湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1732号原告：常德市自然资源事务中心，住所地常德市武陵大道北段**。法定代表人：姜建龙。委托诉讼代理人：曹磊，湖南人和人（常德）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：石晴，湖南人和人（常德）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：陈年春，男，1966年12月23日出生，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：文红俊，湖南南天门律师事务所律师，一般授权代理。常德市自然资源事务中心（以下简称自然资源事务中心）与陈年春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常德市自然资源事务中心委托诉讼代理人曹磊、石晴，被告陈年春及其委托诉讼代理人文红俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自然资源事务中心向本院提出诉讼请求：一、请求判决陈年春返还且腾空其所占有房屋；二、请求法院判决陈年春支付自2018年10月28日起至返还且腾空房屋之日的占有使用费（自2018年10月28日至2020年4月27日费用为600000元，后续参照原租金标准计算）。陈年春辩称：一、自然资源事务中心诉求的事实与理由部分予以认可，陈年春设立常德市三百杯酒楼后，于2014年6月餐饮部分给由陈爱林承包经营，陈爱林承包经营期间，将餐饮部分的一楼临紫菱路部分门面出租给他人租赁经营仕友网咖、大益茶体验馆、海尔三菱中央空调常德总代理门店。该三个门面的经营业主称已经与常德市机关事务中心就续租事宜协商一致，即常德市机关事务管理局已同意三位经营业主交纳保证金后参与该部分房屋租赁经营的公开竞标，如能竞得租赁经营权，将重新签订合同继续租赁，如不能竞得租赁经营权，三位经营业主立即清场腾让房屋。二、对自然资源事务中心提出的要求陈年春支付600000元的占有使用费的诉讼请求不予认可。理由是：1、陈年春在合同期满后继续经营一年并非强行占有，是因为常德市机关事务管理局统一管理后公开对外拍租，陈年春有权也希望参与竞标，竞标成功可以继续租赁。所以等经营拍卖，管理局也对他们开会告知事情，陈年春在管理局得知一楼可以拍卖，二楼不再出租，为此陈年春就立即清场腾让了房屋，因此陈年春是基于有可能续承租该房屋才未在合同期满时清场腾房，不是恶意强占强租。2、陈年春在租赁房屋期间，即2009年3月份，因紫菱路建设占用陈年春经营的三百杯酒楼停车场，致酒楼经营业务严重下滑亏损，自然资源事务中心当时同意减免租金50000元，应予以扣减；3、自然资源事务中心开设的食堂以及员工的休息室，是占用了陈年春承租的面积，两处合计是232.65平方米，占用时间十年，自然资源事务中心应支付陈年春占用期间的占用费约300000元，该占用费在租金结算时应予以扣减。4、因为疫情原因，承租房屋开设的茶楼和餐馆在2020年春节前就一直关门未营业，根据不可抗力原则，2020年元22日至陈年春清偿腾房期间的占用费应当予以免除。5、自然资源事务中心与陈年春签订房屋租赁合同时，陈年春按时足额交纳了100000元保证金，该保证金按合同约定应予退还，陈年春同意抵扣部分租金。6、现在经营的仕友网咖、大益茶体验馆、海尔三菱中央空调常德总代理门店的经营业主，已就自2019年10月29日至公开招租时止的租金与相关部门协商好，将会直接将租金交付相关部门，出租房也可直接找其收取。综上，自然资源事务中心所提诉求没有充分的事实和法律依据，法院不应予以全部支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对自然资源事务中心提交的房屋所有权证、《房屋租赁合同书》及《补充协议》、《房屋租赁期满不再续租通知书》、照片等证据予以认定。对陈年春提交的营业执照、租赁房屋平面图、照片、房租减免报告、收据、文件及拍租公告的真实性予以认定，对证明目的予以部分认定；对实际租赁房屋面积计算表不予认定。根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：2008年5月27日，常德市征地拆迁事务处（甲方）与陈年春（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同的主要内容为：“一、出租房屋情况第一条甲方出租给乙方的房屋为常德市的部分房屋（下称承租房屋），该承租房屋坐落于湖南省常德市（紫云小区），其建筑面积经双方共同测量为2782平方米（房屋最终面积以据是测量为准），承租房屋的平面图见合同附件1。二、租赁用途第七条乙方向甲方承诺，乙方所承租房屋作为餐饮及其它相关经营使用……。三、租赁期限第八条房屋租赁期共计10年，自2008年5月27日起至2018年10月27日止……乙方同时组织装修，装修5个月期限（包括试营业）完成后乙方经营（注：5个月装修、试营期内不收租金）；第九条租赁期满，甲方有权收回乙方所承租的房屋，乙方应在15日内返还，乙方若需继续承租该房屋的，应于租赁期满前1个月，向甲方提出续租的书面要求，甲方在收到乙方书面续租申请后，应及时进行研究并于租赁期满前将研究结果通知乙方，若甲方在租赁期满前未答复的，视为双方同意继续按合同履行。四、租金、计算标准和支付方式第十条乙方所承租房屋的租金按下列方式计算：2008年5月27日至2013年10月27日，每年租金为30万元；2013年10月27日至2018年10月27日，每年租金为40万元；第十一条甲方同意自2008年5月27日起计算乙方所承租房屋之租金，并同意乙方按季度向其支付租金……乙方同意合同签订后向甲方缴纳履约保证金10万元，租金合同届满时，甲方可冲减乙方租金。