云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初639号原告：王佳，女，1985年11月6日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李秀兰（系原告王佳的母亲），女，居民，住建水县。被告：建水红森房地产开发经营有限公司，住所地：建水县北正街74号汽车公司住宅。法定代表人：邵国强，系该公司总经理。原告王佳诉被告建水县红森房地产开发经营有限公司（以下简称“红森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王佳的委托诉讼代理人李秀兰、被告红森公司的法定代表人邵国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王佳向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行租赁合同及补充协议；2.判令被告支付原告第六年（2019年6月30日至2020年6月29日）的租金28901.60元和逾期未支付第六年租金的30%的违约金8670.50元；支付以原告剩余14年（2020年6月30日至2034年6月29日）总租金的30%即141979.20元的违约金，合计179551.30元；3.更正《商品房购销合同》《商业用房租赁合同》《补充协议》中的购房款由361270元更正为451880元；4.要求被告退还原告其向原告多收取的商铺办证费7315.5元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃诉讼请求3、4。事实和理由：2013年10月22日，原告向被告以口头协商价451880元购买得坐落于建水县㎡，其中支付现金361270元，差额部分的购房款用1-3年原告应得租金90318元（451880×20%）来抵扣。购房前，被告销售人员向原告宣传用原告1-3年租金抵扣房款，并由被告返租20年，并拿出一张《北门商城计算单》逐项计算给原告看，原告看到写着总价是451880元，原告决定贷款买房，在签订被告出示的两份霸王合同时，原告看到两份合同购房总价一栏填写的购房款是361270元，当即问销售人员为何购房总价只写361270元，购房总价应加上抵扣1-3年的租金90318元，应该是451880元。销售人员回答，用1-3年租金抵扣房款是让原告少贷款少上税，等原告拿第四年房租时，被告会在合同总价基础上再加上1-3年房租再算回租给原告。原告就放心签订了购销合同、补充条款和租赁合同。2017年10月，原告向被告收取第四年租金时，才发现被告返给原告的租金九个月竟然少返5419.07元，原告在2018年4月19日的《补充协议》上看到原告的购房款只写361270元，而不是451880元，被告并未加上被抵扣房款1-3年租金90318元×8%来计算租金给原告。租赁合同约定先付租金后使用房屋，2019年6月30日被告应支付原告第六年租金（2019年6月30日至2020年6月29日），但经原告多次催要，被告仍未支付。被告于2019年11月9日寄《返还商铺告知函》给原告，要在2019年12月30日单方面把商铺返还原告，明确提出要提前终止20年租赁合同。按租赁合同第六条第2项规定，如被告提前解除合同，要支付原告剩余14年总租金的两倍作为违约金，现原告只要求被告按剩余14年总租金的30%即143604.87元（478682.75×30%）支付违约金，并支付逾期未支付的第六年租金28901.60元及违约金8760.30元给原告，偿还以上款项的时间就是双方解除租赁合同的时间。否则，原告不同意解除租赁合同，要求被告继续履行租赁合同，支付第六年租金及违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告红森公司辩称，从2019年开始红森公司就没有办法再继续经营了，红森公司就想把公司的剩余资产作为租金、违约金等全部赔偿给原告等所有业主，但是原告等部分业主都不同意。红森公司没有支付原告所诉租金（2019年6月30日至2020年6月29日）是事实，红森公司现在没有能力支付，红森公司曾以《返还商铺告知函》书面通知原告，要把商铺返还原告，到目前为止，原告没有书面或口头告诉被告其意见。对原告主张的逾期付款违约金，计算过高，请求法院予以降低，理由是，红森公司经营困难，租金都付不起，违约金就更高了，红森公司已提出返还商铺给原告，原告不来接收，红森公司不存在违约。对原告提出的14年总租金的30%即141979.20元的违约金，红森公司不同意支付，也拿不出钱来，14年的违约金太高了。3年租金抵房款是事实，但是只能按照当时的《商品房购销合同》履行，不同意更改总房款数额。商铺办证费14631元包含了测绘费用、维修基金、办证费、税收等费用，办证费只是550元，等办下证来多退少补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了红森公司出具的北门商城房价计算单、《商品房购销合同》《合同补充协议》《购房合同补充条款》《商业用房租赁合同》《补充协议》、购房发票、交税发票、商铺办证费收据、返还商铺告知书、拒绝接受商铺返还告知书、处理方案；被告红森公司提交了营业执照、法定代表人身份证明书及身份证。本院组织当事人进行了举证和质证，经质证，原告与被告对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。被告红森公司开发了位于建水县。2013年10月22日，原告王佳与被告红森公司签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》《购房合同补充条款》，约定原告王佳向被告红森公司购买了临安北门商城一层的1Ｆ-22号商铺，双方口头约定的总房款为451588元，用前三年王佳可得的租金90318元抵扣王佳应支付红森公司的购房款后，合同上记载的总房款为361270元，商铺参考套内建筑面积为7.11平方米，合同补充协议上记载的参考建筑面积为10.55平方米。同日，原告王佳与被告红森公司签订《建水临安北门商城商业用房租赁合同》，约定：甲方（王佳）将所购买的上述商铺出租给乙方（红森公司），租赁期限20年，自2014年6月30日至2034年6月29日；年租金为房屋购销合同约定总房款的相应比例，即1-6年总租金为86706元，分三次付清，7-9年每年租金为购销合同约定总房款的8.5%（以后按每三年递增0.5%计算）；以后每年支付对应日支付；租赁期内任何一方不得解除合同；如乙方（红森公司）未按期支付租金时，超过的天数，乙方（红森公司）应每天支付甲方（王佳）当年租金额的0.1%的违约金；如乙方（红森公司）提前解除合同，甲方（王佳）对装修费用不予补偿，乙方（红森公司）并支付甲方（王佳）剩余年限总租金的2倍作为违约金等合同内容。