湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初5558号原告：谢小花，女，1982年6月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈会建（原告谢小花丈夫），男，1979年6月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：曹世勇，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：湖北合汇置业有限公司，住所地武汉市洪山区珞南街街道口玉兰苑教师小区**。法定代表人：杜和平，董事长。委托诉讼代理人：王明建，公司员工。委托诉讼代理人：彭涛，湖北三鼎律师事务所律师。被告：合汇控股集团有限公司，住所地武，住所地武汉市汉阳区十里铺**v>法定代表人：杜和平，董事长。委托诉讼代理人：孙艺华，公司员工。委托诉讼代理人：彭涛，湖北三鼎律师事务所律师。第三人：湖北天宇建设有限公司，住所地武汉市，住所地武汉市汉阳区百灵路**法定代表人：乐少华，董事长。委托诉讼代理人：金秀、郭吟颂，公司员工。原告谢小花与被告湖北合汇置业有限公司（以下简称合汇置业公司）、第三人湖北天宇建设有限公司（以下简称天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，2019年8月28日依法适用普通程序对本案公开开庭进行审理。原告谢小花委托诉讼代理人陈会建、曹世勇，被告合汇置业公司委托诉讼代理人王明建、彭涛，第三人天宇公司委托诉讼代理人金秀、郭吟颂均到庭参加诉讼。2019年12月24日依法适用普通程序对本案第二次公开开庭进行了审理。原告谢小花委托诉讼代理人曹世勇，被告合汇置业公司委托诉讼代理人彭涛，第三人天宇公司委托诉讼代理人金秀、郭吟颂均到庭参加诉讼。经原告谢小花申请，本院依法追加合汇控股集团有限公司（以下简称合汇控股集团）作为本案被告参加诉讼，并于2020年6月23日依法适用普通程序对本案第三次公开开庭进行审理。原告谢小花委托诉讼代理人陈会建、曹世勇，被告合汇置业公司委托诉讼代理人王明建、彭涛，被告合汇控股集团委托诉讼代理人彭涛，第三人天宇公司委托诉讼代理人金秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢小花向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间的房屋买卖合同关系成立有效；2、被告向原告交付坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街1号的合汇佳苑小区1栋1单元25楼1号房屋；3、判令被告依法协助原告办理上述房屋的不动产登记证书；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街**的合汇佳苑房地产项目系由被告开发。因被告差欠第三人工程款，而第三人差欠原告钢筋加工费、材料款，在被告及第三人认可的情况下，被告以合汇佳苑小区1栋1单元25楼1号房屋（建筑面积84.79平方米）卖给原告的方式，冲抵了第三人的部分工程款。2014年1月28日，被告向原告出具了上述房屋的购房款收款收据（编号：9375448），确认被告收到原告购置上述房屋的房款总计为466345元。2017年底，合汇佳苑房地产项目具备了交房条件，但是被告却以各种理由拒绝向原告交付上述房屋。原告认为，被告在认可原告合法购买上述房屋的情况下，拒不交付房屋的行为，是明显的违约行为，对原告合法权益造成了严重侵害，应承担立即交付上述房屋、办理上述房屋不动产登记证书的全部法律责任。为此，诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告谢小花变更其诉讼请求第二项为：被告向原告交付坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街59号的合汇佳苑小区1栋1单元25楼1号房屋。