云南省弥渡县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2925民初348号 原告（反诉被告）：祁来云，男，1949年10月10日出生，汉族，初中文化，退休工人，住弥渡县。 委托诉讼代理人：张云海，云南成展律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：吴文水，男，1971年5月15日出生，汉族，初中文化，个体户，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：邬仕月，云南群信律师事务所律师。特别授权代理。 本诉原告祁来云（反诉被告）与本诉被告吴文水（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月15日立案受理了本诉，2020年5月20日立案受理了反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祁来云（反诉被告）及其委托诉讼代理人张云海，本诉被告吴文水（反诉原告）的委托诉讼代理人邬仕月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告祁来云（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令本诉被告吴文水解除原、被告双方订立的《房屋租赁合同》；2、判令本诉被告吴文水支付从2017年1月26日起至交还房屋之日止以年租金11万元计算的租金；3、判令本诉被告吴文水支付违约金330000元；4、由本诉被告吴文水承担本诉的案件受理费。事实和理由：我户位于弥渡县铺面房于2013年出租给吴湘红开超市，2015年弥城棚户区改造时我户将该房屋拆除重建工程项目发包给吴文水，工程完工后，双方签订《房屋租赁合同》。其中约定租期十年，从2016年1月26日至2026年1月25日止；年租金110000元；租金一年一付，逾期交付房租，每天加收1000元滞纳金；第七条合同的变更、解除与终止中第2约定房屋租赁期间，乙方（被告）有（1）未经甲方（原告）书面同意，整体转租承租房屋；（3）逾期未交纳按约定应当由乙方（被告）交纳的各项费用；（4）乙方（被告）未按时交付租金，缴纳期届满一个月内，经甲方（原告）催告后仍未交的，应按合同第九条违约责任的约定由被告支付给我十年总租金30%的违约金，即330000元。合同签订时被告支付了第一年房租，但后面就未按约定支付过租金，为此我多次催要，但被告一直未付，至今已拖欠三年多房租；另外被告未经我户同意，擅自将承租房屋又转租他人。我户认为被告长期拖欠租金及擅自转租行为已严重违反了合同约定，是严重的违约行为，其违约行为给我户造成了极大的经济损失，因被告拒绝协商，为维护自身合法权益不得已诉至人民法院，寻求国家法律保护。另外我方认为吴文水反诉中以我与其签订房屋建筑承包合同，欠其房款不支付给我租金的理由不成立，且与本案无关。 被告吴文水（反诉原告）辩称及向本院提出反诉诉讼请求：1、判令本诉原告祁来云全面履行《房屋租赁合同》，将位于弥渡县房屋三至四层交给本诉被告吴文水；2、判令本诉原告吴文水承担违约金330000元；3、反诉费由本诉原告祁来云承担。事实和理由：请求驳回原告的诉讼请求，支持我方的反诉请求。2014年我与同乡共同出资在弥渡县合伙开弥渡易购超市，在弥城东门附近向弥渡的公司、个人租赁了营业场所。2015年弥城对老城区进行棚户区改造，超市也在棚改的范围，6月我与包括原告祁来云在内的6户达成了《房屋建筑工程包工包料承包合同》、《房屋租赁合同》，合同约定房屋统一由我方统一承建，施工完毕后统一承租六户的房屋作开超市使用。合同签订后，我全面的履行了合同义务，对临街的六户房屋按照棚户区改造的要求，进行了统一设计，统一施工，于2015年底基本完工。我建盖好了房屋后向原告祁来云预付了一年的房租11万，其趁看房之机将房屋三、四层的钥匙拿走，将三、四层房屋占为自己使用，对房屋的结算要求置之不理，仅仅支付我20万元建房款就没有向我支付任何款项。后我与其他五户进行了房屋工程结算，他们已将房屋交给我使用。而原告祁来云尚欠我工程款四十多万，这几年中我一直要求其结算，他一直以各种理由拒付，到现在房屋三四层一直由其管理使用，还将房屋出租给他人。原告方现起诉的房屋是超市的一个部分，超市不仅仅只涉及到其一户的房屋，因为原告方的原因及违约行为才导致合同没有全面履行，所以应驳回原告方的起诉。总之，我向原告祁来云交付第一年租金后，未向其交付三年的租金，理由是他一直未将全部租赁物交付给我，且一直没有结算给我租赁物的工程款。我们双方签订的合同合法有效，双方应该全面依法履行，原告祁来云作为出租人没有完全交付租赁物，没有结算清租赁物的工程款，致使我方无法支付后续的租金，其行为显属违约，应依法承担违约责任，请求法院支持我方的反诉请求，判令本诉原告祁来云全面履行双方签订的《房屋租赁合同》，将弥渡县房屋三、四层交由我方使用，并判令其承担违约金330000元及反诉案件受理费。 本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。祁来云提供吴文水有异议的证据《房屋租赁合同》中祁来云手写的字迹“2016年1月29日经双方协商租期从2016年1月26日计算起”的内容不予确认，因合同系双方自愿签订，吴文水提供的《房屋租赁合同》没有该字迹；《个体工商户档案目录》、潘志杰营业执照的真实性、合法性本院予以确认，但不能证明吴文水有转租的事实行为。