福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1663号 原告：黄锦雄，男，1980年11月20日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：杨丁娟，北京大成（福州）律师事务所执业律师；刘鲁毅，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：朱庆光，男，1992年1月29日出生，汉族，户籍地福建省顺昌县，现住福州市仓山区。 第三人：福建福家房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路19号（原新港街道新港道6#）南公小区1#楼2层01号房。 法定代表人：吴丰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王金鹏，福建华群律师事务所执业律师。 原告黄锦雄与被告朱庆光、第三人福建福家房产代理有限公司（以下简称福家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄锦雄的委托诉讼代理人杨丁娟、刘鲁毅，被告朱庆光、第三人福家公司的委托诉讼代理人王金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄锦雄向本院提出诉讼请求：1.判令朱庆光立即向黄锦雄支付违约金100000元（其中20000元由朱庆光支付至中国光大银行托管账户37×××75中的20000元先予抵扣，由福家公司直接向黄锦雄支付）；2.判令朱庆光向黄锦雄支付律师代理费10000元（黄锦雄暂起诉律师费10000元，若后续有律师费支出，黄锦雄保留后续要求朱庆光支出律师代理费的权利）；3.判令朱庆光承担本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、公告费、财产保全费）。 事实与理由：2019年12月9日，黄锦雄作为甲方（卖方）、朱庆光作为乙方（买方）、第三人福家公司作为丙方，三方签订了《不动产买卖合同》《交易服务合同》和《居间服务确认书》；同日，黄锦雄作为甲方，朱庆光作为乙方签订了《补充协议》。上述协议约定，朱庆光向黄锦雄购买其所有的位于福州市闽侯县阳光理想城6＃楼1302单元，房屋成交价格为1373000元整。《不动产买卖合同》第七条约定：“……4.甲乙双方任何一方未按合同约定的时间和方式履行合同，视为违约”；第八条约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。”第九条约定：“自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担）。”第十条约定：“依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定在不动产买卖合同签订后任何一方违约需向另一方支付违约金人民币（大写）壹拾万元整。” 合同履行过程中朱庆光存在诸多违约行为：1.《补充协议》第3条约定：“甲方同意乙方自行指定评估公司办理评估手续，乙方应于2020年2月3日前将评估报告原件交由交易服务方保管”，朱庆光未据此履行。2.《补充协议》第5条约定：“乙方应于2020年2月7日前将除已支付的定金、已支付的房款及贷款外的房款存入乙方指定的贷款银行办理贷款审批手续。”朱庆光亦未据此履行。3.《补充协议》第7条约定：“因甲方资金不足，乙方出资部分购房款人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）为甲方解除上述房产的抵押权，超出乙方出资部分的解押款由甲方自行出资解押。”黄锦雄已于2020年1月10日到银行完成申请解押手续并通知朱庆光，并告知其根据银行要求至迟不得超过2020年4月10日需将解押款存入，朱庆光至今未予履行。2020年3月13日，黄锦雄联系福家公司向朱庆光发出《通知函》，告知其收到函件后立即履行未履行的合同义务。2020年3月23日，福家公司再次向朱庆光发出《履约通知函》催告尽快履行合同义务，否则黄锦雄可以依照合同约定解除合同并追究其违约责任。 合同履行期间，恰逢新冠××疫情爆发。