广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终103号 上诉人（原审被告、同为本案被上诉人）：广西嘉泰房地产有限公司，住所地：贺州市八步区绿洲家园****销售办公室。 法定代表人：宁平，董事长。 委托诉讼代理人：黄建生，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘志军，广西创和律师事务所律师。 上诉人（原审原告、同为本案被上诉人）：贺州市自然资源局，住所地：贺州市八步区建设中路**。 法定代表人：庞姚明，该局局长。 委托诉讼代理人：冯炎翠，该局职工。 委托诉讼代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所律师。 上诉人广西嘉泰房地产有限公司（以下简称嘉泰公司）与上诉人贺州市自然资源局（以下简称自然资源局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人嘉泰公司的委托诉讼代理人黄建生、刘志军，上诉人自然资源局的委托诉讼代理人冯炎翠、邱文博，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉泰公司上诉请求：1、请求依法撤销(2019)桂1102民初1009号民事判决书;2、驳回自然资源局的全部诉讼请求;3、本案一审、二审诉讼费用由自然资源局负担。 事实和理由：一、一审认为自然资源局的起诉未超过诉讼时效错误从而导致适用法律错误，事实上，自然资源局提起诉讼的民事权利主张己超过诉讼时效。即便按照自然资源局所诉，2013年7月26日双方签订的《国有建设用地使用权出让合同（变更协议)》约定：嘉泰公司向自然资源局补缴土地出让价款为6400517元，分二期支付，即第一期支付3200259元，付款时间为2013年8月25日之前；第二期支付3200258元，付款时间为2014年1月15日之前。合同签订后，嘉泰公司于2015年4月22日向自然资源局补交支付了土地出让金价款6400517元。但自然资源局在2018年11月30日才向嘉泰公司发出《土地出让价款违约金催缴通知》。根据2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，嘉泰公司在2015年4月22日就己经足额支付了补交的土地出让金6400517元，至2017年4月23日，自然资源局的违约金请求权就己经超过民法通则两年的诉讼时效期间，而实际上，在经过3年之后自然资源局于2018年11月30日才向嘉泰公司发出《催缴通知》要求支付违约金。同时嘉泰公司对《催款通知》不予理睬。由此可见，自然资源局起诉主张违约金的权利已超过诉讼时效。因此，一审认为自然资源局的起诉未超过诉讼时效是错误的，从而导致适用法律错误。二、一审认为双方于2013年7月26日签订《国有建设用地使用权出让合同（变更协议)》后，嘉泰公司未按该合同约定分二期于2013年8月25日、2014年1月15日前补缴相应土地出让款，直至2015年4月22日才一次性交清，己经构成违约的事实也是错误的。事实上,双方实际签订《国有建设用地使用权出让合同（变更协议)》的时间不是2013年7月26日，同样，变更协议所约定的付款期限也是不真实的，不能作为约束嘉泰公司付款的期限，故嘉泰公司不存在违约事实。理由1、案涉地块的开发建设项目是贺州市为献礼市庆而推进的绿洲家园项目，要求在市庆十周年前能交付部分公务员团购房，根据贺州市委、市政府的要求，自然资源局于2010年10月便公开出让绿洲家园项目用地。根据挂牌规划，项目用地总面积635亩，规划分为A、B、C、D四个地块，分别出让，于2010年11月17日挂牌成交，竟得人均为广西建工集团。该集团竞得该土地使用权后，按照竞买前的声明，成立了嘉泰公司负责开发，自然资源局与嘉泰公司在2010年12月28日签订了D地块的《国有建设用地使用权出让合同》（贺州土出【2010】136号）。但实际情况是，挂牌出让时，涉案土地尚未完成基本的征地、拆迁程序，时间紧，任务重，工作协调难度极大。正是由于征地拆迁工作尚未完成，导致客观上无法按照出让合同约定的时间，金额和规划条件等进行建设施工，贺州市政府和广西建工集团一直在反复磋商。直至2014年12月11日，贺州市政府和广西建工集团最终达成一致，形成了贺政阅(2014)95号会议纪要：要求双方签订土地出让变更协议，该项工作须在2014年年底前完成。由此可见，2014年12月份之前双方还未签订变更协议，否则不可能通过会议纪要形式要求在2014年年底前完成变更协议的签署工作。自然资源局在2013年7月3号完成的规划调整报批，仅属于签订变更协议前的内部审批程序，不能证明双方于当时签订了变更协议。