贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0502民初4283号原告：刘仕义，男，汉族，1978年10月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：张丽，女，汉族，1985年12月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：张进松（特别授权代理），系贵州商同律师事务所律师，执业证号：15201202010188485。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713011110849。原告刘仕义、张丽与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人张进松、被告瑞丰房开委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘仕义、张丽向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告为原告办理贵州省毕节市七星关区房屋转移登记的有关文书，并交付原告;二、依法判决被告自2017年6月1日起，议228225元购房款为基数，按每日万分之三的计算标准。向原告计付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金、直至被告办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告之日止。（暂计算至2020年1月20日，违约金共计65936.61元）三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系毕节市七星关区瑞丰铭城小区的开发商。2016年4月23日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告瑞丰铭城小区4栋4单元Ｂ28层5号房屋，房屋套内建筑面积75.54平方米，房屋单价为3021.25元每平方米（套内建筑面积计算），房屋总价为228225元，合同约定被告于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告按照约定向被告支付了合同价款，但被告至今尚未按照合同约定为原告办理商品房转移登记的有关文书。原告为维护合法权益，特向贵院提出如前诉请，恳请贵院依法判决为谢。被告瑞丰公司辩称，一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、被告自2018年11月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢同单元其余户。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。被告瑞丰公司口头辩称，原被告间并未形成实质性买卖关系，涉案房屋是有关部门因房屋拆迁安置补偿工作，从被告处购买安置给原告，但原告不能举证涉案房屋的购房款、契税、维修基金已经交清，此为合同的先行义务，该违约行为导致办证期限尚未开始起算，被告不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年4月23日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”5号地块4号楼4单元B28层5号商品房，房号为4-B28-5；建筑面积91.29平方米，套内建筑面积75.54平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款228,225.00元；买受人应在2016年4月23日前向出卖人支付全部购房款；预付款228,225.00元；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。同日，原告向被告交纳了办证费560.00元、安装开户费829.00元。被告2015年7月11日将涉案房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。之后被告已为该幢楼的部分业主办理了不动产证。又查明：涉案房屋系拆迁安置房，2015年7月8日，原告与毕节市七星关区房屋征收管理局签订《回迁安置协议》，约定该局拆迁原告所有的毕节市的房屋，该局给予安置；该局负责办理产权调换房屋的房屋所有权证和土地使用证交原告，办证费用按有关规定执行。协议签订之后原告与该局的房屋差价款已结算完毕。2015年3月11日，七星关区房屋征收管理局与被告签订《团购安置房协议》，约定购房款由七星关区房屋征收管理局支付给被告，被告再与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告。上述协议载明：被告应为原告办理房产、土地权属手续，办证产生的应由被拆迁人（即原告）承担的契税部分，在该局安置完毕后，被告提供票据，该局于十个工作日内据实一次性支付给被告，其他办证费用均由被告全额承担。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据及本院自（2020）黔0502民初2116号案调取的证据，上述证据已经举证质证，并收集在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。七星关区之水管理局已按合同约定代原告支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年6月1日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。因被告并未举证证明在具备办证条件后已经尽到通知义务，本院以庭审之日2020年5月22日作为被告尽到通知义务的节点，故被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为自2017年6月1日至2020年5月22日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款228,225.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年5月22日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，本院予以支持，对交付的诉讼请求，本院不予支持。但原告必须提供相关文书。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告未收到房款的抗辩，因本案房屋系拆迁安置之房屋，根据庭审查明的事实，七星关区房屋征收管理局与被告已经约定了付款事项，被告与七星关区房屋征收管理局签订的协议中明确了办证费用的承担，办证相关税费不应由原告承担，且原告已缴纳了一定的办证费，故被告的该抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。对于被告表示系原告恶意拖延提交资料的抗辩，因被告举证不能证明，无事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告刘仕义、张丽提供相关文书之日起九十日内为原告刘仕义、张丽申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘仕义、张丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款228,225.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年5月22日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。三、驳回原告刘仕义、张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币724.00元（已按简易程序减半收取），由原告刘仕义、张丽负担289.60元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担434.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年六月二十二日书记员  王 贵