湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终904号上诉人（原审原告）：枣阳经济开发区西园社区居民委员会。住所地：枣阳市上海路**。法定代表人：周勇，该社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：樊其明，该社区居民委员会副主任委托诉讼代理人：高龙，湖北高实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣阳星诚伟业房地产开发有限公司。。住所地：枣阳市襄阳路法定代表人：朱大和，该公司总经理。委托诉讼代理人：王占武，湖北胜和律师事务所律师。上诉人枣阳经济开发区西园社区居民委员会（以下简称西园社区居委会）因与被上诉人枣阳星诚伟业房地产开发有限公司（以下简称星诚伟业公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西园社区居委会的委托诉讼代理人樊其明、高龙，被上诉人星诚伟业公司的委托诉讼代理人王占武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西园社区居委会上诉请求：请求依法撤销原判第二项，改判星诚伟业公司向上诉人支付违约金1260000元（自2015年1月31日起至2018年7月，违约金以实际履行期限计算为准）或发回重审；一、二审诉讼费用由星诚伟业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和判决理由存在明显错误。1.虽然星诚伟业公司发出交房通知，但事实是房屋交付是在上诉人多次催促下直至2016年12月星诚伟业公司仅交付其中的700平方米，对于迟延至今未交付的700平方米的责任完全在于星诚伟业公司。自2009年1月31日起，星诚伟业公司对逾期交付自愿向上诉人承担了每年36万元的过渡费（按违约金标准履行），认可其违约行为，故还建房至今未按期交付的责任明显在星诚伟业公司。2.一审判决认定上诉人未按期拆除房屋存在违约，星诚伟业公司不存在违约行为，缺乏事实和法律依据。星诚伟业公司亦未按合同约定向上诉人主张违约责任。即使上诉人存在违约，与星诚伟业公司延期交房应各自承担相应责任。星诚伟业公司辩称2016年5月17日专题会议纪要对拆迁户过渡费补偿截止时间为2015年12月15日与事实不符，该纪要与上诉人无关，不能改变双方合同约定。二、一审判决适用法律错误，判决驳回上诉人请求星诚伟业公司支付违约金错误。星诚伟业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。西园社区居委会向一审法院起诉请求：请求依法判决星诚伟业公司向西园社区居委会交付还建房面积1400平方米及支付补偿款31万元、过渡费2418032元和违约金；本案诉讼费及其他费用由星诚伟业公司承担。一审法院认定事实：2007年2月14日，星诚伟业公司作为拆迁人与西园社区居委会作为被拆迁人，枣阳市政府房屋拆迁领导专班、枣阳城投公司作为监督人，三方签订房屋拆迁补偿合同，合同约定：根据枣阳市政府招商引资精神和本市旧城改造的需要，由拆迁人投资，拆除被拆迁人旧房，新建枣阳国际商务广场。经拆迁人与被拆迁人（包括监督人）协商，同意达成如下房屋拆迁补偿合同条款：一、被拆迁房屋为：枣阳市新华路与襄阳路交汇处西北角。二、被拆迁房屋范围：产权归属被拆迁人的房屋及其附属物，包括相邻电话亭。三、房屋拆迁补偿总额：壹仟伍佰柒拾万元（人民币）。房屋拆迁范围：1.产权归属被拆迁人的房屋及其附属物；2.被拆迁房屋所占土地；3.被拆迁房屋相邻电话亭；4.被拆迁房屋室内的装饰装潢及相关设施；5.被拆迁人租赁给他人经营，因租赁期未到所造成的损失；6.被拆迁房屋拆除后，12个月内所受的经济损失的补偿等。四、被拆迁房及其附属物（含电话亭），由被拆迁人负责拆除。被拆迁房屋后的所有物件，归被拆迁人所有。五、拆除房屋时，被拆迁人职责：1.承担拆房时的安全设施及相关费用；2.承担因拆房所造成的安全事故责任及一切经济损失；3.承担因拆房造成的一切法律责任；4.承担拆房后的全部建筑垃圾的运出及相关费用。六、由监督人负责处理好相邻单位或个人关系，负责处理好相关管理部门如环保、环卫、交通、电信、电力、有线电视台、市政、城建、自来水公司等单位关系。相关费用由被拆迁人承担。七、房屋拆迁时间：本合同签定及第一批补偿款到位后的第二天，被拆迁人开始拆除被拆迁房屋及其附属物（含电话亭）。拆迁房屋总时间连续为30个工作日，期间不包括法定节假日。