广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1657号上诉人（原审原告）：黎军镜，男，1966年3月15日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓华，广东旭瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：雷乃军，男，1975年6月23日出生，畲族，住江西省上饶市铅山县********。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所律师。上诉人黎军镜因与被上诉人雷乃军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黎军镜上诉请求：一、撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判；二、雷乃军腾退涉案租赁房屋并交回房产，黎军镜没收雷乃军押金15万元；三、雷乃军向黎军镜支付拖欠租金156700元及其违约金364308.67元（违约金计算方式：以每月逾期金额为基数，按照月利率2%计算至租金付清为止，暂计至2019年12月31日）；四、雷乃军向黎军镜支付拖欠的装修款28593元；五、雷乃军向黎军镜支付电费7980.47元、水费1604.8元；六、雷乃军向黎军镜支付保函担保费1200元、律师费2万元。事实和理由：一、一审判决认定涉案租赁合同为无效合同错误，严重损害黎军镜的合法权益。1.涉案房屋产权明确，黎军镜享有涉案房屋的使用权及出租权。涉案租赁合同约定雷乃军承租黎军镜128号楼房、154号楼房及地铺一个。后因雷乃军嫌弃154号楼房过于狭小，未再承租154号楼房。合同签订后，雷乃军实际承租的是128号楼房及地铺一个，合计租金为32000元/月。128号楼房由新楼与旧楼两部分组成，其中旧楼所对应的产权证书为粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书。新楼对应的则是粤（2017）中山市不动产权第0245831号不动产登记证书及建字第041********0007号的建设工程规划许可证。2.根据涉案租赁合同的约定，黎军镜“按现状”交付雷乃军使用即可，实际上涉案128楼房是按照层数和房间交付，且双方签约前已经现场查看并协商确认房间数。一审判决笼统地将双方实际使用面积反推为双方约定租赁的面积，完全不符合客观情况。双方对于租赁面积无任何约定，在房屋交付前后也未对租赁面积进行测量，雷乃军实际承租的是新楼、旧楼的2至4层约56个房间及一个地铺。3.即便涉案房屋存在违建事实，也只是部分面积违建，并不会导致合同目的完全无法实现，不应当认定涉案合同完全无效。⑴一方面，黎军镜享有涉案房屋的使用权及出租权，即便存在违建情况，也只是部分面积违建；另一方面，因涉案房屋是按房间数出租，而雷乃军承租涉案房屋是作为出租房、钟点房使用，另行向他人出租。故部分面积的违建并未导致雷乃军完全无法使用涉案房屋，不会导致合同目的完全无法实现，涉案租赁合同必然存在有效的部分。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。⑵即使涉案租赁合同部分无效，雷乃军也须支付相应占有使用费，直至腾退房屋之日止。二、双方间租金交易支付记录可证明，雷乃军拖欠黎军镜租金的事实明确，一审判决片面认定雷乃军已向黎军镜结清所有租金，显失公平。1.2019年4月30日《收据》记载内容与事实不符，雷乃军并未向黎军镜结清2018年11月15日至2019年4月30日的租金131700元。该收据是黎军镜在雷乃军的胁迫下无奈出具的，不能以此认定雷乃军已向黎军镜支付该期间租金。在雷乃军一直拖欠租金，黎军镜催缴无果的情况下，雷乃军承诺按500元/年标准支付黎军镜自家十年的水电费，并承诺生意好转的情况下会将所欠租金补交完整，要求黎军镜在收据上写明雷乃军结清2018年11月15日至2019年4月30日止的租金，黎军镜才无奈签写的该《收据》。2.一审判决不应根据黎军镜所签字的2019年7月1日《收据》，认定雷乃军已结清2019年6月租金。该收据中“6月份房租已结清”字样，是在雷乃军的强迫下签写的。雷乃军拖欠黎军镜租金，导致黎军镜无法正常偿还贷款，雷乃军还进一步威胁黎军镜，若黎军镜不签写该字样，将不再支付2019年6月租金。黎军镜为了尽快偿还贷款，只能在雷乃军仅支付2019年6月份租金23000元，仍欠缴9000元的情况下签写该字样。3.