西宁铁路运输法院行政判决书（2020）青8601行初68号原告李国春，男，1968年4月24日出生，汉族，住西宁市。原告索明芳，女，1964年12月24日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人严玉霞，青海徒信律师事务所律师。被告西宁市住房保障和房产管理局，统一社会信用代码11630100015007192E，住所地西宁市黄河路142号。法定代表人景福，该局局长。委托诉讼代理人田宪周，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人姚国彬，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。原告李国春、索明芳诉被告西宁市住房保障和房产管理局请求撤销被告作出的宁房市〔2020〕14号关于撤销李国春和索明芳商品房买卖合同备案的决定一案，于2020年4月22日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭审理了本案。原告李国春、索明芳的委托诉讼代理人严玉霞，被告西宁市住房保障和房产管理局行政机关负责人陈焰及其委托诉讼代理人姚国彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告西宁市住房保障和房产管理局于2020年4月2日作出宁房市〔2020〕14号《西宁市住房保障和房产管理局关于撤销李国春和索明芳商品房买卖合同备案的决定》，认定原告与青海省年丰投资集团有限公司（以下称“年丰公司”）签订的商品房买卖合同关系实为民间借贷关系，且房屋价格明显低于当期市场价，同时房屋债权关系存在争议，作出对其已办理的合同备案业务予以撤销的决定。原告李国春、索明芳诉称，原告与年丰公司在2015年发生过借贷关系，原告在2015年签订的备案合同价格为3320.66元。年丰公司一直到2017年末未归还欠款。经原告多次催要未果，为保证原告债权实现,原告与年丰公司及北京市第二建筑工程有限公司（以下称“北京二建公司”）在2018年协商由原告以每平方米8924元的价格购买年丰公司面积达2409.16平方米的商铺。被告在未查明事实的情况下认定案涉房屋债权关系存在争议且房屋价格明显低于市场价格，与事实不符，理由如下：一、北京二建公司与年丰公司曾因建设施工合同纠纷诉至青海省高级人民法院。在诉讼过程中将年丰公司的商铺进行了诉讼保全，在青海省高级人民法院的主持下双方达成了调解协议。在调解书履行过程中，年丰公司未结清工程款，北京二建公司申请强制执行，将年丰公司4－20层商铺（包括原告购买的商铺在内）全部予以查封冻结，原告向青海省高级人民法院提起执行异议之诉，在青海省高级人民法院的主持下，原告与北京二建公司达成和解协议。原告按照申请人的意愿，将购买商铺的差价款补齐，北京二建公司同意解封，并将补齐的购买商铺差价款汇入青海省高级人民法院账户。北京二建公司协助青海省高级人民法院执行局解除了查封，同时在西宁市不动产登记局给原告做了物权预告登记，2018年8月21日西宁市不动产登记局给原告颁发了0035529号预告登记证。原告认为，2018年与年丰公司及北京二建公司签订的商品房买卖合同合法有效。原告拿到物权预告登记凭证已近两年，被告将其已办理的合同备案业务撤销影响了原告的合法权利。故提起行政诉讼，请求本院依法撤销被告于2020年4月2日作出的宁房市〔2020〕14号关于撤销李国春和索明芳商品房买卖合同备案的决定，本案诉讼费用由被告承担。原告李国春、索明芳向本院提交了以下证据：1.西宁市住房保障和房产管理局14号文件，证明被告2020年4月2日向原告下发了撤销商品房买卖合同备案的决定；2.原告与年丰公司签订的商品房预售合同，证明签订的商品房买卖合同合法有效及所购买房屋的面积、价款、时间、合同编号及房屋代码等事实；3.合同备案情况表，证明行政机关在2015年12月30日给原告作出行政备案业务行为合法；4.