山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初1658号原告：刘东，男，1993年2月17日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：范伟英，女，1963年6月16日出生，汉族，住山东省青岛市市南区，系原告母亲。委托诉讼代理人：范伟芹，女，1960年1月4日出生，汉族，住山东省青岛市市南区，系原告姨母。被告：青岛东方聆海置业有限公司，住所地青岛胶州市胶州湾产业新区长江路以西，统一社会信用代码：91370281579757730E。法定代表人：杨柏榕，职务：董事长。委托诉讼代理人：王忠珣，山东海康律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟金秋，山东海康律师事务所律师。原告刘东与被告青岛东方聆海置业有限公司（以下简称东方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范伟英、范伟芹，被告的委托诉讼代理人钟金秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘东向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告全部购房款及维修基金501708元及交款之日至实际履行支付日同期银行贷款利息；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年，原告向被告订购位于胶州市经济技术开发区青岛达观天下11栋801户房屋，原告共计向被告支付房款及维修基金501708元。后因被告原因未签订预售合同，被告同意将原告全部已付款返还，但经原告多次催促，被告一直未将购房款及维修基金返还原告。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望依法判如所请。被告东方公司辩称，原告所述与事实不符，因原告未按照合同约定付清房款，导致预售合同未签订，原告已经构成违约，无权要求被告退还购房款，更无依据要求被告支付利息，请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告提交编号为0000379的青岛达观天下认购书销售代理公司存联一份，载明：“甲方（出卖方）：青岛东方聆海置业有限公司，乙方（买受方）：刘东。一、认购房屋情况：房屋坐落：胶州市国家经济技术开发区湘江路5号青岛达观天下项目11栋801室（以下简称该房产）建筑面积116.75平米，销售面积最终以房管部门测量数据为准；单价为12668元/㎡，该房产总价：人民币壹佰肆拾柒万捌仟玖佰捌拾玖元整。（RMB成交单价：10160元/㎡，成交总价：人民币壹佰壹拾捌万陆千壹佰捌拾零元整（RMB￥1186180）。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年8月7日前支付首期房款￥596180元，同时签署《商品房预售合同》；余款（即59万）元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年8月7日前办理完毕银行按揭贷款手续……3、其他：今付定金壹拾万元整，乙方需严格按照第二条第二款项执行，逾期定金不退，房源挞卖（后有刘东签名字样及捺印）”。该认购书显示签订日期为2019年8月1日，有被告处销售代表王彦超签字。原告当庭提交青岛达观天下认购书复印件一份，与被告提交的认购书销售代理公司存联内容一致，但称并非其本人签名，只是被告处销售经理王彦超给了其一份复印件。二、原告提交退款处理确认书复印件一份，载明：“款项类型：房款。我等曾于2019年2月28日认购达观天下，已支付款项人民币（大写）伍拾万壹仟柒佰零捌元整。现因故未能完成认购/签约手续，特要求贵司以存折（填表1）形式转退款。表1：要求贵公司2019年11月30日之前将已经支付的款项退还至提供的本人（中国、工商、建设、）银行结算账户（不计利息）……本人提供的银行结算账户为如下：开户银行名称：青岛银行南京路支行银行账号：62×××92客户确认：刘东同意退全款日期：2019.9.30。2019.11.30前将款项打入以上卡内，不得违约。”王彦超在该复印件上签字“王彦超2019.9.30”。被告质证称王彦超系与其单位有合作关系的销售代理公司工作人员，该签名系王彦超本人所签，但认为该退款确认书并非最终版本，是在办理过程中原告提出留存，王彦超复印后签上名字交给原告，其签字仅代表收到了退款确认书，不代表被告同意原告的退款申请，最终版本是被告提交的转、退款处理确认书照片打印件。原告自认“刘东同意退全款日期：2019.9.30。2019.11.30前将款项打入以上卡内，不得违约。”系其母范伟英所签。三、被告提交转、退款处理确认书照片打印件一份，载明：“款项类型：房款。我等曾于2019年2月28日认购达观天下，已支付款项人民币（大写）伍拾万壹仟柒佰零捌元整。现因故未能完成认购/签约手续，特要求贵司以存折（填表1）形式转退款。