广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初256号 原告：莫以伟，男，1967年12月5日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。 原告：王海燕，女，1967年10月20日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。 二原告的共同委托诉讼代理人：李**，广西海城律师事务所律师。 被告：曹清宇，男，1968年9月19日出生，汉族，住所地黑龙江省鹤岗市工农区。 委托诉讼代理人：黄琪发，广西先导联合律师事务所律师。 第三人：北海优居房地产代理有限公司，住所地北海市北海大道北、西藏路以西北海银河城市科技产业城2幢1004、1005、1006号房，统一社会信用代码：91450500MA5KECMR4G。 法定代表人：郭一鸣，该公司金融部总监。 原告莫以伟、王海燕与被告曹清宇、第三人北海优居房地产代理有限公司（以下简称优居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人李**、被告曹清宇及其委托诉讼代理人黄琪发、第三人优居公司的法定代表人郭一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫以伟、王海燕向本院提出诉讼请求，请求判令：一、解除原告与被告于2018年9月14日签订的房地产买卖及居间合约；二、被告将位于广西北海市海城区产归还原告，并协助将该房产过户到原告名下；三、被告以21万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，向原告支付违约金，直至房屋过户至原告名下时止；四、请求判令被告己向原告支付的购房定金5万元归原告所有。庭审中经本院释明，原告表示：“如法院不支持原告要求解除涉案合同的诉求，原告变更诉讼请求如下：一、判令被告支付购房尾款21万元给原告；二、判令被告以21万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至还清为止的违约金给原告”。事实和理由：二原告是夫妻，经广西嘉兴隆房地产代理有限公司介绍与被告曹清宇签订了编号为bb2020286的《房地产买卖及居间合约》，约定原告将位于广西北海市海城区产以总价款45万元转让给被告曹清宇。被告依约定向原告支付了购房定金5万元及支付了首期购房款19万元，原告依约将该案涉房产向银行申请解押并办理更名过户至被告名下，被告没有按约定在买方过户出证及办理解登记手续完成后，向原告支付购房尾款21万元。原告为此多次找被告协商支付购房尾款事宜无果，多次找第三人帮助协商亦无果，被告以原告扰民为由向派出所报案，以拒绝向原告支付案涉房产的购房尾款。原告无奈，于2019年3月25日按照《房地产买卖及居间合约》的约定向被告发出书面的崔款通知书，被告至今仍拒绝向原告支付购房尾款21万元。原告为此起诉，请求判如所请。 被告曹清宇辩称，涉案《房屋买卖及居间合约》属于合法有效合同，应继续履行；被告已按合同约定履行了相关的义务并支付了一半的购房款；本案争议的房屋权属已属于被告所有，综上，原告要求解除与被告签订的《房地产买卖及居间合约》无事实及法律依据；原告请求被告支付违约金及过户到原告名下无事实及法律依据；双方签订的是对等的合同，本案原告是违约方，在签订合同后，被告已按合同约定支付了相关的款项，但接手房屋时发现房屋已严重损毁，因原告的管理不善导致房屋被水浸泡、房屋地面的水管等所有家具及房屋的所有设施都被泡坏，该房屋已不能入住，但本案房屋在履行过程中存在瑕疵，该瑕疵是原告造成的，物业公司证实在交付房屋时，涉案房屋发生过水泡；涉案房屋的邻居也予以证明涉案房屋发生水泡把楼下也浸泡了，故造成本案违约的是原告而非被告，根据合同履行过程中的抗辩权，被告有权提出抗辩，并且暂时不支付尾款，本案中被告不存在任何违约事实，根据合同法66条规定“有权拒绝其相应的履行要求”，原告在交付的房屋中存在严重瑕疵并存在安全隐患，故被告有权拒绝交付尾款，原告诉请没有依据；原告要求被告支付购房定金5万元无事实依据，本案中，被告有相关证据，均证实在履行过程中原告存在过错，故原告要求被告支付定金无事实及法律依据；本案中，双方签订的合同是合法有效的合同，房屋已经属于被告所有，合同不存在违反法律强制性规定，应继续履行，原告违约，被告可以不支付剩余的购房款，本案中被告有优居的房屋受损证明、物业公司及邻居的证明，一系列均证明原告存在过错，原告应支付被告的购房损失及装修损失。 第三人优居公司述称，我方只是中介方根据行业规则提供相关的服务，作为中介方也为双方的矛盾进行过协调。我方对原告的诉讼请求没有异议。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证及庭审情况，本院认证如下：对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，因其与本案争议的事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院认定法律事实如下： 二原告是夫妻关系，位于北海市海城区房屋的原产权证登记在原告莫以伟名下，产权证号系北房权证（2012）字第060890号，共有情况为共同共有。 