贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3802号上诉人（原审被告）：贵阳银行股份有限公司（以下简称贵阳银行），住所地：贵州省贵阳市中华北路**。法定代表人:张正海，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢敬涛，贵州驰远律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，贵州驰远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆伦群，1960年6月14日出生，汉族，户籍所在地：贵州省习水县，现住：贵州省习水县。被上诉人（原审被告）：杨金玉，男，1969年1月2日出生，汉族，住贵州省习水县。被上诉人（原审第三人）：袁小梅，女，1971年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。上诉人贵阳银行股份有限公司因与被上诉人穆伦群、杨金玉、袁小梅申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贵阳银行股份有限公司上诉请求：1.撤销贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6753号民事判决书，改判驳回被上诉人穆伦群的全部诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决将上诉人对本案执行标的房屋享有的抵押优先债权认定为一般债权错误，进而错误适用法律导致判决结果当然错误。上诉人针对由杨金玉所有的案涉房屋依法享有抵押担保物权，该抵押担保物权已进行了抵押登记并由法院作出生效判决确认抵押优先受偿权，一审判决无视生效法律文书，错误将上诉人的抵押优先债权认定为一般债权。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该规定只适用于一般金钱债权的执行，而本案针上诉人对案涉房屋的执行是具有物权效力的抵押优先权，显然不能适用该规定。根据司法解释的规定，上诉人申请对该房屋进行强制执行足以达到排除其他权利的条件。二、根据《物权法》第一百七十九条之规定，上诉人享有案涉房屋的抵押担保物权，该抵押担保物权不仅办理了抵押登记，具有公示效力，还经过法院的生效法律文书进行判决确认，具有物权法律效力。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，上诉人对案涉房屋申请强制执行就是在行使抵押担保物权，正因为物权的排他性，所以才能在拍卖、变卖价款中享有优先受偿权，上诉人申请对该房屋进行强制执行足以达到排除其他权利的条件。三、被上诉人穆伦群提供的《售房协议》真实性存疑，也无法提供支付购房款的支付凭证，穆伦群主张案涉房屋归其所有不能成立，也不能排除上诉人对案涉房屋的强制执行。首先，从穆伦群与杨金玉签订的《售房协议》来看，在第一条中已经明确“乙方(穆伦群)可以使用屋面，但没有所有权。”也就是说该协议虽名为售房协议，但从实质上看并没有将案涉房屋所有权出卖给穆伦群的意思表示，穆伦群不享有案涉房屋所有权。其次，在杨金玉、袁小梅均未到庭的情况下，《售房协议》的真实性根本无法查实，况且穆伦群也未向法庭出示任何支付凭证证明已向杨金玉支付了协议中约定的购房款。最后，从穆伦群提供的《售房协议》时间看，案涉房屋的销售时间为2009年，直到2017年房屋被执行穆伦群才提出异议，而根据其庭审自认的情况，虽然案涉房屋在2009年购买时是小产权房，但温水镇政府曾经统一解决处理过小产权房的办证问题，穆伦群作为房屋买受人，在知晓房屋具备办证过户条件的情况下，长期未办理产权的过户显然不是出卖人杨金玉推脱就能达到的结果。穆伦群可以通过诉讼的方式要求杨金玉办理房屋的过户，显然穆伦群显然没有积极的进行主张，未能办理房屋过户的责任也应由穆伦群自行承担。在2013年杨金玉向上诉人借款提供抵押物时，上诉人及评估公司均到现场对房屋进行了实地勘察，穆伦群并未提出任何异议。所以从本案庭审已查明的情况来看不能证明穆伦群为案涉房屋的所有权人，审判决将案涉房屋判决归穆伦群所有错误。四、一审判决基本事实未查清，在袁小梅根本未到庭参加诉讼的情况下在判决书中引用袁小梅的书面材料属程序错误。在杨金玉、袁小梅均未到庭参加诉讼的情况下，穆伦群提交的《售房协议》真实性无法查实，穆伦群无法提供付款凭证，应由穆伦群承担举证不力的法律后果。