广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1104号 上诉人（原审原告）：陈琳，男，1965年8月27日生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉洲区。 委托诉讼代理人：谢家银、潘顶昌，广西方园律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西向阳房地产开发有限公司，住所地南宁市兴宁区人民中路**人民商夏**房，统一社会信用代码91450100675029426M。 法定代表人：陆元帅，该公司经理。 原审第三人：广西向阳房地产开发有限公司大化县分公司，住所，住所地大化瑶族自治县大化镇北新化东路**div> 代表人：覃向儿，该公司经理。 原审第三人：蓝标球，男，1951年11月1日生，瑶族，农民，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：黄树彬，男，1967年8月28日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：覃家耀，男，1953年10月20日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：韦凤萍，女，1974年1月23日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：覃小玲（系原审第三人覃家耀之妻），女，1952年6月10日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：韦秋民，女，1973年10月9日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：蓝永业，男，1968年3月8日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系韦秋民之配偶）。 原审第三人：覃华霄，女，1988年10月6日生，毛南族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：韦兰敏，女，1971年11月10日生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。 原审第三人：蓝毓义（曾用名蓝毓仪），男，1969年12月26日生，瑶族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县，系韦兰敏之配偶）。 原审第三人：黄香玲，女，1974年8月21日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：韦丽珍，女，1975年8月16日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：黄宋凌，男，1972年10月1日生，汉族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人:莫超凤，女，1978年9月27日生，汉族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系黄宋凌之配偶）。 原审第三人：韦多，男，1990年12月5日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：覃克先，男，1978年11月3日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：覃生献，男，1978年3月8日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：蓝爱飞，女，1986年3月10日生，瑶族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。 原审第三人：韦文营，男，1990年1月2日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：陈锋，男，1970年6月5日生，汉族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：黄慧，女，1972年11月29日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系覃锋之配偶）。 原审第三人：覃理阳，男，1992年12月31日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：黄雷，男，1989年7月20日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：蓝荣焦，女，1963年12月1日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：韩禹佰，男，1981年1月22日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：侯三妹，女，1982年4月3日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。452228198204030527。 原审第三人：覃英合，男，1958年6月8日生，毛南族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：覃能伟，男，1969年5月9日出生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：韦凤玉，女，1969年10月4日出生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系覃能伟之配偶）。 原审第三人：韦才克，男，1972年2月10日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：蓝姣艳，女，1975年8月4日出生，壮族，系原审第三人韦才克之配偶，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系韦才克之配偶）。 