北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初22909号原告：张枫，男，汉族，1975年2月10日出生，住河南省郑州市中原区。被告：广发银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区菜市口大街1号1层105单元。负责人：徐红霞，行长。委托诉讼代理人：幺孝盛，男，汉族，1968年10月15日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙春晓，北京市京都律师事务所律师。被告：李阳，女，汉族，1965年10月14日出生，住北京市朝阳区。被告：冯晓景，女，汉族，1965年5月23日出生，住北京市朝阳区。被告：北京当代时讯国际文化传播中心（普通合伙），住北京市朝阳区西大望路甲2号13层1353.法定代表人：李阳。原告张枫与被告广发银行股份有限公司北京分行（下称广发行）、被告李阳、被告冯晓景、被告北京当代时讯国际文化传播中心（下称当代中心）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及被告广发行的委托诉讼代理人幺孝盛、孙春晓均到庭参加了诉讼。被告李阳、被告冯晓景、被告当代中心经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求法院停止对2017京0101执9050号（1.朝阳区朝阳路139号院2号楼17层2002，产权证号：X京房权证朝字第XXXX号；2.通州区通胡大街3号3号楼3至4层187单元3B,产权证号：X京房权证通字第XXXX号）房屋（下称涉案房屋）的拍卖；2.确认原告对上述房屋享有抵押权并优先受偿。事实与理由：2013年被告李阳、被告冯晓景向原告借款用于购房，2015年12月3日，双方补签设立抵押合同和租赁合同，并将房屋交付原告占有，原告对房屋的大部分权利都得以实现，2016年9月26日，被告李阳、被告冯晓景与原告在北京市东城区人民法院（下称东城法院）达成调解，因此原告认为被告李阳在购房后，虽未进行物权登记，但已完成与原告租赁权、处置权的转移，并不影响抵押合同效力，故请求法院确认原告对涉案房屋享有抵押权，请法院停止对涉案房屋执行并解除查封。被告广发行答辩称，被告广发行基于2014年2月14日与被告李阳、被告冯晓景、被告当代中心签订的个人额度贷款合同，向被告李阳发放贷款，被告李阳作为抵押人将涉案房屋办理了抵押登记，被告冯晓景作为抵押人保证人、被告当代中心作为保证人，在被告李阳未能还款时亦未履行代偿义务，被告广发行通过诉讼要求被告李阳偿还借款本金1235万元及相应利息、罚息、复利；要求被告冯晓景、被告当代中心承担连带保证责任；依法确认原告对已办理抵押登记的房屋享有优先受偿权。法院经审理后，判决支持了被告广发行的诉请，且该案经过两审终审予以维持，进入执行阶段，被告广发行申请执行，依法查封了涉案房屋并进行了评估。本案原告依据其与被告李阳、被告冯晓景签订的房屋租赁合同，系以房屋使用权抵偿借款本息的合同之债，不具有足以排除执行的权利，更不享有抵押权及优先受偿权，综上，未办理所有权变更登记的以物抵债协议是不具有强制执行性，请法院驳回原告的全部诉请。被告李阳、被告冯晓景、被告当代中心既未做出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明，2016年9月26日，原告与被告李阳、被告冯晓景借款合同纠纷案，东城法院作出（2016）京0101民初17776号民事调解书，被告李阳、被告冯晓景于2016年11月3日前偿还原告借款本金165万元及利息。同年11月10日，原告与被告李阳、被告冯晓景借款合同纠纷案，东城法院作出（2016）京0101民初19833号民事调解书，被告李阳、被告冯晓景于2016年12月10日前偿还原告借款本金230万元及利息。同年11月28日，东城法院作出（2016）京0101执6220号之一执行裁定书，以涉案房屋查封，但依法暂不能处分，且原告未能提供其他可供执行财产线索为由，终结调解书的执行。另查，2016年6月6日，东城法院受理了被告广发行与被告李阳、被告冯晓景、被告当代中心金融借款合同纠纷案。诉讼中，被告广发行申请诉讼保全，东城法院于同年8月19日，轮侯查封了涉案2处房屋。