湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘12民终826号上诉人（原审原告）：钦代娥，女，1963年3月17日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：龙建飞，男，1991年8月7日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原审被告）：李静，男，1965年10月15日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：滕久余，湖南维清律师事务所律师。上诉人钦代娥因与被上诉人李静合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人钦代娥上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判确认双方签订的《协议书》无效，判令被上诉人李静返还上诉人钦代娥62800元购房预付款。事实和理由：一、双方签订的《协议书》系被上诉人丧失预约购房权后，将无权处分的他人财产进行处分，其行为属于合同法规定的法定无效情形，该《协议书》依法应认定无效。一审判决认为《协议书》有效，属于认定事实不清，适用法律不当；二、本案不排除被上诉人李静与案外人唐卫华恶意串通，损害上诉人利益的情形，《协议书》亦可认定为无效。综上，被上诉人李静应当返还上诉人62800元。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李静辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人钦代娥向一审法院起诉请求：判令李静立即向钦代娥返还购房预付款62800元。诉讼过程中，钦代娥增加诉讼请求：确认钦代娥与李静签订的预购房转让协议无效。一审法院认定事实：2012年2月28日，作为甲方的成都智洪房地产开发有限公司侗锦苑项目部与作为乙方的李静签订了《侗锦苑二期房屋保留申请书》，双方约定：“对甲方正在开发的“侗锦苑二期”项目，乙方进行了充分阅读并了解该物业未取得预售的相关内容，乙方向甲方申请保留该项目房屋。内容如下：1、乙方于2012年2月28日向成都智洪房地产开发有限公司提交保留‘侗锦苑-水岸明珠’项目房屋的申请书。2、乙方申请保留成都智洪房地产开发有限公司开发的‘侗锦苑-水岸明珠’项目房屋。该商品房为‘侗锦苑’8座4层401号房。该房屋的建筑面积约为120.27平方米，单价为2143元/平方米，总价为257739元整……7、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份；双方签字盖章后生效。待签订正式《商品房买卖合同》的同时，本认购书自动失效……”，并附加了备注：“因401房是张军的安置房，将李静购的401房换到302房”。李静向成都智洪房地产开发有限公司侗锦苑项目部支付了定金50000元，支付给置业顾问张钰12800元。2014年11月左右，李静因资金问题向成都智洪房地产开发有限公司侗锦苑项目部提出退房。后钦代娥及其女婿张伟（本案证人）欲购买房屋，经案外人唐卫华介绍，李静与钦代娥于2015年5月27日签订了《协议书》，约定：“李静自愿退出购房，由钦代娥自愿接手购买侗锦苑二期项目八栋一单元302房，并一次性付给李静62800元预付款，协议生效后此房与李静无任何关系……”。协议签订后，钦代娥支付给李静62800元。另查明，钦代娥向法院提供了案外人唐卫华出具的一份房款为175000元的收据，另提供了四川欣润房地产开发有限公司与唐卫华签订的商品房买卖合同，合同签订时间为2013年5月4日，合同约定四川欣润房地产开发有限公司将侗锦苑二期第8栋1单元302号房出卖给唐卫华，并附有一份买受人为杨红松的四川沅洲房地产开发有限公司合同备案确认表。一审法院认为：本案有如下争议焦点：一、钦代娥与李静于2015年5月27日所签订《协议书》的效力问题。包括《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质问题；从债权债务的概括转移理论来看《协议书》的效力问题；《协议书》是否违反法律、行政法规的强制性规定问题。二、李静是否应当返还钦代娥所给付的62800元的问题。一、关于钦代娥与李静于2015年5月27日所签订《协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的,合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，钦代娥主张其与李静于2015年5月27日签订的《协议书》无效，但钦代娥提供的证据不能证明该《协议书》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及其他法律、行政法规所规定合同无效的情形。（一）、《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质问题。