广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1199号上诉人(原审被告、反诉原告)：佛山市经典古树茶花有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区***************办公楼。法定代表人：廖志林，该公司总经理。上诉人(原审被告、反诉原告)：江门市新会区****景区管理有限公司，住所地：广东省江门市新会区圭峰山绿护桃源景区。法定代表人：申美意，该公司总经理。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：白占林，广东宸鼎律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：江门市新会区圭峰旅游发展有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城圭峰山永镇山门广场。法定代表人：张国全，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗纯钢，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余新全，广东广能律师事务所律师。上诉人佛山市经典古树茶花有限公司（以下简称古树茶花公司）、江门市新会区****景区管理有限公司（以下简称理想花园公司）因与被上诉人江门市新会区圭峰旅游发展有限公司（以下简称圭峰旅游公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。古树茶花公司、理想花园公司共同上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，2014年4月8日签订的《圭峰山绿护桃源景区茶花园名卉谷项目租赁合同》（以下简称《租赁合同》）继续履行；2.撤销一审判决第二判项，古树茶花公司、理想花园公司无须移除种植在涉案租赁土地上的树木；3.撤销一审判决第三判项，古树茶花公司、理想花园公司无须向圭峰旅游公司返还位于圭峰山绿护桃源景区内约350亩土地及地上树木；4.撤销一审判决第四判项，古树茶花公司、理想花园公司无须向圭峰旅游公司支付2014年5月1日至2020年4月30日期间的租金；5.撤销一审判决第五判项，合同保证金10万元归古树茶花公司、理想花园公司所有；6.撤销一审判决第七判项，圭峰旅游公司向古树茶花公司、理想花园公司赔偿损失500万元(暂以500万元计算，实际以司法评估鉴定损失金额为准)；7.圭峰旅游公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决关于租金支付条件和时间的事实认定不清，第一期租赁费的支付条件为“开始收取门票之日”，古树茶花公司、理想花园公司并未实际对外开放收取门票，故古树茶花公司、理想花园公司无须支付第一期租金。一审判决认定古树茶花公司、理想花园公司“取得门票批复之日”等同于“开始收取门票之日”，属于对合同条款的不合理的扩大解释，更忽略了圭峰旅游公司对于景区未及时对外开放收取门票存在的合同过错，错误适用不正当阻止合同条件成就的法律规定，应予以纠正。1.从合同条文关于第一期租金支付条件的表述为“开始收取门票之日”，而非“可以收取门票之日”，可见取得门票批复并非是支付第一期租金的条件；且结合合同目的为共同开发圭峰山旅游资源，不能单凭政府部门的门票批复视为对外开放收取门票的条件，而应是设施设备相对齐备的条件下对外开放才更符合本项目合作的初衷和目的。2.从圭峰旅游公司的《律师函》所示，圭峰旅游公司认为古树茶花公司、理想花园公司自2018年5月起应缴交租金，而未主张自古树茶花公司、理想花园公司取得门票批复之日即2017年4月1日起缴租，可见双方对于第一期租金支付的条件“开始收取门票”之日均确认是“实际对外开放并收取门票之日”。3.