广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终558号 上诉人（一审被告）：邓鸿，男，1962年5月13日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：杨醒树，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐程，广西桂信律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：钦州市住房保障中心，住所地：钦州市中山路73号，统一社会信用代码：12450700499708760X。 法定代表人：颜彬，该中心主任。 委托诉讼代理人：黄伟俊，广西众厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车璐洁，广西众厚律师事务所律师。 上诉人邓鸿因与被上诉人钦州市住房保障中心租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓鸿及其委托诉讼代理人唐程、被上诉人钦州市住房保障中心的委托诉讼代理人车璐洁到庭参加询问。本案现已审理终结。 上诉人邓鸿上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2816号民事判决，驳回钦州市住房保障中心的全部诉讼请求，并同时依法改判上诉人依法享有优先承租权；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人应保障上诉人享有优先承租权。根据合同法第二百三十条，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权。被上诉人之所以要上诉人腾空房屋，目的是将涉案房屋出租给隔壁租户实发家具店，隔壁租户为了扩大经营规模，计划将其所承租的房屋与上诉人现承租的房屋打通，并且被上诉人已提前收到隔壁租户的12万款项。上诉人认为优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权，被上诉人让上诉人腾空房屋是为出租给第三人，侵害了上诉人的优先承租权。二、在承租期内与期满后，上诉人一直向被上诉人缴纳租金，但是被上诉人放弃领取后期租金，被上诉人放弃领取后期租金是其真实意思表示，故法院不该再支持被上诉人诉求上诉人支付后期租金。其次，上诉人祖辈于1968年开始租用涉案房屋，至今已有49年之久。虽然这是直管公房，但是上诉人一家从开始租用至今，均在此进行生活、经营。期间上诉人均按《钦州市直管公房非居住用房租赁合同》的约定按时足额交纳租金至原来承租期满，没有发生过争议。现在被上诉人突然诉求上诉人搬离，使上诉人一家陷入困境。由于该直管公房是上诉人一家的合法唯一居所，如搬离该地，会使上诉人一家流离失所。被上诉人在交付该房给上诉人租用初期，并没有达到约定的居住、经营用途，于是上诉人为了该房屋达到约定的居住、经营用途，先后安装了电表、水表，花费了约600元，并每年约花费5000元对该房进行修缮维护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条规定，上诉人维修行为构成无因管理，根据《中华人民共和国民法通则》的第九十三条的规定，上诉人认为法院若支持被上诉人诉求继续缴纳后期租金的，应与上诉人的维修费用相互折抵。综上，请求二审法院查明事实，依法纠正一审判决，维护上诉人的合法权益。 被上诉人钦州市住房保障中心租赁合同辩称，一、上诉人提出的优先承租权在法律上没有规定的，只是存在于双方的约定；二、关于缴纳租金，因为双方的合同已经到期，被上诉人根据要求要收回租赁物，所以不再收取租金，而不是放弃领取租金的权利。上诉人在上诉状中称房屋是其一家的唯一居所，这是与上诉人在一审庭审中自称多年不在房屋居住相互矛盾。三、上诉人自行安装水表、电表，当时双方签订的合同约定不包括上述设施的安装，所以应由上诉人自行安装，该费用由上诉人自行承担。四、上诉人称其维修行为构成无因管理，被上诉人认为上诉人的行为不构成无因管理，上诉人是自愿为他人管理。上诉人如果认为被上诉人交付的条件不符合承租条件，上诉人应在承租时就提出，而不是合同承租期满后再提出维修费用的问题。综上，上诉人的请求缺乏法律依据，与事实不符，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。 钦州市住房保障中心租赁合同向一审法院起诉请求：1、依法判决确认原告与被告签订的《钦州市直管公房非居住用房租赁合同》于2013年9月25日终止；2、依法判决被告将租赁钦州市钦南区房屋返还给原告；3、依法判决被告支付上述房屋占用费人民币35400元给原告（占用费从2014年9月1日起至2019年7月31日止，以后续计至返还房屋之日止，每月按600元计算）；4、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告钦州市住房保障中心原名称为“钦州市房地产管理所”，于2015年12月7日经钦州市机构编制委员会办公室文件批复同意更名为“钦州市住房保障中心（钦州市白蚁防治所）”，业务范围“负责市直管公房、公共租赁住房（含廉租住房）管理和服务、危旧公房改造及直管公房的管理维修及养护”等。 被告邓鸿的父亲邓承有生前租住位于钦州市钦南区的直管公房，邓承有去世后，被告向原告申请租赁该房屋（面积104.74平方米）作经营使用。2011年9月25日，被告向原告申请续租。2011年9月26日，原、被告双方签订了《钦州市直管公房非居住用房租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告作经营使用，租赁期限二年即自2011年9月26日起至2013年9月25日止，租金每月600元。合同签订之后，原、被告均按照合同约定履约，期间没有任何纠纷。 