安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖10民终347号上诉人（一审被告）:潘练兵，男，1970年4月10日出生，汉族，住安徽省歙县。上诉人（一审原告）:方夏影，女，1990年7月3日出生，汉族，住安徽省歙县。委托诉讼代理人：姚勇高，安徽望庭律师事务所律师。一审第三人:吴松松，男，1985年7月13日出生，汉族，住安徽省歙县。委托诉讼代理人：张佩珍，安徽久安律师事务所律师。一审第三人:姚君，男，1986年8月21日出生，汉族，住安徽省歙县。上诉人潘练兵因与被上诉人方夏影、一审第三人吴松松、姚君房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院于2020年3月17日作出的（2020）皖1021民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘练兵上诉请求：1.撤销一审判决，驳回方夏影的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由方夏影承担。事实与理由：一、潘练兵将案涉房屋右半间转租给吴松松有正当理由。潘练兵对案涉房屋投入资金进行了装修，其在与方夏影的租赁合同期内转租案涉房屋右半间不损害方夏影的利益。方夏影知晓潘练兵由于身体原因不能继续经营，将案涉房屋转租给吴松松这一情况。二、潘练兵与吴松松的转租合同是双方真实意思表示，并已实际履行。潘练兵与吴松松签订转租合同时，没有隐瞒事实，欺骗吴松松。合同签订后，潘练兵交付了案涉房屋右半间，吴松松已经支付了相应款项、简单装修且试营业。潘练兵与吴松松约定了食品卫生安全由吴松松自己负责，吴松松不能办理食品卫生许可证的责任应由其承担。方夏影辩称：潘练兵转租案涉房屋右半间并未经过方夏影的同意，其擅自转租的行为损害了方夏影的合法权益，方夏影依法可以解除合同。方夏影对一审法院就房屋押金一并处理也没有异议。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。吴松松述称：潘练兵与吴松松签订转租合同时，吴松松只知道潘练兵不是房屋所有人，但潘练兵并未告知吴松松其无权转让案涉房屋右半间。吴松松虽然试营业过，但因为潘练兵无法提供房产证原件导致卫生许可证无法办理。在此情况下，吴松松联系到了方夏影才知晓潘练兵无权转租的情况。另同意方夏影发表的答辩意见。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。方夏影向一审法院起诉请求：1.解除方夏影与潘练兵的《房屋租赁合同》，并将涉案房屋整体搬空交付方夏影;2.本案诉讼费用由潘练兵负担。一审法院查明：方夏影拥有坐落于歙县徽城镇经济技术开发区鸿锐.财富广场23幢1002室店面一间，房地权证为歙房字第**。2016年5月29日，方夏影作为出租方与潘练兵作为承租方签订了《房屋租赁合同》，将该店面出租给潘练兵使用。约定租期五年，自2016年6月1日起至2021年6月1日止；每年租金8000元，一年一付，先付后租用；同时，约定不得擅自进行转租，如违约产生后果及法律责任，由承租方自行承担。另约定出租方暂收押金1000元，租赁到期后，如无欠水、电费，物业管理费，无损坏及玻璃门完好等，押金予以退还。合同签订后，经潘练兵请求，方夏影同意其将店面隔开，在合同租期内，可对外转租半间。双方于2016年6月1日补签了《同意书》，载明：甲方（即出租人）同意乙方（即承租人）在合同租期内，可对外转租半间，乙方在合同未到期日，如提出不续租，甲方有权解除合同，并收回租赁物。随后，潘练兵对店面进行了装修，自己使用店面右边半间自营“香饽饽小吃店”，将店面左边半间转租给第三方经营卖鸭爪。三年后，2019年6月10日，潘练兵与姚君签订了《房屋转租合同》，在合同租期内，再将承租店面的左边半间转租给姚君开设肉铺店（六福猪肉铺），约定租期自2019年6月10日起至2021年6月1日止，租金每年18000元，二年一付，先付后租用。双方已依转租合同进行了履行并交付使用。2019年10月8日，潘练兵未经方夏影同意，又将承租店面的右边半间，即自营“香饽饽小吃店”擅自转租给吴松松，双方签订了《店面租赁合同》。约定租期自2019年10月8日起至2021年5月25日止，租金一次性付清，店里原先所有的餐具、用具，以及后续的装修都归吴松松所有，总租金为47000元，先付后租用。并暂收押金1000元。同日，潘练兵向吴松松出具收条，载明：今收到吴松松付潘练兵店面租金共计48000元整（含押金1000元）。