安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初2090号原告：芜湖明辉商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区天门山东路**（建材馆），统一社会信用代码91340207686862392K。法定代表人：车建兴，董事长。委托诉讼代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。被告：迟彦军，男，1970年2月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。芜湖明辉商业管理有限公司(以下简称明辉管理有限公司)与被告迟彦军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。明辉管理公司的委托诉讼代理人沈曙光、被告迟彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明辉管理公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告给付原告租金86878.26元及质保金3万元，并承担逾期付款违约金（以116878.26元为基数，按日3‰计算，自2019年10月1日起计算至实际给付之日止），以上合计17992.52元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年2月21日，原、被告签署《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《租赁及管服合同》），约定，原告将红星美凯龙芜湖旗舰店建材馆F3C8064展位（编号10011-BF03-T8-72192）出租给被告，租期自2019年4月1日起至2020年3月31日止。租金、管理费分别为34.2元/㎡/月、22.8元/㎡/月，每季合计为43439.13元，全年总计为173756.52元。租金和管理费的付款周期为三个月，被告应在每一付款周期开始前30天支付下一期租金和管理费。但被告未能如期足额缴纳相应费用。截至2020年3月31日，拖欠租金和管理费86878.26元。此外，被告一直未按约缴纳质保金3万元，应按日3‰支付逾期付款违约金。迟彦军辩称，1.明辉管理公司要求被告支付租金86878.26元不合理。2019年10月13日，明辉管理公司王磊口头宣布解除与被告签订的《租赁及管服合同》，此后，明辉管理公司通过停电等方式致被告不能营业。被告多次同明辉管理公司协商撤场，明辉管理公司不允许被告搬走店内物品。因此明辉管理公司要求被告支付租金的请求不合理，被告只认可2019年10月1日至13日期间，共13天的房租。2.明辉管理公司既未退还POS机返款1200元和装修保证金5000元给被告，也未冲抵租金。3.明辉管理公司要求被告支付的质保金3万元，被告已经缴纳，明辉管理公司诉请与事实不符。4.被告店面装修共计花费80余万元，拆除将给被告造成巨大损失。经审理查明：明辉管理公司与迟彦军签订《租赁及管服合同》（合同编号2000110002620），约定，明辉管理公司将其所有的位于安徽省芜湖市天门山东路58号红星美凯龙家居商场建材馆F3C8064展位（编号10011-BF03-T8-72192）出租给迟彦军，由迟彦军经营嘉禾整木定制家居。租期自2019年4月1日起至2020年3月31日止；计租面积为254.03㎡；租金、管理费的付款周期为3个月，起算时间均为2019年4月1日；租金单价为34.2元/㎡/月，管理费单价为22.8元/㎡/月，每季合计租金、管理费为43439.13元；迟彦军应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费；租赁期和服务期限均自2019年4月1日起至2020年3月31日止；迟彦军应于合同签订当日向明辉管理公司支付质量保证金3万元，服务保证金1000元，合同终止后，在迟彦军没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，明辉管理公司在合同终止之日起满三年后一次性返还质量保证金。若迟彦军未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费等），迟彦军应按未付款项金额的每日3‰支付逾期付款违约金。本合同的变更必须经双方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖明辉管理公司公章后生效。迟彦军特别同意，未经红星美凯龙向迟彦军出具专门的书面授权书，明辉管理公司工作人员无权代表红星美凯龙作出任何变更本合同的承诺、保证或行为。合同履行过程中，迟彦军支付明辉管理公司自2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金、管理费86878.26元，于2019年的4月8日支付2万元，4月20日支付17439.13元，4月28日支付5000元，5月1日支付1000元，6月11日支付21000元，6月27日支付1万元，7月8日支付12439.13元；但未支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金、管理费86878.26元。上述事实，有原告明辉管理公司向提供的明辉管理公司房屋产权证明（房地权证芜鸠江区字第**）、《租赁及管服合同》、嘉禾整木（迟彦军）欠款明细，原、被告当庭陈述等，证据因具有真实性、合法性、关联性，与待证事实存有高度可能性；对其证明力，本院均予以确认。本院认为，一、关于租金、管理费。明辉管理公司与迟彦军签订的《租赁及管服合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。