贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初898号原告：罗文，男，1978年8月16日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，个体工商户，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：石筱艳，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：赵倩，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：杨红，男，1958年6月18日出生，土家族，贵州省铜仁市碧江区人，无业，住铜仁市碧江区。被告：孙红，女，1961年5月11日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，无业，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：王志威，贵州贵达（铜仁）律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告罗文与被告杨红、孙红租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗文及其委托诉讼代理人石筱艳、赵倩、被告杨红、孙红的共同委托诉讼代理人王志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗文向本院提出诉讼请求：1、判决被告把一次性搬家补偿款9791元支付给原告；2、判决被告把搬家奖励款81594元支付给原告；3、判决被告把一次性停产停业损失146869元支付给原告；4、判决被告承担本案诉讼费和诉前保全费及因保全所购买的保险费用。事实及理由：2016年6月28日，被告方以杨红为代表与原告罗文签订了《房屋租赁合同》，被告杨红和孙红将自己坐落于铜仁市碧江区解放路（原大十字南国大酒楼）的二楼整层商业用房，租给原告罗文经营“铜仁他她网络会所”。案涉经营用房产权证号为：铜房私字第**，建筑面积为831.94元。双方约定租赁期限为6年，从2016年6月28日起至2022年6月27日止。合同签订后，双方都行使了权利，履行了义务，没有产生任何纠纷。2019年9月12日，原告经营的“铜仁他她网络会所”二楼整层商业用房被铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心征收。作为该商业用房的产权所有人，被告与铜仁市碧江区房屋征收补偿安置工作中心签订了《碧江区市中片区西门商业停车项目商业性用房征收补偿协议书》。由于原告正在经营期间，铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心在与被告杨红、孙红签订征收补偿协议书时，对实际经营者罗文应享有的房屋室内装修补偿金814093元、一次性搬家补偿9791元、搬家奖励81594元、一次性支付停产停业损失146869元的补偿款都一并签订在被告方的征收补偿协议书中。铜仁市碧江区房屋征收补偿中心在与被告签订协议书后，将属于房屋产权所有人杨红、孙红的补偿款及属于“铜仁他她网络会所”实际经营者罗文享有的补偿款一并打入被告杨红在铜仁工商银行尾号为996的卡上。2019年9月27日，被告将属于原告的房屋室内装修补偿金814093元转给原告，但拒绝将属于原告的一次性搬家补偿款9791元、搬家奖励81594元、一次性支付停产停业损失146869元支付给原告，多次协商未果。原告认为，房屋被征收时，原、被告之间的房屋租赁合同正在合法履行，由于搬迁导致租赁合同不能履行，原告是被征收房屋的实际经营者，因为原告的经营才会产生搬家奖励、停产停业损失补偿。根据《贵州省国有土地上房屋征收停产停业补偿指导意见》第三条“被征收房屋符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿：（一）被征收房屋是合法建筑，房屋权属证书登记的用途为非住宅的；（二）被征收人提供合法、有效的营业执照、税务登记的；（三）房屋征收公告发布前持续经营的；（四）因征收房屋造成停产停业损失的”以及《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定和《国有土地上房屋征收补偿条例》、《中华人民共和国物权法》等规定，涉案的搬迁补偿费、搬家奖励费、一次性支付停产停业损失补偿费均应由原告罗文享有，因为实际经营者在拆迁后需要另寻场地经营，会导致经营性损失和聘用人员的工资损失，涉及到场地和设备的搬迁。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特依法向铜仁市碧江区人民法院申请诉讼保全，防止判决后无法执行的情况，同时依法向贵院提起诉讼，望人民法院支持原告的所有诉讼请求。被告杨红、孙红辩称：一、原告的诉请无法律依据。《国有土地上房屋征收补偿条例》及《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》均明确规定，房屋所有权人是得到征收补偿的对象，并不包括该房屋的承租人。本案涉案房屋的所有权人杨红与房屋承租人罗文之间在罗文能否获得停产停失损失等补偿以及补偿金额多少等问题上，并无民事法律上的权利义务关系。