上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24548号原告(反诉被告)：中文发集团文化有限公司，住所地北京市。法定代表人：薛志勇，董事长。委托诉讼代理人：李梦琦，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鉴，北京大成律师事务所律师。被告：上海方泱企业管理咨询有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：汤丹沁，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海振泱实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：顾佳丽，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。原告(反诉被告)中文发集团文化有限公司(以下简称中文发公司)与被告上海方泱企业管理咨询有限公司(以下简称方泱公司)、被告(反诉原告)上海振泱实业有限公司(以下简称振泱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，振泱公司于2019年12月20日提起反诉，本院予以一并审理，均依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人罗鉴、两被告的委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中文发公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认中文发公司与方泱公司签署的《房屋租赁合同》无效；2、要求方泱公司返还租赁保证金774,077.40元；3、要求振泱公司连带承担向中文发公司返还保证金的责任；4、要求方泱公司向中文发公司退还2019年8月29日至10月30日的租金576,670.56元；5、要求振泱公司连带承担向中文发公司退还预付租金的责任。事实和理由：中文发公司与方泱公司于2015年12月8日签订房屋租赁合同，约定中文发公司承租方泱公司苍梧路XXX号物业。后中文发公司、方泱公司、振泱公司三方签订补充协议，约定方泱公司将出租方的权利义务概括性转移给振泱公司，同时约定若因房屋产权引起纠纷，方泱公司承担全部责任并赔偿损失。在合同履行过程中，次承租人被市场监督局要求将住所地登记为实际经营地苍梧路XXX号，中文发公司多次发函要求振泱公司配合提供材料，但振泱公司未能提供，导致次承租人无法使用房屋，因此造成巨大损失。振泱公司至今未取得消防验收许可，已严重违反了合同3-4条约定。2019年8月28日，因振泱公司违约，中文发公司发函解除合同，并于同日交还了房屋。根据法律规定，涉案房屋未取得规划许可，租赁合同应属无效。合同无效后，因此取得的财产应相互返还。合同因振泱公司等过错而无效，其已收取的保证金、预付租金应予返还。故中文发公司诉至本院，要求判如所请。方泱公司、振泱公司辩称，不同意中文发公司的全部诉讼请求。租赁保证金应首先冲抵中文发公司应付费用，冲抵后没有余额，故不同意返还。涉案房屋虽无产权登记，亦未找到规划许可，但因房屋建造于规划法颁布实施之前，当时是合法建造的，故双方合同有效。在签约时，中文发公司明知房屋没有产权登记的现状，在租赁两三年后因自身原因要求退租，应承担违约责任。根据补充协议，方泱公司承担责任的前提，是因房屋产权纠纷妨碍中文发公司使用房屋，该条款并非振泱公司承担连带责任的规定。本案属振泱公司与中文发公司之间的租赁合同纠纷，与方泱公司无关。振泱公司向本院提出反诉请求：1、要求中文发公司支付拖欠的2019年7月1日至2019年8月28日电费12,626.87元及水费335.54元；2、要求中文发公司支付违约金1,548,154.80元；3、要求中文发公司支付装修期租金900,090元。事实和理由：2015年12月，中文发公司与方泱公司协商承租本市苍梧路XXX号房屋。方泱公司告知房屋只能用于办公，不得用于经营和工商登记，中文发公司同意，但要求方泱公司配合完成属地化注册，方泱公司接受。2015年12月8日，中文发公司与方泱公司签订租赁合同，约定了房屋用途、租期、免租期及违约责任等。2016年1月，方泱公司同意免租期起始延迟，并帮助中文发公司上海分公司完成属地化注册。后三方签订补充协议，将出租方变更为振泱公司。2019年7月11日，中文发公司向振泱公司请求配合完成属地化注册。7月18日，振泱公司回函要求核实情况、提供办理注册登记的手续，但中文发公司既未核实情况，也未提供用于注册的资料。