广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2727号原告（反诉被告）：邵春峰，男，1982年2月20日出生，汉族，住址江西省乐平市洺口镇洺口村**，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邹伟健，广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：卫媛，女，1970年2月3日出生，汉族，住，住广州市东山区/div>委托诉讼代理人：邓雪萍、刘辉，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告邵春峰与被告卫媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵春峰及其委托诉讼代理人邹伟健、被告卫媛及其委托诉讼代理人邓雪萍、刘辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵春峰向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁关系于2020年2月6日解除；2、判令被告向原告退还押金30000元；3、判令被告向原告补偿装修损失290300元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告分别于2015年8月13日、2019年7月21日签订了《租赁合同》及《续租补充协议》，合同约定被告将其位于广州市荔湾区唐宁南二街3号102房（富力唐宁公馆）的一幢房屋出租给原告使用。案涉房屋租金为15000元/月，租赁期限自2015年10月1日至2030年10月1日。其中，《租赁合同》第三条约定，原告向被告缴纳3万元作为房屋租金押金。第五条第4款约定，租赁期满被告继续出租房屋的，原告在同等条件下享有优先续约权。《续租补充协议》约定，被告同意原告进行装修改造。《租赁合同》签订后，原告向被告支付了房屋租金押金3万元并对案涉房屋进行了装修，装修投入合计达290300元。2020年2月6日，原被告双方经协商一致，解除了双方之间的租赁关系，但是双方并未对合同解除后押金退还及原告的装修损失、预期利益损失的补偿事宜进行处理。根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案租赁合同只履行了4年4个月，距离租赁合同约定的租赁期限截止日2030年10月1日仍剩余有10年8个月的租赁期。原被告双方属于经协商一致解除了双方之间的租赁关系，租赁关系的解除并非由于原告违约而解除，因此剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由被告补偿。故被告应当补偿原告的装修损失、预期利益损失，也应退回原告此前支付的押金。原告已经将案涉房屋换锁，且原告多次主张申明，被告对此均不予理会。基于以上事实和理由，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院响应广东省高院关于审理新冠××疫情××案件若干问题的指引精神，切实妥善保障原告的合法权益。被告卫媛答辩及反诉称：一、原告所诉内容与事实不符。1、原告逾期未交租金，根本违约在先，依约属于原告擅自解除合同。2、《广州市房屋租赁合同》是双方为备案而签订的，且该合同部分内容系原告擅自添加；该合同并不是双方的真实意思表示。二、依据原被告双方签署的房屋租赁合同，原告存在根本违约在先，被告有权没收原告的押金。1、原告逾期交付租金，被告有权没收押金。2、原告的违约行为给被告造成了高于押金数额的损失，被告依约有权将押金用于抵扣损失。3、原告未缴清相关费用，退还押金的条件不成就，原告无权要求退还押金。三、原告未经被告同意装修房屋发生的费用，依法依约都应由原告自行承担。1、合同条款中明确约定原告装修房屋需征得被告同意，未经同意则依法由原告自行承担装修费用。2、房屋租赁合同明确约定被告对原告的装修不予补偿。3、原告颠倒事实，错误适用法律条文。四、原告存在众多违约行为，依法应该对原告进行严惩。