四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0921民初2062号 原告：何志勇，男，汉族，生于1953年5月1日，住蓬溪县。 委托诉讼代理人：徐倩，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：15109201811062089。 原告：钟琼英，女，汉族，生于1954年5月5日，住蓬溪县。 委托诉讼代理人：何志勇（钟琼英丈夫），汉族，生于1953年5月1日，住蓬溪县。 委托诉讼代理人：徐倩，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：15109201811062089。 被告：四川涌泯置业有限公司。住所地：遂宁市蓬溪县赤城镇北街**。统一社会信用代码：915109215656661762。 法定代表人：李燕。 诉讼代表人：四川涌泯置业有公司破产管理人。 负责人：蒋安兵。 委托诉讼代理人：陈卓，四川同载律师事务所律师。执业证号：15109201610140904。 原告何志勇、钟琼英与被告四川涌岷置业有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何志勇、钟琼英及其委托代理人徐倩、被告四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的委托代理人唐涛到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何志勇及其委托代理人徐倩、被告四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的委托代理人陈卓到庭参加了诉讼。原告钟琼英、四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的负责人蒋安兵未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对商品房买卖合同（预售合同）所涉债权享有购房户债权。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月，遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司签订了《以物抵债协议》，协议中指定受益人赖学林将其中4-1-9-2号房屋（后楼层变为4-1-8-2）抵偿给原告。由原告和四川涌岷置业有限公司在2017年4月25日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（房号：4-1-8-2，合同编号：2017001800），2017年5月24日办理了网签登记备案。2018年7月26日，法院做出（2018）川破1号民事裁定书，裁定受理了对四川涌岷置业有限公司的破产重整申请，原告在接到债权申报通知后填写了债权申报材料，并出席了2018年10月10日的第一次债权人大会。被告管理人向法院申请注销《四川省商品房买卖合同（预售）》（房号：4-1-8-2，合同编号：2017001800）网签备案登记，原告除蓬溪县人民法院（2018）川0921破1-54号民事裁定书外，未收到任何管理人请求法院注销登记的有关通知。《四川省商品房买卖合同（预售）》签订时间2017年4月25日，网签备案时间2017年5月24日，超过了法院受理破产申请前一年的时效，不符合《破产法》第三十一条的规定，管理人无权申请撤销。《四川省商品房买卖合同（预售）》并非为借贷关系担保，原告与公司没有任何借贷关系，原告取得该房屋的基础是形成于2016年4月的《以物抵债协议》。为改善住房环境，原告客观上有购房需求，具有真实的购房意愿。《以物抵债协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》是真实意思表示，合法有效，应当得到保护。在收到《民事裁定书》后，原告在规定时间内向法院和管理人提出了异议，管理人于2019年10月18日向原告送达了《异议书复函》。 被告四川涌岷置业有限公司辩称，原告与涌岷公司签订的商品房买卖合同当前已经解除，不能以此享有商品房消费者优先权：原告与涌泯公司在网签合同后并未实际向涌泯公司支付购房款，该部分义务并未履行，同时，原告作为商品房购房者缴纳税、房屋所有权转移等合同义务均未履行，不论是主合同义务还是附属义务均未履行完毕，因此案涉商品房买卖合同应当属于双方均未履行完毕的合同，根据企业破产法第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前均未履行完毕的合同，有权解除。本案中涌泯公司在进入破产程序后管理人向法院提出申请，请求撤销案涉商品房的网签备案登记，网签备案登记本身是属于对商品房预售权属的一个确认，管理人作出的申请实质是对原告与涌泯公司此前签订的合同进行实质上的否定，管理人通过行为已经表示了该合同不再继续履行，所以原告与涌泯公司签订的商品房买卖合同应视为解除，因案涉合同已经解除，原告也不享有商品房消费者的优先权。