据此，原告要求享有或分配因房屋被征收获得的停产停业等补偿款没有物权法上的依据；二、原告的诉请无合同依据。出租人与承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同的法律关系，原告因承租房屋被征收而产生的权利应当依据租赁合同约定提出主张。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样应当遵循合同相对性原则，即征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利；三、原告没有证据证明因房屋被征收而造成的实际损失，无权要求被告以房屋征收协议明确的补偿项目名称及金额来主张权利。房屋租赁权利系债权而非用益物权，原告因承租的房屋被征收而主张权利，不能以国家与被告签订的征收补偿协议作为依据，亦不能根据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予原告，原告应当承担举证不能的后果。综上，原告起诉要求被告返还补偿款无事实及法律依据，请求人民法院驳回原告罗文的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年6月28日，原告罗文（乙方）与被告杨红（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于铜仁市碧江区建筑面积为831.94㎡的商业用房出租给乙方经营使用；租赁期限为6年，从2016年6月28日至2022年6月27日止；超过2022年6月27日双方重新签订租赁；租金按年度支付，其中第一年至第三年每年租金为人民币55万元，第四年至第六年每年租金为人民币65万元；在租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金；为确保乙方租满陆年，乙方应向甲方支付承租保证金人民币10万元；陆年租赁期满，甲方应退还乙方缴纳全部承租保证金（不计息）；在租赁期未满陆年的情况下，若乙方提出提前退交房屋并终止合同的，乙方交纳的承租保证金10万元甲方不予退还；租金按年度支付，第一年的租金人民币55万元、承租保证金10万元，转让费20万元，合计855000元，乙方在双方签订本合同之日起一次性交付给甲方555000元，开业60天将余款30万元付给甲方；后期租金乙方在每年的6月28日向甲方一次性付清下一年度租金；甲方于2016年6月28日，已将该房屋交付给乙方使用；甲方保证对该房屋享有合法的出租权，该房屋没有产权纠纷；甲方同意乙方按照自身经营需要对房屋进行整体装修；退租时，其装修不予拆除，乙方无偿留给甲方使用，乙方自己的电器设备及可搬运的物品由乙方自己处理；甲方给予乙方装修免租期限从2016年1月15日至2016年6月28日；租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方；如乙方要求继续租赁，则须提前90天书面向甲方提出，甲方在合同期满前60天内向乙方正式书面答复，如同意继续租，则续签租赁合同。合同还对双方的其他权利和义务、违约责任及处理、合同解除等其他相关事宜进行了约定。合同签订后，被告于2016年6月28日将房屋交付给原告后，原告用于经营“铜仁他她网络会所”。2019年9月12日，铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心与被告杨红、孙红签订了《碧江区市中片区西门商业停车项目商业性用房征收补偿协议书》，明确征收部门为铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心。协议约定：一、被征收房屋基本情况：（1）房屋所有权人为杨红、孙红；（2）房屋坐落于铜仁市字购物中心）；（3）房屋建筑面积831.94㎡，其中门面建筑面积16㎡，经营房（商铺）建筑面积815.94㎡；（4）权属证件：房产证、土地使用证；（5）房屋结构：混合。二、被征收商业用房的价值、计算标准：（1）被征收门面进深14ｍ以内面积16㎡，补偿标准86000元／㎡，补偿金额1376000元。经营房（商铺）815.94㎡，补偿标准24800元／㎡，补偿金额20235312元，以上合计21611312元；（2）装修补偿费、搬迁费、停业停产损失及奖励补助：1、房屋室内装修补偿金额814093元；2、一次性搬家补偿：门面房建筑面积16㎡，标准12元／㎡，金额192元；经营房面积815.94㎡，标准12元／㎡，金额9791元；3、搬家奖励：门面房建筑面积16㎡，标准100元／㎡，金额1600元；经营房面积815.94㎡，标准100元／㎡，金额81594元；4、一次性支付停产停业损失（凭工商营业执照）补偿费用：门面房建筑面积16㎡，6月，标准80元／㎡，金额7680元；经营房面积815.94㎡，6月，标准30元／㎡，金额146869元，以上合计1061819元。以上各项补偿金额合计22673131。征收补偿协议签订后，铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心将上述各项征收补偿款通过银行转账支付给二被告。2019年9月27日，二被告将房屋室内装修补偿款814093元转给原告罗文。2019年9月28日，被告杨红退还原告罗文房屋押金及租金共162000元。