原告的违约行为主要有：1、拖欠租金、物业管理费和水电燃气费等费用；2、将房屋擅自改变用途用于商业合作经营；3、未经被告同意对房屋进行装修；4、超出合理使用范围对房屋进行损坏；5、逾期不腾退房屋和不恢复原状。五、本案诉讼费全部由原告承担。综上，请求法院确认原被告的租赁合同关系是由于原告的根本违约行为被原告单方擅自解除的，驳回原告的全部诉讼请求。被告卫媛反诉要求：1、判令反诉被告邵春峰将2020年2月1日起至其实际腾退之日止的房屋租金和占用费（租金和占用费按15000元/月的标准计算）支付给反诉原告卫媛；2、判令反诉被告邵春峰将2020年2月1日起至其实际腾退之日止的逾期交租违约金（违约金自2020年1月31日起算，按300元/天的标准计算）支付给反诉原告卫媛；3、判令反诉被告邵春峰将逾期不腾房的违约金3000元支付给反诉原告卫媛；4、判令反诉被告邵春峰将2020年1月1日起至其实际腾退之日止的物业管理费（物业管理费按1599.3元/月的标准计算）支付给反诉原告卫媛；5、判令反诉被告邵春峰将实际使用期间拖欠2019年11月至2020年2月的水费281.28元，2019年11月至2020年3月的电费1913.92元，2019年12月4日至2020年4月2日的燃气费224.25元，共计2419.45元支付给反诉原告卫媛；6、判令反诉被告邵春峰将樱桃木餐桌返还给反诉原告卫媛；7、判令反诉被告邵春峰将门锁维修费1580元返还给反诉原告卫媛；8、判令反诉被告邵春峰将广州市荔湾区西湾路唐宁南二街3号102房恢复原状（拆除地下室隔墙和新加装的吊顶，修复好电梯、草地和卫生间）后将该房屋腾退给反诉原告卫媛；9、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：一、关于拖欠租金和占用费。邵春峰于2020年1月31日开始拖欠租金，依据双方于2015年8月13日签订的《租赁合同》第七条第2点的规定，逾期超过7天交付租金视为邵春峰擅自解除合同，即双方的租赁合同已于2020年2月6日解除。租赁合同虽然解除，但是邵春峰依然应当向卫媛补足拖欠的租金。租赁合同解除后，邵春峰仍然实际占用卫媛的房屋，多次催告仍拒绝搬离，使得卫媛无法将该房屋出租给他人或者自住，给卫媛造成了等同于房租的损失。依据《租赁合同》第七条第6点的规定，合同解除后，承租人逾期不交出承租房屋的，需要补交占用期间的租金。故卫媛有权参照当时的房租标准15000元/月向邵春峰要求支付房屋占用费至其实际腾退之日。二、关于逾期交租违约金。依据《租赁合同》第七条第2点的规定，房租每逾期一天，由卫媛按月租金额的百分之二收取违约金，当时的月租金金额为15000元/月，则违约金为300元/天（15000*2%），从邵春峰逾期交租之日2020年1月31日开始计算违约金，一直到其实际腾退之日为止。三、关于逾期不腾房的违约金。依据《租赁合同》第七条第6点的规定，承租人逾期不交出承租房屋的，出租人有权按照月租金额百分之二十收取违约金。即邵春峰应向卫媛支付3000元违约金（15000*20%）。四、关于拖欠的物业管理费。依据《租赁合同》第六条第9点的规定，租赁期间的物业管理费由邵春峰承担。同理，实际占用期间的也应当由邵春峰承担。卫媛于2020年3月3日向广州天力物业发展有限公司支付了案涉房屋2020年1月1日至2020年3月31日的管理费4797.9元；于2020年4月14日，支付了2020年4月1日至2020年6月30日的管理费4797.9元；平均每个月需缴纳管理费1599.3元。依照租赁合同的约定，该费用应当由邵春峰承担，现邵春峰拖欠后卫媛已经代付，故邵春峰应当向卫媛缴清，并承担到其实际腾退之日。五、关于拖欠的水、电、燃气费。依据《租赁合同》第六条第9点的规定，租赁期间的水、电、燃气费由邵春峰承担。依据相关凭据，邵春峰拖欠的水、电、燃气费共计有2419.45元。六、关于返还樱桃木餐桌。依据《租赁合同》附随的《家私电器清单》，卫媛有将一张樱桃木餐桌一并交付给了邵春峰，现卫媛在案涉房屋查看后没有发现该樱桃木餐桌，故应当由邵春峰返还。七、关于门锁维修费。案涉房屋一门锁被邵春峰损坏，为保障房屋财产安全，卫媛于2020年3月3日维修该锁具花费1580元。依照双方签订的租赁合同，相关费用由邵春峰承担。