湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终1987号上诉人（原审原告）：襄阳绿阳物业服务有限公司，住所地襄阳市樊城区人民西路**御江苑****，统一社会信用代码：9142060055970245XN。法定代表人：郑庆元，该公司经理。委托诉讼代理人：郑胜辉，该公司职工。委托诉讼代理人：尚虎山，该公司职工。上诉人（原审被告）：石林娜，女，汉族，1980年2月28日生，住襄阳市樊城区。上诉人襄阳绿阳物业服务有限公司（以下简称绿阳物业公司）因与上诉人石林娜物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2019)鄂0606民初7114号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。绿阳物业公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判石林娜于判决生效之日起十日内支付2019年3月1日至8月31日物业管理费用3461.4元和滞纳金733.82元，合计4195.22元。事实和理由：一、一审认定事实错误。洗车行业按特种用水收费标准是政府部门规定和收取，并非上诉人所能决定，上诉人提供物业服务、收取物业管理费没有过错，一审判决认定上诉人有过错与事实不符。二、一审判决改变当事人合同约定，判决石林娜减少支付10%物业服务费并免除滞纳金没有法律依据。二审期间，绿阳物业公司对一审认定的事实无异议，撤回上诉状的第一项上诉理由。石林娜答辩意见同其上诉状一致。石林娜上诉请求：依法撤销一审判决，改判绿阳物业公司物业费减半；改判《前期物业管理服务合同》无效，重新签订新的物业服务合同，明确物业服务内容及收费标准；一、二审诉讼费由绿阳物业公司负担。事实和理由：上诉人与被上诉人2015年签订的《商业物业管理服务协议》约定，水费3元/吨，2016年3月后水费按5.1元/吨交纳。2019年8月7日，樊城区法院（2019）鄂0606民初3143号民事判决解除了《商业物业管理服务协议》。本案一审判决认定《前期物业服务合同》有效错误，上诉人的水电迁出导致物业公司服务减少，一审法院酌情减少物业费标准10%太少，应减半收取。绿阳物业公司答辩意见同其上诉状一致。绿阳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令石林娜支付2019年3月1日至2019年8月31日物业管理服务费用3461.4元和滞纳金733.82元，合计4195.22元；2、物业服务合同有效；3、以后要按时足额交纳物业服务费；4、诉讼费由石林娜承担。一审法院认定事实：2014年4月，湖北金环房地产开发有限公司与襄阳佳德行物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，规定：……商业物业：3元/月平方米，等。2015年1月26日，襄阳市工商行政管理局向襄阳佳德行物业服务管理有限公司发出《企业名称变更核准通知书》（襄工商）名称变核内字[2015]第58号：“你送审的襄阳佳德行物业服务有限公司企业名称变更登记材料收悉。经审查，核准该企业名称变更为襄阳绿阳物业服务有限公司。以上名称在企业登记机关核准变更登记，换发营业执照后生效等。”襄阳市公安局樊城区分局王寨派出所《接处警工作登记表》显示：6月29日9月56分，接报警人周涛报警称：与物业有纠纷，水被停了。他们夫妻在御江苑购买的门面房，在那开了一个洗车店，物业公司现在把他的水停了。我所民警赶到现场后告知他与物业公司协商，或者到法院起诉。2018年11月20日，绿阳物业公司御江苑项目部发布《通知》：御江苑小区3号楼102、103业主石林娜在商业门面经营中吉汽车服务有限公司，开展洗车服务业务，不适用商业用水标准，属于特种行业生产用水，接通知后，限期将特种行业生产用水从商业用水表中迁出，并单独立户。以利于公司业务发展。樊城法院（2019）鄂0606民初3143号《民事判决书》经审理认定的事实：2017年6月2日，石林娜申请安装电表，绿阳物业公司同意石林娜用电系统分割单独开户安装电表，不再使用御江苑小区系统。……10月28日，石林娜的弟弟石宇鹏签字，并代表石林娜签字，向襄阳市水务管理处申请将中吉汽车公司的使用水从御江苑绿阳物业公司内分离开，开设水表专户，单独使用并计算水费等。一审法院认为，湖北金环房地产开发有限公司与襄阳佳德行物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》内容不违反法律规定，合同合法有效，效力及于改名后的襄阳绿阳物业服务有限公司和石林娜。