浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1702号 上诉人（原审原告）：绍兴奕华针纺织有限公司，住所地绍兴市柯桥区安昌街道海盐村。 诉讼代表人：虞伟庆，该公司破产管理人浙江点金律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：王家奇,浙江点金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王吉祥,浙江点金律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绍兴钜律针纺科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区安昌街道海盐村。 法定代表人：朱志红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施国清，浙江越光律师事务所律师。 上诉人绍兴奕华针纺织有限公司（以下简称奕华公司）因与上诉人绍兴钜律针纺科技有限公司（以下简称钜律公司）对外追收债权纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 奕华公司上诉请求：撤销原判，改判支持奕华公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、钜律公司租赁的面积事实清楚，应以《租赁合同》和《承诺书》中确认的租赁面积支付租金和占有使用费，一审适用公平原则按一半面积来计算错误。2015年11月20日，钜律公司在《租赁合同》中承诺租赁奕华公司7950平米的厂房，并对厂房作了充分了解；又于2019年3月1日出具《承诺书》确认现状，并表示希望继续占有使用该厂房。奕华公司认为这是钜律公司的真实意思表示，钜律公司未能举证证明其所主张的实际租赁面积，故应以合同约定的租赁面积为准。二、奕华公司诉请的逾期付款利息是暂计至2019年12月2日，而非是截止日，一审未予计算后续利息错误。从奕华公司提出的诉讼请求和利息清单中不难看出奕华公司主张的逾期利息是至实际款清日止，暂计至2019年12月2日仅是为了在立案时能有一个估数，便于交纳诉讼费，但一审仅判决支持至2019年12月2日的利息，有违事实和法律。 钜律公司辩称，因钜律公司亦对本案提出了上诉，故其答辩意见与其上诉的事实和理由一致。 钜律公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、钜律公司实际承租的厂房面积仅为1657.2平米，承租的办公用房面积仅为270平米，远远低于《租赁合同》约定的承租面积一半，一审迳行认定一半的承租面积缺乏事实基础。双方签订《租赁合同》是事实，但钜律公司的实际承租面积并非如此，具体如下：1.2016年3月16日，奕华公司与绍兴县富立针纺有限公司签订租赁合同，将房屋面积1688平米出租给绍兴县富立针纺有限公司至2019年4月19日；2.2016年3月7日，奕华公司与绍兴县腾博纺织品有限公司签订租赁合同，将房屋面积1985平米出租给绍兴县腾博纺织品有限公司至2019年3月6日；3.2017年7月18日，奕华公司与吴奇峰签订租赁合同，将房屋面积844平米出租给吴奇峰至2020年7月31日；4.2015年7月1日，奕华公司与王来兴签订租赁合同，将房屋面积2450平米出租给王来兴至2018年6月30日。由此可知，在案涉《租赁合同》解除之日，上述租赁期大部分均未届满，钜律公司在一审中已提供了现场照片，可以清晰地反映出案外人在使用案涉租赁物的事实。二、一审运用公平原则作为裁判原则，实际未能平衡双方的权利义务，且违反合同法第九十七条、第九十八条规定。该两法条是对合同解除的规定，规范双方对已履行部分和未履行部分的权利义务。本案应当首先查明案涉《租赁合同》的实际履行情况后，再确定租金和占有使用费的具体金额。一审以无从查证、为公平起见为由，缺乏事实基础和法律依据。 奕华公司辩称，一、案涉《租赁合同》和《承诺书》是钜律公司的真实意思表示，合同项下的面积已经出租给钜律公司。二、钜律公司列明的四项对外出租内容，与其出具的《承诺书》内容不一，且奕华公司的总面积多达两万平米，不能否定钜律公司实际承租约八千平米的事实。 奕华公司向一审法院起诉请求：判令钜律公司立即支付厂房租金1553561.64元和厂房占有使用费510821.92元，并按中国人民银行同期同类贷款利率之标准支付逾期利息损失(其中租金200000元的利息损失从2016年4月1日起算，租金350000元的利息损失从2016年11月1日起算，租金550000元的利息损失从2017年3月29日起算，租金453561.64元的利息损失从2018年3月29日起算，占有使用费510821.92元的利息损失从2019年8月22日起算，暂计至2019年12月2日共为201580.87元)。 