湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初90号原告：中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行，住所地湘潭市雨湖区韶山西路**。负责人：赵金伟，该行行长。委托诉讼代理人：苏东博，男，1993年11月20日出生，该行职员。被告：唐瑶，女，1986年11月8日出生，汉族，住湖南省株洲县。被告：湖南三和伟恒房地产开发有限公司，住，住所地湘潭市岳塘区芙蓉东路**/div>法定代表人：唐水平。委托诉讼代理人：周兴，湖南潭州律师事务所律师，系三和集团项目资产清查代表人。原告中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行（以下简称农行雨湖支行）与被告唐瑶、湖南三和伟恒房地产开发有限公司（以下简称三和房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，本院依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告农行雨湖支行的委托诉讼代理人苏东博，被告三和房产公司的委托诉讼代理人周兴到庭参加了诉讼。被告唐瑶经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院缺席审理。本案现已审理终结。原告农行雨湖支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐瑶偿还原告借款本金175154.34元，利息718.29元（计算至2019年10月16日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利、并终止我行与被告编号为43020120130010337的个人购房担保借款合同；2、请求判决原告对被告唐瑶的涉诉抵押物享有优先受偿权；3、被告湖南三和伟恒房地产开发有限公司承担连带担保责任；4、请求判令上述被告承担本案的全部费用，在本案开庭时，原告将其诉讼请求中的第一项中的本金、利息分别变更为本金172076.01元，利息为2812.93元（本金和利息均计算至本案开庭之日止，同时利息包括罚息和复利）。事实与理由：被告唐瑶于2012年9月27日向农行雨湖支行申请一手房住房按揭贷款22.3万元，并以名下的房地产作抵押。抵押物位于岳塘区。上述抵押物办理了抵押预告登记手续。2013年2月1日，农行雨湖支行向唐瑶发放了贷款22.3万元整，期限240个月，贷款到期日为2033年1月31日。约定执行年利率为6.55%，逾期利率为9.825%，还款方式为等额本息。但从2015年8月起，唐瑶没有按时归还贷款。截止2020年5月25日，唐瑶仍欠本息172076.01元，利息2812.93元。期间原告客户经理多次上门催收和电话催收，被告唐瑶仍未履行还款责任。根据个人购房担保借款合同规定，三和房产公司应承担连带清偿责任。为维护本行的合法权益，特诉至法院。被告唐瑶未到庭，未提交书面答辩意见。被告三和房产公司辩称，因抵押物已办理了抵押预告登记手续，根据合约规定，第二被告不再承担连带担保责任。原告农行雨湖支行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原、被告的身份信息、贷款申请表、购房合同、首付款票据、收入证明、面谈笔录、贷款审批通知书、发放通知单、借款合同、借款凭证、还款明细；2、房屋抵押权证（预告登记）。被告唐瑶及被告三和房产公司未向本院提交证据。对农行雨湖支行提交证据的真实性，本院予以认可。本院经审理认定事实如下：2012年9月11日，被告唐瑶与三和房产公司签订了编号为201209117123Ｃ4102130号的《商品房买卖合同》，合同约定：被告唐瑶购买三和房产公司开发的位于湘潭市岳塘区房屋，付款方式为按揭付款。合同约定后，2012年9月27日，原告农行雨湖支行于被告唐瑶、被告三和房产公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：№43020120130010337），合同约定：被告唐瑶向原告借款223000元，借款的期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为按月还款，逾期还款，逾期利率在原有借款利率基础上加收50%。如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。被告三和房产公司为被告唐瑶提供阶段性保证，其中合同第37条规定，保证期限为阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记情况完成之日止。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定，签订合同的同日，原告将借款223000元支付至被告三和房产公司银行账号。自2015年8月起，唐瑶没有按时足额归还借款，原告在被告唐瑶未按时还款后，从被告三和房产公司提供的保证金账户内予以了相应的扣款，截止2020年5月25日，被告唐瑶尚欠原告借款本金172076.01元，利息为2812.93元（含罚息、复利）。另查明，1、2013年2月2日，原告就唐瑶提供抵押的上述房屋办理了商品房抵押权预告登记（潭房预湘潭市字第××号）；2、根据原告与被告三和房产公司的陈述，涉案房屋尚未取得房地产权属证书；3、根据原告陈述，被告三和房产公司至2020年5月26日，替唐瑶归还本金35503.98元，利息40480.4元，罚息411.22元，复利447.4元。本院认为，原告农行雨湖支行与被告唐瑶、被告三和房产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以支持。引起本案纠纷的原因系被告唐瑶未按合同约定及时归还原告贷款所致，被告唐瑶的行为构成违约，应承担全部责任。对原告要求被告唐瑶提前归还本金及支付利息及解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。对原告提出的“对被告唐瑶的涉诉抵押物享有优先受偿权”的诉请。本院认为，本案所涉房产上虽然已设定抵押预告登记，但其与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。相应的，根据物权法定原则，抵押权预告登记不产生担保物权效力，预告登记权利人也就不享有处分抵押物并优先受偿的权利。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告提出的“被告三和房产公司对上述债务承担连带责任”的诉请。本院认为，因被告三和房产公司提供的保证期限是从借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记情况完成之日止。本案现已办理了预告登记。被告的担保责任已经解除。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。但被告三和房产公司为被告唐瑶垫付的部分费用依法有权向被告唐瑶追偿。综上所述，本院对原告农行雨湖支行的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行与被告唐瑶、湖南三和伟恒房地产开发有限公司于2012年9月27日签订的编号为№43020120130010337号的《个人购房担保借款合同》；二、被告唐瑶在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行借款本金172076.01元和算至2020年5月25日止的利息2812.93元（含罚息、复利），自2020年5月26日起至实际清偿之日止的逾期利息以尚欠借款本金172076.01元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计算；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3820元，由被告唐瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  田阳审 判 员  左斌人民陪审员  周红二〇二〇年六月二十九日书 记 员  黄灿附法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。