北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21561号原告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：张凯强，北京自如生活企业管理有限公司法务。被告：王晓桐，女，1975年7月30日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。原告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称原告）与被告王晓桐（以下简称被告）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凯强及被告，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《资产管理服务合同》于2018年8月22日解除；2.被告返还服务质量保证金5381.75元；3.被告赔偿装修损失12185.38元；4.被告赔偿配置损失5038.24元；5.被告支付违约金10763.5元。事实和理由：2016年7月16日，原告与被告签订了《资产管理服务合同》，约定被告将位于北京市朝阳区某某居X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）交给原告运营管理。原告为被告提供资产管理服务，并按每月5225元的标准向被告支付预期收益，结算方式为月付，合同约定的管理期间为2016年8月1日至2020年12月13日。合同签订后，原告对房屋进行了装修配置，并且按照合同约定向被告支付了预期收益。装修配置完成后，原告将涉案房屋对外出租。2019年8月时，被告要将涉案房屋进行抵押，需要租客配合看房，但当时租客不在家，没能看成房子。为此被告要求涨房租，原告工作人员拒绝后，被告以对房屋没有主权为由更换门锁，将涉案房屋收回。因被告强制收房的违约行为导致双方签订的合同不能继续履行，其行为有悖于契约精神，给原告造成了巨大的损失。经原告多次联系被告，被告均不按已签订的合同继续履行自己的义务，也不按照合同约定承担违约责任，故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是被告委托给原告的管家，被告未参与房屋装修和整体的配置。合同履行过程中，被告需要办理涉案房屋的抵押贷款事宜，双方因此而发生纠纷。2018年8月3日，被告因将涉案房屋办理抵押贷款，银行工作人员需要上门查验房屋，被告故与原告的管家预约但联系不上原管家，后其通过平台联系到原告的负责人朱某，并告知其转告租户家里留人，但只能在周五以后才能去查看房屋。后被告又与朱某约好8月10日看房，并在微信上定好时间，但此后打电话发微信都联系不上朱某，很晚的时候朱某才告知说租户表示只能到18日以后才能看房，然后朱某就不接电话了。被告是带着银行工作人员从张家口到北京，其多次联系不上朱某，且以涉及隐私为由拒绝被告与租户沟通。8月19日，被告再次来到北京，此时朱某不再与其联系，就换了一个叫刘某的人主动加其微信，刘某称由自己负责对接涉案房屋，后又换成祁某某对接，并由其给了被告涉案房屋的密码，被告进入房屋后发现房屋存在问题，主要包括：1.没有看到有装修，还是以前的装修，没有变动；2.客厅放置了两个沙发床；3.书柜已经不在，换成了一个床垫。被告在21日与22日多次与原告沟通未果，后于22日换了锁，因为必须解决这些问题其才同意将涉案房屋上架，所以被告没有违约，并且原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为乙方与被告作为甲方签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营涉案房屋，甲方授权乙方对涉案房屋进行经营出租供他人居住，协议期限为2016年8月1日至2020年12月13日；预期收益为每月5225元，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内，本协议项下首个结算日为2016年10月29日。3.1.标的资产的装修改造，管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受标准和规格为由，单方面解除合同。3.2.乙方新配置设施，管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有，管理期间，若非乙方原因造成新配置设施的毁损，乙方有权获得相应赔偿。合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态。4.3.维修基金。标的资产类型为精装房或老旧房的，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付每年300元的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中支付该笔费用。6.2.乙方的违约解除权，不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的。7.2.