葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1402民初3626号原告王茁，男，1977年12月22日出生,汉族,现住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人张鹏，系辽宁岱恒律师事务所律师。委托诉讼代理人王杨，女，1982年4月4日出生，汉族，个体，住葫芦岛市龙港区。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司），住所地葫芦岛市连山区中央大街15号。法定代表人王磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人吴春伟，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告王茁诉润欣商业发展（葫芦岛）有限公司合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭,于2019年4月2日、12月19日两次公开开庭进行了审理。原告王茁及其委托诉讼代理人张鹏、王杨；被告委托诉讼代理人吴春伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王茁诉称，依法解除原、被告签订的《店铺租赁协议》并要求被告赔偿经济损失4268028.42元。事实与理由：原、被告双方于2013年11月21日签订了《店铺租赁合同》，由原告租赁被告的L2F008号店铺进行美吉姆教育（幼儿早教）。双方约定了用途、租期、费用等相关的权利义务。2013年12月1日原告开始对租赁被告的L2F008号店铺进行装修。2014年1月27日原告申请注册了“葫芦岛瑞斯达教育咨询有限公司（自然人独资企业）”，在该店铺内进行教育咨询活动。2014年2月末原告依照合同履行自己前期的各项义务后只等被告履行自己的权利义务（即开业），但被告无任何理由拒绝履行商场开业义务。2016年7月被告突然宣布对整个商场进行店面改造升级。然后将对商场二楼内部店铺进行隔离封闭。原告经营的店铺正好在二楼，由于被告的施工导致二楼电梯全部停运，楼道走廊里一片漆黑。原告要求被告施工不要影响到原告经营，但是被告没有任何有效措施。2017年4月被告不仅没有对二楼改造完毕，反而将二楼全部封闭并停止了对原告店铺的供暖、冷气、并对重要的新风系统停止供应，直接导致原告无法经营，致大量顾客因夏季过热、冬季过冷无法进行授课，要求原告退款，原告无奈将大量已经入账的会费退还给客户，因此产生大量的损失，原告无奈只能自己购进空调进行供暖、冷气，但是新风系统原告无法进行添加，直接导致了无法招募到新会员，老会员（部分）直接退费的结果发生。现原告认为被告在签订合同后应当遵守自己应尽的义务，尤其在对外承诺开业时间后，迟迟不履行开业义务，导致商场经营状态不佳。而且在与本案相同案件过程中，被告方开业延期系因为消防未检验合格已经得到了法院的认可。尤其是被告在以改造升级为借口后，直接断冷气、断暖、断新风，属于根本违约，导致原告无法经营。因此原告要求商场承担违约责任，赔偿原告的各种经济损失（详见明细）。综上所述，为了维护原告自身合法权益，诉至法院请求依法判决。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司辩称，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。一、双方租赁合同期限届满，原告要求解除合同没有事实依据。根据租赁合同附件二4.1条约定，租赁期限从交付之日起计算共计62个月，特易购公司于2013年12月3日向原告交付了涉案商铺。租赁合同期限已于2019年2月2日届满。原告要求解除已经到期的租赁合同，没有事实依据。合同届满后，原告应当立即将商铺返还给特易购公司，原告占用商铺的行为应当向特易购公司支付占用费，特易购公司有权从其支付的租赁保证金里扣除，租赁保证金不应当予以返还。二、特易购公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，并不构成违约。原告承租的店铺位于乐都汇购物中心二层，2013年10月12日，特易购公司取得《建设工程消防验收意见书》，购物中心土建部分整体验收合格。2013年11月26日，购物中心地下一层、地上一层全部商铺（不含肯德基、必胜客）装修工程消防验收合格。2014年3月9日，购物中心二层有3364平方米商铺装修工程验收合格；2014年4月23日，购物中心（包含原告商铺在内）地上二层（5527平方米、19家商铺）、三层（2636平方米，2家商铺）商铺装修工程验收合格。随着商场入住率的逐步提高，2014年8月12日，购物中心二层（2家，291平方米）、三层（1家，144平方米）、四层（4家，2225平方米）商铺装修工程验收合格。