广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初389号原告（反诉被告）：黄炳旋，男，1958年6月4日出生，汉族，住广东省台山市********。公民身份号码：440************311。委托诉讼代理人：李婕，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：官子谦，广东雄军律师事务所律师。被告（反诉原告）：麦立炽，男，1972年11月8日出生，汉族，住广东省台山市************。公民身份号码：440************513。被告：陈彩红，女，1972年5月24日出生，汉族，住广东省台山市************。公民身份号码：440************867。两被告共同委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。原告(反诉被告)黄炳旋与被告（反诉原告）麦立炽、被告陈彩红租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日作出（2019）粤0781民初563号民事判决，黄炳旋不服该判决，向广东省江门市中级人民法院提起上诉，广东省江门市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤07民终3371号民事裁定，发回重审。发回重审后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄炳旋的委托诉讼代理人李捷，麦立炽和陈彩红的共同委托诉讼代理人郭伟球、伍晓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄炳旋向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄炳旋与麦立炽之间签订的厂房租赁合同；2.判令麦立炽向黄炳旋支付租金451362元（2017年8月计至2019年12月15日）及违约金人民币152898元（每月按未付租金的2%计算，暂计至2020年3月5日，实计至麦立炽付清全部欠款之日）；3.判令麦立炽交纳的押金30000元归黄炳旋所有；4.判令陈彩红对上述全部债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由麦立炽、陈彩红承担。事实和理由：2016年12月21日，黄炳旋与麦立炽签订了《厂房租赁合同》，约定：租赁时间为5年，自2017年1月1日至2021年12月30日止；租金缴纳方式和时间为从2017年1月1日至2018年9月30日，每月租金为15000元/月，2018年10月1日起至2019年9月30日租金为15900元/月，2019年10月1日起至2020年9月30日租金为16854元/月，2020年10月1日至2021年12月30日租金为18539元/月；麦立炽须于每个月5日前以现金形式缴纳当月租金，麦立炽必须依约缴纳租金及其他相关费用，如有拖欠，黄炳旋有权向麦立炽加收逾期违约金，违约金以实欠费用总额的0.3%按日收取，如逾期超过15天视为违约，黄炳旋有权终止本协议，没收麦立炽租赁押金，并收回土地及地上建筑物。合同签订后，黄炳旋依约履行合同，按土地及厂房现状向麦立炽提供土地及厂房供麦立炽使用。但麦立炽未能依约履行付款义务，自2017年8月开始，麦立炽拖欠黄炳旋租金及违约金，黄炳旋曾多次向其催收未果。麦立炽的行为已构成根本违约，导致黄炳旋作为出租方收取租金的合同目的不能实现。麦立炽与陈彩红是夫妻，其于夫妻关系存续期间，在租赁的土地上开设台山市台城汇成汽车修理厂（陈彩红是法定代表人）用于夫妻共同经营，故涉案所欠的租金和违约金属于夫妻共同债务，陈彩红应对麦立炽的该笔债务承担连带清偿责任。综上，黄炳旋为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法裁判。被告麦立炽、陈彩红辩称，一、合同无效，不存在解除的问题。如人民法院认为合同有效，麦立炽认为合同已经于2017年12月13日解除并退出场地；二、麦立炽已经在2017年12月13日交还场地给黄炳旋，且在2019年3月18日再次通知黄炳旋收回场地，不存在立即交还问题；三、因合同无效，麦立炽不存在支付租金和违约金的义务。