被告合汇置业公司辩称：1、本案合汇置业公司作为被告系主体错误。合汇置业公司统一信用代码91420111731063515N，合汇置业公司2015年1月7日名称由武汉佳合物业管理有限公司变更登记为湖北合汇置业有限公司，谢小花诉称的合汇佳苑项目系2011年开发建设，合汇置业公司不是合汇佳苑项目的开发商。2、谢小花诉称的合汇佳苑项目开发主体应为合汇控股集团，该公司2013年11月18日由湖北合汇置业有限公司名称变更登记为合汇控股集团有限公司（统一社会信用代码：9142000073522454X7）。3、合汇置业公司与谢小花不存在房屋买卖合同关系，亦不存在其他法律关系，谢小花并未向合汇置业公司支付任何购房款。合汇置业公司差欠天宇公司工程款，故以房屋作为抵偿，天宇公司收到合汇置业公司抵偿房屋后，或买卖或抵偿给谢小花，由天宇公司和谢小花商定房屋价格后，应天宇公司要求合汇置业公司出具相应票据，天宇公司和谢小花形成房屋买卖合同关系。4、涉案合汇佳苑项目房屋系经济适用住房，依据我国及武汉市对经济适用住房的出售管理规定，谢小花不具备购房经济适用住房的资格条件，天宇公司向谢小花出售涉案房屋违背相关规定，应认定为无效。综上，请求驳回原告谢小花对被告合汇置业公司的诉讼请求。被告合汇控股集团辩称：1、同意合汇置业公司的辩称意见。2、合汇置业公司和合汇控股集团系两个独立法人，本案并非法律规定的必要共同诉讼，虽谢小花向法院提出追加被告的申请，法院应依法审核后以确定审理的法律关系为依据确定本案的被告主体。综上，请求驳回原告谢小花对被告合汇控股集团的诉讼请求。第三人天宇公司述称：1、天宇公司和合汇置业公司存在建设工程合同关系。2、天宇公司和谢小花不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋的购房款项没有进入天宇公司账户，收据也并非是天宇公司向谢小花出具，谢小花的诉讼请求和天宇公司无关。3、谢小花和合汇置业公司存在房屋买卖合同关系。综上，请求驳回原告谢小花对第三人天宇公司的诉讼请求。经审理查明：2001年9月29日，武汉合汇经贸发展有限责任公司（统一信用代码：91420111731063515N）成立。2004年7月23日，武汉合汇经贸发展有限责任公司名称变更登记为武汉佳合物业管理有限公司。2002年1月17日，湖北合汇置业有限公司（统一社会信用代码：9142000073522454X7）成立。2010年9月20日，武汉市住房保障和房屋管理局下发《市房管局关于武昌堤东街1号经济适用住房项目调整为动迁安置房的复函》，同意将武昌区堤东街1号经济适用房15万平方米全部调整为动迁安置房。2011年3月25日，武汉市发展和改革委员会向合汇置业公司印发《市发展改革委关于合汇佳苑经济适用房项目核准的批复》载明：同意合汇置业公司建设合汇佳苑经济适用房项目，现就该项目核准事项批复如下：项目建设地点为武昌区白沙洲堤东街1号，总建筑面积55065.61平方米，其中住宅建筑面积42776.38平方米，商业建筑面积4519.38平方米，公用配套304.24平方米，架空层162.26平方米，地下室730，地下室73032012年6月19日，武汉市建设委员会颁发《施工许可证》（施工许可证号：42010620110831001140114001）载明：工程名称合汇佳苑；建设地点武昌区白沙洲堤东街1号；建设单位合汇置业公司；施工单位天宇公司。2013年11月18日，湖北省工商行政管理局出具《公司变更通知书》通知：2013年11月11日湖北合汇置业有限公司名称变更登记为合汇控股集团有限公司。2015年1月7日，武汉市洪山区工商行政管理局出具《企业变更通知书》通知：2015年1月7日武汉佳合物业管理有限公司名称变更登记为湖北合汇置业有限公司。