浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初3287号 原告（反诉被告）：干涛，男，1975年8月21日出生汉族，住宁波市鄞州区；法律文书送达地址同住所地。 委托诉讼代理人：鲍立（系原告配偶），1978年4月4日出生汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：宁波广发房地产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212MA282E3D28）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火路189号1207室；法律文书送达地址：宁波市鄞州区中山东路1269号广发租房。 法定代表人：崔明明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜旭东，男，该公司员工。 原告干涛与被告宁波广发房地产经纪有限公司（以下简称广发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法由审判员陈雯雯适用小额诉讼程序审理。后被告提出反诉，本院准许与本诉合并审理，并将本案转为适用简易程序。本案于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原告干涛、被告委托诉讼代理人姜旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告干涛向本院提出诉讼请求，判令：1.被告支付原告违约金两个月房租8546元；2.被告支付原告三年物业费793×3＝2379元；3.被告支付原告截止2020年3月15日的水电煤气费合计646.5元；4.被告归还一台西门子洗衣机，价值3500元。后原告增加一项诉讼请求：确认原、被告于2017年3月1日签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年3月6日解除；并将洗衣机价值变更为2999元。事实与理由：原、被告于2017年3月1日签订《房屋出租委托代理合同》一份，合同号为1717021，原告将宁波市鄞州区出租给被告,双方约定合同期自2017年3月16日至2022年3月15日，并对双方责任义务均有明确规定。被告存在以下实质性违约：1.合同第五条第一款约定:水电燃气费、物业费由被告承担。原告在2020年2月和3月多次通知被告需交纳水电燃气费，但至原告起诉日，被告一直未交纳。为避免房屋被停水电煤气，原告代为交纳。2.被告从合同签订时起至2020年3月15日，共计三年未交物业费，原告多次电话、微信催促，被告均不支付给原告，导致物业费至今未付。被告的行为导致原告征信受损,构成违约。3.合同第六条第三款约定，所有被告对房屋及物品更换添置需原告同意，但被告未经许可私自把原告所有的一台西门子滚筒洗衣机更换为一台小型小天鹅牌洗衣机。4.合同第八条第一款约定，原、被告任何一方单方要求提前终止合同,应提前30日书面通知对方,并按月租金两倍支付违约金。2020年2月20日,被告公司业务员电话通知原告,谎称疫情原因要求原告免租金,否则就以不可抗力为由终止合同。原告于2月23日到出租房屋查看后，发现己有两户租户自2月9日过年期间一直租住,出租房屋的居住功能并未受疫情影响。原告与所有租户联系后,租户均表示要求继续租住原告房屋。原告随后微信告知被告不同意免租金或终止合同,被告又以经营亏损为由坚持终止合同并拒绝支付（2020年3月5日为双方合同约定的下季度房租支付日期）后续房租，构成实际违约。原告为维护自身权益及利益不受损害,特提前告知所有租户和被告:如被告未能及时交纳水电煤气费、物业费和下季度房租,被告构成违约，原告将在3月6日采取暂停水电方式保护自身权利。租户均表示理解。但作为人性化考虑,原告于3月7日早9时再次开通水电，有租户均可以证明。综上，请求人民法院依法判决。 被告广发公司答辩并反诉称：1.被告公司2月21日上班，被告不是要求终止合同，而是与原告协商减免房租。2.对水电费没有异议，被告使用期间产生的同意支付。3.对物业费没有异议，但原告应当提供发票给被告。原告2004年-2017年的物业费均未交纳，物业要求先结清前期费用，故被告交不了物业费。4.原、被告交接房屋时确实有一台洗衣机，但是旧的，不好用了，所以被告配了个小天鹅洗衣机。原告的洗衣机品牌被告没有留意。原告的发票是2017年1月14日从四川买的，不能证明用到涉案房屋中了。5.被告租金交至3月15日，但3月6日，原告就给租户停水停电，造成租户无法居住，被告报警。6.认可原、被告合同于2020年3月6日解除，但原因是原告在租期内停水停电，而非被告违约。7.被告给租户另找房屋的费用、退还租户的费用和被告在涉案房屋投入的东西应当取回。综上，被告反诉请求：1.