广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4452号原告：广东省友谊文化有限公司，住所地广州市越秀区人民北路696-698号自编1号。法定代表人：李明。委托诉讼代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。被告：广州市泰莱投资管理顾问有限公司，住所地广州市越秀区人民北路696号D18房。法定代表人：郑岳龙。委托诉讼代理人：刘冬丽，广东冯大律师事务所律师。原告广东省友谊文化有限公司与被告广州市泰莱投资管理顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭峰，被告委托诉讼代理人刘冬丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告将广州市越秀区人民北路××号友谊剧院北广场停车场交还给原告管理；2、被告从2020年1月1日起按每月34000元向原告支付场地占用费，直至实际交还场地和保安亭之日止。事实和理由：2006年4月6日，原告与被告签订《租赁合同书》，由被告向原告租用越秀区人民北路696-698号自编号3号的6层综合楼。2014年4月30日，原告与被告签署《场地使用约定书》，由被告向原告租用人民北路××号友谊剧院北广场停车场使用，租金每月34000元，租期为两年，从2014年5月1日至2016年4月30日止，如被告能依约按时缴纳费用，依照约定性质管理、使用场地，期限届满经被告提出申请后双方可续签约定书，续签期限由双方再另行议定，使用期间若遇政府政策规定或乙方管理不善，甲方可提前终止本约定。签订协议后，原告将北广场和保安岗亭交由被告管理使用。2016年7月20日，由于被告向原告申请续期，双方签订《场地使用约定书补充条款》，约定将原使用期延至2016年12月31日止。2017年3月1日，应被告要求，双方签订《停车位场地使用协议》，原告将涉案场地继续临时交给被告管理使用，被告每月向原告支付34000元，协议使用期为一年，从2017年1月1日至12月31日止。2017年12月6日，原告向被告送达《关于停车位场地使用协议到期不再续约的通知》，为落实省委巡视组及省纪委驻文旅厅纪检组的整改意见，出租给被告使用的北广场停车位场地将于12月31日到期后收回，不再续约，请配合做好相关的移交工作。但自2017年12月31日，双方关于北停车场地协议到期后，被告无理由占据涉案场地拒绝将场地交还给原告。原告多次想要收回场地，均受到被告的保安及社会不明身份人士阻止。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案北广场不应当交还给原告，原告的诉请1违反了《房地产租赁合同》约定，该合同第37条约定租赁双方共同对北广场进行管理使用，具体的管理方案在补充合同中约定。即便三份补充协议到期，北广场仍应回到租赁合同约定的双方共同管理使用上来，不应由原告单方管理。北广场是被告承租的综合楼配套使用空间，从房产证附图以及现场情况看，除北广场外综合楼没有其他出入口。正因为北广场是与综合楼配套使用，所以才在租赁合同中设立第37条。2006年起，被告承租综合楼，至2014年止，该期间北广场确实由原告统一管理，但由于综合楼与友谊剧院使用性质不同，两边广场管理存在冲突。2014年被告正式开业时，与原告协商签订第一份补充协议，将友谊剧院广场与北广场分开，由被告单方管理。北广场所停车辆不能进入友谊剧院广场，这样可以保障两边安保工作的开展，被告向原告支付租金，也为原告带来了经济效益。北广场共54个车位，其中34个车位由被告向原告支付租金，20个车位配套给被告免费使用。北广场在综合楼的规划用地范围，是综合楼不可分割的部分，该广场是综合楼唯一通道及消防通道。被告对北广场的管理使用有法律及合同依据。如交还北广场管理权，将损害综合楼租户的权利。综合楼中包括酒店在内共有100多户租户，这些租户都是需要将北广场作为通道和临时停车使用。租赁合同第37条是为了保障被告对综合楼的正常经营使用所设，这也是对租户入驻综合楼的保障，一旦原告违反合同收回北广场，就会回到原告单方管理的局面，无法顾及综合楼租户的需求，租户对被告的信心会受到影响。原告收回北广场是落实上级单位的整改意见，被告与原告是平等的民事主体关系，被告并非原告下属单位，原告为执行上级主管单位命令要求被告交还北广场没有依据。