北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初5883号原告：李雁，男，1980年6月2日出生，汉族，中国气象局职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张国栋，北京正寰律师事务所律师。被告：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：秦国栋，男，该公司法务。委托诉讼代理人：赵文博，男，该公司法务。原告李雁与被告北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雁及其委托诉讼代理人张国栋，被告顺义新城公司的委托诉讼代理人秦国栋、赵文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雁向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金7213.80元；2.被告按照市场价格将车位租赁给原告；3.被告将开放式小区改为封闭式小区；4.被告拓宽消防通道，消除消防隐患；5.被告将原先规划为绿地的区域恢复原状；6.被告将天然气管道阀门从单元门门口移至安全位置；7.被告为原告所在楼层的楼道窗户安装防护装置；8.被告对自行车库按照相关标准进行整改；9.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月30日，原被告签订《北京市商品房预售合同》约定，原告购买被告预售的位于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块3#自住型商品住房29层2单元-2906的房屋。房屋预售合同签订后，原告按约全面履行了合同义务。但被告并未按合同约定的时间办理完毕建设工程竣工备案登记并交付房屋。另，原告入住后，陆续发现诸多影响正常居住的问题。例如：被告未提供正常的停车条件，造成原告无法在小区内部停车；小区所在地位于人流、车流密集区域，环境复杂，但小区却为开放式小区，存在治安安全隐患，且已有部分住户发生入室盗窃事件；小区消防通道设计不符合规定，存在严重消防安全隐患；被告将原规划为公共绿地的位置建设了健身小广场等设施；天然气管道阀门安装在单元门门口；楼道窗户高度不够且未安装防护栏等，存在极大安全隐患；自行车库合同里有要求的，车库里面的设计结构不合理。以上问题，原告与被告多次沟通无果，迫于无奈诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。顺义新城公司辩称：一、被告按合同约定交付房屋，不存在逾期交房情形。被告就丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块自住型商品住房预售事宜与原告签订了《北京市商品房预售合同》，系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。根据合同第十二条约定，被告应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。被告依照合同约定向原告履行交房义务，原告依约办理了收房手续，表明其已对收房事实予以确认，被告交房义务已经完成。被告向原告交付房屋时已经取得了五方竣工验收报告，案涉房屋所属建筑工程质量合格，亦符合国家规定的竣工条件，之后亦顺利取得竣工验收备案表，住房和城乡建设主管部门从未就房屋竣工验收问题提出异议或要求整改，被告向原告交付的房屋实际已满足“竣工验收合格”要求，且具备顺利办理竣工验收备案的条件。况且，如原告认为案涉房屋并未满足合同约定的交付条件，可以根据合同第十六条第（三）款的约定在被告交付房屋当日拒绝接收，现被告已按合同约定日期交付房屋，原告亦已实际接收，应视为其对收房事实予以确认。二、原告其他诉求也无法律或事实依据，应予驳回。（一）小区已有大量停车位，具备停车条件。被告已经根据规划部门要求建设自住房项目配套车位，项目具备停车条件，且停车位并不属于小区业主所有，原告无权要求被告履行提供停车条件义务。（二）小区已进行封闭化管理，不存在治安安全隐患。为进一步加强案涉房屋所在小区安全管理，被告与案外人物业公司共同通过在自住房西侧、北侧及南侧采用护栏及道闸形式封闭，有效地将园区与市政道路隔离开，起到封闭空间的作用，并在车辆及行人路口安装岗亭，由物业公司安排专人值守，且楼栋单元门口采用封闭式门禁管理系统，可以有效提升小区安全及品质管理，根本不存在原告所称的安全隐患。（三）绿地率符合规划要求，不存在整改问题。原告所指“小广场”，依据规划要求，既是园区绿化用地，同时也是综合文体活动场，为小区业主提供绿化的同时，也需要提供公共活动场地。小区建设完成后，经规划核验部门、园林核验部门现场验收后，小广场符合规划要求，小区绿化率也满足30%规划要求，不存在整改问题。（四）消防、燃气均验收合格，不存在整改问题。案涉房屋所在小区的消防、燃气供应设施等均已由相关部门验收合格。