贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6715号原告：赵荣魁，男，1962年10月18日出生，苗族，住贵州省锦屏县。委托诉讼代理人：梁晶，贵州省凯里市合力法律服务所法律工作者。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码915226007705567349，住所地贵州省凯里市金山大道**金泉国际新城销售中心。法定代表人：方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女。委托诉讼代理人：张家艺，女。原告赵荣魁诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵荣魁的委托诉讼代理人梁晶、被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、张家艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵荣魁向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告1820天逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金109200.00元。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于凯里市出卖给原告，购房总价款603705元。被告承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后原告按约支付完毕房价款，被告却至今未按照合同的约定为原告办理产权初始登记，应当按照合同约定承担违约责任。从2013年12月31日计算至2018年12月26日1820天，违约金为109200元。为此，特诉至法院。被告恒丰房地产公司辩称，1、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满；2、该公司未能按期履行合同办理商品房所有权初始登记，是正当抗辩客观原因等理由所致，而不是该公司的过错。2008年中旬时因国家政策变化环保部门要求变更环保材料于2008年5月26日在网上发布了《贵州省建设厅关于加强民用建筑节能分部工程施工质量验收工作的通知》，因国家相关政策的变化，在该公司已达到国家环保建设标准的情况下，政府环保部门要求改变和加强房屋的环保建筑材料。该公司为此额外增加了工程量和施工时间，导致工程竣工延期半年以上。后由于承包人没有按时向分包单位支付工程款，造成分包单位无法购买材料和发放工人工资，工程进展缓慢，从而导致工程延期8个月以上。又因政府部门出台不合法文件又不提前向社会公示，导致该公司办理房屋初始证时受阻。凯里市房管局以该公司缺少凯里市人民政府文件规定的《基础建设使用材料发票审核报告单》为由，拒绝为该公司办理产权初始登记。房管局随即向该公司出示了凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）——《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（“凯府发[2010]48号”），该文件要求建设工程施工单位须在工程项目决算完成后10内向市国税局提供购买建筑用材料的全部发票（下称“砂石税”发票）进行审核，房管局根据该文件以该公司不能提供《基础建设使用材料发票审核报告单》为由，拒绝为该公司办理房屋产权的初始登记。直到2016年7月18日，在上级政府的督促下，凯里市人民政府才废止了该文件。3、原告的房产初始登记证已于2016年5月12日就已取得，于当年4月19日以短信形式通知过业主五一后可前来该公司领取商品房初始登记证办理转移登记，后又在正式取得初始登记证后于2016年5月18日以短信形式又通知了一遍，2017年9月25日又在黔东日报上刊登了一份总的办证公告，再次通知业主前来办理产权登记。原告在2017年12月8日领取办理商品房转移登记有关文书。4、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，该公司请求依法减少逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年6月7日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第20幢704号房；2、出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年11月7日，原告根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款598815元，恒丰房地产公司向原告出具了收据。恒丰房地产公司于2017年9月25日通过《黔东南日报》刊登“办证公告”，通知金泉国际新城小区1-13号楼、17-22号楼业主办理产权转移登记。原告于2017年12月8日领取了其名下房屋房产初始登记证。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。涉案合同约定了被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，但于2017年9月25日才通知原告领取初始登记证，其逾期的行为已构成违约。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据原、被告所签合同约定，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，被告应于2013年12月31日前将转移登记的有关文书交给原告，而原告于2020年5月11日向法院请求保护权利。对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，被告取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年5月11日前超过三年期间（即2017年5月11日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因原告不行使权利、诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年5月12日起计付违约金。因恒丰房地产公司未提交证据证实其在于2020年4月19日以短信形式通知过业主五一后可领取商品房初始登记证办理转移登记及2016年5月18日又以短信形式通知原告，现违约金计算时间截止至该公司2017年9月25日登报通知时止。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于环保部门要求变更环保材料、承包人没有按时向分包单位支付工程款推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见亦是如此，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得交付办理商品房转移登记的有关文书造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。原告应获得的2017年5月12日至2017年9月25日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为4071.94元（598815元×0.00005×136天）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司限本判决生效之日起120日内支付原告赵荣魁2017年5月12日至2017年9月25日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金4071.94元。二、驳回原告赵荣魁的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1242.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担46.00元，由原告赵荣魁负担1196.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  严进二〇二〇年六月四日法官助理潘旭书记员李丽霞