湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2312号原告：长沙旭美商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路220号旭辉国际广场C4-2栋一楼133号。法定代表人：王寿庆，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李来得，湖南清枫律师事务所实习律师。被告：吴满琴，女，1979年4月16日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：周斌，男，1976年6月18日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：刘晔峰，湖南高新律师事务所律师。原告长沙旭美商业管理有限公司（以下简称原告）诉被告吴满琴（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文芳，被告的委托诉讼代理人周斌、刘晔峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除;2.判令被告向原告支付拖欠的2019年10月1日至2020年3月16日期间的租金78436元及逾期付款的利息4251元；3.判令原告无需退还租赁保证金44676元；4.判令被告向原告支付违约金32978元；5.判令被告承担原告为实现债权支出的律师费10000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年6月4日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告管理的位于长沙市（期）225ａ的商铺，计租面积为85平方米，租赁期限为2019年5月28日至2021年12月31日；其中2019年5月28日至2019年7月31日为经营扶持期，2019年8月1日至2020年5月27日期间月固定租金为14194元，固定租金每两个月为一个支付周期，被告应于每个支付周期最后一个月20日前支付下期的租金；如被告逾期支付租金等费用的，须承担每日0.5％的逾期利息及相应的违约责任。合同签订后，原告于2019年5月28日向被告交付了诉争商铺，同时向被告提供了办理营业执照所需资料，然被告自2019年8月开始以经营不善等理由拒付租金。原告先后于2019年8月9日、8月22日向被告催缴2019年9月1日至2019年10月31日的租金，经多次发函催缴，被告才于2019年9月2日补缴9月份租金，此后租金至今未支付。原告于2020年3月10日向被告寄送解约通知函，正式函告被告租赁合同于2020年3月16日终止。原告认为，被告的上述行为已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。被告辩称，原、被告签订的租赁合同上载明的商铺是C4区4号楼第2层的225a商铺,但是原告提供给被告的《竣工验收备案表》中载明的商铺是C4-3栋，导致被告被工商局拒绝办理工商营业执照，后被告口头提出要求更改租赁合同，但是原告因发现商铺实际租赁面积和约定的商铺面积不一致，要求增加租金，此后被告多次要求原告予以更正，但是原告均予以拒绝。被告已于2019年9月22日发函要求解除租赁合同，被告分别于9月24日、9月25日、9月29日及11月28日以书面或者口头的方式要求原告接收商铺，但是原告在收到材料后均不予回应。2019年11月20日双方和物业到场接收商铺，在被告清点完商铺后，原告又告知被告在前期合同金额没有了结的情况下拒绝接收商铺，基于以上事实，被告认为合同无法履行的原因是原告拒绝提供办理工商登记所需资料，并且要求被告增加租赁面积，被告多次要求原告接收商铺。被告认为，原告违约在先，并恶意扩大损失，应该向被告承担违约责任。被告前期已经提起两次诉讼均被驳回起诉，目前双方正在对被告的装修损失进行鉴定，待鉴定结论出来后，被告会再次起诉。经审理查明，2019年6月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于长沙市（期）4号楼第2层225ａ的商铺出租给被告；租赁面积按测绘报告套内面积85㎡计算；乙方在签署合同前已充分了解商铺的情况，并认同测绘报告之面积，若商铺交付时乙方认为租赁面积与约定面积存在误差，应在7日内提出要求重新测量，由第三方测绘部门重新测量，费用由乙方承担，否则视为乙方同意约定的租赁面积为最终实际租赁面积；经第三方重新测绘后，测绘面积误差不超过正负3%（含3%），则约定的租赁面积仍作为计费依据，若误差超过正负3%，则以重新测绘的面积作为计费依据；乙方租赁该商铺仅作为商业用途，用于经营的品牌为ＹＵＫＩ进口商品，乙方保证在租赁期限内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人；双方约定的商铺交付日为2019年5月28日；租赁期限为31个月4天，自2019年5月28日至2021年12月31日，其中2019年5月28日至2019