淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初169号原告：淮安市德远房屋租赁管理中心，住所地淮安市清江浦区延安东路99号1幢1室，统一社会信用代码：913208117500039802。投资人:王玉华。委托诉讼代理人：王国亮，该公司员工。被告：淮安市延安东路农贸市场有限公司，住所地淮安市清江浦区西安路大河新城12栋202室，统一社会信用代码：913208115592934574。法定代表人:蒋同报，该公司经理。委托诉讼代理人：陈敏亚、张梦含，江苏引航律师事务所律师。被告:淮安市圣协房产中介有限公司，住所地淮安市清江浦区人民南路7号，统一社会信用代码：91320811MA1QOK5E3U。法定代表人:戴尧，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，江苏淮宁律师事务所律师。原告淮安市德远房屋租赁管理中心（以下简称：德远租赁中心）与被告淮安市延安东路农贸市场有限公司（以下简称：农贸市场）、淮安市圣协房产中介有限公司（以下简称：圣协房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告德远租赁中心委托诉讼代理人王国亮、被告农贸市场委托诉讼代理人陈敏亚、被告圣协房产委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德远租赁中心向本院提出诉讼请求：1、依法解除淮安市通泰五金加工厂与淮安市延安农贸市场有限公司于2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》；2、依法解除淮安市延安农贸市场有限公司与淮安市圣协房产中介有限公司于2018年9月19日签订的《房屋租赁协议》，该公司立即搬出；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、淮安市通泰五金加工厂元投资人郑学军2010年10月30日与农贸市场签订房屋租赁合同，将位于淮安市附属场地出租给蒋同报经营，期限为20年。从2010年12月31日至2030年12月30日止，年租金30万元。依据江苏省高级法院发回重审案淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初2766号判决，淮安市通泰五金加工厂投资人由郑学军变更为左才。左才依法申领工商营业执照和延安农贸市场不动产登记证。蒋同报只向原告方提供了合同，但原告多次督促被告农贸市场继续履行合同，被告拒绝履行合同。既不付租金又不参与市场管理，法人资格名存实亡。因郑学军派社会人员对市场无数次闹事，清江浦区公安分局清安派出所依法对蒋同报采取强制措施，询问笔录记录，被告蒋同报称自己是替罪羊，法人名不副实，郑学军每月给他1930元工资。一楼市场每年收摊位费1629500元以上，郑学军与被告所签合同年租金30万元，违反常规。因为郑学军外债上亿元，诉讼案件也比较多，是为了对付债权人和规避法院的执行。2018年9月6日在淮安市清江浦区清安派出所主持下，淮安市通泰五金加工厂原投资人郑学军同意将整栋农贸市场所有权、经营管理权交归左才所有，原告依法接管延安农贸市场。二、2018年9月19日，在清安派出所领导主持调解下，原告正式向被告农贸市场法定代表蒋同报发出通知六条，内容：按时付年租金，交租赁户押金，交付风险保证金、市场对外不得转租、转让、承包和违约责任。2018年9月19日上午11时，蒋同报接收了通知书，至今没有回复，也不履行合同，已违反《合同法》第227条之规定，应依法解除合同。三、2018年9月19日，未经承租人同意，被告蒋同报将农贸市场一层3000平方米面积订立假合同转租给淮安市圣协房产中介有限公司，合同并未履行，也没有交年租金。但被告用尽各种办法阻碍该菜场正常经营，后在警方无数次干预下，才恢复秩序，至今仍强占原告办公室，违反《合同法》第224条之规定，应依法解除合同。综上，被告行为严重影响原告经营市场，故原告诉至法院。被告农贸市场辩称：1、案涉房屋所有权归属于案外人郑学军，原告无权主张解除涉案房屋租赁合同，原告主体不适格；2、原告未在判决生效后重新办理变更登记手续，不产生投资人变更的法律效果；3、2018年9月，原告所发通知不能作为解除合同的依据，原告没有合同解除权；4、原告无权要求解除我方与圣协公司的房屋租赁合同。综上恳请驳回原告的起诉。