湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3226号原告（反诉被告）：武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司，住所地武汉市东西湖区二支沟东、107国道南武汉陶瓷卫浴营销总部基地一期1栋1-3层（6）。法定代表人：方德兴，总经理。委托诉讼代理人：熊震中，男，1981年8月1日出生，汉族，系该公司法务部主管。委托诉讼代理人：刘伟，男，1981年10月7日出生，汉族，系该公司物业部主管。被告（反诉原告）：刘军，男，1975年8月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘伟，湖北聚力律师事务所律师。原告武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司（以下简称翼巢公司）与被告刘军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，审理中刘军提起反诉，本案依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）翼巢公司委托诉讼代理人熊震中、刘伟，被告（反诉原告）刘军及其委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翼巢公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘军支付原告租金191,120元、物业费4,568元；2、判令被告刘军支付原告违约金45,123元（暂计算至2019年5月28日）；3、判令被告刘军腾退位于东西湖区金诚陶瓷城2库X号房屋；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年9月14日签订一份租赁合同，约定原告将位于东西湖区金诚陶瓷城2库X号商铺，面积为1156平方米，租期一年，自2017年10月1日至2018年9月30日，月租金30,509元，每月物业费为578元，双方约定租金按季度支付，逾期支付租金的，应当支付违约金。2018年10月1日至今，双方未续签合同，被告一直占用租赁房屋，仅支付原告租金50,000元，原告于2019年4月30日向被告下发房屋租赁合同期满不再续期通知书，要求被告返还房屋并支付租金，但被告均未履行。故诉到法院，请求判如所请。庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：1、判令确认原、被告双方签订的租赁合同于2019年4月30日解除；2、判令被告立即腾退位于东西湖区金诚陶瓷城2库X号商铺；3、判令被告支付原告租金163,563元、物业费4,046元；4、判令被告按月租金30,509元、物业费578元/月的标准支付原告2019年5月1日至实际腾退之日的房屋占用费；5、判令被告支付原告自2018年10月1日至实际支付之日止的逾期付款违约金；6、判令被告承担诉讼费用。被告刘军辩称：1、原、被告双方分别于2017年4月3日及9月14日签订了两份合同，约定租赁期限至2018年9月30日止，被告已支付期内全部租金，合同期满后未续签合同的情况下，被告又支付了原告50,000元租金。由于生意不好，加之原告将垃圾桶摆放在被告门面附近，一直没有解决，影响被告经营，2019年3月，原告突然停了商铺的水电，致使被告无法经营。同时，由于原告一直没有提供与房东签订的合法文件，也是被告不敢支付租金的原因。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告刘军向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告押金77,655元、保证金10,000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失360,628元；3、判令反诉被告返还反诉原告货款14,130元；4、判令反诉被告用垃圾桶挡住X门面给反诉原告造成的损失219,664.8元（按月租金30,509元的30%计算24个月）。事实和理由：反诉原、被告双方分别于2017年4月3日及9月14日签订了两份租赁合同，租赁期限至2018年9月30日止，被告已支付合同期内全部租金，2018年9月30日合同期满后，双方形成不定期租赁关系，反诉原告在未续签合同的情况下又支付了50,000元租金，此后反诉被告一直未收取租金。同时反诉原告得知反诉被告不具有该商铺的合法出租权限，反诉被告一直未能提供与市场管理机构签署的合法文件，导致反诉原告不敢再交租金给反诉被告。综上，请求法院支付反诉原告的反诉请求。反诉被告翼巢公司针对反诉辩称：1、反诉被告认可双方为不定期租赁关系，但由于反诉原告未及时向反诉被告支付租金，故反诉原告无权主张装修损失；2、关于反诉原告主张返还货款的请求，反诉被告认为与本案无关，且收款人并非反诉被告；3、反诉被告从未将垃圾桶摆放在反诉原告门面处，故不应承担相应损失。本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：2017年4月3日，翼巢公司与刘军签订一份《租赁合同》，合同约定：刘军租赁翼巢公司位于本市东西湖区金诚陶瓷城X号商铺，面积为1156平方米，租赁期限一年自2016年10月1日至2017年9月30日；月租金为30,509元，季度租金91,527元，每月物业费为578元，一次性交付11个月租金的免一个月租金，租金按季度支付，刘军须在每季度最后一个月月底前15天支付下一个季度租金，未按期支付租金的，自应付租金之日起计算，按日千分之三支付翼巢公司违约金，逾期支付租金超过10日的，翼巢公司有权解除合同；合同签订之日，刘军须支付三个月租金即91,527元作为保证金，合同终止后，在刘军完全履行合同的前提下，自撤场之日起六个月后，翼巢公司全额无息退还给刘军。合同还约定了其他违约条款。同年9月14日，双方又续签了一份《租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2017年10月1日至2018年9月30日。合同其他条款与上一份合同完成一致。截止2018年9月30日，刘军按合同约定足额支付了翼巢公司租金及物业费。上述合同期限届满后，双方未续签合同，刘军继续使用租赁物。刘军除于2018年11月21日支付了翼巢公司租金50,000元外，未再向翼巢公司支付任何租金及物业费。2019年4月30日，翼巢公司向刘军邮寄了一份“房屋租赁合同期满不再续租通知书”，称“合同期满终止，截止2019年4月30日，刘军尚欠翼巢公司租金共计167,609元。现通知双方租赁合同因合同期满且刘军拖欠租金而终止并解除，要求刘军三日内支付拖欠租金并搬出租赁房屋，否则将通过法律途径解决。”庭审中，刘军确认收到通知书。同时，翼巢公司在庭审中认可由于刘军拖欠租金，其曾于2019年5月至7月初对刘军承租房屋停水停电，刘军缴纳电费后恢复了供电，但至今一直停水。另查明，刘军自2014年起即租赁上述商铺并装修后从事经营活动，当时其向武汉家盛时代建材家居市场有限公司支付了门面押金77,655元。翼巢公司与刘军签订租赁合同时，刘军未再向翼巢公司支付保证金，翼巢公司认可刘军向武汉家盛时代建材家居市场有限公司支付的门面押金即为向其支付的保证金，即刘军实际支付翼巢公司租赁押金为77,655元。另外，翼巢公司还收取乐刘军保证金10,000元。