广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终508号上诉人（原审原告）：汕头中海物业服务有限公司（原企业名称汕头中信物业服务有限公司），住所地汕头市****华美庄金信大厦裙楼204、207、208房。法定代表人：刘忠华。委托诉讼代理人：古创辉，公司员工。委托诉讼代理人：杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘健华，男，1964年6月20日出生，汉族，住汕头市龙湖区***************。上诉人汕头中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）因与被上诉人刘健华物业服务合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中海物业公司上诉请求：1.撤销汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2429号民事判决第一项判决，依法改判为被上诉人向上诉人支付2007年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计48632.4元。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判定物业服务费的诉讼时效期间应分别从每一期费用履行期限届满之日起算系适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被上诉人于1998年10月17日入住位于汕头市龙湖区*********交接处中信海滨花园东区第26幢702房。根据汕头中信海滨花园东区业主委员会与上诉人于2005年8月1日签订的《物业委托管理合同》及《补充协议》以及汕头中信海滨花园东区业主委员会与上诉人于2011年8月1日签订的《物业服务合同》，明确约定由上诉人作为该小区的物业管理单位提供物业服务。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，上诉人所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续、不间断地履行，因此虽然物业合同属于理论上的定期给付之债，各期债务有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务合同的整体性和连续性。因此应当视为当事人约定同一债务分期履行，所以诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。2.由于物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，上诉人的日常工作内容之一即催交物业费，所以，不存在怠于行使权利的情形。因此，诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起开始计算。该观点亦与最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书，秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案中关于租金的诉讼时效的起算点不谋而合。3.被上诉人在开庭时明确表示承认债务的有效存在并愿意履行债务，一审法院仅以诉讼时效为由形成该判决是不合理的。4.上诉人在被上诉人欠费后每年均进行有效催缴，并找回2017年邮寄送达催缴通知单一份，均可证明上诉人的催缴行为。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘健华辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，因此一审判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：1、上诉人起诉被上诉人拖欠物业费及滞纳金已超过法律规定的诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。虽然被上诉人自2007年1月起至今没有交纳物业服务费，上诉人在一审中自称自2007年起每年的12月1日都有书面通知被上诉人交纳物业服务费，但被上诉人从未收到上诉人有关任何书面催收的交款通知。直到2019年8月，被上诉人才在门上看到上诉人张贴的律师函，要求交纳物业费，被上诉人看到律师函后有书面向物业管理处反映关于车库的积水问题，其没有交纳物业服务费是因为上诉人一直没有解决车库积水的问题。上诉人也承认律师函是在2019年8月份才张贴的，这就证明了上诉人从未向被上诉人追讨过物业费。因为诉讼时效是三年，所以上诉人主张的2007年1月至2016年7月的物业服务费已经超过了诉讼时效。2、关于违约金的问题，上诉人与该小区业主委员会2011年签订的物业服务合同中，并没有约定收取违约金，并且2014年8月7日合同到期后没有再与业主委员会签订物业服务合同，仍继续按2011年签订的合同内容对该小区进行物业管理，因此，上诉人请求支付未交纳物业服务费的违约金没有法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘健华向中海物业公司支付2007年1月1日至2018年12月31日的物业管理费48632.4元、违约金22791.94元；2.请求判令刘健华承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1998年10月17日，中信汕头公司与中海物业公司、刘健华代表签署《交房验收证明书》，载明中信海滨花园（东区）第26幢第702号单元经验收合格，移交购房户刘健华使用，保修期为1998年3月31日至1999年3月31日。同日，中海物业公司与刘健华代表签定入住合约。中海物业公司与刘健华双方确认该房产面积为217.42平方米，权属人为刘健华。2005年8月1日，中海物业公司与汕头市中信海滨花园东区业主管理委员会签署《汕头市物业管理委托合同书》和《补充协议》，约定由中海物业公司对中信海滨花园东区提供物业管理服务，合同期限为2005年8月8日起至2008年8月7日止，合同还对物业服务费的收费标准等事项进行了约定，业主应在每月10日前交纳物业服务费，未按时交纳的应按每天1‰支付违约金。合同到期后，中海物业公司继续按原合同内容对该小区进行物业管理，中海物业公司明确这段时间的合同丢失，无法提供。2011年8月1日，中海物业公司与汕头市中信海滨花园东区业主管理委员会再次签署《中信海滨花园（东区）物业服务委托合同》，委托管理期自2011年8月8日起至2014年8月7日止，该合同对物业服务费的收费标准等事项进行了约定，但对业主未按时交纳物业服务费没有约定收取违约金。2014年8月7日合同期满后，中海物业公司没有与业主委员会再签订物业管理服务合同，中海物业公司仍继续按2011年签订的合同内容对该小区进行物业管理，直至现在。刘健华对其房产2007年1月至2011年12月期间物业服务费每月每平方米1.45元、2012年1月至2013年12月期间物业服务费每月每平方米1.57元、2014年1月至现在的物业服务费每月每平方米1.65元均没有异议。