四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初4696号 原告（反诉被告）：广元碧桂园投资有限公司，住所地：广元市利州区大石镇快乐村三组。 法定代表人：刘浩，系该公司执行董事。 统一社会信用代码：915108020667578235。 委托诉讼代理人：敖珠杰，女，1992年3月6日出生，汉族，住成都市双流区，系该公司法务。 委托人诉讼代理人：杜季儒，四川韬世律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩露，女，1988年1月14日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：韩金明，男，1963年12月14日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系韩露父亲。 委托诉讼代理人：宋琳平，四川同方正律师事务所广元分所律师。 原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司与被告（反诉原告）韩露房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款298757元；2.判令被告向原告支付逾期支付购房款违约金，自2014年11月5日计算至2018年8月9日共计123058.01元，此后的逾期违约金自2018年8月10日起按应付购房款的万分之三计算至被告实际还清全部欠款之日止；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年11月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定若被告逾期支付购房款，则应按日计算支付逾期应付款万分之三的违约金。截止起诉之日，被告逾期支付购房款为298757元，并产生逾期违约金123058.01元。原告多次催收未果，故起诉来院。 被告（反诉原告）辩称，未交剩余房款是因为发现房子存在缺陷需要整改，原告存在迟延交房，根据公平原则，迟延交房违约金应当与迟延交付房款一致。案涉房屋的质量问题虽然不能成为拒交房款的理由，但已成为迟延交房款的理由。案涉房屋买卖合同中存在免除出卖人义务、加重买受人负担的格式条款，应当属于无效条款。 被告（反诉原告）韩露向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告依约提供《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1、2、3、5项法律文件资料；2.请求反诉被告依据《商品房买卖合同》第十五条办理商品房交接手续，请求反诉被告与反诉原告签署商品房交接单，完成商品房交接；3.反诉被告对反诉原告房屋内的地面重建维修和屋外排水工程的新建需提供验收合格的文件资料，双方需书面交接，确认合格；4.反诉被告赔偿反诉原告因迟延交房的损失余额191080元；5.本案的反诉诉讼费由反诉被告承担。2019年8月6日，反诉原告向本院申请增加诉讼请求如下：1.判令反诉被告承担从2015年3月21日起以1693137元为基数，按每日万分之三计算至交房止的违约金；2.判令反诉被告赔偿其因未按施工设计图修建房屋的损失（降价处置）398342.4元（按购房总价款1991712元的20%计算）；3.判令反诉被告按照熙园5-2整改方案对本案所涉房屋完成整改；4.判令反诉被告将所涉房屋一层室内地坪填高至标高±0.000。庭审中，因反诉原告原第三项诉讼请求与新增第四项诉讼请求存在重叠，反诉原告将原第三项诉讼请求明确为将房屋内的地面重建维修和屋外排水工程整改到达到行业标准。 事实与理由：反诉原、被告于2013年11月5日签订了《广元碧桂园认购书》，约定分期付款的时间和金额。双方同时签订《商品房买卖合同》，约定逾期支付购房款将承担每日万分之三的违约金，但2014年11月5日，反诉原告在交纳第五期（最后一期）购房款时，发现自己所购房屋内地面四处起裂，屋外无法排水，反诉原告因此拒绝交纳最后一期房款，该拒绝付款行为属于行使不安抗辩权的正当行为，不属于违法行为。反诉原、被告双方因房屋质量问题、交房问题多次产生纠纷，反诉被告按约应当在2014年12月20日前交付房屋，由于该商品房出现质量问题和屋外排水不畅的问题，反诉被告无法交房，至今仍未通知交房。反诉被告因房屋质量问题拒不通知交房，反诉原告请求反诉被告依约交房，并承担迟延交房的违约赔偿责任是依法成立的，故提起反诉。 原告（反诉被告）辩称，其不存在逾期交房，约定的购房款支付时间在交房时间之前，反诉原告逾期支付购房款系故意违约。在反诉原告逾期交付购房款的情形下，其有权拒绝交房，不存在违约行为，不应承担违约责任。