福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初5483号 原告：吴秀容，女，1984年12月22日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：王梅霞，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：泉州华亿房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市惠安县螺城镇建设南街物资大楼六楼，统一社会信用代码91350521753135196F。 法定代表人：魏传瑞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马悦、陈婷玲，该公司员工。 被告：福州华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层，统一社会信用代码91350100731855010X。 法定代表人：魏传银，该公司执行董事。 第三人:福建省闽南建筑工程有限公司，住所地福建省泉州市惠安县净峰镇湖街，统一社会信用代码91350521156220333G。 法定代表人:邱仅生。 第三人：谢晓铭，男，1984年10月29日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 原告吴秀容与被告泉州华亿房地产开发有限公司（以下简称华亿公司）、福州华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，通知福建省闽南建筑工程有限公司(以下简称闽南公司)、谢晓铭作为本案第三人参加诉讼，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴秀容的委托诉讼代理人王梅霞，被告华亿公司的委托诉讼代理人马悦到庭参加诉讼。被告华辰公司、第三人闽南公司、谢晓铭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴秀容向本院提出诉讼请求：1、判令被告华亿公司立即将商品房交付给原告使用，并支付逾期交房违约金（自2017年1月1日起至实际交房之日止，按已付购房款256233元的每日万分之一点五的标准计算）；2、判令被告华辰公司对上述第1项债务中的逾期交房违约金承担连带清偿责任。事实和理由：2016年4月13日，原告与被告华亿公司签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向华亿公司购买位于惠安县，总价款256233元。合同约定最后交房日期为2016年12月31日，出卖人若逾期交房，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金。原告已足额支付购房款，但华亿公司至今未能依约交付符合交房条件的商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告华辰公司系华亿公司的唯一股东，对本案债务应承担连带清偿责任。 被告华亿公司辩称，一、本案商品房的实际权利人系闽南公司，原告仅是本案商品房名义上的签约人。因此，原告并非适格主体，无权提起本案诉讼。被告华亿公司开发建设的惠安县螺城镇惠兴街“君临世纪”房地产项目3#楼、5#楼工程发包给第三人闽南公司施工，于2016年1月23日开始以3#楼部分商品房抵给闽南公司作为工程款。就“以房抵债”事宜，华亿公司与闽南公司于2016年10月20日签订《工程施工补充合同》及其他有关文件进行确认，抵债房产中包括了本案商品房。二、为了实现“以房抵债”目的，闽南公司指定（借用）原告的名义与华亿公司签订《商品房买卖合同》并进行登记备案。因此，本案《商品房买卖合同》仅是闽南公司为了实现“以房抵债”目的的一种协议安排，并非原告与华亿公司之间就买卖商品房达成的真实意思表示，原告并非真实的购房人。本案《商品房买卖合同》的签订及登记备案与正常的商品房交易有着本质的区别，合同中的相关条款并非双方对权利义务的真实意思表示及约定，因此，合同中关于交房以及逾期交房的违约责任等约定并不适用。三、本案商品房逾期交房的责任在于闽南公司。导致本案商品房逾期交房的原因系闽南公司施工延期所致，另外，根据华亿公司与闽南公司所签订的《工程施工补充合同》、《“以房抵款”具体操作流程协议》、《补充协议》、《“君临世纪”3#、5#楼工程问题监督与管控协议》等有关协议约定，本案的逾期交房责任应由闽南公司承担。四、鉴于闽南公司系本案商品房所属房地产项目的施工方，逾期交房的原因系其施工延期所致，因此，基于“以房抵债”之精神，《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约条款对华亿公司与闽南公司所指定的原告并无法律约束力。