福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初124号 原告：黄提成，男，1956年2月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林芳胜，福建宏岩律师事务所专职律师。 被告：林恩河，男，1974年9月21日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：黄瑞京，女，1974年4月22日出生，汉族，住福建省大田县。 二被告共同委托诉讼代理人：蒋芳榴，福建协胜律师事务所专职律师。 原告黄提成与被告林恩河、黄瑞京房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理，经审理发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2020年4月15日再次公开开庭审理了本案。原告黄提成及其委托诉讼代理人林芳胜，被告林恩河及林恩河、黄瑞京共同委托诉讼代理人蒋芳榴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄提成向本院提出诉讼请求：1.解除黄提成与林恩河、黄瑞京的房屋租赁关系，责令林恩河、黄瑞京立即腾出位于大田县XX房产（田房权证字第××号登记为准）返还给黄提成。2.林恩河、黄瑞京向黄提成支付租金109999.9元，以3333.3元／月计，由林恩河、黄瑞京向黄提成支付从2019年10月1日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费；3.林恩河、黄瑞京承担本案的诉讼费用。事实和理由：2005年9月20日，经大田县房地产管理所作出田房权证字第××号房屋所有权证，确认黄提成取得位于大田县XX房产所有权。2010年6月1日，黄提成、林恩河经协商达成协议，由林恩河向黄提成购买该房产。2016年5月16日，经大田县人民法院调解，作出（2016）闽0425民初158号民事调解书，黄提成与林恩河解除关于大田县的房屋买卖合同；林恩河于2016年12月31日前将大田县的房屋所有权证交还给黄提成，以房屋租赁形式按每年40000元支付给黄提成租金暂计至2016年12月30日止共计260000元等。调解后，林恩河仅向黄提成归还房屋所有权证，却拒绝腾房并返还房屋给黄提成，与黄瑞京共同继续占有使用该房屋至今。2017年1月1日至2019年9月30日，林恩河、黄瑞京使用该套房屋及杂物间长达2年9个月，按3333.3元／月计，林恩河、黄瑞京应付租金109999.9元。2019年10月14日，黄提成向林恩河、黄瑞京发出通知，解除双方的房屋租赁关系，要求林恩河、黄瑞京在收到通知之日起15日内腾出该套房屋及杂物间，返还给黄提成，并向黄提成支付租金109999.9元。林恩河、黄瑞京拒绝黄提成的上述请求，黄提成遂诉至本院。 林恩河、黄瑞京辩称：1.本案并非房屋租赁合同纠纷，而是占有物是否必须立即返还的问题。2.其二人不同意腾出案涉房屋并交还给黄提成，其自愿以现在的房屋评估价继续购买此房屋，扣除已付50万元，剩余购房款在合理期限内予以付清。3.黄提成要求其二人支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。2016年达成的民事调解未约定林恩河应腾房或支付房屋占有使用费，仅约定还证，没有要求腾房。4.本案可能遗漏主体，涉案房屋的共有权人都应参加本案诉讼，因本案处理结果与共有权人由利害关系，应当追加其他共有权人参与本案诉讼。 黄提成围绕诉讼请求依法提交了下列证据，拟证明下列事实：1.××号房屋所有权证，拟证明，位于大田县XX房产的所有权人系黄提成。2.（2016）闽0425民初158号民事调解书，拟证明，经大田县人民法院调解，双方于2016年5月16日达成协议，解除黄提成与林恩河关于大田县XX房屋买卖关系，林恩河应当于2016年12月31日前将房屋所有权证交还给黄提成，以房屋租赁形式按每年40000元支付租金给黄提成，从2010年6月1日起至2016年12月30日止共计260000元。3.