安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终202号 上诉人（一审原告）：朱牧，男，1983年8月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：霍恺轶，安徽安港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱帅，安徽安港律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：刘义东，男，1982年9月16日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：冯干，安徽启宇律师事务所律师。 一审被告：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区孟山路7-1花园大厦**。 法定代表人：圣恩侠，该公司执行董事兼总经理。 上诉人朱牧因与被上诉人刘义东、一审被告淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市中级人民法院（2019）皖06民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日受理后依法组成合议庭进行了审理。明星公司经本院依法传唤未到庭参与本案审理。本案现已审理终结。 朱牧上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持朱牧的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由刘义东承担。事实及理由：一、一审判决认定事实存在严重错误。朱牧的购房款虽系通过朱牧的父亲朱小华账户向鑫诚公司财务负责人吴**仁转账交付，但有证据证明鑫诚公司系明星公司因建设涉案房屋融资而设立，该款项应当认定为购房款项，且明星公司就涉案房屋已为朱牧办理了预售备案登记，该买卖合同应为合法有效。二、一审法院适用法律存在严重错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复若干问题的规定》第二十九条，首先，该条款是为了保障购买权利人生存权而设置，而刘义东赖以执行的法律文书系与明星公司的房屋买卖合同纠纷，涉案房产仅为其购买的一套房产，但一审法院依此法律文书将明星公司两套房产执行给刘义东，明显超出了该条款的立法原意，严重损害了朱牧的合法权益。其次，针对上述规定第二十九条第二款，朱牧在案涉房屋进行登记备案时名下无居住房屋，因该房屋至今不具备居住条件，被迫另外购买房屋用于居住，不应属于上述规定第二十九条款所规定的情形。 刘义东答辩称：第一，朱牧的上诉请求及理由没有事实及法律依据，请求驳回。第二，一审法院对涉案房屋依法执行查封拍卖并以裁定方式抵偿给刘义东，该执行行为是依法履行职务的法律行为。刘义东据此获得该房屋的所有权，并办理了不动产权证，且对该房屋已实际占有居住多年。第三，朱牧对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权利，理由如下：1、朱牧的父亲朱小华出借的款项的对象均是鑫诚公司而非明星公司。朱牧与明星公司签订的商品房买卖合同，该合同没有实际履行，朱牧自始至终都未按照买卖合同约定向明星公司支付购房款，明星公司也没有就涉案房屋买卖与朱牧达成有效的以房抵债协议的约定，朱牧与明星公司签订的买卖合同很大程度上是为鑫诚公司的债务提供担保，而非真实买卖。2、朱牧不是真正的购房人和消费者。3、朱牧主张的房屋备案登记以此对抗法院的执行行为，该主张依法不能成立。商品房备案登记是行政管理手段，仅是债权合同的公示不产生物权效力。4、朱牧名下尚有其他房屋。 朱牧向一审法院提起诉讼请求：1.撤销（2019）皖06执异22号执行裁定；2.排除对价值289958元的涉案房屋濉溪县紫薇苑2栋2405室的执行；3.诉讼费由刘义东、明星公司负担。 一审法院经审理查明：朱小华系朱牧父亲，纵诚系鑫诚公司法定代表人，吴**仁系鑫诚公司股东。2010年9月6日，朱小华通过中国建设银行账户向吴**仁账户转款20万元，鑫诚公司向朱小华出具编号为2161603的收据，金额为20万元，收款事由为共同借给明星公司。2011年9月19日，甲方朱小华（委托方）与乙方鑫诚公司（受托方）签订编号为A-0338号委托民间抵押担保放贷服务协议书，该协议书约定：贷款种类周转；贷款用途借给明星公司作为流动资金周转；放贷金额壹佰万元整；贷款利率19.8‰（月）；放贷期限12个月（自2011年9月19日至2012年9月18日，以借款人实际使用期限为准）；结息方式每6个月结息一次；还款方式一次性还本。