贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初3125号原告：李红伟，男，1966年9月19日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：汪新秀，贵州纵贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷婷，贵州纵贯律师事务所律师。被告：贵阳海明投资建设开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路23号富中才智中心7楼F座。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：舒友波，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。原告李红伟与被告贵阳海明投资建设开发有限公司（以下简称：海明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告李红伟的委托诉讼代理人汪新秀、郑婷婷，被告海明公司的委托诉讼代理人舒友波、谢晓飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交房并提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件（无第四项）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金至被告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件之日止（自2018年1月暂计算至2019年12月的逾期交房违约金为196830元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以175879元总价款购买被告开发建设的位于贵阳市云岩区，房款以首期款及银行按揭贷款方式支付。2016年6月25日，原告向被告支付首期房款4万元，于2016年8月29日向被告支付房款55879元。原告如约向银行提交办理按揭贷款的资料，但因被告原因无法取得按揭贷款，原告只能一次性支付余款8万元。至此原告依约履行了自己全部义务。合同约定被告应在2017年12月31日前向原告交付该商业用房。但被告至今未向原告交付房屋。原告有权要求被告承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金过低，原告请求参照《贵阳市住宅、商业土地等级划分》《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》，按每月125元／平方米计算违约金。被告逾期交房行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求如前。被告海明公司辩称：第一，房屋已于2019年7月11日具备交付条件，逾期交房违约金应当计算至2019年7月11日；第二，合同违约金应自约定交付房屋之日次日起计算，但存在逾期支付房款的，应相应顺延计算，部分案件应当从实际付清房款之次日起算；第三，大部分原告系被告员工，知晓房屋开发情况，合同系双方真实意思表示，逾期交房违约金与逾期付款违约金约定一致，逾期交房违约金应根据合同约定计算；第四，原告以相对较低的价格买卖商铺，商铺处于开发初期，商业价值尚未体现，原告主张的违约金明显过高；第五，根据补充协议12.5约定，逾期交房违约金不应当超过购房款总额的2%。本院经审理认定事实如下：2017年6月25日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区房屋一套，该商品房的规划用途为商业，建筑面积65.61㎡，套内建筑面积34.83㎡，购房款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5049.64元，总价款175879元，原告以贷款方式支付房款，应于合同签订之日向被告支付首期房款95879元，余款80000元以银行按揭方式支付。合同第十一条约定：“交付时间和条件（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”。第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过180日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”。第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。附件十二补充协议第五条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”。合同签订后，原告于2016年8月29日支付房款55879元，于2017年6月25日支付部分首期房款40000元，于2019年5月20日支付按揭款款80000元，共计支付房款175879元。庭审中，原告主张被告一直未通知收房，被告亦自认截至起诉之日尚未交房。庭审中，原告提交《贵阳市住宅土地等级划分》及《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）载明，贵阳市行业土地等级划分六级：五级土地以外，东至森林公园，南至四方河，西至改茶工业小区、三桥，北至小关水库、省植物园、茶店。六级地段商业类房屋租金标准为70-125元/平方米/月。诉争房屋所处地段为六级地段，商业类房屋租金标准为70-125元/平方米/月。原告拟用上述证据证明其主张违约金的依据，原告按照六级计算。被告对此不予认可，认为指导价不具备参考性。被告提交建筑工程竣工验收报告、消防验收意见书、测绘报告等资料，拟证明案涉房屋已于2019年7月11日达到交付条件，原告对此表示被告未提交竣工验收备案表，该表属于房屋交付法定要件，故不予认可被告主张的事实。本院认为，合法的商品房销售合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点为：1.房屋是否满足交付条件，被告是否应当向原告交房，是否应当提供合同约定的各项交房文件；2.被告是否存在违约行为，是否应当向原告支付逾期交房违约金，违约金标准如何计算。首先，关于合同效力方面。原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。其次，关于房屋是否满足交付条件，被告是否应当向原告交房，是否应当提供合同约定的各项交房文件方面。合同第十一条约定被告在交付房屋时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。现被告提交的证据不足以证明房屋已满足上述条件，且双方亦认可房屋尚未交付，因此，本院不能认定房屋满足交付条件，亦不具备交付相关文件的条件。最后，被告是否存在违约行为及违约责任如何承担方面。其一，原告已按照合同约定向被告付清购房款，已履行了合同义务。依照合同约定，被告应当在合同约定的期限内将经验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房义务，故被告构成违约，应承担逾期交房违约责任。其二，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整，并提交《贵阳市住宅土地等级划分》及《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》予以佐证，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整，但租金价格完全由市场决定，受各种因素影响，原告提交的证据难以证实违约金低于造成的损失，双方合同对违约责任有明确约定，应当按照合同约定履行。此外，被告主张根据附件十二补充协议第五条之规定，逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%，对此，本院认为，该约定明显不合理的减轻了出卖人责任，故对该辩称，本院不予采信。因此，逾期交房违约金的计算应以合同第十三条约定为准，鉴于涉案房屋尚未交付，计算时间应从2018年1月1日起计算至房屋符合交付条件并通知原告之日止，如原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止。其三，被告辩称原告逾期付款，交房时间应当顺延至购房款实际付清之次日，合同对逾期付款违约责任进行了约定，被告应当另案主张权利而非予以抵扣，对该辩称意见，本院亦不予采信。综上所述，对原告请求判令被告向原告交房并提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件（无第四项）的诉请，本院不予支持；对原告要求判令被告向原告支付逾期交房违约金至被告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件之日止（自2018年1月暂计算至2019年12月的逾期交房违约金为196830元）的诉请，本院支持由被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以购房款175879元为基数，按日万分之一自2018年1月1日起计算至房屋符合交付条件并通知原告之日止，如原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵阳海明投资建设开发有限公司自本判决生效之日起十日内一次性支付原告李红伟逾期交房违约金（违约金以购房款175879元为基数，按日万分之一自2018年1月1日起计算至房屋符合交付条件并通知原告之日止，如原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止）；二、驳回原告李红伟的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4236元，减半收取2118元，由被告贵阳海明投资建设开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年六月三日书记员 廖雨濛