即使原告有权主张逾期交房违约金，责任也应当由闽南公司承担。五、即使华亿公司需要先行承担部分责任，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，华亿公司可据实延期交房。另外，华亿公司虽然存在迟延交房的行为，但因此对原告所造成的损失也仅限于住房损失。而根据《商品房买卖合同》关于按日万分之一点五计算的逾期交房违约金，则每月的违约金高达1153元（256233元× 0.015%×30天），过分高于当地同等地段的租金标准，请求法院根据当地同等地段的租金标准予以适当减少违约金计算标准。 被告华辰公司提交书面答辩状辩称，华亿公司有完整独立的财务制度，经过审计相关报表符合会计准则，财务支付明晰，且具有独立的办公经营场所。被告华辰公司与华亿公司之间并没有财产混同的迹象，可以证明华辰公司与华亿公司财产分离的事实。因此，华辰公司不应对华亿公司的债务承担连带责任。 第三人闽南公司提交书面答辩状述称，一、闽南公司与本案商品房预售合同及华亿公司预售行为无关，华亿公司与各买受人之间存在事实商品房买卖合同关系。本案商品房建设项目由闽南公司承建，因楼盘销售不佳，华亿公司不能及时向闽南公司支付工程款，为此华亿公司逼迫闽南公司与其签订有关以房抵款协议，但以房抵款实质上从未履行，双方实际的意思表示是由闽南公司按照华亿公司确定的价格寻找和推荐意向买受人，在闽南公司寻得买受人后，由华亿公司与买受人直接签订《商品房买卖合同》，华亿公司在收到按揭贷款后再向闽南公司支付工程款。为了促成交易，华亿公司向此类买受人按照零首付的方式进行销售，所谓零首付即将真实的预售价格提高到买受人不需要支付首付款的价格，将购房首付款转变为银行按揭贷款，通过银行按揭贷款支付的方式进行支付。二、原告等买受人与华亿公司形成事实的商品房买卖合同关系，是有关案涉商品房买卖合同的权利人。虽然原告等买受人因华亿公司的零首付方式未支付首付款，但已通过银行按揭贷款的方式全额向华亿公司支付了全部购房款项，为此与华亿公司形成事实的商品房买卖合同关系，此类买受人自然有权依照《商品房买卖合同》向华亿公司主张权利。综上，闽南公司与原告等人诉华亿公司商品房买卖合同系列案件无关，闽南公司不应承担任何责任。 第三人谢晓铭未作答辩。 经审理查明，被告华亿公司系经工商登记成立的一人有限责任公司，经营范围为在惠安县城建规划范围内对螺城镇旧城进行改造、开发、建设、出租、出售商住房、店铺、写字楼及相关配套设施。被告华辰公司系华亿公司的唯一股东。2016年4月13日，原告与被告华亿公司签订合同编号为201604130004《商品房买卖合同》1份，约定原告购买华亿公司开发建设预售的位于惠安县，该商品房建筑面积50.86平方米，总价款256233元。合同第六条约定，买受人按一次性付款方式按期付款。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、小区内部道路、绿化、室外照明等景观工程项目，在规划设计基础上如若将进行优化设计，买受人同意出卖人按优化后的最终成果对小区内部道路、绿化、室外照明等景观项目进行建设。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因法律法规规章变更和当地行政部门政策性因素引起开发商自身无法控制的，因高考、高温、台风暴雨等其他客观因素限制施工的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述《商品房买卖合同》签订后，华亿公司于2017年2月13日向原告开具购房款数额为256233元的福建增值税普通发票1份。另原告通过银行按揭贷款向华亿公司支付购房款211000元。庭审中，华亿公司认可本案商品房尚未竣工验收，尚不具备交付使用条件，至今未办理交房。 以上事实，有原告提供的企业信用信息公示、《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》、福建增值税普通发票，被告华亿公司提供的营业执照副本，以及原告与被告华亿公司的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点是关于本案合同责任应由谁承担的问题。 原告认为，本案商品房系原告向被告华亿公司购买，《商品房买卖合同》系原告与华亿公司签订，购房款系支付给华亿公司，购房款发票也是华亿公司开具的，并不存在华亿公司所称的不是正常的交易。华亿公司主张本案商品房系“以房抵债”给闽南公司，但未能提供足够的证据予以证明，其提供的协议只是其与闽南公司的内部协议，对原告并不产生约束力，而且原告对其双方签订的协议也不知情。