解除租赁合同通知书及快递回执，拟证明，黄提成2019年10月14日已通知林恩河解除租赁合同，要求其返还房屋、支付租金，林恩河在2019年10月16日收到黄提成的通知。4.（2019）闽0425民初1584号民事裁定书，拟证明，黄提成2019年7月16日向大田县人民法院起诉，2019年10月14日撤诉，林恩河至今拒绝返还房屋。 林恩河、黄瑞京质证后认为：1.对证据1的真实性没有异议，但涉案房屋所有权人除黄提成外，黄提成配偶也是房屋共用权人。2.对证据2真实性没有异议，对证明内容有异议。每年租金40000元并非林恩河真实意思表示，同地段租金为700元，而该约定月租金达到3333元，所以调解后双方均未按调解书约定履行。同时，调解书也未约定林恩河、黄瑞京何时返还房屋。3.林恩河有收到通知书，但对证据3的证明内容有异议，本案并非房屋租赁合同纠纷，也不存在租金支付问题，而是占有物是否必须立即返还的问题，林恩河在没有收到黄提成应返还的230000元的情况下，林恩河可以拒绝返还房屋。4.对证据4的真实性没有异议，对证明内容有异议。不是林恩河单方拒绝返还房屋，而是双方矛盾未能解决。 林恩河、黄瑞京围绕答辩意见依法提交了：1.（2019）闽0425民初1584号应诉通知书，拟证明，涉案房屋纠纷2019年7月16日立案，案由为占有物返还纠纷。2.他项权证查询单，拟证明，涉案房屋已抵押给大田县祥瑞融资担保有限公司，并办理了抵押登记手续。3.收条，拟证明，黄提成已从林恩河收回涉案房屋所有权证书，却未按期偿还款项，构成严重违约。由于黄提成违约在先，林恩河有权拒绝腾房。4.大田县剩余公共租赁住房房源公示及《大田县公共租赁房暂行管理规定》，拟证明，黄提成主张的租金损失不能成立。 黄提成质证后认为：1.对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，该案立案时虽然将案由定为占有物返还纠纷，但在开庭时认定为房屋租赁合同纠纷，故不能证明被告的主张。2.对证据2的真实性没有异议，房屋依然处于抵押状态，而且该笔借款是黄提成为林恩河借款提供抵押担保。根据（2016）闽0425民初158号调解书，林恩河应该在2016年12月30日返还房屋所有权证，但林恩河到2018年5月8日才返还，到目前为止林恩河还未将抵押债务清偿，导致黄提成的房屋依然处于抵押状态。3.对证据3的真实性没有异议，收条不能证明黄提成违约在先。4.对大田县剩余公共租赁住房房源公示及《大田县公共租赁房暂行管理规定》真实性无法确定，而且该证据适用于公租房、经济适用房等公共房源，本案黄提成房产属于私有商品房，不能证明林恩河的主张，与本案没有任何关联。 经审查，黄提成提交的证据1、2、3、4，林恩河、黄瑞京提交的证据1、2、3，双方当事人对上述证据真实性无异议，本院予以采信。对于林恩河、黄瑞京提交的大田县剩余公共租赁住房房源公示及《大田县公共租赁房暂行管理规定》，系政府网上公开信息，对其真实性，本院予以认可，林恩河、黄瑞京对黄提成提供证据的证明内容存在异议，黄提成对林恩河、黄瑞京提供证据的证明内容存在异议，应结合本案其他证据及事实予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年9月20日，黄提成取得大田县房地产管理所颁发的田房权证字第××号房屋所有权证，该证载明：房屋所有权人黄提成，产别私有房产，含XX住宅一套及XX杂物间一间。 2010年6月1日，黄提成与林恩河经协商达成口头协议，林恩河向黄提成购买上述房产，约定，房屋售价500000元，该购房款作为林恩河向黄提成的借款，由林恩河向黄提成出具一份借条。2013年5月10日，黄提成以该套房屋产权向抵押权人大田县祥瑞融资担保有限公司为林恩河银行贷款提供抵押担保，办理了抵押登记手续。 2016年1月8日，黄提成向本院提起诉讼，请求依法判决林恩河、黄瑞京偿还借款500000元，利息186763元，合计686763元。本院受理后，经审理认为本案系房屋买卖合同纠纷，经本院主持调解，于2016年5月16日作出（2016）闽0425民初158号民事调解书，双方当事人达成协议：1.解除黄提成与林恩河之间关于大田县XX房屋的房屋买卖合同。2.林恩河于2016年12月30日前将大田县房屋的房屋所有权证归还给黄提成。3.