河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初387号原告：邓州市古城街道办事处大西关社区居委会第四村民小组。法定代表人：兰家迁，该组组长。委托诉讼代理人：李小九，河南大法律师事务所律师，执业证号：14113201910144814（特别授权）。被告：孙培刚，男，汉族，生于1955年8月29日，住邓州市。委托诉讼代理人：王征，河南花洲律师事务所律师，执业证号14113201910123033（特别授权）。原告邓州市古城街道办事处大西关社区居委会第四村民小组（以下简称为大西关四组）与被告孙培刚为租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理，经审理于2019年10月14日作出（2019）豫1381民初3034号民事判决书。被告孙培刚不服，提起上诉。南阳市中级人民法院经过审理作出（2019）豫13民终7468号民事裁定书，裁定：撤销一审判决，发回重审。本院于2020年1月16日再次受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大西关四组的委托诉讼代理人李小九，被告孙培刚及其委托代理人王征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大西关四组向本院提出下列诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告所签租赁合同无效，责令被告返还租赁房屋。2、依法判决有被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年10月31日原告将自己的两幢营业楼出租给被告，租期为三年，第一年房租为260000元，此后每年房租随行就市。现被告将上述房屋转租给他人，总收入租金90多万元。原告自认与被告签订租赁合同违反民主决策程序，属于双方恶意串通，损害集体经济利益，造成财产损失；该租赁合同约定的租金过低，严重违反公平正义原则；被告违反合同约定整体转租所承租房屋；被告租赁期间租赁房屋被严重损坏，严重违背合同目的；合同约定随行就市，原告要求被告按每年60万元标准缴纳房租，被告不同意。综上，应由法院认定案涉租赁合同的效力以及是否属于可撤销合同，故诉至法院。原告大西关四组为证明其诉称事实，向本院提交如下证据：1、法人证明及组长身份证复印件各1份，以证明原告起诉主体适格；2、租赁合同1份，以证明原告与被告之间签有租赁合同；3、大西关社区居委会证明及大西关四组组代表情况说明各1份，以证明原告出租给被告房屋违反民主决策程序、不合法；4、本案房屋现次承租人证言30份及身份证复印件共44页，以证明被告将房屋全部转租给第三人，存在低价承租高价转租行为；5、《市委第五巡察组反馈问题清单签收单》及大西关社区整改报告各1份、照片2张，以证明原告出租给被告房屋造成集体财产流失，纪检部门要求整改；6、照片35张，以证明被告租赁房屋期间未尽善管义务，造成租赁房屋严重损坏（墙体开裂、水管渗水、墙砖掉落）；7、收款收据一张，以证明原告在2018年10月30日收到被告26万元租金。被告孙培刚辩称：涉案房产系原告集体所有，租赁该房产时均有时任组长兰家迁签字并加盖公章，也由村委会同意，本合同符合法律规定，也系双方真实意思表示，所以该合同真实有效；该合同不存在显失公平、恶意串通、被告严重损坏房屋等情况，故不同意原告的诉讼请求。被告孙培刚为证明其辩称事实，向本院提交如下证据：被告身份证复印件，以证明被告身份；房屋租赁合同复印件1份、照片3张、孙伟身份证复印件1份，以证明自2014年双方就存在合同关系以及被告在租赁的该房屋内经营金沙宾馆，不是整体租赁；肖红伟、陈改莲证言各1份，以证明租户租赁商铺经营已经达到一二十年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告申请，本院调取了古城街道纪律检查工作委员会《关于大西关四组白云宾馆和全兴楼出租有关问题的初核报告》，并当庭出示，双方当事人均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合案件事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2005年开始，被告孙培刚租赁涉案原告大西关四组所有的白云楼和全兴楼两处房产（其中案涉白云楼，又名白云宾馆，共三层，一层有17间门面、二至三层有68间房屋；案涉全兴楼共三层，一层有14间门面，二至三层有42间房屋）。被告孙培刚承租后，即将上述商铺及房产分别转租给他人并收取租金。2018年9月28日，原、被告续签了《房屋租赁合同》。该租赁合同约定：“一、甲方将位于交通路西侧两幢营业楼（白云、全兴）租给乙方经营。租期暂定叁年，自二〇一八年十月三十一日至二〇二一年十月三十日止。二、年租金二十六万元整。