西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10947号原告：孙力军，女，1968年10月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：西安宅居房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：裴金国，该公司经理。原告孙力军诉被告西安宅居房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙力军，被告西安宅居房地产经纪有限公司法定代表人裴金国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙力军向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年3月15日后拖欠的本季度(2020年3月15日-2020年6月15日)房租7500元；2、被告向原告支付2019年7月起至2020年6月拖欠的物业费、水电费1586元；3、被告向原告交还房屋，解除合约；4、被告向原告支付合同违约金5000元。事实与理由：2018年9月15日，原告将一套住房（长丰园16号楼2803）出租给被告方，并签订房屋出租代理合同。被告方于2019年7月起拖欠物业费，2020年3月15日起拖欠房租。经多次协商，仍拒付以上费用。故此原告诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告西安宅居房地产经纪有限公司辩称，因为受到疫情的影响，公司在2020年3月才复工营业。被告方已将房租交至2020年3月14日。在3月15日，原告和房屋内的租户已经到被告公司进行协商。当时协商时原告从未提及违约金，被告公司也已向租户款项退还。之后因双方就退房协议未达成一致意见，故一直拖延至今。2020年5月被告公司已将全部物业费用交清，故不存在拖欠的事实。被告公司仅同意支付2020年3、4月份的房租，因原告未同意协商意见而导致延长的期限的租金，被告公司不同意承担。原告主张违约金也无依据，被告公司不同意承担。对于原告现要求解除合同并腾交房屋，被告公司表示同意。原告孙力军围绕诉讼请求提交以下证据：1、西安市房屋出租代理合同，证明被告已经违反合同自2020年3月开始未按期交纳房租，原告依据合同申请解除合同。2、陕西丰成物业管理有限公司收费通知，证明被告自2019年7月至2020年5月期间，一直未缴纳物业费。3、被告公司负责人与原告爱人之间的短信聊天记录截图，证明原告在3月22日是打算收回房子的，没有拒绝收回房子，也没有反悔。因被告所提出的协商意见过于苛刻，故原告无法接受才拖延至今。被告当庭提交物业费缴纳票据，证明其于2020年5月29日已将2019年7月至2020年5月29日之间的物业费全部交清。被告对于以上证据真实性均予以认可，证明目的均不予认可。本院认定事实如下：2018年9月10日，原告孙力军（甲方）与被告西安宅居房地产经纪有限公司（乙方）签订《西安市房屋出租代理合同》，合同约定以甲方名义委托乙方全权代理对外出租西安市雁塔区XX园XX号楼XX单元XX号房屋并代为办理与承租人之间的洽谈、联络、签署相关合同事宜。代甲方向承租方收取租金。出租代理期自2018年9月15日至2021年9月14日，共计3年，出租代理期限的变更由双方书面另行约定。甲方应于2018年9月14日前将该房屋交付给乙方。租金标准为2500元/月，按季度缴付，乙方须提前壹日向甲方支付。第一次2018年9月11日（5000元）；第二次2018年12月15日（7500元）；第三次2019年3月15日（7500元）；第四次2019年6月15日（7500元）。双方约定甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。出租代理期内甲方同意每年预留出30日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，于2018年10月15日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月房租。合同第十一条合同的解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、未按约定支付租金达5个工作日以上的又无正当理由……第十二条违约责任（一）出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及乙方代理出租房屋客户造成的经济损失与违约责任，甲方应当承担赔偿。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。（三）违约方在解除合同房屋交接时应无条件将委托期内剩余房租全部返还对方。合同签订后，被告按期支付了第一次2018年9月11日（5000元）、第二次2018年12月15日（7500元）租金。2019年3月15日前后原告因被告未能按时支付第三次租金向被告提出希望收回房屋。双方就本案案涉房屋及案外其他房屋被告欠付费用问题进行协商，期间被告工作人员短信告知原告：“您好，我跟领导问了，所有欠费可以给您结清，长丰园物业费欠费1100加时丰姜溪花都房费欠费2800加时风物业费暖气费欠费2500共计6400这个数您要能接受咱见个面签个协议，我给您48小事内付钱”。原告明确表示对此方案无法接受，故双方争议搁置，原告未收回房屋，合同处于继续履行状态，被告至今未支付2020年3月15日之后租金。2020年5月29日被告已将2019年7月至2020年5月29日之间的电梯费、生活垃圾费、物业管理费共计1491.24元向物业公司全部交清。庭审中，被告西安宅居房地产经纪有限公司表示愿意继续履行合同至合同届满之日，原告主张坚决要求解除《西安市房屋出租代理合同》，被告表示也同意解除，但不同意承担2020年3月、4月因原告不接受协商方案导致拖延期间产生的租金。本院认为，原、被告签订《西安市房屋出租代理合同》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。因原、被告双方现均同意解除《西安市房屋出租代理合同》，故对于原告解除《西安市房屋出租代理合同》的主张，本院依法予以照准。因双方在2020年3月并未就解约事宜达成一致意见，《西安市房屋出租代理合同》仍处于正常履行状态，故原告要求被告支付2020年3月15日至2020年6月14日期间房屋租金，于法有据，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告确系存在延迟支付租金情形，双方对此违约行为并未约定违约金赔偿标准，但因被告延迟支付租金属金钱给付义务，故被告支付违约金标准酌情认定为拖欠租金的利息损失即以7500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算2020年3月15日至实际给付之日止。原告主张违约金为月租金200%即5000元无合同依据，超出部分本院依法不予支持。至于原告主张物业费部分，因被告证明其已交纳，故本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告孙力军与被告西安宅居房地产经纪有限公司于2018年9月10日签订的《西安市房屋出租代理合同》解除。二、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告孙力军腾交西安市雁塔区XX园XX号楼XX单元XX号房屋。三、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告孙力军支付2020年3月15至2020年6月14日租金7500元及违约金（以7500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2020年3月15日起至实际给付之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告孙力军其余诉讼请求。本案案件受理费142元，由被告西安宅居房地产经纪有限公司承担。因原告已预交，被告西安宅居房地产经纪有限公司应将该款项连同第三项标的一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  李亚莉人民陪审员  李 霞二〇二〇年六月二十七日书 记 员  史丽娜打印：扈艳红校对：李珍珍2020年月日送达1