河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1459号原告：南阳市钟表厂。住所地南阳市新华西路199号，统一社会信用代码91411303MA3XJ32B7P（1-1）。法定代表人：张军，任该厂厂长。委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：孙心宽，男，汉族，1948年6月24日生，住南阳市宛城区。原告：翟强爱，女，汉族，1949年10月15日生，住址同上，系孙心宽之妻。二被告委托代理人：孙黎，女，汉族，1982年3月21日生，住南阳市宛城区。系二被告之女。原告南阳市钟表厂与被告孙心宽、翟强爱确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南阳市钟表厂的委托诉讼代理人岳建洲和被告孙心宽及其被告孙心宽、翟强爱的委托代理人孙黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市钟表厂提出如下诉讼请求：一、确认原告与被告孙心宽于2005年11月24日签订的位于南阳市××房产(房产证号:10××49)《买卖房产协议书》无效;原告退回购房款，被告返还房屋；二、本案诉讼费由被告负担；事实和理由：2005年11月24日,原告与被告孙心宽签订《买卖房产协议书》。协议约定;原告将位于南阳市新华路××号门面房壹间(从西头数第三间)卖给被告孙心宽(包括该房产份额的土地使用权),房产交易价款为28万元。2010年3月22日,被告孙心宽依据上述协议将房产过户登记为两被告所有,办理房产证号为10××49。原告认为:南阳市钟表厂系集体企业,涉案房产买卖未经职工(代表)大会审议决定,违反《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条对于集体企业重大问题需要职工大会审议决定的强制性规定:同时,涉案房产土地属国有划拨土地,而涉案房产买卖未经南阳市人民政府审批,未经士地部门批准也未缴纳土地使用权出让金,违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条倒》第四十五条的强制性规定。所以,原告与被告孙心宽于2005年11月24日签订的《买卖房产协议书》无效。被告孙心宽不能依据无效的《买卖房产协议书》取得涉案房产的所有权。为此,特向人民法院提出起诉,望判如所请。被告孙心宽、翟强爱辩称：一、《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条规定并非影响合同效力的强制性规定,原告关于涉案协议未按该条规定经职工大会审议导致无效的主张完全是强词夺理,无任何事实和法律依据。且原告当时签订协议出售房屋的行为正是为集体职工谋取利益的行为,该协议签订也已经上级主管部门批准同意。1.《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条规定“集体企业依照法律规定实行民主管理。职工(代表)大会是集体企业的权力机构,由其选举和罢免企业管理人员,决定经营管理的重大问题。集体企业实行厂长(经理)负责制。集体企业职工的民主管理权和厂长(经理)依法行使职权,均受法律保护。从内容来看,该规定系对集体制企业经营行为和管理方式的规定,目前并无法律、法规将“集体企业处置少量资产”定性为“必须经职工大会决定的重大经营管理问题”。退一步来讲,即使处置企业资产需经职工大会审议,但法律并未将“集体企业未经职工大会审议对外签订的协议”规定为无效合同,根据《民法总则》153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”之规定,因原告目前无任何事实和法律依据证明《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条规定为“能够导致合同无效的强制性规定”,其关于涉案房屋买卖协议因违反该规定即无效的主张不能成立。2.南阳市钟表厂当时处置房产正是为解决企业职工福利问题,并未损害职工的权益,且处置房产已经企业全体领导班子集体研究决定并经上级机关同意根据2009年10月30日南阳市钟表厂《关于与孙心宽联合开发钟表厂的会议纪要》和(2018)豫13行终125号行政裁定书中查明的事实,2009年12月21日,南阳市钟表厂书面证明:我厂位于新华路××号宛市房字第××号,为解决职工急需福利,经厂全体班子成员研究决定出售该处房地产权,用于解决职工经济困难,卧龙区二轻局领导签字同意。