广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4807号原告：梁沃林，男，1976年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，现住广东省佛山市禅城区***************,公民身份号码440************259。委托诉讼代理人：唐水元，广东昊法律师事务所律师。被告：佛山市彩管置业有限公司，住址广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********286Y。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：江钊珲，广东国智（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所律师。原告梁沃林诉被告佛山市彩管置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人唐水元，被告委托诉讼代理人江钊珲、李一兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间关于地下二层停车场167号车位的商品房买卖合同（合同编号为201********101）；2.判令商品房买卖合同（合同编号为201********101）的《合同补充协议》第2-20条为无效的格式条款；3.判令被告返还地下二层停车场167号车位款358628元；4.判令被告返还代收的办证登记费550元、签约服务费400元、物业维修基金5051.09元；5.被告承担本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求：1.确认被告（被申请人）于2019年3月21日向原告（申请人）交付负二层167号车位；2.确认因被告（被申请人）的原因，原告（申请人）未能在车位交付之日起360日内取得该车位的所有权证书。事实和理由：2017年12月，被告开卖璀璨家园A6地块车位，被告告知业主车位紧缺、按高出同地段150000元价格向社会出售车位。为攫取高额利润，被告阻拦业主临时进入地下停车场，导致广大业主生活极为不便、逼迫业主购买车位。2019年3月11日，原告在被告销售中心询问车位销售情况和价格，被告销售主管叶鹏佳领原告参观销售中心的销控示意图，该图显示A6地块车位所剩寥寥无几，原告迫于车位紧张形势与被告于2019年3月11日签订了《佛山绿地璀璨天城项目认购书》，以505109元认购佛山绿地璀璨天城负二层167号车位，被告扣划了原告定金款20000元。2019年3月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告扣划了原告首期余款86073元。商品房买卖合同第七条约定:负二层167号车位总价款为505109元；合同第八条约定:合同定金20000元，自本预售合同网上签订日起支付首期款106073元，2019年6月8日支付第二期款101022元，2019年9月6日支付第三期款151533元；合同第十二条约定:出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付车位；合同第十四条约定:车位如有质量问题严重影响正常使用的，买受人有权解除合同买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并计付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；合同第二十五条和附件十二约定:补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。被告的《合同补充协议》属于格式合同，内容繁多、字体细小，原告在被告工作人员催促下未能细看便匆匆签署，原告后发现该《合同补充协议》第2-20条存在减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任情形，属于无效条款。在签订《商品房买卖合同》当场，被告收取原告办证登记费550元、签约服务费400元、物业维修基金5051.09元。合同签订后，原告发现负二层停车场167号车位存在严重缺陷，车位上面排污管持续漏水。2019年4月30日，原告投诉167号车位上面排污管持续漏水，被告安排人员修复，但修复后不久又出现漏水情况。2019年10月1日起，被告销控示意图上的大量标注为已售的车位被放出销售，并大幅降价30%。原告才得知：被告在销售中心出示的车位销控示意图均为虚假信息，车位销控图上显示的已售车位实际上并未销售。2019年10月15日，103位璀璨家园车位购买人签名共同向政府部门投诉，对于被告欺诈销售民怨极大。2019年11月13日，佛山市禅城区**监督管理局作出行政处理告知书，告知已对被告不当销售行为已立案并且予以处理。2020年2月27日，原告再次通知被告：不论原告是否违约，不论被告是否欺骗销售，原告解除与被告璀璨家园负二167号车位销售合约，车位余款不再缴纳，请被告立即办理收回车位手续，对于已交的车位款，如果被告认为原告违约，可先扣除违约金退回余款，待相关部门确认是否欺骗销售再处理暂扣款项。截止至今日，原告已缴纳车位款358628元。