广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5083号原告：刘洋，女，1988年6月19日出生，汉族，住吉林省扶余县*********社，公民身份号码220************427。委托诉讼代理人：王延国（系原告的丈夫），住广东省广州市珠海区*******。委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告刘洋与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭审理了本案。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。原告及其委托诉讼代理人王延国、李军、被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2018年5月3日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.被告退回原告购房款520677元及自2018年4月25日起至退回之日止按年利率4.35％的标准支付利息；3.被告退回原告物业维修基金10307元及自2018年5月4日起至退回之日止按年利率4.35％的标准支付利息；4.被告赔偿原告契税29963.21元及自2018年10月23日起至退回之日止按年利率4.35％的标准支付利息；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告购买被告位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心商业3座1815房（以下简称涉讼商品房），双方签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同）及补充协议，约定原告以1030677元购买，支付定金与首付款520677元，剩余房款510000元通过银行按揭方式支付。签订合同后，原告按约支付了定金与首付款，并申请了银行贷款。因银行贷款政策的变化，无法按约定的条件贷款510000元，致使交易无法进行下去。原告认为，原告与被告虽然积极履约，但因银行贷款政策变化，原告无法按原条件获得银行贷款，被告要求提高首付或承担更高利率，不能放款并非原告原因导致，对合同不能继续履行并无过错。涉讼合同及《补充协议》未约定贷款机构未作出意思表示（即未同意也未不同意）如何处理的情形，因此出现本案未能放贷属于未约定情形，因此原告要求终止合同，是双方就未约定事项无法达成一致的，并非违约解除，依法与合同约定，不应承担违约解除的法律责任。合同解除不可归责双方的原因，但被告占用了原告资金，应支付原告利息损失。被告辩称，一、双方关于贷款金额的约定仅为暂定数，并非最终数，最终贷款金额以银行批复为准，故不存在未达到贷款金额而合同不继续履行的问题。根据《认购书》的约定，被告从未对银行的按揭贷款额度或条件作出过任何承诺，多次表明贷款事宜以银行批复为准。如今，在被告已经完成了房屋交付义务和办证协助义务的情况下，原告仍以首付增加为由要求解除合同，明显违反诚实守信原则。《补充协议》再次明确约定被告并不能保证原告的按揭贷款，按揭贷款事宜以银行批复为准。二、原告完全可以获得银行贷款，但原告因房价下跌拒不办理贷款，拒不继续履约，属于严重违约，被告有权要求其继续履行合同。三、原告无权以贷款金额低于申请金额而解除合同。实际上，原告解除合同的根本原因是因为房价下跌，觉得自己再按照原本约定的价格付款有所亏损，贷款条件的变更只是原告解除合同的借口，明显违反诚实守信原则，其无权要求解除合同。四、《补充协议》约定，解除权应当在可以行使之日起7日内以书面通知的形式行使，逾期视为放弃解除权。无论原告是否享有解除权，原告均已逾期行使权利，解除权已经消灭，无权要求解除合同。五、退一万步而言，即使合同解除，原告也应承担总购房款20%的违约金，并支付房屋占有使用费，且需注销对网签合同的备案登记。综上所述，原告完全可以获得双方约定的银行贷款，只是原告违约不予办理而已。况且，即使未能获得银行贷款，根据双方的约定，原告也不享有解除合同权利，而应按《补充协议》约定继续履行合同。且原告亦未在7日内行使其合同解除权，原告也已丧失解除合同权利。请依法驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.商品房买卖合同（预售）原件1份；2.收据、刷卡单、税收完税证明原件各1份；3.微信聊天记录手机截屏打印件1份；4.个人信用报告原件1份；诉讼中，被告举证如下：1.《认购书》、《补充协议》、《委托装修协议》、《装修交楼通知书》原件各1份；2.EMS快递单原件2份、妥投证明原件2份；3.微信聊天记录（王延国与纪俏燕）手机截屏打印件1份；4.《房屋验收记录表》、《不动产权证》办理通知书原件各1份；5.律师函、EMS快递单、妥投证明原件各1份；当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据3，本院综合采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年3月18日，原告与被告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的涉讼商品房，约定首期房款为总房款的50%，即520677元，原告应2018年3月25日前付清首期购房款，其余510000元由原告向银行申请贷款（按揭年限以及贷款额度以银行最终批复为准）；原告（包括银行发放的按揭贷款）至迟不得超过2018年5月18日向被告付清除首付购房款外的其余应付购房款。2018年5月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商品房出售给买受人，成交价1030677元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款520677元，剩余房款金额510000元应于2018年5月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人办理按揭贷款，由买受人自行与银行或住房公积金管理中心（“银行”或“住房公积金管理中心”均简称“贷款机构”）协商，办理按揭贷款手续；买受人申请贷款机构按揭的年限、金额、利率等条件，以贷款机构最终批准为准；贷款机构批准的按揭贷款金额低于买受人按揭贷款的申请金额，买受人应在买受人获知、贷款机构或出卖人通知之日（以三者中较早日为准）起30日内向出卖人付清该差额部分商品房价款；买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；等等。同日，原告与案外人佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》。2018年3月18日，原告向被告支付30000元；2018年3月19日，原告向被告支付20000元；2018年3月28日，原告向被告支付房款100000元；2018年4月22日，原告向被告支付房款150000元；2018年4月24日，原告向被告支付房款220677元。2018年5月3日，被告出具收据载明收到涉讼商品房物业维修基金10307元。2018年10月22日，原告缴纳涉讼商品房契税29447.91元及印花税515.3元。2019年7月31日，被告委托广东连越律师事务所向原告发出《律师函》，通知原告收到该函件后七日内向被告一次性付清全部房价款及违约金。2019年8月2日，原告签收上述律师函。诉讼中，原告确认贷款机构曾批准其购买涉讼商品房的按揭贷款申请，批准的按揭金额为房价的40%。本院认为，原告和被告签订的涉讼合同及补充协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。原告主张按揭机构未能放贷属于合同未约定情形，应终止合同，对此，分析如下：一方面，补充协议约定了买受人申请贷款机构按揭贷款金额以贷款机构最终批准为准及按揭贷款金额低于买受人按揭贷款的申请金额时，买受人应付清差额部分的房价款。也就是说，双方已经明确约定出现按揭贷款金额低于涉讼合同约定的按揭贷款金额的情况如何处理。另一方面，原告未举证证明被告对按揭贷款金额做出了承诺或原告按揭贷款金额低于涉讼合同约定金额是被告原因造成的。涉讼合同及补充协议约定了原告应办妥按揭贷款手续用于支付房款，原告应积极履行合同约定的付款义务。原告以贷款机构批准的按揭贷款金额低于涉讼合同约定的金额为由解除合同，缺乏事实与法律依据。故本院对原告主张解除合同、被告返还购房款、返还物业维修基金、赔偿契税及支付利息的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘洋的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半计取7038.05元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年六月二十二日书记员  卢丹伦