被告圣协房产辩称：1、农贸市场与原告签订的房屋租赁合同合法有效，我公司与农贸市场签订的房屋租赁协议合法有效，我公司有权依据该协议的约定对相关房屋享有占有、使用、收益的权利；2、原告并非我公司与农贸市场房屋租赁协议的当事方，其作为合同解除权的主体不适格，原告无权主张解除我公司与农贸市场之间的房屋租赁协议；3、原告与农贸市场公司租赁合同第六条第三款明确约定，农贸市场公司有权将房屋转租给第三方，故我公司与农贸市场公司签订的租赁合同合法有效；4、原告主张依据合同法第二百二十四条规定，请求解除农贸市场公司与我公司的租赁合同，但是该条规定约束的是出租人和承租人之间的租赁合同关系，并不是约束的承租人与次承租人之间的租赁关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求，我公司不承担诉讼费。根据当事人举证、质证及陈述，原告德远租赁中心和被告农贸市场、圣协房产对下列事实无异议，本院予以确认：2003年5月14日，左才注册成立个人独资企业通泰五金加工厂（以下简称：通泰五金）。2004年1月15日，左才以出让方式取得位于淮安市淮阴区西侧地块使用权，并以通泰五金名义从事五金加工制造仓储等经营业务。2020年1月16日，通泰五金更名为德远租赁中心。2006年8月2日，左才(甲方)与郑学军(乙方)签订一份《转让协议》记载：“甲方愿将淮阴区延安路的通泰五金整体转让给乙方，乙方以货币方式一次性支付给甲方20元。本协议自双方签字之日视为企业已转让。”当日，工商部门依申请变更通泰五金投资人为郑学军。2006年9月4日，左才和郑学军签订《关于收购原通泰五金加工厂土地资产协议书》记载，甲方通泰五金，乙方江苏淮洲建材有限公司（以下简称：淮洲建材），经双方协商，就通泰五金土地资产转让问题达成一致意见，约定：甲方责任：1、甲方负责将通泰五金的土地资产工商营业执照正副本法人代表由左才变更为郑学军名下。2、延安农贸市场工程量完成到25%，左才负责将企业名称和法人代表变更为郑学军，并按指定企业名称负责土地过户，土地过户费双方按国家规定比例执行；乙方责任：1、负责给甲方打土地资产折款635万元现金欠条，但不得影响甲方正常营业使用。2、甲方在延安农贸市场土地变更到郑学军名下，郑学军应在变更之日起10日内主动到工商部门申请将通泰五金法人代表变更为左才名下，并负责变更费，郑学军不得以任何理由拖拉和拒绝不办，否则应承担左才200万元责任赔偿违约金，并承担因此所发生的一切费用。此协议经双方签字生效后，具有法律效益，供双方严格遵守。待通泰五金法人代表变更为左才名下后，此协议和现金欠款一并作废。左才在协议上签名并加盖“淮安市通泰五金加工厂”印章，郑学军在协议上签名。2006年9月7日，淮洲建材出具一份欠条记载，“今欠淮安市通泰五金加工厂600万元正”，欠条上有淮洲建材印章。2006年10月19日，通泰五金与淮安市国土资源局就延安路农贸市场地块签订《国有土地使用权出让合同》。同年12月5日，通泰五金取得延安路农贸市场地块《土地使用权证》。2010年10月30日，通泰五金（甲方）与被告农贸市场（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方的门面房坐落于淮安市清江浦区（面积3000平方米）；租赁期20年，自2010年12月31日至2030年12月30日；年租金为2011年1月1日至2013年12月31日为48000元，2014年1月1日至2016年12月31日未100000元，2017年1ue1日至2020年12月31日未300000元，2021年1月1日至2025年12月31日为500000元，2026年1月1日至2030年12月31日为700000元。租金总计764.4万元。通泰五金在甲方处盖章，原投资人郑学军在甲方处签名，农贸市场在乙方处盖章，法定代表人蒋同报在乙方处加盖名章。郑学军因与艾留彬民间借贷纠纷一案未按期归还欠款被本院强制执行立案。2017年4月24日，郑学军表示愿意将通泰五金土地使用权拍卖，拍卖价格按900万元计算，并用拍卖款清偿艾留彬的债务。本院遂于同年4月27日作出（2016）苏0802执2514号执行裁定书（拍卖裁定），裁定拍卖郑学军独资的淮安市通泰五金加工厂位于淮安市淮阴区西侧的土地使用权【土地证号为：淮Y国用（2011出）第937号】。2017年8月6日，通泰五金加工厂土地使用权以730万元价格拍卖成交。同年8月18日，本院作出（2016）苏0802执2514号执行裁定书（过户裁定），裁定将郑学军独资的淮安市通泰五金加工厂位于淮安市淮阴区西侧的土地使用权【土地证号为：淮Y国用（2011出）第937号】过户至买受人淮安市宁兴医疗器械有限公司名下。2016年11月22日，左才以通泰五金和淮洲建材为被告诉至法院，要求共支付600万元土地款及利息。