江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初664号原告：南昌壹品物业有限公司委托诉讼代理人：陈国根，江西竞平律师事务所律师。被告：刘珊珊原告南昌壹品物业有限公司（以下简称壹品物业公司）诉被告刘珊珊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告壹品物业公司委托诉讼代理人陈国根，被告刘珊珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。壹品物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘珊珊立即支付拖欠壹品物业公司物业费3331.16元、滞纳金每天0.3%约计2000元，共计5331.16元；2、本案诉讼费用由刘珊珊承担。事实与理由：刘珊珊系江西天龙数码投资有限公司开发的某小区业主，房号为*栋*单元***室，面积***平方米。根据刘珊珊与壹品物业公司所签订的前期物业管理服务协议之规定，壹品物业公司一直积极履行相关权利义务，依法对刘珊珊所居住的小区实施规范的物业管理，为刘珊珊提供完善的物业管理服务，但刘珊珊自2016年7月1日起至2019年12月止拖欠物业费计人民币3331.16元，滞纳金每日按0.3%约计2000元，共计人民币5331.16元。壹品物业公司曾多次以多种方式向刘珊珊催缴物业费但其未予理睬，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。刘珊珊辩称：我与江西天龙数码投资有限公司（以下简称开发商）于2013年1月6日签订商品房买卖合同，购买了位于南昌市（玉带家园）的房产。入住后，在2016年7月中旬，位于我住宅阳台处的共用下水管道出现渗漏水情况，待我发现时，水已经从榻榻米以及相连接的书柜处流出，致使安装的定制木书柜（书柜处存放的书籍、名人字画及部分生活用品均浸泡受损霉变）及榻榻米木地台均浸水霉变变形严重，已不能再继续使用，与之相邻卧室墙面壁纸也因为渗水发霉起翘，造成各项损失价值人民币约8917.6元（详见附件损失清单，有相关数据票据可提供）。根据我与开发商所签订的商品房买卖合同之规定，购房合同附件五当中明确约定前期物业管理由开发商选聘的壹品物业公司提供，并明确约定了物业管理服务的内容包括房屋共用设施设备（包括上下水管道、落水管等）及其运行的维护和管理，并约定了壹品物业公司未能履行前期物业管理合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。造成我财物受损的直接原因就是壹品物业公司对于属于公共共用下水的管道从没有尽到应有维护管理职责和义务，导致了渗漏水事故的发生。壹品物业公司在其诉状的事实描述中称其提供了完善的服务也属于自卖自夸，大相径庭与现实情况完全不相符。显著问题如下：小区各楼栋外墙都有不同程度的开裂并且多次掉落混泥土块，随时都可能砸伤经过的行人，给本小区业主和周边居民都带来极大的安全隐患；楼栋主出入口顶面脱落掉瓷，脱落面积持续扩大一直都未修补，随时都可能砸落经过的行人；消防设施不完善，主要消防通道大门常年关闭；电梯多次出现掉梯情况，已经被相关部门查封多次；只顾及收取费用，对小区地面车位出租数量远大于实际车位数，造成稍晚归车主没有车位，停放时只能停在消防通道处，造成严重消防安全隐患等问题；小区车辆管理停放缺失，无人管理维持秩序等这些显露问题的存在证实表明与其自称的已为小区实施规范物业管理、为业主提供完善服务的描述严重不符。另根据《中华人民共和国合同法》第67条之规定，壹品物业公司与我是平等主体关系，在实际履行中应该是壹品物业公司先履行服务管理等，我才按照约定缴纳物业费。在此事之前，我一直都全力配合支持物业的工作，在缴纳费用方面少则半年或全年一次性预支付。因壹品物业公司未依约履行合同在先，未提供合格物业服务，我有权拒绝继续缴纳相关物业管理费用，可免交物业费及滞纳金，并有权要求壹品物业公司赔偿因其违约造成的一切相关损失。综上，在壹品物业公司未赔偿因其违约造成我的一切相关损失之前，我不应再继续缴纳相关物业管理费用，且壹品物业公司应对其不作为导致我财物严重受损造成的财物损失照价赔偿。壹品物业公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据1.原告企业营业执照，证明：原告诉讼主体资格；证据2.收费许可证，证明：原告收取物业费依据；证据3.前期物业管理服务协议，证明：双方签订了物业管理服务协议，原告充分履行了协议内容；证据4.收款收据，证明：被告仅交到了2016年6月30日，从2016年7月1日起至现在均没有交物业费用；证据5.催缴通知书，证明：原告多次上门催缴以及内贴通知书等方式催缴，被告均未缴物业费用；证据6.证人证言，证明：因被告自己装修导致其家中管道漏水，物业公司也专门派人去维修。刘珊珊在举证期限内提供了以下证据：证据1.身份证，证明：被告诉讼主体资格；证据2.两张单据及照片，证明：被告家中因漏水造成了损失，漏水点是属于公用设施设备；证据3.商品房买卖合同，证明：合同买卖中附件五有物业服务协议、服务内容。