山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）鲁1312民初43号 原告：临沂市东旭置业有限公司，住所地临沂市河东区双桥街1600号东旭第一城5号楼9楼。 法定代表人：张卫安，总经理。 委托诉讼代理人：张月先，山东有序律师事务所律师。 被告：邹均，男，1982年3月20日出生，汉族，住重庆市大足县。 第三人：中国农业银行股份有限公司临沂河东支行，住所地临沂市河东区东兴路2136号。 负责人：张佃全，行长。 委托诉讼代理人：陈继文，男，该银行职工。 第三人：付明江，男，1969年2月3日出生，住临沂市河东区。 原告临沂市东旭置业有限公司（以下简称东旭公司）与被告邹均、第三人中国农业银行股份有限公司临沂河东支行（以下简称农行河东支行）、付明江商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东旭公司的委托诉讼代理人张月先、第三人农行河东支行的委托诉讼代理人陈继文到庭参加诉讼，被告邹均经本院公告送达传票无正当理由未到庭。原告东旭公司于庭审前申请撤回对第三人付明江的起诉，本院已口头裁定予以准许。本案现已审理终结。 东旭公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告于2010年5月25日签订的《商品房预售合同》、解除原被告及第三人农行河东支行于2010年6月2日签订的《个人购房担保借款合同》，并判令相互返还合同约定的财产，由原告返还被告首付款及其交付的分期付款156121.46元，被告应履行变更登记义务并承担违约责任赔偿原告损失32439.68元；2.案件受理费、保全费、保全担保等费用由被告承担。事实与理由：原被告于2010年5月25日签订《商品房预售合同》一份，合同约定被告按揭贷款购买由原告开发位于临沂市河东区产，总价483952元，首付145952元，按揭贷款338000元。由原被告及第三人农行河东支行于2010年5月28日签署《商品房回购协议》后，被告与第三人农行河东支行于2010年6月2日签订了《个人购房担保借款合同》，由原告作为保证人，借款338000元，借款期限自2010年6月2日起至2030年6月1日止。原被告及第三人农行河东支行三方签订的《商品房回购协议》约定“若买受人（借款人）未按和按揭银行所签订的《个人购房担保借款合同》约定偿还购房贷款本金和利息连续达到三期（含）的情况下，由出卖人偿还该买受人所欠银行借款的本金和利息，并以垫付资金金额回购该商品房”。原被告签署上述合同文件后，第三人农行河东支行于2010年6月2日发放贷款338000元用于支付原告房款，贷款后被告累计共偿还贷款10169.46元，后未再还款。第三人农行河东支行于2011年7月12日、2011年8月4日、2011年9月6日分别从原告保证金账户扣款2256.03元、2252.67元、2253.62元用于偿还被告的贷款。由于被告未按约定偿还购房贷款本金和利息连续达到三期，第三人农行河东支行要求原告按照回购协议回购房产并偿还被告所欠银行借款的本息。原告于2011年10月18日按《商品房回购协议》，偿还被告所欠第三人农行河东支行借款的本金及利息324396.81元，原告共计已垫付资金331159.13元。原告垫付上述资金后，将涉案房屋作为职工宿舍使用。原告认为，原被告及第三人农行河东支行签订的《商品房回购协议》，实质是约定了被告连续三期不按约定偿还贷款为可以解除购房合同以及借款合同的条件。在被告出现上述违约情形后，原告基于被告利益，一直在等待被告履行合同义务。由于被告至今不能履行合同义务，对原告权利造成严重损害，因此原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 邹均未答辩。 农行河东支行辩称，同意原告的诉讼请求、事实及理由，相关贷款已由原告偿还，我行没有受到损失。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2010年5月25日，原告东旭公司与被告邹均签订《商品房预售合同》一份，约定被告邹均购买由原告东旭公司开发的位于临沂市河东区产，总价483952元，首付145952元，按揭贷款338000元。合同第七条约定，如买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。2010年5月28日，原、被告及第三人农行河东支行签署《商品房回购协议》，约定“若买受人（借款人）未按和按揭银行所签订的《个人购房担保借款合同》约定偿还购房贷款本金和利息连续达到三期（含）的情况下，由出卖人偿还该买受人所欠银行借款的本金和利息，并以垫付资金金额回购该商品房”。