河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0506民初410号原告：向宇，男，1980年2月15日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：沈素芬，河南万昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪涛，河南万昆律师事务所实习律师。被告：安阳市红安房地产开发有限责任公司，住所地安阳市北关区人民大道美丽华购物广场4楼。法定代表人：李冬喜，职务总经理。委托诉讼代理人：郭震宏，该公司员工。委托诉讼代理人：刘芳，河南志银律师事务所律师。原告向宇与被告安阳市红安房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向宇及其委托诉讼代理人沈素芬、被告安阳市红安房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人郭震宏、刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向宇向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的红安帝都项目认购协议；2、依法判决被告返还原告已交纳的购房款161517元，并自交款之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止；赔偿原告损失100000元，利息80758.5元；3、依法判决被告向原告承担161517元的赔偿责任。事实与理由：20ll年8月20日,原告参加被告开发的红安.帝都住宅小区“交五万抵六万”的认筹活动,并根据被告的活动要求交纳认筹金5万元。2011年11月14日,原被告签订《红安帝都项目认购协议》,协议约定:“原告购买被告开发的红安.帝都2号楼1单元6层603号房屋,房屋建筑面积102.12㎡，房屋总价款269605元（折合2640元/㎡），原告在2011年11月14日前付清首付60%即161517元,剩余银行贷款部分接受被告的统一安排,在接到被告通知十日内提交办理按揭贷款所需的全部材料。”协议签订后,原告按照约定支付房款161517元,被告为原告出具了收款收据。2018年的4、5月份,原告接到被告售楼人员交纳购房尾款的电话通知,原告到达售楼处后,被告售楼人员要求原告接受每平方米涨价1000元的条件,否则不予办理交纳房款手续。原告要求按照协议履行,被告拒绝。一年来原告多次与被告协商未果,现得知被告将该房屋出售给他人正在装修。原告认为，原被告之间的协议是在双方真实意愿下签订，符合法律规定。被告在协议签订后，单方要求变更房价的行为违反了法律规定和协议的规定。被告将房屋出售给他人，造成原被告之间的协议无法履行，其行为已经构成根本违法。原告缴纳房款距今已经过去8年之久，现该区域房价已经到每平方5000元以上，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护法律的尊严和原告的合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告安阳市红安房地产开发有限责任公司辩称，1、被告2013年就被列为非法集资监管帮扶单位，2015年10月28日由龙安区政府成立安阳市红安房地产开发有限责任公司红安帝都项目托管中心，由托管中心对被告单位进行运营管理，被告已不具备法律规定的民事权利义务主体，对原告的诉请应当予以驳回；2、原告提交的认购协议已由安阳市红安房地产开发有限责任公司红安帝都项目托管中心解除；3、因原告未按照业主自救委员会与案件工作组、托管中心制定的《关于红安帝都1、2、4、5号楼办理补款办法》的约定在规定时间内缴纳剩余房款，对其因自身原因造成的损失，应由原告自行承担；4、认购协议已经解除，不存在一房二卖，原告不应承担1+1赔偿责任。综上，对原告诉请应当予以驳回。原告向宇围绕诉讼请求提交了认购协议一份，收据两份，涉案房产备案信息登记表一份，拟证明根据协议第四条第一项，被告具有告知原告签订《商品房买卖合同》的义务，本案当中被告并未尽到告知义务，在双方就涉案房屋达成协商一致的情况下，私自将该房屋出售，已构成违约，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条及《商品房管理办法》第十六条的规定，涉案协议书应视为商品房买卖合同。