河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初1263号原告:李书民，男，1960年11月2日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人姚峰，河南涛声律师事务所律师。被告：苗艳萍，女，1968年4月13日出生，汉族，住济源市。被告：王红建，男，1968年8月23日出生，汉族，住济源市。被告：李世兰，女，1955年10月13日出生，汉族，住济源市。被告：王振合，男，1964年9月30日出生，汉族，住济源市。被告：酒桂英，女，1961年11月14日出生，汉族，住济源市。被告：史艳青，女，1989年6月11日出生，汉族，住济源市。被告：济源市福顺缘置业有限公司，住所地：济源市马寺街。法定代表人：王国文，该公司经理。被告：王国文，男，1965年2月7日出生，汉族，住济源市。原告李书民与被告苗艳萍、王红建、李世兰、王振合、酒桂英、史艳青、济源市福顺缘置业有限公司、王国文案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。依法公开开庭进行了审理。原告李书民及委托代理人姚峰、被告苗艳萍、李世兰、王振合、酒桂英、史艳青、济源市福顺缘置业有限公司法定代表人王国文及被告王国文到庭参加诉讼，被告王红建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2016年，济源市福顺缘置业有限公司的法定代表人王国文为开发济源市克井镇马寺街鼎城永昌商住楼，向原告借款50万元，双方约定了借款利息及借款期限。济源市福顺缘置业有限公司同时与原告签订房屋买卖合同，将永昌鼎城商住楼门面房106号房屋抵押在原告名下，并在房管部门办理了房屋抵押登记备案手续。借款到期后，因王国文欠款太多，资不抵债，想用抵押给原告的房屋来清偿其所有债务，并于2018年4月，济源市福顺缘置业有限公司将原告等人诉之法院，要求解除与原告等人签订的商品房买卖合同。济源市福顺缘置业有限公司该请求最终被法院驳回。被告苗艳萍等六人也是同王国文之间存在民间借贷的债权人，没有房屋抵押担保关系。在该六人申请执行王国文案中，法院将济源市福顺缘置业有限公司抵押给原告等人的房屋作为执行标的予以查封。这对原告是不公平的。原告等四人提出执行异议申请，法院作出了（2020）豫9001执异3号执行裁定书，驳回了原告等人的申请后，原告认为，济源市福顺缘置业有限公司与原告签订了房屋买卖合同，为原告设定了房屋抵押的物的担保，原告就有权就该担保物的变卖所得价款优先受偿。现请求：1、撤销济源市人民法院（2020）豫9001执异3号执行裁定书；2、确认原告与济源市福顺缘置业有限公司房屋抵押借款合同有效保障原告实行担保物权。后原告变更诉讼请求为：立即停止对登记在原告名下的永昌鼎城商住楼门面房106号房屋的强制执行措施，并解除对该房产的查封。被告苗艳萍辩称：1、原告与王国文之间是个人借贷关系，同时与济源市福顺缘置业有限公司存在房屋买卖合同关系，王国文在本案中为双重身份，不能将个人行文与公司行为认定为同一个行为，济源市人民法院（2020）豫9001执异3号执行裁定书正确，原告所诉没有道理。2、济源市人民法院执行裁定书认为，原告与济源市福顺缘置业有限公司签订买卖合同备案，原告不享有《担保法》规定的优先受偿权。房屋买卖合同备案与法律前置性规定的不动产抵押登记是两个不同的概念，二者不是等同关系，所以原告以买卖合同备案为由主张优先受偿权无事实及法律根据，其请求依法应予以驳回。被告李世兰、王振合、酒桂英、史艳青、济源市福顺缘置业有限公司、王国文的答辩理由同苗艳萍。被告王红建未答辩，也未向本院提供证据。经审理查明，2016年2月29日，原告与被告王国文签订协议，主要内容为：1、王国文在建设永昌鼎城商住楼时，向原告借款50万元，王国文将永昌鼎城商住楼门面房106号，建筑面积265.98平方米抵押给原告，签订商品房买卖合同，并在济源市房管局备案，合同编号为JYYS0013678。2，在备案原告名下期间原告不得把该门面房以自己名义作为交易、抵押贷款等；3、该门面房权利仍归于被告王国文，王国文出售门面房时，原告不能参与，如王国文找到买家，原告应积极配合王国文去房管局办理退房手续，前提必须是王国文应将买房款中的一部分资金作为原告的借款归还原告。