浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初647号 原告：浙江开元酒店管理股份有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区北干街道市心中路818号18楼，统一社会信用代码913300006831274056。 法定代表人：金文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐满，浙江浙经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢叶苹，浙江浙经律师事务所律师。 被告：宁海新世纪大酒店有限公司，住所地：浙江省宁海县城关镇跃龙开发区A区，统一社会信用代码9133022671721003XT。 法定代表人：金良娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：褚康强，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐能权，浙江太安律师事务所律师。 原告浙江开元酒店管理股份有限公司与被告宁海新世纪大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月30日向杭州市萧山区人民法院起诉，该院于2019年12月5日受理。2020年1月3日，杭州市萧山区人民法院以该案属本院管辖为由移送本院处理。本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告浙江开元酒店管理股份有限公司的委托诉讼代理人唐满、被告宁海新世纪大酒店有限公司的委托诉讼代理人褚康强、徐能权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江开元酒店管理股份有限公司诉请要求：1.解除原、被告双方签署的《酒店租赁经营合同书》；2.被告赔偿原告各类损失共计4678300元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年2月20日签署了一份《浙江开元酒店管理有限公司与宁海新世纪大酒店有限公司关于酒店租赁经营合同书》，浙江开元酒店管理有限公司系原告浙江开元酒店管理股份有限公司前身，该合同书约定被告将其持有的宁海开元新世纪大酒店相关物业出租给原告用于酒店经营，租期10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止。在该合同书签署前，该酒店物业亦由原告承租，合同履行正常，双方有意续租，故签署了上述合同书。但从2016年开始，被告逐步陷入债务危机，负面影响与日俱增，其履约能力受到重大影响，给酒店正常经营产生了重大影响。截至起诉之日，被告的债务危机未能得到任何改善，尚在执行过程中的债务已达3.5亿之多，不断有法院上门要求原告协助执行。被告在租赁合同的履行过程中，存在严重违约行为，给原告造成了重大经济损失。具体如下：1.根据合同书约定，被告应提供不少于1500平方米职工宿舍，但自2016年12月1日开始，位于××路××宿舍及新华书店旁边的3号宿舍被告不再提供，由酒店代付宿舍租金104500元（含税款4500元），目前只有位于兴宁南路1号楼尚在使用，酒店投入装修改造费用731100元；同时酒店为满足员工住宿需要，临时将酒店行政楼三楼改造为宿舍，装修支出23500元。2.根据合同书约定，被告需在租赁资产支付使用后和租赁期间为全部租赁资产向声誉良好的保险公司购买及维持有效的和不低于等价的财产险，并将支付保险金的发票复印件提供给原告。但被告自2016年8月16日开始未进行投保，原告于2016年11月29日以书面函形式通知原告，但原告未有回复。2018年6月28日凌晨，原告棋牌室洗手间水管破裂，导致租期五年（2022年4月14日到期）的合同于2018年9月30日提前终止，现该区域仍闲置未能出租，截至2019年8月31日，直接损失达73200元。该损失因被告未能投保，不能得到保险公司的理赔，原告也未进行赔偿。3.根据合同书约定，原告在租赁经营期间内因经营需要，可以将租赁资产的一部分出租给第三方，但租赁期不得超过本合同约定的租赁期。但因被告拒不配合履行相关义务，造成原告损失合计362300元。4.被告种种违约行为，导致酒店效益每况愈下。2017年原告在经营压力下不得不对酒店二个楼层进行更新改造，支出费用2544450元；2017年6月份酒店投入变压器增容费用支出160000元；2017年10月份酒店投入空调机组更新费用支出679250元。 为证明自己的主张，原告浙江开元酒店管理股份有限公司向本院提供以下证据： 1.《浙江开元酒店管理有限公司与宁海新世纪大酒店有限公司关于酒店租赁经营合同书》复印件一份，以证明原、被告双方签订租赁经营协议，并约定双方权利义务的事实。 2.企业信用信息公示报告打印件及中国执行信息公开网查询结果打印件各一组，以证明被告经营不善且负债累累，双方签订的合同已客观无法履行的事实。 3.发票复印件、业务回单复印件各一组，以证明原告代被告垫付租金104500元的事实。 4.发票复印件记账凭证复印件一份，以证明原告改造宿舍支出改造费用23500元的事实。 5.装饰工程施工合同复印件、装饰工程施工补充合同复印件、酒店工程竣工决算内部审批表复印件、装修支出凭证复印件各一组，以证明原告对1号楼员工宿舍改造并支付改造费用731100元的事实。 