湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0682民初88号原告（反诉被告）：孙红英，女，1968年9月5日生，汉族，住湖北省老河口市。居民。委托诉讼代理人陈开运，系老河口市张集镇法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权。被告（反诉原告）：王琳，男，1983年7月20日生，汉族，住湖北省老河口市，居民。委托诉讼代理人刘祥革，系老河口市张集镇法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权。原告孙红英诉被告王琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告孙红英及其委托诉讼代理人陈开运、被告王琳及其委托诉讼代理人刘祥革到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，被告向本院提起反诉，经审查，本院决定合并审理，并于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告孙红英及其委托诉讼代理人陈开运、被告王琳及其委托诉讼代理人刘祥革均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙红英向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行2018年1月2日原、被告签订的房屋租赁协议，支付租金10000元，且承担违约金8000元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月2日原、被告双方签订了房屋租赁协议，协议约定原告将其坐落在老河口市张集镇张集大道的两间两层房屋等出租给被告，租赁期限5年，即从2018年1月2日到2023年1月1日止；年租金10000元，五年总租金50000元，每年12月2日被告支付下一年租金，约定违约金8000元等。原、被告协议签订后，被告支付了2018年租金10000元，原告也将该房屋等交付给了被告。2018年12月3日支付了下一年（即2019年）租金10000元。然而，2019年12月3日支付下一年租金期限已届满，被告至今未付。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令被告履行2018年1月2日签订的房屋租赁协议，支付租金10000元，且承担违约金8000元。被告王琳辩称：1、2020年1月2日被告在征得原告同意的情况下，已将租赁房屋钥匙交给了原告，被告在给原告交钥匙之前已将租赁房屋内的自己所有物品已腾退完毕，房屋租赁协议原、被告已同意解除。2、2018年1月2日原、被告签订的房屋租赁协议，租赁期限五年，即从2018年1月2日起到2023年1月1日止，到2020年1月1日合同已履行了二年，没有在继续履行的原因是，原告租赁给被告的房屋系危房，每次下雨天被告租赁给原告的房屋，从三楼一直漏雨到一楼，造成被告网上淘宝配送货物损失。被告在租赁原告房屋两年期间，多次要求原告对租赁给被告的房屋漏雨问题进行维修，原告多次推脱拒绝维修。3、原告在租赁给被告房屋时，故意隐瞒房屋漏雨的损失，存在欺骗行为，也是导致房屋租赁协议无法履行的主要原因。4、原告诉我房屋租赁合同违约和支付房屋一年的租金10000元，实际是原、被告双方在履行房屋租赁合同时，原告违约造成租赁合同无法履行，原告应当承担违约责任和赔偿被告的损失（误工损失及财产损失），如果不是租赁房屋漏水，原、被告双方签订的房屋租赁合同仍然再继续履行，被告也不可能改变生意经营场所，重新找房屋租赁和重新装修新的租赁房屋。5、因原告无故诉讼被告，法院的诉讼费用和被告的诉讼代理费有原告承担。被告王琳反诉称：请求法院依法解除反诉人与被反诉人2018年1月2日签订的房屋租赁协议；判令被反诉人赔偿反诉人的违约、误工、财产损失10000元；法院的反诉费用由被反诉人承担。