福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初578号 原告：邵武市教师进修学校，住所地邵武市八一北路**。 法定代表人：程辉，校长。 委托诉讼代理人：刘峻，福建欣开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴茜雅，福建欣开元律师事务所实习律师。 被告：杨成风（又名杨成凤），女，1962年2月27日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：陈秋根，福建齐欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓慧，福建齐欣律师事务所实习律师。 原告邵武市教师进修学校(以下简称教师进修学校）与被告杨成风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告教师进修学校的委托诉讼代理人刘峻、吴茜雅，被告杨成风及其委托诉讼代理人陈秋根、刘晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 教师进修学校向本院提出诉讼请求：1.杨成风将其承租的“教师宾馆”返还给教师进修学校；2.杨成风支付房屋占用费3600元（从2020年1月15日至2020年3月15日止），以及从2020年3月16日起至实际返还租赁房屋之日止参照租金每个月1800元继续支付房屋占用费；3.杨成风结清占用宾馆期间的水、电等全部费用。事实和理由：2009年12月20日，教师进修学校与杨成风签订一份《教师宾馆承包合同》，由杨成凤承包教师进修学校所有的“教师宾馆”，双方约定：1.经甲方（即教师进修学校）确认李裕民将宾馆股权成交价240000元转让给杨成凤接管承包；2.新一轮承包租用年限为九年，即2010年1月1日至2019年12月31日止；3.租金、违约责任等其他事项。因国资委决定将该教师宾馆划拨给市委巡察办使用，该宾馆不再进行对外招标。教师进修学校遂在前述合同到期之前，先后于2019午12月16日及2019年12月31日两次向杨成风发出通知，通知杨成风由其承包的宾馆将于2019年12月31日期满，请杨成风按合同约定履行，于2020年1月15日前搬离，期满后不得继续营业。但时至今日，杨成风仍然占用宾馆，未将宾馆交付给教师进修学校。综上，教师进修学校认为其与杨成风之间形成租赁合同关系，依法成立的租赁合同受法律保护，原、被告双方应当依照约定履行合同。截止2019年12月31日，原、被告之间的租赁合同已经到期，原、被告双方的租赁合同关系终止。且教师宾馆已被国资委划拨给市委巡察办使用，教师宾馆不再对外进行招标营业。因此杨成风应该在承包租用期满后将宾馆返还给教师进修学校，现杨成风无正当理由拒不腾退该宾馆，教师进修宾馆遂提起本案诉讼。 杨成风辩称，1.教师进修学校无权提起租赁合同纠纷诉讼。虽然教师进修学校与答辩人签订了到期日为2019年12月31日的《教师宾馆承包合同》，但教师进修学校在起诉状中的陈述及所举证据即《关于将教师进修学校教师宾馆作为市委巡察工作点的函》表明，合同到期前市国资委已将教师宾馆划拨给市委巡察办使用，该宾馆资产已非教师进修学校所有，教师进修学校无权提起诉讼。2.如宾馆仍属原教师进修学校所有，则市委巡察办即属无偿租用教师进修学校房产，根据双方签订的《教师宾馆承包合同》第五条的约定，在同等条件下答辩人有优先承包的权利，如教师进修学校坚持不让答辩人继续经营，则教师进修学校应按合同约定协助答辩人将经营期间在宾馆的投入财产进行清点协调后转让给市委巡察办。现各方未就答辩人经营宾馆期间投入的财产（近50万元）进行清点，也未就转让价格达成合意，应当视为答辩人在继续承包经营，教师进修学校仍就无权要求答辩人返还宾馆。3.答辩人承包经营期间，教师进修学校多次威胁答辩人，要求答辩人以极低价格租赁部分场地归他人使用，造成答辩人重大损失；期间还强制要求答辩人与开办培训机构者解除合同，导致答辩人无故支付违约金20000元，于法于情也应当按答辩人损失的金额折成相应的承包期限延续至少五年。