2018年9月14日，原告莫以伟（卖方）、被告曹清宇（买方）、第三人优居公司（经纪方）签订一份《房地产买卖及居间合约》，主要约定：依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规、国家和地方政府的有关规定，经纪方接受买卖双方之独家委托，促成了买卖双方达成房屋交易事宜，本着诚实守信的原则，经三方协商一致就物业买卖及居间、委托代理、房地产咨询等达成如下条款；物业坐落地址北海市海城区（下称“该物业”）；该物业为商品房；该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用；不足部分由卖方自行负责；物业交付时间为卖方收齐全部楼款三个日内；签订本合约后，买卖双方须于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到相关部门签订交易所需相关文件与协议，签订当天应交付权属证明原件等材料经纪方保管至交易递件当日，保管材料以经纪方开具的收件收据为准；卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利，签约前己征得产权共有人、配偶、同住人同意、原租赁关系终止或相关优先购买人已放弃优先购买权，并愿意提供出具书面委托书与放弃购买确认书，不隐瞒关于该房屋发生过的相关事件（如：火灾、凶杀），不属于违章建筑、承重墙结构擅自拆改的危房；买方保证对上述房产现状有充分了解且已实地勘查，已征配偶、产权落定人等同意；不得隐瞒个人信用问题，符合购房资格有关规定；该物业成交价为肆拾伍万元整；购房定金为人民币伍万元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档；首期款拾玖万元整，买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天支付给卖方；尾期款贰拾壹万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方等。合同签订当日，被告支付定金5万元给原告。 2018年10月19日，被告向原告交付购房款19万元。同日，原告将涉案房屋交付给被告。原、被告交接涉案房屋当日，被告发现涉案房屋被水泡过，涉案房屋被水泡期间电线短路被烧坏等。为此，原、被告双方曾就涉案房屋的电线等维修和赔偿事宜多次协商，至今未能达成一致意见。期间原告先后多次上门向被告追讨房款，被告多次报警，派出所干警多次出警协调处理未果。被告至今没有办理银行按揭贷款，亦未将购房余款支付给原告。 另查明，涉案房屋在出售给被告前由原告出租给他人居住使用，承租户于2018年9月25日搬离涉案房屋。2018年10月7日晚上，物业公司电话告知原告说：涉案房屋漏水，楼下的业主投诉涉案房屋漏水。当晚原告将漏水事宜电话告知承租户。 再查明，涉案房屋的不动产权证于2018年11月12日办理变更登记至被告名下，不动产权证号为桂（2018）北海市不动产权第0081762号，后被告将涉案房屋重新装修入住至今。 本院认为，原、被告于2018年9月14日签订的《房地产买卖及居间合约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应恪守履行。涉案《房地产买卖及居间合约》签订后，被告依约支付购房款及定金合计24万元给原告后，原告将涉案房屋交付给被告使用，且涉案房屋的不动产权证已变更登记至被告名下。而根据涉案《房地产买卖及居间合约》关于“物业交付时间为卖方收齐全部楼款三个日内”的约定，原告应当在被告支付全部购房款后才交付涉案房屋给被告。显然，原、被告提前交接涉案房屋的行为视为双方合意变更了原合同的约定，且变更后原、被告没有重新约定被告支付购房尾款的时间，即原、被告没有重新约定原告交付涉案房屋和被告支付购房尾款的先后顺序。另，涉案房屋在出售给被告前由原告出租给他人居住使用，承租户已于2018年9月25日搬离涉案房屋，直至2018年10月7日晚上，涉案房屋楼下的业主向物业公司投诉后才发现涉案房屋漏水，涉案房屋被水泡期间出现电线短路被烧坏等受损情况，不能排除涉案房屋存在安全隐患。被告直至2018年10月19日交接房屋当天才得知涉案房屋被水泡的事实。为此，原、被告双方曾就涉案房屋的电线等维修和赔偿事宜多次协商，至今未能达成一致意见。期间原告先后多次上门向被告追讨房款，被告多次报警，派出所干警多次出警协调处理未果。导致被告至今没有办理银行按揭贷款，亦未将购房余款支付给原告。而本案原告已于2018年10月7日晚上得知涉案房屋被水泡的事实，但一直没有告知被告。根据涉案《房地产买卖及居间合约》关于“卖方保证不隐瞒关于该房屋发生过的相关事件；尾期款贰拾壹万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方等”的约定，原、被告仅约定“购房尾款21万元由买方贷款银行直接划给卖方”，没有约定具体的办理按揭贷款时间。而本案原告隐瞒涉案房屋在原、被告签订涉案合同后交付给被告前发生漏水、被水浸泡、可能存在安全隐患的事实。即原告交付给被告的涉案房屋存在瑕疵，原告未能依约将合同约定的涉案房屋完好地交付给被告，原告已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告有权拒绝支付购房尾款给原告。即被告至今没有办理按揭贷款支付购房尾款不构成违约。但考虑本案被告明知涉案房屋存在瑕疵的情形下仍继续将涉案房屋重新装修后入住至今，涉案房屋的产权证亦已办理过户至被告名下，被告亦要求继续履行合同，且被告已于2020年4月14日另案提起诉讼，要求原告赔偿涉案房屋的装修费用等。根据等价有偿和公平原则，被告应当将购房尾款21万元支付给原告。即原告要求被告支付购房尾款21万元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。但本案被告不存在违约，不需支付违约金。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十六条、第七十七条第一款规定，判决如下： 一、被告曹清宇应支付购房尾款21万元给原告莫以伟、王海燕； 二、驳回原告莫以伟、王海燕的其他诉讼请求。 案件受理费4450元，由被告负担（该款原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4450元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  劳祥凤 二〇二〇年六月一日 法官 助理  温 柠 书 记 员  陈晓云 附本判决适用的法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》 第%1条当事人在民事活动中的地位平等。 第%1条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实 信用的原则。 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 二、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。