广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初26305号原告：柯超，男，1993年8月10日出生，汉族，住重庆市云阳县***********，公民身份号码500************050。委托诉讼代理人：蔡林，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欣桐，广东海迪森律师事务所律师。被告：刘文洋，女，1991年4月2日出生，汉族，住河南省泌阳县******委魏庄，公民身份号码412************928。第三人：佛山市顺德区吉翔物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂海尾居委会文海西路8号保利合园24号商铺。法定代表人：卢冬梅。委托诉讼代理人：李萃华，女，1984年8月31日出生，汉族，是第三人的员工。原告柯超与被告刘文洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于欣桐、被告刘文洋到庭参加诉讼。后原告向本院申请追加佛山市顺德区吉翔物业代理有限公司（以下简称吉翔物业公司）为本案第三人，本院审查后依法追加吉翔物业公司作为第三人参与本案诉讼。为有利于新型冠状病毒疫情的防控，本院于2020年2月19日裁定中止本案诉讼。后本院于2020年5月18日、2020年6月4日公开开庭进行了审理，第二次庭审中，原告委托诉讼代理人蔡林、于欣桐，第三人委托诉讼代理人李萃华到庭参加诉讼，被告刘文洋经传票传唤，无正当理由拒不到庭；第三次庭审中，原告委托诉讼代理人于欣桐，第三人委托诉讼代理人李萃华到庭参加诉讼，被告刘文洋经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告柯超向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年8月14日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还定金50000元、支付赔偿款50000元、支付中介佣金15000元、支付律师费8000元，合计123000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2019年8月14日经过吉翔物业公司撮合，签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于佛山市顺德区容桂街道办事处高黎社区居民委员会外环路***********的房屋卖予原告。原告在签订合同当天已支付定金50000元、中介佣金15000元。根据双方约定，被告应于2019年8月21日将案涉房屋办理抵押登记给原告，但2019年8月21日被告到场后拒不配合办理抵押手续，《房屋买卖合同》无法继续履行。根据《房屋买卖合同》约定，被告违约应返还已收定金，并按合同约定的总价20%赔偿给原告，承担原告已支付的佣金及律师费。原告在第二次庭审中对于事实和理由补充如下意见：根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第七条，被告至今未按约定将房屋交付原告使用，属于被告严重违约，被告实际为反悔、拒绝转让该房屋；另外从2019年8月21日至今，被告的房屋产权证一直扣押在杨言手中，被告无法控制自己的房产证；据原告在佛山市自然资源局顺德分局网上查询，被告的涉案房屋存在权利限制情况，继续履行合同存在隐患，房屋权属存在纠纷。被告刘文洋辩称，被告全权委托中介办理房屋买卖，在办理抵押当天因为一些原因无法办理，后来中介也没有通知被告改期就等来原告的起诉。被告同意继续履行合同，如原告不同意继续履行，就是原告违约，被告不存在违约。第三人述称，对原告的起诉无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋买卖合同原件1份、不动产权证复印件1份、不动产登记信息查询结果（2019年12月16日）原件1份、收据原件3张、账户交易明细打印件2份、律师函原件1份、快递单原件1张、投递记录打印件1份、顺德行政服务中心取号纸原件1张、吉翔物业公司情况说明原件1份、营业执照复印件1份、法定代表人身份证明原件1份、民事委托代理合同原件1份、代理费发票原件1张，被告及第三人对真实性均无异议，本院经审查对上述证据的真实性予以确认；2.原告在第二次庭审中提交的微信账号信息（被告及李萃华）打印件1份、被告与李萃华之间的微信聊天记录打印件2页及该聊天记录中所发送的房屋买授权转让协议书打印件1份，被告未到庭参加第二次庭审，依法视为其放弃相应诉讼权利，第三人对该证据无异议并提供了手机核对该微信聊天记录，故本院对上述微信聊天记录予以采信；3.被告提交的微信聊天记录打印件12页，由于该微信聊天记录是形成于被告与第三人的员工之间，第三人对其真实性无异议，故本院对该微信聊天记录的真实性予以确认；4.被告提交的银行交易明细打印件2页，原告对其真实性不予确认，由于该交易明细为照片打印件，被告未提交原件核对，本院对此不予采信；5.