江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初3039号原告：房路路，男，1995年11月18日出生，汉族，住新沂市。原告：郝纯，女，1997年5月3日出生，汉族，住新沂市。以上两原告共同委托诉讼代理人：朱林，江苏众耕律师事务所律师。被告：孙委，男，1981年3月2日出生，汉族，住新沂市。被告：王娟，女，1983年4月27日出生，汉族，住新沂市。被告：陈春湘，女，1982年1月19日出生，汉族，住新沂市。原告房路路、郝纯与被告孙委、王娟、陈春湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房路路、郝纯的委托诉讼代理人朱林，被告陈春湘到庭参加诉讼；被告孙委、王娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房路路、郝纯向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失30万元；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2018年2月1日，被告在明知新沂市房屋（以下简称“涉案房屋”）有纠纷的情况下，故意对原告隐瞒，通过中介及法律服务所见证的方式将上述房产转让给原告，原告之后对上述房产进行了改户、装修等，花费近十万元。2019年11月11日，原、被告之间的房屋买卖合同被新沂市人民法院判决解除。被告的恶意及故意隐瞒行为给原告造成重大损失，被告应当赔偿原告损失。为此，原告诉至法院，请法院依法支持其诉请。陈春湘辩称，房屋卖给原告时是真实有效的，后来原告主动提出不要房子的要求退房，所以原告的损失与我无关。我只同意退他购房款不同意赔偿，也不应支付违约金。孙委、王娟未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案涉事实认定如下：2018年2月1日，经新沂市恋家房产中介服务部居间介绍，陈春湘（甲方）与房路路、郝纯（乙方）就涉案房屋签订一份《定金合同》，双方约定：1.房屋成交价格为35.6万元，定金2万元；2.2018年2月9日前支付购房款33.6万元并签订正式买卖合同；3.甲方确保产权清晰，房屋的所有权是其本人合法所有，无权益纠纷。如甲方违约，甲方应无条件退还乙方已付的定金，并向乙方支付相当于定金金额的双倍的违约金。如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金”。后房路路、郝纯依约向陈春湘支付了定金2万元。2018年2月5日，孙委、王娟（甲方）与房路路、郝纯（乙方）签订一份《房屋转让协议》,双方约定：1.孙委、王娟将涉案房屋出售给房路路、郝纯，转让总价为35.6万元，协议签订之日一次性付清；2.甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证该房屋无产权纠纷，无经济纠纷，交易后不受他人的合法追索，甲方转让该房屋不存在法律上的障碍；4.甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本协议签订前该房屋水、电、暖等费用、天然气管道安装费、物业管理费等及其他应当交纳的费用均已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担；5.甲乙双方不得违约，如有违反上述约定条款，违约方自愿双倍返还购房款，并双倍赔偿守约方其他相应的经济损失（包括但不限于房屋增值、贬值部分损失及律师费等）。协议签订当日，陈春湘亦在场，陈春湘对协议的内容知晓，亦认可，陈春湘陈述因拆迁协议上是孙委所签，买卖合同才让孙委、王娟签字。当日，房路路向陈春湘账户转账支付33.5万元，连同之前支付的定金2万元，共计支付35.5万元；陈春湘、孙委、王娟共同出具一份收据，载明收到房路路、郝纯涉案房屋购房款35.6万元（合同签订当天，陈春湘、孙委、王娟自愿减让1000元，实收35.5万元）。双方于当日在新沂市东方法律服务所办理了见证手续。2018年10月29日，陈春湘联系郝纯，称因涉案房屋面积误差补差价12810元，要求郝纯将该款先支付给其，以便其拿钥匙上房。郝纯于当日向其转账支付12810元。2018年11月6日，陈春湘与房路路、郝纯一同办理了涉案房屋的上房手续，房路路、郝纯支付了物业费1068元、垃圾费267元、公共能耗费200元、电梯使用费300元，计1835元（2018年11月6日至2019年11月5日），电费500元、改户费280元、燃气开户费2200元。其后，房路路、郝纯开始装修涉案房屋。装修过程中，涉案房屋于2019年5月被本院查封，房路路、郝纯于2019年8月12日诉至本院，本院审理后于2019年11月11日作出（2019）苏0381民初7933号民事判决，解除房路路、郝纯与孙委、王娟之间就涉案房屋订立的房屋买卖合同，孙委、王娟、陈春湘应于判决发生法律效力之日起十日内返还房路路、郝纯购房款35.5万元及利息（自2018年2月5日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。