新疆维吾尔自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新执异3号 案外人：刘敬民，男，1961年7月16日出生，汉族，住江苏省东海县。 案外人：刘贵霞，女，1963年10月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上述两位案外人共同的委托诉讼代理人：常雪娇，上海市海华永泰（乌鲁木齐）事务所律师。 委托诉讼代理人：程晓荔，上海市海华永泰（乌鲁木齐）事务所律师。 申请保全人：江苏省苏中建设集团股份有限公司，住所地江苏省海安县海安镇中坝南路**。 法定代表人：笪鸿鹄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王登山，北京大成律师事务所律师。 被保全人：伊犁金亚之门房地产开发有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市 法定代表人：张友科，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡剑仑，新疆资本律师事务所律师。 在原告江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中建设公司）与被告伊犁金亚之门房地产开发有限公司（以下简称金亚之门房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，本院根据苏中建设公司的申请采取了财产保全措施。案外人刘敬民、刘贵霞对本院查封位于新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市边境经济开发区重庆××路房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘敬民、刘贵霞称，2014年5月26日，我们与金亚之门房地产公司签订《商品房买卖合同》，以99，785，520元的价格购买了金亚之门房地产公司开发的位于新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市边境经济开发区重庆××路房屋。合同签订后，我们依约向金亚之门房地产公司支付了53，200，000元购房款。金亚之门房地产公司于2015年10月2日向我们交付房屋，至今已实际占有使用该房屋近五年。我们在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付大部分房款并实际使用房屋，是该房屋真正意义上的所有权人。法院采取保全措施查封的位于新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市边境经济开发区重庆××路房屋，是属于案外人的财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》的相关规定，我们现基于实体权利对被保全财产提出书面异议。 苏中建设公司称，我们公司不认可案外人所称其系涉案房屋合法所有权人，并认为其提交的证据存在事后补签的嫌疑，并与本案的事实不相符，2015年10月房屋尚未竣工验收，金亚之门房地产公司就将涉案房屋进行移交，刘敬民、刘贵霞与中亚之门物业公司签订物业服务管理合同，均存在造假，且在新疆维吾尔自治区高级人民法院2017年3月15日查封后去办理备案登记，我们有理由怀疑刘敬民、刘贵霞与金亚之门房地产公司恶意串通，损害我公司的利益，请求依法驳回其异议申请。 金亚之门房地产公司称，刘敬民、刘贵霞的异议成立，其与刘敬民、刘贵霞之间存在真实的《商品房买卖合同》并已实际交付了涉案房屋。 本院查明，一、苏中建设公司因建设工程施工合同纠纷，以金亚之门房地产公司为被告，向本院提起诉讼，请求人民法院判决确认原告苏中建设公司对涉案的伊犁金亚之门国际旅游厅工程享有优先受偿权；2、请求判令被告金亚之门房地产公司向原告苏中建设公司支付工程款113，621，813元，赔偿欠款利息及滞纳金36，378，187元（截止至2016年4月17日）合计150,000，000元；3、判令被告金亚之门房地产公司向原告苏中建设公司赔偿欠款利息，按照月利率2%的标准计算，自2016年4月18日起算直至还清欠款时止。本院于2017年2月14日作出（2016）新民初34号民事裁定，裁定：“冻伊犁金亚之门房地产开发有限公司银行存款150，000，000元，不足部分则查封、扣押相应价值的其他财产。”2017年3月15日，本院作出（2017）新执保7号《协助执行通知书》，要求伊宁市不动产登记局协助查封“位于新疆伊犁州伊宁市边境经济开发区重庆××路、111、131、134、157、3110、3115、348、388；中亚之门C区107、117、118、120、121、122、124、125、128、129、131、135-139、141、201、204、205、209、212、213、225、226、232-236、308、310-313、318、326、339；中亚之门D区113、143、144、146、147、149-156、219、225、349、358、368、379、384的房产共67套（建筑面积3116.8㎡）；中亚之门酒店632-662、（663、665）、932-962、（963、965）、（1314-1321）、（1322/1326）、1327房产（建筑面积5595.82㎡）；中亚之门商业E区房产（建筑面积16630.92㎡）。查封期间自2017年3月15日至2020年3月14日。”伊宁市不动产登记局予以了办理。被查封的房屋包括涉案房屋，2020年3月16日，本院对涉案房屋进行了续行查封，续行查封期限自2020年3月13日至2023年3月12日。 