广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2533号原告一曾贵原，男，汉族，1971年7月22号出生，住址：广东省泰美镇罗福田村委会巷头小组。身份证号码：441************855。原告二李艳，女，汉族，1975年11月6日出生，住址：湖南省益阳市赫山区*****************。身份证号码：432************485。以上两原告共同委托代理人童柏青、郭婷，广东商达律师事务所律师、实习律师。被告惠州市金衡实业有限公司，住所地：博罗县******委会车桥头。法定代表人黄某1。委托代理人陈晓丽、叶仕英，广东科明律师事务所律师、实习律师。原告曾贵原、李艳诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人童柏青、郭婷、被告委托代理人陈晓丽、叶仕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园的商品房，具体项目为49栋602号房，房款总价为263207元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年10月31日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金。被告通知原告于2017年6月1日取得合格商品房，因此，至2017年6月1日，被告应支付原告逾期交房违约金60959元。另，被告未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约，根据合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金15187元（暂计）。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付2015年10月31日计至2017年6月1日逾期交付合格房产的违约金60959元；2、被告向原告支付逾期办理房产证违约金15187元（出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金，从2018年5月31日起算，至2020年5月1日暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3、本案诉讼费、处理费等由被告承担。被告答辩称：1、因为案涉楼盘是一个政府BT工程，所有报建手续以整个楼盘整体报建，所以此房屋已经达到交付条件的情况下，虽然没有取得整体验收，但此49栋业主早已在2017年以前通知办理入住，并已大部分在2017年5月份前办理入住手续，所以原告在收到通知后未办理入住交楼，是其自行更改了收楼时间，且其诉求逾期交房也已超过诉讼时效，并且要求按每日万分之四支付违约金过高，也没有实际损失，所以逾期交房的违约责任不应支持。而且已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。2、对逾期办证的诉讼请求，根据中华人民共和国契税条例第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。而本案中原告并未依法缴纳应付的税款，所以答辩人不能提交必备的材料办理权属证书，而且双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（此房屋被告已于2014年9月19日为其办理不动产预告登记），如因出卖人的责任买受人，并不能再规定期限内取得房地产权属证书，答辩人才承担相应责任。并且此条款约定买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署商品房买卖合同前缴纳办证和手续费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。本案正是由于原告未依法缴纳契税，所以才无法办理房地产权属证书，所以原告主张答辩人逾期办证没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。经审理查明，原、被告于2014年9月19日签订编号为14060408的《商品房买卖合同》，约定由两原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园49栋602号房，价格为263207元。合同约定的付款方式及期限为：在合同签订时买受人已付清总房款263207元整。双方约定出卖方应当在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。并约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2014年11月24日向原告出具首期款支付发票，载明原告支付山水华章花园49栋602房售房款263207元。原告于2017年6月1日与惠州市嘉华达物业管理有限公司达成物业管理服务合同。案涉《商品房买卖合同》（合同编号：14060408）第八条约定，“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定，“按照逾期时间分别处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款3%向买受人支付违约金。买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”《补充协议》第七条约定：“买受人委托出卖人办理所购商品房的房地产权证，并授权出卖人代交相关办证资料。如买受人未按《商品房买卖合同》及附件约定足额缴交相关办证费和维修资金，或未提供完整的有效办证资料，则出卖人提供资料的期限顺延，因买受人未预交办证费或未按时提供资料，出卖人通知或公告产生的费用由买受人承担。”庭审时，原、被告双方确认案涉房屋已于2017年6月1日交付。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点在于案涉房屋是否延期交付、责任归属、本案逾期交房违约金的计算标准及原告延期缴纳税费是否导致延期办证的责任由其自行承担。原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：14060408）为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。根据《商品房买卖合同》（合同编号：14060408）第八条的约定，出卖人应当在2015年10月31日前交付，由于被告实际交房时间为2017年6月1日，且没有证据证明延期交付是原告的原因，故本院认为案涉房屋未能按期交付的责任应当由被告承担。关于本案逾期交房违约金诉讼时效及计算标准的问题。关于诉讼时效，根据案涉合同的约定，被告自2015年11月1日起产生违约交房的责任。因本案的违约交房行为一直持续到2017年6月1日，该逾期违约金产生属于原告继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。民法总则（2017年10月1日）实施前诉讼时效已届满两年的，义务人取得不履行义务的诉讼时效抗辩权；民法总则实施前诉讼时效未届满两年的，按三年计算。本案原告起诉时间为2020年5月12日（网上立案），据此，本案违约金的计算期间应为2017年5月13日起至2017年6月1日止，合计19天。结合合同约定的违约金计算标准，被告应当支付的逾期交房违约金为2000.37元（263207元×0.0004/天×19天）。关于原告延期缴纳税费是否导致延期办证的责任由其自行承担的问题，由于《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第七条约定，由买受方原因导致延误或不能办证，其责任由买受人承担。由于原告提供的契税完税证明显示，两原告于2020年5月13日完成契税缴纳。根据《中华人民共和国契税条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”、第九条“纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”、第十一条“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”的规定，综上，因原告未及时完成契税缴纳，被告无法办理房屋权属变更登记，逾期办证的责任应当由原告自行承担，故原告主张被告应当支付逾期办证违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国契税条例》第八条、第九条、第十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告曾贵原、李艳支付延迟交房违约金2000.37元。二、驳回原告曾贵原、李艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858.65元，由原告曾贵原、李艳负担808.65元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二〇年六月二十九日法官助理 刘伟东书 记 员 蒙帮宇