河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初196号原告：朱海儒，男，汉族，1992年4月11日出生，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：常秀云，河南扬善律师事务所律师。被告：郑州融侨房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇湖滨路与祥和路交叉口企业总部大厦第14层。统一社会信用代码：91410184396876825C(1-1)。法定代表人：林宏修，董事长。委托诉讼代理人：王少帅，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：范红光，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司新郑支行，住所地新郑市中华路中段。负责人：龙洪波。原告朱海儒与被告郑州融侨房地产开发有限公司(以下简称“融侨公司”)、第三人中国建设银行股份有限公司新郑支行（以下简称“建行新郑支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，由审判员岳宏欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱海儒及其委托诉讼代理人常秀云，被告融侨公司委托诉讼代理人王少帅到庭参加诉讼。第三人建行新郑支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,按缺席进行审理。本案现已审理终结。原告朱海儒向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告融侨公司返还原告交纳的房款首付款146476元及原告已经偿还的房屋按揭贷款暂计93692.48元（每月月供2927.89元，从2017年4月1日起付至2019年12月1日共32个月），剩余未偿还的按揭贷款由被告承担；3.请求依法判令被告融侨公司向原告赔偿损失暂计141492元（其中，新增房屋租金每月2000元，暂计至起诉日，共12个月，合计12000元，起诉以后的另行计算；原告为与被告协商而支出的交通费、餐费、误工费，暂计2000元；原告另行购买相同面积的房屋而增加的成本费86960元（按1000元/㎡成本计算）；首付款和已付两年月供的利息暂计31702元，起诉以后的利息另行计算；已交的诚意金10000元、手续费600元、电商费6000元和房屋维修基金5652元）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于新郑市龙湖镇河道绿地东侧、规划道路南侧融侨城西苑10幢2单元20层2003号三室两厅房屋出卖给原告，建筑面积86.96㎡，单价8400.14元/㎡，总价款为730476元。付款方式：2017年3月7日付款146476元，剩余584000元商业贷款。交房时间是2019年6月30日前。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房首付款146476元，并办理了商业贷款等，但2019年6月30日交房时，却发现被告向原告交付的房屋户型与合同约定的户型严重不符，且买房时被告所宣称的千亩湿地公园、周边道路交通、幼儿园、商业区等配套设施与“融侨城”项目实际情况存在严重差异，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，致使无法实现合同目的，给原告造成巨大的经济损失。原、被告对此经多次协商未果。故原告提起诉讼。被告融侨公司辩称：1.应当驳回原告解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。理由如下：（1）被告交付原告的房屋与合同主文约定相一致，原告主张交付房屋与合同约定不符，属于合同理解上的争议，应当结合合同主文及施工工程图纸和房管部门房屋分户图确认合同约定的交易房屋，涉案合同中的户型图是贴错了，涉案合同中的户型图与规划审查通过的施工图纸不一致；（2）被告交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，并已向原告履行交付通知，根据合同约定，该房屋应视为已经交付，被告不存在违约；（3）被告已向原告交付房屋，原告的购房合同目的并未受到影响。2.市政公园、道路不属于被告的责任范围，项目配套商业、幼儿园已经在融侨项目开发建设中，被告不存在违约。3.应当驳回原告关于要求被告支付退还购房款、支付原告按揭款、赔偿损失的诉讼请求。合同约定的房屋已经验收合格，交付条件已全部具备，被告已经在合同约定交付日期前书面通知收房，原告在诉状中自认于合同约定2019年6月30日交房日前双方办理了交房、收房手续，被告已经履行合同约定的交付义务和通知义务，原告不接受房屋，并非被告违约，原告主张退还房款、承担原告按揭贷款的诉讼请求缺乏合同和法律依据；原告主张赔偿损失，应当提供证据证明经济损失的发生，原告未能提供相应证据，应当驳回其赔偿损失的诉讼请求。4.本案的诉讼费应当由原告承担。第三人建行新郑支行未予答辩，亦未提供证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月7日，原告朱海儒与被告融侨公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001820041），主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为龙湖镇河道绿地东侧、规划道路南侧融侨城西苑10号楼2单元20层2003号房屋，建筑面积为86.96㎡……第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为8400.14元/㎡，总金额730476元……第六条付款方式及期限。