广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1728号上诉人（原审被告）：饶桂瑕，女，1978年11月5日出生，汉族，户籍地重庆市开县**************6-2，公民身份号码511************386。委托诉讼代理人：丁志云，广东梦想律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖灵平，广东梦想律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴奇辉，男，1985年4月13日出生，汉族，户籍地广东省龙川县*************，公民身份号码441************010。委托诉讼代理人：黄金荣，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈东玲，广东砝码律师事务所律师。原审被告：涂传国，男，1966年1月1日出生，汉族，户籍地重庆市开县***********，公民身份号码512************452。原审第三人：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县********，公民身份号码420************712。上诉人饶桂瑕因与被上诉人吴奇辉、原审被告涂传国、原审第三人刘元海房屋买卖合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2019）粤1323民初4546号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人饶桂瑕向本院提出上诉请求：一、请求贵院撤销一审判决，依法改判。二、本案一审、二审案件受理费相关费用由被上诉人负担。事实与理由：关于被上诉人诉上诉人、原审被告涂传国、第三人刘元海房屋买卖合同纠纷一案，业经惠东县人民法院作出（2019）粤1323民初4546号民事判决书，上诉人认为，一审法院作出的上述民事判决书认定事实错误，损害上诉人的正当权益。理由如下:1.上诉人与被上诉人于2017年6月8日签订的《转让协议》已经在第三条中明确约定，被上诉人付清订金后，上诉人带被上诉人与第三人刘元海投资的惠州市***投资发展有限公司签订购房合同或业主的同意书。2017年7月21日，被上诉人与第三人签订《合作建房合同》，甲方由第三人授权的张绪军［授权权限为:全权代理惠东县**********盐田《海岸居》B栋、C栋、5＃楼、10＃楼合作建房的相关事项（包括签订合同及收款）］签名按印确认。该《合作建房合同》签订后，意味着上诉人与被上诉人于2017年6月8日签订的《转让协议》自动终止。实际的买卖交易双方为惠州市***投资发展有限公司与被上诉人。3.上诉人与第三人所投资的惠州市***投资发展有限公司于2016年10月5日签订《塔吊租赁合同》，约定相应租金由购房款予以抵扣，采取多退少补的原则。在被上诉人与惠州市***投资发展有限公司签订《合作建房合同》之前、之时，均对涉案房屋即C栋第六层1611房的实际情况及上诉人与惠州市***投资发展有限公司的租赁关系的情况是知情的。上诉人收取被上诉人的款项，纯粹是代收惠州市***投资发展有限公司的卖房款项来抵扣租金的合理、合法行为。3.一审法院确认《转让协议》及《合作建房合同》无效，要求上诉人返还相应款项，上诉人认为，上诉人与被上诉人于2017年6月8日签订的《转让协议》因被上诉人与惠州市***投资发展有限公司签订《合作建房合同》而自动终止，实际交易双方已变成惠州市***投资发展有限公司与被上诉人，根据合同的相对性，即使《转让协议》与《合作建房合同》无效，返还款项的义务的主体并非被上诉人及原审被告，而是第三人及第三人投资的惠州市***投资发展有限公司。综上所述，上诉人认为，一审法院判令上诉人及原审被告共同向被上诉人返还购房款269999.77元及承担诉讼费，实属认定事实错误。请求法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴奇辉辩称，我方认为一审的判决认定事实清楚、证据确实充分，判决公正合理合法。上诉人的上诉理由不足，双方签订的合同是无效合同，合同相对方是上诉人和被上诉人双方，合同的收款方也只上诉人，所以上诉人的上诉请求理由不充分，请法庭驳回其上诉，维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：1.确认《转让协议》无效，判令被告返还原告购房转让款27万元及其相应利息31492.5元（利息从2017年7月24日起按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%计至付清款项之日止，暂计至2019年6月4日的本息合计为301492.5元）；2.本案的诉讼费由被告共同承担。诉讼期间，原告将其第1项诉请的购房转让款金额变更为269999.77元。一审法院认定事实：2016年9月，第三人刘元海与惠东县*****************民在该村小盐田地段合作建设楼房（项目名称：海岸居），约定的合建方式为村民提供土地，第三人刘元海出资建房。