广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11888号原告：广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区南岗路5路。负责人：徐绮梨，董事长。委托诉讼代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。被告：广州市国伟实业有限公司，住所地广东省广州市天河区沙河濂泉路东站货场北侧广州市国伟服装城**自编**，统一社会信用代码9144010161851007X0。法定代表人：朱干强，董事长。委托诉讼代理人：陈玮玮，广东佰仕杰律师事务所律师。原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社（以下简称南岗经联社）诉被告广州市国伟实业有限公司（以下简称国伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告南岗经联社的委托诉讼代理人徐道春、被告国伟公司的委托诉讼代理人陈玮玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南岗经联社向本院提出诉讼请求：1.确认南岗经联社与国伟公司在2013年3月13日签订的《承包经营协议书》的计租建筑物面积应为30126.9619平方米至合同期满时为止；2.变更南岗经联社与国伟公司在2013年3月13日签订的《承包经营协议书》的承包款标准，从2016年10月24日起每平方米85元/月的标准计算；每三年递增10%至合同期满时为止；3.国伟公司应补缴从2016年10月24日起至2019年10月23日止的租金为67596903元（按照每月租金每平方米85元，增加9426.9616平方米面积；按照20700平方米每月85元减去已交33元即52元；两项都计算至2019年10月23日止为36个月，金额为24591600元+43005303元=67596903元）；4.本案诉讼费由国伟公司承担。审理过程中，南岗经联社明确其主张的案由是房屋租赁合同纠纷。事实和理由：南岗经联社与国伟公司在2013年3月13日签订《承包经营协议书》约定：由国伟公司承包南岗经联社位于黄埔区××号的土地及地上建筑物约20700平方米用于经营批发市场。承包期从2016年双方所签原《有偿使用土地协议书》及《土地租赁合同》租赁期满之日起（2016年4月30日）至2041年12月31日，其中包括国伟公司升级改造所需五年的报建及施工期在内。在本合同承包经营期前三年，双方一致同意按照建筑物面积(约为20700平方米)每平方米人民币33元/月为标准，合计每月承包费683100元。此后，承包费在原有基础上每三年递增10%计算至承包期满。现南岗经联社认为以上在2013年3月13日签订的《承包经营协议书》存在着计租面积不符和承包款单价显失公平的问题，造成的原因和要求重新确认、变更的事实和理由如下：根据广东省广州市黄埔区人民法院刑事判决书（2015）穗黄法刑初字第594号和广东省广州市中级人民法院刑事裁定书（2016）粤01刑终281号认定：在2006年至2014年期间，秦泽权在担任南岗经联社董事长、南岗社区居民委员会主任期间，利用职务便利，为相关人员承租其所在社区地块、物业及人事安排等提供帮助,分多次收受国伟公司法定代表人朱干强、广州市黄埔南强实业有限公司总经理刘某某、南岗经联社董事秦某戊和广州市豪洪发展有限公司法定代表人刘某（均另案处理）送予的“好处费”共计156.6万元。具体情况如下：（一）2013年初，被告人秦某在担任南岗经联社董事长期间，利用其管理南岗经联社全面工作职务便利，为国伟公司提前续租南岗社区“东兴市场”地块提供便利，从2013年4月至2014年9月，按每月6万元的标准，收受上述公司法定代表人朱某送予的“好处费”共计现金96万元。南岗经联社认为当时签订的协议书是因为秦泽权和朱干强之间行贿受贿的原因造成了建筑面积少了9426.9619平方米，每平方米人民币才33元/月为标准的《承包经营协议书》。