中华人民共和国广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10893号上诉人（原审原告）：IRAVICTORNUSBAUM（中文名：郝运来），男，1967年8月27日出生，国籍：美利坚合众国，护照号码为566277996。委托诉讼代理人：吴娟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠米，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李永敏，女，1984年12月2日出生，汉族，住河南省临颍县**********，公民身份号码为411************042。委托诉讼代理人：邱锋，广东莞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁柏荣，广东莞泰律师事务所辅助人员。上诉人IRAVICTORNUSBAUM（中文名：郝运来）（以下简称郝运来）因与被上诉人李永敏物权确认纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初19470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郝运来不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判确认位于东莞市************************归郝运来所有（房产证号：粤房地权证莞字第2000462838号）；2.判令李永敏返还万科金域蓝湾5栋1403房（价值约180万元）给郝运来；3.本案一审、二审受理费及保全费由李永敏承担。事实与理由：郝运来与李永敏在2015年12月对案涉房屋已达成买卖合意，一审法院事实认定错误，理由如下：1.李永敏作为涉案房屋的所有权人向郝运来发出出售涉案房屋的要约，经一审查明，李永敏于2013年1月10日取得涉案房屋的所有权，此时李永敏对涉案房屋取得完全的处分权。2015年11月24日，李永敏在微信中称“我住的房子，我朋友准备要卖了，她问我是否想买……她愿意卖70万”，此时李永敏假借朋友之名向郝运来发出了出售涉案房屋的要约。虽然李永敏在发出该要约之时存在虚假陈述，但其作为涉案的所有权人，有权发出出售涉案房屋的意思表示，且事实上也确实发出了出售涉案房屋的意思表示，而且该意思表示还包括了出售涉案房屋的价格，在郝运来收到该微信信息时，李永敏发出的出售涉案房屋的要约已然生效。2.从双方的聊天记录可知，郝运来是通过李永敏与涉案房屋的所有权人沟通的，即在购买这个环节，郝运来与李永敏构成代理关系，郝运来作为委托人，李永敏作为受托人，郝运来委托李永敏向涉案房屋的所有权人表达以65万的价格购入涉案房屋的意思表示。但由于李永敏是真正的所有权人，因此，当郝运来以65万的价格购入涉案房屋的意思表示告知李永敏时，涉案房屋的出售方已经获悉了郝运来的反要约，此时反要约生效。3.从微信聊天记录可知，在2015年12月9日双方通过微信聊天的沟通模式最终确定涉案房屋的价格为67.5万，此时双方达成合意。另外，郝运来在二审法庭调查时补充：郝运来与李永敏在2015年12月9日就涉案的房屋买卖达成协议之后双方实际履行了该合同，并且发生了产权转移，具体表现为房屋买卖合同中买方最为重要的义务是支付房款，郝运来已经支付了购房定金、购房首付款，并承担了每个月的月供，卖方最为重要的义务是交付房屋转移所有权，从李永敏发送的微信可知，如果郝运来不购买涉案房屋，郝运来是要从该房屋中搬出去，至郝运来支付购房款之后，但凡郝运来来到东莞都居住在案涉房屋，李永敏从未对此表示异议。由此说明，李永敏已经将房屋交付给郝运来使用。由于郝运来是外国人，无法办理产权登记，双方约定房屋登记到李永敏名下，而李永敏也在2015年12月11日向郝运来发微信称已经到房管部门办理产权转移手续，虽然其实际上并未去房管部门，但从该微信透露了其转移产权的信息。综上，请求二审法院判如所请。李永敏向本院答辩称：1.郝运来在一审已经明确将本案案由变更为物权确认纠纷，在一审判决第七页第一段倒数第六行开始，已明确说明确认2015年11月双方之间微信聊天还有款项支付与涉案房屋的权属没有关系，不属于本案的处理范围。2.根据李永敏了解到的情况，郝运来在一审判决之后已经就双方2015年11月份双方微信聊天以及款项支付情况而向东莞市大朗公安分局进行刑事报案，据李永敏了解公安分局没有认定为刑事案件，郝运来方正在申请刑事复议，因此2015年11月份双方之间的微信聊天及付款情况与本案无关；3.对2015年11月份聊天及款项支付情况李永敏已经如实向一审法庭以及公安部门陈述，双方当时属于同居关系，李永敏想和郝运来解除同居关系，但是郝运来不同意，李永敏才通过隐瞒部分事实的方式以达到和郝运来分手的目的，李永敏没有将房屋卖给郝运来的真实意思表示，郝运来当时所支付的款项也明显不足于购买涉案房屋，同时当李永敏知道郝运来款项来源于其父亲之后，李永敏立刻返还14万给郝运来，因此关于2015年11月份双方微信聊天及款项支付与本案无关。郝运来向一审法院诉称，请求：1.确认位于东莞市************************归郝运来所有(房产证号:粤房地权证莞字第2000462838号);2.判令李永敏返还位于东莞市************************并过户给郝运来或返还价值约180万元财产给郝运来；3.本案诉讼费由李永敏承担。郝运来在2019年4月11日要求本案按物权确权纠纷进行审理。一审法院认定事实：郝运来和李永敏2012年认识，2012年7月至2018年9月同居。