约定金额：146476元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-03-07；约定金额：584000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2017-04-07……第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议……附件一附有房屋平面图。2017年4月1日，朱海儒作为借款人、抵押人，融侨公司作为保证人与贷款人建行新郑支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，贷款人建行新郑支行针对朱海儒购买龙湖镇河道绿地东侧、规划道路南侧××楼××单元××号房屋向朱海儒发放购房贷款584000元，按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期（月）还款2927.89元，贷款期限自2017年4月1日起至2047年4月1日止，贷款利率适用浮动利率，在基准利率水平上下调10%确定，保证人融侨公司承担阶段性连带责任保证。2017年9月1日，原告朱海儒作为借款抵押人，第三人建行新郑支行作为抵押权人，双方签订了《新郑市预购商品房抵押合同》，约定，朱海儒以其购买融侨公司的位于龙湖镇河道绿地东侧、规划道路南侧××楼××单元××号商品房屋作抵押，用以其向建行新郑支行的借款584000元，抵押期间自2017年4月1日至2047年4月1日。2017年3月7日，原告朱海儒向被告融侨公司支付购房首付款146476元，向郑州速通房地产经纪有限公司支付手续费880元。2017年5月24日，朱海儒缴纳涉案房屋维修专项基金5652元（新郑市物业维修资金管理中心出具交存凭证）。针对剩余购房款584000元，原告朱海儒采取向第三人建行新郑支行商业贷款的方式偿还。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，建行新郑支行向朱海儒发放涉案房屋商业贷款584000元，建行新郑支行支付给了融侨公司，融侨公司向朱海儒开具了足额增值税发票。自2017年4月21日起，朱海儒依借款合同的约定按月向建行新郑支行偿还房贷月供，截止2019年12月1日，已经偿还的月供合计32个月，共计93692.48元（含当月应还的房贷本金及利息）。在上述三份合同履行期间，朱海儒发现融侨公司交付的商品房实际户型与其与融侨公司签订的《商品房买卖合同》中记载的《房屋平面图》的户型不一致，遂向融侨公司提出请求，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求融侨公司退还其已付的各种款项，并赔偿损失。双未达成一致意见。朱海儒为此诉至本院，请求处理。另查：1、《商品房买卖合同》中的附件一《房屋平面图》与融侨公司实际交付的房屋呈现左右相反的格局，《商品房买卖合同》附件一中《房屋平面图》入户门在厨房右侧，实际交付的房屋入户门在厨房的左侧。融侨公司在庭审中称，《商品房买卖合同》附件一中的图纸与规划审查通过的施工图纸不一致，涉案合同中的户型图是贴错的，交房时发现户型图贴错了，便与朱海儒协商更换户型图，未协商成功。朱海儒所购房屋的2003号房屋是与所贴错的户型图成轴对称的C1户型，2003号房屋的实际图纸与规划设计图纸、竣工验收图纸相一致。2、涉案房屋的实际建筑结构、户型、空间尺寸、朝向是依据融侨公司向本院提交的涉案房屋施工工程设计图纸与房产分户图进行建设施工，不存在后期设计变更。3、原告方在庭审中表示，针对2019年12月1日之后原告向第三人建行新郑支行交纳的涉案商品房屋贷款月供款，原告另行与当事人协商或再讼。以上事实，有原告方提交的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《新郑市预购商品房抵押合同》，购房款发票、维修基金收据、中国建设银行偿还房贷还款明细、房屋施工工程设计图、房产分户图，郑州速通房地产经纪有限公司给朱海儒出具的手续费880元的收据，《个人住房（商业用房）借款合同》以及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告朱海儒与被告融侨公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17001820014）和原、被告及第三人建行新郑支行之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告与第三人于2017年9月1日签订的《新郑市预购商品房抵押合同》，均系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告及第三人均应当按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》对涉案商品房屋内部左右布局进行了明确约定，并作为特定的合同目的由合同双方当事人严格遵照履行。商品房屋并非普通商品。