中华人民共和国江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初20590号原告：柯敦礼，男，1957年3月3日生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：胡伟雄，江苏誉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：周陈彬，江苏誉腾律师事务所律师。被告：邓章海，男，1969年12月23日生，汉族，住所地湖北省安陆市。原告柯敦礼与被告邓章海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序审理，后本案转为普通程序，于2020年1月6日、5月18日公开开庭审理，原告柯敦礼的委托诉讼代理人周陈彬，被告邓章海（参加第二次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柯敦礼向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方立即解除商铺租赁合同，被告立即返还房屋；2.判令被告立即支付所欠房租72000元，及物业管理费17520元，总计89520元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告双方于2018年8月31日签有商铺租赁合同一份，约定被告租赁原告位于昆山市花桥区XX路XX号XX公X室，用作经营销售场所。租期3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。但自2018年12月起至原告起诉之日，被告尚欠原告租金总计72000元未予支付。经原告多次催讨，被告拒绝偿付。原告为此诉诸法院。被告邓章海辩称，租用事实属实，期间被告于2018年12月29日替房东交2018年的物业管理费14260元，欠3740元抵第二期房租，从2019年3月1日始开始就没钱交房租，在2019年10月中旬就搬走了；被告实际从2019年3月1日至2019年10月中旬未付房租，扣除押金6000元，加上第二期欠3740元，剩余未交房租只有42740元；因为物业不许打门头招牌，把本超市的招牌拆除了，造成被告无法经营，被告向原告反映，一直没有解决，原告应当承担责任。本院经审理查明认定事实如下:2018年8月31日，原告柯敦礼作为出租方，被告邓章海作为承租方签订商铺租赁合同，约定：出租方将昆山市花桥XX路XX号XX公馆X室出租给承租方作经营销售场所使用，期限自2018年9月1日至2021年8月31日止，租金每月6000元，付款方式为每季度支付租金一次，计租金18000元，每次应在租金到期的前五天支付，超过30天未付租金，出租方有权收回店面，并保留通过法律途径索回所欠租金，同时承租方须支付出租方一个月的租金作为违约金；合同签订之日，承租方须向出租方交付陆仟元整作为押金，到合同期满，且承租人交清租任期间应交的一切费用后，出租方应将押金全额无息退还给承租方；商铺物业管理费及税收由承租方自行负责；租赁期间，如承租人确因特殊情况需要退租，必须提前一个月书面通知出租人解除合同，并赔偿一个月的租金。合同签订后，被告于2018年9月10日向原告付款18000元。2019年10月11日，被告邓章海向原告出具保证书，载明保证在2019年11月20日前结清X号商铺所有房租及一切费用。此后，原告为催讨租金，遂向本院起诉而引起纠纷。另查明，2019年11月14日，原告向苏州佳友物业管理有限公司付款20440元，并附言备注：XX拉X号商铺；为此，苏州佳友物业管理有限公司向原告出具收款收据，载明收到X号商铺2018年7月1日至2019年12月15日含代收代缴费用20440元。庭审中，原被告一致确认，被告自2018年9月1日起实际租用涉案商铺，被告除了租用涉案X号商铺，同时租用了旁边的X号商铺。庭审经询问，各方当事人陈述如下：原告解释称，被告自行搬走，没有交接，原告在2019年10月催款时被告仍在使用租赁商铺，12月初时候已经发现被告搬走，故推定被告使用租赁物至11月底，且依据合同，被告并未履行通知义务，原告主张推定至2019年11月底；原告仅收到被告支付的三个月租金18000元；双方没有约定被告代缴物业费抵扣租金，且被告同时租赁了旁边的X号商铺，原告认为被告缴纳的物业费于本案无关；原告没有收到过押金；原告主张的物业服务费系按照被告实际使用时间按比例折算得出。被告解释称，原告要求被告搬离，否则称要将其东西全部扔掉，故被告于2019年10月10日自行搬离，但陈述没有凭证；后本院询问被告，其陈述搬离时间为何与保证书时间存在矛盾，被告陈述称出了保证书没几天就搬离了；被告直接支付过三个月租金18000元，在第一次租房子时现金支付了6000元押金，没有收据，仅在合同上确认了；双方口头约定，被告代原告缴纳物业费，用于抵扣租金，被告实际缴纳了从2018年1月1日至6月30日的物业费，收据已经找不到了；起诉后被告未支付过款项。以上事实，由商铺租赁合同、物业收据、保证书、付款凭证及当事人陈述在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的规定，本院依法予以确认，双方均应恪守，被告实际租用原告商铺，应支付相应的租金。被告辩称物业拆除了其招牌，造成经营困难，认为原告应当承担责任，但物业管理行为并不直接影响被告对租赁物的使用，被告的该项主张依据不足，本院不予采纳。关于原告主张解除商铺租赁合同，符合双方合同约定，且对此被告未明确提出异议，同时双方一致确认被告已经实际搬离租赁商铺，涉案租赁商铺已由原告实际控制，原被告均以自己的行为表明不履行合同主要债务，故原告主张解除合同，并无不当，本院依法予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本案中，原被告之间的商铺租赁合同应自应诉材料送达被告之日，即2020年3月14日解除为宜。关于实际租用时间，原告主张租用至2019年11月30日，被告主张租用至2019年10月10日。对此，本院认为，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果；被告主张实际租用至2019年10月10日，但未提交相应证据证明其主张，且其陈述与其出具承诺书的时间存在矛盾，被告庭审中就返还租赁物时间亦进行变更，故本院对被告邓章海的搬离时间的陈述，不予采信，本院结合原告柯敦礼的自认,认定被告邓章海自2019年11月30日搬离,较为合理。关于被告陈述的押金，合同虽约定押金金额，但被告主张押金实际支付，仍应由被告提供相应的证据证明，但被告未提供相应证据证明其主张；同时，原告对收取押金事项不予认可，综上，本院对被告支付6000元押金的陈述不予采纳。关于被告陈述双方约定代缴物业费冲抵租金，但未提交证据证明双方协商、合意过程，依据不足；同时，被告另行承租同一物业管理单位管理的其他商铺，其付款亦不足以证明系用于支付涉案5号商铺的物业费用，故本院综合全案证据，对被告的该项答辩意见不予采纳。综上，本院认定被告实际租用时间自2018年9月1日起至2019年11月30日止；本院依据双方合同约定租金标准，认定被告租用实际租金为90000元。原告自认被告已支付租金18000元，本院依法予以确认，故原告主张被告支付其余租金72000元，并无不当，本院依法予以支持。关于原告主张的物业管理费，合同明确约定由承租人负担，且原告已经实际代为缴付，同时，原告计算的诉请金额合法合理，故本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告柯敦礼与被告邓章海在2018年8月31日签订的商铺租赁合同于2020年3月14日解除。二、被告邓章海于本判决生效之日起十日内支付原告柯敦礼租金72000元及物业管理费17520元，合计89520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费5612元，保全措施申请费770元，公告费300元，合计6682元，由被告邓章海负担。如不服本判决，原告柯敦礼可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告邓章海在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵雅婷人民陪审员  李银龙人民陪审员  金 丹二〇二〇年六月十七日法官 助理  张 颖书 记 员  俞 林