广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1534号上诉人（一审原告）：林慧莲，女，1964年12月3日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：肖伟国，广东国晖（江门）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：江门某甲广场投资有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：曲晓东，执行董事。委托诉讼代理人：高慧嫦，广东凌志律师事务所律师。委托诉讼代理人：余颖诗，广东凌志律师事务所律师。上诉人林慧莲因与被上诉人江门某甲广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初6179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林慧莲上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审，或依法改判：（1）万达公司立即对林慧莲的房屋进行整改修复，将达到使用条件的房屋交付给林慧莲；（2）万达公司按合同约定支付林慧莲逾期交房的违约金18000元（按每月6000元/月，从2019年3月1日起计算至实际交付之日止，现暂计至2019年5月31日，合计为18000元）；3.本案一、二审诉讼费用由万达公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决严重错误，具体理由如下：一、一审法院认定万达公司已交付房屋是严重错误的。万达公司尚未履行交付房屋的义务，林慧莲也没有接收该房屋。1.《房屋交接单》是林慧莲在购房时与万达公司签订《商品房买卖合同（现售）》及《合同补充协议》时一并签订的，并非林慧莲同意接收该房屋的意思表示。2.林慧莲在办理收楼验楼过程中，发现房屋存在房屋墙体开裂、排风系统抽风口高低不一的问题非常严重，拒绝收楼，并当场向万达公司反馈，在《房屋验收表》上记录房屋存在的上述瑕疵问题，要求万达公司对房屋进行修缮后再进行交付。3.林慧莲于2019年5月8日到万达公司借房屋锁匙进入涉案房屋，也进一步印证了万达公司没有将符合交付使用条件的房屋交付给林慧莲，林慧莲在本案起诉前并没有收楼。4.《房屋登记证书》并非林慧莲本人办理，是万达公司统一为购房人办理的。虽然房屋已登记于林慧莲名下，但并非林慧莲同意接收该房屋的意思表示。万达公司没有将符合交付条件的房屋交付给林慧莲，林慧莲至今未收楼。二、一审判决不当地排除了万达公司的主要义务，加重了林慧莲的责任。《合同补充协议》中部分格式条款只强调万达公司权利，损害林慧莲权益，违背公平原则，该部分格式条款应属无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同补充协议》是由万达公司提供的，双方在订约时的地位极不平等，且合同中的第六条第2、4、8款约定的内容免除了万达公司的责任、加重林慧莲责任、排除了林慧莲主要权利，该格式条款显然违背公平、诚信原则，应属无效条款。三、因涉案房屋存在质量瑕疵，林慧莲有正当理由拒绝接收房屋。万达公司虽然在合同约定交付日期2018年12月30日前办理了竣工验收备案，但万达公司需交付的房屋不仅应符合规定的交付条件，还应符合使用条件，根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，林慧莲在验收房屋过程中发现房屋墙体开裂、排风系统抽风口高低不一等问题，虽然这些问题不是属于房屋主体结构质量问题，是属于房屋质量瑕疵。林慧莲于2018年8月至本案诉讼前就上述质量瑕疵问题多次要求万达公司进行维修，万达公司虽然派人进行了维修，直到目前涉案房屋墙体开裂问题仍未彻底解决。房屋墙体开裂、排风系统抽风口高低不一等问题虽然不属于房屋主体结构质量问题，但必然会对房屋装饰装修及正常的居住使用产生影响，万达公司不能以承担房屋交付后的保修责任就免除房屋交付前质量存在问题的维修责任，因此在万达公司没有维修解决问题前林慧莲有正当理由拒绝接收房屋。万达公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同（现售）》及《合同补充协议》等附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应作为双方履行的依据。林慧莲购买涉案商品房所在的江门某甲广场二区甲级写字楼2号于2017年8月24日竣工验收合格，并于2017年8月30日办理竣工验收备案。林慧莲于2018年6月28日向万达公司购买涉案商品房，所购商品房为现售，林慧莲在充分知悉涉案商品房现状后，与万达公司签订《商品房买卖合同（现售）》及《合同补充协议》等附件。《商品房买卖合同（现售）》及《合同补充协议》等附件是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。二、涉案商品房符合法定及合同约定交付条件，一审法院认定涉案商品房已交付给林慧莲，万达公司无须承担逾期交付的违约责任是正确的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，关于涉案商品房交付问题，双方已在《商品房买卖合同（现售）》及《合同补充协议》进行了约定，因此，双方应依约履行房屋交付手续。双方在《商品房买卖合同（现售）》及《合同补充协议》中关于涉案商品房交付的约定如下：《商品房买卖合同（现售）》第十条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”；《合同补充协议》第六条第2款约定：“双方明确，本合同第十条中该房屋的交付条件为该房屋交付的唯一条件。乙方确认，在签订本合同前，已经现场仔细、充分查看该房屋现状（包括但不限于面积、朝向、结构、层高、装饰设备等），对该房屋现状无任何异议，并承诺签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交付责任。”