青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初1057号原告：黎良程（公民身份号码：×××），男，1966年8月30日生，土家族，住西宁市。委托诉讼代理人：杨玲（公民身份号码：×××），女，1970年12月27日生，汉族，系黎良程配偶，住西宁市。被告：张福（公民身份号码：×××），男，1991年8月31日生，汉族，青海唱吧麦颂饮品店法人，住西宁市。原告黎良程与被告张福租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎良程及其委托诉讼代理人杨玲、被告张福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎良程向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《写字楼租赁合同》；2.判令被告给付原告租金24615元，违约金12307元；3.判令被告给付原告物业费1538元、取暖费4406元；4.判令被告给付原告房屋吊顶装修费用18400元；5.判令被告立即腾退占用原告的房屋；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月30日原被告签订《写字楼租赁合同书》约定原告将位于西宁市××区房屋租赁给被告使用，租期为三年自2018年6月1日至2021年5月31日，三年的租赁费用分别为67690元、73843元、73843元，后在《写字楼租赁补充协议》中补充约定每半年支付一次租金36922元，支付时间为2019年5月31日前、2019年11月30日前；同时约定被告违约应按月租金的两倍支付违约金即12307元。被告至今拖欠4个月租金24615元，拖欠3个月物业费1538元，拖欠6个月取暖费4406元。另被告擅自拆除原告房屋的吊顶装修造成房屋水泥大梁裸露，严重影响后续房屋的出租，经专业工程造价咨询单位设计概算恢复装修结构需要18400元。被告的违约行为给原告造成了经济损失，请求判如所请。张福辩称，双方间的租赁合同已经提前解除，被告已于2019年10月13日搬离涉案房屋，且已经支付违约金并将涉案房屋内部分办公设施作为赔偿赔付原告、原告也未退还保证金，物业费也已缴纳；原告要求支付租金、采暖费及支付涉案房屋吊顶恢复费用的要求无依据，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月30日原告黎良程与被告张福签订《写字楼租赁合同书》约定将原告位于西宁市××区房屋出租给被告用于办公，租赁期自2018年6月1日至2021年5月31日，三年的租赁费用分别为67690元、73843元、73843元。同时双方约定：物业管理费、水电费、采暖费及其他相关费用由被告按实际发生的费用自行承担。合同期间被告保证爱惜房内设施结构及装修饰物，造成破坏的应修复原状并由被告支付费用。双方还约定：如被告拖欠租金超过一个月，原告可提前收回房屋，履约保证金不予退还。在租赁期限内，被告中途擅自退租的，履约保证金不予退还，被告还应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。2018年6月6日被告张福与青海立得建筑工程有限公司签订《立得装饰装修工程施工合同》对位于万方城××楼房屋进行装修。2019年5月23日原告黎良程与被告委托代理人赵源北签订《写字楼租赁补充协议》补充约定每半年支付一次租金36922元，支付时间分别为2019年5月31日前、2019年11月30日前。2019年6月6日被告向原告支付2019年6月1日至11月30日的房屋租赁费用合计36922元，6月11日被告向涉案房屋所在物业公司支付2019年下半年物业费合计6154元。后被告擅自搬离，2020年4月18日原告黎良程缴纳涉案房屋自2019年11月至4月的采暖费合计4405.80元、自2020年1月至3月的物业管理费合计1538.40元，以上费用合计5944.20元。以上事实有《写字楼租赁合同书》、《写字楼租赁补充协议》、《收费票据》、《发票》、《银行电子回单》、《立得装饰装修工程施工合同》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案双方的争议焦点为：一、原、被告之间的租赁合同是否已经解除及原告主张解除合同能否成立？二、解除责任的承担？三、原告主张被告支付吊顶恢复费用是否成立？针对上述争议焦点，本院认定如下：一、原、被告之间的租赁合同是否已经解除及原告主张解除合同能否成立？原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告主张在租赁期限未届满前被告未经其同意不能擅自解除合同且至今涉案房屋由被告使用，双方租赁合同未解除；被告辩称已搬离涉案房屋且通知原告，合同已经解除。