山西省高级人民法院   民事判决书   （2020）晋民终50号   上诉人（原审原告）：王某，住山西省稷山县。   委托诉讼代理人：姚某1，山西领科律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：山西新翔建筑安装工程有限公司。   法定代表人：南某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：段某，住山西省芮城县。   原审第三人：运城市光信房地产开发有限公司。   法定代表人：姚某2，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吕某，山西啸虎律师事务所律师。   上诉人王某与被上诉人山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称新翔公司）、原审第三人运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信公司）执行异议之诉一案，不服运城市中级人民法院（2019）晋08民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王某的委托诉讼代理人姚某1、被上诉人新翔公司的委托诉讼代理人段某、原审第三人光信公司的委托诉讼代理人吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某上诉请求：1.依法撤销运城市中级人民法院（2019）晋08民初300号民事判决，改判撤销运城市中级人民法院（2019）晋08执异48号民事执行裁定，解除对明珠·逸和园小区6幢1单元3层301号房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人王某于2014年1月23日与运城市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）签订了内部预留房认购合同书（运明珠·逸和园予字第224号），购买了明珠·逸和园小区6号楼1单元301号房屋，房屋总价款377051元，截止2015年10月11日上诉人王某累计交房款340820元。该房屋现已取得了商品房销售许可证。被上诉人新翔公司诉原审第三人建设工程施工合同纠纷财产保全一案，运城市中级人民法院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，冻结原审第三人银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，之后运城市中级人民法院向运城市不动产登记中心送达了2018年11月19日作出的（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封原审第三人位于运城市××区的129套房产，其中包括6幢1单元3层301号房屋。上述案件事实清楚，一审判决也已经予以认定，可见，本案上诉人王某在人民法院对明珠·逸和园小区6幢1单元3层301号房屋查封前已经与原审第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并且已经支付价款340820元，超过合同总价的百分之五十。上诉人在一审开庭时己经明确说明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，被上诉人及原审第三人在答辩中均没有对此提出异议，且上诉人有充分证据可以证明这一事实。因此，上诉人作为买受人对登记在在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持。   被上诉人新翔公司辩称：1.新翔公司申请保全的是光信公司的房产，并非上诉人的财产；2.上诉人并未与光信公司签订合法有效购房合同；3.上诉人与新翔公司申请保全查封该公司财产以外的公司签订合同，且合同还是预留房认购合同，并非合法有效的书面买卖合同；4.新翔公司申请保全的房屋至今还未交付使用；5.新翔公司申请保全的房屋是登记在光信公司的房产。综上事实，被上诉人认为上诉人王某所持涉案房屋的认购书不足以认定为合法有效的买卖合同，且无证据证实其名下无其他用于居住的房屋。故请求依法驳回上诉人的上诉请求。   原审第三人光信公司庭审陈述：同意上诉人的诉讼请求。   王某向一审法院起诉请求：1.依法撤销运城市中级人民法院（2019）晋08执异48号民事执行裁定，解除对明珠·逸和园小区6幢1单元3层301号房屋的查封。2.本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：新翔公司诉光信公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案，运城市中级人民法院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，冻结光信公司银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。之后运城市中级人民法院向运城市不动产登记中心送达了2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封光信公司位于运城市××区的129套房产，其中包括6号楼1单元301号房产。王某在收到（2019）晋08执异48号裁定书后，在法定期限内提起诉讼。另查明，王某于2014年1月23日与明珠公司签订了《内部预留房认购合同书》（运明珠·逸和园予字第224号），购买了明珠·逸和园小区6号楼1单元301号房屋，总价款377051元，截止2015年10月11日王某累计交纳房款340820元。该房屋至今未交付使用。光信公司对王某与明珠公司之间签订的《内部予留房认购合同书》予以认可，愿意承担该认购合同书所涉的权利义务。还查明，案涉房屋取得了商品房销售许可证。   一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”。本案中，王某作为案外人与光信公司2014年1月23日签订的《内部予留房认购合同书》符合《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条和第五条的规定，应当认定双方签订的认购合同书为合法有效的商品房买卖合同。人民法院对案涉房屋的查封时间为2018年11月19日，可以确定王某与光信公司签订的买卖合同早于人民法院查封时间。涉案房屋总价款377051元，王某交纳了340820元，已经交纳了大部分房款，远超合同总价款的50%。因王某未能提交“其名下无其他用于居住的房屋”的充分证据，不能证明其诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的全部条件，故一审法院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，判决驳回王某的诉讼请求。案件受理费6956元，由王某负担。   二审期间，上诉人提交运城市不动产登记中心于2019年7月16日出具的《不动产登记资料查询结果证明》作为新的证据，用以证明其名下并无其他用于居住的房屋。被上诉人对该证据的质证意见为该查询结果为运城市市本级不动产登记信息，不包括各县市的不动产登记情况。原审第三人对该证据没有异议。本院认为，该证据客观真实，与待证事实具有关联性，予以采信。   本院对一审查明的事实予以确认。另查明，运城市不动产登记中心查询结果证明，截止2019年7月16日，上诉人王某无不动产登记信息。   本院认为，综合本案各方当事人的诉辨意见，本案争议的焦点为，王某对其购买的案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案涉房屋登记在被执行人光信公司名下，运城市不动产登记中心查询结果证明上诉人名下无其他用于居住的房屋，故上诉人对案涉房屋主张的权益是否足以排除强制执行可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条予以判断。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”，不动产买受人的民事权益需同时符合上述三个要件，方可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。因执行异议案件涉及申请执行人利益，对该案涉房屋买卖合同需施以严格的审查标准，本案中，执行法院于2018年11月19日查封案涉房屋，上诉人王某虽于2014年1月23日与明珠公司签订案涉《内部予留房认购合同书》，但该合同相对人并非被执行人光信公司，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第一项的规定，一审法院作出的王某与明珠公司签订的《内部予留房认购合同书》符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项的认定，属于适用法律错误，本院予以纠正。故上诉人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形，上诉人的上诉请求依法不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6955.76元，由王某负担。   本判决为终审判决。   审判长 侯 勇   审判员 段晓斌   审判员 吴捷慧     二○二○年六月十六日   书记员 李晨颖