付款方式：自本合同签订之日起10日内一次性缴清全年租金二十六万元。以后年租金随行就市。三、甲方租给乙方的房屋财产由乙方维护使用；房屋自然损坏由甲方负责维修，合同到期乙方必须完整无缺交回甲方房屋财产。四、租赁期间，乙方未经甲方同意不得改变房屋结构布局。如需新增财产，由乙方出资，合同到期后由乙方自行处理（全部清走），甲方概不接收。五、租赁期间，政策法律规定由甲方承担的税费，由甲方全部承担，应由乙方承担的税费由乙方全部承担。六、租赁期间，乙方不准将承租甲方的房屋财产整体转给第三人……”。2018年10月30日，被告孙培刚按合同约定向原告支付了260000元租赁费。2019年3月份，原告14位群众代表经过民主议事程序，一致同意用诉讼程序解除合同，收回该组集体所有房产。同年4月17日，原告诉至本院，要求解除租赁合同，后变更诉请为请求撤销案涉租赁合同。本次庭审中，原告当庭变更诉请为请求确认案涉租赁合同无效，由被告返还所承租的房产。另查明，2018年9月，被告孙培刚将白云宾馆十七间门面中的十六间分别租赁给不同的商户，共计收取租赁费为352000元（其中①陈改莲、杨国超夫妻租赁五间，每年每间租赁费为22000元，共计110000元；②韩小光租赁一间，每年租赁费为22000元；③陈娟租赁一间，每年租赁费为22000元；④肖红卫租赁三间，每年每间租赁费为22000元，共计66000元；⑤杨帅租赁二间，每年每间租赁费为26000元，共计52000元；⑥张洪升租赁二间，每年每间租赁费为18000元，共计36000元；⑦刘培山租赁二间，每年每间租赁费为22000元，共计44000元）。2018年9月，被告孙培刚将全兴楼十四间门面中的十二间租赁给不同的商户，收取一年租金共计218000元（其中①王伟租赁二间，每年每间租赁费为16000元，共计32000元；②宋学林、付桂珍夫妻租赁一间，每年租赁费为16000元；③鲁爱云（营业执照为裴旭升）租赁一间，每年租赁费为16000元；④齐宗莲租赁二间，每年每间租赁费为16000元，共计32000元；⑤武改娥租赁一间，每年租赁费为18000元；⑥张中东、王静夫妻租赁三间，每年每间租赁费为20000元，共计60000元；⑦彭成雷、吴春梅一家租赁二间，每年每间22000元，共计44000元；以被告本人举证价格为依据），剩余二间商铺的次承租人至今无法查明。上述已知被告孙培刚仅出租的28间门面房屋共收取租金570000元。此外，被告孙培刚主张其使用部分承租房屋经营一家宾馆，但未能提交所经营宾馆的营业执照、纳税证明等证据。又查明，2019年10月12日，因大西关四组的群众向邓州市委第五巡视组反映案涉房产租赁存在低价租赁、高价转租，集体财产损失等问题，邓州市委第五巡视组向大西关居委会下发问题清单，要求整改。2020年4月16日，古城街道纪律检查工作委员会制作初核报告，责成大西关四组运用法律途径，撤销案涉租赁合同，挽回集体经济损失，维护群众的合法利益。本院认为：案涉租赁合同出租人一方大西关**的合同签订人兰某和承租人孙培刚均系本组老居民，长期生活在当地，兰某作为村组干部对当地商铺及民房出租的租金行情等情形理应有一定的了解，但案涉租赁合同约定的年租赁费明显低于当地租金行情，与常理不符，而且被告孙培刚低价承租高价转租，从中谋取高额利润，严重损害大西关四组的集体利益。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项的规定，“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”属于涉及村民利益的事项，应经村民会议讨论决定方可办理，而案涉租赁合同的签订未经过原告本组村民会议或村民代表会议这一民主议事程序同意或认可，导致该组群众民愤很大，多次向相关部门反映要求解决，故可以认定被告与大西关四组干部之间存在恶意串通，损害集体利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的轨道，案涉租赁合同应为无效合同，原、被告双方因该合同取得的财产应当互相返还，但因被告占用承租房屋并转租牟利，原告已收取的租金不再返还，所以，被告应在合理期间腾出所承租房屋并返还原告。故原告的诉请理由正当，本院予以支持；被告辩称理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告邓州市古城街道办事处大西关社区居委会第四村民小组与被告孙培刚于2018年9月28日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、被告孙培刚在判决生效之日起60日内腾出全部承租房屋并返还給原告邓州市古城街道办事处大西关社区居委会第四村民小组。案件受理费100元，由被告孙培刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈金玲审 判 员  胡 岳人民陪审员  王小伟二〇二〇年六月二日书 记 员  丁光鸿