北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13682号原告：付晓军，男，1955年6月4日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。委托诉讼代理人：尹常杰，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伯鼎，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：王兴云，男，1941年11月26日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群英，女，1964年6月4日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省密山市，住北京市昌平区。原告付晓军与被告王兴云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付晓军及其委托诉讼代理人尹常杰、李伯鼎，被告王兴云及其委托诉讼代理人杨成、王群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付晓军向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的租房协议无效；2、判令被告返还原告租金44000元；3、判令被告赔偿被告向原告收取的装修费、工程款72000元；4、判令被告赔偿原告租赁期内自行装饰装修费68030元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月，被告向原告称其与陈铭共同租赁了昌平区××镇赴××村所属的位于××路北的农村集体所有土地，并称陈铭因长期住在国外，由被告负责实际土地的经营和转租。2017年9月1日，被告将坐落于北京市昌平区××镇××村××院内6间北房及部分地块转租给原告，用途为居住及养殖，就此双方签订《租房协议》。该合同约定：合同期限为十年，自2017年9月1日至2027年8月31日止；租金为每年24000元；租金交付方式为，合同签订后原告一次性向被告支付2017年9月1日至2020年8月31日三年租金72000元；第四年原告需提前三个月向被告支付2020年9月1日至2023年8月31日三年租金72000元；后四年，即2023年9月1日至2027年8月31日的租金另行商定。该合同签订后，原告根据合同约定向被告支付三年的租金72000元。但因房屋居住使用条件过差，原告要求被告予以修缮提供能够正常居住使用的房屋。被告提出由原告先行出资，被告负责翻修、装修6间北房的前厅和在该院内东侧新建卫生间、厨房及住房等供原告居住使用，并归被告所有，原告的该出资款折抵未来相应的租金。其后，自2017年10月2日至2018年5月18日被告陆续向原告收取装修费、工程款共计72000元，直至2018年5月底，相关工程仍然进度缓慢，无法正常使用，无奈原告自行委托第三方对租赁房屋进行修缮，工程预算72000元，实际花费68030元。2018年9月，原告知悉被告于2017年1月就因涉案土地纠纷被诉至北京市昌平区人民法院，但被告向原告隐瞒涉案事实及其自身违约状况，在上述案件诉讼中被告仍与原告签订租赁合同，并多次以装修费、工程款名义收取费用。至此原告提出合同的履行存在重大法律问题，要求协商解决否则将搬离租赁房屋，被告对此不认可，并两次阻扰原告搬离，原告于2018年11月底最终搬离（搬离过程中有两次报警）。2018年12月，原告获悉北京市昌平区人民法院已于2018年10月13日作出（2017）京0114民初3033号民事判决书。判决书中载明因被告改变土地使用用途其与陈铭签订的土地租赁合同认定为无效；认定被告长达15年之久未缴纳房租或土地使用费；并判令被告腾退土地予以返还。自此，原告方知被告系从陈铭手中租赁涉案土地并转租原告。而被告明知自身长达15年的时间未向出租人陈铭支付租金（或房屋使用费），明知涉案土地将会予以腾退和收回，仍与原告签订租房协议，其主观恶意明显。现贵院已认定被告与其出租人陈铭之租赁合同无效，被告亦无权转租及处分，故其与原告签订的《租房协议》无效；另因被告向原告出租房屋之前已经改变土地使用用途，故基于土地之上的《租房协议》亦属无效合同。现原告根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，请求人民法院判令双方签订的《租房协议》无效，被告依《租房协议》取得的财产应当返还。