广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1075号原告：罗定市家福物业服务有限公司，住所地：罗定市*******，统一社会信用代码：914************858。法定代表人：谭美琼，经理。委托诉讼代理人：梁仁扬，该公司员工。被告：何东捷，女，1973年12月4日出生，汉族，住罗定市******小区******，身份证号码：441**************。原告罗定市家福物业服务有限公司（以下简称“家福公司”）与被告何东捷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，在审理过程中，被告何东捷对本案适用小额诉讼程序审理提出异议，经审查，异议成立，本院决定适用简易程序的其他规定审理，并于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告家福公司的委托诉讼代理人梁仁扬，被告何东捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即缴交拖欠原告的物业服务费966元及逾期利息（物业服务费从2018年10月1日至2020年3月31日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告立即缴交拖欠原告水费300元及公共分摊费131元（水费、公共分摊费从2018年7月1日至2019年12月31日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告负担。原告诉称的事实和理由：位于罗定市****的**小区保障房的业主系罗定市不动产登记局，原告是经云浮市住建部门审批备案具有三级资质的物业服务企业。2018年3月，原告通过招投标的方式成为**小区的物业服务公司，并与罗定市不动产登记局签订《物业服务委托协议》，然后原告开始按照协议约定进驻**小区，为小区租户提供物业服务。原告在依约提供服务之后，**小区大多数租户均能按照约定及时向原告缴纳物业服务费，但被告却违反诚实信用原则，在享受了原告提供的物业服务之后，却以各种理由拒绝缴纳物业服务费，被告的行为已经损害了他人的合法权益，且对其他已经缴费的住户造成不公平。截止目前，被告拖欠原告物业服务费966元，水费300元，公共分摊费131元，利息129元，被告拖欠原告共计费用1526元。被告何东捷辩称：一、起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供各项物业服务，没有管理好，维护好，已造成违约。二、原告私自将本该属于所有小区共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌，并且没有向租户公布收入的流向，严重侵害全体小区租户的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向租户公布收支情况。三、原告第2项诉求是不合理的，与事实情况不符，物业费与水费捆绑收费是违法的。四、住户缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。五、《中华人民共和国合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”作了规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。六、本案案由是物业服务合同纠纷明显是错误的。七、原告的资质已过期。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因为原告没有先按合同约定，提供符合行业标准的服务。在原告按合同履行约定及解决问题后，被告再缴纳所欠费用。本院经审理认定事实如下：罗定市**保障房小区（以下简称**）的业主是罗定市不动产登记局。2018年3月19日，罗定市公房管理所作为甲方，与被告何东捷作为乙方，双方签订《罗定市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同第一条约定，甲方将座落在罗定市******小区******,建筑面积约53.67平方米的房屋出租给乙方使用。租赁合同第二条约定，租赁期限为三年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。租赁合同第六条约定，乙方承租期间，除房屋的租赁税由甲方承担外，其他各种税收、卫生、水电等一切费用由乙方负责，与甲方无关。原告家福公司于2014年4月2日登记成立，经营范围包括物业服务、物业租赁。罗定市不动产登记局经邀标方式及班子研究确定原告家福公司为**的物管公司。2018年3月27日，罗定市不动产登记局作为甲方，与原告家福公司作为乙方，双方签订《物业服务委托协议》（以下简称协议）。协议第二条约定，甲方提供入住住户人员名单及租房面积给乙方作收取物业服务费用依据，乙方只能按罗定市房屋测绘所的测量结果，每月根据租户实际租用的建筑面积，按1元/㎡的标准收取物业管理费。协议第四条约定，本物业服务协议有效期暂定五年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。