北京市丰台区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0106行初38号原告王玉珍，女，1960年2月12日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。委托代理人罗贵璠，北京市民博律师事务所律师。被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人张维，主任。委托代理人范芳洁，女，北京市规划和自然资源委员会干部。委托代理人翟红红，北京市康达律师事务所律师。第三人李秀英，女，1965年2月25日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。第三人中国民生银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人杨毓，行长。委托代理人杨影，北京市中尊律师事务所律师。委托代理人冉小丽，北京市中尊律师事务所律师。原告王玉珍之夫李某不服北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）不动产登记行为，以北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）为被告（现不动产登记职能由市规自委承担），向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告市规自委送达起诉状副本及应诉通知书，并依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条第一款之规定，通知利害关系人李秀英、中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行，原名称为中国民生银行股份有限公司总行营业部）作为第三人参加诉讼。案件审理过程中，因李某死亡，其配偶王玉珍申请参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭审理了本案。原告王玉珍的委托代理人罗贵璠，被告市规自委的委托代理人范芳洁、翟红红，第三人李秀英，第三人民生银行北京分行的委托代理人杨影，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年9月2日，市住建委核发X京房权证丰字第XXXX号《房屋所有权证》（以下简称XXXX号房屋产权证），其主要内容为：房屋所有权人为李秀英，房屋坐落于丰台区草桥欣园X区X号楼X层X（以下简称X房屋）。原告王玉珍诉称，其与李某系夫妻，X房屋原登记在李某名下，该房屋为二人夫妻共同财产。2018年6月27日，李某到北京市丰台区不动产登记事务中心查询，得知该房屋于2009年5月5日转移登记至米某名下，后又登记给李秀英。经人民法院生效判决认定，该房屋系李某与王玉珍之女李某1利用非李某本人签字并经公证的《委托合同》，代理李某与米某签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW27455），并于2009年5月5日办理转移登记手续。之后，米某又将房屋卖给李秀英。现李某1与米某签订的房屋买卖合同以及米某与李秀英签订的房屋买卖合同，均被人民法院生效判决书认定无效。市住建委在为李秀英办理房屋登记时未尽到审慎的注意义务，程序违法，侵害了原告的合法权益。故请求人民法院撤销XXXX号房屋产权证，案件受理费由被告负担。原告王玉珍提供以下证据，证明其具有原告资格，被诉不动产登记行为应予以撤销：1、京房权证丰私字第XXXX号《房屋所有权证》；2、不动产登记资料查询结果证明；3、《换房户上楼协议书》；4、《结婚证》；5、签发时间为1999年2月2日的户口本；6、签发时间为2017年1月10日的户口本；7、婚姻登记档案资料，包括：结婚申请书和结婚登记介绍信及证明等；8、本院（2018）京0106民初23616号《民事判决书》；9、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终11449号《民事判决书》；10、北京市西城区人民法院（2019）京0102执异403号《执行裁定书》；11、本院（2019）京0106民初29593号《民事判决书》；12、北京市第二中级人民法院（2019）京02民终13536号《民事判决书》。被告市规自委辩称，市住建委颁发XXXX号房屋产权证事实清楚、依据充分、程序合法，已尽审慎审查职责。请求人民法院在查明事实的基础上依法裁判。被告市规自委提供以下证据，证明申请人提交的申请材料齐全，符合登记条件，市住建委作出被诉登记行为已尽审慎审查职责：第一组证据，补证登记档案资料：1、补证登记申请书；2、补证登记审核意见。第二组证据，涉案房屋由李某转移登记给米某的档案资料：1、房屋所有权转移登记申请书；2、X京房权证丰字第XXXX号《房屋所有权证》；3、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW27455）；4、北京市中信公证处（2009）京中信内民证字04500号《公证书》；5、李某和李某1及米某的身份证复印件；6、北京市房屋登记表、房地平面图；7、存量房交易结算资金自行划转声明；8、契税专用税收缴款书；9、房屋登记收款单；10、丰台区建委综合服务大厅收件回执；11、房屋登记询问笔录；12、房屋所有权转移登记审核意见；13、北京市中信公证处（2009）京中信内民证字04373号《公证书》、房屋权属证书（证明）领证凭证。