连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初334号原告：刘延平，男，1965年04月09日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。原告：陈苓苓，女，1965年06月24日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。两原告共同委托诉讼代理人：唐浩、李建强，江苏苍梧律师事务所律师。被告：鹿秉银，男，1987年07月26日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。被告：黄鑫月，女，1989年6月4日生，汉族，住连云港市连云区。原告刘延平、陈苓苓与被告鹿秉银、黄鑫月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘延平、陈苓苓的委托诉讼代理人李建强、被告鹿秉银、黄鑫月均参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘延平、陈苓苓向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原告、被告于2018年11月16日签订的《二手房买卖协议》，被告立即返还原告共同所有的位于连云港市连云区；2.请求判令被告支付违约金200000元、赔偿损失47500元（自2018年12月起至2020年6月止，原告租房损失每月2500元，计47500元），并且原告已收的定金100000元不予退还；3.请求判令被告应当承担造成原告损失计违约金冲抵已交付原告400000元的房款，剩余部分152500元在房屋返还后，由原告退还给被告；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用、保全费等。事实与理由：原、被告在2018年11月16日签订《二手房屋买卖协议》，约定被告以88.40000元购买原告所有的位于连云区海棠北路30号核电专家村A6号楼3单元401室，同时双方约定被告应于2019年1月支付定金除外的第一笔放款400000元，经原告反复催要，于3月才支付，第二笔款项200000元应当于2019年3月31日前支付，第三笔放款18.40000元应当于2019年4月30日前支付，但是被告均没有支付，经多次催要无果，被告已构成单方严重违约。根据双方合同第五条约定，被告逾期付款的违约责任为：协议解除，买方支付定金的双倍作为赔偿金。另据悉，2019年5月被被告擅自将尚未取得所有权的案涉房屋出售予案外人孙某。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判决如请。被告鹿秉银辩称，涉案房屋当时在付款期限到时，双方均已协商一致同意将剩余款项在过户时一并付给原告，另付年百分之五的利息。被告黄鑫月辩称，坚持要求过户，被告鹿秉银与原告之间微信就尾款达成协议，不论被告鹿秉银发生什么情况，我们并未违背于原告之间的合同。另外之前原告跟我说他想回来上班，可能是原告刘延平想回来，不想卖了，涉案房屋只有相关公司自有员工才有权购买，外部人员是不能购买的。本院经审理认定事实如下：原告刘延平与陈苓苓系夫妻，被告鹿秉银与被告黄鑫月原系夫妻，于2019年10月在民政部门办理了离婚登记。2018年11月，原告刘延平（出卖人/卖方）与被告鹿秉银（买受人鹿秉银/买方）签订《二手房买卖协议》，购买刘延平所有的位于连云区核电专家一村A6号楼3单元401室房屋，总价884000元，建筑面积104.45平方米，用途为住宅。房屋所有权证登记日期为2007年3月9日，房屋产权证号Ｌ0××04，丘地号548024-23，房屋共有权人陈苓苓。协议第三条约定：协议签订时买方向卖方支付定金100000元；协议第四条付款方式约定：1.买方须于2019年1月31日前支付除定金之外的房款首期人民币400000元；2.买方须于2019年3月31日前支付除定金之外的房款二期款200000元；3.买方须于2019年4月30日前支付除定金之外的房款尾款184000元；协议第五条买方逾期付款的违约责任约定:协议解除，买方支付定金的双倍作为违约金给被告；协议第七条房屋交付约定：卖方收到定金后，在2周内将该房屋交付买方；协议第九条约定：应买方要求，卖方同意最晚于2020年4月30日之前共同向房地产权登记机关申请办理产权过户手续。另协议对双方其他的权利义务做了相关约定。协议签订后，被告鹿秉银向原告刘延平支付定金100000元，于2019年3月18日向原告支付首期购房款400000元。原告刘延平将涉案房屋交付被告鹿秉银使用。另查明，2019年5月31日，被告鹿秉银（甲方/卖方）与案外人孙某（乙方/买方）就涉案房屋签订《二手房买卖合同》一份，约定由案外人孙某购买涉案房屋，合同落款处由鹿秉银、孙某分别在甲乙方处签字确认。