广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22634号原告（反诉被告）：道和集团有限公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道粤南大街**荔河商贸中心****，统一社会信用代码91440101065802549D。法定代表人：蒋冬，董事及经理。原告（反诉被告）：道和酒业有限公司，住所地广东省广州市荔湾，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道粤南大街**荔河商贸中心****40106078426570K。法定代表人：蒋冬，执行董事及经理。原告（反诉被告）：道和通用航空有限公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道粤南大街26、，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道粤南大街**荔河商贸中心**D1450K。法定代表人：蒋冬，执行董事及经理。三原告共同委托代理人：张振华，系广东启源律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州汇美置业有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城金穗路****之二，统一社会，住所地广东省广州市天河区珠江新城金穗路****之二法定代表人：莫浩然。委托代理人：林惠圆、陈晓霞，均系广东一粤律师事务所律师。原告（反诉被告）道和集团有限公司（以下简称道和集团）、道和酒业有限公司（以下简称道和酒业）、道和通用航空有限公司（以下简称道和航空）与被告（反诉原告）广州汇美置业有限公司（以下简称汇美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告（反诉被告）的共同委托代理人张振华、被告（反诉原告）汇美公司的委托代理人林惠圆、陈晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。道和集团、道和酒业、道和航空共同就反诉答辩和向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告履约保证金258840.3元（依据租赁合同第三条第二款）；2.被告支付单方提前终止合同的损失赔偿金219496.56元（依据租赁合同第十条第一款）；3.被告支付单方提前终止合同的违约金172560.2元（依据租赁合同第十条第一款）；4.被告补偿原告装修费348746.74元（按照总租期是两年、实际使用时间一年进行折旧，即按照总装修款的50%折旧，折旧后金额为348746.74元）；5.在被告应向原告返还的履约保证金、支付的损失赔偿金、违约金及装修补偿总额的基础上，扣减原告尚未向被告支付的租金3266.31元（被告于2019年2月1日违法解除租赁合同，原告在2019年2月实际租赁天数为1天）；6.被告承担本案的全部诉讼费、保全费。事实和理由：2018年2月1日，道和集团（原名为广东道和投资产业集团有限公司）与被告签订了一份《汇美大厦租赁合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定，被告将其位于广州市天河区金穗路3号汇美大厦18楼02单元，建筑面积为507.53平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给道和集团。租期为2年，自2018年2月1日起至2020年1月31日止。除免租月份外，道和集团应当在各租赁月度首日前将该月度的租金支付给被告，逾期超过15日仍未支付租金的，被告有权解除合同。租赁合同签署后，道和集团于2018年2月28日向被告支付了258840.3元的履约保证金（首月租金标准的3倍）及首月租金86280.1元，合计345120.4元。2018年5月10日，三原告与被告签署了一份《汇美大厦租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议》)。《补充协议》约定增加道和酒业、道和航空作为房屋的共同承租方，房屋内部分隔、装修、验收等由原告各方自行负责，同时，道和集团己缴纳的履约保证金及租金发票不予变更或退换，由三原告之间进行衔接调整。自2018年5月1日起，案涉房屋分隔租赁的面积及租金分别为：道和集团175.02平方米，2018年5月1日至2019年1月31日月租金29753.4元，2019年2月1日至2020年1月31日月租金31538.6元；道和酒业227.51平方米，2018年5月1日至2019年1月31日月租金38676.7元，2019年2月1日至2020年1月31日月租金40997.3元；道和航空105平方米，2018年5月1日至2019年1月31日月租金17850元，2019年2月1日至2020年1月31日月租金18921元。