广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4002号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********恒福花园内，统一社会信用代码914************882。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：白晓莉，公民身份号码420************521。系原告员工。委托诉讼代理人：邓翠萍，公民身份号码440************023。系原告员工。被告：孙达祥，男，1991年3月20日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区*********，公民身份号码440************052。被告：邱慧慧，女，1992年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码445************228。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告孙达祥、邱慧慧物业服务合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费4857.50元，公摊水电费845.40元，维修费分摊195.88元，违约金1447.32元，总暂计7346.10元（上述费用及违约金暂计至2019年11月30日,违约金按年利率24%计算，请求计算至实际清偿之日止）欠费明细详见附件。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告就佛山市禅城区*******************（下称“该商品房”）物业服务事宜与该商品房原业主签订转房声明，声明该商品房的物业管理费从2016年11月1日，公共公摊费从2016年9月1日由被告支付，被告按照并遵守该商品房《恒福新城前期物业服务管理协议》(以下简称“《物业服务协议》”）内容，按时交纳该商品房物业管理费及公共分摊费。该商品房的建筑面积为111.68平方米。根据《物业服务协议》约定，原告为该商品房提供物业服务，被告以每月1.5元/平方米（建筑面积）的标准向原告支付物业管理服务费用，并以本座住户实际发生额按该商品房建筑面积计算维修费、水电费等各项分摊费用。每月物业管理费为167.50元。被告应于每季度第一个月5日前缴纳当月费用，否则，每逾期一日按欠费金额5‰标准交付违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2017年7月份起欠缴各项费用。经原告多次催缴，被告不予理会。截止至2019年11月30日，被告已拖欠原告物业管理费、公摊水电费及违约金等合共7346.10元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院，请法院依法公正判决。两被告辩称：两被告的请求：一、物业管理费按物业服务质量事实情况进行减免，按五折计算。二、外围停车场收益原属于业主公共收益，但物业至今仍将该笔费用占为己有，原告应将该笔费用抵扣维修公摊费用。三、驳回原告要求支付管理费违约金诉求，原告承担本案诉讼费用。答辩的事实与理由如下：一、对请求理由的异议。1、被告从未与原告签订任何协议，相关转房声明系新业主邱慧慧与原业主姚单慧的个人行为，该声明里并未有物业公司的任何签章。且该声明中所提及的《前期服务协议内容》亦非原告提供的《恒福新城前期物业管理服务协议》，也从未收到过相关协议，对协议内容，被告不知情。2、原告并未提供相应物业服务，原告未按前期物业管理服务协议约定提供服务，存在以下问题①未按约定向业主公布物业管理费收支账目②小区篮球场、儿童娱乐设施损坏多年，业主向物业反映多次，但至今仍未修缮③小区卫生、楼道卫生堪忧，每次都需业主反应后方才进行清理④小区内部分树木枯萎现象⑤停车场内经常有车辆乱停乱放⑥小区属于开放式小区，并非物业所说封闭式小区管理，外来人员自有进出，畅通无阻。本座负一楼大门损坏多年未修缮，且小区内多处监控损坏多年未进行更换，导致住户失窃无法取证，使小区内业主权益得不到保障。由于外来人员自有进出小区，住户大门经常被贴着各式各样的广告，甚至外来人员上门推销的情况时有发生。3、《佛山市物业管理办法》明确规定，电梯维护费用包括在物业管理费中，原告违法收取业主每栋楼2台电梯维护费720元／月。4、恒福新城小区外围停车位属业主公共收益，物业公司至今仍否认该处收益为业主公共收益，将该笔收益占为己有，严重侵害业主权益。5、未经业主签字许可擅自在公共区域设立广告收入，在天台安装手机信号塔及烟囱，严重侵害业主权益。6、公摊维修费用各项支出未经任何业主签字确认就随意扣除，严重侵害业主权益。7、前业主与原告签订的服务协议，仅约定了业主迟延交纳物业费的违约金，未约定物业公司服务不到位的违约金，且约定的违约金标准明显高于物业公司服务不到位违约金的比例，造成合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法基本原则。二、对提供的证据的异议：1、转房声明系新业主与原业主的个人行为，该声明里并未有物业公司的任何签章。且该声明中所提及的《前期服务协议内容》亦非原告提供的《恒福新城前期物业管理服务协议》，被告从未收到相关协议。2、快递单上并没有收件人签字。三、对请求依据的异议：1、被告并未与原告签订任何合同协议；2、原告并未提供相应物业服务，反而侵犯业主本身权益。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、两被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、恒福新城前期物业管理服务协议，证明根据原告与案涉物业原业主签订的物业管理服务协议约定，物业管理费为每月每平方米1.5元，按建筑面积111.68平方米计算，即案涉物业每月物业管理费为167.50元，电费据实结算，被告应于每季度5日前缴纳当季物业管理费，并同时缴纳上水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之五向原告支付违约金。