八、关于恢复原状。依据《租赁合同》第九条的规定，租赁期届满后，承租人不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给出租人。现租赁合同由于邵春峰单方违约擅自解除，即租赁期至解除之日届满，因此邵春峰应当将案涉房屋恢复原状后交还给卫媛。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人邵春峰未经出租人卫媛同意装饰装修，据此，卫媛有权要求邵春峰将案涉房屋恢复原状至承租之初始状态，恢复项目包括但不限于：拆除地下室隔墙和新加装的吊顶，修复好电梯、卫生间、雨棚、草地、地板、墙壁、水管等，无法恢复或没能恢复的应当折价赔偿。九、关于房屋损坏主要原因。1、承租人未经同意装修。《租赁合同》第六条第2小点、第4小点，《续租补充协议》第四条都明确要求承租人须征得出租人同意才能装修，事实上，卫媛自始至终都将已经装修成住宅的房屋以住宅性质出租给邵春峰作为住宅使用，没有同意邵春峰进行装修，更别说将房屋装修成经营场所；邵春峰也没有证据证明卫媛同意其装修。2、违约改变房屋使用性质。关于房屋用途，不动产登记证书以及双方签订的租赁合同都明确标注为住宅，现承租人邵春峰未经出租人卫媛同意，擅自将案涉房屋用于经营轰趴馆，对外接待大量的娱乐活动和商业住宿，使得房屋毁损超出合理使用的正常损耗范围。同时，《租赁合同》第六条第3点已经明确排除承租人擅自经营的做法；若用于经营，也不可能以目前的租金将房屋出租给邵春峰。故房屋的毁损已经超出正常使用范围，毁损责任全部由邵春峰承担。原告邵春峰对被告的反诉答辩称：一、原被告双方于2020年2月6日协商一致解除合同，被告于2020年2月6日起即开始将房屋放出、对外招租。对于2020年2月6日之后的租金费用37500元、管理费、水电、燃气费无权要求原告支付。二、本案属于被告提出解除协议，根据双方租赁协议第七条第5款的约定，被告除了应返还押金3万元之外，还应当向原告支付跟押金等额的违约金3万元，合计6万元。三、被告无权反诉原告要求支付房屋租金和房屋占用费；也无权反诉要求支付逾期交租违约金、不腾房的违约金。原告一直希望妥善的协商解决纠纷，三番四次积极与向被告提出沟通，希望搬走能用于其他商务需要的东西，但是被告对原告的合理的搬走物品的要求进行多次拒绝，想侵吞原告押金、现存装修、家私、电器。对此，被告应当赔偿所有的装修、家私、电器。被告实际控制该房屋，拒绝原告搬走腾空，且不腾空房屋并不影响对外出租，被告无权反诉原告要求支付房屋租金和房屋占用费；也无权反诉要求支付逾期交租违约金、不腾房的违约金。四、被告知道原告使用案涉房屋用于商务接待等，一直没有提出异议，还是按照合同约定接受原告缴纳的租金，这可以视为被告对原告从事其他经营服务的一种认可。原被告双方已经就租赁关系的解除达成一致，但是双方并未对合同解除后押金退还及原告的装修损失的补偿事宜进行处理。五、根据原告证据2，被告同意原告进行装修，在微信沟通中，被告曾经表达过感谢原告装修的话语。原告于2019年3月对房屋进行装修，详细可见原告证据6、证据19效果视频，房屋不可能出现被告举证拍摄图片的情况。被告举证的图片均是为了取证自己捅坏天花、刮开墙壁、刮开门墙，如果房屋存在被告举证的图片显示的损害，用户根本不会给出好评。六、案涉房屋的家具都是根据别墅大小、尺寸、风格进行定制制作的，价值56053元，这种定制的东西属于特定物，搬走了其他地方无法使用，价值大大贬损。七、不同意门锁维修费。被告自己是有原来的钥匙的，换锁是为了不让原告进去，门锁没有换的必要。维修单显示是【换锁芯】，不是拆锁、开锁。上门合计280元说明被告自己有钥匙，所以才是支出换锁费，不是开锁费，那么自2月6日解除协议之日，被告即可控制、接收房屋了。其余1300元属于门框加角铁，属于改善性支出，不是维修支出，不应由原告承担。八、关于恢复原状：原告装修经得被告同意，其同意在续租合同中得到追认、提现，无权要求恢复原状。九、餐桌仍在房屋中，不确定是否是樱桃木。十、被告也将原告微信推送给被告女儿，被告女儿也在案涉房屋举办了毕业轰趴聚会。综上，被告反诉没有任何事实和法律依据，而且为了反诉故意为了取证自己捅坏天花、刮开墙壁、刮开门墙，破坏房屋。