浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初14481号 原告：宁波德泰客贸易有限公司（统一社会信用代码）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：吴义胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：段文成，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱霞丹，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波云隆进出口有限公司（统一社会信用代码）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：陈辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 原告宁波德泰客贸易有限公司（以下简称德泰客公司）为与被告宁波云隆进出口有限公司（以下简称云隆进出口公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月9日向本院起诉，请求判决：一、德泰客公司与云隆进出口公司于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》依法解除；二、云隆进出口公司返还德泰客公司押金、租金、物业费等计415000元；三、云隆进出口公司支付德泰客公司违约金165000元；四、云隆进出口公司赔偿德泰客公司装修费损失96300元。本案审理中，当事人要求庭外和解60天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。本案现已审理终结。 被告云隆进出口公司答辩称：本案的前因后果：云隆进出口公司因经营需要，于2016年7月1日与麦科（宁波）磁业有限公司（以下简称麦科公司）签订了《厂房租赁合同》一份，约定云隆进出口公司向麦科公司租用位于宁波市鄞州区金谷中路西399号的厂房及办公楼（建筑面积7000余平方米）。当时上述所租厂房均系白坯，没有任何装修，故给了云隆进出口公司三个月的装修期。期间，云隆进出口公司花费500余万元将上述所租厂房装修一新（含空调等设备）。装修后，大部分由云隆进出口公司自己经营使用，多余部分在征得麦科公司办公室主任吴昊同意后，逐步转租。其中转租给案外人郑州麦茶德餐饮管理有限公司的，早在2017年10月就已转租，麦科公司是完全认可并同意的。2019年的转租也是鉴于麦科公司的认可而逐步转租的。因云隆进出口公司花费了这么多的装修费，总不能让其浪费空置，尽管合同约定不能转租，但经与吴昊沟通，双方实际上是达成共识的。2019年4月，云隆进出口公司有意变更经营场所，考虑到与麦科公司的租期尚剩余7年，为了减少损失，云隆进出口公司与第三方宁波市鄞州云隆商业管理有限公司（以下简称云隆商管公司）商谈，准备委托云隆商管公司管理涉案厂房（即负责对外出租经营），并从其经营收益中逐年返还部分收益给云隆进出口公司，以弥补装修损失。对此，云隆进出口公司与麦科公司办公室主任吴昊也基本达成一致意向。本来说好在清明节期间等麦科公司法定代表人周怀申回老家祭祖时再当面确认一下，但因周怀申清明节没有回来，在云隆商管公司多次催促下，云隆进出口公司在2019年4月18日与云隆商管公司签订了委托管理协议。之后，开始向社会招租，有不少承租人（包括德泰客公司）陆续入场装修。为确保装修不损坏主体结构，麦科公司办公室主任吴昊也是积极配合，并要求随时提供相关装修图纸给他们审核，经审核后吴昊再将图纸还给云隆商管公司实施装修。后周怀申从美国回到宁波，于2019年5月28日邀请云隆进出口公司法定代表人陈辉及云隆商管公司法定代表人苏传波一起到其朋友陈明伟的紫林坊会所，共同商谈云隆进出口公司退出涉案厂房并全权转交给云隆商管公司管理的事项。当时商谈的结果：一是同意云隆商管公司管理涉案厂房，但是希望有一个年长一点的宁波本地人作为担保人签字；二是云隆进出口公司不承担违约责任；三是云隆进出口公司500余万元的装修费损失由云隆商管公司从收益中适当补贴；四是要求云隆进出口公司在签订退租协议后，再正式退出（当时距离德泰客公司交纳首期租金时间尚有一个多月）。