江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初12783号原告（反诉被告）：熊志生，男，1979年10月15日生，汉族，居民。委托诉讼代理人：张学明，江苏宁诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学其，江苏宁诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:南京智华信息科技有限公司（统一社会信用代码91320115593504836P），住所地南京市江宁区东山科技创新园。法定代表人：陈礼为，公司总经理。委托诉讼代理人：李勇艳，女。委托诉讼代理人：谭波，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告：南京零零后网络科技有限公司（统一社会信用代码91320115MA1NDKRA91），住所地南京市江宁区东山街道商城明月花园1幢门面房。法定代表人：彭直平，公司执行董事。委托诉讼代理人：张乐，北京策略（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）熊志生与被告（反诉原告）南京智华信息科技有限公司（以下简称智华公司）、被告南京零零后网络科技有限公司（以下简称零零后公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊志生及其委托诉讼代理人张学明、被告智华公司的委托诉讼代理人谭波、李勇艳、被告零零后公司的委托诉讼代理人张乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊志生向本院提出诉讼请求：1.确认与被告智华公司签订的《智华E+富华科创园（智能化创新设计产业园）招商投资协议》无效；2.被告智华公司返还购房款663000元并支付利息（自收款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率两倍的标准计算至实际返还之日止）；3.被告智华公司与被告零零后公司共同返还团购服务费30000元并支付利息（自收款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率两倍的标准计算至实际返还之日止）。事实和理由：智华公司系富华科创园项目建设单位。2017年，智华公司以销售商品住宅公寓的虚假宣传方式对外营销房屋。同年10月26日，在智华公司虚假宣传蒙蔽下，其与智华公司签订《智华E+富华科创园（智能化创新设计产业园）招商投资协议》（以下简称《招商投资协议》），向智华公司购买该项目1号楼B-310室房屋。同时，智华公司指定其与零零后公司签订所谓《智华E+团购服务协议》（以下简称《团购服务协议》）。现其共计支付房款663000元、团购服务费30000元。2019年5月，其准备支付尾款时得知该项目房屋仅能出售给科技研发企业或机构，不能销售给个人，不能为个人办理不动产权证，且房屋仅能用于办公，不能用于居住，后其要求退款未果，包括其在内的众多业主向相关部门投诉、信访，相关部门认定智华公司虚假宣传、违法销售。其认为，其与智华公司表面上签订的是《招商投资协议》，实际上是智华公司将科技研发用地房屋作为商品住宅公寓出售给其，而智华公司没有取得商品房预售许可证，根据民法总则第146条的规定，双方表面上的《招商投资协议》及实际上的商品房预售合同关系均属无效。同时，双方以合法形式掩盖非法目的，根据合同法第52条第3项规定，亦可认定《招商投资协议》无效。零零后公司未提供任何服务，所谓团购实际是智华公司的促销手段，团购服务费实际亦为房款，故《团购服务协议》亦属无效。因此，智华公司应返还所有款项，并赔偿两倍利息损失；零零后公司明知智华公司的房屋不得上市销售，且未提供任何服务，应就团购服务费部分与智华公司共同承担责任。被告智华公司辩称：1.其与熊志生之间不是商品房买卖合同关系，不适用商品房预售许可管理规范。本案不涉及公共利益，双方均为理性的商事主体，应遵守诚实信用原则，坚持约定必守，更不能绑架所谓的公共利益来偷换个人的商业利益、经济利益；2.其与熊志生之间的合同系预约性质的房屋买卖合同，合同合法有效。其对涉案房屋有合法权利，有权处分，且履行了告知义务，熊志生对购房条件、房屋销售对象完全知情；3.其未收取团购费，该款项与其无关；4.熊志生主张的利息损失没有依据。综上，请求驳回熊志生的诉讼请求。被告零零后公司辩称：1.熊志生是其根据与智华公司签订的《渠道合作框架协议》向智华公司提供的意向客户，熊志生与智华公司签订的《招商投资协议》合法有效；2.其与熊志生签订的《团购服务协议》属于居间服务合同，合法有效。其提供了居间服务，促成熊志生与智华公司签订《招商投资协议》，熊志生以优惠价格购入房产，熊志生的合同目的已实现；3.《团购服务协议》系相对独立的协议，其履行了义务，收取的团购费不应退还。综上，请求驳回熊志生的诉讼请求。反诉原告智华公司向本院提出反诉请求：要求反诉被告熊志生支付剩余房款71482.98元，并支付利息损失（自2019年5月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际给付之日止）。事实和理由：熊志生尚欠房款71482.98元，其2019年8月28日发送催款通知，但熊志生拒绝支付。