广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初35585号原告：李晨，女，1979年9月6日出生，汉族，住广州市天河区，被告：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房。法定代表人：涂国钧。原告李晨诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晨到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月19日，原告与被告万城公司签署了《商铺买卖合同》，约定：原告向被告万城公司购买广州市海珠区xxxxx铺（万城小商品交易中心）xx层xxx号商铺；被告万城公司应于2014年10月1日前将符合合同约定的涉讼商铺（约定的交付标准包括独立电表、间隔、门面等）交付给原告；逾期超过15日的，原告有权单方提出和决定解除合同，被告万城公司应退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向原告计付违约金。为此，原告支出了房款、税费、律师费。然而，合同签订后至今被告万城公司未将涉讼商铺交付给原告，原告至今无法取得涉讼商铺的产权。合同出卖人盖章处没有被告涂国钧的签名，出卖人授权代理人处有被告万城公司的公章。合同约定除首期购房款外的剩余购房款由其向银行申请抵押贷款，在其收到被告通知的5天内须到被告指定的律师事务所办理按揭贷款手续，但其至今未收到被告发出要求其到银行办理按揭贷款手续的通知，所以剩余购房款至今未能通过办理银行按揭贷款的方式支付给被告，后来其也一直找不到被告；在合同约定的商铺交付日期届满后，其没有收到被告要求其接收涉案商铺的通知；经查看现场，发现涉案商铺所在的整个商场现由不同的商家经营，无法判断涉案商铺的具体位置，被告也没有按合同约定的装修标准间隔商铺；合同生效后的210个工作日的截止时间为2012年1月12日。故起诉要求判令：1、解除原告与被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧于2011年1月19日签订的《商铺买卖合同》；2、被告向原告返还房款220000元、税费14254元、律师费1300元；3、被告向原告支付违约金22000元；4、两被告承担本案诉讼费用。两被告没有提交答辩意见和举证。经审理查明：2011年1月19日，被告万城公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：合同双方当事人：出卖人为被告涂国钧，委托代理人为被告万城公司；买受人为原告；买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区xxxx号xxx铺、x号xxx铺、x号xxx铺、x号xxxx铺、xx号xxx铺、x号xxxx铺、xx号xxx铺、海珠区xx路x号铺、海珠区xx路xxx号xxx铺、xx号xxxx铺、xx号xxxx铺、xx号xxx铺、海珠区xxxxx号铺、海珠区xxxxx铺（万城小商品交易中心）x层xxx号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为440000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月26日前支付房价款220000元（包含定金），余下房价款220000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；2、如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任（第四条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年10月1日前按本合同约定的装修标准（装修标准见附件一），将该商铺交付买受人使用（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金（第九条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；附件一装修标准：交铺装修标准为地面：高级抛光砖，供电：独立电表，间隔：轻钢龙骨硅钙板，门面：豪华卷闸，天花：格栅天花；等。合同出卖人签章处没有被告涂国钧的签名，出卖人授权代理人处有被告万城公司加盖的公章。据被告万城公司向原告出具的《收据》记载：原告共向被告万城公司支付房款220000元、税费14254元、律师费1300元。另查，在其他业主起诉两被告要求解除合同的生效判决中已经查明以下事实：2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路x号xxx铺、x号xxx铺、x号xxx铺、x号xxxx铺、x号xxx铺、x号xxxx铺、x号xxx铺、海珠区xxxx号铺、海珠区xx路xx号xxx铺、xx号xxxx铺、xx号xxxx铺、xx号xxxx铺、海珠区xxx街x号铺、海珠区xx路x号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。据广州市房地产档案馆于2020年6月3日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区xx路x号xxx的产权人为被告涂国钧；规划用途为商业；登记时间为2011年9月6日；来函摘要显示：该业于2014年4259日被本院查封，到期后续封，现查封时效为2019年4月25日至2022年4月24日；另有其他法院轮候查封该业；等。原告表示上述查册表登记的房屋地址为涉案商铺的现址。关于本案承责主体问题，经本院释明后，原告表示两被告从未向其披露两被告之间的委托代理关系，现因两被告的行为损害其利益，故坚持要求由两被告共同承担连带责任。本院认为：被告万城公司代被告涂国钧与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原告和被告涂国钧具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《商铺买卖合同》中已明确载明出卖人为被告涂国钧，委托代理人为被告万城公司，原告对此应是知悉的。现原告以合同上的出卖人处只有被告万城公司盖章、两被告没有向原告披露过双方的委托代理关系为由要求被告万城公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。合同约定：被告涂国钧应于2014年10月1日前将符合约定的涉案商铺交付给原告使用；被告涂国钧如未按本合同规定的期限将该商铺交付原告使用，逾期超过15日的，原告有权单方提出和决定解除本合同；若原告决定解除本合同的，被告涂国钧应当自原告解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款，并按己付房价款10%的标准向原告支付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由被告涂国钧负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，原告应提供必要的文件及配合；被告涂国钧如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，原告有权单方提出和决定解除本合同；若原告决定解除本合同的，被告涂国钧应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向原告计付违约金。原告主张被告涂国钧至今尚未按合同约定期限向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续及未向其交付符合合同约定的商铺，涉案商铺所在商场现由不同的商家经营，无法确认涉案商铺的具体位置。两被告没有到庭提出抗辩意见及提交反驳证据，应承担不利后果，故对原告主张的上述事实，本院予以合理采信。被告涂国钧的行为已违反合同约定，应承担违约责任，且涉案商铺已因另案被法院查封和轮候查封，合同也无法继续履行。鉴此，原告要求解除涉案《商铺买卖合同》，并要求被告涂国钧返还已付房款、税费、律师费以及按已付房款10%的标准计付违约金的诉请，合法有理，本院予以支持。鉴于本案诉讼是被告涂国钧违约引致，故受理费应由被告涂国钧负担。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李晨与被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧于2011年1月19日签订的《商铺买卖合同》。二、被告涂国钧在本判决生效之日起十日内，返还房款220000元、税费14254元、律师费1300元给原告。三、被告涂国钧在本判决生效之日起十日内，支付违约金22000元给原告。四、驳回原告李晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5163元，由被告涂国钧负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年六月十二日书记员  李敏燕陈丹纯