江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初7629号原告：张勤，女，1979年6月1日出生，汉族，住江阴市。被告：刘刚，男，1984年1月8日出生，汉族，住东台市。被告：江阴市澄江天煜房产中介服务部，住所地江阴市花园路341号-3。经营者：蔡志娟，女，1971年5月25日出生，汉族，住江阴市。被告：江阴市联兴房产中介服务部，住所地江阴市天鹤路98号101室车库。经营者：顾金惠，女,1979年10月28日出生，汉族，住江阴市天鹤路98号101室。委托诉讼代理人：陈忠法（系顾金惠丈夫）。原告张勤与被告刘刚、江阴市澄江天煜房产中介服务部(以下简称澄江天煜房产)、江阴市联兴房产中介服务部（以下简称联兴房产）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，于2019年7月4日公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序，于2019年10月15日、2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告张勤、被告澄江天煜房产经营者蔡志娟、联兴房产的委托诉讼代理人陈忠法到庭参加诉讼。被告刘刚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勤向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同偿还原告购房定金8万元；2、三被告支付原告违约赔偿金，按照房屋总价165万元的千分之五的赔偿，即8250元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月23日，张勤与被告刘刚、澄江天煜房产、联兴房产在刘刚住处阳光假日花园178幢1002室签订了房屋买卖合同，并在当天支付了刘刚5万元定金，3天后又转账给天煜房产负责人蔡志娟3万元，共计8万元定金。之后，三被告以涉案房屋低于市场价为由又让张勤于2018年7月12日追加了25万元定金。但是，原告发现刘刚在收到33万元定金后仍将涉案房屋挂在网上出售，三被告共同串通对其隐瞒了该房屋早已被法院查封的事实，导致该房屋不能正常过户交易，合同无法履行。原告多次要求刘刚、澄江天煜房产、联兴房产返还定金，但三被告只返还了25万元，还剩8万元未返还。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告刘刚辩称，确认结欠张勤8万元定金，但是不认可原告主张的违约金，因为当时说好不要支付违约金了。他愿意归还8万元定金，但现在经济困难，要求分期还款，每月归还6000元。他还有5万元在澄江天煜房产蔡志娟那，要求蔡志娟退出2万元给张勤。被告澄江天煜房产辩称，1、蔡志娟和联兴房产、刘刚与张勤签订房屋买卖合同时，蔡志娟就告知张勤涉案房屋上有一个法院查封和无锡的第二顺位抵押，要求张勤最好不要做贷款，如果全额付款不会有问题。张勤没有听从蔡志娟的建议，坚持签合同。签合同当天，张勤拿出5万元现金给刘刚，蔡志娟又当场替张勤向刘刚转账了3万元，合计8万元，之后，张勤归还了蔡志娟3万元。后来，张勤又给了刘刚25万元现金，给的时候蔡志娟和联兴房产的赵兰娣一起在场见证的。2、涉案房屋上的抵押大概有二十几万，蔡志娟并不清楚具体数额，2018年7月15日，她才看到二抵的他项权证，蔡志娟就通知张勤把涉案房屋上邮储银行的贷款还清后就可以过户，原告不放心，表示不买这个房子了，要求刘刚把房子卖了后把钱还给原告，刘刚也答应了。后来蔡志娟也一直帮原告追讨定金，现在只剩8万元了。3、蔡志娟签订房屋买卖合同后才知道涉案房屋上有法院查封。4、蔡志娟通知张勤过户时是确保没有问题的，原告不买是其自己的问题，澄江天煜房产尽到了应尽的义务，张勤也没有支付中介费，故本案的赔偿责任应该由刘刚承担。被告联兴房产辩称，1、他服务部与张勤、刘刚、澄江天煜房产素不相识，未参与涉案房屋的交易，是赵兰娣参与涉案房屋的交易。