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本案确认以下事实：2017年4月25日，二原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2017001800，合同载明商品房名称为香榭城，房号为4幢8层8-2号，房屋建筑面积66.64平方米，房屋单价3200元平方米，总价款213248元，买受人在2017年4月25日前支付该商品房全部价款。2016年5月5日，被告向原告出具收据，收据编号是0022192号，房号是4-1-8-2，金额是211200元。原告认可其未实际向被告付款，系以对赖学林享有的借贷债权抵偿购房款。 2016年7月6日，遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司签订《以物抵债协议》，协议涉及抵偿金额30651086元，其中本金2400万元，利息6651086元，协议第四条第3项载明：“乙方自愿将香榭城2-2-20-3、4-1-9-2、4-1-9-4三套商品房，金额797872元抵偿给甲方指定受益人赖学林”。原告提供了一份遂宁市元恒典当有限责任公司加盖印章的“赖学林与龙志勇借款蓬溪香榭城以物抵债房屋明细表”，其中载明何志勇房号4-1-8-2，面积66.64平方米，房屋总价213248元，抵债213248元，合同号2017001800，签约日期2017年5月24日。 2020年5月14日，遂宁市元恒典当有限责任公司出具《遂宁市元恒典当有限公司债权情况核实表》（以房抵债），其中载明原告何志勇住房4-1-8-2，面积66.64㎡，抵债金额213248元，实际债权人（抵债）何志勇。该表文字说明：本表内债权人以房抵债情况属实；本表内债权人抵偿房屋的债权包含在我公司向管理人申报的债权内。 另查明，2018年7月26日，本院以（2018）川0921破申1号民事裁定书，裁定受理四川涌岷置业有限公司的重整申请。并于2018年7月27日，以（2018）川0921破1号决定书，指定北京德恒（成都）律师事务所担任四川涌岷置业有限公司管理人。 本院认为，解决本案争议，需要明确以下事项： 一、相关当事人间发生的关联交易及其原因。 1、与本案房屋买卖合同的发生相关联的借贷关系。根据当事人陈述及案件证据证实的相关事实，遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司之间具有直接的借贷关系，并由此签订了以物抵债协议，这是借贷关系中的第一个层次；遂宁市元恒典当有限责任公司与赖学林之间又发生了借贷关系，这是借贷关系中的第二个层次；而原告与赖学林之间又发生相应的借贷关系，这是借贷关系中的第三个层次。由此，与本案房屋买卖合同发生相关联的借贷关系就有三个层次。 2、借贷关系如何与本案房屋买卖合同相关联。由于遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司之间具有直接的借贷关系，四川涌岷置业有限公司应当向遂宁市元恒典当有限责任公司偿还到期借款，但四川涌岷置业有限公司不能以现金偿还，便以实物清偿债务，于是产生了《以物抵债协议》，按通常的交易，四川涌岷置业有限公司将用于抵债之物转移给遂宁市元恒典当有限责任公司则可完成以物抵债，但本案并非如此，其原因应当有两个方面，一是用于抵债之物具有特殊性，是不动产，其权利转移不象动产那样简便易行，需要相应的手续，且为在建房产，办理手续需要一个过程；二是遂宁市元恒典当有限责任公司又欠他人借款，其本身并不需要房屋居住使用，须对拟接受的抵偿之物进行处置，由此其再将抵债之房产抵偿给公司债权人，以清偿公司所负之债务，本案而言就是赖学林。同样，赖学林又将抵债之房产抵偿给原告，用以清偿他对原告所负之债务。由此，约定的同一标的物在多个主体之间发生多层次的以物抵债，从而实现债务抵偿的目的。 3、关于以物抵债概念。以物抵债并不是一个规范的法律术语，只是人们在交易中采取的一种交易安排，根据交易的具体约定，对其效力分别进行认定。对于单纯的以物折价偿债，理论上有将其归纳为代物清偿，即当事人间达成协议，以他种给付代替原定给付，实际是将原契约约定作了相应变更，债的关系仍然保持同一性。 4、以物抵债背后的债权转让、债务转移。虽然本案中未出现债权转让、债务转移的协议，但以物抵债只是外在的表现形式，该法律关系背后实际上涉及到债权债务的转让和转移，从而实现债权债务的抵偿，结果在本不具有债权债务关系的当事人之间建立相应的法律关系。原、被告间本不具有债权债务关系，因遂宁市元恒典当有限责任公司以对被告享有的借贷债权抵偿其对赖学林负担的借贷债务，从而将对被告享有的债权转让给赖学林，赖学林由此对被告享有相应债权，同时消灭遂宁市元恒典当有限责任公司与赖学林之间的债权债务关系；同理，赖学林因对原告负有借贷债务，其将通过遂宁市元恒典当有限责任公司对被告享有的借贷债权转让给原告，抵偿其对原告负担的债务，从而消灭相应的债权债务关系。由上可知，债权债务的转让、转移在原告、赖学林、遂宁市元恒典当有限责任公司、被告之间依次发生，最终在原、被告间建立债权债务关系。以物抵债是实现债的清偿的一种方法，债权债务的转让和转移是路径，实现多重债权债务清偿是目的和动因。 5、以物抵债与本案房屋买卖合同间的关系。由现有事实可推知，在原告、赖学林、遂宁市元恒典当有限责任公司及被告之间达成了以物抵债的共识，否则，被告在与原告无直接民事法律关系的情况下，不可能与原告达成任何协议。