2014年4月30日，原告经营的商铺取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。根据消防法第十五条之规定，原告租赁的店铺已经取得合法的消防合格证明，可以交付使用。原告于2014年8月25日正式营业，在此之前，购物中心已于2013年11月27日开业经营。本案中，之所以是在整体消防验收合格分批次取得消防安全检查合格证，就是因为从2013年商场开业后逐步提升了商户入驻率，新商户逐步进场装修，装修完成后陆续进行消防验收取得消防安全检查合格证并开业。这与全国各地很多大型商场的陆续提高入住率和逐步增加开业商户数量的运营模式都是一致的。原告所称特易购公司没有开业实际上是混淆了整体开业和100%开业的概念，100%开业是指商场的开业率，而整体开业是指购物中心各层均开业经营。整体开业并不意味着100%开业，实际上全国没有任何一家商场能够保证每一个租户的承租期内，商场的开业率都能达到100%。如果因为开业率没有达到100%就认定商场没有开业，显然违背基本的事实和商业规律。因此，原告以购物中心没有开业为由，主张特易购公司构成违约没有事实依据。三、原告接收店铺后，实际经营开展活动，特易购公司同样不构成违约。2013年11月27日，乐都汇购物中心正式开业；2013年12月3日，特易购公司向原告交付商铺；2014年5月16日，原告将葫芦岛瑞思达教育咨询有限公司（下称瑞思达公司）的注册地址变更至涉案商铺地址，原告于2014年8月25日正式营业。营业后，原告一直采取的是预收会员费，后提供教育服务的经营模式。2017年原告又注册了葫芦岛美吉姆教育咨询有限公司，将其会员转移至该公司继续提供教育服务，并不存在原告所称的会员退费问题发生。因此，特易购公司已经向原告交付了能够开业经营的店铺，原告也实际经营。原告主张特易购公司违约同样没有事实依据。四、原告主张的损失没有依据。本案租赁合同主体为原告王茁和特易购公司，瑞思达公司虽然为原告投资设立，但瑞思达公司作为独立的企业法人，与其股东的法律地位相互独立。原告将瑞思达公司的经营支出，作为其实际损失没有事实依据。即使法院认定特易购公司构成违约，在原告已经实际开业经营的情况下，其在开业时投入的固定资产应当按照其实际使用年限进行折旧，而其投入店铺的可移动物品不应计入原告的损失范围。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，维护特易购公司的合法权益。经审理查明，2013年11月21日，原、被告签订了《店铺租赁合同》，合同约定由原告租赁被告位于葫芦岛市连山区铺位。租期62个月（包括装修期），自交付日起算。交付日为2013年10月16日，如与实际交付日不一致的，以进场移交表日期为准，开业日为2013年12月16日，如实际开业日早于上述开业日的，以乙方实际开业日为准。合同还约定，购物中心开幕日指于购物中心正式开始营业并向公众开放的日期。双方在该合同第12.3条款约定：若任何一方作出任何虚假陈述，或违反或未能全面履行本合同项下的义务，除非对方以书面形式豁免其有关义务的履行，违约的一方应对对方因违约产生的全部损失包括调查费及律师费和会计师收费，或任何其他形式的损失（无论是否牵涉第三方的索赔）作出全部赔偿。合同签订后，被告交付了上述店铺，原告对租赁店铺进行了装修，并交纳租赁保证金30235.00元，2014年1月27日原告申请注册了“葫芦岛瑞斯达教育咨询有限公司”，2014年5月16日，原告将葫芦岛瑞思达教育咨询有限公司的注册地址变更至涉案商铺地址并对外发布广告（广告费用172660.00元）、购买教学用具（794165.76元），培训聘用教师（服务费691918.47元）。合同约定的开业日到期后，未能开业。2020年3月11日，葫芦岛特易购房地产开发有限公司变更为润欣商业发展（葫芦岛）有限公司；2020年6月9日，葫芦岛瑞斯达教育咨询有限公司核准注销。另查明，乐都汇购物中心分为地下二层、地上四层。根据特易购公司提交的相关证据，可以证明乐都汇购物中心的土建部分、消防设施工程以及装修工程均已通过消防验收，但未整体开业。在本次诉讼前，被告曾通过诉讼等方式补偿或赔偿过部分租户的经济损失。又查明，本案在审理过程中，经被告申请，本院报送葫芦岛市中级人民法院委托辽宁金恒信资产评估事务所（特殊普通合伙）对原告租赁店铺的装修价值进行评估，评估基准日为2013年12月1日，评估价值501305.00元。现原、被告租赁期限已满。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《店铺租赁合同》、葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民终2014号民事判决书、广告发布业务合同及发票、建筑装饰工程施工合同书、税收缴款书、购电收据、教学用具和服务费增值税普通发票、社会保险缴费核定单、退款财务结算单、被告提供的建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、《店铺租赁合同》、租户进场移交表、开业照片、企业信用信息、资产评估报告等证明材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以确认。