东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初4070号原告（被反诉人）：吕清和，男，1967年1月22日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县************，公民身份号码：362************019。被告（反诉人）：贺军，男，1965年10月11日出生，汉族，住湖南省冷水江市禾青镇宝兴居委会二生活区******，公民身份号码：432************712。委托诉讼代理人：李钢，广东莞企律师事务所律师。委托诉讼代理人：简凤娇，广东莞企律师事务所实习律师。原告吕清和诉被告贺军以及贺军反诉吕清和租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理，依法适用简易程序于2020年4月22日及2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告吕清和，被告贺军及其委托诉讼代理人李钢、简凤娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕清和向本院提出如下诉讼请求：1、确认双方的租赁合同无效；2、被告向原告返还已付的预付租金人民币300万元及利息125050.00元（以300万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2018年4月28日暂计至2019年11月20日，并顺延至实际清偿之日止）。事实和理由：2018年4月28日原告与被告开始接触并沟通厂房事宜，2018年5月2日，原告与被告签订《厂房意向租赁合同》，约定被告将其名下位于东莞市***********新建在建厂房出租给原告。为此，原告向被告银行账户分三笔转入共计100万元（2018年4月28日转入5万元，2018年4月30日转入45万元，2018年5月2日转入50万元）。按《厂房意向租赁合同》约定，被告应不迟于2019年1月1日交楼，却因资金问题导致施工进度拖延，为支持被告工程进度，期间原告向被告银行账户分四笔转入人民币40万元（2018年11月26日转入两笔各5万元，2018年11月27日转入两笔各5万元，2018年12月10日转入10万元，2018年12月11日转入10万元）及向被告指定股东张永强账户分四笔转入共计40万元（2019年4月17日转入两笔各10万元，2019年4月29日转入两笔各10万元）。经原告几经催告，直至2019年5月1日，被告与原告签订《租赁合同书》，为此向被告指定股东张永强账户分四笔转入120万元（2019年5月9日、2019年5月15日、2019年5月16日转入两笔10万元和1笔1万元及一笔9万元，2019年5月17日转入两笔各10万元，2019年5月20日转入两笔各10万元）。《租赁合同书》签订后，被告一直无法提供该新建厂房与宿舍（各一栋）的政府有关的报建及验收手续，无法达到企业生产条件，被告无法实现交楼条件导致双方至今无法办理交接楼手续。经原告多次催告，被告仍然无法提供，为避免损失扩大，迫于无奈，原告于2019年11月1日向被告发出《租赁合同终止通知函》，向被告郑重函告终止合同，要求退款；原告于2019年11月7日向被告发出《催促退款通知函》，要求被告退款，均无果。基于以上事实，原告要求被告返还已付的预付租金300万元及利息125050元。综上，由于被告的行为致使原告的利益受损，为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》之规定具状起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告贺军辩称，一、涉案的建筑物没有办理规划许可证，原告方从事房屋租赁业务，原告对该事实是非常清楚，对于造成该涉案合同的无效双方都有责任。二、涉案的建筑物已经办理了消防备案，完全符合使用条件，原告于2019年4月26日使用至今并依法支付厂房占有使用费被告贺军向本院提出如下反诉请求：1、吕清和支付贺军厂房占有使用费（按每月227070元的标准从2020年3月1日起计至吕清和交还厂房之日止）；2、吕清和赔偿贺军厂房占有使用费的利息损失（按每月227070元的本金从2020年3月1日起逐月按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计至吕清和交还厂房之日止）；3、本案的诉讼费由吕清和承担。事实和理由：2018年5月2日，贺军与吕清和就租赁厂房一事签订《厂房意向租赁合同》。