福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初112号 原告：林梅兰，女，1986年12月18日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：林荣贵，男，1962年8月22日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县，系林梅兰的父亲。 委托诉讼代理人：曾昭助，福建瓷城律师事务所律师。 被告：林甘，女，1949年1月29日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 被告：柯瑞春，女，1974年6月22日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 被告：柯承住，男，1972年3月26日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 以上三被告共同委托诉讼代理人：苏德锋、杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 原告林梅兰与被告林甘、柯瑞春、柯承住房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告林梅兰委托代理人曾昭助、林荣贵，被告林甘、柯瑞春、柯承住及其委托代理人苏德锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林梅兰向本院提出诉讼请求：一、要求判决被告应双倍返还购房定金50000元（即100000元）。二、要求判决被告应赔偿原告95.79ｍ²涨价款191580元（以每平方米涨2000元计算）。三、要求判决被告应赔偿原告一小车位涨价20000元（以选房后项目办选房后的价155000元——原告购房合同135000元计算）损失。以上三条合计被告应赔偿原告311580元。四、本案受理费、律师代理费、房产中介费由被告承担。事实与理由：原告经德化县百家置业担保公司（简称中介公司）介绍，于2018年9月17日与被告签订《房屋买卖合同》，向被告购买位于德化县房屋，面积为118一126ｍ，另又购买小车位一个135000元，约定房屋每平方米7450元，加层次差价每平方米320元，每平方米价7750元，原告已交购房定金人民币50000元，合同约定选房后三日内应付购房款350000元，预留房价款50000元待产权过户完整当日付清，不计利息，后欠房价款以6厘计算利息。合同还约定：如甲方（出卖方即本案被告）未履行本合同致合同不能顺利完成，甲方应双倍返还乙方（即本案原告）已付的购房款，还应赔偿含中介费用、装修费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师代理费用等条款。项目办已通知于2019年9月9日起开始看房，因被告已无大套型的房屋（即118一126ｍ²）可卖，改为卖小套型的，经原告同意后，于2019年9月30日选房，选中第三幢1503号房，面积95.79ｍ²，选中小车位15号，买大套改为买小套，有《德化县王厝山棚户区改造项目工程安置协议书》为据。按规定购房合同为大套型的，现改为买小套型的，必须签订一份补充协议才可以。中介公司已于2019年10月29日写好《房屋买卖补充协议》，并多次通知被告和原告到中介公司签字，但每次被告拒不到中介公司签补充协议，且称原合同房价太低，要加价50000元，车位加20000元以上，否则房屋不卖给原告。原告要求应按购房合同约定履行。原告选房后三日要支付被告350000元，被告拒收，补充协议又拒签，说你要房就必须加价，否则不卖给你。若按被告的要求加价，原告买的95.79ｍ＇，每平方米要比双方签订的合同价（7450元／ｍ²）涨后为每平方米9450元，要多付房价款191580元，小车位要多付20000元以上。对此，原告无法接受。鉴此，原告诉请法院依据合同法及双方签订的《房屋买卖合同》第十条“违约责任：的第2点约定及原告已付购房定金的收条等证据，判决支持原告的诉求。 