四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0921民初1122号 原告：陈俊，男，汉族，生于1966年8月16日，住蓬溪县。 特别授权委托诉讼代理人：敬晓洪，四川清坤律师事务所律师。执业证号：15101200010564007。 被告：敬景元，男，汉族，生于1969年8月22日，住遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人:谢保勇，四川斗城律师事务所律师。执业证号：15109201010459035。 原告陈俊诉被告敬景元确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人敬晓洪、被告委托代理人谢保勇到庭参加了诉讼。被告敬景元经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告陈俊向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《土地、房屋转让协议》无效；2、判决被告返还土地补偿款70万元；3、判决被告将四川省蓬溪县城南棉织厂投资人恢复到原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月10日，原、被告签订《土地、房屋转让协议》，原告将个人独资企业四川省蓬溪县城南棉织厂所有的土地（划拨用地）、房屋转让给被告进行房地产开发，转让价格130万元，外加两套住房、一个车库。为方便被告参加棉织厂的土地拍卖，协议约定将棉织厂的投资人变更为被告，如被告未竞拍到棉织厂的土地，则原告返还被告130万元，合同解除。在棉织厂的土地拍卖过程中，被告未竞拍到棉织厂的土地，2015年2月15日，在原告不知情的情况下，被告擅自以四川省蓬溪县城南棉织厂的名义到蓬溪县国土局领取了土地补偿费200万元，原告曾多次要求被告处理此事，但被告置之不理。 被告敬景元辩称，双方签订的《土地、房屋转让协议》真实、有效，且早已履行完毕，应受法律保护。双方签订协议之后，经原告2010年7月18日申请，同月20日，将蓬溪县城南棉织厂的转让过户手续办到被告名下。案涉土地早已被他人竞买，现已修建房屋，合同转让行为不可逆转。蓬溪县人民政府于2012年9月13日发文改变了土地用途，并将拍卖所得的40%作为政府收益，60%作为补偿原土地使用者。2013年6月14日进行拍卖公告，并由田瑜璇、陈竞二人拍得。转让协议无任何无效情形，请求驳回原告诉讼请求。 本案经审理确认如下案件事实：四川省蓬溪县城南棉织厂于2000年12月8日登记为个人独资企业，投资人为陈俊。2010年6月10日，蓬溪县城南棉织厂作为甲方，敬景元作为乙方签订《土地、房屋转让协议》，主要载明了以下内容：甲方坐落在蓬溪县（谭家沟）的二块土地及土地上的全部建筑物、附着物、水、电户口等财产一并转让给乙方。转让土地约4397.51㎡（具体以围墙内实占面积和土地证面积为准），土地使用权证为：蓬国用（1997）字第××号，面积2040㎡，蓬国用（1999）字第××号，面积2357.51㎡，土地性质为划拨，甲方用上述土地在蓬溪县信用联社和蓬溪县赤城镇信用社进行了抵押贷款，土地使用权证及房屋产权证原件在蓬溪县信用联社和蓬溪县赤城镇信用社。有房屋所有权证的房屋共计887.93㎡。转让土地及地上一切固定资产总价130万元，其中110万元用于归还蓬溪县赤城镇信用社的贷款本金及利息，另外20万元作为甲方补贴原职工集资款等开支，另无偿补给甲方住房两套（清水房两套，共计面积在190㎡至200㎡，超出部分甲方按市场价支付，不足部分乙方按市场价补给甲方，楼层3、4楼各一套，车库一间，约20㎡），房屋维修基金、天然气上户及安装费用由甲方负担。当乙方将110万元款项划入蓬溪县赤城镇信用社账户时，将从蓬溪县赤城镇信用社取出的房屋、土地产权证交给乙方，同时甲方应把原企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公章等企业相关手续原件一并交给乙方，乙方将现金分两次补给甲方，第一次是乙方得到房屋产权证和土地使用权证后支付15万元，第二次是甲方在15日内迁出厂内人员后一次性付清余款。因转让土地为划拨土地，在从蓬溪县赤城镇信用社取出土地使用权证后，仍需完善相关手续才能过户到乙方名下，在乙方参加土地拍卖过程中，甲方特别授权乙方全权处理拍卖事务，由乙方向政府部门交纳土地出让费，拍卖后应由甲方所得的拍卖款，乙方无需向甲方支付（该款已经包含在乙方向甲方支付的130万元内），如乙方未竞买到上述地块，则替甲方支付的130万元，甲方应向乙方退还130万元。拍卖中的全部费用由乙方支付，除蓬溪县赤城镇信用社贷款110万元外的其它债务和遗留问题由甲方自己承担。乙方竞买土地成功后，无偿补给甲方两套住房，三年内交付房屋，产权证办在陈俊之女陈文俐名下，发生的税费由乙方承担，如乙方未竞买到甲方拍卖的土地，则不再补给甲方上述房屋及车库。如乙方竞买到土地后三年不搞商住开发，则应按市场价补偿甲方应得两套房屋及车库的价款。乙方从银行取得土地使用权证和房屋所有权证后，甲方全权协助乙方办理企业法人变更，变更费由乙方支付。任何一方违约，违约方向守约方承担违约金5万元。所签订的补充协议与本协议具有相同法律效力。