退一步来说，因麦立炽已经在2017年12月13日交还场地给黄炳旋，此日期后麦立炽无交费义务；四、因合同无效，则黄炳旋没收押金无依据，押金应当退还。如人民法院认定合同有效，因麦立炽多次要求黄炳旋提供但无法提供产权证明给麦立炽办理证照，麦立炽享有先履行抗辩权，不予缴纳租金，麦立炽没有任何过错。因此，在黄炳旋请求解除合同的情况下，黄炳旋没收押金没有事实和法律依据，押金亦须退还；五、本案合同的相对方为麦立炽，并非陈彩红，且黄炳旋无任何证据证明该经营行为的收入用于二人的家庭生活，请求陈彩红承担连带责任没有事实和法律依据。反诉原告麦立炽向本院提出诉讼请求：1.判决确认黄炳旋与麦立炽之间签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令黄炳旋立即赔偿麦立炽装修费、财产折旧费等损失共计150000元；3.判令黄炳旋承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年12月，麦立炽与涉案厂房的原承租人李德光解除用于开设汽车修理厂的租赁合同，由麦立炽顶手继续租赁（顶手费共计275000元），2016年12月21日，麦立炽与黄炳旋之间签订《厂房租赁合同》，合同签订后，麦立炽又另行进行了装修，并新购置了部分设备。但后来因黄炳旋无法提供产权证明和租赁物的规划、消防等批准材料，导致汽车修理厂无法取得修理许可证，并于2017年12月13日被交通局处罚停业。双方同意麦立炽暂停支付租金至黄炳旋提交办理证照的全部资料后继续交租。但至今为止，黄炳旋仍无法提供以上资料，修理厂无法开业。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的租赁合同无效。因合同无效，按照合同法的相关规定，黄炳旋须赔偿合同无效造成的损失，包括装修费、购置设备折旧费等共计150000元（按照装修费120000元，设备按照租赁期5年折旧，共计停业折旧1.3年计算）。综上所述，为保护麦立炽的合法权益，特提出上述诉请，请求法院依法判决。反诉被告黄炳旋辩称，一、涉案租赁土地及厂房已经依法取得了建设工程规划许可证及产权证明，故涉案合同合法有效；二、黄炳旋没有提供规划、消防等材料的义务，麦立炽没有取得修理许可证与黄炳旋无关。麦立炽签订涉案合同至今，实际占有、使用租赁土地及厂房，麦立炽应按照约定支付租金及承担违约责任；首先，根据《厂房租赁合同》第六条第3款的约定：“甲方(黄炳旋)提供土地证明给乙方（麦立炽）办理证照”可知，黄炳旋仅负责提供土地证明，没有提供规划、消防等材料的义务。其次，麦立炽既无任何证据证明麦立炽曾向相关部门申办修理许可证，也无证据证明其曾向黄炳旋索要上述材料办理证照，更无证据证明无法办理修理许可证是因黄炳旋没有提供上述材料导致的。最后，由麦立炽提供的《转让合同书》显示，李德光在租赁涉案土地及厂房期间，同样可以取得相关证照经营汽车修理业务，但麦立炽却没有取得修理许可证，可知与黄炳旋无关。结合麦立炽提供的证据三、四可知，双方在签订涉案合同后，麦立炽即在租赁物上开设经营台山市汇成汽车修理厂，麦立炽实际占有、使用租赁土地及厂房，应按约支付租金，但麦立炽拖欠租金至今仍未支付，应支付租金及承担违约责任；三、麦立炽要求赔偿装修、购置设备折旧费共计150000元，于理于法无据。本案麦立炽拖欠租金违约在先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”和第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物和设备，不予支持。……”的规定，对于未形成附合的装饰装修物和设备，应由麦立炽自行搬走，对于形成附合的装饰装修物和设备，麦立炽不得拆除搬走，否则应予赔偿。另外，麦立炽也无证据证明装修费、财产折旧费等价值150000元。综上所述，麦立炽的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回麦立炽的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月10日，以台山市***************为甲方，以台山市辉煌石油化工有限公司（黄炳旋）为乙方，甲乙双方签订了《土地租赁合同》，约定甲方将位于廛溪村园地（土名）面积为2548.52平方米的土地租赁给乙方，租赁期限自2012年5月20日至2032年5月20日；甲方的责任和权利包括须协助乙方在企业登记注册和建设施工过程中相关手续的办理，确保企业稳定生产，确保出租地块水电的正常供给等；乙方责任和权利包括创办企业应符合国家政策，符合国家安全生产条例，乙方进场施工前全额付清首期土地租用款。