表1：要求贵公司2019年11月30日之前将已经支付的款项退还至提供的本人（中国、工商、建设、）银行结算账户（不计利息）……本人提供的银行结算账户为如下：开户银行名称：青岛银行南京路支行银行账号：62×××92客户确认：刘东同意退全款日期：2019.9.30。2019.11.30前将款项打入以上卡内，不得违约。”该照片打印件显示项目营销经理于2019年10月31日签字确认，项目财务于2019年11月20日签字确认，同时有黑色签字笔注明（其中定金贰万扣除），并有刘东签名字样与捺印。原告对该打印件不予认可，称被告应提交原件,“（其中定金贰万扣除）刘东”并非刘东或刘东授权他人所签。四、被告提交退定申请复印件一份，载明：“本人于2019年2月28日认购达观天下项目湘江路5弄11号801室，签署了《认购协议书》/《定金协议》，并已付定金人民币（大写）伍拾万壹仟柒佰零捌元整，（小写）501708。现因定房时当事人不知道有该房源存在原因提出解除《认购协议书》/《定金协议》。本人知悉本人的解约申请不符合法律规定，本人愿意承担由退订引起的相关费用和任何法律责任。特此申请！所有客户签名：刘东同意退全款2019年9月30日”。刘东母亲范伟英在该复印件上注明“定金贰万扣除.余款项全部退回”。庭审中，刘东称该申请系其母亲范伟英在不知情的情况下写的，因范伟英不了解购房过程，不知道买房时候没交定金，所以该申请作废，后来双方又签了一份，并提交退定申请照片打印件一份。五、原告提交退定申请照片打印件一份，来源于刘东之母范伟英与王彦超的微信聊天记录。载明：“本人于2019年2月28日认购达观天下项目湘江路5弄11号801室，签署了《认购协议书》/《定金协议》，并已付定金人民币（大写）伍拾万壹仟柒佰零捌元整，（小写）501708。现因定房时当事人不知道有该房源存在原因提出解除《认购协议书》/《定金协议》。本人知悉本人的解约申请不符合法律规定，本人愿意承担由退订引起的相关费用和任何法律责任。特此申请！所有客户签名：刘东同意退全款2019年9月30日。项目营销负责人意见：陈帅”。被告对其真实性无异议，但质证称陈帅的签名系王彦超代其所签，只能证明收到了原告的退定申请，并非同意退给原告全款，最终的房款退款处理意见就是被告提交的由各部门经理签字确认的转款退处理确认书。六、2019年10月15日，被告出具关于限期支付购房款的催告函一份，载明：“达观天下（项目名）11幢801室业主：您好！就贵户已购买达观天下（项目名）11幢801室，但却逾期支付购房款事宜，特致函贵户。根据贵户已与本公司签订的《商品房预售/买卖合同》之约定，贵户应付未付的购房款110000元。截止至本函发出之日，贵户已逾期支付前述购房款达86日，贵户应承担的逾期违约金暂计至发函之日起1892元。若贵户逾期支付房款达7日的，本公司将有权行使包括但不限于单方解……特此函告。请慎处之！》”被告于2019年10月22日将该催告函邮寄给原告，原告于2019年10月23日签收。七、2019年10月15日，被告出具没收定金函一份，载明：“尊敬的刘东先生/女士：2019年8月1日，您与我司签订了《定金协议》，预订我司开发的胶州市湘江路5弄达观天下项目11幢801室房屋（以下简称该房屋），并向我司支付了定金人民币20000元。根据《定金协议》的约定，您须于2019年10月15日前到达观天下项目销售中心与我司签订《青岛市商品房预售合同》，并支付相应房款。但至本函发出之日，预订期已经届满，您仍未与我司签订《青岛市商品房预售合同》，亦未支付房款。根据《定金协议》的约定，您无权要求我司返还已收取的定金。现我司正式通知您，您与我司签订的《定金协议》已经终止，我司对您已支付的定金依法不予退还，同时我司有权将该房屋销售给第三方。特此告知。”被告于2019年10月22日将该函邮寄给原告，原告于2019年10月23日签收。八、被告提交王彦超与原告之母范伟英、姨母范伟芹谈话录音光盘及书面材料一份，原告对该录音真实性不予认可，但对该录音是否存在剪辑，是否为范伟英、范伟芹本人声音不申请鉴定，本院对该录音的真实性予以采纳。该录音录制时间为2019年9月30日，显示：“王彦超：确定你们不要了是吧？范伟英：对。王彦超：不要了的话正常来说定金10万，你这个情况比较特殊，就是扣你们两万定金，把那些钱退你们。但是退款可能需要时间哈。范伟英：多长时间？王彦超：正常需要两到三个月时间。范伟英：给我写个条。王彦超：我们肯定会有退款的申请书什么的。范伟英：好，退吧……王彦超：说实话你这套房子我也草鸡了。范伟英：这两万你可以分一万把你扣的工资补回来。王彦超：没有没有没有，这个不需要……范伟英：她也不知道，就有个人说让她找个人签，不让她签。她也不知道哪里事儿，刚才还跟我稀里糊涂的讲，就我当时也不知道怎么回事，叫我找个人，我就找个人来，结果她们怎么签的她都不知道。王彦超：你知道这是为什么吗？这就是我们行业里边。范伟英：利益问题了是吧。王彦超：对，他想把这个客户撬走他来赚这个钱。范伟英：这样你们内部这样就不对了你知道吗？王彦超：所以就是我们内场没关系，是外场做的，就是我们部门没有，我跟我那个同事都不知道……范伟芹：你那个款是多长时间退回来。王彦超：30天办不到。范伟芹：还得什么？王彦超：对，就是最短两个月最长三个月……范伟芹：你自己办吧，反正不能超过两个月。王彦超：三个月。范伟芹：两个月……王彦超：这样吧，我不敢给你保证……王彦超：今天是9月30号，十月、十一月。