黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初19号原告：杜月春，男，汉族，1982年09月10日出生，个体，住黑龙江省肇州县。原告：杜月宝，男，汉族，1980年11月07日出生，个体，住黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：邵国贤，男，1949年08月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇州县。被告：绥化市华辰商贸有限公司，住所地黑龙江省绥化市北林区中兴路**。法定代表人：冯少臣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，男，汉族，1978年06月10日出生，该公司员工，住黑龙江省巴彦县。被告：肇州县世纪华辰超市连锁有限公司，住，住所地黑龙江省肇州县肇州镇油田南路路东新世纪商城**辰超市肇州店）。法定代表人：于焕杰，该公司经理。委托诉讼代理人：孔祥雨，男，1949年02月28日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省绥化市北林区。原告杜月春、杜月宝与被告绥化市华辰商贸有限公司（以下简称绥化华辰公司）、肇州县世纪华辰超市连锁有限公司（以下简称肇州华辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年03月15日立案受理，于2019年02月15日作出（2018）黑0622民初1050号民事判决书，判令：驳回原告杜月春、杜月宝的诉讼请求。原告杜月春、杜月宝、被告肇州华辰公司不服此判决，上诉于大庆市中级人民法院，大庆市中级人民法院于2019年11月26日作出了（2019）黑06民终2469号民事裁定书，裁定：一、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2018）黑0622民初1050号民事判决书；二、本案发回黑龙江省肇源县人民法院重新审理。本院依法另行组成合议庭两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告杜月宝及二原告委托诉讼代理人邵国贤、被告绥化华辰公司的委托诉讼代理人张伟、被告肇州华辰公司的委托诉讼代理人孔祥雨到庭参加诉讼。第二次开庭原告杜月春及二原告委托诉讼代理人邵国贤、被告绥化华辰公司的委托诉讼代理人张伟、被告肇州华辰公司的委托诉讼代理人孔祥雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜月春、杜月宝向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令被告方向原告补交四年房屋租金1,174,631.32元、利息140,955.76元；2.解除与被告签订的房屋租赁合同；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年05月份，被告租赁原告所有的肇源县肇源镇豪森华府购物中心负一层，双方签订了房屋租赁合同书，该合同已经发生法律效力，被告使用该租赁场所开设超市至今。房屋租赁合同约定：租赁期限15年，前5年租金每平方米每日0.85元，第6至10年每平方米每日0.9元，第11至15年每平方米每日0.95元。原、被告签约时，该租赁标的物系未完成的在建工程，故合同第三条约定出租房屋的面积不得低于3,700平方米，面积计算方式：卖场面积＋与卖场直接相连的四周墙皮＋纯为乙方服务所占有的面积。但在合同生效后，原、被告在计算使用面积上发生了分歧，被告按其自行认定的面积3,911.23平方米向原告交付租金，而原告实测被告应交租金的面积为4,857.75平方米，相差了946.52平方米，故被告每年向原告少交房屋租金293,657.83元，四年少交租金累计1,174,631.32元。原告多次催要，被告至今拒付。2018年01月12日原告以书面形式向被告送交《履行房屋租赁合同发生争议事项函》，被告接到函后，没有与原告进行协商，故原告依法提起诉讼，请求法院依法裁决。后原告撤回第二项诉讼请求：解除与被告签订的房屋租赁合同。被告绥化市华辰商贸有限公司辩称，2012年12月，绥化华辰公司与杜月春、李某、刘某和侯某四人签订《房屋租赁合同书》，四人将在肇源县开发建设的豪森华府项目中的部分房屋出租给绥化华辰公司使用。2013年10月10日，绥化华辰公司与杜月春等四人签订《补充协议书》，将《房屋租赁合同书》的承租人绥化华辰公司变更为肇州华辰公司。按照《房屋租赁合同书》第三条，即关于出租房屋租赁面积条款的约定，租赁面积的计算方法应当是：卖场面积＋与卖场面积直接相连的四周墙皮＋纯为乙方服务所占用的面积。