2017年1月21日，合汇置业公司和天宇公司签订《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定：在双方2011年12月15日签订的《施工补充合同》及2015年11月9日签订的《补充协议》，以及双方均认可现状，不追究工期、延时支付工程款等因素的基础上，双方就合汇佳苑主体工程竣工验收及工程款支付等事宜，达成本协议：工程结算总价为9695.85万元，合汇置业公司实际已支付工程款为7410万元，合汇置业公司以资产(含19套住房、卡宴车辆和国光房屋见附件资产清单)冲抵工程款为1438.18万元，其中19套住房房屋建筑面积约1676.36平方米(以实测数据每平方米5000元为准)，价值838.18万元，卡宴车辆和国光房产共计价值600.00万元，其中车辆40万元，房产560万元。合汇置业公司抵给天宇公司的“合汇佳苑”房屋属拆迁对接房源，如确因政策原因政府收回该房源，抵扣工程款的房源的购房户可依法向项目所在地人民法院提起诉讼，合汇置业公司按照法院判决的赔偿金额承担赔偿责任，合汇置业公司另按本协议约定向天宇公司支付该房屋原抵扣的等额工程款。天宇公司须在本协议签订后一个月内，将合汇置业公司出具的天宇公司的另14套房屋买卖收据全部退还给合汇置业公司，如发生纠纷所有责任由天宇公司和揭怀明解决。《合汇佳苑工程补充协议（二）》后附《附件1：揭总14套房源收据明细表（2016年5月23日）》载明：1栋1单元25层1号，购房人谢小花，房屋面积84.79平方米，单价5500元/平方米，房款466345元，收据号9375448。庭审中，谢小花陈述含涉案房屋在内的合汇佳苑房地产项目系合汇置业公司发包给天宇公司建设开发，因合汇置业公司差欠天宇公司工程款，故签订《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定合汇置业公司以含涉案房屋在内的房产抵偿欠付天宇公司的部分工程款项；天宇公司差欠谢小花工程款项；在合汇置业公司、天宇公司均认可情况下，合汇置业公司将涉案房屋出售给谢小花的方式，抵扣欠付天宇公司的部分工程款，并提交合汇置业公司向谢小花就涉案房屋购房款出具《收据》（编号：9375448）。该《收据》载明：入账日期2014年1月28日，交款单位谢小花，交款事由预收房款84.79平方米，466345元，该收据加盖合汇置业公司财务专用章。经庭审质证，合汇置业公司、汇控股集团对《合汇佳苑工程补充协议（二）》真实性无异议，辩称该协议上加盖合汇置业公司印章系受合汇控股集团委托加盖；合汇置业公司以33套房屋冲抵差欠天宇公司的工程款，天宇公司将抵债房屋出售给谢小花系新的法律关系。合汇置业公司对收据真实性无异议，辩称合汇置业公司以包括涉案房屋在内的33套房屋冲抵差欠天宇公司的部分建设工程款，收据系应天宇公司要求出具，且该收据直接交付给天宇公司，合汇置业公司、汇控股集团并未收到谢小花支付的任何款项。天宇公司对《合汇佳苑工程补充协议（二）》和收据的真实性无异议，辩称合汇置业公司和天宇公司仅部分履行《合汇佳苑工程补充协议（二）》。2019年5月21日，合汇置业公司向武昌区规划局出具《情况说明》称：我公司“合汇佳苑”项目2010年政府部门下达了经济适用房用地计划，该项目位于堤东街1号,2011年办理了该项目国有土地证（武昌国用2011第021号）及建设用地规划许可证（武规昌【2011】002号）；2012年取得建设工程规划许可证（武规昌【2012】001号）及施工许可证（42010620110831001140114001）；2013年取得预售许可证（武经发预售【2013】008号）。截止2017年5月已完成通水、通电、通气，人防、消防、弱电、绿化等各项配套工程陆续完工，已初步达到交房条件，正在进行规划验收及消防验收。“合汇佳苑”项目建筑面积4.76万平方米，分别由一栋32层、一栋22层两栋高层组成，共524户。合汇佳苑项目已交房有一年多的时间了，由于诸多原因，房屋仍然没有办理竣工验收备案工作，区政府承诺给住房办证时间也近在眉睫，为了不影响大局，维护社会稳定和和谐，让广大住户能顺利办理房屋不动产权证，请武昌区规划局为合汇佳苑项目办理产权证明手续，合汇置业公司将在后续工作中加大力度尽快完善相关工作。2019年7月31日，武汉市房屋管理部门向合汇置业公司颁发不动产权证书（鄂（2019）武汉市武昌不动产权第0028239号），载明：坐落于武昌区堤东街**合汇佳苑********房屋，建筑面积84.44平方米，权利人合汇置业公司。