十二月初行吗？今天是9月30号……范伟英：就是11月30号那个就行了嘛……不能再拖到十二月了。王彦超：钱到时候会直接打到那个刘东的卡上……”九、庭审中，被告出示王彦超手机并打开王彦超微信，显示王彦超2020年1月14日上午11:30，给原告之姨母范伟芹发微信“阿姨，你这边如果想退款的话需要把材料送回来给你走退款流程，然后给你打款”，范伟芹未回复。十、庭审中，原被告均认可原告已向被告支付购房款501708元（2019年2月28日支付2万元“购买房产订金“；2019年4月25日支付8万元；2019年4月28日支付30万元，2019年8月1日支付101708元）。被告为原告出具青岛东方聆海置业有限公司收据三张，并加盖被告公司财务专用章，后由于退款事宜，该三张收据原件被王彦超收回。至于原告提交的收据收到条，被告对王彦超签名无异议，但认为其上“（因该房源认购书非购房人及刘东签字，由朋友代签，故经公司领导同意，收回上述发票上交财务，用于退还刘东全部购房款之用）”是王彦超签名后，原告又自行添加的，王彦超签字仅代表收到了上述票据，无权代表公司作出退款决定，公司是否同意退款，应由公司相关负责人签字确认。本院认为，原被告均认可原告曾向被告订购被告开发的位于胶州市经济技术开发区青岛达观天下11栋801户房屋并支付购房款501708元，因原告申请退房退款，已将被告曾出具的收款收据交还被告。根据庭审中原被告各自提交的证据及各自的主张可以看出，原告起诉前，双方对原告解除认购行为、申请退房已经达成一致意见，属于双方协商一致解除认购行为。本案争议焦点为，双方在协商退款过程中，被告是否应当从原告支付的购房款中扣除定金2万元。因被告提交的《青岛达观天下认购书》系复写件，刘东抗辩并非刘东本人或代理人签字，结合被告提交的录音证据显示，被告对该认购书中并非刘东本人或代理人签字的事实是明知的。同时，根据刘东支付购房款项的时间来看，认购书载明的2019年8月1日当天，刘东支付了101718元，但这是刘东最后一笔付款，在认购书签订之前已经支付的40万元，不仅与该认购书中约定的内容不一致，且明显不符合实际买房过程中的定金交易习惯，故本院对该份认购书的真实性不予采信。虽刘东认购了涉案房屋，但庭审中被告提交的该认购书无法产生约束原告的法律效力，故双方在该认购书中关于定金的约定亦不产生法律效力，被告以此主张扣除被告定金，本院不予支持。原告提交的《转、退款处理确认书》复印件、《退定申请》照片打印件，被告提交的《转、退款处理确认书》照片打印件、《退定申请》复印件的落款时间均为2019年9月30日，无法体现上述各份材料出具的先后顺序，且上述证据形式均为在复印件上签字书写或照片打印件形式，原被告手中均未持有完整的上述证据原件，根据庭审中原被告出示的微信聊天记录及陈述可知，上述证据原被告双方曾持有不一致的复印件版本，且对退房退款事宜双方也有协商的过程，而被告提交的录音材料亦不完整，因双方在录音材料的形成时间即2019年9月30日当日出具了多份不同版本的退房退款材料，该录音整体无法清晰反映原被告最终协商确认的结果。因购买涉案房屋的人员涉及原告母亲及姨妈两人，购房交款与退款人员并不一致，原告母亲范伟英在复印件上书写的“定金贰万扣除，余款项全部退回”及录音材料中表示同意退2万元“定金”的前提是，销售人员告知其“不要了的话正常来说定金10万元，你这个情况比较特殊，就是扣你们两万定金”，而实际上，原被告一方面没有10万元定金的约定，另一方面，结合原告提交的付款凭证，原告是在涉案《青岛达观天下认购书》签订之日即2019年8月1日前，提前支付了被告部分房款，其中在2019年2月28日原告支付2万元，在现金存款凭条中载明的是“购买房产订金”而非“定金”，故被告销售人员以认购书中的约定与原告母亲范伟英进行协商的过程，足以让其产生误解，在原告及其购房代理人并未实际缴纳定金或约定定金条款的情况下，被告要求扣除原告定金2万元并无依据。综上，本院对被告要求扣除定金2万元的抗辩不予采信。结合原告提交的收到条、微信聊天记录，被告已经收回原告手中的收据原件，同时要求原告尽快提交材料办理退款，由此可以看出，原被告双方对原告申请退房，被告同意退款的意思表示完整清晰，故在原告申请退房，被告同意退房，原告购房目的已经不能实现的情况下，被告应全额退还原告已交付的购房款501708元。关于原告主张的利息，本案中，通过原被告提交的证据及录音中各方的陈述，原告认购被告涉案房屋后，因属其自身原因要求退房退款，未能签订正式合同购买涉案房屋的原因并不在被告，其向被告主张利息并无依据，本院对原告主张的逾期付款利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛东方聆海置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘东购房款501708元；二、驳回原告刘东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8817元，因适用简易程序，减半收取计4408.5保全费3099元，共计7507.5元，由被告青岛东方聆海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  孙超二〇二〇年六月十日法官助理梁岩书记员段晓敏