福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1262号 原告：闽侯县上街尚书耕天下金海岸房产中介所，经营场所福建省闽侯县上街镇。 经营者：郑一虎，男，1998年4月13日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：慕天成，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：慕天笑，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：陈建新，男，1966年6月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄建灿，福建国富律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所执业律师。 原告闽侯县上街尚书耕天下金海岸房产中介所（以下简称金海岸房产中介所）与被告陈建新居间合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金海岸房产中介所的委托诉讼代理人慕天笑、被告陈建新及其委托诉讼代理人黄建灿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金海岸房产中介所向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金27300元；2.判令被告向原告偿还限时出售保证金2000元；3.判令被告向原告支付律师代理费5000元。事实和理由：2019年10月17日，原、被告签订《房屋出售独家居间服务及房源委托书》，约定被告将其名下的福州市闽侯县上街镇源通东路118号福晟学府15#楼402单元的房屋独家委托原告居间出售。双方确认上述房屋拟定出售价为91万元，原告经营者于当日向被告支付限时出售保证金2000元。同年11月27日，置宇房产的置业顾问林俊经被告同意向原告借用上述房屋的钥匙，进行带看服务。依据《房屋出售独家居间服务及房源委托书》约定，被告在限时出售期内另行委托他人为该房屋提供居间服务，已构成违约，应按约向原告以房屋拟定价格的3%支付违约金即27300元，并偿还限时出售保证金2000元。另，原告为保障自身权益支付律师代理费5000元，有权依据约定向被告主张该项费用。综上，原、被告之间的《房屋出售独家居间服务及房源委托书》合法有效，原吿依约提供居间服务，被告未按约忠实履行独家委托义务，故原告提起诉讼，望判如所请。 被告陈建新辩称，一、原告所述与事实不符，其不存在违约行为。2019年10月17日双方签订协议约定其将名下的房产委托原告限时出售，为尽快出售上述房屋将钥匙交给原告保管，原告却以其“在限时出售期内另行委托他人为该房屋提供居间服务”为由要求其承担违约责任，明显与事实不符。2019年11月27日其接到案外人林俊（事后才知道其姓名）电话，称有客户要看房，其回复林俊已与原告签订独家代理协议，房屋钥匙也由原告保管，让林俊与原告联系。其之所以让林俊去找原告，是因为签订合同原告交代有其他客源，为了尽快成交，愿意和他人合作，其也认为既然独家委托给原告，接到任何人有交易意向的信息，应及时转达给原告。倘若其真有违约意图，又何必请有意向的购房者与原告联系，其完全可以自行带他人看房。其上述行为恰恰证明无违约意图，更不存在委托林俊出售上述房产违约行为。二、原告主张其承担违约责任无事实和法律依据。其在限时出售期内并未另行委托他人出售或者自行出售上述房产等违约行为，且原告也未举证证明其存在违约行为，向其主张违约责任明显缺乏事实和法律依据。三、《房屋出售独家居间服务及房源委托书》内容属于无效的格式条款，即使其存在违约，原告也无权依据该委托书主张违约金等损失。《房屋出售独家居间服务及房源委托书》是由原告事先单方拟定并针对不特定的人重复使用，其并未参与拟定协商过程，该委托书属于格式合同。对于格式合同的效力，《合同法》第三十九条有明确规定。而本案委托书第四条关于违约金的规定，实际上是要求其独家委托于原告提供中介服务，严重限制了其选择服务的权利，并加大了其的责任，明显属于霸王条款。且在其签订委托书之前，原告并未以任何方式提请其注意该条款。根据《合同法》的规定，该条款应认定无效，不能成为请求赔偿的依据。另外，根据委托书约定，正常交易居间服务费用（佣金）为房产成交价的1%，而违约金则按房屋拟定价格的3%，且只约定委托方单方的违约金，明显违反公平、平等原则。综上，其并不存在委托他人出售房屋的违约行为，原告向其主张违约金等损失无任何事实和法律依据，恳请驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人对证据进行了交换与质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月17日，陈建新作为甲方、闽侯县上街尚书耕天下店（金海岸房产中介所）作为乙方、福建福家房产代理公司作为丙方，共同签订一份《房屋出售独家居间服务及房源委托书》，约定陈建新将其名下的福建省闽侯县上街镇源通东路118号福晟学府15#楼402单元的房屋独家委托乙方居间出售；甲方同意由乙方提供限时出售增值居间服务，根据丙方专业人士估值确认居间房屋拟定价格，甲、乙双方认可丙方所确认的房屋拟定价格并签署限时出售房屋拟定价格确认书，乙方承诺在本委托书签署之日起45日内以房屋拟定价格完成居间房屋出售，并由丙方向甲方支付2000元作为限时出售保证金；若乙方未能完成限时居间房屋出售的，甲方应在限时出售期届满之日起三个工作日内向丙方提供权属未过户证明，限时出售保证金将作为房产未能出售的补偿归属甲方，本合同自动终止……在限时出售期乙方通知甲方看房的，甲方应在次日内予以无条件配合。