山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0303民初8243号原告：张伟，男，1980年2月25日出生，汉族，住张店区。委托诉讼代理人：陈栋，山东扬帆盛铭律师事务所律师。被告：张琦，男，1970年9月9日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：刘苏婷，山东全正律师事务所律师。被告：张海红，女，1973年5月10日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：刘苏婷，山东全正律师事务所律师。原告张伟与被告张琦、张海红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托诉讼代理人陈栋，被告张琦、张海红的共同委托诉讼代理人刘苏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款400000元；2.判令被告支付原告欠款利息5000元（400000元*5%/年/12*3）；3.被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2019年5月份，被告张琦与原告商量购买原告位于青岛市市南区的房屋。因该房屋原告抵押贷款未还清，经双方协商，被告为原告偿还贷款本息及费用共计2159265.09元，再支付原告房屋转让价款400000元后，原告将上述房屋转让给被告。2019年7月24日，被告为原告出具400000元欠条，并约定了还款时间等。同日，原告将房屋过户至被告张海红名下。因被告没有按照约定支付所欠原告款项，为维护自身合法权益，原告诉至法院。诉讼过程中，原告放弃欠款利息5000元。被告张琦、张海红共同辩称：1.原告起诉违反专属管辖的规定，该案应由不动产所在地，即青岛市市南区人民法院管辖；2.原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告起诉无事实依据：第一，2013年1月7日原告向张琦借款3000000元，并提供涉案房屋作担保，将房屋交付张琦居住使用。因原告未偿还借款本息，张琦提起诉讼，双方达成和解，但原告未按约定还款，截至2019年7月27日原告尚欠张琦借款本息等5202385元；第二，原告拖欠银行贷款，青岛市市南区法院依据（2015）南商初字第70183号民事判决书对涉案房屋进行评估拍卖并发布公告。张琦得知后，因需要该房屋，原告提出由张琦代为偿还银行借款本息，解除抵押后将房屋过户给张琦，此后张琦代原告偿还了银行贷款等各项费用2159265.09元；第三，张琦替原告偿还银行贷款后，双方在办理房屋过户手续时，原告提出房产评估价值为2600000元，超过被告替原告偿还的贷款数额，要求被告出具欠条并约定由张店区法院管辖，否则不办理过户手续，且原告以自己的其他债权人知道房屋解押后定会前来查封为由威胁张琦，并欺诈张琦称欠条只是为了抵顶执行欠款，因此张琦书写欠条，最终将房屋过户至张海红名下；3.本案原告虚构房屋买卖事实，隐瞒民间借贷纠纷真相，拒不执行法院生效法律文书，恶意提起诉讼，应驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张伟提交证据：1.2019年7月24日张琦向张伟出具的欠条；2.2019年7月16日，张琦书写的代偿申请及银行汇款凭证微信图片打印件；3.房地产权证书、青岛市不动产登记查询信息、青岛市不动产登记中心收件回执的照片打印件；4.张琦、张海红户籍登记信息；5.青岛市市南区法院（2014）南执字第10152号执行裁定书及协助执行通知书、（2015）南执字第2515号执行裁定书及协助执行通知书的复印件。以上证据拟证明涉案房屋权利人为张伟；张伟将其抵押给民生银行贷款，张琦于2019年7月16日代张伟偿还银行贷款本息等费用共计2159265.09元，民生银行案件执行完毕；青岛市市南区法院解除对涉案房屋的查封，张伟与张琦的民间借贷案执行完毕；张琦向张伟出具欠400000元的欠条后，张伟将房屋过户至张海红名下，张琦、张海红取得涉案房屋产权。张琦、张海红对证据2.3.4的真实性及证明内容均无异议；对证据1的真实性无异议，但认为该欠条无房屋买卖合同相印证，系张伟逼迫张琦所写，事实上双方不存在房屋买卖合同关系；对证据5真实性无异议，但认为（2014）南执字第10152号案件并未执行完毕，且未执行任何款项，（2015）南执字第2515号执行裁定书所执行的款项为张琦代张伟偿还。张琦、张海红提供证据：1.民事起诉状复印件、青岛市市南区法院（2013）南民初字第70408号民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书；2.（2015）南商初字第70183号民事裁定书及协助执行通知书、（2015）南执字第2515号执行裁定书两份及协助执行通知书、公告；3.青岛银行凭证、贷款代偿证明；4.（2014）南执字10152号查封执行裁定书及协助执行通知书、解封执行裁定书及协助执行通知书；5.网签房屋买卖合同；6.诉讼费专用票据。