广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初1979号原告：戴壹华，女，1994年2月25日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号为M537933(A)。委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉玲，广东金词律师事务所实习律师。被告：刘现忠，男，1963年5月6日出生，汉族，住河南省上蔡县************，公民身份号码为412************171。被告：张爱梅，女，1958年5月5日出生，汉族，住河南省上蔡县************，公民身份号码为412************127。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘玉峰，系两被告儿子。第三人：东莞市****地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市***************。统一社会信用代码为914************366。法定代表人：陈某1。原告戴壹华与被告刘现忠、张爱梅，第三人东莞市****地产经纪有限公司（以下简称“丰瑞园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，发现不适宜适用简易程序审理，后转为普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告戴壹华的委托诉讼代理人严驰、何玉玲，被告刘现忠、张爱梅的共同委托诉讼代理人刘玉峰，第三人丰瑞园公司的法定代表人陈某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴壹华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2019年8月29日签订的《房地产买卖合同》（不动产权证号：粤20**东莞不动产权第**）；2.判令两被告向原告返还定金50000元和购房首期款580000元；3.判令两被告向原告赔偿中介费50000元；4.判令两被告向原告支付违约金420000元；5.本案诉讼费和保全费由两被告承担。事实和理由：原告于2019年8月29日与被告刘现忠、张爱梅及第三人丰瑞园公司签订了《房地产买卖合同》，该合同约定由原告购买被告刘现忠名下位于东莞市************************屋，不动产权证号为粤20**东莞不动产权第0002478号。其中，合同约定房屋总交易价款为2100000元；第七条约定违约方应赔偿守约方中介费损失，第十六条备注条款中对定金和首期款的支付作出了约定，并约定被告原银行欠款大约1200000元由原告审批的贷款通过担保公司赎楼配合还清，原、被告双方需做全权委托公证给担保公司或中介方办理赎楼及交易手续，被告需于2020年1月15日之前配合原告过户。同时，原、被告约定，被告应将原告支付的580000元首期款中的300000元存放于自己的银行卡内，由银行监管后放款赎楼。合同签订后，原告于2019年8月29日支付被告定金50000元，于2019年8月30日支付被告首期款580000元，并于2019年10月9日向第三人支付中介费50000元。现银行贷款已经批准，需要被告将已收取的580000元首期款中的300000元存放于自己的银行卡内，有银行监管放款赎楼后，才可以办理后续房屋过户等相关手续，但被告现在拒绝履行此义务，经原告和中介多次与被告沟通协商，被告均不予理睬，导致合同无法履行。原告认为，被告拒绝履行其应当履行的义务，已严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，其行为已构成严重违约，依法应当承担法律责任。被告刘现忠、张爱梅辩称：第一，被告同意解除案涉《房地产买卖合同》。第二，被告同意返还定金50000元和首期款580000元，但应当延长支付时间，理由如下：1.房屋未完成事实上的交易，且原告从2019年11月入住案涉房屋，造成被告目前没有房屋居住。2.被告从2019年8月29日签署合同以来，由于交易的房屋是按揭房，原告委托给东莞市合盈按揭服务有限公司一直没给被告赎楼，造成被告每个月需向银行还款一万多元，由于是等额本息供楼，其中大部分是利息支出。3.两被告收入较低，生活困难，且被告张爱梅近期诊断出多种疾病，没有还款能力。第三，不同意承担中介费50000元。原因同第二点抗辩意见。即使要赔偿，也请法院酌情考虑少付。第四，不同意支付违约金420000元。原因同答辩意见第二点。而且，案涉《房地产买卖合同》第六条上有涂改痕迹，其上又没有被告的捺印，不排除合同签订后在进行修改的可能。即使被告要承担违约责任，也请法院酌情考虑不付或者少付。第五，不同意承担本案的诉讼费和保全费。被告认为，诉讼和保全是原告的行为，造成了被告的生活压力，请法院酌情考虑不付或少付。第六，在赎楼过程中，担保公司要求被告先存300000元到银行卡上进行资金监管，被告认为该做法存在较大的法律风险。