安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初1227号 原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司,住所地安徽省巢湖市巢庐路皖光行政村，统一社会信用代码913401006758789623。 负责人：吴爱峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹晓玲，该公司员工。 委托诉讼代理人：班媛媛，该公司员工。 被告：徐静，男，汉族，1963年1月16日出生，住安徽省巢湖市。 被告：孙晓蓉，女，汉族，1963年5月1日出生，住安徽省巢湖市。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司与被告徐静、孙晓蓉物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司委托诉讼代理人邹晓玲、班媛媛，被告徐静到庭参加了诉讼，被告任爱敏经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费,暂计至2020年4月的物业服务费共计31989.76元；2、请求法院判令被告以当月所欠服务费为计算基数,按照3‰标准计算并支付违约金,至被告付清服务费之日止,暂计至2020年3月31日的违约金数额为11769.58元；3、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告于2011年11月30日购买巢湖碧桂园翠山映麓四街13幢2号商品房,属于原告管理的物业服务区域范围,并于与原告签订了《巢湖碧桂园前期物业服务协议》,根据协议约定,被告应当于每月30日前向原告支付物业服务费499.84元,逾期支付的3‰向原告支付违约金。被告于2015年1月开始拖欠原告物业服务费,至2020年4月30日拖欠的款项已经达43759.34元。 被告徐静辩称，1、房屋存在严重质量问题，原告在交接房屋时承诺帮助修缮，但未实施；2、原告诉求的依据《物业服务协议》是典型的霸王条款，其合法性值得商榷。该协议在被告签署前就成文的固定协议，被告不得做任何修改。被告不签订此协议，就不能进入被告的房屋。被告没有第二家物业可选择。对于业主的合理服务请求，物业一律不给回执；3、被告的公共下水道物业没有疏通，都是被告自己疏通的，原告没有提供应该提供的服务；4、被告住处的三项电出现漏电系被告自己与供电所联系后花钱维修，原告将本该由其承担的责任推给了被告；5、被告门口一下雨就汪水，被告反映多次，原告均未处理；6、原告在园区搞维修，管理混乱，原告将钢制方管置于园区马路，致使被告方绊倒并受伤(法院已判决)。2017年7月9日，被告驾车经过原告门岗时，原告方摆放的落地扇被风刮倒，致使被告车辆受损；7、被告拿到房屋时，房屋有二十余处漏雨、开裂等质量问题，原告答应修理，但一直没有处理；8、原告理应很好的管理户外广告，将收支向业主公开，但原告不考虑业主安全，有些广告牌过大过高，存在伤人的危险，且收支均未向业主公开；9、被告多次想就物业费及物业服务的问题向原告反映，但原告均以领导不在，未有结果；10、5月12日晚被告去物业协商，物业说减20000元，免滞纳金，被告认为不足以补偿因物业的失职造成的损失。 被告孙晓蓉未到庭，亦未提交书面答辩状。 经审理查明：两被告是巢湖碧桂园翠山映麓四街13幢2号房屋业主。广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司与两被告签订《巢湖碧桂园前期物业服务协议》一份，合同约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司向被告提供物业管理服务。综合服务费按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和），按每月每平方米1.6元计收。案涉房屋的套内建筑面积为300.85㎡、公用分摊建筑面积为11.85㎡,合计该物业房屋建筑面积为312.7㎡，物业综合服务费应为500.32元／月。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异以房管部门的最终测绘面积为准。同时约定被告逾期交纳物业综合服务费的，从逾期之日起每日按应付物业综合服务费3‰交纳违约金等内容。被告自2015年1月始未缴纳物业服务费用，经原告多次讨要未果，致原告诉讼。 另约定原告提供服务内容为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；2、共用设施设备的运行；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及设施设备的维护和管理服务，包括本园区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊；6、公共环境卫生的管理服务；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方（被告）及该物业使用人的档案管理服务。 另查明:广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司于2019年7月29日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司。 上述事实，有原、被告双方当事人陈述及提供的书证，在卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为：原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司与被告之间的《巢湖碧桂园前期物业服务协议》依法成立，被告徐静、孙晓蓉应按照合同约定的数额向原告缴纳物业综合服务费，现原告主张按月499.84元计算物业综合服务费，低于合同约定的标准，本院予以采纳。被告徐静、孙晓蓉自2015年1月始即未缴纳物业综合服务费，故原告主张要求被告缴纳2015年1月至2020年4月的物业综合服务费31989.76元（499.84元／月×64月），本院予以支持。 被告徐静、孙晓蓉认为案涉房屋存在质量问题，原告未尽维修义务而拒交物业费。本院认为两被告在案涉房屋交付时认为房屋有质量问题，即使两被告主张的房屋质量问题属原告物业服务范围，两被告应当要求原告及时修复，若给其造成损失，应另行主张，而不能以房屋存在质量问题拒交物业服务费。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司物业管理服务虽存在一定瑕疵，但物业服务费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。故被告徐静、孙晓蓉认为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司的不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。由于从被告提供的证据可以看出被告未交物业综合服务费有一定原因，故原告主张违约金，本院不予支持。另原告作为物业服务企业，应当全面履行物业服务义务，尽可能提供完善、优质服务，以改善彼此之间的信任关系。被告辩称其车辆因物业置放的落地扇遭风吹而受损与本案属于不同法律关系，本院在本案中不予处理，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告徐静、孙晓蓉于本判决生效之日起五日内给付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司2015年1月至2020年4月期间的物业综合服务费31989.76元； 二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费840元，本院减半收取420元，由被告徐静、孙晓蓉负担。 本判决为终审判决。 审判员 花 洁 二〇二〇年六月二日 书记员 时含琪 附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。