广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初775号原告：区东山，男，1987年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440************017。委托诉讼代理人：区海山，男，1989年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440************017。系社区推荐的诉讼代理人。被告：邓绮玲，女，澳门特别行政区永久性居民，1962年2月6日出生，现住广东省佛山市高明区*******与广安路交汇处恒威尚居，澳门身份证件号码1343446（9）。委托诉讼代理人：严碧贤，系广东广宽律师事务所律师。原告区东山诉被告邓绮玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告区东山的委托诉讼代理人区海山和被告邓绮玲的委托诉讼代理人严碧贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区东山向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿违约金6397.44元（暂计至原告起诉之日）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月10日，原告与被告之间就购买被告开发的位于佛山市高明区*******与广安路交汇处恒威尚居B座1403号房屋达成一致，房屋总面积为130.56平方米，套内面积为105.68平方米。双方约定房款总价为1057536元。合同第一条第3项约定，被告应当于2019年10月30日前交楼。截至2019年8月30日，原告已按约定时间交齐首期款共427536元，办证劳务费800元，已完成合同义务。事实上，第一，被告收取了原告相关办证劳务费，过户服务由被告提供，被告有义务在2019年10月30日前完成上述服务，但被告没有履行义务。第二，合同第一条第4项约定此物业属于二手交易，但2019年10月30日前被告并未取得房屋所有权证，不满足交易条件。第三，合同第五条第2项约定，被告需在约定时间与甲方签订《存量房买卖合同》及与之相关的书面文件，但被告并未在2019年10月30日与原告签订《存量房买卖合同》。第四，在约定的交楼日期，房屋存在各种质量问题，未完善相关入住的配套设施，未达到交楼标准。2019年11月12日、2019年12月22日恒威尚居全体业主就恒威尚居存在质量问题及收楼事宜提出诉求未果，于2019年12月25日在恒威尚居前拉横幅提出质疑，仍没解决收楼的相关事宜。直至起诉之日，被告仍未完善相关按揭手续，未完善房屋的整改，未签订《存量房买卖合同》，更未完善相关交楼手续交楼给原告使用。综上所述，被告不能在约定期内交楼给原告使用，是被告实质性过错造成的，按照合同第五条第4项约定，被告若不能在约定期内交楼给原告使用，被告应按月向原告支付已交首期款的1.5‰的违约金，即每月1586.30元。原告认为约定的违约金远远低于造成的损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照高明区住房城乡建设和水利局2019年12月18日发布的《关于发布2019年高明区房屋租赁市场指导租金标准的通知》，西安河江片区高层住宅指导租金为14元/㎡，以此为依据要求增加违约金数额，即被告应按月向原告支付违约金1827.84元，故原告提出诉请1，请求判令被告按每月1827.84元向原告支付违约金，自2019年10月30日起计算至被告实际与原告签订《存量房合同》，完善相关交楼手续并交付房屋原告使用为止，现暂计至原告起诉之日为6397.44元。基于上述事实，原告依据有关法律规定，向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实真相，依法维护原告合法权益。庭审中，原告补充书面意见如下：第一，国家对项目交房是有强制性规定，收楼标准是必须要有三书一证一表。被告只提供《竣工验收备案表》，所以案涉房屋是不具备交付条件。第二，被告的第二点答辩意见与事实严重不符。原告是全款购房，没有办理按揭。第三，合同约定物业属于二手房交易，但2019年10月30日前被告未取得房屋所有权证，无法构成交易条件。