北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初44695号原告（反诉被告）：北京大学，住所地北京市海淀区。法定代表人：郝平，校长。委托诉讼代理人：贺秀梅，北京威欧盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舵，北京威欧盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京物美商业集团股份有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：许少川，经理。委托诉讼代理人：朱鸿彦，男，北京物美商业集团股份有限公司法务经理，住河北省石家庄市新华区。原告北京大学与被告北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美集团）合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京大学的委托诉讼代理人贺秀梅、张舵，被告物美集团的委托诉讼代理人朱鸿彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京大学向本院提出诉讼请求：1、判令物美集团将时缘餐厅一层超市恢复原状并交还北京大学；2、判令物美集团支付2018年12月24日至2019年1月17日的租金35456.25元；3、判令物美集团支付2019年1月18日至实际腾退之日为止的房屋占用费（按照6元/平方米/日的标准计算）。事实和理由：2013年1月10日，物美集团与北京大学下属医学部签订时缘餐厅一层超市承包经营合同，由物美集团承包经营超市项目，租金1.5元/平方米/天，合同期5年。后双方签订补充协议，明确承包期为2013年12月24日至2018年12月23日。承包期内，双方均按照约定履行了合同。后北京大学决定待合同期满后不再续约，采取公开招标方式确定新的经营单位。2018年12月13日，北京大学委托中招国际招标有限公司（以下简称中招公司）对清真餐厅一层超市（即时缘餐厅一层超市）经营单位进行公开招标，物美集团的全资子公司的子公司北京物美超市有限公司（以下简称物美超市公司）亦参加本次招标。通过招标评比程序，中标人为北京龙兴惠民网络科技有限公司（以下简称龙兴惠民公司）。由于承包合同期限已届满，且已产生新的中标人，物美集团有义务将房屋恢复原状并交还给北京大学。考虑到超市物品众多，腾退比较复杂，北京大学主动与物美集团协商通过签订补充协议的形式将原承包合同期限延长25天至2019年1月17日，但其并未签署此补充协议。自双方承包合同届满后，北京大学工作人员多次通过电话沟通、微信通知等方式要求物美集团尽快腾退，并支付占有房屋期间产生的租金、水电费等各类费用，并分别于2019年4月12日、4月16日向物美集团发送《腾退通知函》和《限期搬离通知书》，且于2019年5月23日委托律师事务所向其送达《律师函》，但物美集团至今仍拒绝腾退。物美集团辩称，北京大学不是租赁合同主体，与物美集团无合同关系，无权向我方主张权利。租赁合同尚在有效合同期并未到期，北京大学医学部无权要求物美集团撤场，其行为构成根本违约。房屋建筑面积不实，多计取21.15平方米，北京大学医学部应当返还租金57898.13元。北京大学医学部的公开招标程序违法，损害国家利益和社会公众利益。北京大学医学部房屋质量不合格，房屋漏水构成违约，给物美集团超市造成严重损失。根据双方租赁合同约定，北京大学应保证房屋设施设备符合安全、消防等各方面约定用途，并负责上述设施设备保养养护。根据合同附件租赁场地交付条件一约定、消防要求四约定，但实际上，上述设施设备在交付物美集团时并不完整。物美集团进场以后投入资金完成了上述消防合格手续，并取得了海淀消防支队的意见书和开业前证书。北京大学本应完成物美集团需要的空调系统并正常运行，但上述空调末端系统均由物美集团自行完成，由于房屋不符合环保局政策，物美集团2014年投入20万元进行了环保整改，取得了环保局的批复。上述中央空调系统、环保等本应由北京大学投资完成，但实际是物美集团自行投入并完成的。北京大学未履行合同约定义务构成违约，现北京大学要求恢复原状撤场不予补偿，侵害了物美集团合法权益，故反诉要求北京大学赔偿物美集团投入资金损失100万元。北京大学对物美集团的反诉辩称，物美集团提出的反诉请求超过诉讼时效。物美集团认为交付房屋不符合约定，应当在2016年之前提起诉讼，但是其从未主张，诉讼请求超过诉讼时效。北京大学交付房屋符合约定，不存在违约行为。合同约定的消防系统符合合同约定。物美集团没有提供证据证明消防施工是由其完成的。双方通过补充协议的方式明确了租赁信息，可以证明物美集团对该房屋没有异议。依据合同约定，物美集团应当通知北京大学，北京大学才会对房屋进行维护，但北京大学从未收到过物美集团的通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月10日，北京大学下属医学部（甲方）与物美集团（乙方）签订时缘餐厅一层超市承包经营合同，由乙方承包经营超市项目。