二、原告苏中建设公司诉被告金亚之门房地产公司建设工程施工合同一案，本院于2018年9月7日作出（2016）新民初34号民事判决，判决：一、被告金亚之门房地产公司自本判决生效之日起十日内向原告苏中公司支付工程款41,020,169.68元，并享有优先受偿权；二、被告金亚之门房地产公司自本判决生效之日起十日内，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告苏中建设公司支付欠付工程款利息（从2015年10月25日起至实际付清之日，以41,020,169.68元基数）；三、原告苏中建设公司对上述一、二项的工程款及利息享有优先受偿权；四、驳回原告苏中建设公司其他诉讼请求。苏中建设公司与金亚之门房地产公司均不服判决，提起上诉。最高人民法院于2019年9月28日作出（2019）最高法民终195号民事裁定，裁定：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民初34号民事判决；二、本案发回新疆维吾尔自治区高级人民法院重审。目前该案正在审理之中。 三、2014年5月26日，金亚之门房地公司与刘敬民、刘贵霞签订《商品房买卖合同》，约定刘敬民、刘贵霞购买新疆伊宁市合作区重庆××路，建筑面积约16630.92平方米，每平方米6000元，总金额99785520元。合同约定2014年7月30日向金亚之门房地产公司支付第一笔购房款1440万元；2015年7月30日之前支付购房款3880万元，剩余购房款46585520元，待刘敬民、刘贵霞取得该商品房不动产登记证后3个月内以商业E区整栋商品房抵押贷款后，一次性向金门之门房产公司支付完毕。刘敬民、刘贵霞支付的购房款可由刘敬民、刘贵霞支付或刘贵霞投资的伊宁市民生胶合板厂代付。金亚之门房地产公司须于2017年3月30日前完成商业E区网签备案登记手续，否则金亚之门房地产公司自愿承担总房款20%的违约金。金亚之门房地产公司须保证刘敬民、刘贵霞于2018年10月1日前取得该商品房的不动产登记证，否则金亚之门房地产公司自愿承担总房款20%的违约金。合同还约定金亚之门房地产公司须于2016年10月1日前将商业E区整体交付给刘敬民、刘贵霞，否则金亚之门房地产公司按照已付房款10%承担违约金。合同签订后，刘敬民、刘贵霞分别于2014年7月31日、2015年7月28日、2015年7月29日向金亚之门房地产公司支付购房款共计5320万元。2015年10月2日，金亚之门房地产公司与刘敬民、刘贵霞签订《中亚之门商业E区交接确认书》。2015年10月20日，刘敬民、刘贵霞（甲方）与伊犁鼎辉健身娱乐服务有限公司（乙方）签订《中亚之门商业E区商铺租赁合同》租期8年自2016年12月1日至2024年11月30日，甲方于2016年12月7日前将租赁物交付给乙方。 另，2014年5月26日，中亚之门物业服务有限公司与刘敬民、刘贵霞签订《中亚之门项目E区物业管理服务协议》。 三、伊宁市房地产交易中心档案室调取的金亚之门房地产公司《商品房预销售许可证》载明中亚之门商业E区预销售面积16630.92平方米，预售许可证发证时间为2016年11月2日；《商品房预售合同签约证明与预售登记申请书》载明金亚之门房地产公司与预购人刘敬民、刘贵霞合同签约时间显示为2017年3月16日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”涉案房屋系苏中建设公司与金亚之门房地产公司建设工程施工合同诉讼争议标的，但案外人刘敬民、刘贵霞以其对涉案房屋享有实体权利为由对保全裁定实施过程中由本院作出的查封涉案房屋的执行行为不服提出书面异议，故，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘敬民、刘贵霞为证明其对涉案房屋享有权利，提交了2014年5月26日与金亚之门房地产公司签订的《商品房买卖合同》、银行转账凭证、2015年10月2日金亚之门房地产公司与刘敬民、刘贵霞的《中亚之门商业E区交接确认书》、2015年10月20日刘敬民、刘贵霞与伊犁鼎辉健身娱乐服务有限公司签订《中亚之门商业E区商铺租赁合同》以及2017年3月16日金亚之门房地产对涉案合同在伊宁市不动产登记局备案、承租人交付物业费用的相关证据，以此证明其对涉案争议的房屋享有权利并占有使用多年的事实，其异议成立。本院认为，刘敬民、刘贵霞提交的上述证据表象上似乎与上述法律规定的情形相吻合，但该证据与本案查明的事实不相符。双方当事人均认可涉案建设工程施工在2015年10月25日竣工验收，但是金亚之门房地产公司与刘敬民、刘贵霞在2015年10月2日对涉案房屋签署交接手续进行移交。在苏中建设公司对承建的房屋尚未验收交付，不可能产生当事人之间交付房屋并对外出租的事实，所以金亚之门房地产公司与案外人刘敬民、刘贵霞房屋交接证据真实性存疑，也有悖常理。本院从伊宁市房地产交易中心档案室调取的金亚之门《商品房预售合同签约证明与预售登记申请书》显示金亚之门房地产公司与预购人刘敬民、刘贵霞合同签约时间为2017年3月16日，且刘敬民、刘贵霞以伊宁市民生胶合板厂名义于2015年7月28日、2015年7月29日支付给新疆中亚之门旅游文化有限责任公司的二笔购房款2000万元、1880万元，银行凭证上两笔款用途标注为：还贷款，其与主张支付购房款缺乏关联性。综上，刘敬民、刘贵霞提交的证据存疑，其提出的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人刘敬民、刘贵霞的异议申请。 案外人、申请保全人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长 乌   日   娜 审判员 玛依拉·阿不力孜 审判员 刘   俊   英 二〇二〇年六月二十一日 书记员 李   莉   莉