上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初4379号原告(反诉被告)：袁涛，男，1954年4月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：沈峰，上海振顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢素英，上海振顺律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭立烨，女，1980年11月20日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：赵海峰，上海德禾翰通律师事务所律师。原告袁涛与被告郭立烨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月23日组织进行证据交换。当日，被告郭立烨提出反诉，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并审理。其后，本院于2020年5月13日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)袁涛的委托诉讼代理人沈峰、邢素英、被告(反诉原告，以下简称被告)郭立烨的委托诉讼代理人赵海峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁涛向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市租赁合同》于2020年2月9日解除；2.被告返还押金6,600元、退还2019年7月11日至2019年8月10日的房租6,600元及2020年2月11日至4月10日的房租13,200元，共计26,400元。事实和理由：2019年6月14日，原、被告签订《上海市租赁合同》，约定原告承租上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，租期自2019年7月11日至2022年7月10日，租金每月6,600元，原告已支付租金至2020年4月10日。合同签订后因涉讼房屋需要维修，原告实际于2019年8月15日入住使用。2020年2月8日，原告与被告协商，以押金作为合同约定的违约金，提前解除租赁合同，但被告拒绝原告请求，后拒绝与原告继续沟通。原告于2020年2月9日将房屋整理完毕，通过合同确定的联系方式请求向被告交房，但被告拒绝回应。因无法联系到被告，原告只能先行搬出，并代为保管房屋钥匙。原告租赁涉讼房屋的目的系为外孙刘缘读书使用，现因新冠疫情导致学校不能进行线下教学，原告合同目的不能实现，故有权解除合同，且原告女儿、女婿因疫情原因未上班，也无力支付房租。此外，被告未按约交付涉讼房屋给原告使用，原告也已依约履行了解除合同的通知义务，原告同样有权解除合同。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告郭立烨本诉辩称及反诉诉称，新冠疫情并未导致合同根本目的不能实现，即房屋的居住功能并不受影响。原告并无合同解除权，原告的行为已构成根本违约。被告于2019年7月9日将涉讼房屋交付原告，原告未提出异议，且期间水电煤均有产生，表明涉讼房屋有人使用。原告在签订合同时能够预见且应当预见因其违反合同约定所可能造成被告的损失。被告在新冠疫情期间寻找新的租客十分困难，双方所约定的违约金不足以弥补损失，故要求增加违约金。此外，合同中约定的押金不予退还与违约金条款系同时成立的。不同意原告的本诉诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《上海市租赁合同》；2.原告支付因违约造成的被告2020年4月11日至2020年10月10日6个月房租租金损失39,600元，并支付违约金6,600元，合计46,200元。审理中，被告将第2项诉讼请求中要求原告支付房租租金损失39,600元，明确为双方所约定的违约金不足以弥补房屋空置期间的损失，故要求增加违约金39,600元，并确认押金不同意退还。其后，被告又向本院明确，第2项诉讼请求中的39,600元的性质系其反诉状中载明的房屋空置期间的租金损失。原告袁涛反诉辩称，合同解除时间应为2020年2月9日。新冠疫情非原告造成，被告未采取积极行动减少损失，其在原告要求返还涉讼房屋时避而不见，因此扩大的损失应由被告负担。不同意被告的反诉诉讼请求，在法院支持原告本诉诉讼请求的前提下，同意支付违约金6,600元。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《上海市租赁合同》、转账记录、《租赁合同之附件》、《房屋交接书》、照片、视频、微信聊天记录、短信记录、户口簿、学生证、新闻截屏、延安中学通知、收入证明、《上海市房地产权证》、电费账单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告系涉讼房屋产权人之一，原告外孙刘缘系上海市延安初级中学学生。