广东省江门市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤07民终1467号上诉人(原审原告)：黄俊辉，男，1979年6月8日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：潘文培，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓霞，广东国晖（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤山市尚品酒店管理有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕某己。被上诉人（原审被告）：鹤山珠江村镇银行股份有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：劳灿洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔雪贞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄国良，男，该公司员工。上诉人黄俊辉因与被上诉人鹤山市尚品酒店管理有限公司（以下简称尚品公司）、鹤山珠江村镇银行股份有限公司（以下简称珠江村镇银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄俊辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令尚品公司、珠江村镇银行立即为坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001号的房屋及附着土地办理抵押注销登记手续；3.判令尚品公司立即将涉案房屋及附着土地转移登记至黄俊辉名下，该不动产价值315457元；3.判令尚品公司、珠江村镇银行向黄俊辉支付损失（损失以315457元为本金，利率按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2018年1月31日起计至坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001号房屋及附着土地转移登记至黄俊辉名下之日止，暂计至2019年10月15日为38834.07元）；4.判令尚品公司、珠江村镇银行承担本案一审、二审诉讼费用。二审调查活动中，黄俊辉申请将前述第2项上诉请求变更为：判令珠江村镇银行在坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001号的房屋及附着土地上设立的抵押权自起诉之日起丧失并由尚品公司、珠江村镇银行配合办理抵押注销登记手续。事实和理由：一、一审判决仅以“主债务未履行完毕或者抵押权未灭失”为由，即无视珠江村镇银行向黄俊辉作出的书面承诺，并认定“原告请求涉案房屋及附着土地的抵押权自起诉之日起解除没有事实与法律依据”，属于法律适用错误，依法应予撤销。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十四条的规定，在抵押期限内，抵押权人可以通过口头或书面形式放弃抵押权，故此无论主债务是否履行完毕、抵押权是否灭失，均不影响抵押权人放弃抵押权。就本案而言，黄俊辉是基于珠江村镇银行同意办理抵押权解除手续的承诺，遂与尚品公司签订相关认购文件的。后珠江村镇银行亦于2017年11月14日出具书面《函告》，明确其将予以配合办理解除抵押手续，由此可见，《函告》的实质内容明显是珠江村镇银行同意尚品公司向黄俊辉出售涉案不动产并承诺放弃抵押权，故黄俊辉现要求确认涉案房屋及附着土地的抵押权自起诉之日起解除是合理合法的，一审判决驳回黄俊辉的上述诉求，明显是法律适用错误，依法应予撤销。二、即使抛开珠江村镇银行出具的书面《函告》不谈，尚品公司经抵押权人珠江村镇银行同意，向黄俊辉转让涉案不动产，而相关转让所得的价款亦已由珠江村镇银行收取，故珠江村镇银行在涉案不动产上设立的抵押权已经灭失，一审判决属于事实认定错误，应予撤销。黄俊辉向尚品公司购买涉案不动产前，尚品公司、珠江村镇银行均明确告知黄俊辉，涉案房屋及附着土地（另案处理）的相应购房款均会先行交付珠江村镇银行，用以抵偿珠江村镇银行的抵押权，因此在付清购房款后涉案不动产即可解押过户，黄俊辉不需要担心抵押权问题。