广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6244号 上诉人（原审被告）：广西保利置业集团有限公司，住所地南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房，统一社会信用代码91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦美珍，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁爽，男，1987年5月23日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 被上诉人（原审原告）：韦雯，女，1987年10月22日出生，壮族，住广西合山市。 委托诉讼代理人：覃远湘，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉东，广西民族律师事务所律师。 上诉人广西保利置业集团有限公司（以下简称“保利公司”）因与被上诉人梁爽、韦雯商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人保利公司的委托诉讼代理人刘切标，被上诉人梁爽、韦雯的委托诉讼代理人覃远湘、黄玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回梁爽、韦雯的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审案件受理费均由梁爽、韦雯负担。事实与理由：一审判决保利公司支付违约金并协助业主办理房屋所有权证书属于认定事实有误。1、根据涉案《商品房买卖合同》的约定，由购房者自行办理房屋所有权登记，保利公司仅需办结《商品房现售备案证明》，并向相关部门提供办理房屋所有权登记需由保利公司提交的证件材料。保利公司延期办结涉案房屋《商品房现售备案证明》的主要原因是政府政策原因，以及业主委托保利公司对房屋花池和阳台、上空、露台等进行改造，进而造成房屋实际建造与规划审批不符。因此不能如期取得《商品房现售备案证明》以及保利公司不能提供办理房屋所有权证登记的相关证件材料的责任在于业主，而不在于保利公司。2、业主因委托保利公司对房屋花池和阳台、上空、露台等部分进行改造而获得了至少比合同约定多30%的面积，但保利公司却因此承担了巨额罚款。故保利公司在为业主享有的额外利益买单后，还要支付违约金，明显不公平。同时，业主未能证明其因此存在损失，故业主主张的违约金明显过高，违反了合同关于违约金最高不超过总房款0.5%的约定。 梁爽、韦雯辩称，保利公司在商品房销售时以“赠送面积”诱骗业主高价购买涉案房屋，逾期办理产权登记后又胁迫业主补缴面积差价款和办证费用，故保利公司肆意违约并拒绝承担违约责任的上诉请求不应获得支持。一、延期办证完全是保利公司的原因所致。1、因保利公司擅自更改规划导致涉案商品房未通过验收，并被政府处罚而导致延期办证，这既非不可抗力，也非情势变更。且保利公司作为商品房开发商，应当知道涉案商品房开发违反法律法规，故该情形不应成为开发商不承担违约责任的理由。此外，保利公司称业主封闭开放阳台而导致逾期办证，却没有任何证据证实。2、保利公司称系业主委托其改造涉案房屋，以致逾期办理房屋所有权证不是事实。虽然业主在《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》中签字，但该协议书的签订时间和《商品房买卖合同》的签订时间相同，除所附图纸不同外，其他都是格式条款。说明涉案房屋在合同签订时就已变更规划设计，而业主想购买的也是变更规划设计后的房屋，因此《装修、改造委托协议书》和《商品房买卖合同》中关于面积改造的条款并非业主的真实意思表示，并不存在业主委托开发商改造涉案房屋。二、本案不存在业主可以自行办理房屋产权登记的情形，违约金计算的截止时间应为保利公司协助业主办理完房屋所有权证之日。在办结《商品房现售备案证明》后，还需保利公司提供办证所需的其他材料，这样业主才能自行办理房屋产权登记。故一审判决违约金计算至保利公司将房屋登记机构要求出卖人提供办理产权登记手续的全部证件资料提交给业主之日止是正确的。三、业主因涉案房屋没有办理产权证而无法转让、再购房屋无法贷款或被提高贷款利率、无法迁徙等，业主也会因此遭受损失。同时，合同中关于违约金封顶的约定实际上免除了保利公司继续履行合同主要义务，属于格式条款，是无效的。为避免保利公司无限期拖延办证，一审法院调整违约金的计算期限，也是合情合理的。四、涉案《商品房买卖合同》约定保利公司办结《商品房现售备案证明》后，向业主提供办证所需的其他材料，并由业主自行办理房屋所有权证，但在涉案房屋办证条件成就后，保利公司却以帮业主办证为借口，胁迫业主补缴面积差价款和办证费用，一审判决对保利公司的该行为予以制止是正确的，应予以维持。 梁爽、韦雯向一审法院起诉请求：1、保利公司立即为梁爽、韦雯办理房屋权属证书；2、判决保利公司支付逾期办理不动产权证的违约金10000元给梁爽、韦雯（以总房款480509元为基数，按每日万分之一即48.05元的标准计算，从2017年6月20日起计至房屋权属证书登记之日,截止2018年12月16日，保利公司逾期544日，现梁爽、韦雯只诉请10000元违约金）；3、诉讼费由保利公司承担。 一审法院认定事实，南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海项目由保利公司开发建设，该项目3号楼已办理商品房预售许可证。2014年5月21日，梁爽、韦雯与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定梁爽、韦雯向保利公司购买保利·爱琴海3号楼2304号房，购房总价为480509元，该合同第九条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2015年2月4日办理了合同登记备案，梁爽、韦雯支付购房款480509元，其自认于2016年6月30日接收房屋。2018年10月10日，保利公司在涉案房屋所在楼栋的电梯间张贴《关于住宅不动产权证（房产证）办理时间通知》，告知业主准备好办证所需资料、办证所需费用（包括代办服务费300元/户）到指定地点办理手续，该公司将批量报送不动产中心统一办理。2018年10月28日，梁爽、韦雯向保利公司交纳代办服务费。