福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初294号 原告：仙游县鲤南镇下楼村民委员会，住所地仙游县鲤南镇下楼村。 法定代表人：肖国镇，主任。 委托诉讼代理人：何雪建，福建屯蒙律师事务所律师。 被告：黄酉华，男，1997年2月25日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：黄清国，福建梦延律师事务所律师。 原告仙游县鲤南镇下楼村民委员会（以下简称下楼村委会）与被告黄酉华土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告下楼村委会的委托诉讼代理人何雪建，被告黄酉华及其委托诉讼代理人黄清国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 下楼村委会向本院提出诉讼请求：判令下楼村委会与黄酉华于2018年2月10日签订的《租地合同》无效。事实和理由：2017年1月1日，黄酉华向下楼村委会租赁一幅土地，租地四至为：东至下楼村集体茶叶地，西至黄燕淮租赁土地，南至村民住宅房屋，北至驾校场地界，约4亩，每亩每年租金2400元。租赁期限自2017年1月1日至2024年12月31日止。2018年2月10日，双方补签《租地合同》。下楼村委会认为，黄酉华在取得上述土地后进行非农建设，已经违反了《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”另外，黄酉华作为非本集体成员，租赁集体土地，签订租赁合同，应当按照法律规定的程序进行。《农村土地承包法》第五十二条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承担的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”下楼村委会与黄酉华于2018年2月10日签订的《租地合同》明显违反上述法定程序规定，属于无效合同。故要求判令该合同无效。下楼村委会为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，具状本院，请求判如所请。 黄酉华辩称：1.应该追加福建省三吉古典家具有限公司作为第三人，案涉地块不是黄酉华租来的自己用，而是黄酉华代福建省三吉古典家具有限公司补签的租用合同，案涉地块由福建省三吉古典家具有限公司使用有十年。2.黄酉华仅仅因为福建省三吉古典家具有限公司是他姑姑黄燕萍办的，所以去代签的，代签的时候案涉地块已经是福建省三吉古典家具有限公司在使用。3.案涉土地在之前已经由下楼村委会履行了村里面的三分之二讨论通过，在十几年来，村里面并没有提出任何异议，因此，福建省三吉古典家具有限公司使用不违反法律规定，已经通过村里面同意，并没有异议。4.不管福建省三吉古典家具有限公司是合法还是非法的，建筑是否违建行为只能由行政部门、土地管理部门处理，法院不能直接处理是否违建。5.听说本案诉讼并没有经过村主任同意，是有人利用文书在主任不知情的情况下偷盖公章提起诉讼。 针对黄酉华的答辩，下楼村委会补充陈述：1.根据合同相对性原则，本案签订合同的主体是下楼村委会与黄酉华，福建省三吉古典家具有限公司与本案不存在关联性。2.黄酉华认为已经在下楼村委会履行了村民代表会议超过三分之二同意，是不存在这个会议的，也不存在有三分之二同意。3.关于委托权限问题，下楼村委会特地召开两委会议，是两委要求起诉的，绝对是鲤南镇下楼村的意见。 在本院审理过程中，下楼村委会向本院提交如下证据： 《租地合同》一份，欲证明：下楼村委会与黄酉华之间签订合同，黄酉华是非本集体成员，该合同未经法定程序，也未超过本集体成员三分之二同意；该土地用于非农业建设，违反了土地管理法第六十三条的规定。 黄酉华的质证意见：真实性没有异议，下楼村委会所说的违法建筑，是在十来年前建的，不是现在建的。因此，鉴于黄酉华的特殊关系，仅仅代表福建省三吉古典家具有限公司签字。至于合同上面没有写福建省三吉古典家具有限公司，是下楼村委会一贯这样做的，并不是黄酉华搞非法建筑。即使没有通过三分之二的同意，十来年没有人提出异议，应该认为符合法律规定，不存在违反法律规定。 本院审查认为，黄酉华对该证据的真实性没有异议，至于证明内容待下文一并分析。 在本案审理过程中，黄酉华对其辩解提供如下证据： 1.业务回单（付款）一份，欲证明：上一期租赁的时候由福建省三吉古典家具有限公司直接交纳租金，也说明案涉合同的土地是由福建省三吉古典家具有限公司在使用。案涉合同签订之前，该土地一直由福建省三吉古典家具有限公司在使用。案涉土地建筑物拆迁问题，也是镇政府与福建省三吉古典家具有限公司在协商，没有与黄酉华协商。 2.福建省村集体专用收款票据一份，欲证明：2018年2月12日交纳租金38400元。 下楼村委会的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议；交纳时间不在案涉合同的期限内；2014年1月20日，福建省三吉古典家具有限公司交纳的租金是自己交纳的还是代人交纳的存在异议。因此，不具备证据的周延性，与本案没有关联。对证据2表示是否是下楼村委会出具的，代庭后核实，但下楼村委会在庭后未提交意见。 本院审查认为：证据1系福建省三吉古典家具有限公司向下楼村委会支付款项，虽然备注租金，但是否是交纳案涉合同项下土地的租金，黄酉华未提供其他证据予以佐证，无法确认，故本院不予采信。证据2下楼村委会未予否认，且项目、数额与案涉合同相符，并加盖下楼村委会公章，应予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月10日，下楼村委会作为出租方（甲方）与黄酉华作为承租方（乙方）签订一份《租地合同》，内容为：“为了明确甲乙双方在土地租赁过程中的权利、义务，经村民代表会议及村两委研究决定，甲方将位于鲤南驾校边的一片空地的使用权出租给乙方使用。