自2019年3月1日至2019年8月31日，绿阳物业公司为石林娜提供了物业服务，但石林娜一直未缴纳在此期间的物业服务费用，考虑到石林娜因与绿阳物业公司产生的矛盾不可调和才被迫迁出水电线路，双方均有过错，且考虑到石林娜水电迁出导致绿阳物业公司服务相应减少，酌情核减物业费标准10％，即3115.26元（（122.99＋69.31）×3元每月/平米×6个月×（1-10％））。此后，石林娜要按时、足额交纳物业服务费，节约司法资源。对于绿阳物业公司要求石林娜支付滞纳金的诉求，考虑到石林娜未按约支付物业服务费系不满绿阳物业公司让自己迁出水电，并非恶意拖欠，故对绿阳物业公司的这项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十四条规定，判决：一、石林娜于判决生效之日起十日内支付襄阳绿阳物业服务有限公司2019年3月1日至2019年8月31日物业管理费用3115.26元。二、《前期物业管理服务合同》合法有效；三、判决生效后，石林娜要按时、足额交纳物业服务费；四、驳回襄阳绿阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由石林娜负担。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律的若干解释》相关规定，房地产开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对所有业主均有约束力。小区业主或业主委员会在未重新选聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同的情况下，《前期物业服务合同》仍然有效，故石林娜上诉认为前期物业管理服务合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。绿阳物业公司对小区所有业主享有的公共部分提供物业服务，服务利益全体业主共享，不能因部分业主未使用或直接利用公共设施就否定物业公司对物业公共部分的管理服务，从而随意改变合同的约定降低物业收费标准。故原审核减石林娜物业费没有法律依据，应予纠正。石林娜上诉要求绿阳物业公司减半收取物业费的上诉请求本院不予支持。绿阳物业公司主张不应核减物业费的上诉理由成立，本院予以支持。绿阳物业公司上诉要求收取滞纳金，本院认为，滞纳金属于行政收费性质，是行政管理部门对相对人不依法按期缴纳行政规费的行为加收一定比例的费用金额，不适用于平等主体之间的民事纠纷。绿阳物业公司在本案中主张的滞纳金实际上应为违约金，本案系因石林娜不满绿阳物业公司提供的物业服务发生纠纷，并非故意拖欠物业费，故对绿阳物业公司要求石林娜支付违约金的诉请不予支持。绿阳物业公司起诉的第三项诉求是请求判令石林娜以后要按时足额交纳物业服务费。本院认为，是否按时足额交纳物业服务费是一种履行合同行为，应根据双方的合同履行情况决定费用的交纳，对尚未发生的行为及预期利益人民法院不宜干预。当事人应按照合同的约定履行义务，以后因合同履行发生争议可另行主张。故原审在判决石林娜支付所欠物业费后，再判决其以后要按时、足额交纳物业服务费没有事实和法律依据，且该判项只为石林娜设定了交纳物业费的义务，剥夺了其享有合法抗辩权利，明显不当，本院依法予以撤销。综上所述，石林娜要求改判绿阳公司物业费减半和《前期物业服务合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。绿阳物业公司关于不应核减石林娜应交纳物业费的上诉理由成立，本院予以支持，但对其要求支付违约金的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十四条、第二十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院(2019)鄂0606民初7114号民事判决第二项；二、撤销襄阳市樊城区人民法院(2019)鄂0606民初7114号民事判决第一项、第三项、第四项；三、石林娜于本判决生效之日起十日内支付襄阳绿阳物业服务有限公司2019年3月1日至2019年8月31日的物业管理费用3461.4元；四、驳回襄阳绿阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由石林娜负担；二审案件受理费100元，由绿阳物业公司负担50元，石林娜负担50元。本判决为终审判决。审判长  宋建立审判员  胡 欣审判员  何绍建二〇二〇年六月三十日法官助理刘燕书记员吴加利