江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初593号原告：孙军，男，1954年5月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：田径，江苏西楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋扬，江苏西楚律师事务所律师。被告：胡方年，男，1954年2月13日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：周华，女，1954年4月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。二被告共同委托诉讼代理人：许露娟，江苏铭云律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：陈小杰，江苏通达声远律师事务律师。原告孙军与被告胡方年、周华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后,依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告孙军及其委托诉讼代理人田径、宋某、被告胡方年及二被告共同委托诉讼代理人许露娟两次庭审均到庭参加诉讼，被告周华第一次庭审到庭参加诉讼，二被告共同委托诉讼代理人陈小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙军向本院提出诉讼请求：判令被告胡方年、周华将沭阳县怀文中学安置楼207室过户至原告孙军名下。事实和理由：二被告系夫妻关系。1993年，二被告将位于沭阳县的一处民房出售给原告，约定价款为35000元，原告分别于1993年10月10日支付20000元、1993年11月14日支付10000元、1994年2月2日支付5000元给被告，被告将房屋交付给原告使用，此后该房屋一直由原告占有使用。1997年，原告就上述房屋用地办理集体土地使用权。1998年上述房屋因建淮文中学被拆迁，后政府兴建怀文中学安置楼作为安置房。被告当时系居委会干部，谎称以原告的名义办理拆迁安置协议会对其产生不利影响，故该房屋拆迁安置协议由被告签署，安置房为沭阳县怀文中学安置楼207室。后因拆迁款不足以抵充安置房款，原告于2001年1月18日向被告支付12159.66元用于补足安置房差价，随后被告将补足房款差价的单据交给原告，并将房屋交付原告使用至今。2005年原告为开设旅馆需要，被告协助原告在沭阳县沭城镇怀文居委会开具证明，证明涉案房屋产权归丁兰英（原告妻子）家所有。现案涉房屋已经登记在被告名下，原告多次催促被告履行过户义务，但被告以种种理由搪塞。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告胡方年、周华辩称：原、被告双方并不存在房屋买卖合同的合意，而是于1993年6月形成了租赁合同。孙军当时说我家房子适合搞工厂加工，让我租给他，同时我想搞个体印刷厂需要35000元资金。原告来租房子，且要长期租，我便说租金35000元，你自己衡量租多少年。他说是我家的房子我先说，我就说租12年。我说过后原告四、五分钟后和我讲12年直至2005年6月份，说我们是亲戚，就租至2007年6月份。2007年6月后，我多次让原告搬走，原告拒不搬走，称和这个房子有感情，让我以50000元的价格卖给他。我说不卖，原告说我不卖他怎么办，我就找了沭阳的一个律师，把我们租赁的情况到期原告不搬走的情况和律师说了一下，徐律师称房屋的票据在原告手里，不好要房子，报警也没有用，只有把房产证办好以法律手段让原告搬离。2007年6月后，原告不但不搬走还强行把我的房子租给第三人开旅馆。2019年上半年，我才知道撇开他能办房产证，证办好后报警让原告搬走，原告拒绝，后来就起诉我的。案涉房屋于1989办理产权登记，1999年以我名义拆迁。居委会2005年的证明是根据原告的口述出具的，内容并不真实。现案涉房屋已经产权登记在我名下，属于我所有，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。针对二被告的答辩，原告补充陈述：1993年，我经过周某（周华的妹妹、我家属的弟媳）介绍购买二被告的房子，经议价房款为35000元，一手交钱一手交房。1993年第一次交20000元付款时，胡方年就把房子给我了；第二次交钱是胡方年自己拿的10000元；第三次5000元由周华收取，根本不存在租赁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1993年10月10日、11月14日及1994年2月2日，被告胡方年、周华分别收取原告孙军2万元、1万元、0.5万元，并于1993年10月份将房屋交付原告孙军使用。1999年1月4日，因沭阳县怀文中学扩建校园，案涉房屋被征用拆迁。同年1月15日，被告胡方连与沭阳县拆迁办签订《沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议》，其中：房屋拆迁面积为95.62平方米，补偿金额为14240.94元；附属设施院墙、坡房、浴缸、瓷砖墙面等补偿费2383.88元，包括其他补偿拆迁补偿费共计21049.82元。拆迁补偿方式为产权调换，安置楼号为怀文中学安置楼207室，价格为29668元，冲抵后的住房差价款为8618.28元。2001年1月18日，原告孙军支付了住房差价款、办理上房手续，并对207室装修居住使用至今。2019年10月份，依被告胡方年的申请，沭阳县自然资源局向被告胡方年办法了207室的不动产权属登记证书。本案的争议焦点为：原、被告之间是房屋买卖合同还是房屋租赁合同。关于争议焦点，原告孙军认为，其于1993年10月份经被告周华的妹妹、我家属的弟媳周某介绍购买二被告的房屋，并支付了购房款，二被告亦将房屋交付原告使用至今，双方成立房屋买卖合同；二被告认为，原告出于办厂需要向其租赁沭阳县城后村北门组的民房，租期至2007年6月份，租金为35000元，双方成立房屋租赁合同关系。本院认为，原、被告之间成立房屋买卖合同，理由如下：其一，未签订书面房屋买卖合同并不违背常理。原、被告之间为熟人买卖，经熟人介绍口头达成买卖协议，被告在收到原告的购房款后将房屋交付原告占有使用，并且案涉纠纷发生于1993年，距今已达十七年，法律意识淡薄，未签署书面房屋买卖合同乃人之常情。其二，原告孙军已经向二被告支付了买卖标的物对价。原、被告之间交易的时间是1993年，应为老旧民宅，至1999年拆迁时，拆迁人给与房屋及其附属设施等估价为21049.82元，而原、被告之间的成交价远高于六年后的拆迁估价，原告向被告交付的3.5万元应为买卖房屋的市价。其三，从双方的行为特征看，在案涉房屋被拆迁后，拆迁补偿款由原告支付，交款票据在原告处保管，拆迁安置房屋由原告上房并装修居住使用，显然与原告是购买房屋的初衷更为贴合。被告辩解原告支付的3.5万元是房屋租赁显然不符合常理，首先，从交易房屋的市价看，被告主张十四年租金为3.5万元，但该价款在当时足以购买同地段同面积的房屋。况且从长期租赁合同的履行习惯看，几乎鲜见一次性将租金足额付清。其次，退一万步讲，若如被告所述双方成立租赁合同，租赁期限至2007年6月份，至今已达十余年，在被告拒绝交还房屋的情况下，被告至今未采取任何实质性措施向原告索要租金或者收回房屋。如上所述，原告在本案中的陈述及出示的证据已经达到了认定双方成立房屋买卖合同法律关系的盖然性。综上，原、被告之间的房屋买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案买卖合同的标的物为不动产，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方除应将房屋交付买方使用外，还应协助买方办理房产权属转移登记手续，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。本案被告胡方年、周华作为出卖人，亦应及时履行该项合同义务，故原告要求二被告协助办理不动产权属登记过户手续的诉讼请求，应获支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，判决如下：一、被告胡方年、周华于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告孙军办理沭阳县怀文中学安置楼207室房屋不动产权属登记过户手续。案件受理费80元，保全费5000元，由被告胡方年、周华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元。审 判 长  于在会人民陪审员  李桂红人民陪审员  郁 军二〇二〇年六月一日书 记 员  孙嘉璐书 记 员  王海林附法条链接《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。