黄锦雄充分考虑疫情影响，已经适当放宽了合同履行期限，并在银行及福家公司复工复产后多次通过书面和电话催促朱庆光办理相关手续，但朱庆光明确拒绝配合办理，至今仍未按照合同约定将评估报告送交福家公司保管，也未将房款存入指定账户，也未支付约定的解押款。无奈下，黄锦雄于2020年4月7日向朱庆光留存的收件地址和福家公司分别发出《解除合同通知函》，告知在其收到此函时解除《不动产买卖合同》及相关附属协议，并请其在十日内支付违约金，否则将通过法律途径主张权利，由此产生的一切费用将由其承担。朱庆光于2020年4月8日收到《解除合同通知函》后，仍然未在十日内支付违约金。双方的《不动产买卖及经纪服务合同》《不动产买卖合同》《交易服务合同》和《补充协议》自2020年4月8日起已经解除。因朱庆光违约导致合同解除，加之新冠××疫情影响，房价大跌，朱庆光的违约行为导致黄锦雄损失巨大。朱庆光应按照合同约定本应向黄锦雄支付每日成交价款万分之五（自违约行为发生之日起至合同解除之日止）外加100000元的违约金，以及黄锦雄因主张违约责任支出的律师代理费，但黄锦雄仍出于疫情中的同理心，自愿放弃要求朱庆光支付每日成交价款万分之五违约金的权利，仅要求朱庆光依合同第十条约定支付100000元违约金，及黄锦雄为此支出的律师代理费（黄锦雄暂起诉律师代理费10000元，若后续有律师费支出，黄锦雄保留后续要求朱庆光承担律师代理费的权利）。根据《不动产买卖合同》第十三条约定，本合同争议应向合同项下不动产所在地法院起诉，因此，贵院对本案拥有管辖权。为了维护黄锦雄的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告所请。 朱庆光辩称，合同签订的时候，约定由其自行评估，评估报告是1200000元，其首付款只要20多万元，因为当时没有土地证，导致其贷款金额变少，首付款就要多付，但其资金有限不能付那么多的首付款，且房东不让其女朋友的家人看房子。 福家公司述称，三方于2019年12月29日签订《不动产买卖及经纪服务合同》及相应的《补充协议》。黄锦雄、朱庆光、福家公司及中国光大银行于2019年12月29日签订《中国光大银行四方通用版网上资金托管业务申请协议》，朱庆光将定金20000元存入托管账户（37×××75）。目前，该20000元定金仍由中国光大银行监管。黄锦雄于2020年1月10日向其贷款的招商银行申请了提前还款解押，其贷款银行同意2020年4月10日前还款。黄锦雄通知朱庆光在上述日期届满之前将购房款中的150000元存入该银行。但是，朱庆光至今未按补充协议第7条的约定存入150000元为黄锦雄办理解押手续。而且，朱庆光未履行于2020年2月3日前将评估报告原件交由福家公司保管的义务，也未履行于2020年2月7日前将除已支付的定金及购房款之外的款项存入指定的贷款银行办理贷款审批手续的义务。福家公司的工作人员在此期间多次电话联系朱庆光，催促其履行合同，但朱庆光在电话中以各种理由拖延履行。之后，福家公司按黄锦雄的要求，分别于2020年的3月13日、3月23日向朱庆光在合同中确认的地址发函，催告朱庆光履行合同，相关函件经查询后得知是由他人代收。 福家公司于2020年4月8日收到黄锦雄发来的《解除合同通知函》，并于收到解除通知书后的一个月内，依据合同约定继续监管黄锦雄的产权材料。之后，因黄锦雄已通过诉讼主张权利，且福家公司已收到本案的诉讼材料，福家公司将在诉讼过程中按合同约定继续监管黄锦雄的产权材料并将按生效裁判执行。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月29日，黄锦雄（甲方）与朱庆光（乙方）以及居间方福州市马尾区福泽家房产中介所、交易服务方福家公司签订《不动产买卖合同》及《补充协议》，约定黄锦雄将位于福州市闽侯县阳光理想城6＃楼1302单元房产以1373000元的价格出售给朱庆光。合同第七条第4款约定，甲乙双方任何一方未按合同约定的时间和方式履行合同，视为违约。合同第九条约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。）合同第十条约定，依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定在不动产买卖合同签订后任何一方违约需向另一方支付违约金100000元整。 《补充协议》第1条约定，签订本合同当日，乙方同意将定金20000元存入指定账户与甲方办理监管手续。