上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21192号原告(反诉被告)：清美鲜食(上海)企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆海雷，总经理。委托诉讼代理人：张丽，女。被告(反诉原告)：杨炳辉，男，1975年10月19日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：叶晓鹏，上海市明立律师事务所律师。原告清美鲜食(上海)企业管理有限公司(以下简称清美公司)与被告杨炳辉以及反诉原告杨炳辉与反诉被告清美公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)清美公司的委托诉讼代理人张丽，被告(反诉原告)杨炳辉及其委托诉讼代理人叶晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清美公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告支付的房租人民币(币种下同)84,000元及押金56,000元；2.被告支付原告装修损失63,723.12元；3.被告支付原告违约金56,000元；4.被告承担原告举证花费的公证费3,000元。事实和理由：2019年10月21日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租房屋，被告有义务协助原告办理工商营业执照或其他行政许可证，但被告在签约后以各种理由拖延提供办证相关的材料。2019年12月4日，原告发函解除了《商铺租赁合同》。合同解除后，被告拒绝返还房租及押金，原告多次催讨无果，故起诉来院，要求判如所请。被告杨炳辉辩称，不同意原告的诉讼请求。被告按照原告要求提供了办理证照的材料，原告无权解除《商铺租赁合同》。事实上是原告在签约后反悔，导致本案诉讼。原告直至2020年3月16日才将承租房屋返还被告。本案中，被告杨炳辉提起反诉，请求：1.确认反诉被告清美公司2019年12月4日所发《房屋租赁合同解除通知书》无效；2.确认双方《商铺租赁合同》于2020年3月13日解除；3.反诉被告支付2020年3月1日至2020年3月16日实际退还房屋之日止的房屋租金及使用费共计14,932.80元；4.反诉被告返还免租装修期租金33,598.80元；5.反诉被告支付反诉原告违约金56,000元；6.反诉被告支付反诉原告律师费29,000元。反诉被告清美公司辩称，不同意反诉请求。反诉原告系违约方，反诉被告已经于2019年12月4日发函解除《商铺租赁合同》并搬离承租房屋，但反诉原告不愿意接收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：案外人上海富兰装潢设计有限公司为系争房屋产权人。2019年10月1日，上海富兰装潢设计有限公司向被告出具授权委托书，委托被告对系争房屋进行租赁、转租、再转租、收取租金、办证、开票等事务。委托期限自2019年10月1日至2024年12月31日。2019年10月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区南码头路XXX号-3#底层房屋(以下简称系争房屋)出租乙方，建筑面积约130平方米。乙方具体经营项目及经营品牌(店名)为清美鲜食(乙方严格按照营业执照规定的经营范围内经营，未经甲方许可不得在甲方租赁房屋内成立具有独立法人资质的经营主体，也不得随意变更经营品牌和店名)。租赁期限5年，自2019年10月25日起至2024年10月24日止。乙方首次租赁的，甲方同意给予乙方36天的免租装修期，即2019年10月25日起至2019年11月30日止。免租装修期内，乙方无须向甲方支付租金及物业费。如乙方未全部履行完本合同，则该免租期内的租金及物业费，乙方需全额一次性补付给甲方。月租金为28,000元，按3月支付一期，首期租金应在本合同签订后甲方交房前一次性全额支付，下一期租金应在到期前5日内一次性通过银行汇付。乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金56,000元。