江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初939号原告：吕钢华，男，汉族，1980年1月2日出生，江西省进贤县人，住址：江西省南昌市进贤县。原告：吕茉，女，汉族，1988年10月19日出生，江西省进贤县人，住址：江西省南昌市进贤县。以上两原告共同委托诉讼代理人：文振华，进贤县民和镇法律服务所法律工作者。被告：龚慧敏，女，汉族，1988年4月25日出生，江西省南昌市人，住址：江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：黄波、胡梦婷，江西秦风（进贤）律师事务所律师。被告：江西名都置业有限公司，住所地：江西省南昌市经济技术开发区黄家湖西路以南、海棠南路以东海棠湾商住小区商业****，统一社会信用代码：91360100667490415Q。法定代表人：谌锦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭平、刘春香，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。原告吕钢华、吕茉与被告龚慧敏、江西名都置业有限公司（以下简称“名都置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，依法由审判员付南平适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告吕钢华及委托诉讼代理人文振华、被告龚慧敏委托诉讼代理人黄波、被告江西名都置业有限公司委托诉讼代理人刘春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕钢华、吕茉向本院提出诉讼请求：1.判决被告一返还多收购房款人民币：贰万叁仟元（Υ23000元），计付自起诉之日起以23000元为基数按月利率2%至清偿之日止资金占用费；2.判决被告二对被告一承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年4、5月间原告与被告二的售楼部业务员被告一等为房屋买卖多次口头说好，被告将位于进贤县商品住宅房，建筑面积：97.81平方米，价格4202元／平方米，出售给原告。随后于5月3日被告一引领原告至售楼部与被告二签订《进贤县商品房买卖合同》（预售编号：201705030047）。最终合同约定房屋总价款为：411000元整，首付210000元，中国建设银行贷款200000元。合同签订当日原告向被告一支付了233000元，被告一向原告出具了两张收款条，一张为机打票据210000元，一张为手写票据23000元，均具盖“江西名都置业有限公司财务专用章”。之后被告公司办理原告购房备案，贷款合同等运作，至2018年10月下旬，被告一向原告交付票据：Ｎ001794051（江西增值税普通发票）显示购房总款为：411000元，原告追问我交了433000元，发票怎么是411000元，这23300元怎么没有票据？还有23000白交了吗？被告一辩称是税票外多收的23000元用作为购车位、车库抵用券，购车位、车库可冲抵现金，不是购房款。原告没有购买车位、车库，被告也没有退回这多收的购房款。原告为此与被告一理论，数次追索讨要多交的23000元未果，而投诉进贤县房管、市监、公安、检察院等有关部门。2019年进贤县公安局以被告（一）涉嫌诈骗、侵占公私财产罪侦查后并移交进贤县人民检察院，县检察院以进公检公诉刑诉【2019】41号起诉被指控被告人（本诉被告龚慧敏）犯职务侵占罪，进贤县人民法院受理立案于2019年6月6日作出【2019】赣1**刑初65号《刑事判决书》，判决被告龚慧敏（本诉被告）犯职务侵占罪。被告（一）对其任职被告（二）公司“贤士嘉园”售楼部经销经理期间，以抵用券为手段套取多收购房人原告23000元钱款，且以被告（二）公司名义出具手写便条收款收据多收款为公司员工分发福利和占为己有行为的事实，供认不讳。且自认和司法机关查证事发后将多收款手写票单据收回销毁。进贤县人民法院审理确认被告（一）为逃避政府限价规定多收购房人钱款的事并作出（2019）赣0124刑初65号判决。二原告是夫妻关系，为共同购房人。被告一是被告二的职员，被告一以被告二主体行使职务行为，根据民法总则第61条、第170条，侵权责任法第34条法律法规规定被告二应对被告一承担连带偿还原欠款责任。二被告为逃避地方限价规定，违反合同约定价格巧立名目，设套引诱原告多收取购房款，其行为既违法又违约。故提前请之述，请求人民法院支持原告主张，依法判决。被告龚慧敏辩称：原告对被告龚慧敏的诉讼请求没有事实和法律依据。我方已收取的23000元，不是多收，这是购房款的一部分，系原告自愿交纳。房屋已按约定交付，原告也已入住，且依据刑事判决书认定的职务侵占罪，龚慧敏无返还款项的义务。另，诉请中要求按月息2分承担资金占用费无依据。被告江西名都置业有限公司辩称：第一，我方对龚慧敏私自收取《进贤县商品房买卖合同》约定价之外的款项不知情，且我方未收取该款项，原告要求我方承担连带清偿责任无事实和法律依据。案涉房屋已完成交付手续，合同约定义务双方均已履行完毕。进贤县人民法院做出的（2019）赣0124刑初65号《刑事判决书》已认定价外款系龚慧敏私自收取并用于个人消费，未上交公司财务入账。第二，龚慧敏是涉案款项的实际收取人、使用人，原告主张的价外款及资金占用费应由龚慧敏承担。综上，原告要求我方对价外款及资金占用费承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据，恳请法院查明事实驳回原告对我方的诉请。当事人围绕本案诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告吕钢华、吕茉向本院提交了如下证据：证据一，原告身份证及被告名都置业企业登记信息，证明原、被告具有诉讼主体身份。