北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初2060号原告：北京悟空环宇信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡西店村46号楼7号二层。法定代表人：孙凤崧，董事长。委托诉讼代理人：侯捷。被告：深圳前海动产财富管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：谢其宏，总经理。委托诉讼代理人：彭超。原告北京悟空环宇信息技术有限公司（以下简称悟空环宇公司）与被告深圳前海动产财富管理有限公司（以下简称深圳前海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，悟空环宇公司之委托诉讼代理人侯捷、深圳前海公司之委托诉讼代理人彭超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。悟空环宇公司向本院提出诉讼请求：1.确认悟空环宇公司、深圳前海公司于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2.判令深圳前海公司退还悟空环宇公司履约保证金176872.78元；3.判令深圳前海公司赔偿悟空环宇公司经济损失50000元。事实和理由：悟空环宇公司、深圳前海公司于2018年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定悟空环宇公司承租深圳前海公司位于北京市朝阳区建国路*号佳兆业广场北塔写字楼20层2001A室作为办公室，合同有效期自2018年9月24日至2020年9月23日，月租金53789.59元，物业费每月5168元。合同签订后，悟空环宇公司按约向深圳前海公司支付了176872.78元。租赁期内，深圳前海公司单方原因导致经常断电，严重影响悟空环宇公司日常营业，悟空环宇公司为此蒙受巨额经济损失。根据相关法律规定，出租人应当保证出租房屋符合约定的用途。深圳前海公司的行为严重损害了悟空环宇公司身为承租人的合法权利，为保证正常运营，悟空环宇公司已经从租赁房屋搬离。深圳前海公司辩称，不同意悟空环宇公司的全部诉讼请求。享有法定解除权或约定解除权的一方行使解除权时必须向对方送达解除通知，自通知到达对方时合同解除。悟空环宇公司未向深圳前海公司送达过解除合同通知书，其行使单方解除权的条件未成就。悟空环宇公司于2019年9月30日自行搬离房屋，应视为提前退租、单方面无故提前解除合同。但因双方于2019年10月18日交接房屋，合同应于该日解除。根据合同约定，若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致本合同被解除，除应付清全部应付款项外，乙方所交保证金不予退还。故深圳前海公司有权不予退还履约保证金。根据合同及补充协议约定，悟空环宇公司应承担免租期租金12550.9元，及2019年10月1日至起10月18日期间的房屋租金31232.67元。悟空环宇公司作为一家证券投资公司，如果停水停电严重影响其办公才能解除合同，悟空环宇公司在签订合同时知道在正常工作时间会有停电的情况，如果悟空环宇公司采取其他补救措施，不会影响其工作，且悟空环宇公司主张的经济损失没有证据佐证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月10日，深圳前海公司作为乙方、案外人北京耀辉置业有限公司作为甲方，签订《租赁合同》，约定深圳前海公司承租北京市朝阳区建国路*号北京佳兆业广场北塔第*层*的房屋，租赁期限自2018年4月16日至2028年4月15日。2018年9月20日，悟空环宇公司作为乙方（承租方）、深圳前海公司作为甲方（出租方），就北京市朝阳区建国路*号佳兆业广场北塔写字楼20层2001A室（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定：租赁用途为办公，租赁期限自2018年9月24日至2020年9月23日，免租期为2018年9月24日至2018年9月30日，月租金53789.59元，物业费每月5168元。合同签订后3个工作日内，乙方须向甲方支付3个月房屋租金161368.78元。合同签订后3个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金176872.78元。合同期满后，如乙方在承租期内未违反本合同约定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用等，并且在乙方完成工商注册登记注销/变更手续后，向甲方提交办理注销/变更证明文件，则甲方应于工商注册登记注销/变更后10个工作日内将保证金全额、无息退还给乙方。甲、乙双方协商一致达成共识并经双方书面确认后，可以解除本合同。