安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0881民初933号 原告：胡爱芳，女，1965年1月7日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：段文杰，男，1961年1月22日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被告：吴明伍，男，1969年12月22日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。 原告胡爱芳诉被告吴明伍租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡爱芳及委托诉讼代理人段文杰、被告吴明伍委托诉讼代理人葛立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡爱芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴明伍给付2019年2月25日至2019年11月25日租金30000元、2019年11月25日至2020年2月24日占有使用费10000元，合计40000元，并按月2%的标准承担违约金8800元；2、判令被告赔偿鱼款30000元；3、判令被告就树木保持现有状况返还原告；4、判令被告就土地、房屋等按现有状况无偿返还原告；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:原告租赁承包了桐城市范岗镇石井铺村民委员会土地约55.84亩，从事种植苗木、农业种植养殖、农产品等加工销售、餐饮等业务。2017年2月24日，原、被告签订《租赁协议书》，原告将该土地部分和房屋租赁给被告从事农业产业化经营，约定年租金45000元，如拖欠租金超过一个月，从次月1日起按每天2%支付滞纳金。2018年8月24日，双方签订《补充协议书》，约定按原协议执行，不得以任何理由拒付甲方租金，如乙方再不按时缴纳给甲方租金，到时乙方停止一切经营自动离开农庄、自动解除租赁协议书，并不得带走农庄内任何财物。协议约定租金前五年按四万元支付,后五年按四万五千元支付。水塘20亩水面原租赁于方龙传,2017年2月24日由被告一并接手,水面成鱼价值30000元。双方签订协议书后,被告进行违法建筑,并对房屋、设施等按其经营需要进行了调整。被告不仅违法建筑,造成原告原有九间房屋的毁损,而且将原告种植的树木部分移栽,部分直接砍伐,将原告于2013年种植的桃树、桂花树、红叶石楠、红梅、绿梅、望春花铲除后,自行种植桃树、橘树。2019年8月,被告因非法建筑被行政机关强拆，被告向桐城市人民法院提起租赁合同纠纷诉讼,桐城市人民法院作出(2019)皖0881民初1698号民事判决,法院判决解除原、被告签订的《租赁协议书》、《补充协议书》。后本案原告向安庆市中级人民法院提起上诉,安庆市中级人民法院作出(2019)皖08民终2112号民事判决,判决驳回上诉,维持原判。判决生效后,被告应当返还租赁的土地、房屋及原告其他财产,但被告至今未返还,将其物品堆放于房屋予以锁闭。同时,自2019年2月至今,经原告多次催讨,被告未按照《租赁协议书》、《补充协议书》约定给付租金(占有使用费)。不仅如此,被告还将20亩水面的成鱼、鱼苗全部打捞,将水面的水全部排放,更为甚者,被告因厨房燃烧植物油罐倒塌致植物油倒入水塘,造成水塘严重污染,已无法使用;被告毁坏、移植树木给原告造成极大的经济损失,因被告已经损坏原告种植的树木，无法确定实际损失,被告应以现有树木补偿原告树木损失。综上所述,被告不仅严重违约造成原告损失,而且在法院判决解除《租赁协议书》、《补充协议书》后,仍然不予返还租赁土地和房屋,致使原告损失进一步扩大，被告应承担法律责任。如被告不返还租赁土地和房屋,原告保留后期诉讼的权利。故此,特具此状,请求人民法院依法判决。 吴明伍辩称，1、原告出租给被告的经营场地用途是经营休闲、娱乐、餐饮行业，经营范围在（2019）皖08民终2112号民事判决书中已作出判决。