贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初753号原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处文峰南路**，统一社会信用代码：915227255733024876。法定代表人魏瑞维，系该公司总经理。委托代理人吴雨东，代理权限为特别授权。委托代理人王朝贵，系瓮安县中心法律服务所法律工作者，执业证号32407051100152，代理权限为特别授权。被告刘光强，男，汉族，1972年7月5日生，贵州，住贵州省瓮安县，现住瓮安县熙御印象**。被告李光梅，女，汉族，1971年9月5日生，贵州，住贵州省瓮安县，现住熙御印象**，系被告刘光强之妻。本院于2020年3月17日立案受理原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“佳美物业公司”）及贵州佳美好万家物业服务有限公司诉被告刘光强、李光梅物业服务合同纠纷一案后，于2020年4月24日由审判员余家静依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人彭乾忠、吴雨东及被告刘光强、李光梅均到庭参加了诉讼，庭审中，贵州佳美好万家物业服务有限公司自愿放弃作为原告继续参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告的诉讼请求：一、依法判令被告缴纳物业服务费用2406.36元，滞纳金2274.01元，合计4680.37元；二、诉讼费用由被告承担。被告刘光强和李光梅的答辩意见：一、原告未履行《前期物业管理服务协议》中的职责，未对公共秩序、环境卫生、安全防范工作和物业综合管理工作尽到相关义务，自2017年至今，锦美熙御印象小区内乱停乱放现象严重，部分业主私自搭建违章建筑，但是原告从未履行自身管理职责，在各业主向该公司反映后，原告仍然置之不理，完全违反了《前期物业管理服务协议》的约定；二、因原告违约在先，且长期不作为，存在过错，所以被告未按时缴纳物业费并无不当，更不应当支付滞纳金，且《前期物业管理服务协议》中的滞纳金利率每日千分之三约定过高，不符合法律规定。综上，被告不支付物业费并无不当，请求依法驳回原告的诉讼请求。审理查明的事实二被告购买瓮安县瓮水办事处锦美＊熙御印象Ａ区㎡的房屋一套，成为该小区业主。2016年9月25日原告佳美物业公司与锦美＊熙御印象的开发商贵州锦美房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定选聘原告为锦美＊熙御印象小区提供物业管理服务，并约定第三层（含三层）楼以上按月1.00元／㎡建筑面积（含电梯使用费）计收物业服务费，小区公共设施设备所产生的公共能耗费（水电费、柴油发电机在发电阶段用的柴油费）由小区业主和使用人按户据实分摊和其他相关事宜。2015年12月27日原告佳美物业公司与被告刘光强签订《前期物业管理服务协议》，其中约定：业主的责任不得改变小区任何部分的外貌，不得在小区外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、防盗网（窗）、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何饰物，亦不得堵塞任何窗户；高层住宅按月1.00元／㎡建筑面积计收物业服务费；共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用向业主公摊计收，实行非“一户一表制”或使用二次加压供水的用户，总、分表差额或二次加压耗电由业主据实分摊。合同签订后，原告按照约定为被告所住的小区提供物业服务，二被告自2017年12月27日起至2019年10月27日期间共计22个月的物业管理费未交纳，原告经多次催收未果，遂诉至本院，请求依法判决如前诉求。在庭审中，二被告主张原告未尽到物业管理职责，在服务期间存在小区环境卫生脏乱差、公共设施损坏不及时修缮且管理不到位、小区内车辆乱停乱放现象严重、私自将物业服务委托给佳美好万家物业服务有限公司等问题，原告认为以上问题部分存在，认可其在服务过程中在某些时候可能有服务瑕疵，但不是常态。上述事实，有原告的陈述和原告提交的与被告所购房产的贵州锦美房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》、与被告签订的《前期物业管理服务协议》、业主资料登记表、业主缴费明细表、电话催费记录、催费通知单、公共用电分摊表及用电分摊公示照片、滞纳金明细表及接房流程表，二被告的陈述和二被告提交的反映小区涉及违建、环境卫生等情况的照片及视频、业主手册、《前期物业管理服务协议》、锦美熙御印象A区业主群微信聊天记录截图在卷予以佐证，经双方质证及本院审查，其来源合法,内容真实，与本案直接相关，能够用作本案定案依据判决理由和结果本院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与贵州锦美房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，又与被告刘光强签订的《前期物业管理服务协议》，均系双方的真实意思表示，且不违反有关法律的规定，应认定合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，对二被告具有法律约束力，二被告作为该小区**住宅**房屋的产权人，已接受了原告提供的物业服务，应向原告履行相应的给付物业服务费的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告差欠物业服务费的事实存在，原告要求二被告支付该款的理由充分，本院予以支持。关于二被告主张原告未对小区环境卫生、公共设施尽到管理义务等的问题，经庭审查明原告在服务期间确实存在关于环境清洁卫生和公共设施管理等方面的轻微的服务瑕疵，本院认为应酌情对物业服务费进行扣减10%为宜；二被告差欠的物业服务费金额为：2017年12月27日起至2019年10月27日共计22个月，物业管理服务费用应计算为109.38平方米×1元/平方米/月×22个月=2406.36元，扣减10%后二被告应支付的金额为2165元。二被告拒绝交纳物业服务费事出有因，目的在于督促原告公司履行管理服务职责，不属于恶意拖欠，原告要求二被告支付滞纳金的理由不充分，本院不予支持。另外，二被告辩称小区存在违建现象的问题，该问题不属于民事案件的审理范畴，本院在本案中不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告刘光强、李光梅于本判决生效后十日内支付贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司物业服务费人民币二千一百六十五元（2165元）；二、驳回原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25元，由被告刘光强、李光梅负担。权利义务告知如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  余家静二〇二〇年六月十一日法官助理王晓峰书记员黄琴