广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2264号上诉人（原审被告）：中山市君华房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****君华新城7区77幢73卡，统一社会信用代码914***********551C。法定代表人：喻良厚，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：尉学红，女，1977年5月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******凯茵新城01区9幢1901房。被上诉人（原审原告）：刘伟锋，男，1976年11月29日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******凯茵新城01区9幢1901房。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：贡丽思，广东保衡律师事务所律师。上诉人中山市君华房地产开发有限公司（以下简称君华公司）因与被上诉人尉学红、刘伟锋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。君华公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回尉学红、刘伟锋的全部诉讼请求。事实和理由：君华公司已向法庭提交涉案房产登记资料查询结果，证明涉案房产登记时间是2016年3月24日。虽然尉学红、刘伟锋也提交房产证证明涉案房产登记时间是2018年8月16日。房产登记人员解释是登记错误。在房产证信息与不动产登记簿信息不同时，应以登记簿为准。因此涉案房产的登记时间应该以君华公司提供的登记簿查询结果证据为准。登记时间应该是2016年3月24日。所以君华公司是在购房合同约定的期间协助完成了不动产登记，没有违约，不产生违约金。尉学红、刘伟锋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请予以维持。尉学红、刘伟锋向一审法院起诉请求：君华公司向尉学红、刘伟锋支付逾期办证违约金34391.92元（从2016年7月26日起至2018年8月13日止，按购房款459785元为基数，按日万分之一计算）。一审法院认定事实：1.2012年6月22日，尉学红、刘伟锋与君华公司签订了中山市商品房买卖合同，约定尉学红、刘伟锋向君华公司购买位于中山市火炬开发区***1*君华新城3区63幢1504房，购房总价459785元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；君华公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由君华公司提供的资料到产权登记机关备案。合同补充协议约定，君华公司应在尉学红、刘伟锋交齐房价款且办理收楼手续后720个工作日内办妥房地产权证、国有土地使用证，如因君华公司责任不能在上述期限内办妥房地产权证及国有土地使用证的，从逾期之日起至出证之日止，君华公司每日按已付房价款的万分之一向尉学红、刘伟锋支付违约金；合同中对君华公司应付违约金、利息或其他损失的计算如果因时间延长而增加，则最多不得超过总房价款的5%。合同还约定其他条款。合同签订后，尉学红、刘伟锋依约向君华公司支付了全部购房款。君华公司于2013年8月30日将涉案商品房交付给尉学红、刘伟锋使用。2.根据君华公司提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房产权登记的初始登记时间为2016年3月24日，权利人为尉学红、刘伟锋，按份共有，不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第0038856号、粤（2016）中山市不动产权第0038857号。尉学红、刘伟锋提交的不动产登记资料查询结果显示出证时间为2018年8月16日，产权人为尉学红、刘伟锋，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0177215号、粤（2018）中山市不动产权第0177216号。导致前述登记差异的原因，君华公司主张是因为房管所办证过程中出现问题，房管所重新办证，但君华公司已于2016年按合同约定向有关部门提交相关资料办理不动产权证书。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及合同补充协议系尉学红、刘伟锋与君华公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同第十四条约定，君华公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。尉学红、刘伟锋收楼之日为2013年8月30日，因此君华公司应于2013年8月31日起算720个工作日内即2016年7月27日前办妥涉案商品房的房地产权证、国有土地使用证。虽然君华公司曾在2016年3月24日对涉案商品房进行过不动产权属登记，但尉学红、刘伟锋实际取得不动产权证书的时间为2018年8月16日，君华公司主张是因为产权登记部门失误导致2016年3月24日产权登记出现错误，致使尉学红、刘伟锋在2018年8月16日才取得不动产权证书，但其没有提交相关的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，尉学红、刘伟锋在2018年8月16日才取得涉案商品房的不动产权证书，君华公司应承担逾期办证的违约责任。根据涉案合同补充协议约定，尉学红、刘伟锋诉请判令君华公司以已付购房款459785元为基数，按日万分之一支付逾期办证违约金，合法合理，一审法院予以支持，但逾期办证违约金的计付时间应从2016年7月28日起至2018年8月16日止，合计750日。故君华公司应向尉学红、刘伟锋支付逾期办证违约金34483.88元。