湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0726民初2561号原告：石门大民置业有限公司，住所地湖南省常德市石门县楚江街道渫阳社区西溶路盛世家园**。法定代表人：杨锡柱，该公司负责人。委托诉讼代理人：姚维德，湖南天迪律师事务所律师。被告：晏学锋，男，1977年4月4日出生，土家族，住湖南省石门县。被告：蓝俊，男，1981年11月7日出生，汉族，住湖南省石门县。被告：苏艳，女，1984年10月11日出生，汉族，住湖南省石门县。三被告委托诉讼代理人：康华，湖南联合创业律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：潘宏武，石门县楚江法律服务所法律工作者。原告石门大民置业有限公司（以下简称“大民置业公司”）与被告晏学锋、蓝俊、苏艳合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大民置业公司的法定代表人杨锡柱及委托诉讼代理人姚维德，被告晏学锋、蓝俊、苏艳的委托诉讼代理人康华、潘宏武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大民置业公司向本院提出诉讼请求：请求确认大民置业公司对晏学锋、蓝俊、苏艳享有代物清偿合同债权1340360元，并确认大民置业公司于2016年8月26日享有可以前述债权抵销所欠晏学锋、蓝俊、苏艳相应金钱债务的权利。事实和理由：根据（2017）湘0726民初137、138号民事判决，（2018）湘07民终941、942号民事判决查明的事实，2016年8月26日，因大民置业公司无力偿还晏学锋、蓝俊、苏艳的借款，经协商，晏学锋、蓝俊、苏艳向大民置业公司收取了12个车位以抵偿相应的债务，双方未就抵偿价格进行约定，在前述案件审理中也未能就抵偿价格达成一致，生效文书中明确载明双方可另行诉讼解决。大民置业公司作为房地产开发企业，在销售车位时已将销售价格5200元/㎡向社会公示，晏学锋、蓝俊、苏艳对此知道且应当知道，在收取12个车位当天，为便于向第三人转让，大民置业公司向晏学锋、蓝俊、苏艳提交了相应的空白销售手续。为宣示对车位享有所有权，晏学锋、蓝俊、苏艳对车位换装了锁匙。依据合同法相关规定，大民置业公司与晏学锋、蓝俊、苏艳之间就12个车位达成并实际履行了代物清偿合同，合同成交总额为1340360元，合同成立生效时间为2016年8月26日。大民置业公司享有的上述债权可依法抵销等额的金额债务，故具状起诉。晏学锋、蓝俊、苏艳辩称：1.本案争议车位问题涉及两份重要协议，即《盛世家园房产纠纷问题处理协议》和《债务清偿协议》，两份协议密不可分，应总体分析。首先，《债务清偿协议》约定：2016年8月25日，大民置业公司共欠石门中亿名福投资管理有限公司（以下简称“中亿公司”）387万元本金，其中67万元系之前尾欠款。对于该67万元尾欠款，按照双方原来商定的意见，以盛世家园小区两套未售房屋及12个架空层出售后所得款项进行清偿，所售资金如超出67万元，则超出部分在前述320万元的款项中冲抵。2016年9月14日，大民置业公司与中亿公司（李政）签订了《盛世家园房产纠纷问题处理协议》，该协议第三条明确约定“经双方协商，中亿公司对大民置业公司擅自出售的10套房产同意解除抵押，大民置业公司共欠12个投资抵押人借款271万元（由中亿公司全权代理），经核算，抵押房产全部解押并备案办证后可收回房款204万元，余下67万元和税金共计97万元，从小商品开发市场、保尔山庄预售资金监管账户中首先支付。”根据上述两份协议内容，271万元借款（包括预计可收回房款204万元以及余下的67万元，此处67万元以204万元能全部到位为前提），清偿协议中提到的“尾款67万元以盛世家园的两套未售房屋及12个架空层出售后所得款项清偿”，该约定应联系处理协议整体分析，在204万元没有付清的前提下，不能单独只处理67万元债权的事情，应该将未付清房款和67万元两项总额与已收车位款进行抵扣，不能从320万元债权中抵扣。