云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终565号上诉人（原审原告）：罗世文，男，1964年12月2日生，汉族，大学文化，云南省姚安县人，公务员，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：李峻，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李洁，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：周国银，男，1971年3月1日生，彝族，初中文化，云南省南华县人，农民，住楚雄市。被上诉人（原审被告）：刘再萍，女，1973年9月9日生，汉族，初中文化，云南省弥渡县人，无业，户籍地云南省南华县，住云南省楚雄市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：温桂花，云南聂宗林律师事务所律师，代理权限为特别授权。关于上诉人罗世文与被上诉人周国银、刘再萍共有权确认纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初4451号民事判决，提出上诉，本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人罗世文及其委托诉讼代理人李峻、李洁，被上诉人周国银、刘再萍的共同委托诉讼代理人温桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗世文上诉请求：一、请求人民法院依法撤销楚雄市人民法院（2019）云2301民初4451号民事判决书，依法改判上诉人与被上诉人共同共有的楚雄市东瓜镇观音山景泰园92幢房产及土地使用权按双方交易时的实际出资比例确认共有权份额，即上诉人对房屋产权及土地使用权享有32%份额，被上诉人对该房屋产权及土地使用权享有68%的份额。二、请求人民法院判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖并未完成，上诉人请求法院重新划分产权份额，具有事实依据，一审判决驳回上诉人的诉讼请求，系认定事实错误。（一）上诉人与被上诉人之间存在共有关系，具有分割共有财产的事实和法律基础。2014年4月1日，上诉人罗世文与被上诉人周国银签订《售房合同协议书》，双方约定将上诉人参与团购商品房购得的楚雄市东瓜镇观音山“景泰园”住宅小区H2幢房产以价款人民币206万元出售给被上诉人，被上诉人先后支付购房款140万元后，剩余价款66万元至今未付。2014年5月29日在登记办理《房屋所有权证》和2014年8月5日登记办理《国有土地使用证》中，经双方协商一致，两证办理在上诉人罗世文户名下，《房屋所有权证》（楚雄市房权证东瓜字第00××××41号，房屋所有权人罗世文，共有人情况：按份共有，罗世文2%、刘再萍49%、周国银49%）；《国有土地使用证》（楚开国用X号）土地使用权人：罗世文。经向楚雄市不动产登记中心查询显示，该房屋登记结果与上诉人罗世文持有的该房屋唯一的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所载内容一致。（二）上诉人与被上诉人对共同共有的房屋的产权份额约定不明确，上诉人主张按出资额确定产权份额具有充分的事实和法律依据。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的规定，上诉人与被上诉人之间的房屋转让行为已无法继续进行，目前涉案房屋被另案原告王燕向贵院申请保全，贵院已对涉案房屋进行查封，涉案房屋面临查封后进行处置，上诉人与被上诉人间的共有关系基础丧失，上诉人主张分割具有事实和法律依据。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，上诉人与被上诉人对土地未进行划分，土地100%份额仍在上诉人名下，上诉人享有的2%的房屋所有权，与真实权利状态不符，应当根据上诉人与被上诉人之间的真实权利状态来确定共有权的份额。而一审法院以上诉人与被上诉人已经进行不动产登记，双方的物权已经确立，被上诉人未向上诉人支付66万元尾款系债权，不能将其确认为物权，驳回上诉人的诉讼请求，系法律适用错误。