还查明，案涉租赁房屋系武汉市友泉高科技有限责任公司所有。2008年7月11日，武汉华旗家居供应链管理有限公司与武汉市友泉高科技有限责任公司签订《房屋租赁合同》，租赁武汉市友泉高科技有限责任公司位于武汉市东西湖区走马岭金诚时代建材城一号门左右两栋门面，期限为12年。2014年4月23日，双方签订一份《房屋租赁补充协议》，将原约定租赁期限缩短为十年，至2019年12月31日止，同时双方还约定上述合同期满后，双方合作期限自动增加6年至2015年12月31日止。审理中，翼巢公司表示其受武汉华旗家居供应链管理有限公司委托对外出租，武汉华旗家居供应链管理有限公司也出具证明材料证实了其委托翼巢公司对外出租的事实，对此刘军不持异议。审理中，翼巢公司向本院申请财产保全并提供了担保，本院依法裁定对刘军账户进行了冻结。翼巢公司支出财产保全费2,020元。本院认为，原告（反诉被告）武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司与被告（反诉原告）刘军签订的《租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于本诉部分。当事人双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限截止2018年9月30日，合同期满后，双方未续签合同，但刘军仍然使用租赁房屋从事经营活动并支付了部分租金，出租方武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司对此也不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，自合同期满后的2018年10月1日开始计算租金，至2019年4月30日武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司向刘军发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》时，刘军应当支付租金213,563元，但刘军仅于2018年11月21日支付了武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司租金50,000元，拖欠租金163,563元以及物业管理费及物业费4,046元，且在收到武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司通知书后，既不支付租金，也不腾退房屋，刘军的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告（反诉被告）武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司请求确认《租赁合同》于2019年4月30日解除，主张被告刘军腾退承租商铺并支付拖欠租金、占用费以及物业管理费，有事实及法律依据，本院均予以支持。武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司请求刘军支付逾期付款违约金的诉讼请求，因双方合同约定按日万分之三计算违约金的标准过高，本院予以调整，按同期银行贷款利率计算。刘军关于武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司将垃圾桶摆放在门面附近，影响其经营的辩解意见，无证据予以证实，本院不予采信；其关于武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司于2019年3月停水停电，致使其无法经营的辩解意见，由于合同第八条约定了在刘军拖欠租金的情况下，武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司可以行使停水停电措施，故该辩解意见不能成立。关于反诉部分。反诉原告刘军要求反诉被告武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司退还房屋租赁押金77,655元及保证金10,000元的诉讼请求，因双方合同未对一方当事人租赁期间违约情况下押金、保证金如何处置作出约定，故本院认定上述押金、保证金直接冲抵租金，不予返还。因刘军提供的证据证实欠款人不是本案反诉被告，反诉被告亦不予认可，故本院对刘军请求反诉被告返还货款14,130元的诉请不予支持。反诉原告刘军请求反诉被告武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司赔偿因反诉被告用垃圾桶挡住X门面给其造成经济损失219,664.8元（按月租金30,509元的30%计算24个月）以及装修损失360,628元，武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司不认可垃圾桶档住门面的事实，审理中刘军未提供充分证据印证武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司存在故意遮档门面的事实，同时刘军也未提供故意遮档给其造成经济损失以及装修损失的计算依据，故本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司与被告（反诉原告）刘军签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除；二、判令被告（反诉原告）刘军于本判决生效后十日内将位于本市东西湖区金诚陶瓷城X号商铺腾退给原告（反诉被告）武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司；三、判令被告（反诉原告）刘军于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司租金75,908元、物业管理费4,076元；四、判令被告（反诉原告）刘军于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司逾期付款利息（以75,908元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月1日计算至付清之日止）；五、判令被告（反诉原告）刘军按30,509元/月的标准支付原告（反诉被告）武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司房屋占用费（自2019年5月1日计算至房屋实际腾退之日止，截止2020年5月31日，占用费计396,617元）；六、被告（反诉原告）刘军按578元/月的标准支付原告（反诉被告）武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司物业管理费（自2019年5月1日计算至实际腾退之日止）；七、驳回原告（反诉被告）武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）刘军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,449元、反诉案件受理费5,310元，保全费2,020元，由被告（反诉原告）刘军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 陈 磊人民陪审员 汪 亮人民陪审员 王诚成二〇二〇年六月三日书 记 员 程梦蝶