新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4324民初83号 原告（反诉被告）：新疆景观房地产开发有限公司。住所地新疆维吾尔自治区新疆乌鲁木齐市水磨沟区红光山路**绿地商务中心****办公**房。法定代表人：张华金，总经理。委托诉讼代理人：王秀勇，新疆兰河律师事务所律师。被告（反诉原告）：智高年，男，1961年12月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆阿勒泰地区哈巴河县。委托诉诉讼代理人：刘娜，新疆北屯律师事务所律师。委托诉讼代理人：智万喜（系被告智高年儿子），男，1988年9月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区北屯市。原告新疆景观房地产开发有限公司（以下简称房产公司）与被告智高年房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，被告智高年于2020年5月8日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）房产公司及其委托诉讼代理人王秀勇，被告（反诉原告）智高年及其委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房产公司向本院提出诉讼请求：一、被告给付原告下剩房款59,999.73元；二、被告承担案件受理费。事实和理由：2014年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于解放路以北，幸福路以西农产品批发市场二期一层122A商业用房一间，建筑面积：74.683㎡，单价为13,433.04元／㎡，计房款总额为1,003,219.73元。付款方式为银行按揭贷款。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议书（附件四），协议第三条（第七条、第九条）逾期付款、逾期交房之2条：针对第一条，双方约定逾期违约金最高不超过人民币5,000元，因双方均违约，违约责任相互抵销，所以，原告不予向被告主张违约责任。合同签订后，原告将验收合格的房屋交付被告使用，截止诉讼前，被告仅支付房款943,220元，尚欠原告房款59,999.73元。被告智高年辩称，原告诉状中所述部分事实不属实：1、被告购买原告的商业用房系现金付款，并非银行按揭贷款；2、被告交付房屋的时间不是在合同签订后，而是在合同约定的交付时间逾期年一年四个月之后才交付；3、附件四的补充协议，并不是在主合同签订当日签订，而是在2015年12月23日后签订的。另客观事实方面，被告是现金付款，原告逾期交房，原告应当承担违约责任，按照合同约定向被告支付违约款，后来双方进行协商，最终原告同意支付违约金60,000元，将被告剩余房款59,999.73元与违约金相互冲抵，互不找。被告为此还向原告出具了书面的保证书，原告拿到保证书后向原告交钥匙。因此，被告已不欠原告房款，原告诉讼请求无事实依据，且无法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）智高年向本院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告赔偿损失415,000元（租金损失90,000元，逾期办理产权证损失325,000元）；二、反诉被告立即协助反诉原告办理产权证。庭审中被告（反诉原告）变更诉讼请求：将第一项诉讼请求变更为：反诉被告向反诉原告赔偿损失合计322,552元（租金损失90,000元、逾期办理房产证损失232,552元）。事实与理由：2014年1月份，反诉原告为了投资、经营，欲购买反诉被告开发的“农产品批发市××县以北、幸福路以西）商铺一套。双方于2014年1月8日签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告将其开发的“农产品批发市场二期”中第一层122A商铺出售给反诉原告，面积为74.683平方米，总价格为1,003,220元，于2014年7月30日前交房及违约责任等。该合同签订后，案外人郎久胜找到反诉原告，请求商铺于2014年7月30日交付后由其租赁，反诉原告同意，双方约定年租金60,000元。《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，反诉被告未能按约交房，逾期至2016年1月才向反诉原告交付房屋，构成违约。反诉被告逾期交房的行为直接导致反诉原告与案外人郎久胜间的租赁合同直到2016年12月份才得到实际履行，既损害了郎久胜的利益，也给反诉原告造成可得利益损失90,000元（即逾期交房时间自2014年8月1日至实际交房之日2016年3月1日，按年租金60,000元计算可得利益损失）。反诉被告至今未按约定为反诉原告办理产权证，严重违反了合同约定，且损害了反诉原告的合法权益。反诉原告要求反诉被告以已交付房款940,000元为基数，按年利率7.125%承担自2016年12月25日至2020年5月28日的损失，即232,552元。