四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初941号 原告：杨国金，男，1963年3月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗涛，四川壮思律师事务所律师。 被告：朱艳，女，1982年6月12日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：敖贵东，四川明炬（资阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敖翔，四川明炬（资阳）律师事务所律师。 原告杨国金与被告朱艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告杨国金及其委托诉讼代理人何峰与被告朱艳及其委托诉讼代理人敖翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨国金向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告购房款73万元并承担违约责任（其中20万元从2019年9月1日起按月2%计算至付清之日止、其中53万元从2020年1月25日起按月2%计算至付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年3月15日，原告杨国金与吴敏签订《二手房买卖合同》，约定吴敏将位于资阳市雁江区建筑面积约413.69平方米的房屋以2135712元的价格转让给原告，其中3楼单价4800元每平方米、四楼搭建无产权房屋及装修等15万元，2011年4月26日，原告付清了全部购房款。2018年6月6日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，约定原告将受让与吴敏的前述房屋转让给被告，约定的成交价总额为2279800元（含三楼、四楼搭建）。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，并将房屋产权登记至被告名下。但是，被告仅支付了145万元的购房款。2019年3月31日，为了尽快收到购房款，原告与被告再次签订《补充协议》，约定被告交付原告房款145万元，欠829800元，被告再支付原告购房款73万元，余款99800元，原告自愿放弃；被告定于2019年8月31日前付房款20万元，2020年1月24日前付清原告购房款53万元，任何一期逾期未付的，从逾期之日按应付金额每月2%支付利息之付清之日止。但是，《补充协议》签订后，被告仍然未按照补充协议的约定履行支付义务。为此，原告依照合同法等相关法律规定向贵院起诉，请求依法判决如诉讼请求。 被告朱艳辩称，杨国金不是本案适格的原告，被告朱艳于2018年6月6日与吴敏签订《二手房买卖合同》，订立该合同的出卖人是吴敏（公民身份号码5110261958××××××××），买受人是被告朱艳，杨国金是以吴敏的代理人的身份在该合同上签字。该合同订立时，杨国金提供了他作为吴敏代理人的有《公证书》公证的委托书。杨国金不是该买卖合同的相对人而是代理人，案涉《二手房买卖合同》签订及履行的后果仅及于合同相对人。《合同法》第11条规定当事人依法可以委托代理人订立合同。第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依据合同的相对性，杨国金不是该合同的当事人，依据《民事诉讼法》第119条起诉条件必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。依据前述法律规定，杨国金无权以其名义对该合同约定的出卖人权利义务提起民事诉讼；被告朱艳于2018年6月6日与吴敏签订的《二手房买卖合同》，涉及楼面搭建的违法建筑部分，该部分合同价款为299800元，该部分约定依法应认定为无效；杨国金在代理案涉合同履行过程中，收取了租金68000元，杨国金作为吴敏的代理人，其依据《委托书》收取合同价款的行为由吴敏承受后果，故应从买卖价款中扣减；四、因案涉合同约定的违法建筑物买卖无效，双方因此发生争议，导致购房款不能结算，被告在争议解决之前暂不支付购房款，不构成违约，故起主张违约金（利息）的请求于法无据，综上，请求法院依法驳回杨国金的起诉。