广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3145号原告：欧阳浩辉，男，1973年8月4日出生，汉族，户籍地址：广东省佛山市顺德区******************，现住广东省清远市**********卓越大厦九层，公民身份号码：440************434。委托诉讼代理人：何建忠，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：温曼妮，广东易之堃律师事务所律师助理。被告：清远市贤润锋新型材料有限公司，住所地:广东省清远市阳山县*******************，统一社会信用代码：91441823MA52WDXP2F。法定代表人：邓某1。原告欧阳浩辉与被告清远市贤润锋新型材料有限公司(以下简称贤润锋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何建忠、温曼妮到庭参加诉讼。被告贤润锋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳浩辉向本院提出诉讼请求判令：一、解除原、被告签订的两份房屋租赁合同；二、被告在合同解除之日起三日内交还租赁物给原告；三、被告向原告支付租金等各项费用258,796.64元（包括租金239,299.10元、物业费20,240元、车位使用管理费1,200元、水电公摊费4,040元、滞纳金59,824.78元，此为2019年8月份开始暂计至2020年3月底）；四、被告按29,912.39元/月支付后续租金至被告返还租赁物之日止；五、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：被告支付新发生的水电公摊费547元。事实和理由:2019年4月19日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订了两份《租赁合同》，其中一份合同约定被告租赁原告位于清远市*********卓越大厦第二层第201至204室（面积366.71平方米）、地面划线车位2个；另一份合同约定被告租赁同一楼层的第205至207室（面积265.78平方米）、地面划线车位1个。两合同约定的租赁期限均为三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日。2021年5月31日前租金按29,912.39元/月计算（合同一为16,501.95元/月、合同二为13,410.44元/月）、每月物业管理费2,530元/月（合同一为1,466.8元/月，合同二为1,063.12元/月），第三年起租金均按前一年递增5%,车位管理费每月50元/个。承租方应于每月30日前缴交次月租金，被告每月因租赁期间产生的水电费、水电公摊费、清洁费、治安联防费等相关费用均由被告自行承担。两份租赁合同第十二条第二款第四项约定：当被告发生违约事件时，原告可将被告交纳的押金直接抵扣违约金，被告缴纳的押金合计为59,824.78元（其中合同一为33,003.90元、合同二为26,820.88元）。合同签订后，原告按约将房屋交付使用。但被告自2019年7月份开始便开始拖欠租金及各项费用，经原告多次催缴，被告至今仍未完全履行支付义务。被告的违约行为导致原告的经济损失，应予赔偿。从2019年7月计算至2020年3月底，经核算，被告应赔偿的损失共258,796.64元，其中包括:租金239,299.10元、物业费20,240元、车位使用管理费1,200元、原告已垫付的水电公摊费4,040元、滞纳金53,842.3元（每拖欠一日按租期当日租金的5%支付滞纳金，按不同月份租金拖欠的时间对应计算），被告缴纳的押金抵扣滞纳金后剩余59,824.78元。被告于2019年11月14日变更名称，原名称为清远贤邦投资有限责任公司，实质上仍为同一法律主体，应承担合同约定的义务。基于上述，原告特提起诉讼，请求人民法院支持原告上述诉讼请求，依法作出判决。被告贤润锋公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年4月19日，原、被告签订两份《房屋租赁合同》，约定原告将其位于清远市*********卓越大厦第二层第201至204室（面积366.71平方米）、第205至207室（面积265.78平方米）、地面划线车位共3个，出租给被告使用，用途为办公场所；租赁期限为三年，即自2019年6月1日起至2022年5月31日；被告同意自合同生效之日起十个工作日内向原告交付房屋租赁保证金59,824.78元；2021年5月31日前租金按29,912.39元/月计算，第三年起租金均按前一年递增5%；第一年物业管理费为2,530元/月，第二年起逐年递增5%，车位管理费每月50元/个；租金按月结算，被告应于每月30日前将次月租金缴交给原告，于每月5日前缴交上月物管费给物业管理公司；租赁期间，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按照合同日租金的5%支付滞纳金；被告发生违约事件时，经双方确认后，原告可将被告交纳的押金直接抵扣违约金；被告拖欠租金或其他应付费用达1个月的，原告有权处置租赁保证金及单方解除合同，并要求被告赔偿因此遭受的损失；合同解除后，被告应立即结清租金、费用并将房屋交回原告；此外，合同还约定双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用；被告亦按约定向原告支付房屋租赁保证金59,824.78元，向原告支付房屋租金及其他费用至2019年7月份。