四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终698号 上诉人（原审原告）：潘学全，男，1969年7月8日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：孙传建，四川虹信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川欣亚房地产开发有限公司。住所地四川省成都市武侯区一环路南三段**。 法定代表人：张哲铭，该公司经理。 委托诉讼代理人：段玉池，男，1954年8月4日出生，汉族，住四川省达县。 上诉人潘学全因与被上诉人四川欣亚房地产开发有限公司（以下简称欣亚房产公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，审理期间组织各方当事人进行询问，上诉人潘学全的委托诉讼代理人孙传建、被上诉人欣亚房产公司法定代表人张哲铭及其委托诉讼代理人段玉池到庭参加了询问。本案现已审理终结。 潘学全上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、关于合同目的能否实现的问题。1.从《商品房预售备案通知书》可知，涉案房屋在2016年2月29日就完成了商品房预售备案登记，故而不存在不能取得涉案房屋的问题以及合同目的不能实现的问题；2.平昌县房产管理局作为本案商品房预售合同登记备案机关，应当在职责范围内确保登记备案信息的真实、合法性。其在备案时依职权审查并确认了涉案房屋属商品房而非安置房，并作出准予登记备案的行政事实行为，继而向潘学全签发了备案通知书，潘学全作为行政行为的善意相对人进一步确认本案民事合同的真实可靠性。在登记备案的行政事实行为未经法定程序确认违法或者变更、撤销的情形下，本案作为民事诉讼程序，实质性否定行政事实行为，显然程序不当；3.首先，一审法院调取的平面图的真实性存疑，该平面图并非《房屋拆迁产权调换协议书》或者《土地储备收购合同》的附件附图，因为《房屋拆迁产权调换协议书》《土地储备收购合同》并未约定或者批注存在合同附件以及附图。其次，一审法院认为“涉案房产在吴骝风、牟春兰接收前被用作售楼部，潘学全庭审中也陈述在购买时是售楼部，所以涉案房产就是吴骝风、牟春兰的安置房”。以此逻辑可以证实，直到2016年2月29日潘学全购买涉案房产之时该房屋的实际占有人还是欣亚房产公司，在潘学全购买涉案房产之时并未实际交付吴骝风、牟春兰。至于吴骝风、牟春兰与欣亚房产公司之间形成的有关合同，吴骝风、牟春兰虽未参加诉讼，但其属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六规定的应当由人民法院通知参加诉讼的有独立请求权第三人。吴骝风、牟春兰与欣亚房产公司是利益共同体，均与潘学全是利益冲突方，不排除其串通形成有关合同并损害潘学全权益。最后，安置房也需要备案登记，同时《房屋拆迁产权调换协议书》第六条约定办证过户时间。综上，并无证据证实案涉房屋被房屋主管部门确定为吴骝风的安置房，也无充分证据证实安置给吴骝风的房产是本案房产。二、关于法律适用的问题。如一审法院查明的事实成立，也是应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定去判定本案合同性质，一审法院的判决反将导致案结事未了。 欣亚房产公司辩称，本案是前任公司法定代表人任职期间所产生的债务，张哲铭对此纠纷不知情，也没有参与。 潘学全向一审法院起诉请求：1.确认潘学全与欣亚房产公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判决欣亚房产公司立即向潘学全交付房屋；3.判决欣亚房产公司向潘学全交付房屋后立即协助潘学全办理房屋过户手续；4.本案诉讼费由欣亚房产公司承担。 一审法院认定事实：平昌县土地储备整理交易中心（以下简称土地交易中心）为了收购储备平昌县塑料制品厂片区土地（宗地编号为ＰＣ-××6）分别于2010年1月11日、12月1日与吴骝风、牟文兰夫妇、平昌县塑料制品厂签订房屋拆迁产权调换协议书，土地储备收购合同。房屋拆迁产权调换协议书约定的主要内容：甲方（土地交易中心）需拆迁乙方（吴骝风、牟文兰）房屋548.09平方米（其中临街门市100平方米）；乙方在规划的“巴河明珠”选择产权调换住房五套，营业门市安置在“原房屋就地两个门面”计100平方米。事后，段玉池挂靠欣亚房产公司在ＰＣ-××6宗地上进行房地产开发（楼盘名称巴河明珠）并于2012年10月19日与欣亚房产公司签订内部经营管理责任书。约定由段玉池自主经营、自主核算、盈亏自负。2015年，欣亚房产公司将“巴河明珠”3号楼第一层交付给土地交易中心，土地交易中心将段玉池以欣亚房产公司名义用作售楼部的房屋（门面房）交付给吴骝风、牟文兰。吴骝风、牟文兰接收安置门面房后于2015年9月1日将门面房出租给段玉池，约定租期2年。段玉池承租吴骝风、牟文兰的安置门面房后继续以欣亚房产公司名义用作销售房屋至租期届满。2016年2月29日，欣亚房产公司（出卖人）将段玉池承租继续用作售楼部的门面房出卖给潘学全（买受人）并签订商品房买卖合同。