山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初61号 原告：徐继学，男，1961年10月26日生，汉族，居民，住高密市。 原告：徐友，男，1982年2月5日生，汉族，居民，住址同上。系徐继学之子。 二原告共同委托诉讼代理人：郭庆。 被告：付刚，男，1961年11月27日生，汉族，居民，住高密市。 被告:焦秋花，女，1964年1月14日生，汉族，居民，住址同上。系付刚之妻。 被告:田金艳，女，1992年3月16日生，汉族，居民，住高密市。 原告徐继学、徐友与被告付刚、焦秋花、田金艳确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，于2020年6月4日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人郭庆到庭参加诉讼。被告付刚、焦秋花经本院公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼，被告田金艳经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告付刚、焦秋花与田金艳的房屋买卖合同无效（高密市19幢2单元501室），恢复财产原状；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月1日，被告付刚、焦秋花向原告借款30万元，约定使用期限为6个月，到期后被告无力偿还借款，二被告与原告协商用其拆迁安置房抵顶借款，但二被告并未履行，原告遂诉至法院要求二被告偿还借款，高密市人民法院于2016年5月20日作出（2015）高法民初字第3293号民事判决书，判令二被告偿还原告借款本金30万元及利息（利息自2012年4月1日起按照月利率1.5%计算至付清之日）。后二被告上诉至潍坊市中级人民法院，二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。被告付刚于2012年6月22日与高密市密水街道卞家庄居委会签订房屋搬迁补偿协议书，获得拆迁安置房二套，即高密市（康成福地小区）19幢2单元201室、501室。2018年3月16日，高密市人民法院作出（2015）高法民初字第3293号民事裁定书查封了上述二套房产，并在高密市居委会公告栏予以公告公示。后原告向高密市人民法院申请强制执行并在该小区以公告公示形式张贴了拍卖、查封裁定，而被告付刚、焦秋花与被告田金艳于2018年8月8日签订了房屋买卖合同，以300000元的价格将高密市（康成福地小区）19幢2单元501室卖予被告田金艳并变更了房产登记（鲁2018高密市不动产权第0007857号）。被告付刚、焦秋花为达到逃避债务的目的，擅自处分法院查封财产违反了法律规定。我国《民事诉讼法》第111条第（3）项规定“隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，....人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任”；我国《刑法》第314条规定了“非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，即：隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金”。综上所述，被告付刚、焦秋花擅自处分法院查封财产，恶意积极减少其财产行为，其目的是逃避债务履行，其与被告田金艳签订的房屋买卖合同因违反法律规定而无效，请求法院确认被告付刚、焦秋花与田金艳的房屋买卖合同无效（高密市19幢2单元501室），恢复财产原状。以维护原告即债权人合法权益。 三被告均未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一：高密市人民法院民事判决书复印件一份、潍坊市中级人民法院民事判决书复印件一份。证实原告与被告付刚、焦秋花之间存有债权债务关系尚未履行。证据二：被告付刚与高密市密水街道卞家庄居委会签订的房屋搬迁补偿（安置）协议书复印件一份、法院执行人员对康成福地售楼中心调查笔录复印件一份。证明被告付刚因拆迁获得回迁住宅楼俩套，即康成大街西3333号19幢2单元201室和501室。证据三：高密法院作出的民事裁定书复印件一份、审理期间查封公告及回执复印件3份。证明被告付刚名下的位于康成福地19号楼2单元201室、501室二套房产已经被法院查封，并在卞家庄居委会公告栏张贴查封公告予以公示的事实。证据四：被告付刚、焦秋花与被告田金艳房屋买卖合同复印件一份、不动产权证复印件一份。证明被告付刚、焦秋花于2018年8月8日将其所有的康成大街西3333号19幢2单元501室以30万元的价格卖给田金艳，现登记在田金艳名下的事实。（证号：鲁2018高密市不动产权第0007857号）。证据五：高密市国土资源局对高密市人民法院出具的关于付刚、付深蛟查封房屋被转移登记的情况说明复印件一份、高密市国土资源局文件（高国土资发【2019】1号）复印件一件（回迁的其中一套房屋，与田金燕无关）。证明被告付刚将其密水街道城南一街（西）1996号3-2-202室转移给其子付深蛟具有人为因素，属于恶意行为。证明被告付刚转移财产行为系恶意逃避债务。 通过原告的告陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月1日，被告付刚、焦秋花曾从原告徐继学处借款30万元，约定使用期限为6个月。