湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初1668号原告：叶敏。委托诉讼代理人：李炳辉，湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁淑颖，湖北华隽律师事务所律师。被告：张正发。被告：柳桂琴。原告叶敏诉被告张正发、被告柳桂琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员贾继祠担任审判长，人民陪审员陈刚、人民陪审员姚慧参与评议的合议庭审理本案，后本院于2018年12月14日作出（2017）鄂0112民初3771号民事裁定书，以叶敏的起诉须以另案事实作为依据，而该案并未审结为由裁定驳回叶敏的起诉。叶敏不服该民事裁定书，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2019年3月11日作出（2019）鄂01民终2407号民事裁定书，以叶敏的起诉与正在审理的另案存在关联性，但叶敏的起诉符合法律规定的起诉条件为由裁定撤销（2017）鄂0112民初3771号民事裁定书，指令本院审理本案。本院于2019年3月25日收案后，组成由审判员贾继祠担任审判长，人民陪审员陈刚、人民陪审员李海涛参与评议的合议庭审理本案，并公开开庭进行了审理。原告叶敏的委托诉讼代理人梁淑颖、被告柳桂琴到庭参加了诉讼，被告张正发经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶敏向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带返还原告购房款1,280,000元；2、判令两被告连带返还购房款的资金占用费（以1,280,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年6月29日起暂计至起诉之日止为342,044元，实际计算至返还全部购房款之日止）；3、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年5月21日，原告和两被告签订了《房屋转让协议》，约定两被告将其所有的位于武汉市硚口区舵××村工农小路附10号（新12号）的房屋（有证面积118.28m2）转让给原告，转让价为1,280,000元，分期付款。协议签订后，原告于2013年5月21日、2013年6月1日、2013年6月7日以及2013年6月28日通过银行转账的方式分别向两被告支付500,000元、400,000元、300,000元和80,000元，合计支付1,280,000元，但未办理该房屋过户手续。2015年2月13日，因两被告涉及多起民间借贷纠纷案，武汉市东西湖区人民法院依法查封了该房屋，并在2015年11月2日作出（2015）鄂东西湖执字第00293-2号执行裁定，决定拍卖该房屋。2016年2月16日，原告向武汉市东西湖区人民法院提出书面异议，要求终止对该房屋的强制执行。武汉市东西湖区人民法院于2016年3月11日作出（2016）鄂0112执异4号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。后，原告向武汉市东西湖区人民法院提起诉讼，其中一项诉讼请求为确认原告和两被告签订《房屋转让协议》有效。武汉市东西湖区人民法院于2016年11月6日作出民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，于2017年4月5日作出判决，认为《房屋转让协议》无效，驳回上诉，维持原判。审理中，原告叶敏变更第1、2项诉讼请求为：“1、判令两被告共同返还原告购房款1,280,000元；2、判令两被告共同返还购房款的资金占用费（以1,280,000元为基数，自2013年6月29日起，计算至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。”被告柳桂琴辩称：原告诉称的事实与理由属实，认可原告第1、3项诉讼请求，不认可原告第2项关于资金占用费的诉讼请求，理由是原告在房屋中住过，使用了房屋，原告应当承担部分房屋使用费，对原告主张的资金占用费起止时间也不认可，认为资金占用费应当算，但是原告算多了。被告张正发经本院传票传唤，在规定期限内未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。原告叶敏围绕诉讼请求依法提交了证据。被告张正发经本院传票传唤未到庭，应视为自动放弃举证、质证及提出抗辩意见的权利。为查明案件事实，本院前往武汉市硚口区人民法院调取了相关材料。经证据交换和庭审质证，本院对原告叶敏提交的证据和本院调取的证据材料均予以确认，并在卷佐证。根据以上有效证据，结合当事人的陈述，本院查明案件主要事实如下：张正发与柳桂琴系夫妻关系。武汉市硚口区舵××村工农小路附10号（新12号）房屋（建筑面积118.28平方米）系在硚口区舵××村集体土地上建造的房屋，房屋原所有权人为祁先红，祁先红于2000年8月将该房屋出售给张正发，该房屋于2000年8月30日登记至张正发名下。