原告请求解除合同有以下情节：其一，车位存在重大缺陷，无法正常使用，且车位尚未办理产权登记，被告依然为车位所有人；其二，被告在销售车位过程中利用信息不对称恶意欺诈和误导原告，被告存在重大过错；其三，2019年年末，新冠状病毒疫情严重，受疫情影响，原告家庭成员长期不能工作，原告家庭目前经济状况恶化，无能力支付即将到期的车位款，原被告之间已经形成合同僵局，被告恶意维持合同关系将导致原告家庭生活基本需要无法维持；其四，被告在车位销售过程中存在欺诈情节，退一步而言，如本案意外未能认定欺诈行为，原告也只能承担违约责任解除车位合同，以免家庭生活无以为继。为免被告对原告进一步落井下石，原告特向法院提起起诉，请求判如所请。被告辩称：一、原告不存在合同解除权。（一）本案原告未完成其证明义务。本案中原告主张被告依据《商品房买卖合同（现售）》的约定，主张被告存在以下违约行为：1.交付的车位存在合同第十四条约定的质量问题；2.办理产权转移登记超过了合同第十七条约定的办理期限，并认为其享有合同解除权。根据《民诉解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”其应当举证证明：1.被告交付的车位存在地基基础或主体结构检验不合格，或者经过更换、修理，仍然严重影响正常使用；2.车位已经具备办理产权登记的条件且被告办理产权转移登记超过了合同约定的期限。然而本案中原告并无提交任何证据证明被告交付的车位存在质量问题以及被告产权转移登记超过了合同约定的期限。因此，原告并未完成其证明义务，应承担举证不能的不利后果。因此，原告并未完成其证明义务，在原告没有完成其证明义务之前，且被告对其主张否定的情况下，原告应当继续举证证明其主张，否则应当承担举证不力的不利后果。（二）被告未办理产权转移登记未违反合同约定。1.办理产权登记的前提是付清购房款。根据《合同补充协议》第三条第13点：“在乙方未付清全部房款之前，该商品房的所有权仍由甲方享有。”即，双方同意在原告付清购房款前，车位的所有权仍归被告所有。因此，在原告付清房款之前，被告并无为其办理产权转移登记的义务。2.被告享有先履行抗辩权。之所以约定在原告付清房款之前，车位所有权归被告所有，被告无为其办理产权转移登记的义务，是因为在原告逾期付款的情况下，被告享有先履行抗辩权。原告付款义务履行顺序在前，被告办理产权转移登记的履行顺序在后。根据《商品房买卖合同（现售）》第八条约定了原告需在2020年3月9日付清全部房款。根据第十七条的约定，买受人在交付之日起360日内办理产权转移登记而合同约定的交付时间是2020年4月30日。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在原告未付清购房款的前提下请求被告办理过户，被告享有先履行抗辩权。截至答辩之日，原告仍未付清第四期购房款146481元，已构成违约。因此，被告有权拒绝履行向房地产登记机构办理房地产转移登记的义务，并不构成违约。综上，原告无合同解除权。二、《合同补充协议》的条款不存在无效情形。《合同补充协议》是双方的真实意思表示，被告也采取合理的方式提请对方注意合同的条款，且该补充协议是对于双方权利义务的细化，并非免除对一方义务的免除或限制另一方的主要权利，因此，该《合同补充协议》有效。具体理由如下：（一）被告已尽到了合理提示及说明义务。《合同补充协议》的末尾处，用了加粗的字体提醒原告“甲方（出卖人）已按乙方(买受人)要求就《商品房买卖合同》及本补充协议中的全部内容这向乙方进行了逐条说明与解释。履行了提示注意义务和说明义务，乙方对前述全部内容均已知晓并无歧义。”《合同补充协议》在每一个条款前均用了加粗的字体说明具体的内容，并在括号中注明提示该条款是对于《商品房买卖合同》中哪一条款的修订。（二）《合同补充协议》是对于双方权利义务的细化。《合同补充协议》是对于双方权利义务的进一步细化，且对于双方的权利均有进行限制，并非免除对一方义务的免除或限制另一方的主要权利。综上，《合同补充协议》的条款不存在《合同法》第四十条规定的无效情形。三、被告不应返还车位款以及其他代收费用。原告主张的返还车位款以及其他代收费用的前提是合同被撤销，然而本案中原告并不享有合同撤销权，因此，其诉讼请求不应得到支持。此外，关于被告代为收取的其他费用的收款主体不是被告，被告只是履行代收义务，原告应当另行主张。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院查明事实，依法驳回原告方的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告在诉讼中举证如下：1.2017年12月13日广州日报，拟证明被告告知业主车位紧缺、按高出同地段15万价格向社会出售车位，舆论定性为天价车位。2.销控示意图，拟证明该图显示A6地块车位所剩寥寥无几，被告捂盘，侵犯原告知情权，对原告欺诈销售。3.绿地璀璨家园车位认购书，拟证明原告认购负二167号车位，定金20000元。4.收款专用收据，拟证明原告支付定金20000元。5.《商品房买卖合同》（现售）及《合同补充协议》，拟证明：（1）合同第七条约定:负二层167号车位总价款为505109元；（2）合同第八条约定:合同定金20000元，自本预售合同网上签订日起支付首期款106073元；（3）合同第十四条约定:车位如有质量问题严重影响正常使用的，买受人有权解除合同买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并计付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；（4）车位必须在交付日起360内办证，否则原告有权解除合同；（5）合同第二十五条和附件十二约定:补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；（6）补充协议属于格式条款，违反双方真实意思表示，应当无效。