福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初2004号 原告：福州市软件园招商服务中心，住所地福建省福州市软件大道******。 法定代表人：雷芳萍，该中心主任。 委托诉讼代理人：朱良好，福建瑞权律师事务所律师。 被告：福建金晶科技有限公司，，住所地福建省福州市鼓楼区软件大道**福州软件园****楼 法定代表人：郑忠明。 原告福州市软件园招商服务中心（以下简称软件园中心）与被告福建金晶科技有限公司（以下简称金晶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱良好、被告法定代表人郑忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告软件园中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告至2019年10月15日的租金228855.08元；2.判令被告立即支付原告至2020年5月12日违约金47294.78元；3.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告系租赁关系，双方于2017年4月签署了《研发楼租赁合同》（合同编号：FZSP-ZSYF【2017】Z-009）。约定原告将坐落在福州软件园D区24号研发楼出租给被告，房租计算面积为601.43平方米，合同约定租赁期自2017年4月25日至2020年4月30日，其中2017年4月25日至2017年6月25日为免租期，双方约定起始月租金为30元/㎡，总计为人民币18043元/月。被告自2018年9月26日起至2019年9月15日共计欠款201965.20元。同时根据租赁合同第九条第二款的约定，逾期交付租金、水电费的，每逾期一日，按应付租金、水电费的日万分之五向甲方支付违约金，被告应向原告支付违约金合计22332.00元。原告认为，原被告之间的租赁合同合法有效，在租赁合同的租赁期届满时合同终止。双方都应根据合同法第九十二条的规定诚实信用地履行合同义务，即被告应将该租赁房屋恢复原状并归还原告，然被告并未履行该项义务反而非法占用该房屋并拒绝交纳租金，其行为严重损害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，请依法支持原告的诉请。 被告金晶公司答辩称，对欠原告租金225828.50元和违约金22662.30元事实无异议，但对原告所述被告非法占有该房屋拒绝缴纳租金有异议，对诉讼费用全部由被告承担亦有异议，被告愿意服从法院判决进行承担。事实和理由：1.被告系在对D区24号楼即将拆迁改造不知情的前提下于2017年4月25日与原告签署了《研发楼租赁合同》，原告在签订合同前并未提示该片区属于拆迁改造范围，而原告事后承认早在2015年就有拆迁改造计划，被告得知即将迁改造的第一时间为2018年3月份，也就是被告装修入驻半年多就要面临撤离的后果，同年原告也对该拆迁改造片区内租户合同期满的企业停止续签，由此可见拆迁改造事实已存在，被告认为这种行情之下原告当初不应该安排被告入住D区24号楼，由于原告做法极其不负责任或工作上的失误而导致被告做无谓投资。2.被告严格按照原告相关入园规定程序申请入驻，并于2017年4月25日与原告签订入住合同，于4月28日提交装修设计图纸及装修材料、改造方案、装修清单、装修款金额（57.48万元）等给原告方审核备案，原告按照装修图纸派人进行验收审核，被告严格按照合同规定装修后于2017年8月26日入驻。然被告在装修入驻未满7个月的情况下，得知面临拆迁改造的信息，此刻被告已确定这是一项无谓投资，该损失不仅是直接损失57.48万元装修款，间接损失包括：实验室设备拆装、专家工作配套、专家生活配套、股东责怪投资失误、影响生产经营等，远超过直接损失，被告认为原告应对被告装修投资的57.48万元负相应责任。3.原告一味隐瞒拆迁改造的事实，在合同期未满期间，对被告以拖欠租金为由进行多次驱赶，被告认为原告在推卸责任。2019年4月26日被告收到原告欠租告知函后，已确定租赁房屋将正式拆迁改造，租赁期间经历的两次拆迁改造消息严重影响被告生产经营，导致企业各项经营活动停滞。4.上述三个事实给被告入园后造成极大损失，被告为科技型企业，主要以研发为主，因此满怀信心极力要求入驻与相关产业政策配套的园区，以便得到政府的扶持做大产业以服务社会，正因为有着这种决心才在租赁房屋尚属毛坯房时进行投资，建设试验室与办公场所。被告本着充分相信政府，并未考虑到这么好的一片别墅型研发楼会涉及拆迁改造，因此在不知情的前提下签下入驻合同，然而该合同属于政府“标杆”合同，合同条款没有商量修改余地，要申请入园只有无条件签约，假如是社会上商业租赁合同出现此类似事件，应构成隐瞒欺诈骗租行为。