北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初476号原告：沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司。法定代表人：徐熙，经理。被告：北京华清飞扬网络股份有限公司。法定代表人：王斌，董事长。委托诉讼代理人：解瑞，女，被告职员。委托诉讼代理人：贺静文，北京市环球律师事务所律师。原告沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司与被告北京华清飞扬网络股份有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司的法定代表人徐熙，被告北京华清飞扬网络股份有限公司委托诉讼代理人解瑞、贺静文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告就2019年6月续租北京××**大厦15层房屋支付原告佣金421685.7元。事实和理由：自2013年起，被告委托原告与业主洽谈承租北京××大厦房屋的租赁合同，被告向原告支付佣金。但被告至今欠付原告三笔佣金。2018年4月18日，被告委托原告与业主洽谈续租北京××**大厦1517至1526房屋的租赁合同，约定续租一年，佣金210842.85元。2018年5月30日，原告促成被告与业主签署续租协议，但被告未向原告支付佣金。2019年2月17日，被告就续租××大厦12层1217-26，15层1517-26事宜委托原告分别与该两层房屋业主洽谈，其中12层佣金应为417924元，15层佣金421685元。6月17日，原告促成被告与15层1517-1526业主续租两年房租合同，因原告促成的租金标准低于市场价，故被告应当支付佣金，但并未支付。此外，原告与12层业主洽谈达成初步协议，因被告的不当干预造成合同签署时约定的租金高于预期，故原告要求被告支付原定标准一半的佣金，但被告也未支付。现原告就2019年租赁15层房屋的佣金提起本次诉讼，其他佣金另行主张。被告北京华清飞扬网络股份有限公司辩称，被告自2013年起委托原告代为办理该××大厦办公场所租赁事宜，从开始的几个单独办公单元到后期覆盖到15层9个单元的租赁。期间发生了多次新租、续租。原告参与了上述全部租赁事宜，负责在被告与业主之间传递沟通信息。原、被告之间就15层房屋租赁的合作模式为就首次承租房屋的租赁合同，双方书面确认佣金数额，被告据此进行支付。原告的主张不符合双方已经形成的交易惯例。故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人均认可如下事实：被告长期租赁使用××大厦的房屋。被告自2013年起委托原告代为办理××大厦办公场所租赁事宜。被告承租的××大厦15层房屋产权人均为三星物产香港有限公司（以下简称三星物产公司）。2013年6月1日，被告与三星物产公司签订《北京××**大厦2座15层21-26单元租赁合同》，被告新租××大厦2座1521-1526单元。原、被告签订佣金说明，内容包括行业惯例佣金由业主方三星物产公司支付，由于三星物产公司与案外人签订独家代理合同，不能向原告支付佣金；原告在洽谈过程中为被告争取到租金每月每平方米减少10元，节省租金3238,956元，被告向原告支付一个月的租金197936.20元作为佣金，并约定了提前退房取消部分佣金等。据此，被告向原告支付了佣金。2015年8月26日，被告与三星物产公司签订《北京××**大厦2座15层17、21-26单元租赁合同》，其中1517房屋为新租单元，1521-1526房屋为续租。被告与原告就该次租赁并无支付佣金的约定，也未实际支付佣金。原告称其并未参与促成订立租赁合同，被告称原告参与了信息沟通工作。2016年4月22日，被告与三星物产公司签订《北京××**大厦2座15层18-20单元租赁合同》，其中新租××大厦2座1518-1520单元。被告出具佣金说明，并向原告支付243429.70元为佣金。因原告协助原租户提前办理了退租，被告对原告奖励10万元，故该佣金标准比对应单元的一个月租金多10万元。2018年，被告与三星物产公司签订《北京××**大厦2座15层17，18-20，21-23及25-26单元租赁合同》，租期一年。被告与原告就该次租赁并无支付佣金的约定，也未实际支付佣金。2019年5月，被告出具委托确认函，内容为被告委托原告独家协助该公司与三星物业公司洽谈××大厦2座15层1517-1526房屋洽谈续租事宜。2019年5月31日至6月17日期间，被告作为承租人、三星物产公司作为出租人、原告作为见证方分别在租赁意向书上就续租签章。2019年6月17日，被告与三星物产公司签订《北京××**大厦2座15层17，18-20，21-23及25-26单元租赁合同》，租期二年，租金标准为每月每建筑平方米247.35元。就此，被告与原告并无支付佣金的约定，也未实际支付。原告主张其促成此次合同成立的支出包括其在2019年春节期间前往香港与三星物产公司现场沟通的交通住宿费用，但未提交相应证据。被告认为原告主张的出行与订立合同时间间隔长，不能证明两者之间存在关联。