河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1522号 上诉人（原审原告）：王景改，女，1970年5月24日出生，汉族，无业，住邢台市桥西区。 被上诉人（原审被告）：邢台世贸天街购物广场有限公司，住所地邢台市桥东区中兴东大街亿德隆购物休闲广场。 法定代表人：郝永辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林刚。 委托诉讼代理人：杨宁，河北齐心律师事务所律师。 上诉人王景改因与被上诉人邢台世贸天街购物广场有限公司（以下简称世贸天街）司租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王景改，被上诉人邢台世贸天街购物广场有限公司的委托诉讼代理人林刚、杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王景改上诉请求：1、依法撤销原判发回重审或依法改判判令被上诉人支付拖欠上诉人租赁费自2017年12月25日至付清之日止（按照84,124元/年)。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清,判决中本院认为部分“关于第二项诉请,双方签订的系商铺委托经营管理协议,并非单纯的租赁合同,故在协议到期后不属于不定期租赁合同”属于认定事实错误。本案的事实是双方当事人在签订商铺委托经营管理合作协议时,被上诉人承诺的是租赁上诉人的商铺,并承诺租赁期间费用持续增长，即该合作协议约定的2014年12月5日至2015年12月24日出租年收益为68,829元；2015年12月25日至2016年12月24日出租年收益为76,476元；2016年12月25日至2017年12月24日出租年收益84,124元;因此该合作协议从性质上看即为租赁协议的性质。另外，一审中上诉人提交了高俊英和被上诉人的商铺委托经营管理协议,证明上诉人和被上诉人之前还有过一份协议,该协议第四条约定,协议委托期满,甲方(上诉人）不再委托，甲方须提前半年书面告知乙方（被上诉人）,否则视为甲方同意继续委托乙方经营管理该商铺，给甲方的回报额等事项双方另行协商。该协议也可以证实双方之间实际就是商铺租赁合同,并非一审判决认定的“并非单纯的租赁合同，故在协议到期后不属于不定期租赁合同”。另外,一审认定的“被告并未对商铺经营牟利”该认定缺乏事实依据。根据法律规定及协议约定，上诉人只是将租赁物交付承租人即本案被上诉人使用,至于被上诉人是否经营该商铺,并不影响其支付租赁费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，商铺一经验收合格后，上诉人便按照约定交付给了被上诉人，并配合被上诉人使用该商铺,因此上诉人已经完成了作为承租人的义务。因此被上诉人应当按照约定支付约定的租金。2、一审判决适用法律错误,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满,承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案双方的协议约定2017年12月24日合同到期,但是到期后,被上诉人仍然继续使用涉案商铺至今,因此本案双方的合同即为不定期租赁合同,应当继续履行该协议,并且被上诉人应当按照商铺委托经营管理合作协议支付自2017年12月25日至今的租赁费，租赁费应当按照84,124元/年（需要说明的是，2017年12月25日以后的租赁费应当比照2016年12月25日至2017年12月24日的租赁费持续增长,但上诉人放弃持续增长部分只主张按照2016年至2017年之间的租赁费84,124元/年)。综上,请求二审法院依法撤销原判发回重审或依法改判支持上诉人的上诉请求。 世贸天街辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案中上诉人与被上诉人签订商铺委托经营管理合作协议，期满后，涉案商铺一直保持腾清状态，符合交付条件。被上诉人并未继续占有使用该商铺，一审法院根据同等地段类似商铺，综合考量的租金费用，符合市场规律，并无过错。原合同到期后并未续签，双方正在协商续签事宜，故一审判决应予维持。 王景改向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告立即腾清并交付租赁原告的位于邢台世贸中心5栋2层2064号商销。2、判令被告按协议约定的第五年出租年收益标准给付原告自2017年12月25日至实际腾清并交付原告之日的物业出租收益。3、请求法院依法判令被告欺诈销售赔付原告的租金损失，或按现价收回商铺，所产生费用由被告承担，或分户经营。