安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初2480号 原告：林玉荣，男，1973年6月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：王贵兰，女，1974年9月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：张明军，安徽进境律师事务所律师。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：张彬，安徽进境律师事务所律师。 被告：淮北市国购商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路66号（该公司已进入破产重整程序）。 诉讼代表人：唐民松，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：王华兵，安徽美林律师事务所律师。 原告林玉荣、王贵兰与被告淮北市国购商业运营管理有限公司（简称国购公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林玉荣、王贵兰的委托诉讼代理人张彬，被告国购公司的委托诉讼代理人王华兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玉荣、王贵兰向本院提出诉讼请求：1.判令国购公司支付延期办理房屋产权证违约金4393元；2.诉讼费计其他因本案产生的费用由国购公司承担。事实与理由：林玉荣、王贵兰与国购公司签订了商品房买卖合同购买国购广场（心城）房屋，合同约定交房后180日内办理权属登记，若违约国购公司按已付房价款1%向买受人支付违约金。现已交房超过180日，国购公司未办理权属登记，林玉荣、王贵兰多次向国购公司催要违约金，但拒不支付。为维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。 国购公司辩称：违约金的数额应按照实际测量的计算，不能按照合同的计算，实际的数额稍后提交给法庭。本案已经进入破产重组程序，应注意到九民会议纪要第110条的内容。林玉荣、王贵兰这一户没有办证，因为其目前还欠国购公司的贷款，银行已经扣划了保证金，目前林玉荣、王贵兰还欠扣划的款项，应驳回其起诉。 本院经审理查明认定事实如下：2013年3月6日，林玉荣、王贵兰（买受人）与国购公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，合同编号为第1303060040号，合同主要约定，买受人购买的商品房预售房，预售许可证为2013007。房屋坐落于相山区桓谭路66号国购广场（商业）4幢902号，建筑面积为88.15平方米，房屋价款为439389元；付款方式为银行按揭付款，首付款在2013年3月6日前支付159389元，余款280000元应于2013年3月21日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方式付款；出卖人应当在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，林玉荣、王贵兰于2013年3月28日支付了首付款159389元，并在中国建设银行股份有限公司淮北分行办理预售商品房抵押登记，通过按揭贷款方式支付了剩余房款，2016年9月18日国购公司给林玉荣、王贵兰出具房屋总价款发票，总价款为436598元。2015年3月27日，国购公司交付了房屋，林玉荣、王贵兰交付了维修基金8120元，契税4360元，产权登记费690元，他项权证费用80元，由国购公司代收。但至今林玉荣、王贵兰尚未取得涉案房屋产权证。由于国购公司逾期办证，林玉荣、王贵兰索要违约金未果，遂提起诉讼。 另，林玉荣、王贵兰在缴纳首付款并在银行办理预售商品房抵押登记后，未及时按期偿还房贷，中国建设银行股份有限公司淮北分行于2016年10月20日扣划了国购公司的保证金250765.64元，国购公司2018年1月16日向本院起诉要求解除双方签订商品房买卖合同并返还房屋等，本院以（2018）皖0603民初493号民事判决书判决后，双方达成和解，继续履行商品房买卖合同，林玉荣、王贵兰于2018年12月10日交付了全部扣划的房款，并居住至今。 另查明，安徽省合肥市中级人民法院根据国购投资有限公司等11家公司管理人的申请，于2020年6月12日作出（2020）皖01破申25号民事裁定书，裁定准许国购公司等43家公司合并重整。 上述事实，有林玉荣、王贵兰提交的商品房买卖合同一份。国购公司收取的维修基金等收据一份，国购公司提交的逾期办证商业明细、（2018）皖0603民初493号民事判决书、安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01破申25号民事裁定书及当事人在庭审中的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林玉荣、王贵兰与国购公司签订的房屋买卖合同，不违反法律规定，系有效合同，双方均应当履行自己的义务。林玉荣、王贵兰已经按照约定支付了相应的购房款（林玉荣、王贵兰办理了按揭贷款，所贷房款已经由贷款银行直接支付给国购公司）、维修基金、契税、产权登记费，国购公司应当依约及时的为林玉荣、王贵兰办理权属证书。国购公司于2015年3月27日交付了房屋，按照双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但双方没有对办证期限进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，但至今国购公司仍然没有能够为买受人林玉荣、王贵兰办理权属证书，故国购公司已经构成违约。林玉荣、王贵兰现请求国购公司按照合同约定承担逾期办证违约金，有事实和法律依据，应予支持，但应按其最终实际缴纳的购房款计算违约金，林玉荣、王贵兰缴纳的购房款总额为436598元，国购公司应承担的违约金为4366元（436598元×1%）。对林玉荣、王贵兰主张超出的部分，本院不予支持。虽然林玉荣、王贵兰中间有断供未按期偿还房贷情形，但林玉荣、王贵兰已经于2018年12月10日付清了全部扣划的房款，即时尚有其他款项未付清，也与本案不是同一法律关系，国购公司应另行处理，故国购公司辩称林玉荣、王贵兰尚欠其扣划款，应驳回其起诉的抗辩理由，本院不予支持。国购公司现虽然被列入合并重整，但其仍要承担相应的给付逾期办证违约金的法律责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十四条、第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告淮北市国购商业运营管理有限公司支付原告林玉荣、王贵兰延期办理房屋产权证违约金4366元；自本判决生效后，原告林玉荣、王贵兰应当根据上述判决认定的债权数额在破产程序中依法统一受偿。 案件受理费50元，减半收取25元，由淮北市国购商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二〇年六月二十八日 书记员  孙 瑾 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国企业破产法》 第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。 第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。 附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。