北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初17514号原告：白占帮，男，1990年3月5日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人:朱洁琼,北京杰烁律师事务所律师。被告：北京永欣商贸有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇于辛庄村临25号北京北摩高科摩擦材料有限责任公司院内西楼一层、二层。法定代表人：李祥奎，男，1968年3月10日出生，汉族，该公司总经理，住山东省曹县。委托诉讼代理人：吴之桂,北京首阳律师事务所律师。原告白占帮与被告北京永欣商贸有限公司（以下简称：永欣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，白占帮的委托诉讼代理人朱洁琼，永欣公司的法定代表人李祥奎、委托诉讼代理人吴之桂到庭参加诉讼。永欣公司于2019年11月8日向本院提起反诉，于2020年6月10日申请撤回反诉，本院当庭予以准许。本案现已审理终结。白占帮向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告剩余租金126329元，押金30000元，赔偿装饰装修现值损失186432元，信赖利益损失265000元。2.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月23日，原告白占帮和被告北京永欣商贸有限公司在北京市昌平区沙河镇超市发沙河店签订《商铺租赁合同书》，合同约定被告将其拥有产权的270平米商铺（二楼通道以西）出租给原告用做经营美食城，租期四年，起止时间为2018年1月7日至2022年1月7日，租金每年530000元，押金30000元，口头约定被告提前一个月将房屋交付原告，并免收租金。2017年12月7日，原告便开始着手美食城的整体内外装修和经营准备，并通知被告按照承诺和合同约定尽快向原告提供涉案房屋的房产手续，以便原告向昌平区工商局申请办理美食城营业执照。后经原告多次当面和电话催促，被告才承认自己没有房产手续，并以各种理由推脱、拒绝协助原告办理美食城营业执照，致使美食城的招商计划和正常开业经营一再推延。原告于2018年3月21日，取得美食城工商名称预登记，便将办理营业执照需要的手续材料说明交给被告方，被告却多次推脱不予协助盖章，作为在京经商的外地商人承担了巨大的经营压力和经济损失，为了减少每天持续不断的损失，美食城各档口于2018年4月7日开始对外营业，8月11日，原告方再一次电话联系被告负责人李祥奎，沟通能否尽快协助办理营业执照，无奈又一次被拒绝。除此之外，被告还单方无故提高原告的用水单价，违反合同竞业禁止的约定，将商铺出租给其他餐饮公司，直接损害原告利益。9月29日，昌平区食品药品监督管理局执法人员到美食城现场执法，认定美食城各档口商户是无照经营，要求停止营业，拉走商户的经营工具。2019年3月，昌平法院到涉案房屋现场勘验，确定了美食城原装修拆除和腾退的范围和期限，被告却多次阻止、不配合原告拆除剩余装修，时至今日仍有部分装修留存于涉案房屋内。4月28日，昌平法院判决认定原被告签订的租赁合同无效，告知原告美食城装修等损失可另案主张。在签订租赁合同时，被告故意隐瞒涉案房屋没有房产产权证明和存在权利瑕疵的事实，并多次拒绝协助原告办理美食城营业执照，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，和第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，被告应当对原告的损失承担赔偿责任。在此，特请求贵院，查明事实，维护原告的合法权益。永欣公司辩称，一、原告至今仍未将房屋完全腾退，还占着被告出租给原告的房屋，被告支付的租金，支付到2019年1月6日，而且包括30000元押金，不存在被告退还剩余租金及押金的问题。二、装修装饰现值，原告未提供任何证据证明其对该承租的房屋在哪些部分进行了装修，更未提供证据证明其对该房屋是否进行了装修及装修投入的资金情况。原被告双方打官司至今，在法院的提示和被告的强烈要求下，原告仍然拒不完全腾退房屋，因此如果这些所谓的腾退房屋有损失，也是因为原告的恶意行为扩大造成的，与被告没有任何关系，与本案也没有关联性，原告没有提交任何证据证明其损失的存在。四、关于原告提到的信赖损失，双方签订的合同被确认无效后，双方之间形成的法律关系本来就不是合法的法律关系，因此不存在信赖利益这一说法，另外，原告承租这些房屋作为市场经营行为完全是由市场来决定是否有收益、是否有亏损，不是由被告来决定原告每年有多少的利益和收益，信赖利益既没有客观事实的基础也没有相关的法律依据，更没有相应的证据证实，故不应该支持原告的诉讼请求。关于本案诉讼费，在上一案件中，法院明确向原告明示是否变更诉讼请求，在法院已经明确双方合同可能无效的情况下，原告拒不变更诉讼请求，非要另案处理，导致本案的产生，本案产生完全是原告造成的，本案诉讼费应该由原告承担，与被告无关，应当驳回原告全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月23日，白占帮（承租人、乙方）与永欣公司（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同书》，约定永欣公司将其享有使用权的涉案房屋租赁给白占帮用于开办美食城；租期共4年，自2018年1月7日至2022年1月7日；租金每年530000元，房租第三年递增6%；水、电费由承租人缴纳（电费1.4元/度、水费9元/吨）；在签署本合同时，乙方向甲方交纳押金30000元。