广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终369号上诉人（一审本诉原告，反诉被告）：梅州中亿晟世实业有限公司，住所地：梅州市梅江区******************。统一社会信用代码：91441403MA4ULY6M7X。法定代表人：邓意，该公司总经理。委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告，反诉原告）：梅州市***实业有限公司，住所地：梅州市梅县*******（广东集一家居建材连锁股份有限公司六楼）。统一社会信用代码：914***********149E。法定代表人：张俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨畅，广东汉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：古镜堂，该公司副总经理。上诉人梅州中亿晟世实业有限公司（以下简称“中亿公司”）因与被上诉人梅州市***实业有限公司（以下简称“围龙居公司”）合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中亿公司上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初1426号民事判决第一项、第二项；2、改判支持中亿公司一审全部诉讼请求；3、案件受理费由围龙居公司负担。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。一、本案中所涉及的两份《会议纪要》根本不是双方协商一致的结果，该两份《会议纪要》是围龙居公司单方提出的要求，其不能视为是对双方之间签订的《销售代理合同书》(以下简称“《代理合同》”)的补充。(一)一审法院将《会议纪要》视为是对双方之间签订的《代理合同》的补充明显违反双方签订的《代理合同》第五条第2款及第八条的约定。合同是双方法律行为，须经双方协商一致才具有法律约束力。从双方签订的《代理合同》第五条第2款可以看出，对合同的变更或补充需要由双方签订变更或补充合同。《代理合同》第八条则对合同的生效时间作出了明确规定，即“于双方法人代表签字、公司盖章之日起生效”。补充合同在法律上无疑也属于合同性质，那么基于上述《代理合同》的约定，双方对合同的内容进行补充显然必须由双方签订正式的《补充合同》并由双方法定代表人签字及加盖法人公章。而本案所述的两份《会议纪要》，不仅不符合上述《代理合同》约定的补充合同必须具备的形式要求，亦无双方法定代表人的签名及加盖法人公章，显然并不符合双方签订的《代理合同》第五条第2款及第八条的规定。因此，一审法院认定两份《会议纪要》是对双方所签订的合同的补充是认定事实错误。(二)从《会议纪要》的签名本身即可充分证明《会议纪要》的内容并非双方协商一致的结果。法人之间的法律行为须由公司法定代表人实施或由法定代表人授权他人实施方对法人具有法律约束力。围龙居公司作为证据提交的记载日期为2019年3月13日的《会议纪要》在制作之时，双方的法定代表人对该《会议纪要》的内容完全不知情。根据该《会议纪要》的内容显示，参加该次会议的上诉人一方人员为黄远超，但黄远超仅是上诉人的销售人员，并非法定代表人，上诉人的法定代表人并未出席该次会议，上诉人的法定代表人也从未授权黄远超代表上诉人对外签署合同，黄远超在《会议纪要》的签名亦只属于会议签到的性质，其在《会议纪要》上签名并不能等同于上诉人同意以《会议纪要》的内容替代双方签订的《代理合同》的内容。何况该《会议纪要》亦未规定围龙居公司有权单方解除合同。换言之，该《会议纪要》的内容并未经上诉人或上诉人的法定代表人确认，对上诉人无任何法律约束力。而对于记载日期为2019年3月21日的《会议纪要》，上诉人并不否认围龙居公司在该次会议后半段时间有通知上诉人的法定代表人参加，但该次会议当时只是讨论如何促进销售及奖励等事宜，根本未讨论分解销售任务及解除合同事宜。