《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质是预约合同。因为：合同有预约和本约之分，他们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准是当事人的意思表示，即当事人是否约定将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案《侗锦苑二期房屋保留申请书》第7条明确约定：“待签订正式《商品房买卖合同》，本认购书自动失效”。成都智洪房地产开发有限公司侗锦苑项目部与李静当时明确在将来订立《商品房买卖合同》，以此最终明确房屋买卖关系，因此《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质是预约合同，并非商品房销售合同中的商品房现售合同和商品房预售合同。现钦代娥没有证据证明《侗锦苑二期房屋保留申请书》为无效合同，故其认为与李静于2015年5月27日签订的《协议书》当然无效的意见，没有事实和法律依据，不予认可。（二）、从债权债务的概括转移理论来看《协议书》的效力问题。钦代娥提出成都智洪房地产开发有限公司未认可李静与钦代娥签订的协议书，根据债权债务的概括转移理论，该协议书无效的意见，不予认可。因为：李静与钦代娥于2015年5月27日签订的协议书，是针对《侗锦苑二期房屋保留申请书》中合同权利义务的概括转移，现没有证据显示一方或者双方当事人已向成都智洪房地产开发有限公司进行了披露，亦无证据证明成都智洪房地产开发有限公司对李静与钦代娥所签订协议书的效力做出相关评价或提出反对意见。故现有证据不能证明《协议书》当然无效，也没有证据证明《协议书》存在法律、行政法规规定的合同绝对无效或者相对无效的情形。（三）、《协议书》是否违反行政法规的强制性规定的问题。钦代娥提出与李静签订的协议书是预售商品房的再转让，违反了法律强制性规定的意见，不予认可。因为：首先，《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质是预约合同，钦代娥与李静签订的《协议书》，是对预约合同的权利义务进行转移；其次，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》系政府管理性规定，并非法律或行政法规的效力性强制性规定。钦代娥以《协议书》违反该规定为由主张合同无效，于法无据，不予支持。二、李静是否应当返还钦代娥所给付的62800元的问题。对于钦代娥要求李静返还62800元的诉讼请求，因双方签订的《协议书》并非无效合同，该协议未被撤销、解除，李静亦未存在过错，因此钦代娥要求李静返还62800元的诉讼请求没有法律依据。综上，依法成立的合同，自成立时生效。对于钦代娥要求确认其与李静于2015年5月27日签订的协议书无效、要求李静返还62800元的诉讼请求，依法不予支持。对于李静在答辩中提出钦代娥的诉讼请求超过诉讼时效的意见，因李静已认可确认合同无效不受诉讼时效的限制，且如果合同确属无效，那么因该无效合同取得的财产亦应当予以返还，故对于该答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回钦代娥的全部诉讼请求。案件受理费1370元，减半收取计685元，由钦代娥负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的,合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。其中，违反法律、行政法规的“强制性规定”系指“效力性强制性规定”，而非“管理性强制性规定”。本案中，从案涉《侗锦苑二期房屋保留申请书》的内容来看，该《申请书》明显应为商品房预约合同，非商品房现售合同或商品房预售合同。该《申请书》系成都智洪房地产开发有限公司与被上诉人李静自愿协商订立，未违反法律法规强制性规定，合法有效。上诉人与被上诉人签订的《协议书》系针对案涉《侗锦苑二期房屋保留申请书》中合同权利义务的概括转移，上诉人承接了被上诉人在该《申请书》中的全部权利义务，上诉人现无证据证实成都智洪房地产开发有限公司对双方签订的案涉《协议书》提出反对意见，亦无证据证实案涉《协议书》存在违反法律法规效力性强制性规定以及被上诉人与案外人恶意串通损害其合法利益等法定无效情形，故一审判决对于上诉人主张案涉《协议书》无效的诉请不予支持并无不当，本院予以支持。被上诉人李静虽未按案涉《侗锦苑二期房屋保留申请书》的约定支付购房首付款，但上诉人并无证据证实其在与被上诉人签订案涉《协议书》时，成都智洪房地产开发有限公司已经取消了被上诉人对于案涉房屋的预约购买权，相反，上诉人在签订案涉《协议书》后仍在继续缴纳购房款，能够映证被上诉人在与上诉人签订案涉《协议书》时其对案涉房屋的预约购买权并未丧失。综上，上诉人的上诉理由依法均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1370元，由上诉人钦代娥负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 欧晓林审判员 彭湘平二〇二〇年六月二十四日书记员 沈惠娟