河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3746号 上诉人（原审原告）：陈X杰，女，1973年8月26日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：陈X庆，男，1970年9月21日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：张X，女，1970年8月12日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：罗树子，河北世纪方舟律师事务所律师。 上诉人陈X杰因与被上诉人陈X庆、张X确认合同效力纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初5034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈X杰、被上诉人陈X庆、被上诉人张X及委托诉讼代理人罗树子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈X杰上诉请求：撤销原判，依法改判或发还重审；本案产生的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由一、原审判决未对被上诉人陈X庆构成无权处分的事实予以确认。本案中，上诉人主张二被上诉人有关涉案房屋的买卖行为无效一个主要原因是被上诉人陈X庆无对涉案房屋处分权。涉案房屋归上诉人父亲所有，对此被上诉人张X也知情，上诉人父亲去世后，该房产属于父亲的遗产的一部分，应当由上诉人父亲的所有继承人共有。被上诉人陈X庆无父亲的授权，也无遗嘱，其私自将涉案房产卖给被上诉人张X的行为属于无权处分。二、一审法院未对涉案房屋属于城中村拆迁安置房，被上诉人张X不属于尖岭这一事实予以确认。本案涉案的房产是我市城中村改造回迁房，该房屋无我市政府房地产管理机构颁发的不动产权证，属于法律意义上的小产权房，小产权房的合法买卖只限于该城中村成员之间，而被上诉人张X不属于尖岭村村民，张X对涉案房产的性质及自己的身份在交易前都很明确，其购买此类房产依法得不到保护。三、二被上诉人未就涉案房屋签订正式的书面合同。本案中，二被上诉人签订的房屋买卖合同中约定的房屋不是本案涉案房产。二被上诉人房屋买卖的过程如下：2012年6月12日二被上诉人签订一份《房屋买卖合同》，后因该合同约定的房屋规划变更不能建设，双方又协商买卖本案涉案房屋，但仅就涉案房屋的买卖细节达成了口头或微信上的一致，后因被上诉人张X经济上出现困难，口头协议履行了一部分后就没继续履行，二被上诉人至今也未就涉案房产签署正式书面合同。四、一审法院适用法律错误。被上诉人陈X庆擅自处分该房产属于无效处分，应依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三、一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》第一、二条及最高人民法院关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复，确定二被上诉人有关涉案房产的买卖行为无效。 陈X庆辩称：我父母有五个儿女，我是家里的唯一男孩，按照农村风俗，回迁房都是给儿子的，所以，我有权处置我父亲的回迁房。张X在认可是我父亲的回迁协议后，经过协商我们于2012年6月12日签订了房屋买卖协议，当时，回迁楼还在建设当中。2017年我村办理回迁楼房产证，根据市政府关于回迁楼办证会议指导意见，回迁楼办证要求，回迁房必须办理到回迁人名下，才可以二次交易过户。在这一政策背景下，我与张X协商达成共识，各方义务：尖岭居委会承诺因面积不足，给于不足面积差额补偿，归张X所有；地下分配小房，被告张X享有分配比例，关于买卖的房子所产生的福利都归张X所有，过户办理费用由我承担；B2北区6-1-1104房屋的最终房价为95万元整。2018年期间张X支付了64000元，剩余部分，张X以他朋友母亲住院借了他很多钱，又说他朋友的儿子得了白血病借了他很多钱为由，延迟了剩余尾款支付。经过协商双方同意分六个月分期支付剩余尾款。但没过多久张X反悔了，张X要求我把房子直接办到她的名下，否则拒绝支付尾款。张X委托他丈夫找我要回所有房款。我告知张X丈夫，你来时带上能证明你们是夫妻的相关依据，我们什么也可以谈，我提出这一要求后，他的丈夫不再与我联系，导致我们协商的共识没有完成。但我多次联系张X，如果暂时给不了尾款，我们先把协议签了，不要影响我给你过户，但张X不再与我联系。所以，至今没有签订关于张X实际入住房子的协议。 张X辩称：一、涉案房产不是陈秀岐的遗产，陈X庆出售房产是有权处分。陈秀岐作为宅基地的户主，陈X庆作为陈秀岐的代理人与尖岭村居委会签订了拆迁安置补偿协议。根据《河北省农村宅基地管理规定》一户一宅的规定，宅基地以户为单位发放而不是以人为单位发放，也就是说一户只有一个宅基地证，不可能人手一份；根据石家庄市城中村改造相关政策，拆迁安置也以户为单位进行，安置房产确定后对各安置房产的使用权人分别进行备案登记，安置房产办理正式房产证时，根据上述备案信息，居委会统一办理房产证，所以居委会对安置房产的备案是确定房产所有权人的重要依据。陈秀岐虽然作为宅基地使用权人但其代表其一户，安置房产并不是其个人财产，故，也不是其遗产。陈X庆作为陈秀岐唯一的儿子，在后续处理房产事宜，是有权处分。安置时，陈X杰并不是户上人员，故，拆迁安置房屋并无安置陈X杰的必要。陈X庆有代表家庭成员处分房产的权利，其是有权处分。假设是遗产，置换的房产为三套共300平米，陈X杰与陈X庆每人占二分之一，即每人取得150平米置换房产的处分权。涉案房产为90平米，显然陈X庆处置其享有的150平米也是有权处分。二、法律规定合同无效的情形单一，并无回迁房不允许非本村人购买的效力性规定。