杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初20949号 原告：赵香娣，女，1977年2月6日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：查先丰、李辉，浙江久丰律师事务所律师。 被告：杭州华元沃德企业管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道欢乐城喜悦庭2幢1-5层、601、7-10层，5幢27层。 法定代表人：张盼，董事长兼总经理。 委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 原告赵香娣（以下简称原告）为与被告杭州华元沃德企业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员丁伟华独任审判。后被告申请对案涉商铺的渗漏水原因进行鉴定，本院依法予以准许，并委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行鉴定。浙江瑞邦建设工程检测有限公司于2019年11月20日出具司法鉴定报告。本院于2019年12月13日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李辉、被告的委托代理人刘中秋均到庭参加诉讼。后原告申请对案涉房屋的固定装修（指定装修材料费除外）的工程造价进行鉴定，本院依法予以准许，并委托淳安永盛联合会计师事务所（普通合伙）进行鉴定，淳安永盛联合会计师事务所（普通合伙）于2020年4月20日出具鉴定意见书。本院于2020年5月8日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李辉、被告的委托代理人刘中秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告与被告于2018年5月19日签订《房屋（预约）租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于余杭区××路××号华元欢乐城1-504铺位，租赁期限为三年。合同签订后，原告依约支付了租金及保证金，被告交付了房屋。原告承租铺位的装修方案经被告审核同意后施工，装修结束经被告验收合格开业经营，但该铺位在装修期间及营业期间共发生两次漏水事故，存在安全隐患，被告得知后并未采取有效处理措施，致使原告不得不暂停营业，给原告造成了重大损失。为避免损失扩大，原告无奈选择停业。原告停业后，多次要求被告尽快处理漏水事故，但被告至今未解决商铺的漏水问题。原告认为，被告的行为已经违约，为维护自身合法权益，特起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2018年5月19日签订的编号为ＨＹＡＤ201803061的《房屋（预约）租赁合同》；2、被告退还原告保证金67159元；3、被告赔偿原告损失407235.56元；4、被告承担本案诉讼费用。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、房屋（预约）租赁合同一份，用于证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实。 2、微信截图一组，用于证明原、被告及装修人员组建微信群，被告监管案涉商铺装修进程，对于装修过程中发生的漏水事故，被告表示予以解决的事实。 3、通话录音，用于证明原、被告为案涉商铺漏水问题协商，原告多次要求被告解决的事实。 4、损失情况告知函及回函各一份，用于证明原告将案涉商铺漏水及损失情况告知被告及物业公司的事实。 5、敦请营业告知函及回函各一份，用于证明被告及物业公司收到原告告知函，但仍要求原告恢复营业的事实。 6、照片一组，用于证明案涉商铺漏水的实际情况。 7、收款收据、发票各一份，用于证明原告支付租金47692.80元，物业费9936元，租赁保证金、装修保证金共计67159元，装修管理费5940元的事实。 8、服务协议一份，用于证明原告支出消防服务费用14000元的事实。 9、催缴通知单一份，用于证明案涉商铺的物业公司向原告催缴电费10223.64元、物业费9936元的事实。 10、服务合同、收款收据各一份，用于证明原告为开办案涉商铺，签订服务合同，支付经营指导费、服务费、设计费79800元，保证金10000元的事实。 11、收据、物料清单、收款确认单、购物清单一组，用于证明原告为经营案涉商铺支出安装费1000元、食材等物料费用46461元、装修材料35000元的事实。 