银行转账凭证6张，证明原告依据商品房买卖合同付清了所有购房款项；5.变更商品房买卖协议书，证明2017年9月6日原告与年丰公司终止借款法律关系变更为买卖关系的事实；6.异议和解协议，证明原告与北京二建公司在青海省高级人民法院主持下达成和解协议及原告向北京二建公司补足房屋差价500万元的事实；7.补充协议和中国农业银行汇款凭证2张，证明原告将200万元房屋差价汇入青海省高级人民法院指定账户及300万元汇入北京二建公司青海分公司账户的事实，以及北京二建公司协助青海省高级人民法院执行局办理解封事宜并协助原告办理预告登记的事实；8.不动产登记证明，证明原告于2018年8月21日取得案涉房屋物权的事实。被告西宁市住房保障和房产管理局辩称，年丰公司开发建设的景艺大厦项目位于西宁市××区，目前项目施工至工程量的90%后处于停工状态，法定代表人张惠明目前被公安机关羁押，案件处于法院审判阶段。经答辩人对商品房买卖合同签约情况梳理后发现，被答辩人签订的商品房买卖合同关系实为民间借贷关系，房屋价格明显低于市场价，房屋债权关系也存在争议，故对其商品房买卖合同备案不予支持，决定对已办理的合同备案业务予以撤销。答辩人认为作出的撤销决定事实清楚，内容正确，被答辩人的诉讼请求及事实理由不能成立，请求人民法院判决驳回被答辩人的诉讼请求。被告西宁市住房保障和房产管理局向本院提交了如下证据：1.关于年丰景艺大厦项目相关情况的汇报；2.西宁市住房保障和房产管理局《关于撤销李国春和索明芳商品房买卖合同备案的决定》（宁房市〔2020〕14号）文件。证明因原告与年丰公司签订的商品房买卖合同实为民间借款关系等原因，被告依法撤销了商品房买卖合同备案。经庭审质证，原告李国春、索明芳的委托诉讼代理人对被告西宁市住房保障和房产管理局提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性不持异议，但是对其证明方向不予认可。对证据2的真实性不持异议，对其合法性和证明方向有异议。被告西宁市住房保障和房产管理局对原告李国春、索明芳提交的证据发表质证意见如下：对证据1的三性均予以认可；对证据2的真实性、合法性以及证明方向均不予认可；对证据3的真实性予以认可，证明方向不予认可；对证据4、证据5的真实性和合法性不发表意见，对其证明方向不予认可；对证据6、证据7的真实性、合法性不发表意见，证明方向不持异议；对第证据8的真实性、合法性以及证明方向均予认可。对上述原被告双方认可的证据，本院予以认定，对双方有争议的证据认证如下：1.对于原告提交的证据2原告与年丰公司签订的商品房预售合同，其能够证明原告购买案涉房屋的面积、价款、时间、合同编号及房屋代码等事实，亦不违反其他强制性规定，本院予以认定；2.对于原告提交的证据3合同备案情况表，系行政机关实施行政管理的手续，反映合同备案信息，本院予以认定；3.对于原告提交的证据4银行转账凭证6张、证据5变更商品房买卖协议书，分别能够证明原告依据商品房买卖合同付清了所有购房款项及2017年9月6日原告与年丰公司终止借款法律关系变更为买卖关系的事实，对于上述两份证据予以认定；4.对于被告提交的证据1关于年丰景艺大厦项目相关情况的汇报，系公安机关出具的情况说明，对其真实性、合法性、关联性予以认定；5.对于被告提交的证据2西宁市住房保障和房产管理局《关于撤销李国春和索明芳商品房买卖合同备案的决定》（宁房市〔2020〕14号）文件，能够证实被告撤销案涉商品房买卖合同备案的事实，对其真实性、关联性予以认定。经审理查明，年丰公司因开发西宁市昆仑路15号青海景艺大厦资金周转困难，2015年8月30日向原告李国春、索明芳借款人民币800万元，双方约定借款利息为每月3%，年利率36%，还款期限为2015年12月30日。到期后，年丰公司未按约定期限还款。为担保借款履行，年丰公司将其开发的位于西宁市××区第四层的10401、10402、10403、10404、10405室及第八层的10801、10802、10803、110804、10805室建筑面积总计2409.16平方米的房屋，以每平方米3320.66元的价格与原告于同年12月30日签订了商品房预售合同，合同编号为ys0258220并在西宁市不动产登记中心备案。