2012年8月10日，武汉市人民政府决定对武汉市硚口区舵××村22.5951公顷的土地进行征收。2013年5月21日，张正发（甲方）、柳桂琴与叶敏（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：经双方共同协商，甲方将坐落于硚口区舵××村工农小路附10号（新12号）私有房产（有证面积118.28平方米，房产证号：20××81，无证面积444.84平方米）。经协商甲方以1,280,000元的价格转让给乙方。2013年5月21日乙方先行支付500,000元，甲方将房产证给予乙方。甲方将房屋内所有租户进行清退，或与乙方达成租约完成后，乙方将剩余款项一次性付给甲方。乙方购房款支付完后，即完成交易，双方都不得反悔，如一方毁约，则向另一方赔偿经济损失1,000,000元。原告于2013年5月21日、2013年6月1日，2013年6月7日以及2013年6月28日通过银行转账的方式分别向两被告支付500,000元、400,000元、300,000元和80,000元，合计1,280,000元。后柳桂琴将房屋权属证书及房屋钥匙交付给叶敏，但双方一直未办理房屋过户手续。案外人桂斌臣、案外人程丛浩主张上述房屋系二人以叶敏的名义购买，房屋交付后一直由二人使用，房屋权属证书亦由二人持有。2013年12月12日，案外人武汉市硚口区易家街舵落口村城中村改造工作委员会（以下简称舵落口村改造委员会）、武汉市西大门商贸有限公司（以下简称西大门公司）通过了《易家街舵落口村城中村综合改造房屋拆迁补偿安置方案》。2014年9月，舵落口村对全村房屋进行了户主的确认及房屋面积的复核，确认诉争房屋户主为程丛浩、桂斌臣，房屋占地面积为150.9平方米，层数为三层，建筑面积为444.84平方米。2016年2月2日，舵落口村改造委员会、西大门公司发布《房屋拆迁公告》，确定自2016年3月1日起启动拆迁，至2016年8月3日完成拆迁。2016年3月22日，本院向西大门公司送达《协助执行通知书》，要求西大门公司协助扣留张正发、柳桂琴在该公司的收益5,000,000元。2016年5月6日，舵落口村改造委员会、西大门公司作为甲方分别与桂斌臣、程丛浩（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：“桂斌臣被拆迁房屋面积326.56平方米，其中第一至三层建筑面积300.85平方米，附属房屋25.71平方米，拆迁补偿款1,432,907元；程丛浩被拆迁房屋面积118.28平方米，其中第一至三层建筑面积118.28平方米，拆迁补偿款547,088元。”后西大门公司按协议约定向桂斌臣、程丛浩发放了拆迁补偿款1,979,995元。2017年4月，诉争房屋被拆除。2017年4月15日，本院向西大门公司下达《责令协助单位追款通知书》，责令西大门公司追回擅自支付给桂斌臣、程丛浩的款项1,979,995元。后西大门公司将该款项追回并支付至本院账户。另查明，本院于2015年2月13日因另案查封了诉争房屋。2015年5月12日，本院下达了《责令被执行人履行法律文书确定的义务通知书》，要求张正发、柳桂琴于该通知书送达之日3日内履行生效法律文书的义务。张正发、柳桂琴逾期未履行，本院于2015年9月15日对诉争房屋价值进行委托评估，评估价为896,100元。2015年11月2日，本院向张正发、柳桂琴公告送达《房地产司法鉴定估价报告书》，并作出（2015）鄂东西湖执字第00293-2号执行裁定，决定拍卖诉争房屋。叶敏于2016年2月16日向本院提出执行异议，要求终止对诉争房屋的强制执行。本院于2016年3月11日作出（2016）鄂0112执异4号执行裁定书，裁定：驳回叶敏的异议申请。叶敏对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，要求：“1、确认叶敏与张正发、柳桂琴2013年5月21日签订的《房屋转让协议》有效；2、张正发、柳桂琴协助办理房屋过户手续；3、确认诉争房屋归叶敏所有并停止对该房屋的执行。”2016年11月6日，本院作出（2016）鄂0112民初720号民事判决书，以“《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。集体所有的城中村房屋的土地使用权是集体经济组织成员享有的权利与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。城中村的房屋只能在本村村民范围内转让。叶敏与柳桂琴、张正发签订的《房屋转让协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的土地使用权。叶敏并非舵落口村村民，没有资格购买舵落口村农民集体所有土地上的房屋。案涉房屋系农民集体所有土地上的住宅。叶敏与张正发、柳桂琴签订房屋买卖合同违反国家法律政策规定，且在已知悉房屋面临拆迁且不能办理房屋所有权证过户手续的情况下，仍然进行房屋交易，至今合同目的无法实现。