湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1319号上诉人（原审被告）：汉口银行股份有限公司襄阳分行，住所地：襄阳市樊城区春园路8号。主要负责人：巴军，该行行长。委托诉讼代理人：汪涛，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯瑞，男，1981年12月26日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：杨文忠，襄阳明正法律服务所法律工作者。原审第三人：余朝晖，女，1971年9月20日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。上诉人汉口银行股份有限公司襄阳分行（以下简称汉口银行襄阳分行）因与被上诉人冯瑞、原审第三人余朝晖执行异议之诉一案，不服襄阳市樊城区人民法院作出的（2019）鄂0606民初6365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人汉口银行襄阳分行的委托诉讼代理人汪涛，被上诉人冯瑞的委托诉讼代理人杨文忠到庭参加了诉讼，原审第三人余朝晖经本院传票合法传唤后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人汉口银行襄阳分行上诉请求：依法撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6365号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：（一）原判决认定的主要事实缺乏证据证明。原审法院判决认定被上诉人与第三人于2017年12月16日签订《房屋买卖合同》，被上诉人于当天向第三人支付了50万元购房款。但对于支付50万元购房款的事实，被上诉人及第三人均未提交证据。在上诉人已对被上诉人与第三人买卖房屋行为的真实性提出质疑的情况下，原审法院应当严格审查买卖房屋行为的相关事实，并赋予被上诉人及第三人更多的举证责任，而不应仅凭其自认就认定被上诉人已经支付了购房款。事实上，在2017年12月16日，被上诉人向第三人转账255000元，第三人向被上诉人出具了《借条》，约定第三人向被上诉人借款255000元，借款期为3个月。2018年10月10日因第三人未偿还上诉借款，被上诉人起诉至樊城区人民法院，该院于2018年12月3日作出（2018）鄂0606民初6497号民事判决书，判决第三人偿还被上诉人上诉借款本息。（二）原判决适用法律错误。1.被上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》并不合法有效。首先，本案讼争的《房屋买卖合同》签订于2017年12月16日，彼时第三人作为出卖方尚未取得该房屋的产权登记，其处分权有瑕疵；而在三日后的2017年12月19日，第三人取得该房屋的产权登记后，并未继承履行《房屋买卖合同》，而是将该房屋为中国建设银行设定了抵押并申请贷款。该行为实际是第三人继续履行其与襄阳嘉富苑房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》的行为，其行为的目的是取得该房屋的产权。且第三人购买该房屋的价款为52.8万元，而被上诉人购买该房屋的价款为50万元，在房价不断上涨的市场环境下，第三人作为商业经营活动的从业者，以远低于市场价甚至低于买入价的价格出售房屋，明显不符合常理。故被上诉人于第三人签订的《房屋买卖合同》并不能反映双方买卖房屋的真实意思表示。其次，上诉人认为，第三人实际是采取与被上诉人签订《房屋买卖合同》的形式，掩盖其转移财产逃避债务的非法目的。2.被上诉人对该房屋不能过户的情形存在主观过错。首先，不动产物权登记具有公示和对抗的效力。第三人在与被上诉人签订《房屋买卖合同》时并未办理不动产登记，被上诉人未对第三人的处分权及标的房屋的权属状态进行审查，其主观存在过错。其次，被上诉人在签订《房屋买卖合同》后，怠于行使权利要求第三人办理产权登记，导致第三人自己取得产权登记后径行将房屋抵押至中国建设银行，而无法过户至被上诉人名下，被上诉人怠于行使权利与房屋无法办理过户之间存在直接原因。被上诉人冯瑞答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人余朝晖服从一审判决。原告冯瑞向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除对于位于襄阳市××区春园路××单元××室房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。一审判决认定事实：1.2017年2月27日，余朝晖与襄阳嘉富苑房地产开发有限公司（以下简称嘉富苑公司）签订《房屋买卖合同》，约定以首付加按揭的形式购买涉案房屋。房屋售价52.8万元，其中余朝晖首付30.8万元（已于2017年2月25日支付），按揭支付22万元。后因购房贷款一直无法办理、建设银行对按揭额度限制为20万元等因素影响，2017年11月9日，余朝晖与嘉富苑公司另行签订了一份《房屋买卖合同》，除首付由30.8万元变更为32.8万元、按揭贷款由22万元变更为20万元之外，无其他合同条款变更，余朝晖于2017年11月7日向嘉富苑公司支付2万元首付款差额。2.2017年12月16日，冯瑞与余朝晖签订《房屋买卖合同》，约定冯瑞以50万元的价格购买余朝晖位于襄阳市××区春园路××单元××室的房屋。同日，冯瑞向余朝晖转款50万元。3.2017年12月19日，涉案房屋所有权首次登记在余朝晖名下，产权证号为“鄂（2017）襄阳市不动产权第0061724号。