河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初6111号原告：李芳芳，女，1987年06月15日出生，回族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：吕亚军，河南公朴律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：河南福馨美致物业公司服务有限公司夏邑分公司，住所地河南省夏邑县水云天**楼112商铺**。统一社会信用代码91411426MAWT98W。法定代表人：王志超，系该公司负责人。委托诉讼代理人：刘冬，河南公朴律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告李芳芳与被告河南福馨美致物业服务有限公司夏邑分公司（以下简称福馨美致物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告李芳芳及其委托诉讼代理人吕亚军，被告福馨美致物业公司法定代表人王志超及其委托诉讼代理人刘冬到庭参加诉讼。因案情复杂，依法转入普通程序审理。本院于2020年5月8日对本案第二次公开开庭进行审理，原告李芳芳及其委托诉讼代理人吕亚军，被告福馨美致物业公司委托诉讼代理人刘冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李芳芳向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告赔偿原告装修损失、搬迁费用、垫付的房屋租赁净收入、鉴定费等222600元；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告购买案外人常静位于夏邑县建设路南段力达二期16幢楼2单元602室，当时常静在外地，其委托被告福馨美致公司向原告交付的钥匙。由于被告福馨美致公司管理混乱，物业管理名册上错误的登记常静在该小区有16幢楼1单元602室和16幢楼2单元602室两套房屋，实际上只有16幢楼2单元602室一套住房。被告福馨美致公司工作人员错误地将16幢楼1单元602室的钥匙交给原告，给原告开的门、验的房，开通的是16幢楼1单元602室的燃气、水、电等。原告在给被告福馨美致公司交付装修押金和物业管理费等后花费196600元装修了房屋并居住。2018年9月，16幢楼1单元602室的实际所有人王旭告知原告装修错了房屋，并要求原告停止侵权，赔偿损失。由于原告在装修时楼与楼之间无单元号，无法区分楼单元，且是在被告福馨美致公司工作人员指示交房后才装修，对错误装修王旭的房屋，原告不存在过错。之所以造成错误装修，是被告福馨美致公司管理混乱、错误交付造成。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告福馨美致公司辩称，1、本案漏列必要共同诉讼参与人，应当将常静追加为共同被告。2、楼房之间单元标识在房屋取得预售许可证进行销售时就已经规划好，且交房时已经张贴完毕。导致房屋装修混乱系被答辩人自己的疏忽及错误认识所导致，与答辩人无关。3、被答辩人起诉状中所称房屋是答辩人交付的钥匙，开通的燃气、水不是事实。开通燃气并非答辩人权利范围之内的事情，新住户燃气的开通权利在于燃气公司。关于房屋水的开通，也是由房屋的购买者自己去水厂办理。被答辩人李芳芳对于房屋装修错误存在过错行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告李芳芳向本院提交以下证据材料：1、（2018）豫1426民初6891号民事判决书、（2019）豫14民终2466号民事判决书各一份，证明被告作为物业管理者，对小区相关设施应当熟悉，在与业主签订合同时应尽到谨慎义务，由于物业公司的疏忽管理，导致将管理的涉案房屋交给原告，没有尽到应有的管理责任，应承担因其管理不善导致原告造成的装修损失。2、在被告处复印的业主档案信息两份，证明被告没有尽到登记管理义务，错误将案外人常静的房屋登记为两处，是导致本次纠纷的原因。3、装修协议一份、收据三张，证明原告对涉案房屋进行了大面积装修，并支付装修款196600元。4、照片3张，证明装修状况。被告福馨美致物业公司向本院提交以下证据材料：1、2015年12月15日物业费收据5张，证明2015年底以来办理装修手续的为案外人常静，被告物业公司是根据常静所说的房屋单元号开具的收据，收据上明显记载有楼号为“16号楼1单元602”。因此，案外人常静，在一开始向被答辩人李芳芳出售房屋时，就已经将自有房屋搞混，从而混淆了李芳芳对购买房屋的错误认识，以为自己购买的就是16号楼1单元602室。案外人常静在交付房屋时，去物业办理物业费交费、以及装修事项时才会错误的办理成16号楼1单元602室。2、2016年10月22日收据2张.证明该两份收据的交款人为李芳芳，交款房屋为“16号楼1单元602”，截止到2016年10月22日，原告李芳芳也一直以为自己所购买的房屋为16号楼1单元602室，因此并不存在装修错误一说，而是案外人常静在将涉案房屋出卖给原告李芳芳时，其两人就错误地认为所购买的即是16号楼1单元602室，因此本案中所造成的损失均与原告无关。3、照片7张，证明以上照片均是14、15、16、17单元楼号的标识，可以看出，在楼栋前面，就标有明显的标识，足以让住户区分自己所居住的单元楼号。4、视频一份，证明该视频系被告物业公司人员去中气燃气客服部咨询新住户天然气开通的流程。客服人员告知，应当是新住户，去开发商售楼部交纳天然气安装费用，然后根据安装票据去天然气客服部预约开户，并不用去物业公司办理任何流程，物业公司对于天然气的安装也不存在任何的权利和义务。这也恰恰证明了，原告李芳芳在装修完后去开通天然气交纳天然气安装费时就已经将自己的房屋错误的记成了16号楼1单元602室，才导致天然气的开通错误。5、视频一份，证明该视频系物业公司员工去自来水开户地方咨询新住户开通的流程，工作人员告知新住户填好申请单后预约师傅，进行开户。