河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初283号原告：苏安营，男，1963年07月03日出生，回族，住所地河南省夏邑县。原告：郭发营，男，1968年04月30日出生，回族，住所地河南省夏邑县。二原告共同委托诉讼代理人：王德超，上海方锐律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：王连立，男，1969年07月14日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：河南中凯房地产开发有限公司，住所地河南省夏邑县产业集聚区建设路南段东侧。统一社会信用代码91411426796759951M。法定代表人：伊庆民，系该公司总经理。原告苏安营、郭发营与被告王连立立、第三人河南中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告苏安营、郭发营及其共同委托诉讼代理人王德超，被告王连立及其委托诉讼代理人丰晓萌到庭参加诉讼。第三人中凯公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏安营、郭发营向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对原告购买的位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼南起第二间1-2层门面房（建筑面积144.46平方米）的强制执行，并解除查封措施；2、依法确认执行标的夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼南起第二间1-2层门面房（建筑面积144.46平方米）房屋所有权归原告苏安营、郭发营，价值1011220元；3、判决被告与第三人立即给原告办理新兴社区9号楼南起第二间1-2层门面房（建筑面积144.46平方米）两间的产权登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因原告苏安营、郭发营对被告王连立与第三人中凯公司合资、合作开发的房地产纠纷一案提出执行异议，夏邑县人民法院作出（2019）豫1426执异125号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服该执行裁定，提起本诉。原告认为，被查封执行的夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼南起第二间1-2层门面房为第三人与被告合伙开发，在查封前原告于2017年9月24日，向被告王连立与第三人中凯公司全款购买的房屋（第三人知情）。同日，双方签订了《售房协议书》和《商铺交付协议》，中凯公司按照约定将该房交付给原告，原告于该日对该房屋合法占有，享有物权。且被告与第三人合伙开发的新兴小区，原告购买被告与第三人门面房，被告与第三人应当履行合同附随义务，为原告办理房产证。综上，原告的执行异议之诉请求，理由正当，证据充分，符合法律规定，能够排除执行，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王连立辩称，1、被答辩人与第三人（被执行人）中凯公司签订的《售房协议书》为无效协议。被执行人至今未取得本案所查封房产的预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第二条规定，其与被答辩人签订的《售房协议书》应为无效协议，被答辩人既不能根据该协议取得本案查封房产的所有权，也不能根据该协议取得排除强制执行该房屋的权益。2、本案查封、执行房产为门面房，属于商业用房，并非是消费者生存所需要的住宅用房，更不是被答辩人名下的唯一住房。且涉案房屋目前仍未满足交付、使用条件，并未交付给被答辩人占有、使用，被答辩人对涉案执行房屋不享有排除强制执行的权益。综上，执异裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告中凯公司未提交答辩状。在举证期限内原告苏安营、郭发营提交以下证据材料：1、（2019）豫1426执异125号执行裁定书，证明原告对登记在第三人中凯公司名下，位于夏邑××××大道北段路东新兴社区**楼南起第二间**门面房（144.46㎡）提出执行异议申请，请求立即解除查封措施并终止执行。夏邑县人民法院审理后作出（2019）豫1426执异125号执行裁定驳回了原告的申请，为此原告提起执行异议之诉。2、2017年9月24日中凯公司售房协议书一份及收据一张，证明2017年9月24日原告与第三人中凯公司签订售房协议，原告购买位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9#楼南起第二间1-2层门面房144.46㎡，约定单价7000元/㎡及里面住宅243.96㎡，单价5000元/㎡，总价2231000元。原告已按照约定足额缴纳了购房款。3、2017年9月24日商铺交付协议一份，证明2017年9月24日签订售房协议并足额付款后，同日第三人中凯公司将门面房及住宅交付给了原告使用，转移了占有。由此可说明原、被告交易的房屋系现房出售，不是商品房预售。（2019）豫1426执异125号执行裁定书适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条裁定驳回原告的申请属适用法律错误。4、2014年6月26日土地转让协议书一份，证明2014年6月26日，夏邑县人民政府与第三人中凯公司签订关于涉案9号楼的土地转让协议。夏邑县人民政府也同意除用于拆迁安置外，剩余房屋可以出售。说明中凯公司虽然没有办理土地证等手续，但土地来源合法，建设、出售均经夏邑县人民政府许可，中凯公司具备申请办理五证的条件。5、合作建设新兴小区9#楼协议书、补充协议书、（2018）豫14民终3295号民事判决书各一份，证明被告和第三人之间是合伙开发涉案房地产，且原告买房时被告知情。现双方因内部问题产生债权债务，在开发房产具备办理五证的条件，而不去办理，被告作为合伙人对房产的开发也具有办理相关手续的义务，但被告确因自身的错误，让广大的消费者承担不利的后果，不免让原告等消费者认为这种情况的出现属被告与第三人恶意串通。原告足额出资购买了开发建设的房屋，被告王连立不能以此再执行已出售给原告的涉案房屋，否则严重损害原告的合法权益，显失公平。