安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初2635号 原告:王道荣,男,1949年10月10日生,汉族，户籍地安徽省六安市裕安区,现住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：房后平，男，1965年3月15日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被告:张红,女,1980年8月30日生，汉族,住河北省保定市北市区。 委托诉讼代理人：尚泓，六安市金安区三十铺镇法律服务所法律工作者。 被告:安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心，住所地安徽省六安市裕安区四期10栋10-20门面，统一社会信用代码92341503ＭＡ2Ｔ4Ｈ3ＣＯＵ。 经营者:孙青。 委托诉讼代理人：康贵锋，男，1972年4月6日生，汉族，公司员工。 委托诉讼代理人：江山，安徽皋德律师事务所律师。 原告王道荣与被告张红、安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心（下称博恩服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其特别授权委托诉讼代理人房后平、被告张红的特别授权委托代理人尚泓、博恩服务中心的特别授权委托代理人康贵锋、江山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告王道荣2019-2020年度6个月房租65000元整；2、判令两被告支付原告王道荣违约金26000元整(130000*20%)；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由:两被告需要经营业务,于2018年9月15日与原告签订《房屋租赁合同》,由经营者孙青代签(经营者孙青提供被告张红身份证复印件一份),根据合同约定,租赁期限为三年,自2018年10月6日起至2021年10月5日止,付款方式每年房租130000元整,一年一付,次年房租须提前一个月支付,但是被告第二年房租仅付6个月,还有6个月未支付,依照合同第五条第3项、第六条约定,被告应当违约责任。经原告多次催要,被告仅以经营不下去为由,拒不支付房租,又不交出房屋钥匙,严重损害原告合法权益,故原告诉至贵院,请求判如所请。 被高张红在庭审中辩称，原告起诉张红系主体错误。原告诉请事实严重不真实，体现在：1、被告2019年9月交付半年租金，系原告与被告博恩服务中心合意认可，故不存在违约，因为合同约定租赁每年9月提前交付下一年度租金，然被告博恩服务中心交付租金后原告没有任何异议，没有催要另半年房租或者要求解除合同，只能认定被告博恩服务中心在2019年9月支付2019年10月至2020年4月半年租金，系双方合意的事实；2、原告与被告租赁关系已经于2020年3月终止，也是原被告双方合意的结果，故请求法院裁定驳回原告对被告张红的起诉，判决驳回对被告博恩服务中心的诉讼请求。 被告博恩服务中心在庭审中辩称，1、案涉《房屋租赁合同》已于2020年3月30日终止，答辩人退还了房屋，原告王道荣也将案涉房屋对外招租。答辩人房租已付至2020年4月5日，故答辩人不欠原告王道荣房租，也不存在违约；2、原告王道荣收取答辩人租房押金5000元、装修押金3000元，至今没有退还答辩人。答辩人承租期间代原告王道荣支付了2018年7月11日至2018年10月5日及2020年3月30日至2020年7月10日的物业费（合同租期外的物业费），原告王道荣应当返还；3、根据2020年2月27日六安市国有资产管理运营有限公司发布的《减租公告》：对2020年2月-4月减免租金，鉴于王道荣的起诉行为，答辩人要求退还2020年2-3月份房租21667元。 原告为证明其主张提交证据：一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；二、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格；三、被告营业执照复印件,证明被告租赁原告房屋经营事项,主体适格；四、《房屋租赁合同》,证明原告与被告签订合同双方约定事项明确。 被告张红对原告证据发表质证意见为：对证据一的三性无异议。对证据二真实性、合法性确认，关联性不认可，张红不是适格主体。对证据三，原告有被告博恩服务中心营业执照前提下，起诉时将被告二名称写错，我们认可被告二的工商登记信息。通过证据三可以看出本案与被告张红没有关系。对证据四真实性认可，对证明目的有异议：合同第六条违约条款的约定过高，本案应适用最高法关于审理疫情期间的指导意见，证据中被告张红的签名是孙青代签，但是房屋实际使用者与张红没有关系；根据合同第三条第三款，若原告没有交齐房租，应当是双方合议或者合同终止的结果。 被告博恩服务中心对原告证据发表质证意见为：对证据一的三性无异议。对证据二同张红意见。对证据三，真实性无异议，但原告诉状书写名称与被告营业执照登记信息不吻合。对证据四的三性无异议，承租方因合同签订时博恩服务中心的营业执照尚在办理中，故由经营者孙青在合同承租方签字，合同第三条约定付押金5000元，该款博恩服务中心已经实际支付，但是原告尚未退还，另合同第六条约定的违约金明显高于法律规定，该合同履行过程中突发新冠疫情，根据最高法审理疫情期间的指导意见和六安市国有资产管理运营有限公司发布的《减租公告》，在审理本案合同时应当予以考虑，双方就合同的履行期限及租金支付方式达成新的合议，即合同于2020年3月30日终止。 