中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初32469号原告：北京国际俱乐部有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街21号。法定代表人：张利剑，董事长。委托诉讼代理人：梁文彬，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婷婷，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告：加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处，住所地北京市朝阳区建国门外大街21号1幢802。法定代表人：布思涛（StuartJamesBromley）。被告：加拿大中国矿业投资有限公司，住所地加拿大温哥华WestPender街1450-789号V6C，1H2。原告北京国际俱乐部有限公司（以下简称原告）与被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处（以下简称北京代表处）、被告加拿大中国矿业投资有限公司（以下简称加拿大矿业公司，与北京代表处合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁文彬、何婷婷到庭参加了诉讼。二被告经本院公告送达开庭传票和起诉书副本未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告向原告支付2015年8月1日至2017年5月31日期间累计拖欠的802号房及B005号房房屋租金共计1718200元（自动续租条款在合同第十三条，合同到期后续租我公司认为双方成立了不定期租赁合同，但原租赁合同其他条款继续有效，2017年5月31日我公司通过口头通知的形式终止合同；租金的计算约定在合同第三条，802号房自2015年12月1日开始拖欠租金至2017年5月31日，802号房年租金1304160元/12个月*18个月-押金326040元；B005房自2015年8月1日开始拖欠租金至2017年5月31日，B005房间月租金4000元*22个月）；2、请求判令二被告向原告支付自2015年8月1日至实际支付之日止多笔房租滞纳金（滞纳金约定在合同第十六条第一款，每三个月为一期，802号房分了6段计算滞纳金；B005号房分了8段计算滞纳金，均从应付当季季度的第一天开始计算滞纳金；其中，B005号房自2015年8月1日开始计算，802号房自2015年12月1日开始计算)；3、请求判令二被告向原告支付2015年9月24日至2017年5月31日期间累计拖欠的电费及代收电费服务费10206元（依据合同第三条第一款，每度电1.2元，我公司认为其中已经包括了代收电费的服务费；我公司证据13的2017年9月25日付款通知书系对于整个电费的数据汇总，共计为10206元；证据8系被告对于付款通知的签收确认记录）；4、请求判令二被告向原告支付自2015年9月24日起至实际支付之日止电费及代收电费服务费的滞纳金（依据合同第十六条第一款，每笔滞纳金起算时间自证据13所列的到期日的次日开始计算）；5、请求判令二被告向原告赔偿相当于802号房及B005号房三个月租金的损失338040元（依据合同第十六条第二款）。事实和理由：原告与北京代表处于2014年2月18日签订了《房屋租赁合同》（以下称“租赁合同”），约定原告将位于北京建国门外大街21号北京国际俱乐部有限公司写字楼第8层第802号房间（建筑面积286平方米，以下简称802号房）出租给北京代表处作为办公用房，租金每月每平方米380元人民币（包括物业管理费等），年租金为1304160元，电费按租赁房间相应电表记录实际用电数收费（每度电1.2元人民币），租赁期限自2014年3月1日至2017年2月28日（见租赁合同第三条、第十一条）；北京代表处应向原告缴付3个月的房屋租金326040元人民币作为押金（见租赁合同第四条）；北京代表处未能按时缴付租金和/或各项费用时，每逾期一日须加付逾期金额的千分之二的滞纳金（见租赁合同第十六条第1款）；租期届满或提前终止时，因北京代表处原因不能按时交还所租房屋，如果此所租房屋尚未租予他人，原告则按北京代表处续租处理，如北京代表处拒绝办理续租手续，原告有权令其立即搬出并按实际超期使用时间和原租金标准扣除相应押金，北京代表处应当赔偿原告因此而遭受的各种损失，由于北京代表处无理拖延而未能把所租房屋交还给原告，北京代表处应赔偿因其无理拖延而给原告造成的一切损失、损害和费用，另须向原告赔偿相当于三个月租金的款额（见租赁合同第十三条、第十六条第2款）。