广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初182号原告：江子麟，男，1956年3月6日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：郭晓雄，广东钦达律师事务所律师。被告：广州悦腾房地产有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街七星路3号自编303房。法定代表人：袁俊。被告：西藏保利爱家房地产经纪有限公司，住所地西藏自治区拉萨市海亮世纪新城1.3期河畔家园C131幢2单元502号。法定代表人：高晖。原告江子麟与被告广州悦腾房地产有限公司（以下简称“悦腾公司”）、西藏保利爱家房地产经纪有限公司（以下简称“保利爱家公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告江子麟及其委托诉讼代理人郭晓雄到庭参加了诉讼，被告悦腾公司、保利爱家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江子麟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告悦腾公司签订的《保利凤鸣花园签约确认单》；2.被告悦腾公司返还定金10000元、购房款293358元、产权登记费80元、物业维修基金9528.75元，共计312966.75元给原告；3.解除原告与被告保利爱家公司签订的《购房优惠告知书》，被告保利爱家公司返还购房优惠服务费50000元给原告；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年6月16日，被告悦腾公司的销售人员马至铿、曾创维向原告推荐其公司销售的位于广州市从化区江埔街凤院村凤鸣花园的楼盘，称只需原告与之签订《购房优惠告知书》并交纳50000元，即可抵作100000元购房款。后原告确定了该楼盘6栋一梯701房。在未签订任何合同之前，原告已表明自己的年龄已经超过63岁，无法办理按揭，但马至铿、曾创维告知原告超龄也不限贷，可办理所谓的“接力贷”，意思是当原告的年龄达到70岁后可增加子女作为共同借款人来满足借款要求。原告在他们诱导之下与之签订了《购房优惠告知书（A版）》并当场支付了50000元。支付完才发现他们出具给原告的《购房优惠告知书》和收款收据所盖的印章是被告保利爱家公司。原告当场质疑，悦腾公司的销售人员称与保利爱家公司是一同销售楼盘，只有向保利爱家公司交50000元才能有此优惠。2019年6月16日，原告支付给悦腾公司购房定金10000元。2019年6月23日，原告与悦腾公司签订了《保利凤鸣花园签约确认单》，同时原告向悦腾公司支付了一期购房款141679元、产权登记费80元、物业维修基金9528.75元。2019年7月13日，原告又向悦腾公司支付了第二期购房款151679元。至此原告一共支付给悦腾公司312966.75元。由于《保利凤鸣花园签约确认单》中约定付款方式为前50%房款分三期付款，剩余房款750000元向银行贷款按揭。到了网签之日，悦腾公司却告知银行停止了“接力贷”业务，原告因超龄无法办理银行按揭，要求原告一次性付款。现因两被告的销售误导，导致无法网签，原告的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告悦腾公司、保利爱家公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩、证据及质证意见，视为放弃答辩、举证及质证权利。经审理查明：2019年6月16日，原告与被告保利爱家公司签订《购房优惠告知书（A版）》，约定由原告向被告保利爱家公司交纳优惠服务费50000元即可抵作100000元购房款；如原告未能成功购房或放弃购房计划，原告可自本次优惠期结束后次日起办理退款事宜；一旦签署《商品房买卖合同》，则保利爱家公司服务已经完成，原告已经享受购房优惠价格，已收取的优惠服务费不再退还。当日，原告通过建设银行账户向被告保利爱家公司转账50000元。2019年6月23日，原告与被告悦腾公司签订《保利凤鸣花园签约确认单》，约定原告认购被告悦腾公司位于广州市从化区江埔街凤院村凤鸣花园6栋一梯701房。房屋属性为预售房，最终认购价为1516785元，付款方式为商业贷款，首期楼款为认购价的10%即151679元须于2019年6月23日前付清（含定金10000元）；第二期楼款为认购价的10%即151679元须于2019年7月16日前付清；第三期楼款为认购价的30%即463427元须于2019年11月15日前付清；按揭款为认购价的50%即750000元办理银行按揭。签订合同当日原告须缴纳产权登记费80元、物业维修基金9528.75元。温馨提示手写内容：按揭问题申请临签，约定2019年11月15日正签。