上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初1389号原告：上海嘉远房地产经纪有限公司，上海市浦东新区妙境路XXX号XXX楼。法定代表人：石银娥。委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海乘易房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：肖明。委托诉讼代理人：房平，上海乐邦律师事务所律师。第三人：沈一鸣，男，1958年9月4日生，汉族，住上海市黄浦区北无锡路XXX号。原告上海嘉远房地产经纪有限公司(以下简称：嘉远公司)诉被告上海乘易房地产营销策划有限公司(以下简称：乘易公司)、沈一鸣委托合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郜松江、被告的委托诉讼代理人房平及第三人沈一鸣到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告嘉远公司向本院提出诉讼请求：判令被告乘易公司、沈一鸣向原告支付佣金、奖励66500元(其中7000元为税后支付金额)及违约损失，利息以66500元为基数，按照日千分之五，自2019年8月1日计算至实际付款之日。审理中，原告申请变更诉讼请求为乘易公司承担上述付款义务，放弃对被告沈一鸣的诉讼请求，并将沈一鸣调整为本案第三人。事实与理由：2019年6月1日，原告与被告签订《平湖八佰伴分销合同》，双方就位于嘉兴市平湖三港路与东方路交汇处“平湖八佰伴”房地产项目进行分销代理合作，合同期限为自2019年6月1日至2019年12月31日。合同中，双方对各自的权利义务做了相关约定。2019年7月10日，双方又签订《补充协议》，约定，除原合同佣金外，乙方每成交一套，甲方给予乙方额外现金奖励成交价的2%，结算佣金的时间与原合同一致。2019年6月22日，原告带领客户沈一鸣等前往查看项目，该客户于当日签订《客户报备单》和《瑞丰国际商业广场认购书》，并支付定金，成交价为35万元。嗣后，沈一鸣依约进行了网签，并于2019年8月1日领取了房产证。现原告已就沈一鸣购房事宜已完成相应工作，被告应当依约结算佣金给原告。但被告至今未履行支付佣金之义务，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告乘易公司辩称，原告现有证据不足以证明第三人是通过原告的推介购买了涉案房屋。即便原告能证明第三人系其推介与开发商订立了购房合同，但原告未按合同约定将推介的客户与被告的对接人进行确认，违反合同主要义务。原告的行为导致客户绕开被告与开发商直接签约，被告与原告订立合同的目的未实现，因此被告不符合支付佣金之条件。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。庭审中，原告向法庭陈述，第一，根据双方之间合同第一条约定，乙方权利义务即通过乙方渠道寻找合适的购房者促成交易。根据合同第一条第8款约定，只要该客户确认后，最终利用乙方提供的销售信息即视为交易成功。本案中，张万胜在第三人签订认购书和客户报备单当天，就向原告工作人员确认了客户情况，第三人也确实购得了该房屋，被告应当依据合同支付原告佣金。第二，原、被告及第三人等相关方，已经签署了客户报备单和认购书，满足了合同所要求的成交确认书等文件，且客户报备单均是开发商及被告等现场确认的文件。另，原告作为分销商与开发商无直接联系，从第三人陈述中可以确认的是，第三人是在原告完成带看义务后，由被告和开发商进行交易，原告也无权与开发商直接对接。第三，被告的业务员在第三人在成交后，以种种理由声称发生购买争议，但是并不能就相关的成交情况恶意向原告隐瞒。被告对交易情况进行了虚假陈述，第三人未完成退房手续，这与原告主张的情况相一致，结合第三人陈述，第三人对房价确实产生异议，并要求售房一方恶意做低房价，也与原告向法庭陈述的未达到降低房价的目的而刻意作假，赖掉佣金，从而让利于第三人；第四，无论如何，被告员工张万胜明确过第三人在原告的促成下完成交易。庭审中，被告认为，佣金的计算基数应当是226940元(客户与开发商实际签订合同价)，佣金是基数乘以17%，奖金是基数乘以2%，原告主张的每日千分之五的利息过高，请求予以调整为按照年利率3%计算，对利息自2019年8月1日起算无异议。原告于庭后提交书面意见，同意计算佣金的基数为以法院查明房屋交易价格为准，但坚持违约金的计算方式。第三人沈一鸣述称，确实系原告带其去看房，与开发商签订合同是原告推介的，当时只签订了认购书，并交纳意向金10000元。嗣后，其认为遭受欺骗，遂放弃购房并作了退房处理。不久之后，开发商又同其联系，经协商双方签订了合同，合同上价格是35万元，但是房屋的实际价格是216533.33元，税额10826.67元，总计227360元，该房系商铺。根据当事人的举证、质证意见及庭审中的陈述，本院经审理查明：2019年6月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《平湖八佰伴分销合同》，双方约定就位于浙江省嘉兴市平湖三港路玉东方路交汇处“平湖八佰伴”房地产项目进行分销代理合作。