北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4044号原告：徐宗礼，男，1963年6月26日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京安太律师事务所律师。被告：于有华，男，1960年7月20日出生，汉族，退休职工，住北京市房山区。被告：姜德臣，男，1955年4月7日出生，汉族，北京市星辰玉华工贸有限责任公司法定代表人，住北京市房山区4单元402号。原告徐宗礼与被告于有华、姜德臣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐宗礼的委托诉讼代理人胡吉弟，被告于有华到庭参加诉讼。被告姜德臣经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐宗礼向本院提出诉讼请求：请求依法终止对位于北京市房山区良乡政通路西里2号二层201、202、203、215、216、217室房屋(下称涉案房屋)的执行,并确认上述房屋归原告所有。事实和理由：2003年5月1日,原告向被告姜德臣购买位于房山区政通路西里2号楼二层201、202、203、215、216、217室房屋并以姜德臣欠付的原告工程款冲抵房款,当时办理工程款结算、抵账协议及签订《商品房购销合同》的销售方代表是被告姜德臣。合同及各协议签订后,上述房屋交付给原告,原告此后对该房屋占有、使用并收益直至今日,由原告负担因房屋占有使用所产生的各项费用,但因销售方原因上述房屋至今未办理产权登记。现贵院因被告于有华的执行案件而查封了上述房屋,并要求对上述房屋评估拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告认为自身对上述房屋的购买及占有使用足以排除贵院对（2016）京0111执4767号一案对上述房屋的执行。综上所述，上述房屋已在2003年5月出售给原告所有，虽未变更登记，但依据法律规定所有权已经归属原告，请求法院依法裁决。于有华辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除涉案房屋的查封，要求继续执行，我查封这个涉案房屋的目的是让姜德臣给我钱，要求保障我的权利。我是依据法院的生效判决申请执行，于法有据，楼房所有权人系姜德臣。我与姜德臣于2004年发生的民间借款170万元，姜德臣向我出示了该房产的复印件。我对姜德臣的两处房产分别做了查封，查封期间，其中一座房产已拍卖，我浑然不知且分文未得，一旦再对房山区良乡政通西里2号楼房产解除查封，我的合法权益难以保障。原告诉称2003年购买涉案房屋并实际占有使用房屋，而我没有得到任何保障，请求法院依法保护我的合法权益，驳回原告的诉讼请求。姜德臣未到庭应诉，但向本院提交答辩状称，原告提供的购房合同及交款凭证我认可。没有办理分产权另有主要原因，一是办理分产权按要求要分批集中办理，二是由于鱼儿沟物业管理中心姜小冬于2007年就非法强占了我的房产1200多平米用于出租，至今长达12年之久，收走房租1100多万元，由于姜小冬的非法强占导致债务纠纷，致写字楼查封不能办理分产权。原告尚有2004年至2005年的水电费未交我公司财务（因这段时间整栋楼还没有安装分户水、电表，水电费先由我垫付给物业公司后再向原告收取，原告没有缴纳）综上所述，原告的异议不能成立，原告所有的诉讼请求应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：姜德臣与于有华之间存在民间借贷纠纷，于有华于2013年11月诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解协议，由姜德臣于2014年12月31日前分期归还于有华借款170万元，逾期则应支付逾期利息等。本院于2014年3月11日做出（2014）房民初字第01512号民事调解书，对上述协议予以确认。后姜德臣未履行上述调解协议，于有华向本院申请强制执行。本院在执行过程中对登记在姜德臣名下的2号楼予以查封。徐宗礼提出执行异议，本院于2020年1月16日做出（2020）京0111执异33号执行裁定书，驳回徐宗礼的异议请求。因对执行裁定不服，徐宗礼于2020年2月4日向本院提起案外人执行异议之诉。徐宗礼因承建姜德臣涉案的良乡政通路西里2号楼主体和室外地面硬化工程项目，双方会同工地管理人员苏维本于2002年1月15日签订工程款结算书，结算书中金额为485万元。2003年4月6日徐宗礼与姜德臣签订抵账协议书，约定姜德臣将位于房山区政通路西里2号楼二层201、202、203、215、216、217室房屋出售给徐宗礼，并以欠付徐宗礼的剩余工程款808283元抵扣购房款。2003年5月1日姜德臣收到抵扣后剩余房款56077元并与徐宗礼签订涉案房屋的《商品房购销合同》。徐宗礼随后占有并使用涉案房屋至今。2003年8月19日，位于北京市房山区良乡政通路西里2号楼（以下简称2号楼）办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为姜德臣，建筑面积3638.83平方米，设计用途系商业，房屋总层数为4层，建成年份为2001年。2003年12月4日，2号楼设立抵押登记，抵押权人为中国银行北京市分行，该抵押登记于2016年1月26日注销。2016年2月18日，2号楼设立最高额抵押，抵押权人系隗功旭，债务履行期限自2016年2月18日起至2016年5月17日止，该抵押登记于2016年7月5日注销。