2019年2月3日，因该地块占用基本农田从事餐饮业务，导致被告所建及原告所建部分房屋被政府拆除，直接导致被告承租土地进行餐饮的目的无法实现，自2019年2月3日开始，被告有权不向原告支付租赁费。被告起诉原告的案件是2019年4月3日向法院起诉，其中有一项诉讼请求是解除双方的租赁合同，该请求得到一、二审法院的支持。2、原告要求被告赔偿无事实与法律依据。原告与案外人方龙传签订协议对被告不发生效力，即使水塘中有残鱼，被告予以销售，原告也无权向被告主张，即使有鱼苗，也是方龙传的，与原告无关。3、原告的第3项、第4项诉讼请求，被告认为土地和房屋的使用权在2019年2月3日已经移交给原告，被告的经营用房被拆除后，即被告已经退出经营，无法经营。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的（2019）皖08民终2112号、(2019)皖0881民初1698号民事判决书各1份，证明被告起诉原告时未提交补充协议书，被告有意分割了租赁协议书和补充协议书，造成法院误判。 被告对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议。质证认为，法院判决是生效判决，一审判决第一项就是解除租赁协议和补充协议，判决本案原告赔偿被告的原因，是原告向被告出租该土地时许诺被告可以在该土地上建造房屋，从事餐饮服务行业。 2、原告提交的《山地田租赁承包合同》1份，证明原告与发包方签订的租赁合同中有餐饮经营范围，但原告一直未取得国家允许从事餐饮经营，原告并未承诺被告可以从事餐饮和建房。原告土地和水塘来源合法，属租赁性质。 被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为从合同内容看，原告与村委会签订的合同有从事餐饮的经营范围，同时约定在国家允许的范围内经营。经营餐饮行业行政审批的前提是取得卫生许可，与土地性质无关，被告看到原告与村委会的合同上可以从事餐饮行业，才与原告签订租赁合同。 3、原告提交的租赁协议书1份，证明协议约定自负盈亏，合法经营；租金支付日期就是签订协议之日，如果不按期支付租金，按日2%支付滞纳金；承租方在建设和经营过程中不得损坏出租方的苗木，如损坏按市价赔偿，如需移动苗木，应按出租方要求移到指定位置并确保成活。如遇人力不可抗的自然灾害造成双方财产损失，双方各负其责。承租方不得擅自与周边老百姓承包山场和土地，如有违反视为自动离出。 被告对证据的真实性无异议，认为租赁协议的经营范围包含饮食，且协议内容有原告家人、亲戚就餐收取80%的餐饮费用，说明签订协议时，原告是明知被告从事餐饮行业。从合同约定的租金支付看，原告对于被告租赁该土地建房、从事餐饮是明知的。 4、原告提交的补充协议书1份，协议第1条约定“再不得以任何理由拒付甲方租金”，即以后发生一切事项都与出租方无关，都必须支付出租方租金。协议第5条约定：如果不付租金，承租方必须无条件离开承租地，并解除协议。被告代理人陈述2019年2月3日将房屋移交给原告，实际上被告于2019年3月还组织人员去钓鱼，在租赁房屋居住，租赁房屋至今还锁着。原告出租给方龙传的房屋，被告也占用，造成原告无法收取方龙传的租金。 被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，质证认为支付租金的前提是租赁物对于承租人有使用价值。 5、原告提交的租赁协议书1份，证明原告、方龙传于2015年6月1日签订租赁协议书，协议书第三条约定：二十亩水面有价值3万元的成鱼，方龙传自2015年6月1日至今一直租赁原告的山场养殖，水面和鱼在被告租赁原告房屋、场地时移交给被告。2017年2月24日，方龙传承包的鱼塘中有3万元的成鱼，由于鱼款是一次性支付，所以未写进协议里。 被告对证据的三性、证明目的均有异议，认为即使协议书具有真实性，亦是原告与案外人租赁协议，对被告不发生效力。 6、原告提交的催交通知书2份，证明2019年2月26日的催交通知书张贴在被告租赁房屋（夫妻卧室）的门上；2020年2月26日的催交通知书张贴在被告租赁房屋（厨房）门上。 被告对证据三性及证明目的均有异议，认为被告没有收到催交通知书。 