原告在第三次庭审中提交的不动产登记信息查询结果（2020年5月20日）原件1份，被告未到庭参加第三次庭审，依法视为其放弃相应诉讼权利，第三人对该证据无异议，经审查，该证据客观真实，来源和形式合法，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月14日，被告作为卖方（甲方）与原告作为买方（乙方）、吉翔物业公司作为居间方（丙方）共同签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于佛山市顺德区容桂街道办事处高黎社区居民委员会外环路***********房屋（证号：顺德区不动产权第***********）出售给乙方，该房屋的成交总价为1230000元；在签订合同当天，乙方向甲方支付购房定金50000元，甲方委托乙方先将本定金交由丙方托管，至2019年8月15日经丙方查实该房屋无查封后并且甲方在本合同上签字后，丙方直接将定金转入甲方的收款账户；2019年8月19日该房屋办理抵押登记给乙方，乙方于当天入押后向甲方追加购房定金190000元，合计总定金240000元，2019年8月19日同时支付购房首期款60000元合计总入押金额300000元，乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，甲、乙双方须于2020年1月15日前按银行办理贷款要求提供相关资料及办理手续（办理过户后购房定金转为购房款）；2020年3月30日前，甲、乙双方带齐相关资料及乙方的银行按揭贷款合同一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续；购房余款920000元乙方以购房按揭贷款方式支付，在办理房屋过户之后领取乙方的房产证及他项权证后交予银行，由银行直接转账入甲方指定的账号；甲方需支付丙方佣金18750元（甲方的佣金从托管的定金中扣除支付），乙方须支付丙方佣金18750元，本协议一经签署，甲、乙双方就有向丙方支付佣金义务，佣金于本合同签订当日一次性付清；签订合同当天甲方将该房屋交于乙方使用，期间甲方无条件配合乙方办理房屋装修手续，在交给乙方后该房屋所产生的物业管理费用、水电费由乙方承担；若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该房屋无法转让，视为违约，甲方必须返还已收定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方，并按本合同约定的总价的20%赔偿给乙方，本合同自动解除；若甲方无故延迟办理相关手续视为违约，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲、乙双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之一计算延迟履行违约金；甲、乙之间相互违约或单方违约，导致无法交易的，不能免除向丙方支付佣金的义务，丙方提供合理的服务后，甲、乙之间相互或单方违约不能要求丙方承担责任，一方违约，违约方需按成交总价的3%支付佣金，守约方已向丙方支付的佣金，由守约方向违约方追偿；任何一方违约必须承担另一方为保护自身合法权益时所支付的相关费用（包括但不仅限于诉讼费、担保费、律师费等）。2019年8月14日，原告向吉翔物业公司的员工卢国用分两笔转账支付50000元、15000元。吉翔物业公司出具两份收据，确认收到原告支付的涉案房产中介服务费15000元及定金50000元。2019年8月15日，吉翔物业公司的员工卢国用向被告转账支付31250元。原、被告在签订《房屋买卖合同》后协商将办理房屋抵押登记手续的时间由2019年8月19日改为2019年8月21日。2019年8月21日，原、被告及吉翔物业公司工作人员到达佛山市顺德区行政服务中心办理房产抵押手续，但由于被告无法取得该不动产权证原件，导致当天无法办理房产抵押手续。此后吉翔物业公司与被告通过微信对合同履行事宜进行沟通协商，但无法达成一致意见。2019年9月9日，原告委托广东桂顺律师事务所向被告发出律师函，载明合同约定于2019年8月19日办理抵押登记手续，通过吉翔物业公司的协商改期于2019年8月21日办理抵押登记手续，但在办理抵押登记手续当天，因被告无法提供房产证原件导致无法办理抵押登记手续，吉翔物业公司多次催促被告提供房产证原件，而被告一直无法提供，且多次与被告协商均没有结果，请被告前往吉翔物业公司商议退回原告交付的定金及佣金事项，否则原告将诉至法院。2019年10月16日，吉翔物业公司出具情况说明，载明：2019年8月14日邹先生（被告方代表）携带涉案房产的不动产权证来商议合同条款，合同条款确定之后原告在合同上签名并打款50000元作为定金托管到吉翔物业公司，2019年8月15日被告在合同上签名后，吉翔物业公司扣除中介费18750元，转出定金尾款31250元；邹先生和原告协商将合同约定于2019年8月19日将该房屋办理抵押登记手续的时间改为2019年8月21日办理，入押当天买卖双方、吉翔物业公司售后李萃华都到达现场，邹先生和杨言也携带该房产的不动产权证来到现场，后经了解邹先生为杨言的公司员工及助手，被告因无法偿还杨言的债务，被告将不动产权证、收款银行卡一直放在杨言处至今，在现场时杨言不提供房产证办理入押手续，导致当天原告只是到达现场取号，并没有成功办理；2019年8月27日吉翔物业公司约买卖双方、邹先生和杨言协商此事，由于该房产存在隐性共有人和纠纷，无法按照合同在2019年8月21日提供房产证办理入押手续，协商无果。