广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4480号原告：广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂，住所广东省佛山市*********，统一社会信用代码914***********729U。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：卢伟强、彭汉新，均为广东华登律师事务所律师。被告：丹顿（佛山市）建材有限公司，住所广东省佛山市禅城区***********口则（佛山大道旁）黎地综合楼六楼之1，统一社会信用代码914***********887C。法定代表人：庞某1。委托诉讼代理人：罗灏东，男，1988年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************411。系公司员工。原告广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂诉被告丹顿（佛山市）建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人彭汉新与被告委托诉讼代理人罗灏东到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告立即向原告清偿拖欠的2019年4月至10月期间租金共计16716元；3、判令被告就所欠租金自欠款之日起，按日租金单价的5‰向原告支付逾期付款违约金直至欠款清偿之日止，暂计至2020年3月1日为2010.7元（之后部分另计）；4、判令被告按照月租金的两倍即4776元支付合同解除违约金；5、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确诉讼请求如下：如果合同无效，原告主张：1、判令被告立即向原告清偿拖欠的2019年4月至10月期间占有使用费共计16716元；2、判令被告就所欠占有使用费自欠款之日起，按日租金单价的5‰向原告支付逾期付款违约金直至欠款清偿之日止，暂计至2020年3月1日为2010.70元（之后部分另计）；3、判令被告按照月租金的两倍即4776元支付合同解除违约金；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告之间于2018年12月20日签订了合同编号为：【平台】【2018】032号《佛山市房屋租赁合同（非住宅）》，约定原告将位于佛山市禅城区********内厂房物业出租给被告仓储使用，租赁期限自2018年12月21日起至2020年12月30日止；同时，各方对履约保证金、租金及其计算和缴交方式、时间以及违约责任等均作了明确约定。但截止至目前，被告累计拖欠原告2019年4月至10月期间租金共计人民币16716元及违约金等费用。对被告的欠款行为，原告已多次通过口头或书面等方式向其进行催促，但被告至今仍无故未予以依约清偿。另，2019年11月初，被告在未向原告进行协商或告知的情况下，单方清空搬离了租赁物业，该行为已属违约。综上所述，被告长期拖欠原告租金并单方终止双方租赁合同关系的行为明显违反合同约定及《合同法》相关规定，严重损害了原告的合法权益。为此，根据《合同法》及《民事诉讼法》相关规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决如诉请。被告辩称：被告与原告于2018年12月21号开始产生租赁关系，直到交付给被告时涉案的仓库出现了楼顶瓦片倒塌问题，造成仓库无法使用。经过协商，由原告完成维修后交付被告使用。期间原告多次催过被告交付租金，被告都回复过楼顶瓦片维修问题，后来也因为双方友好合作为前提在2019年2月27日和2019年3月25日交付租金，在交付租金的时候原告也多次口头承诺会马上维修。在2019年6月13日被告提出过书面说明不修复好仓库之前被告不再交付租金,但依然迟迟没有维修。直至到2019年9月29日才开始维修(至今为止被告也没使用过仓库）。维修后被告多次提出要求按维修好能交付被告使用的时间来计算租金，并提出过书面诉求，原告迟迟没有答复。被告现申请法院驳回原告的诉讼请求，并解除租赁合同关系及退还保证金7200元。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告的国家企业信用信息公示报告，证明双方主体资格。2、《佛山市房屋租赁合同（非住宅）》，证明：原告与被告于2018年12月20日签订了《佛山市房屋租赁合同（非住宅）》，双方之间存在租赁合同关系，双方对于履约保证金、租金及其计算和缴交方式、时间及违约责任等相关事项均有明确约定；根据《佛山市房屋租赁合同（非住宅）》第九条第二款，被告每逾期一日应按照日租金单价5‰的标准向原告支付违约金；被告逾期支付租金或相关费用达30日的，原告有权要求被告按照当月2倍租金金额支付违约金并有权解除合同。