在租赁期限内乙方有权对所租赁土地进行联营、转租、抵押等行为，甲方不得干预。甲方由代表人在合同上进行了签名并加盖了公章，而乙方只有代表人黄炳旋进行了签名确认，并没有加盖台山市辉煌石油化工有限公司的公章。合同签订后，黄炳旋在涉案土地上建设了临时商铺，并将临时商铺租赁给案外人李德光经营奕富汽车修理厂，该修理厂在2014年7月10日办理了《道路运输经营许可证》，该证的经营地址是台山市台城横湖工业区供销2幢。李德光经营一段时间后转让给了麦立炽，并于2016年12月21日签订了《转让合同书》，约定李德光将其经营的奕富汽车修理厂、奕富汽车美容（地址：缠溪旧村128号）以275000元（包含两个月的铺租押金及供电所预存电费45000元在内）的价格，其中包括车行修理厂、美容部所有维修器材、设施及一台粤J*****羚羊小汽车一辆，转让给麦立炽经营。由于暂未能办理营业执照过户及相关手续，所以车行及车行美容部在转让当日起之后（即自2016年12月21日起），经营当中所产生的债权债务及法律责任与李德光无关。2016年12月21日，黄炳旋与麦立炽签订了《厂房租赁合同》，以黄炳旋为甲方，麦立炽为乙方，约定甲方提供的土地及厂房地址：台城缠溪旧村128号1-4卡，乙方愿意按现状使用。租赁时间为5年，自2017年1月1日至2021年12月30日止。租赁费的交纳期限及条件：从2017年1月1日起至2018年9月30日，每月租金为15000元；2018年10月1日起至2019年9月30日，租金为15900元/月；2019年10月1日至2020年9月30日租金为16854元/月；2020年10月1日至2021年12月30日租金为18539元/月。乙方须于每个月5日前以现金形式缴纳当月租金。本协议一经签署，乙方立即向甲方交纳30000元的租赁押金，合同终止，乙方在缴清租金及水电、管理、工商及经营税费等相关费用后，甲方即可无息退还乙方30000元押金。若乙方提前解除协议，视为违约，押金不予退还。乙方的职责包括乙方必须依约缴纳租赁金及其他相关费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收逾期违约金，违约金以实欠费用总额的0.3%按日收取。如逾期超过15天视为违约，甲方有权终止本协议，没收乙方租赁押金，并收回土地及地上建筑物。甲方职责包括甲方提供土地证明给乙方办理证照。2017年1月18日，麦立炽以陈彩红的名义将涉案租赁物注册登记为台山市台城汇成汽车修理厂，经营者为陈彩红，经营范围为汽车维修与维护；零售汽车配件、润滑油（依法须经批准的项目，相关部门批准后方可开展经营活动）。麦立炽、陈彩红注册登记经营台山市台城汇成汽车修理厂后，由于没有土地使用权及产权证明一直未能办理机动车维修许可证。2017年8月起，麦立炽未向黄炳旋缴纳租金。2017年12月13日，台山市交通运输局作出《行政处罚决定书》，以陈彩红未取得机动车维修经营许可，非法从事机动车维修经营行为为由，对陈彩红处于罚款3000元的行政处罚。麦立炽、陈彩红在受到行政处罚后开始停止经营台山市台城汇成汽车修理厂至今，在停止经营期间麦立炽一直未向黄炳旋缴纳租金。2018年4月2日，台山市台城汇成汽车修理厂以经营不善为由予以注销。本案审理过程中，麦立炽于2019年3月18日向黄炳旋发送短信，主要内容包括目前厂房处于空置状态，告知黄炳旋自行接管租赁物，因黄炳旋没有接管所产生的一切责任由黄炳旋负责。另，本院为核实机动车维修行业许可是否需要提供经营场地的土地使用权证及产权证明等材料，依法向台山市交通运输局发函调查。台山市交通运输局经研究后向本院作出复函，写明根据国务院的文件精神，台山市交通运输局从2018年7月28日起取消了对机动车维修行业的许可。在取消机动车维修行业许可前，台山市交通运输局依据相关法律、法规办理机动车维修行业的行政许可。其中《机动车维修管理规定》第十四条（二）：申请从事机动车维修经营的，应当向所在地的县级道路运输管理机构提出申请，并提交经营场地（含生产厂房和业务接待室）、停车场面积材料、土地使用权及产权证明原件和复印件。