浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0803民初817号 原告：吴永彩，女，1965年2月16日出生，汉族，住浙江省江山市。 原告：黄杰（系原告吴永彩之子），男，1990年5月20日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴永彩，女，1965年2月16日出生，汉族，住浙江省江山市。 被告：姜志翔，男，1991年8月13日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 被告：郑文（系被告姜志翔之妻），女，1991年9月5日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人（特别授权）：姜志翔，男，1991年8月13日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告吴永彩、黄杰与被告姜志翔、郑文房屋买卖合同纠纷一案，原告吴永彩向本院提起诉讼，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，先行进行调解，因未能达成调解协议，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告吴永彩、原告黄杰的委托诉讼代理人吴永彩，被告姜志翔、被告郑文的委托诉讼代理人姜志翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴永彩向本院提出诉讼请求：1.确认合同无效；2.判令被告姜志翔返还定金20000元；3.诉讼费由被告姜志翔承担。事实和理由：2019年6月27日，原告吴永彩、黄杰与被告姜志翔签订房地产转让合同一份，约定被告姜志翔将其所有的坐落于衢州市柯城区××小区××幢××单元××室的房屋以1350000元的价格出售给原告黄杰，同时约定如果原告黄杰征信有问题，则合同自动作废。合同签订后，原告吴永彩支付被告姜志翔购房定金20000元。嗣后，双方在办理过户手续中发现原告黄杰征信有问题，无法办理按揭。因此，被告姜志翔应退回定金20000元。但经多次要求后，被告姜志翔至今未能退回定金。为此，原告吴永彩诉至本院，诉讼请求如前。 被告姜志翔、郑文辩称，一是双方签订合同的时间是2019年6月27日，合同约定原告黄杰的征信截止时间为2019年6月28日，这期间有一整天的时间让原告黄杰去查询自己的个人征信，否则明知原告黄杰的征信有逾期，我们就不会签购房合同了。在确信其本人的征信没有问题后，原告方将定金交给了中介，中介于2019年6月28日将定金通过支付宝转入我本人账户。二是曾约定原告黄杰从工作单位回来后即支付首付款200000元，因涉案房屋是有按揭贷款，所以，约定过户时间为2019年7月15日。现原告提出涉案房屋漏水、原告黄杰本人有征信问题，其真实目的是希望能降价成交。否则，原告吴永彩、黄杰也没可能在原告黄杰本人的征信已经超过合同约定时间节点的情况下向我支付200000元首付款。 原告吴永彩、黄杰为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1.房地产转让合同一份，以证明原告吴永彩与被告姜志翔、郑文（被告姜志翔代）于2019年6月27日签订房屋买卖合同，约定原告吴永彩、黄杰（乙方）购买被告姜志翔、郑文（甲方）所有的坐落于衢州市××小区××幢××单元××室，房款1350000元，定金20000元，同时约定： 付款时间与方式：于2019年6月27日乙方支付定金20000元；2019年7月15日前过户，因甲方银行有贷款，乙方同意协助还款，支付首付款270000元（含定金20000元），尾款1080000元以银行贷款形式付清，贷款不足部分以现金补足房款。 交房时间及留款：款清交房。房地产转让手续由中介方办理。过户中所需缴纳的税费由乙方承担。 违约责任：合同签订后，若甲方违反合同，不出卖，甲方必须双倍退还乙方所付定金，并在解除合同时偿还；乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付定金。 政策变动：如乙方购买本住房需办理贷款，若在各银行查出信用记录不良造成拒贷的一切责任自负。 补充事项：①室内所有家具家电留给乙方；②如黄杰征信有问题，该合同自动作废（约定时间2019年6月28日）；③中介费20000元过户当天付清；④配偶知情，由姜志翔全权代理，如有违约，姜志翔负全部违约责任。 2.个人信用报告一份，以证明截至2019年6月26日，原告黄杰的信用卡发生过逾期的账户数1户，发生过90天以上逾期的账户数1户。其发生过逾期的贷记卡账户明细如下：2013年7月18日中国工商银行衢州市分行发放的贷记卡（人民币户），截至2017年12月已经销户。最后5年内有5个月处于逾期状态，其中2个月逾期超过90天的法律事实。 3.房产转让收条一份，以证明其于2019年6月27日向被告姜志翔支付购房定金20000元的法律事实。 4.房产转让收条一份，以证明其于2019年7月3日向被告姜志翔支付购房首付款200000元的法律事实。 5.取票号一份，以证明原告黄杰于2019年7月1日从广州返回衢州的法律事实。 被告姜志翔、郑文对原告吴永彩提交的证据，质证意见如下： 对证据1、2、4、5没有异议。 对证据3有异议，出具定金收条的时间是2019年6月27日，因为原告吴永彩是于2019年6月27日将定金由交到中介，中介是于2019年6月28日通过支付宝将定金转账支付给其本人。 被告姜志翔、郑文为支持其辩论意见，没有向本院提交证据，认为与本案相关的证据，原告吴永彩均已经提交法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告吴永彩提交的证据3，被告姜志翔、郑文对其收到原告吴永彩交付的定金20000元没有异议，故本院依法对此予以认定；对该定金的交付时间，因双方均同意通过中介转交定金，故原告吴永彩将定金向中介交付定金的时间，应认定其履行定金交付的时间，即原告吴永彩交付定金的时间为2019年6月27日。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定的法律事实如下：2019年6月26日，原告吴永彩、黄杰查询原告黄杰个人信用报告记录，原告黄杰最近5年内有5个月处于逾期状态，其中2个月逾期超过90天。 