北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初19198号原告（反诉被告）：众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码91110105327274388P。法定代表人：王新平，董事长。委托诉讼代理人：李雁北，北京市理盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：宾静娜，女，1989年5月20日出生，汉族，北京市理盈律师事务所律师实习律师，住河北省保定市唐县。被告（反诉原告）：北京利德康居房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府前街4号1幢，统一社会信用代码911101135844745751。法定代表人：于清州，董事长。委托诉讼代理人：王景，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：代彬辉，北京市中银律师事务所律师。原告（反诉被告）众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司（以下简称众爱帮扶公司）与被告（反诉原告）北京利德康居房地产开发有限公司（以下简称利德康居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。众爱帮扶公司委托诉讼代理人李雁北、宾静娜，利德康居公司委托诉讼代理人王景、代彬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众爱帮扶公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告双方签订的《租赁协议书》无效；2.请求人民法院依法判令被告退还原告押金共计292000元（可扣除水电费1509.96元）；3.请求人民法院依法判令被告向原告支付装修及附属物折价款1540905元；4.请求人民法院依法判令被告向原告退还电梯维保费10833元；5.请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼费用。法庭辩论终结前，众爱帮扶公司增加一项诉讼请求，要求利德康居公司赔偿腾退房屋时的搬家费用11800元。事实与理由：2018年1月9日，在被告给原告出具了有关手续并承诺为合法建筑后，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《租赁协议书》，约定被告将其位于北京市顺义区×××房屋出租给原告使用，面积为4000平方米，租赁期限为8年，自2018年3月15日起至2026年3月14日止。合同约定租金标准为：第一年0.8元/天/平方米，第二年1.0元/天/平方米等，租金按月支付。合同约定三个月租金为押金，金额为292000元，于合同到期后无条件全部退还。合同约定给予提前两个月的装修期，并约定：甲方在法律法规允许范围内为乙方办理企业法人营业执照提供相关资料及证明。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了押金和租金。由于租赁房屋为毛坯房，没有窗户，原告承租后对租赁房屋安装了窗户，为了方便使用打了隔断，增加了卫生间、洗衣房、修理间等，并进行了装修及添加了监控、空气能等设备设施。原告还交纳了自2018年4月20日起至2020年4月19日止的电梯维保费用共计26000元。在办理营业执照过程中，原告发现租赁房屋并无建房及规划手续，无法办理营业执照，导致原告只能于2019年6月11日腾退了房屋。被告的行为给原告造成巨大损失，特此起诉，请求人民法院予以支持。利德康居公司辩称：不同意原告诉讼请求。1.涉案租赁协议合法有效，是双方真实意思表示，涉案房屋已经取得了合法的土地证和房屋使用权证，涉案房屋可以办理营业执照，不存在原告所述不能办理营业执照的事情。不同意退还押金，原告租赁期限未满，是原告自身原因退租，原告存在违约行为，不同意退还押金。2.水电费是原告2019年5月10日至2019年6月10日的，认可1509.96元的数额。3.因为原告自身违约提前解除合同，原告的装修损失应由其承担，原告没有证据证明其损失数额，原告主张的损失数额不认可。4.根据合同相对性，电梯维保费是原告和案外人自行签订的合同，维保费是原告直接给付第三方，原告无权要求被告返还。不认可原告所述的腾退时间，不清楚原告什么时候搬走的。现有证据不能证明实际发生了搬家费用，众爱帮扶公司提交的付费证据上的时间与其搬家时间亦不一致，故不同意承担搬家费用。利德康居公司向本院提出反诉请求：1.判令原告将涉诉房屋恢复原状；2.判令原告支付2019年6月15日至8月15日的房租及租金增值税款合计255500元；3.判令原告支付因提前解除合同给被告造成的损失730000.02元；4.判令原告支付其欠付的租金增值税款9733.31元；5.判令原告支付2019年5月份水电费共计1509.96元；6.反诉费用由原告承担。事实与理由：被告系涉诉房屋的合法出租权人，2018年1月9日，原告与被告签署《租赁协议书》，协议约定被告将涉诉房屋出租给原告，并就房屋租赁面积、租赁期限、租金支付、提前终止合同等相关事项进行约定。