被告诉求： 1.被告装修无谓投资损失57.48万元事实成立，被告愿意单方承担损失，按照合同约定不需原告赔偿，但原告应相应承担工作失误给被告造成的无谓投资损失，在此被告要求免除欠租225828.50元及违约金22662.30元;2.原告退回被告已交租金252602元及合同保证金36086元，因该楼宇不具备装修出租条件而进行出租；3、原告无偿退还被告被扣押的办公设备、家具电器。综上，恳请法院在认定事实的基础上支持被告诉求，公正判决双方各自应承担的责任及相应损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月，软件园中心（甲方）与金晶公司（乙方）签订《研发楼租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在福州市鼓楼区软件大道89号软件园D区24号楼出租给乙方，面积601.43㎡，押金36086元，租期2017年4月25日至2020年4月30日；租金18043元/月，于每月5日前交付；乙方自行承担水、电、物业等费用；乙方逾期交付租金、水电费，每逾期一日，按应付租金、水电费的日万分之五向甲方支付违约金，逾期七日，甲方有权随时予以停水断电，逾期超过三十日，甲方有权解除合同予以清退，不退还押金；甲方如需改造提升上述研发场所，应提前两个月以书面形式通知乙方，结清相关费用后，合同解除等。2019年4月28日，软件园中心向金晶公司发出《告知函》，内容为：金晶公司仅缴纳租金至2018年9月24日，要求其三个工作日内缴清相关租赁费用。2019年6月27日，原告委托福建瑞权律师事务所向金晶公司寄送《律师函》，要求其在2019年6月30日前支付162387元租金。2019年8月16日，软件园中心再次向被告发出《告知函》解除双方之前签订的租赁合同，要求金晶公司及时缴清相关费用并于2019年9月15日前搬离。2019年10月16日，软件园中心对D区24号研发楼停止供电。庭审中，原告确认案涉房屋已于2019年12月底拆除改造，被告的物品暂由其保管。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因被告金晶公司自2018年9月25日起拖欠租金，已构成违约，故应承担相应的违约责任，原告诉请金晶公司支付截至2019年10月15日的租金228855.08元，合法有据，应予支持。被告金晶公司主张原告未告知案涉房屋属于拆迁改造范围而导致其无谓的装修投入，要求减免租金。但案涉合同租赁期限仅为三年，装修系金晶公司为保障所租赁房屋正常使用而为，虽因案涉房屋拆迁导致租赁合同到期无法续签，对于金晶公司造成一定的损失，但上述损失系金晶公司对自身商业风险预判不足所造成，且金晶公司并未提交证据证明被告在签订合同时隐瞒案涉租赁房屋即将进行拆迁改造的事实，故金晶公司以此拒绝支付租金，理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的计算标准，虽然案涉合同约定违约金按照日万分之五的标准计付，但案涉房屋于合同约定的租赁期限内拆除，确给被告的正常经营造成一定影响，在原告未举证其实际损失的情况下，本院根据公平和诚实信用原则，结合本案实际情况，综合考虑合同履行程度、违约方的过错、预期利益等因素，酌定被告按年利率6%的标准向原告支付截止2020年5月12日的违约金15764.93元。另，原、被告双方关于押金的约定亦具有违约金性质，故双方约定的违约金重复且过高，鉴于双方租赁合同已实际解除且原告已收回案涉房屋，上述应付租金及违约金均可在金晶公司已经支付的押金36086元中予以扣减。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告福建金晶科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州市软件园招商服务中心支付租金228855.08元及违约金15764.93元； 二、上述款项在被告福建金晶科技有限公司已支付的36086元履约保证金中予以扣减； 三、驳回原告福州市软件园招商服务中心的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5027元（已由原告预交），减半收取计2513.5元，由被告福建金晶科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄庭岗 二〇二〇年六月一日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附:本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。