河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4979号原告：杜一歌，男，1981年5月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李兵，河南仟安律师事务所律师。被告：顾佳永，女，1979年9月12日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：顾佳立，女，1969年6月23日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人；蒲靖，河南杰瑞律师事务所律师。被告：郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司，住所地郑州市金水区南阳路东三街79号1号楼,统一社会信用代码91410105MA3X6JEJ16。负责人：胡天成，系该公司经理。委托代理人：耿志松、马银爽，系该公司员工。原告杜一歌诉被告顾佳永、顾佳立、郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司（以下简称房之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2020年1月7日作出（2019）豫0105民初29374号民事裁定书，原告杜一歌不服该裁定，上诉至郑州市中级人民法院。2020年3月5日郑州市中级人民法院裁定将该案指令本院审理。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜一歌及其委托代理人李兵、被告顾佳永、被告顾佳立委托代理人蒲靖、被告房之家公司委托代理人耿志松、马银爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还中介费30000元、支付违约金128000元、赔偿原告因房屋溢价而造成的原告损失150000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告顾佳永、顾佳立系姐妹关系。2017年3月12日，被告顾佳永持被告顾佳立身份证、房产证与原告、郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司订立《房屋买卖合同》，约定将被告顾佳立所有的位于郑州市金水区××楼××单元××号的房产出卖给原告，合同落款处有甲方（卖方）顾佳立签字、代理人顾佳永签字及手印。合同签订后，原告即按合同约定支付了中介费、银行贷款费等相关费用。后因被告顾佳立明确表示不愿意出售房屋，并拒不承认顾佳永代理权，致使双方合同为无效合同，合同目的不能实现。被告顾佳永无代理权而与原告订立合同的行为已构成根本违约，原告有权要求被告顾佳永返还中介费、支付违约金并赔偿原告损失。同时，被告顾佳立负有对己所有的身份证、房产证的看管义务，其无故出借给被告顾佳永的行为已造成原告损失，原告有权要求被告顾佳立承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告顾佳永辩称：对于原告诉请的30000元中介费用及128000元的违约金，答辩人不负有该责任。被告顾佳立辩称：一、已发生法律效力的（2017）豫0105民初24253号民事判决书已认定本案合同并未成立、未生效，对答辩人不具有法律约束力；二、答辩人对合同签订不知情，也不存在过错，不承担责任。反而被答辩人及房之家对诉争合同的签订均存在重大过错；三、被答辩人要求答辩人返还款项、承担违约责任没有事实及法律依据应予以驳回；四、即使本案存在款项返还或赔偿，其责任主体，也不应是答辩人。被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司辩称：1、被告公司在整个过程中都在积极配合双方办理过户手续，作为中介方已经履行了合同约定的相应义务；2、被答辩人在第一次诉讼过程中，对答辩人作出口头承诺，只要答辩人配合其进行对房东顾佳立的民事诉讼，将正常缴纳中介费用；3、在上一案件结束后，原告多次与被告公司协商退还中介费等相关事宜。经过电视媒体民间调解后，被告公司与原告达成一致口头协议，但原告未履行此协议，再无下文。综上所述，故请求法院依法驳回原告起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告提交签订于2017年3月12日的《房屋买卖合同》一份，主要约定，原告自愿购买被告拥有的位于金水区××楼××单元××号的房产，房产及其配套设施总价款为128万元；被告同意自本合同签订时支付定金30000元，其中佣金25600元，余额作为代收的定金4400元，原、被告双方同意该定金在立契前暂时由被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司保管；原、被告同意使用按揭贷款的付款方式，原、被告双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭手续；原、被告双方应在本合同签订之日起80个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续；原告应在收到全部房款后3个工作日内，向原告交付房产；在本合同经原、被告双方签字成立后，原、被告双方应向被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司足额支付佣金，因原、被告任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，单方违约时，由违约方承担全部佣金，双方同时违约时，各负担总佣金的一半；如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司收取的双方中介费一律不予退还；原、被告及被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司任何一方不按规定办手续，超过80工作日，违约方承担每月3000元的违约金。该《房屋买卖合同》原告在乙方一栏处签字捺印，甲方一栏处签有“顾佳立”的字样，代理人一栏处由顾佳永签字；丙方一栏处加盖有被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司的合同专用章。二、2017年3月12日，郑州明润房地产营销策划有限公司向原告出具《收据》一份，载明收到杜一歌交来贷款费用人民币16620元。同日，郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司向原告出具《收据》一份，载明收到杜一歌交来购买金水区××楼××单元××号的购房定金30000元。三、2017年原告就本案涉案事实向本院起诉请求本案三被告1、解除原、被告双方于2017年3月12日签订的房屋买卖合同；2、被告赔偿原告违约金128000元、中介费25600元、贷款费用16620元、贷款利率上涨损失150000元、律师费10000元，以上共计330220元；3、被告赔偿原告因房价上涨造成的损失200000元（以鉴定结论为准）；4、本案的诉讼费由被告承担。本院为此下达了（2017）豫0105民初24253号民事判决书，认为：“本案所涉的《房屋买卖合同》上甲方一栏处的“顾佳立”签字字样非被告本人所签，原告称系被告委托顾佳永所签，但其提交的证据不足以证明其主张，被告现对该《房屋买卖合同》不予追认，故该《房屋买卖合同》对被告不发生法律效力，对原告的诉讼请求，本院不予支持”。上述判决驳回了原告的诉讼请求。四、本案庭审中，被告顾佳永陈述称签订合同时没有经过被告顾佳立同意，认为涉案房屋买卖合同未生效；被告顾佳立陈述称，其未签订合同，也没有授权顾佳永签订，事后未进行追认，合同不具有法律效力；被告房之家公司称，签合同时给顾佳立联系过，顾佳立委托顾佳永签订合同，当时没有授权委托书，是口头委托的，签合同时顾佳永对合同内容是清楚的，当时还读了一遍。收到中介费3万元，贷款手续费是我方指导原告交的，但是数额不清楚。五、另查明，顾佳立系案涉位于郑州市金水区××楼××单元××号房屋登记所有权人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案当事人、诉讼请求与（2017）豫0105民初24253号案件中当事人、诉讼请求均有不同，故原告提起本案诉讼未构成重复起诉。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据各次诉讼中查明事实，顾佳永未经房屋所有权人顾佳立委托与杜一歌、房之家公司签订房屋买卖合同，签订合同后亦未经顾佳立追认，合同目的显然已无法实现，原告据此主张被告承担违约责任，符合法律规定，应予支持。被告房之家公司作为销售中介方，未要求房屋所有权人出具授权委托，组织双方签订房屋买卖合同，未尽到审查注意义务，理应返还部分中介费，结合房之家公司所提供中介服务情况，其应当返还原告中介费15000元，其辩称顾佳立曾口头委托，证据不足，本院不予采信。顾佳永明知房屋所有权人系顾佳立，其未经委托签订涉案买卖合同出售房屋，应当对合同不能履行承担相关赔偿责任。根据合同履行情况，应由顾佳永赔偿原告损失31620元（包括中介费15000元及贷款费用16620元）。原告主张的过高诉求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、被告顾佳永于本判决生效后十日内赔偿原告杜一歌损失31620元；二、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司于本判决生效后十日内返还原告杜一歌中介费15000元；三、驳回原告杜一歌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，由原告杜一歌负担4955元，被告顾佳永负担765元，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张江勇人民陪审员  陈静霞人民陪审员  吴桂英二〇二〇年六月二日书 记 员  陈黄辉