上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5779号原告：上海白木屋餐饮有限公司,住所地上海市长宁区兴义路******。法定代表人：高学兰，董事长。委托诉讼代理人：周必荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：罗希元，男，1988年2月17日生，汉族，住上海市长宁区。原告上海白木屋餐饮有限公司(以下简称白木屋公司)与被告罗希元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法适用简易程序。本院于2020年3月31日公开开庭审理本案，原告白木屋公司的委托诉讼代理人周必荣、被告罗希元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白木屋公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告2018年9月25日签订的房屋租赁合同于2020年3月7日解除；2、判令被告将位于上海市浦东新区银城路155、167号地下1层G52-8室房屋(以下简称系争房屋)腾退返还原告；3、判令被告支付2018年12月1日起至2020年3月7日期间的租金及2020年3月8日起至被告实际返还房屋的房屋使用费。按每月人民币(以下币种同)31,025元标准计算；4、判令被告支付2019年6月1日至2019年11月30日的物业管理费25,200元；5、判令被告支付2018年12月1日至2019年7月30日的水电煤费用合计14,086.88元；6、判令被告支付逾期支付租金违约金，以月租金31,025元为基数，按月息2%的标准，分别自2018.11.11、2018.12.11、2019.1.11、2019.2.11、2019.311、2019.4.11、2019.5.11、2019.6.11、2019.7.11、2019.8.11、2019.9.11、2019.10.11、2019.11.11、2019.12.11、2020.1.11、2020.2.11计算至被告实际支付之日止；7、判令被告支付解约违约金186,150元。事实与理由：2018年9月25日,原、被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定,原告将系争房屋出租给被告使用,每月租金31,025元,被告应于前月10日支付下月费用。合同签订后,原告按约将房屋交付被告,但自2018年12月起,被告一直拒付租金至今。原告认为,被告的行为已严重构成违约,应按照合同约定承担违约责任,原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，诉请如前。被告罗希元辩称：1、原告起诉的主体不对，原告应当以上海岚谷餐饮有限公司(以下简称岚谷公司)作为被告进行起诉。被告作为岚谷公司的股东，代表岚谷公司与原告签订的合同。根据工商内档信息，系争房屋的房东是中船置业有限公司(以下简称中船公司)，其将系争房屋出租给岚谷公司。所以房屋租赁关系与被告个人无关。由于当时公司还没注册成立，被告就以个人名义签订租赁合同，用于公司的工商注册使用，现在公司成立了，原告应当起诉岚谷公司，而不应起诉本案被告。2、不认可合同解除的时间，2019年5月20日左右原告对被告断水断电，所以合同应于该日解除。3、不同意返还房屋。被告认为双方之间的纠纷还没解决，所以不应返还房屋。4、不同意支付2018年12月1日起至2020年3月7日的租金，原告签合同时承诺免税店和兴业银行马上入驻，但兴业银行2019年年底才准备入驻，虽然目前实际已经入驻，但免税店没有开。这与原告签约时的承诺不符。基于同样的原因，被告也不同意支付2020年3月8日起至被告实际返还房屋的房屋使用费。5、不同意支付物业费。因为签订合同后，原告让被告支出了很多额外的费用，包括隔墙等基建费用，增加了被告的经营成本。6、不同意支付水电煤费。7、不同意支付逾期付款违约金。违约金的标准也过高，请求法院予以调整。8、不同意支付解约违约金。被告并不存在违约行为。原告签约时做了不正当的承诺，才导致被告签订合同。且违约金标准也过高，请求法院予以调整。本院经审理查明，认定事实如下：系争房屋登记在中船公司名下，2018年6月25日，中船公司作为甲方(出租方)与原告作为乙方(承租方)签订《上海市商品房租赁合同》，约定将系争房屋出租给原告使用。2018年7月16日中船公司出具《同意转租情况说明》，载明原、被告就系争房屋签订了租赁合同，租期自2018年8月1日至2026年7月31日止,同意原告进行转租并与次承租人签订租赁合同。2018年9月25日原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定房屋面积60平方米，甲方于2018年9月26日向乙方交付系争房屋。房屋租赁期自2018年9月26日起至2023年7月31日止。初期月租金为31，025元，物业管理费为每月4，200元。租金及物业管理费的支付原则为先付后用，一个月一付，前月10日前支付下个月的费用。逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按拖欠款项的0.5%向甲方支付滞纳金。乙方逾期支付租金或上述各种费用的，甲方有权经书面通知乙方后，要求物业管理公司或相关单位停止对该房屋的水、电等能源供应，因此造成任何损失的，应由乙方自行承担。租赁期限内，乙方逾期付租金或不足额支付租金(包括合同约定的其他费用)超过10天的，甲方有权经通知乙方后，提前单方面解除本合同，届时，乙方应当按照合同解除时6个月之租金金额向甲方支付违约金。