在会议结束后，围龙居公司自行制作了与会议内容不相同的《会议纪要》并要求上诉人的法定代表人签字，由于该《会议纪要》的内容背离会议内容及双方之间签订的《代理合同》，上诉人的法定代表人明确表示不能接受并因此拒绝在《会议纪要》上签名，该《会议纪要》显示上诉人的法定代表人有参加会议但并未在《会议纪要》签名即可充分证明上述事实。因此该《会议纪要》不能视为是双方协商一致的结果，不能视为是对双方合同的补充。(三)退一步而言，假定《会议纪要》有法律约束力，围龙居公司在《会议纪要》确定的时间届满之前就单方强行解除合同也同样属于违约。从《会议纪要》的内容可以看出，围龙居公司单方要求上诉人在2019年5月底之前完成120套房的网签备案手续，但早在该时间届满之前的2019年5月初，围龙居公司已将整个项目整体打包转让给案外人并由案外人强制接管涉案楼盘的销售，导致上诉人无法进行正常销售；在《会议纪要》确定的2019年5月底之前的2019年5月16日，围龙居公司已向上诉人送达了《关于解除销售代理合同书的通知》(以下简称“《解除通知》”)并不允许上诉人进入销售现场。由此可见，即便按《会议纪要》，围龙居公司的行为依然属于违约。综上，一审法院认定两份《会议记要》是对双方之间合同的补充，既违反双方签订的《代理合同》第五条第2款及第八条的约定，也严重违反《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条等法律规定。故一审法院以此为由驳回上诉人的一审全部诉讼请求无事实和法律依据。二、围龙居公司依据《代理合同》第五条第3点中的第(1)小点主张解除《代理合同》的理由不成立，其行为已构成违约，上诉人有权请求确认该《解除通知》无效并请求其按约定支付违约金。《会议纪要》并不属于《代理合同》的补充，而围龙居公司单方解除合同并强行让案外人接管上诉人享有独家代理销售权且尚在合同履行期内的楼盘亦是确定的事实。那么，本案的正确审判就取决于围龙居公司是否具备《代理合同》约定的可单方解除合同的条件。本案中围龙居公司主张上诉人违反《代理合同》第五条第3点中的第(1)小点而要求解除合同，则围龙居公司有义务提供充分的证据证明上诉人未达到该条规定的“乙方工作不能达到甲方预期效果”。关于何谓《代理合同》中所述的“乙方工作不能达到甲方预期效果”，综观整个《代理合同》的内容可以发现，与此相关的内容为《代理合同》第二条。该第二条明确规定了上诉人销售的考核周期和考核目标及未完成考核任务的处理方法等，具体可分解为如下几点:第一、考核时间为“从对外销售日起，至该期最后一批物业预售许可证发出后的半年内”:第二、考核目标为“销售套数应达成该期总套数的60％”:第三、未完成考核任务的处理方法为“如乙方在考核周期后3个月内未完成周期考核任务的，甲方有权终止合同并另请销售代理公司合作，双方不作任何补偿”。即根据双方签订的《代理合同》，围龙居公司可单方解除合同的条件为“如乙方在考核周期后3个月内未完成周期考核任务”。但从双方认可并经法庭确认的合同履行情况来看，截止至起诉之前，上诉人已成功为围龙居公司锁定合计1008套房源客户，占围龙居公司总共可销售房源1208套中的83.44％，该情形已远远超过了双方合同约定的60％的考核目标，根本不存在围龙居公司在《解除通知》中所谓的“乙方工作不能达到甲方预期效果”的情形。相应地，围龙居公司在无事实和法律依据的情况下单方解除《代理合同》，导致上诉人全体员工2年多的努力无法得到应有的回报，其行为已构成违约，上诉人依法有权请求确认《解除通知》无效及请求围龙居公司按合同约定支付违约金，同时上诉人已成功锁定客户的共计1008套房源均应视为完成销售任务并按此标准结算上诉人应得代理佣金(该部分请求上诉人将另案起诉，在此保留诉讼权利)。具体理由如下:(一)截止至目前为止，《代理合同》中约定的考核周期尚未届满，围龙居公司主张“乙方工作不能达到甲方预期效果”无从说起。双方签订的《代理合同》第二条约定的考核周期为“从对外销售日起，至该期最后一批物业预售许可证发出后的半年内”。