山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初1769号 原告：苏文河，男，1971年6月1日生，汉族，居民，住胶州市。 被告：高密市煜翔房地产开发有限公司。 法定代表人:藏开建，经理。 委托诉讼代理人：刘众。 被告:青岛东夫启源房产营销策划有限公司。 法定代表人：韩鑫，总经理。 委托诉讼代理人：王至涛，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。 原告苏文河与被告高密市煜翔房地产开发有限公司、青岛东夫启源房产营销策划有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，于2020年6月4日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏文河、被告高密市煜翔房地产开发有限公司的委托代理人刘众、被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司委托诉讼代理人王至涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求两被告支付延期交付房屋违约金5555.81元；2、要求两被告交付房屋并协助办理房屋产权证书；3、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年10月原告购买了被告高密市煜翔房地产开发有限公司开发的苹果园小区7号楼1单元3层201户房屋。原告于2018年10月3日将购房款全部交付被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司，10月17日与被告高密市煜翔房地产公司签订《山东省新建商品房买卖合同》，合同约定“出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房”。但是两被告至今没有向原告交付房屋，也没有向原告出具办理产权证书的相关材料。两被告的行为已构成违约，因此依法起诉。 被告高密市煜翔房地产开发有限公司辩称：涉案款项系由被告青岛东夫公司收取，青岛东夫公司收到该笔款项后没有交付给高密煜翔公司，被告高密煜翔公司亦没有收到相关款项；2018年9月份我公司罢免了马令宝的法定代表人职务，涉案合同签订时间是2018年10月17日，当时马令宝已不是公司法人，涉案公章也已失效，所以我公司不应承担责任。 被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司辩称：1、不应该由被告东夫启源公司承担原告主张的各项义务。2、原告起诉东夫启源公司无法律依据，东夫启源与高密市煜翔房地产开发有限公司（下称：高密煜翔公司）系代理与被代理关系，高密煜翔公司委托东夫启源公司代理销售涉案房屋，双方签订《高密市柴沟镇商贸街苹果园小区项目销售合作协议》（以下称：销售合作协议），证明东夫启源公司只是履行了中介公司代理销售行为，东夫启源公司在正常行使代理权。3、东夫启源公司已经按照与高密煜翔公司约定将定房金、购房款等转入其指定收款人账户，东夫启源公司已完成《销售合作协议》约定的代理行为，所以原告应当向高密煜翔公司主张权利，而不是向代理人东夫启源公司主张。4、胶州市人民法院已审理30多起同被告、同涉案小区、同案情案件，判决确认2016年9月至2018年10月期间马令宝系煜翔公司法定代表人。《高密市柴沟镇商贸街苹果园小区项目销售合作协议》、《委托书》是马令宝代表煜翔公司与东夫启源公司签订和出具的。购房款是交付给了高密煜翔公司指定收款人张万春的账户上。胶州法院判决还确认被告东夫公司与高密煜翔公司系代理行为，东夫公司的代理行为对高密煜翔公司发生效力，被告东夫公司不承担责任。5、东夫启源公司受高密煜翔公司委托后代理销售涉案房屋，涉案所有定房协议以及收取的定房金、购房款等全部在高密煜翔公司涉案小区售楼处办理，高密煜翔公司对我方的代理销售、代收款以及付款给高密煜翔公司指定收款人行为完全知情并认可，涉案房屋的购房者也是在涉案小区售楼处办理的签受行为，在此期间高密煜翔公司从未提出任何异议，所以不存在高密煜翔公司曾经答辩所称的未收到代收的房款。我方代理高密煜翔公司的行为符合法律规定及合同约定，对高密煜翔公司发生法律效力。东夫启源公司的代理期限已到并已经与煜翔公司解除了代理协议。在销售期间高密煜翔公司通知东夫启源公司可以办理网签手续，后东夫启源公司通知原告，原告已经与高密煜翔公司签订了正式的《商品房买卖合同》，同时在高密房产部门办理了网签手续，根据合同相对性，原告与被告高密煜翔公司才是合同相对人，故应该由高密煜翔公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务。望法院依法判决驳回原告对被告东夫启源公司的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一：《商品房买卖合同（预售）》。证据二：购房收款收据、提款记录。以证明原告交付款项并与被告签订合同的事实。 被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司提交证据：证据１：代理销售合作协议一份。证明我公司与煜翔公司系代理与被瓦工的关系，还证明我公司是独家代理销售，有权代收购房款、定房金等。证据２：委托书。证明我公司收款后将购房款转入被告煜翔公司指定收款人张万春账户符合法律规定和双方约定。证据３：高密煜翔公司营业执照复印件一份。证据４：转账记录一宗。证明我公司已将收取的购房款转给了煜翔房地产公司，共计转款3875000元。 通过原被告的告陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月27日，高密市煜翔房地产开发有限公司（甲方，以下简称“煜翔公司”）与青岛东夫启源房产营销策划有限公司（乙方，以下简称“东夫启源公司”）签订《高密市项目销售合作协议》，约定:1、合作范围和方式，甲方指定乙方为高密市项目商品房（共房屋240套）的销售合作方，该项目系现房，用途为住宅。