北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初22151号原告：杨春河，男，1949年7月1日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：崔洪铭，河北燕祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡占龙，河北燕祥律师事务所律师。被告：北京顺诚园林设计有限公司，住所地北京市顺义区顺义镇平各庄村南，统一社会信用代码91110113102553319D。法定代表人：李顺忠，总经理。委托诉讼代理人：姜涛，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹爱萍，内蒙古大法扬律师事务所律师。被告：北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处，住所地北京市顺义区北务镇政府街9号-33，统一社会信用代码911101137552955720。法定代表人：齐青山，总经理。委托诉讼代理人：宋伟（该公司员工），男，1983年12月11日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王艳斯，北京市玖典律师事务所律师。原告杨春河与被告北京顺诚园林设计有限公司（以下简称“顺诚园林公司”）、北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处（以下简称“路桥瑞通公司十一处”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春河及其委托诉讼代理人崔洪铭，被告顺诚园林公司之委托诉讼代理人姜涛，被告路桥瑞通公司十一处之委托诉讼代理人宋伟、王艳斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春河向本院提出并明确诉讼请求：1.判令二被告对原告位于北京市顺义区×路北侧地上房屋装修、水电暖设备设施给予金钱补偿3261131.86元；2.判令二被告赔偿原告可得利益损失3360000元（自2020年2月28日起至2028年2月28日止）；3.判令二被告返还原告房屋建设费36000元。事实和理由：2007年1月12日，原告杨春河与被告顺诚园林公司签订《北京市土地租赁合同》，约定被告将位于北京市顺义区×路北（养路费征稽所路西侧）6864平方米土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给原告；租赁期限自2007年3月1日起至2028年2月28日止，共20年；租金按年支付，每年3月1日支付租金，2007年3月1日起至2018年2月28日期间年租金为80000元。特别是在合同第二条约定了原告可以在承租土地上建设房屋、道路等建筑设施，每平方米交纳10元建筑审批费，土地使用税由原告承担。合同签订后，原告根据合同约定，在承租土地上建设房屋，于2008年2月1日依约向被告顺诚园林公司支付房屋建设费36000元。现二被告因北京市顺义区×路北侧土地及地上建筑物清退问题产生争议并经法院审理。原告认为，自己所承租的土地和所建房屋被包含在该案所涉土地之中，原告有权就自己所建房屋部分，作为所有权人取得相应补偿款。综上，为维护自己合法权益，原告诉至法院。被告顺诚园林公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告要求被告赔偿的损失没有合同和法律依据。首先，我方已经积极并有效履行了合同义务，并不存在违约行为。原告所述的房屋损失并非我方存在过错行为或违约行为所致。其次，本案为土地租赁合同纠纷，原告与我方的租赁标的物仅限于土地，收取的租金也仅限于土地并不涉及其他，原告因出租房屋所取得的收益与我方无关，我方也没有受益。再次，房屋被拆除的原因涉及国家城市规划建设且拆除单位系被告路桥瑞通公司十一处等相关公司，我方并未参与，也无过错。另外，原告在未取得完整建设手续的情况下进行违法建设的行为以及将违建对外出租的非法经营行为明显具有更大过错。原告作为完全民事行为能力人，完全可以预见违法建设可能产生的损失以及相应责任。第二，原告要求我方赔偿租金损失毫无合同以及法律依据。首先，双方合同明确约定在租赁期限内因不可抗拒的原因或城市规划建设致双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担违约责任。其次，我方出租的只是土地，收取的仅是土地租金，而原告未谋取商业暴力，出租的是违建房屋，收取的是房屋租金，对此在我方不涉及该房屋任何利益的情况下，根据民法权利与义务对等的原则，我方既不享受原告房屋相关利益，自然不承担相应的法律义务。