根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，经双方平等协商，签订本合同。一、租地情况该地块的具体四至位置：东至下楼村集体茶叶地、西至：黄燕淮租赁地界、南至：村民住宅房屋、北至：驾校场地界。面积约为：4亩左右。二、租期租赁期限为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日止，租金按每年每亩2400元收取，在合同签订日起先一次性支付4年租金，共计38400元，于合同签订之日一次性付款，余下的4年租金共计38400元，应于2021年1月1日前付清后4年租金。三、双方约定甲方承诺把该土地合法的使用权租于乙方使用。如出现土地纠纷，由甲方负责协调，如在合同期内政府项目需要征用到此地块，甲方有权收回土地，退还余下租金，地面上的构建物、青苗等补偿归甲乙双方共同分配（甲方占10%，乙方占90%），本合同自行终止。四、乙方的义务乙方承租本宗土地需进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方自行承担责任。租赁期限满后，乙方有优先的承租权，且租金优惠同等位置地块的10%到20%。如乙方不再续租，则应在租期到期时将该地块交还于甲方，不能及时清理的地面物归甲方所有。五、争议解决方式如双方发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向当地人民法院提起诉讼。六、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。七、本合同壹式贰份，双方各执壹份，具有同等法律效力。”合同签订后，黄酉华于2018年2月12日支付给下楼村委会租金38400元。 另查明，案涉地块的现状是搭盖钢结构厂房。 本院认为，本案讼争的土地（位于下楼村鲤南驾校边的一块空地，东至下楼村集体茶叶地、西至：黄燕淮租赁地界、南至：村民住宅房屋、北至：驾校场地界，面积约4亩）属于下楼村集体所有的土地。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条规定：“召开村民会议，应当由本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律规定召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。”第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；”本案中，黄酉华未能提供充分的证据证实案涉合同的签订事先有经过村民会议的讨论和表决程序。而且，黄酉华擅自案涉土地用于非农业建设，违反了法律法规的效力性的强制性规定，损害国家、集体的利益。因此，案涉合同的订立存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，下楼村委会与黄酉华于2018年2月10日签订的《租地合同》应属无效，故下楼村委会请求确认该《租地合同》无效，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 确认仙游县鲤南镇下楼村民委员会与黄酉华于2018年2月10日签订的《租地合同》无效。 案件受理费760元，由黄酉华负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  谢 斌 人民陪审员  黄智扬 二〇二〇年六月九日 书 记 员  林 晶 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第七十四条劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括： （一）法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等； （二）集体经济组织的财产； （三）集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施； （四）集体所有的其他财产。 集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。 集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 《中华人民共和国物权法》 第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 《中华人民共和国村民委员会组织法》 第二十二条召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。 召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。 第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理： （一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准； （二）从村集体经济所得收益的使用； （三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案； （四）土地承包经营方案； （五）村集体经济项目的立项、承包方案； （六）宅基地的使用方案； （七）征地补偿费的使用、分配方案； （八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产； （九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第八条国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。 第五十二条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。