本院在另案审理涉合汇置业公司房屋买卖合同纠纷案件时，依法调取办理上述不动产权证书的申请资料，显示：办理含涉案房屋在内的合汇佳苑项目房产初始登记手续的申请人系合汇置业公司，统一社会信用代码91420111731063515N。谢小花提交《湖北合汇置业有限公司合汇佳苑建设项目竣工环境保护验收报告表》（武华验字[2017]第124号）主张涉案房屋经过环境验收可以交付；谢小花提交赶集网网页及亿房网网页截图、拍摄照片，主张合汇置业公司将合汇佳苑房产项目部分房屋已交付业主。庭审中，谢小花主张只有经过竣工验收的房屋才能办理不动产初始登记，涉案房屋已经办理不动产初始登记，则涉案房屋已经具备交付和办理房屋产权转移登记的条件；即使涉案房屋未实际竣工验收，结合2019年5月21日合汇置业公司向武昌区规划局出具《情况说明》可以看出，由于诸多原因合汇佳苑项目走的就是先交房后办证，后完善竣工验收备案工作的特殊流程，合汇佳苑项目已初步达到交房条件，合汇佳苑项目已经交房有一年多时间了。合汇置业公司、合汇控股集团辩称其并非本案适格被告。另查明，2018年1月23日，本院立案受理张太平等原告与被告合汇置业公司、第三人天宇公司房屋买卖合同纠纷案，并于2018年12月28日作出一审判决，认为：《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定合汇置业公司以包含涉案房屋在内的资产冲抵差欠天宇公司部分工程款。结合《补充协议（二）》条文内容以及庭审中三方当事人的陈述，能够形成证据链条，证明涉案房产转让的基本事实是：合汇置业公司以涉案房产抵扣天宇公司的部分建设工程款，因天宇公司差欠张太平等原告材料等款，经三方确认，合汇置业公司向张太平等原告出具收据。《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定合汇置业公司抵给天宇公司的合汇佳苑房屋属拆迁对接房源，如确因政策原因政府收回该房源，抵扣工程款的房源的购房户可依法向项目所在地人民法院提起诉讼，合汇置业公司按照法院判决的赔偿金额承担赔偿责任。合汇置业公司向张太平等原告出具加盖合汇置业公司财务专用章《收据》，该《收据》载明转让涉案房屋的面积、价款、物业地址，且明确注明款项性质系购房款。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，上述事实可认定为，合汇置业公司向张太平等原告出具购房收据，合汇置业公司与张太平等原告构成房屋买卖合同法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”规定，合汇置业公司与张太平等原告就涉案房产的房屋买卖合同法律关系，合法有效。合汇置业公司辩称涉案房产系安置还建房，张太平等原告并无购房资格的意见，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，合汇置业公司提交证据不足以支持其主张，应承担举证不能的法律责任。合汇置业公司辩称张太平等原告并未支付任何购房款项，系双方房屋买卖合同履行问题，并非阻却涉案房屋买卖合同关系成立并生效的法定事由，本院对其辩称意见不予采纳。张太平等原告主张合汇置业公司向其交付涉案房屋，并办理不动产登记证书。庭审中，张太平等原告和合汇置业公司均确认涉案房屋尚未办理竣工验收备案，故本案不具备办理房屋交付及产权登记的条件，本院对其该项诉请不予支持。张太平等原告可另行主张权利。该案判决确认张太平等原告与被告合汇置业公司的房屋买卖合同关系成立、有效；驳回张太平等原告的其他诉讼请求。合汇置业公司不服本院判决提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年5月27日判决驳回上诉、维持原判。2018年2月23日，本院立案受理原告合汇置业公司诉被告天宇公司建设工程施工合同纠纷案。