原告与华亿公司之间关于本案商品房的买卖合同系真实意思表示，对于逾期交房违约责任的约定也是真实意思表示，根据合同相对性原则，原告起诉请求逾期交房违约金合情合法，主体适格。原告已经足额支付了购房款，但华亿公司至今未能交付符合交房条件的商品房，已构成违约，应承担本案逾期交房的违约责任。按照《商品房买卖合同》的约定，华亿公司应自合同约定的商品房最后交付期限的第二天即2017年1月1日起至实际交房之日止，按已付购房款256233元的每日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房违约金。关于华亿公司主张的可以据实延期交房问题，高考的2天若是在合同期限内可予扣除，但对其他客观因素合同没有进行具体约定，视为约定不明。被告华辰公司系华亿公司的唯一股东，两被告无法证明其财产相分离，因此，华辰公司应对华亿公司的逾期交房违约金债务承担连带清偿责任。闽南公司述称本案商品房系零首付，原告不予认同，原告有实际支付首付款，华亿公司也开具了首付款发票。原告相应提供证据1即《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》），以此证明原告向华亿公司购买本案商品房，以及双方对权利义务进行约定的情况。证据2即福建增值税普通发票，以此证明原告已足额向华亿公司支付购房款256233元。其中购房款56233元是现金支付，购房款200000元系在售楼部通过银行转账支付。证据3即转账记录，以此证明原告通过郑某账户向谢晓铭转账200000元购房款的事实。证据4即证人郑某证言，以此证明郑某系原告的母亲，其通过信用社账户转账给谢晓铭的款项200000元系用于支付案涉的购房款。被告华亿公司质证称：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议。本案《商品房买卖合同》的签订及备案与市场上正常的商品房交易存在本质的区别，合同中的相关条款并非合同双方关于权利义务的真实意思表示及约定。对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议。福建增值税普通发票记载的256233元华亿公司没有收到，华亿公司开具发票是为了配合闽南公司实现“以房抵债”目的而做的相关手续。证据3有异议，华亿公司从未授权谢晓铭收取购房款，郑某向谢晓铭支付款项的行为与华亿公司无关，谢晓铭是闽南公司的员工，这可以证明闽南公司与原告之间的关系，与华亿公司无关。证据4，华亿公司不清楚郑某向谢晓铭的转账行为，该转账行为与华亿公司无关，华亿公司开具发票是为了实现以房抵款的目的。 被告华亿公司认为，本案商品房的实际权利人是闽南公司，原告并非本案商品房的权利人，华亿公司与原告签订《商品房买卖合同》及配合原告办理合同登记备案手续等一系列行为，均是为了配合闽南公司实现“以房抵债”的目的，并非买卖商品房的真实意思表示。根据原告提供的《个人住房借款合同》，也足以证明原告对该事实是知情的。本案关于逾期交房违约责任的相关条款并不适用，对原告与被告华亿公司不产生约束力。本案逾期交房的责任在于闽南公司施工延期所致，华亿公司无须承担逾期交房的责任，即使原告要追究逾期交房责任，也应向闽南公司主张，与华亿公司无关，更与被告华辰公司无关。华辰公司系华亿公司的股东，但两个公司是相互独立的，财产相互分离，华辰公司无须承担连带责任。此外，华亿公司并未全额收到原告支付的购房款，故具有先履行抗辩权。即使华亿公司需要先行承担部分责任，华亿公司因合同约定的高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，可据实延期交房。另外，合同约定的逾期交房违约金标准明显过分高于同等地段的租金标准，应予适当减少。闽南公司述称以房抵款协议未实际履行，其系根据华亿公司确定的价格寻找和推荐买受人，华亿公司按照零首付的方式进行销售，这些陈述均与事实不符。被告华亿公司相应提供证据5即《建筑安装工程施工补充合同》，以此证明2013年1月11日华亿公司与闽南公司就“君临世纪”3#、5#楼工程签订施工补充合同。证据6即《建筑安装工程施工补充协议》，以此证明2014年华亿公司与闽南公司就“君临世纪”5#楼工程签订施工补充协议。证据7即《工程施工补充合同》及附件销售清单，以此证明2016年10月20日华亿公司与闽南公司签订施工补充合同，本案商品房系华亿公司抵债给闽南公司的房产。证据8即《“以房抵款”具体操作流程协议》，以此证明2016年10月20日华亿公司与闽南公司签订协议，根据该协议第二条特别约定，本案商品房逾期交房的责任由闽南公司承担。证据9即《补充协议》，以此证明2017年1月华亿公司与闽南公司签订补充协议，根据该协议约定，逾期交房责任在于闽南公司。证据10即《“君临世纪”3#、5#楼工程问题监督与管控协议》及收条，以此证明2017年4月5日华亿公司与闽南公司签订协议，根据协议约定内容，逾期交房责任在于闽南公司。