本案中被告应返还收取原告的租金费用（原告对于使用房屋期间的使用费已经自行扣除28000元）。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告支付给被告的装修费、工程款系原告的损失，而被告隐瞒涉诉土地纠纷，在欠缴土地租金及改变土地使用用途的情形下，明知转租房屋无法履行，仍与原告签订《租房协议》并多次向原告收取装修费、改建费用的行为属于故意欺诈，是造成本案损失发生的根本原因，被告应当赔偿收取的全部装修费、改建费。除此项外，原告自身投入装修费68030元，亦因被告之过错应全额赔偿。综上，诉至法院，请求支持诉求。被告王兴云辩称，一、本案基本事实。2017年9月1日，付晓军与王兴云签订《租房协议》，约定将王兴云承租的、位于昌平区××镇××村××院内的部分房屋出租给付晓军，租期十年，租金24000元每年。达成协议后，付晓军一次性向王兴云预付租期前三年的租金72000元。合同履行中，付晓军提议由其出资将王兴云原有的仓库拆除建设厨房，并对北房走廊部位原有的装修拆除后进行装修。实际施工中，由于付晓军不熟悉周边环境，遂将装修工程委托给王兴云，王兴云代为收取装修费共计72000元。现仍欠装修工人及材料商部分钱款。二、王兴云在合同签订及履行过程中无欺诈故意。首先、在签订合同之初，王兴云已经明确告知付晓军涉案土地为村集体土地，用途为居住及养殖，付晓军表示对涉案土地房屋的性质知情，同时双方亦在《租房协议》中写明租赁用途为居住及养殖（见协议第四条），怎么能说明王兴云改变土地用途。其次，王兴云与付晓军签订《租房协议》时，并无相关租赁纠纷产生，王兴云也不可能预见陈铭将来要起诉的事实。故王兴云已尽到签订合同前的谨慎提示义务，不存在隐瞒与订立合同有关的重要事宜。即使存在王兴云与案外第三人之间的租赁纠纷，合同双方当事人亦可通过协商等途径解决，并不影响后手承租人付晓军承租权利的行使。再次、第一手租赁合同是否有效，王兴云作为一个无专业法律知识的普通公民，无从判断，不能以此推断认定王兴云隐瞒合同无效的事实。最后、付晓军作为一个具有完全民事行为能力的公民，在合同已有明确约定的情况下，不可能不知道涉案土地及房产的性质；在北京“疏解整治”的大环境之下，也不可能不知道其承租的房屋将来要拆除的事实。但其却违反常规的投入资金，将王兴云原有的装修破坏、将王兴云原有的仓库拆除，其目的不仅仅是改善居住环境，其真正的目的是以房屋即将拆迁的名义索要钱财。三、王兴云不同意退还房租，涉案房屋仍由付晓军控制，付晓军仍应支付房屋租金（占用费）。租赁合同系双方协商一致的结果，故合同的内容应当得到严守。王兴云不同意解除《租房协议》，付晓军亦无单方解除权。在合同履行过程中，双方并无矛盾。但付晓军突然在未与王兴云协商一致的情况下，即自行单方要求搬离。并将自己承租的房屋锁住，涉案房屋内现仍有付晓军大量物品，其时常回来取东西。现涉案房屋仍由付晓军实际控制，其迄今为止未与王兴云进行房屋交接，故付晓军仍应继续支付房屋租金。四、原告第三项、第四项诉讼请求无事实和法律依据。即使原、被告之间的《租赁协议》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条第2款的规定，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”关于过错，如答辩状第二点所述，王兴云无故意隐瞒土地及房屋的事实，另一方面，《租房协议》对土地及房屋的性质有明确约定。付晓军应当预见到合同无效所带来的不利后果，但付晓军仍对涉案房屋进行装饰装修，应推定其对装饰装修后可能存在的法律风险有明确认知，故付晓军应当对合同无效后的房屋的装饰装修物的现值损失承担主要责任。综上，原告之诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。鉴定费用不同意承担，即使承担也要考虑双方过错进行分担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，对本案的事实，本院认定如下：2017年9月1日，王兴云（出租方、甲方）与付晓军（承租方、乙方）签订《租房协议》，约定：房屋位置北京市昌平区××镇××村××院内；房屋数量北房6间；土地面积由北边平房往南到小道；出租用途居住及养殖；合同期限合同签订之日起10年，从2017年9月1日至2027年8月31日止；房屋租金24000元/年；交付方式合同签订后乙方一次性支付甲方三年租金72000元，乙方不用交押金，第四年需提前三个月支付甲方三年租金72000元，后四年租金另行商定；甲方保证乙方水电供给，乙方应按时交纳水电费；租期满后乙方具有优先续约权，如合同遇到不可预见原因，合同自行终止，甲方退还乙方剩余租金，乙方享有独立的使用权，但是不得转租；合同终止乙方退出时，保证房屋的设备完好，不可损坏。