北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86838号原告（反诉被告）：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区经济开发区东区科海大道116号。法定代表人：魏虹，董事长。委托诉讼代理人：郑玮，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷珊琳子，北京市安理律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京太合娱乐文化发展股份有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼19层2201室。法定代表人：王玉霞，总经理。委托诉讼代理人：吕悦，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆永臣，北京太合娱乐文化发展股份有限公司后勤经理。原告（反诉被告）北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称太合嘉园公司）与被告（反诉原告）北京太合娱乐文化发展股份以下公司（以下简称太合娱乐公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。太合嘉园公司的委托诉讼代理人郑玮、谷珊琳子，太合娱乐公司的委托诉讼代理人吕悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太合嘉园公司向本院提出诉讼请求：1.确认太合嘉园公司与太合娱乐公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；2.判令太合娱乐公司立即腾退位于北京市朝阳区南十里居某1号面积为16400平方米的库区。事实和理由：2013年4月20日，太合嘉园公司与太合娱乐公司签订了《房屋租赁合同》，约定太合嘉园公司将位于北京市朝阳区南十里居某1号的房屋租赁与太合娱乐公司作为办公用房，租赁期限自2013年4月20日至2016年12月31日止，一次性支付租金1284000元。合同到期后，双方并未继续签订书面的《房屋租赁合同》。但自2017年1月1日至今，太合娱乐公司一直实际使用太合嘉园公司出租的房屋，且未向太合嘉园公司支付租金及水电费。2019年3月4日，太合嘉园公司向太合娱乐公司发出《关于房屋腾退的通知》，要求太合娱乐公司于2019年3月20日前办理，双方的租赁合同应解除。然而，太合娱乐公司拒不搬离，仍继续使用房屋。故太合嘉园公司起诉至法院。太合娱乐公司辩称，不同意太合嘉园公司的全部诉讼请求。太合娱乐公司与太合嘉园公司是关联公司，虽然双方签订了《房屋租赁合同》，但实际上是管理的关系，而且合同约定的租金标准明显低于市场价格，租赁费实际上是管理费。《房屋租赁合同》期间届满后，双方也没继续签订《房屋租赁合同》，太合嘉园公司也未催要过租金，也可以说明双方并非租赁关系，而是关联公司对房屋的无偿使用。此外，租赁房屋座落的土地用途属于绿地，最终需归还政府，也不具备出租的基础。综上，太合娱乐公司不同意太合嘉园公司的全部诉讼请求，并提出如下反诉请求：判令太合娱乐公司与太合嘉园公司签订的《房屋租赁合同》无效。太合嘉园公司针对太合娱乐公司的反诉辩称，不同意太合娱乐公司的反诉请求。双方并非管理关系，而是租赁关系；租赁房屋是合法建筑，双方签订的《房屋租赁合同》是有效的。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。太合嘉园公司（出租方、甲方）与太合娱乐公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定太合嘉园公司将坐落于北京市朝阳区南十里某1号库区面积16400平方米（以下简称涉案库区），其中库房面积5100平方米（附图），租赁与太合娱乐公司作为办公用房；租赁期限自2013年4月20日至2016年12月31日，乙方于合同签订之日起10日内，向甲方一次性支付租金1284000元，甲方应在收到乙方房租款后5天内向乙方出具发票。甲方为乙方提供必要的库区办公配套设施，如上水、下水、用电等，甲方有权按照本合同约定向乙方收取租金及相关费用。乙方如因办公需改、扩建房屋需征得甲方同意，手续完备后乙方进行改、扩建；扩建后的房屋地上物产权均属甲方所有。落款处太合嘉园公司下方载有日期为“2017.5.16”，太合娱乐公司下方无日期。2019年3月1日，太合嘉园公司向太合娱乐公司发出《关于房屋腾退的通知》，告知太合娱乐公司自2013年4月20日起一直使用涉案库区，支付了2013年4月20日至2016年12月31日的租金，此后未支付租金，因此要求太合娱乐公司于2019年3月18日前搬离。太合娱乐公司于2019年3月5日收到上述通知后，其关联公司某2投资有限公司（以下简称某2公司）于2019年3月7日向太合嘉园公司发出《关于的说明函》，内容包括：某2公司管理企业太合某7公司、太合某3公司、太合娱乐公司于2019年3月5日收到《关于房屋腾退的通知》。太合嘉园公司是由某2公司、北京某4技发展有限公司、北京市某5农工商公司合计持股100%的项目公司。北京市朝阳区东四环北路某6号太合嘉园地块项目是太合嘉园公司经营的其中一个土地项目。2010年前后，该项目部分面积属于待拆迁的废旧仓库、厂房，无水电、无装修，完全不具备使用条件，且具体拆迁时间未确定，经股东方协商一致同意，由各关联方按照7:3的比例使用，各方自行出资装饰装修，同时以各方认可的方式向太合嘉园公司支付管理费（某2公司及关联方实际是以租金方式支付），其中某2公司及关联方使用南十里居某1号的两处院落（即现在的太合娱乐大院和太合某7大院）。