广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初31525号原告：李禁，男,1978年12月31日出生，汉族，住重庆市开县温泉镇东平村4组53号，公民身份号码:512222197812312556。委托代理人：曹雪云，广东闻彰律师事务所律师。被告：兴业银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城街道莞太路胜和路段兴业金融大厦29号首层，31号首层、五层、八层、九层及十层，统一社会信用代码：91441900776928930K。负责人：林国华，该行行长。委托代理人：陈志坚，男，1978年6月7日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区宝安北路人才市场大厦，公民身份号码：350627197806070513,系该银行员工。委托代理人：李晓红，女，1987年7月28日出生，汉族，住东莞市南城区鸿福路106号南峰中心1楼，公民身份号码：440881198707283148,系该银行员工。第三人：东莞市友力塑胶电子有限公司，住所地：广东省东莞市南城区元美莞太路与鸿福路交汇处腾龙大厦22层05号房，统一社会信用代码：91441900770188249D。法定代表人：赵月明。第三人：东莞市浩通进出口贸易有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太路与鸿福路交汇处腾龙大厦22层07号房，统一社会信用代码：9144190077997174XR。法定代表人：赵仙益。第三人：阳江市四维置业投资有限公司，住所地：广东省阳江市闸坡镇莳元读村南三巷3号，统一社会信用代码：914417006947518955。法定代表人：赵有龙。第三人：阳江市凯逸湾假日酒店有限公司，住所地：广东省阳江市闸坡镇旅游大道中27号，统一社会信用代码：91441700594085055A。法定代表人：李勇杰。第三人：东莞市润信非融资性担保有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道胜和社区银丰路银城酒店附楼1楼108（集群注册），统一社会信用代码：91441900760634997B。法定代表人：赵维养。第三人：赵月明，男，1962年11月7日出生，汉族，住广东省阳东县新洲镇北桂村委会高原村八巷5号，公民身份号码：441723196211072059。第三人：赵凤珍，女，1982年8月14日出生，汉族，住广东省阳东县新洲镇北桂村委会高原村十一巷1号，公民身份号码：441723198208142027。第三人：赵维养，男，1963年8月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区狮子二路七巷18号，公民身份号码：441702196308021715。第三人：赵铝军，男，1988年6月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区同乐街东五巷3号，公民身份号码：44170219880624171X。原告李禁与被告兴业银行股份有限公司东莞分行（以下均称“兴业银行东莞分行”）、第三人东莞市友力塑胶电子有限公司（以下均称“友力公司”）、东莞市浩通进出口贸易有限公司（以下均称“浩通公司”）、阳江市四维置业投资有限公司（以下均称“四维公司”）、阳江市凯逸湾假日酒店有限公司（以下均称“凯逸湾酒店”）、东莞市润信非融资性担保有限公司（以下均称“润信公司”）、赵月明、赵凤珍、赵维养、赵铝军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告李禁及其委托代理人曹雪云，被告兴业银行东莞分行的委托代理人李晓红到庭参加诉讼，友力公司、浩通公司、四维公司、凯逸湾酒店、润信公司、赵月明、赵凤珍、赵维养、赵铝军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李禁提出诉讼请求：1.不得执行位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼1幢305号房屋，并解除对该房屋的查封；2.确认位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼1幢305号房屋归原告李禁所有；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月30日，原告与四维公司签订《钻石海岸商住楼认购书》一份，双方约定：1、原告向四维公司购买该公司开发建设的位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼1幢305号房屋；2、购房定金9000元，房屋认购价235000元，原告应在2013年10月30日前一次性付清购房款；3、交楼日期为2014年8月30日；4、房屋认购价已包含三年返还的租金。上述认购书签订后，原告分多次将全部房款支付给四维公司，当时每次付款四维公司均向原告出具收据，后该公司于2016年4月29日开具发票给原告，并将收据收回。后四维公司将上述房屋交付给原告，并于2015年5月18日签订了《移交楼房确认书》，确认案涉房屋已移交给原告。据此，房屋买卖双方已签订有效的合同，原告依约支付了全部购房款，且四维公司于查封前已向原告交付了房屋，双方的合同义务已履行完毕，自交付至今，房屋一直由原告合法使用占有，且该房屋未过户并非基于原告的原因。因此原告认为案涉房屋归原告所有，原告对该房屋享有的权利能够排除执行，法院应停止对该房屋的执行并予以解封。原告不服东莞市第一人民法院作出的（2019）粤1971执异181号执行裁定书，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告兴业银行东莞分行答辩称，原告提供的商住楼认购书并非买卖合同，无法证明原告与四维公司之间的房屋买卖关系的真实有效。原告提供的购房发票，没有相关的购房款银行转账流水，无法证明原告已经全部支付购房款的事实。原告提交的移交楼房确认书及委托合同证明无法反映对案涉房产占有使用情况，且原告提供的证明均是第三人即另案被执行人签订的，无法确认其真实性、合法性。案涉房屋登记在四维公司名下，其产权人为四维公司，原告无法提供足够证据证明其享有排除执行的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人友力公司、浩通公司、四维公司、凯逸湾酒店、润信公司、赵月明、赵凤珍、赵维养、赵铝军均未进行答辩。