吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终511号上诉人（原审原告）：吉林省华魂商盟创业服务有限公司。住所地：长春市绿园区自立西街**和富广场**。法定代表人：邢世坤，总经理。委托诉讼代理人：郭晓刚，吉林兢诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省二零二八商务服务有限公司，住址吉林省长春市绿园区自立西街**和富广场**。法定代表人：吴庆云，经理。被上诉人（原审被告）：吴庆云，女，1988年2月28日生，汉族，住长春市，住长春市绿园区v>上诉人吉林省华魂商盟创业服务有限公司（以下简称华魂商盟公司）因与被上诉人吉林省二零二八商务服务有限公司（以下简称二零二八公司）、吴庆云合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。华魂商盟公司向一审法院起诉请求：1.判决二零二八公司违约，扣缴履约保证金归华魂商盟公司所有；解除华魂商盟公司与二零二八公司于2017年8月10日签订的《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》；责令二零二八公司立即交还并迁出甲方和富广场创业园全部违约占用房间（除已交还的1201室，仍有正在使用的1208-1219室），并保持装修现状完好，立即退出。2.依法判决二零二八公司赔偿华魂商盟公司自合同起租日起，至最后搬出、交还华魂商盟公司房屋之日止，因违约占用、使用华魂商盟公司物业给华魂商盟公司造成的全部经济损失；其中，截至2019年1月31日，二零二八公司已累计违约占用华魂商盟公司物业17个月，已给华魂商盟公司造成损失331500元。三、本案诉讼费、评估费等由二零二八公司及吴庆云承担。事实与理由：华魂商盟公司与二零二八公司于2017年8月10日签订了《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》，双方约定二零二八公司加入华魂商盟公司“联盟＋创业园”计划，将公司落户至华魂商盟公司和富广场创业园办公经营，配合华魂商盟公司园区业务开展，从事“商务咨询、会议接待、网站销售、网络直播、创业园房屋中介、资源对接”相关业务；二零二八公司确定需要华魂商盟公司和富广场创业园12层1209#-1219#房间及1201#套房、总计13间，双方原协议估算建筑面积600平方米，从9月1日计起租日；同时华魂商盟公司为支持二零二八公司创业，同意免收二零二八公司租金，并以此为代价，换取二零二八公司20％项目经营收入干股，即二零二八公司依托协议合作房间物业开展上述约定业务所得利润的20％交给华魂商盟公司。二零二八公司在入驻园区后不久，即违反双方上述协议的约定，在未经华魂商盟公司同意的情况下擅自改变协议约定的经营范围，将上述合同物业全部用于从事情侣公寓酒店经营。以至于不断变本加厉：严重脱离原告创业园区经营业态，未经公安、消防、卫生等管理机关审批，非法无照经营酒店业务，脱离、蛮横拒绝园区一切统一与公共管理，私自拆除、扣留园区统一安装的走廊安全监控设备（有所辖派出所出警证明为证，经华魂商盟公司多次讨要方才归还）。经查，二零二八公司主要通过美团网、携程网等展示销售其酒店房间，网上所用经营主体为“领航商务酒店式公寓”，其执照经营地址与负责人信息均与实际明显不符，属于无照冒用他人营业执照、非法违法经营；二零二八公司于2018年6月8日擅自在工商行政部门变更经营范围，增加了酒店管理的相关内容；同时，二零二八公司还违反协议约定，不正式提供真实经营报表、也从未按约定向华魂商盟公司汇付利润，二零二八公司的上述行为已构成严重明示违约，给华魂商盟公司造成大量直接损失和严重不良影响。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，二零二八公司在未经华魂商盟公司同意的情况下，擅自改变经营范围，变更为情侣酒店公寓，属于因违约行为致使不能实现合同目的，华魂商盟公司有权要求解除合同，并要求二零二八公司立即迁出实际占用华魂商盟公司的华魂商盟和富广场创业园所有房间，并根据协议书约定保持装修现状，交出房间钥匙。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、双方协议第十三条规定：如有违约，违约方应赔偿由此给对方造成的全部直接经济损失；如二零二八公司违约，华魂商盟公司将同时扣缴履约保证金。华魂商盟公司的直接经济损失即为因二零二八公司违约导致的房租收益损失。华魂商盟公司园区正常租赁价格有据可查的主要有三个：14楼大唐长热吉林热力有限公司的51元／月·平米、13楼长春博轩广告有限公司的51元／月·平米、12楼原长春市创乐园文化科技有限公司的1500元／间·月，以上价格依据华魂商盟公司均已提供原始合同和发票收入等证据。