原告（反诉被告）熊志生辩称，《招商投资协议》系无效合同，智华公司的反诉请求没有依法，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，熊志生向智华公司支付购房定金10000元。2017年10月26日，熊志生（乙方）与智华公司（甲方）签订《招商投资协议》，约定：乙方现选定甲方富华科创园区内1号楼B栋3层310室办公房作为创业或投资的办公场所；该园区土地出让期限为40年，至2054年4月28日届满，该办公房的国有土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定；该办公房设计用途为科技研发附属商业，设计层高4.8米，建筑面积48.52平方米，其中套内建筑面积34.94平方米，共有共用分摊建筑面积13.58平方米，该面积为预估，最终以房产部门登记为准；该办公房以建筑面积计价，单价为15169元/平方米，总价款为736000元；乙方于交纳定金7日内预付663000元，于该办公房交付日前预付73000元；乙方未按约支付预付款的，经甲方催告后7日内仍未支付应缴房款，按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息；甲方于2019年5月31日前交付该办公用房，交付标准为毛坯房；甲方迟延交付该办公房的，逾期90日内（含90日），按照每天10元向乙方支付违约金，超过90日的，按照对于已收价款按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算利息向乙方支付违约；甲方先将该办公房产权办理于自己名下，再行办理产权转移登记手续等。同日，熊志生向智华公司支付首期款653000元，向零零后公司支付团购服务费30000元。另查明：2016年8月10日，智华公司取得富华科创园项目的建设工程规划许可证，证书载明：建筑栋号为A01-1-A#、A01-1-B#的建筑用途为门面房、小商店，建筑栋号为A01-3#一层的建筑用途为门面房、小商店、科研、实验楼，二至十一层的建筑用途为科研、实验楼。2016年11月24日，智华公司取得富华科创园项目的不动产权证，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为科教用地（科技研发），面积为16627.54平方米，使用期限自2014年4月29日起至2064年4月28日止，证书附记载明：“地块内科设置不超过地上总建筑面积20%的服务配套设施。剩余80%的科教用地（科技研发）土地及地上所建房产，允许分割转让、销售和分割抵押的比例不得超过剩余80%的30%。转让、销售对象需经南京东山国际企业研发园管理委员会同意，分割转让、销售的对象须为符合南京东山国际企业研发园管理委员会规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。”2019年4月30日，富华科创园项目竣工验收合格。2019年7月24日，智华公司取得涉案房屋的不动产权证书，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/其它，用途为商服用地/商业，面积为宗地面积16627.54平方米/建筑面积48.42平方米，使用期限自2014年4月29日起至2054年4月28日止。2019年5月17日，智华公司向熊志生寄送交付通知单，熊志生收到该通知后未办理收房手续。2019年8月28日，智华公司向熊志生寄送催款通知，要求熊志生支付剩余房款71482.98元（15169元/平方米×48.42平方米－663000元），次日熊志生收到该通知。再查明：2019年7月31日，南京东山国际企业总部园管理委员会作出《关于杨贵基信访事项的处理意见书》，载明：“杨贵基：您于2019年5月21日提出信访事项：…现要求政府协调智华公司能交房给业主并免费办理不动产权证，如不能办证就退房，并补偿两年的损失…一、关于办理问题…1号、2号楼的商业部分以智华公司的名义办理了187本商业配套不动产权证，后续由智华公司转让给业主，3号楼正在办理科研办公不动产权证，后续由智华公司按照科研载体管理办法分割给业主…。”2019年8月13日，南京市江宁区市场监督管理局作出行政处罚决定书，载明：“2019年5月24日-29日，我局多次接到群众举报，举报人称在当事人建设开发的“智华E+”购买了房屋，开发商之前告知是商住两用房，现在发现该处是科研用地，无法办理房屋产权证，开发商涉嫌欺诈消费者，要求查处…我局于2019年5月28日依法对当事人立案调查。经查…2017年4月3日当事人在招商中心旁搭建了4套样板房，其中2套是办公样式，2套是公寓样式…2019年5月8日当事人上述4套样板房予以拆除…本局认为：根据《广告法》第二十八条规定…本案中，当事人在明知富华科创园项目的规划为门面房、小商店、科研、实验楼的情况下，在销售项目内房屋时通过展示公寓式样板房和发布上述“智华E+投资居住两相宜”…等内容的广告，以及当事人的员工的微信朋友圈和微信聊天记录的内容，明示或暗示房屋的住宅功能，与该项目获得审批的建筑规划用途相悖，即对消费者构成了混淆和误导，当事人的上述行为违反了《广告法》第二十八条第一款和第二款的规定，属于发布虚假广告的行为…。”