安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1502民初6997号 原告：六安同俊置业有限公司，住所地安徽省六安市承接产业转移集中示范园区，统一社会信用代码913415020963006212。 法定代表人：王俊，该公司执行董事。 原告：六安联胜同骏实业有限公司，住所地安徽省六安市集中示范园区312国道与新阳大道交汇处（安徽联胜产业公园），统一社会信用代码91341502MA2RGJM8XJ。 法定代表人：张宏胜，该公司执行董事。 上述两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：李登宏，安徽嘉树律师事务所律师。 被告:安徽中兆置业集团有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路162号安徽国际商务中心2801室，统一社会信用代码91340100343817477W。 法定代表人：周振宇，该公司执行董事兼总经理。 被告：安徽中兆星河汇置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路162号安徽国际商务中心2803室，统一社会信用代码91340100MA2R00UN4R。 法定代表人：姜甜甜，该公司执行董事兼总经理。 两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：赵刚，安徽中皋律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王宇，安徽中皋律师事务所实习律师。 原告六安同俊置业有限公司（以下简称同俊公司）、六安联胜同骏实业有限公司（以下简称联胜公司）与被告安徽中兆置业集团有限公司（以下简称中兆公司）、安徽中兆星河汇置业有限公司（以下简称星河汇公司）合伙协议纠纷一案，本院于2019年6月20日作出（2019）皖1502民初2056号民事判决。中兆公司、星河汇公司不服该判决，向安徽省六安市中级人民法院提起上诉。安徽省六安市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）皖15民终2191号民事裁定：一、撤销本院（2019）皖1502民初2056号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告同俊公司、联胜公司共同委托诉讼代理人李登宏，被告中兆公司、星河汇公司共同委托诉讼代理人赵刚、王宇到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告中兆公司、星河汇公司依法向本院提起反诉，通过审查，其反诉请求的诉讼标的额已超过本院管辖权限，本院依法不予受理，被告可另行起诉。本案现已审理终结。 原告同俊公司、联胜公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2017年11月10日《项目代建合作协议》、2018年3月14日《补充协议》；判令两被告给付两原告违约金10000000元，垫付款4900000元，合计14900000元；其他损失待确定、发生后再行另案起诉主张；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费由两被告承担。事实与理由：原告同俊公司系一家从事房地产开发与销售的房地产开发企业，原告联胜公司系一家具有工业地产开发运营管理职能的房地产运营开发企业。因开发建设“安徽联胜·产业公园”厂房、配套公寓及研发楼项目，原告同俊公司与被告中兆公司于2017年11月10日签订《项目代建及合作协议》，进行项目开发合作。就后续完善、补充事宜，原告同俊公司、联胜公司、被告中兆公司、星河汇公司四公司在前述2017年11月10日《合作协议》约定基础上，于2018年3月18日签订《联胜产业项目合作开发补充协议》。原被告各方在《合作协议》、《合作补充协议》中对于各自责、权、利均予以相应约定。按照原被告签订的《合作协议》及《合作补充协议》约定，两被告负有对于案涉开发建设项目进行全额投资，并对于一期B标区81亩项目用地，负有在六个月建设工期内建成并竣工面积不低于5万平方米。然被告在同原告签约后，并未按照协议约定履行，更未按照约定履行其投资建设义务。据原告了解，截止目前为止被告在收取前述项目施工队伍近千万元巨额工程履约保证金的情况下，被告方于2018年5月份工程开工至2018年9月底用于支付项目的工程款尚不足2000000元。因被告方工程款严重支付不到位，导致施工队伍本年8至9月份因资金问题断断续续停工并到项目所在地政府相关部门上访并多次找原告方协调，政府相关部门及原告方了解情况后多次督促被告方支付工程款，以保证工程顺利推进，最终无果。故施工方于2018年10月1日开始全面停工至今。2018年10月1日至2018年12月31日之间政府相关负责人及原告仍然多次口头、书面、并至被告公司合肥办公地点告知被告方支付工程款，用于施工单位方尽快支付农民工工资及材料款，被告方仍无任何行动。