；第六条第4款约定：“双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。”；第六条第8款约定：“下列情况不作为影响该房屋交付的因素：……该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）……。乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。”；第十条第3款约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。”按照双方上述合同及补充协议的约定，取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案是涉案商品房交付的唯一条件。涉案商品房所在的江门某甲广场2幢于2016年8月11日取得江门市国土测绘大队出具的测量报告，于2017年8月24日竣工验收合格，并于2017年8月30日办理竣工验收备案，符合《商品房买卖合同（现售）》及《合同补充协议》约定的交付条件，故万达公司于2018年8月8日向林慧莲送达《入伙通知书》，通知林慧莲于2018年8月15日前到万达公司办理入伙交付手续时，房屋交付条件已经成就。2018年8月14日，林慧莲前来收楼，在现场查验房屋后签署《房屋交接单》，明确同意接收房屋。此时，万达公司已完成交付涉案商品房的义务，万达公司不存在逾期交房的事实，无须承担逾期交房的违约责任。林慧莲认为该《房屋交接单》是在签订《商品房买卖合同（现售）》及《合同补充协议》时一并签订的，与客观事实不符。林慧莲在接收涉案商品房后，向万达公司提出涉案商品房存在墙壁有裂痕和排风系统抽风口高低不一的所谓质量瑕疵问题，要求万达公司进行修复。为满足林慧莲的要求，万达公司在林慧莲收楼后按其要求进行了修复。而事实上，涉案商品房仅有少部分墙面抹灰层脱落，只要进行扇灰即可修复，根本不存在林慧莲所称的墙体开裂、排风系统抽风口高低不一等问题。一审法院认定在万达公司通知入伙收房时，涉案商品房交付的条件已经成就，涉案商品房于2018年8月14日已经交付给林慧莲是正确的，林慧莲认为涉案商品房不具备交付条件，缺乏事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应驳回林慧莲的上诉，维持一审判决。林慧莲向一审法院起诉请求：1.判令万达公司立即对林慧莲的房屋进行整改修复，将达到使用条件的房屋交付给林慧莲，要求林慧莲按合同约定支付逾期交房的违约金18000元（按每月6000元，从2019年3月1日起计算至实际交付之日止，现暂时计至2019年5月31日，合计为18000元。2.本案诉讼费用由万达公司承担。一审法院认定事实：2018年6月28日，林慧莲和万达公司签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定，林慧莲向万达公司购买江门市某甲广场2幢2613室房屋，价款1208000元。合同第十条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1.2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十二条约定：“出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能近期交付的，双方同意按以下方式处理：双方按照补充协议的相关约定执行。第十三条约定出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房将会买受人的，双方同意按补充协议的相关约定执行。同日，双方还签订了《合同补充协议》，该补充协议第六条约定：“双方明确，本合同第十条中该房屋的交付条件为该房屋交付的唯一条件。乙方确认在签订本合同前，已经现场仔细、充分查看该房屋的现状（包括但不限于面积、朝向、结构、层高、装饰设备等），对该房屋现状无任何异议，并承诺签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按其交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。”，“双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。”，“下列情况不作为影响该房屋交付的因素，房屋周围环境状况、市政配套设施、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在的质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题），临时水、电等，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。”等内容。补充协议第十条关于房屋质量及保修的补充约定中还约定：“……如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。”上述合同签订后，林慧莲支付了相应的房款。2018年8月8日，万达公司出具入伙通知书，通知林慧莲办理入伙和交付手续。2018年8月14日，林慧莲在查验房屋时，认为房屋存在“墙壁有裂缝，排风系统抽风口高低不一”的质量瑕疵，同日林慧莲在房屋交接单上“本人同意接收此房屋。业主签字”栏上签名确认。此后，双方因墙壁的裂缝等问题产生争议，双方协商无果，林慧莲遂诉至一审法院。另查：本案所涉的楼房已于2016年8月11日出具不动产测量报告，于2017年8月24日竣工验收，并于2017年8月30日在有关部门办理备案手续。一审法院认为，林慧莲向万达公司购买商品房，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，其双方间的商品房买卖合同关系，合法有效，依法应予以保护。林慧莲在本案中请求交付房屋和要求万达公司支付逾期交房违约金，故本案所涉房屋是否交付或是否逾期交付是本案审理的焦点。