反诉原告逾期支付购房款，其有权拒绝交房，也就没有义务通知办理房屋交接手续。案涉房屋在合同约定交房时间之前已具备合同约定的交付条件，不存在因房屋质量问题无法交房的情况。即使案涉房屋存在质量问题，其按约应当承担质量保修责任，反诉原告不应因此拒绝交付房款。同时，反诉原告主张的损失没有证据证明。对于《技术服务报告》，报告未对鉴定机构及鉴定人的鉴定资格进行说明、未加盖司法鉴定机构的司法鉴定专用章、鉴定依据的证据未经过质证程序违法；案涉房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测报告，其有足够证据证明案涉房屋具备交付使用条件、反诉原告申请司法鉴定不属于“需要鉴定的事项”、本案不应进行鉴定；报告结论未充分考虑房屋长期空置的客观情况；本案鉴定申请没有必要、鉴定费应当由反诉原告自行承担。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年11月5日，原、被告签订《广元碧桂园认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告（反诉原告）韩露购买位于广元市利州区住宅，建筑面积248.07平方米，房屋总价款为1991712元，付款方式为分期付款，付款时间为：定金30000元在签署认购书时付清、第一期楼款796684元在2013年11月5日前付清、第二期楼款298757元在2014年2月5日前付清、第三期楼款298757元在2014年5月5日前付清、第四期楼款298757元在2014年8月5日前付清、第五期楼款298757元在2014年11月5日前付清。双方还约定：1、买受人未按约付款的，逾期90日之内或逾期超过90日但愿意继续履行合同的，自约定的应付款项期届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。2、交房时间为2014年12月20日前，该合同第十一条第二项载明“该商品房交付时应当符合下列第1、2、×、×、×、×、×、项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、×7、×”。3、逾期交房的，逾期90日之内或逾期超过90日但要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之3的违约金。4、该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。5、该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。6、买受人未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来交接该商品房的，该商品房的保修期限自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日起计。保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修。7、买卖双方一致同意按约定期限交房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无须承担逾期交楼违约责任：（1）遭遇不可抗力……（三）买受人有任何违约行为。 同日，碧桂园公司向韩露出具收到定金30000元、首期房款766684元的收款收据。2014年3月8日，碧桂园公司向韩露出具收到二期楼款298757元的收款收据。2014年5月28日，碧桂园公司向韩露出具收到三期楼款298757元的收款收据。2014年10月10日，韩露父亲韩金明向碧桂园公司支付298757元。上述合计1692955元。 2014年7月14日，四川致远测绘有限公司出具案涉房屋的房屋面积测绘报告，该报告明确案涉房屋建筑面积为248.07平方米。 2014年10月17日，广元市规划管理处作出《关于广元碧桂园1-2期低层住宅项目竣工规划核实意见》，明确目前该项目已全部完工，经规划现场核实，该建设项目的建设内容与规划许可内容基本一致，具备竣工验收备案条件。 2014年10月19日，案涉广元碧桂园一期首批货量区一标段总承包工程竣工验收，并于当日报送工程竣工验收备案，取得竣工验收备案书。 2014年12月1日，广元市城乡规划建设和住房保障局向碧桂园公司建设的碧桂园1-2期双拼低层住宅项目颁发《广元市建设工程竣工规划核实合格证》。 2020年4月22日，碧桂园公司出具案涉房屋韩露逾期付款应付违约金的明细，该明细表格表示：1、合同约定二期楼款298757元交付时间为2014年2月5日，2014年3月10日韩露支付第二期楼款时已迟交33天，产生逾期付款违约金2957.69元。