广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0920民初1081号原告：梁高铭，男，1999年3月16日出生（公民身份号码440921199903160819），汉族，住址广东省信宜市东镇街道佑英瓦仓村25号。联系电话：13432378723。原告：何京蔓，女，1972年7月14日出生（公民身份号码440983197207140021），汉族，住址广东省信宜市解放路76号。联系电话：13553682719。两原告共同委托诉讼代理人：莫远思，广东前瞻律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梁琳，广东前瞻律师事务所实习律师。被告：杨汉荣，男，1966年7月26日出生（公民身份号码440902196607264012），汉族，住址广东省茂名市茂南区袂花镇大塘边村三组2号。联系电话13727727458/13580017725。原告梁高铭、何京蔓与被告杨汉荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告梁高铭、何京蔓的共同委托诉讼代理人莫远思、梁琳，被告杨汉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何京蔓、梁高铭向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告梁高铭、何京蔓与被告杨汉荣于2018年12月30日签订的《商铺出租合约》;2.请求法院判决被告杨汉荣立即支付租金51000元(租金暂计至2020年3月20日，自2020年3月21日起按每月8500元计付租金至实际搬离商铺时止)给原告梁高铭、何京蔓;3.请求法院判决被告立即搬离承租的商铺并将该商铺交还给两原告;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告杨汉荣想租赁商铺经营生意，在2018年12月30日与两原告签订《商铺出租合约》，约定原告将位于信宜市207国道迎宾商业广场自建楼一楼，房地产权属人为原告梁高铭的商铺租给被告经营办公使用，租赁期限从2019年2月20日至2029年2月20日，月租金为8500元，到第四年起每月的租金递增5%，即每月租金为8925元；第五年起每月租金递增5%，即每月租金为9371元，依次类推至合约期满为止。双方约定被告必须在每月20号前交清下个月的租金方可使用楼房，如不按时交租，按被告违约处理，原告可以随时收回房屋。但是，被告的租金只是交至2019年9月20日，自2019年9月21日以来的租金一直未支付给原告，被告至今也未与原告协商一致解除《商铺出租合约》，也未搬离把商铺交还给原告，已严重违约，违反了诚实信用原则。综上，为维护原告的合法权益，原告特提起本诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告梁高铭、何京蔓围绕诉讼请求提供的证据如下：1.两原告的身份证复印件各1份，证明两原告的身份情况。被告质证无异议。2.房地产权证复印件1份，证明原告梁高铭是涉案商铺的产权人。被告质证无异议。3.不动产登记资料查询结果证明复印件1份，证明涉案房产的登记情况。被告质证对租赁的房屋无异议，对该证据不清楚，和被告签订合同的是两原告，他们是合同的相对方。4.商铺出租合约复印件1份，证明涉案商铺租赁情况。被告质证无异议。5.原告何京蔓与被告杨汉荣儿子微信聊天记录、原告何京蔓与被告短信记录复印件各1份，证明被告欠付原告租金的情况，被告儿子明确回应保险柜内有贵重物品，原告考虑到不想扩大损失，所以不对保险柜作搬离，目前损失虽然有所扩大，但完全是被告造成。被告质证对证据真实性无异议，对微信记录认可，但原告在2019年6月已换了几次门锁，同年11月27日15时57分的微信聊天记录显示，原告称已叫警察把被告的东西搬到派出所了。6.户口簿、出生医学证明复印件各1份，证明原告何京蔓与原告梁高铭的父亲梁进广是同居关系，按民间的说法两原告以母子相称。被告质证认为其是与两原告签订商铺出租合同。被告杨汉荣辩称，被告认为原告要求被告搬离租赁的房屋没有依据，被告早已于2019年疫情前期就同意搬离原告的房屋。被告于2018年租赁原告的房屋，当年6月就要求原告降租，但原告不同意，当时被告就已同意解除合同了。被告已交租到2019年10月，但没有做过一天生意。2020年年初由于疫情被告更无法经营生意。被告在商铺只有两个保险柜及一些监控设备。