6.宁海开元新世纪大酒店场地租赁合同复印件、租赁合同终止协议复印件各一份，以证明因被告未购买财产险导致原告损失73200元的事实。 7.场地租赁合同复印件、微信聊天记录打印件各一份，以证明因被告违约导致原告租金损失41400元的事实。 8.租赁合同复印件、免租申请书复印件、审核文件复印件各一份，以证明因被告违约导致原告租金损失320900元的事实。 9.宁海开元新世纪大酒店装饰工程施工合同复印件、宁海新世纪酒店9-10层客房改造结算书复印件、酒店新建工程竣工决算内部审批表复印件、支付凭证及清单复印件各一组，以证明原告为改善经营进行装修支出的费用为2544450元的事实。 10.业务回单复印件、发票及相关凭证复印件一组，以证明原告为改善经营进行变压器维修支出160000元、进行空调机组更新支出679250元的事实。 11.预罚款通知书复印件一份，以证明因协助执行未果，法院将预罚款通知书张贴在酒店大门的事实。 被告宁海新世纪大酒店有限公司答辩称：原合同于2003年签订，2013年到期，在到期前的2011年5月20日，原、被告签署了案涉的租赁合同，租期10年，双方一直按合同履行，期间原告也存在拖欠租金的行为。现宁海酒店市场发生了变化，原告经营的重心向金海开元倾斜，开元新世纪酒店的装修也已近20年，装修陈旧老化，导致原告无法达到原来高额的经济效益。2016年原告把酒店餐饮外包第三方，场地也进行了外包，仅保留客房住宿业务，但酒店经营状况未得改善，这是原告起诉解除合同的根本原因。现原告解除合同理由不成立，具体如下：1.被告资信问题、酒店资产拍卖与否均与本案租赁合同的履行没有直接关系，法院发出的预罚款通知书是因为原告未协助法院执行产生的后果。2.因酒店餐饮外包，很多员工不需要住宿，故未提供合同约定的1500平方米的员工宿舍。3.被告不存在不配合转租的情形，酒店维修和费用按约定应由原告方承担，被告亦不存在违约行为。 被告宁海新世纪大酒店有限公司未提供证据。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下： 一、对原告提供的证据1，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，该合同书上明确约定酒店装修、设备维修保养系原告的责任。因被告无异议，本院对该证据予以认定。 二、对原告提供的证据2，被告对其真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，认为与本案无关，该组证据不能证明案涉合同无法履行，客观上酒店至今仍正常营业，也不存在合同目的无法实现的问题。本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。 三、对原告提供的证据3、4，被告对于相关票据的真实性不清楚，认为与本案无关，不能证明原告垫付租金的事实，另根据合同约定，原告对宿舍改造费用即使真实发生也应当由原告自行承担。本院经审查认为，原告提供的宁波增值税普通发票及中国工商银行业务回单中付款方为宁海金海开元名都大酒店有限公司宁海开元新世纪大酒店分公司，与原告属不同的市场主体，同时，原告现有证据无法证明相关宿舍仍由被告租赁后交付原告使用，原告为其垫付了租金的事实，根据原告庭审陈述，被告自2016年12月1日起未提供2号宿舍和3号宿舍，即表明相关宿舍并非由被告租赁，原告主张垫付事实与其陈述矛盾。故本院对原告提供的证据3不予认定。原告提供的证据4亦无法表明上述支出系用于原告所主张的行政楼三楼宿舍的改造，难以证明原告的证明目的，本院亦不予认定。 四、对原告提供的证据5，被告认为因被告未参与宿舍改造事宜，相关证据的真实性无法核实，同时，根据证据显示，宿舍改造发生于2011年，根据合同约定，改造费用即使真实发生也应当由原告自行承担。本院结合原告提供证据1，认为被告的质证意见成立，根据双方签订的《浙江开元酒店管理有限公司与宁海新世纪大酒店有限公司关于酒店租赁经营合同书》约定：“……如甲方在经营期间需对酒店装修进行改动，则必须经乙方同意，并且改动的方案也必须经乙方签字确认后方可动工，由此产生的一切费用由甲方承担”，故原告即使对员工宿舍进行了改造，相关费用应由其自行承担，本院对该组证据不予认定。 五、对原告提供的证据6，被告认为真实性存疑，即使转租及解除租赁合同真实，系因原告未尽到保养维修义务所致，不能证明原告的证明目的。本院经审查认为，从原告提供的证据来看，次承租人袁成国退租的原因系因漏水事件，但因何漏水、被告应购买何种财产险险种、漏水导致的租金损失能否获得理赔等事实，在原告均未提供相关证据予以证明的情况下，原告的该部分损失与被告是否按合同约定购买财产险没有必然的联系，故本院对该组证据不予认定。 六、对原告提供的证据7，被告认为真实性存疑，微信内容未反映被告存在违约的事实，不能证明原告的证明目的。本院经审查认为，根据原告提供的合作终止协议显示，提前解除租赁关系系因次承租人逾期缴纳租金，而短信记录中原告方表示“手续已经跟业主方沟通好的，但贵方没有主动要求我司提供……”，原告主张该部分转租租金损失系因被告不配合导致依据不足，故本院对该组证据不予认定。 七、对原告提供的证据8，被告认为免租申请书系原告起草好提供给案外人盖章，说明原告与案外人恶意串通为本案诉讼专门制作文件，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告的证明目的。