贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初4239号原告：刘玉勋，男，汉族，1965年10月7日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201710012817。委托诉讼代理人：周训智，系贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713011110849。原告刘玉勋与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘玉勋委托诉讼代理人孙善朋、瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉勋向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理房屋不动产权属证书并交付给原告;2、判决被告向原告支付逾期交付商品房不动产权证书的违约金暂计16348元（违约金以已购房款298595.00元为基数，按日万分之零点五支付违约金，从2015年8月29日起计算至实际交付给原告之日止;3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2011年12月27日，原告购买了被告开发建设的位于毕节市，建设项目名称为瑞丰新城的第4幢2单元2809号房，合同约定房屋总价款、违约责任、办理交付内容。合同签订后，原告支付购房款298595.00元履行了义务。此外，在双方签订合同第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:“3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”。但被告却未履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。据此，原告付清了房屋价款298595.00元，被告也早已将商品房交付给原告，但其并未在约定期限将商品房权属证书交付原告。故被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按法律规定和合同约定向原告支付违约金。违约金应以已购房款298595.00元为基数，按日万分之零点五的违约金标准计算，从2015年8月29日起计算至实际交付有关文书之日止。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记并将不动产权证交付原告，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢!被告瑞丰公司辩称，一、根据合同之约定，截至被告将商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记机关备案之日，被告的义务即履行完毕，原告诉请违约金计付至不动产权证书交付完毕之日止无事实及法律依据。二、原告主张的逾期违约金存在部分超过诉讼时效的情形，对该部分应不予支持。三、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。四、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。五、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。六、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2019年4月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢同单元其余户。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2011年12月27日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；房屋建筑面积103.32平方米，套内建筑面积87.66平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款298595.00元；买受人应于2012年2月28日向出卖人交付首期房款139595.00元，余款159000.00元以公积金按揭贷款支付；出卖人应当在2013年3月31日前将该商品房交付买受人；合同第十五条约定：产权登记“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人的原因造成本条件结果的，出卖人不承担责任。”另双方于同日签订《补充协议》，约定：办理房屋所有权证等所需各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订合同时一次性代收。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款298595.00元。另原告向被告缴纳了开户费、契税、维修基金及办证费用。被告于2013年8月28日将房屋交付原告。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，同意涉案瑞丰新城4幢办理不动产首次登记，后被告已为该幢楼的部分业主办理了不动产证。原告诉至本院，请求判如所诉。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺商品房交付使用后730日内即2015年8月28日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告逾期履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当以原告已付房款298,595.00元的日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。被告亦应按合同约定为原告办理不动产证，无需交付，但前提是原告必须缴清办证所需税费。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请逾期办证违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2015年8月28日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年8月29日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日2020年4月10日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2015年8月29日至2017年4月9日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年4月10日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年4月10日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。因被告并未举证证明在具备办证条件后已经尽到通知义务，本院以庭审之日2020年5月22日作为被告尽到通知义务的节点，故被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为自2017年4月10日至2020年5月22日止共计1137天，违约金计算为16975.10元（298,595.00元×0.005%×1137天）。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告刘玉勋交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告刘玉勋申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘玉勋逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金16975.10元。三、驳回原告刘玉勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年六月二十二日书记员  王 贵