在该判决中查明：1.陈建德、马士彩和孙委于2016年1月10日就原新沂市新安镇新南村老庄新兴路南五巷1号房屋签订转让协议，将房屋以91.5万元的价格出售给孙委。2016年5月13日，原新沂市新安镇新南村民委员会和孙委签订一份《泰龙地块项目用地搬迁安置协议书》，就原新沂市新安镇新南村老庄新兴路南五巷1号房屋拆迁安置补偿等事宜达成协议，涉案房屋系安置房（回迁房）之一。2.2017年5月23日，本院立案受理张芹诉陈建德、马士彩、孙委、陈春虎债权人撤销权纠纷一案，审理后于2018年2月6日作出（2017）苏0381民初3897号民事判决，撤销陈建德、马士彩和孙委于2016年1月10日订立的关于新沂市新安街道新南村老庄新兴路南五巷1号房屋的买卖合同。孙委不服，提出上诉。徐州市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）苏03民终3353号民事判决，驳回上诉，维持原判。3.2019年5月14日，本院依据已经生效的张长宇与陈建德、马士彩、陈强（曾用名陈春虎）民间借贷纠纷一案（2015）新民初字第00630号民事调解书，作出（2015）新执字第01986-2号执行裁定，查封了涉案房屋。另查明，1.2020年6月29日，本院执行局出具情况说明一份，说明涉案房屋在淘宝网司法拍卖，买受人杨京远于2020年5月7日以50.134万元的最高价竞得，涉案房屋已于2020年5月13日交付买受人，拍卖价款中含有房屋装修价值。房路路、郝纯与陈春湘均认可以成交价50.134万元认定涉案房屋的价值。2.陈建德系陈春湘的父亲，陈春湘系孙委弟妹，孙委与王娟系夫妻关系。3.2020年5月8日，房路路委托江苏众耕律师事务所作为其在本案中的代理人，花费代理费8000元。4.房路路、郝纯在本院查封后未与孙委、王娟、陈春湘办理涉案房屋交接手续。本院认为，房路路、郝纯与孙委、王娟订立的关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。陈春湘于2018年2月1日与房路路、郝纯（乙方）就涉案房屋签订一份《定金合同》，后陈春湘因故于2018年2月5日让孙委、王娟与房路路、郝纯签订《房屋转让协议》，并与孙委、王娟共同收取购房款，陈春湘亦是涉案房屋的共同出售人，应按《房屋转让协议》的约定享受权利、履行义务。《房屋转让协议》已被本院判决解除，合同解除后，孙委、王娟、陈春湘收取房屋面积误差款12810元已无依据，该款孙委、王娟、陈春湘应当返还。陈春湘、孙委、王娟明知涉案房屋系新沂市新安镇新南村老庄新兴路南五巷1号房屋拆迁安置房，且陈建德、马士彩和孙委于2016年1月10日订立的关于新沂市新安街道新南村老庄新兴路南五巷1号房屋的买卖合同应否撤销一案正在诉讼中，隐瞒相应事实将房屋出售于房路路、郝纯。上述合同被撤销后，涉案房屋因张长宇与陈建德、马士彩、陈强民间借贷执行一案被本院查封，致房路路、郝纯无法实现买卖合同的目的，陈春湘、孙委、王娟对合同的解除存在过错，应对房路路、郝纯的损失承担赔偿责任。庭审中，房路路、郝纯与陈春湘均认可涉案房屋的价值为50.134万元，本院予以确认，该款与房路路、郝纯购房的差价为133530元（50.134万元－35.5万元－12810元），房路路、郝纯主张升值损失为14万元，对超过133530元的部分本院不予支持。本院拍卖时是以涉案房屋的现状即装修后的现状予以拍卖，结合执行局的说明，本院对成交价50.134万元含有装修价值予以确认，房路路、郝纯要求陈春湘、孙委、王娟赔偿的装修损失应包含在133530元内。房路路、郝纯主张的改户费280元、电费500元、燃气开户费2200元、有相应的收据予以证实，本院予以确认，该款应由陈春湘、孙委、王娟承担。房路路、郝纯为诉讼花费律师费8000元，有委托代理合同、发票等予以证实，本院予以确认。结合江苏省律师收费标准，房路路、郝纯诉请标的额及本院支持情况，本院对房路路、郝纯主张的律师费结合其主张酌定支持7500元，该款应由陈春湘、孙委、王娟承担。以上合计144010元。物业费、垃圾费、公共能耗费、电梯使用费合计1835元系业主占有使用涉案房屋期间产生的费用，此费用应由房路路、郝纯自行承担。原、被告约定违约金过高，结合原告的损失情况，对房路路、郝纯主张的损失酌情支持144010元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、孙委、王娟、陈春湘应于本判决发生法律效力之日起十日内向房路路、郝纯返还购房款12810元；二、孙委、王娟、陈春湘应于本判决发生法律效力之日起十日内向房路路、郝纯赔偿损失144010元；三、驳回房路路、郝纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，由房路路、郝纯负担1250元，孙委、王娟、陈春湘共同负担1650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张成艳二〇二〇年六月三十日书记员  方 超