北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2283号原告：北京昌平沙河工业企业总公司，住所地北京市昌平区沙河镇满井村北。法定代表人：袁凤营，经理。委托诉讼代理人：陶亮，北京宸轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹阳，北京市长安律师事务所律师。被告：北京立鹏有限责任公司，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯村南10幢等11幢。法定代表人：彭杨，执行董事。委托诉讼代理人：汤宁，北京中勉律师事务所律师。原告北京昌平沙河工业企业总公司（以下简称沙河工业总公司）与被告北京立鹏有限责任公司（以下简称立鹏公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙河工业总公司之委托诉讼代理人陶亮、王丹阳，被告立鹏公司之委托诉讼代理人汤宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沙河工业总公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于1996年6月18日签订的《房地产出让合同书》以及1999年4月14日签订的《协议书》无效；2.请求判令被告将位于昌平区沙河镇西沙屯村南10幢等11幢面积为3938.7平方米房屋之所有权（所涉权证为X京房权证昌字第XXXX号《房屋所有权证》）过户至原告名下，且由被告承担过户过程中的全部税费；3.请求判令被告将位于昌平区沙河镇政府东侧53232.6平方米土地之使用权（所涉权证为昌集建（1997）字第×号《集体土地建设用地使用证》）过户至原告名下，且由被告承担过户过程中的全部税费；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告(曾用名:昌平县沙河镇工业企业总公司)与被告于1996年6月18日签订《房地产出让合同书》,约定原告将位于沙河镇政府东侧的本案诉争之房屋所有权及土地使用权(以下简称“标的房地产”)转让给被告。其后,1999年4月14日,原被告之间签订《协议书》,补充约定:被告未能按照约定支付款项时,原告无偿收回所转让的房屋所有权及土地使用权即标的房地产。由于上述《房地产出让合同书》关于房地产交易的约定违反当时施行的《中华人民共和国土地管理法(1988修正)》第三十六条、第三十七条、第三十九条以及现行有效的《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》第四十三条、第五十九条、第六十条等法律的强制性规定,故应属于无效。上述《协议书》作为对《房地产出让合同书》所涉交易的补充约定,亦应当属于无效。原告与被告的交易合同无效,被告依据该等交易获得的X京房权证昌字第XXXX号《房屋所有权证》、昌集建(1997)字第×号《集体土地建设用地使用证》亦属于无效。所以,原告为本案诉争之房屋所有权及土地使用权的实际权利人，目前登记在被告名下的标的房地产应当过户至原告名下且被告应承担过户过程中的全部税费,并且,被告应承担本案全部诉讼费用。根据《民事诉讼法》之规定,原告现依法向贵法院提起诉讼,请法院依法审判,支持原告的诉讼请求,保护原告的合法权益。在本案审理过程中，原告沙河工业总公司将请求确认原告与被告于1996年6月18日签订的《房地产出让合同书》无效变更为请求确认原告与被告于1996年5月签订的《房地产出让合同书》无效。被告立鹏公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、关于本案《房地产出让合同书》实际履行版本的争议及事实认定。本案庭审过程中，原告变更诉讼请求，将起诉时请求的“认定1996年6月18日《房地产出让合同书》无效”变更为“认定1996年5月《房地产出让合同书》无效”（上述两个合同书分别简称6月版《房地产出让合同书》和5月版《房地产出让合同书》）。根据原告陈述，变更诉讼请求后其主张分为三个逻辑层面：1．两个版本的合同是阴阳合同关系，6月版《房地产出让合同书》是本次交易的阳合同，仅用于权属登记备案；双方实际履行的则是阴合同即5月版《房地产出让合同书》；2．改诉请为认定5月版《房地产出让合同书》无效，则是认定双方实际履行的合同无效，合同认定无效即获得物权登记返还的请求权；3．由于立鹏公司违反1999年4月14日《协议书》，未能在1999年5月底前付清欠款，涉案土地使用权和房屋产权已经实际收回。对原告上述主张，被告认为，其均不能成立；其关于房地已经收回的说法更与事实不符。