安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初4213号原告：李正玲，女，1983年9月2日出生，汉族，个体户，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：许同元，安徽环滁律师事务所律师。被告：刘合锋（曾用名刘合峰），男，1966年5月6日出生，个体户，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：陈念，安徽凤明律师事务所律师。被告：王兴梅，女，1970年1月12日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：阚延硕，男，1968年2月1日出生，汉族，系王兴梅丈夫，住址同上。原告李正玲与被告刘合锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序于2019年11月4日第一次公开开庭进行审理。原告李正玲及其委托诉讼代理人许同元，被告刘合锋及其委托诉讼代理人陈念均到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2020年1月10日裁定转为普通程序。因王兴梅与本案的审理具有法律上的利害关系，必须共同参加诉讼，本院于2020年1月14日依职权追加王兴梅为被告参加诉讼，于2020年3月12日第二次公开开庭进行了审理。原告李正玲及其委托诉讼代理人许同元，被告刘合锋的委托诉讼代理人陈念，被告王兴梅的委托诉讼代理人阚延硕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李正玲向本院提出诉讼请求：1．依法解除李正玲与刘合锋、王兴梅2018年11月27日签订的房屋租赁合同；2．判令刘合锋、王兴梅立即返还押金、支付拆迁装潢、经营补偿款合计178000元；3．由刘合锋、王兴梅承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年11月27日，李正玲与刘合锋签订了一份房屋租赁合同，约定刘合锋将位于滁州市丰乐路181号的房产租给李正玲，租赁期限自2018年10月8日至2028年10月8日，租金为每年139800元；合同还约定如遇拆迁，经营损失归经营者所有。合同签订后，李正玲按约定缴纳了28000元的押金和139800元房租，刘合锋将该房屋交付给李正玲使用。李正玲在租赁期间对房屋进行了装潢。现该房屋将被依法征收拆迁，租赁合同无法继续履行。刘合锋在领取了拆迁补偿款后，未能将属于李正玲的装潢、经营补偿款支付给李正玲。因多次协商未能达成一致意见，李正玲诉至法院。刘合锋辩称，李正玲的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：一、刘合锋作为本案被告主体不适格。刘合锋从未与李正玲签订过房屋租赁合同，刘合锋本人并未在李正玲提交的房屋租赁合同上签名，也未明确授权他人代签合同。2018年9月，刘合锋将案涉房屋出租给王兴梅，其对王兴梅的转租行为并不知情。即使存在转租，刘合锋也非转租合同的相对方，其与李正玲之间无法律上的权利义务关系，转租合同对刘合锋无约束力。二、李正玲主张装潢款损失无事实依据。金春明自2015年9月开始租赁该房屋经营“阿木龙虾”，该房屋已经存在适合餐饮使用的精装修。《国有土地上房屋征收与补偿协议书》中所列的装潢及附属物补偿在王兴梅承租之前便已存在。李正玲所举证据不足以证实上述装潢及附属物系其添置。三、李正玲主张的经营补偿款无法律依据。首先，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，停产停业损失等经营性补偿费用的支付对象是被征收人即房屋所有权人，房屋承租人无权参与分配。其次，《国有土地上房屋征收与补偿协议书》中约定的一层一进补助和奖励及停产停业损失补偿等，由刘合锋房屋的性质和位置决定。即使该房屋未出租给他人经营，也不影响刘合锋取得上述补偿款，更与李正玲的经营收入无关。上述补偿款的性质系房屋所有权人因房屋被拆迁至其产权调换的房屋交付期间的损失补偿。四、李正玲的请求权无合同依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁人只与房屋产权人签订拆迁补偿安置协议，房屋承租人不再因租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系。国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有权人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同作为请求权依据，根据租赁合同约定以及相关法律规定，以承租人提交的相关证据确定是否存在停产停业损失费及数额。本案中，李正玲的房屋租赁合同对刘合锋无约束力，即使刘合锋与王兴梅签订的房屋租赁合同因政府征收原因解除，刘合锋对此也无过错。五、李正玲的诉讼请求无证据支持。李正玲依据租赁合同主张装潢及经营补偿款，李正玲应举证证明拆迁对其造成的损失。