原告孙红英针对被告王琳提出的反诉辩称，被告王琳反诉请求解除房屋租赁协议，没有证据能够证实符合承租人请求解除的法定条件和理由，本案的事实均符合出租人解除合同的法定条件，被告王琳擅自以行为的方式解除属于违法行为；被告王琳反诉请求赔偿所谓的损失10000元，没有证据证实，而且也没有事实上的依据；被告王琳称原告同意解除租赁协议证据不足，被告王琳提供的录音开庭时已听得真真切切无法证实；被告王琳称原告的房屋系危房及质量不合格，缺乏证据，2018年房屋租赁协议签订后，原告将房屋交付给被告，当年夏，被告称其房屋漏水，而是因暴雨漏水，原告为此将房屋加盖了钢构屋顶，原告积极的尽了修缮相关法律义务，2019年被告还称漏水不是客观事实，应当考虑到被告当时是否将门窗关闭等因素，是否系本人管理义务的范畴，综上请法院驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的土地管理费收据一份，证明原告房屋依法建造。被告对其证据有异议，认为应当有土地使用证。本院认为，原告提交的证据能够证明待证事实，本院予以采信。2、原告提交的房屋租赁协议一份，证明原告诉讼请求的合法依据等。被告对其真实性无异议，但原告在签订房屋租赁协议时，隐瞒了房屋漏雨的事实，签订房屋租赁协议时，未提供房屋合法有效证件，包含房产证、建设许可证、土地使用证。本院认为，原告提交租赁协议是双方真实意思表示，本院予以采信。3、被告提交的对原告关于解除房屋租赁录音光碟一份，证明原告孙红英同意解除房屋租赁协议，被告2020年1月2日已将租赁原告的房屋钥匙交给了原告，租赁房屋内被告所存放的物品和货物全部腾退完毕。原告对其真实性无异议，与被告所要证明的内容不相一致，原告在录音中称你们找好了再和我商量。本院认为，该证据不能作为合同解除的依据，本院不予采信。4、被告提交的被告在租赁原告房屋期间对房屋漏雨的视频光碟一份，证明原告在与被告签订房屋租赁协议时欺骗了被告，隐瞒了房屋漏雨的事实，该租赁房屋系危房，原告不应该向外租赁，也是导致原、被告签订的五年租赁协议无法履行的主要原因，并给原告造成了损失。原告对其真实性有异议。本院认为，租赁房屋漏雨不是法定解除合同的依据，本院对此证据不予采信。5、被告提交的证人李某2020年4月21日出具的证明一份，证明反诉人在租赁被反诉人房屋时收取了反诉人王琳的木工安装费1800元。原告对其证据有异议，认为证人作证应当出庭，根据2020年5月1日起实行的证据规则，证人无法出庭作证，出具的书面材料不能作为证据使用。本院认为，证人应当出庭作证，并接受质询，因证人未到庭作证，本院对此证据不予采信。6、被告提交的2020年4月21日诚信装饰张海军出具的证明一份，证明反诉人在租赁被反诉人房屋时收取安装费6830元。原告对其证据有异议，认为证人作证应当出庭，根据2020年5月1日起实行的证据规则，证人无法出庭作证，出具的书面材料不能作为证据使用。本院认为，证人应当出庭作证，并接受质询，因证人未到庭作证，本院对此证据不予采信。7、被告提交的微信及支付宝转账截屏3张，证明被告2018年2月4日向襄阳市长虹广告公司转账的广告费共计1500元。原告对其真实性、关联性有异议，该证据无法证明被告的损失系原告造成，2018年、2019年被告一直在租赁该房屋，该广告的转账记录发生在2018年2月4日，而被告租赁期限到2019年年底，微信及支付宝证据属电子数据，要求被告提供原始载体。本院认为，该证据系被告自主经营期间产生的费用，是否应作为赔偿依据还要依据合同约定以及过错情况予以确定，本院对此证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月2日原、被告经充分协商签订房屋租赁协议，原告孙红英将其坐落于湖北省老河口市张集镇张集大道2-10号两间两层（二楼给甲方留一个小隔室）房屋（含后院使用权）租赁给被告王琳从事个体经营。合同约定：乙方（被告）经营个体生意需要，租赁甲方（原告）房屋（含后院使用权），租期议定为五年：即2018年1月2日起，到2023年1月1日止；双方议定上述房屋年租金一万元，五年总租金为五万元整。每年12月2日，乙方支付下一年租金（年租金）；租赁期内，乙方应当爱护房屋内原来各种基本装修设施，如：厨房、卫生间设施等完整性，如有损坏、乙方有维修义务，费用乙方自理。乙方改变房屋原基本结构，应经甲方书面许可。