申请表上清晰写明有“用水地址、水表编号和水表位置”，新住户开通自来水与物业无关，物业也没此权利义务。这也可以说明，原告李芳芳在进行自来水开户时，就将自己购买的房屋错误的记成了是16号楼1单元602室，才导致自来水的开通错误。根据原告申请，经本院委托，2019年12月6日，河南仁信工程管理公司出具河南仁信[2019]209号夏邑县力达水岸名都16号楼602室装修工程鉴定报告一份。原告支付鉴定费5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1的真实性，本院采信，对两份判决书认定的事实，在本案中予以参照。证据2原件在被告处，庭审后被告一直未提交，对该证据，对原告的证明观点，本院采纳。证据3、4、5因原告申请了评估，以评估机构出具的评估结论认定。被告提交的证据1、2系被告制作，被告应当知道常静购买的房产是16号楼2单元602室，缴款单位却注明16-1-602常静；16-1-602李芳芳，能够证明被告没有尽到谨慎义务，不能排除其过错责任的存在。证据3不能证明是事发当时的拍照，对被告的证明观点，本院不予采纳。对证明4、5的真实性，本院采信，但对被告的证明观点，本院不予采纳。河南仁信工程管理有限公司出具的鉴定报告，系本院委托有资质的鉴定机构作出，鉴定程序合法，内容客观、真实，本院采信。根据上述采信的有效证据及双方当事人的陈述与自认，本院认定案件事实如下：2015年12月份，原告从案外人常静手中购买了夏邑县建设路南段力达二期16幢楼2单元602室商品住宅一套，于2016年9月23日办理房产登记，房产证号：夏邑县房权证城关镇字第**。由于被告福馨美致公司管理混乱，物业管理名册上错误的登记常静在该小区有16幢楼1单元602室和16幢楼2单元602室两套房产，实际上常静在该小区仅有2单元602室一套房产，1单元602室房产所有权人为王旭。被告福馨美致公司工作人员错误地将16幢楼1单元602室的钥匙交给原告，给原告开门、验房。原告按16幢楼1单元602室开通了燃气、电、水等。原告以常静的名义交付给被告福馨美致公司2010年11月1日至2016年11月1日6年物业费3060元，6年生活垃圾处理费240元，装修押金1000元，装修出入证押金60元，装修出入证工本费35元。以原告名义交付给被告福馨美致公司2016年11月1日至2017年11月1日物业费510元，生活垃圾处理费40元。原告于2015年12月17日与班亚红签订室内装修协议，即对16幢楼1单元602室进行了大面积装修，并于2016年初在该房内居住。2018年11月26日，该房产所有权人王旭以本案原告李芳芳和本案被告福馨美致公司擅自办理房屋交接手续，给其造成严重损失为由，向本院提起诉讼。经本院审理，于2019年4月23日作出（2018）豫1426民初6891号民事判决书，判决本案原告李芳芳停止对王旭位于夏邑县建设路南段力达二期16幢楼1单元602室商品住宅一套的侵害，于判决生效后10日内将房屋腾退，返还给王旭；本案原告李芳芳赔偿王旭自2016年4月至2018年11月房屋租赁净收入为12750元、评估费700元，本案被告福馨美致公司承担连带赔偿责任。本案原、被告均不服该判决，提起上诉，2019年6月27日，商丘市中级人民法院经审理作出（2019）豫14民终2466号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，原告申请对其装修的16幢楼1单元602室装修工程造价进行鉴定。2019年12月6日，河南仁信工程管理公司出具河南仁信[2019]209号夏邑县力达水岸名都16号楼602室装修工程鉴定报告一份，鉴定结论为夏邑县力达水岸名都16号楼602室装修工程为209797元，原告支付鉴定费5000元。另查明，鉴定后，原告已将16幢楼1单元602室内的铝合金窗、窗帘取走。本院认为，原告李芳芳从案外人常静手中购买了位于夏邑县建设路南段力达二期16幢楼2单元602室商品住宅一套，按要求向被告缴纳了物业管理费、生活垃圾处理费、装修押金等，原、被告物业服务合同关系依法成立。本案不属于必要的共同诉讼，原告享有诉讼选择权，且原告不同意追加常静为第三人，故对被告漏列当事人的观点，本院不予采纳。原告购买的房产已办理了房屋所有权证，该房产具有公示效力，房屋面积等内容记载清楚，无论是房屋买卖、交付、缴纳物业费用或办证环节，原告应当知道其实际房屋位置，其对错误装修房产的后果存在过错。被告福馨美致公司作为物业管理公司对小区楼号、门牌、户型、水暖设施等应当相当熟悉，其在与业主签订物业服务合同时应当对业主的购房合同等权属凭证进行审查，尽到审慎义务。本案其疏于管理，为原告错误装修提供便利，认定其存在主要过错。鉴于原告已将装修的16幢楼1单元602室房产返还给实际房产所有人，对原告的装修损失，应由原、被告承担，根据其过错大小，由被告承担70%的比例为宜，其余由原告自己承担。河南仁信工程管理有限公司出具的鉴定报告的鉴定结论，对原告的装修款认定为209797.04元，鉴定费5000元，合计214797.04元，本院予以认定。鉴定后，原告已将金属窗及窗帘取走，按照鉴定报告清单与计价表中“其他”项第1、2项标注金额，应扣除10122.95元，剩余204674.09，由被告福馨美致公司承担143271.86元。对原告的请求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南福馨美致物业服务有限公司夏邑分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李芳芳装修损失143271.86元；二、驳回原告李芳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4640元，由原告李芳芳负担2000元，被告河南福馨美致物业服务有限公司夏邑分公司负担2640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  付德运审判员  吕 朴审判员  黄舒林二〇二〇年六月二十五日书记员  徐雷增