具体理由如下：（一）从主文内容看，两个合同版本仅存90万元交易金额差异，内容并无实质性区别；履行版本争议，并不影响本案对双方基本交易事实的认定，也不妨碍对双方交易有效性的确认。1．查看合同书的具体内容可见，上述两个版本的合同仅在交易总金额上存在90万元差额，连带呈现相关计算金额条款略有差异，其他有关交易标的、交易方式以及双方权利义务等内容则完全一致；因此，无论哪个版本是实际履行版本，双方交易的实质内容并无区别。2．立鹏公司没有认可原告提交的5月版《房地产出让合同书》的真实性、合法性。但是，即便该版本合同是真实的，并且原告陈述的“阴阳合同”情况也属实，由于两个版本内容高度一致，只要查明任何一个版本并不构成法定无效的情形，即可认定原告全部诉请不能成立。3．原告之所以主张5月版《房地产出让合同书》为实际履行版本并变更诉请为请求确认该版本合同无效，是为了结合其举证的1999年4月14日《协议书》等关联文书要求法庭认定立鹏公司存在未能全额支付价款的违约行为，继而认可其关于已经于1999年6月收回涉案房地的说法。但是，根据《物权法》的规定，物权以登记为准，无论如何，立鹏公司至今物权在握并实际占有房地的事实（宝树堂公司现今的部分占用为2005年后期侵占）足以否决其已收回涉案房地的说法；而原告借助5月版《房地产出让合同书》、1999年4月14日《协议书》所主张的违约责任以及其他请求权必然受到立鹏公司诉讼时效抗辩的制约；因此原告在本案中主张5月版《房地产出让合同书》为实际履行版本并要求确认无效，并不足以支持其事实主张和诉讼请求。（二）相较于5月版《房地产出让合同书》，6月版《房地产出让合同书》有着优势的证据效力，理应认定为双方实际履行的合同版本。1．从证据来源角度以及文本所发挥效力的权重程度分析，6月版《房地产出让合同书》备案于不动产权属登记机关，是缔约双方向权属登记机关宣示履行并据以将涉案房地物权发生向立鹏公司转移登记的直接依据，是权利登记簿的重要备案文件；因此，从常理来讲，理应确认6月版《房地产出让合同书》具备更高的证据效力，并认定为双方实际履行的版本。而本案举证的5月版《房地产出让合同书》来源于昌平档案馆存档文件，鉴于档案馆存档文件是基于文件持有人自行提交，存在的文件虚假风险以及原告对文件的解释不真实的风险显著偏高，况且该文本并未作为物权转移登记的直接依据经历审查和获得登记备案，因此其证据效力应不及前者。2．从签署日期角度分析合同文本效力，6月版《房地产出让合同书》迟于5月版《房地产出让合同书》，且6月版《房地产出让合同书》所载签署日期有双方明确签认、均为1996年6月18日，根据效力从新原则，也应当认定6月版《房地产出让合同书》的证据效力和对双方的从新拘束力。3．鉴于本案交易经年已久，双方各执一词、说法不一，本案有必要准确分析判定双方的真实意思表示，以趋良逐弊的原则认定事实。客观分析双方对合同文本实际履行情况的陈述，立鹏公司主张以房地产权属登记簿备案的6月版《房地产出让合同书》为双方实际履行的文本，符合其作为受让人的主要交易目的；而原告主张双方签署6月版《房地产出让合同书》只是为了履行权属转移登记手续，而5月版《房地产出让合同书》才是双方实际履行版本，即承认两个版本是阴阳合同；如前面所指出的，该两个版本除了总价款相差90万元并引起相关核算内容有差异之外其余内容均一致，先后签署两个仅价款有差异的版本，价款低的版本拿去权属登记机关备案，而价款高的版本作为“实际履行”版本，无非就是出让方试图通过这样的操作非正常收取可隐匿的部分交易资金，可以不足额缴纳交易税金，便于原告及当时的沙河镇政府获得可非正常使用的额外资金。而对于立鹏公司而言，将签订的《房地产出让合同书》交付登记机关审查备案以获得完整合法的权属登记才是唯一目的，所以立鹏公司有意愿也有权利主张备案的6月版《房地产出让合同书》是双方实际履行的版本。因此，立鹏公司的主张明显更为符合公序和常理，理应得到支持。4．分析合同实际履行的情况，进行土地使用权权属登记是合同得到实际履行的证明，本案土地权属登记簿备案的是6月版《房地产出让合同书》并在尾部有原告确认签注“房款已全部付清”，且有在案收款发票予以印证，应当认定该合同得到了全面实际的履行。而5月版《房地产出让合同书》是否得到了实际履行，并无其他可靠佐证。（三）原告放弃认定6月版《房地产出让合同书》）无效的诉讼请求，应当视为对6月版《房地产出让合同书》效力的承认。1．本案庭审中，原、被告对6月版《房地产出让合同书》的真实性均不持异议；而对于5月版《房地产出让合同书》的真实性、合法性，立鹏公司并不认可。2．原告既然主张存在“阴阳合同”的关系，那么双方交易应当是在两个版本合同书共同使用的状态下完成的，而其转而仅只诉请法庭认定其中的5月版《房地产出让合同书》无效，应当视为其对6月版《房地产出让合同书》单独效力的追认。