上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9410号原告(反诉被告)：还军，男，1980年6月25日生，汉族，住上海市宝山区电台路******。原告(反诉被告)：陆艳，女，1986年9月15日生，汉族，住上海市宝，住上海市宝山区电台路******>两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：李重春，上海丰进立和律师事务所律师。被告(反诉原告)：李辉，女，1982年7月30日生，汉族，住上海市宝山区宝荻路X，住上海市宝山区宝荻路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：朱文珺，上海市金马律师事务所律师。原告(反诉被告)还军、陆艳与被告(反诉原告)李辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)还军、陆艳及其共同委托诉讼代理人李重春，被告(反诉原告)李辉的委托诉讼代理人朱文珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)还军、陆艳向本院提起如下诉讼请求：1、判令解除还军、陆艳与李辉签订的《上海市房地产买卖合同》(住房)、《上海市房地产买卖合同》(车位)、《房屋买卖合同》、《补充协议》。2、判令李辉返还还军、陆艳房款人民币317万元(以下币种均为人民币)。3、判令李辉以317万元为本金，按日万分之五计算，支付从2020年1月1日至2020年1月15日的赔偿金31,275元。4、判令李辉按总房价款430万元的20%计算，支付违约金86万元。事实和理由：2019年8月23日，还军、陆艳经上海菁英房地产经纪有限公司居间，与李辉签订了《房屋买卖合同》，约定，还军、陆艳以416万元的价格向李辉购买宝山区宝荻路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，及以14万元购买宝荻路XXX弄XXX号地下一层A180车位(以下简称系争车位)，李辉于2019年12月31日前交房。当日，双方签订了《补充协议》，约定系争房屋及车位转让价格为430万元，不包含该房地产的附属设施及设备、装修添附价格，设施设备和装修添附转让价格为56万元。此处转让价格430万元不包含该房地产的附属设施及设备、装修添附价格中的“不”字系中介公司打印时的笔误，56万元设施设备及装修添附转让价格应当包含在430万元的总价款之中。该《补充协议》中设备设施及装修添附转让款系为了做低房价而设定，实际上该款也是房款。2019年10月9日，还军、陆艳与李辉签订了房屋及车位的《上海市房地产买卖合同》，约定房价为360万元，其中贷款108万元，李辉于2019年12月31日前交房。2019年8月23日，还军、陆艳支付李辉5万元，8月26日支付了15万元，10月9日支付了297万元(含购买车位款14万元)，双方约定另有5万元待交房时支付。2019年12月，李辉提出拒绝于2019年12月31日交房，理由是总房款430万元中不包含设施设备及装修补偿款56万元，还军要么接受至2020年6月交房，要么再支付56万元则按期交房。双方协商无果。2020年1月1日，还军、陆艳向李辉发出催告函，李辉不予理睬。1月16日，还军、陆艳委托律师发出律师函，通知李辉解除合同，承担违约责任。3月3日，李辉向还军、陆艳发来履约催告函，要求还军、陆艳于3月20日前支付56万元，否则将诉讼。李辉利用《补充协议》中的文字错误，期望得到非法利益，违背了契约精神，更不符合诚信原则。故涉诉。被告(反诉原告)李辉反诉并辩称，李辉与还军、陆艳签订的《补充协议》约定，总房价款430万元，不包含设施设备及装饰装修的补偿款56万元。2019年8月23日、26日，还军、陆艳共计支付购房定金20万元。2019年10月9日，还军、陆艳支付李辉装修补偿款51万元，双方口头约定剩余5万元装修补偿款转为尾款，交房时支付。同日，还军、陆艳还支付了李辉房款232万元和车位款14万元。李辉交房前，还军、陆艳还需支付房款56万元，还军、陆艳未支付该款，故李辉未交房。李辉享有后履行抗辩权，未交房不构成违约。不同意还军、陆艳的全部诉讼请求。《上海市房地产买卖合同》约定的过户日期为2020年10月31日，履行期间还未到，不同意解除合同。李辉向本院提出反诉请求：1、要求还军、陆艳支付李辉购房款56万元。2、要求还军、陆艳根据《补充协议》第三条约定支付李辉违约金20万元。3、要求还军、陆艳赔偿李辉律师费2万元。事实和理由：根据《补充协议》约定，还军、陆艳购买系争房屋、车位款及设施设备、装修补偿款共计486万元，除去还军、陆艳的贷款108万元，还需支付李辉378万元，再扣除还军、陆艳交房时须支付的尾款5万元，还军、陆艳在李辉交房前共需支付373万元，还军、陆艳仅支付了317万元，尚有56万元房款未付。2020年3月3日，李辉已经书面催告还军、陆艳支付房款56万元，还军、陆艳未予支付，已经构成违约。