广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5396号原告（反诉被告）：符少霞，女，1988年10月16日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：郭陈碧，广东导正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林华天，广东导正律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市红馆物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区桨栏路85号首层。法定代表人：刘隆回。委托诉讼代理人：龙文洪，广东雄宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少芬，广东雄宇律师事务所律师。原告符少霞（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市红馆物业管理有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告符少霞及其委托诉讼代理人郭陈碧、被告委托诉讼代理人龙文洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告符少霞向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2019年8月11日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月1日已解除；2、判决被告向原告退还租赁保证金89400元和水电押金2000元及支付利息（合同保证金和水电押金的利息自起诉之日开始计算至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款利率计付）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月11日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），合同约定被告将位于广州市荔湾区浆栏路106号101商铺（以下简称案涉商铺）出租给原告作经营男装之用，租赁期限自2019年6月1日起至2020年10月30日止，第一年租金为人民币29800元/月，租赁保证金为人民币89400元。此外，合同第三条第8款规定：“因不可抗拒原因造成合同无法履行的，则本合同提前终止，双方互不追究责任，甲方（即被告）将保证金无息退还给乙方（即原告）”；第五条第1款规定：“甲乙双方因本合同发生纠纷，应尽量友好协商，如协商不成的，双方均有权向该商铺所在地人民法院提起诉讼”。合同签订后，原告依约向被告支付了89400元的租赁保证金和2000元的水电押金。自租赁案涉商铺后，原告一直在案涉商铺内经营男装，销售对象基本是台湾及国外客户，因疫情不可抗力因素的影响，全球服装市场低迷，加之台湾及外国人至今无法进入我国境内，无法前往案涉商铺向原告购买服装，从而导致案涉商铺赖以生存的海外服装订单完全消失，案涉商铺无人问津，生意惨淡。自疫情发生以来案涉商铺已连续数月亏损，且每月亏损数万元，无法实现原告签订案涉租赁合同的目的。疫情已给案涉商铺造成巨额经济损失，因该不可抗力致使原告不能实现合同目的，根据案涉租赁合同第三条第8款和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权单方解除案涉租赁合同，于是原告于2020年5月1日向被告送达了《关于提前终止租赁合同通知函》，解除了与被告所签订的案涉租赁合同。原告于2020年5月1日已清空案涉商铺交还被告，但被告未能到场接收案涉商铺，于是原告在2020年5月2日又向被告送达了《关于提前终止租赁合同再次通知》，通知被告安排工作人员于2020年5月3日下午3时前往案涉商铺办理交接手续。原告丈夫罗杰升于2020年5月3日下午已将案涉商铺退还被告。原告认为，案涉租赁合同于2020年5月1日已解除，被告应于合同解除后将租赁保证金89400元和水电押金2000元退还原告，但至今被告不但不退还，反而不断要求原告支付案涉租赁合同解除后的租金及物业管理费，严重侵害了原告的合法权益，为此，原告依法特向贵院提起本案诉讼，请判如所请。被告广州市红馆物业管理有限公司答辩称：1、疫情并没有直接导致租赁合同的不能履行，原告以不可抗力为由解除合同，其解除合同的理由不成立，没有解除合同的法律效果；2、被告免除了原告2020年3月份的租金和管理费，2020年4月份的租金也减免了3000元，被告已经给予了原告租金的减免优惠政策，双方的租赁合同可以继续履行；3、原告主张其客户基本是国外市场，海外服装订单完全消失，并无任何证据证明；4、原告没有在2020年5月3日将案涉商铺交还给被告，其应当继续支付2020年5月及6月的租金和管理费；5、在原告已经构成违约的情况下，被告同意由法院判决解除双方的合同，但是解除合同之日系2020年6月28日。根据租赁合同约定，被告不予退还89400元合同保证金和2000元水电押金。据此，提出反诉请求：1、判决解除原告与被告于2019年8月11日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告没收原告租赁保证金89400元和水电保证金2000元；3、判决原告向被告支付2020年5月租金29800元及管理费500元以及2020年6月1日至2020年6月28日的租金27813.33元及管理费466.67元。经审理查明，2019年8月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将广州市荔湾区浆栏路106号101商铺出租给乙方作经营男装之用，租赁期为2019年6月1日至2020年10月30日，该商铺第一年每月租金为29800元，由第二年起每月合作费在上第一年的月合作费基数上递增8%。该商铺每月管理费为500元。签订合同当日，乙方应缴纳租赁保证金89400元和首月租金及管理费和相关费用，合同期满后如乙方没有违约，保证金无息退还。