山东省利津县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0522民初2142号原告：山东洁美物业服务有限公司，住所地：利津县凤凰城街道吴苟李村。统一社会信用代码：91370522328345088X。法定代表人：于小兵，总经理。委托诉讼代理人：宋子柱，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程世洋，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被告：东营市润泽房地产开发有限责任公司，住所地山东省东营市利津县城区津一路220号。统一社会信用代码：91370522725436936J。法定代表人：赵培凯，经理。委托诉讼代理人：宋凯，山东诚正勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄纯磊，山东诚正勤律师事务所律师。原告山东洁美物业服务有限公司（以下简称洁美公司）与被告东营市润泽房地产开发有限责任公司（以下简称润泽公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日作出（2019）鲁0522民初32号民事判决书。润泽公司不服该判决，向山东省东营市中级人民法院提起上诉。山东省东营市中级人民法院于2019年9月5日作出（2019）鲁05民终1054号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洁美公司向本院提出诉讼请求：1.判令润泽公司支付物业管理费701818.72元、垃圾清运费51501元，共计753319.72元；2.润泽公司移交合同第十二条约定的资料及保洁、绿化、安保、设备维修工具；3.判令润泽公司与洁美公司继续履行双方签订的物业服务合同；4.诉讼费由润泽公司负担。事实与理由：2015年12月16日，洁美公司与润泽公司签订物业服务合同，合同期限为2017年5月1日至2020年4月30日。合同约定由洁美公司对润泽公司开发的利津盛世瀚海居住小区物业服务项目提供前期物业管理服务,合同约定物业服务收费标准为小高层住宅1.1元/月/平方米、空置房为1.0元/月/平方米，起始层为1.0元/月/平方米、地下车库物业为30元/月/户。洁美公司为盛世瀚海小区1号楼1、2单元,5号楼1、2单元,6号楼1、2单元,7号楼1、2单元,8号楼1单元服务，面积共计26949.83平方米、车库190户，这些物业至今没有交付业主，至2019年1月1日发生前期物业服务费共计701818.83元（包含地下车位费114000元）、垃圾清运费51501元。根据《山东省物业管理条例》规定应当由润泽公司全部承担，特诉至法院。润泽公司辩称，洁美公司的诉讼请求没有事实及法律依据。一、涉案物业已经出售并全部交付业主，洁美公司已经与业主分别签订了物业服务合同，根据物业管理条例第四十一条及山东省物业管理条例第七十条之规定，物业费应当由物业公司向业主收取，交纳物业费的义务应当由业主承担，双方之间的合同已不具备履行的条件；二、洁美公司起诉时涉案房产尚未完成验收备案手续，未达到物业承接查验办法第十一条规定的承接查验条件，洁美公司既未按照物业承接查验办法第十二条规定的程序组织制定物业承接查验方案，也没有提出移交要求，因此其第二项诉讼请求也没有事实及法律依据；三、洁美公司既与业主签订了物业服务合同，其与润泽公司之间的前期物业服务合同就应终止，不具备继续履行的前提条件;四、洁美公司与润泽公司未就物业费的计算标准作出明确约定，洁美公司亦未提供三星级标准的物业服务，润泽公司已通知洁美公司解除物业服务合同，洁美公司也已经于2019年1月2日自行撤出该小区，洁美公司的诉讼请求不能得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。并认定事实如下：2015年12月17日，润泽公司（甲方）与洁美公司（乙方）签订《利津?盛世瀚海居住小区物业服务项目合同书》一份，约定由洁美公司对利津?盛世瀚海居住小区(一期)提供前期物业管理服务，合同主要内容包括：1.物业基本情况，其中住宅建筑面积26784㎡，车库8404㎡（198户）。2.物业服务内容与质量，乙方提供的前期物业管理服务应达到《山东省物业服务规范第一部分：住宅物业DB37/T1997.1-2011》规定的三星级物业服务标准，如不能达到此标准，则甲方有权提前解除合同。3.服务费用，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中小高层住宅1.1元/月/平方米、空置房1元/月/平方米、起始层1元/月/平方米、地下车库物业30元/月/户；业主应于领取房屋钥匙之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的物业总面积为26784平方米，已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业面积不足建筑总面积70%时，由甲方补足70%建筑面积的物业服务费；物业服务费用预售一年，以后按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的1-5号履行交纳义务。