广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初531号原告：欧勇权，男，1981年11月28日出生，汉族，居民，住广东省罗定市************。委托诉讼代理人：吴日成，男，居民，住广东省罗定市***************。委托诉讼代理人：程耀佳，男，居民，住广东省罗定市罗城镇区************。被告：陈秋丽，女，1988年10月1日出生，汉族，居民，住新兴县***************。委托诉讼代理人：顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏志聪，广东浩捷律师事务所律师。第三人：新兴县房管家房地产中介服务有限公司。住所地：新兴县**********************。法定代表人：苏某1。第三人：新兴县润富房地产开发有限公司。住所地：新兴县***********************。法定代表人：李某1。原告欧勇权与被告陈秋丽及第三人新兴县房管家房地产中介服务有限公司（以下简称“房管家中介公司”）、新兴县润富房地产开发有限公司（以下简称“润富公司”）居间合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人程耀佳，被告陈秋丽及其委托诉讼代理人顾华亨到庭参加诉讼，第三人房管家中介公司、润富公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧勇权向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈秋丽退还款项16399元及利息（以16399元为基数，从起诉之日起直至欠款返还完毕之日止,按照银行同期贷款利率计付）给原告；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加了一项诉讼请求即判令解除原告欧勇权与被告陈秋丽及第三人房管家中介公司签订的《房屋买卖合同》。事实与理由：2018年5月7日,原告经第三人房管家中介公司介绍认识被告陈秋丽，之后，三方共同签订了一份《房屋买卖合同》，由陈秋丽把其此前已向润富公司订购的一套商品房(位于新兴县新城镇润富名苑第2幢1004房)转售给原告。2018年5月30日，陈秋丽立据收取了原告95442元的购房款，同日,再由其转给润富公司79043元,润富公司收款后,即以首期款74307元、预收办证费2500元和维修基金费2236元等三个收款项目,分别开立三张收款收据给原告收执，以上三项合计79403元。陈秋丽实际上多收取了原告16399元(95442元-79043元)。第三人房管家中介公司于当日收取了原告支付的中介费(佣金)5814元。润富公司收到由陈秋丽转给的79043元(实际上也是原告的付款)之后,不仅开立了收据给原告,而且紧接着与原告订立了一份《润富名苑认购协议书》。按照润富公司与原告签订的《润富名苑认购协议书》约定:原告应在本协议书签订之次日起于2018年7月20日前主动到润富名苑售楼部与润富公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。为此,原告在协议订立后,先后多次到润富公司的售楼部请求依约签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,但都被告知尚未能签订。直至现在,原告才得知其中原因，原来涉案楼房早已于2018年5月7日之前，即在陈秋丽与原告签订《房屋买卖合同》之前,就已被法院查封了。房管家中介公司向原告介绍和主持三方签约买卖的房屋是根本无法成交的“查封房”。被告明知出售给原告的楼房是“被查封房”,但仍与原告签订《房屋买卖合同》，过错在于被告。故对被告多收取原告的16399元，应认定为不当得利，退回给原告。因此，原告为维护其合法权益，特诉至法院，并提出前述请求。被告陈秋丽辩称：1.原告的诉求相互矛盾，原告请求解除《房屋买卖合同》的前提是认为该合同合法有效，既然合同合法有效，就不存在不当得利的情形。2.原告认为陈秋丽明知涉案房屋是被法院查封的房屋，与事实不符。陈秋丽是通过原告的口述知道涉案房屋被查封，至于何时查封、因何查封，陈秋丽并不知情。同时，陈秋丽是第一次涉及该案的诉讼，没有收到涉案房屋被查封的通知，不存在明知的情形。3.原告支付的购房款95442元，是包含了定金10000元，且该10000元定金根据原告与陈秋丽、房管家中介公司签订的协议，若交易不成，该10000元由房管家中介公司退还给原告。而事实上，通过陈秋丽提供的银行流水，真实反映到原告及房管家中介公司只支付了79990元给陈秋丽。扣除陈秋丽支付给润富公司的79043元，实际上陈秋丽只是多收取了947元。同时该947元并非不当得利，而是正常的二手房交易的差价。第三人房管家中介公司无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。第三人润富公司无到庭参加诉讼，但庭前提交答辩状陈述称：1.原告将润富公司列为案件第三人存在错误。原告欧勇权是基于与陈秋丽、房管家中介公司的房屋买卖合同而主张返还因此支付给陈秋丽的款项。首先润富公司不是合同的当事人，其次欧勇权主张的款项也不是润富公司所收取，故案件的处理结果与润富公司无法律上的利害关系，润富公司不是案件的第三人。2.欧勇权主张的款项不是润富公司所收取，润富公司不承担返还责任。本院经审理认定事实如下：润富公司经营房地产开发，位于新兴县*********的润富名苑是其经营开发的项目。2017年12月6日，陈秋丽作为买受人，与润富公司签订了一份《润富名苑认购协议书》，约定由陈秋丽认购位于新兴县*********************，购房款为274307元，首期款为74307元，剩余房款200000元办理银行按揭。该协议书还约定于2017年12月31日前签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，但约定期限届满后双方并无签订上述合同。协议签订当天，陈秋丽支付首期款74307元、办证费2500元、维修基金2236元给润富公司，润富公司出具收款收据交陈秋丽收执。此后，因急需资金周转，陈秋丽拟将认购的上述房屋转让，遂委托房管家中介公司出售。房管家中介公司得知原告欲购买房屋，遂联系原告及陈秋丽协商涉案房屋转让事宜。为此，2018年5月7日，原告作为买方，被告陈秋丽作为卖方，第三人房管家中介公司作为经纪方，三方就位于新兴县*********润富名苑*******房的买卖签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定如下内容：1.买卖之房屋地址为：润富名苑2幢1004房，建筑面积约74.54平方米。2.该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币290706元。3.卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人权利，并保证该合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方承担由此引发的一切责任。4.基于买卖双方独家委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付房地产咨询及买卖代理服务费。