广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1424号上诉人（原审被告、反诉原告）：容永达，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）：台山市鑫盛物业管理有限公司，住所地：广东省台山市台城舜德路113号康盛三区******。法定代表人：孙战胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟淑华，广东百格律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖仪，广东百格律师事务所实习律师。上诉人容永达因与被上诉人台山市鑫盛物业管理有限公司（以下简称鑫盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3073号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。容永达上诉请求：1.撤销一审判决，驳回鑫盛物业公司的请求；依法重审；2.本案一审、二审诉讼费用由鑫盛物业公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。鑫盛物业公司提交的《广东省经营服务收费许可证》有效期是2015年1月20日至2018年1月20日，鑫盛物业公司收费时相关许可已过期，无其他文件证明收费许可适用于涉案小区，一审法院不应采纳为有效证据。鑫盛物业公司提交的合约内容有违常规，合约中没有附加产权归属说明，没有约定租赁面积、期限与租金，存在违规签订损害业主权益的合同。（二）1.涉案《前期物业服务合同》中约定了停车场归台山市****有限公司（以下简称华侨花园公司）所有，车位使用人应按露天停车位每月150元/个的标准向鑫盛物业公司交纳停车费。但按涉案小区规划图显示，并无属于华侨花园公司拥有所有权的停车位。规划车位应属全体业主共同拥有，应按《前期物业服务合同》中第九条第一款履行。2.根据涉案《前期物业服务合同》《侨宁苑前期物业管理服务协议》《物业服务收费管理办法》的约定，公共水电成本费用已包含在管理费内。按照涉案《前期物业服务合同》中约定电梯房管理费1.2元/平方米/月，而在《侨宁苑前期物业管理服务协议》中另外多收取0.1元/平方米/月公共水电分摊费，属于变相提高收费标准。3.一审法院所支持鑫盛物业公司提前收取的公共分摊费缺乏依据。合同所约定的公共维修分摊费实际用在公共设施设备大中修、更新改造等应按照《住宅专项维修资金管理办法》申请资金进行修缮，不能向业主提前收取。根据涉案《前期物业服务合同》《侨宁苑前期物业管理服务协议》《物业服务收费管理办法》的规定，鑫盛物业公司预收公共分摊费，巧立名目假支出，并进行多重收费、违规收费。4.涉案《前期物业服务合同》《侨宁苑前期物业管理服务协议》存在损害业主权益，根据相关条例，涉案《前期物业服务合同》《侨宁苑前期物业管理服务协议》都要在相关部门进行备份、审核。容永达质疑《侨宁苑前期物业管理服务协议》存在阴阳合同，在当事人取证困难时，一审法院应协助容永达进行取证。鑫盛物业公司辩称，（一）本案是物业服务合同，在一审中已经查明鑫盛物业公司为容永达实际提供物业服务，容永达就应当支付物业管理费。（二）关于鑫盛物业公司是否私自占用小区公共用地以及违法收费的问题，并不是本案审理的范围。鑫盛物业公司向一审法院起诉请求：1.容永达给付2017年5月至2019年6月物业管理服务费4114.34元、公共水电分摊费342.86元、公共维修分摊费584.51元；2.容永达按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2019年6月30日应支付滞纳金为5671.93元；3.容永达承担本案全部诉讼费用,由容永达直接给付鑫盛物业公司。一审诉讼过程中，鑫盛物业公司变更第二项诉讼请求为：容永达从起诉之日起按每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止。容永达向一审法院反诉请求：1.鑫盛物业公司退还容永达2017年2月15日至2017年4月缴纳的管理费用474元、公共水电分摊费39.6元、公共维修预收分摊费500元，合共1013元；2.鑫盛物业公司与容永达互相抵减2017年5月至2019年的所有费用；3.鑫盛物业公司退还750元停车费用、押金300元，合共1050元；4.鑫盛物业公司支付违约金2000元及利息300元，合共2300元；5.鑫盛物业公司公示2014年至2019年的收支详细表；6.鑫盛物业公司承担本案及相关案件全部诉讼费用。一审诉讼过程中，容永达变更诉讼请求为：1.鑫盛物业公司退还容永达2017年2月15日至2017年4月缴纳的管理费用474元、公共水电分摊费39.6元、公共维修预收分摊费500元，合计1013元；2.鑫盛物业公司返还2017年5月至2019年的零散停车费用合计2500元；3.鑫盛物业公司退还包月停车费用1200元；4.鑫盛物业公司支付违约金2000元[从2017年2月至2019年6月，以6054.72元（5041.72元+1013元）为本金，按照每日3‰计算]；5.