安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初1407号 原告：周玲茹，女，1988年6月22日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：李凯，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟荣稳，安徽端维律师事务所律师。 被告：合肥尚派置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。 法定代表人：许亚林，总经理。 原告周玲茹与被告合肥尚派置业有限公司（以下简称尚派置业公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周玲茹及其委托诉讼代理人李凯，被告尚派置业公司法定代表人许亚林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周玲茹向本院提出诉讼请求：1.尚派置业公司立即支付周玲茹借款本金275000元及利息98462.22元（利息自2012年11月25日起按照人民银行同期贷款利率计算至款清之日止），合计373462.22元；2.由尚派置业公司承担诉讼费用。 事实与理由：2011年7月26日，周玲茹和尚派置业公司（之前登记名称为合肥鼎泰华孚房地产营销代理有限公司）签订借款协议，约定周玲茹借款275000元给尚派置业公司。尚派置业公司在其开发的尚派财富中心正式开盘后，周玲茹可以选择购房也可以选择归还借款。协议签订后，周玲茹支付尚派置业公司275000元，尚派置业公司出具收据一份。但是此后，尚派置业公司开发的楼盘烂尾，周玲茹要求尚派置业公司退款，尚派置业公司以各种理由推脱。综上，为维护周玲茹合法权益，特具状贵院，望依法判如所请。 尚派置业公司辩称，1.本案诉讼案由错误，本案应该为商品房预约合同纠纷。双方签订的借款协议，虽名为借款协议，但内容实为商品房预约，基础法律关系是商品房预售、预购。因此，本案的基础法律关系作为认定协议性质的依据，即该协议系商品房预约合同，本案案由应为商品房预售合同纠纷。 2.尚派置业公司收到周玲茹交付的购房款是客观事实，尚派置业公司在就尚派财富中心项目进行建设过程中与肥西县自然资源和规划局发生土地使用权纠纷，导致尚派财富中心项目停滞，尚派置业公司愿意退还周玲茹房款并依法承担利息。目前，肥西县人民法院正在处理尚派置业公司尚派财富中心项目资产，本案法律文书生效后，周玲茹可以向肥西县人民法院申请参与分配。 3.鉴于因尚派置业公司违约导致双方签订的协议不能继续履行，尚派置业公司同意周玲茹退房，也同意退还周玲茹房款和利息。因此，周玲茹与尚派置业公司就本案实际并无争议，尚派置业公司愿意与周玲茹调解，但周玲茹应变更诉讼案由，双方以商品房预约合同纠纷案由调解结案，避免浪费司法资源。 本院经审理认定事实如下：周玲茹（合同中贷款方、甲方）为购买合肥鼎泰华孚房地产营销代理有限公司（以下简称鼎泰房产公司，后名称变更为尚派置业公司）开发的位于肥西县尚派财富中心商铺，于2011年7月26日与鼎泰房产公司（合同中借款方乙方）签订编号为044的《借款协议》一份，约定：乙方因生产经营需要向甲方借款，借款金额为275000元。借款期限自2011年7月26日起至尚派财富中心正式开盘后10日内。甲方于签订协议时，将现金275000元交予乙方。还款方式为：乙方现有在建尚派财富中心项目，甲方按借款协议编号的顺序享受在尚派财富中心商铺的优先选房权，项目达到公开预售条件后，甲方享受在尚派财富中心项目开盘时以总价55万元的优惠价购买2-193号商铺房源，则上述借款金额转为购房款；如甲方放弃购房权，则由乙方全额归还借款本金，不计利息。合同另约定甲方借予乙方的资金，在被乙方占用期间不计利息。 当日，周玲茹向鼎泰房产公司交付275000元后，鼎泰房产公司向周玲茹出具了275000元的收据，收款事由处注明“借款（2-193）”。尚派财富中心项目于2012年7月实际停工后，周玲茹向尚派置业公司催款。 2012年10月15日，许瑞林出具《承诺书》一份，载明：“关于周玲茹退借款一事，本公司郑重承诺自本承诺之日起壹个月内退还。（按叁拾万元人民币结算）特此承诺。原：合肥鼎泰华孚房地产营销代理有限公司，现：合肥尚派置业有限公司，2012.10.15许瑞林身份证号码：340××××××××”。同年11月18日，许亚林在上述承诺书中明确：“本人承诺于2012年11月24日之前结清周玲茹退认购2-193号商铺借款叁拾万元整（￥300000.00元）许亚林2012年11月18日”。 另查明：鼎泰房产公司成立于2010年3月31日，时任法定代表人为许瑞林，2011年12月18日变更企业名称为尚派置业公司。之后法定代表人多次发生变更。2013年11月22日，法定代表人变更为许亚林，管理人员为王文琴、许亚林、许瑞林。2014年7月10日，时任合肥鼎泰华孚置业有限公司、合肥鼎派置业集团有限公司及尚派置业公司法定代表人许亚林因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关取保候审。