福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终600号 上诉人（原审原告）：温胜福，男，1975年8月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区中城街道龙川北路**，统一社会信用代码91350800857822150K。 负责人：李路华，行长。 委托诉讼代理人：许晓钰、林淑芳，福建瀛楠律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：傅丕钧，男，1972年12月18日出生，汉族,居民,住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）：郑玉强，男，1971年7月10日出生，汉族，居民,住龙岩市新罗区。 原审第三人：郑月留，男，1977年9月22日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原审第三人：黄莉，女，1984年3月1日出生，汉族，居民,住龙岩市新罗区。 上诉人温胜福因与被上诉人中国银行股份有限公司龙岩分行（以下简称中国银行龙岩分行）、傅丕钧、郑玉强，原审第三人郑月留、黄莉案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初7331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人温胜福，被上诉人中国银行龙岩分行的委托诉讼代理人许晓钰，被上诉人傅丕钧到庭参加诉讼。被上诉人郑玉强，原审第三人郑月留、黄莉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 温胜福上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由主要是：一、上诉人在人民法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该房产，且已按合同约定支付给原审第三人购房款，同时按合同约定每月向抵押权人兴业银行足额支付按揭款。2010年7月29日，上诉人与原审第三人郑月留、黄莉夫妇签订《房地产买卖合同》，约定原审第三人郑月留、黄莉将涉案房产(毛坯房)转让给上诉人，转让价为646780元。上诉人与原审第三人签订的合同合法有效，未损害他人合法权益。合同签订后，原审第三人将房屋交付给上诉人使用，上诉人于2010年8月对涉案房屋进行装修，并于2011年l月23日入住至今，上诉人已实际占有该不动产，是该房产的实际所有权人。《房地产买卖合同》签订后，上诉人分多次已将购房款付清给了原审第三人，银行抵押按揭款自2010年8月起由上诉人继续按月缴交。上诉人按《房地产买卖合同》第五条第2、3项，第十二条第6项约定履行了付款义务。上诉人已支付给原审第三人全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项已支付全部价款之规定。二、上诉人对涉案房产未能及时办理过户登记不存在过错。(一)原审第三人出让给上诉人的房产负担抵押权而对办理过户登记造成障碍，不能认定上诉人存在过错。2009年12月7日原审第三人郑月留购买涉案房产时向兴业银行股份有限公司龙岩分行抵押贷款340000元。因此，涉案房产于2009年12月7日起便设定了抵押。上诉人自2010年8月15日起便遵守《房地产买卖合同》的约定每月坚持按时还款，上诉人一直有积极促成过户条件的成就。虽然涉案房产于2011年5月3日办理了房屋所有权证，2012年11月6日办理了土地使用权证，但因上诉人支付了几十万元的首付款、装修款，且每月还需支付按揭款，无法在短时间内筹集足够资金向银行还款解押。上诉人未及时办理产权过户手续，未损害他人的合法权益，上诉人不存在任何过错。(二)一审法院分别于2014年5月15日、2015年11月5日、2016年11月24日对涉案房产进行查封，对涉案房产的过户造成客观障碍。2014年5月15日起涉案房产被人民法院查封，即便上诉人筹集到资金向银行还款解押，亦无法完成过户。一审判决认定上诉人在如此长的时间内，至今未积极清偿欠兴业银行抵押按揭贷款，致使未能及时办理涉案房产的产权变更登记手续，怠于履行自身义务，对涉案房产未能及时办理过户登记存在过错没有事实和法律依据，这一认定违背客观事实，明显不当。 中国银行龙岩分行辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，并无任何不当。上诉人并无证据证明其已支付全部价款及实际占有涉案房产，更为关键的是，其怠于履行自身义务，对涉案房产未能及时办理过户登记手续存在过错，因此上诉人不符合法律规定足以排除执行程序的情形，应予以维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。根据《最高人民法院》第二十八条，上诉人应同时符合前述4条情形其享有的权利才足以排除执行的。但本案中，上诉人并不符合前述法定四种足以排除执行的情形：1.上诉人提供的证据并不能够证明其合法占有涉案房产，也不能证明已支付全部价款。上诉人提供的支付按揭贷款的证据，未提供完整的自合同约定的2010年8月起至今的所有由其代缴涉案房产按揭贷款的凭证，并且在房产被查封后，也未将剩余房款交付法院执行，因此并不能证明上诉人已支付全部价款。首付款中其付款情况也与合同不符，提交的缴交证明也存疑，并不能作为证据使用，并无证据证明其按合同约定交纳了首付款；2.