西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初901号原告（反诉被告）：陕西天竹置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：胡立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙士斌，男，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。被告（反诉原告）：项宏，男，汉族，个体职业者，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李宏武，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。原告陕西天竹置业有限公司（以下简称天竹公司）与被告项宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告天竹公司之委托诉讼代理人孙士斌、被告项宏之委托诉讼代理人李宏武、柳星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天竹公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房认购书》已于2016年5月26日解除；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年9月4日签订《商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定被告对原告开发建设的XX商业综合体X幢X层X号房屋予以认购。但在该项目施工过程中，由于种种原因致该项目施工迟滞，被告项宏于2016年5月26日向原告提出解除《认购书》并向原告送达了“退房申请”，原告当即表示同意，原告在积极筹措款项时多次电话和微信通知被告前来原告处办理退款手续，但被告迟迟未来办理退款手续。2018年4月25日原告再次向被告发出通知书，告知其《认购书》已经解除，三日内前来原告处办理退款手续，但被告未来办理退款手续。现根据法律规定，诉至法院，请求判如所请。项宏辩称，一、本人提出解除合同的行为无效。原告主张确认被告提出解除合同行为的效力，属确认之诉。解除权是一种形成权，必须在法律规定的期限内提出，否则失权，不产生解除合同的法律效力。本案核心焦点为被告提出解除合同的行为是否符合法律规定。2012年9月4日，被告购买案涉房屋与原告签订《认购书》，后因手续不全无法按时交房，订立《XX补充协议》（以下简称《补充协议》），将签订正式商品房买卖合同时间变更为2013年6月30日，交房时间变更为2014年6月30日，但是原告仍违约未按时订立正式合同及交房。无奈，被告于2016年5月26日向原告发出“退房申请”，此时据约定订立正式合同时间达3年之久、距交房时间近两年。根据双方《认购书》的约定，被告在未能按时签订正式合同或者交付房屋之日起一年内行使解除权。即使按最晚交房时间2014年6月30日起算其解除权的时间最晚也应在2015年6月30日前提出，否则一年除斥期间经过，解除权灭失，无权主张解除《认购书》，即使提出不发生解除合同的效力。故原告主张《认购书》已经解除无法律依据；二、案涉《认购书》属于商品房买卖合同，作为违约方的原告无权予以解除。案涉《认购书》具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的：商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已依约收受购房款的，认购书应认定为商品房买卖合同。《最高院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》（法【2019】254号）第46条规定“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发出解除合同的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同解除。”在被告解除权失效的情况下，作为违约方的原告无权行使解除权。案涉《认购书》至今合法有效；三、《认购书》及《补充协议》订立后，原告多次违约，无法按时签订正式《商品房买卖合同》并使用房屋，严重损害被告合法权益。目前西安房价飞涨，被告为谋取巨额非法利益，罔顾基本诚信原则,诉请解除合同，明显有悖诚实信用和任何人不得从违法行为中获利的原则。故提出反诉，请求：1、判令原告赔偿被告经济损失1210000元；2、由原告承担本案本诉、反诉费用。针对被告反诉，原告辩称，原、被告于2013年3月5日签订《认购书》，案涉项目由于种种原因施工迟滞，无法按时向被告交房，双方协商延期交房期间，被告于2016年5月26日提交了“退房申请”，与原告解除了《认购书》，原告同意，协议书于当日解除。