湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初132号原告：李勤。委托诉讼代理人：韩梅。委托诉讼代理人：涂文。被告：邹学武。原告李勤与被告邹学武租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李勤的委托代理人韩梅、涂文、被告邹学武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年9月17日签订的《转让民宿合同协议书》；2、判令被告返还原告转让费27.5万元；3、判令被告向原告支付违约金2.75万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告、被告双方于2019年9月17日签订《转让民宿合同协议书》一份，约定被告将其承租的位于武汉市江夏区名城8090六号楼，共计15间房转租给原告，用于经营民宿。签订合同之前，原告多次询问被告的转租行为是否已经过房东同意，被告表示均已取得房东同意，且双方对此在协议中进行了确认。同日，原告依协议向被告转款27.5万元。原告接手上述房屋后，却被多位房屋所有人告知对被告的上述转租行为并不知情且不同意被告的上述转租行为，要求原告限期搬离，致原告租赁房屋开办民宿的合同目的无法实现。且根据协议约定，被告转让上述房屋时有隐情，原告有权解除合同并要求被告返还转让费。原告于2019年11月28日向被告发送《解除转让民宿合同协议书的通知》，但被告拒绝解除合同、返还转让费及支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。被告辩称：1.原告诉请既无法律依据也无合同依据。我国相关法律从未将转租认定为非法行为，原告及该房屋原房东均知晓转租行为，且原告向答辩人如期支付了转让金，答辩人如期交付了房屋，原告已经正常经营三月有余，转让行为已经完成，答辩人从未隐瞒任何情况，该转租行为合法有效。2.原告出示的若干房东之证言无法作为解除合同之依据，若干房东之行为无法必然导致合同无法履行。答辩人与案外人陈浩、易先斌为转租民宿，遂与案外人王正、王碧云、刘艳玲、尹梅、纵翠、朱聂超、李某、李仁亮、何冬、张明、杜燕、方其欢、杨润知、汤文斌、邹先琼15人在房屋中介的主持下，签订了房屋租赁合同共计15份。转租系十分平常的市场行为，签约时答辩人已如实告知中介公司及上述房东，且依常理推断，答辩人的真实目的房屋中介及上述房东均已知晓并默认，故上述合同中并无禁止转租之约，且在未改变房屋主体结构且正常使用的情况下，房东无权干涉原告经营行为，房东仅向原告出具告知书无任何法律及合同依据，若房东真有干涉经营的不当行为，依常理推断，原告若真想继续经营，应采取报警或其他维权方式，但原告以无法经营为由要求解除合同，与事实不符，其真实目的系将经营不善以致的亏损转嫁给答辩人。3.原房东对转租行为系知晓并且默认。答辩人与15位房东签订合同时已将转租的意愿如实告知了上述房东，该合同相对方为答辩人及15位房东，但是每月的租金由原告直接以银行卡的方式直接汇入15位房东的账户，上述汇款行为持续三月有余，若干房东从未以任何方式表示过疑问，若如原告所言，房东对转租一事不知情，出于爱护自身房产之本能，应早已提出异议并实际查看房屋。现房东收回房屋系原告未按时交纳租金的违约行为所致。针对被告的答辩意见，原告表示：1.被告隐瞒未征得出租人同意的事实与原告签订转租协议，根据合同法的规定，原告有权解除合同，另被告该隐瞒行为，违反了双方签订的转租协议，根据协议约定原告有权解除合同并要求被告返还转让费以及支付违约金。2.关于被告说原告伪造证据行为，根据证人当庭陈述以及证人提交材料可以证实原告提交证据完全符合事实，不存在伪造证据行为。3.关于被告提出原告支付三个月房租的问题，房东收到房租不代表其已经知晓或者同意转租行为，根据《最高人民法院》第十六条的规定，出租人有权在六个月内对于转租行为提出异议，而在本案中出租人提出异议时间均在六个月之内，因此被告陈述的房东已经知晓并默认转租并不正确。4.关于被告所述系因原告没有缴纳房租致房东收房与事实不符，事实上有部分房东在2019年11月以书面或者口头形式告知原告其不知晓也不同意被告的转租行为并且要求原告搬离，故原告于2019年11月28日向被告发送解除转租合同的通知。通知中表示因租金已缴纳至12月10日，故通知被告解除合同的时间是2019年12月10日，因此双方转租合同已于2019年12月10日解除，转租合同解除之后的房租应由被告支付。本院经审理认定事实如下：被告及案外人陈浩、易先斌三人与案外人王正、王碧云、刘艳玲、尹梅、纵翠、朱聂超、李某、李仁亮、何冬、张明、杜燕、方其欢、杨润知、汤文斌、邹先琼15人分别签订《租房合同》15份，合同约定由上述15位房东将名城8090小区6栋812室等15间房屋出租给被告及两名案外人使用。2019年9月17日，被告（甲方）在案外人陈浩、易先斌的授权下与原告（乙方）签订《转让民宿合同协议书》一份，合同约定主要内容如下：“一、转让民宿位于名城8090六号楼，共计15间房；房东为上述转让民宿的所有权人和出租方。现对甲、乙双方根据本合同约定转让上述民宿承租权的行为，房东表现同意。