广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执异10号 异议人（案外人）：李某，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：张芳，北京市天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张川若，北京市天元（深圳）律师事务所律师。 申请保全人：深圳市金天茂实业发展有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区黄贝街道沿河南路锦缘里嘉园A座06。 法定代表人：沈林生，总经理。 委托诉讼代理人：焦新聪，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林彩梅，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。 申请保全人：沈某，男，汉族。身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：焦新聪，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林彩梅，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。 被保全人：深圳亘富投资有限公司。住所地：深圳市罗湖区黄贝街道沿河南路3026号锦园里嘉园。 法定代表人：于霞。 委托诉讼代理人：张芳，北京市天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戎学敏，北京市天元（深圳）律师事务所实习律师。 深圳市金天茂实业发展有限公司（以下简称金天茂公司）、沈某与深圳亘富投资有限公司（以下简称亘富公司）合同纠纷再审一案，金天茂公司、沈某向本院申请财产保全。本院采取保全措施后，李某对本院查封广东省深圳市罗湖区沿河南路东南锦缘里嘉园×号房（以下简称涉案房产）不服，向本院提出执行异议。本院立案受理，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月16日组织听证，异议人李某委托诉讼代理人张芳（同时代理亘富公司）、张川若律师，金天茂公司、沈某委托诉讼代理人焦新聪、林彩梅律师，亘富公司委托诉讼代理人戎学敏实习律师参加了听证。本案现已审查终结。 异议人李某的异议请求为解封涉案房产。其异议理由为：异议人因小孩申请入学、购买学区房及自住需要，2019年11月4日，与亘富公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定异议人向亘富公司购买涉案房产，建筑面积为70.72平方米，购房总价款为人民币4,831,370元，同日办理房屋买卖合同网签手续。2019年10月7日、10月17日，异议人分别向亘富公司支付房款共计人民币2,421,370元（已超过购房款的50%）。11月8日，深圳市不动产登记中心受理关于办理涉案房产所有权转移登记申请并出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，国家税务总局深圳市税务局出具税务文书资料受理回执，受理李某契税缴税申请材料。2019年12月11日，因办理小孩小学入学需要提供所居住房屋至少三个月的物业管理费、水电费缴费记录及房产证，故李某先行办理了入伙手续，并实际入住、使用涉案房产至今。而后，因不动产登记中心迟迟未下发不动产登记证明，经了解后李某方得知涉案房屋已被广东省高级人民法院作出的（2019）粤民再294号民事裁定书裁定采取查封、冻结措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，房屋消费者的期待物权受法律保护。《全国民商事审判会议纪要》第125条第三款也明确指出：“如商品房消费者支付的价款接近于百分之五十且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可知，抵押权及一般债权在行使权利的过程中不能对抗已经支付大部分款项的购房消费者，在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，购房消费者对房屋所享有的权益在顺位上优先于其他债权，最高人民法院在（2017）最高法民再194号案持同样观点。本案所查封、冻结的李某的房屋系李某自住使用，是李某的唯一住房，除此之外无其他用于居住的房屋，且在法院查封房屋前即已与亘富公司签订了合法有效的购房合同，支付了超过50%以上的购房款，并办理了网签，使用、实际占有房屋，法院依法应对该房屋解除保全措施。