经审理查明，本院在审理（2017）粤1971民初7187、7194、7185、7167、7164号案时，兴业银行东莞分行提出财产保全申请，本院立案（2017）粤1971执保909、910、911、913、916号案予以执行，并于2017年5月24日查封了四维公司名下位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼1幢305房（产权证号为：海商初0500016289）。后本院于2017年10月19日作出（2017）粤1971民初7187、7194、7185、7167、7164号五案民事判决书，上述五案判决书均于2018年2月22日生效。经兴业银行东莞分行申请，本院于2018年3月15日立（2018）粤1971执7117、7118、7135、7132、7113号案予以执行，上述财产保全查封措施转为执行查封措施。原告以其系该房屋买受人和所有权人为由提出执行异议，请求中止对该房屋的查封执行。我院审查后，作出（2019）粤1971执异181号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告对此不服，提起本案诉讼，诉如所请。2013年10月30日原告与四维公司签订一份认购书，约定原告认购位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼1幢305号房屋，面积37.21平方米，交楼日期为2014年8月30日，认购价为235000元，付款方式为签订认购书时付清定金9000元、2013年10月30日前支付全部房款235000元（含定金）。原告主张其通过现金多次支付，于2013年10月8日、2013年10月10日、2013年10月30日、2013年11月6日分别以现金向四维公司支付9000元、21000元、100000元、105000元。四维公司收到上述款项后出具收据给原告，后于2016年出具发票给原告，收回收据。原告提供了发票及四维公司于2019年9月27日出具的证明对其主张予以证明。该证明显示四维公司收到原告235000元现金后开具收据给李禁，后开具购房发票给李禁后收回收据。原告主张，案涉房屋于2015年5月18日由四维公司交付使用，四维公司对此出具了证明，由于房屋是由凯逸湾酒店统一经营管理，故其与凯逸湾酒店另外签订了合同。《钻石海岸商住楼业主委托阳江市凯逸湾假日酒店经营及物业管理合同》由原告与凯逸湾酒店于2013年10月30日签订，载明原告委托凯逸湾酒店将钻石海岸商住楼1幢305号房屋作为该酒店客房及配套设施的组成部分进行统一经营管理，期限从2014年8月30日至2019年8月29日，原告可在酒店开业当年至第五年内每年获赠其委托客房实际成交价3%的酒店消费额和30天客房自主使用权。原告出示一张“凯逸湾酒店业主消费卡”。原告主张其与凯逸湾酒店于2018年5月30日解除了委托合同，并于当天与凯逸湾酒店另行签订了房屋租赁协议书，房租为每月750元。后于2019年6月4日与阳江市钻石海岸酒店有限公司签订了物业托管租赁合同，租金为每月833元。另查明，阳江市海陵岛经济开发试验区不动产登记中心显示案涉房屋的产权证号为：海商初0500016289，权利人为四维公司。原告主张其一直要求四维公司办理产权登记，但四维公司早期称税务问题未处理完，无法办理过户，直到2016年四维公司开具发票后才陆续可以办理，但要排队，四维公司称到原告办理的时间会通知李禁来办理。上述事实，有执行裁定书、认购书、购房发票、证明、委托经营及物业管理合同、业主消费卡、终止委托经营管理协议书、房屋租赁协议书、银行流水、房屋产权信息查询等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点为原告要求停止对位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼1幢305号房屋强制执行的依据是否充分。原告与四维公司就阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼1幢305号房屋签订了认购书，虽然该认购书非正式的备案的商品房买卖合同，但认购书中明确了当事人的名称、房屋基本状况、价款及付款方式、付款时间、交楼日期等涉及商品房买卖的主要条款，且从原告提交的发票、证明来看，四维公司亦已经收取了购房款，故该认购书可视为双方之间的商品房买卖合同，对原告主张其已经购买案涉房屋并支付了全部房款，本院予以认定。四维公司出具证明证实案涉房屋在2015年5月18日交付给原告，且原告与凯逸湾酒店成立委托经营管理关系，由凯逸湾酒店将案涉房屋作为酒店一部分对外统一管理，原告也出示了其收取经营回报即使用消费卡，故本院对于原告主张其已经实际收楼并使用房屋的意见，亦予以采纳。原告与四维公司之间并未明确约定房屋办理产权登记或过户登记的具体时间，因此，原告主张至今不能办理相关产权过户手续非因其自身原因造成，具有合理性。故依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告诉请要求停止对案涉房屋的查封、执行符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。由于案涉房屋目前登记于四维公司名下，原告基于其与四维公司之间的商品房买卖合同关系需要四维公司配合将房屋产权登记至其名下的，其可另行向四维公司主张权利，本院对原告的确权请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：一、解除对位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼1幢305号房屋（产权证号为：海商初0500016289）的查封，停止对该房屋的执行。二、驳回原告李禁的其他诉讼请求。本案受理费4825元（原告已预交），由被告兴业银行股份有限公司东莞分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  潘 涌审 判 员  卢俊宇人民陪审员  吴伟强二〇二〇年六月十九日法官 助理  孙石磊书 记 员  何峰华附相关法律法规：《中华人民共和国物权法》第十四条【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《关于执行程序若干问题的解释》第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。