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对原告杨国金所举证据原告身份证复印件、被告身份证复印件、房屋产权证复印件、土地使用权证复印件、二手房买卖合同复印件（2018年6月6日）、补充协议复印件、房地产登记信息复印件、欠条复印件，经被告朱艳质证，真实性均无异议；经本院审查，本院认为，上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认，并在卷佐证。 对原告杨国金所举证据二手房买卖合同（2013年3月15日）、收条复印件（凌文娟、吴敏出具）、吴敏短信复印件，经对方方质证，真实性、合法性、关联性均不予认可，经本院与吴敏进行电话核实，上述证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。 对于原告申请证人李某1的证人证言，本院认为，证人李某2所陈述的基本事实与本院审理查明的基本事实一致且系本案案涉的二手房买卖合同的中介人员，本院予以采信。 对于被告朱艳所举证据被告身份证复印件、公证书复印件、吴敏身份证复印件、收条复印件（2018年6月6日）、收条复印件（2018年6月3日）、二手房买卖合同复印件、二手房买卖合同补充说明复印件、补充协议复印件、收条（2019年6月11日），经原告杨国金质证，真实性均无异议；经审查，本院认为，上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 对于本院依法调取并制作的案外人吴敏询问录音光盘，经原告质证，真实性、合法性、关联性均无异议，认为应予采信；经被告质证，真实性、合法性、关联性均不认可，认为原、被告交易时提供的公证书，上面是吴敏授权给原告出卖案涉房屋，双方订立合同时当事人也是吴敏和朱艳，原告只是作为代理人，该公证书现在也没有撤销。公证书的效力高于证人证言，本案的定案依据应该是公证书，且该录音证据不能证明是吴敏本人，无法辨明录音证据的真实性，且房管局也不认可原告是买房子的相对方，只认可原告是代理人。本院认为，该证据系本院依法制作，并在录音前核实了被录音人的身份情况，应认定该证据真实性、合法性、关联性，作为定案的依据，故本院予以采信。 本院经审理查明案件事实如下：2018年6月6日，原告杨国金以代理人的身份以吴敏的名义与被告朱艳、中介方李某1签订《二手房买卖合同》，该合同约定，卖方：吴敏，身份证号码5110261958××××××××（以下简称甲方）。买方：朱艳，身份证号码5110811982××××××××（以下简称乙方），第一条，甲方将有完全所有权的房屋卖给乙方，房屋坐落在资阳市雁江区，建筑面积为413.69平方米，总层数3层，所在楼层数3层，房产证号2007-××3，国土证号2007第××号，土地使用性质出让；第二条，房屋的成交价格及交付购房定金，1.经甲、乙双方商定该房屋的成交价总额为¥2279800元（大写贰佰贰拾柒万玖仟捌佰元，含三楼、四楼搭建）办理该房屋手续时产生的一切税费，由买方支付；2、甲方收到乙方购房定金¥100000.00元（大写壹拾万元整）；第三条，手续办理及房屋交付，1、手续办理期间，甲乙双方协商一致于2018年6月30日前，双方到资阳市不动产中心办理该房屋过户手续。2、甲乙双方协商一致，乙方采用按揭购房，在乙方付清全部房款时，甲方当天交付房屋，如乙方需要按揭购房，甲乙双方无任何理由干涉银行放款。第四条，违约责任，1、甲方不卖，以双倍定金退还乙方¥200000.00元（大写贰拾万元整）；若乙方不买，甲方不退定金。第五条，服务佣金，1.甲乙双方签订本合同后，甲、乙双方各支付房款总价的1%，买方6000元，卖方10000元的中介服务佣金。……第七条双方约定其他事项：①买方于2018年6月6日付定金10万元，过户当天买方即付卖方900000.00元，大写玖拾万元整。剩余的127.98万买方贷款支付，贷款不足，买方自行凑齐付给卖方。②朱艳购买后，继续租给现租方，维持原租赁合同不变，租金不变，年限不变。三楼买方付清总房款2279800元，卖方则转2019年剩余租金，该房四楼2018年租金不退还。③资阳市雁江区四楼（无产权），四楼为搭建。