河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民初159号原告（案外人）：王晓燕，女，1972年12月8日出生，汉族，住河南省焦作市温县。委托诉讼代理人：马璐璐，河南鲲之鹏律师事务所律师。被告（申请执行人）：闫小毛，男，1977年9月6日出生，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所。第三人（被执行人）：焦作市东成房地产开发有限公司，住所地:河南省焦作市温县古温大街中段新时代小区1号楼1楼北一层。法定代表人：李迎春，总经理。原告王晓燕与被告闫小毛、第三人焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓燕及其委托诉讼代理人马璐璐，被告闫小毛及其委托诉讼代理人何海旺、程霖杰到庭参加诉讼。第三人东成公司经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。王晓燕向本院起诉请求：1.解除对原告位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城1号楼103、203号商铺的查封。2.诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年5月26日，东成公司和温县温泉镇前上作村第四村民小组签订协议一份,约定第四村民小组给东成公司购房款1560000元购买东成公司开发的4200平方米门面房,门面房位置为大行路由东向西约50米合计1800平方米(后该合同约定的门面房建好后实际编号为1号楼101-111号和1号楼201-211号)。第四村民小组村民张红兵、陈军等人均分别向东成公司交纳了购房款并签订了购门面房协议。2016年经王广超介绍，村民张红兵、陈军、郑国军、陈建良等人将其约170平方米门面房转卖给王晓燕,王晓燕将购房款转入王广超账户购买了1号楼103、203商铺。该房屋已于2017年2月15日交付原告占有使用,原告也已对外租赁,由于开发商一直拿不到竣工验收的手续，导致至今不能办理房屋权属登记。（2017）豫0825民初1145-1号民事裁定书查封原告的上述房产，后原告向焦作市中级人民法院提起执行异议的申请，焦作市中级人民法院作出（2019)豫08执异95号执行裁定驳回原告的异议请求,原告王晓燕认为该院驳回原告异议请求错误,请求解除对新东未来城1号楼103、203号房屋的查封。原告王晓燕享有足以排除案涉房屋执行的民事权益。首先，关于《执行异议规定》的第二十八条及二十九条的法律适用问题上，房地产开发企业作为被执行人的案件中,既可以适用特别条款也可以适用普通条款。其次,原告已经于2017年1月4日与东成公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，购买了案涉房产,房屋总价为645095元，同日，东成公司向原告开具收到购房款645,095元的收据。2017年2月15日1号楼统一交房,自交房之日起案涉房屋实际上已经由原告占有,自房屋交付后王晓燕已经对房屋进行了实际控制和管理。最次,被告闫小毛不享有建设工程价款优先权。闫小毛的债权是焦作市黎阳建筑安装工程有限公司通过债权转让的形式转让所得，因此在建设工程价款转让时,专属于承包人的优先受偿权并不能随同一并转让。最次,在购房者的权利保护上也应该贯彻民事法律的最基本的诚实信用原则。原告享有足以排除案涉房屋执行的民事权益，请求解除对新东未来城1号楼1号楼103、203号房屋的查封。闫小毛辩称，一、原告王晓燕和东成公司之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系。二、原告王晓燕和东成公司之间不存在真实有效的付款。三、原告王晓燕主张的权利不能对抗被告享有的建设工程价款优先受偿权。第三人焦作市东成房地产开发有限公司意见：王晓燕所购买的新东未来城1号楼103、203号商铺是购买前上作村第四村民小组群众的留地安置门面房，该房款在2014年7月已交清，交易及签订的商品房买卖合同真实、合法、有效的，公司按照合同约定在2017年2月15日之前将房产和钥匙交给了王晓燕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告王晓燕提交的焦作市东成房地产开发有限公司与第四村民小组村民张红兵、陈军等人签订的《购门面房协议》复印件及收据复印件等证据，被告均提出了异议，《购门面房协议》及收据均系复印件，且张红兵等人亦未出庭接受法庭质询，对上述证据的真实性无法核实，对上述证据不予采信。原告所举上述证据不能证明王晓燕向第四村民小组村民张红兵、陈军等人涉案房产的事实，故本院对该事实不予认定。关于原告王晓燕提交的《商品房买卖合同》、王晓燕与陈中华签订的《房屋租赁合同》及租金支付明细、温县新东物业管理有限公司出具的收据单、焦作市东成房地产开发有限公司出具的收据、王晓燕名下中国银行卡的交易明细清单等证据，虽然被告提出了异议，但原告的证据互相印证，形成证据链条，可以证明原告王晓燕购买涉案房屋，后将涉案房屋出租给陈中华经营温县奥美兰薇养生馆的事实。依据有效证据，本院确认以下案件事实：焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2017年7月3日受理后，经审理判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院经审理判决：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。