福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3462号 上诉人（原审被告）：王家记，男，1956年11月5日出生，汉族，住福建省长乐市。 上诉人（原审被告）：何育英，女，1963年6月13日出生，汉族，住福建省长乐市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：赖月英，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王碧华，女，1959年9月5日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：陈棋，北京观韬中茂（福州）律师事务所。 上诉人王家记、何育英因与被上诉人王碧华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初6345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王家记、何育英上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回王碧华的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由王碧华承担。事实与理由：一、涉案房屋为宅基地房屋，非集体组织成员间依法不能流通。且双方当事人签订《卖断契协议》时，合同所涉及的房屋并不存在，故双方签订的合同系无效合同。然而，一审判决认定涉案买卖合同合法有效，显然一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律有误。2008年8月16日，王家记、何育英同王碧华签订了《买断契协议》，签订该协议时，王碧华一审诉请中所主张的房屋并不存在，且王家记、何育英系筹岐村集体经济组织成员，王碧华系长安村集体经济组织成员。因此，根据相关法律规定，本案转让宅基地行为违反法律法规，属于无效行为。二、涉案房产属于全体家庭成员所有，王家记、何育英未经全体家庭成员同意，属于无权处分。然而，一审判决对此并未审理。本案讼争房屋系由坐落于长乐航城镇筹岐村新路北158号宅基地房屋拆迁而来。而根据王家记、何育英一审提供的证据显示，涉案房屋系由王家记、何育英、王艳、王依俤四人共同所有。因此，本案涉案房屋，王家记、何育英未经其他家庭成员王艳、王依俤同意，擅自处分，属于无权处分。依据合同法、物权法的相关规定，该处分未经权利人追认，合同应属于无效合同。三、即便一审判决认定双方所签订的《卖断契协议》系合同有效，但因王碧华违反合同的约定，拒不依约履行合同，王家记、何育英亦有权解除涉案合同。然而，一审判决对王碧华的违约行为知而不审。王家记、何育英同王碧华所签订的《卖断契协议》中约定：“选房层次贴价由买主自负”。庭审中，王家记、何育英提供的证据材料，及一审法院所调取《安置房缴款计算表》体现，涉案房屋还需交付货币补偿款99443元。王碧华违反合同约定，拒不支付补偿款，最终王家记、何育英缴纳了该款项。可见，即便一审判决认定双方所签订的《卖断契协议》系合同有效，但因王碧华违反双方签订《卖断契协议》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，王家记、何育英亦有权解除《卖断契协议》。四、王家记、何育英与王碧华所签订的《卖断契协议》中约定的价款，明显严重低于市场价格，显失公平。显然该合同依法属于可以撤销合同。然而，一审法院在无任何依据的情形下，以“2008年间，长乐城关地区的房产价格，亦在此区间……”而错误地作出认定。五、一审判决认定涉案房屋的面积差价部分，王家记、何育英应返还王碧华的判决无法律依据。六、王家记、何育英同王碧华签订的《卖断契协议》中，明确约定“移户手续中所产生工本费、税金以及其他费用概由买主负担与卖主无关”，一审判决对此并未审理。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审法院依法查明案件事实，改判驳回王碧华的全部诉讼请求或发回重审，以维护王家记、何育英的合法权益。 王碧华辩称，一、本案买卖的标的为“长乐市首占新区安置房（期房）150平方米”。并非是王家记、何育英所谓的“宅基地房屋”，也不属于标的不存在的情形。