但围龙居公司向上诉人送达《解除通知》之日的2019年5月16日前，围龙居公司才刚刚分别于2019年1月15日及2019年2月1日取得了16、17栋楼的预售许可证，即便截止至目前为止，围龙居公司亦仅于2019年8月14日新增加了15栋、15栋-B(1座、2座)楼的预售许可，围龙居公司尚未取得18栋、15栋A1、15栋A2、15栋A3号楼的预售许可证。而双方合同约定的考核周期是最后一批物业取得预售许可证后的半年。综上，因为考核周期还远远未到，围龙居公司主张“乙方工作不能达到甲方预期效果”无从说起。(二)在考核周期远远未到期的情况下，上诉人在围龙居公司单方要求解除合同之前，已实际实现销售1008套，远远超过合同约定的考核目标。1、上诉人已向法庭提交了由围龙居公司签章确认的自2017年10月起到2019年3月止的《集一・尚城成交客户销售表》，该销售表充分体现上诉人在2019年3月之前已合计实现销售1008套房，每个购房客户己支付了6.8万元至10万元不等的购房定金，合计已为被上诉人回笼超过1亿元的资金，被上诉人对该事实亦不否认，只是强调尚未正式签订《商品房买卖合同》。2、被上诉人与上述1008套房的客户签订的《优先选房协议》本质上就是《商品房买卖合同》。上诉人并不否认上述合计1008套房中有大部分确实在被上诉人发出《解除通知》之前尚未完成网签备案手续，这是因为已实现销售的该1008套房大部分尚未取得预售许可证，而办理网签备案的前提必须是取得预售许可。但上述1008套房被上诉人与客户均已签署了《优先选房协议》并收取了客户每户6.8万元至10万元不等合计超过1亿元的“优先选房费”。该名为“优先选房费”的款项本质上就是购房款(购房定金或保证金)，这一点从《优先选房协议》第4条及第5条的约定均可以认定，被上诉人签章确认的《集一・尚城成交客户销售表》中注明该款项为“第一期定金”亦可充分证实。关于《优先选房协议》的合同性质问题，因为《优先选房协议》均明确约定房屋的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等《商品房买卖合同》的核心条款，所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，《优先选房协议》依法应当认定为《商品房买卖合同》。3、因被上诉人的违约行为导致上诉人无法根据预售许可证及工程进度进一步与上述已成功锁定的1008个客户签订《认购书》、《商品房买卖合同》等后续合同行为，这无论是基于法律的规定，还是基于双方合同的约定，均应视为是上诉人已完成了合计1008套房的销售任务。首先，从法律角度而言，房屋销售业务中最核心的是锁定客户，后续的网签备案等仅仅是手续问题，并不需要花费太多的工作时间及成本。本案中，在被上诉人送达《解除通知》之前，上诉人通过全体员工共计两年多时间的辛勤努力，已帮助被上诉人成功锁定了合计1008个客户，后续仅需要根据被上诉人预售许可证的办理进度通知客户进行《商品房买卖合同》的网签、备案手续即可。现被上诉人中途单方要求解除《代理合同》并强行接管销售场所的行为必然导致上诉人无法继续后续的《商品房买卖合同》网签备案手续，并进而导致被上诉人与上诉人约定的代理费的结算条件无法“成就”。那么，根据《中华人民共和国民法总则》第159条的规定，此种情况应视为条件己“成就”，即依法应认定上诉人已完成了该1008套房的销售。其次，从合同约定角度而言。双方签订的《代理合同》第三条第(三)款第2项明确约定:“如发生甲方单方面违约……乙方已签订的认购书(已经交了保证金的)，视为已完成任务……”。上述合同条款签订的目的就在于预先约定被上诉人在合同履行过程中单方违约时上诉人“销售量”的认定标准事宣。根据上述合同条文，如果被上诉人中途违约，即便尚未最终完成《商品房买卖合同》的网签备案手续，只要已交了保证金，即视为是上诉人已实现的销售。本案中，上述1008个客户均已与被上诉人签订了《优先选房协议》且已分别向被上诉人交纳了不允许退款的6.8万元至10万元不等的优先选房费，该款项在本质上就属于购房款定金或保证金性质。因此，根据上述合同条款的约定，应视为上诉人已完成了1008套房的销售。