（在贷款年利率4.75%基础上加收50%罚息，940,000元×1250天×7.125%÷360天）。反诉原告购置的该房屋为商业用房，其目的是为了投资或经营，逾期交房、办理产权证会造成可能租金或其他利益的损失，该损失应当由逾期交房、逾期办理房产证的反诉被告赔偿。反诉被告房产公司对反诉原告智高年的反诉辩称，第一，反诉原告的诉讼请求已超过诉讼时效。首先，反诉原告认为反诉被告应当给其赔偿损失，那么从反诉被告延期交房之日，反诉原告就应当知道权利受侵害，如果按照反诉原告的陈述，2016年1月交房，提起诉讼的期限最迟应该到2019年1月，反诉原告实际提起诉讼请求的时间是2020年4月10日，已超过诉讼时效；第二，双方于2014年1月8日约定了交房时间、交房的期限、延期后违约金最高上限为5,000元，双方签订了该补充协议是基于双方的真实意思，应当为有效。反诉原告所能主张的违约损失最高应该是5,000元；第三，反诉原告庭审答辩的过程中与针对反诉被告的本诉部分所作出的答辩陈述内容相互矛盾，基于反诉原告在本诉中提出违约金，又在反诉中提出支付逾期交房房租损失，本诉中反诉原告认为违约金应当与房款相互折抵，然后又在反诉状中诉请赔偿损失及逾期办理产权证的损失，该诉请与本诉答辩部分所述理由和事项均不相符因此反诉原告的陈述相互矛盾，作为反诉被告不知道该如何理解反诉原告的这种诉请。反诉原告提出办理房屋产权证的损失，不应得到支持，因为原被告在合同中对办证并没有约定期限，而且双方之间的约定是根据实际情况另行约定办证时间。综上，反诉被告认为反诉原告的诉讼请求不能成立，请求法庭予以驳回。本诉原告房产公司提交如下证据：第一组证据，商品房买卖合同，证明：1、原被告签订合同，被告购买原告开发房屋的事实；2、双方对于办证，合同第15条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋产权书，双方同意按第三项处理”，第三项即为双方根据实际情况另行约定办证时间，进一步证实反诉原告所主张的逾期办理房屋产权证的损失不能成立；3、补充协议附件四第三条，逾期付款以及逾期交房双方约定的最高违约金不超过人民币5,000元；第二组证据，收据三份（复印件），证实被告已交付的房款总额为943,220元。被告智高年对原告房产公司出示的证据质证如下：对房屋买卖合同的三性没有异议，对其除第一个证明目的以外的证明目的均不认可。对收据的三性以及证明目的均无异议。本诉被告智高年提交如下证据：第一组证据，证人赵昆仑、张艳秋证言，证明本诉原告逾期交房，双方进行协商以及合同中补充协议签订情形，张艳秋代表张艳与智高年两家共同与房产公司协商，最终达成每一间赔偿违约金60,000元与房款相抵扣。第二组证据，张艳、张艳妹夫与原告房产公司原销售房产人员刘琼的通话光盘，证明双方就逾期交房事情进行过协商，张艳秋书写保证书的事实。原告房产公司对被告智高年提供的证据质证如下：对证人赵昆仑证言的真实性、合法性、关联性均不认可。赵昆仑对原、被告的约定并不知情，对其签订补充协议时间及内容均不知情，所证实内容对本案起不到实质性作用。针对本案的违约部分赵昆仑仅能证实各自协商，同时也证实了原、被告并未达成协议；证人张艳秋的证言，张艳秋不符合证人身份，其为今天早上庭审案件张艳的代理人，张艳案件与智高年案件基本相同，张艳作为张艳秋代理人出庭后对本案的案件事实均已知情，张艳秋不符合证人身份，张艳秋与本案原、被告均有利害关系，其陈述均带有倾向性，张艳秋陈述，原告房产公司答应少付60,000元，应当有书面证据或者原告的承诺佐证，对证人张艳秋证言的真实性、合法性、关联性均不认可；对第二组证据光盘，原告代理人在接手原告案件时，刘琼已经不在公司工作，是否是刘琼本人陈述无法确认，该录音中对原被告协商违约的事项并无实质性答复，对录音证据的真实性无法确认，对关联性和证明目的不认可。反诉原告智高年就反诉主张提交如下证据：第一组证据，商品房买卖合同，证明合同约定反诉被告应当于2014年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付买受人使用；反诉被告逾期交房的违约责任，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期办理产权证的条款，主合同系双方自愿签订合同合法有效，补充协议从表面看时间是与主合同签订时间是同一天，但事实上是在2015年12月份签订，补充协议与主合同签订时间一致，也有悖常理，补充协议存在欺诈行为，属于法定无效的情形；第二组证据，入住公告通知（出示原件，提交复印件），该通知系反诉被告于2015年10月15日向各业主出具，且加盖反诉被告公章，证明本案本诉被告逾期交房的事实；第三组证据，证人郎久胜证言，证明反诉原告智高年房屋租赁给郎久胜及租金的事实。反诉被告房产公司对反诉原告智高年出示的证据质证如下：反诉被告对第一组证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的不认可，合同中对办理产权证的时间，双方约定另行约定；违约金双方约定最高不超过5,000元。补充协议是对主合同的变更，应当合法有效，欺诈是只有损害了国家利益的才无效，如果反诉原告认为补充协议属于欺诈可撤销，也应当于知道权利受害受损之日起1年内提出。