2019年8月27日，中文发公司要求解除租赁合同，并于次日退还房屋。经事后核实，中文发公司将房屋整体转租给案外人用于经营。中文发公司已严重违反了合同约定，应承担违约责任，故振泱公司提起反诉。中文发公司对振泱公司的反诉辩称，同意支付7-8月电费12,165.95元。振泱公司未提供水费账单，故不同意支付。因支付违约金的前提是合同有效，现方泱公司等并未提供房屋工程规划许可，合同应属无效，故不同意支付违约金。在合同履行过程中，方泱公司等曾承诺保证完成中文发公司及其租户的注册，但实际并未履行。如果方泱公司等举证合同有效，中文发公司将变更诉讼请求，追究方泱公司等的违约责任。合同对装修期租金没有约定，因方泱公司等违约，振泱公司主张装修期租金没有合同及法律依据，故不予认可。方泱公司对振泱公司的反诉述称，同意反诉请求。本院认定事实如下：上海市徐汇区苍梧路XXX号地块(地号虹梅街道XXX坊X丘)土地使用者为上海半导体器件二十厂(以下简称半导体二十厂)。1994年，半导体二十厂被上海金陵股份有限公司(以下简称金陵公司)吸收、合并，划归金陵公司领导和管理。2013年，金陵公司企业名称变更为上海华鑫股份有限公司(以下简称华鑫公司)。2015年，华鑫公司出具房地产使用权转让证明：苍梧路XXX号地块(门牌号上海市苍梧路XXX号)的权利人为半导体二十厂……现我司将标的物使用权全部转让给方泱公司，自即日起，方泱公司享有标的物合法整修、整体出租或分租权利。2015年10月，华鑫公司、方泱公司向徐汇区商务委、徐汇区虹梅街道提出调整业态申请，称：苍梧路XXX号建筑面积约1200平方米楼高两层……方泱投资计划对苍梧路XXX号业态进行彻底调整……。2015年12月8日，方泱公司(出租方，甲方)与中印集团文化有限责任公司(承租方，乙方，以下简称中印公司，该企业名称于2017年3月3日变更为中文发公司)签订房屋租赁合同，约定：甲方将上海市徐汇区苍梧路XXX号出租给乙方；双方暂定其计租面积为1644平方米，最终计租面积以甲方出具的工程竣工图为准，且双方需就此签署补充协议；2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；2-4在合同期限内，乙方应自行申请并获得经营本合同2-1条所述营业所需的一切政府许可或批准证书，并承担相关费用及后果，甲方仅负配合义务；2-6甲方同意乙方在承租房屋期间，将承租房屋适当改造后再出租给用于办公的企业或个人，但不得整体转租，在办理工商执照过程中甲方有配合并出具相关证明的义务；3-1租赁期限自2015年12月15日起至2021年4月14日止；3-4如果租赁物未取得消防法规定的验收许可或验收未获批准，导致乙方无法进驻、无法二次装修，则实际交房日期延顺，直至得到批准之日为计算起租日开始；2016年4月15日起第一年月租金225,022.50元，2017年4月15日起第二年月租金240,024元，2018年4月15日起第三年租金255,025.50元，2019年4月15日起第四年月租金275,027.50元；在乙方没有出现第10-2条情形的前提下，甲方给与乙方的装修期为2015年12月15日起至2016年4月14日止，双方同意，交付日调整的，装修期按交付日相应调整，除此外装修期不因任何原因延长，装修期内不计算租金、不计租期；5-1在签约之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金774,077.40元；5-5如果乙方违反本合同的规定或合同被解除或终止，甲方有权使用保证金代付或直接用保证金冲抵相应乙方债务；6-7在签署本合同前，甲方已如实向乙方告知租赁房屋的产权性质及现状并已向乙方出示相关房屋产权等相关资料……如法律法规规定或政府有关部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合提供材料的清单，甲方以其清单确认内容为限进行配合；10-2有下列情形之一的，违约方应向守约方按前五年平均月租金的六倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)乙方未征得甲方书面同意改变房屋租赁用途，或利用该房屋进行违法、违章活动的……(十)本合同约定的其他违约情况出现；11-4合同期间，非本合同规定的其他解约情况，乙方按租赁期前五年平均月租金的六倍向甲方支付违约金，可中途退租，甲方可直接没收乙方的保证金冲抵乙方应付违约金，不足部分乙方应另外再支付给甲方。2015年12月，方泱公司出具关于同意转租的证明，同意中印公司将承租房屋适当改造后再出租给用于办公的企业或个人。