贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初1235号 原告：徐光发，男，1954年5月4日出生，汉族，住贵州省福泉市。 被告:贵州红华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路68号物资综合楼18层3号，统一社会信用代码9152000070967079X5。 法定代表人：杨践，系该公司董事长。 被告：贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司，住所地贵州省都匀市开发区民主苑住宅小区B栋南单元5层，统一社会信用代码915227016629825257。 负责人：杨嵋，系该公司经理。 二被告委托诉讼代理人：王娟，女，1994年5月8日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告徐光发与被告贵州红华房地产开发有限公司（以下简称红华公司）、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称红华都匀分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐光发、被告红华公司、红华都匀分公司的共同委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐光发向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年9月30日至2020年3月1日逾期办证违约金共计36805元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年6月22日与红华都匀分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：匀商房监制预0037982），购买红华分公司销售的位于都匀市，建筑面积124.75平方米，总房款合计209361元。原告已于2015年6月22日一次性付清房款，根据合同约定，出卖人承诺于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记有关文书交付给买受人，若逾期在约定日期90日内，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，若逾期在约定日期起90日以后，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二作为违约金。现将逾期办证第一期违约金计算如下：209361元×0.0002×879天（2017年9月30日至2020年3月1日）＝36805元。因被告迟迟未履行支付违约金义务，故原告诉至法院，请求依照相关法律规定以及双方合同约定，判令被告支付违约金。 被告红华公司及红华都匀分公司共同辩称：1.原告主张的逾期办证违约金过高，请求依法调整为按日万分之0.5支付；2.原告主张计算违约金的时间至2020年3月1日不合理，被告已于2019年11月4日向相关主管部门提交办理产权证资料，收件单位为都匀市城市建设档案馆，但至今政府相关职能部门尚未办理完毕，且随着疫情的影响，导致被告产权证的转移迟迟无法兑现，应系不可抗力可予免责，即原告主张的计算时间应为2017年9月30日至2019年11月4日。 本院经审理认定事实如下：2015年6月22日，原告徐光发与被告红华公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买都匀市，建筑面积124.75平方米，套内建筑面积98.09平方米；合同第七条约定：按照套内面积计算，该商品房总价款209361元；合同第八条约定：原告于2015年6月22日一次性支付全部房价款；第二十二条约定：……出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。签订合同后，原告按照约定向被告一次性支付了购房款209361元，被告红华都匀分公司向原告出具了销售不动产统一发票。 另查明，被告已于2019年11月4日向相关部门提交办理产权证的相关资料，但至今尚未取得商品房所有权初始登记。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告徐光发与被告红华公司于2015年6月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付、办理商品房所有权转移登记的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，已构成违约，对于被告提出已于2019年11月4日向相关部门提交办理产权登记的资料，但其实际尚未取得商品房初始登记符合办证条件，故在此期间仍应承担相应的违约责任。 关于合同约定的违约金是否存在过高依法予以调整的问题。由于被告违约，理应按照合同约定支付违约金，但庭审中被告表示违约金过高，要求法院予以调整，因违约金兼具补偿损失之法律功效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，故将逾期办证违约金调整为万分之零点五（按日计算）。关于被告提出的不可抗力是否成立的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”之规定，因2020年初突发的新冠疫情属不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，属不可抗力，故对于被告提出的抗辩，本院予以采信，根据疫情客观情形以及各相关单位、企业等复工复产的时间综合考虑，本院酌定扣除因新冠疫情导致不可抗力的期间为60天，故逾期办证违约金计算为209361元×0.00005×823天（2017年10月1日起至2020年3月1日止共计883天，扣除60天为823天）=8615.21元。 诉讼中，原告将被告红华都匀分公司、红华公司均列为本案被告，被告红华都匀分公司系红华公司的下属分公司，在案涉合同中所列出卖人为红华都匀分公司，但又加盖了被告红华公司印章，且不动产发票由被告红华都匀分公司出具，而被告未对原告所主张的二被告共同承担付款责任提出抗辩，亦未举证证明应由何公司承担给付义务，故对原告主张的二被告共同承担付款义务的主张，本院予以采信。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付原告徐光发逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金8615.21元（该款已计至2020年3月1日）； 二、驳回原告徐光发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费720元，因适用简易程序减半收取360元，由原告徐光发负担274元，被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司负担86元（该款立案时原告徐光发已预交，被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司应承担部分在履行义务时径付原告徐光发）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  梁运航 二〇二〇年六月十二日 法官助理王尧欢 书记员王健宇