原审第三人：彭佾聘，女，1975年11月20日生，汉族，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 原审第三人：覃润森，男，1987年7月7日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：韦凤金，女，1960年10月13日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：唐旭干，男，1957年6月3日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系韦凤金之配偶）。 原审第三人：梁文，男，1967年12月10日生，汉族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：蓝艳玲，女，1968年12月7日出生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系梁文之配偶）。 原审第三人：覃建福，男，1955年2月6日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：韦富晓，男，1987年7月10日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：韦艳英，女，1963年12月24日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：龙小燕，女，1959年8月20日生，侗族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：黄雅鸾，女，1983年12月21日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：黄梅花，女，1952年11月8日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系覃宏信之配偶）。 原审第三人：覃薪蓓，女，1984年6月10日生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区，系覃宏信之长女）。 原审第三人：覃薪善，女，1988年9月15日生，壮族，住南宁市，系覃宏信之次女）。 原审第三人：覃生福，男，1925年6月24日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系覃宏信之父亲）。 原审第三人：蓝凤姣，女，1969年10月13日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：谭子荣，男，1976年1月8日出生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：姚胜一，男，1987年8月25日生，汉族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：黄秀金，女，1966年9月20日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：覃小艳，女，1980年9月2日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治区。 原审第三人：韦锦甫（系原审第三人覃小艳之夫），男，1979年3月6日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 前述二原审第三人的委托诉讼代理人：黄秀金，女，1966年9月20日生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 前述原审第三人的诉讼代表人：蓝标球、黄树彬、覃家耀、韦凤萍。 上述原审第三人的委托诉讼代理人：韦乡棉，广西辉彪律师事务所律师。 原审第三人：覃向儿，男，1963年12月14日出生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原审第三人：易慧，女，1977年4月12日生，壮族，原籍大化瑶族自治县，现住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 上诉人陈琳因与被上诉人广西向阳房地产开发有限公司（下称向阳公司），原审第三人广西向阳房地产开发有限公司大化县分公司（下称向阳分公司）、蓝标球等53人商品房预售合同纠纷一案，不服都安瑶族自治县人民法院（2019）桂1228民初1159号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈琳上诉请求：维持一审判决第一项，撤销第二项，改判向阳公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，将陈琳购买的位于大化县新化东路金山小区二期34套商品房和9间商铺交付给陈琳，且一、二诉讼费用由向阳公司承担。事实与理由：一、一审查明事实有误。（一）一审查明“2012年5月1日至2013年4月25日，向阳公司将该公司开发的位于大化县新新化东路金山小区二期商品房卖给蓝标球等37户51人34套房9间商铺，并签订《商品房买卖合同》”错误。1、向阳公司与蓝标球等人恶意串通倒签《商品房买卖合同》的签订日期。陈琳已经提供证据证实，向阳公司与蓝标球等人所签订的33份《商品房买卖合同》中，有25份《商品房买卖合同》签订日期是倒签，将合同签订的日期提前在2013年4月27日之前，而且有4人的《商品房买卖合同》只盖向阳公司财务章，没有盖公章。2、蓝标球等37户51人不能提供证据证明已经支付购房款。蓝标球等37户向法庭提供的付款凭证全部是收款收据或者白条，一次性付款几十万元，甚至上百万元都没有银行转账凭证，这显然违背常理，也不符合交易习惯，而且向阳公司也否认收到蓝标球等37户支付的房款。因此，一审认定向阳公司先将房屋卖给蓝标球等37户51人，然后再卖给陈琳显然是错误的。（二）一审认定蓝标球等37户51人所购买的房号中有19户的房号是经过单方涂改，一审认定涂改后的房号是错误的，具体如下：(1)覃润森的《合同》上写的是B303，法院认定为B301;(2)蓝荣焦的《合同》上写的是A704，法院却认定为A702;(3)韦文营的《合同》上写的是B404，法院却认定为B402;(4)韦秋民的《合同》上写的是B503，法院却认定为B501;(5)黄宋凌的《合同》上写的是B403，法院却认定为B401;(6)陈锋的《合同》上写的是A302，法院却认定为A304;(7)韦兰敏的《合同》上写的是B304，法院却认定为B302;(8)韦凤萍的 蓝标球等述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 向阳公司不作答辩。 