12、装修预算表一份，用于证明原告为案涉商铺装修所需支出装修费用214141.36元的事实。 13、劳动合同一组，用于证明原告为案涉商铺招聘员工并与员工签订劳动合同的事实。 14、工资单一组，用于证明原告停业期间支出的部分员工工资费用27700元的事实。 15、房屋租赁合同一份，用于证明原告为员工租房支出的租赁费用22200元的事实。 16、余杭区住建局关于案涉房屋的回复函一份，用于证明案涉房屋漏水是因为房屋质量存在缺陷导致的事实。 17、鉴定报告一份，用于证明经鉴定除了指定装修外，其余造价为161789元的事实。 被告答辩称，一、被告不存在违约行为，原告无权解除案涉租赁合同。根据合同法第二百二十二条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉《房屋（预约）租赁合同》第十条第三款明确约定，乙方所租赁的房屋及有关设施、设备，其检查、维修、保养等责任及相应费用由乙方自行负责及承担。故基于双方租赁合同的除外约定，案涉房屋的维修义务在于原告而非被告，被告并无维修义务，应由原告自行解决，所谓被告“未采取有效处理措施”并不存在，本案中被告不存在任何违约情形，原告无权解除案涉租赁合同。二、案涉房屋顶棚渗漏系楼上1-603室商家导致，与被告无涉。经被告核实以及专业单位的检查报告结论显示，案涉房屋顶棚存在些许渗漏的原因在于案涉房屋楼上1-603a/603b铺位商家“尚品宫”餐厅，具体为“1-603a/603b铺位洗手盆下长时间积水深入原结构面与地砖之间；1-603a/603b铺位厨房水沟装修破坏原防水结构，水沟地砖缝隙、水沟地漏周边、穿水沟电缆根部这些部位渗漏至厨房下部”。被告已经进行了多次的沟通协调，尽到了最大善意，故本案实质应为原告与楼上1-603铺位商家的相邻纠纷，与被告无涉。鉴于上述原因，案涉房屋渗漏水的原因为本案争议焦点之一，楼上1-603商家官情琴与本案正在进行的诉讼具有直接法律关联，为查清本案事实及正确判定各方责任，恳请法院追加官情琴作为本案第三人。三、案涉房屋顶棚的轻微渗漏并不影响案涉房屋的正常使用。案涉房屋顶棚的渗漏程度轻微、范围也非常小，不论责任为谁，实质上并不影响案涉房屋的正常使用，原告所谓的“不得不暂停营业”的真实原因在于原告店铺经营不善，其意图以此单方解除案涉租赁合同，有违诚实信用原则。四、假设原告有权解除合同，原告诉请的各项损失亦无依据，不应由被告承担。首先，如前所述，渗漏系楼上1-603室商家所致，损失不应由被告承担。其次，案涉租赁合同的解除并不必然导致其损失清单所列的所谓相应损失，相应的数据亦为原告单方核算缺乏合理性。第三，案涉合同第十六条约定，无论因何种原因导致合同终止，原告自行承担费用，拆除、搬离原告所有的设施设备，与被告无涉。故退一步而言，假设原告有权解除合同，其诉请的各项损失亦缺乏依据，不应得到支持。综上，恳请法院驳回原告诉请，以维护被告的合法权益。 被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、房屋（预约）租赁合同、补充协议、房屋交接确认书各一份，用于证明案涉争议发生期间官情琴系案涉房屋楼上之华元欢乐城1-603室商铺（“尚品宫”餐厅）承租人及使用人的事实。 2、关于官情琴餐饮店声明回函及寄送凭证、关于官情琴餐饮店装修整改告知函及寄送凭证各一份，用于证明经被告查实，系因华元欢乐城1-603室商铺（“尚品宫”餐厅）防水措施不到位致使案涉房屋渗漏水，被告多次催告沟通无果的事实。 3、华元欢乐城1-504商户（觅香）漏水检查报告一份，用于证明经专业单位核查并出具报告，案涉房屋顶棚渗漏为1-603室商铺（“尚品宫”餐厅）造成的事实。 4、施工图纸一组，用于证明楼板本身并无防水要求的事实。 本院依职权出示浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的《司法鉴定报告》一份。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2018年5月19日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋（预约）租赁合同》一份，约定被告将位于杭州市余杭区××街道××路××号华元欢乐城项目1-504号铺位出租给原告，暂定租赁面积108平方米，租赁用途为餐饮，品牌为觅香。双方约定租赁期限三年，自房屋计租日起算，甲方应于2018年5月25日前将符合约定条件的房屋交付乙方，双方办理接收手续。装修期为2018年5月25日至2018年6月29日，装修期内乙方除无须支付租金及推广费外。