河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1256号上诉人（原审原告、反诉被告）：驻马店市鼎鑫置业有限公司，住所地河南省泌阳县北环路东段。法定代表人：范哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦爽，女，1986年10月13日出生，汉族，住河南省泌阳县，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨小义，河南同心德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏果，女，1979年11月2日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：张远，河南盘古律师事务所律师。上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司（以下简称鼎鑫置业）因与被上诉人苏果房屋买卖合同纠纷一案，部分河南省泌阳县人民法院（2019）豫1726民初3249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鼎鑫置业的委托诉讼代理人焦爽、杨小义，被上诉人苏果的委托诉讼代理人张远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎鑫置业上诉请求：撤销河南省泌阳县人民法院（2019）豫1726民初3249号民事判决，改判被上诉人支付其购房款1080000元及利息、违约金并驳回被上诉人的反诉请求，或将本案发回重审。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为“被告苏果已经依约缴纳首付款，尾款采用分期付款方式支付，支付时间为合同备案后一定时间内”，同时认定“双方虽然并未约定房屋登记时间，但原告一直未将案涉合同提交房管部门备案，被告至今无法取得房屋产权证书，原告存在违约行为”，与合同约定和事实不相符。关于付款方式，双方签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定，采取按揭的方式，被上诉人在合同签订3日内将贷款相关资料提供齐全，买受人在合同备案后3日内按出卖人通知时间到出卖人指定地点办理贷款手续，按揭贷款后60日内未办理的，买受人应当在30日内付清全部款项。第七条约定，买受人逾期付款超过30日的，应按应付款额的日万分之一支付违约金。合同签订后，被上诉人除提供身份证复印件外，没有提供任何资料，其公司多次电话催促，被上诉人一拖再拖，后以家庭变故、没有经济能力等理由，向其工作人员提出能否退房等，当其公司再次联系被上诉人时，被上诉人电话却处于失联状态，其公司找到被上诉人的单位，其不再单位上班，其公司无奈，只有诉诸法律，以求公平。总之，本案合同无法得以顺利履行是被上诉人的原因造成的。依据合同法第六十七条规定，合同无法备案也是被上诉人的原因造成的，一审法院让其协助办理登记及向被上诉人支付违约金违背事实，于法无据。苏果辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。一、被答辩人违约在先，答辩人享有不安抗辩权，有权中止履行，被答辩人应负违约责任。1、被答辩人违约在先，双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向泌阳县房地产管理局申请登记备案。”亦即2014年1月5日被答辩人就应给答辩人房屋登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条、第十二条规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋权属证书的，开发企业应当承担违约责任。涉案房屋总价款2165771元，答辩人已支付1085771元，应当向银行按揭贷款1080000元，根据双方的合同第六条应当的付款方式，“买受人在合同备案后3日内按出卖人通知的时间到出卖人指定的地点办理贷款签字手续”。可涉案房屋至今未备案，被答辩人对合同如何备案，如何办理房屋产权只字不提，只向答辩人提出要钱，答辩人当然不同意在无任何保证的情况下向被答辩人支付剩余款项；2、其有证据证明被答辩人已丧失商业信誉或者由可能丧失履行债务的能力。答辩人的邻居肖富春全额购房，由于被答辩人迟迟不为其办理房屋权证，后被河南省南阳市宛城区人民法院查封执行，肖富春提供诉讼要求被答辩人履行义务，经调解一审法院作出（2019）豫1726民初4187号民事调解书，可被答辩人仍再三答应为肖富春办理房屋权证，但仍不能办理。二、上诉人的上诉理由不属实，不应采信。答辩人签订合同后，已付款1085771元，不可能只提供一个身份证复印件，其留给被答辩人的联系电话到目前为止从来没有停过机，被答辩人所谓答辩人失联等理由均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。驻马店市鼎鑫置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房款1,080,000元及利息（违约金按日万分之一计算至房款付清之日）；2.诉讼费由被告承担。苏果向一审法院反诉请求：1.请求依法判令被反诉人在一定期限履行将泌阳县鼎鑫·御景湾第二幢地下一层西5建筑面积259.86平方米的商住房屋转移给原告的登记义务（办理产权证书）并在支付违约金（自逾期交房起）；2.反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年12月5日，原告驻马店市鼎鑫置业有限公司与被告苏果签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于泌阳县城北环一路东段北侧鼎鑫·御景湾建筑面积为259.86平方米第2幢西5号房售于被告苏果，总价款2,185,771元，合同第六条约定采用按揭贷款付款，于2013年12月5日付清首付款1，085，771元，贷款108万元，并于合同签订后3日内将贷款相关资料提供齐全，买受人在合同备案后3天内按出卖人通知时间到出卖人指定地点办理贷款签字手续，银行要求提高首付款的，买受人应在3日内付清提高部分，按揭贷款在合同备案后60日内未能办理的，买受人应当在30日内付清全部款项。合同第七条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在30日之内的，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指的是本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按买受人不退房，共同配合办理产权登记处理。