辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初70号 原告（申请执行人）：大连市建设工程集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区纪念街138号。 法定代表人：王洪日，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵明洋，辽宁瀛秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张斌，男，该公司员工。 被告（案外人）：王有江，男，汉族，1959年11月2日生，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：邹红媛，辽宁恩派律师事务所律师。 被告（被执行人）：大连环球外商俱乐部有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。 法定代表人：李伟建，该公司总经理。 被告（被执行人）：大连国际娱乐有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。 法定代表人：李伟建，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：唐昆、于晓荷，辽宁青松律师事务所律师。 原告大连市建设工程集团有限公司（以下简称建工集团）与被告王有江、大连环球外商俱乐部有限公司（以下简称环球公司）、大连国际娱乐有限公司（以下简称国际公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连市建设工程集团有限公司委托诉讼代理人邵明洋、张斌，被告王有江及其委托诉讼代理人邹红媛，被告大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司委托诉讼代理人唐昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连市建设工程集团有限公司向本院提出诉讼请求：准许继续执行大连金普新区金座庄园房屋。事实与理由：一、本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十九条进行审理，（2019)辽02执异889号执行裁定书依据第二十八条，裁定中止对案涉房屋的执行，属于适用法律错误。执行异议规定第二十八条、第二十九条均是关于案外人针对房屋提出执行异议的规定，其中第二十九条是特别针对“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，本案的被执行人环球公司为案涉房产的开发企业，依据特别优于一般的原则，应当优先适用特别规定来认定执行异议是否成立。依据执行异议规定第二十九条，王有江应当提供证据证明：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现王有江并未提供证据证明其符合上述情况：1、原告在执行异议过程中提交了在金普新区不动产登记中心查询的金座庄园44套房屋的备案情况，明确显示案涉房屋未进行合同备案登记，应当可以认定王有江与环球公司未签订合法有效的书面买卖合同；2、王有江明确表示其名下有其他房产。综上，王有江不符合执行异议规定第二十九条的规定，故应当依法驳回王有江的执行异议。二、王有江的情况也不符合执行异议规定第二十八条的规定，应当依法驳回执行异议。依据执行异议规定第二十八条，王有江应当提供证据证明：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现王有江提供的证据不足以证明其符合上述情况:1、原告在执行异议过程中提交了在金普新区不动产登记中心查询的金座庄园44套房屋的备案情况，明确显示案涉房屋未进行合同备案登记，应当可以认定王有江与环球公司未签订合法有效的书面买卖合同；2、王有江未能提供任何的水电费发票、物业费发票等证据证明其已经实际入住，故不能认定其在法院查封之前已合法占有案涉不动产；3、王有江未能证明未办理过户登记非因其自身原因，反而其未办理过户登记自身存在过错。被告在执行异议审理过程中明确表示该小区已有100多户办理了产权证，而一直到原告去金普新区不动产登记中心查询房屋备案登记情况时，被告仍未办理备案也未办理产权证，足以证明未办理产权证其自身存在过错。综上所述，王有江的情况不符合执行异议规定第二十九条、二十八条规定的情况，应当依法驳回异议请求，原告可以继续执行案涉房产。 被告王有江辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与环球公司之间系金钱债权，被告作为房屋买受人提起的案外人执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法有效的书面合同、合法占有、支付全款、非因自身原因未办理过户”这四个要件；作为无过错不动产买受人的物权期待权，该项权利足以阻却普通债权的执行。二、原告主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告的诉讼请求依然不应得到法院支持，理由如下：1、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释〔2002〕16号第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即，原告作为建设工程的承包人其享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。2、原告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，涉讼工程为金座庄园二期工程，而本案被查封的房屋系王有江在2004年12月年购买的金座庄园一期项目，与（2017）辽02民初318号非同一项目工程，原告若依据《合同法》主张享有建设工程价款优先受偿权只能针对其实际施工项目，原告对王有江被查封的房产不享有优先受偿权。