安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终150号 上诉人（原审被告）：枞阳县国宾国际大酒店有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江路**。 法定代表人：潘光霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方可，安徽枞杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华玉，安徽枞杨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安庆市惠安饮食管理有限公司，，住所地安徽省安庆市纺织南路** 法定代表人：张枫，该公司执行董事。 诉讼代表人：安庆市惠安饮食管理有限公司破产管理人，住，住所地安徽省安庆市/div> 委托诉讼代理人：陆大明，安徽恒物律师事务所律师。 原审第三人：枞阳县旺达置业有限责任公司，住，住所地安徽省枞阳县枞阳镇莲城东路/div> 法定代表人：张海龙，该公司总经理。 上诉人枞阳县国宾国际大酒店有限公司（以下简称国宾酒店）因与被上诉人安庆市惠安饮食管理有限公司（以下简称惠安饮食公司）、原审第三人枞阳县旺达置业有限责任公司（以下简称旺达置业公司）物权保护纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院(2019)皖0803民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 枞阳国宾酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回惠安饮食公司对国宾酒店的诉讼请求。事实和理由：1、涉案房屋实际所有人为旺达置业公司，国宾酒店依据与旺达置业公司签订的房屋租赁合同，依法取得涉案房屋的使用权及经营权，其善意取得的相应权利不应受到损害；2、国宾酒店与旺达置业公司经协商一致，就涉案房屋签订了房屋租赁合同，租赁期限20年，前12年租金共60万元已经一次性缴清。一审法院无视双方协议的约定，以委托评估方式确定房屋租金标准无法律依据；3、国宾酒店承租涉案房屋时，该房屋系毛坯房，国宾酒店承租后出巨资对房屋进行了改造装潢，国宾酒店承租涉案房屋的价格与周边毛坯房的租金价格并无明显差异；4、涉案房屋如因产权争议损害了惠安饮食公司的利益，侵权人应为旺达置业公司，应由旺达置业公司承担赔偿责任。 惠安饮食公司辩称，1、涉案房屋产权登记人为惠安饮食公司，旺达置业公司物权处理该房产，国宾酒店知道或者应当知道该事实，其在本案中不能构成善意占有；2、国宾酒店与旺达置业公司就涉案房屋签订的租赁合同系无效合同，国宾酒店占有、使用涉案房屋没有法律依据，依法应当返还或者承担占用期间的房屋使用费，占用房屋的起算时间应自占用时起；3、国宾酒店与旺达置业公司就涉案房屋出租确定的租金标准对惠安饮食公司并无约束力，一审法院通过司法评估确定了租金标准，国宾酒店对该评估意见未提出异议，亦未要求重新评估；4、国宾酒店使用涉案房屋无事实和法律依据，依法应当承担责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 旺达置业公司辩称：1、涉案房产虽登记在惠安饮食公司名下，但惠安饮食公司未支付购房款，没有实际取得该房，旺达置业公司依法可以行使留置权，将其收益抵偿房款；2、国宾酒店依据与旺达置业公司的租赁合同，依法取得涉案房屋使用权及经营权，系案外善意人，其权利不应受到损害；3、旺达置业公司将涉案房屋出租给国宾公司时，该房屋系毛坯房，双方约定的租金标准与周边毛坯房租金价格并无明显差异，一审法院却通过委托评估方式确定房屋租金标准，违背了契约双方的真实意思表示，该做法无法律依据；4、惠安公司欠旺达置业公司6000余万元，如就涉案房屋租金问题存在争议，应与前述欠款一并结算。 惠安饮食公司向一审法院提出诉讼请求：1、国宾公司立即腾空并交付位于枞阳县;2、国宾公司给付占用惠安饮食公司房产使用费（以建筑面积3110.68㎡为基数，按17元／㎡﹒月计算，从2016年8月31日起至实际交付房产之日止）；3、国宾公司及旺达置业公司承担本案诉讼费及其他费用（其他费用指鉴定费用）。 一审法院认定事实：位于枞阳县（房产证号房地权证枞阳字第××号）、402室（房产证号房地权证枞阳字第××号）房屋系惠安饮食公司所有。2016年8月31日，枞阳县旺达置业有限责任公司与潘光霞签订《房屋租赁合同》一份，约定枞阳县旺达置业有限责任公司将案涉房屋的商铺使用权租赁给潘光霞经营枞阳县国宾国际大酒店有限公司，租赁期限20年，即自2016年8月31日至2037年8月30日止，年租金5万元，前12年租金一次性交清，总金额为60万元。当日，潘光霞将60万元转入张海龙中国银行账户。 2018年6月10日，王安平向一审法院申请对惠安饮食公司破产审查。2018年7月16日，安庆市中级人民法院裁定受理破产清算申请，并将案件移送安庆市大观区人民法院审理。2018年8月16日，安庆市大观区人民法院指定安徽恒物律师事务所为惠安饮食公司的破产管理人。2018年9月6日，惠安饮食公司破产管理人向国宾酒店发出通知，通知其将占有并使用的惠安饮食公司所有的案涉房屋腾空并交付给惠安饮食公司破产管理人。因国宾酒店未按通知书指定时间交付房屋，惠安饮食公司破产管理人分别于2018年9月20日、9月29日向国宾酒店发出催告通知，催促其腾空并交付房屋。