文书内容江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0802民初196号原告（反诉被告）：吉安盛隆房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区城南专业市场盛隆国贸城（车管所斜对面），统一社会信用代码91360800558489976L。法定代表人：周燕梅，执行董事。委托诉讼代理人：周剑，江西吉泰律师事务所律师，联系。委托诉讼代理人：张叶，江西吉泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江西百姓房地产经纪有限公司，住所地吉安市吉州区城南新井冈山大道粤商大厦**台**，统一社会信用代码9136080206748664Ｘ2，联系电话138××******。法定代表人：詹韬勰，执行董事。被告：詹韬勰，男，1979年3月13日出生，汉族，住吉安市吉安县，联系。两被告委托诉讼代理人：宋德均，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玲，江西奋翼律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吉安盛隆房地产开发有限公司（以下除判决主文外均简称：盛隆公司）与被告（反诉原告）江西百姓房地产经纪有限公司（以下除判决主文外均简称：百姓公司）、詹韬勰委托合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，被告百姓公司于2020年4月14日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛隆公司的委托诉讼代理人周剑，被告百姓公司、詹韬勰的委托诉讼代理人宋德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告佣金395538元及逾期支付违约金（从2019年12月4日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；2.判令被告返还原告代理佣金78619.35元及逾期违约金（从2019年12月4日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；3.判令被告百姓公司支付原告低于底价销售差额165122.1元及逾期支付违约金（从2019年12月4日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；4.本案的诉讼费、保全费、保全保险费由两被告承担。诉讼中，原告认为之前的佣金计算错误，原告需要支付给被告的佣金为120690.65元，第2项诉讼请求变更为：要求被告返还原告代理佣金80733.05元。事实和理由：2018年3月18日，原告与被告签订《盛隆国贸城销售代理合同》，2019年3月3日，原告与两被告签订《盛隆国贸城独家代理补充协议》。自2019年3月3日签订《盛隆国贸城独家代理补充协议》起，被告百姓公司仅销售了9号楼的9-219室，7号楼的二层（2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2206室）和三层（3301室、3302室、3303室、3304室、3305室、3306室）。2019年10月31日，被告詹韬勰在微信中告知原告负责人，因销售业绩不理想，被告百姓公司将于次日撤场。2019年11月18日，原告委托诉讼代理人向两被告发出律师函通知两被告，因被告百姓公司违约，原告依合同约定解除委托代理合同并要求两被告履行合同退回佣金及协商后续事宜。两被告对解除合同事宜无异议，但其他事宜无法达成一致意见。根据2019年3月3日签订的《盛隆国贸城独家代理补充协议》第四条约定，甲方在合同期间内自行销售房屋12套，按代理合同约定应支付给乙方佣金395538元。若合同于期满自然终止，或甲方依据本补充协议的约定解除《代理合同》，或甲方因乙方存在其他根本违约行为解除《代理合同》的，乙方均应全额返还佣金，丙方自愿就乙方承担的返还义务向甲方承担连带保证责任。现原告依据该补充协议的约定解除代理合同，两被告应全额返还原告395538元佣金及支付违约金。2019年3月3日签订的《盛隆国贸城独家代理补充协议》第二条第二款第二项约定，乙方销售的价格超出销售底价的部分为乙方的销售佣金，第二条第三款乙方的销售价格高于销售底价的，甲方按以下比例扣留作为税收，每平米超过销售底价不足500元的部分，甲方扣留20%作为税费；每平米超过销售底价500到1000元的部分，甲方扣留35%作为税费；每平米超过销售底价1000元以上的部分，甲方扣留50%作为税费。同时根据2018年3月18日签订的《盛隆国贸城销售代理合同》第四条所附表格，未达标销售代理费（以500万销售标准）：未达标按底价超出溢价部分乙方60%，甲方40%结算。