陕西省咸阳市秦都区人民法院   民事判决书                          （2019）陕0402民初5452号   原告（反诉被告）：咸阳市秦都区川之麻川菜馆，经营场所：咸阳市秦都区XX街道XX社区XX号XX楼XX商铺。   经营者：荆某，女，XX年XX月XX日生，汉族。   委托代理人：白鹏君，咸阳市第二法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：郭某星，男，XX年XX月XX日生，汉族。   委托代理人：任文军，陕西为民律师事务所律师。   被告：陕西中凯地产运营管理有限公司，住所地：西安市高新区。   法定代表人：侯云凯，系该公司总经理。   委托代理人：张澜，北京市中银（西安）律师事务所律师。   委托代理人：梁璐，北京市中银（西安）律师事务所实习律师。   第三人：咸阳凯创置业有限责任公司，住所地：咸阳市秦都区楼XX商铺XX。   法定代表人：谭波，系该公司总经理。   委托代理人：王卫民，北京市中银（西安）律师事务所律师。   委托代理人：张瑶，北京市中银（西安）律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）咸阳市秦都区川之麻川菜馆诉被告（反诉原告）郭某星、被告陕西中凯地产运营管理有限公司及第三人咸阳凯创置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）咸阳市秦都区川之麻川菜馆的经营人荆某及其委托代理人白鹏君，被告（反诉原告）郭某星及其委托代理人任文军，被告陕西中凯地产运营管理有限公司的委托代理人张澜、梁璐，第三人咸阳凯创置业有限责任公司的委托代理人王卫民、张瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告郭某星签订的《XX商铺租赁合同》及经营权转让无效；2、请求依法判令被告郭某星退还原告租赁费及押金共计81200元并退还转让费280000元；3、请求判令两被告连带赔偿原告装修费108144元、购置用具费52260元、三个月的经营损失110150元及其他费用18478元； 4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月，被告郭某星将其经营的位于咸阳市秦都区XX街道XX号楼XX号XX店XX转让给原告，收取原告转让费280000元。同时，双方签订了一份租赁合同，被告郭某星收取了原告的房租及押金。合同签订后，原告即对该商铺进行装修，用于餐饮经营并收益丰厚。2019年8月，第三人强行将原告的店面上锁，导致原告无法经营。据原告了解，被告郭某星根本不是该商铺的所有权人，被告以所有权人的身份与原告签订租赁合同属欺诈行为，被告对该商铺物权转让，故双方签订的租赁合同应为无效。原告为此遭受巨大经济损失，遂诉至法院，诉请如前。    被告（反诉原告）郭某星辩称，双方之间签订的商铺租赁合同及有关经营权转让合同合法有效。转让费是对该商铺原室内装修及店内设施设备的折价，是一种转让行为，原告通过受让取得了所有权，故原告要求退还转让费280000元的诉请不应得到支持。关于原告要求退还的装修费及购置用具费用、三个月的经营损失等没有事实及法律依据。双方在签订合同时，我方明确告知了该商铺的权属情况，不存在欺诈行为。故双方之间的租赁合同有效，原告存在违约行为，应当自行承担部分责任。   被告陕西中凯地产运营管理有限公司辩称，1、原告与我公司之间并无合同关系，其诉请与我公司无关。2、我公司停止服务、关闭商铺的行为是基于商铺经营者郭某星拖欠租金及运营管理费之原因，且已取得第三人授权。3、我公司对案涉商铺的经营主体变更不知情，我公司既不存在主观过错，又与原告的损失无因果关系，不具有原告向我公司主张权利的基础，故其所提诉请应依法予以驳回。   第三人咸阳凯创置业有限责任公司辩称，根据我公司与被告郭某星签订的租赁合同的约定，被告郭某星并无该商铺的转租权。