2017年9月6日年丰公司与原告签订了变更商品房买卖协议书，约定因年丰公司无力偿还原告的借款本息，自愿将其担保借款履行的案涉房屋以每平方米9000元的价格出售给原告，从2017年9月4日起双方终止了借款合同，变更为商品房买卖关系。2017年年丰公司因与北京二建公司发生建设施工合同纠纷被诉至青海省高级人民法院，应北京二建公司申请，青海省高级人民法院依法查封了位于西宁市××区.16平方米及19层、99.5平方米总面积2506.7平方米，包括本案原告所购买的房屋。原告李国春、索明芳向青海省高级人民法院提出执行异议，在青海省高级人民法院的主持下，原告与北京二建公司达成和解协议，原告将购买商铺的差价补齐，并将购买商铺差价款分别打入青海省高级人民法院账户及北京二建公司账户。北京二建公司协助青海省高级人民法院执行局到西宁市不动产登记局解除了对原告李国春、索明芳所购买房屋的查封。2018年8月21日西宁市不动产登记局向原告李国春、索明芳办理了青（2018）西宁市不动产证明第0035529号不动产登记证明。2020年4月2日西宁市住房保障和房产管理局作出了关于撤销李国春和索明芳商品房买卖合同备案的决定。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称为《城市房地产管理法》）第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。被告西宁市住房保障和房产管理局是负责本行政区域内商品房预售合同登记备案管理的部门，具有对涉案商品买卖合同登记备案以及撤销登记备案的法定职权。《城市房地产管理法》没有明确规定房产管理行政部门依职权撤销预售合同登记备案的情形。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）规定，已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。根据上述规定，对于已经签订商品房预售合同并完成网上备案的，须经双方当事人协商一致解除合同，并向房产管理部门递交申请且说明理由，才可撤销已办理的登记备案业务。本案中，从被告提供的证据来看，原告与年丰公司未达成解除商品房买卖合同的协议也并未提出撤销登记备案的申请,也不存在其他法定撤销的情形，故被告作出撤销涉案商品房买卖合同备案登记的行为于法无据。另，商品房预售登记备案制度作为一项行政管理措施，登记备案是办理不动产预告登记的前提，本案原告基于登记备案已办理了不动产预告登记，备案登记行为具有确定性和排他性，撤销备案登记对原告显然存在影响，其撤销行为必将阻却登记权利人实现物权或产生阻却物权实现的现实风险，故对于被告称撤销登记备案决定不影响原告权利、不具有可诉性的意见不予采纳。且，被告在撤销登记备案时也应当对购房人权益予以考虑，充分保护当事人的知情权和申辩权等程序性权益。本案中被告在作出撤销备案决定时，既没有足以撤销登记备案的事实和法律依据，也未在撤销前告知原告，让其充分行使权利，其作出撤销案涉商品房备案登记的决定超越了法律法规规定的职权。综上，被告西宁市住房保障和房产管理局作出的宁房市〔2020〕14号关于撤销李国春、索明芳商品房买卖合同备案的决定，于法无据，应当予以撤销，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（四）项规定，判决如下：撤销被告西宁市住房保障和房产管理局作出的宁房市〔2020〕14号关于撤销李国春、索明芳商品房买卖合同备案的决定。案件受理费50元，由被告西宁市住房保障和房产管理局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 马正福审判员 贾存平审判员 班自渠 二〇二〇年六月二十三日（法官助理 张雄雄书记员 乔淑英 附：本判决适用的相关法律依据