江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0322民初4772号 原告：上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司，住所地沛县沛城北路东侧汉城国际花苑小区20-4-002室，统一社会信用代码91320322MA1MU0BF59。 负责人：陈佳庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡绍龙，江苏金维律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙裕翔，江苏金维律师事务所律师。 被告：鼓楼区知滋餐厅，住所地徐州市鼓楼区琵琶办事处苹果汇邻湾广场内三层B3-01A，统一社会信用代码9232032MA1R8H636K。 经营者：谢夫莉，女，1976年4月19日生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。 被告：谢昊，男，1984年9月6日生，汉族，户籍地南京市玄武区，现住徐州市泉山区。 二被告共同委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。 原告上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司（以下简称建瑭分公司）与被告鼓楼区知滋餐厅（以下简称知滋餐厅）、谢昊租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，先依法适用简易程序，公开开庭进行审理，后依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告建瑭分公司的委托诉讼代理人胡绍龙，二被告的共同委托诉讼代理人魏德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建瑭分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方签订的商铺租赁合同和华宇商贸城商铺租赁补充合同；2、判令被告支付违约金191705元；3、判令被告支付物业费10222元，电费4641元，水费2487元，（暂定计算至起诉之日，要求计算至实际返还物业之日）；4、判令被告将承租的汉城国际华宇商贸城（C商业）四层C-433、C-434、C-469、C-481、C-4115、C-4136、C-4154、C-4166号物业恢复原状后返还原告，被告如不能恢复原状，依法判令被告赔偿原告恢复费789250元。以上共计998305元。后原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2018年7月1日，原、被告双方签订商铺租赁合同，合同约定原告将汉城国际华宇商贸城（C商业）四层C-433、C-434、C-469、C-481、C-4115、C-4136、C-4154、C-4166号物业，租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日。同时约定，如提前终止合同的应承担违约责任。将本物业恢复原结构。合同对双方的其他权利义务作了约定。 2019年5月11日，原、被告双方签订华宇商贸城商铺租赁补充合同。合同对被告支付租金的数额、期限做了明确约定。其中2019年7月1日至2019年12月31日的租金应在2019年6月1日前缴纳。合同签订后，被告没有按照合同约定履行支付租金义务，且被告存在向原告多次明示不再继续履行租赁合同的行为。原告认为依法成立的合同，对双方具有约束力，被告的行为已构成违约。为此诉至法院，请求支持诉请。 二被告共同辩称：关于两份合同签订的事实无异议，但双方无法继续履行合同的原因是因被告在承租原告商铺后将商铺分租给数十家经营户，在2019年5月底6月初，有十五户左右经营户同时撤场，原因为客流量很少，没有利润，且被告与各经营户之间合同中约定的是以营业额为基础按照一定比例收取租金，故商户撤场后，被告失去资金来源，另涉案商铺位于华宇商贸城4楼，原告整体招商情况并不理想，也是双方无法继续履行合同的主要原因，因此被告同意与原告解除合同，但应适用情势变更原则予以解除。被告并不存在违约行为，无需承担违约和任何赔偿责任，对拖欠的物业、水电费用，被告愿意与原告据实结算后承担，对原告主张的恢复原状费用没有事实和法律依据，被告不予认可。原告起诉谢昊主体不适格，被告谢昊不应承担责任。 经审理查明，2018年7月1日，原、被告双方签订商铺租赁合同一份，合同约定原告将汉城国际华宇商贸城（C商业）四层C-433、C-434、C-469、C-481、C-4115、C-4136、C-4154、C-4166号物业出租给被告知滋餐厅，被告约定经营业态为美食广场，经营品牌为汉城民俗美食体验村。本物业租赁面积共计1802.12平方米，租赁期限共五年，自2018年7月1日至2023年6月30日（含装修期及免租期，具体起租期以实际交付日期为准，租期起算和截止以实际交付日相应提前或顺延）。甲方给予乙方租赁的商铺有90日免租装修期自商铺交付之日起计算，免租装修期内甲方免收租金，但乙方仍需缴纳本合同约定的其他费用包括但不限于物业管理费水电费及其他因本物业使用而产生的一切费用。五年共免租五个月，分别为物业租赁期的每一年的最后一个月进行抵扣，不足一年的不予免租。该租赁房屋的租金前三年为基础固定租金，每六个月为一个支付期。签订本租赁合同时，缴纳首年两个自然月租金合同保证金进场装修前缴纳三个自然月的租金，剩余首年上半年租金及其他费用。在开业前30个工作日内一次性付清以后每期必须在没一支付期开始前30天前（最迟交付日）全额付清。具体租金费用及缴纳时间做了详细约定。本合同签订时乙方应向甲方缴纳租赁保证金，租赁保证金相当于本物业首年两个月固定租金的总额共计人民币128266元。租赁保证金不得用于抵作租金、物业管理费、水电费等费用。如乙方违反本合同约定的任何条款而造成甲方损失的，甲方有权从租赁保证金中抵扣赔偿款租赁保证金在赔偿甲方损失后不足部分，乙方应在十个工作日内补足。乙方未补足的，甲方有权解除合同。同时约定，如提前终止合同的，应承担违约责任。