吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉2426民初816号 原告：韩淑清，女，1952年12月6日出生，汉族，退休工人，现住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐国忠（系韩淑清的儿子），男，1973年3月12日出生，汉族，科员，现住吉林省安图县明月镇。 委托诉讼代理人：柴翔霞，吉林敖联律师事务所律师。 原告：唐国忠，男，1973年3月12日出生，汉族，安图县纪检委科员，现住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴翔霞，吉林敖联律师事务所律师。 被告：陈邦来，男，1966年3月1日出生，汉族，现住吉林省安图县号。 委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。 被告：安图县诚信房地产开发有限公司。住所：吉林省安图县。 法定代表人：朱东风，该公司经理。 委托诉讼代理人：王首岑，吉林岑峰律师事务所律师。 被告：安图县第一建筑有限责任公司。住所：吉林省安图县。 委托诉讼代理人：李德忱，吉林林岗律师事务所律师。 第三人：王魁文，男，1964年2月1日出生，汉族，第一建筑有限责任公司第五项目部经理，现住吉林省安图县。 原告韩淑清、唐国忠诉被告陈邦来、安图县诚信房地产开发有限公司(以下简称诚信房地产公司)、安图县第一建筑有限责任公司（以下简称一建公司）、第三人王魁文房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩淑清、原告暨委托诉讼代理人唐国忠、委托代理人柳静、柴翔霞（第二次庭审）、被告陈邦来及其委托诉讼代理人张磊、被告诚信房地产公司委托诉讼代理人王首岑、被告一建公司委托诉讼代理人李德忱、第三人王魁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩淑清、唐国忠向本院提出诉讼请求：1.解除与陈邦来、诚信房地产公司、一建公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《协议书》）；2.陈邦来、诚信房地产公司、一建公司赔偿房屋损失337645元、装修费4万元、越冬取暖费9500元（2010年12月-2014年12月，500元/年×4年=2000元；2015年-2019年，1500元/年×5年=7500元，共计9500元）、过渡期临时安置补偿费31000元（2010年12月-2014年8月，150元/年×44个月=6600元；2014年9月-2019年10月，400元/月×61个月=24400元，共计31000元）；3.陈邦来、诚信房地产公司、一建公司承担鉴定费用3436元及本案的诉讼费用。事实与理由：2010年安图县福聚苑小区开发，诚信房地产公司跟一建公司对此地段进行拆迁并开发，韩淑清、唐国忠的门市房的位置属于开发拆迁范围。2010年12月1日，陈邦来、诚信公司、一建公司与韩淑清、唐国忠签订了《协议书》。协议书约定，由韩淑清、唐国忠回迁到原位置，安置在福聚苑小区1号楼1层东侧第4家。韩淑清、唐国忠原来的门市房面积为53.76平方米，回迁面积为67.26平方米，由韩淑清、唐国忠给付给陈邦来、诚信公司、一建公司2000元。协议书中盖有诚信房地产公司的名章。协议还约定，陈邦来、诚信房地产公司、一建公司向韩淑清、唐国忠交付房屋时，室内为简单装修标准，交付房屋的时间为2011年12月31日。但陈邦来、诚信公司、一建公司并未按约定的时间交付房屋。2016年初，韩淑清、唐国忠发现有人在福聚苑小区自家房屋内进行装修，而韩淑清、唐国忠并未收到房屋钥匙。韩淑清、唐国忠就此多次找到陈邦来、诚信房地产公司、一建公司，要求交付房屋及房屋钥匙，而陈邦来、诚信房地产公司、一建公司相互推诿。2016年6月，韩淑清、唐国忠发现涉案门市房已经被案外人郝建军实际占用和使用（经营亿家宾馆）。