证据二：编号201705030047进贤县商品房买卖合同（预售）、编号01794051江西增值税普通发票、结婚证。证明两原告系夫妻关系；两原告于2017年5月3日与名都置业签订贤士嘉园1栋3单元101室《商品房买卖合同》，合同约定购房款411000元、首付款211000元，原告实际交纳首付233000元；被告交付2018年10月19日面额为411000元发票，被告多收取原告23000元未退回。证据三：进贤县人民法院（2019）赣0124刑初65号《刑事判决书》。证明根据刑事判决书查明的事实龚慧敏应为本案被告人，龚慧敏作为贤士嘉园商品房销售经理，以名都置业名义卖房并多收原告价外款23000元，其自证利用职务便利非法占有原告钱款23000元。被告龚慧敏对原告提交的证据质证认为：证据的关联性、证明目的有异议，原告提交的发票不能证明其多交了23000元购房款，无龚慧敏签字，不能证明该款项是龚慧敏所收。刑事判决书认定龚慧敏犯职务侵占罪，侵犯的是名都置业的合法权益，而非原告。同时按刑事判决书所认定的事实，原告所支付的所有费用系为购房所支出，按照等价有偿原则，原告已得到房屋，不存在侵犯其权益。被告名都置业对原告提交的证据质证认为：关联性有异议，涉案款项系龚慧敏私自收取并用于生活消费，名都置业未收到该款项也不知情。被告龚慧敏向本院提交了如下证据：（2019）赣0124刑初65号刑事判决书。证明龚慧敏没有侵害原告购房的合法权益，无须承担返还多收购房款的义务。原告吕钢华、吕茉对被告龚慧敏提交的证据质证认为：证明目的有异议，刑事判决书已认定龚慧敏犯职务侵占罪，用作私人消费，其侵犯了我方财产权益。被告名都置业对被告龚慧敏提交的证据未提出异议。被告名都置业向本院提交了如下证据：（2019）赣0124刑初65号刑事判决书。证明涉案款项系龚慧敏私自收取，未上交我方公司财务入账，本案与名都置业无关。原告吕钢华、吕茉对被告名都置业提交的证据质证认为：证明目的有异议，龚慧敏系被告名都置业公司的销售经理，其作为代理人以名都置业名义收取23000元，名都置业对此应承担责任。被告龚慧敏对被告名都置业提交的证据未提出异议。当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月3日，原告吕钢华、吕茉与被告名都置业签订编号201705030047《进贤县商品房买卖合同（预售）》，合同约定：案涉商品房位于进贤县，合同总价款人民币411000元，原告于2017年5月3日前支付首期房价款人民币211000元，余款200000元向中国建设银行进贤县支行申请贷款支付。名都置业向原告开具应税名为“不动产＊住宅＊贤士嘉园1栋3单元101室”、价税合计人民币411000元的增值税普通发票（编号：01794051，开票时间为2018年10月19日）。另查明，根据本院2019年6月6日做出的（2019）赣0124刑初65号刑事判决，本案被告龚慧敏2016年3月入职名都置业担任贤士嘉园小区售楼部销售经理，2017年龚慧敏指示公司售楼人员与购房者协商以少缴房屋购置税为由，要求购房者将超出政府限价外的购房款用现金缴纳，龚慧敏再以名都置业名义出具相应金额的收据。售楼员将收取的超出政府限价外购房款交给龚慧敏后，龚慧敏未按规定将该部分购房价款上交公司财务入账。被告龚慧敏利用职务便利将名都置业资金人民币179684元（含本案原告现金缴纳的23000元）非法占为己有。本案原告吕茉作为证人陈述其现金缴纳了23000元房屋价外款给龚慧敏，并收到龚慧敏手写的一张收据。本院认为，原告吕钢华、吕茉基于与被告名都置业签订的商品房买卖合同，被告龚慧敏作为贤士嘉园售楼部销售经理所拥有的职务权限，以及所收到加盖名都置业公司印章的收据，其足以相信现金交纳的购房款是支付给名都置业，龚慧敏亦有权代名都置业收取，且在已生效的刑事判决书中认定龚慧敏犯职务侵占罪，可以认定原告支付的涉案房屋款对名都置业具有约束力。名都置业对龚慧敏收取价外款的行为是否知情，是否实际获得涉案款系公司内部人员管理问题，其应承担职员为公司利益实施售房行为所产生的风险责任。原告作为完全民事行为能力人，对自己支付的合同价外款及后果具有足够的认知、辨识能力。根据原告所述，收到购房发票时对票据金额未包含现金缴付款提出过质疑，但没有明确表示反对，或因不符合约定要求名都置业退款等。按照交易常理，原告如认为涉案款因受骗支付，不符合双方约定事项，或超出了房屋买卖合同约定价，应要求出卖方开具符合约定的相应金额发票，或要求解除合同、退还款项，其在后续履约过程中既未要求名都置业明确涉案款名目，开具符合规定的发票，又未及时表示异议要求解除合同、退款，仍继续办理验房手续并入住，与常理相悖。涉案款虽未体现在房屋买卖合同中，但是当事人对买卖房屋的真实意思表示，反映了当事人之间的房屋真实交易价格，且原告现已占有使用涉案房屋，双方均履行了合同主要义务，原告主张涉案款为价外款要求名都置业返还理据不足，本院不予支持。另，原告主张被告名都置业支付以23000元为基数按月利率2%计算的资金占用费，因本案为房屋买卖合同纠纷，非借贷类纠纷，不存在资金占用期间利息一说，且当事人之间对此亦无约定，原告此项请求不予支持。本院做出的（2019）赣0124刑初65号刑事判决书认定被告龚慧敏犯职务侵占罪，该罪客体是公司财产权益，而非购房者权益。刑事判决书虽认定龚慧敏侵占的房屋销售款中含有原告吕钢华、吕茉现金交纳的款项，但两者属于不同的法律关系，龚慧敏未侵犯原告的财产权益。依据合同相对性原则，原告对被告龚慧敏的诉请无法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕钢华、吕茉对被告龚慧敏、江西名都置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费188元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 付南平二〇二〇年六月二十九日法官助理 熊 婷书 记 员 黄 娜