平舆县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1723民初4971号原告：杨正柳，男，1977年7月4日出生，汉族，居民，住河南省新蔡县。委托代理人：刘凌，河南北纬律师事务所律师。委托代理人：许成林，河南日月星律师事务所律师。被告：张新华，男，1976年9月15日出生，汉族，居民，住河南省平舆县。委托代理人：张运超，男，1987年3月15日出生，汉族，居民，住河南省平舆县。第三人：肖培，曾用名肖佩佩，女，1988年10月19日出生，汉族，居民，住河南省平舆县。第三人：贾飞，男，1983年10月21日出生，汉族，居民，住郑州市。原告杨正柳诉被告张新华、第三人贾飞、肖培执行异议之诉一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告杨正柳及其委托代理人许成林、被告张新华委托代理人张运超到庭参加诉讼，第三人贾飞经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，第三人肖培经本院公告送达传票拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨正柳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人贾飞签订的房屋买卖合同合法有效，并要求第三人贾飞、肖佩佩（肖培）协助原告办理房屋产权过户登记手续；2.平舆县人民法院不得执行位于驻马店市文明路北段东高国际花园小区12号楼5楼503室房屋，并要求解除对该房屋的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月23日第三人贾飞、肖佩佩向原告借款320000元，约定借期3个月，后由于第三人贾飞、肖佩佩借款到期后不能还款，经协商，第三人贾飞、肖佩佩将其名下位于驻马店市文明路北段东高国际花园小区12号楼5楼503室房屋以购买时的价格给原告，第三人贾飞、肖佩佩欠异议人的借款320000元作为首付款，待剩余房款支付完毕时，办理过户登记手续。原告遂于2013年初对房屋进行装修并入住。后原告多次给第三人贾飞、肖佩佩联系要求办理过户，都未能联系上贾飞、肖佩佩。2018年原告向驻马店市驿城区人民法院提起诉讼，要求确认合同有效并办理过户登记手续。在诉讼过程中，原告与第三人达成协议，原告杨正柳于2019年4月1日之前向第三人贾飞、肖佩佩支付400000元，第三人贾飞、肖佩佩收到400000元后，同意将该房屋过户到原告名下。原告与第三人在办理上述房产过户手续时，发现该房屋已经于2019年8月7日被平舆县人民法院查封，原告遂提出执行异议，但平舆县人民法院驳回了原告的执行异议。故原告提起本次诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求向本院提供了以下七组证据：（一）平舆县人民法院（2019）豫1723执异27号执行裁定书一份，证明原告起诉符合法律规定，涉案房屋查封时间是2019年8月7日；（二）原告杨正柳及其妻子张敏的身份证复印件，证明原告及其妻子的身份信息；（三）原告调取的驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初10452号案件卷宗材料，证明原告于2013年对该房屋进行装修并入住至今，由于第三人的原因未能办理过户登记，原告于2018年9月18日向驻马店市驿城区法院起诉的情况和相关材料；（四）原告在涉案房屋装修期间购买的建筑材料等票据18张，证明2013年原告杨正柳的妻子张敏对该房屋进行装修的情况；（五）东高国际花园小区保安、物业管理员、物业收费员等人出具的证言，证明原告及其家人一直在该小区居住生活；（六）协议、授权委托书、收据、手机银行转账截屏各一份，证明原告与第三人签订协议，由原告再向第三人肖佩佩支付400000元，（之前的320000元欠款作为首付款），原告通过手机转账将钱转到第三人肖佩佩制定的银行账户上（肖永恒，系肖佩佩弟弟），原告已支付购买该房屋的全部价款；（七）证人王某、郑某出庭作证证言，证明第三人贾飞因欠原告钱，将位于东高花园的房屋抵押给原告了，原告装修并入住，但中间有段时间联系不上贾飞，导致房屋过户拖到现在。被告张新华辩称：原告杨正柳与第三人贾飞、肖佩佩之间不是普通的买卖行为，不能排除其对第三人贾飞、肖佩佩房产的查封。被告张新华为证明辩称内容，向本院提供了其申请执行贾飞、肖佩佩执行案件立案短信截图，证明其已经申请执行。第三人贾飞和肖培未作答辩。本院经审理认定事实如下：（一）关于原告杨正柳与第三人贾飞、肖佩佩及被告张新华之间的关系。2013年第三人贾飞找到原告杨正柳以做生意需要资金周转为由找到原告借款，原告杨正柳于2012年8月23日在中国邮政储蓄银行驻马店市置地大道支行卡取现金300000元，第三人贾飞向原告杨正柳出具了借条，载明：“今借杨正柳现金叁拾贰万元整，借期三个月贾飞2012年8月23日”。2018年10月22日本案原告杨正柳以本案第三人贾飞、肖佩佩为被告向驻马店市驿城区人民法院提起民事诉讼，案号为（2018）豫1702民初10452号，要求依法确认其与本案第三人贾飞、肖佩佩之间的房屋买卖合同有效，依法确认本案涉案房屋归原告杨正柳所有，并判令本案第三人贾飞、肖佩佩协助将房屋变更登记在原告名下。原告杨正柳在上述案件中诉称，本案被告第三人贾飞、肖佩佩因急需用钱于2012年11月份将涉案房屋出卖给原告，原告一次性支付给被告购房款320000元，该房剩余未到期贷款暂由原告杨正柳代为偿还，本案第三人承诺为原告办理房屋过户登记手续。因双方系好友关系，故未签订书面买卖合同。