广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2820号原告：广州市荔湾区国有资产监督管理局，住所地广州市荔湾区华贵路81号。法定代表人：薛军，职务：局长。委托诉讼代理人：单金超，广东广信君达律师事务所律师。被告：王瑞松，男，1964年7月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：邵腰华，北京奥东（成都）律师事务所律师。被告：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区西华路132号。法定代表人:林建峰。原告广州市荔湾区国有资产监督管理局（下称荔湾国资局）诉被告王瑞松、广州市华丰房产发展有限公司（下称华丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人单金超、被告王瑞松委托诉讼代理人邵腰华到庭参加诉讼。被告华丰公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔湾国资局向本院提出诉讼请求：1、依法撤销广州市荔湾区人民法院于2019年10月11日作出的（2018）粤0103执506号执行裁定书即依法停止查封广州市荔湾区人民北路759号1003房的执行行为；2、依法撤销广州市荔湾区人民法院于2020年1月17日作出的（2019)粤0103执恢818号执行裁定书即依法停止拍卖广州市荔湾区人民北路759号1003房的执行行为。事实与理由：1992年8月，广州市荔华房地产开发有限公司（下称“荔华公司”）与其他股东共同成立华丰公司，合作开发位于广州市荔湾区人民北路759号的金门大厦项目。1998年11月9日，华丰公司召开董事会并做出决议，决定公司其他股东向荔华公司支付约9250元包干费用，荔华公司不再承担经营风险，也不收取合作公司的利益，包干费自1998年11月起按月支付，直至清偿完毕。2001年7月5日，华丰公司召开董事会并作出决议，决定将金门大厦10层A02（即涉案房产）等房产分配给荔华公司作为包干费用，同时将上述房产等交荔华公司管理、使用。因荔华公司历史遗留问题较多，需原告统筹解决。2019年9月30日，原告与荔华公司、华丰公司达成《房屋过户协议书》，约定将案涉房产等过户登记至原告名下，用于统筹解决荔华公司历史遗留问题。因无法在房管部门正常办理过户手续，原告提起诉讼。荔湾法院于2019年12月19作出粤0103民初10200号民事调解书，确认华丰公司为原告办理案涉房产等的房地产权证。被告王瑞松辩称：1、被告申请查封拍卖的涉案房屋是依据生效判决。2、被告查封的房产属于被执行人广州市华丰房产发展有限公司所有，该公司的内部决议无法对抗第三人。3、原告起诉被告的理由和证据都不充分，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告华丰公司没有答辩意见。经审理查明：广州市荔湾区人民北路745-771号，长庚中约18-52号，19-55号，大马巷1-21号，2-16号，小马巷1-3号，豆浆巷1-19号，2-22号，园林巷1-7号，2-8号地块土地使用权人为华丰公司。广州市荔湾区人民北路745-775号金门大厦系华丰公司于上述地块上开发之房产。该房产未办理房屋初始登记。2016年1月12日，王瑞松以华丰公司、荔华公司、广州光大南方经济发展公司、和有地产有限公司为被告提起诉讼，请求判决：1、被告华丰公司向其置换与广州市人民北路金门大厦A601房间地段、同等面积（139平方米）、可办证房屋并配合办证；2、其他被告承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。庭审中，华丰公司明确在金门大厦中已无其他房屋可提供给原告，为此原告明确诉讼请求为要求被告按照案涉房屋同地段房屋的平均价格予以补偿，并申请对案涉房屋现在的价值进行评估，以评估机构评定价格为补偿依据。原告表示如法院支持其诉讼请求，在华丰公司赔偿后，同意将案涉房屋退还华丰公司。我院于2016年10月25日就该案作出（2016）粤0103民初627号民事判决书，判决：1、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告华丰公司向原告王瑞松支付赔偿款2780000元；2、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告王瑞松（含同住人员）迁出广州市人民北路745-775号地段金门大厦第A栋第六层01号，将房屋腾空交还给被告华丰公司；3、驳回原告王瑞松的其他诉讼请求。上述判决生效后，华丰公司不履行生效法律文书确定的义务。2018年1月22日，王瑞松依据上述民事判决向本院申请执行。后因被执行人物其他可供执行财产，本院裁定终结执行程序。查册日期为2020年5月9日的广州市不动产登记查册表中显示：2019年10月11日，依据（2018）粤0103执506号执行裁定查封了华丰公司所有的金门大厦××房（××房）及××房（××房），查封时效自2019年10月11日至2022年10月10日。2019年11月28日，荔湾国资局、荔华公司以华丰公司为被告提起诉讼，请求判令华丰公司按《房屋过户协议书》办理产权登记。该案中，荔华公司（甲方）、华丰公司（乙方）、荔湾国资局（丙方）签订《房屋过户协议书》，约定：1、根据甲方、乙方及乙方其他股东的合作协议、董事会决议，乙方名下九套房产归甲方所有，乙方对此表示认可；等等。又查，该案原告所提供的2001年7月5日的华丰公司《董事会决议》，决议内容包括：将金门大厦2500万元的等值住宅给荔华公司作为部分包干费用；具体方位面积按附图表；其中董事会决议附件《金门大厦属荔华公司房源面积统计表》包括房屋有9层：A02(116㎡)、B02(116㎡)、B04(115㎡)、D01(115㎡)、D02(105㎡)；10层：A02(116㎡)、B02(116㎡)、D03(87㎡)；等等。2019年12月19日，本院作出（2019）粤0103民初10200号民事调解书，该调解书协议如下：1、在本调解书生效之日起十日内，被告华丰公司为原告荔湾国资局本利广州市荔湾区人民北路759号509房、703房、903房、915房、1003房、1015房、1103房、2010房、2015房共九套房的房地产权证；2、本案受理费50元，由两原告负担。该案中荔湾国资局、荔华公司、华丰公司均确认2001年7月5日的华丰公司《董事会决议》。2020年1月17日，本院以（2019）粤0103执恢818号执行裁定拍卖上述908房、1003房。荔湾国资局提出执行异议，本院于2020年3月19日作出（2020）粤0103执异126号裁定，驳回其异议请求。原告在庭后补充代理意见中表示案涉房产系为置换金门大厦商铺业主权益以解决相关问题。本院认为:案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案是荔湾国资局提起的案外人执行异议之诉，争议的焦点为荔湾国资局是否具有足以排除本院查封的案涉房屋事由。本院作分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付合同约定总价款的百分之五十”。本案中，金门大厦项目所在地块用地单位为华丰公司，该项目整体未办理首次登记；荔华公司与华丰公司虽于2001年7月5日的董事会决议将包括案涉房屋在内的等值住宅作为部分包干费用转让给荔华公司，但该协议为内部协议，无法对抗善意第三人，故案涉房产仍系华丰公司名下房产。另，荔华公司、华丰公司与荔湾国资局签订的《房屋过户协议书》虽签订于司法查封之前，但案涉房产对价并未支付且其过户用途亦非居住。因此，荔湾国资局对案涉房屋享有之权利并未具备物权内容，且不能够排除执行，故本院不予支持。被告华丰公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告广州市荔湾区国有资产监督管理局的诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市荔湾区国有资产监督管理局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张鸣鸣人民陪审员  李文姬人民陪审员  李玉玲二〇二〇年六月二十八日书 记 员  余友斌卢健华