4.2019年5月1日起，宾馆的三、四楼即已被市委巡察办租用，即便房产仍属教师进修学校所有，教师进修学校也无权要求答辩人支付房屋占用费，如教师进修学校认为答辩人应当支付2020年1月15日后的租金，则答辩人也有权要求市委巡察办按月租金10000元支付产地、资产使用费。且市委巡察办未经答辩人同意，将答辩人床铺等资产随意丢至顶楼、地下室，答辩人将另行主张赔偿损失。综上，答辩人认为，答辩人经营期间在宾馆的投入财产未进行清点协调转让前，教师进修学校或市巡察办均无权起诉答辩人要求返还宾馆，请法庭依法驳回教师进修学校的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：教师进修学校系坐落于邵武市综合楼的房产的房屋所有权人。2009年12月20日，教师进修学校作为甲方与乙方杨成凤签订《教师宾馆承包合同》一份，该合同约定：原甲方内部招待所于2007年7月1日起由李裕民负责承包后重新装修改名‘教师宾馆’。现李裕民自愿将该宾馆转让给杨成凤承包经营，经甲方研究同意与杨成凤签订为新承包责任人（原甲方与李裕民签订的合同即作废）；经甲乙双方协商，共同达成以下条款：经甲方确认李裕民将宾馆股权成交价240000元转让给杨成凤接管承包。鉴于宾馆已经营两年多，现原装修拆旧和设备损耗，仍需适量投资，甲方同意乙方以吸收股金形式与他人合作经营，合作方式、投资方式、债务关系等一切均与甲方无关。新一轮承包租用年限为九年。即2010年1月1日至2019年12月31日止为合同期满。在合同期间乙方每月上交甲方租金：自2010年1月1日至2013年12月31日，每月上交1400元；自2014年1月1日至2017年12月31日，每月上交1600元；2018年1月1日至2019年12月31日，每月上交1800元。乙方上交甲方租金每半年结算一次；即6月底扣、12月底扣。宾馆的安全、水、电等一切费用由乙方自负。甲方同意原招待所三层楼房租给乙方用于宾馆住宿对外营业。在双方合同有效期内，甲方不得以任何理由终止乙方经营权。若因国家政策或市里法规规定的原因而终止合同，甲方应承担乙方投资的部分损失，即按乙方投资款（经双方核定）每年递减10%折算后赔偿乙方。合同期满后，在同等条件下乙方有优先承包的权利，如乙方未中标，甲方协助乙方将乙方经营期间在宾馆的投入财产进行清点协调后转让给下一轮承包者。乙方办证费用凭发票与新一轮承包者结算。合同期满后，乙方在承包期内对宾馆投入所添置的可动财产（可动财产指床上用品、电器类及床等）归乙方所有，不可动财产（不可动财产指装修房间、卫生间、墙体、地面等）归甲方所有，乙方添置床部分材料是甲方的，合同期满后归还十架床给甲方，双方清点结清后双方不存在债务关系。合同还对其他事项做了约定。上述合同签订后，教师进修学校按约定将房屋交付给杨成风，杨成风亦按约支付了租金，并于2010年11月10日登记注册邵武市文超教师宾馆。2019年12月16日，教师进修学校向杨成风出具通知一份，该通知载明：“杨成凤您承包经营的原邵武市教师进修学校内部招待所（重新装修改名‘教师宾馆’），合同期从2010年1月1日起至2019年12月31日止。请您于2020年1月1日起，按合同约定履行。”杨成风在该通知上签字确认签收。2019年12月31日，教师进修学校向杨成风再次出具通知一份，该通知载明：“请你履行合同规定，并于2020年1月15日前搬离。2020年1月1日至2020年1月15日搬离期间，学校不收租金，但你不得继续营业，并承担在此期间的所有安全责任。”该通知备注“12月31日下午送达到教师宾馆，但杨成风拒签。”之后，因杨成风仍未能及时腾退房屋，教师进修学校遂提起本案诉讼。 另查明，2019年5月1日，邵武市文超教师宾馆作为甲方与乙方中共邵武市委巡察工作领导小组办公室签订《房屋租赁合同》一份，约定将邵武市文超教师宾馆三、四楼层所有用房作为市委巡察工作过渡点住宿使用。租赁期限为8个月，自2019年5月1日至2019年12月31日。每月租金10000元。