本案第三人贾飞、肖佩佩在上述案件中提出反诉，要求本案原告杨正柳立即搬出本案涉案房屋并返还涉案房屋。本案第三人贾飞、肖佩佩在反诉中辩称，其与杨正柳之间不存在房屋买卖关系，但双方之间存在借贷关系，因本案第三人贾飞、肖佩佩在驻马店有一套空房子，故双方协商由杨正柳代为偿还涉案房屋每月房贷，偿还部分视为向本案第三人贾飞、肖佩佩支付的房租。后本案原告杨正柳与本案第三人贾飞、肖佩佩均于2019年3月12日分别向驻马店市驿城区法院撤回起诉和反诉，驻马店市驿城区人民法院准许双方撤诉。原告杨正柳与第三人贾飞、肖佩佩撤诉后，于2019年3月19日以第三人贾飞、肖佩佩为甲方、原告杨正柳为乙方，签订了一份协议，主要内容如下：“一、乙方于2019年4月1日之前再向甲方支付400000元，（甲方于22019年4月1日前所欠乙方的债务是乙方向甲方支付的首付款）甲方收到剩余400000元后，同意将位于东高国际12号楼5楼503房屋过户到乙方个人名下，房屋过户的相关一切税费由乙方承担…三、甲方收到乙方400000元后，于2019年4月16日前协助乙方办理过户手续…四、甲乙双方履行上述约定后，双方再无任何债权债务纠纷，乙方将本协议签订之前的对甲方的所有债权凭证（包括320000元的债权凭证）返还给甲方。贾飞于本协议签订之前所欠乙方的所有债务，视为乙方所支付房屋的首付款。五、本协议一式两份，自双方代表人签字之日起生效。”原告杨正柳与第三人贾飞、肖佩佩签订上述协议后，原告杨正柳于2019年3月28日用其妻子张敏的银行账号向第三人贾飞、肖佩佩指定的银行账号（收款人：肖永恒账号：62×××95）转账400000元，第三人肖佩佩于2019年3月28日出具了收据。2017年10月16日本案被告张新华以本案第三人贾飞、肖佩佩为被告提起民间借贷诉讼，后双方达成调解协议，约定：贾飞、肖佩佩于2017年10月31日前付5万元，2017年12月31日前付50万元，2018年2月15日前付50万元，余款102万元于2018年4月30日前付清。平舆县人民法院根据上述约定，制作了（2017）豫1723民初3965号民事调解书。后被告张新华于2019年2月3日向平舆县人民法院申请执行该调解书约定的内容，并于2019年8月7日查封了涉案房屋。另查明，原告杨正柳于2013年对涉案房屋装修并入住。第三人肖培存在双重户籍，其中“肖佩佩（412827198705129583）的户籍信息已经注销”；第三人贾飞原系平舆县郭楼镇高平寺村委大赵庄居民，于2019年5月30日将户籍迁到郑州市**陇海中路**院幸福社区**。本院认为，根据当事人主张，本案争议焦点为：原告杨正柳对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人是否对执行标的物享有排除人民法院强制执行的民事权益，其审查标准应为实质性审查，参照《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定应当对案外人与相对人是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、案外人是否支付合理对价、是否在法院查封之前已合法占有该不动产以及案外人对未办理过户登记是否存在过错进行审查。关于是否具有有效书面买卖合同问题。原告杨正柳提交了2019年3月19日第三人肖佩佩与其订立的《协议》，该份协议根据其内容实质上是原告杨正柳与第三人贾飞、肖佩佩签订的以物抵债协议。以物抵债协议的目的在于消灭旧的金钱之债而非单纯的房屋买卖，当事人之间的以物抵债协议，只是债务人履行债务的变通方式，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。且房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该份抵偿协议并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效裁判文书申请强制执行。虽然原告杨正柳与第三人签订的以物抵债协议订立时间是在平舆县人民法院查封涉案房屋时间（2019年8月7日）之前，但被告张新华已经于2019年2月23日向平舆县人民法院申请执行第三人贾飞、肖佩佩归还借款。第三人贾飞、肖佩佩在被执行阶段与原告签订以物抵债协议，将涉案房产抵偿给原告贾正柳，且原告杨正柳与第三人贾飞、肖佩佩约定将400000元汇入案外人肖永恒的名下，有违常理，结合第三人贾飞、肖佩佩当时正处于被执行阶段，明显属于转移财产、逃避执行，原告杨正柳与第三人贾飞、肖佩佩签订的上述以物抵债协议及履行方式严重损害了其他债权人的合法权益，该以物抵债协议不产生排除法院执行的效力。关于原告杨正柳是否因自身原因未办理房屋登记的问题。原告陈述其于2013年即对房屋装修并入住，但并没有积极督促第三人贾飞、肖佩佩继续履行合同，协助办理涉案房屋的变更登记手续，导致原告没有及时取得房屋所有权，后被法院依法查封，原告存在过错。综上，原告不享有足以排除执行的实体权利，不能排除对涉案房屋的强制执行，故原告请求依法确认其与第三人贾飞签订的房屋买卖合同合法有效，并要求第三人贾飞、肖佩佩（肖培）协助原告办理房屋产权过户登记手续，平舆县人民法院不得执行位于驻马店市文明路北段东高国际花园小区12号楼5楼503室房屋，并要求解除对该房屋的查封的两项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告杨正柳的诉讼请求。案件受理费11000元，由原告杨正柳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 邵 巍审判员 勾向阳审判员 徐 腾二〇二〇年六月一日书记员 邢 威