原告向被告支付两个月房租的违约金8546元；2.原告支付2020年3月5日-15日期间被告多付的房租1424元；3.原告支付被告多退租户2020年3月5日-15日期间房租1550元；4.原告返还被告投入的价值4070元的物品，即1.8米双人床+垫1420元（710×2）、1.5米双人床+垫600元、空调一台1470元、洗衣机一台580元。后被告放弃洗衣机的诉讼请求，认为被告确实未将更换下的洗衣机还给原告，故小天鹅洗衣机同意留给原告。 原告干涛针对被告广发公司的反诉答辩称，合同解除是因为被告未按约支付房租，停水停电也是因为被告违约在先。三年里偶尔一次停水停电也是正常的，被告要让租户都搬走是借题发挥、小题大做。3月6日并没有110给其打电话。同意退还其他3个人的房租，另一租户陈力一直居住到15日，不应退还费用。被告的东西都还放着没动过，被告支付完违约金等责任，同意被告搬走，但应对墙面打孔等恢复原状。 本院经审理查明：2017年3月1日，原、被告签订合同号为1717021的《房屋出租委托代理合同》一份，约定：原告将其位于宁波市鄞州区的房屋（建筑面积125.83平方米，三室二厅）出租给被告，期限自2017年3月16日至2022年3月15日；原告应于2017年3月1日前将房屋交付给被告；原告每年给被告30天免租期，作为被告装修、维护房屋、添置增值设施及寻找客户的时间；租金为4273元／月，年租金47003元；付款方式为季付，具体支付日期见《房租交付清单》；出租委托代理期限内，水、电、燃气、物业管理费等均由被告承担；原告允许被告或承租方对房屋进行装饰或添置新物品，但需经原告同意；第七条第三款约定了被告有权单方解除合同的三种情形，即原告延迟交付房屋达十五个工作日，因原告、原告亲属邻里留下妨碍或影响房屋出租或承租人居住的，隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患、影响房屋出租或承租人居住；第七条第四款约定了原告有权单方解除合同的两种情形，即被告延迟划付房屋租金达十五个工作日以上，被告利用房屋从事违法活动、损害公共利益；出租委托代理期限内，原、被告任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金；原告不得前往租赁房屋内干扰实际承租人的正常生活，如原告干扰致使承租人要求提前退租或产生其他相关问题的，赔偿责任由原告承担；合同涉及的日租金计算标准，按照合同约定的租金标准和每月三十日为基础计算，即日租金＝月租金÷30；等等。同时，《房屋交接详单》载明含洗衣机一台，未约定品牌；《房租交付清单》载明，2020年3月16日至同年6月15日的租金为4545×2＝9090元，交款日期为2020年3月5日。 被告租金交至2020年3月15日。被告未交纳至2020年3月的水、电、燃气费合计646.5元，未交纳2017年3月至2020年3月的三年物业费2379元。根据原告干涛和被告员工姜旭东的微信聊天记录，3月4日晚，原告通知被告次日支付租金，过期将请租户出去、断水电煤气。被告称房租付至3月15日，原告无权断水断电，“疫情影响我可以推迟15天付房租”。3月6日，原告停水停电，并在微信上称：“断水电我早就通知过你们的，两个月租金违约金和三年物业费付我就可以”“下午我会把门锁换掉，请催促租客离开”。被告回复：“我租金交到你3月15日，你提前断水断电，造成租户无法居住，违约的是你不是我！”“如果今天不恢复水电，我和租户也要到法院告你！”3月7日，原告恢复水电、换锁。3月10日，原告在微信上通知被告：“租户都已经搬走，速结清水电煤气费……” 涉案房屋出租给四位租户，其中一位租户叫陈力，其向原告出具书面说明一份，载明：“自2020年3月5日至2020年3月15日，本人在通途路528弄60号402主卧继续居住，由屋主免费提供。”并写明身份证号码和联系电话。被告称陈力应该是3月8日搬走的，因为其与陈力8号交接的，另三位租户都是3月7日搬走的；被告称向四位租户共退还了3月5日-15日期间的租金1550元。原、被告提供的陈力的电话号码相同，根据本院与其电话核实，其称书面说明是其出具的，其与广发公司的合同是从2019年10月签至2020年10月，涉案房屋共有四位租户；后来因为房东停水停电，其他三位租户均在事发后一两天内搬走；其因无处可去，房东同意其住至3月15日；广发公司退还了其一个月的押金和剩余一个多月的租金，大概三千多元，具体金额记不清了，但未赔偿。 原告为证明房屋交接时其洗衣机为价值2999元的西门子洗衣机，向本院提供被告招租时的照片、发票、网购订单截图各一张。照片显示洗衣机为乳白色，未能看清品牌；发票为四川增值税普通发票，开票日期为2017年1月14日，价税合计2999元；网购订单的卖家为西门子博海升专卖店，实付款3179.07元。被告对证明目的均有异议，只认可有一台洗衣机，具体品牌不清楚。现房屋内的洗衣机为小天鹅，由被告提供。