浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12852号 原告：何梅，女，1956年2月12日出生汉族，户籍地浙江省宁波市鄞州区。法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区宁南北路808号慧和大厦1103浙江浙甬律师事务所。 委托代理人：陈忠献（原告丈夫），男，1954年2月6日出生汉族，户籍地浙江省宁波市鄞州区。 委托代理人：赵勇，浙江浙甬律师事务所律师。 被告：朱家忠，男，1969年6月21日出生汉族，户籍地福建省浦城县。法律文书送达地址：浙江省宁波市江北区清湖路315号北岸财富中心10幢7楼浙江京衡（宁波）律师事务所。 委托代理人：邱秀君（被告妻子），女，1973年5月24日出生汉族，户籍地福建省浦城县。 委托代理人：林小云，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 原告何梅与被告朱家忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序审理。审理过程中，被告对本院的管辖权提出异议，本院经审查后裁定驳回其异议。因案情疑难复杂，本案转入普通程序组成合议庭审理。本案于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈忠献、赵勇，被告朱家忠及其委托代理人邱秀君、林小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何梅起诉称：被告从2009年7月1日开始承租原告位于鄞州区房屋用于开设理发店至今。2017年12月16日，原告与鄞州区房屋拆迁办公室、鄞州区东胜街道拆迁办公室签订《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，涉案房屋被国家征收，原告可获得货币补偿共计1028509元，如原告在征收公告规定的签约期限内签约并在征收公告规定的搬迁期限内搬迁、腾空房屋移交甲方或征收实施单位，可按被征收房屋评估金额的10%给予签约搬迁奖励83939元，签约搬迁奖励费自原告在规定的搬迁期限内搬迁之日起15日内支付。原、被告曾多次就房屋拆迁、搬迁事宜进行协商，但未达成一致。2018年6月12日，原告向鄞州法院起诉，要求被告支付2018年1月1日至2018年7月1日的租金。经一审、二审裁判，法院认定原告有权向被告主张房屋占有期间的租金，酌情调整租金标准为每月2000元，判决被告支付2018年1月1日至2018年7月1日的租金12000元。原告起诉后被告仍一直占有使用涉案房屋至今，故再次起诉，要求判令：一、被告腾退位于鄞州区的房屋；二、被告支付占有使用费暂计28000元（2018年7月2日至2019年9月1日共14个月，按每月2000元计），此后按每月2000元计算至实际腾退止；三、被告赔偿原告的损失暂计5477元（自2018年3月1日计算至2019年8月31日共18个月，83939元×4.35%÷12个月×18个月）。审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。 被告朱家忠答辩称：一、被告一直同意腾退房屋，在2017年、2018年也多次向原告表达过愿意腾退房屋，只要拿到应得的补偿款。是因为原告多次对补偿款的方案反悔，才导致案涉房屋没交钥匙。二、原告不能再主张占有使用费。涉案房屋是拆迁房，原告已取得了拆迁补偿款，房屋已属于拆迁办。而且涉案房屋周边的房屋均已拆迁，停水停电，案涉房屋无法使用，不能成为租赁标的物。2017年11月6日双方谈判时，原告本人向被告夫妻两表示，当原告拿到拆迁补偿款的80%时，之后的房租就不需再支付。三、原告是否可获搬迁奖励不明确，而且是原告自身的原因不与被告协商交钥匙的问题，因此房屋无法交给拆迁办也是原告自己造成的，不能向被告主张损失。原告第一次起诉时也没有要求腾房，当时双方是默认只要款项结清就会腾房。原告签拆迁协议后60天内被告是可以搬走的，但是原告没有通知被告腾房，2018年2月2日时原告还对被告说随便被告住到什么时候。2018年6月被告已新租了店铺，原告对此也是清楚的。因此不是被告拒不腾房。 本院经审理，认定本案事实如下： 原告何梅系坐落于宁波市鄞州区房屋的所有权人。被告朱家忠从2009年7月1日开始承租该房屋用于开设理发店直至争议发生。该房屋原本就具有基础装修，被告租赁后又对房屋进行了部分装修。双方签订过三次租赁合同，第一次《房屋租赁合同》租期从2009年7月1日到2012年7月1日。2012年7月1日，双方续签《房屋租赁合同》，租期为2012年7月1日至2015年7月1日。2015年7月1日，双方再次续签《房屋租赁合同》，对该次租赁合同的租期双方有争议,（2018）浙0212民初7392号民事判决书采信了被告的主张，确认租赁期限至2019年7月1日，约定的租金为每个月5000元，按年支付，先付后住，房屋押金500元。 2017年12月16日，原告（乙方）与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区东胜街道拆迁办公室（甲方）签署《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，案涉房屋被国家征收，原告选择货币补偿，被征收房评估金额为839381元，货币补偿补助金额为125908元，一次性补偿的搬迁费为14796元，临时过渡费补助为9900元，其他补偿费为38524元（自搭装修费用19860元，营业停产停业损失补偿费用18664元），合计补偿资金为1028509元；甲方自协议生效之日起15日内先行支付乙方征收补偿资金1028509元，乙方保证在签约期限届满之日起60日内搬迁并腾空房屋，交甲方或征收实施单位验收，被征收房屋所有权、土地使用权由甲方代理申请注销登记；如乙方在征收公告规定的签约期限内签约并在征收公告规定的搬迁期限内搬迁、腾空房屋移交甲方或征收实施单位，并交甲方或征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的10%给予签约搬迁奖励计83939元，签约搬迁奖励费自乙方在规定的搬迁期限内搬迁之日起15日内支付。 