江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终967号上诉人（原审被告）：刘小红，女，汉族，1995年12月2日生，江西省万载县人，住万载县。委托诉讼代理人：张桓宾，江西天使律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛国英，女，汉族，1955年1月29日生，江西省万载县人，住万载县。上诉人刘小红与被上诉人辛国英合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院（2019）赣0922民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。刘小红上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回辛国英诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由辛国英承担。事实和理由：一、辛国英与刘小红父亲生前并未就房屋的租赁费进行约定，辛国英也没有垫付水电费的任何凭证，案涉《欠条》、《收条》实际出具时间是在刘小红父亲病逝不久，利用刘小红心情悲恸、认知下降时所签，并根据辛国英要求将日期写为2014年4月14日。二、即使要收取房屋租金的话，其他残疾人艺术团成员居住在一起的也应当对房租、水电费共同承担。三、2014年4月虽然刘小红年满16周岁，但其实际收入并不能满足最低生活需求，不是完全民事行为能力人。四、辛国英主张要求刘小红支付欠款，已经超过了诉讼时效。辛国英辩称，2013年9月12日第一次签订转让合同是刘小红的真实意思表示，同时刘小红向康乐街道、江口村递交了转让房屋申请，等到刘小红年满18周岁，2014年4月12日又重新签订合同日期，并结算房租、水电费，有见证人在场，这是事实。刘小红父亲在世时，曾送他们回到政府做的房子居住，但他们父女俩坚持要回到我的房屋居住，并要求把政府给他们做的房子转让给我管理、使用，房屋若遇拆迁的补偿款也由我领取，1348元借款是刘小红父亲去世时给她姑姑的，960元是61个月水电费计算来的，加上房租费和已收取的4000元，共计21558元，要求刘小红付清所有款项。辛国英向一审法院请求：判令刘小红返还转让江口村平房现金4000元，借款1348元，代交水电费960元，住我的房子61个月的租住款15250元，总共17558元，合计21558元。另归还2014年至2019年2月所欠利息。一审法院认定事实：辛国英与刘小红父亲刘春芽是残疾人艺术团的同事。2009年3月开始刘小红父女租住在的房屋里。2013年刘春芽病亡，辛国英与刘小红签订《康乐街道江口村二组平房转让合同》，甲方为刘小红，乙方为辛国英，“甲方刘小红按照父亲刘春芽遗愿内容是这样的，只要辛国英把康乐街道阳乐村86号旧房一套继续住，并照料刘小红，就把所在江口村二组的平房（无水电）拿给辛国英管理、使用，以后政府征收如有补偿也归辛国英所有。甲方感谢辛国英能在父亲生病之时借钱治病，父亲病故也是死在租住辛国英民房内，出钱出力，安葬火化刘春芽后事，所以甲方刘小红自愿同意放弃对父亲刘春芽平房的继承权，把继承权平房转让给乙方辛国英所有；乙方辛国英对刘春芽父女俩在阳乐村86号民房居住六年的租赁费全部免除并拿出4000元现金处理刘春芽的后事办葬费用给刘小红。”落款时间为2013年9月12日。第二行不同的字迹注明2014年4月12日。刘小红还书写一份《申请书》，向万载县康乐街道江口村委会提出申请将父亲的简易住房转让给辛国英，以此来补偿辛国英六年来对她和父亲的帮助，补偿六年来的住宿房租费18000多元，还有帮助父亲安葬安置等费用4000多元。落款时间为2013年9月12日。第二行不同的字迹注明2014年4月12日重写。庭审查明辛国英已实际支付了4000元现金给刘小红。2014年4月14日刘小红书写了一份收条，“今收到辛国英付来转康乐街道江口村二组平房（无水电）人民币现金肆千元。如以后遇开发该平房处理权归辛国英收取”。书写一份《欠条》，“今欠到康乐街道阳乐村86号住房一套，有水、电，部分家电，从2009年3月1日-2014年3月30号房租费，每月二百五十元，共计壹万五千二百五十元，另欠借款1348元，另又代交住房水电费960元，共计人民币17558元。”另查明，辛国英系城镇居民。上述事实，有辛国英提供的收条、欠条、转让合同、申请书、报纸，刘小红提供的证人出庭证言及辛国英、刘小红的当庭陈述为凭，经庭审核实，可以认定。一审法院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中辛国英为城镇户口，其购买康乐街道江口村集体经济组织所有的宅基地上的房屋，双方签订的《康乐街道江口村二组平房转让合同》的相关内容亦违反了我国法律的规定，该房屋转让属于无效，当事人因此取得的财产应予以返还。刘小红出具的收条和欠条，结合其书写的《申请书》与《康乐街道江口村二组平房转让合同》可以证实系当事人真实意思表示，虽刘小红辩称欠条不是2014年书写，而是2013年，当时并没有年满18周岁，是辛国英要求其书写的，该院认为刘小红是1995年出生，当时已经年满16周岁，且以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人，故对刘小红的该辩称意见不予采信。对于辛国英要求返还购房款4000元的诉讼请求，该院予以支持。刘小红父女租住在辛国英所有的房屋多年，双方在房屋转让时进行了一个结算，由刘小红出具欠条一份。现在辛国英主张刘小红归还租赁费及欠借款、水电费等17558元，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百零六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除辛国英与刘小红签订的《康乐街道江口村二组平房转让合同》。二、刘小红在本判决生效后七日内返还给辛国英购房款4000元。三、刘小红在本判决生效后七日内支付17558元欠款给辛国英。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取计170元，由刘小红负担。本院二审期间，辛国英向本院提交的证据有：一、聂美林、谢恋山出具的证明，证明刘小红父女居住在辛国英的房屋内，辛国英支付了4000元转让刘小红父亲的房屋。刘小红经质证认为，《房屋转让合同》的实际签订时间为2013年9月12日，当时有两人在场，但不认识聂美林，不确定其是否在场，转让合同上2014年4月12日是辛国英私自填写上去的，《收条》和《欠条》是2013年9月12日出具，没有其他人在场。本院认为，该组证明结合其他证据可以证明刘小红与其父亲居住在辛国英的房屋，刘小红收取了辛国英4000元的事实。二、房屋租赁协议，证明辛国英所有的阳乐村85号、86号房屋从2016年下半年至今有偿出租给别人居住的情况。刘小红经质证认为，该证据与本案无关。本院认为，该证据仅能反映辛国英的房屋在刘小红搬走后的出租使用情况。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，案涉《欠条》、《收条》落款为刘小红亲笔签名，虽然刘小红辩称内容为按照辛国英的意思抄写的，签订日期为2013年9月，刘小红在一审庭审中陈述其当时在环卫所上班，能赚到钱，根据《中华人民共和国民法总则》第十八条规定：“十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”刘小红在2013年9月时将近十八岁，且已经独立在外工作，并有一定的收入，应视为完全民事行为能力人，对其签订的《欠条》、《收条》、《康乐街道江口村二组平方转让合同》应承担相应的民事责任。现刘小红收到辛国英房屋转让款4000元后，不按照《康乐街道江口村二组平方转让合同》约定将房屋交由辛国英使用，违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”刘小红明确表示房屋不交给辛国英使用已构成违约，辛国英要求刘小红将收取的4000元转让款返还，并支付《欠条》中17558元欠款，于法有据，应予支持。辛国英要求支付2014年至今的利息无法律依据，本院不予支持。综上所述，刘小红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由刘小红负担。本判决为终审判决。审判长  涂青达审判员  袁飞云审判员  杨耀星二〇二〇年六月二十四日法官助理阳青书记员陈娟