2019年6月14日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)经上海一禾房地产经纪事务所居间，签订《上海市租赁合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期为三年，自2019年7月11日起至2022年7月10日止；月租金6,600元，首期付三个月，另付6,600元押金以后按每三月结算一次；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理；违约方则向对方支付违约金6,600元整；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金(押金不得抵用房屋租金使用)。其后，被告将涉讼房屋交付原告使用，原告陆续向被告转账交付押金及租金，明细如下：1.2019年6月14日交付6,600元，附言“袁涛租房押金”；2.2019年7月9日交付19,800元，附言“2019年7.8.9月房租”；3.2019年10月8日交付19,800元，附言“新海10.11.12月房租”；4.2020年1月5日交付19,800元，附言“新海45-302.2020年第一季度房租”。原告女儿与中介邓小军在2019年6月28日至2019年8月15日期间有如下微信聊天内容：2019年6月28日，邓小军：今天新海小区45-302，房东已经把钥匙交给我了。原告女儿：好的，谢谢，我大概，我们现在猜测可能下个礼拜一能出院。反正我尽快联系你吧，你就先把我那个钥匙收着，好吧。然后有一些该修的东西，你帮我先去修一修吧。我记得是有那个煤气灶对吧，还有那个煤气灶的点火，还有那个马桶的漏水。还有那个衣柜的那个轨道，好像不是太好，对吧。这三样事情另外，还有那个柜子，你帮我看一下。能不能方便就去帮我拆掉一下，就是那个小房间床上的那个吊柜。2019年6月29日，原告女儿：我逾期的话，上次说好是从那个交房开始，往后十天，对吗。……邓小军：对的，还是按照7月10号起租。原告女儿：对了，出车位有帮我那个吗？因为，我们到时候可能就是我先生，要是阿八月份开始陆陆续续往里搬东西的话，可能还是要车子过来的。2019年7月2日，邓小军：新海45-302，里面的维修都弄好了。原告女儿：多谢。2019年7月4日，邓小军：房东今天问我，你们什么时间过来收房？原告女儿：争取十号十一号吧，因为我先生今天飞走了，然后后面他要到九号半夜再飞回来。邓小军：好的。2019年7月9日，邓小军：房东刚才打电话跟我说了，我明天找师傅过去弄，师傅尽量保护好卫生。原告女儿：好的，辛苦了，那个，可以就是说弄一点塑料薄膜啊，大的那个什么旧被单啊，我不知道你这边找的师傅，他有没有能提供的？然后顶上那个，一定要叫师傅，每一层都要干透。他其实刷一层很快的，刷完以后就是说空隔几天，再去弄。反正不着急的，我们就算20号我们也不入住的，你让师傅慢慢来，长久一点就是让它干透好吗？邓小军：师傅会保护的。2019年7月26日，原告女儿：谢先生，他那个粉刷好了吗？邓小军：已经完工了，就是里面家具要下周一去调整好。2019年8月1日，原告女儿：先生，那房子弄好了吗？邓小军：就是家具，这二天，我们把它办好，就行了。2019年8月15日，原告女儿：今天我老公下午大概两三点钟过来换锁啊，好吗？邓小军：好的。原告女儿与被告丈夫在2019年7月9日有如下微信聊天内容：原告女儿：你好，我妈今天过去收下房子；不好意思，因为我的意外，前段时间忙不过来，也没有人手出来办事情。被告丈夫：袁姐，您好，6月28日我们已经把房门钥匙都交给小军了……被告丈夫：袁姐，您好，刚刚我听小军说，阿姨去看过房子了，可能说厅里的房顶有点脱皮，让我们弄一下。我跟您解释一下，因为这房子是公房，也可能是楼板材质问题，所以这房顶的涂料油漆再怎么弄，一遇到潮湿天气还是会裂开脱皮。我们当时买房时就有这个问题，也听过解释，我们自己也弄过一次，但的确后来还是脱皮了。……被告丈夫：您说的我知道了，您看，您有时间的话也和小军沟通一下，把您的要求和他说一下，或者我让他给您打个电话，我交给他处理这事，你也要住三年，孩子也要住的，达到您的要求就好。2020年2月5日，市疫情防控工作领导小组新闻发布会发布：根据疫情发展情况，为确保学生安全，决定本市各级各类学校2月底前不开学。2020年2月7日，原告女儿通过微信向被告丈夫提出退租，被告丈夫于次日答复不同意。期间，被告丈夫提到：“您孩子不在延安初中读书了吗？估价三月初就要开学了。”2020年2月8日，原告女儿通过微信向被告丈夫及中介邓小军发送《提前解除XXXXXXX号告知函》，载明自2020年2月8日起将不再继续租用涉讼房屋。2020年2月9日，原告女儿通过微信向被告丈夫及中介邓小军发送有如下内容：2020年2月9日，中午我会去新海小区，将个人物品整理带走。