韩淑清、唐国忠对涉案的房屋在法律上享有优先权，无论陈邦来、诚信房地产公司、一建公司之间有什么纠纷，都不应该影响到韩淑清、唐国忠的正常回迁。故韩淑清、唐国忠开始多次信访，先后多次找到有关部门进行反映情况要求解决问题，此问题相关部门到至今也未能给予解决。由于陈邦来、诚信房地产公司、一建公司的违法行为，导致协议书的内容不能履行，并且造成了一定的经济损失和精神损失。对于此类案件，安图县人民法院已经查明：安图县福聚苑小区开发前，陈邦来作为一建公司第二十一项目部经理投入200万取得了福聚苑小区的拆迁资格，因陈邦来没有房地产开发资质，故挂靠在诚信房地产公司，以诚信房地产公司的名义对福聚苑小区进行开发，包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售，并由陈邦来向诚信房地产公司交纳管理费，法律后果由诚信房地产公司承担责任。但是协议书的签订时由一建公司签署、盖章。吉林省高级人民法院对于同类案件有了明确的判决结果。故诉至法院，请求依法判决。 陈邦来辩称：1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》规定，就房屋征收补偿协议的履行产生的纠纷，属于行政诉讼受理范围，故本案不属于民事案件受理范围；2.韩淑清、唐国忠已经丧失合同解除权；3.涉案房屋的价格应该参照2011年房屋拆迁时的价格不应以现今价格为参照；4.2017年韩淑清、唐国忠起诉时（2017）吉2426民初1196号案件中，陈邦来表示过可以积极为韩淑清、唐国忠安排回迁房屋，但是韩淑清、唐国忠一直不配合回迁房屋，至今仍有可提供韩淑清、唐国忠回迁的房屋；5.对于韩淑清、唐国忠主张的过渡临时安置补偿费、越冬采暖补助费等费用，陈邦来在2011年12月30日之前已经给付给韩淑清、唐国忠，之后的该费用因陈邦来对该笔费用不存在过错，不应由陈邦来承担。 诚信房地产公司辩称：1.韩淑清、唐国忠要求解除《协议书》的诉讼请求已超过了法定除斥期限。根据《合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。法律规定了解除权行使权限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。韩淑清、唐国忠起诉状称《协议书》约定的交房时间是2011年12月31日，2016年初发现有人装修该房屋，而韩淑清、唐国忠要求解除合同的时间是2019年5月27日，确已超过了法律规定的合同解除的除斥期限；2.同意给韩淑清、唐国忠调整到隔壁的房屋；3.韩淑清、唐国忠主张按现有房屋价款要钱，同时主张取暖费、安置补偿费是重复的。 一建公司辩称：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十五条关于“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”之规定,韩淑清、唐国忠已经丧失解除权；2.韩淑清、唐国忠诉称与事实不符:一建公司只是诉争福聚苑小区的施工方，不是韩淑清、唐国忠起诉的适格主体。一建公司未与韩淑清、唐国忠签订过《协议书》，不是合同相对方，亦未通过原《协议书》获取合同利益，韩淑清、唐国忠针对一建公司的起诉系主体罗列错误，其无权就本次纠纷起诉一建公司。综上所述，韩淑清、唐国忠起诉没有事实基础，缺乏法律依据，请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 王魁文述称：王魁文在2012年至2014年间，承建安图县明月镇福聚苑小区时，履行的是职务行为。福聚苑小区的开发商是诚信房地产公司，承建商是一建公司。王魁文是一建公司的第五项目部负责人，因开发商是诚信房地产公司、项目负责人是陈邦来，应由陈邦来承担履行合同义务。王魁文作为承建施工方与韩淑清、唐国忠没有合同义务关系。虽然在福聚苑小区建设施工过程中，该小区开发项目负责人陈邦来将韩淑清、唐国忠应当回迁的1号楼，16轴至24轴之间的房屋抵债给了王魁文，但韩淑清、唐国忠不能证明自己应当回迁的房屋是否在16轴至24轴之间。