其次，根据处理协议，中亿公司可以代表抵押人进行欠款追讨，追讨的67万元应与车位实际购买款项进行抵扣，目前12户共回款143万元，实际欠付12户61万元。2.本案系因271万债权引发的后续纠纷，应在同一法律关系进行处理，如不能在同一法律关系进行处理，那么应该同意晏学锋、蓝俊、苏艳针对该债权提起反诉。3.根据之前的庭审记录，李政认可收取了车位款68.5万元，但李政为12户支付了税款13万元，偿还了晏学锋部分本金，目前已没有剩余。4.大民置业公司诉请的5200元/㎡公示价格无证据支持，该价格高于当地房产价格，大民置业公司以2012年、2013年售卖价格作为依据没有可比性，应以李政实际处理的价格为依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.大民置业公司提交的未付款明细表，明细表上载明的架空层栋次、编号及面积，三被告未提出异议，予以认定。三被告不认可明细表中5200元/㎡的价格，该明细表系大民置业公司单方制作，且无其他确凿的证据佐证该价格，对于表中载明的单价不予认定；2.大民置业公司提交的租赁协议书、收据、车位销售流水账、销售收入汇总账，该组证据显示的销售行为发生在2015年之前，销售单价并非5200元/㎡且不等同，不能达到车位销售价格为5200元/㎡的证明目的；3.三被告提交的《关于协调处理盛世家园项目遗留问题设立资金共管账户的请示》《盛世家园房产纠纷问题处理协议》、周咏个人明细对账单、借款合同、收条、增值税发票、盛世家园税费计算表，虽具备真实性，但拟证事实与本案诉争事实属于不同的法律关系，与本案不具有法律上的关联性。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月10日，晏学锋、蓝俊与杨锡柱、夏元香、易大明、何金枝，担保人刘自惠签订借款合同，合同约定：“借款金额为150万元，借款期限为6个月”。2014年4月24日，晏学锋、蓝俊、苏艳与杨锡柱、夏元香、易大明、何金枝签订《担保借款合同》，合同约定：“借款金额为200万元，借款期限为6个月”。两份借款合同还对其他事项进行了约定。2016年8月15日，晏学锋、蓝俊、苏艳委托中亿公司经理李政处理与大民置业公司的债务偿还事宜，并出具了书面委托书。2016年8月26日，李政（甲方）与大民置业公司、易大明、杨锡柱（乙方），见证人东升公司达成债务清偿协议，合同内容为“乙方石门大民置业公司、杨锡柱、易大明因开发“盛世家园”、“保尔山庄”等房地产开发项目缺乏资金周转，多次向甲方借款，现均已到期，乙方暂无力偿还。甲方所享的债权为：2016年8月25日甲、乙双方进行了结算，乙方尚欠甲方款项共计387万元本金，此款项包含有67万元系最初借款的尾欠款。甲、乙双方对该387万元款项的清偿方式，达成如下条款：1.尾欠款67万元的清偿按甲、乙双方原协商的方式即以盛世家园小区的两套未售房屋及12个架空层出售后所得款项进行清偿，所售资金如超出67万元，则超出部分在前述320万元的款项数额中冲抵。如前述资产变现迟缓，甲方对该款项也有权在石门县小商品综合市场与320万元款项一并受偿……。协议签订当日，大民置业公司便将盛世家园小区的12个架空层交中亿公司经理李政处分，并给李政出具了盖章的空白合同，但双方未就价款达成协议。经查，12个架空层系石门县盛世家园小区1栋2号（16.8㎡）、3号（16.8㎡）、5号（16.8㎡）、6号（22.68㎡）、8号（21.78㎡），2栋4号（30.88㎡）、6号（22.32㎡）、10号（21.5㎡）、11号（18.29㎡）、12号（23.6㎡）、13号（21.85㎡）、17号（21㎡），其中8个架空层已由李政经手出售（以租代售），销售价款68.5万元全部由中亿公司收取，剩余4个尚未处置。2017年2月9日，晏学锋、蓝俊作为原告，就上述第一笔150万元的借款提起诉讼，本院和常德市中级人民法院分别作出（2017）湘0726民初138号、（2018）湘07民终942号民事判决，判决确定杨锡柱、夏元香、易大明、何金枝、大民置业公司偿还晏学锋、蓝俊借款本金832235元及利息。