浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1608号 上诉人（原审被告）：蒋明均，男，1975年1月8日出生，汉族，住诸暨市。 被上诉人（原审原告）：齐锐，男，1975年3月4日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人蒋明均因与被上诉人齐锐房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初10385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋明均上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审推定上诉人同意被上诉人对商铺进行装修，进而判定上诉人需补偿被上诉人装修残值，与事实不符。双方在前期已经对装修达成共识，被上诉人认可系经营风险，与上诉人无关。2.一审对派出所调解双方争议一事不作核实，导致认定事实错误。3.被上诉人在一审中提供的证据无法确认案涉房屋在第二年租赁期内的真实情况，是否漏水事实不清。4.评估报告中的固定装修现值是指重置全新造价，判决书中的固定装修现值应指现存价值，两者表述不一，导致实际价值不清。二、一审判决证据不足。1.一审认为商铺漏水情况已严重影响到被上诉人的使用，属于主观臆断，漏水并不必然导致案涉商铺的使用。（1）现场照片显示漏水情况并不严重，潮湿面积不大；（2）被上诉人经过一年的使用后认为对经营影响不大，故而交纳了第二年租金；（3）双方曾协商确定过维修方案，被上诉人未予采取，也未自行维修。2.一审确认案涉律师函有效并解除合同，证据不足。（1）上诉人虽多次接到被上诉人的维修通知，但每次都及时向物业报备，并未迟延履行；（2）根据一般的维修流程，需要被上诉人的配合才能维修，但被上诉人一直拒绝协助，且私接卫生间下水管道出口至厨房废水管，造成长久隐患，并欠付物业费，故有违约行为的应是被上诉人。3.案涉商铺经2019年5月上旬的维修之后，已经不再漏水，一审以漏水影响使用为由判令上诉人退还2000元租金证据不足。三、一审适用法律不当。1.案涉合同未约定商铺不得漏水，期间有漏水并不构成上诉人违约，且法律也未规定一次维修必须确保终身。2.被上诉人未对漏水采取恰当措施，导致损失扩大，不得要求上诉人赔偿，上诉人无须退还5000元保证金和2000元租金。3.装修现值适用于合同无效，装修残值适用于合同解除，一审引用装修现值8943元作为补偿不当。 齐锐辩称，一、案涉房屋存在漏水是事实，上诉人越修越漏，直至被上诉人提出解除合同时仍未修复，导致被上诉人无法正常营业，上诉人认为双方已达成共识没有依据。二、商铺下水道的安装是根据上诉人提供的方案实施。三、上诉人认为有两份合同无事实依据，被上诉人保留追究上诉人私自修改合同的权利。四、被上诉人并未拒绝配合维修，因商铺还属于保修期，上诉人称要向开发商索赔，故而被上诉人也无法自行维修。五、商铺是产生经济利益的经营场所，但因漏水无法正常经营，被上诉人要求向上诉人索赔损失。 齐锐向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋/商铺租赁合同》；2.判令蒋明均退还租赁费27500元，并支付按照年利率6%计算的自2018年8月11日起至款付清之日止的利息损失；3.判令蒋明均退还租赁保证金5000元；4.判令蒋明均补偿房屋装修费8321.8元；5.判令蒋明均赔偿因房屋渗漏造成的损失10000元。后变更第1项诉讼请求为要求依法确认双方签订的合同于2019年4月28日解除，变更第4项诉讼请求为要求蒋明均赔偿房屋装修损失8943元，撤回第5项诉讼请求。 一审法院经审理查明：2017年8月12日，齐锐与蒋明均签订《房屋/商铺租赁合同》，合同约定蒋明均将坐落于诸暨市西子公寓南区7-108-东号商铺出租给齐锐使用，商铺建筑面积共计约62平方，商铺使用性质商业电器；租赁期限共三年，自2017年8月12日起至2020年8月11日止；租金为第一年25000元，第二年27500元，第三年30500元；在本合同签订之后3个工作日内，乙方必须向甲方缴纳租赁保证金5000元整，直至租赁期满无息返还，如乙方中途毁约或提前解除合同则不予返还。合同签订后，齐锐依约支付第一年租金25000元，并对商铺进行装修。2017年9月2日，齐锐发现商铺有漏水情况，蒋明均多次对商铺进行维修未果。2018年8月11日齐锐向蒋明均支付第二年租金27500元。2019年4月28日，齐锐向蒋明均发送律师函要求解除涉案商铺租赁合同，次日，蒋明均收到律师函。后齐锐腾退涉案商铺并于2019年8月12日向蒋明均交还商铺钥匙。齐锐对涉案商铺的固定装修现值经诸暨广信资产评估有限公司评估，于2020年3月13日作出评估结论：诸暨市西子公寓7-108-东商铺列入评估范围内的固定装修在评估基准日2020年1月7日的评估结果为人民币8943元整，该评估报告结果有效期为一年，自2020年1月7日至2021年1月6日。 一审法院认为，齐锐与蒋明均签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容未违反相关法律禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有约束力。涉案商铺的漏水渗水情况确已严重影响齐锐作为商铺继续使用，根据合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现齐锐主张因商铺漏水无法继续使用为由已于2019年4月28日向蒋明均提出解除合同，蒋明均辩称其曾提出异议，但其未提交证据予以证明，对蒋明均该辩称不予采纳。根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同通知到达对方时解除。