西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书              (2020)陕0113民初7368号原告韩葸瑾文，女，汉族，1992年10月27日出生，住甘肃在天水市麦积区渭滨南路健康巷法院楼1栋5单元302室。委托诉讼代理人韩天成，男，汉族，1964年8月28日出生，住甘肃省天水市麦积区，系韩葸瑾文父亲。被告梁冰，男，汉族，1991年1月7日出生，住西安市新城区。第三人西安康融房地产营销策划有限责任公司，住所地西安市高新区唐延南路都市之门D座2幢1单元 10709室，实际经营地西安市雁塔区。法定代表人韩军，系该公司总经理。委托诉讼代理人刘拜峰，男，汉族，1994年7月1日出生，住甘肃省天水市麦积区，系该公司员工。委托诉讼代理人宇浩，男，汉族，1988年9月5日出生，住西安市新城区，系该公司员工。原告韩葸瑾文与被告梁冰、第三人西安康融房地产营销策划有限责任公司（以下简称康融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及第三人委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年9月22日，原、被告在第三人第九分公司居间下签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限48个月，自2019年10月1日至2020年9月30日，双方还对租金、押金及支付方式等进行了约定。原告于合同签订当日向被告预付了2019年10月1日至2020年3月31日半年的房租105570元，押金35190元（2个月租金标准），同时原告向第三人支付中介费8797.5元。原告承租该房屋用于开办瑜伽馆。合同履行至2020年1月底时突遇新冠状病毒蔓延，为应对疫情，西安市高新区疫情防控指挥部发布了《西安高新区疫情防控“八个严禁、八个一律”通告》，原告承租的房屋因实行封闭式管理至今停业，损失惨重。2020年3月初，被告不顾疫情严峻形势向原告催讨下一期的房租，原告向被告提出就合同履行期限不明、因疫情减免租金、延期交租金等问题进行协商，但被告一再要求原告先交租金。原告于2020年3月9日向被告及第三人发出解除三方签订的房屋租赁合同通知，9日下午，第三人代理人以被告代理人身份到原告瑜伽馆送催款通知，被告于10日下午向原告发了回复函。此后，原告代理人通过微信与被告及其代理人胡晓燕就合同解除进行沟通，2020年3月31日，原、被告及第三人协商解除了三方签订的《房屋租赁合同》，但被告以原告违约为由拒绝返还原告的押金。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告租房押金35190元；2、第三人返还中介服务费8797.5元。被告辩称，原告改造了房屋的原貌，也改造了卫生间下水道，导致下水道已经堵实了，房屋现存在损失，故被告不同意向原告全额退还押金。押金35190元包括两部分，有相当于一个月租金的17595元是房屋租赁合同主要涉及房租部分的押金，还有相当于一个月租金的17595元是对房屋进行改造的押金，原告拆除了房间的玻璃隔断，同时卫生间下水存在问题，故对于房屋改造部分的押金17595元不应退还，对于房租部分的押金17595元，考虑到疫情的原因，被告出于人道愿意退还给原告一半。第三人述称，原告诉称房屋租赁合同履行期限约定不明，第三人对此存在过错系事实认识错误。关于新冠疫情期间，第三人曾为双方协商沟通，但被告不同意减免原告的部分租金，沟通未果。第三人不认可原告所述的有意偏袒被告，不同意承担违约责任。关于原告要求被告退还押金的诉请及相关事实，与第三人无关。经审理查明，原、被告在第三人第九分公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市高新区XX座XX城XX座XX室房屋出租给原告，租期自2019年10月1日至2020年9月30日，租金每月17595元，按半年支付，押金35190元于2019年9月22日前支付。合同签订后，被告向原告支付了半年的租金及押金。后因新冠状病毒疫情爆发，为了遏制疫情蔓延，西安市高新区发布了“八个严禁、八个一律”通告，社区实行封闭式管理，原告承租上述房屋所开的瑜伽馆生意受到影响。2020年3月5日，原告通过微信告知被告方下半年的房租要晚一个月支付，现先支付50000元房租，剩下一半宽限些日子再付，但此后并未支付相关款项。2020年3月9日，原告向被告发函称该房屋租赁合同第二条租赁期限约定不明，应视为不定期租赁，可随时解除合同，因被告拒绝就合同条款重新协商，原告现通知被告至2020年3月31日解除双方签订的租赁合同，并要求被告于2020年3月31日前收房且将押金35190元返还给原告。2020年3月10日，被告方给原告回复函称租赁合同第二条约定房屋租赁期限48个月，自2019年10月1日至2020年9月30日，虽期限和期间不一致，但并非租赁期限约定不明，实属书写错误，双方应进行补正，被告不认可原告所述的解除合同、收房并退还押金，同时要求原告2019年10月1日至2020年9月30日的合同期间继续履行合同并按约支付下一期房租105570元。2020年3月31日，原告将房屋退还给被告，被告收回了房屋，双方约定合同解除，房屋押金和一间隔断、卫生间问题另行处理。庭审中，原、被告均表示押金35190元包含两个部分的押金，有相当于一个月租金17595元的押金是支付房租部分的押金，还有相当于一个月租金17595元的押金是房屋改造给被告造成损失部分的押金。原告表示其拆除的玻璃隔断大概10平方米，每平方米就是300元至500元，卫生间下水管道并未用水泥堵实，但拆除了小水箱价值大概300元，上述损失原告愿意赔偿给被告。另被告表示该房屋于2020年6月1日已出租给他人。上述事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、函、回复函、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。对于原告要求被告返还租房押金35190元的请求，双方在庭审中均认可押金包括两部分，对于履行房租支付义务的押金17595元，原告在通过微信与被告方协商缓期支付房租后，后以租期约定不明要求解除合同。虽然该合同中约定的租期与具体时间确不符，但按照约定租期最低为一年，原告在承租该房屋尚未满一年时要求解除合同，此时原告并不享有合同解除权，故并不产生合同解除的法律后果。后原、被告于2020年3月31日协商解除合同，被告表示该房屋于2020年6月1日出租他人。本院考虑到因疫情爆发，该合同尚未履行届满就已解除，原、被告均存在相应的租金及经营损失，故酌情判令由被告向原告返还该部分押金8797.5元。对于房屋改造的押金17595元，原告表示其拆除了玻璃隔断及卫生间水箱愿意赔偿，被告未提交相关证据证明因原告改造导致房屋损失的证据，故本院结合原告自认的赔偿价值，酌情认定由被告退还原告该部分的押金13295元。故被告共应向原告退还押金22092.5元。对于原告要求第三人返还中介服务费8797.5元的请求，因与本案不是同一法律关系，故本院对此不予处理。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告梁冰应于本判决生效之日起十日内向原告韩葸瑾文返还租房押金22092.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告韩葸瑾文的其余诉讼请求。本案案件受理费900元，由原告承担450元，被告承担450元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    陈      婷人民陪审员    陈  文  娟人民陪审员    党  文  婷 二 0二0年 六 月二十三日 书  记  员    马  小  姣  打印：薛梅        校对：薛梅       2020年  月  日送达 1