福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2003号 原告:福州盛嘉房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南通镇陈厝村外贸食品冷链仓储中心1#综合楼。 法定代表人：高巍，董事长、总经理。 委托诉讼代理人：吴元标、王弯，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：郭惠明，女，汉族，1974年5月18日出生，户籍所在地福建省福清市，现住福建省福州市仓山区。 原告福州盛嘉房地产开发有限公司(以下简称盛嘉公司)与被告郭惠明商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛嘉公司的委托诉讼代理人王弯到庭参加诉讼。被告郭惠明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛嘉公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认盛嘉公司与郭惠明于2019年10月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2020年4月25日解除；2.请求判令郭惠明立即向盛嘉公司支付解除合同的违约金267591.6元（以总购房款1337958元为基数，按照20%计算违约金）；3.请求判令郭惠明承担盛嘉公司追偿债权而支出的律师代理费8000元；4.请求确认盛嘉公司有权从郭惠明已经支付的购房款中扣除前述第2-3项的数额；5.请求判令案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由郭惠明承担。 事实和理由：2019年10月31日，盛嘉公司与郭惠明签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议购买盛嘉公司开发建设的福州市闽侯县房屋，约定：1.郭惠明向盛嘉公司购买位于福州市闽侯县房屋（合同第三条）；2.商品房总价款按建筑面积计算，总金额为1337958元（合同第三条）；3.付款方式为贷款方式，郭惠明应于2019年11月30日前支付首期房价款407958元，剩余930000元向银行申请贷款支付（合同第七条）；4.合同在履行中发生的争议，双方依法向房屋所在地人民法院起诉（合同第二十七条）；5.郭惠明逾期付款超过90日的，盛嘉公司有权解除合同。盛嘉公司解除合同的，郭惠明应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向盛嘉公司支付违约金，且盛嘉公司有权至解除合同通知送达之日起将房屋转售他人（合同附件十一补充协议第六条）；6.盛嘉公司有权将郭惠明已付房款扣除盛嘉公司为签订及解除本合同而实际产生的费用后的余额无息返还郭惠明，如郭惠明已付房价款不够扣除，盛嘉公司享有继续追索的权利（合同附件十一补充协议第十八条第3项）；7.郭惠明有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，郭惠明变更有效送达地址，未按照本条款约定通知盛嘉公司的，盛嘉公司按照原地址送达的视为向郭惠明送达了相关文件，盛嘉司对郭惠明的通知可采用ＥＭＳ特快专递、快递函件、报纸公告、手递材料、数据电文等方式送达。以ＥＭＳ、快递函件方式送达的，函件发出第三日为送达日（合同附件十一补充协议第十九条第1项和第5项）；8.郭惠明支付的款项不足以偿还全部应付款（到期应付款及按照本合同约定的相应违约金的），盛嘉公司有权将所支付款项用于优先偿还违约金（合同附件十一补充协议第二十一条第5项）。 同时双方签订《首付分期协议书》，约定：1.郭惠明应于2019年10月31日或之前支付133796元，于2019年11月30日或之前支付274162元（协议书第一条）；2.如郭惠明违反协议书第一条约定支付首付款的，应当按日向盛嘉公司支付总房款万分之八的违约金，逾期超过七日，盛嘉公司有权解除合同及协议书，并收取总房款20%的违约金，协议书签订后，郭惠明仅向盛嘉公司支付首期购房款133796元，经盛嘉公司多次催告，郭惠明均未能缴纳剩余拖欠首期购房款。2020年4月24日，盛嘉公司向郭惠明发送《解除商品房买卖合同通知书》，解除双方签订的合同，郭惠明于2020年4月25日签收，案涉购房合同已于2020年4月25日解除。 盛嘉公司认为，合同属双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，郭惠明经多次催告仍然未按照合同约定支付购房款已经构成了违约。为此，盛嘉公司依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 郭惠明未作答辩。 盛嘉公司围绕诉讼请求提交了证据，郭惠明未到庭应诉，视为放弃质证权利。盛嘉公司提供证据原件予以核对，本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月31日，盛嘉公司与郭惠明签订《商品房买卖合同（预售）》、附件协议及《首付款分期协议》，约定：郭惠明向盛嘉公司购买闽侯县南通镇鑫洲路3号春江天玺花园17#楼302单元，房屋总价款为1337958元；郭惠明应于2019年10月31日或之前支付133796元，于2019年11月30日或之前支付274162元。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同第二十七条约定，本合同在履行过程中发生的争议依法向房屋所在地人民法院起诉。合同附件十一补充协议第六条第二款约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。合同附件十一补充协议第十八条第三款约定，出卖人将在办理完毕合同注销登记手续后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各自相关费用、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用（如律师费）等后的余额无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。合同附件十一补充协议第二十一条第五款约定，买受人支付的款项不足以偿还全部应付款（到期应付款及按照本合同约定的相应违约金）的，出卖人有权将所支付款项用于优先偿还违约金。 合同签订后，郭惠明于2019年10月31日支付购房款133796元。郭惠明至今未支付剩余274162元购房首付款。2020年4月24日，盛嘉公司依照合同约定的联系地址向郭惠明发出《解除商品房买卖合同通知书》，该函件于2020年4月25日签收。 另查明，盛嘉公司为本案支出律师费8000元。 本院认为，盛嘉公司与郭惠明签订的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《首付款分期协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。郭惠明在合同签订后，未在约定时间内支付剩余274162元购房首付款，且经盛嘉公司催告后仍未支付，已构成违约。盛嘉公司诉请确认解除双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，盛嘉公司应将收取的购房款返还给郭惠明。郭惠明未在约定时间内付清购房首付款导致合同解除，应向盛嘉公司承担违约责任，盛嘉公司主张以总购房款的20%计算违约金即267591.6元，符合合同约定，本院予以支持。关于盛嘉公司主张的律师费损失，盛嘉公司诉请支付的违约金已足以补偿其律师费损失，故对盛嘉公司的该项主张，本院不予支持。关于盛嘉公司要求其违约金在应退还给郭惠明的购房款中直接抵扣，该债权属于普通债权,不具有优先其他债权受偿的地位,故对盛嘉公司的该项诉求，本院不予支持。郭惠明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认福州盛嘉房地产开发有限公司与郭惠明签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2020年4月25日解除； 二、郭惠明应于本判决生效之日起十五日内向福州盛嘉房地产开发有限公司支付违约金267591.6元； 三、福州盛嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向郭惠明返还购房款133796元； 四、驳回福州盛嘉房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16842元，因适用简易程序审结，依法减半收取计8421元，由郭惠明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇二〇年六月十九日 法官助理罗燕圆 书记员雷丽娇 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。