河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初555号 原告：吕斯劼，男，汉族，1987年3月24日出生，住北京市石景山区。 原告：周红，女，汉族，1987年5月6日出生，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：李玉萱，北京继来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贠航，北京继来律师事务所实习律师。 被告：河北华银房地产开发有限公司。 住所地：涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑职务：董事长。 统一社会信用代码：91130623670311633P。 委托诉讼代理人：华卫，广东创安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王迪，男，汉族，1989年9月8日出生，住河北省高碑店市。系该公司法务。 原告吕斯劼、周红与被告河北华银房地产开发有限公司（以下简称河北华银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕斯劼、周红的委托诉讼代理人李玉萱、贠航，被告河北华银公司的委托诉讼代理人华卫、王迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕斯劼、周红向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《商品房预定合同》（合同编号：6235）无效；2、判令被告退还房屋认购金人民币100000元、定金人民币1035394元、装修款人民币4606元，共计人民币1140000元；3、判令被告支付逾期还款利息损失197682.56元（按中国人民银行同期贷款基准利率暂计算至2020年3月27日）；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告负担。 事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年8月17，二原告与被告签订《商品房预定合同》（合同编号：6225），约定原告购买被告开发的位于涞水县天鹅湖西山廊桥项目C06-83A号房，建筑面积116.98平方米，房屋总价款为人民币959454元，交房时间为2017年12月31日前。合同签署当日，原告向被告交付房屋认购金人民币100000元。2015年9月26日，原告向被告交付房屋定金、装修款共计310000元。 2015年8月17日，二原告与被告签订《商品房预定合同》合同编号：6235），约定原告购买被告开发的位于天鹅湖金峪谷项目K3-3号房，建筑面积为188.02平方米，房屋总价款为人民币2595940元，交房时间为2017年12月31日前。原告于2015年9月26日向被告交付房屋定金、装修款共计人民币1040000元。 2019年1月18日、原、被告双方解除了合同编号为6225的《商品房预定合同》，并将已付房款人民币310000元转入编号为6235的《商品房顶定合同》房屋款项内。同日，因被告手续不全等原因，导致原告被迫将金峪谷项目K3-3号房屋调换至金峪谷区F18-3号房屋。至今，经原告方多次催告，被告仍无法完成房屋交付义务，且拒不退还原告已支付的房款。 综上，因被告的违约行为致使双方合同目的不能实现，严重损害了原告正当的合法权益。故二原告诉至人民法院，望判如所请。 被告河北华银公司辩称：1、对原告主张的事实无异议。原、被告之间曾订立《商品房预定合同》，但由于客观原因双方未能达成正式的《商品房买卖合同》，被告同意退还预收的原告方款项；2、从《商品房预定合同》到签署正式的《商品房买卖合同》具有不确定因素，原告也应有所预见，不能将全部责任归咎于被告，原告主张的利息数额、计算方式过高，请人民法院酌情减轻。 在庭审过程中，原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据： 证据1、《商品房预定合同》（合同编号：6225号）。证明原告购买被告开发的位于天鹅湖西山廊桥C06-83A号房屋，约定房屋应于2017年的12月31日前交付，并约定了房屋的面积、付款方式和违约责任等内容。 证据2、《商品房预定合同》（合同编号：6235号）。证明原告购买被告开发的位于天鹅湖金峪谷项目第K3-3号房屋，约定房屋应于2017年12月31日之前交付，并约定了房屋的面积、付款方式和违约责任等内容。 证据3-8、收据（编号：0003426、0003428、0003751、0001810、0003752、0001811）。证明2015年8月17日原告向被告支付了房屋定金100000元，于2015年9月26日向被告支付了房屋定金1035394元、房屋装修款4606元。 证据9-14、银行业务回单（凭证号：001769、013695、013696、013697、014441、014442）。证明2015年8月8日原告通过中国农业银行向被告转账10000元；2015年8月17日原告通过中国建设银行向被告分别转账798000元、102000元、10000元；2015年9月26日原告通过中国建设银行向被告分别转账65000元、145000元。 证据15、客户退房、退款申请单及相关文书说明。证明由于河北省出台限购政策等原因，致使原告因不可抗力仅能购买河北省当地的一套房屋。合同约定房屋交付期间为2017年12月31日前，直至2019年1月18日被告也无法履行相关交付义务，致使原告被迫向被告方提出对天鹅湖西山廊桥项目C06-83A号房屋的退房申请，并将相应房款转入天鹅湖金峪谷项目K3-3号房屋款项内。 