证据11即《紧急通知函》，以此证明本案逾期交房责任在于闽南公司。原告质证称：对华亿公司提供的证据5至证据11的真实性无异议，但对关联性有异议。华亿公司提供的其与闽南公司签订的补充合同、协议、补充协议，属于其二者之间的内部协议，原告并不知情，根据合同相对性原则，对原告不产生效力。华亿公司与闽南公司的纠纷与本案无关，应另案处理。 被告华辰公司提交书面答辩状认为，华亿公司有完整独立的财务制度，有独立的办公经营场所，与华辰公司之间并没有财产混同，因此，华辰公司不应对华亿公司的债务承担连带责任。 第三人闽南公司提交书面答辩状认为，华亿公司与闽南公司的以房抵款协议实质上从未履行，双方实际的意思表示是由闽南公司按照华亿公司确定的价格寻找和推荐意向买受人，在闽南公司寻得买受人后，由华亿公司与买受人直接签订《商品房买卖合同》，华亿公司在收到按揭贷款后再向闽南公司支付工程款。为了促成交易，华亿公司向此类买受人按照零首付的方式进行销售，即将真实的预售价格提高到买受人不需要支付首付款的价格，将购房首付款转变为银行按揭贷款，通过银行按揭贷款支付的方式进行支付。虽然原告等买受人因华亿公司的零首付方式未支付首付款，但已通过银行按揭贷款的方式全额向华亿公司支付了购房款，原告等买受人与华亿公司形成事实的商品房买卖合同关系，是有关商品房买卖合同的权利人，有权依照《商品房买卖合同》向华亿公司主张权利。闽南公司与本案商品房预售合同及华亿公司预售行为无关，不应承担任何责任。 本案审理中，被告华亿公司申请本院调取本案合同签订后至合同约定的交房日期止期间的天气情况，以证明因天气因素可以据实延期交房的情况。本院依法向惠安县气象局、惠安县住房和城乡建设局、惠安县水利局等部门调取了惠安县相关气象资料及防御台风、暴雨的通知文件等。原告质证称：对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议。《商品房买卖合同》第八条对高温、暴雨等客观因素的具体标准并没有明确约定，约定不明应视为没有约定。 本院经审查认为，被告华辰公司、第三人闽南公司、谢晓铭未到庭参加诉讼，又未书面提出质证意见及提交证据，视为放弃举证、质证权利。原告提供的证据1，华亿公司对该证据的真实性无异议，该证据能够证明原告与华亿公司于2016年4月13日签订本案《商品房买卖合同》，原告与华亿公司系本案《商品房买卖合同》的双方当事人，原告具有诉讼主体资格。证据2，华亿公司对购房款256233元的福建增值税普通发票的真实性无异议，故可认定华亿公司向原告开具了购房款256233元的发票。关于购房款256233元是否确有支付的问题，原告虽然主张有向华亿公司支付现金56233元，但未能提供相应证据加以佐证，而华亿公司则坚称未收到原告支付的现金56233元，故对原告主张其有向华亿公司支付现金56233元，不予采信。证据3、4系郑某与谢晓铭之间的经济往来，华亿公司主张其并未授权谢晓铭代收案涉购房款，原告提供证据无法证明郑某支付给谢晓铭的款项200000元系支付案涉购房款，故对原告主张其有向华亿公司支付购房款200000元，不予采信。被告华亿公司提供的证据5和证据6，系华亿公司作为发包方、闽南公司作为承包方就“君临世纪”3＃、5＃楼工程施工的有关问题签订的补充合同、补充协议，与本案无关。证据7至证据11，因闽南公司并非本案《商品房买卖合同》的合同当事人，华亿公司与闽南公司之间关于“以房抵款”的约定，系其双方之间的内部约定，对原告不具有约束力。 综上所述，本院认为，原告与被告华亿公司签订的《商品房买卖合同》，合同主要内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定有效。原告作为本案《商品房买卖合同》约定的买受人一方当事人，具有诉讼主体资格。华亿公司虽然向原告开具了购房款256233元的福建增值税普通发票，但原告未能提供证据证明其实际向原告支付了案涉购房款，故其请求华亿公司交付商品房并支付逾期交房违约金，依据不足，不予支持。被告华辰公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。第三人闽南公司、谢晓铭经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 驳回原告吴秀容的诉讼请求。 本案受理费645元，由原告吴秀容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘素梅 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  庄映湖 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。