第三组证据，涉案房屋由米某转移登记给李秀英的档案资料：1、房屋所有权转移登记申请书；2、XXXX号房屋产权证；3、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW138915）；4、米某身份证复印件；5、李秀英身份证复印件；6、《家庭成员情况申报表》（表一）；7、北京市房屋登记表、房地平面图；8、存量房交易结算资金自行划转声明；9、中华人民共和国契税完税证；10、房屋登记收款单；11、房屋登记受理通知书；12、现场照片；13、房屋登记询问笔录；14、房屋所有权转移登记审核意见；15、房屋权属证书（证明）领证凭证。第四组证据，抵押登记档案资料：1、房屋抵押权设立登记申请表；2、X京房权证丰字第XXXX号《房屋所有权证》；3、《房屋抵押贷款合同（抵押登记专用）》；4、李秀英身份证复印件、王亚平身份证复印件、授权委托书、承诺函；5、房屋登记收款单；6、房屋登记受理通知书；7、现场照片；8、房屋登记询问笔录；9、房屋抵押登记审核意见；10、房屋权属证书（证明）领证凭证。第五组证据，查封登记档案资料：1、北京市西城区人民法院（2017）京0102民初20271号《协助执行通知书》、北京市西城区人民法院（2017）京0102民初20271号《民事裁定书》；2、工作证、人民法院执行公务证；3、送达回证；4、北京市接收协助执行法律文书登记表。第六组证据，轮候查封登记相关资料：1、北京市西城区人民法院（2019）京0102执7970号《协助执行通知书》、北京市西城区人民法院（2019）京0102执7970号《执行裁定书》；2、工作证、人民法院执行公务证；3、委托执行函及工作证、人民法院执行公务证；4、送达回证；5、北京市接收协助执行法律文书登记表。被告市规自委以《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第三条、第四条、第七条、第十一条、第十二条、第十七条、第二十条、第三十二条、第三十三条作为法律依据。第三人李秀英述称，李某与王玉珍已离婚，X房屋为李某个人财产，王玉珍无权作为原告参加诉讼。另外，王玉珍的诉讼请求没有事实依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。第三人李秀英提供如下证据支持其主张：北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初2554号案件卷宗封皮复印件及该卷宗中签发时间为2005年12月13日的常住人口登记卡复印件。第三人民生银行北京分行述称，在签订抵押合同前，米某持有涉案房屋所有权证，米某与李秀英有房屋买卖合同，故民生银行北京分行与李秀英签订贷款合同符合相关法律规定。另外，人民法院生效判决认定民生银行北京分行对涉案房屋享有抵押权。因此，是否撤销本案被诉房屋登记行为，均不影响民生银行北京分行对X房屋享有的抵押权。第三人民生银行北京分行提供如下证据支持其主张：1、X京房他证丰字第XXXX号《他项权证》；2、北京市西城区人民法院（2017）京0102民初20271号《民事判决书》；3、生效裁判证明书；4、名称变更通知。上述证据经过质证，本院认为，原告王玉珍提供的证据，被告市规自委提供的证据，第三人民生银行北京分行提供的证据1、4，具备真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以采信。第三人李秀英提供的证据，证明目的不成立，第三人民生银行北京分行提供的其他证据，与本案不具有关联性，本院均不予采信。本院生效的（2017）京0106民初2554号《民事判决书》直接予以采用。经审理查明:李某与王玉珍系夫妻，李某1系其二人之女，李秀英系李某之妹。2020年2月16日，李某死亡。李某生前于2007年6月22日取得X房屋的《房屋所有权证》，所有权证证号为京房权证丰私字第XXXX号。2009年4月15日，米某以李某代理人身份申请办理X房屋补证登记。补证后的房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号。2009年4月28日，李某1以李某代理人身份与米某申请办理X房屋转移登记，并提交了X京房权证丰字第XXXX号《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW27455）、北京市中信公证处（2009）京中信内民证字04500号《公证书》、李某和李某1及米某的身份证等申请材料。北京市中信公证处（2009）京中信内民证字04500号《公证书》载明：2009年4月24日，委托人李某与受托人李某1订立《委托合同》，李某全权委托李某1办理X房屋的出售、过户、抵押登记等手续。《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW27455）写明：2009年4月28日，李某1以李某委托代理人名义与米某签订该合同，约定李某以444400元价格将X房屋出售给米某。2009年5月5日，米某取得X京房权证丰字第XXXX号《房屋所有权证》。2010年9月2日，米某与李秀英签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW138915），约定米某以45万元价格将X房屋出售给李秀英。同日，米某与李秀英申请办理X房屋转移登记，并提交《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW138915）、X京房权证丰字第XXXX号《房屋所有权证》、米某身份证、李秀英身份证、《家庭成员情况申报表》（表一）、存量房交易结算资金自行划转声明、中华人民共和国契税完税证等申请材料。经审核，市住建委认为符合登记条件，于当日向李秀英颁发XXXX号房屋产权证。2010年9月7日，抵押人李秀英与抵押权人民生银行北京分行，签订《房屋抵押贷款合同（抵押登记专用）》，约定李秀英以X房屋进行抵押，向民生银行北京分行贷款145万元。2010年9月7日，民生银行北京分行取得X京房他证丰字第XXXX号《他项权证》。