6、商丘市中级人民法院（2018）豫14民终3330号民事判决书、河南省高级人民法院（2018）豫民申9725号民事裁定书各一份，证明没有办理预售许可证的房屋买卖，并不必然无效。两份文书证明没有办理预售许可证，认定了买卖合同合法有效。被告王连立提交以下证据材料：1、（2018）豫1426民初115号民事判决书和民事裁定书各一份，（2018）豫14民终3295号民事判决书及补正裁定各一份，（2019）豫1426执104号执行裁定书一份，证明被告依法有权利强制执行涉案房屋。被告中凯公司未提交证据材料。根据原、被告提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据2的真实性本院采信，庭后就223100元收据中的1011220元，即本案第二间门面房1-2层的价款，原告提交了相关证据予以印证，对证据予以补强，本院采信。对证据3的真实性，本院采信，该房虽未办理权属证明，并不能否定被告中凯公司已将房产交付给原告苏安营、郭发营的事实，对被告的质证观点，本院不予采纳。对证据4的真实性，本院采信。该土地转让协议补充方式约定，甲方（夏邑县人民政府）同意乙方（中凯公司）在新兴安置区建设9#楼，占地面积9.74亩，其房屋用于本身拆迁户的安置，剩余房屋可以出售。能够证明被告中凯公司是受政府委托建房，是直接实施者，被告中凯公司有义务对拆迁户的房产予以安置、补偿，有权对剩余房产予以处置。该协议补偿方式的约定属双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应为有效，对被告的质证观点，本院不予采纳。对证据5的真实性，本院采信。生效判决认定被告与第三人之间具有合资、合作建房的法律关系，本院采信。证据6系法院制作的裁判文书，本院可以参考。被告提交的证据均系法院制作的裁判文书，对其真实性本院采信。第三人中凯公司未到庭参加诉讼，视其放弃质证、认证的权利。依据有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2017年9月24日，原告苏安营、郭发营（乙方）与第三人中凯公司（甲方）签订中凯公司售房协议书，协议约定，甲方售给乙方的房子位于和谐大道北段路东新兴小区：9#楼，南起第二间1-2层门面房，门面房为144.46平方米，一、二楼住宅面积为243.96平方米，合计388.42平方米。门面房价格为每平方米7000元，里面住宅价格为每平方米5000元，计款2231000元。其标准是毛墙、毛地、塑钢窗户、安装防盗门、接通水电。合同签订当日，原告苏安营、郭发营就其中门面房的价款1011220元，通过汇款、料款折抵已付清。即日，第三人中凯公司与原告苏安营、郭发营签订商铺交付协议，约定房屋坐落：和谐大道北段路东新兴小区9#下南起单元1-2层，第二间商铺为144.46平方，一二楼住宅243.96平方。另查明，2014年6月26日，夏邑县人民政府（甲方）与被告中凯公司（乙方）签订土地转让协议，补偿方式第1条约定，甲方同意乙方在新兴安置区建设9号楼，占地面积9.74亩，其房屋用于本身拆迁户的安置，剩余房屋可以出售。2016年5月20日，被告与第三人签订合作建设新兴小区9#楼协议书及补充协议书，对投资数额及利润分成进行了约定。2018年1月3日，第三人中凯公司因拖欠被告王连立投资款，被告王连立作为原告向本院提起诉讼，并向本院提交保全申请，本院根据王连立的申请，依法作出（2018）豫1426民初115号民事裁定书，查封第三人中凯公司所有的位于夏邑县城××××楼商业门面房12间（自南向北第1-12间）、商品住宅4套（西单元三楼西户、中户，四楼西户、中户）。其中包括第三人中凯公司卖给原告苏安营、郭发营的9#楼南起第二间1-2层门面房，计144.46平方米。本院经审理作出（2018）豫1426民初115号民事判决书，王连立不服该判决，提起上诉。经商丘市中级人民法院审理，作出（2018）豫14民终3295号民事判决书。判决生效后，王连立向本院申请执行。原告苏安营、郭发营作为案外人，于2019年12月3日，向本院提出对被执行人中凯公司名下的位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9#楼南起第二间1-2层门面房立即解除查封措施并终止执行的执行异议。本院经审理，依法作出（2019）豫1426执异125号执行裁定书，裁定驳回原告苏安营、郭发营对被执行人中凯公司名下的位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9#楼南起第二间1-2层门面房立即解除查封措施并终止执行的异议请求。现二原告不服该裁定，向本院提交执行异议申请，引发纠纷。本院认为，夏邑县人民政府将拆除刘建立等人的房地产后收回的土地，交由被告中凯公司开发，建造新兴社区9号楼，其房屋用于本身拆迁户的安置，剩余房屋可以出售，双方签订的土地流转协议关于补偿方式的约定，并不违反法律禁止性规定，应为有效。第三人中凯公司建房属政府授权行为，其有权对所建房屋予以销售。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在被告申请执行第三人中凯公司之前，原告就与中凯司签订了售房协议书、商铺交付协议，并按合同约定交清了门面房款1011220元（包括料款折抵），双方均认可已进行了交付，且被告与第三人中凯公司系合资、合作建房关系，对原告购房的事实应当知道。以上事实能够认定原告已实际取得对涉案房产的占有、使用权。没有办证，是因第三人中凯公司手续不全，尚不具备办证条件，并非原告等人的过错。综上，原告提交的证据，能够认定已符合以上法律规定的情形，且其权利能够排除执行，原告的异议申请部分符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、于本判决生效之日停止对位于夏邑县和谐大道北段路东新兴社区9#楼南起第二间1-2层门面房（建筑面积144.46平方米）的执行，并解除对该房产的查封；二、驳回原告苏安营、郭发营的其他诉讼请求。案件受理费13901元，由原告苏安营、郭发营负担5901元，被告王连立、第三人河南中凯房地产开发有限公司各负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  付德运审判员  吕 朴审判员  黄舒林二〇二〇年六月二十二日书记员  徐雷增