后经合肥市瑶海区人民法院、合肥市中级人民法院二审终审，于2019年12月17日作出判决：许亚林犯非法吸收公众存款罪判处有期徒刑四年，并处罚金人民币三十万元，并责令退赔集资参与人的经济损失。 庭审中，周玲茹在尚派置业公司答辩后，为促成双方调解同意变更案由为商品房预售合同纠纷。尚派置业公司则称周玲茹应提出解除合同或要求双倍返还购房款，因项目已被强拆，可向肥西人民法院申请参与分配。后因双方未能达成调解协议，周玲茹仍坚持主张原民间借贷纠纷案由。 以上事实有借款协议、收据、承诺书、诉求书、企业信息及当事人陈述予以证实。 本院认为，本案系因预售商铺引发的借款纠纷，双方争议焦点在于：1、双方之间是民间借贷合同关系还是商品房预售合同关系；2、本案债权是否已经超过诉讼时效期间 关于当事人之间法律关系的性质。我国现行商品房预售实行预售许可制度；本案中，2011年6月鼎泰房产公司开发的在建尚派财富中心项目，并不具备商品房预售条件；为享有楼盘达到公开预售条件后商铺的优先选房权，双方据此签订借款协议；并约定预售条件成就后，协议款项性质转换以及放弃购房权后款项返还等相关事项。签订协议当时涉案项目并未取得预售许可，双方对此均已明知，故在协议签署时当事人借款意思表示明确。协议履行过程中，尚派财富中心未能取得预售许可，周玲茹作为协议一方明确提出退款，放弃购房请求，并依合同约定要求清偿借款。此时按照协议约定款项已经明确为借款性质，故对周玲茹主张其与尚派置业公司之间构成借贷法律关系，符合双方约定，本院予以采纳。 关于诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第174条规定，权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。周玲茹主张自尚派财富中心项目实际停工后，其与其他购房者一起一直在向肥西县有关部门反映，要求保护其对尚派置业公司享有的民事权利，故本案诉讼时效一直存在中断情形。直到2019年12月17日合肥市中级人民法院对尚派置业公司法定代表人许亚林涉嫌非法吸收公众存款罪作出终审判决，之后周玲茹依法提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间。尚派置业公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 涉案协议签订后，周玲茹依约实际交付275000元款项，双方对此均予以认可。协议约定：如周玲茹放弃购房，则由尚派置业公司全额归还借款本金，不计利息。但从涉案提交的证据看，在协商还款过程中，尚派置业公司承诺于2012年11月24日前结清周玲茹借款，但尚派置业公司至今未能实际退款，已经构成违约，依法应当支付逾期利息。周玲茹主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期利息，未超出法律规定的逾期利率标准，本院予以支持。因中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故自2012年11月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算借款利息为90719.83元；自2019年8月20日起利息调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至借款本金清偿完毕之日止。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百二十五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第174条规定，判决如下： 一、被告合肥尚派置业有限公司本判决生效之日起十日内偿还周玲茹借款本金275000元并支付逾期利息90719.83元（自2019年8月20日起利息以275000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至借款本金清偿完毕之日止）； 二、驳回原告周玲茹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3451元、保全费2370元，合计5821元，由被告合肥尚派置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 薛智勇 二〇二〇年六月十日 法官助理 孙 静 书 记 员 王 美 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。 3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 4、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》 174．权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。经调处达不成协议的，诉讼时效期间即重新起算；如调处达成协议，义务人未按协议所定期限履行义务的，诉讼时效期间应从期限届满时重新起算。