福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0524民初588号 原告：泉州金龙置业有限公司，住所地福建省安溪县城厢镇蓝溪西路**。统一社会信用代码：913505005532090318。 法定代表人：陈明旭，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：许金叶，女，1971年5月3日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 被告：吴克诚，男，1970年10月30日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 原告泉州金龙置业有限公司（以下简称：金龙置业公司）与被告许金叶、吴克诚商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金龙置业公司的委托诉讼代理人钟志强、林晓婷到庭参加诉讼，被告许金叶、吴克诚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金龙置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2013年9月3日就安溪县城厢镇金沙水岸4幢A1402号商品房签订的《商品房买卖合同》及补充协议【房价款617,941元，合同号：201309030015，安溪县房地产交易管理所备案收件号：20131025660，房屋代码：82256】。2.依法判令被告协助原告办理上述房屋商品房买卖合同及补充协议的备案登记和预告登记等注销手续。3.依法判令被告把上述房产返还给原告。4.依法判令被告支付给原告违约金61,794元。5.依法判令被告支付给原告因本案诉讼而支付的律师代理费12,000元。6.本案诉讼费用、公告费由被告承担。庭审中，金龙置业公司向本院明确表示自愿放弃上述第3项诉讼请求。 事实和理由：许金叶和吴克诚系夫妻关系。2013年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告以按揭贷款方式向原告购买坐落在安溪县城厢镇金沙水岸4幢A1402商品房，房屋建筑面积118.19平方米，总房价款617,941元。合同签订时被告应支付首付款257,941元，余款360,000元向建行安溪支行申请按揭贷款。《商品房买卖合同》补充协议第五条约定：被告未按照《个人住房按揭贷款合同》约定归还银行借款本息，导致银行解除借款合同并要求原告承担保证责任的，原告有权解除商品房买卖合同并收回房屋，因解除合同而增加的费用(含代垫款项利息、诉讼费、律师费等)由被告承担，被告尚应按总房款的10%向原告支付违约金。同时，合同约定原告解除合同后，许金叶应把商品房返还给原告，若房屋已经装修，无偿归原告所有，原告不承担装修费用或损失。合同签订后，原告就本案商品房买卖向安溪县房地产交易管理备案，安溪县房地产交易管理所备案收件号：20131025660。同时，原告、许金叶、吴克诚与建行安溪支行签订《个人住房借款合同》，并办理抵押预告登记。借款合同约定许金叶、吴克诚向建行360,000元用于支付上述购房款。在借款合同履行中，由于被告违约自2018年4月起就未能偿还银行借款本息，建行安溪支行依据《个人住房借款合同》约定，自2018年6月起开始从原告账户扣款用于偿还被告按揭借款本息。在建行扣款后，原告多次通知被告向原告偿还代为垫付借款本息，敦促被告按时向建行安溪支行还款，被告置之不理。鉴于被告长期违约未能偿还按揭借款本息，建行安溪支行决定解除借款合同，提前收回贷款本息，并于2019年11月8日从原告账户扣款用于偿还被告尚欠全部借款本息，合计原告为被告代垫借款本息331,238.89元。根据商品房买卖合同约定，现原告决定解除借款合同，收回房屋，被告应支付给原告违约金61,794元和原告因本案诉讼支付律师代理费12,000元。原告收取房款扣除代为垫付费用及违约金、律师费后，余额房款同意返还给被告。 吴克诚书面答辩称，吴克诚与泉州金龙置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，原来按揭贷款都是由吴克诚支付，后吴克诚确因无力继续支付，导致不能偿还银行按揭贷款，现金龙置业公司要求解除合同收回房屋，答辩人无话可说，但开发商应把购房款退还给答辩人，以便答辩人用于还债。 许金叶未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金龙置业公司向本院提交的其营业执照复印件、吴克诚和许金叶的身份证复印件、商品房买卖合同及补充协议（合同编号：201309030015）复印件、个人住房借款合同复印件、银行扣款凭证、扣款通知、贷款结清证明、通知书、快递单，短信截屏复印件、律师委托合同、代理费发票复印件等证据，经审查来源合法，内容真实、客观，与本案事实相关联，符合证据采信条件，本院予以确认并在卷佐证。金龙置业公司对吴克诚提交的离婚协议书复印件一份不持异议，但该证据与本案无关联，本院依法不予采信。吴克诚、许金叶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相应举证、质证的权利。 本院经审理查明：2013年9月3日，金龙置业公司与许金叶签订一份编号为201309030015的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及相关附件；以下统称“合同”），双方约定：许金叶向金龙置业公司购买址在泉州市安溪县金沙水岸4幢14层Ａ1402号商品房，房屋建筑面积为118.19／㎡，房屋单价为5228.37元／㎡，总价款为617941元，许金叶应于签订合同时支付房款257941元，余款360000元以办理银行按揭贷款方式支付等……若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋，因解除合同而增加的费用由买受人承担等，并约定合同解除后，买受人同意其已支付的购房款由出卖人直接向按揭银行偿还买受人所负的债务，以解除按揭贷款时所设定的抵押，余款在扣除出卖人代买受人垫还的银行贷款本息、损失赔偿额、违约金、诉讼费、律师费、评估、鉴定等费用外，还应按总房款10%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人；办理按揭手续后若合同解除的，买受人须还清贷款并配合出卖人撤销按揭、抵押登记手续，在手续全部完成以及出卖人扣除违约金及费用后，将余款退还买受人（出卖人有权将余款直接代买受人将余款偿还给贷款人，以获得抵押和保证责任之撤销）等。