福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初631号 原告（反诉被告）刘文霖，男，1986年6月11日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：夏明森，福建世纪新安律师事务所律师。 被告（反诉原告）林雅芳，女，1978年1月26日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人:高国平，福建鼎嘉律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘文霖与被告（反诉原告）林雅芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘文霖及其委托诉讼代理人夏明森，被告（反诉原告）林雅芳及其委托诉讼代理人高国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文霖向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告已付房屋租金16000元；2、判令被告立即退还多收的原告水电物业费12000元（暂计数，具体以被告提供的真实凭证结算）；3、判令被告立即返还原告租赁押金48000元；4、判令被告支付上述款项利息（利息以上述款项76000元为基数，按年利率6%，自起诉之日起计算至实际还清款项之日止）；5、由被告承担本案全部诉讼费用（上述诉讼请求合计金额合计暂为76000元）。事实与理由：2018年7月12日，原告与被告签订了《合同书》，约定原告承租被告位于福州市台江区店铺，租赁期限为2018年８月23日至2020年9月22日，每月租金16000元，押金共计48000元，水电物业费每月预交给被告1700元。此后，原告向被告支付了租赁押金48000元，并支付了至2020年2月22日止的租金，以及每月1700元的水电物业费。然而，受新冠肺炎疫情及各级政府采取的多项防控措施的影响，上述租赁店铺无法经营使用，租赁合同目的无法实现。为此，原、被告双方协商解除了上述合同，被告于2020年2月22日收回了上述店铺，却拒不退还原告疫情期间已付的租金、租赁押金、以及原告每月多付的水电物业费用（暂按每月多收1000元计，具体以被告提供的真实凭证结算）。因此，原告为维护自身合法权益，依据民事诉讼法之相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 林雅芳辩称，1、原、被告双方签订的《合同书》，合法有效，且已实际履行了一年多，应当继续履行。2、原告要求提前解除房屋租赁合同，没有事实和法律依据。在履约过程中，被告并没有可以让原告提前解除合同的违约行为。3、本次新冠肺炎疫情暴发时间点在春节，而原告所承租的中亭街商场，主要是经营服装批发及部分零售业务的专业市场，根据服装的批发及部分零售业务的特点，主要业务量均集中的每年的春节前夕，春节后的几个月为传统的业务淡季，往年在没有疫情春节后很多商户也会自发的歇业休整一段时间，这次××对包括原告在内的中亭街商场的各商户造成的影响并不大。4、××发生后，春节后中亭街商场虽然进行了一段时间的封闭，但早在2020年2月8日前后，就通过微信或张贴通告等方式，向中亭街商场各商户发出恢复开业申请的通知，并于2020年2月17日起，恢复了中亭街商场正常经营。所以，××疫情对反诉被告的影响是临时短暂的，其影响程序也是轻微的。不存在反诉被告所称的“租赁店铺无法经营使用，租赁合同目的无法实现，上述租赁店铺无法经营，租赁合同目的无法实现”的情形。5、本案也不存在原、被告“双方协商解除了上述合同”的情形，原告是擅自搬离了店铺，原告在搬离前也没有通知被告提前解除合同。原告是擅自搬离了店铺，不发生以行为解除合同的效力。6、原告已承租了店铺，店铺的使用权属于原告，其有权将店铺内的东西搬离或搬入，原告是擅自搬离了店铺的行为，视为原告使用店铺的一种方式，不能视为双方解除合同，原告仍需继续支付房租等费用。7、原告在春节前，把全年的绝大部门销售额完成后，不想经营属于淡季的服装业上半年，就恶意利用新冠疫情，以达到提前解除合同的非法目的。