广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1422民初355号 原告陈少伟，男，汉族，原住福建省安溪县，现住广西壮族自治区宁明县。 原告刘梅桂，女，汉族，原住福建省安溪县，现住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人黄婧思，女，住广西壮族自治区宁明县。 被告广西浩品湘房地产开发有限公司（以下简称浩品湘公司），住所地广西壮族自治区宁明县城中镇兴宁大道**万晟宁明国际商贸城。统一社会信用代码91451422079097991X。 法定代表人刘红银，董事长。 委托诉讼代理人黄东乐，广西东越律师事务所专职律师。 案由商品房销售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年4月7日 开庭日期2020年5月20日及2020年6月11日 原告诉讼请求一、确认陈少伟、刘梅桂与浩品湘公司2018年12月25日签订的《承诺书》无效；二、浩品湘公司支付逾期签订正式商品房合同违约金40198元。第一次开庭审理后，变更了第一项诉讼请求为“撤销2018年12月25日出具的《承诺书》”。 事实和理由：2017年12月23日，在物业还未取得预售证的情况下，陈少伟与浩品湘公司签订了万晟宁明国际商贸商品房A2-11号、A2-12号房的《商品房预购房协议》，房款总价2697519.58元，浩品湘公司以刘江海名义借40万元借给陈少伟作为购房款。当时销售经理口头承诺说2018年的3月份就取得预售证。直至2018年6月初，由于开发商仍未办理得该物业的预售证，陈少伟联合几位邻居前往公司跟他们进行交涉。经双方协商，于2018年6月11日签订了一份《＜商品房预购合同＞补充协议》，协议中浩品湘公司承诺在2018年9月30日前签订正式商品房买卖合同，如系浩品湘公司原因不能按时签订，则按照每逾期一天支付总房款的万分之一违约金给陈少伟。2018年12月21日，该公司通知可以补交借款及签订正式网签合同。同月25日，在交清借款之后，公司人员拿出一份《承诺书》让陈少伟签名，表明签了即可签订正式合同。为了尽快签订正式合同，在万般无奈的情况下在这份明显不利己的《承诺书》上签了字。在公司人员拿出来一份没有二维码跟编号的《商品房买卖合同》让签名后，陈少伟、刘梅桂才发现该合同是套打合同而不是正式的合同，于是便联合一起购房的邻居跟公司负责人进行交涉，要求把借款退回、按照补充协议履行违约责任，并声明《承诺书》是无效的。浩品湘公司口头答应按照补充协议履赔，但不肯把钱退回来。直至2019年10月15日，浩品湘公司才与陈少伟、刘梅桂签订了正式的《商品房买卖合同》。事实上物业实际抵押时间为2019年5月，由于浩品湘公司的欺诈行为，误导了陈少伟对免除浩品湘公司违约责任的判断，所以才在《承诺书》上签了字。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《承诺书》无效，浩品湘公司应当按照《补充协议》中的约定承担逾期签订正式商品房买卖合同的违约责任，支付违约金。 被告答辩意见对陈少伟、刘梅桂起诉状中主张的基本事实无异议，但浩品湘公司已明确告知陈少伟由于房屋抵押不能签订网签合同。 一、陈少伟签订的《承诺书》属有效承诺，双方应严格全面履行合同的全部内容。陈少伟在已经知道浩品湘公司出售的商品房暂时不能办理商品房买卖合同网签手续的事实情况下，仍然同意在2019年6月30日前与答辩人签订《商品房买卖合同》文本合同及免除浩品湘公司已逾期与陈少伟签订《商品房买卖合同》的违约责任，该承诺书是陈少伟的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，属有效合同。陈少伟、刘梅桂依据合同法第五十二条的规定主张《承诺书》无效，但是一方有欺诈并损害国家利益的，才属于无效合同。退一步来说如果浩品湘公司存在欺诈，没有损害国家利益的，《承诺书》只是可变更可撤销的，《承诺书》仍然是有效。 二、《补充协议》约定如果因浩品湘公司的原因不能按时签订正式《商品房买卖合同》，则按照每逾期一天支付总房款的万分之一的违约金过高，应予减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，故本案的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、不同意陈少伟、刘梅桂变更诉讼请求。第一次开庭审理时，法官已询问是否需要变更诉讼请求，已明确表示不变更，开庭审理后要求变更诉讼请求不符合法律规定。 查明事实2017年12月21日，陈少伟（买受人）与浩品湘公司（出卖人）签订了《商品房预购房协议》，协议约定：双方共同确认陈少伟预购万晟（宁明）国际商贸城A2-12号房（建筑面积337.7㎡，单价5812.3元/㎡），买受人在签订协议时需缴齐43.1024万元作为预购金。当天，陈少伟作为借款人、刘梅桂（陈少伟妻子）作为保证人向浩品湘公司的刘江海借款二笔共40万元，用途为支付购房款，借款期限至2018年12月21日。 至2018年6月初，由于未能签订正式商品房买卖合同，经双方协商后，2018年6月11日浩品湘公司（甲方）与陈少伟（乙方）签订《商品房预购合同》补充协议，涉及承担逾期签订正式商品房合同违约责任的内容为：“甲方承诺在2018年9月30日前签订正式商品房买卖合同，如甲方原因不能按时签订正式商品房买卖合同。