4、因本案产生的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年12月25日原告（甲方）、被告（乙方）双方签订了一份《商铺委托经营管理合作协议》，该协议约定，乙方接受甲方委托对甲方位于邢台世贸中心（推广名：世贸天街）5栋2层2064号，建筑面积49.43㎡的产权商铺进行经营管理合作及相关事宜，达成如下协议：第一条、委托合作期限，甲乙双方约定委托经营合作期限为五年，自2012年12月25日起至2017年12月24日止。第二条、在本协议签订的同时，甲方向乙方缴纳管理市场建设及运营费用152,953元。第三条、甲乙双方共同确认，乙方对包括该商铺在内的整体物业的运营管理分为三个阶段。第一阶段自2012年12月25日起后两年内，第一个阶段为市场建设和培育阶段；第二阶段自2012年12月25日起后的第三年至第五年，第二阶段为巩固成长阶段；第三阶段自2012年12月25日起第六年以后为未来商业市场的成熟阶段。在世贸天街商铺运营管理的第一、二阶段，依照本协议的约定，甲方委托乙方以乙方的名义对包括该商铺在内的世贸天街商铺进行全面统一运营管理。第四条、委托经营合作期间甲方的回报额：1、甲方自愿放弃该商铺约定委托期限中前两年（2012年12月25日至2014年12月24日）的使用、收益、占用、经营权等，乙方在此期间（即第一阶段）不需向甲方支付回报额。2、双方约定从第三年开始返还第二阶段的物业出租年收益（含税），如下方式返还给甲方：第三年（2014年12月25日至2015年12月24日）68,829元整，第四年（2015年12月25日至2016年12月24日）76,476元整，第五年（2016年12月25日至2017年12月24日）84,124元整。第七条、第三阶段即本协议到期后，由甲方与购买世贸天街商铺的其他业主选举业主委员会，共同确定是否继续委托乙方进行管理和如何进行管理。在世贸天街商业业主委员会辞退乙方之前，乙方须按本协议继续履行管理职责并享受相应权利。原告系诉争商铺的买受人。被告在2018年7月与双方诉争的5栋其他业主签订的商铺委托代租管理协议中约定租金为40元/㎡/月，2018年9月签订的商铺委托代租管理协议中约定的租金为35元/㎡/月；且同时约定以上租金为最低租金，租赁合同高于此租金的，以实际租赁合同为准。 上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案原告的诉讼请求有三项，第一项为：“判令被告立即腾清并交付租赁原告的位于邢台世贸中心5栋2层2064号商铺”，被告对此予以认可，且双方签订的商铺委托经营管理合作协议已于2017年12月24日到期；故原告的该项诉请，本院予以支持。关于第二项诉请，双方签订的系商铺委托经营管理协议，并非单纯的租赁合同，故在协议到期后不属不定期租赁合同；且双方在该协议中约定了协议到期如何处理；但因世贸天街商铺的业主委员会未成立，致使该条无法履行；被告也未提交证据证明其在到期后已通知原告不再继续履行协议，亦未向原告交付诉争商铺，在此期间，被告并未对商铺经营牟利，故可参照被告与5栋其他业主签订的协议标准支付未交付商铺期间的费用，综合考量以38元／㎡／月为宜。原告诉请第三项：“法院依法判令被告欺诈销售赔付原告的租金损失，或分户经营，或按现价收回商铺，所产生费用由被告承担”的诉请，因系房屋买卖合同纠纷，与本案不属同一法律关系，且房屋出卖人为河北富兴房地产开发有限公司，故该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、邢台世贸天街购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内将位于邢台市桥东区邢台世贸中心（推广名：世贸天街）5栋2层2064号商铺（49.43㎡）返还给王景改。二、邢台世贸天街购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内给付王景改自2017年12月25日至商铺返还之日的损失（按38元／㎡／月计算）。三、驳回王景改的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由邢台世贸天街购物广场有限公司负担。 二审期间，因《商铺委托经营管理合作协议》到期后的履行争议事实，引发多名涉案协议商铺所有权人起诉世贸天街的诉讼案件，基于同一法律事实，本案或其他案件中涉及能够证明案件事实的争议内容应当一并审查。商铺所有权人提出被上诉人在出卖商铺时，其印发的广告，能够说明该商铺是按照递增收取收益，并且协议到期后部分商铺还在经营，并提交广告图片、个别案涉商铺经营的照片以证明其主张。还提出被上诉人存在采用断水、停电等方式，迫使《商铺委托经营管理合作协议》中涉及的邢台世贸中心5栋2层、3层商户挪到世贸天街自己经营的地方，损害协议商铺所有权人利益等情形。 被上诉人不认可上述起诉权利人的主张。