上述合同签订后，许金叶依约支付金龙置业公司购房款257941元，并就剩余购房款360000元以许金叶、吴克诚作为共同借款人通过中国建设银行股份有限公司安溪支行（以下简称建行安溪支行）办理按揭贷款，并由金龙置业公司作为保证人提供按揭保证，三方签订《个人住房借款合同》（合同号：350656406-2012-20140408544）。上述借款合同签订后，建行安溪支行依约将上述贷款360000元划入金龙置业公司账户；金龙置业公司就案涉房产到安溪县房产交易管理所办理备案登记。嗣后，许金叶未能按借款合同约定按期足额偿还借款本息，导致金龙置业公司被建行安溪支行依上述借款合同约定追究保证责任，陆续被划扣款项代其偿还贷款本息，后于2019年11月8日被一次性扣划279689.48元代其偿还剩余贷款本息。 另查，涉案房产已交付使用但尚未办理权属证书，并于2017年8月22日被本院在（2017）闽0524执保10号一案中查封；金龙置业公司为本案支付律师代理费12,000元。 本院认为，金龙置业公司与许金叶签订的《商品房买卖合同》（编号：201309030015）及《补充协议》等相关附件，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。首先，许金叶虽支付了部分购房款并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按照贷款合同约定如期偿还按揭贷款，导致金龙置业公司被追究阶段性保证责任，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。现金龙置业公司诉求解除双方于2013年9月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件，于法有据，本院予以支持。第二，根据《合同法》等相关法律规定的附随义务及双方合同约定，上述合同解除后，许金叶应配合金龙置业公司办理案涉房产的《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续。现金龙置业公司诉求许金叶协助办理上述案涉房产的《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续，于法有据，但鉴于目前讼争房产正被司法机关查封，存在办理注销的法律障碍，故许金叶应在具备注销条件时根据合同约定配合金龙置业公司办理上述案涉房产的《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续。第三，金龙置业公司诉求许金叶支付违约金问题。金龙置业公司与许金叶在合同中明确约定，若许金叶因为按照《个人住房按揭贷款合同》规定偿还贷款本息等导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求金龙置业公司承担保证责任的，合同解除后，应按总房款10%向金龙置业公司支付违约金等，现金龙置业公司虽未能就许金叶违约所造成的实际损失提供证据加以证明，但从公平、诚实信用原则考虑，其诉求许金叶支付违约金61,794元（总房款617,941元×10%）有法律和合同依据，合法合理，本院予以支持。第四，金龙置业公司诉求律师代理费12,000元问题。鉴于金龙置业公司与许金叶在合同中明确约定，若出卖人有权单方解除合同的，因解除合同而增加的费用由买受人承担，结合其向本院提供的委托代理合同和律师代理费发票分析，该费用合法合理，属违约方应当预见的损失范围之内，本院予以支持。最后，关于金龙置业公司针对吴克诚的诉求问题。根据合同的相对性原则，因案涉合同的主体系金龙置业公司与许金叶，吴克诚并非合同的相对人，故金龙置业公司关于吴克诚的全部诉求于法无据，本院不予支持，同时，因吴克诚与许金叶未到庭参加诉讼，根据不告不理原则，不宜在本案中对购房款及装修费等作出处理，当事人可依法另案主张权利。金龙置业公司诉求中合法有理的部分，本院予以支持。吴克诚、许金叶经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，金龙置业公司诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州金龙置业有限公司与许金叶于2013年9月3日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件（合同编号：201309030015）。 二、许金叶应于具备注销条件之日起十日内协助泉州金龙置业有限公司办理址在泉州市安溪县金沙水岸4幢14层Ａ1402号商品房的《商品房买卖合同》（含合同补充协议及相关附件）的备案注销登记及预告登记撤销等手续。 三、许金叶应在本判决生效之日起十日内支付给泉州金龙置业有限公司违约金61,794元。 四、许金叶应在本判决生效之日起十日内支付给泉州金龙置业有限公司因合同解除产生的律师代理费12,000元。 五、驳回泉州金龙置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,717元，由许金叶负担10,000元，由泉州金龙置业有限公司负担717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  谢晓凤 人民陪审员  林志炼 人民陪审员  谢土城 二〇二〇年六月二十五日 书 记 员  苏志远 附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…… 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。