黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初10039号原告（反诉被告）：王湛昱，男，1982年2月18日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：倪涛，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告（反诉被告）：孟凡婷，女，1985年2月11日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：倪涛，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王方美，女，1985年1月22日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孙雪梅，黑龙江金马律师事务所律师。被告：哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市道里区通达街**。法定代表人：谷艳萍，职务：董事长。原告（反诉被告）王湛昱、孟凡婷与被告（反诉原告）王方美、被告哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王湛昱、孟凡婷的共同委托诉讼代理人倪涛、被告（反诉原告）王方美及其委托诉讼代理人孙雪梅到庭参加诉讼，被告哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司（以下简称巨业公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王湛昱、孟凡婷向本院提出诉讼请求：一、判令解除合同号：XS100509的房屋买卖居间合同；二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年10月5日在巨业公司的居间下，签订房屋买卖合同（合同号：XS100509）。约定原告将位于哈尔滨市××小区××单元××号的共有房产出售给被告，房屋总价款659000元。签约当日交付定金65900元，首付款369000元需在2018年10月12日交齐，上述款项由居间方巨业公司代为收取。合同约定居间方巨业公司应在收齐全部款项后的三个工作日内安排办件，但巨业公司挪用了被告交付的上述款项，导致三方签订的房屋买卖居间合同无法履行，不能实现合同的目的。原告多次找到被告主张变更合同的履行方式，以使合同能够继续履行下去，但是始终未能与被告协商一致。综上所述，现该合同的目的已经无法实现，原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉请。被告（反诉原告）王方美辩称：一、原告王湛昱、孟凡婷与被告王方美之间的房屋买卖合同合法有效，被告王方美已经履行了合同义务。1.被告王方美于2018年10月5日、2018年10月18日分别向二原告、第二被告巨业公司交纳定金65900元、居间代办费12500元、购房款303100元,合计381500元，故被告王方美已经按照合同约定履行付款义务。二、原告同意贷款首付款由巨业公司代为收取，原告对贷款首付款没有进行资金监管有过错。贷款首付款交多少，贷款首付款交给谁是本案原告房屋买卖合同的主要权利，房屋买卖合同约定二原告和第一被告王方美均同意由巨业公司收取贷款首付款369000元，基于该约定，原告对于巨业公司收取贷款首付款是认同的，其对于贷款首付款放弃资金监管有重大过错，基于该约定，巨业公司代为收取贷款首付款，视为原告收到了贷款首付款。需要强调一点：不管二原告是否实际收到被告王方美的购房首付款，被告王方美支付了合同约定的贷款首付款是客观事实，巨业公司对原告负有代收转付的责任。三、原告关于解除房屋买卖合同没有事实及法律依据。买卖合同的主体是原告与被告王方美，被告王方美已经履行了合同义务，原告有义务配合被告办理贷款业务，原告不能以巨业公司挪用贷款首付款而拒不配合被告办理贷款手续，房屋买卖合同中，仅约定被告巨业公司对原告代收转付的责任及何时安排办件，但并没有限定巨业公司转付给二原告购房首付款的时间截点，即巨业公司何时给付原告购房首付款，与本案买卖合同能否继续履行没有因果关系，故巨业公司是否给付原告贷款首付款及何时给付原告购房首付款与被告王方美没有关系。巨业公司出现问题，并不能导致合同不继续履行，原告有义务配合被告办理贷款业务，继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。故二原告不符合与被告王方美解除合同的法定情形。四、原告没有按照合同约定履行义务，原告应继续履行合同义务。按照房屋买卖合同约定，被告已经履行了合同义务，原告应配合被告王方美办理贷款业务，继续履行房屋买卖合同。综上，二原告不符合解除合同的情形，而应继续履行房屋买卖合同。被告哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司未到庭，亦未答辩。被告（反诉原告）王方美向本院提出反诉请求：判令王湛昱、孟凡婷及哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司协助王方美办理贷款手续，继续履行房屋买卖合同。事实与理由：因为王方美已经履行了合同义务，王湛昱、孟凡婷不符合解除合同的条件，故王湛昱、孟凡婷应继续履行合同。原告（反诉被告）王湛昱、孟凡婷辩称，答辩人在合同签订和履行过程中没有任何过错，违约方为被答辩人，所以被答辩人主张答辩人继续履行房屋买卖合同，协助办理贷款手续没有法律依据，法院应依法驳回被答辩人的反诉请求。一、第二被答辩人构成违约。居间方巨业公司因涉嫌犯罪被哈尔滨市公安局道里分局经侦大队立案侦查，至今未将购房款按照合同约定存入监管账户，更未将购房款、定金等任何购房款项交付给答辩人，未按约定履行合同居间义务，导致合同不能全面履行，违约责任应由居间方巨业公司承担。虽然三方在签订《房屋买卖合同》时约定,巨业公司受答辩人和被答辩人委托收取首付款、定金、代办费、购房款，但因该合同为格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。提供合同文本方为巨业公司，对涉及双方当事人重大利益委托事项没有作出特别提示，并且免除自身责任，排除对方主要权利，该格式合同条款应为无效。其次，合同中并没有约定巨业公司收到被答辩人购房款即视为答辩人收到该款项，答辩人也并未与巨业公司形成单独的委托授权关系，仅以居间合同中格式条款约定代收款项便转嫁为答辩人已收到相应款项明显不当。二、被答辩人构成违约。