重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3245号原告：黎远江，男，1966年1月28日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：邵州国，重庆唐颂律师事务所律师。被告：陈磊，男，1984年1月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告黎远江与被告陈磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告黎远江及其委托诉讼代理人邵州国，被告陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎远江向本院提出诉讼请求：要求被告陈磊承担赔偿原告违约金100000元的责任。事实及理由：原、被告于2017年9月27日签订门面租赁合同，合同约定租赁期限自2018年5月1起至2023年4月30日止，合计60个月;租赁费用为每年86000元，本着先租后用的原则，每12个月缴纳一次场地租赁费用，提前60天交纳下一次场地租赁费用。被告在未经原告同意的情况下，于2020年4月11日电话告知原告要求解除合同，且截至起诉之日未给付本年度租金。被告擅自解除的行为以及未按时给付租金的行为，已构成违约，按照合同第六条违约责任的约定，被告应该赔偿原告的违约金100000元。根据相关规定，特诉至人民法院，请求秉公判决。被告陈磊辩称，被告向原告提出要解除合同的原因是因为原告提供的门市存在严重的漏水情形，而且还是下水道的漏水，有很难闻的气味，被告没有办法经营了，被告的货品被淹没这种情形也有出现。被告最开始与原告协商希望原告维修漏水的情形，但是原告维修一次后依然还存在这种情况，现在原告已经将门市出租给其他人了，被告基本上是经过原告同意的情况下解除合同的，也是原告主动到被告店里去拿的钥匙，原告至今都没有向被告催收过下一年度的租金，说明原、被告解除合同是经过双方协商的。原告的违约金请求太高，违约金不能高于原告的损失。请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：(1)原告提交的与被告通话录音的光盘及照片，拟证明被告电话告知原告擅自解除合同、原告维修租赁物的情况和被告强行隔离原告租赁物的情形。被告质证意见为录音只能证明协商的过程，但不能作为被告提出终止合同的依据，因为后面还有协商，被告租赁案涉房屋的时候有隔墙，是原告要求被告恢复原状，而非被告强行隔离租赁物。本院认为，被告对于上述证据的真实性、合法性、关联性并未提出异议，故对上述证据本院予以采信，对其证明力本院将结合其他证据及事实予以综合认定。(2)被告提交的案涉房屋漏水、装修视频光盘及照片，拟证明案涉房屋存在漏水，影响被告经营，以及原、被告对解除合同达成合意后原告将案涉房屋另行出租他人的抗辩主张。原告质证认为该视频内容反映的是维修前的情况，而且原告被告知房屋漏水后，原告即进行了维修，认为装修照片和视频与本案无关。本院认为，原告对上述证据的真实性并未提出异议，故对于上述证据所证明的案涉房屋曾存在漏水的情况及原告已将案涉房屋出租给他人的事实，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月27日原、被告签订《门面租赁合同》，内容为：“出租方：黎远江(以下简称甲方)承租方：赵世伦（陈磊代）（以下简称乙方）……第一条租赁场地甲方负责提供重庆市开县汉丰安康路一号门面，面积约77.80平方米给乙方作为经营场所用。现地址：开州区龙锦名都步行街2007号附20号门市＜广川新潮服饰＞。第二条租赁期限甲，乙双方约定租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止，合计60月。第三条租赁费用及缴纳方式1、租赁费用:甲，乙双方约定门面租金为人民币每年86000.00元，（大写捌万陆仟元整）。2、乙方本着先租后用的原则，每12个月缴纳一次场地租赁费用，提前60天交纳下一次场地租赁费用。3、以后租金的租赁收据以合同上的银行账号到账为准。第四条双方责任及义务(一)甲方:1、甲方保证租赁门面的合法性，并出据产权证明及身份证明。2、甲方不得干涉乙方的正常合法经营。3、甲方允许该门面可以与相邻的左右，前后门市打通。(二)乙方:1、乙方在租赁期间应严格遵守国家法律法规等有关规定及认真办理相关手续。并承担相应责任。2、乙方应自行承担经营场地实际使用而产生的水电费、物管、税费等相关费用。3、门面的转让权和转租权归乙方所有。