五、一审判决的结果将会对银行金融市场的交易秩序造成严重的不良影响。综上请求驳回穆伦群的诉讼请求。被上诉人穆伦群二审答辩称，案涉房屋系被上诉人花钱购买，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。被上诉人杨金玉、袁小梅未作答辩。穆伦群向一审法院起诉请求：一、撤销对原告所有的位于贵州省习水县房屋的执行措施；二、确认位于贵州省习水县房屋所有权属原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2009年10月24日，被告杨金玉（甲方）与原告穆伦群（乙方）签订《售房协议》，约定甲方将东区（文昌街）修建的楼房第六层一套以9.8万元价款买（卖）给乙方。一、乙方可以使用屋面，但没有所有权；二、甲方可以给乙方代办证，但一切手续费用由乙方支付；三、公用设施如栏杆、走道地砖、通道门等一切维修由大家共同承担；四、房屋出现质量问题由甲方承担，乙方改动房屋主体出现的问题由乙方自行负责。协议有被告杨金玉、袁小梅、原告穆伦群签字及捺印，穆某作为证人在协议上签字。原告为主张其对案涉房屋享有物权提交2017年4月26日温水镇文昌社区居委会出具的《证明》、2017年5月18日习水县供电局温水供电所出具的《证明》、2017年5月16日习水县水利局温水供水公司出具的2份《证明》，并申请证人穆某出庭，证明从2009年10月24日起在温水镇文昌街535号-601＃购房实际居住至今。案涉房屋（第4-6层）于2012年4月23日登记在杨金玉名下，产权证编号为遵房权证习字第**。一审法院于2016年3月7日作出（2015）黔南民初字第3879号民事判决书，该判决查明被告杨金玉向贵阳银行借款180万元，并提供上述房屋作为抵押担保并办理了抵押登记（他项权证号遵房他证字第××）；判决一、杨金玉归还贵阳银行借款180万元及利、罚息；二、若逾期未归还，贵阳银行对上述抵押房屋享有优先受偿权。因被告杨金玉未按判决确定期限还款，被告贵阳银行向一审法院申请强制执行。执行中，本案原告穆伦群以被查封的案涉房屋为其所有为由向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2019）黔0102执异3号执行裁定，该裁定查明一审法院于2016年8月22日向习水县不动产登记中心送达执行（2016）黔0102执1527号执行裁定及协助执行通知书并张贴公告；裁定驳回其异议申请。原告不服，遂提起本案诉讼。审理中，原告申请对《售房协议》上被告杨金玉签订及手印的真实性申请鉴定。以上事实，有《售房协议》、《证明》、房屋产权证、他项权证、（2015）黔南民初字第3879号民事判决书、（2019）黔0102执异3号执行裁定书及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告作为案外人申请执行异议，应当对执行标的即案涉房屋享有所有权，享有排除原审法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人的物权期待权与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，在符合上述法律规定情形时，优先保护案外人的物权期待权。故本案原告必须举证证明其对案涉标的的权利符合上述情形。本案中，原告与被告杨金玉、袁小梅签订的案涉房屋售房协议，不违反法律规定，合同合法有效，原告依据该协议善意占有使用房屋至今且已支付全部价款。故本案争议焦点为原告是否符合第（四）项规定的情形即案涉房屋至今未办理过户是否非因原告的原因所致。对此，原告主张：该案涉房屋交易时间早于一审法院（2015）南民初字第3879号民事判决，也早于被告杨金玉将该房屋用于抵押贷款；案涉房屋为农村自建房，无相关审批手续，无法办理产权证，在交易时并未取得房屋产权证；合同签订后，原告多次向被告杨金玉要求办理产权过户，但杨金玉均以产权未办理为由推脱至今；贵阳银行办理抵押登记时存在过错。被告主张其对案涉房屋享有的担保物权优先于原告的一般债权，原告对房屋不能办理过户存在重大过错，房屋为小产权房，温泉镇政府曾统一解决处理过小产权房的办证问题，原告作为买受人在知晓房屋具备办证的情况下，如卖房人存在长期推诿办证的情况，可以通过诉讼方式主张办理产权，本案原告显然没有积极主张权利。一审法院认为，原告与被告杨金玉及第三人签订房屋买卖合同时案涉房屋因客观原因不能办理产权，合同签订后，被告杨金玉于2012年4月办理产权证，于2013年10月办理抵押登记，该被告在对原告隐瞒房屋已办理产权的同时，亦向被告贵阳银行隐瞒了房屋已出卖的事实，故案涉房屋不能办理过户登记系被告杨金玉故意隐瞒房屋已办理产权和抵押登记所致，非因原告自身原因所致。