《民法总则》第一百四十三条规定了民事法律行为有效要件，即具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款也规定了当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故，在缔约时，陈X庆与张X均具有完全行为能力且买卖房屋的意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定也不违反公序良俗，故，无论陈X庆是否有处分权，其与张X的房屋买卖合同均是有效的。三、张X通过中介以市场价购房且居住六余年无任何人提出异议，且取得了尖岭村发放的房号证，是善意取得。2012年6月12日，张X通过裕华区石门国大中介服务部购买涉案房产，出卖人为陈X庆，三方签订了房屋买卖（置换）合同，约定房屋价款为66.5万元，面积为90平方米，张X还交付了1万余元的中介费。陈X庆将房产放在房产中介公开出售，且出售价格是市场价格，在合同签订后2013年实际向张X交付了房产，2016年4月27日尖岭居委会还向张X交付了房产登记证明，其上载明户主为张X，房号为B-6-1-1104，这些足以让张X相信陈X庆是涉案房产的所有权人。在六年的时间里，没有任何人对该处房产提出过异议，包括陈X杰。根据《物权法》第一百零六条规定，正式房产证的所有权人就是在尖岭社区居委会备案登记的房主。据了解，涉案房产所在社区已经陆续办正式房产证，并且已经有大部分正式房产证下发到房主手中，正式发放房产证的都是这样的流程，也就是房产证登记在尖岭居委会备案的房主名下。按照流程，张X能够实际取得正式房产证。张X取得涉案房产是善意取得。经过几年的变化，涉案房产现价已经远远超过购买时的价值。现在，陈X杰试图以合法判决的形式掩盖其拟取得高额利益的目的，严重违反了诚实信用原则和公平原则。如其请求得到支持，必将损害正常交易秩序和交易的稳定性，也必将损害整个社会的诚信体系。请求：驳回上诉，维持原判。 陈X杰向一审法院起诉请求：1、请求依法判决二被告有关裕华区万达广场B2区6号楼1单元1104号房屋的买卖行为无效；2、本案产生的一切诉讼费用由被告承担。 一审查明的事实：陈秀岐与原告陈X杰、被告陈X庆系父子女关系。2009年6月8日，陈秀岐与石家庄市裕华区槐底街道尖岭社区居民委员会签订了《尖岭社区拆迁补偿安置协议》，陈秀岐将房屋腾清交于集体，尖岭社区为陈秀岐提供三套住宅。2012年6月12日，被告陈X庆（甲方）与被告张X（乙方）、河北国大房地产经纪有限公司石门营业部签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定，被告陈X庆自愿将坐落于裕华区万达广场东区1-1-1601的房屋出售给乙方，成交价格为625000元；合同第八条约定：1、经甲乙双方协商同意，乙方于签合同之日起3日内给甲方首付款150000元整，同时甲方将阳光花园的房屋抵押于乙方作为保证；2、乙方于签订合同之日起15日内补齐房款50000元整，剩余房款465000元于该房屋钥匙交付起15日内交付给甲方；3、乙方中介服务费10640元整于2012年6月15日之前补齐。2013年7月29日，陈秀岐与石家庄市裕华区槐底街道尖岭社区居民委员会签订了回迁选房协议，尖岭社区为陈秀岐安置回迁房三套，其中包括案涉房产万达Ｂ2北区6-1-1104。2013年10月被告张X在万达Ｂ2北区今。2013年10月6日前被告张X已向被告陈X庆支付690000元，2017年7月28日，被告张X又向被告陈X庆支付64000元。庭审中，原、被告均认可《房屋买卖（置换）合同》中约定裕华区万达广场东区1-1-1601的房屋实际为万达Ｂ2北区6-1-1104。 一审法院认为，本案中，原告诉请判决二被告有关裕华区万达广场B2区6号楼1单元1104号房屋的买卖行为无效。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：1、行为人具有相应的民事法律行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。而在本案中，并不存在违反上述规定的情形。同时亦没有证据显示二被告存在通谋虚伪行为或恶意串通损害他人合法权益的行为。故对于原告的诉讼请求不予支持。 一审判决：驳回原告陈X杰的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告承担。 本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，本案所涉的房产系由2009年6月8日陈秀岐与尖岭居委会签订《拆迁补偿安置协议》而取得，其后被上诉人陈X庆作为一家之子以陈秀岐的代表的身份将该房产交由河北国大房地产经纪有限公司石门营业部出售，被上诉人张X则有充分的足以信赖的理由相信被上诉人陈X庆有权处分该房产。经由河北国大房地产经纪有限公司石门营业部居间，2012年6月12日被上诉人陈X庆与被上诉人张X签订《房屋买卖（置换）合同》，对涉案房产买卖关系达成一致，系双方真实意思表示。被上诉人张X已经按照约定向被上诉人陈X庆支付购房款。2013年7月29日，陈秀岐与尖岭居委会签订《回迁选房协议》，被上诉人陈X庆已经按照约定向被上诉人张X交付房产。也即该合同双方已经切实履行，诚实守信的合法交易应当得以维护。本案所涉的房屋属于城镇房屋，双方之间买卖合同的效力与被上诉人张X是否具备该居委会居民的身份，没有必然关联性。从当事人庭审陈述及答辩意见看，本案中上诉人陈X杰不能证实被上诉人陈X庆与被上诉人张X存在通谋虚假行为或恶意串通损害上诉人陈X杰合法权益的事实。故上诉人陈X杰认为，被上诉人陈X庆与被上诉人张X的买卖行为无效，缺乏事实和法律依据，对其诉请，一审予以驳回，并无不当。综上所述，陈X杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人陈X杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 史兆宏 审 判 员 李荣水 审 判 员 孟志刚 二〇二〇年六月十六日 法官助理 吕鹏飞 书 记 员 谈梦雅