河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民再4号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：李春景，男，1969年11月11日出生，汉族，住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：孙志保，河北利华律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：孙安平，女，1966年7月10日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：郭丽,河北仁浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人:和国哲，河北仁浩律师事务所律师。 原审第三人：贾新亮，男，1982年7月20日出生，汉族，住河北省武邑县。 原审第三人：贾海波，男，1984年11月16日出生，汉族，住石家庄市新华区。 再审申请人李春景因与被申请人孙安平执行异议之诉纠纷一案，不服河北省衡水市中级人民法院（2019）冀11民终636号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2019年12月26日作出（2019）冀民申8155号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李春景及其委托诉讼代理人孙志保、被申请人孙安平及其委托诉讼代理人郭丽、和国哲到庭参加诉讼，原审第三人贾新亮、贾海波经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春景申请再审称，1、请求河北省高院对再审申请人李春景与被申请人孙安平、原审第三人贾新亮、贾海波执行异议之诉纠纷一案依法裁定再审或指令再审，并撤销衡水市中级人民法院（2019）冀11民终636民事判决，改判驳回被申请人孙安平的二审全部诉讼请求，确认第三人与被申请人签订的关于涉案房屋的买卖合同为无效合同，涉案房屋归第三人贾新亮所有。2、一、二审诉讼费用全部由被申请人承担。事实与理由：一，二审判决认定事实错误。（1）涉案房屋在被人民法院查封时孙安平并未实际占有使用该房屋。涉案房屋是在2018年9月12日被人民法院查封，孙安平在该房屋被查封两个多月后即2018年11月17日才实际占有使用该房屋。（2）涉案房屋孙安平未向第三人贾新亮付清全部购房款。截止2018年9月12日涉案房屋被法院查封时仅支付50余万元，未达到合同总价款130万元的50%即65万元。（3）涉案房屋孙安平与第三人贾新亮没有就变更被申请人孙安平向案涉房屋贷款银行还款而与贷款银行协商。二，二审适用法律错误，本院认为部分自行矛盾，判决结果错误。根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。案涉房屋在查封时未交付使用，孙安平在未交付时不可能占有使用该房屋，因此无法排除强制执行。三，本案第三人贾新亮与孙安平签订的涉案房屋的买卖合同应为无效合同。在第三个贾新亮房屋贷款未全部还清，孙安平也未替贾新亮清偿全部债务的情况下，擅自将抵押物转卖，违反了《物权法》第191条的规定，应是无效的。四、根据案涉房屋的地理位置和小区周边环境及物业情况，第三人贾新亮以130万元的价格转卖，明显低于当时的市场价格，孙安平作为房产中介机构的从业人员以不合理价格购买涉案房屋，主观上不存在善意。 孙安平辩称，二审判决事实清楚，证据充分，应予维持，应驳回再审申请人的诉讼请求。案涉房屋在查封时没有交付是因为开发商房屋并未完工，是一个按揭房，这时候房屋没有交给贾新亮，且贾新亮和孙安平在合同中明确约定在房屋具备交付条件时，交付给孙安平所有。对方提到了《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条，其中第28条在本案中并不适用，因为第28条适用的前提为对于登记在被执行人名下的房产，而本案中涉案房产并未登记在被执行人名下，根据物权登记法定原则，并不适用。我们认为第29条完全符合本案的情况。 孙安平向一审法院起诉请求：ｌ、判决立即停止对原告购买的衡水市桃城区的强制执行，并解除对该楼房的查封。2、判决确认原告与第三人贾新亮所签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》合法有效，衡水市桃城区归原告所有。3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月22日，原告孙安平与第三人贾新亮签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》，合同约定第三人贾新亮将其从衡水隆泽房地产开发有限公司以按揭贷款形式购买的衡水市桃城区（该房产已经于2016年7月13日在衡水市房地产市场管理处备案）以壹佰叁拾万元（1300000.00元）整的价格出售给原告孙安平，约定的交房时间为开发商交房时间，并约定了付款方式、税费交纳、违约责任等。截至2018年5月22日，第三人贾新亮已交纳涉案房款514368元，还欠银行贷款735632元，需要以月供的形式还款付息。原告与第三人贾新亮签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》，当日原告孙安平按双方合同的约定向第三人贾新亮交付购房定金5万元（合同中约定交付房款时该五万元冲抵房价款），其中3000元系以现金形式给付第三人贾新亮，另外47000元原告孙安平通过其建设银行的个人账户向第三人贾新亮指定的贾海波账户转账支付。2018年5月23日原告孙安平又向第三人贾新亮转款464368元。至此，原告孙安平已按合同约定向第三人贾新亮支付了首付购房款514368元。自2018年6月至2018年10月原告孙安平每月通过第三人贾新亮的银行卡向银行偿还按揭贷款。