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向泌阳县房地产管理所申请登记备案。2020年1月17日，泌阳县不动产登记服务中心出具证明，被告苏果案涉房地产未做网签合同备案。另查明，被告苏果就案涉房屋已于2015年1月18日与泌阳县祥瑞物业管理有限公司签订《物业管理缴费协议书》。原告陈述案涉房屋具备房屋登记的条件，但具体什么时间能够办理不能确定。2019年9月5日，该院就肖富春与驻马店市鼎鑫置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）豫1726民初4187号民事调解书，协议内容为：驻马店市鼎鑫置业有限公司自愿于2019年10月15日前向泌阳县不动产登记服务中心提交肖富春办理房屋权证所须提供的全部资料（因不动产登记服务中心或原告自身的原因导致迟延的除外）。一审法院认为，原告驻马店市鼎鑫置业有限公司与被告苏果签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同依法成立、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告苏果已经依约缴纳首付款，尾款采用分期付款方式支付，支付时间为合同备案后一定时间内，原告诉称被告未履行支付房款义务构成违约，缺乏事实根据，原告请求被告支付房款1,080,000元及利息不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利；双方虽然并未约定房屋登记时间，但原告一直未将案涉合同提交房管部门备案，被告至今无法取得房屋产权证书，原告存在违约行为，反诉原告请求判令反诉被告在一定期限内履行房屋登记义务，理由成立，予以支持；根据双方约定，反诉被告至迟应当于房屋交付后365日内履行备案义务，故反诉原告请求反诉被告支付违约金，理由成立，予以支持。因双方没有约定未能取得房屋权属证书情况下的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照反诉被告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。反诉被告辩称不应支付违约金，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，一审法院判决：一、反诉被告驻马店市鼎鑫置业有限公司于判决生效后三十日内协助反诉原告苏果将位于泌阳县城北环一路东段北侧鼎鑫·御景湾建筑面积为259.86平方米第2幢西5号房屋产权登记至反诉原告苏果名下，反诉原告苏果承担办理过户的全部费用。二、反诉被告驻马店市鼎鑫置业有限公司于判决生效后三十日内支付反诉原告苏果违约金（以首付款1，085，771元为基数，自2015年6月30日起至反诉被告将办理房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。三、驳回原告驻马店市鼎鑫置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，由原告驻马店市鼎鑫置业有限公司负担；反诉案件受理费100元，由反诉被告驻马店市鼎鑫置业有限公司负担。二审中，苏果提交新的证据三份，证据1、离婚证复印件，拟证明其离婚在先买房在后；证据2、单位证明，拟证明其在单位一直上班，不存在找不到的情况；证据3、河南省南阳市宛城区人民法院民事判决书及执行裁定书，拟证明同类案件多次发生是上诉人的信誉丧失才导致的。驻马店市鼎鑫置业有限公司质证认为，该三份证据均不属于新证据，1、对离婚证的真实性无异议，但与本案无关联；2、单位证明不符合单位证明的形式要件，没有制作人及负责人签字；3、河南省南阳市宛城区人民法院民事判决书及执行裁定书与本案也未关联性，没有类比作用。苏果的委托诉讼代理人补充认为，1、这些证据都是针对上诉人在上诉状中所提出的一些事实所提交的证据，应当属于新证据；2、一审中，苏果已提交肖富春的民事调解书，且肖富春也当庭作证，到目前为止，仍没有为肖富春办理房屋产权。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方对其之间存在房屋买卖合同关系及被上诉人苏果已支付购房首付款，且被上诉人苏果已占有、使用案涉房屋均无异议，应予确认。本案二审的争议焦点为：1、被上诉人苏果应否支付给108万元的房款及利息；2、上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司应否承担违约责任。根据查明的事实，双方于2013年12月5日签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定，一审法院认定为有效合同，并无不当。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。合同签订后，被上诉人苏果依约支付首付款1，085，771元，但上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司未在约定的期限内向不动产登记部门备案，导致余款按揭贷款不能，又因案涉房屋产权未办理登记，双方引起纠纷。本案中合同标的物属于不动产，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成协助产权登记手续，才真正履行完毕给付义务，由于不动产所有权的变动以登记为要件，尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记属于房屋买卖合同给付义务,也是房屋买卖合同条款的内容之一。被上诉人苏果在交付购房首付款后即享有要求上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司协助办理产权过户登记手续的权利，为确保实现合同目的，上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司应协助被上诉人苏果办理房屋过户手续。本案上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司作为出卖人在未协助被上诉人苏果办理房屋产权登记情况下，请求被上诉人苏果支付剩余购房款。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条等规定，认定驻马店市鼎鑫置业有限公司该请求条件不成就，并无不当。驻马店市鼎鑫置业有限公司上诉称造成不能按揭贷款的原因在于被上诉人苏果，但其未提供证据予以证实。故其上诉理由不足，不予采纳。综上所述，驻马店市鼎鑫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年六月三日书记员  王贞懿