甲方有义务协助配合乙方办理相关工商营业执照或其他行政许可执照(含办理房屋租赁登记)；若由于甲方原因造成乙方延迟办理，则此期间租金全免；若超过30天，则乙方有权单方面解除，由甲方承担违约责任，乙方不担责。甲方提供关于该房屋现有的审批材料，并确保该房屋基础设施具备符合安全、消防、环保等要求的基础条件。若因甲方原因导致无法办理有关证照或房屋本身无法满足乙方经营需要无法实现合同目的，乙方有权解除本合同，甲方退回已收取尚未到期的房租及保证金，并按2倍月租金的标准向乙方支付违约金，并赔偿损失。甲方交付的该房屋不符合本合同的约定的或因该房屋的原因导致乙方无法办理相关经营证照或取得消防验收的，乙方可随时单方解除本合同并不承担责任，甲方应退还乙方已付但尚未发生部分的租金、物业管理费等相关费用，退还乙方租赁保证金，并按租赁保证金2倍标准赔偿乙方违约金。乙方逾期缴纳房屋租金、物业管理费、需补足的保证金或本合同约定的其他费用连续达15日以上的，甲方有权单方解除本合同并不承担责任，乙方已付的保证金、租金不退，并支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金按租赁保证金的2倍。因守约方追究违约方违约责任而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等)，均由违约方承担。合同签订当天，被告将系争房屋交付原告。2019年10月25日，原告支付被告租赁保证金56,000元。2019年11月1日，原告支付被告租金84,000元。2019年12月4日，原告向被告发送《房屋租赁合同解除通知书》，表示“我司承办人多次向贵方催要办理我司商铺经营证照所需的该房产调及相关办证的有效准确书面证明材料，贵方拖延至今仍未提供，导致我司无法如期办理经营证照，商铺无法正常开业经营”、“一、自本通知发出之日起，贵我双方签订的《房屋租赁合同》解除。二、我司将于2019年12月6日向贵方移交房屋，届时请准时办理房屋交接，并进行租金、押金、水电费等相关费用的结算。三、请贵方准时办理相关交接手续和后续房屋出租事宜，否则，因此导致房屋的租金等一切损失，将与我司无关”。租赁期间，被告曾与原告工作人员李创、沈伟峰通过微信多次进行沟通。被告与原告工作人员李创聊天记录摘录如下：2019年11月26日，李创将《转租证明(办证)模块》、《房屋租赁地址变更补充协议》、《补充协议》发送被告，《房屋租赁地址变更补充协议》主要内容为“原合同租赁约定的房屋租赁地址由‘南码头路218-3#’变更为‘南码头路XXX号’”。《补充协议》内容为“鉴于甲方与乙方就位于上海市浦东新区南码头路XXX号(临)房屋签订《房屋租赁合同》，因乙方再次对该房屋进行评估认为该房屋位置、人流及周边消费能力等，不适合经营乙方所从事的业态。甲方就此事来我司与我司相关负责人进行了沟通并提出如下解决方案：一、甲乙双方一致同意，如乙方在该房屋开设的店铺至2020年2月29日止为期，经营出现亏损，销售利润为负，无法正常经营盈利的，该房租赁合同自动解除。乙方于2020年3月20日退场归还该房屋给甲方，并结清所有水电费用，无需支付2020年3月1日至2020年3月20日期间的租金。乙方支付的租赁保证金作为免租期的房租和违约金，故甲方不再退还乙方交纳的租赁保证金。乙方需在2020年2月29日前告知甲方是否继续经营。二、乙方保证在2020年1月10日前开张营业，若未能如期开张营业本协议内容作废。三、如上述期间未出现亏损，则双方继续履行合同，直至租约期满。四、本补充协议系租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本协议如与租赁合同约定不一致的，双方遵照本协议约定而执行”。双方并未签署上述协议。2019年12月4日，被告将产调照片发送李创。2019年12月5日，被告将门牌弄证明照片发送李创，该证明由南码头路派出所出具，内容为“原南码头路XXX号由于门面分别，现编订为南码头路XXX号(临)、南码头路XXX号(临)、南码头路XXX号……”、“仅限于营业执照使用”。被告发，“关于办理资料上月都告知你来拿”、“昨天你公司写的退房申请还写我没有给你办证资料”。李创回复，“我去过多次你都没给我”。