广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初304号原告（反诉被告）：朱剑峰，男，1977年5月12日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）：梁植芳，女，1979年2月11日出生，汉族，住广东省德庆县。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：朱茶林，广东星凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市华隽房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区顺好街**（自编**）**，统一社会信用代码91440113783761876G。法定代表人：褚荣松。委托诉讼代理人：陈志敏、张嘉茵，广东金本色律师事务所律师。第三人：河源市嘉美意装饰有限公司，住，住所地广东省河源市源城区埔前镇大塘村安置点步行街**一社会信用代码91441600MA4WDQRH6J。法定代表人：李泽成。委托诉讼代理人：陈健彬，广东比格律师事务所律师。原告（反诉被告）朱剑峰、梁植芳诉被告（反诉原告）广州市华隽房地产开发有限公司（以下简称华隽公司），第三人河源市嘉美意装饰有限公司（以下简称嘉美意装饰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱剑峰、梁植芳委托诉讼代理人朱茶林，被告（反诉原告）华隽公司委托诉讼代理人陈志敏、张嘉茵，第三人嘉美意装饰公司委托诉讼代理人陈健彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱剑峰、梁植芳向本院提出以下诉讼请求：一、华隽公司向朱剑峰、梁植芳双倍返还定金40000元。二、华隽公司向朱剑峰、梁植芳返还装修款10000元、购房款90000元。三、本案诉讼费由华隽公司承担。事实与理由：2017年10月11日，朱剑峰、梁植芳与华隽公司签订《润生花园认购书》，约定华隽公司将位于广州市南沙区大岗镇灵山村润生花园3座2梯1702的房屋（以下统称涉案房屋）以996852元的价格出售给朱剑峰、梁植芳。此后，朱剑峰、梁植芳按合同约定向华隽公司支付购房定金20000元、装修费10000元及房款90000元。在朱剑峰、梁植芳签署认购书后，华隽公司告知涉案房屋的购房总价款被拆分为购房款和装修款，朱剑峰、梁植芳还需另行支付装修款。华隽公司为促成交易，声称装修款也可一并申请按揭贷款，朱剑峰、梁植芳便以购房款和装修款为总额向华隽公司申请延期签约、付款。朱剑峰、梁植芳在提出申请后发现装修款无法申请按揭贷款，导致二人购房成本上升，合同目的不能实现。现因华隽公司为规避限价政策，将购房款进行拆分，致使认购书约定的购房款与实际成交价不相符，最终导致认购书无法履行，朱剑峰、梁植芳的合法权益因此受到严重侵害，华隽公司理应双倍返还朱剑峰、梁植芳所支付的定金，并返还装修费及房款和赔偿损失。被告华隽公司辩称：不同意朱剑峰、梁植芳的全部诉讼请求。理由如下：一、认购书系因朱剑峰、梁植芳未按约定期限支付购房款，达到合同约定的解除条件而被解除，并非由于华隽公司的原因无法履行。华隽公司对此不存在过错，无需承担赔偿责任。根据认购书的约定，朱剑峰、梁植芳应当于一周内支付首期购房款486852元。朱剑峰、梁植芳在签订认购书当天，向华隽公司提出需要延期支付首期款，并承诺会在2018年1月31日前向华隽公司付清首期购房款，如果不按期付款，华隽公司有权解除合同，朱剑峰、梁植芳已经支付的定金以及购房款不予退回。朱剑峰、梁植芳填写了《（润生花园）延期签约/付款申请表》，双方就延迟支付首期款的问题达成合议。朱剑峰、梁植芳最终没有按照约定支付首期款，经华隽公司多次催告，其仍拒不履行付款义务，朱剑峰、梁植芳的上述行为违反双方约定，构成违约。华隽公司于2018年5月28日向朱剑峰、梁植芳发函解除认购书的通知，符合认购书的约定，并不构成违约的行为。认购书约定若朱剑峰、梁植芳逾期支付购房款，华隽公司有权没收已经支付的订金以及相关费用。《（润生花园）延期签约/付款申请表》亦明确约定，若朱剑峰、梁植芳因个人原因没有按约定的时间支付购房款的，当挞定处理，房款不予退回。综上，华隽公司认为本案由于朱剑峰、梁植芳没有按期付款，华隽公司有权没收其二人支付的20000元订金，并无需退还90000元购房款。