根据2018年一汽四环动能公司提供的采暖费面积核定表，双方实际协议面积应为654.28平米。华魂商盟公司现同意按照创业园过往两年多来正常租赁实际最低成交价1500元／间·月向二零二八公司要求损失，鉴于二零二八公司之前已经归还了1201室，剩余1208-1219室共计13个房间（其中园区每层16#位置均为套间，即两个标准间。二零二八公司实际装修换防盗门后自标挂门牌为1215号），则二零二八公司自2017年9月1日起租日起至2019年1月31日立案月末共17个月给华魂商盟公司造成的租金损失已达331500元。如二零二八公司拒不赔偿华魂商盟公司损失，则此损失还将一直增加至二零二八公司最后归还房屋之日。鉴于二零二八公司对华魂商盟公司多次主动协商置之不理，为保护华魂商盟公司的合法权益，维护园区正常经营秩序，杜绝非法经营，故诉至法院，请求人民法院依法支持华魂商盟公司的诉讼请求二零二八公司在原审辩称：我方不存在违约行为，华魂商盟公司主张无事实及法律依据。1.双方于2017年8月10日签订的《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》是双方真实意思表示，合同约定华魂商盟公司以二零二八公司免交租金的代价换取二零二八公司20％项目干股，同时约定华魂商盟公司享有二零二八公司20％股份对应的股东权利，说明华魂商盟公司是二零二八公司的股东之一，属于与二零二八公司另一股东即第三人吴庆云一起开展二零二八公司的经营活动，包括二零二八公司经营的酒店公寓，虽然双方合同约定“从事商务咨询、会议接待、网站销售、网络直播、创业园房屋中介、资源对接相关业务”，但合同签订是2017年8月10日，之后双方协商开办宾馆酒店，故二零二八公司便开始装修酒店公寓，2017年10月末便开始对外经营直至2019年3月份，期间酒店经营等相关问题二零二八公司不断与华魂商盟公司进行研究商量，且华魂商盟公司本身也在和富广场办公，直至提起本诉前对经营酒店公寓也从未提出异议，说明双方均是认可对原协议经营内容的变更，符合合同法的规定。2.华魂商盟公司在诉状中，称二零二八公司入驻园区后不久即违反双方协议的约定，未经华魂商盟公司同意擅自改变协议约定经营范围，从事酒店公寓。可知华魂商盟公司是自认明知二零二八公司一开始便经营酒店公寓的，同时根据双方协议第十五条第二款规定，华魂商盟公司是随时掌握并知悉二零二八公司的经营状态的（包括开业时间、经营范围等），但也从未提出异议。况且二零二八公司对13个房间的装修经营已进行大量投入，时隔一年多，华魂商盟公司确以二零二八公司违反合同约定的经营范围为由提起本诉，不仅违反经济原则，更违反诚信原则。3.由于截止目前，酒店按成本计算没有利润，所以没有利润分配原告。综上，二零二八公司并不存在违约行为，不符合法定解除合同条件，更不存在违约赔偿等问题，请求法院驳回华魂商盟公司的诉讼请求。吴庆云在一审答辩称：我同意第一被告的意见，但是我要追加一条，这是公司与公司之间的行为，与我本人无关。一审法院认定事实：华魂商盟公司与二零二八公司于2017年8月10日签订一份《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》，双方约定二零二八公司加入华魂商盟公司“联盟＋创业园”计划，将公司落户至华魂商盟公司和富广场创业园办公经营，从事“商务咨询、会议接待、网站销售、网络直播、创业园房屋中介、资源对接”相关业务。二零二八公司确定需要华魂商盟公司和富广场创业园12层1209#-1219#房间及1201#套房、总计13间，起租日为2017年9月1日，约定华魂商盟公司以免租代价换取二零二八公司20％项目干股，即二零二八公司依托本协议合作房间物业开展所得利润20％交给华魂商盟公司。二零二八公司须按月向华魂商盟公司提交上述物业的经营日报表及月度利润表并保证账目真实准确，及时在次月15日前提供报表并汇付利润。合同签订后二零二八公司向华魂商盟公司交纳了20000元履约保证金并对房屋进行了装修。经后期调整，现绿园区和富广场创业园12层1208-1219室由二零二八公司实际使用。另查明，二零二八公司为自然人独资公司，二零二八公司吴庆云20**年3月20日前为该公司法定代表人。