2018年3月12日，道和集团与房屋的物业管理公司上海高力国际物业管理有限公司广州分公司（以下简称高力物业公司）签订了一份《汇美大厦前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》）。《物业协议》约定，物业服务费为每月15元/平方米，物业服务费与水电费等其他应缴费用按月结算，道和集团须于每月12日前向高力物业公司支付。2018年6月25日，三原告与高力物业公司签订了一份《汇美大厦1802单元前期物业管理服务协议补充协议一》（以下简称《物业补充协议》），增加了物业协议的主体即道和酒业、道和航空。2018年12月9日，原告收到高力物业公司“关于执行省发改委调整商业用电计量收费方式的通告”。通告告知：自2018年12月起物业公司每月收费通知单派单日期由上月25日调整至当月5日，缴费期限由每月12日前交纳，后延至每月20日前交纳。2018年2月9日、2018年6月道和集团与惑者（广州）装饰设计工程有限公司（以下简称惑者装修公司）就案涉房屋装修事宜签订了《广州市室内装饰装修工程施工合同》。在装修过程中道和集团与惑者装修公司就房屋装修事宜，陆续继续沟通，对实际施工项目进行加减项，最后案涉房屋实际的装修费为697493.48元。租赁期间，道和集团一直依约向被告支付租金，依约向高力物业公司支付物业服务费，直至2019年2月。2019年1月4日，原告所承租房屋，被几十名不明身份的人侵占，该不明身份的人强行摔砸三原告公司及员工的物品，推搡三原告公司员工，霸占三原告员工的办公工位及办公室，强行禁止三原告员工正常办公。导致三原告无法在办公室场所办公，三原告的营业执照、印章（含公章、合同章、财务章等）、银行U盾均被不明身份的人看管处于无法使用状态。就前述情况，三原告在2019年1月10日至20日期间积极与被告及物业沟通，告知由于办公室突然被不明身份人员侵占，印章不能使用，公司银行U盾不能使用，能否通过现金或个人转账方式向其支付租金。被告及物业均拒绝收现金，并拒绝三原告用个人账户支付2019年2月租金及物业费。2019年1月24日，三原告员工分别至被告及物业处上门送说明因不可抗力，无法按时付款的函件，高力物业公司收函件，被告拒收函件。同日，高力物业公司向三原告发出汇美大厦2019年1月收费通知书。2019年1月28日，三原告分别通过EMS的方式向被告说明，说明因不可抗力，无法按时付款的函件，被告拒收。2019年2月1日，在政府、警方等部门的协调下，几十名不明身份人员被清出三原告办公室。同日，被告在办公室大门上，以及通过快递的方式向原告发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》，并且将办公室大门上锁。2019年2月2日，在高力物业公司的帮助下，三原告回办公室拿回了印章、U盾等重要物品，因已是腊月年二十八，三原告许多员工已经回家过年，市场上也找不到其他临时搬运人员，当日三原告未能取回更多的物品或资料。2019年开年上班后，三原告积极与被告沟通，希望取回办公室的物品及资料，直到2019年2月13日，被告代表王先生才愿意沟通搬迁事宜，三原告代表至被告处进行沟通。2019年2月14日及16日，三原告才如愿至办公室搬出三原告公司的物品及资料。在被告2019年2月1日发出解约函后，虽经三原告多次致函沟通，被告均不予理会，强行在不满足租赁合同约定单方解除合同的条件下，违法在2019年2月1日解除了《合同》及《补充协议》。导致三原告没有地方办公，重新租赁办公室，同时，被告的该种行为严重违法了《合同》的约定，给三原告造成了巨大经济损失。租赁合同的解除是在2019年2月1日被告以书面发函单方解除合同的通知来作出，其依据是说三原告拖欠了物业管理费超过15日，这一事实是不对的。真实的情况是2018年12月开始，物业费、水电费收取是从每月的12日变成了每月的20日，即便是按照2019年2月1日被告单方解约的时间起算，原告的欠缴时间只有12天，没有15天，因此被告单方基于该点错误地计算了拖欠物业费的时间，所以是不准确的。有鉴于此，现三原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。汇美公司就本诉答辩并向本院提出反诉请求：1.被告有权没收原告履约保证金258840.3元（依据租赁合同第十条第二款）；2.原告向被告支付2019年2月1日至28日的租金91456.9元，并按日万分之五的标准向被告支付自2019年2月1日起到付清之日止滞纳金（依据租赁合同第三条第一、二款）；3.