上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16496号原告(反诉被告)：上海高星置业有限公司，住所地上海市普陀区大渡河路****。法定代表人：张鹏，职务总经理。委托诉讼代理人：邵明欣，该公司员工。委托诉讼代理人：吴蔼芳，该公司员工。被告(反诉原告)：上海彼欧服饰有限公司，住所地，住所地上海市虹口区邯郸路******iv>法定代表人：许子瀚，职务执行董事。委托诉讼代理人：张赛，广东广仁信律师事务所律师。委托诉讼代理人：成致远，广东广仁信律师事务所实习律师。原告上海高星置业有限公司与被告上海彼欧服饰有限公司及反诉原告上海彼欧服饰有限公司与反诉被告上海高星置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海高星置业有限公司(以下简称“高星置业”)的委托诉讼代理人邵明欣、吴蔼芳，被告(反诉原告)上海彼欧服饰有限公司(以下简称“彼欧服饰”)的委托诉讼代理人张赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海高星置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令于2019年3月31日解除原、被告之间签署的《上海长风大悦城购物中心商铺租赁合同》及《补充协议一》；2.被告向原告支付所欠租金和使用费按照每天每平方人民币15元(以下币种均为人民币)乘144平方米，从2018年10月1日起算至实际支付之日止(扣除2018年10月1日至2018年10月31日的59942.67元)；物业管理费按照每平方70元乘以144平方米，物业管理费10080元，从2018年10月1日起算至实际支付之日止；推广费每月1440元，从2018年10月1日起算至实际支付之日止；pos机使用费每月600元从2018年10月1日起算至实际支付之日止；及相应滞纳金278533.74元(截止至2019年7月5日，详见明细)；3.被告向原告支付逾期未交付商铺的违约金，按每日每平方30元，自2019年3月18日起算至实际交付之日止。逾期未注销营业执照违约金按照每日每平方30元，时间从2019年4月18日至实际注销之日止；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月27日，原告与被告签订了《上海长风大悦城购物中心商铺租赁合同》，约定由被告承租原告经营管理的上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号、XXX号及大渡河路XXX号、XXX号的上海长风大悦城购物中心【209-01、209-02】号商铺(以下简称“系争房屋”)，租赁期限为3年，经营的品牌为【odbo】零售。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了商铺并履行相关的义务，但被告自2018年10月以来一直拖欠租金、物业管理费、推广费及pos机使用费，原告多次向被告出具租金催缴通知，也通过邮件、电话等各种方式与被告沟通，要求被告缴纳拖欠的租金及其他相关费用，被告虽一直口头承诺支付欠款，但实际上是为拖延时间，且被告于2019年3月17日开始未经原告同意擅自闭店，中断经营。被告至今未能支付自2018年10月至今的租金及其相关租赁费用，被告拖欠租金且擅自逃铺系严重违约行为且已同时满足约定解除合同和法定解除合同的条件，原告有权行使单方解除租赁合同的权利，故于2019年7月5日诉至我院，请求判如所请。被告上海彼欧服饰有限公司辩称，被告已经于2019年3月17日向原告发出解除通知，原、被告之间的租赁合同及补充协议应于2019年3月18日解除。由于原告对商场的包装宣传不到位，购物中心生意不佳，包括被告在内的租客经营状况都不好，纷纷提出要求原告按照分成方式收租金，从2018年5月开业到2019年2月，被告只获得19万元左右的经营业绩，累计亏损超过142万元，店铺装修费，消防等费用53.9万元，在我们提出了友好协商提议后，原告不同意解除合同，也不改变抽成付租的方式。由于确实没有支付租金，我们存在违约行为，但不是恶意违约行为。双方已经陷入僵局，继续履行对被告显失公平。被告欠付的租金，按照抽成的方式来计算，即店铺营业收入(2018年5月1日至2019年2月总体收入共计192724.5元)的15%，原告所提的物业收费标准明显过高，没有依据。根据物业管理条例，原告在大悦城没有物业公司，应该参照同地段商用物业管理标准5元每平方来计算物业管理费。推广费应当予以退还。大悦城整体宣传包装不到位，商场周边看不到有关被告的形象宣传和标识，原告向被告收推广费没有事实依据。POS机使用费确认，但是2019年2月就退还了POS机，之后不应该收这个费用了，还要退回押金。滞纳金没有依据，明显过高，计算时间不对。2019年3月17日被告将合同解除函、钥匙一并给了原告，原告也确认收到，所以自3月18日起系争房屋已在原告的实际控制之下。原告明确他们在3月31日自行收回系争房屋，被告认为逾期交付时间最多计算至3月31日。2019年8月我们已经注销了营业执照，且营业执照要办理相关手续才导致了延迟，延迟没有给原告带来损失和不便，所以不应该计算违约金，且违约金要以实际损失为基础判断，违约金的标准明显过高。关于装修押金，原告未能于装修完毕之日退还，原告存在违约。