3、国有土地使用证[佛府国用（94）字第特159号]，证明原告是案涉地块的合法土地使用者，拥有该土地的使用权。4、律师函及邮寄投递单情况，证明原告曾于2019年11月委托广东华登律师事务所向被告出具律师函，要求其清偿所欠付的租金。根据全球邮政特快专递投递记录显示，被告已签收上述律师函，但被告仍未履行交付租金的义务。诉讼中，被告提交以下证据：说明、照片、微信聊天记录，证明虽原告催促过被告缴纳租金，但是交付时屋顶瓦片是大面积塌落，整个屋顶是没有了的，与拍卖前被告到涉案房屋看的现状是不一样的。以及证明被告交付了2018年12月20日至2019年3月31日的租金8011.35元。本院认证：对原告的证据，被告对真实性无异议，且和本案有关联，故本院予以确认并在卷佐证。对被告的证据，其中的《说明》，无相关送达记录，原告对真实性、关联性不予确认，且无其他证据佐证已送达，本院不予采信，对其中的照片，原告对真实性无异议，本院予以确认真实性，对微信聊天记录，与前述照片能相互印证，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《佛山市房屋租赁合同（非住宅）》（合同编号为：【平台】【2018】032号），约定由被告向原告承租位于佛山市禅城区************厂房，主要内容：房屋面积191.00平方米；租期二年，自2018年12月21日至2020年12月20日止；租金单价为12.50元/平方米/月，月租金为2388元；保证金为7200元。双方还于合同中约定了违约责任。2019年11月14日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，要求解除与被告签订的《佛山市房屋租赁合同》（非住宅），及催交欠付租金。被告于次日签收。另查明一，2019年9月29日，原告正对涉案房屋屋顶瓦片实施修复，2019年10月8日房屋状态为屋顶完好。另查明二，截止2019年3月25日，被告向原告支付2018年12月20日至2019年3月31日租金共计8011.35元。诉讼中，原告陈述：涉案房屋无房产证，无建筑规划报批报建手续；原告已经收回租赁物，在本案中不主张返还租赁物；照片显示的时间是2019年9月及2019年10月，截止至该照片的拍摄，相关物业已经交付长达九个月，被告认为物业存在使用瑕疵，不能够正常使用，但在九个月时间内并没有要求解除合同或终止合同，这与一般的经营常理不符。照片仅是对某一时刻建筑物现状的反映，即使确认工程由原告所承担，但结合图片的时间反映，相关工程从修复到完成仅有10天的时间，完全不影响被告正常使用。庭审中，双方一致确认：被告在签订合同的2018年12月20日接收了原告交付的钥匙；原告收取了被告支付的保证金7200元。另外，本院询问了当事人:1、2018年12月20日原告将钥匙给予被告，被告是何时去看厂房的？被告代理人回答：2018年11月去过现场，交付钥匙后与原告一起去现场看过，当场提出修复屋顶的问题，原告答应修复完毕后给被告使用。2、原告当时有无与被告一起到现场？原告代理人回答：当时被告有安排工作人员到现场办理交付手续，以现状交付，即可使用状态。屋顶有瓦，另外结合原告代理人看到被告所举证的微信聊天记录，其在2019年1月至4月期间仅有租金缴纳的催收记录，没有看到其所反映屋顶记录或拒绝接收使用的记录。被告代理人陈述：当时到现场，因屋顶的脱落，被告没有打开过涉案房屋的门。3、被告，是否有当时双方查看现场的有关证据材料，请于三天内提交，逾期视为没有证据。被告代理人回答：清楚（注：庭后，被告未提交相应证据）。4、中途因为这个屋顶的事情，有无书面的交涉？被告代理人回答：没有书面的，就在微信以及在现场有沟通过。庭审后，原告向本院提交了《关于租赁情况的说明》，上载：“在本案的审理期间，鉴于被告提供了相关的举证证据，经法庭释明，现就原被告之间就合同履行的相关情况作说明如下：1、经原告内部查核确认，姚耀生为原告属下单位工作人员，负责本案出租物业的管理和协调工作，工作联系电话为：075*******984。2、经向姚耀生本人核实，案涉物业由其负责办理交付手续，租赁物业在合同签订当天办理移交，移交期间其已向被告充分告知物业的现状，并经双方现场确认，按现状出租和使用，双方对物业的现状并无异议。3、被告接收物业后，一直使用物业，只存在迟延交付租金的情况，但因迟延交付租金仍在合理和可协商的期限内（即缴交了3月及之前的租金，自4月起未缴纳）,故截止至本案方以起诉方式解决双方的欠付租金问题。4、对于被告所称物业漏水问题，据姚耀生本人反映，首先该问题是被告接收物业并使用一段时间后反映，且就该情况经协商后，原告已安排人员及时修理，不存在我方怠于处理的情况。另外，结合原告的企业性质、双方合同签订和物业交付情况可知，物业是按现状出租，物业租金已充分考虑物业的相关情况（即原告是通过评估机构对物业进行评估后方作出的12.5元/每方的租金计算依据）,且物业交付时双方已现场确认物业的情况，在双方同意的条件方能办理交接的手续，否则，原告作为国有单位，不存在强迫或胁迫接受交易的情况。