同日，鑫诚公司为朱小华出具编号为6295029的收据，载明：交款单位朱小华；收款方式换据；金额壹佰万元整；收款事由换据款20万元、利息转本22248元、建行477752元、农行300000元；交款人朱小华；收款吴**仁。该收据加盖鑫诚公司财务专用章。2011年9月20日，朱小华通过中国建设银行账户向吴**仁账户转款477752元。同日，吴**仁农行账户收入存款30万元。 2012年5月20日，经鑫诚公司结算，鑫诚公司还欠朱小华借款本息1150246元，鑫诚公司将其中600000元结算款转为团购房款，剩余550246元转为借出款。2012年10月19日，鑫诚公司又将600000元团购房款转为借出款。 2013年8月20日，经鑫诚公司再次结算，鑫诚公司还欠朱小华借款本息1237204元，鑫诚公司给朱小华出具借据一份，借据显示：借款月利率19.8‰；借款金额壹佰贰拾叁万柒仟贰佰零肆元；借款期限2013年8月21日；还款期限2014年8月20日；出借人朱小华；借款人纵诚并加盖鑫诚公司公章；收款人吴**仁。2013年9月4日，甲方朱小华（委托方）与乙方鑫诚公司（受托方）签订编号为6055号的委托民间抵押担保放贷服务协议书，该协议约定：放贷金额壹佰贰拾叁万柒仟贰佰零肆元整；放贷期限自“御香家园”取得预售许可之日起，六个月之内还清借款本息（以借款人实际使用期限为准）；还款方式按以下三种方式还款：（1）一次性还本付息；（2）将放贷本息转为购房款；（3）处置明星公司可售商品房，偿还借款。贷款种类、贷款用途、贷款利率、结息方式均与2011年9月19日的委托民间抵押担保放贷服务协议书内容相同。2013年9月5日，鑫诚公司与朱小华就2013年8月20日的1237204元借款签订借款保证合同，纵诚在借款人处签名并加盖鑫诚公司公章，吴**仁在担保人处签名，合同约定该借款的担保方式为：1.连带责任保证；2.抵押（紫薇园商品房九套837.3平方米抵押借款）。2013年10月17日，出卖人明星公司与买受人朱牧签订关于涉案2405室的《商品房买卖合同》，合同中约定该商品房价款为“贰拾捌万玖仟玖佰伍拾捌元整”，付款方式及期限为“一次性付款，在签订本合同时，购房款全额付清。”同日明星公司向朱牧出具编号为8572382的收据，收据显示：交款单位朱牧；收款方式转账；金额贰拾捌万玖仟玖佰伍拾捌元整（289958元）；收款事由紫薇苑2#2405室购房款。明星公司为该合同办理了商品房预售合同登记备案手续。 2014年8月27日，鑫诚公司与朱小华再次结算，出具编号为6539300的收据，该收据显示：交款单位鑫诚公司；收款方式结算；金额陆拾捌万玖仟柒佰柒拾肆元（689774元）；收款事由退还借出款本息清账（转购房）；收款人朱小华；经办吴**仁。该收据加盖鑫诚公司财务专用章。2014年8月28日，出借人朱小华、借款人纵诚、担保人吴**仁，三方签订《以房抵债协议书》，协议书载明：2013年9月5日，出借人朱小华、借款人纵诚、担保人吴**仁共同签署《借款保证合同》一份。合同言明，“经双方商定到期不能归还借款本息，出借方有权处理抵押物，出借款与抵押物互不找补”。截至2014年8月20日，借款人欠出借人本金610694元，借款利息及违约金622174元，合计1232868元。因借款方不能按期归还借款本息，借款人同意按约定条款执行，将抵押物交出借人处理抵偿所欠借款本金、利息及应付未付利息违约金。借款人交出借人处理的抵押物为：濉溪紫薇苑小区1#楼1702、1703、1704，2#楼1406、2405共5套，计453.46平方米。 另查明，刘义东与明星公司因商品房买卖合同纠纷一案提起仲裁，淮北市仲裁委员会于2016年6月2日作出（2016）淮仲字第036号裁决书，裁决明星公司返还刘义东购房款288090元，赔偿损失144045元。明星公司未履行仲裁裁决，刘义东向一审法院申请强制执行。2018年7月3日，一审法院向明星公司发出执行通知书，责令明星公司向刘义东支付购房款288090元及利息（按购房款的数额从2012年11月19日至2016年6月29日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）、损失144045元，并支付迟延履行期间的加倍债务利息（自2016年6月30日起按日万分之一点七五利率标准计算至付清款之日止），负担仲裁费10190元、申请执行费6535元。一审法院执行过程中，查封并拍卖了紫薇苑2#2405号以及1901号房屋，因无人参与竞买而流拍。一审法院于2018年10月12日作出（2018）皖06执149号之二执行裁定书，裁定将上述两套房屋作价441208元以物抵债给刘义东，刘义东放弃未获清偿的仲裁费、利息、迟延履行期间的加倍债务利息等其他全部债权。