圭峰旅游公司负责的知青文化馆、客家文化馆等重要景点于2017年6月至2018年6月才建设完毕，远迟于批复关于门票收取执行的时间（即2017年4月1日），圭峰旅游公司的逾期建设行为是涉案项目不能在门票批复日期对外收取门票的原因，故第一期租赁费的支付条件未成就并非由于古树茶花公司、理想花园公司恶意阻止造成，一审判决适用法律错误，应当予以纠正。（二）一审判决关于古树茶花公司、理想花园公司开发建设行为的事实认定不清，古树茶花公司、理想花园公司不存在逾期建设的违约行为，履约期间严格按照进度投入建设并实际取得门票收费的批文，反而是圭峰旅游公司作为出租方应负责的工程项目迟延推进，存在先违约行为。1.古树茶花公司、理想花园公司已依约对涉案租赁景区进行建设并投入种植大量花卉苗木，并在2016年9月已实际取得门票价格批复，古树茶花公司、理想花园公司已积极履行建设义务。2.圭峰旅游公司存在迟延建设行为，直接影响了古树茶花公司、理想花园公司对于景区规划和整体建设的进度，而且景区缺乏实质性景点建筑，花卉种植与部分建设工程由于景点建筑未完成尚无法完全布置和施工，拖延了古树茶花公司、理想花园公司的施工进度。3.圭峰旅游公司自始未向古树茶花公司、理想花园公司交付公共基础配套设施，更未与古树茶花公司、理想花园公司协商基础配套设施的租金价格，导致建设开发和对外开放期限严重延迟。（三）一审判决关于圭峰旅游公司不予发放车辆通行证的违约事实认定不清，涉案租赁土地位于圭峰山景区的山顶，由圭峰旅游公司统一管理，缺乏车辆通行证任何人均无法驾车进入，双方特别在合同中约定8个免费车辆通行证充分说明上山通行权对合同履行的重要性和必要性。现圭峰旅游公司拒不提供通行证，已影响古树茶花公司、理想花园公司实际履行建设义务。一审判决认定圭峰旅游公司阻挠古树茶花公司、理想花园公司通行的行为与古树茶花公司、理想花园公司无法上山维护种植花草的花草损毁事实之间不存在因果关系，有失偏颇。（四）圭峰旅游公司为当地国有企业，一审判决严重偏离合同约定和法律规定，地方保护色彩浓重，违背司法裁判原则，不符合最高人民法院关于完善营商环境及鼓励交易合同履行的精神和原则。二审法庭调查中，古树茶花公司、理想花园公司补充如下上诉意见：（一）古树茶花公司、理想花园公司已按照要求报备项目的方案，而且建设竣工后验收合格，在圭峰旅游公司拒不发放车辆通行证之前不存在违约行为。（二）古树茶花公司、理想花园公司不存在不收取门票阻止支付租金条件成就的行为。（三）圭峰旅游公司违约在先，退一步而言，即使古树茶花公司、理想花园公司后期违约亦可行使不安抗辩权。圭峰旅游公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。（一）圭峰旅游公司依法以告知方式解除双方合同，合法有效。首先，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，涉案《租赁合同》在符合双方合同约定的解除条件或者基于法定条件即可解除，圭峰旅游公司与古树茶花公司、理想花园公司在《租赁合同》中已约定解除条件。其次，古树茶花公司、理想花园公司存在违约情形，古树茶花公司、理想花园公司负责编制三期六年建设规划，但是至本案二审期间古树茶花公司、理想花园公司也没有提供建设规划，更没有提供相应建设规划的进度表。另外，《租赁合同》约定古树茶花公司、理想花园公司在租赁期前三年内建设成为初具规模的景区并对外开放，但至今古树茶花公司、理想花园公司也没有完成景区建设并对外开放。由于古树茶花公司、理想花园公司的原因导致未能在2017年4月对外开放营业，阻止合同条件的成就，根据法律规定应当视为合同条件已成就，古树茶花公司、理想花园公司应当按约定于2017年4月开始缴交租金。而且《租赁合同》约定从合同签订之日起的第5年开始全额缴交租金，即古树茶花公司、理想花园公司全额缴交租金时间为2018年4月，但古树茶花公司、理想花园公司也没有向圭峰旅游公司支付租金，已属于根本性违约。最后，圭峰旅游公司并没有影响古树茶花公司、理想花园公司推进项目。《租赁合同》约定三期六年建设规划责任主体是古树茶花公司、理想花园公司，并不是圭峰旅游公司。