北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29107号原告（反诉被告）：朱兆江，男，1972年3月19日出生，汉族，马拉维驻华大使馆职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。被告（反诉原告）：洪彦，女，1972年10月1日出生，汉族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：谢峰，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：李金珠，国浩律师（北京）事务所律师。原告（反诉被告）朱兆江与被告（反诉原告）洪彦所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱兆江及委托诉讼代理人陈亚琦，被告（反诉原告）洪彦及委托诉讼代理人谢峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱兆江向本院提出诉讼请求：1.确认朱兆江对北京市丰台区方庄芳城园一区14号楼301号房屋（以下简称301号房屋）具有20%的份额；2.洪彦协助朱兆江办理301号房屋20%份额的房产证；3.案件受理费由洪彦负担。事实和理由：朱兆江与洪彦于1999年9月30日在吉林省舒兰市人民政府婚姻登记处登记结婚，双方因感情破裂，无法共同生活，一致同意协议离婚，并于2015年7月7日签订离婚协议书。约定301号房屋其中63平米所有权归洪彦，剩余15平米所有权归朱兆江。现根据双方所签离婚协议，提起诉讼。洪彦辩称，不同意朱兆江的诉讼请求。首先，不是20%份额，房屋78平方米，朱兆江有15平方米。其次，配合办理产权证是行政登记行为，不受法院评价，且行政机关无法单独办理20%份额的产权证。洪彦向本院提出反诉请求：判决依法分割301号房屋，确认房屋归洪彦所有，由洪彦向朱兆江支付该房屋15平方米折价款75万元。事实和理由：洪彦与朱兆江于2015年7月7日在三河市民政局协议离婚。《离婚协议书》约定：位于河北省三河市燕郊开发区星月云河19号楼3单元401室房屋归朱兆江所有；位于丰台区的301号房屋，其中63平方米所有权归洪彦所有，15平方米归朱兆江所有。居住权归洪彦所有，朱兆江暂住在该房屋内，至婚生子小学毕业之时立即搬出。后在离婚协议履行中，朱兆江居住在301号房屋内，却将三河市的房屋出售。在婚生子小学毕业后，仍拒不搬出301号房屋，造成洪彦被迫租房居住。鉴于此，洪彦提起排除妨害之诉，要求朱兆江腾退房屋。北京市第二中级人民法院已经作出终审判决，判决朱兆江腾房并赔偿洪彦损失，目前案件已经申请强制执行。此后，为对抗洪彦，朱兆江又提起变更抚养关系及房屋所有权确认等诉讼程序。洪彦与朱兆江已离婚五年，双方感情早已破裂，由于朱兆江婚内酗酒暴力等行为，已经给洪彦留下较大心理创伤。且当初原离婚协议背景及内容已发生重大变更，双方目前又涉及抚养、排除妨碍、确权等多起诉讼及执行纠纷，明显形同陌路，原房屋协议按份共有之基础纽带关系已荡然无存。其次，因不动产的特殊构造和使用功能独立性，无法从物理角度对房屋进行分割。在共有事由发生变化下，强行确认按份共有，会导致各按份共有人对房屋享有的居住占有使用收益等效能得不到充分发挥或根本不能实现，严重损害了所有权人的合法权益。特别是针对本案共有基础已丧失的家庭，维系共存只会加剧矛盾深化。再次，根据物权法确定一物一权登记的原则，从房屋产权登记角度，房屋虽名义按份共有，但原则上产权登记并不必然对房屋不同部分或不同份额进行分别登记。实践中，更应考虑物权占有的实际状态、物权占有比例，物权分割处分的便利和必要原则。综上，洪彦作为拥有301号房屋80%以上产权的一方，在原共有关系发生重大变化下，现提出分割共有份额之主张，既保留了共有房产的完整性，体现物尽其用之法律原则，同时又符合二中院（2019）京02民终6217号判决书所认定之事实，维持了“居住权归女方洪彦所有”之现状。在不影响房屋价值的情况下使房屋产权效能最大化，避免后续产生其他矛盾。故洪彦主张分割共有房产、变现共有份额是最为恰当的方式。朱兆江对洪彦的反诉辩称，离婚协议书已超过一年，对方的反诉实际是对离婚协议的一种反悔行为，法院应当驳回其反诉请求。我们当初这样写共有是因为双方百年之后，将房屋确保能留给孩子朱怡霖，不得进行买卖转让。我只是确认我的19.23%的产权而已，法院以前确保婚生子在301号房屋有居住权。