庭审中，刘珊珊对于壹品物业公司提供的证据1无异议；对证据2没有异议；对证据3有异议，这是文本性的，这份合同我没有见过，今天是第一次看到，我与物业确实有一份物业协议，但不是这份协议，我提交的证据商品房买卖合同中在买房的时候有一个附件五，物业公司是开发商自己选聘的，是开发商自己的公司；对证据4没有异议，情况属实；对证据5没有异议，原告随时也可以催缴，今天也可以；对证据6没有异议，后来物业是派人来维修漏水的管子。壹品物业公司对于刘珊珊提供的证据1没有异议；对证据2三性均有异议，根据当时漏水的情况师傅到被告家，看到第一情形是被告家装修把那个管道包好了，那个管道不是公共部位，也不属于物业管理的范畴。师傅上门维修好了以后一直没有漏过水，并没有造成被告的损失，物业公司也超出自己的范畴给予服务；对于证据3协议第二点已明确约定公共部位，被告所述的不属于公共部分。本院经审核原、被告所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下：对双方当事人无异议的证据，三性均予以认定并采信。对于壹品物业公司提供的证据3的三性予以认定。对于刘珊珊提供的证据2、3的真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。本院根据上述采信的证据，结合庭审对本案事实认定如下：刘珊珊系江西天龙数码投资有限公司开发的壹品中央玉带家园*栋*单元**室业主，其房屋面积为***平方米。2013年1月6日，刘珊珊与江西天龙数码投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，该合同的附件五中前期物业管理由选聘的壹品物业公司提供。2013年6月4日，刘珊珊与壹品物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：住宅楼按建筑面积每月每平方米1.39元（含电梯使用费分摊）计缴，如不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费，壹品物业公司有权要求其补交，且可从逾期之日每天处以0.3%的滞纳金，逾期仍不交纳的，壹品物业公司可以向人民法院起诉。刘珊珊正常交纳物业服务费至2016年6月30日，后因小区内存在消防设施不完善、车辆管理停放缺失、无人管理维持秩序、楼栋顶面及外墙开裂导致混泥土块脱落掉落存在安全隐患、房屋因漏水造成了损失等情形为由，自2016年7月1日开始至今未交纳物业服务费。截止至2019年12月31日，总计拖欠物业管理费3331.16元。壹品物业公司多次对其进行催收，刘珊珊仍拒绝交纳物业服务费，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。本院认为，刘珊珊分别与江西天龙数码投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，与壹品物业公司签订《前期物业管理服务协议》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业服务合同》对于壹品物业公司及刘珊珊均具有约束力。对于物业费是否应当足额缴纳问题，刘珊珊作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。结合房屋面积，对于壹品物业公司要求刘珊珊支付2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3331.16元，符合协议约定的计算标准，本院予以支持。刘珊珊庭审中辩称有权拒绝继续缴纳相关物业管理费用是由于壹品物业公司提供的服务未能达到所约定的标准，针对刘珊珊家中漏水的管道，壹品物业公司已派专人上门维修，维修后未再漏水，本院认为刘珊珊的该项答辩意见不能免除其支付物业服务费的义务。对于是否缴纳滞纳金问题，根据刘珊珊提供的证据，壹品物业公司的物业服务仍存在不足之处，这些问题需要壹品物业公司引起重视、积极改进，鉴于此，对壹品物业公司要求刘珊珊支付逾期交物业费所产生的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另外，刘珊珊答辩意见称壹品物业公司造成其各项直接财物损失，损害了其合法权益，庭前本院对其作出了口头释明，告知系另一法律关系，不属于本案审理范畴，本案中不作处理，权利人可明确诉讼主体后另行主张权利，刘珊珊表示其另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘珊珊在本判决生效之日起10日内一次性支付南昌壹品物业有限公司2016年7月1日至2019年12月31日的物业服务费3331.16元；二、驳回南昌壹品物业有限公司、刘珊珊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由南昌壹品物业有限公司负担25元，由刘珊珊负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄刚二〇二〇年六月三日法官助理李倩书记员张卉