江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初10010号原告：深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区华南城内，统一社会信用代码：913601255736160486。负责人：张文鸿，职务：总经理。委托代理人：李勋，系该公司法务。委托代理人：王玲玲，系江西人民律师事务所律师，执业证号：13601201711911039。被告：戴熙成，男，1984年6月17日生，汉族，住江西省南昌市新建区。被告：程飞，女，1986年11月19日生，汉族，住江西省南昌市新建区。上述被告共同委托代理人：万金刚，系江西志龙律师事务所律师，执业证号：13601201210384624。上述被告共同委托代理人：吴娜，系江西志龙律师事务所实习律师，证号：36011904210119。原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司（以下简称亚太物业江西分公司）诉被告戴熙成、程飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亚太物业江西分公司的委托代理人王玲玲律师，被告戴熙成、程飞的共同委托代理人万金刚律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚太物业江西分公司诉称：被告购买了南昌华南城二期住宅22#楼2单元2603室房产，建筑面积为74.56平方米。根据被告签订的《南昌市商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》约定，由原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，并按月代为收取水电费。其中，物业管理服务费标准为2.3元/月/平方米，被告须于每月8日前向原告缴付当月的物业管理费、电费，否则每逾期一天，须按欠付金额的千分之三支付违约金直至付清之日止。自2017年5月起，被告一直未缴纳物业管理费。经原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：1、被告缴纳所欠物业管理费4458.69元（自2017年5月1日至2019年6月30日）；2、被告按同期支付所欠物业费的逾期违约金（按0.5‰计算，自2017年5月至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告戴熙成、程飞辩称：两被告购买了华南城二期住宅22栋2单元2603室及签订前期物业服务合同属实。两被告签订前期物业服务合同时并不知晓物业公司存在服务质量上的偷工减料，同时开发商所承建的华南城二期部分的项目并不存在，物业公司备案的2.30元/月/平米是通过虚假材料进行申报，从而导致物业公司根本没有维护相关的设备设施，2.30元的标准应当进行核减。两被告不是拒绝支付物业费，而是因为原告服务态度、内容、品质等均未达到华南城管理规约住宅的约定及华南城隆祥苑小区业主的约定。恳请法院依法判决。经审理查明：2016年3月28日，被告戴熙成、程飞与南昌华南城有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：被告购买该公司开发的位于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积74.56平方米。该合同中第二十二条约定：本合同连同附件共29页，一式五份，具有同等法律效力。该合同附件五《前期物业管理》约定：前期物业管理由选聘的亚太物业江西分公司提供；前期物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安；物业服务收费标准：2.30元／平方米；已交付但未入住使用的房屋，按第一年50%，第二年起按100%比例交纳物业管理服务费。2014年11月6日，南昌华南城有限公司（甲方）与亚太物业江西分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对隆祥苑小区（南昌华南城一期住宅南区）提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每月每平方米3元，物业服务费每月8日前交纳本月度的物业服务费；业主未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按拖欠费用千分之三的标准向乙方支付违约金。2016年5月20日，被告戴熙成办理收房手续，按每月每平方米2.30元以装修保证金冲抵缴纳了2016年4月至2017年4月30日的物业费。此后，被告未再缴纳物业费。2019年5月21日，江西人民律师事务所受原告委托向被告邮寄送达了《催收物业费律师函》，函告被告在收到此函后十天之内向物业公司一次性交清所欠缴的物业费及违约金共计8570.51元。至今，被告未缴纳拖欠的物业费，故原告诉至本院。另查明：庭审中，原告提交涉案小区实景视频、物业与消防部门在隆祥苑小区现场宣传消防知识及演练的文件与照片、隆祥苑小区电梯维保记录、隆祥苑小区园林绿化养护及消杀记录、南昌市物业管理协会下发的《关于通报表彰2017年度南昌市物业管理示范项目的通知》、《关于通报表彰2017年度南昌市优秀物业服务从业人员的通知》、南昌市公安局红谷滩分局下发的《关于表彰命名红谷滩新区2017年第二季度“平安创建治安防范星级小区”的决定》等证据，原告以此证明其提供了相应的物业服务。上述事实，由以下证据予以证实：1、《南昌市商品房买卖合同》；2、《前期物业服务合同》；3、办理入伙手续会签表；4、《催收物业费律师函》；5、当事人的陈述等。本院认为：被告戴熙成、程飞具有完全民事行为能力，其自愿与案外人南昌华南城有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同附件系案涉商品房买卖合同的组成部分，根据该合同第二十二条的约定，具有同等法律效力，故案涉《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》对双方当事人具有法律约束力。原告系南昌华南城有限公司前期选聘的物业公司，根据案涉《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》的约定，原告负有对物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理及安保等义务，原告已为隆祥苑小区提供物业管理服务至今。被告作为业主（买受人），理应按照商品房买卖合同附件五《前期物业管理》中约定的物业服务收费标准2.30元/平方米缴纳物业费。被告在物业管理活动中亦实际按2.30元/平方米的标准缴纳了2016年4月至2017年4月30日的物业费。现原告主张被告支付拖欠的自2017年5月1日至2019年6月30日的物业管理费4458.69元，理由正当，本院予以支持。原告主张逾期违约金，本院不予支持。被告提出原告提供的物业服务质量存在偷工减料，无举证，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项之规定，判决如下：一、限被告戴熙成、程飞于本判决生效后五日内一次性支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司物业管理费4458.69元。二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司的其他诉讼请求。如果被告戴熙成、程飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告戴熙成、程飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 艳人民陪审员  万国珍人民陪审员  张桂荣二〇二〇年六月二十九日书 记 员  熊珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。