3．根据在案的权属登记簿资料，6月版《房地产出让合同书》是立鹏公司据以取得涉案房地物权的依据，既然原告已不主张认定6月版《房地产出让合同书》无效，则该合同效力持续，原告在本案的其他诉讼请求即已失去请求基础，均不能成立，应当予以驳回。（四）如果法庭确认5月版《房地产出让合同书》的真实性，那么可以应原告诉请对其有效性进行审查；如果法庭并不确认其真实性，则应当驳回原告诉讼请求。鉴于两个版本的合同书内容高度一致，而原告主张5月版《房地产出让合同书》无效的主要理由是其内容违反《土地管理法》强制性规定，故以下关于合同有效性的答辩意见中除非注明特指6月版《房地产出让合同书》，同样适用于5月版《房地产出让合同书》。无论认定哪个合同版本为实际履行的，立鹏公司坚持本案房地交易合法有效的主张。二、原告诉请认定《房地产出让合同书》无效，没有事实和法律依据，理应予以驳回。（一）1996年6月18日《房地产出让合同书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律强制性规定，合同真实有效，且已得到全面履行。1．从该《房地产出让合同书》的书面形式来看，双方印鉴及签署完整真实，应属有效签订，对双方均有拘束力；双方均未主张存在被欺诈、胁迫等可致合同签署无效的情形，也未主张存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益以及公共利益的情形，更不存在以合法形式掩盖非法目的的状况。2．检索在案证据，土地使用权登记簿中的地籍调查表可见沙河镇政府、工业企业总公司于1997年8月16日报送原昌平土地局的《关于办理北京立鹏有限公司土地证的请示》以及小寨村委会、沙河镇政府、工业企业总公司共同出具的《权属证明》，上述文件内容有力佐证了当时土地所有权人小寨村委会、属地政府以及原告工业企业总公司作为集体土地经营管理人向立鹏公司出让土地使用权和地上房产并配合办理权属转移登记的真实意愿。3．在案证据中有关立鹏公司付款的资料，以及立鹏公司取得土地使用权和房屋所有权权属登记的事实，加之立鹏公司对涉案房地的占有、使用以及持续依法纳税的情况均可证明该《房地产出让合同书》得到全面实际履行。（二）原告主张《房地产出让合同书》违反《土地管理法》强制性规定应属无效，该理由不能成立。1．《房地产出让合同书》所涉土地交易的标的是集体建设用地的使用权，而非所有权，亦非其他类别集体土地使用权，其流转并未受到法律禁止。2．我国《土地管理法》历经多次修订，但始终没有改变关于“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让”这一基本规定。本案交易发生时适用的《土地管理法（1988修正）》第二条明文规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。而后续修正的1998年版第二条、2004年版第二条、2019年修正版第二条均对包括集体土地使用权在内的“土地使用权可以依法转让”做出明文规定。这一延续的法律制度是认定本案土地使用权交易行为及交易合同具备合法性、有效性的重要依据。3．《土地管理法（1988修正）》第二条曾授权国务院制定土地使用权转让的具体办法。但是，由于改革开放四十多年来，我国城乡建设用地的主要来源渠道是国有土地使用权的流转和土地的国有化征用，因此对于农村乡镇集体土地的使用权流转始终未见国务院制定专门的单行法规进行规制，但是在国务院不断推动贯彻的土地管制政策制度中对于集体建设用地使用权的依法流转始终是许可的，例如：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号20041021）文中有关于“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的表述；《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号20071230）文中有关于“其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发”的表述。这些政策足以佐证《房地产出让合同书》内容并不涉及违法。4．根据《土地管理法（1988修正版）》第三十六条、三十七条、三十九条和《土地管理法（2004修正版）》第四十三、五十九、六十条的具体内容可知，这些条款主要是规定集体土地转用为集体建设用地需要符合规划要求、履行审批手续。查看本案核心证据即涉案土地权属登记簿中原昌平土地局在土地登记审批表和地籍调查表中呈现的登记内容以及签注的审批意见，结合《关于办理北京立鹏有限公司土地证的请示》、《权属证明》等附件的具体内容，可知本案所涉土地在交易前即已履行了相关审批手续，早已被批准为农村集体建设用地，并有前手主体使用过该土地，本案交易是在涉案土地获批为集体建设用地的前提下发生的，不存在未依法履行土地审批手续情况下进行集体土地使用权转让的事实。