后因被告鹿秉银未按其与案外人刘延平签订的《二手房买卖合同》约定支付剩余购房款，刘延平拒绝办理涉案房屋的过户手续等原因，案外人孙某起诉至本院，本院依法作出（2020）苏0703民初118号民事判决，因黄鑫月不服该判决提起上诉，现该案由连云港市中级人民法院处理。上述事实由原告提供的《二手房买卖协议》、房屋产权证书等证据及各方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。关于被告是否构成违约。被告鹿秉银陈述其与原告刘延平通过微信方式就尾款达成一致意见，尾款在房屋过户时一并支付原告，另付年百分之五的利息，并提交了微信聊天截图予以佐证。被告黄鑫月对此无异议。原告认为其系断章取义，原告确实答应过被告鹿秉银最后两笔款项可以在房屋过户时再支付，但系被告鹿秉银提出，且是在被告鹿秉银第一次付款逾期了近2个月、第二次付款再次逾期的前提下才答应他。后直到2019年10月再次通知被告进行房屋过户，被告已无法联系，被告已构成违约，且后来得知涉案房屋已被被告鹿秉银于2019年5月转卖给案外人孙某。被告黄鑫月认为是原告想回到核电站上班，所以不想卖涉案房屋了，涉案房屋只有自有员工才可以购买，外部人员无法购买，但并未提交任何证据加以佐证，故本院对其抗辩观点不予支持。本院认为，根据被告提交的微信记录可以确定双方确实就尾款的支付达成一致意见，但根据双方协议约定第一笔房款应当在2019年1月31日前支付，但被告鹿秉银直到2019年3月18日才支付，第二笔、第三笔已过支付期限，被告至今未支付，应当认定被告违约。原告在被告鹿秉银多次逾期付款的情况下答应延迟付款期限，不能视为被告不存在违约行为。且被告鹿秉银在原告不知情的情况下将尚未过户的房屋转卖他人，也应当视为被告存在违约行为。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告刘延平与被告鹿秉银签订的《二手房买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原告刘延平、陈苓苓已按双方签订的买卖协议约定将涉案房屋交付被告使用，同时被告支付了购房款定金，但被告鹿秉银在协议履行过程中未按照约定支付购房款构成违约，故原告刘延平要求解除合同，有事实和法律依据，依法应予支持。双方签订的《二手房买卖协议》约定：协议解除，买方支付定金的双倍作为违约金给卖方。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，因被告违约，应当向原告赔偿损失。就损失的赔偿金额，由于当事人既约定违约金，又约定定金，被告违约，原告可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择主张违约金，而合同约定违约方承担200000元（定金100000元的双倍）的违约责任，当事人约定的违约金过高，应当调整降低，本院结合原告的损失、被告的违约情形等，酌情判令被告赔偿原告违约金120000元。关于原告主张的房屋租房损失47500元，原告并未向本院提交任何证据以证明其主张。本院认为，因违约金已足以弥补因被告违约给原告造成的损失，故对原告主张的租房损失，本院不予支持。因双方签订的协议未对若买方违约定金是否应当返还作出约定，且该定金可以视为房款组成的一部分，故该100000元定金应当与被告鹿秉银缴纳的其余购房款400000元由原告一并退还被告。被告黄鑫月、鹿秉银均称支付给原告刘延平用于购买涉案房屋的500000元系鹿秉银个人财产，故原告刘延平应当将该500000元退还被告鹿秉银个人。双方合同解除后，两原告应向被告返还其实际占有使用的涉案房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘延平与被告鹿秉银于2018年11月16日签订的《二手房买卖协议》；二、原告刘延平、陈苓苓于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告鹿秉银购房款500000元；三、被告鹿秉银、黄鑫月于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘延平、陈苓苓购房违约金120000元；四、被告鹿秉银、黄鑫月于本判决发生法律效力之日起十日内将连云港市连云区房产返还原告刘延平、陈苓苓；五、驳回原告刘延平、陈苓苓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14984元，由被告鹿秉银、黄鑫月承担（因原告已预交，两被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费14984元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。（本页无正文）审判员  顾绍文二〇二〇年六月九日书记员  何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。