现南岗经联社认为在《承包经营协议书》的履行过程中必须按照实际面积进行调整，并提高承包款(按每平方米85元/月）的价格，所以诉至法院要求作出相应的判决。依据和事实如下：一、实际建筑面积应为30126.9619平方米。在2013年，南岗经联社委托广州天鸿建设有限公司对《南岗社区集体物业测绘成果》（广州市黄埔区南岗社区城中村改造现状调查报告)中A15地块中的建筑物，除了编号（007）（004）（030）（029）（032）（033）六个建筑物因不在甲方权属地块上不予计算以外均为《承包经营协议书》的计租建筑物面积，这六个地块面积分别为：（409.9278）（2369.0185）（392.7633）（863.0165）（83.3339）（75.2916），该地块上总建筑面积34320.3179减去上述六个建筑面积4193.356等于30126.9619平方米；这个建筑面积显示的图片与2008年1月ADS40数码航摄显示的图片（广州市城市规划勘测设计研究院提供的24-66-5〈1〉〈3〉〈4〉〈7〉〈8〉〈12〉）完全允合，足以证明该地块的建筑面积是30126.9619平方米。二、应按每平方米85元/月进行缴交承包款。1.2015年4月10日，双方共同委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对东兴市场进行评估，当时有协议书，评估费用也由双方各负责支付50%即47500元。评估结果确定：“估价对象于价值时点整体打包出租的每平方米建筑面积平均租金水平为：平均单价85元/月·平方米”。这是双方当时为了解决该问题时共同委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司的评估结果，理应作为国伟公司缴交承包款的依据。2.南岗经联社在该地块投入了留用地指标61545平方米（见该地块的用地批准书）。按照政府收购价格每亩为198万元计算，南岗经联社提供给国伟公司该用地指标价值为1.8297亿元，以每平方米人民币33元/月为标准缴交承包款严重显失公平，应以每平方米人民币85元/月为标准缴交承包款才合情合理合法。这几年来，南岗经联社领导多次与国伟公司协商解决以上面积差额及承包单价低的问题，但是国伟公司均以各种理由推卸责任置之不理。在2019年4月28日，南岗经联社向国伟公司就争议事宜发出了《律师函》，但国伟公司仍是不予回复。现为维护南岗经联社的合法权益，特起诉到法院，希判如所求。被告国伟公司辩称,一、国伟公司和南岗经联社于2013年3月13日签订的《承包经营协议书》是经过南岗经联社班子会议讨论通过、并且交由股东代表大会决议通过而签订的，并且双方已经履行本协议三年，现在国伟公司也在按时交纳承包款项。1.朱干强行贿是个人行为，与2013年3月13日签订的《承包经营协议书》没有直接关系，其行为可能只是对交易机会有所改善，但未造成实际影响合同的内容。2.秦泽权受贿多人，其中广州市黄埔南强实业有限公司总经理刘某某、南岗经联社董事秦某戊和广州市豪洪发展有限公司法定代表人刘某所签订的合同也在执行过程中，他们的合同是没有经过股东大会通过签订的。3.东兴市场项目（《承包经营协议书》所涉及的土地和建筑物）长期以来都是政府扶持的项目。4.东兴市场国伟公司投入了约六个亿元左右，已经到了举债投入资金来运营阶段。5.东兴市场项目是按照政府部门的要求进行改造的。二、计算承包经营款项的建筑面积20700平方米并没有存在计算错误问题。东兴市场建筑面积是20700平方米，是经过双方确认的、并且是经过规划和国土部门批准的、合法的、实际使用的建筑面积。1.在2013年3月13日签订的《承包经营协议书》中，国伟公司和南岗经联社一致确认按照建筑物面积（约为20700平方米）。此建筑物面积（约为20700平方米）是根据黄埔区规划、国土批准进行建设的。根据广州市城市规划局黄埔区分局（穗城规埔建临9977号）《关于南岗村委会粮油批发市场的批复》：批准的总建筑面积为25689平方米，因宿舍楼（水南路右侧）计划兴建的三栋楼房因各种原因未建，最后东兴市场建筑了20700平方米，当时广州市城市规划勘测设计研究院所测绘结果也是20700平方米。2.