如乙方违约，除乙方所交付的一切费用（含保证金）不予退还，还需要赔偿甲方因此造成的一切损失；合同第三项第8点约定：因不可抗拒（自然灾害、战争、政府行为、社会异常事件等等）原因造成合同无法履行的，则本合同提前终止，双方互不追究责任，甲方将保证金无息退还给乙方；等等。合同签订后，被告依约将案涉商铺交付原告使用，原告依约向原告支付了保证金89400元及水电押金2000元。因受疫情防控措影响案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月4日案涉商铺所在商场才开市。2020年5月1日，原告向被告发出《关于提前终止租赁合同通知函》，主要内容：由于疫情原因造成合同无法如期履行，现以书面形式向贵公司提出商铺合同提前终止。被告于2020年5月2日向原告发出《不同意解除回函》，告知原告不同意解除合同，疫情给其也造成严重经济损失，并也减免了原告3月份租金，4月份租金减3000元的优惠，本合同不存在原告所称的合同目的无法实现或合同无法履行问题，要求原告履行合同义务。2020年5月2日，原告发出《关于提前终止租赁合同再次通知》，告知被告已清空商铺，要求被告安排人员收回商铺。2020年5月5日，被告再次回函原告不同意解除合同，要求原告继续履行合同。诉讼期间，原告提交微信聊天记录、手机通话录音光盘及录音文字稿，微信聊天记录证明因疫情不可抗力因素的影响，案涉商铺赖以生存的海外服装订单完全消失，几乎没有营业收入，已连续巨亏数月，无法实现合同目的，手机通话录音证明2020年5月3日下午已将案涉商铺退还被告，被告已确认退还的事实。被告质证认为微信聊天记录的聊天对象无法确认身份，不能证明原告所述的经营困难，对录音的真实性不确认，并且录音中的人并没有派人接受案涉商铺。被告提交了微信聊天记录，证明被告向原告发送了催缴租金通知，要求原告缴纳2020年5月份的租金及管理费。庭审中，被告表示为避免损失扩大，其于2020年6月1日与案外人签订了《租赁合同》，将案涉商铺出租给案外人，并提交《租赁合同》一份。另，庭审中，双方确认原告还未缴纳2020年4月份电费209元，双方均同意在本案中扣减。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于合同解除及时间。原告称因疫情导致合同目的无法实现故于2020年5月1日提出解除合同，经审查，原被告的合同期限为2019年6月1日至2020年10月30日，即使因为疫情影响，导致原告在2020年2月无法正常经营，但案涉商铺所在商场在2020年3月初已经开始逐步恢复经营，原告在剩余租期内亦可以恢复经营，并不必然导致原告所称合同目的不能实现；其次，原告经营服装生意，合同并未约定销售对象仅为国外客户，即使因为疫情影响导致订单减少，但这亦属于原告自身应承担的经营风险，故原告据此主张解除合同依据不足，故对原告提出的合同解除时间不予认定。根据本院查明事实，被告于2020年6月1日将案涉商铺出租给案外人，可视为被告已于2020年5月31日收回案涉商铺，故本院认定原被告之间的租赁合同于2020年5月31日解除。关于押金是否需退还问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，原告可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应退出案涉场地。被告在诉讼中表示为避免损失并于2020年6月1日将案涉商铺出租给了案外人，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除原告的违约责任。因原告在租赁合同可继续履行的情况下提出解除合同，故可认定原告为违约方。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定被告没收的押金为原告已付押金（含保证金89400元及水电押金2000元）总额的50%，即45700元。对原告未付的2020年5月1日至2020年5月31日的租金及管理费，本次疫情对双方经营均造成了影响，双方应在疫情防控期间共担风险、共渡难关及遵循公平原则，被告已给予原告三月免租、四月租金减免3000元的优惠，在此情况下，原告应按照合同约定，向被告支付5月租金29800元及管理费500元。被告应退回的45700元押金可在上述租金中扣减。至于原告主张的利息问题，因被告不存在占用原告资金的事实，原告主张资金占用利息缺乏依据，本院不予支持。对于原告未缴纳的2020年4月份电费209元的事实，双方均同意在本案中扣减，本院照准，可在被告应退回的押金中扣减。对于被告主张的2020年6月1日至6月28日期间的租金及管理费问题，如前所述，原被告之间的合同已于2020年5月31日解除，被告业已将案涉商铺出租给案外人，原告在此期间并未占有使用案涉商铺，被告主张该期间的租金无事实和法律依据，本院予以驳回。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项的规定，判决如下：一、确认原告符少霞与被告广州市红馆物业管理有限公司于2019年8月11日签署的《商铺租赁合同》已于2020年5月31日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市红馆物业管理有限公司向原告符少霞退还押金15191元（已扣减原告应支付的2020年5月租金29800元及管理费500元、2020年4月电费209元）；三、自本判决发生法律效力之日，被告广州市红馆物业管理有限公司没收原告符少霞已付的押金45700元；四、驳回原告符少霞其它诉讼请求；五、驳回被告广州市红馆物业管理有限公司其它反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1043元，原告符少霞负担521元，被告广州市红馆物业管理有限公司负担522元。反诉受理费3300元，原告符少霞负担1623元，被告广州市红馆物业管理有限公司负担1677元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年六月三十日书记员  龙滋霖黄辉燕