案涉的房屋买卖合同未违反法律强制性规定，应当认定有效。二、王家记、何育英主张安置期房为王家记、何育英家庭成员共同所有，涉案协议未经其他家庭成员同意，属无权处分合同，在未经追认的情况下，属于无效合同，王碧华认为上述主张亦不能成立。不论从王家记、何育英提交的《安置房缴纳计算表》，还是原《集体土地建设用地使用证》的内容来看，被拆迁人及土地使用者均为王家记，《集体土地建设用地使用证》办证时间是1994年3月1日，当时其女儿王艳才8岁，儿子王依俤仅11岁，均无权申请宅基地使用权，亦无能力建设房子，原土地使用权最多只能算是王家记、何育英俩夫妻的共同财产。王碧华已尽到足够的注意义务与王家记、何育英签署协议，该合同至今已有12年之久，王艳、王依俤均未提出任何异议，现由王家记、何育英提出相关抗辩，显然不符合常理，同时，作为违约方的王家记、何育英也无权提出该抗辩。三、王家记、何育英同时主张涉案合同可撤销、可解除，可既未另案起诉相关诉讼请求亦未在本案中提出反诉，因此该主张不在本案审理范围内，且一审法院也对王家记、何育英的此类抗辩作出了分析、回应，一审判决已臻合理。一审判决王家记、何育英履行过户义务，认定事实清楚、适用法律正确，体现了法律的公平价值。据此，恳请二审法院予以维持。 王碧华向一审法院提出诉讼请求：1.判令王家记、何育英继续履行与王碧华签订的《房屋转让协议书》，并在十天内协助办理长乐市筹岐明珠3座901单元不动产权证变更登记手续；2.判令王家记、何育英向王碧华返还面积差款5151元；3.王家记、何育英向王碧华返还杂物间补偿款27000元；4.案件受理费、保全费由王家记、何育英承担。 一审法院认定事实如下：王家记、何育英系福州市长乐区航城街道筹岐村委会村民，王家记项下的住宅坐落于该村新路北158号，1999年3月原长乐县人民政府为其颁发集体土地建设用地使用证。2008年间，因福州华能电厂三期工程建设需要，征收该村土地，需整村搬迁。2008年7月19日，被拆迁人王家记与福州华能电力股份有限公司福州电厂等单位签订房屋拆迁安置协议，内容包括拆迁面积、安置面积281.08平方米等事项，按照安置方案，王家记可安置两套房屋。2008年8月16日，王碧华及配偶林金贤（已故）与王家记、何育英签订《房屋转让协议书》，主要内容：王家记将筹岐村电厂三期工程拆迁安置房在首占新区（期房）150平方米，以每平方2550元卖给林金贤为业；买主在卖主筹岐村交房后并本契约签名之后当即付给卖主382500元，选房层次贴价由买主自负；卖主移户时应及时无条件协助办理移户手续，但在移户手续中所产生工本费、税金以及其他费用概由买主负担与卖主无关。合同签订前，王碧华已于2008年7月20日将382500元转存至何育英账户。安置房建成后，2011年12月23日，被拆迁人王家记与福州华能电力股份有限公司福州电厂等单位签订房屋拆迁安置补充协议，确认王家记的安置房位于筹岐村安置小区3座701号、901号两套单元房，建筑面积各147.98平方米，每套可退还面积差价款5151元。2017年间王家记办理了房产权证，长乐区不动产登记和交易中心证明，王家记（Ｅ50447676）其产权坐落于福州市长乐区［闽（2017）长乐区不动产权第0001623号］，701单元［闽（2017）长乐区不动产权第0001628号］。王碧华多次要求王家记、何育英办理案涉房屋的不动产证变更登记手续，因王家记、何育英均不予以配合办理，王碧华向一审法院起诉，要求判如所请。 另查明，王家记、何育英系夫妻关系，与王碧华系亲戚关系。王碧华与林金贤系夫妻关系，生育子女林敏新、林敏芝，林金贤于2010年5月22日死亡。在本案诉讼中，林敏新、林敏芝表示放弃继承该涉案房屋。 另查在本案中，王碧华于2018年4月8日向一审法院申请诉前财产保全，请求查封王家记、何育英名下位于福州市长乐区的房产，一审法院于2018年4月8日作出（2018）闽0182财保8号民事裁定书，查封上述涉案房产。王碧华向一审法院起诉后，因本案管辖权问题，一审法院作出（2018）闽0182民初1331号民事裁定书，本案移送福建省福清市人民法院处理，福州市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）闽01民辖145号民事裁定书，裁定本案由一审法院审理。 