湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初988号 原告：严帅，男，1982年6月1日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡广，湖南骄阳律师事务所实习律师。 被告：魏庆美，男，1959年5月14日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：徐攀，北京（盈科）长沙律师事务所律师。 被告：赵琳，女，1987年5月23日出生，汉族，住长沙市睢宁县。 被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。 法定代表人：袁李。 委托诉讼代理人：唐暖，系公司员工。 原告严帅与被告魏庆美、赵琳、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严帅的委托诉讼代理人王飞鹏、胡广，被告魏庆美的委托诉讼代理人徐攀，被告赵琳以及被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的委托诉讼代理人唐暖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严帅向本院提出诉讼请求：1、请求确认《房屋买卖合同》无效；2、请求判令三被告连带向原告赔偿损失161616元；3、本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与魏智强、长沙市开福区龙创房屋信息咨询服务部（以下简称龙创服务部）、被告新环境公司于2018年10月17日签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买登记在被告魏庆美之子魏智强名下位于长沙市的房屋。在该合同中被告魏庆美代替其儿子魏智强签字，被告赵琳作为龙创服务部的经营者在该合同中签字并加盖了公司的公章，被告新环境公司在该合同中加盖了其业务合同专用章。虽然龙创服务部已于2019年9月11日注销，但被告赵琳作为经营者及该合同的居间方和全程参与者仍应承担相应的合同义务。被告魏庆美系长沙才子房地产开发有限公司的总经理及股东，而才子佳苑系才子房地产开发建设的，即被告魏庆美系其子魏智强出售房屋的开发商。原告基于对被告魏庆美身份的信任以及对被告赵琳、新环境公司专业房地产中介的信任，于签订合同当日支付了购房定金50000元，并按合同约定支付了居间服务费25969元。同时原告筹集了首付款资金，并委托龙创服务部向银行成功申请到贷款，但魏智强一直未履行合同义务，被告魏庆美也未督促或代为履行相关的合同义务。经原告多次催促后，魏智强仍然采取消极态度拒不履行产权过户等合同义务，且魏智强此前一直未对其父亲即被告魏庆美的签字行为作出追认与否的意思表示，直至2019年12月12日魏智强才确认被告魏庆美代为签字无效，魏庆美无权代理的行为导致合同无效，同时被告赵琳、被告新环境公司作为居间方、管理方应对合同的真实性、合法性及合同的履行负有管理、督促等责任，并对房屋的基本信息有如实报告的义务，但其怠于履行相关责任、义务，致使合同无效，原告时至今日仍未取得房屋所有权，也无法享有出租房屋所带来的收益。根据《民法通则》《合同法》等法律规定，原告有权请求法院确认合同无效并要求三被告赔偿损失。 被告魏庆美辩称，一、涉案房屋买卖合同已经长沙市开福区人民法院、长沙市中级人民法院二审审理完毕，该合同没有实际履行，合同未成立，相应的涉案款项已由新环境公司退还，原告没有损失；二、原告再次提起诉讼，有违一事不再理原则；三、其在诉状中诉称的损失系魏智强租赁合同的租金收入，与原告没有法律及事实上的关系。 被告赵琳辩称，原告就同一事实、同一合同纠纷已起诉过我方，二审法院就我们之间的法律关系进行了处理，我方已退还居间服务费25969元、案件受理费3371元。现原告再次起诉要求我方就同一事实承担两次赔偿责任，明显不公。我方作为居间方，在居间推介过程中付出了大量时间及精力，因房屋产权人及代理人未解除房屋抵押，才导致合同无法履行。我方未能获得居间报酬，还承担了相应的损失。 被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司辩称，一、原告违背“一事不再理”原则，重复起诉。原告已于2019年3月20日就同一案件事实向贵院提起诉讼，要求我方就其经济损失承担法律责任，并承担诉讼费用。该案经二审终审对我方及居间方龙创服务部与原告之间的法律关系作出了处理，且我方已经履行完毕生效法律文书所确定的义务；二、我方及居间方龙创服务部没有过错，不应承担损失赔偿责任。首先，涉案合同签订前，魏庆美向龙创服务部提供了产权人本人的户口本、身份证、结婚证、产权证等重要产权资料，我方有权相信其为有权代理。其次，居间方没有隐藏与订立合同有关的重要事实，合同过程中，已将房屋抵押情况告知了原告。再次，合同最终未能履行的原因在于产权人未能及时解除房屋抵押导致无法过户，故我方不存在过错，不应承担赔偿责任；三、本案中，原告并未产生任何损失，且原告未就其损失提供具体证据证明。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，被告魏庆美与案外人魏智强系父子关系，位于长沙市开福区房屋系案外人魏智强所有，该房抵押在长沙雨花农村合作银行梓园支行。