再次，原告将自己违建房屋对外出租的行为，以及与第三方所签订的房屋租赁合同，根据法律规定均属于无效行为以及无效合同。根据双方土地租赁合同第二条之约定，依法承租土地必须进行合法经营，因此原告将房屋出租的行为显然违反了合同约定。由此相应的法律后果依法应当由原告自行承担。第三，原告存在严重违约行为，给我方造成了巨大经济损失。本案中在未取得合法有效建房手续的情况下，原告实施的违建行为以及将违建房屋对外出租的行为均属于违法经营行为。该种行为最终导致城市规划部门要求拆除违建，直接导致发包方也就是路桥瑞通公司十一处全面与我方解除土地租赁合同，造成我方巨大经济损失，原告应承担不可推卸的法律责任。因此针对原告地上物以及租金损失的诉讼请求，我方认为毫无法律依据，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告路桥瑞通公司十一处辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由是我方不是本案适格被告。原告与顺诚园林公司有合同关系，与我方没有任何合同关系。二被告之间的林业承包合同纠纷贵院已经受理，其中包括本案原告地上物在内，均在另案中处理。根据二被告2004年4月15日签订的补充协议书第八条，顺诚园林公司二次分包和租赁必须经我方以及我处上级批准，未经批准的，所涉及的第三方一切责任归顺诚园林公司负责。因此原告主张的诉讼请求应在原告与顺诚园林公司之间解决。原告要求的各项赔偿应向顺诚园林公司主张。原告所建地上物确实是我公司拆除的，时间是2019年6、7月份。我方是根据北京市“疏解整治促提升”的工作规定拆除的。本院经审理认定事实如下：顺诚园林公司原名为北京顺诚园林责任有限公司，路桥瑞通公司十一处原名为北京路桥海威公路养护工程有限公司第十一分公司。2003年4月15日，路桥瑞通公司十一处与顺诚园林公司签订《苗圃承包合同》一份，约定：承包项目为顺义绿化分公司苗圃；土地亩数为育苗地100亩；租金为78万元（30年），260元/亩/年；承包时间为30年，自2003年4月15日起至2033年4月15日止。同时，约定：如果改变土地使用性质（出现二次分包或租赁），必须经路桥瑞通公司十一处同意，报北京路桥养护公司批准，方可实施。在原有亩承包费的基础上增加20%。各种相关手续由顺诚园林公司办理，如出现问题，路桥瑞通公司十一处不负任何责任。2004年4月15日，路桥瑞通公司十一处与顺诚园林公司又签订《补充合同书》一份，约定：鉴于顺诚园林公司在苗圃土地承包、租赁过程中发生未经路桥瑞通公司十一处批准，在承包的土地上投资建房（临建）的情况，经双方协商同意，补充新的合同条款如下：一、顺诚园林公司承包、租赁育苗地后，需建房或搞其他建筑的，必须写出书面申请（内容包括用途、建筑面积、结构、位置等），经路桥瑞通公司十一处上级同意批准；二、路桥瑞通公司十一处批准后，顺诚园林公司建房，自己办理有关建房手续，必须执行国家基建政策，符合政策要求，方可实施；三、顺诚园林公司未按有关规定建房或其他建筑项目，一切责任、后果自负。遇有国家政策调整或占地等因素需终止合同时，乙方必须服从有关的政策和规定；……七、顺诚园林公司自愿投资所建的房屋和其他建筑设备，必须一次性交给路桥瑞通公司十一处抵押金10元/平方米（用于经济责任赔偿，如拆除不能恢复地容地貌和其他罚款等。顺诚园林公司拆除建筑物，自路桥瑞通公司十一处通知之日起60日内必须按要求拆除干净，如未按要求和规定的时间拆除，根据情况扣抵押金，每违约一天扣抵押金总数的2%），如不发生责任赔偿，待合同终止后，路桥瑞通公司十一处将抵押金返还给顺诚园林公司；八、顺诚园林公司承包、租赁的土地和房屋，如二次分包和租赁，必须经路桥瑞通公司十一处同意和上级批准，未经批准的，所涉及的第三方一切责任归顺诚园林公司负责。2007年1月12日，顺诚园林公司与杨春河签订《北京市土地租赁合同》一份，约定：一、顺诚园林公司将位于北京市顺义区×路北（养路费征稽所路西侧）6864平方米土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给杨春河使用；二、杨春河承租本宗土地必须进行合法经营，在该土地上增建房屋、道路等建筑设施，由顺诚园林公司负责申报手续。地上建筑设施及建筑面积需申报顺义区公路局十一处（由出租方协助办理），承租方每平方米需交纳10元的建筑审批费（20年内共计）。此块土地每年的土地使用税由承租方负担；……七、租赁期限为二十年，从2007年3月1日至2028年2月28日；八、经双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，从2007年3月1日至2018年2月28日年租金为8万元整，从2018年3月1日至2028年2月28日年租金为8.8万元整，由杨春河于每年3月1日交纳；……十一、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担违约责任。