福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2182号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝建全，福建初道律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏丽琴，女，1980年8月22日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡晓鹏，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下简称“新新公司”）因与被上诉人苏丽琴、付凤阳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初3911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新新公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误理解与适用《借款协议》，导致错误认定案涉购房款200000元是以付凤阳借款200000元充抵的，事实上案涉购房款200000元尚不具备转移的法律要件和事实基础。上诉人与苏丽琴的案涉购房款、上诉人与付凤阳的借款，两种法律关系发生转化是基于《借款协议》约定付凤阳购买案涉商品房。从《借款协议》的充抵主体来看，案涉商品房的购房主体与借款承担主体均是付凤阳。从《借款协议》的法律效力来看，案涉购房款也无法转化为付凤阳向上诉人的借款。一审以不具有合法性的《借款协议》来认定案件事实是错误的。从《借款协议》的内容来看，并不具有债务转移的效力。从苏丽琴提供的首付款发票可知，苏丽琴陈述其以现金方式支付了案涉购房款的说法是不真实的。本院纠纷并非个案而是存在大量系列案件，均与付凤阳有关。上诉人基于付凤阳于2015年8月11日签订了《借款协议》后，于2015年8月12日开具了首付款发票，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，案涉商品房买卖合同并未约定首付款发票作为付款凭证。苏丽琴至今没有证据证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果。一审法院判决部分事实认定不清，适用法律错误。 苏丽琴辩称，新新公司上诉状中提到的《借款协议》，虽有借款用途的文字表示，但无苏丽琴的签字，苏丽琴不清楚该协议的内容，仅凭该协议的内容不能证明案涉房屋是由付凤阳购买或者苏丽琴借名给付凤阳购买的主张。若苏丽琴未支付完购房款，新新公司也不会允许苏丽琴入住并向苏丽琴支付逾期交房违约金。假设即使苏丽琴未支付案涉房屋的首付款，新新公司一审时也已陈述案涉首付款是以付凤阳借款方式予以充抵，再从付凤阳的工程款中扣减，结合新新公司开具首付款发票、交房等行为，可见新新公司已经认可苏丽琴的支付方式。新新公司在上诉状中对借款协议的陈述自相矛盾，一方面认为借款协议不具备法律效力，一方面又论述相关法律关系及债务转移均是围绕借款协议进行的。新新公司混淆了增值税专用发票及普通发票的区别，增值税发票仅是付款记账凭证，普通发票在有合同约定或者交易习惯的前提下，可作为付款证明，本案中新新公司向苏丽琴开具的是普通发票，结合商品房买卖行业习惯，可认定苏丽琴已经履行完毕购房款支付义务。既然新新公司提起本案存在批量案件而非个案，说明本案情形并非个例，而是具有普遍性，结合生活常识，若苏丽琴未交清购房款，新新公司不可能交房并让业主装修入住。请求驳回上诉，维持原判。 付凤阳未作书面答辩。 新新公司向一审法院起诉请求：1.判决苏丽琴、付凤阳立即支付新新公司购房款200000元，并按日万分之五标准计算自2015年8月7日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。2.苏丽琴、付凤阳立即支付新新公司因维权支出的律师费3000元。 苏丽琴向一审法院提出反讼请求：一、新新公司协助苏丽琴办理案涉商品房权属登记证书；二、新新公司向苏丽琴支付逾期办证违约金6140.07元；三、新新公司支付苏丽琴因本案而支出的律师费6000元。 一审法院认定事实：新新公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2011年8月4日，苏丽琴向新新公司定购新新·蓝郡国际2号楼Ｂ1601号商品房1套，并于2015年8月4日、8月5日、8月6日分别支付定购金10000元、10000元、14007元，合计34007元。2015年8月6日，新新公司与苏丽琴签订编号为201508060051《商品房买卖合同》1份，约定苏丽琴向新新公司购买由新新公司开发建设预售的位于泉州台商投资区，建筑面积104.74平方米，总价款614007元。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六合同补充协议第一条1.1款约定，主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款234007元（含认购定金），于2015年8月6日前付清；余款380000元以商品方抵押（按揭）贷款的方式支付。第五条5.4款约定，买受人未付清房价款或应缴税费款项的，出卖人可暂缓办理交房入住手续，且不构成违约。