广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8168号原告：刘松伟，男，1989年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区********************，公民身份号码430************571。委托诉讼代理人：曾小珠，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼丽茵，广东浩淼律师事务所实习律师。被告：李江南，男，1978年7月21日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县琴亭镇胜市岭1号，公民身份号码430************038。被告：兰燕琼，女，1979年7月27日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区*******，公民身份号码432************62X。第三人：佛山市思诚房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区************底层822号商铺，统一社会信用代码914************605。法定代表人：何某1。原告刘松伟与被告李江南、兰燕琼、第三人佛山市思诚房地产代理有限公司（以下简称思诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于同年5月27日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人曾小珠、冼丽茵到庭参加诉讼，两被告及第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘松伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年3月14日签订的《房地产买卖合同》及2018年3月14日签订的《补充协议》、2018年6月30日签订的《补充协议》，被告向原告返还已支付购房款480400元；2.被告向原告支付违约金315000元；3.中介费用5000元由被告承担；4.原告对两被告所有的位于广东省佛山市南海区***********************房地产的变现价款在本案确定债权范围内享有优先受偿权；5.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年3月原告因住房需要委托第三人佛山市思诚房地产代理有限公司作为中介为其提供房源。经过选择后，原告决定购买本案涉讼房地产广东省佛山市南海区***********************。2018年3月14日，在房屋中介的安排下原告与被告李江南、兰燕琼订《房地产买卖合同》壹份。双方约定房屋价格为105万元，由原告先支付10万元作为购房定金；2018年3月21日将首期款45万元（含定金）支付到卖方账户，双方在合同中还约定由卖方偿还房屋目前的贷款。同日双方签订《补充协议》，约定如卖家违约应当赔付买方双倍的定金和房屋总价款30%作为补偿金。签订合同后，原告依约向被告支付定金10万元及首期款35万，总额为45万元。由于被告在交易时房屋尚未办理房产证，因此签订合同后，原告多次催促被告办理房产证及申请办理提前还贷手续。为避免被告在交易过程中对房屋断供，导致无法进行交易，双方于2018年6月30日再签订《补充协议》，约定在卖方过户收齐房款前由买方从2018年7月起代支付涉讼房屋的银行按揭款1900元/月。2019年10月11日被告取得涉讼房屋的房地产权证后，由于被告原本就是按揭贷款购买涉讼房屋，因此需要由被告先将按揭贷款偿还注销抵押以后才能办理过户。经原告多次催促被告并未依约履行还贷义务，鉴于被告的违约行为，为保证房款安全2019年10月21日，原被告双方就被告所收取的房款及按揭款合共480400元办理涉讼房屋的抵押登记手续，并取得不动产登记证明。无奈截止原告起诉之日，被告不仅不进行抵押注销手续，并且连原本正常的银行贷款都不进行偿还，导致涉讼房屋无法正常交易。目前被告已告知房屋被法院查封，无法进行交易，被告的行为已严重违约，严重影响原告的权利，造成原告巨大损失。综上所述，原告起诉请求法院依法判决，维护原告的合法权益，捍卫社会诚信。两被告未作答辩。第三人未作陈述。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年3月14日，原告（买方）与两被告（卖方）、第三人（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定：两被告将位于广东省佛山市南海区***********************（以下简称涉讼房屋）以总价1050000元售予原告；定金10万元，原告在签署合同当天支付，首期房款（含定金）45万元在2018年3月21日前支付，尾期房款60万元，原告在房屋交付当天支付；两被告涂销抵押及原告所申请贷款银行出具同贷书办理交易递件手续；中介服务费10001元由原告承担，于签署合同当天一次性支付给中介方，逾期未付，按日向中介方支付该中介服务费的1‰滞纳金直至清偿为止；中介方已促成双方签订本合同，双方应按上述约定支付中介服务费，对此双方都已知悉并同意执行，双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响此次中介服务费的支付，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向中介方按本条款全额支付买卖双方应付而未付的中介服务费，守约方已支付的中介服务费由守约方直接向违约方追讨，中介方不另作收退；两被告在签署本合同后不依合同条款将该物业售予原告，则视为两被告违约，在合同约定之日起10日内，两被告仍不履行合同之条款以致合同不能顺利完成，原告有权解除合同，两被告应按本合同之有关违约规定承担违约责任，同时，两被告除须退还所收卖方之已付款项外，并须按本合同双倍返还定金赔偿给原告以弥补原告之损失，原告不得再为此而向两被告进一步追究责任或要求赔偿损失。同日，原告（买方）与两被告（卖方）签订《补充协议》，约定：首期房款45万元(含定金10万元)于2018年3月14日支付到被告李江南指定的账户；尾期房款60万元在买卖双方交易过户及抵押登记完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；如卖方违约应当赔付给买方双倍定金和房屋总价30%作为补偿金，双方对此无异议。同日，两被告出具《收款证明》，确认收到原告涉讼房屋定金10万元。2018年3月21日，两被告出具《收款证明》，确认收到原告涉讼房屋首期房款35万元。同日，佛山市思诚房地产代理有限公司出具《房屋中介专用收据》，确认收到原告支付的涉讼房屋服务费5000元。