合同第一条第七款约定：“甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功……”合同第一条第八款约定：“经确认为乙方客户后，若该客户所属的企业或者组织，以及该客户的亲属、委托人、代理人或有关联的人，最终利用乙方提供的该项目的销售信息和甲方成交的，亦视为乙方代理成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方佣金。”合同第三条第一款约定：“乙方及渠道推介之客户，需填写《分销客户确认单》以便乙方内部统计成交业绩，甲乙双方《分销客户确认单》为依据，该确认单经乙方介绍人员和甲方接待人员双方签字或盖章有效。”合同第四条约定：“1.公寓佣金标准：统一6万；商铺佣金标准：总价的17个点。2.佣金的支付条件：乙方配合完成现场报备制度，签订商品房购房合同及按揭贷款合同资料齐全后3日内可向甲方申请销售佣金。3.佣金结算日期：乙方符合上述条件后将《成交确认通知书》(复印件)、《分销客户确认单》(复印件)及佣金金额相等的发票……逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五(5‰)向乙方另行支付逾期违约金。”合同第五条第一款约定：“乙方在已销售的房屋出现退房情况，已办理退房手续的，不计算在乙方销售进度指标范围内，并且不需要支付销售佣金。”另，合同尾部双方约定报备对接人为张万胜。2019年7月10日，双方签订《平湖八佰伴》补充协议，双方约定：“除合同约定的佣金外，乙方每成交一套，甲方给予乙方额外现金奖励成交价的2%(税后)。”另查明，2019年3月1日，嘉兴瑞丰投资开发有限公司(以下简称：瑞丰公司)委托被告乘易公司负责销售“中瑞国际商业广场”项目，并允许乘易公司在委托期限内对外签订分销代理合同。2019年6月22日，在原告工作人员带领之下，沈一鸣就瑞丰国际商业广场一商铺，同瑞丰公司签订《瑞丰国家商业广场商铺认购书》，并支付了10000元定金。认购书中“置业顾问”一栏签名为“俞杰”。同日原告进行报备，《客户报备单》中“案场接待”一栏签名也为“俞杰”。嗣后，沈一鸣认为自己遭受欺骗，便进行退房。审理中，被告认为，己方的对接人员为张万胜，然《瑞丰国家商业广场商铺认购书》、《客户报备单》中签名确认的均是俞杰，且俞杰并非其公司员工，故被告对俞杰的对接行为不认可。对此，原告称，俞杰的身份是被告派驻至售楼处所在地的顾问，俞杰系被告员工。再查明，2019年7月10日，为购买位于平湖市当湖街道中瑞国际广场9幢512室商铺，沈一鸣同出卖人瑞丰公司签订商品房买卖合同，合同总价226940元。根据发票记载，合同签订后，沈一鸣实际支付房屋的价款216533.33元，税额10826.67元，总计227360元，并于2019年8月1日办理了产权登记。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。本案中，原、被告签订的《平湖八佰伴分销合同》合法有效，不违反法律、行政法规规定，原、被告均应当依约履行。庭审中，被告对俞杰的身份予以否认从而否定原告之报备行为。对此，结合原告提供的证据及第三人庭审中陈述，可以确认2019年6月22日第三人沈一鸣经原告工作人员带看之事实。尽管第三人嗣后有过退房之行为，但从结果来看，第三人最终与开发商协商后成功购房，故根据双方合同约定，第三人当系“乙方及渠道推介之客户”，值得注意的是，根据原、被告之约定，原告应当基于《成交确认通知书》、《分销客户确认单》等向被告主张佣金，但从合同的实际履行来看，原告实质上已经完成双方约定的推介客户之义务，故而在原告缺少《成交确认通知书》、《分销客户确认单》等形式要件之情形下，亦不影响其已履行推介客户之义务的认定。另，对于原告基于已向被告履行推介客户之义务而主张佣金、奖金及逾期违约金之请求。本院认为，从查明的事实来看，沈一鸣与瑞丰公司签订商品房买卖合同的实际成交价应为216533.33元，故佣金、奖金应分别为216533.33*17%元即36810.67元、216533.33*2%元即4330.67元。关于逾期违约金，原告主张根据约定按照每日千分之五计算，被告认为则双方约定的逾期违约金过高，请求调整为按照年利率3%计算。对此，本院认为双方约定的违约金过高，应当予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：被告上海乘易房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海嘉远房地产经纪有限公司佣金36810.67元、奖金4330.67元，合计人民币41141.34元及逾期违约金(计算方式：以216533.33元为基数，按年利率24%，自2019年8月1日起计算至实际支付之日止)负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币731元(已减半收取)，由原告负担317元，被告负担414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄新华二〇二〇年六月二十四日书记员  蒋秉臣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……