在2013年，南岗经联社提供的《南岗社区集体物业测绘成果》（广州市黄埔区南岗社区城中村改造现状调查报告）只是一个报告，国伟公司在收到起诉书的时候才知道有这个报告，双方对此没有确认、对于东兴市场实际面积的确认不能作为证据使用。再说该报告A15地块中的建筑物当时存在着各经营商户的乱搭乱建、属于违法建筑的建筑物，并且部分建筑物还不在甲方权属地块上。3.国伟公司提供的按照黄埔区规划、国土批准进行建设的规划图与南岗经联社提供的2008年航拍显示的图片也是完全相符。更加证明东兴市场的建筑面积是20700平方米。三、按照《承包经营协议书》约定每平方米人民币33元/月为标准进行缴交承包款；合情合理合法，并没有显失公平。1.国伟公司和南岗经联社于2013年3月13日签订的《承包经营协议书》，已经过了六年多，已经过了行使撤销权的时限。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。2.2015年4月广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对东兴市场进行评估的结果没有得到双方认可，并且当时的评估结果确定：“估价对象于价值时点整体打包出租的每平方米建筑面积平均租金水平为：平均单价85元／月·平方米”，这里面也包括着（含）经营管理的一切费用。3.国伟公司现委托广东正森资产评估土地房地产估价有限公司的单价33元／月·平方米，与《承包经营协议书》中约定的单价33元／月·平方米单价相符。4.南岗经联社在该地块投入了留用地指标61545平方米（见该地块的用地批准书）。国伟公司只是使用了20年，并且投入6个多亿的建筑物到期后无偿给南岗经联社所有。5.对照南岗经联社在该附近地块租给“万达商业广场”（单价25元／月·平方米左右）、“光辉家具”（单价8元／月·平方米左右），国伟公司的单价33元／月·平方米已经在附近算是较高的了。6.南岗经联社在2013年3月6日董事会成员会议决议单价是31元／月·平方米，而在2013年3月13日签订的《承包经营协议书》时，国伟公司已作出让步到33元／月·平方米进行签订《承包经营协议书》的。综上所述，国伟公司和南岗经联社在2013年3月13日签订的《承包经营协议书》是签约双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效，要求驳回南岗经联社全部诉请。经审理查明：位于广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社、地、地号为440112008004JA00001面积为6.1692公顷地块的所有权人系广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社农民集体。2013年11月6日，南岗经联社取得前述地块的穗集有（2012）第11000160号《集体土地所有证》。2000年4月28日，广州市黄埔区南岗镇南岗村民委员会（甲方，以下简称南岗村委会）与国伟公司（乙方）签订《有偿使用土地协议书》，约定：甲方提供云埔一区辖内的叁万平方米的“三通一平”土地给乙方作商业使用，租赁期限为十五年；从签协议之日起五天内乙方应向甲方支付壹拾万元正人民币作信誉抵押金（此信誉抵押金在合同期满后，甲方应在十天内无条件不计利息退回给乙方），待报建批准后，乙方再付贰拾万元正人民币给甲方作为用地定金，乙方开业后（即六个月后）用地定金可转为当月租金扣减；从报建批准之日起给乙方六个月施工期免收租金，前二年每平方米每月租金为人民币4.8元，从第三年开始递增，以后每两年递增一次，每次递增金额均为每平方米每月壹元人民币；乙方在每月10号前到甲方村委会缴交当月租金，如乙方未能按时缴交当月租金，按当月租金总额的5%向甲方补交滞纳金，乙方拖欠租金最迟不得超过三个月，如超过三个月视为乙方自动放弃财产所有权，由甲方处理并追回欠款，没收乙方信誉抵押金，其损失由乙方自负。双方当事人在合同各种未注明合同期限的起止日期。