内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3759号原告：孔令伟，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：包满亮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：薛建荣，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：霍志远，内蒙古蒙商律师事务所律师。被告：李丹，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：霍志远，内蒙古蒙商律师事务所律师。第三人：内蒙古百老房房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区石西路民族用品厂院内**楼商铺。法定代表人：李金山，该公司负责人。委托诉讼代理人：王文丽，该公司员工。原告孔令伟诉被告薛建荣、李丹，第三人内蒙古百老房房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孔令伟及其委托诉讼代理人包满亮，被告薛建荣、李丹及其委托诉讼代理人霍志远，第三人内蒙古百老房房地产经纪有限责任公司（以下至判决主文前简称经纪公司）的委托诉讼代理人王文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔令伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行《房地产买卖居间合同》并配合办理房屋过户手续。2.请求判令被告向原告支付违约金62000元。3.请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年5月23日，原告(乙方)与被告(甲方)、内蒙古百老房房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖居间合同》，约定乙方购买甲方位于呼和浩特市××区西户房屋，面积78.32平方米，房屋总价款310000元，房地产过户所需要的契税、交易费等一切手续费用均由甲方承担，第八条约定该房房产证、土地证及相关资料送交居间方保管。2018年5月26日，原告按约定将130000元房款支付给被告，被告将房屋的钥匙交付给原告。2018年8月28日，被告不能按时还按揭贷款，让原告支付了32700元购房款，其中一部分还约定了利息。2019年，内蒙古巨东房地产开发有限责任公司通知业主提交办理产权登记的材料，因被告未按时还按揭贷款，银行从内蒙古巨东房地产开发有限责任公司的保证金里扣除全部贷款，而内蒙古巨东房地产开发有限责任公司将被告的房屋产权证扣留。之后，原告多次与被告沟通，原告愿意用剩余的购房款偿还内蒙古巨东房地产开发有限责任公司的垫资款，被告配合原告办理过户手续，被告同意之后、原告从第三处借款准备办理过户手续，而被告一直推脱不予配合了，甚至不接原告的电话。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告孔令伟将第一项诉讼请求变更为：1.请求判令被告全额结清涉案房屋银行贷款尾款92000元，及注销涉案房屋他项权证并配合原告办理房屋过户手续。被告薛建荣、李丹辩称：原告提出的部分事实与实际情况不符，对原告提出的签订房屋买卖合同，以31万元购买被告的房屋和交付13万元，被告交付房屋的事实予以认可。对原告提出的被告从原告处拿走49500元购房款和推脱不配合办理的事实不予认可，实际上被告从原告处拿走的款项共计32500元，其中1万元是原被告双方共同去开发商处缴納的，22500元是被告急于用钱向原告的借款，属于借款并非房款。具体是什么性质待原告提交证据进行确定，因为被告并没有凭证。而在借款时，原告趁被告急迫，说借钱可以，但你得给我利息。借5000千给我打1万的条子，所以借了2万原告要求被告偿还4万。正是基于这种情况，双方在谈过户登记时才未能谈妥。未能办理过户登记事出有因，首先，原告支付13万元购房款和1万元开发商登记费用后，仍欠被告剩余购房款17万元未支付。其次，被告从原告处拿走的实际款额为22500元，原告却让被告偿还4万多元抵偿房款。截止到此，如果认定被告拿走的款项属于房款，此时原告仍欠被告14.75万元。如果认定被告拿走的款项属于借款，在原告不同意调解的情况下，被告不同意抵扣房款。最后，被告在得知可以办理过户登记领取房本时，也曾多次和原告协商处理，被告因经济困难也在积极筹钱解决过户问题，原告急于办理的心情能够理解，但也应当给被告一些时间，另外合同中对于结清贷款办理登记的时间并未明确约定，而原告却在知道可以办理后不足一个月的时间，将被告诉至法院。被告一时难以筹款，况且合同签订后，被告已经将房屋及时交付给原告使用，原告已经在房屋内居住2年之久。在此期间也没有出现过法院查封、一房二卖等严重损害原告利益的情形，足以表明被告诚心卖房也具有为原告办理过户手续的诚意。原告主张的违约金没有事实和法律依据，违约金是指双方当事人在签订合同时为了合同履行，对于预见的可能损失作出约定。本案合同中，双方并没有明确约定违约金条款。而合同法中关于支付违约金的规定，建立在双方明确约定和造成实际损失的基础上，法律明确规定违约金过高的以实际损失为准，实际损失高于违约金的以实际损失为准。本案中过户行为只是一个法律上的公示行为，虽然不动产变动需要办理不动产登记，也就是过户登记。但过户登记只是法律上对抗合同双方以为第三人的一个公信手段。