原告与被告郭某星所签订的房屋租赁合同并未取得我公司的同意或追认，我公司在被告郭某星逾期支付房租的情况下所采取的对商铺上锁等措施符合合同的约定，并无不当，故请人民法院在依法查清事实的基础上公正裁判。   被告（反诉原告）郭某星向本院提出以下反诉请求：1、请求依法判令原告承担因其违约行为导致第三人武某某解除与被告郭某星签订的《租赁合同》给郭某星造成的租金损失250000元；2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2018年1月，被告郭某星与第三人签订了有关陈XX小区XX号楼XX号商铺租赁合同一份。合同约定租赁面积为831.54平方米，租赁期限为2018年1月28日至2023年1月27日。合同签订后，被告郭某星投资100余万元对该商铺一层部分进行了装修，用于经营咸阳市秦都区XX店。2019年4月，被告郭某星将该商铺转租给原告，双方签订了一份租赁合同，该合同约定原告租赁该商铺一层面积为304.8平方米的部分，月租金为20300元，租金前两年不变。合同签订后，原告支付了首次租金121800元及租赁保证金40600元并开始装修。2019年4月，案外人武某某提出承租该商铺尚未出租的一二层530平方米的部分用于餐饮经营，并于2019年4月10日缴纳了250000元租金。第三人装修期间，因原告设置的门头高出案外人承租的二层唯一窗户90厘米，严重影响了案外人对租赁物的采光和使用，为此，被告郭某星与原告反复交涉无果，案外人解除了与被告郭某星的租赁合同，郭某星将250000元租金予以退还，原告的这一行为给被告郭某星造成了巨大的损失，故反诉诉请如前。   原告（反诉被告）针对被告郭某星（反诉原告）的反诉请求，答辩如下：被告郭某星的反诉请求不符合法律规定，也不符合反诉的构成要件。其反诉诉请的是相邻权，系侵权法律关系，与本案房屋租赁合同不是同一法律关系。本案系确认之诉，应当依法予以驳回被告的反诉请求。被告郭某星将自己经营的XX店转让给原告，该门头招牌是被告郭某星原来制作的，原告并没有改变门头招牌的大小，仅仅更换了招牌上的店名，该门头招牌在双方签订租赁合同之前已经存在，不存在原告侵害相邻权的事实。再者，本案原告与被告郭某星签订的《XX商铺租赁合同》中并没有约定原告应拆除该门头招牌。故请求依法驳回被告郭某星的反诉请求。    经审理查明，2017年7月31日，被告郭某星与第三人咸阳凯创置业有限责任公司签订了一份《XX商铺租赁合同》，该合同约定由被告郭某星租赁第三人位于XXXX小区XX号楼XX号面积为831.54平方米的商铺用于餐饮经营。租赁期限自2018年1月28日至2023年1月27日。关于租金，双方约定自2018年1月28日至2020年1月27日，每月租金为39914元，自第三年开始至第五年租金每年递增5%，租金每半年交付一次，首次租金为239484元。被告郭某星须在下次租金交纳期限之前三十日预交下期租金。双方在该合同中还约定，若被告郭某星擅自将承租的房屋转租、转借他人，或逾期支付租金超过十五日或逾期支付租金在租赁期内累计超过三十日的，第三人可书面通知解除合同并扣除租赁保证金作为违约金，若造成第三方损失的，由被告郭某星负责赔偿全部损失。若被告郭某星逾期支付当期租金超过七日，则第三人有权要求物业公司对其停止相关服务（包括但不限于停水停电）。如因被告郭某星擅自转租、不按期支付租金而导致第三人解除合同的，被告郭某星应当在收到第三人书面通知后的七日内搬离所租赁的房屋，否则第三人有权收回所租赁的房屋，房内遗留物品将视为遗弃物由第三人处理。上述合同签订后，被告郭某星即对所租赁的商铺进行了装修，用于经营“XX店”。   2019年3月28日，被告郭某星与原告咸阳市秦都区川之麻川菜馆的经营人荆某签订了一份《租赁合同》，双方在该合同中约定被告郭某星将位于XXXX小区XX号楼XX号商铺一层面积为304.8的部分租赁给荆某用于餐饮经营。租赁期限自2019年4月1日至2023年1月27日，自2019年4月1日起至2021年4月1日止，每月租金为20300元，租金每半年交纳一次，首次租金为121800元。荆某还应于合同签订之日起五日内向被告郭某星交纳租赁保证金40600元。