5、对于物业，原告已进行维修，被告在原告维修后却在未通知的情况下单方撤场，明显违反诚实、信用和公平原则，其行为已构成违约。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告陈述涉案厂房无建设工程规划许可证及相应的规划许可报批报建手续，故原告与被告于2018年12月20日签订的《佛山市房屋租赁合同（非住宅）》（合同编号为：【平台】【2018】032号）为无效合同。故合同不存在解除问题，结合原告之诉讼意见，本院仅对原告基于合同无效提出的主张予以评判。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案合同无效，无论被告因自己原因是否使用涉案厂房，但其对因无法律根据而取得占用期间的厂房使用利益，应予返还原告，但房屋之使用依性质不能返还，故被告应折价补偿予原告，即为占有使用费。本案中，原告主张被告自2018年12月20日接收涉案厂房并占有使用至2019年10月。对此，本院认为，原、被告双方一致确认被告于2018年12月20日接收了原告交付的涉案的厂房钥匙，且结合被告此后还向原告支付了至2019年3月的租金，本院因而确认被告于2018年12月20日接收并自此开始正常使用涉案厂房。被告虽抗辩主张于交付时原告之厂房屋顶存在瓦片脱落问题而导致其未能实际使用，但被告并未提交有效证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，本院对被告的抗辩意见不予采纳。但如前查明，原告于2019年9月29日正对涉案厂房屋顶瓦片脱落实施维修，且于2019年10月8日已维修完毕，根据该事实可以推定涉案房屋在此期间及此前合理的维修协调沟通期间存在屋顶瓦片脱落问题应会影响被告对房屋的使用，本院据此认定该维修协调沟通期间自2019年9月19日至2019年10月8日。但在本院前述已认定被告接收并正常使用厂房情况下，不能根据原告对涉案厂房屋顶瓦片脱落实施维修的事实而反推认定此前原告之厂房一直存在影响正常使用的问题，如被告欲主张存在该问题，举证责任应属于被告，但被告并未提交有效证据予以证明，其对此应承担举证不能的不利后果，故本院不予认定被告主张的涉案厂房于2019年9月19日前存在影响涉案厂房正常使用的问题之事实。综上所述，被告应向原告支付2019年4月至2019年10月的占有使用费。至于占有使用标准，如上所述，因涉案厂房于2019年9月19日至2019年10月8日存在影响涉案厂房正常使用问题，有损于被告使用利益，本院酌定该期间占有使用费标准为涉案合同约定的租金标准2388元/月的30%，此外期间之占有使用费标准参照涉案合同约定的租金标准为2388元/月。经核算，被告应向原告支付2019年4月至2019年10月的占有使用费为14487.20元（2388×5+2388÷30×18）+（2388×0.7÷30×20）。鉴于原告已收取被告保证金7200元，因涉案合同无效，原告也应返还被告，且被告于诉讼中对原告也有此要求，为节省司法资源，减轻诉累，本院于本案一并处理以为双方相应债务之抵销。经抵扣，被告还应向原告支付占有使用费7287.20元（14487.20-7200）。本院对原告该部分诉请予以支持，超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于违约金。如上所述，涉案合同属无效，无论原告是请求逾期付款违约金还是合同解除违约金，均无依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告丹顿（佛山市）建材有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内，向原告广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂支付佛山市禅城区************厂房2019年4月至2019年10月的占有使用费7287.20元；二、驳回原告广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂的其他诉讼请求。如被告丹顿（佛山市）建材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取444元，由原告广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂负担222元，被告丹顿（佛山市）建材有限公司负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年六月十六日书记员  原洁萍附件：当事人的送达地址及联系方式原告：佛山市禅城区****************，联系人卢伟强、彭汉新（代理律师），电话138*****206、158*****717（邮寄送达地址）。被告:佛山市禅城区***********口侧（佛山大道旁）黎地综合楼六楼之1，庞某1（法定代表人），电话139*****212（邮寄送达地址）。