若因特殊原因甲方无法安排看房的，经乙方同意，甲方应在乙方通知之日起3个工作日内安排；或者将钥匙交由丙方代管，由丙方负责配合看房……甲方在限时出售增值居间服务期限内，不得接受其他中介机构对本委托书项下房产所提供的居间服务，不得自行出售本委托书项下的房产……在限时出售期内甲方另行委托他人出售或自行出售的或单方面解除本委托书的，或者限时出售期届满之日起12个月内，甲方与乙方介绍的看房人或购买人成交的，则甲方应向乙方按照房屋拟定价格的3%支付违约金，并应承担乙方为保障自身权益所支出的各项费用（包括但不限于：诉讼费、律师费、保全费、公告费等），并向丙方退还限时出售保证金。在限时出售期内，甲方违反本委托书第一条第3款第（3）项规定的，则乙方有权要求甲方支付违约金2000元，并要求继续履行本委托书……。 同日，陈建新与金海岸房产中介所签订一份《限时出售房屋情况信息表＆拟定价格确认书》，确定陈建新名下的上述房屋委托售价为91万元。金海岸房产中介所转账支付陈建新20**元作为限时出售保证金。 2019年11月19日晚上20：12，金海岸房产中介所的经营者郑一虎微信联系陈建新“我现在有客户再谈了。”2019年11月20日上午11：05，郑一虎又发微信给陈建新“您安排一下，今天明天什么时候有空，我约一下，到福家房产签约中心进行洽谈签约手续！价格也可以接受到91万了！” 诉讼中陈建新陈述，2019年11月20日，郑一虎打电话称有客户有想看房，其告知办理儿子结婚的事情都在忙，将于2019年11月23日福州香格里拉大酒店办酒席，如果有客户可以让他等几天。但一直都没有客户看房。2019年11月27日，案外人林俊给其发送短信“我是钱隆公馆楼下置宇房产，有一个稳定客户今晚七点来看房，您看能安排下时间吗。”其回复“130****489小郑，锁匙在他那，跟他联系一下。”其名下的上述房产于2020年1月17日自行出售他人。 2019年11月27日，郑一虎向陈建新发送微信“置宇房产过来借钥匙，今晚租房约了我，我帮您上去交接一下房子。”陈建新同意出借钥匙。郑一虎“跟我联系没问题，那我们是独家代理，他们来借钥匙，这算怎么回事？您直接违约了我们公司？” 2019年11月29日，陈建新给郑一虎发送微信“我现在有空了，原来那个想买钱隆学府15号402客户，联系一下他出来签合同，价格92万元可以吗？”郑一虎答“我20号通知您来签合同，您没来，拖到现在，客户没了……” 诉讼中金海岸房产中介所提供一份《买卖借钥匙确认书》，内容为：“2019年11月27日早上10点45分，置宇房产阳光理想城店林俊置业顾问，经过福晟钱隆学府15号楼402业主陈建新业主同意前来福家尚书店借福晟钱隆学府15号楼402的钥匙，进行带看客户促成买卖。”落款人“置业顾问林俊”。陈建新认为此份确认书系金海岸房产中介所单方自行打印制作，其既未同意林俊向金海岸房产中介所借钥匙，也未委托林俊带客户看房促成买卖，其也不认识林俊，落款处签名也无法确认是林俊本人所签，且无捺印也无具体落款日期。 本院认为，陈建新就讼争房产的出售委托金海岸房产中介所独家提供居间服务，双方签订的《房屋出售独家居间服务及房源委托书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按《房屋出售独家居间服务及房源委托书》约定，限时出售增值居间服务期限内，陈建新不得接受其他中介机构对讼争房产提供居间服务，不得自行出售讼争房产，或在限时出售期内另行委托他人出售，或单方面解除本委托书。本案中，陈建新在限时出售期内未委托其他中介机构提供居间服务，也未自行出售或委托他人出售房产，或者单方解除居间合同。陈建新将讼争房产的钥匙交由金海岸房产中介所，案外人林俊向陈建新借用钥匙看房，陈建新即告知钥匙在金海岸房产中介所郑一虎处，需与郑一虎联系，陈建新并未带林俊看房，仅同意林俊借钥匙看房并不构成另行委托他人提供居间服务。 此外，《房屋出售独家居间服务及房源委托书》约定“在限时出售期乙方通知看房的，甲方应在次日内予以无条件配合。若因特殊原因甲方无法安排看房的，经乙方同意，应在乙方通知之日起3个工作日内安排。”2019年11月20日，郑一虎电话通知陈建新有人要看房，陈建新告知儿子结婚办喜事没空。此后，郑一虎或金海岸房产中介所的其他工作人员再未通知陈建新看房。 故金海岸房产中介所以陈建新签订《房屋出售独家居间服务及房源委托书》后，林俊经陈建新同意借用陈建新委托独家出售名下房产的钥匙进行带看服务，亦未在约定的时间安排看房，已构成违约，应支付违约金并赔偿律师代理费的主张于法无据，本院不予支持。 现双方约定的限时出售期限已经届满，陈建新因故未能在2019年11月20日安排看房，对金海岸房产中介所未在期限内居间完成讼争房产出售造成一定影响，故陈建新应向金海岸房产中介所返还限时出售保证金2000元。本院对金海岸房产中介所该项主张予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈建新应于本判决生效之日起十日内返还原告闽侯县上街尚书耕天下金海岸房产中介所限时出售保证金2000元； 二、驳回原告闽侯县上街尚书耕天下金海岸房产中介所的其他诉讼请求。 若未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费328元，由原告闽侯县上街尚书耕天下金海岸房产中介所负担280元，由被告陈建新负担48元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年六月五日 法官助理 潘冰心 书 记 员 陈忠泽 附：一、本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实 或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。