圭峰旅游公司所承担的建设义务与古树茶花公司、理想花园公司的三期六年规划没有并联性，即使水、电、道路等设施项目存在关联性，圭峰旅游公司也早在2016年5月前就已建设完成。（二）古树茶花公司、理想花园公司所主张要求圭峰旅游公司承担树木损失没有依据。首先，圭峰旅游公司不存在拒绝古树茶花公司、理想花园公司人员进出租赁地行为，圭峰旅游公司允许古树茶花公司、理想花园公司人员及工程车进出租赁地。古树茶花公司、理想花园公司并无证据证明圭峰旅游公司拒绝向古树茶花公司、理想花园公司提供车辆通行证，车辆通行证的发放必须以古树茶花公司、理想花园公司申请并提供车辆资料为前提条件。古树茶花公司、理想花园公司未向圭峰旅游公司提出申请并提交相关资料，圭峰旅游公司也无法办理车辆通行证。其次，古树茶花公司、理想花园公司也无证据证明树木死亡是圭峰旅游公司造成。《租赁合同》约定古树茶花公司、理想花园公司的日常管理工作人员可以搭乘观光车上下山，树木死亡是古树茶花公司、理想花园公司不积极管理造成，与圭峰旅游公司无关。圭峰旅游公司向一审法院起诉请求：1.解除圭峰旅游公司与古树茶花公司、理想花园公司2014年4月8日签订的《租赁合同》；2.古树茶花公司、理想花园公司立即交回租赁的土地和树木给圭峰旅游公司；3.古树茶花公司、理想花园公司向圭峰旅游公司支付自2017年4月1日始拖欠的租金（租金暂计至2019年6月31日租金共122500元，其中2017年4月1日至2018年3月31日租金为35000元，2018年4月1日至2019年6月30日为87500元。此后租金以土地实际交回的时间，按照每年每亩200元的标准计算至实际交回土地之日止）；4.古树茶花公司、理想花园公司向圭峰旅游公司支付的10万元押金和种植的所有树木归圭峰旅游公司所有；5.古树茶花公司、理想花园公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。古树茶花公司、理想花园公司向一审法院反诉请求：1.圭峰旅游公司继续履行2014年4月8日签订的《租赁合同》；2.圭峰旅游公司立即向古树茶花公司、理想花园公司赔偿损失500万元（暂以500万元计算，实际以司法评估鉴定损失金额为准）；3.圭峰旅游公司承担本案全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、圭峰旅游公司与古树茶花公司、理想花园公司2014年4月8日签订的《租赁合同》于2019年1月10日解除；二、古树茶花公司、理想花园公司应于判决生效之日起三十日内自行移除种植在涉案租赁土地上的树木，包括：承租区域内所有的茶花（含金花茶）、承租区域沿路的樱花、海枣树、红刺林头以及森林消防监测站建筑门前的盆栽茶花。如古树茶花公司、理想花园公司逾期不移除，未移除的上述树木归圭峰旅游公司所有；三、古树茶花公司、理想花园公司应于判决生效之日起十日内按返还时现状向圭峰旅游公司返还位于圭峰山绿护桃源景区内约350亩土地及地上树木（判项二所列树木除外）；四、古树茶花公司、理想花园公司应于判决生效之日起十日内向圭峰旅游公司支付欠付占用费17500元（占用费暂计算至2019年6月31日，从2019年7月1日起至古树茶花公司、理想花园公司履行完毕上述第三项义务止的占用费，以200元/亩/年为标准计算至古树茶花公司、理想花园公司实际履行之日止）；五、古树茶花公司、理想花园公司已经缴纳的合同保证金10万元归圭峰旅游公司所有；六、驳回圭峰旅游公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回古树茶花公司、理想花园公司的全部反诉诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费为16252.50元（圭峰旅游公司已经预交），由圭峰旅游公司负担14752.50元，由古树茶花公司、理想花园公司负担1500元。圭峰旅游公司已预交的上述诉讼费，由一审法院予以退回1500元；古树茶花公司、理想花园公司应向一审法院补缴一审本诉案件诉讼费1500元。