房屋坐落于北京市海淀区学院路38号时缘餐厅一层，建筑面积945.5平方米。本项目承包期为5年，自装修验收合格、正式营业之日起算。如提前终止或延长，双方应提前半年就相关事宜进行协商。租金按1.5元/平方米/天计算，年租金共计51.7万元，按季度分四次支付。合同签订之日后房屋交付之日前支付首次租金129250元，以后租金于每满3个月后3日内支付129250元，以此类推。乙方在支付首次租金的同时，缴纳风险抵押金10万元。甲方允许乙方在保证安全、不改变房屋主体结构的前提下对房屋进行装修、装饰或添置新物，费用由乙方承担。甲方将房屋按双方约定条件交付乙方，经营承包期满或合同解除后，乙方应按房屋附属设施、设备清单如数返还该房屋。乙方添置设备、设施可自行收回。在承包期内，甲方保证其交付的房屋、附属设施、设备在安全、环保、消防等方面符合本合同约定用途，并负责房屋、附属设施、设备的保养、维护。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方负责修复。签约后，北京大学医学部将院内22号楼（原时缘餐厅，现清真餐厅）一层房屋交付物美集团。2014年7月4日，北京大学医学部与物美集团签订补充协议（一）约定，承包期为2013年12月24日至2018年12月23日。2019年3月25日，中招公司出具北京大学医学部清真餐厅一层超市经营单位复核情况报告称，北京大学医学部清真餐厅一层超市经营单位项目于2019年1月7日发布中标公告。根据北京大学医学部纪委监察室关于北京大学医学部清真餐厅一层超市经营单位的投诉处理的意见，采购人于2019年3月25日上午，组织原评审委员会成员进行复核评审，评审意见及中标候选人：龙兴惠民公司为第一中标人；北京健坤餐饮集团有限责任公司为第二中标人；物美超市公司为第三中标人。2019年4月12日，北京大学医学部致函物美集团，以合同于2018年12月23日到期为由，要求物美集团腾退房屋，并支付占用期间的租金。2019年5月28日，物美集团回函表示，2018年12月23日双方合同到期后，北京大学医学部要求在物美集团经营地址公开招标，物美集团的关联公司物美超市公司参与招投标工作，总体报价3768576元。北京大学医学部于2019年1月7日发布中标公告，中标人龙兴惠民公司投标价为2745978元，比物美超市公司价格低100余万元，而且该单位无实体超市。为此，物美超市公司向招标单位提起投诉，但招标单位不予受理，物美超市公司投诉至北京大学医学部纪委，但至今未收到回复。在未能公开澄清物美超市公司就本次招标工作的异议前，物美集团不同意腾退房屋的要求。本院认为，北京大学医学部与物美集团签订的超市经营承包合同及补充协议，系当事人真实意思表示，且未违反效力性强制性规范，合法有效，双方均应严格遵行。北京大学医学部系北京大学的分支机构，北京大学作为独立的事业法人，有权主张相应权利。物美集团提出房屋面积不符的主张，缺乏充足的证据支持，本院不予采信。合同到期后，在北京大学或其医学部未同意与物美集团续约的情形下，物美集团应当将涉案房屋腾退并交还北京大学。物美集团拒绝腾退，并一直占用房屋，应当向北京大学支付占用期间的房屋使用费。物美集团虽提出北京大学主张的房屋使用费标准缺乏合理依据，但每天每平方米6元的标准，并未超过物美超市公司的投标价格，故北京大学主张的房屋使用费计算金额，并无不当。双方合同约定，经营承包期满或合同解除后，物美集团添置设备、设施可自行收回。故物美集团虽对房屋进行了装修装饰，但其要求北京大学赔偿其相应损失的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于北京大学未能举证证明房屋交付物美集团使用时的原貌，故其要求物美集团恢复原状的主张，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后10日内，将位于北京市海淀区学院路38号院22号楼（清真餐厅一层）房屋腾空并交还原告北京大学；二、被告北京物美商业集团股份有限公司自2018年12月24日起至涉案房屋腾退之日止支付房屋使用费（2019年1月17日前租金为35456.25元，自2019年1月18日起，按照每日5673元计算），于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告北京大学其他诉讼请求；四、驳回被告北京物美商业集团股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13231元，由原告北京大学负担50元（已交纳），由被告北京物美商业集团股份有限公司负担13181元，于本判决生效后7日内交纳。反诉费6900元，由被告北京物美商业集团股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曲育京人民陪审员  段福奎人民陪审员  张宏图二〇二〇年六月二十二日书 记 员  杨 青