四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0311民初374号 原告（反诉被告）：邱明政，男，1949年12月2日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：何信建，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖强，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 原告（反诉被告）：黄真智，女，1950年10月23日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：何信建，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖强，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：恒大地产集团自贡有限公司，住所地四川省自贡市卫坪乡卫里街。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇，男，1989年5月20日出生，汉族，住四川省古蔺县，系公司员工。 原告邱明政、黄真智与被告恒大地产集团自贡有限公司（以下简称恒大自贡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理。审理过程中，被告恒大自贡公司于2020年4月27日向本院提起反诉，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序,公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）邱明政的委托诉讼代理人何信建、肖强，原告（反诉被告）黄真智及其委托诉讼代理人何信建、肖强，被告（反诉原告）恒大自贡公司的委托诉讼代理人刘航宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邱明政、黄真智向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关协议；2.判令被告退还原告已经交纳的各种费用合计539513.75元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月12日,原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，房屋为商品房预售许可证（2015）房预售证第146号下第X幢X单元X层X-X-XX号，建筑面积146.85平方米，合同价款1102112元。原告签订合同时年事已高，不能贷款购房只能约定分期付款，现陆续支付了房款539513.75元，同时受疫情影响，已无力按时支付后续购房款。被告于2020年3月19日向原告邮寄了《关于解除的通知》，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关协议。原告认为被告未按约定于2018年7月30日前交付房屋，违约在先，原告拒绝交房款，故诉至法院。 被告（反诉原告）恒大自贡公司辩称：1.被告已向原告邮寄了商品房买卖合同解除通知，故原告第一项诉请双方无争议；2.原告应举证所交纳的各项费用；3.房屋买卖合同、补充协议是双方真实意思表示，对权利义务进行了约定，双方应履行，原告认可未按时缴纳房款是因疫情原因，但2019年8月10日前原告应当付清第四笔房款330634元，当时并无疫情，所以原告不能以疫情作为不付款的理由，原告应当承担违约责任；4.合同约定付清全款才交付房屋，因此被告无违约行为。 反诉原告恒大自贡公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告承担违约金265000元；2.反诉被告协助反诉原告办理备案登记注销手续；3.反诉被告承担本诉、反诉的案件受理费。事实和理由：2018年2月12日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，反诉被告购买反诉原告开发建设的沿滩新城区时代大道1号恒大绿洲四期26栋1-8-29号商品房，总价1102112元，反诉被告采取分期付款的方式支付房款：2018年2月12日前支付55106元；2018年8月10日前支付110211元；2019年2月10日前支付165317元；2019年8月10日前支付330634元；2020年2月10日前支付440844元。合同签订后，反诉原告按约为反诉被告进行了备案登记，反诉被告却并未按合同约定于2019年8月10日付清应支付的房款330634元。由于反诉被告逾期180天未全额支付房款，合同解除条件已经成就，故反诉原告于2020年3月19日向反诉被告发出了解除通知。按照合同约定反诉原告有权要求反诉被告协助办理解除合同后的相关备案登记注销手续，并承担违约金。 反诉被告邱明政、黄真智辩称：1.反诉被告不存在违约行为，因反诉原告没有按时交付房屋，故反诉被告没有缴纳房款；2.纵使反诉被告构成违约，也应当按备案合同第十条第2项约定按未付款的1%来支付违约金，备案合同第三十九条约定应当按备案合同来处理。补充协议未备案，且约定买受人没有按时付款解除合同承担违约责任按已付房款的50%支付违约金，就是付房款越多反而承担的责任还越大，极其不合理也不合法，应属无效条款，补充协议有加重买受人责任，不符合主合同约定，故不应当按照补充协议来处理；3.对反诉请求2无异议。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，经庭审质证，对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和案件事实，本院认定如下： 2018年2月12日,出卖人恒大自贡公司与买受人邱明政、黄真智签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号：（2018）0201242。其中：合同第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证（2015）房预售证第146号下第X幢X单元X层X-X-X号。（五）该商品房的预测建筑面积146.85平方米，其中套内建筑面积125.46平方米，分摊的共有建筑面积21.39平方米。第八条计价方式与价款（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8784.57元，总价款1102112元。第九条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项55106元，该款项于本合同签订支付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第二种方式付款：2.分期付款。买受人在2020年2月10日前分五期支付该商品房全部价款；其中，买受人于2018年2月12日前首期支付该商品房全部价款的5%，金额55106元；买受人于2018年8月10日前第二期支付该商品房全部价款的10%，金额110211元；买受人于2019年2月10日前第三期支付该商品房全部价款的15%，金额165317元；买受人于2019年8月10日前第四期支付该商品房全部价款的30%，金额330634元；买受人于2020年2月10日前第五期支付该商品房全部价款的40%，金额440844元。第十条逾期付款的处理（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内[该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在180日[该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。第三十九条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。出卖人及买受人在该合同上签章、签字加盖手印确认。此外，出卖人与买受人签订了《自贡恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》，该补充协议未改变买受人分期付款的时间及金额。协议三双方同意本合同第十条补充如下：2.如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。协议十六本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。