贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2191号上诉人（原审被告）：遵义保利置业有限公司,住所地:贵州省遵义市播州区遵南大道保利未来城市A1地块商住楼,统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：申万权，系贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘廷碧，女，汉族，1986年8月10日出生，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：罗祖微，系贵州名城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨龙坤，系贵州名城律师事务所律师。上诉人遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人刘廷碧房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。保利公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8597号民事判决，改判或发回重审;2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。（1）根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条规定，杨明玉仅仅作为销售洽谈，并未具有签订合同和收取款项的权限，上诉人对此并不知情更未追认，杨明玉超越代理权的行为对被代理人并不发生效力，因此，上诉人没有返还刘廷碧双倍“定金”10000元的事实依据；（2）关于B2-106-1-4号别墅，刘廷碧与上诉人签订了书面协议并支付了5万元，且签订了《承诺书》，其自始清楚若因自身原因违约不认购该房屋将导致可能预见的5万元将不予退还，因此刘廷碧因自身原因拒绝认购，所交纳的5万元定金应不予退还。2、一审适用法律错误。商品房买卖合同属于要式合同。刘廷碧与销售人员进行洽谈，如若洽谈达成，需最终与上诉人签订书面协议，并向上诉人支付相应购房款项，但被上诉人未与上诉人达成关于B2-110-1-4号别墅任何形式的协议，更未向上诉人支付任何形式的款项，刘廷碧支付给杨明玉款项的行为不具有要式合同的效力。被上诉人违背日常惯例将5000元支付给杨明玉，是被上诉人对杨明玉的个人委托，该款项上诉人没有收到也不知情，故该款项不应对上诉人发生法律效力。刘廷碧辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。刘廷碧向一审法院起诉请求：一、判令保利公司返还刘廷碧双倍定金1万元；二、判令保利公司返还刘廷碧优惠权保留金5万元；三、本案诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：案外人母成均于2019年9月24日通过微信转账方式支付5000元给案外人杨明玉作为购买保利公司名下“保利·未来城市”项目Ｂ2-110-1-4＃房屋的定金，后杨明玉以该套房屋已被他人定走为由与母成均协商变更房屋，双方对此协商未果。2019年9月26日，刘廷碧又与保利公司签订关于Ｂ2-106-1-4＃房屋《保利·未来城市优惠权登记表》，约定该表仅作为登记者在保利·未来城市进行优惠权登记时享受优惠折扣的有效凭证，不代表登记者已经选定房源；登记者须先交纳优惠权保留金50000元；于公开发售日成功认购单位的登记者，需与出卖人签署《保利·未来城市商品房认购书》，同时优惠权保留金直接转为购房定金；公开发售日未成功认购单位的登记者，其所交纳的优惠权保留金于公开发售日后30个工作日内办理无息退还手续等。当日，刘廷碧便向保利公司支付了50000元，保利公司向其开具了《房屋销售专用收据》，载明收到刘廷碧前述款项为优惠权保留金。另刘廷碧也于2019年9月26日签署《承诺书》1份，载明：“本人刘廷碧，身份证号码：5221211986××××××××，与2019年9月26日在保利未来城市项目营销中心申请提前锁定房号为Ｂ2-106-1-4，建筑面积为：237.89，锁定房源原总价为：2442571元，折后总价为：2114794元，并缴纳伍万元作为定金，并承诺在接保利置业公司通知三日内完成签约手续，逾期则不能享受此次优惠，按原总价执行。本人承诺锁定房源，不换房、不退房，逾期未完成购房签约手续，所缴伍万元定金不予退还，锁定房源可另行销售”。后杨明玉于2019年9月28日通知刘廷碧完成关于买卖Ｂ2-106-1-4＃房屋的签约事宜，刘廷碧回复不愿购买Ｂ2-106-1-4＃房屋，2019年10月5日，杨明玉再次通知刘廷碧于2019年10月10日前签约，刘廷碧也再次明确不愿购买。另查明，母成均与刘廷碧原系夫妻关系，杨明玉收到母成均支付Ｂ2-110-1-4＃房屋的定金后要求其提供刘廷碧的身份信息，母成均在庭审中出庭证实其意欲购买Ｂ2-110-1-4＃房屋系受刘廷碧委托。《保利·未来城市优惠权登记表》置业顾问处签有杨明玉名字，保利公司辩称杨明玉并非公司员工，而是其委托销售公司的销售人员。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、刘廷碧主张保利公司双倍返还定金1万元有无事实和法律依据？