上述协议由陈俊、敬景元签名，并加盖了四川省蓬溪县城南棉织厂印章。 协议签订后，被告代原告偿还了在蓬溪县信用联社和蓬溪县赤城镇信用社的贷款110万元，另向原告支付了20万元。 2010年7月18日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》，主要载明以下事项：转让标的为四川省蓬溪县城南棉织厂，转让价格为130万元，乙方应于本协议签订之日起十日内将转让款一次性付给甲方，双方签字确认后即生效，签署之日即视为权利发生转移之日，甲方有义务配合乙方共同完成工商变更登记手续。该协议签订当日，陈俊向原蓬溪县工商行政管理局递交申请，载明：兹有四川省蓬溪县城南棉织厂法定代表人陈俊，自愿将个人独资企业有偿转让给敬景元，请办理相关手续。2010年7月23日，四川省蓬溪县城南棉织厂投资人变更为敬景元。 2012年9月13日，蓬溪县人民政府以蓬府阅【2012】22号《蓬溪县国有土地资产管理委员会第十二次会议纪要》同意玉泉街县城南织布厂土地改变用途，由政府公开拍卖，40%作为政府收益，60%用于补偿土地使用者。2013年6月14日，蓬溪县国土资源局以蓬国土资公【2013】8号文发出《蓬溪县国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》，其中包括四川省蓬溪县城南棉织厂地块，载明土地使用权面积3748.63㎡.用途商住，起拍价560万元。 2017年5月22日，蓬溪县国土资源局以蓬国土资【2017】58号文向县人民政府递交《关于解决原城南棉织厂土地补偿款的请示》，其中载明：2013年7月10日我局对该土地实施公开拍卖，拍卖总价款1804万元，竞得人为田瑜璇、陈竞，目前竞得人缴纳土地出让金626万元，其中用于补偿使用者60%计375.6万元，已于2015年拨付200万元，本次申请拨付175.6万元。2015年2月15日，敬景元获得补偿款200万元。 1997年8月11日颁发的蓬国用（1997）字第××号国有土地使用证载明四川省蓬溪县城南棉织厂名下土地使用权面积2040平方米；1998年5月18日颁发的蓬国用（1999）字第××号国有土地使用证载明四川省蓬溪县城南棉织厂名下土地使用权面积2357.51平方米。 本院认为，原告虽然提出了多项诉讼请求，但核心争议是合同效力问题。原告主张合同无效的理由为转让标的物是土地使用权，土地性质为划拨土地，转让协议既未报备，也未经政府审查批准，违反了法律、法规的强制性规定，即《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定。被告认为，转让协议无任何无效情形。对于合同效力，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行审查判断。就本案而言，《土地、房屋转让协议》是否有效，可从事实和法律适用两个方面进行分析论证。首先，就案件事实而言，其中争议的重点在于：仅仅是企业土地的转让，还是企业的转让。2010年6月10日，蓬溪县城南棉织厂与被告签订了《土地、房屋转让协议》，2010年7月18日，原、被告签订了《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》。该两份协议的真实性并无争议，应予确认。原告强调《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》是为工商备案而为，不是其真实意思表示。理由是与前一个协议时间相差仅一个多月，不符合常理；协议内容减少了原告的权益，仅仅是转让费130万元，没有了住房和车库；被告未向原告支付过现金130万元，仅仅是向赤城信用社转账了130万元。对于《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》的签订是否是其真实意思表示，应当有相应依据证实，而不应仅仅是诉讼中的辩解。协议的签字是真实的，并不存在欺诈、胁迫等情形；原告在本案诉讼中也未对该协议主张无效，表明其主观上并未否定其效力；从协议内容看，其并不违反法律、法规的规定；原告称协议签订的目的是为了办理工商备案登记，而合同目的通常并不影响合同效力，且该目的不违反法律规定；意思表示属于主观范畴，内心活动，外人无从知晓，只能通过外部行为来展现，行为的展现来自于内心的指引，其不仅签订了协议，还向相关部门递交了申请，原告行为并不能表明其行为不是真实意思。综上，原告主张签订《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》不是其真实意思表示不能成立。原告将《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》与《土地、房屋转让协议》做一个切割，似乎二者并无关联性，但从二者约定内容看，并不能做一个切割，他们具有客观关联性。