2016年10月5日，第三人刘元海雇佣的工作人员刘日生（甲方）与被告涂传国（乙方）签订一份《塔吊租赁合同》，约定：乙方出租1台自升塔式起重机（塔吊）给甲方建设“海岸居”项目工程，租金为2万元/台•月，进出场及安拆费为3万元/台，塔吊租金转为抵扣乙方购买本工程C栋1611号房屋的购房款【按2200元/㎡，面积为107.57㎡计算（以实际情况定），多退少补】。2017年10月15日，经双方对账，该塔吊自2016年10月13日起用至2017年10月15日期间租金为24万元，进出场费为3万元，合计27万元。2017年6月8日，被告涂传国、饶桂瑕（转让方、甲方）与原告吴奇辉（承让方、乙方）签订一份《转让协议》，其详细内容如下：“现甲方有一套住房转让给乙方，经过双方协商就其相关事宜规定如下：一、住房位于十里银滩海岸居，其房号为C栋1611，面积107.57平方米。二、此套住房转让的价格为2500元/平方米，房子总价为27万元。三、乙方前期支付15万元的订金给甲方，在协议签订之日甲方支付3万元给乙方，订金余款12万元在十天之内付清，付清订金后，甲方带乙方去业主方签订购房合同或业主的同意书后，当日支付完房款的全部尾款12万元。四、甲、乙双方在签订协议甲方到收到3万元的订金之后协议生效，生效之后双方如有一方违约，则按已发生金额的双倍赔偿对方。本协议一式四份，双方各执两份”。2017年6月9日至2017年7月23日期间，原告通过银行转账方式分七笔向被告饶桂瑕支付了共计269999.77元的购房款。2017年4月25日，第三人刘元海（委托人）与其雇佣的员工张绪军（被委托人）签订一份《授权委托书》，其详细内容如下：“本人刘元海（身份证号码：420************712）兹授权委托张绪军先生（身份证号码：420************758）全权代理惠东县**********盐田《海岸居》B栋、C栋、5#楼、10#楼合作建房的相关事项（包括签订合同及收款）。委托人在权限范围内签署一切有关文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担。特此委托”。2017年7月21日，在两被告带领下，原告（乙方）与第三人刘元海（甲方）的委托人张绪军签订一份《合作建房合同》和《见证申请暨授权声明书》，其中《合作建房合同》约定的主要内容如下：“一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县**********盐田，占地面积4600平方米，占地可建筑面积约3000平方米，楼名定为海岸居C栋，高约十八层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费322710元，以收据为凭；建好后分的C栋第十六层1611房（三房两厅），建筑面积约107.57平方米的所有权和使用权，单价3000元/平方米。三、本合同签订之日，乙方一次性付清合作建房款（以甲方收据为准）；甲方收到全部建房款后，乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权；在使用期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方无权干涉。四、甲方保证上述房屋建筑质量符合国家质量要求，甲方将房屋交付给乙方后，如因乙方使用不当或改装、装修等因素出现的问题由乙方自行承担责任。五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证，但办理产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责。六、本楼房由甲方指定的人或单位进行物业管理……八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他纠纷，否则由此产生后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有（或按乙方所占本栋楼房面积比例分配）；如若甲方在施工进程中出现停工三个月以上的情况，乙方可以要求甲方在15天内退回已交的合作建房款，合同作废；若乙方在约定的交款时间内，接到甲方交款通知电话后三天内没来交款的，视为乙方自动放弃合同，甲方不退回乙方已交的合作建房款，合同作废；甲方承诺自2016年9月份起十五个月内交房，逾期交不了房，甲方支付乙方按1500元/月计付的过渡费；如逾期6个月未交楼，甲方支付乙方过渡费按同期周边房屋实际租金计付……”。另查，被告饶桂瑕在其辩解中提及的惠州市***投资发展有限公司系成立于2016年12月6日的有限责任公司（自然人独资），注册地址位于惠东县**********盐田，经营范围为房地产开发与销售、物业管理、装饰工程等，其独资股东为第三人刘元海。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。被告刘元海因涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向一审法院提起公诉，案号为（2018）粤1323刑初720号。该案目前尚在审理中。2019年7月15日，原告向一审法院提起诉讼，提出了上述的诉讼请求。