2019年1月9日，惠安饮食公司诉至一审法院，要求判如所请。诉讼中，一审法院依法追加枞阳县旺达置业有限责任公司作为第三人参加诉讼。 案件审理过程中，根据惠安饮食公司的申请，一审法院委托江苏象仁土地房地产资产评估有限公司对枞阳县商业房地产租赁价格（2016年8月31日-2018年11月12日）进行评估，经评估，401室房屋建筑面积2255.30㎡，租金单价为12元／㎡﹒月，402室房屋建筑面积855.38㎡，租金单价为12元／㎡﹒月。惠安饮食公司破产管理人为此支付评估费6988元。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，惠安饮食公司对位于枞阳县进行了不动产登记并依法取得了不动产权证（房产证号：房地权证枞阳字第××号、00××92号），惠安饮食公司对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。国宾酒店未经惠安饮食公司同意，无正当理由占有房屋，侵害了惠安饮食公司权利，故对惠安饮食公司要求国宾酒店腾空并交付枞阳县的诉讼请求，应予支持。国宾酒店非法占有房屋，应赔偿由此造成的损失，故对惠安饮食公司要求国宾酒店有限公司支付房产使用费的诉讼请求，应予支持。使用费应以建筑面积3110.68㎡为基础，按12元／㎡·月计算，自2016年8月31日起计算至房屋实际交付之日止。国宾酒店辩称案涉房屋实际权利人为旺达置业公司，但未提供证据证明，对此不予采信。第三人旺达置业公司对房屋评估租金有异议，但未提供反驳证据，对此不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院遂判决：一、被告枞阳县国宾国际大酒店有限公司于判决生效之日起十五日内将位于枞阳县房屋（房产证号：房地权证枞阳字第××号、00××92号）腾空并交付给原告安庆市惠安饮食管理有限公司；二、被告枞阳县国宾国际大酒店有限公司于判决生效之日起三日内赔偿原告安庆市惠安饮食管理有限公司房产使用费（以建筑面积3110.68㎡为基础，按12元／㎡﹒月计算，自2016年8月31日起至房屋实际交付之日止）；三、驳回原告安庆市惠安饮食管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费20506元（原告安庆市惠安饮食管理有限公司已预缴5506元），鉴定费6988元，共计27494元，由被告枞阳县国宾国际大酒店有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。 根据法庭查明的事实、各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：国宾大酒店一审诉请惠安公司腾空并交付房屋，给付房屋使用费有无事实依据，是否符合法律规定。 针对本案二审的争议焦点，本院分析认证如下：第一，惠安公司系涉案房屋产权人，依法取得了不动产权证。根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。涉案房屋现由国宾大酒店占有使用，根据上述法律规定，一审法院判决国宾大酒店腾空并交付涉案房屋给惠安公司，于法有据。国宾大酒店上诉请求驳回惠安公司该项诉讼请求，不予支持。第二，惠安公司与旺达置业公司就涉案房屋进行买卖，并过户至惠安公司名下，但惠安公司至今仍未支付旺达置业公司购房款，且涉案房屋实际在旺达置业公司控制下，旺达置业公司将涉案房屋出租，该自力救济行为不违背法律规定。同时国宾大酒店根据其与旺达置业公司签订的《租赁合同》使用涉案房屋，没有证据证明国宾大酒店与旺达置业公司存在恶意串通的情形，且国宾大酒店依据《租赁合同》向旺达置业公司支付房租，故对惠安公司要求国宾大酒店支付房屋使用费的诉求不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持安徽省安庆市大观区人民法院（2019）皖0803民初166号民事判决第一项：即被告枞阳县国宾国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于枞阳县房屋（房产证号：房地权证枞阳字第××号、00××92号）腾空并交付给原告安庆市惠安饮食管理有限公司； 二、撤销安徽省安庆市大观区人民法院（2019）皖0803民初166号民事判决第二项、第三项：即被告枞阳县国宾国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告安庆市惠安饮食管理有限公司房产使用费（以建筑面积3110.68㎡为基础，按12元/㎡﹒月计算，自2016年8月31日起至房屋实际交付之日止）、； 三、驳回安庆市惠安饮食管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20506元，鉴定费6988元，共计27494元，由安庆市惠安饮食管理有限公司负担10000元，枞阳县国宾国际大酒店有限公司负担17494元；二审案件受理费20506元，由安庆市惠安饮食管理有限公司负担7000元，枞阳县国宾国际大酒店有限公司负担13507元。 本判决为终审判决。 审判长 左 红 审判员 金 京 审判员 陈世拥 二〇二〇年六月一日 法官助理赵红军 书记员朱彤 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国企业破产法》 第十七条人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。