证据16、《调房协议》。证明因被告手续不全，违规出售等原因，导致原告被迫将天鹅湖金峪谷K3-3号房屋调换为天鹅湖金峪谷F18-3号房屋，且协议中约定房屋交付日期为2017年12月31日之前。 证据17、（2019）冀0623民初2415号、（2019）冀0623民初2416号民事判决书各一份。证明被告开发的天鹅湖金峪谷项目房屋尚未取得《商品房预售许可证书》，故出卖人与买受人订立的《商品房预定合同》无效。 经被告质证，被告对证据1、2、15、16的真实性无异议，证据2、16能够反映原、被告双方之间就天鹅湖金峪谷F18-3房屋买卖存在着预约合同关系；对证据3-8、9-14收据和银行回单的真实性认可，原告提供的收据金额共计114000元，但其中有两张收据为河北博艺装饰工程有限公司收取，共计4606元，该装修费用不是被告收取，故不应由被告退还；对证据17的真实性无异议，但与本案无关。 被告河北华银公司未向法庭提供证据。 综上，根据原、被告的陈述和认定的证据，本院确认如下事实： 二原告系夫妻关系。2015年8月17，二原告与被告分别签订两份《商品房预定合同》。合同编号为6225号的《商品房预定合同》，约定原告购买被告开发的位于涞水县天鹅湖西山廊桥项目C06-83A号房屋，建筑面积为116.98平方米，房屋总价款为人民币959454元，交房时间为2017年12月31日之前。合同编号为6235号的《商品房预定合同》，约定原告向被告购买位于天鹅湖金岭谷项目K3-3号房屋，建筑面积为188.02平方米，房屋总价款为人民币2595940元，交房时间为2017年12月31日之前。 合同签订当日，原告向被告交付了房屋认购金人民币100000元。2015年9月26日，原告向被告交付了房屋定金1035394元、装修款4606元，共计人民币1040000元。 2019年1月18日，因二原告受限购政策的影响，经原、被告双方协商达成一致，双方解除了编号为6225的《商品房预定合同》。并约定将原告已付房款人民币310000元转入编号为6235的《商品房预定合同》房屋款项内。同日，原、被告又达成一致意见，将天鹅湖金峪谷项目K3-3号房屋调换至天鹅湖金峪谷区F18-3号房屋。房屋面积188.02平方米，房屋总价款人民币3160000元，交房时间为2017年12月31日之前。 至原告起诉，被告未能按约定交付房屋，故二原告认为，被告已构成严重违约，故诉至人民法院，请求确认合同编号为6235号《商品房预定合同》无效，被告退还房款1140000元并支付逾期利息损失197682.56元。 经查，该案涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，被告也未履行合同所确定的义务。 上述事实，有原、被告的陈述，被告的答辩，《商品房预定合同》、收据、银行业务回单、客户退房、退款申请单及相关文书说明、《调房协议》等证据在卷佐证。 本院认为，商品房预订合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告在未立项审批前，与原告签订《商品房预定合同》，销售商品房，缺乏商品房买卖的现实基础，至一审辩论终结前，仍未取得商品房预售许可证，应当认定为无效。故原、被告双方签订的《商品房预定合同》（编号：6235）无效。 合同无效，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，被告辩称原告提交的收据中，有两笔盖有河北博艺装饰工程有限公司财务专用章，收款人并非被告，故不应由被告退还。经审理查明，该两份收据确实盖有河北博艺装饰工程有限公司财务专用印章，但经办人与其他收据均是同一人张伟，并且结合原告提供的证据9-14银行业务回单，该两笔收据上的金额与其他房款均打入被告河北华银公司账户，收款人均为被告河北华银公司，故该两笔款项理应由被告河北华银公司退还。故原告请求被告退还购房款1140000元的主张，本院予以支持。 因被告存在过错，致使合同目的不能实现，故原告要求被告赔偿逾期利息的损失，符合法律规定，本院予以支持。原告于2015年8月17日支付房屋定金100000元，于2015年9月26日向被告支付了房屋定金1035394元、房屋装修款4606元，共计1040000元。利息应自上述两笔房款交付之次日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算计至全部退清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告吕斯劼、周红与被告河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房预定合同》（合同编号：6235号）无效； 二、被告河北华银房地产开发有限公司给付原告吕斯劼、周红购房款1140000元。限本判决生效后十日内付清； 三、被告河北华银房地产开发有限公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告吕斯劼、周红支付逾期利息（以10000元为基数，自2015年8月19日起计算至房款退清之日止；以1040000元为基数，自2015年9月27日起计算至房款退清之日止）； 四、驳回原告吕斯劼、周红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16839.14元，减半收取计8419.57元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 、 审判员  李新宇 二〇二〇年六月十七日 书记员  邵天缘