导致施工单位农民工及材料供应商于2019年春节前时常找原告方催要，原告正常的经营工作受到严重影响，被告违约行为导致农民工到项目所在地政府相关部门聚众信访事件，致使前述项目工地被政府作为重点维稳对象予以特别关注，造成了极其恶劣的社会影响，原告更是不堪其扰。为促进项目建设、切实解决存在的问题，原告多次催促被告付款，被告要么言行不一说一套做一套，要么以没钱推诿搪塞，前述项目已停工数月，至今没有任何开工迹象。被告持续严重违约、没有任何履约的诚意和诚信切实履约的行为，双方签订合同的目的早已是镜中花、水中月，根本没有实现的任何可能。前述《合作协议》、《合作补充协议》再不解除，除了会导致损失的持续扩大，再无其他。原告认为，协议系协议当事人经协商达成一致的结果，协议一经签订生效即在协议当事人之间产生法律拘束力，违反协议约定是对守约方合法权益的恣意侵害，应依约、依法承担违约责任，并赔偿因违约而给协议相对方造成的损失。两被告在签订前述《合作协议》、《合作补充协议》后的违约行为，已经严重违约，其严重违约带给两原告经济、声誉上的损失之大无法估量，其行为为法不容，依约、依法均应承担相应的违约责任。为此具状诉诸贵院，请依法判处。 被告中兆公司辩称，一、针对原告解除合同的答辩意见：1、原被告双方签订的合同及补充协议合法有效，受法律保护。2、答辩人按照双方合同所约定的义务及时履行了自己的责任，首先答辩人按照合同约定支付了原告共计2500000元保证金、零件费用、工程款等相关费用，其次答辩人按照双方签订的合约成功引进了中国二十冶集团有限公司作为涉案项目的建设单位，建设单位已与原告成功签约，施工合同已经备案，且建设单位已顺利进场展开施工，再次涉案B标段共计16栋楼，建设单位已开工12栋，其中8栋主体已经结构封顶，答辩人及时履行了相应合同义务，还已就涉案项目共计支付农民工工资4650000元整，也及时履行了相应义务，原告在事实理由中所声称的事实不属实。3、答辩人及建设单位至今都有意愿及时履行涉案合同，并没有向原告作出过拒绝履行合同的任何行为及意思表示，答辩人在客观上也有能力继续履行案涉合同。4、双方合作暂时出现了困难是因为原告至今未向答辩人出示过施工许可证，并且已经多次阻扰答辩人进场开展工作，如果原告能够及时办理施工许可证，并且允许我方人员进场开展工作，那么案涉项目完全可以顺利进行。二、针对要求赔偿损失等的答辩意见：答辩人在履行合同过程中没有出现过重大违约行为，原告在事实理由中所陈述的也并不属实，答辩人没有给原告造成实际损失，不应向原告支付所谓的违约金及损失赔偿，综上涉案合同并没有达到法定或约定的解除条件，答辩人也没有给原告造成损失，因此请求法庭查明事实基础上驳回原告诉讼请求，以便双方及时恢复合同履行，挽救案涉项目。 被告星河汇公司辩称，双方的合约涉及两项法律关系，第一是房产代建法律关系，第二是房产待销售法律关系，因为原告存在长期拖延办理施工许可证的情形导致涉案项目至今在客观上不能办理预售许可证，这也直接导致案涉项目在已经完成如此巨大工程量的基础上，答辩人无法依据双方约定的依据及时展开销售工作，事实上答辩人在项目合作初期就已经安排相关营销人员对项目进行宣传和推广，投入了大量资金，但由于无法销售暂时造成回款不及时，所以只要原告严格依据合同约定及时办理相关证件和手续，答辩人可立即实际展开营销工作，不存在因答辩人违约要造成合同目的根本无法实现的理由，综上，原告要求解除合同及赔偿损失没有事实和法律依据，其他答辩意见同中兆公司的答辩意见。另补充意见：1、答辩人认为本案案由应当为建设用地使用权转让合同纠纷，具体在法庭辩论中陈述；2、答辩人没有违反四方签订的补充协议，不存在违约行为，不应当承担违约责任；3、即便答辩人存在违约行为，但前提是原告未按合同约定办理预售许可证，以及提供剩余100亩土地，答辩人的违约行为没有给原告造成实际损失，原告诉请违约金数额过高，应当核减。 原告同俊公司、联胜公司为支持其诉请向本院提供证据如下：证据一、原被告企业信用信息，证明原被告基本情况及诉讼主体资格。证据二、项目代建及合作协议、联胜产业项目合作开发补充协议，证明1、原被告因开发建设、销售“安徽联胜·产业公园”项目事宜，于2017年11月10日签订《项目代建及合作协议》，于2018年3月18日签订《联胜产业项目合作开发补充协议》；2、原被告在前述协议中就项目建设、施工、销售、利润分享以及各自责任等权利义务加以明确约定，各方对于违约应承担的违约责任等均予以明确约定的事实。证据三、2019年1月15日律师函、2019年2月25日律师函，证明1、因两被告履行《项目代建及合作协议》、《联胜产业项目合作开发补充协议》严重违约，原告同俊公司工作人员不仅多次电话敦促被告履行义务、直接前往被告处敦促被告履行其合同约定付款义务，还委托律师事务所于2019年1月15日向两被告寄送律师函敦促被告履行合同约定付款义务的事实，但被告并未理睬，分文未付；2、因被告对于其依照合同约定应承担的义务不管不问置若罔闻，且合作共建的项目长期处于停工已达数月，在被告对于其合同义务以实际行为拒绝继续履行的情况下，两原告除电话通知两被告解除《项目代建及合作协议》、《联胜产业项目合作开发补充协议》的情况下，还委托律师事务所向被告寄送前述合作协议、补充协议解除律师函，原告已经履行完解除合同的必要程序，依照合同法司法解释规定，原被告双方签订的《项目代建及合作协议》、《联胜产业项目合作开发补充协议》法律上已经解除的事实。