山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0786民初3479号 原告：马良东，男，1976年10月10日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：马提贵，男，1943年5月22日出生，汉族，现住昌邑市,系原告之父。 委托诉讼代理人：张梅杰，山东文宇律师事务所律师。 被告：山东汇昌地产有限公司。住所地昌邑市北海路456号圣昌大厦1603室。 法定代表人：张捷夫，董事长。 委托诉讼代理人：明建伟，山东大本律师事务所律师。 原告马良东诉被告山东汇昌地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2017）鲁0786民初2965号民事判决。原告马良东不服该判决，向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉。潍坊市中级人民法院于2018年11月2日作出（2018）鲁07民终3875号民事裁定，发回重审。本院依法重新组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告马良东及委托诉讼代理人马提贵、被告委托诉讼代理人明建伟到庭参加诉讼，第二次开庭，原告马良东及委托诉讼代理人张梅杰、被告委托诉讼代理人明建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《13.14.15#F顶层复式户型鉴赏》所作规划、设计的允诺；二、依法确认解除被告2017年9月4日终止金域观邸商品房认购协议书《函》；三、判令被告按照认购协议，签订商品房买卖协议交房使用；四、诉讼费用由被告全部承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、要求依法确认原、被告签订的《商品房认购协议书》有效；二、要求被告按照《商品房认购协议》和金域观邸顶层复式户型鉴赏图文资料约定的内容与原告签订正式的《商品房买卖合同》；三、要求被告立即向原告交付金域观邸15幢1单元601室及52、54号车库；四、要求被告承担违约责任，赔偿原告因其违约给原告造成的损失；五、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告根据《13.14.15#F顶层复式户型鉴赏》的户型和允诺（阁楼带有上下楼梯，分居有储藏室、起居室、书房）定购了15-1-601期房，于2016年9月2日缴纳房款定金9万元，后转为首付房款。2017年1月17日，缴纳首付房款40万元，2017年1月4日缴纳15-52#车库1万元，2017年3月16日缴纳15-54号车库定金1万元，现房15-1-601房屋阁楼户型与鉴赏图严重不符（上下无楼梯，分居的储藏室、起居室、书房全无）。 被告将《13.14.15#F》虚假宣传，故意隐瞒涉案房产的真实情况，诱骗原告签订《金域观邸商品房认购协议书》，根据《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）第68条之规定，应认定为欺诈行为。被告2017年9月4日《函》所依据的是《金域官邸商品房认购协议书》第五条的约定，单方终止该协议书不发生法律效力。因为未在协议约定期间内签订《商品房买卖协议》非原告违约，而系被告在此期间未取得《商品房预售许可证》造成，被告于2016年12月2日才取得《商品房预售许可证》，因此2016年11月26日未签订《商品房买卖协议》不能成为被告单方终止《金域观邸商品房认购协议书》的理由。 2016年11月26日后，原、被告以实际行为继续履行该认购协议，被告收受原告首付房款及车库定金，被告再以未签订上述《商品房买卖协议》为由终止《金域观邸商品房认购协议书》不能成立。原、被告以认购协议为基础，形成了事实上的商品房买卖合同关系，被告应诚信履约，按照《金域观邸商品房认购协议书》、《13.14.15#F顶层复式户型鉴赏》的约定和允诺，履行被告义务。 综上，被告屡屡违约在先，未取得《商品房预售许可证》先行售房收款，将顶层楼虚假宣传为顶层复式户型，现房阁楼结构与《13.14.15#F顶层复式户型鉴赏》阁楼结构不符，不但不予解决，在房产行情上涨的情况下又滥用单方解除权，故请求法院查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告山东汇昌房地产有限公司辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不能成立，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年9月份，原告根据被告发放的鉴赏图初步确定了房屋的位置，并缴纳了房屋诚意金10000元，后又于2016年9月2日通过转账缴纳诚意金90000元。