反诉原告上海彼欧服饰有限公司向我院提出反诉诉讼请求：1.确认《上海长风大悦城购物中心商铺租赁合同》及相关补充协议已于2019年3月18日依法解除；2.反诉被告对反诉原告未支付的租金按提成租金的方式计收为4421.8元(以29478.67元的15%计算)；3.反诉被告向反诉原告退还租金保证金231660元、推广费7200元、装修押金20000元、POS机押金10000元、员工证押金80元、预充电费5000元；4.反诉被告向反诉原告支付或抵扣货款29478.67元；5.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月12日，反诉原告、反诉被告分别签订《上海长风大悦城购物中心商铺租赁合同》、《上海长风大悦城购物中心商铺租赁合同补充协议书》，2018年5月1日，为配合购物中心开业，反诉原告积极配合反诉被告，但由于反诉被告整体定位不准，加之对外包装和宣传不力，购物中心生意不佳，反诉原告无力承担各类高昂费用，自2018年四季度以来，大量入驻品牌难以为继纷纷撤店。反诉原告自2018年5月至2019年1月只取得19余万元的营销业绩，全年直接亏损超过160万元，包括店铺装修费、消防验收、店铺道具等费用53.9万元，店铺租金及推广、物业等费用高达25万多元。2018年底，双方签署《租赁合同补充协议书》，反诉被告同意反诉原告2018年11月、12月按抽成租金收取租金，但反诉被告并未执行。2019年1月，经营业绩不足3000元，2月基本没有经营收入，直到2019年3月17日，反诉原告向反诉被告发函解除合同，并寄回系争店铺钥匙。除了租赁保证金，其余货款、装修押金、电话押金、预充电费均同意用于抵充欠付费用。反诉被告上海高星置业有限公司辩称，反诉被告没有收到解除函和钥匙，反诉被告于2019年4月3日发函，确认合同解除时间为2019年3月31日。根据合同约定，租赁保证金作为违约金赔偿，不予退还。收到推广费，为反诉被告尽到了宣传义务，不予退还，装修押金2万元和POS机押金1万元已经在诉请中抵扣了。预充电费还剩384元，已经抵扣10月份租金，尚有货款29478.67元在反诉被告账上，用于抵扣租金。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2017年10月27日，高星置业作为出租方(甲方)、彼欧服饰作为承租方(乙方)签订《上海长风大悦城购物中心商铺租赁合同》，约定：甲方将持有并经营的系争房屋出租给乙方使用；租赁面积为144平方米；该商铺只供【odbo】品牌经营；租期为三个租赁年度，自2018年5月1日或乙方实际开业之日开始起算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满；租赁期限内，该商铺租金分为基本租金和抽成租金，每月的基本租金与抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额，(1)基本租金：以日保底租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出，第1个租赁年度，日保底租金为15元每天每平方米；(2)抽成租金，以每月销售额为基数乘以销售额抽成扣率计算得出。第1个租赁年度：销售额抽成扣率为【15%】；乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、3个月物业管理费及3个月推广费总和的租赁保证金，合计231660元；物业管理费为70元每平方米每月；推广费为10元每平方米每月，装修押金按2万元收取(店铺面积大于100平方米小于500平方米)；甲方应于2018年3月15日将商铺交付乙方；乙方在该商铺中租用甲方提供的POS专用收银系统1台；POS机押金为1万元每台计算，POS机使用租金按照600元每月计算；高星置业的通讯地址为上海市大渡河路XXX号XXX楼；如在装修期或租赁期限内，乙方单独解除合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任；(推广费)甲方将不时为大悦城购物中心整体项目进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费；合同终止乙方需要在30日内办理以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续；甲方应当依照通常合理的标准以及合同约定查验该商铺，并结清各项费用、交还该商铺钥匙及移交各项文件资料等商铺交还手续后，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成；乙方逾期交还商铺商铺，除应当自逾期之日起依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日还应按照终止前一日日保底租金的两倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺；乙方应于本合同因任何原因终止之日起30日内完成证照的变更或注销义务，否则甲方有权不予以退还租赁保证金，且乙方每逾期一日，乙方应按照终止前一日日保底租金的两倍向甲方支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止；租