第三人丰瑞园公司述称：一、第三人认可原告方起诉的事实和理由。二、2020年4月初，被告私下找人去案涉物业进行换锁，给原告造成困扰，后原告将案涉物业的钥匙交还给第三人，第三人亦已通知被告领取钥匙，但被告至今未取回钥匙。三、确认已收取中介费用50000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系，被告刘现忠为东莞市*************************产（以下简称“404号物业”）登记的权利人[不动产权证号：粤（2018）东莞不动产权第0002478号]。2019年8月29日，两被告作为卖方，原告作为买方，丰瑞园公司作为经纪方，三方共同签署《房地产买卖合同》（编号：0000208）一份，主要约定：两被告将404号物业出售给原告，该物业的总楼价为2100000元；为本次交易而按目前规定、标准及交易需要向有关部门、担保公司等支付的一切税、费由买方承担；物业交付使用的时间为卖方收到首期楼款当天。合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍不积极履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%的违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限。合同第七条第三款约定，在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已经支付的，经纪方不予退还，该代理费可作为买卖一方的损失由违约方直接赔偿守约方。合同第十六条“三方约定其他事项”中手写如下内容：“签订此合同当天支付购房定金50000元；首期款580000元，双方约定2019年8月30日查完档签完银行贷款协议书一次性支付给卖方。尾款1470000元通过担保公司以快贷形式向银行申请，由银行放款至卖方账户。卖方原银行欠款大约1200000元，由买方审批的贷款通过担保公司赎楼配合还清。买卖双方需做全权委托公证给担保公司或中介方办理赎楼及交易手续。卖方需于2020年元月15之前配合买方过户，现有租客租金归卖方收到2019年11月13止，不得续租。若因买方贷款不成功，买方有权指定第三人来办理手续，卖方无条件配合办理。”庭审中，被告认为合同第六条关于违约金的约定中“20%”的内容存在修改痕迹，故对其效力不予确认，但被告未能出示其持有的合同文本进行核对，第三人对违约金为20%的约定予以确认，并当庭出示了第三人持有的合同文本，该合同文本上载明的违约金标准亦为20%。2019年8月29日，原告向被告支付了购房定金50000元，被告刘现忠向原告出具了收据。2019年8月30日，原告又向被告转账支付首期款580000元，被告刘现忠就此出具了购房收据一份。2019年10月9日，原告向第三人支付中介费50000元，第三人亦开具了对应的收款收据。2019年8月30日，东莞市合盈按揭服务有限公司（以下简称“合盈公司”）作为受托方（甲方），两被告作为卖方（乙方），原告作为买方（丙方），三方共同签署《二手楼按揭服务协议》，主要约定：乙、丙双方因案涉房产交易共同委托甲方代办房产交易（赎楼、办理一手不动产权证、递件过户、打税、办理二手不动产权证等）以及丙方按揭贷款手续；丙方委托甲方代为申请商业贷款，贷款金额为1470000元；交易房地产需担保赎楼的，须出首期款，乙、丙双方同意将首期楼款300000元委托监管，监管方式为委托银行监管，监管的首期楼款的支付时间为交易完成地税缴交手续，递交办证取得房管部门《收件收据》后5个工作日内；快贷的放款条件为交易首期款已监管或已支付（提供凭证）的前提下，甲方或甲方委托担保公司向银行出具担保函放款。签订该《二手楼按揭服务协议》之时，被告刘现忠签署了一份《中国银行股份有限公司广东省分行个人交易资金贷款协议》给合盈公司，其中关于贷款期限、贷款资金金额等信息均未填写，合盈公司亦未签名和盖章。2019年12月至2020年1月期间，第三人的工作人员通过微信通知被告配合担保公司把首期款存进去做监管赎楼。被告回复“卖房子的订金都用在我生意上了，我现在根本没有钱去赎楼”。其后第三人的工作人员又多次要求被告配合担保公司的流程进行赎楼，将300000元存进银行账户进行监管，但被告以“赎楼不是我的事，是你们中介和担保公司的事”为由不予配合。2020年1月7日，被告称“因为你们违约没及时给我过户，你通知客人别住房子那里了，房子我现在收回。”2020年1月初，第三人的工作人员多次向被告发出短信，要求被告将首期款中的300000元存到银行账户给担保公司做资金监管，然后办理赎楼，但被告均没有做出回复。2020年1月2日，原、被告双方通过手机短信协商案涉交易事宜，原告称：“……他（担保公司）不是说是你那边卡住了吗？他说是你们这个业不去赎楼，所以他们的手续办不下来”。被告回复称“赎楼不是我的事情，我只管卖房，我是因为没钱才卖房的，你们要按合同约定履行。”2020年1月8日，被告通过手机短信向原告发出催告函，要求原告在2020年1月15日前与担保公司或中介公司办理房屋赎楼事宜，否则将按照合同约定没收已付房款或要求原告赔偿总房价款20%的违约责任。