原告缴纳上述款项时认购的是13号楼，后在与被告签订认购协议时将房屋确定为15号楼1单元601室。2016年11月23日，买受人原告马良东（乙方）与出卖人被告山东汇昌地产有限公司（甲方）签订金域观邸商品房认购协议书一份，载明：认购房产信息15幢1单元601号房，建筑面积194.57㎡，销售单价5468元/㎡；房款总价1063909元,认购定金100000元。认购协议条款：1.乙方在签订本协议已对认购房产做了充分了解和选择，自愿与甲方签订本商品房认购协议书。2.本项目注册名为“金域观邸”，项目推广名为“金域观邸”。3.乙方选择如下付款方式并享受所对应的优惠（若乙方在签订《商品房买卖协议》前变更付款方式，则享受的优惠措施同时变更。）：（1）一次性付款：于签订本认购协议后七日内签订《商品房买卖协议》，享受付款比例优惠。（2）按揭（或公积金）贷款：于签订本认购协议后七日内签订《商品房买卖协议》并支付首期款。乙方签订《商品房买卖协议》时，交付购房（包括房屋和附属建筑物）款按办理按揭贷款方式。4.乙方在签订本认购协议后7日内即2016年11月26日，携带本认购协议，有效身份证件、定金收据，与甲方签订《商品房买卖协议》，并按本协议第3条约定的付款方式支付房款。乙方已付认购定金无息等额转为首期款。5.乙方未能在本协议第4条约定的期限内与甲方签订《商品房买卖协议》的，甲方有权终止本协议并将上述房产另售他人，乙方已支付的认购定金不予返还。甲方若在本协议第4条约定的期限内将上述房产另售他人，甲方应双倍返还乙方认购定金，同时乙方有权终止本协议。6.甲乙双方的联络方式以本协议所载明的联系地址、电话为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述乙方的联系地址、电话联络不到乙方，则乙方应承担由此引起的全部责任。7.本协议一式三份，甲方执二份，乙方执一份，双方签字盖章且甲方收到乙方认购定金后生效。甲乙双方签订《商品房买卖协议》后，本认购协议书自动失效并由甲方收回。注：以上约定房产面积以当地房管局最终测量数据为准。对上述认购协议，原告持有的是复写件，只有原告的签名，没有被告的签名或者盖章。被告持有的是有原告签名、被告盖章的复印件。两份认购协议的内容一致，原被告双方均认可自己一方的协议；原告对被告提供的认购协议中本人的签名无异议。 2017年3月16日，原告与被告签订金域观邸车库储藏室认购协议书一份，载明：认购车库54号，建筑面积38.45平方米，销售单价：人民币3800元/平方米，总价：146110元(大写)：壹拾肆万陆仟壹佰壹拾零元正。认购定金人民币：壹万零仟零佰零拾元整。10000元。买受人马良东签名，被告未加盖印章。另原告还认购被告52号车库，被告认可52号车库的价格同54号车库及双方未签订52号车库认购协议的事实。 2017年1月17日，被告出具编号为1224777的收据一份，载明：交款单位：马良东，收款方式：转，人民币肆拾万元整，收款事由：15-1-601首付款。2017年1月4日，被告出具编号为1224683的收据一份，载明：交款单位马良东，人民币壹万元整，收款事由：15-52#车库定金。2017年3月16日被告出具编号为1225754号收据一份，载明：交款单位：马良东，收款方式：现，人民币壹万元整，收款事由：15-054#车库定金。上述三份收据均加盖被告山东汇昌地产有限公司财务专用章。原、被告均认可原告共缴纳首付房款40万元（包括诚意金等）、两个车库定金（每个1万元）共计2万元。 2017年6月16日，被告向原告发出通知函，载明：马良东先生，感谢您对我公司的大力支持，选择购买我公司15-1-601室住宅，根据您与我公司签订的《商品房认购协议》，您向我公司交付定金，并以作为双方签订《商品房买卖合同》的担保。根据协议约定，您应当在签订该认购协议书之7日内到我公司售楼处与我公司签订《商品房买卖合同》，并交付合同规定之房价款。现双方约定的期限已过，为维护双方合法权益，本着诚实信用原则，特函告您是否仍欲购买本房源，若需要，望您于此函发出之日7日内来我公司办理手续。否则另行处分您预定的房屋且定金不予返还。本通知发出前后，由于您未能按照《商品房认购协议书》的内容履行，而导致我公司对房屋的另行处分、定金的不予退还，不因本通知上述内容而认定我公司违约，本通知也不是对前期约定的变更。 