2000年9月1日，广州市城市规划局黄埔区分局作出穗城规埔建临9977号《关于南岗村委会粮油批发市场的批复》，同意黄埔区南岗村委会在云埔开发区南岗桥北（土名下拜山）地）地段按1/2000地形图红线范围内兴建临时粮油批发市场中贰幢贰层宿舍楼檐高703米，捌幢贰层商铺檐高7.8米，拾幢壹层商铺檐高5.9米，总建筑面积25689平方米；该建筑自批出之日起使用期为两年，使用期满应自行拆除或到我局办理延期使用手续，使用期内我局有权根据城市规划、建设整改的需要作出提前拆除的决定并不给予任何补偿。2001年4月28日，南岗村委会（出租方）与国伟公司（承租方）签订《土地租赁合同》，约定：租赁标的位于云埔一区自留地，租赁经营期限为十五年，从2001年5月1日至2016年4月30日止；承租方按现状租赁该地块，租金标准为每平方米每月租金为人民币叁元叁角，从第三年开始递增，每两年递增一次，每次递增金额均为每平方米每月壹元人民币，免租期从2001年5月1日至2001年11月30日，承租方应于每月10日前将当月的租金支付给出租方；其中第5.7条约定，本合同期满或由于承租方过失而导致合同终止后，由承租方新建的建筑物和相关的设施，均视为出租方财产之组成部分，归出租方所有，承租方不得有任何的补偿或使用权要求。2001年4月28日，南岗村委会（甲方）与国伟公司（乙方）签订《补充协议》，约定：3.原协议约定“从报建批准之日起给乙方六个月施工免收租金”，继续延长四个月的免租期，原来报建（即规划设计批准书）批准之日为2000年12月18日，免租期共拾个月，从2001年10月18日起开始计租，在此期间，若因调整规划设计，不再另行调整免租期；5.考虑市场建设规模的需要，甲方同意将旁边另外贰万平方米地块，承租给乙方作为第二期市场建设，租金为叁元叁角/平方米·月起计，免租期从签合同之日起计柒个月，该合同另行签定，签定时间与此补充协议同一时间；7.此补充协议与2000年4月28日双方所签的协议书有相同的法律效力，自双方签字之日起生效。本补充协议一式两份，甲、乙双方各执一份。2002年7月1日，广州市城市规划局黄埔区分局作出穗黄规决【2002】17号《违法建设行政处罚决定书》，因南岗村委会、国伟公司未经广州市城市规划行政主管部门审批，在黄埔区云埔工业区南岗片（南岗粮油市场）擅自兴建十一栋二层和三十一栋一层混合结构的商铺（建筑面积共17966平方米），以及兴建钢棚六个（建筑面积为4210平方米），共四十八栋建筑面积共22176平方米，该建筑工程总造价共5187620元。上述行为构成了违法建设的事实，依法处以罚款259381元。该决定书同意罚款后保留临时使用二年，不得登记产权；该局有权根据国家、地、地方规划建设整治需要作出提前拆除的决定不给予任何安置补偿。2003年1月17日，广州市城市规划局黄埔区分局作出穗黄规建发[2013]1号《关于南岗村临时粮油市场延期的批复》，同意原经该局“穗黄规决[2002]17号”文罚款后的粮油市场临时保留使用，但须无条件服从城市规划、建设或整治的需要。2013年3月1日，南岗经联社召开南岗社区班子成员联席会议纪要（南会纪[2013]8号），会议认为东兴市场做好提前规划升级改造是符合区发展经济的要求，也有利于市场的稳定，符合社区的经济发展。随后同月6日，南岗经联社召开南岗社区董事会成员会议纪要（董会纪[2013]2号），会议研究了关于国伟公司（东兴市场）与南岗经联社承包经营协议书（草稿），会议决定要求租金每月每平方米30.5元调整到不少于31元，同意了该协议书。同月9日，南岗经联社召开南岗经联社股东代表会议表决关于东兴市场升级改造、签订承包经营协议书的问题，其中会议应参加人数为202人，实际参加191人，请假11人，参加人数超过应到会人数的三分之二，会议有效，会议的表决情况为同意159票，反对32票，表决结果通过。2013年3月13日，南岗经联社（甲方）与国伟公司（乙方）签订《承包经营协议书》，约定：甲方（原南岗村民委会）分别于2000年4月28日及2001年4月28日与乙方签订《有偿使用土地协议书》及《土地租赁合同》，甲方把位于广州市黄埔区××号(原广州市黄埔区云埔开发区南岗桥北地段、东兴市场)约52628.5平方米的土地出租给乙方作批发市场使用。