浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1720号 上诉人（原审原告）：丁如钢，男，1975年5月17日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：周赛飞，嵊州市甘霖法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：嵊州市水木年华足道馆，住所地浙江省嵊州市三江街道剡兴路3号一楼第4-10间。 经营者：陈佩林，女，1985年3月24日出生，汉族，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：张惠兴，上海高宏律师事务所律师。 上诉人丁如钢因与被上诉人嵊州市水木年华足道馆（以下简称水木年华足道馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁如钢上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：被上诉人使用的房屋系上诉人出资搭设隔层后出租给被上诉人使用，并由被上诉人支付租金。一审存在以下几点认定事实错误的地方。1.案涉房屋系由上诉人从案外人处租来，只有上诉人才有权予以改造。被上诉人办理营业执照的时间是2016年7月1日，上诉人承租房屋的时间是2015年12月8日，期间被上诉人根本不可能改造，也未向任何人支付过改造款，是上诉人的改造为被上诉人的设立提供了条件。一审认定被上诉人实施了改造错误。2.对于租期和租金，陈佩林与案外人的租赁合同仅为了方便办理被上诉人的营业执照，真实的合同应以上诉人与被上诉人签订的合同为准，只因当事人上诉人与陈佩林关系较好，延迟几天租期也是情理之中。另，案外人同意与陈佩林签订虚假合同，说明其同意上诉人对案涉房屋进行转租，一审的说理错误。3.从总体来看，陈佩林从上诉人处要收取承包款，但上诉人之所以未支付，是因为被上诉人尚欠租金。一审认为案涉合同不是陈佩林所签，与事实不符。若上诉人未归还被上诉人公章，陈佩林完全可以登报报失，否则有违常理，故被上诉人是在陈佩林的实际控制之下。 水木年华足道馆辩称，案涉合同并不存在，也不是被上诉人的真实意思表示。当时上诉人与陈佩林关系较好，共同向案外人租赁了案涉房屋，只是由上诉人出面而已，双方内部未再订立租赁合同。从上诉人提供的案涉租赁合同来看，漏洞百出，与原合同内容相左，故请求驳回上诉，维持原判。 丁如钢向一审法院起诉请求：1.判令水木年华足道馆立即支付2016年7月5日至2020年3月12日止的房屋租赁费合计1578703.75元及违约金（违约金计算方式为未按期支付部分的房租自逾期之日起至全部付清之日止按每天万分之六计算），违约金约11296.25元，合计159万元。2.自2020年3月13日起按实际使用期限计算房租费。 一审法院经审理查明：丁如钢与陈佩林原系恋爱朋友关系。2015年年底，陈佩林跟随丁如钢来嵊州共同生活，并由丁如钢向嵊州市美联领带服饰有限公司租赁了坐落在嵊州市剡兴路3号一楼厂房，年租金350000元，以后每年在上年房租的基础上提升5%。经双方商定由丁如钢使用上述房屋的第一至第三间，经营面包房，陈佩林使用第四至第十间，开设足道馆，并由陈佩林承担上述房租的三分之二。2016年1月1日，陈佩林（承租方、乙方）为办理足道馆营业执照与嵊州市美联领带服饰有限公司（出租人、甲方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将坐落于剡兴路3号房屋租给乙方，面积493平方米，年租金为拾万元，租房期限为5年，自2016年1月1日至2021年12月30日等内容。后陈佩林出资对第四至第十间租赁房屋进行了装饰装修，并在屋内搭建了阁楼。2016年7月1日陈佩林注册登记了个体工商户营业执照，名称为水木年华足道馆，经营场所登记为嵊州市三江街道剡兴路3号一楼第4-10间。2016年3月1日、3月22日、3月30日、4月25日陈佩林通过开户在中国工商银行上海浦东开发区金杨支行尾号为5834号的借记卡分别汇付给丁如钢尾号为4201号的银行账户租金40000元、50000元、100000元、50000元。