黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终178号上诉人(原审原告)：饶河县顺发中俄贸易有限公司，住所地黑龙江省饶河县饶河镇。法定代表人：兰景芝，饶河县顺发中俄贸易有限公司总经理。委托诉讼代理人：耿春影，女，饶河县顺发中俄贸易有限公司员工。被上诉人(原审被告)：孙秀成，男，1971年8月6日出生，汉族，黑龙江省双鸭山市饶河县居民，住饶河县。上诉人饶河县顺发中俄贸易有限公司因与被上诉人孙秀成合同纠纷一案，不服饶河县人民法院（2019）黑0524民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。饶河县顺发中俄贸易有限公司上诉请求：1.请求撤销饶河县人民法院作出的(2019）黑0524民初1222号民事判决,依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与饶河县和泰房地产开发有限公司签订的经营管理承租合同，上诉人承租了观江国际中俄商贸购物中心整体楼层（一、二、三层)作为综合性大卖场使用，该合同约定内容的意思为：租金的方式不是缴纳租金，而是上诉人负责承租五年内该商场的正常运营及承租期间所产生的相关费用。但如果除上诉人外有其他受益人则上诉人有权收取相应费用。根据合同法第29条的规定，被上诉人理应继受合同的权力和义务。上诉人实际支出了相应费用,经一审法院认定与被上诉人无口头或书面协议,被上诉人理应对该费用基于无因管理支付上诉人。已经达成了口头协议，但是被上诉人不予承认,上诉人只能基于无因管理不主张利润，仅收回损失及相应费用。本次审理，法院认定买卖不破租赁,让顺发公司仍承担物业管理义务。该管理义务承担的前提为顺发公司自主经营,现经营者已为孙秀成,顺发公司基于合同的相对性,并没有承担义务的责任,已承担的费用,孙秀成应予返还。仅因为原租赁关系而由上诉人替他人支付相应费用于法无据。物业服务及相应费用等,不能以业户个体与相关单位签订合同承担费用，我方承担整体物业服务内容，垫付费用，理应收回成本。上诉人庭审过程中多次强调变更诉求为无因管理纠纷，该主张案由如有错误或法院不认可该法律关系，应作出驳回起诉之裁定,并全额退还诉讼费，仅在判决中第7页载明不符合无因管理的要件，对该主张不予支持，驳回原告诉讼请求，还存在程序违法问题。综上,一审法院程序违法、认定事实不清,适用法律错误,理应改判或者发回重审,以保证上诉人的财产权益。被上诉人孙秀成未答辩。饶河县顺发中俄贸易有限公司向一审法院起诉请求：1．判决被告给付管理费、电梯维保费、物业、消防相关等费用，2016-2017年6月为47350.4元／年，自2016年6月起至2018年6月为42968元／年，2018年6月-2019年6月为31585元／年，合计121903元，利润加成与风险承担金18285元。共计140188元。2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月28日，原告与饶河县和泰房地产开发有限公司签订经营管理承租合同，合同约定，出租方为饶河县和泰房地产开发有限公司（合同甲方），承租方为饶河县顺发中俄贸易有限公司（合同乙方），甲方出租给乙方的商铺系坐落在饶河县××号观江国际中俄商贸购物中心整体楼层。该商铺建筑面积约每层3000余平方米，现双方约定按每层3000平方米标准计算。租赁合同期内，乙方负责该商铺的整体物业管理，包含：自来水供应、排水设施提供、自动扶梯的维护及维修、供暖设备的正常维护等，商铺内的电路维护与保养。所产生的水电费用由乙方自行负责。乙方向甲方承诺对所租赁商铺的适用范围与乙方的经营范围相符，乙方租赁该商铺作为综合性大卖场使用。合同商铺租赁期限为5年，自2013年12月28日起至2018年12月28日，租赁期满后，本合同自动结束。该商铺的租金采取成本运营租金的方法，在乙方承租期间内五年内负责该商铺的正常运营及承租期间所产生的相关费用，不再缴纳任何费用给甲方。合同期内甲方可以随时出售该商铺的产权，但是要保证乙方的合同权益，即该商铺的使用权。如果甲方在合同期内未能保障乙方的使用权，需一次性赔付乙方200万元整。租赁期间甲方在接到乙方发出的书面维修通知三日内应及时对租赁物进行维修，维修费用在五年内乙方自行负责，但因乙方使用不善造成租赁物毁损的除外。租赁期间乙方应合理使用该商铺及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用致使该商铺及附属设施受损的乙方应负责维修，乙方不维修的甲方可代为维修，费用由乙方承担。2013年-2016年，被告在观江国际商铺经营摊位，向原告缴纳租金、水暖、电费等费用。2016年7月1日，被告孙秀成取得观江国际商铺二楼其中800平方米所有权，同时享有了对800平方米商铺的使用权。