鑫盛物业公司承担本案及相关案件全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、容永达应自判决生效之日起十日内向本诉鑫盛物业公司支付2017年5月至2019年6月期间的物业管理服务费、公共水电分摊费和公共维修分摊费共5041.71元及逾期违约金（以5041.71元为基数，从2019年7月19日起至2019年8月19日，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮百分之三十计算)；二、驳回鑫盛物业公司的其他诉讼请求；三、驳回容永达的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费67.84元（已由鑫盛物业公司预交），由鑫盛物业公司负担17.84元，容永达负担50元；反诉一审案件受理费25元（已由容永达预交），由容永达负担。鑫盛物业公司多预交的案件受理费50元，由容永达直接给付鑫盛物业公司。二审中，容永达、鑫盛物业公司均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对容永达的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：容永达拒交物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费并提出反诉，应否予以支持？第一，容永达与鑫盛物业公司签订的《侨宁苑前期物业管理服务协议》为双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，鑫盛物业公司向容永达提供了物业管理服务，按照上述协议约定和法律规定，容永达应当依照约定交纳物业管理服务费、公共水电分摊费、车位管理费，容永达自2017年5月起至一审诉前未向鑫盛物业公司交纳物业管理服务费、公共水电分摊费、车位管理费，鑫盛物业公司要求容永达支付2017年5月至2019年6月的物业管理服务费、公共水电分摊费、车位管理费符合上述协议约定和法律规定。第二，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和第七十四条的规定，若鑫盛物业公司确实存在占用公用场地及公共停车位进行收费的问题，容永达可向涉案小区业委会寻求解决，涉案小区业委会亦可以依法另行主张权利。鑫盛物业公司是否占用涉案小区公共道路、场地并非容永达接受物业服务后拒交物业费用的合法理由。至于容永达主张鑫盛物业公司和华侨花园公司签订的《合约》没有附加产权归属说明以及约定租赁面积、期限、租金等内容，根据合同相对性原则，因容永达并非上述《合约》的相对方，该《合约》内容并非本案审查范围，故本院不予采纳其上诉主张。第三，对于容永达主张公共水电分摊费已经包含在物业管理费内，鑫盛物业公司存在重复收费的问题。依据容永达与鑫盛物业公司签订的《侨宁苑前期物业管理服务协议》第四条第一款“物业管理服务费收取标准”和第二款“公共分摊费收取标准”，已分别约定物业管理服务费和公共分摊费的计算标准和具体构成，并未约定物业管理费包括公共水电分摊费。至于容永达主张根据涉案《前期物业服务合同》第六条的约定，鑫盛物业公司另外收取公共水电分摊费，属于变相提高收费标准。在容永达和鑫盛物业公司签订涉案《侨宁苑前期物业管理服务协议》后，容永达和鑫盛物业公司之间的物业服务关系应适用双方所签订的涉案《侨宁苑前期物业管理服务协议》，故容永达该上诉主张，理据不足，本院不予支持。第四，对于容永达上诉主张鑫盛物业公司预收公共分摊费缺乏依据的问题。根据涉案《侨宁苑前期物业管理服务协议》第四条第一款“物业管理服务费收取标准”和第二款“公共分摊费收取标准”的约定，物业管理服务费不包括共用设施设备大中修、更新、改造的公共维修分摊费，公共分摊费包含小区电梯的电缆及保养维修费用等。鑫盛物业公司预收电梯维修保养等费用的公共分摊费符合合同约定，并未损害业主权益，且容永达在收楼时已预交公共分摊费，视为其同意鑫盛物业公司预收上述费用，故容永达该上诉主张，理据不足，本院不予支持。第五，对于容永达上诉主张鑫盛物业公司提供的《前期物业服务合同》《侨宁苑前期物业管理服务协议》存在合同欺诈的问题。根据附卷在案的《台山市物业服务企业服务备案申请审批表》及《物业服务收费备案表》显示，鑫盛物业公司已向台山市住房和城乡建设局履行备案手续。涉案《前期物业服务合同》《侨宁苑前期物业管理服务协议》合同主体不同，合同内容有别，但均为有效合同，容永达未能举证证明存在合同欺诈的事实，故容永达该上诉主张，理据不足，本院不予支持。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，容永达的上诉理由不足以构成其拒交物业管理费用的合法理由，其主张鑫盛物业公司返还已经交纳的物业管理服务费、公共水电分摊费、公共维修预收分摊费合计1013元、零散停车费合计2500元、包月停车费1200元以及支付违约金的反诉请求均理据不足，本院不予支持。容永达未依照约定交纳物业服务费，已经构成违约，鑫盛物业公司主张其支付违约金符合法律规定。一审法院酌情认定违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十计算处理正确，本院予以维持。综上所述，容永达的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67.84元（已由容永达预交），由容永达负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年六月八日法官助理 吴慧仪书 记 员 李艳斌