广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6602号 原告：南宁市天健房地产开发有限公司，住所地南宁市洪胜路。 法定代表人：贾彬，董事长。 委托诉讼代理人：牟璎，广西万瀛佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘尚杰，广西万瀛佳律师事务所实习律师。 被告：王玉新，男，1987年3月16日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：韦妹斌，女，1988年5月6日出生，壮族，住广西南宁市武鸣区。 第三人：中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地南宁市青秀区古城路。 法定代表人：袁龙，行长。 委托诉讼代理人：乐婷，中国银行股份有限公司南宁分行风险内控部业务经理。 委托诉讼代理人：陈健珍，中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部业务经理。 原告南宁市天健房地产开发有限公司与被告王玉新、韦妹斌，第三人中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告南宁市天健房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牟璎、刘尚杰，第三人中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行的委托诉讼代理人乐婷、陈健珍到庭参加诉讼；被告王玉新、韦妹斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南宁市天健房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年6月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS10071789）及其附件；2.判令被告向原告支付解除合同违约金154645.8元（上述款项以已交首付款155229元中优先偿付）；3.判令被告向原告支付因承担担保责任所遭受的损失10002.18元（上述款项以已交首付款155229元中优先偿付）；4.判令被告于合同解除之日起7日内履行与原告到产权登记机关撤销《南宁市商品房买卖合同》备案登记（登记编号：000469XX）、预告登记（登记编号：桂（2017）南宁市不动产证明第0154XX号）的义务；5.本案诉讼费由被告承担。当庭变更第一、五项诉讼请求：1.判令确认原被告于2017年6月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS10071789）及其附件于2019年6月12日解除；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年6月2日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号:YS10071789)及其附件（以下简称“商品房买卖合同”）。商品房买卖合同中约定，被告购买原告开发建设的位于南宁市江南区商品房，购房款总额为人民币773229元，被告应在签订买卖合同时支付首期购房款155229元（含已付认购定金10000元），剩余购房款以银行按揭贷款方式支付。签订商品房买卖合同后，被告王玉新与中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称“第三人”）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2017年桂中银零个房贷字第03X号，以下简称“借款合同”）。原告亦依约于2017年7月14日在南宁市房产管理局办理了该商品房买卖合同的备案登记（登记编号：000469517),又于2017年8月14日在南宁市国土资源局办理了不动产预告登记（不动产登记证明编号：桂(2017)南宁市不动产证明第0154XX号）。然而，被告王玉新自2019年1月以来，未能按借款合同的约定向第三人支付贷款本息，截止至2019年5月28日，已累计4次逾期，导致原告遭致第三人要求履行担保义务的追索。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条的约定，如买受人（即被告)向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保期间，如因买受人逾期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担责任的，出卖人有权解除合同，要求买受人自收到通知起7日内配合办理相关抵押登记注销手续和合同备案登记注销手续等，同时可要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金及支付出卖人履行担保责任的各项费用，而本案被告韦妹斌虽不是与第三人签订的借款合同的合同主体，但其为涉案商品房的买受人之一，是所购房屋的共有人之一，理应与被告王玉新共同承担违约责任。被告的违约行为给原告造成了实质损害，且损失仍在进一步扩大，原、被告之间的商品房买卖合同已无法继续履行，理应解除。因此，请求人民法院依法查明事实并支持原告的诉讼请求。 被告王玉新、韦妹斌未到庭亦未提交答辩意见及证据。 第三人中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行陈述称：我方与被告签订的银行按揭贷款合同中所涉及的款项，原告已经代被告偿还所有的贷款，请求法院查清事实的基础上依法做出裁判。 本案审理过程中，原告多次变更诉讼请求，经本院征询，原告最终明确本案诉讼请求如下：1.要求解除合同，由被告返还涉案房屋给原告；2.由原告退还被告房款，被告赔偿原告代付的银行欠款本息、罚息等；3.被告支付原告解除合同的违约金；4.被告配合原告到相关部门办理撤销涉案房屋备案登记及预告登记。 根据原告的起诉及第三人的陈述，归纳本案调查重点如下：原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王玉新、韦妹斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2017年6月2日，原告与被告王玉新、韦妹斌签订合同编号为YS10071789的《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市江南区房屋，房屋建筑面积90.26平方米，其中套内建筑面积70.67平方米，分摊的共有共用建筑面积19.59平方米。该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米10941.40元，总金额773229元。被告选择银行按揭贷款方式支付房款，被告在签订合同之日向原告支付合同总价的20%作为首期款计155229元；其余80%房款，计618000元由被告向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。如买受人（被告）向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人（原告）担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出解除合同通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。