广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1575号上诉人（原审原告、反诉被告）：李有然，男，1981年6月11日出生，汉族，住广东省德庆县***********。上诉人（原审原告、反诉被告）：李有凉，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省德庆县***********。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周丽，广东昌联律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王韩生，男，1985年11月11日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东县************。委托诉讼代理人：薛加冰，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：林诗诗，广东厚弘律师事务所律师。原审第三人：冯瑞瑶，女，1970年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************。原审第三人：冯瑞祥，男，1971年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************。上诉人李有然、李有凉因与被上诉人王韩生、原审第三人冯瑞瑶、冯瑞祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李有然、李有凉共同上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判王韩生继续履行李有然、李有凉与冯瑞瑶于2008年4月3日签订的《房屋租赁合同》、2008年8月7日签订的《华光北路宿舍楼合同补充条约》和2016年12月15日签订的《补充续约合同书》；截止至2019年12月份，李有然、李有凉已经按照每月8000元的标准向王韩生支付了4万元（共五个月）的租金。事实和理由：一、一审判决关于涉案房屋历来抵押状态的事实认定缺乏证据证明。王韩生未在一审中提交过有关涉案房屋历来抵押状态的证据，一审法院也未调取过该相关证据。若王韩生于一审时提交了有关案涉房屋历来抵押状态的证据，一审法院没有组织李有然、李有凉对该证据进行质证而直接作出事实认定，剥夺了李有然、李有凉质证的权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”的规定，关于房屋抵押状态的证据未经质证，不能作为本案事实的认定依据。二、王韩生应继续履行李有然、李有凉与冯瑞瑶的《房屋租赁合同》《华光北路宿舍楼合同补充条约》《补充续约合同书》。1.2016年12月15日签订的《补充续约合同书》是对2008年4月3日签订的《房屋租赁合同》中租赁期限的变更，将租赁期限变更至2022年6月30日止，即李有然、李有凉与冯瑞瑶一直履行的都是2008年4月3日的《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，王韩生应继续履行涉案租赁合同至2022年6月30日止。2.涉案房屋于2016年4月27日被法院查封，但李有然、李有凉承租租赁房屋至今均未见有关法院查封的公示，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定，该查封对作为善意第三人的李有然、李有凉不具有约束力，涉案租赁合同不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项规定的情形。3.根据李有然、李有凉提交的《京东司法拍卖截图》竞买公告中记载涉案房屋为带租约拍卖，法院在组织拍卖活动时对涉案房屋的权利状态予以宣告，以便于竞买人作出真实的意思表示。王韩生于参与竞拍前也前往了涉案房屋了解情况，在现场也清楚知悉涉案房屋存在租赁的状态，对于将要参与竞拍涉案房屋的王韩生应当关心其竞卖后是否享有涉案房屋的使用、收益等所有权权益，故王韩生不可能在竞拍前不了解涉案房屋的租赁期限的情况。王韩生在明知案涉房屋上存在租赁的情况下，仍以270万元拍得案涉房屋，应当视为其对于案涉房屋权利状态的认可，意即对于案涉房屋已存在的租赁关系的认可。4.