到期后被告无力偿还借款，二被告与原告协商用其拆迁安置房抵顶借款，但二被告并未履行。原告遂诉至本院要求二被告偿还借款。本院于2016年5月20日作出（2015）高法民初字第3293号民事判决书，判令被告付刚、焦秋花共同偿还原告徐继学、徐友借款本金30万元及利息（利息自2012年4月1日起按照月利率1.5%计算至付清之日）。二被告付刚、焦秋花上诉至潍坊市中级人民法院。2018年6月11日，潍坊市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。 2012年6月22日，被告付刚与高密市密水街道卞家庄居委会签订《房屋搬迁补偿协议书》，获得拆迁安置房二套，该两处房产为康成福地小区19幢2单元201室、501室。 2018年3月16日徐继学、徐友前述借贷案件中曾提出财产保全申请，申请对付刚、焦秋花、焦淑华的财产采取保全措施。本院作出（2015）高法民初字第3293号《民事裁定书》，裁定：“查封被申请人付刚名下位于高密市。查封期间为三年（自2018年5月17日起至2021年5月16日止），查封期间，不得转让、抵押、典当、赠与或设定其他任何形式的权利负担”。2018年5月17日，本院工作人员将该裁定书的内容在高密市密水街道卞家庄居委会公告栏内予以张贴公告，并将查封裁定书和协助执行通知书送达给了卞家庄居委会。但之后一直未到不动产登记机构办理查封手续。 2018年8月8日，付刚（出卖人）、焦秋花与被告田金艳（买受人）到高密市不动产登记中心签订了《高密市二手房买卖合同》，约定所售房屋登记坐落在高密市（康成福地小区）19幢2单元501室，房屋成交价款为300000元。双方变更了房产登记，变更权利人为：田金艳（单独所有），房权证号为鲁（2018）高密市不动产权第0007857号。 由于开庭时田金艳未到庭参加诉讼，为查明案件事实，本院通知其到庭接受调查。经过本院调查查明：2016年10月12日付刚（甲方）与陈杰、田金艳（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定,一、甲方自愿将坐落在康城大街康城福地小区19号楼2单元501室房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方协议上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写贰拾捌万元整。三、乙方在2016年10月31日前付甲方贰拾万整购房款，余款捌万元从2016年12月起每月20日前付给甲方4500元直至还清为止。四、甲方必须保证对该房屋拥有完全的所有权，且该房屋上不存在其他物权，并且保证该房屋未被任何法院查封。若以后出现其他权利人向该房屋主张权利，由此造成的一切损失由甲方承担。双方均在该协议上签名并捺印。当日，田金艳向付刚转账15万元，付刚将房屋钥匙交付田金艳。2016年10月27日，田金艳向付刚转账转账5万元。剩余8万元房款，田金艳2016年12月开始每月还款，至2017年8月20日，田金艳付清全部购房款。陈杰、田金艳于2019年底到该房屋居住至今。田金艳称对涉案房屋被查封的事实并不知情。至于在高密市不动产登记中心签订了《高密市二手房买卖合同》，系为办理过户而签订。 本院认为，本案的争议焦点为:第一、二被告与第三被告于2018年8月8日签订的《高密市二手房买卖合同》是否有效的问题。 首先，本院（2015）高法民初字第3293号民事裁定书的内容只是在卞家庄居委会公告栏予以张贴公告，并未到不动产登记中心进行查封登记，该公告事实上仅在一定范围内起到公示作用。被告田金艳作为房屋买受人，不论签订2016年10月12日的《房屋买卖协议》还是2018年8月8日的《高密市二手房买卖合同》，无证据证明其对涉案房产被查封一事知情，并且田金艳于2017年8月20日付清了全部购房款，实际占有并使用该房屋，同时办理了房屋所有权证，主观上并没有过错。因此涉案房屋的买卖并不存在违反法律法规的强制性规定之情形。原告要求确认各被告间房屋买卖合同无效，却无证据证明双方系恶意串通，损害原告利益，应当承担不利后果。即使付刚、焦秋花因房屋已查封的情况下，其处分行为应当视为无权得分行为，但根据我国“物权法”第一百零六条的规定，田金艳也应当被视为善意第三人，其已取得涉案房屋所有权。原告请求亦应当被驳回。 其次，2016年10月12日付刚（甲方）与陈杰、田金艳（乙方）签订了《房屋买卖协议》，双方均按照该协议实际履行了各自的合同义务，涉案房屋的买卖时间应以该协议时间为准，而2018年8月8日签订的《高密市二手房买卖合同》是双方为了配合房产登记部门办理涉案房屋的过户手续而签订的合同，双方并未实际履行，双方实际履行的仍是2016年10月12日签订的《房屋买卖协议》。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四之规定,判决如下： 驳回原告徐继学、徐友的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告徐继学、徐友共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王成森 人民陪审员  王希惠 人民陪审员  刘希昌 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  张 梅 书 记 员  王艺璇