广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1332号 上诉人（原审原告，反诉被告）：肖志唐，男，1986年10月14日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：莫托，广东今久律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：广西天德纺织有限公司，住所地玉林市福绵区樟木镇中村（玉林市新滔环保科技有限公司内），统一社会信用代码91450900MA5N6M763R。 法定代表人：周彬，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄小飞，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈楣，广西国锐律师事务所律师。 上诉人肖志唐因与被上诉人广西天德纺织有限公司（以下简称天德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市福绵区人民法院（2019）桂0903民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖志唐上诉请求：一、变更原审判决第一项，改判为上诉人与被上诉人2018年6月8日签订的原《厂房及宿舍租赁合同》已于2019年8月26日解除；二、撤销原审判决第三项，改判为驳回被上诉人请求上诉人支付其自2019年9月1日起至2019年12月31日期间租金的反诉请求；三、撤销原审判决第五项，改判为驳回被上诉人请求上诉人支付其厂房闲置损失的反诉请求；四、撤销原审判决第六项，改判为被上诉人以1170500元为本金自起诉之日起按照中国人民银行发布的同期同种类人民币贷款基准利率向上诉人计付利息至付清之日止。事实和理由：一、原审法院判令上诉人与被上诉人2018年6月8日签订的《厂房及宿舍租赁合同》于2019年12月26日起解除并判令上诉人向被上诉人支付2019年9月1日至2019年12月25日的租金共421135元，存在认定事实及法律适用的严重错误。上诉人承租案涉厂房后遂分割分别转租给案外人周克东和程晫，案外人周克东已于2018年12月份解除与上诉人的转租合同并搬离案涉厂房，案外人程晫已于2019年8月26日前就其向上诉人租用的厂房范围及擅自占用的原案外人周克东租用的厂房范围一并直接与被上诉人办理交接手续并搬离案涉厂房。案涉厂房在2019年8月26日前已处于清空状态并由被上诉人实际占有和管控。2019年8月26日，上诉人向被上诉人送达解除合同通知书，在被上诉人拒绝接收上诉人退回的厂房钥匙后，上诉人遂于2019年9月1日通过全球邮政特快专递EMS向被上诉人寄发厂房钥匙两枚。在案涉厂房已处于清空状态并由被上诉人实际占有和管控且上诉人已向被上诉人送达解除合同通知书的情况下，经已表明上诉人不愿再继续履行原《厂房及宿舍租赁合同》且其已明确通知被上诉人。即使在上诉人没有约定及法定解除权的情况下，鉴于租赁合同义务性质依法不宜强制履行，应当依法认定原《厂房及宿舍租赁合同》在处于清空状态并由被上诉人实际占有和管控且2019年8月26日解除合同通知书到达被上诉人时经已解除或者自2019年8月26日起被上诉人不得强制上诉人继续履行原《厂房及宿舍租赁合同》，租金仅应计算至2019年8月26日止。原审法院虽否认上诉人向被上诉人送达解除合同通知书具有单方解除合同的效力，但并不能由此得出上诉人应当继续履行原《厂房及宿舍租赁合同》的结论。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。由此可见，原审法院判令上诉人与被上诉人2018年6月8日签订的原《厂房及宿舍租赁合同》于2019年12月26日起解除并判令上诉人向被上诉人支付2019年9月1日至2019年12月25日的租金共421135元，无异于在上诉人自2019年8月26日起不愿继续履行原《厂房及宿舍租赁合同》的情况下，仍强制上诉人向被上诉人继续履行2019年9月1日至2019年12月25日期间的租赁合同义务，此完全与相关法律规定相悖，原审法院的上述判决明显缺乏事实依据和法律依据。二、原审法院判令上诉人向被上诉人支付空置厂房损失665400元完全违背合同精神及上诉人订立原《厂房及宿舍租赁合同》的初衷，存在法律适用的严重错误。原《厂房及宿舍租赁合同》约定，租赁期间双方必须信守合同，任何方违反本合同的规定，应承担违约责任，按当年租金的30%向对方支付违约金，造成对方经济损失的还应赔偿对方的损失。