原告向被告支付其多占用的装修免租期（2018年2月1日至2018年3月31日）的租金损失79090.1元（2×86280.1元×11/24；装修免租期的优惠是适用于整个租赁期也即24个月，原告实际租赁的时间只有13个月，到合同解除时还有11个月没有履行，所以相应的应按照11/24的比例向被告支付免租期租金损失），并按日万分之五的标准向被告支付自2019年3月1日起到清付之日止的滞纳金（依据租赁合同第二条第二款）；4.原告向被告支付剩余租期租金总额20%的损失赔偿金201205.2元（91456.9元×11月×20%；依据租赁合同第十条第一款）；5.三原告对上述第2项、第3项、第4项请求款项的支付承担连带责任（依据租赁合同补充协议第六条）；6.原告承担本诉和反诉的诉讼费。事实和理由：2018年2月1日被告与原告道和集团（原名为广东道和投资产业集团有限公司）签订《合同》约定：被告将案涉房屋出租给道和集团，租期2年；自2018年2月1日起至2020年1月31日止；租金应于每月的首日前支付给被告（第三条第二款），管理费应于每月的首日前支付给汇美大厦管理处（第七条第一款第二项），逾期15天缴纳租金的，或拖欠管理费、水电费等其他费用超过15天的，被告有权解除合同收回该物业另行处置（第八条第五款、第九条第八款，第十条第二款）。2018年5月10日，三原告与被告签署了《补充协议》，约定增加道和酒业、道和航空作为租赁房屋的共同承租方。2019年1月4日起，三原告因涉嫌违法经营诈骗民间资金，遭几十名债主到汇美大厦18楼进行维权。三原告和维权债主分别多次报警，经警察协调劝导，三原告与维权债主未能达成和解，维权人员一直不肯离场，三原告自称无法办公经营。2019年1月21日，被告收到汇美大厦物业服务中心抄送的欠费通知，告知三原告仍拖欠2019年1月份的物业管理费和2018年12月的水电费。三原告的债主的维权一直持续到1月底仍未解决，因春节假期将至，为了避免出现治安混乱和安全事故，警方决定于2月1日对汇美大厦18楼进行清场。为了配合警方的清场行动，高力物业公司决定于2月1日对汇美大厦18楼采取临时封闭措施。被告于2月1日再次收到汇美大厦物业服务中心确认三原告仍然拖欠1月份的物业服务费和2018年12月份的水电费后，遂以三原告拖欠管理费、水电费超过15天为由向三原告发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》并张贴在18楼的明显位置。至此，三原告的维权债主们才肯撤离。可见，被告发出上述《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》，虽然符合租赁合同的约定，但真正目的不是要与三原告解除租赁合同，而是要配合警方清场，劝离维权人员。三原告2019年2月2日致函被告，对被告2月1日的解约通知提出异议，并要求春节过后再洽谈。被告也顺应了三原告的要求，没有实际收回案涉房屋，只是由物业服务中心按照警方的指引继续临时封闭措施，维持清场状态，期间三原告也多次进入租赁房屋使用和拿取所需物品。春节假期过后，三原告于2019年2月14日提交撤场申请，申请于2019年2月14日13时至2月28日19时期间搬迁，2月28日19时退租。被告考虑到三原告以前均能如期交租，而且三原告与维权债主谁是谁非也未有定论等情况，故回复意见“承租方若能在2月15日前付清拖欠的租金及管理费、水电费，租赁合同可以继续履行。若承租方想提前退租，则同意其于2月底前撤场并退还房屋，惟承租方除须清付拖欠的租金及费用外，还须承担提前退租的违约责任”。然三原告为了逃避其债主再度回来维权，仍然坚持退租撤离18楼02单元承租房屋，并于2月底前将其办公家具和物品搬到其关联企业（法定代表人与三原告的法定代表人同样为蒋冬的广东鑫零售投资有限公司和广州逗买科技有限公司）原已租赁的18楼01单元里暂放；之后为了更彻底地逃避其债主，三原告和其关联企业又逐步于3月下旬搬离了1801单元。可见，租赁合同被提前解除，过错在于三原告。三原告应按照租赁合同约定向被告清付欠款并承担违约责任和损失赔偿责任：根据租赁合同第八条第5款、第九条第8款和第十条第2款的约定，因三原告的违约行为，被告已拥有单方解除租赁合同并没收三原告履约保证金258840.3元以抵扣违约金的权利。根据租赁合同第三条第2款和第十条第2款约定，三原告应向被告补足2019年2月份租金91456元及其自2019年2月1日启计，每日万分之五的滞纳金，直到清付之日止。根据租赁合同第二条第2款约定，被告已给予三原告2个月装修免租期，该装修免租的优惠是相对于整个合同租赁期限的优惠，因三原告违约提前1年1个月终止租赁合同，则该优惠应按照实际租期占合约租期的比例进行折算，三原告应补足多占用的免租期租金。租赁合同于2019年2月28日因三原告违约而解除，则三原告应向被告补足多占用的免租期租金79090.1元（2×86280.1元×11/24）及其自2019年3月1日启计，每日万分之五的滞纳金，直到清付之日止。