尉学红、刘伟锋主张君华公司应支付逾期办证违约金34391.92元，是对其权利的正当处分，一审法院予以支持。涉案合同补充协议约定，合同中对君华公司应付违约金、利息或其他损失的计算如果因时间延长而增加，则最多不得超过总房价款的5%。该条款只是单方免除君华公司的相关责任，排除尉学红、刘伟锋按合同约定按日向君华公司主张违约金的相关权利，相较于尉学红、刘伟锋违约需承担的违约责任而言，显失公平，该条款无效。因此，君华公司向尉学红、刘伟锋支付逾期办证违约金不应设置上限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：君华公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向尉学红、刘伟锋支付逾期办证违约金34391.92元。如果君华公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费329.9元（尉学红、刘伟锋已预付），由君华公司负担（该款君华公司于一审判决生效之日起七日内径付尉学红、刘伟锋）。本院二审期间，君华公司提交了证据：一份业主签收册，拟证明君华公司在合同期限内办妥了房产证并交给了尉学红、刘伟锋。经质证，尉学红、刘伟锋对该证据真实性予以确认，对关联性不确认。二审期间，本院依职权向中山市自然资源局（以下简称市自然资源局）函询涉案房屋重新办理权属登记的原因，市自然资源局于2020年5月20日向本院复函。尉学红、刘伟锋及君华公司对该复函的真实性、合法性及关联性均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：市自然资源局于2016年3月24日为尉学红、刘伟锋办理了坐落于中山市火炬开发区***1*君华新城3区63幢1504房的权属登记，不动产权证号为：粤（2016）中山市不动产权第0038856号、粤（2016）中山市不动产权第0038857号。2016年3月30日，尉学红、刘伟锋从君华公司签收了不动产权证书。2018年8月16日，市自然资源局又重新为尉学红、刘伟锋办理了前述房地产的权属登记，不动产权证号为：粤（2018）中山市不动产权第0177215号、粤（2018）中山市不动产权第0177216号。对此，市自然资源局向本院复函称，涉案不动产于2016年办理不动产权登记到尉学红、刘伟锋名下。由于开发企业在办理不动产首次登记时，误将63幢03、04房的房号与办理预售时编制的03、04房的房号对调，导致不动产的房产图、宗地图的图纸及面积错误。2018年8月，权利人以登记事项有误为由，向该局申请办理更正登记。经审核，该宗申请符合不动产登记相关规定，该局给予办理不动产更正登记并核发不动产产权证书。二审诉讼中，君华公司、尉学红、刘伟锋确认2016年3月24日办理的房产证是于2018年4-5月份收回。尉学红、刘伟锋称国土局于2018年告知其因涉案房屋图纸面积错误，不能进行过户。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”君华公司作为涉案房屋的开发商，根据双方签订的商品房买卖合同约定，负有协助尉学红、刘伟锋办理涉案房屋权属证书的义务。根据已查明的事实，因君华公司提供错误的房号，导致不动产登记机关为涉案房屋作出的不动产登记存在房产图、宗地图的图纸及面积错误。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”君华公司履行合同的协助办证义务明显存在瑕疵，不符合合同约定，应对尉学红、刘伟锋承担相应的违约责任。关于君华公司违约责任的承担方式。涉案商品房买卖合同第十四条约定的违约金系迟延履行违约金。本案中，君华公司已在合同约定的履行期限内履行了协助办理权属登记的义务，尉学红、刘伟锋请求君华公司按照合同约定支付迟延履行违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于君华公司的瑕疵履行违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，君华公司已重新协助尉学红、刘伟锋办理了涉案房屋的更正登记，故其违约责任应当综合尉学红、刘伟锋的损害后果及君华公司瑕疵履行的性质予以确定。虽然君华公司于2016年3月24日办理的房产证因房产图、宗地图的图纸及面积错误而被不动产登记机关于2018年8月16日更正。但尉学红、刘伟锋并未举证证明二人因此遭受的损失数额。本案中，双方当事人均确认涉案房地的原权属证书于2018年4月至5月期间被收回，直至2018年8月16日尉学红、刘伟锋重新取得涉案房屋权属证书期间，尉学红、刘伟锋客观上未持有涉案房屋的权属证书。故本院认为，君华公司应当参照双方商品房买卖合同约定的迟延办证违约金向尉学红、刘伟锋支付此期间（2018年4月1日至2018年8月16日）的违约金。因此，君华公司应支付尉学红、刘伟锋的违约金数额为6298.68元（459758×0.0001×137天）。综上所述，君华公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28302号民事判决为：上诉人中山市君华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人尉学红、刘伟锋支付违约金6298.68元；二、驳回被上诉人尉学红、刘伟锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费329.9元（尉学红、刘伟锋已预付），由尉学红、刘伟锋负担269.48元，由中山市君华房地产开发有限公司负担60.42元（中山市君华房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径付尉学红、刘伟锋）；二审案件受理费660元（中山市君华房地产开发有限公司已预交），由中山市君华房地产公司负担120.87元，由尉学红、刘伟锋负担539.13元（尉学红、刘伟锋于本判决生效之日起七日内径付山市君华房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年六月二十三日法官助理  孙翠红书 记 员  李玉琴