本院认为，王茁与特易购公司签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。王茁经营的葫芦岛瑞斯达教育咨询有限公司系自然人独资有限公司，在公司注销后，该公司的权利义务可由独资人享有和履行。根据《店铺租赁合同》约定，特易购公司不仅将其自有的店铺对外出租，同时还负有对各店铺的经营活动进行管理并负责商场招商的合同义务，故双方签订的《店铺租赁合同》并非简单的出租人将店铺出租收取租金的租赁行为。双方在合同中约定，购物中心是指乐都汇购物中心，该中心应包括整个购物商场。在合同实际履行过程中，乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，此事实得到了特易购公司的认可，同时特易购公司也承认因购物中心未整体开业给部分商户造成了损失，且实际上特易购公司对其他商户作出过赔偿的事实也证明了特易购公司存在未按约定履行义务的事实。特易购公司的违约行为在一定程度上导致了涉案商铺所在的购物中心商圈业态未能达成预想的最佳运营状态，在一定程度上影响了王茁正常教学经营活动。王茁作为租赁商铺并开展教育咨询活动的业主，在选择所承租的商铺地段及办学经营条件时，有自主判断及自主选择的权利，其所考虑的因素不单是租金是否合理、地段是否优越，同时也应考虑所在购物中心的发展前景及运行态势等，并理智评价自身办学中存在的风险。王茁经营的商铺，其生源是否充足，发展前景是否可观，影响因素较多，比如王茁的办学理念、教学质量、管理水平等。这种办学风险也应予以考虑且该风险不能全部由特易购公司来承担。综合考虑双方当事人在履行租赁合同中的各自过错程度，特别是特易购公司违约行为对王茁办学的影响程度，同时本着妥善化解矛盾纠纷，最大限度平衡民事利益并兼顾公平的原则，本院确定本案适用适当赔偿原则，对王茁损失进行赔偿。原、被告签订的《店铺租赁合同》已经到期，原告应将租赁的店铺归还被告，原告向被告缴纳的租赁保证金应予以退还。原告要求被告赔偿弱电安装、购买空调等损失，因其可移动且原告未能提供证据证明以上物品已无价值或减损的价值数额，故对该部分损失的请求不予支持；原告主张装修损失本院以评估结论为准；原告主张教师工资损失，因涉讼商铺所处楼层并未实际开业经营，原告也未举证证明诉请的工资支出与本案之间的关联性，且教师工资为2017年4月至2018年8月期间的工资，此时的工资损失是原告在明知租赁店铺不能开业的情况下而继续聘用教师造成的扩大损失，故其诉请被告承担不予支持；原告诉请的招生广告费用、教师培训费用（服务费）、购买教学用具费用均为其办学和教学经营的前期投入和必备要件，且该几笔费用及购置的教学用具均具有特定性和专属利用性质，在办学不能的情况下没有任何的方式方法减轻该损失，故原告要求被告赔偿应予以支持；原告要求被告赔偿加盟费、会员退费等相关费用，因证据不足，本院不予支持。综上，王茁各项合理经济损失合计为2160049.23元，其超出此范围的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告王茁与被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（葫芦岛特易购房地产开发有限公司）于2013年11月21日签订了《店铺租赁合同》。二、原告王茁于本判决发生法律效力后十日内将租赁店铺返还给被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司。三、被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王茁经济损失1512034.46元。四、被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内退还原告王茁租赁保证金30235.00元。五、驳回原告王茁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40944.00元，由原告王茁承担24088.00元，由被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担16856.00元；鉴定费5000.00元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  王连廷人民陪审员  吴宇婷人民陪审员  王 益二〇二〇年六月二十二日书 记 员  聂佳慧