四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1673号 上诉人（原审原告）：王金蓉，女，汉族，1975年12月21日生，住四川省南充市。 上诉人（原审原告）：张杰，男，汉族，1973年5月25日生，住址同上。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈运强，四川维大律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曹伟，四川维大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省美宇房地产开发有限责任公司，住所地：四川省大竹县白塔街道体育大道美宇凤凰城****楼**。 法定代表人：石美彪，执行董事。 委托诉讼代理人：李波，四川绸都律师事务所律师。 上诉人王金蓉、张杰因与被上诉人四川省美宇房地产开发有限责任公司（以下简称美宇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5354号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王金蓉、张杰上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，判决被上诉人美宇房产公司返还二上诉人购房款1254016元，并赔偿二上诉人损失320000元及资金占用利息（按年利率6%计算）；判决被上诉人退还二上诉人房屋维修基金1872元；判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费及保全费。事实与理由：一、原判决认定事实错误。（一）一审法院虽认定被上诉人存在违约，但又认定并不影响合同目的的实现，不构成解除合同的条件，是错误的。涉案商业用途的房屋价格28000余元/平方米，而该楼盘的住宅房当时是4000元/平方米。营业铺面房单价是住宅房单价的7倍，两种不同的土地用途及土地上的房屋价格存在极大差距，不仅在买入时如此，还在处置方面如出卖、抵押的层面上也是如此，其价格也是遵循房屋的土地用途与房屋商业用途属性而确定。本案中被上诉人虽交付了房屋，但是未依据合同约定的土地用途为商业用地，土地使用年限为40年办理产权登记，被上诉人也明确不能办理。显然本案中被上诉人交付的房屋违反合同约定，导致商品房买卖合同目的不能实现。（二）一审未查明被上诉人按合同约定申请办理不动产（房产证）产权的期限，以及上诉人多次请求办证、多次维权要求办理产权证书的事实。被上诉人应当在交付之日起360日内办理转移登记，在被上诉人已交付房屋后，上诉人多次要求被上诉人办理房屋产权转移登记，并多次向市房地产管理局就办理产权登记进行信访，并于2018年进行过诉讼。被上诉人拒不履行南充市政府规划委员会的纪要等文件缴纳补充土地出让金，并继续广告出售该类土地用途存在问题（住宅用地与商业用地存在冲突）的铺面房，被上诉人存在不履行补缴土地用途为商业的土地出让金的事实，也就是不履行商品房买卖合同的主要义务。（三）该楼盘的住宅房在2015年度的价格每平方米仅为4000余元，而土地用途为商业的营业用房的价格为28000余元/平方米，两者存在巨大差异，表现在：1．两种商品房在开发商出卖价格上存在巨大差异；2．在融资抵押、征收评估时存在价值、价格差异；3．在买受人再次转卖过程中存在价值、价格差异。如果被上诉人在售房部悬挂的商品房预售许可的内容为涉案房屋用途为住宅或住宅（配套商业），而非商业用途，上诉人不会购买如此高价的住宅或住宅（配套商业）商品房，即便要购买，也不会以28000余元/平方米的价格购进，因为当时住宅房才4000余元/平方米，如此巨大的价格差额，不是上诉人的合同目的，因此商业用途的土地的商业房屋才是购买人的合同目的。（四）被上诉人严重违约，构成根本性违约。既然原判决认定被上诉人违约，即被上诉人以住宅用地开发建设的房屋充作商业用地用途的房屋高价销售，而不认定这是根本性违约，严重违背了公平和诚实信用原则，严重背离了商业交易及价格机制规则，严重背离了市场价格机制和全面严格履行合同原则，被上诉人存在严重的欺诈行为，属于根本性违约。