经审理查明，广州市荔湾区西湾路唐宁南二街3号102房为卫媛所有之房产，该屋为三层，房屋建筑面积246.04平方米。2015年8月13日，卫媛（出租人，甲方）与邵春峰（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将荔湾区西湾路唐宁南二街3号102房（简称“案涉房屋”）出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积246平方米；房屋月租金为15000元，租期从2015年10月1日至2020年9月31日止。租金按月结算，由乙方在每月的30日前缴付下一个月租金；乙方在2015年8月13日前向甲方缴纳30000元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清该物业一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回给乙方。本押金不得于租赁期满前抵扣租金；甲方负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用；乙方未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途；乙方因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意；乙方因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；乙方逾期交纳该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过7天的，甲方有权解除合同；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金；等等。合同签订后，卫媛依约将案涉房屋交付邵春峰使用，邵春峰则向卫媛支付了押金30000元及支付至2020年1月的租金。邵春峰实际将案涉房屋用于商业经营，并对案涉房屋的部分房间进行了间隔、装了天花，添置了定制家具等等。2019年7月21日，卫媛（出租人，甲方）与邵春峰（承租人，乙方）签订《续租补充协议》约定：甲方同意将案涉房屋继续租赁给乙方使用，同意乙方装修改造装修款由乙方承担，甲方并协助配合；续租期间2020年10月1日至2030年10月1日。2020年10月1日至2023年10月1日月租金为16000元人民币。2024年10月1日至2027年10月1日月租金为17000元人民币。2028年10月1日至2030年10月1日月租金18000元人民币；等等。2020年2月6日，原告以疫情为由要求被告减免二月份的租金，被告不同意，但双方同意由被告另行将案涉房屋向外放租。2020年2月26日，被告表示已找到新租客，要求原告3月初办理交接手续，并表示这些费用（水电、物管费等）和2月租金可以从押金里扣除等等。2020年3月3日，被告更换了案涉房屋大门及地下室门锁收回案涉房屋,房屋内的电梯已损坏不能使用。被告按每月1599.3元的标准支付了2020年1月开始的管理费。被告支付了2019年11月至2020年3月的电费共1913.92元（其中2019年11月电费为705.09元、12月电费为557.53元，2020年1月电费为533.53元、2月电费为62.42元、3月电费为55.35元）。被告支付了2019年11月至2020年2月的水费、污水费281.28元（其中2019年11月至12月的水费为95.04元、污水费为45.6元，2020年1月至2月的水费为95.04元、污水费为45.6元）。被告支付了2019年12月4日至2020年4月2日的燃气费224.25元（其中2019年12月4日至2020年2月12日的燃气费为17.25元，2020年2月12日至2020年4月2日的燃气费为207元）。上述费用原告没有向被告交纳。庭审2020年5月7日中，本院建议卫媛让邵春峰搬走其在案涉房屋内的可移动物品。2020年5月9日，邵春峰只将案涉房屋内的燃气热水器一台及高档茶具家私搬走，尚余部分物品未有搬走。另被告诉请的樱桃木餐桌仍在案涉房屋。