2016年10月10日、11月3日、2017年7月28日、9月25日陈佩林通过开户在中国农业银行上海浦东开发区金杨路支行尾号为6975号的银行卡分别汇付给丁如钢尾号为3777号的银行卡账户租金15000元、12000元、30000元、200000元。 2018年1月1日，陈佩林（甲方）与丁如钢（乙方）签订个人承包经营合同1份，约定甲方将坐落在嵊州市剡兴路3号水木年华足道馆承包给乙方经营，乙方承包经营期间，实行独立核算，自负盈亏，自主经营自主用工，承包期从2018年1月1日起至2019年12月31日止，承包金为每月伍万元整，一年陆拾万元，采取先交纳后使用经营的原则，经营证照及水木年华足道馆的硬软件设施、设备等一切相关用品，甲方于本合同签字之日将水木年华足道馆的全部经营证照手续交给乙方，现有的水木年华的硬件、软件设施及现有物品移交乙方使用，乙方应正当经营，并切实维护甲方的信誉，乙方应当爱护水木年华足道馆设备、设施，适时维修和保养，经营期间的水电费及其他有关部门收取的费用均由乙方自行承担等内容。后陈佩林向丁如钢交付了足道馆及全部经营证照手续。因丁如钢未按约向陈佩林支付承包款，2019年11月15日陈佩林对丁如钢提起诉讼，要求丁如钢支付足道馆经营承包金1200000元，该院经审理后作出（2019）浙0683民初7941号民事判决，判令丁如钢支付陈佩林承包款908333元。但丁如钢不服提起上诉，现该案尚在二审法院审理。在承包期满后，丁如钢是否将足道馆交付给陈佩林，丁如钢没有提供证据。 现丁如钢以签约日期为2016年7月5日的房屋租赁合同为依据，要求陈佩林支付租金。该合同载明出租方（甲方）为原告，水木年华足道馆为承租方（乙方），房屋坐落于嵊州市××路××号××幢嵊州市美联领带服饰有限公司厂房一楼4-10间（500平方米左右），二楼一层807平方米，租赁时间2016年7月5日至2022年1月30日，租金40万／年，第二年开始每年的房租按上一年房租的基础上升5%，交纳方式为2016年7月5日至2017年7月4日的房租费定于2016年12月30日前付清，其他依次类推；如果出租方和房产所有权转移时，本合同对新的房产所有者继续有效，出租方卖房屋，须提前六个月通知承租方；乙方如未按期交纳房租的，则承担相应的违约金，违约金计算方式为未按期支付部分的房租自逾期之日起至全部付清之日止每天按万分之六计算等内容，合同中出租方签章一栏由丁如钢签了名字，承租方签章一栏加盖了水木年华足道馆的公章。丁如钢以该合同为依据要求水木年华足道馆支付租金及违约金。 一审法院认为，双方当事人争议的主要焦点是丁如钢提出诉讼请求所依据的房屋租赁合同是否客观真实。首先从房屋租赁时间来看，2016年7月5日房屋租赁合同载明的租赁时间从2016年7月5日至2022年1月30日，而陈佩林在2016年1月1日已与房东嵊州市美联领带服饰有限公司签订了房屋租赁合同，虽然房东不是按照该租赁合同约定的标准收取租金，但其租赁期间自2016年1月1日起5年与实际约定的租期一致，且陈佩林在承租房屋后即进行了足道馆的装饰、装修，并已于2016年7月1日登记注册了营业执照，在市场行政管理部门对经营场所进行注册登记过程中需要对营业场所进行现场勘查，因此该房屋租赁合同载明的开始租赁时间与陈佩林实际开始承租时间不符。同时该房屋租赁合同载明的租期届满时间为2022年1月30日，而从房东出租房屋的时间2016年1月1日开始计算，租赁5年应当在2020年12月31日届满，所以房屋租赁合同载明的租期届满时间与房东出租房屋届满时间不一致。其次，从房屋租赁合同载明的租金标准来看，丁如钢从嵊州市美联领带服饰有限公司承租的10间房屋第一年租金为35万元，即每间为35000元，水木年华足道馆实际承租了第4至第10间，合计7间，按35000元计算应当支付的年租金为245000元，而房屋租赁合同载明的年租金为40万元，虽然该合同中还载明了二楼一层房屋，但该二楼实际是由陈佩林出资在一层楼房中改建的阁楼，阁楼所使用的空间应当包含在一楼租赁房屋的空间范围内，且阁楼又不是丁如钢出资建造的，因此不需要另行支付租金，由此计算房屋租赁合同载明的年租金40万元已超过房东出租租金的63%，该溢价比例已明显高于房屋租赁市场中可以获得的实际转租利润。