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业管理费、推广费、POS机使用费、租赁保证金等应当支付的费用，每逾期一日应自逾期之日按逾期交付金额千分之三支付违约金；17.4本合同签订后，乙方拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日，或未经甲方书面同意乙方在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日，甲方可以有权单方面终止本合同；甲方根据前述条款单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同约定交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分；甲方按照本合同规定向乙方发出解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志等。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，彼欧服饰支付了租赁保证金231660元，POS机押金1万元，装修押金2万元，员工证押金80元，按照日保底租金标准支付租金、按每月10800元支付物业管理费、按照每月1440元标准支付推广费、按照每月600元支付POS机使用费至2018年9月30日。2018年12月18日，高星置业作为甲方与彼欧服饰作为乙方签订《上海长风大悦城商铺租赁合同补充协议书(一)》(以下简称“补充协议”)对2018年4月2日双方签订的租赁合同进行变更如下：一、自2018年11月1日起至2018年12月31日止，甲方免除乙方固定租金，但乙方仍然需要按照原合同标准缴纳抽成租金、物业管理费、推广费等等其他应缴费用；二、如租赁合同由于乙方的原因提前终止，则视为乙方自始不享有前述免租期，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金。之后彼欧服饰再未支付租金及其他费用。2019年1月14日，彼欧服饰向高星置业发送提前终止《商铺租赁合同》的商洽函，商请提前终止租赁合同，希望2019年终止租赁合同前继续按照2018年11月、12月免固定租金、采用销售额提成扣点合同合作的优惠方式。2019年2月28日再次发函要求协商解除合同。原告均表示没有收到。2019年2月28日，彼欧服饰向高星置业返还POS机设备。2019年3月17日，彼欧服饰向李琪蓓发送解除《商铺租赁合同》通知函。高星置业表示李琪蓓系原告方其他招商部的员工，其表示没有收到被告寄出的解除函和钥匙。2019年4月3日，高星置业向彼欧服饰寄送了《解约函》，表示因比欧服饰于2019年3月17日中断经营擅自闭店而行使单方解除权，于2019年3月31日终止原、被告之间的租赁关系，并要求彼欧服饰支付的租金、物业管理费、推广费、POS机使用费，不予退还租赁保证金。被告于2019年4月9日收到。彼欧服饰最后一笔预充电费为5000元。2019年8月20日，上海市普陀区市场监督管理局准予注销上海彼欧服饰有限公司第四分公司的注销登记。反诉查明事实同本诉。审理中，彼欧服饰尚有货款29478.67元在高星置业处，双方均同意在本案中抵扣彼欧服饰的欠付费用。关于房屋现状，高星置业表示系争房屋于2020年5月10日由新商户入驻。关于经营业绩，比欧服饰表示2018年10月至2019年1月的营业额是29478.67元，2019年2月之后并无营业收入。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，原告按《商铺租赁合同》的约定交付了系争房屋，被告自2018年10月1日起再未支付租金和物业管理费、推广费，现原告以被告拖欠租金、物业管理费、推广费为由要求解除双方签订的租赁合同及补充协议，并无不妥，本院予以确认。至于合同解除的日期，基于彼欧服饰并不享有合同的解除权，应以高星置业向彼欧服饰实际送达的《解约函》确定之日即2019年3月31日解除双方的《商铺租赁合同》及补充协议为宜。至于彼欧服饰认为，双方租赁合同履行陷入僵局，继续履行显失公平从而彼欧服饰享有合同解除权的意见，本院认为彼欧服饰在系争房屋对品牌的经营系商业行为，本身存在商业风险，也与品牌的整体市场运营、宣传、销售等诸多因素关联，单个店铺的盈利与否并不局限于高星置业对系争房屋所在商场的宣传，故本院对彼欧服饰的该项意见，难以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金的结算，现彼欧服饰要求按照抽成租金的方式计算，根据双方提供的证据以及当庭陈述，结合补充协议的约定，抽成租金的收取标准应当低于保底租金的收取方式，因彼欧服饰仍未按照补充协议约定支付租金，应当根据约定不再享有前述租金优惠支付条件，彼欧服饰仍应当按照日保底租金标准即每日2160元支付自2018年10月1日至2019年3月31日的租金，按照每月10080元的标准支付自2018年10月1日至2019年3月31日的物业管理费。关于装修押金2万元、POS机押金1万元、员工证押金80元，高星置业应当在费用结清后返还。由于彼欧服饰于2019年2月28日将POS机设备归还高星置业，彼欧服饰应当按照每月600元支付自2018年10月1日起至2019年2月28日止的POS机使用费。