河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1407号上诉人（原审被告）：杨相财，男，1967年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。上诉人（原审被告）：邓建梅，女，1969年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。二上诉人的委托诉讼代理人：顾绍华，河南博涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡海涛，男，1978年12月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：张医，河南广义律师事务所律师。上诉人杨相财、邓建梅因与被上诉人胡海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省泌阳县人民法院（2019）豫1726民初5713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨相财及杨相财、邓建梅的委托诉讼代理人顾绍华，被上诉人胡海涛及其委托诉讼代理人张医均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨相财、邓建梅上诉请求：1、撤销河南省泌阳县人民法院（2019）豫1726民初5713号民事判决第二项，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、其与被上诉人约定，其以480万元的价格将框架结构房屋出售个被上诉人，并签订《房地产买卖契约》，按照约定被上诉人应当支付200万元的首笔购房款，20万元的违约金，其收到的定金和首笔购房款220万元，但其只收到217万元，按照约定第二笔购房款220万元应于2014年5月25日前收到，其仅收到217万元；2、余款未支付是因为其多次找被上诉人，被上诉人以其不是买房人或以没有钱为由拒不支付，同时，被上诉人没有任何证据证明在2015年查询不到涉案房屋的地籍档案拒绝支付购房款的事实，且涉案房屋的出租人是上诉人，其收取房屋租金与被上诉人没有任何的法律关系，也没有房租抵房款的约定；二、一审法院适用法律错误。1、双方签订《房地产买卖契约》后，其将房屋钥匙交付给被上诉人，根据我国合同法的规定，被上诉人交付购房款，其交付房屋是合同的主要义务，其将房屋交付给被上诉人不单是合同的生效要件，也是合同义务，现其全面履行了交付义务，但被上诉人未全面履行支付房款义务，无权要求其协助办理过户登记；2、在《房地产买卖契约》中，双方并没有约定过户的时间，依照《合同法》第六十六条规定，双方对合同的义务没有先后顺序的，应当同时履行，根据该条规定，其已履行了合同的主要义务，被上诉人应当将全部购房款履行完毕后才有权要求办理过户；3、其办理过户是合同的附随义务，一审法院认定被上诉人未按合同的约定全部支付首付款或部分购房款情况下，判决其协助办理过户义务损害了其合法权益。胡海涛辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。1、关于被答辩人收到现金多少问题。因双方说法不同，证据提供的不同，被答辩人收到现金多少不是本案审查的重点，事实上答辩人支付给被答辩人的现金不止是220万元，被答辩人自认217万元，一审法院判决后，答辩人又找到被答辩人于2014年11月18日出具的10万元收条，答辩人根据收集的证据另行主张权利；2、我国合同法第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后顺序的，应当同时履行。”3、依据河南省泌阳县人民法院（2019）豫1726民初3609号民事判决书，答辩人已全部支付263万元购房款的履行义务，被答辩人应当协助办理房屋过户手续。请求驳回上诉，维持原判。胡海涛向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的“房地产买卖契约”有效；2.判令被告协助办理产权过户；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月20日，以被告杨相财、邓建梅为甲方（卖方），以原告胡海涛为乙方（买方），订立房地产买卖契约（系格式文本）一份，主要约定内容为：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）贰拾万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在文化××××西段北侧的房地产（房屋建筑面积约1700平方米；土地使用面积364.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆佰捌拾万元；￥4800000元。乙方由2014年5月25日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：首付贰佰万元（￥2000000元），余款贰佰陆拾万（￥2600000元）一次付清。三、双方同意于2013年11月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起一日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式二份，甲乙双方各执一份。契约副本份，送房地产交易管理所（处）。十一、双方约定的其它事项(系手写非格式条款)：1.办理过户手续所需缴纳的一切税费，全部由乙方承担，甲方概不负责。2.后院罗信国房产一套四间二层带院（182.75平方米）一并卖给乙方。3.此合同在手续交接完毕后生效（罗信国房屋手续和施工款）”。上述房地产买卖契约订立后，原、被告双方进行了手续交接，原告向被告支付了购房款220万元，余款因双方对协助办理产权过户登记事宜及房租抵房款等引发争议未履行完毕。审理过程中，该院向泌阳县自然资源局发出《关于胡海涛诉杨相财房屋买卖合同案国有土地使用证的调查函》，该局在回复中称，涉案国有土地使用证没有查阅到土地登记（地籍）档案，土地使用证与土地登记（地籍）档案一致时才视为该土地使用证具有法律效力。一审法院认为，一、关于合同效力问题。依法成立的合同,自成立时生效。当事人应当遵守诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯,按照约定全面、适当的履行各自的义务。本案，原告胡海涛与被告杨相财、邓建梅均依法享有自愿订立上述房地产买卖契约的完全民事行为能力，签订的房地产买卖契约系原、被告的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法律规定的合同无效等其他情形，该房地产买卖契约应为合法有效。