如果让原告解除合同，对被告是不公平的，是对不诚信行为的鼓励，对整个中亭街商场的疫后恢复生产起负面影响。8、根据合同约定，店铺物业水电费每月包干1700元，与实际物业水电费无关。9、本案不符合适用不可抗力的法定情形，原告不能据不可抗力条款来解除合同。10、早在2020年2月17日，即原告搬离前，中亭街商场已恢复经营，原告是在商场已恢复经营之后才搬离的，双方签订的租赁合同完全具备继续履行的条件。如果本案原告能够利用新冠疫情作为解除合同的理由，则全国的经济合同，都可以此理由解除，这样不利于经济的稳定、不利于经济的恢复。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告林雅芳本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告继续履行双方于2018年7月12日签订的《合同书》；2、要求反诉被告向反诉原告支付二个月的房租（含物业水电费）35400元，（被告反诉2020年2月23日、2020年3月23日的二期房租未付），此后的房租继续支付至合同期满日止；3、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：反诉原、被告于2018年7月12日签订的《合同书》签订一份《合同书》，合同约定：反诉被告承租位于福州市台江区店铺，期限从2018年8月23日至2020年9月22日，租金每月16000元、物业水电费每月包干1700元。2020年2月22日反诉被告在未通知反诉原告的情况下，以“受新冠肺炎疫情及各级政府采取的多项防控措施的影响”为由，擅自搬离承租的店铺，但双方未进行店铺移交手续。本次新冠肺炎疫情暴发时间点在春节，而反诉被告所承租的中亭街商场，主要是经营服装批发及部分零售业务的专业市场，根据服装的批发及部分零售业务的特点，主要业务量均集中的每年的春节前夕，春节后的几个月为传统的业务淡季，往年在没有疫情春节后很多商户也会自发的歇业休整一段时间，这次××对包括反诉被告在内的中亭街商场的各商户造成的影响并不大。××发生后，春节后中亭街商场虽然已进行了一段时间的封闭，但早在2020年2月8日前后，就通过微信或张贴通告等方式，向中亭街商场各商户发出恢复开业申请的通知，并于2020年2月17日起，恢复了中亭街商场正常经营,目前包括福州市在内的全国都在恢复生产与经营。所以，××疫情对反诉被告的影响是临时短暂的，其影响程度也是轻微的。不存在反诉被告所称的“租赁店铺无法经营使用，租赁合同目的无法实现”的情形。同时，本案也不存在反诉原、被告“双方协商解除了上述合同”的情形。反诉被告在春节前，把全年的绝大部门销售额完成后，不想经营属于淡季的服装业上半年，就恶意利用新冠疫情，以达到提前解除合同的非法目的。早在2020年2月17日，即反诉被告搬离前，中亭街商场已恢复经营，双方签订的租赁合同完全具备继续履行的条件。如果本案反诉被告能够利用新冠疫情作为解除合同的理由，则全国的经济合同，都可以此理由解除，这样不利于经济的稳定、不利于经济的恢复。反诉被告虽然搬离店铺，但双方签订的店铺租赁合同仍然有效，反诉被告仍然需继续支付房租及物业水电费。反诉被告拒不履行合同、拒不支付店租费的行为，侵害了反诉原告的合同权益。为此，反诉原告特依法提起反诉，请法院依法判如所请。 反诉被告刘文霖辩称，基于新冠疫情及政府防控措施的重大影响，答辩人经与反诉原告协商减免租金无果，继续履行合同对答辩人明显不公平，答辩人承租店面获取经营利润的合同目的已然无法实现，才迫不得已与反诉原告解除合同，反诉原告也同意终止合同，并收回了店面，重新对外招租，双方合同已经于2020年2月22日解除，反诉原告又诉请继续履行合同，主张收回店面后的租金、水电物业费，没有事实和法律依据。众所周知，自去年12月以来暴发的新冠肺炎疫情，是我国建国以来影响最广泛的严重传染病疫情，各省人民政府均启动了突发公共卫生事件一级应急响应，各级政府采取了包括封锁社区、限制人流、延迟复工等各种防控措施。案涉店铺也因疫情及政府防控要求，无法复工。答辩人因此于2020年2月1日非常客气地与反诉原告协商减免部分租金，但反诉原告拒绝减免任何租金，还说答辩人造谣。