河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0724民初762号原告(申请执行人)：新乡市诚信汽车经贸有限公司，住所地：新飞大道与南环路十字西北角。法定代表人：李媛，执行董事。委托诉讼代理人：刘思远，河南宁璋律师事务所律师。被告（案外人）：济源市鸿盛置业有限公司，住所地：济源市下冶镇中华街民政所2楼。法定代表人：郭盛，总经理。委托诉讼代理人：岳玲玲，女，1978年10月22日出生，汉族，住获嘉县，系该公司员工。委托诉讼代理人：王菁菁，河南艳阳天律师事务所律师。被告（被执行人）：王向琪，男，1981年6月13日出生，汉族，住获嘉县。原告新乡市诚信汽车经贸有限公司诉被告济源市鸿盛置业有限公司（以下简称鸿盛公司）、被告王向琪申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月19日、6月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告新乡市诚信汽车经贸有限公司的委托诉讼代理人刘思远，被告鸿盛公司的委托诉讼代理人岳玲玲、王菁菁到庭参加了诉讼，被告王向琪经本院传票传唤未到庭；第二次庭审原告新乡市诚信汽车经贸有限公司的委托诉讼代理人刘思远，被告鸿盛公司的法定代表人郭盛、委托诉讼代理人岳玲玲到庭参加了诉讼，被告王向琪经本院传票传唤未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告新乡市诚信汽车经贸有限公司诉称：原告新乡市诚信汽车经贸有限公司诉王向琪不当得利纠纷一案于2019年4月16日被获嘉县人民法院立案受理，在案件审理过程中，获嘉县人民法院于2019年4月19日作出（2019）豫0724民初829-1号民事裁定书，裁定冻结王向琪的银行存款17万元或查封同等价值的财产。2019年5月24日，获嘉县人民法院向获嘉县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封被告王向琪名下位于获××小区××单元××西户的房产。2019年6月29日，获嘉县人民法院作出（2019）豫0724民初829号民事判决书，内容为：一、被告王向琪应于本判决生效后十日内归还原告新乡市诚信汽车经贸有限公司车款145000元，并自2019年4月16日起以本金145000为基数，按年利率6%计算利息支付至实际付款日。二、驳回原告新乡市诚信汽车经贸有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，被告王向琪并未履行判决书所确定的义务，原告于2019年9月29日向获嘉县人民法院申请强行执行。2019年12月20日，被告鸿盛公司向获嘉县人民法院提出书面异议。获嘉县人民法院于2020年5月6日作出（2019）豫0724执异30号执行裁定书，裁定中止对位于获××小区××单元××西户房产的执行。原告不服该裁定，中止执行、解除查封没有事实和法律依据。首先，被告鸿盛公司与王向琪于2015年11月26日签订《商品房买卖合同》，并于2015年12月28日在获嘉县不动产管理局办理商品房登记备案手续。该《商品房买卖合同》合法有效，且被告鸿盛公司已向获嘉县住房和城乡建设局申请登记备案，以其实际行为认可原告已履行该合同成立的义务。至于被告王向琪未按时支付分期月供，致使被告鸿盛公司垫付购房款，是否属被告王向琪违约，被告鸿盛公司有权追究王向琪的违约责任。2019年4月19日，原告申请查封涉案房屋以前，鸿盛公司未和王向琪签订解除房屋买卖合同的书面协议，也未变更该房屋产权登记，在此之前双方均未解除合同。王向琪即便存在违约行为，双方也仅仅是普通债权，被告鸿盛公司不享有解除权，不具备取回案涉房产的任何权利。其次，被告鸿盛公司的解除权已经超过一年未行使，解除权不能成立，且双方无法定解除权和约定解除行使事由。原告于2019年9月29日向获嘉县人民法院申请强制执行涉案房屋，被告鸿盛公司和王向琪于2019年10月11日签订商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表，王向琪放弃该房产。原告在2019年4月19日就已将涉案房屋申请查封保全，王向琪对该房产所享有的权利均已受到限制，无权行使针对房产和房产合同等相关的任何权利，而二被告明知该房产被查封，仍主张解除合同并签订商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表，实属恶意串通躲避债务。原告诉至本院，诉讼请求：1、依法判决立即恢复对被告王向琪位于获××小区××单元××西户的房产（价值约372765元）的执行；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告鸿盛公司辩称：本案案涉房产的权属仍然是鸿盛公司而非是王向琪，法院中止执行正确，请求驳回原告诉讼请求。理由：1、2015年12月28日和王向琪办理的预抵押登记手续并不是权属登记手续，预抵押登记后，只有买受人全面履行买受义务，权属才有可能转移，本案执行异议阶段，王向琪并未履行合同义务，故案涉房产并未转移，仍是鸿盛公司。