政府的征收公告早已公布，李正玲有足够时间变更经营场所，征收行为并未影响营业，也未对其造成损失。王兴梅辩称，一、2018年9月29日，王兴梅委托其丈夫阚延硕与刘合锋签订一份房屋租赁合同。合同约定，允许此房屋转让；如遇政府拆迁，政府赔偿经营者的钱归经营者，赔偿业主的钱归业主。二、王兴梅通过中介，在与刘合锋通话并经其同意后，才将案涉房屋转让给李正玲的。王兴梅有与刘合锋通话时的录像及在场中介人员可以证明。所以，刘合锋必须按照2018年11月27日签订的房屋租赁合同执行。李正玲为支持其诉讼请求举证下列证据：证据一、李正玲的身份证复印件一份。证明李正玲的身份信息。证据二、2018年11月27日签订的房屋租赁合同一份及收条两份。证明李正玲与刘合锋、王兴梅在2018年11月27日签订了房屋租赁合同，李正玲已经支付的押金及租金。证据三、装潢合同、预算表及工程签单各一份。证明李正玲为经营餐饮，对租赁的房屋进行装潢而支出的装潢费用。证据四、照片一组。证明李正玲按照王者荣耀的主题对涉案房屋重新装潢。证据五、装潢公司出具的收据一份。证明李正玲支出的装潢费。证据六、2018年11月27日的视频资料一份。证明李正玲在签订房屋租赁合同时中介方在场，王兴梅的委托诉讼代理人阚延硕电话联系刘合锋，刘合锋同意出租该房。经质证，刘合锋对证据一的真实性无异议；对证据二，认为其并不认识阚延硕，未委托他人签订合同也未收取李正玲交付的款项，该合同对刘合锋无法律约束力；对证据三的真实性有异议，认为该证据是李正玲后补的，该房屋在出租给王兴梅前就是精装修，李正玲未能举证装修费发票和购买材料的票据，即使存在装修也未经刘合锋同意，如因征收行为导致合同解除刘合锋无赔偿义务；对证据四，认为其真实性无法确认，基础装修是之前的，照片中反映的装修主要是软装墙纸、挂饰、桌椅板凳等，可移动、可拆卸，不能证明其损失；对证据五的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据六的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，当时确实有人打电话说过该房产的事情，但当时刘合锋在高速公路上开车，没听清楚便匆匆挂断电话，刘合锋并未明确同意转租。王兴梅对证据一、证据二、证据三的真实性无异议，王兴梅已经收到证据二中载明的款项；对证据四的真实性无异议，王兴梅是经营烟酒店，租赁该房屋后将一楼之前的装潢全部拆除后重新装潢，经营了一百天左右，转让给李正玲，后李正玲重新装修的；对证据五，认为其不了解该房具体的装修及费用支出情况；对证据六的真实性无异议，但认为其电话联系刘合锋时已告知出租该房，刘合锋是清楚的，但刘合锋想让王兴梅转租，王兴梅为了省事不愿转租而是将整个房屋转让给李正玲。刘合锋为支持其答辩意见举证下列证据：证据一、刘合锋的身份证复印件一份。证明刘合锋的身份信息。证据二、房地产权证复印件及2018年9月29日签订的房屋租赁合同各一份。证明刘合锋在2018年9月29日将案涉房屋租赁给王兴梅，该合同第二条明确约定未经刘合锋同意不得转租。证据三、刘合峰与金春明签订的房屋租赁合同三份、微信聊天截图一页及照片三张。证明案涉房屋出租给王兴梅前一直租赁给他人用于餐饮经营，该房屋已经进行了精致的装修，征收与拆迁补偿协议中的装潢费用涉及的装潢并非李正玲添置。证据四、征收通知、因政府实施房屋拆迁限期搬离的通知函及国有土地上房屋征收与补偿协议书各一份。证明刘合锋与王兴梅之间的租赁合同因政府征收行为而解除，承租人应及时腾退房屋，由于王兴梅至今未交房，导致刘合锋未能领取拆迁补偿款，刘合锋保留向承租人主张拆迁奖励的诉讼权利。经质证，李正玲对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，但认为该合同明确约定涉案房屋可以转租或转让，该合同内容包括租赁期限以及租金等与李正玲举证的租赁合同一致，李正玲是在中介处租的房屋，签订合同时阚延硕也打电话向刘合锋核实确认，刘合锋同意后李正玲才签的字；对证据三的真实性及关联性不予认可，李正玲承租该房屋后按照王者荣耀的主题进行装潢，相关装潢和设施现在还在屋内，该组照片与房屋的现状明显不一致；对证据四中征收通知及国有土地上房屋征收与补偿协议书的真实性无异议，认为停业停产损失及装潢损失应归李正玲所有，对因政府实施房屋拆迁限期搬离的通知函的真实性、合法性及关联性并不认可，认为上面没有加盖公章。王兴梅对证据一、证据二的真实性无异议；对证据三中的租赁合同认为其并不清楚，对照片不认可，认为其承租该房产的时候，里面的装潢设施都没有了，墙纸有些破烂，剩余的桌椅也移走了；对证据四，认为其并未参与不清楚具体情况。王兴梅未举证。本院认为：李正玲举证的证据及刘合锋举证的证据符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘合锋为滁州市琅琊区丰乐路**房产的产权人。2018年9月29日，刘合锋与金春明签订的房屋租赁合同到期后，金春明不再租赁该房产经营“阿木龙虾”。刘合锋通过滁州市琅琊区天合二手房中介服务部对外出租该房产。