上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40921号原告：刘佳英，女，1989年12月28日出生，汉族，户籍地黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：沈桂华，上海申浩律师事务所律师。被告：应松央，女，1972年11月21日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县。原告刘佳英与被告应松央房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭审理，原告刘佳英及其委托诉讼代理人沈桂华到庭参加诉讼，被告应松央经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘佳英向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告签订的《店面租赁合同》于2019年8月27日解除；2.被告退还原告转让费30,000元；3.被告退还押金6,500元；4.被告赔偿原告装修损失120,900元。事实与理由：2018年7月18日，原、被告就承租上海市静安区京江路XXX-XXX号XXX-XXX室商铺(以下简称涉案房屋)签订《店面租赁合同》，约定租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日，月租金6,500元，付六押一。原告于2018年6月6日支付定金1万元，于2018年7月24日支付半年租金、押金及剩余转让费65,500元。2019年1月31日，原告支付第二期租金39,000元。因原告承租涉案房屋用于开设养发馆，需要办理营业执照才能正常经营，被告在签约时亦明确涉案房屋为被告所有，承诺可以办理营业执照，故租赁合同明确约定被告应无条件配合原告办理营业执照，如因被告原因无法办理，损失由被告承担。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告花费十余万元装修房屋。自2018年10月开始，原告在办理营业执照过程中发现涉案房屋实际产权人为上海精文城上城置业有限公司(以下简称精文公司)，该公司名称于2016年1月6日更改为上海东方明珠城上城置业有限公司(以下简称东方公司)，被告提供给原告用于办理营业执照的材料里仍是精文公司为主体的租赁合同，甚至还有已经不复存在的该公司原名称的公章，并且被告至始至终均无法提供东方公司出租给被告的有效合同，导致原告在近一年时间内均无法办出营业执照。后原告发现，涉案房屋已经在2014年9月30日被注册有上海市闸北区应子食品店(以下简称应子食品店)，原告根本不能再注册其他营业执照。为防止损失扩大，原告于2019年8月7日发函给被告，要求被告收到函件后7日内将涉案房屋内的营业执照注销或迁移，并将原告办理营业执照所需材料交付给原告，为此原告暂停支付下半年租金。然而被告在催告期内未能迁走相应执照，也未向原告提供合法有效的申请材料，已使原告的合同目的无法实现，原告遂于2019年8月26日再次发函给被告要求解除合同，原告应被告要求于次日将房屋钥匙交付给被告。原告认为，被告的违约行为已经导致原告重大顿时，故提起诉讼，要求判如所请。被告应松央未到庭应诉答辩。被告应松央未到庭参加诉讼，放弃对证据的质证，本院对刘佳英的陈述及提供的证据进行核对。对于刘佳英提供的有原件的证据，本院依法予以采纳，并确认事实如下：2018年6月6日，原告向被告支付订金1万元，被告向原告出具了一张《订定》，载明：仅收订定一万元，位于京江路**的门面原是给被人营业，房租到期后退还给本人，到时会给到原告，转让费3万元，房租6,500元，每个月物业费300元，房租递增每一年按5%的比例。到时如有特别情况没有办法进行转租，我们会解除本协议，订定1万元退还给原告。2018年7月18日，原告(乙方，承租方)与被告(甲方，出租方)就涉案房屋签订了《店铺租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积130平方米，租期自2018年8月1日至2023年7月31日，月租金6,500元；付六押一；甲方应无条件协助乙方办理营业执照，如因甲方原因造成无法办理，损失由甲方承担，乙方原因造成的无法办理，乙方自己承担。次日，被告将涉案房屋交付给原告。2018年7月19日，原告与案外人南通蔚蓝建筑装饰工程有限公司(以下简称蔚蓝公司)签订了《施工合同》，约定蔚蓝公司对涉案房屋进行装修，开工日期2018年7月19日，总价款90,000元。蔚蓝公司在对涉案房屋装修期间产生增项有格力空调、加管12米共3,500元，门面换玻璃、不锈钢门框、铝塑板招牌25,800元，卫生间漏水、改上下水1,600元。原告为此支付装修款120,900元。2018年7月24日，原告向被告支付65,500元，包含押金6,500元、六个月租金39,000元、转让费20,000元。装修完成后，原告自行购买了美发椅、洗头床、理发镜、电脑等设备，在涉案房屋内经营丝若本养发馆。期间，原告为申请个体工商户，要求被告提供相关材料。被告向原告提供了精文公司为产权人的房地产权证、精文公司与案外人应某某签订的《房屋租赁合同》、精文公司的营业执照及委托书。后原告的个体工商户申请因涉案房屋内已经注册有应子食品店而未获批准。2019年1月31日，原告向被告支付六个月租金39,000元。期间，原告要求被告将迁走应子食品店的注册地址或注销应子食品店，但被告未能办理相关迁移或注销手续。2019年8月9日，原告向被告发送《律师函》，要求被告在2019年8月16日前将涉案房屋内的营业执照迁移或注销，并将办理营业执照的材料(商铺现产权证、宗地图、产调单、产权人与被告在合同期内的租赁合同、同意转租证明、被告身份证件)交付原告并配合原告办理营业执照；因被告违约行为，暂停支付下半年租金，待被告配合原告办妥营业执照后将如期支付租金。2019年8月26日，原告向被告发送《律师函》，要求于2019年8月26日解除双方之间的《店面租赁合同》，房屋已于该日清空，并将钥匙交至隔壁商铺转交；退还押金并赔偿损失。2019年8月27日，原告经被告同意将房屋钥匙交至涉案房屋隔壁店铺处。另查明，应子食品店于2014年9月30日注册成立，登记注册地址即涉案房屋处。现涉案房屋已被另行出租。审理中，原告称，其装修涉案房屋花了一个多月时间，于2018年9月底开始营业，至退房共经营了十一个月时间；原告退房时空调没有搬出，柜子是师傅做在墙里的，也没有搬出。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的店面租赁合同系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据审理查明的事实，原告已于2019年8月27日向被告交还了房屋钥匙，故双方之间的租赁关系应于该日解除，原告该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告应配合原告申领营业执照。而现有证据可以证实涉案房屋内在原告租赁之前已经注册有应子食品店，致原告无法再次注册营业执照。考虑到原告租赁涉案房屋用于经营，无法注册营业执照已使原告的合同目的无法实现，故合同解除的责任在于被告，原告并无违约之处。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于转让费，因被告一方的原因已使原告无法使用涉案房屋，故被告收取的转让费应予以退还，考虑到原告已实际经营近一年时间，本院酌情由被告退还25,000元。关于押金，考虑到双方租赁关系已经解除，故押金应由被告退还给原告。关于装修损失。一方面，原告于2019年8月27日退房时有空调等物品放弃搬离，此部分损失应由原告自行承担。另一方面，原告在涉案房屋内经营已近一年时间，所做装修已产生折旧。故，虽然涉案房屋内原告所做装修的残值现已不具备评估条件，但综合本案实际情况，本院酌情由被告赔偿原告装修损失100,000元。被告应松央经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘佳英与被告应松央签订的《店面租赁合同》于2019年8月27日解除；二、被告应松央应于本判决生效之日起十日内向原告刘佳英退还转让费25,000元；三、被告应松央应于本判决生效之日起十日内向原告刘佳英退还押金6,500元；四、被告应松央应于本判决生效之日起十日内向原告刘佳英赔偿装修损失100,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,448元、公告费820元，均由被告应松央负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏 凯人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  陈名玲二〇二〇年六月三日书 记 员  李 航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。