一审法院经审理查明：2015年11月20日，奕华公司（出租方，合同简称甲方）与钜律公司（承租方，合同简称乙方）签订一份《租赁合同》，主要内容，甲方自愿将坐落在绍兴市柯桥区安昌镇盐仓头村厂房7950平方米及相应土地，出租给乙方作为经营场地使用。乙方已对甲方的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋。租赁时间为五年，自2015年11月20日起至2020年11月19日止。租赁费第一年至第五年为55万元/年，第一年租金的付款方式为（2016年）3月31日前，乙方支付甲方20万元，余款35万元在（2016年）10月31日前付清；从第二年开始，年租金在每年的3月28日前付清；实际租费先在甲方欠乙方的欠款中扣除。乙方如有对厂房的大型改造或厂房改扩的，则需经甲方同意后方可施行，费用由乙方自理。但在租赁期满后不得再私自拆除，并无偿归甲方所有。租赁期满时，如乙方提出需要继续租用，应提前三个月向甲方提出和协商，同等条件下乙方享有优先权。租赁期间乙方终止合同的，亦应提出前三个月通知甲方。若因政府原因需拆迁的，将无条件终止本合同。乙方必须在二个月内做好腾退工作。双方另对其他事宜作了约定。合同签订后，因奕华公司当时已经停产，未搬离厂房内的机器设备，钜律公司未支付过租金。 该院于2018年7月17日作出（2018）浙0603破申19号民事裁定书，裁定受理奕华公司的破产清算申请，并指定浙江点金律师事务所担任奕华公司破产管理人。2019年3月1日，奕华公司的管理人向钜律公司送达《告知函》，主要内容，根据管理人掌握的资料，目前奕华公司名下部分房地产由你（你单位）承租或者使用，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”之规定，现告知你（你单位）将租金等费用交付至管理人账号，若你（你单位）对本告知函列明的事项持有异议，可以在接到本告知函之日起7日内向管理人书面提出，并附相关合法、有效的证据，以便管理人核对审查。若你（你单位）在破产申请受理后仍向除奕华公司管理人之外的其他人或单位支付租金等费用，使奕华公司的债权人受到损失的，不免除你（公司）继续支付租金等费用的义务。钜律公司于同日向奕华公司管理人出具《承担书》一份，主要内容，承诺人已充分知悉奕华公司现已进入破产程序及其名下财产将被破产处置的事实。承诺人现承诺如下：一、承诺人对座落在奕华公司中间厂房一楼、二楼部分、三楼部分、办公楼1-4楼的房产(约8000平方米)的现状及权属已充分了解，希望继续占有使用上述房产，望予准许。二、承诺人承诺，房产占有使用期间，物业费、水电费等一应费用由承诺人自行承担并支付。承诺人同意以现状占有使用房产，在占有使用过程中的消防安全责任及一切其他责任均由承诺人自行承担。承诺人同时承诺合理使用租赁房产，负责租赁房产的日常维修，并承担费用。未经同意不进行装潢。承诺人腾退时，装潢无偿归产权人所有。三、承诺人承诺并保证将全力按照债权人会议决议、法院要求，配合管理人的破产财产处置工作。在占有使用的房产拍卖（变价）成交之日三个月内或接到管理人任何形式的腾退通知之时起3天内，无条件腾退，并将房产归还。2019年6月29日，案外人绍兴晶虹纺织品有限公司竞得包括案涉租赁厂房在内的奕华公司拍卖资产。同年8月20日，钜律公司向案外人绍兴晶虹纺织品有限公司出具《承诺书》一份，主要内容，奕华公司名下的破产财产拍卖成交后，承租人钜律公司与买受人就租赁问题已协商完毕，所有腾退、共用设施处理、承租人的物品处理等后续事宜处理由承租人与买受人自行解决并承担相应后果与责任，与管理人无关，奕华公司管理人据此于翌日与绍兴晶虹纺织品有限公司办理交接手续，双方签署了《交接清单》，奕华公司管理人遂诉至该院，酿成纠纷。 一审法院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。本案中，出租人奕华公司与承租人钜律公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行中，该院于2018年7月17日作出（2018）浙0603破申19号民事裁定书，裁定受理奕华公司的破产清算申请，并指定浙江点金律师事务所担任奕华公司破产管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”规定，因本案奕华公司的管理人浙江点金律师事务所在自破产申请受理之日起二个月内未通知钜律公司是否继续履行合同，应视为案涉《租赁合同》于2018年9月18日起解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