房屋租赁合同实际履行后，答辩人按照《房屋租赁合同书》第三条的约定，对租赁面积进行了测量，租赁面积为3,911.23平方米，并按该面积向出租人交付租金。答辩人认为，《房屋租赁合同书》为有效合同，对出租人和承租人均有拘束力，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。被答辩人对答辩人测量的房屋租赁面积若有异议，应当按照合同约定进行协商确定，之前双方曾就房屋租赁面积进行过协商，但因被答辩人坚持不按照合同约定计算房屋租赁面积导致双方没有达成一致。答辩人与被答辩人对于租金数额产生争议，系因对房屋租赁面积没有达成一致所致，而非答辩人违反合同约定，拒绝履行合同债务所致，因此被答辩人解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据。被告计算面积有误，面积应该高于该面积。原告请求的租金有争议，原告向法庭说的差额是946.52平方米，原告所述没有依据，应该按照合同约定来确定租赁面积，原告请求的差额被告承认的面积是216.14平方米，原告主张的利息问题，确定这个面积是当初根据双方合同约定由被告方向原告提出的，开始原告方没有提出异议，原告接受了这个面积的租金，后来才不同意，但这个我们可以协商，原告和被告争议的主要焦点是按照合同约定确定租赁面积还是离开合同约定确定租赁面积，原告请求的补差946.52平方米是离开合同约定。被告肇州华辰公司辩称，合同中第七条第15款，甲方无偿为乙方提供入货通道和场地，保证乙方随时进货和卸货，超市卸货口在东北角39.6和32.4平方米处，此处应为甲方为乙方无偿提供的入货通道不应该计算面积；商场中间天井两部上下行电梯，是甲方保证商场整体客流循环，费用由甲方自行承担，合同第6条约定此处不应该计算面积；东北库房直梯19.1平方米，此处为封闭式商场货梯，从超市根本无法进入，且合同第六条约定甲方为乙方安装货梯一部，后期运行费用由乙方承担，此处不应计算面积；地；地下7处消防通道，从地下直通商场**于商场消防公用设施不应计算面积；地；地下水泵房和自来水房机房为整个商场公用，为必须留有通道和消防必有设施，一旦起火，为整个商场使用，不应计算面积；西南角75平方米为废弃消防通道，不应计算面积。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。确认本案事实如下：肇源县豪森华府项目系原告杜月春及案外人李某、刘某、侯某合伙开发建设的。2012年，杜月春等四人（作为甲方）与被告绥化华辰公司（作为乙方）签订房屋租赁合同书，约定四人将尚未建成的豪森华府项目负一层出租给绥化华辰公司，出租房屋的面积不得低于3,700平方米，同时约定租赁面积的计算方法为：卖场面积＋与卖场面积直接相连的四周墙皮＋纯为乙方服务的设备所占用的面积。租赁用途为超市零售，租赁期限为15年，甲方百货商场和乙方超市共同开业之日为本合同的起租日。租金分段计算，第1年至第5年租金为0.85元/平方米/日，第6年至第10年为0.9元/平方米/日，第11年至第15年为0.95元/平方米/日。租金分期支付，每一次支付一年租金，第一年租金乙方于进入租赁房屋装修一个月内支付，第二年以后的租金支付时间定于每年的房屋租赁起始日的前30日。2013年10月10日，杜月春等四人（作为甲方）与绥化华辰公司（作为乙方）、肇州华辰公司（作为丙方）签订补充协议书，约定：乙方将承租甲方的房屋所经营的超市交给丙方管理，甲方同意将原合同中的承租方由乙方变更为丙方，自本协议书生效之日起，由丙方使用房屋，并按甲、乙方签订的原房屋租赁合同享有和承担权利与义务。从2014年起，由丙方按原房屋租赁合同的约定直接向甲方支付房屋租金。如丙方违反原房屋租赁合同需要承担责任，乙方负连带责任。2014年05月02日，肇州华辰公司经营的超市在本案租赁房屋开业。2014年11月20日，杜月春等各合伙人对部分产权进行分割，确定豪森华府负一层归杜月春所有。2015年02月06日，杜月春将豪森华府负一层的部分产权办理至原告杜月宝名下。2019年10月17日，由大庆市中级人民法院工作人员王东辉、边坤主持，原告杜月春及二原告委托诉讼代理人邵国贤、绥化华辰公司委托诉讼代理人张伟、肇州华辰公司代理人沈井新参加就案涉租赁房屋进行勘查，记录如下：东北角消防楼梯（39.6平方米）为负一层至四层共用，一楼现用于华辰超市卸货；消防通道（32.4平方米）为负一层至四层共用；位于东部的19.1平方米的货梯已经封闭没有使用，为负一层至四层共用；位于东部的76平方米消防楼梯为负****共用；；位于东南角的风机房33.4平方米）和消防楼梯（60.8平方米）为负一层至四层共用；；位于西南角的消防楼梯两部其中面积为74.6平方米的消防楼梯为负一层至四层共用，另一部面积为75平方米的消防楼梯已封闭废弃；；位于西部的自来水间和泵房均为负**和**共用；位于西北部的地上**的451平方米的通道为正常营业通道，晚上六点商场闭店后为超市专用；；位于西北部中央的79平方米的电梯为负一层到一层的通道；；位于超市中部的两部面积均为7908平方米的电梯为负一层到四层共用。