江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初1039号原告:泗阳唯优家居有限公司，统一社会信用代码91321323MA1Y33346H，住所地江苏省泗阳县临河镇徐淮路**。法定代表人：胡雅楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张同余，江苏致强律师事务所律师。被告：江苏亚洲建材实业有限公司，统一社会信用代码9132132369211098XQ，住，住所地江苏省泗阳经济开发区木业园区/div>法定代表人：魏海灿，该公司执行董事兼总经理。被告：浙江萧山农村商业银行股份有限公司所前支行，统一社会信用代码913301097682183731，住，住所地浙江省杭州市萧山区所前镇缪家村/div>负责人：吴慧丽，该支行行长。委托诉讼代理人：裘飞，该支行员工。委托诉讼代理人：李立峰，该支行员工。被告：魏顺甫，男，1943年2月15日出生，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：魏海灿，男，1969年9月22日出生，住浙江省杭州市萧山区。被告：周长亚，男，1970年6月7日出生，住江苏省邳州市。被告：曹**芳，男，1974年2月2日出生，住江苏省宜兴市。被告：金小祥，男，1971年9月13日出生，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：魏海灿，男，1969年9月22日出生，住浙江省杭州市萧山区。被告：魏海文，女，1976年12月7日出生，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：魏海灿，男，1969年9月22日出生，住浙江省杭州市萧山区。原告泗阳唯优家居有限公司（以下简称唯优家居）与被告江苏亚洲建材实业有限公司（以下简称亚洲建材）、浙江萧山农村商业银行股份有限公司所前支行（以下简称萧山银行）、魏顺甫、周长亚、曹**芳、金小祥、魏海文排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唯优家居的委托诉讼代理人张同余，被告亚洲建材的法定代表人魏海灿，被告萧山银行的委托诉讼代理人裘飞、李立峰，被告魏顺甫、金小祥、魏海文的共同委托诉讼代理人魏海灿到庭参加诉讼，被告周长亚、曹**芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唯优家居向本院提出诉讼请求：1.七被告搬离并腾空位于泗阳县某某厂房；2.七被告支付厂房占有使用费暂计150000元，自2019年5月30日起至实际腾空厂房之日止，按每日500元计算（具体待司法评估后确定）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月18日，原告通过淘宝网资产竞价网络平台公开竞拍方式，从被告萧山银行购得位于江苏省宿迁市泗阳县某某园区国有建设用地使用权和房屋所有权（宿迁市泗阳县某某号），其中建筑面积15967.9平方米，土地面积28886平方米。2019年5月30日，双方办理不动产变更登记手续，并交付了合同约定的房地产。经原告多次通知，被告亚洲建材拒绝将厂房内的机械设备搬离并腾空厂房，称厂房、机械设备已经出租或出售。请求支持原告的诉讼请求。被告亚洲建材辩称，案涉房屋已经于2017年2月至2018年12月31日期间租赁给他人使用，厂房内机械设备、原辅材料均已经转让给他人。原告明知带租拍卖而购买厂房，虽然取得了所有权，但不能享有房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利，请求驳回原告的诉讼请求。被告萧山银行辩称，案涉不动产办理过抵押登记，萧山银行系抵押权人。被告魏顺甫辩称，被告魏顺甫与金小祥、魏海文合伙租赁并使用案涉厂房，请求驳回原告的诉讼请求。被告周长亚未作答辩。被告曹**芳未作答辩。被告金小祥辩称，被告金小祥与魏顺甫、魏海文合伙租赁并使用案涉厂房，请求驳回原告的诉讼请求。被告魏海文辩称，被告魏海文与魏顺甫、金小祥合伙租赁并使用案涉厂房，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下。2013年7月8日，萧山银行与亚洲建材签订《最高额抵押合同》四份，约定亚洲建材将位于泗阳县某某园区内的房产（泗房权证众兴字第**、泗房房权证众兴字第**、房权房权证众兴字第**）有土地使用权﹝泗国用（XX）第XX号﹞为案外人杭州魏某业有限公司（以下简称魏某业）的融资提供最高额抵押，于当日办理了房产抵押登记，于2013年7月15日办理了国有土地使用权抵押登记。因魏某业未按期返还借款，萧山银行于2017年5月8日提起诉讼，浙江省杭州市萧山区人民法院于2017年8月11日作出（2017）浙0109民初6589号民事判决，判令魏某业返回萧山银行借款并支付利息、罚息，萧山银行有权对上述抵押财产以折价或拍卖、变卖所得价款就魏某业的付款义务在各抵押担保借款所产生的债务总额范围内优先受偿。