贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初666号 原告：封霖，男，1984年9月6日生，汉族，中专文化，无业，住贵州省盘州市。 被告：宋兴连，男，1974年1月8日生，汉族，住贵州省兴义市桔山安置区。 委托诉讼代理人：周红，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。 原告封霖与被告宋兴连租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告封霖，被告宋兴连及委托诉讼代理人周红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 封霖向本院提出诉讼请求：1.判决宋兴连立即支付封霖房屋转租费70000元；2.判决宋兴连承担本案诉讼费。事实与理由：2017年2月21日，封霖作为乙方与作为甲方的宋兴连签订房屋租赁合同，约定宋兴连将其所有的位于桔山安置区笔山二组的房屋（二层二间合计240平方）租给封霖，租期为六年，即自2017年2月21日起至2023年4月6日止，房屋租赁合同还对租赁金额、付款方式、双方权利义务、违约责任及争议解决方式等进行了明确约定，双方所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行各自义务，封霖在合同签订后依约定向宋兴连履行了支付租金的义务，后封霖将所租房屋第二层转租给第三人刘江使用，转租费为70000元（该费用符合当地房屋租赁标准），封霖将房屋转租给刘江之前已按合同约定提前10日通知了宋兴连，但刘江租房入住后，宋兴连无故百般阻止，封霖因此还多次与宋兴连协商解决此事，并请求当地村委会予以解决均未果，刘江在宋兴连的阻挠干涉下退租，因此给封霖造成转租的损失70000元。宋兴连阻止封霖转租给第三人刘江的行为违反了双方所签房屋租赁合同第四条第5项“租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须提前10日通知甲方。甲方无条件配合、协助转租。”的规定，其行为构成严重违约，应支付封霖转租费损失70000元。为维护合法权益，封霖诉至法院请求支持全部诉请。 宋兴连辩称，封霖诉求宋兴连向其支付房屋转租费70000元没有事实和法律依据，依法应予驳回。一.宋兴连与封霖之间已终止履行房屋租赁合同，承租人与次承租人之间租赁合同关系的基础已不复存在，承租人与次承租人之间的合同自然也不能有效成立。2017年2月21日，宋兴连（甲方）与封霖（乙方）签订《房租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于兴义市桔山安置区房屋一、二层用于经营，每层面积120平方米，租期6年，自2017年2月21日起至2023年4月6日止，租金54800元／年，第三年起每年房租按5%增长。封霖交纳了第一年的房租后入住经营，后因经营管理不善，封霖长期闲置承租房屋，在无力交纳第二年房租的情况下，封霖找来王某继续租赁房屋，2018年3月16日，宋兴连（甲方）与王某（乙方）签订了《房租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于兴义市桔山安置区房屋一层用于经营，面积120平方米租期5年，自2018年3月16日起至2023年3月15日止，租金55180元／年，第二年起每年房租按5%增长，宋兴连给王某一个月免租装修期，王某向封霖支付92000元转让费。至此，宋兴连与封霖之间房屋租赁合同已终止履行，不存在权利义务关系，封霖无权继续使用、收益，承租人与次承租人之间租赁合同关系的基础不复存在，承租人与次承租人之间的合同自然也不能有效成立。2019年9月1日，封霖与刘江签订的《房租赁合同》因损害了宋兴连的合法权利，属无效合同，封霖据此合同要求宋兴连向其支付70000元转租费，缺乏事实和法律依据。二.即使宋兴连与封霖之间继续存在房屋租赁合同关系，封霖未经宋兴连（即出租人）同意擅自转租，出租人依法享有解除权或者认定转租无效，根据相关法律、司法解释的规定，承租人转租的时候必须通过房东的同意，并且出租人将租赁房屋进行转租的行为必须先行获得出租人的书面同意，否则即构成无权处分行为，其转租行为的有效还是无效就处于待定状态，只有取得出租人的事后同意或者租赁房屋的所有权，该转租行为才能被认定为有效。封霖将承租房屋转租给刘江，依法应当取得房东即出租人的同意，由于封霖未经房东同意，作为二房东与刘江订立了租期为3年7个月的转租合同，房东就有权通知封霖解除房屋租赁合同或者认定转租无效。本案中，宋兴连一经发现封霖将房屋转租给刘江的事实后，就直接向封霖、刘江表明不同意该转租行为，该转租合同因未得到出租人同意为无效合同，且封霖未提供证据证明其将涉案房产出租给刘江的行为得到权利人的追认，或者封霖取得了处分权，封霖请求出租人向其支付70000元转租费，缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。三.封霖诉求70000元转租费无客观依据，显著过高。即使封霖取得70000元转租费，出租人解除房屋租赁合同时，有权要求承租人返还向刘江收取的超出出租人应收租金部分的利益。房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合以下条件：1.转租须经房屋所有权人同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。2.转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得，凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋，3.违背双方意愿，双方经共同讨论未达成一致意见的房屋不得转租。本案中，封霖未经出租人同意，擅自转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，有权要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益。