广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初317号原告:宁丰超，男，1967年9月19日出生，汉族，身份证登记住址湖南省双峰县***********。委托诉讼代理人：宁志勤，广东冠略律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俐，广东冠略律师事务所实习律师。被告：肇庆市端州区天宁广场业主委员会，住所地肇庆市端州区*******。负责人：莫航军。原告宁丰超诉被告肇庆市端州区天宁广场业主委员会业主撤销权纠纷一案中，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序审理,于同年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宁志勤，被告的负责人莫航军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁丰超向本院提出诉讼请求：1、撤销2019年1月8日天宁广场首次业主大会决议内容包括《天宁广场业主大会议事规则正式版（第1版）》、《天宁广场管理规约正式版（第1版）》以及选举产生的首届业主业委会委员（莫航军、莫航燕、赵国强、陆志军、伍仙妹、伍少英、石鹏飞）；2、撤销2019年8月2日天宁广场首届业主大会第三次会议表决结果包括按照“天宁广场物业服务合同草案”、“聘用上海永升物业管理有限公司”以及《天宁广场业主大会议事规则第三版》；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是肇庆市端州区天宁广场A、B、C幢新景轩A3-605房的所有权人。2018年12月5日至2019年1月5日，在名为“天宁广场业主大会筹备组”的组织下，原告所在的小区进行了天宁广场首次业主大会决议。决议内容包括《业主大会议事规则》、《管理规约》以及选举产生的首届业主业委会委员（莫航军、莫航燕、赵国强、陆志军、伍仙妹、伍少英、石鹏飞）。2019年1月8日，该筹备组公示了相关的决议统计表决结果，确定表决同意通过的人数为：568人，同意面积为：53443.9203平方米。按照该筹备组事前确定的总户数982户以及总面积93784.6362平方米，故此该大会人数同意占比为58%；面积同意占比为57%。随后，筹备组向端州区住建局进行了业主委员会备案以上表决内容。2019年5月10日，被告自行组织第二次业主大会决议，在被告公布决议表决中提及业主人数为990人，总建筑面积为：94207平方米。2019年8月12日，被告又组织第三次业主大会决议，此时业主人数变成了987户，建筑面积变成了94297平方米。根据《物权法》第七十六条、《广东省物业管理条例》第二十二条以及《肇庆市物业管理办法》第三十七条的规定业主的户数及建筑总面积是衡量确定业主大会表决是否有效的严格法律依据。从以上三次业主大会中出现的户数以及面积，可以看出被告自开始就从未认真摸清原告所在小区的有投票权的户数以及有投票权的建筑面积，导致相关表决内容违法，事实不清，侵犯业主权益。另外，被告的莫航燕、莫航军两名委员存在装修违规，利用自身职权把其天宁广场新景轩A3-1503、1603以及新景轩A4-403单元改成多间房中房进行出租，擅自改变房屋结构，导致严重消防安全隐患，存在严重违反物业管理条例行为，不符合业委会成员担任资格，依法应该予以撤销。2019年5月在业主提出撤销权诉讼，撤销第二次业主大会表决情况下，被告擅自把控组织所谓的第三次业主大会，导致两个物业公司并存在天宁广场。被告胡乱行为，是造成目前天宁广场物业管理混乱，业主无所适从局面的根源。为此，原告提出诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称:根据《广东省物业管理条例》第十四条的相关规定，建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。涉案小区的业立大会筹备组，由业主代表、街道办代表、建设单位代表共9人组成。由于涉案小区是2000年左右建成的楼盘，距今已经有近二十年楼龄，据筹备组成员中的建设单位代表称，上述资料早已按规定移交给物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第四十二条的相关规定，前期物业服务企业才是上述资料的保存主体。假如，前期物业服务企业保管不善造成损坏丢失，将承担《广东省物业管理条例》第六十二条第二款的风险。业主大会筹备组曾多次向前期物业服务企业索取上述资料，前期物业服务企业不予理会。后经端州区城西街道办联合端州区住房与城乡建设局工作人员共同向物业服务企业索取，物业服务企业依然不肯提供其他资料，仅仅得到一份没有联系方式的业主清册。业主大会筹备组拿到业主清册立即开始核对业主信息，发现有很多错漏，请示城西街道办与端州区住房与城乡建设局领导，是否可以通过其他途径重新获取更准确的业主清册。为此，业主大会筹备组请求端州区住房与城乡建设局协助去不动产登记中心查挡，查询小区所有业主资料，将可得到更准确的业主清册。但是得到的答复是，法律规定业主清册的获取途径是从物业服务企业获取，并没有相关法规支持业主大会筹备组可以去不动产中心获取业主清册。根据端州区住房与城乡建设局与城西街道办的指导意见，如果发现物业服务企业提供的业主清册内容有错漏，可以由业主大会筹备组根据业主本人提供房产数据补充更新，只要按《肇庆市物业管理办法》第二十二条第三款规定，投票前公示业主名单以及所拥有的专有部分面积和投票权数，公示期满，没有收到业主对本人的房产数据提出异议，就属于合法有效的投票数据。根据《广东省物业管理条例》第二十二条的相关规定，专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算，所以，业主清册的专有部分面积更新后，建筑物总面积也会产生变化。