现被告却以《合同法》第九十四条、第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定为由，认为其解除权已消灭，退房申请不发生法律效力，完全错误。一、双方《认购书》第四条约定，原告应于2012年12月31日之前与被告签订正式《商品房买卖合同》，否则，被告有权要求退还已交房款。该条约定仅仅是约定了被告有解除权，但并未约定解除权行使期限。2016年5月26日被告向原告递交了“退房申请”，该申请中明确提出让原告按中国人民银行同期固定存款利息向其支付补偿款至2016年6月30日，原告当即表示同意。因此，该“退房申请”是原、被告对《认购书》的解除的重新约定，不受上述法律规定的约束；二、被告以原告的解除权已消灭、房价飞涨，“退房申请”未发生法律效力为由要求原告赔偿其损失，没有事实和法律依据。2016年5月26日被告递交“退房申请”，原告同意，《认购书》已于当日解除。此时楼市房价低迷，原告承受着巨大的经营风险，在该《认购书》解除一年多后，楼市才开始回暖，原告才享有经营中应得的利益，与被告没有丝毫的关系，也不存在任何关联性，因此，被告的损失应由其自行承担。三、被告认为本案是“西安闻天科技实业集团有限公司与12名业主确认房屋买卖合同无效案件的”的翻版完全错误。本案中被告是自愿申请退房而非原告要求确认合同无效，本案与被告所举案例事实有着本质的不同，不能同一而论，被告完全是张冠李戴。综上，被告提交的“退房申请”，完全符合《合同法》第九十四条规定，双方《认购书》已经解除，被告要求赔偿其损失，没有事实和法律依据。故被告的反诉请求依法应驳回。原、被告围绕其本诉、反诉请求、答辩意见提交了证据，本院在庭审组织双方对证据进行质证，经审查，查明事实如下：2012年9月4日，原告作为甲方（出卖方），被告作为乙方（认购方），双方签订编号：CXX《认购书》，约定乙方认购甲方开发的位于西安市XX路XX幢XX层XX号、建筑面积121.07平方米的房屋，认购房屋单价为每平方米5848.23元，总房款708045元，乙方于2012年9月4日交纳首付款218045元，剩余490000元将于签订正式商品房买卖合同（网签）之时以银行按揭的形式支付给甲方。合同约定甲方应在2012年12月31日之前与乙方签订正式《商品房买卖合同》，否则乙方有权要求甲方退还已交房款，同时甲方补偿乙方2012年9月4日至2012年12月31日已交房款款项利息，以银行同期固定存款利率计算。在甲方取得《商品房预售许可证》后，需按照乙方在协议中提供的联系方式通知乙方，乙方本人应在甲方通知之日起15日内携带本协议书、交款收据及身份证原件与甲方签署《商品房买卖合同》并办理完相关按揭手续，否则甲方有权将该商品房另行出售给他人。甲方定于2013年12月31日前将该商品房交付乙方使用，如遇人力不可抗拒的自然灾害、其他非甲方所能控制的因素可延期交付使用。认购协议签订后认购商品房乙方不得转让、抵押，否则后果自负。协议自双方签字盖章之日起生效，至双方正式签订《商品房买卖合同》后失效，并交回甲方注销。2013年1月5日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、正式签订《商品房买卖合同》的时间变更为2013年6月30日，如到期未能签订正式《商品房买卖合同》，乙方要求退还房款的，甲方需补偿乙方2013年1月1日至2013年6月30日中国人民银行同期固定存款利息的2倍；2、交房日期变更为2014年6月30日，如未能交房，按《商品房买卖合同》约定执行；3、其他事项按原协议继续履行；4、《补充协议》至双方签订《商品房买卖合同》后失效，并交回甲方注销。2016年5月26日，被告向原告提交“退房申请”，称：其于2012年9月4日购买的案涉房屋，2013年1月5日签订补充协议，原告需补偿被告2013年1月1日至2013年6月30日中国人民银行同期固定存款利息的2倍。原约定交房日期由2013年12月31日变更为2014年6月30日，由于原告在2014年6月30日未能交房，需补偿被告2014年6月30日至2016年12月中国人民银行同期固定存款利息。由于未能按时交房，延误时间长达几年，特申请退房退款。2018年4月25日，原告向被告认购书中地址邮寄“通知书”，称：项宏于2016年5月26日向其公司递交了自愿退房申请书，要求公司退还首付款，解除双方签订认购书，公司已于当日同意退还首付款，解除认购书。但时至今日公司多次通知来公司办理退款手续未来。再次通知收到此通知三日内前来办理退款手续，逾期后果自负。庭审中，被告项宏对原告提供EMS邮寄回执质疑，称未收到通知。被告为支持其反诉请求，提交在安居客、房天下网站检索页面，证明案涉房屋目前单价比2012年购买时增加约10000元，其房屋差价损失为1210000元。本案审理中，被告明确表示不同意解除认购协议书，但坚持反诉主张房屋差价损失。另查，2017年8月31日，涉案房屋取得预售许可证明。本院认为，原、被告在自愿、平等基础上订立《认购书》及《补充协议》，其内容不违反法律及行政法规，合法有效。