雷乃军大多是通过微信及银行转账的方式向黎军镜支付租金，根据该支付记录可以看出，雷乃军多次拖欠租金，未按时支付租金，至今尚欠黎军镜租金156700元。三、一审判决认定雷乃军已足额支付租金或占有使用费，甚至多支付，明显有违常理。黎军镜在2019年8月16日向雷乃军邮寄了律师函，催交拖欠的租金。雷乃军承认收到该《律师函》。如雷乃军未拖欠租金，甚至多支付租金，其在收到该《律师函》后，理应提出异议，甚至要求返还，但实际上雷乃军并无任何回应，明显不合常理。被上诉人雷乃军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，请求驳回上诉，维持原判。黎军镜向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年8月26日签订的《承包租赁合同》，并强制清场交回房产，黎军镜没收雷乃军押金15万元；二、雷乃军支付拖欠租金（计算至解除之日，暂计算至2019年9月为184700元）及违约金（计算方法：以拖欠租金总数184700元为基数，按每天5%的标准自2019年9月6日起至全部租金付清为止，暂计至2019年10月9日为304755元）；三、雷乃军赔偿黎军镜装修费用28593元；四、雷乃军承担本案保全担保费、律师费。一审法院认定事实：2018年8月26日，黎军镜与雷乃军签订《承包租赁合同》一份，约定黎军镜将其所有的位于中山市**********新、旧楼房可出租的房间（除一楼商铺和楼房的5、6层）以及东富路154号的楼房可出租的房间（除一楼商铺）等物业出租给雷乃军作分租经营使用。上述《承包租赁合同》另约定如下事宜：1.租赁期限为10年，即2018年11月15日至2028年11月14日；2.合同签订后，雷乃军须向黎军镜支付租赁押金15万元；3.雷乃军应每月向黎军镜交纳128号楼房的租金28000元、154号楼房的租金4000元以及地铺租金4000元，合共36000元；4.雷乃军必须以现金方式于每月5日前交清当月租金和其他所有费用（水电费和其他费用），逾期黎军镜可按5%/日的标准收取违约金。如雷乃军逾期10日以上不缴纳租金和其他费用，黎军镜有权收回出租房屋、解除合同并无须退还押金；5.雷乃军应在收到租赁物的1个月内必须安装好所有房间的空调、热水器、抽油烟机、排气扇等配套设施；6.雷乃军负责出资30万元，购置房间的空调、热水器、抽油烟机、排气扇等配套器件设施，黎军镜只提供楼房。黎军镜将东富路128号旧楼房（东富路边）的房间和东富路154号楼房的房间按现状出租给雷乃军，黎军镜不作任何装修和更换设施物品。东富路128号新楼房，黎军镜负责安装好窗、厕所门、房间门再出租给雷乃军使用，其他方面黎军镜不负责安装和装修，由雷乃军负责。东富路128号旧楼房（东富路边）的房间和东富路154号楼房的房间，雷乃军在接手后经黎军镜同意可进行装修，但必须在确保对楼房结构无损毁的前提下进行。双方均在上述《承包租赁合同》上签名并捺指印予以确认。合同签订后，雷乃军已向黎军镜交纳租赁押金15万元。一审庭审中，双方均确认合同签订后，黎军镜实际出租给雷乃军使用的是位于东富路128号新、旧楼房的二至四层及128号的地铺，租金分别为28000元、4000元，而位于东富路154号的楼房并未再向雷乃军出租。在涉案《承包租赁合同》履行过程中，黎军镜诉称雷乃军存在拖欠租金的情况，故提起本案诉讼。一审另查：黎军镜在一审庭审中确认出租给雷乃军使用的128号楼房占地面积为803平方米，该楼房二至四层面积约为2000平方米。庭审中，黎军镜提交粤（2017）中山市不动产权第0245831号不动产登记证书、粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书、编号为建字第041********0007号的建设工程规划许可证等证据，证明涉案128号楼房的土地及建筑面积情况。经查，编号为建字第041********0007号的建设工程规划许可证，显示建设单位为黎军镜、黎永华，项目名称为住宅楼，报建用地面积为246.8平方米，总用地规模为246.8平方米，总建筑规模为350.09平方米，层数为三层。粤（2017）中山市不动产权第0245831号不动产登记证书，载明权利人为黎军镜，共有情况为单独所有，不动产权利类型为国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地，面积为246.8平方米。粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书，载明权利人为黎军镜，共有情况为按份共有，黎军镜占有份额为78.5%，坐落位置为中山市**********，不动产权利类型为国有建设用地使用权及房屋所有权，用途为城镇住宅用地及住宅，土地面积为344.8平方米，房屋面积为720.8平方米（其中商业面积为138平方米，住宅面积为582.8平方米）。经一审庭审询问黎军镜为何128号楼房的不动产权登记证书及建设工程规划许可证所载明的土地面积均未达到其诉称的803平方米，其明确表示有部分土地无法办理使用权证。此外，黎军镜于一审庭审中确认对于超出建设工程规划许可证（建筑面积350.09平方米）或粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书（建筑面积720.8平方米）所载明的建筑面积，其无法办理相应的权属证书。雷乃军认为黎军镜向其出租的128号楼房，无论是土地面积还是楼房建筑面积，均远超建设工程规划许可证及不动产权登记证书所载明的面积，故涉案租赁物存在违章建筑的客观事实，依法应认定涉案《承包租赁合同》无效。一审又查：雷乃军辩称其已向黎军镜足额缴纳使用租赁物期间的费用。一审庭审中，雷乃军提交2019年4月3日、4月30日、6月6日、7月1日、8月20日、8月30日的《收据》及银行流水以证明其付款的事实。经查，2019年4月3日的《收据》由黎军镜签收，载明收到雷乃军支付的房租16000元；2019年4月30日的《收据》由黎军镜签收，载明收到雷乃军支付的房租16000元，并载明雷乃军从2018年11月15日至2019年4月30日止的房租已结清；2019年6月6日的《收据》由黎军镜签收，载明收到雷乃军支付的2019年5月的房租和铺租32000元，分别通过转账方式支付2万元、12000元；2019年7月1日的《收据》由黎军镜签收，载明收到雷乃军支付的2019年6月份房租23000元，并载明6月份房租已结清；2019年8月20日的《收据》由黎军镜签收，载明收到黎军镜交来的房租3万元，分别通过转账方式支付26000元、4000元；2019年8月30日的《收据》由黎军镜签收，载明收到黎军镜交来的房租25000元，分别通过转账方式支付5000元。银行转账流水显示，雷乃军在2019年5月25日、6月6日、7月1日、8月5日、8月20日、8月30日、9月12日、9月20日、9月30日分别向黎军镜银行账户转账支付2万元、12000元、23000元、26000元、4000元、5000元、4000元、18000元、4000元，共计113000元。2019年8月16日，黎军镜委托广东帅毅律师事务所向雷乃军发出《律师函》一份，载明由于雷乃军存在拖欠租金的事实，故黎军镜要求雷乃军自收到该《律师函》之日即时解除《承包租赁合同》，并向黎军镜返还租赁物，黎军镜另要求雷乃军自收到该《律师函》之日起三日内向其交纳2018年11月至2019年8月期间所欠租金余款187000元。一审庭审中，雷乃军确认已在2019年8月18日收到上述《律师函》，并称黎军镜此后已通知所有分租租户自2019年9月起无须向雷乃军支付租金而直接向其支付租金，而雷乃军已在一审庭审中明确表示不要求收取分租租户2019年9月之后的租金，而雷乃军亦确认涉案《承包租赁合同》在2019年9月之后已无法继续履行。此外，黎军镜诉称双方曾口头协商由雷乃军提供设施，黎军镜再对租赁物进行加建，且依据涉案《承包租赁合同》第二部分第6条的约定，黎军镜垫资为雷乃军装修，故雷乃军须支付黎军镜装修费用28593元。雷乃军上述事实不予确认，而黎军镜亦未就其为雷乃军垫资的事实提供充分的证据予以证明。一审再查：雷乃军辩称黎军镜自2019年9月起，通过书面方式通知分租租客不再向雷乃军交纳租金，并直接向黎军镜交纳相应的租金。为此，雷乃军在一审庭审中提交了录像光盘、《租房合同》《通知》《租金收据》等证据。黎军镜对上述《租赁合同》《通知》《租金收据》的真实性予以确认，并称由于雷乃军存在拖欠租金的严重违约行为，导致其不能偿还贷款，其才采取上述措施维权。黎军镜另诉称其为向雷乃军主张权利而聘请广东香山律师事务所负责追讨租金事宜，并采取财产保全措施，故要求雷乃军承担其律师费损失2万元及保函担保费1200元，并提交《民事案件委托代理人合同》、律师费发票、保函等证据以证明上述费用的产生。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。双方均对154号楼房实际并未出租以及雷乃军已向黎军镜缴纳租赁保证金15万元的事实并无异议，予以确认。