证据四、农民工工资支付证明、农民工工资发放表、劳务代表人李辉确认收条，证明因被告怠于拒绝履行其代建支付劳务工资义务，导致原告代为支付、垫付款项合计人民币4900000元，截止目前为止合计5800000元，该款按照原被告之间签订的合同约定应由被告承担给付责任，被告不予支付工程款的行为属严重违约行为。证据五、情况说明，证明被告作为代建单位，未按照同原告达成的《项目代建及合作协议》、《联胜产业项目合作开发补充协议》相应约定履行支付工程款等相应约定义务，被告违约情形严重，被告违约不付工程款导致原告垫付截止2019年2月3日产生4900000元，截止目前损失5800000元的巨额经济损失，原告经济、名誉均因被告行为受到严重损害的事实。证据六、照片一组，证明案涉工程因被告不予履行《项目代建及合作协议》、《联胜产业项目合作开发补充协议》合同约定支付工程款义务，导致工程停工数月至今仍未开工，施工现场建筑用钢材已经锈蚀严重，建筑材料损毁量大，被告严重违约导致工期无限期拖延，已经远远超出原告同被告签订的项目代建及合作协议及补充协议约定的6个月工期，原告合同目的根本无法实现，因此合同应予解除的事实。证据七、收款收据、履约保证金返还委托协议书、委托支付函，证明案涉项目工程实际施工人曹某、李辉、朱兰堂、王应宏应被告要求于2018年1月19日（汇款200000元）、1月29日（汇款1000000元）、2月5日（汇款1000000元）、2月12日（汇款1800000元）、5月14日（汇款1000000元）分别以六安恒兴劳务有限公司、六安振邦商贸有限公司、安徽金运建筑工程有限公司名义总计汇款5000000元履约保证金至被告公司账户；截止目前为止，被告分文未予返还，被告对于案涉工程根本未投入资金。证据八、情况说明、委托书、停工通知，证明因案涉工程施工至2019年春节，被告作为协议付款方，未支付分文农民工工资，项目总包单位中国二十冶集团有限公司被迫支付农民工工资3000000元的事实。案涉争议项目，被告对外系以项目建设单位出现，因被告不予支付农民工工资，导致项目被迫停工至今的事实，被告严重违约，且因其拒绝支付工程款以及原告代垫的工程款导致合同履行出现僵局，合同目的无法实现的事实。证据九、原告接收被告款项及支付案涉项目工程款统计表及相关银行凭证，证明被告仅仅支付合作保证金600000元，其余1900000元付款系其应付给施工单位案涉项目的临建费用，被告支付合作保证金严重违约的事实；因被告拒绝支付应付农民工工资、止损租赁机械、脚手架拆除款项合计人民币5800000元，被告付款严重违约的事实。证据十、情况说明及18幢单位工程对应楼施工许可信息、建设工程规划许可证，证明案涉项目施工系已经报备建设行政主管部门，且经建设行政主管部门许可的事实，暂未发放施工许可证的原因系建设投资单位未能提供银行出具的到位资金证明（或银行付款保函）等建设资金落实证明材料，项目施工单位中国二十冶集团有限公司未缴足该项目农民工工资保障金缴纳确认书等原因所导致，依据原被告之间的合作及补充协议约定，建设资金系被告方义务，责任在被告而不在原告。证据十一、证人证言，证明1、案涉工程被告收取了实际施工人，公对公账户5000000元的保证金，私人账户4300000元的保证金，被告作为投资建设方，根本没有按照协议履行其相应的投资建设义务；2、被告仅给付极其少量的保证金；3、案涉项目因为被告方拒绝履行其付款义务导致农民工上访并进而导致项目停工至今，损失巨大，责任完全在于被告方；4、原告在该项目的建设施工过程中，分别在2018年10月份、2019年2月份，包括2019年9月份，我们共支付农民工工资及止损的工程款合计5800000元。庭后，原告补充提交六安市市不动产权第8004439号不动产权利证书，证明原告就涉案项目拥有合法的土地使用权；《中兆星河汇·联胜园（原联胜·产业公园）一期二标段建设工程施工合同》一份，证明原告同俊公司与中国二十冶集团有限公司签订建设工程施工合同的事实；银行电子回单一份，证明原告于2020年1月19日向中国二十冶集团有限公司支付农民工工资1000000元的事实。 被告中兆公司、星河汇公司为证明其抗辩意见向本院提交证据一、营业执照复印件、身份证复印件各2份，法定代表人证明书二份，证明两被告主体信息。证据二、项目代建及合作协议一份，证明1、从协议表面内容看，中兆公司与同俊公司所签署的协议属于合作开发房地产合同；从协议第二条看，双方合作的项目系由同俊公司提供土地，中兆公司提供资金并负责开发、销售等且由中兆公司自负盈亏。同俊公司按照厂房300元/平米、公寓楼400元/平米、研发楼650元/平米获取固定利润。从双方协议约定看，本案案由应当为土地使用权转让合同纠纷。2、协议第三条第二款约定，同俊公司提供后续100亩土地的时限，但是同俊公司未按照约定期限提供，属于违约。3、协议第三条第四款约定了同俊公司办理预售许可证的期限，但该公司至今仍未办理预售许可证，属违约。4、虽然中兆公司未按照约定支付完毕保证金，但是同俊公司也未按照协议第四条第五款的约定退还保证金。