涉案房屋于2019年1月25日办理商品房现售备案证明，该房屋于2019年5月10日取得不动产权证，梁爽、韦雯于2019年5月11日在保利公司处领取涉案房屋的不动产权证。梁爽、韦雯以保利公司逾期办理不动产权证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经本院释明，梁爽、韦雯明确其起诉时主张的逾期办证违约金指的是逾期办理不动产权证的违约金。 另查明，梁爽、韦雯（甲方委托人）就案涉房产改造与保利公司（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在《商品房买卖合同》第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为合同约定的交付日期之前。协议书还对其他事项进行了约定。梁爽、韦雯同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 再查明，2018年6月4日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对保利公司作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字[2018]37号），主要载明：保利公司在南宁市建设的“保利·爱琴海1#-4#楼”项目，在实际建设工程中存在公共架空绿化已硬化、部分室外变成过道、原批花池部分改为套内、原批阳台部分改为室外楼梯、屋面层增设室外楼梯等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对保利公司作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（10040253.26元）百分之十罚款，罚款金额1004025.33元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。保利公司已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。 一审法院认为，梁爽、韦雯与保利公司出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 关于梁爽、韦雯要求保利公司办理房屋权属证书的问题。由于梁爽、韦雯已在保利公司处实际签领了房屋产权证书，现梁爽、韦雯再以诉讼方式主张保利公司履行该合同义务，不予支持。 关于梁爽、韦雯主张保利公司支付逾期办证的违约金是否有依据的问题。梁爽、韦雯与保利公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应遵守履行。梁爽、韦雯明确其诉请的是保利公司逾期办理产权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项的约定，双方选择以买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，但根据现有证据查明的事实，保利公司于2016年6月30日交付房屋后，梁爽、韦雯委托保利公司代为办理房产证，该行为应视为双方协商变更了合同内容，故保利公司负有为梁爽、韦雯办理房屋产权证的合同义务；但《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的是买受人自行办理房屋产权证的前提下，出卖人应办结《商品房现售备案证明》的时间，并非出卖人代为办理房屋产权证的时间，而双方在庭审中亦确认梁爽、韦雯委托保利公司代为办理产权证时双方未重新明确代办的期限，故应视为双方对此约定不明；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，从该条款的立法本意上看，该条款规定的出卖人逾期办证期限应是双方在签订合同时明确出卖人负有办证义务、双方对于逾期办证的事实尚未确定的前提下，结合本案现有证据查明的事实，保利公司于2016年6月30日交付房屋，而保利公司系于2018年10月才通知梁爽、韦雯代为办理产权证，故双方协商变更由保利公司代为办理房屋产权证之时已远超出上述司法解释条款规定的应办理房产证的期限，且无证据证实双方对于逾期办证的违约金重新予以明确，不能据此推定保利公司认可了逾期办证的事实，故双方在协商变更由保利公司代为办理产权证之后的办证期限不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定；根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，梁爽、韦雯未能举证证实其在委托保利公司代为办理产权证后积极将业主办理产权证所需资料提交给保利公司并向保利公司主张权利，保利公司对此亦不予认可，故应由梁爽、韦雯承担举证不能的不利后果，由于梁爽、韦雯系在起诉后才取得涉案房屋的不动产权证书，故起诉之日应视为梁爽、韦雯向保利公司主张该权利之日，故逾期办理不动产权证的违约金应从起诉之日即2019年4月12日起算；至于违约金计算的标准，如前所述，《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的违约金并非逾期办理不动产权证的违约金，梁爽、韦雯以该合同条款约定的标准即每日万分之一计算本案违约金，本院认为，由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》已规定“……三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明贷款利率水平上加收30％-50％；……。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息”，可见，中国人民银行关于逾期贷款罚息利率已由确定利率改为浮动标准，不宜继续作为逾期办证违约金的参照标准，考虑到预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人没有完成相应的办理所有权证登记的合同义务,由出卖人承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，故本案中逾期办理不产权证违约金的计算标准，可参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，而梁爽、韦雯主张每日万分之一的违约金计算标准未超出上述范围，故本院对梁爽、韦雯主张的违约金计算标准予以支持。