大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2793号原告：大连杨柳物业管理有限公司，统一社会信用代码912102007772907563，住所地大连市西岗区东北路167号。法定代表人：李连玉，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈宇，系辽宁同城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼琦，系辽宁同城律师事务所律师。被告：金亚贤，女，1949年11月25日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连杨柳物业管理有限公司与被告金亚贤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连杨柳物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈宇、被告金亚贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告金亚贤支付物业服务费7,255.2元及违约金2,000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年底，原告与杨柳新居小区的开发单位中国人民解放军91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2008年1月1日至2014年12月31日止，物业管理服务费非住宅为1元/月/平方米，逾期四个月起按每天千分之三交滞纳金。后双方又于2014年12月签订《物业管理委托合同》补充协议，约定原告继续提供物业服务，违约金为欠交金额的30%。原告依约提供了物业服务，但被告作为大连市甘井子区杨柳街59-5号公建的业主，长期拖欠物业费。截至2019年7月共拖欠2017年8月1日至2019年7月31日期间物业费7,255.2元。虽经原告长期催讨，被告仍拒不支付，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告金亚贤辩称，房屋面积应为153.59平方米，对物业费的收取标准不清楚，对拖欠物业费的期限没有异议。案涉房屋是军产房，被告将房屋过户给了两个儿子，两个儿子都回老家了，被告把房子出租给了案外人。被告和租客签合同时，记载是租客承担物业费，谁是业主谁承担物业费，被告现在不是房主，也不是业主。原告与被告没有签订物业合同，原告什么也不管，2009年至2014年期间因房屋漏水问题，多次找原告，原告也不管，水管也不落地，把牌匾都弄坏了。小区也没有业主委员会，只有两个保安和一个清扫工，原告收取上万元的物业费，但不负责。小区有停车场，还乱收取停车费。案涉房屋已经过户给儿子了，儿子不在家。原告起诉被告，给被告造成了精神损失。原告收取被告房屋维修基金6,000元，是按153.59平方米、每平方米40元计算后收取的，首次交了两个月物业费300元，也是按照153.59平方米收取的。（2017）辽0211民初10161号民事判决书中案涉房屋也是按153.59平方米面积计算物业费数额的。经审理查明，2007年12月26日，原告与案涉房屋的开发单位中国人民解放军91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对杨柳新居（又名：杨柳·家和苑小区）实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区海军大院东院。合同约定，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为高层住宅0.8元/㎡（月）（含电梯电费、养护维修、保险等费）、非住宅1元/㎡（月），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。2014年12月21日，原告（乙方）与中国人民解放军91987部队（甲方）签订《物业管理委托合同补充协议》，约定委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；委托管理期限届满，中国人民解放军91987部队委托其他物业管理单位之前，本补充协议继续履行，业主及使用人继续缴纳物业服务费。将《物业管理委托合同》中逾期缴纳物业费的违约责任变更为“乙方提供物业服务，随时催交物业费，业主及使用人随时交纳物业费，拒不交纳的，自催交之日起按照欠交金额的30%承担违约金。”被告未交纳2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业费。另查明，2019年6月12日，中国人民解放军91987部队向原告出具《说明函》一份，载明：“鉴于2007年，你公司作为乙方，我单位作为甲方签订的《物业管理委托合同》及相关协议中约定的物业服务费计算标准的理解上出现歧义，现应你公司的要求，特此说明如下：上述《物业管理委托合同》及相关协议中约定的物业服务费应当按照相应业主的物业建筑面积计算；认定建筑面积的依据是由我单位委托，由测绘公司出具的《房屋面积测绘报告》。特此说明，遵照执行！”。2008年10月11日，大连家园测绘有限公司出具的家园测（果）字[2008]第031号《房屋面积测绘报告》附表《房屋面积明细表》中载明，案涉房屋1层59-5号，建筑面积为153.61平方米，2层59-5号，建筑面积为148.69平方米，建筑面积合计302.3平方米。至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。再查明，被告提供《租赁合同》一份，载明：被告作为甲方，案外人夏鹏作为乙方，甲方将案涉房屋一层153.61平方米出租给乙方使用，租赁期限自2014年4月1日起至2016年3月31日止，租金为41,000元，自2016年4月1日起至2021年3月31日止租金为45,000元。乙方在承租期内暖气费、电费、水费、物业费等自行负担，甲方不承担任何责任。被告据此辩称案涉物业费不应由其承担，应由案外人夏鹏支付。本院所确认的上述事实，有物业管理委托合同、补充协议、说明函、房屋面积测绘报告、租赁合同、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与案涉房屋建设单位中国人民解放军91987部队签订的《物业管理委托合同》及补充协议对原、被告双方均具有约束力。业主和物业服务单位之间是平等主体。原告是依法成立的物业服务单位，依照约定为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区物业使用人应按合同约定交纳物业服务费。原告提供的说明函及房屋面积测绘报告能够证实，被告案涉房屋建筑面积应为302.3平方米，故被告应向原告交纳2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业费7,255.2元（1元/月/平方米×302.3平方米×24个月）。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告辩称其非案涉房屋业主的意见。因被告未提供相关证据证明其已将案涉房屋转移至他人名下，故被告的此节辩称意见，因无证据证明，本院不予采纳。关于被告辩称根据其与案外人签订房屋租赁合同，案涉房屋物业费应由案外人承担的意见。本院认为，被告系案涉房屋的购买人及使用人，其与案外人就案涉房屋租赁期间相关费用承担的约定无法对抗第三人，如被告认为案外人未履行双方签订的租赁合同相关义务，应另行向案外人主张权利，但不能据此拒交案涉物业服务费。故被告此节辩称意见，理由不当，本院不予采纳。关于被告辩称原告提供的物业服务存在问题一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称房屋质量问题，本院认为，如房屋在质保期内，应由开发商负责维修。如房屋过了质保期，房屋自有部分应当由业主自行维修，公共设施、公共部位应通过启动维修基金进行维修，被告以自家房屋质量问题拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告金亚贤给付原告大连杨柳物业管理有限公司2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业费人民币7,255.2元；二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告金亚贤负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年六月二十二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。