广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8392号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码：914************475。法定代表人：冼某1。委托诉讼代理人：白晓莉，女，回族，1976年1月13日出生，住址：广东省佛山市南海区**********金御华府御丰阁2801房，公民身份号码：420************521，系原告公司员工。被告：佛山市国金所金融服务外包有限公司，住所：广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码：91440605MA517GKC49。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陈进荣，男，汉族，1995年10月8日出生，住址：广东省廉江市*********，公民身份号码：440************414，系被告公司员工。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告佛山市国金所金融服务外包有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白晓莉及被告的委托诉讼代理人陈进荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认原、被告签订的《写字楼租赁合同》（合同编号：HFGJ-01Q-JY-2019-A0256）已于2020年1月24日解除；2、确认被告缴纳的租赁保证金33376元归原告所有；3、被告立即向原告支付拖欠的租金46296元（从2019年11月1日计至2020年1月24日）；4、被告立即向原告支付违约金（违约金以每月所欠租金为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2020年3月20日为3292.60元，请求计算至实际清偿之日）；5、被告立即向原告支付物业占有使用费62445元(按合同终止时日租金的200%计算，从2020年1月25日计至2020年3月20日实际清场之日）；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告就涉案佛山市禅城区**************的租赁事宜于2019年7月15日签订《恒福中心写字楼租赁合同》，租赁期限为2019年7月16日至2021年7月31日，租金标准为16688元/月，被告须于每月5日前缴交当月租金，否则每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告所支付的保证金归原告所有。原告于2019年7月15日将租赁物业交付予被告使用，被告于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。自2019年11月起，被告未依约向原告支付租金，并在未经原告同意情况下于2019年12月下旬起擅自停止营业。2020年1月21日，原告向被告送达《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的租赁合同并要求其缴清欠费，但被告收到《解除合同通知书》后未如期缴费及交还租赁物业。2020年2月22日，原告向被告送达《限期撤离通知书》要求其限期搬离，被告收取通知但未撤离。2020年3月2日，原告向被告送达《清场通知书》，但被告仍置之不理。根据租赁合同的约定，经原告通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为被告放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权。原告已于2020年3月20日清场并收回涉案商铺。截至2020年3月20日，被告共拖欠租金46296元，另产生物业占用费62445元、违约金3292.60元，前述费用合计112033.60元。被告的行为已构成违约，为保障原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告辩称：一、被告确认原告第3项诉讼请求涉及的欠租金额，但对第5项诉讼请求涉及的物业占有使用费的计算方法有异议，计费期间为过年期间，且当时是原告拒绝被告搬离。二、被告同意支付原告第4项诉讼请求涉及的违约金，对原告第2项诉讼请求无异议。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告营业执照副本及国家企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《证明》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。证明案外人佛山恒裕房地产开发有限公司将涉案物业出租予原告,并允许原告出租。3.《恒福中心写字楼租赁合同》及附件。证明根据租赁合同约定，涉案物业建筑面积为278.14平方米，租赁期限为2019年7月16日至2021年7月31日，租金标准为16688元/月；被告须按租赁合同约定于每月5日前缴交当月租金，否则每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告需承担相应的违约责任。4.《租户收楼确认书》。证明原告已于2019年7月15日将涉案物业交付被告，被告于同日接收。5.《催缴函》、EMS快递底单、物流信息查询结果、照片。证明原告发函要求被告支付拖欠的费用，但被告置之不理。6.《解除合同通知书》、EMS快递底单、物流信息查询结果、照片。证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出《解除合同通知书》，原、被告之间的租赁合同已解除。7.《限期撤场通知书》、《清场通知书》、EMS快递底单、物流信息查询结果、照片。证明原告发函要求被告返还涉案商铺。