所以，本案与王魁文没有任何权利义务关系。 经审理查明：陈邦来系一建公司第二十一项目部经理。2012年，陈邦来与诚信房地产公司达成协议，双方约定，因陈邦来没有房地产开发资质，挂靠诚信房地产公司，为诚信房地产公司的项目部负责人，以诚信房地产公司名义对安图县福聚苑小区进行开发，包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈邦来按工程总造价的2%向诚信房地产开发公司交纳管理费。2011年4月26日，诚信房地产开发公司将福聚苑小区中2-4号楼承包给安图县第一建筑有限责任公司第五项目部王魁文施工，采取大包形式（包工包料）、包括土建、水暖、电气等，工程建筑面积为约12000平方米，工程合同金额为12560000元。2013年6月24日，王魁文与陈邦来达成补充协议书，陈邦来用一层门市房319.2平方米(16轴一24轴)、二层门市房809.4平方米(14轴一32轴)、三至六层住宅3349平方米,顶工程款给王魁文,在竣工决算前不得随意销售，如销售需双方协商；陈邦来将一二层回迁楼1680.6平方米，定价每平方米1420元，计2386452元（1420×1680.6)、地下室1350平方米，单价1250元，共计1687500元(1250×1350)，两笔合计4073952元,作为工程款付给王魁文。 韩淑清、唐国忠系母子关系。2010年12月1日，二人与陈邦来签订《协议书》。《协议书》约定，韩淑清、唐国忠原址回迁，安置于福聚苑小区1号楼1层东侧第4家。韩淑清、唐国忠原房屋坐落于安图县明月镇明安街通河胡同10-5号,建筑面积为53.76平方米，回迁面积为67.26平方米，由韩淑清、唐国忠给付差价款2000元，签订《协议书》当天，唐国忠交纳了差价款2000元。《协议书》约定了室内简单装修标准，如不选择统一装修,室内简单装修按回迁房屋的面积大小,可以合价2700元-3500元,在签订协议时一并结算给被拆迁人。但双方对装修方式没有约定，即没有选择自行装修，还是统一简单装修。在回迁安置期房建设过程中，按照实际过渡期限给予产权调换回迁户每月150元过渡期临时安置补助费，建设的回迁安置期房在10月20日前尚未交付使用时,给予产权调换回迁户500元越冬采暖补助费。以上补发补助款项,可在楼房交付使用时一并结清。双方约定，交付房屋的时间为2011年12月31日，但陈邦来未按约定的时间交付房屋。2016年初，韩淑清、唐国忠发现案涉房屋已经由案外人郝建军对整体格局进行改动，并且实际占用并进行装修（现经营亿家宾馆）。韩淑清、唐国忠就此事，虽多次找陈邦来协商，且找有关部门协调化解，最后一次的时间为2019年5月30日，但最终未能达成协议。 案件审理过程中，韩淑清、唐国忠申请对同等位置的房屋进行鉴定。2019年9月17日，经吉林信达房地产估价有限公司评估，同等位置房屋单价为5020元/平方米，67.26平方米房屋评估总价为337645元，韩淑清、唐国忠支出评估费用3436元。 另查明，2012年4月26日，韩淑清将案涉原房屋赠与给唐国忠一人单独所有。 认定上述事实的证据有：公证书、《协议书》、安政发[2014]年第9号文件、（2017）吉2426民初1196号起诉状和法庭审理笔录、（2017）吉20民终1042号民事判决书、福聚苑小区规划建筑平面图、（2018）吉民再147号民事判决书、证明材料及录音光盘、群众来访登记表、证人商军证言、涉案房屋的商品房销售许可证、补充协议、房地产估价报告及鉴定费收据等。 陈邦来提供的2009年8月4日房地产估价报告、拆迁委托协议书、拆迁通知书复印件，对其真实性予以采信。 本院认为，一、关于韩淑清的诉讼请求应否支持的问题。韩淑清虽作为乙方与陈邦来签订《协议书》，但其已于2012年将案涉原房屋赠与给唐国忠单独所有，其对案涉原房屋及回迁事宜，不再享有任何权利，故韩淑清的诉讼请求，不应予支持； 二、关于《协议书》应否解除问题。