江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初1719号 原告：李剑，男，1986年11月13日出生，汉族，户籍地山东省烟台经济技术开发区，现住江西省赣州经济技术开发区。 原告：张惠翔，女，1993年1月19日出生，汉族，户籍地江西省赣州市于都县，现住江西省赣州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：李剑，系原告张惠翔之夫，基本情况同上。 被告：江西博鑫房地产开发有限公司，住所地江西省赣州经济技术开发区金东北路**，统一社会信用代码：91360700767018396A。 法定代表人：陈康博，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾骏，北京市中银（赣州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚金良，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师。 原告张惠翔、李剑与被告江西博鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张惠翔委托诉讼代理人李剑、原告李剑、被告江西博鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人曾骏、姚金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张惠翔、李剑向本院提出诉讼请求：1.被告在商品房购房合同中第十七条“关于房屋产权登记的约定”条款无效；2.按照国家《商品房买卖合同示范文本》的有关条款之规定自房屋交付使用之日起360日起判定违约日期；3.按照合同条款对等标准以2016年6月30日起支付违约金10000元；4.被告承担案件诉讼费。 事实和理由：2014年10月31日，原告在被告处购房一套，购房总价为人民币695000元，购买房产时被告工作人员未按照《商品房销售管理办法》中的条款规定明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》及《城市商品房预售管理办法》，对比国家在2014年4月实行的《商品房买卖合同示范文本》中关于房屋所有权转移登记的表述。被告实行的合同中的相关内容与国家《商品房买卖合同示范文本》出入巨大，损害了原告的合法权益，合同中约定的原告未按时付房款违约责任则是按照“每日万分之五”的违约金支付，累计不超过10000元。而第十七条关于房屋产权登记的约定中，逾期天数超过180日后出卖人只需按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。显然合同签订的双方存在不公平情况。换言之，按照被告合同表述无论被告何时办证甚至办证与否都只需向原告支付已付房款的0.5%的违约金。其违约责任不随违约时间的长短而发生变化，该条款未起到督促被告尽快履行办证义务以免承担更重违约责任的作用，也未能体现违约责任应有的补偿性和惩罚性，更有违公平原则，根据合同法有关规定，在订立合同时显失公平的。受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。遂请求法院判被告在商品房购房合同中第十七条“关于房屋产权登记的约定”条款无效。 原告主张按照合同表述的约定日期，即交房后360日起判定违约日期。开发商如期通知交房，原告于2015年6月30日与被告正式办理了收房相关事宜并签订了委托办证合同，缴纳了办证费。证件迟迟未办理，几经交涉并向媒体披露被告的行为后，才被告知土地办理了银行抵押；根据2014年签订商品房购买合同里第十二条内容之约定，该合同商品房不存在抵押问题，如因出卖人原因造成商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。2017年8月，经过多次维权引起开发区领导重视，开了一次调解会，后经政府部门的努力得以开始办理产权证。2017年10月28日涉案房屋不动产权证办完，被告存在违约，侵害了原告合法权益。本着公平原则，原告主张自2016年6月30日起计算违约时间，被告应向原告支付10000元违约金。 被告江西博鑫房地产开发有限公司辩称：1.被告并未违反《赣州市商品房买卖合同》中对于办理产权登记手续的约定，原告的诉讼请求并无事实及法律支持。2.《赣州市商品房买卖合同》双方的约定意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原告主张合同第十七条条款无效无任何事实和法律依据，且假设存在撤销权，被答辩人的撤销权亦已经过除斥期间。3.涉案房屋已办理好不动产权证书，并未对答辩人造成实际损失。 经审理查明，2014年10月31日，原告张惠翔、李剑（买受人）因向被告江西博鑫房地产开发有限公司（出卖人）购买江西省赣州经济技术开发区东江源大道81号水韵嘉城Ｃ区商品房一套，双方签订了一份编号为X的《赣州市商品房买卖合同》，该合同约定，房屋单价5343元/平方米，总价款为695000元；合同第八条约定交房时间：出卖人应当在2015年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。合同第十七条约定：出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。（2）买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于该商品房交付使用后180日内，将办理转移登记所需资料提供给买受人。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需资料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过180日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、逾期超过180日后，双方同意按如下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十八条约定：买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理建设用地使用权证。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人选择委托出卖人申请办理建设用地使用权证的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内将该商品房《建设用地使用权证》交给买受人。合同附件三《合同补充协议》第十五条约定：买卖双方一致同意将本合同第十七条第一项和合同第十八条第一项变更为（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应当在全部业主办理完毕《房屋所有权证》后180日内将该商品房《建设用地使用权证》所需材料向土地产权登记机关提交。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款695000元。2015年7月前被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告支付了办证费，并由被告向原告出具收据一张。涉案房屋于2017年10月23日办妥产权登记。 另查明，被告于2017年2月25日出具《承诺书》，载明：“就2017年2月25日水韵嘉城C区部分业主代表来我公司洽谈办证事宜，根据我公司目前工作进度，在此向各业主承诺：我公司将在2017年5月1日前将水韵嘉城C区土地解除抵押，待土地解除抵押手续办完后，开始提交不动产首次登记资料，并在小区物业及正门口张贴土地已解除告知函。如若逾期，按《商品房买卖合同》承担违约责任。” 再查明，被告开发的水韵嘉城C区项目，建设用地使用权编号为赣市开国用2012第109号，此地块于2013年5月13日办理抵押手续，于2017年3月29日解除抵押。 上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提交的被告企业信息、赣州商品房买卖合同、不动产发票、回复函、通知、承诺书、办证发票等，被告提交的营业执照、法定代表人身份证、商品房转移登记委托书等证据相互印证，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方自愿签订，系当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定行使权利并履行义务。原告主张该合同第十七条无效及自房屋交付使用之日起360日起判定违约日期，无法律依据，本院不予支持。 原告与被告约定涉案房屋产权证由被告负责办理，涉案房屋于2015年7月前交付，原告已缴纳办证费。被告于2017年2月25日出具承诺书时涉案房屋的土地尚处于抵押状态，根据原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第十五条的约定，被告并未在涉案房屋交付后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。虽然被告提出因原告未及时提交办证所需材料及相关手续导致其未能按照约定提交产权转移登记申请的抗辩理由，但本院认为，涉案房屋何时具备办证条件以及需要什么材料及相关手续，原告不能主动获知，只能由被告通知，因此，被告在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知原告提交办证资料及相关手续的义务。被告称其从交付涉案房屋后至原告出具商品房转移登记委托书手续之前，已通知过原告提交办证资料及相关手续，但在本院规定的举证期限内，被告并没有提交证据证明其已通过合理方式通知原告在合理期限内提交办证资料及相关手续，因此，本院对被告的该抗辩理由不予采信。 综上所述，因被告的原因导致原告未能在约定办理房屋所有权登记的期限届满时取得房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该法律规定，被告应承担违约责任。被告已逾期超过了180日办理《不动产权证书》，根据合同的约定，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，即被告应向原告支付违约金3475元（695000元×0.5%＝3475元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告江西博鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张惠翔、李剑支付违约金3475元； 二、驳回原告张惠翔、李剑的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告江西博鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  林万翔 二〇二〇年六月二十九日 法官助理周昱天 代理书记员  杜 沅