租赁期内，甲方负责委托物业公司为涉案房屋的能源及其他功能提供保障，使各系统处于良好的运行状况。甲方违反合同约定提前收回房屋/解除合同的，应向乙方双倍返还保证金。若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致合同被解除，除应付清全部应付款项外，乙方所交保证金不予退还。若保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。同日，双方针对涉案房屋装修改造事项签订《补充协议》，约定租赁期内，如因乙方原因导致租赁合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除租赁合同，则乙方应当按照免租期内所在租约年度的月租金标准向甲方补交该免租期间的租金。非不可抗力原因，物业服务例如空调、水、电等单项停止供应超过5天且严重影响乙方办公的，乙方有权单方面解除合同。涉案合同签订后，双方依约履行合同。悟空环宇公司向深圳前海公司支付了相应的物业费及履约保证金，并支付租金至2019年9月30日。后因深圳前海公司欠付案外人北京耀辉置业有限公司房屋租金，北京耀辉置业有限公司通过多次断电等方式，要求深圳前海公司向其支付租金。2019年8月14日，北京市惠诚律师事务所受悟空环宇公司委托出具律师函，载明因涉案房屋经常断电，严重影响悟空环宇公司日常营业，并为此蒙受巨额经济损失，故根据相关法律规定，请深圳前海公司同意提前于2019年9月30日解除涉案合同，涉案合同解除前，深圳前海公司不得在开盘时间安排客户前来看房，并向悟空环宇公司退还履约保证金176872.78元。2019年8月16日上午9：44，悟空环宇公司工作人员韩**微信通知深圳前海公司工作人员杨**律师函事宜，并将律师函放在公司前台。杨**告知韩**“我同事一会去拿”。当日上午10：00，深圳前海公司工作人员前来公司前台将律师函取走。2019年10月，悟空环宇公司、深圳前海公司双方签订《退租交房确认书》，载明双方完成涉案房屋交付手续。其中，交房日期一栏内有电脑打印“2019.10.14”字样，出租方处有手写“杨**2019.10.18”签字字样。悟空环宇公司表示其于2019年9月30日已搬离涉案房屋，但直到2019年10月14日，深圳前海公司才签收《退租交房确认书》。深圳前海公司认可悟空环宇公司于2019年9月30日搬离涉案房屋，同时表示因其不同意悟空环宇公司单方搬离涉案房屋，故直至2019年10月18日才接收涉案房屋。审理中，悟空环宇公司表示涉案房屋曾于2019年1月23日、3月18日、3月19日、7月19日、7月22日、8月26日断电，并就此提交韩**与杨**、周原吉的微信聊天记录。聊天记录显示，2019年7月19日上午9：05，韩**告知周原吉涉案房屋停电事宜，周原吉称因与北京耀辉置业有限公司产生纠纷，故该公司采取停电措施，并表示已将实际情况反馈。当日下午4：43，韩**再次询问周原吉深圳前海公司通知停电事宜，该通知载明“刚刚物业来通知，因为动产给大厦的物业费没有交齐，今天下午17：30左右还会停电，周末两天也会处于停电状态，周一上午是否可以供电会提前通知，大家周一早上或周日下午关注群里通知”。周原吉称“领导会利用这两天协调这个事”。2019年8月26日上午9：07，韩**微信告知杨**“公司又停电了”，杨**表示“我公司因大厦消防、注册地址等相应问题没有解决，暂时分期付款给佳兆业，佳兆业解决这些问题后我们决不会拖欠费用，不管任何情况佳兆业屡次停电是不正规合理的措施”，并告知韩**可以向物业公司投诉停电问题。当日下午1：59，杨**微信告知韩**，由于公司与佳兆业公司协商未果，有可能今日仍处于停电状态，如给悟空环宇公司在停电过程中造成任何损失，劳烦以书面告知函给予深圳前海公司。韩**回复称“水都停了”。审理中，经悟空环宇公司申请，本院向物业单位北京奥伍物业管理有限公司调取了涉案房屋停电停水情况。北京奥伍物业管理有限公司向本院出具签署日期为2019年1月23日、2019年3月18日、2019年8月7日的告知函三份，分别载明：因深圳前海公司欠付北京奥伍物业管理有限公司租赁费、物业管理费、电费，故决定于2019年1月23日下午13时、2019年3月18日晚19时、2019年8月7日下午18时实行断电、断水催缴措施，请深圳前海公司做好断电、断水前准备。经询，深圳前海公司与北京耀辉置业有限公司因房屋租赁事宜正在诉讼。悟空环宇公司表示涉案合同约定的违约金标准过高，申请本院予以酌减。另查，深圳前海公司于2019年11月11日将涉案房屋另行出租，为此支付中介费52070.78元。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，一方面，深圳前海公司作为出租方，应向悟空环宇公司提供符合合同约定、具备出租条件的房屋，但因与案外人之间存在的纠纷导致涉案房屋多次停电，违反了涉案合同关于“深圳前海公司负责委托物业公司为涉案房屋的能源及其他功能提供保障，使各系统处于良好的运行状况”之约定，应当承担相应的违约责任。