四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0421民初318号 原告：刘沈明，男，1962年7月17日出生，汉族，户籍所在地：四川省米易县，住四川省米易县。 原告：周安玲（系刘沈明之妻），女，1975年7月30日出生，汉族，住四川省米易县。 被告：攀枝花林江旅游开发有限公司，住所地：四川省米易县攀莲镇贤家村阳光旅游休闲中心2-7号，统一社会信用代码：91510421MA6212KT55。 法定代表人：呙晓川，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：景建波（特别授权），男，系四川道略律师事务所律师，执业证号：15101201610769132。 委托诉讼代理人：刘敏（一般授权），女，系四川道略律师事务所律师，执业证号：15101201711862571。 原告刘沈明、周安玲与被告攀枝花林江旅游开发有限公司（以下简称林江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法由审判员李宗炜适用简易程序，于2020年6月4日进行了公开开庭审理。原告刘沈明、周安玲，被告林江公司的委托诉讼代理人景建波、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘沈明、周安玲共同向本院提出诉讼请求：1、由被告林江公司支付原告2020年1月17日至4月16日的房屋租金30000元；并赔偿原告因恢复房屋原状的损失费3000元，合计33000元。2、由被告林江公司按合同约定的违约金支付原告30000元（此款可用林江公司已交纳的押金抵扣）。3、本案的诉讼费用全部由林江公司承担。事实及理由：原告二人的房屋全部用于开办经营农家乐和康养住房。2019年10月13日，被告林江公司与原告二人签订房屋租赁合同，该合同约定:甲方（原告）的房屋坐落于米易县间，包括前后坝子、厨房、餐厅、活动室全部租赁给乙方（被告）住宿和办公，租金第一年12万，第二年、第三年均为14万元，乙方交纳押金3万元，租赁期限三年，付款方式乙方及时按季度支付房租，每个季度的头三个工作日支付当季度租金，违约责任任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳三个月的房租作为违约金。合同签订后，林江公司按时交纳了第一季度的房租和房屋押金各3万元，原告也按时将房屋全部交给了林江公司使用，为满足林江公司的需要原告对房屋进行了调整。按合同约定，林江公司应于2020年1月16日前三日交纳第二季度的房租，但林江公司经其二人多次催收，至今都未交纳，现林江公司已无人员在租赁房屋，且不接听原告的电话。综上，林江公司的行为已违约，给原告造成了巨大的经济损失，故请求林江公司付清房租并承担违约责任。如林江公司不再租房还应将房屋恢复原状或赔偿损失。 被告林江公司辩称：1、其公司已于2019年12月搬离了案涉房屋，并且还有3万元押金在原告处；2、原告的房屋未取得相应的建设规划许可证，故根据相关法律规定，双方签订的房屋租赁合同无效，原告的请求不应得到支持；3、根据相关的司法解释规定，该房屋未取得相应的国有土地用于非农建设审批手续，且其公司多次要求搬走家具均遭原告方阻拦，故其公司只应支付实际占用房屋期间的费用，不应再支付其他费用。 原告刘沈明、周安玲围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息及主体资格。 2、2019年10月13日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，拟证明被告租房的事实，还有租赁年限3年。 3、米易县人民政府土地使用许可证2份，卫生许可证、营业执照各一份。拟证明租赁房屋是合法修建，合法经营，合法出租。 4、视频三个。拟证明被告工作人员小余在3月11日还来办公室浇花，3月15日被告还在租赁房屋内办公。 5、短信记录，拟证明原告因被告拖欠房租，与被告进行了交涉。 被告林江公司对上述证据的真实性无异议，但认为无法达到原告的证明目的，认为因租赁房屋没有建设规划许可证，不能用来经营，更不能用来出租，因此租赁合同无效。本院对上述证据的真实性予以采信，对其证明目的将结合其他证据予以分析认定。 被告林江公司未向本院提交证据。