另核实潘练兵租金已付至2020年5月份，并支付押金1000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人方夏影与承租人潘练兵签订的《房屋租赁合同》及《同意书》，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依据双方就转租事宜达成的补充协议《同意书》，可以确认方夏影同意潘练兵将承租店面隔开，在合同租期内，可对外转租半间，自己使用另半间。故承租人潘练兵与次承租人姚君签订《房屋转租合同》，对其承租店面的左边半间再次实施对外转租，符合双方合同约定，合法有效。但再对其自己使用的另外右边半间，即自营“香饽饽小吃店”未经方夏影出租人同意擅自转租给吴松松，并签订《店面租赁合同》，既违反法律规定，也违反双方合同之约定，故对方夏影要求解除与潘练兵签订的《房屋租赁合同》，予以支持。但因方夏影同意潘练兵将承租店面的左边半间对外实施转租，对潘练兵与姚君签订《房屋转租合同》所涉及承租店面的左边半间，方夏影告在租赁期限内，不享有返还请求权。故方夏影仅能要求潘练兵腾空租赁房屋的右边半间。潘练兵辩解其将承租自营的右半间进行转租经过了方夏影口头同意。但法律规定当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，现潘练兵提供的证据并不能充分证明其抗辩理由，且与双方不得擅自转租的书面约定及法律规定相违背，故对其辩解不予支持。另吴松松、姚君虽同意解除与潘练兵的转租合同，并要求在本案中一并调解处理，但潘练兵书面表示不予同意，致使无法进行调解，吴松松可另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除方夏影与潘练兵签订的《房屋租赁合同》。二、潘练兵自一审判决生效之日起30日内将坐落于歙县徽城镇经济技术开发区鸿锐.财富广场23幢1002室房屋（房房地权证为歙房字第**右边半间搬空交付给原告方夏影；方夏影应一并返还被告潘练兵房屋租赁押金1000元。三、驳回方夏影的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由方夏影负担20元，潘练兵负担20元。二审中，双方当事人未提交新证据，对一审中提交证据的举证质证意见同一审。本院认证意见同一审。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审法院判决解除方夏影与潘练兵签订的《房屋租赁合同》及潘练兵将案涉房屋右半间搬空交付方夏影，是否正确。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，方夏影与潘练兵签订《同意书》，方夏影同意潘练兵可将案涉房屋对外转租半间,可以视为方夏影同意潘练兵将案涉房屋分隔为两个部分并将其中一个部分对外出租。方夏影同意潘练兵将案涉房屋左半间转租给姚君，故方夏影无权请求解除该部分的租赁关系；潘练兵未经方夏影同意将案涉房屋右半间转租给吴松松，方夏影请求解除该部分租赁关系，符合法律规定。潘练兵主张其与方夏影就案涉房屋右半间的转租事宜达成过口头协议，但未提交证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院判决解除方夏影与潘练兵签订的《房屋租赁合同》不当，应予以纠正；一审法院判决潘练兵将案涉房屋右半间搬空交付方夏影，并无不当。潘练兵主张其与吴松松之间转租合同的履行情况，不属于本案的审查范围。一审法院判决方夏影返还潘练兵1000元房屋押金，方夏影对此没有异议，但方夏影与潘练兵之间的房屋租赁合同并未完全解除，方夏影目前无需返还潘练兵1000元房屋押金。综上，潘练兵的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、维持安徽省歙县人民法院（2020）皖1021民初803号民事判决第三项，即“驳回方夏影的其他诉讼请求”；二、变更安徽省歙县人民法院（2020）皖1021民初803号民事判决第一项为：解除方夏影与潘练兵签订的《房屋租赁合同》中涉及到坐落于歙县徽城镇经济技术开发区鸿锐?财富广场23幢1002室房屋（房地房地权证为歙房字第**边半间的房屋租赁关系；三、变更安徽省歙县人民法院（2020）皖1021民初803号民事判决第二项为：潘练兵自本判决生效之日起30日内将坐落于歙县徽城镇经济技术开发区鸿锐?财富广场23幢1002室房屋（房地权房地权证为歙房字第**半间搬空交付给方夏影。一审案件受理费80元，减半收取40元，由方夏影、潘练兵各负担20元；二审案件受理费80元，由方夏影、潘练兵各负担40元。本判决为终审判决。审判长  狄志国审判员  戴东辉审判员  余陶然二〇二〇年六月二十四日书记员  储春梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。