那么如按原合同继续履行，对答辩人明显不公平，答辩人租赁店面获取经营利润的目的也将落空。于是答辩人与反诉原告协商解除合同，双方于2020年2月22日移交了店面钥匙。当答辩人向反诉原告要求退还押金时，反诉原告也表示“终止合同可以，但定金按照合同约定不予退回”（本案中并不存在定金），之后，反诉原告在自己店门上张贴招租广告，对外招租。可见双方合同已于2020年2月22日解除，合同解除后，尚未履行的不再履行，反诉原告现又要求继续履行合同，主张收回店面期间的租金，明显与其此前行为相背，更与法律规定不符。如果没有疫情影响，春节开始本是一波行情，这时气温适宜，逛街逛商场的人也多，可以卖春装，而夏天6、7、8、9四月，正值高温天气，外出逛商场的人就少，才是淡季。作服装生意的人本来都希望旺季时赚的钱能弥补淡季的亏损。现因为疫情这么严重，政府采取的防控措施，直接导致2020年1月24日至2020年2月22日期间店面不能开门复工，之后也因没地方采购口罩等防控物资，无法满足政府的防控要求，不能复工；再者，商场只开一个进出口，广大人民群众响应政府号召和防控需要，也因恐慌，都不出门、少出门，除生活急需或必需品外，基本上也不会去逛商场，这样答辩人即使开门也没有生意。春季生意没收成，夏季亏损又无法弥补，那答辩人就都给房东打工了，租店就没有意义了。现在全国学校也才刚开放部分，机关单位仍要求提供健康码及戴口罩，试问有多少愿意在这样的环境下去店里购物？反诉原告所述不是事实，其已于2020年2月22日收回店面，还谎称双方未移交。更不存在商户租了店面每月付几万元租金还会自发歇业休整不开门，在此欺骗法官。中亭街商场虽于2月9日贴出通知将于2月17日复工，但实际上政府并没有同意复工，2月17日并不具备复工条件。当前，国外疫情仍在加速漫延，我国疫情仍未结束，也还在外防输入、内防反弹，开展常态化疫情防控。疫情的影响是深远的，为此政府也采取了各种措施促进复工复产，包括推动国有房产在上半年减免三个月租金，鼓励其他房产协商减免租金，并为减免租金的出租方提供贷款优惠利率。而反诉原告却拒绝减免任何租金，如此对答辩明显不公平，答辩人的租店目的不能实现，依法解除合同。经与反诉原告协商后，双方已经于2020年2月22日解除合同，反诉原告现又要求继续履行合同，主张收回店面期间的租金，没有事实和法律依据，请求予以驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月12日，以林雅芳为出租方（甲方），以刘文霖为承租方（乙方），双方签订了一份《合同书》，约定如下：一、甲方现把中亭街A区3楼xxx号店（以下简称“租赁店面”）从2018年8月23日起至2020年9月22日止。二、合同定为2年，合同定为押三付一，合同签约时请缴清三个月的押金作为履约合同保证，合同押金共计人民币肆万捌仟元。另付一个月作为当月的店租金，每月租金为壹万陆仟元。逾期2天尚未交店租，甲方有权单方解除本协议，甲方可强制性收回店面，并且没收所有押金。三、水电物业，乙方每月交给甲方壹仟柒佰元整。……八、如乙方违反了本协议书各跳跃的规定属于乙方违约，甲方有权单方解除本协议，并不退还乙方已交的合同押金……该合同还就其他事项进行了约定。林雅芳、刘文霖分别在合同落款“甲方”、“乙方”处签名、捺印。 合同签订后，刘文霖向林雅芳支付了履约保证金48000元，林雅芳将租赁场地交付给刘文霖使用。刘文霖每月缴纳16000元租金和水电物业费1700元至2020年2月22日止。从2020年3月份起未付租金和水电物业费。 2020年2月22日，刘文霖已将租赁场地内物品搬走，并将租赁店面的门锁交给林雅芳。随后林雅芳贴出招租广告。 另查明，台江区后洲街道玉环路10号中亭街改造利生苑连体部分3层xx店面的所有权人为林建彬、李秀清（系案外人），建筑面积50.48平方米，所有权证号闽（2016）福州市不动产权第xxxxxx号。林建彬、李秀清委托林雅芳出租。 本院认为，刘文霖与林雅芳于2018年7月12日签订的《合同书》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方均须依约履行。 