被告发，“李创你自己把事实不要弄错了”、“如果你也是不讲诚信事实来说的话！我可以给你的证据”。2019年12月6日，李创发，“杨总今天什么时候有空，我们把南码头路这房子交接一下”。被告回复，“你拿好委托书及按照合同的约定来我长兴路办理”。李创发，“您好杨总，按照您的要求这两天我们把门面清理好，下周一下午我们跟您交接。您这边看可以么”。被告回复，“小李好：主要你跟公司沟通好了，你把手续拿好来办理”。2020年3月13日，李创发，“您好杨总，您看您这边什么时候有空我们把房屋钥匙还有其他的交接下”。被告回复，“尽快办理呀”。李创发，“那明天我们在南码头路我们交接下”。被告回复，“那你带好委托手续在现场交接一下！下午二点”。李创发，“杨总，委托书下周一能开出来，我们要么改到下周一交接”。被告回复，“哦”。被告与原告工作人员沈伟峰聊天记录摘录如下：2019年10月31日，被告将产调照片发送沈伟峰。2019年11月2日，被告发，“我现在正式通知你，要求工地先停工，必须准备好整套施工图，重点水电系统图，消防喷淋、烟感等施工图来给我审核后可以施工，以免造成违规施工被有关部门罚款”。2019年11月3日，沈伟峰将施工图发送被告。2019年11月6日，沈伟峰发，“杨总门牌号今天能拿到吗”。被告回复，“10”、“进博会”、“停办理”。沈伟峰发，“杨总我们到时候免租期里面营业执照，和食品流通来不及出证，影响我们开店你要给我延长免租期”。被告回复，“我应该不会的”。沈伟峰发，“最好不要影响开业就行了”。2020年3月10日，被告向原告发送《解除通知书》，表示原告于2019年12月4日解除通知无效，因原告拖欠租金达15日，被告单方解除《商铺租赁合同》，三日内双方办理退房交接手续。原告于2020年3月13日签收。2020年3月16日，原告出具委托书，委托李创、沈伟峰办理系争房屋交房事宜。当日，原告将系争房屋交还被告。因本案纠纷，被告委托律师花费律师费29,000元。对有争议的事实，本院分述如下：1、原告提供个体工商户名称预先核准通知书，记载的经营者姓名为曹中应，登记时间2019年11月14日，预先核准名称为上海市浦东新区南码头街道曹中应食品商店。原告据此证明，原告已经完成核名，因缺少办证材料原件无法办理营业执照。被告认为，无法显示该个体工商户名称核准登记在系争房屋，原告从未跟被告提过曹中应，办理营业执照需要被告与经营者重新签订合同。如果属实，也说明被告已经根据工商部门要求提供了办证所需材料。2、原告提供装修清单、记账凭证、发票等材料，欲证明原告收房后至2019年11月15日期间在系争房屋内进行装修产生的损失。被告不予认可，认为原告是连锁企业，无法证明系为装修系争房屋花费的费用。被告于2019年11月2日明确要求原告停止装修，原告仅贴了地砖，并无其他装修。合同约定装修应由原告拆除，现被告同意自行拆除。审理中，原告表示，缺少的办证材料具体是指产调原件和门牌号证明原件，但被告没有给。2019年12月6日，双方约好“下周一”办理交接，但被告未前往现场。被告表示，2019年11月20日通过电话告知李创已经办出门牌号证明。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均须恪守。本案租赁标的为商铺，原告承租房屋用于经营，合同中亦约定办理证照的相关条款，故被告负有协助原告办理证照的义务。从合同履行过程中原、被告的沟通情况来看，被告于2019年10月31日首次向原告发送产调照片，2019年12月5日向原告发送门牌号证明，足以说明被告已经履行协助原告办理证照的义务。特别是门牌号证明，明确记载“仅限于营业执照使用”，被告并无拒绝向原告提供原件的动机和理由。2019年11月26日，原告向被告发送《房屋租赁地址变更补充协议》，变更后的地址与门牌号证明吻合，亦可说明被告在此前已经将门牌号证明内容告知原告。退而言之，即便被告存在延迟提供门牌号证明的事实，秉着诚信履约的原则，原告应敦促被告尽快提供，而非径直解除合同。况且，原告在2019年11月26日向被告发送的《补充协议》中明确表示“因乙方再次对该房屋进行评估认为该房屋位置、人流及周边消费能力等，不适合经营乙方所从事的业态”，却未提及办理证照事宜，可以印证被告就协助办理证照一事并不存在违约。