不同意洪彦的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪彦与朱兆江原系夫妻，301号房屋登记在洪彦名下。双方于2015年7月7日在民政局离婚，签署的《离婚协议书》记载：“（1）位于河北省三河市燕郊开发区星月云河19号楼3单元401号房屋，归朱兆江所有；（2）位于北京市丰台区方庄芳城园301号房屋（78平米），其中63平米所有权归洪彦所有，余15平米所有权归朱兆江所有，并负责相应产生的费用，男方不得对其进行出租、转让或借住给他人等。北京此房将做为身后遗产留给儿子朱怡霖，不得进行买卖或转让，居住权归女方洪彦所有，房屋内物品不动；（3）朱兆江暂住在301号房屋内，至儿子朱怡霖小学毕业之时立即搬出。”2019年1月，洪彦起诉朱兆江排除妨害纠纷一案，要求朱兆江腾退301号房屋并支付违约金。本院作出（2019）京0106民初1655号民事判决书，判决如下：一、朱兆江于判决生效后十日内将301号房屋个人物品腾空，将房屋及屋内物品腾退给洪彦；二、朱兆江于判决生效后十日内支付洪彦自2017年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按照每月5000元计算；三、驳回洪彦的其他诉讼请求。朱兆江不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）京02民终6217号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在该案审理过程中，双方均表示能够保证其子朱怡霖对301号房屋居住使用的权利。2019年3月4日，朱兆江起诉洪彦变更抚养关系纠纷一案，要求判决孩子抚养权归朱兆江所有。河北省三河市人民法院于2019年8月12日作出（2019）冀1082民初2491号民事判决书，判决如下：朱怡霖由朱兆江抚养。该判决书已发生法律效力。2020年5月12日，北京市公安局丰台分局芳城派出所出具报警说明：洪彦于2019年8月15日、2019年10月21日、2020年4月14日三次向我所报警，起因均为其与前夫朱兆江就本市301号房屋的使用权发生纠纷，纠纷中情节不构成公安机关管辖案件，已告知双方诉讼或协商解决。在本案审理过程中，洪彦申请对301号房屋进行价格评估。经本院委托，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具京杜鸣估F字[2019]第35279号《房地产估价报告》，确定估价对象在价值时点的市场价值结果为449万元，折合单位建筑面积价值约为57564元/平方米。洪彦支付评估费13725元。以上事实，有双方当事人陈述、离婚证、离婚协议书、房产证、本院（2019）京0106民初1655号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2019）京02民终6217号民事判决书、河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初2491号民事判决书、报警说明、房地产估价报告等证据在案佐证。本院认为：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本案中，根据离婚协议书，洪彦与朱兆江对301号房屋属于按份共有。双方离婚已有五年，之间产生多次诉讼，多次报警。现301号房屋登记在洪彦名下，洪彦享有房屋居住权，朱兆江不享有房屋居住权，洪彦拥有房屋百分之八十以上份额的所有权。洪彦提出分割房屋并确认房屋归其所有的诉求，于法有据，本院予以支持。至于房屋折价款，应以评估数额为准，计863460元。朱兆江的诉求不利于发挥物的效用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，判决如下：一、北京市丰台区方庄芳城园一区14号楼301号房屋归洪彦所有，洪彦于本判决生效之日起七日内支付朱兆江15平方米房屋折价款863460元；二、驳回朱兆江的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由朱兆江负担（已交纳）。反诉费5650元，由洪彦负担（已交纳）。评估费13725元，由洪彦负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二〇年六月十五日书记员  高云鹏