2、赵兰娣与他服务部为平等合作关系，她一年交7000元租金给服务部，服务部提供网络、水电，赵兰娣交易成功不给我方提成，赵兰娣以联兴房产的名义在网上发布房产消息，签合同时要服务部审核后才能盖章，服务部要审核出卖房子有无抵押，买房是否具备贷款能力、是否符合国家规定等事项，没有盖服务部的章与服务部无关，涉案买卖合同并没有盖联兴房产的章，赵兰娣对其自身经营行为负责，联兴房产不承担责任。3、请求法院依法驳回对联兴房产的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、江阴市澄北天煜房屋中介服务部与澄江天煜房产的关系。江阴市澄北天煜房屋中介服务部（以下简称澄北天煜服务部）于2017年5月9日注册，经营地址为江阴市花园路343号-3，登记业主为顾国祥，实际经营者为蔡志娟，于2017年12月27日核准注销。澄江天煜房产于2018年1月16日注册，经营者为蔡志娟，经营地址为江阴市花园路343号-3。关于澄北天煜服务部的登记业主与实际经营者为何不一致，顾国祥与蔡志娟均陈述，江阴市花园路343号-3房屋系顾国祥向江阴国资委租赁，后转租给蔡志娟，由于办理营业执照需要原租赁合同，只能以顾国祥的名义去办理，故登记业主为顾国祥，后来租期到期后，蔡志娟以自己的名义向江阴国资委租下了江阴市花园路343号-3房屋，澄北天煜服务部也注销了，重新注册澄江天煜房产。为何涉案房屋买卖合同上盖章为澄北天煜服务部，蔡志娟解释：该服务部注销后章没有收回去，还是用了澄北天煜服务部，但应是澄江天煜房产提供了中介服务，两个中介服务部经营者都是她本人，相应的责任由澄江天煜房产承担，与澄北天煜服务部无关。二、房屋买卖合同的签订过程及多次反复过程。赵兰娣以联兴房产的名义在江阴510房产网上发布出售房源，张勤看到后与赵兰娣联系看房，从而双方认识，在这过程中，赵兰娣以联兴房产的名义向张勤提供中介服务。涉案房屋房源信息系澄江天煜房产提供，赵兰娣以联兴房产名义与澄江天煜房产合作卖涉案房屋，赵兰娣就带领张勤去涉案房屋看房。出售时，涉案房屋上有两个抵押，有法院查封。但是，签订房屋买卖合同后，澄江天煜房产蔡志娟与联兴房产赵兰娣才知道涉案房屋上有法院查封，有二抵。2018年6月23日，原告张勤、被告刘刚、中介方澄江天煜房产、联兴房产签订《天煜房产房屋买卖中介协议》，约定：刘刚将坐落于江阴市，面积131.58平方米，产权证号0001557房屋出售给张勤，成交总价为165万元。张勤于2018年6月23日支付刘刚8万元定金，于2018年7月5日支付100万元。张勤支付刘刚第一笔款项时，双方必须同时支付中介费，收取张勤购房款总价金额的2%，此合同签字生效，即视为中介已成功，中介方合法收取佣金，若日后任何一方发生变更，则中介费一概不退，未付一方须不交，否则须承担相应的法律责任。四方还就税费负担、付款方式及时间，交房条件、违约责任等事项进行了约定。刘刚、张勤在该协议上签字，澄北天煜服务部在该协议上盖章。赵兰娣在该协议上签字，并手写“联兴房产赵兰娣”。同日，张勤向刘刚支付了5万元定金，6月24日由蔡志娟代张勤向刘刚转账3万元作为定金，张勤于2018年6月27日通过银行转账归还了蔡志娟3万元。2018年7月12日，张勤又支付给刘刚25万元定金，刘刚出具了收条。同日，刘刚与张勤又签订了天煜房产买卖中介协议，该协议载明：阳光假日花园178号1002室补充协议如下：原合同继续有效，付款方式变更如下：追加定金250000元，总定金330000元，八月五日过户交清920000元，剩下四十万公积金放款下来结清（具体以公积金放款时间为准，如果中途出现有变，定金退还给张勤，时间以房子卖给下家为准，中介费26000元），刘刚，张勤在该协议上签字。2018年8月1日，刘刚出具承诺书给张勤，载明：甲方刘刚要保证阳光假日花园178号1002室安全交于乙方张勤，此房屋里的一切纠纷与张勤没有关系，由刘刚本人承担一切事故。同日，甲方刘刚、乙方张勤、丙方天煜房产签订了“协意”一份，该“协意”载明：经甲方刘刚与乙方张勤购阳光假日花园178号1002室的房屋协意。乙方要保证明天配合甲方开本票，过户，由天煜房产中介担保，保证乙方拿到房产证，正常交接房屋于乙方，刘刚要保证1.5万的让利给乙方，此款扣于明天本票中，乙方明天开本票88万元，现金2.5万元，甲方要保证水、电、煤、物业费结清干净交房于乙方张勤，中途甲、乙、丙三方不可有变，如有变故，后果各自承担。