2018年10月，原告孙安平知悉第三人贾新亮的银行卡被武邑县人民法院查封，于是向第三人贾新亮的妻子卢桂双的银行卡上打款3820元。2018年11月原告孙安平又使用其个人银行卡还贷3810.88元，2018年12月21日，银行从原告孙安平的银行卡中扣走3810.27元用于偿还房贷。涉案房屋建成之后，衡水隆泽房地产开发有限公司向第三人贾新亮交付房屋，第三人贾新亮于2018年11月17日将涉案房屋交付原告孙安平占有、使用。2018年9月12日，武邑县人民法院因被告李春景与第三人贾新亮、贾海波民间借贷纠纷一案，作出（2018）冀1122民初1132号民事裁定书，对贾新亮名下位于衡水市桃城区房产予以查封。2018年11月7日原告向武邑县人民法院提出执行异议，要求解除查封并中止对上述房产的执行。2018年11月16日，武邑县人民法院依法作出（2018）冀1122执异17号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。在法律规定的期间内，原告孙安平向武邑县人民法院提起执行异议之诉。 一审法院认为：原告孙安平与第三人贾新亮对所购房屋虽然在查封前签订了书面的房屋买卖合同，并按合同约定支付了部分购房款，但是原告孙安平实际占有涉案房屋的时间是在人民法院查封涉案房屋之后，也未支付涉案房屋的全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记”的规定，达不到上述法律规定的排除强制执行的条件，故本院对原告孙安平要求判决立即停止对涉诉房产的强制执行并解除对涉诉房产的查封的诉讼请求依法不予支持。虽然原告孙安平在庭后提交了夫妻二人除涉案房产之外再无其他房产的查询证明，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告孙安平购买涉案房屋所支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，不符合上述法律规定的前提和条件，也不足以排除对涉案房屋的强制执行。关于原告孙安平要求确认其与第三人贾新亮签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》合法有效的诉讼请求，鉴于本案是执行异议之诉，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的该项诉讼请求不作评判和处理。关于原告孙安平主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，因原告孙安平和第三人贾新亮是房屋买卖合同关系，因依据合同债权无法确认物权归属，故对原告该项诉讼请求依法不予支持。第三人贾海波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其自动放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法对本案缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告孙安平的诉讼请求。案件受理费16500元，由原告孙安平负担。 孙安平不服一审判决，上诉请求：1.撤销河北省武邑县人民法院作出的（2018）冀1122民初1438号判决书，判决立即停止对上诉人购买的衡水市桃城区中华南大街1588号恒大绿洲9号楼1单元1704室的强制执行，并解除对该楼房的查封；2.判决确认上诉人与原审第三人贾新亮所签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》合法有效，衡水市桃城区归上诉人所有；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 二审法院认定事实：2016年6月9日，第三人贾新亮与衡水隆泽房地产开发有限公司签订购买桃城区买卖合同，房屋总价款为958470元，贾新亮首付购房款198470元，其余76万元，贾新亮与其妻卢桂双以该房屋作抵押向中国邮政储蓄银行股份有限公司衡水市和平路支行按揭贷款，隆泽公司对还款提供保证，贷款期限360个月，自2016年6月21日至2046年6月21日止，双方约定按月等额本息还款，月供本息3810.27元。2018年5月22日，贾新亮与孙安平订立房地产买卖合同，贾新亮将案涉房屋以130万元价格卖给孙安平，同日，孙安平支付定金5万元。同年5月23日，贾新亮夫妇出具收到孙安平购房款514368元收到条，载明尚欠银行贷款735632元由孙安平还月供、共计房款130万元整，接钥匙时房屋维修基金、办证税费，由贾新亮负担。从2018年6月起，上诉人孙安平用第三人贾新亮“62×××79”号邮政储蓄银行卡还月供3810.27元至当年10月，2018年11月起，双方与贷款银行协商后用孙安平“62×××91”号银行卡每月定期还月供贷款至2019年3月。现孙安平仍按月供向贷款银行还房贷。 一审查明的其它事实，本院予以确认。 二审法院认为：本案争执的焦点是上诉人孙安平是否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据该条款规定，上诉人孙安平在未取得房屋产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的相关规定取得房屋物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利，一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。根据查明的本案事实，案涉房产系由隆泽公司开发建设，2016年5月贾新亮以958470元价款购得，其交纳首付款198470元后，其余76万元购房款从邮政储蓄银行按揭贷款取得，贷款的担保是以该房产作抵押加隆泽公司保证的组合担保。邮政储蓄银行出借款项后对该房产享有抵押权，隆泽公司如在承担保证责任后亦享有追偿权。