广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2555号原告：翟敏炜，男，1984年12月1日出生，汉族，住清远市新城北江一路8号龙汇领峰三号楼一梯9层02号，公民身份号码441881198412010215。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区北江一路8号龙汇领峰二号楼一梯2层03号。法定代表人：杨华里，该公司董事。委托诉讼代理人：朱嘉欣，该公司员工。原告翟敏炜与被告清远市金炜达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟敏炜、被告清远市金炜达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟敏炜向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交房违约金4977.7元（2016年12月31日至2017年4月11日共101天，每日按已付房款的万分之一计算违约金）；二、被告立即将位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰三号楼一梯9层02号房屋办理房地产权证所需的资料报产权登记部门备案，将上述房屋的产权登记到原告名下；三、被告支付原告逾期提供资料到产权登记部门备案的违约金（按照已付购房款总额为基数按年利率1的标准计算逾期办证违约金，计算至涉案房屋产权登记至原告名下之日止；四、本案的受理费由被告承担。事实与理由：2015年3月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰三号楼一梯9层02号房，购房总价款为492842元。合同签订后原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。关于房屋交付，合同第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前将具备商品房经建设局工程竣工验收备案条件的房屋交付原告，事实上，被告开发的上述房屋现仍未通过建设局工程竣工验收备案。原告因居住需要，于2017年4月11日办理收楼，被告逾期交付101天，按合同第九条约定，以已付房款492842元为基数，被告按日万分之一向原告支付违约金。关于产权登记事宜，因被告开发的上述房屋现仍未通过建设局工程竣工验收备案，也无法向权登记部门提供办理房屋产权证所需的资料，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告带来了诸多困扰。关于逾期提供资料到产权登记部门备案的违约金。虽然合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1向买受人支付违约金，但是约定的违约金远低于被告违约行为给原告造成的损失，对原告显然不公。原告主张被告应当按照已付购房款总额为基数按年利率1的标准向原告支付逾期办证违约金。被告清远市金炜达房地产开发有限公司辩称：1、原告主张的交房违约金部分已超过诉讼时效，应不予支持，法院只应支持2017年3月6日至2017年4月10日之间的交房违约金；2、原告主张逾期办证的违约金计算时间有误。涉案房屋在2019年12月3日完成竣工验收备案手续，符合交付条件，逾期办证违约金应从2019年12月3日起90天后即2020年3月4日起计算。3、涉案房屋早已可以办理产权证，由于疫情影响无法及时通知原告前往递交办理产权证资料，属于不可抗力，即使答辩人违约，也不会对原告造成任何实际损失，请求驳回原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2015年3月26日，原告翟敏炜（买受人）与被告清远市金炜达房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰三号楼一梯9层02号房屋，总价款为492842元；出卖人应当在2016年12月31日前，将具备该商品房经建设局工程竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款的万分之一作为违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利义务。原告翟敏炜依约付清了全部房款492842元，被告清远市金炜达房地产开发有限公司于2017年4月11日向原告交付了涉案房屋。涉案房屋所在工程于2019年12月3日完成建设工程竣工验收备案手续。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。本案的争议焦点：一、原告主张的逾期交房违约金是否部分超诉讼时效；二、被告逾期协助办证的违约行为是否存在免责事由，合同约定的逾期协助办证违约金标准是否过低，该违约金应如何计算。对于第一争议焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定并参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，原告对被告所享有的逾期交楼违约金这一债权应按每个个别债权分别计算3年的诉讼时效。原告于2020年3月9日起诉至本院主张逾期交楼违约金，但其并未举证在此之前曾向被告主张过逾期交楼违约金，故至原告起诉之时超过3年的逾期交楼违约金已过诉讼时效，即2017年3月9日前的逾期交楼违约金已过诉讼时效，本院只予支持2017年3月10日起的逾期交楼违约金。违约金以购房款492842元为基数按日万分之一的标准计算至原告收楼之日即2017年4月11日止。被告认可2017年3月6日起计算交房违约金，本院予以采纳，即违约金计算天数为36天，总违约金应为1774.23元。对于第二个争议焦点，按合同约定，被告协助办证期限为2017年3月31日前（2016年12月31日后90日内），故逾期协助办证违约金的起算时间应从2017年4月1日起计算；双方约定的逾期协助办证违约金为已付房价款的0.1%，是不变的金额，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等，该违约金显然过低，不符合公平原则，根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期协助办证违约金为以原告已付购房款492842元为基数按照年利率1%的标准计算，即被告清远市金炜达房地产开发有限公司应向原告翟敏炜支付逾期协助办证违约金（违约金以已付购房款492842元为基数按照年利率1%的标准自2017年4月1日起计付至被告将办理位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰三号楼一梯9层02号房屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。被告以疫情影响为由进行免责抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于涉案房屋已具备办证条件，故原告要求被告提供资料协助办证的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告翟敏炜支付逾期交房违约金1774.23元；二、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将办理位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰三号楼一梯9层02号房屋办理产权登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告翟敏炜办理产权登记手续；三、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告翟敏炜支付逾期协助办证违约金（违约金以已付购房款492842元为基数按照年利率1%的标准自2017年4月1日起计付至被告将办理位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰三号楼一梯9层02号房屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；四、驳回原告翟敏炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，由被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  罗文勇二〇二〇年六月四日书记员  李家豪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。