针对双方争议的焦点，归纳、分析如下：一、关于本案《承包租赁合同》的法律效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据涉案《承包租赁合同》的约定及黎军镜的确认，涉案租赁房屋位于中山市**********的楼房，实际占地面积为803平方米，雷乃军所承租的该楼房第二至四层实际建筑面积约为2000平方米，雷乃军对此亦并无异议，应予确认。此外，黎军镜提交的粤（2017）中山市不动产权第0245831号不动产登记证书、粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书、编号为建字第041********0007号的建设工程规划许可证等证据，载明上述建筑物合法的占地面积、建筑建筑面积，均远小于涉案《承包租赁合同》所约定的实际面积，实际建筑层数亦不符合建设工程规划许可证批准的层数，且黎军镜已在一审庭审中确认对于超面积的土地及建筑物无法办理相应的权属证书及建设工程规划许可证的事实，故依法认定涉案位于东富路128号的楼房存在扩建、加建的事实。综上，黎军镜对于128号楼房的扩建、加建属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，且黎军镜截至本案一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依法认定上述《承包租赁合同》无效。此外，双方均确认黎军镜自2019年9月起要求所有分租租户直接向其交纳租金的事实，而雷乃军对此并无异议，并明确表示不要求取得分租租户自2019年9月起的租金收益，故依法认定涉案租赁物自2019年9月1日起，已重新由黎军镜收回并出租获得收益。对于雷乃军已交纳的租赁保证金15万元。黎军镜诉称与雷乃军口头协商后，应雷乃军的要求对涉案租赁物进行扩建、加建，但其并未就此进行举证，故对此不予采信，并认定涉案租赁物的扩建、加建行为，是黎军镜个人自身意思表示。对此，黎军镜未按照建设工程规划许可证的规定对案涉租赁物进行建设，反而擅自扩建、扩建，致使《承包租赁合同》无效，黎军镜具有重大过错，故其已收取雷乃军的租赁保证金15万元应退还给雷乃军，其要求没收雷乃军已交纳的租赁保证金15万元，并无依据，不予支持。二、关于雷乃军须向黎军镜支付的占用费用金额。黎军镜已签收的2019年4月30日的《收据》，明确载明雷乃军在2018年11月15日至2019年4月30日止的房租已结清，故依法认定雷乃军截至2019年4月30日已向黎军镜交清计算至2019年4月30日租赁物的所有占用费用。此外，因已依法认定案涉租赁物已自2019年9月1日由黎军镜实际收回并收取分租租户租金，故认定雷乃军应按租金的标准支付2019年5月1日至8月31日期间的租赁物占用费。由于154号楼房实际并未出租，故该租赁物占用费应不予计算在内，雷乃军每月应缴纳的租赁物占用费应按32000元/月（28000元/月+4000元/月）的标准计算。此外，根据《承包租赁合同》的约定，雷乃军应于每月5日前缴清当月租金，故综合2019年5月1日之后的租金收据及银行流水，对雷乃军支付租赁物占用费的情况统计如下表：每期租赁物占用费应付时间应付金额实付时间实付金额剩余到期金额2019年5月2019.5.532000元2019.5.2520000元12000元2019.6.612000元0元2019年6月2019.6.532000元2019.7.123000元《收据》上载明收取23000元后已结清。2019年7月2019.7.532000元2019.8.526000元6000元2019.8.204000元2000元2019.8.302000元0元2019年8月2019.8.532000元2019.8.3023000元（3000元+20000元）9000元2019.9.124000元5000元2019.9.205000元0元原告2019年9月之后的付款情况17000元【13000元（2019年9月20日18000元转账扣减5000元后剩余部分）+4000元（2019年9月30日付）】基于以上事实，认定雷乃军已足额付清黎军镜在2019年8月31日前（含该日）的所有租赁物占用费。另，根据上述《收据》及银行流水载明的事实，雷乃军确实存在逾期支付2019年5月1日至2019年8月31日期间租赁物占用费的事实，故雷乃军应按中国人民银行同期同类贷款利率（截至2019年8月19日）或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）的标准向黎军镜支付逾期付款的利息损失。