河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初520号 原告：申志平，男，1993年6月25日出生，汉族，住所地河北省邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：刘聪，河北和泽律师事务所律师。 被告：天山房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄开发区天山大街109号，统一社会信用代码：911300007216224836。 法定代表人：吴振山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨昱，该公司职员。 被告：北京例外房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区胡家垡村甲8号院6号楼5层525，统一社会信用代码：91110112697656228R。 法定代表人：吕富强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑帅，该公司职员。 原告申志平与被告天山房地产开发集团有限公司、北京例外房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申志平的委托诉讼代理人刘聪、被告天山房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人杨昱、被告北京例外房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郑帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申志平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告天山房地产开发集团有限公司依法退还我已支付全部购房款230101元；2、依法判令被告北京例外房地产经纪有限公司退还服务费15000元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年3月14日，原告在被告天山房地产开发集团有限公司购买了被告天山房地产开发的“天山世界之门ｌｏｆｔ公寓”并以原告名义缴纳了1万元定金，被告出具了盖有天山房地产开发集团有限公司财务专用章的收据，该收据仅注明申志平定金10000元ｌｏｆｔ公寓28Ｋ-2218，双方于2017年3月19日签订了认购协议书，并于当日向被告缴纳了82041元。后原告申志平陆续依照售楼部的要求在缴纳剩余房款，具体时间为2017年5月21日缴纳92041元，被告出具了收款92041元收据，2017年7月23日，缴纳46019元，以上先后共缴纳230101元。原告已经依照该协议约定按时缴纳购房款。但被告天山至今未能及时履行该合同所约定的义务。原与被告签订的认购协议书属于预约合同，该协议中第一条认购房屋基本情况中第一款规定，买受人认购天山科技工业园孵化器项目（地址为：石家庄高新区）Ｃ栋房屋，该房屋单元、楼号、建筑面积、地下室面积销售单价总房款均未具体约定，并明确注明房款最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准，签订《商品房买卖合同》时据实结算。该条第二款约定：如买受人未能成功选购上述房屋，买受人可在天山世界之门28＃项目（地址为：高新区，祁连街以东，昆仑大街以西）具备销售条件后选购28＃（暂定名）小区28Ｋ栋2218室的房屋。该房屋暂定建筑面积为38平方米（实际面积以房地产管理部门确认的测绘面积为准），该房屋按建筑面积销售，每平方米12107.92元整，房款暂定为肆拾陆万零壹佰零壹元。房款最终计算价格以房款部分确认的测绘面积为准，签订商品房买卖合同时据实结算。原告被告签订的认购协议书，属于商品房买卖预约合同，不是传统意义上的认购协议书。该协议书不能明确确定原告向被告处购买房屋小区名称、楼栋、单价、面积、总价。被告在协议中明确表示，房款面积及最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准，双方签订《商品房买卖合同》时据实结算。被告在通知原告签订正式《商品房买卖合同》时，因原告无法接受被告合同中约定的2021年底交房的事实，双方最终未能达成购房意向。因此，被告天山房地产应及时退还原告依据该预约合同预先缴纳的购房款230101元。另因被告天山房地产开发集团有限公司与被告北京例外房地产经纪有限公司有销售合作，被告北京例外房地产经纪有限公司已收取服务费获得购房优惠15000元抵30000元，被告例外收取15000元服务费。因原告与被告天山房地产未签订正式的商品预售合同，也未以任何形式在房屋管理部门办理房屋买卖备案。被告北京例外房地产经纪有限公司并未实际履行完成合同，且在购房时被告提供房屋信息不符合国家房屋销售政策，违反相关法律规定因此该项服务费用全额退还原告。综上，为了维护原告的合法权益。特依据相关法律规定诉至法院。请求法院依法支持原告的合法诉求。 被告天山房地产开发集团有限公司辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，那么商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原被告签订的认购协议书，具备了双方当事人的姓名、房屋基本情况、商品房价款的确定方式即总价款、付款方式、付款时间等主要内容。因此原被告双方签订的认购协议书不属于预约合同，而应认定为是商品房买卖合同。 被告北京例外房地产经纪有限公司辩称，第一、这15000元属于居间服务佣金，我们收取是合法的，然后我们的服务也完成了。第二、客户签的购房优惠说明书上面第二条明确表明自优惠购房确认函签署次日起，由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，我司不承担任何相关责任。