同时买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。原告应当在2019年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付被告使用。 2017年6月22日，被告王玉新作为借款人，韦妹斌作为共同还款人，原告作为保证人，与中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款本金618000元，借款期限自2017年7月5日至2047年7月5日。借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法。合同签订后，第三人已将贷款本金618000元按约定支付给原告。被告于2019年2月起，未再向第三人支付银行按揭贷款。2019年10月12日，第三人向原告发送《担保人存款扣划通知书》，载明被告自2019年2月5日开始，未再归还贷款，截止2019年10月12日，被告到期本金603901.96元，利息22617.72元，罚息776.21元，合计627295.89元。原告于2019年10月12日向第三人支付被告所欠的全部按揭贷款本息、罚息共计627295.89元。 另查明：两被告在与原告签订《南宁市商品房买卖合同》后，已向原告支付房屋首期款155229元。南宁市江南区房于2017年7月14日在南宁市房产管理局办理了商品房买卖合同登记备案，合同备案编号YS10071789，买受人姓名为王玉新、韦妹斌；于2017年8月14日在南宁市国土资源局办理了桂（2017）南宁市不动产证明第0154XX号预售商品房买卖预告登记，权利人为韦妹斌、王玉新。 2018年12月5日，原告向两被告发出《入伙通知书》，通知两被告于2018年12月18日起正式办理入伙手续。两被告于2018年12月18日签收确认。 又查明：中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部为第三人中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行的内设部门。中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部以中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行的名义对外承担相应责任。 本院认为：被告王玉新、韦妹斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 原告与两被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，合同双方均应恪守履行。 本案中，两被告购买原告的房产是通过支付首期房款后，余款通过银行按揭贷款支付。因此，被告除严格履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定外，还必须严格履行其与相关贷款银行即第三人中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行签订的贷款合同约定的义务。而被告既未能按照双方签订的《南宁市商品房买卖合同》严格履行义务，亦未能严格履行其与第三人中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的义务，导致原告被迫履行了作为贷款保证人代替被告向第三人中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付了被告所欠的全部剩余贷款本息、罚息。按照双方的约定，原告在此情况下可以解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，因此，原告要求解除与两被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，符合双方的约定。但原告要求确认双方签订的合同已于2019年6月12日解除，经审查，原告并未将解除合同的通知送达被告，原告主张该时间点合同已解除，本院不予采信；而本案的诉讼文书包含原告要求解除合同的诉讼请求，因此，两被告在收到本院的诉讼文书之日，应为原告解除合同的通知到达被告，合同应于本院诉讼文书送达被告之日解除。合同解除后，被告王玉新、韦妹斌应将涉案房屋清理并将房屋返还给原告。 对于原告主张的违约金，因两被告未按约定履行义务，导致原告作为保证人承担了义务，原告要求两被告按房屋总价款的20%支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。 原、被告双方解除商品房买卖合同后，两被告配合原告办理注销位于南宁市江南区房的商品房买卖合同登记备案和预售商品房买卖预告登记是两被告应履行的义务，原告要求两被告配合原告办理注销南宁市江南区房的商品房买卖合同登记备案和预售商品房买卖预告登记，理据充分，本院予以支持。 原告在本案中同意将两被告购买涉案房屋的价款及两被告在本案中应承担的责任相互抵扣，仍然有剩余的再由各方相互返还。本着一次性解决纠纷的考虑，本院对原告的主张予以支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市天健房地产开发有限公司与被告王玉新、韦妹斌于2017年6月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10071789）及其附件；被告王玉新、韦妹斌于本判决生效后15日内将南宁市江南区房返还给原告南宁市天健房地产开发有限公司； 二、被告王玉新、韦妹斌配合原告南宁市天健房地产开发有限公司到相关部门办理注销南宁市江南区房的商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：YS10071789）和预售商品房买卖预告登记[登记编号：桂（2017）南宁市不动产证明第0154XX号]手续； 三、被告王玉新、韦妹斌赔偿原告南宁市天健房地产开发有限公司代支付的贷款本息、罚息共计627295.89元； 四、被告王玉新、韦妹斌支付原告南宁市天健房地产开发有限公司违约金154645.8元； 五、原告南宁市天健房地产开发有限公司返还被告王玉新、韦妹斌购房款773229元； 六、驳回原告南宁市天健房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项及其他义务，义务人应于本案民事判决书生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金。义务人未按判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应向权利人支付迟延履行金。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费13178元，诉讼财产保全申请费4386元，合计17564元，由被告王玉新、韦妹斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  王惠东 人民陪审员  韦玲玲 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  周 微 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。