三、关于被上诉人单方强行要求解除合同的真实意图在于抵赖即将产生的约1000万元的代理佣金的支出。本案在被上诉人向上诉人发出《解除通知》之前的2019年5月初，被上诉人实质上已将整个项目打包转让给案外人并不顾上诉人的反对强行由案外人进行后续销售。但在被上诉人将项目整体转让给案外人之前，上诉人已为被上诉人成功锁定1008套房源的买方，后续只需要根据项目的进展情况，促成己交付定金合计超过1亿元的1008套房的买方签署《商品房买卖合同》，即可完成代理方的全部义务并按合同约定获得该1008套房的销售佣金大约1000万元(具体金额须另行核算)。而被上诉人将项目转让给案外人之后为了抵赖大笔代理佣金的支出，有意以“莫须有”的理由单方解除与上诉人之间的《代理合同》，导致上诉人无法达到《代理合同》约定的结算代理佣金的条件(注:佣金结算以签订《商品房买卖合同》为条件)，这是被上诉人发出《解除通知》的真实意图。四、上诉人从住建部门网站上查询的结果显示，在本案一审诉讼期间，截止至2019年12月22日，被上诉人已与上诉人在纠纷之前成功锁定的1008个客户中的合计595户客户签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续(注:可能存在个别退房现象)，一审法院的不公正判决则极可能导致上诉人全体员工两年多的辛勤努力化为泡影。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法裁判。围龙居公司辩称：一审认定事实清楚，处理正确，应当驳回上诉，维持原判。中亿公司向一审法院起诉请求：1、确认围龙居公司向中亿公司送达的《关于解除销售代理合同书的通知》无效；2、判令围龙居公司继续履行与中亿公司于2017年1月18日签订的《销售代理合同书》及《销售代理合同书补充协议（一）》；3、判令围龙居公司支付违约金30万元给中亿公司；4、案件受理费由围龙居公司负担。围龙居公司提出反诉请求：1、确认围龙居公司依照合同约定单方面终止合同的行为合法有效；2、判令中亿公司支付违约金30万元给围龙居公司；3、案件受理费由中亿公司承担。一审法院查明，中亿公司是经梅州市工商局梅江分局核准的经营范围为：企业管理咨询、企业营销策划、企业形象策划、房地产中介、平面设计及制作服务；室内装饰及设计的法人企业。围龙居公司是经梅州市梅县***监督管理局核准的经营范围为房地产开发经营；房地产信息咨询；企业自有房屋租赁；物业管理；投资与资产管理；投资组训；餐饮管理；酒店管理；城市停车场管理的法人有限责任公司。2017年1月18日，中亿公司作为乙方，围龙居公司作为甲方，签订了《销售代理合同书》（以下简称《合同书》）。甲方委托乙方独家代理梅州市梅县*****旁开发集一城项目的商品房销售。该《合同书》对代理内容、期限和方式、代理费的计算支付、双方权利与职责、违约责任、合同的终止和变更等内容作了详细的约定。其中在第三条双方权利与职责第（二）项乙方权利与职责中明确：“乙方协助甲方与客户签订《认购书》，客户签订《认购书》的同时缴纳定金，认购行为按照事先制定的认购流程严格执行，客户签订《商品房买卖合同》且交纳首付款或全额房款，视为乙方销售任务完成。”第五条合同的终止和变更第3点明确：“乙方工作不能达到甲方预期效果，甲方有权单方面终止合同，注，乙方工作未达到预期效果的界定：（1）未能如期完成预期工作；（2）乙方管理不严，私收定金，违法违纪违规销售，对甲方形象与利益造成损害。”2018年春节前，双方就上述《合同书》签订了一份《销售代理合同书补充协议（一）》，围龙居公司将二期房源销售代理交给中亿公司代理销售，并在一些高出协议价销售房屋的分成比例作了调整。合同签订后，中亿公司即安排销售人员进场开展销售工作。到2019年3月，中亿公司与1008户客户签订了《优先选房协议》，围龙居公司收取了客户每户68000元至100000元不等的预留优先选房费。2019年1月中旬，围龙居公司开发的房屋16栋、17栋取得房屋预售许可证。由于销售形势不理想，双方召集一起于2019年3月13日对销售事项进行开会研讨：预售存在问题及如何加快网签进度。