贵院查封异议人房屋的行为已侵害异议人对房屋所享有的权益，根据上述法律规定，异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定向法院申请对涉案房屋解除查封，依法维护异议人合法财产权益。 异议人提供：1.深圳市房地产买卖合同，证明异议人与亘富公司于2019年11月4日签订合同购买涉案房屋，房屋总金额为4,831,370元。2.亘富公司出具的收款收据和银行转账凭证，证明异议人支付购房款2,421,370元，已超过房屋总价款的50%。3.贷款意向书,证明中国建设银行股份有限公司深圳莲塘支行于2019年10月30日出具的贷款意向书同意向李某发放2,410,000元的个人住房贷款。4.社区客户资料卡、锦缘里嘉园社区防火防盗公约、拒绝社区五大不文明行为承诺书、入住证明，证明异议人已于2019年12月11日办理房屋入伙手续，并已实际使用房屋。5.不动产信息查询结果单（查询截止日期：2020年3月11日20时24分），证明李某名下没有任何房屋,李某购买房屋是用于自住。6.深圳市不动产登记中心业务受理通知书，证明深圳市不动产登记中心于2019年11月8日受理了异议人关于国有建设用地使用权登记及房屋所有权（转移登记）事项的申请。7.税务文书资料受理回执，证明国家税务总局深圳市税务局2019年11月19日受理李某缴纳房屋契税申请。8.（2019）粤民再294号民事裁定书、（2019）粤民再294号财产保全通知书、快递签收单，证明亘富公司于2019年11月28日收到法院作出的财产保全裁定书及财产保全通知书，而异议人是因无法办理房屋过户、缴税手续，才了解到法院已经对其购买的房屋采取了查封、冻结措施。9.涉案房屋不动产登记证书〔粤(2017）深圳市不动产权第×××号〕，证明涉案房屋建筑面积70.72平方米，权利人为深圳亘富投资有限公司。 异议人在听证会上出示了证据1-8的原件和证据9的复印件。听证会后异议人补交了深圳中院（2017）粤03民终5039号民事判决书、亘富公司与金天茂公司签订的协议书，证明亘富公司与金天茂公司双方的纠纷是金钱债权纠纷，而不是物权纠纷。 针对异议人的请求和理由，申请保全人金天茂公司、沈某在听证会上的答辩意见主要为五点：1.涉案物业保全执行程序已经终结，案外人现提起异议超过法律规定的期间，应依法裁定驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条，异议人应当在涉案物业保全执行终结之前提出，涉案保全民事裁定及财产保全通知书于2019年11月已经送达，异议人代理人也当庭表示异议人系2019年12月初即得知被保全，但异议于2020年4月7日提起执行异议，超过法律规定的期间，应依法予以驳回。2.保全申请人与被保全人之间的纠纷系基于合资、合作开发房地产合同而产生的位于深圳市××沿河××路××号“锦缘里嘉园”项目竣工验收后的建筑面积叁仟平方米（3000平方米）的住宅楼（按该项目的标准精装修）的交付，是交付物权的纠纷，非金钱债权纠纷，依法不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。3.异议人提交的证据并不能证明其购买涉案房产系用于居住且无其他用于居住的房屋。异议人提交的深圳市不动产信息查询结果单、入伙资料等，并不能证明其在深圳市外没有用于居住的房产及其家庭成员在深圳市内没有其他房产，也不能证明异议人购买房屋系自住和已实际入住。即便如异议人所述涉案房产已经办理网签手续，但不动产物权变动，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。已经办理网签备案的房屋买受人向法院提起的执行异议之诉，要求排除强制执行的，人民法院不予支持。〔最高法在（2018）最高法民申350号指导性案例中已经明确予以认定〕。4.我国法律适用成文法，并不适用判例法，对异议人在异议申请书中提及的最高院审理（2017）最高法民再194号案，只是最高人民法院审理的其中一例再审案件，既非公报案例、也非指导性案例，完全不具有指导和参考性作用。5.对于异议人提供的房屋买卖合同、不动产查询单、亘富公司出具的收据、银行转账凭证、社区客户资料卡、锦缘里嘉园社区防火防盗公约、拒绝社区五大不文明行为承诺书、入住证明、涉案房屋不动产登记证书等证据三性不予认可，对异议人提供的深圳市不动产登记中心业务受理通知书、税务局文书资料受理回执真实性予以认可，对于其证明目的不予认可，两份文件均只是受理文件，并非过户证明，法院查封的日期为2019年11月19日，在李某所主张的“办理过户”之前已经完成查封行为。对294号民事裁定书、294号保全通知书真实性予以认可，可以看出贵院做出查封裁定的时间为2019年11月7日，此时李某并未去申请办理过户手续。