2015年12月17日，方泱公司出具承诺书：我司承诺配合协助完成中印公司上海分公司(拟)属地化注册，若无法达成以上事宜，则实际交房日期顺延，直至完成中印公司上海分公司(拟)注册之日为计算起租日开始。中印公司上海分公司(拟)后续招租客户的属地化注册，我司承诺在3个月内(春节假期除外)完成，若此3个月内有需要工商注册的后续客户，我司承诺协助中印公司上海分公司(拟)一起办理。……以上承诺从双方签署的《房屋租赁协议》生效后生效。2016年1月4日，中文发公司支付方泱公司租赁保证金774,077.40元。2016年1月22日，方泱公司(甲方)与中印公司(乙方)签订补充协议，约定：甲方于2015年12月17日出具了承诺书，承诺协助乙方完成其上海分公司及客户的注册手续，为办理乙方上海分公司，需要乙方与上海聚简投资有限公司签署房屋租赁协议，双方均明确该协议仅用于注册；因乙方原因，按照房屋租赁合同约定应当支付的首期租金延迟支付，经双方协商同意装修期起始日顺延为2015年12月31日，甲方承诺书起始日也相应顺延为2015年12月31日。2016年1月25日，中印公司上海分公司经核准注册于上海市徐汇区钦州北路XXX号XXX幢XXX室。2016年5月30日，中印公司上海分公司、南京西基王动漫设计有限公司(以下简称西基王公司)向方泱公司提出申请，称中印公司上海分公司与西基王公司等共同合作打造位于苍梧路XXX号“中印上海中文创客中心”……用途仅限于为动漫创客个人及企业及其创客经营管理需要的办公，现西基王公司已申请于徐汇区注册企业，并已进行名称核准为上海稀基教育科技有限公司(以下简称稀基公司)；西基王公司承诺与中印公司上海分公司合作的位于苍梧路XXX号中印上海中文创客中心场地租赁协议合作期到期后，将稀基公司从贵司所提供注册地址迁出。2016年7月14日，稀基公司经核准注册于上海市徐汇区虹梅路XXX号XXX幢XXX层XXX室。2018年11月27日，方泱公司(甲方)、振泱公司(乙方)、中文发公司(丙方)签订补充协议，约定：鉴于甲丙双方于2015年12月8日签署了关于丙方租赁苍梧路XXX号的租赁合同，现因甲方工作调整，需将原合同中出租人主体变更为乙方，甲方确认，乙方合法拥有苍梧路XXX号的出租权，若该房屋因产权引起纠纷，导致丙方无法正常使用该房屋，则由甲方承担全部责任，并赔偿丙方因此造成的实际损失；甲方在原合同项下的权利义务于2018年11月20日起全部转移给乙方继承，乙方同意作为甲方的承继方继续履行原合同中出租人的相关约定；丙方基于原合同已向甲方支付房屋租赁保证金774,077.40元，甲方应当于转移日之前全额转至乙方账户，并由乙方向丙方开具收款凭证，丙方在收到乙方开具的收据后，应于5个工作日内将原保证金收据退还甲方。2019年6月23日，中文发公司向振泱公司支付了2019年7月31日至10月30日的租金825,082.50元。2019年7月11日，中文发公司向振泱公司发送《关于请求贵司协助完成属地化注册的函》，表示：近期我司招商租户稀基公司应工商管理部门要求完成属地化注册，故我司向贵司提出协助请求，请求贵司在接到本函3日内向我司提供稀基公司注册所需材料以及产权证明性文件……2019年7月18日，振泱公司回函：据我司了解，贵司租户稀基公司已于2016年7月完成属地化注册，请贵司进一步核实来函内容是否准确，并请核实该租户经营业态是否符合贵我双方房屋租赁合同的约定……；若贵司不愿继续承租苍梧路XXX号房屋，我司同意双方协商解决贵司的提前退租事宜。2019年8月14日，中文发公司委托律师发函，称因稀基公司被市场监督管理局多次要求将工商登记住所地变更为实际经营地址即苍梧路XXX号，故限期方泱公司、振泱公司提供住所登记所需要材料以及产权性证明文件。2019年8月21日，振泱公司复函中文发公司，要求提供中文发公司与稀基公司的租赁合同复印件以及稀基公司营业执照复印件，振泱公司在收到以上资料并与徐汇区市场监督管理局沟通后，再将具体情况回复中文发公司。2019年8月27日，中文发公司向方泱公司、振泱公司发解除合同通知函，称因后者未能配合办理工商登记、房屋未取得消防验收许可，故通知解除双方的房屋租赁合同及附属协议，要求后者退还保证金及预付租金，并要求交接房屋。2019年8月28日，中文发公司将房屋交还。租户退租退场核验单中记载电表总9008.19，峰2761.43；水表2364。另查明，半导体二十厂1992年申报土地使用权登记时，申报建筑占地面积675.5平方米，建筑面积1005.50平方米。同年，政府核发该地块土地使用权证。1994年7月，政府换发土地使用权证。彼时，土地证附图所载房屋有1层、2层等多幢建筑。