2018年5月22日，贾新亮、孙安平就案涉房产订立买卖合同，双方意思表示真实，没证据证实双方订立合同和履行合同中存在恶意串通、损害他人利益行为，孙安平对案涉房产系善意买受人。合同订立后，孙安平向贾新亮支付了514368元首付款，尚欠银行按揭贷款735632元孙安平承诺清偿，之后，孙安平用贾新亮银行卡偿还了2018年6至10月份的银行月供款，11月份起孙安平用自己个人银行卡定期向邮政储蓄银行交纳月供，说明银行一方对按揭贷款由孙安平偿还是认可的，对案涉房屋应视为孙安平向出卖方支付了全部购房款。案涉房产系期房，贾新亮作为原购房人，交纳198470元首付款及2万余元按揭贷款后，将案涉期房转让给孙安平，其不享有房屋所有权。另外，从两种请求权产生的时间来看，孙安平对案涉房产享有的请求权是基于2018年5月22日其与贾新亮签订的房屋买卖合同而产生，而李春景享有的请求权是基于2018年9月法院对案涉房产的查封产生，孙安平的请求权成立在先，李春景的请求权与孙安平的请求权相比较，在时间上不具有优先性。从两种请求权的性质和内容来看，孙安平享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而李春景享有的是对贾新亮的一般金钱债权，贾新亮向李春景借款时也未将案涉房产设定为抵押担保物，因而，李春景的金钱债权请求权与孙安平的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。案涉房屋查封时虽未交付，但孙安平已履行了付款义务，在房屋具备交付条件后孙安平实际受让并占有了该房屋，且交纳了物业服务费用，恒大绿洲物业公司亦确认孙安平系案涉房屋业主，同时，双方签订合同后，孙安平还与隆泽公司签订了恒大绿洲小区停车使用协议，并一次性付清了全部使用费用，说明该房屋已与贾新亮无关。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明上诉人孙安平存在过错。因此，根据上诉人孙安平所举证据，其能阻却对案涉房屋的强制执行。孙安平与贾新亮签订的买卖合同，不违反法律、行政法规强制性规定，合同是有效的。关于孙安平要求确认案涉房产归其所有问题，我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”认定不动产权利应以有权机关登记为生效要件，本案中，虽然孙安平已实际控制、占有案涉房屋，但未办理产权（变更）登记手续且亦非自身原因，故孙安平要求确认案涉房产归其所有依据不足，不能支持，但其享有对案涉房产请求不动产机关变更权利人的请求权。综上，孙安平的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决驳回孙安平的全部诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决：一、撤销河北省武邑县人民法院（2018）冀1122民初1438号民事判决；二、解除对衡水市桃城区产的查封措施，不得强制执行；三、驳回孙安平的其它诉讼请求。一、二审案件受理费各16500元，由被上诉人李春景各负担13500元，上诉人孙安平各负担3000元。 再审中，被申请人孙安平提供了以下新的证据：证据一、恒大绿洲9栋1单元17层1704室不动产权证书一份；该证据证实孙安平已于2019年5月23日合法取得涉案房产的产权；证据二、金碧物业有限公司衡水分公司2020年3月13日，2020年4月12日、2020年5月13日出具的物业费收据。证据三、2019年3、4、5月份还银行贷款的记录以及最后一次性还清房屋贷款的银行记录。 再审申请人李春景对被申请人孙安平提交的三份证据的质证意见是：对三份证据的真实性均没有异议，对证据与本案的关联性有异议，认为都是在二审后完成并取得的，与本案没有关联性。 本院对被申请人提交证据的认证意见是：李春景对孙安平再审中提交的三份新证据的真实性没有异议，对该三份证据的真实性，本院予以确认。 本院再审查明的事实除与一、二审查明的事实基本一致外，另查明，2019年5月23日，案涉房屋孙安平已办理了产权过户登记手续，房屋产权已经登记在其丈夫王建保的名下。 本院再审认为，本案的争议焦点是孙安平对案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行。本案中，孙安平与贾新亮就案涉房产订立买卖合同，双方意思表示真实，没有证据证实双方存在恶意串通、损害他人利益行为，孙安平对案涉房产系善意买受人，双方的买卖合同有效。合同订立后，孙安平向贾新亮支付了514368元首付款，尚欠银行按揭贷款735632元孙安平承诺清偿，后孙安平用贾新亮银行卡偿还了2018年6至10月份的银行月供款，11月份起孙安平用自己个人银行卡定期向邮政储蓄银行交纳月供，说明银行一方对按揭贷款由孙安平偿还是认可的，对案涉房屋应视为孙安平向出卖方贾新亮支付了全部购房款,履行了付款义务。在案涉房屋具备交付条件后孙安平实际占用使用了该房屋。从孙安平和李春景请求权的内容和性质来看，孙安平系因买卖合同取得了对案涉房屋的所有权的请求权，其享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，其权利属于物权期待权。而李春景享有的是对贾新亮的普通金钱债权，其权利属于债权请求权。孙安平对案涉房屋享有的物权期待权与李春景的普通金钱债权相比，具有优先性。案涉房屋在查封时未办理过户登记手续，但无相关证据证明孙安平存在过错。故孙安平已经达到法律规定的排除强制执行的条件，能够阻却对案涉房屋的强制执行。综上所述，李春景的再审理由均不能成立，应予驳回。二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2019）冀11民终636号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  荀丽娟 审判员  李淑华 审判员  王国恩 二〇二〇年六月九日 书记员  李明哲