2、鸿盛公司和王向琪于2019年10月11日已经到获嘉县住建局协商一致，解除了商品房买卖合同，买卖合同解除后，房产权属仍归鸿盛公司，另外协商一致解除不存在期限限制，故法院中止执行正确，请求驳回原告诉讼请求。被告王向琪经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证权利。原告新乡市诚信汽车经贸有限公司向本院提交的证据如下：一、商品房买卖合同、个人购房借款担保合同。证明案涉房产系王向琪购买所有，且在获嘉县住房和城乡建设管理局备案登记，被告鸿盛公司系案涉借款的担保人且为普通债权，而非房屋所有人。二、获嘉县不动产登记中心2020年5月29日出具的证明一份，证明案涉房屋存在预抵押登记、存在查封，而非被告鸿盛公司所诉已解除抵押，该房屋实际所有权仍归被告王向琪。三、获嘉县人民法院作出的（2019）豫0724执异30号执行裁定书一份，证明原告诉权来源。经庭审质证，对于原告提交的证据，被告鸿盛公司的质证意见是：对原告提交的证据一的真实性无异议，证明目的有异议，两份证据并不能证明房屋所有权人为王向琪。对证据二的真实性不予认可。1、该组证据的性质为单位证据，单位证据应由出具证据的经办人签字确认，才能符合证据的形式要件；2、预抵押登记并非权属登记，王向琪并未全面履行合同义务，且随着王向琪和鸿盛公司解除买卖合同，本案案涉房产的所有权人仍是鸿盛公司。对证据三的真实性证明目的认可均无异议。原告提交的证据一，被告鸿盛公司对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。原告提交的证据二，因该证据是原告申请本院委托原告律师调取的，故对于该证据的真实性本院予以认定。对于原告提交的证据三，被告鸿盛公司无异议，本院予以采信。被告鸿盛公司向本院提交的证据有：一、2015年11月27日鸿盛公司和王向琪签订的商品房买卖合同一份15页、2019年10月11日获嘉县住建局出具的商品房买卖合同备案信息撤销变更申报表1页，证明2015年11月27日王向琪向鸿盛公司购买鸿盛铭郡小区1幢1单元11层西户房产，2019年10月11日双方协商一致案涉房产已经解除买卖合同，并在不动产登记中心撤销备案登记。案涉房产曾办理合同备案登记手续，现已撤销，案涉房产所有权仍是鸿盛公司。二、2017年6月6日，二被告签订的借款合同及被告鸿盛公司给王向琪出具的收据、被告王向琪给原告出具的欠条各一份，以及2019年8月27日中国工商银行出具的个人贷款提前归还证明一份，证明案涉房产所有权仍是鸿盛置业公司，王向琪并未按约履行合同义务，首付款并未交清，后期房屋贷款是由鸿盛公司清偿。三、2020年6月24日河南公美物业管理有限公司出具的证明一份及涉案房屋房门钥匙一套及照片，证明案涉房产王向琪并未实际占有，所有权仍是鸿盛公司。说明该房屋并没有交付王向琪使用。四、2020年6月24日获嘉县住房和城乡建设局出具的证明一份，证明鸿盛公司和王向琪已于2019年10月11日解除买卖合同并办理了撤销备案手续，案涉房产所有权仍是鸿盛公司。经庭审质证，原告新乡市诚信汽车经贸有限公司对被告鸿盛公司提交的证据的质证意见是：对证据一中《商品房买卖合同》真实性无异议，证明目的有异议。该证据证明双方签订合法有效的商品房买卖合同，案涉房屋产权系王向琪所有。对变更申报表的真实性有异议，其为复印件，且未加盖住建局的公章，证据来源不合法。即便该证据真实存在，但原告于2019年4月19日便对案涉房屋申请保全、进行查封，2019年9月29日便向获嘉县人民法院提请强制执行立案，该申报表于2019年10月11日出具，其仅为申报表系王向琪和鸿盛公司单方签署，并未经过批准，未产生任何实质性的物权变更，不具有变更物权的效力。对证据二的真实性有异议，被告王向琪未出庭，无法核实借款合同的真实性，且被告王向琪与鸿盛公司于2015年11月27日签订《商品房买卖合同》，2015年12月28日进行备案登记，2016年1月1日和中国工商银行获嘉支行三方签订个人购房借款担保合同，该合同明确了案涉房屋的抵押权人是王向琪，其实际所有权人应是王向琪，被告鸿盛公司系担保人身份，即便二被告于2017年6月6日签订的借款合同存在，也只能证明二被告之间存在借贷关系，仅为普通债权，其无任何转抵押权利，被告鸿盛公司应通过行使相关的追偿权来主张权利，因被告鸿盛公司并未向王向琪行使任何诉讼权利，故其对案涉房屋无任何权利主张。对证据三的真实性不予认可，该证据为被告单方出具，且该证明是被告所在的房屋的物业管理公司单方出具，不具有真实性。另外，因本案涉案房屋存在延期交付的情况，其交房时间延期至2019年年底，在案涉房屋交付前，原告已通过获嘉法院查封该涉案房屋，所以该房屋是否交付以及交付的时间均与本案无关。对证据四的真实性予以认可，但这只是一份申报表，并未该申报表未经过审批。对于被告鸿盛公司提交的证据一中的《商品房买卖合同》，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据一中的商品房买卖合同备案信息撤销变更申报表，与其提交的证据四一致，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。