河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1635号上诉人（原审原告）：赵兴国，男，1956年3月20日出生，汉族，住西藏聂拉木县。委托诉讼代理人：燕小成，河南燕小成律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚建立，河南燕小成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张秀芬，女，1963年7月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被上诉人（原审被告）：赵志中，男，1962年8月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二被上诉人的委托诉讼代理人：周晓华，河南周晓华律师事务所律师。上诉人赵兴国因与被上诉人张秀芬、赵志中合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初9333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵兴国的委托诉讼代理人龚建立，被上诉人张秀芬、赵志中的委托诉讼代理人周晓华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵兴国上诉请求：撤销原判，依法改判，涉案房屋土地拆迁款归其所有。事实与理由：一审法院判决认定事实及适用法律错误。一、虽然双方证据的房地产买卖交易被认定为无效，但依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同有几种处理结果。本案中双方在2006年的交易时自愿的20万元有偿取得，其购买后入住管理至今，是真正的权利人，争议的房地产在城市规划区内面临拆迁，财产不能返还，补偿款是存在的，被上诉人有明显过错，明知该房产不能卖，却卖给上诉人，而且隐瞒事实，故意说土地证丢失，把补办的土地证交给上诉人，且不配合办理过户，其目的就是想侵占补偿款，并背着上诉人以原始土地证同拆迁指挥部签订《补偿协议》，明显有过错，且是恶意的；二、一审法院判决认定事实错误。双方之间的买卖，地上物（房产）时不禁止的，既然房屋允许买卖，根据地随房走的原则，房产项下的土地使用权应由其享有；三、过户登记是行政行为变更为行为，与本案双方的买卖行为是不同的法律关系，不过户不影响其实体权益；四、类似本案没有过户的行为，最高人民法院由案例，该房屋拆迁补偿款应归买受人所有。张秀芬、赵志中辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。一、双方当事人于2006年虽口头约定购买答辩人一套房屋，被答辩人支付了部分购房款20万元，后来双方了解到土地性质不能买卖，答辩人要求退还被答辩人购房款，被答辩人拒收。后来，双方达成协议，就是使用权归被答辩人，所有权归答辩人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，又依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，双方证据形成的合同关系违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同无效。请求驳回上诉，维持原判。赵兴国向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2006年4月的房屋、土地转让行为无效。2、判令房屋土地拆迁补偿归原告所有。一审法院认定事实：被告赵志中于2003年12月19日取得位于原××村委××组一块住宅用地的国有土地使用权，使用权类型为划拨，使用面积为160.6平方米，国有土地使用权证号为驻市国用（宅97）第3424号；被告张秀芬于2003年12月19日取得位于原××村委××组一块住宅用地的国有土地使用权，使用权类型为划拨，使用面积为160.6平方米，国有土地使用权证号为驻市国用（宅97）第3430号，该地块东临驻市国用（宅97）第3424号住宅用地。2006年4月，原、被告达成口头协议，将两处住宅用地连同其上的一处房屋出售给原告，随后原告装修房屋并入住至2019年。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、2006年4月10日，原告方向被告张秀芬银行账户电汇转款20万元，汇款用途为“买房、院”。2006年4月16日，被告赵志中向原告出具收据一份，写明：“今收到赵兴国付购房款20万元整”。二被告称，当时是口头协议，双方商定价格是40万元，原告只交付了20万元，没有全部履行完成。原告对此不予认可，并申请证人彭某出庭作证，彭某称“赵兴国是我姐夫，赵志中是我舅老表”，并称：“2006年春天，我的姐夫赵兴国在西藏工作想在驻马店买房子，当时朋友介绍王楼有一处房子独家小院8万元钱，我和赵志中去看，没相中。