另查明，涉案厂房所在土地原是台山市********，后在办证过程中涉案土地使用的是138号。涉案厂房的土地于2017年12月28日取得《建设用地规划许可证》，2018年6月6日取得《集体建设用地使用权证》，2018年9月30日取得《临时建设工程规划许可证》。再查明，麦立炽与陈彩红于1997年10月22日登记结婚。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1.黄炳旋与麦立炽签订的《厂房租赁合同》是否有效；2.黄炳旋对《厂房租赁合同》是否享有单方解除权以及《厂房租赁合同》何时解除问题；3.麦立炽是否应向黄炳旋支付租金及违约金，支付租金的具体金额和违约金的计算方法；4.麦立炽交纳的租赁押金30000元是否归原告；5.陈彩红是否应对涉案租金及违约金承担连带清偿责任；6.黄炳旋是否应赔偿麦立炽装修费、财产折旧费等损失150000元。针对第一个争议焦点，黄炳旋与麦立炽签订的《厂房租赁合同》是否有效的问题。首先，涉案土地及厂房的产权人为廛溪旧村二合作社，该社2012年5月10日就将涉案土地租赁给了黄炳旋，并签订了《土地租赁合同》，约定可以在涉案土地上创办企业、进场施工和对涉案土地进行转租、抵押等内容，因此，黄炳旋有权对涉案厂房租赁给麦立炽。其次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案虽然在双方签订《厂房租赁合同》时涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，但在一审法庭辩论终结前的2018年9月30日，涉案厂房已经取得了建设工程规划许可证，故涉案《厂房租赁合同》应当认定为有效。综上，涉案《厂房租赁合同》是黄炳旋与麦立炽双方的真实意思表示，没有违反有关法律、行政法规的规定，也不属于无效合同的情形，应认定为合法有效的合同。麦立炽主张涉案《厂房租赁合同》无效，理据不足，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，黄炳旋对《厂房租赁合同》是否享有单方解除权以及《厂房租赁合同》何时解除问题。本院评判如下：1.根据《商品房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；……”规定，从2016年12月21日黄炳旋与麦立炽签订《厂房租赁合同》至2018年9月30日临时建设工程规划许可证发证止，涉案厂房仍属于违法建筑状态，依法应不得出租。黄炳旋没有举证证实签订合同时已经告知合同对方所出租的厂房尚未取得建设工程规划许可及尚未登记产权等，应认定其未履行相应的告知义务，具有过错。上述租赁合同是在麦立炽与所涉厂房的前手租赁者李德光签订《转让合同书》并因此通过转让方式接续经营李德光的奕富修理厂、汽车美容等前提下订立的，情理上黄炳旋对该接手经营汽车修理厂的情况应知悉（否则，本应与李德光签订租赁合同且仍在履行中，为何会就同一标的转向与麦立炽订立租赁合同，且上述租赁合同、转让合同于同一天订立），但是如何合法经营汽车修理厂，需要哪些材料和办理哪些手续才能合法、正常经营汽车修理厂？作为开办者的麦立炽系应对接手李德光的奕富修理厂后可否继续合法、正常经营或者重新注册商事主体后需要办理什么手续才能合法、正常经营上述业务等要有预判和预先了解，这是麦立炽作为经营者的自身责任和义务，并非出租厂房一方的责任和义务。从查明的事实看，台山市交通运输局从2018年7月28日起取消对机动车维修行业的许可，该日之前经营机动车维修行业是必须申领许可证后才能进行经营，且申领许可证的申请材料中必须要有土地使用权及产权证证明，那么麦立炽在接续经营汽车修理厂或签订涉案厂房租赁合同之前应对经营机动车维修业务是否需要许可、申请许可需要哪些手续材料以及待租赁的厂房是否具有土地使用权证及产权证等进行注意和审查。在涉案厂房无土地使用权证、厂房产权证甚至连建设工程规划许可证都没有的情况下，麦立炽作为汽车维修厂的开办者一方与出租方黄炳旋订立厂房租赁合同，显然没有履行好相关的注意和审查义务。因此，麦立炽对租赁合同订立后合同履行过程中因黄炳旋客观上在较长期间内无法提供相关厂房的产权证及土地使用权证而致使其无法及时申领汽车维修业务许可而产生的经营风险，应承担部分责任。2.涉案《厂房租赁合同》第六条第2点约定，黄炳旋提供土地证明给麦立炽办理证照。此约定中的“土地证明”均未详细列明土地证明究竟具体所指？