汉中市汉台区人民法院   民事判决书   （2019）陕0702民初4103号   原告（反诉被告）：毛利民，男，生于1970年5月28日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：许期烈，陕西修业律师事务所律师。   委托代理人：康乐，陕西修业律师事务所律师。   被告（反诉原告）：汉中市汉台区XX街XX道XX社区XX组，住所地：汉中市汉台区。   负责人：陈跃德，系该组组长。   委托代理人：屈发亮，陕西迪杰律师事务所律师。   委托代理人：常雪，陕西迪杰律师事务所实习律师。   原告毛利民（反诉被告）诉被告汉中市汉台区XX街XX道XX社区XX组（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛利民（反诉被告）及其委托代理人许期烈、被告汉中市汉台区XX街XX道XX社区XX组（反诉原告）负责人陈跃德及其委托代理人屈发亮、常雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）毛利民诉称，2006年被告汉中市汉台区XX街XX道XX社区XX组在位于风景路败将坛对面修建营业房一栋共计两层48间，该房2007年9月竣工（毛坯房）。被告在修建过程中，原告向被告提出房屋修建好后欲整体出租，被告负责人陈跃德表示同意，并于2006年11月18日以借款为名预先收取了原告10000元定金。2007年8月18日，原告与被告就营业房一东两层48间签订了房屋租赁合同，合同主要约定：租赁期限5年，自2007年10月1日至2012年9月30日；2、年租金总金额15.6万元；3、一方违约影响对方按总租金（5年共78万元）支付10%违约金；4、合同期满，原告享受有限承租权。同年10月22日，双方又签订补充协议，补充协议约定：1、原告可以将部分房屋转租；2合同履行期限变更为2007年11月1日至2012年10月30日。合同生效后，原告投入巨资开始装修，并在房屋后面修建了一些经营用的操作间。合同约定由被告提供水电设施，实际被告提供的水电设施不能使用，原告投资重建改造水电设施。被告提供的人工打井地下水，自来水公司不准使用，原告投资重建改造用水设施，使用自来水公司的水。被告这一违约行为，使原告改造水电设施花费5万元，推迟开业损失近4万元，在租赁合同进一步履行中，被告又违反租赁合同，严重干预原告独立经营。表现在：1、一楼四间营业房五年来共5万元由被告收取；2、被告从第三人处收取6万元租金，由被告收取租金11万元，致使原告至今收取不到应收租金。2012年9月29日，被告以原告欠租金为名通知各租赁户，不要与原告建立租赁关系，在租赁合同未到期的情况下又将房屋租赁给了他人，严重侵犯了原告同等条件下的优先承租权。故为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求依法判决：1、由被告赔偿原告损失359090元；2、本案诉讼费由被告承担。   被告（反诉原告）汉中市汉台区XX街XX道XX社区XX组辩称并反诉，我与原告签订的合同合法有效，双方当事人应依法履行各自的义务，我方根据现状将房屋出租给原告，并将房屋交付给原告，已经全面履行合同义务了，不存在违约的问题。原告诉称我方违约，目前为止没有任何证据证明我方中途将房屋收回不让其使用，我方与原告签订租赁合同之前收取定金，但并没有将房屋出租给他人，而是将房屋出租给原告的。我方作为承租人是有权利将房屋出租出去，根据合同对违约责任的相关约定，这个合同是可以解除的，且作为出租方，我方没有违反合同的行为，不存在违约。原告提出由我方支付359090元的赔偿款，鉴于原告鉴定的房屋范围不清楚，我方无法提出意见。原告可以在院内修建房屋的数量在补充合同中写的很清楚，超过该范围就属原告自己修建的，且五年租赁期限届满后，根据合同约定原告要无偿交付出租房，我方对该出租房不支付任何补偿费。合同期满后，原告作为出租人需恢复房屋原状。是原告在履行合同期间存在违约，我方直接从张建勋处收取租金，以原告的XX房XX组上，房屋是全部租给原告的，累积下来原告欠我方租金4.8万元。故反诉请求：1、反诉被告（原告）向我组补交租金4.8万元；2、反诉被告（原告）向我组承担违约责任并支付违约金8.05万元；3、反诉费由反诉被告（原告）承担。   经审理查明，涉案房屋由被告于2006年修建，2007年竣工。2007年8月18日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：将被告营业房一栋共计二层48间整体出租给原告经营，租期五年自2007年10月1日至2012年9月30日， 年租金15.6万元；每年6月30日交清下一年度租金；如一方违约，应向对方按总租金，10%支付违约金，守约方有解除合同的权利。合同经双方签字盖章。同年10月22日，原、被告又签订了《房屋租赁补充协议》，约定：被告将所租房屋后院场交原告经营使用，原告每年向被告支付院场及配套设施费用5000元，合同五年期满后，原告将所修后院小房无偿交付被告，被告不作任何补偿。原告可将自用后的多余房屋转租；合同期为2007年11月1日至2012年10月30日止。双方签字盖章生效。被告依上述二份合同将房屋及配套设施交付原告。原告在后院修建一些设施及部分小房，经2018年12月30日原告自行委托陕西秦正价格评估有限公司评估价值为359090元。原告与被告五年合同期满后，原告欠被告租金4.8万元。被告于2012年9月29日向各承租户发《通知》，决定于2012年10月1日不再与原告续租。其后被告将二层48间房屋全部收回，又租赁给他人经营。另查明，2006年11月18日陈跃德借到毛利民现金1万元，陈跃德向其出具借条一张。    以上事实，除有双方当事人陈述，尚有原、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋转租合同》、借条、收条、租金交纳收据等证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。   本院认为，合法的合同关系受法律保护。原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵守。依双方于2007年10月22日签订的《房屋租赁补充协议书》约定，“合同期满，原告将所修后院的小房无偿交给被告，被告不作任何补偿”的约定，原告主张由被告赔偿其损失359090元的请求，缺乏证据，不予支持。原告主张被告负责人陈跃德向其借款1万元的事实，与本案不属同一法律关系，可另案起诉解决。原告变更减少诉讼请求，案件受理费应按减少后的诉讼请求数额计算退还。原告拖欠被告租金4.8万元，被告（反诉原告）主张由原告（反诉被告）支付租金的请求，证据充分，应予支持。被告反诉主张由原告支付8.05万元违约金的请求，虽原告有拖欠租金的违约事实，但其拖欠数额较小，且双方当事人又有其他经济往来，未构成严重违约。故其请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：   一、驳回原告毛利民的诉讼请求。   二、原告（反诉被告）毛利民于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）汉中市汉台区XX街XX道XX社区XX组支付拖欠的租金48000元。   三、驳回被告（反诉原告）汉中市汉台区XX街XX道XX社区XX组的其他诉讼请求。   如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，将按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5746元，由原告毛利民负担5746元，其余案件受理费2860元，退回原告毛利民。反诉案件受理费1435元，由反诉被告毛利民负担435元，其余1000元由反诉原告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。     审判长 胡建刚   人民陪审员 黄宝华                                                      人民陪审员 许琪                                二○二○年六月一日                               书记员 刘 莹        1