温县人民法院在受理黎阳公司与东成公司建设工程施工合同纠纷期间,黎阳公司向温县人民法院提出财产保全申请,要求查封焦作市东成房地产开发有限公司开发的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城1号楼1、2层二十五套商铺(101#一-125#,201#-225#),并提供担保。2017年4月25日,温县人民法院作出(2017)豫0825民初1145-1号民事裁定书,裁定查封焦作市东成房地产开发有限公司开发的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城1号楼1、2层商铺（101#一-125#，201#-225#)共二十五套。王晓燕向本院提出异议，本院于2019年11月8日做出（2019）豫08执异95号裁定，裁定驳回王晓燕的异议请求。2017年1月4日,王晓燕与东成公司签订《商品房买卖合同》,价款为645095元，东成公司于当天向王晓燕出具了收据。2018年8月1日王晓燕与陈中华签订《房屋租赁合同》，将涉案房产租赁给陈中华经营温县奥美兰薇养生馆。本院认为，本案的争议焦点是王晓燕对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在解决该问题时，必须要分析确定闫小毛从黎阳公司受让的债权是否有优先受偿的权利以及王晓燕的涉案房产的权利性质。关于闫小毛是否有优先受偿权的问题。黎阳公司对东成公司温县新东未来城1号、2号、3号楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司将该债权转让给闫小毛。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失”。建设工程价款优先受偿的范围具有专属性，只能是为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用。同时，建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权也随之转让。因此，闫小毛作为黎阳公司承建的温县新东未来城工程建设工程款的实际出资人，在取得黎阳公司的债权后自然取得相关债权的优先受偿权。关于王晓燕的涉案房产的权利性质的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据该规定，只有法律、司法解释另有规定的情形才可以排除申请执行人的担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释【2002】16号》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定属于法律、司法解释另有规定的情形，但对此最高人民法院（2005）执他字第16号批复认为：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的在消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。在本案中，王晓燕的案涉房屋用途性质为商业，非居住用房，案涉房屋已出租给他人经营，并未用于居住。故王晓燕属于经营者，非上述法律所称的“消费者”。根据以上法律规定及原理，应当认定闫小毛的建设工程价款优先受偿权优先于王晓燕对涉案房产的权利，王晓燕不能排除人民法院的强制执行。综上所述，王晓燕对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。王晓燕请求排除对该房产强制执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，最高人民法院（2005）执他字第16号，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回王晓燕的诉讼请求。案件受理费10251元，由王晓燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理薛雪丽二〇二〇年六月十六日书记员 申 娇河南省焦作市中级人民法院民事判决书附页（2019）豫08民初160号（2019）豫08民初160号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释【2002】16号第二条、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。第三条、建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。三、最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复(（2005）执他字第16号)：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的在消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。王晓燕称其系从陈军等村民手中购买的门面房,但未提交其与陈军等村民之间的门面房转让协议,王晓燕提交的银行流水显示款项汇给王广超和樊纹利，无法核实其交易的真实性,同时,王晓燕提交的租赁合同不能证明其在温县法院查封前已经合法占有案涉房产。故王晓燕并不享有排除强制执行的民事权益。综上,案外人王晓燕的异议理由不成立,对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定,裁定如下:驳回王晓燕的异议请求。