如全年完成6000万，甲方需按照全额溢价补齐其佣金，不给额外奖励。综合以上代理费计算方法，以被告百姓公司的业绩，自2019年3月3日起，原告应付被告代理佣金为120690.65元，原告已付被告201423.70元，被告应返还原告代理佣金80733.05元及支付逾期违约金。另外，被告代理销售7号楼二层的单价为3200元，低于销售底价3398元，根据原告与被告签订的《盛隆国贸城销售代理合同》第四条第一款第一项和《盛隆国贸城独家代理补充协议》第二条第二款第一项的约定，被告百姓公司应当按销售底价予以补足，应补偿原告165122.1元并支付逾期付款利息。被告百姓公司、詹韬勰辩称，被告忠实履行了合同义务，但由于原告拒不履行诸如对商品房分割、水电安装到户、按原设计安装电梯、对外墙重新装修、4-8号楼按2号楼样式改造等完善房屋的义务，导致已经销售的房屋退房，未售出的无法售出；双方解除合同的责任在原告，原告无权要求被告返还应当支付的佣金395538元；补充协议2第二条第二款第四项明确约定经甲乙双方协商一致可以降价销售，经原、被告协商一致，同意对李仁勋降价销售，按双方约定，原告应支付被告佣金121423.12元，但原告只支付被告100000元佣金，剩余佣金拒不支付给被告，不同意返还原告代理佣金80733.05元，也不同意承担降价损失。综上，被告未能按照合同约定完成销售任务是由于原告违约所致，且降价销售符合合同约定，请求驳回原告的诉讼请求。被告百姓公司反诉称：2018年3月18日，原告与被告签订《盛隆国贸城销售代理合同》并于同年5月15日签订《补充协议》，原告违约单方解除合同，被告遂向吉州区人民法院起诉，要求原告承担逾期利润损失，诉讼中，原告提出和解，双方于2019年3月3日签订《盛隆国贸城独家代理补充协议》，且当时原告承诺原商品房需要重新装修、加装电梯等设施。同时，双方协商同意销售底价在原代理合同的基础上上调238元，被告若低于约定价格对外销售，应事先经过双方一致同意。该补充协议签订后，被告积极组织人员进场销售，并投入了大量资金从事广告宣传，经统计，被告共花费436390.28元。被告进场后，当月销售商品房3套，合同金额200余万元，但由于原告拒不履行商品房完善义务，导致已签订认购书的客户要求退房，而4月销售的3栋215房等商品房的客户也拒绝签订正式合同，故被告百姓公司要求原告赔偿其花费的销售费用436390.28元。另外，因原告未按约定履行完善房屋的义务，经原、被告双方协商一致，同意对李仁勋降价销售，根据双方的约定，原告应支付被告佣金121423.12元，但原告支付100000元后却拒不支付剩余佣金且要被告承担所谓的降价损失，最终导致代理合同解除。综上，要求原告赔偿被告损失436390.28元，并支付剩余佣金21423.12元。针对被告百姓公司的反诉，原告辩称，原告不存在任何违约行为，无需赔偿被告任何损失。根据合同的约定，被告还需向原告返还佣金，不存在拖欠被告佣金的情形，且被告在降价销售时未经过原告同意；双方在合同中未约定原告所称的需安装电梯、重新装修外墙，所有客户退房均因客户自身原因，与原告无关，双方代理合同的解除是因为被告单方退场且未达到销售业绩构成根本违约，原告无需赔偿被告的任何损失。请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，有原告提供的原、告营业执照、法定代表人身份证明、被告百姓公司工商注册信息、《盛隆国贸城销售代理合同》、《补充协议》、《盛隆国贸城独家代理补充协议》、被告詹韬勰与原告法定代表人盛清泉的微信聊天记录、原告向两被告邮寄律师函的视频资料及邮件追踪记录、江西省农村信用社联合社电子回单、工程清单、佣金计算明细表、7号楼三层（3301、3302、3303、3304、3305、3306室）商品房买卖合同、曾春芳9-219室商品房买卖合同、7号楼二楼补差额明细表、7号楼二层（2201、2202、2203、2204、2205、2206室）商品房买卖合同、江西省吉安市吉州区建设工程竣工验收备案申请表，有被告提供的（2019）赣0802民初551号民事裁定书、《盛隆国贸城独家代理补充协议》、微信记录、结佣表、发票、银行单据、宣传册、2#楼和其他楼的外观照片、1#楼和3#楼内景照片、1#楼商品房订购单及收据、退房申请、3#楼订购单、百姓公司涉案项目费用清单及单据、1#楼和2#楼的竣工图纸。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《盛隆国贸城销售代理合同》，约定:一、委托内容甲方将其在吉安开发的“盛隆国贸城”项目（可售物业建筑面积约38860平米，具体以附件一为准），委托乙方代理销售；二、委托期限乙方销售代理期由2018年3月18日起至2019年3月17日止，合同期内，甲方拥有产权且可正常出售的物业经乙方销售成交后属乙方销售业绩，在本合同到期前一个月，甲、乙双方可协商是否继续合作事宜；三、双方权责甲方权责甲方须按时与乙方结算销售代理费并准时支付，如有拖欠按所欠费用总额每日万分之五计付滞纳金，甲方负责安排人员办理购房的收款、合同备案、银行按揭等后续事宜，甲方必须按照项目规划及时完善工程设施设备，保证业主的合法权益，以保障乙方的销售进度，如因客户需要增加独立卫生间的单位，由甲方负责并积极配合，但需在销售底价上每平增加230元作为卫生间工程费用，为了配合销售，甲方需配合乙方装修好一个公寓样板房与一个写字楼样板房。