李有然、李有凉一直按原租赁合同向王韩生履行支付租金的义务，王韩生收取租金的行为即视为其认可涉案《房屋租赁合同》和《补充续约合同书》。另，王韩生向李有然、李有凉出具涉案房屋的不动产权证、权利人身份证办理购买涉案租赁房屋2019年的财产保险，亦是其用真实的意思表示作出愿意履行原《房屋租赁合同》和《补充续约合同书》。综上，一审判决认定事实缺乏证据、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。被上诉人王韩生答辩称，一、李有然、李有凉与冯瑞瑶签订的补充续约合同书对王韩生不具有法律约束力，应依法驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”本案中，涉案房屋在2016年4月27日已被佛山市顺德区人民法院依法查封，而李有然与冯瑞瑶则在2016年12月15日签订《补充续约合同书》。冯瑞瑶明知涉案房屋已被查封，仍在查封后与李有然、李有凉签订《补充续约合同书》，其所作的有碍执行的行为，不能对抗申请执行人，也不能以此对抗通过竞买而取得法院交予拍卖的涉案房屋的王韩生，在王韩生不愿意继续履行该《补充续约合同书》的情况下，该《合同书》对王韩生不具有法律效力。现李有然、李有凉主张要求王韩生继续履行《补充续约合同书》没有事实及法律依据，应依法予以驳回其上诉请求。二、佛山市顺德区人民法院已通过在不动产登记机构办理不动产查封登记，限制不动产的交易，该查封登记行为属于法定公示，李有然、李有凉认为没有公示，该查封对其不具有对抗效力，缺乏事实及法律依据，应不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，其规定的是“没有公示的”不得对抗善意第三人而非“没有公告的”。具体到本案中，佛山市顺德区人民法院在查封涉案房屋时，已在涉案房屋所在地的不动产登记机构办理查封登记，限制不动产的交易。人民法院在法定的不动产登记机构对查封行为予以登记就是一种法定公示方式，即使没有张贴公告也并不影响法定登记方式的公示效力。李有然、李有凉的主张缺乏事实及法律依据，应不予支持。三、《房屋租赁合同》到期后，王韩生曾多次通过邮寄律师函、微信催促等方式要求李有然、李有凉重新订立租赁合同，或返还房屋，但李有然、李有凉均拒绝履行，恶意霸占房屋。原租赁合同到期后，王韩生曾多次通过发函、微信联系等方式要求李有然、李有凉重新签订租赁合同，或腾空房屋，但李有然、李有凉均拒绝履行。对于李有然、李有凉每月缴纳的8000元费用，王韩生也已明确表示该费用仅为部分租金或属于物业占有使用费，双方并没有就租赁合同达成一致意见，王韩生也没有继续履行《补充续约合同书》的意思表示，李有然、李有凉的主张明显与客观事实相悖，应不予采信。综上一审法院事实查明清楚，法律适用正确，应依法驳回李有然、李有凉的上诉请求，维持原判。原审第三人冯瑞瑶、冯瑞祥未陈述意见。李有然、李有凉向一审法院起诉请求：一、王韩生作为位于广东省中山市********号房产的新权利人，应继续履行李有然、李有凉与冯瑞瑶签订的房屋租赁合同、补充条约及补充续约合同书；二、确认李有然、李有凉向冯瑞瑶支付的3万元房屋抵押金在合同到期后由王韩生及冯瑞瑶连带偿还；三、王韩生应赔偿李有然、李有凉添附在位于广东省中山市********号房产的固定资产（根据李有然、李有凉与冯瑞瑶签订的房屋租赁合同的附件中双方确认当时广东省中山市********号房产的设施外，水、电报装费用及房屋内所有装修等均由李有然、李有凉出资，最后以法院评估价值为准）；四、诉讼费用由王韩生承担。审理过程中，李有然、李有凉撤回第二项、第三项诉讼请求。王韩生向一审法院反诉请求：一、李有然、李有凉腾退位于中山市********号房屋；二、李有然、李有凉向王韩生支付2019年1月1日起至实际腾退日止的房屋占有使用费，按每月21200元计算；三、李有然、李有凉向王韩生支付2019年3月电费1257.06元；四、李有然、李有凉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年4月3日，冯瑞瑶（出租房、甲方）与李有然（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，将登记在冯瑞祥名下的中山市*************房屋出租给李有然，建筑面积约为1600平方米。合同另约定：一、合同第2条约定租期自2008年6月1日至2018年12月31日；二、合同第3条约定，乙方支付30000元押金给甲方，甲方于2008年4月7日将房屋交付给乙方。