贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1354号上诉人（原审原告）：高道星，男，1988年1月24日生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：李芝超，贵州岚圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清镇市微帮帮互助平盟信息工作室，住所地贵州省贵阳市清镇市印象康城1幢1单元20层6号。经营者：杨胜平，女，1988年12月6日生，侗族，住贵州省镇远县。被上诉人（原审被告）：杨胜平，女，1988年12月6日生，侗族，住贵州省镇远县。委托诉讼代理人：张虎，男，1984年2月26日出生，汉族，贵州省。原审第三人：贵州奇峰映业房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市青龙办云岭东路阳光水岸2幢2单元3层2号。法定代表人：袁兴忠。委托诉讼代理人：乔本帅，该公司职工。委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师。原审第三人：罗旭丽，女，1993年2月28日生，住贵州省贵阳市道真仡佬族苗族自治县。上诉人高道星因与被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室、杨胜平、原审第三人贵州奇峰映业房地产开发有限公司、罗旭丽合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高道星上诉请求：1、依法撤销贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初4890号民事判决；2、依法改判支持上诉人一审诉讼请求或者将本案发回重审；3、一审诉讼费及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为涉案团购服务费已经抵扣商品房总价完全缺乏事实和法律依据。虽然我国商品房价格不属于国家定价范围，但属于政府严格监管对象，房地产开发企业在销售或预售商品房之前必须按照一房一价的方式在价格主管行政机关进行备案，并严格按照备案价格进行销售。涉案商铺的价格应当是本案第三人有权根据市场因素以及国家法律法规予以确定，被上诉人根本无权确定涉案商品房的价格，上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》是确定本案涉案商品房单价与总价的唯一依据和标准。此外，现与案涉商铺同地段同类型的销售价格也是在9000至10000元左右，上诉人买收商铺的价格也基本一致。被上诉人根本未直接与第三人贵州奇峰映业房地产开发有限公司签订销售策划代理合同，其根本无权代理销售第三人的项目，且被上诉人亦不具备销售策划代理资质，因此其根本无权收取团购服务费。被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室、杨胜平答辩称：上诉人高道星向被上诉人支付40000元团购费属实，但是已经抵扣房屋总款。被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室已经履行《团购服务协议》的义务，有权收取40000元的代理服务费。原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持原判。原审第三人贵州奇峰映业房地产开发有限公司答辩称，我公司与清镇市微帮帮互助联盟信息工作室没有任何合同关系，本案与我公司无关。原审第三人罗旭丽未到庭，也没有提交书面答辩意见。高道星向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《团购服务协议》；2、判令被告返还原告团购服务费40000元；3、判令被告支付原告资金占用期间利息（利息以40000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2017年3月3日起计算至款项清偿完毕之日止）；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，2016年10月8日，第三人奇峰公司（甲方）与案外人贵州博皓房地产营销策划有限责任公司（乙方）签订《清镇市片区棚户区改造项目销售策划代理合同》，约定甲方将清镇市片区棚户区改造项目（简称峰驿广场）委托给乙方全案销售独家代理销售，代理内容包括营销策划、销售执行、招商运营，合同期限自2016年10月1日起至2017年7月30日止。2016年11月20日，贵州博皓房地产营销策划有限责任公司（甲方）与被告微帮帮工作室（乙方）签订《销售合作协议》，约定甲方委托乙方参与销售甲方代理销售的位于清镇市宣传，委托周期为2016年11月20日至甲方停止代理本项目止，委托待遇为乙方在给客户介绍过程中，根据客户购买的房源面积大小及成交价格情况，自行向客户收取数额不等介绍费，乙方最高可收取每套80000元的介绍费。2017年3月3日，原告高道星（乙方）与被告微帮帮工作室（甲方）签订《团购服务协议》，约定就甲方介绍乙方购买站街镇峰驿广场项目商铺一事，达成如下协议一、业主方贵州省奇峰映业房地产开发有限公司，房号Ｃ1区1栋2层10号，建筑面积约20.02平米，单价16702.58元／平米，总价334386元；二、优惠方式乙方缴纳团购渠道费40000元，抵扣房价总款80000元，其他优惠内容以乙方与房开公司签订的商品房定购协议为准；三、本商铺的一切销售法律依据及所处状况以乙方在项目实际考察认知为准，本协议不作任何说明及承诺；四、本协议约定只作甲方介绍乙方以团购方式购买商铺为目的，乙方所购房屋所涉及的质量、证件手续、经济约定、产权纠纷等以乙方与贵州省奇峰映业房地产开发有限公司签订的及《商品房买卖合同》中具体约定为准，甲方不承担任何连带责任；五、乙方已提前知晓本协议第二条中约定的团购服务费为甲方劳务费，不计入《商品房订购合同》及《商品房买卖合同》中约定的总款。如因乙方违约原因或乙方与房开公司私下约定导致退房情况的，甲方所收团购服务费不予退还。同日，原告向被告微帮帮工作室支付了40000元团购服务费，微帮帮工作室向原告出具了收据。2017年3月31日，第三人奇峰公司（出卖人）与原告高道星、第三人罗旭丽（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买出卖人位于清镇市片区棚户区改造项目第Ｃ1栋（Ｃ1）2层10号商品房，建筑面积为20.02平方米，套内建筑面积19.53平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9217.10元，总价款180010元。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90010元，余款90000元以银行按揭方式支付。2017年3月13日，原告高道星向奇峰公司支付了90010元首付款，余款90000元已通过贷款支付。高道星与罗旭丽系夫妻关系。审理中，原告高道星自认与奇峰公司签订《商品房买卖合同》约定的购房款180010元是以价款334386元扣减80000元（交40000元抵80000元），再扣减三年返租租金、服务费等后的价格。