2、从【关于限期签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》的函】也可以看出，双方实际签订《国有建设用地使用权出让合同（变更协议)》的时间不可能是2013年7月26日。自然资源局2013年10月8日发函给嘉泰公司，要求在2013年10月30日前签订《国有建设用地使用权出让合同（变更协议)》并按合同约定履行补缴土地出让价款等义务。因此，嘉泰公司不可能在2013年7月26日就己经与自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同（变更协议)》，故一审认定双方于2013年7月26日签订变更协议不是客观事实。3、贺政阅(2014)95号会议纪要要求双方签订土地出让变更协议，该项工作须在2014年年底前完成。但会议纪要并未要求嘉泰公司于2014年年底前交清土地出让金，嘉泰公司已于2015年4月22日补交土地出让金价款6400517元，没有违约。综前所述，一审认定嘉泰公司的行为已经构成违约的事实是错误的。双方实际签订《国有建设用地使用权出让合同（变更协议)》的时间不是2013年7月26日，变更协议所约定的付款期限是不真实的，不能作为约束嘉泰公司的付款期限，上诉人嘉泰公司不存在违约。三、一审认为“上诉人认为违约金过高但缺乏依据”是错误的，本案中，嘉泰公司提出“约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以适当减少，而应当以被上诉人的实际损失的1.3倍确定违约金数额。”是有事实和法律依据的。1、一审判令嘉泰公司按出让合同约定每日按迟延支付款项的1‰(每年约为36%)的计算标准支付违约金，计算标准明显过高。虽然出让合同约定：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰。向出让人缴纳违约金”。但如果嘉泰公司存在违约，给自然资源局造成的损失也仅仅是出让金缴纳进国库之后所产生的存款利息。即使按照贷款利率计算，根据中国人民银行的同期同类贷款利率，一年以内期限的贷款利率也是4.85%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及【最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）】第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，即使按照人民银行同期同类贷款利率计算,超过年利率的6.305%【4.85%x(1+30%)】就应当依法认定为过高于造成损失。因此，一审判令嘉泰公司每日按迟延支付款项的1‰（每年约为36%)的标准计算违约金明显过高。2、一审支持自然资源局诉请的违约金计算标准与广西壮族自治区高级人民法院在同样法律关系相同法律事实的同类型案件【(2018)桂民终207号等案件】作出的判决属同案不同判。广西壮族自治区高级人民法院审理的相同法律事实的同类案件中，对于《建设用地使用权出让合同》中滞纳金或违约金约定过高的问题，均适用最高人民法院印发的【关于（2009)40号】第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则、坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定高过的违约金。”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及【最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)】第二十九条的相关规定，在考虑违约金具有惩罚性、补偿性和综合合同履行情况、双方当事人的过错程度、预期利益以及守约方的损失情况等综合因素的前提下，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金的计算标准进行调整。但在本案中，在嘉泰公司提出违约金约定过高，申请人民法院予以调整的情况下，一审仍不予调整，从而导致违约金计算标准的判决与广西壮族自治区高级人民法院判决的同类型案件作出同案不同判的判决结果。3、即使判定嘉泰公司确实存在违约，违约金的计算标准过高，应综合考虑各种因素予以适当调整，违约金数额应以实际损失的1.3倍计算为宜。 综上所述，上诉人嘉泰公司不存在违约事实，况且自然资源局提起的诉请已超过诉讼时效期间,请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人自然资源局的全部诉讼请求，并由被上诉人自然资源局负担本案一审、二审诉讼费用。 自然资源局辩称，一、上诉人的行为已经构成违约，一审法院认定事实清楚、正确。