被告承租的××大厦12层房屋分别登记在五个不同的产权人名下。其中2017年，被告就续租1217-1226单元分别与产权人订立租赁合同，租期均为2017年9月1日至2019年8月31日，租金标准为每天每建筑平方米9.5元。就此，原、被告订立佣金确认书，内容为就1225-1226房屋租赁事宜，支付一个月租金即117345.98元为佣金；就1217-1223房屋租赁事宜，支付佣金117345.98元。此后，被告向原告支付了佣金合计234691.96元。经询，原、被告均认可针对续租被告仅就此次租赁支付过佣金。此外，12层业主亦向原告支付了佣金234691.96元。对此，原告称因1225-1226元租户到期不续租，故业主向其支付了腾退服务费。被告称原告向租赁双方均隐瞒了其收取双重居间费的情况，故在2019年的续租中，12层房屋出租人不同意由原告进行居间。庭审中，原告主张存在以下行业惯例：1、续租与新租没有区别，都要支付佣金。新租合同业主方支付中介费，续租由承租方付中介费。2、有授权委托有签约结果，并且租赁合同已经实际履行，按照一年租期半个月，二年租期一个月租金的标准计费。3、双方已经是租赁关系，租客扩租同一业主房产的，自行谈租约不需要中介，委托中介参与需要支付中介费。4、原租户到期不续租，业主通过中介与他人订立新的租赁合同，业主需向中介支付腾退服务费。原告认为房产经纪考试课本至今引用的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（以下简称收费通知）第六条“房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。……房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收…………房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。”可证明续租事宜存在收取佣金的行业习惯。对此，被告认为该《通知》未明确规定续约的佣金支付事宜，而是应由双方协商议定一次性计收，且已经被《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》于2014年7月1日废止。该通知亦规定房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。被告主张双方形成交易模式为双方之间就15层房屋租赁的合作模式为就首次承租房屋的租赁合同，双方书面确认佣金数额，被告据此进行支付。对12层房屋租赁续租支付佣金，且同时满足或具有以下4个特别情形：有明确双方签章的生效协议，提供了1225-1226两个单元的新租合同订立服务，且在服务过程中原告将租金标准降低1元，就续租部分支付佣金数额相当于新租房屋一个月的租金；12层单元不同的单元房间分别属于不同的权利人。关于原告主张其促成2019年15层房屋租赁租金标准低于市场价格一项，原告未提交证据，并认为续租必然涨价，15层房屋的租金标准8.3元低于12层房屋租金标准，该租金标准本身就可证明其主张。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告多次委托原告促成房屋租赁合同订立，故双方之间系事实上的居间合同关系。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告主张报酬应当遵从行业习惯；被告主张应遵从当事人双方经常使用的习惯做法，即交易习惯的两种情形。原告主张的《收费通知》中委托方付费、一次性计收与其主张的新租、续租付费方不同等行业惯例相矛盾，亦与原告实际收取佣金的情形不符，且该通知已被废止，故对原告的该意见本院不予采纳。被告主张交易习惯应当考虑当事人双方经常使用的习惯做法，本案中应考虑双方在12层、15层房屋租赁中的习惯做法相关情况。根据查明的事实，原告促成被告续租12层房屋时租金降低成本，被告向原告支付了佣金。与原告主张的就15层房屋租赁形成的交易习惯是就续租不支付佣金相矛盾，故对被告的该意见本院不予采纳。故对于原告的报酬，本院根据居间人的劳务合理确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告北京华清飞扬网络股份有限公司于本判决生效后支付原告沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司一万元；二、驳回原告沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3807元，由原告沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司负担3000元（已交纳），由被告北京华清飞扬网络股份有限公司负担807元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年六月二十八日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