对快递签收单以法院系统登记的签收日期为准。另外，申请保全人认为异议人和被保全人存在房屋买卖的利害关系，张芳律师不能同时代理异议人和被保全人。 执行听证后，异议人律师提交了补充代理意见：1.案涉房屋物权属于被保全人亘富公司而非保全申请人金天茂公司、沈某，保全申请人对亘富公司仅享有标的额为6000万元的金钱债权（该债权亦已被抵消），只是该金钱债权的支付方式为交付房屋，因此双方纠纷不可能属于“物权”纠纷，而系基于相关还款合同而发生的“金钱之债”法律关系的金钱债权纠纷。保全申请人金天茂公司、沈某与被保全人亘富公司在2012年1月15日达成《协议书》，该《协议书》第一条约定，金天茂公司、沈某与亘富公司之间的所有债权债务关系重新确立为金天茂公司、沈某对亘富公司享有6000万元的债权，除此之外，不再存在任何未决争议，金天茂公司、沈某无权再向亘富公司主张其它；《协议书》第二条约定，亘富公司在其建设的“锦缘里嘉园”项目竣工验收后，以向金天茂公司、沈某交付锦缘里嘉园项目中3000平方米的住宅楼的方式完成6000万元的付款义务。2.异议人对保全执行中的执行标的及执行行为不服的，应参照执行异议的规定处理，并且按照“举重以明轻”之基本原则，适用于执行措施的《执行异议规定》第二十九条，也应适用于相较于执行程度更轻的保全措施。3.异议人再次向相关银行请求打印流水凭证，但银行回复“银行在凭证单据上加盖的黑白章同样具有法律效应，银行均做过相应的备案可供查阅，不会再额外为异议人出具加盖红章的凭证”。案外人还提供了（2017）粤03民终5039号判决书以及金天茂公司、沈某与亘富公司于2012年1月15日签订《协议书》。 针对异议人执行听证后提交的证据和意见，保全申请人认为：1.对（2017）粤03民终5039号判决书和《协议书》的真实性予以认可，但对关联性不予认可。针对该错误判决书认定的事实，金天茂公司、沈某已经提起再审，并被广东省高级人民法院提审，故该二审判决书所认定的事实不能作为本案的参考依据。《协议书》是在各方原签订的《合作开发王府花园综合楼的协议书》《股权转让协议》《股权转让补充协议》基础上所签订的文件，实际上是双方在合作开发锦缘里嘉园项目过程中的债权债务的结算及物业权益的重新分配，不能单纯据此认定双方之间是金钱债权关系。2.关于金天茂公司、沈某与亘富公司一案，一审判决认定案由为合作开发房地产合同纠纷，二审案由为合同纠纷，广东省高级人民法院裁定再审亦为合资、合作开发房地产合同纠纷，因此本案的基础案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷，而非借款纠纷。3.金天茂公司、沈某为保证将来再审判决支持其获取3000平方米住宅的诉求得以执行，申请保全亘富公司3000平方米的住宅是必要的，也是合法正当的。“锦缘里嘉园”地产项目中仅剩余37套住宅用途物业归属亘富公司名下，而截至保全结果出具时，又有三套住宅用途的物业被亘富公司出售，广东省高级人民法院查封到34套住宅物业，尚不足3000平方米，且已被亘富公司于2019年8月抵押给银行套取高额贷款，以规避再审结果可能对其不利的情况和规避执行，损害了金天茂公司和沈某的合法权益。4.“锦园里嘉园”项目目前均已进入现楼销售阶段，对于现楼销售的物业，根据物权法的规定及最高院下发的（2018）最高法民申350号指导性案例，物权公示原则为法律规定的基本原则。案涉房屋仍登记在亘富公司名下，案外人对涉案房产是享有债权请求权，而非物权请求权。 本院查明，金天茂公司、沈某与亘富公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审一案，本院依据金天茂公司、沈某的财产保全申请，于2019年11月7日裁定“查封深圳亘富投资公司名下位于广东省深圳市××沿河××路东南锦缘里嘉园的3000平方米房产”，同月19日查封了涉案房产（保全日期2019年11月19日至2022年11月18日止）。该再审案件正在审理当中。 本院认为，本案性质为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。对涉案房屋的采取的保全措施虽然已经实施完毕，但并未对涉案房屋进行实际处置，因此案外人可以在保全措施采取后对涉案房屋排除执行提出异议。申请保全人认为张芳律师不能同时代理异议人和亘富公司，理据不足，本院不予支持。鉴于案外人已经提供了房屋买卖合同、不动产查询单、亘富公司出具的收据、银行转账凭证、社区客户资料卡、锦缘里嘉园社区防火防盗公约、拒绝社区五大不文明行为承诺书、入住证明、涉案房屋不动产登记证书、深圳市不动产登记中心业务受理通知书、税务局文书资料受理回执等相关材料证明自己的主张，申请保全人虽然不予认可，但亦未举证反驳，本院可以根据表面证据原则予以采用并据以确认相关事实存在。 