诉讼中，被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第5-7组证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性，且与本案相关联，故本院均予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区**************由案外人佛山恒裕房地产开发有限公司单独所有。2013年11月30日，案外人佛山恒裕房地产开发有限公司出具《证明》，上载：“本公司已将位于佛山市禅城区**************（下称‘该物业’）出租予佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下称‘恒福泰富公司’）。根据双方约定，现恒福泰富公司有权对该物业进行出租、转租，有效期为2013年12月01日起至2021年11月30日止。特此证明！”2019年7月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《恒福中心写字楼租赁合同》（合同编号：HFGJ-01Q-JY-2019-A0256），合同主要内容为：“……第一条、租赁位置和面积：1.租赁物业位于佛山市禅城区**************物业（下称‘本物业’），具体位置见附件一。2.本物业计租面积（建筑面积）为278.14平方米，套内建筑面积为198.90平方米，双方对此予以确认。……第二条、租赁期限和用途：1.租赁期限：自2019年7月16日起至2021年7月31日止。租赁期限从本物业交付日起按公历年计算，从交付日起计算至次年同月同日的前一日止为第一年，以此类推。……第四条、费用及支付方式：1.租金及支付方式：1）租金从2019年7月16日起按计租面积（建筑面积）计算，租赁期限内租金情况如下：①自2019年7月16日至2020年7月31日止，乙方应缴纳租金为60元/月/平方米，即每月租金为16688元。②自2020年8月1日至2021年7月31日止，乙方应缴纳租金为60元/月/平方米，即每月租金为16688元。2）乙方应于每月五日前缴交当月租金，……3.保证金及支付方式：1）签订本合同之日，乙方应向甲方支付租赁保证金33376元。……4）上述保证金不能用作抵扣租金、水电费、物业管理费及其他欠费之用。……5.特别约定：合同签订后，乙方未按照本条约定按时足额向甲方或物业公司缴纳租金、物业管理费、保证金等的，本合同自动解除，甲方有权将物业租赁给他人并不对乙方负任何赔偿责任。同时乙方己缴纳的费用作为违约金不予退还，乙方已经接收租赁物业的应当即时返还。……第六条、甲方的权利义务：……3.甲方有权按本合同的约定收取本物业租金及其它款项。……第十条、合同终止退场手续：1.本合同项下之租赁期限届满或本合同提前终止（无论何种原因）、被解除的，乙方应履行以下租赁物业归还义务：1)物业交还标准：按现状。2）租赁期限届满或本合同提前终止（无论何种原因）、被解除的次日，乙方应当将该物业按本条第1项约定标准以完好状态交还给甲方，甲方不向乙方承担任何装饰装修补偿或赔偿。……4.租赁期限届满或本合同提前终止（无论何种原因）、被解除的次日，甲方有权收回该物业。若乙方未能按约定期限交还该物业的，每逾期一天，乙方应当按照合同终止时日租金200%的标准向甲方支付物业占有使用费，并按照合同终止时管理费的标准向物业管理公司支付管理费及承担相关的能源费用。逾期10天如乙方仍拒不退场或交还物业的，甲方有权自行开锁进入该物业处置物业内所有装饰装修（包括设施设备）、货物、财物而无须负任何责任，由此所造成的一切损失及费用由乙方自行承担，乙方对此不持任何异议。5.乙方确认：经甲方通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为乙方放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权（乙方仍须按本条第4款之约定承担逾期搬离期间的占有使用费、管理费及相关能源费用），甲方有权将该场内装饰装修、物品及设备拆除搬离该商铺并进行处理，由此所造成的一切后果及费用由乙方自行承担，乙方对此不持任何异议。……第十一条、违约责任：1.任何一方违反本合同的约定，均构成违约，违约方应依法承担继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等违约责任。2.若乙方在第五条约定的时限内拒不前来办理场地交接手续的，逾期超过7个工作日的，甲方有权单方面解除本合同，并不退还乙方己交付的租金、保证金。……6.乙方未按约定交纳租金或管理费等费用的，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之一的违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按合同相应约定承担违约责任外，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方造成甲方损失的责任。特别约定：乙方确认如拖欠以上费用超过15天的，甲方及物业公司有权停止租赁物业的供水供电等，由此造成的损失由乙方自行承担。……8.甲方按照合同的约定解除合同的，乙方应限期按照合同第十条的约定办理退场手续。9．租赁期满后乙方未按照第十条约定归还租赁物业的，乙方缴纳的保证余不予退还，并应赔偿甲方因此受的经济损失。……第十六条、其他：1.通讯地址……乙方：佛山市禅城区**************，联系人：王某1，电话：133*****735。甲乙双方的送达地址以本合同约定的通讯地址为准，任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，通知在下列日期视为送达：……由特快专递发送，以寄出日后第三个工作日（无论签收与否）为送达日。任何一方变更通讯地址，应以书面形式通知对方，否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。