湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初174号原告:宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会，统一社会信用代码54420503737137298H，住所地宜昌市伍家岗区伍家乡城东大道89号。法定代表人：刘敏，村委会主任。委托诉讼代理人：苏强，湖北西陵律师事务所律师。被告：宜昌市龙凤沙发有限公司，统一社会信用代码91420500744603138P，住所地宜昌市中南路（白洋冲）。法定代表人：杨爱国，公司总经理。委托诉讼代理人：刘雄志，湖北仁辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：向兴华，宜昌市长江法律服务所法律工作者。原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会与被告宜昌市龙凤沙发有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,于2020年5月25日公开开庭进行了审理，原、被告双方及其委托的代理人均到庭参加诉讼。双方申请了庭外和解期限，未能达成一致意见。本案现已审理终结。宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会（以下简称旭光村委会）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金共计382462.16元，并赔偿原告违约金189907.08元；2、判令被告立即腾退承租的场地，并以合同约定的租金价为标准，计付场地占用费至实际腾退之日止（截止到2019年3月，场地占用费共计67934.24元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年5月21日，被告宜昌市龙凤沙发有限公司因生产需要，承租宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村四组的土地9.57亩。该土地归宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村的集体所有，由原告负责经营管理。双方就此签订《场地租赁合同书》一份，约定：租赁期限十年。土地交付时间2008年8月8日，自该日起开始计算起租日。租金价格三年一定，头三年每亩年租金8000元。每年的7月1日支付当年度的全部租金，实行先付款后使用。双方约定，如乙方（被告）违约，则应向甲方（原告）支付以半年租金为标准的违约金，且乙方投入的不动产归甲方所有。被告签约后，自2014年起就开始拖欠场地租金，后经原告多次催讨，又陆续支付了一部分。至2018年8月7日租赁期届满，被告尚欠原告租金共计382462.16元。另外，依据双方合同的约定，被告拖欠租金属违约，应当支付以半年租金为标准的违约金，四年共计189907.08元。且合同到期后，被告既不腾退所租场地，也不缴付租金。原告反复上门催促，却毫无结果。原告认为：原被告签订的《场地租赁合同书》，是双方自愿、共同的意思表示，被告在合同期内拖欠应付租金，到期后仍继续无偿占用，属严重违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。为维护全体村民的集体权益，现依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关之规定，特具状起诉，请求人民法院依法判令被告全额支付所欠租金及场地占用费，立即腾退承租的场地，并按合同约定标准赔偿违约金。宜昌市龙凤沙发有限公司（以下简称龙凤沙发公司）辩称，原告起诉的事实与事实不符。事实上双方有一份真实有效合同《土地租赁合同》，双方履行应以该合同为准，按照该合同第四条规定，答辩人已付清头十年的租金，并不差钱原告头十年的租金。我与原告之间租赁合同实际上是土地转包合同，原告通过转包从中获取暴利。案涉土地本属于村民谭昌柱承包的鱼塘，他与原告签订了三十年承包经营合同，但是长期交不起承包费用，后面我公司出面转包了该土地，还给谭昌柱补偿了18万元，获取了剩余25年的承包经营权，我公司还另外向土地相邻人钱小毛、刘培和支付了青苗补偿费、占地补偿款等费用。我公司租赁场地后进行平整、改造和建设厂房，投资近千万元，如果腾退，将损失巨大。我公司在承租期间，因原告将厂房旁边的商店等拆除后，未及时清除，堵塞我公司下水出口，导致我公司在下大雨时被淹，损失巨大，保险公司只赔了损失的10%给我公司，其余损失应当在租金内予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月18日，旭光村委会（甲方）与龙凤沙发公司（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定：“1、甲方将位于旭光村四组原由谭昌柱承保的鱼塘，面积大约7亩的土地出租给乙方用于乙方生产发展，租用时间从2007年5月1日至2032年5月1日止，租期25年。