2、合同约定三期楼款298757元交付时间为2014年5月5日，韩露于2014年5月28日支付时已迟交23天，产生逾期付款违约金2061.42元。3、合同约定四期楼款298757元交付时间为2014年8月5日，韩露于2014年10月13日支付时已迟交69天，产生逾期付款违约金6184.27元。4、合同约定五期楼款298757元交付时间为2014年11月5日，但韩露至今仍未支付。上述第二期至第四期逾期付款产生的违约金合计为11203.38元。庭审中，韩露对该明细载明的金额表示认可。 2019年7月26日，被告（反诉原告）韩露申请对案涉房屋进行司法鉴定，经双方抽选，确定委托四川交大工程检测咨询有限公司进行鉴定。经鉴定机构明确，最终确定的鉴定事项为：1、案涉房屋室内外相对高差是否满足竣工图要求；2、若室内外相对高差不满足竣工图要求，该问题是否属于房屋质量问题；3、该问题对房屋的正常使用和安全性是否造成影响。 2019年9月5日，本院组织原、被告双方对申请鉴定的检材进行质证，检材为从广元市建设局档案馆调取的案涉房屋竣工图十一张。反诉被告碧桂园公司对该图纸真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为案涉房屋已经过整改，竣工验收图体现的是竣工验收时的房屋现状，与整改后的房屋现状不符，认为反诉原告提供的竣工图不能成为认定本案事实的依据。 2020年4月7日，四川交大工程检测咨询有限公司对案涉房屋进行现场实测后形成《技术服务报告》，该报告明确质量现状为：该建筑物为三层框架结构，现浇楼板、屋盖，现该房屋尚未装修，为清水房状态。门廊、平台与室外地坪交接处未见台阶；经现场检测一层层高约为3.92m，基础梁至二层板面高约3.81m，基础梁高于室内地坪约0.11m，经现场剥开检查，周边墙体与地面未同时同混凝土浇筑。该报告分析结果为：1、室内地坪低于室外地坪0.091m与竣工图中要求室内地坪应高出室外地坪0.300m不符，故室内外相对标高与竣工图不符。2、基础梁高出室内地坪0.110m，与竣工图中基础梁应低于室内地坪0.300m不符，实测基础梁至二层楼板高约为3.810m，与竣工图中基础梁至二层楼板高为4.050m不符；该施工情况违反了《建设工程质量管理条例》第二十八条：施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工的要求。3、室外地坪高于室内地坪，存在雨季时雨水入户等隐患，且由于墙体和地面未一次性浇筑，易导致室内墙面地面渗水，进而影响该房屋的正常使用。上述问题目前尚不影响房屋的主体结构安全性，但应进行处理。该鉴定报告结论为：1、屋室内外相对高差不满足竣工图要求；2、该问题属于房屋质量问题；3、该问题对房屋的正常使用造成影响但目前尚不影响房屋主体结构安全性。 2020年4月20日，碧桂园公司向本院提交《关于的异议申请书》，该申请书明确《技术服务报告》存在如下问题：1、报告未对鉴定机构及鉴定人的鉴定资格进行说明，未加盖司法鉴定机构的司法鉴定专用章。2、报告没有关于“房屋质量问题”定性的依据；“对房屋正常使用造成影响”是对房屋的价值判断，并非属于鉴定中对专业性、技术性问题的判断，该鉴定超越了鉴定范围，系不适合鉴定的问题；假设对使用是否造成影响能够进行鉴定，该报告中鉴定机构“对房屋正常使用造成影响”的鉴定方法明显不合理，且结论证据不足。仅采取现场测量房屋的方法、根据房屋墙体与地面未一次性浇筑，即直接以房屋存在雨水入户、墙面地面渗水的可能性断定“对房屋正常使用造成影响”明显不合理。雨水入户是别墅及低楼层房屋均存在的风险，一次性浇筑并非防水处理的唯一方式，鉴定机构仅以可能性断定为质量问题甚至影响居住使用依据不足。3、本次鉴定程序严重违法，作为鉴定依据的证据应当经过质证，本案鉴定机构作为鉴定依据的《一层平面图》、《1-1剖面图》及《建筑施工总说明》均未经过质证。4、案涉房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测报告，已足以证明案涉房屋具备合同约定的交付使用条件，且经专业部门和行政部门验收，被申请人申请司法鉴定不属于“需要鉴定的事项”；该报告所谓结论仅为鉴定机构针对案涉房屋某一具体问题的价值判断，不能以此对抗行政主管部门作出的结果性文件的效力。5、该报告结论未充分考虑房屋长期空置的客观情况而直接出具鉴定结论明显不合理。案涉房屋自2014年10月竣工验收备案以来至今已超5年，房屋出现返潮、少量渗水等均属正常现象。 2020年5月24日，四川交大工程检测咨询有限公司向本院提交《关于异议申请书>的回复》，该回复明确：1、其公司作出《四川省高级人民法院对外委托专业机构电子信息平台》的备选机构，具有相关资质（如证书编号为川建（检）字第003号四川省住房和城乡建设颁发的建设工程质量检测机构资质证书），实验室取得了相关资质认证（证书编号为162301060365的检验检测机构资质认定证书即CMA认证），人员也有相关职称证书及检测证书，并经四川省高级人民法院审核通过，承接本案司法委托、完成受托事项符合相关法律法规精神，不存在违法行为。