云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初666号原告云南浙万置业有限公司。住所：云南省昆明市官渡区广居路899号万科魅力之城一期3号地块1栋1楼。法定代表人胡炜，公司总经理。委托代理人赵涛、张杨，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告蒋发家，男，1979年9月10日生，汉族，身份证登记住址湖南省株洲县。被告李芳，女，1986年3月27日生，汉族，身份证登记住址湖南省涟源市。原告云南浙万置业有限公司诉被告蒋发家、李芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告的委托诉讼代理人张杨到庭参加诉讼。二被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与二被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》及附件。二、判令二被告向原告返还房屋。三、判令二被告向原告支付违约金100,071.4元。四、判令二被告在判决生效后三日内配合原告办理《商品房购销合同》附件及补充协议网签备案的撤销手续，并承担因撤销备案产生的全部费用，逾期办理的，每逾期一天按照商品房总价的万分之三承担赔偿责任直至办妥之日为止。五、判令二被告向原告支付律师代理费20,000元。六、本案诉讼费、保全费、公告费等全部实现债权的费用由二被告承担。事实与理由：2014年4月3日，原告与二被告签订“魅力之城3－1－1905号”《商品房购销合同》及《补充协议》、附件，其中，《补充协议》第十三条第二款约定：如果二被告逾期向银行还款导致原告向银行承担担保责任的，原告即有权解除房屋买卖合同，并在合同解除后，原告有权从买受人已付房款中扣除应付银行欠款本息等相关费用且按照房屋总价的10%要求买受人支付违约金。2014年9月18日，二被告与中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定出借二被告70万元用于购买原告销售房屋，贷款期限240个月。期间，因二被告未按照合同约定偿还贷款，故致中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行提起诉讼要求原告承担阶段性担保责任。2018年12月27日，昆明市五华区人民法院“（2018）云0102民初12647号”《民事判决书》，判决原告对二被告应付给中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行借款本金、逾期利息、复利等承担连带偿还责任。二被告未于判决书生效十日内履行判决列明之偿还义务，导致原告在起诉前已向中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行承担担保责任（代偿责任），二被告之违约行为已经严重损害原告的合法权益，且符合约定解除合同的条件。截止起诉之日，原告已为二被告向中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行代偿合计826,273.26元。其中，本金675,278.26元、利息139,121元、受理费11,782元、邮寄费92元，代偿损失共计150,995元。二被告逾期偿还银行贷款导致原告承担担保责任，被告的行为已经违约，根据合同约定原告有权解除合同并要求二被告支付违约金、代偿损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。另，原告当庭明确第六项诉请产生了诉讼费、诉讼保全申请费5,000元、保全担保费1,501.07元。二被告未到庭参加诉讼亦未提交书面状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告未向本院提交证据。原告提交的证据可相互印证，二被告缺席无质证系其自行放弃诉讼权利，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月3日，原告云南浙万置业有限公司与被告蒋发家签订《商品房购销合同》（合同编号：魅力之城-“3-1-1905”号），并备案登记被告蒋发家为买受人、被告李芳为合同共有人（合同登记号为KM2014050729644），约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买魅力之城A3地块第1栋第19层1905号房屋（用途为住宅），套内建筑面积97.92平方米，按套内建筑面积计价，单价为10,219.71元/平方米，总价款为1,000,714元，付款方式为首期支付总价款的30.05%即300,714元，其余价款70万元向中国工商银行南屏支行贷款支付，房屋交付期限为2015年12月31日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第九条第3款约定“合同解除的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，甲方应在上述各项手续办理完毕后20个工作日内退还乙方已付款项。若乙方拒绝配合办理上述解除手续的，则自合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向甲方支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息，退款时一并计算……”，第十三条第2款约定“……如因乙方（即被告）违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款……导致甲方（即原告）承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款（无息）扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方”。2018年9月29日，中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行将蒋发家、李芳、云南浙万置业有限公司列为被告诉至昆明市五华区人民法院，主张蒋发家、李芳未依约还款且云南浙万置业有限公司未履行担保责任，并诉请要求蒋发家、李芳偿还贷款本息等费用并由云南浙万置业有限公司承担连带担保责任。