北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初1248号原告（反诉被告）：北京创辉伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区银河南街2号院4号楼5层615。法定代表人:王晓光，经理。统一社会信用代码91110107MA0086NB3N被告（反诉原告）:史守任，男，1984年3月6日出生，住北京市房山区公民身份号码×××原告（反诉被告）北京创辉伟业房地产经纪有限公司（以下简称创辉公司）诉被告（反诉原告）史守任房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员吴朝辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）创辉公司之法定代表人王晓光、被告（反诉原告）史守任到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）创辉公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告签订的《北京市房屋出租委托服务合同》合同编号:219055；2．被告退还原告2019年11月7日到2020年2月5日的房租人民币:捌仟叁佰零柒元整(小写:8307元)；3．被告向原告支付违约金5600元；4．由被告支付诉讼费用。起诉事实及理由:原告被告自2019年5月5日签署《北京市房屋出租委托服务合同》。在合同期间被告没有通知原告私自去往房间，打扰我们客户居住，导致客户觉得很烦。故不愿意居住被告委托给原告位于北京市石景山区拾景名苑×××室房屋。在此情况下原告跟被告协商解除合同，2019年11月5日原告跟被告经过电话沟通约定于2019年11月7日交接房屋，结果没有谈成。当天晚上原告又跟被告经过微信沟通，原告赔付被告5000元违约金，并把房间冰箱洗衣机留给被告或者直接赔付被告2个月的房租金5600元作为违约金。但是被告还是不同意。过了几天原告再次跟被告于2019年11月12日沟通，被告让他朋友到房间检查所有设施准备于当天再次交接房屋，房租从2019年11月12日开始计算，原被告都同意。可被告以在外地为理由一直拖着，最后又等到了2019年11月17日去交接房屋，被告又要从2019年11月17日开始计算被告的剩余房租，最后原告决定不跟被告商量。原告已告知被告房租已经支付给被告到2020年2月5日，可是2019年11月21日原告去上述房屋看房，结果我们的钥匙打不开门，锁被人非法撬开更换。导致原告不能继续使用此房，被被告占用。所以原告只能用法律的武器维护我们的合法权益。被告（反诉原告）史守任辩称：不同意原告的诉讼请求。创辉公司所称与事实不符。创辉主张合同解除是由于答辩人擅自去往房间打扰其客户居住所致，完全属于无稽之谈。而真实的情况为，答辩人听闻该房间居住人数较多，且不讲卫生，打扰到了邻居的正常生活，该小区物业由此与答辩人通话，希望答辩人对该房间住户稍作提醒。答辩人由此才去到该房间，看到的情形便是房间门四敞大开，垃圾成堆，且该房间的卫生设施被损坏，已经无法正常使用，答辩人便稍加提醒，希望住户在租期内可以保持卫生整洁。答辩人做法合理合法，不存在过错之处。解除合同也是由创辉公司提出，根据合同约定，在合同期满前，提前提出解除合同一方需向对方支付违约金，因此，应当由创辉公司向答辨人支付合同约定的按月租金的200％(5600元)计算的违约金。此外，创辉公司称是由于答辩人的原因导致双方一直无法解除合同，但事实是双方从11月7日起就开始商议交接事宜，中间经过几次交涉，但是都没有达成一致意见，双方还产生了言语与肢体冲突，经过派出所的出面调解，派出所建议双方最好先冷静几天再进行交涉，在此期间，被答辩人一直持有着该房屋的钥匙，后来答辩人在11月17号向被答辩人发送了有关解除合同的赔偿事宜的短信，其中包括会换掉房屋钥匙等，但是被答辩人未予回复。创辉公司于11月21日又带其客户前去看房，与其之前所述，一直想要完成房屋交接事宜的说法自相矛盾。被答辩人在11月7日到11月17日期间，一直持有该房屋钥匙，创辉公司也一直认为自己对该房屋享有使用权，否则为何会在11月21日又带其客户前去看房?因此答辩人认为对被答辩人房租的退还应当从11月18日起计算。另外，合同还约定了为期45天的空置期，但该约定是建立在租期两年的前提下，现如今，创辉公司一方违约解除合同，导致该合同只进行了六个月的时间，若依然对六个月的租期约定45天空置期，违反了民法所规定的公平原则，构成显失公平。故答辩人要求创辉公司应当支付45天的租金(4200元)。根据合同第六条的规定，创辉公司应当承担出租委托服务期限内与房屋有关的电费、水费等费用，这些费用的明细已经由创辉公司的工作人员详细的填写在答辨人持有的合同中，但是创辉公司以其所持有的的合同中未填写而拒绝支付。故答辩人要求创辉公司支付其所拖欠的水电费共计580元并交还电卡一张、水卡两张。根据合同第七条第一款第二项、合同第六条所规定，房屋出租期间，由于其不合理的使用，导致房屋墙面污损严重、地板破裂，故答辩人要求被答辩一方恢复原状，自行对墙面重新进行粉刷、对地板进行更换或修复或支付由答辩人粉刷墙面、更换地板所支付的费用。综上，答辩人本着友好信任的原则与被答辩人订立房屋租赁委托合同，但被答辩人对答辩人所有的房屋并没有尽到管理维护的应有义务，反而将解除合同的责任转移到答辩人一方，并通过不在其持有的合同上填写水电费明细的卑劣方式，妄图拒绝履行其应当承担水电费的义务。在答辩人与其在进行解除合同的交涉过程中，以言语辱骂，甚至人身威胁的方式逼迫答人放弃其应有的权利。据此当庭提出反诉，诉讼请求：1、原告支付违约金5600元整；2、原告支付45天的租金，共计4200元整；3、要求原告支付其拖欠的水电费共计580元整，并归还电卡张、水卡两张以及房屋钥匙。创辉公司就反诉请求辩称：公司已经支付房租至2020年2月5日，故公司在此之前享有使用权。关于水电费燃气，合同处空白的，即双方认可为0，所以解除合同时剩余的费用史守任应该退还我方。同意返还水、电卡，但是双方需要交接。