第六条6.1款约定，出卖人确认，如出卖人按产权登记机关要求提交资料并取得该部门出具的商品房项目主件收件单，即视为出卖人已经履行本条规定的备案义务。第六条6.2款约定，买受人同意委托出卖人代办产权证书，买受人应在交房前把产权登记管理部门规定的所有税费和要求的资料交给出卖人，买受人应在出卖人通知办理产权证件的期限内，配合出卖人办理相关产权登记手续，否则由此产生的相关费用及违约责任由买受人自行承担。如因出卖人的原因导致买受人在商品房交付后360日无法取得权属登记证书的，出卖人每日应按合同总价的万分之零点零一承担违约责任。第十一条约定，因出卖人的原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付的违约金的总额不得超过买受人已支付全部房价款的1%。第十二条约定，商品房买卖合同及本合同补充协议中所称的书面通知系指以传真、挂号邮寄、特快专递、报纸公告、公证送达及当场交付中的任何一种方式。有关书面通知以传真方式送达的，发出传真当日作为送达日，以挂号邮寄方式送达的，信件发出后第三日为送达日，以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日，以报纸公告方式送达的，首次公告日为送达日。上述《商品房买卖合同》签订后，于2015年8月7日办理登记备案。2015年9月29日，苏丽琴通过银行按揭贷款支付新新公司380000元。新新公司于2015年8月12日向苏丽琴开具金额为234007元的销售不动产统一发票，2016年6月22日向苏丽琴开具金额为380000元的福建增值税普通发票。案涉商品房已经办理交房手续。2018年6月11日，新新公司向苏丽琴支付逾期交房违约金6631元。2018年11月2日，新新·蓝郡国际1号楼、2号楼、3号楼办理了开发项目首次登记。2019年5月29日，苏丽琴开具了税收完税证明及房产／土地使用权权属转移涉税证明。案涉商品房尚未取得不动产权属证书。新新公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 一审法院认为，新新公司与苏丽琴之间存在商品房买卖合同关系,苏丽琴系本案商品房的买受人,事实清楚,应予认定。双方之间签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。苏丽琴通过支付定购金、银行按揭贷款及其他方式已履行完毕支付本案商品房购房款的义务，新新公司又基于本案商品房买卖合同关系请求苏丽琴、付凤阳支付本案诉争的购房首付款200000元以及逾期付款违约金及律师代理费，理由和依据不足，对其诉讼请求不予支持。协助苏丽琴办理房屋权属证书是新新公司的义务，现苏丽琴尚未办理房屋权属登记证书，其要求新新公司协助办理房屋权属登记证书，理由充分，予以支持。但新新公司已在合同补充协议约定的期限即交房后360天内通过报纸公告通知含苏丽琴在内的业主办理房屋权属证书，苏丽琴提供的证据又不足以证明是新新公司公告通知办证后又拒绝协助办理房屋权属证书，现请求新新公司支付逾期办证违约金，缺乏事实与法律依据，不予支持。苏丽琴主张新新公司支付因本案而支出的律师费6000元，于法无据，不予支持。新新公司主张本案商品房系付凤阳挂名苏丽琴购买，因举证不足，不予采纳。苏丽琴反诉提出的诉讼请求，合理的部分予以支持，不合理的部分不予采纳。付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、驳回新新公司的诉讼请求。二、新新公司应于判决生效之日起十日内履行协助苏丽琴办理位于泉州台商投资区房屋权属证书的义务。三、驳回苏丽琴的其他诉讼请求。本案本诉受理费6302元，由新新公司负担。反诉受理费104元，减半收取52元，由苏丽琴负担。 二审中，当事人未提交新证据。一审经审理查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，新新公司与苏丽琴签订《商品房买卖合同》并办理登记备案，收取苏丽琴支付的购房定金及通过银行按揭贷款方式支付的购房款，向苏丽琴出具200000元房款《收据》，并备注“抵工程款200000元”，并分别开具234007元和380000元购房款发票，且已向苏丽琴交付商品房，还支付了逾期交房违约金6631元，以上事实均可以证明双方存在合法有效的商品房买卖合同关系，苏丽琴系本案商品房的买受人。关于诉争的200000元购房款，新新公司在起诉时自述同意由付凤阳通过签订《借款协议》的方式以工程款充抵，且提供房款《收据》相印证。因此，苏丽琴已通过支付购房定金、银行按揭贷款及其他方式完全履行支付本案商品房购房款的义务，新新公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。至于新新公司与付凤阳之间的其他纠纷，应当另行主张解决。因此，一审法院判决驳回新新公司的诉讼请求，并无不当。 综上所述，新新公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6406元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年六月十五日 法官助理 李婉芬 书 记 员 黄钰漩 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。