3、转房声明，证明被告签署转房声明，声明从2016年11月1日起被告承担物管费，从2016年9月1日期承担公共分摊费，并按照并遵守《前期服务协议》内容，按时交纳各项费用。4、入住登记表，证明被告于2016年10月22日登记入住，物业服务费从该日开始计算。5、律师函及快递单、快递单号查询结果，被告未按期履行交费义务，原告通过快递发函的方式要求被告支付拖欠的管理费、公摊水电费及违约金，但被告置之不理。6、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明涉案房产为两个被告所有。7、公摊公告表、通知、公示照片、发票，证明原告已经为被告垫付了2017年5月-2019年11月的公摊水电费及公摊维修费；这些公摊水电费原告已经在涉案小区内进行公示。诉讼中，被告举证的证据如下：1、照片及业主群截图、视频，证明①小区篮球场、儿童游乐场损坏，原告没有修理；电梯及小区花园、地下负一层卫生情况；小区内花木出现枯萎现象；地下负一层车辆乱停放；地下负一层停车场出入口大门敞开随意进出、监控室视频损坏未修复；业主房门随处可见广告；业主也在微信群反映了情况。视频证明小区入口自由进出。2、物业管理办法、备案回执及照片、申请函、复函，证明电梯维护费包含了在物业服务费里面，但是原告另外收取了业主的电梯维护费；原告将属于业主共有小区外围的停车场据为己有，获得收益。3、烟囱及电梯照片及业主投诉文件，证明没有经过业主同意私自加建烟囱、电梯内私设广告，侵害业主权益。本院认证如下：原告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。对被告举证证据的采信，详见本院认为部分。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区****************的前任业主为欧阳原、姚单慧，2007年3月19日，原告（协议甲方）与涉案2203房前任业主欧阳原、姚单慧（协议乙方）签订《恒福新城前期物业管理服务协议》，协议约定主要内容：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理……根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理……第四条物业管理服务费用一、交纳费用时间：每季度第一个月5日前交当季费用，逾期每日加收5‰滞纳金。二、物业管理费收费标准：1、高层有电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.50元……4、电梯维修费、保养费、年审费及电费由本座住户共同承担；5、属业主公共分摊的其它费用以实际发生额按房屋建筑面积分摊……。2016年9月，两被告从前任业主手上购买了涉案2203房，原业主姚单慧与新业主邱慧慧签订了一份《转房声明》，《转房声明》前半段内容为“本人是朝安南路63号恒福新城32座2203房业主姚单慧，现将该房转售给邱慧慧，本人承诺此房的物件（收楼资料、锁匙、IC卡、可视对讲机、协议书、燃气申请表）等已全部交给新业主，并承诺以下：附送摩托车位由新业主交付管理费并办理停放手续。该房得装修押金由新业主代为签收领取。该房的物业管理费从2016年11月1日，公共分摊费从2016年9月1日由新业主交付。特此声明。”原业主姚单慧在前半段内容下方签名。《转房声明》前半段内容为：“本人同意此声明内容生效，按照并遵守小区的《业主手册》、《管理规约》、《前期服务协议内容》，按时交纳该房物业管理费、公共分摊。特此声明。”新业主邱慧慧在后半段内容下方签名。根据2020年3月27日的不动产登记信息查询结果显示，涉案物业位于佛山市禅城区****************，建筑面积为111.68平方米，两被告为登记产权人。根据原告提交的《恒福新城业主欠费清单》，其主张的物业管理费每月为167.50元，违约金为物管费的违约金，公共分摊未计算违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告系开发商选聘的前期物业服务企业，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，原告与两被告之间存在物业服务合同法律关系。关于物业管理费、公摊水电费、维修费分摊的问题。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，。从被告签订《转房声明》内容来看，被告知道需缴纳涉案房屋的物业管理费、公共分摊。两被告应参照原告与前任业主签订的前期物业服务协议的物业管理费标准及公共分摊标准支付物业管理费及公共分摊。原告主张的物业管理费、公摊水电费、维修费分摊有证据予以证明，合理合法，本院对原告主张的物业管理费4857.50元，公摊水电费845.40元，维修费分摊195.88元予以支持。关于违约金的问题。两被告从上一任业主手上购买了涉案房产后，原告与被告之间并未重新订立书面物业服务合同明确双方的权利及义务，原告不能依据其与前任业主订立的前期物业服务协议中的违约条款向现任业主主张违约责任，故原告主张的违约金缺乏依据，本院不予支持。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据被告举证的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告孙达祥、邱慧慧于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市禅城区****************2017年7月至2019年11月的物业管理费4857.50元、2017年5月至2019年8月的公摊水电费845.40元，2017年12月-2019年11月的维修费分摊195.88元；二、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，原告佛山市恒福物业管理有限公司负担10元，被告孙达祥、邱慧慧负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年五月二十五日书记员 方紫盈