6.佛山市住宅专项维修资金缴款通知书、璀璨家园车位发票换领通知单，拟证明在签订《商品房买卖合同》当场，被告收取原告办证登记费550元、签约服务费400元、物业维修基金5051.09元。7.车位漏水照片，拟证明车位存在严重瑕疵，车位上面排污管持续漏水。2019年4月30日，原告投诉167号车位上面排污管持续漏水，被告安排人员修复，但修复后不久又出现漏水情况，原告及家人无法使用这个车位不符合正常使用。8.投诉书，拟证明2019年10月15日，被告欺诈等行为导致103位璀璨家园车位购买人共同向政府部门投诉。9.行政处理告知书，拟证明被告存在违规销售行为。10.微信通知和短信通知，拟证明原告通知被告车位质量问题，并通知解除合同。11.A6地块负二楼工抵车位价位表，拟证明车价销售表显示车位价格大幅下降并且有大量车位未售。12.车位清盘招牌，拟证明被告销售行为存在欺诈。13.2020年3月7日璀璨家园5-8座车位剩余情况，拟证明A6地块车位广告显示：车位清盘，A6车位最后100套，震撼清盘价，火热抢购中，截止至2019年9月30日。该内容明显为对原告等的欺诈，A6车位未售数量在2020年3月仍有246个车位未售。14.微信通知，拟证明原告通知被告办理车位转移登记和证书，原告通知解除合同。15.2018年6月销售中心提供的车位销控图，拟证明被告对外虚假告示大量车位已售，余量稀少，侵犯原告知情权，对原告欺诈销售。16.车位接收确认书，拟证明自接受日起超过360天被告拒绝办理所有权转移登记和证书。17.短信通知，拟证明原告有向被告要求办理车位产权证。其中曹经理是被告的销售经理，高小姐是被告的法务人员。18.电话录音，拟证明原告的车位产权证不能办理的原因，并非是原告的原因导致的。被告在诉讼中未向本院提供证据。本院对原告提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据，证明内容下文再予以论述。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年3月11日，原告与被告签订《绿地璀璨家园车位认购书》，约定原告认购佛山市禅城区*******************，认购价505109元，其中定金20000元，第一期房款106073元，第二期房款101022元，第三期房款151533元，第四期房款146481元。同日，原告向被告支付20000元定金。2019年3月15日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定原告向被告购买佛山市禅城区*******************，主要内容为：“……第七条计价方式与价款……2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为19854.91元/平方米，总价款为505109元……第八条付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（1）第一期：自本预售合同网上签订之日支付106073元。（2）第二期：在2019年6月8日前支付101022元。（3）第三期：在2019年9月6日前支付151533元。（4）第四期：在2020年3月9日前支付146481元……第十二条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房……第十四条商品房质量……出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金，由此而发生的检测费用由出卖人承担……第十七条房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十五条补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。同日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《合同补充协议》，约定：“……一、对专业术语解释的修订……二、合同当事人（对《商品房买卖合同》第一章的修订）……三、项目建设依据、商品房基本情况（对《商品房买卖合同》第一条、第三条的修订）……四、房屋权利状况承诺（对《商品房买卖合同》第六条的修订）……五、计价方式与价款（对《商品房买卖合同》第七条的修订）……六、付款方式及期限及逾期付款责任（对《商品房买卖合同》第八条、第九条的修订）……七、商品房交付条件、逾期交付责任（对《商品房买卖合同》第十条、第十三条的修订）……八、商品房相关设施设备交付条件（对《商品房买卖合同》第十一条的修订）……九、交付时间和手续（对《商品房买卖合同》第十二条的修订）……十、商品房质量、保修责任（对《商品房买卖合同》第十四条、第十五条的修订）……十一、房屋登记（对《商品房买卖合同》第十七条的修订）……十二、前期物业管理（对《商品房买卖合同》第十八条的修订）……十三、建筑物区分所有权（对《商品房买卖合同》第十九条的修订）……十四、销售和使用承诺（对《商品房买卖合同》第二十一条的修订）……十五、送达（对《商品房买卖合同》第二十二条的修订）……十六、争议解决方式（对《商品房买卖合同》第二十四条的修订）……十七、补充协议（对《商品房买卖合同》第二十五条的修订）……十八、关于广告宣传资料的效力及明示事项……十九、关于合同解除的补充……二十、关于合同注销登记的补充……”。