双方当事人就该勘查笔录均予以认可。至庭审时，被告方认可的部分包括：卖场面积为3,766.14㎡（包含东北角消防通道32.4平方米）、与卖场面积直接相连的四周墙皮面积为119㎡、西南库房229平方米、配电室45.4平方米。至本案庭审时，被告已经向原告交纳2014年（2014年05月01日-2015年05月01日）至2020年（2020年05月01日-2021年05月01日）的房屋租金，均是按照租赁面积为3,911.23平方米计算。以上事实有当事人陈述、房屋所有权证、土地使用证、房屋租赁合同书、履行房屋租赁合同发生争议事项函、股东会决议、视频光盘、补充协议书、房屋租赁补充协议书、收据、借据、客户专用回单、现场勘查笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，案涉房屋租赁合同书、补充协议书系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定，是依法成立并有效的合同。合同中双方约定租赁面积的计算方法为：卖场面积＋与卖场面积直接相连的四周墙皮＋纯为乙方服务的设备所占用的面积。双方争议的焦点是被告方不认可的部分是否是合同中约定的纯为乙方服务的设备所占用的面积。消防通道和消防楼梯均系承建商品楼必须承建消防设施，是为给火灾扑救创造方便条件，保障建筑物及人员的安全而设置的，并非是为某一楼层而单独设置的，且双方均认可消防通道和消防楼梯是商场负一层至四层共用。故消防通道和消防楼梯并非是合同中约定的纯为乙方服务的设备所占用的面积。消防楼梯和消防通道中的东北角消防通道32.4㎡被告予以认可，并已经计算在其认可的面积范围内，其余消防楼梯和消防通道的面积分别为：39.6㎡、76㎡、60.8㎡、74.6㎡、75㎡、45.1㎡，合计371.10㎡不应计算在租赁面积范围内。东北19.1㎡的直梯纯为被告方服务，按照合同约定属于租赁面积之内，无论被告方使不使用，均应向原告支付租金，被告抗辩原、被告约定，货梯的后期运行费用由原告承担。因双方仅约定运行费用由原告承担，并未约定租赁面积不计算在内，故被告的抗辩意见本院依法不予采信，该面积应计算在租赁面积之内。。位于西北部中央的79平方米的电梯为负一层到一层的通道，应认定为系纯为被告方服务的设备所占用的面积，应计算在租赁面积之内；泵房、风机房等并非纯为被告服务，超市中部的两部面积均为79.08㎡的电梯、消防水池是整个商场共用设施，并非纯为被告服务，故不应计算在租赁面积之内。西北一层通道产权并不属于原告，故原告无权主张该部分租金。被告认可卖场面积为3,766.14㎡、与卖场面积直接相连的四周墙皮面积为119㎡，对此原告有异议，但未提供证据予以反驳，本院对原告认可的数额予以确认。故被告方应支付租赁的面积为4,257.64㎡（3,766.14㎡＋119㎡＋229㎡＋45.4㎡＋19.1㎡＋79㎡）。从2014年05月01日至2018年05月01日四年的租金，被告肇州华辰公司已经按照3,911.23㎡支付租金，肇州华辰公司应补缴2014至2018年的租金429,894.81元，计算方法：（4,257.64㎡－3,911.23㎡）×0.85元/日/㎡×1,460日）。肇州华辰公司因原、被告对房屋租赁合同书中约定租赁面积计算方法的理解存在分歧，未给付租金差额面积部分的租金，并非肇州华辰公司主观故意拖欠租金，故原告方要求被告给付利息的诉讼请求，本院依法不予支持。案涉合同中明确约定，肇州华辰公司违反原合同需要承担责任，绥化华辰公司付连带责任，故原告要求绥化华辰公司承担给付租金的义务符合法律规定，本院依法予以支持。综上，被告肇州华辰公司、绥化华辰公司应补交四年房屋租金429,894.81元，就原告方主张的超出部分本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告绥化市华辰商贸有限公司、肇州县世纪华辰超市连锁有限公司于本判决生效后立即给付原告杜月春、杜月宝差额面积房屋租金429,894.81元；二、驳回原告杜月春、杜月宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,640元，由被告绥化市华辰商贸有限公司、肇州县世纪华辰超市连锁有限公司负担7,748元，由原告杜月春、杜月宝负担8,892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  何莉莉人民陪审员  黄永波人民陪审员  陈 晓二〇二〇年六月二十八日书 记 员  李芳芳附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。