原告称被告以次换好，被告称因原告洗衣机坏了而替换。 另查明，被告尚有1.8米床和床垫两张、1.5米床和床垫一张、空调一台在原告处。被告同意在搬走后对墙上打的孔恢复原状。 以上事实有双方提供的《房屋出租委托代理合同》，原告提供的缴费通知和支付凭证、陈力的书面说明，被告提供的微信聊天记录等证据，本院向陈力的询问，以及原、被告双方的陈述予以证明。 本院认为：《房屋出租委托代理合同》有原告干涛签字和被告广发公司盖章，不存在合同无效情形，依法成立有效，双方均应按约履行。本案的主要争议焦点为原、被告哪方存在违约行为，谁享有合同解除权。对此，本院认为，被告未按约在3月5日支付下一期房租，且明确表示有权迟延15天支付，但其关于可以迟延支付租金的依据不足，存在违约，原告依据合同第七条第四款享有解除权，根据第八条第一款规定可以要求被告支付两个月的房租。但解除权的行使条件应为被告迟延支付租金达十五个工作日以上，即至少应至3月27日（第十六个工作日）。3月6日，被告仅逾期一日，原告解除合同的条件尚不成就。被告租金付至3月15日，原告在3月6日停水停电，要求租户立刻搬走，未保障被告和租户在已付租金期间使用房屋的权利，导致事实上原、被告的《房屋出租委托代理合同》已于3月6日解除，本院认为原告对于提前解除存在过错，应按合同第八条第三款的约定承担赔偿损失等违约责任。但原告的违约行为未包含在合同第七条第三款被告可以单方解除合同的情形内，不足以使被告享有合同解除权。基于以上分析，就双方诉请，具体评述如下：原告要求确认合同于2020年3月6日解除，被告对该解除时间没有异议，本院予以确认。因被告迟延支付租金、且在微信聊天中明确表示要推迟十五天以上，导致原告按合同第七条第四款约定解除合同，被告应支付原告两个月的房租。故对原告要求被告支付违约金8546元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的物业费2379元，被告虽辩称原告应当先提供发票，但合同并未作出该约定，故本院对被告辩解不予采纳，对原告该项诉讼请求予以支持。原告主张的水、电、燃气费646.5元，被告没有异议，本院予以支持。原告主张房屋交接时其所有的洗衣机为西门子，证据不足，本院不予采纳。被告虽在未获得原告同意的情况下进行了更换，但因无证据表明两台洗衣机存在明显差价，被告也同意将小天鹅洗衣机留给原告，故本院对原告关于洗衣机的诉讼请求不予支持。被告要求原告支付两个月租金的违约金，因原告的违约行为事出有因，且不构成被告可以单方行使解除权的条件，故本院对该项诉讼请求不予支持。被告要求原告支付多付房租1424元，虽无有力的证据证明具体金额，但原告提前至3月6日解除合同存在一定过错，本院酌情确定原告赔偿被告租金损失1000元。被告要求原告退还3月5日-15日期间的租金，原告对陈力的租金有异议。本院认为，原告和陈力并不存在直接的租赁合同关系，陈力的合同相对方是被告，陈力和原告的关系不影响陈力和被告的结算。根据被告三户3月7日搬走、陈力3月8日搬走的自认，及《房屋出租委托代理合同》约定的日租金计算标准，本院确认原告应退还被告租金1139元。被告在原告房屋中的物品未形成附合，属被告所有，原告应当予以返还；被告基于自认，应在取回物品的同时对原告房屋墙壁上所打的孔恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告干涛与被告宁波广发房地产经纪有限公司于2017年3月1日签订的合同号为1717021的《房屋出租委托代理合同》于2020年3月6日解除； 二、被告宁波广发房地产经纪有限公司支付原告干涛违约金8546元、物业费2379元、水电燃气费646.5元； 三、原告干涛赔偿被告宁波广发房地产经纪有限公司租金损失1000元、退还租金1139元； 以上二、三项相折抵，被告宁波广发房地产经纪有限公司尚需支付原告干涛各项价款9432.5元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告宁波广发房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内从原告干涛位于宁波市鄞州区房屋内取回1.8米床和床垫两张、1.5米床和床垫一张、空调一台，原告干涛负有协助义务； 五、驳回原告干涛的其他诉讼请求； 六、驳回被告宁波广发房地产经纪有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉受理费164元，减半收取82元，由原告干涛负担19元，由被告宁波广发房地产经纪有限公司负担63元；反诉案件受理费（减半）87.5元，由原告干涛负担33元，由被告宁波广发房地产经纪有限公司负担54.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈雯雯 二〇二〇年六月二十二日 代书记员 朱梦艺