证据三、联胜产业项目合作开发补充协议一份，证明星河汇公司未违反补充协议约定，不应承担违约责任。证据四、华夏银行电子银行转账业务客户回单一份、中国建设银行单位客户专用回单四份，证明中兆公司已经支付协议约定的保证金2500000元。证据五、中兆星河汇联胜园一期B标区配套附属工程施工合同、建设工程监理合同、六安项目员工宿舍楼装饰合同、装饰工程安全协议书、房产测绘合同、工程联系单、模型制作合同书、合作协议、六安中兆星河汇项目厂房定制协议、中兆星河汇联胜园一期B标区消防安装合同、中兆置业集团售楼大厅装修合同、中兆置业集团样板间装修合同、中兆置业集团宿舍楼装修合同、安徽连胜产业园38幢办公楼租赁协议、租花协议、海信空调工程项目购销合同各一份，证明1、中兆公司与同俊公司签订合同后，为此项目引进了央企中国二十冶集团有限公司作为项目总承包方，极大的提升了项目的品牌效益。开工后已经完成了首期81亩项目的大部分土建工程，且一半以上建筑已经施工至基础结构封顶2、协议签订后，此项目的全部工程施工、监理等环节，均由中兆公司对外进行。3、中兆公司签订合同后，花费了大量的资金对项目售楼部、样板间、员工宿舍、办公区域等装修、设计。现项目部、员工宿舍、办公区域等均已经装修完毕并投入使用。4、若法院判决解除中兆公司和同俊公司签订的协议，本项目将面临巨额的其他事项的违约索赔以及巨大的资源浪费。证据六、六安市城乡规划局更改证书用印登记表一份，证明同俊公司直至2018年5月才办理完毕项目名称变更登记。证据七、工程款支付申请表及附件一份，证明1、此项目40、66、71、72、73、74、75、76#楼基础至主体结构封顶。2、总包方就上述工程款申报的总工程款数额为14089059.68元。因同俊公司至今未办理预售许可证和剩余100亩土地用地手续，造成中兆公司总部暂停项目投资和项目因不能预售无法汇款，该工程款至今未付。若因本合同解除，因同俊公司原因造成的无法支付工程款，后期将面临巨额逾期付款索赔。证据八、现场照片五张，证明目1、中兆公司在协议签订后已经对此项目售楼部等装修完毕并投入使用；2、项目施工进展情况，前期81亩大部分已经基础结构封顶；3、二十冶项目部未撤离，项目现场目前仍在进行零星施工。证据九、函一份，证明同俊公司在协议未解除的情况下，强制对中兆公司现场办公室更换门锁、停水、停电，并将中兆公司售楼部“案名”铲除，其行为已经违约并侵权，应当承担违约责任。证据十、中国建设银行单位客户专用回单二份、中国光大银行流水二页，证明中兆公司已付工程款1550000元。证据十一、中国二十冶集团有限公司施工平面布置图一份，证明中兆星河汇•联胜园一期B标整体情况。证据十二、通知一份、公告一份，证明1、同俊公司在协议未解除以及双方房屋租赁合同未到期的情况下，采取更换门锁等方式强行将中兆公司租用的办公楼和员工宿舍房屋收回，造成中兆公司无法正常开展经营。2、同俊公司在双方协议未解除的情况下，擅自收回房屋销售权限，构成违约。证据十三、六安市金安区人民法院民事调解书一份，证明因同俊公司未按照约定办理预售许可证，造成合肥好房多网络科技有限公司诉讼解除与中兆公司签订的《营销代理合作协议》，中兆公司支付违约金100000元，诉讼费9140元。此款系因同俊公司违约造成中兆公司的损失。证据十四、民事判决书二份，证明同类案件，相关人民法院确定案由为建设用地使用权转让合同纠纷，且从维护交易稳定和社会稳定等因素，均判决合同应当继续履行。 本院组织当事人进行了质证，俩被告对原告所举的证据一的三性不持异议；对证据二的三性及证明目的不持异议，通过合同约定及原告的诉状和反诉答辩意见可以明确双方的合同是原告提供涉案土地使用权，被告提供资金并负责建设施工销售等，同时合同约定的项目由被告自负盈亏，原告按照建成后的建筑面积享有固定收益，此种合作类型和模式符合最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷司法解释24条的规定，双方之间的合同应当为土地使用权转让合同；对证据三的关联性、证明目的有异议，1、原告送律师函时，收件人周长红已经不是被告的法定代表人和股东；2、2019年2月25日律师函要求解除合同，此函件发送后，原告立即于3月份向人民法院起诉要求解除合同，因此，律师函不能发生解除合同的法律后果；对证据四三性及证明目的均有异议，1、4900000中有3600000是开发区财经局垫付，此款不是由原告垫付；2、按照原告的表述其已经垫付农民工工资5800000元，施工过程中被告直接支付1550000元，中国二十冶集团有限公司支付3000000元，涉案农民工工资已达10350000元，然而中国二十冶集团有限公司向监理单位报送了已完工工程款总额是14000000元，显然农民工工资中存在不合理成分；3、原告所提供的农民工工资表，每年农民工工资的数额全部为固定的整数，与农民工用工的实际状况和常理不符，领款的农民工签名大部分字迹相同，应当为同一人书写，农民工中存在大量95年之后的农民工，因此对所有农民工工资的支付明细我方不予认可，另涉案工程前期是由原告自行建设并发包施工，本组证据中的农民工工资是否包含前期费用无法查明；对证据五的三性及证明目的均有异议，被告未支付工