甲方要保证把定金33万元归还于乙方。甲方刘刚、乙方张勤、丙方天煜房产中介签字摁手印。2018年8月4日，刘刚出具了承诺书一份，载明：本人刘刚在此承诺阳光假日花园178-100室的房子收到张勤购房定金330000元，现房子无法正常过户将于2018年8月7日下午先还200000元，余下130000元于2018年8月17日还清。如房子卖了立马全额付清，如卖不出去房产证抵押给张勤。2018年9月14日，刘刚出具一份还款承诺书，承诺结欠张勤95000元，于2018年9月15日5000元，于2018年9月21日还20000元，于2018年9月28日还20000元，于2018年10月5日还20000元，于2018年10月12日还30000元。如第一笔做不到就请蔡志娟至老家要钱，如无能力由父亲刘宏俊全部帮忙还清。刘刚同意欠款还清后再还张勤一万，在一个月内还清。蔡志娟在该还款承诺书上签字，并写明“本人担保以上陪同张勤找刘刚归还上述所有款项（一个月内）”。三、被告澄江天煜房产为证明原告存在违约行为，其已尽到了应尽的义务，提供了2018年7月3日刘刚与朱晓敏签订的关于涉案房屋的买卖合同、刘刚于2018年7月4日出具的收条、朱晓敏于2018年7月18日出具的收条，澄江天煜房产陈述由于刘刚要求全款支付，原告没有能力，刘刚就委托蔡志娟再寻找客户，朱晓敏成为新的客户，支付了刘刚10万元定金，后来张勤知道后，又表示要买涉案房屋，向刘刚补了25万元定金，刘刚又把朱晓敏支付的10万元定金退了，故张勤、刘刚、澄江天煜房产又于2018年8月1日签订了“协意”。四、联兴房产服务部为证明其不用承担责任，提供了与赵兰娣的合作协议书，该协议书载明：甲方顾金惠，乙方赵兰娣，现甲方在天鹤菜场南大门经营“联兴房产”中介服务，以出租摊位形式与乙方合作，在平等互利的基础上，双方达成如下协议：1、乙方在甲方店内开展房产中介服务，租期为2018年3月28日至2019年3月27日，乙方负甲方租金7000元，预付半年，余下半年提前一个星期付。2、乙方需保证经营活动的真实合法，并对其自身相应的行为负责，不得干扰甲方经营活动；3、由于空间限制，乙方仅自带电脑，不得在店内做饭，4、以上房源信息，店内所有摊位共享。上门客户，店内所有摊位轮流接待。赵兰娣于2019年5月24日向本院出具申明一份，载明：关于本案与联兴房产无关，相应的责任由其自身承担。赵兰娣向本院陈述：她以联兴房产的名义在江阴510房产网发布房源，张勤在510网上看到信息后与她联系，从而双方认识。购买涉案房屋时，她就告诉张勤房子上有抵押和银行贷款，原告要解决两项问题后才可以过户，张勤同意了，并支付了8万元定金。但是，房屋买卖合同签订第二天后，张勤就向她提出不买了。2018年7月5日之后，又向赵兰娣提出要购买涉案房屋，提出先给刘刚30万元，刘刚说房子已经被别人定掉了，没有过户，张勤与刘刚私下沟通几次后，刘刚答应张勤给他30万元，回掉定下来的客户，张勤、刘刚于2018年7月12日签订了天煜房产买卖中介协议。2018年7月31日，张勤又提出不买房子了，要求退钱，刘刚写了承诺书。2018年8月7日，澄江天煜房产把涉案房屋出卖给了他人。因涉案房屋未交易成功，张勤未支付澄江天煜房产、联兴房产中介费用。另查明：涉案房屋于2018年2月28日被江苏省江阴市人民法院司法查封。2018年8月7日，江阴市人民法院对涉案房屋予以解封。以上事实有房屋买卖合同、收条、承诺书、协意、合作协议、收据、银行汇款凭证、申明、录音光盘及文字资料及双方当事人的陈述等在卷佐证。本案的争议焦点为：1、被告澄江天煜房产的被告资格如何认定？2、联兴房产是否为本案适格的被告？3、刘刚、澄江天煜房产、联兴房产如何承担责任？本院认为：一、澄江天煜房产为适格被告，理由为：房屋买卖合同上虽然盖的是澄北天煜服务部，但是2018年6月23日签订合同时，该服务部已注销。澄江天煜房产已成立，两个服务部实际经营者均为蔡志娟，经营地址也一样，且蔡志娟承认当时章拿错了，是澄江天煜房产提供的中介服务，自认相应的责任由澄江天煜房产承担，与澄北天煜服务部无关，故本案澄江天煜房产为适格被告。二、联兴房产为本案适格被告，理由为：1、联兴房产与赵兰娣均陈述赵兰娣以联兴房产的名义在网上发布房源。