原告与北京代表处还签订了《房屋租赁合同（补充）》（以下称“补充协议”），约定原租赁房间增加北京国际俱乐部有限公司南楼B005号房间（以下简称B005号房）供北京代表处作为库房使用，月租金为人民币4000元，北京代表处应按季度向原告支付，租期自2014年3月1日起至原合同终止之日（即2017年2月28日），原租赁合同其他条款不变并继续有效。原告曾于2011年1月与北京代表处的所属外国企业即加拿大矿业公司就租赁802号房、B005号房签订过租赁合同及补充协议，租期自2011年3月1日起至2014年2月28日止，原告收到由北京代表处代加拿大矿业公司缴付3个月房屋租金231660元人民币的押金（2011年4月15日开具押金收据）。鉴于此，原告与北京代表处签订租赁合同及补充协议后，北京代表处以补交押金差额（94380元）的形式完成了租赁合同押金的缴付，并陆续支付房屋租金及电费等。至2015年12月24日，北京代表处通过银行转账（分两笔）仅结清了802号房2015年11月30日之前的房租、B005号房2015年7月31日之前的房租以及2015年9月24日之前的电费，此后便持续拖欠应付房租与电费等，在此期间北京代表处虽一直占用所租房屋从事经营活动，并有工作人员签收付款通知书等，但始终以种种理由拖延、迟迟未交。至2017年2月28日租赁合同约定的租赁期限届满时，北京代表处仍未结清拖欠房租、电费等，既未续签合同也不腾退所租房屋。通过反复交涉、沟通，2017年5月底，北京代表处首席代表布思涛家属配合将租赁房屋内遗留财物打包、装箱并签字确认，暂时封存于原告处，原告收回了租赁房屋。至起诉前，原告一直通过电话、短信、微信、邮件等多种方式与北京代表处联系人及首席代表布思涛保持联系沟通、催缴房租电费等，北京代表处仍然未能偿付任何费用。根据合同约定及北京代表处实际付款情况，北京代表处自2015年8月1日起拖欠原告的房屋租金累计2044240元（2017年3月1日至5月31日期间按实际超期使用时间和原802号房、B005号房的租金标准计算），扣除押金后仍有1718200元未付，自2015年9月24日起拖欠原告电费及代收电费服务费累计10206元。同时，北京代表处应就各笔拖欠房租支付滞纳金2344192.96元(802号房自2015年12月1日起至实际支付之日止，B005房自2015年8月1日起至实际支付之日止，均暂计至2018年3月26日)，应就各笔拖欠电费等支付滞纳金10240.01元（自账单应付之日起至实际支付之日止，分别暂计至2018年3月26日）。北京代表处另须向原告赔偿相当于802号房及B005号房三个月租金的款额（即338040元）。原告认为，原告与北京代表处签订的租赁合同系双方在平等自愿的基础上达成，是双方真实意思的表示，合法有效并对双方依法具有法律约束力。北京代表处应当依照合同约定全面履行合同义务。北京代表处逾期支付房租及电费等的行为已严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，应当承担相应违约责任、赔偿原告遭受的各种损失。加拿大矿业公司为北京代表处所属外国企业，应当对其常驻代表机构事宜承担法律责任。在此，原告请求法院判如所请，维护原告合法权益不受侵犯。二被告均未做答辩。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据。2014年2月18日，原告（出租人）与北京代表处（承租人）签订租赁合同，约定：原告同意出租802号房作为北京代表处的办公用房，租金为每月每平方米380元人民币（包括物业管理费、空调费、水费、热水费和清洁费），所租办公室年租金1304160元人民币，杂费：电费按租赁房间相应电表记录实际用电数收费，每度电为1.2元人民币，北京代表处应在起租日期前30天缴付本合同租赁期中的第一个3个月的租金；北京代表处应在此后每个付款期（三个月为一期）之前的十五日内（收到款日）主动向出租人缴付此后3个月的租金。杂费支付时间由双方另行协商确定。北京代表处在签署本合同的同时，应向原告缴付3个月的房屋租金326040元人民币作为押金，作为北京代表处忠实履行本合同各项条款规定和义务的保证金。此笔费用在签订本合同后五个工作日内一次付清。