最后，在周怀申再三要求下，陈辉在一张小纸条上书写了一份意欲退租的意向书，但未经公司盖章。没想到的是，周怀申第二天即通过律师迅速行动，要求驱赶出租房内的所有租客，第三天干脆在公司大门口张贴了所谓的《违约说明》、《房屋租赁收回通告》，后来又发律师函，声明要起诉索赔（后已起诉）。明明是应邀商谈转给云隆商管公司管理事项，也有了基本方案，但房东却趁此机会，大做文章，借用律师名义发难云隆进出口公司和所有次承租人，行动之迅速，手段之恶劣，根本不是商业合作中有问题先友好商谈的解决之道。其主要目的是想不花一分钱，侵吞云隆进出口公司花了500余万元的全新装修，然后再高价租给其他租客（因为云隆商管公司当时可以出租200余万元一年，与租给云隆进出口公司100万元一年相差一半）。令人气愤的是，麦科公司自2019年5月29日起至今一直通过雇佣黑保安，多次采用断网、锁门等恶劣手段，扰乱云隆进出口公司的正常经营秩序，好多大学刚毕业的创业者，刚交了房租，就被迫无法经营，云隆进出口公司和所有次承租户都损失惨重。云隆进出口公司认为：一、转租涉案房屋经过房东麦科公司同意，故转租行为合法有效，是麦科公司为了获得更大经济利益而恶意单方解除合同；二、麦科公司采取锁门、断网等手段，单方、粗暴、强行赶走云隆进出口公司和所有次承租户的行为，是导致本案合同无法履行的根本原因，德泰客公司应当向麦科公司主张赔偿损失；三、德泰客公司支付的415000元租金、物业费、押金，云隆进出口公司已转交给了云隆商管公司，应追加云隆商管公司为本案共同被告；四、云隆进出口公司与德泰客公司签订的涉案《房屋租赁合同》明确载明：签订本合同前，德泰客公司已知悉云隆进出口公司与麦科公司于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》，德泰客公司对该份合同不持异议，故即使云隆进出口公司没有转租权，德泰客公司对此也是明知的，应自行承担相应的缔约过失责任。德泰客公司要求云隆进出口公司承担违约金和装修损失，缺乏事实和法律依据，请求法院不予支持。 本院查明的事实如下： 2016年7月1日，麦科公司将其位于宁波市鄞州区金谷中路西399号的厂房、办公楼（包括1号车间第3-4层、2号车间第3层、4号车间第1层、调试测试生产楼1-5层、办公楼北面通道，建筑面积为7005.80平方米）出租给云隆进出口公司用于办公和展厅使用，租赁期限为10年，即自2016年10月1日起至2026年9月30日止，2016年7月1日至同年9月30日为装修免租期；云隆进出口公司在租赁期间，不得转租、转借、转让、抵押、出卖物业，出现以上行为的属无效，且云隆进出口公司应承担相关法律责任和赔偿，并承担一切发生的法律费用，等等。 2019年5月22日，云隆进出口公司将上述厂房中的部分房屋转租给德泰客公司，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定云隆进出口公司将位于宁波市鄞州区××路××号××室（建筑面积550平方米）、Ｂ座3楼（建筑面积1850平方米）的房屋出租给德泰客公司办公使用，租赁期限为5年，即自2019年5月22日起至2024年6月30日止，2019年5月22日至同年6月30日为免租期；租金第一、二年每年为66万元，第三、四年每年为693000元，第五年租金为727650元；租金每半年为一期支付，先付后用，首期租金33万元于2019年6月1日前支付，以后每期租金提前30天支付；物业费每年为3万元；押金为5万元；在签订本合同前，德泰客公司已知悉云隆进出口公司与麦科公司于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》，德泰客公司对于该份合同不持异议；任何一方违约，如未提前三个月书面通知对方，若云隆进出口公司违约，需承担违约金165000元，并全额退还德泰客公司所交押金；若德泰客公司违约，需承担违约金115000元，另押金不予退还，等等。合同签订后，德泰客公司向云隆进出口公司指定账户汇付了10万元，并开始装修，后又向云隆进出口公司指定账户汇付了315000元，即付清了半年租金33万元、一年物业费3万元、押金55000元（实际多付押金5000元）。 