广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终224号上诉人(原审原告)：温国韶，男，汉族，1969年9月12日出生，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：谢健俊，广东润晟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：恩平市国扬房地产开发有限公司。住所地：广东省恩平市。法定代表人：吴炯洪，总经理。委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾思婷，广东诺为律师事务所律师。原审被告：广州市泰昌消防工程有限公司。住所地：广东省广州市。法定代表人：李德品。原审第三人：广东龙天建设有限公司恩平分公司。住所地：广东省恩平市恩城锦东街8号。法定代表人：岑迺俊。委托诉讼代理人：岑明华，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人温国韶因与被上诉人恩平市国扬房地产开发有限公司（以下简称国扬公司）、原审被告广州市泰昌消防工程有限公司（以下简称泰昌公司）、原审第三人广东龙天建设有限公司恩平分公司（以下简称龙天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2018）粤0785民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温国韶上诉请求：1.撤销一审判决；2.国扬公司向温国韶赔偿损失1280385元；3.国扬公司向温国韶支付评估费26000元和鉴定费76395元；4.温国韶与国扬公司于2017年12月11日签订的《商铺租赁合同》租赁期限自本案判决生效之日起计；5.国扬公司给予温国韶10个月装修免租期(即温国韶自本案判决生效之日起10个月内免交租金给国扬公司)；6.本案诉讼费用由国扬公司承担。事实和理由：一、一审判决认定国扬公司既是物业的出租方，也是物业的管理方是正确的。根据温国韶与国扬公司签订的《商铺租赁合同》第三条第3款、第5款、第7款及第五条第1款和国扬公司收取温国韶物业管理费的收据，再结合国扬公司经营范围包括物业管理，国扬公司向温国韶收取物业管理费，有义务向温国韶提供物业管理服务。二、国扬公司作为涉案物业的管理方，涉案物业及物业所在小区范围内的消防设施设备属于公共设施设备，国扬公司对消防设施没备有管理职责，一审判决认定国扬公司已履行管理职责不构成违约是错误的。首先，在本案中，国扬公司作为物业管理方，其职责是在最短时间内关闭消防水阀且打开末段排水阀或者强排阀让留存在消防管道内排出管道而无需经本案爆裂的消防喷淋头流到涉案商铺内。其次，国扬公司称收到通知后，第一时间安排工作人员到涉案商铺处理特情，国扬公司的经理许某甲在一审庭审中出庭作证也证实，从国扬公司获知本案事故至涉案消防喷淋头停水时间经过大约两个钟头。一审认定国扬公司在第一时间关闭消防水阀缺乏依据，而且，退一步而言，即使国扬公司第一时间关闭了消防水阀，但是根据许某甲所称“关了之后还在喷水”，再结合爆裂的消防喷淋头喷水时间持续两个钟头的事实，由此可见，国扬公司没有及时打开消防管道的末端排水阀和强排阀，才会导致整个小区的管道消防水流入涉案商铺，致使涉案商铺受到消防水的长时间浸泡。因此，国扬公司并没有履行其物业管理职责，保障温国韶的财产免受侵害，国扬公司的违约行为导致温国韶经济损失，应当赔偿温国韶损失。如果国扬公司收到温国韶通知后，在短时间内关闭消防水阀及打开排水阀，本案事故几乎不会造成温国韶任何财产损失。再次，一审判决认定在事故过程中温国韶不同意国扬公司协助温国韶对涉案商铺进行排水错误。一审判决认定上述事实并没有任何证据支持，而且根据常理，人们日常的处理方法必然是先停水后排水，然而，爆裂喷淋头喷水过程持续了两个小时，在未处理完毕停水的问题就进行排水也只会是徒劳一场，一审判决不能据此就认定国扬公司已经履行了物业管理义务。