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提供的《团购服务协议》《商品房买卖合同》《个人购房／购车借款及担保合同》、付款凭证、收据，被告微帮帮工作室提交的《销售合作协议》、房源价格表、《清镇市片区棚户区改造项目销售策划代理合同》等证据在卷佐证，上列证据经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告高道星与被告微帮帮工作室签订的《团购服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人应按照合同全面履行自己的义务。原告向被告微帮帮工作室支付40000元团购费后，与第三人奇峰公司签订了《商品房买卖合同》，商品房买卖合同中约定的购房款原告自认已扣减了80000元，合同中约定的购房款也确实比原价款334386元低80000元，并且在《团购服务协议》中也明确约定团购服务费不计入《商品房买卖合同》中约定的总款，因此原告已经享受到与微帮帮工作室签订的《团购服务协议》中约定的抵扣房价款80000元的优惠，原告并未因履行该协议而利益受损。因此，对于原告要求被告退还团购服务费40000元的诉请，缺乏法律依据，不予支持。关于原告要求解除《团购服务协议》的诉请，原告按约交纳了团购费，被告也按照《团购服务协议》履行了提供团购优惠服务的义务，原告实际享受了团购优惠，双方签订《团购服务协议》的义务均已实际履行，双方的合同权利义务已经终止，故对原告要求解除《团购服务协议》的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”之规定，判决：驳回原告高道星的诉讼请求。案件受理费914元，由原告高道星负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高道星提交了其与贵州奇峰映业房地产开发有限公司工作人员通话录音，拟证明：1、第三人贵州奇峰映业房地产开发有限公司与贵州博皓房地产营销策划有限责任公司系委托销售关系，贵州博皓房地产营销策划有限责任公司与被上诉人清镇市微帮帮互助联盟信息工作室系转委托关系；2、第三人贵州奇峰映业房地产开发有限公司未授权被上诉人收取团购服务费；3、被上诉人存在多起非法收取团购服务费的行为，该行为已经涉及非法吸收资金的违法犯罪行为，上诉人将依法向公安机关举报。贵州奇峰映业房地产开发有限公司认可与上诉人高道星进行电话联系的女性工作人员为其销售人员陈锡平。被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室、杨胜平的质证意见为：对录音的真实性、合法性无异议，但是不认可证明目的。被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室确实收取上诉人高道星支付的40000元的团购费，并实际享受抵扣购房款8万元的优惠。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：各方对录音的真实性、合法性均无异议，本院对其证明力依法予以确认。但是被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室收取团购费的行为是否涉嫌违法犯罪行为应当以公安机关的侦查意见为准，本院对其证明目的不予采纳。经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，《团购服务协议》系双方当事人真实意思表示且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效协议，对双方均有法律约束力。上诉人高道星主张《团购服务协议》系无效协议，但是并未提交证据证明《团购服务协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，本院对上诉人高道星提出的《团购服务协议》系无效合同的上诉主张不予采纳。上诉人高道星上诉主张，其已根据《商品房买卖合同》支付了全部购房款。被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室无权收取团购费40000元，其应向上诉人高道星返还上述款项。被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室则辩称，涉案的40000元为其按照《团购服务协议》收取的劳务费，被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室为上诉人高道星与贵州奇峰映业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》提供了服务，上诉人高道星自愿支付该费用、并收取了被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室开具的收据。本院对涉案40000元的法律性质分析如下：庭审中各方均一致确认涉案房屋的交易流程如下：上诉人高道星系先缴纳了40000元费用，被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室以自己名义开具收据，随后上诉人高道星与贵州奇峰映业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，上诉人高道星向贵州奇峰映业房地产开发有限公司支付房款。一审、二审审理过程中，高道星均认可《商品房买卖合同》约定的购房款180010元的为以价款334386元扣减80000元（交40000元抵80000元），再扣减三年返租租金、服务费等后的价格。本院认定上诉人高道星与被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室之间成立事实上的居间服务合同关系。故涉案的40000元在法律性质上属于上诉人高道星向被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室交纳的居间服务费，且双方之间的居间服务合同关系随着被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室促成上诉人高道星与贵州奇峰映业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的签订而履行完毕。现上诉人高道星已与开发商贵州奇峰映业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，故《商品房买卖合同》中的房屋价格应认定为享受了团购优惠后的价格。若上诉人高道星在签订《商品房买卖合同》时未享受到团购优惠，其完全可拒绝与贵州奇峰映业房地产开发有限公司签订合同，而不是在签订《商品房买卖合同》后两年多才以其未享受到团购优惠为由，要求被上诉人清镇市微帮帮互助平盟信息工作室退还团购费40000元。因此，上诉人高道星的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用914元，由上诉人高道星负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年六月二十二日法官助理王李文书记员黄桃