在被上诉人履行商品房转移登记时，上诉人及案外人才发现其交付的商品房不是土地用途为商业的商品房。虽然政府规划部门允许调规，但众多的业主包括上诉人，多次向市政府有关部门信访维权，发现被上诉人不愿意根据市政府有关纪要要求补交土地变性的出让金，甚至在上诉人起诉后，仍然发布销售剩余的土地用途为住宅的名为商业用途的商品房，被上诉人没有缴纳土地变性的出让金的事实清楚。在上诉人起诉后，仍然发布广告销售该类似的房屋，表明其在应当为上诉人等办理产权转移登记之日起几年里没有履行义务事实，即应当缴纳土地变性的出让金而达到符合合同约定商业用途的房产。因此，原判决认为被上诉人没有根本性违约不影响合同目的的实现，没有事实依据或曲解合同的目的与合同解除的条件。二、原判决曲解或歪曲法律的适用，导致错判。（一）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中被上诉人无法按照合同约定的土地用途为商业进行房屋交付和办理以商业用途为目的的商品房的产权转移登记，而仅同意以住宅（配套商业）办理房屋产权转移登记。“住宅（配套商业）用途”不等于“商业用途”，两者的法律性质、特征差异巨大，导致商业价值与价格差距达7倍之多，无法达成上诉人合同目的的实现。（二）一审判决对《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四款规定予以歪曲理解和适用，表现在：被上诉人在应当办理产权转移登记期限前已经明知市政府规划部门颁发的会议纪要内容，该纪要于2011年7月1日颁发，而被上诉人办理产权转移登记期限为2015年12月31日前，被上诉人如果在2015年12月31日前缴纳土地变性的土地出让金，证明被上诉人愿意继续全面履行合同的主要义务。但从2015年开始至上诉人要求办证及信访维权以及两次诉讼，被上诉人均没有按照市政府规划部门出台的纪要申请土地变性和补交土地出让金，其行为表明不能履行主要义务（即土地变性）；同时被上诉人逾期四年多不申请土地变性和补缴土地出让金，致使上诉人所购置的商业用途房屋的目的落空，其相匹配的商业价值与价格目的也未达成合同约定的目的。（三）住宅商品房、商业商品房是两种具有根本性区别的房屋，具体到本案，商业房是住宅房价格的7倍。产权证办理住宅（配套商业）是一种难以理解且不合法的产权怪胎，配套商业用房是指住宅小区根据规划和土地用途为小区规划商业用地和修建商业用途的房屋，不可能出现住宅（配套商业）这种不伦不类且与合同约定的土地用途为商业的商品房价值相差7倍的情况，住宅用途后面竟然括号表达配套商业，仍然表明土地用途为住宅，而非土地用途为商业的商业房。因此住宅（配套商业）用途的房屋不是商业用途商品房，一审判决以配套商业混同商业房驳回王金蓉、张杰的诉讼请求是错误的。三、王金蓉、张杰在一审中提出了四项诉讼请求全部被驳回，这是原审法院适用法律错误所致，且判决很矛盾，既驳回为何诉讼费又由被上诉人单方全部承担呢？ 美宇房产公司答辩称，1．上诉人上诉理由和陈述都不是事实，案涉房屋的价值在于是否可以修建商业用房，被上诉人交付的是配套商业用房是商业用房的一种，对于流通、抵押、融资、贷款、实际经营过程中与诉争的纯商业用房没有明显区别，案涉房产比普通商业用房产权长30年，不是上诉人所称的住宅用房；2．我方确实无法补缴相关费用，不是不愿意缴纳，而是通过有关国家机关多方面开会协调都没有下文，没有补缴方案，我方无法缴纳相关费用也没有必要缴纳相关费用；3．2011年7月1日，第二十八次城乡规委会会议纪要明确案涉配套商业房产无需缴纳费用；4．一审判决部分支持我方的主张，驳回上诉人的一审诉请符合事实法律规定，但判决内容逻辑存在一定问题，比如诉讼费的问题，既然上诉人一审败诉，那么诉讼费理应由上诉人承担，一审虽然驳回了上诉人的全部诉请，但在判决中认定我方违约，认定是错误的，理由是双方签订的合同目的是上诉人获取商业用房，被上诉获取房屋价款，上诉人可以正常利用房产并合法经营，登记为住宅用地是附随义务，我方没有违约行为，现已无意义。 王金蓉、张杰提出诉讼请求：1．解除双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》；2．