将本物业恢复原结构（原交付标准）同时甲方有权没收乙方保证金，如乙方拒不恢复原结构的，甲方保留追诉权（追诉赔付标准为恢复隔墙按500元/平方米的标准；后砌墙拆除按500元/平方米的标准；玻璃及广告位门头按600元/平方米的标准；吊顶及围板按500元/平方米的标准；砖砌或者混凝土台面按1500元/平方米的标准；地砖及墙砖按500元/平方米的标准；包柱按500元/平方米的标准；消防设备和管线按800元/平方米的标准；水电恢复按照500元/平方米的标准）。合同对双方的其他权利义务作了约定。原告建瑭分公司在合同的甲方处加盖了公司合同专用章，知滋餐厅在乙方处加盖了公章，经营者谢夫莉签字盖章。 2019年5月11日，原、被告双方签订华宇商贸城商铺租赁补充合同。合同对被告支付租金的数额、期限、免租期进一步等作了明确约定。本补充合同签订后，乙方应于2019年5月30日前一次交清所剩租赁费、物业费并于2019年6月30日前将租赁合同外占用铺位恢复原状。合同签订后，被告没有按照合同约定履行支付租金义务。 2019年7月2日，以汉城美食村名义张贴通知写明尊敬的各位客户：汉城民俗美食村因租金到期，不再继续经营，现定于2019年7月7日停止营业，具体事宜，请咨询美食村服务台。2019年7月14日，原告建瑭分公司向知滋餐厅、谢夫莉、谢昊发通知，主要内容为你租赁华宇商贸城商铺，根据合同约定，你方应于2019年6月30日前支付第二期房租，经我公司多次催促未缴纳。并且你方多次明确表示不再继续租赁房屋，你方已构成违约。为此，我方通知你方解除合同。请于2019年7月30日前恢复房屋原状后返还房屋。 依原告的申请，我院依法委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司，对被告租赁的玻璃墙面隔断、石膏板墙面隔断、吊顶及围板的面积进行测量鉴定。2020年3月13日，该公司出具了部分案涉房间装修面积测量报告，玻璃墙面隔断面积为12.43平方米、石膏板墙面隔断面积为1069.07平方米、吊顶面积为1400.7平方米及围板的面积177.03平方米；另该公司测量出台面板和操作台的面积。为此原告向该公司交测绘费3万元。 在诉讼期间，被告已将欠原告物业费、电费、水费交清。 以上事实，有原、被告的陈述及原告向本院提交的租赁合同一份、补充合同、微信、通知等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司与被告知滋餐厅之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按照合同约定履行自己的义务，原告建瑭分公司依约将租赁房屋交付给被告知滋餐厅后，被告知滋餐厅应按照合同约定给付原告建瑭分公司租赁费。被告谢昊非合同相对方，原告要求被告谢昊承担责任，本院不予支持。 一、关于原告要求解除双方签订的商铺租赁合同和华宇商贸城商铺租赁补充合同的问题。由于被告知滋餐厅未按照双方签订的合同履行给付租金的义务，原告建瑭分公司向被告发出解除合同的通知，被告知滋餐厅也同意解除双方的商铺租赁合同和华宇商贸城商铺租赁补充合同，故对于原告建瑭分公司该项诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告知滋餐厅应否承担违约金的问题。被告知滋餐厅未按合同约定向原告支付租金，经原告催促，被告不愿再继续履行交付租金的义务，其行为已构成违约，应按双方合同约定向原告支付违约金，被告知滋餐厅抗辩被告并不存在违约行为，无需承担违约和任何赔偿责任，本院不予支持。原告要求被告承担违约金191705元超出双方合同约定，按双方合同约定应为187615元，对其要求超出的部分，本院不予支持。 三、关于原告要求被告将承租的汉城国际华宇商贸城（C商业）四层C-433、C-434、C-469、C-481、C-4115、C-4136、C-4154、C-4166号物业恢复原状后返还原告，被告如不能恢复原状，依法判令被告赔偿原告恢复费789250元的问题。原、被告双方合同解除后，作为承租人的被告知滋餐厅应将承租的物业恢复原状返还给原告，如不能恢复原状被告知滋餐厅应按双方合同约定的单价恢复标准，以江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具的报告中的玻璃墙面隔断、石膏板墙面隔断、吊顶及围板测量鉴定的面积进行计算，原告主张的恢复费用789250元不超过双方的约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司与被告鼓楼区知滋餐厅签订的商铺租赁合同和华宇商贸城商铺租赁补充合同； 二、被告鼓楼区知滋餐厅于本判决生效后十日内偿付原告上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司违约金187615元； 三、被告鼓楼区知滋餐厅于本判决生效后十日内将承租的汉城国际华宇商贸城（C商业）四层C-433、C-434、C-469、C-481、C-4115、C-4136、C-4154、C-4166号物业恢复原状后返还给原告上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司，如被告不能恢复原状，应赔偿原告上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司恢复费789250元； 四、驳回原告上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司对被告谢昊的诉讼请求； 五、驳回原告上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13783元，鉴定费30000元，合计43783元，由被告鼓楼区知滋餐厅承担41000元（于本判决生效后十日内付清），由原告上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司承担2783元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 张 辉 人民陪审员 刘 荣 人民陪审员 陈海红 二〇二〇年六月三日 书 记 员 王荣祺 法律文书执行提示 一、生效法律文书确定的履行期限届满后，义务人未履行义务的，权利人有权申请法院执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。 二、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。 三、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。