陈琳向一审法院起诉请求：1、确认陈琳与向阳公司于2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令向阳公司继续履行《商品房买卖合同》约定义务，将陈琳购买的位于大化县新化东路金山小区二期34套商品房和9间商铺向其交付；3、本案的诉讼费用由向阳公司承担。 一审法院认定事实：2008年6月5日，向阳公司登记成立，法定代表人为覃向儿，公司的经营范围是房地产开发，2008年11月4日，向阳公司成立向阳分公司，负责人是覃向儿。2009年11月10日，向阳公司取得商品房预售许可证。2014年3月11日，向阳公司到广西壮族自治区工商行政管理局变更法定代表人为陆元帅。涉案商品房位于大化瑶族自治县（金山小区二期）。 2012年5月1日至2013年4月25日，向阳公司将该公司开发的位于大化瑶族自治县金山小区二期商品房卖给蓝标球等37户51人34套房9间商铺，并签订《商品房买卖合同》，合同编号、房号、签订时间、房屋价格、交房时间如下： 向阳公司与蓝标球等37户签订34套房9间商铺的《商品房买卖合同》中，盖向阳公司备案印章（编号为4501000296091），房款《收据》有部分盖向阳公司的印章，有部分盖大化县分公司印章。 2013年4月27日，向阳分公司与陈琳签订《商品房买卖合同》，并盖大化县分公司印章（编号为4527310001682），合同约定陈琳购买的商品房34套房及9间商铺位于大化瑶族自治县（金山小区二期），与蓝标球等37户购买被告的34套房9间商铺相重叠。同日，陈琳到大化瑶族自治县房地管理所对座落于大化瑶族自治县27号的房屋即一层商铺A01、A02、A03、A05、A06、A07、A58、A59、A60,套房房号1-301、1-401、1-501、1-701、1-302、1-402、1-502、1-602、1-702、1-303、1-403、1-503、1-703、1-304、1-404、1-504、1-604、1-704、2-203、2-303、2-403、2-503、2-703、2-204、2-304、2-404、2-504、2-604、2-704、2-205、2-305、2-405、2-505、2-705(9间商铺34套房）办理预告登记手续。2013年4月28日，陈琳向覃向儿汇款1000万元。双方约定房屋增价，2013年5月4日，陈琳又向覃向儿汇款400万元。2013年5月4日，覃向儿向陈丽（陈琳胞妹）银行转帐汇款22万元，2013年6月5日，覃向儿通过网上银行向陈琳转帐20万元，银行业务清单“摘要”栏上注明为“还款”。2013年8月13日，覃向儿和易慧在《确认书》签字确认，明确双方所有款项均已结算完毕，互相之间不再发生支付。 另查明，向阳公司于2013年12月17日将商品房34套及商铺9间交付给蓝标球等37户51人，之后，蓝标球等37户51人已装修入住至今。 一审法院认为，1、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，陈琳与向阳分公司签订《商品房买卖合同》，并盖大化县分公司印章，且其已将购房款交付给合同的相对方，合同的相对方已确认收受购房款。是合同双方当事人真实意思表示，没有违反我国的法律、法规规定。同时，合同双方订立《商品房买卖合同》时，向阳公司己取得了《商品房预售许可证》。因此，双方订立的《商品房买卖合同》有效。同样理由，蓝标球等37户51人与向阳公司订立的《商品房买卖合同》有效。向阳公司成立的向阳分公司，符合《公司法》第十四条规定，且在大化瑶族自治县市场监督管理局备案，向阳公司原法定代表人是覃向儿，故向阳公司提出陈琳与向阳分公司司订立的《商品房买卖合同》无效的主张，理由不充分，证据不足，该院不予采信。蓝标球等37户51人提出陈琳与向阳分公司签订的《商品房买卖合同》交易明显低于市场价格应为无效的主张，因房屋交易价格，应由物价部门和有资质部门评估鉴定，故蓝标球等37户51人提出的主张，缺乏证据加以佐证，该院不予采信。 2、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。陈琳与向阳分公司签订《商品房买卖合同》，并到大化瑶族自治县房地管理所办理预告登记手续。但预告登记所登记的不是不动产物权，而是以物权变动为目的的请求权。《合同法解释（一）》第九条进一步解释，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。因此，陈琳事实上登记备案手续对商品房预售合同效力并没有影响。蓝标球等37户51人与向阳公司订立的《商品房买卖合同》，虽然未到大化瑶族自治县房地管理所办理预告登记手续，但也不影响预售合同的效力。 3、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，视为出卖人履行了将房屋交付买受人使用的义务。蓝标球等37户51人，已取得向阳公司交付的房屋，并装修入住至今。视为向阳公司履行了将房屋交付蓝标球等37户51人使用的义务。由于陈琳与向阳分公司签订《商品房买卖合同》中的房屋和蓝标球等37户51人与向阳公司签订《商品房买卖合同》中的房屋重叠，向阳公司已经无法将陈琳与向阳分公司签订《商品房买卖合同》中的房屋交付给陈琳，不能实现标的物的转移。向阳分公司的民事行为，已构成“一房二卖”。因此，陈琳请求向阳公司继续履行《商品房买卖合同》约定义务，将其购买的位于大化县新化东路金山小区二期34套商品房和9间商铺交付给其的诉请，已不能实现标的物的转移。陈琳可依照最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，主张自已的权利。故陈琳的该项请求，该院不予支持。 4、陈琳将400万元汇给覃向儿后，2013年5月4日，覃向儿向陈丽（原告陈琳胞妹）银行转帐汇款22万元，2013年6月5日覃向儿转帐给陈琳20万元，银行业务清单“摘要”栏上注明为“还款”。覃向儿称是借贷关系，陈琳予以否认，虽然陈琳不能说明上述款项的性质，但覃向儿、易慧和陈琳在2013年8月13日签立了《确认书》，明确双方所有款项均已结算完毕，互相之间不再发生支付。2013年8月13日，覃向儿、易慧和陈琳订立《确认书》，明确了双方为商品房买卖关系。