江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初482号 原告：马文强，男，1987年10月20日出生，汉族，住沛县。 原告：徐雪峰，女，1990年8月24日出生，汉族，住沛县。 以上两原告委托诉讼代理人：饶建，江苏大风歌律师事务所律师。 以上两原告委托诉讼代理人：李川，江苏大风歌律师事务所实习律师。 被告：沛县雨润房地产开发有限公司，住所地沛县汉城北路西侧158号。 法定代表人：祝义财，总经理。 委托诉讼代理人：叶萌，女，1987年1月6日出生，汉族，该公司办公室主任，住沛县。 原告马文强、徐雪峰与被告沛县雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马文强、徐雪峰的委托诉讼代理人饶建、李川，被告雨润公司的委托诉讼代理人叶萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马文强、徐雪峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行涉案房屋不动产权证书办理义务；2、判决被告支付违约金119364元（自2017年10月22日起以总房款490000元为基数按每日万分之三计算至2020年1月12日，之后违约金实际计算至原告取得涉案房屋不动产权证书之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的沛县XXXX小区X幢X单元XXX号房产以总价款490000元出售给原告。合同第20条对涉案房屋所有权登记、所有权证书的办理及相应的违约责任等事宜进行了明确约定。涉案房屋交付后，被告未履行合同第20条中相关义务，被告存在违约。 雨润公司辩称，1、原告在2017年4、5月份上房时，涉案房屋虽已实际竣工，符合入住条件，但因办证材料、程序复杂，相关手续尚在完善，当时还不完全具备法律意义上的上房条件，雨润公司是考虑原告确有用房需要且自愿接受房屋现状，才将未竣工验收的房屋交付，原告收房时，雨润公司本着诚信原则支付给原告逾期上房违约金，已支付的违约金数额足以弥补原告所有损失。2、雨润公司向沛县住房和城乡建设局报送相关办证资料的日期为2017年6月9日。沛县住房和城乡建设局于2018年11月15日才为雨润公司颁发竣工备案证，所以雨润公司的履约及办证行为一直是积极的。政府办证周期原因不应视为雨润公司违约时间。同时按照法律规定，直至2018年11月15日涉案房屋才完全具备法律意义上的上房条件，既然原告自实际上房之日起就已接受房屋现状，且原告是完全民事行为能力人，当然应当对自己的实际上房时间负责，不能因原告自认而加重雨润公司责任。3、雨润公司是2018年11月15日取得竣工备案证，具备合法的上房条件，从合法上房日期计算，自原告起诉时，雨润公司不存在逾期办证情况。4、即使将发生逾期办证情形，归根结底也是因与逾期上房的相同原因引起，合同中约定逾期上房、逾期办证与其他违约责任不能重复计算，根据诚信原则，原告在主张逾期交房违约金责任的情况下，其损失已经得到弥补，不能再就同一事实原因再次主张逾期办证违约金责任，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2015年12月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沛县XXX小区X幢X单元XXX号房，总价490000元；该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金等。 该商品房买卖合同附件十一补充协议第八条第1项约定：“视为交付：该商品房满足约定的交付条件且甲方向乙方发出办理交接手续的通知，也可登报通知，乙方应在通知确定的交接手续办理期间与甲方办理交接手续，乙方怠于办理交接手续或未提出有权机构出具的房屋主体结构质量不合格的鉴定意见而拒绝收房的，自通知确定的交接手续办理期限届满之日起视为该房屋已经乙方验收合格并交付乙方，并视作乙方已接受有关该房屋的所有规划、设计变更。”第7项约定：“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算。” 原告已付清房款，雨润公司于2017年4月21日通知原告于2017年4月25日办理收房手续，原告于2017年12月19日交纳物业费。 沛县XX国际广场1—4#楼、12#楼于2018年11月15日办理竣工验收备案手续，备案证明书中载明该工程于2017年6月9日由建设单位组织竣工验收合格。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，目前无法办理转移登记。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。 涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，事实上无法办理房屋转移登记，故对原告要求被告办理履行涉案房屋不动产权证书办理义务的诉讼请求，本院不予支持。原告可待涉案房屋具备办理转移登记条件时另行主张。 商品房买卖合同约定，被告应于2016年8月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，商品房交付之日起180日内为原告办理涉案房屋转移登记。原告主张于2017年5月1日实际上房入住，但原告提供的物业费收据载明其实际缴纳物业费的时间为2017年12月19日，与原告主张的实际上房日期相左，原告未提供其他证据证明其实际上房时间，故本院确认原告上房时间为2017年12月19日。原告实际上房入住时开始计算办理转移登记的时间，即被告应于2018年6月17日前为原告办理涉案房屋转移登记。现涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，无法办理转移登记手续，雨润公司应支付违约金。 关于违约金的计算标准，原告主张按已付房款490000元每日万分之三计算，被告抗辩原告主张的违约金过高。本院认为，原告未提供证据证明因逾期办证造成的实际损失，但雨润公司确未按约为原告办理房屋所有权转移登记，且未办理的原因是雨润公司将涉案房屋项下国有土地使用权抵押给他人，雨润公司存在较大过错，因此，本院支持原告的逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（其中2019年8月20日后的逾期贷款利息标准以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为基数计算）。原告主张违约金计算至原告取得涉案房屋不动产权证书之日，截至本判决作出之日，涉案房屋仍不能办理不动产权证书，本院支持原告的违约金自2018年6月18日计算至本判决作出之日2020年6月28日，共计55192.52元。之后违约金，因尚未实际产生，且涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，何时能够办理房屋不动产权证书难以预计，原告可待实际发生后另行主张权利。 被告抗辩原告已经因逾期交房获得赔偿，原告再主张逾期办证违约金，属于重复获得赔偿。本院认为，商品房买卖合同约定“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算”，其含义为如被告存在逾期交房及逾期办证，在计算违约金的期间上不能重复，而不是两者不能兼得。交房与办证是被告作为房地产开发商两项相互独立的义务，被告未履行其义务，应当承担相应的违约责任。商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金计算期间并不存在交叉，被告主张其已经支付原告实际上房前的违约金，而本案中的逾期办证违约金自2018年6月18日开始计算，亦与被告已承担的逾期交房违约金计算期间不重复，被告承担了逾期交房违约责任，不能免除其逾期办证的违约责任，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告沛县雨润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马文强、徐雪峰计算至2020年6月28日的逾期办理房屋不动产权证书违约金55192.52元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2767元，由原告马文强、徐雪峰负担1695元，由被告沛县雨润房地产开发有限公司负担1072元（于本判决生效后十日内付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王 欣 人民陪审员  李宝柱 人民陪审员  闫美荣 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  肖 晓 书 记 员  郑陶陶