根据华隽公司与银行签订的《房地产借款合同》，华隽公司因朱剑峰、梁植芳的逾期付款行为产生了利息损失，故约定没收购房款并不显失公平。二、华隽公司与朱剑峰、梁植芳之间不存在“双合同”关系。朱剑峰、梁植芳在购买涉案房屋时对购房成本已可预见，应当做好在贷款无法获批情况下的资金准备。三、双方在认购书中并没有明确约定20000元订金具有定金性质，根据法律规定，该款项不适用定金罚则。四、关于10000元装修订金，华隽公司认为属于朱剑峰、梁植芳与装修公司之间的装修合同关系，与本案无关，应另案起诉。反诉原告华隽公司向本院提出以下诉讼请求：一、朱剑峰、梁植芳向华隽公司赔付律师费损失50000元和公证费损失800元。二、本案诉讼费由朱剑峰、梁植芳承担。事实与理由：2017年10月11日，朱剑峰、梁植芳与华隽公司签订认购书，约定：朱剑峰、梁植芳认购涉案房屋，认购总价为996852元；朱剑峰、梁植芳应于《认购书》签订当日向华隽公司支付购房订金20000元，并于2017年10月18日前签订《商品房买卖合同》以及支付首期房款486852元。认购书签订当日，朱剑峰、梁植芳向华隽公司支付购房订金20000元。其后，朱剑峰、梁植芳称资金短缺向华隽公司提交《（润生花园）延期签约/付款申请表》，申请延期至2018年1月31日前付清首期购房款以及办理网签和按揭手续，并承诺若因其个人原因未能按时支付剩余首期房款及办理相关手续，则视为其违约，已经支付的房款不予退还。之后，朱剑峰、梁植芳仅向华隽公司支付购房订金20000元及首期房款90000元，剩余396852元首期房款至今未予支付，亦未按照约定与华隽公司签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续。2018年5月15日，华隽公司向朱剑峰、梁植芳寄发《律师函》，催告其二人于2018年5月20日前办理备案手续及付清剩余首期购房款，但朱剑峰、梁植芳至今逾期仍未履行义务。因此，2018年5月29日，华隽公司再次向朱剑峰、梁植芳发出《律师函》，函告其二人解除双方签订的《认购书》并没收购房订金及首期房款。2018年11月12日，华隽公司再次函告朱剑峰、梁植芳认购书已解除的事实，并对此进行了公证。华隽公司因朱剑峰、梁植芳的违约行为，产生了上述律师费和公证费损失，朱剑峰、梁植芳应根据认购书的约定，向华隽公司予以赔偿。反诉被告朱剑峰、梁植芳辩称：不同意华隽公司的全部诉请请求，理由如下：一、认购书无法继续履行的原因系华隽公司将总房款予以拆分，致使合同目的不能实现。认购书约定的成交价为996852元，朱剑峰、梁植芳在签署认购书后，才被告知需另付装修费，涉案房屋的实际成交价为1424593元。华隽公司将购房款总价拆分为996852元购房款及427741元装修款，其目的在于采取购房合同和装修合同“双合同”的形式规避限价监管政策。由于装修部分不能贷款，导致朱剑峰、梁植芳购房成本大幅上升，华隽公司事后又不同意朱剑峰、梁植芳转名额，才导致认购书无法继续履行。朱剑峰、梁植芳并未违约，华隽公司主张的律师费、公证费损失由其自行负担。二、华隽公司主张的律师费标准明显过高，收费标准明显超过政府指导价。如华隽公司采用市场调节价方式收取律师费，则应在签署认购书时告知朱剑峰、梁植芳律师费的收费标准或计算方法。而华隽公司未履行上述告知义务，其请求明显超过当事人预期，不应得到支持。同时，华隽公司与其委托代理律师之间还在其他案件中存在诉讼代理及合作关系，其二者之间还有其他律师费的支付往来，故华隽公司主张的律师费不能作为本案律师费的明确损失。第三人嘉美意装饰公司述称：嘉美意装饰公司确认收到朱剑峰、梁植芳支付的10000元装修订金，但双方尚未签订正式的装修合同，具体的装修细节还没有进行协商，也未明确约定装修款数额。朱剑峰、梁植芳陈述涉案房屋的交易总价包括996852元购房款和427741元装修款，与事实不符。本案系房屋买卖合同纠纷，嘉美意装饰公司与朱剑峰、梁植芳之间系装修合同关系，10000元装修订金不应在本案中进行处理。华隽公司主张的律师费损失和公证费损失与嘉美意装饰公司无关。经审理查明：2017年10月11日，朱剑峰、梁植芳（乙方）与华隽公司（甲方）签订《润生花园认购书》，约定：“乙方认购涉案房屋，房屋建筑面积约122.68平方米，认购总价996852元。