陈琳与向阳分公司实质上已转化为商品房买卖关系。因此，向阳公司和蓝标球等提出覃向儿与陈琳是借贷关系的抗辩理由不充分、证据不足，该院不予采信。 判决：一、陈琳与向阳分公司于2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回陈琳请求向阳公司继续履行《商品房买卖合同》约定义务，将其购买的位于大化县新化东路金山小区二期34套商品房和9间商铺交付给其的诉讼请求。案件受理费100元，由陈琳负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 一审认定的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：1、蓝标球等与向阳公司、向阳分公司签订的商品房买卖合同的效力；2、陈琳与向阳公司签订的商品房买卖合同的性质与效力；3、陈琳请求向阳公司将位于大化县新化东路金山小区二期34套商品房和9间商铺向其交付的理由是否成立。 本院认为，关于蓝标球等与向阳公司、向阳分公司签订的商品房买卖合同的效力的问题。双方签订了书面的商品房买卖合同，支付了相应的合理对价，且签订合同过程及合同内容等均未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，一审判决认定前述商品房买卖合同合法有效依法有据，本院予以确认。对于陈琳认为前述合同无效的上诉理由，本院认为不能成立，具体分述如下：1、向阳公司、向阳分公司与蓝标球等人签订商品房买卖合同的时间先后，不是评判该合同效力的依据，故即使存在时间的倒签，亦不是确认该合同无效的理由；2、购房款，可以是现金支付，亦可以是转账支付，更可以是抵扣借款，本案蓝标球等持有的收到购房款的收据都是向阳公司、向阳分公司或其法定代表人覃向儿出具的，且在本案诉讼中，向阳分公司、向阳公司、覃向儿均确认收到购房款这一事实，否认存在恶意串通，亦无其他可以认定为恶意串通的事实和特征，故本院不予认定蓝标球等与向阳公司、向阳分公司存在恶意串通签订房屋买卖合同的事实；3、蓝标球等装修入住的房号与合同约定的房号不一致，亦不是合同无效的理由，只是合同履行过程中的一种变更，且变更已得到向阳公司方的确认，不影响合同效力。 关于陈琳与向阳公司签订的商品房买卖合同的性质与效力的问题。向阳分公司与陈琳于2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》虽然具备商品房买卖合同的要件，陈琳亦支付了所谓的“购房款”，但结合覃向儿认为是民间借贷的陈述、事后覃向儿分两次向陈琳方汇款22万元和20万元、约定增加房价、且最后又于2013年8月13日签署《确认书》等事实，应认定向阳分公司与陈琳于2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》系名为商品房买卖合同、实为民间借贷担保的合同。由于双方签订该合同的目的在于企图以虚构的商品房买卖合同取得商品房预售合同备案登记而为陈琳的债权提供担保，该合同系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该合同无效。一审判决确认向阳分公司与陈琳于2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》有效错误，本院予以纠正，驳回陈琳要求确认该合同有效的诉讼请求。但是，基于2013年8月13日签署的《确认书》，视为双方就无法偿还民间借贷的债务后达成了以房抵债的重新买卖前述商品房的合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性效力性规定，合法有效。换言之，结合2013年8月13日的《确认书》和2013年4月27日的《商品房买卖合同》，才是一份合法有效的商品房买卖合同，亦即2013年4月27日的《商品房买卖合同》直至2013年8月13日签订《确认书》后才转化为合法有效的商品房买卖合同，该合同自该日起成立并生效。如上所述，陈琳认为2013年4月27日的《商品房买卖合同》合法有效、蓝标球等认为陈琳与向阳公司方不存在合法有效的商品房买卖合同的理由均不能成立，本院不予采纳。 关于陈琳请求向阳公司将位于大化县新化东路金山小区二期34套商品房和9间商铺向其交付的理由是否成立的问题。由于向阳公司方就涉案的同一商品房分别与蓝标球等和陈琳达成了一房二卖的商品房买卖合同，因为蓝标球等已经装修入住，一审判决依照最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，认为蓝标球等已取得向阳公司交付的房屋，已经完全履行了其与向阳公司方签订的商品房买卖合同，陈琳与向阳公司方的商品房买卖合同无法再履行，故而驳回陈琳要求向阳公司将涉案商品房向其交付的诉讼请求，该判决理据充分，本院予以维持，具体理由详如一审判决所述。陈琳认为向阳公司方应向其交付涉案商品房的上诉主张不能成立，具体理由分述如下：1、商品房是否经过竣工验收，不影响对蓝标球等已经实际装修入住的事实的认定，蓝标球是否接受涉案商品房因为未竣工验收而可能存在的质量问题或重大瑕疵，属于另外一个法律关系，本案不予评析；2、涉案商品房交付给蓝标球等是否法律意义上的交付，不影响对该商品房转移由蓝标球等占有这一事实的认定；3、虽然蓝标球等的入住没有经过登记确认，但陈琳与向阳公司方成立的合法有效的商品房买卖合同同样未经过物权预告登记，不产生陈琳所谓的“准物权”效力，不能对抗善意第三人。 综上，陈琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致部分裁判错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销都安瑶族自治县人民法院（2019）桂1228民初1159号民事判决； 二、驳回上诉人陈琳的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人陈琳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李剑峰 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一锋 二〇二〇年六月二日 法官助理 覃 婕 书 记 员 兰小盆 本案适用法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。