该判决生效后，萧山银行申请强制执行。2018年10月26日，浙江省杭州市萧山区人民法院作出（2017）浙0109执8921号之二执行裁定书，裁定将亚洲建材所有的位于江苏省宿迁市泗阳县某某园区，建筑面积共计15967.96平方米的房屋、面积28886平方米的国有土地使用权及附属物﹝房产证号为泗房权证房权证众兴字第××、286、20××87号；国有土地使用权证号为泗国用（X）第XX号；内容详见浙国房估萧字（2018）第0118号房地产估价报告﹞作价9120000元交付萧山银行抵偿债务。2019年4月18日，原告通过淘宝网资产竞价网络平台，从萧山银行公开竞拍购买上述资产。2019年5月30日，双方办理不动产变更登记手续，萧山银行向原告交付了上述资产。另查明，2017年2月20日，被告魏顺甫（乙方）与被告亚洲建材（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方厂房；房屋具体为位于亚洲建材公司南边厂房西起第一间到第一十一间，北边厂房染色车间，北边厂房东起第八间到第十一间，合计面积为5100平方米；租赁期自2017年3月1日至2037年2月28日；费用标准为年租金30600元，年卫生费30600元，年保安费30600元，合计91800元；合同订立生效后一次性付清20年租金，乙方无法一次性支付的，由甲方原先向乙方的借款冲抵租金。2017年4月25日，被告魏顺甫、金小祥、魏海文（乙方）与被告亚洲建材（甲方）签订《补充合同》，就2017年2月20日《房屋租赁合同》补充约定相关事宜；承租人由魏顺甫一人补充为魏顺甫、金小祥、魏海文三人；补充将全部机器设备出租给乙方使用，期限为20年，与房屋租赁期间一致，每年折合租金为120000元；因设备在使用前需要保养，甲方免除前两年的租赁费，设备租赁费从第三年开始收取，设备租赁费在乙方的债权中抵扣；补充配套设备、部分厂房及附属设施由乙方使用，甲方不另收租赁费；年租金为房屋租金61200元、设备租金120000元，前四年一次性支付484800元，在乙方的债权中抵扣，乙方不再向甲方支付卫生费和保安费。2018年12月31日，金小祥代表魏顺甫、金小祥、魏海文（乙方）与亚洲建材（甲方）签订了《设备转让合同》《原辅材料及产品转让合同》，约定甲方公司内全部设备（附设备转让移交清单）、原材料、辅助材料、半成品、产品、各种低值易耗品（附库存产品汇总表和盘存表汇总）转让给乙方；其中设备折价4000000元，原辅材料及产品折价6280000元，均由甲方欠乙方的借款一次性抵扣。魏顺甫、金小祥、魏海文自认系合伙关系，金小祥负责办理租赁协议、转让协议所涉及的财物交接手续。本院认为，本案系排除妨害纠纷，当事人争议的焦点是原告所主张的物权是否受到被告魏顺甫、金小祥、魏海文所主张的租赁关系的限制。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案被告亚洲建材于2013年7月8日将案涉房产设定抵押权，并办理了抵押登记。被告亚洲建材于2017年2月20日签订租赁合同，将案涉房产租赁给被告魏顺甫使用。案涉抵押权登记在先，租赁关系成立在后，根据法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案萧山银行在实现抵押权过程中受让了相关抵押财产，萧山银行既是抵押权人，又是抵押财产的受让人，因此，案涉租赁合同对萧山银行不具有约束力。既然租赁合同对萧山银行没有约束力，那么原告买受萧山银行的上述财产，不属于租赁物在租赁期间发生所有权变动的情形，原告作为买受人不受被告魏顺甫、金小祥、魏海文所主张的租赁关系的限制。因案涉设备、原材料、产品等已经转让给被告魏顺甫、金小祥、魏海文，被告魏顺甫、金小祥、魏海文实际占有使用厂房，故被告魏顺甫、金小祥、魏海文有义务搬离并腾空厂房。关于原告主张占有使用费的诉讼请求，本院参照租赁合同的约定，支持自2019年5月30日起至实际腾空厂房之日止，按照每年61200元计算。因原告未能举证证明其他被告占有使用案涉厂房，故关于原告对被告亚洲建材、萧山银行、周长亚、曹**芳的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告魏顺甫、金小祥、魏海文于本判决生效后十日内搬离并腾空位于泗阳县某某号原江苏亚洲建材实业有限公司厂房；二、被告魏顺甫、金小祥、魏海文于本判决生效后十日内支付原告泗阳唯优家居有限公司厂房占有使用费，自2019年5月30日起至实际腾空厂房之日止，按照每年61200元计算；三、驳回原告泗阳唯优家居有限公司对被告江苏亚洲建材实业有限公司、浙江萧山农村商业银行股份有限公司所前支行、周长亚、曹**芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，减半收取计1690元，由被告魏顺甫、金小祥、魏海文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  唐勇二〇二〇年六月八日书记员  王倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。