对于业主基于主观臆断，认为存在安全隐患而提出更改相关设施的请求，被告无任何法定或约定义务。（五）自行车库符合规划要求，不存在整改问题。涉案小区经核验取得建设工程规划核验（验收）意见合格告知书，又经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格，并完成竣工备案手续，自行车库亦涉案小区工程的一部分，符合规划要求，不存在整改问题。本院经审查认定事实如下：2014年12月30日，李雁（买受人）与顺义新城公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，约定：买受人购买的商品房坐落为丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块3#自住型商品住房29层2单元-2906、建筑面积88.71平方米，套内建筑面积69.87平方米，总价款1951620元。第十二条交付条件：出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十六条交接手续：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。合同同时还约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理该商品房房屋所有权证须缴纳的产权代办费等一切费用、其他代收代缴费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。物业管理区域划分四至为：东至S-24普通商品房项目西侧，南至石榴庄一号路，西至蒲黄榆路，北至S-24商业及办公楼南侧。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件七《北京市前期物业服务合同》的附件四物业共用设施设备明细中约定，绿化率为30%。合同附件十一《〈北京市商品房预售合同〉之补充协议》约定，买受人办理房屋交付手续时，须已经付清预售合同规定的该商品房的全部房款（含面积补差款）、出卖人依据预售合同第十六条代收税费、违约金（如有）等一切费用。否则无论何种原因买受人未付清前述款项，包括但不限于其贷款申请未获得银行/公积金贷款机构的批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户或买受人使用支票等票据支付面积补差款但未到账等，则出卖人均有权拒绝并迟延向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且出卖人不因此承担任何逾期交房的违约责任。后，李雁于2015年8月13日支付购房款591620元，于2015年9月15日支付购房款160000元，顺义新城公司于2017年11月23日向李雁开具了剩余1198045元的购房款发票。庭审中，顺义新城公司称交房时买受人应付清商品房的全部房款及代收税费，如未付清，出卖人有权拒绝并迟延交房，部分买受人延迟支付了房屋差价款及相关代交税费，故顺义新城公司不因此承担任何逾期交房的违约责任。经查，2#自住型商品住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17、S-24、S-31等地块商业金融、住宅混合公建、绿隔产业、中小学合校用地项目）于2017年10月27日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、专家验收，验收意见为“同意验收”，其中“是否已完成工程设计和合同约定的各项内容”一栏验收情况为“已完成”;“是否有规划行政部门出具的认可文件或者批准使用文件”一栏验收情况为“有规划认可文件”；“规划许可中注明规划绿地情况的建设工程，对附属绿化工程的验收是否合格”一栏验收情况为“已验收合格”。该工程于2017年12月6日完成竣工验收备案。2017年10月27日，顺义新城公司向李雁寄送房屋入住通知书。李雁于2017年11月1日办理榴景秀苑入住手续办理流转单，领取案涉房屋钥匙。关于小区停车条件。经查，丰台区榴乡路84号院101幢的产权人为顺义新城公司，用途为车位等2种用途，共有宗地面积为37442.57㎡，房屋建筑面积28380.48㎡，本宗土地用途为：城镇住宅用地（住宅、商业（含门厅接待）、地下商业、办公、综合（物业管理用房、文化活动站、文体活动站）、地下车库、地下办公、地下综合（物业管理用房）、地下仓储）。顺义新城公司在北京市丰台区房屋管理局商品房现房销售备案表中显示“项目坐落：丰台区榴乡路84号院；本期申报情况：规划用途为车位，建筑形式为3层地下车库（毛坯），楼栋数为1（S-24地块1#地下车库-自住房），套数为400，套均面积42.74，现房均价424999元/套，最低总价279946元，最高总价498993元；规划用途为车位，建筑形式为3层地下车库（毛坯），楼栋数为1（S-24地块1#地下车库-公馆），套数为237，套均面积43.79，现房均价501097元/套，最低总价312500元，最高总价575000元。”