2、《技术服务报告》是基于专业检测以后，依据实验数据，结合专业判断得出的专业意见，为人民法院庭审时提供专业帮助，是否最终采信由法院庭审决定。3、根据委托事项，经现场检测，该房屋室内地坪低于室外地坪0.091m、基础梁高出室内地坪0.110m、实测基础梁至二层楼板高为3.810m、房屋周边墙体与地面未同时同混凝土浇筑，以上情况均与竣工图不相符，违反了《建设工程质量管理条例》第二十条“施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工”的规定。因室外地坪高于室内地坪，存在雨季雨水入户等隐患，且由于墙体与地面未一次性浇筑，易导致室内墙面地面渗水，进而影响房屋的正常使用。4、本案所接收相关材料均由人民法院质证并移交，后期补充的《基础梁配筋图》也经法院授权，由申请方从广元市建设局档案馆调取并提交，人民法院所调取材料符合证据规则要求，依据以上材料得出专业意见没有程序错误。 庭审中，四川交大工程检测咨询有限公司委派其工作人员土比日日作为证人到庭参加诉讼，证人当庭出示了：四川省住房和保障局建设工程质量检测机构资质证书（川建检质第003号）、检验检测机构资质认证证书（162301060365）、四川省住房和城乡建设厅职称改革工作领导小组发放的土比日日工程师职称证书（川建厅职改办发[2017]49号）、四川交大工程检测咨询有限公司发放的土比日日的检测证书（[2019]006号）、西南交通大学专业技术职务评审委员会发放的朱俊的专业技术职务任职资格证书（交大职证字第2014B011号）、四川交大工程检测咨询有限公司发放的肖心干的检测证书（[2020]003号）。同时，本院当庭出示了原、被告双方对案涉房屋《基础梁配筋图》的质证笔录，证人明确本次《技术服务报告》仅为专业技术意见。 针对案涉房屋不能在事实上进行恢复整改的项目，原、被告双方明确如下：案涉房屋地坪公共地带高于±0、一层墙体地面未同时浇筑、设计图纸上载明的两步楼梯、一层室内地坪填平至±0后层高将减少30cm左右的问题。 经原、被告双方确认的《广元碧桂园一期别墅熙园5-2质量缺陷处理方案》，明确具体改造处理范围为：一层门廊处排除不畅、二层露天阳台重新施工防水、一层山墙及阳台外墙处排水不畅与积水处理（待雨天观察确认后再行处理）、外墙水泥砂浆缝开裂修补、一层室内防水保护层破损修补。具体问题解决方案为：1、一层门廊处排水不畅、局部位置积水的，需对该位置适当降低出水口位置标高，使积水排出。2、二层露天阳台防水保护层开裂、局部防水卷材破损的，制定如下施工工序：拆除原防水措施保护层至结构板→观察结构板变形开裂情况（若存在缺陷进行修复、没问题进行下一道工序）→最薄处20厚1:2.5水泥砂浆找1%坡→水泥砂浆中掺5%防水剂→涂刷防水涂料→15厚1:3干硬性水泥砂浆保护层。3、一层山墙及阳台外墙根部处排水不畅并有积水、室内发生返潮现象隐患的，已有两道防水措施，若室内无进水防潮可不进行处理。4、外墙文化石间缝隙处开裂的，处理工序：对开裂空鼓位置进行剔除至混凝土面→15厚1:2.5防水砂浆找平层（掺5%外加剂）→7厚1:2.5聚合物防水砂浆防水层面拉毛→4-5厚水泥砂浆加水重20%801胶镶贴→4-8厚外墙砖1:1水泥砂浆勾缝。5、一层室内地面局部位置破损的，将采用1：3干硬性水泥砂浆保护层将该位置恢复。 本院认为，原告（反诉被告）碧桂园公司与被告（反诉原告）韩露签订的《广元碧桂园认购书》、《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。 一、对于本诉原告的诉讼请求。 房屋买卖合同赋予买受人的主要义务系支付购房款、出卖人的主要义务系交付房屋。诉争房屋于2014年10月完成竣工验收备案，已符合合同约定的交付条件。按双方买卖合同约定，韩露应于2014年11月5日前向碧桂园公司支付完毕购房款。韩露未按约支付购房款已构成违约，故原告碧桂园公司要求韩露支付剩余购房款298757元及违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，庭审中原、被告双方均认可被告韩露未按约支付第二期、第三期、第四期购房款产生的逾期付款违约金共计11203.38元；第五期购房尾款298757元至今未付，应当按约从合同约定支付时间（2014年11月5日）起按日万分之三计算至实际付清时止。 被告韩露辩称未支付剩余购房款的原因在于案涉房屋有质量瑕疵问题、存在维修及损失等问题、其迟延支付房款系行使不安抗辩权。本院认为，对于案涉房屋质量问题，买受人可通过向碧桂园公司主张维修重做等方式维护权利，买受人拒绝支付购房尾款的行为属于不履行主要义务，与出卖人未及时履行好修复整改的从义务不具有相当性。