一审法院认为，涉案《合作建房合同》虽系由案外人张绪军以第三人刘元海的名义与原告吴奇辉签订，但从《授权委托书》的内容可知，张绪军系经第三人刘元海授权委托代为签署相应的合同文件，属于履行职务行为，故该《合作建房合同》应视为原告吴奇辉与第三人刘元海所签订。该《合作建房合同》虽名为合作建房，但从合同内容却是将案涉“海岸居”C栋第十六层1611号房这一特定房屋的使用权出让给原告，且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，故双方签订涉案合同的真实意思应为买卖房屋。而原告与被告涂传国、饶桂霞在本案中签订的《转让协议》亦系买卖涉案房屋，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《转让协议》、《合作建房合同》的效力；二、被告饶桂瑕、涂传国应否向原告吴奇辉返还购房款；三、原告诉请被告饶桂瑕、涂传国计付购房款利息的主张是否合理。对此，一审法院作如下评析：关于涉案《转让协议》、《合作建房合同》的效力问题。一审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”涉案《转让协议》、《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《转让协议》、《合作建房合同》均属无效合同。关于被告饶桂瑕、涂传国应否向原告吴奇辉返还购房款的问题。一审法院认为，被告饶桂瑕、涂传国在涉案《塔吊租赁合同》中约定以案涉“海岸居”C栋第十六层1611号房抵扣其塔吊租金，尔后在《塔吊租赁合同》履行期间该房屋转让予原告吴奇辉，从原告按《转让协议》约定向被告饶桂瑕支付购房款，后两被告依约带领原告与第三人刘元海签订涉案《合作建房合同》的事实可知，与原告发生房屋买卖合同关系的实际相对人应为被告饶桂瑕、涂传国。故此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告饶桂瑕、涂传国作为无效合同的相对方，应向原告返还已收取的购房款269999.77元。至于两被告与第三人刘元海基于涉案《塔吊租赁合同》而发生的债权债务关系，两被告可另循其他途径解决。关于原告诉请被告饶桂瑕、涂传国计付购房款利息的主张是否合理的问题。一审法院认为，原告在与两被告签订涉案《转让协议》并支付购房款时已知悉涉案房屋的具体情况，原、被告双方无视国家法律的强制性规定买卖涉案房屋，对于涉案《转让协议》的无效，双方均具有同等的法律责任。据此，原告诉请两被告计付购房款利息的诉求依法无据，予以驳回。综上所述，原告诉请的有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认原告吴奇辉与被告饶桂瑕、涂传国于2017年6月8日签订的《转让协议》无效。二、被告饶桂瑕、涂传国于本判决生效之日起7日内共同向原告吴奇辉返还购房款269999.77元。三、驳回原告吴奇辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5822元（原告已预交），由被告饶桂瑕、涂传国负担5350元，原告负担472元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：饶桂瑕收取吴奇辉的269999.77元是否应当退还的问题。具体判析如下：根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”；第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”本案中，饶桂瑕、涂国传与吴奇辉签订的《转让协议》约定交易房产的土地未取得权属证书，房屋的建设也未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，应当认定无效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，饶桂瑕、涂国传与吴奇辉签订的《转让协议》被认定无效，饶桂瑕因该合同取得了269999.77元的房屋转让款应当向吴奇辉退还，原审法院判决饶桂瑕向吴奇辉退还269999.77元，处理并无不妥，应当予以维持。最后，上诉人饶桂瑕主张《转让协议》已经自动终止的问题。对此，其一，合同权利义务终止的前提和基础是合同合法、有效，合同无效为自始没有效力，本案上诉人返还转让款是因合同无效的返还责任，并不存在合同终止情形；其二，被上诉人与刘元海另行签订《合作建房合同》并没有约定终止涉案的《转让协议》，且没有明确免除饶桂瑕的合同责任。因此，上诉人主张《合作建房合同》终止了《转让协议》，理由不能成立；其三，上诉人与刘元海的塔吊租赁关系与本案房屋转让合同关系为两个不同的法律关系，上诉人认为刘元海欠付其塔吊租金27万元，可另行法律途径解决，不得以此对抗吴奇辉本案的诉讼主张。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用5350元，由上诉人饶桂瑕负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年六月二十七日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；