双方在合同中还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，白占帮支付了第一年租金530000元及押金30000元。白占帮从2017年12月10日开始对涉案场地以经营餐饮为目的进行装修改造，并同时对外招商。2018年3月21日，白占帮以“北京福鑫汇景餐饮管理有限公司”通过工商部门名称预先核准。2018年4月，白占帮在涉案房屋内开始餐饮经营（包括白占帮转租的部分餐饮“档口”经营活动）。2018年9月29日，北京市昌平区食品药品监督管理局暂扣了白占帮转租商铺经营用的炊具，并口头告知白占帮因无照经营，须停止经营活动。白占帮于2018年10月初停止经营活动，将涉案房屋内用于餐饮经营的用品陆续搬离，并联系永欣公司相关人员沟通租赁后续事宜，双方未协商一致。2018年11月，永欣公司未向白占帮催缴下一年度租金。另查一，庭审中，原被告双方均无法提供涉案房屋的产权证明或者合法审批建设手续。另查二，2019年1月，白占帮以房屋租赁合同纠纷为由将永欣公司起诉至本院，要求解除双方租赁合同并赔偿经济损失、装修损失和利益损失。永欣公司提起反诉要求白占帮支付电费、2019年1月8日至2019年4月23日以及2019年4月24日至实际腾退之日的占有使用费。2019年4月28日，本院依法作出（2019）京0114民初2095号民事判决书，判决：白占帮与永欣公司于2017年11月23日签订的《商铺租赁合同书》无效；白占帮给付永欣公司水、电费（2018年6月12日至2019年1月7日期间）50000元；驳回白占帮的其他诉讼请求；驳回永欣公司的其他诉讼请求。白占帮不服该判决上诉至北京市第一中级人民法院，后白占帮撤回上诉，北京市第一中级人民法院依法作出（2019）京01民终6830号民事裁定书，准许白占帮撤回上诉,一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。另查三，关于装饰装修损失，白占帮表示装修涉案房屋共计花费334407元，包括基础整体装修199822元，美食城排烟工程73200元、灯箱及门头底29500元、电线电缆22505元、桌椅9380元，并提供了相应的收据等证据证明其损失，但只主张装饰装修现值损失186432元。庭审中，双方均认可灯箱及门头底已经拆除，对于剩余装饰装修，永欣公司表示均不同意利用。关于基础装修，白占帮称把隔断拆走了，已经恢复原样，永欣公司表示白占帮将所有东西都搬走了，搬不走的就损毁了。关于排烟工程、电线电缆、桌椅，永欣公司表示因联系不到白占帮已经当垃圾自行处理了，但其未提交相应的证据证明告知过白占帮。涉案房屋现在由永欣公司实际占有使用，永欣公司称在2019年10月左右将房屋改造成了超市，2020年5月对房屋重新进行了装修，原有装修已经不存在。庭审中，关于装修损失，双方均同意由法院酌定。上述事实，有《商铺租赁合同书》、银行交易明细、预登记申请表、收据、《档口租赁合同》、录音、昌平区食药监局（扣押）物品清单、（2019）京0114民初2095号民事判决书、现场勘验照片、勘验笔录、开庭笔录、（2019）京01民终6830号民事裁定书、光盘及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，永欣公司在明知涉案房屋没有合法审批建设手续的情况下，仍然出租给白占帮，而白占帮在签订合同时并未尽到谨慎审查租赁标的物性质的注意义务即承租装修并经营，双方对于合同无效均存在过错。关于白占帮主张永欣公司退还租金126329元一节，虽然白占帮系在2018年10月中旬停止经营，但其在2019年1月7日前一直未实际搬离涉案房屋，故对于其要求退还2018年10月12日之后的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于白占帮主张退还押金30000元一节，合同无效后，永欣公司应当予以返还，对于白占帮的该项请求，于法有据，本院予以支持。关于白占帮主张的装修损失一节，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因白占帮租赁涉案房屋后，确实进行了装修改造，本院对装修损失予以支持。现白占帮已经搬走、拆除部分装修，对于剩余装饰装修永欣公司不同意利用，因此，对于装修损失，本院综合考虑租赁标的物的面积、票据、市场价格、使用年限、造成合同无效双方的过错程度等因素，本院酌情认定永欣公司支付白占帮装修损失100000元。关于白占帮主张的信赖利益损失一节，因其未提交充分的证据证明该信赖利益损失，本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第九条之规定，判决如下：一、北京永欣商贸有限公司于本判决生效后十日内退还白占帮押金30000元；二、北京永欣商贸有限公司于本判决生效后十日内给付白占帮装修损失100000元；三、驳回白占帮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9878元，由白占帮负担7578元，已交纳；由北京永欣商贸有限公司负担2300元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 焱人民陪审员  张金华人民陪审员  王俊辉二〇二〇年六月二十二日书 记 员  翟金萍