4、为保证双方利益，王国文必须在协议签订之日起一年内归还原告借款。同日济源市福顺缘置业有限公司与原告签订商品房预售合同，济源市福顺缘置业有限公司将其开发的位于济源市××中心大道与××交叉口西北角的永昌鼎城商住楼106号门面房（建筑面积265.98平方米，房屋代码为77151，合同编号为JYYS0013678）出售给原告。2017年3月1日被告王国文向原告借款50万元并给原告出具欠条一张，内容为：今借到李书民现金50万元。该款至今未归还。2018年4月8日，济源市福顺缘置业有限公司将原告诉至法院，认为原被告之间实际是民间借贷关系，商品房预售合同仅为促使借款合同的履行，双方之间形成了名为房屋买卖，实际为民间借贷的关系，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，要求解除与原告签订的商品房预售合同。本院于2018年6月5日作出（2018）豫9001民初2841号民事判决书，驳回了济源市福顺缘置业有限公司的诉讼请求。后济源市福顺缘置业有限公司又向本院提起诉讼，要求确认其与原告之间签订的商品房预售合同无效。2018年10月22日，本院作出（2018）豫9001民初6209号民事判决书，确认双方签订的商品房预售合同无效。原告不服提出上诉，认为济源市福顺缘置业有限公司是就同一事实，达到同一目的重复起诉，要求撤销一审判决。2018年12月14日，济源中级人民法院作出（2018）豫96民终1620号民事裁定书，撤销了一审判决，驳回了济源市福顺缘置业有限公司的起诉。该裁定书目前已生效。2019年原告将王国文诉至本院，要求王国文归还借款50万元及利息。经本院组织调解，双方达成调解协议，王国文欠原告的50万元及利息于2019年3月29日前还清。该调解生效后王国文仍未能归还原告本息。2019年4月1日原告申请强制执行。在执行期间，因济源市福顺缘置业有限公司及王国文另欠本案被告苗艳萍、王红建、李世兰、王振合、酒桂英、史艳青借款，被告起诉后，本院于2017年10月11日至2018年11月22日期间依据该六被告的申请分别立案执行了济源市福顺缘置业有限公司和王国文的民间借贷纠纷案件。执行中，于2019年11月11日作出（2018）豫9001执3469号执行裁定书，预查封了济源市福顺缘置业有限公司备案登记在原告等人名下的永昌鼎城商住楼106号等房屋，原告不服，认为该房屋已抵押登记在其名下，其对该房屋享有优先受偿权，随向本院提出执行异议，本院2020年1月13日作出了（2020）豫9001执异3号裁定，驳回了原告的异议请求。本院认为，被告王国文作为济源市福顺缘置业有限公司的法定代表人，在向原告借款50万元后，为保证原告债权的实现，同时又与原告签订了商品房预售合同，将济源市福顺缘置业有限公司开发的永昌鼎城商住楼106号门面房备案登记在原告名下。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，人民法院应按按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或出借人有权主张返还或补偿。但该条规定，并未明确借款人对买卖合同标的物拍卖价款享有优先受偿权。且根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，以城市房地产或以乡村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押登记合同自办理登记之日起生效。本案中，济源市福顺缘置业有限公司虽然在房管部门对永昌鼎城商住楼106号门面房备案登记在原告名下，但并未按法律规定办理抵押登记，因此原告以该门面房在房管部门备案登记为由享有优先受偿权，证据不足，其要求停止对登记在原告名下的永昌鼎城商住楼门面房106号房屋的强制执行，理由不当，本院不予支持。原告要求解除对该房产的查封，不属于本案审理范围，本案不予涉及。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李书民的诉讼请求。案件受理费13600元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  邓素云人民陪审员  张正常人民陪审员  张素平二〇二〇年六月十日书 记 员  朱 琳