前述条款代表当事人双方共同的意思表示，是当事人双方对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先评估。我国合同法规定的违约金的性质主要是补偿性质，违约一方给付了违约金，即免除了其赔偿对方所遭受的财产损失的责任，即使损失大于违约金，亦不再补偿。守约方不得主张违约方既支付违约金又赔偿损失。处理房屋租赁合同纠纷违约责任的原则也应遵循“有约定违约金的按照违约金处理，没约定违约金的才以实际损失计算”。本案中，即使上诉人没有约定及法定解除权提前解除合同构成违约，也应当以当事人双方约定的违约金条款处理，如果当事人约定的违约金数额低于违约造成的损失的，可以依法请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加。如若上诉人存在擅自转租及单方违约解除租赁合同的多重违约情形，被上诉人亦不得既主张支付违约金又主张赔偿损失。原《厂房及宿舍租赁合同》既然约定了违约金条款作为处理一方违约的制裁规则，在上诉人违约的情况下，被上诉人应当主张上诉人支付违约金而不得再行主张赔偿损失。原审法院根本无视原《厂房及宿舍租赁合同》对违约责任的相关约定，凭空判令上诉人向被上诉人支付空置厂房损失665400元，完全违背合同精神且与法理相悖，严重违背意思自治原则，上述判决明显缺乏事实依据和法律依据。 天德公司辩称，一、关于合同解除时间及应付未付违约金的情况。本案是肖志唐单方违约，提出解除合同申请，答辩人不同意解除，双方并未形成解除的合意，形成诉讼，本案租赁合同并没有约定通知即解除，也不符合法律规定解除的情况。上诉人与案外人的租赁关系与答辩人没有直接关系。本案不能证明合同的解除时间为2019年8月26日。上诉人关于解除时间的诉请，证据不足也不符合法律规定，应以法院确认解除合同的效力为判决为准。上诉人有义务支付租金至合同解除之日止。二、关于赔偿空置损失的问题。本案过错方是上诉人，属于上诉人无故违约，上诉人主张无力经营不是事实，其目前仍在园区的其他公司租赁厂房经营。合同租赁期限为6年，现解除租赁造成答辩人期望收益减少660万元，一审法院支持6个月的租金损失合理，涉案厂房二次出租困难，目前仍未能再行出租。三、关于保证金及水电押金的利息。合同已经约定无息退还，上诉人的请求无事实依据。 肖志唐向一审法院起诉请求：1.判令确认双方2018年6月8日订立的《厂房及宿舍租赁合同》于2019年8月26日解除；2.判令被告立即退还原告保证金1000000元及自来水押金170500元（合计1170500元），并自起诉之日起以前述金额为本金按照中国人民银行发布的同期同种类人民币贷款基准利率向原告计付利息。天德公司反诉请求：1.判令2019年12月31日解除双方于2018年6月8日签订的《厂房及宿舍租赁合同》，肖志唐支付自2019年9月1日起至2019年12月31日应付但未付的租金及管理费461600元给天德公司；2.判令肖志唐支付违约金402120元给天德公司；3.判令肖志唐支付厂房复原费用50000元给天德公司；4.判令肖志唐单方解除合同造成厂房闲置损失1330800元给天德公司。 一审法院认定事实：肖志唐与天德公司经协商一致，于2018年6月8日签订《厂房及宿舍租赁合同》，合同主要约定：1.天德公司将坐落于玉林市福绵区樟木镇中滔环保工业园穗冠纺织有限公司的A3栋3楼面积为3800平方米的厂房租给肖志唐，配套宿舍5间；2.租赁期限为6年，自2018年6月8日起至2024年6月7日止，其中2018年7月1日起至2018年7月30日止为免租期；3.厂房及宿舍每月租金为110900元（租金每满三年自动递增10%）；4.肖志唐应于本合同签订之日向天德公司交付保证金1000000元；5.肖志唐使用的厂房原则上不得改动，如因生产需要改的，肖志唐应书面向天德公司提出申请，经天德公司同意的改造方案进行改造，改造费用由肖志唐全部支付，不再续租时需恢复原貌，在经营期间，肖志唐不得在厂房及设施上私自改造、搭建，须保持厂房及设施的完好，如果有损坏应负责修复或按原价赔偿；6.肖志唐有下列情形之一的，天德公司可解除合同并有权无条件收回租赁场地，由此造成的损失，由肖志唐负责赔偿：（1）擅自将承租场地转租、转借他人或与他人擅自调换使用的；7.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，按当年租金的30%向对方支付违约金，造成对方经济损失的还应赔偿对方的损失。