河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终6025号上诉人（原审被告）：安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司，住所地安阳县水冶镇永通大道西段，统一社会信用代码91410522744051070X。法定代表人：黄新高，职务：董事长。委托诉讼代理人：郭福林，男，1974年11月10日生，住河南省安阳市殷都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：郝东杰，河南今鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安阳国浩物业服务有限公司，住所地安阳市殷都区安钢一生活区房产管理部二楼，统一社会信用代码91410500MA44BDU719。法定代表人：邓文静，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭万鑫、李志国（实习），大沧海律师事务所律师。上诉人安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司因与被上诉人安阳国浩物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳县人民法院（2019）豫0522民初3926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司上诉请求：1、撤销安阳县人民法院（2019）豫0522民初3926号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：合同当中明确约定：业主按照约定缴纳物业服务费用，未出售房屋物业服务费由物业实际使用人缴纳，即使房屋未出售，也应当由实际使用人缴纳。上诉人也向法院提交了生活区涉案房屋住户的名单，因此涉案房屋的物业费应当由实际使用人缴纳，一审法院却仅依据不动产未发生变更为由而判决由上诉人承担物业费用属于认定事实不清，且一审法院判决的违约金数额过高。根据上述三条款也可以得知，在本合同中，甲方永通公司并不是业主，而甲方、业主和物业使用人，是并列的概念，不同的主体。甲方就是永通公司、业主就是永通公司购买生活区房屋并实际使用房屋的职工，乙方对此是明知且认可的，而并非一审法院所认定的永通公司为业主。安阳国浩物业服务有限公司辩称，一审法院认定被答辩人是业主是正确的，物业费理应由被答辩人缴纳。物业管理条例第六条明确规定房屋的所有权人为业主。原审法院在查明事实的前提下依法以酌减，原审法院对违约金的判定合法合理。安阳国浩物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付原告2017年10月1日至2018年12月31日期间的物业费差额568464.53元及逾期支付违约金（违约金自2019年1月1日起按照每逾期一日支付未支付金额1%的标准计算至物业费付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月29日原被告以及安阳市殷都区人民政府水冶街道办事处签订物业服务合同，合同的甲方是安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司，乙方是安阳国浩物业服务有限公司，丙方是安阳市殷都区人民政府水冶街道办事处。合同约定甲方移交乙方进行管理服务的物业基本情况：项目为安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司生活区，位置是水冶镇永通大道，建筑面积为多层108000平方米，高层为5栋，37000平方米。关于服务费用，合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：0.45元/月/平方米；高层住宅：0.85元/月/平方米（1-3层）、1.05元/月/平方米（4层以上，含4层）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……合同第八条：业主（××）应于本合同约定之日起，按照约定缴纳物业服务费用。物业服务管理范围内的甲方未出售房屋，其物业服务费用由物业实际使用人缴纳；未出售的空置房物业服务费用由甲方缴纳。业主和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按季或年缴纳，业主或物业使用人应在每一个服务季度或年度开始之日起30日内（缴费的具体时间应进行公告）履行缴纳义务。……从2018年1月1日起乙方正式全面接管本物业项目并开始收取业主物业费，2018年1月1日至2018年6月30日执行比合同价降低0.2元的标准，2018年7月1日至2018年12月30日执行比合同价降低0.1元的标准。低于合同价的差价部分由甲方补贴给乙方，甲方于次月10日前，向乙方支付上个月的补贴资金。……合同第九章约定了违约责任：……第三十一条业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按截至当月按月计算未缴费用的1%的标准，按日向乙方支付违约金。第三十二条甲方未按本合同约定按时足额向乙方支付过渡期物业服务费差额补贴资金的，应按未付资金的1%的标准按日向乙方支付违约金。……之后，双方又针对2017年9月29日的物业服务合同签订了补充合同，该合同的甲方为安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司，乙方是安阳国浩物业服务有限公司，合同标明期限自2018年5月1日起至2020年12月31日至。合同约定甲方移交乙方进行管理服务的物业基本情况：永通医院院落，建筑面积：4204.53平方米，院落面积约7000平方米。关于服务费用，合同第六条约定：根据本物业服务区域住宿人员情况复杂等特点，本物业管理服务区域物业服务费用由永通统一收取后向乙方交纳，具体如下：每月物业服务费合计：14136元。第七条约定：乙方按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，甲方对服务无异议后于次月10日前按照每月14136元向乙方支付物业服务费用。原告于2017年10月1日入驻安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司生活区。截止目前，被告尚欠原告生活区的物业费554328.53元，永通医院物业费14136元，共计568464.53元。一审法院认为，本案中原被告双方签订的两份物业服务合同均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告依据物业服务合同的约定向安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司生活区及永通医院院落进行了物业管理，故原告有权向被告收取相关的物业费。被告辩称，关于生活区的物业费用应由业主承担，该小区的业主为房屋购买人及实际使用人，并非被告。双方于2017年9月29日签订的物业服务合同中约定“业主（××）应于本合同约定之日起，按照约定缴纳物业服务费用。物业服务管理范围内的甲方未出售房屋，其物业服务费用由物业实际使用人缴纳；未出售的空置房物业服务费用由甲方缴纳。业主和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”庭审中，被告向本庭提供了住户名单及五份永通球墨铸铁管出售住房收款收据，用以证明该生活区的房屋已经出售。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。因此，被告提供的证据并不能证明房屋产权发生变更，被告即该生活区业主，被告也未提供证据证明其与物业使用人之间的交费约定，因此被告应按照合同约定的价款支付原告物业费，而不是物业补贴款。原告主张的违约金，2017年9月29日关于生活区的物业服务合同明确约定违约金的计算方式，但双方约定的违约金计算标准过高，法院予以调整为年利率24%。之后签订的关于永通医院院落的物业服务合同，双方并未约定违约金，对原告的该部分诉请请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告安阳国浩物业服务有限公司物业费568464.53元及违约金（违约金以554328.53元为基数，从2019年1月1日起至付清之日止按照年利率24%计算）；二、驳回原告安阳国浩物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10622元，减半收取5311元，由被告安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司负担。二审经审理查明：涉案安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司生活区所占用土地的使用权人是安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司，涉案房屋由安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司建设后向其职工出售，但未办理房屋产权登记。二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致本院认为，上诉人系安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司职工生活区的建设单位和产权人，是物业管理法规中的业主；上诉人作为安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司职工生活区的建设单位，在与被上诉人签订本案物业服务合同后，并未就双方的物业服务合同约定内容以合同方式或以书面告知房屋购买人。被上诉人按照本案物业服务合同通过诉讼向住户请求物业管理费没有法律依据。一审判决以房屋产权未发生变更，认定上诉人系该生活区业主，判令其按照合同约定的价款支付物业费并无不当。本院予以维持。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10622元，由上诉人安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  张利平审判员  彭立辉二〇二〇年六月二十二日书记员  张明明