陕西省凤翔县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0322民初81号原告杨向龙，男，生于1981年10月18日，住陕西省岐山县。被告杨宝利，男，生于1976年9月13日，家住凤翔县。委托代理人杨建平，陕西秦锦律师事务所律师。原告杨向龙诉被告杨宝利物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨向龙、被告杨宝利及委托代理人杨建平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨向龙诉称，2016年6月3日原告通过某某花园X区X号楼xxx7x和xxx9x房屋备案的购买人靳某某购买了某某花园X区X号楼xxx9x房屋，并签订了《商品房买卖协议》。后因靳某某不向本案原告交付房屋，原告曾向凤翔县人民法院起诉靳某某，并形成了“(2017)陕0322民初1922号民事判决书”，判决靳某某向原告交付涉案房屋并协助办理产权变更登记。现该判决书己经生效，原告己申请法院强制执行，在执行中发现被告杨宝利擅自对原告所有的毛坯房己装修入住，实际上被告原购买房屋是X区XX号楼X单元x1xxx房屋，被告的行为侵犯了原告的合法权益，导致原告无法入住给原告造成经济损失38200元，故原告起诉请求：1、要求被告搬出并交付某某花园X区X号楼xxx9x室房屋的钥匙、门禁卡、水卡、电卡和天然气卡；2、要求被告将房屋恢复原状或者承担妨害和侵权给原告带来的损失38200元；要求被告承担因拒绝搬离给原告造成的妨害和侵权损失10800元；合计50000元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告杨宝利辩称，2014年1月26日被告杨宝利与凤翔方元(西安)房地产置业有限责任公司(以下简称方元地产公司)签订《商品房买卖合同》，合同约定被告杨宝利购买某某花园X区XX号楼X单元x1xxx室房屋。2017年5月9日经上级主管单位工作组协调，由于原房屋工程尚未完工不能及时交房，为保障购房人的合法权益，响应业主自救，开发商方元地产公司与被告杨宝利签订换房协议，约定：按照等面积对换、超出部分增补房款的方法将原被告杨宝利所购房屋置换为某某花园X区X号楼X单元xxx9x室房屋，被告杨宝利向方元地产公司按照合同约定于2017年5月15日缴纳房屋差价款25688元，同日又缴纳维修基金、天然气安装、有线电视入户等款项7120.50元及物业费等款项1106.85元，并向业主自救处缴纳自救款6000元，方元地产公司于当日向被告杨宝利实际交付该房，现经过自救被告己经装修入住，故被告认为原告与案外人靳某某之间的房屋转让合同无效，该房的实际业主应该是被告杨宝利，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告杨向龙与方元地产公司之间原来存在借贷关系，后由于方元地产公司不能如期还款，经原告与方元地产公司协商，方元地产公司自愿以某某国际1号楼xxx8x、xxx9x号两套房屋以价款471660元抵顶给本案原告之父杨某某，并收回方元地产公司借款55万元的条据，另行给原告之父杨某某出具购房发票，后来因为抵顶给原告的两套房屋没有备案，由于某某国际的两套房屋未实际交付，原告又与方元地产公司于2016年5月18日、19日签订《商品房买卖合同》二份，又将原某某国际X号楼xxx8x、xxx9x两套房屋向原告更换为某某花园X区X号楼xxx7x、xxx9x号两套房屋。由于某某花园X区X号楼xxx7x、xxx9x号两套房屋备案在原方元地产公司总经理靳格平之弟靳某某名下，故原告杨向龙、案外人靳某某及方元地产公司于2016年6月3日签订《房屋买卖协议合同》，约定将备案在案外人靳某某名下的某某花园X区X号楼xxx7x、xxx9x号两套房屋出售给原告，两套房屋面积均为95.16平方米，总价款456768元，该款从己经交付给方元地产公司的购房款中扣除，该合同由方元地产公司提供担保，但该合同约定的房屋虽经凤翔县人民法院于2018年2月13日以(2017)陕0322民初第1922号民事判决书，判决由案外人靳某某向原告交付涉案房屋，但至今未交付。2013年11月24日被告杨宝利在方元地产公司某某花园售楼部缴纳10000元定金，同年11月26日缴纳首付款59340元，两次共缴纳购房首付款69340元。2014年1月26日被告杨宝利与方元地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告杨宝利购买某某花园X区XX号楼X单元x1xxx室房屋，面积83平方米，每平方米单价为2763.13元，房屋总价款229340元，并按揭在中国农业银行股份有限公司凤翔县XX城关分理处办理住房贷款160000元。后由于某某花园X区XX号楼工程不能及时完工交房，为保障购房人的合法权益，于2017年5月9日经其上级主管单位协调，开发商方元地产公司与被告杨宝利签订换房协议，约定：按照等面积对换、超出部分增补房款的方法将被告杨宝利所购房屋置换为某某花园X区X号楼X单元xxx9x室房屋，置换后房屋面积95.16平方米，每平方米单价为2680元，房屋总价款255028元。被告杨宝利向方元地产公司按照合同约定于2017年5月15日缴纳房屋差价款25688元，同日又缴纳维修基金、天然气安装、有线电视入户等款项7120.50元及物业费等款项1106.85元，于当日实际交付该房。被告杨宝利在交房后向业主自救处缴纳自救款6000元，现经过自救被告杨宝利己经装修入住。上述事实，原告提供的证据有：1.(2017)陕0322民初1922号民事判决书复印件一份；2.(2019)陕0322执异19号执行裁定书复印件一份；3.房屋买卖协议合同复印件一份；4.房屋租赁协议书二份。被告杨宝利对上述证据质证认为证据1、2的真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议。因为判决书中是靳某某向本案原告交付房屋，并不能证明房屋的所有权归原告，裁定书不能确定房屋所有权归原告。对证据3有异议，因为该合同违反《中华人民共和国城市房屋管理法》的强制性规定。对证据4有异议，原告本人在岐山县工作，却租房居住凤翔县，显然不符合情理。被告提供的证据有：1、商品房买卖合同、换房协议复印件各一份；2、收款收据七张。原告杨向龙某某上述证据质证认为证据1中的商品房买卖合同只能证明被告在方元地产公司购房的事实，与本案争议房屋无关，对于换房协议应为无效合同，因为方元地产公司不能拿原告的房与被告换房，否则就构成一房二卖。对证据2中的收款收据不认可，且不能谁占有该房就说明该房属谁所有。本院依据证据的真实性、关联性、合法性的特征，对上述原告提供的证据1、2、3予以采信，对原告提供的证据4不予采信。对被告提供的证据1、2予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是权利人直接支配其标的物的排他性权利，所以物权具有优先效力，亦称为物权的优先权。在同一标的物上，既有物权又有债权时，物权有优先于债权的效力。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中商品房开发商与被告达成的换房协议双方意思表示真实，内容合法，应属有效合同。被告杨宝利按照合同约定己经全部履行了义务，商品房开发商又在行政主管部门监督下向被告履行交付房屋义务，所以被告杨宝利应为涉案房屋的所有权人。原告以其与案外人达成房屋买卖协议，且有商品房开发担保之合同不能对抗被告杨宝利的实际所有权，故对原告的诉讼请求本院不予支持。故此为了维护社会稳定，保障公民、法人的合法权益。兹依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：驳回原告杨向龙的诉讼请求。案件受理费1050元,525由原告杨向龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  张世宏人民陪审员  王忍科人民陪审员  辛新会二〇二〇年六月九日书 记 员  郭要伟