2、赵兰娣是以联兴房产的名义与张勤认识，为张勤提供中介服务。3、赵兰娣在涉案《天煜房产房屋买卖中介协议》上签字，并注明联兴房产。综合以上情况，赵兰娣为有权代理，能代表联兴房产，相应的责任应由联兴房产承担，故联兴房产为本案适格被告。至于联兴房产与赵兰娣之间的合作约定是内部约定，不能对抗张勤。若联兴房产承担责任，可另行向赵兰娣主张。赵兰娣也向法院申明，愿意承担联兴房产应承担的责任。三、刘刚、澄江天煜房产、联兴房产如何承担责任的问题。（一）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不就措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张勤与刘刚之间系房屋买卖合同关系，张勤与澄江天煜房产、联兴房产系居间合同关系。张勤、刘刚、澄江天煜房产、联兴房产签订的《天煜房产房屋买卖中介协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但因涉案房屋已出卖给他人，《天煜房产房屋买卖中介协议》无法履行，结合刘刚，澄江天煜房产于2018年9月14日出具的承诺书，联兴房产、澄江天煜房产从中做的协调催款工作，各方已就解除《天煜房产房屋买卖中介协议》达成意思表示一致，现原告张勤依据承诺书约定，要求返还已付购房定金8万元，理由正当，刘刚亦同意返还，本院依法予以支持，故刘刚应返还张勤8万元购房定金。张勤依据房屋买卖合同主张的违约赔偿8250元不予支持，理由为：房屋买卖合同中第十条规定：如因刘刚的合同过失责任而造成合同无效，给张勤造成利益损失，则刘刚必须支付给张勤房屋总价的千分之五赔偿。同时退还张勤定金和已付房款，中介费由违约方承担。首先本案并无合同无效情形，张勤主张赔偿金也不符合合同约定。其次，张勤与刘刚已于2018年9月14日达成还款承诺，表明对房屋未交易成功达成了新的协议，张勤依据原房屋买卖合同主张于法无据，依法不予支持。(二)张勤与澄江天煜房产、联兴房产系居间合同关系，本案中，刘刚收取定金后未按约退还，应负全部清偿责任。但澄江天煜房产、联兴房产作为买卖双方订立合同的居间方，在促成交易的过程中，对涉案房屋的司法查封未尽到尽职调查义务，导致张勤做出了对自身不利的购买涉案房屋的决定，澄江天煜房产，联兴房产对资金风险亦未做充分的提示与防控，应在其过失范围内承担相应的补充清偿责任。张勤作为买房人，在整个交易的过程中几次反复，几次变更，对大宗商品交易未做到深思熟虑，审慎决定，未尽到合理的注意义务，使自身的风险进一步扩大。综合考虑刘刚、澄江天煜房产、联兴房产、张勤在房屋买卖交易过程中的过错程度，本院酌定澄江天煜房产、联兴房产各自在刘刚不能清偿部分的8000元范围内对张勤承担补充清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、刘刚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还张勤购房定金80000元。二、江阴市澄江天煜房产中介服务部（蔡志娟）、江阴市联兴房产中介服务部（顾金惠）各自在刘刚不能清偿部分的8000元范围内对张勤承担补充清偿责任。三、驳回张勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1800元（张勤已预交），由张勤负担163元（张勤已预交1800元，本院予以退还1637元），刘刚负担1637元，刘刚负担的部分于本判决发生法律效力十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：01×××70；开户银行：江阴农商银行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱静媛人民陪审员  俞小萍人民陪审员  胡生青二〇二〇年六月四日书 记 员  刘海燕附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条第一款居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。