再次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”的规定，上诉人与被上诉人周国银签订的《售房合同》中明确约定了房屋价款为人民币206万元。《售房合同》签订后，上诉人仅支付了购房款人民币140万元。剩余的购房款人民币66万元，被上诉人明确表示无力支付。206万元的总价款，系双方当时认可的房屋价值，被上诉人支付的140万元购房款为被上诉人对涉案房屋的出资额，被上诉人至今未向上诉人支付的剩余购房款66万元，应当视为上诉人对涉案房屋的出资。且在一审庭审过程中，被上诉人也认可按照上诉人与被上诉人对房屋的出资额来确认对房屋享有的份额。二、一审判决认定双方的买卖关系已转化为债权，系认定事实和适用法律的错误。物权转化为债权的前提，一是物权交易完成，二是双方达成合意。本案中，一是双方的交易未完成，二是上诉人从未放弃物权同意主张债权。双方之间即不是法定之债，也不属于合同之债。一审判决按物权登记生效的原则，认为部分产权属于被上诉人，上诉人只能主张债权，这是对法律的错误理解和适用。三、被上诉人对上诉人在一审中提出诉讼请求已明确表示认可，但一审法院仍驳回上诉人一审诉讼请求，剥夺当事人的诉讼权利，程序上存在错误。2019年11月26日，楚雄市人民法院开庭审理上诉人罗世文诉被上诉人周国银、刘再萍共有权确认纠纷案公开开庭审理，在庭审过程中，被上诉人对上诉人提出的事实和理由并无异议，完全认可了上诉人一审的上诉请求。但一审判决仍驳回上诉人的诉讼请求，不当地剥夺当事人的诉讼权利，程序上存在错误。综上所述，一审法院审理认定事实和适用法律错误，且程序违法，致使形成错误判决。恳请二审人民法院查明本案事实，依法撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求。周国银、刘再萍辩称：因被上诉人没有付清房款，同意按照32%和68%的份额划分产权；不同意上诉人第二个诉讼请求，产权登记的情况与上诉人陈述一致，土地没有划分并且登记在上诉人名下，最终应如何判决，请求法庭依法处理。罗世文向一审法院起诉请求：一、对罗世文、周国银及刘再萍共同共有的楚雄市东瓜镇观音山景泰园H2幢房产及土地使用权按双方交易时的实际出资比例确认共有权份额（即罗世文对房屋产权及土地使用权享有32%份额，周国银、刘再萍对该房屋产权及土地使用权享有68%的份额）；二、诉讼费用由周国银、刘再萍承担。事实和理由：罗世文与周国银、刘再萍于2014年4月1日订立《售房合同协议书》，约定：罗世文将本人拥有完整产权及土地使用权的楚雄市东瓜镇观音山景泰园92幢房产〔房屋所有权证号为楚雄市房权证东瓜字第00××××41号，国有土地使用证为楚开国用X号〕转让给周国银、刘再萍，转让价款为206万元。合同签订后，罗世文于2014年3月至2014年8月14日期间收到周国银、刘再萍支付的购房款140万元，后罗世文应周国银、刘再萍的要求，将房屋98%的产权办理到周国银、刘再萍名下（周国银49%、刘再萍49%）。由于其余尾款66万元一直未支付，尚有2%的房屋产权和100%土地使用权在罗世文名下，至今未过户给周国银、刘再萍。因周国银、刘再萍未支付剩余款项，并明确表示无力支付，为此，罗世文、周国银及刘再萍形成共同共有关系持续至今。在共同共有关系中，依据相关法律的规定，应按出资额份额享有权利和承担义务，罗世文2%的房屋产权并非实际出资情况的真实反映，仅是周国银、刘再萍未支付完转让款，防止周国银、刘再萍再次转让房屋的一种制约手段；且房屋赖以存在的土地使用权未进行分割，100%土地使用权仍在罗世文名下。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百零四条之规定，属于共同共有人对共有财产的份额约定不明确的情形，因周国银、刘再萍欠他人债务，周国银、刘再萍在该房屋中的产权份额被列为被执行财产，为保障罗世文的合法权益，需对共有的财产份额按双方交易时的实际出资额进行确认。一审法院认定的事实是，2014年4月1日，罗世文（甲方）与周国银（乙方）签订《售房合同协议书》，约定：甲方将位于楚雄市东瓜镇观音山景泰园住宅小区H2幢房屋转让给乙方。