程款原因是原告未及时提供剩余100亩土地，造成被告总部暂停对本项目的投资，同时因原告未按时办理预售许可证，造成被告资金不能及时回笼；对证据六三性无异议，对证明目的有异议，涉案的工程目前仍在进行施工，中国二十冶集团有限公司项目部并未撤回；对证据七三性无异议，对证明目的有异议，第二页数据上明确注明1000000元保证金没有给中兆公司，委托协议签订时间是2018年8月27日，已经超过返还保证金的期限，合同约定的期限是2018年1月19日、2月5日、2月12日，结合前四份收据，该合同当事人支付保证金的期限时间也超过合同约定的返还时间；对证据八的三性无异议，对证明目的有异议，情况说明证实了中国二十冶集团有限公司已付农民工工资3000000元，停工整改通知书的意见同证据五；对证据九的三性无异议，对证明目的有异议，原告在本案第一次庭审、二审以及本次庭审的答辩意见均认可收到保证金2500000元；对证据十的三性无异议，对证明目的有异议，情况说明证实了原告报送施工许可证的时间是2018年6月13日。对证人证言的三性及证明目的均有异议，1、从王应宏接受询问情况看，其对本案被告具有极大的主观情绪，因此其证言客观性有待考察；2、通过证人证言证明了证人作为实际施工人，与中国二十冶集团有限公司之间有合同关系，与被告没有任何合同关系；3、保证金数额应当以原告提供的收据记载的数额为准；对六安市市不动产权第8004439号不动产权利证书三性没有异议，此份不动产权利证书登记的土地面积为54010平方米（即81亩），同俊公司至今没有取得剩余100亩土地的土地使用权。按照《项目代建及合作协议》第三条第二款约定，同俊公司承诺剩余的100亩于协议签订后两个月内符合开工条件，即2018年1月10日前，同俊公司未按照约定期限取得剩余100亩土地的使用权且未将土地符合开工条件并发出开工令，其已经违反《项目代建及合作协议》的约定，属于违约行为；对同俊公司与中国二十冶集团有限公司签订的《建设工程施工合同》三性无异议，合同约定的工程内容为18万平方米，含整个180亩土地的建设工程，81亩土地上的建设工程仅仅是合同约定的一部分，合同第十四条第一款明确约定同俊公司仍然是工程款的付款方，中兆公司仅仅是向中国二十冶集团有限公司进行担保，在同俊公司未付款的情况下，可由中兆公司代为支付工程款，中兆公司不是工程款的直接支付主体，合同第十四条第二款约定“同俊公司承诺在2018年6月30日前完成土地性质变更，至今同俊公司仍未履行这一合同义务；银行电子回单一份真实性有异议，应当提供转账记录原件。 原告对俩被告所举的证据一的三性无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，协议本身不能证明违约方在原告，真正的违约方是被告，如果按照被告的讲法本案是土地使用权转让合同纠纷，那么本案的被告有无支付合同对价，实际上并未支付，关于本案的案由是依照法律规定，结合案件的事实来确定；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，应当与证据二放在一起，因为两被告公司是作为合同的乙方，本案的原告的合同的另一方，所以证明目的不能成立；对证据四转账2500000元的事实无异议，对证明目的有异议，2500000元的转账仅仅有600000元是合同保证金，另1900000元是支付案涉工程的零件费用和相应的工程款，另外被告的汇款凭证也有相关标注合作保证金及部分工程款，其证据本身与证明目的不相匹配，自相矛盾；对证据五中的所有证据三性及证明目的均有异议，被告仅为案涉工程投资付款单位，案涉工程施工合同系以原告之名同中国二十冶集团有限公司所签订，被告不是案涉工程建设单位，其在未按合同履行投资付款责任已经先行违约的情况下，对外所进行的有关案涉项目的一切行为均属无效，依法不应予以支持；所提供的合同原告均不知情，真实性不予认可；被告未履行《项目代建及合作协议》以及《补充协议》，其在没有承担基本合作协议约定义务的前提下，无权对土地使用权以及建设权利均属原告的房地产项目对外进行工程发包以及一切活动；对证据六六安市城乡规划局更改证书用印登记表三性及证明目的有异议，该份证据不能实现被告的证明目的，证人向法庭表述案涉工程的开工时间为2018年5月12日；对证据七的工程款支付申请表及附件均是复印件，三性均有异议，达不到其证明目的，因为其提交的工程款支付申请表，提交的时间上有滞后性，是前期月度完成的工程量的请款申请，结合证人王应宏向法庭所做的陈述，他们的工程量是按月度进行上报的，因此被告相应的证明目的根本无法成立；对证据八的现场照片三性均有异议，对证明目的有异议，因为案涉的工程目前处于停工状态，有相关部门下发的停工通知，如果被告认为案涉工程已经复工，应当提交相关部门的复工通知，案涉的工程因为持续停工，为了避免提供损失的进一步扩大，本案的原告向实际施工人及中国二十冶集团有限公司支付了900000元的止损费用，不存在仍然施工问题，另外如果被告认为工程施工，应当提交工程款给实际施工人或者中国二十冶集团有限公司确定复工的证据，仅凭照片显然无法达到被告的证明目的；对证据九的函是复印件，三性均有异议，对证明目的有异议，其次该份证据和本案的争议没有