诉讼期间，原告提交了案涉房屋装修效果图片、装修效果视频，证明《租赁合同》签订后，原告向被告支付了房屋租金押金3万元并对案涉房屋进行了装修，装修投入合计达290300元。被告质证认为证据没有原件，真实性不确认。拍摄内容与现状不符，没有体现出房屋破损的状况，是原告选择性的拍摄。该证据可反映出原告将房屋用于经营，房屋目前仍有原告的物品及原告私自加装的装修。被告提交了门锁维修单，证明案涉房屋于2020年3月3日锁具维修花费1580元（该单据注明锁芯100元，停车场换锁一把加修门框加角铁1300元，维修金额280+1300=1580元）。原告质证认为证据真实性、合法性、关联性、证明内容不确认。维修单显示是换锁芯，不是拆锁或开锁，被告将房屋交付原告时只给了原告一副钥匙，被告有钥匙，在合同解除当日可控制该房屋。1300元的费用是属于门框加角铁，不是维修费用，是属于改善费用，不应由原告承担。被告提交案涉房屋加装情况图片及房屋损坏视频，证明案涉房屋负一楼加装情况，原告承租后在负一楼加装隔板，以及在被告房屋原有的吊顶下再加装新的吊顶。视频证明原告对案涉房屋的电梯、卫生间、地下室阳台的损坏情况。原告质证认为对证据的真实性、合法性、关联性、证明内容均不确认。原告装修经过被告同意，相关隔间和吊顶属于同一装修范围，被告无权要求我方恢复原状。隔间和吊顶是改善房屋，增加房屋价值，而且在双方沟通过程中，被告也要求过原告将顶楼进行改造，这些双方在聊天记录中均有体现。损坏的内容与事实不符。原告从未使用过电梯，被告也未将电梯交付给原告，电梯属于特种设备，需要定期检查维护，而该电梯从未检查维护、从未使用、从未通电、从未交付给原告，被告应提供证据证明交付给原告。墙体、天花、门的地板有很多灰尘，可以证明是被告自行拆除，相关装修脱落属于自然脱落，属于房屋自然损耗，只需要廉价的修复。原告使用案涉房屋是用于聚会和商务接待、轰趴，是能够完全满足需求的，若像图片中所示，是不能住人的。但一楼夹层卫生间是原告封堵的，该卫生间原来是储物间，后来由被告装修改造为卫生间，我方承租后，因该卫生间地势较低，会倒灌，所以我方用水泥把其封堵，我方愿意帮被告恢复该卫生间。本院认为：邵春峰与卫媛签订的《租赁合同》、《续租补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。由于邵春峰没有按约定在每月的30日前缴付下一个月（即2020年2月）租金，且在2020年2月6日双方同意由被告另行将案涉房屋向外放租，邵春峰的行为已表明不再承租使用案涉房屋，可确认双方签订的《租赁合同》于2020年2月6日解除。《续租补充协议》实际已不可能履行，该《续租补充协议》自然终止。合同解除后，被告已于2020年3月3日更换了案涉房屋大门及地下室门锁并控制了案涉房屋，故2020年3月3日可视为被告已收回案涉房屋。押金的退还问题。因被告在2020年2月26日的微信中表示费用（水电、物管费等）和2月租金可以从押金里扣除，应视为被告同意退还押金，但押金应抵扣原告拖欠的相关费用后予以返还。补偿装修损失问题。邵春峰主张因新型冠状病毒××疫情影响要求卫媛减免二月份租金，双方未能协商一致，导致卫媛收回房屋而提前解除合同。对此，本院认为，《租赁合同》约定案涉房屋由邵春峰承租作住宅使用，虽在租赁合同履行期间爆发疫情，但该疫情并不影响邵春峰对案涉房屋正常居住使用，即该疫情并未对租赁合同的履行构成实质性障碍而导致租赁合同无法履行，故邵春峰上述主张依据不足。邵春峰拖欠租金导致提前解除租赁合同已构成违约，邵春峰要求补偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。邵春峰擅自将案涉房屋改为商业用途，所产生的不利后果应由其承担。对租金及房屋占用费问题。因被告已于2020年3月3日收回案涉房屋，原告应按合同约定的租金标准15000元/月向被告支付从2020年2月1日至2020年3月3日的房屋租金及占用费共16451.61元。对逾期交租违约金及逾期腾房违约金问题。因被告同意在押金中扣减，故不存在逾期支付问题，被告反诉要求原告支付逾期交租违约金，本院不予支持。因合同解除，被告应给予原告一个合理的搬迁期限，被告在2020年2月26日的微信中要求原告3月初办理交接手续，且被告实际已于2020年3月3日收回案涉房屋，故原告不存在逾期搬迁，被告要求原告支付逾期腾房违约金，本院不予支持。