2016年1月7日，上海市徐汇区公安消防支队受理方泱公司提交的苍梧路XXX号装修工程竣工验收备案申请。庭审中，中文发公司、振泱公司确认涉案房屋为通体二层建筑。振泱公司还提供了上海市测绘院的测绘图纸一份，上标明涉案房屋为“混2”。庭审中，振泱公司提供了涉案房屋2019年7月、8月电费账单及缴费凭证，并提供了2019年7月水费(302.46元)、8月水费(33.08元)缴费凭证。对此，中文发公司对电费账单予以认可，但认为8月份并未实际使用房屋，电费金额系基本电费，故应按照使用天数28天计算，同意支付电费12,165.95元；因振泱公司未提供水费账单，故不同意支付水费。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有土地使用证、仪表电讯工业局文件、准予变更登记通知书、房地产使用权转让证明、调整业态申请、房屋租赁合同、关于同意转租的证明、承诺书、转账凭证、补充协议、企业登记信息、西基王公司等申请、三方补充协议、租金支付凭证、当事人往来函件、核验单、档案摘抄、备案受理凭证、测绘图纸、电费账单及付款凭证、水费付款凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋现状，与1994年办理土地使用证时申报建筑占地面积、建筑面积及土地证附图所载建筑样式明显不同，与2015年申请调整业态时房屋建筑面积亦不同，而振泱公司等未能提供涉案房屋规划批准等合法建造的证据，故本院对中文发公司要求确认租赁合同无效的请求予以支持，对振泱公司反诉主张违约金的请求不予支持。合同无效后，因合同取得的财产应相互返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因中文发公司已于2019年8月28日交还房屋，故其要求退还保证金及剩余租金，于法有据，应予支持。对于中文发公司要求方泱公司退还有关款项、要求振泱公司承担连带责任，本院认为，三方协议已经将租赁合同中出租人的权利义务概括转让给振泱公司，现合同当事人为振泱公司与中文发公司，故有关义务应由振泱公司承担，中文发公司要求方泱公司承担责任、振泱公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。对于振泱公司主张的装修期租金，本院认为，因租赁合同无效，中文发公司应返还装修期内占有使用房屋所获得的利益。考虑合同租期、中文发公司实际使用房屋时间、装修期期限，以及双方对合同无效的过错程度，根据公平原则，本院酌定中文发公司应付振泱公司免租期使用费25万元。对于振泱公司主张的水电费，本院认为，中文发公司对电费的意见具有合理性，本院予以采纳，中文发公司应付电费12,165.95元；水费分别系振泱公司2019年7月27日、8月10日支付，该期间仍为中文发公司使用房屋期间，故本院对振泱公司主张的水费335.54元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认中文发集团文化有限公司与上海振泱实业有限公司就上海市徐汇区苍梧路XXX号房屋的房屋租赁合同无效；二、上海振泱实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还中文发集团文化有限公司保证金774,077.40元；三、上海振泱实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还中文发集团文化有限公司剩余租金576,670.56元；四、中文发集团文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海振泱实业有限公司电费12,165.95元、水费335.54元；五、中文发集团文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海振泱实业有限公司免租期使用费250,000元；六、驳回中文发集团文化有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海振泱实业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8478元，由上海振泱实业有限公司负担。反诉案件受理费12,453元，由上海振泱实业有限公司负担10,910元，中文发集团文化有限公司负担1543元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年六月十二日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。