不能过户的后果应由原告自己承担。”为由，认定叶敏与张正发、柳桂琴2013年5月21日签订的《房屋转让协议》无效，判决：驳回叶敏的诉讼请求。叶敏对该判决不服，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2017年4月5日作出（2017）鄂01民终572号民事判决书，以“叶敏与柳桂琴、张正发签订的《房屋转让协议》所涉房屋为农村集体所有土地上的住宅，而该集体土地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，具有福利性质。根据国家相关政策，农村住宅用地只能分配给本村村民，不允许向本集体经济组织之外的人特别是城镇居民转让。本案中，叶敏并非涉案房屋所在的武汉市硚口区易家墩街舵落口村村民，没有资格购买舵落口村农民集体所有土地上的房屋。《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的复函》[（2010）民一他字第4号]认为‘农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效’，该答复虽为对个案的批复，但对本案亦具有一定的借鉴意义和参考价值。故一审根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，认定上述《房屋转让协议》无效，并无不当。《房屋转让协议》被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故叶敏就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审对其要求停止执行的诉讼请求不予支持，是正确的。”为由，判决：驳回上诉，维持原判。还查明，张正发、柳桂琴于2017年7月12日将西大门公司、舵落口村改造委员会、桂斌臣、程丛浩诉至武汉市硚口区人民法院，请求该院判令：西大门公司、舵落口村改造委员会与桂斌臣、程丛浩签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》无效，该院于2017年10月30日作出（2017）鄂0104民初3156号民事判决书，驳回了张正发、柳桂琴的诉讼请求。该判决作出后，张正发、柳桂琴上诉至武汉市中级人民法院，该院于2018年5月28日作出（2018）鄂01民终3116号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。重审时，武汉市硚口区人民法院于2019年4月23日作出（2018）鄂0104民初5634号民事判决书，判决《房屋拆迁补偿安置协议书》无效，西大门公司和舵落口村改造委员会上诉至武汉市中级人民法院，该院于2019年8月13日作出（2019）鄂01民终7225号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。审理中，原、被告共同确认卖方占用案涉房屋的时间段为2013年7月至2017年4月。原告叶敏于2017年9月11日诉至本院，要求如诉称，审理中，原告叶敏、被告柳桂琴均坚持诉、辩称意见；被告张正发经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案调解不成。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，而原告叶敏与被告张正发、被告柳桂琴于2013年5月21日签订《房屋转让协议》已被生效的（2016）鄂0112民初720号民事判决书认定为无效，且拆迁补偿款1,979,995元已作为张正发、柳桂琴应付的案款付至本院，故张正发、柳桂琴应立即向叶敏返还全部《房屋转让协议》项下的购房款1,280,000元。鉴于《房屋转让协议》的买卖双方对合同无效均存在过错，本院对叶敏主张张正发、柳桂琴应赔偿其资金占用损失（以1,280,000元为基数，自2013年6月29日起，计算至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求予以支持，至于柳桂琴在辩称的房屋占用费用问题，鉴于其并未对房屋占用费的金额进行任何举证和明确，又未提起反诉，故本院对此无法认定，其可对此另行主张权利。被告张正发经本院传票传唤未到庭应诉，不影响本案正常审理，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：被告张正发、被告柳桂琴于本判决生效后十日内向原告叶敏返还购房款1,280,000元并赔偿资金占用损失（以1,280,000元为基数，自2013年6月29日起，计算至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,398元，由被告张正发、被告柳桂琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  贾继祠人民陪审员  陈 刚人民陪审员  李海涛二〇二〇年六月十五日书 记 员  俞越鹏