当日，付晓军向王兴云支付2017年9月1日至2020年8月31日止的租金72000元。王兴云将北房6间及其东侧房屋交付付晓军使用。庭审中，付晓军提交收条6张，用以证明其支付王兴云装修、翻建费72000元，委托王兴云对房屋进行装修，付晓军称其付款给王兴云，由王兴云实际负责装修，其对工程量不清楚，也不确定支付的72000是否全部用于装修上了，主张王兴云全额赔偿其该部分装修费；王兴云对收条的真实性表示认可，但不同意赔偿，并称在此次装修及翻建过程中，王兴云垫付了50316元，并提供收据、欠条及明细、订货单、用工统计表等证据；付晓军对王兴云的主张及证据不予认可。双方均不申请对该部分装修进行鉴定。此外，付晓军称因王兴云装修进程过慢，其自行委托第三方对房屋进行装修，花费了68030元，并提交施工合同、收条、微信付款凭证、装修票据等证据，并主张王兴云赔偿该部分损失；王兴云对付晓军的主张及证据不予认可，但认可付晓军自行装修了，表示其不同意付晓军自行装修。案件审理过程中，付晓军向本院申请对其在涉案房屋内自行装修、建造部分的现值进行评估鉴定。本院报北京市高级人民法院摇号确定北京国信瑞和工程管理有限公司作为鉴定机构。北京国信瑞和工程管理有限公司出具GXRH价鉴（2019）028号《北京市昌平区××镇××村××院自行装修建造部分工程造价鉴定意见书》，鉴定结果：涉案工程鉴定金额为49269．36元（其中争议项金额3186．16元）。付晓军为此支付鉴定费1万元。对鉴定意见书，王兴云认可真实性，但称争议项部分付晓军需提交证据证明为其自行施工部分，确定项中仓库部分的现值为29575．8元，该部分为付晓军未办理合法手续的扩建部分，付晓军应承担全部责任，单位工程概预算表（确定项）中的13塑钢窗、15座便器可以拆除，其他形成附合物的按双方过错承担现值损失。关于争议项，双方称所涉及的都是东侧房屋中的装修，其中，部分为鉴定踏勘时已拆除或未看到，部分为双方对是谁装修的一直未能达成一致意见，同意由法院进行裁量。付晓军主张其于2018年9月得知王兴云于2017年1月就因涉案房屋所在土地的纠纷被诉至法院，与王兴云协商未果，于2018年11月19日要求搬离，受到王兴云阻拦，其向小汤山派出所报警，之后自行离开涉案房屋，并以此主张王兴云返还其租金44000元，并提供照片、小汤山派出所“110”接警单2张（报警时间分别为2018年11月19日、2018年11月21日）作为证据；王兴云对此不予认可，称未阻扰付晓军搬家，从付晓军报警到最后搬出这段时间付晓军没有居住，但是也应当支付部分房屋占用费，可以打折，但时间应当算到2019年11月23日实际搬完那天。案件审理过程中，经本院协调，双方自行对涉案房屋进行交接，付晓军于2019年11月23日将其物品从涉案房屋搬完。另查，案外人陈铭诉王兴云租赁合同纠纷一案，本院经审理，于2018年10月22日作出（2017）京0114民初3033号民事判决书。该判决书中认定事实“王兴云在使用上述涉案土地时，未经相关行政职权部门审批，于2003年左右自行在承租的1亩土地上建设了二层楼房一栋；同时王兴云在承租的1亩土地上还建设了平房6间及卫生间（2间）、厨房（1间）、库房（1间）”；该判决书中认定涉案土地的性质为农村集体所有土地，土地用途为经营种养殖开发。王兴云在承租使用涉案1亩土地过程中，未经规划审批手续，建设了二层楼房及其他平房等建筑物，改变了土地的性质和用途，故王兴云与案外人陈铭于2001年4月8日签订的《协议书》应属无效。该判决书判决王兴云于判决生效后十日内支付陈铭昌平区××镇××村1亩土地自2002年6月1日至2017年1月3日期间的占有使用费39750元；王兴云于判决生效后三十日内自行拆除在昌平区××镇××村涉案1亩土地上的建筑物，将土地恢复原状后腾退返还给陈铭。王兴云不服，上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2018年12月18日作出（2018）京01民终10029号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。经本院现场勘验且双方认可，本案涉案房屋建于上述判决中涉案土地上，即上述判决中王兴云自行建设房屋中的部分。王兴云称上述判决生效后，因涉案房屋所在土地面临拆迁腾退，其于2019年11月底将涉案房屋腾退交付给当地村组织。