如果北京代表处违反本合同中规定的条款和义务，原告应按照本合同规定使用或扣留全部或部分押金。北京代表处因自身原因不履行本合同对北京代表处的各项规定而使原告支付的其它必要开销，可由原告在通知北京代表处后在押金中做相应的扣除。如北京代表处要求原告提供相关开销凭证的，原告应予以配合。原告按本条规定扣除押金后，所持押金的总额少于本条第一款规定的数额时，北京代表处应当在接到原告的书面通知后三日内立即将押金补齐。本合同租赁期限为2014年3月1日起至2017年2月28日止。在本合同终止前六个月(2016年8月)，原告与北京代表处协商延续租赁等有关事宜，在本合同终止前三个月如双方尚未达成一致，则原告有权另外寻找其它承租人。租期届满或提前终止时，本合同即失效，原告通知北京代表处后即可取消北京代表处的使用权，移走物品，收回租赁房屋。如果此所租房屋尚未租予他人，原告则按北京代表处续租处理。此时，双方应重新办理订立合同手续。如北京代表处拒绝办理续租手续，原告有权令其立即搬出并按实际超期使用时间和原租金标准扣除相应押金，而北京代表处应当赔偿原告因此而遭受的各种损失。北京代表处未能按时缴付租金和/或原告根据本合同有权收取的有关各项费用时，每逾期一日须加付逾期金额的千分之二的滞纳金，以补偿原告所受的损失。如果在原告发出书面通知后三十天内北京代表处仍未能付款，原告有权通知北京代表处立即终止本合同，北京代表处应立即无条件地在指定日期迁出并交还租赁房间，并有权要求北京代表处赔偿损失和继续承担履行下款（第16.2）规定的责任。租期届满或本合同提前终止时，原告将检验租赁房屋及其附属装置和设备。如有损坏（不包括自然磨损）北京代表处须负责赔偿。上述损坏，包括北京代表处及北京代表处的客人和雇佣人员对房屋、设备使用不当，或过失所造成的损坏。在本合同期满或提前终止时，由于北京代表处无理拖延而未能把所租房屋交还给原告，北京代表处应赔偿因其无理拖延而给原告造成的一切损失、损害和费用，包括但不限于原告因后继租户由此而提出合理索赔所受到的一切损失。如果发生此种情况，北京代表处另须向原告赔偿相当于三个月租金的款额和/或超过三个月的相应期限租金的款额，原告修缮房间或准备重新出租房间的开销，亦须由北京代表处缴付。原告有权使用押金抵付本款规定的应缴款项。此后，原告（出租人）与北京代表处（承租人）签订补充协议，约定：原租赁房间增加B005号房。B005号房仅供北京代表处作为库房使用。B005号房的月租金为人民币4000元，北京代表处应按季度向出租人支付。B005号房的租期自2014年3月1日起至原合同终止之日。原租赁合同的其他条款不变，并继续有效，对双方均具有同等法律约束力。北京代表处曾于2011年4月15日、2014年5月26日分别交纳押金231660元和94380元。此后，双方开始各自履行合同义务，但北京代表处未按合同约定时间、金额支付租金和电费。就北京代表处欠付租金和电费情况，原告提交记事本一份，其中显示有“802房租”“802电费”等内容，时间为2014年至2016年期间。原告称，此记事本为原告向北京代表处送达付款通知书的签收记录。就在其上签字的人员，原告称，其中包括北京代表处行政人员“叶兆红”“郭烜”等，其他人员签字看不清。对于上述人员的身份，原告未提交证据。就涉案合同的解除，原告称，系2017年5月31日通过电话口头通知对方解除的。就此，原告提交其负责人与北京代表处联系人往来微信打印件，其中显示2017年3月3日，原告方仍在询问对方何时能付款以及房屋是否还继续使用；2017年5月26日，对方表示“我再去收拾收拾可以搬了”；2017年6月14日，对方表示“昨天您说到后找到那个东西要不放到楼上放画的那个屋子吧，我妈可以过去再写一下编号，签下字。”原告提交物品存放书面说明一份，其中载明“2017.5.26存放199室二层屋内共6件，纸箱编号：1、2、3、4、5、35”落款签字为“赵焕”。2017年6月15日，又添加内容为：“+1件；+92”落款签字为“李颖”。原告称，“赵焕”系北京代表处负责人之妻，“李颖”系“赵焕”之母，涉案房屋于2017年5月26日开始腾退，至6月中旬清空。就欠付的电费，原告提交2017年9月25日电费付款通知书一份，其中显示2015年9月24日至2017年5月31日期间电费共计10206元（其中2017年5月25日至2017年5月31日期间电费91.14元）。至于合同中约定的电费支付时间，原告认可双方未另行协商确定。查，北京代表处系加拿大矿业公司的隶属机构，业务范围“从事与隶属外国（地区）企业有关的非营利性业务活动。