《协议中》约定的回迁位置为安图县福聚苑小区1号楼1层东侧第4家，回迁房屋面积为67.26平方米，现已经由案外人郝建军进行装修后经营亿家宾馆，陈邦来已经不能按约定向唐国忠交付房屋，导致唐国忠无法实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定,“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”本案中唐国忠与陈邦来一直协商回迁安置问题,最后一次在有关部门主持下协调的时间为2019年5月30日，且双方未在《协议书》中约定合同解除权的行使期限,陈邦来、诚信房地产公司也未向韩淑清、唐国忠进行催告,因此,应从双方最终协商不成之日起算一年的除斥期,唐国忠于2019年6月3日向本院提起诉讼要求解除合同,并未超过一年的除斥期。故唐国忠在不能实现合同目的的情况下，要求解除《协议书》，并按回迁房屋现有价值赔偿337645元的诉讼请求，应予以支持； 三、关于陈邦来和诚信房地公司应否承担连带责任、一建公司应否承担责任的问题。安图县福聚苑小区系陈邦来挂靠诚信房地产公司进行开发建设的，陈邦来按工程总造价的2%向诚信房地产开发公司交纳管理费。陈邦来作为实际开发人与唐国忠签订《协议书》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条:“以挂靠形式从事民事活动,当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的,该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”之规定，陈邦来应与诚信房地产公司承担违约的连带责任。陈邦来具有双重身份，既是福聚苑小区实际开发人，也是福聚苑小区施工方一建公司第二十一项目部经理，所以其在签订《协议书》时加盖了第二十一项目部的公章，但此行为仅是陈邦来个人行为，一建公司并未加盖公章，此《协议书》对一建公司并不产生效力，故唐国忠要求一建公司承担责任，与法无据，不应予支持； 四、关于是否应支付房屋装修费及按新标准支付过渡期临时安置补助费和越冬采暖期补助费的问题。《协议书》中列明了统一简单装修及自行装修的问题，但双方最终未选择装修方式。唐国忠虽主张当时约定的是统一简单装修，但未能提供证据证明，应视为自行装修，且陈邦来也在庭审中称，对装修没有约定，由唐国忠自己装修，故应按《协议书》约定，支付装修合价款，本院酌情支持3000元；《协议书》明确约定了过渡期临时安置补助费为每月150元、越冬采暖期补助费于10月20日前尚未交付使用回迁安置房时,按500元给付。故应按上述标准支付过渡期临时安置补助费，并从尚未交付安置房屋时即从2011年10月21日开始支付越冬采暖期补助费。唐国忠要求按安政发[2014]第9号文件中的新标准支付过渡期临时安置补助费和越冬采暖期补助费，没有事实和法律依据，不应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条之规定，判决如下： 一、解除原告唐国忠与被告陈邦来签订的《房屋拆迁产权调换协议书》； 二、被告陈邦来、被告安图县诚信房地产开发有限公司于本判决生效之日立即赔偿原告唐国忠337645元，并支付唐国忠越冬采暖期补助费4000元[500元/年×8年(自2011年10月21日起至2019年10月)]、过渡期临时安置补助费16050元[150元/月×107个月(自2010年12月1日起至2019年10月)]、装修合价款3000元，并承担鉴定费3436元； 三、驳回原告唐国忠的其他诉讼请求； 四、驳回原告韩淑清的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7624元(已预交8190元)，由被告陈邦来、被告安图县诚信房地产开发有限公司负担6762元，由原告唐国忠负担862元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  奇贞花 人民陪审员  李钟烈 人民陪审员  耿祥灵 二〇二〇年六月十二日 法官 助理  李 敏 书 记 员  雒仁杰