江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终674号上诉人（原审被告、反诉原告）：王凯璐，男，汉族，1988年4月12日出生，江西省上饶市广信区人，住上饶市广信区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上饶市甬味家实业有限公司，地址上饶市信州区书院路80号，统一社会信用代码91361102MA35G2FM56。法定代表人：蔡君洪，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周模顺，江西盛义律师事务所律师，一般授权代理。上诉人王凯璐与因被上诉人上饶市甬味家实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初4779号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月8日立案，依法组成合议庭。因新型冠状病毒引发的肺炎疫情影响，本案于2020年4月10日中止审理。2020年5月15日，本案恢复审理，现已审理终结。王凯璐上诉请求：一、请求撤销上饶市信州区人民法院（2019)赣1102民初4779号民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人依法承担。事实与理由：一、上诉人认为与被上诉人签订的第一份房屋租赁合同应当认定为无效合同，被上诉人没有权利与上诉人签订该房屋租赁合同，被上诉人没有提起诉讼的主体资格。2017年3月8日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定被上诉人将位于上饶市信州区崭岭头路（原上饶市人民医院员工食堂部分面积）房屋出租给上诉人。2017年1月19日，被上诉人从案外第三人上饶市人民医院租赁的房屋具体的范围是位于信州区崭岭头路的房屋，而上诉人与被上诉人所签订的承租房屋位于书院路，并不在上诉人与案外第三人处签订的租赁合同规定的崭岭头路内，被上诉人没有证据能够证明其有权利将案涉房屋租赁给上诉人，故该份合同应当被认定为无效合同，被上诉人也没有诉讼主体资格。二、一审法院认定2018年上诉人与被上诉人重新签订的《房屋租赁合同》为假合同，属于无效合同，系事实认定错误。如果按照一审法院认定被上诉人有权利与上诉人签订房屋租赁合同，上诉人认为也应当认定2018年上诉人与被上诉人重新签订了一份《房屋租赁合同》已经生效。双方重新签订《房屋租赁合同》是因被上诉人在履行与案外人之间的房屋租赁合同时，案外第三人发现上诉人将承租的房屋用来经营药店，案外第三人向被上诉人提出了异议，并要求被上诉人将与上诉人签订的房屋租赁合同提交给案外人进行备案，故被上诉人与上诉人重新签订《房屋租赁合同》，且合同中注明不能经营药店。在合同履行期间上诉人与被上诉人沟通表示房租可以一年一交，但被上诉人要求上诉人两年一交，故上诉人才会交付4.2万元作为两年的房租，这也能看出上诉人与被上诉人之间重新签订的《房屋租赁合同》为有效合同，房租应当认定为2.2万元一年。三、上诉人认为被上诉人与其签订第一份《房屋租赁合同》时存在故意隐瞒，首先隐瞒了其没有权利将该房屋出租给上诉人，其次也隐瞒了该房屋无法禁止用于经营药店的事实，导致上诉人不得不转变经营范围。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，被上诉人并没有向上诉人说明其从案外第三人上饶市人民医院处承租的范围为信州区崭岭头路的房屋，并非是案涉房屋所在的书院路。其次，被上诉人也没有告知上诉人不能经营药店，而等上诉人开始经营时，突然被告知不能经营药店直接导致上诉人的亏损。被上诉人原本承诺弥补被上诉人的一部分损失，但至今为止也没有支付损失费。故此，上诉人认为被上诉人故意隐瞒，在合同履行中存在过错。上饶市甬味家实业有限公司辩称，被上诉人对诉争房屋有合法诉权，被上诉人与上饶市人民医院签订合同时，并未告知不得从事药品销售，故不存在对上诉人隐瞒事实。