第四，对于面积误差的处理，合同约定是以不动产权证所载面积进行多除少补，被告无法提供不动产权证验证，被告已经补交了面积差价，但被告至今仍未安排过户及相关收楼手续。第五，双方在合同约定的违约金计算标准不符合法律的规定，违约金约定的标准远低于所造成的损失。综上，被告违约事实不容置疑，我方依法请求每月按每平方14元计付违约金有法可依，有理有据。庭后，原告提交代理意见如下：一、起诉人诉讼请求，事实清楚，证据充分，应依法支持。1.诉请违约金依据，按照合同第五条第4项约定，被告若不能在约定期内交楼给原告使用，被告应按月向原告支付已交首期款的1.5‰的违约金，原告已按合同完成约定内容，被告没有在约定时间交楼给原告使用。2.诉请违约金理由：（1）双方就购买案涉房屋签订认购合同前有约定，在交纳2万元定金时有签署《恒威尚居》认购确认单，双方有约定2019年10月30日前办理过户及银行按揭手续，认购确认单是原告签订认购合同意愿的体现和前提。（2）在交付日案涉房屋没达到交楼条件。被告在2019年10月26日发交楼通知书的行为不属于交房，被告未能完成合同的约定的补充工程（如网络通讯到户和燃气管道到户），未取得房屋不动产权证（没有不动产权证，原告无法对案涉房屋的面积、产权进行验证，无法确认被告交付的房屋与认购合同约定的一致）。而且被告自身无法完成收楼通知书所写内容。《收楼通知书》第三点，物业可以帮助业主办理供水过户手续。被告在交付日未取得不动产权证，是不可能办理相关生活必需的水、电、天然气等过户手续。（3）被告拒绝交楼的原因是被告自身原因造成的。被告拒绝交楼的依据是认购合同第一条第3点，原告收楼条件是被告必须收到全额购房款（包括按揭款）。对于全款的原告，双方签订认购合同时候，原告已全部一次性支付，剩余的差价因被告没有不动产证证明补差价的合理性，且认购合同也没约定补差价支付的时间，所以原告未在2019年10月31日前支付差价不违反认购合同任一条款，被告不能以此为由拒绝交付房屋，而且原告在2020年1月5日看到不动产证所载面积后已支付差价，被告依然没有跟进相关交楼手续，至今未交付房屋。对于需要办按揭的原告，办理按揭手续是需要等被告安排的，因为被告收取了原告的办证费，原告无法自行选择按揭银行，被告明知道交楼条件是要收到原告全部按揭款，但被告2019年10月26日才发收楼通知书，通知2019年10月31日验楼，验楼当天才提交按揭资料，显然当天是不可能达成交楼条件。如果银行初审不以不动产证的存在为前提，那么被告为什么不在2019年10月31日前通知交按揭资料，要等到不动产证出了再通知办理按揭呢。所以被告是明知故犯，有预谋地延期交楼，理应构成逾期交楼的违约责任。而且被告要收到原告按揭款是必须安排原告办理过户，原告过户后取得不动产证并将不动产证抵押给银行，银行才会放按揭款。被告未能在交楼日取得不动产证已经阻碍了交付的成就。综上所述，被告交楼的前提条件应该是包含交付使用且过户两个内容。试想一下，如果被告一直不安排办理过户，原告一直不能取得不动产证办理抵押，被告将一直无法取得原告剩余按揭款，那么合同上约定的交楼日期形同虚设，原告收楼的日期将变成遥遥无期。而且被告未能在交楼日前完成房屋使用的硬件，即使交付也无法正常使用，所以被告未能在2019年10月31日前将案涉房屋交付原告使用是被告造成，被告需承担逾期交楼的违约责任。被告邓绮玲辩称，一、涉案房屋在2019年10月30日前已经通过竣工验收及备案，消防验收合格，相关水电、网线、燃气等设施已经施工完毕，符合法定和约定的交楼条件。1.房屋符合法定的交楼条件。2015年9月25日，被告取得用地规划许可证，2016年10月16日取得建设工程施工许可证，其后依法建设房屋。2019年6月10日，案涉房产的建设工程通过勘察、设计、施工、监理单位的竣工验收。2019年10月14日，案涉房产消防验收合格，并在2019年10月15日进行了竣工验收备案。故案涉房产在竣工验收合格后可以交付使用。2.房屋符合合同约定的交楼条件。涉案房产在竣工验收时已经完成认购合同第八条补充约定的工程，部分业主也在2019年10月30日办理了收楼手续，故涉案房产也符合合同约定的交楼标准。二、被告的工作人员在合同约定的时间通知原告办理验房和收楼手续，但原告怠于提交相关资料办理按揭，是原告人为阻止收楼条件的成就，并非被告违约。被告工作人员在2019年8月25日通知原告面积存在误差，需在2019年10月30日前补交18063元，但原告至今未付。2019年10月25日被告向原告邮寄《恒威尚居收楼通知书》，原告在2019年10月26日签收邮件。