上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79293号原告：陈超，男，1966年9月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：柴云海，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。原告：陈越，男，1968年6月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海宸东房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄伟利,董事长。委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭楠楠，上海毅也岩律师事务所律师。原告陈超、陈越与被告上海宸东房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈超及其委托诉讼代理人柴云海、王荣臻，被告委托诉讼代理人徐岚到庭参加诉讼。原告陈越经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告陈超向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿装修损失人民币(以下币种相同)41,600元(按每平方米1,300元计算)；2、判令被告赔偿搬迁损失17,600元(按每平方米550元计算)；3、判令被告赔偿合同可得利益损失241.8万元(按剩余租期31年*7.8万元/年租金收益计算)；4、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告原名为上海杨园房地产开发有限公司，系上海市浦东新区高东镇人民政府(以下简称高东镇政府)下属企业。被告于1998年至1999年期间在杨园集镇赵高路西侧开发建造了商铺，高东镇政府为发展经济向老百姓出售该些商铺。当时高东镇的居住房屋价格大约为每平方米800-900元，而这些商铺的售价为每平方米1,500多元。原告母亲杨爱菊响应政府号召，筹资4.7万元购买了门牌号为赵高路XXX号的商铺一间(32平方米、以下简称系争商铺)。在签订合同时，杨爱菊曾对被告工作人员拿出的《商业用房租赁合同》提出异议，但被告工作人员解释为办理产权证需要过程，之后会给被告办理产权证，而租期是50年，买卖也是50年，性质相同。杨爱菊基于被告系镇政府下属企业，相信其承诺，而与被告签订了《商业用房租赁合同》。2012年12月17日，杨爱菊去世。直至2017年，原告收到高东镇环境综合整治办公室的告知书，称系争商铺为违章建筑，并要求限期搬离。原告对此完全不能接受，但高东镇政府于2018年6月强行拆除了系争商铺，造成原告重大经济损失。原告认为，被告作为镇属的房地产开发企业，完全知晓房地产开发的法律法规，杨爱菊基于对政府的信任投资了商铺，现被告将商铺强行拆除，造成双方合同无法继续履行，系严重违约，应当赔偿原告剩余租期的可得利益损失、装修损失、搬迁损失，故原告诉至法院，诉请如前。原告陈越既不愿意参加诉讼，也未发表意见。被告上海宸东房地产开发有限公司辩称，同意按照1,300元/平方米单价给予原告装修补偿，同意按照550元/平方米单价给予原告搬迁补偿；对原告诉请的可得利益损失不同意赔偿；杨爱菊在承租系争商铺时已知悉房屋为临时建筑，使用期满后应予拆除；根据双方《商业用房租赁合同》，杨爱菊在签订租赁合同时对房屋租赁存续期限的不稳定性系明知；双方在签订合同时均已预见了国家另作其他用途的情形，且双方明确约定此时应当服从国家安排；客观上，杨爱菊承租系争商铺已近20年，远超合同约定的15年；系争商铺周边的租金已大幅上涨，而双方之间的租金从未上涨调整，结合杨爱菊转租合同，杨爱菊实际收益已远超其所谓的可预期利益，根据公平原则，原告再次主张高额赔偿不应被准许。本院经审理认定事实如下：被告原名称为上海杨园房地产开发有限公司，2001年更名为上海宸东房地产开发有限公司。系争商铺系被告于1998年至1999年期间建造，位于浦东新区赵高路西侧，所占用土地系1992年国家预征的国有土地。1998年4月，上海市浦东新区杨园镇人民政府(现合并为高东镇人民政府)颁发了杨镇府(临建设)字(98)第27号杨园镇临时建设许可证，批准用地单位为“杨园房地产公司”，批准用途为临时经营房，有效期自1998年7月28日至2000年7月28日，备注内容为：杨园镇赵高路西侧1186号至1090号临时经营房产权归上海杨园房地产开发有限公司。备注上加盖了杨园派出所印章。