乙方应于签订本《认购书》时支付甲方购房订金20000元，且选择银行按揭付款方式付款：乙方就房价中的490000元申请办理银行按揭贷款，乙方应于签订本《认购书》之日起7日内到甲方销售中心办理银行按揭贷款申请手续，并依据银行的要求办理按揭贷款的全部有效证件资料；如乙方未能按时办理银行按揭贷款申请手续并提供全部有效证件资料，经甲方催告后仍没有履行，甲方无需通知乙方即有权解除本《认购书》，并没收乙方已支付订金。乙方应于2017年10月18日前，签订《商品房买卖合同》且办理备案的同时，给付首期房款486852元（订金折抵购房款）。乙方申请银行按揭贷款的年限、贷款金额、利率及月供款额以银行最终审批为准，若乙方按揭贷款申请未获银行批准或未获银行全额批准，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清购房款余额：如乙方未按本条款约定变更付款方式及金额，导致双方无法签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的，甲方无须通知乙方即有权解除本《认购书》，没收乙方己支付的订金。本《认购书》上述数据与《商品房买卖合同》及《补充协议》约定不一致的，以《商品房买卖合同》及《补充协议》为准。乙方确认在签订本《认购书》时己阅读并清楚认知甲方在销售中心公示的《商品房买卖合同》及附件的详细内容，对内容不持异议。乙方应在签署本《认购书》之日起7日内(即2017年10月18日之前)，携带本认购书及有效身份证明到甲方销售中心签署《商品房买卖合同》及附件，并按时缴付约定的购房款及相应税费，以便甲方办理备案确认手续。乙方逾期未签订《商品房买卖合同》及附件或逾期未向甲方支付购房款及相关税费（包括支票不能兑付的等情形）的，经甲方催告后仍没履行，甲方无须通知乙方即有权解除本《认购书》，将该物业另行出售，乙方己付之订金及相关费用不予退还。本协议履行过程中，如双方发生争议，应尽量协商解决，协商不成，任何一方均可向广州市南沙区法院提起诉讼。违约方应承担守约方因此所产生的诉讼费、保全费、律师费、差旅费等费用。”上述认购书签订当日，朱剑峰、梁植芳向华隽公司支付了20000元订金及90000元购房款，并向嘉美意装饰公司支付10000元装修款。2017年10月11日，朱剑峰、梁植芳签署《（润生花园）延期签约/付款申请表》，该表“申请原因”中载明：本人于2017年10月11日认购涉案房屋，本人由于资金原因，现向开发商申请如下：当天下定3万，10月底交4万，11月底交10万，12月底交10万，于2018年1月31日前付清首期并网签并办理按揭手续，如遇政策变化，本人愿无条件执行新政。因个人和政策问题不能购房的，当挞定处理，房款不予退回”。该表记载的成交价为1424593元，付款方式为商业贷款。朱剑峰、梁植芳认为上述成交价即包含认购价及装修款，并表示其二人在签署申请表时，“申请原因”尚未填写，其中的内容并非朱剑峰、梁植芳所写，故不能代表其二人真实意思表示。华隽公司确认“申请原因”中的具体内容由其员工李健斌填写，但表示系根据双方协商结果据实所填，朱剑峰、梁植芳对内容予以确认后才签名；申请表中约定的房屋成交价高于认购书约定的认购价，系因朱剑峰、梁植芳资金紧张，首付款资金不足，故以增加装修费的方式增加购房款，以获得更高额度的按揭贷款，涉案房屋实际成交价为《认购书》约定的价格。因朱剑峰、梁植芳未按时交纳首期款并签订《商品房买卖合同》等，华隽公司委托广东金本色律师事务所多次向朱剑峰、梁植芳在认购书中确认的通信地址“番禺区沙湾镇青云大道18××201房”寄送《律师函》。2018年5月14日寄送的《律师函》中，华隽公司要求朱剑峰、梁植芳于2018年5月20日前签订《商品房买卖合同》，办理备案手续并付清首期房款，该快递于2018年5月19日由他人签收（同事）。华隽公司通过2018年5月28日的《律师函》，告知朱剑峰、梁植芳将解除双方签订的认购书，并没收其二人支付的20000元订金及90000元首期购房款，该快递于2018年6月1日由他人（丰巢）签收。此后，华隽公司又于2018年8月10日寄送《律师函》，告知朱剑峰、梁植芳，基于认购书已解除，其有权将涉案房屋另行出售，该快递于2018年8月11日由他人（丰巢）签收。2018年11月12日，华隽公司再次通过寄送《律师函》，告知将另行出售涉案房屋。广州市番禺区公证处对该次《律师函》送达进行了公证，广东金本色律师事务所为此支付公证费800元。根据华隽公司提供的快递流水显示，该快递于2018年11月12日通过丰巢签收。朱剑峰、梁植芳否认收到上述四份《律师函》。华隽公司已于2019年9月另行出售涉案房屋。