本院经审查认为，原告仅提供与其存在利害关系的案外人之间的相关文件，难以证明被告存在违约行为，且免租系原告自行处分权利的范围，同时，原、被告之间的合同仅约定原告在租赁经营期间因经营需要，可以将租赁资产的一部分出租给第三方，并未对被告的配合义务作出明确约定，原告现主张由其免除的租金系因被告未履行相关配合义务的违约行为造成无事实依据，故本院对该组证据不予认定。 八、对原告提供的证据9、10，被告对相关费用产生是否真实不清楚，酒店二个楼层装修改造确实存在，根据合同约定，所有的改善经营费用由原告承担。本院经审查认为，根据双方的租赁合同，原告对酒店装修、维修、保养、检查费用均由原告自行承担，被告质证意见成立，本院对原告提供的该二组证据均不予认定。 九、对原告提供的证据11，被告认为该通知书系法院张贴还是原告自行张贴存疑。本院经审查认为，该通知书系因原告不履行相应的协助执行义务所致，同时与本案无关，本院不予认定。 经审理，本院认定如下事实： 2011年2月20日，浙江开元酒店管理有限公司与被告宁海新世纪大酒店有限公司签订《浙江开元酒店管理有限公司与宁海新世纪大酒店有限公司关于酒店租赁经营合同书》，该合同书第4.1约定宁海新世纪大酒店有限公司出租给浙江开元酒店管理有限公司酒店经营所需的资产，其中的不动产包括：1.土地证上载明21335平方米的土地使用权；2.房产证上载明27928.51平方米的房屋建筑及其装修；3.提供不少于1500平方米职工宿舍及其现有附属设施（详见附件）。合同书第5.1约定本合同所约定的租赁期为2013年4月1日至2023年3月31日，租期十年；租赁合同从双方于2011年2月20日签字盖章起生效。合同书第8.8约定宁海新世纪大酒店有限公司必须在租赁资产支付使用后和租赁期间为全部租赁资产向声誉良好的保险公司购买及维持有效的和不低于等价的财产险。宁海新世纪大酒店有限公司应向浙江开元酒店管理有限公司出示上述保险的保单及最近一次支付保险金的发票，并提供相应的复印件。合同书第10.1约定除原设计单位和金振军先生共同签字确认外，浙江开元酒店管理有限公司在租赁经营期间不得对宁海新世纪大酒店有限公司酒店的房屋设计结构进行改建。如浙江开元酒店管理有限公司在经营期间需对酒店装修进行改动，则必须经宁海新世纪大酒店有限公司同意，并且改动的方案也必须经宁海新世纪大酒店有限公司签字确认后方可动工，由此产生的一切费用由浙江开元酒店管理有限公司承担。合同书第10.5约定，浙江开元酒店管理有限公司在租赁经营期限对酒店的所有维修、保养、检查费用均由浙江开元酒店管理有限公司承担。合同书第11.2约定浙江开元酒店管理有限公司在租赁经营期间应经营需要，可以将租赁资产的一部分出租给第三方，但租赁期不得超过本合同约定的租赁期。合同书第15.3约定除本合同有约定外，双方均不得单方面解除或终止合同，否则应支付对方相当于两年租金的违约金。 本院认为，原告浙江开元酒店管理股份有限公司与被告宁海新世纪大酒店有限公司签订的《浙江开元酒店管理有限公司与宁海新世纪大酒店有限公司关于酒店租赁经营合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。现原告浙江开元酒店管理股份有限公司主张被告因存在债务危机，其资信情况发生严重恶化，被告无法履行也不再履行租赁合同约定的义务，导致合同目的无法实现，构成重大情势变更，要求解除合同。对此，本院认为，租赁合同关系中，对租赁物进行使用、收益是承租人最主要的合同目的。本案中，合同约定的相关不动产、动产目前仍由原告占有使用，酒店仍继续经营，并不存在合同目的无法实现的情形。即使如原告所说，被告深陷债务危机，相关财产被法院查封、拍卖，但原告仍可依据“买卖不破租赁”原则继续使用租赁物。2011年双方签订合同后，随着经济的发展，本地酒店市场的经营环境发生变化、近几年内合同相对方大额负债等等，均属于市场经济中的商业风险，不属于情势变更原则的适用范围。故原告主张以合同目的无法实现、发生重大情势变更为由解除合同，缺乏依据。同时，根据双方约定，原告应在租赁经营期间应按有关规定定期对酒店的锅炉、电梯等其他有关设施设备进行保养和检查，维修、保养、检查费用均由原告承担，原告主张被告未履行维修义务致使酒店物业状态恶化无事实依据，本院不予采信。原告主张被告自2016年12月1日起未提供符合合同约定面积的宿舍，但并未影响双方租赁合同履行至今，并不构成被告根本违约。原告主张为被告垫付宿舍租金问题，因其未能提供充足证据证明相关宿舍仍由被告承租后交付原告使用，其庭审中陈述被告自2016年12月1日起未再提供相关宿舍，故按其主张并不存在垫付事实，故本院对该诉请不予支持，原告可另行向被告主张因未按约提供相关宿舍而造成的损失。原告主张的其他损失均无事实及法律依据，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告浙江开元酒店管理股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费44226元，由原告浙江开元酒店管理股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判长查鹏程 人民陪审员陈余活 人民陪审员胡秀兰 二○二○年六月二十二日 代书记员刘若男 ?CONTROLiSignatureOffice.SignatureCtrls??? _1565617208.unknown