反诉案件受理费为23400元（古树茶花公司、理想花园公司已经预交），由古树茶花公司、理想花园公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对古树茶花公司、理想花园公司的上诉请求范围进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.关于涉案租金支付条件与时间如何认定的问题？2.关于古树茶花公司、理想花园公司与圭峰旅游公司在合同履行过程中是否存在违约行为，涉案《租赁合同》应否解除以及解除后如何处理的问题？3.关于圭峰旅游公司发放车辆通行证行为及与涉案园区林木损失如何认定的问题？关于争议焦点一。涉案《租赁合同》第七条约定租金收取时间为“①本合同签订之日起5年内：从乙方（古树茶花公司，以下同此）开始收取项目门票之日起，甲方（圭峰旅游公司，以下同此）按双方商定标准的50%，收取乙方的租赁费。②本合同签订之日起的第5年开始：甲方按双方商定的标准全额收取乙方的租赁费。”双方当事人对合同约定租金收取标准无争议，但对合同约定租金起算点存有不同理解。本院对此分析如下：首先，从涉案《租赁合同》第七条的文义解释，“合同签订之日起5年内”的租金起算点为“从乙方开始收取项目门票之日起”，并非古树茶花公司、理想花园公司主张的将“开始收取”理解为“实际开始收取”门票行为之日。其次，理想花园公司向江门市新会区发展和改革局提交《关于圭峰山茶花园名卉谷景区拟定门票价格的申请》，即表示理想花园公司自认其所负责的圭峰山茶花园名卉谷景区已具备对外开放营业而收取门票的条件。江门市新会区发展和改革局基于理想花园公司的申请，于2016年9月30日作出的《关于圭峰山茶花园名卉谷景区门票价格的批复》，门票执行时间为“自2017年4月1日起执行”。由此可知，自2017年4月1日起圭峰山茶花园名卉谷景区已具备对外营业收取门票的事实条件。虽涉案《租赁合同》第五条第二款“甲方义务”中约定圭峰旅游公司“负责编制和建设项目内外道路、供水、供电、水库池塘、商店、公厕、水泵站主体、历史名人和客家文化村等公共基础配套”，但未明确约定建设期限，古树茶花公司、理想花园公司主张圭峰旅游公司存在逾期建设行为，理据不足，本院不予采纳。因此，涉案《租赁合同》第七条中“从乙方开始收取项目门票之日起”应理解为从古树茶花公司、理想花园公司符合门票收取条件之日起算，即按江门市新会区发展和改革局《关于圭峰山茶花园名卉谷景区门票价格的批复》对门票收费“自2017年4月1日起执行”起算。关于争议焦点二。涉案《租赁合同》第五条第二款“双方义务”中约定圭峰旅游公司的主要义务：“根据圭峰山风景名胜区总体规划……负责编制和建设项目内外道路、供水、供电、水库池塘、商店、公厕、水泵站主体、历史名人和客家文化村等公共基础配套……出租的公共配套设施应具备通水通电等基本功能”，圭峰旅游公司已举证证明与圭峰山茶花园直接相关联的基础配套措施包括主干道路路坯工程、综合入口区及客家文化馆场地土方工程、主干道堤坝工程、景观溢水工程、配电房土建工程、茶园排渠修整工程、污水处理池工程均在2014年至2016年间竣工验收合格，即在门票批复前已建设完成。承前所述，涉案《租赁合同》并未明确约定圭峰旅游公司负责建设上述工程的具体完工时间，故圭峰旅游公司不存在逾期建设的违约行为。况且，涉案《租赁合同》未就双方义务履行作出先后时间顺序的约定，与茶花园直接相关联的配套工程均在可收取门票前竣工验收，未对茶花园的运营造成实质性影响，圭峰旅游公司不存在先违约行为，古树茶花公司、理想花园公司主张行使不安抗辩权，理据不足，本院不予采纳。圭峰旅游公司主张古树茶花公司、理想花园公司存在未按建设规划完成建设进度并对外开放，未依约支付租赁费用等违约行为。第一，关于建设规划及进度问题，涉案《租赁合同》第五条第二款“乙方义务”约定：“①负责编制茶花园名卉谷项目各种花卉总体布局规划及种植方案，列明茶花园名卉谷项目三期六年建设计划，以及需要引种、种植到圭峰山绿护桃源景区茶花园名卉谷项目的苗木品种、数量。