2013年9月25日合同约定的租赁期限届满，原、被告之间为房屋是否续租问题产生了意见分歧。原告不同意与被告续签租赁合同，提前派员上门通知被告将房屋交还给原告，并告知被告该房屋需要按照钦州市政府要求统一收回后公开竞标。但被告拒绝搬走，在租赁期限届满后继续占用该房屋经营家具并每月交纳600元给原告直至2014年8月。2014年8月20日，原告再次派员上门通知被告于2014年9月5日前搬走将房屋交还给原告，被告仍然拒绝搬走并坚持要求续租。期间原告先后数次派员上门动员被告搬走交还房屋，但被告始终拒绝搬走并继续占用该房屋经营家具至今。2019年7月份原告邀被告到原告处拟协商解决纠纷无果，为此原告于2019年8月16日提起了本案诉讼。 另据被告反映，被告及其家人已多年不在上述房屋居住，目前被告与他人合伙在上述房屋经营“兴兴家具店”。 一审法院认为，原告作为钦州市直管公房的管理和服务单位，有权与公民、法人或其他组织之间签订市直管公房租赁合同，因此，原、被告之间于2011年9月26日自愿签订的《钦州市直管公房非居住用房租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。该合同履行期限至2013年9月25日届满，合同权利义务已经履行完毕，此后双方没有再签订新的租赁合同，虽然被告提出要续租，但是原告出于管理要求不同意续租，因此，该合同自履行期限届满之日起即依法自行终止。原告请求确认该合同于2013年9月25日终止，有理有据，予以支持。 虽然被告在占用该房屋经营期间参照了原租赁合同的租金标准每月交纳600元给原告至2014年8月，但被告拒绝搬走并继续占用该房屋经营至今，其行为完全违背了自愿合法、诚实信用的民事活动原则，构成了侵权，损害了原告负责管理的国家资产的利益，因此，原告请求被告返还该房屋并参照原租赁合同每月600元租金标准从2014年9月1日起支付房屋占用费，有理有据，予以支持。 被告在庭审中提出了该房屋优先承租权的答辩意见，经查，目前没有证据证明原告在同等条件下将该房屋出租给他人，因此，被告提出的相关答辩意见，没有事实依据，不符合法律规定，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条的规定，判决：一、确认原告钦州市住房保障中心与被告邓鸿于2011年9月26日签订的《钦州市直管公房非居住用房租赁合同》于2013年9月25日终止；二、限被告邓鸿在本案判决生效后30日内腾空钦州市钦南区房屋，将腾空的房屋返还给原告钦州市住房保障中心；三、被告邓鸿支付给原告钦州市住房保障中心房屋占用费人民币35400元（房屋占用费的计算：按每月600元的标准，从2014年9月1日起暂计至2019年7月31日，以后续计至被告将钦州市钦南区房屋返还给原告时止）。案件受理费人民币443元，由被告邓鸿负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 综合当事人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、上诉人是否应支付2014年9月1日至2019年7月31日的房屋占用费；二、上诉人对涉案房屋是否享有优先承租权。 本院对本案综合评判如下： 一、关于房屋占用费问题。上诉人与被上诉人签订租赁合同约定的租赁期满后，上诉人想要继续承租涉案房屋，被上诉人对此提出异议。上诉人参照原合同约定向被上诉人支付租金至2014年8月，自2014年9月至今，上诉人继续占有使用涉案的房屋，且被上诉人提出异议并不愿接收租金，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，上诉人没有合同约定和法律规定占用被上诉人的房屋属于无权占有，构成了侵权。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，上诉人无权占用被上诉人房屋的行为，造成被上诉人权益受损，被上诉人有权请求损害赔偿。一审法院根据被上诉人的起诉请求和上诉人的侵占事实，判决上诉人按照原合同支付给被上诉人从2014年9月1日起暂计至2019年7月31日房屋占用费，依法有据，本院予以支持。关于上诉人认为其装水电的费用以及维修费用与房屋占用费的折抵问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”双方签订的《钦州市直管公房非居住用房租赁合同》第五条“该房屋不包括水、电设施的安装”，双方约定了涉案房屋不包含水电设施安装，故水电设施安装属于上诉人经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，现上诉人要求被上诉人承担水电安装费用，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，上诉人主张其每年需要花费资金进行维修，但是上诉人就其主张未能提供相关证据予以证明，其应当承担举证不利的法律后果，故上诉人主张的维修费，本院不予支持。 二、关于上诉人对涉案房屋是否享有优先承租权的问题。根据双方签订的《钦州市直管公房非居住用房租赁合同》第二条“合同期满一个月前，如乙方需要继续租赁的，可向甲方提出书面申请，同等条件下享有优先权”约定，上诉人与被上诉人的租赁合同期满后，被上诉人对上诉人继续租赁涉案房屋提出异议，但是上诉人至今占用被上诉人的房屋且其未能提供证据证明曾向被上诉人书面提出继续租赁的申请。另查明，根据被上诉人在钦州市政府采购中心网的商铺招租项目结果公告，涉案房屋经公开竞租，上诉人没有参与竞租，房屋已由他人竞得。故现上诉人主张享有优先承租权，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费885元，由上诉人邓鸿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年六月十九日 法官助理 杨雯民 书 记 员 班智晓