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。涉案小区的房产买受人也是不断变化，两次投票期间也会出现同一买受人买入多个房产合并投票权数的情况，或者同一买受人卖出多套房产拆分投票权数的情况，按涉案小区的《业主大会议事规则》以及《业主大会和业主委员会指导规则》规定，投票权数的总人数也可能因为业主买卖房产而产生变化。另外，原告提出的部分依据与事实不符，原告在起诉书中指出，2019年8月12日，涉案小区业主大会第三次会议，建筑面积变成了94297平方米，但是根据原告的证据十的81页显示，表决总建筑面积为94207平方米，而不是原告在起诉书中所叙述的94297平方米。综上，涉案小区业主大会筹备组召开的业主大会第一次会议、业主大会第二次会议、业主大会第三次会议，投票所采用的业主清册数据来源合法，采集、更新数据程序合法，每次召开业主大会都会将业主房号与面积在小区显著位置公示，未有收到有业主对其本人投票面积与套数的数据提出异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年11月7日，天宁广场业主大会筹备组作出《关于天宁广场召开首届业主大会的通知》，会议主要内容：会议时间2018年12月5日至2019年1月5日;会议地点为天宁广场，会议内容为表决《业主大会议事规则》、《管理规约》以及选举产生首届业主委员会委员。2019年2月12日，天宁广场业主大会作出首次业主会议，会议议题为：1、表决《业主大会议事规则》、《管理规约》；2、表决选择产生首届业主委员会委员；会议表决《业主大会议事规则》、《管理规约》、石鹏飞、伍少英、伍仙妹、陆志军、赵国强、莫航军、莫航燕全部获得人数与面积双过半通过。2019年2月13日，端州区天宁广场小区业主委员会申请成立。根据《端州区业主委员会备案登记申请表（第一届）》，其筹备信息如下：名称为端州区天宁广场小区业主委员会，任期为2019年2月12日至2024年2月11日，负责人为莫航军；座数为15座，户数为982户，业主人数为982人，管理规约的表决情况为：发出选票568票，收回选票568票，通过为568票；业主大会议事规则的表决情况为发出选票568票，收回选票568票，通过为568票，肇庆市端州区城西街城中社区*民委员会、肇庆市端州区********办事处、肇庆市端州区住房和城乡建设局受理后同意该申请。2019年2月27日，端州区住建局房地产业管理办公室作出《业主委员会备案存根》，主要内容为：《业主大会和业主委员会备案申请表》收悉，请天宁广场业主委员会严格按照《物业管理条例》、《业主大会会议规则》、《管理规约》的规定，认真履行业主委员会的职责。随后，天宁广场业主大会筹备组将上述结果在小区的公告栏进行公示。2019年8月12日，肇庆市端州区天宁广场业主委员会作出《天宁广场首届业主大会第三次会议表决结果》，主要内容为：表决事项一为是否同意按“天宁广场物业服务合同草案（已公示15天以上）”聘用“上海永升物业管理有限公司”；表决事项二为是否同意业委会草拟的《天宁广场业主大会议事规则第三版》。对于表决事项一的结果为同意658票，面积54032平方米，反对1票，面积126平方米，弃权票0票，废票0张，未反馈328票，面积40049平方米；对于表决事项二的结果为同意658票，面积54032平方米，反对1票，面积126平方米，弃权票0票，废票0张，未反馈328票，面积40049平方米。统计结果为同意表决事项一、表决事项二的户数占总户数的66.7%，同意表决事项一、表决事项二的面积占总面积的57.4%，户数过半，面积过半，获得通过。2020年1月10日，宁丰超以天宁广场业主委员会的成立以及业主大会的表决侵害其合法权益为由向本院提起了诉讼。另查明，宁丰超为肇庆市*******天宁广场A、B、C幢新景轩A3-605房的所有权人。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。对于宁丰超请求撤销首次业主大会决议事项的问题。根据《物权法》第七十八条的规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，天宁广场业主委员会筹备成立已通过公告栏公示的方式进行将业主大会会议决议事项告知全体业主。业主大会决议的决议事项包括表决《天宁广场业主大会议事规则》以及选举石鹏飞、伍少英等人为业主委员会成员。此后，天宁广场业主委员筹备组对决议事项进行投票。该表决结果为小区全体业主的共同意思表示，且已向肇庆市端州区城西街城中社区*民委员会、肇庆市端州区********办事、肇庆市端州区住房如城乡建设局等部门进行备案。本院对此予以确认。根据《业主大会和业主委员会备案申请表》，其中清楚载明了座数、户数、业主人数等基本决议事项，端州区住建局房地产业管理办公室作出了《业主委员会备案存根》，对天宁广场业主委员的筹备申请予以认可。因此，天宁广场业主大会于2019年2月12日作出首次业主会议决议事项合法有效。宁丰超以业主大会表决的人数、面积未达到法定标准为由主张撤销，其未能履行充分的举证义务，故其主张理据不足，本院不予支持。同理可知，对于宁丰超主张撤销天宁广场业主大会于2019年8月2日作出的第三次会议表决的问题。天宁广场首届业主大会第三次会议表决依照《天宁广场主主大会议事规则》进行表决，并将表决结果通过公告栏公示，该表决程序合法，表决内容为全体业主的共同意思表示，因此，宁丰超主张撤销的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告宁丰超的全部诉讼请求。本案案件受理费100元（原告已预付），由原告宁丰超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  林 达审 判 员  林嘉慧人民陪审员  黄小丽二〇二〇年六月三十日书 记 员  梁智杰