第三，从陈佩林已经支付给丁如钢租金的时间和数额来看，陈佩林在2016年3月1日、3月30日、4月25日已经分别转付丁如钢租金40000元、50000元和100000元，而丁如钢依据的房屋租赁合同在2016年7月5日才签订，显然违背了先签约再履约的一般日常生活常理。从2016年3月1日起至2017年9月25日止，陈佩林已经支付丁如钢租金497000元，该金额与年租金35万元的三分之二的标准计算二年的租金相符，而丁如钢认为陈佩林支付的款项不是租金是另外款项，但没有提供相应的证据来证明其陈述的理由，故无法认定其主张。第四，从合同载明的内容来看，丁如钢并不是租赁房屋的所有权人，其没有权利和资格出售租赁房屋，但在合同中却载明出租方卖房屋，须提前六个月通知承租方的内容，故该内容与客观事实不相符。第五，从陈佩林将足道馆承包给丁如钢的事实来看，双方在个人承包经营合同中明确约定陈佩林在合同签字之日将足道馆的全部经营证照手续交付给丁如钢，可见陈佩林曾经将足道馆的全部经营证照包括足道馆的公章交付给了丁如钢，丁如钢实际掌控了水木年华足道馆的全部经营证照包括公章，在房屋租赁合同承租方一栏中仅盖有足道馆的公章，而没有陈佩林的亲笔签名，由此可以推定陈佩林并没有实际参与房屋租赁合同的签订。综上理由足以认定丁如钢提起诉讼所依据的租赁合同并非是陈佩林所签，合同载明的内容不属于陈佩林的真实意思表示，丁如钢以实际并不存在的合同为依据并以陈佩林一直没有支付租金为理由提起诉讼，缺乏事实依据，依法不应予以支持。对丁如钢主张的2020年1月1日以后的租金，由于丁如钢没有提供证据证明其在承包经营足道馆期满后已经将足道馆返还给了陈佩林，故对丁如钢的诉讼请求，应当全部予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回丁如钢的诉讼请求。案件受理费19110元，依法减半收取计9555元，由丁如钢负担。 二审中，上诉人为证明其主张，向本院提交了证据1.领付款凭证一组，以证明上诉人向案外人支付租金的事实；证据2.微信聊天记录一组，以证明案涉房屋的改造费由上诉人支出的事实；证据3.房屋租赁合同一份，以证明该合同仅为办理被上诉人营业执照所需的事实。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。针对上诉人提交的上述证据，被上诉人质证认为，证据1没有异议，案涉房屋的租金确由上诉人出面向案外人支付；证据2不能证明案涉房屋的改造费由上诉人支出的事实；证据3没有异议。 本院认证认为，证据1，与审理本案无关，本案系上诉人与被上诉人以及陈佩林之间的内部法律关系，与案外人房东无涉；证据2，不能达到上诉人的证明目的；证据3，已在一审中提交，不再重复认证。故本院对上诉人提交的上述证据均不予认定。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是落款时间为2016年7月5日，抬头载明签约双方为上诉人和被上诉人的案涉《房屋租赁合同》能否对被上诉人产生约束力。纵观全案证据，除却该合同之外，另外合同均由上诉人与陈佩林签订，或者由陈佩林出面代表被上诉人与案外人签订，所涉款项也均通过陈佩林个人账户进出，未曾有过被上诉人的账户资金往来。结合上诉人曾向陈佩林承包经营被上诉人、陈佩林将被上诉人的公章等全部经营证照一并交付给上诉人的事实，本院认为仅加盖被上诉人公章的案涉《房屋租赁合同》尚不足以对被上诉人产生约束力，上诉人向被上诉人主张案涉租金的证据尚未达到高度盖然性的证明标准，一审不予支持并无不当。当然，一审的说理部分内容有所不当，本院予以指正，但实体裁判结果正确，故可予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19110元，由上诉人丁如钢负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张 珺