林甘、柯瑞春、柯承住辩称，一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》没有成立，原告主张的赔偿损失及适用定金罚则的诉讼请求均不能成立。1、双方当事人于2018年9月17日签订的《房屋买卖协议书》由于对交易的标的物无法确定，事后也无法达成相应的协议，缺乏合同成立的必备条件导致合同未成立。2、本案的合同标的没有明确，不具备合同成立的基本要求，合同未成立，即不存在解除合同或者继续履行合同的问题。从原告的诉讼请求看，原告对解除合同或者继续履行合同的诉讼请求不明确。3、由于合同未成立，原告主张的定金罚则请求及赔偿损失等诉求，没有合同依据，也没有法律依据。二、本案致合同目的无法实现，过错不在于答辩人。从答辩人提供的《德化县王厝山棚户区改造安置房选房、车位选购及店铺销售方案》及《德化县王厝山棚户区改造项目工程安置协议书》证据材料得知，因王厝山安置小区安置房的房源不足，被告在选择安置房时，政府无法提供足够的房源，需要到霞田文体园项目区地块新建安置房给予安置，并对选择安置2套以上的（含扩购）的安置措施作出限制性规定，更没有条件提供案涉合同约定的“产权过户时甲方（即卖方）应保证产权55平方米为出让地”的限制性约定，致使被告无法提供案涉合同的种类标的物。三、关于答辩人收取50000元的性质问题。答辩人收取的50000元款项，不是房屋购房款，也不是购房定金。从性质上来说，属于不当得利，依法应当予以返还给原告。综上所述，原告的诉讼请求，没有事实依据和法律根据，依法不能成立，请求人民法院依法判决。 原告为证实其主张，向本院提供如下证据材料： 1、《身份证》，证明原告主体适格；2、《房屋买卖合同》，证明双方签订合同及约定违约责任等；3、《收据》，证明被告收定金50000元；4、《德化县王厝山棚户区改造项目工程安置协议书》，证明选定王厝山3幢1503室（面积95.79m²）及15号车位。5、《房屋买卖合同补充协议》，证明中介公司已拟好《补充协议书》，被告拒不签字的事实；6、原告与柯瑞春微信聊天记录，中介公司与柯瑞春、柯瑞春丈夫的通话录音，证明被告要求加价的事实；7、申请中介公司业务员出庭作证；8、小区楼层层次差价表，证明定购房屋15层差价为320元/m²；9、中介公司发给原告微信，证明小区房价已涨至9500元/m²以上；10、中介费收据、律师代理费收据、诉讼费预收票据，证明支付中介费8500元、律师代理费8000元，预交诉讼费5973.70元。 本院依原告申请，通知证人出庭作证。证人张某、徐某出庭证实：他们是德化县百家置业担保有限公司的业务员。通过公司联系，林甘与柯瑞春答应将王厝山安置的大套房卖给林梅兰。然后，因安置政策变动只能选择小套的，买方也答应购买小套房。买卖双方共同参与选房后，由他们联系双方到中介公司补签协议，卖方说车位要多2万元，套房要多加5万，经过调解，双方未能达成一致意见并签订补充协议。 对原告提供的证据，被告质证后认为：对证据1、2、3、4、10的真实性无异议；对证据5、8、9三性均有异议；对证据6，认为不符合证据形式要件，柯瑞春当庭听了通话录音后，承认录音部分是她本人说的；对证人张某、徐某的证言，认为证人证言有点夸张，被告接到政府通知后，知道没有大套可卖给原告，就去中介说了没有大套的，并表示如有办法就等霞田片区安置，没办法就去找别人买。 本院认为，被告对原告提供的证据1、2、3、4、10的真实性无异议，可以采信；对证据5，双方未签字确认，不予认可；对证据8，与被告的主张的层次差价一致，可以采信；对证据9，因不具有证明力，不予采信；证据6与证人证言可以相互印证，可以采信。 被告为证实其主张，向本院提供如下证据材料： 1、《身份证》三份，证明被告林甘、柯瑞春、柯承住主体身份信息；2、《德化县王厝山棚户区改造房屋征收补偿安置协议》两份，证明涉案房屋来源于德化县王厝山棚户区改造建设需要被征收补偿安置的事实。3、《房屋买卖合同》一份，证明合同未能确定房屋的具体位置，且明确应保证产权55平方米为出让地，如少于55平方米以下的面积产权过户时土地出让金由甲方承担支付等条款。4、《德化县王厝山棚户区改造安置房选房、车位选购及店铺销售方案》一份、《德化县王厝山棚户区改造项目工程安置协议书》二份，证明被告方选取安置房和房号、房屋的类型，因政府政策原因，被告方无法提供合同中确定的房屋标的物。 