河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1722民初6117号原告（反诉被告）：侯百忍，男，1966年4月13日出生，汉族，住河南省上蔡县。原告（反诉被告）：侯齐山，男，1962年8月22日出生，汉族，住上蔡县。原告（反诉被告）：张春生，男，1987年5月6日出生，汉族，住上蔡县。原告（反诉被告）：张**心，男，1963年10月10日出生，汉族，住河南省上蔡县。四原告委托诉讼代理人：黄照中，上蔡县法律援助中心律师。被告（反诉原告）：侯松江，男，1980年12月11日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：李杰，河南汇恒律师事务所律师。原告侯百忍、侯齐山、张春生、张**心与被告侯松江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯百忍、侯齐山、张**心及其四原告共同委托诉讼代理人黄照中，被告侯松江及其委托诉讼代理人李杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告侯百忍、侯齐山、张春生、张**心向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告之间的房屋买卖行为无效；2．判决被告将购买房屋返还给原告，并支付赔偿金7万元。3．由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年原告侯百忍、侯齐山、张**心、张春生等人租用华陂镇华南村三组的地进行房屋建设，原告所建房屋位于冯××家具厂西侧路南，原告所建楼房建成后对外出售，被告侯松江通过原告侯百忍购买一套楼房，房屋位于西数第二套，当时被告先支付9万元购房款，还欠14万元没有给付，双方没有签订书面的购房合同，现被告已经占有使用购买原告所出售的房屋，余款至今被告没有给付。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，原告在集体土地上建房开发房地产的行为违反法律规定，原告与被告之间房屋买卖行为违反法律强制性规定，依法应当认定为无效行为。综上所述，原告在没有合法用地手续的情况下，开发建设房屋，违反法律规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中原告增加一项诉讼请求：被告支付使用原告房屋从2014年到2020年每年一万元，共计7万元的房屋占有使用费。被告侯松江辩称：1．侯齐山、张春生、张**心不是适格原告；2.四原告陈述的事实虚假，本案房屋所占用的不是华陂镇华南村的土地而是被告的确权责任田，具有土地使用权；3.购买房屋至今四原告从未向被告主张合同无效，建房手续不完全也并不必然导致合同无效，侯百忍应当继续履行合同义务，为被告办理房产证；4.相关土地管理机关并没有认定被告的房屋占用农田违法，出于保护交易稳定的目的也应当认定交易的房屋买卖有效；5.这7万元没有法律依据应当予以驳回。同时被告侯松江向本院提起反诉请求：1.请求被告侯百忍支付原告购房款9万元及利息29700元（利息暂自2014年4月计算至2020年1月5日，年息6％；剩余利息直至付清为止，利息为同期全国银行间拆借中心公布的货款市场报价利率计算）；2.请求被告侯百忍将非法占用原告的基本农田（约300平方）恢复原状，复垦至可以耕种，并承担复垦费用；3.请依法判令被告侯百忍支付原告房屋差价款20万元，最终以评估价格为准；4.请依法判令被告侯百忍支付原告青苗费4200元（自2012年计算至起诉之日）；5.请求依法判令被告侯百忍支付原告租金损失20000元；6.请求依法判令被告侯齐山、张春生、张**心承担连带责任；7.请求依法判令本案的全部诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2012年侯百忍、张天付建设房屋，未经原告同意占用了反诉原告的可耕地约300平方米，建设了两套两层楼房造成反诉原告无法耕作，还私自使用了原告13000块砖，为了弥补原告的损失，侯百忍、张天付提出建在原告可耕地的两套房屋中靠西的一套作价9万元抵给原告，原告不再要求侯百忍、张天付拆除房屋并承担其他损失和赔偿。协商过程中侯百忍保证房屋建设的各项手续齐全，并保证办理房产证，出于对侯百忍、张天付的信任原告同意了该方案，并在2013年9月13日和2014年4月5日分两次支付给张天付、侯百忍9万元，并当场写下了收条。2019年8月份，四被告以合伙建房为由作为共同原告向法院提起诉讼[（2019）豫1722民初4220号案]，要求原告继续支付房款14万元，原告不同意，后四被告撤诉。原告已支付给被告9万元，目前该房屋市场价30万元左右，并且将房屋租赁给第三方收取固定租金，四被告在本诉中又以共同原告的名义以违反土地法36条为由请求确认合同无效，合同无效是因为四被告没有合法建房手续所致，过错在四被告，四被告应为自己的过错承担全部赔偿责任。四被告应当返还原告已支付的9万元，并支付同期利息，赔偿房屋差价租金及青苗费等损失。综上请求法院依法支持原告的反诉请求。反诉被告侯百忍、侯齐山、张春生、张**心辩称：如果原、被告之间的购房认定无效，本诉原告愿意返还9万元的购房款，但本诉被告应将房屋返还给本诉原告；2.