乙方在租赁期间，因管理不善，发生水、电、火等灾害，造成甲方及周边第三人的损失，由乙方承担法律责任；在租期内，甲方同意乙方将房屋原来沿街两个大门予以更换，对一楼重新装修（含地板、粉墙、吊顶、经营用柜台等），并同意乙方在二楼沿街面（在有关部门许可的情况下）做大面积广告牌。甲方同意乙方在二楼居住生活等；乙方应当在租期内合法经营，不得从事非法经营，若乙方从事非法经营造成的一切法律责任，由乙方承担；租赁期满后，乙方有权带走乙方所属的设施，但吊顶、地板及基本电路（灯具归乙方）、两个一楼新装的大门（指门面两个门，内玻璃门归乙方）应当留给甲方，由甲方使用或自行处理；在租期内，乙方未经甲方书面同意，乙方不能转租给第三人。如果乙方可以联系到更理想（如租金高于此约定）的承租方，甲方同意解除合同（此项不属于乙方违约），同第三方另行签订租房协议，双方无异议；违约责任：双方签订此协议后，单方不可毁约（毁约指的解除本协议）；单方违反约束性条款（单方违约此协议任何约束自己一方的条款，视为违约）。则应当承担8000元违约金，并承担给对方造成的直接损失。合同签订后，被告王琳为了经营将原房屋的两扇木门更换为两扇卷闸门，将位于房屋东南角进行了木工装修，并在室内原有房屋的两扇门上加装石膏板粘贴宣传贴纸。被告王琳在拆除、装修上述附属设施时，告知了原告孙红英并得到原告孙红英同意。期间因房屋漏雨，被告王琳向原告反映情况后，原告在房屋上加盖了钢结构屋顶。被告王琳支付了2年的租金20000元。2019年12月15日，被告王琳将出租房屋内的物品搬走，将经营场所迁至老河口市张集镇张集大道297号。当日，原告找被告收取下一年度租金时，被告称不再租赁该房屋，并将房屋钥匙交给原告。2020年1月6日，原告孙红英诉至法院，请求判令被告履行2018年1月2日双方签订的房屋租赁协议，支付租金10000元，承担违约金8000元。本案在审理过程中，本院组织双方对诉争房屋现场进行勘察，现有的房屋状况为：诉争的房屋加盖有钢结构屋顶，原房屋的两扇木门更换为两扇卷闸门；位于房屋的东南角被告进行了木工装修改造，现对房屋整体使用没有使用价值；在室内原有房屋的两扇门上加装石膏板，粘贴了宣传贴纸，现宣传贴纸已经和门呈现剥离状态，无使用价值。本院认为：原告孙红英与被告王琳签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，已全面履行了自己的义务；而被告在租赁合同期限届满前，将经营场所迁至他处，通过自己的行为明确表示不再履行合同，已对原告构成违约。本案在审理过程，被告王琳提出反诉要求解除合同，根据合同约定和法律规定，被告王琳不具有合同的解除权，但其已迁至新的经营场地，根据其经营规模、能力，又无力承担两个经营场所，而原告仍主张继续履行合同，双方已形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，不利与纠纷的化解，故本院对被告要求解除合同的诉讼请求，予以支持；对原告继续履行合同并支付租金10000元的请求，不予支持。合同解除后，被告的违约责任不能因此免除，被告王琳应按照双方合同约定的违约金数额向原告承担违约责任；其辩称违约金过高，请求人民法院予以调整，经审查，双方约定的违约金并没有超过法定范围，对其辩称理由本院不予采纳。其反诉请求赔偿违约、误工、财产损失10000元，因原告在履行合同中没有出现违约和过错，故对其此项反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙红英与被告王琳于2018年1月2日签订的房屋租赁协议。二、被告王琳于本判决生效后三日内一次性支付原告孙红英违约金8000元。三、驳回原告孙红英的其他诉讼请求。四、驳回被告王琳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，反诉费100元，合计350元，减半收取175元，由被告王琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费350元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员 卢 勇二〇二〇年六月十日书记员 张珍珍