押金在租赁期限届满之后，乙方按规定撤场完毕且付清全部租金、水电费、电话费及其他有关税费的当日，由甲方免息一次性退还予乙方；三、合同第4条对租金进行约定，2008年6月1日至2011年12月31日，每年租金为人民币80000元；2011年12月31日至2018年12月31日，每年租金为人民币95000元，租金每月5日前交付；四、合同第12条约定违约金为50000元；五、合同第13条约定合同签订后，乙方必须马上到当地有关部门领取牌照合法经营，在租赁期间，乙方必须购买出租屋公共责任险，受益方为甲方，保额为100万元以上。上述合同甲方、乙方分别由冯瑞瑶、李有然签名及按印。合同签订后，冯瑞瑶将涉案房屋交付给李有然使用。签订合同时，上述涉案房屋登记在冯瑞祥名下。2016年12月15日，冯瑞瑶与李有然签订《补充续约合同书》，合同载明因房屋及房间设备日久陈旧，自然老化而需要更新去旧进行一定的装修，约定将原来租赁合同不变，将合同到期后再自动续租到2022年6月30日，原租期续租后第1个月开始租金每月8000元。再查明，涉案房屋于2004年9月20日抵押给顺德市容桂农村信用合作社，于2006年12月26日注销抵押，并于当日抵押给广东发展银行股份有限公司顺德分行，于2010年5月27日注销，2010年6月2日再次抵押给广东发展银行股份有限公司顺德分行于2011年4月18日注销抵押，2011年4月25日再次抵押给上述银行于2012年7月12日注销抵押，之后多次抵押给银行或者个人，最终于2015年3月19日开始抵押给广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行。2016年4月27日，兴业银行股份有限公司佛山顺德支行向佛山市顺德区人民法院申请对涉案房屋进行查封，佛山市顺德区人民法院作出（2016）粤0606民初5928号民事裁定书，将涉案房屋（房产证号：C****0，土地证号（2000）0****0）查封。经兴业银行股份有限公司佛山顺德支行申请，在广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行同意下，2018年6月6日，佛山市顺德区人民法院在京东网司法拍卖（变卖）网络平台公开拍卖，显示带租约出售，王韩生以2700000元的价格买受。之后，佛山市顺德区人民法院以（2017）粤0606执7552号之二执行裁定书，对涉案房屋进行解封，确认所有权转移至买受人王韩生。2018年8月8日，涉案房屋变更登记至王韩生名下[粤（2018）中山市不动产权第0***5号]。2018年12月8日、及2018年12月30日，王韩生向李有然、李有凉发出租约到期通知，称房屋租赁合同于2018年12月31日到期，将以16000元、17000元每月的标准出租，如有意向在2018年12月31日前与其签订合同，逾期不签合同将视为放弃优先权利等等。2019年3月13日，李有凉为涉案房屋购买保险，2019年1月至2019年7月李有然、李有凉每月向王韩生支付租金8000元，在此期间王韩生曾有意向以12000元每月租金标准出租给李有然、李有凉，但最终未签订相关租赁合同。又，2019年3月份电费1257.06元由王韩生支付，李有然、李有凉同意向王韩生支付上述费用。另，李有然与李有凉系同胞兄弟，庭审中，李有然与李有凉确认涉案房屋系李有然、李有凉共同承租使用。一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据当事人的诉讼请求、反诉请求及提交的证据、所作的陈述，本案对争议焦点做如下归纳和分析：一、关于李有然基于与冯瑞瑶在2016年12月15日签订的补充续约合同书是否对王韩生具有约束力？从查明事实可知，李有然、李有凉基于与冯瑞瑶在2008年4月3日《房屋租赁合同》而承租涉案物业，租期至2018年12月31日已到期，于2016年12月15日签订《补充续约合同书》将上述物业续租至2022年6月30日，但涉案房屋在2008年4月3日签订《房屋租赁合同》前已经抵押给广东发展银行股份有限公司顺德分行，在2016年12月15日签订《补充续约合同书》前涉案房屋已于2015年3月19日抵押给广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行，并且佛山市顺德区人民法院在2016年4月27日以（2016）粤0606民初5928号之一民事裁定书将涉案房屋进行查封。首先，本案在签订《补充续约合同书》之前涉案房屋已经抵押给银行，并进行抵押登记，后该房屋进行拍卖。