违约处罚：拆迁房屋时，被拆迁人每拖延一天，受处罚10000元，以此类推。该款由拆迁人从应付补偿款中直接扣留。八、房屋拆迁补偿款的支付方式：拆迁人分期分批支付补偿款：即本合同签订后首付150万元给被拆迁人；被拆迁人拆完西城宾馆后，第二天付给被拆迁人200万元补偿款；被拆迁人拆除俱乐部、网吧及仓库后第二天，拆迁人付给被拆迁人250万元；余款（指扣除还建房折款后的款项）待被拆迁人将应拆除的房屋及附属物全部拆完后三日内一次性付清（包括原预付的200万元）。九、房屋拆迁补偿款来源及支付：由拆迁人组织资金转入枣阳市城投公司，由监督人按照付款办法支付给被拆迁人。每拖延一天付款，拆迁人受处罚10000元。十、拆迁人应三方（拆迁人、被拆迁人和监督人）确认房屋拆除位置上的房屋全部拆除后12个月期满，将还建房移交给被拆迁人。1.还建房位置：盛康巷（从西至东）。2.还建房面积：一至二层，计1400平方米。3.还建房标准：外墙为乳胶漆，室内仿瓷涂料；一、二层楼地面安装60*60（CM））地面砖楼上楼下每间各安装40瓦日光灯一个、插座两个；上水原则上每间（两层）安装水龙头一个，进户门铝合金推拉门或铝合金卷闸门。4.还建房结构：两层均为框架结构、内墙隔断，可根据被拆迁人需求，单间或多间隔断（被拆迁人提前提出方案）。5.还建房价格：按建筑面积：3800元/㎡，计款532万元。十一、在12个月过渡期满后，拆迁人如不能及时移交还建房，每拖延一个月受处罚30000元。十二、拆迁人移交给被拆迁人的还建房后，被拆迁人应参照物业公司和其他管理单位的管理模式自主经营统一管理。办理还建房的房产证等手续时，按照规定各自交纳相关费用。十三、本合同未尽事宜，拆迁人与被拆迁人可协商，另拟补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十四、本合同经拆迁人、被拆迁人和监督方三方签章后生效。十五、本合同一式六份，拆迁人、被拆迁人和监督人各持两份。上述合同签订后，西园社区居委会从2008年5月24日起至2012年11月21日协助枣阳市城市建设投资经营有限公司（以下简称城投公司）分别与葛建强等88户签订了房屋拆迁安置补偿协议，2015年5月13日，西园社区居委会协助城投公司与最后一户胡长荣签订房屋拆迁安置补偿协议，至此89户房屋全部拆除。星诚伟业公司在该拆除房屋占用的土地上开发建设了汇金国际广场小区。2008年10月20日，西园社区居委会向星诚伟业公司借支36万元，后星诚伟业公司通过城投公司向西园社区居委会支付拆迁补偿款1007万元。汇金国际广场小区二期5号楼经竣工验收后，星诚伟业公司于2015年5月25日向西园社区居委会发出交房通知书，交房通知书载明：“西园村居委会：按双方签订的汇金国际二期5号楼，现已竣工验收完毕，具备交房条件，请你单位见本通知后，三日内到星诚伟业公司财务部办理有关手续”。西园社区居委会原副书记代付学在该通知书接件人处签名。2016年12月10日，西园社区居委会向星诚伟业公司出具收房通知书，收房通知书载明：“枣阳星诚伟业房地产开发有限公司：因我单位所需，根据拆迁还建协议，我单位先行接收贵公司汇金国际广场项目二期5号楼面积700㎡，房号5－101、5－102”。后因房屋拆迁补偿合同约定的还建房（汇金国际广场小区二期5号楼）被他人占用，西园社区居委会遂向本院提起诉讼，请求解决。另查明：因西园社区居委会欠湖北枣阳农村商业银行股份有限公司（以下简称枣阳农商行，原枣阳市农村信用合作联社）借款未付，枣阳农商行于2007年8月向湖北省襄阳市中级人民法院（以下简称襄阳中院）提起诉讼，经襄阳中院主持调解，双方达成调解协议，2007年8月19日，襄阳中院分别作出（2017）襄中民三初字第44、45、46、47、48、63、64号民事调解书。后西园社区居委会未按民事调解书履行其法律义务，枣阳农商行遂向襄阳中院申请强制执行，在该案执行过程中，枣阳农商行与西园社区居委会于2009年10月27日达成执行和解协议，和解协议约定：一、西园社区居委会用盛康巷还建门面房总面积700平方米，还给申请人枣阳农商行（面积700平方米，位置从西向东计算），价格按3800元/㎡来进行计算，还款的价格为260万元整；二、本金余额107.2万元，西园社区居委会于2009年12月底还款7.2万元，2010年12月底还款100万元，到此将该笔款项还清；三、若未按期履行，申请人将恢复法院执行。还查明：2014年6月30日，西园社区居委会以正发食品公司名义偿还枣阳农商行贷款20万元（其中本金18万元、利息2万元）。2014年9月30日，西园社区居委会以枣阳市室盛昌建筑公司名义偿还枣阳农商行贷款23.8万元（其中本金22万元、利息1.8万元）。