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与北京代表处签订的租赁合同和补充协议系双方真实意思表示，各方均应按照约定履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。现双方约定的租赁期限届满，北京代表处继续占有使用房屋，且原告未提出异议，但双方在合同中约定，“租期届满或提前终止时，……如果此所租房屋尚未租予他人，原告则按北京代表处续租处理。此时，双方应重新办理订立合同手续。如北京代表处拒绝办理续租手续，原告有权令其立即搬出并按实际超期使用时间和原租金标准扣除相应押金，而北京代表处应当赔偿原告因此而遭受的各种损失。”可见，双方已约定合同到期后，涉案房屋未另租他人的情况下，北京代表处可以续租。但续租并非没有条件，即双方应重新签订书面租赁合同。合同约定，在北京代表处未与原告重新签订合同之前，原告获得的是要求北京代表处腾退涉案房屋的权利，而非视为双方已形成新的不定期租赁合同关系。故原告主张涉案合同在2017年2月28日到期后又形成了不定期租赁合同关系，本院不予支持。北京代表处未到庭应诉，未就其履行支付租金义务情况举证，应承担举证不能的不利后果，故原告主张北京代表处支付802号房2015年12月1日之后的租金和B005号房2015年8月1日之后的租金，本院予以支持；至于2017年2月28日之后，双方之间不存在租赁合同关系，原告向北京代表处主张支付租金本院不予支持，但从原告提交的证据看，北京代表处在与原告交涉期间仍旧实际占有使用涉案房屋，故北京代表处应按租金标准向原告支付占有使用费。就“合同的解除时间”，原告主张系于2017年5月31日口头通知北京代表处，但未举证，且与证据中显示的北京代表处一方于2017年5月26日已开始腾退房屋不符，故本院对于原告该项主张不予采信。尽管此后北京代表处还有其他遗漏物品归整记录，但绝大部分物品均已于2017年5月26日腾退、封存完毕，故本院认定北京代表处实际于当日腾退涉案房屋，其占有使用费也应支付至2017年5月26日。因此，北京代表处应向原告支付802号房2015年12月1日至2017年2月28日期间的租金1630200元（1304160元/12个月*15个月）、支付B005号房2015年8月1日至2017年2月28日期间的租金76000元（4000元*19个月）以及2017年3月1日至2017年5月26日期间802号房和B005号房的占有使用费319865.81元【（380元*286平方米+4000元）*2个月+（380元*286平方米+4000元）/31天*26天】。原告依据合同约定主张扣除北京代表处已支付的押金326040元，本院不持异议，以上合计北京代表处应向原告支付1700025.81元。关于电费，双方约定应由北京代表处向原告交纳。现北京代表处未到庭应诉，未对原告主张的电费金额提出异议，故本院对于原告该项主张予以支持。但与上同理，原告主张2017年5月26日之后的电费，本院不予支持，鉴于原告提交的证据显示，其将2017年5月25日至5月31日期间的用电一起计费，故本院认定该笔金额应从中予以扣除，原告向北京代表处主张的其他期间电费10114.86元，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在本院认定的合同期限内，双方明确约定了房租的支付期间，现原告主张的租金滞纳金起算时间点均晚于合同约定时间，本院不持异议。合同期满后的占有使用费，无合同约定依据，故原告主张北京代表处支付相应的滞纳金，本院不予支持。至于B005号房的租金支付期间，原告提交的证据不足以证明实际履行过程中其租金支付与补充协议约定不符，故本院对于原告的主张不予采信。但原告主张B005号房2015年8月的租金滞纳金自2015年8月1日开始计算，晚于租赁合同约定的时间，本院不持异议。故原告主张的各笔欠付租金滞纳金均应按照每日千分之二的标准，均应计算至实际支付之日止，分七笔计算：其中第一笔以4000元为基数，自2015年8月1日起算；第二笔以12000元为基数，自2015年9月1日起算；剩余五笔均以338040元【（380元*286平方米+4000元）*3个月】为基数，分别自2015年12月1日、2016年3月1日、2016年6月1日、2016年9月1日、2016年12月1日起算。