本案中，即使封霖取得70000元转租费，因为已超过原《房租赁合同》约定的租金，出租人解除房屋租赁合同时，有权要求承租人返还向刘江收取的超出出租人应收租金部分的利益。并且，涉案房屋二楼只能以居民住房价格计算租金，当地二楼房屋租金为8000元／年，封霖的诉求显著过高。综上所述，宋兴连与封霖之间已终止履行《房租赁合同》，承租人与次承租人之间租赁合同关系的基础已不复存在，承租人与次承租人之间的合同自然也不能有效成立。承租人未经同意擅自转租的，出租人有权在法定时间内主张承租人与次承租人的转租合同不生效，封霖的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年2月21日，宋兴连作为出租方（甲方）与封霖作为承租方（乙方）签订《房租赁合同》，合同约定：甲方将产权属于自己的门面房出租给乙方，甲方出租给乙方的房屋位于桔山安置区笔山二组。出租房屋面积共240平方米（建筑面积），二层二间。租赁期限自2017年2月21日起至2023年4月6日止，租期6年。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方以年租（含税金）54800元经营甲方店铺，该门面房租金前两年内不变，自第三年起，每年房租按5%增涨，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须提前10日通知甲方，甲方无条件配合、协助转租。甲方双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商解决不成的，任何一方可以向甲方所在地人民法院起诉。合同尾部甲方处宋兴连签字捺印，乙方处封霖签字捺印。合同签订后，封霖向宋兴连支付了第一年的租金，宋兴连将案涉房屋一、二层交与封霖使用，封霖使用了10个月后，与案外人王某商议案涉房屋第一层的转租事宜，宋兴连同意转租。2017年12月16日，在封霖见证下，宋兴连作为出租方（甲方）与案外人王某作为承租方（乙方）签订《房租赁合同》，合同约定：甲方将产权属于自己的门面房出租给乙方，甲方出租给乙方的房屋位于桔山安置区笔山二组。出租房屋面积共120平方米（建筑面积），一层。租赁期限自2018年3月16日起至2023年3月15日止，租期5年。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方以年租（含税金）55180元经营甲方店铺，该门面房租金前一年内不变，自第二年起，每年房租按5%增涨，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。甲方双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商解决不成的，任何一方可以向甲方所在地人民法院起诉。合同尾部甲方处宋兴连签字捺印，乙方处王某签字捺印。合同签订后，王某向封霖支付案涉租赁房屋第一层的装修费90000元及封霖未使用两个月的租金，宋兴连将案涉房屋第一层交与王某使用。 2019年9月1日，封霖作为出租方（甲方）与案外人刘江作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将产权属于自己的门面房出租给乙方，甲方出租给乙方的房屋位于桔山安置区笔山二组。出租房屋面积共120平方米（建筑面积）。租赁期限自2019年9月1日起至2023年4月1日止，租期3年零7个月。租赁费为70000元，合同签订当日乙方一次性支付给甲方。租赁期间，乙方不能将租赁房屋转租。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。甲方双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商解决不成的，任何一方可以向甲方所在地人民法院起诉。合同尾部甲方处封霖签字捺印，乙方处刘江签字捺印。合同签订后，封霖将案涉房屋第二层交与刘江使用，宋兴连得知后不同意封霖的转租行为多次与刘江交涉，刘江向封霖退租后离开案涉房屋第二层，故封霖诉至法院要求判决支持前述诉讼请求。 上述法律事实，有当事人陈述，封霖提交的封霖《身份证》、刘江《身份证》、《房租赁合同》、《房屋租赁合同》、通话录音、视频资料，宋兴连提交的《房租赁合同》、证人王某的证言在卷佐证，故作认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，从庭审查明事实来看，封霖在将案涉租赁房屋第一层转租给案外人王某时是经过宋兴连同意的，宋兴连与案外人王某就案涉租赁房屋第一层另行签订房屋租赁合同时，封霖也在场，签订合同后三方已就封霖使用案涉房屋第一层期间产生的装修费及剩余未使用两个月租金的承担达成一致并实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，宋兴连与案外人王某就案涉租赁房屋第一层另行签订房屋租赁合同后，宋兴连与封霖之间仅就案涉租赁房屋第二层继续存在租赁合同关系，双方之间的租赁合同继续有效，封霖仍应按租赁合同的约定履行义务，在租赁期内，封霖未经宋兴连同意自行将案涉租赁房屋第二层转租给第三人，其转租行为构成无权处分，无处分权的人处分他人财产，只有经过权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，合同才有效，否则应为无效。另外，封霖与宋兴连签订的《房租赁合同》中对于案涉租赁房屋能否转租的问题虽约定承租方在转租前只须提前10日通知出租方，出租方便无条件配合并协助转租，但封霖并未举证证明其在转租10日前通知过出租人宋兴连，应承担对其不利的法律后果。故封霖与案外人刘江于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》因未经出租人宋兴连追认应为无效，封霖要求宋兴连支付其房屋转租费70000元无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回封霖的诉讼请求。 案件受理费1550元，减半收取775元，由封霖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  罗云霞 二〇二〇年六月十八日 书记员  贺小桃