同日，原告向被告发出短信，要求被告按照《二手楼按揭服务协议》的约定，将已经收取的首期款580000元中的300000元存在自己的卡内由银行监管后放款赎楼，并称银行同贷书已出，只要被告将300000元存在卡中用于监管就可以放款赎楼。2020年1月9日，中国银行股份有限公司厚街支行出具了《同意个人住房贷款意向书》，拟同意原告贷款1470000元。另查明，被告张爱梅于2019年12月20日自郑州大学第一附属医院出院，出院诊断为：1.甲状腺乳头状癌；2.肺炎。上蔡县******民委员会于2020年4月28日出具证明一份，载明两被告因为生病及房贷压力，生活较为困难。诉讼过程中，原告提出财产保全申请，请求查封、扣押或冻结两被告价值200000元的财产，本院审查后予以同意，并裁定予以执行。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、房地产权证、收据、转账明细、二手楼按揭服务协议、资金代管协议、同意个人住房贷款意向书、短信、微信聊天记录，被告提供的诊断证明书、诊断报告单、证明、账户明细，当事人陈述以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》是合同各方真实意思的表示，其内容及形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应遵守约定，诚信、全面地履行自己的合同义务。对于解除合同、返还定金50000元以及首期款480000元，被告均不持异议，本院予以确认。被告主张退款期限应适当延长，缺乏合法依据，在合同解除之后，被告已无继续占有原告已付款项的法律依据，其理应及时将已收取的款项退还给原告。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，若是，原告要求被告赔偿中介费用及支付违约金是否合法有据，违约金的标准如何确定。对于该争议焦点，本院分析如下：第一，案涉《二手楼按揭服务协议》明确约定被告应将300000元存于银行账户之内进行资金监管，在交易过程中，原告及第三人的工作人员均多次要求被告存入监管款项，但被告均予以拒绝，其行为已构成违约。第二，二手房交易中，将首期款进行资金监管是保障交易安全的重要手段，也是担保机构代为申请贷款、办理赎楼手续和银行放款的前提条件之一，故被告拒绝将约定的资金进行监管，客观上导致了合同根本无法履行的后果，故被告已构成根本违约。第三，被告称资金监管存在安全隐患，但未能对风险作出合理解释，且在诉讼前的协商过程中，被告从未提出安全隐患的问题。退一步说，即使存在隐患，也是被告与担保公司之间的关系，被告应与担保公司协商确定更为安全的资金监管方式，但不能以此为由拒绝履行其与原告之间的合同义务。第四，至于被告所称的患病、家庭困难等事宜，值得同情，但上述个人事务显然不能消弭违约的法律后果。综上，本院认为被告已构成违约，理应承担相应的违约责任。对于中介费50000元，原告已经提供收据和转账凭证证明其已实际支付该笔费用，第三人亦确认已收到，根据案涉《房地产买卖合同》第七条的约定，被告应赔偿原告中介费50000元。关于违约金。被告以《房地产买卖合同》第六条约定的违约金“20%”存在修改痕迹为由不予确认，对此本院不予采信，理由如下：第一，《房地产买卖合同》为一式三份，原告与第三人出示的合同文本均显示违约金的计算标准为总楼价的20%，现被告对此不予确认，却未能出具其持有的合同文本进行核对，理应承担相应的不利后果。第二，被告向原告发出的催告函中明确载明合同约定的违约金为总楼价的20%，可见被告亦知晓并承认违约金的计算标准为20%。因此，本院认定双方约定的违约金计算标准为总楼价的20%。如前所述，被告已构成违约，理应依约承担相应的违约责任。但是，考虑到该合同尚处于前期履行的阶段，违约金为总楼价的20%显著偏高，且被告也提出抗辩要求进行调整，故本院综合考虑原告的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金的计算标准为按总楼价的15%计算，即被告应向原告支付违约金315000元（2100000元×15%）。对于原告诉请中超过的部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告戴壹华与被告刘现忠、张爱梅于2019年8月29日签署的《房地产买卖合同》已经解除；二、限被告刘现忠、张爱梅于本判决发生法律效力之日起五日内向原告戴壹华返还定金50000元、首期款580000元；三、限被告刘现忠、张爱梅于本判决发生法律效力之日起五日内向原告戴壹华支付违约金315000元；四、驳回原告戴壹华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费32400元、保全费1520元（原告已预付），均由被告刘现忠、张爱梅承担。如不服本判决，原告戴壹华可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  王金秀人民陪审员  伍佩华二〇二〇年六月十五日书 记 员  曾乐怡罗漩强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。