山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2020）晋1102民初690号原告：中国建设银行股份有限公司吕梁分行。负责人：黄×，行长。委托诉讼代理人：张×1，山西轩明（吕梁）律师事务所律师。被告：刘×1，现住吕梁市岚县。被告：刘×2，现住吕梁市岚县。被告：山西明威伟业房地产开发有限公司。法定代表人：崔×，董事长。委托诉讼代理人：张×2。原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行与被告刘×1、刘×2、山西明威伟业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，于2019年7月10日作出（2019）晋1102民初1271号民事判决，判后被告山西明威伟业房地产开发有限公司不服提出上诉，吕梁市中级人民法院于2020年1月14日作出（2019）晋11民终2106号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行的委托诉讼代理人张×1到庭参加诉讼，被告山西明威伟业房地产开发有限公司、被告刘×1、刘×2经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行（以下简称建行吕梁分行）向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘×1、刘×2支付原告借款本金253280.73元，截止2019年1月25日利息13288.6元，罚息953.73元，共267523.06元；并支付自2019年1月25日起至实际还款之日止按合同约定产生的利息、罚息等；2.判令被告山西明威伟业房地产开发有限公司对上述本息承担连带清偿责任；3.本案诉讼费及原告为实现债权所支付一切费用包括但不限于公告费、律师费均由被告承担。事实和理由：2013年5月27日，被告刘×1、刘×2以购买房屋为由向原告申请借款。2013年9月25日，原告与被告刘×1、刘×2签订《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定原告向被告提供借款29万元，期限为240个月(2013年9月25日至2033年9月25日),还款方式为等额本息还款法，借款人未按本合同约定使用借款的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮100%；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。在借款合同中同时约定被告刘×1、刘×2以其位于××县房131.62平米房屋作抵押，并向岚县房管局申请作了预告抵押登记，岚县房管局向原告下发了2014房预岚字第291448号抵押预告登记证明。被告山西明威伟业房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司吕梁分行2012年12月10日签订编号为LXBZ2012001号《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》中约定为刘×1、刘×2做担保人，承担连带保证责任。借款合同签订后，原告于2013年9月27日将借款29万元按合同约定全额转入被告山西明威伟业房地产开发有限公司账户。但自2018年3月起，被告刘×1、刘×2开始逾期还款，原告多次向被告催要，但被告仍拒绝履行合同约定的还款义务，原被告签订的借款合同真实有效，被告的行为已构成违约。根据合同约定，原告宣布贷款全部到期，要求被告刘玉林立即清偿借款本息及相关费用，被告山西明威伟业房地产开发有限公司承担连带责任。被告山西明威伟业房地产开发有限公司提交书面答辩状辩称：1、被告明威公司在原告处开立的“389”保证金账户属于动产质押，原告建设银行对“389”账户保证金享有优先受偿权；2、原告放弃并怠于行使优先权的行为丧失了向保证人明威公司主张保证责任的权利；3、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第九条第四项约定，保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，甲方应另行提供乙方认可的相关担保措施。该格式条款加重了被告的责任；4、借贷法律关系中，主债务人提供了抵押物，原告应以该抵押物优先受偿。原告提供的《预抵押登记证》证明主债务人以自己的财产提供了担保，且在房地产管理部门进行了登记，由于该房屋尚未办理正式房屋权属证书，在该证书发放之前，原告与主债务人在房地产办理的预抵押登记属于正式的抵押登记行为，抵押权已经设立，产生物权抵押的效力。5、原告在法院扣划了明威地产全部保证金后，没有在法定期限内通知公司，原告无权要求被告承担保证责任。被告刘×1、刘×2未到庭应诉，未提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月27日，被告刘×1、刘×2以购买房屋为由向原告申请借款，2013年9月25日，原告与二被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定被告向原告借款29万元，借款期限为240个月（2013年9月25日至2033年9月25日），还款方式为等额本息还款法，借款人未按约定使用借款的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。在合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。在借款合同中同时约定被告刘×1、刘×2以其位于××县房131.62平米房屋作抵押，并向岚县房管局申请作了预告抵押登记，岚县房管局向原告下发了2014房预岚字第291448号抵押预告登记证明。被告山西明威伟业房地产开发有限公司与原告于2012年12月10日签订编号为LXBZ2012001号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同中约定被告山西明威伟业房地产开发有限公司为因购买坐落于岚县“帝豪国际”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债权人承担连带保证责任，担保责任的最高限额为人民币壹亿叁仟陆百万元整。同时被告山西明威伟业房地产开发有限公司在原告处开立专项保证金账户，按对每个债务人贷款发放金额的住房5%（商用房10%）逐笔分次存入，保证金账户资金余额不低于贷款本金余额的住房5%（商用房10%），被告山西明威伟业房地产开发有限公司承诺如保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，应另行提供原告认可的相关担保措施。2017年4月11日，保证金账户被司法机关扣划2696100元；2018年3月20日，被扣划920000元。原告与被告刘×1、刘×2签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，原告于2013年9月27日将借款29万元按合同约定全额转入被告山西明威伟业房地产开发有限公司账户。但自2018年3月起，被告刘×1、刘×2开始逾期还款，原告多次向被告催要，但被告仍拒绝履行还款义务。截止2019年1月25日，拖欠本金为及利息共计267523.06元。本院认为，2013年9月25日，被告刘×1、刘×2与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告履行了出借义务，被告刘×1、刘×2从2018年3月起开始逾期还款，已经构成违约，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期，要求偿还所有借款本金、利息、罚息的请求符合法律规定，应予支持。被告山西明威伟业房地产开发有限公司主张保证金被法院扣划免责及原告应先行行使物的担保问题。关于保证金被法院强制执行扣划是否可以免除担保责任问题，法律没有明确规定被告方对此可以免责，因此被告山西明威伟业房地产开发有限作为担保人，依法应当承担保证责任。根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第九条第四项约定，保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，甲方应另行提供乙方认可的相关担保措施。司法机关冻结扣划保证金是依法进行，该约定并没有加重被告的担保责任，不属于被告主张的格式条款，是合法有效条款，被告山西明威伟业房地产开发有限公司依照合同约定亦不能免责，应承担担保责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”案涉专项保证金账户被司法机关扣划后，原告并未依法申请复议或提出案外人执行异议之诉，原告对该资金丧失优先受偿权。故原告所诉的涉及帝豪国际项目所属的房屋借款发生的逾期借款，被告山西明威伟业房地产开发有限公司在超出361.61万元的金额外才承担连带清偿责任，在361.61万元范围内免责。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘×1、刘×2在本判决生效后十五日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行借款本金253280.73元，利息13288.6元、罚息953.73元以及从2019年1月26日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按借款合同约定计算）；二、被告山西明威伟业房地产开发有限公司为上述借款本金、利息承担连带责任保证（在361.61万元范围内免除担保责任，涉案的逾期贷款执行时一并计算。）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5313元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判长 乔 伟人民陪审员 薛小芳人民陪审员 张国珍二〇二〇年六月二十四日书记员 张志芳