原告于2019年6月16日向被告悦腾公司支付定金10000元，于2019年6月23日向被告悦腾公司支付第一期购房款141679元、产权登记费80元、物业维修基金9528.75元，于2019年7月13日向被告悦腾公司支付第二期购房款151679元。从原告提交的其与销售人员曾创维的微信聊天记录归纳以下内容：曾创维在原告拟购房时曾咨询过银行，银行当时有针对60岁以上购房者贷款的“接力贷”业务，但后来银行政策发生变化，该项业务已不能办理。原告表示没有能力一次性付购房款。原告与被告悦腾公司还未签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，也没有办理网签和登记备案手续。诉讼中，原告于2020年1月7日向本院申请财产保全，请求冻结被告悦腾公司名下312966.75元的银行存款，浙商财产保险股份有限公司深圳分公司作为担保人出具等额保单保函为原告申请财产保全提供担保。本院于2020年1月9日作出（2020）粤0117民初182号《民事裁定书》，裁定冻结悦腾公司名下312966.75元的银行存款，财产保全现已执行完毕。另查，本院于2020年4月19日将起诉状副本等材料依法送达给两被告。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，本案涉讼房屋为预售商品房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。原告与被告悦腾公司签订的《保利凤鸣花园签约确认单》、原告与被告保利爱家公司签订的《购房优惠告知书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。本案中，原告以不能办理按揭贷款导致无履约能力为由请求解除《保利凤鸣花园签约确认单》并要求被告悦腾公司返还购房款、定金、产权登记费、物业维修基金。经查，《保利凤鸣花园签约确认单》约定以按揭贷款方式付款，银行当时有针对60岁以上购房者贷款的“接力贷”业务，但后来银行政策发生变化该项业务已不能办理。《最高人民法院》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条规定：“房屋买卖合同约定以按揭方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人确因房贷政策变化不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”因此，原告确因“接力贷”业务不能办理而不能按揭贷款导致无履约能力，请求解除合同并要求被告悦腾公司返还购房款、定金、产权登记费、物业维修基金的诉请，本院予以支持。关于原告请求解除《购房优惠告知书》并要求被告保利爱家公司返还优惠服务费50000元。《购房优惠告知书》约定：“如原告未能成功购房或放弃购房计划，原告可自本次优惠期结束后次日起办理退款事宜；一旦签署《商品房买卖合同》，则保利爱家公司服务已经完成，原告已经享受购房优惠价格，已收取的优惠服务费不再退还。”鉴于本案中原告未能成功购房且未签署《商品房买卖合同》，原告依约有权要求被告保利爱家公司返还优惠服务费50000元。故对原告该诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《保利凤鸣花园签约确认单》与《购房优惠告知书》的合同解除时间应以两被告收到本案起诉状副本之日即2020年4月19日为准。被告悦腾公司、保利爱家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，最高人民法院》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告江子麟与被告广州悦腾房地产有限公司于2019年6月23日签订的《保利凤鸣花园签约确认单》于2020年4月19日解除；原告江子麟与被告西藏保利爱家房地产经纪有限公司于2019年6月16日签订的《购房优惠告知书》于2020年4月19日解除；被告广州悦腾房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江子麟返还购房款、定金、产权登记费、物业维修基金共计312966.75元；被告西藏保利爱家房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江子麟返还优惠服务费50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6744元及保全费2084.83元，由被告广州悦腾房地产有限公司负担受理费5815元及保全费2084.83元，由被告西藏保利爱家房地产经纪有限公司负担受理费929元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 晔人民陪审员  刘建明人民陪审员  罗建华二〇二〇年六月十二日书 记 员  李健华