对被告提供的证据，原告质证后认为：对被告提供的证据1、3的三性无异议；对证据2、4的真实性无异议，关联性有异议。 本院认为，原告对被告提供的证据1、3的三性无异议，可以采信；对证据2、4关联性问题，因该两份证据与本案争议的内容有关联，本院应予以采信。 因双方对争议房屋房屋现价有不同意见，经原告申请，本院委托鉴定机构对双方争议的房屋差价及车位单价进行鉴定。2020年5月12日，泉州和益资产评估房地产土地估价有限责任公司出具《资产评估报告》，结论：德化县浔中镇浔中村王厝山棚户区改造安置房前排3号15层房屋评估单价为9016元/m²；德化县浔中镇浔中村王厝山棚户区改造安置房前排3号15层房屋其配对的负一层小车位评估单价为166700元/个。 对《资产评估报告》，质证后，原告对《资产评估报告》没有异议。被告认为：1、资产评估报告中标的物，不是《房屋买卖合同》约定的房产，因为标的物不存在，鉴定结果是错误的；2、评估报告基准日确定是2020年5月6日是错误的，应该以违约日作为基准日，即2020年1月份原告起诉这个时间点；3、对鉴定车库的价值也是错误的，之间没有关联性，合同约定原告对车位有优先购买权，但并不一定要卖给原告。 本院认为，《资产评估报告》系有由资格的评估机构和有资质的评估师作出的，系对争议的房产的价格评估，可以作为本案的定案依据。被告的质证意见认为标的物不存在，不符合客观事实；要求以违约日作为评估基准日，依据不足；车位购买权在双方的《房屋买卖合同》第九条已明确约定，车位的优先购买权及相关优惠政策随房产一并转让，原告申请一并评估价格，并无不妥。 依据本院采信的以上证据，可以认定如下案件事实： 一、因德化县浔中镇王厝山片区棚户区改造建设需要，德化县土地储备中心对林甘等人的房屋进行征收。签订《房屋征收补偿安置协议》后，德化县土地储备中心同意按照“调换相应产权面积，差价互补”的原则进行安置。安置时，被拆迁户可以凭“选房顺序号”编号顺序选择安置房，并允许对安置房面积给予一定数量的扩购。 二、林甘与柯瑞春、柯承住系母亲与女儿、儿子关系。2018年9月17日，以德化县百家置业担保有限公司(下简称：百家公司)为中介方，以林甘、柯瑞春、柯承住为出售方（甲方），以林梅兰购买方（乙方），三方签订一份《房屋买卖合同》。甲方因拆迁取得德化县浔中镇王厝山片区棚户区改造产权置换房，自愿将上述置换房中的118一126平方米出售给乙方。该合同主要条款约定：第一条，甲方从置换房1—6号楼选取其中一套，幢号以拆迁安置部门为准，选房顺序号为第一批9号，产权面积及房号以乙方选房为准。土地使用面积以土地管理部门核发的土地使用权面积为准，土地使用权类型以产权证标示为准。第二条，甲乙双方同意上述房屋按每平方米7450元计价。买卖总成交额以乙方选房后面积结算。第四条约定付款日期及方式：1、签定合同当日付定金50000元；2、选房之日起三日内，付购房款350000元；3、预留购房款50000元待产权过户当日付清，不计利息；另欠房款乙方应自房屋交房之日每月支付6厘利息。第七条第二款约定：双方应按规定办理房产过户手续，过户所需缴纳的各种税费，由乙方承担支付（产权过户时甲方应保证产权55平方米为出让地，如少于55平方米以下的面积产权过户时土地出让金由甲方承担支付）。第九条，甲方应将上述房地产享有附属车位的同等价格优先购买权及相关优惠政策一并转让给乙方享有。第十条约定了违约责任，如果甲方在签订本协议后未能履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，或者不按本协议条款将该房屋出售及过户给乙方，则甲方必须自违约之日起3日内双倍返还乙方已付的购房款给乙方，还应赔偿守约方含中介费用、装修费损失、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师代理费用等。第十二条约定，如双方产生争议、纠纷,自行协商解决不成，可通过司法程序解决。 三、双方签订《房屋买卖合同》后，林梅兰于2018年9月17日按合同约定支付定金50000元，柯瑞春出具一份收据给林梅兰收执。 四、2019年9月9日，德化县王厝山棚户区改造建设领导小组出台《德化县王厝山棚户区改造安置房、车位选购及店铺销售方案》（下简称：安置方案）。