广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初701号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称：富鑫公司），住所地：灵川县八里街开发区1幢1号。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：徐莹波，男，1980年8月24日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：刘义秋，女，1954年7月15日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告富鑫公司诉被告徐莹波、刘义秋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于同年5月21日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬、被告徐莹波到庭参加诉讼，被告刘义秋经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2015年2月25日至2017年1月20日物业费人民币2680.24元，公用水电费114.35元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为4308元(滞纳金2019年8月1日起按本金2794.59元，按每天千分之三实际计算至付款之日），合计7102.59元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业委会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡；2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡；4、电梯维保费、年检费300元/户/年；5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8、已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；9、公共停车场停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、公用水电费等费用；5、物业管理服务费缴纳时间为每月10日前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，被告不但要补交物业费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三向原告支付滞纳金。原告有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑小区履行了物业服务的义务。被告天龙居12栋1-6、7-4号房屋234.38平方米，每月应缴物业费117.19元，公用水电费5元/月，共122.19元/月。2015年2月25日至2015年3月20日27天欠缴物业费102.06元、公用水电费4.35元,2015年3月21日至2017年1月20日22个月欠交物业费2578.18元，公用水电费110元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为4308元(滞纳金2019年8月1日起按本金2794.59元，按每天千分之三实际计算至付款之日)，以上费用合计7102.59元。虽经原告书面催缴物业费通知，被告仍拒不缴纳。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告徐莹波辩称，1.原告的诉请已过诉讼时效，请法院驳回原告的诉请。原告起诉被告徐莹波、刘义秋支付原告2015年2月25日至2017年1月20日物业费、公用水电费，至被告2020年4月20日收到法院传票时已距离3年3个月。根据民法总则第188条规定，向人民法院申请诉讼保护的诉讼时效为3年。根据该条法律，特请法院驳回原告的起诉。2.原告在起诉状中写到的“徐莹波，女，1960年4月12日出生”，现被告徐莹波是男性。原告在起诉状中写到的“刘义秋，男，1957年1月8日出生”，被告刘义秋是女性，系被告徐莹波的母亲。原告诉请中的出生日期也与被告的出生日期对不上。被告徐莹波到庭诉讼要告诉原告，被告不清楚原告诉请的人是谁，根据原告诉状诉请的内容，被告可以肯定原告诉请对象不是现被告徐莹波及被告母亲刘义秋。原告可以向诉请中的女性徐莹波和男性刘义秋追诉物业费。3.原告曾于2018年4月23日起诉过徐莹波和刘义秋。当时在法庭上被告徐莹波出示过一系列的证据，证明原告并未履行相关的物业合同中约定的职责，并当庭举报了原告的一些违法行为。对于被告的举报，原告当庭无法解答，且不能提供其为合格物业服务的证据，原告之后撤诉。4.二被告在原告进驻天龙居小区前，该小区由桂林市万顺物业服务有限公司承担管理。二被告均按时向该公司交纳物业费，从无拖欠。在原告被天龙居小区现任委员会驱逐后，被告均按时交纳物业费，从无拖欠。2014年8月25日起原告进驻天龙居小区后，被告根据该公司与原委员会签订的《物业服务委托合同》的要求支付了2014年8月至2015年1月的水电费。之后没有继续支付，是因为原告存在严重违约和管理失职，从而对被告及家人的财产造成了严重损失，并严重影响被告一家人的正常生活。对于原告的诉请均不予认可，不予给付。 被告刘义秋未出庭，亦未在举证期限内提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘义秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃举证和质证的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯公摊电费200元/户/年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共停车场停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。天龙居12栋1-6、7-4号房屋登记的产权人为二被告，建筑面积为234.38平方米。现因被告未向原告交纳2015年2月25日至2017年1月20日的物业管理服务费、公用水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年9月7日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第545号《准予变更登记通知书》，准许原告对经营场所进行变更登记，原告的住所地由桂林市七星区七星路30号东方大厦4-7号变更为高新技术开发区6号小区1栋6-1号。同年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。原告将欠费业主名单张贴于天龙居小区公告栏，催告业主交纳物业费等费用。2018年4月9日，原告向本院起诉二被告要求给付物业费等费用，后原告于2018年6月22日撤回起诉。 本院认为，本案争议焦点为：1、本案是否已过诉讼时效；2、原告在履行合同过程中是否存在违约；3、原告要求被告给付物业费、水电费、滞纳金有无事实和法律依据。 原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对业主具有法律约束力。 关于焦点1，物业服务合同属于继续性合同，即同一物业服务合同中约定定期给付物业费的债权请求权，诉讼时效从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。因原告于2017年1月20日撤离小区，本案诉讼时效应从2017年1月21日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，民法总则于2017年10月1日施行，至民法总则施行时本案的诉讼时效尚未届满。因此本案应适用三年的诉讼时效。原告于2018年4月9日向本院起诉二被告要求支付物业费等，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁”，诉讼时效因原告起诉发生中断，诉讼时效重新计算。原告于2020年4月16日再次起诉，未超过三年的诉讼时效。因此被告徐莹波认为本案已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。 关于焦点2，依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 关于焦点3，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、公用水电费，被告住房建筑面积为234.38平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.5元、水电费每月每户5元计算，应当交纳2015年2月25日至2017年1月20日的物业服务费2671.9元、公用水电费114元，故对原告要求被告支付物业费2680.24元、公用水电费114.35元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告徐莹波认为原告存在严重违约和管理失职，被告不应缴纳物业费的辩解理由不成立，本院不予采信。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。被告徐莹波认为因原告物业服务不到位，导致其车辆及财物受损害，因与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不做审理，被告可另案起诉。关于原告诉状中被告的基本身份信息与事实有差的问题，本院在庭审中予以核实和查明，在此不再赘述。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告徐莹波、刘义秋支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年2月25日至2017年1月20日的物业服务费2671.9元、公用水电费114元，合计2785.9元； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），由被告徐莹波、刘义秋负担，本院退还原告桂林富鑫物业服务有限公司25元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐晓莹 二〇二〇年六月一日 书记员  管仲裔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。