原告(反诉被告)还军、陆艳针对反诉辩称，还军、陆艳已经按照约定支付了应付的房款，不存在违约，不同意李辉的全部反诉请求。经审理查明，2019年8月23日，李辉(甲方)与还军(乙方)经上海菁英房地产经纪有限公司(丙方)居间，签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方经丙方居间向甲方购买房屋，房屋坐落宝荻路XXX弄XXX号XXX室以及36号A180号车位，总房价款430万元。当日，李辉(甲方)与还军(乙方)签订了《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方宝荻路XXX弄XXX号XXX室以及36号A180号车位，该房地产转让价款为430万元，包含车位转让款14万元；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后48天内签订《上海市房地产买卖合同》(示范合同)；乙方于签订示范合同当日，支付甲方首期房价款(含定金)252万元(包含尾款5万元)；第二期房价款108万元，乙方以银行贷款支付，乙方于2019年10月10日前支付甲方房价款56万元；甲乙双方于2019年12月31日前对房屋进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，并由乙方支付甲方尾款5万元；甲乙双方于2020年10月31日前办理过户登记手续；根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担，甲方承诺该房地产不是其唯一一套住宅；本合同总价款包含维修基金、管理费押金、煤气初装费、有线电视申请费等费用；随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常可使用的状态下交付乙方，若非固定装修、家具、电器(含空调、热水器)等一并随同转让，则详见附件约定；车位转让款14万元于签订买卖合同当天乙方现金支付甲方。同日，李辉(甲方)与还军(乙方)签订《补充协议》，约定，就乙方购买甲方宝荻路XXX弄XXX号XXX室以及36号地下一层A180号车位(下称该房地产)，双方达成一致意见，于2019年10月10日前签订《上海市房地产买卖合同》(下称买卖合同)；甲乙双方确定买卖合同约定的该房地产转让价430万元，不包含该房地产的附属设施设备、装修添附的价格；甲乙双方同意该房地产内的附属设施设备、装修添附的转让价为56万元，乙方应当在签订买卖合同当日直接支付给甲方，甲方收到该转让款向乙方出书面收款凭证，乙方放弃向甲方索要该转让发票的权利；本补充协议为买卖合同不可分割的部分，与买卖合同具有同等的法律效力，本补充协议与买卖合同约定不相一致的，以本补充协议为准，若乙方未能支付本补充协议所述房价款的，乙方应承担违约责任，签订违约协议当天现金赔偿甲方20万元，若甲方收受乙方支付本补充协议所述转让价后违反买卖合同约定，且乙方依据买卖合同约定解除买卖合同，则甲方承担相应违约赔偿责任赔偿乙方20万元外，还需返还乙方支付的转让价；本补充协议系甲、乙双方真实意思表示，双方对其中相应的权利义务清楚明了，并自愿承担相应法律后果，与任何其他方无涉。2019年8月23日、8月26日，还军分别支付李辉购买系争房屋及车位定金5万元、15万元。2019年10月9日，李辉(甲方)与还军、陆艳(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(住房)，约定，乙方购买甲方宝荻路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积103.68平方米；甲乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计360万元；甲乙双方确认于2020年10月31日前，办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限将上述房地产包括房地产交接及房地产权利转移给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。合同补充条款(一)约定，甲方于2019年12月31日前将该房地产交付乙方。合同附件三付款协议约定，乙方于签订本合同之前，已支付甲方房款20万元，乙方于签约当日，支付甲方房款232万元(上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意)；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款108万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。