广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1951号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢铎，男，1985年9月19日出生，汉族，住广东省梅县************。被上诉人（原审原告）：朱深曲，女，1985年9月18日出生，汉族，住广东省梅县************。上述两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人卢铎、朱深曲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判建设发展公司向卢铎、朱深曲支付逾期办证违约金（以合同总价为基数，按日万分之0.1计算违约金）。事实和理由：双方签订的《买卖合同》约定，建设发展公司逾期办理权属登记义务，则“因买受人不退房、出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”该条款为双方意思自治的结果，不存在可撤销或无效的法定情形，依法应当适用于本案。卢铎、朱深曲没有任何证据证明其实际损失，其应承担举证不能的不利法律后果。一审法院偏信买受人单方说辞即认定“违约金标准明显偏低”，缺乏事实及法律依据。因此，建设发展公司在本案中应支付的违约金应适用合同约定的违约金标准。后建设发展公司又补充上诉意见：一审判决认定“……双方经协商一致将收楼日期提前至2013年12月27日”，但《补充协议（二）》没有建设发展公司的盖章，故双方并未达成一致意见，该协议未生效，收楼时间应按原合同约定的2014年12月31日后加720个工作日计算逾期办证违约金。卢铎、朱深曲辩称,建设发展公司所提到的《补充协议（二）》，不仅版本和证据都是建设发展公司提供给业主签名的，而且双方已按《补充协议（二）》实际履行，建设发展公司在一审时也认可该合同约定的交楼时间提前一年，卢铎、朱深曲认为该《补充协议（二）》具有法律效力。建设发展公司在一审庭审和上诉状中均未对该《补充协议（二）》的效力提出异议。建设发展公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。卢铎、朱深曲于2019年6月5日向一审法院起诉请求：1.判令建设发展公司支付逾期交房违约金18044.2元；2.建设发展公司向卢铎、朱深曲支付逾期办证违约金32086.7元。一审法院认定事实：2013年10月19日，卢铎、朱深曲(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了《中山市商品房买卖合同》，约定卢铎、朱深曲向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区建设发展公司商住楼13幢1704房的预售商品房，购房总价366009元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。卢铎、朱深曲(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了《补充协议（二）》，约定原合同约定出卖人应在2014年12月31日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将该商品房交付给买受人使用。双方一致同意将该条款变更为“出卖人应当2013年12月31日前将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用”。原合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，双方一致同意将该约定变更为“出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。鉴于买受人要求提前交付该商品房，买受人承诺放弃追究出卖人因配合买受人提前交付该商品房而未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之任何责任。协议还约定其他条款。2014年11月20日，卢铎、朱深曲收到建设发展公司的收楼通知书，通知卢铎、朱深曲于2014年12月4日办理收楼手续。建设发展公司主张卢铎、朱深曲于2015年4月24日办理了收楼手续。2017年9月30日，案涉房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年5月7日，案涉房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区******************。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及《补充协议（二）》系建设发展公司与卢铎、朱深曲之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”案涉工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前案涉商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为卢铎、朱深曲收楼日期，即建设发展公司交楼违约状态持续至该日。根据建设发展公司提交的提前收楼申请书显示，卢铎、朱深曲因其自身原因急需使用商品房，因此申请建设发展公司于2013年12月31日前将取得五方竣工验收的商品房交付其使用，同时不向建设发展公司追究任何因商品房未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的责任。由此可见，卢铎、朱深曲明知其申请的收楼日期（2013年12月31日前），案涉商品房是未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即卢铎、朱深曲在明知案涉商品房在前述收楼时间不具备法定交付条件而同意接收商品房，且明确不向建设发展公司追究商品房未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的责任。据此，对于卢铎、朱深曲根据建设发展公司的通知办理案涉商品房收楼手续后，无权再以案涉商品房不具备交付条件为由向建设发展公司主张逾期交房违约责任。卢铎、朱深曲于2014年11月20日收到建设发展公司的收楼通知书，通知其于2014年12月4日前往办理收楼手续。因此，建设发展公司应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2014年1月1日开始向卢铎、朱深曲支付逾期交房违约金直至2014年12月4日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2014年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，卢铎、朱深曲于2019年5月5日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则卢铎、朱深曲的上述债权中，2016年6月6日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，卢铎、朱深曲的该部分诉求依法丧失胜诉权。卢铎、朱深曲诉请判令建设发展公司支付逾期交房违约金，因超过法定诉讼时效，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金。案涉合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致卢铎、朱深曲不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，卢铎、朱深曲不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，若按原合同约定，建设发展公司应于2015年1月1日起算720个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但根据双方签订的《补充协议（二）》约定，卢铎、朱深曲与建设发展公司经协商一致已将案涉房屋收楼时间提前为2013年12月31日，并一致确认建设发展公司应按前述提前交付日期交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由建设发展公司提交的资料到产权登记机关备案。故建设发展公司应在2014年1月1日起算720个工作日内即2016年11月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司辩称其于2018年4月30日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于2018年5月7日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，一审法院予以采信。建设发展公司于2018年4月30日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度,对卢铎、朱深曲造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致卢铎、朱深曲的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，卢铎、朱深曲主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建设发展公司取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年4月30日。综上，建设发展公司逾期办证应向卢铎、朱深曲支付逾期办证违约金31226.08元[计算方式：以366009元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月28日起计至2018年4月30日止，共519天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向卢铎、朱深曲支付逾期办证违约金31226.08元；二、驳回卢铎、朱深曲的其他诉讼请求。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1053元，减半收取为527元（该款卢铎、朱深曲已预付），由卢铎、朱深曲负担199元，由建设发展公司负担328元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付卢铎、朱深曲）。二审中，双方均没有新证据提交。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明：关于卢铎、朱深曲的收楼时间，双方一审庭审中均表示以建设发展公司提交的《城果（润和花园）业主/住户紧急联络资料登记表》为准。而该登记表上记载，卢铎的签名时间为2015年4月24日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一、《补充协议（二）》的效力问题；二、一审判决确定的逾期办证违约金计算标准是否适当。对此，本院作如下分析：关于焦点一：关于案涉《补充协议（二）》的效力问题。建设发展公司认为案涉《补充协议（二）》没有建设发展公司盖章，故对建设发展公司不发生法律效力的问题，经查，《补充协议（二）》是建设发展公司草拟好的、并向包括卢铎、朱深曲在内的所有买受人提供的格式文本，并一直由建设发展公司所持有，在一审期间建设发展公司未对该《补充协议（二）》效力问题提出异议。因此，现建设发展公司仅以《补充协议（二）》没有建设发展公司盖章主张无效的理由不能成立，本院不予支持。一审认定案涉商品房买卖合同及《补充协议（二）》系建设发展公司与卢铎、朱深曲之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效正确，本院予以维持。关于焦点二：一审判决确定的逾期办证违约金的计算标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，合同约定的逾期办证违约金为每天万分之0.1，明显不足以弥补买受人的实际损失，现买受人主张按照年利率6%计算违约金，一审法院予以支持符合前述法律规定，本院对此予以维持。综上所述，建设发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费581元（上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年六月十九日书记员  何思雯