现南阳市钟表厂在房屋协议已履行完毕,已经收受答辩人房款并已为答辩人办理过户登记多年之后,推翻前述其在办理涉案房屋产权转移手续时提交南阳市房管局备案的书面证明,主张合同无效,该行径不仅违反了民事诉讼中的“诚信原则”和“禁止反言”原则,更是严重损害市场经济安全和公平正义的行为。3.南阳市钟表厂与孙心宽签订房产买卖协议是原、被告双方的真实意思表达,并经公证生效,且孙心宽已支付合同全部价款。2005年11月24日,南阳市钟表厂与答辩人孙心宽签订了《房产买卖协议》并进行了公证(公证号2005南市证民字第2171号),购买了位于新华西路××门面一间(包括该房产份额的土地使用权),双方约定自协议签订之日起房租由原告收取,协议公证后使用权即移交答辩人,协议双方签字盖章后即时生效。后张军在该协议上签字并加盖公章,双方一同前往公证处进行了公证。而张军作为南阳市钟表厂的厂长负贵人,与答辩人答订协议的行为系依据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条规定依法行使职权的行为,是南阳市钟表厂真实意思表示。同时,孙心宽于2002年11月-2012年3月向钟表厂支付购房款、向钟表厂垫付的款项累计33.0144万元,远超过了房屋的全部价款28万元,孙心宽已履行了合同的全部付款义务。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定均属于“管理性强制规定”,而不属于《九民会议纪要》(最高人民法院第九次全国法院民商事审判工作会议纪要)第三十条第二项列举的“效力性强制性规定”,原告以房屋买卖协议违反上述规定为由主张合同无效于法无据。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定:正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”,关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定，人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。而关于影响合同效力的“强制性规定的识别”标准,最高人民法院已在《九民会议纪要》第30条进行明确:人民法院在审理合同纠纷案件时,要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释(二)第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质,特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质,并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定,应当认定为“效力性强制性规定”:强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的:交易标的禁止买卖的,如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖;违反特许经营规定的,如场外配资合同:交易方式严重违法的,如违反招投标等竟争性缔约方式订立的合同;交易场所违法的,如在批准的交易场所之外进行期货交易。本案中,南阳市钟表厂据以主张合同无效援引的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定,均不属于上述“效力性强制性规定”的范畴,南阳市钟表厂的主张于法无据。三、涉案房屋买卖协议早已履行完毕,答辩人早在2011年即取得涉案房屋的合法所有权证,并缴纳了相关税费,是涉案房屋的唯一合法所有权人,该事实已经生效判决所确认。南阳市钟表厂的关于确认合同无效的诉讼请求早已丧失事实基础,属于履行不能的诉请。如支持其诉请,必然会与在先的生效文书抵触冲突,为维护司法权威和法律公平正义,应当依法驳回原告诉讼请求1.答辩人为了办理涉案房屋的房产证,向被答辩人购买了包含涉案房屋抵押权在内的债权，按照2005年南阳市钟表厂与答辩人孙心宽签订的《房产买卖协议》第一条约定:“2006年7月乙方(南阳市钟表厂)将过户后的房产证移交甲方(孙心宽)。2006年7月,答辩人孙心宽要求钟表厂按照约定过户的时候,得知钟表厂因经营不善无力偿还以涉案房产做抵押的工商银行贷款,答辩人与钟表厂协商由答辩人垫付资金回购了该笔450839.10元的债权,2007年6月8日答辩人从债权人刘发强处购买了该笔债权,并于签订了《债权转让协议》。