根据双方合同的约定，取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案是房屋交付的条件，故在万达公司通知入伙收房时，房屋交付的条件已经成就。在2018年8月14日，林慧莲进行验房时，虽然存在墙壁裂缝等质量瑕疵，而该墙壁裂缝是否符合合同所约定的墙面开裂尚有等待证实，但林慧莲在查验后，在房屋交接单中签名，明确同意接收房屋，应视为其对上述可能存在的瑕疵而影响交付的情形予以免除万达公司的责任，故上述房屋于2018年8月14日时已经交付。林慧莲再要求万达公司再交付及承担逾期交付责任的请求，缺乏理据，一审法院不予采纳。虽然林慧莲签署房屋交接单同意接收房屋，但该签名仅证实确认房屋交付的事实，并不能免除万达公司所应承担的保修或维修的责任及因保修或维修所可能造成的损失，双方可另行协商或通过其他法律途径予以解决。双方当事人在此后的沟通中，应互谅互让，妥为协商，免为诉累。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回林慧莲的诉讼请求。本案受理费250元，由林慧莲负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。林慧莲与万达公司在自愿、平等、守法的基础上开展房屋买卖交易，依法应受法律保护。双方当事人就涉案房屋的交付问题发生争议，林慧莲主张万达公司尚未依约将有质量瑕疵的涉案房屋修复并予交付，万达公司则主张其已将符合交付条件的房屋依约交付。经审查，第一，双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第十条约定“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，虽然该合同同时约定“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”，但双方在同日签订的《合同补充协议》又约定“双方明确，本合同第十条中该房屋的交付条件为该房屋交付的唯一条件”、“下列情况不作为影响该房屋交付的因素，……该房屋存在的质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）……等，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋”、“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，……甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行”等约定，而《合同补充协议》约定“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同正文约定不一致的，以本补充协议约定为准”，因此，对于《商品房买卖合同（现售）》与《合同补充协议》的前述约定有不一致的，原则上应以后者的约定确定双方的权利义务。第二，根据《合同补充协议》的前述约定内容，在涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告，且不存在地基基础和主体结构工程的质量问题的情况下，林慧莲不得以房屋存在其他质量瑕疵为由拒绝或拖延办理交付手续。以上条款内容并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，即使《合同补充协议》属于格式合同，但不存在免除万达公司对房屋的依约交付和保修等责任、排除林慧莲依约取得质量合格房屋所有权及主张对房屋质量瑕疵进行保修的主要合同权利以及加重林慧莲责任的情形，因此，林慧莲主张以上条款无效，理据不足，本院不予支持。第三，涉案房屋于2016年8月11日已由相关部门出具《不动产测量报告》，并于2017年8月30日完成办理竣工验收备案手续。双方当事人约定万达公司应当于2018年12月30日前向林慧莲交付涉案房屋，万达公司为此于2018年8月8日发出入伙通知书，通知林慧莲于2018年8月15日办理入伙和交付手续。虽然林慧莲在查验房屋时认为房屋存在“墙壁有裂缝，排风系统抽风口高低不一”的质量瑕疵，但未有证据证实其所述的质量瑕疵属于房屋主体结构或者严重影响正常居住使用的质量问题，且万达公司交付的涉案房屋已具备合同所约定“取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”的交付条件，加之林慧莲于2018年8月14日在房屋交接单上签名确认“本人同意接收此房屋”，因此，万达公司主张已依约向林慧莲交付涉案房屋，本院予以采纳。根据《合同补充协议》的前述约定，林慧莲所述的房屋质量瑕疵及相应的保修事宜并不属于影响涉案房屋交付的因素，其不能据此拒绝或拖延接收涉案房屋，故在万达公司已依约通知接收房屋的情况下，林慧莲仅签署房屋交接单而拒不接收房屋钥匙，并不影响万达公司已履行交付房屋义务的事实认定。因此，林慧莲主张万达公司尚未交付涉案房屋，理据不足，本院不予采纳。此外，林慧莲在上诉状中认为万达公司虽然已对涉案房屋质量瑕疵进行了维修，但房屋墙体开裂问题仍未彻底解决。由于涉案房屋之前已经过竣工验收合格，且双方当事人均确认万达公司曾对前述房屋质量瑕疵进行了维修，林慧莲在二审勘查现场时再次确认维修的事实，同时表示对维修结果是否达到标准并不清楚，却未能举证证明质量瑕疵仍然存在，因此，对林慧莲的上述主张，本院不予采纳。综上分析，林慧莲上诉请求判令万达公司对涉案房屋进行整改修复，交付达到使用条件的房屋并支付逾期交付违约金，理据不足，本院不予支持。至于林慧莲如认为万达公司在依约履行房屋保修义务时导致其损失，或者万达公司在履行房屋保修义务时违约导致其损失的，依法可另寻法律途径救济。综上所述，林慧莲的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元（林慧莲已预交），由林慧莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚审 判 员  肖文文二〇二〇年六月二十八日法官助理  雷楚莹