2、包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日。在本协议有效期内，甲方不得再指定其他代理销售商进行销售，甲方亦不得自行销售上述房屋。3、本协议所销售房屋的销售底价为每平方米3200元，车库销售底价为每平方米3000元，附房销售底价为每平方米2800元；三个月内完成销售100套，每套返2%佣金；三个月后，煜翔公司可以提高售价，高出原价格的销售收入，由煜翔公司与东夫公司按70%：30%的比例分成。在销售期限内，乙方对约定的销售范围内的商品房享有独家销售权。4、在与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的销售义务即告完成。5、乙方的责任，在合同期内，乙方应做以下工作（1）……（4）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款或购房款……。2018年9月19日，煜翔公司向东夫启源公司出具《委托书》，“我公司现全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市项目的销售权及代收购房首付款。” 2018年6月3日，原告向东夫启源公司交购买位于高密市的定金30000元，同年10月3日，原告向东夫启源公司交购房款和维修基金计451073元，以上合计为481073元。2018年10月17日，原告与高密市煜翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定涉案房屋的购房款为425040元，储藏室款17948元；房屋交付时间为2019年12月30日前，逾期在90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。其中所谓第八条第1（1）中约定“逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。”逾期超过90日，买受人有权解除合同。出卖人应当退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.9%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。东夫启源公司称收取原告购房款高于《商品房买卖合同（预售）》约定的价款，是因为东夫启源公司与高密市煜翔房地产开发有限公司在《高密市项目销售合作协议》约定了可以高出底价出对外出售，且两公司分成。原告表示，对实交购房款高于合同约定价款的问题无意见，不予追究。 涉案苹果园小区7号楼1单元3层201室一直未交付原告使用。胶州市人民法院曾于2018年以（2018）鲁0281民初8893号民事裁定书将涉案房屋查封。 对于原告主张的违约金问题，原告称找一个律师给算的，自己不清楚如何计算出来的。 本院认为：原告与被告高密市煜翔房地产开发有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。原被告均应当全面履行各自义务。 关于被告东夫启源公司是否承担民事责任。该公司与煜翔公司签订了《高密市项目销售合作协议》，东夫启源公司系煜翔公司的销售代理人。东夫启源公司代理销售的后果，应当由煜翔公司承担。而且，原告已经与煜翔公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同的相对双方为原告与煜翔公司。因此，原告主张所购房屋上的权益，应当由煜翔公司承担责任。东夫启源公司不承担民事责任。 关于煜翔公司应否交付房屋并协助办理房屋登记的问题。本院认为依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付房屋并办理房屋登记是作为开发商的煜翔公司应当承担的义务自属无疑。但本案中，涉案房屋已因另案被查封，在查封解除前，煜翔公司无法向原告交付房屋并办理产权证书。因此，原告的该请求的条件尚不具备，等条件具备后，原告可另行主张。 至于原告主张的违约金5555.81元，在原告无法向本院说清其如何计算的情况下，本院依据双方的合同内容予以认定。原被告合同中约定逾期交房超过90日，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”本案约定的被告交房时间为2019年12月30日，被告未交房已超过约定的交房时间90日，且原告未要求解除合同，而是要求继续履行合同，应当适用上述约定。上述约定一方面“按日计算”另一方面又明确“向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”语言表达似乎相互矛盾。原被告合同约定的购房款为425040元、储藏室款17948元，合计为442988元。若按明确“向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”标准计算，则被告给付原告的违约金共计为44.30元，显然有违公平原则。考虑到该合同为格式合同，而且双方还约定“按日计算”，此处的“按日计算”理解为“每日”更为符合当事人的真实意思。因此，在计算应付给原告的违约金时，应按每日“向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的标准计算。至本案判决时已超出交房时间五个月有余，违约金数额已超出原告主张的5555.81元，原告主张的该数额在应当支持范围，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、被告高密市煜翔房地产开发有限公司给付原告苏文河违约金5555.81元，于判决生效后十日内付清； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 王成森 二〇二〇年六月十日 法官助理 张 梅 书 记 员 王艺璇