乙方权责乙方承接甲方销售代理工作，需成立营销工作小组，尽职尽责为甲方服务，并应对甲方提供的所有资料保密，乙方负责本项目销售的宣传费、营销策划人员工资、渠道分销费用，乙方所聘请的销售人员的工资、协助销售的市场招商工作；四、销售代理费用及结算方式销售代理费用为：甲方确定每套商品房的销售底价（见附件一），销售底价是甲方结算给乙方佣金的依据，乙方不得低于甲方的底价出售商品房，如果低于底价销售的，低于底价部分由乙方补足到底价，甲方允许乙方在每套商品房底价的基础上加价销售，增加的销售总额为乙方的代理佣金，在结算佣金时按照超出底价的实际超出金额结算佣金，销售溢价的税费如果签定商品房备案合同的总价高于销售底价（见附件一），则甲方扣留超出部分金额的20%作为税费，乙方不另提供税票；结算方式客户和甲方签订了《商品房买卖合同》并付完首期款后，甲方在收到钱后下月15号将佣金结算给乙方，乙方不可自行在客户处收取定金或预付金，结算时间每月5号之前统计上月销售数量，并核算出已签定了买卖合同物业的销售代理费，甲方须在每月15日前支付给乙方；业绩考核约定指标及收取标准（前期两个月内甲乙双方完成工程进度及筹划工作）。本合同签订生效后，从本项目进场日起计算销售业绩，并于第三个月开始考核，销售业绩指标及考核标准如下：第三个月开始每月销售总额（保底）500万，按照收到首付款15%（含）以上为考核基础，销售参照标准（不做考核）公寓2套、1层店铺2套（商铺销完为止）、2-4层商业15套未达标销售代理费（以500万销售额标准）：未达标按底价超出溢价部分乙60%甲40%结算，如全年完成6000万，甲方须按照全额溢价补齐其佣金，不给额外奖励。达标销售代理费：达标按底价超出溢价部分全额结算。每月完成500万销售额店铺、公寓超出溢价部分全额提佣；每月完成500-800万销售额额外奖励5万元佣金，每月完成800万元以上销售额外奖励8万元佣金，每月完成1000万以上销售额外奖励10万元佣金（奖励年终结算）注：每月销售额不低于500万元，考核期六个月还未达到该销售标准：甲方可终止合同，本合同签订后以9号楼、7号楼开始主推，至少销售40%才可进行下一栋销售，如有特殊需求经甲方同意后方可销售。在合同期间内，所有盛隆国贸城出售的商品住宅全计为乙方业绩并按（四.1条）约定的销售代理费结算。附件一中记载：7#楼二层底单价为3160元，三层底单价为2800元；9#楼二层底单价3180元。2018年5月15日，因项目改造，双方签订《补充协议》。2019年1月23日，被告百姓公司以与原告盛隆公司存在委托合同纠纷为由向吉州区人民法院提起诉讼，即（2019）赣0802民初551号案件。后经原告与被告协商，2019年3月3日，原告盛隆公司（甲方）与被告百姓公司（乙方）、詹韬勰（丙方）签订《盛隆国贸城独家代理补充协议》。约定：一、除本补充协议另有约定的外，双方继续履行2018年3月18日签订的《代理合同》及2018年5月15日签订的《补充协议》；二、根据情况的变化，甲、乙双方一致同意对《代理合同》的部分内容作如下修改、补充：1、关于代理期限代理期限自2019年3月8日至2020年3月7日，乙方应于2019年3月8日入场开展销售工作。乙方逾期入场开展销售工作的，甲方有权解除《代理合同》；2、关于商品房的销售价格、代理佣金（1）9#的可售商品房的销售底价维持《代理合同》附件一的标准，其他楼栋的可售商品房的销售底价均在《代理合同》附件一的基础上增加238元，（2）乙方的销售价格超出销售底价的部分为销售佣金，（3）甲方若自行对项目内的商品房进行销售，则甲方自售的全部商品房均应按照乙方销售的代理佣金标准的40%向乙方支付代理佣金（4）本补充协议所称的销售底价系结算乙方代理佣金的基础价格，乙方实际销售的价格应至少高于本补充协议确定的销售底价600元，乙方若低于该价格对外销售，应事先经过甲乙双方一致同意；3、关于代理佣金（销售溢价）的税费乙方的销售价格高于销售底价的，甲方按以下比例扣留作为税收，乙方不再就其收取的代理佣金另行开具发票，每平方米超过销售底价不足500元的部分，甲方扣留20%作为税费，每平方米超过销售底价500元到1000元的部分，甲方扣留35%作为税费，每平方米超过销售底价1000元以上的部分，甲方扣留50%作为税费；4、关于业绩考核办法乙方承诺在2019年8月7日前完成销售总额不低于1500万（以收到25%购房款的商品房备案合同的总价为计算依据）,且应确保自2019年5月8日起（每个月的8日至次月的7日为一个结算月）平均每个月的销售额不低于500万元（例如：至2019年10月7日总共应完成2500万元），若乙方未完成上述销售额，甲方有权解除与乙方的《代理合同》；5、代理期间，乙方应确保至少有7名销售人员常驻项目现场办公，否则甲方有权解除与乙方的《代理合同》；6、甲方依据本补充协议的约定或因乙方存在其他根本违约行为解除与乙方的《代理合同》的，甲方仍应按本补充协议第二.2条、第二.3条的约定支付乙方代理佣金；7、乙方代理期间，关于项目的宣传方案、口号、标语应事先经过甲方确认，方可对外发布，乙方擅自对外发布，给甲方或甲方项目造成不利影响的，甲方有权解除《代理合同》，并要求乙方赔偿损失。