发证机关处加盖了上海市浦东新区杨园镇人民政府印章，填发部门处加盖了上海市浦东新区综合规划土地局杨园规划土地管理所印章。在该许可证底部载明：1、本证供临时建设用地单位或个人在有效期内使用。2、需延长许可证有效期的，应在到期日前两个月向原批准机关申请延期，申请期限每次不超过二年。3、本证不得涂改，涂改无效。4、期满后，本证收回、注销，并自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。经批准延期使用的，另发许可证。1999年9月13日，杨爱菊作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)，双方签订《商业用房租赁合同》一份，合同约定：一、乙方自愿租赁、甲方同意租赁杨园集镇商业用房XXX号，建筑面积32平方米；二、乙方租赁该商业用房的租赁价为人民币47,000元；三、自本合同生效后，乙方将上述租赁价的40%交付甲方，余款等房屋竣工交付给乙方使用时一次性付清，交房时间为1999年9月15日。四、乙方在使用期间不得改变房屋结构，自觉遵守国家有关法律法规，遵守社会公德，维护公共设施和公众利益。五、该房屋权属归甲方所有，乙方拥有50年使用权，乙方在使用期间，如遇国家开发另作其他用途时，应服从国家安排。如使用期不超过15年，甲方按房屋使用的年限，向乙方收取租赁费每年3,600元，余款退给乙方；如乙方使用年限已超过15年，甲方不补偿任何费用。六、乙方承租必须满10年以上(含10年)，由于经营不善等原因方可退房，退款办法参照第五条。七、乙方的房屋出租或转租，须经甲方同意后方可有效，否则发生的一切后果由乙方负责。八、乙方房屋的墙面、屋面渗水由甲方负责修理，其余部分由乙方负责修理。九、乙方按期支付水、电、卫生及治安等费用。十、本合同经双方签字盖章后生效，甲乙双方应共同履行，如果一方违约，应按合同法的有关规定赔偿另一方的经济损失。合同签订后，杨爱菊于1999年9月15日向被告支付4.7万元。同日，被告将系争商铺交付给杨爱菊使用。之后，杨爱菊凭上述杨镇府(临建设)字(98)第27号杨园镇临时建设许可证办理了系争商铺的营业执照。之后至2016年7月1日，由高东镇人民政府及(或)镇规划土地管理所颁发了另九份临时建设许可证，有效期每两年延续一次，直至最后一份临时建设许可证有效期延续至2018年6月30日，发证文号均为镇府(临建设)字号，除有效期外，后九份许可证内容基本与第一份许可证一致。被告庭审中陈述后九份许可证仅为杨爱菊办理工商年检所需而提供。2017年4月12日，高东镇环境综合整治办公室发出《告知书》，内容为：赵高公路XXX号-XXX号商铺(主体房除外)以外部分所搭建的建筑物、构筑物为无证建筑，要求限期拆除。2018年5月11日，高东镇人民政府向浦东新区规土局监督检查大队发出《关于高东镇赵高公路部分房屋涉嫌违法建筑情况查询》，后者于2018年5月14日在该查询函上记载：经查，高东镇赵高路XXX号-XXX号的建筑，我局未核发《建设工程规划许可证》。2018年6月6日，被告向原告发出《告知书》，内容为：根据高东镇“无五违”居村创建工作领导小组办公室2018年6月5日发放给我司的《告知书》，我司于赵高公路西侧1186号-1090号商铺属于违法建筑，现根据上级“五违四必”整治工作的要求，公司同意拆除上述违法建筑。请承租户于2018年6月19日9：00前自行搬离该房屋。逾期不履行本告知书内容的，我司将申请镇相关执法部门协助进行集中整治，所造成的一切后果由租户自行承担。2018年8月16日，被告将系争商铺内物品搬出，将系争商铺收回后自行拆除。现系争商铺原址种植了绿化。另查明，被告之股东分别为上海高东企业(集团)有限公司、上海广园经济发展总公司及上海浦东新区杨园工业投资发展总公司，上述三股东由高东镇人民政府直接或间接控股。杨爱菊与陈立丰系夫妻关系，育有二子一女，分别为陈超、陈越、陈璇。2012年12月17日，杨爱菊死亡。2018年3月14日，陈立丰死亡。陈超、陈越、陈璇系二人继承人。陈璇向本院出具声明书，表示放弃杨爱菊在本案中的实体权利。庭审中，原告明确双方签订的《商业用房租赁合同》性质为房屋租赁合同，其请求权基础为房屋租赁合同关系，被告亦主张双方之间系房屋租赁合同关系。原告主张基于合同无法继续履行，应根据系争商铺实际使用期限对应合同约定的租期，折算系争商铺未使用租金为29335.73元，被告应予返还，该部分未使用租金包含在原告主张的可得利益损失内。被告对原告主张的上述未使用部分租金计算方式及金额无异议。被告另陈述，政府部门给予被告的补偿标准就是装修费最高标准为每平方米1,300元，搬迁费每平方米550元，除此之外无其他补偿，上述补偿被告尚未实际拿到。另，庭审中法庭向双方释明合同部分无效的后果，原告主张剩余未履行部分的租金应予返还。