协议签署后，被告一直严格遵守协议约定履行相关义务，但原告却违反协议约定，先是自行发布转租广告拟转租涉诉房屋，其发布转租广告行为被被告予以制止后，又单方擅自搬离涉诉房屋，以其实际搬离行为提前解除租赁协议，原告行为已违反协议第11.3条之约定，应向被告支付由此造成的租金损失。同时应将涉诉房屋恢复原状。另依据协议第4.2条之约定，原告支付的租金均为不含税价款，其向被告支付租金的同时，须另行支付租金所对应的增值税款，截止目前，原告尚欠被告两个月的租金增值税款共计9733.31元。另原告尚欠2019年5月份水电费共计1509.96元。综上，原告的上述违约行为严重侵害了被告的合法权益，导致被告遭受巨大损失，故提起反诉。众爱帮扶公司就反诉辩称：1.涉诉房屋无建房及规划手续，致双方签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效属被告过错所致，故原告提前退房的行为既不构成违约，也不属于提前解除租赁合同的行为。原告的装修是被告同意后进行的，对于形成附合的部分，原告不应该恢复原状，反而应由被告赔偿损失。2.原告于2019年6月10日腾退了涉案房屋，并于同年6月11日将房屋钥匙退还给了被告，被告也于当日拆除了门禁设施，使得原告无法进入涉案房屋，故自2019年6月11日起原告无义务向被告支付涉诉房屋的房租及增值税款。3.因本案房屋租赁合同无效，故不应该按照合同约定履行，因合同无效导致原告存在巨大损失，故被告作为过错方不存在损失，即使有也应该自行承担。4.原告不欠被告租金增值税款。5.同意5月份产生的水电费1509.96元在原告已交纳的押金中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，利德康居公司（出租方、甲方）与众爱帮扶公司（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于北京市顺义区×××租赁给乙方使用，租赁物面积经双方确认为4000平方米（含首层电梯间），并提供两部电梯为乙方专有使用；租期为8年，自2018年3月15日起至2026年3月14日止，租赁物提前装修期两个月，自本合同签订之日起至2018年3月14日止，本协议签订生效后，甲方将房屋交付乙方，乙方在提前装修期内对房屋进行装饰装修以满足乙方正常使用；租赁押金为三个月租金即292000元，其中第一年租金为0.8元/天/平米（年租金1168000元），第二年租金为1元/天/平米（年租金1460000元），……上述租金均为不含税价格；乙方应在租赁物内按有关规定配置灭火器或根据乙方对租赁物内装饰装修使用情况适当增加相应消防设施（包括但不限于消防烟感、温感、喷淋头、室内消火栓、疏散指示、应急照明等），乙方对楼宇内增加的消防设施应经专业人员施工，完工后应将相应竣工图纸报甲方备案，且乙方在协议期满后不得损坏或拆走。就装饰装修，双方约定在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改造，须事先向甲方提交书面方案，并经甲方书面同意，甲方应于收到乙方装修方案之日起3日内予以书面答复。上述合同签订后，2018年1月11日，众爱帮扶公司支付利德康居公司租赁押金292000元。利德康居公司将主楼的三层及一层电梯间交付众爱帮扶公司使用。众爱帮扶公司与装修公司签订《装修工程协议》对于承租房屋进行装修改造，包括在三层墙面开窗洞、安装断桥铝窗等，在室内加装隔断、吊顶、贴瓷砖等室内基础装修，水电改造，安装配套供暖空调工程（含制热机组、空调主机、风机盘管、系统管道及材料采购），一楼拆除原装修、安装门、安装监控及网络。为了对承租涉诉房屋期间使用的电梯进行维护保养，众爱帮扶公司与苏州富士精工电梯有限公司北京分公司签订电梯日常维护保养合同，支付2018年4月20日至2019年4月19日电梯维护保养费13000元，与北京佳友恒泰机电设备有限公司签订合同，支付2019年4月16日至2020年4月15日的维护保养费用11000元。现众爱帮扶公司要求利德康居公司退还自其退场即2019年6月11日至2020年4月15日期间的电梯维护保养费用10833元，其认为该期间由利德康居公司实际享有了电梯的维保服务。众爱帮扶公司已向利德康居公司支付了2019年6月15日之前的租金。合同履行期间，众爱帮扶公司提出涉诉房屋无建房及规划手续，无法办理营业执照，故于2019年6月10日搬离了涉诉房屋，并于2019年6月11日来到利德康居公司在现场的办公室将涉诉房屋钥匙交给史润龙，双方清点钥匙，但最终未达成一致的交接意见，众爱帮扶公司的员工将钥匙和三张2019年6月的租金增值税发票留在现场。为证明利德康居公司已在2019年6月11日接收涉诉房屋，众爱帮扶公司提交了一张拍摄于2019年6月11日的照片，显示电梯的门禁已被拆除，众爱帮扶公司认为利德康居公司拆除门禁致其无法使用涉诉房屋，故主张自2019年6月11日腾退房屋。利德康居公司认可2019年6月11日时现场门禁被拆除，但表示不是利德康居公司拆的，不清楚是谁拆的。利德康居公司不认可众爱帮扶公司在6月11日腾退房屋，因为众爱帮扶公司当时在现场还遗留了很多物品，直到8月15日才将这些物品搬走，故主张众爱帮扶公司于8月15日完成房屋腾退。