对存在问题做了剖析，并制定了应对措施：“1、加快不动产并证速度，围龙居公司方面加强对并证的跟进力度，确保本周并证成功并获得部分预告证；对已网签业主办理预告证所需资料尽快整理收集完善（由中亿公司通知客户补齐），并收集齐已去银行办理按揭的业主资料。2、对待申请退房的业主，公司这边对外统一口径：公司原则上不接受退房，我们会帮客户寻找新业主购买，待有新业主接盘后我们再将选房定金返还给原业主。3、对16-17栋未网签的优先选房客户按照选房价格进行分类。对首付不足的客户的争取让其转签正式的购房协议；对预订房源价格较低的客户催促其尽快过来网签。经过分析，剩余未签约的客户多为小团体关系，成功催促当中一位客户签约，即使其他客户会申请退房，公司这边也不用付出太多资金来周转。4、已退回公司的房源，由中亿这边制定出新的销售价格，前提是必须保证已购房网签业主的利益，根据公司方案，一次性交清房款的，可以按照退房时的原价销售，否则必须加价平均500元/平方（按照楼层和朝向确定）。5、中亿现场销售团队应加强销售力度和客户挖掘力度，对预订且明确为投资或转卖的客户，可现场对新客户进行推介。6、明确5月底的网签目标，保底120套，由中亿制定宣传推广方案，待公司查阅审批后执行，如不能完成预期目标，公司将引入其他销售代理公司。”2019年3月20日，双方对如何加快网签进度再次开会协商，对存在问题作出了应对措施：“1、邓总要求至2019年5月底，必须完成新增60套的销售目标，根据此目标，围龙居制定《3-5月销售方案与措施》，仅限此次活动，文件已发出中亿。2、加快不动产并证速度，围龙居方面加强对并证的跟进力度，确保本周并证成功并获得部分预告证；对已网签业主办理预告证所需资料尽快整理收集完善（由中亿通知客户补齐），并收集齐已去银行办理按揭的业主资料。3、月底之前通知16-17栋未网签的优先选房客户转签正式认购书，认购书约定客户最迟必须网签时间，如超过约定时间，公司这边会将该房源另外销售。4、由中亿制定宣传推广方案（电视广告、中介联动）交围龙居查阅审批后执行。5、已退回公司的房源及剩余房源，由中亿按照楼层和朝向制定出新的销售价格，从中选出X套特价房源进行宣传推广。”并制定了《3-5月销售方案与措施》，明确：“一、3-5月实现销售目标60套，由代理公司落实到每一个销售顾问，具体任务：3月份8套，4月份22套，5月份30套。……四、奖惩措施：下一步将根据销售代理公司的计划完成进度情况，考虑是否增加销售代理公司。一是如果销售代理公司未能完成3月份预定计划，且在4月10日前未能完成本月三分之一任务，公司将在4月中旬接洽其他销售代理公司，在4月20日时，若销售任务累计（含三月份）不能达到15套时，公司将引进第二家销售代理公司。二是如5月份仍未完成本方案确定的销售计划，公司经考虑再引进第三家销售代理公司与原销售代理公司共同销售或解约。三是若能累计完成网签120套以上，公司另奖50000元奖金给尚城项目销售团队（围龙居30%，代理公司现场团队70%，下同）；累计完成网签150套以上，公司另奖100000元（含上述50000元，累计为150000元）。”到2019年5月16日，中亿公司只完成销售任务（网签）64套（其中1月份27套，2月份22套，3月份5套，4月份8套，5月份2套）。由于中亿公司没有达到双方会议纪要所规定的销售要求（即3月份8套，4月份22套，5月份30套），围龙居公司于2019年5月16日向中亿公司发出《关于解除销售代理合同书的通知》，内容为：“梅州中亿晟世实业有限公司：根据本公司和贵公司于2017年1月18日达成的《销售代理合同书》中：第五条第3点中的第（1）小点的约定，本公司决定解除双方签订的《销售代理合同书》。请贵公司安排时间将销售人员撤出集一商城项目售楼处。请予以配合。特此通知。梅州市***实业有限公司，2019年5月16日”和《关于解除销售代理合同协商草案》，内容为：“根据本公司和中亿公司于2017年1月18日达成的《销售代理合同书》中‘第五条第3点中的第（1）小点’的约定，本公司决定解除双方签订的《销售代理合同书》。