2018年10月22日，依据一审法院执行裁定书，刘义东到濉溪县不动产登记中心为涉案房屋办理了预告登记。2018年12月24日，朱牧书面提出案外人执行异议，一审法院于2019年5月28日以（2019）皖06执异22号执行裁定书裁定驳回案外人朱牧的异议请求。朱牧不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 再查明，目前朱牧名下有一处位于安徽省淮北市相山区房屋。 一审法院认为，本案一审争议的焦点为，朱牧是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此一审法院具体分析认定如下： 首先，朱牧主张其与明星公司签订了购房合同，其将借给明星公司的款项转化为购房款，涉案房屋系其向明星公司购买。根据本案已查明的事实，朱牧的父亲朱小华向鑫诚公司提供借款委托其放贷，双方约定用明星公司开发的房产作为担保，后以将未还借款转为购房款用以抵偿债务，嗣后明星公司与朱牧签订房屋买卖合同，并以该款抵购房款。据此可知，虽然朱牧与明星公司签订了房屋买卖合同，符合房屋买卖的形式特征，但双方的真实意思表示是用涉案房屋抵偿债务，而不是进行商品房买卖。即双方虽名为房屋买卖，实为以房抵债。至于朱牧主张的该房屋买卖合同已经在濉溪县房管局办理了预售备案登记问题，该备案登记属于行政机关在商品房交易过程中的行政管理措施，不能作为认定本案法律关系及排除执行的依据。其次，朱小华与鑫诚公司达成的以房抵债合意，并不能等同于完成了购房价款的支付。本案中，朱牧所称的购房款是通过其父亲朱小华向吴**仁个人汇款，并由鑫诚公司出具收据。朱牧虽然也提供了明星公司出具的收据，但该收据明确载明收款方式为转账，而朱牧未能提供与明星公司之间的转账凭证等证据，故尚不足以证明明星公司实际收到了朱牧所称的案涉款项。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于生存权至上的考虑而设置，目的是保护消费者购房人的物权期待权，消费者购房人提出执行异议符合上述保护条件的，人民法院应当予以支持。本案中，虽然双方签订了商品房买卖合同，但并非真实的商品房买卖关系。朱牧在本案中不应认定为消费者购房人，其不符合该条关于消费者购房人的保护条件。综上，朱牧要求撤销一审法院（2019）皖06执异22号执行裁定以及排除一审法院对濉溪县紫薇苑小区2栋2405号房屋强制执行的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回朱牧的诉讼请求。一审案件受理费5649元，由朱牧负担。 二审中，各方所举证据及证明目的均同一审，相对方质证意见亦同一审。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：朱牧就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，根据该规定，案外人朱牧应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据一审已经查明的事实，朱牧与明星公司签订案涉《商品房买卖合同》的目的是为了履行鑫诚公司与朱牧的父亲朱小华达成的以房抵债合意，属于债的变通履行方式，朱牧并非通常意义上的“消费者”，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，但可以参照该规定第二十八条进行审查。 关于朱牧是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。本案中，朱牧虽与明星公司在案涉房屋被查封前签订《商品房买卖合同》，但并未在案涉房屋被查封前合法占有案涉房屋，且自双方签订合同之日2013年10月17日至案涉房屋被查封之日2017年9月，长达四年时间未就案涉房屋办理过户登记手续，朱牧所举证据不足以证明其对此不存在过错。至于朱牧主张的该房屋买卖合同已经在濉溪县房管局办理了预售备案登记的问题，该备案登记属于行政机关在商品房交易过程中的行政管理措施，而非房屋产权变动法定的过户登记，不能作为认定本案法律关系及排除执行的依据。据上，朱牧不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、四项之规定，不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上，朱牧的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5649元，由朱牧承担。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年六月十二日 法官助理杨福来 书记员江亚芸