上诉人依法取得涉案的国有土地使用权后，在开发建设过程中，因该宗地容积率等土地使用条件调整并经贺州市人民政府批准后，便与答辩人签订国有建设用地使用权出让合同(变更协议)》，同意补缴土地出让价款，并分二期向答辩人支付：在2013年8月25日之前支付3200259元，在2014年1月15日之前支付3200258元。但是上述合同签订后，上诉人未能按照约定补缴土地出让价款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。因此，答辩人认为上诉人迟延补缴土地出让价款的行为，已经构成违约，理应按照合同约定向答辩人支付违约金340.8275万元。二、上诉人抗辩答辩人已经超过诉讼时效，答辩人不予认可。双方签订《国有建设用地使用权出让合同(变更协议)》后，答辩人认为上诉人应补缴土地出让价款及缴纳土地出让价款违约金，答辩人便于2018年11月30日向上诉人发《催缴通知书》，要求上诉人缴纳土地出让价款。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，上诉人于20l8年12月4日收到《催缴通知书》，但是在收到后并未理睬，因此诉讼时效应从2018年12月4日起重新计算，答辩人起诉未超过诉讼时效。三、上诉人认为需要支付的违约金过高，缺乏依据。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰。向出让人缴纳违约金”的约定，上诉人未按照合同约定支付土地出让价款，已构成违约，根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条：“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。”的规定，上诉人应该按照约定给付答辩人违约金。并且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，上述合同中约定了违约产生的损失赔偿额的计算方法，是基于双方自愿、合意的体现，违约金是具有惩罚性的特征，不以非违约方遭受损失为前提，上诉人要求法院适当减少，但是未能提供违约金高于损失的证明，因此，答辩人按照合同约定要求上诉人支付违约金合理合法，上诉人认为违约金过高缺乏依据。综上所述，一审法院认定支付违约金基于本案客观事实，程序合法，判决准确无误，请求二审法院驳回上诉人的请求。 自然资源局上诉请求:一、请求二审在依法判决维持一审判决第一项的基础上，改判撤销一审判决第二项，另行改判嘉泰公司向自然资源局缴纳土地出让价款违约金分期付款利息7.069万元；二、本案一审及二审全部诉讼费用均由嘉泰公司负担。 事实和理由:嘉泰公司客观上存在迟延交纳应补缴土地出让价款的事实，应当交纳相应分期付款利息，一审不予支持自然资源局的此项诉求属判决错误，应予纠正。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》国发〔2001〕15号文第二点“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。”的规定，嘉泰公司在实际使用涉案宗地的过程中，对容积率等土地使用条件进行了调整，依法应补缴土地差价。经贺州市人民政府批复同意，自然资源局与嘉泰公司双方于2013年7月23日签订《国有建设用地使用权出让合同（变更协议)》，约定需补缴土地出让价款分二期支付，补充协议签订后，嘉泰公司迟延付款，未能依约足额付清应补缴价款，依照《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的约定，嘉泰公司应缴纳违约金340.8275万元。另，根据国土资源部、国家工商行政管理总局共同发布的《国有建设用地使用权出让合同》范本第十条第二款“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。”的规定，嘉泰公司除要支付迟延缴纳土地出让价款违约金外，还应给付分期付款利息7.069万元。综上，一审根据已查明事实，未依法依规判决支持自然资源局提出的分期付款利息诉请，属裁判错误，应予纠正。 嘉泰公司辩称，自然资源局的上诉理由不能成立。首先，嘉泰公司本身没有违约事实。其次，即便能认定存在违约的事实，约定的违约金已经很高，足以涵盖利息损失，不应重复计算。而且自然资源局的诉讼请求已经超过了诉讼时效。 自然资源局向一审法院起诉请求：1、判令被告缴纳土地出让价款违约金人民币340.8275万元及分期付款利息人民币7.069万元。