7、原告提交的照片1张，证明被告擅自拆除原告农庄围网，挖掉网边树木，租赁周边百姓土地，被告违反租赁协议书第五条约定。 被告对证据三性及证明目的均有异议，认为该证据仅是1张照片，不能证明被告与周边农户发生租赁关系。 8、原告提交的照片4张，证明原告将催交通知书张贴在被告租赁房屋的厨房门上，该房屋至今仍然由被告锁着；原告的八间房屋至2020年1月13日仍由被告锁着并占用。 被告对证据的三性及证明目的均有异议，认为图片不能证明房屋是被告锁着的。 9、原告提交的照片1张，证明由于被告未按协议约定“自负盈亏、合法经营”导致原告九间砖混结构房屋被政府强拆，损失巨大。原告所建的房屋不是占用基本农田，房屋已经备案，是符合规定的。 被告对证据三性及证明目的均有异议，认为房屋被拆除的原因，是原告与被告所建房屋均占用基本农田，不是被告非法经营。 10、原告提交的方龙传证明1份，证明方龙传自2015年6月起至今一直租赁原告的山场养殖，水面和鱼在被告租赁原告房屋、场地时一并移交给被告，由于鱼款是一次性给付就未写到协议书里，鱼款未付。 被告质证认为，证人应当出庭作证，否则证言不能作为定案依据。方龙传所陈述的内容没有事实和法律依据，并且方龙传与原告是租赁合同关系，双方之间有利害关系，其证言不能采信。 11、原告提交的照片2张，证明被告未按协议约定将原告苗木移栽，造成苗木损毁，现成堆堆放在农庄。 被告对证据三性及证明目的均有异议，认为照片不能证明被告存在砍伐行为。 12、原告提交的照片1张，证明2019年3月6日，被告组织人员钓鱼，水塘边高个子就是被告。 被告对证据三性及证明目的均有异议，认为不能达到原告的证明目的。 13、原告提交的广告牌照片1张，证明被告从塘里取鱼销售，制作了广告牌。 被告对证据三性及证明目的均有异议，认为即使被告对外销售鱼，也不能证明销售的鱼是原告投放的。 14、原告提交的租赁协议1份，证明被告在原告不知情情况下，于2019年1月1日将农庄的水塘转租给他人。 被告对证据三性及证明目的均有异议。 15、原告提交的照片2张，证明被告目前仍在占用原告场地、水面，被告毁坏所栽种的果林。 被告对证据三性及证明目的均有异议，认为不清楚租赁场地现状是否与原告照片一致。 16、原告提交的证据目录1份，证明被告在起诉原告时，未向法院提交补充协议书。 被告对证据真实性无异议，认为证据与本案无关联性，本案原告是要求被告返还租赁物、支付租金。证据目录所述的案件是被告诉请法院要求赔偿的案件，该起案件的判决是否错误不是本案的审理范围。 17、原告提交的报告1份，证明发包方石井村村民委员会同意承包方出租部分山地和房屋给他人经营。 被告对证据三性及证明目的不持异议。 本院经审查认为，原告证据1、2、3、4、17，被告对真实性不持异议，予以认定。原告证据5系原告与案外人方龙传的协议，被告对该协议的内容未予确认，本院不作认定。原告证据6、8证明原告向被告催要了租金，该2份证据具有真实性，予以认定。证据10系方龙传的证言，该证人未出庭作证，证言内容为债务（鱼款）的转让，被转让人即被告不予认可，本院不予认定。原告证据7、11、14证明被告违约，该证明目的与原告诉讼请求无关，故对证据不作认定。原告证据9、16的证明目的，法院生效判决已有认定，不予认定。原告证据12、13、15，被告提出异议，其真实性不能确认，不予认定。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年10月1日，原告胡爱芳以桐城市桂花源园林生态农庄负责人名义（乙方）与桐城市范岗镇石井铺村民委员会（甲方）签订《山地田租赁承包合同》1份，合同约定：甲方有杨家山头荒山21.89亩、荒地8.61亩加后补2.63亩、田16.35亩、塘8.99亩，承包给乙方种植苗木和农业种植养殖等其他经营活动，承包期限山、地为18年，田为12年，并对后续承包期进行了约定。在承包期内，不得中途转让给他人承包；允许在不改变林业、农业用途的前提下改变山地田现状。合同约定，承包费用为山场160元/亩，荒地260元/亩、田426元/亩等。同年12月11日，胡爱芳经工商部门注册登记成立桐城市桂花源园林生态农庄经营部，经营场所为桐城市范岗镇石井铺村桂花园组。