以物抵债的标的物就是《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017001800）载明的香榭城商品房，房号4-1-8-2。双方的本意是以房抵债，但因标的物本身具有特殊性，系不动产，且为在建工程，双方便以签订房屋买卖合同的形式进行操作，被告虽然出具房款收据，但原告实际并未向被告付款，开具收据只是完成购房付款的形式。由此，签订房屋买卖合同系为实现以物抵债所采取的方法。 6、本案房屋买卖合同与通常的房屋买卖合同的差异。从形式上看，并无差异。但透过前面的分析可知，本案的房屋买卖合同是建立在以物抵债的前提之下，如果没有以物抵债这个前提，原告从被告处购买房屋，则须向被告支付相应的购房款，正因为存在以物抵债这个合议，才会出现原告不用付款就从被告处获得房款收据的情形。因此，案涉合同异于一般房屋买卖合同之处就在于当事人当初签订合同目的是抵债，而不是购房，只是借助房屋买卖的形式去实现偿债的目的。 综上，原、被告发生交易的原因在于多重债权债务的转让、转移，从而实现多主体间的债权债务抵偿；最终用以物抵债的偿债模式清偿债务；又用签订房屋买卖合同的形式实现以物抵债，房屋买卖合同便成为了载体和工具。 二、案涉房屋买卖合同的效力及其履行。 1、关于合同效力。对于合同效力的认定，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定加以审查，案涉合同并不存在法定无效情形，应属有效。 2、关于商品房买卖合同的履行。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，由此，管理人具有法定的合同解除权。本案商品房买卖合同系以借贷债权冲抵购房款，原告实际未向被告支付购房款，对于合同是否已经实际履行双方存在争议，但标的物系在建工程，被告未向原告交付，更未办理产权登记，系不争的事实，说明合同的主要义务及附随义务均未履行完毕，破产管理人依法具有合同解除权。 三、关于以物抵债的履行。双方达成以物抵债的合议，并把签订房屋买卖合同作为载体以实现以物抵债，但由于标的物系不动产，且为在建工程，要移转标的物权利，实现以物抵债需要一个过程并办理相关手续。自签订房屋买卖合同至今，所涉标的物尚未完工交付，所有权更未移转，因此，以物抵债并未完成，现在也无法立即完成，房屋买卖合同约定事项系将来履行，属于期待利益。由此涉及到以物抵债应否继续履行的问题。在破产重整中，对被告的债权人来说，其核心是公平受偿，禁止个别清偿，以实现对债权人的平等保护。这从《中华人民共和国企业破产法》多个法条的规定中均可清楚地看到。就本案以物抵债而言，本质上是个别清偿。当然，这种个别清偿如果发生在被告正常生产经营期间，或者破产申请前六个月外，基于合同自由和权利处分原则，他人无权干涉，但本案情形是以物抵债至今没有完成，还要等待将来完成，其结果就是在破产重整期间对个别债权人进行清偿，显然与法律规定相违背。本案以物抵债之债来源于借贷，而非房屋买卖，故基础法律关系是借贷。如果允许部分借贷关系的债权人以债务人将来成就之物抵偿债务，其余同样是借贷关系的债权人未以物抵债，其债权就只能通过普通破产债权申报、确认程序加以保护，其结果是同类债权未同等保护，违反《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，不应支持。 四、关于购房户债权。所谓购房户债权并不是一个法律上的规范术语，也不是标准的债权分类，在破产债权分类中并无购房户债权之说。只是在实践中对于一般签订商品房买卖合同并支付了购房款的债权人，管理人在分类处置债权过程中，将此类债权确定为购房户债权。其实际意义在于原签订的商品房买卖合同继续履行，将来按照合同约定向购房户交付房屋，移转所有权，这是管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定决定继续履行合同，实质是将该类债权确定为优先债权，即消费者购房户债权，而非普通破产债权。 综上所述，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017001800）虽然合法有效，但管理人已决定解除，该解除行为符合法律规定，合同由此终止履行；以物抵债仅为债的清偿方式，不能改变债的属性，原来的普通债权不能因此变为优先债权，且本案以物抵债在被告破产重整前的法定期间未完成，原告要求破产重整期间继续履行，则属于个别清偿行为，违反法律规定，不应支持。原告因以物抵债的约定与被告签订商品房买卖合同，从而主张优先债权，即购房户债权，本院不予支持，其拥有的债权为普通破产债权。 依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第五十八条的规定，判决如下： 原告何志勇、钟琼英对被告四川涌泯置业有限公司不享有优先债权，即购房户债权。 本案受理费4498元，减半收取2249元，由原告何志勇、钟琼英负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  唐 卫 审 判 员  宋红敏 人民陪审员  钱太坤 二〇二〇年六月二十六日 书 记 员  殷 旭