被答辩人钟表厂就该笔债权按照同期货款利率(6.5厘)向答辩人支付了2009年期间的利患,尚欠答辩人孙心宽本金450839,10元及2009年12月11日至今的利息。2.答辩人已缴纳税费(包含土地增值税58388.65元)并取得房屋所有权答辩人购买债权后,答辩人寻找刘发强直至2009年10月28日并对《债权转让协议》进行了公证(2005南智证民字第1906号)后,南阳市钟表厂厂长、法人张军亲自携带相关手续,到房管局配合办理房屋产权转移,答辩人按照国家政策要求交清全部税费(包含土地增值税58388.65元),于2010年3月22日取得房权证宛市房权证字第××号,至此房产的物权、债权、所有权统归答辩人。3.答辩人对涉案房屋的所有权已经法院生效判决确认。河南省南阳市中级人民法院关于钟表厂因房屋登记纠纷诉南阳市国土资源局的行政裁定书(2018豫13行终125号),第4页“本院认为:2010年1月15日上诉人(南阳市钟表厂)的法定代表人张军在一审第三人(孙心宽、翟强爱)填写的南阳市房屋所有权转移登记申请书上签名并加盖公章,说明其此时就知道被上诉人(南阳市国土资源局)将房屋所有权变更登记给第三人。上诉人2016年6月1日起诉明显超过起诉期限。驳回上诉,维持原裁定(驳回原告的起诉)。”、第2页倒数第四行南阳市卧龙区人民法院一审查明“4、南阳市地方税务局的发票,证实孙心宽、翟强爱已交税金,并向房产管理部门出具南阳市地方税务局房地产税收一体化征收情况传递单:是钟表厂于2010年3月1日同孙心宽、翟强爱发生房产关系,已办理纳税手续,前往你处办理有关手续。”此裁定书系生效判决,证明被告已按照国家规定缴纳税费(包括土地增值税),办理了房权证,合法拥有涉案房屋所有权。四、本案完全是南阳市钟表厂无故拖延其与答辩人另案诉讼进行滥用诉讼权利提起的恶意诉讼。答辩人于2015年11月起诉南阳市钟表厂及租房户孙玉兴要求其返还房屋、腾退房屋的排除妨害案件,为了阻挠案件顺利进行,南阳市钟表厂曾配合案外人河南泉阳置业有限公司以与本案相同的案由起诉答辩人确认合同无效,达到案件中止的后果后又撒诉。2016年,上述案件恢复审理后,南阳市钟表厂又起诉南阳市国土资源局,提起撤销涉案房屋的产权登记的行政诉讼,导致答辩人起诉南阳市钟表厂及租房户孙玉兴的民事案件再次被中止,直至2018年8月29日行政案件经两级法院审理裁定驳回南阳市钟表厂的起诉后,答辩人起诉南阳市钟表厂及租房户孙玉兴排除妨害的民事案件才得以恢复审理。现该民事案件在发回重审又经两次庭审审理、即将出结果时,南阳市钟表厂又以合同无效为由提起本案诉讼,与其2016年提起的行政诉讼如出一辙，其立案目的完全是在恶意拖延时间,导致民事案件无法正常进行,系滥用诉讼权利的恶意诉讼。综上所述,南阳市钟表厂在涉案房屋买卖协议合法有效并已覆行完毕的情况下,为拖延另案诉讼时效,恶意提起本案诉讼,不仅有违法律公平正义,更是严重损害了答辩人的合法权益,请求法院查明事实,依法驳回南阳市钟表厂的诉讼请求。经审理查明，原告南阳市钟表厂系南阳市卧龙区集体所有制企业。南阳市钟表厂于1993年5月7日依据原计划委员会宛市计基字第（1993）44号文件征用该宗土地662平方米，用于综合营业楼建设，该宗土地位于南阳市××路××号，南阳市钟表厂在该宗土地的房屋建筑面积900.89平方米，房屋所有权证号为：宛市房字第××号，该房屋土地性质为国有划拨土地。该宗土地一直未办理土地使用权证。南阳市钟表厂位于南阳市××区××号有临街楼门面房。2001年、2002年南阳市钟表厂因经营困难向原告孙心宽借款,后南阳市钟表厂不能偿还。2005年11月24日，孙心宽（甲方）与南阳市钟表厂（乙方）达成买卖房产协议书，通过南阳市公证处进行了公证。内容为：乙方为了解决目前的经济困难，愿将新华路××号门面房一间（门面房西头数第三间）卖给甲方（包括该房产份额的土地使用权）协议如下：一、价格及付款办法：该房产交易为28万元，第一次付款为2005年11月25号，合同公证后付款8万元；第二次付款为05年12月25日10万元，余款于2006年7月底，乙方将过户后的房产证移交给甲方时付清。二、产权及管理办法：该协议公证后，使用权即移交给甲方使用，原厂与商户所签租赁协议，由乙方协调，执行原协议租金，但每月每笔租金由甲方直接收取。三、费用支付办法：公证书生效后，该房产所产生的水、电、卫生费等项由甲方支付。房屋过户及隔断房屋均由乙方负责。四、其他：（1）房屋改造、重建协商份额应按四分之一集资及分配面积；（2）其他房屋出售，本房主在同等条件下应优先成交；（3）房屋尺寸应按两间墙中（柱中心线）为界。