审理中，熊志生称记不清是否与零零后公司签订《团购服务协议》，故无法提交《团购服务协议》文本；零零后公司提交其与智华公司签订的《渠道合作框架协议》及熊志生的购房优惠审批表，证明智华公司委托其推广宣传涉案项目，智华公司给予零零后公司提供的客户不同程度的优惠；智华公司给予熊志生购房优惠，原单价为17149元/平方米，优惠后为15169元/平方米。熊志生质证认为真实性无法确认，认为团购服务一般是服务提供者在某一个集中时间组织若干意向客户购买商品或服务，而智华公司销售房屋过程中，所有客户都是先交定金，然后签订《团购服务协议》《招商投资协议》，零星客户也可参加所谓团购活动，且大多数客户的团购服务费并未进入零零后公司的账户，所谓团购仅是智华公司一种营销手段，并非真正意义上的团购。上述事实，有招商投资协议、收据、行政处罚决定书、关于杨贵基信访事项的处理意见、建设工程规划许可证、不动产权证、建筑工程竣工验收备案表、非商品房房号校空表、宁政规字（2013）1号文、江宁科字（2016）65号文及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于涉案《招商投资协议》的效力问题。法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。首先，涉案《招商投资协议》明确约定熊志生向智华公司购买办公用房，作为创业或投资的办公场所，而涉案房屋正是科技研发用地建筑的服务配套设施，建筑用途为门面房、小商店，且现产权已经登记于智华公司名下，能够转移登记至熊志生名下；其次，熊志生提交的行政处罚决定、信访答复意见等证据并不能证明其是本着购买住宅公寓而与智华公司订立的《招商投资协议》。故熊志生与智华公司签订《招商投资协议》并不构成通谋虚伪的行为，也就是并不是双方通谋实施表面的《招商投资协议》来掩盖实际的商品房预售合同关系。需进一步阐释的是，在上述法律规定对通谋虚伪民事法律行为的效力做出新规定的情况下，根据“新法优于旧法”的适用原则，应依据上述法律规定对以合法形式掩盖非法目的的合同的法律效力予以分析，故在此不再从“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”的法律规定角度重复分析涉案《招商投资协议》的法律效力。关于涉案《招商投资协议》的性质问题。法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案《招商投资协议》明确约定熊志生向智华公司购买房屋，智华公司转移房屋所有权于熊志生，熊志生支付房款于智华公司，且双方对房屋的坐落、房款、房屋交付期限、房款支付期限、违约责任等均作了详细约定。因此，涉案《招商投资协议》本质上属于房屋买卖合同本约。综上，本院认为，涉案《招商投资协议》不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。故熊志生要求确认涉案《招商投资协议》无效，并由智华公司返还房款支付利息的诉讼请求，缺乏依据，本院依法不予支持。关于智华公司主张的剩余房款及利息损失的问题。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，熊志生在2019年8月29日收到智华公司催款通知后未在7日内支付剩余房款，其应承担继续支付剩余房款，并支付利息损失的违约责任。故对智华公司要求熊志生支付剩余房款71482.98元的反诉请求，本院依法予以支持；相应的利息损失，本院确定自2019年9月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止。关于涉案团购服务合同关系的效力及两被告是否应共同返还团购服务费并支付利息损失的问题。首先，熊志生虽未提交书面文本，但从其提供的收款凭据来看，熊志生与零零后公司之间存在团购服务合同关系。在涉案《招商投资协议》合法有效的情况下，现并没有证据证明该团购服务合同关系存在违反法律、行政法规的效力性强制规定的情形，故涉案团购服务合同关系合法有效；其次，团购服务通常意义讲即是一种营销手段。熊志生支付一定的团购服务费抵扣相应的房款符合团购服务的通常意义，现熊志生并未提供证据证明零零后公司尚存在服务未提供，故其要求零零后公司与智华公司返还团购费并支付利息损失的诉讼请求，亦缺乏依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条第五项、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告熊志生于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告南京智华信息科技有限公司支付剩余房款71482.98元及利息（自2019年9月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止）；二、驳回原告熊志生的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告南京智华信息科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11160元，财产保全费4270元，合计15430元，由原告熊志生负担；本案反诉案件受理费794元，由原告熊志生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 汪 印人民陪审员 丁 虹人民陪审员 王方玉二〇二〇年六月二十二日法官 助理 陈薇羽书 记 员 吴宇晗