基于《有偿使用土地协议书》及《土地租赁合同》租赁期限届满后地上建筑归甲方所有，而且黄埔区政府要求东兴市场进行升级改造，乙方响应区政府要求需要对批发市场进行升级改造，故此甲、乙双方经充分协商，本着平等、自愿、互利的原则，双方就承包经营上述土地及地上建筑物事宜，特签订本协议书，供双方共同信守履行：一、承包项目在《有偿使用土地协议书》及《土地租赁合同》租赁期限届满后，甲方利用上述土地及地上建筑物约20700平方米（以下简称该场地）给乙方承包经营批发市场。二、承包期限：承包期限从2016年《有偿使用土地协议书》及《土地租赁合同》租赁期满之日起计至2041年12月31日止，其中包括乙方升级改造所需五年的报建及施工期在内。三、承包方式：2.签订本协议书当天，乙方支付人民币70万元整给甲方作为承包经营保证金；承包期满后，甲方无息退回经营保证金给乙方。3.承包经营期前叁年，双方一致同意按建筑物面积每平方米人民币33元/月（含该市场所有空地及一切费用）为标准，合计每月承包费683100元，乙方必须在每月10日前支付当月承包费给甲方。此后，承包费在原有基础上每三年递增10%计算至承包经营期满。四、双方的权利和义务：4.承包期限内，乙方必须在2013年启动升级改造，乙方必须严格按照自己提供给甲方的《广州市黄埔东兴粮油副食品批发城升级改造项目设计方案》及《东兴市场升级改造投资计划》进行升级改造，并在2017年12月31日前全部完成升级改造。升级改造过中，如有影响租户经营的，由乙方负责处理，甲方不负责资金补偿。乙方因升级改造需要在该场地上加建和改建建筑物或增加用水用电、消防等设施改造费用由乙方负责，相关规划报建或增容手续由乙方自行办理，甲方提供必要的协助服务，因办理手续所需费用由乙方负责，乙方改建和加建后的建筑物甲方无条件给乙方自行使用，与甲方无关。五、违约责任：1.承包期限内，甲、乙双方任何一方均不得无故提前解除或终止本协议，否则，违约方应双倍支付承包经营保证金给守约方，并赔偿守约方由此而造成的直接经济损失。2.承包期限内，乙方必须按时支付承包费给甲方。如乙方逾期支付承包费超过一个月，甲方有权按欠款总额每日1‰计收违约滞纳金；如乙方逾期支付承包费超过两个月，除计收违约滞纳金外，甲方有权解除本协议书，收回该场地（包括乙方增加的建筑物、水电设施等）并没收乙方所交纳的经营保证金。3.承包期限内，乙方可根据经营规划需要对该场地进行整体或局部出租，但不得将建筑物和土地以任何形式作抵押、变卖、或转让。否则，甲方有权解除本协议书，收回该场地，因此而引起的一切损失由乙方负责。六、征地拆迁补偿约定：1.承包期限内，如遇国家政府重点项目工程需要征用该场地，甲方必须以书面形式提前两个月告知乙方解除本协议书，乙方应将该场地交还给甲方，并在甲方书面通知之日起两个月内搬迁完毕，承包费自乙方收到甲方书面通知之日起截止计算，征地补偿款归甲方所有。2.征地单位如对地上建筑物及相关附属设施有补偿，双方一致同意按如下方式对补偿进行分配：（1）在原《有偿使用土地协议书》及《土地租赁合同》期限内征用的，按原《有偿使用土地协议书》及《土地租赁合同》约定条款执行；（2）在2020年12月31日前征用的，25000平方米以内的建筑物补偿款归甲方所有，超过25000平方米以外的建筑物补偿款及相关附属设施补偿款全部归乙方所有；（3）在2021年1月1日后征用的，25000平方米以内的建筑物补偿款归甲方所有，超过25000平方米以外的建筑物补偿款及相关附属设施补偿款按乙方经营该场地每年5%为标准计付补偿款给甲方，以此类推，剩余补偿款全部归乙方所有。七、其他约定：1.承包经营期满后，地，地上建筑物电设施等全部无偿归甲方所有，如乙方需继续承包经营该场地，乙方在同等条件下享有优先权。如乙方需继续承包经营该场地，应在承包经营期届满前两个月以书面形式向甲方提出申请。如乙方不再承包经营该场地，不得再提出对该场地的建筑物、水电设施等有使用权的要求，其它可以搬迁的财产设备，乙方必须在承包经营期满后20天内全部搬走。2013年5月3日，国伟公司（甲方）与广州黄埔东兴市场经营管理有限公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方自愿把自己所开办位于广州市黄埔区××号广州黄埔东兴批发市场交由乙方经营管理，管理期限自签订本协议书之日起至2041年3月20日止，甲方同意乙方以其名义代为承认、放弃、变更因经营管理广州黄埔东兴市场所产生的一切权利和义务，乙方有权代理甲方签收相关法律文书及领取相关款项，甲方同意乙方经营管理广州黄埔东兴市场事项包括但不限于日常生产经营、投资策划、业务运作、人事调动、财务管理及协调政府职能开展各项工作等。