湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0105民初5059号原告（反诉被告）：裴利，男，1983年7月3日出生，汉族，住吉林省通榆县,委托诉讼代理人：孙时光、李汉春，均系湖北云正开泰律师事务所，一般授权代理。被告（反诉原告）：赵伟光，男，1985年7月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区,被告（反诉原告）：潘盼，女，1984年10月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：赵伟光，系潘盼之夫，1985年7月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室,公民身份号码23102519850709063X，特别授权代理。第三人：武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司，住所地武汉市汉阳区康达街18号万科汉阳国际A地块2栋1层商1室-2。法定代表人：欧阳丰，该公司总经理。原告（反诉被告）裴利诉被告（反诉被告）赵伟光、潘盼及第三人武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）裴利向本院提出诉讼请求：1、请求判令赵伟光、潘盼继续履行与裴利之间的房屋买卖合同及补充协议，将位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室的房屋过户至裴利名下；2、请求依法撤销补充中现金支付条款；3、本案诉讼费由赵伟光、潘盼承担。事实与理由：2019年02月14日，裴利与赵伟光、潘盼、武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司签订武汉市存量房居间买卖合同及补充协议，协议约定裴利以940,000元的价格购买赵伟光、潘盼名下位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室的房屋，由于上述房屋仍有贷款未还完，裴利与赵伟光、潘盼约定协议签订当日，裴利支付赵伟光定金50,000元。2019年02月15日，裴利支付赵伟光首付款145,000元，帮助赵伟光、潘盼结清银行贷款，办理了房产证手续。协议还约定由武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司完成抵押贷款手续向银行贷款700,000元，支付剩余购房款。协议签订后，裴利履行了付款义务，裴利于2019年2月14日向武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司支付中介费24,000元，截止2019年4月10日止，裴利支付赵伟光、潘盼购房款共计235,000元。由于武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司法定代表人欧阳丰表示贷款一定能够批下来，让裴利产生重大误解，签下了显失公平的现金支付的补充条款。2019年4月12日，武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司法定代表人欧阳丰以微信欺骗裴利银行贷款手续已通过，裴利通知赵伟光、潘盼去办理转账及过户手续。之后武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司又告知裴利贷款手续并未批下来，赵伟光、潘盼遂不愿意配合裴利办理过户手续，裴利多次与赵伟光、潘盼、武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司协商解决此事均遭拒绝。裴利认为其履行了购房支付收款款项及相关款项的义务，武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司未完成裴利与三被告之间的三方房屋买卖合同约定的义务，未完成贷款手续、未申请到银行贷款，赵伟光、潘盼收取首付款项，不愿配合裴利完成过户变更手续，武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司欺骗裴利贷款一定能办下来，让裴利产生重大误解，签订现金支付条款均违反合同约定及诚信原则，严重损害了裴利的合法权益。裴利为维护自身权益不受侵犯，特向法院提起诉讼，请求贵院支持裴利的诉请。被告（反诉原告）赵伟光、潘盼辩称：1、裴利拒绝支付剩余购房款，构成根本违约；2、裴利的房贷无法通过审核，且拒绝按约定履行合同，赵伟光、潘盼有权行使不安履行抗辩权。被告武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司辩称：当时裴利给了赵伟光定金50,000元，裴利的贷款没有批下来，可能是因为裴利的资质不够，加上赵伟光跟银行的客户经理有了不愉快，但裴利如果愿意增加30,000元至50,000元房款，我方也愿意促成这个事情。被告（反诉原告）赵伟光、潘盼向本院提出反诉请求：1、解除赵伟光、潘盼与裴利于2019年2月14日签订的《武汉市存量房居间买卖合同》；2、判决裴利向赵伟光、潘盼支付违约金188,000元；3、本案反诉费用由裴利承担；4、判决裴利赔偿因保全房产所导致的误工费、差旅费及其它费用50,000元。事实与理由：2019年2月14日，赵伟光、潘盼与裴利签订一份房屋买卖合同，合同约定赵伟光、潘盼将武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室的房屋以940,000元出售给裴利，合同还约定了相应的违约责任。协议签订后，裴利向赵伟光、潘盼支付了235,000元首付款，剩下购房款双方约定由裴利贷款，但是由于裴利自身原因，购房款一直未能审核通过。2019年4月10日，双方签订补充协议，约定2019年4月15日在汉阳区房地产局办理房屋过户手续，剩余房款由裴利现金支付。以上协议签订后，赵伟光、潘盼多次催促裴利去办理房屋过户手续，裴利则提出要求解除合同，拒绝去办理过户手续、拒绝支付剩余房款，导致赵伟光、潘盼经济损失200,000元，且征信严重受损。2019年5月23日，赵伟光、潘盼向裴利发出了履行合同催告函，再次通知裴利缴清剩余房款、双方去办理房屋过户手续，裴利仍置之不理。裴利上述行为构成根本违约，双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。因此根据《合同法》第九十四条规定，请求法院依法判决解除双方签订的买卖合同，由裴利按照合同约定支付违约金。原告（反诉被告）裴利答辩：1、赵伟光、潘盼应当继续履行房屋买卖合同，赵伟光、潘盼所提裴利自身原因违约不能贷款及拒绝配合过户不符合事实，也无证据表明是赵伟光、潘盼违约在先。2、裴利并未违约，无需支付相关违约金。3、赵伟光、潘盼要求裴利赔偿误工、差旅费与本案无关，也并不存在，要求裴利赔偿50,000元纯属荒谬。综上，请求驳回赵伟光、潘盼的反诉请求。