最后，温国韶认为国扬公司未履行物业管理义务造成温国韶财产损失，一审判决认定温国韶未能提供证据证明国扬公司存在违约行为错误。温国韶主张国扬公司的不作为构成违约，国扬公司的不作为属于消极事实，而温国韶是无法提供证据证明一个消极事实的，而且根据事故的整个过程，足以证明国扬公司未能及时打开末端排水阀和强排阀导致大量的消防水流入涉案商铺。如果国扬公司认为其行为不构成违约，应当由国扬公司提供证据证明其在事故中及时谨慎履行物业管理职责，因此，一审判决以温国韶未能举证证明国扬公司存在违约由温国韶承担举证不能的后果不当。温国韶认为国扬公司的不作为构成违约，应当由国扬公司举证证明其已经履行职责。三、本案的鉴定结论无法证明对涉案消防喷淋头施加外力的主体，无法准确反映客观事实及划分责任，但因国扬公司的管理过错导致本案诉讼，温国韶无法正常使用涉案商铺，应予免除期间的租金，而且，温国韶从租赁期开始就未实际使用商铺，租期应当重新计算。在二审法庭调查中，温国韶补充如下意见：补充温国韶要求国扬公司承担责任的三个法律依据：1.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条；2.《物业管理条例》第五十二条；3.广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第10、13、19款。国扬公司辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回温国韶的全部上诉请求，维持原判。理由：1.根据广东省某甲质量技术研究院出具的鉴定报告，涉案的消防喷淋头不存在任何的质量问题，也就是说涉案的消防喷淋头本身不存在任何的瑕疵，本案是租赁合同纠纷，国扬公司作为出租方已经将完好无损并且经过消防验收合格的消防配套设施及商铺交付给温国韶使用，国扬公司已经依法履行了出租人应履行的义务。2.鉴定机构所出具的产品质量鉴定报告已经明确写明涉案消防喷淋头发生爆裂的原因是温国韶在装修时未能对喷淋头进行保护，在装修过程中人为地调整或者旋转过固定柱，使其遭受到较大的外部力，在消防水压的作用下，最终导致了涉案消防喷淋头爆裂，根据双方签订的《商铺租赁合同》第5.2、5.3、7.2条的约定，温国韶在装修过程中不得破坏或损坏该物业或其他部分，因温国韶管理不当造成损坏的由温国韶自行承担全部责任。一审法院认定温国韶作为承租人负有保护及安全使用租赁物的义务，完全正确。3.一审法院认定国扬公司不存在违约行为于法有据，国扬公司已经在第一时间积极采取有效措施积极配合温国韶处理事故，并且及时关闭了水阀，该部分的事实从温国韶的证人梁某乙也已证实，因此国扬公司不存在任何违约行为。4.一审法院庭审调查期间法官询问施工人员，施工人员承认自己没有装修资质，是借用别人的资质，同时施工人员还承认在消防阀上先进行了涂白漆再涂黑漆，严重破坏了消防阀的散热功能。温国韶应该承担全部法律责任。泰昌公司在二审中未作陈述。龙天公司述称，温国韶在一审以及上诉请求中都没有请求龙天公司在本案中承担责任，故温国韶的损失与龙天公司无关。温国韶向一审法院起诉请求：1.国扬公司赔偿损失1280385元；2.国扬公司承担评估费26000元；3.确认温国韶与国扬公司于2017年12月11日签订的《商铺租赁合同》租赁期限自本案判决生效之日起计算；4.国扬公司给予温国韶10个月装修免租期(即温国韶自本案判决生效之日起10个月内免交租金给国扬公司)；5.本案诉讼费由国扬公司承担。一审法院认定事实：温国韶(承租方乙方)与国扬公司(出租方甲方)于2017年12月11日签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于恩平市恩城某丙大道西2号某丙花园一层商铺18-23号物业及配套设施，合同主要条款约定：第一条承租物业位置、面积及使用性质1.甲方将位于某丙住宅小区一层左侧第18-23号商铺出租给乙方经营使用。2.该物业乙方仅作为建材行业及装饰设计公司用途，不得改作他用，否则甲方有权解除合同，要求乙方返还租赁物并支付违约金10000元。