故对被告韩露该辩解意见，本院不予采纳。 二、对于反诉原告的反诉请求。 （一）对于案涉房屋现存质量问题及质量瑕疵。 首先，对于本案《技术服务合同》及《技术服务合同》确认的诉争房屋的质量问题。反诉被告碧桂园公司针对《技术服务合同》及结论提出如下抗辩：报告未对鉴定机构及鉴定人的鉴定资格进行说明、未加盖司法鉴定机构的司法鉴定专用章、鉴定依据的证据未经过质证程序违法；案涉房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测报告，其有足够证据证明案涉房屋具备交付使用条件、反诉原告申请司法鉴定不属于“需要鉴定的事项”、本案不应进行鉴定；报告结论未充分考虑房屋长期空置的客观情况；本案鉴定申请没有必要、鉴定费应当由反诉原告自行承担。本院认为，1、庭审中，原、被告双方对鉴定机构及鉴定人员的资质等鉴定资格均无争议，同时鉴定机构是入选了《四川省高级人民法院对外委托专业机构电子信息平台》的备选机构，具有相关资质证书，因此鉴定机构本身符合法律规定。2、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》明确：司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。本案鉴定是专门机构的专门人员进行的专家技术鉴定，符合上述全国人大的规定，因此虽未加盖司法鉴定专用章，但其鉴定结论作为专家意见是合法有效的。3、目前竣工验收主要以程序性验收为主，验收内容为施工过程文件（即竣工资料+成品外观+部分安全性检测），并不是全面的对照规范和设计图纸验收。施工过程文件的真实与否及验收抽查的概率性直接影响工程竣工验收的质量，因此工程竣工验收合格并不能等同于工程事实上质量合格。4、案涉房屋的设计图有室外两步楼梯，而实际房屋并无两步楼梯，碧桂园公司有明显的未按设计图施工的情况，因此韩露有理由认为案涉房屋有质量问题，有理由申请案涉房屋的质量鉴定。同时，碧桂园公司对案涉房屋质量问题予以否认，双方对是否存在质量问题产生争议，需要鉴定结论予以明确。5、案涉房屋室内地坪低于室外地坪0.091m、基础梁高出室内地坪0.110m、实测基础梁至二层楼板高约为3.810m，系客观存在的事实，竣工验收合格证明及其他任何书面证明均不能对该客观事实形成有效抗辩。故本院依法采纳鉴定机构作出的《技术服务报告》报告结论，即本案诉争房屋实际存在质量问题。碧桂园公司作为负有交付合格房屋的义务方，本案鉴定结果明确房屋存在质量问题，该责任应当由碧桂园公司负担，且在鉴定前，碧桂园公司拒不承认房屋存在质量问题，故反诉被告碧桂园公司应当支付本案鉴定费用30000元。 其次，对于反诉原告要求按照熙园5-2整改方案对本案所涉房屋完成整改的问题。原、被告双方对案涉房屋现存问题能够修复整改的内容进行明确，并形成了《广元碧桂园一期别墅熙园5-2质量缺陷处理方案》。该方案载明的房屋质量瑕疵及整改方案得到双方认可，反诉被告碧桂园公司应当按照该方案及时修复整改。对反诉原告要求反诉被告碧桂园按照上述整改方案对案涉房屋完成整改的反诉请求，本院予以支持。反诉原告要求将案涉房屋一层室内地坪填高至标高±0.000的诉讼请求，因设计图纸及施工图纸均要求案涉房屋一层室内地坪为标高±0.000，且反诉被告碧桂园公司已认可反诉原告要求将室内地坪填高至±0.000的要求能够实现，故对反诉原告该项反诉请求，本院予以支持。 （二）对于案涉房屋的交付问题。 首先，本案反诉原告已支付完毕大部分的购房款，反诉被告碧桂园公司应当在反诉原告支付完毕购房尾款后及时向反诉原告交付案涉房屋。但案涉房屋现存的质量问题及质量瑕疵应该进行修复整改，出卖人碧桂园公司应当在对案涉房屋修复整改完毕之后十日内向买受人交付案涉房屋。 其次，对于反诉原告提供《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1、2、3、5项法律文件资料的诉讼请求。但本案《商品房买卖合同》明确约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、×、×、×、×、×、项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，反诉原告要求的第3、5项并不符合双方约定。本案双方约定应当在房屋交付时提供的文件为规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及商品房面积实测技术报告书，反诉被告在庭审中已当庭提交房屋面积测绘报告、竣工验收备案书及《广元市建设工程竣工规划核实合格证》，已履行完毕提供查验义务。