三、经结算，截止本补充协议签订之日，甲方应支付乙方销售的代理佣金、税款合计为人民币93102元（详见附件1：结佣情况表），该款甲方应于2019年3月4日前支付。四、甲方在合同期间内自行销售房屋12套，按代理合同约定应支付给乙方佣金395538元（详见附件2：开发商自销表），甲、乙、丙三方同意该款项按以下方式执行：甲方应于乙方入场销售后七日内先行支付给乙方，若合同于期满自然终止，或甲方依据本补充协议的约定解除《代理合同》，或甲方因乙方存在其他根本违约行为解除《代理合同》的，乙方均应全额返还该佣金，丙方自愿就乙方应承担的返还义务向甲方承担连带保证责任，若甲方非因乙方过错原因提前终止乙方代理权的，甲方无权要求乙方返还该佣金。五、本补充协议签订后，乙方应到吉州区法院办理撤诉手续，甲方承担乙方实际诉讼费用的50%，该款在甲方收到撤诉裁定后3日内支付给乙方，双方在本补充协议签订之前存在的委托合同纠纷一次性解决，双方均应严格执行本补充协议的各项约定。六、本补充协议与《代理合同》不一致的，以本补充协议为准。《代理合同》若因约定或法定情形解除的，本补充协议视为一并解除。《盛隆国贸城独家代理补充协议》签订后，被告百姓公司组织人员进场销售。2019年3月18日，原告盛隆公司向被告百姓公司转款395538元，用途：销售代理佣金。2019年4月19日，原告与买受人曾春芳、黄日红签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：曾春芳、黄日红购买原告开发的城南专业市场钓源大道36号9幢2-19室房屋，该商品房面积为113.64平米，底单价为3180元、销售单价为4368元/平米，总价款为496380元。2019年5月14日，原告盛隆公司向被告百姓公司转款101423.70元，用途：销售代理费。2019年8月19日，李仁勋因购买原告开发的城南专业市场钓源大道36号7幢3-01、02、03、04、05、06室房屋，与原告各签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定：3-01商品房面积为111.56平米、销售单价为3200元/平米、总价款为356992元；3-02商品房面积为135.22平米、销售单价为3200元/平米、总价款为432704元；3-03商品房面积为111.56平米、销售单价为3200元/平米、总价款为356992元；3-04商品房面积为139.89平米、销售单价为3200元/平米、总价款为447648元；3-05商品房面积为186.51平米、销售单价为3200元/平米、总价款为596832元；3-06商品房面积为149.21平米、销售单价为3200元/平米、商品房总价款为477472元。同日，李仁勋因购买原告开发的城南专业市场钓源大道36号7幢2-01、02、03、04、05、06室房屋，与原告各签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定：2-01商品房面积为111.56平米、、销售单价为3200元/平米、总价款为356992元；2-02商品房面积为135.2、销售单价为3200元/平米、总价款为432704元；2-03商品房面积为111.56平米、销售单价为3200元/平米、总价款为356992元；2-04商品房面积为139.89平米、销售单价为3200元/平米、总价款为447648元；2-05商品房面积为186.51平米、销售单价为3200元/平米、总价款为596832元；2-06商品房面积为149.21平米、销售单价为3200元/平米、总价款为477472元。2019年9月9日，原告盛隆公司向被告百姓公司转款100000元，用途：销售代理费。2019年10月31日，被告法定代表人詹韬勰给原告法定代表人盛总发送微信消息：“盛总您好，非常抱歉没有把您交给我们的项目卖好，还给您带来了困扰与烦心，我遵守合约，明天就撤出销售团队，案场广告牌以及物料，如果项目用得上，我们就留在项目上，同时，我们解除合同以后，如果您允许并接受，我自己与我公司还是会继续向第九企业社区推荐买房与租房客户，再次感谢有幸能与您合作，谢谢您。”次日，被告百姓公司从案涉项目盛隆国贸城的销售场所撤出，双方签订的《盛隆国贸城销售代理合同》、《盛隆国贸城独家代理补充协议》实际终止。