第二条租赁期限1.租赁期限为6年(2017年12月11日起至2023年12月10日止)，期满合同自行终止或解除。2.免租期(1)2017年12月11日至2018年6月10日为免租期。(2)该免租期已包含半年的装修时间，此装修时间自租赁日起计。(3)免租期内，乙方无需支付租金但应承担免租期间所发生的水、电、物业管理费、租赁税及其他相关杂费。第三条租金及其他费用交付方式1.第一年度月租金12346元，第二年度(2018年)12月(包括当月)起，月租金在上一年度的基础上分别按每年5%的标准复式递增。2.乙方应在签订本合同的当天向甲方交付相等于三个月租金的租赁保证金和一个月的租金合计49384元。3.乙方应在签署本合同的当天向甲方交付水费押金4000元，电费押金6000元，合计10000元。水费、电费按供水、供电局收费标准收取。每月管理费按建筑面积2元/平方米收取。第五条物业装修1.乙方承租后，可对该物业进行装修。装修所需费用由乙方承担。乙方在装修前，应将装修方案交给甲方及物业管理处审核，同时还需向政府的有关各主管机构申报，经过审查、审核批准后方可施工。2.乙方在装修时，绝对不可以损坏原有的房屋结构，不得擅自拆除房屋墙体，需经甲方书面同意方可拆除，必须依照该物业的使用功能进行装修，并不得破坏或损坏该物业其他相关部分。3.装修过程中，乙方应严格遵守国家和广州市有关法律、法规的要求进行施工操作，由于乙方自己或其聘请的施工单位及人员或与乙方相关的其它任何第三人的过失给甲方或他人造成人身伤亡或财产损害的，其责任由乙方承担。第七条乙方权利与义务2.在租赁期内，乙方应保持该物业及其配套设施的完好无损，若因乙方使用管理不当，造成损坏的，乙方应负责修缮并支付由此发生的费用。如因此直接或间接导致他人人身或财产损害的，乙方承担全部责任。4.乙方应做好该物业的安全、防火、防盗等事故并因此引起的损失，均由乙方负责。签订租赁合同后，国扬公司于2017年12月18日向温国韶交付了租赁标的物即案涉商铺，温国韶于2018年1月28日开始施工装修。2018年8月9日16时20分左右，温国韶雇请的工人在商铺二层内进行装修油漆收尾工作时，温国韶承租的20号商铺二楼的消防喷淋头突然爆裂喷水，消防水漫遍商铺二楼并沿着墙壁和一楼天花涌进商铺首层，造成该商铺装修浸水受损，温国韶委托广州某丁价格评估有限公司对商铺因浸水造成的损失进行评估，广州某丁价格评估有限公司评估本次事故造成装饰装修浸水受损及由此造成的人员工资损失为1280385元。根据温国韶的申请，一审法院委托广东省某甲质量技术研究院对案涉房屋消防喷淋头爆裂的原因进行质量鉴定，鉴定结论为：“消防喷淋头”在使用过程中曾遭受过较大的外部机械应力，这个机械应力会导致“消防喷淋头”的玻璃球受损，但受损程度还不至于让玻璃球马上爆裂，在消防水持续的压力作用下，最终导致受损的玻璃球发生爆裂。温国韶为此交纳了鉴定咨询服务费76395元。另查明，江门市公安消防局对国扬公司位于恩平市新平北路与某丙大道中路交界处侧的某丙A1、A2-A6、地下室建设工程进行消防验收，并于2017年5月19日出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格，如需扩建、改建(含室内装修、建筑保温、用途变更)，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。一审庭审中，温国韶主张根据案涉《商铺租赁合同》，国扬公司除租金外还收取物业管理费，故国扬公司不但是出租方，同时还是物业管理方，对消防设施具有管理责任，其未在第一时间关闭水阀减少温国韶损失亦构成违约。温国韶提交的收据显示温国韶向国扬公司交纳了2017年12月11日至2018年3月10日的管理费2469元。温国韶申请了证人梁清峰、梁某丙出庭作证。梁清峰陈述：其在楼梯底扇灰时，听到“嘭”一声，其跟着同事跑出去，两三分钟后回到现场，发现水渗了出来，后其与同事去找物管的人，之后某丁公司的人来了，他们就走了。