河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初1261号原告：河南科诚置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家214室。法定代表人：陈哲，该公司执行董事。委托代理人：王磊，该公司工作人员。被告：陈天俊，男，1992年6月26日出生，汉族，住河南省罗山县。原告河南科诚置业有限公司（以下简称科诚公司）与被告陈天俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月1日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科诚公司的委托代理人王磊到庭参加诉讼，被告陈天俊经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告科诚公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方签订的备案号为2017-1124093的《商品房买卖合同（预售）》解除；2、依法判令被告配合原告注销涉案商品房买卖合同备案及预告登记手续；3、依法判令被告偿还原告代为偿还的保证金28370.36元并自代偿之日起，按照日息万分之五支付违约金至履行完毕之日止；4、依法判令被告支付原告违约金118934.2元；5、依法判令原告有权从应退被告首付款中直接扣除上述款项；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年11月24日，原被告双方就被告购买原告开发的位于长江大道以南、峨眉山路以西悦云庄项目28号楼2单元6层2601号房产，并签署了备案号为2017-1124093的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定付款方式为首付239342元、商业贷款950000元。原告科诚公司作为保证人，为被告与中国银行股份有限公司郑州文化支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房按揭贷款合同》，提供了连带责任保证。由于被告中断偿还贷款，致使原告科诚公司履行了担保责任，截止2020年2月29日，中国银行累计从原告保证金账户中扣划了28370.36元的保证金。原告承担了保证责任后，多次催促被告履行还款义务，并于2019年10月12日向被告邮寄了《催款通知书》，后于2020年3月15日向被告邮寄了《解除合同通知书》，截止起诉之日，被告仍未履行相关义务。综上，故诉至贵院，望判如所请。被告陈天俊未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，原告科诚公司（出卖人）与被告陈天俊（××）签订了编号为2017-1124093的《商品房买卖合同（预售）》。合同载明（主要内容）：1、房屋位于长江大道以南、峨眉山路以西悦云庄项目28号楼2单元6层2601号；2、房屋总价款为1189342元；3、付款方式为：××应当于2017年11月24日前支付首期房价款239342元，占全部房价款的20%，余款950000元向贷款机构申请贷款支付；4、附件四第九条第1项约定：××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××在出卖人按照××在本合同预留地址发出书面通知之日起满3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应当按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。第2项约定：××没有按第1项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同条款严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，××需无条件配合并按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人除有权按照本合同约定扣除相关费用及违约金外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。2017年11月，被告陈天俊（借款人）、中国银行股份有限公司郑州文化支行（贷款人）、原告科诚公司（保证人）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告向该银行贷款950000元用于支付其购买的平原示范区长江大道27号悦云庄28号楼2单元6层2601号房产，借款期限30年，原告科诚公司承担连带责任保证。借款合同履行期间，被告未依约偿还贷款本息，原告科诚公司向贷款银行履行了保证责任，代被告垫付贷款本息合计28370.36元。2019年10月11日，原告科诚公司依据双方预定的联系地址向被告邮寄了催款通知书。2020年3月15日，邮寄了解除合同通知书。截止起诉之日，被告仍未履行合同义务。另查明：2018年1月24日，原告科诚公司为被告就涉案房产办理了预告登记手续（豫2018新乡市不动产证明第0004678号）。本院认为：合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，原被告双方签订的商品房买卖预售合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据涉案合同，原被告双方已经明确约定了合同解除的条件，由于被告未依约偿还中国银行贷款本息，导致原告科诚公司履行保证责任，并在催告后仍未在限定期限内履行合同义务，构成违约，原告科诚公司依照合同约定于2020年3月15日向被告邮寄了合同解除通知书，该通知书具备解除涉案合同的效力，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告科诚公司诉请被告配合其办理涉案商品房买卖合同备案和预告登记撤销手续，于法有据，本院予以支持。关于原告科诚公司诉请被告偿还垫付款28370.36元及违约金问题。被告未依约偿还中国银行贷款本息，致使作为连带保证人的原告科诚公司依约履行保证责任，现原告科诚公司诉请被告偿还垫付款28370.36元并根据合同约定按照日息万分之五支付违约金，并无不当，本院予以支持。关于原告科诚公司诉请被告支付违约金问题。本案中，截止起诉之日，结合原告科诚公司所受实际损失及被告过错程度，在由被告承担上述违约责任的情况下，原告科诚公司另行诉请被告支付违约金118934.2元，显示公平，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，合同解除后，原被告双方互负金钱债务，同时，双方在涉案合同中明确约定“出卖人除有权按照本合同约定扣除费用及违约金外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项”，故原告科诚公司诉请直接从应退还被告的购房款中将违约金予以扣除，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认被告陈天俊与原告河南科诚置业有限公司于2017年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除。二、被告陈天俊于本判决生效后三十日内配合原告河南科诚置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案（备案号2017-1124093）及预告登记（豫2018新乡市不动产证明第0004678号）手续。三、被告陈天俊于本判决生效后十日内支付河南科诚置业有限公司代偿款28370.36元、违约金2121.35元，并以28370.36元为本金，按照日息万分之五，自2020年3月20日起计算至本判决生效之日止。四、原告河南科诚置业有限公司应于本判决生效后直接从应予退还被告陈天俊的购房款中将本判决第三项款项予以扣除。五、驳回原告河南科诚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1339.34元，由被告陈天俊负担343元，原告河南科诚置业有限公司负担996.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  时文华二〇二〇年六月二十二日书记员  赵建双