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第二款规定，原告无正当理由拒绝接受房屋，无权要求计付违约金。三、双方在合同约定的违约金计算标准符合法律规定。1.月利率1.5‰与全国银行同业拆借中心公布的贷款利率标准相当。2.在没有约定违约金或损失难以确定时，法律允许的范围是按照年利率6%计算，双方约定月利率1.5‰（年利率4.5%）与其相差不大。3.原告并未提供其租房合同证明实际损失，故原告要求按14元/㎡的标准计算租金损失理据不足。四、根据《恒威尚居住宅认购合同》第七条约定，《存量房买卖合同》是在办理产权过户手续时在房管局签订，原告的按揭申请审批通过，被告的工作人员会通知原告办理过户手续，届时会签订《存量房买卖合同》。综上所述，被告认为原告的请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。庭审中被告补充意见如下：关于原告提出的面积误差，根据双方合同约定第一条第1点，具体的面积是以不动产权证记载的面积为准。住宅建筑面积以合同约定的认购单价进行多退少补，所以被告有权要求原告补交房屋面积的差价。当事人围绕诉讼请求及主张依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对无异议证据或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的《恒威尚居》认购确认单，被告对其三性不予确认，本院认为该认购确认单与认购合同约定的主要内容相同，且与定金的交付相互印证，故本院对其真实性予以确认。对被告提交的有异议的证据认定如下：1.用地规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书，原告称其真实性由法院核实，本院认为案涉房屋已经取得不动产权证，该材料也已移交到相关部门，故本院对上述证据的真实性予以确认。2.1902房、2303房、2403房业主收楼确认书、1902房、2303房、2403房业主收楼物品资料签收单，原告对其三性不予确认，认为个别业主确认收楼与本案无关，无法证明涉案房产符合合同约定的交楼标准。本院认为，上述证据只能证明上述三户业主已经收楼，但并不能证明本案的待证事实，与本案没有法律上的关联性，因此本院不予采信。本院经审理查明：2018年1月14日，原被告签署《恒威尚居认购确认单》，原告认购恒威尚居B座1403号房，约定“于2019年10月30日前办理过户及银行按揭手续（贷款金额最终以银行审批为准）”。2018年2月10日，原告与被告签订《恒威尚居住宅认购合同》，甲方（出售方）为被告邓绮玲，乙方（认购方）为原告，单价为建筑面积每平方米8100元，总价1057536元，首期款427536元（含定金20000元）。合同第一条约定：“1.本认购合同的物业位于佛山市高明区*******与广安路交汇处恒威尚居B座1403号房（自编，如房号发生改变，不影响该存量房的特定位置，该房屋的平面图见附件），建筑面积约130.56平方米，公共部位与分摊面积约24.88平方米，套内面积约105.68平方米，（具体面积以不动产权证载面积为准，待该物业面积核定后，住宅建筑面积以本合同的认购单价（元/㎡）进行多退少补）。2.乙方已对上述物业实地详细勘察过，对该物业的坐向、面积、楼层、间隔、质量、性质、装修等状况均予以认可，并愿意购买该物业。3.交楼日期：2019年10月30日前交楼，甲方可根据工程完成进度和手续办理完成程度提前通知乙方收楼，乙方应接到收楼通知当日起五个工作日内办理收楼手续，乙方的收楼条件是甲方必须收到乙方的全额购房款（包括按揭贷款）。4.此物业属于二手交易。”合同第三条约定付款方式以及期限：“认购方按下列第一种方式付款：（一）银行按揭方式。……3.余款：人民币630000元（大写陆拾叁万元整）向银行申请楼宇按揭。乙方应于收到甲方通知后10日内向银行提交办理楼宇按揭所需的全部资料。如因乙方个人征信原因而引起不能办理银行楼宇按揭的房款，乙方必须在办理过户手续前在甲方约定时间内一次性向甲方付清该房款。”合同第五条第3点和第4点约定：“3.甲方违反本认购合同任一约定的，甲方应向乙方双倍返还定金。4.甲方若不能在约定期内交楼给乙方使用时，甲方应按月向乙方支付已交付首期款的1.5‰的违约金，合同继续履行。”合同第六条第4点和第7点约定：“4.