李雁主张顺义新城公司售卖车位的价格过高，超出自住房业主的承受能力，根据《中华人民共和国物权法》和《北京市物业管理条例》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”、“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。”，顺义新城公司应按照市场价格将车位出租给业主使用。顺义新城公司表示《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”，法律允许建筑开发单位与业主就建筑区划内的停车位的归属权进行约定；且《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》附件十一补充协议第十二条第7款约定：“双方确认：规划车位归出卖人所有，出卖人有权使用、收益，并有权许可第三人使用收益。”，原、被告在进行商品房买卖时就已经对建筑规划内的车位归属权进行约定，案涉小区规划停车位归顺义新城公司所有，顺义新城公司享有处分权。2020年5月25日，本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局去函咨询：“案涉小区现车位只出售不出租，业主认为出售价格过高，要求北京顺义新城建设开发有限公司提供停车条件，出租部分车位。自住型商品住房是否需为业主配租一定数量的车位？这方面是否有强制性规定？”2020年6月10日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局回函答复：“关于停车位规划，《建设工程规划许可证》（2014规（丰）建字0066号）附图中已明确，该项目在S-24地块规划机动车停车位666辆，均位于地下。配置标准为自住型商品房0.5辆/户、商品房2辆/户、商业65辆/万平米、办公45辆/万平米，具体详见附件。经复核，该项目规划的停车位数量、配置标准等均符合当时施行的《城市居住区规划设计规范》、《北京市居住公共服务设施规划设计指标》、《北京地区建筑工程规划设计通则》等规范文件要求。另外，关于居住区内的停车位销售、出租价格等相关问题，建议咨询区住建部门。”庭审中，经本院询问，顺义新城公司表示配置给自住型商品房2号楼和27号楼的四百个车位，尚有二百余个未售出，现在业主有购买需求的，顺义新城公司仍可满足业主需求。关于将小区由开放式小区改为封闭式小区。经本院现场勘验，榴景秀苑小区外边界设有围栏，小区内加底部围墙高度1.55m至2m多不等，小区外加底部围墙高度2m多，小区进口处设有门岗，由保安值守，小区消防通道路口处有拦车装置，无人员值守。庭审中，李雁主张应适用《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）第5.2.5条的规定“周界的防护应符合下列规定：1.沿小区周界应设置实体防护设施（围栏、围墙等）或周界电子防护系统。2.实体防护设施沿小区周界封闭设置，高度不应低于1.8m。围栏的竖杆间距不应大于15cm。围栏1m以下不应有横撑。”及《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T21741-2008）第5.3.1条的规定“实体防护要求。住宅小区的周界应设置围墙、栅栏等屏障进行封闭式防护。围墙、栅栏的高度不低于1.8m，栅栏的竖杆间距不应大于15cm。屏障应不易翻越。”顺义新城公司表示为进一步加强案涉房屋所在小区安全管理，顺义新城公司与物业公司已通过在自住房西侧、北侧及南侧采用护栏及道闸形式封闭小区，有效地将园区与市政道路隔离开，起到封闭空间的作用，并在车辆及行人路口安装岗亭，由物业公司安排专人值守。案涉小区栅栏设计并不违反国家强制性标准，且经现场勘验，不存在较大的安全隐患，无需整改。2020年5月25日，本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局去函咨询：“1.2#和3#自住型商品住房是否适用《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）第5.2.5条的规定，该规定是否为强制性规定？2.对2#和3#自住型商品住房是否有强制性要求必需设立周界实体防护设施，如果有，具体标准为何？”2020年6月10日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局回函答复：“贵院（2020）京0106民初5883号等案件函中提到的榴景秀苑小区为规划的丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块住宅混合公建用地项目内，位于蒲黄榆路以东、石榴庄路以南。经查询内网系统，2014年11月，顺义新城公司取得S-24地块住宅混合公建用地项目2#、3#自住型商品房工程的《建设工程规划许可证》（2014规（丰）建字0066号），规划总建筑面积约7.86万平方米，建设内容为自住型商品房住宅及居住公共服务设施。