广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1006号原告：佛山市仁记物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914************157。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：朱素雅，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婉珍，广东法岸律师事务所实习律师。被告：邓汉坚，男，1974年4月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码441************118。委托诉讼代理人：林健华，广东骏和律师事务所律师。原告佛山市仁记物业管理有限公司诉被告邓汉坚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月3日公开开庭审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2019年5月至2019年10月的管理费43747.50元；二、被告向原告支付2019年5月至2019年10月期间的电费2515.27元及水费78.32元；三、被告向原告支付违约金（以每月逾期支付的管理费为本金从应付之次日按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2019年11月6日为3751元）；四、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确诉状有笔误，物业费是计算2019年5月-9月，金额没有错；第二项诉请是没写错的，因为10月份是收取9月的水电费。事实和理由：2018年11月1日，原告与被告签订《租赁合同》（合同编号RJ2018-P5），约定原告将位于佛山市禅城区*******（季华路与普澜路东侧综合楼，季华五路24号）首层P5单元出租给被告作商业使用，租赁物建筑面积150平方米。同日，原告与被告签订《物业管理合同》（合同编号RJ2018-P5），约定原告全权管理与负责被告承租的商铺所在大厦物业经营服务，物业管理费按58.33元／㎡／月计算，管理面积150㎡，管理费按月计付，每月30日前缴纳下月管理费。物业管理期限从2018年11月1日至2022年8月30日止。被告须按时支付管理费，逾期支付的，被告应从双方约定的最后交费日起向原告支付违约金，违约金按逾期金额年利率24%计算。合同签订后，原告已按约向被告提供物业管理服务。自2019年5月起，被告拒付管理费等费用。经原告多次催收，被告均不予理会。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告答辩称：一、被告同意原告提出的解除合同请求。二、涉案物业管理合同系原告提供的格式合同，其中免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的条款应属无效。三、被告于2019年4月23日将涉案物业的相关权利转让给案外人王正周，转让的内容包括涉案物业管理合同、租赁合同，双方约定租金、管理费由案外人王正周承担，原告应向案外人王正周主张权利。转让后，案外人王正周没有向原告支付相应款项，原告于2019年6月强制对涉案物业锁门，造成涉案物业无法使用（水电费单据也能体现出，5月份电费正常、6月份物业内基本没有使用水电，主要发生的电费都是公摊水电）。期间，原告人员有直接与案外人王正周沟通。四、2019年6月后，因为原告锁住了涉案物业大门，也没有提供物业服务，导致案外人王正周无法使用涉案物业，原告的行为构成违约，也是通过实际行为终止了合同的继续履行。对此双方都有过错，而原告没收了两个月押金填补损失，双方都未再履行合同了，应在2019年6月即视合同解除。原告锁门后的损失由原告自行承担。原告将物业再出租给他人，也没有告知被告，可见原告也已经没有再履行双方之间的合同。原告故意造成合同无法履行，被告不应承担相应损失，6-9月的所谓管理费不仅是原告故意迟延维权扩大的损失，还是原告故意违约造成的。五、2019年6月前的管理费，被告于2018年11月5日向原告预交了2个月租金及2个月管理费作为押金，共35000元，原告没有退回押金，可以将2个月的管理费押金抵扣2个月的管理费。被告不需要另外向原告支付该费用，合同转让后发生的管理费应由案外人王正周承担。综上所述，原告的行为导致2019年6月以后合同无法继续履行，也没用采取维权行为，管理费的扩大损失不应被支持。而6月之前的管理费，原告没收了被告的押金，足以作为管理费，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、房地产权证、《证明》、《委托授权书》，证明原告有权出租并管理涉案租赁物。3、《租赁合同》、收款通知、收款通知单签收情况表，证明原告将涉案租赁物出租给被告，被告违约拖欠租金。4、《物业管理合同》、电费、水费的发票、水费明细表、公摊费用明细表、电费明细表、欠款明细表，证明原告将涉案租赁物出租给被告后，原告提供物业管理服务，被告应依约支付管理费、电费、水费及相应的公摊费用。5、被告在租赁合同纠纷案所提交的答辩状，被告在该案中要求把全部的押金35000元全部用于抵扣该案的相应款项。一审判决将该35000元抵扣了原告主张的相应租金损失、违约金等诉请，现被告又在本案中反悔要求将其中的17500元用作抵扣本案的款项，原告认为其重复抵扣的主张不合法，不应支持。本院认证如下：原告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：《租赁转让合同》、收据、《租赁合同》、与案外人王正周的微信聊天记录截图，证明①被告将涉案物业转让给案外人，由案外人实际使用；②收据是证明押金缴纳情况；③结合原告提供的水电费明细及单据，6月以后物业没有再使用并且是因为原告将物业的门锁了。本院认证如下：被告举证的《租赁转让合同》、收据、《租赁合同》与本案具有关联性，本院予以采信。对与案外人王正周的微信聊天记录截图的采信，详见本院认为部分。