刘文霖主张xx肺炎疫情及政府防控措施属不可抗力的情形，并致使承租店面用于经营营利的目的无法实现，据此提出解除合同，并要求林雅芳退还疫情期间的租金、退还多收的水电物业费及返还租赁押金。本院认为：不可抗力的发生，并不必然赋予当事人解除合同的权利。只有因不可抗力致使不能实现合同的目的，债务人不可能履行其尚未履行的债务，债权人不可能实现自己尚未实现的任何权利时，当事人才有权利解除合同。虽新冠肺炎疫情期间，政府部门防控措施给店面经营活动确实造成了影响，但是，本案案涉店面租赁期间至2020年9月22日才届满，刘文霖提出解除合同要求时距合同期满尚有7个月，在此期间防控措施解除之后，案涉店面仍具备复工复业的条件，刘文霖仍可利用租赁店面经营以获得利益。由此可以认定，xx肺炎疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到导致刘文霖未实现任何权利无法实现的程度。刘文霖主张不可抗力达到解除合同条件缺乏事实依据，本院不予采纳。刘文霖于2020年2月22日多次提出解除租赁合同要求，即明确表示不履行合同债务，已构成违约。林雅芳作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。刘文霖于2020年2月22日将租赁店面腾空，通过微信发送给林雅芳要求解除合同的聊天记录具备解除合同的法律效力，林雅芳亦收回了钥匙并在随后发布招租广告，应当认定林雅芳以其行为同意解除了与刘文霖签订《合同书》，故本院认定案涉《合同书》于2020年2月22日解除。林雅芳反诉请求继续履行《合同书》无据，本院不予支持。 对于林雅芳主张刘文霖支付未付租金问题。如前所述，案涉《合同书》于2020年2月22日解除，刘文霖亦于解除当日返还租赁店面，刘文霖也支付租金至2020年2月22日止，故对林雅芳反诉要求刘文霖支付2020年2月23日至2020年3月23日二个月房租（含物业水电费）的诉请无据，本院亦不予支持。 对于刘文霖主张退还已付房屋租金16000元的诉请，本院认为，刘文霖于2020年2月22日将租赁店面交付给林雅芳，租金也交到2020年2月22日，由于确因疫情原因，导致刘文霖使用租赁店面受到影响，故本院酌定刘文霖2月应支付的租金减半为8000元，刘文霖多付的2020年2月份租金8000元，林雅芳应予以退还。对于刘文霖诉请要求林雅芳退还多付的水电物业费12000元，本院认为，《合同书》明确约定水电物业乙方每月交给甲方1700元，刘文霖该诉请依据不足，本院不予支持。对于刘文霖诉请返还租赁押金（履约保证金）的问题。《合同书》第（七）条约定，合同到期时甲方在审核乙方承租店面无破坏的情况下，无条件退还押金。如前所述，《合同书》系因刘文霖违约而导致合同解除，但本案中，考虑到承租人刘文霖的违约行为，与xx肺炎疫情发生并导致案涉店面的正常经营活动受到影响有一定关系，租赁店面确因疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。故从承租人的主观恶意程度、合同剩余履行期限的实际情况考虑，刘文霖因解除合同而应承担的违约责任应可适当减轻，本院酌定承担的违约责任为2个月的租金。因此，本院判令林雅芳向刘文霖退还租赁押金（履约保证金）16000元，刘文霖诉请超过部分，本院不予支持。刘文霖诉请林雅芳支付款项的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林雅芳应于本判决生效之日起十日内向刘文霖退还租金8000元和租赁押金16000元，共计24000元； 二、驳回刘文霖的其他诉讼请求； 三、驳回林雅芳的全部反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1700元，由刘文霖负担1163元，林雅芳负担537元；反诉案件受理费1270元，由林雅芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 群 人民陪审员  郭昭仪 人民陪审员  陈 芳 二〇二〇年六月一日 书 记 员  黄金林 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。