贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔0103民初12412号原告贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人肖春红，该公司董事长。委托代理人罗涵晖、黄籼滕，该公司员工，特别代理。被告向华，女，1969年10月2日生，汉族，住贵阳市。被告曾超，男，1977年1月27日生，住贵阳市。被告王姣，女，1974年11月7日生，住贵阳市。原告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益房开公司”）诉被告向华、曾超、王姣案外人执行异议之诉一案。本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏益房开公司委托代理人罗涵晖，被告向华到庭参加了诉讼，被告曾超、王姣经公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告宏益房开公司诉称：贵院因执行贵阳市南明区1号房屋（以下称:涉案房屋），在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。对此，申请人（案外人）特向贵院提出执行异议。具体理由如下:一、贵阳市南明区1号房屋的所有权登记在申请人（案外人）名下，属于申请人（案外人）所有。依据《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第31条依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。未经登记，不发生物权转移的法律效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。依据上述法律规定，申请人（案外人）认为，本案中涉案房屋由申请人（案外人）依法开发建设，现涉案房屋已在登记部门进行登记，产权登记在申请人（案外人）名下，完全证明涉案房屋为申请人（案外人）所有。因此，申请人（案外人）认为贵院仅依据查明涉案房屋在相关产权登记机构预登记在被告名下而处置涉案房屋，显然有违前述法律规定，应当立即中止执行，停止拍卖涉案房屋。二、贵阳市南明区1号房屋只是办理了商品房预售合同登记备案手续，贵院只能对房屋实施预查封登记，在没有转为正式查封登记前，贵院是不能对该房屋采取拍卖等执行措施。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。”第十六条规定“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”，因案涉房屋办理了购房合同登记备案手续，符合上述司法解释的规定，但依据上述司法解释的规定，预查封的效力等同于正式查封，是指预查封与正式查封对被执行财产的控制效力等同，并非指预查封可在无限制条件下自动转为正式查封。否则，司法解释亦无规定预查封的必要。正因如此，最高人民法院在上述司法解释中设定了限制条件，即只有土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封才自动转为正式查封。因被告对申请人（案外人）不为其办理案涉房屋产权变更登记手续怠于行使债权请求权，导致案涉房屋的所有权人仍然是的申请人（案外人），即申请人（案外人）对涉案房屋享有足以排除强制拍卖等处分行为的民事权益。故该财产虽然可被法院查封，但仅为预查封，并未依法转为正式查封。另依据《物权法》第20条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及第二款规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”。依据前述法律规定，申请人与被告签订商品房买卖合同，并向相应行政主管部门办理了商品房预售合同备案登记、预告登记。申请人与被告办理预告登记是为了保障被告将来实现取得涉案房屋的物权，该预告登记只是行政管理范围，不发生物权效力，不因商品房预售合同备案登记导致涉案房屋的物权发生变动，被告享有的只是履行签订商品房买卖合同后取得涉案房屋物权所有权的期待权。上述规定不仅明确对于办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋法院有权进行预查封的，同时也明确只是被执行人的财产才能进行实体处理，而本案中涉案房屋只是办理了商品房预售合同登记备案手续，至今该房屋的所有权未转移登记在被告名下，不属于被告享有完全处分权的财产。因此，贵院对涉案房屋实施查封并进行拍卖，显然是违反前述法律规定，应当立即停止拍卖执行。综上，诉请：请求法院终止对贵阳市南明区房屋的执行行为。被告向华辩称：我方认为法院的执行过程和执行行为都是没有问题的，从而我方得到这个房屋也是按照法律程序获取，合理合法，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。原告宏益房开公司为支持其主张，在庭审中提交了以下证据：1、2019年3月25日涉案房屋登记查询表、2019年8月1日房屋抵押查封信息登记表，证明涉案房屋在执行处理过程中，仅是合同备案登记在曾超名下，实际登记的权利人系原告。对原告宏益房开公司提交的证据，被告向华的质证意见是：对原告提交的证据1真实性无异议，但这两份证据证明的权利人都是曾超，无法体现原告的权利人身份。被告向华为支持其主张，提交了以下证据：（2018）黔0103执2082号之一执行裁定书，证明2019年6月18日法院已经作出裁定，解除对涉案房屋的查封，并将该房屋抵偿给了被告向华，并明确向华可以办理产权过户登记手续。贵州省不动产登记受理单、转让非住房涉税鉴定审核表，证明被告向华是基于裁定书去办理了涉案房屋的过户手续，该房屋已经登记在被告向华名下。增值税发票、完税证明，证明被告向华已经缴纳了涉案房屋的相关税费，房屋已经归向华所有。涉案房屋不动产权证，证明涉案房屋已经登记在向华名下。对被告向华提交的证据，原告宏益房开公司的质证意见是：对证据1、2、3、4的真实性无异议，但是合法性和关联性都有异议，以物抵债裁定书违法，后续的行为都是基于该裁定书办理。被告曾超、王姣未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何证据。经审理查明：因向华诉王姣、曾超民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）黔0103民初609号民事判决书，判决：“一、王姣自本判决生效之日起五日内偿还向华借款本金人民币2120900.00元及利息（利息按年利率6%计算，从2017年1月10日起至本息还清之日止）；二、曾超与王姣对上述借款本金及利息向原告承担连带还款责任；三、驳回原告向华的其余诉讼请求。”同时，在诉讼中向华申请财产保全，本院依法查封了本案案涉房屋。判决生效后，向华向本院申请执行，本院于2019年6月18日作出（2018）黔0103执2082号之一执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封，并将该房屋抵偿给向华作价2097760元。向华据此办理了案涉房屋的不动产权登记证书。2019年8月15日，原告宏益房开公司以案涉房屋所有权登记在异议人名下，属于异议人所有，案涉房屋只是办理了商品房预售合同登记备案手续，法院只能对房屋实施预查封登记，在没有转为正式查封登记之前，法院不能对该房屋采取拍卖等措施为由，向本院提出执行异议申请，本院作出（2019）黔0103执异85号执行裁定书驳回了徐巍的异议请求，并给予异议人诉讼权利。原告对该裁定书诉来本院，提出如前诉请。另查明，原告宏益房开公司明确其系以执行部门没有严格按照法定程序进行执行，从而错误下发以物抵债裁定书为由，对以物抵债裁定的执行行为有异议。上述事实，有原、被告陈述及提交的执行裁定书、不动产权登记证等证据在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”，本案中，原告宏益房开公司以执行部门没有严格按照法定程序进行执行，从而错误下发以物抵债裁定书为由，对以物抵债的执行行为提出异议，其并不具有提出案外人执行异议之诉的诉讼主体资格，应当裁定驳回其诉讼请求。宏益房开公司可以依照民事诉讼法相关规定维护自身权益。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三项、第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的起诉。案件受理费60元，退还原告贵阳宏益房地产开发有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 邓 尧人民陪审员 唐 宇人民陪审员 景 力二〇二〇年六月十六日书 记 员 范琳琳