4.2018年7月13日，一审法院就汉口银行襄阳分行与襄阳硅海电子股份有限公司、余朝晖等人金融借款合同纠纷一案作出（2018）鄂0606民初3448号民事裁定，裁定查封被申请人余朝晖位于襄阳市××区春园路××单元××室房屋。2018年9月27日，冯瑞作为案外人向一审法院提出财产保全异议，申请解除对上述房屋的查封。一审法院于2018年12月25日作出（2018）鄂0606民初3448号之二号民事裁定，驳回冯瑞的执行异议申请。5.第三人余朝晖称，未将房屋过户到原告冯瑞名下的主要原因是，涉案房屋的银行借款未偿还完毕，房屋抵押手续未解除，其他原因还有其主观上存在将涉案房屋加价的想法。对当事人有争议的事实和证据，一审法院分析认定如下：原告冯瑞与第三人余朝晖签订的《房屋买卖合同》的真实性问题。汉口银行襄阳分行提出，第三人余朝晖2017年12月出卖房屋时的总价为50万元，其2017年7月买入时价格为52.8万元，卖出价格不合理；2017年12月19日房屋才登记在余朝晖名下，2017年12月16日余朝晖与冯瑞签订房屋买卖合同，房屋尚未登记在余朝晖名下即卖给冯瑞，买卖行为不合理；涉案房屋于2017年12月25日办理抵押登记，但房屋在2017年12月16日已卖给冯瑞，余朝晖的行为涉嫌骗取银行贷款。因此冯瑞与余朝晖签订的《房屋买卖合同》不真实。经查，2017年12月16日冯瑞在签订合同当日一次性向余朝晖支付了合同价款。襄阳敬昊物业管理有限公司于2019年3月接手涉案房屋所在小区物业，该公司与接手前的物业公司的小区业主交费情况移交表显示，涉案房屋户主已更名为冯瑞。涉案房屋小区前期物业公司会计蔡春梅就冯瑞交纳水电费的问题证实，余朝晖将房屋卖给冯瑞后，由冯瑞来交纳水电费。一审法院认为，余朝晖与嘉富苑公司签订的两份《房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，签订后一份合同是为办理按揭贷款变更贷款及首付的额度，双方买卖合同关系并未改变。两份合同真实有效且已履行，涉案房屋已于2017年12月19日登记在余朝晖名下。2017年12月16日，冯瑞与余朝晖签订《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。冯瑞于合同签订当日支付全部价款并于2018年3月12日办理房屋交付手续，应视为实际占有涉案房屋。由于余朝晖购买涉案房屋时已办理按揭抵押贷款，其收取冯瑞购房款后未及时还清按揭贷款解除抵押，导致冯瑞在购买房屋后未能及时办理产权登记，冯瑞无过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。冯瑞提出执行异议，符合上述法律规定的四种情形，其请求解除查封涉案房屋，依法予以支持。汉口银行襄阳分行对余朝晖购买涉案房屋以及办理按揭抵押贷款的真实性提出质疑，一审法院已查证余朝晖购买涉案房屋以及按揭抵押贷款的行为真实有效，该质疑不予采信；该行另提出余朝晖与冯瑞买卖房屋行为不合理。余朝晖在取得房屋产权证书前出让房屋，并不违反法律规定，该情形在二手房买卖中多有存在，并不必然导致房屋买卖合同无效，除非存在双方当事人恶意串通损害他人合法权益等违反法律规定的情形。汉口银行襄阳分行没有证据证实余朝晖与冯瑞买卖房屋行为属于恶意串通的行为，结合本案证据及已查明的事实，一审法院认定余朝晖与冯瑞买卖房屋的行为合法有效，冯瑞对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。汉口银行襄阳分行的抗辩意见，不予采信。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、不得执行（包括查封措施）登记在余朝晖名下位于襄阳市××区春园路××单元××室、产权证号为鄂（2017）襄阳市不动产权第0061724号的房屋；二、本判决生效之日起，本院（2018）鄂0606民初3448号之二民事裁定自动失效。案件受理费8800元，由被告汉口银行股份有限公司襄阳分行负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：余朝晖于2017年2月27日与嘉富苑公司签订《房屋买卖合同》，约定以总价52.8万元、以按揭贷款的方式购买涉案房屋。后因余朝晖缺少资金，其于同年12月16日与冯瑞协商将涉案房屋以总价50万元、全款支付的方式转让给冯瑞，双方因此签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，冯瑞已通过银行转账的方式向余朝晖全额支付了购房款50万元，并自2018年1月10日起占有使用涉案房屋至今。余朝晖收取冯瑞购房款后未及时清偿银行按揭贷款并解除在房屋上设置的抵押，导致涉案房屋不能办理产权过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，冯瑞对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。一审法院据此判决不得执行涉案房屋，适用法律正确。汉口银行襄阳分行上诉称余朝晖与冯瑞签订《房屋买卖合同》的目的是为了转移财产、逃避债务，因未提供证据证明，且余朝晖出售房屋后获得了50万元的对价，并未减少余朝晖对外承担责任的财产，故汉口银行襄阳分行以此为由上述主张余朝晖、冯瑞签订的《房屋买卖合同》无效不能成立。至于在涉案《房屋买卖合同》签订当日，余朝晖向冯瑞转账25.5万元的问题，因该款的支付原因系余朝晖向冯瑞借款，与同日冯瑞向冯瑞转账支付的50万元购房款不是同一性质，借款的支付不影响对余朝晖与冯瑞之间存在真实有效的房屋买卖合同关系的认定。综上所述，汉口银行襄阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人汉口银行襄阳分行负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年六月十五日书记员 郭明月