2019年4月26日，贺军将修建好的厂房交付给吕清和使用，双方并于2019年5月1日签订了《租赁合同》，约定：第一项第1条甲方同意将位于东莞市***********出租给乙方使用；第二项第3条2019年5月1日到2022年4月30日，厂房及宿舍每月每平方米价格为14.5元，月租金227070元；第三项第7条乙方需在签订本合同时向甲方交付厂房租金预付款3000000元，其中包括押金三个月；第三项第8条抵扣方式：乙方预付押金3000000元，按合同执行，从起租开始抵扣租金，剩三个月为厂房押金（抵扣方式：从免租期结束后的前四个月房租从预付押金中全额抵扣，然后从免租到结束后的第五个月开始，房租的一半从预付押金中抵扣，一直抵扣到三个月押金为止）；第五项第12条甲方同意给予乙方厂房免租装修期75天，从2019年5月1日至2019年7月15日止，供乙方进行厂房和宿舍装修；第九项第28条如乙方中途退租，须提前3个月书面通知甲方，付清所欠甲方的款项（包括免租装修期租金、中介费）、租赁保证金（押金）作为违约金处理不予退回，所有装修物品归甲方所有，且须另外赔偿甲方三个月租金的经济损失。截止至2019年5月20日，吕清和多次向贺军转账合计3000000元，作为厂房租金预付款。2019年10月份吕清和向贺军提出“由于贸易战的影响使厂房出租这一行业市场行情急剧下降，已到无人问津的地步，根据我们承租你方厂房的出租情况，现已无力承担每月之亏损，故现申请退租”，吕清和并于2019年11月3日向贺军发出书面《租赁合同终止通知函》，贺军于2019年11月7日通过微信及快递方式向吕清和发出了《对租赁合同终止通知函的回函》，在回函中明确表示：吕清和于2019年4月26日起使用新建的厂房及宿舍至今，新厂房和宿舍是符合使用条件，吕清和提出的“实现不了交楼条件”不成立，不同意解除合同。至提出反诉之日吕清和仍在占有、使用涉案的厂房。贺军认为：虽然案涉的《租赁合同》是无效，但吕清和应依法参照合同约定的租金标准即每月227070元的标准向贺军支付占有使用费。在本案中，贺军已于2019年4月26日向吕清和交付了案涉厂房且合同也明确了租赁时间从2019年5月1日至2029年4月30日，故贺军依法要求吕清和支付从2019年5月1日至交还厂房之日的占有使用费，截止2020年2月29日期间的占有使用费为2270700元，上述占有使用费2270700元在吕清和已支付的租金预付款3000000元中扣除，故截止2020年2月29日吕清和在贺军处剩余的预付款仅为729300元。对于从2020年3月1日之后至吕清和交还厂房期间的占有使用费，吕清和依法应按每月227070元的标准向贺军支付。贺军为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。原告吕清和对贺军的反诉答辩称，一、对于被告提供的证据“吕对星”与“张永强”的微信记录，吕清和没有授权给任何人做事，也没有收到被告有授权任何人，所以他两人的聊天记录和做的事情，原告不清楚也不予认可。二、对于被告提供证据一楼与邓亚林的租赁合同是原告与她在四月份签署的，被告说可以在五月一日可以完成交楼所以原告才与其签订了租赁合同。因被告无法提供交楼的合法文件，始终没有办理交楼手续，导致客户邓亚林无法入驻，更无法引进其他的客户，对于被告在证据公证书上提供的照片，原告不清楚也不予认可。原告认为这是被告自导自演的闹剧。原告向被告发的退租信息，是因为当时被被告欺骗说该租赁建筑是属于政府正规报建，验收手续即将办妥，而原告当时又缺钱和急需用钱，资金周转不过来，于是，原告想做点让步，想从这个项目抽点钱出来。原告发这个信息的前提是还在被骗当中，一直以为被告该建筑物是属于政府正规报建的建筑物，直到原告发了这个信息，与被告约谈后被拒绝，原告才去咨询专业人士，后得知该租赁建筑不属于政府的正规报建。建设许可证和房产证和验收手续都没有办好，该租赁建筑物达不到厂房交楼标准。原告与被告一直没有办交接楼手续。经审理查明，2018年5月2日，贺军（甲方，出租方）与吕清和（乙方，承租方）签订《厂房意向租赁合同》，约定：一、租赁项目：1.1甲方将位于东莞市******桥墩厂房租给乙方使用,……三、订金与押金：3.1乙方按月准时向甲方缴纳租金,每月10号前付清当月租金。3.2签署本合同时，乙方支付甲方预付订金人民币¥1000000元整（大写：壹佰万元）。（不含税）。甲方厂房正式交到乙方承租时，双方签订正式交房确定书的三日内付预付押金¥2000000元整（大写：贰佰万元）。（不含税）3.3押金：三个月押金。……。2019年5月1日，贺军（甲方，出租方）与吕清和（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同约定：第1条甲方同意将位于东莞市***********出租给乙方使用，厂房及宿舍总面积为15660平方米。第2条厂房（含宿舍。