2018年9月29日，刘合锋（甲方）与王兴梅（乙方）签订了房屋租赁合同，约定，刘合锋将该房产出租给王兴梅，租赁期限为2018年10月8日至2028年10月7日；年租金为139000元，从2021年10月8日至2024年10月7日年租金递增10%，从2024年10月8日至2028年10月7日，年租金按2024年10月7日租金递增10%；房屋相关押金为28000元，租赁期满，乙方退还房屋并结清一切相关费用后甲方全额返还。双方在其他事项中约定，在租房期内，乙方可以转租此房。在租赁期内此房所有费用由乙方承担（因国家征收税费，由甲乙双方协商）。备注：经甲乙双方商定，如遇政府拆迁，政府赔偿经营者的钱归经营者，政府赔偿业主的钱归业主所有。2018年11月27日，王兴梅（甲方）与李正玲（乙方）签订了房屋租赁合同，约定王兴梅将上述房产转租给李正玲。该合同中关于租赁期限、租金、押金、其他事项及备注中的约定，与刘合锋与王兴梅签订的房屋租赁合同中的约定一致。王兴梅的代理人阚延硕在合同签订之前曾打电话告知刘合锋转租事宜。该合同中虽写明刘合锋为出租方，但刘合锋本人并未在合同上签字。当日，李正玲交付王兴梅租房定金2万元，王兴梅承诺在2019年1月5日前让出房屋，房租以实际让出时间算；房屋转让费2万元，交接房屋时和房租一并缴纳。2019年1月22日，李正玲支付王兴梅2019年1月21日至2019年10月7日间的房租99000元。李正玲支付的款项中包括28000元的押金。2018年12月28日，李正玲委托滁州岩泉装饰工程有限公司对该房屋进行装修。双方签订书面的装修合同，约定总价款为159518元。2019年2月28日，双方协商后增加工程款7121元。2019年，李正玲支付了115000元款项，滁州岩泉装饰工程有限公司在收据上明确尚欠50000元未付。2019年8月3日，滁州市琅琊区房屋征收中心发布征收通知，因滁州市琅琊区国民经济和社会发展计划及城市规划要求，决定对丰乐大道与凤凰路交叉口周边征收范围内房屋进行征收。征收签约时间为2019年8月5日至2019年9月12日，案涉房产位于征收范围内。后滁州市琅琊区房屋征收中心与刘合锋签订一份《国有土地上房屋与补偿协议书》，载明装潢及附属物等补偿款为178971.8元、停产停业损失补偿为34680元。李正玲一直未腾空并迁出该房屋。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、是否应解除李正玲2018年11月27日签订的房屋租赁合同；二、李正玲主张返还押金、支付拆迁装潢、经营补偿款的诉讼请求能否得到支持。针对焦点一，是否解应除李正玲2018年11月27日签订的房屋租赁合同问题。刘合锋将位于滁州市琅琊区丰乐路181号房产出租给王兴梅，双方签订了《房屋租赁合同》，明确约定王兴梅可以转租该房产。后王兴梅将案涉房产转租给李正玲使用，双方于2018年11月27日签订一份《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，约定的租赁期限也未超出刘合锋与王兴梅约定的租赁期限，因此，故房屋租赁协议应属合法有效。因房屋拆迁，王兴梅与李正玲之间签订的《房屋租赁合同》实际上无法继续履行，该合同应予以解除。针对焦点二，李正玲主张返还押金、支付拆迁装潢、经营补偿款的诉讼请求能否得到支持问题。（一）关于押金。王兴梅与李正玲之间的《房屋租赁合同》并非因双方当事人的原因解除，合同解除后，王兴梅应当返还李正玲28000元押金。（二）关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第（四）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本院按照公平原则，综合考虑李正玲对案涉房屋重新装潢后便遇到拆迁、租赁合同并未到期等事实，同时结合《国有土地上房屋征收与补偿协议书》上载明的装潢及附属物补偿的项目及款项，酌定刘合锋给付李正玲装潢补偿款60000元。（三）关于经营补偿款。涉案房屋为刘合锋所有，被征收人也是刘合锋，刘合锋与王兴梅之间的《房屋租赁合同》及王兴梅与李正玲之间的《房屋租赁合同》间并未约定停产停业损失的分配，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，停产停业损失是给予被征收人刘合锋的补偿，因此本院对李正玲要求刘合锋支付停产停业损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李正玲、被告王兴梅于2018年11月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王兴梅于本判决生效之日起十日内返还原告李正玲押金28000元；三、被告刘合锋于本判决生效之日起十日内给付原告李正玲拆迁装潢款60000元；四、驳回原告李正玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由原告李正玲负担2860元、被告刘合锋负担800元、被告王兴梅负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  方成军人民陪审员  高 燕人民陪审员  宋维军二〇二〇年六月八日代理书记员  李 雪附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。