原告收到上述通知函后，于2017年6月18日以邮寄的方式向被告发送答复函，载明：根据山东汇昌地产有限公司13、14、15#F顶层复式鉴赏图所示，我选择了15-1-601顶层复式户型，并交首付款40万元整，车库15-52、15-54押金2万元。您邮递的通知函于2017年6月17日收到，现答复如下：您在函告中利用协议书、买卖合同催要房价款。未交全部房价款的主要障碍是15-1-601房屋与顶层复式鉴赏图严重不符，阁楼采光、自然透风存在严重缺陷，严重影响正常居住使用，望您修复达到标准后，保证及时交纳全部房价款。被告于2017年6月19日拒收，邮件被退回。 2017年9月4日，被告再次向原告发出函，载明：1.根据贵我双方于2016年11月29日签订的《金域观邸商品房认购协议书》约定，“你方应在签订本认购协议后7日内【即2016年11月26日（含）止】，携带本认购协议、有效身份证件、定金收据，与甲方签订《商品房买卖协议》，并按本协议第3条约定的付款方式支付房款。乙方已付认购定金无息等额转为首期款。乙方未能在本协议第4条约定的期限内与甲方签订《商品房买卖协议》的，甲方有权终止本协议并将上述房产另售他人，乙方已支付的认购定金不予返还。”直至今日你未能按上述约定支付房款和签订《商品房买卖协议》。2.依据贵我双方签订《金域观邸商品房认购协议书》第5条约定，乙方因未能在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖协议》并且超出了约定付款日期并已违约，现根据双方签订的《金域观邸商品房认购协议书》约定，现正式函告自2017年9月4日终止与你签订的《金域观邸商品房认购协议书》并有权对《金域观邸商品房认购协议书》约定的房产另行处置。 2019年8月15日，本院对涉案楼房进行现场勘验，涉案楼房上下楼体之间装有不锈钢结构的楼梯、楼房的二层没有隔断，双方当事人对此予以认可。 原告同意接收现状的涉案房屋。 另查，涉案楼房于2016年12月2日办理商品房预售许可证。2019年4月12日涉案的楼房竣工验收已经备案。 再查，涉案楼房位于昌邑市××小区××）15号楼一单元601室，地下车库52号、54号，截止目前尚处于未销售状态。 本案争议的焦点：一、原、被告签订的金域观邸商品房认购协议书的性质及效力问题；二、原告要求按照金域观邸顶层复式户型鉴赏图文资料签订正式的《商品房买卖合同》能否得到支持；三、原告要求交付现有涉案房屋的诉讼请求能否得到支持；四、原告要求被告赔偿损失的诉讼请求能否得到支持。 关于焦点一。针对商品房认购协议的性质问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。 本案中，原、被告签订的商品房认购协议对当事人的名称姓名、住所地、商品房的基本状况和商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间及违约责任作出了明确约定。虽然对交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关的权益及责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异等有关后续事宜未做明确规定，但对主要的事项已经作出了约定，且被告也已经收取了原告的房屋及车库的首付款，因此，原、被告之间签订的商品房认购协议基本具备了商品房买卖合同的主要条款，可以作为商品房买卖合同进行履行，故双方签订的认购协议的性质本院认定为商品房买卖合同。 关于协议的效力问题,原告提供的认购协议，经被告质证无异议，本院确认有效。对被告提供的认购协议，经原告质证，虽对复印件有异议，但两份协议的内容完全一致，原告对被告提供的认购协议中的原告签名无异议，因此，原、被告双方提供的认购协议没有违法国家法律法规的规定，该两份协议均确认为合法有效。 另外，对被告发出的解除函的效力问题。被告主张因原告未能在本协议第4条约定的期限内与其签订《商品房买卖协议》，原告存在违约，故认为被告有权单方解除合同。本院认为，本案中，双方签订的《金域观邸商品房认购协议书》虽然约定了相关的解除条款，即原告应在2016年11月26日前与被告签订《商品房买卖协议》，但结合被告在2016年12月2日才办理了涉案楼房的商品房预售许可证及原告在之后陆续交款被告亦予以接受的事实，特别是双方在合同的履行过程中，因对房屋的结构存在争议和协商未果的情况下，应认定为原、被告对双方正式签订《商品房买卖协议》的时间进行了更改，故本院认定原告未在2016年11月26日前与被告签订《商品房买卖协议》不构成违约。