2017年11月6日与2018年2月2日，原告与被告就案涉房屋的租金缴纳、拆迁及被告搬迁事宜进行过沟通。2017年11月6日是原告到租赁房屋处与被告、被告妻子邱秀君以及隔壁房屋房客等人进行交谈，被告一方对谈话进行了录音。2018年2月2日是被告妻子邱秀君与原告何梅电话通话，被告一方对谈话进行了录音。 2018年6月12日，原告何梅向本院起诉被告朱家忠，要求朱家忠支付2018年1月1日至2018年7月1日的租金30000元及违约金5000元。朱家忠答辩称案涉房屋的所有权自房屋征收决定生效时（2017年12月）已转移给政府，何梅无权再向朱家忠主张租金，并向本院提出反诉，要求何梅支付装修费31646元，一次性搬迁与临时安置补助费12348元，停产停业损失18664元，退回押金500元。2019年4月29日，本院作出（2018）浙0212民初7392号民事判决书，认为在何梅将房屋腾空并交拆迁部门验收前，对与案涉房屋出租相关的处置权利仍在何梅，何梅有权向朱家忠主张房屋占有期间的租金。对租金标准，该判决酌情调整为每月2000元。对朱家忠可得的拆迁补偿款范围及金额，该判决也进行了论述。最终，本院判决朱家忠向何梅支付租金12000元（2018年1月1日到2018年7月1日），何梅向朱家忠支付装修补偿10000元、停产停业损失9332元、一次性搬迁与临时安置补助费12348元。何梅与朱家忠对该判决均不服，均向宁波市中级人民法院提出上诉。2019年7月29日，宁波市中级人民法院作出（2019）浙02民终2412号民事判决，驳回上诉，维持原判。 上述一审、二审判决作出后，被告朱家忠未腾退案涉房屋，原告何梅未向朱家忠支付判决确定的款项，朱家忠也未向法院申请强制执行。原告称被告仍在使用案涉房屋并在内经营理发店业务，被告称其是由于原告未支付补偿款而不交房屋钥匙，但未使用房屋未营业。原告向本院提交了两张2019年8月18日的照片，拟证明被告2019年8月18日仍使用案涉房屋在经营理发业务，被告对该两张照片质证后表示被理发的不是顾客而是被告朋友的弟弟，被告没有收钱，拍下的不是营业行为。 另外，案涉房屋现已被拆除，但本案开庭审理时房屋尚未被拆，被告当庭表示过其对房屋内的物品放弃权利。 以上事实，有原告提交的（2018）浙0212民初7392号民事判决书、2019年8月18日照片两张，被告提交的录音两段，以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为：原、被告之间存在房屋租赁合同关系。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。之前的民事判决书已确认2015年7月1日原、被告《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限至2019年7月1日，但该《房屋租赁合同》中也约定了租金每年一付，先付后住，现被告未支付2018年7月2日起的租金，原告有权解除租赁合同并要求被告返还房屋。退一步说，即使被告以原告未支付其拆迁补偿款为由而不支付租金，那到2019年7月1日租赁期间届满后，被告也再无理由继续拒绝返还房屋。因此，原告起诉时要求被告腾退房屋于法有据，但因案涉房屋目前已实际被拆，再判令被告腾退已无实际意义，故不再支持该项诉讼请求。被告一直不腾空案涉房屋、不向原告交钥匙是事实，则这段期间内是被告对房屋有掌控权，原告无法对其房屋行使权利，因此原告有权向被告主张房屋占有使用费。（2018）浙0212民初7392号民事判决书已对案涉房屋被征收后原告是否还有权向被告主张租金进行过论述，本院认为基于同样的理由，在原告将房屋腾空并交拆迁部门验收前，对与案涉房屋出租相关的权利仍在原告，原告有权向被告主张占有使用费。被告称其一直愿意腾房，是原告不支付被告拆迁补偿款才导致被告未交钥匙，但本院认为对拆迁补偿款已有生效判决进行了处理，在有合法途径保护权利的情况下被告却选择租期届满后仍不腾房的方式，本院对此不予支持。至于被告是否实际使用房屋，本院认为应分两个阶段处理。第一阶段，是在被告未明确向原告表明其放弃对屋内物品的权利之前。由于原、被告还有前案纠纷未了结，原告不敢自行腾房而选择通过诉讼主张权利，合理合法。在第一阶段，被告是否实际使用房屋并非支付占有使用费的前提。即使被告空置房屋，因被告未向原告返还房屋也未使原告有合理理由相信原告可以自行腾房，故原告无法对房屋行使权利，则原告依然有权主张占有使用费。而且，原告提交的照片可反映出至少到2019年8月18日案涉房屋依然设施齐全，能作为理发店使用。第二阶段，则是被告明确向原告表示其放弃对屋内物品的权利之后。在本案诉讼过程中，被告在2019年12月17日开庭时当庭告知原告其已放弃案涉房屋内物品的权利，且被告事实上也未再使用房屋，则原告应当可以腾退房屋。再考虑给予原告必要的准备时间等因素，本院酌情认定占有使用费计算至2019年12月20日止。对费用标准，原告按（2018）浙0212民初7392号民事判决书确定的每月2000元的标准主张并无不当，本院予以支持。故占有使用费的计算期间为2018年7月2日至2019年12月20日，按每月2000元的标准，确定为35267元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告朱家忠支付原告何梅房屋占有使用费35267元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 二、驳回原告何梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费762元，由原告何梅负担80元，被告朱家忠负担682元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长 郑 燕 人民陪审员 王 芳 人民陪审员 励翠英 二〇二〇年六月三日 代书 记员 翁夏慧