因城市规划建设占用土地的赔偿费用由顺诚园林公司享受，对地上的建筑设施赔偿作价由杨春河享受，顺诚园林公司协助杨春河协调赔偿费用。后顺诚园林公司多次向路桥瑞通公司十一处提出临建、改造、新建房屋的请示，路桥瑞通公司十一处亦多次作出同意批复，同时在批复中指出要按照国家有关规定办理建房手续，否则一切责任由顺诚园林公司承担。路桥瑞通公司十一处亦按照约定收取相应建房面积的抵押金。2019年4月8日，路桥瑞通公司十一处向顺诚园林公司送达了《告知书》一份，载明：按照北京市委市政府对“疏解整治促提升”专项工作的要求，根据《养护集团2019年度疏解整治专项工作方案》，现告知你单位于2019年4月20日前，完成租赁苗圃（顺义区×路北侧）范围内的疏解工作，清退租赁土地内的所有人员，做到清人、断水、断电、封门。自告知书下发之日，解除与贵公司建立的合同关系。2019年5月24日，顺诚园林公司向杨春河送达了《通知书》一份，要求：杨春河于2019年6月15日之前搬离承租区域，撤场工作应按时、有序、妥善进行，否则承担相应责任；杨春河与顺诚园林公司办理交接工作，清结租金、水电等相关费用；2019年6月15日，承租区域断水、断电、封门，杨春河留置在该区域的自有物品视为放弃所有权，由顺诚园林公司自行处置。2019年4月17日，顺诚园林公司以林业承包合同纠纷为由将路桥瑞通公司十一处、北京路桥瑞通养护中心有限公司（以下简称“路桥瑞通公司”）诉至本院，请求判令：1.解除与路桥瑞通公司十一处签订的《苗圃承包合同》及《补充合同书》；2.路桥瑞通公司十一处赔偿顺诚园林公司房屋及装饰装修、配套水电暖设施、树木损失共计20828000元；3.路桥瑞通公司十一处赔偿顺诚园林公司经营损失1572823.8元；4.路桥瑞通公司十一处返还建房押金129643元；5.路桥瑞通公司十一处向顺诚园林公司支付变压器断火费7580元；6.路桥瑞通公司就路桥瑞通公司十一处赔偿不足部分承担补充赔偿责任。杨春河作为第三人参加了该案诉讼。后本院作出（2019）京0113民初10856号民事判决书，判决：1.确认顺诚园林公司与路桥瑞通公司十一处签订的《苗圃承包合同》及《补充合同书》自2019年4月8日起解除；2.路桥瑞通公司十一处赔偿顺诚园林公司地上物及变压器断火费损失共计10552328元；3.路桥瑞通公司十一处退还顺诚园林公司建房押金129643元；4.路桥瑞通公司对路桥瑞通公司十一处的上述给付义务不足部分承担补充责任；5.驳回顺诚园林公司的其他诉讼请求。双方均不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院，后该院作出（2019）京03民终14988号民事判决书，判决：1.维持（2019）京0113民初10856号民事判决书第一项、第三项；2.撤销（2019）京0113民初10856号民事判决书第二项、第四项、第五项；3.路桥瑞通公司十一处赔偿顺诚园林公司苗木损失269031元，变压器断火费损失7580元，其他损失30万元；4.路桥瑞通公司对路桥瑞通公司十一处的上述给付义务不足部分承担补充责任；5.驳回顺诚园林公司的其他诉讼请求。审理中，杨春河提供（2019）京0113民初10856号民事案件审理过程中对涉诉建设及添附的地上物所作的《价格评估报告》一份，证明其主张的房屋装修、水电暖设备设施等损失的数额。顺诚园林公司、路桥瑞通公司十一处均认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。杨春河提供2008年2月1日的收据（编号0029118）一张，证明其向顺诚园林公司交纳房屋建设费36000元的事实。顺诚园林公司认可收到杨春河交纳房屋建设费36000元的事实，但不认可其证明目的，称杨春河仅仅是交纳了3600平方米的建筑物押金，而实际上述面积中有2700平方米因杨春河存在违法建设而被当地政府作出行政处罚，责令其将违法建设拆除。杨春河另提供其与北京嘉诚永吉汽车销售服务有限公司签订的《工业厂房租赁合同》以及杨长永与荆海龙签订的《工业厂房租赁合同》各一份，证明因合同无法履行造成其可得利益损失的数额。顺诚园林公司不认可上述证据的真实性和证明目的，称杨春河与他人签订的合同均为无效合同，无权要求其承担相应赔偿责任。顺诚园林公司提供北京市顺义区南彩镇人民政府2019年1月17日向杨长永作出的《拆除违法建设公告书》、2019年1月18日向杨长永送达的《限期拆除通知书》各一份，证明当地政府机关对杨春河的违法建设及非法经营行为给予行政处罚的事实，杨春河所建涉诉房屋均系违法建设。