安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初2643号 原告（反诉被告）：临泉佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A，住所地临泉县兴全大道******。 法定代表人：戴富强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭俊杰，安徽春源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡澄青，男，1986年1月12日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被告（反诉原告）：刘玉兰，女，1981年3月17日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：张继鹏，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘坤龙，安徽风采律师事务所律师。 原告（反诉被告）临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称：佳源公司）与被告（反诉原告）胡澄青、刘玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳源公司的委托诉讼代理人郭俊杰、被告（反诉原告）胡澄青、刘玉兰的委托诉讼代理人张继鹏、刘坤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）佳源公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告向原告支付63672.12元的违约金；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的商品房。原告通知被告于2019年12月31日收房，被告至今未收房。《商品房买卖合同》第十一条第三款约定“买受人接到出卖人书面通知、电话或公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需向出卖人按每月5元/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。”现在被告已超过30日未收房。为了维护原告的合法权益，现提起诉讼，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）胡澄青、刘玉兰辩称，一、答辩人与被答辩人之间建立了合法有效的商品房买卖合同法律关系，签订了合法有效的商品房买卖合同，合同约定合法有效，被答辩人应当于2019年10月31日向答辩人交付符合合同约定的案涉房屋，被答辩人逾期交房构成违约。二、被答辩人在2019年12月28日向答辩人发出交房通知书时，并不具备合同第九条第3项约定的交房条件，因此，被答辩人的交房行为无效。三、案涉合同约定的交房条件为“该商品房经分期综合验收合格”，根据相关法律和规章的规定，被答辩人在接到本案的起诉时查询了相关的材料，答辩人是在2020年1月10日取得加盖有“临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室”印章的综合查验备案证明文件，因此，被答辩人符合案涉合同第九条第3项的交房条件日期为2020年1月10日。四、被答辩人在2020年1月10日后未按照合同第十一条及第二十五条约定的交房通知方式履行合同义务，答辩人不存在违约，被答辩人诉求不应当被支持。五、被答辩人应当向答辩人交付的案涉房屋至今为止仍未能满足合同附件六部分约定的交房条件，因此，截至起诉及审判止，被答辩人仍然存在逾期交房的问题，逾期交房期限仍在计算当中，答辩人未接受房屋不构成违约。 被告（反诉原告）胡澄青、刘玉兰向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人立即按照编号为：201801759的合同约定的条件向反诉人交付临泉佳源东方都市项目B11幢1603房屋。二、判令被反诉人承担逾期交房的违约金27124元（以反诉人的房价款636721.2元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2020年6月1日，以后的违约金计算至被反诉人将符合合同约定的房屋实际交付给反诉人之日止）。三、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人为购买被反诉人开发的商品房与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：被反诉人将其开发的临泉县佳源东方都市项目****房屋出售给反诉人，该商品房总金额为636721.2元。合同签订后，反诉人依约履行了合同规定的全部付款义务，支付了购房款。合同第十一条约定了被反诉人应当在2019年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付给反诉人使用，合同相关款项约定了被反诉人逾期交房的违约责任及违约金的计算方法，同时还约定了双方其他相关权利义务。现被反诉人交付房屋的期限已经届满，但迟迟未履行交付义务。为维护合法权益，原告提起反诉，请求人民法院判如所请。 原告（反诉被告）佳源公司辩称，一、涉案商品房于2019年12月11日分期综合验收合格，达到《商品房买卖合同》第9条约定的交房条件；商品房验收合格后答辩人依据合同的约定通过多种形式：微信、快递（2019年12月29日）、公告（2020年1月15日在《农民日报》）通知被答辩人收房，截止目前造成答辩人房屋五个多月不能交付，增加了答辩人的管理成本，被答辩人第一项诉讼请求“判令交房”没有依据；二、被答辩人要求答辩人承担逾期交房的违约金的诉讼主张不能成立：（一）案涉房屋的交房期限应当顺延至“2020年元月23日”；2018年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；依据双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日。另外小区中间的道路（原名安居路现名农丰路）和小区西边的于王沟东路属于市政工程，政府至今未修建，也影响到了工程施工的进度。（二）答辩人于2019年12月31日向被答辩人交房没有违反合同的约定，由此不应承担逾期交房的违约责任；《商品房买卖合同》第九条约定：商品房的交付条件为“该商品房经分期综合验收合格”且提供“《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》”；答辩人销售的商品房分期综合验收时间为2019年12月11日，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的提供时间也为2019年12月11日。由此，被答辩人要求答辩人逾期交房违约金没有事实依据。