《安置方案》为：王厝山安置小区安置房套数共6幢665套，小户型36套，中户型214套，大户型415套。选房原则：（1）应安置住宅面积不足首套单套安置房面积的25%，或剩余面积（剩余面积：指应安置住宅面积扣除所选安置房面积后剩余的面积）不足第二套及以上单套安置房面积的50%，不予产权调换，实行货币补偿。协议有约定的按协议约定给予安置。（2）因王厝山安置小区安置房的房源不足，根据德化县人民政府《关于六中扩建改造项目和王厝山项目安置有关问题协调会议的纪要》的精神，不足部分在霞田文体园项目区地块新建安置房给予安置。现对王厝山安置房选房方案作如下补充规定：①只安置1套的，只能在王厝山安置小区按原来各自的选房顺序号选房，不得异地安置。②安置2套及以上的（含扩购），只能先在王厝山安置小区按原来各自的选房顺序号等面积产权调换完整套（单套或第二套以上单套）安置房。若能够完整套安置的，不得异地安置。产权调换后若有剩余面积且剩余面积大于或等于47.11平方米的（即大于或等于王厝山安置房建设方案的中户型最小套94.22平方米的一半）才能到霞田文体园项目区地块新建安置房异地选房1套；若剩余面积小于47.11平方米的，如果本安置区没有可供选择的房源，则实行货币补偿。③到霞田文体园新建安置房异地选房的，其顺序号仍按王厝山棚户区房屋腾空时的顺序号，其扩购价与六中扩建改造项目安置霞田文体园的相一致。（6）每个选房号只可选择一套小户型（含扩购套房），按选房顺序号先选先得，选完即止。5、扩购原则：以析产立户数单独计算，每户只能扩购一次。扩购面积在15平方米（含15平方米）以内的，扩购单价按3500元／ｍ²的85%结算，即2975元／ｍ²；超出15平方米的按3500元／ｍ²结算。安置房属于等面积产权置换的，保留原有的土地使用权性质。属于扩购部分，若按3500元／ｍ²缴交扩购款的，则其土地使用权性质为国有划拨；若按3806.元／ｍ²缴交扩购款的，则其土地使用权性质为国有出让。《安置方案》中车位选购方案为：1、车位选购原则：（1）选购对象为安置在王厝山安置小区的安置户。（2）选择安置房为1套的，每户只能选购1个车位。（3）选择安置房为2套及以上套数的，则其所选安置房每增加1套就可以多选购1个车位。 《安置方案》明确，因王厝山安置小区安置房的房源不足，根据德化县人民政府会议的纪要的精神，不足部分只能在霞田文体园项目区新建安置房给予安置。为此，原、被告依《房屋买卖合同》约定购买的房屋，被告无法提供。经双方协商，并经中介公司做工作，原告同意改为购买被告所安置的一套面积为95平方米左右的安置房。选房当日，被告通知原告参与选房，共同选定王厝山安置小区第3幢1503号套房及第15号车位。 五、2019年9月30日，以德化县王厝山棚户区改造建设领导小组办公室为甲方，以林甘为乙方，双方签订二份编号分别为：09-1、09-2的《德化县王厝山棚户区改造项目工程安置协议书》。乙方分别选取甲方提供的安置房二套，即浔中镇浔中村王厝山安置小区第2幢903号和第3幢1503号，安置房建筑面积分别为62.21m²和95.79m²。协议确定：“一、乙方选取安置房位置和房号：浔中镇浔中村王厝山安置小区第3幢1503号。二、乙方选取安置房总建筑面积95.79m²，其中：房屋拆迁等面积产权调换面积95.79m²，扩购建筑面积0.00m²或剩余安置面积61.03m²……四、安置房总建筑面积95.79m²，其中土地使用权类型属行政划拨95.79m²，土地使用权类型属出让0.00m²。八、若安置户在王厝山安置小区有选购车位，必须在签订本安置协议时一并签订购买车位协议书，并在交房前一次性缴交车位购买款项。或者在规定的时间内提交办理小车位购买按揭贷款完整手续，逾期则其选定小汽车位将不予保留。”该《安置协议书》第三条列表载明林甘的安置房面积95.79m²，层次差价为320元/m²。 六、原、被告选定安置房后，原告表示要支付合同所约定的购房款350000元，被告未能接受原告的意思表示。房产中介公司起草《房屋买卖补充协议》后，通知双方签订补充协议，因被告要求套房加价50000元，车位应补20000元，原告不同意，致使双方未能在补充协议上签字。 