被告何东捷租用****房后，签名确认于2018年4月1日登记入住，并确认了电表读数为0度，水表读数为0吨。此后，被告何东捷向原告家福公司缴交了2018年9月30日前的物业管理费。2018年10月1日起，被告认为原告家福公司提供的物业管理服务存在严重违约行为，并未按协议约定提供优质服务给住户，开始拒绝支付原告物业管理费。截至2020年3月18日，被告的个人水表读数为141吨。另查明，原告于2016年4月22日取得云浮市住房和城乡建设局颁发的物业服务企业资质证书，资质等级为三级。2017年12月15日，住房和城乡建设部办公厅发布《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，通知各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。再查明，**何某等5位公民在2018年12月28日到罗定市不动产登记局走访，代表**租户递交《罗定市**保障房小区维权诉求书》及小区部分租户签名各一份，反映“租户没有同开发商签订物业管理合同，开发商收取停车费和物业管理费的依据是什么”等共十个问题，请求罗定市不动产登记局的罗定市公房管理所解释或帮助解决。罗定市不动产登记局回复：1.**的业主是罗定市不动产登记局，业主根据《中华人民共和国物权法》，有权选聘物管公司为租户服务；2.在市委党校礼堂举行的公租房抽签大会上已明确讲过，租户入住后需交的费用包括房屋租金、物业管理费、水电费、公共部分电费（电梯、梯灯等）、七层以上住户需交加水压的电费；3……。以上事实，有营业执照、法定代表人身份证明、身份证、《罗定市公共租赁住房租赁合同》、《物业服务委托协议》、资质证书、入住确认书、水电确认书、《关于罗定市**保障房小区何某等人维权诉求的回复》、欠费清单、照片，以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告应否向原告支付物业管理费及逾期利息；二、被告应否向原告支付水费和公摊电费。关于被告应否向原告支付物业管理费及逾期利息的问题。案涉房屋的业主是罗定市不动产登记局，该局经邀标方式及班子研究确定原告家福公司为**的物管公司，并与原告签订了《物业服务委托协议》，此后，原告家福公司为案涉房屋提供了物业服务。原告家福公司收取物业管理费是用于小区物业的维护、管理，涉及全体住户对小区物业的共同利益，被告迟延缴纳物业费，必然妨害原告家福公司对小区物业的有效管理，亦损害了业主及全体租户的共同利益；况且，被告作为涉案房屋的承租人，且在市委党校礼堂举行的公租房抽签大会上已明确被告知租户入住后需交的费用包括房屋租金、物业管理费、水电费、公共电费。因此，被告理应支付相应的物业管理费。对于原告要求被告给付2018年10月1日至2020年3月31日共18个月物业管理费966元的诉讼请求，本院予以支持，被告认为原告的服务不符合约定的标准，应通过合法的途径解决，以拒绝交费的方式行使权利，没有合法依据，理由亦不充分，本院不予采纳。对于逾期利息问题，由于双方没有约定物业管理费的缴纳方式和期限，本院调整逾期利息从起诉之日起计至付清之日止。关于被告应否向原告支付水费和公摊电费的问题。首先，对于水费的问题，原告家福公司代被告向罗定市供水集团有限公司缴纳了整个小区的水费，并根据被告专属的水表计算用水量，被告应向原告家福公司缴纳水费300元，同理，水费逾期利息本院亦调整为从起诉之日起计至付清之日止。其次，对于分摊电费问题，原告家福公司虽提供了部分公摊电费的发票，但原告对于自来水加压所产生的电费是按户进行分摊的，有违公平原则，且被告对于用电量提出质疑，对分摊的电费是否按照规定进行分摊也提出异议，而原告在诉讼过程中未能举证证实其分摊给住户的电费符合事实和法律依据，故原告家福公司要求被告支付公摊电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告家福公司可待核算结果作出后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告何东捷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市家福物业服务有限公司支付物业管理费966元及利息（以966元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月15日起计算至付清之日止）。限被告何东捷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市家福物业服务有限公司支付水费300元及利息（以300元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月15日起计算至付清之日止）。三、驳回原告罗定市家福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告何东捷负担21元，原告负担4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年六月二十二日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。