对此，雷乃军除已足额向黎军镜付清2019年8月31日前（含该日）租赁物占用费本金外，另向黎军镜多支付了17000元，该款项金额远高于雷乃军逾期支付租赁物占用费所给黎军镜造成的利息损失，故依法认定雷乃军亦已足额清偿逾期支付租赁物占用费的利息损失。此外，双方已确认2019年9月之后的分租租户租金由黎军镜直接收取，但双方及分租租户三方尚未就2019年9月的租金交接、清算问题达成一致意见，故上述17000元款项扣减雷乃军应向黎军镜支付的利息损失金额后的部分，应作为双方交接、结算2019年9月之后租金的部分，双方可另案处理，在本案中不作处理。三、关于雷乃军是否须支付黎军镜装修款项28593元。涉案《承包租赁合同》并未对雷乃军委托黎军镜垫资对涉案租赁物进行装修的约定，而黎军镜所提交的证据，亦不足以证明雷乃军委托黎军镜对租赁物进行装修，以及拖欠黎军镜装修垫资款28593元的事实，故黎军镜的该诉讼请求事实依据不足，不予支持。四、雷乃军是否须支付黎军镜保函担保费及律师费损失。根据已查明的事实，雷乃军已足额支付黎军镜所有租赁物占用费及相应的利息损失，故雷乃军已履行完毕其应尽义务。此外，本案《承包租赁合同》因黎军镜的擅自加建、扩建行为而导致无效，故黎军镜对合同无效具备重大过错，故对于上述保函担保费及律师费损失应由黎军镜自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回黎军镜的诉讼请求；二、确认黎军镜与雷乃军于2018年8月26日签订的《承包租赁合同》无效；三、确认雷乃军已自2019年9月1日起将租赁物返还给黎军镜。一审案件受理费10194元，减半收取为5097元，财产保全费2020元，由黎军镜负担。本院二审期间，黎军镜围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、（2020）粤2072民初811号案开庭笔录，证明双方约定涉案房屋是按房间数交付，并非按面积交付；二、《2018年11月份至2019年9月份被告租金交付情况表》《被告逾期支付租金违约金计算表（暂计至2019年12月31日）》，证明雷乃军拖欠租金、违约金情况；三、涉案房屋所对应的产权证明情况，证明涉案房屋有对应的产权证明。雷乃军未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于黎军镜提交的上述证据，雷乃军对证据一的真实性予以确认，但对其证明内容不予确认。对证据二、三的真实性不予认可，并称其已结清租金，即使法院认定未结清，也不能按黎军镜计算的方式来计算，且认为该证据不属于新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：涉案《承包租赁合同》第十条约定：“如因乙方（即雷乃军）拖欠甲方（即黎军镜）物业租金、物业折旧费、税费等其他费用而发生诉讼的，甲方因主张权利而产生的诉讼费、律师费等其他费用全部由乙方承担。”2019年9月，黎军镜向实际使用涉案房屋的各分租户发出《通知》，内容为：“各租户：因承包方雷乃军拖欠房东黎军镜租金，已经违反合同规定，现特此通知租客从2019年10月1日开始，租金全交由房东黎军镜收取，若不履行以上通知的租客，请自行离场，谢谢合作！”根据雷乃军一审中提交的《收据》，显示黎军镜于2019年11月11日起向部分分租户收取了涉案房屋的租金。二审中，雷乃军主张其已在2019年9月初搬离了涉案房屋，黎军镜对此不予认可，雷乃军也没有就此提供相应证据加以证实。本院又查：根据黎军镜向本院提交的其自制的《2018年11月份至2019年9月份被告租金交付情况表》，显示雷乃军已向黎军镜付清了2019年5月份租金，2019年7月1日向黎军镜支付了涉案房屋2019年6月份租金23000元，并于2019年8月5日、20日、30日、9月12日、20日又分别向黎军镜付款2.6万元、4000元、2.5万元、5000元、2万元。另外，根据雷乃军提供的银行流水简易明细，雷乃军曾于2019年9月30日向黎军镜转款4000元。同时，根据黎军镜提交的上述《2018年11月份至2019年9月份被告租金交付情况表》，黎军镜认为雷乃军仍拖欠其2018年11月15日至2019年4月30日期间的租金131700元和2019年6月份的租金9000元，且对于其他月份的租金，雷乃军均存在迟延或者未能支付的情况。对于没有依约定标准向黎军镜支付2018年11月15日至2019年4月30日、2019年6月份租金的原因，雷乃军在二审中回应称，根据合同约定，黎军镜应于2018年11月15日交付涉案房屋，但黎军镜直到2019年4、5月份才交付，且黎军镜交付涉案房屋后，还有诸如消防、房门、电梯等没有完善，经双方协商，其他租金黎军镜免除了。