2010年6月2日，原告东旭公司、被告邹均、第三人农行河东支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：37020520100039565），约定被告邹均向第三人农行河东支行借款338000元，借款期限自2010年6月2日起至2030年6月1日止，按月还款。由原告东旭公司为该笔借款作保证人提供阶段性保证，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止对该笔借款承担连带责任保证。第三人农行河东支行按合同约定发放贷款338000元。被告邹均累计偿还贷款10169.46元后未再还款。第三人农行河东支行于2011年7月12日、2011年8月4日、2011年9月6日分别从原告东旭公司保证金账户扣款2256.03元、2252.67元、2253.62元用于偿还被告邹均的贷款。被告邹均未按约定偿还购房贷款本金和利息连续达到三期，第三人农行河东支行要求原告按照回购协议回购房产并偿还被告所欠银行借款的本息。2011年10月18日，原告东旭公司按《商品房回购协议》，偿还被告邹均所欠第三人农行河东支行借款的本金及利息324396.81元。至此原告共计已垫付资金331159.13元。原告垫付上述资金后，将涉案房屋作为职工宿舍使用。2020年1月3日，原告诉来我院。 本院认为，被告邹均自原告处购买商品房一套，总价483952元，首付145952元，被告自第三人农行河东支行处办理按揭贷款共计338000元，原告、被告与第三人三方签订《商品房回购协议》，约定若买受人(借款人)未按和按揭银行所签订的《个人购房担保借款合同》约定偿还购房贷款本金和利息连续达到三期(含)的情况下，由出卖人偿还该买受人所欠银行借款的本金和利息，并以垫付资金金额回购该商品房。上述事实，有原告提交的《商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、《商品房回购协议》等证据证实，故本院对上述事实予以确认。 被告邹均于2011年偿还贷款10169.46元后至今长达八年之久未再还款，违反《商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》的约定，已构成根本违约，第三人农行河东支行按照《商品房回购协议》要求原告回购涉案房产，符合合同约定。原告按照《商品房回购协议》偿还被告所欠第三人的贷款本金及利息331159.13元并回购房产后，被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的权利义务已经终止，合同已解除；原告东旭公司与被告邹均签订的《商品房预售合同》合同目的亦无法实现，原告东旭要求解除与被告邹均签订的《商品房预售合同》并按照合同约定支付应付款10%（32439.68元）的违约金的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以支持。原被告之间的《商品房预售合同》解除后，原告应退还被告已交房款共计156121.46元，被告应配合原告履行变更登记义务。原告主张的财产保全责任险保险费1000元，并非诉讼过程中的必要费用，本院不予支持。被告邹均经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担可能对其不利的法律后果。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂市东旭置业有限公司与被告邹均签订的《商品房预售合同》； 二、被告邹均于本判决生效后十日内应向原告临沂市东旭置业有限公司支付违约金32439.68元； 三、原告临沂市东旭置业有限公司退还被告邹均购房款156121.46元； 四、被告邹均于本判决生效后十日内配合原告临沂市东旭置业有限公司办理位于临沂市河东区产的变更登记； 五、驳回原告临沂市东旭置业有限公司的其他诉讼请求。 以上给付款项，于本判决生效之日起十日内支付至指定账户并注明案号（开户行：中国建设银行临沂河东支行账号：37×××81户名：临沂市河东区人民法院） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3422元，财产保全费2950元，由被告邹均负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  庄桂芹 审 判 员  尤文艳 人民陪审员  郭希芳 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  诸葛倩 书 记 员  何晓庆