合同第十二条约定乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料及办公家具和保洁、绿化、安保、设备维修工具。5.合同期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，但在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另查明，润泽公司与购房业主约定的房屋交付时间为2017年5月1日前，润泽公司实际于2017年7月17日起陆续向购房业主交付房屋钥匙。2017年7月17日，洁美公司开始在涉案的盛世瀚海居住小区（一期）提供物业管理服务，协助润泽公司办理交房手续。2017年10月8日，交付业主的物业面积达到建筑总面积的70%。2018年12月16日，润泽公司以洁美公司提供物业服务存在严重问题、损害业主权益为由，向洁美公司发送了关于洁美物业撤离盛世瀚海的通知函，要求其于2018年12月21日撤离小区。2019年1月2日，洁美公司退出涉案盛世瀚海居住小区。根据洁美公司的陈述及润泽公司的答辩，本院确认争议焦点如下：一是物业费的支付主体是否应为润泽公司；二是润泽公司是否存在用逾期交房违约金抵顶物业费的情形；三是垃圾清运费及地下车位费是否应由润泽公司承担。针对第一个争议焦点，洁美公司主张，其与润泽公司签订的物业服务合同约定的合同期限为自2017年5月1日至2020年4月30日，润泽公司应当按照合同约定的建筑面积和车库面积支付上述合同期内的物业费587818.72元。润泽公司主张，根据双方签订的合同，物业费应当由业主交纳，已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业面积不足建筑总面积70%时，由甲方补足70%建筑面积的物业服务费，润泽公司仅同意支付该部分物业费，其余物业费不应由润泽公司支付。本院分析认为，双方签订的前期物业管理服务合同明确约定：已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业面积不足建筑总面积70%时，由甲方补足70%建筑面积的物业服务费。润泽公司自2017年7月17日开始陆续交房，至2017年10月8日，交房面积达到建筑面积的70%，故自2017年7月17日至2017年10月8日期间，交房面积不足建筑面积的70%的物业费应由润泽公司支付洁美公司，经计算，该期间应补足的物业费为47699.39元。至于洁美公司主张的其余物业费的支付主体应为业主。针对第二个争议焦点，洁美公司主张，润泽公司为减少违约责任，在未经洁美公司同意的情况下，向业主许诺用逾期交房违约金抵顶物业费六个月。洁美公司仅收取了四户业主的物业费3242元，其余业主均未向洁美公司支付物业费。润泽公司应当将私自抵顶的物业费支付给洁美公司。洁美公司为证明上述主张，提供由润泽公司制作的交房明细表两份，表格下方载明“物业费预收均在润泽公司应支付给业主的违约金中抵扣，物业费预收时间为6个月”。润泽公司质证认为，交房明细表中“物业费预收情况”一栏中写有数额的业主系润泽公司收取的物业费，该部分业主未抵顶逾期交房违约金；另外，虽然润泽公司用逾期交房违约金抵顶了6个月的物业费，但是未明确抵顶的时间段，实际是自2019年11月份开始抵顶，并非在洁美公司提供物业服务期间，洁美未能收取物业费系其自身原因造成的。为证明该主张，润泽公司提供了《通知》及微信聊天记录打印件各一份，载明润泽公司向一期业主发出通知，告知公司决定自2019年11月1日开始计收物业管理费，落款时间为2019年10月21日。经质证，洁美公司认为该证据系润泽公司单方制作，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，根据一般常理，物业费自入住开始交纳，抵顶也应自交费之日开始抵顶，润泽公司的主张系恶意拖欠应支付给洁美公司的费用，微信截图也显示润泽公司未与业主签订物业服务合同，小区亦未成立业主管委会，其收取物业费无事实和法律依据。本院分析认为，交房明细表系润泽公司制作，其上明确载明了润泽公司将逾期交房违约金抵顶了业主应交纳的物业费六个月，故能够证明润泽公司用逾期交房违约金抵顶物业费的事实。关于抵顶的时间起点，润泽公司主张系自2019年11月1日开始抵顶，从其提供的《通知》中，并不能体现这一点，其上说明的是自2019年11月1日开始计收物业管理费，该陈述系实际收取物业费的表述，并不能看出是开始抵顶物业费的表述，且业主确实自交房开始未支付给洁美公司物业费，故物业费抵顶六个月的起算点应为交房之日。润泽公司自2017年7月17日开始交房，洁美公司2019年1月2日撤离小区，该期间之日，润泽公司抵顶的物业费数额为161365.75元（包含润泽公司自己收取的物业费，最长计算六个月）。