后原被告双方因一次性搬家补偿款、搬家奖励费、停产停业损失费的分配发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，并申请诉前财产保全，交纳了诉前财产保全费1720元，产生保全保险费500元。另查明，案涉商业用房所有权人为杨红，该房屋为共同共有，共有人为孙红。原告罗文于2019年9月底从案涉门面搬迁完毕。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、铜仁他她网络会所营业执照、杨红2019年6月28日出具的收条、《碧江区市中片区西门商业停车项目商业性用房征收补偿协议书》、他她网吧装饰装修价值初步测算结果一览表、转账凭证、执行裁定书、贵州增值税普通发票、执行裁定书，二被告提交的收条收据以及当事人陈述、庭审笔录等证据为证，足以认定。关于原告提交的他她网吧2019年3-5月工资表3张以及身份证6张，经庭审质证，被告提出系复印件，达不到关于原告证明原告经营的他她网络会所有上述员工的证明目的。本院认为，因工资表系复印件，也无其他证据印证，故对上述证据不予认定。关于二被告提交的收据收条，用以证实案涉房屋的租金、押金以及包括应该补偿给原告的款项已经全部结清，经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，提出收据收条明确载明了退还的仅是房屋押金及租金，并没有包含为保障原告方的利益所补偿的费用。经查，该收据收条载明，二被告退还原告的162000元，其中房屋押金10万元、租金余款62000元，二被告退还的仅是房屋押金及租金，并未涉及其他补偿款，故对原告的质证意见予以采纳，对二被告的证明目的不予采纳。本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。在该合同中，双方明确约定房屋的租赁期限至2022年6月27日，在合同尚未到期的情况下，由于政府总体规划的原因需对案涉门面进行拆迁，导致合同的不能履行属于不可抗力，双方当事人均不违约。同时，双方合同符合法定解除的条件，应当予以解除。本案系因房屋拆迁导致房屋租赁合同不能履行而引发的补偿款归属纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”之规定，用益物权是非所有权人对他人之物享有的占有、使用、收益等排他的权利，根据《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定，拆迁补偿合同被拆迁对象为房屋所有权人，并不包括承租人，故征收人仅与房屋所有权人签订征收补偿协议，该立法的意图为简化补偿法律关系，但并非体现在征收补偿协议中的补偿款均由房屋所有权人享有。就本案而言，拆迁标的物为经营性房屋，而从事经营的主体即用益物权人并非房屋所有权人，故在此种情况下，应当区分补偿项目，承租人即用益物权人与房屋所有权人应各自享有不同项目的补偿款。对于不属于房屋所有权人的补偿项目，房屋所有权人领取后应当支付给承租人。针对本案原、被告双方所争执的拆迁利益：1、关于一次性搬家补偿款9791元，因诉争房屋在拆迁之前已经出租，被告也未实际居住，原告搬迁时会遭受实际损失，而该费用旨在弥补搬迁人因拆迁而遭受的实际损失，故该费用应当归原告所有，被告领取了该部分拆迁补偿款，应该返还给原告；2、关于停产停业损失146869元，本案中，房屋出租人即二被告并未实际经营案涉房屋，其利益已经由拆迁补偿金和房屋租金两个方面得到保障，而实际经营者原告在房屋交付拆迁后需另择场地经营，该期间会产生经营性损失和聘用人员的工资损失；《国有土地上房屋征收补偿条例》设定该补偿项目的目的，是对实际经营者进行经营性损失补偿和职工失业补助，故该部分补偿应归实际经营者原告罗文享有；3、关于搬家奖励款81594元，根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第十七条“市、县人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”规定，搬家奖励是政府对被征收人给予的补助和奖励，原告罗文作为承租人，其损失已经由经营性损失补偿进行了赔偿，故该项奖励款应当由房屋所有权人即本案被告享有。综上所述，原告要求二被告支付一次性搬家补偿款9791元、停产停业损失补偿款146869元的诉请于法有据，本院予以支持；对原告要求被告支付搬家奖励款81594元无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担保全保险费500元的诉请，因该费用系原告申请诉前保全提供担保而产生的费用，应由原告自行承担，故对该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨红、孙红于本判决生效之日起十日内支付原告罗文搬家补偿款9791元、停产停业损失费146869元，合计156660元；二、驳回原告罗文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计2437元、诉前财产保全费1720元，合计4157元，由原告罗文负担1603元，被告杨红、孙红负担2554元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  符 英二〇二〇年六月十七日法官助理帅清清代理书记员  刘佳红