雷乃军同时认为虽然双方约定了逾期交租可按每日5%支付违约金，但涉案租赁合同无效，即使该租赁合同有效，双方约定的该违约金标准也明显过高。本院还查：一审中，黎军镜并未起诉要求雷乃军向其支付水电费，其上诉要求雷乃军向其支付电费7980.47元、水费1604.8元，属于在二审中新增加的诉讼请求。对此，雷乃军既不同意由本院对此进行调解，也不同意由本院在本案中一并审理。二审中，本院曾向黎军镜询问其主张的装修费用28593元是如何计算出来的，黎军镜表示其也不清楚。本院再查：二审中，黎军镜表示其向雷乃军出租的涉案房屋为东富路128号旧楼第二、三层18间、第四层1间、第一层地铺1间，以及东富路128号新楼第二至四层共计37间。雷乃军亦认可其向黎军镜承租的涉案房屋为东富路128号新、旧楼第二至四层共计56间及地铺1间。同时，黎军镜认可其在领取旧楼的不动产登记证书后又加建了第四层。雷乃军认可部分分租户于2019年9月份还向其交纳租金大约2万元，并主张其已将该款转交给了黎军镜，黎军镜认为雷乃军并没有将其在2019年9月份收取的租金全部予以转交。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”第二款规定：“双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，黎军镜上诉要求雷乃军向其支付电费7980.47元、水费1604.8元，因该上诉请求是黎军镜在二审中新增加的诉讼请求，且雷乃军既不同意由本院对此进行调解，也不同意由本院在本案中一并审理。故本院对黎军镜的该上诉请求在本案中不再予以审理。根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是本案《承包租赁合同》是否有效；二是雷乃军是否拖欠了黎军镜租金或占有使用费；三是雷乃军是否应向黎军镜支付装修款28593元；四是雷乃军是否应承担黎军镜在本案中所支出的保函担保费1200元、律师费2万元。关于争议焦点一，即本案《承包租赁合同》是否有效问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方签订的《承包租赁合同》的约定，结合双方的陈述，雷乃军在本案中实际上向黎军镜租赁的涉案房屋包括东富路128号旧楼第二、三层共18间、第四层1间、第一层地铺1间，以及东富路128号新楼第二至四层共37间，而东富路154号的楼房，雷乃军未再实际承租使用。根据已查明的事实，在上述涉案房屋中，东富路128号旧楼已领取了粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书，之后黎军镜在原建筑物的基础上加建了第四层，而黎军镜建设的东富路128号新楼，根据编号为建字第041********0007号的建设工程规划许可证，显示该楼房申报、批复建设的应为三层，而东富路128号新楼实际上建设了六层，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。因此，在双方签订的《承包租赁合同》中，涉及东富路128号旧楼第一、二、三层房屋即原合法建筑部分的租赁合同有效，而涉及东富路128号旧楼第四层房屋即违法加建的部分和东富路128号新楼房屋即违法建筑部分的租赁合同无效，自始没有法律约束力。一审判决以东富路128号楼房存在扩建、加建的情况，故而认定涉案《承包租赁合同》全部为无效合同，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于争议焦点二，即雷乃军是否拖欠了黎军镜租金或占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是按约定的期限向出租方支付租金。涉案《承包租赁合同》签订后，黎军镜已依约将涉案房屋交付给了雷乃军使用，雷乃军依约应向黎军镜支付租金等费用。虽然黎军镜上诉主张雷乃军仍拖欠其2018年11月15日至2019年4月30日期间的租金131700元和2019年6月份的租金9000元，但由于黎军镜在2019年4月30日租金《收据》上已经明确写明“雷乃军从2018年11月15号到2019年4月30号止房租已结清”，以及在2019年7月1日租金《收据》上已写明“6月份房租已结清”，一审判决据此认定雷乃军未拖欠黎军镜2018年11月15日至2019年4月30日和2019年6月份租金，并无不当，本院予以维持。至于黎军镜上诉主张2019年4月30日、7月1日租金《收据》上加写的相关租金已结清的内容，是其在雷乃军的胁迫下加写的，因其并未就其上述主张提供证据加以证明，故本院对此不予认定。