综上，请法庭查明本案的事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张分别向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2018年1月23日，原告（反诉被告）佳源公司与被告（反诉原告）胡澄青、刘玉兰签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的临泉县佳源·东方都市项目（5#地块）B-11幢16层1603号房屋，该商品房单价每平方米人民币5480元，预测建筑面积116.19平方米，总价款为人民币636721.2元。付款方式为首付款+商业贷款。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本合同所指的交付是指买受人所购买的商品房的交付，非整个小区和（或）整个项目的交付。…（三）查验房屋…3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5元/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯方式、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。补充协议第三条约定：在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知媒体公告交房。 2018年1月23日，被告缴纳房屋首付款196721.2元，余款440000元于2018年3月15日与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款、担保合同》，办理抵押贷款。 2019年12月29日，原告通过中通速递向被告邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。2020年1月15日，原告在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源·东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收，达到合同约定交房条件，请及时办理收房手续。 另查明：“临泉佳源·东方都市”B-11#住宅于2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室组织相关职能部门对“临泉佳源?东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 还查明，被告（反诉原告）刘玉兰2020年3月15日乘坐K105次列车从北京驶往阜阳。 本院认为：（1）依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。原告要求解除涉案合同，并要求被告支付房价款10%的违约金。被告辩称，原告既没有达到交付条件，又没有履行通知义务，原告无权要求被告支付违约金，更无权单方面解除合同。关于交房约定的送达形式应为递进方式，原告的公告送达不符合合同约定。本院认为，关于送达形式的条款虽是原告单方制定的格式条款，但从该条款的字面理解上，采取各种送达方式的用语是“或者”，因此原告选择任何一种形式进行交房通知，就应视为原告已经按照合同约定履行了交房通知义务。对于被告关于公告送达交房通知不符合约定的辩解，本院不予采信。（2）依据合同第十一条第三款第二项被告应于公告通知的2020年1月15日起15日内,即在2020年1月31日前至被告处办理案涉商品房交接的相关手续,但自2020年1月24日始,因农历新年的法定节假日的正常顺延及新冠疫情的不可抗力的影响,原告无法办理相关手续，交接房屋的时间应予中止，待不可抗力的情形消除后自行恢复。2020年2月10日，临泉县下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第16号）》，要求实行企业分类、分时有序审批复工，服务业企业原则上不早于2月17日，建筑业企业原则上不早于2月24日，但对居民出行等仍严格要求，出行受限。2020年3月6日，临泉县下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第24号）》全面恢复正常生产生活秩序，全面恢复道路交通，调整社区（村）管控措施。本案被告应于2020年3月13日前至被告处办理交接房屋手续，但本案中被告提交证据显示其于2020年3月15日从北京赶回阜阳，按照相关规定，须居家隔离14天，无法办理相关手续，接收房屋的时间应予扣除。其于2020年4月3日去售楼部要求收房，不存在原告诉称的被告超过30日不去收房的情形，原告依据合同第十一条第三款及补充协议第四条的约定要求解除合同，支付违约金，本院不予支持。原告应将涉案房屋交付被告。 被告反诉要求原告承担逾期交房违约金27124元，本院认为，合同约定原告应于2019年10月31日前交付涉案房屋，但原告未按时交付房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任。原告辩称，2018年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；依据双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日。本院认为，合同第十二条仅约定不可抗力作为免除逾期交付责任的条件，重污染天气近年在阜阳市并不罕见，不属于正常人无法合理预见的不可抗力，佳源公司作为阜阳本地开发企业，理应在签订合同时对上述情形所导致的交房迟延有所预见，政府部门因重污染天气责令停工的文件亦不属于不可抗力。本院对于原告辩称政府部门因重污染天气下文导致停工69天的辩解意见不予采信。原告称，施工期间历经两次中、高考停工14天，亦不属于在施工前不可预见的停工日期，不属于不可抗力的范畴，本院对该辩解意见不予采信。故对于被告要求原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告虽然于2019年12月29日通过快递通知原告收房，但当时涉案房屋并不符合交房条件，直至2020年1月3日才符合交房条件。原告应支付被告逾期交房违约金为636721.2元×0.2‰/天×64天=8150元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）临泉佳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）胡澄青、刘玉兰交付“临泉佳源·东方都市”项目（5#地块）B-11幢1603号房屋； 二、原告（反诉被告）临泉佳源房地产开发有限公司于 本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）胡澄青、刘玉兰支付逾期交房违约金8150元； 三、驳回原告（反诉被告）临泉佳源房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费696元，反诉费239元，合计935元，由原告（反诉被告）临泉佳源房地产开发有限公司负担768元。被告（反诉原告）胡澄青、刘玉兰负担167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 宋 梅 二〇二〇年六月二十九日 书记员 王蓬业 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。