他证据证明诉讼时效中止或中断，故其2016年3月20日前的请求已过诉讼时效，法院不予支持。根据清掏费和供暖费的收费标准，结合张占祯商业用房的面积（共5064.73㎡），2016年3月20日至2017年12月31日期间的清掏费为0.35元/㎡/月×21月×5064.73㎡=37225元，取暖费为9.8元/㎡/月×7月×5064.73㎡=347440元。对于2016年3月20日至2017年12月31日期间的清掏费，通过新景园物业公司的举证，可以证明其委托桥西区城肥清掏队定期对案涉范围内的化粪池进行清掏，新景园物业公司提供了清掏的物业服务。但是根据张占祯2017年9月自行找人清掏和桥东房管局2018年进行清掏的事实，可以证实新景园物业公司对上下水井、化粪池的维护管理存在瑕疵，其要求张占祯支付全部清掏费用并不合理，考虑2016年3月20日至2017年12月期间新景园物业公司清掏的次数、业主和行政部门替代新景园物业公司履行部分清掏义务的实际情况等，法院认为张占祯支付60%的清掏费用较为适宜，为37225元×60%=22335元。对于2016年3月20日至2017年12月31日期间的取暖费，张占祯抗辩其商业用房的供暖可以单独控制，且新景园物业公司提供的供暖服务并不符合标准，通过张占祯的举证和法院的多次调查，仍无法证明供暖可以单独控制，结合部分租赁商铺的租户交纳过供暖费的事实，应当认定案涉房屋接受了新景园物业公司提供的供暖服务，张占祯应当支付取暖费。但是根据法院的实地调查，确实有人反映供暖不热，新景园物业公司的服务存在瑕疵，其要求张占祯支付全部取暖费用并不合理，法院认为张占祯支付60%的取暖费用较为适宜，为347440元×60%=208464元。因新景园物业公司自认2017年已交纳40000元，张占祯仍需交纳168464元。虽然张占祯称其房屋已租赁，约定由租户负担取暖费，但该约定系其与租户之间租赁合同的内容，不能直接对抗新景园物业公司，张占祯可根据租赁合同另行主张权利。判决：一、张占祯于本判决生效之日起十日内支付张家口市新景园物业服务有限公司物业管理费（清掏费）22335元，供暖费168464元，共计190799元。二、驳回原告的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 本院二审经审理查明，张占祯自认在涉案期间，其已将涉案商铺出租，物业费及暖气费均由承租人自行解决，与其无关。2012年至2013年，新景园物业公司收取物业费及采暖费共计32000元后，对欠交的物业费及采暖费因多次催交无果的情况下向法院提起诉讼，双方对此事实均无异议。2012年10月5日，张家口市商苑小区业主委员会与新景园物业公司签订物业服务协议，其中承包期从2012年10月5日开始，供热时间为每年11月1日至次年3月31日。新景园物业公司在起诉状中自认收取2#-1部分暖气费（2012年暖气费67500元，2013年暖气费8500元，2014年暖气费9000元，2017年暖气费40000元）；收取6#地下室部分暖气费（2012年暖气费20000元）；收取2#-1上谷书苑2017年采暖费20000元。双方当庭对物业管理费仅指清掏费均无异议。新景园物业公司在2013年4月8日的起诉状中证明其从2012年10月27日开始提供服务。其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为新景园物业公司与张占祯是否存在物业服务合同关系；涉案的物业费（清掏费）及采暖费是否过诉讼时效；一审法院认定的物业费及采暖费是否合理。 关于上述焦点，本院综合评判如下： 一是双方是否存在物业服务合同关系。首先，新景园物业公司已履行供热及物业服务义务，故新景园物业公司与涉案商铺的出租人形成事实上的物业服务合同关系；其次，涉案商铺的出租人张占祯自认其将涉案商铺从2011年起已全部出租，且新景园物业公司自认其已收到商铺承租人交纳的采取费；最后，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，张占祯作为出租人，在租赁合同中约定由承租人负担采取费等费用，张占祯不能因承租人不交纳物业服务费用来抗辩新景园物业公司，故本院认定张占祯与新景园物业公司存在事实上的物业服务合同关系。 二是新景园物业公司主张的涉案费用是否过诉讼时效。