②乙方每期的建设周期必须按计划及规划进行，若不能按计划完成建设进度，视为乙方违约，甲方有权提前终止合同，收回土地和出租物等（三期六年建设计划由乙方提供，甲方双方确认）。因甲方上级部门及相关部门未审核批准或甲方的原因拖延项目建设进度的，不视为乙方违约”以及涉案《租赁合同》第三条第三款约定“乙方承诺并确保茶花园名卉谷项目分三期建设、六年内全部建设完毕，其中第一期在租赁期前三年内按双方认可及甲方上级部门审定的规划方案和标准建设成为初具规模的景区并对外开放，第二期在租赁期前五年内建设完毕，第三期在租赁期前六年内建设完毕。”，由上述合同内容可知，古树茶花公司须依约按期完成双方确认的三期六年建设计划。古树茶花公司、理想花园公司并未举证证实其已向圭峰旅游公司提供三期六年建设计划并获双方确认，且古树茶花公司、理想花园公司未能举证证实其已按三期六年建设计划完成建设进度，故古树茶花公司、理想花园公司对此存在违约行为。第二，关于租赁费用的问题。涉案《租赁合同》第七条“租赁费缴交方式”约定“每6个月缴交一次，实行先缴交后使用的原则。乙方需于每年1月5日和7月5日之前按比例缴交租赁费给甲方。如果乙方逾期三个月不依约缴纳租赁费的，视为乙方违约；若逾期六个月不依约交纳租赁费，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面提前终止本合同，没收乙方的保证金，收回所有租赁土地、资源，一切经济损失由乙方自负”，承前所述，涉案《租赁合同》第七条中“从乙方开始收取项目门票之日起”应理解为从古树茶花公司、理想花园公司符合门票收取条件之日起算，故古树茶花公司、理想花园公司应从2017年4月1日起按35000元/年支付租赁费用，但古树茶花公司、理想花园公司从2017年4月1日起至2019年7月2日期间未支付任何租赁费用，已构成违约。因此，古树茶花公司、理想花园公司既未完成合同约定提供三期六年建设计划，亦未按进度建设开发，又未如期交纳土地租金，圭峰旅游公司有权依约行使合同解除权。古树茶花公司、理想花园公司于2019年1月10日收到圭峰旅游公司的解除合同通知，本院确认涉案《租赁合同》于2019年1月10日解除。根据《中华人民共共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，古树茶花公司、理想花园公司上诉主张其不存在违约行为，涉案《租赁合同》继续履行，其无须移除种植在涉案租赁土地上的树木，无须向圭峰旅游公司返还位于圭峰山绿护桃源景区内约350亩土地及地上树木，无须向圭峰旅游公司支付租金，合同保证金10万元归古树茶花公司、理想花园公司所有，均理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。古树茶花公司、理想花园公司主张圭峰旅游公司未提供车辆通行证构成违约。涉案《租赁合同》第十条约定“为满足乙方车辆上下山施工及日常管理的需要，甲方同意向乙方免费提供8个车辆通行证，但须按规定时间……进山通行（含送货车辆，施工车辆另行商议）”，圭峰旅游公司辩称古树茶花公司未向其申请办理车辆通行证，古树茶花公司对此未能举证证明其已向圭峰旅游公司提交办理车辆通行证的申请资料后圭峰旅游公司不予办理，故其该主张，理据不足，本院不予支持。退一步而言，即使圭峰旅游公司被证实确未发放车辆通行证给古树茶花公司，也不足以据此认定此举造成古树茶花公司、理想花园公司所主张的树木损失，树木的生长、死亡受多重因素影响，与圭峰旅游公司是否提供车辆通行证无直接关联，古树茶花公司、理想花园公司未能充分举证证明车辆通行证与树木损失之间的因果关系，故古树茶花公司、理想花园公司主张的损失赔偿，理据不足，本院不予支持。综上所述，古树茶花公司、理想花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47500元，由佛山市经典古树茶花有限公司、江门市新会区****景区管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年六月八日法官助理 吴慧仪书 记 员 李艳斌