广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1216号原告：张晋哲，男，1976年9月17日出生，汉族，住广东省深圳市南山区**************，公民身份号码230************012。被告：惠州市悠家公寓管理有限公司，住所地惠东县平海镇万科双月湾2期B40栋205号房。法定代表人：金江萍，执行董事。原告张晋哲与被告惠州市悠家公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晋哲及被告惠州市悠家公寓管理有限公司的法定代表人金江萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晋哲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》；2.截止到2019年8月31日，被告拖欠的房租11000元；3.被告单方解除合同的违约金：20000元；4.所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告租赁原告位于惠州市惠东县平海镇万科双月湾2期B40栋704房，签约自2018年7月26号起至2020年07月25日止。合同约定年租金：32000元/年。被告累计支付房租20999元后，开始拒付租金，房屋却一直使用到2019年8月30日。被告将房屋钥匙委托他人，然后微信通知原告去取钥匙，电话不再接听，微信也不再回复。原告无法联系到被告，故起诉至法院，请求法院依法查明事实，公正裁决，维护原告的合法权益。被告惠州市悠家公寓管理有限公司辩称，1、本合同签订后，2018年9月就遇到强17级台风“山竹”袭击，广东省民政厅启动省一级救灾响应，采取“停工、停业、停产、停运”等措施严密防御，本房屋所在地为稔平半岛，属于重灾区，园区恢复修整期为3个月。2、2019年1月1日后，每逢节假日前往平海、巽寮、港口的地区旅游实行单双号限行，给湾区带来巨大震动，游客纷纷选择其他未限行地区出游，而合同签订初期没有这个限制性条件，对经营产生影响。3、2019年4月1日开始，园区间断性停水导致房屋不能正常使用，只能通过采购桶装水、山水等应对。4、根据民法通则及合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任，原告与被告签订的房屋租赁合同第七条第二点约定如发生不可抗力事件，双方应该互相协助，以寻求公平的解决办法，但被告就此问题与原告进行协商，原告置之不理，坚持索要房租。5、合同法中规定，手写的附加条款生效条件：手写部分系对打印部分的修改、解释，但在手写部分旁边有双方签字，那么，手写部分同样作为合同组成部分，与打印部分具有同等法律效力。原、被告签署的房屋租赁合同的附加条款为手写条款，是原告自行添加，合同由第三方惠州市****有限公司代签，被告完全不知情，手写部分旁边没有被告的手工签名，此协议无效。6、原告对此合同纠纷本着公平合理的态度尽量维护各方当事人的利益，房屋支付房租20999元及房屋管理费等各项开支2.8万元，被告已经深受损失，原告只顾个人利益不管实际情况是不妥的。被告与双月湾其他业主也有租赁协议，就不可抗力因素影响，根据市场情况作出了协商和解决方案，租金降至1.2万/年-1.6万/年。同时被告提供本栋其他公寓管理公司和业主的租赁协议，表达其他业主对待不可抗力的态度，合作共赢度难关的姿态。综上所述，被告本着诚信经营合作共赢的态度来经营处事，愿全力配合惠东县人民法院的调查，提供相关证人证言证据，依法驳回原告起诉，保护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：1.原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）于2018年6月26日签订房屋租赁合同，合同第一条托管房屋及附属资产简况约定“托管房屋位于万科******号，产权证所登记的产权人为，建筑面积为78平方米。此房带家私家电，详细见清单。”合同第二条代租托管期限约定“本次经营托管服务的期限2年，自2018年7月26日起至2020年7月25日止。”第三条租金及其支付方式约定“1、经双方友好协商同意，甲方把房产托管给乙方，每年租金为32000元。2、经双方友好协商同意，乙方支付押金给甲方。3、当月租金在每月10日前打到甲方账户。4、乙方第一个月先预付陆个月租金人民币16000元给甲方。”合同第六条双方的权利义务约定“……7、甲、乙双方提前解约，需赔偿违约金人民币3000元；8、甲方解约需等入住客人入住退房后均可解约，如强行解约需另赔偿2000元/天，按天数算。”合同第七条不可抗力约定“1、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。本合同项下之‘不可抗力’指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争等。2、如发生不可抗力事件，协议各方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减至最低程度；如因不可抗力而须解除本合同的，则各方应根据协议履行的具体情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜。3、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同。”合同第十条以下附件具有同等法律效力约定“1、合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致形成补充协议，并与本合同具有同等法律效力。”合同另有约定补充条款，为手写，具体内容为“甲、乙双方签约后，一年内提出解约的一方，将向另一方赔偿违约金贰万圆整。”该补充条款部分系手写条款。原告张晋哲、被告惠州市悠家公寓管理有限公司及其法定代表人金江萍在合同落款处签名盖章。被告对于补充条款内容不予认可，称落款签名系委托第三方签署。