原告已支付车位款358628元、物业维修基金5051.09元、办证登记费550元、签约服务费400元。庭审中，由于原告同时要求解除、撤销案涉《商品房买卖合同》，经本院询问，原告明确其诉请为要求解除案涉合同。双方一致确认被告已于2019年3月21日将案涉167号车位交付原告使用，但尚未办理产权登记手续。再查明，佛山市禅城区**监督管理局于2019年12月10日作出《行政处理告知书》，主要内容为：“……关于你反映绿地璀璨家园存在虚假销售，欺骗消费者以及未明码标价等违法行为的信访事项，我局已经核查，现将相关情况告知如下：一、根据现行管理政策，新建商品房（车位）销售价格实施市场调节，具体由房地产经营单位（房地产开发企业）自行制定。二、我局在核查中暂未发现佛山市彩管置业有限公司在前期车位销售过程中存在虚假销售，欺骗消费者的相关证据。我局执法人员曾约请你提交相关证据，截止目前暂未收到你提供的证据。因此，现有证据暂未能证明佛山市彩管置业有限公司存在前期销售时虚假宣传、欺骗消费者的违法行为，若你有相关证据，可向我局提供，以便核查。三、经核查，绿地璀璨家园开发商佛山市彩管置业有限公司国庆期间销售的车位涉嫌未进行明码标价监制，我局已对其违法行为立案调查……”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。首先，关于原告主张解除案涉《商品房买卖合同》的问题。原告主张案涉买卖合同解除的理由有两方面，一是案涉车位价格明显偏离市场价格，并且存在质量瑕疵；二是被告在销售车位时有误导和欺诈原告的行为；三是被告未在合同约定时间内办理车位产权证。本院结合证据评述如下：对于理由一，原告主张案涉167号车位存在质量问题，是指车位上面的铁管漏水，即使现在已经维修好，以后必定会有漏水的情况，本院认为，车位上方的铁管漏水不影响车位的使用，且原告也确认被告已经维修好，即使以后可能漏水被告也可以履行维修义务，并不会对车位使用造成根本影响。对于理由二，原告认为车位价格明显偏离市场价格，被告在销售时存在误导和欺诈，宣传车位仅剩少量，导致原告以高额价格购买后被告又以“抵工程款”等理由低价销售的问题。被告在销售行为中所做的广告宣传仅为要约邀请，案涉车位的价格是原、被告协商一致的结果，原告作为完全民事行为能力人有选择买卖的自由，亦应当承担相应市场风险，被告在销售过程中的广告宣传并未构成欺诈，故原告以该理由要求解除案涉合同，本院不予准许；对于理由三，《商品房买卖合同》约定交付时间为2020年4月30日，而双方在庭审中确认车位已于2019年3月提前交付使用，原告认为在交付使用后的360天内被告未办理房屋登记手续，原告有权解除合同，对于此项理由，本院认为原告未向被告支付完毕车位款，未履行完毕购买方最主要的合同义务，且双方关于办理房屋登记手续的本意是在2020年4月30日交付使用后的360天内，因此，本院认为原告以此主张解除合同的理由不成立。综上三点，原告主张案涉《商品房买卖合同》应当予以解除，理由不成立，本院不予支持。其次，关于原告主张确认案涉《合同补充协议》第二至第二十条均无效的问题。案涉《合同补充协议》共二十条，其中第一条为“对专业术语解释的修订”，原告主张第二条至第二十条无效的理由在于，该合同是格式条款，不仅存在加重买受人责任减轻出卖人责任情况，还有众多非法条款，该条款均无效，且该补充协议与《商品房买卖合同》同时签订，不存在补充协议是合同的变更问题。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。案涉《合同补充协议》由被告一方提供且重复使用，应当认定为格式条款，但并非所有格式条款均无效，只有在免除提供条款一方责任、加重对方责任的，该条款才无效。本案中，原告笼统地认为补充协议除了第一条“对专业术语解释的修订”之外的所有条款，均属于免除提供条款一方责任、加重对方责任的无效条款，显属缺乏事实依据。补充协议有的是对《商品房买卖合同》的细化，有的是变更，在原告未具体陈述、论证哪一条款如何损害一方利益的情况下，原告主张全部条款无效，本院对该项诉讼请求不予支持。最后，关于原告的其他诉讼请求。基于案涉《商品房买卖合同》不解除，原告要求返还案涉车位已付款项358628元、物业维修基金5051.09元等诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求确认被告已于2019年3月21日将案涉车位交付使用、并确认未办理产权的问题，由于双方庭审中对此事实并无争议，原告并无诉的利益，本院不作为一项诉讼请求进行审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁沃林的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取4456元，由原告梁沃林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年六月一日书记员 原洁萍