特别备注：①该房四楼2018年卖方租金不予退还给买房者。四楼租赁合同维持原合同，四楼为搭建，无产权。②卖方净收房款¥2279800元，大写贰佰贰拾柒万玖仟捌佰元，其他不出任何费用。合同签订当日，被告朱艳向原告杨国金支付购房定金100000元，原告杨国金向被告朱艳出具收条一份，该收条载明，今收到朱艳购买资阳市雁江区0元大写壹拾万元正。注买方不买，定金不退，卖方不卖，双倍退还定金共计贰拾万元正，收款人杨国金，2018年6.6。2018年7月24日，原告杨国金将上述营业用房过户登记至被告朱艳名下。2018年8月28日，原告杨国金与被告朱艳及中介方李某1签订二手房买卖合同补充说明，该补充说明载明，经买方朱艳和卖方杨国金商定晶鑫小区3号营业房，该房成交总价2278900.00元，大写贰佰贰拾柒万玖仟捌佰元整。其中，三楼成交价为1980000.00元，大写壹佰玖拾捌万元整，四楼搭建无产权，价格为299800.00元整，大写贰拾玖万玖仟捌佰元整,房屋地址位于晶鑫街晶鑫小区，房产证号：2007-××3，国土证号：2007第××号，中介方：李某1，买方：朱艳，卖方：杨国金，2018年8月28日。2019年3月31日，原告杨国金与被告朱艳签订《补充协议》，该协议约定，甲方：杨国金，身份证号：5110261963××××××××；乙方：朱艳，身份证号：5110811982××××××××；鉴于2018年6月6日，甲乙双方签订《二手房买卖合同》。乙方以现状购买甲方杨国金位于资阳市雁江区，建筑面积413.69平方米的房屋［不动产证号：2007-××3］，甲方已将该房屋的不动产权证登记于乙方名下，现双方对后续房款的支付及房屋交付、租金归属等问题达成如下补充协议：一、乙方朱艳已支付甲方房款145万元，尚欠829800元，现双方商定乙方朱艳在支付甲方杨国金购房款73万元，余款99800元，甲方杨国金自愿放弃。二、乙方朱艳定于2019年8月31日前付房款20万元，2020年1月24日前付清甲方杨国金购房款53万元，任何一期逾期未付的，从逾期之日按应付金额每月2%支付利息至付清为止。三、租金的收取，1.关于上述房屋中的3楼由甲方杨国金于本协议签订当日移交给乙方，杨国金已收取的2019年4月租金不予退还，同时甲方杨国金结清移交前已发生的水、电及物业费等实际费用，双方移交后3楼的费用由乙方承担，权利由乙方享有。2.关于上述房屋中的4楼已对外出租，在乙方付清房款前，该房的租金及收益归甲方所有（如4楼的房屋租赁关系因承租人违约而提前解除，承租人赔偿的损失或支付的违约金归甲方杨国金所有，同时乙方授权甲方以现有价格出租4楼房屋），乙方付清房款后该房屋的租金及收益归乙方所有。3.在乙方付清房款前，甲方将4楼出租时需乙方配合的，乙方应配合出具相关手续，如因乙方不配合，导致房屋不能出租的，则本协议第一条甲方放弃房屋余款99800元的约定不再执行，即乙方最迟应在2020年1月24日付清房款829800元。……2019年6月11日，原告杨国金通过收取房屋租金的方式抵扣购房款68000元。 另查明，2011年3月15日，原告杨国金与案外人吴敏、凌文娟签订二手房买卖合同，约定原告杨国金购买吴敏、凌文娟位于晶鑫街3号楼3楼，建筑面积约413.69平方米的房屋（房产证号2007-××3，国土证号2007第××号），2011年4月26日，原告杨国金向案外人吴敏、凌文娟付清了全部购房款，案外人吴敏、凌文娟将上述房屋交付给原告杨国金使用，但未就上述房屋办理过户登记手续。 再查明，2011年4月20日，原告杨国金与案外人吴敏、凌文娟到四川省资阳市雁城公证处办理（2011）资雁证字第841号公证书，该公证书载明：兹证明委托人吴敏（男，一九五八年二月十二日出生，身份证住址：四川省资阳市雁江区，身份证号码：5110261958××××××××）、凌文娟（女，一九八〇年八月五日出生，身份证住址：四川省资阳市雁江区，身份证号码：5110811980××××××××）于二〇一一年十月二十日来到我处，我的面前，在前面的《委托书》上签名、捺印。本公证仅证明委托人在委托书上的签名、捺印属实，不产生对委托人房产权属是否真实的证明效力。其中委托书的内容为：委托人为吴敏、凌文娟，受托人为杨国金，坐落在资阳市雁江区【建筑面积413.69平方米，房屋所有权证号：房权证资阳字第××号，国有土地使用证号：资阳国用2007第××号】的房屋是我们夫妻共同所有的房产。