河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初4053号原告（案外人）：房德印，男、汉族，1971年2月23日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：李冰，河南华豫律师事务所律所。被告（申请执行人）：杨镇硕，男，汉族，1989年9月21日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：韩中政，商丘市梁园区尚品法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：蔡长粉，女，汉族，1965年11月20日出生，户籍地商丘市，现住河南省商丘市。第三人（被执行人）：刘如义,男，汉族，1962年3月5日出生，住址同上，现住:河南省商丘市。(系蔡长粉之夫)原告房德印诉被告杨镇硕，第三人蔡长粉、刘如义案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房德印及其委托诉讼代理人李冰，被告杨镇硕的委托诉讼代理人韩中政，第三人蔡长粉均到庭参加诉讼，第三人刘如义经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告房德印向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告买受的位于梁园区民主××路××内××号(房产证号，2006字第000979号)房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认位于梁园区民主××路××内××号(房产证号，2006字第000979号)房产归原告所有。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年8月10日，原告房德印与刘如义、蔡长粉签订了一份二手房销售合同书，约定房德印购买刘如义、蔡长粉的位于梁园区民主××路××（房产证××字××）的房屋。合同约定该套房屋总价款为810000元，因刘如义以前欠房德印710000元借款(包括本金和利息)，该710000元借款折抵了710000元购房款。另外房德印又交给刘如义、蔡长粉100000元购房款，当时房德印是将100000元现金直接交给刘如义、蔡长粉的，两项合计房德印共计交付了购房款810000元。购房款付清后，刘如义、蔡长粉即将该套房屋交付给了房德印。当房德印、刘如义到商丘市不动产登记中心办理变更登记手续时，工作人员告知该套房屋所占土地为划拨土地，不能办理过户手续。因此，该套房屋一直未能办理过户手续，但实际上该套房屋在2016年8月10日已经卖给了房德印，自那时起房屋所有权已经转移给案外人房德印。合同签订不久，房德印即搬到该套房屋内居住。在被告杨镇硕申请执行第三人蔡长粉，刘如义民间借贷纠纷一案中，法院査封了蔡长粉名下位于梁园区民主××路××内××号(房产证号，2006字第000979号)的房产，原告依法向法院提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据，要求解除査封并中止对上述房产的执行。2020年5月9日，梁园区法院作出(2020)豫1402执异27号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在十五日内向法院提起诉讼。原告特提起诉讼，望判如所请。被告杨镇硕辩称：一、我方不认可房德印与第三人蔡长粉、刘如义民间借贷关系的存在，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条，民间借贷债权债务中，债权人应向法院举证借款的真实存在，不仅要提供借条，还要提供转账凭证以佐证借款的真实性，该案中原告房徳印没有借条原件、转账凭证，更无法说明款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况，故房德印与第三人蔡长粉、刘如义借贷关系不存在。二、根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”根据案涉房产登记簿记载，该房屋权利所有权人为刘如义，刘如义对该房屋享有排他性的物权，原告房德印不是该房屋的权利人，我方申请执行该房屋亦无过错。三、鉴于原告房德印与第三人蔡长粉、刘如义民间借贷关系不能证明真实存在，不能证明原告支付了购房款，故而不能证明房屋买卖关系的真实存在，其没有证据依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行。四、我方认为原告房德印与第三人蔡长粉、刘如义存在恶意串通，侵害被告杨镇硕的合法权益，该案不排除虚假诉讼的可能。综上所述，请求法院核查证据，查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人蔡长粉对原告的诉讼请求无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。依据有效证据本院确认以下事实：2016年8月10日，第三人刘如义、蔡长粉与原告房德印签订《二手房销售合同书》，约定蔡长粉将其名下位于“梁园区民主××路××内××号（房产证号2006字第××号）”，面积为“810平方米”的涉案房屋作价“81万元（每平方米1000元）”售于原告房德印，同时《二手房销售合同书》第四条第二款约定“乙方（即房德印，下同）向甲方（即刘如义和蔡长粉，下同）支付所有房款810000元，其中甲方欠乙方借款710000元，折抵购房款，乙方又向甲方支付购房款100000元”。合同落款处甲方有刘如义和蔡长粉签字并按捺，乙方房德印签字并按捺，证明人张道曾和房士礼签字并按捺。另查明，被告杨镇硕与第三人蔡长粉、刘如义民间借贷纠纷一案，本院查封了蔡长粉名下位于梁园区民主××路××庄村内（房权证号2006字第××号）的涉案房产。本院认为：位于梁园区民主××路××内××号（房产证号2006字第××号）涉案房产，登记于蔡长粉名下；根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此条规定是人民法院判断是否可对执行人名下财产强制执行的法律依据，而为了保护在人民法院查封争议房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同且合法占有争议房屋且已支付全部价款且非因买受人自身原因未办理过户登记的买受人的权益，最高人民法院进而制定了相关司法解释，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。受到法律保护的物权期待权应当同时满足上述规定中的四个条件，缺一不可。原告房德印主张其与第三人蔡长粉、刘如义存在借款的债权债务关系，以房抵债的方式折抵了购房款，进而双方签订了《二手房销售合同书》，该合同性质上为以房抵债合同；并非直接的买卖合同，原告房德印并未实际支付购房款，而是以“以房抵债”的方式消灭了之前双方的债权债务关系，并非建立了买卖关系。虽然原告房德印与第三人蔡长粉、刘如义签订了《二手房销售合同书》，但是双方的基础法律关系是借款的债权债务关系，该《二手房销售合同书》签订的是基于抵债行为转化形成。因此，借款事实是否真实发生，决定了双方合同的真实性，或者是否合法有效。而原告房德印主张其与第三人蔡长粉、刘如义存在借款的债权债务关系，但原告提交的《借条》和《收到条》中的欠款数额不相符，证人证言亦没有陈述具体借款的形成过程，证言形式亦不合法，且没有转账凭证或者取款、汇款记录等相关证据予以证实，故不足以证实原告房德印与第三人蔡长粉、刘如义之间存在民间借贷关系。原告的上述主张，本院不予采纳。在借款事实的真实性无法确认的情况下，以房抵债的合同是否合法有效也无法确认。且原告向本院提交的租赁合同中位置与面积均与涉案房屋均不一致，不能证明其对涉案房屋实际占有。故原告房德印对案涉房屋不享有物权期待权，原告房德印就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告房德印的诉讼请求。案件受理费11900元，由第三人刘如义、蔡长粉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  张竹青审判员  李 冰二〇二〇年六月二十五日法官助理蔡锦恒书记员曹冉