2014年4月1日，饶河县和泰房地产开发有限公司与双鸭山市民声物业管理有限责任公司签订观江国际物业服务合同，合同约定由双鸭山市民声物业管理有限责任公司为饶河县通江街观江国际小区提供物业管理服务，合同期限为5年，自2014年4月1日起至2019年4月1日止。2014年4月16日，双鸭山市民声物业管理有限责任公司将饶河县通江街观江国际小区高层与门市物业服务工作授权给原告代为管理，自本协议生效，原告即可全权代表双鸭山市民声物业管理有限责任公司行使相关权利进行小区物业服务，收费等相关工作，具体权责、年限、责任划分与原执行的物业服务合同一致。一审法院认为，本案的争议焦点：1、被告孙秀成是否应向原告缴纳管理费、电梯维保费、物业、消防相关等费用。原告与饶河县和泰房地产开发有限公司签订的经营管理承租合同，原告承租了观江国际中俄商贸购物中心整体楼层（一、二、三层）作为综合性大卖场使用，该合同内约定“该商铺的租金采取成本运营租金的方法，在乙方承租期间内五年内负责该商铺的正常运营及承租期间所产生的相关费用，不再缴纳任何费用给甲方。”庭审中，原告自认该约定的含义为：租金的支付方式不是缴纳租金，原告自承租5年内负责该商铺的正常运营及承租期间所产生的相关费用，也就是物业费、电梯承保费、人员开支、招商费用等都是原告承担。被告孙秀成2013年-2016年在观江国际租用商铺经营摊位，与原告系租赁关系，向原告缴纳的各项费用，系与原告之间的约定。2016年7月，被告获得该商铺800平方米的所有权后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告与饶河县和泰房地产开发有限公司签订的经营管理承租合同对被告依然有效，被告孙秀成作为新的出租人，继受原出租人的权利和义务。被告孙秀成获得商铺800平方米所有权后，即享有了该商铺的使用权，系属被告与饶河县和泰房地产开发有限公司的约定。该约定是否侵犯了原告的权利，原告可依据经营管理承租合同另行主张权利。原告未提供证据证明，在被告获得所有权后就分摊原告相关费用达成合意，故对原告要求被告给付管理费、电梯维保费、物业、消防相关等费用的诉讼请求不予支持。2、原告的行为是否属于无因管理。《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”原告在观江国际商铺花费的电梯维保费、物业、消防相关等费用的依据系其与饶河县和泰房地产开发有限公司签订经营管理承租合同，该支出属于约定义务，不符合无因管理的要件，故对原告的该主张不予支持。3、关于原告庭审中增加的诉讼请求“原告方终止物业服务合同及口头的无因管理合同，并且自判决生效之日起终止为被告提供物业服务及消防系统维护等服务”。原告对观江国际商铺的物业管理是基于双鸭山市民声物业管理有限公司的委托，并非是物业服务合同的主体，对该主张不予支持。判决如下：驳回原告饶河县顺发中俄贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费3140元，由原告饶河县顺发中俄贸易有限公司负担。被上诉人孙秀成未提供书面答辩。二审期间，双方当事人在举证期限内未提供新证据。另查明，（2014）饶民初字179民事判决（孙秀成、王丽与饶河县和泰房地产开发有限公司买卖合同纠纷案）发生法律效力后，饶河县和泰房地产开发有限公司与孙秀成在执行该生效法律文书过程中，饶河县和泰房地产开发有限公司以观江国际商场建筑面积844平方米的商服抵偿所欠债务。饶河县人民法院于2016年6月201日作出（2015）饶法执字第130号执行裁定，以（2014）饶民初字179民事判决确定的内容，双方当事人达成和解协议并履行为由结案。本院认为，上诉人于2013年已与饶河县和泰房地产开发有限公司签订了观江国际中俄贸易购物中心经营管理承租合同，期限为5年。在租赁期限内，和泰房地产开发有限公司因执行和解将观江国际中俄贸易购物中心部分商铺产权移交被上诉人，被上诉人接收商铺后，应承继和泰房地产开发有限公司与上诉人之间就该商铺所签订承租合同中约定的相关权利和义务内容。上诉人经营管理观江国际中俄贸易购物中心是根据与饶河县和泰房地产开发有限公司签订的管理承租合同，并非无因管理。上诉人主张曾与被上诉人口头约定缴纳管理的事实证据不足，不予认定。其请求被上诉人给付各项管理费用等请求，缺乏事实根据。综上所述，饶河县顺发中俄贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3104元，由上诉人饶河县顺发中俄贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李德良审判员  张金环审判员  李 曌二〇二〇年六月四日书记员  谷 晨