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月5日，史守任（甲方、委托人）与创辉公司（乙方、受托方）签订《北京市房屋出租委托服务合同》，约定甲方将位于石景山区×××室（以下简称诉争房屋）出租事宜委托给创辉公司。出租服务期限自2019年5月6日至2021年5月5日，出租服务期中前45天为免租期，供乙方免费使用，无需向甲方支付租金。租金标准2800元/月。合同第六条其他费用：“出租委托服务期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、清洁费、上网费、车位费。合同第九条合同的解除约定：“……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上的。2、损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动的。4、放任承租方的上述行为的。”合同第十条违约责任：“（一）出租服务期内甲方或乙方需提前终止合同，应至少提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。”合同还约定了双方的其他权利义务。合同附件二《房屋交割清单》中记载房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施数量及状况，并备注：水电燃气费，根据国家相关规定收取，水电燃气底数均未填写。交房确认处载明：对上述情况乙方经验收认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、煤气等费用结算完结，同意接受，史守任在委托人处签字。庭审中，史守任提交《房屋交割清单》一份，其中家具、电器、装修及其他设备设施数量及状况所载明内容与创辉公司提交的一致，但在水电燃气一栏，载明电卡剩余174度，冷水表余35平方米，中水表余85平方米。创辉公司交纳租金至2020年2月5日。2019年11月7日，创辉公司通过微信向史守任告知史守任可以扣除2个月房租或者将洗衣机、冰箱留给史守任后扣除5000元后退还相关费用，否则产生的后果由史守任负责。史守任表示不同意。此后创辉公司搬离房屋。2019年11月17日，史守任向创辉公司发送短信，主要内容为：因创辉公司提出解约，公司负责人于11月7日、8日通过威胁、胁迫方式逼迫我同意你方条件，我方拒不同意，并要求创辉公司承担赔偿责任。创辉公司回复：首先没有威胁你退房，是跟你商量，咱们已经于2019年11月7日告知你我们的房租2019．11．7到2020．2．5，减去两个月租金，剩余房租退给我们。你找事来公司闹，最后报了警，警察让咱们协商处理，你情绪激动，警察让你控制情绪缓两天再谈。我们于2019年11月9日继续谈，最后你让你家亲戚来看的房，我们把冰箱、洗衣机搬走，又从2019年11月12日至2020年2月5日重新计算房租，我们当时同意了。但是你说你不在本地忙，让我们等，等到我们经理过去你又说从11月17到2020年2月5日计算，你不觉得你有点得寸进尺。审理中，双方当事人均认可双方之间的租赁合同于2019年11月17日解除，但就合同解除后的交接以及违约责任存有争议，均主张对方违约并要求承担违约责任。上述事实，有《北京市房屋出租委托服务合同》、微信聊天记录、短信及双方当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，史守任将诉争房屋交付给创辉公司使用、收益，创辉公司向史守任支付租金，双方签订的合同虽名为房屋出租委托服务合同，但双方的法律关系应为租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。史守任与创辉公司签订的《北京市房屋出租委托服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方均应按照约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。现双方当事人均同意诉争合同于2019年11月17日解除，本院予以确认。合同解除后，史守任应将剩余租金退还创辉公司，创辉公司应将诉争房屋的水卡两张，电卡一张返还给史守任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。史守任主张创辉公司支付拖欠的水电费共计580元，就此未提交证据证明，本院不予支持。史守任主张创辉公司支付45天免租期租金的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。关于违约责任，本院认为，依据创辉公司告知史守任退房并搬离房屋的事实，应当认定创辉公司在租期内提前解约，就此应承担违约责任。依据合同约定，创辉公司应支付史守任违约金5600元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2019年5月5日史守任与北京创辉伟业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托服务合同》于2019年11月17日解除；二、北京创辉伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内给付史守任违约金5600元；三、北京创辉伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内返还史守任位于石景山区拾景名苑9号楼B01103号房屋水卡两张，电卡一张；四、史守任于本判决生效后7日内退还北京创辉伟业房地产经纪有限公司剩余租金7280元；五、驳回北京创辉伟业房地产经纪有限公司其他之诉讼请求。六、驳回史守任其他之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，由史守任负担50元（于本判决生效后7日内给付北京创辉伟业房地产经纪有限公司），由北京创辉伟业房地产经纪有限公司负担24元（已交纳）。反诉费30元，由北京创辉伟业房地产经纪有限公司负担25元（于本判决生效后7日内给付史守任），由史守任负担5元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  吴朝辉二〇二〇年六月二十八日书记员  唐子惠