2014年11月13日，广州市国土资源和房屋管理局核准南岗经联社的黄埔区南岗东兴市场升级改造项目，并核发穗国土建用字（2014）215号《建设用地批准书》。2019年3月11日，广州开发区财政投资建设项目管理中心（甲方）、广州东进新区开发有限公司（甲方代理人）及广州黄埔东兴市场经营管理有限公司（乙方）签订《征收补偿协议》，对广州市黄埔区××号范围内的建（构）筑物的拆迁补偿金额为：1.建（构）筑物共9项，补偿金额为20144362元（非住宅房屋3167.9㎡×6200元/㎡=19640980元；非住宅房屋86.79㎡×5800元/㎡=503382元）；2.锌铁房及附属物共32项，补偿金额为1259847元；3.经营损失共1项，补偿金额为1345655元；4.搬迁费共1项，补偿金额为159000元；上述4项合计22908864元，乙方对上述评估补偿结果没有异议并予以确定。2019年5月8日，南岗经联社（甲方）与国伟公司（乙方）、广州黄埔东兴市场经营管理有限公司（乙方）签订征地拆迁补偿款分配合同，就前述的补偿款作如下分配：建构筑物20537776元及附属物866433元补偿款共计21404209元，根据甲方与国伟公司分别于2000年4月28日、2001年4月28日、2013年3月13日所签订的《有偿使用土地协议书》《土地租赁合同》《承包经营协议书》的约定执行，其中505034元补偿款归乙方所有；经营损失1345655元及搬迁费159000元补偿款归乙方所有；在本合同签署生效之日起10个工作日内，甲方一次性向乙方支付上述项目乙方应得补偿款共计2004655元；乙方在收到上述补偿款之日起10天内，完成场地清理后交付黄埔区住建局，甲方有权自行处置上述全部地上建构筑物和附属物。为证实双方2013年3月13日签订的《承包经营协议书》存在计租面积不符、承包款单价显失公平的问题，南岗经联社提交了如下证据：1.（2015）穗黄法刑初字第594号《刑事判决书》、（2016）粤01刑终281号《刑事判决书》，上述判决书中查明朱干强为了东兴市场能够提前续约租赁，向秦泽权多次贿送好处费96万元；2.《南岗社区集体物业测绘成果》；3.航拍照片；4.广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司的报告书对东兴市场即穗集有（2012）第11000160号《集体土地所有证》证载地块的土地及该地块上原临建物业的租金市场价值进行评估，土地面积为61692平方米、临建物业建筑面积为20700平方米，评估价值时点系2013年3月13日，估价方法系市场比较法，估价结果于价值时点整体打包出租的每平方米建筑面积平均租金水平为平均单价85元/月·平方米。国伟公司则提交了广东正森资产评估土地房地产估价有限公司的评估报告，该报告显示评估项目系广州市黄埔区××号物业承包经营费，评估基准日为2013年3月13日，评估方法采用收益法，评估结果为评估单价系34元/月·平方米。另查明：2004年8月24日，广州市黄埔区人民政府作出埔府办【2004】97号《关于明确撤镇设街、停止村委会运作后相关问题的通知》，就撤镇设街停止村委会运作后相关问题明确如下：停止村委会运作后建立社区居委会，原村委会负责的社会事务由社区居委会承担，原村委会的集体土地、集体生产经营性物业和债权债务由社区集体经济组织承接。上述事实，有《有偿使用土地协议书》《关于南岗村委会粮油批发市场的批复》《违法建设行政处罚决定书》《关于南岗村临时粮油市场延期的批复》《土地租赁合同》《补充协议》、会议纪要、《承包经营协议书》《协议书》《建设用地批准书》《征收补偿协议》《关于明确撤镇设街、停止村委会运作后相关问题的通知》及当事人陈述等证据予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，涉案土地属南岗经联社农民集体所有。在南岗村委会的经济职能剥离后，原南岗村委会的经济职能转由南岗经联社行使。