另查明，原告因本案纠纷与广东海迪森律师事务所签订委托《民事委托代理合同》，委托该律师事务所律师代为诉讼，并约定律师费为8000元。后广东海迪森律师事务所向原告开具了律师费8000元的发票。再查明，2020年5月20日，佛山市自然资源局出具的不动产登记信息查询结果显示，位于佛山市顺德区容桂街道办事处高黎社区居民委员会外环路***********房屋（权利人为被告，权利证号为***********）的限制状态为查封，限制文号为（2020）粤0606民初5203号，限制日期为2020年3月4日起至2023年3月3日止。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。《房屋买卖合同》约定原、被告于2019年8月19日办理涉案房产的抵押登记手续，双方经协商变更为2019年8月21日办理该抵押手续，当天双方均到场拟办理抵押登记手续，但由于被告无法提供不动产权证原件，导致在2019年8月21日未能成功办理抵押登记手续。此后原、被告及吉翔物业公司进行协商，但无法达成一致意见，后原告向被告发出律师函，并提起本案诉讼。被告在本案第一次庭审中确认涉案房产的不动产权证原件在杨言处，但被告称其可以拿到该不动产权证。原告在本案第二次庭审中陈述被告的案涉房产存在权利限制情形，并在第三次庭审中提交了佛山市自然资源局出具的不动产登记信息查询结果，该查询结果显示本案所涉房产已于2020年3月4日因另案被法院查封。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次、第三次庭审，应视为其放弃相应诉讼权利，被告也未举证证明其已解除案涉房产的权利限制状态，应承担相应不利的法律后果。涉案房产被另案查封已导致原告与被告之间的《房屋买卖合同》无法继续履行，原告的合同目的无法实现，原告要求解除其与被告之间的《房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。由于上述查封行为发生在原告起诉之后，因此本院确认原告与被告于2019年8月14日所签订的《房屋买卖合同》在本判决发生法律效力之日解除。根据《房屋买卖合同》的约定，被告委托原告将定金50000元先交由吉翔物业公司托管，再由吉翔物业公司直接将定金转入被告收款账户，该合同另约定被告需支付吉翔物业公司佣金18750元，并注明该佣金从托管的定金中扣除支付。原告已依约向吉翔物业公司支付了50000元定金，吉翔物业公司在扣除被告的佣金18750元后向被告支付了31250元，因此依据合同约定，应视为原告已向被告支付了定金50000元。由于被告已构成违约，原告主张被告向其返还定金50000元，并主张被告支付赔偿款50000元，合法有据，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》的约定，守约方已向居间方支付的佣金，由守约方向违约方追偿。原告已向吉翔物业公司支付了中介费15000元，原告作为守约方主张被告承担该中介费15000元，符合合同约定，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》的约定，任何一方违约必须承担另一方为保护自身合法权益时所支付的相关费用（包括但不仅限于诉讼费、担保费、律师费等）。原告主张被告承担律师费符合双方合同约定，原告提供了《民事委托代理合同》及发票证明其委托律师代理本案，且该律师费金额合理，因此对于原告主张被告支付律师费8000元，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告柯超与被告刘文洋于2019年8月14日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告刘文洋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯超返还定金50000元并支付赔偿款50000元；三、被告刘文洋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯超支付中介费15000元；四、被告刘文洋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯超支付律师费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1380元（已由原告预交），由被告刘文洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖佳宇二〇二〇年六月七日书记员  梁健祥