贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4336号 原告：邓剑，男，彝族，1982年4月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：荣胜月，女，汉族，1985年11月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：王定才(特别授权代理)，贵州圣谋律师事务所律师。 被告:贵州泰然房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:胡义荣(特别授权代理),贵州威迪（赫章）律师事务所律师。 原告邓剑、荣胜月与被告贵州泰然房地产开发有限公司（下称“泰然房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王定才，被告委托诉讼代理人胡义荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金77778.4元，违约金的计算时间从2014年6月1日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由：2012年12月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积：145.29平方米，套内面积：116.03平方米。房价总款：479166元。原告按照合同约定支付了该商品房首付款、契税等款项，并于2012年12月18日交付房款首付款199166元，2013年1月6日起原告通过按揭还款方式每月6日之前将该笔贷款连本带息存入银行。被告承诺向原告在2014年6月1日办理商品房不动产权登记证书,根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及“约定日期起180日以内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理”、“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将该商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告均以各种借口拖延。直至2019年1月30日，被告才取得该商品房不动产权登记证书，已构成违约，故被告应支付原告逾期交付该商品房转移登记的有关文书所产生的违约金77778.4元（暂计）。违约金计算从2015年1月1日起计算至2019年1月30日。综上，被告未依约履行《商品房买卖合同》约定，根据《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律法规的规定，特此具状，恳请支持原告的诉请。 被告泰然房开公司口头答辩称：1、原告的起诉已超过诉讼时效，其诉求不应得到支持。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前办理相关文书并交原告，诉讼时效起算时间应为2015年1月1日。原告现在才起诉，已超过诉讼时效；2、被告已于2015年1月20日就涉案项目进行了初始登记，并于2016年9月为涉案项目的37户业主办理了房产证，后因登记制度变革，办证程序终止。被告不存在逾期办证的违约情形，不应承担违约责任；3、涉案项目重新办证，直到2018年下半年才陆续办完，原因是测绘部门就涉案项目的测绘成果滞后，影响房屋登记及交付有关文书的时间相应推延.责任不在被告。 本院认定事实如下：2012年12月18日，原告为买受人，被告为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。该房号为Ａ-XXX；该商品房总价款为479166元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列方式第2项处理：（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由买受人承担。合同还约定其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款476857元。2018年12月26日，被告取得涉案房屋所属圣峰苑的《商品房屋备案证明书》。2020年1月20日，毕节市不动产登记中心出具《关于贵州泰然房地产开发有限公司开发的“圣峰苑”项目不动产登记情况说明》，载明：“3.2018年7月31日，贵州泰然房地产开发有限公司补充完善齐申请材料。我中心于2018年8月14日向该公司出具《毕节市泰然房地产开发有限公司圣峰苑项目首次登记确认书》。”2019年2月2日，涉案商品房登记至二原告名下。原告认为，被的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方当事人提交的各项证据，并经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告应按约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告同意委托被告申请办理房屋权属转移登记，则被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告提供的毕节市不动产登记中心出具的《关于贵州泰然房地产开发有限公司开发的“圣峰苑”项目不动产登记情况说明》载明，被告于2018年8月14日取得了涉案房屋所属圣峰苑项目首次登记确认书，表明此时已具备办理涉案房屋转移登记的条件。但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，向原告计付违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，原则上从2015年1月1日起计付违约金。对此，被告提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月13日）往前回溯三年即2017年4月13日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间。原告也未举证证明对该违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金从2017年4月13日起计算。对于该违约金的截止时间，如前所述，被告在具备办理转移登记的条件时，还负有通知原告的义务。但被告未提供具备办理转移登记的条件时通知了原告的相关证据。而涉案房屋于2019年2月2日登记至原告名下，表明被告至迟在转移登记之日已履行了通知义务，故该违约金计算至涉案房屋不动产权证登记之日止，即2019年2月2日。对于该违约金的计算标准，原、被告在《商品房买卖合同》中约定：“约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”被告违约期间已超过180日，故该违约金按原告已交付房价款的日万分之二的标准计算。 综上，原告诉请的违约金，以原告已付购房款为476,857元为基数，按日万分之二的标准，从2017年4月13日起计算至2019年2月2日止（660天）。具体计算为：476,857元×2?×660天=62,945.12元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓剑、荣胜月逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金62,945.12元； 二、驳回原告邓剑、荣胜月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费872元（已减半收取），由原告邓剑、荣胜月负担185元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担687元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年六月十八日 书记员  张婵婵