梁某丙陈述：事故发生后其同事联系了物业公司的人员，物业公司人员大概“几个字”到达现场，具体时间不确定。国扬公司申请证人许某甲出庭作证，许某甲陈述：事发后约下午4时20分到30分，接到承租方周某乙经理的电话称二层商铺喷淋头爆裂，消防水正在喷漏，要求其去现场处理，因其在外办事，故马上致电物业公司冯某丙经理让他去现场处理，其之后大概5到10分钟赶到现场，当时冯某丙安排了物业公司的梁师傅和其公司的陈师傅去地下车库关闭消防水的水阀，但关了之后还在喷水，当时其建议承租方某丁公司让保洁工把水排出去，但承租方不同意。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。广东省某甲质量技术研究院作为具有鉴定资质的专业鉴定机构，其鉴定程序合法，鉴定依据充足，鉴定结论权威公正，一审法院对其就案涉房屋消防喷淋头爆裂的原因作出的鉴定结论予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，温国韶提起合同之诉，要求国扬公司承担违约责任，温国韶需举证证明国扬公司存在违约行为。首先，温国韶主张国扬公司交付的租赁物消防工程质量不合格，商铺内的“消防喷淋头”自行爆裂喷水，造成温国韶损失，国扬公司作为出租方存在违约行为。但根据广东省某甲质量技术研究院出具的鉴定报告，案涉“消防喷淋头”经鉴定不存在质量问题即租赁物本身不存在瑕疵，其爆裂系因遭受过较大的外部机械应力并在消防水持续的压力作用下最终导致发生爆裂，并且爆裂发生在承租人承租装修期间，温国韶负有保护和安全使用的义务。而且，根据江门市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》，某丙A1、A2-A6、地下室建设工程经消防验收合格。因此，温国韶主张国扬公司作为出租方存在违约行为，依据不足，一审法院不予采纳。其次，温国韶主张国扬公司作为物业管理方，在事故发生后未及时关闭水闸及打开泄水阀，造成温国韶损失进一步扩大，国扬公司作为物业管理方存在违约行为。温国韶对此申请了证人梁清峰、梁某丙出庭作证，但根据该两人的陈述，不足以证明国扬公司未及时处理案涉事故，且国扬公司申请的证人许某甲陈述其事发后接到承租方电话已立刻安排物业公司人员到现场处理，其当时亦建议承租方将水排到外面，但遭到承租方的拒绝。因此，综合考量双方的举证，温国韶主张国扬公司作为物业管理方存在违约行为，依据不足，一审法院亦不予采纳。综上，国扬公司作为出租人已经按照约定将租赁物交付承租人，而本案亦无充分证据证明国扬公司作为物业管理方存在违约行为，因此，现有证据无法证明国扬公司构成违约，温国韶应继续履行与国扬公司于2017年12月11日签订的《商铺租赁合同》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条“当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，温国韶的所有诉讼请求证据不足，应不予支持。泰昌公司经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响一审法院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回温国韶的全部诉讼请求。案件受理费16558元（已由温国韶预交），由温国韶负担。二审中，温国韶、泰昌公司、龙天公司均没有提交新证据。国扬公司提交了《山语雅景前期物业服务合同》、收据和某己物业管理（深圳）有限公司营业执照，用以证明：1.国扬公司作为出租方，仅仅负责代收涉案商铺的管理费；2.涉案商铺的物业公司是某己物业管理（深圳）有限公司，而非国扬公司。温国韶对国扬公司提交的前述证据认为，上述证据不属于新证据，也与温国韶无关，温国韶是与国扬公司签订涉案合同，也是由国扬公司收取物业管理费，国扬公司提供物业服务，合同履行过程中并未曾听说过某己物业管理（深圳）有限公司。其他邻近商铺的物管费也是交给国扬公司的。龙天公司认为，其对国扬公司提交的前述证据的真实性、合法性和关联性均无意见。