福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2186号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝建全，福建初道律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：付志强，男，1996年10月24日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 委托诉讼代理人：刘赞，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下简称“新新公司”）因与被上诉人付志强、付凤阳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初3912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新新公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误理解与适用《借款协议》，导致错误认定案涉购房款119000元是以付凤阳借款119000元充抵的，事实上案涉购房款119000元尚不具备转移的法律要件和事实基础。上诉人与付志强的案涉购房款、上诉人与付凤阳的借款，两种法律关系发生转化是基于《借款协议》约定付凤阳购买案涉商品房。从《借款协议》的充抵主体来看，案涉商品房的购房主体与借款承担主体均是付凤阳。从《借款协议》的法律效力来看，案涉购房款也无法转化为付凤阳向上诉人的借款。一审以不具有合法性的《借款协议》来认定案件事实是错误的。从《借款协议》的内容来看，并不具有债务转移的效力。从付志强提供的结算书可知，付志强陈述拖欠其债务的主体是付凤阳，并非上诉人，付志强自始至终也未提供其与付凤阳相关债权凭证供法院审查，也未向上诉人支付过案涉购房款，可见购房款发票并非其付款凭证。一审法院判决部分事实认定不清，适用法律错误。二、案涉购房款的支付方式在案步商品房买卖合同签订时即发生变更，一审法院认定上诉人主张的案涉购房款119000元已超过诉讼时效是错误的。一审法院认定案涉购房款是以付凤阳借款的形式来充抵的，当然也就不存在案涉购房款已付清，那么付志强签约但未支付首付款时即知道首付款的付款方式发生变更，付凤阳与上诉人签订《借款协议》的内容证明案涉购房款并未实际支付。正如一审法院查明的定购、签约、开票、交房等行为持续在进行，故本案诉讼不应当从2015年7月24日起算，因为三方未就案涉购房款达成新的支付方式。一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。 付志强辩称，新新公司的上诉请求及事实理由缺乏事实和法律依据。因新新公司开发的房屋缺乏流动资金，便通过付凤阳介绍房屋买家，并同意付凤阳以工程款形式抵扣购房款，因付凤阳拖欠其父亲的材料款及工资，其便同意向新新公司购买房屋，首付款由付凤阳用工程款抵扣。付志强与新新公司于2015年7月24日签订《商品房买卖合同》后，新新公司于2015年7月30日开具购房款139000元的正式发票给付志强。因此，新新公司称没有收到案涉购房款没有依据。新新公司提供的一审起诉状及《借款协议》以及一审庭审陈述均自认案涉购房款以付凤阳工程款直接扣减。新新公司同意付凤阳以工程款抵扣购房款，又向付志强支付案涉购房款，违反基本诚信原则。从交易习惯及常理来看，新新公司若没有收到付志强的购房款，又为什么会开具发票、协助办理网签、进行交房，且在2019年前从未进行催款？根据相关法律及司法解释规定，新新公司的起诉已超过诉讼时效。请求驳回新新公司的上诉请求。 付凤阳未作书面答辩。 新新公司向一审法院起诉请求：1.判决付志强、付凤阳立即支付新新公司购房款119000元，并按日万分之五标准计算自2015年7月25日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。2.付志强、付凤阳立即支付新新公司因维权支出的律师费3000元。 付志强向一审法院提出反讼请求：判决新新公司立即向付志强开具310000元的购房款发票。 一审法院认定事实：新新公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年7月24日，新新公司与付志强签订合同编号为201507240090《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，主要约定付志强向新新公司购买由其开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积81.72平方米，总价款449000元。付志强于2015年6月29日支付新新公司购房款（定金）20000元，于2015年9月11日通过银行按揭贷款支付购房款310000元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”。第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由新新公司提供的资料交付买受人……”。第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款〔人民币〕￥139000元整（大写：零仟零佰壹拾叁万玖仟零佰零拾零元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款〔人民币〕￥310000元整（大写：零仟零佰叁拾壹万零仟元）……”该《商品房买卖合同》于2015年7月27日进行登记备案。新新公司于2015年7月30日向付志强开具金额为139000元的销售不动产统一发票。2018年1月3日，付志强办理了案涉商品房交接手续。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。新新公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 一审法院认为，新新公司与付志强签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。新新公司已经收到付志强支付的全部购房款，其要求付志强或付凤阳继续支付案涉购房款119000元以及承担相应违约责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据；又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，新新公司与付志强约定的首付款期限为主合同签订即2015年7月24日前，而且银行按揭贷款发放时间为2015年9月11日，距付志强收到新新公司于2019年2月14日发送的催款函已逾3年多。新新公司没有证据证实此期间有诉讼时效中止、中断的法定情形。因此付志强主张新新公司的诉讼请求超过诉讼时效理由成立，予以采纳，据此，新新公司的诉讼请求应予驳回。关于新新公司是否应向付志强开具310000元的购房款发票，根据新新公司提供的中国建设银行单位客户专用回单，足以证明付志强已经向新新公司支付案涉商品房按揭贷款310000元。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，新新公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由新新公司提供的资料交付付志强。鉴于该购房款发票系办理权属登记需由出卖人提供的资料，因此，付志强请求新新公司向其开具310000元的购房款发票，符合双方约定和法律规定，应予支持。付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、驳回新新公司的诉讼请求。二、新新公司应于判决生效之日起十日内向付志强开具310000元的购房款发票。本案本诉受理费4306元；反诉受理费100元，减半收取50元，均由新新公司负担，应在判决生效后五日内缴交。付志强预交的100元予以退回。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明，付志强于2015年7月24日与新新公司签订《商品房买卖合同》，并于当天申请网上签约登记备案，后于2015年7月29日取得登记备案。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，新新公司与付志强签订《商品房买卖合同》并办理登记备案，向付志强开具139000元的首付款购房发票，收取付志强通过银行按揭贷款方式支付的购房款310000元，且已向付志强交付商品房，可以证实双方存在合法有效的商品房买卖合同关系，付志强系本案商品房的买受人。关于诉争的119000元购房款，新新公司在起诉时自述同意由付凤阳通过签订《借款协议》的方式以工程款充抵。因此，付志强已通过支付购房定金、银行按揭贷款及其他方式完全履行支付本案商品房购房款的义务，新新公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。至于新新公司与付凤阳之间的其他纠纷，应当另行主张解决。新新公司的起诉已超过诉讼时效，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。 综上所述，新新公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4406元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年六月十六日 法官助理 李婉芬 书 记 员 黄钰漩 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。