三、从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的适用要件严格程度看，第二十八条较第二十九条更为严格。如，对于占有，第二十八条要求买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，具备占有外观和公示效力，第二十九条则未作规定;对于价款，第二十八条要求买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，第二十九条则只要求支付50%以上的购房款，对剩余价款未作规定；对于未办理过户登记的原因，第二十八条明确应属非买受人自身原因未办理过户登记，第二十九条则未作规定。因此，案涉购房行为符合更为严苛的第二十八条规定，则其已经涵盖了第二十九条的适用条件。四、王有江所购房屋已于2004年12月13日在大连市经济技术开发区房产管理部门办理了商品房登记备案手续，且有房产管理部门加盖了合同备案专用章，王有江已然是该房屋的产权人。同时，金普新区住房和城乡建设局《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》也充分说明了涉案房屋未能办理产权证的过错在于开发商，属于历史遗留问题。综上所述，原告的起诉没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司辩称，一、业主与环球公司在法院查封前已签订了商品房买卖合同，业主交了全款。二、在房屋具备交房条件后，环球公司已经通知业主交房。三、因环球公司原法定代表人王京立于2006年11月8日死亡、公司无法运转，大量资料丢失，案涉房产项目变为烂尾项目，业主无法办理产权证。现在的股东是开发区管委会在2010年招商引资才入主环球公司的。经过政府不断协调和公司的努力，案涉房产项目于2019年才能办理产权登记，业主对于未能办理房屋过户登记没有任何过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 建工集团与环球公司、国际公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2017）辽02民初318号民事判决书，判决：一、环球公司、国际公司于判决生效之日起十日内共同给付建工集团工程款21,162,939元及利息（以21,162,939元为基数，自2018年7月2日起至判决指定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、建工集团对其施工的大连金石滩金座庄园项目（二期）N1-N32#楼、1#换热站、污水处理站、消防水池及泵房工程折价或拍卖的价款在26,372,305元范围内享有工程款优先受偿权；三、驳回建工集团其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息等。该案诉讼过程中，本院于2017年6月22日向大连金普新区不动产登记中心作出（2017）辽02民初318-1号《协助执行通知书》，查封环球公司位于大连经济技术开发区，大连经济技术开发区金石滩金座庄园42套房屋，查封期限三年，自2017年6月22日至2020年6月21日。案涉房屋在查封范围内。 王有江针对案涉房屋的查封向本院提出异议，本院经审查作出（2019）辽02执异889号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。建工集团不服该裁定，提起本案诉讼。 王有江提交其与环球公司于2004年12月8日签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》尾部“房产管理部门”意见处盖有“大连经济技术开发区房产管理中心合同备案专用章”。合同中约定，王有江作为买受人购买金座?领海世嘉小区第11幢1单元602号房屋，房屋面积136.08平方米，房屋总价为874,998元。合同约定的付款方式为首付款474,998元当日付清，余款40万元通过银行按揭贷款方式支付。2004年12月8日，环球公司为王有江出具《大连市商品房预收款专用发票》，王有江购买案涉房屋已预交的房款金额为474,998元。2008年3月13日，中国民生银行股份有限公司大连分行出具《还款证明》，载明借款人王有江向该行申请房贷金额为人民币肆拾万元整，购买的住房是大连市金石滩金座领海世嘉，借据号为10601200480077501，该款项已于2008年3月12日全额还清。2014年12月17日，环球公司为王有江出具《大连市商品房销售（结算）专用发票》，载明王有江作为购房人购买案涉房屋所支付的房款总金额合计874,998元。 对于房屋的占有使用，王有江提交2005年9月缴纳案涉房屋排渣费、气源费、物业费等各项费用的收款收据，以证实自该时间起其已经实际接收使用案涉房屋。 2005年9月28日，王有江与环球公司签订《协议书》，约定：双方于2004年12月8日就金座?领海世嘉11号楼1单元602室签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2005年4月31日。但因开发区与金石滩行政区合并等原因,导致延期交房,给王有江带来诸多不便。双方协议于签订协议起60日内一次性支付王有江38,587元作为补偿；本协议履行后，双方再无其他纠纷。 2017年12月28日，王有江与环球公司签订《协议书》，约定：关于迟延办理产权登记违约金事宜，双方经友好协商,达成如下协议:一、因环球公司未能按约定及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，环球公司自愿按照10万元（大写：壹拾万元）标准向王有江支付违约金。二、环球公司应将前述违约金于2018年3月30日以前向王有江一次性付清。如果逾期付款，则不再按照10万元（大写：壹拾万元）标准、而应按照15万元（大写：壹拾伍万元）标准支付违约金…… 2019年10月16日，大连金普新区住房和城乡建设局向本院出具大金普住建函〔2019〕242号《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》，载明：金座庄园一期项目为金普新区“办证难”项目。