年7月31日为经营扶持期；经营扶持期日固定租金标准为2.96元／平方米／日，乙方应支付的固定租金总金额为16312元；正常经营期内租金按年递增，其中2019年8月1日至2020年5月27日期间的日固定租金标准为5.49元／平方米／日，月固定租金14194元；租金按先付后用原则，月固定租金每贰个日历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的租金支付给甲方；乙方应于本合同签订后的七个工作日内，向甲方支付预付租金28388元，并向甲方或商管公司支付租赁保证金44676元；乙方应在开业日前自行完成所有乙方在该商铺经营所需证照的办理，甲方仅负责提供办理证照所需的应由甲方提供的必要文件；除双方签订续租协议外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后7日内返还商铺；租赁期届满或发生本合同提前终止的情形，甲方有权收回该商铺，乙方须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的60日内，与甲方联系交回该商铺事宜；乙方返还商铺时，甲乙方及物业管理公司应同时到场，经甲方及物业管理公司验收认可，并按合同约定结清所有应付款项；若乙方未能按合同约定交还商铺，甲方有权按合同约定向乙方收取占用使用费及合同约定的其他费用；若甲方存在违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同租赁目的等情形，乙方有权在任一事件发生后的任意时间提前终止本合同，同时甲方无息退还租赁保证金剩余部分并另行按月租金及月物业管理费的2倍金额补偿乙方；若乙方存在逾期向甲方支付租金或合同约定的应支付甲方或管理公司的任一项费用累计超过15日等情形，甲方有权在任一事件发生后的任意时间停止公用事业供应、不予退还乙方的租赁保证金、提前终止本合同并合法地提前收回该商铺或其他任何部份，同时乙方应另行按月租金及月物业管理费的2倍金额补偿甲方及商管公司、物业管理公司。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方签订《商铺交付确认书》，确认原告于2019年5月28日向被告交付了旭辉国际广场225a。被告依约向原告支付了租赁保证金44676元。被告在对案涉房屋进行装修后于2019年7月3日开业经营。2019年7月2日，原告向被告交付了工程《竣工验收备案表》等办理营业执照所需资料。随后，被告在持上述资料办理营业执照的过程中，因《竣工验收备案表》载明的工程名称为“旭辉国际广场C4-3栋”与《房屋租赁合同》中载明的“旭辉国际广场项目C4区（期）4号楼第2层225a”地址不一致，市监督管理部门要求被告补齐材料后再予办理。2019年7月22日，被告向原告发送了《关于合同所在楼栋号位置与建设工程竣工验收备案表楼栋号位置不符的函》，载明:因贵公司失误将合同中楼栋号3号楼写成4号楼，造成与建设工程竣工验收备案表中的工程名称不符；我方于7月2日持贵公司提供的材料至长沙市雨花区圭塘市场监督管理所办理营业执照事宜，被告知提供的材料出现上述不符；我方于当日即口头告知了贵公司运营部，要求贵公司更正合同中的楼栋号位置不符的问题，但至今我方未收到任何回复，鉴于该问题给我方造成未办理营业执照可能被作无证经营处理、无法办理食品流通许可证、无法开通APP线上运营、无法开通线上店铺运营、无法进行网络媒体等线上宣传等影响，要求贵公司在15日解决该问题，如未能解决，我方将保留诉讼权利并要求赔偿损失。因原告在收函后未解决上述问题，被告又于2019年9月22日向原告发送《解除合同并交付房屋的函》，载明因原告未及时有效提交解决问题的方案，致使被告多次收到市场监督管理部门、食品卫生检查、食品卫生安全办等部门的警告，如继续无证经营将按相关规定罚款5至8万元，故被告于9月18日开始打折处理所有货物，将于9月24日归还商铺，要求原告与被告作商铺交接。2019年9月22日，被告租赁的涉案商铺停止经营，之后将其货架、部分电器锁在商铺内，钥匙由被告掌管。因原告未按被告要求与被告办理商铺交接，被告又于9月25日向原告发函，函告因原告严重违约解除双方租赁合同，要求原告返还租赁保证金等费用并安排专人与被告完成商铺清点及交接工作。原告仍未与被告办理商铺交接手续。被告又分别于2019年11月4日、11月5日、11月8日通过微信、函件等方式，催促原告与被告办理商铺交接手续。因被告自2019年10月1日起未再向原告支付租金，原告于2019年8月至11月期间亦多次向被告发函催缴租金，被告仍未缴纳。2019年11月20日，双方相约到涉案商铺进行物品清点，但因原告认为被告尚有费用未结清，拒绝与被告办理商铺交接手续。2020年3月10日，原告向被告发送《解除通知函》，载明因被告自2019年10月起拖欠租金、物业管理费等各项费用，自2020年3月16日起解除双方签订的租赁合同，要求被告在2020年3月23日前返还涉案商铺。2020年3月21日，被告将涉案商铺腾空交付给原告。2020年4月1日，原告诉至本院，请求判如所请。