四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初1159号 原告（反诉被告）：李家朋，男，汉族，四川省射洪市居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：景雪华，系四川泽曦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林晓晓，女，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈伟，系四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泓宇，系四川远阳律师事务所实习律师。 原告李家朋与被告林晓晓及反诉原告林晓晓与反诉被告李家朋房屋租赁合同纠纷案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）李家朋的诉讼代理人景雪华、被告（反诉原告）林晓晓的诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李家朋向本院提出诉讼请求：1.判令解除《商业租赁合同》，由被告在判决生效后立即返还万和世家Ｄ栋1楼4、5号的标的房屋；2.判令被告支付2017年12月17日至2018年12月16日余下租金14307元以及2018年12月17日至2019年12月16日余下租金22308元，共计36615元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月16日，原、被告双方签订了《商业租赁合同》。该合同约定将原告名下位于射洪市门面（约320平方米）出租给被告，租赁期限为2015年12月17日至2023年12月18日，首年租金为99840元，之后每年在前一年的基础上递增7%，支付租金的时间为每年10月17日至11月16日。合同签订后，原告按照约定将该门面交付于被告，被告对2017年12月17日至2018年12月16日的租金仅支付了100000元租金（应付：114307元），2018年12月17日至2019年12月16日的租金仅支付100000元（应付122308元），2019年12月17日至2020年12月16日租金经过多次催告均未完全履行，原告迫于无奈于2020年5月11日通知被告解除合同，但被告拒不接受。原告提出前述请求。 被告林晓晓辩称，原告起诉的事实不是事实。原告为谋取不当利益,想单方解除合同,答辩人坚决不同意解除《商业租赁合同》；答辩人没有欠原告的租金，也没有故意拖延支付租金,不存在违约行为。原告对2018年、2019年度的房屋租金递增部分给答辩人进行了优惠减少,早已收到原告支付的两个年度租金并出具了相应的发票。出具发票时原告对减少的租金并没有任何异议。2020年度的租金,答辩人主动找原告支付,当答辩人受“新冠病毒疫情”影响、资金紧张时,原告同意答辩人延期支付。答辩人已经将所有的房租交给了原告,而且是提前支付的租金,原告根本没有任何损失。请依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告林晓晓向本院提出反诉请求：依法判令被反诉人减免并退还2020年2个月的房屋租金2.16万元。事实和理由：反诉人租赁被反诉人万和世家D栋1楼4、5号门面从事门窗销售。反诉人已交2020年度的租金13万元。2020年1月24日“新型冠状病毒”疫情突然爆发，四川省全面启动公共卫生事件I级应急响应，反诉人只能关停营业，停业期间无营业收入，而房屋租金仍按原合同支付。所以请求减免并退还反诉人2个月的租金2.16万元，以降低反诉人因疫情而导致的损失。 反诉被告李家朋针对反诉辩称，反诉人的诉讼请求没有法律依据。新冠病毒的爆发，现行法律规范并未强制要求出租方退还租金，其请求与法不符。 根据当事人陈述、采信的证据和庭审情况，本院查明本案的事实如下： 2015年11月16日，原告（反诉被告，下同）李家朋与被告（反诉原告，下同）林晓晓签订《商业租赁合同》，合同约定：原告将其名下位于射洪市㎡）租赁给被告，租赁期限自2015年12月17日至2023年12月18日，租金为99840元／年，每年付一次，第一年租金在签订协议时一次性付清，以后每年租金在前一年基础上递增7%，于签订此协议日期前的1个月（30日）内支付下一年度租金；合同经双方协商一致可以解除，因不可抗力因素导致在客观上无法继续履行的自行解除；若承租方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，或者承租方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租他人未征得出租方书面同意的情况下，视为对方违约，向对方支付违约金19000元。合同签订后，被告林晓晓在租赁商铺经营门窗生意，按照合同约定支付了2016、2017年度租金，应付2018、2019及2020年度租金分别为114307元、122308元和130870元。被告林晓晓于2018年1月3日和5日通过尾号为“49878”银行账户向原告李家朋尾号为“78178”银行账户转账两次共支付2018年度租金10万元，原告李家朋于同月5日为出具收据，并加盖四川省射洪县顺祥房地产开发有限责任公司财务专用章。2018年11月15日11时40分，被告林晓晓在微信聊天中向原告李家朋传递《商业租赁合同》页面后，原告李家朋以语音方式确认对2018年度的租金已经优惠少收2万元左右，另表示“我再优惠点，好，到时候下午再联系”。2018年12月17日午时，原告李家朋在微信聊天中向被告林晓晓表示，没有催收房租，房租的事将问办公室，“没问题”。2019年1月31日，被告林晓晓通过其尾号为“37277”银行账户向原告李家朋尾号为“78178”银行账户转入10万元，附言“雅之轩门窗19年房租已付清”。同日，原告李家朋为被告林晓晓出具收据载明万和世家Ｄ栋1楼4、5号房租由林晓晓直接转入李家朋农行账户，加盖四川省射洪县顺祥房地产开发有限责任公司财务专用章。