原告在诉状以及庭审中援引上述法律条款，主张《房地产出让合同书》因违反法律强制规定而无效，是对本案事实的歪曲和对法律规定的刻意曲解，其主张明显不能成立。5．原告援引的前述法律条款并非效力性强制性规定，即便有所违反，也不构成导致本案合同无效的法律依据。《房地产出让合同书》签订于1996年，根据当时适用的《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以及《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款规定，违反法律和行政法规或损害公共利益的合同可以认定为无效合同。现行有效的《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同可以认定为无效。而最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）之第十四条规定“合同法第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，原告援引的前述《土地管理法》条款，只是对土地使用审批程序的规范条款，属于《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条所指“管理性强制规定”，并不直接规制土地使用权交易行为和交易合同的效力，不构成针对合同的“效力性强制性规定”；因此，即便本案涉案土地的使用未审批或因某种因素审批不完善，也不足以影响《房地产出让合同书》的有效性。（三）原告以立鹏公司非乡镇集体企业、不是集体土地的合法用地主体为由否认《房地产出让合同书》的效力，没有法律依据。1．首先，与前述意见同理，《土地管理法》以及其他相关法律和行政法规并无关于集体土地使用权的受让主体必须是集体企业的“效力性强制性规定”；2．其次，既然涉案土地在交易前已获批为集体建设用地，任何性质的受让主体只要依法按照批准的土地规划用途使用土地即可维护国家对土地的有效管制；因此，当初原、被告之间发生集体建设用地使用权转让并无不妥。现在原告却主张以立鹏公司的非集体企业属性否认集体土地使用权受让合同的有效性，既无法律依据，也与市场经济主体平等的原则相违背。3．现行有效的《土地管理法（2019修正）》第十条规定“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”。该法第六十三条进一步规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”。上述法律条款表明现行《土地管理法》明确支持将集体所有土地尤其是集体建设用地依法确定给单位或者个人使用，而且法条并未对此处的“单位”做任何投资属性的划分，可以理解为一切合法设立的企业和组织。根据《立法法》第九十二条的规定，本案应当按照新的规定优于旧的规定、特别规定优于一般规定的法律适用规则，依据《土地管理法（2019修正）》的上述两条规定，驳回原告关于立鹏公司作为集体土地使用权受让主体违反强制性法律规定的主张，认定《房地产出让合同书》的合法效力，维护交易的稳定。（四）立鹏公司成功取得涉案房地的物权登记，既是对《房地产出让合同书》得到双方实际履行的证明，也是该合同的有效性获得政府执法部门审查和认可的有力依据。1．《房地产出让合同书》签订生效后，双方履行权属转移登记手续的过程也是本案交易双方依法履行向县级以上（含）地方人民政府土地行政主管部门申请批准交易的过程，这符合当时《土地管理法》和相关土地行政管制政策的规定，也符合权属登记的规定；立鹏公司最终获得不动产物权登记表明《房地产出让合同书》不存在原告所称违反强制性法律规定应属无效的情形。2．查阅本案土地权属登记簿中土地登记审批表以及地籍调查表的填写内容和审批意见，可见涉案土地的权属性质登记为集体建设用地，并记载了对土地“权属来源合法、界址清楚、无纠纷”、“该宗地经现场核实，情况属实、使用合法、地籍调查正确、勘丈面积准确”等审核确认意见；如此，均可佐证《房地产出让合同书》合法有效。（五）同类合同的有效性已获人民法院生效判决认定，本案交易《房地产出让合同书》的合法性、有效性不容否认。2015年，由于北京市昌平区沙河镇人民政府（简称沙河镇政府）将本案所涉集体土地使用权和房屋所有权一地（房）两卖造成所签订的《地上物、构筑物转让合同书》无法履行，受让人北京宝树堂科技药业有限公司（简称宝树堂公司）以合同纠纷起诉沙河镇政府；立鹏公司作为第三人参加了诉讼。