定；“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”奕华公司提供的由钜律公司法定代表人朱志红签署的《承诺书》可以证实出租人已向承租人交付《租赁合同》项下的厂房，然本案事实表明，双方订立《租赁合同》后，因为其停产原因，并未腾空厂房，影响了钜律公司对租赁厂房的使用，具体占用面积，因租赁标的物已经拍卖，并已交付买受人，无从查证，为公平起见，该院按一半面积计算钜律公司应向奕华公司交付的租金和占有使用费，经计算为1030684.93元【（租金1553561.64元＋占有使用费507808.22元）*50%】,钜律公司迄今未向出租人或其管理人支付租金或占有使用费，依法应承担支付租金、占有使用费的违约责任，现奕华公司要求其支付租金和占有使用费，对其合理部分，该院应予支持，对其不合理部分，该院不予支持，本案钜律公司应承担的逾期付款利息，应分段计算，计算标准为：2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，具体计算方式：①本金100000元（第一租赁年度第一期，按一半计，下同），从2016年4月1日起至2019年12月2日止；②本金175000元（第一租赁年度第二期），从2016年11月1日起至2019年12月2日止；③本金275000元（第二租赁年度）,从2017年3月29日起至2019年12月2日止；④本金226780.82元（第三租赁年度合同解除前），从2018年3月29日起至2019年12月2日止；⑤本金253904.11元（合同解除后应付的占有使用费），从2019年8月22日起至2019年12月2日止），钜律公司所持抗辩理由，对其合理部分，该院予以采纳，对其不合理部分，该院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，判决：一、钜律公司应于判决生效后十日内向奕华公司支付房屋租金、占有使用费1030684.93元，并偿付按下列计算方式计算的逾期付款的利息【2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付】：①本金100000元，从2016年4月1日起至2019年12月2日止；②本金175000元，从2016年11月1日起至2019年12月2日止；③本金275000元,从2017年3月29日起至2019年12月2日止；④本金226780.82元，从2018年3月29日起至2019年12月2日止；⑤本金253904.11元，从2019年8月22日起至2019年12月2日止；二、驳回奕华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4699元，减半收取2350元，由奕华公司与钜律公司各半负担1175元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是钜律公司实际向奕华公司承租了多少面积的厂房（含办公用房），以及一审判令的逾期利息截止日是否妥当。纵观全案证据，奕华公司以《租赁合同》和《承诺书》为据来主张钜律公司向其承租了7950平米的厂房，钜律公司则辩称其实际承租的面积仅约合同约定面积的四分之一。根据审理查明的事实，在案涉《租赁合同》签订后，因奕华公司已经停产，但尚未搬离厂房内的机器设备，影响到了钜律公司的实际使用；又因奕华公司当时尚对钜律公司负有债务，钜律公司的租金优先从奕华公司的欠款中扣除，但具体金额未明。故应认为，仅凭现有证据，尚不足以证实双方均已按约履行了案涉《租赁合同》项下的各项权利义务。现案涉租赁物已被案外人通过合法程序取得，客观上已无法查清当时钜律公司承租的真实情况，但双方对租赁事实又无异议，却又均无法证明钜律公司的实际租赁面积，故一审适用公平原则，酌定钜律公司实际承租了《租赁合同》约定的租赁面积的一半，并以此来计算钜律公司的租金和占有使用费，并无明显不当。至于逾期利息，因奕华公司在起诉时并未明确案涉逾期利息应计算至何时止，仅载明了暂计算至2019年12月2日，故一审判令钜律公司支付至该日的逾期利息也无不当。当然，2019年12月2日之后的逾期利息，奕华公司可另觅救济途径。 综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4699元，由绍兴奕华针纺织有限公司负担2349.5元，绍兴钜律针纺科技有限公司负担2349.5元。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年六月二十四日 书记员  张 珺 ?*MERGEFORMAT?2? ?*MERGEFORMAT?3?