新疆维吾尔自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新执监61号 申诉人（被执行人）：周纪光，男，1984年9月20出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 申请执行人：陈全喜，男，1970年9月1日出生，汉族，中国石油集团华北油田公司职工，住河北省任丘市（现暂住新疆维吾尔自治区阿克苏市）。 申请执行人:陈文生，男，1945年3月24日出生，汉族，无固定职业，住河北省沧州市（现暂住阿克苏市）。 申请执行人:李占云，女，1968年7月24日出生，汉族，无固定职业，住河北省任丘市。 申请执行人:李占领，女，1968年7月24日出生，汉族，无固定职业，住河北省献县。 申请执行人：陈树智,男，1994年10月12日出生，汉族，无固定职业，住河北省任丘市。 新疆维吾尔自治区阿瓦提县人民法院（以下简称阿瓦提县法院）在执行周继光与陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智（以下简称陈全喜等五人）与周纪光房屋买卖合同纠纷一案过程中，周继光不服该院评估拍卖行为，向本院申请执行监督，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 周继光与陈全喜等五人房屋买卖合同纠纷一案，当事人以（2017）新2901民初1846号民事调解书达成调解协议，约定：被告周纪光于2017年9月30日之前一次性向陈全喜等5人支付房款、利息及各种费用3213085.6元；如周纪光未在约定期限内足额履行付款义务，周纪光承担违约金500000元。周继光未在期限内履行付款义务，陈全喜等五人向新疆维尔自治区阿克苏市人民法院（以下简称阿克苏市法院）申请强制执行，阿克苏市法院立案执行后委托评估公司对案涉21套房产及附属物进行评估、拍卖，经两次拍卖未成交而流拍。新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院（以下简称阿克苏中院）于2019年4月9日将该案指定阿瓦提县法院执行。被执行人周继光及申请执行人陈全喜等五人不服以物抵债行为，向阿瓦提县法院提出执行异议，阿瓦提县法院于2019年10月2日作出（2019）新2928执异4号异议裁定驳回周继光及陈全喜等五人异议请求。周继光及陈全喜等五人不服向阿克苏中院提出复议，2020年3月29日阿克苏中院作出（2020）新29执复1号复议裁定，驳回周继光及陈全喜等五人复议请求。周继光不服向本院申请执行监督。 阿瓦提县法院查明，该院在执行陈全喜等5人与周纪光房屋买卖合同纠纷一案过程中，于2019年9月16日作出（2019）新2928执338号之二执行裁定书，裁定：一、将被执行人周纪光经营的、位于阿克苏市××区的21套房产交付申请人陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智，抵偿3833033.4元的债务。该21套房产已经在申请执行人陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智名下，故不需要办理过户登记手续。二、位于阿克苏市××区被执行人周纪光于裁定送达之日起7日内自行处理上述物品。裁定书送达后，双方当事人均不服，提出执行异议。 阿瓦提县法院认为，周纪光在经营、使用21套房产期间，并未将天然气安装入户、使用，新疆华远房地产评估有限公司（以下简称华远评估公司）作出的估价报告亦未确定天然气安装费的金额，且（2019）新2928执338号之二执行裁定仅是对房产抵债部分进行处理，无须详细计算并表述被执行人共应支付申请执行人应付款的本息金额，故陈全喜等人提出的执行异议不能成立。周纪光收到阿瓦提县法院执行通知书的具体时间并不影响本案的执行，周纪光和陈全喜家人王永花所签订的《房屋买卖补充合同协议》第四条约定“房产证办完一个月后，乙方（周纪光）仍未交清全部房款，甲方（王永花）将收回房屋、室内装修及物品等，将全部无偿归甲方所有，乙方赔偿甲方违约金”，周纪光至今未交清房款，由此表明周纪光严重违约，在此前提下，陈全喜仅同意用21套房产抵债不违反法律规定，周纪光要求用21要房产和附属物合并抵债没有法律依据，遂裁定驳回周纪光及陈全喜等五人的异议请求。 阿克苏中院查明，陈全喜等5人与周纪光房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，2017年5月16日，经阿克苏市法院主持调解，双方当事人以（2017）新2901民初1846号民事调解书达成调解协议，约定：被告周纪光于2017年9月30日之前一次性向陈全喜等5人支付房款、利息及各种费用3213085.6元；如周纪光未在约定期限内足额履行付款义务，周纪光承担违约金500000元。