该案经北京市昌平区人民法院和北京市第一中级人民法院两审结案，（2018）京01民终字5338号民事判决为终审判决。该判决维持了一审法院昌平区人民法院对“《地上物、构筑物转让合同书》合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效”的认定。而本案《房地产出让合同书》交易主体、交易内容、交易方式均与《地上物、构筑物转让合同书》并无实质性区别。因此，认定此类合同并非无效当为司法审判的共识。三、本案原告违反诚实信用原则，在案涉交易完成超20余年后，自认合同无效，涉嫌恶意诉讼；支持其合同无效主张将极大损害安全稳定交易的市场秩序，不但会造成对立鹏公司合法权益的严重侵害，纵容原告与沙河镇政府一地（房）两卖的不诚信行为，并会引发围绕涉案房地的更为复杂的系列争议；建议人民法院审慎处理，维护诚信交易。四、关于原告在本案的其他诉讼请求。（一）原告同时请求认定其所提交的1999年4月14日签订的《协议书》无效。该《协议书》内容中载明“依据1996年5月所签房地产出让合同书，经友好协商，达成如下条款”，表明其仅与5月版《房地产出让合同书》相关。该《协议书》真实性、合法性以及与本案争议事实的关联性均无法证实，原告要求同时确认该协议无效，理应不予支持。（二）原告诉请判令立鹏公司将涉案土地使用权和房屋所有权过户至原告名下并承担过户税费，立鹏公司有权不予同意。对此，被告有如下意见（因该项请求须以《房地产出让合同书》被认定无效为前提，《房地产出让合同书》不存在无效情形，则原告全部诉请不能成立；故以下专项意见仅以合同无效作为假设条件）：1．物的返还纠纷与合同纠纷是性质不同的争议事项。鉴于本案立鹏公司获得涉案房地物权的确认登记已超二十年之久，而本案争议发生在物权早已发生变动之后，合同争议的处理结果不宜作为直接处置物权的依据。即便《房地产出让合同书》无效，处理本案物权也理应审慎考虑可行性、合理性、公平性和关联利益的平衡保护问题，对原告诉求不宜直接支持。2．根据现行《土地管理法（2019修正）》第十四条规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”。据此，上述规定为法定诉前前置程序，利于由人民政府依属地管理职权先行处置和化解纠纷，立鹏公司也有理由据此要求人民法院驳回原告直接过户物权的请求，使争议双方先履行政府处理的前置程序，处理不成原告可凭合同无效认定再行依法起诉。3．虽然凭合同无效认定原告享有返还请求权，但是主张返还并不一定是唯一和合理的选择，合理的折价补偿也可选做适用的方式；对此，人民法院应当查明长期以来围绕不动产占有、使用、收益、处分所产生的大量新的合同之债情况，权衡适用直接返还和折价补偿的不同效果，合理平衡涉事当事人以及其他物权用益人之间的利益关系，尽可能保障关联利益和争议的协同和妥善解决。4．本案交易中立鹏公司是实际支付了巨额交易价款的。假使认定合同无效，原告主张涉案房地返还，立鹏公司也需要主张被告返还价款和赔偿资金损失以及其他相关损失。因此，根据《九民纪要》的相关精神，人民法院有必要考虑以恰当方式促进当事人尽可能一次性解决纠纷，避免因直接判令单方返还而出现不公平的审判结果。五、立鹏公司提出时效抗辩理应得到支持。1．根据本案交易发生时期，应当适用《民法通则》第一百三十五条规定的普通诉讼时效，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。2．《民法通则》第一百三十七条长期诉讼时效规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。3．本案《房地产出让合同书》签订于1996年6月18日，并于1997年就完成了相关权属登记，合同履行完毕。原告时至2018年9月才提起本案诉讼，计算下来，甚至超过了上述法条规定的二十年长期诉讼时效；因此，无论何种情况，对于原告的全部诉讼请求理应不再予以支持。4．如果法庭持合同无效确认请求权不适用诉讼时效规则的观点，那么建议法庭至少从为市场交易的安全与稳定提供充分司法保护的角度，结合我国土地管理制度取向于改革开放、顺应市场平等竞争与发展的深刻演变情况，慎重处理本案，维护合同当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对于案件事实，本院认定如下：昌平县沙河镇工业企业总公司于1997年7月28日经工商部门核准，名称变更为北京昌平沙河工业企业总公司。编号为昌集建（1997）字第×号的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为立鹏公司，土地类型为工业用地，土地坐落为沙河镇政府东侧，面积53232.6平方米，建筑占地3938.7平方米，四至为东至东沙河中心南40.60m北39.00m、西至镇企业公司外墙皮、北至水利一处墙0.5m、南至公路中心14.5m。