合同约定，明辉管理公司依约交付租赁物，提供服务，迟彦军应当按约支付租金、管理费。但迟彦军未支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金、管理费，其抗辩理由为，明辉管理公司工作人员于2019年10月13日口头宣布，解除明辉管理公司与迟彦军签订的《租赁及管服合同》。《租赁及管服合同》专用条款第13条第1款、通用条款第21条第1款均规定，本合同的变更必须经双方协商一致，……，且必须加盖明辉管理公司公章后生效。专用条款第13条第2款、通用条款第21条第2款均规定，迟彦军特别同意，未经明辉管理公司向迟彦军出具专门的书面授权书，明辉管理公司工作人员无权代表明辉管理公司作出任何变更本合同约定上的承诺、保证或行为，……。《租赁及管服合同》通用条款第21条第5款规定，明辉管理公司因经营规划需要提前单方解除合同的，应当提前2个月书面通知迟彦军。举轻明重，明辉管理公司解除合同必须书面通知，且工作人员要出具专门的书面授权书。但迟彦军未能提供证据证明，故本院对其抗辩理由，不予采纳。明辉管理公司主张迟彦军支付其2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金、管理费86878.26元，既有事实依据，又符合法律规定，本院予以支持。二、关于质量保证金。明辉管理公司与迟彦军签订《租赁及管服合同》专用条款第5条第二款约定，本合同终止后，在迟彦军没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，明辉管理公司在合同终止之日起满三年后一次性返还。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第六条第一款规定，保护消费者的合法权益是全社会的共同责任。该法第四十三条规定，消费者在展销会、租赁柜台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。展销会结束或者柜台租赁期满后，也可以向展销会的举办者、柜台的出租者要求赔偿。展销会的举办者、柜台的出租者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。因迟彦军未按约缴纳3万元质量保证金，明辉管理公司主张缴纳，既有利于保护消费者的合法权益，也有利于维护自身合法权益。明辉管理公司主张迟彦军缴纳质量保证金，既符合双方约定，又于法有据，本院予以支持。三、关于逾期付款违约金。《租赁及管服合同》专用条款第9条第1款、通用条款第19条第1款均未约定，逾期缴纳质量保证金，应当支付逾期缴纳质量保证金的违约金，且该条款是格式条款，明辉管理公司是格式条款的制订方，应当作出有利于合同相对方即迟彦军的解释。且迟彦军缴纳质量保证金并非负有对明辉管理公司的给付义务，而系用于处理迟彦军承租期间发生的产品质量纠纷，且明辉管理公司未提供证据证明其为迟彦军出售的商品因质量问题给予消费者赔偿。故本院对其主张迟彦军支付逾期缴纳质量保证金3万元的违约金，缺乏事实依据，又于法无据。本院对其主张，不予支持。明辉管理公司主张迟彦军自2019年10月1日起支付租金、管理费86878.26元的逾期付款违约金，《租赁及管服合同》专用条第3条第3款约定，迟彦军应于……，每一付款周期之前的30日前支付下一期租金和管理费。专用条款第9条第1款还约定，若迟彦军未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费等），迟彦军应按未付款项金额的每日3‰支付逾期付款违约金。从迟彦军最晚应缴纳时间的次日起，迟彦军同意并授权明辉管理公司从迟彦军的货款中进行相应金额的扣款等。故明辉管理公司主张逾期付款违约金的起始时间，符合双方约定，本院予以采信。明辉管理公司主张按照日利率3‰计算逾付款期违约金，该计算标准已超出法律保护利率标准的上限，应作降低调整。因为自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消。本院以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍为计算标准。故本院对明辉管理公司主张租金、管理费86878.26元，自2019年10月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的四倍计算至租金、管理费实际付清之日止的逾期付款违约金部分，予以支持；超出部分，不予支持。迟彦军抗辩明辉管理公司应退未退的6200元，用于抵销其未付租金，但未提供证据证明，本院不予采纳；迟彦军提出其装修店面（展位）用去80余万元，拆除后将给其造成巨大经济损失，因与本案不具有关联性，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告迟彦军于本判决生效后十日内支付原告芜湖明辉商业管理有限公司租金、管理费86878.26元及逾期付款违约金（自2019年10月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的四倍计算至租金、管理费实际付清之日止）。二、被告迟彦军于本判决生效后十日内向原告芜湖明辉商业管理有限公司缴纳质量保证金3万元。三、驳回原告芜湖明辉商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由被告迟彦军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  李柏东二〇二〇年六月三十日法官助理刘超书记员范苗苗附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。