如系指土地使用权证还是证明土地状况的证明或是其他与土地相关的证明，“证照”也未列明具体所指，如系指营业执照还是机动车维修业务许可证或是其他证照（如若单单指营业执照，那么本案中黄炳旋提供了廛溪社区村民委员会出具的关于租赁厂房状况的证明，而麦立炽因此亦成功注册登记了汇成汽车修理厂，视为上述约定已经履行完毕），另也未约定黄炳旋提供“土地证明”的具体时间，应视为上述约定不明。上述合同第八条第1点约定，租赁期内黄炳旋在能力范围内协助麦立炽办理相关经营手续。从该约定看，麦立炽注册经营汇成汽车修理厂，主营业务无疑是机动车维修业务，故依法申领机动车维修许可的证照属于必须办理的经营手续，黄炳旋应予以协助，况且申领上述证照所需要的经营场所所在厂房的产权证明及土地使用权证明对黄炳旋来说，因其是该厂房的出租方，且自认对该厂房享有所有权及系所在土地的实际使用权人，故办理好上述厂房的产权证及所在土地的使用权证并提供给麦立炽用于申领上述维修许可证照应属于黄炳旋能力范围内的事宜。故从上述约定来看，黄炳旋在租赁期内有提供所租赁厂房的产权证及相应土地使用权证给麦立炽以协助其申领维修许可证照的协助义务。但合同对上述协助义务的履行没有约定具体期限及相应的责任承担。3.从麦立炽提交的录音涉及其一方与黄炳旋的对话内容结合案件查明其他相关事实判断，虽然2017年10月麦立炽一方因未申领机动车维修经营许可因此非法经营而被台山市交通运输局巡查发现（同年12月13日被作出处予罚款的行政处罚），因此事后2017年12月4日当事人双方针对申领机动车维修经营许可证照的事宜进行对话，该对话当中有麦立炽向黄炳旋再次明确和催促其提供土地使用权证明及产权证明等材料用于申领上述证照的意思表示，也有黄炳旋一方回话中显现出其一直在想办法和行动申请土地使用权证及厂房产权证等，没有怠于履行协助义务，至今仍未能办理到上述土地使用权证及厂房产权证等并提供给麦立炽并非其意志可把控以及因存在其他客观原因导致，以及何时可提供上述权证没法把握。另从双方其他对话内容结合黄炳旋在庭审中陈述的“合同确实没约定黄炳旋向麦立炽提供工程规划许可的材料，合同约定的是提供土地证明给麦立炽而不是土地使用权证或不动产证，事实上双方签订合同之后没几天，黄炳旋马上提供土地证明给麦立炽办理工商注册的手续。麦立炽在办理工商登记时没提出要三证。真正提出是过了几个月后办机动车维修许可证时，麦立炽才了解到需要租赁厂房的《临时建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《土地集体建设用地使用权证》，才找到黄炳旋要求配合，让黄炳旋催促村委会尽快办理该三证下来。”内容判断，涉案厂房租赁合同签订后，麦立炽才知悉申办机动车维修许可证需要提交经营场所涉及的土地使用权证以及厂房相关的产权证明等，双方当事人因此在较长时间段内曾多次就黄炳旋提供上述权属证照予以协助办理上述维修许可证照的事宜进行协商，但均未果，且双方一直也未就黄炳旋提供上述权属证照的截止时间（期限）进行补充约定。综上，2018年6月6日涉案厂房取得《集体建设用地使用权证》和2018年9月30日取得《临时建设工程规划许可证》，黄炳旋此时可提供给麦立炽以协助申领机动车维修许可证照，此仍在双方约定的租期内，仅是麦立炽客观上已于同年4月2日注销汇成汽车修理厂即实际上没有经营该厂以致于其不再需要也没有再次要求黄炳旋提供协助，以致于黄炳旋没有发生提供上述证照行为，在认定租赁合同有效的前提下，对比合同条款的约定，在协助麦立炽办理经营手续或办理证照方面不能认定黄炳旋违约。4.从涉案租赁合同订立后厂房的交付方面看，虽然合同没有详细约定厂房交付给麦立炽使用经营时需要达到何种条件，且尽管麦立炽系通过顶手前手租赁者的汽车维修厂的方式接续经营汽车维修业并在此前提下与黄炳旋订立租赁合同，且在合同中也明确约定麦立炽同意按现状使用，但从《商品房屋租赁管理办法》规定，涉案厂房在涉案租赁合同订立时实际上处于“不得出租”的违法建筑状态，本不应出租，但既然双方事实上已经订立租赁合同，且涉案厂房并非客观上不能改变违法建筑状态（即可通过申办建设工程规划许可证、涉地的使用权证等达到合法建筑状态）的情况下，合同订立后及时就租赁厂房申办办建设工程规划许可证、涉地的使用权证等以使其达到国家允许的可出租条件应系黄炳旋的与麦立炽订立租赁合同后交付租赁物的合同附随义务。