广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4440号上诉人（原审被告）：深圳市光明新区公明刘育谋冰块加工厂，住所地深圳市光明新区公明街道长圳社区长凤路355号8栋1楼，统一社会信用代码92440300MA5DRB6Q6D。经营者：刘育谋。委托诉讼代理人：姜涵时，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余水兔，男，汉族，1959年9月12日生，委托诉讼代理人：刘向东，广东深大地律师事务所律师。原审被告：刘育谋，男，汉族，1976年7月29日，户籍住址广东省普宁市，上诉人深圳市光明新区公明刘育谋冰块加工厂因与被上诉人余水兔、原审被告刘育谋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初11134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人的上诉请求：一、依法撤销宝安区人民法院（2019）粤0306民初11134号民事判决；二、依法驳回被上诉人全部诉讼请求；三、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）被上诉人余水兔未办理涉案房屋建设工程规划许可证，将涉案房屋出租给案外人深圳中远国茂投资发展有限公司（以下简称中远公司），又以未取得建设工程规划许可证为由请求认定合同无效，一审法院应对该证件缺失的原因予以查明。深圳市宝安区公明镇长圳村民委员与被上诉人签订的《土地出租合同书》中约定：“乙方在使用时，必须按甲方开发区总体规划的要求进行实施……甲方可协助乙方办理有关手续”，可知余水兔在涉案土地上建设厂房，应符合当时涉案土地开发区总体规划的要求，并办理相关证件与手续。后余水兔与中远公司出于相互信赖、基于合意，平等签订《厂房及生活配套设施租赁合同》。现余水兔以本应由其办理的证件缺失为由，请求法院认定上述已实际履行多年的租赁合同无效，一审法院应当查明建设工程规划许可证缺失的原因。被上诉人的前后作为存在反复，违背合同约定损害了当事人间的信赖利益。（二）上诉人基于与中远公司的租赁合同占有涉案土地及房屋，被上诉人根据合同的相对性，应向中远公司主张权利。本案涉及两份租赁合同，分别为被上诉人余水兔与中远公司签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》，及中远公司与上诉人刘育谋签订的《房屋租赁合同》。两份合同为三方主体独立签订，不存在主从关系。故被上诉人与中远公司签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》法律后果如何，不会使得上诉人与中远公司之间的合同关系消灭。上诉人基于与中远公司的租赁合同占有涉案土地及房屋，被上诉人无法直接基于物权，向上诉人主张权利。（三）被上诉人与上诉人签订的《协议书》约定“因甲方与承租人签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》及承租人与乙方签订的《房屋租赁合同》均属无效合同”违反国家法律规定，应认定为无效。由上述可知，对于涉案土地及房屋未依法办理建设工程规划许可证，被上诉人是否存在故意或过失的事实尚未厘清；且该涉案土地及房屋属于已经申报历史遗留违法建筑并领取回执，合同效力尚待认定。余水兔与刘育谋签订的《协议书》中约定两份租赁合同无效，违反了《合同法》关于合同效力的规定，应属无效。综上所述，一审判决未查明建设工程规划许可证缺失的原因，亦未查明涉案房屋是否纳入政府安全管理的范围，即判决上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费，侵害了被上诉人的合法权益。二、一审判决适用法律不当。首先，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》和《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》相关规定，涉案房屋属于可使用及租赁房屋，一审判决未适用上述规定审理本案，属于法律适用错误。其次，一审判决尚未对案件事实进行充分审理、认定，即适用《合同法》第五十八条合同无效的法律后果进行判决，属于法律适用错误。被上诉人的答辩意见：上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人的原审诉讼请求：一、上诉人及原审被告返还被上诉人深圳市光明新区公明街道长圳社区长凤路355号中远国茂科技园第8栋1楼E区厂房以及配套宿舍；二、上诉人及原审被告支付被上诉人占有使用费27000元（以每月9000元为基数，从2018年12月1日暂计至2019年2月28日，实际计至上诉人搬离之日止）；三、上诉人及原审被告承担诉讼费用。原审判决主文:一、上诉人、原审被告于本判决生效之日起五日内返还其承租的深圳市光明区公明街道长圳社区长凤路355号中远国茂科技园第8栋1楼E区厂房以及配套宿舍给被上诉人；二、上诉人、原审被告于本判决生效之日起五日内支付被上诉人房屋占有使用费（以9000元/月为标准，从2018年12月1日开始支付至实际搬离之日止）。案件受理费475元，由上诉人及原审被告共同承担。本院经二审审理查明，原审认定的基本事实清楚，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议焦点有二：一是涉案房屋租赁合同是否有效；二是被上诉人能否向上诉人及原审被告主张返还涉案租赁房屋并请求支付占有使用费。关于争议焦点一。上诉人主张涉案土地及房屋已经申报历史遗留违法建筑并领取回执，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》和《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》的相关规定，涉案房屋属于可使用及租赁房屋，且涉案房屋已办理了房屋租赁合同的备案手续，一审法院在未查明建设工程规划许可证缺失的原因，亦未查明涉案房屋是否纳入政府安全管理范围的情况下，认定涉案租赁合同无效是错误的。对此本院认为，当事人订立合同应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。一审法院查明涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或系经主管部门批准建设，故依据上述规定认定涉案租赁合同无效，符合法律规定，本院依法予以确认。上诉人提交的现有证据并不足以证明涉案房屋具有合法的报批报建手续，故上诉人主张涉案房屋租赁合同有效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。上诉人主张根据合同的相对性原则，被上诉人应向案外人中远公司主张权利，而非上诉人。对此本院认为，如前所述，因涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证或系经主管部门批准建设，被上诉人与案外人中远公司签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》以及案外人中远公司与上诉人签订的房屋租赁合同均应属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，上诉人作为实际占有涉案房屋的次承租人，在涉案租赁合同已经无效的情况下，负有将涉案租赁房屋返还给被上诉人的义务。且根据双方签订的《协议书》，上诉人也已承诺腾退涉案房屋以及承担逾期退房的占有使用费。一审法院据此认定上诉人应按照约定的标准向被上诉人支付涉案房屋的占有使用费，并依据上诉人个体工商户的性质，判令上诉人的经营者原审被告刘育谋承担连带清偿责任，符合法律规定，本院依法予以维持。上诉人的相关上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人深圳市光明新区公明刘育谋冰块加工厂的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费950元，由上诉人深圳市光明新区公明刘育谋冰块加工厂负担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 陈   凯审判员 赵 明 升二〇二〇年六月四日书记员 陈茜（兼）