平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初538号原告：河南鼎峰物业服务有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路25号25层2505号。统一社会信用代码：91410100772164849D。法定代表人：段秋军，总经理。委托诉讼代理人：姚爱芹，女，1973年7月31日出生，汉族，住平顶山市湛河区，系公司员工。委托诉讼代理人：高好民，河南博识律师事务所律师。被告：田单，女，1962年1月9日出生，汉族，现住平顶山市佳田塞纳城区。委托诉讼代理人：张新康，男，1988年3月4日出生，汉族，住河南省襄城县，系田单儿子。原告河南鼎峰物业服务有限公司（以下简称鼎峰物业公司）与被告田单物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎峰物业公司的委托诉讼代理人姚爱芹，被告田单及其委托诉讼代理人张新康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎峰物业公司向本院提出诉讼请求：判令田单支付物业管理服务费7168.2元（自2014年1月1日至2019年12月31日）及违约金872元，共计8040.2元，并承担本案诉讼费。事实和理由：田单于2011年8月10日与宾至新世纪物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，其撤离后，鼎峰物业公司与河南佳田实业集团有限公司签署《前期物业服务合同》，自2013年6月1日起至2015年5月30日服务于该小区业主，到期后续签至2018年5月30日。田单是平顶山市凌云路北段佳田塞纳城小区2佳1号楼4单元602室业主。在鼎峰物业公司为小区提供物业服务期间，业主与物业公司都应该切实履行《前期物业服务合同》，但田单自2014年1月1日起无故拖延缴纳物业服务费的行为已构成违约。《前期物业服务合同》中约定，住宅物业服务费标准按建筑面积每月0.6元/平方米，及逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之二交纳违约金。田单向房地产开发有限公司购买凌云路北段佳田塞纳城小区2佳1号楼4单元602室的住房,住房建筑面积为165.93平方米。田单享受了鼎峰物业公司提供的物业管理服务，但田单从2014年1月1日至2019年12月31日止共拖欠48个月的物业服务费，金额为7168.2元。田单在鼎峰物业公司多次催收的情况下，仍拖欠不交。按《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务；《中华人民共和国物权法》第72条“业主对建筑物专有部分以外的共有的部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务”；同时《物权法》第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业管理费的，《前期物业服务合同》第11条第4点约定“业主应按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，对拖欠费用自途期之日起按应交费用的日千分之二承担违约金”。田单作为小区的业主之一，接受了鼎峰物业公司的服务，理应按《物业管理条例》及服务协议约定向鼎峰物业公司交纳物业管理费，虽经鼎峰物业公司多次催要，但田单至今仍未交分毫，至今田单一共欠缴物业管理服务费共计7168.2元。田单拖欠费用的行为给鼎峰物业公司造成了极大的伤害，鼎峰物业公司为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。田单辩称，田单没有和鼎峰物业公司签订合同，所以不存在物业服务合同纠纷。即使存在合同，但鼎峰物业公司提供的服务与收费标准不符，单元门、楼道卫生、油烟味、单元门口的排污角、楼道灯的维修、楼梯间线路乱扯等均存在问题。鼎峰物业公司对田单的部分物业费起诉超过了三年的诉讼时效。所以田单拒缴物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南佳田实业集团有限公司系平顶山市佳田塞纳城小区的建设单位，田单系平顶山市佳田塞纳城小区的业主住塞纳城小区区2佳1号楼4单元602室业主，系多层住宅，建筑面积165.93平方米。2013年5月30日河南佳田实业集团有限公司与河南佳田集团物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同的主要内容为:“甲方：河南佳田实业集团有限公司乙方：河南佳田集团物业管理有限公司第一章物业基本情况物业名称：塞纳城小区物业类型：多层住宅，物业管理区域四至：东至凌云路，南至西高皇村，西至义乌小商品城，北至平煤铁路专用线；第二章物业内容与质量第二条在物业管理区域内乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共有部分的维修、养护和管理，公用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通…第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；第三章物业费用物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.6元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季末10日内履行交纳义务…第六章物业的使用与维护业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共有部分和共有设施设备的使用等方面的制度，乙方可采取规劝、制止、上报等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督…第八章违约责任乙方管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按千分之二的标准向甲方业主支付违约金，甲方业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之二的标准向乙方支付违约金…第九章其他事项本合同期限自2013年6月1日起至2015年5月30日止…”。2013年12月24日经郑州市工商行政管理局核准，河南佳田集团物业管理有限公司更名为鼎峰物业公司。