以下条款中如厂房未与宿舍分开表述时，均含宿舍）租赁期限为10年，自2019年5月1日至2029年4月30日止。第3条2019年5月1日到2022年4月30日，厂房及宿舍每月每平方米价格为人民币：14.5元，月租金为¥227070元。……第7条乙方须在签订本合同时向甲方交付厂房租金预付款¥3000000元整大写：叁佰万元（不含税）。其中包括押金三个月。第8条抵扣方式：乙方预付押¥3000000元大写：叁佰万元整给甲方（需在2019年5月22日前付清）。按合同执行，从起租开始抵扣租金剩三个月为厂房押金（抵扣方式：从免租期结束后的前四个月房租从预付押金中全额抵扣；然后从免租期结束后的第五个月开始，房租的一半从预付押金中抵扣，一直抵扣到三个月押金为止。另外一半房租按合同约定及金额按时交纳）。……第31条有下列情形之一发生的，甲方可以解除合同：1、乙方违反消防安全管理规定，经甲方劝告仍不整改的；2、乙方签订本合同时未缴清相关费用的；3、乙方一个月未缴厂房租金、水电费以及其他应缴费用或累计欠费达到一个月厂房租金、水电费以及其他应缴费用标准，经甲方特别通知后仍然不履行缴费义务的；……双方签订《租赁合同》后，吕清和于2018年4月28日至2019年5月20日期间共向贺军支付案涉厂房订金及押金合计3000000元。其后，吕清和通过微信向贺军发了一条信息，内容如下“贺总：你好！众所周知，由于贸易战的影响使厂房出租这一行业市场行情急剧下降，已到了无人问津的地步。根据我们承租你方厂房的出租情况现已无力承担每月亏损故现申请退租。因我方在承租你方厂房时交了300万元（含2018年5月所交定金100万元）的预付租金现同意扣除款项如下：1、我方自签定合同以来使用厂房时间为5个月，2、签合同时你方付中介费一个月。3、违约金一个月。总扣除7个月，即7×227070=1589490元。中途退租实属无奈之举，行情所逼，恳请贺总能体谅，将所剩款项（1410510元）退还予我。……”2019年11月1日，吕清和向贺军出具《租赁合同》终止通知函，以“自签署租赁合同到至今，该租赁物业既没有提供政府相关部门的报批报建验收手续及通过政府相关部门验收并提供相关合法证件，也没有办妥并提供政府相关部门的消防验收通过的意见书，无法达到企业生产的基本使用条件，不具备交楼条件。”为由终止双方的租赁关系，并要求贺军无条件退回其已支付的款项及利息。2019年11月7日，贺军向吕清和出具对【《租赁合同》终止通知函】的回函，认为“新建的厂房宿舍已经经竣工监测和整体检测合格，且从2019年4月26日起你使用新建的厂房及宿舍至今，该新厂房宿舍是符合使用条件，故你方提出的实现不了交楼条件不成立”为由不同意终止双方于2019年5月1日签订的《租赁合同》。其后，双方就案涉租赁合同发生争执，诉至本院要求解决。庭审中，吕清和主张贺军一直没有交付厂房。贺军对此不予确认，并主张于2019年4月26日将案涉厂房及宿舍全部移交给吕清和，吕清和还发布对外出租广告对外招租，并将案涉厂房出租给他人，现第三人何礼林使用案涉的厂房至今仍未搬离。贺军为此提供（2019）深宝证字第38642号公证书、招租广告（照片）、出租合同（照片）、收款收据（照片）、租客使用案涉厂房的照片、（2019）深宝证字第38641号公证书等证据为证。吕清和对（2019）深宝证字第38642号公证书不确认，主张与吕对星（微信号为ldx157*****098）只是朋友关系，其没有授权任何人接收厂房；对招租广告照片不确认，主张双方签合同前已经有该招租广告，其不清楚是谁制作的；对出租合同（照片）确认，但认为该合同是在2019年4月底签订的，当时贺军说2019年5月1日可以办完交楼手续，所以才和邓亚林签订该合同，后贺军无法实现交楼条件，无法完成交楼手续，导致邓亚林无法入驻营业；对2019年4月26日的三张收款收据的真实性确认，是一楼饭堂客户的，对于2019年10月1日的收据不予认可；对租客使用案涉厂房的照片不确认，主张贺军一直交不了楼，办不了证，导致客户一直无法进厂，除了一楼以外，其他的楼层都没有引进其他客户；对（2019）深宝证字第38641号公证书确认，承认微信记录的微信号（LQH1923727455）是吕清和的，对其内容也确认，认为这是在签订正式合同之前贺军说案涉厂房有政府的正规报建及验收手续，所以才与客户签订合同，最后因为贺军无法提供交楼条件而无法令客户进场装修和营业。至于吕清和所交的电费也是因为贺军称案涉厂房有正规报建手续，所以电费才由吕清和来交。贺军在第一次庭审时主张吕清和的租客何礼林一直在使用案涉厂房，案涉厂房仍由其使用。本院于2020年4月22日组织双方到现场进行勘察并制作现场勘验笔录及照片，经勘察案涉厂房六楼由第三人何礼林使用，其用于经营东莞市企石利灵工艺品设计工作室。