2、本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月28日，贺州市国土资源局（出让人）与原告广西嘉泰房地产有限公司（受让人）签订贺州土出〔2010〕136号《国有建设用地使用权出让合同》，协议出让位于贺州市八步区地块）的国有建设用地使用权，合同第四条约定：出让宗地面积为120746.68平方米;合同第九条约定：出让价款为36224000元；合同第六条约定：出让人同意在2011年6月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：。（二）现状土地条件。合同第十三条约定：主体建筑物性质为普通商品房，附属建筑物性质为停车、物业管理，建筑容积率不高于2.60不低于1.50,建筑限高88米，建筑密度不高于28%，绿地率不高于45%不低于35%,用地性质为城镇住宅，总用地面积为120746.68平方米，计容积率用地面积102058平方米，建筑总面积（不含架空层）不高于265351平方米，不低于153087平方米；合同第三十条约定：受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同签订后，原告按约定交付案涉宗地，被告亦按照合同约定给付该宗地的出让价款。被告在实际开发利用案涉宗地过程中，对原合同约定的土地面积、土地用途等土地使用条件进行了调整变更。贺州市住房和城乡建设委员会出具的《贺州市乐业路与江北东路交汇处东北角A、B、C、D四地块国有建设用地规划设计条件》对规划设计条件进行明确。2013年7月3日，贺州市人民政府下发贺政函〔2013〕148号《关于广西嘉泰房地产开发有限公司位于贺州市地块土地面积和土地用途等土地使用条件调整方案的批复》，同意案涉土地容积率等土地使用条件调整方案，但被告应按规定补交出让价款640.0517万元（不含税费）。2013年7月26日，贺州市国土资源局（出让人）与被告（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》，对案涉宗地的规划设计条件进行补充约定，第一条约定：土地用途为商服、城镇住宅。第二条约定：建筑总面积不高于264859.9平方米，不低于101869.2平方米；建筑容积率不高于2.6不低于1.0。第三条约定：由于该宗土地对土地面积和容积率等土地使用条件进行了调整，受让方同意按调整前后土地面积和容积率等土地条件评估总价的差额补缴土地出让价款6400517元。第四条约定：需补缴土地出让价款受让人同意按以下时间分二期向出让人支付：在2013年8月25日之前支付3200259元，在2014年1月15日之前支付3200258元。上述补充合同签订后，被告未能按照约定补缴土地出让价款，被告于2015年4月22日一次性向贺州市国土资源局补缴土地出让价款人民币6400517元。因被告迟延补缴土地出让价款，贺州市国土资源局认为被告还应缴纳土地出让价款违约金人民币340.8275万元（3200259元×604天×1‰+3200258元×461天×1‰）及分期付款利息人民币7.069万元，并于2018年11月30日向被告发出土地出让价款违约金催缴通知书，限被告接到催缴通知书之日起10日内缴清土地出让价款违约金及利息，并于2018年12月4日送达给被告。被告认为其不存在违约的事实，对原告的催缴通知书不予理睬，原告遂起诉，提出前述诉讼请求。 另查明，2019年1月22日，中共贺州市委员会、贺州市人民政府印发贺发〔2019〕2号《贺州市机构改革方案》，该方案已经广西壮族自治区党委和自治区人民政府批准，明确将贺州市国土资源局的职责，以及市发展和改革委员会的组织编制主体功能区规划职责，市规划局的城乡规划管理职责，市水利局的水资源调查和确权登记管理职责，市农业局的草原（地）资源调查和确权登记管理职责，市林业局的森林、湿地等资源调查和确权登记管理职责等整合，组建市自然资源局，作为市政府工作部门，保留市不动产登记局牌子。不再保留市国土资源局、市规划局。 一审法院认为,一、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题。因被告未按《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》的约定补缴土地出让价款，贺州市国土资源局认为被告还应缴纳土地出让价款违约金，于2018年11月30日向被告发出土地出让价款违约金催缴通知书，该催缴通知书于2018年12月4日送达给被告，但被告未按通知要求缴纳违约金，故原告起诉未超过诉讼时效。 二、关于被告是否存在违约行为以及原告诉请是否成立的问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”本案中，被告与贺州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。