2012年11月8日，李永敏和案外人刘学国、周敏莉签订了《买卖合同》，购买东莞市大朗镇万科金域蓝湾5栋1403房屋。房屋总价666000元，首付款300000元，银行贷款366000元。2012年11月8日，李永敏向周敏莉支付购房款8000元、2012年11月9日李永敏向周敏莉支付购房款22000元，2012年11月28日李永敏通过自己建设银行尾号4746的银行卡转账支付首付款270000元。2012年11月30日，被告李永敏与建设银行签订借款合同，贷款366000元，还款账户为李永敏尾号5290的建设银行。2013年1月10日，李永敏取得案涉房屋的所有权登记，权利证号为2000462838。李永敏在签订借款合同后，每月通过银行扣款，并于2015年11月5日还清剩余贷款105032.5元。李永敏和郝运来从2014年开始在东莞市大朗镇万科金域蓝湾5栋1403房屋同居，李永敏对郝运来称该房屋是向李永敏的朋友租住的，2015年11月24日，李永敏告知郝运来自己的朋友要出售该房屋，郝运来、李永敏经过协商由郝运来负责出资购买该房屋，李永敏告知郝运来经过协商确定房屋售价为675000元。2015年12月11日，郝运来通过案外人梁宇可向李永敏转账34992元作为购房定金；2015年12月18日，郝运来通过案外人梁宇可向李永敏转账315000元作为购房首期。以上事实，有《买卖合同》、《贷款合同》、银行转账凭证、收据、不动产登记信息查询结果、聊天记录、当事人陈述及开庭笔录为证。一审法院认为，本案系物权确权纠纷，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”郝运来认为自己和李永敏于2015年12月在微信中达成了买卖东莞市大朗镇万科金域蓝湾5栋1403房屋的合意，由郝运来向李永敏购买案涉房屋，一审法院认为，李永敏一直称案涉房屋向李永敏的朋友租住的，并在2015年11月24日告知郝运来自己的朋友要出售该房屋，郝运来、李永敏经过协商由郝运来负责出资向李永敏的朋友购买该房屋，郝运来在当时并不知道涉案房屋的实际产权人是李永敏，可见，郝运来称其在2015年12月和李永敏达成买卖合意与事实不符。本案中，涉案1403房屋的购买时间为2012年11月8日，买卖合同的签署人为李永敏、首付款是李永敏用现金和银行转账方式支付、房屋贷款由李永敏通过银行账号扣划，李永敏也于2013年1月10日办理了案涉房屋的产权登记，权利人为李永敏，共有情况为单独所有。一审法院认为，虽然郝运来在李永敏购买房屋前向李永敏有过转账汇款，但在2012年11月8日到2015年11月24日期间，郝运来对李永敏已将涉案房屋购买的事实并不知情，因此其向李永敏的转账不能作为其购买涉案房屋的出资。至于李永敏在购买涉案房屋时以及2015年11月24日和郝运来商量购买该房屋时对郝运来的隐瞒，和涉案房屋的权属没有关系、不属于本案的处理范围。综上，郝运来主张东莞市大朗镇万科金域蓝湾5栋1403房屋归其所有缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回郝运来的全部诉讼请求。一审受理费21000元，由郝运来负担。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经过阅卷和法庭调查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为物权确认纠纷。因郝运来的国籍为美利坚合众国，故本案为涉外物权确认纠纷。一审法院对本案行使管辖权及适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法，合法有据，且双方当事人均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中应针对上诉人郝运来上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院分析如下：郝运来在一审中明确要求本案按物权确权纠纷进行审理，二审上诉亦要求确认案涉房屋归其所有并要求李永敏返还案涉房屋，故本案的争议焦点在于郝运来是否已取得案涉房屋的物权。郝运来确认李永敏于2013年1月10日取得案涉房屋的所有权，对案涉房屋享有完全的处分权，其确认的事实与案涉房屋不动产权属证明登记的情况一致，本院予以确认。郝运来主张其取得案涉房屋物权的理由是郝运来与李永敏双方已就案涉房屋达成买卖合意。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。即便双方之间达成房屋买卖合意，在双方未办理物权转移登记的情况下，郝运来对案涉房屋享有的仅是合同权利，况且在本案中郝运来提供的证据并不能证明其已取得案涉房屋物权。郝运来依据双方之间有买卖房屋的合意而直接主张对房屋享有物权，缺乏依据，本院不予支持。至于郝运来主张李永敏存在虚构案涉房屋权属人的情况或与李永敏的其他权利义务，可另循法律途径解决。综上所述，上诉人郝运来的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院判决结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币21000元，由上诉人IRAVICTORNUSBAUM（中文名：郝运来）负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年五月二十一日书记员  彭燕玲关东附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。