贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初2257号原告：贵州一桓物业管理有限责任公司，住所地贵阳市云岩区宝山北路嘉信华庭1栋1单元4层1号，统一社会信用代码:91520100736637506M。法定代表人：马凤英，职务：总经理。委托代理人：罗春宇，贵州慧原律师事务所律师，执业证号：15201201110276119。被告：刘利，女，汉族，1970年2月12日生，户籍地贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：周天顺，男，汉族，1966年1月22日生，户籍地贵州省贵阳市南明区，系被告丈夫。原告贵州一桓物业管理有限责任公司（以下简称一桓物业）与被告刘利物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告一桓物业委托代理人罗春宇，被告刘利委托代理人周天顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一桓物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费共计人民币2,012.64元（从2016年6月30日至2020年3月31日），并从2020年3月31日起按月利率2%承担逾期付款违约金至清偿之日止；二、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告系具有物业管理资质的独立法人，被告系龙潭春天小区××单元××楼××号房屋的业主。2015年7月1日，原告与龙潭春天小区业主委员会（下称业委会）签订《物业管理服务合同》，承接该小区物业服务工作，至今已近5年。期间，双方共计签订三次《物业管理服务合同》，服务期限从2015年7月1日至2020年6月30日。物业服务合同约定，从2015年7月1日起至2016年6月30日止，物业费为1.1元／ｍ2／月。后因物价、人工工资上涨等因素影响，原告与业委会协商，并由业委会征求得到绝大多数业主同意且向有关部门办理备案手续的情况下，物业服务费从2016年7月1日起上调为1.4元／ｍ2／月。被告所有的房屋面积为162.31ｍ2。根据上述合同约定，被告每月应当支付的物业管理费为227.23元，但被告却以上调未经过其同意为由，拒绝交纳上调部分的物业费2012.64元。现因原告多次向被告催交物业管理费无果，只得诉至法院以维护自身合法权益。刘利辩称：1、原告诉请的金额不符合实际，我每月都按照178.6元缴纳，原告所说的每月227.23元，是擅自提高收费标准，不予认可；2、小区业委会是2017年6月9日成立的，而原告主张合同是2015年7月1日签订的，时间上不相吻合，提高物业费0.3元的收费标准没有经过业主大会集体讨论或采取书面形式投票形成决议，业委会与原告签订的合同是无效合同；3、物业公司在管理上我不认可，发生纠纷期间，小区换门禁卡，侵害了业主回家的权利，严重影响了业主的正常出行。要求判决合同无效，重新召开业主大会决定。经审理查明，被告刘利系位于龙潭春天小区××单元××楼××号房屋的业主。2015年7月1日，龙潭春天业委会（甲方）与原告一桓物业（乙方）签订《物业委托管理合同》，甲方委托乙方为龙潭春天小区提供物业服务，服务费按1.1元／平方米／月的标准计算，物业服务费收费标准的调整可参照政府公布的物价或当地行政管理部分下发的物客费基准价涨跌指数，经与业主协商后作适当调整。合同期限暂定三年，一年一签。合同还明确了双方的权利、义务。合同签订之后，一桓物业即进入龙潭春天小区提供物业服务。2016年7月1日，原告一桓物业与龙潭春天业委会重新签订《物业委托管理合同》，约定由一桓物业继续为龙潭春天小区提供物业管理服务，物业服务费按1.4元/平方米/月收取。合同期限暂定三年，合同两年一签。2019年6月30日，一桓物业与龙潭春天业委会再次签订《物业委托管理合同》，合同期限一年，物业服务费按1.4元/平方米/月收取。另查明，一桓物业分别于2017年11月1日、2019年7月29日、2019年8月21日向被告户催收自2016年7月1日后产生的物业服务费。再查明，2015年06月08日，贵阳市观山湖区住房和城乡建设局作出观住建通字[2015]31号文件，同意龙潭春天业委会备案登记。任职期限：2014年2月23日至2017年2月23日，业委会主任：杨剑。2018年3月20日，贵阳市观山湖区观山社区委托爱家物业指导服务中心对一桓物业龙潭春天管理处2017年物业服务质量进行测评，测评综合得分99.2分，达到优秀等级。贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终3050号民事判决认定：龙潭春天小区在物业费上调后，有567户缴纳了2016年下半年的物业服务费。2016年12月贵阳市住房和城乡建设局评定龙潭春天小区为贵阳市2016年度物业服务管理市级示范项目，2016年3月贵阳市社会治安综合治理委员会评定龙潭春天小区为五星级平安居住小区。2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级。上述事实有原、被告当庭陈述，备案文件、物业委托管理合同、服务质量测评报告、（2019）黔01民终3050号民事判决书在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案争议的焦点一：原告与龙潭春天业委会签订的合同是否对被告产生约束力；焦点二：被告提出原告在提供服务过程中存在的问题是否可以成为其拒交物业服务费的事由进行认定。关于焦点一：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，龙潭春天小区于2015年6月8日向观山湖区住建局备案成立龙潭春天业主委员会，龙潭春天业委会是业主大会的意思执行机构，业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与龙潭春天业委会签订的三份《物业委托管理合同》对被告具有约束力，被告应当按合同约定向原告缴纳物业服务费。关于焦点二，原告一桓物业提供物业管理服务是否质量被告指出原告为小区服务期间，服务不到位，换卡换锁，不准刷脸卡等问题。本院认为，一方面，原告在服务期间提供的物业服务质量是否存在瑕疵、是否经大多数业主明确表示不满意本院均无法判断，被告应承担举证不能的法律后果，其辩解本院不予采信。另一方面，2016年12月贵阳市住房和城乡建设局评定龙潭春天小区为贵阳市2016年度物业服务管理市级示范项目，2016年3月贵阳市社会治安综合治理委员会评定龙潭春天小区为五星级平安居住小区。2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级。上述荣誉的获得从侧面证明一桓物业提供的物业服务未达到少交或拒交物业服务费的程度。最后，即使被告认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。综上，自2016年7月1日起，被告应当按1.4元/平米米/月的标准向原告支付物业服务费。被告对原告主张房屋面积162.31平方米不持异议，原告对被告已按1.1元/平方米/月交纳2016年7月1日至2020年3月31日物业服务费不持异议，本院予以确认。被告还应自2016年7月1日至2020年3月31日，补缴差价2191.19元，原告仅主张2012.64元，本院从其自愿。关于原告主张的违约金，鉴于原告作为一家被评定为四星级的物业服务企业，对于在提高物业服务费标准、更换小区门禁系统等事项中因服务意识不强，与业主沟通渠道不畅通，对本次纠纷的产生也负有责任,故本院对该项请求不予支持。关于被告提出上调物业费未经广大业主同意，故业委会与原告签订的上调物业费条款对被告不产生法律效力的抗辩意见，本院认为，被告的抗辩涉及业委会所作出的决定是否侵害业主权利的范畴，不属于本案物业服务合同纠纷审理的范围。本案不予审查，其可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例)第七条之规定，判决如下:一、被告刘利于本判决生效之日起十日内向原告贵州一桓物业管理有限责任公司支付截止2020年3月31日的物业管理服务费2,012.64元；二、驳回原告贵州一桓物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27元，由被告刘利承担。本判决为终审判决，当事人若不服本判决，可于收到判决书之日起十日内向本院提出申诉。审判员  熊德敏二〇二〇年六月十五日法官助理张静书记员施雯