上述合同签订后，原告王佳已按合同约定支付了被告红森公司商铺购房款361270元和应缴税款，被告红森公司向原告王佳代收了北门商城1-22号商铺办证费等费用14631元，原告王佳已按约定将其购买的商铺交给被告红森公司经营管理。后来原告王佳与被告红森公司又签订了《补充协议》，约定乙方（红森公司）应付甲方（王佳）每年租金明细，其中，第5-6年即2018年6月30日-2020年6月30日，红森公司应付王佳每年租金为28901.60元（361270元×8%）。被告红森公司在按约定支付了原告王佳前5年租金后，未按约定在2019年6月30日前支付原告王佳第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）的租金28901.60元（361270元×8%）。双方一致确认约定了先支付租金后使用租赁物，被告红森公司前期能按约定向原告王佳支付租金，2019年11月9日，被告红森公司以近年市场经济低迷，商场铺面出租困难，北门商场经营收入已无法满足租金支付要求，其无法继续支付租金为由，向原告王佳邮寄发出《返还商铺告知书》，告知王佳《租赁合同》已无法继续履行，红森公司决定于2019年11月30日起将所租商铺归还王佳，不再继续承租，由业主自行经营或出租。原告王佳收到告知书后，拒绝签名，并表示不同意解除商铺租赁合同，不同意收回其商铺。原告王佳向被告红森公司购买的北门商城商铺现尚未取得不动产权证，现仍由被告红森公司负责管理出租。另查明，原告要求被告按剩余14年总租金的30%支付违约金143604.87元的诉讼请求，是基于同意解除租赁合同而提出，否则，要求被告继续履行租赁合同；被告明确表示不同意支付该项违约金以解除租赁合同。诉讼过程中，原告王佳放弃诉讼请求3即要求更正《商品房购销合同》《商业用房租赁合同》《补充协议》中的购房款由361270元更正为451880元；放弃诉讼请求4即要求被告退还其向原告多收取的商铺办证费7315.5元。本院认为，原告王佳与被告红森公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告王佳已按约定将其商铺交给被告红森公司经营管理，履行了合同义务，被告红森公司按约定应于2019年6月30日前向原告王佳支付第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）的租金，但被告红森公司未按约定支付原告王佳第6年的租金，已构成违约。对原告王佳主张被告红森公司继续履行合同以及支付第6年（2019年6月30日至2020年6月29日）的商铺租金28901.60元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告王佳与被告红森公司约定了违约金的计算方法，因被告红森公司至今未按约定支付原告王佳第6年租金，其行为已构成违约，原告王佳主张被告红森公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对原告王佳主张按逾期未支付第六年租金28901.60元的30%计算违约金为8670.50元的诉讼请求，被告红森公司辩解原告主张的违约金过高，请求调低，因原告的损失实际为被告未支付第6年租金的利息损失，被告至今仍未支付第6年租金，逾期时间较长，双方约定的每天按未支付租金额的0.1%计算违约金，以及原告主张的按未支付第六年租金28901.60元的30%计算违约金，已过分高于原告的利息损失，故对被告请求调低违约金的辩解，符合法律规定，本院予以支持。根据本案实际，逾期时间计算至原告王佳向法院主张权利之日，即自逾期之日2019年7月1日起至起诉之日2020年3月20日止，共计264天。以未支付第6年租金28901.60元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款年利率4.35%的130%计算违约金为223.89元（28901.60元×4.35%÷365天×50天×130%）；自2019年8月20日起至2020年3月20日止计214天的违约金，以未支付第6年租金28901.60元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算较为适宜。对原告王佳主张被告红森公司按剩余14年（2020年6月30日至2034年6月29日）总租金的30%支付违约金141979.20元的诉讼请求，原告已明确是基于解除租赁合同而提出，在被告红森公司明确陈述不同意支付该项违约金的情况下，原告王佳已明确主张继续履行租赁合同和补充协议，故在租赁合同和补充协议未解除的情况下，对剩余14年的租赁期限，因未到期，未到约定的租金支付时间，被告不存在违约，故原告的该项诉讼请求不符合双方约定和法律规定，本院不予支持。原告王佳在诉讼过程中自愿放弃其诉讼请求3即要求更正《商品房购销合同》《商业用房租赁合同》《补充协议》中的购房款由361270元更正为451880元，以及放弃诉讼请求4即要求被告退还其向原告多收取的商铺办证费7315.5元，系其对自己诉讼权利的处分，且不违反法律规定，亦不损害他人利益，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，被告红森公司未按约定支付原告王佳第6年的租金，其行为已构成违约。违约方不享有单方解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。被告红森公司作为不享有解除权的一方，其向原告王佳邮寄发出的《返还商铺告知书》，不发生租赁合同解除的效果。原告王佳作为守约方拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。故对被告红森公司认为其曾以《返还商铺告知函》书面通知原告返还原告商铺，不构成违约的辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王佳与被告建水红森房地产开发经营有限公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》继续履行。二、由被告建水红森房地产开发经营有限公司于判决生效后15日内支付原告王佳第6年（2019年6月30日至2020年6月29日）的租金28901.60元，并支付原告王佳自2019年7月1日起至2019年8月19日止的违约金223.89元；支付原告王佳自2019年8月20日起至2020年3月20日止的违约金（以28901.60元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。三、驳回原告王佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3890元，减半收取1945元，由被告建水红森房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 张 梅二〇二〇年六月十二日书记员 李耀贤