经复核，建设单位向我局申报的该项目规划设计方案中，建设用地内部及周边均没有新建围墙的相关内容。关于执行相关技术规范问题，各有关技术规范是建筑设计单位应遵守的强制性标准之一。根据目前北京市规划管理要求，规划行政主管部门对设计方案执行技术规范情况进行形式审查，即建筑设计单位在编制设计图纸时，应遵循国家有关法律、法规、规章、经过依法批准的城乡规划、设计规范和相关标准要求，建筑设计单位对设计方案符合有关法律、法规、规范等情况负责。《建设工程规划许可证》已在告知事项中明确‘建设项目在建筑节能设计、抗震设防、节水设施等方面应符合相关法律、法规、标准’和‘工程设计单位应依据国家法律、法规、规章和规范、标准及城乡规划要求进行施工图设计，并依法承担相应法律责任’等内容。”另，《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）总则部分规定“本规范适用于新建、改建、扩建的安全防范工程”，术语部分规定“安全防范（系统）工程：以维护社会公共安全为目的，综合运用安全防范技术和其他科学技术，为建立具有防入侵、防盗窃、防抢劫、防破坏、防爆安全检查等功能（或其组合）的系统而实施的工程。通常也称为技防工程。”关于小区的消防问题。2017年10月11日，北京市丰台区公安消防支队对2#自住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块）项目进行消防验收，出具京丰公消验[2017]第201号建设工程消防验收意见书，载明：1、该工程为临时用电，不具备验收条件。2、该工程3#楼南侧的消防车道距建筑外墙距离小于5米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第4.3.4条规定。综合评定消防验收结论：不合格。后北京市丰台区公安消防支队再次对上述项目进行验收，于2017年11月23日出具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书，载明：综合评定消防验收结论：合格。2020年5月22日，本院就消防问题向北京市丰台区消防救援支队（即此前的北京市丰台区公安消防支队）去函咨询：1、贵单位出具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书时，顺义新城公司是否对京丰公消验[2017]第201号建设工程消防验收意见书中载明的两点问题进行改进？如进行改进，具体措施有哪些？2、现顺义新城公司申报的2#自住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块）的建设工程消防验收是否合格。2020年5月24日，北京市丰台区消防救援支队回函答复：我支队出具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书时，顺义新城公司对京丰公消验[2017]第201号建设工程意见书中的两点进行了整改。1、该工程在现场设置了柴油发电机，保证该工程实现消防双路供电，符合《高层民用建筑设计防火规范》第9.1.2条规定，该项属于《建设工程消防验收评定规则》强制性条款。2、该工程3#楼南侧的消防车道距建筑外墙距离小于5米问题，依据《高层民用建筑设计防火规范》第4.3.4条规定内容，消防车道距离高层建筑外墙宜大于5.00m。依据《建设工程消防验收评定规则》第6.2.1条（C类是指国家工程建设消防技术标准中的其他非强制性条文规定的内容）、第6.2.3条（C类抽查到2处以上不合格的，或总数只有1处且不合格的，该项评定为不合格），该工程消防车道子项C类共抽查4项，只有一处不符合要求，因此该工程消防车道评定为合格。顺义新城公司申报的2#自住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块）的建设工程消防验收结论为合格。关于小区公共绿地问题。2019年11月21日，北京市丰台区园林绿化局出具《丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块住宅混合公建用地项目绿地率复核结果》，载明：顺义新城公司建设的丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块住宅混合公建用地项目建设用地37442.572平方米，绿化面积11236.55平方米，绿地率为30.01%。李雁主张案涉工程规划设计图纸中，部分应为实土绿地部位现为水泥硬化地面，如2#楼和27#楼之间的综合文体活动场。顺义新城公司表示根据《全民健身条例》第二十九条第二款的规定“居民住宅区的设计应当安排建设活动场地”，综合文体活动场既符合绿化要求，又为小区业主提供公共活动场地，且案涉小区项目绿地率经北京市丰台区园林绿化局复核符合法律规定和合同约定，不存在整改问题。本院至现场勘验时，2#楼和27#楼门前的综合文化场地部分为绿地、部分为硬化地面，硬化地面处设置有健身器材，部分业主在该处休闲、娱乐。关于小区单元楼门口燃气管道及阀门问题。