对于事实上，不涉及第三人权利的合同双方，登记不影响双方房屋买卖的事实，况且房屋己经实际交付，未及时办理过户登记也未给原告造成任何实际损失。因此原告主张的总价款20％的违约金没有法律和事实基础，不应当支持。第三人经纪公司辩称：事实认可。买房的时候是按照合同履行的，现在可以过户了，双方达不成一致导致诉讼。原告孔令伟向本院提供如下证据：一、房地产买卖合同居间合同、收条、微信截图，证明：1、2018年5月23日，原告孔令伟与被告薛建荣、李丹、第三人内蒙古百老房房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖居间合同》，属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法应当履行；2、2018年5月26日，原告按合同约定向被告支付130000元，之后2018年8月4日至2019年9月2日，又向被告陆续支付购房款32700元，以上共162500元；3、被告未按合同约定结清银行尾款办理过户手续，已构成违约。二、证明一份，证明：原告孔令伟购买被告位于碧水蓝天小区7-2-501号房屋，已经具备履行合同约定的结清银行尾款办理过户手续的条件。三、还款提示、还贷款银行流水，证明：为了给被告结清银行尾款，原告孔令伟向中国光大银行贷款80000元，月利息1.99%，而被告未配合办理银行结清手续，80000元贷款也未使用，截止目前，导致原告已损失6个月的利息即7968元，及后期利息损失56908元。四、结婚证书，证明被告薛建荣与被告李丹是夫妻关系。五、原告和被告薛建荣的聊天记录，证明：原告与被告薛建荣一直在沟通办理过户手续的问题，但是被告一直推脱，不愿办理过户手续。被告薛建荣、李丹发表质证意见为：对证据一中的合同认可，已付13万元房款认可，其它收条字是我们写的，内容不认可，数额不认可。微信截图中实际向原告转账的金额予以认可，其它的不予认可。对证据二、四、五的真实性认可。对证据三不认可。第三人经纪公司表示对证据一、二、四认可，对证据三、五不认可。经审查，本院对原告所举房地产买卖居间合同、收条、微信截图、证明、结婚证书的真实性予以采信；对其所举的还款提示、银行流水及第一组证据中两枚欠条的关联性不予采信。被告薛建荣、李丹及第三人经纪公司未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：被告薛建荣与被告李丹系夫妻。2018年5月23日，原告孔令伟(乙方)与被告薛建荣、李丹(甲方)及第三人经纪公司签订房地产买卖居间合同，约定原告孔令伟购买被告位于呼和浩特市××区西户房屋一套，面积78.32平方米，房屋总价款310000元，房地产过户所需要的契税、交易费等一切手续费用均由甲方承担，该房房产证、土地证及相关资料送交居间方保管；合同第十二条约定：因被告房本正在办理，双方约定，2018年5月26日原告付给被告130000元，当日交房。因被告还有银行尾款100000元左右未结清，待能办房本时被告结清银行尾款、取出房本，被告配合原告贷款，原告配合被告取得全款。2018年5月26日，原告孔令伟按约定付给被告130000元购房款，被告薛建荣、李丹按约定将房屋的钥匙交给原告。原告孔令伟相继于2018年8月4日支付被告5000元购房款、2018年8月28日支付被告10000元购房款、2019年9月2日支付被告10000元购房款，被告薛建荣分别为原告出具了收条。另查明，案涉房屋的不动产权证已办理、他项权利已设定，现由开发商持有该证。被告薛建荣、李丹欠银行尾款92000元。本案在诉讼过程中，本院根据原告孔令伟的申请，于2019年11月4日依法查封了被告薛建荣、李丹名下位于呼和浩特市××区西户房屋一套。原告孔令伟以保单号为13125023900815981752的中国平安财产保险股份有限公司的平安诉讼财产保全责任险提供担保，缴纳诉讼保全费2070元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告孔令伟提供的房屋买卖三方合同客观、真实，且庭审中得到被告薛建荣、李丹的认可，系案涉当事人的真实意思表示，能够确认案涉当事人之间具有房屋买卖合同法律关系。合同签订后，原告孔令伟如约将部分购房款共计155000元整交付被告，被告薛建荣、李丹如约履行交付房屋于原告的义务，但至今未履行向银行结清尾款、注销他项权证的义务，致使至今未配合原告办理房屋过户手续，故原告要求被告向银行结清尾款、注销他项权证并配合办理房屋过户手续的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金，从三方签订的房地产买卖居间合同中看，并未就被告薛建荣、李丹未向银行结清尾款、解除他项权并配合办理房屋过户手续等违约行为需承担违约金进行约定，故原告孔令伟的该项请求无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告薛建荣、李丹于本判决生效后三十日内结清案涉房屋的银行尾款、注销他项权证，并配合原告孔令伟办理房屋买卖过户手续。二、驳回原告孔令伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元，由原告孔令伟负担1147元，由被告薛建荣、李丹负担5733元；诉讼保全费2070元，由被告薛建荣、李丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 陈永红 二〇二〇年六月二十八日书 记 员 李佳欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。