2014年11月30日，西园社区居委会以盛康公司名义偿还枣阳农商行贷款10万元（其中本金9.2万元、利息0.8万元）。2014年12月25日，西园社区居委会以京盛生物公司名义偿还枣阳农商行贷款41.6万元（其中本金39万元、利息2.6万元），同日，西园社区居委会以盛康公司名义偿还枣阳农商行贷款31.6万元（其中本金28万元、利息3.6万元）。2014年12月26日，西园社区居委会以盛康批零大市场名义偿还枣阳农商行贷款159万元（其中本金127万元、利息32万元）。西园社区居委会共计偿还枣阳农商行贷款286万元（其中本金243.2万元，利息42.8万元）。再查明：本案争议房屋的一楼700㎡门面中从西向东第1至8间后由曹元斗（枣阳市南城街道办事处史岗社区居委会**人，公民身份号码：）于2017年2月至6月分别出售给刘书郎、王乐、陈衡等，从西向东第9至10间后由王贵、莫云忠出租给刘波使用。另本案争议房屋中的二楼700㎡房屋现空置，无人使用。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋拆迁补偿合同、执行和解协议、银行还款记录、房屋买卖合同、房屋租赁合同、开庭笔录等在卷予以证实。一审法院认为：西园社区居委会与星诚伟业公司签订的房屋拆迁补偿合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照房屋拆迁补偿合同的约定享受权利并履行各自义务。西园社区居委会按房屋拆迁补偿合同的约定履行了拆迁义务，星诚伟业公司应当按该合同的约定履行交付还建房。本案争议的焦点是：星诚伟业公司是否按该合同的约定向西园社区居委会履行了交付还建房的义务？本院认为：首先，西园社区居委会与星诚伟业公司签订房屋拆迁补偿合同后，为了偿还该社区（包含枣阳盛康集团）的债务，与枣阳农商行于2009年10月27日达成执行和解协议，将还建房中的一楼700㎡抵偿给了枣阳农商行，后西园社区居委会又偿还了枣阳农商行部分债务，并由他人将房屋出售或出租给案外人，且西园社区居委会于2016年12月10日向星诚伟业公司出具收房通知书，认可收到了700㎡的一楼门面房屋，故西园社区居委会实际已取得了还建房中的一楼700㎡房屋，并用该房屋抵偿了其债务，西园社区居委会称星诚伟业公司未向该社区交付该一楼700㎡门面房屋的主张，与一审法院查明的事实不符，不予支持。其次，星诚伟业公司曾于2015年5月25日向西园社区居委会发出交房通知书，要求该社区接通知后，三日内到星诚伟业公司财务部办理有关手续，而西园社区居委会接收该通知后至今未办理房屋交接手续，导致的二楼700㎡还建房屋至今仍空置，无人使用，造成该损失的责任在于西园社区居委会，但星诚伟业公司在西园社区居委会怠于履行其权利时应当及时将该房屋提存，履行其交付房屋的义务，西园社区居委会要求星诚伟业公司交付二楼700㎡还建房屋的主张，合法有理，予以支持。西园社区居委会与星诚伟业公司在房屋拆迁补偿合同中对过渡费如何计算没有明确约定，对西园社区居委会主张的过渡费，西园社区居委会如有证据可另案解决，一审法院在本案中不予审查处理。针对西园社区居委会主张的违约金问题，一审法院认为，房屋拆迁补偿合同中明确约定，拆迁房屋总时间连续为30个工作日，而经一审法院多次通知，要求西园社区居委会提供该社区在30个工作日内完成拆迁房屋的相关证据，西园社区居委会仍未能提交相关证据，西园社区居委会不能证明该社区按合同约定的期限履行了拆迁房屋的义务，故一审法院认定该社区存在延期拆除房屋的违约行为，该违约行为直接导致星诚伟业公司建设项目工期的延误，而星诚伟业公司于2015年5月25日即向西园社区居委会发出了交房通知书，西园社区居委会收到通知后，迟迟没有接收房屋，故一审法院认定星诚伟业公司在履行房屋拆迁补偿合同中不存在违约行为，西园社区居委会要求星诚伟业公司支付违约金的请求，不予支持。综上，西园社区居委会主张合理部分，予以支持，西园社区居委会主张过高部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条规定，判决如下：一、枣阳星诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向枣阳经济开发区西园社区居民委员会交付汇金国际广场小区二期5号楼的二楼700平方米房屋；二、驳回原告枣阳经济开发区西园社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费68136元，财产保全费5000元，合计73136元，由原告枣阳经济开发区西园社区居民委员会负担65000元，被告枣阳星诚伟业房地产开发有限公司负担8136元。