以上证据拟证明张伟借张琦款未还，经过诉讼及执行程序，法院查封涉案房屋，双方达成和解，约定2013年5月27日前张伟偿还张琦借款本金3000000元、利息100000元，但未实际履行；张伟以涉案房屋为抵押物向民生银行贷款未还，法院公告拍卖涉案房屋，张琦代张伟偿还银行贷款本息等费用共计2178830.09元；张伟申请解除对涉案房屋的查封，双方网签房屋买卖合同后，办理房屋过户手续，但双方未签订其他房屋买卖合同，不存在张伟诉称的房屋买卖合同关系；张琦依法申请对（2013）南民初字第70408号案件恢复执行。张伟对上述证据的真实性均无异议，但认为通过上述证据说明（2013）南民初字第70408号、（2014）南执字10152号两案已经执行完毕，合同中房屋价值2600000元系张琦为少缴税而报的价格，与实际不符。被告代理人庭后向本院提交未拆封的材料一宗，包括加盖青岛市市南区人民法院公章的函，强制执行申请书、执行通知书、送达回证、授权委托书、执行会商笔录复印件各一份。张伟对材料的真实性有异议，认为该函无经办人员签名且不是法院直接交付，其他材料无法院印章，张琦、张海红不能证明来源及真实性。张琦、张海红认为公函内容证实张伟未履行（2013）南民初字第70408号民事调解书确定的义务，张琦替代张伟偿还银行贷款后，张伟将房屋过户给张海红，应当认定为以物抵债而不是房屋买卖。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：张伟原系位于青岛市市南区户住宅房地产权利人，该房屋建筑面积218.82平方米，套内建筑面积185.96平方米。2013年1月7日，张伟向张琦借款人民币3000000元未还形成诉讼，涉案房屋被查封。因双方达成调解协议，2013年5月20日，青岛市市南区人民法院作出（2013）南民初字第70408号民事调解书，载明张伟于2013年5月27日前偿还张琦借款本金3000000元、利息100000元。由于张伟未履行民事调解书确定的义务，张琦申请法院强制执行，青岛市市南区人民法院作出（2014）南执字第10152号执行裁定书，继续查封涉案房屋至2018年5月5日。张伟提供涉案房屋作担保，并于2014年1月将房屋交给张琦居住使用。张伟以涉案房屋作抵押向民生银行青岛分行贷款，并办理了抵押登记，因其未偿还银行贷款而形成诉讼，涉案房屋被查封。进入执行程序后，2019年5月13日，青岛市市南区人民法院作出（2015）南执字第2515号民事裁定书，裁定拍卖涉案房屋。2019年7月4日，法院张贴拍卖公告，要求该房屋居住人员限期搬离。2019年7月16日，张琦向青岛市市南区人民法院交款33400元，法院出具诉讼费专用票据（预收）载明：缴款人原告张琦，被告张伟，案号（2014）南执字第10152号，标的额3100000元，项目名称为其他费用。张琦第一次庭审陈述该票据证明其申请恢复对（2013）南民初字第70408号民事调解书的执行，此为预交的申请执行费。第二次庭审陈述为了办理过户手续，张琦申请解除对涉案房屋的查封，因（2013）南民初字第70408号案未得到执行，上述费用是法院为避免执行费用的损失，要求张琦垫付的执行费。张伟陈述此系双方协商张琦代张伟缴纳的实际执行费，该调解书已执行完毕。2019年7月16日，张琦出具代偿申请两份，并按照代偿申请中的数额通过银行汇款方式代张伟偿还了民生银行青岛分行欠款本息及诉讼费、律师费共计2159265.09元。2019年7月17日张琦通过银行汇款方式代张伟缴纳案件执行费19565元。2019年7月18日，民生银行青岛分行出具《贷款代偿证明》一份，证明张琦代张伟偿还贷款本息2093795.09元。后青岛市市南区人民法院解除了对涉案房屋的查封。2019年7月24日，张琦向张伟出具欠条一份载明：今欠张伟购房款肆拾万元正，于2019年8月25日前还清。今将南京路78号1号楼2单元1402户过户给张琦，如出现纠纷可以在张店法院起诉，落款处张琦签名、捺印。出具欠条同日，张伟与张海红网签《山东省二手房买卖合同》一份，约定涉案房屋成交价款为2600000元，并于合同签订日交付房屋等。张伟做为申请义务人、张海红做为申请权利人向青岛市不动产登记中心提交相关材料，将涉案房屋过户至张海红名下。张伟陈述涉案房屋系卖给张琦，购房款为（2013）南民初字第70408号民事调解书载明的3100000元借款本息、张琦代偿的银行贷款等2159265.09元、涉案欠款400000元，因其不懂法，认为张琦出具了欠条，之前的债权债务就全部了结了。张琦、张海红陈述基于为张伟代偿银行贷款等2159265.09元，双方形成债权债务关系，双方达成以物抵债合意，张伟用涉案房屋抵销张琦代偿的2159265.09元，本案的法律关系是以物抵债；办理过户手续时，张伟提出其代偿的银行欠款不足2600000元，要求出具欠条，否则不递交过户材料，其系在受到张伟胁迫、欺诈的情况下，无奈书写的欠条，且该欠条系为了从3100000元借款本息中抵销。庭审中，双方对涉案房屋的价值存在较大争议，张伟认为，2019年7月涉案房屋单价为每平方米35000元左右，张琦、张海红认为每平方米10000余元。2019年12月17日，张伟向本院提交鉴定申请书，要求对涉案房屋价值进行司法鉴定。经本院委托，山东智乾土地房地产评估咨询有限公司于2020年4月7日出具山智房估字（2020）2-007号房地产估价报告，认定涉案房产的市场价值单价为每平方米27480元、总价为6013200元。