被告依法取得案涉国有土地使用权后，其在开发建设过程中，因该宗地容积率等土地使用条件调整并经贺州市人民政府批准后，应当按规定以及合同约定分二期于2013年8月25日、2014年1月15日前补缴相应的土地出让价款。但被告直至2015年4月22日才一次性交清须补缴的土地出让价款，被告的行为已构成违约，应按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的约定每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。被告不存在违约事实的抗辩意见不符合事实，不予采信。被告认为违约金过高但缺乏依据，不予采纳。因此，原告主张被告缴纳土地出让价款违约金人民币3408275元的诉请，理据充分，予以支持。原告主张被告支付分期付款利息的诉请，理据不足，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决： 被告广西嘉泰房地产有限公司应向原告贺州市自然资源局缴纳土地出让价款违约金3408275元。 驳回原告贺州市自然资源局其他诉讼请求。 一审案件受理费34632元（原告已预交17316元），由原告自然资源局负担704元，由被告嘉泰公司负担33928元。 上诉人嘉泰公司对一审认定的事实提出了异议。嘉泰公司认为一审遗漏查明双方于2010年12月28日签订《国有建设用地使用权出让合同》后，自然资源局所交付的案涉土地没有完成相当部分的征地拆迁工作以及落款日期2013年7月26日的《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》的实际签章日期是2014年12月底、贺州市人民政府召集有关单位协调案涉项目进展工作会议纪要印发后才明确补交出让金事项等重要事实。 自然资源局对嘉泰公司提出异议的事实答辩认为：根据2010年12月28日的《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，自然资源局按土地现状交付土地给嘉泰公司开发建设即可，余下的征地拆迁工作不是自然资源局的合同义务；2013年7月26日的《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》确实是政府有关会议纪要印发后嘉泰公司在2014年的12月底签章确认的。 二审期间双方均未提交新的证据。 综合上诉人嘉泰公司、上诉人自然资源局的意见，本院认为，一审认定的基本事实属实，对于双方无异议的事实，予以确认。对于嘉泰公司存有异议的事实，根据双方当事人一审提供的土地使用权出让合同、项目用地民房影响施工处理函、项目用地存在问题函、加快项目征地拆迁建议函、项目用地交付时间说明、有关项目用地事项的政府会议纪要、土地使用权出让合同变更协议、土地出让金价款违约金催缴通知等一系证据材料，能够形成证据链证明：（1）对于自然资源局所交付的建设用地继续完成征地拆迁工作应当是建设用地出让方的合同义务，对于因征地拆迁影响受让方进行项目建设的，出让方和政府相关部门出面进行过多次协调，由此导致了项目建设的延期。（2）因变更协议用地指标与项目总评指标不匹配双方多次沟通无果导致建设用地使用权出让合同变更协议迟迟无法最终落实签订，此外征地拆迁工作没有全部顺利完成，是受让方没有按时补交土地出让金的主要原因。（3）根据贺州市人民政府贺政阅【2014】95号会议纪要内容，要求按项目建设用地分地块解决补交土地出让金问题并要求双方在2014年底前签订变更协议。此后自然资源局在2015年2月10日就广西新桂置业有限公司、嘉泰公司提出补交出让金相关问题的复函中称，2014年底之前缴清出让金的不计违约金和利息，逾期是否需要缴交违约金和利息须由市政府另行明确。 综前分析，本院认为，一审认定的基本事实清楚，但遗漏认定部分重要事实，应予以补正。对于一审遗漏认定的部分事实，可予以补充认定。综合全案一、二审证据材料以及当事人陈述，补充认定事实如下： 自然资源局与嘉泰公司于2010年12月28日签订《国有建设用地使用权出让合同》后，自然资源局将未完成征地拆迁工作的案涉地块交付给了嘉泰公司，嘉泰公司在组织项目建设施工期间陆续出现因征地拆迁及安置工作未完成被当地村民多次强力阻挠施工的情况。2013年4月7日，自然资源局在向贺州市人民政府递交的《关于绿洲家园项目土地交付时间的说明》中称：按市政府的要求，在尚未完成征地拆迁的情况下，项目用地于2010年11月挂牌成交，实际上项目用地未能按合同约定时间2011年6月11日前交付，为加快项目建设采取了边征地拆迁边进场施工的办法推进，至今也未能将成交地块全部交付竞得人使用，故在确定交地时间时应充分考虑上述实际情况，以各地块完成征地拆迁达到交付竞得人进场施工条件时间为准较妥。