第五条关于特殊情况的合同终止如遇到不可抗拒的自然灾害天灾人祸或国家拆迁建设等不可抗拒的因素，甲方需收回门面，不受此合同的约束，不付乙方违约金，乙方必须无偿的按国家政策规定的时间退还给甲方(但甲方需退还乙方剩余租金)即合同终止。第六条违约责任在合同期内，双方未经对方同意，中途擅自终止合同，则可视为违约，违约金为人民币壹拾万元整。……甲方（盖章）黎远江……乙方（盖章）赵世伦（陈磊代）……”原告黎远江在该合同甲方处签字捺印，被告在乙方处签赵世伦的名字并注明“陈磊代”。合同签订后原告将案涉房屋交被告使用，被告于2018年3月1日通过伍思莉的银行账户向原告转账房屋租金86000元，于2019年3月1日通过赵永亮银行账户向原告转账房屋租金86000元，被告向原告支付房屋租金至2020年4月30日。2020年3月6日被告通知原告案涉房屋存在漏水情况，2020年4月原告对案涉房屋进行了维修。同年4月11日，被告电话告知原告明确要求解除合同，并将案涉房屋门关闭，要求原告自行来案涉房屋处拿钥匙。原告在电话中明确表示不同意解除合同，并要求被告一是将水管维修好，二是按合同办事。之后，原告到案涉房屋处拿回了房屋钥匙，并于2020年5月对案涉房屋漏水情况再次进行维修。同年5月15日，原告以赵世伦、陈磊为被告向本院提起诉讼，庭审中，因被告陈磊明确作出赵世伦未参与经营，从签订租赁合同开始到经营都是被告陈磊一个人在履行的意思表示，原告遂当庭撤回对合同上载明的承租方赵世伦的起诉，本院依法裁定予以准许。本院认为，原告黎远江与被告陈磊以赵世伦名义于2017年9月27日签订的《门面租赁合同》，该合同承租方名称虽为赵世伦，但被告陈磊在庭审中明确表示赵世伦未参与该合同的签订与履行，原告亦当庭撤回了对赵世伦的起诉，故上述租赁合同双方当事人应为黎远江与陈磊。该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。本案当事人争议的焦点问题，一是原、被告是否就解除《门面租赁合同》达成一致意见；二是被告是否构成违约，是否应当支付原告违约金。关于原、被告是否就解除《门面租赁合同》达成一致意见的问题。本案中，被告辩称因案涉房屋存在严重漏水情形，导致无法经营，本案租赁合同系双方协商一致而解除。对此，被告仅提交了房屋漏水的视频以及原告对案涉房屋进行装修的照片，在无其他证据印证的情况下，该视频及照片的内容并不能直接证明双方就解除合同达成一致的证明目的。此外，从原告提交的与被告的通话录音中可以看出，在2020年4月11日，被告电话通知原告明确要求解除租赁合同，但原告明确表示不同意解除，并要求按合同办事，故双方此时并未就解除租赁合同达成一致意见。在被告执意要求解除合同，且被告未按约定支付下一年租金的情况下，其行为已表明不再履行合同主要义务。故原告之后取回案涉房屋钥匙进行维修并出租的行为应视为原告为避免扩大损失而作出的止损行为。即便原告取回钥匙的行为，事实上发生本案合同解除的效果，也并不表明双方就合同解除的后果已达成一致意见。综上，被告关于原、被告双方经协商一致解除合同的抗辩主张，因证据不足不能成立。关于被告是否构成违约，是否应当支付原告违约金的问题。本院认为，本案租赁合同第六条违约责任约定：“在合同期内，双方未经对方同意，中途擅自终止合同，则可视为违约，违约金为人民币壹拾万元整。”在被告未提供充分证据证明双方经协商一致解除合同或者符合法定解除条件的情况下，被告在租赁合同期限届满前向原告明确提出解除合同并告知原告关闭租赁房屋，要求原告取回房屋钥匙，其行为明显违反合同约定，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告有权依照合同约定向被告主张违约责任和赔偿损失。虽然原、被告双方在《门面租赁合同》第六条违约责任中约定的违约金为100000元，但约定的违约金不应过分高于造成的损失。被告的违约行为，造成原告一定的租金损失。庭审中，原告承认案涉房屋于2020年6月1日已出租给他人，主动减少了一定的损失。因违约金兼具补偿性与惩罚性双重功能，故根据双方合同约定的情形并结合本案的实际损失，本院酌定被告支付原告的违约金调整为9000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告陈磊在本判决生效后十日内支付原告黎远江违约金9000元；二、驳回原告黎远江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告陈磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  雷 洪二〇二〇年六月二十八日法官助理  王春燕书 记 员  唐 琳