江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1003民初213号 原告：扬州杰瑞健身有限公司,住所地在扬州市黄金坝路**负**。 法定代表人：胡家民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖习佳，江苏擎天柱律师事务所律师。 被告：扬州界龙名都置业有限公司,住所地在扬州市邗江区邗沟路**。 法定代表人：蒲利民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛华，江苏琼宇律师事务所律师。 原告扬州杰瑞健身有限公司（以下简称杰瑞公司）与被告扬州界龙名都置业有限公司（以下简称界龙名都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日、5月26日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告杰瑞公司的委托诉讼代理人肖习佳，被告界龙名都公司的委托诉讼代理人葛华到庭参加诉讼；第二次庭审，原告杰瑞公司的法定代表人胡家民及委托诉讼代理人肖习佳，被告界龙名都公司的委托诉讼代理人葛华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杰瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的租赁合同，交付房屋；2、请求判令被告承担诉讼费用。 事实和理由：2015年4月7日，原告杰瑞公司与被告界龙名都公司签订《租赁合同》一份，协议约定：原告杰瑞公司租赁被告界龙名都公司所有的位于扬州市房屋作为健身房使用，租赁期限至2030年3月31日止。合同签订后，原告又租赁了同一栋楼的负一层、第二层，用来打造大型健身会所。但被告至今未交付第一层房屋，导致原告无法将健身房连通便利使用。2019年9月，原告向被告发出律师函，要求被告履行交付义务。 为证明其主张，原告除当庭陈述外，还向本院提交了《租赁合同》、接处警登记表及视频影像资料等证据。 被告界龙名都公司答辩称：双方签订的租赁合同中约定：具体交付时间以被告界龙名都公司书面通知时间为准，现本合同并未实际履行；被告已经于2019年6月将案涉房屋出售给第三人，并已经实际交付，故无法再履行双方签订的租赁合同；被告出售房屋给第三人前已经通知原告，原告法定代表人的父亲胡定军和岳父吴学波与原告签订两份合同购买案涉房屋，但2019年6月6日，胡定军和吴学波又与被告协商解除购房合同，被告放弃要求胡定军和吴学波承担违约责任，但约定上述二人积极协助配合被告解除与原告签订的租赁合同。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 为证明其辩解，被告除当庭辩解外，还向本院提交了认购协议、退房协议、购房合同、交房手续等证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实认定如下： 2015年4月7日，原告杰瑞公司与被告界龙名都公司签订《租赁合同》一份，协议约定：“第一条、甲方（被告界龙名都公司）将其所有的位于扬州市房屋（建筑面积为753.42平方米）出租给乙方（原告杰瑞公司）使用…。第三条、…租赁日期自甲方正式书面通知乙方交付日起至2030年3月31日止。3、…年租金为15万元…。第六条、一层具体交付时间以甲方正式书面通知为准，交付时按照现状进行交付，同时与乙方共同签署交接清单，注明交付租赁物的相关情况。…第十三条、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方必须按年租金的20%向对方支付违约金，造成实际损失超过违约金的还应当依法承担赔偿责任。…” 同日，原告杰瑞公司还与被告界龙名都公司签订另一份《租赁合同》一份，协议约定：被告界龙名都公司将其所有的位于扬州市房屋出租给原告杰瑞公司使用，租赁物的交付时间为2015年3月31日。该房屋现已经交付给原告经营健身房。 2018年6月1日，原告杰瑞公司还与案外人扬州岭江南物业服务有限公司（以下简称岭江南公司）签订《租赁合同》一份，协议约定：案外人岭江南公司将其所有的位于扬州市房屋出租给原告杰瑞公司使用。该房屋现已经交付给原告经营健身房。 合同签订后，被告界龙名都公司仍将案涉的第一层房屋作为“御龙湾花园”售楼处使用。 2018年12月6日，被告界龙名都公司与案外人胡定军（系原告杰瑞公司法定代表人胡家民的父亲）、吴学波（系原告杰瑞公司法定代表人胡家民的岳父）各签订《房屋认购协议》一份，将案涉的第一层房屋拆分为两份合同出卖给案外人。后因原告杰瑞公司法定代表人胡家民不同意购买，案外人胡定军、吴学波向被告提出放弃购买。2019年6月6日，被告界龙名都公司与案外人胡定军、吴学波各签订《协议书》一份，约定解除购房合同，被告界龙名都公司不追究案外人胡定军、吴学波的违约责任，案外人胡定军、吴学波承诺积极配合被告界龙名都公司解除与原告杰瑞公司的第一层房屋的租赁合同（即本案涉及的合同）。 2019年6月19日，被告界龙名都公司与案外人卜某某、杜某签订《商品房买卖合同》一份，将案涉的第一层房屋出卖给案外人。2019年9月9日，被告界龙名都公司将案涉的第一层房屋交付给案外人卜某某、杜某。 2019年9月11日，原告杰瑞公司向被告界龙名都公司发送律师函一份，要求被告履行租赁合同，交付房屋。同日，因原告杰瑞公司的人员进入案涉房屋，案外人卜某某的亲属报警，警方协调未果。 本案在审理过程中向原告杰瑞公司释明法律规定，并询问是否变更诉讼请求，原告杰瑞公司当庭表示不变更诉讼请求。 本院认为：原告杰瑞公司与被告界龙名都公司所签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，予以确认。 《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”这是我国《合同法》对合同继续履行请求权的行使作出的限制性规定，所谓法律上或事实上不能履行，即是指合同标的已经灭失或者已经被第三人善意取得、已被政府征收或已被法院执行以及合同无效等情形，引起合同消灭的必然，即使作出继续履行合同的判决，也不可能得到有效执行。本案中，案涉的标的物为第一层房屋，被告界龙名都公司尚未将该案涉房屋交付给原告杰瑞公司，而是出卖给案外人卜某某、杜某，办理了交付手续，案外人已经取得该房屋。一般情况下，应推定案外人为善意取得，如原告杰瑞公司主张案外人具有恶意，应当由原告杰瑞公司承担举证责任，现原告杰瑞公司所提交的证据不足以证明案外人与被告界龙名都公司串通，主观上有损害原告杰瑞公司利益的恶意，故本案中，案外人卜某某、杜某已经善意取得案涉房屋，案涉合同属于事实上不能履行。综上，本院对原告杰瑞公司要求被告界龙名都公司继续履行租赁合同的诉讼请求不予支持。 合同依法成立后，如果当事人不能依约履行，可以解除合同、由违约方依法承担违约责任。本案中，因原告未主张违约责任的请求，本院对双方的违约责任不予理涉。 对原告杰瑞公司提出的本案应适用“买卖不破租赁”原则的意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条款是“买卖不破租赁”原则的具体规定，但“买卖不破租赁”原则保护的是承租人的租赁权，租赁权产生是以租赁物交付承租人使用作为前提，只有交付租赁物，租赁权才具有物权性质的公示效力，承租人才能据此对抗租赁物新的所有人，行使其租赁合同的权利。本案中，被告界龙名都公司尚未交付案涉房屋给原告杰瑞公司，原告杰瑞公司仅具有租赁期待权，尚未取得租赁权，故对原告的该意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告扬州杰瑞健身有限公司的诉讼请求。 案件受理费收取15600元，由原告扬州杰瑞健身有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长 汪 洋 人民陪审员 陶 文 人民陪审员 王贵琴 二〇二〇年六月四日 书 记 员 王 旼