因此，原告以上述事由主张被告违约，认为其于2019年12月4日单方解除《商铺租赁合同》，于法无据，本院难以采纳。同时，被告在收到原告的《房屋租赁合同解除通知书》后，虽然表达了对解除理由不认同的观点，但同意与原告进行交接，说明当时被告同意解除《商铺租赁合同》。基于以上事实，本院认定《商铺租赁合同》由原、被告于2019年12月4日协商解除。被告认为合同于2020年3月13日由其单方解除的意见，本院亦不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。适用到本案，合同解除的后果包括：1、租金和使用费。首先，原告自述于2019年12月4日发送解除通知后便搬离系争房屋，2019年12月6日要求被告“下周一”交接，但被告未前往现场。原告就上述事实并未提供相应证据，本院难以采信。其次，被告明确同意原告工作人员办理委托手续后进行交接，但直至2020年3月16日，原告工作人员才凭借原告委托书与被告完成交接，此前产生的租金及使用费，应由原告承担。原告要求退还租金的诉讼请求，本院予以驳回。被告要求原告按照租金标准，支付截至2020年3月16日房屋使用费的反诉请求，本院予以支持。再次，本案确系原告原因导致合同提前终止，被告主张原告支付免租期的租金，具有合同依据，本院可予支持。2、租赁保证金。根据《商铺租赁合同》约定，被告没收租赁保证金的前提是被告行使单方解除权，但本案合同由双方协商解除，故被告主张没收租赁保证金缺乏依据，本院不予支持。原告诉请要求被告返还租赁保证金，本院予以支持。3、违约金。因原、被告主张违约金的依据均为行使单方解除权，如前所述，本案并不符合适用违约金的条件，本院对本、反诉关于违约金的请求均予以驳回。4、律师费、公证费。因本案由原告违约所致，根据《商铺租赁合同》约定，被告作为守约方，可以向原告主张律师费损失，就该项反诉诉请，本院予以认可。原告主张公证费损失，缺乏依据，本院予以驳回。5、装修费损失。其一，本案违约方在于原告，原告主张装修费损失缺乏依据。其二，原告作为连锁品牌运营方，提供的装修费支出凭证无法与本案相对应。其三，被告于2019年11月2日便通知原告停止装修，即便如原告所言，装修期截至2019年11月15日，对扩大的装修损失也应由原告自行承担。综上，本院对原告诉请的装修费损失不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)清美鲜食(上海)企业管理有限公司与被告(反诉原告)杨炳辉签订的《商铺租赁合同》解除；二、原告(反诉被告)清美鲜食(上海)企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨炳辉免租期租金33,598.80元；三、原告(反诉被告)清美鲜食(上海)企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨炳辉房屋使用费14932.80元；四、原告(反诉被告)清美鲜食(上海)企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨炳辉律师费损失29,000元；五、被告(反诉原告)杨炳辉应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)清美鲜食(上海)企业管理有限公司租赁保证金56,000元；六、驳回原告(反诉被告)清美鲜食(上海)企业管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)杨炳辉其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,187元，减半收取2,593.50元，由原告(反诉被告)清美鲜食(上海)企业管理有限公司负担1,993.50元，被告(反诉原告)杨炳辉负担600元；反诉案件受理费1,485元(已减半收取)，由原告(反诉被告)清美鲜食(上海)企业管理有限公司负担869元，被告(反诉原告)杨炳辉负担616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年六月十七日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。