本院同时对何礼林进行询问并制作谈话笔录，何礼林陈述于2019年9月份开始租赁使用案涉厂房六楼，是由一位自称“吕总”（微信号：ldx157*****098）的人出租给他的，出租给他后他与吕清和（微信号为：LQH1923727455）签订租赁合同，并向吕清和交付部分租金及押金。2019年11月2日，“吕总”将租赁合同及押金单收走并当日退回押金，还要求其搬离案涉厂房，他当时说不能一下子搬走，后来“吕总”就没有再找他了，所以他就一直使用案涉厂房至今。第三人何礼林为此提供微信聊天记录及微信转账记录为证。吕清和对现场勘验笔录、现场谈话笔录、现场勘验照片的真实性确认，但表示没有将案涉厂房出租给第三人何礼林，何礼林并非其租客。至于吕清和为何在2019年9月11日微信通过何礼林的好友验证及收取他的钱款，吕清和表示其不清楚何礼林付款的原因。贺军对现场勘验笔录、现场谈话笔录、现场勘验照片的真实性确认，对于何礼林通过“吕总”承租涉案厂方的事实予以认可，主张“吕总”的微信号与吕对星的是一致。从第三人何礼林与吕对星及吕清和的微信聊天记录及微信转账记录可以看出吕对星及吕清和已收取何礼林的租金和押金，该事实证明吕清和接收涉案厂房后将案涉厂房出租给何礼林。贺军提供建筑工程消防设计备案受理凭证及备案表，拟证明涉案的厂房已经办理了建筑工程消防设计备案。吕清和对上述证据的三性不予确认，认为登记表的名称是“东莞市顺浩投资实业有限公司”，验收时间为2018年7月13日，主张当时的建筑物还未竣工，建筑面积与合同面积不一致。吕清和主张其没有接收案涉厂房，故其及其租客并没有对案涉厂房进行装修。贺军确认吕清和及其租客并没有对案涉厂房进行装修，故认为案涉厂房的使用费应由2019年5月1日开始计算。贺军在2020年6月10日向本院提交《关于腾空厂房并交还厂房的通知书》，主张吕清和没有按照约定支付租金，也没有支付从2019年10月至今的水电费，故其于2020年5月14日发出该通知书，要求吕清和于2020年5月31日前腾空厂房。否则将于2020年6月11日采取强制措施收回厂房，并请求租金计算至2020年6月11日。吕清和确认已收到该通知书，并向贺军出具《关于腾空厂房并交还厂房通知书》的回函，表示其既没有接楼，更没有进场，不存在腾空厂房及交还厂房之说。另原、被告双方均确认案涉厂房并没有取得房产证，也未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证。本院为查明案涉厂房的产权情况，发函至东莞市*******民委员会进行调查。2020年6月3日，该村委会函复如下：1、位于广东省东莞市******桥墩工业区厂房的实际使用权人为霍艳娟。2、该厂房性质为工业厂房，其使用权人可自用或转租，该厂房没有办理相应的产权证书。贺军对复函三性确认，并表示其是合法取得案涉厂房的租赁权，并提供《场地有偿合作定建及使用合同》及收据予以佐证。吕清和认为以上证据与其无关，其在之前没有收到过关于霍艳娟是该土地使用者的文件，在此之前贺军也没有向其提供《场地有偿合作定建及使用合同》。以上事实，有原告吕清和提供的厂房意向租赁合同、租赁合同、收款收据、深圳农村商业银行活期对账单、《租赁合同》终止通知函及签收记录、催促退款通知函及签收记录、回函，被告贺军提供的（2019）深宝证字第38642号公证书、招租广告照片、出租合同照片、原告的租客使用案涉厂房的照片、微信联系记录、建筑工程消防设计备案受理凭证及备案表、公证书、腾空厂房通知书，本院制作的现场勘验笔录及照片、谈话笔录，东莞市*******民委员会的复函及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告双方存在租赁合同关系。因案涉厂房未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，故贺军与吕清和于2019年5月1日签订的《租赁合同书》无效。因案涉《租赁合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，吕清和要求贺军返还预付租金3000000元，于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、贺军是否已将案涉厂房交付给吕清和。二、如贺军已交付厂房，吕清和应向贺军支付的使用费数额。关于第一个争议焦点，关于贺军是否将案涉厂房交付给吕清和的问题，本院作出如下分析与认定：一、吕清和对（2019）深宝证字第38641号公证书的真实性确认，故本院对该公证书的信息予以确认。根据该公证书的内容显示，张永强于2019年4月27日在微信中询问吕清和“昨天已租出了多少面积”，吕清和回复“只租了饭堂”，另吕清和在2019年6月12日通过微信告知张永强“5月份电费已交请查收”。由上述内容可知吕清和于2019年4月27日将案涉厂房的饭堂出租给第三方，又于2019年6月12日支付了案涉厂房2019年5月的电费。