房屋总价款206万元，乙方分三次将房款付给甲方，2014年4月1日付10万元订金，甲方提供一把钥匙给乙方，乙方先进行房屋装修设计；乙方进行房屋装修之前付100万元给甲方，乙方才能进行房屋装修；2014年5月30日前，乙方将剩余房款96万元一次性付清。同时，双方还对交付期限及乙方逾期付款的违约责任进行了约定，即乙方未按合同约定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部费用，并向甲方支付购房款10%违约金。合同签订后，周国银先后分四次向罗世文支付了购房款140万元，余款66万元至今未支付。2014年5月29日，罗世文取得涉案房屋的房屋所有权证（证号为楚雄市房权证东瓜字第00××××41号，证载房屋所有权人罗世文，建筑面积327.19平方米，共有情况为按份共有，其中罗世文占2%，刘再萍占49%，周国银占49%）。2014年8月5日，罗世文取得涉案房屋的国有土地使用证〔证号为楚开国有X号，证载土地使用权人罗世文，使用权面积145.96平方米〕。后罗世文将诉争房屋交付给周国银、刘再萍，周国银、刘再萍对房屋进行了部分装修。2015年12月31日，周国银向罗世文出具一份欠条，内容为：“今欠到楚雄市东瓜镇观音山景泰园住宅小区所有权人罗世文售房款66万元”。至今，涉案房屋的房屋所有权及国有土地使用权登记情况同前。另查明，2016年1月20日，一审法院受理了王燕与周国银、刘再萍民间借贷纠纷一案。同日，一审法院根据王燕的诉讼保全申请，作出（2016）云2301民初326号民事裁定书查封了本案诉争房屋，限额为140万元，查封期限为二年。2016年2月14日，罗世文以其于2014年4月将涉案房屋出售给周国银，周国银尚欠66万元房款未付，其系涉案房屋的所有权人，房屋被查封侵害其权利为由，向一审法院申请复议。经审查后，一审法院于2016年2月24日作出（2016）云2301民初326号之一民事裁定书将对涉案房屋的查封限额变更为1,029,000元，对（2016）云2301民初326号民事裁定书的其余内容未作改变。2016年2月14日，罗世文向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于次日作出（2016）云2301财保1号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，限额为900,600元，查封期限为二年。2016年3月29日，一审法院对王燕与周国银、刘再萍民间借贷纠纷一案作出（2016）云2301民初326号民事调解书，由周国银、刘再萍于2016年4月15日前归还王燕借款100万元，支付2014年6月15日起至2016年1月14日止的资金占用费38万元，自2016年1月15日起的资金占用费按月利率2%计算至款项还清之日止。因周国银、刘再萍逾期未履行还款义务，2018年1月16日，王燕向一审法院申请执行。2018年9月10日，一审法院委托楚雄正源司法鉴定中心对涉案房屋及土地使用权价值进行评估，鉴定中心于2018年10月15日出具楚正司鉴［2018］第0927号资产评估司法鉴定意见书，之后，一审法院将鉴定意见书分别送达罗世文、王燕、周国银、刘再萍。2016年3月14日，一审法院受理了罗世文与周国银、刘再萍房屋买卖合同纠纷一案，罗世文的诉讼请求为：1.解除双方签订的售房合同协议书，由周国银、刘再萍支付罗世文违约金206,000元；2.由周国银、刘再萍将房屋恢复原状，并承担相应修复费用；3.由周国银、刘再萍协助罗世文恢复其对房屋的完整产权，并承担过户费用。2016年6月14日，一审法院作出（2016）云2301民初837号民事判决书，判决驳回罗世文的诉讼请求。罗世文不服提起上诉，本院经审理后于2018年2月9日作出（2016）云23民终703号民事判决书，判决驳回罗世文的上诉，维持原判。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十三条之规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，罗世文与周国银签订《售房合同协议书》，约定罗世文将位于楚雄市东瓜镇观音山景泰园住宅小区H2幢房屋转让给周国银，房屋总价款206万元。