项目建设过程中，由于贺州市住建委2013年11月5日批准的规划总平与市人民政府2013年7月3日批复的土地使用条件调整方案不一致，嘉泰公司与自然资源局双方同意妥善处理好项目用地提高容积率后补交土地出让金事宜。2014年12月11日，贺州市人民政府召开项目建设有关部门负责人参加的会议，研究解决项目建设有关问题。会后，贺州市人民政府于2014年12月31日印发了贺政阅【2014】95号“会议纪要”，会议纪要与本案有关的主要内容为：1、自然资源局与项目建设方同意按2013年6月4日的会议精神为原则妥善处理好项目提高容积率后补交土地出让金事宜，并按市人民政府2013年7月3日批复的土地使用条件调整方案由双方在2014年年底前完成签订土地出让变更协议。2、对于超出贺州市住建委2013年11月5日批准的规划总平以外的住宅及商业地产部分面积，由贺州市住建委、规划局按相关规定处罚后依照相关政策验收办理产权证。3、鉴于项目地块有一座社公庙未完成拆迁，由八步区人民政府在2014年12月31日前完成征地拆迁工作，广西建工集团应在完成征地拆迁后立即封闭围合，八步区人民政府负责做好维护现场秩序的有关工作。4、相关部门要加强项目周边市政配套设施建设。其中（1）贺州市城投集团要在2015年3月31日前完成项目涉及部分市政道路建设。（2）市政供水管道在2014年12月31日完成供水管道铺设。（3）市桂源电力公司要于2015年2月11日前完成市政高压电管铺设，3月31日前将高压供电接通至项目各地块红线指定地点。（4）市政排水排污管道由市政管理局牵头与市政道路同步建设。双方当事人在二审中确认，贺州市人民政府于2014年12月11日召开案涉项目有关单位负责人会议之后至2014年12月31日的贺政阅【2014】95号“会议纪要”印发之前的期间，嘉泰公司在落款日期为2013年7月26日的《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》上签字盖章。土地出让合同（变更协议）签订后，嘉泰公司和广西新桂置业有限公司向自然资源局递交《绿洲家园土地出让金（补交部分）支付情况说明》、《关于签订绿洲家园项目土地出让合同（变更协议）的情况说明》各一份。2015年2月10日，自然资源局作出《贺州市国土资源局关于绿洲家园项目土地出让金（补交）问题的复函》提及关于补交土地出让金和项目用地交付事项的内容为：（1）市土地审批领导小组成员2014年第10次会议以及市人民政府于2014年12月11日召开的研究解决绿洲家园项目建设问题会议已明确，项目用地调整容积率签订出让合同变更协议及缴交出让金应于2014年12月底前完成，2014年年底前完成手续的不计算违约金和利息，2014年年底前未缴清出让金是否需交违约金和利息须由市人民政府另行明确。（2）2014年11月4日市土地审批领导小组成员2014年第10次会议已明确按照2013年7月3日市人民政府批复的土地使用条件调整方案签订出让合同变更协议，如项目实际容积率超出2013年7月3日批复的土地使用条件调整方案明确的容积率的，另行按规定办理用地手续。（3）项目用地挂牌出让时的现状为“生地”，竞得人需承担项目用地内的拆迁、安置费用等，出让方交付的项目用地符合合同约定的条件为现状的土地条件，故出让方不存在向竞得人支付违约金问题。（4）如市政道路占用了项目部分用地造成使用权面积减少的应按规定补偿，但不能简单冲抵应补交的土地出让金。此后，嘉泰公司于2015年4月22日一次性补缴了应缴纳的土地出让价款。 本院认为，本案争议焦点是：1、《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》中关于土地出让金履行期限的约定是否合理？是否对嘉泰公司产生法律约束力？2、嘉泰公司在履行《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》过程中是否存在违约行为？应否承担支付违约金和分期付款利息的违约责任？ 自然资源局与嘉泰公司于2010年12月28日签订《国有建设用地使用权出让合同》为有效合同。根据合同约定，嘉泰公司支付土地出让价款后即可依合同约定进行项目土地的开发建设。但实际情况是，合同签订时自然资源局交付给嘉泰公司用于项目建设的土地尚未完成征地拆迁工作，嘉泰公司在进行项目建设过程中因被征收土地村民的阻挠而延误，另市政建设亦占用了部分项目土地，因此经有关部门批准调整用地条件并提高了容积率，故必须补交土地出让金。落款日期为2013年7月26日的《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》实质上是2010年12月28日《国有建设用地使用权出让合同》的补充合同。虽然合同日期落款为2013年7月26日，但由于合同正式签订前双方进行过多次协商，贺州市人民政府也召集包括双方当事人在内的有关部门负责人进行会议协调，嘉泰公司在2014年12月11日贺州市人民政府召开项目建设有关部门负责人参加的会议之后补签了协议交给自然资源局。