表现在:《土地、房屋转让协议》第三条约定“甲方（四川省蓬溪县城南棉织厂）应把原企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公章等企业相关手续原件一并交给乙方（被告）”，这些证件和手续的交接显然与企业的转让有关，而不仅仅是企业的土地；协议第五条约定“甲方除蓬溪县信用联社和蓬溪县赤城镇信用社共计110万元外的其它债务和遗留问题均由自己承担”，该条系对四川省蓬溪县城南棉织厂债务处理的约定，如果仅仅是出让企业土地，企业债务与购买人无任何关系，无必要作上述约定；协议第八条约定“乙方从银行取得土地使用权证和房屋所有权证后，甲方全权协助乙方办理企业法人变更，变更费由乙方支付”，明确约定了要办理法人变更，如果仅仅是卖土地，无需进行法人变更。综上，两个转让协议的签订具有密切联系，这是双方自始至终的意思，签订《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》的确是办理工商变更登记所需，但同时也是进行变更登记的基础和原因，其并不违背原告真实意思，正是实现双方真实意思的具体步骤和操作方式。《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》第一句就开宗明义载明“甲乙双方经友好协商，就甲方出资设立的个人独资企业的转让事宜，达成如下协议”，显然不是原告所称仅仅存在土地转让，不存在企业的转让。 当初签订《土地、房屋转让协议》系以四川省蓬溪县城南棉织厂的名义签订，四川省蓬溪县城南棉织厂系一方合同主体，但由于该企业系个人独资企业，原告作为投资人签字确认，实质是原告对四川省蓬溪县城南棉织厂进行处置。《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定，“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承”，因此，原告将企业财产及其权利进行转让并不违反法律规定。该法第十五条规定，“个人独资企业存续期间登记事项发生变更的，应当在作出变更决定之日起15日内依法向登记机关申请办理变更登记”，在双方签订两个转让协议，四川省蓬溪县城南棉织厂的投资人已经变更的情况下，原告向相关部门提出申请办理相关手续，既是履行约定义务，也是履行法定义务。 综上所述，本案不仅仅是企业土地的转让，而是四川省蓬溪县城南棉织厂的转让。 其次，关于法律适用。本案并非单纯的转让房地产，而是企业的转让，当然，当事人认为当时企业有价值的财产就是土地和房屋，特别是土地，但这并不妨碍转让企业交易的认定，只是企业转让中包含的土地性质为划拨土地。原告就合同无效的主张分别引用了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的确规定了以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条明确了经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，符合下列条件的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；…；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。本案土地使用者即为企业，且地上的房屋取得了合法的产权。由上可知，划拨土地使用权及地上建筑物经人民政府批准是可以转让的，而非禁止转让物。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地出让手续的，应当认定合同有效”。双方在交易时确未经人民政府批准，但2012年9月，案涉土地经县人民政府批准变更了土地用途，并于2013年6月进行了挂牌出让，说明案涉土地取得了土地出让手续，根据上述司法解释“起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地出让手续的，应当认定合同有效”的规定，案涉《土地、房屋转让协议》有效。原告不应仅对司法解释条文截取部分加以适用。 由于合同合法有效，双方应当本着诚实信用原则，按照约定享有权利、履行义务。原告认为《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》减少了其权利，既是对两个转让协议的切割，也是对相关约定的误解。《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》确未约定被告要向原告补偿两套房屋，《土地、房屋转让协议》确有约定被告补给原告两套住房，但同时约定“如乙方没有竞买到甲方拍卖的土地，则就不再补给甲方上述房屋及车库”，由此，被告补给房屋是有条件的，《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》并不是减少了其权利。被告未竞拍到案涉土地，根据约定，不应补给原告房屋。 综上所述，双方签订的合同有效，且合同已经履行完毕，原告请求确认《土地、房屋转让协议》无效的诉讼请求不应支持。原告第二、三项诉讼请求系建立在第一项诉讼请求成立的基础之上，第一项诉讼请求未予支持，其余诉讼请求亦不应支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 驳回原告陈俊的诉讼请求。 本案受理费10800元，减半收取5400元，由被告陈俊负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  唐卫 二〇二〇年六月十九日 书记员  殷旭