广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1714号原告：陈杏桃，女，1983年2月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码x。委托诉讼代理人：凌勇（系原告的丈夫），住湖南省衡阳市雁峰区***********。被告：梁权辉，男，1987年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码x。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：昝飞，广东国道律师事务所律师。原告陈杏桃诉被告梁权辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人凌勇、被告的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判定解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付房屋成交价的10%即260000元违约金；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月4日，被告到原告家里完成了最后一次看房，随后双方在平等自愿，友好协商的基础上签定了《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），合同约定原告将其名下位于广东省佛山市南海区******************（以下简称涉讼房屋）出售给被告。涉讼合同约定被告向原告支付50000元定金，被告以没有这么多钱为由，只支付5000元，并约定剩下的定金45000元在2019年12月9日付清。但是2019年12月9日，被告没有按合同约定支付剩余定金45000元给原告，并且提出要违约不购买涉讼房屋。依据涉讼合同的约定，被告应向原告支付涉讼房屋成交价2600000元的10%即260000元作为违约金。被告辩称，1.本案遗漏了当事人，涉讼合同效力待定。涉讼房屋属于原告与其配偶的夫妻共同财产，原告配偶未在合同签字，遗漏原告配偶为本案当事人。原告不能单方处置夫妻共同财产，涉讼合同是否有效，应经原告配偶签名后才能确认。效力待定的合同不存在解除或违约赔偿的结果。2.即使合同有效，被告不存在违约行为。被告未提出解除合同，也没有不履行合同的违约行为。被告在签署合同后筹备700000元房款以便履行合同。合同至今未能推进的原因在于原告，原告配偶未在合同上签名；合同中没有约定第一期房款的付款期限，需待原告完善上述不足之处。由于原告没有完善签名也未明确办理房屋抵押涂销时限，被告感到不安，被告至今未付款并不违反合同约定。3.即使涉讼合同有效，由于原告在起诉前从未向被告通知合同解除，涉讼合同至今尚未解除，原告要求被告支付违约金260000元没有法律依据。原告向本院提交如下证据：1.房屋买卖合同原件1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。原告将涉讼房屋出售给被告。2.房产证原件1份，证明涉讼房屋登记在原告名下。3.微信聊天记录手机截屏打印件1份，证明被告没有全部支付50000元定金，被告通过微信告知原告说不想买了，还要求原告退还被告已经支付的5000元。4.解除房屋买卖合同通知及快递单打印件1份，证明原告在2020年4月8日向被告寄出解除合同通知，且被告已于2020年4月14日签收。5.情况说明书、结婚证原件各1份，证明原告配偶凌勇对原告出售涉讼房屋无异议。被告向本院提交如下证据：个人时点性存款/资产证明书原件1份，证明被告在涉讼合同签署后已经准备了700000元用于履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据及本院出示的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4及被告提交的证据，本院综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区************************，权属人为原告，登记时间为2014年12月30日。2019年12月4日，原告（卖方）、被告（买方）及案外人佛山市圆卓房地产代理有限公司（经纪方）签订涉讼合同约定，被告向原告购买涉讼房屋，成交价格为2600000元；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；签订合同当天买方支付定金5000元，余下定金45000元于2019年12月9日前支付；等等。此后，被告通过微信告知原告“最后还是决定不买房子了”。2020年1月16日，本案立案审理原告提起的本案诉讼。2020年4月13日，原告向被告邮寄了《解除房屋买卖合同通知》，被告于2020年4月14日签收。诉讼中，原告配偶凌勇表示对原告出售涉讼房屋无异议；原告确认已收到被告支付的购买涉讼房屋的定金5000元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2019年12月4日签订的涉讼合同中有关原、被告双方权利义务的约定为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。被告未举证原告的配偶对原告出售涉讼房屋提出过异议，且涉讼房屋仅登记在原告名下，被告主张因无原告配偶签名导致涉讼合同效力待定的抗辩，理据不足，本院不予支持。原告未按照涉讼合同的约定在2019年12月9日前支付定金中的45000元，且向原告明确表示不再履行涉讼合同，被告未按合同约定期限履行合同义务，构成根本违约，原告要求解除涉讼合同，于法有据，本院予以支持。原告向被告邮寄的《解除房屋买卖合同通知》在2020年4月14日由被告签收，而在本案庭审中原告才明确解除合同的诉讼请求，本院据此认定涉讼合同中有关原、被告权利义务的约定于2020年4月14日解除。涉讼合同的解除是由于被告根本违约，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，原告未举证因被告违约对其造成损失，结合买方的过错程度及卖方的实际损失，综合公平和诚信原则予以衡量，本院酌定被告应向原告支付违约金50000元。原告的违约金主张超出本院核定范围的部分，本院不予支持。因被告已向原告支付定金5000元，在涉讼合同解除且原告未请求没收定金的情况下，原告收取的定金应返还予被告。为免当事人讼累，在扣减被告已支付的5000元定金后，被告应向原告支付违约金45000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告陈杏桃与被告梁权辉于2019年12月4日签订的《房屋买卖合同》中权利义务的约定于2020年4月14日解除；被告梁权辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45000元予原告陈杏桃；驳回原告陈杏桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取13800元（原告已预交13800元）,由原告负担2262.5元，被告负担11537.5元。被告应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费11537.5元，逾期本院将依法强制执行。原告预交的案件受理费11537.5元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年六月十七日书记员  卢丹伦