第四条，以上优惠是我司特殊申请，所以您所缴纳优惠服务费基于任何原因都不予退还。 本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，原告申志平向被告天山房地产开发集团有限公司交付定金10000元。2017年4月8日，原告申志平与被告北京例外房地产经纪有限公司签订了一份《购房优惠服务说明书》。该说明书约定，原告申志平在支付服务费后方能享有本说明书项下位于石家庄世界之门U米公园的购房优惠30000元；因以上优惠是特殊申请，所以所缴优惠服务费基于任何原因都不予退还。同日，原告申志平向被告北京例外房地产经纪有限公司交付服务费15000元，被告北京例外房地产经纪有限公司出具的收据中载明28K-2218。 2017年3月19日，原告申志平（买受人）与被告天山房地产开发集团有限公司（出卖人）签订了一份《认购协议书》。该协议书约定：1、买受人认购天山科技工业园孵化器项目Ｃ栋房屋；2、如买受人未能成功选购上述房屋，买受人可在天山世界之门28＃项目（地址为：高新区，祁连大街以东，昆仑大街以西）具备销售条件后选购28＃（暂定名）小区28Ｋ栋Ｘ单元2218室房屋。该房屋暂定建筑面积38平方米；该房屋按建筑面积销售，每平方米12107.92元整，合计总房款暂定为肆拾陆万零仟壹佰零拾壹元整。房款最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准。签订本协议书时，买受人向出卖人交付部分购房款计82041整，第二笔房款于2017年5月21日交付房款92041元整；第三笔房款于2017年7月23日交付房款46019元整；买受人在接到出卖人通知后7个工作日内，持本人有效身份证件、本认购协议书及出卖人出具的部分购房款收款收据与出卖人签订《商品房买卖合同》，并交付该房屋全部房款或首付款，在此期间出卖人为买受人保留该房屋的购买权，出卖人将买受人所交部分购房款抵作首期部分房款，同时本认购协议书终止。若在上述期限内买受人未与出卖人签订该房屋的《商品房买卖合同》则视同买受人违约，买受人已交部分购房款作为违约金不予退还，本认购协议书解除，出卖人可将该房屋另行出售，并不再另行通知买受人。如出卖人在上述约定期限内未经买受人同意，将买受人认购的房屋另行销售给第三方，则构成出卖人违约，出卖人应向买受人返还已收部分购房款。协议还约定了其他内容。2017年3月14日，原告申志平交付被告天山房地产开发集团有限公司定金10000元。2017年3月19日，原告申志平交付被告天山房地产开发集团有限公司购房款82041元。2017年5月21日原告申志平交付被告天山房地产开发集团有限公司购房款92041元。2017年7月23日，原告申志平交付被告天山房地产开发集团有限公司购房款46019元。被告天山房地产开发集团有限公司出具的收款收据中均载明房间号为ＬＯＦＴ公寓28Ｋ-2118。 在涉案房屋取得商品房预售许可证后，被告天山房地产开发集团有限公司通知原告申志平签订商品房买卖合同。原告申志平在得知交房时间为2021年底交房后，未签订商品房买卖合同。 石家庄长江大道68号项目天山世界之门于2018年7月30日经石家庄市区划地名办公室核准标准名称为天山创业城（3栋楼）。石家庄高新区长江大道68号天山创业城D#商办楼、K#商办楼项目于2018年11月15日取得商品房预售许可证。在涉案房屋取得商品房预售许可证后，被告天山房地产开发集团有限公司通知原告申志平签订商品房买卖合同，原告申志平得知交房时间为2021年底后，未签订商品房买卖合同，被告天山房地产开发集团有限公司尚未将涉案房屋交付原告申志平。 经查明，本院依职权要求被告天山房地产开发集团有限公司提供石家庄市区划地名办公室核准标准地名号证原件，并定于2020年6月10日上午9点原、被告对该证据进行质证，原告申志平未在本院指定的时间内到本院参加质证。 以上事实有《认购协议书》、《购房优惠服务说明书》、转账凭证、收款收据及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，原告申志平与被告天山房地产开发集团有限公司于2017年3月19日签订的《认购协议书》中明确约定了商品房的具体位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告天山房地产开发集团有限公司已经按照约定收受了协议约定的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同,原告申志平主张《认购协议书》系预约合同的主张，本院不应支持。涉案房屋已取得了房屋预售许可证，且原告申志平依据《认购协议书》中约定的房间号向被告天山房地产开发集团有限公司交纳购房款，《认购协议书》能够实际履行。原告申志平以不能接受2021年底交房的事实要求解除与被告天山房地产开发集团有限公司签订《认购协议书》的请求，本院不应支持。 因原告申志平要求被告天山房地产开发集团有限公司退还购房款及定金230101元的诉讼请求，系基于其解除协议的主张为前提的，现《认购协议书》尚未被解除，该项诉讼请求亦不予支持。 商品房预售许可证载明项目名称为天山创业城，被告天山房地产开发集团有限公司提供的石家庄市区划地名办公室核准标准地名号证，原告申志平未在指定期限内到本院进行质证，其应承担不到的法律后果，故本院认定涉案房产项目名称变更为天山创业城。 原告申志平与被告北京例外房地产经纪有限公司签订《购房优惠服务说明书》后，原告申志平在购房时实际享受到了说明书中约定的优惠价款，该协议已履行完毕。现要求被告北京例外房地产经纪有限公司退还服务费15000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告申志平的全部诉讼请求。 案件受理费4752元，减半收取计2376元，由原告申志平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二〇年六月十五日 书记员  杨 璇 ——