被告将涉案房产卖给原告后，又将涉案房产出售给案外第三人，导致原告的合同目的不能实现，按照法律规定，原告请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失并要求被告承担支付1倍购房款的赔偿责任符合上述法律的规定。被告安阳市红安房地产开发有限责任公司的质证意见为:对原告提交的认购协议真实性无异议，对其证明目的有异议。根据该协议第四条第二款规定，原告未与被告签订房屋买卖合同，或未按本协议约定交房款，被告有权解除协议，并将该房屋另行出售。所以涉案认购协议已经解除。对商品房预售备案查询的真实性无异议，对其证明目的有异议。涉案房产根据案件工作组、托管中心、业主自救委员会制定补款办法后，原告未按照该办法约定缴纳房款，涉案房产已经按退房处理，托管中心是在原告自行放弃购房资格以后将房屋另外出售，不存在一房二卖，不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告不应当承担原告的各项损失。根据原告起诉状事实与理由部分，可以认定原告已经明确知道补款办法，但是未在约定时间缴纳剩余房款，双方已经解除认购协议，原告认购房屋已经按照自愿退房处理。被告安阳市红安房地产开发有限责任公司围绕自己的主张提交证据如下：1、2015年10月28日安阳市龙安区人民政府文件《龙政文（2015）80号安阳市龙安区人民政府关于成立安阳市红安房地产开发有限责任公司红安帝都项目托管中心的通知》一份、2019年4月16日安阳市龙安区处置非法集资工作领导小组文件《龙处非（2019）4号关于调整安阳市红安房地产开发有限责任公司红安帝都项目托管中心主任的通知》一份，拟证明被告因涉非龙安区政府成立托管中心，托管中心的职责第1、第5的约定，被告已经丧失公司管理权，不应成为本案被告。2、2017年9月10日安阳市红安房地产开发有限责任公司托管中心《关于红安帝都1、2、4、5号楼办理补款办法》一份，有安阳市红安房地产开发有限责任公司非法集资案件工作组、安阳市红安房地产开发有限责任公司托管中心、安阳市红安房地产开发有限责任公司押章和业主代表签字，拟证明安阳市红安房地产开发有限责任公司托管中心将《关于红安帝都1、2、4、5号楼办理补款办法》张贴公布后，2017年10月15日之前原告向宇未与被告公司或托管中心补签附加协议，逾期按自愿退房处理，该证据证明原、被告之间签订的认购协议已经解除；且原告要求返还161517元，被告不具有返还能力。原告向宇质证意见为：对《龙政文（2015）80号安阳市龙安区人民政府关于成立安阳市红安房地产开发有限责任公司红安帝都项目托管中心的通知》、《龙处非（2019）4号关于调整安阳市红安房地产开发有限责任公司红安帝都项目托管中心主任的通知》真实性无异议，但该证据与本案不存在任何关联性，不能作为本案的证据来使用，同时该证据不能证明托管中心掌管了被告的经营权，故被告系本案适格主体。对于《关于红安帝都1、2、4、5号楼办理补款办法》真实性无异议，对证明目的有异议。该补款办法系托管中心单方制作，并不具备法律约束力，该补款办法并未告知原告，也未经原告签字确认，故该补款办法不能作为被告单方解除合同的依据。以上证据符合证据的真实性、合法性和关联性，具备相应的证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：20ll年8月20日,原告向宇参加被告安阳市红安房地产开发有限责任公司开发的红安.帝都住宅小区“交五万抵六万”的认筹活动,并根据被告的活动要求交纳认筹金50000元。2011年11月14日,原被告签订《红安帝都项目认购协议》,协议约定:“原告购买被告开发的红安.帝都2号楼1单元6层603号房屋,房屋建筑面积102.12㎡，房屋总价款269605元（折合2640元/㎡），原告在2011年11月14日前付清首付60%即161517元,剩余银行贷款部分接受被告的统一安排,在接到被告通知十日内提交办理按揭贷款所需的全部材料。”2013年，被告公司涉嫌非法吸收公众存款被安阳市北关区人民政府监管，2015年移交安阳市龙安区人民政府监管，安阳市龙安区人民政府成立安阳市红安房地产开发有限责任公司非法集资案件工作组。2015年10月28日，安阳市龙安区人民政府下发《龙政文（2015）80号安阳市龙安区人民政府关于成立安阳市红安房地产开发有限责任公司红安帝都项目托管中心的通知》，成立安阳市红安房地产开发有限责任公司红安帝都项目托管中心，托管中心成员分别由区委领导、区相关职能部门代表、开发单位代表、建设单位代表、各楼业主代表组成，托管中心在项目监管帮扶工作组领导下开展工作，对项目运作方向、配合方式、工作进度等进行集体决策，全权负责项目一切事宜。