虽然兴业银行股份有限公司佛山顺德支行并非抵押权人，但拍卖亦系经抵押权人广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行同意，涉案房屋处置所得款项亦由抵押权人在抵押范围内享有优先受偿权，效果上与抵押权人为实现其抵押权而发生所有权变动无二。其次，在签订《补充续约合同书》之前本案涉案房屋已被法院查封。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，《补充续约合同书》对通过竞买取得涉案房屋所有权的新业主王韩生不具有约束力。因此，一审法院对李有然、李有凉主张要求王韩生继续履行其与冯瑞瑶签订的涉案租赁合同，于法无据，不予支持。如前所述，李有然、李有凉在王韩生向其主张权利后至今仍占用涉案房屋，其继续占用涉案房屋没有合法依据，李有然、李有凉理应返还涉案房屋给王韩生并支付占有期间的房屋占有使用费。二、关于房屋占有使用费的标准及起算时间。如前所述，李有然、李有凉仍占用涉案房屋，无合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，李有然、李有凉理应向王韩生支付占有期间的房屋占有使用费。王韩生要求自2019年1月1日起按每月21200元的标准支付，但并未提交相关证据证明该标准的合理性，一审法院认为应当参照原合同约定的每月8000元左右租金标准向王韩生支付房屋占有使用费为妥，其中2019年1月至2019年7月李有然、李有凉已按该标准支付，故李有然、李有凉仍须自2019年8月开始向王韩生支付房屋占有使用费直至返还涉案房屋之日止（按每月8000元计算）。三、关于王韩生支付的2019年3月电费1257.06元。李有然、李有凉对该电费1257.06元予以确认并同意支付，对此予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、李有然、李有凉应当自判决生效之日起三十五天内返还中山市******[粤（2018）中山市不动产权第0****号]房屋给王韩生；二、李有然、李有凉应当在判决发生法律效力之日起七日内向王韩生支付电费1257.06元；三、李有然、李有凉应当自2019年8月起按每月8000元标准向王韩生支付占有中山市*********房屋期间的占有使用费直至返还之日止；四、驳回李有然、李有凉的诉讼请求；五、驳回王韩生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由李有然、李有凉负担（李有然、李有凉已交），反诉费1647元，由王韩生负担1633元（该款王韩生已交），李有然、李有凉负担14元（李有然、李有凉于判决发生法律效力之日起七日内迳付给王韩生）。本院二审期间，冯瑞瑶、冯瑞祥未提交新证据。李有然、李有凉提交保单号660********42093000276家庭财产保险单，证明其已经按照与冯瑞瑶签订的租赁合同约定购买了2020年4月1日-2021年3月31日的涉案房屋的财产保险，李有然、李有凉一直按照原合同在履行。王韩生确认该证据的真实性、合法性，不确认关联性，其认为原租赁合同与补充协议是李有然、李有凉与冯瑞瑶签订，续签时间在涉案房屋查封之后，对王韩生不发生合同效力，李有凉从事的是租赁业务，其必须购买家庭财产保险，其购买行为不代表王韩生愿意与其继续履行原租赁合同及补充协议。冯瑞瑶、冯瑞祥未对上述证据发表质证意见。家庭财产保险单有原件予以核对，本院确认该证据的真实性。王韩生提交微信聊天记录，证明2019年1月至7月期间（原租赁合同到期后），李有凉向王韩生每月转账支付8000元，王韩生均已经明确表示该款项仅为部分的租金或物业占有费，王韩生不同意继续履行原租赁合同及补充协议。李有凉、李有然确认上述证据的真实性、合法性，不确认关联性，租金标准已经在一审期间法院予以认定，王韩生没有对该租金标准提出上诉，一审的判决对王韩生具有约束力。冯瑞瑶、冯瑞祥未对上述证据发表质证意见。微信聊天记录有手机载体予以核对，本院确认该证据的真实性。本院于2020年6月2日向李有然、李有凉、王韩生、冯瑞瑶、冯瑞祥发出质证通知书，通知李有然、李有凉、王韩生、冯瑞瑶、冯瑞祥对一审卷宗材料中山市不动产登记资料证明表进行质证。王韩生确认该证据的真实性、合法性，但认为2016年4月27日涉案房屋被查封，佛山市顺德区人民法院已经在不动产登记机构办理查封登记，将查封信息予以公示，李有凉、李有然无权要求王韩生继续履行原租赁合同。