河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终1053号上诉人（原审被告）：河北衡水高新技术产业开发区杜团马村村民委员会。住所地：衡水市高新技术产业开发区杜团马村。负责人：杜瑞广，该村村民代表。委托诉讼代理人：林慧，河北凌坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓峰，男，1974年10月10日出生，汉族，住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：赵小雷，河北维平律师事务所律师。上诉人河北衡水高新技术产业开发区杜团马村村民委员会（以下称杜团马村委会）因民间借贷纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人杜团马村委会的委托诉讼代理人林慧，被上诉人杨晓峰的委托诉讼代理人赵小雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜团马村委会不服一审判决上诉请求：1、撤销（2019）冀1102民初1424号民事判决书并依法改判，或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉协议为拆迁安置补偿协议，由于被上诉人不具备被拆迁人资格，该协议应属无效，并非原审判决认定的房屋买卖合同。首先，从案涉协议的内容上看，该协议名为“拆迁协议”，约定宅基地置换楼房指标按1:1，货币交换每平方米2000元，其基础是本村村民享有的宅基地面积，并不能从协议中解读出“被上诉人以每平方米2000元的价格购买房屋”之含义；其次，被上诉人提交的收款收据明确载明收款事由为购买宅基地，并非购买房屋，能够证明被上诉人交付案涉款项的目的即便不是直接购买本村村民的宅基地，也至少是购买本村村民才能享有的宅基地置换楼房的资格，无论是这两种标的的哪一种，均是法律规定不允许流通的，因此，案涉拆迁协议应属无效，应当适用《合同法》关于无效合同的相关规定。二、案涉款项由杜喜长个人收取，并未进入上诉人公户，上诉人不应承担偿付被上诉人购房款的义务，应当依法追加杜喜长为本案当事人才能查清本案事实。杜喜长不是村委会成员，无权代表上诉人，被上诉人也没有提供证据证明其有理由相信杜喜长能够代表被告履行职务。原审判决据以认定案涉款项由上诉人收取的证据为审计报告，该证据审计的是杜喜长的个人账户，而不是上诉人的公户，审计报告中也没有关于被上诉人该笔款项的记录，对于审计报告中出现的各项内容应当由该账户的户主作出说明，然而原审法院并没有通知杜喜长到庭参加诉讼，并未查明案涉款项由谁收取以及该笔款项的去向如何。原审中，被上诉人曾经申请法院调取前述审计报告的底账，这些原始单据一直由杜喜长保存在自己家中，众多村民代表知晓这一事实，原审法院在此基础上仍然认定案涉款项由上诉人收取与事实不符。三、退一万步讲，即便案涉协议是一份房屋买卖合同，上诉人也不是案涉小区房屋的所有权人，应当依法追加案涉房屋所有权人为本案当事人才能查清本案事实。拆迁安置过程中，部分村民选择将宅基地面积按照每平方米2000元的价格置换成货币，该小区开发商向这些村民支付了这一款项，对应面积的房屋建成后，开发商可以将该房屋自由出售，房屋售出前，所有权人应为开发商。而上诉人既没有向置换货币的村民支付对应款项，也没有向开发商购买房屋，或者获得开发商的授权出售开发商所有的房屋，上诉人不具备将案涉房屋出售给被上诉人的权利基础，被上诉人也就无权向被上诉人主张交付房屋，案涉房屋的所有权人为该小区开发商浩泉公司，其是否负有向被上诉人交付房屋的义务应当在将其追加为本案当事人后才能查明。四、案涉协议为时任村委会负责人杜军水在职期间利用职务便利为谋取不正当利益签订的，应当依法将本案移送公安机关侦查。拆迁安置过程中，各户村民的宅基地面积以及置换情况并不是对社会公布的事项，本案被上诉人之所以能够知晓部分宅基地面积没有置换楼房也是利用了与时任村委会负责人杜军水之间的亲友关系，进而形成了加盖有上诉人公章的既不符合常理的所谓原审认定“房屋买卖合同”，并且本案主要证据之一的收款收据并未加盖上诉人公章，而是一枚拆迁小组的印章，上诉人从未刻制过该枚印章，并且该枚印章在被上诉人申请调取审计报告底账时一并由杜喜长交出。本案中种种不合理的情节能够反映出时任负责人是在利用职务之便利，意图为其亲友谋得本村村民才能享有的置换回迁楼房的资格，这一行为严重损害了村集体的利益，上诉人认为本案以及与本案类似的其他案件应当一并移送公安机关依法侦查。被上诉人杨晓峰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平，上诉人的上诉理由不能成立。一审原告杨晓峰向一审法院提出诉讼请求:一、判令被告按照《拆迁协议》向原告交付130平方米的房屋；如不能交付，则解除原、被告双方签订的《拆迁协议》，并判令被告返还原告购房款260000元，赔偿原告损失650000元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告所辖的衡水市开发区杜团马村实行城市化拆迁改造，2010年6月3日，原、被告双方签订《拆迁协议》，约定原告购买被告可得拆迁改造回迁房一套，回迁房面积为110平方米，单价2000元，12个月内交付房屋，逾期交房赔偿租金损失。签订协议当日，原告即交付被告房款220000元，后于2012年11月18日又支付给被告房款40000元，后原告一直等待被告交房，虽经多次催促，但被告至今未向原告交房，也未向原告说明原因，无耐原告只得诉至人民法院，恳请公断。一审法院经审理查明：原告杨晓峰非杜团马村集体经济组织成员，2010年6月13日，原告杨晓峰（被拆迁户、乙方）与被告杜团马村委会（甲方）签订《拆迁协议》一份，约定宅基地置换楼房指标按1:1，乙方宅基地总面积为110平方米，货币交换每平方米2000元，甲方在12个月内安排被拆迁户搬入新楼，如到期达不到此标准，甲方负担乙方的租房费，该协议一式三份，甲乙双方拆迁小组各一份。