二审中，西园社区居委会提交证人证言及星诚伟业公司于2017年7月19日出具的情况说明。星诚伟业公司质证称不属于新证据，情况说明不是原件，与本案争议无关。经审理查明，除一审法院对2008年1月31日西园社区居委会与星诚伟业公司签订房屋拆迁补偿合同时间表述为2007年2月14日有误外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，本案诉争所涉及的星成汇金国际广场二期5号楼于2015年1月16日办理竣工验收。星诚伟业公司从2009年起开始向西园社区居委会支付过渡费至2015年1月31日止，以后再未支付过渡费。本院认为，西园社区居委会与星诚伟业公司签订《房屋拆迁补偿合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。一审中西园社区居委会请求星诚伟业公司支付过渡费及违约金，二审中明确依据房屋拆迁补偿合同第十一条“在12个月过渡期满后，拆迁人如不能及时移交还建房，每拖延一个月受处罚30000元”约定其所主张的违约金即是过渡费每月30000元，系同一款项。关于西园社区居委会上诉主张星诚伟业公司逾期交付房屋违约请求支付违约过渡费1260000元(自2015年1月31日起至2018年7月，违约金以实际履行期限计算)是否成立的问题，是本案二审争议的焦点问题。对此本院认为，首先，房屋拆迁补偿合同第十条约定“拆迁人应三方（拆迁人、被拆迁人和监督人）确认房屋拆除位置上的房屋全部拆除后12个月期满，将还建房移交给被拆迁人”,“还建房面积：一至二层，计1400平方米”，虽然各方当事人均未提供经三方(拆迁人、被拆迁人和监督人)确认的房屋全部拆迁时间的证据，但星诚伟业公司从2009年起即开始向西园社区居委会支付过渡费，至2015年1月31日止，双方就此之前的过渡费协商一致办理相关手续后已及时清结，系双方当事人的意思自治，本院予以尊重。星诚伟业公司辩称按每月30000元计算已超额支付2015年12月15日之前过渡费，本院不予支持。其次，星诚伟业公司应还建的房屋于2015年1月16日办理竣工验收，星诚伟业公司于2015年5月25日向西园社区居委会发出交房通知，通知西园社区居委会办理交房手续，但西园社区居委会于2016年12月10日出具收房通知书接收一楼700平方米房屋(房号5-101、5-102)，对二楼700平方米的房屋未予接收闲置至今，无证据证明系星诚伟业公司原因致房屋未能交付，故自2015年5月25日星诚伟业公司通知交房起，西园社区居委会怠于接收房屋导致二楼700平方米的房屋仍闲置至今扩大损失，西园社区居委会负有不可推卸的责任，西园社区居委会要求星诚伟业公司支付2015年5月25日之后的不能交房的过渡费损失，没有合法的依据，故星诚伟业公司应支付2015年2月1日起至同年5月25日止的过渡费115000元，对西园社区居委会主张的此后的过渡费，本院不支持。综上所述，西园社区居民委员会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初1541号民事判决第一项即“枣阳星诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向枣阳经济开发区西园社区居民委员会交付汇金国际广场小区二期5号楼的二楼700平方米房屋”；二、撤销枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初1541号民事判决第二项即“驳回原告枣阳经济开发区西园社区居民委员会的其他诉讼请求”；三、枣阳星诚伟业房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内支付枣阳经济开发区西园社区居民委员会过渡费115000元。四、驳回枣阳经济开发区西园社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费68136元，财产保全费5000元合计73136元，由枣阳经济开发区西园社区居民委员会负担58508元，枣阳星诚伟业房地产开发有限公司负担14628元，二审案件受理费16140元，由枣阳经济开发区西园社区居民委员会负担12912元，枣阳星诚伟业房地产开发有限公司负担3228元。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇二〇年六月二十八日书记员  刘秋华