福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初1782号 原告：福州福泽物业管理有限公司,住所地福州市鼓楼区水部街道古田路60号建福大厦(建福广场)19层01办公。 法定代表人：高希军。 委托诉讼代理人:杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人:徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被告:黄友新，男，1974年2月7日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州福泽物业管理有限公司（以下简称福泽物业公司）与被告黄友新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易（小额）程序，公开开庭进行了审理。原告福泽物业公司的委托诉讼代理人徐忠琛、被告黄友新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福泽物业公司向本院提出诉讼请求：1.黄友新支付自2015年10月1日起至2020年2月29日止的物业服务费4642元,水电公摊费1325元;2.黄友新支付自2015年10月1日起至2020年2月29日止逾期付款违约金2414元，按月利率2%计算(以上合计8381元)。 事实与理由：2015年9月26日,黄友新所在的小区福州市晋安区鹤林新城小区(大厦)业主委员会(以下简称“鹤林业委会”)与福泽物业公司签订《鹤林新城物业管理代管合同》,合同约定:甲方委托乙方对鹤林新城住宅小区实行物业一体化服务管理;收费方式为住宅0.85元/月/平方米,业主和物业使用人逾期缴纳物业服务管理费的,从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之二的违约金;水电公摊每月每户按20元,不足部分每季度向业主公示后按实收取结算等(水电公摊实际每月每户25元)。福泽物业公司于2015年10月1日接管鹤林新城小区后,为鹤林新城小区提供物业服务。黄友新系晋安区岳峰镇三八路53号鹤林新城11座1301单元物业使用人,房屋面积103.06㎡。其享受了物业服务,却并没有按时向福泽物业公司交纳物业服务费,没有履行应尽的基本义务。黄友新自2015年10月1日至2020年2月29日,累计拖欠物业服务费4642元、水电公摊费1325元。期间经福泽物业公司多次催讨,黄友新仍未缴费。《代管合同》约定违约金为日千分之二,现福泽物业公司调整为按月利率2%计算,暂计至2020年2月29日违约金为2414元,以上合计8381元。 黄友新辩称：首先，《鹤林新城物业管理代管合同》本身不合法，未经业主委员会同意。且业主委员会成立不符合规定。本份合同未在物业管理部门登记和备案。其次，即便合同合法，福泽物业公司并未做到合同中的各项规定，且对物业费定价及违约金的约定过高。根据2019年物业管理条例第二十条、第二十四条规定本份合同无效。 福泽物业公司围绕诉讼请求依法提交了鹤林新城物业管理代管合同、律师函及EMS快递详情单、不动产登记查询结果。本院组织双方当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对黄友新有异议的证据《鹤林新城物业管理代管合同》本院认为，该份合同是福州市晋安区鹤林新城小区（大厦）业主委员会与福泽物业公司签订，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，且黄友新并未提供证据证明业委会的成立系不合法，故对其辩称不予采信，本院对福泽物业公司提供的《鹤林新城物业管理代管合同》予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄友新系位于福州市晋安区鹤林新城11座1301单元（建筑面积103.6㎡）的房产业主。2015年9月26日，福州市晋安区鹤林新城小区（大厦）业主委员会（甲方）与福泽物业公司（乙方）签订《鹤林新城物业管理代管合同》，约定由福泽物业公司提供物业服务，物业服务费由乙方直接向业主收取，住宅每月每平方米0.85元；业主应于每月5日前缴纳物业服务费；业主应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日可按日加收应交费用千分之二的违约金；水电公摊每月每户预收20元，不足部分每季度公示后按实收取结算。黄友新自2015年10月起未缴纳物业费。 2019年12月10日，福泽物业公司委托福建力格律师事务所向黄友新寄送《律师函》，告知截至2019年10月31日，其已拖欠物业服务费4292.4元、水电公摊费1225元，共计5517.4元，其应于收到律师函之日起3日内支付以上费用，否则，将依法起诉。2019年12月13日，该邮件显示已签收。 本院认为：福泽物业公司与福州市晋安区鹤林新城小区（大厦）业主委员会签订的物业管理代管合同是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制规范，应为合法有效之合同。业委会与福泽物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。黄友新应按物业服务合同的约定履行合同义务。黄友新辩称对物业服务合同不认同的理由不予采信。黄友新自2015年10月起未缴纳物业费、水电公摊费已构成违约。黄友新应支付自2015年10月起至2020年2月29日的物业费4642.85元（0.85元/㎡×103.06㎡×53个月）。根据物业管理代管合同约定“水电公摊费预收20元，公示后不足部分每季度公示后按实收取结算”，福泽物业公司并未提供证据证明其已经过公示，故福泽物业公司要求黄友新按25元/月缴纳水电公摊费，不予支持，黄友新应支付的水电公摊费为1060元（20元/月×53个月）。合同已对违约金进行约定，现福泽物业公司自愿调整按月利率2%计算违约金，该主张符合法律规定，予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定,判决如下： 一、被告黄友新应于本判决生效之日起五日内向原告福州福泽物业管理有限公司支付2015年10月1日至2020年2月29日止的物业服务费4642.85元、水电公摊费1060元； 二、被告黄友新应于本判决生效之日起五日内向原告福州福泽物业管理有限公司支付逾期付款违约金（以被告黄友新拖欠的每月物业管理费88.06元为基数，按月利率2%计算，自欠费当月的5日起逐月计算至实际付清上述拖欠的物业管理费之日止）； 三、驳回原告福州福泽物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄友新负担。 本判决为终审判决。 审判员 何 磊 二〇二〇年六月二十八日 书记员 林梦娜 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。