关联性，达不到证明目的；对证据十的中国建设银行单位客户专用回单2份、中国光大银行流水2页真实性无法确认，我方不是款项的相对方，结合证人王应宏向法庭的陈述，王应宏认可其作为实际施工人总计收到两被告的返还的保证金1550000元，该份证据印证了本案的证人王应宏、曹某、以及案外人李辉、朱兰堂等四人系案涉工程的实际施工人，并且直接与本案的被告方发生关系，否则本案的被告不会直接向实际施工人曹某支付款项；对证据十一的中国二十冶集团有限公司施工平面布置图与本案无关联性，对案涉工程的实际情况，实际施工人已经向法庭作了详细的陈述；对证据十二的通知一份、公告一份三性均有异议，都是复印件，被告也没有举证相应的送达凭证，而且案涉的通知与公告与争议的合同履行并不相关，即使通知公告记载的情况属实，那么责任与原因也是因为被告的违约所导致；对证据十三的安徽省六安市金安区人民法院民事调解书真实性、合法性请法院核实，对关联性有异议，对证明目的有异议，对于开发的房屋，对外出租的前提是取得预售许可和相应的销售许可，案涉的工程2018年5月份才开始进场施工，此时根本不具备取得预售许可证的前提条件，本案的被告就与他人签订所谓的营销代理合作协议，而且其没有通知合作方同俊公司，其单方的不当行为与违约行为所导致的责任与后果应由其自行承担，与同俊公司无关，其要求同俊公司承担责任，既无法律依据，更无事实依据；对证据十四的民事判决书与本案无关联性，每个案件的情况均有不同，而且我们国家也不是判例法国家，判决以及原告所举证的判决不论是否真实，是否存在，均不能作为本案的判决依据，同时告两份判决书也不是证据的范畴，所以对证明目的有异议，本案的是否履行还是解除，应当结合本案的事实证据以及各方的履约行为来进行判定。 本院对原告所举的证据一至十及土地使用权证、《中兆星河汇·联胜园（原联胜·产业公园）一期二标段建设工程施工合同》、电子回单的真实性、合法性、关联性予以确认，证据十一证人证言，结合原告提交的书面证据能够证实工程的开工时间、被告中兆公司收取案外人保证金以及原告代为支付工人工资、工程款的相关事实。对被告所举的证据一至四的三性予以确认，被告中兆公司支付2500000元中包含有工程款及临建费用，根据原、被告签订的《联胜产业项目合作开发补充协议》，双方确认中兆公司支付保证金2000000元的事实，从付款的时间来看被告没有按照合同约定支付剩余3000000元保证金，存在违约行为；原告没有提供后续100亩土地，不是导致合同不能继续履行的根本原因，关于办理预售许可证的问题，协议约定在达到政府规定要求的情况下，15个工作日内办理好预售许可证，由于被告系投资方，其投入开发建设的资金须达到工程建设总投资的百分之二十五以上，才能具备办理预售许证的条件，因此不能办理预售许可证的责任不在原告方，其证明目的本院不予确认；证据五因被告未提交签订合同支付相关费用的付款凭证，故本院不作认定；证据六《更改证书用印登记表》真实性予以认定，因星河汇公司的加入，将案涉项目名称变更为中兆星河汇联胜园的事实；证据七的真实性予以确认，证明工程项目名称变更为中兆星河汇联胜园，40#、66#、71#至75#楼主体结构封顶的事实，证据八真实性确认，其证明目的与事实不符，不予确认，证据九函因是复印件不予认定，证据十能够反映被告已支付工程款1550000元，根据原告代垫农民工工资的事实，可以证明被告未能按合同约定履行负责全部投资的义务；证据十一施工平面布置图与本案原、被告争议的合同解除问题没有法律上的关联性；证据十二通知和公告均是复印件，且案涉工程已于2018年10月8日全面停工，并非因通知所述原因导致停工，无法施工，故本院对其证据三性及证明目的不予确认；证据十三真实性予以认定，被告在不具备取得预售许可证的前提条件下，与他人签订营销代理合作协议，所产生的后果应由其自行承担；证据十四真实性予以认定，关联性不予认定。 结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告同俊公司拥有位于六安市金安区宗地面积54010平方米（约81.83亩）工业用地的使用权。2017年11月10日，原告同俊公司（甲方）与被告中兆公司（乙方）签订《项目代建及合作协议》一份，就甲方委托乙方代为开发建设、销售“安徽联胜·产业公园”项目事宜，双方达成如下协议：本次合作的拟建设项目总建筑面积约18万平方米（以规划调整后面积为准），其中包括约7万平方米厂房，配套公寓及研发楼等约11万平方米，项目土地性质为工业用地；甲方以现状土地为基础，甲方保证取得土地相关证件，项目符合国家规定的开工条件，并为乙方开具开工令，乙方负责投资并全面负责后期的建设、销售，自负盈亏；利润分配：乙方自主开发该项目（含施工图纸设计费），根据实际销售进度，给予甲方厂房每平方米300元、公寓楼每平方米400元、研发楼每平方米650元的税后利润；乙方自主选择施工单位，甲方予以配合签署施工合同，并办理政府施工备案手续，乙方确保中途除不可抗力和甲方原因外不得停工，其他原因造成工地停工，属乙方违约；甲方目前可立即施工的工程范围为81亩，约7万平方米工业厂房，乙方进场施工后，甲方承诺合同的约定剩余100亩，约11万平方米（以规划调整后面积为准）公寓及研发楼，于签约后两个月内符合开工条件，并出具开工令，由乙方施工；甲方应确保按上述时间节点办理合法的施工许可证，并在乙方施工过程中，达到政府规定要求的情况下，15个工作日内办理好预售许可证，将相关预售资料交付乙方销售；乙方应妥善处理好农民工工资，及时支付材料款，不得出现农民工投诉、经济诉讼案件的发生，如出现上述事件，所造成的一切后果由乙方承担，与甲方无关；乙方项目合作保证金为人民币5000000元。