该项目位于金普新区，由大连环球外商俱乐部有限公司开发建设，2003年启动后，因原建设单位各种变故原因导致项目停滞，相关资料丢失，购房业主自2006年入住以来，始终无法办理产权证，导致长期信访，形成历史遗留问题。近年来，经新区管委会多次研究，为其补办了规划、建设、房产手续，2019年9月项目办理初始登记，可以为购房业主办证。近期，20多户购房业主再次上访,反映2004年至2009年购买的金座庄园一期房屋，2017年6月被市中院查封（申请查封单位大连市建设工程集团有限公司，案号[2017]辽02民初318号），无法办理产权证。为切实解决购房业主办证问题，化解社会矛盾，恳请贵院参照省自然资源厅、省高院等八部门联合下发的《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》，依法协助购房业主解除查封，以尽快化解此长期信访遗留问题。同时，恳请该案法官及时与我局进行对接沟通。该函件后附《金普新区金座庄园一期25套查封房屋信息明细表》中，记载买受人王有江的合同签订时间为2004年12月8日，备案日期为2004年12月13日。 2020年3月23日，金普新区不动产登记中心向环球公司出具《关于大连环球外商俱乐部有限公司房屋售后备案信息确认及查封事宜的复函》，载明：你公司报送的《房屋售后备案信息确认及查封事宜》已收悉现回复如下:贵公司提供大连经济技术开发区金座庄园25套涉案房屋备案信息待确认，其中22套房屋备案信息已确认。由于疫情关系，大连经济技术开发区金座庄园3栋3单元5层2号、大连经济技术开发区金座庄园8栋3单元3层2号、大连经济技术开发区金座庄园3栋1单元3层1号房屋无法提供购房合同原件现无法确认，待疫情结束后提供购房合同原件予以确认。（详见：备案信息明细表）。关于大连市建设工程集团有限公司申请查封位于：大连经济技术开发区金座庄园2栋2单元5层1号、大连经济技术开发区金座庄园4栋2单元6层2号、大连经济技术开发区金座庄园5栋2单元4层2号、大连经济技术开发区金座庄园7栋2单元4层1号、大连经济技术开发区金座庄园8栋3单元5层1号、大连经济技术开发区金座庄园10栋2单元4层1号、6套房屋是否存在。现复如下：开发单位申请不动产首次登记时提交的分段规划核实证明（规划审批文件）及房屋面积测绘报告（竣工测绘）文件中不存在此6套房屋。特此函复。该函件后附《金普新区金座庄园25套房屋信息明细表》中，记载买受人王有江的备案日期为2004年12月13日。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，本案中被告王有江应当对其主张足以排除强制执行的民事权益及事实依据提交充分证据加以证明。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，根据已查明的事实，王有江与环球公司于2004年12月8日签订购买案涉房屋的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》尾部“房产管理部门”意见处盖有“大连经济技术开发区房产管理中心合同备案专用章”；同时，大连金普新区住房和城乡建设局出具的《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》所附《金普新区金座庄园一期25套查封房屋信息明细表》中，记载买受人王有江的合同签订时间为2004年12月8日，备案日期为2004年12月13日。以上证据能够证实王有江在人民法院2017年6月22日查封案涉房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，王有江提交了2005年9月其缴纳案涉房屋排渣费、气源费、物业费等各项费用的收款收据，能够证明其在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。再次，环球公司于2004年12月8日为王有江出具交纳首付款474,998元的《大连市商品房预收款专用发票》，中国民生银行股份有限公司大连分行于2008年3月13日出具《还款证明》证实王有江向该行申请的40万元房贷已全额还清，此后环球公司于2014年12月17日为王有江出具了购房款874,998元的《大连市商品房销售（结算）专用发票》，前述发票及证明的开具时间均在案涉房屋查封以前，足以认定王有江已支付案涉房屋全部价款的事实。最后，关于案涉房屋至今未办理过户登记的原因，大连金普新区住房和城乡建设局出具《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》中明确说明，金座庄园一期项目为金普新区“办证难”项目，因原建设单位各种变故原因导致项目停滞，相关资料丢失，购房业主自2006年入住以来，始终无法办理产权证，导致长期信访，近年来才由金普新区管委会补办了规划、建设、房产手续，直至2019年9月项目办理初始登记后才可以为购房业主办证。而且，王有江提交于2017年12月28日与环球公司签订的《协议书》，亦能够证实王有江就环球公司逾期办证的违约行为积极主张权利。因此，案涉房屋未能办理过户登记并非王有江的原因造成，王有江作为普通商品房消费者和买受人，其对案涉房屋未能办理权属登记并无过错。综合前述事实和理由，本院认为，王有江本案提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其对案涉房屋提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利依法能够排除执行，故本院对原告要求准许继续执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回原告大连市建设工程集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费9243元，由原告大连市建设工程集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 季 烨 审判员 张萍萍 审判员 王 亮 二〇二〇年六月二十八日 书记员 张 怡