本院认为，本案原、被告之争议涉及如下方面：一、关于合同性质问题。原、被告均确认杨爱菊与被告通过签订《商业用房租赁合同》建立房屋租赁合同关系，对此，本院认为，双方签订的《商业用房租赁合同》系有名合同，且合同内容中关于使用权转移、出租人维修义务、转租约定、退房约定等条款均符合房屋租赁合同特征，故本院对双方确认的合同性质予以认同，双方之间系房屋租赁合同关系。二、关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，系争商铺为临时建筑，而《商业用房租赁合同》约定的租期长达50年，显然已经超过临时建筑的使用期限，故本案双方签订的《商业用房租赁合同》超出系争商铺临时建筑的使用期限部分无效。三、合同部分无效后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。由此可知，合同无效的法律后果为返还财产(折价补偿)及赔偿损失。适用到本案，其一，关于返还财产，被告已收回系争商铺，继续保有租金已丧失依据，理应返还。现原、被告对剩余租金金额不持异议，本院予以认可。基于利息作为法定孳息，因被告提前收取了全部租金，返还剩余租金时应一并支付利息。其二，关于损失，首先，被告同意补偿原告装修及搬迁损失，且认可原告的计算标准，本院可予照准。其次，原告要求被告赔偿可得利益损失，依据不足，本院难以支持。理由如下：(一)原告主张可得利益损失以《商业用房租赁合同》有效，并且顺利履行完毕50年租期作为计算依据，然而，系争商铺为临时建筑，无论根据法律规定，还是一般人的常识，均无法得出《商业用房租赁合同》可以顺利履行完毕的结论。原告自述杨爱菊购买系争商铺目的在于投资，在缔结长达50年的租赁合同时，标的物合法性是重要考量内容，对此杨爱菊应负有充分的注意义务。结合杨爱菊持第一份临时建设许可证办理了系争商铺营业执照的事实，本院足以认定杨爱菊明知系争商铺为临时建筑而自愿承租，当事人并不存在信赖《商业用房租赁合同》可以顺利履行完毕的履行利益。(二)虽然被告股东涉及镇政府，但本案《商业用房租赁合同》为民事合同，杨爱菊与被告之间为民事法律关系，受民事法律规范的调整，双方的民事活动均应遵守法律。原告以杨爱菊基于对被告的信任为由主张信赖可以承租临时建筑长达50年，与法律规定不符。(三)《商业用房租赁合同》第五条中对系争商铺“国家开发另作其他用途时”使用不超过15年、超过15年两种情况下双方的权利义务分别作了相应约定，超过15年“甲方不补偿任何费用”。上述约定表明，双方对合同实际履行期限不满50年而对杨爱菊的损失如何赔偿均有所预期并预设了赔偿方式，在合同履行已届满15年的情况下，被告不予赔偿。现双方租赁合同已履行近19年，杨爱菊预期的15年履行利益已经完全实现。本案中，原告再行主张被告赔偿剩余租期的可得利益，与缔约时的预期相悖，有违诚信。杨爱菊已经死亡，本案合同权利义务应由其继承人陈超、陈越、陈璇继受。陈璇明确放弃本案的实体权利，于法不悖，本院予以准许。陈越既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利，不影响本院对案件的审理和依法作出判决。至于诉讼费承担，本院考虑到导致本案纠纷发生的成因，应由本案原、被告各半负担为宜，以减轻原告诉讼负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条的规定，判决如下：一、被告上海宸东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈超、陈越装修损失41,600元；二、被告上海宸东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈超、陈越搬迁损失17,600元；三、被告上海宸东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈超、陈越租金29335.73元及利息(以29335.73元为基数，支付自1999年9月15日起至实际付清之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；四、驳回原告陈超的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,617元(原告已预缴)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐审 判 员  陈裕国人民陪审员  吾用毅二〇二〇年六月十九日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。