结合黎军镜自认雷乃军已向其付清了2019年5月份租金，故本院认定至2019年7月1日，雷乃军已向黎军镜付清了截止2019年6月份涉案房屋租金（含占有使用费）。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”如上所述，本院已认定涉及东富路128号旧楼第一、二、三层房屋部分的租赁合同有效，而涉及东富路128号旧楼第四层房屋、东富路128号新楼房屋部分的租赁合同无效，即涉及东富路128号旧楼第四层房屋、东富路128号新楼的房屋部分合同自始没有法律约束力，但不影响东富路128号旧楼第一、二、三层房屋部分的效力，即涉及东富路128号旧楼第一、二、三层房屋部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，根据双方签订的《承包租赁合同》的约定，涉案房屋的租金和水电费等费用应于当月5日前交清，如逾期10日以上不交纳的，黎军镜有权解除租赁合同、收回出租房屋并无须退还押金。但是，在合同履行过程中，雷乃军并未按照合同约定的期限向黎军镜支付租金，且至2019年8月15日仍拖欠涉案房屋2019年7月租金6000元，也未依约向黎军镜支付2019年8月份租金等费用。依法，雷乃军迟延交纳租金等费用的行为已构成违约，且雷乃军迟延交纳租金已超过10日，依约黎军镜有权解除涉案租赁合同、收回出租房屋。在此情形下，黎军镜委托广东帅毅律师事务所律师于2019年8月16日向雷乃军发出《律师函》，通知雷乃军解除涉案《承包租赁合同》、返还租赁房屋，并要求雷乃军在收到该函后3日内交纳拖欠租金等，符合双方在涉案《承包租赁合同》中的约定。雷乃军在2019年8月18日收到该《律师函》后，并未就涉案合同解除的效力请求人民法院或者仲裁机构进行确认。因此，黎军镜与雷乃军于2018年8月26日签订的《承包租赁合同》中涉及东富路128号旧楼第一、二、三层房屋部分，依法已于2019年8月18日解除。黎军镜要求雷乃军按照双方合同约定的租金标准向其支付涉及东富路128号旧楼第一、二、三层房屋部分剩余租金,本院予以支持。而且，由于涉及东富路128号旧楼第一、二、三层房屋部分合同解除后，雷乃军并未在合理期限内向黎军镜返还该部分房屋，故雷乃军还应参照双方合同约定的租金标准向黎军镜支付该部分房屋自合同解除后至返还之日止的占有使用费。同时，由于雷乃军迟延交纳该部分租金等费用的行为已构成违约，依法雷乃军还应向黎军镜支付该部分房屋因逾期交租所产生的违约金。对于涉及东富路128号旧楼第四层房屋、东富路128号新楼房屋部分的租金问题，由于涉及该部分房屋的租赁合同无效，故黎军镜要求雷乃军支付的该部分房屋的租金实际上应为房屋占有使用费。基于雷乃军已经占有并实际使用了该部分房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，雷乃军应参照双方合同约定的租金标准，向黎军镜支付至该部分房屋返还之日止的占有使用费。但是，由于涉及该部分房屋的租赁合同无效，黎军镜要求雷乃军按照合同约定向其支付该部分逾期付款的违约金，本院不予认定。如上所述，在涉及东富路128号旧楼第一、二、三层房屋部分合同解除后，雷乃军并未在合理期限内向黎军镜返还该部分房屋，且未向黎军镜返还东富路128号旧楼第四层房屋、东富路128号新楼的房屋。在此情形下，黎军镜于2019年9月份向实际使用涉案房屋的各分租户发出《通知》，要求各分租户从2019年10月1日开始直接向其交纳租金，属于其为保护自身合法权益所采取的自助行为。基于此，本院认定黎军镜已于2019年10月1日实际收回了涉案房屋。黎军镜上诉要求雷乃军向其返还涉案房屋，本院亦不再支持。基于此，雷乃军应向黎军镜支付的涉案房屋租金或占有使用费应计算至2019年9月30日止。虽然雷乃军主张其已在2019年9月初搬离了涉案房屋，但在黎军镜不予认可的情况下，雷乃军并未提供相应证据加以证明，本院对此不予采信。一审判决认定案涉房屋已自2019年9月1日由黎军镜实际收回，理据不足，本院予以纠正。根据双方在《承包租赁合同》中约定的租金标准，雷乃军应向黎军镜支付的涉案房屋自2019年7月1日起至2019年9月30日止租金或占有使用费合计应为96000元（32000元/月×3）。根据黎军镜提交的《2018年11月份至2019年9月份被告租金交付情况表》，结合雷乃军向黎军镜银行转账付款等情况，本院认定雷乃军于2019年8月5日、20日、30日、9月12日、20日、30日又分别向黎军镜付款2.6万元、4000元、2.5万元、5000元、2万元、4000元，合计84000元。