2017年12月12日，丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造项目燃气工程经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。本案中，经现场勘验，榴景秀苑小区2号楼、27号楼多个单元楼楼门侧方可见燃气管道。2020年5月26日，本院就此向北京市燃气集团有限责任公司第三分公司咨询，北京市燃气集团有限责任公司第三分公司答复：燃气管道外部有一层3PE防腐层，作用是防止化学侵蚀及管道泄漏等风险，且该防腐层是阻燃的。没有强制性规定燃气管道必须是隐蔽的，只要符合设计规范和标准就行，该项目的燃气工程是通过验收的，是符合标准的。有部分燃气管道沿外墙进入二层可能是因为一层不用燃气，管道不能直接从一层进入户内。关于楼梯间外窗问题。经现场勘验，案涉楼梯间外窗分为两种：一种窗台高度为0.93m左右；一种窗台高度为0.64m左右，窗台上方窗户外部设有防护栏杆，栏杆顶部至地面的净高为0.94m左右。李雁主张，按照《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条的规定“阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定：2.临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m；注：栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。”，案涉楼梯间的外窗窗台和栏杆不符合标准。顺义新城公司主张，应适用《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.1.1条的规定“楼梯间、电梯厅等共用部分的外窗，窗外没有阳台或者平台，且窗台距楼面、地面的净高小于0.90m时，应设置防护设施。”关于自行车库问题。2#自住型商品住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17、S-24、S-31等地块商业金融、住宅混合公建、绿隔产业、中小学合校用地项目）的建设工程规划许可证附件中载明：3#自住型商品住房规划项目性质包括，自行车库地下1524平方米。2017年7月17日，原北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局出具建设工程规划核验（验收）意见，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。李雁主张根据《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）第6.2.3条的规定“自行车和电动自行车车库出入口净宽不应小于1.80m”、第6.2.6条“踏步式出入口推车斜坡的坡度不宜大于25%，单项净宽不应小于0.35m，总净宽不应小于1.80m”，现自行车库的坡道和出入口宽度均不足，不符合相关标准，并提交自行车库照片及视频资料一组。顺义新城公司表示自行车库符合设计规范。本院认为，《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据查明的事实，本案的争议焦点为：一、顺义新城公司是否存在逾期交房行为，如果存在，如何承担违约责任？二、业主是否有权要求顺义新城公司将车位出租给业主？三、案涉小区的周界栅栏、消防、公共绿地、燃气管道及阀门、楼梯间外窗、自行车库是否符合相关要求？一、顺义新城公司是否存在逾期交房行为，如果存在，如何承担违约责任？原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》明确约定，出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，但李雁已于2017年11月1日领取案涉房屋钥匙，且在2017年10月30日前，案涉房屋已经通过竣工验收，备案仅为行政管理事项，对李雁使用房屋没有造成实质影响，应视为2017年11月1日顺义新城公司已经履行交房义务。关于顺义新城公司辩称部分买受人延迟支付房屋差价款或者相关代交税费，按照合同附件十一的约定免除了其逾期交房的违约责任的问题，然顺义新城公司未提交证据证明其实际通知买受人于交房前交纳上述费用，故本院对顺义新城公司的该项抗辩理由，不予采信。综上，本院仅支持2017年10月31日至2017年11月1日期间的逾期交房违约金。二、业主是否有权要求顺义新城公司将车位出租给业主？根据查明的事实，顺义新城公司为案涉自住商品房配置了400个车位，符合要求，且顺义新城公司已优先向业主出售车位，李雁系因价格问题不购买车位，不能因此认为顺义新城公司违反了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的要求。但，根据《北京市物业管理条例》第八十条规定“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。”