上诉人认可2018年补签的合同，但该合同应当在2019年4月30日到期，但上诉人却主张其在2019年5月仍有租赁权，上诉人的陈述存在矛盾。上诉人逾期未交付租金，被上诉人主张解除合同，追索租金，有事实和法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人上诉，维持原判。一审法院查明的事实：上饶市甬味家实业有限公司于2017年1月19日向案外人上饶市人民医院租赁了位于上饶市信州区崭岭头路的经营房产。2017年3月8日，上饶市甬味家实业有限公司与王凯璐签订了《房屋租赁合同》，合同约定：上饶市甬味家实业有限公司将向案外人租赁的房屋的富余部分转租给王凯璐，租赁期为6年，首年度租金42,000元，第二年开始租金逐年递增10%，拖欠租金达一个月以上上饶市甬味家实业有限公司可以终止合同并收回房屋。在2018年4月双方又签订了一份《房屋租赁合同》，该合同不是真实意义上的合同，是假合同，是用来应付案外人的某种需要，属于无效合同。王凯璐按2017年3月8日签订的合同交付了首年度租金42,000元，第二年度租金未依约交付清房租46,200元（只支付42,000元，拖欠4,200元），第三年度的租金至今分文未付，即2019年5月至2019年12月计33,925元。经上饶市甬味家实业有限公司多次催讨，王凯璐拒绝支付，也拒绝交还房屋，2019年7月1日在上饶市甬味家实业有限公司多次催促王凯璐交纳租房无果的情况下，上饶市甬味家实业有限公司的员工用一个塑料拖对王凯璐的一扇玻璃门砸成裂痕，后经公安机关处理。由于王凯璐不交纳房租又占据和使用租赁屋，上饶市甬味家实业有限公司依法起诉。王凯璐在答辩期间提出了反诉请求，要求上饶市甬味家实业有限公司赔偿其各种损失共计231,691.66元。上饶市甬味家实业有限公司对其提出赔偿的损失要求进行技术鉴定，但在近二个月当中，多次催促王凯璐交纳鉴定费及配合鉴定工作，并限定了最后的期限，但到了最后的期告王凯璐仍然不配合，故王凯璐应承担反诉举证不能的法律后果。一审法院认为：上饶市甬味家实业有限公司与王凯璐在2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照该合同约定的内容履行自己的义务，上饶市甬味家实业有限公司按约把出租房交付给王凯璐使用，王凯璐理应按时交纳房租，而至今尚欠房租38,125元，王凯璐应支付。在该合同履行过程中，由于上饶市甬味家实业有限公司对某些问题没有预测到，同王凯璐商量后，王凯璐也同意改变在租赁房屋内的经营类别，另上饶市甬味家实业有限公司的员工遇事不够冷静，对王凯璐做出一些过急行为，导致该案纠纷的发生，对于这个纠纷双方均有责任，本应对所已产生的房租38,125元双方各承担一半，考虑到王凯璐踏入社会不久的学生，创业不久，故对已产生的房租由王凯璐承担40%计15,250元。由于上饶市甬味家实业有限公司的员工砸坏了王凯璐的一扇门，根据王凯璐提供的发票，安装四扇门一共是3,800元，酌情考虑上饶市甬味家实业有限公司赔偿王凯璐的一扇玻璃门价格的为2,000元。在本案审理过程中,一审法院对双方做了几次调解工作，王凯璐的真实思想是不想再继续租赁下去，目的是要求对其的损失进行赔偿，根据合同的约定一个月未交纳房租就可以解除及双方目前存在的矛盾关系，故应解除双方的房屋租赁合同。王凯璐反诉上饶市甬味家实业有限公司要求其赔偿各种损失共计231,691.66元的主张，因王凯璐一直不配合鉴定工作，不缴纳鉴定费，其又没有不能提供其他证据所证明，故王凯璐应承担反诉举证不能的法律后果，其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、解除上饶市甬味家实业有限公司与被告王凯璐在2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》；二、王凯璐在本判决生效后十日内支付上饶市甬味家实业有限公司房租15,250元，除去扣除上饶市甬味家实业有限公司赔偿王凯璐的一扇玻璃门2,000元，尚应支付上饶市甬味家实业有限公司13,250元；另王凯璐也是在本判决生效十日内清空租房并向上饶市甬味家实业有限公司交付出租房；三、驳回王凯璐的反诉请求；四、驳回上饶市甬味家实业有限公司、王凯璐其他的诉讼请求。