另一方面，涉案房屋虽然多次停电，但并未达到涉案合同关于“空调、水、电等单项停止供应超过5天且严重影响悟空环宇公司办公”之约定情形，所以悟空环宇公司并不享有约定解除权；同时，涉案房屋多次停电虽对悟空环宇公司正常使用房屋造成一定影响，但综合考虑停电频率、时长等因素，该影响并不能导致双方签订房屋租赁合同之目的无法实现，所以悟空环宇公司亦不享有法定解除权。在此情况下，悟空环宇公司直接提出终止合同履行，并擅自搬离涉案房屋，违反了涉案合同关于租赁年限及协商处理争议的约定，应当承担相应的违约责任。本院认为，悟空环宇公司、深圳前海公司虽均存在违约行为，但悟空环宇公司之违约行为已达到使合同目的不能实现的程度，应认定构成根本违约；深圳前海公司之违约行为不足以达到使合同目的不能实现的程度，不应认定构成根本违约。因此，双方当事人应当各自承担相应的责任。在此情况下，悟空环宇公司向深圳前海公司发送解除涉案合同的通知，并不产生涉案合同解除的法律后果。悟空环宇公司搬离涉案房屋后，深圳前海公司于2019年10月18日签订《退租交房确认书》，应视为深圳前海公司行使了合同解除权，故本院据此认定双方之间的租赁关系于2019年10月18日解除。在此情况下，关于本案所涉各项费用，本院分项论述如下：关于租金一节。涉案合同约定，因悟空环宇公司违约导致深圳前海公司解除租赁合同，则悟空环宇公司应向深圳前海公司补交该免租期间的租金。故悟空环宇公司应向深圳前海公司支付2018年9月24日至2018年9月30日期间租金。同时，因涉案合同于2019年10月18日解除，故悟空环宇公司应支付2019年10月1日至2019年10月18日期间的房屋租金。但是，深圳前海公司明知悟空环宇公司已于2019年9月30日搬离涉案房屋，却怠于接收涉案房屋，致使涉案房屋空置、产生相应损失，属于合同法规定的“没有采取适当措施致使损失扩大”之情形。本院根据该项法律规定，结合涉案合同履行实际，酌情确定该“扩大损失”为9日房屋租金。亦即悟空环宇公司应再行支付深圳前海公司9日房屋租金。本院将上述两项房屋租金合并计算，共计28687.78元。关于违约金一节。涉案合同约定，因深圳前海公司违约，应双倍返还保证金；因悟空环宇公司违约，收取的保证金不予退还。通过上述约定可以看出，双方就违约金数额已达成一致意见，即相当于三个月租金、三个月物业管理费的标准，计176872.78元。本案中，因悟空环宇公司构成根本违约，故其应按照约定给付深圳前海公司违约金。但根据本院查明的情况，双方约定的违约金标准明显高于悟空环宇公司违约造成的损失。故本院依悟空环宇公司申请，综合考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金数额为108000元。关于经济损失一节。如前所述，深圳前海公司违反了涉案合同关于“深圳前海公司负责委托物业公司为涉案房屋的能源及其他功能提供保障，使各系统处于良好的运行状况”之约定，应当赔偿悟空环宇公司因此产生的损失。因悟空环宇公司对此未充分举证，本院综合考虑涉案房屋租金标准、停电频率及时长等因素，酌情确定该部分经济损失为12000元。根据上述分析，考虑到涉案合同的约定及履约保证金的性质，悟空环宇公司诉请之履约保证金应先行抵扣违约金108000元、欠付租金28687.78元。此两项费用予以抵扣后，深圳前海公司应将剩余履约保证金退还悟空环宇公司，计40185元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京悟空环宇信息技术有限公司与被告深圳前海动产财富管理有限公司于二〇一八年九月二十日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇一九年十月十八日解除；二、被告深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京悟空环宇信息技术有限公司履约保证金四万零一百八十五元；三、被告深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京悟空环宇信息技术有限公司经济损失一万二千元；四、驳回原告北京悟空环宇信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费4703元，由原告北京悟空环宇信息技术有限公司负担3618元（已交纳），由被告深圳前海动产财富管理有限公司负担1085元（原告北京悟空环宇信息技术有限公司已预交，被告深圳前海动产财富管理有限公司于本判决书生效之日起七日内给付原告北京悟空环宇信息技术有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二〇年六月二十二日书记员  段超