黄俊辉基于对尚品公司、珠江村镇银行的信任，遂向尚品公司全额支付了涉案不动产的全部购房款，据悉上述款项已经全部由珠江村镇银行全额收取。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，在本案中珠江村镇银行同意尚品公司向黄俊辉转让涉案不动产，黄俊辉支付对价实际买受后，其所享有业主权利应当优于珠江村镇银行的抵押权，珠江村镇银行所享有抵押物的物上追及效力已经丧失，不再享有抵押权，其只能对尚品公司出售抵押物所得价金行使代位权，黄俊辉依法亦应取得涉案不动产的全部权属，故一审判决属于认定事实错误，应予撤销。三、黄俊辉至今无法取得涉案不动产权属文件的原因主要在于珠江村镇银行，一审判决无视珠江村镇银行的行为对黄俊辉造成的实质损害，是事实认定错误，依法应予撤销。现黄俊辉无法取得涉案不动产权属文件的原因，在于珠江村镇银行违反其《函告》中承诺的义务，未为涉案不动产办理相关抵押权解除手续，其不作为已经存在恶意。值得注意的是，涉案不动产现已被一审法院查封并处于强制执行阶段，而上述强制执行的申请人就是珠江村镇银行，珠江村镇银行明知其有义务为黄俊辉办理涉案不动产抵押权解除手续，但仍然拒绝履行上述义务，反而要求拍卖涉案不动产，导致黄俊辉直接面临已占有使用的涉案不动产被法院拍卖、无法继续使用的后果，黄俊辉的损失非常严重，一审判决无视上述情况，是事实认识错误，依法应予撤销。另补充：一审判决认定2019年11月10日黄俊辉向尚品公司支付首期款265457元，该款是剩余购房款，不是首期款。珠江村镇银行辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，应予驳回黄俊辉对珠江村镇银行的全部上诉请求。尚品公司未作答辩。黄俊辉向一审法院起诉请求：1.判令珠江村镇银行在坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001号房屋及附着土地上设立的抵押权自起诉之日起解除；2.判令尚品公司立即将坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001号房屋及附着土地转移登记至黄俊辉名下，该不动产价值为315457元；3.判令尚品公司、珠江村镇银行向黄俊辉支付损失（损失以315457元为计算本金，利率按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2018年1月31日起计至坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001房屋及附着土地转移登记至黄俊辉名下之日止，暂计至2019年10月15日为38834.07元）；4.判令尚品公司、珠江村镇银行承担本案诉讼费用及其他相关费用。一审法院认定事实：2015年12月25日，珠江村镇银行与尚品公司签订编号为2015年抵字第105号《抵押合同》，约定尚品公司以其名下的60套房产（包括涉案的坐落于广东省鹤山市沙坪某甲苑8号3001房屋）为《企业借款合同》项下的全部债务向珠江村镇银行提供抵押担保，并就涉案房屋办理了抵押登记，抵押权权利人为珠江村镇银行，抵押方式为一般抵押，债务履行期限/债权确定期间为2015年12月25日至2025年12月24日。2017年11月1日，尚品公司作为甲方与黄俊辉作为乙方签订《认购书》，约定黄俊辉向尚品公司认购坐落于广东省鹤山市沙坪某甲苑8号3001房屋，认购价为315457元。乙方付清房款后，甲方应立即将该物业交付给乙方，并应协助乙方办理银行解除抵押及过户手续。同日，黄俊辉向尚品公司支付购房定金50000元，2017年11月10日，黄俊辉向尚品公司支付购房首期款265457元。2017年11月14日，珠江村镇银行向尚品公司及黄俊辉出具《函告》，载明“本行已知悉鹤山市尚品酒店管理有限公司向黄俊辉出售鹤山市某甲苑8号3001房屋及3002房之有关事宜。该两套房产现抵押给我行，在接到办理过户通知后，我行将予以配合解除抵押登记手续”。2018年3月29日，涉案房屋被一审法院以（2018）粤0784财保12号案查封。2018年4月23日，珠江村镇银行向一审法院提起诉讼，请求：1.解除珠江村镇银行与尚品公司签订的编号为2015年商字第022号的《企业借款合同》；2.尚品公司归还珠江村镇银行贷款本金6462049.56元；3.尚品公司立即支付利息、罚息、复利。