因当前中亿已履行部分义务和职责，公司按合同约定支付已网签部分代理费给中亿，经双方核实确认应支付费用5日后，本公司依据收到的发票将费用支付到中亿指定账户。对于未网签部分，按如下方案执行。方案一、按实际驻场人员的人力成本、预付提成、资金成本和管理成本，核定相应的补偿金额。方案二、根据合同约定的代理费提取比例1.1%，按已收到的资金（不含网签部分）作为计算基础，核定应付金额。方案三、中亿公司先撤场，由双方律师根据合约条款，确认双方的履约情况，确定应付金额。以上方案，请予以考虑或提出相应方案。梅州市***实业有限公司，2019年5月16日。”中亿公司在与围龙居公司协商无果的情况下，向一审法院提起诉讼并提出诉请，围龙居公司则提出反诉请求。一审法院另查明，围龙居公司已在2019年5月21日将已网签的销售代理费结算清楚给中亿公司。一审法院认为，本案为委托合同纠纷。本案争议焦点有：一、围龙居公司向中亿公司发出的《关于解除销售代理合同书的通知》是否合法有效的问题。本案中，双方签订的《销售代理合同书》第三条第（二）项中明确规定：“乙方协助甲方与客户签订《认购书》，客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行，客户签订《商品房买卖合同》且交纳首付款或全额房款，视为乙方销售任务完成。”该条款明确了中亿公司完成销售任务的标准。《销售代理合同书》第五条第3项规定：“乙方工作不能达到甲方预期效果，甲方有权单方面终止合同，注：乙方工作未达到预期效果的界定：（1）未能如期完成预期工作；（2）乙方管理不严、私收定金、违法违纪违规销售，对甲方企业形象与利益造成损害。”该条款明确了围龙居公司单方可以解除合同的条件。2019年1月份，围龙居公司取得了16栋、17栋的房屋预售许可证，该两栋房共有184套房屋。中亿公司取得房屋预售许可证后，围龙居公司只完成了49套房的网签任务。为此，双方在2019年3月13日、3月20日开会研究“预售存在问题及如何加快网签进度”事宜。2019年3月13日《会议纪要》应对措施第6点明确：“明确5月底的网签目标，保底120套，由中亿制定宣传推广方案，待公司查阅审批后执行，如不能完成预期目标，公司将引入其他销售代理公司。”2019年3月20日《会议纪要》中，围龙居公司将制定的《3-5月销售方案与措施》发出给中亿公司，该《销售方案与措施》明确了中亿公司应完成的销售任务为:3月份8套、4月份22套、5月份30套。并对中亿公司未能完成制定的销售任务提出了奖惩措施：“一是如果销售代理公司未能完成3月份预定计划，且在4月10日前未能完成本月三分之一任务，公司将在4月中旬接洽其他销售代理公司，在4月20日时，若销售任务累计（含三月份）不能达到15套时，公司将引进第二家销售代理公司。二是如5月份仍未完成本方案确定的销售计划，公司经考虑再引进第三家销售代理公司与原销售代理公司共同销售或解约。”上述二次会议，围龙居公司向中亿公司明确了销售任务及未完成任务的后果，应视为对双方签订《销售代理合同书》履行内容的补充，双方应遵照执行。在上述二次会议后，中亿公司在2019年3月份只完成了销售任务3套，4月份完成销售任务8套，到5月16日围龙居公司向中亿公司发出《关于关于解除销售代理通知书》时，只完成了2套，远远未能达到围龙居公司向中亿公司发出的销售任务。中亿公司未能完成围龙居公司发出的预期任务。围龙居公司按照《销售代理合同书》的约定，向中亿公司发出《关于解除销售代理合同书的通知》是符合合同约定的。综上所述，围龙居公司向中亿公司发出《关于解除销售代理合同书的通知》是合法有效的。中亿公司诉称其已与1008户签订了《优先选房协议》并收取了定金，应视为其完成了销售任务。最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，中亿公司与客户签订的《优先选房协议》只能说明中亿公司对销售所做的工作，不能作为其销售任务完成的依据，况且围龙居公司向中亿公司发出《关于解除销售代理合同书的通知》是针对中亿公司未按双方的《会议纪要》完成预期的任务而作出的，所以中亿公司的诉讼请求，证据不足，予以驳回。二、围龙居公司反诉中亿公司支付违约金的问题。