江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初2322号原告：廖均华，男，1974年4月9日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：余江波，江西同茂律师事务所律师。被告：易昌胜，男，1964年9月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：杨连秀，女，1969年3月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告廖均华（以下简称原告）诉被告易昌胜、杨连秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告廖均华及其委托诉讼代理人余江波、被告易昌胜到庭参加诉讼，被告杨连秀经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与两被告之间的建房协议合法有效，并依照协议由两被告办理房产证和土地证；2.坐落于宜春市的房屋所有权人为原告廖均华；3.本案诉讼费等费用全部由两被告承担。事实与理由：原告与两被告系朋友关系，在2006年中旬的时候，因原告自身建房需要，原、被告双方在2006年5月1日签订了一份联合建房协议书，后在2006年9月21日签订了补充协议书，对建房的具体事项作了约定，当时原告与被告约定采取由原告出钱、被告集资建房的模式，在实际位置在宜春市建房，建筑面积为136平方米（交钱按照143.47平方米计算），每平米单价为680元，柴棚间每平米400元，房屋建好后由被告负责办理房屋产权证、土地证。原告于2006年至2009年陆续打款共计110535万元建房款给两被告，已经全部付清了购房款，被告出具了相关的建房收款收据和办证费收据。原告从2006年起入住涉案房并居住使用至今。根据双方协议的第七条约定由甲方易昌胜、杨连秀代为办理房屋产权证、土地证，原告也曾多次找到过两被告要求交付房屋产权证和土地证等相关手续，但被告一直以各种理由推脱至今，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法判如所请。被告易昌胜辩称，1.原告不履行协议条款；2.恶意拖欠房屋款，有强买的行为；3.多次要求原告把房屋归还给被告无果；4.被告不承担本案的一切费用；5.原告在2006年9月20日以前没有付清的房屋欠款，应全部按照2.5分计算欠款利息，逾期支付的房款只能作为付房款的利息，现在未付清房款的房屋，必须承担违约责任，并且支付2006年至今的利息与房款。计算时间直到原告所有房屋欠款全部付清为止，请求法院支持；6.在2009年已办好了契税证、维修基金、土地分割证；7.07、08、09年三年内每星期都给他们打电话催他们来办证，到今天的后果都是原告的责任，大多数的人都办好房产证。现在他听到会拆迁就到法院来了，房屋已抵押在农商行了，到现在没有办房产证的原告都欠我的房款；8.我在2007年至2014年住在宜春，跟原告同住一栋楼房；9.他们入住了十多年了，还没有把我的房款付清，还有脸到法院来说理。以上所说全属事实，我相信法院会为我主持公道。被告杨连秀未作答辩。当事人为证明其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。被告易昌胜对原告提交的六组证据无异议。原告提交的证据有：证据一、原、被告身份证复印件，两被告的婚姻登记信息；证据二、《联合建房协议书》一份，《补充协议》一份；证据三、购房收款收据七张，办理收据一张，一户一表收据一张；证据四、结算单一张；证据五、契税证一张；证据六、珠泉街道半边山社区居委会证明一份。原告提交的上述证据相互关联、相互印证，被告易昌胜对证据亦无异议，本院予以采信。被告易昌胜为证明其辩称意见提交《补充协议》一份，原告对该证据无异议。综合审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告易昌胜于2005年取得宜春市宜阳南路（工业园南区天桥旁西侧）的一块土地用于建设房屋出售。房屋于2006年建成。2006年5月1日，原告与被告易昌胜签订《联合建房协议书》，约定“二、联合建房地址：位于宜春市；三、面积计算：双方约定建筑面积为136平方米。