，案涉小区尚余两百余个车位未售出，顺义新城公司应当提供给本物业管理区域内的业主使用，具体使用方式宜由顺义新城公司和业主进行协商，不宜由法院强制判决。协商方案一方面不应损害顺义新城公司作为产权人的利益，另一方面要为业主提供便利，让业主使用。三、案涉小区的周界栅栏、消防、公共绿地、燃气管道及阀门、楼梯间外窗、自行车库是否符合相关要求？（一）关于将小区由开放式小区改为封闭式小区问题。首先，《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）系适用于“新建、改建、扩建的安全防范工程”，本案中，原告未提供证据证明本案系安全防范工程，应适用该规范。其次，顺义新城公司申报的案涉项目规划设计方案中，建设用地内部及周边均没有新建围墙的相关内容。再次，经本院现场勘验，从外部测量，小区周界围栏高度大于2m，符合《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T21741-2008）的要求，起到一定的封闭和安全防范作用。故原告要求将开放式小区变更为封闭式小区的诉讼请求，本院不予支持。（二）小区消防问题。经本院与案涉小区消防验收单位北京市丰台区消防救援支队核实，小区消防验收合格，原告拓宽消防通道，消除消防隐患的诉讼请求，本院不予支持。（三）小区公共绿地问题。首先，《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》仅在附件部分对绿化率进行了约定，按照北京市丰台区园林绿化局的复核结果，案涉小区的绿化率符合合同约定。其次，物权法第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，小区公共绿地归属于全体业主共有，即使小区公共绿地的现状与原规划设计不符，也已经作为案涉建筑物的共有部分物归属于全体业主共有，且现场勘验时，部分业主亦在使用“小广场”，李雁个人无法代表全体业主的共同意愿，在未取得足够表决权的其他业主同意的情况下，顺义新城公司无权对他人共用部分进行处分。故本院对原告要求将原先规划为绿地的部分恢复原状的诉讼请求，不予支持。（四）关于小区单元楼门口燃气管道及阀门问题。经本院与案涉小区燃气工程验收单位北京市燃气集团有限责任公司第三分公司核实，案涉小区燃气工程符合要求，本院对原告要求将天然气管道阀门从单元门门口移至安全位置的诉讼请求，不予支持。（五）关于楼梯间外窗问题。《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条系针对临空处防护栏杆的要求，本案楼梯间外窗不属于临空处，不适用该规定，应适用《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.1.1条的规定，结合现场勘验情况，案涉小区的两种窗台均符合要求。关于可踏面的定义，因《住宅设计规范》（GB50096-2011）中并未见可踏部位的规定，可参照适用《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中关于可踏部位的规定，案涉小区两种窗台的顶面都不构成可踏部位。故本院对原告要求为原告所在楼层的楼道窗户安装防护装置的诉讼请求不予支持。但本院现场勘验时，在窗台高度为0.64m左右的楼梯间外窗处站立时，存在心理上的不安全感，建议顺义新城公司从保障业主安全角度出发，与业主共同协商楼梯间外窗的改善方案。（六）关于自行车库问题。当事人就质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）中对自行车库出入口、坡道宽度有明确规定，现案涉楼栋的自行车库出入口、坡道宽度均不符合行业标准，顺义新城公司应对此进行整改，故本院对于李雁要求顺义新城公司整改自行车库的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《北京市物业管理条例》第八十条之规定，判决如下：一、北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效后七日内向李雁支付逾期交房违约金389.93元；二、北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效后三十日内对北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块3#自住型商品住房（现坐落为北京市丰台区榴乡路84号院27号楼）的自行车库进行整改，以符合《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）第6.2.3条和第6.2.6条的要求；三、驳回李雁的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由北京顺义新城建设开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  郑娟二〇二〇年六月二十八日书记员  高桐