新景园物业公司从2012年10月5日签订物业服务协议后一直履行合同义务，且2012年10月27日至2013年4月1日因物业费及采暖费的问题，曾向桥东区法院起诉；新景园物业公司分别于2018年2月2日、2018年4月13日进行书面催告；部分商铺的承租人亦交纳过采暖费，新景园物业公司的杨佳琪陈述：“我们每年都有收费员到他们那里收费”，且所欠案涉费用数额较大，从正常的交易习惯，新景园物业公司不催收欠费不合常理，故张占祯所抗辩超过诉讼时效的理由，明显违背常理，本院不予采纳。 三是一审法院认定的物业费及采暖费是否合理。首先，新景园物业公司提交的2013年4月8日的起诉状能证明其从2012年10月27日开始履行物业服务合同义务，故新景园物业公司主张从2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业费（清掏费）应变更为从2012年10月27日至2017年12月31日。张占祯提交孙世海2019年4月2日的书面证言，拟证明2017年9月13日派人清掏过化粪池，因没有依法出庭作证，且没有经过质证，故不能达到其证明目的，本院不予采纳。张占祯提出桥东房管局2018年进行清掏的事实与本案新景园物业公司主张的2012年至2017年的事实没有关联性，故对张占祯所提桥东房管局2018年进行清掏的主张，本院不予采纳；其次，一审法院根据张占祯2017年9月自行找人清掏和桥东房管局2018年进行清掏的事实，认定新景园物业公司对上下水井、化粪池的维护管理存在瑕疵，且考虑2016年3月20日至2017年12月期间新景园物业公司清掏的次数、业主和行政部门替代新景园物业公司履行部分清掏义务的实际情况等，认定张占祯支付60%的清掏费，无事实与法律依据，本院应予纠正；关于采暖费的收取比例，一审法院根据实地调查有人反映供暖不热，新景园物业公司服务存在瑕疵，认为张占祯支付60%的取暖费用较为适宜，因在案证据没有关于实地调查的调查笔录等证据证明法院是否进行调查及调查过程、调查结果，故一审法院认定张占祯支付60%的取暖费，无事实与法律依据，本院应予纠正；最后，根据清掏费和供暖费的收费标准，结合张占祯商业用房的面积（共5064.73㎡），涉案的清掏费从2012年10月27日至2017年12月31日为109904.64元(0.35元/㎡/月×62个月×5064.73㎡=109904.64元)；涉案的采暖费从2012年度至2013年度为395429.06元（10.41元/㎡/月×10个月×5064.73㎡×75%=395429.06元），从2014年度至2017年度的采暖费为744515.80元（9.80元/㎡/月×20个月×5064.73㎡×75%=744515.80元），即从2012年度至2017年度采暖费1139944.86元（395429.06元+744515.80元=1139944.86元），扣除新景园物业公司收到的采暖费145000元（67500元+8500元+9000元+40000元+20000元=145000元），总计2012年度至2017年度采暖费为994944.86元（1139944.86元-145000元=994944.86元），新景园物业公司主张的清掏费及采暖费共计为1104849.50元（109904.64元+994944.86元=1104849.50元）。 综上所述，张家口市新景园物业服务有限公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；张占侦的上诉请求不成立，予以驳回；一审法院认定的事实部分不清。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初639号民事判决第二项，即驳回原告的其他诉讼请求； 二、变更河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初639号民事判决第一项为:张占祯于本判决生效之日起十日内一次性支付张家口市新景园物业服务有限公司物业管理费（清掏费）及供暖费共计1104849.50元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15347.00元，减半收取7674.00元，由张占祯负担；二审案件受理费4115.00元，由张占祯负担。 本判决为终审判决。 审判长  钟海山 审判员  宋凯阳 审判员  马瑞云 二〇二〇年六月十五日 书记员  施 洋