围龙居公司向中亿公司发出《关于解除销售代理合同书的通知》是基于中亿公司未能完成围龙居公司发出的销售任务，该销售任务是在围龙居公司取得两栋房屋的预售许可证后，对该两栋房屋的销售而形成的，《会议纪要》是对《销售代理合同书》履行内容的补充，该《会议纪要》明确如中亿公司未能按照围龙居公司的要求完成销售任务，围龙居公司可按《销售代理合同书》的规定，单方解除与中亿公司的《销售代理合同书》，并不涉及支付违约金的问题，因此，围龙居公司反诉中亿公司要求支付违约金，理由不足，不予支持。案经调解无效，经合议庭评议，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梅州市***实业有限公司向梅州市中亿晟世实业有限公司发出的《关于解除销售代理合同书的通知》有效；二、驳回梅州市中亿晟世实业有限公司的全部诉讼请求；三、驳回梅州市***实业有限公司的其他反诉请求。案件受理费5800元，由梅州市中亿晟世实业有限公司负担。反诉受理费5800元，减半收取为2900元，由梅州市***实业有限公司负担。二审中，中亿公司提交梅州市住房和城乡建设局对相关楼盘预售信息的网上截图，拟证明围龙居公司到目前为止的网签数量总共有616套，这些业主大多数都是中亿公司优先选房协议所确定的客户，按照这个标准，中亿公司到目前为止应该结算600多万的佣金，但是因为被上诉人中途恶意毁约，导致合同约定的结算条款无法成就，给中亿公司造成了重大损失。经质证，围龙居公司对该证据的真实性无意见，认为是中亿公司不履行合同在先，未完成具体的任务目标，综合各个违约因素，才导致围龙居公司与中亿公司解约。围龙居公司提交下列新证据：1、《中亿晟世代理销售网签16栋、17栋明细表》，该表黄色标注部分是集一公司的员工销售的房子，可以通过社保局查询这些员工的社保缴纳信息，绿色标注部分是中亿公司销售的房子，拟证明16、17栋已经网签的房屋大部分都是集一公司的员工销售出去的；2、围龙居公司与中亿公司黄振胜的聊天记录，拟证明中亿公司的撤场时间是2019年5月底以后；3、围龙居公司与中亿公司邓意总经理的聊天记录，围龙居公司要求中亿公司五月底撤场，之前中亿公司以驻场员工需要补偿为由不同意撤场，经围龙居公司6月份与驻场员工协商补偿金额支付后，中亿公司实际撤场时间在6月28日到7月4日之间，依据是围龙居公司股东个人的付款记录、聊天记录；4、围龙居公司的工作计划与中亿公司的会议工作布置，拟证明围龙居公司要求中亿公司根据销售情况适时调整销售方案、促销方案及宣传方案，中亿公司未按合同履行提交相应工作方案的义务；5、《优先选房协议》、收款收据两份，拟证明涉案已经签订《优先选房协议》的客户，出现毁约的情况较多。经质证，中亿公司认为：1、中亿公司是独家销售代理，所有房子的销售不论通过什么渠道，通过谁介绍，都是计算为中亿公司的业绩，个别可能是来源于集一公司员工的介绍，甚至是集一公司员工购买，一样按照合同约定计算在中亿公司的销售量，如果是通过介绍的房源业主，中亿公司是要支付相应的介绍费给相应的业主，中亿公司提交的销售1008套房的所有表格全部经过围龙居公司确认，每个表格中都会明确标注介绍人是谁，要付多少介绍费；2、对围龙居公司与黄振胜、邓意的聊天记录三性无异议，围龙居公司确实单方要求中亿公司在5月底之前撤场，但是中亿公司认为要按约履行合同，围龙居公司不能单方解除合同。事实上围龙居公司在2019年5月中旬的时候就单方向中亿公司发出了《解除通知》，不再配合中亿公司办理涉案房产的合同签订手续，导致中亿公司无法正常工作，但中亿公司为了维护自身合法权利，一直也继续派人驻场作进一步的销售努力，一直到本案提出诉讼，中亿公司的行为保全申请未被一审法院接纳之后，才无奈撤回全部工作人员；3、补偿问题是因为代理人员的工资、奖金与代理业绩挂钩，在尚未全部完成销售之前，销售人员的提成部分尚未完全发放，在此情况下，围龙居公司为了达到让中亿公司驻场员工离开的目的，自行对中亿公司员工进行所谓的工资结算补偿；4、对工作计划和会议工作布置的三性均不予认可，因为该两份材料没有双方的确认，中亿公司已经在2018年合同未到期之前就实现了共计1008套的房屋销售，后续仅根据围龙居公司的预售许可证取得的情况办理网签手续即可，但围龙居公司在此期间强行单方解除合同导致中亿公司无法继续办理后续的网签；5、有退房情况很正常，围龙居公司的房屋16、17栋共184套房屋是具有房屋预售许可证可以预售，但是其中16栋房屋因为房屋的户型图与实际建成的房屋户型是相反的，所以业主意见很大，导致中亿公司后续网签的难度加大。