最为关键的是，上诉人对于未及时办理产权过户登记手续时存在重大过错的。在涉案房产于2011年5月3日办理了房屋产权证，2012年11月6日办理了土地使用权证后，其即应及时办理产权过户登记手续。上诉人在上诉状中所称因经济压力大，无法及时筹集自己还贷解押过户，并不能成为推卸其未及时过户的主观过错。因该原因并非客观不能为，是完全可以由上诉人自行想办法解决资金问题及时解押过户的。另外，上诉人还辩称因涉案房产2014年便被查封，也是导致其无法及时过户的原因。我们认为该理由也无法成立。如上所述，2012年11月6日，涉案房产双证即齐全，可以办理过户手续，至2014年5月15日涉案房产首次被查封，也间隔1年半时间之长，上诉人有足够时间可以办理产权过户，但其未办理。退一步而言，即使因为2014年5月15日该房产被查封，但是也已于2015年11月5日被解封，至2016年11月24日再次被查封，又间隔了将近1年，也仍有足够时间给上诉人予办理产权过户登记手续，但上诉人仍未有任何举动。如果上诉人与原审第三人之间确实存在真实的买卖交易行为，上诉人确实是该房产的实际买受人，那么，在涉案房产不断被查封，存在极大风险的情况下，上诉人为保障自身合法权益，更应该及时办理产权过户登记手续，而不是放任不管，一直怠于履行自身义务，导致出现房产一而再再而三被查封的风险。因此，我们认为，涉案房产未能及时办理过户，上诉人存在主要的主观过错，其应对自己怠于行使权利的行为承担相应的法律责任。 傅丕钧的答辩意见中国银行的意见相同。 郑玉强答辩认为：1.根据不动产的登记对抗原则，新罗区法院对讼争房屋采取强制措施符合法律规定。根据《物权法》第九条规定。因讼争房屋至今仍登记在第三人郑月留名下；2.温胜福与第三人签订《房地产买卖合同》起至今，温胜福一直未办理房产过户登记手续，并未取得讼争房屋的所有权；3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因温胜福自身原因导致讼争房屋未能及时办理过户登记手续，存在过错。并且未支付全部购房款，因此，新罗区法院对讼争房产采取强制执行措施符合法律规定。 原审第三人郑月留、黄莉未作答辩。 温胜福向一审法院起诉请求：判决不得执行坐落于龙岩市新罗区（龙城春天商住楼）8幢707室房产，并解除对该房产的查封。 一审法院认定的事实：2009年6月17日，郑月留与龙岩嘉盛房地产开发有限公司签订合同编号为200906031的商品房买卖合同，约定郑月留购买龙岩嘉盛房地产开发有限公司开发坐落于龙岩市新罗区，价款为489007元。合同签订后,郑月留支付首期款149007元，并于2009年12月7日向兴业银行股份有限公司龙岩分行办理抵押贷款340000元。2010年7月29日，温胜福与郑月留、黄莉夫妇签订房地产买卖合同，约定郑月留、黄莉将涉案房产（毛坯房）转让给温胜福，转让价款为646780元，付款方式为签订合同时支付293222元，兴业银行抵押按揭贷款333558元自2010年8月15日起由温胜福继续按月缴交，预留20000元在房产过户当日支付。2010年7月29日和2010年7月30日温胜福分多次共支付郑月留、黄莉购房款293222元，兴业银行抵押按揭贷款333558元由温胜福自2010年8月起继续按月缴交，至今尚未清偿。预留20000元办证押金温胜福自2013年10月7日至2015年6月9日已分期支付给郑月留。合同签订后，郑月留、黄莉将涉案房产交付温胜福。2010年8月，温胜福对涉案房产进行装修，并于2011年1月23日实际入住使用至今。涉案房产于2011年5月3日办理了房屋所有权证，所有权证号为201104156。2012年11月6日办理了土地使用权证，土地权证号为龙国用2012第012128号。因尚未清偿兴业银行抵押按揭贷款，涉案房产至今未办理产权过户登记手续。一审法院曾分别于2014年5月15日和2015年11月5日对涉案房产进行查封，并均于2015年11月5日解除查封。2016年11月24日一审法院又以（2015）龙新执字第3166号案件再次查封涉案房产，温胜福为此向一审法院提出执行异议，2017年10月18日一审法院作出（2017）闽0802执异81号执行裁定书，裁定驳回温胜福的执行异议，温胜福于2017年11月7日起诉请求判如所请。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的财产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”温胜福与郑月留、黄莉签订房地产买卖合同后，温胜福于2010年7月30日支付郑月留、黄莉购房款293222元，兴业银行抵押按揭贷款333558元由温胜福自2010年8月15日起继续按月缴交，并约定预留20000元在房产过户当日支付。涉案房产于2011年5月3日办理了房屋所有权证，2012年11月6日办理了土地使用权证，至一审法院于2016年11月24日对涉案房产再次进行查封，在如此长的时间内，温胜福至今未积极清偿尚欠兴业银行抵押按揭贷款，致使未能及时办理涉案房产的产权变更登记手续。温胜福虽然居住使用涉案房产，但对自身权益消极对待，且怠于履行自身义务，对涉案房产未能及时办理过户登记存在过错。因此，温胜福要求不得执行涉案房产，并解除对涉案房产查封的理由不成立，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出如下判决：驳回温胜福的诉讼请求。本案案件受理费100元，由温胜福负担。 