山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2588号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭新华，女，1971年1月1日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：叶德武，山东宝林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯甜甜，山东宝林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李艳飞，女，1981年1月20日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：肖乃双，山东鸢都英合律师事务所律师。 第三人：潍坊恒信房产营销中心，住所地：潍坊奎文区东风东街以北、文化路以**楼**。 负责人：尹丽，总经理。 上诉人郭新华因与被上诉人李艳飞、原审第三人潍坊恒信房产营销中心（以下简称恒信营销中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭新华上诉请求：1、撤销一审判决，依法公正裁决；2、诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人于2017年10月8日签订房屋买卖合同，合同约定：（1）上诉人购买被上诉人位于潍坊高新区房屋，共计价款873000元；（2）上诉人于2017年10月8日支付上诉人定金50000元，2017年11月3日前支付剩余首付款，支付时间为更名当日。上诉人支付定金后，双方约定于11月5日一起办理更名手续，此后上诉人不断催促被上诉人尽快办理更名手续，但被上诉人迟迟不予办理，并于2017年11月20日向房产中介送达解除合同通知书，应视为被上诉人单方违约，按照合同第七条约定，被上诉人应双倍返还定金100000元。一审时，上诉人提交了2017年12月20日与中介工作人员辛德涛、中介经理王耀磊、潍坊恒信建设集团有限公司法务工作人员的谈话录音，一审向王耀磊核对时，其予以认可，一审对该事实未予采纳，明显与事实不符，属认定事实不清。2、根据合同相对性，涉案房屋买卖合同约束的是上诉人与被上诉人，与第三方（潍坊恒信建设集团有限公司）无关，第三方与被上诉人之间因加收20000元违约金而产生的纠纷，与上诉人与被上诉人之间的买卖合同无关，一审认为涉案房屋买卖合同的履行有赖于第三方的同意与否、合同不能履行系因第三方临时变化条件，于法无据。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 李艳飞未提交书面答辩意见。 恒信营销中心未提交书面陈述意见。 郭新华向一审法院起诉请求：1、判令李艳飞双倍返还定金100000元，赔偿其他经济损失6000元（律师费、来回往返费用）；2、诉讼费用等由李艳飞负担。 李艳飞向一审法院反诉请求：1、判令郭新华支付中介费7000元、滞纳金（以购房款873000元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年11月4日起计算至解除合同之日止）及经济损失（分别以160000元、460000元为基数，按照银行同期贷款利率，分别自2018年3月20日、2018年5月24日起计算至付清之日止）；2、反诉费由郭新华负担。 一审法院认定事实：2017年5月3日，李艳飞与潍坊恒信建设集团有限公司（以下简称恒信集团）签订《商品房买卖合同》，约定李艳飞购买位于潍坊高新区房屋。合同签订后，李艳飞交纳了部分房款。2017年10月8日，郭新华（乙方）与李艳飞（甲方）、恒信营销中心（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房产成交。甲方自愿将位于潍坊高新区昆仑公馆9-2-702室转让给乙方，面积127.05平方米，该房现有附属设施包括水、电、煤气、暖气、有线、维修基金、更名费等均包含在本合同第三条约定的房屋价格之内，甲方不再另行收费。二、甲乙双方基于丙方的媒介服务而订立房屋买卖合同……三、房屋价格，价格873000元。四、房款结算约定，乙方向甲方支付定金50000元，时间为2017年10月8日；2017年11月3日前交剩余首付款202816元，更名当日付清。八、上述房屋办理更名费用由甲方全部承担。合同还注明，甲乙双方同意中介费于更名当日付清丙方，以收据为准。当日，郭新华向李艳飞支付了50000元定金，李艳飞向中介辛德涛转款7000元中介费。 合同签订后，因郭新华个人原因，未能于2017年11月3日办理更名手续，恒信营销中心联系于2017年11月5日办理房屋更名手续，但因恒信集团领导不在，未办理成功。后双方于同年11月10日再次办理更名手续，恒信集团领导批示同意更名，但要在更名费20000元基础上加收20000元违约金。