对第二组证据入住公告的真实性认可，对证明目的不认可。通过该入住公告进一步证实反诉被告承建的住房于2015年10月15日就符合入住交房条件，反诉原告不积极办理入住，由此造成的损应当由其自行承担。对第三组证据证人与反诉原告是租赁关系，有明显的利害关系。证人陈述内容与反诉原告诉状所陈述内容不相符，反诉原告在诉状中陈述，商铺是于2014年7月30日交付后，就要交付给证人租赁，证人陈述2015年秋天找反诉原告说租房事宜，根据证人陈述，反诉原告主张的损失与事实不相符。证人2016年7月份才办理了营业执照，反诉原告不能以该证言证实从2014年8月1日就计算违约损失或者租金损失。对有争议的证据，本院认定如下：对本诉原告房产公司出示的第一组证据商品房买卖合同，被告对真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，该合同系双方真实意思表示，对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对第二组证据，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。对本诉被告智高年出示的第一组证据，赵昆仑的证言可以证实原告逾期交房的事实，张艳秋系张艳诉房产公司一案委托诉讼代理，智高年一案的处理与其代理的案件有利害关系，故对赵昆仑证言证实逾期交房的待证事实的关联性，本院予以确认，对张艳秋的证言，本院不予确认。第二组证据视听资料中只有声音，无法确认刘琼、张艳妹夫、张艳的身份，故对第二组证据本院不予确认。对反诉原告智高年出示的第一组证据，反诉被告对其真实性、合法性无异议，该组证据可以证实双方对交房时间、违约责任及逾期办理产权证进行了约定，但是不能证实补充协议存在欺诈，故对其真实性、合法性及除证明补充协议存在欺诈的待事实的关联性，本院予以确认。对第二组证据反诉被告认可其真实性，可以证实被告逾期交房的事实，故对其真实性、合法性及证明其逾期交房的待证事实的关联性，本院予以确认。对第三组证据，反诉被告认可双方系租赁关系，故对其证实智高年将房屋租赁给证人的待证事实的关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月8日原告房产公司与被告智高年签订商品房买卖合同，约定被告智高年购买原告房产公司开发的位于解放路以北，幸福路以西农产品批发市场二期一层122A商业用房，建筑面积：74.683㎡，单价为13,433.04元／㎡，房款总额为1,003,220元；买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之二的违约金；交付期限，出卖人应当在2014年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况，另行约定办证时间。原、被告又签订了《商品房买卖合同》补充协议书，约定买受人在接到入住通知后（电话通知或者媒体通知或小区张贴公告等），应在7日内办理交付手续，如未能办理交付手续的视为出卖人自通知之日交付使用，买受人应该承担交付之日起产生的所有费用及一切法律责任；逾期付款、逾期交房，逾期违约金最高不超过人民币5,000元。被告智高年于2013年3月22日支付房款100,000元，于2014年1月8日支付房款403,220元，于2015年12月23日支付房款440,000元，合计支付房款943,220元。2015年10月15日原告房产公司发布入住公告通知，通知哈巴河县农产品批发市场二期于2015年10月15日达到办理入住条件，请各位业主从即日起于一周之内前来办理入住，如逾期不办理者后果自负。本院认为，被告智高年自原告房产公司购买农产品批发市场二期一层122A商业用房，房款总额1,003,220元，被告智高年已付房款943,220元，被告智高年应当按照合同约定向原告房产公司支付剩余房款60,000元。本案的争议焦点为：一、反诉被告逾期交房的时间及违约损失的认定；二、逾期办理产权证的损失是否应当支持。关于焦点：一、反诉被告逾期交房的时间及违约损失的认定。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议书，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方约定了商品房交付时间是2014年7月30日。原告房产公司陈述该商品房2015年10月交付，庭审中被告智高年陈述商品房交付时间是2015年12月23日。原、被告双方陈述的交房时间不一致，被告智高年向法庭出示的入住公告与原告房产公司陈述的交付时间及补充协议中关于商品房交接的约定均相互印证。故该商品房的交付时间应认定为2015年10月15日。故对反诉原告智高年诉称商品交付时间为2015年12月23日的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。双方未约定逾期交房损失，才适用租金损失。本案原、被告约定了逾期交房的违约金，故对反诉原告主张逾期交房租金损失90,000元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方在房屋买卖合同及补充协议中均约定了逾期付款、逾期交房的违约金，补充协议签订时间晚于房屋买卖合同签订的时间。