福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初3927号 原告：陈庆荣，男，1959年7月16日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告：陈清秀，女，1960年11月20日出生，汉族，住漳州市龙文区。 上述原告共同委托诉讼代理人：陈帅，福建闽卫律师事务所律师。 被告：程雪莲，女，1990年1月25日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告：陈惠勇，男，1989年2月6出生，汉族，住漳州市芗城区。 上述被告共同委托诉讼代理人：林江**，福建衡评律师事务所律师。 原告陈庆荣、原告陈清秀与被告程雪莲、被告陈惠勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人陈帅、被告共同委托诉讼代理人林江**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告立即支付原告租金合计272032元及利息（按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日开始计算至款项全部还清之日止）；2、请求判令两被告支付原告违约金135000元；3、请求判令两被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2019年5月14日，原、被告与案外人谢建立签订了《店面（暨物品）租赁协议》出租原告所有的芗城区“漳富楼”一层店面及夹层（门牌：平等路93-1号至93-5号），一层店面面积300.95平方米，夹层面积236.46平方米（含店内装修）及购置的经营用品，租期一年，自2019年6月1日至2020年5月31日。不动产（场地）每月租金为28000元；经营用品每月租金17000元。本协议签订当日，被告即支付3个月租金给原告及案外人谢建立指定账户，即135000元，租金每三个月支付一次，于每次租金到期十天前支付下一期租金。同时，被告另加支付90000元作为押金（其中56000元作为场地押金、34000元作为物品押金），租期届满时，原告在扣除未结清的房租及水电费用等后归还被告；案外人谢建立在扣除乙方物品损耗后归还被告。合同签订后，被告仅支付了180000元（即第一期租金，期限：2019年6月1日至2019年8月31日）及押金90000元，尚欠45000元，在2019年7月6日才支付了45000元。被告应于2019年8月22至8月31日、2019年11月21日至11月30日、2020年2月20日至2月29日支付相应期限的租金，但被告未按约定足额支付租金，已严重违反合同约定。根据合同第四条第2、3、4款的约定，原告及谢建立有权解除合同，并要求被告除应按合同加倍支付租金外（现起诉主张按1.6倍计算，即每月租金72000元）还应承担3个月租金作为违约金即135000元。原、被告双方于2020年3月29日签订《交接确认》凭证确认：被告于当日将租赁物全部退还出租方，双方租赁关系解除。经清算，被告仅于2019年9月10日支付租金9万元，11月22日支付4.5万元（该13.5万元不足以抵扣合同约定的第二期的租金），截止2020年3月29日，尚欠原告租金362032元；被告支付的9万元押金抵扣后，尚欠租金共计272032元。2020年3月29日，原告（通过代理人陈勇明）与谢建立签署了《权益转让确认书》，确认“谢建立将协议中的全部权利转让给陈庆荣、陈清秀，归陈庆荣、陈清秀所有，由陈庆荣、陈清秀诉讼主张作为协议出租方的全部权利。”基此，第三人在讼争合同作为出租物品一方的全部权利归原告所有。原告有权以物品及场地的出租方一并向被告主张。综上，被告的违约行为，造成原告严重损失，根据合同法的有关规定及合同约定，被告应支付上述租金272032元及违约金135000元（合计407032元），望判如所请。 被告辩称，1、双方签订的合同显失公平，违约条款只约定了被告的权利和义务。2、原告主张的违约金过高，不符合合同法及最高人民法院的相关司法解释，被告请求予以调整。在履行合同的过程中，被告并未发生根本性违约，在支付相关租金的过程中，虽然不符合合同约定的时间，但都取得了原告的谅解，且原告也已经收取了租金，在双方解除租赁合同之后，原告再要求被告承担违约责任是有失诚信的行为。3、原告租金的诉求不属实，至双方解除合同时，被告已经支付了6个月，加上被告已经交付的90000元押金后，实际被告已经支付了8个月的租金，尚欠2020年2月及3月的租金。4、根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，在疫情期间承租方可以向出租房要求减免租金，或者解除租赁合同，都不视为违约行为，故请求法庭对2月和3月的租金在减免的情形下，依法作出相应的判决。5、被告另交纳了6000元的物品押金，该6000元也应予以抵扣。 针对被告的答辩原告补充陈述，1、被告未按合同约定准时交纳租金，就应按合同约定计算在逾期支付情况下支付租金和违约金。原告接收了租金不代表就谅解了被告的违约行为。被告在合同解除前要求以押金来抵扣租金是不符合交易习惯的，应先抵扣违约金。被告从2019年8月22日开始逾期支付租金，产生违约行为。被告从疫情开始前已经发生了违约行为，但原告已经主动降低了标准，考虑了年初疫情的影响，主张逾期期间的房租按1.6倍计算。从被告的履约情况看，其从第一期交租金时就已经违约，所以应支付惩罚性违约金。被告并未提供证据证明违约金超过合同约定的原告的损失，相反，因被告的恶意违约，讼争房产至今未出租出租，给原告造成了巨大的经济损失。