乙方确认：租赁期间，租赁物业地址也是乙方的有效送达地址。甲方有权选择将合同项下的通知、函件张贴于该物业的门窗或墙面上，一经张贴即视为有效送达，乙方于通知张贴当日知悉张贴内容。……”同日，被告签订《租户收楼确认书》，确认于当日接收涉案物业。2020年1月10日，原告分别以EMS快递方式及涉案租赁合同约定通讯地址、上门张贴方式向被告发出《催缴函》，要求被告支付至2020年1月9日的相关租金、违约金。上述《催缴函》邮件后于2020年1月18日退回妥投。2020年1月21日，原告分别以EMS快递方式及涉案租赁合同约定通讯地址、上门张贴方式向被告发出《解除合同通知书》，以被告欠缴租金、违约金为由通知涉案租赁合同自该通知书送达之日起解除，并要求没收租赁保证金及清偿欠费。上述通知书邮件后于2020年2月3日退回妥投。2020年2月22日，原告分别以EMS快递方式及涉案租赁合同约定通讯地址、上门张贴方式向被告发出《限期撤场通知书》，要求被告于收到该通知书后2日内缴清欠费并撤离、返还租赁物业，否则视为被告自动放该租赁物业内一切物品的所有权，并同意由原告自行处置，由此产生的一切后果及费用均由被告承担。上述通知书邮件后于2020年2月25日退回妥投。2020年3月2日，原告分别以EMS快递方式及涉案租赁合同约定通讯地址、上门张贴方式向被告发出《清场通知书》，通知定于2020年3月9日由原告对该租赁物业进行清场，届时请被告派人参加，否则视为被告自动放弃该租赁物业内一切物品的权利，由被告承担全部法律责任。上述通知书邮件于次日妥投。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《恒福中心写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方应严格依约履行。关于原告主张确认涉案《恒福中心写字楼租赁合同》于2020年1月24日解除的诉请。依据涉案租赁合同的约定，被告负有依约按期支付租金的合同义务。原告于诉讼中主张被告拖欠自2019年11月1日起的租金，被告亦予确认，故被告已构成违约，原告依法依约有权主张解除双方合同。因原告于2020年1月21日以EMS快递方式及涉案租赁合同约定通讯地址向被告发出《解除合同通知书》，依据双方合同第十六条的约定，该通知书视为已于2020年1月24日送达被告，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认上述涉案租赁合同于2020年1月24日解除。关于原告主张的租金及占有使用费。如上所述，被告拖欠自2019年11月1日起的租金，故其应依据合同约定租金标准向原告支付2019年11月1日至2020年1月24日的租金合计46295.74元（16688元/月×2个月+16688元/月×1个月÷31天×24天）。至于原告主张的占有使用费，依据原告提交的《清场通知书》，原告已拟定于2020年3月9日对涉案物业进行清场，而其所主张的实际清场之日即2020年3月20日并无有效证据予以证明，故本院结合上述《清场通知书》，在被告无有效证据予以反驳的情形下，确认涉案物业清场之日为2020年3月9日，故被告确应向原告支付合同解除后至原告清场之日，则被告应向原告支付合同解除之后至清场之日的占有使用费。就占有使用费的标准，因双方合同约定标准明显过高，被告亦持异议，故本院酌定被告参照合同约定租金标准（16688元/月）向原告支付2020年1月25日至2020年3月9日占有使用费合计25301.16元（16688元/月×1个月+16688元/月×1个月÷31天×16天）。原告诉请租金及占有使用费超出部分，本院不予支持。关于原告主张没收租赁保证金及支付违约金的诉请。同理，因被告构成违约，原告有权依据双方合同主张没收合同项下租赁保证金33376元。至于原告主张的违约金，确有合同依据，被告亦当庭表示同意支付，故被告应以每月所欠租金16688元为本金，自欠租当月6日起向原告分段累计计付违约金至被告实际支付完毕上述本金之日止。原告另自愿调整违约金标准为年利率24%，不违反法律规定，亦系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告佛山市国金所金融服务外包有限公司于2019年7月15日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》（合同编号：HFGJ-01Q-JY-2019-A0256）于2020年1月24日解除；二、确认上述合同项下租赁保证金33376元归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；三、被告佛山市国金所金融服务外包有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2019年11月1日至2020年1月24日租金合计46295.74元及违约金（违约金以每月所欠租金16688元为本金，自欠租当月6日起分段累计计至被告佛山市国金所金融服务外包有限公司实际支付完毕上述本金之日止）；四、被告佛山市国金所金融服务外包有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2020年1月25日至2020年3月9日占有使用费合计25301.16元；五、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市国金所金融服务外包有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1604元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担410元，由被告佛山市国金所金融服务外包有限公司负担1194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年六月十九日书记员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。