七、房屋返还时的状态第十八条乙方返还承租房屋时该房屋应当符合正常使用状态，并相互结清各自应承担的费用。承租房屋返还时，双方应签署书面的交接文件。八、房屋变更和设立他项权利第二十一条租赁期间，乙方应合理使用并爱护承租房屋及其附属设施，乙方未经甲方书面同意不得将承租房屋转租……九、解除条件第二十四条甲、乙双方同意，在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：1、合同期满，双方不再续签合同……”。2008年7月9日，陈年春（乙方）与常德市征地拆迁事务处（甲方）再次签订《房屋租赁补充协议》，主要内容为“……四、房屋租赁合同中其房屋总面积2782平方米经测绘办证后应更改为套内总面积2609平方米，变更后母合同租金不变。母合同十一条中因打印错误，应将按季度向其支付租金更改为半年支付租金……”。合同签订后，陈年春依约向常德市征地拆迁事务处交纳租赁保证金100000元。陈年春于2018年10月24日成立个人独资企业，企业名称为常德市三百杯酒楼，经营范围为大型餐馆等。在合同履行期间,陈年春将其承租的门面部分转租给案外人陈爱林，但未经常德市征地拆迁事务处书面同意。后陈年春与常德市征地拆迁事务处依约履行至合同期满，租金亦支付至合同期满。2018年10月31日，常德市征地拆迁事务处向陈年春作出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，要求陈年春于2019年元月27日前搬离房屋；陈年春于2018年11月5日签收。因陈年春至今未按续租通知书搬离案涉门面并与自然资源事务中心办理交接手续，亦未支付其占用案涉门面期间的租金。陈年春诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，根据中共常德市委机构编制委员会常编发【2019】x号文件，常德市征地拆迁管理处承担的行政职能划入常德市自然资源和规划局，改为常德市自然资源事务中心。再查明，2009年5月8日，因市政工程紫菱路建设影响经营，常德市三百杯酒楼向常德市征地拆迁事务处提交《修路期间房屋减免的报告》，常德市征地拆迁事务处于2009年5月31日在该报告尾部注明“经主任会议研究同意，若承租方三百杯酒楼能如期正常执行房屋租赁合同，到合同正常终止时，可减免租金伍万元整，否则，不予减免租金”的内容并加盖了公章。本院认为，常德市征地拆迁事务处与陈年春签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《房屋租赁合同书》中约定的租赁期限届满日为2018年10月27日，在租赁期限届满后，常德市征地拆迁事务处向陈年春送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，告知其不再续租门面并要求其于2019年1月27日前搬离门面；陈年春作为承租方应按照合同约定腾还门面，故对自然资源事务中心要求陈年春返还并腾空案涉门面的诉讼请求，本院予以支持。对自然资源事务中心要求陈年春从2018年10月28日起按《房屋租赁合同书》中约定的租金标准，即“2013年10月27日至2018年10月27日，每年租金为40万元”支付至实际腾还之日止的门面占用费的诉讼请求，案涉租赁合同期限届满日期为2018年10月27日，陈年春至今未腾还案涉门面，应支付占用期间的占有使用费，对此诉讼主张，本院予以支持。受新型冠状病毒疫情影响，根据常德市人民政府国有资产监督管理委员会、常德市机关事务管理局于2020年2月7日作出的《关于疫情期间减免部分国有资产出租租金的通知》，对承租市属国有资产的中小微企业就疫情期间的租金实行减免，标准为2020年2月免收租金，2020年3月、2020年4月减半收取租金，租金按年收取的，换算成月租金标准后进行减免。依照该文件精神，本院确认减免本案中案涉门面租金2020年2月33333元（400000元/年÷12个月）及2020年3月、4月减半收取共计33333元，合计66666元。对于陈年春辩称同意以100000元保证金扣减租金的主张，符合合同规定，本院予以支持。对于陈年春提出常德市征地拆迁事务处同意减免租金50000元的辩称主张，根据减免报告中批注的内容“若承租方三百杯酒楼能如期正常执行房屋租赁合同，到合同终止时，可减免租金伍万元整，否则，不予减免租金”，该减免批示为附条件的批示，陈年春在履行合同中存在转租的行为及合同期限届满后并未依约腾还门面且未交纳占用期间的租金，故不符合批示内容中的减免条件，此辩称主张，本院不予采纳。对于陈年春提出的其他辩称主张，因未提交有效证据予以证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈年春于本判决生效之日起十日内将其承租的位于常德市的部分房屋返还给常德市自然资源事务中心；二、陈年春于本判决生效之日起十日内向常德市自然资源事务中心支付逾期腾房的占有使用费（自2018年10月28日起按33333元/月计算至腾退房屋之日止）；三、上述第二项给付义务中应扣除100000元（押金），2020年2月至4月租金66666元；三、驳回常德市自然资源事务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，减半收取4950元，由陈年春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  陈朝阳二〇二〇年六月二十八日法官助理李章霞书记员欧阳婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。