按照每逾期一天则支付总房款万分之一的违约金给乙方；如延期时间超过90天，乙方有权利要求无条件退款，并向乙方支付已交房款的5%作为违约金”。 2018年12月25日，陈少伟向浩品湘公司签了一份《承诺书》，承诺的内容为：“本人已知晓贵公司出售的物业因已办理抵押登记暂时不能办理商品房买卖合同网签手续的事实，并同意在2019年6月30日前与贵公司签订《商品房买卖合同》文本合同及免除贵公司与本人签订《商品房买卖合同》文本合同的违约责任，且同意接到贵公司向本人发出办理商品房买卖合同网签手续的通知书（含电话、短信、函件等任一形式）之日起七日内办理商品房买卖合同网签手续。否则，本人自愿每逾期一天向贵公司支付总房款万分之一的违约金，逾期十五天本人仍未办理的，贵公司有权收回本人已预购的物业另行销售，并向本人收取已交房款10%的违约金。”同日，浩品湘公司与陈少伟、刘梅桂签订一份《商品房买卖合同（预售）》（无二维码及编号），陈少伟、刘梅桂购买浩品湘公司的万晟（宁明）国际商贸城A2#楼-12铺（预测建筑面积120.46㎡，单价9255.01.3元/㎡），总价款106.0624万元。签订了该合同后，陈少伟、刘梅桂等购房人发现该合同无二维码，不是正式合同，认为浩品湘公司存在欺诈，遂与浩品湘公司的相关人员交涉，要求浩品湘公司承认欺诈、退回已支付的购房款项等，但协商未果。 2019年10月15日，浩品湘公司与陈少伟、刘梅桂签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，合同的内容与2018年12月25日签订的商品房买卖合同一致。合同中买卖的商品房现已交付使用。 另查明，浩品湘公司将上述商品房抵押的时间为2019年5月。2019年10月15日，同为该商贸城的购房者梁少兰、黎志鸿与浩品湘公司也存在与本案类似的纠纷，向本院提起民事诉讼。本院作出一审判决后，梁少兰、黎志鸿不服，向崇左市中级人民法院提起上诉，2020年2月26日，崇左市中级人民法院作出终审判决。 再查明，2019年12月23日，因本案的争议，陈少伟、刘梅桂向本院起诉，要求本院判决撤销《承诺书》、浩品湘公司支付逾期签订正式商品房合同违约金40198元，本院于2020年1月3日受理。因得知梁少兰、黎志鸿与浩品湘公司商品房销售合同纠纷一案二审法院认定梁少兰、黎志鸿签的《承诺书》无效，陈少伟、刘梅桂为变更诉讼请求，于2020年3月23日申请撤回起诉，本院裁定准予撤诉。 本院意见本院认为，浩品湘公司与陈少伟、刘梅桂之间签订的《商品房预购房协议》、《补充协议》、《商品房买卖合同（预售）》，为平等主体之间设立商品房买卖权利义务的协议，不存在法律规定无效的情形，为有效合同。双方应按合同约定行使权利、履行义务。 一、关于陈少伟向浩品湘公司签订的《承诺书》的性质及效力问题。在《承诺书》中，承诺的内容为陈少伟对双方签订的《补充协议》中相关条款的同意变更，以及同意放弃行使之前约定的浩品湘公司逾期签订合同应支付违约金的权利，即变更了《补充协议》的约定内容。该承诺内容为陈少伟单方作出民事法律行为，并不是双方达成的协议，即该《承诺书》不是合同。该承诺的形式及内容，无法律规定无效的情形。在签订《承诺书》时，浩品湘公司并未将该商品房抵押，对陈少伟隐瞒了当时未抵押的事实，浩品湘公司的隐瞒行为构成了欺诈。陈少伟误认为商品房已抵押而作出了放弃请求违约金权利的承诺，该承诺属于受欺诈而作出的民事法律行为。对于受欺诈而在违背真实意思表示情况下作出的民事法律行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销。陈少伟、刘梅桂在诉讼过程中变更了诉讼请求，请求本院判决撤销该《承诺书》，符合上述法律规定，且在法定期限内（2019年12月23日起诉）行使撤销权，本院予以支持。变更诉讼请求是当事人的诉讼权利，浩品湘公司认为开庭审理后不能变更的意见，无法律依据，本院不予采纳。浩品湘公司认为该《承诺书》为有效承诺的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。 二、关于浩品湘公司应支付陈少伟、刘梅桂多少违约金的问题。如上所述，陈少伟出具放弃因浩品湘公司迟延签订正式合同的违约责任《承诺书》，本院予以撤销，浩品湘公司应当按照《补充协议》的约定，支付因迟延签订正式合同期间的违约金。陈少伟、刘梅桂要求浩品湘公司支付违约金40198元的诉讼请求，符合上述协议约定的数额，本院予以支持。浩品湘公司认为约定的违约金过高、请求调整的意见，因其没有提供存在违约金过高的事实及证据，本院不予采纳。 判决主文 一、撤销陈少伟于2018年12月25日向广西浩品湘房 地产开发有限公司出具的《承诺书》； 二、广西浩品湘房地产开发有限公司支付陈少伟、刘梅桂违约金40198元。 履行期限上述义务，义务人应于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条。 诉讼费案件受理费804元，减半收取计402元，由广西浩品湘房地产开发有限公司负担。 上诉权利如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  覃志光 二〇二〇年六月三十日 书记员  梁伟刚 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。