广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初54145号原告：深圳鹏基（集团）有限公司,住所深圳市福田区红岭北路**，统一社会信用代码91440300190338159U。法定代表人：王明峰。委托诉讼代理人：徐丹宁，广东青狮云岸律师事务所律师。被告：刘江涛，男，汉族，1974年6月28日出生，住址河南省临颍县。委托诉讼代理人：蔡昂，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告深业鹏基（集团）有限公司与被告刘江涛租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐丹宁，被告的委托代理人蔡昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月，深业鹏基（集团）有限公司（以下简称“深业鹏基公司”）作为出租人，刘江涛作为承租人，共同签署了《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”）及补充协议。其中，租赁合同约定，承租人承租位于深圳市××花园××楼××Ｋ的物业（以下简称“租赁房屋”），租期从2016年4月1日起至2018年3月31日止。租赁合同第二条约定了月租金为2241元，每月15日前支付。补充协议中第1条约定了，从2017年4月1日起，每年在上一年租金基础上递增5%。租赁合同第二十条第一款的约定，承租人应当在本合同终止后即日办理相关手续并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好。逾期不迁离或不返还租赁房屋的，承租人应当承担相当于两倍租金的赔偿金。按合同约定计算出来的两倍租金金额的违约金不足以弥补原告的实际损失，所以原告以5069元作为基数计算了违约金即房屋占用费。租赁合同第二十条约定了如发生纠纷，可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。租期到期后，刘江涛至今仍未腾空租赁房屋并占用至今，致使深业鹏基公司承受了巨大的损失，且损失仍进一步扩大。深业鹏基公司认为，刘江涛的行为已经构成严重违约，为了保障深业鹏基公司合法权益，故起诉至法院，请求法院支持深业鹏基公司一切诉讼请求，维护深业鹏基公司合法权益。请求法院判令：1、被告刘江涛立即将位于深圳市××花园××楼××Ｋ的物业腾空并交还给深业鹏基（集团)有限公司；2、被告刘江涛向深业鹏基（集团）有限公司赔偿损失（自2018年4月1日起至腾空租赁房屋之日止，暂计至2019年8月31日，按照月租金5069元的标准计算，金额为86173元）；3、被告刘江涛承担本案所有诉讼费用。被告口头答辩称，第一，涉案的房屋是位于八卦一路的西侧，本身并没有独立的出口，其中我画的这个图当中A是刘江涛承包的小区物业用房用做食堂，而K也就是涉案房屋的唯一出口，房屋的唯一出口是必须经过刘江涛承包的这个食堂才能进出，在涉案的租赁合同到期以后也就是2018年的4月份原告的工作人员曾经与刘江涛联系询问是否续租，刘江涛回复如果还按照原来的合同继续执行其愿意续租，但如果租金要涨到5000元左右就不续租了，并且也明确表示过租赁房屋中的桌椅等物品都可以不要了，原告可以随时清理，而原告的工作人员龙明义回复公司已经更换了领导，租金的事情要请示后才作答复，并没有明确答复表示不去续签租赁合同，也没有明确要求刘江涛搬出自己的物品。直到2019年的7月原告的工作人员来到了涉案的房屋处，自行对于涉案的房屋增加了一个门并且上锁，并且跟刘江涛签订了一份书面的确认单也就是原告提交的证据的19页有一个物品接收表，而且在签订了这个物品接受表以后原告的工作人员就自行离开了，刘江涛才明白原来原告确定不会再继续租赁给自己。第二，从原告自行提交的证据也可以看出其向被告出具的书面通知落款日期最早的也是2019年的1月4日，那么在2018年的4月到2019年1月，这么长的时间里，原告并没有要求被告搬离房屋和交还房屋，在被告看来其房屋的续租与否，仍然处于双方的协商的情况下，同时根据双方签订的合同补充条款的第十五条，也明确约定如果说所谓的公告期满，被告没有回应视为对租赁房屋内所有的物品放弃所有权，原告有权对房屋内的财产进行处置并不需承担任何责任。被告认为在这种情况下原告本身就可以强行的去处置屋内的财产，而其在长达一年多的时间之内既不去处置财产也没有任何证据可以证明其要求刘江涛搬出自己的物品的情况下，现要求刘江涛按照其涨价后的租金来承担房屋占有使用费，实际上是由于其自己管理不规范而导致了意图要求被告对自己的损失来买单。所以根据合同法的相关规定我们认为原告对于其损失扩大的部分承担有一定的责任。经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定，甲方将位于深圳市××花园××楼××Ｋ房屋（下称涉案房屋）出租给乙方使用，月租金为2241元。乙方应于每月15日前向甲方交付租金。租赁期限自2016年4月1日起至2018年3月31日止。乙方拖欠租金或拖欠各种费用被解除合同的，甲方可不予返还保证金。乙方拖欠租金达30天以上，拖欠可能导致甲方损失的各费用达1000元以上，甲方可向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案），并要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿。合同终止后，乙方应即日迁离并返还租赁房屋，使用不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向羽收取相当于双倍租金的赔偿金。