2016年3月24日，胡爱芳弟弟胡保玲在该经营场所注册成立桐城市桂花香家庭农场有限公司。 2017年2月24日，胡爱芳与吴明伍签订《租赁协议书》1份，合同约定：经营范围为，乙方（吴明伍）在甲方（胡爱芳）农庄内从事鱼养殖、垂钓、饮食、棋牌、蔬菜种植等活动，自负盈亏、合法经营；一切安全责任由乙方自己负责，甲方概不负责；所有经营事项由乙方自己到工商部门办理营业执照，获得国家允许后方可经营；所产生的税费由乙方承担，超出以上经营范围应与甲方另议，达成协议后方可经营。合同约定房屋场地为，甲方现有水、电、路、东边公路以下房屋（除邻公路第一间由甲方使用）、水面、现有菜地和东边大塘硬外田（大棚和东边小塘以及钢构鸭棚除外）、东边大塘里埂空地等设施和场地供乙方租赁合法经营使用，维护维修等费用由乙方承担，如有损坏由乙方修建；所栽种的苗木归甲方所有，乙方应协助甲方看护苗木。合同约定租赁期限为，乙方租赁期限与甲方同村民组签订承包期限相同，如遇政府部门需撤迁应及时撤迁，不得以任何理由阻止，同时甲方不承担乙方建设投资损失，撤迁时甲方、乙方投资建设的补偿分别由甲乙双方按自己投资获取补偿款项，各负其责。合同约定租金支付方式为，乙方前两年每年租金四万五千元，以后每两年在此基础上增加五千元，每年以签订协议之日支付租金；如中途退出不退租金；如乙方拖欠租金超出一个月从次月一日开始按每天2%支付滞纳金，超出半年视为乙方自动离开并终止此协议，并且乙方不得带走农庄内的任何不动产，并不得损坏乙方自己投资建设的房屋，如有违反乙方应承担甲方损失。合同还对其他事项进行了约定：1、方龙传与甲方所签订的协议，如果方龙传离开农庄与甲方终止了协议，那此协议应由乙方执行；2、乙方在建设和经营过程中不得损坏甲方的苗木，如有损坏按市价赔偿；如乙方为建设需要移动苗木，应由乙方按照甲方要求移到指定位置，并确保成活；3、乙方建设好后，为了有农庄特色需栽植苗木应由甲方栽植，产权归甲方；4、甲方个人少量的垂钓和就餐应免费，甲方带家人、亲戚就餐按80%收取餐费；5、如遇人力不可抗拒的自然灾害造成甲乙双方财产经济损失，甲乙双方各负其责；6、乙方不得擅自与周边老百姓承包山场和土地，如有违反视为自动离出。协议签订的当日，吴明伍支付年租金45000元。原告承租后对农庄进行改造和建设。2017年5月16日，桐城市国土资源局范岗国土所以擅自占用桂花园组土地进行建设的行为向桐城市桂花香家庭农场有限公司发出《责令停止违法行为通知书》。2017年6月20日，吴明伍注册成立桐城市范岗镇石井铺生态农庄，该农庄与桐城市桂花香家庭农场有限公司的住所地同为范岗镇石井铺桂花园组。2017年7月28日，桐城市国土资源局以未经批准擅自占用范岗镇石井铺村土地约1亩用于建设木屋及其他建设的行为向桐城市桂花香家庭农场有限公司发出《责令停止违法行为通知书》，同时作出《责令改正违法行为通知书》，限该公司自收到通知书之日起10日内予以改正，恢复土地原用途等。 2018年2月，吴明伍支付胡爱芳年租金45000元。此后，双方因租金导致矛盾，2018年8月24日，吴明伍、胡爱芳签订《补充协议书》1份，双方约定：继续执行原《租赁协议书》，不得以任何理由拒付甲方（胡爱芳）租金；甲方将园内公路上以及双方协议的地块租给乙方（吴明伍），但公路边临路一双地块除外等，所出租的地块只准用于果木种植，所涉及到甲方的树苗按甲方指定地点由乙方无偿移植并确保成活；所有园内路、电力设施公用，按电表或者其他标准方式计量按时缴纳电费；甲方可无偿在水塘中取水用于生产建设；租金按前五年40000元支付，后五年按45000元支付，如续租按此协议每五年递增5000元；如乙方不按时缴纳租金，甲方所采取的任何措施（包括锁门、清场），乙方都不得以任何理由拒绝，到时乙方停止一切经营自动离开农庄、自动解除租赁协议书，并不得带走农庄内任何财物。此后，吴明伍在得知所建木屋面临拆除的情况下，委托安徽中信工程造价咨询有限责任公司对租赁场地中所建造的砖砌卫生间、竹牌楼、竹长亭、竹屋七间、竹长廊、场内外道路等费用进行评估，评估价为651290.67元。2019年2月3日，桐城市范岗镇政府及相关部门拆除吴明伍所建造的竹屋、竹长廊等设施。