2017年10月27日，法院作出（2016）苏0811民初4812号民事判决：一、被告郑学军于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告左才730万元，并将淮安市通泰五金加工厂投资人变更为左才。二、驳回原告左才其他诉讼请求。郑学军不服，提起上诉。2018年3月12日，淮安市中级人民法院作出（2017）苏08民终3787号判决：驳回上诉，维持原判。郑学军仍不服生效判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高院于2019年3月11日作出（2019）苏民再111号民事裁定书，裁定撤销淮安市中院（2017）苏08民终3787号民事判决及本院（2016）苏0811民初4812号民事判决，发回本院重审。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2019年8月29日，本院作出（2019）0812民初2766号民事判决：一、被告郑学军于本判决生效之日起十日内将淮安市通泰五金加工厂投资人变更为左才。二、驳回原告左才的其他诉讼请求。后被告郑学军上述至淮安市中级人民法院，2019年12月30日，淮安市中级法院作出维持判决。2018年7月23日，通泰五金投资人由左才变更为王玉华。2018年9月6日，在淮安市清江浦区清安派出所主持下，通泰五金原投资人郑学军同意将整栋农贸市场所有权、经营管理权归左才所有，原告接管了延安农贸市场。2018年9月19日，原告正式向农贸市场法定代表人蒋同报发通知，要求其按时付年租金等，蒋同报收到通知后至今没有回复。当日，蒋同报代表农贸市场与圣协房产签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给圣协公司，租期7年（2018年9月19日至2024年12月31日止）。上述事实，有房屋租赁合同2份、（2016）苏0811民初4812号民事判决书1份、（2017）苏08民终3787号民事判决书1份、（2019）苏民再111号民事裁定书1份、（2019）苏0812民初2766号民事判决书1份、（2019）苏08民终3664号民事判决书1份、公安机关询问笔录、企业登记信息及双方当事人陈述载卷证明。本院认为：根据法院生效判决及郑学军与原告的协议，整栋农贸市场所有权、经营管理权从2018年9月起归左才所有，原告接管了延安农贸市场。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原通泰五金加工厂与被告农贸市场的房屋租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。通泰五金原投资人郑学军根据法院生效判决及派出所调解协议，已经于2018年9月将整栋农贸市场所有权、经营管理权转给左才所有，原告因此接管了延安农贸市场。据此，涉案房屋的收益亦应当归作为出租方，即原告所有，原告德远租赁中心向被告农贸市场收到租金，其主体资格适格。被告农贸市场主张原告主体不适格，无事实和法律依据，本院不予支持。原告在取得整栋农贸市场经营管理权后，即向被告发出通知告知相关情况，被告仍将租金交付给原投资人郑学军，构成违约。现原告德远租赁中心根据“乙方逾期支付租金超过三个月的，甲方可以解除合同”的约定，要求解除双方的租赁合同并收回房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告圣协房产应当予以协助。被告农贸市场在收到原告通知的当天即与被告圣协房产签订转租协议，主观上存在故意，且主合同解除，农贸市场与圣协房产签订的房屋租赁协议亦应当予以解除，由此造成的损失，圣协房产可依据转租协议向协议相对人另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除淮安市通泰五金加工厂与被告淮安市延安农贸市场有限公司于2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》；二、解除被告淮安市延安农贸市场有限公司与被告淮安市圣协房产中介有限公司于2018年9月19日签订的《房屋租赁协议》；三、被告淮安市延安农贸市场有限公司于本判决生效后三十日内交还承租的位于淮安市清江浦区（面积300平方米）房屋及场地，被告淮安市圣协房产中介有限公司予以协助。案件受理费5800元，由被告淮安市延安农贸市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。（此页无正文）审 判 长  柏 玲人民陪审员  宋团争人民陪审员  张 琳二〇二〇年六月二十九日法官 助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。