商品房买卖合同约定的主要内容：商品房为巴河明珠三号楼第1层1-12号；建筑面积96.93平方米，每平方米8000元，计752080元。同日，商品房买卖合同在平昌县房产管理局备案，欣亚房产公司向潘学全出具752080元收据，潘学全向平昌县房产管理局缴纳维修资金4362元。 一审法院认为，潘学全与欣亚房产公司签订的商品房买卖合同，主体适格，意思真实，内容也不违反法律规定，故合同有效。欣亚房产公司以“许正义在潘学全处借款未偿还才签的房屋买卖合同，属个人行为”、“土地使用权是段玉池个人出资买的，许正义无权进行买卖”为由抗辩合同无效，其抗辩理由不成立，理由是：1.案涉房屋所在的楼盘虽是段玉池挂靠欣亚房产公司开发并与欣亚房产公司签订内部经营管理责任书，但内部经营管理责任书对潘学全无拘束力；2.欣亚房产公司是“巴河明珠”商住楼的法定开发企业，有权对外销售房屋；3.即使许正义在潘学全处有借款未偿还，但现行法律、法规并未禁止借款不能抵房款；4.商品房买卖合同尾部虽加盖有许正义印章，但也加盖有欣亚房产公司印章，加盖公司印章即代表公司行为。潘学全与欣亚房产公司签订的商品房买卖合同虽有效，但潘学全要求欣亚房产公司交付房屋和协助办理房屋过户手续的主张，一审法院不予支持，理由是：1.案涉房屋在潘学全与欣亚房产公司签订商品房买卖合同时已被土地交易中心作为安置房交付给了被拆迁人吴骝风、牟文兰，被拆迁人吴骝风、牟文兰接收的房屋虽未办理登记，但占有了案涉房屋，占有具有公示效力；2.因案涉房屋己被土地交易中心作为安置房交付给了被拆迁人吴骝风、牟文兰，一审法院在庭审中向潘学全释明可根据欣亚房产公司的违约行为和不能实现签订合同的目的情形变更诉讼请求，但潘学全坚持不变更诉讼请求。潘学全认为吴骝风、牟文兰接收的拆迁安置门面房与其所购买的房屋不是同一房屋，一审法院认为系同一房屋，理由是：1.房屋拆迁产权调换协议书中虽未约定给吴骝风、牟文兰的100平方米安置门面房的具体房号，但附有平面图，平面图上注明了吴骝风、牟文兰的100平方米安置门面房所在位置，所接收的安置房又与平面图相符合；2.吴骝风、牟文兰接收的安置门面房在接收前后该房为欣亚房产公司的售楼部，潘学全确认所买1-12号房屋在签订商品房买卖合同时为欣亚房产公司的售楼部。潘学全认为一审法院依职权调查吴骝风和调取门市出租协议及平面图违反了法律规定，一审法院认为依职权调取证据的行为合法，理由是：诉讼中段玉池向一审法院反映案涉房屋属拆迁安置房且已交付给被拆迁人吴骝风、牟文兰，并提供土地交易中心证明、土地储备收购合同、房屋拆迁产权调换协议书予以证明，一审法院为了防止案涉房屋的处理结果损害案外人吴骝风、牟文兰的权益，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定的人民法院认为审理案件需要的证据，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；……之规定调取的证据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、潘学全与欣亚房产公司于2016年2月29日签订的商品房买卖合同有效；二、驳回潘学全要欣亚房产公司立即向潘学全交付房屋、交付房屋后立即协助潘学全办理房屋过户手续的诉讼请求。本案受理费100元，由欣亚房产公司负担。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，2010年1月11日土地交易中心与吴骝风、牟文兰签订的《房屋拆迁产权调换协议书》确定了吴骝风、牟文兰在巴河明珠项目享有产权调换住房安置房屋，该协议虽没有明确约定营业门市的安置地点，但是可以确定吴骝风、牟文兰在巴河明珠项目享有安置还房的权利，吴骝风接受拆迁还房后，于2015年9月1日与欣亚房产公司平昌县巴河明珠项目部段玉池签订的《门市出租协议》，可以证实《门市出租协议》所约定的房屋即吴骝风拆迁还房所得房屋，吴骝风在事实上已经占有并使用该房屋，并且吴骝风、段玉池均认可租赁该门市的用途是作为巴河明珠项目售楼部使用，而潘学全亦认可其购买的房屋就是巴河明珠项目售楼部，由此可以看出土地交易中心与吴骝风、牟文兰约定的产权调换房屋就是潘学全所购买的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，应当优先保障被拆迁人吴骝风、牟文兰的权利。因此潘学全上诉称无证据证实案涉房屋就是确定给吴骝风的安置房，要求继续履行合同的请求本院不予支持。 虽潘学全主张其善意相信平昌县房产管理局将案涉房屋作为商品房登记而非安置房，但是案涉门市已经作为产权调换房屋交付给了吴骝风、牟文兰，潘学全与欣亚房产公司的房屋买卖合同在事实上已经履行不能，因此潘学全的该请求本院不予支持。但是潘学全可以依据其与欣亚房产公司签订的商品房买卖合同主张违约责任。 综上所述，潘学全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潘学全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 肖强 审 判 员 黎明 审 判 员 朱芹 二〇二〇年六月三十日 法官助理 毛粒 书 记 员 向蕾