同时查明，吴明伍申请设施农用地的相关手续是由原告用桐城市桂花香家庭农场有限公司名义申请，但审批未能获准。 2019年4月，吴明伍向本院提起诉讼，请求解除吴明伍与胡爱芳签订的《租赁协议书》，并要求胡爱芳赔偿其损失691290.67元。本院作出（2019）皖0881民初1698号民事判决，判决认定原告胡爱芳、被告吴明伍对吴明伍的损失分别承担35%、65%的责任，损失数额以吴明伍委托的安徽中信工程造价咨询有限责任公司作出的《结算书》为依据。判决解除吴明伍与胡爱芳签订的《租赁协议书》、《补充协议书》；判决胡爱芳赔偿吴明伍各项损失227951.73元，于判决生效之日起三十日内付清；驳回吴明伍其他诉讼请求。后胡爱芳不服判决提起上诉，安庆市中级人民法院作出（2019）皖08民终2112号民事判决，判决认定吴明伍在合同履行过程中，因从事餐饮的需要，改变土地用途，未经批准违法占用土地建设木屋及其他设施，被政府部门拆除，吴明伍应对其自身损失承担主要责任。胡爱芳在与吴明伍缔结协议时，明知涉案土地系农业用地未经批准不能用于餐饮等非农建设，仍约定出租范围包括餐饮，吴明伍可以从事饮食活动，对吴明伍占用土地建造竹屋未予以制止。认为原判对责任的承担认定并无不当，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，吴明伍未将其承租的土地、房屋、苗木与胡爱芳进行交接，至本案诉讼时止，吴明伍未对其承租场地上的房屋进行腾空。原、被告双方在诉讼中均明确表示由法院执行部门进行相关手续的交接。 本院认为，胡爱芳、吴明伍协商一致签订《租赁协议书》、《补充协议书》，协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，桐城市范岗镇桂花园组对该转租行为未提出异议，因此该协议合法、有效。被告承租后，利用承包的土地从事餐饮，改变了土地用途，以致建造的房屋等设施被拆除，吴明伍就此向法院提起诉讼，法院判决解除双方签订的协议书和补充协议书，法院判决生效后，吴明伍应依约返还租赁物并结清租金，然被告始终未就其租赁的土地、房屋等与原告进行交接交付，致原告出租的租赁物仍由被告占有，原告主张被告支付租金及占有使用费，不违反法律规定，原告主张被告按原协议约定的租金标准支付占有使用期间的使用费并无不当，本院予以支持。原告主张被告按合同约定支付违约金，证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付案外人方龙传承包鱼塘时与其约定的鱼苗款30000元，认为案外人方龙传承包的鱼塘由被告吴明伍继续承包后，吴明伍应当将案外人方龙传协议约定的鱼苗款30000元给付原告，因原、被告协议约定案外人方龙传终止协议时，其协议由被告执行，现原告未提供证据证明原告与方龙传的协议已经终止，且被告吴明伍予以否认，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告返还租赁的树木、土地、房屋，并按其现状进行返还，被告认为土地和房屋的使用权在2019年2月3日已经移交给原告，被告的经营用房被拆除后，即被告已经退出经营，无法经营，被告辩称拆除即为返还与事实不符，本院不予采信，被告应对其租赁物承担返还责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告吴明伍应于本判决生效后十日内向原告胡爱芳支付租金及占有使用费40000元（自2019年2月25日至2020年2月24日）； 二、被告吴明伍应于本判决生效后十日内将租赁的苗木、土地、房屋等返还原告胡爱芳； 三、驳回原告胡爱芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1770元，减半收取计885元，由原告胡爱芳负担436元，被告吴明伍负担449元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  程秀莲 二〇二〇年六月十日 书记员  费 虹 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。