在回来的路上，赵志中说他有房子想卖，他的房子我知道，两宅一院，要回去和嫂子商量一下，过几天给我回话，我当时想着赵兴国两个儿子两处宅子正好，过两天赵志中给我回话，说嫂子同意卖，两宅一院要18万元，我就给赵兴国说赵兴国同意，赵志中提供了张秀芬的卡号，我就告诉了赵兴国，赵兴国转款后，房子就交给了赵兴国，年底还是我进场装修的房子。过完年我给赵志中提出来要办过户，赵志中说咱们都是亲戚办过户还要交税，不办也没事，之后的情况我没有参与不太清楚”，原告质证称，对证人证言真实性无异议，所证明内容属实，但是当时通过证人说的是房款18万元，但是在具体付款时被告提出凑个整数，基于亲属关系和急于买房，就按20万元打的款。证人提出的过户实际是指土地证的过户，房屋确实没有房产证。二被告质证称，该土地性质为划拨土地，不存在过户，没有房产证也不存在过户一说。原、被告本身是亲属关系，理论上不存在有中间介绍人一说。购房款是双方口头约定40万元，证人所说20万元是虚假证言。二、诉讼中，原告提交2009年2月12日天中晚报第七版右下角遗失公告一份以及驻市国用（1997）第3430-1号国有土地使用证（2009年4月2日颁发）、驻市国用（1997）第3424-1号（2009年4月2日颁发）国有土地使用证各一份。原告称原告向被告付款之后，交易后原告给被告要土地使用证，被告说丢了，所以原、被告商量着在报纸上公告遗失，补办土地使用证。被告办理土地使用证后，将上述两份土地使用证原件交付给了原告。但事后看，土地使用证被告根本没有丢失，被告在没有告诉原告的情况下，拿着老土地使用证去签了拆迁安置协议。三、被告张秀芬提交其与案外人驻马店市德汇置业有限公司于2013年3月14日签订的城中村改造项目土地置换房屋、安置协议书复印件一份，被告赵志中称其也签订有安置协议，但原件在拆迁办，其未复印。二被告称房屋目前没有拆迁，相关补偿也未到位。原告称，房屋因为拆迁我们已经搬离，但是房屋目前还未拆迁。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及原、被告双方陈述在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，被告张秀芬、赵志中出售给原告赵兴国的两处住宅用地系划拨土地，土地上的房屋未办理房权证，依据物权法上“房地一体”及“房随地走、地随房走”的原则，本案住宅用地及地上房屋的转让必然涉及土地使用权的转让。法律规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，本案中，截止起诉前，原、被告之间关于案涉房地产的转让所涉及划拨土地使用权的转让未经有批准权的人民政府审批，原、被告之间由此形成的合同关系违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。现原告请求确认原、被告于2006年4月转让案涉房地产的民事法律行为无效，于法有据，予以支持。法律规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”，法律同时规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”，无效民事法律行为自始没有法律约束力，故房地产权属仍属原状，房屋土地拆迁补偿依法应属于登记权利人；而依据法律规定，民事法律行为无效的法律后果系返还责任、折价补偿、赔偿损失；现原告径行请求判令案涉房屋土地拆迁补偿归其所有，与上述法律规定不符，故该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,一审法院判决:一、确认原告赵兴国与被告张秀芬、赵志中于2006年4月转让案涉房地产的民事法律行为无效。二、驳回原告赵兴国的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告赵兴国负担2150元，由被告张秀芬、赵志中负担2150元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方当事人对其之间房屋买卖的事实均予认可，应予确认。本案二审的争议焦点为上诉人赵兴国应否得到涉案房屋拆迁补偿款。根据查明的事实，赵兴国与张秀芬、赵志中之间达成口头协议，张秀芬、赵志中将两处住宅用地连同其上的一处房屋出售给赵兴国，由于张秀芬、赵志中以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。但涉案房地产均未办理登记变更手续。一审法院依法认定双方之间的房屋买卖合同为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。关于赵兴国请求房地产拆迁补偿款归其所有，其该项请求缺乏事实依据和法律依据，故一审法院未支持其该项请求，不违反法律规定。故其上诉理由不足，不予采纳。综上所述，赵兴国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人赵兴国负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年六月二十八日书记员  王贞懿