……注：（另收取一次性办证劳务费每户人民币800元）。……7.乙方应在甲方取得整幢楼的房产证（一手证）之日起10个工作日内与甲方签订《存量房买卖合同》及办理相关的手续，具体时间以甲方通知为准。”合同第七条第1点约定：“甲、乙双方一致同意，乙方收到甲方通知办理过户手续约定的时间内携带本认购合同、身份证等文件前往佛山市高明区房管部门签订《存量房买卖合同》及办理相关的手续。”盖有佛山市高明区****合同专用章的“房屋交易流程”上写明流程为“选房-买卖双方交/收定金-双方签署认购合同-双方备齐按揭过户资料-双方交资料办理银行按揭（审批后）-房产交易中心办理过户（网签合同）……”认购合同签订后原告按照合同约定分多次共向被告支付购房款427536元（含定金20000元），向佛山市高明区孖宝房地产代理荷城分公司（以下简称孖宝公司）支付了办证劳务费800元，被告庭审中确认其委托孖宝公司协助原告办理过户手续。2019年8月25日，孖宝公司办证人员通知原告案涉房屋经高明区测绘队测绘核定，建筑面积比合同约定的增加了2.23平方米，要求原告在2019年10月30日前补交房屋差价18063元至被告本人账号。2019年12月31日被告取得佛山市高明区*******138号2座1403房的不动产权证书，原被告确认该房就是双方签订的认购合同上的恒威尚居B座1403号房，该证书记载房屋建筑面积132.79㎡，专有建筑面积101.97㎡，分摊建筑面积30.82㎡，权利性质为自建房。2019年10月25日被告通过EMS方式向原告邮寄收楼通知书，原告在2019年10月26日签收了该通知书，该通知书请原告于2019年10月30日带齐相关资料、证件办理收楼手续，三个工作日内不去办理收楼手续的，视作已收楼。庭审中，原被告双方确认案涉房屋的购房款没有交齐，按揭手续正在办理。另查明，涉案工程于2019年6月10日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格,并于2019年10月15日取得佛山市高明区住房城乡建设和水利局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为:本案为房屋买卖合同纠纷。因被告邓绮玲为澳门特别行政区永久性居民，故本案具有涉澳因素,属于涉澳民事案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，原被告没有协议选择合同适用的法律，而双方买卖的房屋位于佛山市高明区，内地法律是与本案房屋买卖合同有最密切联系的法律，且原告和被告在庭审中明确选择适用内地法律，故本院依法确定内地法律作为处理本案纠纷的准据法。虽然原被告之间签订的《恒威尚居住宅认购合同》，名义上是住宅认购合同，但该认购合同具备了房屋买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，因此该认购合同应当认定为房屋买卖合同，案涉合同上有原被告的签名和签章，是原被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，虽然《认购确认单》明确约定2019年10月30日前办理过户及银行按揭手续，且案涉合同第一条第3项约定交楼日期为2019年10月30日前，但案涉合同也同时约定了收楼条件是被告必须收到原告的全额购房款（包括按揭贷款），且第一条第1项约定（具体面积以不动产权证载面积为准，待该物业面积核定后，住宅建筑面积以本合同的认购单价（元/㎡）进行多退少补），原被告庭审中确认案涉房屋的的购房按揭贷款还没有发放，在按揭贷款没有发放的情况下，即使约定的交楼日期已经届满，被告仍享有先履行抗辩权，未按约定日期交付房屋并不构成违约，故原告无权要求被告支付逾期交楼的违约金，故本院对其主张不予支持。被告辩称理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条，判决如下：驳回原告区东山的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告区东山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  吴  方  敏二〇二〇年六月八日法官助理  书之日薛韵莹书判判记判判员书之日薛韵莹佛山附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。