被告已经向原告支付了2020年1-3月的租金，不存在欠费的情况，原告的第2项诉讼请求没有依据。经审理查明：2006年4月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁合同》，写明：甲方将人民北路696-698号与友谊剧院配套的自编3号综合楼及中间的中花园空地之大部分出租给乙方使用，租赁范围用红线注明，由双方盖章确认；乙方对综合楼进行装修改造，装修改造后的综合楼，乙方以租赁方式经营使用20年，租赁期限自综合楼装修改造完毕并经相关部门验收合格，投入使用的正式重新开业之日起计算；乙方在租赁期限内按月向甲方支付租金和管理费；第37条、综合楼门前广场，由双方共同管理，协调使用，保证院内经营管理的正常秩序，该广场的具体使用管理方案在补充合同列明等。合同所附房地产平面附图标注了租赁物业范围，不包括余地即涉案北广场在内。2014年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地使用约定书》，写明：为配合流花商圈周边环境的配套升级改造，根据双方所签订的《房地产租赁合同》中对广场实行“共同使用、共同管理”的精神，现双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就被告使用原告友谊剧院北广场（友谊剧院大楼以北、综合楼以西、对开至人民北路路边）订立本约定书，1、甲方将友谊剧院的北广场含28个停车位交给乙方管理和使用；2、乙方以此场地作绿化休闲广场、临时停车及时装舞台展示等推广宣传活动使用，不用作其他经营活动和停车收费，不将场地转租或转借他人使用，不将场地及使用权作任何用途的经济抵押；3、乙方按每月34000元作场地使用费支付给甲方，每三个月支付一次，每次预付三个月，若物价部门调整停车场收费，甲方可根据调整幅度对使用费作出相应的调整；4、乙方对场地的管理、使用期为两年，从2014年5月1日至2016年4月30日止，乙方在此期间内若能依照约定按时缴纳费用、依照约定性质管理、使用场地，期限届满经乙方提出申请后双方可续签约定书，续签期限由双方再另行议定，使用期间若遇政府政策规定或乙方管理不善，甲方可提前终止本约定；乙方以突出友谊剧院的艺术氛围、达到文化与商业的完美结合为主题，负责对广场及门口进行重新规划、设计及改造，并承担全部改造费用等。2016年7月20日，双方签订《场地使用约定书》补充条款，写明鉴于经营管理上的实际需要，日前乙方书面申请提出继续使用，经双方协商，同意将原约定使用期限延至2016年12月31日，延长期间内的各使用条款和规定与原约定书相同等。2017年3月1日，双方签订《停车位场地使用协议》，写明：1、甲方将友谊剧院北广场共48个停车位（其中20个为原租赁物业配套的免费停车位）继续临时交给乙方管理和使用，另外由于停车场出口改造而占用甲方的6个停车位需由乙方负责补偿，因此乙方合共应支付34个停车位的场地使用费；2、按每月每个车位1000元计算，乙方每月需向甲方支付场地使用费34000元，使用费按提前支付，每季度预付一次，即每季度的第一个月内付清本季度费用；乙方对场地的协议使用期为一年，从2017年1月1日至2017年12月31日止，在协议使用期间内，乙方应依照协议规定按时缴纳费用，依照协议性质管理、使用场地，乙方若未能按协议规定缴纳费用，甲方有权单方面解除本协议履行，收回对场地的使用和管理，并根据双方原签订的《房地产租赁合同》中有关条款和规定继续向乙方追讨欠费，追究乙方的违约责任等。2017年12月11日，被告收到原告发出的关于停车位场地使用协议到期不再续约的通知，写明为落实省委巡视组及省纪委驻文化厅纪检组的整改意见，出租给被告使用的北广场停车位场地将于12月31日到期后收回，不再续约，请配合做好相关的移交工作等。此后原告分别于2018年11月6日、2019年1月2日、1月15日、7月2日、12月13日向被告发函要求被告交回涉案北广场。被告分别在2019年1月3日、1月11日、1月15日、2020年2月27日向原告回函，认为原告收回场地未考虑相关后果，不同意交还涉案北广场，希望继续与原告协商达成协议。2020年1月1日，原告到现场收场遭到他人阻止，并就此报警。被告向原告支付北广场使用费至2020年6月。2020年1月13日，广州市越秀区交通运输局向被告核发广州市经营性停车场备案证明，写明停车场名称友谊酷都停车场，地址越秀区人民北路××号，经营者为被告，停车位数量54个等。