一审法院认为，华魂商盟公司与二零二八公司签订的《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，华魂商盟公司提供了二零二八公司以“长春领航商务酒店式公寓”名义从事对外酒店经营，且部分收益直接打入二零二八公司吴庆云个人账户的证据，同时二零二八公司未能举证证明其履行了按月向华魂商盟公司提交经营日报表及月度利润表的合同义务，二零二八公司上述行为直接导致华魂商盟公司无法实现合同目的，构成根本违约，现华魂商盟公司主张解除与二零二八公司签订的协议，具备事实及法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，二零二八公司应返还华魂商盟公司和富广场创业园12层1208-1219室，并根据《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》第十五条第3项约定，二零二八公司撤出时，不可破坏或拆除固定、不可移动的装饰构件、物品等。关于华魂商盟公司主张扣除二零二八公司交纳的20000元履约保证金，因二零二八公司的违约行为导致双方协议解除，故对于华魂商盟公司该项请求，符合《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》第十三条约定，故一审法院予以支持。因《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》第五条约定华魂商盟公司在双方合作期间取得二零二八公司20％的经营利润，且在协议第六条约定华魂商盟公司同意二零二八公司装修前期投入决算总额按4年每月平均摊销计入成本，故华魂商盟公司主张以房租收益损失作为其直接经济损失的标准，无事实及法律依据，一审法院不予支持，对于华魂商盟公司申请房屋租金评估的申请，一审法院亦不予准许。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除华魂商盟公司吉林省华魂商盟创业服务有限公司与二零二八公司吉林省二零二八商务服务有限公司于2017年8月10日签订的《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》；二、吉林省二零二八商务服务有限公司于判决生效后十五日内返还华魂商盟公司吉林省华魂商盟创业服务有限公司和富广场创业园12层1208-1219室，并保证房屋内固定、不可移动的装饰构件、物品完好。三、吉林省华魂商盟创业服务有限公司无需返还二零二八公司交纳的20000元履约保证金。四、驳回吉林省华魂商盟创业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6273元，由吉林省华魂商盟创业服务有限公司、吉林省二零二八商务服务有限公司各承担3136.50元。保全费2178元，由吉林省华魂商盟创业服务有限公司承担。宣判后，华魂商盟公司不服，向本院提起上诉，请求：1.维持原审判决第一至三项；2.撤销第四项，改判二零二八公司及吴庆云赔偿我方因违约违法经营给我方造成的直接经济损失（截至2019年1月31日累计租金损失为331500元，我方主张至实际交还房屋之日止）或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用、保全费用均由华魂商盟公司及吴庆云承担。其主要上诉理由为：一审判决认定二零二八公司构成根本违约，支持华魂商盟公司解除合同、按现状返还房屋、无需返还履约保证金的诉讼请求正确，但驳回华魂商盟公司要求二零二八公司赔偿因其违约给二零二八公司造成的全部经济损失的诉讼请求，判定错误，有悖逻辑，枉顾当事人合同中明确的违约责任约定，忽略华魂商盟公司客观损失事实，漠视合同法中有关违约责任的法律规定，有失公平与司法公正。原审还人为主观割裂了二零二八公司违约与违约责任、违约与赔偿经济损失之间的必然联系，对双方合同实质、华魂商盟公司大量投入、二零二八公司违约责任约定等内容视而不见，无视我方客观存在的大量经济投入损失（免租代价)，严重背离了以事实为依据，以法律为准绳的基本审判原则。华魂商盟公司以“免租代价”换取的合作失败，其直接损失即为“免租代价”、“房租收益”。原审既然认定二零二八公司违约，那么就应该根据双方合同中明确约定的违约责任条款和合同法中有关违约责任的明确规定，对二零二八公司具体违约责任给予计算和明确，而不是仅仅要求二零二八公司停止侵害、交还房屋、解除合同；应该进一步确定守约方的损失项目内容与具体损失金额，进一步明确二零二八公司应对其已经实施的违约行为承担侵害赔偿责任的具体内容。否则，原判决则相当于告知双方：二零二八公司违约，但不用承担责任；二零二八公司已违约并占用华魂商盟公司13个房间近两年之久，在其利用华魂商盟公司房屋物业、通过开展日租房酒店业务获取近百万大量收入私利的同时，已然造成华魂商盟公司600余平米13个房间物业近两年的免收租金商业价值的全部2/5损失，这就是我方的直接经济损失吗。