五、本协议双方签字后即时生效。甲方孙心宽签字并捺指印，乙方南阳市钟表厂法定代表人张军签字并加盖公章。2010年3月22日，经南阳市房产管理局登记，孙心宽与翟强爱以按份共有的形式办理了卧龙区新华路××号一层门面房一间的房屋所有权证（房产证号为宛市房权证字第××号），建筑面积为54.33平方米。因南阳市钟表厂用房产权证抵押在原工商银行陆续借贷流资款本金263700元，一直没有能力归还，后银行将其对南阳市钟表厂债权转让给中国长城资产管理公司郑州办事处。后中国长城资产管理公司郑州办事处又将该债权转让给刘发强，2007年6月8日，刘发强又将上述债权（计算至2007年4月30日的本息合计450839.10元、其中本金263700元、表外利息117810.24元，孳生利息69328.8元）转让给孙心宽，转让对价为286000元。2013年，孙心宽、翟强爱起诉南阳市钟表厂至本院（案号为：2013宛龙梅民初字第100号、要求南阳市钟表厂交还房屋，返还租金。该案经本院审判委员会研究决定，以原、被告买卖房屋的土地属国有划拨土地，双方在房地产买卖过程中，未经南阳市人民政府审批，未经土地部门批准也未缴纳土地使用权出让金，因此原、被告房地产买卖损害国家利益，违反法律强制性规定，判决驳回孙心宽、翟强爱的诉讼请求。孙心宽、翟强爱不服提起上诉，南阳市中级人民法院分别作出（2014）南民二终字第01061号、裁定发回本院重审。本院于2015年4月23日立案受理，在审理过程中，孙心宽、翟强爱于2015年6月6日以不愿诉讼为由申请撤回起诉，本院于2015年6月9日作出（2015）宛龙梅民重字第5号、（2015）宛龙梅民重字第5号民事裁定，裁定准予撤诉。2016年6月，南阳市钟表厂起诉南阳市国土资源局、孙心宽、翟强爱至本院，要求撤销为孙心宽、翟强爱颁发的宛市房权证字第××号、本院经审理分别作出2016豫1303行初76号行政判决、判决驳回南阳市钟表厂的诉讼请求。南阳市钟表厂不服提起上诉，南阳市中级人民法院于2017年作出（2017）豫13行终88号行政裁定，裁定发回本院重审。本院重审后于2018年3月28日作出（2017）豫1303行初103号行政裁定，驳回南阳市钟表厂的起诉。南阳市钟表厂对上述裁定不服提起上诉，南阳市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）豫13行终123号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。结合本案，2005年11月，被告南阳市钟表厂与孙心宽、翟强爱签订房屋买卖合同并进行了公证。双方签订房屋买卖协议后，被告履行了支付对应房款义务，且已经办理了房屋产权登记手续，故二被告属于争议房屋的产权所有人；原告提出买卖行为无效的理由一是：未经职代会决定，被告购房争议房屋时、系原、被告双方自愿协商，被告支付了对应价款，且已办理房产登记，属于善意取得。原告在出售房屋时，未经职代会同意，属于原告方管理方面的问题，与被告无关。原告不能把自己管理方面的过错行为归咎于被告方。故该理由不能成立；二是未经南阳市人民政府批准，未缴纳土地出让金。本院认为，合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，要根据诚实信用原则，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会的构建。本案中，原告依据合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，但违反法律和行政法规分为违反强制性规定和违反管理性强制性规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。本案中,南阳市钟表厂据以主张合同无效援引的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定,均不属于上述“效力性强制性规定”的范畴,未经政府部门批准和未缴纳土地出让金，并不直接导致合同无效。因此，原告据此认定合同无效，理由及法律依据不足，本院不予支持；经本院审判委员会研究决定，现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告南阳市钟表厂的诉讼请求。诉讼费2750元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李青审 判 员  常丽人民陪审员  卢彤二〇二〇年六月十八日书 记 员  张桢