利息、罚息、复利按照《企业借款合同》和《借款借据》的约定计算至其还清贷款本金为止，截至2018年11月11日，欠利息、罚息、复利共395333.73元；4.鹤山市某乙贸易有限公司、广东某丙物业发展有限公司、吕某己、鹤山市某丁物业发展有限公司对上述诉讼请求所列债务承担连带责任；5.珠江村镇银行对包括涉案房产在内的房屋享有优先受偿权；6.本案诉讼费、保全费由该案被告承担。2018年11月29日，一审法院判决珠江村镇银行在借款本金6462049.56元及利息、罚息、复利的债权范围内对尚品公司所有的包括涉案房产在内的房屋享有优先受偿权。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，尚品公司与珠江村镇银行存在借贷关系，尚品公司将涉案房屋及附着土地抵押给珠江村镇银行并办理抵押权登记是双方意思的真实表示，形成了抵押物权效力，珠江村镇银行依法享有涉案房屋及附着土地的抵押权，在主债务未履行完毕或抵押权未灭失的情况下，黄俊辉请求涉案房屋及附着土地的抵押权自起诉之日起解除没有事实与法律依据，一审法院不予支持。承前所述，珠江村镇银行对涉案房屋及附着土地依法享有抵押权，涉案房屋及附着土地现并不具备办理过户的条件，故黄俊辉请求将涉案房屋及附着土地转移登记至其名下于法无据，一审法院不予支持。对于黄俊辉主张的支付逾期办理产权过户的损失,一审法院认为,因黄俊辉及尚品公司在《认购书》中对于办理过户的时间并没有具体约定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，黄俊辉请求尚品公司支付以315457元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年1月31日起计至涉案房屋过户至黄俊辉名下之日止的损失合法有据，一审法院予以支持。《认购书》系黄俊辉与尚品公司关于涉案房屋买卖事宜的约定，珠江村镇银行并非《认购书》的当事人，其对涉案房屋未能及时过户事宜亦不存在过错，黄俊辉请求珠江村镇银行承担房屋迟延过户的损失于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、尚品公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期过户损失（损失以315457元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年1月31日起计至涉案房屋及附着土地过户至黄俊辉名下之日止）给黄俊辉；二、驳回黄俊辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3307.18元（黄俊辉已预交），由黄俊辉负担2944.68元，由尚品公司负担362.50元。黄俊辉多预交的案件受理费362.50元，由一审法院予以退回，尚品公司应向一审法院补缴案件受理费362.50元。本院审理查明：2015年12月25日，尚品公司作为借款人、珠江村镇银行作为贷款人，双方签订《企业借款合同》，约定珠江村镇银行向尚品公司发放贷款1400万元，用于支付装修工程款等。同日，双方还签订编号为2015年抵字第105号《抵押合同》，约定尚品公司以其名下的60套房产（包括涉案的坐落于广东省鹤山市沙坪某甲苑8号3001房屋）为《企业借款合同》项下的全部债务向珠江村镇银行提供抵押担保，并就涉案房屋办理了抵押登记。2017年11月1日，尚品公司作为甲方与黄俊辉作为乙方签订《认购书》，约定黄俊辉向尚品公司认购坐落于广东省鹤山市沙坪某甲苑8号3001房屋，认购价为315457元；乙方付清房款后，甲方应立即将该物业交付给乙方，并应协助乙方办理银行解除抵押及过户手续等。同日，黄俊辉向尚品公司支付购房定金50000元。2017年11月10日，黄俊辉又向尚品公司支付购房款265457元。同年11月14日，珠江村镇银行向尚品公司及黄俊辉出具《函告》，载明“本行已知悉鹤山市尚品酒店管理有限公司向黄俊辉出售鹤山市某甲苑8号3001房屋及3002房之有关事宜。该两套房产现抵押给我行，在接到办理过户通知后，我行将予以配合解除抵押登记手续”。2018年3月29日，涉案房屋被一审法院以（2018）粤0784财保12号民事裁定书予以查封。2018年4月23日，珠江村镇银行向一审法院提起诉讼，请求：1.解除珠江村镇银行与尚品公司签订的编号为2015年商字第022号的《企业借款合同》；2.尚品公司归还珠江村镇银行贷款本金6462049.56元；3.