双方合同第二条、第五条明确约定的内容体现了我方对于二零二八公司创业经营是有大量直接投资的，即以房屋租金投入（即免交租金为代价）换取二零二八公司20%的业务利润，没有华魂商盟公司的免收租金投入支持，二零二八公司是无法启动经营的，所以一旦二零二八公司违约，将全部收入据为己有，必然造成华魂商盟公司的免收房屋租金作为投资代价直接损失掉。本案中，作为华魂商盟公司投入代价的租金投资，已经因为二零二八公司将全部收入据为己有等根本、明示毁约行为而全部损失，以至于上诉人根本无法实现合同目的。如此“大面积商业物业”、“长期”、“免租”代价全部化为泡影，血本无归，一分钱也没有收回。所以应以房屋租金收益损失作为衡量我方的直接经济损失的标准。一审判决若直接定论，我们以后都无法再起诉主张我们的财产损失了。本来，华魂商盟公司的免收租金代价就是指华魂商盟公司以物业租金作为直接投资，这是双方合作的物质基础和合作实质，也是华魂商盟公司实实在在的相当于真金白银的投入，有明确的市场价值和实际成交价格。现在华魂商盟公司的物业投资因为二零二八公司违约没有得到应有的回报，自然导致华魂商盟公司本来以物业租金作为投资的的投入，因没有任何回报而变成了的直接经济损失，二零二八公司理应按约定承担违约责任并进行赔偿。而且，一审庭审过程中，我方已完成举证责任，对上诉人与园区内13楼长春博轩广告有限公司、14楼大唐长热吉林热力有限公司、12楼原长春市创乐园文化科技有限公司等的租赁协议进行举证，以证明同一幢大楼内同类房屋物业最低租赁费用标准为1500元/间/月。另外，鉴于一审庭审中二零二八公司对该标准不予认可，华魂商盟公司也表示同意申请一审法院委托专业鉴定评估机构对二零二八公司违约占有使用华魂商盟公司13个房屋的使用费参照周边及本楼租金等标准予以评估确定（并非一审判决中所称“申请房屋租金评估”)，但一审法院也未予准许。华魂商盟公司主张违约方承担违约责任有理有据，有权根据合同约定和法律规定要求二零二八公司赔偿因其违约给华魂商盟公司造成的全部经济损失，一审法院无权驳回华魂商盟公司该项诉讼请求。原审既然认定二零二八公司根本违约，就应该要求其承担违约责任，赔偿给华魂商盟公司造成的直接经济损失，而不是仅仅要求其停止违约侵害，交还房屋、解除合同，否则，二零二八公司这两年违约占有使用华魂商盟公司的600平、13个房间严重损害华魂商盟公司合法权益，请求二审法院对原审判决第四项应予改判或发回重审。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：2019年11月1日，华魂商盟公司与二零二八公司就案涉和富广场创业园12层1208号-1219号房间进行了交接。二审中，二零二八公司对其在履约过程中存在违约行为的事实无异议。本院认为：关于二零二八公司应承担何种违约责任的问题。二零二八公司在合同订立后交纳的履行保证金系为担保合同能够依约履行，现二零二八公司在履约过程中存在违约行为，此款性质即转化为违约金，故原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判令华魂商盟公司取得此款于法有据。华魂商盟公司主张其遭受的损失远高于该违约金数额，故请求法院参照案涉房屋租金的数额判令二零二八公司与吴庆云赔偿其实际遭受的损失。对此，从《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》约定的内容来看，华魂商盟公司与二零二八公司形成联营合同法律关系，华魂商盟公司负有提供经营所需房间并免收租金即“免租”的义务，同时享有“乙方项目20%干股”即开展业务所得利润的20%的权利，故在前述协议履行期间内，华魂商盟公司所提供的房屋应系其为履行联营合同所投入的成本，在双方未对联营期间投入、债务、收入等事项进行清算的情况下，径行要求二零二八公司返还其投入即“房租”于法无据，若双方联营期间存有利润，华魂商盟公司可待证据充分后另行主张权利。此外，因华魂商盟公司向一审法院提起诉讼，请求人民法院依法判令解除双方签订的前述协议，一审法院经审理后判令解除双方签订的前述协议，但因一审判决作出后，二审程序开始前，双方已经自行完成案涉房屋的交接与腾迁，故房屋交接之日（2019年11月1日）应视为双方就解除合同事宜达成一致意见之时，由此，双方签订的《华魂商盟和富广场创业园重点入园企业协议书》于该日解除，华魂商盟公司主张二零二八公司赔偿其自合同解除之日至实际腾迁之日的租金损失亦缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，吉林省华魂商盟创业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6273元，由上诉人吉林省华魂商盟创业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  张 巍二〇二〇年六月九日书记员  苏 展