安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初3340号 原告：安徽省芜湖化工采购供应站，住所地安徽省芜湖市芜宁路81号。 委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张运杰，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 被告：吴先文，1957年6月26日出生，汉族，华泰五交化有限公司法定代表人，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：夏庆华，女，华泰五交化有限公司业务经理，住安徽省芜湖市镜湖区，系被告妻子。 原告安徽省芜湖化工采购供应站与被告吴先文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告安徽省芜湖化工采购供应站委托诉讼代理人张运杰、被告吴先文及其委托诉讼代理人夏庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽省芜湖化工采购供应站向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空位于芜湖市镜湖区间（约100㎡），并返还给原告；2、被告支付原告违约金8000元及房屋占用费（房屋占用费按4000元／月计算自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月1日,原、被告签订一份《房屋（门面）租赁协议书》,协议约定，被告承租原告所有的位于间（约100㎡）,租金为4000元／月,年租金为48000元,租赁期限为一年,自2019年1月1日起至2019年12月31日止；当月10日前交清当月房租；租赁期限内被告只有承租使用权,不得以任何理由转租他人使用,否则视为被告违约,原告有权终止合同,收回房屋；被告拖欠租金达15日以上,原告有权终止合同,收回房屋；双方应严格遵守本协议的约定,如有违约,赔偿守约方违约金8000元。 合同签订后,被告缴纳了一年房租,原告将房屋交付给被告使用。租赁合同到期前,双方对续租事宜一直未能达成一致,原告于2019年11月已发正式通知给被告,告知合同到期后将不再续租并收回房屋。2020年3月6日，原告委托律师发函给被告,要求被告在2020年3月15日前腾空房屋按原状返还给原告,并补交拖欠的房屋使用费。但被告一直拒交房屋,并占用至今。 被告吴先文辩称，原告已于2002年11月被吊销营业执照，不具有诉讼主体资格。双方签订的合同约定，承租期限为一年签约一次，来年续签，即2019年1月1日至2019年12月31日止。由此可见，双方租赁合同系长期合同，仅出于原告管理需要，才约定一年一签，实际上双方合同并未到期，原告无权单方收回租赁房屋。被告没有交纳租金是因为原告不收，且在疫情期间，被告无法经营，应减免部分租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告安徽省芜湖化工采购供应站向本院提交了证据房屋所有权证、房屋租赁协议、告知函、律师函，证明双方租赁合同到期，原告曾通知被告要求腾让房屋。被告提交房屋租赁协议、请示报告、水电费收据及工商吊销记录，证明双方租赁合同并未到期，被告仍有权承租，并按月缴纳水电费，以及原告已被吊销营业执照，不具有诉讼主体资格。原、被告提交的证据真实性本院予以确认，结合全案证据本院认定双方的租赁合同已于2019年12月31日到期。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日,原、被告签订一份《房屋（门面）租赁协议书》,协议约定，被告承租原告所有的间（约100㎡）,租金为4000元／月,年租金为48000元,被告须当月10日前交清当月房租；承租期限为一年签约一次，来年续签,即2019年1月1日至2019年12月31日止；出租的房屋产权属于原告所有,被告只有承租使用权,不得以任何理由转租他人使用,否则视为被告违约,原告有权终止合同,收回房屋；双方应严格遵守本协议的约定,如有违约,赔偿守约方违约金8000元。合同签订后，原告按约交纳了租金，被告亦将房屋交付给被告使用。2019年11月，原告发函给被告，以房屋年久失修为由，要求被告在合同到期后搬让出其承租的房屋。2020年3月，原告再次发函，要求被告于2020年3月15日前搬让出其承租的房屋。被告收到函后并没有搬让出其承租的房屋，仍继续使用至今，并缴纳了2020年1月至3月水费。 另查明，1、原告于2002年11月4日被工商部门吊销营业执照；原告法定代表人赵立贵于2002年8月即与原告解除劳动关系，并于同年9月被免去其法定代表人职务，但因原告已被工商部门吊销营业执照，工商登记信息一直未予变更。2、皖市监发〔2020〕18号《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》规定“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月房租”。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案的主要争议有两点，第一、原告主体是否适格；第二、对合同约定的“承租期限为一年签约一次，来年续签”如何理解。关于原告的诉讼主体资格问题。企业法人因违反法律、行政法规被国家工商行政管理部门吊销营业执照后，只是停止了清算范围以外的活动，但其法人的主体资格仍然存续，仍具有诉讼权利能力，有权以自己的名义进行诉讼；赵立贵业已与原告解除劳动关系，并被免去法定代表人职务，其是否知晓并同意此次诉讼并不影响原告的诉讼主体资格。关于合同相关条款的理解问题。双方签订的租赁协议中约定“承租期限为一年签约一次，来年续签，即2019年1月1日至2019年12月31日止”，根据《合同法》的相关规定，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定该条款的真实意思。首先，该条款明确约定双方的租赁期限为一年（2019年全年）；其次，基于房屋租赁关系的相关认知，应当认定“来年续签”并非为原、被告必须履行的义务，仅是双方对可能续签的一种期待，是否续签还需双方协商一致，本案中原告已于2019年11月书面通知被告合同到期后搬让租赁房屋。故原告在合同到期后不再与被告签订房屋租赁合同并不违反法律规定。租赁期限届满，原告要求被告腾空并交还位于芜湖市镜湖区间（约100㎡）的诉讼请求，于法有据，应予以支持。考虑到被告仅是普通公民，法律认知水平有限，致其对“来年续签”条款理解有误，鉴于公平原则，同时结合新冠××疫情对被告经营的影响，应给予被告一定的过渡期，故被告应至迟于2020年12月31日前腾空并交还租赁房屋。租赁协议到期后，被告仍占有使用租赁房屋，故对原告主张的房屋占有使用费依法予以支持，结合政府相关政策规定，对其中的2020年2月、3月、4月房租予以免除，被告应当按照合同约定的租金标准支付该项费用至实际返还房屋之日止，经计算截至2020年4月30日，被告应付房屋占用费4000元。对于原告主张的违约金，考虑到疫情影响及公平原则，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告吴先文于2020年12月31日前腾空位于芜湖市镜湖区间（约100㎡），并返还给原告安徽省芜湖化工采购供应站； 二、被告吴先文于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省芜湖化工采购供应站房屋占用费4000元； 三、被告吴先文于腾空并交还房屋之日起十日内按合同约定标准（4000元/月）计算向原告安徽省芜湖化工采购供应站支付自2020年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费； 四、驳回原告安徽省芜湖化工采购供应站的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取200元，由原告安徽省芜湖化工采购供应站负担60元，被告吴先文负担140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  刘翔 二〇二〇年六月二十八日 书记员  石冉 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。