案件受理费434元，减半收取217元，上饶市甬味家实业有限公司负担108.5元；另108.5元及反诉费2,387元均由王凯璐负担。二审期间，上诉人王凯璐提交证据：证据一、2019年4月28日转账凭证，拟证明其向被上诉人支付2018年合同约定的，2018年至2019年度房租40,000元；证据二，收款收据，拟证明2017年签订合同时交付的10,000元押金和42,000元租金；证据三，手机录音说明，拟证明与被上诉人协商过程，并达成新的口头协议。被上诉人上饶市甬味家实业有限公司质证意见：证据一，对证据的真实性、合法性无异议。我公司收到上诉人缴纳40,000元租金，应上诉人要求开具42,000元收据，并且在收据注明系2018年5月1日至2019年4月30日的房租，上诉人对此备注并未有异议。如依照上诉人所称，2018年合同期限为一年，上诉人不可能缴纳二年的租金；证据二，对证据的真实性、合法性不持异议，押金不等于支付租金，且该42,000元系缴纳2017年度的租金，与本案无关；证据三，认为该说明内容系上诉人自己的意思表达，不是本案当事人的合意，纠纷后双方并未真正达成新的协议。本院认证意见：证据一，上饶市甬味家实业有限公司2019年4月28日出具收取租金收据，并注明租金时段为“2018年5月1日至2019年4月30日”，因该收款收据上诉人在一审中已作为反诉证据提交，证明已经交付42,000元租金的事实，故对上诉人所持按照2018年合同约定年租金22,000元，并缴纳2018、2019年租金的证明目的，不予支持；证据二，双方均认可，本院予以确认。但根据《房屋租赁合同》规定，在租赁解除后押金应当予以退还；证据三，由于手机录音说明，并不能证实双方已经达成口头协议，且被上诉人不予认可，对该证据不予采信。本院认为：首先，2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》已生效，并实际履行。从查明的事实可知，被上诉人向上诉人出租的本案诉争房屋，系被上诉人向案外人上饶市人民医院承租房产的一部分，有关“书院路”和“崭岭头路”不同的表述，系被上诉人向案外人上承租房产相邻不同方向的路名，且案外人并未对被上诉人向上诉人出租房屋提出质疑，上诉人称被上诉人无权出租，与事实不符，不予支持。另从双方当事人举证有关押金，2017年度租金等证据反映，双方已经履行2017年3月8日《房屋租赁合同》。根据该《房屋租赁合同》第七条第3款规定，由于上诉人未及时缴纳租金一个月，一审法院在充分释明和多次调解未果的情况下，依据约定支持被上诉人诉请，解除该《房屋租赁合同》，符合事实与法律规定，应当予以维持。其次，2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》未实际履行。上诉人提供2019年4月28日转账明细，拟证明其按照新的合同约定，一次性缴纳2018年5月1日至2020年4月30日租金40,000元，但2018年《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日，且租金为22,000元，上诉人称系应被上诉人要求租金需两年一交，并未提供证据证实，且不符合交易惯例和常理。由于转账同日（2019年4月28日），被上诉人出具收取租金收据，并注明收取租金的时段为“2018年5月1日至2019年4月30日”，故上诉人此项上诉理由，与事实不符，不予支持。第三，本案被上诉人不存在故意隐瞒重要事实的情形。由于案外人对出租房产有相关竞业要求，上诉人对经营范围进行调整，双方当事人虽经协商，但最终未达成一致，一审法院充分考虑本案纠纷发生的主要原因，在上诉人拖欠租金金额上予以酌情考虑，并就已经核实的上诉人损失进行折抵，处理得当。综上所述，上诉人王凯璐的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131元，由王凯璐负担。本判决为终审判决。审判长 孙 阳审判员 程晓斌审判员 万利剑二〇二〇年六月十九日书记员 夏 捷