对吴文水提供祁来云有异议的证据营业执照2份真实合法，与本案有关联性，本院予以确认；《房屋建筑工程包工包料承包合同》的真实性、合法性予以确认，因与本案无关联性，不能证明其欲证明的方向；营业执照2份、2015年1月20日吴文水与潘志杰签订的《易和超市合伙协议书》的内容真实合法，与本案有关联性，且能相互印证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经本诉原告祁来云与本诉被告吴文水协商，祁来云将位于弥城镇文笔中路75号铺面一至四楼租给吴文水作超市使用，约定租金为每年110000元，一年一付，租期为2016年2月1日至2026年1月31日。2015年6月18日吴文水向祁来云预交第一年的租金110000元，由祁来云出具收条1份。2015年6月20日双方签订了《房屋租赁合同》约定了双方的权利义务及违约责任等。2015年6月24日双方又签订了《房屋建筑工程包工包料承包合同》1份，由吴文水对祁来云位于弥城镇文笔中路75号的铺面进行棚户区商铺拆除重建。2015年年底弥城镇文笔中路75号铺面建设完工后，双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月1日开始计算租期，约定每年年初先交当年租金后再使用租赁房屋。期间祁来云未将弥城镇文笔中路75号的铺面三、四层（楼）交付吴文水管理使用。2019年2月16日，祁来云将弥城镇文笔中路75号铺面四层（楼）租给杨文治使用，年租金为7000元，租期为2019年2月20日至2020年2月19日，双方签订《租房协议》1份，至今该房屋仍由杨文治使用，庭审中祁来云自认租给杨文治的房屋2020年的租金为年租金5000元，但双方未签订书面合同。吴文水于2014年4月29日办理了弥渡易和超市的营业执照，经营者为吴文水，2015年年底吴文水使用祁来云弥城镇文笔中路75号铺面及另外五户（案外人）的铺面开设弥渡易和超市，该超市现为营业状态，其中祁来云的铺面为该超市入口位置。2019年3月21日弥渡易和超市的营业执照经营者变更为吴文水的合伙人潘志杰。庭审中还查明，祁来云否认在其未将弥城镇文笔中路75号铺面三、四层交付吴文水使用期间吴文水多次催要交付三、四层（楼）的事实，而吴文水也否认其未支付2017年至今的租金期间祁来云曾多次催要的事实。 本院认为，祁来云、吴文水提供的《房屋租赁合同》能证实双方系出租人与承租人的关系，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护,当事人应按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中祁来云在与吴文水签订《房屋租赁合同》时约定房屋属整体出租，在祁来云向吴文水交付房屋时未将房屋三四层（楼）交付给吴文水管理使用，且将房屋四层（楼）租给他人使用至今，该行为首先构成违约，导致租赁合同不能全面履行，租赁房屋未按约定用途使用，致使发生了吴文水没有整体使用租赁房屋的损害结果，对吴文水的收益造成一定的损失，祁来云对合同的履行存在过错，应对该损害后果承担责任，结合本案查明三、四层（楼）房屋从2016年使用至今的现状，本院酌情支持吴文水未能完整使用房屋的损失为45000元。吴文水在支付给祁来云一年的租金后，未按约定支付2017年至今的租金，造成祁来云未收到2017年至2020年房屋租金440000元的损害后果，也存在过错，应由吴文水承担相应的资金占用费，本院酌情支持资金占用费36300元。双方各自承担给对方造成的损失后，祁来云应支付给吴文水8700元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中祁来云、吴文水均存在未完全履行各自的合同义务的违约行为，且未提供证据证实已在合理期限内向对方催要，因此双方互诉支付违约金330000元的诉讼请求，本院均不予支持。考虑到双方的行为未给对方造成较大损失的事实以及祁来云出租的房屋属吴文水开设且正在营业状态的弥渡易和超市的一部分，为避免双方的损失继续扩大，双方继续全面履行合同，达到各自的合同目的较为恰当。因此，祁来云应及时履行交付给吴文水房屋三、四层（楼）的义务；吴文水应履行支付给祁来云20**年至2020年房租共计440000元的义务，并扣除祁来云应支付给吴文水8700元，实际还需支付431300元。 综上所述，原告祁来云（反诉被告）的部分诉讼请求有事实、法律依据，本院予以支持。被告吴文水（反诉原告）的部分反诉诉讼请求有事实、法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、继续履行本诉原告祁来云与本诉被告吴文水于2015年6月20日签订的《房屋租赁合同》。 二、由本诉原告祁来云将弥城镇文笔中路75号铺面三、四层（楼）交付本诉被告吴文水租用（限期判决生效之日起15日交付）。 三、由本诉被告吴文水支付给本诉原告祁来云20**年至2020年的房屋租金431300元（限期判决生效之日起15日付清）。 四、驳回本诉原告祁来云及反诉原告吴文水的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取5338元，由原告祁来云承担（已交）；反诉案件受理费减半收取3125元，由原告吴文水承担（已交）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审判员  王美红 二〇二〇年六月二十四日 书记员  何 倩