刘健华自2007年1月起至今没有交纳物业服务费，中海物业公司自称自2007年起每年的12月1日都有书面通知刘健华交纳物业服务费。刘健华对此予以否认，刘健华称其在2007年至2018年期间没有收过任何的催缴通知，直至2019年8月，刘健华才在门上看到中海物业公司张贴的律师函，要求交纳物业费，刘健华看到律师函后有书面向物业管理处反映关于车库的积水问题，其没有交纳物业服务费是中海物业公司一直没有解决车库积水的问题。中海物业公司确认该律师函是2019年8月张贴的。一审法院另查明，2018年7月13日，汕头中信物业服务有限公司变更为汕头中海物业服务有限公司。一审法院认为：中海物业公司与业主委员会签订的《汕头市物业管理委托合同书》、《中信海滨花园（东区）物业服务委托合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2014年8月合同期满后，中海物业公司一直按原合同的内容对该小区进行物业管理，刘健华作为该小区的业主，接受了中海物业公司提供的物业管理服务，应交纳相应的物业服务费。本案主要争议的焦点为：1.中海物业公司请求的2007年1月至2016年8月的物业服务费是否已超过诉讼时效问题。诉讼时效，是指权利人在一定期间不行使权利，则该期间届满后，义务人可以拒绝履行义务的法律制度，自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，每期物业服务费是逐月产生，按月支付，则一旦履行期限届满未能收到费用，中海物业公司即应知道权利受到了侵害，因此，物业服务费的诉讼时效期间应分别从每一期费用履行期限届满之日起算。中海物业公司自称2017年起至2018年每年12月1日均有书面通知刘健华，该通知为中海物业公司单方制作，并没有刘健华的签名，且刘健华也否认有收过任何通知，中海物业公司没有其他辅助证据证明其在这期间有主张过权利，因此，该事实一审法院不予确认。刘健华确认2019年8月收到中海物业公司律师函催缴物业服务费，诉讼时效为三年，中海物业公司主张的2007年1月至2016年7月的物业服务费已经超过诉讼时效，一审法院不予支持；中海物业公司主张的2016年8月至2018年12月的物业服务费（1.65元×217.42平方米×29月=10403.55元），一审法院予以支持。刘健华以地库积水、物业外墙渗水、内墙破裂为由拒绝支付物业服务费，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。刘健华关于中海物业公司主张三年前的物业服务费已超过诉讼时效的意见，一审法院予以采纳。2.刘健华应否支付违约金的问题。中海物业公司确认2014年8月7日合同到期后没有再与业主委员会签订物业服务合同，仍继续按2011年签订的合同内容对该小区进行物业管理，直至现在。中海物业公司与该小区业主委员会2011年签订的物业服务合同中，中海物业公司确认该合同对业主未按时交纳物业服务费没有约定收取违约金，因此，中海物业公司请求刘健华支付未交纳物业服务费的违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，中海物业公司请求刘健华支付2007年1月至2018年12月的物业服务费，未超过诉讼时效的部分，一审法院予以支持，超过诉讼时效的部分，一审法院不予支持；中海物业公司请求刘健华支付违约金没有事实依据，一审法院不予支持；刘健华关于中海物业公司请求三年前的物业服务费已经超过诉讼时效的意见，一审法院予以采纳，刘健华其他抗辩意见，没有法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：一、刘健华应于判决发生法律效力之日支付中海物业公司2016年8月至2018年12月的物业服务费10403.55元；二、驳回中海物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费793元（中海物业公司已预交），由中海物业公司负担600元，刘健华负担193元。二审期间，中海物业公司向本院提交下列证据材料：1.EMS快递单、缴费催款通知书，用以证明中海物业公司曾于2017年10月14日向刘健华送达缴费通知书进行催缴物业管理费；2.系统截图，用以证明中海物业公司在物业管理期间曾多次发送短信向刘健华催缴物业管理费。刘健华对上述证据质证认为，其本人长期在深圳、北京和广州工作，中信海滨花园有其他家人在，但是其本人从未收到缴费催款通知书，也从来没有收到短信，缴费催款通知书的内容其也没有看到。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的主要争议焦点是刘健华应否付还中海物业公司自2007年1月起至2018年12月的物业管理费48632.4元。根据本案查明的事实，刘健华系逐月向中海物业公司缴交物业管理费。而本案物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，因此诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。中海物业公司上诉主张本案物业管理费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算依据不足，本院不予支持。而关于本案诉讼时效是否存在因中断应予重新计算的问题。本案中，根据中海物业公司二审提交的EMS快递单及缴费催款通知书显示，中海物业公司曾于2017年10月14日向刘健华的住所地汕头市********信海滨花园东区26幢702房邮寄送达缴费催款通知书，该EMS快递也由相关人员予以代为签收。虽然二审刘健华否认有收到及看到中海物业公司邮寄的缴费催款通知书，但其并未提交相关证据予以证明。据此，可以认定中海物业公司曾于2017年10月向刘健华追缴过物业管理费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，本案诉讼时效于2017年10月因中海物业公司向刘健华提出履行请求而中断，因此本案未超过诉讼时效部分的物业管理费为2014年10月至2018年12月（共51个月），物业费合计18295.89元（1.65元×217.42㎡×51个月），中海物业公司主张的刘健华拖欠的自2007年1月至2014年9月的物业管理费因超过诉讼时效，依法不受法律保护。综上所述，上诉人中海物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2429号民事判决；二、刘健华应于本判决发生法律效力之日支付汕头中海物业服务有限公司2014年10月至2018年12月的物业服务费18295.89元；三、驳回汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费793元，由汕头中海物业服务有限公司负担590元，刘健华负担203元。二审案件受理费1586元（汕头中海物业服务有限公司已预交），由汕头中海物业服务有限公司负担1259元，刘健华负担327元。刘建华应负担的二审案件受理费应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。汕头中海物业服务有限公司多预交的二审案件受理费327元，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  张丹华审判员  林思浩二〇二〇年六月十五日书记员  周丹晖