被告另陈述，合同是其委托第三方惠州市悠家公寓有限公司签订，被告所留存的另外一份合同文本中也有上述内容，已于2019年1月跟原告本人提出异议，原告对被告提出异议的相关情况予以认可。2.被告主张因台风、政府限行、停水等不可抗力的影响，应免除房屋租金，提交了水电费明细、惠州市东部供水有限公司出具的温馨提示、万科双月湾运营计划表、限行示意图为证，其中盖有广东电网有限责任公司惠州惠东供电局公章的水电费明细显示涉案房屋水电费总体情况为2018年8月至2020年3月期间，水电费用每月差距较大，不具规律性。惠州市东部供水有限公司于2019年4月12日出具的温馨提示载“因稔平半岛去年冬季以来降雨量偏少，寨内水库存水量严重减少，水量已所剩不多，对平海、港口镇供水造成较大影响，部分地势较高和偏远地区用户可能出现水压偏低或没水现象。……”。万科双月湾运营计划表显示2018年9月-10月影响运营因素为台风、2019年1月至2019年3月影响运营因素为限行，2019年4月至2019年5月影响运营因素为停水、限行，2019年6月至2019年8月影响运营因素为限行，该计划表落款处盖有被告惠州市****酒店管理有限公司公章，系被告单方制作。限行示意图载“蓝色点位7座机以下非惠州籍机动车按单双号限行抓拍点”。原告认为上述事实并不属于不可抗力的范畴。3.被告主张其与其他业主也进行了友好协商并达成减免租金的协议，提交了与案外人签订的两份房屋租赁合同为证，其中与案外人李达、江腊梅签订的合同约定租金为每月1333元，与案外人卢礼毅签订的合同约定租金为每月1000元。原告认为该两份合同与本案没有关联性。4.本案庭审过程中，被告主张曾因不认可补充条款于2019年1月通过微信提出解除合同，并在2019年8月底将涉案房屋的钥匙交给原告，原告对此予以认可；原告主张于2019年8月31日接收被告邮寄的房屋钥匙，被告也未予以反驳，根据举证规则，在无相反证据情况下对原告主张的接收房屋时间本院予以认可。5.被告主张于2018年7月向原告支付16000元租金，于2019年3月向原告支付5000元租金，原告予以认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点系，1.合同解除时间；2.被告拖欠的房租是多少；3、解除合同的违约金应当适用合同的哪一条款。关于第一个焦点，被告主张于2019年1月在微信中告知原告解除合同，但原告并不同意，因被告也未举证证明其单方解除合同的行为符合法律规定或者合同约定，依法不具有法律效力，不产生单方解除合同的法律效果。结合本案证据，涉案房屋租赁合同应当认定为于原告接收房屋时间2019年8月31日解除。关于第二个焦点，原告主张被告支付2019年1月至2019年8月租金，被告辩称因台风、限行、停水等不可抗力因素的影响应减免租金。针对该问题分述如下：（1）台风因素，被告主张2018年9月受“山竹”台风影响，涉案房屋所在小区基础设施损坏严重，本案中，台风确实属于合同第七条约定的不可抗力因素，被告租赁涉案房屋的目的系用于酒店经营，考虑到“山竹”台风确实对涉案房屋所在小区乃至整个惠东片区基础设施损坏较大，被告2018年9月经营确实受台风影响，本院根据公平原则酌定该月租金减免50%；（2）停水因素，根据现有证据，被告未能举证证明涉案房屋具体停水时间及停水对于合同履行造成影响，对于被告主张因停水减免租金本院不予采纳；（3）限行因素，根据现有证据被告主张限行因素对于合同履行的影响没有合同及事实依据，本院不予采纳。故关于拖欠房租数额，房屋使用期间为2018年7月26日至2019年8月31日计401天，根据合同约定租金32000元/年平均至每日租金87.67元计401天计为35155.67元，被告应支付的租金为35155.67元扣除应减免的2019年9月一半租金1333.3元及已付租金21000元，原告请求被告支付租金11000元有合同及法律依据，本院予以照准。关于第三个焦点，原告主张应当按照手写补充条款约定支付违约金，本案中，被告在庭审中自认双方持有合同均有手写补充条款，且合同落款处有被告惠州市悠家公寓酒店管理有限公司盖章及其法定代表人金江萍签名，故该条款系经原、被告双方确认的有效条款，双方均应当遵守。被告于2019年1月即向原告提出解除本案合同并拖欠房屋租金，符合该补充条款约定的“一年内提出解约的一方，将向另一方赔偿违约金贰万圆整”的情形，且事实上合同也最终由于被告的违约而实际解除，被告应向原告支付违约金。被告抗辩原告诉请的违约金过高，请求予以降低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对被告请求减少违约金的请求予以支持，本院综合合同履行情况及原告的预期收益情况，根据公平原则酌定本案违约金为10000元。至于被告辩解合同落款的盖章及签名是被告委托第三方签署，该主张没有证据予以证明，况且即使被告所述属实，合同上补充条款是由第三方添加，但被告委托第三方签订租赁合同，第三方在签订过程中所约定的合同条款对被告仍具有约束力，且该委托行为属于被告公司内部事务，故并不能以此对抗善意第三人即本案原告。本院对被告辩解不予采纳。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告张晋哲与被告惠州市悠家公寓管理有限公司签订的房屋租赁合同于2019年8月31日解除；二、被告惠州市悠家公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付租金11000元给原告张晋哲；三、被告惠州市悠家公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付逾期支付解除合同违约金10000元给原告张晋哲；四、驳回原告张晋哲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由原告张晋哲负担88元，由被告惠州市悠家公寓管理有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 吴润明二〇二〇年六月三十日法官助理 黄丽娴书 记 员 张景波