2、押金条的签字人是陈文泉，涉及案外人的利益，应另案处理。 本院经审理认定事实如下： 1、2019年5月14日，陈庆荣、陈清秀作为甲方，代理人陈勇明，谢建立作为丙方，程雪莲、陈惠勇作为乙方签订一份《店面（暨物品）租赁协议》，约定（摘要）：合同标的物为芗城区“漳富楼”一层店面及夹层（门牌：平等路93-1号至93-5号），一层店面面积300.95平方米，夹层面积236.46平方米（含店内装修），丙方租赁期间购置的经营用品。租赁期1年，租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日止，合同到期后，乙方在同等条件下有优先承租权。本协议签订之日即为乙方进场之日，乙方按现状交接。场地每月租金为28000元，经营用品每月租金17000元。本协议签订当日，乙方即支付3个月租金（135000元）给甲方及丙方指定账户，租金每三个月支付一次，于每次租金到期十天前支付下一期租金。同时，乙方另加支付90000元作为押金（其中56000元作为场地押金、34000元作为物品押金），租赁届满时，甲方在扣除乙方未结清的房租及水电费用等后归还乙方；丙方在扣除乙方物品损耗归还乙方。甲方及丙方指定收款银行为厦门国际银行股份有限公司厦门分行，开户名称陈霞，账号：62×××75。承租期间的水电费、物业费和乙方经营的水费等，由乙方承担。租赁期内，甲方无故解除合同的，则应提前3个月通知乙方，甲方应退还未到期的租金外，还应支付3个月租金作为违约金。乙方逾期支付场地租金，逾期10日起则加倍支付租金，逾期超过20日，甲方有权解除合同收回房屋，乙方除按本条计算租金外还应承担3个月租金作为违约金并赔偿甲方相应的损失。经营用品租赁从属于场地租赁，场地租赁合同解除，经营用品租赁同时解除，但违约方应赔偿丙方3个月物品租金的损失。乙方逾期支付物品租金，逾期10日起则加倍支付租金，丙方解除合同需经甲方同意，甲方同意解除合同，乙方除按本条计算租金外还应承担3个月租金作为违约金并赔偿丙方相应的损失。 2、上述合同签订后，被告于2019年5月14日支付100000元给原告（其中5000元由谢建立收取），2019年5月28日支付80000元给原告，2019年7月6日支付45000元给原告，2019年9月10日支付给原告90000元，2019年11月22日支付给原告45000元。 3、2020年3月29日，陈勇明、陈惠勇、程雪莲、谢建立签署一份《权益转让确认书》，确认谢建立将《店面（暨物品）租赁协议》中的全部权利转让给陈庆荣、陈清秀，由陈庆荣、陈清秀诉讼主张作为协议出租方的全部权利。本权益转让已告知租赁方程雪莲、陈惠勇。上述各方于同日签署《交接确认》，载明：租赁方程雪莲、陈惠勇将《店面（暨物品）租赁协议》约定的租赁物（包括场地和物品）退还给出租方陈庆荣（代理人陈勇明）、谢建立。程雪莲、陈惠勇确认出租场地无自有物品，全部归陈庆荣（代理人陈勇明）、谢建立处置。租金截至今日，拖欠的租金双方另行解决。 4、诉讼期间，经原告申请并提供担保，本院作出（2020）闽0602民初3927号民事裁定书，查封、冻结程雪莲、陈惠勇名下价值相当于497032元的财产。原告因本案诉讼保全缴纳保全费3005.16元。 本院认为，双方当事人签订的《店面（暨物品）租赁协议》系双方的真实意思表示，双方的租赁合同关系依法成立并生效，受法律保护。原告履行了交付租赁物的义务，而被告未按约定如期交纳2019年9月至2020年3月期间的租金，至今未支付2019年12月至2020年3月的租金，属违约行为。原告主张被告以原租金1.6倍来支付未付部分的租金，并支付违约金13.5万元，属于违约金的重复计算，综合考虑本案的实际情况及新冠肺炎疫情影响，本院将违约金调整为逾期交纳租金总额的20%即（13.5+13.5+4.5）×0.2=6.3万元，故被告应支付尚欠的2019年12月至2020年3月的租金18万元并支付违约金6.3万元，合计24.3万元，扣除已交的押金9万元后余15.3万元，并自起诉日（2020年5月12日）起至实际还清款项之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。原告该部分诉求合法有据，本院予以支持。被告主张已经交纳的押金6000元在本案中予以抵扣，但押金条中涉及案外人陈文泉，不宜在本案中一并处理，故对该主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四第二百一十二条、第二百二十六和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告程雪莲、被告陈惠勇应于本判决生效之日起十日内支付原告陈庆荣、原告陈清秀15.3万元，并自2020年5月12日起至实际还清款项之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息； 二、驳回原告陈庆荣、原告陈清秀的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8755.4元，减半收取计4377.7元，由被告程雪莲、被告陈惠勇负担1269.5元，由原告陈庆荣、原告陈清秀负担3108.2元，保全费3005.16元由被告程雪莲、被告陈惠勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员 曾陈斌    二〇二〇年六月十九日 法官助理梁玉婷 书记员曾雅静 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。