2017年9月10日，安阳市红安房地产开发有限责任公司托管中心张贴公布《关于红安帝都1、2、4、5号楼办理补款办法》一份，由安阳市红安房地产开发有限责任公司非法集资案件工作组、安阳市红安房地产开发有限责任公司红安帝都项目托管中心、安阳市红安房地产开发有限责任公司押章和业主代表签字，对包括原告认购房屋在内的四栋楼的补款和房屋价格调整进行了公布，具体内容为：秋收将至，面临着又一次的付款节点，现因银行放贷指标紧张，银行商贷和公积金都已停止放款，导致项目二千六百余万元的资金无法及时回笼。项目资金链断裂，将面临再次停工的危险。为了能让项目顺利进行，按时交房。经研究决定，凡在红安帝都托管中心成立之前购买红安帝都1、2、4、5号楼的业主，项目不再办理一切贷款手续，全部按照分期付款办法执行：一、购房者在9月底之前按原价补足总房款的80%，剩余20%在交房之前交清，原房价不变。二、购房者在规定时间内补足总房款的60%的，在原协议单价基础上每平米增加500元。三、购房者不能按以上办法执行的，在原协议单价基础上每平米增加1000元。四、购房者如不同意以上补款方式的，在10月15日之前补签附加协议，逾期按自愿退房处理。此方案从2017年9月10日开始执行。后原告因房价的执行与安阳市红安房地产开发有限责任公司托管中心发生争议，未在2017年10月15日前与托管中心补签附加协议，托管中心已将本案所涉红安.帝都2号楼1单元6层603号房屋另行出售。本院认为，本案工程项目的建设方即被告安阳市红安房地产开发有限责任公司因涉嫌非法集资犯罪，资金链断裂，导致工程项目烂尾。该项目是在政府主导下，通过特殊政策方式盘活的，该工程所涉事权、财权均有安阳市红安房地产开发有限责任公司托管中心在安阳市红安房地产开发有限责任公司非法集资案件工作组领导下行使，原、被告争议的《关于红安帝都1、2、4、5号楼办理补款办法》就是由安阳市红安房地产开发有限责任公司托管中心作出并指导实施，该办法由托管中心组织包括各楼业主代表在内的各方代表集体形成意见并在指定位置公告张贴，所有购房户都应遵照执行。原告辩称该办法系托管中心单方制作，该补款办法并未告知原告，也未经原告签字确认，并不具备法律约束力，该补款办法不能作为被告单方解除合同的依据，本院不予采信。故双方签订的红安帝都项目认购协议已经解除，不须再另行判决解除。关于原告要求被告返还原告购房款161517元的请求，因原告实际交纳购房款为151517元，故被告应返还购房款为151517元，原告超出部分请求不予支持。关于原告要求被告自交款之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止支付利息的请求，被告应当酌情给付资金占用期间原告的利息损失，自资金占用之日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的贷款利息计算，从2019年8月20日起至给付完毕之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，关于原告要求被告赔偿损失100000元、承担赔偿责任161517元的请求，因原告所提供证据不足以证明和支持其主张，故该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安阳市红安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告向宇购房款151517元;二、被告安阳市红安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行公布的同期贷款利率给付原告向宇2019年8月19日之前的资金占用期间的利息损失，其中50000元自20ll年8月20日起算,其中101517元自2011年11月14日起算，均计算至2019年8月19日；三、被告安阳市红安房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付原告向宇2019年8月20日之后的资金占用期间的利息损失，按本金151517元自2019年8月20日计算至给付完毕之日止；四、驳回原告向宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8838元，减半收取4419元，由原告向宇负担1919元，由被告安阳市红安房地产开发有限责任公司负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  王献堂二〇二〇年六月二十二日书记员  吴梦欣