综上，保利公司应付的违约金为：以购房款480509元为基数，自起诉之日即2019年4月12日起计至不动产权证办理之日即2019年5月10日，按每日万分之一计算，按该计算方式，保利公司应向梁爽、韦雯支付违约金1393.5元。对梁爽、韦雯主张超出部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第一百零七条、第七十七条之规定，一审判决：一、保利公司向梁爽、韦雯支付违约金1393.5元；二、驳回梁爽、韦雯的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由梁爽、韦雯负担23元，保利公司负担2元。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，亦均未提交新的证据。但一审判决查明的事实“2018年10月25日，保利公司在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》”错误，应为“2018年10月23日，保利公司在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》”。故本院除对一审判决查明的该事实不予确认外，对一审判决查明的其他事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于保利公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，开发商应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。本案中，保利公司于2016年6月30日交付涉案房屋，故保利公司至迟应于2018年6月20日办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料交给梁爽、韦雯。但保利公司直至2019年1月25日才取得《商品房现售备案证明》，已构成违约，依约应承担相应的违约责任。虽然梁爽、韦雯于2018年10月28日委托保利公司代为办理房屋所有权证，但这并不能改变保利公司之前违约的客观事实，且梁爽、韦雯亦没有表示放弃追究保利公司之前的违约责任，因此保利公司应对其在委托之前的违约行为承担违约责任。保利公司称，因梁爽、韦雯委托保利公司对涉案房屋进行装修、改造，导致房屋实际建造与规划审批不符而无法按时通过规划审核，无法及时办理《商品房现售备案证明》，该责任应由梁爽、韦雯承担。本院认为，梁爽、韦雯就涉案房屋改造与保利公司签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定由保利公司对房屋进行装修、改造施工，故梁爽、韦雯对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》的后果负有一定责任。但因房屋改造导致无法办证的事由于2018年6月4日因保利公司补交罚款而消除，为此保利公司应在合理期限内办理《商品房现售备案证明》，并将办证所需的其他资料提交给梁爽、韦雯。此外，梁爽、韦雯委托保利公司代为办理房屋所有权证时双方未明确代办期限，应视为双方对此约定不明，故对梁爽、韦雯要求保利公司承担委托后的违约责任的主张，本院不予支持。 关于违约金的计算标准问题。根据《行政处罚决定书》的要求，罚款应在决定书送达之日起十五日内缴清。因此，保利公司承担的违约责任应自行政处罚履行期限届满之次日，即2018年6月20日起计算。对于违约金计算的截止时间。保利公司于2019年1月25日取得《商品房现售备案证明》后即可提交办证材料给买受人，但梁爽、韦雯于2018年10月28日委托保利公司代为办理房屋所有权证，保利公司在其受托之后不再承担违约责任，故违约金的计算截止时间应为2018年10月28日。综上，本案违约金应从行政处罚履行期限届满之次日2018年6月20日起计至2018年10月28日止。此外，根据涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，出卖人逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给买受人的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，最高不超过总房款的0.5%。本案中，保利公司已交付涉案房屋及其所有权证，梁爽、韦雯称约定的违约金计算标准及违约金上限过低，但梁爽、韦雯不能举证证明逾期办证给其所造成的实际损失。故本院对梁爽、韦雯的上述主张不予支持，本案违约金应依照《商品房买卖合同》第十七条的约定计算。一审判决取消违约金最高不超过总房款0.5%的上限不当，本院予以纠正。因此，本案保利公司应付违约金的计算方式为：以已付购房款480509元为基数，按照每日万分之一，自2018年6月20日起计至2018年10月28日止，保利公司负担的违约金上限额为2402.55元（480509元×0.5%）。 综上所述，保利公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 维持南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2840号民事判决第二项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2840号民事判决第一项为“广西保利置业集团有限公司向梁爽、韦雯支付逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金（计算方式：以已付购房款480509元为基数，按照每日万分之一，自2018年6月20日起计至2018年10月28日止，广西保利置业集团有限公司负担的违约金上限额为2402.55元）”。 一审案件受理费25元，由广西保利置业集团有限公司负担12.5元，由梁爽、韦雯负担12.5元；二审案件受理费50元，由广西保利置业集团有限公司负担25元，由梁爽、韦雯负担25元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 农杏雪 审 判 员 朱菲菲 审 判 员 曾 涛 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 韦振宇 书 记 员 李瑞莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。