如果原告按合同办事，被告就不用承担任何责任了，被告花费的装修款65000元也不需要原告补偿，只要求原告给回押金。被告杨汉荣围绕其答辩主张提供的证据如下：1.微信转账截图复印件2份，证明被告已交涉案房租至2019年10月。原告质证认为该证据未能体现出与本案有关联性，但确认被告已交清2019年10月20日前的租金。2.微信聊天记录截图（被告儿子杨天宙与原告何京蔓从2019年6月30日起的微信记录）打印件1份,证明房东何京蔓已于2019年6月30日下午15时45分收回商铺，早已收回钥匙，也就是2019年7月至10月双方已解除合同，交清铺租；由于被告没有钥匙，被告的保险柜在法院见证下才拿回。原告质证表示不同意被告的举证目的，以上证据恰恰证明原告及时行使权利向被告追讨租金，双方没有达成解除合同的合意。3.视频1张，证明原告已收回钥匙，被告想取回物品没有钥匙开门。原告质证不同意被告的举证目的，钥匙在原告处不代表双方已经解除合同，原告拿回钥匙的原因是被告给钥匙隔壁的与租赁完全无关的人，其他人到该商铺喝酒吵闹，造成邻居投诉，所以向持有钥匙的人要回钥匙，并已经及时告知被告钥匙在原告处，被告如果要用钥匙可以向原告要，但没有任何证据显示被告需要用到钥匙或向原告要钥匙原告不同意的情况。本院到信宜市迎宾商业广场梁高铭屋制作的勘验笔录、腾房笔录各1份及现场照片。原、被告质证无异议。原、被告提供的证据均已在庭审中示证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，结合证据的关联性在案中予以参考。本院经审理认定法律事实如下：原告梁高铭的父亲梁某与原告何京蔓系同居关系。坐落于信宜市迎宾商业广场，房地产权证证号为粤房地权证信房字第0400011558号的楼房一幢属于原告梁高铭单独所有。2018年12月30日，以原告梁高铭、何京蔓为甲方，以被告杨汉荣为乙方，签订《商铺出租合约》，主要内容为：“经甲乙双方协商同意将位于信宜市207国道迎宾商业广场自建楼一楼，房地产权属人为梁高铭的屋租给乙方经营办公使用。1.租用楼层为一楼；2.租用期从2019年2月20日至2029年2月20日（共十年）；3.租金：每月租金8500元，到第四年起每月的租金递增5%，即每月租金8925元；第五年起每月的租金递增5%，即每月租金为9371元，以此类推至合约期满为止；4.押金：租用前乙方必须交人民币玖仟元（￥9000元）押金给甲方，押金不抵租金，不计利息；5.交租时间：乙方必须在每月的20日前交清下个月租金方可使用楼房，如不按时交租，按乙方违约处理，甲方可以随时收回房屋；6.押金到合约期满，且交清与乙方经营相关的所有费用，经双方对房屋认定没有问题，在5天内给付退还押金给乙方；……17.甲乙双方不得单方终止合约，如单方违约，则对方可以向人民法院申诉，要求终止合约，甲方收回楼房，并由违约方按所造成的损失双倍金额赔偿给对方；18.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效；……。”原告梁高铭在合同甲方处签名并捺印，杨汉荣在合同乙方处签名并捺印。当日，被告交付押金9000元给原告何京蔓收取。几天后，原告把租赁商铺的钥匙交给被告，由被告使用商铺。被告已交付商铺租金至2019年10月20日止。被告租赁涉案房屋计划经营印章生意，至今未取得相关部门的行政许可，未对外营业。2020年3月27日，原告具状诉至本院提出前述诉讼请求。从原、被告认可的原告何京蔓与被告杨汉荣儿子杨天宙在微信平台上交流记录可知，被告从2019年6月底开始就存在不按时支付商铺租金的情形，原告一直向被告催收租金。主要的微信内容如下：2019年6月月30日，何京蔓：“老板，你还租这铺的吗?你不交租我把屋收回了啊。”（该微信连续发送了四次）。2019年7月4日，何京蔓：“我把屋收回来了。”同年7月8日，被告的儿子杨天宙微信转账8500元给何京蔓。2019年10月27日，何京蔓：“老板我已经打电话比你冇接，信息不复，我收回来了。”（同日，杨天宙用语音回复何京蔓，但被告没有向法庭提交该语音记录）。2019年11月1日，何京蔓：“老板今天一号了，你还想拖到几时?”杨天宙回复“迟点正吧，不要催我啊。都没有开张，没收入。在你间店交了好多钱啦。又装修，都没有收入。谅解下。”2019年11月6日，何京蔓：“你放隔壁的锁匙我要回来了，他那间铺也转让了。”、“你不交租当你不租了啊，我收回来另租了。”2019年11月12日，何京蔓：“老板还不交租啊。”、“又一个月了啊?”、“总冇要钱”。杨天宙回复：“你打电话给我老爸吧。”、“保险柜有贵重东西。”2019年11月27日，何京蔓：“叫了你，有什么东西不理你，我报警叫警察来搬去。”