同日，被告杜团马村委会工作人员向原告出具收款收据一份，载明于2010年6月13日收到杨晓峰220000元，收款事由为购陈玉双（13号）户下换楼宅基110平方米，该份收据中加盖有“开发区杜团马拆迁安置小组”字样印章。2012年11月18日，原告杨晓峰向被告杜团马村委会交纳40000元，被告杜团马村委会向原告杨晓峰出具收据一份，载明收到原告交纳的购东新区楼款40000元，该份收据中加盖有“开发区杜团马拆迁安置小组”字样印章及被告杜团马村委会财务专用章。2017年2月4日，衡水惠元会计师事务所向被告杜团马村委会出具衡惠元审字（2017）第004号《关于衡水市开发区杜团马村委会2010年-2016年2月1日财务收支情况的审核报告》，载明：“……银行存款以个人存折体现，其收支与原始凭证并不是笔笔对应，但账本记载与存折余额相等。银行存款涉及2个存折，均在中国建设银行股份有限公司衡水开发区分理处开户，为个人活期账户，其中……Ｂ、2010年5月13日至2016年2月1日：户名杜喜长账号：01×××42注：富源小区自开始建设起，即2010年3月20日，用赵素芹折子记载资金收支。2010年5月13日赵素芹存折1746030转入杜喜长存折，余额7元。自此，富源小区资金收支在杜喜长存折记载”，并明确载明2010年收购房款1940000元，2012年收购房款80000元，2016年2月1日，富源小区银行存款户已交至开发区农村办，余额为0元。一审法院认为：原告杨晓峰与被告杜团马村委会之间签订的拆迁协议，约定以宅基地置换楼房，但原告杨晓峰并非杜团马村集体经济组织成员，故双方之间应为房屋买卖合同关系，即原告杨晓峰向被告杜团马村委会支付260000元，被告杜团马村委会向原告杨晓峰交付130平方米房屋一套。原告杨晓峰主张双方约定被告向其交付的房屋为富源小区19号楼504室，被告杜团马村委会对此不予认可，且原告提供《富源小区19#回迁楼分配名册》系复印件，无法与原件核实，故对于原告的该项主张，证据不足，本院不予采信。因原、被告双方未约定房屋的基本情况、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺等内容，欠缺合同成立的主要条款，故应当认定原、被告之间的房屋买卖合同不成立。原告杨晓峰主张其以现金方式向被告杜团马村委会支付合同价款260000元，并提供收款收据2份，被告杜团马村委会对此不予认可，并主张其未设立过拆迁小组，未刻制该枚印章。原、被告之间签订的协议中明确约定该协议由原、被告及拆迁小组各执一份，且《关于衡水市开发区杜团马村委会2010年-2016年2月1日财务收支情况的审核报告》明确载明于2010年收取购房款1940000元，于2012年收取购房款80000元，被告杜团马村委会未提供证据证明其收取的购房款未包含原告杨晓峰交付的260000元，故对于原告杨晓峰的该项主张，本院予以采信。原、被告签订的拆迁协议因不成立而无法履行，被告杜团马村委会应当返还原告杨晓峰购房款260000元。对于原告主张的损失，本院根据原、被告双方过错程度，结合合同履行情况等因素，酌情认定损失赔偿的标准为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。故判决：一、被告河北衡水高新技术产业开发区杜团马村村民委员会（衡水开发区杜团马村村民委员会）于本判决生效之日起七日内偿付原告杨晓峰购房款260000元及损失（该损失以220000元为基数，自2010年6月13日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止；以40000元为基数，自2012年11月18日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告杨晓峰的其他诉讼请求。二审中，双方均未提供新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：本案双方当事人争议的焦点是杜团马村委会应否退还杨晓峰购房款26万元及损失。首先，对于本案双方当事人争议的拆迁协议的性质问题。根据本案查明的事实，双方当事人虽签订的协议名称为拆迁协议，但被上诉人杨晓峰不是上诉人组织成员，双方约定的内容为交付房屋，故一审法院认定该拆迁协议为房屋买卖合同是正确的。上诉人主张该拆迁协议是宅基地买卖与事实不符，因本案拆迁安置范围内的土地经市政规划并征收，进行城市开发建设，土地的性质由集体所有变更为国有建设用地，不存在宅基地买卖的情形，上诉人的上诉主张不能支持。上述协议签订后，上诉人杜团马村委会未按约定安排被上诉人搬入新楼，被上诉人要求上诉人杜团马村委会返还购房款26万元并承担利息损失符合上述规定，应予支持。其次，关于上诉人上诉称应当追加杜喜长、开发商浩泉公司为本案当事人的问题。上诉人没有提供证据证明杜喜长个人收取了争议的款项，也没有证据证明拆迁协议没有履行是开发商浩泉公司原因造成。争议款项虽然打入杜喜长个人账户，但根据衡水惠元会计师事务所出具的《关于衡水市开发区杜团马村委会2010年-2016年2月1日财务收支情况的审核报告，该报告明确载明，审计的是上诉人杜团马村委会代管的富源小区的财务收支情况，账户户名为杜喜长。报告说明杜喜长个人帐户为杜团马村委会使用，现上诉人上诉称案涉款项由杜喜长个人收取，与事实不符，故上诉人的该项主张不能支持。上诉人河北衡水高新技术产业开发区杜团马村村民委员会的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6760元，由上诉人河北衡水高新技术产业开发区杜团马村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆华审判员  李守文审判员  李成立二〇二〇年六月九日书记员  齐 琪