尚品公司立即支付利息、罚息、复利。利息、罚息、复利按照《企业借款合同》和《借款借据》的约定计算至其还清贷款本金为止，截至2018年11月11日，欠利息、罚息、复利共395333.73元；4.鹤山市某乙贸易有限公司、广东某丙物业发展有限公司、吕某己、鹤山市某丁物业发展有限公司对上述诉讼请求所列债务承担连带责任；5.珠江村镇银行对包括涉案房产在内的房屋享有优先受偿权；6.本案诉讼费、保全费由该案被告承担。2018年11月29日，一审法院作出（2018）粤0784民初1224号民事判决，其中判决珠江村镇银行在借款本金6462049.56元及利息、罚息、复利的债权范围内对尚品公司所有的包括涉案房产在内的房屋享有优先受偿权。上述判决生效后，一审法院根据当事人的申请以（2019）粤0784执1216号对该判决进行了执行立案。本院认为，黄俊辉在一审提出的第一项诉讼请求为“判令珠江村镇银行在坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001号房屋及附着土地上设立的抵押权自起诉之日起解除”，虽然其之后在二审中将该项诉讼请求变更为“判令珠江村镇银行在坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001号的房屋及附着土地上设立的抵押权自起诉之日起丧失并由尚品公司、珠江村镇银行配合办理抵押注销登记手续”，但上述变更后的诉讼请求中“由尚品公司、珠江村镇银行配合办理抵押注销登记手续”的部分属于黄俊辉在二审程序中新增加独立诉讼请求的范畴，而尚品公司缺席本案的诉讼活动，进而无法征求全部当事人是否同意直接由本院对上述增加的诉讼请求一并审查，故本院依法仍按黄俊辉在一审提出的第一项诉讼请求进行审查。从黄俊辉的诉讼请求进行分析，其第一项诉讼请求为“判令珠江村镇银行在坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001号房屋及附着土地上设立的抵押权自起诉之日起解除”，第二项诉讼请求为“判令尚品公司立即将坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001号房屋及附着土地转移登记至黄俊辉名下，该不动产价值为315457元”，该两项诉讼请求均涉及涉案房屋的权属问题。第三项诉讼请求为“判令尚品公司、珠江村镇银行向黄俊辉支付损失（损失以315457元为计算本金，利率按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2018年1月31日起计至坐落于鹤山市沙坪某甲苑8号3001房屋及附着土地转移登记至黄俊辉名下之日止，暂计至2019年10月15日为38834.07元）”，根据黄俊辉提交的民事起诉状，该项诉讼请求的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，其主张的损失属于逾期办理房屋权属证书所导致的违约责任。而对于逾期办理房屋权属证书所导致违约责任的审查包括涉案房屋能否办理房屋权属证书至黄俊辉名下以及是否逾期两个方面，其中涉案房屋能否办理房屋权属证书至黄俊辉名下亦属于确权问题。因珠江村镇银行与尚品公司、鹤山市某乙贸易有限公司、广东某丙物业发展有限公司、吕某己、鹤山市某丁物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，涉案房屋已被查封，并有生效判决，判决珠江村镇银行对尚品公司所有的42处房产（包括涉案房屋）享有优先受偿权，珠江村镇银行已依据上述判决申请了强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”的规定，一审法院依法本应驳回黄俊辉的起诉，若黄俊辉此前未就涉案房屋在前述执行案件中被采取的措施提起异议，应同时告知其依据法律规定提起执行异议。一审法院径直对本案作出实体判决，程序不当，本院依法纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3701号民事判决；二、驳回黄俊辉的起诉。黄俊辉预交的一审案件受理费3307.18元，一审法院予以退回；黄俊辉预交的二审案件受理费6614.36元，本院予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚审 判 员  肖文文二〇二〇年六月十八日法官助理  雷楚莹