被告鸿盛公司提交的二、三，客观、真实，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和本案的有效证据，确认案件事实如下：原告新乡市诚信汽车经贸有限公司诉被告王向琪不当得利纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理，在案件的审理过程中，本院于2019年4月19日作出(2019)豫0724民初829-1号民事裁定书，裁定冻结王向琪的银行存款17万元或查封同等价值的财产，2019年5月24日本院向获嘉县不动产登记中心送达协助执行通知书，査封了预登记在王向琪名下位于获××小区××单元××西户的房产。2019年6月29日，本院作出(2019)豫0724民初829号民事判决书，判决:一、被告王向琪应于本判决生效后十日内归还原告新乡市诚信汽车经贸有限公司车款145000元，并自2019年4月16日起以本金145000元为基数，按年利率6％计算利息支付至实际付款日。二、驳回原告新乡市诚信汽车经贸有限公司的其他诉讼请求。判决书生效后，被告王向琪并未履行判决书所确定的义务，新乡市诚信汽车贸易有限公司于2019年9月29日向本院申请强制执行，目前该案已进入执行程序。2019年12月20日，被告济源市鸿盛置业有限公司向本院提出书面执行异议，本院经审查后于2020年5月5日作出（2019）豫0724执异30号执行裁定书，裁定：中止对位于获××小区××单元××西户房产的执行。原告新乡市诚信汽车贸易有限公司对该裁定不服，诉至本院，诉讼请求：1、依法判决立即恢复对被告王向琪位于获××小区××单元××西户的房产（价值约372765元）的执行；2、本案诉讼费用由二被告承担。另査明，2015年11月27日，被告（案外人）鸿盛公司与被告（被执行人）王向琪签订商品房买卖合同，王向琪购买了被告鸿盛公司位于获××小区××单元××西户的房产，价值378765元。2015年12月28日，双方在获嘉县不动产登记中心办理商品房登记备案手续。2016年1月11日，被告王向琪与中国工商银行股份有限公司获嘉支行签订个人购房借款/担保合同，王向琪向银行贷款26万，用于购买涉案房产，贷款期限为300个月，保证人为鸿盛公司。2017年6月6日，被告（案外人）鸿盛公司与被告王向琪签订借款合同与购房协议，双方在签订购房合同时，鸿盛公司向王向琪先行垫付购房款46323元，并约定具体还款方式、最后还款时间以及配套实施费用等。后王向琪因无力偿还首付欠款及按揭月供，导致银行一次性将总房款从被告鸿盛公司的账户上扣除，后鸿盛公司与王向琪协商一致，双方于2019年10月1日签订商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表，王向琪放弃该房产。本院认为：《最高人民法院》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本条司法解释对预告登记权利人提出的案外人异议区分了两种情况:一是如果受让人请求停止处分不动产，因预告登记的目的就是为了排除包括强制执行在内的处分行为，人民法院对停止处分的异议请求应予支持;二是如果受让人请求排除人民法院查封，则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人应确定无疑地取得不动产物权，人民法院应当解除查封。受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持;而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。如果受让人能够提出证据证明，其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记。反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。在本案中，争议焦点是被告王向琪是否符合取得物权的条件，可以确定地取得不动产物权。即被告王向琪是否能够确定地取得涉案房屋的物权，被告鸿盛公司作为案外人对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告鸿盛公司与被告王向琪签订的《商品房买卖合同》，原告及被告鸿盛公司无异议，故对该《商品房买卖合同》的真实性本院予以认定；但根据被告鸿盛公司提交的有效证据，证明了被告王向琪尚未合法占有该案涉房产，即该房屋尚未交付被告王向琪，加之因被执行人王向琪无力偿还被告鸿盛公司的借款以及银行按揭贷款，被告鸿盛公司与被告王向琪签订商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表，被告王向琪放弃了该房产，故被告王向琪不符合取得预告登记物权的条件，不能确定地取得不动产物权。被告鸿盛公司作为案外人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故原告新乡市诚信汽车经贸有限公司的诉讼请求本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告新乡市诚信汽车经贸有限公司的诉讼请求。案件受理费6891元，由原告新乡市诚信汽车经贸有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  史献梅审 判 员  王光利人民陪审员  吕书亮二〇二〇年六月二十八日书 记 员  李 婷