郭新华与李艳飞对由谁承担增加费用产生争议，故未办成更名手续。 之后，恒信营销中心协调郭新华与李艳飞协商。2017年11月20日，李艳飞向恒信营销中心中介人员微信发出解除合同通知书，解除理由为：乙方逾期未支付合同约定首付款，经甲方多次催促并与合同乙丙方协商沟通多次未果，现视为乙方单方面违约……因合同甲乙双方无直接联系，该通知一式两份送达至丙方即房产中介方，此行为可视为同时送达至乙方郭新华。李艳飞于2017年11月20日向恒信营销中心寄出书面解除合同通知书，但邮件未妥投被退回。同日，恒信营销中心工作人员亦向李艳飞微信通知：您在2017年11月19日已经同意退给买方（郭新华）购房定金50000元整，并不追纠（究）一切责任（有录音为证）。现通知您2017年11月21日带好买方50000元定金并退给乙方，我们中介方准备好您的中介费7000元一并退给您，来解除购房买卖合同。李艳飞收到微信后表示其在19日未同意上述意见。之后李艳飞未退还定金及收回中介费。 另，经向恒信营销中心的经理王耀磊核实，当时恒信集团有房屋更名政策，更名费20000元，签订房屋买卖合同时已经告知了双方。 一审法院认为，郭新华与李艳飞经恒信营销中心中介服务，三方自愿签订房屋买卖合同，该合同系三方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。合同约定，涉案房屋办理更名手续，并且合同订立时，恒信集团有交纳20000元更名费予以更名的政策，双方对该政策是知晓的。在办理更名过程中，恒信集团临时决定加收20000元违约金，产生了意料之外的费用，双方对该笔费用的承担未能协商一致，导致合同未能继续履行。本案合同的履行有赖于第三方的同意予否，双方签订合同时均知晓，现第三方临时变化条件，属合同履行条件发生变化，双方就此不能达成新协议，导致合同不能履行，双方据此认为对方违约，与事实不符，不予采信。故对郭新华要求李艳飞双倍返还定金、赔偿其他损失，李艳飞要求郭新华赔偿滞纳金、经济损失的请求，均不予支持。因双方最终未就增加的20000元达成一致意见，李艳飞要求解除合同，现郭新华提起诉讼要求双倍返还定金，实为同意解除合同，故合同应予解除。合同解除后，李艳飞应返还郭新华定金50000元。关于李艳飞主张的7000元中介费，因合同约定在更名当日付清，但涉案房屋并未完成更名，故李艳飞可另行与恒信营销中心协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、李艳飞于判决生效后十日内返还郭新华定金50000元；二、驳回郭新华的其他诉讼请求；三、驳回李艳飞的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由郭新华负担1250元，李艳飞负担1050元；反诉案件受理费减半收取25元，由李艳飞负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。一审综合分析当事人的诉辩主张，认定涉案合同应予解除，双方当事人对此均未提出异议，本院予以确认。二审双方争议的焦点问题是郭新华要求李艳飞双倍返还定金的主张能否成立。关于该问题，本院分析如下：1、综合分析涉案房屋买卖合同的全部内容，该合同虽对水电、维修基金及更名费等费用如何承担作了约定，但未对合同履行过程中可能出现的买卖双方甚至三方（包括中介）都不能预料或确定的费用（如涉案更名需向开发商恒信集团交纳20000元“违约金”）如何承担作出明确约定。众所周知，房屋买卖合同中涉及费用承担的问题系合同主要条款，如合同双方无法针对该费用的承担协商一致，就可能影响合同权利义务的正常履行。2、根据郭新华提交的谈话录音等证据，能够认定在涉案房屋办理更名过程中出现了“恒信集团领导签字增加20000元违约金”这一影响房屋交易价款的情形。结合前述分析，在合同就该情形如何处理未作出明确约定的情况下，如双方针对该费用的承担问题无法协商一致进而导致合同无法按约定履行，相应责任不应归责于买卖双方。3、恒信营销中心作为涉案房屋买卖合同的中介方，系专业从事房屋买卖的中介组织，对房屋更名政策及恒信集团办理更名手续时可能存在的问题是明知的，其向双方当事人提供的格式合同条款虽对更名费作了约定，但未对更名费之外的可能需增加的“违约金”等作出明确约定，亦没有证据证明其对合同履行过程中可能存在的“更名需增加违约金”等问题在签订合同时曾明确告知买卖双方，而该“约定不明”系导致合同不能正常履行的关键原因，恒信营销中心是涉案合同不能正常履行的责任方。综合上述分析，一审未认定李艳飞存在违约情形并无不当，郭新华要求李艳飞承担双倍返还定金违约责任的主张缺乏充分的事实依据，本院不予支持。 综上，郭新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人郭新华负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年六月二十八日 书记员 张瑞丰