《认购书》约定了房屋的建筑面积、房款及支付方式、房屋交付时间及签订正式的《商品房买卖合同》等相关事项，但是在原告未取得商品房预售许可证明的情况下对于按揭贷款如何支付、房屋面积差异的处理方式、产权登记办理方式等均未协商一致，故双方订立的《认购书》属于商品房预约合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项对当事人一方可以解除合同的情形规定有“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告不能按约定时间与被告订立《商品房买卖合同》，构成违约，双方合同目的已不能实现，被告作为守约方依法享有解除权。2016年5月26日被告提交“退房申请”，认为原告未能按时交房延误时间达几年，特申请退房退款。申请中原告将未能交房补偿时间变更成“2014年6月30日至2016年12月，计算方式为中国人民银行同期固定存款利息。该申请系被告要求与原告解除合同、承担违约损失的意思表示，原告收取申请，并未在三个月期限提出异议并向人民法院诉讼确认解除合同的效力，依据上述法律规定，应视为原、被告《认购书》及《补充协议》于2016年5月26日解除。关于被告辩称其于2016年5月26日提交退房退款申请超出法定期限，已不享有解除权，解除合同行为无效，原告亦无权主张确认合同解除一节，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原、被告订立的《认购书》为商品房预约合同，2013年1月5日双方《补充协议》将原订立正式《商品房买卖合同》时间变更为2013年6月30日、交房时间变更为2014年6月30日，同时约定“如未能按期交房，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定条款执行；其他事项按照原协议约定履行”，而《认购书》对此约定：甲方取得《商品房预售证》后通知乙方签署《商品房买卖合同》并办理完按揭手续。可以看出原、被告双方对签订正式合同的时间具有不确定性，致交房时间的不确定。因此，不存在合同约定解除的情形。2016年5月26日被告提交退房申请是基于签订正式《商品房买卖合同》的目的不能实现，符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定。本案原告诉请非主张解除《认购书》，而是对被告解除合同的确认。综上，被告辩称本院依法不予采纳。关于被告反诉请求，本院认为，被告反诉请求房屋差价，属于双方《认购书》解除后的违约损失，该请求的成立必须是以《认购书》解除为前提，庭审中经法庭释明，被告却坚持不同意解除《认购书》，被告本诉的抗辩与其反诉的请求相矛盾，但由此可以认定被告对双方《认购书》的解除不持异议。《认购书》因原告违约解除，被告有权要求赔偿损失。2016年5月26日，被告向原告提交退房退款申请，原告未提出异议，亦未向人民法院主张权利，双方《认购书》解除，被告就有权以债权请求权保护自身合法利益，向原告主张退还已经支付的房款及违约金，但至本案诉讼，被告未曾向原告主张过任何权利，现以涉案时间与其购买时间案涉房屋的市场差价主张损失，显属不当。但双方《补充协议》约定的违约金过低，本院结合实际情况违约金调整为：以已付房款218045元为基数，2012年9月4日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日起至款项退还日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原、被告《认购书》解除，原告应退还被告已支付的购房款，本案中被告虽未主张退还已支付房款，但在本案审理中原告同意退还，为保障被告合法权益，本案一并作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、原告陕西天竹置业有限公司与被告项宏签订《水滴Uhome商品房认购协议书》于2016年5月26日解除；二、原告陕西天竹置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告项宏购房款218045元；三、原告陕西天竹置业有限公司于本判决生效后十日内支付被告项宏违约金（分段计算为：自2012年9月4日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日起至款项退还日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回被告项宏其余反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费18725元，其中本诉部分10880元，由被告承担；反诉部分7845元，由原告承担1041元，被告承担6804元（由原、被告在履行本判决义务时支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员   周  荣       二Ｏ二〇年六月八日 书    记    员   卢柯仰 1