江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终391号上诉人（原审被告、反诉原告）：周淼，男，1991年8月7日生，汉族，住兴化市。上诉人（原审被告、反诉原告）：葛芳，女，1991年3月6日生，汉族，住兴化市。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐广鸣，江苏格来律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：兴化市蓝点置业有限公司，统一社会信用代码913212815925357612，住所地兴化市安丰镇下圩镇振兴路1号。法定代表人：黄忠，总经理。委托诉讼代理人：王亚武，兴化市安丰法律服务所法律工作者。上诉人周淼、葛芳因与被上诉人兴化市蓝点置业有限公司（以下简称蓝点公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2019）苏1281民初4881号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周淼、葛芳向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决第二项中“支付垫付的维修资金5129.7元”部分，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。2.撤销原审判决第三项中“驳回周淼、葛芳其他反诉请求”部分，改判被上诉人承担逾期办证违约金100000元、并赔偿电费损失8000元。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决上诉人支付被上诉人垫付的维修资金5129.7元无事实和法律依据。1.原审认定蓝点公司不能证明其为周淼、葛芳垫付维修资金的事实，既然没有垫付事实，何来判令上诉人给付垫付的维修资金？2.《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金是在办理产权证时需要提交缴存凭证，该资金是专门账户缴存，被上诉人作为开发商无权代收，更无权占有该笔资金。原审判决上诉人向被上诉人支付与规定相悖。3.双方签订的合同是被上诉人提供的格式合同，且关于维修资金的约定违背了《住宅专项维修资金管理办法》的规定，该约定无效，不应作为判决依据。二、原审判决驳回上诉人主张的逾期办证违约金及因此长期使用商业电导致的电费差价损失，缺乏事实和法律依据。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，仅是按照已付购房款计算违约金，没有规定只有付清购房款才能主张出卖人逾期办证违约责任。原审以所谓的“经验法则”认定上诉人违约在先，缺乏事实和法律依据。2.被上诉人逾期办证导致上诉人无法办理居民生活用电，被迫使用高价商业用电，差价损失应由被上诉人承担。3.原审认定被上诉人于2016年4月5日具备产权登记条件没有事实依据。被上诉人提供的《乡镇房地产开发项目遗留问题会审表》复印件，上诉人不予认可。事实上，涉案房屋直到2018年年底才具备产权登记条件。被上诉人蓝点公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。蓝点公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令周淼、葛芳立即给付购房款115000元、垫付的契税6785.72元、登记费80元及维修资金5129.70元，合计126995.42元;2.判令周淼、葛芳支付违约金5000元及利息（以115000元为基数，自2019年5月29日起至实际给付之日止，按月利率1.2%计算）；3.诉讼费用由周淼、葛芳承担。周淼、葛芳提出反诉请求：1.判令蓝点公司交付不动产权证、《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2.判令蓝点公司支付逾期办理不动产权证的违约金100000元；3.判令蓝点公司履行对房屋的维修义务，并赔偿经济损失10000元；4.判令蓝点公司赔偿周淼、葛芳居住期间的电费差价损失8000元；5.由蓝点公司承担反诉费用。一审认定事实如下：2013年4月24日，周淼的父亲周存贤为周淼购买蓝点公司开发的位于兴化市安丰镇下圩前进路86号嘉和苑1幢由北向南第21套商住楼向蓝点公司交付购房款200000元，蓝点公司于同年6月底将房屋交付给周淼装修入住。