综上所述，虽然合同订立后，黄炳旋实际交付了厂房给麦立炽使用，但因该标的长期处于违法建筑状态，应认定属未完全履行交付。从日常交易习惯结合合同约定租赁期开始于2017年1月1日及租金从2017年1月开始每月5日前缴付看，涉案厂房交付属于先履行义务，租金缴付属于后履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在黄炳旋未完全履行交付租赁物，且未完全履行的义务部分客观上影响麦立炽合法使用租赁物经营汽车维修主业的情况下，在缴付租金上麦立炽享有先履行抗辩权。结合案件查明事实，应采信麦立炽从2017年8月起未向黄炳旋缴付租金属于行使先履行抗辩权的行为，该行为有正当理由和事实依据支撑，并无不当。因此，黄炳旋以麦立炽不按时交纳租金违约为由主张其享有单方解除合同权利，理据不足，不予支持。5.虽然麦立炽主张涉案合同若在人民法院认定有效的前提下已于本案诉前解除，但未就该合同的依法解除或协议解除举证证实，应不予采信，故至黄炳旋提起本案诉讼时合同仍处于未解除状态。鉴于黄炳旋于2019年2月1日提起本案诉讼并提出解除涉案厂房租赁合同的主张，而麦立炽事后于同年3月18日向黄炳旋发送信息，从内容看，一麦立炽主张其已于2017年12月13日退出厂房的事实，因其未举证证实，应不予采信；二视为麦立炽对黄炳旋主张合同解除没有异议。综上应视为双方一致同意解除合同，解除合同的时间点本院依法确定为2019年3月18日为宜。针对第三个争议焦点，麦立炽是否应向黄炳旋支付租金及违约金，支付租金的具体金额和违约金的计算方法。本院评判如下：1.关于2017年8月起的租金问题。台城汇成汽车修理厂于2018年4月2日注销，故该厂注销日起麦立炽没有使用涉案租赁厂房的事实可予认定。对于上述修理厂注销前的2017年8月至2018年3月（含本月）期间，麦立炽没有举证证明其没有使用所租赁的厂房经营汇成汽车修理厂的业务，应认定其上述期间仍实际继续正常使用租赁厂房经营汇成汽车修理厂的业务；另除了因违法经营机动车维修业务而受台山市交通运输局作出罚款3000元的行政处罚外，麦立炽亦没举证证实其经营上述业务受到其他影响，故其应依合同约定的租赁标准向黄炳旋支付相应期间的租金，即从2017年8月至2018年3月（含本月）共8个月按每月15000元计算共120000元。2.对于2018年4月起至本院确定的涉案合同解除日（2019年3月18日）止期间的租金，因麦立炽一方注销台城汇成汽车修理厂，上述期间内麦立炽实际上已经没有使用租赁厂房经营，即便如此，要么麦立炽应及时行使解除权通知黄炳旋解除合同或者与黄炳旋协商解除合同并且将厂房退回给黄炳旋，要么在双方通过协商途径不能达成解除合同并处理相关分歧的一致意见的情况下麦立炽应及时通过启动司法途径解决双方分歧，以防止损失扩大，否则，其仍然占用厂房就理应缴付租金。麦立炽主张已于上述期间前将涉案租赁厂房腾退回给黄炳旋，因未举证证实，应不予采信。鉴于结合本案查明事实、双方当事人2017年12月4日的对话内容，应采信麦立炽停止上述修理厂的经营，主因在于涉案合同订立后黄炳旋长期不能提供厂房的产权证明、涉地土地使用权证明等给麦立炽申办机动车维修许可证照，台城汇成汽车修理厂因此长期处于非法经营状态。非法经营不应得到鼓励和提倡，麦立炽因在客观上没法申领机动车维修业务许可证照导致开办的汽车修理厂长期处于非法经营机车维修业务状态，在余下租期内黄炳旋何时能提供厂房的产权证明等给予协助麦立炽申办上述许可证照不能得到确定和保证的情况下，其注销该厂以结束非法经营应是其不得已而为之之行为和结果，并无不当。综上，麦立炽注销企业停止营业就其根本原因在于黄炳旋长期未完全履行交付租赁厂房，虽然其仍占用租赁物，但让其在没有使用租赁厂房经营的情况下依照合同约定全额缴付租金，对其一方明显不公平，故按照公平原则,应酌情确定麦立炽按70%比例缴付租金为宜，即上述期间麦立炽应向黄炳旋缴付租金为125328元（2018年4月至同年9月按每月15000元计算6个月共90000元的70%为63000元，2018年10月至2019年3月18日按每月15900元计算5个月18天共89040元的70%为62328元，前后合计125328元）。3.对于黄炳旋主张2019年3月18日后的租金，因从2018年4月麦立炽一方注销汽车维修厂起至上述日，麦立炽停业处于长期状态，黄炳旋情理上应知悉，既然黄炳旋于2019年2月1日提起本案诉讼主张解除合同，而麦立炽于事后同年3月18日向其发送手机短信息明确厂房已空置且由其自行接管，此时黄炳旋完全可收回租赁厂房以防止损失进一步扩大。