2、刘廷碧主张保利公司返还其5万元优惠权保留金有无事实和法律依据？对于第1个争议焦点，保利公司认可杨明玉系其委托销售公司的销售人员，若该事实成立，则杨明玉的行为系履行销售公司受保利公司委托销售房屋的代理行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力”之规定，杨明玉收取买卖B2-110-1-4＃房屋5000元定金的行为对保利公司发生法律效力，该笔5000元定金虽非刘廷碧直接支付，但从杨明玉与母成均的微信聊天记录来看，能够证实杨明玉知晓母成均系代理刘廷碧支付该笔费用，且母成均当庭陈述其系受刘廷碧委托代办相应事务，故刘廷碧与保利公司之间成立5000元的定金合同关系。保利公司在收取刘廷碧5000元定金后未按约履行相应义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，对于保利公司收取的5000元定金，应双倍返还给刘廷碧。对于第2个争议焦点，关键在于是否认定涉案《承诺书》载明的5万元定金即为刘廷碧基于《保利·未来城市优惠权登记表》支付的5万元优惠权保留金，因该笔款项系刘廷碧基于《保利·未来城市优惠权登记表》而支付且保利公司出具收据确认该笔款项系优惠权保留金，故认定该问题的前提条件则需满足《承诺书》签署在《保利·未来城市优惠权登记表》之后。本案中，《承诺书》与《保利·未来城市优惠权登记表》的签订时间同为2019年9月26日，无法区分先后顺序，保利公司也无证据证明在双方签订《保利·未来城市优惠权登记表》后才由刘廷碧签署了涉案《承诺书》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，保利公司未举证证明上述支撑其反驳意见的事实，故对保利公司抗辩刘廷碧支付的5万元为定金从而不予退还的意见，不予采纳。按照双方《保利·未来城市优惠权登记表》的约定，刘廷碧未成功认购B2-106-1-4＃房屋的，保利公司应在一定期限内办理退款事宜，现刘廷碧已明确不愿认购该房屋，主张保利公司退还其50000元优惠权保留金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由遵义保利置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还刘廷碧定金5000元，合计10000元。二、由遵义保利置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还刘廷碧优惠权保留金50000元。案件受理费减半收取630元，由遵义保利置业有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1、保利公司是否应当双倍返还刘廷碧定金；2、保利公司是否应当返还刘廷碧5万元优惠权保留金。关于争议焦点1，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，案外人杨明玉系保利公司所委托销售公司的销售人员，其收取案涉5000元定金的行为，系其对外代表保利公司所为代理销售行为，该行为对被代理人保利公司产生法律效力，应由其承担相应的法律后果。又案外人母成均支付5000元定金的行为，系受刘廷碧委托所为代理行为，该行为的法律后果应由刘廷碧承担。综上，保利公司与刘廷碧之间成立定金合同关系。刘廷碧已按约履行支付定金义务，但保利公司作为收受定金一方，未按约履行其义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，其应当双倍返还刘廷碧所支付的定金。保利公司所提杨明玉不具有签订合同和收取款项的权限，杨明玉超越代理权的行为对其不发生效力之上诉意见，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点2，保利公司与刘廷碧所签《保利·未来城市优惠权登记表》（以下简称优惠权登记表）载明了刘廷碧支付5万元优惠权保留金以及其享有的权利。保利公司出具收据，该收据收款事由处载明：优惠权保留金50000元，以上证据相互印证，足以认定刘廷碧向保利公司支付的案涉5万元款项系优惠权保留金。又根据“优惠权登记表”关于：“于公开发售日成功认购单位的登记者，需与出卖人签署《保利·未来城市商品房认购书》，同时优惠权保留金直接转为购房定金；公开发售日未成功认购单位的登记者，其所交纳的优惠权保留金于公开发售日后30个工作日内办理无息退还手续”之约定，刘廷碧并未成功认购案涉房屋，故保利公司应于上述期限内退还刘廷碧所交纳的优惠权保留金。关于该优惠权保留金是否系定金的问题，虽案涉《承诺书》载明5万元定金相关事宜；但根据“优惠权登记表”之约定，因刘廷碧并未认购成功，故本案并不存在优惠权保留金直接转化为定金之情形。另，保利公司亦未提供证据证明优惠权保留金已转化为定金。综上，保利公司所提刘廷碧因自身原因拒绝认购，其所交纳的5万元定金应不予退还之上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，遵义保利置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1260元，由遵义保利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年六月二十五日法官助理周晓易书记员王艳莉