贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初4210号原告：谌宏军，男，汉族，1977年10月7日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：邓光静（特别授权代理），二人系夫妻关系。原告：邓光静，女，汉族，1978年10月4日出生，住贵州省赫章县。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713011110849。原告谌宏军、邓光静与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓光静及被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌宏军、邓光静向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告延迟办理瑞丰新城第拾肆幢507号房屋产权证的违约金，从2014年7月1日至2018年10月22日止，共计1572天，每日按总房款214964.00元的万分之0.5标准计算，为人民币16896.17元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2010年12月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:“买受人向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2014年6月30日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款214694.00元（其中首付64964.00元，银行贷款15万元，但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务）。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢!被告瑞丰公司辩称，一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、原告经被告通知，于2018年8月17日出具授权委托书以办理产权转移登记相关事宜，2018年9月25日被告取得瑞丰新城14幢《不动产权证书》。若被告担责，应以2018年9月25日为逾期办证违约金终期。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。补充：原告主张的逾期违约金存在部分超过诉讼时效的情况，对该部分不应支持。本院经审理认定事实如下：2010年12月7日，原告谌宏军、邓光静作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；房屋建筑面积87.03平方米，套内建筑面积71.71平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款214964.00元；买受人应于2010年12月7日向出卖人交付首期房款64964.00元，余款150000.00元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2012年6月30日前将该商品房交付买受人；合同第十五条约定：产权登记“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人的原因造成本条件结果的，出卖人不承担责任。”另双方于同日签订《补充协议》，约定：办理房屋所有权证等所需各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订合同时一次性代收。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款214964.00元。另原告向被告缴纳了开户费、契税、维修基金及办证费用。被告于2012年6月25日将房屋交付原告。2018年9月29日，被告向办证部门提交了办证相关资料，后被告与2018年10月为原告办理了不动产证。原告诉至本院，请求判如所诉。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺商品房交付使用后730日内即2014年6月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告逾期履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当以原告已付房款214,964.00元的日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请逾期办证违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2014年6月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年6月26日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日2020年4月10日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2014年6月26日至2017年4月9日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年4月10日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年4月10日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案后，即履行完毕其合同约定的义务。被告已于2018年9月29日将办证资料提交给办证部门，故被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为自2017年4月10日至2018年9月29日止共计537天，违约金计算为5771.80元（214,964.00元×0.005%×537天）。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谌宏军、邓光静逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金5771.80元。二、驳回原告谌宏军、邓光静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111.00元（已按简易程序减半收取），由原告谌宏军、邓光静负担73.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担38.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年六月二十二日书记员  王 贵