北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2577号原告：北京金义行物业管理有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里72号院。法定代表人：赵健康，经理。委托诉讼代理人：孙书谊，女，1972年5月31日出生，北京金义行物业管理有限公司延庆分公司职工，住北京市延庆区。被告：孙宇，男，1989年7月30日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：孙建民（孙宇之父），男，1964年3月3日出生，住北京市延庆区。原告北京金义行物业管理有限公司（以下简称金义行公司）与被告孙宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金义行公司的委托诉讼代理人孙书谊、被告孙宇的委托诉讼代理人孙建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金义行公司向本院提出诉讼请求：要求被告交纳2014年9月1日至2019年8月31日物业管理服务费21081.05元、垃圾外运费150元、违约金2123.11元，以上共计23354.16元。事实与理由：被告为延庆区×××小区202室业主，原告为该小区提供物业服务的物业单位。2013年9月1日，原告与延庆区×××街道×××小区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务；该合同约定物业服务期限为4年，自2013年9月1日至2017年9月1日；根据该合同第十二条、第十三条约定，物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业面积缴纳，标准为多层住宅2.1元/平米/月。2017年9月1日双方续签《北京市物业服务合同》，物业服务期限为3年，自2017年9月1日至2020年9月1日。原告依法为被告提供了物业服务，但被告没有按时交纳物业费，经多次催要无果，故诉至法院。被告孙宇的委托诉讼代理人孙建民辩称，不同意原告的诉讼请求，不交纳物业费主要是因为：原告提供的物业服务收费标准不透明，已经过了评估期限；服务未达到标准，存在很多瑕疵，收费标准不透明。服务不到位表现为小区内道路改道，停车位减少，消防通道变窄，大门处电动门取消导致车辆随意出入；原来的喷泉没有了改种了三颗小树；楼房装饰条脱落，未及时维修只是挂了个警示牌；电梯内打广告，未告知业主，广告费去向未公开；小区内建筑垃圾未及时清理，单元门房顶瓦上很多沥青未及时清理；地下一层过道墙体严重损坏，无人修理；疫情期间，小区大门值守情况不符合安全标准。基于以上情况，不同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：金义行公司是北京市延庆区×××小区的物业服务单位。孙宇系北京市延庆区×××小区202室业主，该房屋建筑面积为167.31平方米。2013年9月1日，延庆区×××街道×××小区业主委员会与金义行公司签订的《北京市物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务：该合同第五条约定物业服务期限为4年，自2013年9月1日至2017年9月1日。该合同第十条、第十三条约定，物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业面积缴纳，标准为多层住宅2.1元/每平方米/月。2017年9月1日双方续签《北京市物业服务合同》，物业服务期限为3年，自2017年9月1日至2020年9月1日。服务的内容为：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。4、负责公共绿地、景观的养护。5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位，公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。金义行公司依照合同约定，履行了服务义务。孙宇尚欠2014年9月1日至2019年8月31日物业费未交纳。另依据2014年至2019年金义行公司与北京延环清洁服务中心（监督单位为延庆区×××街道办事处）签订的《延庆区居民小区生活垃圾委托清运协议书》，每年每户应交纳生活垃圾外运费30元。孙宇拖欠金义行公司2014年至2019年生活垃圾外运费150元未付。诉讼中，金义行公司针对孙宇提出的问题称，小区之前存在的建筑垃圾未及时清理但现已清理完毕；电梯广告于2019年9月已经拆除，收益分配也进行了公示；地下室一层墙体脱落、楼房装饰条脱落的问题正在着手报审批程序解决，瓦片沥青等问题可能存在没有检修到位的，物业公司回去再去检查；大门属于市政管理，不属于小区内的用地；疫情期间大门值勤的是税务局人员和小区人员，非本小区的车辆是不可以进的；喷泉改造种树是考虑到安全问题，由开发商实施的；业委会代表业主与物业公司签订物业服务合同，收费标准是2.1元/平米/月，实际业主主动交费都是按照1.8元/平米/月。上述事实，有《北京市物业服务合同》、《延庆区居民小区生活垃圾委托清运协议书》、《物业服务费评估报告摘要》、《物业服务事项和标准》、照片及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。物业服务企业与业主委员会签订的《北京市物业服务合同》合法有效，业主应当依法履行合同约定的义务。金义行公司为该小区提供了物业服务，孙宇作为业主应当依法交纳物业费。关于物业费的交纳标准问题，因《北京市物业服务合同》中明确约定了物业费收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，收费标准是2.1元/平米/月，实际业主都是按照1.8元/平米/月交费，故孙宇也应当按照该标准交纳物业费。经核算，孙宇应给付2014年9月1日至2019年8月31日的物业费18069.48元。另依据《延庆区居民小区生活垃圾委托清运协议书》，孙宇应支付金义行公司2014年9月1日至2019年8月31日生活垃圾外运费150元。孙宇称物业服务费用评估报告的时间已过，物业收费标准没有依据，本院认为金义行公司与业主委员会续签的《北京市物业服务合同》对标准明确约定为2.1元/平米/月，故对此抗辩意见本院不予采信。孙宇称物业服务存在瑕疵，本院认为金义行公司应当采取措施予以改进，但考虑到物业服务有其特殊性，某些方面的管理和服务效果受到很多因素的干扰，且现有证据尚不能充分证明金义行公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业服务费的事实。关于金义行公司要求孙宇给付违约金，因孙宇并非无故拖欠，故此本院不予支持。需要说明的是物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，达到不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定的谅解和包容，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。若拒绝交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此的换位思考，在双方的共同努力下，方能营造更加和谐的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第十五条、第四十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、孙宇给付北京金义行物业管理有限公司2014年9月1日至2019年8月31日物业服务费18069.48元、生活垃圾外运费150元，以上共计18219.48元（于判决生效后七日内履行）；二、驳回北京金义行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元，北京金义行物业管理有限公司负担64元（已交纳），由孙宇负担128元（于判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张馨天二〇二〇年六月二十二日法官助理 郝小静书 记 员 康 丽