广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12562号原告：广州华正投资管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路81号之一25J房，统一社会信用代码914401017812284617。法定代表人：周锡太。委托代理人：谢晨，系广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：梁瑜，系广东广信君达律师事务所实习律师。被告：岑兆东，男，1974年12月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告广州华正投资管理有限公司（以下简称“华正公司”）诉被告岑兆东租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华正公司的委托代理人谢晨到庭参加了诉讼，被告岑兆东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华正公司诉称：2016年12月23日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的广州市天河区花城大道3号2805房，租赁期限为2016年5月12日至2017年5月11日，租金4700元/月，后双方协商将月租金变更为5200元/月。上述合同签订后，原告履行了出租人的全部义务，但被告自2017年1月12日起拖欠租金，经原告多次催收，被告于2018年4月20日才付清2017年1月12日至2018年4月11日期间的租金78000元，但仍拖欠上述期间逾期支付租金的违约金。上述合同到期后，被告继续占用上述房屋，再次拖欠租金。2018年5月至8月，原告多次向被告发出催缴租金的通知，在物业公司的配合下对上述房屋停水、停电、封门，但被告仍强行破坏门锁，且至今拒缴租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原、被告之间的租赁合同关系已解除；2.被告向原告一次性支付自2018年4月12日计至2019年5月9日应付未付的全部租金67600元；3.被告向原告支付逾期上述租金的违约金（以每月的租金为本金，自每月的13日起计至付清之日止，按每日3%的标准计算）及2017年1月12日至2018年4月11日租金的违约金是70824元（该段期间的租金缴纳情况为2018年3月23日缴纳了5200元，在2018年4月20日支付了剩余的72800元，因此违约金以每月的租金为本金，自每月13日计至上述缴纳之日止，按每日3%的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。被告岑兆东未答辩亦未提交证据。经审理查明：华正公司提交的《房地产权证》载明广州市天河区花城大道路3号2805房（以下简称“涉案房屋”）的权属人为华正公司，共有情况为单独所有，规划用途为住宅，登记时间为2011年4月15日。2016年12月23日，华正公司（出租人、甲方）与岑兆东（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为2016年5月12日至2017年5月11日，月租金为4700元/月；租金按月结算，由乙方在每月12日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳9400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期届满，乙方应将涉案房屋交回甲方，如需继续承租涉案房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；乙方如有拖欠租金，甲方依法依约解除合同的，保证金及预交租金视为违约金不予退还，并要求乙方赔偿损失，乙方所交保证金不能抵扣应缴租金等费用；如乙方期满不再租用涉案房屋，则应按约定结清相关费用后将房屋在保持完好的状态下交还甲方，若逾期未交还，乙方所交保证金视为违约金不予退还，甲方除限期乙方交还、迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期租金总额的双倍另外收取占用费，同时由此给甲方造成的一切损失由乙方负责赔偿；乙方拖欠租金15天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，如乙方拖欠租金，甲方有权对涉案房屋停水停电，如乙方不主动与甲方联系说明情况或下落不明无法联系的，甲方视同乙方放弃房屋使用及房屋内物品，甲方将收回房屋，对于房屋内物品做清空处理，由此引发的后果、费用及经济赔偿等责任由乙方承担；如乙方未能全面履行本合同约定的责任义务，则视为乙方违约，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方所交预付租金、各项保证金等不予退还等。