嘉泰公司陈述称具体签订“变更协议”的日期是2014年12月11日至12月31日期间，自然资源局认同嘉泰公司所述实际签订该协议的期间，但无法举证证明嘉泰公司在该协议上签章的具体日期。结合贺州市人民政府2014年12月31日印发的会议纪要内容和自然资源局2015年2月10日作出的《贺州市国土资源局关于绿洲家园项目土地出让金（补交）问题的复函》内容，可以认定该协议的实际签订日期在2014年12月11日至12月31日期间。从“变更协议”的内容看，协议约定嘉泰公司应在2013年8月25日前补缴的土地出让金3200259元，在2014年1月15日前补缴3200258元。再结合有关会议纪要的内容以及自然资源局2015年2月10日对嘉泰公司二个“情况说明”的回复，可以看出嘉泰公司虽然在落款日期为2013年7月26日的《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》上签章，但并不等于认同合同中所约定的付款时间及迟延缴款违约责任的约定。否则如果按照协议约定的出让金补缴期限，则意味嘉泰公司正式签订协议的当天即已违约，须缴纳付款期限届满之日起至协议正式签订之日的违约金以及分期付款利息，这显然不是嘉泰公司的真实意思表示，也显失公平。因此，嘉泰公司补交出让金的期限应该在正式签订合同之日起参照2013年7月26日《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》中的履行期限（六个月内付清）给予相应延长。故嘉泰公司于2015年4月22日一次性向贺州市国土资源局补缴土地出让价款人民币6400517元，可以认定其是在合理期限内补交了出让金，不构成违约，不应承担支付违约金和分期付款利息的违约责任。 （二）2013年7月26日的《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》是对2010年12月28日《国有建设用地使用权出让合同》的补充，“变更协议”主要是约定项目用地条件调整以及提高容积率后如何补缴土地出让金问题。2010年12月28日的《国有建设用地使用权出让合同》虽然有约定项目土地的拆迁、安置费用等由嘉泰公司负担的条款，但嘉泰公司作为用地主体并不具有组织征地拆迁的法定职权，也不等于嘉泰公司有权组织进行征地折迁的工作，负有征地拆迁安置工作的主管部门是土地出让方，所以因征地拆迁工作滞后导致项目建设不能顺利推进的责任在于自然资源局。自然资源局2013年4月7日向贺州市人民政府递交的《关于绿洲家园项目土地交付时间的说明》亦承认，项目用地是在尚未完成征地拆迁的情况下挂牌成交且未能按合同约定时间在2011年6月11日前交付，为加快项目建设采取了边征地拆迁边进场施工的办法推进，至2013年4月7日仍未能将成交地块全部交付给竞得人使用，故在确定交地时间时应充分考虑实际情况，以各地块完成征地拆迁达到交付竞得人进场施工条件时间为准较妥。再结合贺州市人民政府2014年12月31日贺政阅【2014】95号“会议纪要”中关于截止2014年12月11日召开项目建设有关部门负责人会议之前项目土地尚未完成拆迁工作的有关内容。可以认定自然资源局在履行交付项目土地的合同义务时存在明显违约的事实。而嘉泰公司作为项目土地受让方在正式签订《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》后已在合理期限内补交了出让金，并不构成违约，也不应当承担相应的违约责任。此外，关于自然资源局的诉请是否超过诉讼时效的问题。由于嘉泰公司在本案中不必承担支付违约金和分期付款利息的违约责任，故对于诉讼时效问题，本院不予审查。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。上诉人嘉泰公司的上诉请求合法有据，理由成立，本院予以支持。上诉人自然资源局的上诉请求，依据不足，理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 撤销贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1009号民事判决； 驳回贺州市自然资源局的全部诉讼请求。 一审案件受理费34632元（自然资源局已预交17316元），二审案件受理费36199元（嘉泰公司已预交34632元、自然资源局已预交1567元），合计70831元，由贺州市自然资源局负担。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 陈小坤 审 判 员 黄义奎 二〇二〇年六月二日 法官助理 贺昌盛 书 记 员 刘晓玲