福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初3329号 原告：中国邮政集团公司漳州市分公司，住所地漳州市胜利东路。 委托诉讼代理人：叶枝林，福建瀛贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田丽兰，福建瀛贤律师事务所律师。 被告：林吉祥，男，1988年1月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：李成培，福建中闽律师事务所律师。 原告中国邮政集团公司漳州市分公司与被告林吉祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付尚欠租金20405元及逾期付款违约金（从2019年10月17日起至实际付清之日止以月租金20405元为基数按照年利率24%计算，暂计至2020年4月22日为2535.81元）；2、判令被告向原告支付违约金333825.8元。事实和理由：2019年3月27日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：原告将位于漳州市芗城区房屋出租给被告，租赁期限从2019年3月16日起至2022年6月15日止，月租金20405元，月租金每年调整一次，在上年月租金基础上上调3%；任何一方未依约履行本合同的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；若被告逾期交付房租，每逾期一日按月租金的3%向原告支付违约金；逾期30日不交房租的，原告有权解除合同；租赁期间，被告需要提前退房，必须提前三个月通知原告；双方协商一致可解除合同，被告应付给原告违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的50%计算。2019年4月2日，双方又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，协议约定（摘要）：协议期内的总租金为810486.6元，租金按月缴纳，被告于每月16日之前缴纳下月租金。上述合同签订后，被告只支付部分租金，自2019年10月16日起即未依约支付租金。经原告多次催讨未果，被告在未提前三个月书面通知原告的情况下，擅自于2019年11月15日提前退房并交还钥匙。由于被告提前退房，导致涉案房屋空置至今，原告损失巨大，被告的上述行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告辩称，原告主张333825.8元违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民大院或者仲裁机构予以适当减少。被告于2019年11月15日提前解除房屋租赁合同，确实给原告造成了一定损失，被告愿意承担，但该损失应当合理。原告在得知被告解除合同之后，应当及时在房屋空置期做好招租工作，超过合理的空置期租金损失部分不应由被告承担，且空置期内我国突发新型冠状病毒疫情，对商业性房屋租赁也存在一定的不利影响，不应将责任都转嫁给被告。被告已经支付70000元履约保证金，可予抵扣租金。 针对被告的答辩，原告认为，该履约保证金系案外人苏小明缴纳的，被告无权对苏小明缴纳的履约保证金进行处分。退一步讲，即便被告有权处分该履约保证金，但是被告因逾期支付租金已经构成违约，原告有权依据租赁合同约定不予退还履约保证金。因此，该履约保证金不应用于抵扣本案租金。 经审理查明：2019年3月27日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：原告将位于漳州市芗城区房屋出租给被告，租赁期限从2019年3月16日起至2022年6月15日止，月租金20405元；合同签订后十日内，被告应向原告缴纳相当于三个月租金，即70000元作为履约保证金；被告向原告交房时，原告应将该保证金无息退还被告，若被告有欠缴租金及其他未结清的费用，则原告将保证金折抵后剩余部分退还被告；任何一方未依约履行本合同的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；若被告逾期交付房租，每逾期一日按月租金的3%向原告支付违约金；逾期30日不交房租的，原告有权解除合同；租赁期间，被告需要提前退房，必须提前三个月通知原告；双方协商一致可解除合同，被告应付给原告违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的50%计算。2019年4月2日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同补充协议》，协议约定（摘要）：协议期内的总租金为810486.6元，租金按月缴纳，被告于每月16日之前缴纳下月租金。上述合同签订后，被告仅支付租金至2019年10月15日，已支付租金共计142835元。自2019年10月16日起，被告即未依约支付租金。2019年11月15日，被告未经双方协商一致即提前退房并交还钥匙。截至2019年11月15日，被告尚欠原告一个月租金20405元。本案租赁物系由上一个承租人苏小明转租给被告的；苏小明于2018年7月31日向原告缴纳履约保证金70000元。被告至今未向原告缴纳履约保证金；被告未充分举证证明苏小明向原告缴纳的70000元履约保证金已经转移给被告及被告有权处分该履约保证金的事实。上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，被告提供的保证金收据及原、被告的庭审陈述为据。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，且协议内容不违反国家有关法律的规定及社会公共利益，双方之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在未经双方协商一致的情况下，于2019年11月15日擅自退房并交还钥匙，视为单方解除租赁合同，且自2019年10月16日起至2019年11月15日止未依约支付租金，已经违反了租赁合同的约定，依约应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告主张被告从2019年10月17日起至实际付清之日止以月租金20405元为基数按年利率24%计付逾期付款违约金及支付违约金333825.8元等请求过分高于造成的损失，应予适当减少。原、被告双方原本约定租赁期限为三年零三个月，即从2019年3月16日起至2022年6月15日止，现被告仅租赁至2019年11月15日，剩余租期还有两年零七个月，剩余租期所需租金为647246元，可认定为原告的预期利益。因此，本院结合本案实际情况及根据公平原则，酌定：被告除应支付原告尚欠租金20405元之外，还应按剩余租期所需租金的30%支付原告违约金194173.8元（647246元*30%=194173.8元）。被告辩称苏小明向原告缴纳的履约保证金70000元应用于抵偿上述欠款，依据不足，本院不予采纳。该履约保证金系苏小明缴纳的，应由苏小明向原告另行主张。综上，被告应支付原告租金20405元及违约金194173.8元。原告相应的诉讼请求合法有据，应予支持；余诉讼请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告林吉祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告中国邮政集团公司漳州市分公司租金20405元及违约金194173.8元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6651.4元，适用简易程序减半收取3325元，由原告负担1420元，被告负担1905元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  沈志清 二〇二〇年六月二十二日 书记员  杨 瑜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。