后因周纪光未按照调解书确定的期限履行还款义务，陈全喜等5人向阿克苏市法院申请强制执行，阿克苏市法院于2017年11月3日立案执行。在执行过程中，阿克苏市法院于2018年4月至7月间，委托华远评估公司、新疆易拍吉诚网络拍卖有限公司对周纪光经营的位于阿克苏市××区宾馆的21套房产及附属物进行了评估、拍卖，经两次拍卖未成交而流拍。后因申请执行人申请阿克苏市法院回避，阿克苏中院于2019年4月9日将该案指定阿瓦提县法院执行。 阿克苏中院认为，本案在执行过程中，陈全喜等5人未在法定期限内对新疆华远房地产评估有限公司作出的房产评估报告提出异议；且华远评估公司的评估报告对“七通一平”作了说明：“七通”是指宗地外“通电、通路、通上水、通下水、通讯、通暖、通气”，“一平”是指宗地内场地平整；另，室内天然气安装费100000元，系申请执行人陈全喜个人咨询后得出的价格。故陈全喜等5人请求从抵债款中扣减100000元天然气室内安装费的请求，没有法律依据，被执行人周纪光也不认可，故该院不予支持。在案件执行过程中，被执行人周纪光经营、使用的21套房产只是作为变价可供执行财产，至于改造房屋用途的行为是否违法，涉及另一法律关系，不属于该执行案件审查范围，对陈全喜等5人请求法院督促被执行人周纪光交出审批手续及图纸原件的请求，该院不予支持。法院在执行过程中，被执行人周纪光未在生效法律文书确定期限内履行金钱义务，应承担迟延履行债务等费用，在抵债裁定生效后，清算确认，并非必须在抵债裁定中予以核算、列明。申请执行人实现债权的房租费及交通费等属于新产生的债权债务关系，应通过诉讼程序解决。故对陈全喜等5人请求在以物抵债裁定书中将以上费用核算、汇总的复议请求，该院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价20%。该案中涉案房产经委托评估机构评估，进行了两次拍卖，在拍卖时，法院根据实际情况，在参考价的基础上分别下浮5％和10％作为起拍价进行拍卖，流拍后，经申请执行人申请，法院裁定以流拍价以物抵债，符合法律规定。故陈全喜等5人认为抵债价格过高，请求法院再行作价后抵债理由不成立，该院不予采纳。遂裁定驳回复议申请人陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智与被执行人周纪光的复议请求。 周纪光向本院申请监督，请求撤销（2019）新2928执复4号执行裁定、（2019）新2928执338号之二裁定、（2020）新29执复1号执行裁定，依法裁定将案涉房产及附属物合并以物抵债给申请执行人。事实及理由：1.阿瓦提县法院在执行过程中程序违法，未向申诉人送达执行通知书，在申诉人未接到执行通知书、且没有任何生效法律文书要求支付迟延履行利息的情况下不应当向申请执行人支付迟延履行利息；2.案涉房产及装修、附属物属于不可分割财产，应当一并评估拍卖，分割评估拍卖严重减损标的价值，申请执行人应当一并接受案涉房产及装修、附属物。 本院认为，本案争议焦点是案涉21套房产及附属物（钢架楼梯及砖围墙）是否属于可分割财产。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”之规定，本案钢架楼梯是否属于案涉21套房产的消防楼梯、案涉21套房产附属物（钢架楼梯及砖围墙）在物理形态上是否可分割及房产附属物（钢架楼梯及砖围墙）分离后是否会严重损害其价值，上述问题直接影响到21套房产及附属物（钢架楼梯及砖围墙）能否分开拍卖。阿瓦提县法院及阿克苏中院对这一基本事实未予查明，属于认定事实不清，依法应予以撤销。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第129条之规定，裁定如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区阿瓦提县人民法院（2019）新2928执异4号异议裁定； 二、撤销新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院（2020）新29执复1号复议裁定； 三、发回新疆维吾尔自治区阿瓦提县人民法院重新审查。 审 判 长 王      瑾 审 判 员 阿不都  艾内江 审 判 员 李   元   生 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 刘   玉   琪 书 记 员 热娜古丽·热西提