2016年5月20日，2号楼再次设立抵押登记，抵押权人系许丽伟，债务履行期限自2016年5月17日至2016年8月16日止，该抵押尚未注销。2007年3月15日，2号楼被北京市海淀区人民法院查封，查封期限自2007年3月15日起至2009年3月14日止。2007年6月29日，2号楼（除104、105号房）被本院轮候查封，查封期限自2007年6月29日起至2009年6月29日止。2009年10月29日，2号楼（除104、105号房）被本院查封，查封期限自2009年10月29日起至2011年10月28日止。2011年11月7日，2号楼（除104、105号房）被本院查封，查封期限自2011年11月7日起至2013年11月6日止。2013年11月5日，2号楼（除104、105号房）被本院查封，查封期限自2013年11月5日起至2014年11月4日止。2014年11月5日，2号楼被本院查封，查封期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。2016年8月19日，2号楼被本院查封，查封期限自2016年8月19日起至2019年8月8日止。2018年1月18日，2号楼被本院轮候查封，查封期限自2018年1月18日起至2021年1月17日止。2018年2月1日，2号楼被本院轮候查封，查封期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止。2018年7月12日，2号楼被北京市怀柔区人民法院轮候查封，查封期限自2018年7月12日起至2021年7月11日止。2018年8月8日，2号楼被本院轮候查封，查封期限自2018年8月8日起至2021年8月7日止。2018年9月27日，2号楼被北京市西城区人民法院轮候查封，查封期限自2018年9月27日起至2021年9月26日止。2019年4月16日，2号楼被本院轮候查封，查封期限自2019年4月16日起至2022年4月15日止。2019年7月24日，2号楼被本院继续查封，查封期限自2019年7月24日起至2022年7月23日止。2019年8月8日，2号楼被本院轮候查封，查封期限自2019年8月8日起至2022年8月7日止。2019年12月2日，北京政通路物业管理中心出具证明，称该公司为涉案政通路西里2号楼物业的管理公司，证明涉案房屋自2003年5月1日后，所有的物业管理费、水费、电费均由徐宗礼缴纳，至今全部缴清，没有拖欠。2020年4月20日，渔儿沟村村民委员会出具证明，内容为：“位于房山区政通路西里2号楼所处位置原系我村委会集体土地，1999年前后我村委会决议开发该土地时，与姜德臣个人商谈由其开发承建，后该建筑于2000年初建成，系姜德臣个人开发。”庭审中，徐宗礼向本院提交工程款结算书、抵顶工程款协议书、商品房购销合同、北京政通路物业管理中心的证明、渔儿沟村村民委员会的证明及物业费、取暖费、水费和电费的收据等，证明其自2003年已经实际占有涉案房屋至今。关于涉案房屋未办理过户登记手续的原因，徐宗礼主张双方签订《商品房购销合同》时，姜德臣尚未办理产权登记，后姜德臣隐瞒2号楼办证的事实，并私自将涉案房屋所在的2号楼抵押，之后2号楼被查封，客观上无法办理涉案房屋的过户转移登记。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，徐宗礼于2003年5月与姜德臣签订房屋购销合同，姜德臣作为房屋的登记所有权人和房屋交易的经手人，对此不持异议，故徐宗礼与姜德臣签订的《商品房购销合同》应系合法有效。徐宗礼以其对姜德臣的剩余工程款抵顶大部分房款并在签订《商品房购销合同》时支付完毕余下的房款，姜德臣亦于2003年将涉案房屋交付徐宗礼，由其实际占用、使用。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋所在的2号楼于2003年8月登记在姜德臣名下，并于2003年12月被设立抵押，之后房屋一直处于被抵押或被查封状态。故涉案房屋未能办理过户手续并非徐宗礼之过。综上，本院认为，徐宗礼在查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款并在查封之前占有涉案房屋，且未办理过户非因徐宗礼自身原因所致，故徐宗礼要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于徐宗礼要求确认涉案房屋归其所有一节，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，不动产物权变动原则上应以登记为生效要件。本案中，涉案房屋目前并未登记于徐宗礼名下，徐宗礼享有的应系物权期待权，其应依据房屋买卖合同的继续履行而取得涉案房屋的转移登记，进而取得涉案房屋的所有权，现其直接要求确认涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。姜德臣经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、立即停止对徐宗礼购买的位于北京市房山区良乡政通路西里2号楼二层201、202、203、215、216、217室房屋的强制执行；二、驳回徐宗礼的其他诉讼请求。案件受理费12444元，由徐宗礼负担12374元，由姜德臣负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2020）京0111执异33号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  魏永生人民陪审员  蔡琳菁人民陪审员  郭 蕊二〇二〇年六月十八日书 记 员  李 征