同年8月23日，周存贤向蓝点公司支付购房款10000元；2016年10月21日，周存贤向蓝点公司支付购房款20000元，2018年2月1日，周存贤向蓝点公司支付购房款80000元，蓝点公司管理人员王连生在向周存贤出具的收条中载明，总计收到购房款310000元，尾欠170000元。2019年3月28日，蓝点公司收到周存贤购房款50000元。周存贤合计为周淼向蓝点公司支付购房款360000元。2019年4月15日，蓝点公司作为甲方，周淼作为乙方，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，1.乙方自愿购买嘉和苑1幢86号现状毛坯商品房一套，面积以产权证登记为准；2.该商品房的房价按套计算，房价总计475000元，因低于物价局核定的价格，甲方不再承担相关费用，由乙方承担（指契税、办证费用、水、电、维修资金等）；3.此合同在履行好原协议的基础上签订，是办理产权证的主要凭证；4.产权证办理：乙方缴清房款后，甲方再提供房款税票，面积测量证书、土地分割证书、维修资金缴纳收据（此款由乙方交纳甲方代办），由乙方到相关部门办理；5.预销售时签订的《商品房买卖协议》（原协议）同样具有法律效力；6.……。同日，双方又签订一份《商品房买卖协议》，协议第1条、第2条与上述合同第1、第2条约定一致；……；第4条约定，违约责任：任何一方违约，承担违约金5000元；周淼在合同下方注明：乙方收到房产证后一个星期内交清余款115000元，契税、办证费用、维修资金凭票结算，水、电由王连生承办（接电）。合同签订后，蓝点公司于2019年4月29日开具了售房发票，并于2019年4月30日为周淼代为办理了不动产权证，房屋所有权人为周淼及其妻子葛芳，蓝点公司垫付契税6785.72元，办证费80元。2016年4月5日，乡镇房地产开发项目遗留问题办理会审表载明，蓝点公司开发的下圩镇嘉和苑小区的房屋，住建局、国土局均同意按照市政府2015年第17号专题会议纪要办理。即2016年4月5日后，嘉和苑小区的房屋才可以办理房屋产权证书。一审法院认为，一、2019年4月15日周淼、葛芳与蓝点公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。二、双方签订的书面合同中，周存贤在合同下方增加了“乙方收到房产证后一个星期内交清余款（壹拾壹万伍仟元），契税、办证费用、维修基金凭票，水电由王连生承办（接电）”的内容，蓝点公司接受了合同，说明蓝点公司认可该内容，该内容应为双方的真实意思表示，成为合同条款的组成部分。根据该条款，蓝点公司应先向周淼交付房屋产权证，周淼在收到房屋产权证后一个星期内支付购房尾款。蓝点公司至今未将房屋产权证交付给周淼，蓝点公司提交的证据不能证明周淼及其父亲周存贤拒收房屋产权证的事实，周淼有先履行抗辩权，故周淼未支付购房尾款不构成违约。蓝点公司要求周淼、葛芳承担逾期付款违约金及利息损失的请求，不予支持。根据建设部颁布的《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定，蓝点公司除应向周淼、葛芳提供不动产权证、建筑面积测量证明书、购房发票外，还应向周淼、葛芳提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；《工程竣工验收备案表》系建设单位向相关部门申请办理工程竣工验收备案时应当提交的文件，周淼、葛芳要求蓝点公司向其提交《工程竣工验收备案表》没有法律依据，不予支持。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，根据周淼向蓝点公司支付部分房款及蓝点公司交付房屋的时间来看，周淼与蓝点公司之间商品房买卖协议应在2013年4月24日即已达成，蓝点公司于2013年6月底将房屋交付给周淼居住使用，按照上述法律规定，应自房屋交付之日起90日内即应在2013年9月底前具备办理房产证的条件，而蓝点公司开发的案涉小区的房屋在2016年4月5日后才具备办理房产证的条件，蓝点公司已构成违约。但蓝点公司不需要承担违约责任，因为周淼在蓝点公司交付房屋时，未能及时付清房款。在2013年9月底前，周淼只向蓝点公司支付购房款210000元，与当时商定的购房款480000元相比，只支付了少部分房款。按照商品房买卖惯例，购房人应在交房前付清购房款，除非当事人有特别约定，现没有证据证明双方在最初的口头合同中对房款支付有特别约定。因此，周淼未及时付清房款，违约在先。故周淼、葛芳要求蓝点公司承担违约金100000元，并赔偿其电费损失8000元的反诉请求，不予支持。四、蓝点公司为周淼垫付契税6785.72元、办证登记费80元，周淼、葛芳依法应予给付。