齐锐律师函于2019年4月29日送达蒋明均，该院确认租赁合同已经于2019年4月29日解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故2019年4月29日后的租金蒋明均应返还给齐锐。蒋明均辩称房屋已实际使用，租金不予返还。该院认为，因齐锐于2019年8月12日向蒋明均交还商铺钥匙，该时间前涉案商铺实际仍由齐锐控制占有，其应支付相当于租金数额的占有使用费用，但因房屋漏水，客观上已影响齐锐正常使用，故2019年4月29日至2019年8月12日期间的租金，该院酌情支持蒋明均返还2000元，对于齐锐主张的利息损失请求，该院不予支持。合同约定“乙方须向甲方缴纳租赁保证金5000元整，直至租赁期满无息返还，如乙方中途毁约或提前解除合同则不予返还”，是指乙方即齐锐中途无条件毁约或者无正当理由解除合同，现齐锐系行使法定解除权解除合同，故蒋明均以此为由主张保证金不得退还，该项辩述不成立，该院不予采纳，蒋明均应当退还保证金。承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值，虽然蒋明均辩称其并未同意对商铺进行装修，但齐锐租赁商铺时即着手装修，蒋明均未提出异议，可推定蒋明均已经同意齐锐对商铺装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现房屋租赁合同因蒋明均过错解除，齐锐主张蒋明均赔偿涉案商铺固定装修现值8943元，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十一条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、确认齐锐与蒋明均之间签订的商铺租赁合同于2019年4月29日解除；二、蒋明均退还齐锐租赁保证金5000元，租金2000元，合计7000元，款限于判决生效之日起十五日内付清；三、蒋明均补偿齐锐装修费8943元，款限于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回齐锐的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836元，减半收取418元，由齐锐负担258元，蒋明均负担160元，评估费2000元，由齐锐负担200元，蒋明均负担1800元。 二审中，上诉人为证明其主张，向本院提交了来电来访投诉记录表、房修单和申请报告一组，以证明被上诉人在第二年租期内没有通知上诉人漏水一事，且上诉人已经通知施工人去维修，但被上诉人没有配合的事实。 被上诉人质证认为对真实性、关联性均有异议。 被上诉人在二审中向本院提交了视频光盘一份，以证明上诉人借维修之名在商铺里闹事，而商铺漏水一直未修复，导致商铺无法正常营业。 上诉人质证认为当时已经派出所调解，其并未闹事，只是作为房东行使合法权利。 本院认证认为，双方当事人在二审中提交的证据均无法达到各自的证明目的，故均不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，上诉人对解除案涉《房屋/商铺租赁合同》没有异议，本案二审中的争议焦点主要是该合同的解除日以及在解除之后，上诉人是否需要向被上诉人退还5000元保证金、2000元租金和补偿8942元装修费。具体评析如下： 根据审理查明的事实可知，案涉商铺确实存在漏水，上诉人主张被上诉人在第二年租期内并未提出过商铺漏水需要维修的主张，与事实不符，被上诉人发送的律师函即可佐证被上诉人一直在主张自己的合法权利。现上诉人既未能举证证明其在收悉被上诉人的律师函之后已提出了合理有效地异议，也未能举证证明案涉商铺的漏水问题在当时已经修复完毕，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，案涉《房屋/商铺租赁合同》在被上诉人的律师函到达上诉人处时（即2019年4月29日）解除。上诉人主张应在2019年8月12日才解除该合同，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。 与此同时，因被上诉人实际占有使用案涉商铺至2019年8月12日，故应向上诉人支付相当于租金数额的占有使用费。但因商铺漏水影响到了被上诉人的正常使用，而被上诉人已经付至2019年8月12日的租金，故一审酌情判令上诉人退还2000元租金并无不当。上诉人认为商铺漏水并未影响到被上诉人的正常使用，且双方已曾就此达成过共识，一方面缺乏证据证明，另一方面也与常理不符，本院不予采信。 关于5000元保证金和8943元装修费的问题。如上分析，因案涉商铺的漏水导致被上诉人无法正常使用并提前解除合同，属于被上诉人依法享有的法定解除权，不宜认定为系被上诉人违约，故根据案涉合同约定，上诉人应当退还5000保证金。上诉人提出的案涉合同未约定商铺不能漏水、漏水修复一次不能确保终身等事由，显属诡辩，本院不予采纳。商铺不能漏水是商铺之所以能成为商铺的应有之意，上诉人亦无法证明案涉商铺的漏水已在合同提前解除之时得到修复，导致被上诉人的装修未能物尽其用，理应承担装修残值的赔偿责任，一审根据评估报告中的装修现值确定上诉人补偿8943元装修费并无不当。上诉人认为装修残值与装修现值不一，但未有证据支撑，本院亦不予采信。 至于上诉人在二审中新提出的物业费诉请和被上诉人在答辩状中提到的与上诉人的上诉请求无关的诉讼请求，均不属于本案二审的审理范畴，本院均不作评判。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为199元，由上诉人蒋明均负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年六月九日 书记员  张 珺 2 1