2015年5月27日、2018年5月20日，鼎峰物业公司与河南佳田实业集团有限公司分别签订《前期物业服务合同》各一份，合同期限分别为自2015年6月1日起至2018年5月30日止及自2018年5月31日起至2021年5月30日止，除合同期限不同外，该合同其他内容与2013年5月30日河南佳田实业集团有限公司与河南佳田集团物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》内容一致。后，因田单自2014年1月1日起未交纳物业费用，鼎峰物业公司向田单催缴，无果，引起诉讼。鼎峰物业公司提供田单所在物业的收房验收单及物业费、水费收费台账，显示田单正常入住该房屋，并自2013年10月份至2020年2月份间均正常使用该物业。田单为证明鼎峰物业公司对其提供的物业管理服务中存在没有尽到其应尽的义务等问题，提交其于2020年3月15日至3月19日拍摄的录像资料及照片，其中显示鼎峰物业公司存在对田单所住小区在单元门修缮、公共墙面及管道维护、卫生清扫、楼道灯及线路铺设等存在部分服务不到位情形。鼎峰物业公司为证明关于田单反映的商铺油烟味儿问题其履行了限期商户整改义务，提供证据有：2017年4月27日其向“驴肉坊（2佳）”商铺业主发出的《限期整改通知书》，关于其经营的餐饮行业所产生的油烟味和排污问题要求该业主限期整改，下方由商铺承租人黄彦涛签署“同意”；2019年1月5日其向“炝锅面（2佳22商铺）”业主发出的《限期整改通知书》，关于其经营的餐饮行业所产生的油烟味和排污问题要求该业主限期整改，下方由商铺承租人宋小东签署“同意”。关于田单抗辩的诉讼时效问题，鼎峰物业公司提供其于2019年12月31日向田单发送并张贴于其门上的《费用催缴通知书》一份，显示：鼎峰物业公司向田单催收2014年1月1日至2019年12月31日的物业费共计7168.2元。鼎峰物业公司另提供有2013年至2017年《物业、水费收费运营表》，其中备注显示“未接”、“忙，没时间”、“不接电话”、“无人接听”等，但仅系鼎峰物业公司单方保管资料及单方备注，不能显示其向田单催缴物业费的意思已表示到达对方，且田单亦不予认可。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，本案中，河南佳田实业集团有限公司作为平顶山市佳田塞纳城小区的建设单位与河南佳田集团物业管理有限公司（后更名为鼎峰物业公司）签订《前期物业服务合同》，田单在内的业主未通过组成业主大会另行选聘物业服务企业，且鼎峰物业公司提供田单所在物业的收房验收单及物业费、水费收费台账，显示田单正常入住该房屋，并自2013年10月份至2020年2月份间均正常使用该物业，田单事实上已经接受了鼎峰物业公司提供的物业服务，并与物业公司沟通物业服务事项等，可以认定双方形成了事实上的物业服务合同关系并受该《前期物业服务合同》约束的意思表示，即应按照合同约定履行相关义务，鼎峰物业公司应按照约定提供质价相符的物业管理服务，田单应按约定缴纳物业服务费用。关于田单所抗辩的诉讼时效问题，鼎峰物业公司提供其于2019年12月31日向田单发送并张贴于其门上的《费用催缴通知书》，可以证明鼎峰物业公司于2019年12月31日向田单催缴费用的事实。关于2014年1月1日至2016年12月31日之间的物业服务费催缴，鼎峰物业公司提供的2014年至2016年《物业、水费收费运营表》，仅系鼎峰物业公司单方保管资料及单方备注，不能显示其向田单催缴物业费的意思表示到达对方，且田单亦不予认可，根据《民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，鼎峰物业公司在2014年1月1日至2016年12月31日之间明知田单拒不缴纳物业服务管理费的行为侵犯了其关于物业管理服务费的给付请求权，但其并不能证明其在该期间内已向田单主张权利，亦不能充分举证证明在该期间内存在诉讼时效中止、中断、延长等情形，而在2019年12月31日才向田单催缴费用，故对于2017年1月1日之前的物业服务费用给付请求权因超过三年的诉讼时效，不应受到法律保护。对于2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费应予支持，鼎峰物业公司已提供物业管理服务，田单提供的证据可以证明鼎峰物业公司的公共卫生及管理存在部分服务不到位，并未完全尽到物业服务管理义务，故其作为抗辩理由未交物业服务管理费，但鼎峰物业公司仅系在某些环节及区域存在不完全履行，并不构成根本性违约，且鼎峰物业公司服务收费的标准与本地区同类行业相比也并不高。同时，田单一直未向鼎峰物业公司缴纳物业费，也存在违约行为。故综上，田单应缴纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费。根据《前期物业服务合同》的约定，田单自2017年1月1日起至2019年12月31日缴纳物业费用应为3584.09元（165.93平方米×0.6元/平方米/月×36个月），但结合鼎峰物业公司对田单提供物业服务的质量状况及违约行为，对田单应交的物业费予以酌减为3000元。对鼎峰物业公司主张的欠缴物业费的违约金，因双方约定的违约金计算标准过高，且双方均有违约行为，故酌定支持鼎峰物业公司自2020年1月1日以欠付物业费用3000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至债务清偿之日止的违约金，对其主张过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《国务院物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、田单于本判决生效之日起十日内向河南鼎峰物业服务有限公司支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费3000元及违约金（违约金自2020年1月1日以3000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至债务清偿之日止）。二、驳回河南鼎峰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由田单负担21元，河南鼎峰物业服务有限公司负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王**二〇二〇年六月十八日书记员  张珂附本案适用的法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《国务院物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。