乙方签约后7日内支付首次保证金500000元，首次保证金入账后乙方10日内再支付500000元，乙方支付1000000元保证金后，甲方应在30个工作日内（乙方提供资料起）完善符合法律规定的开工条件并书面通知乙方开工，乙方施工进场后10日内支付1000000元，两个月内支付完毕。违约责任及争议的解决约定：甲方如不能按上述约定，承担10000000元违约金。乙方如不能按上述约定，则承担10000000元的违约金等内容。协议签订后，被告中兆公司分别于2017年11月17日向同俊公司支付保证金500000元，2018年2月6日支付保证金1140000元，2018年2月13日支付保证金及部分工程款570000元，2018年2月14日支付保证金及部分工程款100000元，2018年5月14日支付临建费用190000元，合计支付2500000元。 2018年3月18日原告联胜公司（甲方）、同俊公司（丙方）、被告中兆公司（乙方）、星河汇公司（丁方）签订《联胜产业项目合作开发补充协议》一份，约定在之前约定的平方米返还的税后利润基础上，乙方再给予一定的销售提成给甲、丙两方，具体认定办法三方可再行协商议定；乙方项目合作保证金5000000元，已支付2000000元，余款按原合同精神转支付给甲方，并按时返还给乙方（2000000由丙方汇给乙方，3000000由甲方汇给乙方）；乙方应在补充合同签订后的7天内进场施工，一期81亩项目用地，一期开工面积不低于5万平方米，总工期为6个月，施工进度、销售进度作为今后合作的考核依据；180亩（含81亩）项目建设、施工、销售、办证所产生的一切税、费，均由乙、丁两方承担，同时根据乙、丙方11月10日合同精神，丙方已经发生或支付的乙方不予承担；2017年11月10日之后发生的上述费用，如甲、丙两方因故承担，甲、丙均可全额向乙、丁追偿，乙丁两方无条件承担；以上补充条款各方均应全面遵守、切实履行，任何一方不得违反，如有违反，违约方应支付守约方违约金10000000元，并赔偿因违约造成相对方的一切损失。被告根据《项目代建及合作协议》，经与原告协商同意后，选定中国二十冶集团有限公司作为案涉工程的施工单位。原告同俊公司按协议约定向六安市金安区住房和城乡建设局申请办理建设工程规划许可证及项目施工许可证，该局于2017年12月5日颁发了安徽联胜·产业公园（后变更为中兆星河汇·联胜园）一期B标区40#楼、62#楼至77#楼、82#楼共18幢楼的建设工程规划许可证，2018年9月7日颁发了项目施工许可证，施工面积76724.36平方米。但因该项目投资建设单位未能提供银行出具的到位资金证明或银行付款保函等建设资金落实证明材料，施工单位中国二十冶集团有限公司亦未缴足该项目农民工工资保障金缴纳确认书办理“一卡通”的银行回单，提供建设工程质量监督申请，加之该项目发生多起农民工集体信访讨薪事件，故未向同俊公司交付施工许可证。 又查明，2018年4月23日，原告同俊公司与中国二十冶集团有限公司签订《中兆星河汇·联胜园（原联胜·产业公园）一期二标段建设工程施工合同》一份，合同约定工程内容4幢公寓、4幢厂房、27幢别墅、部分沿街商铺，约18万平方米；签约合同价为330000000元；合同第十四条关于合同协议书的有关情况说明：本工程的土地归属同俊公司名下，因此规划许可证、施工许可证等证件的申请以同俊公司名义办理；本项目工程款是同俊公司以项目融资的方式向中兆公司取得，中兆公司是本工程的投资商，中兆公司向承包方出具履约担保函，承诺对于同俊公司在合同约定的任意一个付款节点，未及时足额支付的工程款均可以由中兆公司代为支付。一期规划兴建18幢工业厂房，工程于2018年5月12日正式开工。其中40#楼、66#楼、71#楼至75#楼，共7幢楼已完成主体结构并封顶，67#楼至70#楼完成基础部分施工，76#楼施工至一层顶梁板，82#楼基础混凝土浇筑完毕。因中兆公司未按照协议约定完全履行支付履约保证金及投资建设义务，仅支付了工程款1860000元、临建费用190000元同，合计支付2050000元。由于工程款支付不到位，造成施工企业拖欠农民工工资，六安市金安区建设工程安全监督站于2018年10月8日向中国二十冶集团有限公司、中兆公司下达停工整改通知书，致该项目工程于2018年10月8日全面停工至今，并于2019年春节前引发农民工到项目所在地政府相关部门聚众信访事件。原告应政府要求代为支付农民工工资，先后通过六安示范园区劳动保障监察大队或直接向农民工支付工资4900000元，2020年1月19日向中国二十冶集团有限公司支付农民工工资1000000元，合计5900000元。期间，原告委托律师事务所于2019年1月16日通过邮寄方式向被告中兆公司送达律师函，敦促其履行合同约定的付款义务，但中兆公司分文未付。