贵州省高级人民法院执 行 裁 定 书(2020)黔执复87号复议申请人:贵州聚城建设有限责任公司。住所地:贵州省遵义市绥阳县洋川镇商会大厦12楼。法定代表人:余登峰,系该公司总经理。委托诉讼代理人:郭永生,贵州佳信律师事务所律师。被执行人:绥阳鑫港置业有限公司。住所地:贵州省遵义市绥阳县洋川镇解放中路。法定代表人:冯检春,该公司董事长。复议申请人贵州聚城建设有限责任公司不服贵州省遵义市中级人民法院（以下简称遵义中院）（2020）黔03执异119号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。遵义中院在执行贵州聚城建设有限责任公司（以下简称聚城公司）与绥阳鑫港置业有限公司（以下简称鑫港公司）诉前财产保全一案中，异议人鑫港公司对遵义中院保全查封其房产不服，向该院提出执行异议。鑫港公司称，本案的保全标的7000万元，但查封了异议人商业用房、住房22803平方米，价值1.8亿元，严重超标的额查封，致使异议人房产无法销售，没有收入来源，影响企业复工复产。为此请求解除对超值部分房产的查封。聚城公司答辩称，综合查封房产的位置、销售行情等因素，查封的房产价值与执行标的基本一致，没有超标的额查封，不同意替代查封方案。遵义中院查明，聚城公司与鑫港公司诉前财产保全一案，该院于2020年3月31日作出(2020)黔03财保1号民事裁定,查封、冻结被申请人鑫港公司价值70,000,000元的银行存款或同等价值财产；查封、冻结的价值以70,000,000元为限。2020年4月3日,该院向绥阳县住建局和绥阳县不动产登记事务中心发出(2020)黔03执保23号协助执行通知书,查封了鑫港公司开发的位于绥阳县洋川镇解放中路鑫港国际项目的下列房产:1号楼1层商业用房30套、2层商业用房34套、3层商业用房17套、4层商业用房9套;2号楼2层商业用房7套;3号楼1层商业用房1套、2层商业用房13套;4号楼1层商业用房14套;地下室(-1-2)商业用房12套;1号楼住宅31套；5号楼住宅140套。该院另查明,绥阳鑫港国际项目位于绥阳县旧址,是绥阳县城核心区域,交通便利、配套成熟,该区域房价高于周边区域。审查期间,该院在绥阳县住建局调取鑫港公司2019年1月至2020年3月期间销售房产进行统计计算,期间销售负一层商业房4套114.38平方米,均价37380元／㎡;销售一层商业房40套743.2平方米,均价37142.6元／㎡;销售二层商业房23套706.56平方米,均价14969.6元／㎡;销售三层商业房13套1134.29平方米,均价7190.4元／㎡;销售四层商业房22套1266.15平方米,均价6508.68元／㎡;销售住房53套4058.03平方米,均价4115.5元／㎡。参照本价格计算,查封房产总价值1.8亿元。遵义中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条:“被保全人有多项财产可供保全的,在能够实现保全目的的情况下,人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”;第十五条:“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的,人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施,但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条:“查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的,人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权,及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结,但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。本案保全标的额7000万元,保全的房产价值1.8亿元,确属明显超标的额,鑫港公司部分异议成立,对超值查封部分房产应当解除查封。综合案件执行情况,考虑债权实现费用、市场变化等因素,从便于执行角度出发,保留对5号楼住宅140套、4号楼1层商业用房14套的查封,保留查封房产的价值8300余万元,即可满足债权执行的需要;解除其余房产的查封。遵义中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第三项规定,作出（2020）黔03执异119号执行裁定，裁定变更遵义中院(2020)黔03执保23号协助执行通知书为:解除对1号楼1层商业用房30套、2层商业用房34套、3层商业用房17套、4层商业用房9套;2号楼2层商业用房7套;3号楼1层商业用房1套、2层商业用房13套;1号楼住宅31套;地下室(-1-2)商业用房12套的查封。聚城公司不服，向本院提出复议申请，请求撤销遵义中院（2020）黔03执异119号执行裁定，维持(2020)黔03财保1号民事裁定关于对鑫港国际1号楼1层商业、1号楼2层商业、1号楼3层商业、1号楼4层商业、2号楼2层商业、3号楼1层商业、3号楼2层商业、4号楼1层商业、1号楼住宅、地下室商业的查封。申请放弃对5号楼住宅的查封。理由如下：第一，鑫港公司应向复议申请人支付工程款51527430元及退还保证金2000万元，共计71527430元。聚城公司申请保全的遵义中院裁定查封的鑫港国际1号楼1层商业、1号楼2层商业、1号楼3层商业、1号楼4层商业、2号楼2层商业、3号楼1层商业、3号楼2层商业、4号楼1层商业、1号楼住宅、地下室商业的财产价值，按同地段同楼层的销售价综合计算为80627407元。