关于推广费是否应当返还，在彼欧服饰否认的情况下，然根据双方合同约定，彼欧服饰应当对高星置业应当进行购物中心整体项目的商业推广活动支付推广费，考虑到高星置业迟迟未能提供相应的宣传资料原本，彼欧服饰在合同履行期间按约定支付推广费却未对推广费用提出过异议的情况，结合双方的到庭陈述以及商场进行推广的合理性分析，本院对原告要求支付未付的推广费的诉请以及反诉原告要求退还相应推广费用的反诉诉请，均不予支持。关于预充电费，彼欧服饰未能提供相应的支付凭证，也未能明确实际的支付时间，而彼欧服饰实际使用电费情况无法确认的情况下，本院对此难以支持，彼欧服饰可在确认之后另行主张。关于合同解除的违约责任，依据合同约定，违约方彼欧服饰支付的租赁保证金应当作为违约金赔偿高星置业，对彼欧服饰要求退还租赁保证金的反诉诉请，难以支持。彼欧服饰至今未支付租金、物业管理费、POS机使用费、推广费，应当按照合同约定承担相应的逾期付款违约金，现彼欧服饰认为该标违约金标准显属过高，请求我院调整，本院综合考虑彼欧服饰逾期付款的时间、金额、过错程度、实际损失，与合同解除违约金、逾期交付商铺违约金等因素一并予以酌定。关于逾期交付商铺的违约金,彼欧服饰应当按照合同约定于合同解除之日向原告返还系争商铺，将商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离，将不可移动的物品拆除并将商铺恢复成交付时的状态。然彼欧服饰自述于2018年3月18日向原告发函表示不再使用系争房屋并交还钥匙，又曾提出要求高星置业返还系争房屋内道具、空调及相关物品的诉请，后于2019年12月6日庭审中撤回了该项反诉诉请，于2019年12月6日的庭审中称高星置业不愿让其取回系争房屋内物品，又表示房屋不存在交接问题，只是希望高星置业将保留的物品处于好心交还被告，对此陈述本院认为彼欧服饰显然并未按照约定将系争房屋恢复原状，办理返还房屋的手续，势必对原告收回系争房屋造成阻碍，应当承担逾期交还商铺的违约金。只是考虑到返还系争房屋过程中，原告可根据合同约定及时行使收回房屋的权利，但原告显然未采取措施及时收回系争房屋导致损失扩大，故对于高星置业认为直至2020年5月10日新商户入驻才算收回系争房屋的意见，本院难以采纳。至于违约金标准，考虑到双方的过错程度、合同对高星置业自行收回房屋的约定、系争房屋关门的实际状况、实际损失等因素，由本院酌定为200000元。关于逾期注销证照的违约金，彼欧服饰虽于2019年8月20日注销了系争房屋处的证照，然考虑到该项义务系租赁合同的从属义务，且无相应证据证明因此对高星置业产生了相应损失，考虑到彼欧服饰已经承担没收相应租赁保证金的违约责任，本院对该项诉讼请求不再支持。高星置业表示同意将装修押金2万元、POS机押金1万元、员工证押金80元、预充电费余额384元，营业款29478.67元用于抵扣彼欧服饰的欠付费用，并无不妥，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海高星置业有限公司与被告(反诉原告)上海彼欧服饰有限公司就上海市大悦城购物中心内大渡河路XXX号【209-01、209-02】号商铺于2017年10月27日签订的《上海长风大悦城购物中心商铺租赁合同》及补充协议于2019年3月31日解除；二、被告上海彼欧服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海高星置业有限公司租金、物业管理费、POS机使用费，其中租金自2018年10月1日起至2019年3月31日止，按每日人民币2,160元计算，物业管理费自2018年10月1日起至2019年3月31日止，按每月人民币10,080元计算，POS机使用费自2018年10月1日起至2019年3月31日止，按每月人民币600元计算；三、被告上海彼欧服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海高星置业有限公司支付本判决主文第二项中租金、物业管理费、POS机使用费的逾期付款违约金人民币50,000元；四、原告上海高星置业有限公司不予退还被告上海彼欧服饰有限公司支付的租赁保证金人民币231,660元；五、被告上海彼欧服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海高星置业有限公司支付逾期交房违约金人民币200,000元；六、反诉被告上海高星置业有限公司应于反诉原告彼欧服饰有限公司履行本判决主文第二、三、四项主文后返还反诉原告装修押金人民币20,000元、POS机押金人民币10,000元、员工证押金人民币80元、预充电费余额人民币384元，营业款人民币29,478.67元；七、对原告上海高星置业有限公司其余诉讼请求，不予支持；八、对反诉原告上海高星置业有限公司其余诉讼请求，不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币19337元，减半收取计9668.5元，由原告负担人民币3668.5元，被告负担人民币6000元。本案反诉受理费人民币3050(已减半收取)，由反诉原告负担2500元，反诉被告负担人民币550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年六月二十三日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。