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年11月1日，原告与被告签订《租赁合同》（编号：RJ2018-P5），原告将座落于广东省佛山市禅城区*********楼P5单元出租给被告作商业使用，该单元的建筑面积为150㎡，第一年租金58.33元/月/㎡，租赁期限从2018年11月1日至2022年8月30日止；被告签署本合同时，须向原告支付两个月租金管理费押金，被告支付押金后方能进驻该单元进行装修，被告违约的，原告无须向被告退还押金，押金具有惩罚功能，被告不得以押金抵扣租金或损失赔偿等方式抗辩。同日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《物业管理合同》（编号：RJ2018-P5），合同约定主要内容：第一条管理公司的职权1、佛山市仁记物业管理有限公司已获全权管理与负责该大厦的物业经营服务；2、管理公司有权向各租户收取管理费，并就有关该大厦管理事宜，代表各租户与政府机关和公共服务公司进行磋商，并可执行条约拆除任何未批准之增建物等……第二条物业管理服务内容1、大厦公用地方的保养和管理，包括外墙、楼梯、通道、大堂等。2、大厦公用设备的保养和运行管理，包括电梯、照明灯、安防设备、消防器材、供水管道等；3、大厦公共地方的环境卫生管理和清洁服务（不包括餐饮产生的垃圾）；4、维护大厦公共秩序、车辆停放管理、安全监控、巡视、安保执勤等……第四条租赁期限及物业管理费用1、租赁期从2018年11月1日至2022年8月30日止，共计46个月。在本合同终止三天内，乙方必须结清应付未付甲方的所有费用，并将该单元全部空出，打扫干净，清除公司招牌，并将所有钥匙交还甲方，否则视为甲方仍向乙方提供物业管理服务，乙方仍须支付物业管理费；2、双方同意物业管理费按每平方米58.33元/月计算，从第三年起在上年基础上递增8%；另外管理费经2/3以上承租户同意，可作适当调整，管理费按月计付，每月30日前缴纳下月管理费。（物业管理费不包含大厦照明公摊；电梯、消防和监控用电公摊；维修公摊等费用）……3、各租户必须依时缴交管理费、水电费、公摊费用等相关费用……5、乙方须按时支付物业管理费，否则乙方必须以当期应付管理费为本金按年利率24%的标准向甲方计付违约金。于必要时，甲方有权采取停水停电措施和向政府有关部门诉之法律行动，以偿还所欠之款项……第七条用水、用电情况1、大厦内电表及水表由管理公司统一安装布置，有责任开放给有关人员抄表和监督……6、甲方须于每月10日将《收款通知》送达乙方，《收款通知》作为乙方向甲方支付相关费用（包括但不限于物业管理费、水电费、大厦照明公摊、电梯、消防和监控用电公摊、维修公摊）的有效凭证……。2019年4月23日，被告与案外人王正周签订《租赁转让合同》，被告将涉案P5单元转租给案外人王正周。庭审中，原告陈述2019年10月份已收回涉案租赁场地。另查，本院于2019年10月25日立案受理了原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案[(2019)粤0604民初33467号]，原告在该案中诉请解除与被告签订的《租赁合同》（编号：RJ2018-P5）、追讨所欠租金。被告在该案中答辩同意原告没收押金35000元以作为被告承担违约责任的方式。该案经审理后本院作出(2019)粤0604民初33467号民事判决，判决认为“关于原告诉请利息、3个月租金损失及律师费。如上所述，被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任。被告在庭审中明确同意原告没收押金35000元，原告在无证据证明其存在其他损失的情况下，再主张利息及3个月租金，违约责任过重，本院不予支持。关于律师费，律师费并非必然产生的费用，且原告没收的押金亦足以弥补其损失，故对其律师费诉请，本院不予支持。”，判决“二、被告邓汉坚应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市仁记物业管理有限公司支付2019年5月至9月的租金43747.5元；”因被告未向原告支付2019年5月-9月的物业管理费43747.50元及2019年5月-10月的电费2515.27元、水费78.32元，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业管理费、电费、水费。被告辩称其于2019年4月23日将涉案租赁物转租给案外人王正周，此后的物业管理费应由案外人王正周负担。本院认为，被告将涉案租赁物转租给案外人王正周，该行为并不代表被告与原告之间的租赁合同及物业管理合同关系终止，根据合同相对性原则，被告仍应对原告承担合同约定的缴费义务。被告还辩称因原告对租赁物上锁，2019年6月之后的管理费不应缴纳，对此，被告举证了其与案外人王正周的微信聊天记录予以证明。首先，微信聊天记录不能证明上锁场地为涉案场地；其次，该微信聊天记录亦不能证明上锁系原告所为，故对被告的相应辩称本院不予采纳。综上，被告应向原告支付2019年5月-9月的物业管理费43747.50元、电费2515.27元、水费78.32元。关于原告诉请的违约金。如上所述，被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任。被告在(2019)粤0604民初33467号明确同意原告没收押金35000元，该押金实际上包括了两个月的物业管理费押金，原告在无证据证明其存在其他损失的情况下，再主张违约金，违约责任过重，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓汉坚应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市仁记物业管理有限公司支付2019年5月至9月的物业管理费43747.50元、电费2515.27元、水费78.32元；二、驳回原告佛山市仁记物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告邓汉坚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取526元，由原告佛山市仁记物业管理有限公司负担36元，被告邓汉坚负担490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年五月十五日书记员 方紫盈