美宇房产公司返还购房款1254016.00元并赔偿损失32万元及资金占用利息（按年利率6%计算）；3．美宇房产公司退还房屋维修基金1872.00元；4．美宇房产公司承担本案诉讼费用、保全费用。 一审法院认定事实：2014年11月19日，王金蓉、张杰与美宇房产公司签订了一份编号为201411190558的商品房买卖合同，约定王金蓉、张杰购买美宇房产公司开发的顺庆区大南街的“悦府1号楼”1幢1层108铺，价款1254016.00元整，约定房屋用途为商业；买卖合同第一条还载明“出卖人以出让方式取得位于南充市顺庆区地块的国有土地使用权。……买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：商业用地，……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】为：悦府1号楼”；约定的出卖人向买受人交付房屋期限为：2014年12月31日前；关于转移登记约定内容有“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一一次性付给买受人违约金”，但未对退房的情形进行约定；合同附件五约定签订合同当日一次性付清购房款。嗣后，王金蓉、张杰按约支付了全部价款；2014年11月19日，王金蓉、张杰还支付了房屋维修基金1872元；美宇房产公司也按约定交付了案涉房屋；王金蓉、张杰将案涉房屋进行了出租并一直收取租金；截止2019年6月，王金蓉、张杰共收取租金23万余元；2019年4月1日，王金蓉、张杰将案涉房屋出租与案外人李仪杰，租期为三年，前两年年租金为7万元，第三年为7.35万元，王金蓉、张杰已收取了第一年租金7万元。王金蓉、张杰自述房屋装修产生费用10万元。 另查明，房屋办理权属证书的过程中，因发现案涉房屋系配套商业房屋，其土地使用权为住宅用地而非商业用地，双方因此发生争执，案涉房屋的转移登记未再继续办理。 2019年6月28日，案外人谢军向南充市不动产登记中心反映“顺庆区大南街29号悦府第1、2、3、8号楼第一层商业用房无法按‘商业用途’办理不动产权登记”问题。2019年7月12日，南充市不动产登记中心对谢军的信访事项进行了答复，内容为“……经核实，顺庆区大南街29号‘悦府’项目规划用途为居住用地，宗地内共修建8幢商品房及地下车库，经原市规划部门验收核定用途为住宅及配套车库用地。根据南充市人民政府第28次城乡规委会审批同意美宇房产公司‘悦府’项目住宅楼下设一层商业用房，该一层除小区配套商业用房外，其余面积在竣工验收时由国土部门根据性质变化评估算账，缴纳相关费用后，办理竣工手续。因此，美宇房产公司修建的‘悦府’项目产权办理的问题应严格按《国有建设用地使用权出让合同》和南充市人民政府第28次城乡规委会纪要执行。故建议：一是‘悦府’住宅配套商业用房部份只能按住宅（配套商业）办理不动产权登记；二是如果要按商业用途登记，就应先补办住宅改变商业土地用途手续并缴纳土地出让金后才能办理商业用途不动产登记。因美宇房产公司目前并未办理改变用途相关手续，因此你所反映的楼幢无法按商业用途登记”。 另查明，2011年7月1日，南充市人民政府城乡规划委员会第二十八次会议就美宇房产公司的“顺庆1227”项目的住宅部份作出如下处理意见“……同意靠商业中心一侧住宅楼下设一层商业用房，该一层除小区配套商业用房外，其余面积在竣工时由国土部门根据性质变化评估算账，缴纳相关费用后，办理竣工手续……”。 2018年7月31日，王金蓉、张杰就因案涉房屋将美宇房产公司及第三人南充市国土资源局诉至一审法院，因王金蓉、张杰诉请涉及行政机关职责，该次诉讼仅处理了王金蓉、张杰的诉讼请求应进行行政诉讼还是民事诉讼问题，并未对案件事实进行认定，也未对王金蓉、张杰的诉讼请求进行实体上的裁判。 庭审中，双方当事人均确认案涉房屋性质为配套商业，其土地用途为住宅；美宇房产公司明确表示其尚未申请改变土地用途，亦未同意拟交纳相应的土地出让金，更未提交办理案涉房屋用地改变用途的相关手续。 一审法院认为，王金蓉、张杰与美宇房产公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自合同义务。