根据租赁合同中条款，解除合同有两种方式：1.租客提前一个月告知，尽到告知义务。按照这个方法，我于2月8日通过微信提出退租，告知到房东及中介。租赁关系到3月8日解除。之前预付房租到3月份，并付押金等额一个月租金。扣除1、2月份租金及3月份部分租金。需退回3月份剩余租金6,600*(31-8)/31=4,897元，以及押金6,600元，合计11,497元。2.扣押金解除按照这个方法，我于2月8日通过微信提出退租，告知到房东及中介。租赁关系当日解除。之前预付房租到3月份，并付押金等额一个月租金。扣除1月份租金及2月份部分租金，以及押金。需退回2月份租金6,600*(29-8)/29=4,779元，以及3月份房租6,600元，合计11,379元。2020年2月9日，原告女儿通过短信向被告丈夫发送有如下内容：我于2020年2月7日通过微信，向代理人黄先生提出因疫情无法居住该处房屋而提前退租，并于2020年2月9日搬出个人物品，腾空整套房间，紧闭门窗，关闭水电煤阀门。……2月8日，我通过微信向房东代理人黄先生提出根据合同解除租赁关系，愿意根据合同给予房东一个月租金作为补偿，请房东退回之前预付的多余租金以及押金。房东代理人黄先生通过微信表示房东与代理人均拒绝同意解除合同。之后，房东代理人黄先生拒接电话和微信，隔断所有联系方式，拒绝沟通。因房东郭小姐没有留过联系方式，甚至中介邓先生也向我说当时无法联系到，我将尽快将钥匙送还至房东郭小姐或者其代理人黄先生处。恳请房东郭小姐及其代理人黄先生能理智地沟通后续事宜。原告女儿亦在当天，通过微信将上述内容发送给了中介邓小军。2020年3月23日，原告将涉讼房屋交还被告。另查明，涉讼房屋《房屋交接书》载有如下内容：交房时，该房屋内的水、电、煤气抄见数如下：水121，电平42，电谷15，煤气1,647，且甲、乙双方已对水、电、煤气等费用结算完毕；经过验收，甲、乙双方确认该房屋交房时的状态与双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定的交付条件相符，甲方并将该房屋钥匙交付乙方，乙方同意接受，交房完成。该《房屋交接书》落款原、被告均未签字，但原、被告在审理中均表示确认该《房屋交接书》所载明的内容。涉讼房屋2019年6月、7月、8月的电量抄见数分别为：6月平44度、谷16度，7月平70度、谷28度，8月平161度、谷45度。审理中，原告确认，新冠疫情未对原告实际占有、使用涉讼房屋造成影响，原告外孙刘缘目前居住于上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室，待学校能够开展线下教学后将坐地铁上学。被告确认，原告已支付的押金6,600元应不予退还，若法院认为原告关于合同解除时间点的主张成立，则自合同解除后至原告返还涉讼房屋期间的占有使用费依照租金标准进行主张。因当事人意见不一，致本院调解不能。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原告能否行使合同解除权，以及合同解除的时间应如何进行确认；二、合同解除后，双方所主张的各项费用应如何进行处理。关于第一项争议焦点，原告提出解除合同的理由主要有三点，分别为：1.原告租赁涉讼房屋的目的系为外孙刘缘读书使用，现因新冠疫情导致学校不能进行线下教学，原告合同目的不能实现；2.被告未按约交付涉讼房屋给原告使用；3.原告已依约履行了解除合同的通知义务。针对第一点理由，被告辩称，新冠疫情并未导致合同根本目的不能实现，即房屋的居住功能并不受影响，因此原告无权解除合同。对此，对于合同目的的认定不能无条件延伸，而应站在第三人的视角，探究双方在订立合同时的真意。对承租人而言，除非其在签订合同时明确披露其有特殊的目的并得到出租人的确认，否则，合同目的应当限于占有使用房屋本身。本案中，系争《上海市租赁合同》仅仅载明租赁用途为居住，尽管根据在案证据，被告在签订合同时应当知晓原告外孙刘缘因上学需要而将居住在涉讼房屋之内，但是，并无在案证据证明双方在当时将此作为签订合同的特殊目的进行确认。在房屋租赁过程中，出租人向承租人了解承租原因等情况实乃正常现象，若一概据此涵盖在合同目的的范畴进行解释，有悖当事人真意与立法本意。鉴于涉讼房屋的基本居住功能未受新冠疫情影响，故难谓合同目的不能实现。针对第二点理由，原告在本案诉讼前，从未以被告未按期交房为由提出过解除合同，原告在提出解除合同前，也均正常缴纳房租，尚且不论被告是否已按期交房，即便被告未按期交房，原告也已以其行为确认合同的继续履行，本院对原告的该第二点理由也难以支持。针对第三点理由，尽管合同载明解除合同需提前一个月通知对方及中介方，但是，这并非意味着原告在进行通知后即有权解除合同，况且原告也未提前一个月通知。此外，原告女儿、女婿因疫情原因未上班，无力支付房租等事由，也非其解除合同的正当理由。综上，本院对原告所提出的解除合同的理由难以采纳，原告不享有系争合同的法定解除权。