立鹏公司未持有该证原件，该证原件现存于沙河工业总公司处。编号为X京房权证昌字第XXXX号房屋所有权证书登记的房屋所有权人为立鹏公司，房屋坐落为昌平区沙河镇西沙屯村南10幢等11幢，建筑面积3938.7平方米。立鹏公司持有的房屋所有权证书原件为2010年补办。庭审中，沙河工业总公司提交《房地产出让合同书》复印件。该合同书记载出让方为昌平县沙河镇工业企业总公司（甲方）、受让方为立鹏公司（乙方），合同内容为：“一、标的：甲方出让给乙方的房地产位于沙河镇政府东侧，建筑面积约2500平方米，院落面积约92余亩；……三、出让金额：本合同项下的房地产出让金额为690万元；……四、所有权变更手续费：甲方负责办理房地产所有权变更登记手续，手续费共计60万元，自本合同签字后由乙方支付。此费用不包括在出让费之内，并由甲方包干使用，乙方不再另行追加。五、付款方式：乙方按本合同规定向甲方支付该房地产出让金，自本合同签订之日起5日内，乙方须以现金或支票方式向甲方支付该房地产价款总额的10%作为定金，同时支付手续费60万元，两项共计130万元；甲方依照规定办理完房地产所有权变更登记手续，乙方取得房地产所有权的同时向甲方支付300万元；余款一年内付清。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。原新兴公司支付甲方的房地产租金约20万元返还付款方或用于折抵价款。……八、违约责任：如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起每日按应缴纳费用的千分之一缴纳滞纳金。延期付款超过60日，甲方有权解除本合同。甲方在合同签订30日内办妥房地产所有权转移及交接手续。如果甲方未按合同规定向乙方提供房地产所有权，每延期一日，按房地产价款的千分之一向乙方支付违约金。延期超过60日，乙方有权解除本合同，并退回两项资金，共计130万元……”出让方昌平县沙河镇工业企业总公司在该合同出让方处加盖了印章，出让方法定代表人处有手写“赵军”字样；受让方立鹏公司在该合同受让方处加盖印章，受让方法定代表人处有手写“宋琳”字样。出让方处日期为空白；受让方处日期为手写“96.5”的字样。立鹏公司对该证据内容真实性不予认可。庭审中，沙河工业总公司提交1999年4月14日《协议书》复印件一份。该《协议书》记载的甲方为昌平县沙河镇工业企业总公司，乙方为北京立鹏有限责任公司，协议载明：“根据双方1996年5月所签房地产出让合同书，经友好协商，达成如下条款：第一，到1999年4月13日，乙方仍欠甲方房地产转让款280万元，鉴于乙方在经营中出现困难，甲方同意乙方的要求，在原合同所欠款280万元的基础上减去40万元。乙方承诺：1999年4月底以前归还100万元，1999年5月底以前归还140万元。到期如不归还所欠款项，则甲方转让给乙方的中昌药厂由甲方无偿收回。第二，甲方派人协助乙方办理报批立项等手续。”立鹏公司对该证据真实性不予认可。庭审中，立鹏公司向我院提交《房地产出让合同书》。该合同书记载出让方为昌平县沙河镇工业企业总公司（甲方）、受让方为立鹏公司（乙方），合同内容为：“一、标的：甲方出让给乙方的房地产位于沙河镇政府东侧，建筑面积约2500平方米，院落面积约92余亩；……三、出让金额：本合同项下的房地产出让金额为600万元；……四、所有权变更手续费：甲方负责办理房地产所有权变更登记手续，手续费共计60万元，自本合同签字后由乙方支付，此费用不包括在出让费之内，并由甲方包干使用，乙方不再另行追加。五、付款方式：乙方按本合同规定向甲方支付该房地产出让金。自本合同签订之日起5日内，乙方须以现金或支票方式向甲方支付该房地产价款总额的10%作为定金，同时支付手续费60万元，两项共计120万元；甲方依照规定办理完房地产所有权变更登记手续，乙方取得房地产所有权的同时向甲方支付300万元；余款一年内付清。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。原新兴公司支付甲方的房地产租金约20万元返还付款方或用于折抵价款。……八、违约责任：如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起每日按应缴纳费用的千分之一缴纳滞纳金。延期付款超过60日，甲方有权解除本合同。甲方在合同签订30日内办妥房地产所有权转移及交接手续。如果甲方未按合同规定向乙方提供房地产所有权，每延期一日，按房地产价款的千分之一向乙方支付违约金。延期超过60日，乙方有权解除本合同，并退回两项资金，共计120万元。