合汇置业公司起诉请求：一、判令天宇公司立即交付位于武汉市武昌区白沙洲堤东街1号合汇佳苑地一栋32层及一栋22层建筑(含地下室、人防)的全部工程资料；二、判令天宇公司立即交付14套房屋的全部收据；三、判令天宇公司承担违约金20万元；四、诉讼费、律师费由天宇公司承担。合汇置业公司于2018年10月26日提出撤诉申请，本院于2018年10月26日作出（2018）鄂0106民初2396号之一民事裁定书，裁定准许合汇置业公司撤诉。2019年11月15日，本院立案受理原告合汇置业公司诉张太平等被告房屋买卖合同纠纷案件，合汇置业公司起诉请求：解除合汇置业公司和张太平等被告之间的房屋买卖合同关系。该案一审判决尚未生效。以上事实，谢小花提交《合汇佳苑工程补充协议（二）》、收据、施工许可证、《湖北合汇置业有限公司合汇佳苑建设项目竣工环境保护验收报告表》、武汉市不动产权登记信息查询单、不动产登记一次性告知书（试行）、赶集网网页及亿房网网页截图、照片、民事起诉状、传票、庭审笔录、（2018）鄂0106民初1334号民事判决书、（2019）鄂01民终3567号民事判决书、（2019）鄂0106民初18341号民事判决书、（2019）鄂0106民初19488号民事判决书；合汇置业公司提交《关于下达武昌区堤东街1号等项目经济适用住房建设和用地计划的通知》、《市房管局关于武昌堤东街1号经济适用住房项目调整为动迁安置房的复函》、《市发展改革委关于合汇佳苑经济适用房项目核准的批复》、公司变更通知书及各方当事人陈述在卷佐证。本院认为，本院作出（2018）鄂0106民初1334号等生效民事判决书确认被告合汇置业公司向第三人天宇公司抵债而出让给相关房屋买受人的房屋买卖合同关系成立且有效。上述生效裁判的认定对本案谢小花和合汇置业公司之间法律关系及效力的认定具有拘束力。谢小花请求判令谢小花和合汇置业公司之间的房屋买卖合同关系成立有效，本院予以支持。2010年9月20日，武汉市住房保障管理局已经将案涉房屋所在的工程项目由经济适用房项目调整为动迁安置房项目；案涉房屋现已经办理不动产首次登记手续至合汇置业公司名下，谢小花请求合汇置业公司协助其办理案涉房屋的不动产登记证书，具有事实和法律依据，本院予以支持。合汇置业公司关于案涉房屋系经济适用房的抗辩意见，本院不予采纳。2013年11月11日合汇置业公司名称变更登记为合汇控股公司，合汇置业公司有限公司名称变更后仍以合汇置业公司的名义对外从事活动。合汇佳苑项目开发、建设等过程中，合汇置业公司和合汇控股公司就案涉房屋所在工程项目涉及的债权债务均应承担相应责任，故合汇控股公司及合汇置业公司均应承担协助谢小花办理案涉房屋不动产登记证书的义务。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院生效判决以案涉房屋未办理竣工验收手续为由，未支持相关房屋买受人要求合汇置业公司交房的诉讼请求，现谢小花未举证证明案涉房屋所在项目已经办理竣工验收手续，其主张合汇置业公司交付案涉房屋，无事实依据，本院不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告谢小花与被告湖北合汇置业有限公司就坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街59号的合汇佳苑小区1栋1单元25楼1号的房屋买卖合同关系成立、有效；二、被告湖北合汇置业有限公司、被告合汇控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告谢小花办理坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街59号的合汇佳苑小区1栋1单元25楼1号房屋的不动产登记证书；三、驳回原告谢小花的其他诉讼请求。本案案件受理费8295元，由被告湖北合汇置业有限公司、被告合汇控股集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  滕玉军人民陪审员  何 滢人民陪审员  孙 红二〇二〇年六月三十日书 记 员  徐虹艳