此后，某2公司和关联方对相关设施进行修理修缮，日常维护支出大量的资金和成本；且也以租金方式承担了股东间约定的应支付的管理费。自2016年底，由于各方就续签租赁协议未能协商一致，导致无法支付相应租金。基于此，希望太合嘉园公司尊重股东间的约定，并遵照履行，由某2公司及关联方继续使用太合娱乐大院和太合某7大院。关于双方有争议的证据和事实，本院查明如下：一、双方之间是租赁关系还是管理关系为进一步证明双方并非租赁关系而是管理关系，太合娱乐公司提交主要证据如下：1.证人王某（太合娱乐公司、某2公司的股东）出具的书面证人证言，并申请王某出庭作证。经某通知，王某出庭作证，陈述证言主要内容与《关于的说明函》的内容基本一致，并补充说明了涉案库区所在的土地性质属于代征绿地，太合嘉园公司对涉案库区仅有看管的权利，并没有所有权，更没有出租的权利；本案纠纷也是因公司股东之间的其他纠纷而引发；所以，双方并不存在租赁关系，而是管理关系。太合嘉园公司不认可上述证人证言，主张王某是太合娱乐公司的股东，其证言不具有中立性，而且证人陈述的历史背景问题与本案不具有关联性。2.室内装饰装修合同、园林绿化工程施工合同、付款凭证、发票等，证明太合娱乐公司及关联公司多年来投入大量人力、物力、财力等将涉案库区改造成了环境、装修良好的办公、休闲场所。太合嘉园公司对该部分证据的关联性、证明目的均不认可。二、关于《房屋租赁合同》效力问题太合娱乐公司主张涉案库区所在土地性质属于代征绿地，双方之间的《房屋租赁合同》无效。为此，太合娱乐公司提交如下证据：1.2007年6月16日，中国某8出版社与太合嘉园公司签订的《中国某8出版社印刷厂地产及地上建筑移交书》照片打印件，载明中国某8出版社将京朝国用（地）字第某9号《国有土地使用证》及除一栋书库外的全部土地及地上建筑全部移交给太合嘉园公司，由太合嘉园公司按照北京市政府要求最终实现绿化。2．北京市规划委员会于2009年5月31日作出的2009规（朝）第字002某6号《建设用地规划许可证》及附件、附图的复印件，太合娱乐公司在附图代征绿地部分标注了涉案库区位置。太合嘉园公司对上述证据的真实性均认可，但对证明目的不认可，主张涉案库区上的建筑属于合法建筑，并提交了京朝国用（地）字第某9号《国有土地使用证》的复印件：该《国有土地使用证》权利人为中国某8出版社，并载明了土地面积及建筑物面积，日期为1998年。太合娱乐公司对该份证据有异议，对证明目的不予认可，主张《国有土地使用证》的日期早于2009规（朝）第字002某6号《建设用地规划许可证》的日期，所以应以《建设用地规划许可证》认定涉案库区所在土地性质为代征绿地，双方签订的《房屋租赁合同》无效。另，本院组织双方当事人进行了现场勘验，双方均认可涉案库区的情况与《房屋租赁合同》附图一致，亦均认可涉案库区均包含在2009规（朝）第字002某6号《建设用地规划许可证》附图代征绿地部分。本院认为，根据双方陈述及查明情况，双方争议焦点有二：一是太合嘉园公司与太合娱乐公司之间是否存在租赁合同关系；二是太合嘉园公司与太合娱乐公司签订的《房屋租赁合同》的效力认定。本院具体阐释如下：关于争议焦点一：太合娱乐公司主张与太合嘉园公司之间并非租赁关系，而是关联公司按照股东之间的约定对房屋使用进行的分配；但本案中，涉及上述意见的证据为某2公司发出的《关于的说明函》以及王某的陈述，而某2公司、王某均与太合娱乐公司存在利害关系，且太合娱乐公司未提交其他书面证据佐证，故对太合娱乐公司的上述意见，本院难以采信。从双方签订的《房屋租赁合同》内容看，包括租赁物位置、租金标准、租金支付等主要条款，符合租赁合同的特征和要件，故应认定太合娱乐公司与太合嘉园公司之间系租赁合同关系。关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第三十五条规定，城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。据本案已查明的事实，涉案库区所在的土地已于2009年5月31日由政府部门规划为城市代征绿地。太合嘉园公司与太合娱乐公司签订的《房屋租赁合同》将涉案库区用于“办公”，违反了《城乡规划法》的效力性强制性规定，应认定无效。故对太合娱乐公司请求确认《房屋租赁合同》无效的反诉请求，本院予以支持；对太合嘉园公司请求确认《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除的诉讼请求，本院不予支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。太合嘉园公司要求太合娱乐公司返还涉案库区（详见附图），有事实依据及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京太合嘉园房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）北京太合娱乐文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京太合娱乐文化发展有限公司于本判决生效后三十日内腾退位于北京市朝阳区南十里居某1号面积16400平方米的库区；三、驳回原告（反诉被告）北京太合嘉园房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费8178元，由被告（反诉原告）北京太合娱乐文化发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费8178元，由原告（反诉被告）北京太合嘉园房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年六月九日书记员  张楠