另外，原告何京蔓向被告发出手机短信，向被告催收租金及要求被告搬清商铺内的物品，但被告没有回复。短信的内容为：2019年12月5日的短信：“杨老板，你已经两个多快三个月冇交租了，而且电话、微信多次催你；而你有时候电话不接，我现在租比别人了，要装修了，你的东西请你拿走，锁匙拿回来给我。”2020年2月4日的短信：“你去年十月到现在未交租，你可以当冇这回事，看来不走法律途径不行了，到时候就不是这个说法了”、“你可以耍赖，你的电费你冇交，看看是谁吃亏”、“法院见了，照合同办事，到时候不是你想怎就怎了。”2020年4月29日，本院工作人员到涉案商铺勘验现场，由原告何京蔓开门进入商铺。观察所见：在一层和夹层后面都设置有一间印章保密室，室内均放置保险柜一个，在夹层上放置有监控设备等物品。在2020年5月8日的庭审中，原告书面向本院提出申请：申请人与杨汉荣租赁合同纠纷一案，法院正在审理中，为避免损失的扩大，申请法院主持，由杨汉荣至现场搬迁室内物品，交还房屋给申请人。室内物品搬离当天，申请人承诺不再收租金，双方的租赁合同关系自室内物品搬离当天解除。经双方同意，本院组织双方于2020年5月9日下午腾退商铺，由原告何京蔓开了商铺门锁后，被告搬清其放在商铺内的保险柜、消防栓、监控设备等物品，把商铺交还原告。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告请求解除双方签订的《商铺出租合约》是否有事实和法律依据；二、原告请求被告支付租金51000元(租金暂计至2020年3月20日，自2020年3月21日起按每月8500元计付租金至实际搬离商铺时止)是否应予以支持。一、关于原告请求解除双方签订的《商铺出租合约》是否有事实和法律依据的问题。本案《商铺出租合约》所涉商铺的权属人是原告梁高铭，商铺产权属原告梁高铭单独所有，其对此房屋享有所有权、用益物权和担保物权。原告梁高铭有权对自己的房屋进行出租以取得相应的租金收益，因此原告梁高铭是涉案商铺的出租人。原告何京蔓不是涉案房屋的权属人，不能对涉案房屋行使物权，故其不是涉案商铺的出租人。原告何京蔓对涉案房屋进行管理的行为，原告梁高铭予以确认，是原告梁高铭的代理行为，该代理行为对被代理人梁高铭发生法律效力；被告对其儿子杨天宙与何京蔓关于涉案商铺租赁问题的微信交流及支付租金的行为予以确认，杨天宙的代理行为对被告发生法律效力。因此涉案商铺的出租人是原告梁高铭，承租人是被告。原告梁高铭和被告是《商铺出租合约》的合同当事人，双方是完全民事行为能力人，《商铺出租合约》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对双方具有法律拘束力，双方均应全面履行合同义务。《商铺出租合约》是租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原告梁高铭与被告于2018年12月30日签订《商铺出租合约》后几天即已交付租赁商铺给被告使用，原告梁高铭已履行合同义务，被告应按约定按时支付自2019年2月20日起的租金给原告梁高铭。双方在《商铺出租合约》第5条约定，被告应在每月的20日前交清下个月租金方可使用商铺，如不按时交租，按被告违约处理，原告梁高铭享有可以随时收回房屋的权利。《商铺出租合约》的第17条是对因违约而提前解除合同的约定，按该条款的约定，双方均不能单方终止合约，故解除合约的途径只能是双方协议解除或向人民法院诉讼解除。被告主张《商铺出租合约》已于2019年7月至10月间解除，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，被告应就在该期间《商铺出租合约》已解除承担举证责任。双方提供的原告何京蔓与被告儿子杨天宙的微信记录及何京蔓发给被告的信息显示，因被告不按时支付商铺租金，原告为催收租金自2019年6月底起曾多次提出要收回房屋，另行出租，并要求被告搬清租赁商铺内物品，但从原告催收后被告已支付租金至2019年10月20日止的事实、2019年11月1日杨天宙在微信平台上“迟点正吧，不要催我啊。都没有开张，没收入。在你间店交了好多钱啦。又装修，都没有收入。谅解下。”的回复及被告对何京蔓2019年12月5日的要求被告搬清东西，交回锁匙的短信不予回复的行为，可推断被告没有解除双方的《商铺出租合约》的意思，即双方未能就是否解除《商铺出租合约》协商一致。被告的《商铺出租合约》已于2019年7月至10月间解除的主张缺乏事实依据，本院不予支持。