业主缴纳维修资金是其法定义务。蓝点公司作为开发商，应当代收业主的维修资金后统一向相关部门缴纳，除非业主有证据证明已向相关部门缴纳；另外，双方签订的合同亦约定，周淼应将维修资金交给蓝点公司代办。现周淼、葛芳承认未缴纳维修资金，故蓝点公司要求周淼、葛芳给付维修资金的请求符合法律规定和合同约定，予以支持。五、开发商对其建设的房屋有维修义务。如周淼、葛芳购买的房屋存在质量问题可以要求蓝点公司维修，但本案中，周淼、葛芳提供的证据不足以证明房屋存在质量问题，故对周淼、葛芳要求蓝点公司履行维修义务、并赔偿其损失10000元的反诉请求，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、兴化市蓝点置业有限公司于判决生效后三日内将兴化市安丰镇下圩前进路86号嘉和苑1幢由北向南第21套住宅房的不动产权证、建筑面积测量证明书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和购房发票交付给周淼、葛芳；二、周淼、葛芳在收到不动产权证后七日内向兴化市蓝点置业有限公司支付购房款115000元、垫付的契税6785.72元、办证登记费80元、维修资金5129.70元，合计126995.42元；三、驳回兴化市蓝点置业有限公司其他诉讼请求；驳回周淼、葛芳其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2940元，蓝点公司负担111元，周淼、葛芳负担2829元；反诉案件受理费1330元，蓝点公司负担50元，周淼、葛芳负担1280元。两项相抵后，周淼、葛芳应于判决生效后十日内向一审法院缴纳诉讼费2779元。蓝点公司预交的案件受理费1309元退给蓝点公司。二审中，蓝点公司提供兴化市物业管理处出具的电子发票，证明其代为缴纳了住宅专项维修资金5129.7元，被上诉人认为该发票开票日期为2020年5月14日，系二审审理期间开具，并非一审认定的事实，因被上诉人的不诚信行为导致二审讼累，请求依法处理。本院认证认为，该发票系针对被上诉人周淼、葛芳户缴纳的住宅专项维修基金，执收单位为兴化市住宅共用维修基金，兴化市物业管理处盖章，对该发票本院予以认定。二审审理查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人周淼、葛芳应否向被上诉人蓝点公司缴纳维修资金5129.7元；2.上诉人周淼、葛芳主张的逾期办证违约金及电费差额损失应否支持？关于争议焦点一，双方于2019年4月15日签订的《商品房买卖协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。双方在商品房买卖协议及买卖合同中中约定维修基金由周淼方承担，商品房买卖协议中亦注明“契税、办证费用、维修基金凭票”，从上述约定内容看，双方在协议中明确了维修基金的承担主体和方式，二审中，蓝点公司亦提供了交费发票证明其实际缴纳了该费用，且审理过程中被上诉人周淼、葛芳亦明确其并未自行缴纳维修基金，故原审按照约定判决由上诉人方向蓝点公司支付维修基金，并无不当。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案双方当事人之间形成商品房买卖合同关系，上诉人周淼、葛芳作为购买方负有先支付购房款的义务，蓝点公司作为出卖方在购房者支付购房款后，负有向购房者交付房屋并协助办理过户的义务。从原审查明的事实看，双方于2019年4月15日签订《商品房买卖协议》及《商品房买卖合同》前，对购房款的支付期限、方式、房屋交付及房屋产权证的办理并无明确约定。但蓝点公司在上诉人周淼、葛芳支付200000元购房款后于2013年6月履行了商品房买卖合同的主要义务即交付涉案房屋，而上诉人周淼、葛芳于2013年4月缴纳200000元，同年8月23日缴纳10000元，于2016年10月21日缴纳20000元，于2018年2月1日缴纳80000元，后于2019年3月缴纳50000元，从上述购房款缴纳情况看，上诉人在取得涉案房屋后数年时间陆续支付房款，至今尚欠购房款未缴纳，在上诉人未履行完支付购房款义务且蓝点公司已交付房屋的情况下，蓝点公司依法有权拒绝履行办证义务，故上诉人周淼、葛芳主张蓝点公司支付逾期办证违约金及电费差价损失，无法律依据，原审未支持其诉讼请求，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1280元，由上诉人周淼、葛芳负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年六月八日书记员 刘 非