二审期间，温胜福向本院提交了以下新证据：1.温胜福2019年5月16日至2020年3月21日止兴业银行借记卡交易明细复印件一份，打印日期为2020年3月25日，证明上述期间，房屋按揭款都是由温胜福代付；2.游国辉与郑月留、黄文明房屋出租合约一份、郑月留2013年1-6月房租、2012年7-12月水费、2012年7-12月电费的收款收据（NO.0220367）一份，证明郑月留在外租房居住，无法找到；3.黄佳芬与郑月留租赁合同一份，证明郑月留一直在外地，无法找到，无法办理房屋过户手续；4.桂林山羊隔村乡村整治建设工程（观景台）分部分项工资计价表一份、桂林山羊隔村乡村整治建设工程（观景台）工程结算书一份，证明郑月留一直在外找活干，无法找到他，无法办理房屋过户。中国银行龙岩分行质证认为，证据1真实性、合法性无异议，但该份交易明细单无法证明是用于还按揭款；对证据2－4的真实性、合法性都有异议，均无法证明上诉人找不到郑月留而无法办理过户手续的主张。傅丕钧同意中国银行龙岩分行的质证意见。本院认为，上述证据中，证据1能与当事人认可的《房地产买卖合同》约定由温胜福代付案涉房屋的银行按揭款及温胜福通过银行向郑月留支付购房款相印证，能达到民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院予以采信。其余新提交证据因欠缺真实性及关联性，不予采信。对一审查明、当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，本院二审审理期间，温胜福于2020年6月9日将案涉买卖合同约定剩余房款70022元向执行法院交付。 本院认为，综合当事人的诉辩，本院归纳本案二审争议焦点为：温胜福对涉案执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对于前述争议焦点，分析认定如下： 执行异议之诉中，在判断案外人对涉案房屋的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，温胜福与郑月留、黄莉夫妇作为买卖双方，在涉案房屋被查封之前的2010年7月29日即签订了涉案房屋买卖协议，该协议当事人意思表示真实，并未损害到其他第三人或是公共利益，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议。至2012年10月7日，温胜福已通过银行向郑月留支付了购房款总计243200元。温胜福在一、二审提供的兴业银行账户交易、借记卡交易明细表能与当事人认可的《房地产买卖合同》约定由温胜福代付涉案房屋的银行按揭款及温胜福通过银行向郑月留支付购房款相印证，能达到民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院予以采信，认可温胜福关于涉案房屋的银行按揭由其代付的主张。自2010年8月起，温胜福对涉案房产进行装修并实际入住，中国银行龙岩分行、傅丕钧对上述事实并不否认。当事人对涉案买卖合同约定的剩余房款支付已否存有争议，二审期间温胜福自愿将该部分款项70022元向执行法院交付。温胜福为生活居住需要向郑月留、黄莉购买房产，其属于上述司法解释中规定的购房消费者。涉案房屋从2014年5月15日至今多次被查封；且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。涉案房产在兴业银行办理了按揭，未经抵押权人兴业银行的同意，在未还清按揭贷款之前，显然是无法办理变更登记手续。故涉案房屋未能过户的原因不在温胜福，温胜福对此没有过错，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。而中国银行龙岩分行、傅丕钧、郑玉强对郑月留所享有的金钱债权，为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。因此温胜福对涉案房屋所享有的权益，在受法律保护的顺位上应优先于金钱债权。此外，案外人针对执行标的提起的执行异议之诉案件的受理费，应以当事人请求排除强制执行的标的财产金额或者价额作为计算基数，按照《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项规定的财产案件标准收取，一审法院确定的诉讼费有误，本院予以纠正，本案应按温胜福主张涉案房屋受让价额（646780元）计算案件受理费。 综上所述,温胜福的上诉理由成立，其上诉请求予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当,依法应予纠正。被上诉人郑玉强，原审第三人郑月留、黄莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下: 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初7331号民事判决； 二、不得执行坐落于龙岩市新罗区（龙城春天商住楼）8幢707室房产，并解除对该房产的查封。 二审案件受理费10267元，由郑月留、黄莉负担；变更一审案件受理费为10267元，由郑月留、黄莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈日耀 审 判 员 许培清 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年六月十二日 法官助理 黄达康 书 记 员 熊 枫