水、电费均由乙方承担，甲方交付给乙方使用的电器设备如发生故障，由乙方负责维修。合同还对其他事项做了约定。之后，中共邵武市委巡察工作领导小组办公室使用邵武市文超教师宾馆三、四楼层至今。 再查明，2019年12月25日，中共邵武市委巡察工作领导小组办公室作出《关于将教师进修学校教师宾馆作为市委巡察工作点的函》［邵委巡函(2019）3号］，该函载明：“2019年5月，市委巡察工作点从熙春山庄迁入教师进修学校教师宾馆，向教师进修学校教师宾馆原对外承包方租赁该宾馆三、四楼作为市委巡察工作点，在教师进修学校教师宾馆对外承包到期后，将原教师进修学校教师宾馆整栋楼作为市委巡察工作点无偿使用。” 上述事实有原、被告在庭审中的陈述及双方所举证据《教师宾馆承包合同》、通知、《关于将教师进修学校教师宾馆作为市委巡察工作点的函》［邵委巡函(2019）3号］、房屋所有权证、营业执照、房屋租赁合同予以佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案教师进修学校与杨成风于2009年12月20日签订的《教师宾馆承包合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同依法有效。根据该合同约定的权利义务内容，教师进修学校收取固定租金而不参与经营、不承担经营风险，故双方订立的合同性质名为承包、实为租赁。教师进修学校作为出租人，杨成风作为承租人，均应按照约定全面履行自己的义务。教师进修学校系诉争房产的房屋所有权人，其提起本案诉讼，符合法律规定，主体适格。杨成风认为诉争房屋已非教师进修学校所有，不是本案适格原告，与事实不符，于法无据，本院对该抗辩理由不予采纳。根据案涉合同的约定，租赁期限已于2019年12月31日届满，且教师进修学校已向杨成风作出腾房通知，杨成风应按合同约定向教师进修学校履行腾房义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故杨成风作为案涉房屋的承租人，应当将涉案房屋腾空并返还给教师进修学校。杨成风主张其享有优先承包的权利，但中共邵武市委巡察工作领导小组办公室已发函，确认“将原教师进修学校教师宾馆整栋楼作为市委巡察工作点无偿使用”，该行为属于对国有资产的内部管理使用，并非对外出租，故对杨成风的该抗辩理由，不予采信。 杨成风没有按照合同约定向教师进修学校履行腾房义务,已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”杨成风应当承担因逾期腾房给教师进修学校造成的损失,故教师进修学校要求杨成风支付自2020年1月15日起至实际返还房屋之日止按每月1800元计算的占用费的诉讼请求,本院予以支持。杨成风辩称案涉房屋的三、四楼已被市委巡察办租用，其不应支付占用费，但市委巡察办与杨成风系另一租赁合同关系,与本案无关，对杨成风的上述抗辩理由，不予采信。 关于教师进修学校要求杨成风结清占用宾馆期间的水、电等全部费用的诉讼请求，因其未能提供证据证明杨成风尚欠的具体水、电费用，教师进修学校的该主张，可待杨成风返还租赁物时，由双方据实结清。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告杨成风应于本判决生效后二十日内将位于邵武市综合楼（教师宾馆）腾空并返还给原告邵武市教师进修学校； 二、被告杨成风应于本判决生效后十日内支付原告邵武市教师进修学校自2020年1月15日起至实际搬出房屋之日止按每月1800元计算的占用费； 三、驳回原告邵武市教师进修学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，减半收取125元，由被告杨成风负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  李曦 二〇二〇年六月十二日 法官助理申屠聪琴 书记员蒋长玉 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。