2018年10月17日，被告魏庆美在未取得案外人魏智强授权的情况下作为甲方（出售方）与原告作为乙方（买受方）及被告赵琳所经营的龙创信息部作为丙方（居间方）及被告新环境公司作为丁方签订一份《房屋买卖合同》，约定由原告购买案外人魏智强的上述房屋，房屋总价款2596860元，乙方于2018年10月17日支付甲方购房定金50000元，定金由乙方自行支付给甲方，乙方拟申请银行贷款1200000元。签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费25969元，乙方应支付丙方居间服务费25969元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2018年10月17日，案外人蔡万英以魏智强的名义向原告出具一张定金50000元的收条，同日，被告赵琳向魏智强出具一张收款定金50000元的收款收据，该50000元定金由原告直接通过银行转账方式向龙创服务部进行了缴纳，同时，严帅还向龙创服务部缴纳居间服务费25969元，收到上述50000元定金后，龙创信息部将该定金转至新环境公司账户。此后，因涉案房屋未能解除抵押手续酿致纠纷。 2019年3月20日，原告严帅以魏智强、龙创服务部、新环境公司为被告向本院提出诉讼请求，诉请解除涉案房屋买卖合同，并要求上述被告连带承担返还定金、居间服务费、违约金及律师费责任。该案最终经长沙市中级人民法院判决认定魏庆美代魏智强签字售房的行为系无权代理，涉案房屋买卖合同并未成立，进而判决维持一审法院关于要求龙创服务部返还居间服务费25969元、新环境公司返还购房定金50000元的判决结果。现居间服务费25969元及购房定金50000元已于2020年1月20日退还给原告。 以上事实有房屋买卖合同、民事判决书、收条、收款收据、转账凭证、聊天记录、律师函、邮寄单、不动产登记情况表、抵押合同、房屋租赁合同、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点是：一、原告所诉是否违反“一事不再理”；二、涉案房屋买卖合同效力；三、三被告是否应承担赔偿损失的责任及范围。对此，本院进行如下评析： 一、关于原告所诉是否违反“一事不再理”的问题。经审查，原告严帅曾以案外人魏智强、龙创服务部及新环境公司为被告向本院提出诉讼请求，诉请解除涉案房屋买卖合同，并要求上述被告连带承担返还定金、居间服务费、违约金及律师费责任。虽然本案诉讼与前诉在审查内容上有部分重合，但当事人、诉讼请求及请求权基础存在明显不同，故原告严帅的起诉不属于重复起诉，本院受理本案符合法律规定。 二、涉案房屋买卖合同效力。在原告严帅诉魏智强、龙创服务部、新环境公司一案中，长沙市中级人民法院作出生效判决认定魏庆美签字行为系无权代理，合同签订后未得到案外人魏志强的追认，涉案房屋买卖合同未成立。对原告要求确认涉案合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 三、三被告是否应承担赔偿损失的责任及范围。根据《民法总则》第一百七十一条第一款之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，被告魏庆美代案外人魏智强与原告严帅签订房屋买卖合同，既未取得被代理人的书面授权，又未得到其事后追认，被告魏庆美的行为属于无权代理，产生的法律后果由其本人承担。又根据《民法总则》第一百七十一条第四款“相对人知道或者应当知道行为人无代理权的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”，本案中，原告严帅在签订合同时，未严格核对房产证原件，显然未能尽到作为买受人对于买入如此大额标的物时应尽的审慎义务。被告赵琳、被告新环境公司作为专业的房产经纪机构或其工作人员，未审慎审核被告魏庆美是否有代理手续，未尽到应有的合同风险防范及主体审查义务，三方对合同履行均存在一定过错，应在过错范围内承担相应责任，综合本案实际情况，损失按原告严帅10%，被告新环境公司、赵琳共同承担10%，被告魏庆美承担80%的责任分担。关于损失范围，原告主张的租金、房屋差价、资金占用和诉讼费等损失，因房屋未过户到原告名下，房屋差价损失，原告亦未举证证明，诉讼费损失，于法无据，故本院对上述损失不予支持。但原告为购买涉案房屋，于2018年10月17日曾支付定金50000元，并缴纳居间服务费25969元，2018年10月17日至费用退还之日即2020年1月20日期间该定金和居间服务费资金被占用，原告确实存在一定的利息损失，该资金虽存在实际占用人，但占用人亦不能使用收益，故应由各方按过错比例进行分担。本院酌情以年利率6%计算，利息损失为5744.51元（75969×6%/365×460天），其中新环境公司、赵琳共同按10%向原告支付损失574.45元，被告魏庆美按80%向原告支付损失4595.61元。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告魏庆美应于本判决生效后10日内向原告严帅支付损失4595.61元； 二、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、赵琳应于本判决生效后10日内向原告严帅支付损失574.45元； 三、驳回原告严帅的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费3532元，因适用简易程序减半收取1766元，由原告严帅承担176元，被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、赵琳承担176元，被告魏庆美承担1414元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  刘 艳