……”出让方昌平县沙河镇工业企业总公司在该合同出让方处加盖了印章，出让方法定代表人处加盖赵军印章；受让方立鹏公司在该合同受让方处加盖印章，受让方法定代表人处加盖宋琳印章。合同尾部记载的日期为手写“1996.6.18”的字样。在该合同空白处签有“房款已全部付清。赵军”的字样。沙河工业总公司对该证据真实性认可，但合法性不认可。其认为该合同仅为获得房管部门的登记而制作的形式合同，并非双方实际据以履行的合同。在本案审理过程中，我院分别向北京市规划和自然资源委员会昌平分局和北京市昌平区档案馆调取了相关证据。北京市规划和自然资源委员会昌平分局档案材料中留存的《房地产出让合同书》与立鹏公司向法庭提交的证据一致；并留存有1996年6月25日和1996年6月19日开具的北京市工商企业资金往来专用发票两张，记载的付款单位为立鹏公司，往来项目为房屋转让费，记载的金额均为300万元。沙河工业总公司对北京市规划和自然资源委员会昌平分局档案材料真实性、关联性认可，合法性不予认可。其认为，昌平区政府为立鹏公司颁发土地使用权证的审批过程存在瑕疵，土地登记不合法；立鹏公司无权取得涉案土地的使用权，根据房地一体的原则，亦无权取得涉案房屋的所有权，房屋登记亦不合法。立鹏公司对北京市规划和自然资源委员会昌平分局档案材料真实性、关联性及合法性均予认可。北京市昌平区档案馆档案材料中所留存的《房地产出让合同书》、《协议书》与沙河工业总公司向法庭提交的证据一致；并留存有1996年6月23日立鹏公司出具的《证明》一份和1997年11月5日昌平县沙河工业企业总公司出具的《通知》一份。《证明》载明：“根据北京市昌平县沙河镇工业企业总公司与北京立鹏有限责任公司签定的房地产出让合同书，北京立鹏有限责任公司应付北京市昌平区沙河镇工业企业总公司房屋转让金及办理房产证手续费共计七佰伍拾万元人民币，扣除一九九六年租金二十万元，实际应付七佰叁拾万元。北京立鹏有限责任公司于一九九六年五月三日已付壹佰壹拾万元，一九九六年六月二十一日已付叁佰万元，实际已付肆佰壹拾万元，其余叁佰贰拾万元应于九七年六月二十日前付清，特此。”该《证明》中加盖了立鹏公司的公章、宋琳的名章，并有陈海龙的签名。《通知》载明：“北京立鹏有限责任公司：昌平沙河工业企业总公司应你公司之托为你公司办理土地使用证，办理土地证各项手续早已齐备，但由于你公司办理土地证款一直未到位，所以土地使用证一直未能办完。为防止因政策等原因给办理土地证带来困难，望你公司在1997年11月30日前将办理土地证所需款项交到昌平沙河工业企业总公司，逾期后果自负。”该《通知》中有“已知，赵伟”的字样。沙河工业总公司对北京市昌平区档案馆档案材料真实性、合法性、关联性均予认可。立鹏公司对北京市昌平区档案馆留存的档案材料真实性全部不予认可。经询问，沙河工业总公司请求确认其与立鹏公司于1996年5月签订的《房地产出让合同书》以及1999年4月14日签订的《协议书》无效。另查，2005年10月28日，北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方、出让方，以下简称沙河镇政府）与北京宝树堂科技药业有限公司（乙方、受让方，以下简称宝树堂公司）签订《地上建筑物、构筑物转让合同书》（以下简称《转让合同书》），约定：甲方出让的房屋建筑物、构筑物位于沙河镇知青路北侧，包括沙河镇政府机关大院内两座办公楼和附属用房，镇政府东侧大院内闲置的建筑物、构筑物，不包括镇政府大院北侧镇委宿舍楼、院落以及镇委宿舍楼通往知青路的道路；镇政府机关大院和镇政府东侧大院两个院落内的建筑物、构筑物总建筑面积约10000平方米；转让补偿费为1000万元，甲方保证所转让的建筑物、构筑物无权属争议；甲方在2006年5月31日前收到乙方全部转让补偿费后，将本合同所涉及的全部建筑物、构筑物正式转让给乙方；甲方所转让建筑物、构筑物所占用的土地已归还给沙河镇西沙屯村，关于土地使用或征地事宜由乙方直接与西沙屯村村委会洽商；甲方未按时将所转让建筑物、构筑物交给乙方使用，每逾期一日，每日按乙方已付补偿费的千分之一向乙方偿付违约金；合同还约定了双方的其他权利和义务。宝树堂公司先后分三次向沙河镇政府支付转让补偿款共计1000万元。2005年12月21日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村民委员会（甲方，以下简称西沙屯村委会）与宝树堂公司（乙方）签订《关于征（租）占西沙屯村土地协议书》，约定甲方同意乙方所属宝树堂公司作为该公司的建设主体和土地使用者，征（租）占西沙屯村的集体土地约109.38亩（经测绘部门测绘），用于该公司的发展使用；范围为东至东沙河西岸河边道路两侧，西至乙方现所在地东墙，南靠知青路路北，北接西沙屯村（北京市水利一处南墙外）；由乙方负责办理征（租）占109.38亩集体土地所需全部审批手续；合同还约定了双方的其他权利和义务。