2019年11月18日，原告委托诉讼代理人周剑向被告百姓公司发送律师函：“根据贵公司与盛隆公司签订的《盛隆国贸城独家代理补充协议》和盛隆公司之陈述：贵公司与盛隆公司就独家代理盛隆公司开发的盛隆国贸城项目房屋销售签订《盛隆国贸城独家代理补充协议》，该补充协议第二条第4款对业绩要求进行了约定并约定如未达业绩要求，盛隆公司有权解除合同。现贵公司负责人来函告知贵公司未达业绩要求，主动要求撤场。根据该补充协议第四条之约定贵公司应全额返还395538元佣金……”被告法定代表人收到律师函当天，其又给原告法定代表人发送微信消息：“盛总好，我今天收到律师函了，那个39万在佣金里扣好吗，虽然我们已经撤出案场，我还是想办法在对接一些客户，我帐上现在确实没钱，我差不多花了50多万，虽然结果很差，但我确实非常尽力了，没有半点忽悠您的意思。谢谢盛总。”后原告与二被告就返还佣金和应支付的佣金金额等事项未达成一致意见。另查明，2017年11月20日，吉安市吉州区建设工程综合竣工验收备案审查领导小组同意了盛隆房地产开发有限公司开发的吉安盛隆国贸城1#、2#、3#楼工程的验收备案申请。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供其制作的佣金计算明细表，证明被告销售可获佣金的房屋只有7套，扣除税金后的佣金为201151.08元，按双方2018年3月18日签订的合同约定的计算办法，被告未达销售业绩6000万元，按原告40%，被告60%计算，原告应付被告佣金为120690.65元（201151.08元×60%），被告经质证认为该佣金计算表系原告方自行制作，与双方约定不符，被告提供了结佣表、微信聊天记录、发票、银行单据，证明被告销售给李仁勋的商品房的佣金为121423.12元、销售给曾春芳的商品房的佣金为101423.72元，原告只支付201423.7元佣金，尚有21423.12元佣金未支付给被告，原告经质证认为被告制作的两份结佣表系单方制作，不予认可，本院认为，双方对对方佣金的结算方式均不予认可，因双方于2019年3月3签订的补充协议对销售价格及代理佣金做了新的约定，应按该补充协议约定的方式计算销售代理佣金，且7#楼3层的底单价按3038元（2800元+238元）计算、具体详见佣金计算表，经计算，被告的销售代理佣金为201151.08元，对原、被告提供的结佣表，本院均不予采信。2、原告提供7#楼二层补差明细表，证明被告低于底价出售，按合同约定，被告百姓公司应支付原告差价165122.1元，被告经质证认为，该明细表系原告单方制作，且低于底价销售是经过原告同意，不应支付补差额，本院认为虽7#楼二层是低于底单价销售，但原告均以签订商品房买卖合同的方式进行了最后确认，因合同约定原告负责安排人员办理购房的收款、合同备案、银行按揭等后续事宜，原告在与李仁勋签订商品房买卖合同时对当事人名称、商品房的房号、房屋单价、房屋面积、总价款的主要内容应尽合理审慎义务，其在合同上加盖公章，应视为对该销售价格的同意，对原告的该份证据，本院不予采信。3、被告提供盛隆公司的宣传册、2#楼与其他楼的外观照片、1#3#楼内景照片、1#2#楼竣工图纸，以证明盛隆公司承诺商品房外墙改造、加装电梯，但仅2#楼依宣传册进行了外观改造及加装电梯，1#3#楼没有按设计安装电梯、没有对外分割、水电没有安装到户不能正常使用等事实，被告经质证认为盛隆公司从未做出前述任何承诺，如果做出承诺会在合同中载明，关于对房屋进行分割、水电安装到户不属于不能正常使用，如果有单个的客户有分割请求，原告会满足的，本院认为，被告提供宣传册及照片不能证明原告做出了前述承诺，被告在销售商品房的过程中也未就这些问题与原告进行沟通，且原告也已提供了1#2#3#楼的竣工验收备案申请表，被告提供的这组证据无法达到其证明目的。4、1#3#楼订购单、收据、退房申请一组，以证明百姓公司入场不久即完成1号楼签约200万元，但由于盛隆公司的原因导致购房户退房，被告经质证认为胡娟、胡勇、邹足英均系詹韬勰的亲属，被告销售房屋是为冲业绩，张祺退房是因离婚无力偿还贷款而毁约，原告销售房屋是现房销售，客户是实际考察了房屋才考虑购买，他们反悔是因自身原因，与原告无关，被告也没有向原告反映客户的需求，原告不可能故意制造房屋不成交的情形，且退房申请书的内容格式完全一致，该几份退房申请书存在极大的伪造可能性，本院认为，原告销售商品房是现房销售，客户都到实地进行了考察，每个客户的感觉可能都会不一样，即使要退房，他们的理由也不一定完全相同，在前面的客户有这个请求后，被告也应与原告进行充分沟通，以满足客户的真正需求，而被告提供的4份退房申请书内容高度一致，尤其是张祺与前面几位的退房申请书提交的时间相距一年多的情况下，还是一样的内容，对该组证据，本院不予采信。5、被告提供开支账目单及票据一组，证明其在代理原告销售商品房时共花费了436390.28元，要求原告赔偿该部分损失，原告经质证认为该账目系被告单方制作，没有提供相应的正式发票，有些发票原件、供货单、报销单未加盖公章、手写的发票字迹均相同，转账记录未提供转账说明，还存在票据支付方为案外人优居公司的情况，该组证据不能证明系为案涉项目的支出，即使被告在案涉项目中存在支出，也是被告的正常经营行为，商业行为风险自担。