2019年11月27日以来，被告林晓晓与微信名为“顺祥财务”的四川省射洪县顺祥房地产开发有限责任公司人员微信商谈房租交付事宜，“顺祥财务”通知被告林晓晓应于2019年12月17日前一个月内向原告李家朋转账支付2020年度房租130870元，逾期未足额交付将按合同约定视为违约，承租方有权解除协议、要求支付违约金。2019年12月4日，被告林晓晓提出先交付5万元，于同月7日通过尾号为“49878”银行账户向原告李家朋尾号为“78178”银行账户转入5万元。2019年12月23日，“顺祥财务”在微信聊天中向被告林晓晓催收2020年度房租130000元和2019年度房租余欠22308元。被告林晓晓分别于2019年12月23日、2020年1月2日向原告李家朋转账4万元、2万元。2020年1月，湖北省武汉市爆发新型冠状病毒疫情，疫情波及全国，四川省于1月24日启动公共卫生事件Ｉ级响应，时长约2个月，包括被告林晓晓的铺面在内的店商停止经营。2020年5月11日，原告李家朋向被告林晓晓发出《解除合同通知书》，通知被告林晓晓于2020年5月18日前清空租赁房屋并结清费用，被告林晓晓收到该通知书后于当月12日向被告李家朋尾号为“78178”账户支付2万元，附言2020年房租余款已付清。被告林晓晓共计支付2020年度租金13万元。2020年5月15日，原告李家朋诉至本院，提出前述诉讼请求。答辩期中，被告林晓晓于2020年6月1日提出反诉，要求原告李家朋减免并退还2020年2个月的房屋租金2.16万元。 认定上述事实的证据有：当事人陈述，原告提供的《商业租赁合同》、微（短）信聊天截图、收据和《解除合同通知书》，被告提供的银行交易明细、收据、关于疫情防控的通告及复工复业的通知、银行个人活期账户交易明细，庭审记录等。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。案涉《商业租赁合同》系原、被告自愿签订且不违反法律规定，应为合法有效合同，原告李家朋应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；被告林晓晓应当按照约定使用租赁房屋并给付租金，不得迟延支付或拖欠租金，因有不可归责于自己的不可抗因素影响使用租赁房屋或者导致经营收入明显减少的，可以请求原告李家朋适当减收租金。 本案的主要争议是：案涉《商业租赁合同》应否解除，双方分别要求补交租金尾款和减收租金的主张应否支持。本院结合本诉和反诉综合评判如下：（一）关于合同的解除问题。当事人之间签订的合同一旦依法成立，就应对当事人产生约束力，当事人履行合同的行为只要不妨害交易的正常秩序和交易安全，不导致合同目的不能实现，依法就应当保护。对于原告李家朋书面通知被告林晓晓解除租赁合同而言，其一，被告林晓晓没有及时付清2019年度租金尾款的行为违反《商业租赁合同》的约定，但没有影响合同的继续履行和合同目的的实现，不构成根本性违约；其二，对于2020年度租金，被告林晓晓于2019年12月、2020年1月支付了绝大部分租金，于2020年5月12日付清余款。结合前两个年度租金的支付时间看，租赁双方对交付租金的时间已变更，被告林晓晓于年初交付当年租金不属于逾期支付；被告林晓晓付清年度租金尾款的行为，因租金尾款的占比不大，且原告李家朋已经接受，被告的行为并没有妨害合同的目的，不构成根本性违约；其三，合同由当事人协商解除，或者在合同中约定解除的条件并在条件成就时解除，或者在出现法律规定的可以解除情形时主张解除。原告李家朋向被告林晓晓发出的解除租赁合同的书面通知既没有合同的约定为依据，又不符合法律规定的可以解除合同的情形，该通知不能导致合同的解除。因此，原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。（二）关于租金尾款的问题。租赁合同履行中，被告林晓晓未安装约定支付2018、2019年度租金尾款的行为不符合合同约定，但原告李家朋在收取租金后及时出具了收据，事后亦没有催收，而在微信聊天中自己确认对该租金尾款已经减收；对于2019年度租金尾款，原告李家朋在微信聊天中明确表示再优惠却没有明确优惠金额，双方当事人提供的证据亦不能证明就该年度租赁尾款的减免形成了合意，却证明原告李家朋催收2020年度租金时明确要求被告林晓晓支付2019年度租金尾款的事实。因此，本院确认原告李家朋对2018年度租金尾款已经免收，对2019年度租金尾款未免收，原告李家朋要求被告林晓晓补交2019年度的租金尾款的诉讼请求，本院予以支持。（三）关于减收租金的问题。2020年1月突发的新型冠状病毒肺炎疫情，系重大公共卫生事件，属于不可抗因素。被告林晓晓因疫情和政策原因，在四川省全面处于突发公共卫生事件I级应急响应期间停止经营，明显减少了正常的营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对被告林晓晓明显不公平，原告李家朋应当根据疫情的影响适当减收被告林晓晓的房屋租金。被告林晓晓主张减收2个月租金的要求合理，本院应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，参照《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》规定，判决如下： 一、被告林晓晓向原告李家朋补交2019年度房屋租金余款22308元； 二、反诉被告李家朋向反诉原告林晓晓返还2020年度房屋租金21600元； 三、驳回原告李家朋的其他诉讼请求。 上述一、二项品迭后，由被告林晓晓于本判决生效后十日内向原告李家朋支付708元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2422元，由原告李家朋负担1700元，被告林晓晓负担722元；反诉案件受理费170元，由原告李家朋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遂宁市中级人民法院。 审 判 员 刘绍松 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 何冰军 书 记 员 郭 明