上述事实，有租房协议、收条、民事判决书、接警单、鉴定意见书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，本院另案生效判决书认定王兴云在承租使用1亩土地过程中，未经规划审批手续，建设了二层楼房及其他平房等建筑物，改变了土地的性质和用途。本案中，王兴云将上述未经规划审批而建设的房屋出租给付晓军，协议约定出租用途为居住及养殖，双方签订的《租房协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《租房协议》无效，双方均有过错，王兴云未经审批建设房屋，改变了土地的性质和用途，并与付晓军签订租房协议，将房屋出租给付晓军，是导致合同无效的主要原因，应当对于合同无效承担主要责任。付晓军作为承租人，在签订租房协议时，未审查房屋相关建设手续即承租房屋，违反了基本的注意义务，亦应承担导致合同无效的次要责任。结合本案实际情况，本院确定王兴云对合同无效承担70%的责任，付晓军对合同无效承担30%的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，关于涉案房屋占有使用费的问题，付晓军主张其已一次性支付王兴云3年共72000元（从2017年9月1日到2020年8月31日），其于2018年11月19日报警后离开涉案房屋，要求王兴云返还其剩余部分44000元，经核算，付晓军对房屋占有使用费实际计算了14个月到2018年10月，付晓军报警离开前当月的房屋占有使用费未扣减，故按每月2000元计算，18日共计1200元。对于2018年11月19日至2019年12月23日实际搬离期间的占有使用费，付晓军一直保管涉案房屋的钥匙，虽付晓军提供证据证明其在2018年11月19日和2018年11月21日为搬离涉案房屋曾有报警行为，但此之后到2019年11月23日搬离期间付晓军未取走物品，未交付涉案房屋及大门钥匙，且涉案房屋中存放着付晓军的物品，故应当支付相应的占有使用费用，因付晓军与王兴云已就涉案房屋租赁产生纠纷，非正常搬离，其后未在返回涉案房屋进行正常使用，王兴云亦表示对占用费可以打折，该部分房屋占有使用费本院酌情确定。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，王兴云不同意利用，故由双方分担装修现值损失。付晓军主张的装修费损失共两部分，关于付晓军直接支付给王兴云，由王兴云代为装修的72000元，付晓军虽称不确定王兴云是否将72000元全部用于装修，但其认可王兴云进行了装修，付晓军未提供证据证明72000元未全部用于装修，亦未提供证据证明其就该部分装修款使用情况曾向王兴云提出异议，王兴云虽称其装修过程中还另行垫付了部分款项并提供收据、欠条及明细、订货单、用工统计表等证据，但上述证据均为单方制作且付晓军不予认可，王兴云亦未提供证据证明其就垫付款向付晓军进行过主张，因双方均不申请鉴定且均未提供证据证明该72000元所形成的装修价值及其现值，故本院以72000元为依据，同时考虑装修折旧的因素，酌情确定该部分装修的现值为57000元，由双方根据各自的过错责任比例承担该部分损失；关于付晓军自行装修部分的损失，王兴云称其不认可不同意付晓军装修，结合本院现场勘验和查明的情况，王兴云居住的二层楼房和付晓军承租的涉案房屋相邻，同在一个院内，其应当知道付晓军对租赁房屋进行装修，但其未提出异议，故其该项答辩意见，本院不予采信。故就该部分损失，结合鉴定意见书，由双方根据各自的过错责任比例进行承担。王兴云关于仓库部分为付晓军未办理合法手续的扩建部分，系付晓军的过错，该部分现值损失付晓军应承担全部责任以及塑钢窗、座便器可以拆除的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王兴云与付晓军于2017年9月1日签订的《租房协议》无效；二、王兴云于本判决生效后七日内返还付晓军房屋占有使用费30650元；三、王兴云于本判决生效后七日内给付付晓军房屋装修现值损失72158元；四、驳回付晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3981元，由付晓军负担1194元（已交纳）；由王兴云负担2787元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费10000元，由付晓军负担3000元（已交纳），由王兴云负担7000元（于本判决生效后七日内支付给付晓军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  谢 肖人民陪审员  樊秀梅人民陪审员  艾秋军二〇二〇年六月十五日书 记 员  张秋菊