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2019年10月17日，原告刘沈明、周安玲与被告林江公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定：原告将其位于米易县间出租给被告作为住宿、办公用房；租赁金额及押金为第一年2019年10月16日至2020年10月16日租金12万元，第二年2020年10月16日至2021年10月16日租金14万元，第三年2021年10月16日至2022年10月16日租金14万元（以上分租时间根据乙方需要）；押金为30000元，租赁期满或合同解除后押金如数返还；租赁时间为三年，自2019年10月16日至2022年10月16日止；付款方式为乙方按季支付房租，每季度的头三个工作日支付当季度租金，第一年每季度支付房租不含税30000元，第二年和第三年每季度支付房租不含税35000元；违约责任为租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳三个月的房屋租金作为违约金。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用，被告向原告支付了租金3万元及押金3万元。2020年3月15日，被告向原告方提出解除租赁合同，原告同意被告于2020年5月2日腾空房屋，但双方对解除租赁合同后的相关赔偿事宜未达成一致意见。 本院认为，原、被告双方对双方于2019年10月17日签订的《房屋租赁合同》及提前退租的事实无异议，本院予以确认。本案争议的焦点：一是双方签订的《房屋租赁合同》是否有效；二是双方签订的《房屋租赁合同》是否解除，何时解除；三是原告的请求应否获得支持。对此，本院作如下分析与认定： 对于《房屋租赁合同》是否有效的问题。被告抗辩主张《房屋租赁合同》中租赁的房屋因未取得建设工程规划许可证而致使租赁合同无效。但是该房屋是农村住房，依法不可能取得建设工程规划许可证，而原告已经提交该房屋的土地使用许可证和营业执照，证明该房屋系合法合规修建并且其合法经营住宿、餐饮服务，因此原告与被告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给被告住宿办公，并不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。 对《房屋租赁合同》是否已经解除、何时解除的问题。被告2019年10月17日开始使用租赁房屋，2020年3月15日向原告方提出解除租赁合同，原告同意被告于2020年5月2日腾空房屋，因此《房屋租赁合同》已经于2020年5月2日实际解除。 被告应当从2019年10月17日开始支付房屋租金到2020年5月2日止，现原告要求被告支付房屋租金到2020年4月16日，即再支付第二个季度的租金30000元，本院予以支持。因被告提前提出解除合同，因此被告应当按照合同约定承担违约责任。根据合同第十条的约定，被告“须按年度向对方交纳三个月的房屋租金作为违约金”，即30000元，故本院对原告的违约金诉请予以支持。对原告收取的押金30000元，依照合同的约定原告在合同解除后应返还给被告，现原告主张将该押金用于抵扣违约金，本院予以支持。对原告诉请的对房屋恢复原状产生的损失，因双方合同对此未有约定，且该款也未实际产生，故本院对该项诉讼请求不予支持。 对于原告的主体资格问题。虽然本案所涉房屋分别是刘睿和周安玲分别报批修建，但是周安玲在此房屋上成立米易县新梁子农家乐，合法经营住宿、餐饮服务，其作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，对外出租其经营的房屋，因此其是原告的适格主体；刘沈明系周安玲之夫，在被告要求下，与周安玲共同作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，因此其也是原告的适格主体。故刘沈明、周安玲是《房屋租赁合同》的当事人，与本案有利害关系，二人共同作为本案原告参加诉讼符合法律规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由攀枝花林江旅游开发有限公司支付刘沈明、周安玲房房屋租金人民币30000元、合同违约金30000元，合计人民币60000元。此款扣除刘沈明、周安玲已向攀枝花林江旅游开发有限公司收取的30000元押金后，攀枝花林江旅游开发有限公司尚应支付刘沈明、周安玲30000元。此款限于本判决生效之日起十五日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告刘沈明、周安玲的其他诉讼请求。 案件受理费688元、保全费350元，合计1038元，由攀枝花林江旅游开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人身提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  李宗炜 二〇二〇年六月二十四日 书记员  张玉娇