河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初224号原告：徐皓然，女，1988年1月6日出生，汉族，住安阳市文峰区。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务执行董事。委托诉讼代理人：张志勇，男，1970年5月11日出生，汉族，住河南省原阳县，系被告公司员工。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。原告徐皓然与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，于2018年12月29日作出（2018）豫0502民初4003号民事判决，被告不服该判决，上诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）豫05民终2051号民事裁定，裁定撤销本院（2018）豫0502民初4003号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2020年6月6日公开开庭进行了审理。原告徐皓然，被告新华富置业公司委托诉讼代理人张志勇、李振峙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐皓然向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行合同义务，协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书；2、依法判决被告向原告支付截止到2018年4月25日的延期办理房地产权属证书违约金（违约金计算方式为：从2012年9月21日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至2018年4月25日）2018年4月26日之后的违约金计算至被告协助原告办理房地产权属证书之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月21日原告与被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS00051085。合同约定：“原告购买被告建设销售的位于文峰区永××路与××交叉口西北角××小区××楼××单元××室房屋××套，房屋代码为106679，购房总价为310035元；出卖人应当在2012年9月21日前将房屋交付××使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房产权属证书。”合同签订后，原告按照合同约定履行了交付购房款的义务，被告在2013年3月21日交房后至今迟迟不协助原告办理房地产权属证书，被告拒不履行该合同义务，已构成违约。原告认为被告的行为违反了双方合同的约定，侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当履行合同义务，协助原告办理房地产权属登记证书，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。被告新华富置业公司辩称，案涉房屋权属证书逾期办理的原因不在于被告，被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任。1.办理不动产权属证书是指有关职能部门根据原告的申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至原告名下的过程，涉及到各个方面的相互协作与衔接，还涉及到行政审批事项，并非被告单方努力就可完成。2.根据之前已查明的客观事实可知，造成本案权属证书逾期办理的原因在于案涉项目小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实，并非是被告的原因造成。被告作为一个普通的民事主体，只能在自己能够努力的范围内积极履行协助义务，并不能主导相关办证的过程，更不是造成逾期办证的影响因素。3.被告从始至终一直在积极履行自身的协助义务，多次向相关主管部门就办证事宜予以催促。在项目房产满足办证条件后，第一时间向广大业主予以情况告知并主动协助广大业主办理相关手续。被告已履行了自身义务，不存在违约。4.双方在《商品房预售合同》中已对逾期办证违约金予以放弃，原告要求无事实及法律依据。故被告在自身不存在任何违约行为，造成逾期办证的原因也不在于被告且双方已放弃逾期办证违约金的情况下，不应对原告主张的逾期办证违约金承担责任。5.本案已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告要求被告赔偿自2013年8月1日之后的逾期办证违约金，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，民事诉讼的诉讼时效为3年，也就是2016年8月1日本案诉讼时效已满3年，之后再行诉讼已超过法定的诉讼时效。综上，被告认为原告诉请的逾期办证违约金无事实及法律依据，请求人民法院在查明本案相关事实的基础上，依法公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房预售合同》、购房款收据、契税完税证、维修基金收据、诉讼费用票据，被告新华富置业公司提交了《商品房预售合同》复印件、交房通知单复印件、催告函复印件、回复函复印件、安阳市城区公共配套设施建设合同复印件、竣工验收备案表复印件、安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告复印件、安阳市城市规划委员会安规【2016】2号、3号文件复印件、安阳市规划设计院生产经营科出具的情况说明复印件、安阳市城乡规划管理局安规〔2017〕135号文件复印件、技术服务合同书、规划报建阶段收件（预受理）回执复印件、安阳市国土资源局公告复印件、小区公告栏照片、视频光盘。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年9月20日，原告徐皓然（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积138.1平方米，总房款为310035元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。被告提交通知照片，显示被告于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票，故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交付后，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，即9301.05元（310035元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告徐皓然办理位于安阳市秀水苑商住小区26号楼1单元503室的不动产权属证书；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐皓然逾期办理不动产权属证书的违约金9301.05元；三、驳回原告徐皓然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2102元，原告徐皓然负担2052元，被告安阳新华富置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  王 飞审 判 员  李 娟审 判 员  杨金书二〇二〇年六月二十八日代理书记员  崔艳霞