根据租赁合同第十条第1款和第2款的约定，被告除有权没收三原告履约保证金抵扣违约金外，三原告还应向被告支付剩余租期的租金总额20%的损失赔偿金201205.2元（91456.9元×11×20%）。根据《补充协议》第六条，三原告应就租赁合同和补充协议项下承租方的义务及责任向被告承担连带担保责任，因此三原告应对上述第2项、第3项、第4项请求款项的支付承担连带责任。综上，租赁合同提前解除的过错责任应全部由三原告承担，为维护被告的合法权益，特提出反诉，请依法判决支持被告的反诉请求并驳回三原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告向被告交还案涉房屋的时间的问题。该问题的举证责任在于原告一方，但原告并未提供充分证据证明其在2019年2月16日已全部撤离案涉房屋及交还案涉房屋给被告，原告对此应承担举证不能的不利后果。而被告提供的证据《汇美大厦租户撤场申请表》有原件，反映出原告申请撤场时间为2019年2月14日，申请搬迁的期限是自2019年2月14日至2019年2月28日，离场时间是2019年2月28日。原告确认了该证据中原告印章真实性及其授权的撤场经办人签名真实性，亦确认除了业主意见一栏文字外其他内容均已存在。综上，本院依法采信被告关于原告交还场地时间为2019年2月28日的陈述。2.关于在2019年2月1日被告发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》时三原告是否存在迟延支付管理费、水电费违约行为且达到合同解除条件的问题。根据《合同》第七条、第九条第八款和《补充协议》的约定，被告已选聘具有相应资质的高力物业公司对汇美大厦商业办公物业进行前期物业管理服务，三原告每月应缴纳的管理费总额为7613元，首月以后月份的管理费三原告应于每月的首日前缴付给被告指定的大厦管理处，逾期缴纳的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的千分之一支付滞纳金，合同期间，物业管理费若有调整的，三原告应按新的物业服务合同标准执行；水、电费由被告或被告指定的大厦管理处代收；当三原告拖欠管理费或水电费等超过15天时，被告有权单方解除合同。根据原告道和集团与高力物业公司于2018年3月12日签订的《物业协议》第五章第三条、第六章第九条、第十章第四条和三原告与高力物业公司于2018年6月25日签订的《物业补充协议》的约定，物业服务费及其他应缴费用按月结算，三原告须于每月12日前到汇美大厦物业服务中心缴交，如遇国家规定的节假日则顺延；高力物业公司提供代收代缴水费、电费等服务；如三原告延迟物业服务费及其他应缴费用，须向高力物业公司支付违约滞纳金（从迟交日起计算，按日加收欠缴金额的0.1%，直至缴清所有欠费为止）。三原告提供的证据汇美大厦2018年11月收费通知（高力公司汇美大厦物业服务中心向道和酒业发出）记载的要求交纳当月物业服务费、上月水电费的期限为每月12日前；汇美大厦2018年12月、2019年1月、2月收费通知（高力公司汇美大厦物业服务中心向道和集团发出）记载的要求交纳当月物业服务费、上月水电费、上上月电损费的期限为每月20日前。被告对上述证据真实性无异议。被告提供的证据关于1802单元欠缴物业服务费等相关费用事宜（高力物业公司汇美大厦物业服务中心于2019年1月21日向三原告分别发出）记载三原告存在欠付2019年1月物业服务费、2018年12月室内电费、2018年11月室内用电损耗、2018年12月室内水费及相应违约金的情况。三原告对上述证据真实性无异议。本院依法分别采信原、被告上述证据。本院认为，根据上述合同约定及三原告上述证据来看，第一，虽然租赁合同中有“首月以后月份的管理费三原告应于每月的首日前缴付给被告指定的大厦管理处”的约定，但租赁合同也约定了“合同期间，物业管理费若有调整的，三原告应按新的物业服务合同标准执行”的内容，可见，租赁双方关于物业管理费交纳期限的约定的实质是要与物业服务企业实际收缴物业服务费的期限保持一致，因此，根据三原告提供的上述证据记载的物业服务费缴付期限，应认定在租赁合同履行期内，自2018年12月起的物业服务费的缴付期限应以该月的第20日为最后期限而非以该月的第1日为最后期限。第二，租赁合同并无直接约定水电费的缴付期限，但根据租赁合同关于“水、电费由被告或被告指定的大厦管理处代收”的约定和三原告提供的上述证据记载的水电费缴付期限，按照公平原则和日常生活经验法则，应认定在租赁合同履行期内，自2018年12月应按照高力物业公司通知的缴付期限（即每月的第20日）为该通知中水电费的最后缴付期限。而根据被告证据关于1802单元欠缴物业服务费等相关费用事宜的内容，结合三原告未提供证据证明在2019年2月1日前交纳过上述证据中记载的拖欠款项的事实来看，在2019年2月1日时，三原告是存在拖欠2019年1月物业服务费、2018年12月室内电费、2018年11月室内用电损耗、2018年12月室内水费12日的违约行为。