综上所述，原告因合法有效的买卖合同善意占有使用房屋，故原告主张对案涉房屋享有物权的主张，一审法院予以支持。关于原告对《售房协议》上被告杨金玉签订及手印的真实性申请鉴定一节，因第三人袁小梅认可其与被告杨金玉签名及手印的真实性，被告杨金玉经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，故原告该鉴定申请已无必要。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、停止对位于贵州省习水县房屋的执行措施；二、位于贵州省习水县房屋为穆伦群所有。案件受理费60元，由贵阳银行股份有限公司、杨金玉负担。二审期间，上诉人贵阳银行向本院提交案涉房屋抵押、执行时情况图片、房地产抵押估价报告一份，拟证明案涉房屋在抵押登记及执行过程中上诉人均对房屋进行了现场调查。被上诉人穆伦群质证称，案涉房屋是被上诉人购买的，且被上诉人一直居住使用，对评估报告无异议，但不认可其证明目的。被上诉人穆伦群向本院提交不动产登记查询结果，以证明穆伦群名下无其他住房。上诉人贵阳银行质证称，对真实性无异议，但与本案无关联性，经生效判决认定的抵押物权应当与普通金钱债权的执行相区别。二审另查明，经贵阳市不动产登记中心及习水县自然资源局查询，被上诉人穆伦群名下未登记有不动产。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的房屋提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，穆伦群应举证证明其与杨金玉之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，并实际占有使用房屋。对此穆伦群提交了其与杨金玉、袁小梅2009年10月24日签订的《售房协议》，该协议虽然约定“乙方可以使用屋面，但没有所有权”，但亦约定杨金玉可为穆伦群代办证，一切手续费由穆伦群承担。而杨金玉系2012年4月23日才取得本案案涉房屋的所有权证，即在双方签订《售房协议》时，房屋尚不具备办理产权过户的条件。结合协议已约定了办证事宜的条款，可以认定双方签订《售房协议》的合同目的仍然在于房屋买卖。虽然被上诉人穆伦群对其支付案涉房屋购房款的事实未能提供相应支付凭证进行佐证，但结合被上诉人袁小梅出具的书面说明，以及穆伦群对案涉房屋占有使用的情况，穆伦群已提交居委会、供电所、供水公司出具的《证明》，可以证实穆伦群购房后即实际占有使用案涉房屋的事实。本院对穆伦群与杨金玉之间房屋买卖合同的真实性予以确认。关于办理房屋产权过户的情况，由于杨金玉于2012年4月23日才取得本案案涉房屋的所有权证，又于2013年10月以案涉房屋设立抵押办理贷款。而办理房屋产权过户需要杨金玉配合，在杨金玉未履行协助买受人办理房屋产权过户的合同义务时，本案现有证据不能证明穆伦群对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。上诉人贵阳银行主张其作为案涉房屋的抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，对此本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，若法律、司法解释另有规定，则申请执行人对执行标的依法享有的抵押权就不能当然对抗案外人的排除执行异议。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，抵押权人享有的抵押权不能对抗消费者基于购买房屋所取得的债权。前述批复规定即属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条所指的司法解释另有规定的范畴。且根据本案查明的事实，穆伦群名下在贵阳市范围内及其户籍所在地习水县范围内均未登记有住房，案涉房屋对穆伦群具有居住保障功能。因此，贵阳银行所享有的抵押权不能对抗穆伦群提出的执行异议。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵阳银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  刘 华审判员  王 晨二〇二〇年六月三十日法官助理黄艳书记员李月红