北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初45808号原告：唐志刚，男，1970年10月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：焦一铮，男，1959年8月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王辉，北京市维航律师事务所律师。被告：朱士广，男，1985年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱士亮，男，1984年3月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京禹创房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区利泽西园114号楼1层0115。法定代表人：赵建磊，总经理。委托诉讼代理人：杨奕帅，男，1993年4月23日出生，汉族，住北京市平谷区。原告唐志刚（以下简称唐志刚）与被告朱士广（以下简称朱士广）、第三人北京禹创房地产经纪有限公司（以下简称禹创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。唐志刚的委托诉讼代理人焦一铮、王辉，被告朱士广，第三人禹创公司的委托诉讼代理人杨奕帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐志刚向本院提出诉讼请求：1.要求解除我与朱士广就北京市朝阳区广顺北大街某某号房屋（以下简称涉诉房屋）订立的租赁合同关系；2.要求朱士广赔偿房屋租金损失196000元（按每月14000的标准，自2017年3月1日起计算至2018年4月25日止）；3.要求朱士广赔偿房屋装修及屋内物品损失200000元。事实和理由：2016年8月6日，我与朱士广通过第三人禹创公司签订了房屋租赁合同，约定由我将涉诉房屋出租给朱士广使用，租期一年，自2016年8月5日至2017年8月7日，月租金为14000元。合同订立后，我按约定将涉诉房屋交付朱士广使用，朱士广却未经我的同意，擅自将涉诉房屋转租给多人群租，后又多次转租导致屋内物品、墙面、地板等装修装饰被严重损毁，直接经济损失达200000元。同时，朱士广还拖欠自2017年3月起的房租未付。经多次协商未果，故诉至法院。朱士广辩称：不同意唐志刚的全部诉讼请求。我已于2017年2月17日将涉诉房屋交还给唐志刚。在承租期间，我发现涉诉房屋主卧卫生间防水有问题，长期渗水，与唐志刚联系后也一直没有维修。由于涉诉房屋漏水无法居住，故我在2017年2月初已搬离。涉诉房屋的房租我交到了2017年2月7日，唐志刚于同年2月17日来到房屋处催我交纳后续房租，我于当场提出不再承租，并同意按照合同约定向唐志刚补齐房租，再支付一个月的房租作为违约金。但唐志刚向我索要50000元损失，双方没有谈成之后我要搬走涉诉房屋内的物品，但唐志刚不让，因此我报了警。2017年2月17日中午，我将涉诉房屋内的东西全部搬走，并按照唐志刚的要求找了保洁和维修师傅上门维修，还将电卡、燃气卡、房屋钥匙和门禁卡都交还了唐志刚。2017年2月19日，我向唐志刚发送短信，告知双方合同在2017年2月18日终止。现我同意向唐志刚支付2017年2月8日至2月18日共计11天的租金，同意将已付押金作为违约金。但唐志刚所说的地板、墙面损坏是涉诉房屋防水有问题造成的，与我无关，屋内的窗户、门、厨房台面之前就是损坏的，不同意赔偿。禹创公司述称：唐志刚与朱士广之间的房屋租赁合同关系是真实的，但签订合同及2017年2月17日双方发生纠纷时我公司在场员工均已离职，因此对于具体情况并不了解，且无法核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月6日，唐志刚（甲方、出租方）与朱士广（乙方、承租方）、禹创公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁居间合同》，约定：唐志刚将涉诉房屋出租给朱士广用于居住使用，租赁期限十二个月，自2016年8月8日至2017年8月7日；房屋月租金14000元，支付方式为押一付三；签订本合同当日乙方支付押金14000元、租金42000元，第二次支付房租时间为2016年11月7日，第三次为2017年2月7日，第四次为2017年5月7日；押金不可冲抵租金，但可用于垫付乙方应承担的违约金、滞纳金及损坏房屋设施设备（含家电）的赔偿金；乙方逾期5日仍未按照约定支付房租，除应按日租金的两倍向甲方支付滞纳金外，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付1个月租金作为违约金；乙方于承租期间擅自解除合同，或未征得甲方书面同意将承租房屋部分或全部转租、转让给第三方，或设定了任何形式的担保，除向甲方支付1个月租金作为违约金外，甲方有权随时终止本合同。当日，唐志刚、朱士广签订了房屋附属设施清单，显示家具电器状态良好。2017年2月17日，双方就租赁合同履行的问题发生争议，朱士广将物品搬离涉诉房屋，唐志刚更换了门锁。2017年2月19日，朱士广向唐志刚的配偶即代理人韩某发送短信称“韩姐合同没有到期我提前搬家我违约了我可以按合同陪你一个月违约金，房间物品有损坏我也答应你给维修，目前锁你换完了房子已经交给你了，自2017年2月18日合同终止。具体房间物品损坏问题如果协商不了，你可以起诉，我随时可以配合”。韩某回复称“你从一开始就是有预谋的签订欺诈合同，房子并不是你自己及家人实际居住，你把房子转租几手群租并造成严重损失，房中居住人员身份不明并不认识你，房门钥匙被复制了多少把你自己都不知道，且钥匙你也收不回来，作为房屋产权人出于对自身财产的保护，为了避免不明身份之人进入对房屋继续造成更严重的破坏，我不得已必须更换锁芯。你所说的不是你推责的理由”、“我们没有经第三方签订房屋租赁合同终止协议，你欠房租的事实一直存在，所以日租金双倍的滞纳金的计算日期计算至法院宣判我们双方解除租赁合同之日止。新换的钥匙放在物业，你有正当理由需要进入房屋随时可以”。唐志刚主张朱士广在承租期间造成屋内装修及物品损失，并就此提交2017年2月19日的照片若干。朱士广对证据真实性不予认可。经释明，唐志刚表示涉诉房屋已经重新装修，就房屋装修及物品损失的价值不申请评估。就已交押金14000元，唐志刚表示同意折抵本案租金损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。朱士广在合同约定的租赁期限内提前搬离涉诉房屋并通知唐志刚终止合同，此行为构成根本违约，且导致本案房屋租赁合同事实上无法继续履行，故本院确认唐志刚与朱士广就涉诉房屋订立的租赁合同关系于2017年2月19日解除，对于唐志刚要求判决解除本案租赁合同的诉讼请求，本院不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱士广在其发送的短信中认可存在屋内物品损坏的事实，且唐志刚亦提交了朱士广搬离当日的照片予以佐证，故唐志刚主张涉诉房屋装修及物品损失，具有事实及法律依据，具体金额本院根据证据情况酌情确定为12000元。因涉诉房屋租赁合同的解除系朱士广的根本违约行为所致，朱士广应承担违约责任。合同解除后，朱士广未及时维修屋内相关损失，就此唐志刚需自行修复且修复后还需要一定周期将房屋另行出租或进行其他处分，故唐志刚有权要求朱士广赔偿合同解除后合理空置期间内的租金损失，根据案件实际情况，本院酌情确定为三个月，金额按照本案租金标准计算。扣除朱士广已付押金后，朱士广还应赔偿28000元。唐志刚主张的租金损失期限过长，超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、确认原告唐志刚与被告朱士广就北京市朝阳区广顺北大街某某号房屋订立的租赁合同关系于2017年2月19日解除；二、被告朱士广于本判决生效之日起七日内向原告唐志刚赔偿装修及物品损失12000元、房屋空置租金损失28000元；三、驳回原告唐志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，由原告唐志刚负担6440元（已交纳3725元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告朱士广负担800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  孙茜倩审判员  欧阳华审判员  斯晓荷二〇二〇年六月二十八日书记员  谷 岩