合同签订之日，乙方向甲方支付租赁保证金57159元，该租赁保证金不是预付的租金、服务费、推广费或其他费用，仅作为乙方履行本合同义务的担保。若乙方无违约行为或未给甲方造成损失行为致使甲方需从保证金中扣减应付款项的，该保证金于合同期限届满且乙方按约将承租房屋交换甲方并经甲方验收确认无误后三十个工作日内无息退还。双方还约定租金标准为4.8元／天／平方米，物业费标准为1元／天／平方米。租金遵循先付后用原则，每季度结算，首期租金支付时间为装修期届满前30日，其后每期租金于下一季度开始前30日支付，每次支付季度的租金。物业服务费自房屋交付日起按季度支付，具体以《物业服务合同》约定为准，物业服务公司在收到物业服务费后向乙方开具相应金额的合法发票。在甲方将本合同项下房屋交付乙方之日，甲乙双方之间即由原来的预约租赁关系转为正式的租赁关系，双方根据本合同约定的条款享受和履行租赁期间的权利和义务，双方无需再另行签订合同。 双方在合同第十条对于房屋维修、管理、使用及经营要求做出了如下约定，乙方根据经营使用需要，可对租赁房屋进行装修，但方案应先报甲方审批同意（甲方审批不减免乙方责任，甲方也不因此承担任何责任），且乙方应于施工前将租赁房屋卫生设施设计图提交政府相关审批部门审查。乙方所租赁的该房屋及有关设施、设备，其检查、维修、保养等责任以及相应的费用由乙方自行负责及承担，若乙方委托甲方或本项目物业服务公司进行维修和保养，则乙方须承担相关费用。因甲方原因导致乙方无法合法地独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的，乙方有权书面通知立即解除本合同，乙方已缴纳的保证金剩余金额在30个工作日内退还，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项（如有）。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。 后被告按约将房屋交付原告使用，原告装修后用于开设“觅香”。原告实际向被告支付租金47692.80元、租赁保证金57159元，并向案外人杭州华元商业管理有限公司支付物业费9936元、装修保证金10000元、装修管理费5940元。原告于2018年6月22日、2018年8月23日两次发现商铺存在漏水情形，后于2018年9月4日停业。原告分别于2018年9月7日、2018年10月8日就漏水情况及损失发函给被告，要求被告给予回复。被告分别于2018年9月6日、2018年10月10日回复称漏水原因系楼上尚品宫装修不规范导致，已经催告尚品宫整改并与原告协商后续事宜，要求原告积极与尚品宫协商处理赔偿事宜，且认为原告未按照商户手册正常营业构成违约，要求原告立即开店营业。2018年11月3日，被告通知原告于2018年11月8日协商处理漏水事宜，但最终协商未果。原告于2018年11月28日诉至本院，望判如所请。 案件审理过程中，被告申请对案涉商铺的渗漏水原因进行鉴定，本院依法予以准许，并委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行鉴定。浙江瑞邦建设工程检测有限公司于2019年11月20日出具《司法鉴定报告》一份，经现场勘查，认为板底有开裂现象，裂缝多为板角或对角裂缝，裂缝位置目前渗水痕迹明显。尚品宫商铺洗手台位置下方排水管软管接头处未做封堵，出水管未设置坡度，水平铺设，洗手台下方积水痕迹明显，其余位置未见有明显水源。同时对渗水原因分析如下：案涉商铺渗漏为顶板，渗漏主要水源为尚品宫商铺在使用过程中造成楼板积水，渗漏水位置主要集中在楼板裂缝部位，因楼板未做防水处理，水源通过楼板裂缝部位发生渗漏。综上，确定鉴定结论如下：案涉商铺渗漏主要原因为上层商铺地面积水通过楼板裂缝部位发生渗漏。 2019年11月25日，杭州市余杭区住房和城乡建设局出具《关于华元欢乐城1#楼6层尚品宫质量缺陷情况调查回复》，称经召集房产公司负责人、信访投诉人，并邀请余杭区土木学会专家赴现场核实认为华元欢乐城六层楼板存在质量缺陷如下：1、混凝土现浇板存在收缩开裂现象；2、局部存在尺寸10至20厘米左右的施工预留洞口，现场为挤塑板封堵，洞口边存在裂缝；3、少数现浇板板底存在混凝土粗骨料，主要是由施工过程中漏浆所致；4、现浇板存在少量板筋露筋现象；5、板底部存在吊杆机械开孔未修补现象（注：以上一至四项为施工过程中控制不当引起的质量缺陷，第五项为五层承租户吊顶所致）。同时对裂缝与渗漏水原因分析如下：1、楼板裂缝，六层楼板底部存在不规则裂缝，为混凝土收缩开裂，属非结构性裂缝；2、六楼楼板存在混凝土收缩裂缝，导致该裂缝处渗水，且存在渗水迹象，其他部位未见明显渗漏痕迹。 