因此，雷乃军尚欠黎军镜涉案房屋2019年7月1日至2019年9月30日止租金或占有使用费应为12000元（96000元﹣84000元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，对于雷乃军应向黎军镜支付的因逾期交租所产生的违约金，双方在《承包租赁合同》中一方面约定了逾期交租按每日5%收取违约金，另一方面也约定了黎军镜不再退还雷乃军已交纳的押金15万元。由此可见，双方针对逾期交租的同一违约行为，同时约定了两种不同的违约金，且双方约定的逾期交租的违约金明显过高，故本院根据雷乃军的请求予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，黎军镜并未举证证明其因雷乃军逾期交租实际所遭受的经济损失，而黎军镜作为出租方，其在本案中的经济损失实际上就是因承租方雷乃军逾期交租所造成的资金占有的利息损失。同时，根据已查明的事实，虽然雷乃军在履行合同过程中，时常存在未按照合同约定的期限向黎军镜支付租金的情况，但雷乃军确实已向黎军镜支付了大部分租金，现尚欠涉案房屋租金（包括因合同无效部分应支付的占有使用费）共计12000元。考虑到涉案《承包租赁合同》中仅仅涉及东富路128号旧楼第一、二、三层房屋部分有效，且双方约定的违约金明显过高，根据公平原则，本院酌定雷乃军应向黎军镜支付的因逾期交租所产生的违约金应为1万元。在此情形下，黎军镜以雷乃军逾期交租为由，要求没收雷乃军交纳的租赁押金15万元，本院不予支持。关于争议焦点三，即雷乃军是否应向黎军镜支付装修款28593元的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，黎军镜上诉请求雷乃军应向其支付装修款28593元，雷乃军对此不予认可，黎军镜也没有就此提供相应证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，黎军镜应承担举证不能的不利后果。故本院对其该上诉请求不予支持。关于争议焦点四，即雷乃军是否应承担黎军镜在本案中所支出的保函担保费1200元、律师费2万元的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方签订的《承包租赁合同》第十条约定：“如因乙方（即雷乃军）拖欠甲方（即黎军镜）物业租金、物业折旧费、税费等其他费用而发生诉讼的，甲方因主张权利而产生的诉讼费、律师费等其他费用全部由乙方承担。”如上所述，虽然涉及东富路128号旧楼第四层、东富路128号新楼房屋部分的租赁合同无效，自始对双方没有法律约束力，但涉及东富路128号旧楼第一、二、三层房屋部分的租赁合同是有效的，且是因雷乃军存在迟延交纳租金等违约行为，而被黎军镜于2019年8月18日单方解除的。依约，雷乃军应向黎军镜支付黎军镜在本案中因委托律师代理诉讼所支出的律师费。至于雷乃军应承担的该律师费的金额，考虑到涉案《承包租赁合同》仅部分有效，结合雷乃军尚欠黎军镜涉案房屋租金金额，本院酌定为2000元。对于黎军镜要求雷乃军承担的其在本案为申请财产保全而支出的保函担保费1200元，因双方在涉案《承包租赁合同》中并没有对此明确进行约定，且不属于雷乃军在签订涉案《承包租赁合同》时能够预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院对此不予支持。综上所述，上诉人黎军镜的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15184号民事判决；二、雷乃军于本判决生效之日起七日内向黎军镜支付涉案房屋2019年7月1日至2019年9月30日期间租金或占有使用费12000元、逾期交租的违约金1万元以及黎军镜委托律师代理本案诉讼所支出的律师费2000元，合计24000元；三、驳回黎军镜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10194元，减半收取计5097元，财产保全申请费2020元，合计7117元，黎军镜负担5697元，雷乃军负担1420元；二审案件受理费10194元（黎军镜已预交），黎军镜负担8154元，雷乃军负担2040元（雷乃军负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给黎军镜）。本判决为终审判决。审判长焦凤迎审判员谢劲东审判员章文佳二〇二〇年六月二十二日书记员勾华吴歌