经审查，国扬公司提交的前述证据虽然属于逾期举证的证据，但前述《前期物业服务合同》、收据均有原件予以核对无误，某己物业管理（深圳）有限公司营业执照虽为复印件，但其中加盖某己物业管理（深圳）有限公司的印章，且该证据能从其余两份证据得以印证，加之各证据并无明显非法瑕疵，对本案的实体处理有实质性影响，故本院依法予以采纳为二审程序的新证据。一审查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审依法应围绕温国韶的上诉请求进行审查，对当事人没有提起上诉的问题不作审查。结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：国扬公司在涉案事故中是否存在违约或过错而需要承担相应法律责任？本案损害结果是由涉案房屋消防喷淋头爆裂喷水而造成。为此，一审法院根据温国韶的申请委托广东省某甲质量技术研究院对消防喷淋头爆裂原因进行鉴定，鉴定结论为消防喷淋头曾遭受外部机械力而导致玻璃头受损，继而在消防水持续压力作用下爆裂而喷水。广东省某甲质量技术研究院具有专业鉴定资质，其鉴定依据充分，鉴定程序合法，故其鉴定结论本院予以采纳。温国韶在一审中主张国扬公司交付的租赁物消防工程质量不合格而造成涉案损失，一审法院则基于前述鉴定结论而对温国韶该项主张不予支持，合法有据，本院予以维持。温国韶又在二审中主张涉案喷淋头是在国扬公司及泰昌公司安装消防喷淋头时施加外力导致喷淋头损坏，但未能提供证据予以证明，且涉案事故发生在温国韶对租赁物进行装修期间，而温国韶既未能证明其在装修时已对喷淋头提供了保护措施，也未能充分证明喷淋头损坏是由国扬公司的违约或过错所造成，应承担举证不能的法律责任。因此，本院对其该项主张不予支持。关于温国韶主张国扬公司在涉案事故发生后未及时履行关闭水闸和打开泄水阀的物业管理义务而存在重大过错的问题。温国韶与国扬公司签订的《商铺租赁合同》中约定国扬公司每月向温国韶收取管理费并有权审批涉案租赁物的装修方案，温国韶据此主张国扬公司对涉案物业负有物业管理服务义务；国扬公司则主张其仅是代为收取物业管理费用，涉案租赁物的物业管理方实际上为某己物业管理（深圳）有限公司，并在二审中提供了《山语雅景前期物业服务合同》、加盖了某己物业管理（深圳）有限公司印章的物业管理费收据以及某己物业管理（深圳）有限公司营业执照予以证明。对此，温国韶未能提出相反证据予以推翻国扬公司的前述主张。涉案租赁合同并未明确约定国扬公司负有物业管理的义务，且根据涉案《商铺租赁合同》第五条第1款关于“……乙方在装修前，应将装修方案交给甲方及物业管理处复核……”的约定，温国韶理应知悉国扬公司和物业管理单位是两个独立的主体。再结合国扬公司提交的前述证据，温国韶主张国扬公司是涉案租赁物所在区域的物业管理方且负有及时关闭水闸和打开泄水阀的物业管理义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于在案证据未能认定国扬公司是涉案租赁物所在区域的物业管理方，且国扬公司否认持有温国韶提及的《消防控制室值班记录表》《建筑消防设施巡查记录表》《建筑消防设施检测记录表》《建筑消防设施故障维修记录表》《建筑消防设施维护保养记录表》《消防系统电脑主机监控记录》等资料，温国韶申请本院责令国扬公司提交上述资料，本院不予准许。根据双方当事人的陈述，国扬公司已在知悉涉案事故后及时派员前往现场协助处理，故国扬公司已就涉案事故履行了其作为出租方的协助义务。因此，温国韶主张国扬公司对涉案事故造成的损失存在重大过错，依据不足，本院不予支持。若温国韶认为涉案租赁物的物业管理方存在物管过错，可另循途径解决。综上所述，温国韶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17245.02元，由温国韶负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚审 判 员  肖文文二〇二〇年五月二十九日法官助理  雷楚莹