安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初1022号原告：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区东湖碧水湾46栋一层，统一社会信用代码913405007389209117（1-1）。法定代表人：胡丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。委托诉讼代理人：金福友，该公司员工。被告：陶爱民，男，1974年4月4日出生，汉族，户籍地江苏省南京市玄武区，暂住安徽省马鞍山市花山区。原告马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）与被告陶爱民物业服务合同纠纷一案，本院后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中百物业公司的委托诉讼代理人丁慧纷、金福友，被告陶爱民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中百物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费29819元；2.支付滞纳金149元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年5月31日与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司签订了物业服务同，合同约定物业费标准是：多层住宅为0.48元/月/平方米，小高层住宅为0.98元/月/平方米，商业、办公物业为0.78元/月/平方米，联排别墅为0.78元/月/平方米。合同还约定逾期缴纳物业费的，滞纳金按所欠物业费总额的千分之五收取。被告是小区业主，其物业形式为联排别墅，面积为285.29平方米，每月应缴纳物业费为222.53元。被告欠2008年11月6日到2019年12月31日134个月的物业费共计29819元，另应缴纳的滞纳金为149元。被告的行为违反了合同的约定，也违反了物业管理法律法规的相关规定，影响到原告的日常工作，同时也侵害了绝大多数已经缴纳物业服务费的业主的合法权益，特提起诉讼。被告陶爱民答辩：1、原告所主张的部分物业费用已过诉讼时效，根据民法通则、民法总则和有关司法解释关于诉讼时效的规定，2017年3月5日前的物业费因原告怠于行使权利，已过诉讼时效，依法应不予支持。2、原告的部分诉请没有事实根据和法律依据，原告未与被告签订合同，且原告并无证据证明其在2017年12月31日后与东湖碧水湾业主（包括被告）建立物业服务合同关系，因此原告主张2018年1月1日至2019年12月31日的物业费用无事实根据和法律依据。3、被告并未实际入住案涉房屋，未实际接受原告提供的任何物业服务，因此被告不应支付物业费用，同时被告并未收到原告任何要求支付物业费用的通知。4、在物业服务合同期限内，被告房屋的锅炉、门禁、可视电话等设施未配备到位，原告对被告房屋的平台和花园长期不予管理和清理，导致被告房屋和花园设施损坏。对此，被告提起反诉要求原告将被告房屋的锅炉、门禁、可视电话等设施配备到位，对房屋和花园进行维修、维护并承担费用。原告中百物业公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、东湖碧水湾前期物业服务合同、物业服务合同、被告的不动产登记信息、物业服务费催缴通知单照片、价格服务登记证、雨山区佳山乡贵都社区证明相关证据，被告陶爱民未提交证据。经庭审质证,陶爱民对中百物业公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、不动产登记信息均无异议;对东湖碧水湾前期物业服务合同、物业服务合同的真实性请求法庭核实,对其合法性和关联性持有异议;对物业服务费催缴通知单照片、价格服务登记证、雨山区佳山乡贵都社区证明的真实性、合法性、关联性均持有异议。本院经审查对原告中百物业公司提交的证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月16日中百物业公司作为乙方与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司作为甲方签订了《东湖碧水湾前期物业服务合同》一份，约定：中百物业公司对马鞍山市“碧水湾”住宅小区提供前期物业管理服务，委托期限为自2008年5月31日起至2013年5月31日止。2012年4月29日中百物业公司作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方签订了《马鞍山市物业服务合同》一份，约定：中百物业公司对东湖碧水湾提供物业管理服务，委托期限为自2012年1月1日起至2015年1月1日止。2015年1月1日中百物业公司作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方再次签订了《马鞍山市物业服务合同》一份，约定：中百物业公司对东湖碧水湾提供物业管理服务，委托期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，该合同第二十八载明，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前两个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前两个月书面通知甲方，并在新的物业管理企业接管本物业项目15日内办理交接手续。甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方自愿继续管理的，视为此合同自动延续。前述三份物业服务合同均载明：物业综合服务费的收费标准为别墅为0.78元/月/平方米，物业服务费应于每半年向乙方交纳。2015年1月1日的合同还约定：如本物业业主未按其拥有房屋建筑面积以及本合同约定的物业服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权向业主催促补交，并从逾期之日起按物业费总额的每月3%交纳违约金。乙方中百物业公司的物业服务事项包括：标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维修养护管理；标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的专项维修资金的收取、使用及管理；物业管理区域内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务。协议签订后，中百物业公司依约为该小区提供物业服务。2017年12月31日物业管理服务期限届满后，中百物业公司虽未与东湖碧水湾业主委员会签订新的物业服务合同，但双方按2015年1月1日签订的《马鞍山市物业服务合同》第二十八条的约定，中百物业至今仍为东湖碧水湾小区提供物业服务。陶爱民系碧水湾小区22栋105室的业主，房屋面积为285.29平方米，房屋类型为别墅。陶爱民拖欠2008年11月6日至2019年12月31日134个月的物业费29819元，中百物业公司催收未果，以致成讼。另查明，陶爱民于2008年取得案涉房屋的产权后，既没有装潢也没有实际入住，该房屋一直空置至今。本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中百物业公司与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司签订的《东湖碧水湾前期物业服务合同》以及与东湖碧水湾业主委员会签订的两份《马鞍山市物业服务合同》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务，同时对业主具有约束力。中百物业公司为东湖碧水湾小区提供了物业服务，陶爱民作为小区业主应按约交纳物业费。其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对中百物业公司要求陶爱民支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。二、关于陶爱民就案涉房屋其并未实际入住的答辩意见，与本院查明的事实相符，鉴于这一事实，陶爱民所要交纳的物业费应当予以适当减免，酌定以拖欠物业费的70%计算为妥，即陶爱民应当交纳自2008年11月6日至2019年12月31日134个月的物业费20873元（29819元×70%，取整数）。三、陶爱民提出部分物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，本案的物业服务合同处于连续状态下，分期支付的物业费虽具有一定的独立性，但不足以否认物业服务费这一债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事诉讼案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，故对陶爱民的该抗辩意见不予采纳。四、陶爱民认为其与中百物业公司未签订合同以及案涉物业合同于2017年12月31日已截止，原告部分诉请没有事实根据和法律依据的抗辩意见，与法律规定和已查明的事实不符，本院不予采纳。五、陶爱民认为物业公司的收费期限仅自2012年1月至2015年1月止，同时依据价格服务登记标准，其认为其物业应为无电梯住宅。陶爱民的该抗辩意见与物业服务合同的约定不符，本院不予采纳。六、关于陶爱民提起反诉的问题，因陶爱民在本院指定的期间内未能提交有明确的诉讼请求和诉讼金额的书面反诉材料，故本院对此问题不在本案中一并处理，陶爱民可就此问题另行主张权利。七、关于滞纳金的诉请，因物业服务合同中关于滞纳金的起算时间约定不明确，故对中百物业公司滞纳金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陶爱民于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市中百物业管理有限公司支付自2008年11月6日至2019年12月31日期间的物业费20873元。二、驳回原告马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用275元（已减半收取），由马鞍山市中百物业管理有限公司负担83元，陶爱民负担192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 陈 海二〇二〇年六月四日书记员 王婧琦附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。