2019年6月27日，原告吴永彩为购买房屋，与被告姜志翔签订房地产转让合同一份，其中被告郑文的签名由被告姜志翔代为签名。合同约定原告吴永彩（乙方）购买被告姜志翔（甲方）所有的坐落于衢州市××小区××幢××单元××室，房款1350000元；同时约定于2019年6月27日乙方支付定金20000元，2019年7月15日前过户，因甲方银行有贷款，乙方同意协助还款，支付首付款270000元（含定金20000元），尾款1080000元以银行贷款形式付清，贷款不足部分以现金补足房款；违约责任为合同签订后，若甲方违反合同，不出卖，甲方必须双倍退还乙方所付定金，并在解除合同时偿还；乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付定金；补充事项为：①室内所有家具家电留给乙方；②如黄杰征信有问题，该合同自动作废（约定时间2019年6月28日）；③中介费20000元过户当天付清；④配偶知情，由姜志翔全权代理，如有违约，姜志翔负全部违约责任。 合同签订后，原告吴永彩按照约定于2019年6月27日向中介交付定金20000元，中介于次日将该定金通过支付宝如数支付被告姜志翔。2019年7月3日，原告吴永彩按照约定向被告姜志翔支付购房首付款200000元。次日，买卖双方按照约定前往银行办理按揭贷款手续，因原告黄杰的个人信用报告中有最近5年内有5个月处于逾期状态，其中有2个月逾期超90天的信用记录而未能以原告黄杰为借款人办理贷款。加之此后的数日正值雨天，原告吴永彩发现涉案房屋有多处漏水，遂要求退回首付款，被告姜志翔将上述购房首付款200000元如数退还原告吴永彩。嗣后，原告吴永彩多次与被告姜志翔协商，要求退回上述定金20000元，但因双方未能达成一致意见而未果。同时查明，涉案房屋的产权为被告姜志翔、郑文共同共有，被告郑文对本案中的房地产转让合同予以认可，同意该合同中约定的买卖双方的权利义务。 审理中，原告吴永彩主张为购买房屋，其本人及原告黄杰因往返广州、衢州、温州等地，造成其路费、误工等损失；被告姜志翔、郑文主张为出售房屋办理过户而向他人借款，以用于提前归还按揭借款，造成其利息损失。但是，原告吴永彩、被告姜志翔、郑文均没有向本院提交证明证其因此所受损失。 本院认为，本案所涉及的以及双方当事人所争议的主要焦点在于合同主体、合同的效力和违约责任的承担，对此本院作出以下评判： 合同的主体，即原告黄杰是否为涉案房地产转让合同的当事人。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的签订是合同主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议的形式。本案中，原告吴永彩、被告姜志翔均在房地产转让合同中签名、捺印，并承担合同中约定的义务，享受合同约定权利，为本案中买卖双方的当事人即合同主体。同理，原告黄杰并没有在房地产转让合同中签名、捺印，按照法律规定，原告黄杰并不承担合同中约定的义务，享受合同约定权利。因此，原告黄杰请求确认合同无效，返还定金等诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据。 合同的效力，即本案附条件合同所附的条件自始不能成就时，该合同是否生效。原告吴永彩与被告姜志翔、郑文签订房地产转让合同是经双方事前协商、自愿达成的、附条件买卖关系的房地产转让合同，系双方真实意思的表示，应依法认定为合法、有效。附条件合同所附的条件是决定合同效力的附加条款，决定效力发生的条件，称为生效条件。在条件成就前，合同已经成立但未生效，合同效力处于停止状态，须待条件成就方才生效，如果此条件不成就，则该合同将终不生效，而合同所附生效条件应当以将来客观上不确定事实为内容的附加条款，条件须以事实为内容，此事实必须是将来不确定的事实。该不确定，是指客观上的不确定，而非主观上不确定，如果该事实在客观上已经确定，只是当事人主观上认为不确定，那么该事实不能作为条件。本案中，原告吴永彩在签订合同前已经明知原告黄杰的个人信用处于逾期状态，即原告吴永彩与被告姜志翔、郑文签订合同时，以原告黄杰的个人信用无逾期为生效条件，而该生效条件因原告黄杰的个人信用在合同签认前已经逾期而自始不能成就，故本院认为，房地产转让合同约定生效条件的合同条款对被告姜志翔、郑文不产生法律效力，但不影响合同的其他内容的效力，该房地产转让合同自原告吴永彩、被告姜志翔、郑文签字时即发生法律效力。 双方的违约责任，即涉案定金是否应当退还。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告吴永彩作为买受人，支付房屋价款是其基本义务；被告姜志翔、郑文作为出卖人，向买受人交付房屋是其基本义务。在实际履行中，原告吴永彩虽然按照约定向被告姜志翔、郑文支付定金、首付款，但又单方要求解除合同，退回定金和首付款；被告姜志翔、郑文在涉案房屋多处漏水的情况下交付房屋，未能按照约定履行合同义务。综合本案房地产转让合同中约定的主要内容，以及买卖双方实际履约情况，买卖双方应互有违约，且相关交叉，互有因果，根据双方对违约责任即合同签订后，如果被告姜志翔、郑文违反合同，不出卖，被告姜志翔、郑文必须双倍退还定金，并在解除合同时偿还；原告吴永彩违反合同，不予购买，被告姜志翔、郑文有权没收定金的约定，本院酌定由被告姜志翔、郑文退还原告吴永彩定金8000元。 综上所述，对原告吴永彩部分诉讼请求符合法律规定和双方约定，本院依法予以部分支持。原告黄杰因的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十五条、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、被告姜志翔、郑文于本判决生效之日起十日内向原告吴永彩返还定金8000元。 二、驳回原告吴永彩的其他诉讼请求。 三、驳回原告黄杰的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告吴永彩负担90元，被告姜志翔、郑文负担60元，限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员 吕 强 二〇二〇年六月十九日 书记员 姜茂琴 附相关法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。