七、2020年5月12日，泉州和益资产评估房地产土地估价有限责任公司出具《资产评估报告》，结论：德化县浔中镇浔中村王厝山棚户区改造安置房前排3号15层房屋评估单价为9016元/m²；德化县浔中镇浔中村王厝山棚户区改造安置房前排3号15层房屋其配对的负一层小车位评估单价为166700元/个。 八、庭审中，对被告可提供的霞田文体园项目区新建的安置房，原告明确表示不同意购买，并要求与被告解除房屋买卖合同。被告提出《资产评估报告》中的评估单价应扣除层次差价320元/m²，后再计算损失数额。 本案的争议焦点为：《房屋买卖合同》是否成立？合同不能履行是否是安置政策调整导致的？被告是否存在违约行为？ 一、关于《房屋买卖合同》是否成立问题 原告认为：本案合同没有违反法律、政策强制性、禁止性规定，是双方完全自愿签订的。合同约定凭选房号在1号到6号楼之间任选一套，本案标的物是明确的，本案的合同是有效的、合法的。 被告认为：本案房屋买卖合同因合同的标的没有明确，根据合同法相关规定，不具备合同成立的基本要件，合同未成立。 本院认为，本案《房屋买卖合同》符合我国《合同法》第十二条规定的基本内容，条款并无违反法律规定，该合同对标的物的约定虽不具体，但是明确的，符合安置房买卖的客观实际情况，合同系双方当事人的真实意思表示，依据我国《合同法》第三十二条规定，合同自双方当事人签字或盖章时成立。 二、关于合同不能履行是否是安置政策调整导致的？被告是否存在违约行为？ 原告认为：被告在王厝山安置房屋有多套，完全有符合条件的房屋可卖，被告从经济利益出发来考虑，想通过扩购来卖118-126㎡的大户型套房。因为被告的原因，大户型的房屋没有了，但是被告有一套95㎡的。原告经过考虑也同意把大套型改为小套型的，而且选房了，也安置95㎡左右的房屋一套。因此，不能履行的原因是被告的原因，而不是政府改变安置政策引起的。 被告认为：本案合同无法履行是因为政府安置政策调整导致的，《房屋买卖合同》签订时间是2018年9月17日，政府销售方案是2019年9月9日出台的。本案纠纷是王厝山的安置房源不足导致的，被告并没有违约。如果要按照合同约定的“保证产权55平方米为出让地”的条件，被告也没办法提供相应的套房。 本院认为：德化县王厝山棚户区改造建设领导小组出台的《安置方案》明确，因王厝山安置小区安置房的房源不足，根据德化县人民政府《关于六中扩建改造项目和王厝山项目安置有关问题协调会议的纪要》的精神，不足部分在霞田文体园项目区新建安置房给予安置。该《安置方案》对王厝山安置房选房方案作出了调整，在王厝山安置小区安置的，原则上只能按原来各自的选房顺序号进行等面积产权调换。产权调换后若有剩余面积且剩余面积大于或等于一定面积的，才能到霞田文体园项目区新建安置房异地选房。按新的《安置方案》，被告无法按原方案进行扩购，无法提供双方合同约定的面积在118-126㎡且保证产权55平方米为出让地的套房。原告所需要的118-126㎡的套房需要继续等待，到霞田文体园项目区新建安置房后才能选房。从以上情况看，安置政策的调整导致了双方原约定的合同无法在王厝山安置时履行。但是，原、被告在知悉该安置政策调整后，采取协商从大户型换成小户型的，并在选房安置时，共同选定王厝山安置小区第3幢1503号套房及第15号车位，由此，可以说明双方同意变更买卖合同的标的物。依据我国《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，双方变更合同是法律所允许的。变更合同后，被告提出套房要加价5万元，车位要补2万元，原告不同意，致使双方而未能签订补充协议，是被告的加价要求导致变更后的合同无法履行，被告存在违约行为。 三、违约责任如何认定？ 原告认为：依据双方的合同约定，被告违约应双倍返还定金10万元，还应赔偿房产涨价损失150714元、车位涨价损失31700元、鉴定费11200元、中介费用8500元、律师代理费8000元。 被告认为：被告无过错，被告同意将购房款退还给原告，原告要求赔偿没有法律依据。选房后，双方都没有达成补充协议。即使本案被告有违约，根据最高法关于买卖合同的司法解释规定，原告主张的损失总额不能超过法律规定的数额。造成本案纠纷的原因，不论政府还是原告都是有过错，被告要求扣减相应赔偿数额，不能把违约责任都归咎于被告。另外，计算房屋差价时，应扣除合同约定层次差价。 