朱剑峰、梁植芳为证明涉案房屋带装修交付，向本院提交涉案房屋所在项目公示的《广州市商品房买卖合同（预售）》，并确认合同附件六约定的装饰、设备标准即为涉案房屋的装修交付标准，装修项目包含：室内装修、地面、、地面天花、户内门、工作阳台、供电设施、给排水、煤气、电视电话、安防系统、因特网、空调位、外墙、铝合金门窗、首层花园、入户花园、公告（梯间）装修、电梯、天花、墙身、地面、、地面统。华隽公司主张涉案房屋为毛坯交付，但确认上述《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六约定的装饰、设备标准为毛坯交付标准。华隽公司同时提交涉案房屋的《建筑设计总说明》、毛坯房局部照片，用以证明涉案房屋的毛坯交付内容包含墙面抹灰、安装阳台栏杆、门窗等，但涉案房屋的装修为建筑装修并非室内设计装修。朱剑峰、梁植芳另向本院提供阳光家缘网、链家网、楼盘网的网页截图，以及项目实景照片，证明涉案房屋所在项目房屋价格在限价政策前后急剧上升，涉案房屋所在项目的销售信息为非毛坯交付，且华隽公司在销售时亦作出“全屋精装三房”等广告标语。此外,为证明华隽公司与嘉美意装饰公司存在关联，涉案房屋存在将购房款拆分为购房款及装修款的情形，朱剑峰、梁植芳提供华隽公司、嘉美意装饰公司的《企业信息信用公示报告》以及嘉美意装饰公司股东简玉华、李泽成的社保缴费情况摘录，上述材料显示两公司对外公布的联系方式一致，嘉美意装饰公司股东简玉华、李泽成曾在华隽公司处参加社会保险。华隽公司认为中介公司的宣传文案不能作为涉案房屋是否带装修交付的依据，并称其与嘉美意装饰公司相互独立，仅存在业务往来关系，房屋销售现场有多家装修公司驻点为购房者提供室内装修服务，嘉美意装饰公司仅为其中一家。本院为查明涉案房屋是否为带装修交付，向广州市南沙区国家档案馆调取了涉案房屋所在项目的《建设工程施工合同》《施工图设计文件审查报告》《建筑工程竣工验收报告》《单位（子单位）工程观感质量检查评定记录》《建设工程施工合同》《房屋建筑工程质量保修书》《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等材料。根据上述材料的记载，涉案房屋所在工程的土建、设备安装以及装修承建单位均为广东永和建设集团有限公司。除《单位（子单位）工程观感质量检查评定记录》中有关于室内墙面、室内顶棚、门窗的记载，以及《住宅质量保证书》中约定了墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空、地面空鼓开裂起砂、门窗翘裂、五金件损坏等项目的保修期外，没有其他关于室内装修的内容。另查明，华隽公司于2020年2月3日就本案纠纷与广东金本色律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支付50000元律师代理费。本院认为：朱剑峰、梁植芳与华隽公司签订的《润生花园认购书》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。朱剑峰、梁植芳未提供证据证明《（润生花园）延期签约/付款申请表》中的内容系在其二人签名之后填写，故其主张相关内容并非二人的真实意思表示，依据不足。《（润生花园）延期签约/付款申请表》经朱剑峰、梁植芳签名确认，应当作为对《润生花园认购书》约定内容的变更和补充，对当事人同样具有法律约束力。根据《（润生花园）延期签约/付款申请表》的记载，朱剑峰、梁植芳最迟应于2018年1月31日前与华隽公司签订《商品房买卖合同》并支付首期房款，但却未能依时履行。因此，本案的争议焦点在于朱剑峰、梁植芳未能按约签订《商品房买卖合同》并支付购房款是否构成违约。对此，本院作如下评述：（一）关于华隽公司是否以“双合同”销售涉案房屋，导致朱剑峰、梁植芳需额外支付装修款致使购房成本增加，从而无法履行《润生花园认购书》的问题。朱剑峰、梁植芳以及华隽公司均在庭审中确认《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六中约定的装饰、设备标准即为涉案房屋的装饰装修交付标准。无论上述标准系朱剑峰、梁植芳主张的装修标准，还是华隽公司主张的毛坯标准，双方对于装饰装修标准的认识是一致的，并不存在争议，即双方均同意按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六中约定的装饰、设备标准交付房屋，而无需另外通过房屋装修合同约定统一的装修标准和装修内容。