2019年2月26日，原告再次委托律师事务所向被告中兆公司、星河汇公司送达律师函，通知两被告解除与其签订的《项目代建及合作协议》及《联胜产业项目合作开发补充协议》，两被告于2019年2月27日收到该律师函。 本院认为，原告同俊公司与被告中兆公司签订《项目代建及合作协议》，及原告联胜公司、同俊公司与被告中兆公司、星河汇公司签订《联胜产业项目合作开发补充协议》，系各方的真实意思表示，符合有关法律规定，且已实际履行，依法为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。两原告已按合同约定履行提供前期81亩土地，并办理了建设工程规划许可证及项目施工许可证等相关义务，而被告却未能按合同约定的时间按时足额支付履约保证金5000000元，仅支付了保证金2000000元，且在履行合同过程中不能按时支付工程款、农民工工资，导致案涉项目工程长期停工至今，并引发农民工到项目所在地政府相关部门聚众信访事件，原告为此代付农民工工资、工程款5900000元，被告的行为显属违约，被告中兆公司经原告催告后，在合理期限内仍未履行工程款、农民工工资支付义务，因两被告的违约行为导致项目工程停工至今，致两原告的合同目的无法实现，两原告主张解除协议，并以律师函的方式通知两被告，协议自律师函到达两被告时解除，两被告如有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但两被告未提起诉讼。本案在审理过程中，被告要求继续履行协议，但却一直未能积极采取有效的补救措施来履行支付剩余3000000元保证金和原告代为支付的工程款及农民工工资义务，致原、被告双方无法达成调解协议。鉴于双方已无继续履行的可能，为避免损失进一步扩大，现两原告主张解除《项目代建合作协议》、《联胜产业项目合作开发补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。被告星河汇公司辩称原告未按合同约定办理预售许可证、提供剩余100亩土地，显属违约。本院认为，原告先期提供了54010平方米（约81.83亩）土地，根据《联胜产业项目合作开发补充协议》第三条约定，“一期81亩项目用地，一期开工面积不低于5万平方米，总工期为6个月，施工进度、销售进度作为今后合作的考核依据”，该条约定的内容系对《项目代建合作协议》约定原告提供后续100亩土地内容的变更，且导致案涉项目工程停工至今、协议无法继续履行的根本原因并非系原告未提供100亩土地而是被告的资金不到位。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。被告作为投资方投入开发建设的资金未达到总投资的百分之二十五，不具备办理预售许可证的条件，因此不能办理预售许可证的责任不在原告方，而在被告方，故对被告的上述辩解意见，本院不予支持。综上，被告的违约过错行为明显大于原告，由于被告的违约行为致项目工程长期停工给原告造成了严重的经济损失，但兼顾被告已履行了部分义务，并促成原告与中国二十冶集团有限公司签订了建设工程施工合同，同时鉴于原告未能提供后续100亩土地的使用权证，以及原、被告约定的违约金10000000元金额过高，根据公平和诚实信用原则，依法予以调整，经本院酌定，被告应承担违约金5000000元。关于原告要求被告支付代垫农民工工资4900000元的诉请，鉴于原、被告签订的《项目代建及合作协议》、《联胜产业项目合作开发补充协议》已解除，故该项诉请本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告六安同俊置业有限公司与被告安徽中兆置业集团有限公司于2017年11月10日签订的《项目代建及合作协议》及原告六安同俊置业有限公司、六安联胜同骏实业有限公司与被告安徽中兆置业集团有限公司、安徽中兆星河汇置业有限公司于2018年3月18日签订的《联胜产业项目合作开发补充协议》； 二、被告安徽中兆置业集团有限公司、安徽中兆星河汇置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告六安同俊置业有限公司、六安联胜同骏实业有限公司违约金5000000元； 三、驳回原告六安同俊置业有限公司、六安联胜同骏实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处，账号：20000533126310300000155，户名：六安市金安区人民法院）。 案件受理费141200元，由原告六安同俊置业有限公司、六安联胜同骏实业有限公司负担90000元，被告安徽中兆置业集团有限公司、安徽中兆置业集团有限公司负担51200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  陶宝华 审 判 员  朱 莉 人民陪审员  李晓玲 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  李慧慧 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。