广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初839号原告：江军红，男，汉族，1981年2月28日出生，住清远市清新区***************，公民身份号码：441************816。委托诉讼代理人：郑志文、潘凤娟，均系广东平信律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区********************世纪悦城售楼部，统一社会信用代码：91441********12420。法定代表人：王兴凤。委托诉讼代理人：苏群英、何楚甄，均系广东平正信诚律师事务所律师。原告江军红诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司(以下简称“清晖公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑志文、被告委托诉讼代理人苏群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江军红向本院提出诉讼请求:1、判令被告清晖公司支付逾期交楼违约金165724元；2、判令被告清晖公司支付逾期办证违约金22671.12元（从2019年8月4日起暂计至2020年3月3日止，之后从2020月3日4起以647493元为基数，按年利率6%计至涉案房屋办理权属证书之日止）；3、本案诉讼费由被告清晖公司负担。诉讼过程中，原告江军红变更第一、第二项诉讼请求为：1、判令被告清晖公司支付逾期交楼违约金131180.4元，从2015年2月1日起按建筑面积168.18平方米参照每月每平方米15元的租金标准计算至2019年5月5日止；2、判令被告清晖公司支付逾期办证违约金，从2019年8月4日起按建筑面积168.18平方米参照每月每平方米15元的租金标准计算至涉案房屋权属证书出证之日止。事实和理由：2012年10月15日，江军红与清晖公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:201********1561)，江军红以647493元(其中首期197493元，剩余450000元按揭贷款)的价格购买清晖公司开发的位于清远市清新区***********山湖世纪花园5幢D座405号房屋。《商品房买卖合同》第七、八条约定，清晖公司应于2015年1月30日前将上述房屋交付给江军红使用，逾期超过90天，若江军红继续履行合同，则清晖公司应从逾期之日起每日按己交付房款的万分之零点五支付违约金至实际交付之日止;《商品房买卖合同》第十五条约定，清晖公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，江军红不退房，清晖公司按己付房价款的百分之零点一向江军红支付违约金。经江军红多次催促，清晖公司直至2019年5月5日才将房屋交付给江军红，共逾期交付1557天，并且清晖公司也没有按约定在房屋交付使用后90天内(即2019年8月3日前)为涉案房屋办理权属证书。江军红认为，因清晖公司的逾期交楼、逾期办证的违约，造成江军红无法及时装修入住，无法另作他用，逾期交楼和逾期办证的违约金约定过低，其违约金均应按建筑面积168.18平方米参照每月每平方米15元的租金标准支付。为维护江军红合法权益，请法院依法支持江军红的诉讼请求。被告清晖公司答辩称:一、涉案房屋于2018年10月30日通过竣工验收备案，清晖公司通知江军红来收楼，但由于江军红个人原因延迟至2019年5月才办理收楼手续，江军红也缴纳了2018年10月至2019年5月的物业管理费，即江军红事实上是确认2018年10月已经收楼，应视为2018年10月30日已经交楼。江军红没有证据证明合同约定的违约金低于其损失，不应调高逾期交楼违约金，清新区人民法院对该案的相似案件是按照年利率1%计算的。二、涉案房屋因江军红自身原因在2016年3月29日已经被法院查封，导致涉案房屋无法办理产权证，未办理产权证的过错在于江军红。即使房屋不是已被查封，合同中已约定逾期办证违约金的计算标准，江军红没有证据证明其损失高于合同约定的违约金的情况下，江军红无权变更违约金的计算方式。违约金应该按合同计算，不应该调整。江军红围绕其诉讼请求提交以下证据:1、商品房买卖合同，拟证明双方于2012年10月15日签订合同及合同内容；2、业主临时公约，拟证明清晖公司直至2019年5月5日才将房屋交付给江军红；3、不动产登记资料查询结果证明，证明清晖公司至今没有办理涉案房屋权属证书；4、业主收楼确认书，证明清晖公司于2019年5月5日才将涉案房屋交付给江军红。被告清晖公司围绕答辩提交以下证据：1、验收备案表，拟证明江军红购买的房屋在2018年10月30日通过验收备案；2、收据、收楼资料，拟证明房屋通过验收备案后，清晖公司已通知江军红收楼，但江军红逾期收楼，为此江军红还向清晖公司补交了逾期收楼期间的物业费，故江军红收楼的时间为2018年10月30日；3、房屋查询信息，拟证明涉案房屋因江军红自身原因被查封，无法办理产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方的举证、质证意见在卷佐证。经本院审理查明事实如下:清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区***********山湖世纪花园。2012年10月15日，江军红为买受人与清晖公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》，主要内容约定如下:江军红向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区*************************屋，建筑面积168.18平方米，总金额为647493元。第八条约定，清晖公司应于2015年1月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付江军红使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付江军红使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任(不作累加):(1)逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向江军红支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日后，江军红有权解除合同。江军红解除合同的，清晖公司应当自江军红解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5%向江军红支付违约金。江军红要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向江军红支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知江军红办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，江军红有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，江军红依约向清晖公司付清了购房款647493元。2018年10月30日，涉案商品房通过竣工验收备案。2019年5月4日，江军红向清远市清新区长信物业管理有限公司缴纳了2018年12月至2019年5月物业管理费。2019年5月5日，江军红办理收楼手续。清晖公司提交的《不动产登记资料查询结果证明》显示涉案房屋于2016年3月29日被清远市清新区人民法院查封，被告为江军红；2018年5月28日被清远市清新区人民法院轮侯查封，被告为江军红、黄诗迪、清晖公司；2020年4月3日被广州市天河区人民法院轮侯查封，被告为清晖公司、罗松生、吴凤娣、罗雪锋。双方因房屋迟延交付、逾期办证及相关违约金等问题发生争议，江军红向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有商品房买卖合同、业主临时公约、业主收楼确认书、竣工验收备案表、收据、不动产登记资料查询结果证明、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。合同的效力。江军红与清晖公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。关于逾期交房违约金。清晖公司没有依照合同约定于2015年1月30日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。案涉房屋于2018年10月30日通过竣工验收备案，江军红于2019年5月5日收楼，清晖公司应支付从2015年2月1日起至2019年5月5日止的逾期交房违约金。清晖公司主张已于2018年10月30日通知江军红收楼，应视为2018年10月30日已经交楼，但其提交的证据不足以证明，故对其主张，本院不予采纳。江军红认为合同约定的逾期交房违约金过低，主张调高按每月15元/平方米计算，清晖公司则认为按合同约定以已付房价款每日万分之0.5的标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。此外，本院审理的同一小区类似案件已依法作出有关判决且已生效，有关判决结合双方的意见和当地同期同地段同类性质房屋租金的实际情况，本院酌情确定按该小区月租金15元/平方米计算，基于生效判决的既定力，本院按照相同标准处理本案。逾期交房违约金从2015年2月1日至2019年5月5日按建筑面积168.18平方米参照租金每月15元/平方米标准计算为128994.06元。江军红请求超出部分，不予支持。关于逾期办证违约金。根据合同第十五条约定，清晖公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但根据清晖公司提交的《不动产登记资料查询结果证明》，案涉房屋于2016年3月29日起被本院查封至今，被执行人为本案的原告江军红，因此，本案一直没有办理房屋产权证书，是由于江军红原因所致。江军红要求清晖公司从2019年8月4日起支付逾期办证违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江军红逾期交房违约金128994.06元;二、驳回原告江军红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2033.98元（原告江军红已预交），由原告江军红负担641.34元，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担1392.64元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖淑雯二〇二〇年六月二日书记员  黎昊明附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。