鉴于租赁合同约定的出租人因承租人拖欠物业服务费、水电费而有权解除合同的时长为超过15日，故在2019年2月1日被告发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》时，被告尚不具备据此解除租赁合同的权利。本院认为：《合同》《补充协议》是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原、被告均确认双方租赁合同已于2019年2月1日解除，但均指称导致合同解除的责任归属于对方。由此来看，本案的争议焦点为导致租赁合同解除的责任归属。第一，被告在答辩时虽称《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》的真正目的不是要与三原告解除租赁合同，而是要配合警方清场，劝离维权人员。但在庭审中本院询问被告上述解除合同通知是否其真实意思表示时，被告已经明确表示上述解除合同通知是其真实意思表示，只不过如果三原告能够及时支付欠交的款项，其也愿意继续出租给三原告。因此，《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》中解除合同的意思表示应认定为被告的真实意思表示，而非虚假表示。第二，如前所述，2019年2月1日被告发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》时尚不具备解除租赁合同的权利，因此，三原告关于被告该行为属于《合同》第十条第一款约定的出租人单方提前终止合同违约行为的主张，理据充分，本院依法采纳三原告该主张。综上，应认定导致租赁合同解除的责任归属于出租人被告。三原告的第一项、第二项、第三项诉讼请求，符合《合同》第十条第一款约定，本院依法予以支持；被告的第一项、第三项、第四项反诉请求，与本院上述认定不符，本院不予支持。至于三原告的第四项诉讼请求，鉴于本院已支持三原告第二项、第三项诉讼请求，以上款项已经足以弥补三原告所产生的实际损失，故根据公平原则，本院对三原告该项诉请不再支持。关于三原告的第五项诉讼请求和被告的第二项反诉请求，原、被告均确认三原告已付被告自2018年4月1日至2019年1月31日期间租金，如前所述，本院采信被告关于三原告交还案涉房屋时间为2019年2月28日的陈述，因此，根据公平原则，三原告仍应参照合同约定的租金标准向被告支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的占用费91456.9元。被告要求三原告就上述占用费支付滞纳金，欠缺理据，本院不予支持。庭审中，原、被告均同意由本院将所认定的三原告应付被告的租金或占用费金额（如存在）与被告应向三原告支付的款项（如存在）相等金额部分进行抵扣，这属于当事人对自身民事权利的合法处分，本院予以准许，现将上述占用费91456.9元与被告应返还三原告的保证金中的91456.9元予以抵销，经抵销后，三原告不再另付被告上述占用费、被告需退还三原告的保证金金额减至167383.4元（258840.3元－91456.9元）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广州汇美置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司退还履约保证金167383.4元。二、广州汇美置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司支付损失赔偿金219496.56元。三、广州汇美置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司支付解约违约金172560.2元。四、驳回道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司的其他诉讼请求。五、驳回广州汇美置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13760元，由道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司共同负担4770元，广州汇美置业有限公司负担8990元；反诉受理费5145元（已减半收取），由广州汇美置业有限公司负担4420元，道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司共同负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  伍建红人民陪审员  张丹丹二〇二〇年六月八日书 记 员  张 杳梁炎梅判决书已于2020年月日送达