被告武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司答辩：钱是担保公司收的，不是我们收的。我们中介一直在积极配合，主动沟通甲乙双方，且我们也没有多收钱，我们不存在任何违约或诈骗。贷款审批我们也做了工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对双方无争议的证据，本院予以采信，并在卷予以佐证，本院认定事实如下：位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室的房屋（建筑面积60.49平方米）登记在赵伟光名下。2019年1月27日，裴利向赵伟光支付购房定金50,000元。2019年2月14日，赵伟光、潘盼（卖方甲方）与裴利（买方乙方）及武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司（居间方丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，该合同约定：甲方所售房屋位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室的房屋（建筑面积60.49平方米），经甲乙协商一致，上述房屋交易成交价940,000元，乙方承担房屋办理新证及过户产生的个税、契税、增值税、杂费及国家政策调整所产生相关费用，乙方向丙方支付经纪代理费23,000元，本合同签订之日，甲乙方须提供相关证件给丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后三个工作日内协助办理过户手续。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期违约金，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.05%向甲方支付违约金，甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。当日，赵伟光、潘盼（卖方甲方）与裴利（买方乙方）及武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司（居间方丙方）签订《补充协议》，该合同约定：乙方支付的购房款为940,000元，以上款项为甲方净得款项，乙方于本协议签订当日支付甲方购房定金50,000元，该定金冲抵购房款，甲乙双方任何一方违约，适用定金罚则。该房产的商品房买卖合同原件、购房发票交丙方保管，办理甲方不动产证的费用由乙方承担，乙方承担该房屋交易过户中产生的增值税、契税、个人所得税、交易手续费、办理不动产证工本费等、乙方贷款费用及丙方服务费。乙方为商业贷款购买该房屋，甲乙双方均认可丙方贷款流程，贷款金额为740,000元。甲方该房屋尚有贷款未结清，该贷款由甲方约定好该房屋还款时间，乙方当天支付甲方购房款首付款145,000元，让甲方偿还结清贷款，该款项甲方仅限于结清此房屋贷款不得挪作他用，在甲方取得此房屋全部银行抵押结清资料后5个工作日内去房地局办理此房屋结清资料，在甲方此房屋结清手续办理完毕后2个工作日内甲方需配合丙方办理此房屋不动产权证书。在乙方此房屋商业贷款审批通过后5个工作日内，甲、乙方配合丙方办理房屋过户当天，剩余银行贷款740,000元（乙方贷款金额以银行审批为准，首付款根据银行实际审批金额调整），在乙方办理完抵押后，由银行一次性支付给甲方银行账户。乙方要积极配合银行办理该房屋抵押手续，在甲方收到剩余银行贷款金额后3日内交房。甲方需在交房前将此房屋物业费、水、电燃气、有线、网络及交付该房屋前使用产生的费用结清，并不得破坏该房屋主体结构和附属设施，交房当天乙方将尾款5,000元支付与甲方。协议签订后，裴利于2019年2月14日向武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司支付了居间服务费23,000元，于2019年2月25日向赵伟光支付了购房款145,000元。2019年2月15日，赵伟光出具的收条载明：“今收到裴利145,000元（购房款首付），用于结清房贷。”裴利于2019年2月25日支付该房屋专项维修基金4,416元、于2019年3月4日该房屋税费2,855.72元，赵伟光取得该房屋不动产权证书。2019年4月10日，裴利向赵伟光支付房款40,000元。当日，赵伟光、潘盼向裴利出具收条，双方在该收条上达成补充事项：双方约定于2019年4月15日在汉阳房地局办理此房屋所有权证过户手续，如因裴利银行贷款金额在2019年4月19日没有审批通过，则裴利需要现金支付赵伟光剩余房款，过户之后30日内付清赵伟光房款。裴利申请银行贷款未获审批通过，亦未按约定以现金的方式向赵伟光潘盼支付剩余房款。双方就房屋买卖合同纠纷协商未果，裴利起诉至法院。本案审理过程中，裴利表示同意解除合同，但认为自己没有违约，要求赵伟光、潘盼退还其已支付房款235,000元及办证费用7,271.72元。本院认为：赵伟光、潘盼与裴利签订的合同及补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定义务。合同签订后，裴利依约支付了合同定金50,000元及部分房款185,000元及支付办证费用7,271.72元，并申请贷款，因裴利的贷款未通过且未能以现金方式支付剩余房款，赵伟光、潘盼提起反诉要求解除合同，裴利也同意解除该合同，本院予以照准。因裴利未能依约支付剩余房款，应承担相应的违约责任。经本院释明，裴利主张合同约定的违约金过高、应予调整，结合双方履约情况及裴利在履约过程中的过错程度，本院酌定裴利向赵伟光、潘盼支付违约金70,000元，该违约金从裴利已支付的购房款中扣付。扣除违约金后，赵伟光、潘盼应向裴利返还购房款165,000元及办证费用7,271.72元（合计172,271.72元）。对于裴利其他诉讼请求及赵伟光、潘盼其他反诉请求，于法无据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）裴利与被告（反诉原告）赵伟光、潘盼签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、被告（反诉原告）赵伟光、潘盼于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）裴利房款172,271.72元；三、驳回原告（反诉被告）裴利的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵伟光、潘盼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费13,200元、保全费5,000元（裴利均已预交）,由裴利承担。反诉受理费2,435元（赵伟光、潘盼已预交），由赵伟光、潘盼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  郑云华人民陪审员  李国芬二〇二〇年六月十一日法官助理瞿桂东书记员卢雨阳