河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初1527号原告：宋美丽，女，1971年5月26日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：闫佳佳，河南苗硕律师事务所律师。被告：焦作市中厦置业有限公司，住所地：焦作市建设东路世纪小区。法定代表人：高光仙，总经理。委托诉讼代理人：吴跃军,河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵璐锟,河南尚领律师事务所律师。原告宋美丽与被告焦作市中厦置业有限公司（以下简称中厦置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋美丽的委托诉讼代理人闫佳佳，被告中厦置业公司的法定代表人高光仙、委托诉讼代理人赵璐锟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋美丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金59804.35元（自2017年5月11日计算至2020年4月28日，逾期天数为1083天，以262957.20元为基数，按照日万分之二点一计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2000-0171号），合同约定原告购买被告开发的位于焦作市解放区××路西侧××小区××楼××单元××房产，建筑面积为195.66平方米，每平方米单价为1343.9元。合同约定，被告应在2009年8月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用，并且应在房屋交付后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于合同签订之日将购房款262957.20元一次性付清，但被告直至2020年4月28日才办理涉案房屋的产权证书，被告的行为违反合同约定，损害原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告中厦置业公司辩称，首先，原告请求支付违约金已经超过诉讼时效。原、被告于2009年9月25日签订商品房买卖合同，2009年8月31日前，将房屋交付原告时，约定一年内办理权属登记，约定时间至今已有10年之久。因此，原告的违约金请求权已经超过法律规定的诉讼时效。其次，原告主张自2017年5月11日开始，按照日万分之二点一计算没有事实和法律依据。双方签订了购房合同，但没有约定延期办证的违约责任。最后，未办证系历史遗留问题，被告同众多业主一直为办理房产证努力，故此请求原告，基于被告一直在办理房产证的作为及办理房产证的众多困难，请原告理解。根据原、被告的诉辩意见，本院总结归纳本案争议焦点如下：1.本案诉讼是否超过诉讼时效；2.原告主张违约金有无合同或法律依据；3.未能及时办理房产证，被告是否存在过错，应否承担责任。原告宋美丽为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同，证明原、被告于2009年8月25日签订《商品房买卖合同》以及合同约定的双方权利义务等条款内容。3.契税完税发票一份，证明原告依照合同约定向被告及时缴纳房款及相关款项的事实。4.2020年4月28日涉案房屋的产权证书，证明因被告违约行为，导致涉案房屋直至2020年4月28日才办理产权证书，被告应当按照法律规定支付逾期办证违约金。被告中厦置业公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对原告提供的证据真实性无异议，对其证明目的有异议。合同中对交房时间及办证时间有明确约定，但却对迟延办证的违约责任条款中双方画叉的方式表明双方未约定违约责任；其次，诉讼时效应当自交房使用后一年内开始计算到起诉之日止，原告起诉已超过法定时效。被告中厦置业公司为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：焦作市解放区南通路西苑小区9栋楼业主的联名请求共9页，证明中厦置业公司开发西苑小区属于家属院的福利住房性质，是对社会进行贡献，并不产生营利，因此在开发过程中出现建设材料证件等其他办证需要的材料不够齐全，政府部门联合房管部门为了化解社会矛盾，也正在为西苑小区所有业主办理房产证。最后，基于现实情况，希望原告能够慎重对待此次诉讼。原告宋美丽对上述证据质证后，发表如下质证意见：首先对证据真实性存在异议，也不同意被告的证明指向，主张违约金系当事人的权利，被告提供的证据其个别字体系同一人书写，存在伪造可能。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，经审查，各证据相互印证，能够证明本案事实，本院对其真实性予以认定。对于被告提交的证据，实质上系证人证言，但证人均未出庭作证，而且该证据仅系部分业主对本案的主观态度，不能证明本案事实及被告的证明指向，故本院对该证据不予认定。本院对本案事实认定如下：2009年8月25日，原告宋美丽与被告中厦置业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于焦作市解放区××路西侧××小区××楼××单元××房产，商品房总价262957.20元（一次性付款）。关于交房期限，合同约定被告应于2009年8月31日前交付符合规定的房产。关于产权登记，合同约定被告应在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第“×”项处理。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2009年9月份前后将房屋钥匙交付原告。但被告直至2020年4月下旬，才按照合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告于2020年4月28日就案涉房产办理了不动产权属证书。原告认为被告存在违约行为，导致其未能及时办理不动产权属证书，要求被告承担违约责任而引起本案诉讼。本院认为，原、被告之间的纠纷属于商品房销售合同纠纷。本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告于2009年9月份将房屋钥匙交付原告后，直至2020年4月份才按照合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告于2020年4月28日才办理了不动产权属证书。根据法律规定，由于出卖人原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，被告未按合同约定履行自己的义务，导致原告未能及时办理案涉房产的不动产权属证书，应依法承担违约责任。被告于2009年9月份将房屋钥匙交付原告，合同约定被告应于商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告直至2020年4月份才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即2010年9月份，被告的违约行为已经发生并开始持续，原告主张被告自2017年5月11日起承担违约责任系处分其民事权利的行为，本院予以支持。原告主张按照已付购房款日万分之二点一计算逾期办证违约金，不违反法律规定，本院予以确认。被告主张其于2020年4月28日前几天将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告认可被告于2020年4月28日前三四天完成上述备案义务。双方当事人均未明确具体时间，根据原告的陈述，本院确认被告的违约行为持续至2020年4月24日，故原告主张违约金计算至2020年4月28日没有事实依据，本院不予支持。据此，被告应支付的违约金为59638.69元，原告诉讼请求中超出部分本院不予支持。关于被告主张，本案起诉已经超过诉讼时效，经查案涉房产直至2020年4月28日才办理产权登记，在此之前，被告的违约行为处于持续状态，故原告关于违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告的辩解理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告焦作市中厦置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告宋美丽逾期办证违约金59638.69元;二、驳回原告宋美丽的其他诉讼请求。若未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为648元，由被告焦作市中厦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二〇年六月十六日书记员  李巧雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。