故南岗经联社在本案中行使权力，符合法律规定，是适格的诉讼主体。南岗经联社对涉案地上建筑物享有所有权。南岗村委会和国伟公司在2000年4月28日签订的《土地有偿使用协议》和2001年4月28日签订的《土地租赁合同》均约定了租赁期满，国伟公司在涉案土地上新建的建筑物和相关设施均归南岗村委会所有；2013年3月13日，南岗经联社（甲方）与国伟公司签订《承包经营协议书》中再次明确约定，基于《土地有偿使用协议》和《土地租赁合同》期满后的地上建筑物归南岗经联社所有，故南岗经联社对《承包经营协议书》中约定的出租建筑物享有所有权。《承包经营协议书》为租赁合同。根据双方当事人在2000年4月28日和2001年4月28日签订的涉案土地及地上建筑物的租赁合同的历史沿革，且国伟公司并不是南岗经联社的下属公司，该协议书未在农业管理部门备案，以及《承包经营协议书》中约定的承包费按照平方米计算、每月支付一次等内容，可以认定涉案的《承包经营协议书》名为承包协议，实为租赁合同。《承包经营协议书》的效力。南岗经联社明确说明涉案地上建筑物无报建手续，双方当事人在审理过程中均未提交涉案土地地上建筑物的报建手续。广州市城市规划局黄埔区分局2002年7月1日作出的穗黄规决【2002】17号《违法建设行政处罚决定书》，涉案房屋在2002年7月1日延长临时使用期二年；2003年1月17日，广州市规划局黄埔区分局作出的穗黄规建发【2003】1号《关于南岗村临时粮油市场延期的批复》中同意罚款后的粮油市场临时保留使用。根据上述二份文件的规定，涉案地块上的建筑物保留使用期没有规定，且双方当事人未提交其他证据证明广州市城市规划行政主管部门停止上述地上建筑物临时使用的文件，故应认定上述地上建筑物仍处于合法使用期内。故双方当事人签订的《承包经营协议书》关于涉案土地及其地上建筑物的出租，不违反法律的强制性规定，依法有效。关于南岗经联社请求确认2013年3月13日签订的《承包经营协议书》的计租面积和变更租金标准的主张。《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。上述法条已经明确规定当事人变更合同内容应当建立在双方协商一致的基础上。南岗经联社主张的确认《承包经营协议书》的计租面积和变更租金的标准属于变更合同内容，是合同双方当事人平等协商的范畴，不属于民事诉讼的受案范围，故在本案中本院依法不予处理，双方当事人可在协商一致的基础上变更合同内容或者另循法律途径解决。关于南岗经联社请求国伟公司补缴增加面积的租金。1.双方当事人在《承包经营协议书》约定土地面积约52628.5平方米、地、地上建筑物约20700平方米租标准按建筑面积每平方米33元/月（含该市场所有空地及一切费用），从上述约定可以看出，该协议书约定的计算租金的面积包括约定的土地面积和地上建筑物的面积，没有就土地和地上建筑物的租金分别作出约定，租金中已包含了土地的租金在内。2.双方当事人在该协议书中没有约定以实测面积为准，且双方当事人对是否按照土地及其地上建筑物的实测面积计租、是否需要对其进行实际测量协商一致，故南岗经联社提交的其单方委托进行测量的报告不能作为涉案土地实测面积的证据采信。3.《承包经营协议书》在南岗经联社股东代表会议表决通过后签订，符合法定的民主议定程序。4.南岗经联社主张其原董事长秦汝权收受国伟公司法定代表人朱干强等人的贿赂为国伟公司提前续租涉案土地提供便利等意见，因秦汝权的犯罪行为已经受到刑罚处罚，秦汝权的受贿行为是其个人行为；该协议书经过南岗经联社的民主议定程序通过，代表的是南岗经联社的集体意思表示，不能以秦汝权的个人受贿行为否定南岗经联社的意思表示。故《承包经营协议书》中约定的面积和计租标准是双方当事人真实的意思表示，南岗经联社主张国伟公司补缴增加面积租金的诉讼请求无法律和事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社的全部诉讼请求。案件受理费379785元，由原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  刘 英人民陪审员  陆焕枝二〇二〇年六月一日书 记 员  林碧婷王春苗