当日，李辉(甲方)还与还军、陆艳(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(车位)，约定，乙方购买甲方宝荻路XXX弄XXX号地下1层A180号车位，转入价款为14万元；甲乙双方确认在2020年10月31日前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。合同补充条款(一)约定，本合同为宝荻路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》的从合同，该车位的过户、交接、更名手续的办理时间或条件适用房屋买卖合同的相关约定。合同附件三付款协议约定，乙方于签约当日，支付甲方14万元。2019年10月9日，还军支付李辉系争车位款14万元、装修补偿款51万元、首期房款232万元。2020年1月1日，还军向李辉寄送催告函，主要内容为，依据买卖合同约定，双方应于2019年12月31日对系争房屋进行验看、清点，李辉将房屋交付还军，然而李辉一直拒绝，致使房地产买卖至今无法正常进行，还军催告李辉务必于2020年1月15日12时前至居间方配合办理交房手续。李辉收到了该催告函。2020年1月16日，还军、陆艳委托律师向李辉发送律师函，主要内容为，还军、陆艳按合同履行了义务，但李辉没有按照合同约定于2019年12月31日前交房，还军于2020年1月1日发出催告函李辉没有回复，根据合同约定，正式通知李辉签订的房屋买卖合同以及与之相关的合同、协议即日起解除，李辉在五日内返还所收购房款、支付赔偿金及总房价20%的违约金。该律师函于次日送达李辉。2020年3月3日，李辉向还军、陆艳发送履约催告函，主要内容为，根据补充协议第一、二条约定，双方买卖合同约定的房地产转让价430万元，不包含房地产的附属设施设备，装修添附的价格56万元于签订买卖合同当日支付，经李辉多次通知，还军、陆艳未按补充协议约定履行义务，请还军、陆艳于2020年3月20日前按约定支付剩余房款56万元，否则视为还军、陆艳单方违约。审理中，还军、陆艳提供了：还军、陆艳与李辉的丈夫及中介公司工作人员于2019年12月7日在中介门店的谈话录音，主要内容为，还军要求李辉按照合同约定于2019年12月31日交房。李辉的丈夫要求推迟到2020年6月份交房，并称李辉签字的时候认为房价就是486万元，如果还军跟着合同走，李辉也要跟着合同走，如果还军不跟着合同走，那就看着办。中介工作人员称交房时间白纸黑字写在那里的。李辉的丈夫表示，白纸黑字写的486万元，条款不是中介打的？李辉的丈夫还表示，当场其还跟中介说是不是故意加这句，到十二月底谈判的时候可以让其有筹码和客户谈判。还军、陆艳表示，李辉的丈夫在录音中的话可以看出对方早就知道《补充协议》打印有误，并利用《补充协议》中的笔误拖延交房。李辉表示，对谈话录音中李辉丈夫所述真实性无异议，但其丈夫明确表示李辉签字时认为的房价就是486万元。审理过程中，还军、陆艳申请原中介公司的门店经理罗某出庭作证。证人罗某的证言主要内容为，还军、陆艳看房后与李辉进行了3次洽谈，约定了交易的各种条件，《补充协议》的内容由中介公司工作人员打印，其中房地产转让价格430万元不包括该房地产的附属设备、装修添附的价格中“不”字系打印时的错误，双方的真实交易价格就是总价430万元。还军、陆艳表示，罗某所述为真实情况。李辉表示，罗某所述不属实，转让总价应为486万元。审理过程中，还军、陆艳及李辉均表示，如法院认定自己违约，对方主张的违约金较高，要求予以调低。以上事实，有还军、陆艳提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、转账凭证、催告函、律师函、履约催告函、谈话录音、证人证言，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案的主要争议焦点为：还军、陆艳与李辉就本次交易的转让总价到底是430万元还是486万元。还军与李辉于2019年8月23日签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》约定系争房屋及车位的转让总价均为430万元。还军与李辉于同日签订的《补充协议》约定，房屋及车位转让价格为430万元，不包含该房地产附属设施设备、装修添附的价格，附属设施设备、装修添附的转让价为56万元，还军于签订《上海市房地产买卖合同》当日直接支付给李辉。现还军、陆艳主张系争房屋及车位总价即为430万元，《补充协议》中转让总价430万元不包含附属设施设备、装修添附的价格中“不”字系打印错误，实际附属设施设备、装修添附价格包含在430万元之中，且该条款系为了做低房价避税而设定，所谓附属设施设备、装修添附价格其实均为房价款。李辉主张系争房屋及车位转让价430万元之外，还有附属设施设备、装修添附价款56万元，交易总价应为486万元。本院认为，首先，《房屋买卖合同》约定，随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款430万元内，若非固定装修等一并随同转让，则详见附件约定。