广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初36029号原告：广州市广医堂投资有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华强路2号富力盈丰大厦2408房。法定代表人：陈铁浩。委托代理人：朱穗生、杜英学，均为该公司员工。被告：中国农业银行股份有限公司广州城南支行，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路211-213号信和广场。负责人：谢爱华，职务行长。委托代理人：梁舒聪、陈海冰，分别为广东慕诚律师事务所律师、实习人员。被告：刘少慧，女，1982年5月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：陈沃泉，男，1975年6月1日出生，汉族，住广东省台山市，原告广州市广医堂投资有限公司诉被告中国农业银行股份有限公司广州城南支行（以下简称：农行城南支行）、被告刘少慧、被告陈沃泉执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱穗生、杜英学，被告农行城南支行的委托代理人梁舒聪到庭参加诉讼。被告刘少慧、被告陈沃泉下落不明，经本院公告送达，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月3日，原告与被告刘少慧签订《广州市商品房房屋买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定被告刘少慧向原告购买花都区芙蓉度假村专用道19号祥利上成花园10栋1203房（以下简称：涉案房屋），购房款为779109元，其中首期款为239109元，剩余房款54万元通过银行按揭方式付款。双方办理了合同备案手续及预告登记手续。2014年9月19日，原告、被告刘少慧、被告陈沃泉与按揭贷款银行中国工商银行股份有限公司广州流花支行（以下简称：工行流花支行）签订《个人购房借款/担保合同》，约定由工行流花支行发放54万元贷款给原告，被告刘少慧每月履行等额本息还款义务，原告作为连带还款义务人为被告刘少慧提供担保。被告刘少慧自2018年10月23日起连续11期未履行还款义务，工行流花支行分别于2019年6月5日、2019年9月19日发函要求原告承担连带担保责任，偿还被告刘少慧欠付的贷款本息。原告于2019年6月20日向被告刘少慧发出《合同解除函》，要求解除合同。之后于2019年9月29日代被告刘少慧偿还了2018年10月23日至2019年8月23日的贷款本息、罚息、复利，之后又于2019年10月28日向被告刘少慧再次发出《合同解除通知函》，要求解除原告与被告刘少慧之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，该解约通知已于2019年10月31日送达给被告刘少慧，合同已于通知送达之日解除。2018年9月28日，因被告农行海珠支行起诉被告刘少慧，海珠法院查封了涉案房屋，原告提出了执行异议申请，但被海珠法院驳回。原告认为，涉案房屋尚未办理确权手续，产权并未明确，虽办理预告登记至被告刘少慧名下，但预告登记只产生债权效力而不产生物权效力。被告刘少慧因逾期支付按揭贷款，导致原告承担了连带保证责任，因此房屋应属于原告，海珠法院查封涉案房屋没有事实和法律依据。故起诉要求：1、确认涉案房屋的所有权人为原告；2、请求海珠法院依法终止（2018）粤0105执6921号案件对涉案房屋的强制执行措施；3、请求法院依法解除对涉案房屋的查封；4、判决被告承担诉讼费。被告农行城南支行辩称：我行起诉被告刘少慧信用卡纠纷一案，海珠法院已作出生效判决即（2017）粤0105民初7658号民事判决书，该案于执行过程中查封了涉案房屋，因此法院对涉案房屋的查封依法有据。被告刘少慧与原告签订商品房买卖合同后已支付全部房款，被告刘少慧所享有的房屋价值利益和交付购房款后房屋市场价值增长的利息，应由被告刘少慧所负债务的对应债权人按债权金额比例进行分配。原告基于代被告刘少慧清偿银行贷款而主张所有权，但原告代偿贷款的日期晚于涉案房屋的查封日期。被告刘少慧未提出答辩意见。被告陈沃泉未提出答辩意见。经审理查明：2014年9月3日，被告刘少慧（乙方、买方）与原告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由乙方向甲方以779109元的价格购买涉案房屋。合同第八条付款方式约定，甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的30.69%，金额239109元。除首期款外，剩余房款540000元，须于2014年9月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。附件七补充协议第一条第2点约定，除本合同及本补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《楼宇交付使用通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，文件送达的时间为：……以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日。第二条关于付款的补充约定5、因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或按揭银行终止借款合同或者按揭银行要求甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同及补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。第十二条违约责任2、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，甲方因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除，乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方因此产生的费用由乙方支付。如造成甲方损失的，乙方应予以补偿；甲方有权将乙方已付的房款在扣除乙方应承担解约费用、违约金及赔偿金并优先支付给贷款银行以偿还乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年9月19日，被告刘少慧（借款人、抵押人）、工行流花支行（贷款人）与原告（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人因购买涉讼房屋，向贷款人借款540000元，贷款期限为300个月，具体借款日期以借据为准，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。如借款人连续三个月不偿还借款本息和相关费用，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。合同签订后，刘少慧已按照约定向原告支付全部房价款。2014年11月3日，广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第103407号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述《个人购房借款/担保合同》进行公证并赋予强制执行效力。因被告刘少慧未按时偿还购房贷款，工行流花支行于2019年6月5日向原告发出《关于对刘少慧个人住房贷款履行保证担保责任的函》，载明因被告刘少慧于2018年10月23日开始没有按时还贷款，且通过各种方法均无法与被告刘少慧取得联系，截止到2019年5月24日，驳回刘少慧连续8期没有供款，积欠该行贷款本息合计26196.64元，剩余全部贷款本息合计518401元，要求原告于2019年6月25日前归还刘少慧积欠该行全部贷款本息，履行阶段性连带保证责任。