出卖人与买受人均未在该补充协议上注明签订时间。 合同签订当天，买受人向出卖人交纳该商品房首期房款55106元，交纳维修基金、转移登记费、共有权证费合计8166.75元；即日涉案商品房买卖合同已进行网上备案，备案号：201802120002732。2018年8月9日，买受人交纳第二期房款110211元；2018年10月26日，买受人交购房款10400元，2019年3月28日，买受人交购房款154917元，完成第三期购房款，因逾期交纳第三期购房款买受人于当天向出卖人交纳滞纳金713元；2019年12月10日，买受人交纳200000元购房款，未足额交纳第四期购房款；第五期购房款未交纳。综上，买受人一共向出卖人交纳购房款538800.75元，滞纳金713元，合计539513.75元。 因买受人未按约定足额支付第四期购房款，出卖人于2020年3月19日向买受人邮寄了《关于解除商品房买卖合同>的通知》，该通知载明：截止2020年3月19日买受人已经逾期支付分期购房款222日，出卖人分别于2019年12月5日、2020年3月4日致函催促买受人及时付清购房款，买受人至今未支付。自本通知送达买受人后，双方于2018年2月12日所签订的《商品房买卖合同》即行解除。买受人于次日收到该书面通知。 另查明，出卖人至今未将涉案房屋交付与买受人。 审理过程中，出卖人与买受人对解除双方于2018年2月12日所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议均无异议。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。买受人邱明政、黄真智与出卖人恒大自贡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《自贡恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。 （一）关于本案双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关协议是否符合约定的解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条已经约定了解除合同的条件，邱明政、黄真智未按约及时支付房款，合同约定的解除条件已经成就。按照合同约定，恒大自贡公司行使合同解除权并向邱明政、黄真智送达了书面的解除通知，且邱明政、黄真智对解除合同无异议，故本院对于本诉原告邱明政、黄真智要求解除与恒大自贡公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关协议的诉讼请求予以支持。 （二）关于本诉原告邱明政、黄真智诉请退还已经缴纳的各种费用合计539513.75元是否符合合同约定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，且按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条、第十八条、第十九条的约定，出卖人恒大自贡公司应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房，但出卖人至今未履行交房义务,故本案合同解除后不存在案涉房屋恢复原状问题，涉及出卖人应当退还买受人已付房价款问题，现本诉原告邱明政、黄真智诉请要求本诉被告退还已经交纳的各种费用合计539513.75元，经本院审查认为除买受人交纳的滞纳金713元外，其余款项538800.75元属于购房款范围应予退还，本院对其诉请予以支持。同时因案涉房屋已经备案登记，合同解除后备案登记应当予以注销，买受人有义务协助出卖人办理上述登记的注销手续，故反诉原告恒大自贡公司要求反诉被告邱明政、黄真智协助办理备案登记注销手续之诉请，于法有据，本院予以支持。 （三）关于反诉原告恒大自贡公司要求反诉被告邱明政、黄真智承担违约金265000元是否符合法律规定的问题。本院认为，恒大自贡公司主张违约金265000元的依据来自《自贡恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》第三条第2款约定，该补充协议是对未尽事项的补充约定，从性质上看系《四川省商品房买卖合同（预售）》的补充协议,作为主合同的《四川省商品房买卖合同（预售）》已经进行备案登记，该备案登记的内容并不包含该补充协议。主合同第十条逾期付款的处理第（一）款第2项已就买受人逾期180日支付购房款出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金进行了明确约定，而补充协议第三条第2款“买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”的约定与主合同的约定明显不一致，依据双方签订的合同第三十九条补充协议“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”之约定，本案主合同中已对买受人逾期付款违约责任进行了明确约定，同时双方签订的补充协议对此情形违约责任的约定明显有不合理的加重买受人责任，故本院确认该项违约责任的承担以双方签订的主合同约定为准，即按照买受人累计应付款571478元（第四期剩余应付款130634元+第五期应付款440844元）的1%向出卖人支付违约金5714.78元。对反诉原告以补充协议之约定，按买受人已支付购房款50多万元的50%要求反诉被告承担违约金265000元之诉请，本院不予支持。 此外，主合同第十八条约定的交房时间为2018年7月30日前交付，而出卖人至今未交付。虽然补充协议约定“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续同期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。”同样该条协议的约定违反主合同约定，含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，对该条约定本院不予确认，故本案出卖人逾期交房违约在先，买受人逾期付款违约在后，双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。但导致本案合同的解除，其主要原因在于买受人未按合同约定交纳后期购房款造成，买受人应承担主要责任，故本院对买受人违约责任的承担作出前述界定。至于本案出卖人逾期交房的违约责任，因买受人未主张，系自行处分其诉讼权利，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）邱明政、黄真智与被告（反诉原告）恒大地产集团自贡有限公司于2018年2月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《自贡恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》； 二、被告（反诉原告）恒大地产集团自贡有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）邱明政、黄真智购房款538800.75元； 三、原告（反诉被告）邱明政、黄真智于本判决生效之日起十日内，协助被告（反诉原告）恒大地产集团自贡有限公司办理位于自贡市沿滩新城区买卖合同备案登记注销手续（备案号：201802120002732）； 四、原告（反诉被告）邱明政、黄真智于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）恒大地产集团自贡有限公司支付违约金5714.78元； 五、驳回原告（反诉被告）邱明政、黄真智的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）恒大地产集团自贡有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费减半收取计4598元，由原告（反诉被告）邱明政、黄真智负担3065元，由被告（反诉原告）恒大地产集团自贡有限公司负担1533元；反诉受理费减半收取计2638元，由被告（反诉原告）恒大地产集团自贡有限公司负担2613元，由原告（反诉被告）邱明政、黄真智负担25元（原、被告均已预交受理费，品迭后被告恒大地产集团自贡有限公司在退还购房款时一并支付受理费1508元给原告邱明政、黄真智，原告邱明政、黄真智不再申请退费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员  郑 毅 二〇二〇年六月十日 法官助理  林 兰 书 记 员  符梦玥