原甲方和房东所签《租房协议》的权利和义务转由乙方享有和履行，乙方与房东不再另行签订租赁合同。在租期内，房东如果违约，对乙方造成的经营损失，有甲方承担。二、房东与甲方已签订了《租房协议》，约定的租期为3-5年，即自2019年7月开始计算，15间房月租金合计为约2万元（具体金额及租赁期限以甲方和房东双方签订租赁合同实际金额和期限为准），租金为每月交付一次，并于每月10日交至房东。民宿转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有《租房协议》中所规定的条款，并且每月定期交纳租金及该《租房协议》所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。……四、乙方于本合同签订之日向甲方支付转让定金27.5万元。甲方在合同签订当日向乙方腾让民宿并交付钥匙。乙方在2019年9月18日前一次性向甲方支付余下的转让费共计27.5万元。……六、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方务必按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约职责，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。……另注：如前承租人即甲方转让民宿时有隐情，（比如合同签订前政府已下令拆迁民宿或是有其它会给乙方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。”合同还约定了其他内容。合同签订之日，原告依约向被告付清转让费27.5万元。合同签订后，原告依约向15位原房东支付房租至2019年12月10日。2019年11月25日案外人纵翠、案外人李仁亮、2019年11月27日案外人方其欢、2019年11月27日案外人李某、2019年11月26日案外人朱聂超、2019年12月13日案外人杜燕、2019年12月14日案外人何冬分别向原告出具通知，表示不同意其房屋转租，要求原告限期搬出房屋并恢复原状。2019年11月28日，原告向被告发出《解除的通知》，表明因多位原房东不同意房屋的转租行为，要求其限期搬离，其准备经营民宿的目的无法实现，根据双方签订的《转让民宿合同协议书》，因被告方转让民宿有隐情，故要求2019年12月10日解除双方签订的合同，解除合同后的租金由被告方承担，并返还其已支付的转让费和违约金。庭审中被告确认已收到该通知。2019年11月，案外人纵翠与案外人陈浩曾在聊天记录中明确表示不同意房屋转租，如有转租行为则收回房屋。被告当庭表示对该事实无异议。另案外人纵翠、李某当庭出庭作证，表示自知道被告的转租行为之日起就不认可其转租行为，被告当庭予以认可。上述事实有当事人当庭陈述、证人纵翠、证人李某的证人证言、案外人陈浩的询问笔录、原房东向原告出具的通知、《解除的通知》、证人纵翠与案外人陈浩的聊天记录，并经质证，本院予以认定。对原告提交的案外人王碧云向其发出通知的证据，被告提交微信聊天记录证明该通知无效，该证据存疑，本院不予采纳。关于被告提交的数位房东与其及案外人陈浩、易先斌的部分微信聊天记录截图，并非完整的聊天记录，仅能证明数位房东就房租未如期交纳事宜向被告以及案外人陈浩、易先斌进行过询问，并不能证明数位房东认可其转租行为。原告向数位房东交纳房租以及房东接收原告通过账户向其交纳房租的行为，仅能证明原告依约履行了自己的给付义务，亦不能证明房东已知晓被告的转租行为，也不能视为默示同意被告的转租行为。另被告当庭表示就转租行为与房东们进行过沟通，但未提交证据。故对被告的上述答辩意见，本院不予支持。本院认为，原告与被告签订的《转让民宿合同协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原、被告双方签订的合同中明确约定被告的转租行为应征得案涉民宿房东的同意，且双方明确约定将15间民宿作为一个整体进行转租，保证15间民宿的转租行为均获得出租人同意是被告的义务。本案中被告隐瞒其转租行为未获得出租人同意的事实，擅自转让案涉民宿，引发案涉民宿出租人异议，要求原告限期搬离，导致原告后续无法继续经营使用。原告据此解除合同，符合法律规定，本院予以支持。另原告于2019年11月28日向被告发出《解除的通知》，被告认可于该日收到通知，故认定合同解除的时间为2019年11月28日。关于原告主张的转让费27.5万元及违约金2.75万元，双方在协议中就合同解除后退还转让费及违约金的计算方式进行了约定，故原告该项诉请本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：被告邹学武于本判决生效之日起十日内向原告李勤退还房屋转让费275000元及违约金27500元，共计302500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5838元，减半收取2919元，由被告邹学武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘晓二〇二〇年六月九日书记员  郭栗