对商户整合的说明：是因为原来经营的地方有人不再经营，该地段经营冷清，所以将现有经营商户进行整合，这是商户自愿行为，整合搬走的费用由商户自己承担。 除上述争议事实外，二审查明事实与一审认定的事实一致。 本院认为，双方当事人签订的《商铺委托经营管理合作协议》（以下简称委托经营协议）是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。按照双方协议约定，世贸天街取得案件涉及商铺的使用、收益、占用、经营权等权利并不是基于租赁关系，而是基于委托关系，进而管理该商铺的使用经营收益事务，在履行协议时，被上诉人是否将商铺租赁他人，不是基于上诉人同意转租的约定，而是基于委托授权被上诉人以其自己名义运营管理收益的需求，以便决定是由自己使用或租赁他人使用获取收益。同时，还约定上诉人向被上诉人以交纳管理、运营费用的形式委托世贸天街进行经营管理，这符合委托合同支付委托事务费用的相关规定。因此，就当事人委托经营协议到期后产生纠纷的权利义务性质而言，上述情形符合合同法规定的委托合同构成要件。 根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》的要求，人民法院立案时确定的案由不是最终结案依据，原审判决结案时应当以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系作为确定案由的依据，在最高人民法院《民事案件案由规定》中四级案由中无相关对应案由的情况下，将本案确定为委托合同纠纷更为恰当，且符合前述通知要求。故此，原审判决虽然以租赁合同纠纷确定案由不妥，但在确定当事人实体权利、义务时，确定“协议到期后不属于不定期租赁合同”，符合委托经营协议约定内容，也不违反委托合同的法律规定。从委托经营协议的现实履行看，虽然双方当事人在签订合同时对市场运营管理的三个阶段进行规划和设想，但实际委托运营的过程中，涉案商铺所在的市场并未按照当初的设想得到很好的发展，而是出现了商户退租、市场不景气、经营不理想等状况。因世贸天街未积极想办法组织业主选举业主委员会，让业主共同确定是否继续委托世贸天街进行管理和如何进行管理，业主们也没有自己协商讨论出统一的经营管理方案。该协议到期后，双方未能达成新的委托经营协议。被上诉人应当及时返还上诉人商铺，并就占有、管理商铺期间造成的损失赔偿上诉人。 按照协议第七条约定，“第三阶段即本协议到期后，由甲方（上诉人）与购买世贸天街商铺的其他业主选举业主委员会，共同确定是否继续委托乙方进行管理和如何进行管理。在世贸天街商业业主委员会辞退乙方之前，乙方（被上诉人）须按本协议继续履行管理职责并享受相应权利”。由于双方只是约定在辞退世贸天街之前，须按本协议继续履行管理职责并享受相应权利，但并未明确约定第三阶段的支付年收益费用数额，世贸天街作为市场经营管理者也未对第三阶段的商铺应支付数额予以承诺。因此，委托经营协议到期后，只能按照给上诉人造成的实际损失予以赔付。根据前述商铺市场租赁营业情况，考虑被上诉人协议到期后并未收取委托费用情况，按照被上诉人享有商铺的使用、收益、经营权等权利能够获得利益，且必然造成上诉人损失考虑。原审判决根据公平原则，参照世贸天街与5栋其他业主签订的协议标准支付未退还商铺期间的费用，裁量认定按照38元/㎡/月赔偿上诉人损失，不违反法律规定。关于商铺所有权人提出存在商铺租赁情况以及将商户挪到世贸天街自己经营地方的情形。按照日常生活经验，即使存在个别商铺租赁也不能得出商铺运营市场良好的结论，同时，从被上诉人整体市场开发运营收益考虑，损害本案2层、3层商铺营收利益，同样损害被上诉人自身整体市场利益，因此，其所述事由，不能得出原审判决裁量认定标准并不妥当的判断结论。商铺所有权人提出应当按照宣传广告图片内容确定其损失问题。由于该宣传是为同步销售商铺和委托经营该商铺的需求所做出的设想和宣传，因市场经营的实际状况难以预测，且起诉权利人系完全民事行为能力人，应当对其签字产生的法律后果和市场经营风险，具有预见能力，其对委托经营协议的签字行为，产生广告内容并不构成委托经营协议条款的法律后果，故其所述事由，理据不足，本院不予支持。鉴于本案是由于世贸天街未给付占有商铺费用引发，且存在一定过错，致使上诉人等部分业主产生误解，形成诉讼，故其应承担本案上诉费用。 综上所述，王景改的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结论正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百二十四条、第三百九十六条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由邢台世贸天街购物广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年六月十日 书记员  刘 静