贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1115号上诉人（原审原告）：吴启立，男，1966年11月13日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨泽慧，女，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凯里东南村镇银行有限责任公司，地址：凯里市凯运大道35号。法定代表人：杨义彬，董事长。委托诉讼代理人：张先荣，河南栗城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，地址：贵州省凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，经理。上诉人吴启立与被上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称：村镇银行）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）案外人执行异议之诉案，吴启立不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初5318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议，于4月22日组织各方当事人进行了庭询，本案现已审理终结。上诉人吴启立上诉请求：一、撤销一审判决，并支持上诉人全部上诉请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、对涉案房屋的查封系轮候查封行为，故涉案《商品房买卖合同》与凯里人民法院作出的（2019）黔2601执11号执行裁定同时生效，该合同的成立先于或者生效不晚于凯里市人民法院的执行裁定；二、上诉人对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利，人民法院应依法解除对涉案房屋的强制执行措施。上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第24、28、29条规定的内容及条件，因此，上诉人享有足以排除人民法院强制执行的权利。被上诉人村镇银行、大地联创公司均未提交书面的答辩意见。一审法院认定的事实：原告吴启立与杨建红系夫妻关系，杨建红放弃本案诉权。2018年6月，吴启立、杨建红与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向大地联创公司购买其开发位于凯里市房屋，付款时间2018年6月11日，总价564645元，一次性付款。2018年6月11日，原告向周继兴账户转款70万元。同时，周继兴以大地联创公司名义向原告出具一份收据，内容为：“今收到吴启立交来大地春城4-1904号房款564645元。”2018年7月2日，原告向贵州乾唐物业服务有限责任公司交纳装修押金1000元，装修管理服务费945元，以及2018年7月2日至2019年7月2日的物业服务费2127.5元。7月4日，原告向贵州乾唐物业服务有限责任公司领取门禁卡、钥匙。2016年6月17日，汪承双与被告东南村镇银行签订《个人循环借款合同》，约定汪承双向东南村镇银行借款350万元，期限从2016年6月30日至2017年6月29日，年利率13.05%。同月30日，东南村镇银行与大地联创公司签订《个人借款最高额抵押合同》，约定被告大地联创公司以其所有的包括本案房屋在内的六套房屋为汪承双借款提供抵押担保，次日，双方就抵押物办理了凯房他证州字第××号他项权。借款期间届满，汪承双未能按约履行还本付息义务，东南村镇银行提起诉讼。经审理后于2018年6月13日作出（2018）黔2601民初1857号民事判决，判决汪承双和大地联创公司于该判决生效后的20日内偿还原告借款本金350万元和利息689419.43元，2018年3月20日后的利息、罚息及复利按借款合同约定计算至本息还清为止。同时判决原告对被告大地联创公司所抵押的房产，即凯房他证州字第××号他项权证书记载的房产享有优先受偿权。贵阳铁路运输法院在执行重庆越骋公司、四川天府银行股份有限公司贵阳分行与大地联创公司、乐辉球等公证债权文书一案中，于2016年12月8日查封了涉案房屋。2019年1月31日，原告提出书面异议，之后申请撤回。贵阳铁路运输法院作出（2019）黔8601执异22号执行裁定，裁定准予原告撤回异议。因一审法院有涉及大地联创公司案件，其于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号执行裁定，查封本案涉案房屋在内的78套房屋。2019年3月21日，因申请执行人申请解除查封措施，贵阳市铁路法院作出裁定，解除涉案房屋的查封措施。2019年6月10日，原告提出执行异议，经审查后作出（2019）黔2601执异59号执行裁定，以大地联创公司与原告签订的《商品房买卖合同》系变卖人民法院查封的财产，违反了法律的强制性规定，是无效合同为由，裁定驳回原告的异议申请。原告不服，提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，贵阳铁路运输法院在执行重庆越骋公司、四川天府银行股份有限公司贵阳分行与大地联创公司、乐辉球等公证债权文书一案中，于2016年12月8日查封了本案的涉案房屋。而原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》是2018年6月，不符合上述司法解释第一项的规定。同时，原告在庭审中占有该房屋的时间是2018年7月，也不符合该司法解释第二项的规定。虽然在作出（2019）黔2601执异11号执行裁定书时，涉案房屋仍处于贵阳铁路运输法院的查封期间，但该法院解除查封后，（2019）黔2601执异11号执行裁定作出的查封措施立即生效。因此，（2019）黔2601执异59号执行裁定驳回原告吴启立的异议申请并无不当。故原告请求判决涉案房屋归原告所有和中止（2019）黔2601执异59号执行裁定书对涉案房屋的强制执行，以及解除查封措施的理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定判决：驳回原告吴启立的诉讼请求。案件受理费9446元，由原告吴启立负担。二审期间，上诉人吴启立和被上诉人村镇银行、大地联创公司均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：本案争议的焦点是上诉人吴启立是否享有排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人享有排除执行必须满足四项条件，即法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且已经合法占有该不动产，支付全部价款或者部分价款，未办理过户登记非因买受人原因。本案上诉人吴启立与被上诉人大地联创公司签订涉案《商品房买卖合同》的时间是2018年6月，而贵阳铁路运输法院在执行重庆越骋公司、四川天府银行股份有限公司贵阳分行与大地联创公司、乐辉球等公证债权文书一案中，对涉案房屋查封的时间是2016年12月8日。可见，涉案《商品房买卖合同》签订的时间晚于对房屋查封的时间，且在双方签订涉案合同之时，涉案房屋的查封状态仍然存在。因此，上诉人以涉案合同的效力相关问题等作为抗辩理由不能成立，其不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9446元，由上诉人吴启立负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月二十三日法官助理梁红云书记员蒋诚霄