林恩河从2010年6月1日至2016年12月30日止，以房屋租赁形式按每年40000元支付给黄提成租金合计260000元，林恩河已多付款项230000元于大田县房屋的房屋所有权证归还给黄提成时由黄提成支付给林恩河。4.林恩河以黄提成大田县房屋的房屋所有权证所做的抵押贷款由林恩河自行偿还。（2016）闽0425民初158号民事调解书生效后，林恩河于2018年5月8日将位于大田县房屋的房屋所有权证归还给黄提成，林恩河、黄瑞京拒绝腾出该套房屋及杂物间，仍继续居住使用该套房屋及杂物间。 2019年2月26日、7月16日，黄提成先后诉至本院，要求林恩河、黄瑞京归还涉案房屋，又分别于2019年3月26日、10月14日撤诉。2019年10月14日，黄提成以邮寄方式向林恩河、黄瑞京发出解除租赁合同通知书，通知解除与林恩河、黄瑞京的房屋租赁合同关系，要求二人在15个工作日内腾出涉案房屋归还给黄提成，并支付租金109999.9元。林恩河于同年10月16日签收上述通知书。 本院认为，黄提成与林恩河、黄瑞京因房屋买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，同意解除房屋买卖合同关系，并达成由林恩河向黄提成支付2010年6月1日至2016年12月30日期间的租金260000元等约定内容的协议，上述协议经本院确认后，作出（2016）闽0425民初158号民事调解书，该调解书已发生法律效力，双方均应按调解书所确认的协议履行义务。黄提成与林恩河、黄瑞京于2016年5月16日达成解除位于大田县房屋的房屋买卖合同后，黄提成同意由林恩河、黄瑞京继续租用该套房屋至2016年12月30日，并由林恩河向黄提成支付2010年6月1日至2016年12月30日期间的租金260000元，上述约定，应视为双方就涉案房屋达成房屋租赁合同，租赁期间届满日期为2016年12月30日。租赁期间届满后，双方并未达成继续履行上述房屋租赁合同的意愿，双方于2016年5月16日达成的房屋租赁合同因合同期满而终止，故黄提成主张，林恩河、黄瑞京立即腾出位于大田县XX房产的诉讼请求，予以支持。鉴于租期届满后，黄提成多次向林恩河、黄瑞京要求腾出涉案房屋，不属《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的情形，故黄提成主张由林恩河、黄瑞京自2017年1月1日起至实际交还涉案房屋期间，向其支付3333.3元／月的租金，缺乏法律依据。参照大田县均溪镇房屋租赁市场实际情况及大田县XX房产旁面积相近房屋租金水平，黄提成主张的涉案房屋租金，实际为房屋占有使用费，酌定为1500元／月，故黄提成主张由林恩河、黄瑞京支付房屋占有使用费49500元（从2017年1月1日起至2019年9月30日止，计33个月），并支付从2019年10月1日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持；超出部分的诉讼请求，不予支持。林恩河、黄瑞京关于二人愿意继续向黄提成购买涉案房屋，不同意腾房等答辩意见，黄提成予以拒绝，且缺乏法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条规定,判决如下: 一、林恩河、黄瑞京应在本判决发生法律效力后三十日内，腾出位于大田县XX房产（田房权证字第××号），返还给黄提成。 二、林恩河、黄瑞京应在本判决发生法律效力后三十日内向黄提成支付房屋占有使用费49500元（从2017年1月1日起至2019年9月30日止，计33个月），并按1500元/月支付2019年10月1日起至返还上述房屋(包括杂物间)之日止的房屋占有使用费。 三、驳回黄提成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，由黄提成负担1038元，由林恩河、黄瑞京负担1462元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  涂劲蛟 人民陪审员  廖明举 人民陪审员  颜全斌 二〇二〇年六月九日 书 记 员  范书海 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。