为了搬运物品，众爱帮扶公司租用车辆，为证明租车费用，提交于齐洪海签订的《租车协议》，租期自2019年7月1日至2019年8月31日，租金5400元。案件审理过程中，本院于2019年6月27日组织双方现场勘验，门禁又重新安装回去，现场留有众爱帮扶公司的较多物品，该公司当场表示放弃对这些物品的权利。8月15日，众爱帮扶公司将遗留在涉诉房屋的物品全部运走。经众爱帮扶公司申请，由法院随机摇号确定，本院委托北京国融兴华工程项目管理有限公司就众爱帮扶公司对涉诉房屋室内装修及附属设备设施的工程造价进行了鉴定，众爱帮扶公司预交鉴定费19724元。鉴定机构计算出的工程总造价为1355930.36元，其中利德康居公司认为门禁卡、洗脸盆、应急灯、荧光灯、摄像头、摄像设备、多画面分割器、通风空调，属于可移动、可重复利用设备，不应包含在评估范围之内，但鉴定机构认为上述设备均属于建筑工程造价鉴定范围，故纳入了工程造价总额中；另关于空调的价格，众爱帮扶公司主张市场价格为66.421万元，鉴定机构参照市场同类产品价格及原告提供的价格，管道部分依据现场及原告提供的空调图纸计算，管道及保温价格参照施工期造价信息价格，确定空调系统价格为533493.15元。就最终的鉴定意见，利德康居公司认为鉴定所依据的《空调报价单》及工程安装合同真实性无法确认，且应结合房屋租赁期限、折旧率相关规定及现有设备、设施的使用功能等对装修及附属物的现值进行酌定。另外认为一层吸顶灯、门禁卡，三层洗脸盆、水嘴，应急照明灯具、安全出口指示灯、双管荧光灯、三管荧光灯、摄像机、多画面分割器、以及通风空调等均属可移动、可重复利用的设施设备，认为应由众爱帮扶公司拆除，不用纳入其装饰装修损失范围。众爱帮扶公司认为就空调工程应按照市场价格66.421万元计算损失。庭审中，众爱帮扶公司主张涉诉房屋无建房规划许可、系违建，双方签订的房屋租赁合同无效。双方签订合同时，利德康居公司向众爱帮扶公司出示了一份房屋产权登记证书，产权人为北京北奥利康搬家有限责任公司，房屋坐落为天竺镇府前街4号，建筑面积为6590.56平方米，土地使用面积为9025.56平方米，房屋共有5处，房屋总层数均为1层，建成年份均为1988年，房屋用途为仓库。2003年，房屋产权人取得上述地块的集体土地使用证。随后，房屋产权人在该地块上重新投资建设了新的库房，主体结构为框架结构，地上两层（局部四层），库房主体及附属建筑物总建筑面积15000余平米。顺义区×××镇建设科于2007年4月27日证明上述库房的建设情况，2014年北京利康搬家公司就上述库房的消防改造工程向消防部门申请竣工验收消防备案，登记的建筑物名称为1号楼仓库，钢筋混凝土结构，高度为15米，层数为3层，建筑面积为14142平方米。利德康居公司将上述库房中的三层租赁给众爱帮扶公司。庭审中，双方一致确认众爱帮扶公司尚欠利德康居公司水电费1509.96元，同意从押金中扣除。2018年3月到7月的租金，利德康居公司未给众爱帮扶公司开具增值税发票，为了补足该期间租金未交纳的增值税款，利德康居公司开具了2019年6月10日及2019年6月27日共三张增值税发票，增值税额合计为9733.31元，要求众爱帮扶公司负担。众爱帮扶公司称未向利德康居公司支付2019年6月15日以后的租金，不同意负担上述增值税。上述事实，有庭审笔录、《租赁协议书》、押金支付凭证、租金转账凭证及发票、现场照片及勘验笔录、鉴定意见书等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原、被告双方签订的房屋租赁合同是否有效，关键在于承租房屋在建设时是否经过了建设工程规划许可。利德康居公司作为房屋出租人提交了一份房屋产权登记证书，但该产权证上记载的房屋状况、建设时间、面积等与现场勘查的房屋状况完全不同，结合利德康居公司提交的天竺镇城建科的证明，可以确认原房屋的产权人已将产权证内的原房屋拆除翻建成现房屋。利德康居公司未提供证据证明现有房屋在建设时取得了建设工程规划许可证，故双方就涉诉房屋签订的房屋租赁合同应属无效，众爱帮扶公司要求确认合同无效的诉讼请求本院予以支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，利德康居公司应将收取的押金退还众爱帮扶公司，现双方均同意从押金中扣除1509.96元众爱帮扶公司应负担的水电费，本院对此不持异议并予以确认。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，众爱帮扶公司装修改造经过了利德康居公司的同意，现合同无效，利德康居公司要求众爱帮扶公司将房屋恢复原状，无法律依据，本院不予支持，双方应按照上述规定确定损失分担。众爱帮扶公司申请对装修改造工程造价进行了鉴定。就鉴定意见中利德康居公司认为未形成附合可拆除的项目，本院认为空调系统、各类照明灯和指示灯等、监控及摄像设备等，均已丧失了物理上或社会经济观念上的独立性，若拆除这些项目则其价值会贬损或功能受影响，因此应认定与房屋形成附合。利德康居公司要求从装饰装修造价中扣除上述项目的价值，本院不予支持。众爱帮扶公司要求以66.421万元计算空调系统的造价，其对此未举证证明，鉴定机构参考市场价和众爱帮扶公司提出的价格确定空调系统造价为533493.15元，本院予以确认。