2019年5月31日，麦科公司向云隆进出口公司发送《房屋租赁收回通告》，载明：“宁波云隆进出口有限公司为了经营需要向麦科(宁波)磁业有限公司求租办公经营场所，并于2016年7月01日签订了《租赁合同》，出租面积7005.8平方米，其中(1号车间第3-4层，2号车间第3层，4号车间第1层，调试测试生产楼1-5层，包括办公楼北面通道)租赁用途为:办公和展厅，不得擅自改作它用，合同规定，乙方宁波云隆进出口有限公司在租赁期间，不得转租、转借、转让、抵押、出卖物业等，租赁期间为10年，现因乙方宁波云隆进出口有限公司在合同履行过程中，由于经营战略调整等原因，决定把办公场所提前退还给麦科(宁波)磁业有限公司，并于2019年5月28日以书面形式向甲方麦科(宁波)磁业有限公司提出申请，甲方麦科(宁波)磁业有限公司现按《租赁合同》违约条款处理，提前解除《租赁合同》。”麦科公司将上述通告等张贴在厂区大门口，后不允许德泰客公司等次承租人进入厂区，并限定云隆进出口公司于2019年6月30日前腾空搬离。 以上事实，由原告德泰客公司提交的《房屋租赁合同》、银行转账记录、《房屋租赁收回通告》、《律师函》及被告云隆进出口公司提交的《厂房租赁合同》等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：德泰客公司与云隆进出口公司签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约全面履行。德泰客公司已依约向云隆进出口公司支付了约定之租金、物业费、押金，云隆进出口公司有义务保障德泰客公司能正常使用约定之租赁物，但云隆进出口公司却在上述合同签订当月即2019年5月31日就与房东麦科公司解除了房屋租赁合同关系或发生了争议纠纷，致使次承租人德泰客公司不能再租用合同约定之租赁物，合同目的已无法实现，故双方签订的涉案《房屋租赁合同》应予解除。德泰客公司庭审中称2019年6月中旬开始陆续搬走办公设施，即涉案《房屋租赁合同》在2019年6月已事实上终止履行，故本院确定该合同于2019年6月30日已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同相对性原则，本案合同解除后，相关合同责任应由合同相对方云隆进出口公司来承担，云隆进出口公司认为应由案外人云隆商管公司或麦科公司来承担的主张，缺乏依据，本院不予采纳。因本案合同解除时尚在免租期内，故云隆进出口公司应全额返还已收取的租金、物业费、押金。根据合同法第一百一十四条的规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加；合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以调整适当减少。德泰客公司既主张违约金，又主张装修损失，与上述规定不符。因德泰客公司已实际开始装修，故其有装修损失，但其提交的证据不足以证明其确切损失，德泰客公司诉请主张违约金165000元，确有过高之嫌，云隆进出口公司亦要求调整，故本院酌情调整为11万元。综上，本院认定涉案《房屋租赁合同》于2019年6月30日已解除，对云隆进出口公司提出的诉讼请求中要求德泰客公司返还已收取的租金、物业费、押金合计415000元，并支付违约金11万元的部分，予以支持；对其余部分诉讼请求，则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波德泰客贸易有限公司与被告宁波云隆进出口有限公司于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月30日解除； 二、限被告宁波云隆进出口有限公司于本判决生效后三日内返还原告宁波德泰客贸易有限公司租金、物业费、押金合计415000元； 三、限被告宁波云隆进出口有限公司于本判决生效后三日内支付原告宁波德泰客贸易有限公司违约金11万元； 四、驳回原告宁波德泰客贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费10563元，减半收取计5281.50元，由原告宁波德泰客贸易有限公司负担756.50元，由被告宁波云隆进出口有限公司负担4525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  刘志刚 二〇二〇年六月五日 书记员  邓晓敏