2018年12月27日，昆明市五华区人民法院作出（2018）云0102民初12647号民事判决书，判决如下：“一、被告蒋发家、李芳在本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行偿还借款本金675,278.26元、逾期利息96,325.06元及复利10,990.37元，并承担上述借款本金自2018年12月25日起至款项清偿之日止的逾期利息及欠付利息的复利（逾期利息及复利按照《个人购房借款／担保合同》约定的借款利率加收50%计算）；二、被告云南浙万置业有限公司对被告蒋发家、李芳的上述债务承担连带清偿责任，被告云南浙万置业有限公司承担债务后，在其承担债务范围内，有权向被告蒋发家、李芳追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行的其他诉讼请求。案件受理费11,782元、邮寄费92元，由被告蒋发家、李芳、云南浙万置业有限公司承担。”原告自述该判决已发生法律效力。2019年9月5日，原告分别向中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行支付了前述判项确定的贷款本息814,399.26元（本金675,278.26元、利息139,121元）、案件受理费11,782元、邮寄费92元，共计826,273.26元。另一，在本案审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，支出保全担保费1,501.07元，并交纳诉讼保全申请费5,000元。另二，原告委托律师代理本案诉讼，产生律师代理费20,000元。另三，原告自述涉案房屋尚未办理不动产权证书，原告主张被告未向其交付契税、印花税、工本费、维修基金等房屋买卖过程中所需交纳的费用。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款1,000,714元。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，二被告未依约偿还银行贷款本息，云南浙万置业有限公司作为保证人代为清偿了贷款本息、诉讼费、邮寄费合计826,273.26元。现原告以被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任、商品房购销合同所约定合同解除条件已成就为由，请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议，有相应事实及法律依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达被告之日即2020年5月11日。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合办理商品房买卖合同撤销备案手续的请求予以支持。关于撤销备案产生的费用及逾期办理的责任，该项为尚未发生事项，本院不予支持。②涉案房屋买卖合同已解除，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院予以支持。同时，原告应当返还其向被告收取的款项。据此，本院确定由原告返还被告已付购房款1,000,714元（含被告支付的首付款300,714元及被告向银行贷款支付的70万元）。对于原告主张被告未支付契税、印花税、维修基金等费用的观点，因被告负有支付前述费用的义务，应当对费用的支付情况予以举证，被告未出庭予以举证，故本院在本案中对此不予评判。③对于原告已经支付的代偿款814,399.26元，在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同关联的情形下，原告代偿的款项可作为违约损失处理；在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同非关联的情形下，原告的代偿款项可作为追偿款项处理。但两种方式在代偿款项是否应当返还的问题上并无本质差异。本案中，虽然原告并未主张被告返还代偿款，但在合同已经解除的情况下，代偿款的返还可作为违约损失处理。由于原告代偿的款项中包含贷款本息814,399.26元、案件受理费11,782元及邮寄费92元，对于案件受理费和邮寄费，因原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任保证人，负有担保被告履行偿还贷款本息的义务，在被告未按期向贷款银行偿还贷款本息的情况下，原告未能及时履行保证义务，导致前述费用产生，故本院认为，原告无权要求被告偿还前述案件受理费11,782元及邮寄费92元，并确认由被告向原告返还代偿款814,399.26元。④关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议有关于相应违约情形应承担违约金的约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占有使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付违约金的请求不予支持。⑤关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的担保费及委托律师代理本案诉讼产生的律师费，因无合同约定且并非必要支出，故本院不予支持。此外，合同解除后，对被告已经支付原告的购房款，扣除被告在本案应承担的诉讼费、保全费及原告已经承担的代偿款等费用后，由原告退还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南浙万置业有限公司行使合同解除权有效，其与被告蒋发家签订的《商品房购销合同》（合同编号：魅力之城-“3-1-1905”号）、《合同补充协议》及附件于2020年5月11日解除；二、由被告蒋发家、李芳于本判决生效之日起十日内协助原告云南浙万置业有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2014050729644）的撤销手续；三、由被告蒋发家、李芳于本判决生效之日起十日内返还原告云南浙万置业有限公司座落于昆明市官渡区矣六街道办事处广卫村魅力之城A3地块1栋第19层1905号的房屋；四、由被告蒋发家、李芳于本判决生效之日起十日内返还原告云南浙万置业有限公司代偿款814,399.26元；五、由原告云南浙万置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告蒋发家、李芳购房款1,000,714元；六、原告云南浙万置业有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,702元及诉讼保全申请费5,000元，由被告蒋发家、李芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年六月十五日书记员  袁映娟