本案房屋买卖系由房地产经纪机构居间进行交易的，故按照《哈尔滨市存量房交易资金监督管理办法》第七条的规定，应当进行资金监管，且三方在所签《房屋买卖居间服务合同》中也约定进行资金监管。《哈尔滨市存量房交易资金监督管理办法》第十一条规定“买方应当按照房屋买卖协议和存量房交易资金监管协议约定的时间，将房价款存入存量房交易资金监管专户，并由开户银行出具交款凭证”，第十二条规定“存量房交易双方当事人应当持身份证明、房屋所有权证、房屋买卖协议、存量房交易资金监管协议及交款凭证到市房产行政主管部门办理房屋所有权转移登记手续”。根据上述两条规定可知，在办理房屋更名过户时，将购房款存入房产交易部门指定的银行账户进行监管是买方的义务，也是办理房产更名过户手续的前提。虽然本案三方在《房屋买卖居间服务合同》第六条第一款中约定，“买方必须在2018年10月15日前将部分购房款、定金交付给巨业公司代收，以便保证对卖方代收转付的责任。”但三方同时在第九条补充条款第二条中又约定，“预留居间方贰万元清费押金，完结当天转付甲方，交易就按最低额度监管，剩余差额于下乙方产权证当天甲方到居间方领取。”因此，合同中的上述约定，实质是由巨业公司代被答辩人履行将购房款交到监管机构的义务。被答辩人虽将购房款等交付给巨业公司，但在巨业公司未将被答辩人交付给该公司的购房款交到房产交易部门指定的银行进行资金监管前，不能认定被答辩人付款义务履行完毕。三、答辩人行使不安抗辩权。三方签订的《房屋买卖合同》第五条中第8款约定：“甲方在房屋未得到全部房款之前，将房屋交付乙方使用所出现任何问题由甲方自行解决。”由于巨业公司、被答辩人违约，答辩人未收到任何购房款项，依据该约定，其有权行使抗辩权，拒绝将涉案房产交付给被答辩人。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。答辩人基于被答辩人的违约行为，有权行使不安抗辩权，拒绝将房屋交付给被答辩人。综上所述，二被答辩人均构成违约，答辩人在合同签订和履行过程中没有任何过错，特根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，恳请人民法院驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的诉请，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：原告（反诉被告）王湛昱、孟凡婷举示证据一、不动产权证书、结婚证。证据二、房屋买卖合同。证据三、照片3张。证据四、录音资料一份。被告（反诉原告）王方美举示证据一、房屋买卖合同（合同号：xs100509)。证据二、收据（2份）、转账截图三份。证据三、王方美个人信用报告四张、中国农业银行业务凭证8张。被告哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司未到庭，亦未举证。本院确认，原告（反诉被告）王湛昱、孟凡婷举示证据的真实性，本院予以确认。被告被告（反诉原告）王方美举示证据的真实性，本院予以确认。经本院审理查明，二原告系夫妻关系。2018年10月5日王湛昱、孟凡婷与王方美、巨业公司签订房屋买卖合同：“甲方（卖方）王湛昱、孟凡婷、乙方（买方）王方美、丙方（居间方）巨业公司。房屋位于哈尔滨市××小区××单元××号，建筑面积59.16平方米，成交价格659000元。签约当日乙方实付定金人民币65900元，首付款369000元需在2018年10月12日交齐，买卖双方均同意由居间方代为收取；居间方在收齐全部款项后的三个工作日内安排办件，贷款额度以银行评估为准。合同签订当日乙方向居间方缴纳房屋买卖代理费、信息咨询费、代书服务费11000元。补充条款约定，贷款额度以银行审批为准，预留居间方2万元清费押金，完结当天转付甲方，交易额按最低额度监管，剩余差额于乙方下产权证当天甲方到居间方领取，乙方实付中介费1万元。”2018年10月5日王方美向巨业公司交购房定金65900元，巨业公司为王方美出具了收款收据。2018年10月18日王方美向巨业公司交纳居间代办费12500元、购房款303100元，巨业公司为王方美出具了收款收据。王湛昱、孟凡婷未收到上述购房款。现案涉房屋的产权人仍为王湛昱、孟凡婷。本院认为，二原告与被告王方美、巨业公司签订的房屋买卖合同系三方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应按合同约定履行，合同签订后，被告王方美向巨业公司交纳了购房款369000元、代办费12500元，原告至今未收到购房款，房屋产权人仍为二原告。本案中，买卖双方争议的焦点是：被告王方美向巨业公司交付购房款的行为能否视为向二原告交付购房款。按照案涉房屋买卖合同的约定，买卖双方均同意由居间方代为收取，居间方在收齐全部款项后的三个工作日内安排办件，据此约定可见，买卖双方并未特别约定居间方的收款行为产生原告收取款项的法律后果，故被告王方美向巨业公司交付购房款的行为，不能视为向原告交付购房款。原告在未取得房款的情况下，有权拒绝继续履行案涉房屋买卖合同，故被告王方美的反诉请求，本院不予支持。被告王方美因被告巨业公司的原因，未能将购房款交付二原告，二原告至今未收到购房款，致使双方的合同目的无法实现，二原告要求解除合同，本院予以支持。依照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，恢复原状，故解除合同后，被告巨业公司应将收取被告王方美的购房款369000元，返还被告王方美，由于被告巨业公司的责任未将被告王方美的购房款支付原告，造成买卖双方的合同目的无法实现，故被告巨业公司应返还收取被告王方美的居间代办费12500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除王湛昱、孟凡婷与王方美、哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司于2018年10月5日签订的房屋买卖合同（合同号XS100509）；二、哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还王方美购房款369000元、居间代办费12500元；三、驳回王方美的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉费100元，原告（反诉被告）公告费260元、被告（反诉原告）公告费520元，由被告哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 蒋月姣人民陪审员丁杰人民陪审员梁园二〇二〇年六月十八日书记员 李       欣       欣