系争合同本应继续履行，但是，原告已搬离涉讼房屋，并于2020年3月23日将涉讼房屋交还被告，合同客观上已无法继续履行，而被告请求法院判令解除合同，表明双方均无继续履行合同之意，故可视为双方已一致同意解除合同。本院根据反诉状副本送达情况及涉讼房屋交还时间，确认原、被告所签订的《上海市租赁合同》于2020年3月23日解除。需特别指出的是，被告最终因原告搬离涉讼房屋而同意解除合同，并不代表其放弃主张原告承担违约责任的权利，原告仍应就其违反合同约定提出解除合同的行为承担相应责任。关于第二项争议焦点，对于2019年7月11日至2019年8月10日的房租6,600元，原告主张合同签订后因涉讼房屋需要维修，实际于2019年8月15日入住使用，故被告应予返还。对此，原告女儿于2019年6月28日通过微信向中介邓小军反映房屋部分设施需要维修后，中介邓小军于2019年7月2日房屋起租日前反馈已维修完毕，故在此之后，所涉及的问题主要在于对客厅屋顶开裂脱皮的粉刷。根据在案证据，尽管粉刷工作直至7月底完工，但是，一则，学校通常在9月开学，原告女儿在2019年6月29日的微信聊天中提到“要是阿八月份开始陆陆续续往里搬东西的话，可能还是要车子过来的”，在2019年7月9日的微信聊天中提到“我们就算20号我们也不入住的，你让师傅慢慢来”，表明原告实际并不急于入住涉讼房屋。二则，中介邓小军在2019年6月29日的微信聊天中提到“还是按照7月10号起租”，原告女儿未对此提出异议，且原告在提起本案诉讼之前，甚至在2020年2月提出解除合同时，均未要求被告返还上述期间的房租，其后续租金均正常支付，也可推断出原告当初实际愿意承担上述期间的房租。三则，原告并无证据证明，粉刷房屋系基于房屋存在严重质量瑕疵、影响租客的正常使用。考虑到房屋的建筑年代，墙面出现一定的开裂脱皮并不鲜见，原告在签订租赁合同前应已查看过房屋整体状况并进行过充分考虑，其签订租赁合同即表明其已接受房屋现状，并确认了起租时间。综上，本院对原告的该部分本诉诉讼请求难以支持。对于2020年2月11日至4月10日的房租13,200元，鉴于系争《上海市租赁合同》于2020年3月23日解除，涉讼房屋在此之前由原告控制，被告至合同解除之日才予以收回，故原告无权要求被告返还2020年2月11日至3月23日的房租。2020年3月24日至4月10日的房租，鉴于涉讼房屋在此之后由被告控制，双方租赁合同已经解除，故被告应予以返还。经本院核算，被告应返还原告2020年3月24日至4月10日的房租3,960元。根据合同约定，若原告违约则被告有权不退还押金。鉴于合同不能继续履行系基于原告的原因所造成，原告违反合同的约定，故被告有权不退还押金6,600元。合同并未约定被告在原告违约的情况下，除不退还押金外还可另行要求原告支付违约金6,600元，故本院对被告的该部分反诉诉讼请求难以支持。被告另主张双方约定的违约金不足以弥补房屋空置损失，且因疫情影响，其再出租周期更长、损失更大。本院认为，新冠疫情非当事人所能预见，不可归则于双方。即便在通常情况下，不考虑疫情因素，承租人亦应就其违约行为承担出租人一定的房屋空置损失。本院经综合考虑，在押金不予退还的基础上，就被告的房屋空置损失酌情支持6,600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)袁涛与被告(反诉原告)郭立烨2019年6月14日就上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市租赁合同》于2020年3月23日解除；二、被告(反诉原告)郭立烨应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)袁涛房租3,960元；三、原告(反诉被告)袁涛交付给被告(反诉原告)郭立烨的押金6,600元，归被告(反诉原告)郭立烨所有，被告(反诉原告)郭立烨不予返还；四、原告(反诉被告)袁涛应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)郭立烨房屋空置损失6,600元；五、驳回原告(反诉被告)袁涛其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)郭立烨其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费460元，因本案适用简易程序审理，减半收取计230元，由原告(反诉被告)袁涛负担205元，由被告(反诉原告)郭立烨负担25元。反诉案件受理费477.50元，由原告(反诉被告)袁涛负担25元，由被告(反诉原告)郭立烨负担452.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年六月二十二日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。