2018年6月30日，原告（买方）与两被告（卖方）签订《补充协议》，约定：卖方在2018年6月30日收楼起交接之日已交付给买方该房屋，所产生的费用由买方承担如物业管理费、水电费、燃气费，买方已验收该房屋，（注：买方已支付7月1日-9月30日共3个月物业管理费每月190.8元）；卖方在2018年7月开始支付该物业起每个月的房屋按揭1900元存入被告李江南账户，由买方接力代交直到卖方收齐房屋尾款，买方所交的房屋按揭在卖方的房屋尾款里减扣。2019年10月11日，涉讼房屋办理权利人为两被告的不动产权证书。2020年4月8日，原告提起本案诉讼。2020年5月2日，两被告收到原告起诉材料。诉讼中，原告陈述涉讼房屋至庭审之日仍处于查封状态。2020年4月30日，佛山市自然资源局出具《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，载明：涉讼房屋所有权人两被告共同共有，权利证号为粤（2019）佛南不动产权第0197450号；2019年10月11日，涉讼房屋办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山华达支行，不动产登记证明号为粤（2019）佛南不动产证明第0152593号，抵押方式为一般抵押，最高债权数额/被担保主债权数额为39万元，债务履行期限至2046年8月6日；2019年10月21日，涉讼房屋办理抵押登记，抵押权人为原告，不动产登记证明号为粤（2019）佛南不动产证明第0157295号，抵押方式为一般抵押，最高债权数额/被担保主债权数额为480400元，债务履行期限至2019年12月1日；2020年1月22日，涉讼房产被告兰燕琼份额被本院（2020）粤0605执1520号案件查封；2020年2月25日，涉讼房产被告李江南份额被佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604执保365号案件查封；2020年2月25日，涉讼房产被告兰燕琼份额被佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604执保365号案件查封。本院认为，原告、两被告及第三人签订的《房地产买卖合同》既包含了原告与两被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。《房地产买卖合同》及补充协议是三方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在本案合同履行过程中，原告已经按照合同约定向两被告支付了定金及首付款合共45万元及代为偿还银行按揭贷款30400元，履行了其作为买方的付款义务。两被告作为出卖方，保证涉讼房屋具备交易过户的条件是其基本义务，在合同履行期间两被告因其与案外人发生纠纷导致涉讼房产被人民法院查封，已致使合同无法继续履行。两被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约一方，有权解除其与两被告就涉讼房屋形成的买卖合同关系。原告起诉请求解除与两被告就涉讼房屋形成的买卖合同关系，故本院确认原告与两被告就涉讼房屋形成的买卖合同关系于2020年5月2日解除，两被告应向原告返还定金、首期款及代为偿还银行按揭贷款30400元。关于违约责任的承担。涉讼合同因两被告违约而解除，两被告应承担相应的违约责任。补充协议虽约定“如卖方违约应当赔付给买方双倍定金和房屋总价30%作为补偿金”，但《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，在已支持返还定金的情况下，本院酌定两被告支付原告违约金157500元，原告诉请超出本院核定部分，不予支持。《房地产买卖合同》约定“买卖任何一方违法合同约定导致物业无法成交的，违约方应向中介方按本条款全额支付买卖双方应付而未付的中介服务费，守约方已支付的中介服务费由守约方直接向违约方追讨，中介方不另作收退”，现原告请求两被告支付中介服务费5000元，本院依法予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”。《关于适用若干问题的解释》第五十一条规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力”。原告对两被告的债权合法有效，两被告以涉讼房屋提供抵押担保，被担保主债权数额为480400元，现两被告未能按约履行到期债务，原告有权要求依法律规定处理抵押房产，其申请符合法律规定。因中国农业银行股份有限公司佛山华达支行对涉讼房屋的抵押登记先于原告的抵押登记，故原告可就抵押物价值超出中国农业银行股份有限公司佛山华达支行的抵押担保债权的部分优先受偿。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。第三人经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第三十五条、《关于适用若干问题的解释》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘松伟与被告李江南、兰燕琼就位于广东省佛山市南海区***********************形成的买卖合同关系于2020年5月*日解除；二、被告李江南、兰燕琼应于本判决发生法律效力之日起十日内返还480400元予原告刘松伟；三、被告李江南、兰燕琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金157500元予原告刘松伟；四、被告李江南、兰燕琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费5000元予原告刘松伟；五、被告李江南、兰燕琼不履行上述付款义务，原告刘松伟有权对被告李江南、兰燕琼所有的位于广东省佛山市南海区***********************[权利证号为（201*）佛南不动产权第0197450*]在折价或拍卖、变卖所得的价款中扣除第一抵押权人中国农业银行股份有限公司佛山华达支行处的债务（不动产登记证明号为粤（2019）佛南不动产证明第0157295号）范围内享有优先受偿权，优先受偿的金额以不超过480400元为限；六、驳回原告刘松伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计7125元（原告已预交），由被告李江南、兰燕琼负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费7125元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年六月十九日书记员  谭国敏