综上，本院采纳鉴定意见书中的工程造价金额合计1355930.36元。但上述工程项目，众爱帮扶公司截至退场时已自行使用了一段时间，故相应的折旧部分应从损失中扣除，本院根据双方约定的租期、众爱帮扶公司自行使用情况，酌定众爱帮扶公司的装修现值为120万元。双方的合同因承租房屋未取得建设工程规划许可而无效，利德康居公司作为房屋出租人应负主要责任，众爱帮扶公司未尽审慎注意义务应负次要责任，上述装修损失本院确认由利德康居公司赔偿众爱帮扶公司72万元，众爱帮扶公司主张过高部分本院不予支持。关于电梯维保费用，众爱帮扶公司自2019年6月11日腾退之后未再使用，自该日至2020年4月15日的电梯维保费用经核算为9320元属于其损失，双方按照前述本院确认的过错责任分担，利德康居公司应赔偿众爱帮扶公司5592元。众爱帮扶公司要求利德康居公司赔偿搬家费，但其提交的相关证据不能证明系其腾退房屋时发生的搬家费，故对其相关诉讼请求本院不予支持。从众爱帮扶公司提交的照片和录音可以认定，利德康居公司在2019年6月11日拆除了门禁，且众爱帮扶公司当日将房屋钥匙在利德康居公司的办公室交还给公司相关人员，可以认定众爱帮扶公司已于当日无法再使用涉诉房屋，但其在涉诉房屋内遗留了诸多物品，虽在2019年6月27日在本案现场勘查时表示不要这些物品，却也给利德康居公司使用房屋造成障碍，直至2019年8月15日众爱帮扶公司将房内物品清理完毕。依据上述事实，本院酌情确定众爱帮扶公司应向利德康居公司交纳2019年6月15日至2019年8月15日期间房屋占用费用的数额，利德康居公司主张过高部分及主张的增值税款本院不予支持。因双方的房屋租赁合同无效，且利德康居公司对于合同无效负有主要过错，众爱帮扶公司腾退交还房屋，利德康居公司要求赔偿半年的空置期损失，无法律依据，本院不予支持。根据税收法律法规相关规定，增值税的纳税人为销售方。双方在合同中约定的租金为不含税价格，结合合同履行过程中众爱帮扶公司也曾向利德康居公司支付过增值税款，可以认定双方曾约定由众爱帮扶公司负担增值税款，但双方的合同已被认定为无效，故有关税款负担的条款也应无效。另外，增值税的发生与相应的应纳税行为相对应，众爱帮扶公司并未向利德康居公司交纳2019年6月15日以后的租金，而利德康居公司开具的发票是2019年6月，其以上述发票向众爱帮扶公司主张2018年3月至7月未开发票期间的增值税款，与税收法律法规不符。综上，在众爱帮扶公司不同意负担前述税款的情况下，对利德康居公司要求众爱帮扶公司支付9733.31元税款的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京利德康居房地产开发有限公司于二〇一八年一月九日签订的《租赁协议书》无效；二、被告（反诉原告）北京利德康居房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司押金二十九万零四百九十元（已扣除众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司欠付的水电费一千五百零九元九角六分）；三、被告（反诉原告）北京利德康居房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司装修损失七十二万元；四、被告（反诉原告）北京利德康居房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司电梯维保费损失五千五百九十二元；五、原告（反诉被告）众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京利德康居房地产开发有限公司房屋使用费七万元；六、驳回原告（反诉被告）众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京利德康居房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万九千八百三十四元，由众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司负担八千九百零四元（已交纳），由北京利德康居房地产开发有限公司负担一万零九百三十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费六千八百八十四元，由北京利德康居房地产开发有限公司负担六千四百零一元（已交纳），由众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司负担四百八十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费一万九千七百二十四元，由众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司负担七千八百九十元（已预交），由北京利德康居房地产开发有限公司负担一万一千八百三十四元，于本判决生效之日起七日内直接给付给众爱帮扶信息咨询（北京）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王卫红人民陪审员  穆希超二〇二〇年六月十七日法官 助理  郭文攀书 记 员  王梦伟