案件审理过程中，原告还申请对案涉商铺的固定装修造价（指定装修材料费除外）进行鉴定，本院依法予以准许，并委托淳安永盛联合会计师事务所（普通合伙）进行鉴定。淳安永盛联合会计师事务所（普通合伙）于2020年4月20日出具鉴定意见书，确定工程造价为161789元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于原告是否有权解除合同并要求被告赔偿损失。原告认为，案涉房屋的渗漏非因原告之故，而是被告提供的房屋存在质量问题，因此被告须承担赔偿责任；被告认为，根据鉴定报告，漏水系因上层商铺积水导致，且楼板本身并无防水要求，楼板的裂缝系在质量规定允许的范围内，并非质量问题，故被告不应承担赔偿责任且渗漏并不导致商铺完全无法使用，原告无权解除合同。本院认为，综合杭州市余杭区住房和城乡建设局出具《关于华元欢乐城1#楼6层尚品宫质量缺陷情况调查回复》以及浙江瑞邦工程检测有限公司出具的鉴定报告，案涉商铺渗漏系因楼板存在非结构性裂缝，未作防水处理，上层商铺地面积水通过楼板裂缝部位发生渗漏。被告作为出租人有义务向承租人提供能够正常使用的房屋，现案涉商铺因上层商铺积水通过裂缝渗漏至楼下，影响楼下的正常经营，原告租赁房屋经营餐饮的目的无法实现，故原告要求解除合同，理由成立。被告抗辩称楼板裂缝在质量规定允许范围内，但对此并未提交有效证据予以证明，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。 关于保证金。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金57159元，上述保证金作为原告履行合同义务的担保，若无违约且给被告造成损失的，应在合同期限届满并交还房屋后退还。现原告并不存在违约行为，故合同解除后，被告应向原告返还租赁保证金57159元。装修保证金10000元，系由原告支付至案外人杭州华元商业管理有限公司，现原告要求被告返还该笔款项，依据不足，本院不予支持。 关于损失。原告因渗漏导致案涉商铺无法正常使用，并实际造成损失，对此被告应承担一定的赔偿责任。本案中，渗漏的发生系多方原因导致，本院酌情确定由被告承担60%的赔偿责任。原告的损失范围，本院核定如下：1、租金及物业费损失。原告实际支付租金至2018年9月30日，但因渗漏问题导致其实际于2018年9月4日停业，故租金及物业费的损失应自2018年9月4日计算至2018年9月30日，此后的费用原告实际并未支付，也尚未产生，原告主张此后的损失，依据不足。故本院确认租金损失为13996.80元、物业费损失2484元。2、装修费用损失。经鉴定，案涉商铺的固定装修造价（指定装修材料费除外）为161789元，并支出指定装修材料费、安装费36000元，以上合计197789元。本院综合考虑装修造价、实际使用时间、折旧等因素，酌情确定原告的装修损失共计186048元。以上损失合计202528.80元，本院确定由被告赔偿其中的60%，即121517.28元。原告主张的装修管理费、消防改造费、经营指导费、服务费、设计费、员工工资、房租及食材物料等损失，依据不足，本院不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告赵香娣与被告杭州华元沃德企业管理有限公司于2018年5月19日签订的《房屋（预约）租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告杭州华元沃德企业管理有限公司退还原告赵香娣租赁保证金57159元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州华元沃德企业管理有限公司赔偿原告赵香娣损失121517.28元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告赵香娣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8416元，减半收取4208元，由原告赵香娣负担2623元；由被告杭州华元沃德企业管理有限公司负担1585元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8416元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘娟 二〇二〇年六月十八日 书记员  徐昕 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?