第2条约定，因签订本合同当日，甲方未能提供上述房产的《国有土地使用证》原件，甲方保证于乙方办理银行审批当日将上述房产证的《国有土地使用证》提交给交易服务方监管，否则属甲方违约，按合同约定违约条款办理。乙方已了解该情况，认可并愿意签署本合同。第3条约定，甲方同意乙方自行指定评估公司办理评估手续，乙方应于2020年2月3日前将评估报告原件交由交易服务方保管。第5条约定，乙方应于2020年2月7日前将扣除已支付的定金、已支付的房款及贷款以外的房款存入乙方指定的贷款银行办理办理贷款审批手续。第7条约定，因甲方资金不足，乙方出资部分购房款150000元为甲方解除上述房产的抵押权，超出乙方出资部分的解押款由甲方自行出资解押。 合同签订后，黄锦雄（甲方）、朱庆光（乙方）以及福家公司（丙方）在中国光大银行（丁方）办理了资金托管业务，朱庆光将定金20000元存入监管账户。四方签订的《中国光大银行四方通用版网上资金托管业务申请协议书》第五条支付和退回程序约定，如果甲乙双方未交易成功或未按照甲乙丙三方选定的支付条件履行完毕，丁方按照约定将托管资金从托管账户退回至乙方在丁方开立的结算账户。丁方在托管资金支付/退回前，均需丙方在丁方交易资金托管系统中发起支付/退回指令。 2020年3月13日，福家公司依照合同约定地址向朱庆光发出《通知函》，告知朱庆光，黄锦雄已于2020年1月10日完成申请解押手续，申请当天，获悉甲方的贷款银行最迟不得超过2020年4月10日将解押款项存入银行扣款。因您目前约定的手续未启动，将导致甲方无法在约定时间内办理解押还款等相关手续。现通知朱庆光于2020年3月17日前提交评估报告原件交由交易服务方保管，并于当日将扣除已支付的定金、已支付的房款及贷款外的房款存入贷款银行与甲方前往银行办理按揭贷款审批手续。2020年3月23日，福家公司再次按照合同约定地址向朱庆光发出《履约通知函》，要求朱庆光应于2020年3月27日前将评估报告原件交由交易服务方保管，并于当日将扣除已支付的定金、已支付的房款及贷款外的房款存入贷款银行与甲方前往银行办理按揭贷款审批手续。2020年4月7日，黄锦雄分别按照合同约定地址向朱庆光及福家公司发出《解除合同通知函》，通知朱庆光：本人依法行使解除权，以本通知解除贵我双方于2019年12月29日签署了关于买卖坐落于闽侯县上街镇源通东路199号阳光理想城6#楼1302单元房产《不动产买卖合同》及相关附属协议。上述合同于贵方收到本函时解除。朱庆光自认收到《履约通知函》、《解除合同通知函》。 另查明，黄锦雄为本案支出律师费10000元。案涉房屋评估报告出具时间为2020年2月27日。经催告后，朱庆光未将150000元解押款以及扣除定金、已付的房款及贷款以外的房款存入指定账户，也未将评估报告提交给福家公司保管。 本院认为，黄锦雄与朱庆光等签订的《不动产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。朱庆光未按合同约定时间履行提交评估报告、将解押款存入指定账户等义务，经催告后仍未履行，已构成违约，黄锦雄已按合同约定向朱庆光发出解除合同的通知，朱庆光已收到《解除合同通知函》，黄锦雄主张案涉《不动产买卖合同》已解除，本院予以采信。因朱庆光违约导致合同解除，朱庆光应向黄锦雄承担违约责任。现黄锦雄要求朱庆光支付违约金100000元以及本案律师费10000元，符合合同约定，本院予以支持。黄锦雄、朱庆光以及福家公司、中国光大银行签订的《中国光大银行四方通用版网上资金托管业务申请协议书》第五条支付和退回程序约定，如果甲乙双方未交易成功或未按照甲乙丙三方选定的支付条件履行完毕，丁方按照约定将托管资金从托管账户退回至乙方在丁方开立的结算账户。审理中，双方均确认朱庆光支付的20000元定金仍由银行监管，黄锦雄要求福家公司直接向黄锦雄支付该定金用于抵扣朱庆光应支付的违约金，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、朱庆光应于本判决生效之日起十五日内向黄锦雄支付违约金100000元及本案律师代理费10000元； 二、驳回黄锦雄其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，因适用简易程序审结，依法减半收取计1250元，由朱庆光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年六月三日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。