同时，因为案涉房屋系住宅，故出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人应在交房时一并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 （三）对于本案出卖人是否应当承担逾期交房责任的问题。本案商品房买卖合同明确约定交房时间为2014年12月20日，逾期交房的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付已付房款万分之3的违约金。首先，交付质量合格的房屋系出卖人的主要义务，案涉房屋经双方共同确认及鉴定存在多项质量问题及瑕疵，出卖人没有及时履行修复整改及通知验收义务，截止本案庭审时仍存在多项质量问题及瑕疵未修复整改，出卖人未能按约交付质量合格的房屋，故出卖人应当承担逾期交房的责任。但是，本案买受人韩露未按约履行支付购房尾款的义务，本案原、被告双方签订的商品房买卖合同明确约定支付购房尾款时间在交付房屋之前，在买受人未按约履行义务的情况下，出卖人迟延交付房屋的违约责任能够适当进行减轻。故原、被告双方对于本案逾期交房均存在过错，对于本案逾期交房的违约金，本院结合原、被告双方过错责任及实际损失，酌情将违约金进行调整，将计算标准由每日万分之三调整为每日万分之一点五，即本案逾期交房违约金从2014年12月21日起以已付购房款1692955元为基数按日万分之一点五计算违约金至实际交房之日止。 （四）对于反诉原告要求反诉被告赔偿其因未按设计图修建房屋的损失（降价处置）398342.4元（按购房总价款1991712元的20%计算）的反诉请求。经庭审明确，案涉房屋地坪公共地带高于±0、一层墙体地面未同时浇筑、设计图纸载明的两步楼梯、一层室内地坪填平至±0后层高将减少30cm左右的问题均属于整改不能的项目。上述质量问题影响了买受人的居住舒适度、有效使用空间及房屋正常使用的安全性，反诉被告应当予以赔偿。但反诉原告的请求高于其实际损失，对反诉原告要求赔偿未按施工设计图修建房屋的损失（降价处置）的反诉请求，本院结合碧桂园公司未施工的部分及层高不足的面积占整体房屋面积的比例，综合酌定出卖人应当赔偿已付购房款1692955元的10%，即169295.5元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）韩露在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司支付购房尾款298757元； 二、被告（反诉原告）韩露在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司支付第二、三、四期楼款逾期付款违约金11203.38元及第五期楼款逾期付款违约金，第五期楼款逾期付款违约金从2014年11月5日起以购房尾款298757元为基数按日万分之三计算至购房尾款实际付清时止； 三、原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司在本判决生效后二十日内对位于广元市利州区住宅一楼室内地坪填高至±0.000，此后按照熙园5-2整改方案对案涉房屋完成整改修复； 四、原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司在完成上述判决第二项整改修复后十日内向被告（反诉原告）韩露交付位于广元市利州区住宅，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 五、原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司在案涉房屋交付后十日内向被告（反诉原告）韩露支付逾期交房违约金，违约金从2014年12月21日起以已付购房款1692955元为基数按日万分之一点五计算至实际交房之日止； 六、原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司在本判决生效后二十日内向被告（反诉原告）赔偿未按施工设计图修建房屋的损失（降价处置）169295.5元； 七、驳回被告（反诉原告）韩露其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5782元，反诉案件受理费7847元，鉴定费30000元，由被告（反诉原告）韩露负担6629元，由原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司负担37000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  张明华 人民陪审员  魏志英 二〇二〇年六月二十四日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  严 琪