4、乙方一次性支付租金18万元，作为头十年的租金，后十五年到期再议”等内容。2007年8月1日，宜昌市规划局向徐光村委会出具《建筑工程建筑定位图》一份，载明同意在旭光村四组地段兴建家具厂临时厂房，并确定了具体地块、建设面积及高度等。2009年5月21日，旭光村委会（甲方）与龙凤沙发公司（乙方）再次签订《场地租赁合同书》一份，约定：“一、租赁地块及面积：根据市规划局批准的选址意见书，位于旭光村四组的9.57亩（其中1.57亩为规划批准红线外）土地。四、租赁期限十年。土地交付时间2008年8月8日。自该日起开始计算租日。五、租金价格三年一定，头三年每亩年租金8000元，以此为基础，后期每三年的租金在三年期满时按照同时间内宜昌市本地段同级别工业出让第挂牌价格的增减比例（均以前三年相比）为增减幅度，确定每亩年租金。六、付款方式：在签订本合同后三天内乙方向甲方预付第一年的全部租金7.656万元，以后的租金在每年的7月1日支付当年度的全部租金，实行先付款后使用。乙方在租赁期间内，不得擅自将土地转让转租，不得拖欠租金，拖欠租金达半年以上者，甲方有权提前终止合同。如乙方违约，则乙方应向甲方支付以半年租金为标准的违约金，且乙方投入的不动产归甲方所有。本合同自双方法定代表人签字并单位盖章，经乡经济发展办公室盖章后开始执行”等内容。双方及双方的法定代表人均在合同尾部盖章、签字确认。上述合同签订后，龙凤沙发公司陆续向旭光村委会缴纳租金479680元后即不再缴费，并一直使用约定的土地至今。本院认为，依法成立的合同，应当得到适当履行。原、被告双方于2007年签订《土地租赁合同》之后，又于2009年5月21日签订《场地租赁合同书》，可视为双方就被告承租的场地达成了新的合意，应当以《场地租赁合同书》的约定为准，虽双方在《场地租赁合同书》中约定了“本合同自双方法定代表人签字并单位盖章，经乡经济发展办公室盖章后开始执行”的内容，但该约定并非合同生效的要件，由乡经济发展办公室盖章也非法定的合同生效的要件。被告实际一直在使用约定的土地，并陆续向原告缴纳租金，双方以其行为实际履行了该合同，故被告以此条款认为该合同未生效的主张，本院不予采信。因双方在《场地租赁合同书》中约定了承租土地期间自2008年8月8日起十年，即到2018年8月8日止。在此期间内，前三年每年租金为76560元（8000元/亩×9.57亩），而此后的租金标准，双方的约定并不明确，且原告亦未对此后租金增幅标准进行举证，故本院仍然按照此前约定的租金标准计算租金至合同期限届满时为765600元（76560元/年×10年）。被告已经向原告缴纳租金共计479680元，尚欠285920元，应当支付给原告，本院对此予以支持。被告租赁期间已于2018年8月8日届满，但其直至庭审时仍未缴纳所欠租金，其行为构成违约，应当承担违约责任，但双方约定的违约金过高，且被告对此提出异议，故本院酌定由被告支付违约金57184元（285920元×20%）。双方签订的《场地租赁合同书》期限已经届满，并未续签租赁合同，则双方之间的租赁关系转为不定期租赁关系，原告有权随时要求被告腾退土地，故对原告要求被告腾退土地的请求本院予以支持。因被告至今尚在使用承租土地，故对于原告要求被告支付其土地占用费，本院支持按照76560元/年的标准支付至被告腾退土地时止。至于被告所述其与其他村民签订的土地使用合同及向其他村民支付土地使用费等费用，与本案不具有关联性，本院均不予采信。被告认为原告侵犯其合法权益，要求原告赔偿的主张属于另一法律关系，与本案不具有关联性，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宜昌市龙凤沙发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会返还承租的土地。二、被告宜昌市龙凤沙发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会支付所欠租金285920元，支付违约金57184元，并按照76560元每年的标准，自2018年8月9日起支付土地占用费，直至返还土地给原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会时止。三、驳回原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5200元，由被告宜昌市龙凤沙发有限公司负担2696元，由原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会负担2504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 左 荷二〇二〇年六月十二日书记员 钟圆媛