一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中王碧华及配偶林金贤与王家记、何育英签订的《房屋转让协议书》，双方转让的标的物是王家记可取得的拆迁安置套房，该标的物已通过抽签等安置程序，并确定为坐落于长乐市、901单元房中的一套房屋，最后确定选择901单元房给王碧华，该转让系各方当事人的真实意思表示，双方对此行为均无异议，应认定合法有效。王碧华已按协议约定支付购房款382500元，王家记、何育英应履行向王碧华交付安置房并协助办理长乐市筹岐明珠3座901号单元不动产权证变更登记手续的义务。本案讼争安置房的面积差款5151元［（150-147.98）平方米×2550元／平方米］部分，按交易习惯，王家记、何育英应当返还给王碧华。王碧华主张返还杂物间补偿款27000元，转让协议中对此项没有约定，因此一审法院不予支持。王家记、何育英认为转让的标的物为农村集体土地使用权，但本案转让的是王家记因拆迁的安置房，从签订合同开始，到选房、交付钥匙，双方对合同所指向的是可以实现的安置房，也是双方当事人签订合同最终的目的所在，因此王家记、何育英认为签订的合同无效，且还认为本案涉案房产属于全体家庭成员所有，王家记无权处分，均是没有法律依据，一审法院不予支持。另王家记、何育英主张王碧华违反该协议中“选房层次贴价由买房人自负”的约定，拒不交付补偿款；协议中约定的价款，明显严重低于市场价格，显失公平，该合同依法属于可以撤销合同。该转让系双方的真实意思表示，王家记、何育英在合同履行过程中对价格未提异议，且双方系亲戚关系，2008年间，长乐城关地区的房产价格，亦在此区间，现在再提出低于市场价格，显失公平，于理于法没有根据。因此一审法院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决：一、王家记、何育英应于判决生效后的一个月内协助王碧华办理位于长乐市筹岐明珠3座901号单元不动产权证变更登记手续；二、王家记、何育英应于判决生效后的一个月内返还王碧华的房屋面积差款5151元；三、驳回王碧华的其他诉讼请求。 二审中，王碧华向本院提交1张钥匙照片，证明王家记、何育英选择将“筹岐明珠小区3幢901单元”给王碧华，自己留了“筹岐明珠小区3幢701单元”。本院认为该证据不能证明王碧华待证事实，本院不予采纳。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，该合同约定的标的为“长乐市首占新区安置房（期房）150平方米”，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。故王家记、何育英关于案涉房屋为宅基地房屋，非集体组织成员间依法不能流通、案涉合同无效的上诉主张，与事实不符，亦无法律依据，本院不予支持。案涉《安置房缴纳计算表》《集体土地建设用地使用证》上的被拆迁人、土地使用者是王家记，王碧华一方已尽到相应的注意义务，王碧华一方有理由相信王家记有处分权。王家记、何育英主张王碧华一方违约、其可解除合同，但其未提交充分证据证明案涉房屋需交纳货币补偿款99443元与选房层次有关，且王碧华一方亦另行交纳了57987元押金，与案涉合同中“壹层伍万肆仟元由买主负担”的约定基本相符，故本院对其该项上诉主张不予支持。王家记、何育英主张案涉合同约定的价款明显低于市场价格、显失公平、案涉合同可予撤销，但无充分证据证明，本院不予支持。案涉合同约定买卖标的为150平方米的安置房期房，每平方米价格为2550元，但实际安置房面积仅为147.98平方米，故一审判决王家记、何育英应返还房屋面积差价款无误，本院予以支持。关于办理案涉房屋过户手续中产生的税费，待实际发生后如有争议，双方可另行协商解决或另案解决，一审法院未予审理是正确的。 综上所述，王家记、何育英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由王家记、何育英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林智远 审 判 员 谢 芬 审 判 员 易 艳 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 吴文俊 书 记 员 陈 钰 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。