宝树堂公司认为沙河镇政府未按照合同约定要求交付全部范围的建筑物、构筑物，经多次协商未果，起诉至法院，请求沙河镇政府将《地上建筑物、构筑物转让合同书》约定的买卖标的物，沙河镇政府东侧大院内闲置的建筑物、构筑物交付给宝树堂公司并支付违约金。立鹏公司作为第三人参加了该案诉讼。经审理，我院认为，沙河镇政府于2005年10月28日将镇政府东侧大院内闲置的建筑物、构筑物转让给宝树堂公司，转让时立鹏公司已经取得涉案楼房和土地的合法使用手续，且涉案楼房一直在立鹏公司控制之中，转让时涉案楼房并非闲置，故即使沙河镇政府对涉案楼房有权利处置，涉案楼房也不在《转让合同书》约定范围之内；且现有证据未能证明沙河镇政府交付给宝树堂公司的建筑物、构筑物面积低于10000平方米，故对于宝树堂公司要求沙河镇政府交付立鹏公司使用的二层楼房的诉讼请求不予支持；对于宝树堂公司要求沙河镇政府支付违约金的诉讼请求不予支持；退一步讲，即使本案涉案院落在宝树堂公司与沙河镇政府约定转让范围之内，现争议标的已列入拆迁范围，宝树堂公司要求沙河镇政府腾退楼房的请求，亦不宜支持，双方可待拆迁完成后就补偿事宜另行解决。故我院于2018年4月28日作出（2015）昌民初字第15123号民事判决书，判决驳回宝树堂公司的全部诉讼请求。宝树堂公司不服该判决，提起上诉。在二审审理过程中，沙河镇政府认可其与宝树堂公司签订的《转让合同书》中包括西沙屯村委会与宝树堂公司签订的《关于征（租）占西沙屯村土地协议书》中约定的109亩土地，包括立鹏公司占用的房屋，明确从镇政府院到河边都转让给了宝树堂公司。北京市第一中级人民法院认为，沙河镇政府自认其与宝树堂公司签订的《转让协议书》中包括西沙屯村委会与宝树堂公司签订的《关于征（租）占西沙屯村土地协议书》中约定的109亩土地；依据该自认，则宝树堂公司要求沙河镇政府交付的上述房屋属于《转让合同书》约定的转让范围；但上述房屋的所有权现登记在立鹏公司名下，且由立鹏公司占有使用，故宝树堂公司上诉坚持要求沙河镇政府交付上述房屋，不具备客观条件，其该项上诉请求缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。故，北京市第一中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）京01民终5338号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，本院对现场进行了勘验。立鹏公司与本案案外人宝树堂公司对现场房屋使用情况确认如下：X京房权证昌字第XXXX号房屋所有权证书记载的9、10、11、12号房屋由立鹏公司使用；3、4、6号房屋已经灭失；2、5、7、8由宝树堂公司出借给案外人使用。在现场有灰色建筑物一处，双方均认可该建筑物不在房屋所有权证书记载的房屋范围内，双方均认可其系由宝树堂公司所建；立鹏公司称该处为1号房屋所在位置，但1号房屋被该灰色建筑物所取代；宝树堂公司称1号房屋在灰色建筑物西北角，因该房屋旁边有沙堆，故该房屋无人使用；因该房屋旁边有沙堆，无法核实1号房是否仍存在。再查，本案诉争标的已经列入沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造和环境整治安置房项目，实施主体为北京建工地产有限责任公司。上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、房屋所有权证书、北京市规划和自然资源委员会昌平分局档案材料、北京市昌平区档案馆档案材料、（2018）京01民终5338号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经过相关行政审批手续，被告立鹏公司已经办理了集体土地建设用地使用证并取得了房屋所有权证书，原告沙河工业总公司以被告立鹏公司不符合使用乡（镇）村建设用地主体资格为由请求确认合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。原告沙河工业总公司请求判令被告立鹏公司将涉案房屋所有权及涉案土地使用权过户登记至原告沙河工业总公司名下并承担相关税费的请求亦不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京昌平沙河工业企业总公司的全部诉讼请求。案件受理费60100元，由原告北京昌平沙河工业企业总公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  阚欣颖人民陪审员  王 磊二〇二〇年六月二十二日书 记 员  吕萍萍