约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准（房管局实际测量面积）；四、计价方式：单价为每平方米680元人民币；总价为__元人民币（以产权登记面积为准，多退少补）,柴棚间按每平方米400元，车库按每平方米__元计价；五、付款方式：自签订协议之日起预付定金人民币叁万贰仟元，第三层楼面完工后付款人民币叁万元，第五层楼面完工后付款人民币贰万元（证件交乙方时，乙方付款余款）；六、水电开户费按实际发生费用由乙方承担（以水、电部门发票为准），甲方负责办理；七、甲方负责办理房屋私有产权证、土地证，通水、电、路、铜芯暗线路、铝合金窗、防盗门一扇、柴棚间木窗、墙面粗粉、楼梯间仿瓷、地面扫平、房屋周围围墙、楼梯扶手等，费用由甲方承担；八、交房时间：甲方应在公历06年9月28日前交给乙方使用；…”。2006年9月21日，原告与被告易昌胜签订《补充协议书》，约定“甲、乙双方经协商达成如下协议：由于现在市场材料大幅度上涨及各种手续费用增加，现楼房已竣工，为了早日交房给乙方，甲方要求乙方于2006年9月20日前把所剩余的房款23480元付清（留伍仟元交证件时付清）。另收安装水、电费用预交陆仟元，安装完毕后，按实际费用由计算，多退少补。物业管理、维修基金及政府规定需由买受人承担的各种费用均由买受人承担。如有拖欠或不付清者，将由其自己负责办理房产证、土地证及其他相关证件的费用，甲方不再承担其费用及协助办理。”原告分别于2006年5月1日支付3.2万元、于2006年6月8日支付2.5万元、于2006年8月15日支付1.3万元，于2006年9月22日支付5000元，于2006年9月29日支付1万元，于2006年11月7日支付一户一表款2458元，于2006年11月7日支付7542元（收款事由为房款），于2008年2月15日支付1万元（项目为房款）。2009年12月26日杨连秀出具收据“办证，廖均华付伍仟元正2009/12/26号今收人：杨连秀”。2014年1月14日杨连秀出具条子“房子钱143.47×680=97560元、水电3475元、柴棚15平方450=6750元、总费110535元、实交10500元、补交2784.60元2014年元14号全部付款。杨连秀”。原告自2006年5月起入住至今。2009年12月29日被告易昌胜为原告办理契税证（赣契证宜字第Ｆ099039），契税证承受方为廖均华，出让方易昌胜，坐落于宜春，计税面积143.47平方米。因两被告一直未为原告办理过户登记手续，原告遂起诉至本院。另查，原告委托诉讼代理人持本院调查令向不动产登记机关查询宜春的房屋权属状态时未能查询到具体信息。被告易昌胜称房屋已经抵押，但不清楚已抵押给谁。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，对当事人具有约束力。原告购买被告易昌胜建造的宜春房屋并支付了房款，双方形成买卖合同关系。原告被告签订的协议虽名为《联合建房协议书》，但实际上仍属于房屋买卖合同。该房屋买卖合同没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应当予以确认。原告要求确认《联合建房协议书》和《补充协议书》有效，本院予以支持。根据购房协议的约定，原告应及时足额支付购房款，两被告应当交付房屋并配合办理过户登记手续。据庭审查明，房屋面积为143.47平方米，房屋总价为97559.6元，被告易昌胜出具收据收到的房款为102542元，已经超过涉案房屋本身的总价款，而根据被告杨连秀出具的条子，房屋、柴棚间及水电费均已于2014年1月14日付清，本院综合原告提交的证据认为涉案房屋房款已经付清。涉案房屋于2006年交房，交付后原告居住至今，虽未办理房屋过户登记手续，原因不可归责于原告，原告请求确认对坐落于宜春房屋享有所有权的理由充足，本院予以支持。因涉案房屋产权登记信息不详，本院对原告要求办理过户登记手续的请求暂不予支持。被告易昌胜的答辩意见与其庭审陈述不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告廖均华与被告易昌胜、杨连秀于2006年5月1日签订的《联合建房协议书》、于2006年9月21日签订的《补充协议书》有效；二、原告廖均华对坐落于宜春市享有所有权；三、驳回原告廖均华的其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计币1250元，由被告易昌胜、杨连秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 敖志海二〇二〇年六月十八日代书记员 彭 琪