按照双方合同补充条款的约定，按评估价下浮20％，为64501925.60元，该部分财产明显不足以支付所欠复议申请人的债务。第二，遵义中院（2020）黔03执异119号执行裁定对查封的财产价值计算有误。具体为：查封的2号楼2层商业（查封面积337.41平方米，同层同位销售价10400元每平方米，总价3509064）元；1号楼1层商业（查封面积585.63平方米，同层同位销售价21468元每平方米，总价12572656元），1号楼2层商业（查封面积1995.94平方米，同层同位销售价10117.87元每平方米，总价20194661元），1号楼3层商业（查封面积740.18平方米，同层同位销售价6881.75元每平方米，总价5093733元），1号楼4层商业（查封面积650.47平方米，同层同位销售价5706元每平方米，总价3711581元;1号楼住宅（查封面积1808.95平方米，同层同位销售价3525元每平方米，总价6376548元）；地下室商业（查封面积381.60平方米，同层同位销售价12692.20元每平方米，总价4843343元）；3号楼1层商业（查封面积17.13平方米，同层同位销售价24206.13元每平方米，总价414651元），3号楼2层商业（查封面积368.80平方米，同层同位销售价10002.67元每平方米，总价3869032元）；4号楼1层商业（查封面积604.48平方米，同层同位销售价33156元每平方米，总价20042138元）。第三、遵义中院（2020）黔03执异119号执行裁定对鑫港公司上述商业用房解除查封，而继续查封鑫港公司已交付给教师的5号楼住宅140套是错误的，没有考虑是教师还房并已交付，查封没有实质意义，该裁定严重损害复议申请人合法权益。查封5号楼住宅会影响全体还房老师的利益，考虑到社会稳定因素，复议申请人愿意放弃对5号楼教师还房的查封。为此，请求依法维持对鑫港国际1号楼1层商业、1号楼2层商业、1号楼3层商业、1号楼4层商业、2号楼2层商业、3号楼1层商业、3号楼2层商业、4号楼1层商业、1号楼住宅、地下室商业的查封，不足部分冻结被执行人银行账户。鑫港公司答辩称，遵义中院（2020）黔03执异119号执行裁定认定事实清楚，适用法律准确，应予维持，复议申请人的请求应予以驳回。其理由为：一、本案存在超标的额查封。案件保全标的为7000万元，但复议申请人查封了答辩人价值1.8亿的商业用房和住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，均不得明显超标的额查封、扣押、冻结财产，遵义中院保留8000多万元的财产，解除超过标的额部分房产的查封，符合法律规定；二、法院解封部分财产，可以保证答辩人的正常生产经营活动。因超标的额查封，导致答辩人众多商业用房无法正常销售，因疫情影响，答辩人没有其他收入来源，超标的额查封的行为致使答辩人无法归还银行贷款，无法支付员工工资，无法复工复产，继续查封商业用房，一千多购房户和租户将收不到租金和无法正常经营，会对答辩人的生产经营活动产生巨大影响，带来巨大损失，引发社会群体恐慌和集体上访。按照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条“被保全人有多项财产可供保全的,在能够实现保全目的的情况下,人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”的规定，遵义中院解除部分财产查封，对余下的8000多万元的财产继续查封，冻结，有事实和法律依据，完全可以实现保全目的，减小对答辩人的生产经营活动的影响。三、遵义中院异议裁定书对查封财产不存在错误计算价值的情形，答辩人应支付给复议申请人的工程款远未达到7000多万元，其起诉工程款过高，法院裁定解除部分房产查封，对余下的8000多万元的财产继续查封没有法律问题，即便复议申请人自愿解除对5号楼房屋的查封，仍可以实现保全目的。四、5号楼住宅是复议申请人申请查封，并非答辩人积极主张查封该住宅。虽然5号楼住宅部分已交付使用，但大部分未办理过户手续，从法律上讲，答辩人和法院的裁定没有任何错误。作为一个负责任且有社会使命感的企业，从维护社会稳定出发，答辩人与政府多次协商，愿意用其它资产将5号楼140套房屋置换，将5号楼解封，缓解社会矛盾。本院认为，诉前财产保全是申请人为了保障生效判决得以顺利执行而请求法院在诉讼程序开始之前对被申请人财产进行查封冻结的强制性保全措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款规定，“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。”就本案而言，遵义中院依据聚城公司诉前财产保全申请，作出(2020)黔03财保1号民事裁定，该裁定明确本案保全标的金额以70,000,000元为限，故本案应以70,000,000元的价值采取相应的查封、扣押、冻结措施。由于本案双方当事人对保全查封房产的价值存在巨大分歧，但遵义中院在异议审查过程中未采取对查封房产进行询价或者评估等方式来判断查封财产的价值，且也未查清鑫港国际项目5号楼140套住宅是否为安置还房的相关事实，故遵义中院（2020）黔03执异119号执行裁定认定基本事实不清，应当发回遵义中院重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定,裁定如下：一、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2020）黔03执异119号执行裁定；二、发回贵州省遵义市中级人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  杨飞雁审判员  李 蓉审判员  刘 芬二〇二〇年六月二十二日法官助理周书德书记员王蓉