现我们欲出售此房产，但因作繁忙，无时间亲自办理房产出售及过户手续，故委托杨国金办理如下事宜：杨国金全权代表我们到资阳市房管局、资阳市国土资源局办理上述房产出售及过户登记相关的一切手续并收取卖房款。受托人在办理上述事宜时有权签署相关法律文书、所签署的一切法律文书我们均予以承认并承担法律责任。受托人有转委托权，委托期限至上述委托事项办完为止。 本院认为，本案的争议焦点为原告杨国金是否是与被告朱艳签订的《二手房买卖合同》的合同相对人？原告杨国金与被告朱艳签订的《二手房买卖合同》中，虽然载明卖方是吴敏，杨国金是代理人，但在原告杨国金与被告朱艳后续签订的补充说明、补充协议等书面材料中，均存在房屋出卖方为杨国金的表述，由此可见被告朱艳是明知并认可杨国金作为房屋的出卖人的身份。同时，原告杨国金早在2011年3月15日就与案外人吴敏、凌文娟签订二手房买卖合同购得本案案涉房屋并支付全额购房款，案外人吴敏、凌文娟也将案涉房屋交付给原告杨国金，原告杨国金是案涉房屋的合法处分人。对于原告杨国金不与原房主办理房屋变更登记手续，而是和原房主办理公证授权委托书，以委托代理人的身份出卖案涉房屋，确实存在规避税费的嫌疑，但并不影响杨国金作为二手房买卖合同相对人的身份和二手房买卖合同的效力。因此，原告杨国金是案涉房屋的出卖方，系房屋买卖合同的相对人，享有作为出卖方要求买受人支付购房款的权利。对于原告杨国金主张的购房款金额的问题，根据原、被告双方于2019年3月31日签订的补充协议中约定，被告朱艳尚欠原告杨国金购房款730,000元。对被告朱艳主张案涉房屋第四层系违法搭建，无产权，该部分买卖的约定应视为无效，本院认为，该部分房屋系搭建，无产权，该部分买卖应依法认定为无效，故该部分购房款应予以扣除，根据原、被告于2018年8月28日补充说明中约定，四楼搭建部分价格为299,800元，故被告朱艳向原告支付的购房款为730,000元-299,800元=430,200元。2019年6月11日，原告杨国金通过收取租金的方式抵扣购房款68,000元，应从购房款中金额中予以扣除，最终被告朱艳尚欠原告杨国金购房款4302,00元-68,000元=362,200元。对于原告杨国金主张逾期利息的问题，根据原、被告于2019年3月31日签订的补充协议，被告朱艳应于2019年8月31日前支付200,000元，2020年1月24日前支付剩余购房款，任何一期逾期未付的，从逾期之日按应付金额每月2%支付利息至付清为止，被告朱艳应于2019年8月31日前支付原告杨国金200,000元，被告朱艳仅在2019年6月11日通过租金抵扣的方式支付了原告杨国金购房款68,000元后就再未支付国购房款，被告朱艳的行为属于逾期支付，构成违约，原告杨国金主张被告朱艳因违约支付逾期利息的诉讼请求符合法律规定和合同的约定，本院予以支持，故被告朱艳应自2019年9月1日起以132,000元（200,000元-68,000元）为基数，按月息2%计算至132,000元付清之日止；剩余购房款230,200元的逾期利息自2020年1月25日以230,200元为基数按月息2%计算至230,200元付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，判决如下： 被告朱艳于本判决生效之日起十日内支付原告杨国金购房款362,200元并支付逾期利息（自2019年9月1日起以132,000元为基数，按月息2%计算至132,000元付清之日止；自2020年1月25日以230,200元为基数按月息2%计算至230,200元付清之日止。） 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,100元（已由原告杨国金向本院缴纳)，由原告杨国金负担4367元，由被告朱艳负担6733元，由被告朱艳负担的诉讼费用，由被告朱艳于本判决生效之日起十日内向原告杨国金给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审 判 长  王亚平 人民陪审员  邹 辉 人民陪审员  王化根 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  杨 淋