本案争议的焦点为买受人交付了涉案商品房大部分款项后，买受人的物权期待权能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释明确了商品房买受人在特定情形下具有物权期待权，可以排除司法执行。 首先，关于本案是否属于金钱债权的执行，能否依照或者参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定执行。异议人、被申请保全人和申请保全人对此存在争议，异议人李某和被申请保全人亘富公司认为被保全申请人与申请保全人之间的诉讼案由是借款合同纠纷，而申请保全人金天茂公司、沈某则认为双方是合作开发房地产合同纠纷，是交付物权的纠纷。本院认为，保全申请人金天茂公司、沈某与被保全申请人亘富公司合同纠纷再审一案，目前正在审理当中，并未有生效裁判。从原一审二审双方诉讼请求、理由、答辩情况和法院认定的事实来看，金天茂公司主张查封3000平方米房产的依据是：2012年1月15日，金天茂公司、沈某与亘富公司签订《协议书》，约定：亘富公司应向金天茂公司、沈某支付6000万元，三方之间的所有债权债务全部了结；亘富公司向金天茂公司、沈某支付6000万元的方式为：亘富公司在锦缘里嘉园项目竣工验收后将该项目中的建筑面积3000平方米的房产交付给金天茂公司、沈某。从该《协议书》的内容看，金天茂公司依据该协议取得的权益仍然是债权请求权，即基于双方债权债务关系，得以请求相对方履行交付房产的义务。该权利并非物权，即使得到最终生效判决的确认，也不直接产生物权效力变动的效果。再者，从本案案由看，无论本案是借款合同纠纷还是合资、合作开发房地产合同纠纷，均非物权纠纷，申请保全人据此享有的是合同权益，并非物权权益。申请保全人认为《协议书》是在各方原签订的《合作开发王府花园综合楼的协议书》《股权转让协议》《股权转让补充协议》基础上所签订的文件，实际上是双方在合作开发锦缘里嘉园项目过程中的债权债务的结算及物业权益的重新分配，但并未提供相关证据予以佐证，申请保全人认为对涉案房屋享有物权，理据不足。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确立商品房买受人债权优先性规则，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其物权期待权应优先获得保护。工程款优先受偿权、抵押权均不能对抗买受人，而本案中，在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，无论是金钱债权还是其他债权，均不能对抗买受人。综上，本案可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。 其次，关于买受人李某是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的三个条件。第一，关于异议人是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，异议人李某是于2019年11月4日与亘富公司签订了商品房买卖合同，早于本院对涉案房产的实际查封时间。第二，关于买受人所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。考虑到李某是深圳户籍，且涉案房产所在地亦在深圳，因此将无房证明的地域范围确定为深圳市内较为适宜。异议人提供的不动产信息查询单显示，李某在深圳市内没有任何房屋，可认定其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。第三，关于已支付价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。经审查，涉案房产的商品房买卖合同约定异议人以4,831,370元人民币的价格向亘富公司购买涉案房产，并于2019年10月17日前支付给亘富公司购房款2,421,370元，已超过房屋总价款的50%。结合上述三方面分析，涉案房产买受人李某对登记在亘富公司名下的商品房提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，其物权期待权能够排除强制执行。异议人李某请求解除对涉案房产的查封的异议请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 中止对深圳亘富投资有限公司锦缘里嘉园×××号房的执行。 案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长  胡志超 审判员  杨明哲 审判员  余炜川 二〇二〇年六月十五日 法官助理朱函熠 书记员刘正绩