买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币5814元作为房地产咨询及买卖代理费。5.经双方一致同意，买方同意支付壹万元定金给卖方，交由中介方保管。买卖双方同意2018年5月30号到润富名苑销售部办理更名手续，更名成功后立刻由买方结清相关费用（首付款90706元、维修基金2236元、办证费2500元，所有费用合计95442元）给卖方。如更名不成功，中介方将保管的壹万元定金24小时内无息退还买方。合同中除约定以上内容外，还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告作为买方，依约支付了中介服务费5814元给房管家中介公司。房管家中介公司收取中介费5814元后，出具收据交原告收执。合同签订后，原告及陈秋丽按约定于2018年5月30日到润富公司售楼部办理更名手续，润富公司收回此前于2017年12月6日与陈秋丽签订的《润富名苑认购协议书》，重新与原告签订一份《润富名苑认购协议书》，该协议对购房款、首期款、余款办理银行按揭等约定与此前润富公司和陈秋丽签订的《润富名苑认购协议书》约定内容一致，还约定原告于2018年7月20日前主动到润富名苑售楼部与润富公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。此外，润富公司还收回了此前出具给陈秋丽的关于首期款74307元、办证费2500元、维修基金费2236元的收款收据，重新出具上述三项收款收据给原告收执。更名后，原告支付转让款给陈秋丽，陈秋丽亦立下收取原告95442元的收款收据给原告收执。上述合同及协议签订后，原告按照协议约定于2018年7月20日前到润富名苑售楼部，拟与润富公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，但被告知无法签订合同。后原告经多方查询，得知涉案房屋已被新兴县人民法院司法查封。为此，原告遂于2020年3月18日诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明，涉案新兴县*********************因另案原告彭显泉与被告润富公司建设工程施工合同纠纷，本院已于2017年11月17日作出（2017）粤5321财保53号民事裁定书，将涉案房屋予以查封，查封期限为二年。此外，本院在执行润富公司其他执行案中，又于2020年3月26日作出执行裁定书，对涉案房屋进行查封，查封期限为三年，目前涉案房屋处于被查封状态下。诉讼中，被告提交其中国建设银行个人活期账户交易明细载明：原告于2018年5月30日通过银行转款支付房款50000元给被告。交易附言注明“润富名苑2幢1004房款”。以上事实，有原告提供的原告身份证、《房屋买卖合同》、陈秋丽身份证、第三人房管家中介公司及润富公司的企业信息、收款收据（陈秋丽出具）、原告与润富公司签订的《润富名苑认购协议书》、《收据》（三份，润富公司出具）、中介费收据；陈秋丽提供的其与润富公司签订的《润富名苑认购协议书》、《收据》（三份，润富公司出具）、活期账户交易明细；本院依法调取的不动产登记资料查询结果证明、《民事裁定书》、《执行裁定书》、送达回证、财产保全回告笔录、土地使用权证以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告双方及第三人房管家中介公司于2018年5月7日签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人在自愿、平等的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，合同设定的权利和义务对合同当事人具有法律约束力。根据《房屋买卖合同》的约定，陈秋丽作为出卖方，要保证涉案房屋没有被司法机关查封，但真实情况是涉案房屋已因另案于2017年11月17日被本院作出裁定予以查封，查封期限为二年，即在签订合同之时涉案房屋是处于被查封状态；随后，涉案房屋又于2020年3月26日被本院作出执行裁定继续予以查封，查封期限为三年，至今仍处于被查封状态。涉案房屋真实状态与合同约定的未被查封不相符，陈秋丽作为房屋转让方，未能依约保证涉案房屋的权利状态，存在违约情形；而原告签订涉案合同，其合同目的是购买涉案房屋并最终成为该房屋的权属人，但涉案房屋被查封，原告无法依照涉案《房屋买卖合同》购得该房屋，导致原告无法实现其合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，涉案《房屋买卖合同》应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告依据该合同收取原告购房款95442元，扣减被告陈秋丽已向润富公司支付的首期款74307元、办证费2500元、维修基金费2236元合计79043元后，被告陈秋丽实际收取原告的16399元应退还给原告。故此，对原告要求被告退还多收取款项16399元的请求，合理合法，本院予以支持。对被告抗辩认为原告支付给被告的款项95442元包含了支付给第三人房管家中介公司的定金10000元，被告实际仅收取原告79990元。对此，本院认为，首先，被告认为原告实际仅支付了79990元应当提供证据加以证明，但被告举证的其活期账户交易明细载明原告于2018年5月30日转账支付房款50000元，该转账金额50000元明显比被告自认原告实际支付为79990元的金额还少，该证据不足以证明原告仅支付了79990元给被告。其次，被告认为其收取原告的上述款项中，还包含了支付给第三人房管家中介公司的10000元定金，但无提交证据证实。综上，对被告的上述抗辩，本院不予采信。关于原告请求利息问题，由于被告构成违约，应赔偿原告造成的相应利息损失。故原告请求被告支付自起诉之日即2020年3月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项还清之日止的利息,本院亦予以支持。但是，需要说明的是，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，对于原告请求的利息标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付。第三人房管家中介公司、润富公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的举证、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告陈秋丽应于本判决发生法律效力之日起七日内退还款项16399元及支付利息（以16399元为基数，从2020年3月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付至款项付清之日止）给原告欧勇权。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104.99元，由被告陈秋丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  练洪森二〇二〇年六月八日书记员  梁妍斐附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。