华正公司提交的其向岑兆东发出的落款时间为2019年1月18日的《终止租赁合同及收回不动产知会函》，载明：岑兆东拖欠10个月租金共计55000元，郑重知会：自本函发出之日起5日内，岑兆东须一次性结清所欠租金及管理费、电费等相关费用，同时依约承担相应的滞纳金；自本函发出之日起，终止上述合同，岑兆东须于2019年1月22日前将涉案房屋内的一切物品清理搬走，逾期未清理的，将视为岑兆东放弃遗留物品之所有权和处分权，华正公司有权对其进行处理，由此引发的占用费、遗留物品的损失等不利后果由岑兆东全部自行承担等。在本案中，华正公司表示无法举证其已实际向岑兆东发出上述函件。2019年3月28日，华正公司委托广东广信君达律师事务所向岑兆东发出《律师函》，主要内容为：原合同约定的租赁期间于2017年5月11日届满后，岑兆东经华正公司多次催告后仍未与华正公司办理房屋续租手续，并持续占有、使用涉案房屋，原合同继续有效，租期为不定期；要求岑兆东支付2018年4月12日至今的租金62400元及逾期支付租金的违约金126048元等。在本案中，华正公司另提供2019年3月28日按岑兆东的身份证地址向岑兆东邮寄《律师函》的EMS底单及投递情况截图（显示该邮件因拒收退回），以及2019年3月28日按涉案房屋地址向岑兆东邮寄《律师函》的EMS底单及投递情况截图（显示该邮件为他人收）。华正公司提交的其向岑兆东发出的落款时间为2019年4月28日的《终止租赁合同及收回租赁房屋通知书》，载明：自该通知作出之日起解除双方的租赁合同；要求岑兆东支付拖欠的租金、违约金及管理费、水电费等相关费用；要求岑兆东5月1日前清空物品等。在本案中，华正公司另提供其在涉案房屋大门张贴上述通知书及手持2019年5月9日报纸的照片，证明其于2019年5月9日将该通知书张贴于涉案房屋，并于该日正式通知岑兆东解除《合同》。现华正公司以岑兆东拖欠租金、逾期支付租金为由提起本案诉讼。华正公司就本案事实发表如下意见：《合同》约定的租金标准为4700元/月，后双方于2016年底变更为5200元/月，其余合同条款未变更；岑兆东按照5200元/月的租金标准支付2017年1月12日至2018年4月11日期间的租金，上述期间的租金经多次催收，岑兆东直至2018年3月23日才缴清2017年1月12日至2月11日期间的租金5200元，直至2018年4月20日才缴清2017年2月12日至2018年4月11日的租金72800元；华正公司于2019年5月9日自行收回涉案房屋，收回涉案房屋时涉案房屋内有岑兆东的物品，华正公司找清理公司将涉案房屋内的物品搬出；岑兆东仍欠付2018年4月12日至2019年5月9日的租金。华正公司为证明其上述主张，向本院提交如下证据：1、华正公司分别于2017年8月4日、2018年3月20日向岑兆东发出的《郑重通知》（要求岑兆东结清所欠租金及违约金）及张贴通知的照片；2、华正公司于2018年3月20日向案外人广州三新物业管理有限公司发出的《协助通知》（主要内容为岑兆东承租涉案房屋，因岑兆东严重违约拖欠租金，请协助配合华正公司采取停电、停水措施）；3、中国工商银行广州第三支行出具的《业务回单（收款）》多张（载明岑兆东分别于2018年3月23日、4月20日、4月20日向华正公司支付5200元、60000元、12800元）；4、华正公司分别于2018年3月30日、4月25日、4月25日出具的《广东增值税普通发票》3张（载明购买方均为岑兆东，服务名称为租金，规格型号分别为2017年1.12-2.11、2017年2.12-2018年1.11以及1.12-4.11，价税合计分别为5200元、57200元以及15600元）；5、华正公司于2018年5月29日向岑兆东发出的《租金催缴通知》（主要内容为岑兆东拖欠2018年4、5月份租金11000元，请尽快缴交所欠租金）及张贴通知的照片；6、华正公司于2018年5月29日向案外人广州三新物业管理有限公司发出的《协助通知》（主要内容为岑兆东承租涉案房屋，因岑兆东严重违约拖欠租金，请协助配合华正公司采取停电、停水措施）及照片多张；7、案外人广州市畅达工程服务有限公司于2019年6月13日出具的《广东增值税普通发票》（载明购买方为华正公司、服务名称为清理费，价税合计990元）。本院认为：华正公司与岑兆东签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。华正公司称其已向岑兆东交付涉案房屋并提交岑兆东支付相关租金的转账记录作为证据，本院对华正公司上述主张予以采信。岑兆东作为承租人应就其支付租金及交还涉案房屋的情况承担举证责任。岑兆东经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证，并应由其自行承担举证不能的法律责任。华正公司主张岑兆东自2018年4月12日起拖欠租金，岑兆东未就其支付租金的情况承担举证责任，故本院对华正公司上述主张予以采信。华正公司确认其于2019年5月9日自行收回涉案房屋属对其不利事实的自认，本院予以采信。