同年12月16日，东城法院作出（2016）京0101民初10918号民事判决书，判令被告李阳偿还被告广发行借款本金1235万元及相应利息；被告广发行对已办理抵押登记的涉案2处房屋进行折价、或者拍卖、变卖的所得价款优先受偿……被告李阳不服提出上诉。2017年9月28日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终8771号民事判决，驳回上诉，维持原判。后被告广发行申请执行，期间原告提出执行异议，2019年11月20日，东城法院作出（2019）京0101执异328号执行裁定书，驳回原告的异议请求。庭审中，原告为支持其主张，向本院提交了：抵押借款合同、房屋租赁合同、声明书、承诺书、还款计划书、物业和热水费发票、刷卡单据，说明2015年12月3日，原告与被告李阳、被告冯晓景签订2份抵押借款合同，以涉案房屋作抵押向原告借款230万元和165万元；同日，原告与被告李阳、被告冯晓景签订房屋租赁合同，分别以3.6万元和2万元的价格各租用20年；同时，被告李阳、被告冯晓景出具声明书、承诺书，自愿将涉案两处房屋交由原告，原告有处置房屋用以偿还借款本息、代收房款和租金等权利；同月13日，被告李阳、被告冯晓景出具还款及住房抵押承诺书，确认于2016年6月30日前偿还原告借款395万元及利息，并自愿以涉案房屋作抵押偿还债务；同年12月5日，被告李阳、被告冯晓景向原告出具还款计划书，保证于2017年1月19日还清欠款395万元，若不能按约还款，同意原告转卖涉案房屋以抵债，2015年12月3日原签两套租赁合同继续有效，由原告转租来优先抵偿借款利息，承诺出卖所得优先偿还原告借款，否则由原告长期转租或居住来抵债；2017年1月3日，原告支付了涉案房屋的物业费和热水费，以此证明原告对涉案房屋实际占有使用。被告广发行对上述证据认为系原告与被告李阳、被告冯晓景之间的约定，但涉案房屋并未办理抵押登记，也不能证明涉案房屋已被原告实际占有，对原告的证明目的不能认同。上述事实，有原告提供的（2016）京0101民初17776号、19833号民事调解书、（2016）京0101执6220号之一执行裁定书、（2016）京0101民初10918号和（2017）京02民终8771号民事判决书、（2019）京0101执异328号执行裁定书，以及原告与被告广发行的当庭陈述在案佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的的强制执行的诉讼目的，因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，即主要是物权，当然也包括部分法定优先权，要查清实体权利的性质和归属，以及案外人是否享有的实体权利能够足以排除对执行标的的物的强制执行。本案中，被告广发行依据已生效的判决书申请强制执行，执行中东城法院对登记在被告李阳、被告冯晓景名下的涉案房屋进行查封，原告以自己系涉案房屋实际买受人和占有人为由，提出执行异议之诉。虽然原告向本院提供了其与被告李阳、被告冯晓景签有抵押借款合同、房屋租赁合同、声明书、承诺书、还款计划书，主张被告李阳、被告冯晓景自愿以涉案房屋作抵押偿还拖欠原告之债务，原签两套租赁合同继续有效，并以长期转租或居住来抵债，同意以转租或出卖所得来优先抵偿借款利息。但根据不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的相关法律规定，原告所举上述证据并不能支持其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益之主张，法院对涉案房屋采取措施并无不当，原告要求解除相应查封，确认其对涉案房屋享有抵押权，依据不足，本院不予支持。另，本案在审理过程中，被告李阳、被告冯晓景、被告北京当代时讯国际文化传播中心经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本院庭审，故本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告张枫的诉讼请求。诉讼费630元（含公告费560元），由原告张枫负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  柴 杨审 判 员  陈春生审 判 员  黄莹荧二〇二〇年六月十九日法官助理  邵一峰书 记 员  马晓意