合同签订后被告向原告交付了系争房屋。原告按约履行合同，支付租金至2018年11月30日，之后再未支付租金等费用。2019年5月5日，原告向被告发送《催款通知书》，载明“原告自2018年12月起，尚未向我司包括合同余款、房屋租金、物业管理费及其他应付款项共计380,870.11元。请贵方务必于2019年5月9日之前付清所有欠款。如到期仍不缴纳所欠所有款项，我司将停止贵方所租赁商铺的相关服务(包括且不限于停水、停电、停煤气等)，并依法追究贵方的违约责任。”庭审中，原、被告双方一致确认：被告签订合同后支付了119,946元。其中包含押金105,675元、2018年11月26日至2018年11月30日的租金5,171元、2018年9月26日至2018年11月30日的物业费9,100元。之后被告再未付过租金。被告支付物业管理费至2019年5月底。原告同意押金在本案中一并处理，用于抵扣被告欠付的各项费用。被告同意押金在本案中一并处理，但应当予以退还。关于双方争议的水电煤费用，被告当庭确认2018年12月1日至2019年7月30日的水费为490元，煤气费为1,809.38元，2018年12月至2019年4月的电费为11,787.50元，并同意支付上述费用。原告对此予以认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告辩称其作为岚谷公司的股东，是代岚谷公司与原告签订租赁合同，所以被告认为租赁关系发生在原告与岚谷公司之间。但不论是从合同的签订主体还是履约情况来看，被告既是合同的签订方，也是支付租金、履行合同的主体。双方之后也未再重新签订协议或变更该租赁合同关系。因此，本院认定租赁合同关系发生在原、被告之间。虽然被告提供了岚谷公司工商内档材料中的情况说明，用以证明系争房屋是岚谷公司的注册地址，由于企业未办理及注册名称未选定，故由公司股东以个人名义注册地址，与原告签订租赁合同用于岚谷公司的工商注册使用。但一方面该情况说明系由被告单方面向工商管理部门出具，从内容来看，系用于工商注册使用而出具。另一方面，被告的该等单方意思表示行为，并未得到原告的认可，不能变更原、被告之间的租赁合同关系。综上，本院对于被告的该节抗辩不予采纳。被告作为承租方应当按约履行支付租金的义务，被告未支付租金已达成合同解除条件，被告于2020年3月7日收到本院寄送的起诉状等诉讼材料，原告请求确认合同于该日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将系争房屋返还给原告，原告要求返还房屋的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付2018年12月1日起至2020年3月7日期间的租金及2020年3月8日起至被告实际返还房屋的房屋使用费，于法于约有据，关于房屋使用费的计算标准，参照合同约定的租金标准计算。被告虽辩称原告于2019年5月就对其停水停电，然并未提供充分证据予以证明，本院难以采信。同理，原告要求支付2019年6月1日至2019年11月30日的物业管理费的诉请本院予以支持。关于水电煤费用，被告当庭确认2018年12月1日至2019年7月30日的水电煤费用合计14,086.88元，并同意支付。原告对此也予以认可，本院予以照准。被告逾期支付租金，原告要求被告支付逾期付款违约金，依约有据，鉴于原告同时主张逾期付款违约金及解约违约金，逾期付款违约金应计算至合同解除之日为宜。由于逾期付款违约金的计算标准过高，本院综合违约情形、实际损失及公平原则予以调整，酌定逾期付款违约金数额为6万元。关于解约违约金，合同解除系因被告未付租金的违约行为所致，被告应当承担合同解除的违约责任，对原告该诉请本院予以支持。鉴于双方一致同意将押金在本案中一并处理，故抵扣被告已缴纳的押金后，被告尚需支付违约金80,475元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告上海白木屋餐饮有限公司与被告罗希元签订的房屋租赁合同于2020年3月7日解除；二、被告罗希元于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区银城路155、167号地下1层G52-8室房屋内迁出，将上述房屋返还给原告上海白木屋餐饮有限公司；三、被告罗希元于本判决生效之日起十日内支付原告上海白木屋餐饮有限公司2018年12月1日起至2020年3月7日的租金472,614.17元及2020年3月8日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月31,025元的标准计算；四、被告罗希元于本判决生效之日起十日内支付原告上海白木屋餐饮有限公司2019年6月1日至2019年11月30日的物业管理费25,200元；五、被告罗希元于本判决生效之日起十日内支付原告上海白木屋餐饮有限公司2018年12月1日至2019年7月30日的水电煤费用，合计14,086.88元；六、被告罗希元于本判决生效之日起十日内支付原告上海白木屋餐饮有限公司逾期支付租金违约金6万元；七、被告罗希元于本判决生效之日起十日内支付原告上海白木屋餐饮有限公司解约违约金80,475元(已抵扣押金105,675元)。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,324元，减半收取计5,162元，由原告上海白木屋餐饮有限公司负担1,032元，由被告罗希元负担4,130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年六月八日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。