其后，被告一直拖欠房屋租金及其他费用；原告经催收未果，遂提起本案诉讼。另查明，2019年9月至2020年4月期间，因涉案房屋发生的水电费等费用合计4,587.38元，该费用已由原告支付。再查明，被告为有限责任公司(自然人投资或控股），成立于2019年2月20日；被告的原名为清远贤邦投资有限责任公司，于2019年11月14日变更为现名。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，当事人在租赁合同中约定，被告拖欠租金或其他应付费用达1个月的，原告有权单方解除合同；被告到目前为止已经拖欠原告房屋租金达数月，解除合同的条件成就，原告可根据合同约定行使主张解除合同的权利。故原告请求解除租赁合同的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应依法将房屋返还给原告。（二）关于原告主张损失的问题。1、租金：结合原告的主张，被告所欠房屋租金应从2019年8月1日起，按29,912.39元/月计算至被告返还涉案房屋之日止；2、物业管理费、车位管理费、水电费等费用：该费用系被告在租赁期间使用涉案房屋所产生的合理费用，其中原告主张的八个月的物业管理费20,240元、车位管理费1,200元、水电费等费用4,587元，合计26,027元，被告应当返还给原告；3、滞纳金：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，当事人在合同中关于被告在租赁期间逾期支付租金时每逾期一日按照合同日租金的5%支付滞纳金的约定，明显过高，应予调整；基于被告负有给付金钱义务，故其逾期支付租金滞纳金可参照民间借贷关系中的法定上线，即年利率24%从被告逾期之日起计算，对于原告关于超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于房屋租赁保证金问题。根据当事人在合同中关于被告发生违约时，原告可将其交纳的押金直接抵扣违约金的约定，被告向原告支付的保证金59,824.78元，应用于抵销其所负债务，抵销顺序为：1、滞纳金，2、物业管理费、车位管理费、水电费等费用，3、租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告欧阳浩辉与被告清远市贤润锋新型材料有限公司于2019年4月19日签订的两份《房屋租赁合同》；二、被告清远市贤润锋新型材料有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告欧阳浩辉返还位于清远市*********卓越大厦第二层第201至204室（面积366.71平方米）、第205至207室（面积265.78平方米）房屋及地面划线车位共3个；三、被告清远市贤润锋新型材料有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告欧阳浩辉支付房屋租金及滞纳金（租金从2019年8月1日起，按29,912.39元/月标准计算至被告返还房屋之日止；滞纳金从2019年8月1日、2019年9月1日、2019年10月1日、2019年11月1日、2019年12月1日、2020年1月1日、2020年2月1日、2020年3月1日2020年4月1日、2020年5月1日起各按29,912.39元为基数及年利率24%计算至付清之日止，2020年6月1起起按从该日至返还房屋之日所欠租金为基数及年利率24%计算至付清之日止）；四、被告清远市贤润锋新型材料有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告欧阳浩辉返还物业管理费、车位管理费、水电费等费用合计26,027元；五、被告清远市贤润锋新型材料有限公司向原告欧阳浩辉支付的保证金59,824.78元，用于抵销被告在本案中对原告所负的债务，抵销顺序为：1、滞纳金，2、物业管理费、车位管理费、水电费等费用，3、租金；六、驳回原告欧阳浩辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,554元，由原告欧阳浩辉负担200元，被告清远市贤润锋新型材料有限公司负担4,354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  王志文二〇二〇年六月四日书记员  黄春燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。