贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初2532号 原告：潘吉鹏，男，1990年1月17日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：李创，贵州君磊律师事务所律师。 被告：贵州华鼎房地产开发有限公司,住所地：贵州省遵义市播州区白龙社区乌江东路北侧汇龙大酒店九楼，统一社会信用代码：9152032105330864XQ。 法定代表人：方林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王愿，贵州藏拙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄贵生，该公司员工。 原告潘吉鹏与被告贵州华鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘吉鹏及其委托诉讼代理人李创，被告华鼎房地产公司的委托诉讼代理人王愿、黄贵生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘吉鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期交房违约金34,504.78元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，其中第三条约定“原告购买被告开发的遵义市播州区南白镇乌江路华鼎一号第2幢2单元7层2-7-4号房”，第七条约定“房屋总价款为577003.00元”，第十一条约定“交付房屋时间为2019年5月22日前，房屋交付应当符合下列条件：1、取得建筑工程竣工合格文件，2、有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书，3、满足第十二条中被告承诺的本项目相关设施、设备达到的条件，商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》以及《住宅分户验收表》等”，第十三条约定“逾期交房违约责任被告按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”，第十四条“交接手续，出卖人应当在交付日的15日前书面通知原告接房时间地点等，被告应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，被告不出示证明文件的或者证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款577,003.00元，并履行了合同义务。后接房时间已过，被告仍未通知原告接房，原告遂找被告沟通接房事宜，并要求被告出示《商品房买卖合同》约定的全部交房资料，被告无法出示，原告因急于装修房屋被迫接房。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告华鼎房地产公司辩称：一、本案中华鼎壹号二期项目已经具备相应的交房条件，被告已履行了通知交房义务，不存在违约行为，不应承担支付逾期交房违约金。案涉楼盘在2019年5月22日开始就可以办理接房手续，被告在2019年5月16日《遵义晚报》刊登了《交房公告》，通知涉案楼盘业主在2019年5月22日起到华鼎壹号物管处办理接房手续，已经履行了通知交房义务。2019年6月28日，被告再次打电话告知原告可以办理接房手续了，但原告却在2020年3月17日才来办理接房手续，由此导致的逾期交房的责任应由原告自己承担；二、即使法院认定被告构成逾期交房，那么逾期交房时间也不应按照原告主张的时间计算，且双方约定的违约金过分高于造成的损失，应予以减少，被告主张按照每日以已付房款的万分之一计算。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：2018年9月12日，原告潘吉鹏与被告华鼎房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于原遵义县房屋出卖与原告，合同总价款577003.00元。合同第十一条约定：“交付时间和条件。（一）出卖人应当在2019年5月22日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5、6、7项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……”，第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……5、电话通信：交付时达到使用条件；6、有线电视：交付时达到使用条件；7、宽带网络：交付时达到使用条件……”，第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限将该商品房买受人的，按照下列第1中方式处理：1、按照逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期15日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的时间交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。……”，第十四条约定：“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条的证明文件。出卖人不出示证明文件时或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。……”，合同签订后，原告向被告支付了购房款577003.00元。2019年5月16日，被告华鼎房地产公司在遵义晚报刊登《交房公告》，载明华鼎壹号已经具备交房条件，将于2019年5月22日起开始交房，该公告同时载明了交房的时间、地点、业主应携带的资料等内容。2019年5月31日，被告依据建设行政主管部门发放的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，对承建的华鼎壹号二期二号楼楼盘进行竣工验收，勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的验收意见为合格。2019年6月28日，被告工作人员电话通知原告接房，原告到现场后因与被告对房屋是否符合约定交付条件产生争议，原告未接房。2020年3月17日，原告、被告及物业方共同签订《华鼎壹号商品房交接单》，明确约定被告将原告购买的华鼎壹号2-2-7-4号房，经原告验房合格，涉案房屋交付原告装修或使用。本案审理中，被告华鼎房地产公司主张双方约定违约金标准过高，请求人民法院将逾期交房违约金从每日按已付房款的万分之二调整为每日按已付房款的万分之一支付违约金。 本院认为，原告潘吉鹏与被告华鼎房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方在平等协商的基础上自愿签订，不违反法律、法规强制性规定，本院依法认定有效。 关于被告华鼎房地产公司是否存在违约的问题，本案原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2019年5月22日前向买受人交付涉案商品房，现被告华鼎房地产公司未按照约定向原告交付房屋，已经对原告构成违约。关于被告华鼎房地产公司应如何向原告潘吉鹏承担违约责任的问题。首先，被告华鼎房地产公司于2019年5月16日在遵义晚报刊登《交房公告》并不符合双方约定的通知交房方式，且该公告载明的交房时间即2019年5月22日涉案房屋并未经竣工验收合格，不符合约定交房条件；其次被告的书面通知应以买受人能够知晓的通常方式进行，而不是在合同约定的接房日期到来之前采取买受人不易知晓的登报方式通知，进而规避应当承担的合同责任，故对被告华鼎房地产公司在报纸上公告交房的行为本院依法认定不发生被告已经通知原告交房的效力；第三，被告华鼎房地产公司在建设行政主管部门领取《贵州省建设工程竣工验收备案表》后，于2019年5月31日经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位共同验收合格，涉案房屋已经具备了交房的条件。被告于2019年6月28日电话通知原告接房虽然不符合双方约定的书面通知方式，但被告电话通知后原告已经知晓了接房的事实并与被告对接房事宜进行了沟通，故本院依法认定被告在2019年6月28日向原告履行了通知接房的义务。结合原、被告在《商品房买卖合同》中约定的“应当在交付日15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件”，对本案被告逾期交房时间本院依法认定为从2019年5月23日起计算至2019年7月13日共计51天（从逾期交房的次日计算至2019年6月28日，另加提前15天通知交房时间），超过该时间之后原告怠于接房的期间不应再计算逾期付款违约金。庭审中被告主张双方约定的违约金过高，请求调整至每日按已付房款的万分之一支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的过分高于造成的损失‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案被告并未举证证明原告的损失，原、被告约定的每日按已付房款的万分之二支付违约金，折算成月利率为0.6%，并未明显超出本地商品房交易违约金的通常约定标准，故本院对双方约定的逾期交房违约金计算标准不作调整，被告华鼎房地产公司主张对双方约定的逾期交房违约金标准进行调整的辩解意见于法无据，本院对其该项请求依法不予采纳。综上，对原告主张的违约金本院依法认定为577,003.00元×2/10000/天×51天=5,885.43元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”之规定，对被告因逾期向原告交房产生的违约金5,885.43元，应由被告华鼎房地产公司赔偿给原告潘吉鹏，原告主张的超过该数额的部分违约金于法无据，对超过的部分本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告贵州华鼎房地产开发有限公司向原告潘吉鹏支付逾期交房违约金5,885.43元，该款限本判决生效后五日内付清； 二、驳回原告潘吉鹏其余诉讼请求。 如果义务人未按照判决在指定的期间内履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取331.00元，由原告潘吉鹏负担200.00元，被告贵州华鼎房地产开发有限公司131.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  肖祥中 二〇二〇年六月二十八日 法官助理代忠亚 书记员陈灏