本案中反诉原告主张反诉被告承担的违约责任是赔偿租金损失，并在法庭中明确反诉被告既存在逾期交房的违约责任，也存在逾期交房给反诉原告造成的租金损失，还存在逾期办理产权证给反诉原告造成的损失利息损失，认为违约金应当按照合同约定日万分之二计算，不应当按照存在欺诈的无效协议中约定的5,000元计算，逾期交房违约金与租金损失、逾期办理房产证的利息损失是三件事情，并不混同。反诉原告认为逾期交房违约金与逾期交房租金损失是完全独立的，在同一案中可以一并实现，是其对逾期交房违约金与逾期交房造成的损失理解有误，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告虽然约定补充协议，与原合同具有同等法律效力，但是反诉原告主张的租金损失及庭审陈述逾期交房违约金应当按房屋买卖合同中约定的日万分之二均反映其认为5,000元违约金不足以弥补其损失。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，考虑房屋买卖行业特点，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。且反诉原告庭审中多次提出应按房屋买卖合同中约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之二计算违约金，综合上述情况及反诉原告陈述，确认按日向买受人支付已交付房价款万分之二计算违约金得当，2015年10月15日交房之日反诉原告向反诉被告支付房款503,220元，故反诉被告房产公司逾期交房的违约金为44,283.36元（503,220元×万分之2×440天）。反诉原告诉称关于违约金，当时双方协商时反诉被告提出给5,000元钱，反诉原告未同意，双方最终协商是一套房子赔付违约金60,000元，与剩余房款抵充。因此未在反诉部分主张违约金，而是主张了租金损失，但反诉原告未提供证据证明双方约定违约金60,000元与剩余房款60,000元相互抵消，故对诉称意见，本院不予采信。二、逾期办理产权证的损失是否应当支持。本案原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议书中均约定了逾期交房违约金，双方因逾期交房违约金事项发生争议，致使原、被告就剩余房款的交付及与违约金的折抵无法达成一致意见，合同未继续履行完毕，原、被告双方在房屋买卖合同及补充协议中均签字确认，双方均有过错。原、被告双方签订的房屋买卖合同中明确约定出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况，另行约定办证时间。根据该约定原、被告因交付剩余房屋及违约金事宜争议的实际情况未按照办理房地产权属证书，双方可以另行约定办证时间。因此在无证据证明反诉被告房产公司存在主观拖延的情况下，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故反诉原告要求房产公司赔偿逾期办理产权证损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，本诉被告智高年支付本诉原告房产公司剩余房款60,000元，反诉被告房产公司支付反诉原告智高年逾期交房违约金44,283.36元，相互折抵后，被告智高年支付原告房产公司房款15,716.64元。故对本诉原告房产公司主张被告给付剩余房款59,999.73元的诉讼请求，本院予以支持，对反诉原告智高年要求反诉被告赔偿逾期交房损失44,283.36元的诉讼请求，本院予以支持，对其超出部分，本院不予支持。被告智高年向原告房产公司交付剩余房款后，反诉被告房产公司应当协助反诉原告智高年办理产权证，故对其反诉原告智高年要求反诉被告协助反诉原告智高年办理产权证的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款、第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告智高年于本判决生效之日立即支付原告新疆景观房地产开发有限公司剩余房款59,999.73元；二、反诉被告新疆景观房地产开发有限公司于本判决生效之日起赔偿反诉原告智高年逾期交房损失44,283.36元；三、本判决第一项、第二项折抵后，被告智高年于本判决生效之日立即支付原告新疆景观房地产开发有限公司15,716.37元，反诉被告新疆景观房地产开发有限公司协助反诉原告智高年办理产权证；四、驳回反诉原告智高年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,300元，减半收取650元，由本诉被告智高年负担；反诉案件受理费6,138元，减半收取3,069元，由反诉原告智高年负担2,648元，反诉被告新疆景观房地产开发有限公司负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  员   张小花二 〇 二 〇 年 六 月 十 六 日书  记  员   李婷婷