本院认为：双方变更合同买卖标的物后，未能签订补充协议，原合同的其他条款对双方仍有约束力。依据双方签订的《房屋买卖合同》第十条的违约责任约定，被告应双倍返还已付的购房款，并赔偿中介费用、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师代理费用等。本案中，可计损失为：中介费用8500元，律师代理费8000元，鉴定费11200元，车位涨价损失31700元，房屋涨价损失为[9016元－（7450元＋320元）]/m²×95.79＝119354.34元，可计损失合计为178754.34元。 综上所述，本院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律规定，合同有效，双方必须依约严格履行。安置选房前，因王厝山安置小区安置房的房源不足，德化县王厝山棚户区改造建设领导小组，根据德化县人民政府会议纪要精神，出台的《安置方案》对王厝山原安置房选房方案作出了调整，安置不足部分调整为在霞田文体园项目区新建安置房后再安置，导致被告无法按原定方案扩购到118-126m²的房源，从而致使原、被告双方合同约定的目的无法实现。但是，原、被告在知悉该安置政策调整后，采取协商从大户型换小户型，并一起选房确定该小区第3幢1503号套房及第15号车位作为合同的履行标的，这是双方的共同意思表示，是双方变更合同标的物的表示。选房后，被告提出加价要求，原告不同意，致使双方而未能签订补充协议。双方未能就变更合同标的后达成新的补充协议，原合同其他条款继续有效，对双方具有约束力。变更合同标的后，被告有履行合同的条件，但被告不接受原告提出的缴交房款意思表示，在补充协议磋商中要求增加房价，拒不履行合同约定的交房义务，被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。 依据我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告对变更后的合同在诉讼期间无法继续履行问题不持异议，因此，被告因违约造成原告的损失，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，可计损失为178754.34元。依据双方签订的《房屋买卖合同》第十条的约定，被告应双倍返还已付的购房款，并赔偿中介费用、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师代理费用等损失。因该违约责任条款，既有定金罚则，又有损失赔偿，且双倍返还定金和损失赔偿的数额总和高于因违约造成的损失，该违约责任约定偏重。被告主张因政府安置政策的调整导致合同不能履行，不能把违约责任都归咎于被告，要求扣减相应赔偿额，符合本案的实际情况和我国《合同法》第一百一十四条规定的“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该主张的理由成立，可以部分予以支持。本案中，安置政策调整是导致双方签订的合同无法顺利履行的其中一个因素，但并非全部因素；合同标的变更后，被告具备履行条件而拒不履行是造成合同违约的主要原因。对此，被告应承担70%的赔偿责任，即被告在退还原告定金50000元的同时，应赔偿原告损失178754.34元×70%＝125128.04元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、林甘与柯瑞春、柯承住应于本判决生效之日起十日内退还原告定金50000元，并赔偿原告损失125128.04元； 二、驳回林梅兰其它诉讼请求。 如各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5973.70元，由原告负担2171.70元，由被告负担3802元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长 周 成 铭 审 判 员 苏 挺 颖 人民陪审员 欧阳金枪 二〇二〇年六月三十日 法官 助理 黄 燕 燕 书 记 员 曾  凌 附：一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。