二、根据吕清和与贺军的微信聊天信息，吕清和在该信息中自认使用了案涉厂房5个月，并同意向贺军支付7个月的厂房使用费。虽然吕清和主张向贺军出具该信息的目的是想从案涉项目抽钱出来，受贺军的欺骗而出具的，但该辩解不能证明信息的内容并非真实，本院对吕清和该主张不予采纳。三、1、根据本院于2020年4月22日的现场勘验所得，第三人何礼林直至本院现场勘验之日仍然使用案涉厂房，何礼林并提供微信聊天记录及微信支付记录，主张吕清和于2019年9月份将案涉厂房六楼出租给何礼林。吕清和未能合理解释为何在2019年9月11日收取何礼林的款项，也未能提供证据证明该款项的性质，故吕清和应承担举证不能的法律后果。2、何礼林主张案涉厂房是由“吕总”出租给他的，其后与吕清和签订租赁合同并交付押金和租金。根据何礼林提供的微信聊天记录，“吕总”的微信号与“吕对星”一致。而从（2019）深宝证字第38642号公证书的内容可知，张永强在微信告知“吕对星”，其于2019年4月26日将“厂房和宿舍所有的门锁匙已全部交到吕总手上了”。“吕对星”回复“交到了，谢谢张总”。张永强与“吕对星”的微信聊天记录足以证明案涉厂房及宿舍的钥匙于2019年4月26日已交付至“吕总”手上。因此，本院认定吕清和于2019年9月11日将案涉厂房的六楼出租给何礼林。综上所述，本院根据原、被告双方的陈述及提交的证据，结合本院现场勘验的情况，认定贺军于2019年4月26日将案涉厂房及宿舍交付给吕清和。关于第二个争议焦点，虽然本院已认定案涉《租赁合同书》为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，吕清和使用了案涉厂房，应向贺军支付厂房占有使用费。关于案涉厂房使用费的起止问题，贺军于2019年4月26日将案涉厂房交付给吕清和，吕清和接收厂房后对厂房也没有进行装修。因案涉《租赁合同书》本院已认定为无效，故案涉厂房的占有使用费应从2019年5月1日起计算为宜。根据本院2020年4月22日的现场勘查所得，吕清和的租客何礼林仍在占用案涉厂房。吕清和没有提供有效证据证明其将案涉厂房交还给贺军，也没有提供证据证明贺军不配合其收回案涉厂房。因此，案涉厂房应计算至吕清和返还厂房之日止。鉴于贺军请求案涉厂房使用费计算至2020年6月11日，该请求系贺军对其权利和责任的自由处分，本院予以支持。综上，吕清和应向贺军支付案涉厂房2019年5月1日至2020年6月11日的占有使用费3035169元【227070元/月×（13+11/30）个月】。贺军超出该范围的诉请本院不予支持。另如吕清和在2020年6月11日之后仍占用贺军的厂房及宿舍，贺军可另行起诉，本院在本案中不予处理。综上，本院已认定贺军应向吕清和须向返还预付租金3000000元，而吕清和须向贺军支付厂房占有使用费3035169元。上述款项均基于双方的租赁合同关系而产生，且吕清和向贺军支付的款项性质为预付租金，故本院对双方相互拖欠的款项直接在本案中予以抵销，即吕清和应向贺军支付厂房占有使用费35169元。至于该款的利息计算，本院综合双方的过错程度，酌定为：以35169元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年6月12日起计至付清之日止。贺军超出该范围的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华个人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告吕清和与被告贺军于2019年5月1日签订的《租赁合同书》无效；二、被告贺军向原告吕清和返还预付租金3000000元；三、原告吕清和向被告贺军支付厂房占有使用费3035169元；四、折抵上述第二、第三项，原告吕清和应在本判决发生法律效力之日起十日内支付被告贺军35169元及利息（以35169元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年6月12日起计至付清之日止）；五、驳回原告吕清和的其他诉讼请求；六、驳回被告贺军的其他反诉请求。如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15900.2元（该款原告吕清和已预交），由原告吕清和承担7950.1元，被告贺军承担7950.1元。反诉费761.99元（该款已由被告贺军预交），由原告吕清和承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  陈志彪二〇二〇年六月十二日书记员  李艳珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。