本案审理过程中，长沙市雨花区市场监督管理局圭塘市场监督管理所向本院出具《关于吴满琴办理营业执照的情况说明》，载明该所工作人员对辖区进行巡查时，发现被告经营的食品店未办理营业执照以及食品经营许可证，现场督促其到该所窗口办理；被告的工作人员在该所咨询营业执照时，该所工作人员发现《房屋租赁合同》载明的租赁商铺与《竣工验收备案表》工程名称不一致，当场告知其材料不齐，待补齐材料后再办理个体工商户登记。原、被告均认可原告实际交付、被告实际租赁的商铺为3号楼225a商铺。原告述称租赁合同载明的4号楼是笔误，其在7月底收到被告的函件后主立即主动找被告协商解决方案，但被告因经营不善，屡次拖延拒绝沟通。被告述称，因原告认为涉案商铺实际面积与约定面积不符，要求将合同租赁面积增加至96平方米才同意更改商铺位置信息，被告认为合同约定对商铺面积有异议应在7日内提出，故被告未同意原告的要求。以上事实，有《房屋租赁合同》、《商铺交付确认书》、办证资料签收表、函件、快递单及签收凭证、微信记录截图、《关于吴满琴办理营业执照的情况说明》、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于合同的解除。在合同履行过程中，双方均认为对方违约，并分别向对方发函要求解除合同。按照合同约定，原告应向被告提供办理证照所需的必要文件。原告虽举证其向被告提供了办理营业执照的资料，但根据被告提交的证据及长沙市雨花区市场监督管理局圭塘市场监督管理所向本院出具《关于吴满琴办理营业执照的情况说明》，可以证明因原告提供的《竣工验收备案表》工程名称与合同约定的租赁商铺不一致，致使被告未能办理营业证照。被告通过发函的方式告知并要求原告解决该问题，原告在收函后未能及时配合协助解决，致使被告无法经营，租赁商铺的合同目的无法实现。原告的行为构成违约。原告述称其主动联系被告解决问题而被告拒绝沟通，但原告并未举证证明其该项诉讼主张，应承担举证不能的法律后果。按照合同约定，若原告存在违约行为，经被告书面催告后90天仍未有效解决，从而致使被告无法实现本合同租赁目的情形的，被告有权提前终止合同。被告在被市场监督管理部门告知因材料问题无法办理营业证照后，于2019年7月22日向原告送达了函件要求解决该问题，故自该日起90天（2019年10月20日）后在原告未有效解决的情况下，被告方具有合同解除权。被告虽于2019年9月22日向原告发送《解除合同并交付房屋的函》，但此时约定的90天期限尚未届满，被告尚不具有合同解除权。2019年11月4日，在原告仍未有效解决上述问题的情况下，被告再次通过微信告知原告方要求解除合同并进行商铺交接，此时被告行使合同解除权的条件已成就，应认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月4日解除。原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除的诉讼请求，本院不予支持。关于租金。被告向原告支付了截至2019年9月30日的租金，还应向原告支付2019年10月1日至2019年11月4日的租金15866.1元（5.49元×34天×85平方米）。合同解除后，被告仍将物品锁于商铺中并掌管商铺钥匙，至2020年3月21日才腾空商铺交付于原告，被告应向原告支付该期间的占用使用费。鉴于被告在此期间多次催原告办理商铺交接手续，但原告一直拖延未予办理，原告自身存在一定过错。本院酌情按照租金50%的标准计算2019年11月5日至2020年3月21日期间的商铺占用使用费，故被告应支付原告商铺占用使用费31965.5元（5.49元×137天×85平方米×50%）。以上两项合计47831.6元。被告已向原告支付的保证金44676元，由于原告的违约行为导致合同被解除，原告应向被告返还该款。原告关于无需退还被告保证金44676元的诉讼主张，本院不予支持。被告应支付的租金、商铺占用使用费与原告应退还的保证金两者相抵减后，被告还应支付原告3155.6元。关于原告主张的逾期利息、违约金及律师费。如前所述，因原告的违约行为导致合同解除，原告作为违约方要求被告支付上述费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条（二）项、第九十四条（四）项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告长沙旭美商业管理有限公司与被告吴满琴签订的《房屋租赁合同》于2019年11月4日解除；二、被告吴满琴于本判决生效之日起7日内向原告长沙旭美商业管理有限公司支付租金（商铺占用使用费）3155.6元；三、驳回原告长沙旭美商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3706元，因适用简易程序减半收取1853元，由原告长沙旭美商业管理有限公司负担1000元，被告吴满琴负担853元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇二〇年六月二十八日书记员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。