杨春河不认可上述证据的真实性和证明目的。路桥瑞通公司十一处认可上述证据的真实性和证明目的，称正是由于杨春河以及顺诚园林公司未按国家有关规定办理建房审批手续，导致涉诉房屋被认定为违法建设，杨春河与顺诚园林公司应当承担相应的责任。顺诚园林公司另提供北京市“疏解整治促提升”专项行动工作办公室2019年4月11日向各区政府送达的《关于反馈2019年各区涉及市属企业“疏解整治促提升”项目任务的函》以及顺义区“疏解整治促提升”专项行动指挥部办公室2019年4月22日向区城管执法局、区住建委送达的《关于推进2019年涉及市属企业“疏解整治促提升”项目任务的通知》各一份，证明因城市规划建设的需要，政府部门责令限期对杨春河违法建设进行拆除并对非法经营场所的相关设备、人员进行清场的事实。杨春河不认可上述证据的真实性和证明目的。路桥瑞通公司十一处认可上述证据的真实性和证明目的。路桥瑞通公司十一处提供《国有林权证》（复印件）一份，证明涉案土地性质为林业用地。杨春河不认可该证据的真实性，并称与顺诚园林公司签订租赁合同时，顺诚园林公司并未向其告知涉案土地的性质。顺诚园林公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。上述事实，有《国有林权证》《苗圃承包合同》《补充合同书》《北京市土地租赁合同》《告知书》《通知书》《拆除违法建设公告书》《限期拆除通知书》、收据、（2019）京0113民初10856号民事判决书、（2019）京03民终14988号民事判决书及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨春河与顺诚园林公司签订的《北京市租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。顺诚园林公司作为涉诉土地的承包人，应当按照土地的性质使用、管理涉诉土地。杨春河作为涉诉土地的实际占有、使用人，亦应当按照土地性质合理利用涉诉土地。根据查明的事实，杨春河在涉诉土地内所建房屋因系违法建设而被当地政府部门拆除，涉诉土地亦被列入北京市“疏解整治促提升”专项行动的任务范围，致使其与顺诚园林公司之间的租赁合同因无法继续履行而解除。杨春河与顺诚园林公司对双方合同无法继续履行的后果以及因此所造成的损失均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。关于双方责任的大小，本院根据双方合同的约定，确定顺诚园林公司承担主要责任，杨春河承担次要责任。路桥瑞通公司十一处虽然同意顺诚园林公司在涉诉土地内临建、改造、新建房屋，但亦明确要求顺诚园林公司须按照国家有关规定办理建房审批手续，故路桥瑞通公司十一处对杨春河与顺诚园林公司之间合同无法继续履行的后果以及所造成的损失并不存在过错，杨春河要求路桥瑞通公司十一处承担连带赔偿责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，杨春河主张其在承租涉诉土地时并不清楚涉诉土地的性质，该主张不能作为其在涉诉土地内从事违法建设的辩解事由。关于杨春河主张的第一项经济损失，其计算依据是对涉诉建设及添附的地上物所作的《价格评估报告》，因评估结论系涉诉建筑物的重置成新价，但涉诉建筑物大部分属于违法建设且杨春河已经从中获利，故不能以此作为其经济损失的计算依据，杨春河主张的数额过高，本院不予支持，但其合理的经济损失，顺诚园林公司应当予以赔偿，具体数额本院予以酌定；杨春河主张的第二项可得利益损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；关于杨春河主张的第三项房屋建设费（建筑审批费），因双方合同现已无法继续履行，故杨春河交纳的建筑审批费36000元在扣除双方合同履行期间其应当承担的合理费用后，剩余部分应由顺诚园林公司向其返还，具体数额本院予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下：一、被告北京顺诚园林设计有限公司赔偿原告杨春河经济损失五万元，于本判决生效之日起七日内履行；二、被告北京顺诚园林设计有限公司返还原告杨春河建筑审批费三万元，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告杨春河的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万九千二百元，由原告杨春河负担二万八千元（已交纳），被告北京顺诚园林设计有限公司负担一千二百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二〇年六月十日书记员  王 倩