而双方于同一天签订的《补充协议》则约定了附属设施设备、装修添附不包含在430万元之内，与《房屋买卖合同》约定不符。在还军与李辉于《房屋买卖合同》中就总价430万元含附属设施设备及装修添附价款已经谈妥的情况下，再让还军变更约定，另行支付56万元附属设施设备及装修添附价款的可能性较小。且56万元金额较大，而双方对于附属设施设备及装修添附的内容未作约定，不符合常理。其次，还军、陆艳与李辉签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价为360万元，车位价格为14万元，共计374万元，低于《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》约定的价格430万元，更低于李辉主张的486万元，双方存在做低房价的事实。《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》约定的转让价格430万元，两份《上海市房地产买卖合同》约定的转让价格为374万元，两者之间的差额为56万元，与《补充协议》约定的附属设施设备、装修添附转让价格56万元一致。若如还军、陆艳主张的附属设施设备、装修添附价格56万元包含在430万元总价中，则《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》中一系列的价格约定能够吻合。若如李辉所言，430万元之外还存在附属设施设备、装修添附转让款56万元，则双方之间对于430万元的房屋、车位转让款与两份《上海市房地产买卖合同》约定的转让价格374万元之间的差额56万元如何支付未作过任何约定，显然有违常理。最后，居间方工作人员罗某证实还军、陆艳与李辉之间交易的真实总价为430万元，《补充协议》中430万元不包含附属设施设备、装修添附价格的“不”字系打印错误，实际应为430万元包含附属设施设备、装修添附价格。李辉的丈夫在录音中的陈述也可以反映其在签订《补充协议》时就知道该协议存在打印错误。综上，还军、陆艳的主张更为可信，本院予以采信。《上海市房地产买卖合同》约定，李辉于2019年12月31日前将房屋及车位交付给还军、陆艳。还军、陆艳已经按约向李辉支付了转让款317万元，李辉以还军、陆艳还需支付房款56万元拒绝交付房屋，无合同及法律依据，已经构成违约。《上海市房地产买卖合同》约定，李辉未按约定的期限将系争房屋及车位交付给还军、陆艳，应当按还军、陆艳已付款的日万分之五计算支付赔偿金，逾期超过15日后仍未交付的，还军、陆艳有权单方解除合同，并有权要求李辉承担违约责任，李辉除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至还军、陆艳发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。李辉经还军、陆艳催告后拒绝交房，还军、陆艳委托律师向李辉发出律师函要求解除合同，符合合同约定，《房屋买卖合同》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》于李辉于2020年1月17日收到律师函之日解除。还军、陆艳要求李辉返还已付款317万元，符合法律规定，本院予以准许。还军、陆艳要求李辉支付赔偿金、违约金，符合合同约定。鉴于违约金较高，李辉要求调低符合法律规定，本院考虑合同的履行程度等因素酌情调整为25万元。李辉要求继续履行合同，还军、陆艳支付购房款56万元、违约金20万元及赔偿律师费2万元，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)还军、陆艳与被告(反诉原告)李辉签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》于2020年1月17日解除；二、被告(反诉原告)李辉于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)还军、陆艳购房款317万元，并支付赔偿金23,775元、违约金25万元；三、驳回原告(反诉被告)还军、陆艳的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)李辉要求原告(反诉被告)还军、陆艳支付房款56万元、违约金20万元等全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为19,645元，反诉案件受理费5,800元，共计25,445元，由原告(反诉被告)还军、陆艳负担3,000元，被告(反诉原告)李辉负担22,445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年六月二十二日法官助理 鲍仲钰书 记 员 章雪芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。