贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0502民初4256号原告：汪义，男，汉族，1983年2月28日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：丁兴梅（特别授权），二人系夫妻关系。原告：丁兴梅，女，汉族，1987年8月11日出生，住贵州省毕节市。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713011110849。原告汪义、丁兴梅与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁兴梅及被告瑞丰房开委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪义、丁兴梅向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告办理房屋不动产权证;2、请求判决被告支付逾期办理不动产权证违约金65267.32元（以上违约金计算自2017年6月1日至2020年4月10日止），实际违约金应按实际交付之日止;3、案件受理费用由被告承担。事实及理由:原、被告于2012年6月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，合同约定房屋总价款为284794.00元。双方就商品房基本状况、房价款付款方式、交房日期、房屋登记等做了明确约定，其中合同第二十二条关于房屋登记中第三项约定为“（一）、出卖人承诺于2017年5月31日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第二十二条第三项处理:“买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的百分之零点一违约金”。合同签订后买受人履行了支付房价款284794.00元的义务，然而被告却未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付转移登记的有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第十五条第三项的约定，被告应支付原告违约金。且应立即为原告办理转移登记的有关文书，为此诉至法院，请求支持本诉求。被告瑞丰房开辩称,一、原告主张的逾期违约金存在部分超过诉讼时效的情形，对该部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2012年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第7幢1单元5层504号住宅房；建筑面积104.16平方米，套内建筑面积87.66平方米；按套内建筑面积计算，商品房总价款为284794.00元；被告应于2013年5月31日前交付房屋给原告；被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理并无权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款284794.00元。另原告向被告缴纳了开户费、契税、维修基金及办证费用，被告将房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款284,794.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。对原告要求办理房屋不动产权证的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。关于被告诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，原告于2020年4月10日起诉，倒推3年为2017年4月1日起的违约金未超过诉讼时效，故原告涉案逾期交付有关文书的违约金从2017年6月1日起开始计算，并无不当。故对被告该抗辩，本院不予采纳。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告汪义、丁兴梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款284,794.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）；二、驳回原告汪义、丁兴梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币716.00元（已按简易程序减半收取），由原告汪义、丁兴梅负担153.60元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担562.40.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年六月二十二日书记员  王 贵