湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初1780号原告：王某某，男，汉族。委托诉讼代理人：黄森，湖北楚义君律师事务所律师（特别授权）。被告：崔某某，男，汉族。原告王某某和被告崔某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人黄森到庭参加诉讼，被告崔某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还租金70000元；3.判令被告向原告支付相应的违约金21000元；4.本案诉讼费、律师费、保全费均由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年7月23日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于武汉市硚口区某室房屋出租给原告，租期自2019年7月23日至2026年8月23日，租金总额为7万元。合同签订时，因被告个人原因协议推迟交房四个月即从2019年11月23日起交房，被告自愿承担每月2000元的房屋占用费，原告也同意其意见并达成补充条款。故原告依约扣除4个月的占用费共计8000元后，将剩余的款项62000元全部支付至被告指定的银行账户内。交房期限届至后被告仍不交房，被告主动交纳了2000元的占用费并申请再延迟交房一个月（即2019年12月23日交房），原告予以认可，但到期后被告仍然迟迟不交付房屋，仍个人占用至今。原告认为被告的行为构成违约，遂诉至本院。被告崔某某未到庭答辩亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：武汉市硚口区某号房屋〔不动产权证号：鄂（2018）武汉市硚口不动产权第0035849，建筑面积77.32平方米〕于2018年9月19日登记于崔某某名下。2019年7月23日，崔某某（甲方）和王某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1-1.甲方将位于武汉市硚口区某室房屋出租给乙方；2-1.甲、乙双方约定，甲方于2019年7月23日前向乙方交付该房屋，租赁期自2019年7月23日起至2026年8月23日止，期限为7年1个月；3-1.总租金为7万元；8-2.租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，需承担总租金30%的违约责任金，乙方所增加的房屋内设施物品及装修，需额外按市场价赔偿，以票据为证；10-2.甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商解决不成的，双方同意选择当地管辖的人民法院解决纠纷，律师费、诉讼费、保全费由违约方承担；10-3.甲方法院传票，指定送达地址：美好名流汇X栋X，电话130××××8473。”《房屋租赁合同》补充条款另约定：“2019年7月23日至2019年8月23日甲乙商定为甲方给乙方的免租时间；由于个人原因，甲方向乙方交付此房屋的使用时间推迟4个月交付，甲方应向乙方支付每月2000元作为甲方占用费。”《房屋租赁合同》签订后，王某某共向崔某某支付租金62000元。崔某某未依约按期将房屋交付王某某，后又请求再延期交付房屋一个月并向王某某支付占用费2000元，王某某予以认可。2020年1月9日，王某某与湖北楚义君律师事务所签订《委托协议》，约定：“王某某因与崔某某房屋租赁合同纠纷一案的法律事务，委托湖北楚义君律师事务所并由其指派黄森律师担任其代理人；律师服务费经协商为人民币10000元。”2020年1月11日，王某某通过微信转账方式向黄森支付律师服务费10000元。2020年1月11日，湖北楚义君律师事务所律师黄森受王某某委托，按合同约定的地址向崔某某邮寄《关于王某某向崔某某发出的就继续履行问题的律师催告函》，催告崔某某：“自本律师函通知之日起五日内将上述房屋及相关配套设施一起交付给承租人王某某，并自实际交付之日起依据合同向后顺延相应的租期。”崔某某至今仍未将合同约定的房屋交付王某某，王某某认为崔某某拒不依约交付房屋构成违约，遂起诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。依照《房屋租赁合同》约定，被告应于2020年11月23日前将房屋交付原告，后被告又与原告约定再延期一个月交付房屋，故被告应于2020年12月23日前将房屋交付原告，但被告仍未依约按期交付房屋。被告至今未向原告交付房屋，导致原告签订《房屋租赁合同》的目的无法实现，被告构成根本违约，原告有权解除合同。合同解除后，被告应将其收取的租金返还给原告。原告向被告支付了租金62000元，原告称另有租金8000元抵扣了被告应向原告支付的4个月房屋占用费8000元（2000元/月×4个月），原告认为其已向被告支付了租金70000元，被告应向原告返还租金70000元。本院认为，本案租金和房屋占用费均为金钱债务，且付款期均已届至，原告有权将原告应付的租金抵销被告应付的房屋占用费。原告虽仅向被告支付租金62000元，但实际上其已将原告应付的租金8000元抵销被告应付的房屋占用费8000元，原告支付租金时被告即应知道原告的抵销主张，被告对此未提出异议，原告该行为已发生抵销的法律效力，原告对被告所负的支付租金8000元的债务和被告对原告所负的支付房屋占用费8000元的债务均消灭，故合同解除后被告应向原告返还租金70000元。《房屋租赁合同》约定租期自2019年7月23日起至2026年8月23日止（7年零1个月），原、被告协商后书面及口头约定被告占用房屋五个月，被告为此支付房屋占用费共计10000元，被告占用的五个月为租期内前五个月，因《房屋租赁合同》补充条款约定2019年7月23日至2019年8月23日为免租期，故该五个月对应的租金为3333.33元（70000元÷84个月×4个月）。被告向原告返还租金70000元时应扣减3333.33元，即被告实际应向原告返还租金66666.67元。《房屋租赁合同》第8-2条约定：“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，需承担总租金30%的违约责任金，乙方所增加的房屋内设施物品及装修，需额外按市场价赔偿，以票据为证。”原告依该约定主张被告向原告支付违约金21000元（70000元×30%），但原告未能举证证明被告有“非本合同规定的情况擅自解除合同，提前收回房屋”的违约行为，故原告该项诉讼请求无合同依据和法律基础，本院不予支持。《房屋租赁合同》第10-2条约定：“甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商解决不成的，双方同意选择当地管辖的人民法院解决纠纷，律师费、诉讼费、保全费由违约方承担”。被告拒不依约交付房屋构成根本违约，原告委托湖北楚义君律师事务所律师黄森处理本案纠纷并已支付律师费10000元，依《房屋租赁合同》第10-2条之约定，该律师费10000元应由被告承担。原告主张保全费由被告承担，但原告至今未提出保全申请，保全费暂未实际发生，故本院不支持原告该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告王某某和被告崔某某于2019年7月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告崔某某于本判决生效之日起7日内向原告王某某返还租金66666.67元和律师费10000元；三、驳回原告王某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1038元，由原告王某某负担180元，由被告崔某某负担858元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  夏建飞二〇二〇年六月十五日书记员  胡 艳书记员  张天澍