被告拖欠2019年10月21日之后的商铺租金至今未付，原告梁高铭依合同约定，享有解除合同的权利，其诉讼请求解除双方签订的《商铺出租合约》，符合双方的约定及法律规定，本院依法予以支持。由于被告已于2020年5月9日搬清其放置在租赁商铺内的物品把商铺交还原告，应认定被告把商铺交还原告之时即为双方解除《商铺出租合约》之时。关于原告请求被告支付租金51000元(租金暂计至2020年3月20日，自2020年3月21日起按每月8500元计付租金至实际搬离商铺时止)是否应予以支持的问题。被告租赁原告梁高铭的涉案商铺使用后，至2020年5月9日交还商铺给原告梁高铭之时止，在该商铺没有进行过任何的经营活动，原因是原告计划经营的项目未取得相关部门的行政许可，并非原告的原因造成。2020年1月下旬起发生的新冠肺炎疫情，因被告尚未经营，疫情对被告没有造成实质性的影响，且被告没有支付自2019年10月21日起的商铺租金给原告，其在疫情发生前已违约。故被告没有在涉案商铺经营及新冠肺炎疫情均不能成为被告减免租金的事由。被告认为其已付清租金给原告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。被告应支付自2019年10月21日至2020年5月8日止(其间为6个月加19日)的商铺租金56383元（租金计算：8500元/月×6个月+8500元/月÷30日/月×19日）给原告梁高铭，对原告梁高铭请求商铺租金超出部分本院不予支持。关于押金9000元如何处理的问题。《商铺出租合约》第4条：租用前乙方必须交人民币玖仟元押金给甲方，押金不抵租金，不计利息。第6条：押金到合约期满，且交清与乙方经营相关的所有费用，经双方对房屋认定没有问题，在5天内退还押金给乙方。从该两条款约定可知，双方设立9000元押金的目的在于保证合同期满后有足额的款项支付被告应付而未付的与经营有关的费用及租赁房屋受损害得到相应的赔偿，即只约定租赁期满后押金的处理，对在租赁期间因违约导致《商铺出租合约》提前解除时押金如何处理没有约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，由于双方在《商铺出租合约》中对押金没有约定定金性质，双方无权主张定金权利。原告称提前解除租赁合同便没收押金9000元，其行使的是定金权利的请求权，因没有法律依据，本院对原告梁高铭此主张不予支持。因此在租赁期间《商铺出租合约》被解除时，原告梁高铭在扣除由被告承担的与其经营有关的应付而未付的费用及房屋受损应赔偿的费用后把剩余部分退还给被告，由于原告没有主张，也没有举证被告存在前述费用未支付，故被告主张原告退还押金9000元，理据充分，本院予以支持。该9000元应用于抵减其拖欠原告的商铺租金，故被告尚欠原告的商铺租金为47383元（56383-9000）。关于原告在庭审中要求被告酌情支付其委托诉讼代理人的交通费、就餐费等1000元的问题。本案于2020年5月8日开庭审理，被告于庭审后的次日向法庭提交其儿子杨天宙与原告何京蔓在微信平台上的交流记录导致本案进行第二次开庭审理，该微信记录早已存在并由被告的儿子持有，不属于新证据，原告可依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定要求被告赔偿交通等必要费用，但应提供相应的证据。原告没有举证证实因其委托诉讼代理人参加第二次庭审活动而导致其增加支付了交通、就餐等代理费用约1000元，因此其请求依据不足，本院不予支持。根据前面所述，原告何京蔓对涉案商铺不享有物权，在本《商铺出租合约》中不具有权利义务，故其对被告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第二款之规定，判决如下：一、原告梁高铭、何京蔓与被告杨汉荣于2018年12月30日签订的《商铺出租合约》已于2020年5月9日解除；二、限被告杨汉荣在本判决发生法律效力之日起七日内支付商铺租金47383元给原告梁高铭；三、驳回原告梁高铭的其他诉讼请求；四、驳回原告何京蔓的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537.50元（原告已预交），由原告梁高铭、何京蔓负担45.50元，被告杨汉荣负担492元。被告杨汉荣负担的案件受理费492元，限其在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 杨允林二〇二〇年六月二十二日法官助理 王荣生书 记 员 文怡雅附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。