张伟对该结论无异议，但认为评估时间点为2020年4月1日，由于受疫情影响，房价下跌。张琦、张海红对报告的真实性无异议，但认为其对涉案房屋进行了精装修，该评估报告未进行相应的扣除；法院准许鉴定程序违法；鉴定价值虽高于原、被告实际过户价值，房屋建成于2003年，至今长达17年，属于有价无市，若房屋在执行过程中拍卖，存在流拍、降价可能，所以鉴定价值不能作为定案依据；房屋价值不属于本案争议标的范围，若本案程序违法，法院审理超出原告诉求，被告将继续上诉，甚至再审、申诉，请求法院不予采纳该鉴定结论。张琦、张海红庭后向本院提交青岛市市南区人民法院函载明（2013）南民初字第70408号民事调解书确定的借款本息3100000元，被执行人张伟一直未履行还款义务。落款处加盖公章，但没有经办人员签章，出具时间为2020年1月15日。本院认为，当事人争议的焦点为本案纠纷的法律关系，张伟所诉有无事实依据。张伟认为本案系房屋买卖合同纠纷，张琦、张海红认为本案系以物抵债。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，从形式上，张伟与张海红网签了《山东省二手房买卖合同》，涉案房屋也已经过户至张海红名下，双方系按照二手房买卖流程签订合同、缴纳税费、进行物权登记、过户等。其次，从房款构成上，根据张伟陈述，司法文书确认的其欠张琦的借款本息3100000元、张琦代张伟偿还的银行贷款本息及费用等2159265.09元、案涉欠条载明的张琦欠张伟400000元共同组成购房款，共计5659265.09元，结合张琦、张海红主张的其装修价值未予扣除，所以房屋价款与房屋评估价值相差金额应属合理范围，张伟对购房款组成的陈述令人信服。对于涉案房屋价值，张伟负有举证责任，所以张伟申请鉴定符合法律规定，本院尊重当事人意思自治，且为查明案件事实，公平、公正审理案件，所以本院允许张伟鉴定，并按照法定程序委托鉴定。没有证据证明鉴定结论与事实不符或者鉴定程序违法，所以鉴定结论做为有效证据予以采信。张琦、张海红认为法院准许张伟鉴定程序违法，明显与事实不符。再次，从欠条文字表述上，欠条明确载明所欠款项系“购房款”，约定了还款时间及房屋过户事宜，而且张琦做为完全民事行为能力人，应知悉出具欠条的意义及法律后果。根据张琦、张海红陈述，欠条是在办理房屋过户手续时，张琦受到张伟的欺诈、胁迫，不得已而出具，由于张琦、张海红不能举证证明其陈述内容与事实相符，所以该陈述并不能否定其出具欠条的合理性、合法性。对于张琦、张海红的以物抵债主张，本院认为，以物抵债系以特定物替代原金钱债务的清偿，根据张琦、张海红陈述，张伟系用涉案房屋抵销张琦代偿的2159265.09元。但是经过鉴定，涉案房屋价值6013200元，即使扣除装修价值，房屋价值也远远大于代偿数额，仅从以物抵债的数额分析，张琦、张海红的主张即与常理相悖。张琦、张海红主张房屋建成至今长达17年，有价无市，存在执行拍卖中流拍、降价可能，鉴定价值不能作为定案依据，但是司法拍卖中，溢价拍卖的情况比比皆是，所以不能用猜测否定鉴定结论。根据张琦、张海红陈述，截止2019年7月27日，张伟欠张琦借款本息及迟延履行金5202385元，现无证据证明张琦代偿2159265.09元的行为非自愿，上述两项相加为7361654.09元，若如张琦、张海红所述，在张伟拖欠巨额债务情况下，张琦又给张伟出具400000元欠条，明显不符合交易习惯；尽管张琦解释出具欠条系为了抵顶张伟的部分借款本息，但欠条上未载明该意思表示，所以其陈述不能否定欠条的性质。实践中，以物抵债的目的系为了及时还清债务，由于张琦、张海红的证据不足以证明双方达成以物抵债合意并就债权债务数额、履行期限等等作出约定，所以对其以物抵债的主张，本院不予支持。张琦、张海红认为本案属于因不动产纠纷提起的民事诉讼，应当由不动产所在地人民法院即青岛市市南区人民法院管辖，本案违反了专属管辖规定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第二十八条第一款规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。根据上述法律规定可知，张琦、张海红的主张不符合法律规定，本院不予支持。张琦在青岛市市南区人民法院申请执行张伟民间借贷纠纷一案是否执行终结，与本案无关，本案不予涉及。综上所述，本院认为，当事人进行民事活动,应遵循诚实信用原则。法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张伟要求张琦、张海红支付购房款400000元，事实清楚，证据充分，应予支持。原告放弃欠款利息，系对诉讼权利的自由处分，本院予以尊重。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告张琦、张海红于判决生效后十日内支付原告张伟购房款400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7375元，减半收取计3687.5元，由被告张琦、张海红负担；申请费2545元，由被告张琦、张海红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  王福宁二〇二〇年六月十日书记员  张 煜