朱剑峰、梁植芳提供的证据以及本院向广州市南沙区国家档案馆调取的涉案房屋所在项目的档案资料，均无法体现涉案房屋交付标准存在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定以外的装饰装修内容，即涉案房屋不存在名为毛坯交付，实为装修交付的情形。（二）关于涉案房屋的购房总价的问题。朱剑峰、梁植芳并未与嘉美意装饰公司签订装饰装修合同，装修款的具体金额无法明确。如上所述，现有证据无法证明涉案房屋是以“双合同”形式销售，即无法说明《（润生花园）延期签约/付款申请表》约定的成交价与《润生花园认购书》约的认购价之间的差额为以“装修款”名义增加的购房款。朱剑峰、梁植芳仅凭两份文书约定的价格不一致，就认定差额部分为双合同中的“装修款”，依据不足。另外，《润生花园认购书》与《（润生花园）延期签约/付款申请表》系同日签署，即使如朱剑峰、梁植芳所述涉案房屋的交易价格发生变化，其二人于当日即已知晓，即应当对自己的资金能力作出评估，而不存在事后才发现购房成本增加的情形。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。依据本案现有证据不足以证明华隽公司存在通过“双合同”拆分购房款的情形，朱剑峰、梁植芳以此为由主张系由于华隽公司的原因导致《润生花园认购书》无法继续履行，依据不足。朱剑峰、梁植芳未在约定的期限签署《商品房买卖合同》并支付首期款，导致涉案房屋的交易无法继续进行，构成违约，应承担相应的违约责任。因朱剑峰、梁植芳在履行《润生花园认购书》过程中存在违约行为，故其要求华隽公司就20000元部分双倍予以返还40000元款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然《润生花园认购书》和《（润生花园）延期签约/付款申请表》均约定在朱剑峰、梁植芳未能按期履行的情况下，华隽公司有权没收已收取的款项，但华隽公司未进一步举证证明朱剑峰、梁植芳的违约行为给其造成损失的具体数额。华隽公司提交的《房地产借款合同》，系其为开发涉案房屋所在项目进行的正常融资行为，为公司的正常经营活动，其借款过程中产生的利息等与朱剑峰、梁植芳是否购买涉案房屋没有必然联系，是公司应承担的正常商业风险，不应作为华隽公司的损失予以计算。根据当时的房地产交易价格走向，华隽公司于2019年9月另行出售涉案房屋时，应能获得一定的溢价收入。因此，本院认为没收全部已付款项的违约后果，对朱剑峰、梁植芳而言明显过重。现本院结合合同的履行情况，根据公平原则，依法酌情确定华隽公司没收其中20000元作为违约金，剩余90000元房款华隽公司应予以返还。朱剑峰、梁植芳主张返还的10000元装修款并非由华隽公司收取，在无法证明装修款即为购房款的情形下，朱剑峰、梁植芳请求华隽公司返还上述费用依据不足，本院不予支持。关于华隽公司主张的50000元律师费及800元公证费损失。如上所述，本院在调整违约金金额过程中已充分考虑华隽公司的损失，故其额外要求朱剑峰、梁植芳支付50000元律师费和800元公证费，依据不足，本院不予支持。另外，虽然华隽公司提交了《民事委托代理合同》以及相应金额的律师费发票，但华隽公司主张的50000元律师费，金额明显过高。在合同约定由违约方承担律师费的情况下，违约方是无法参与律师选择、律师收费的协商过程，故应当适度调整以平衡当事人之间的权利义务，避免守约方利用合同约定故意增加律师费等导致的道德风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市华隽房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱剑峰、梁植芳返还购房款90000元；二、驳回原告朱剑峰、梁植芳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广州市华隽房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1550元，由原告朱剑峰、梁植芳负担554元，由被告广州市华隽房地产开发有限公司负担996元。反诉受理费535元，由反诉原告广州市华隽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年六月八日法官助理谢雨虹书记员梁艺