2017年2月9日，晏学锋、蓝俊、苏艳作为原告，就上述第二笔200万元借款提起诉讼，本院和常德市中级人民法院分别作出（2017）湘0726民初137号、（2018）湘07民终941号民事判决，判决确定杨锡柱、夏元香、易大明、何金枝、大民置业公司偿还晏学锋、蓝俊、苏艳借款本金1502265元及利息。上述4份民事判决书均认定大民置业公司已将盛世家园小区12个架空层交由李政处分，但双方并未就价格形成协议，故在作出判决时对于12个架空层车位的价值并未抵减本金及利息，而是告知双方可以另行协商或起诉。庭审中，三被告认为大民置业公司主张架空层车位5200元/㎡的价格过高，按照当时的市场价格3800元/㎡比较合理。诉讼过程中，晏学锋、蓝俊、苏艳曾申请对案涉12个架空层的市场同期销售价格（时间以2016年8月26日双方签订《债务清偿协议》时间为基准）进行评估，后又撤销鉴定。经本院释明，大民置业公司并未就交付时12个架空层车位的市场价值申请评估。本院认为，三被告对大民置业公司享有债权，已经常德市中级人民法院终审判决认定。在此前清收债务过程中，三被告于2016年8月书面委托中亿名福经理李政处理债务偿还事宜，其后李政与大民置业公司等签订了“债务清偿协议”，并收取了大民置业公司开发的盛世家园小区12个架空层车库以抵偿债务的事实，已为常德市中级人民法院民事判决所确认，且李政在收到12个架空层车库后，已经手出卖了8个车库，所得价款68.5万元亦由李政收取，并且在本案庭审过程中，三被告对于收取大民置业公司12个架空层车库的事实并未否认，故大民置业公司主张其于2016年8月26日《债务清偿协议》签订当日以盛世家园小区12个架空层抵偿所欠三被告债务的事实成立，双方当事人之间的代物清偿关系可以确定。关于案涉12个架空层车库的价值认定问题，大民置业公司所诉金额系根据总面积，按照5200元/㎡的单价确定，三被告认为所诉单价过高，不予认可。为证明案涉架空层车库5200元/㎡的市场价格，大民置业公司举出了几份架空层车库租赁协议及收据等证据加以证明，但该证据显示的销售行为与本案代物清偿关系发生的时间不同，且销售单价并不等同，故不能据此确认代物清偿时案涉架空层车库的市场价为5200元/㎡。根据民事诉讼“谁主张谁举证”之证据规则，案涉架空层车库价值的举证责任应由大民置业公司承担，审理过程中，经本院释明，大民置业公司并未对案涉12个架空层车库代物清偿时的市场价值申请评估，应自行承担举证不能的不利后果。从三被告所举证据来看，李政经手销售的8个架空层车库售价在3255元/㎡-4132元/㎡之间，庭审中，三被告认为按照3800元/㎡计算案涉12个架空层车库的价格较为合理，应视为当事人的自认，在大民置业公司举证不力的情况下，应按照三被告自认的3800元/㎡标准确定案涉12个架空层车库的价值，故案涉12个架空层车库的价值应认定为966340元（3800/㎡×254.3㎡）。关于案涉12个架空层车库抵偿债务的范围问题，大民置业公司在诉讼请求中并未明确，三被告辩称应抵减的债务未经生效裁判确认，且与本案不属于同一法律关系，在本案中不宜明确，故对三被告的辩称意见不予采纳。综上所述，大民置业公司主张于2016年8月26日以盛世家园小区12个架空层车库抵偿所欠晏学锋、蓝俊、苏艳债务的诉讼请求成立，但抵偿价款应确定为966340元，其请求超出部分因证据不足不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、原告石门大民置业有限公司于2016年8月26日享有以石门县盛世家园12个架空层车库（1栋2号、3号、5号、6号、8号，2栋4号、6号、10号、11号、12号、13号、17号）抵偿所欠被告晏学锋、蓝俊、苏艳966340元债务的权利；二、驳回原告石门大民置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16863元，由原告石门大民置业有限公司负担3400元，被告晏学锋、蓝俊、苏艳负担13463元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  晏耀如人民陪审员  李碧波人民陪审员  侯 丽二〇二〇年六月二十四日法官助理尹飞书记员陈曼