原告于2019年6月20日，通过EMS向被告刘少慧发出《合同解除函》，要求解除案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，向其支付违约金155821.8元以及因签订合同而承担的全部税、费以及其他的违约金共计67892.9285元。该邮件被退回。工行流花支行于2019年9月19日向原告发出《关于对刘少慧个人住房贷款履行保证担保责任的函》，要求原告于2019年9月30日前归还刘少慧积欠该行全部贷款本息525903.95元，履行阶段性连带保证责任。后原告于2019年9月29日代被告刘少慧偿还贷款本息525903.95元，中国工商银行股份有限公司广州流花支行于2019年9月30日出具《关于客户刘少慧贷款还清的情况说明》，确认被告刘少慧拖欠该行的贷款本息525903.95元，其中贷款本金498832.95元，利息27071元，已全部由原告还清。2019年10月30日，原告通过EMS向被告刘少慧发出《合同解除函》，要求解除案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，向其支付违约金155821.8元，其向银行垫付的剩余贷款本息525903.95元以及因签订合同而承担的全部税、费以及其他的违约金67892.93元，共计749618.68元。该邮件被退回。被告农行海珠支行曾起诉被告刘少慧信用卡纠纷，本院以（2017）粤0105民初7658号案件受理后，作出民事判决书，判决被告刘少慧在该判决生效之日起十日内清还借款本金11374.56元、利息1835.74元、滞纳金523.13元及从2017年5月23日起至借款实际清偿之日止按日利率万分之五计算的利息给被告农行海珠支行。该案生效后，被告农行海珠支行申请法院强制执行，本院以（2018）粤0105执6921号案件受理后，在执行过程中查封了涉案房屋。原告曾向广州市花都区人民法院起诉被告刘少慧，要求：1、确认原告与被告刘少慧签订的《商品房买卖合同（预售）》及补偿协议已于2019年6月23日解除；2、被告刘少慧偿还原告垫付的贷款本息525903.95元；3、被告刘少慧支付违约金155821.8元以及支付原告因签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议而承担的全部税、费67892.92元，共计223714.73元；4、被告刘少慧按商品房买卖合同约定支付延迟付款违约金，以被告刘少慧拖欠的总金额749618.67元为基数按每日万分之五计算，自2019年11月1日起计算至被告刘少慧实际清偿之日止（暂计至2019年12月27日共56天），共计20989.32元；5.本案的诉讼费、保全费由被告刘少慧承担。广州市花都法院以（2019）粤0114民初9616号案件受理后，于2020年6月8日作出民事判决书，本院认为部分载明“《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是广医堂公司及刘少慧的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。关于广医堂公司在承担保证责任后，是否享有合同解除权，本院认为，一、商品房买卖合同中，广医堂公司作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买方名下的义务，刘少慧作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，刘少慧已经依约支付了购房款，合同的主要义务已经履行完毕，广医堂公司的合同目的已经实现。二、本案为刘少慧与广医堂公司双方之间的商品房买卖合同纠纷。刘少慧、广医堂公司与中国工商银行股份有限公司广州流花支行之间为购房担保借款合同法律关系，中国工商银行股份有限公司广州流花支行为贷款人，刘少慧为借款人，广医堂公司为保证人，两者为不同的法律关系。根据合同的相对性原理，刘少慧未按约偿还按揭贷款，需向中国工商银行股份有限公司广州流花支行承担违约责任，广医堂公司不能以此为由要求解除双方《商品房买卖合同》及要求刘少慧向其承担违约责任。因此，广医堂公司以刘少慧未能履行偿还按揭款义务，其已向中国工商银行股份有限公司广州流花支行支付回购款，履行保证责任为由，主张出卖人有权提出解除合同。根据案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的约定，出卖人解除合同的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，甲方因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，于2019年6月20日向刘少慧发出《合同解除通知函》，要求解除合同及刘少慧支付20％购房款的违约金155821.8元以及支付广医堂公司因签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件而承担的全部税、费67892.92元，缺乏事实和法律依据，不予支持。刘少慧自2018年10月23日起未向中国工商银行股份有限公司广州流花支行偿还按揭贷款，广医堂公司据此承担了连带保证责任，向中国工商银行股份有限公司广州流花支行支付了贷款本息525903.95元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”广医堂公司有权要求刘少慧向其偿还上述款项，且广医堂公司已于2019年10月30日向刘少慧发出《合同解除通知函》，要求刘少慧偿还相关款项。广医堂公司要求刘少慧向其支付其垫付刘少慧欠付的贷款本息525903.95元，本院予以支持。至于违约金，因案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件已明确约定，乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。广医堂公司已于2019年9月29日履行完毕保证责任，刘少慧应自2019年9月30日起向广医堂公司支付违约金，违约金的支付标准为以525903.95元，按每日万分之五计算。对于超出部分，本院不予支持。广医堂公司要求自2019年11月1日起计算违约金，本院予以支持。被告刘少慧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决”，判决如下：一、被告刘少慧自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市广医堂投资有限公司支付525903.95元；二、被告刘少慧自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市广医堂投资有限公司支付违约金（违约金以525903.95元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年11月1日起计至付清之日止）；三、驳回原告广州市广医堂投资有限公司的其他诉讼请求。本院认为：原告认为其已依法解除其与被告刘少慧的《商品房买卖合同》，双方的债权关系已经灭失，据此主张对涉案房屋享有物权权利。但双方的合同关系并未因被告刘少慧逾期还款的行为而解除，且涉案房屋已办理预告登记至被告刘少慧名下，故原告主张确认涉案房屋所有权人为原告，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院依据已生效法律文书对涉案房屋依法进行诉讼保全及执行程序，并无不妥，原告要求我院终止强制执行措施并解除查封，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市广医堂投资有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11591元，由原告广州市广医堂投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 郭 谧二〇二〇年六月二十九日书记员 彭智媚蒋芷欣