本院认为，双方当事人可以协商解除或者约定解除或者依据法律规定解除合同，本案中双方未协商一致解除合同也未在合同中约定解除条件，被告辩称已于2019年10月13日搬离涉案房屋，且本院依被告申请向涉案房屋所在的西宁万夏物业管理有限公司调取的证据能够证明该物业公司工作人员于2019年10月8日催缴费用后再未见到被告在涉案房屋办公，并于2019年11月左右在被告搬离时向原告电话通知；虽原告陈述不知被告搬离事项且涉案房屋一直由被告使用，但未提供确实有效的证据予以证明，故可以认定被告于2019年10月13日搬离涉案房屋。被告单方搬离涉案房屋的行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，但被告搬离的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，被告主张合同已经解除的理由不能成立。现原告作为未违约一方有权据此解除合同，原告以诉讼方式主张解除合同，本院予以支持，并确定以起诉时间即2020年3月23日为合同解除的时间。二、解除责任的承担？被告作为违约一方，应按照合同约定向原告支付自2019年12月1日至2020年3月23日的房屋租赁费用23178.81元（36922元÷180天×113天）、自2020年1月1日至3月23日的物业费1418.75元（1538.4元÷90天×83天）、自2019年10月15日至2020年3月23日的采暖费3870.29元（4405.8元÷181天×159天），以上款项合计28467.85元；并应按照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金12307.3元（36922元÷6个月×2个月），已缴纳的履约保证金7000元不予退还。虽涉案房屋在被告搬离后至原告起诉前处于原告未收回的状态，但原告在物业公司向其告知后应已知晓被告搬离涉案房屋的情况，原告在明知对方违约并搬离后未采取适当措施防止损失扩大，故原告酌情应负担上述房屋租赁费用、物业费、采暖费的20%，被告向原告支付房屋租赁费、物业费、采暖费合计22774.28元。三、原告主张被告支付吊顶恢复费用是否成立？原告以被告未经其同意对涉案房屋进行装修并破坏屋内吊顶装修主张由被告支付恢复费用18400元，被告辩称其经原告同意对涉案房屋吊顶、墙面、地面进行装修，对吊顶进行涂层装修并非破坏吊顶，不应承担恢复费用。本院认为，被告提供《装饰装修工程施工合同》证明其于2018年6月7日至6月23日花费23500元对涉案房屋进行装修，虽原告陈述装修未经其同意亦不认可装修合同的真实性，但2019年5月23日原、被告是在涉案房屋内签订的补充协议，原告已经知道被告对房屋进行了装修，并未提出异议且继续履行租赁合同，可以视为原告同意装饰装修；另原告提交的涉案房屋照片也能够证明涉案房屋吊顶、墙面进行装修的情况。涉案租赁合同中对于装修装饰未明确约定，原告视被告对吊顶的涂层装修、拆除灯具为破坏原装修不符合合同约定也不符合法律规定，灯具系未形成添附的装修装饰物，可由被告拆除；而已形成添附的吊顶、墙面等装修装饰系经原告同意，该同意应认为是对装饰装修概括性的授权，原告仅对吊顶主张恢复费用但对墙面等其他装修未提异议，也未举证证明被告的装修行为影响了涉案房屋正常使用及对其造成损失，故对原告主张由被告支付吊顶恢复费用的诉讼请求，本院不予支持。另对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院认定被告已于2019年10月13日搬离，被告辩称遗留在涉案房屋内的办公设备系对原告的损失赔偿，但原告对此不予认可，故被告应将办公设备搬离。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黎良程与被告张福签订的《写字楼租赁合同书》及《写字楼租赁补充协议》；二、被告张福于本判决生效之日起十日内向原告黎良程支付房屋租赁费、物业费、采暖费合计22774.28元；三、被告张福于本判决生效之日起十日内向原告黎良程支付违约金12307.3元，已向原告黎良程支付的履约保证金7000元不予退还；四、被告张福于本判决生效之日起十日内将遗留在涉案房屋内的办公设备搬离；五、驳回原告黎良程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费已减半收取666元，由被告张福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 员 马 世 超二〇二〇年六月五日法官助理 （冯莉莉书 记 员 何 春 燕附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合约。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。