针对第三个争议焦点，洁美公司主张，垃圾清运工作系由洁美公司完成，应当由洁美公司收取，洁美公司仅收取了参与交房的71户的垃圾清运费，剩余的127户的垃圾清运费34799.5元（2元/m2×17399.77m2）系由润泽公司收取的，故润泽公司应当将圾清运费34799.5元返还给洁美公司。另外，因为润泽公司交房不符合约定，业主拒绝交纳地下车位管理服务费，根据润泽公司与洁美公司口头协议，由润泽公司直接支付给洁美公司，地下车位费为114000元。为证明上述主张，洁美公司提供垃圾清运日志复印件一份、垃圾清运照片一宗。经质证，润泽公司认为，垃圾清运日志系复印件，系其单方制作，不予认可，从内容看，时间为2018年5月份之后，故洁美公司不能证明在此之前提供过物业服务，提供的日志的时间也是断断续续。润泽公司主张，根据物业服务合同约定，垃圾清运费应当向业主收取，洁美公司没有做好垃圾清运工作，是润泽公司另外雇人清理的，故润泽公司交房的127户的垃圾清运费是由润泽公司收取的。对地下车位费不予认可，双方未达成由润泽公司支付的口头协议。本院分析认为，关于垃圾清运费，根据洁美公司提交的垃圾清运照片和清运日志可以看出，洁美公司提供了垃圾清运服务，润泽公司主张其另外雇人进行了垃圾清运，未提交证据予以证明，故垃圾清运费应当由洁美公司收取，润泽公司应当将其收取的垃圾清运费34739元退还洁美公司。另，洁美公司主张地下车位费未提交证据予以证明。本院认为，前期物业服务合同，是在物业建成后、业主大会成立之前，为防止物业管理出现真空，而由建设单位与物业服务企业所签订的物业服务合同，该合同在性质上具有过渡性，仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡期间内，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同即终止，在前期物业服务合同履行期内，购房业主受前期物业服务合同内容的约束。本案洁美公司与润泽公司签订前期物业服务合同，约定由洁美公司为润泽公司开发建设的利津盛世瀚海居住小区（一期）提供物业管理服务，并约定合同期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止（在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止）。2017年7月17日，润泽公司开始向购房业主交房，洁美公司实际于该日为润泽公司提供物业服务，即洁美公司与润泽公司签订的前期物业服务合同实际开始履行时间为2017年7月17日。根据双方的合同约定，洁美公司作为物业服务的提供方应向接受物业服务的购房业主收取合同约定的物业服务费用，但在收取物业费过程中，润泽公司将业主应当交纳给洁美公司的物业费私自抵顶了自己应当向业主交纳的逾期交房违约金，导致洁美公司无法向业主收取物业费，故润泽公司应当将其抵顶的逾期交房违约金即物业费161365.75元返还给洁美公司。另，根据双方合同约定，已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业面积不足建筑总面积70%时，由甲方补足70%建筑面积的物业服务费，故润泽公司应向洁美公司补足该部分物业费即47699.39元。关于垃圾清运费，润泽公司无由收取了业主的垃圾清运费，导致洁美公司无法向业主再次收取，润泽公司应当将收取的垃圾清运费34739元返还给洁美公司。洁美公司主张地下车位费证据不足，不予支持。综上，润泽公司应当向洁美公司支付的物业管理费和垃圾清运费共计243804.14元。洁美公司与润泽公司签订的前期物业服务合同约定合同期限截止2020年4月30日，现合同已到期，且润泽公司早在2018年12月16日，以洁美公司提供物业服务存在严重问题为由向其发送撤离的通知函，其实质是通知洁美公司解除双方的前期物业服务合同，洁美公司也实际于2019年1月2日退出了涉案小区，未再实际提供物业管理服务，故双方之间的前期物业服务合同已实际终止，洁美公司要求润泽公司继续履行合同并移交合同第十二条约定的相关资料及保洁、绿化、安保、设备维修工具，无事实及法律依据，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《物业管理条例》第二十六条、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、东营市润泽房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付山东洁美物业服务有限公司物业费及垃圾清运费共计243804.14元；二、驳回山东洁美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11333.2元，由山东洁美物业服务有限公司负担6376.14元，东营市润泽房地产开发有限责任公司负担4957.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长 魏 芬人民陪审员 端 青人民陪审员 张文江二〇二〇年六月二日书 记 员 王沙沙