且被告对该房地产买卖契约有效不持异议。故对原告要求确认原、被告签订的房地产买卖契约有效的诉讼请求，该院予以支持。二、关于协助办理产权过户问题。房屋买卖合同形成后，买卖双方主体应当对等履行义务和行使权利。如双方均怠于履行义务和行使权利，双方之间始终存在合同的拘束力，造成对双方不利的局面。本案，原告与被告在签订房屋买卖合同时没有约定办理过户手续和支付全部房款的先后履行顺序，由于本案中合同标的物是房屋属于不动产，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权转移登记，才真正履行完给付义务，由于不动产所有权的变动以登记为要件，尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记是房屋买卖合同的主给付义务,也是房屋买卖合同条款的内容之一。原告在交付购房首付款后即享有要求被告协助办理产权过户登记手续的权利，为确保实现合同目的，被告应协助原告办理房屋过户手续。三、关于被告邓建梅是否为本案适格的被告问题。经审查，被告邓建梅系本案房地产买卖契约的卖方当事人，并在该契约文本上签名按印，其作为本案被告并无不当。被告该部分辩称意见与事实不符，该院不予采纳。四、关于是否违约问题。本案原告在起诉时除要求被告协助办理产权过户外没有提出其他继续履行合同的诉讼请求和具体履行事项，被告在答辩时也没有提出原告是否违约的反诉主张，根据泌阳县自然资源局出具的调查函回复意见，原告胡海涛在办理过户登记时因杨相财提供相关国有土地使用证无地籍档案可查，无法办理过户，履行合同是否存在违约、违约方责任及如何继续履行的事项，该院不予评判及审理。综上所述，对原告的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，一审法院判决：一、原告胡海涛与被告杨相财、邓建梅于2013年11月20日订立的房地产买卖契约有效。二、被告杨相财、邓建梅应按照相关规定协助原告胡海涛办理房屋过户登记手续。案件受理费100元，由被告杨相财、邓建梅负担。二审中，杨相财、邓建梅提交（2020）豫1726民初1727号立案通知书一份，拟证明其向一审法院起诉要求双方解除房屋买卖合同，其不应协助办理房屋过户。胡海涛质证认为，其没有收到应诉通知书，该证据不能证明上诉人的证明目的，属于重复起诉。胡海涛提交证据三份，证据1、河南省泌阳县人民法院（2019）豫1726民初3609号民事判决书及河南省驻马店市中级人民法院（2020）豫17民终507号民事判决书各一份，拟证明一、二审判决其支付263万元购房款；证据2、交费清单二份，证明2020年4月28日其已按照生效的民事判决书履行了交费义务；证据3、2014年10月18日上诉人收到其购房款10万元，证明其支付购房款不止217万元。杨相财、邓建梅质证认为，对证据1的真实性无异议，但该生效判决书遗漏了其对涉案房屋的续建工程款，吴祖保作为其继续建设房屋的实际施工人，但在吴祖保起诉其建设工程施工合同纠纷中，被上诉人作为第三人参加诉讼，否认了续建工程与其具有关联性；2、从被上诉人主张不能办理过户的原因是地籍档案无法查询，导致无法办理过户，所以其提出了变化被上诉人办理过户的请求；3、收条10万元不属实；4、现金交纳单，其没有收到法院的领款通知，且被上诉人提交的系复印件，不能作为有效证据适用。本院认定如下：一审法院受理的原告胡海涛因与被告杨相财及被告驻马店市太平洋投资担保有限公司、泌阳县永辉纸业有限公司案外人执行异议之诉一案，一审法院作出（2019）豫1726民初3609号民事判决书，在该判决书中认定胡海涛与杨相财、邓建梅均明确表示自己已按照海海涛约定交付了房屋，杨相财、邓建梅已将钥匙即房屋手续交付给胡海涛，胡海涛在签订合同后取得钥匙及相关手续，应视为实际占有该涉案房屋及所属土地。杨相财、邓建梅在涉案房屋及土地交付后，仍在涉案房屋居住，其行为应视为违约在先，庭审中，杨相财明确表示其认为胡海涛未交付全部尾款，所以拒绝给胡海涛办理过户，可知涉案的房屋及土地未办理过户非胡海涛自身的原因，而是杨相财拒绝为其办理，故胡海涛在涉案土地及房屋交付后为支付剩余价款的行为，并不构成违约。故，判决：一、对该院查封的（2005）第01021066号土地使用权不得执行；二、原告胡海涛应于本判决生效之日起三日内将剩余购房款2630000元交付至该院账户（户名：泌阳县人民法院账号41×××01开户行中原银行泌阳支行）；三、驳回原告胡海涛的其他诉讼请求。一审宣判后，杨相财不服一审法院判决，向驻马店市中级人民法院提起上诉，该院作出（2020）豫17民终507号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年4月28日，胡海涛向一审法院判决指定的账户支付2530000元。上述事实，有（2019）豫1726民初3609号民事判决书及（2020）豫17民终507号民事判决书、现金缴款单在卷印证。二审查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方对其之间存在房屋买卖合同关系的事实及该合同签订后双方进行了手续交接的事实均不持异议，应予确认。本案二审的争议焦点为上诉人杨相财、邓建梅是否为被上诉人胡海涛协助办理房屋过户手续。根据查明的事实，胡海涛与杨相财、邓建梅均明确表示自己已按照海海涛约定交付了房屋，杨相财、邓建梅已将钥匙即房屋手续交付给胡海涛，胡海涛在签订合同后取得钥匙及相关手续，应视为实际占有该涉案房屋及所属土地。杨相财、邓建梅在涉案房屋及土地交付后，仍在涉案房屋居住。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、被告、转让和消灭，经依法登记登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一审法院认为：由于涉案房屋属于不动产，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当协助完成产权转移登记义务；不动产所有权的变动以登记为要件，尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记是房屋买卖合同的给付义务,也是房屋买卖合同条款的内容之一。胡海涛在交付购房首付款后即享有要求被告协助办理产权过户登记手续的权利，为确保实现合同目的，被告应协助原告办理房屋过户手续。该认定既有事实依据又有法律依据，一审法院判决杨相财、邓建梅应按照相关规定协助胡海涛办理房屋过户登记手续，并无不当。故杨相财、邓建梅的上诉理由不足，不予采纳。综上所述，杨相财、邓建梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨相财、邓建梅负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年六月三日书记员  王贞懿