购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理，被告实际向原告交付的房屋与合同约定的户型呈现左右相反的格局，说明被告实际向原告交付的房屋不符合双方所签订的《商品房买卖合同》中房屋平面图的约定要求，由此导致原告购房目的不能实现，故对原告主张解除双方所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告在庭审期间辩称，合同中约定房屋的实际建筑结构、户型、空间尺寸、朝向是依据施工工程设计图纸与房产分户图进行建设施工、备案，不存在后期设计变更，合同附件一中的户型图系工作人员失误造成，其公司已经按照合同约定的房屋号及时间通知原告收房，其不存在违约。本院认为，涉案商品房买卖并非现房买卖，被告也未能提供证据证明双方在合同签订时已现场确认房型和房屋具体位置的证据，针对被告的上述辩论观点，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告朱海儒要求被告融侨公司返还其购房首付款146476元和其已向第三人建行新郑支行交纳的32个月（自2017年4月21日起至2019年12月1日止）房贷月供款93692.48元有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告融侨公司实际向原告朱海儒交付的房屋不符合双方所签订的《商品房买卖合同》中房屋平面图的约定要求，属违约行为，被告应承担违约责任，被告应当赔偿原告相应损失。原告支付购房首付款，并自2017年4月21日起偿还房贷月供后，势必给其造成一定的利息损失，依原、被告签订的《商品房买卖合同》中“买受人退房的，出卖人须按银行同期活期存款利率付给利息”之约定，被告融侨公司应当以原告朱海儒支付的首付款146476元和房贷月供款93692.48元为基数，首付款146476元自2017年3月7日起，房贷月供款93692.48元可自2019年11月21日起，按照中国人民银行同期活期存款利率，向原告支付利息，至实际清偿之日为止。关于原告主张的因被告未交付房屋导致的房租损失12000元，并非基于《商品房买卖合同》的解除而导致的必然损失，与本案无关联性，故针对原告该项请求，本院不予支持。原告交纳的手续费880元，系由郑州速通房地产经纪有限公司收取，而非被告公司收取，原告要求被告手续费证据不力，本院不予支持。原告提交的诚意金10000元手续（《交款通知单》）未加盖被告公司公章，不能显示该费用是由被告收取，原告要求被告退还该费用证据不力，本院不予支持。原告主张的其购买相同面积的房屋而增加的成本费86960元、电商费6000元和其为与被告协商而支出的交通费、餐费、误工费2000元（暂计），由于其均未向本院提供相应的证据予以证明，本院均不予采纳和支持。关于原告朱海儒要求被告融侨公司退还维修基金5652元的诉讼请求,该维修基金虽由新郑市物业维修基金管理中心收取，但由于针对商品房屋，维修专项资金只需交纳一次，且实行“钱随房走”的原则，本案商品房买卖合同解除后，该资金可随之转移给商品房屋新的购买者，为减少当事人诉累，被告融侨公司应将房屋维修专项资金5652元退还原告，待被告融侨公司将房屋销售给他人时再予收取该项费用。针对原告朱海儒提出的要求被告融侨公司向第三人建行新郑支行支付剩余未偿还涉案商品房屋按揭贷款的诉讼请求，系基于《个人住房（商业用房）借款合同》及《新郑市预购商品房抵押合同》是否应当解除及解除后应当解决的问题，由于原告和第三人均未向本院主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》及《新郑市预购商品房抵押合同》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，根据民事诉讼不告不理的原则，基于《个人住房（商业用房）借款合同》及其从合同《新郑市预购商品房抵押合同》而产生的借款担保贷款合同纠纷，本案不予处理。故，原告提出的要求被告向第三人支付剩余未偿还的按揭贷款的诉讼请求，本案不予支持；原告可另行与被告及第三人协商解决，或另行诉讼。第三人中国建设银行新郑支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃质证、辩论的权利，不影响本院依据现有证据及查明的事实依法判决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告朱海儒与被告郑州融侨房地产开发有限公司于2017年3月7日签订的合同编号为17001820041的《商品房买卖合同》；二、被告郑州融侨房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内返还原告朱海儒购房首付款146476元和自2017年4月21日起至2019年12月1日共32个月的房贷月供款93692.48元，并支付利息（首付款146476元的利息按照中国人民银行同期活期存款利率，自2017年3月7日起计付至付清之日止；房贷月供款93692.48元的利息按照中国人民银行同期活期存款利率，自2019年11月21日起计付至付清之日止）；三、被告郑州融侨房地产开发有限公司应当退还原告朱海儒房屋维修专项资金5652元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告朱海儒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7024元，原告朱海儒负担1763元，被告郑州融侨房地产开发有限公司负担5261元。被告应负担的案件受理费5261元已由一并预交，本院不予退还，待被告履行本判决第二项、第三项给付义务时一并同原告结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  岳宏欣二〇二〇年六月十七日书记员  马 爽