另查明，李某起诉米某、李某1确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月11日立案，案号为（2017）京0106民初2554号。2018年5月28日，本院作出（2017）京0106民初2554号《民事判决书》。该判决书载明：“原告李某与王玉珍系夫妻，育有一女李某1。……经原告李某申请，本院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心对2009年4月24日《委托合同》中“李某”的签名进行文字鉴定，结论为：2009年4月24日北京市中信公证处卷宗中《委托合同》上“委托人”处签名字迹“李某”与样本上李某的签名字迹不是同一人所写。……涉案房屋由原告李某与其妻王玉珍居住至今。庭审中，被告米某表示与李某1系朋友关系，购房前未查看过X房屋，房款444400元已支付，但记不清支付方式。……本院认为：依法订立的合同具有法律约束力。经鉴定机构鉴定，2009年4月24日《委托合同》中委托人“李某”签名非本案原告李某本人书写，故被告李某1持该《委托合同》与被告米某签订《存量房屋买卖合同》，因代理人李某1的代理权存在瑕疵，上述合同应属无效。……综上，……判决如下：被告李某1代理原告李某与被告米某签订的《存量房屋买卖合同》无效。”该判决书于2018年6月26日发生法律效力。再查明，李某诉米某、李秀英确认合同无效纠纷一案，本院以（2018）京0106民初23616号《民事判决书》，判决米某与李秀英于2010年9月2日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。李秀英不服，提起上诉。2018年12月4日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终11449号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。（2018）京02民终11449号《民事判决书》载明：“根据本案查明的事实，涉案房屋买卖交易过程中，存在诸项有悖于交易常理的情形。具体而言：涉案房屋原登记在李某名下且一直由李某居住使用，李秀英作为李某的同胞妹妹，在米某将该房屋出售给其时，未向李某核实情况也未告知李某其将购买房屋，且在购买涉案房屋后仍未告知李某其已经购买了涉案房屋的事实；米某作为涉案房屋的出卖人在多年内多次于银行扣款前将款项打入买房人李秀英还款账户用于偿还贷款，李秀英虽然主张其已经将相应款项还给米某，但未能提供证据予以证明；米某与李秀英于2010年8月31日签订的《购房协议书》，虽然载明房屋总价，但对首付款、尾款、付款方式、付款时间、交房时间、税费承担等细节问题均没有明确约定；米某与李秀英称李秀英已支付450000元购房款，但除了收条再无其他佐证，李秀英自述450000元房款中有400000元系借款；李秀英在一审中自述其买房是为居住使用，但其从取得涉案房屋产权至今多年，从未收房。若房屋交易过程中仅出现本案所上述情况的某一种，尚可理解。但上述诸多违背交易常理的情况同时出现在涉案交易过程中，法院有理由相信李秀英与米某之间存在恶意串通，亦有理由怀疑二者之间买卖关系的真实性”。李某对X房屋转移登记至李秀英名下的行为不服，直接提起本诉讼。本院认为：关于王玉珍是否具备原告资格问题，王玉珍提交的《结婚证》证明其与李某系夫妻，本院（2017）京0106民初2554号《民事判决书》亦对该事实予以确认。在李某死亡后，王玉珍作为原告参加诉讼，符合行政诉讼法司法解释的相关规定。李秀英有关李某与王玉珍已离婚，王玉珍不具备原告资格的主张不成立。市住建委作为我市原不动产登记机关，具有对于本市辖区内的不动产办理登记的行政职权。被诉不动产登记行为作出时施行的《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。第十七条规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理。第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致。第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，X房屋系由李某1利用非李某本人签字的《委托合同》，代理李某转移登记至米某名下，后由米某通过房屋买卖转移登记至李秀英名下。米某与李秀英在申请办理房屋所有权转移登记时，提交了X京房权证丰字第XXXX号《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW138915）、李秀英身份证、米某身份证、契税专用税收缴款书等材料。提交的申请材料齐全且符合法定形式，符合登记条件，市住建委予以办理登记并为李秀英颁发XXXX号房屋产权证，已经履行了审查职责，尽到了审慎的审查义务。但在颁发XXXX号房屋产权证之后，经人民法院生效判决认定李某1代理李某与米某签订的房屋买卖合同无效，为此本院作出（2020）京0106行初39号《行政判决书》，判决撤销了X京房权证丰字第XXXX号《房屋所有权证》。后李秀英与米某签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW138915）亦被人民法院生效判决认定无效，导致被诉不动产登记行为的事实基础已不存在，因此李秀英取得的XXXX号房屋产权证亦应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，判决如下：撤销北京市住房和城乡建设委员会于二〇一〇年九月二日为李秀英颁发的X京房权证丰字第XXXX号《房屋所有权证》。案件受理费五十元，由被告北京市规划和自然资源委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王凤琴人民陪审员  董忠斌人民陪审员  朱小露二〇二〇年六月十九日法官 助理  杜明哲书 记 员  霍云蕾