肖志唐通过其妻子黄雪玲，于2018年6月7日转账100000元，于2018年6月8日转账900000元，合计交付了1000000元保证金给天德公司，并于2018年9月10日转账了170500元自来水押金给天德公司。与天德公司签订上述合同后，肖志唐并没实际使用涉案厂房用于生产经营，而是于2018年6月23日与案外人周克东、程晫分别签订《厂房及宿舍租赁合同》，将涉案厂房全部进行了转租，两份合同均主要约定：1.转租面积2000平方米；2.转租期限为6年，自2018年6月8日起至2024年6月7日止，其中2018年7月1日起至2018年7月30日止为免租期；3.厂房及宿舍每月租金为66000元（租金每满三年自动递增15%）；4.承租人应于本合同签订之日向肖志唐交付保证金750000元。周克东于2018年12月与肖志唐解除了合同，程晫与肖志唐因纠纷，2019年6月双方均将对方诉至法院，目前程晫与肖志唐的纠纷正在审理中。涉案厂房目前正在闲置中。另查明，肖志唐租赁涉案厂房，已经交租至2019年8月31日。2019年8月6日，肖志唐向天德公司发出《终止房屋租赁合同申请书》，恳请天德公司准许其与天德公司于2019年8月7日提前终止双方签订的《厂房及宿舍租赁合同》。2019年8月13日，天德公司复函肖志唐，声明其从未同意肖志唐转租租赁物给第三人，不同意《终止房屋租赁合同申请书》的申请，要求肖志唐按合同约定继续履行相关责任与义务。之后，肖志唐又于2019年8月26日以微信方式向天德公司的股东周德如发出《解除合同通知书》，通知本通知书到达天德公司时，即行解除与天德公司于2018年6月8日签订的《厂房及宿舍租赁合同》。又查明，温方福是天德公司的管理人员之一，其在天德公司租赁涉案厂房给肖志唐期间，与肖志唐的妻子黄雪玲就涉案厂房使用相关问题一直通过微信进行沟通交流，对案外人周克东、程晫使用涉案厂房的情况均有涉及。涉案厂房在使用过程中存在被改动的情况。 一审法院认为，当事人签订的《厂房及宿舍租赁合同》合法有效，双方本应按照约定全面履行自己的义务。关于涉案合同解除的问题。本案中，肖志唐要求确认2019年8月26日涉案合同已解除，实际是基于其当日以微信方式向天德公司的股东周德如发出《解除合同通知书》，但现有证据不足以证明其发出《解除合同通知书》时符合合同法规定的解除条件，应认定不具有单方解除合同的效力，故其该项主张证据不足。关于天德公司要求判令2019年12月31日解除涉案合同应否得到支持的问题。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故天德公司作为出租人要求判决解除租赁合同，依法应予以支持，但根据案件具体情况，应以判决之日（即2019年12月26日）作为合同解除时间较为适宜。租赁合同解除后，天德公司应退还保证金1000000元和自来水押金170500元给肖志唐。另外，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，故天德公司主张肖志唐应支付未付的租金，依法亦应予以支持。但租金应为421135元（110900*3+110900/31*25），现有证据不能确信双方存在管理费的约定，故对天德公司关于管理费的主张不予支持。关于天德公司主张违约金应否得到支持的问题。本案中，天德公司主张肖志唐应支付违约金，主要是基于肖志唐擅自转租，违反合同约定，但现有证据虽未能确定转租时天德公司是否同意，但天德公司知悉转租事宜且没有在合理期限内提出异议是确定的，故应认定转租行为尚不足以构成违约，天德公司要求肖志唐支付违约金，依法不予支持。关于肖志唐应否赔偿厂房空置经济损失的问题。承租人拒绝履行租赁合同是双方纷争的起因，给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失，天德公司该项主张于法有据，但其主张以一年的租金作为损失额过高，根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素予以酌定，以六个月的租金即665400元（110900*6）为宜。关于天德公司主张复原费用应否得到支持的问题。