被告所要求本诉原告给付其青苗费及所谓的损失没有法律依据，原告建房所使用的土地属于华陂镇华南村三组的土地与本诉被告无关，另外本诉被告已经将该房屋对外进行出租收取租金，其部分收入应当返还给本诉原告。经审理查明，被告侯松江系上蔡县华陂镇华南村**村民。2013年3月2日，经上蔡县华陂镇华南村民委员会及华南村三组全体村民代表共32人签字捺押同意，原告侯百忍、张**心、张春生、侯齐山及张天付、侯奎所占用上蔡县华陂镇华南村三组的一块东西长145米，南北17米的土地。上蔡县华陂镇华南村民委员会出具证明一份：载明：“兹有位于冯建军家具厂西路南邻小街路边东西长145米，南北长17米的一块地，是因为省道219线修建时需要搬迁的几户民房需要处理安置，经华陂镇政府同意，华陂镇华南村三队的全体村民代表同意，把此地划拔为建房用地，此地属华南三队集体所有，并非个人属地，更没有分给每个个人种管，特此证明。华南村三队全体村民代表如下签字：赵连枝、侯奎所、田建社、张连华…2013年3月2日”。2013年6月9日，上蔡县华陂镇华南村民委员会出具证明一份，载明的内容与以上内容基本一致。另查明，2013年4月8日，侯百忍、张天付、侯奎所、张**心、张春生、侯齐山签订合伙人协议一份，载明：今有三队老宅基地，位于冯建军家具厂西，路南，共43间，由侯百忍、张天付、张春生、侯魁所、张**新、侯齐山共同包工、包料承建。由以上合伙人共同协商按两间两层贰拾叁万元收取材料和承建费，如有低于贰拾叁万元租赁费，谁租赁谁承担所缺余款，以上协议合伙人全部同意。签字生效。侯百忍、张天付、侯奎所、张**心、张春生、侯齐山签字捺押。现张天付、侯奎所已故去。再查明，本诉被告于2013年购买本诉原告建房上下两层共四间，双方未订立书面合同。但当时原告合伙协议载明：按两间两层贰拾叁万元收取材料和承建费。被告侯松江于2013年9月和2014年4月分两次给付原告购房款总计90000元。四原告曾于2019年8月9日向本院提起诉讼，请求依法判令被告侯松江支付购房款14万元及利息，原告因没有合法的建房手续，于2019年10月11日向本院提出撤诉申请。本院作出（2019）豫1722民初4220号民事裁定书，准予侯百忍、侯齐山、张春生、张**心撤诉。四原告于2019年12月3日再次向本院提起诉讼，遂形成本案的诉讼。上述事实，有原、被告陈述，村委证明、合伙人协议、（2019）豫1722民初4220号民事裁定书等证据在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”；第六十四条：“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。本案原告于2013年合伙占用上蔡县华陂镇华南村三组的土地建房并出售，庭审中却没有提供证据其用地的审批手续和建房相关合法手续。且四原告建房用地是农用地，没有审批和规划许可等手续，其行为明显违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。四原告违法建造房屋并出卖的行为，系无效行为。故原告侯百忍、侯齐山、张春生、张**心等与被告侯松江的房屋买卖行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告没有合法的用地审批手续占用农用地建造房屋并出卖，被告购买原告出卖的房屋，明知没有手续而购买，原、被告双方均存在过错。故原告要求被告返还其房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告当庭增加要求被告返还房屋占用金70000元的诉请，因原告在法律规定的期限内没有补交诉讼费，对于原告的该项诉请，本院不予处理。关于被告反诉要求原告支付购房90000元的诉请，因双方买卖合同已确认为无效合同，被告主张原告返还购房款90000元的诉请，于法有据，本院应予支持。关于被告反诉要求利息29700元的诉讼请求，因房屋交付后被告一直在使用该房屋并出租使用，已取得相应的利益，且被告也存在一定过错，本院不予支持。被告主张把其基本农田恢复原状等其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、确认原告侯百忍、侯齐山、张春生、张**心与被告侯松江的房屋买卖合同无效。二、被告侯松江于本判决生效后30日内返还原告侯百忍、侯齐山、张春生、张**心房屋（该房屋位于华陂镇冯建军家具厂西路南从西数第二套）。三、原告侯百忍、侯齐山、张春生、张**心于本判决生效后30日内返还被告侯松江购房款人民币90000元。四、驳回原告侯百忍、侯齐山、张春生、张**心的其他诉讼请求。五、驳回被告侯松江的其他反诉请求。如双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和交付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4950元（原告已预交2475元），由被告侯松江负担；反诉费2480元（被告已预交），四原告侯百忍、侯齐山、张春生、张**心负担2050元，被告侯松江负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵文慧审 判 员  任秋莲人民陪审员  刘 杰二〇二〇年六月三十日书 记 员  邢珊珊