故黄炳旋主张上述租金，理据不足，应不予支持。4.对于黄炳旋主张的违约金，由于麦立炽具有在先履行抗辩权，本院认定双方协议解除合同，故对黄炳旋该项主张，本院不予支持。针对第四个争议焦点，麦立炽交纳的租赁押金30000元是否归黄炳旋的问题。由于麦立炽具有在先履行抗辩权，本院认定双方协议解除合同，因此，麦立炽缴纳的租赁押金30000元依法应当返还。根据双方签订的《厂房租赁合同》的约定，租赁押金30000元在双方合同终止后可以冲抵麦立炽拖欠的租金。针对第五个争议焦点，陈彩红是否应对涉案租金承担连带清偿责任的问题。本案黄炳旋以涉案租赁物系两被告夫妻共同经营产生的债务为由，主张陈彩红应对涉案租金及违约金承担连带清偿责任。本院认为，虽然麦立炽是以个人的名义和黄炳旋签订的涉案《厂房租赁合同》，但麦立炽在婚姻关系存续期间租赁涉案土地及厂房的目的是用于经营台山市台城汇成汽车修理厂，而台山市台城汇成汽车修理厂登记的经营者系陈彩红，可以认定陈彩红与麦立炽共同经营，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同经营或者基于双方意思表示的除外”的规定，本案麦立炽为夫妻共同经营汽车修理厂所拖欠的租金属于两被告的夫妻共同债务，因此，黄炳旋主张陈彩红对此承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。针对第六个争议焦点，黄炳旋是否应赔偿麦立炽装修费、财产折旧费等损失150000元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”的规定，本案虽然麦立炽未提供证据证明装修费、财产损失费的具体损失情况，但综合考虑双方在履行合同的过程中均存在违约和过错程度，结合麦立炽受让涉案厂房内汽车修理器材、设备和在涉案厂房实际经营汽车修理厂未满一年的客观事实，酌情确定黄炳旋向麦立炽赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失30000元。综上所述，被告麦立炽应当向黄炳旋支付租金245328元（120000元＋125328元），扣除麦立炽的租赁押金30000元，麦立炽还应当向黄炳旋支付租金215328元。陈彩红对上述麦立炽的债务承担连带清偿责任。反诉被告黄炳旋应当向反诉原告麦立炽赔偿损失30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄炳旋与被告麦立炽于2016年12月21日签订的《厂房租赁合同》于2019年3月18日解除；二、被告麦立炽应于本判决生效之日起十日内向原告黄炳旋支付租金215328元；三、被告陈彩红对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、反诉被告黄炳旋应于本判决生效之日起十日内向反诉原告麦立炽赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失30000元；五、驳回原告黄炳旋的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告麦立炽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18571.86元（黄炳旋已预交18337.81元），由原告黄炳旋负担10214.52元，被告麦立炽、陈彩红共同负担8357.34元,原告黄炳旋向本院多预交的本诉案件受理费8123.29元，由本院予以退回,被告麦立炽、陈彩红应向本院补缴本诉案件受理费8357.34元;反诉案件受理费3300元（已由麦立炽预交），由反诉原告麦立炽负担2640元，反诉被告黄炳旋负担660元,反诉原告麦立炽多预交的反诉案件受理费660元，由本院予以退回；反诉被告黄炳旋应向本院补缴反诉案件受理费660元。综上，扣除反诉案件受理费后，本院向黄炳旋应退案件受理费7463.29元，被告麦立炽、陈彩红应向本院补缴案件受理费7697.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 刘浩参审 判 员 童学刚审 判 员 劳霭谊二〇二〇年六月二十二日法官助理 邱小青书 记 员 陈 杰