因此岑兆东应向华正公司支付2018年4月12日至2019年5月9日期间的租金。岑兆东拖欠上述租金，已构成违约。《合同》约定：乙方拖欠租金15天以上的，甲方可解除合同，收回房屋。华正公司根据上述合同约定起诉要求解除双方的租赁合同关系具有事实和法律依据，本院予以支持。关于华正公司要求岑兆东支付自2018年4月12日至2019年5月9日期间的租金的诉请。如上所述，岑兆东应向华正公司支付2018年4月12日至2019年5月9日期间的租金。华正公司称双方于2016年底将《合同》约定的租金标准由4700元/月变更为5200元/月，并提交《业务回单（收款）》及《广东增值税普通发票》作为证据，《业务回单（收款）》显示岑兆东曾按5200元的每月租金标准支付一个月及多个月的租金，《广东增值税普通发票》亦显示每月租金为5200元，岑兆东经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼应视为其对华正公司的上述主张放弃抗辩的权利，故本院对华正公司的主张予以采信。因此，岑兆东应向华正公司支付2018年4月12日至2019年5月9日期间的租金67096.77元（5200元×12个月+5200元÷31天×28天）。对于华正公司超出上述金额的诉请，本院不予支持。关于华正公司要求岑兆东支付逾期交租违约金的诉请。华正公司主张岑兆东直至2018年3月23日才缴清2017年1月12日至2月11日期间的租金5200元，直至2018年4月20日才缴清2017年2月12日至2018年4月11日的租金72800元，岑兆东仍欠付2018年4月12日至2019年5月9日的租金。如上所述，岑兆东作为承租人应就其支付租金的情况承担举证责任。岑兆东经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证，并应由其自行承担举证不能的法律责任，故本院对华正公司上述主张予以采信。《合同》约定：租金按月结算，由乙方在每月12日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。岑兆东逾期缴纳租金已构成违约，华正公司诉请岑兆东向其支付逾期交租的违约金具有合同依据，本院予以支持。因此岑兆东应向华正公司支付逾期支付2017年1月12日至2019年5月9日期间租金的违约金【其中2017年1月12日至2017年2月11日期间的逾期交租违约金以5200元为本金自2017年1月13日起计至2018年3月23日止；2017年2月12日至2018年4月11日期间的逾期交租违约金每月均以5200元为本金自每月的13日起计至2018年4月20日止；2018年4月12日至2019年4月11日期间的逾期交租违约金每月均以5200元为本金自每月的13日起计至岑兆东付清之日止；2019年4月12日至2019年5月9日期间的逾期交租违约金以该段期间岑兆东欠付的租金4696.77元（5200元÷31天×28天）为本金自2019年4月13日起计至岑兆东付清之日止；上述违约金均按照3%/日的标准计付，基于公平原则违约金总额以不超过本金为限】。对于华正公司超出上述数额的诉讼请求本院不予支持。岑兆东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州华正投资管理有限公司与被告岑兆东就广州市天河区花城大道路3号2805房成立的租赁合同关系已解除；二、被告岑兆东于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州华正投资管理有限公司支付上述房屋2018年4月12日至2019年5月9日期间的租金67096.77元；三、被告岑兆东于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州华正投资管理有限公司支付逾期支付上述房屋2017年1月12日至2019年5月9日期间租金的违约金（其中2017年1月12日至2017年2月11日期间的逾期交租违约金以5200元为本金自2017年1月13日起计至2018年3月23日止；2017年2月12日至2018年4月11日期间的逾期交租违约金每月均以5200元为本金自每月的13日起计至2018年4月20日止；2018年4月12日至2019年4月11日期间的逾期交租违约金每月均以5200元为本金自每月的13日起计至付清之日止；2019年4月12日至2019年5月9日期间的逾期交租违约金以4696.77元为本金自2019年4月13日起计至付清之日止；上述违约金均按照3%/日的标准计付，违约金总额以不超过本金为限）；四、驳回原告广州华正投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4070元，由原告广州华正投资管理有限公司负担50元，被告岑兆东负担4020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  郑文怡人民陪审员  陈 娟二〇二〇年六月四日书 记 员  梁炎梅牛立萍