广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终996号 上诉人（一审被告）：广西荣良房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府。 法定代表人：徐泽荣，执行董事。 委托诉讼代理人：刘海寻，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李善文，男，1968年10月10日出生，壮族，居民，住广西平果县。 被上诉人（一审原告）：黄金花，女，1968年1月12日出生，壮族，居民，住广西平果县。 委托诉讼代理人：黄淇，广西广为律师事务所律师。 上诉人广西荣良房地产开发有限公司因与被上诉人李善文、黄金花商品房销售合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月9日进行了公开开庭审理。上诉人的委托诉讼代理人刘海寻，被上诉人的委托诉讼代理人黄淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西荣良房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.上诉人履行交房义务后直至诉讼时效期限届满被上诉人一直未主张权利，被上诉人的主张已超过诉讼时效。被上诉人提交的证据3图片其内容与本案无关，不产生诉讼时效中断的效力。2.被上诉人不能证明其已向平果县房管所或上诉人提交了办理房地产权属登记所需的资料和书面申请。因买受人的原因导致权属登记工作无法进行的，出卖人有权顺延办理房地产权属证书期限。3.廖天鹰与本案有法律上的利害关系，其参加诉讼有利于查明本案事实，因此应当追加廖天鹰作为本案第三人。 李善文、黄金花辩称，1.上诉人主张起诉超过诉讼时效没有法律依据。2019年4月17日会议纪要已经明确要求上诉人尽快办理不动产权证并承担违约金，违约金、诉讼时效应从2019年4月17日起算，所以起诉没有过诉讼时效。2.根据谁主张谁举证原则，上诉人主张被上诉人没有提供资料而导致无法办证应承担举证责任，我方不负责举证责任。3.追加廖天鹰不符合法律规定，因其有利害关系的行为导致上诉人损失可以向廖天鹰追偿。 李善文、黄金花向一审法院起诉请求:1.判令被告立即将办理原告的房屋权属登记所需全部材料送到产权登记机关备案；2.判令被告支付逾期办理房屋权属证的违约金14953.5元；3.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年3月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告荣良公司开发的位于平果县的荣良·麒麟华府A座19层1902号房；出卖人应当在2013年10月1日前交付该商品房；……关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损失。双方还就各自的其他权利义务进行约定。合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款299070元，被告亦依约将涉案房屋交付给原告使用。此后，原告多次催促被告办理涉案房屋的产权备案登记手续。 经一审法院函询平果县不动产服务中心，涉案商品房应由被告荣良公司提供的备案登记材料为：备案申请书原件；《国有土地使用证》原件；《建设用地规划许可证》复印件；营业执照正、副本复印件；企业法人身份证复印件；受托人身份证、公司委托书原件；竣工验收备案表复印件；土地出让金发票复印件；耕地占用税发票复印件；城市建设配套费发票复印件；房屋分户面积实测报告原件；小区总平面图；小区一、二层房产平面图等材料。截至2019年11月28日被告荣良公司均未提交上述备案材料。庭审中，被告荣良公司表示除《国有土地使用证》原件、土地出让金发票复印件、耕地占用税发票复印件目前无法提交备案之外，其他材料均可提交备案。 一审另查明，2019年4月17日上午9时30分，县委常委、政法委书记谢军在县委政法委A815会议室组织召开麒麟华府办理不动产权事宜协调推进会。会议由麒麟华府一期、二期业主代表，被告荣良公司代表及有关单位人员参加，就因麒麟华府一期、二期业主未办理得房屋不动产权登记证，业主多次找开发商协商未果，导致业主采取拉横幅等不理性方式维权，造成了严重社会影响等事宜进行协调部署。会议纪要如下：一、广西荣良房地产开发有限公司要高度重视，以最快速度解决麒麟华府一期、二期不动产权登记证问题（一期于2019年6月30日前解决，二期于2019年9月30日前解决），并依法承担一切违约责任。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原告已按约定支付购房款，被告荣良公司应当按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已依约将涉案商品房交付给原告，双方约定的由被告提交登记备案材料期限已经届满，但被告至今未提交，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求由被告将办理涉案房屋权属登记所需材料报产权登记机关备案的主张，符合合同的约定，亦符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称因原告未提供相关的个人资料而导致办理权属登记无法进行，但未能提供相应证据，一审法院对其主张不予采信。关于是否追加廖天鹰作为本案当事人的问题。被告荣良公司辩称未能办理涉案房产的权属登记责任不在被告，而是案外人廖天鹰的犯罪行为所致，应追加其参加本案诉讼。