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属合同纠纷。本案二审争议焦点主要是：1、一审法院将两份《会议纪要》认定为双方合同的补充，并据此来考核中亿公司的工作是否正确；2、围龙居公司是否违约。关于一审法院将两份《会议记要》认定为双方合同的补充，并据此来考核中亿公司的工作是否正确。首先，《代理合同》约定围龙居公司委托中亿公司独家代理涉案项目的商品房销售，对代理内容、期限和方式、代理费的计算支付、双方权利与职责、违约责任、合同的终止和变更等内容作了约定，但该合同仅是一个框架协议，并没有对具体的任务、目标、销售价格等作出详尽的约定，因此双方通过委派业务代表开会讨论等形式对具体的任务、目标等作出详尽的约定是符合双方的操作实际的。其次，最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，在起诉前围龙居公司仅取得了16、17栋的预售许可证，中亿公司亦承认也有签订了《优先选房协议》的客户未网签而退房的情况。第三，该《代理合同》针对的是上诉人代理销售的整个楼盘，双方先后两次会议是在2019年1月围龙居公司开发的房屋16栋、17栋取得房屋预售许可证后，专门针对该两栋预售存在的问题及如何加快网签进度、完成目标进行的研讨，《解除通知》亦是围龙居公司认为中亿公司未按双方的《会议纪要》完成预期的任务而作出的。第四，中亿公司在一审中承认黄远超为该公司销售负责人，黄远超亦在该两份《会议纪要》上签名，视为双方系在协商一致的情况下作出的会议决议。故涉案两份《会议纪要》系双方合同的补充，对双方有约束力，并应以两份《会议纪要》为基础，并结合双方签订的《代理合同》、《销售代理合同书补充协议（一）》来考核中亿公司是否完成16栋、17栋的工作目标。关于围龙居公司是否违约问题。首先，2019年3月21日的《会议纪要》载明“在4月20日时，若销售任务累计（含三月份）不能达到15套时，公司将引进第二家销售代理公司”，而中亿公司在约定的3月份仅网签5套，4月份仅网签8套，均未能按照《会议纪要》的要求（即3月份完成8套、4月份完成22套）完成任务，且5月份前半个月亦只网签2套，远远未能达到围龙居公司向中亿公司提出的销售任务，因此围龙居公司引进第三方公司并未违反双方约定。其次，从围龙居公司提交的网签明细表来看，3到5月份网签的客户中，大部分是集一公司员工购买或者由集一公司员工介绍的，在中亿公司未能完成3、4月份任务的情况下，围龙居公司有理由相信中亿公司未能完成预期任务。第三，中亿公司承认其销售人员直至2019年7月5日前后才撤场，且撤场之前人数为5到7人，中亿公司并未提供证据证明从围龙居公司2019年5月16日发出《解除通知》至中亿公司撤场这段时间其有积极完成网签任务。第四，围龙居公司已经在2019年5、6月份引进第三方公司进行销售，中亿公司在二审庭审中亦承认双方继续履行合同已无操作可能。因此，围龙居公司向中亿公司送达的《关于解除销售代理合同书的通知》有效，围龙居公司并无违约行为，中亿公司上诉认为围龙居公司应继续履行与中亿公司签订的《销售代理合同书》及《销售代理合同书补充协议（一）》并赔偿30万元违约金，理由不充分，不予支持。综上所述，上诉人梅州中亿晟世实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元（该款已由上诉人梅州中亿晟世实业有限公司预交），由梅州中亿晟世实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇二〇年六月八日书记员  钟利花