李有然、李有凉不确认该证据的真实性，其认为若该证据为一审法院依职权调取，但未经李有然、李有凉质证，严重违反法定程序，应当发回重审，即使该证据真实，中山市不动产登记资料证明表显示广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行为抵押权人，而涉案房屋所有权变动是基于债权人实现债权而发生的所有权变动，非抵押权人实现抵押权发生所有权变动，因此本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项的规定，且佛山市顺德区人民法院对涉案查封未进行公示，李有然、李有凉对涉案房屋查封事宜不清楚，李有然、李有凉系善意第三人，涉案房屋查封不得对抗李有然、李有凉。冯瑞瑶、冯瑞祥在本院规定的期间内未对中山市不动产登记资料证明表发表质证意见。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋的《中山市不动产登记资料证明表》显示，涉案房屋于2007年8月6日抵押给广东发展银行股份有限公司顺德分行，于2008年7月18日注销；于2008年7月18日抵押给广东发展银行股份有限公司顺德分行，于2009年6月2日注销，此外还有多次抵押记录。另，涉案房屋最早于2015年9月18日被佛山市顺德区人民法院查封，于2016年3月18日解封，其后还有多次查封记录。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：王韩生是否应当继续与李有然、李有凉履行涉案租赁合同。李有然与冯瑞瑶于2008年4月3日签订涉案《房屋租赁合同》，租赁期限为2008年6月1日起至2018年12月31日止。租赁期间，李有然与冯瑞瑶于2016年12月15日签订《补充续约合同书》，约定“因房屋及房间设备日久陈旧，自然老化而需要更新去旧进行一定的装修，所以甲乙双方在此补充续约增加一定租期，原合同到期后再自动续租到2022年6月30日”，同时，李有然与李有凉确认涉案房屋系李有然、李有凉共同承租使用。因李有然与冯瑞瑶签订《补充续约合同书》并非系上述《房屋租赁合同》到期后再重新签订续租合同，而是在原租赁期内因租赁物受装修影响，经双方商定延长租赁期限以作补偿，故涉案的《补充续约合同书》不应视作一份全新的租赁合同，而是原《房屋租赁合同》的补充协议，应为原租赁合同的一部分，因此涉案房屋出租的起算点应为2008年4月3日，租赁期限至2022年6月30日。又据二审期间已经补充质证的涉案房屋的《中山市不动产登记资料证明表》显示，在涉案房屋出租前所设立的抵押权均已注销（2007年8月6日设立的抵押，已于2008年7月18日注销），而最早的法院查封也是2015年9月18日，也在《房屋租赁合同》签订之后，即在涉案房屋出租前已无有效的抵押权和法院查封，故即使涉案租赁物所有权因公开拍卖于2018年8月8日转移至王韩生名下，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，李有然、李有凉请求房屋受让人王韩生继续履行原租赁合同，依法有据，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人李有然、李有凉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3901号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3901号民事判决第一、三、四、五项；三、王韩生继续履行李有然、李有凉与冯瑞瑶于2008年4月3日签订的《房屋租赁合同》、2008年8月7日签订的《华光北路宿舍楼合同补充条约》、2016年12月15日签订的《补充续约合同书》；四、驳回王韩生的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元（李有然、李有凉已预交），由王韩生负担（王韩生于判决发生法律效力之日起七日内迳付给李有然、李有凉），反诉费1647元（该款王韩生已预交），由王韩生负担968元，李有然、李有凉负担679元（李有然、李有凉于判决发生法律效力之日起七日内迳付给王韩生）；二审案件受理费元814元（李有然、李有凉已预交），由李有然、李有凉负担400元，由王韩生负担418元（王韩生于判决发生法律效力之日起七日内迳付给李有然、李有凉）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年六月十八日书记员  雷 媛