至于具体的签订时间，应通过双方协商的方式予以确定。虽然被告于2017年6月17日以邮寄的方式向原告发出通知函，告知原告可在此函发出之日7日内办理手续，但原告在收到通知函的次日，即2017年6月18日即以回复函的方式答复被告，并提出被告存在违约的相关情形，但被告拒绝签收，从而证明了双方未对签订商品房买卖协议的时间达成合意，故本院认定被告于2017年9月4日发出的解除函对原告不发生法律效力。 关于焦点二，原告要求按照金域观邸顶层复式户型鉴赏图文资料签订正式的《商品房买卖合同》，能否得到支持的问题。原、被告在签订《金域观邸商品房认购协议书》后缴纳的购房款已远远超过上述协议书中的定金数额，被告亦未提出异议，应视为双方已形成了事实上的商品房买卖关系。根据《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。原告要求按照金域观邸顶层复式户型鉴赏图文资料建设的商品房并不存在，故对原告要求按照鉴赏图文资料中确定的商品房户型与被告签订正式的商品房买卖合同，本院不予支持。 关于焦点三，原告要求交付现有涉案房屋的诉讼请求能否得到支持的问题。在第一个焦点问题中，本院已认定原、被告之间形成事实上的商品房买卖关系，在履行过程中，原告就涉案房屋的构造以邮件的方式向被告提出异议，被告未向作为消费者的原告进一步明确说明，怠于履行自己的义务，且被告已收取原告部分房款，但却并未将购房款予以返还原告。涉案楼房现已有多户已经实际入住，且被告未将该房屋作其他处置，原告亦同意按涉案楼房（金域观邸15幢1单元601室,未出售）的现有结构接受该房屋，被告应向原告交付该涉案的房屋。原告所称涉案房屋的价格为每平方米5418元的主张，无证据支持，本院不予支持。原告应当按照认购协议确定的房屋价格（每平方米5468元）及按房屋的建筑总面积向被告交齐剩余房款。同时按照车库的认购价格（每平方米3800元）及建筑面积交齐52号、54号车库的剩余车库款。原被告双方按照商品房买卖的规定办理相关手续后，由被告在30日内向原告交付该房屋。 关于焦点四，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求能否得到支持的问题。原告主张被告未按照承诺在顶层阁楼建造隔间，应由被告承担违约责任，赔偿原告因此造成的损失。本院认为，首先，原告签订的商品房认购协议中第一项已载明“乙方（买受人）在签订本协议前已对认购房产做了充分了解和选择，资源与甲方（出卖人）签订商品房认购协议书。”这说明了原告对涉案房屋的构造等方面知情并认可；第二，商品房屋的建造结构均需在相关政府部门备案后，按照备案的图纸进行建造并在建造完成后由相关政府部门进行验收，被告所建的涉案房屋已到相关部门进行了验收备案；第三，原告提交的鉴赏图系被告为宣传经过设计及内部装饰形成的效果图，且被告并未向原告承诺鉴赏图即为涉案房屋的交付标准。在原告已同意接受现有楼房的结构及构造的情况下，其再要求按鉴赏图的结构评估损失缺乏法律依据。综上，原告未提交充分有效的证据证明自己的主张，因此原告要求被告赔偿损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，原告主张原、被告之间签订的《商品房认购协议书》有效，原告要求被告交付房屋的诉讼请求事实清楚，证据确凿，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第六十二条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、确认原告马良东与被告山东汇昌地产有限公司于2016年11月23日签订的《商品房认购协议书》有效； 二、原告应按认商品房认购协议书中确定的房屋【金域观邸15幢1单元601室的价格（每平方米5468元）】的建筑面积及车库【（52号、54号）价格（每平方米3800元）】的面积向被告山东汇昌地产有限公司交齐剩余房款及车库款；被告在原告交清房款及车库款后，按照商品房买卖的规定办理相关手续后，由被告在30日内向原告交付该房屋及车库； 三、驳回原告的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7900元，由被告山东汇昌地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  宫兰芝 审 判 员  张 平 人民陪审员  陈丽丽 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  郭萌萌