《售房合同协议书》系罗世文、周国银的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，2014年5月29日罗世文、周国银及刘再萍根据《售房合同协议书》约定办理了房屋产权变更手续，取得房屋所有权证（罗世文占2%，刘再萍占49%，周国银占49%），经依法登记已发生法律效力。罗世文自认周国银未支付尾款66万元，罗世文保留2%的房屋产权和100%土地使用权防止周国银、刘再萍再次转让房屋，罗世文、周国银及刘再萍基于合法有效的房屋买卖合同关系，办理了房屋产权变更手续，周国银、刘再萍合法拥有诉争房屋98%的产权份额，周国银未支付的购房尾款66万元已转化为罗世文对周国银享有的债权，罗世文要求将周国银、刘再萍尚欠的66万元购房尾款确认为其出资款项，确认其对楚雄市东瓜镇观音山景泰园住宅小区H2幢房屋所有权及土地使用权享有32%份额，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：驳回罗世文的诉讼请求。案件受理费减半收取计5,200元，由罗世文负担（已交）。二审中，上诉人罗世文对一审判决认定的事实无异议，并提出一审遗漏认定写下欠条后，上诉人未同意周国银将购房款转为欠款，双方到不动产登记中心办理产权回转手续，发现被上诉人的产权被第三人保全，导致变更未果。被上诉人对原审认定事实无异议。二审中，上诉人提交如下证据：第一组：1、房屋信息查询摘抄表；2、土地登记卡；3、宗地图，欲证明涉案房屋的权属状况，涉案房屋土地使用权状况，涉案房屋土地位置。第二组：商品房购销合同及附件，欲证明涉案房屋共有权的来源，系上诉人与被上诉人共同与地产公司签订买卖合同，到楚雄不动产登记办理的结果，证明属于初始登记的事实。经质证，被上诉人认可上述证据的真实性、合法性和关联性，认可其证明目的。对上诉人提交的证据，本院审查认为，在楚雄市人民法院（2019）云2301执异9号一案中，楚雄市人民法院依职权调取了房屋产权份额分配确认书、楚雄市房屋所有权登记审批表、楚雄市房屋所有权登记申请书、商品房买卖合同登记备案表、商品房购销合同、销售不动产统一发票等材料，并认定了双方共有情况为按份共有（罗世文占2%、周国银占49%，刘再萍占49%），国有土地使用证载明土地使用权人为罗世文等事实，上诉人提交的是部分房产登记材料，故应以楚雄市人民法院（2019）云2301执异9号一案调取证据后所认定的相关事实为准。对上诉人提出争议的事实，本院审查认为，周国银向罗世文出具差欠售房款66万元的欠条为案件客观事实，罗世文提出争议的事实无证据予以证明，双方是否意欲办理产权回转手续并不能推翻涉案房屋产权登记现状，其主张不能成立。对当事人无争议的一审认定的案件事实，应予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。在罗世文诉周国银、刘再萍房屋买卖合同纠纷一案中，生效判决已确认双方签订的《售房合同协议书》合法有效。在合同履行过程中，周国银、刘再萍分四次共计支付购房款1,400,000元，并提交相关产权登记所需资料，办理了房屋产权登记手续，取得了房屋所有权证（罗世文占2%，周国银、刘再萍各占49%）及国有土地使用证（土地使用权人为罗世文），该房屋所有权及土地使用权经依法登记，已发生法律效力，周国银、刘再萍已实际占有房屋并进行了部分装修，双方已合法拥有相应的产权登记份额。一审认为双方办理房屋产权变更手续不当，本院予以纠正。对于差欠的购房尾款660,000元，周国银向罗世文出具了欠条，且欠条系罗世文在其诉周国银、刘再萍房屋买卖合同纠纷一案中作为证据提交，双方对该行为均认可，周国银未支付的购房尾款660,000元已转化为罗世文对周国银所享有的债权。罗世文上诉主张周国银、刘再萍未支付的购房尾款660,000元应认定为其购房出资款与客观事实不相符，亦无相应法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人罗世文的上诉主张不能成立，应予驳回。一审认定事实基本清楚，判处正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,400元，由上诉人罗世文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈黎芸审 判 员 黄晓春审 判 员 王中强二〇二〇年六月一日法官助理 张 金书 记 员 杨 蕊