福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初788号 原告：张建福，男，1981年2月2日出生，汉族，住福建省漳平市。 原告：郑淑女，女，1987年12月14日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：陈懿乾，福建乐康律师事务所律师。 被告：漳平市裕嘉房地产开发有限公司，住所地漳平市菁城街道溪南路口裕嘉大景城售楼部，统一社会信用代码91350881671900683K。 法定代表人：卢志锐，职务董事长。 委托诉讼代理人：汪明敏，福建天泽法律服务所法律工作者。 原告张建福、郑淑女与被告漳平市裕嘉房地产开发有限公司（以下简称“漳平裕嘉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑淑女及其委托诉讼代理人陈懿乾，被告漳平裕嘉公司的委托诉讼代理人汪明敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建福、郑淑女向本院提出诉讼请求：判令漳平裕嘉公司支付逾期交房违约金23825元。事实与理由，2016年10月18日，张建福、郑淑女与漳平裕嘉公司签订商品房买卖合同（以下简称合同），约定漳平裕嘉公司将其开发的漳平市菁城街道溪南路口裕嘉大景城B1-5号302室出售给张建福、郑淑女，总价款304204元，张建福、郑淑女依约支付了全部购房款，全面履行了合同义务，合同约定交房时间为2017年7月30日，实际交房时间为2019年6月13日，延迟交房达712天，严重侵害了购房者的合法权益，根据合同第12条第1（2）项约定应支付逾期交房违约金。为此，张建福、郑淑女诉至本院，请求判如所请。 漳平裕嘉公司辩称：1.张建福、郑淑女还达不到要求漳平裕嘉公司交房的条件，根据附件11的补充协议第五条第二款第一项，张建福、郑淑女尚未预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税；另张建福、郑淑女也未将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，故张建福、郑淑女交房的条件至今未成就；2.张建福、郑淑女主张的违约金过高，答辩人请求调减，答辩人认为，根据实际情况，答辩人承担1000元的违约金为宜；3.根据合同第12条的约定，逾期交房违约金分段计算，其中逾期交房的前90日应按月利率万分之零点一的标准计算；4.张建福、郑淑女的起诉已超过诉讼时效；5.对张建福、郑淑女的占有房屋的时间没有异议；6.该房产于2020年1月19日通过验收，验收后漳平裕嘉公司才向业主发出交房通知书。 本院经审理认定事实如下：2016年10月18日，张建福、郑淑女与漳平裕嘉公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201601811）及补充协议，合同主要内容为：第一条、出卖人以出让方式取得位于漳平市菁城街道溪南路口地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名“裕嘉大景城”；第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的B1-5#302室房；第六条、计价方式与价款：总金额304204元；第十一条、交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；第十二条、逾期交付责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点一的违约金。附件十一的补充协议第五条第二款关于商品房交付相关事项的约定中的第一项规定，买受人须在付清商品房买卖合同约定的所有购房款，预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税等相关费用后方能办理交房手续，第二项规定买受人在接到出卖人的交房通知后10天内应前来办理商品房移交手续，物业管理费自通知交房的次月起计算等。张建福、郑淑女按照合同的约定付清购房款。2017年7月30日，裕嘉大景城还未验收合格也未发出交房通知书。张建福、郑淑女于2019年6月13日占有该商品房。该房产于2020年1月19日通过验收。为此，张建福、郑淑女诉至本院，请求判如所请。 本院认为，张建福、郑淑女与漳平裕嘉公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。张建福、郑淑女已依约向漳平裕嘉公司支付了购房款，履行了合同约定的义务，漳平裕嘉公司应按照《商品房买卖合同》的约定在2017年7月30日前向张建福、郑淑女交付该商品房；双方都认可占有该商品房的时间为2019年6月13日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此认定该商品房实际交付时间为2019年6月13日，故张建福、郑淑女要求漳平裕嘉公司依照《商品房买卖合同》第十二条约定支付自2017年7月31日起以购房款为基数，按日万分之一点一标准计算至2019年6月13日的违约金22855元（304204元×0.00011×683天），理由充分，本院予以支持。张建福、郑淑女违约金超出22855元部分的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。漳平裕嘉公司辩称张建福、郑淑女主张的违约金过高，认为根据实际情况，答辩人承担1000元的违约金为宜以及根据《商品房买卖合同》第12条的约定，分段计算逾期交房违约金，其中逾期交房的前90日应按月利率万分之零点一的标准计算，本院认为该套商品房已逾期交房683天，逾期超过90天，应按照《商品房买卖合同》第12条第（2）项中逾期交房超过90天的违约标准计算违约金，故漳平裕嘉公司的该答辩意见，理由不充分，本院不予采纳。漳平裕嘉公司辩称张建福、郑淑女尚未预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税也未将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，故该套房屋交房的条件至今未成就，本院认为《商品房买卖合同》明确约定房屋交付的时间为2017年7月30日前,漳平裕嘉公司在该时间未能向业主提供验收通过的房产也未能履行按时发出交房通知书的义务，漳平裕嘉公司未依约履行交房相关的义务在先，此后漳平裕嘉公司抗辩该套房屋交房的条件至今未成就的答辩意见，理由不充分，本院不予采纳。漳平裕嘉公司辩称张建福、郑淑女的起诉已超过诉讼时效，理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，张建福、郑淑女的部分诉讼请求，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、漳平市裕嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张建福、郑淑女支付逾期交房违约金22855元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回张建福、郑淑女的其他诉讼请求。 案件受理费395.6元，减半收取197.8元，由漳平市裕嘉房地产开发有限公司负担185.9元，由张建福、郑淑女负担11.9元。该款限于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈丽平 二〇二〇年六月二十四日 法官助理陈晏岚 书记员黄晓乾 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。