天德公司主张复原费用为50000元依据不充分，但现有证据足以证明涉案厂房存在被改动需要复原的情形，且肖志唐关于改动涉案厂房是否符合合同约定也举证不能，故根据公平原则，酌定肖志唐支付20000元给天德公司用于复原厂房为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、即日（2019年12月26日）起解除原告（反诉被告）肖志唐与被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司于2018年6月8日签订的《厂房及宿舍租赁合同》；二、被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司应退还原告（反诉被告）肖志唐保证金1000000元及自来水押金170500元，合计1170500元；三、原告（反诉被告）肖志唐应支付被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司2019年9月1日至2019年12月25日的租金共421135元；四、原告（反诉被告）肖志唐应支付被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司复原费用20000元；五、原告（反诉被告）肖志唐应支付被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司空置厂房损失665400元；六、驳回原告（反诉被告）肖志唐的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司的其他诉讼请求。上述第二项被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司应履行的金钱给付义务应与上述三至五项原告（反诉被告）肖志唐应履行的金钱给付义务互相抵减。本诉案件受理费7667元，反诉案件受理费4041元，合计11708元，由肖志唐负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天德公司提供的玉林市美铃毛印染精加工有限公司信息表，来源合法，内容属实，可以作为认定事实的依据；天德公司提供的涉案厂房现场照片，来源合法，内容真实，本院予以确认。 经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，肖志唐与天德公司签订《厂房及宿舍租赁合同》还约定“乙方应于本合同签订之日起向甲方将会保证金100万元，该项保证金于合同期满后十天内，双方不再续约续租由甲方（不计利息）退还乙方”。一审判决后，天德公司虽然对外进行招租，但涉案的厂房目前未能再次出租，仍属空置状态。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除应当以当事人协商一致、合同约定或法律规定的条件成就时才能解除，本案中肖志唐虽向天德公司发出过解除合同的申请，但天德公司并不同意，双方未达成解除合同的合意，《厂房及宿舍租赁合同》中未约定肖志唐单方解除合同的条件，合同履行中也未出现法律规定肖志唐可以单方解除合同的情形，故肖志唐虽于2019年8月26日向天德公司发出了《解除合同通知书》，但并不能产生《中华人民共和国合同法》第九十六规定解除合同的法律后果，肖志唐主张《厂房及宿舍租赁合同》已于2019年8月26日解除，肖志唐只应缴交2019年8月26日止的租金，与合同并未解除的事实不符，无法律依据，本院不予支持，本案租金应当计至一审法院确认合同解除之日止。《厂房及宿舍租赁合同》虽有“任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，按当年租金的30%向对方支付违约金”的约定，但合同还约定“造成对方经济损失的还应赔偿对方的损失”，本案《厂房及宿舍租赁合同》经一审法院判决解除至今已有六个月时间，天德公司虽一直对外招租，但至今未能再次出租，天德公司的确存在租金损失，故一审法院确定由肖志唐赔偿六个月租金损失给天德公司，并未超出天德公司因合同解除所蒙受的实际损失，肖志唐上诉请求撤销该项判决，与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定不符，本院不予支持。肖志唐请求天德公司自一审起诉之日起支付合同保证金、水电押金1170500元的利息，与款项的性质及相关款项应在合同期满时无息退还的约定不符，本院不予支持。 综上所述，肖志唐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7298元，由肖志唐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 甘伟强 审 判 员 谭 政 审 判 员 李 伟 二〇二〇年六月二十六日 法官助理 陈桂全 书 记 员 欧 媛