本院认为，被告提供该组证据要求原告赔偿损失，被告提供的2019一手房部门开支表及发票、单据等无法证明其在案涉项目的开支，对原告的质证意见予以采信，对被告提供的该组证据，不予采信。本院认为，原、被告双方所签订的《盛隆国贸城销售代理合同》、《盛隆国贸城独家代理补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。补充协议签订后，原告根据合同约定支付给被告佣金395538元，现因被告百姓公司提前撤场，双方的合同已实际终止，被告百姓公司应按约定全额返还该佣金，且被告百姓公司法定代表人詹韬勰在微信中也向原告法定代表人表示在以后的佣金中扣除，故原告要求被告百姓公司返还佣金395538元并支付从2019年12月4日起按年利率6%计算至实际支付之日止的逾期支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定被告詹韬勰对上述款项承担连带保证责任，被告詹韬勰应对上述款项承担连带保证责任。原告起诉要求被告返还代理佣金80733.05元并从2019年12月4日起按年率6%支付逾期付款违约金，因被告百姓公司为原告代理销售的商品房有销售给曾春芳、黄日红9幢2-19室房屋，销售给李仁勋的7幢二楼01、02、03、04、05、06室，三楼01、02、03、04、05、06室，2019年3月3日签订的《盛隆国贸城独家代理补充协议》关于“商品房的销售价格、代理佣金”条款的约定对《盛隆国贸城销售代理合同》关于“销售业绩指标及考核标准：未达标按底价超出溢价部分乙60%甲40%结算”的约定进行了变更，原告主张按甲方40%乙方60%计算销售佣金并要求被告返还80733.05元的诉请，本院不予支持，原告应支付被告销售代理佣金为201151.08元，其已支付被告201423.7元，被告应返还原告佣金272.62元（201423.7元-201151.08元）。被告反诉要求原告支付剩余佣金21423.12元，与事实不符，依法不予支持。原告要求被告百姓公司支付低于底价销售的差额165122.1元，被告认为代理原告销售给李仁勋房产销售价格，虽7幢二层是低于底单价销售，但原告均以签订商品房买卖合同的方式进行了最后确认，因合同约定原告负责安排人员办理购房的收款、合同备案、银行按揭等后续事宜，原告在与李仁勋签订商品房买卖合同时对当事人名称、商品房的房号、房屋单价、房屋面积、总价款的主要内容应尽合理审慎义务，其在合同上加盖公章，应视为对该销售价格的同意，故原告的该项诉请，本院不予支持，对被告百姓公司的相关辩解，予以采信。被告主张解除合同的主要原因是原告未履行完善相关设施的义务，反诉要求原告赔偿其代理原告销售商品房支出的费用436390.28元。在本案中原、被告双方是委托合同关系，被告在接受原告的委托后没有完成合同约定的销售业绩，被告提供的证据不能证实其为案涉项目支出了该部分费用，且也没有提供充分的证据证明盛隆公司存在未履行完善相关设施义务的违约行为，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西百姓房地产经纪有限公司返还原告吉安盛隆房地产开发有限公司佣金395538元及逾期付款违约金（从2019年12月4日起按年利率6%计算至实际支付之日止），限于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告詹韬勰对上述款项承担连带保证责任；三、被告江西百姓房地产经纪有限公司返还原告吉安盛隆房地产开发有限公司代理佣金272.62元，限于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告吉安盛隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告江西百姓房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理10193元，反诉案件受理费4084元，财产保全费3820元，合计18097元，由原告吉安盛隆房地产开发有限公司负担5337元，被告江西百姓房地产经纪有限公司、詹韬勰公司负担12760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  曾秋兰人民陪审员  宣春华人民陪审员  周菊香二〇二〇年六月二十八日书 记 员  胡 娇法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。                                                                    佣金计算表                                                                                                      客户              房号              面积              签约单价              签约总价              底单价（元/平米）              溢价（单价）              溢价（总价）              溢价（0-500元/㎡税费）20%              溢价（501-1000元/㎡税费）35%              溢价（1000元/㎡以上税费）50%              扣税后佣金（元）                  曾春芳              9-219              113.64              4368              496380              3180              1188              135004.32              11364              19887              10682.16              93071.16                  李仁勋              7-3301              111.56              3200              356992              3038              162              18072.72              3614.544              0              0              14458.176                  李仁勋              7-3302              135.22              3200              432704              3038              162              21905.64              4381.128              0              0              17524.512                  李仁勋              7-3303              111.56              3200              356992              3038              162              18072.72              3614.544              0              0              14458.176                  李仁勋              7-3304              139.89              3200              447648              3038              162              22662.18              4532.436              0              0              18129.744                  李仁勋              7-3305              186.51              3200              596832              3038              162              30214.62              6042.924              0              0              24171.696                  李仁勋              7-3306              149.21              3200              477472              3038              162              24172.02              4834.404              0              0              19337.616                                                                                                                                                                        总计：              201151.08