广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0902执异24号 异议人（案外人）：隆耀荣，男，1967年3月12日出生，壮族，住广西玉林市。 申请执行人：陈家耀，男，1960年9月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 申请执行人：邱伟清，女，1957年8月23日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被执行人：玉林市德林房地产开发有限公司，住所地广西玉林市庆丰小区西南侧西城里C238号。 法定代表人：钟任。 被执行人：玉林市玉州区新思维学校，住所地玉林市大北路806号。 负责人：陈勋，该校校长。 被执行人：钟任，男，1966年4月7日出生，汉族，住广西玉林市。 被执行人：陈艳，女，1972年6月16日出生，壮族，住广西玉林市玉州区。 被执行人：陈勋，男，1974年10月15日出生，壮族，住广西靖西县。 被执行人：覃蓝慧，女，1982年12月20日出生，壮族，住广西东兰县。 被执行人：钟富辉，男，1976年6月11日出生，汉族，住广西玉林市。 被执行人：唐娜，女，1986年9月9日出生，汉族，住广西玉林市。 被执行人：钟登伟，男，1968年4月7日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 被执行人：苏月莲，女，1967年7月10日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 本院在执行申请执行人陈家耀、邱伟清与被执行人玉林市德林房地产开发有限公司、钟任、陈艳、陈勋、覃蓝慧、钟富辉、唐娜、钟登伟、苏月莲、玉林市玉州区新思维学校民间借贷纠纷一案，异议人（案外人）隆耀荣对本院（2017）桂0902执2155号执行案件提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人（案外人）隆耀荣向本院提出中止执行，并解除对位于玉林市玉东新区××大道与××交叉口南侧东方××小区××单元××房的查封。事实与理由：玉林市玉州区人民法院于2019年3月6日查封了位于玉林市玉东新区××大道与××交叉口南侧东方××小区××单元××房。该房屋事实上已经于2017年11月1日就通过覃蓝慧、陈勋出售给了异议人，并已经实际使用至今。买卖双方于2017年11月1日签订了《房屋买卖合同》，双方并按合同约定履行完毕，合同所约定的房产自双方约定的交付之日起其所有权属异议申请人所有，并付清了约定的全部房款。异议人于2019年6月29日到玉林市光大房地产开发有限公司去咨询办理该房屋产权证才知道该房屋已于2019年就被法院查封。异议申请人认为，本人在原、被告成诉之前就已经于覃蓝慧、陈勋完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房产，影响了异议申请人对该房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议申请人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封。综上所述，异议申请人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院将异议申请人的前述房产予以查封执行，明显错误。故依据新《民事诉讼法》第227条的规定，向贵院提出前述异议，请贵院查明事实，立即中止对前述房产的执行，并解除查封，确实维护异议人的合法权益。 申请执行人陈家耀答辩称，一、从转账记录显示，隆耀荣并未完全把房屋款转给覃蓝慧。（1）隆耀荣提供的银行明细清单只能证明其与覃蓝慧之间存在资金往来，并不能证明其确系依据双方签订的房屋买卖合同支付的价款。（2）隆耀荣提供的银行明细清单与合同约定的付款方式不同。合同约定：签订当日，支付总价款48万元的83%即人民币40万元，作为预付款的记载，与房屋买卖合同第二条“房屋成交价格及付款方式二、付款方式：1、乙方应在签订本合同当日，预先支付总房款的83%，即人民币40万元作为预付款，而银行明细清单显示其分为三次付款即2017年11月1日、2017年11月30日、2017年12月1日。且支付的金额超出了预付款的签订金额。综上，证明隆耀荣在提出答辩之日前没有付清该房屋的总价款。二、事实显示隆耀荣并未占有该房屋。没有证据证实覃蓝慧把房屋交给隆耀荣使用占有，因为讼争的房屋未进行装修，该房还是毛坯房。三、隆耀荣没有办理房屋产权登记，并没有产生物权转移的效力，房屋仍然是覃蓝慧所有。隆耀荣在执行异议中称其已完全可以办理房屋产权过户手续，但其怠于办理，是其自己的过错。综上所述，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，隆耀荣的房屋买卖行为均未满足第（1）（2）（4）项的规定，交付完全部房屋价款，占有该房屋，办理好房屋登记手续。因此，隆耀荣的执行异议是违反法律规定的，希望法院予以驳回。 本院经查明，2017年11月1日异议人（案外人）隆耀荣与被执行人覃蓝慧、陈勋签订了《房屋买卖合同》，双方约定将案涉房屋以总价人民币480000元转让给异议人（案外人）隆耀荣。异议人（案外人）隆耀荣应当在合同签订当日支付总价款的83%即400000元作为预付款，在该房屋办理完成过户手续当日一次性付清剩余款项80000元。异议人（案外人）隆耀荣按照合同约定分别于2017年11月1日、2017年11月30日、2017年12月1日以银行转账方式向被执行人覃蓝慧转账人民币301000元、50000元、50000元，被执行人覃蓝慧、陈勋分别对以上款项出具了收款收据。另案涉房屋已被本院以（2017）桂0902执2155号裁定书于2019年3月8日查封。 本院认为，本案争议焦点为异议人（案外人）隆耀荣对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，分析如下： 异议人隆耀荣与覃蓝慧、陈勋于2017年11月1日签订了《房屋买卖合同》，由于该合同有隆耀荣与覃蓝慧、陈勋的签名及指模，签订日期在本案查封之前，申请执行人陈家耀对该合同不予确认，但其未提交相反证据，故可以认定案外人与被执行人在本院查封案涉房屋之前已签订了买卖合同。 异议人隆耀荣依照《房屋买卖合同》的约定分别于2017年11月1日、2017年11月30日、2017年12月1日以银行转账方式向被执行人覃蓝慧转账人民币301000元、50000元、50000元，共计401000元作为购房的预付款。即双方依约履行了权利义务。异议人隆耀荣所提交的银行流水、收款收据均能相互印证，本院予以采信。异议人提交的证据足以证明其已付清了全部价款的83%即401000元的事实。但其并无将剩余价款按照本院的要求交付执行。 关于异议人隆耀荣是否实际合法占有案涉不动产的问题。因为案涉的房屋未进行装修，该房还是毛坯房。异议人隆耀荣并无提交相关证据可证明其已实际占有案涉房屋，故本院对于隆耀荣已合法占有案涉不动产的事实不予确认。 异议人隆耀荣主张是由于本院查封的原因无法过户。综合全案证据，异议人隆耀荣与被执行人陈勋、覃蓝慧双方发生交易行为是在2017年11月1日，交清预付款是在2017年12月1日。本院查封该案涉不动产系在2019年3月8日，异议人隆耀荣完全有充足时间办理不动产过户手续，故其怠于办理过户行为不应属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 综上，案外人隆耀荣的异议主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）、（四）项的规定。对其排除执行的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）隆耀荣的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈 波 审判员 陈 昂 审判员 钟 梅 二〇二〇年六月十日 书记员 梁美娴