合同约定的租赁期限届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期限届满之日前1个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。补充协议约定，租金从2017年4月1日起在原一年租金基础上递增5%。2019年1月4日，原告向被告发出《催缴租金通知》称，截止2018年12月31日，被告拖欠房屋占有使用费45621元，现通知被告于2019年1月12日前付清租金，否则原告将依据合同约定终止合同，收回房屋。2019年1月16日，原告向被告发出《终止合同及尽快腾退房屋通知》称，双方的租赁合同已到期，被告仍然占有使用涉案房屋，但只支付租金至2018年3月，被告应按每月5069元的标准支付2018年12月31日前的房屋占用费45621元，于2019年1月21日前搬离涉案房屋。2019年6月15日，原告再次向被告发出《催缴租金通知》称，双方签署的合同到期后，被告继续占用未支付费用，至今已欠付15个月房屋占有使用费76035元，现要求被告于2019年6月25日前付清所欠租金费用，否则依合同约定终止合同，收回房屋。2019年6月28日，原告张贴《解除合同、收回物业通知》称，被告逾期支付租金超过一个月，根据合同约定通知被告自2019年7月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告应尽快搬离。原告称该通知粘贴在涉案房产内，被告否认看到该通知。2019年6月30日，原告向被告在涉案房产的地址寄发该通知，该邮件于次日妥投。被告确认邮件上收件人的电话为被告电话。2019年7月10日，原告对涉案房屋内的物品进行清点并填写《物业物品接收表》，物品包含餐桌、椅子、空调、电视、冰箱等。表格下方备注：以上物品均暂存放于房内（一楼K），因租户表明没有地方存放物品。庭审时，双方确认被告没有向原告支付租赁保证金，被告足额支付租金至2018年3月31日。原告称涉案房产目前仍由被告占有使用，被告否认收到原告发出的各通知，同时称涉案房屋需通过其承租的另一房屋的内部才能进入，原告于2019年7月份派工作人员将涉案房产锁住，被告确认2019年7月10日前由其占有使用涉案房屋，目前涉案房屋内仍有被告的物品，被告放弃物品的所有权。庭审后，原告出具情况说明确认涉案房屋需通过被告承租的另一房屋的内部才能进入。被告在上一份租赁合同中向原告支付了4000元的租赁保证金，该保证金直接转为涉案合同的保证金。原告于2019年7月10日将涉案房屋上锁。上述事实有原告提交的证据及庭审笔录予以查实。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，原告与被告之间成立了合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定的租赁期限届满后原告并未明确要求被告搬离涉案房屋，被告继续使用涉案房屋应视为双方之间成立不定期租赁关系，原告租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。无证据显示原告于2019年1月16日作出的《终止合同及尽快腾退房屋通知》已向被告送达，且原告于2019年6月15日向被告作出催缴通知，通知要求被告支付2018年3月31日后占有使用费，逾期不支付的将终止合同，由此可知，在2019年6月15日时，双方的不定期租赁合同仍在继续履行。被告未按合同约定支付2018年12月31日后的租金，原告有权依据合同约定解除合同，涉案合同应于原告向被告寄出的解除通知妥投之日即2019年7月1日解除。被告支付的租赁保证金没有达到退还的条件，原告有权不予退还。原告确认于2019年7月10日将涉案房产上锁，即便被告的物品仍存放在涉案房屋内，但被告已无法进入该房屋，应视为原告自该日实际收回涉案房屋。原告要求被告将涉案房屋交还，依据不足，本院不予支持。原告主张的损失实为租金及占有使用费。被告仅向原告支付截止至2018年3月31日的租金，还应向原告支付2018年4月1日至2019年7月1日期间的租金及其2019年7月2日至10日期间的占有使用费。补充协议约定，自2017年4月1日起的租金在上一年租金基础上递增5%，因此，2018年3月31日后的月租金应为2353元[2241×（1+5%）]，被告应向原告支付租金35373.43元[2353×（15+1/30）]。被告未按合同约定在合同解除后当日向原告返还涉案房屋，其应按合同约定的租金标准的双倍向原告支付占有使用费1411.80元（2353×2×9/30）。原告主张的费用明目有误的部分，本院予以纠正。对原告主张费用超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘江涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深业鹏基（集团）有限公司支付租金35373.43元、占有使用费1411.80元；二、驳回原告深业鹏基（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。案件受理费1954元（原告已预交），由原告负担1119.88元，被告负担834.12元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  王红华二〇二〇年六月三十日书 记 员  胡 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。