被告博恩服务中心提交证据:一、短信聊天记录、视频、微信朋友圈、照片、中国电信移机单，证明1、案涉《房屋租赁合同》于2020年3月30日终止，微信朋友圈当日腾空房屋，并留下原告联系方式；2、2020年3月22日将宽带移除案涉房屋的事实；3、2020年3月30日原告王道荣将案涉房屋对外招租的事实。二、物业费收款收据，证明代原告王道荣支付2018年7月11日至2018年10月5日及2020年3月30日至2020年7月10日的物业费1700元（合同租期外的物业费）的事实。三、证人证言，证明案涉房屋于2020年3月份退还给原告，原告另行对外招租，且钥匙交由原告认可的证人保管。 原告对被告博恩服务中心的证据质证意见：对证据一中短信聊天记录的三性无异议，但双方没有就3月30日达成合同终止的合意，微信第五条看出双方仍然在交涉中；对视频、微信朋友圈、照片、中国电信移机单的三性均无异议，说明一点：3月30日张贴的对外招租信息，不是原告张贴的招租公告，是被告知道原告号码，以原告名义张贴招租公告，目的是为了收取转让费。对证据二的三性有异议，该收款收据虽然盖了南门塔四期物业公司印章，但是是复印件，不能证明是被告交纳物业费，且合同约定也应当由被告交纳，所以不能达到被告证明目的。对证据三，被告将钥匙给证人，不符合双方合同约定，被告至今没有将房子恢复原状，合同没终止。 被告张红质证意见：对证据一，短信聊天记录，原告代理人对真实性确认，也证明了原告对被告交钥匙行为确认，原告住在在南门塔四期803室，离案涉房屋很近，原告来回能看到招租公告但是没有提出异议，可见双方达成房屋租赁终止合意，对证据中国电信移机单三性确认。对证据二、三的三性确认。 经庭审举证、质证，认证如下：对原、被告提交的证据双方无异议部分，本院予以采信，对有争议部分，本院将结合案件事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告博恩服务中心因经营业务需要,于2018年9月15日与原告签订《房屋租赁合同》,根据合同约定,租赁期限为三年,自2018年10月6日起至2021年10月5日止,每年房租130000元,租金一年一付,次年房租须提前一个月支付，另付押金5000元。然博恩服务中心第二年支付房租6个月,即房租付至2020年4月5日。因受新冠疫情影响，2020年3月下旬博恩服务中心通知王道荣，要求解除合同，并于2020年3月30日自行腾空房屋。经王道荣同意，在租赁房屋门上张贴门面招租告示，告示上登记的联系方式为原告本人的手机号码。原告要求博恩服务中心在2020年4月18日之前将房屋清空并交回钥匙。2020年4月16日下午，博恩服务中心与原告在案涉租赁房屋内见面，因租房押金、装修等问题未谈妥，双方未能完成交接。后博恩服务中心将钥匙交给隔壁李传明保管，李传明即承租方申请到庭作证的证人。其证实，在保管钥匙期间，三次为打算承租涉案房屋的人开门看房，其中一次是在接听原告电话后帮忙开门的。庭审后，博恩服务中心交付王道荣租赁房屋钥匙三把，该锁具由博恩服务中心更换，原告不持有钥匙。 另查明，博恩服务中心缴纳租赁房屋2019年7月11日至2020年7月10日的物业管理费计3267元。 本院认为，博恩服务中心不具有约定或法定合同解除权，但其在2020年3月22日向原告发出解除合同的通知，明确表示2020年4月5日后不再租赁房屋，并于2020年3月30日清空房屋并要求交接事宜。原告在收到博恩服务中心解除合同的要求后，同意其对外张贴招租告示，故双方租赁合同已经实际解除，原告要求继续履行合同的诉请，依法不应得到支持。关于违约责任，双方在合同中已经约定，且自被告清空房屋至今，原告房屋未能重新出租，其损失是显而易见的。原告依据合同约定，主张房租的20%违约金即26000元，与法有据，应予支持。被告博恩服务中心以受疫情影响，致使经营陷入困境，请求减免2020年2个月房租21667元，其抗辩理由合法，但其不能将全部损失转嫁原告，经综合考虑，本院支持其减免一个月的房租即10833元。原告收取的押金5000元、物业公司收取的租赁期限外物业服务费904元，原告应予返还博恩服务中心。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心于本判决生效之日起五日内支付原告王道荣违约金26000元； 二、原告王道荣于本判决生效之日起五日内返还被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心押金5000元； 三、原告王道荣于本判决生效之日起五日内返还被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心物业管理服务费904元； 四、原告王道荣于本判决生效之日起五日内退还被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心租金10833元； 五、驳回原告王道荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1040元，由原告王道荣负担520元，由被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心负担520元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  韦传奇 二〇二〇年六月二十九日 书记员  卢秉方 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。