至于电费的滞纳金，原告认可双方并未按合同约定在合同签订后另行协商确定电费付款期限，原告提交的证据也不足以证明双方实际履行过程中存在付款期限的事实约定，故本院对于原告该项诉讼请求不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。依据双方合同约定，“在本合同期满或提前终止时，由于北京代表处无理拖延而未能把所租房屋交还给原告，……如果发生此种情况，北京代表处另须向原告赔偿相当于三个月租金的款额和/或超过三个月的相应期限租金的款额”。但从原告提交的证据看，在合同期满后，原告还与北京代表处多次协商合同续租事宜，且原告并未明确向北京代表处主张腾退房屋。相反，证据中显示北京代表处在原告主张的“口头通知解除合同”时间之前即已明确表示同意腾房，故本院难以认定北京代表处存在合同中约定的拖延交还房屋情节，就原告主张的三个月租金损失赔偿一节，本院不予支持。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。北京代表处系加拿大矿业公司的隶属机构，不具有法人资格，但从原告所述其以自己的名义订立并履行合同的情况看，北京代表处也具备一定的财产责任承担能力，故应先以北京代表处的财产承担上述债务，不足部分由加拿大矿业公司承担补充赔偿义务。原告主张二被告共同承担责任于法无据，本院不予支持。基层人民法院审理的因送达等程序性事项超过审限而转为普通程序审理的简单案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理。故本案适用普通程序由审判员一人独任审理。二被告经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处于本判决生效之日起七日内支付原告北京国际俱乐部有限公司2015年8月1日至2017年5月26日期间欠付的租金和占有使用费共计一百七十万零二十五元八角一分。二、被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处于本判决生效之日起七日内支付原告北京国际俱乐部有限公司2015年9月24日至2017年5月26日期间拖欠的电费一万零一百一十四元八角六分。三、被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处于本判决生效之日起七日内支付原告北京国际俱乐部有限公司拖欠房租的滞纳金（分七笔，均按每日千分之二的标准，均计算至实际支付之日止；第一笔以四千元为基数，自2015年8月1日起算；第二笔以一万二千元为基数，自2015年9月1日起算；剩余五笔均以三十三万八千零四十元为基数，分别自2015年12月1日、2016年3月1日、2016年6月1日、2016年9月1日、2016年12月1日起算）。四、被告加拿大中国矿业投资有限公司对被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处上述给付义务不足部分承担补充责任。五、驳回原告北京国际俱乐部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费2600元，由被告加拿大中国矿业投资有限公司、被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处负担（原告北京国际俱乐部有限公司已交纳，被告加拿大中国矿业投资有限公司、被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处于本判决生效之日起七日内支付原告北京国际俱乐部有限公司）。案件受理费23332元，由原告北京国际俱乐部有限公司负担1167元（已交纳），由被告加拿大中国矿业投资有限公司、被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处负担22165元（原告北京国际俱乐部有限公司已交纳，被告加拿大中国矿业投资有限公司、被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处于本判决生效之日起七日内支付原告北京国际俱乐部有限公司）。如不服本判决，被告加拿大中国矿业投资有限公司可于本判决书送达之日起三十日内，原告北京国际俱乐部有限公司、被告加拿大中国矿业投资有限公司北京代表处可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇二〇年六月二十八日书记员 张晨璐