一审法院认为，根据合同的相对性，被告荣良公司是合同的相对人，合同项下的权利义务由其享有和承担，案外人廖天鹰不是合同相对人，不承担本案民事责任，故被告的主张一审法院不予支持。关于诉讼时效问题。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《商品房买卖合同》约定的提交备案登记期限期满后，原告多次督促被告履行合同义务，且在由业主代表、被告荣良公司等参加的2019年4月17日协调会中，被告荣良公司承诺尽快解决麒麟华府一期、二期不动产权登记证问题（一期于2019年6月30日前解决），并承担一切违约责任。故一审法院认定，本案因原告主张权利及被告荣良公司同意履行合同义务而中断，诉讼时效应重新计算。被告荣良公司关于原告主张支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效的辩解理由，于法无据，一审法院不予采信。根据原告与被告荣良公司签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，原告主张由被告支付违约金14953.5元，符合双方的约定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条第一款、第一百六十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、由被告广西荣良房地产开发有限公司于本案判决生效十日内向产权登记机关提交原告李善文、黄金花购买的位于平果县荣良·麒麟华府A座19层1902号房完整的产权登记备案材料；二、由被告广西荣良房地产开发有限公司支付给原告李善文、黄金花违约金14953.5元。案件受理费174元，因适用简易程序审理，减半收取87元，由被告广西荣良房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。被上诉人向法庭提交以下证据：平果县信访工作联席会议办公室会议纪要和上诉人向业主的回函。证明上诉人承诺履行合同相关义务，时间从2019年1月25日重新起算，没有超过诉讼时效。 上诉人质证认为，对会议纪要的真实性、合法性无异议，但该证据与本案没有关联性。会议纪要作出时已过诉讼时效区间，且会议上诉人没有参加，上诉人没有作出任何承诺。对回复函的真实性、合法性、关联性均不予认可。该回复函中上诉人也没有承诺支付违约金。 对于当事人二审提交的证据，结合双方当事人的举证、质证意见，本院认证如下：被上诉人提交的证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为定案的参考。 二审经审理查明，上诉人于2019年1月25日给麒麟华府一期业主回函，承诺严格遵守合同约定，力求在2019年6月左右落实不动产权证书办理事宜。 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据当事人诉辩双方意见，本案二审争议的焦点是：一、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；二、上诉人应否向被上诉人支付逾期办理房屋产权证备案的违约金；三、应否追加廖天鹰为第三人参加本案诉讼。 被上诉人向上诉人购买房屋一套，房屋总价款299070元。双方在商品房买卖合同中约定，出卖人应当在2013年10月1日前交付商品房，并在商品房交付使用后720天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损失。案涉房屋于2013年10月1日交付使用，被上诉人也已全额支付购房款。依合同约定，上诉人应于720天内即2015年9月21日前办理案涉房屋的产权备案登记手续，但上诉人至今未予办理，其行为构成违约，应按已付房价款的5%赔偿被上诉人损失。故被上诉人主张上诉人支付违约金有据，应予支持。关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。我国民事诉讼的一般诉讼时效为三年。上诉人须在交房后720天内，即2015年9月21日前到房屋产权登记机关办理备案手续，但上诉人一直未予办理，故被上诉人在2015年9月21日就已经知道或者应当知道其权利受到侵害，应当在2018年9月21日前主张权利，否则其请求权不受到保护。由于上诉人拖延不履行办理备案手续义务，被上诉人一直向上诉人和相关部门主张权利，诉讼时效多次中断，诉讼时效多次重新起算，至2019年1月25日上诉人给麒麟华府一期业主回函承诺履行合同义务，诉讼时效再次中断并重新起算被上诉人，故被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。上诉人主张被上诉人关于支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效没有事实依据，本院不予采信。廖天鹰非本案合同相对人，对本案争议标的没有独立请求权，与案件的处理结果没有法律上的利害关系，且一审中上诉人也没有提出追加廖天鹰为第三人的书面申请，故一审不予追加廖天鹰为第三人参加诉讼正确。上诉人主张一审不予追加廖天鹰为第三人违反法定程序理由不成立，本院不予采信。 综上所述，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费174元，由上诉人广西荣良房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 凌文楼 审 判 员 凌 除 审 判 员 罗翠航 二〇二〇年六月十二日 法官助理 胡芯瑜 书 记 员 陈 杨