2020年4月23日，广州市规划和自然资源局经被告委托诉讼代理人申请出具政府信息公开申请答复书，出示了越秀区人民北路696-698号自编3号的规划用地红线图，红线图显示涉案北广场在人民北路××号地段用地范围之内，是综合楼门前广场，位于综合楼与友谊剧院之间。庭审中，原告提交如下证据：1、被告于2007年12月17日向原告发出的关于近期使用综合楼门前广场协商函，写明2007年12月25日起，拟使用综合楼门前广场约1000平方米的场地，搭建服装走秀台及约50个档位等，恳请原告支持。2、被告于2010年5月27日向原告发出的关于使用综合楼门前广场的函，写明拟于“六一国际儿童节”期间举行促销活动，需临时使用综合楼门前广场，请原告有关车辆从本月28日晚开始尽量勿进入广场停放等。被告陈述在2014年之前涉案北广场是由原告单方管理，上述证据反映被告经营需要使用场地时不能自主安排，必须向原告申请使用，证明双方根据租赁合同第37条签订补充协议是有必要的，补充协议确定的北广场使用方案是经双方磨合认可的方案。被告提交了涉案北广场2010年以及现在的照片，显示步行进入综合楼须通过北广场，北广场设有岗亭管理车辆停放。原告对2010年的照片不予确认，对场地现状照片没有异议，原告称收回场地管理权不会影响综合楼的正常使用，行人通过北广场不会存在阻碍。本院认为：原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，向被告承租友谊剧院自编3号综合楼，租期20年。租赁合同没有将涉案北广场划入租赁范围之内。从现场照片及规划图纸来看，涉案北广场为综合楼的前广场，是进出综合楼的唯一通道及必经之路，功能上属于综合楼配套使用的公共区域。上述租赁合同第37条为涉案北广场概括设立了由原告与被告共同管理、协调使用的原则，北广场具体使用管理方案在补充合同中列明，确定原告与被告对涉案北广场共同享有管理权。此后在2014年-2017年期间，原告与被告分别签订三份场地使用协议，明确北广场管理方案为被告作停车场使用，由被告每月按照34个车位每个车位使用费1000元的标准，向原告支付场地使用费，使用期限至2017年12月等。该使用管理方案一方面保障了北广场的停车管理秩序，有利于被告对综合楼的使用，另一方面降低了原告的管理成本，为原告带来了场地收益，且车位收益金额合理，不存在显失公平的情形，对原告与被告双方均有益有利。上述协议是原告与被告根据租赁合同第37条的精神协商一致的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议具体化了涉案北广场的使用管理方案，是租赁合同内容的补充及延伸，与租赁合同构成从合同与主合同的关系。场地使用协议虽然设定了涉案北广场的使用期限，但是只约定如被告拖欠场地使用费，原告有权解除协议收回场地的管理权，期限届满被告提出申请双方可续约等，没有约定期限届满被告需将涉案场地交还给原告。这与一般的房屋租赁合同中关于租赁期限届满承租人应当交还租赁房屋的内容明显不同，是补充合同作为租赁合同从合同的特殊之处。从合同以主合同的存在为前提，随主合同的终止而终止，具有附属性。基于租赁合同与补充协议的主从合同关系，涉案北广场管理使用方案经补充协议确定，内容公平合理，即使补充协议约定的使用期届满，原告与被告双方仍应继续按照补充协议内容，同租赁合同一并予以履行，直至作为主合同的租赁合同权利义务终止为止。唯有在被告拖欠场地使用费等合同约定解除条件成立的情况下，原告才有权行使解除权收回涉案北广场。本案中，被告已按时向原告支付场地使用费至2020年6月，不存在违约行为。原告称为落实上级部门的整改意见收回场地，不属于政府政策变化因素。故原告诉请要求被告交还涉案北场地管理权，不符合补充协议约定的解除条件，也不符合《广州市房屋租赁合同》关于原告与被告共同管理、共同使用北广场的概括性设定，还不利于双方对北广场的管理实效及经济利益维护，于法于理都缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条规定，判决如下：驳回原告广东省友谊文化有限公司的全部诉讼请求。本案受理费650元，由原告广东省友谊文化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  刘月娴人民陪审员  邓晓红二〇二〇年六月十九日书 记 员  梁惠敏