对原告拖欠的物业管理费、水电费、燃气费问题。原告应按1599.3元/每月的标准向被告支付2020年1月1日至2020年3月3日的物业管理费3353.37元（2个月零3天）。对原告未付的2019年11月至2020年3月的电费共1913.92元，因被告已于2020年3月3日收回案涉房屋，3月份的电费55.35元不应由原告承担，故原告只需向被告支付2019年11月至2020年2月的电费共1858.57元。原告使用期间的2019年11月至2020年2月的水费、污水费共281.28元应向被告支付。对原告未付的2019年12月4日至2020年4月2日的燃气费224.25元，因被告已于2020年3月3日收回案涉房屋，2020年2月12日至2020年4月2日的燃气费为207元不应全部由原告承担，依据公平原则，酌情确定2020年2月12日至2020年3月3日的燃气费为82.8元，故原告只需向被告支付2019年12月4日至2020年3月3日的燃气费100.05元。樱桃木餐桌返还及门锁维修费1580元返还问题。2020年5月9日原被告双方在案涉房屋核对，被告诉请的樱桃木餐桌仍在案涉房屋，故被告反诉要求原告返还樱桃木餐桌，本院不予支持。因原告没有向被告交还案涉房屋钥匙，被告更换门锁的费用应由原告承担，但因其中有1300元为停车场换锁加修门框加角铁，加修门框加角铁的费用不应由原告承担，本院酌情确定停车场换锁费用为200元，即原告应向被告支付门锁维修费480元。关于案涉房屋的恢复原状（拆除地下室隔墙和新加装的吊顶，修复好电梯、草地和卫生间）及房屋腾退还问题。对案涉房屋一楼夹层卫生间为原告用水泥封堵，原告应将该卫生间恢复原状并恢复卫生间的功能。对于地下室隔墙和新加装的吊顶，因拆除恐对案涉房屋造成损害，另被告在2019年7月21日签订《续租补充协议》亦无对原告的上述（含草地）装修提出异议，本院视为被告已默认，故被告要求原告拆除地下室隔墙和新加装的吊顶及修复草地，本院不予支持。至于电梯修复问题，因案涉房屋内的电梯属于设备，按约定“被告负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用，”现被告并无证据证明电梯的损坏是由原告的过错造成的，故被告要求原告修复电梯的诉求，本院不予支持。因被告已于2020年3月3日收回案涉房屋，现被告还要求原告腾退房屋，本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告邵春峰与被告卫媛签订的《租赁合同》自2020年2月6日起解除。二、自本判决生效之日起10日内，原告邵春峰向被告卫媛支付从2020年2月1日至2020年3月3日的房屋租金及占用费共16451.61元。三、自本判决生效之日起10日内，原告邵春峰向被告卫媛支付从2020年1月1日至2020年3月3日的物业管理费3353.37元；原告邵春峰向被告卫媛支付从2019年11月至2020年2月的电费共1858.57元；原告邵春峰向被告卫媛支付从2019年11月至2020年2月的水费（含污水费）共281.28元；原告邵春峰向被告卫媛支付从2019年12月4日至2020年3月3日的燃气费100.05元。四、自本判决生效之日起10日内，被告卫媛向原告邵春峰返还押金30000元（该押金应扣除上述判决第二、三项的款项后予以返还）。五、自本判决生效之日起10日内，原告邵春峰向被告卫媛支付门锁维修费480元。六、自本判决生效之日起10日内，原告邵春峰出资委托有资质的施工单位对被告卫媛的广州市荔湾区西湾路唐宁南二街3号102房的一楼夹层卫生间按原状进行修复并恢复卫生间的使用功能。七、驳回原告邵春峰其它诉讼请求。八、驳回被告卫媛支其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3052元，原告邵春峰负担2766元，被告卫媛支负担286元；本案反诉受理费807元，被告卫媛支负担574元，原告邵春峰负担233元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年六月三十日书记员  吴 帆姚晓丹