贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3110号 原告：鲁康祥，男，汉族，1991年8月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨颖，贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：9152050274112940XM，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告鲁康祥诉被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁康祥的委托诉讼代理人杨颖，被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁康祥向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理涉案房屋的商品房转移登记有关文书并交付原告；2、判决被告以471420元为基数，按日万分之二的标准，支付因逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金（从2013年9月1日起计算至原告取得涉案房屋产权证书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年10月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于毕节市新城区领地（南区）第3幢19层1号住房出售给原告，总房款471420元。合同约定：出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告支付完毕购房款。但时至今日，被告仍未履行相应义务，其应向原告支付相应的违约金。在诉讼中，原告申请撤回第1项诉讼请求。 被告博泰公司辩称：1.原告诉请已过诉讼时效；2.逾期办证系因不动产统一登记等不可抗力事件导致，答辩人不存在逾期办证的违约情形；3.双方合同约定的相关文书指示不明，原告也未实际产生损失，其违约金过高，也应当予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、借款凭证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于新城区领地（南区）第3幢19层1号房，购房价款为471420元。合同约定，被告应于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由原告承担。合同还约定了其他事项。原告按合同约定向被告支付完毕购房款。 另查明，涉案房屋还未取得初始登记。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告的诉请是否超过诉讼时效；二、被告是否应向原告支付违约金，如支付其违约期间及违约金标准如何认定。 关于焦点一的问题，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2013年12月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2013年12月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年3月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年3月23日起的违约金请求权未超过诉讼时效。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且被告也未举证证明原告主张的违约金过高。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2017年3月23日起开始计算。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期办证的违约责任。因此，上述违约金以原告已交购房款471420元为基数，按日万分之二的标准从2017年3月23日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，且转移登记项下并未约定免责条款，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整等因素的主张，本院不予采纳。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解部分理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告鲁康祥逾期办证违约金，该违约金以已付购房款471420元为基数，按日万分之二的标准从2017年3月23日起计付至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、驳回原告鲁康祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1182元，由原告鲁康祥负担500元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担682元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年六月十二日 书记员  彭 双