甲方的违约责任，甲方违反上述约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括装修损失费（标的资产的装修费用*管理期限内未履行天数/管理期限总天数），新配置设施损失费（标的资产购进家具或家电的配置价格*管理期限内未履行天数/管理期限总天数，其中配置费用以《标的资产配置单》中确定的项目和费用为准）。2017年11月至2018年8月期间，原告每月向被告支付5381.75元，付款用途显示为“自如房租付款”。2018年8月22日，被告将涉案房屋换锁并收回房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告称其所主张的服务质量保证金就是押金，称其于2017年9月29日向被告支付5081.75元押金，并称其虽然实际支付了5081.75元，但这是在根据双方所签合同的约定扣除了300元的维修基金后所支付的款项，并且被告存在违约，所以其要求被告全部返还押金。2.原告主张其认为被告的违约行为是在2018年8月22日换锁并将涉案房屋收回，导致租客无法正常居住使用，从而导致双方所签合同无法继续履行。原告主张其依据被告换锁的时间确认合同解除，虽然没有向原告发送过正式的解除通知，但管家与被告进行过电话沟通，原告同意8月22日解除合同。另，原告称其在8月22日换锁后未再进入过涉案房屋，且被告不与其管家进行对接，故没有办理过交接。原告就其主张提交：1.微信聊天记录，被告发送信息载明“由于你们管家的不负责任，导致我们之间出现问题，过程我们已在昨天面对面详细说明！通过这件事的发生，你们处理的结果让我不能认可！在合同有效期，做为房东我对自己的房没有任何自主权，出现问题，你们对自己管家的行为不负任何责任，并坚持我的房屋信息只下架两天，之后接着带租户看房！在问题没有得到合理解决和我的权益不受保护的情况下，我决定把门锁换掉，以免产生第三方的纠纷”;2.录音的文字整理资料。被告对上述证据的真实性予以认可，但主张原告存在过错，即其为办理抵押贷款多次要求带银行工作人员去查看涉案，但与原告一直未予解决这个问题，所以其才换了锁。被告主张涉案房屋目前由其控制并且目前处于出租状态，并称确实没有办理交接，但不是其不解决这个问题，而是原告只强调将涉案房屋再次上架的情况。3.原告主张其根据现有证据计算装修损失和配置损失共计是16867.08元，但由于有一个供应商现在不合作了，其无法获得该供应商出具的证明，所以其诉讼请求中装修损失和配置损失之和大于16867.08元，这是按照其系统内部金额自行计算出来。被告主张其在原告对涉案房屋装修完毕后没有去看过，涉案房屋装修完原告没有通知其就将房屋租出去了，期间其也没有提出要去看看涉案房屋。原告主张一般其都会在房屋装修完毕后通知房主去看房屋的装修是否满意，但其不清楚这次涉案房屋装修完后为何被告没有去看。原告就其主张提交供应商装修配置证明，相关证明盖有供应商的公章。被告对上述证明的真实性不清楚，并称当时原告的管家只是让其选过装修风格，其对于具体装修了什么并不清楚，装修完其也没有去看过。本院认为，原告与被告签订的《资产管理服务合同》实为房屋租赁合同，故本案案由应调整为房屋租赁合同纠纷。双方所签合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方所签合同的期限为2016年8月1日至2020年12月13日，被告在合同到期前于2018年8月22日自行换锁收回房屋，导致合同无法履行，故原告享有合同解除权。虽然，原告未向被告发送书面解除通知，但被告换锁收回房屋并将房屋自行出租的行为表明其已无履行合同的意愿，现原告称其同意于2018年8月22日解除合同，故本院确认双方于2018年8月22日解除双方签订的《资产管理服务合同》。关于押金，原告实际向被告支付的押金为5081.75元，原告虽称押金应为5381.75元且其从中扣除了300元的维修基金，但本院认为其要求被告返还5381.75元于法无据，故不予支持，被告应向原告返还实际支付的押金5081.75元。关于装修损失及配置损失，原告提交了供应商出具的证明，考虑到双方对于装修款及装修的具体事项未进行明确约定，本院综合考虑房屋已实际履行的期限，对上述损失予以酌情判处。关于违约金，被告在合同到期前自行换锁收房的行为属于违约行为，应向原告支付违约金，现被告主张合同约定的违约金过高，本院将酌情判处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告北京自如生活企业管理有限公司与被告王晓桐签订的《资产管理服务合同》于2018年8月22日解除；二、被告王晓桐于本判决生效后七日内返还原告北京自如生活企业管理有限公司押金5081.75元；三、被告王晓桐于本判决生效后七日内支付原告北京自如生活企业管理有限公司装修损失及配置损失共计7000元；四、被告王晓桐于本判决生效后七日内支付原告北京自如生活企业管理有限公司违约金5300元；五、驳回原告北京自如生活企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元，由被告王晓桐负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  陈 扬审判员  柯 岩二〇二〇年六月二十八日书记员  丁 楠