本案的争议焦点在于，一是美宇房产公司行为是否存在违约；二是合同约定所购房屋的用地性质登记为住宅（配套商业）是否构成解除合同的条件。首先，《商品房买卖合同》载明的土地用途为商业，而今能够确定的案涉房屋拟登记的不动产权土地用途为“住宅（配套商业）”，土地用途“商业”与“住宅（配套商业）”存在明显的区别，其中应交纳的土地出让金明显不同，房屋的市场价值也存在相应的差别；故美宇房产公司行为构成违约。其次，关于合同应否解除的问题；由于王金蓉、张杰所购房屋用地性质虽然登记为住宅（配套商业），但是不影响所属房屋的商业性质及商业用途；加之，相关职能部门已经函复，通过折算，在美宇房产公司交纳所属土地出让金之后，登记为住宅（配套商业）的用地性质能够变更登记为商业用途，故王金蓉、张杰购买所属房屋的合同使用目的是能够实现的，且所属房屋已经装修，解除合同将产生额外的较大的损失，合同以不解除为宜。综上，由于案涉合同的主要义务已经实际履行，虽然美宇房产公司的行为构成违约，但是其违约并不影响合同目的的实现，不构成解除合同的条件。故对王金蓉、张杰要求解除买卖合同的请求不予支持。因合同不解除，王金蓉、张杰要求返还购房款维修基金并支付资金占用利息的请求不再具有事实依据，故对其该请求不予支持。 虽然政府职能部门已明确答复案涉房屋的土地使用性质在补交土地出让金后是可变更为商业用地性质，但美宇房产公司至今既未向相关行政管理部门提交土地用途变更申请，也未补充交纳相应的土地出让金，因美宇房产公司继续拖延办理土地用途的变更登记或是拒绝办理土地用途变更登记所造成的王金蓉、张杰损失，王金蓉、张杰均可在条件成就后另行主张。由于美宇房产公司履行合同义务不符合约定，进而导致了本案诉讼发生，故本案诉讼费应由美宇房产公司承担。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，故判决：驳回王金蓉、张杰的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费18983元由四川省美宇房地产开发有限责任公司负担。 本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕的上诉人的上诉请求进行审理。 王金蓉、张杰与美宇房产公司在双方自愿的基础上于2014年11月19日签订了两份《商品房买卖合同》，该两份合同均未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。 本案所涉《商品房买卖合同》明确约定了涉案二处房屋的土地用途为“商业”，土地使用年限：2011—4—30至2051—4—29止，但实际上因该二处房屋的土地用途与合同约定不一致，目前拟办理的案涉房屋不动产产权证就土地用途只能登记为“住宅（配套商业）”，而美宇房产公司至今未补交土地出让金，办理变更案涉房屋土地用途的相关手续，故该公司因其交付的房屋所涉土地用途与合同约定不一致，构成违约。因案涉房屋已经交付且作为商业用房使用，办理权属证书也无障碍，故美宇房产公司的违约行为虽可能对案涉房屋的价值产生一定影响，但不构成根本违约，不影响合同目的的实现。因此对王金蓉、张杰在本案中要求解除合同的请求，本院不予支持。 王金蓉、张杰在本案的第一项诉讼请求是要求解除《商品房买卖合同》，其在本案中主张返还房款，并给付资金利息及赔偿损失的请求权基础也应是基于合同的解除，在合同不能解除的情况下，一审对王金蓉、张杰要求返还房款，并给付资金利息及赔偿损失的诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。 因美宇房产公司交付的案涉房屋，其所涉土地用途与《商品房买卖合同》约定的土地用途不一致，王金蓉、张杰如因此遭受损失，待证据充分后，可另行主张权利。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持；王金蓉、张杰的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18983元，由王金蓉、张杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年六月二十八日 书记员  胡沥文