上述合同签订后，荆某即向被告郭某星交纳了租金121800元、租赁保证金40600元及商铺转让费280000元，并向被告陕西中凯地产运营管理有限公司缴纳了2019年5月28日至2019年8月27日的运营管理费9978元。后，荆某针对该商铺其所租赁的部分进行了装饰装修并制作广告牌、定做排烟罩等用于经营“咸阳市秦都区川之麻川菜馆”，共计花费104210元。   另，被告陕西中凯地产运营管理有限公司与第三人咸阳凯创置业有限责任公司于2017年5月1日签订了《商业物业委托运营管理合同》，该合同约定由第三人咸阳凯创置业有限责任公司全权委托被告陕西中凯地产运营管理有限公司代理XX17号楼1-20号商铺的整体招商和运营管理工作，委托期限自2017年5月1日至2027年4月30日。被告陕西中凯地产运营管理有限公司在运营管理期间提供服务的同时代为催缴租金，必要时可根据第三人咸阳凯创置业有限责任公司与业主签订的租赁合同内容采取相关手段进行催缴，包括但不限于对业主停止相关服务及停水停电等。   被告郭某星与被告陕西中凯地产运营管理有限公司还签订了一份《陈阳新界商铺运营管理协议》，约定被告郭某星承租的XXXXXX号楼XX号商铺运营管理费一个季度为9978元，首期运营管理费应在2018年1月28日前缴纳，后期缴纳时间为下一季度开始计费前五日进行预交。   再查，被告郭某星在租赁XXXXXX号楼XX号商铺期间（转租期间）逾期缴纳房租。2019年7月31日，第三人咸阳凯创置业有限责任公司向被告郭某星发出《催促缴纳商铺租金的通知》，通知被告郭某星尽快缴纳相应商铺租金并办理相关手续。2019年8月11日，因被告郭某星迟迟不予缴纳商铺租金，第三人咸阳凯创置业有限责任公司向被告郭某星发出《关于解除XX商铺租赁合同的通知》。   2019年8月12日，被告陕西中凯地产运营管理有限公司以第三人与被告郭某星的租赁合同已实际解除为由将XX17号楼1-20号商铺大门上锁，导致原告无法正常经营，原告遂于当日停业至今。   再查，被告郭某星在反诉过程中提举了其与案外人签订的租赁合同及案外人出具的证明一份，用以证明因原告的广告牌遮挡了案涉商铺二层窗户的采光，导致案外人解除了与被告郭某星签订的租赁合同，郭某星退回了案外人缴纳的商铺租金250000元的事实，并以此为由反诉要求原告支付其租金损失250000元。   以上事实，有当事人（代理人）陈述、《XX商铺租赁合同》、《商业物业委托运营管理合同》、《陈阳新界商铺运营管理协议》、《催促缴纳商铺租金的通知》、《关于解除XX商铺租赁合同的通知》、银行个人账户交易明细、EMS回执、运营管理费收款收据、照片等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。   本院认为，被告郭某星与第三人咸阳凯创置业有限责任公司签订的《XX商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应为有效。该合同约定由被告郭某星承租第三人位于XX陈杨新界号楼陈杨新界号商铺，双方在该合同中明确约定被告郭某星不得将该商铺擅自转租，而被告郭某星在明知第三人对其针对该商铺的处分权作出限制的情况下，仍与原告签订了转租合同，现因其怠于交纳房租而导致第三人与其解除合同并将该商铺上锁，而第三人亦未对该转租行为予以追认，直接导致原告无法经营，合同目的无法实现，故原告要求确认其与被告郭某星签订的《XX商铺租赁合同》无效之诉请，本院予以支持。原告在案涉商铺内实际经营四个月，故原告要求被告郭某星退还其剩余两个月租金40600元、租赁保证金40600元及转让费280000元之诉请，本院予以支持。因原告在案涉商铺内已实际经营，故原告要求被告郭某星退还其缴纳的自2019年5月28日至2019年8月27日的运营管理费9978元、其为店员租房之费用及三个月的营业损失之诉请，于法无据，本院不予支持。原告为经营需要对案涉商铺进行装饰装修并制作广告牌、定做排烟罩等共计花费104210元，原告要求被告郭某星予以赔偿上述费用之诉请，因原告在该商铺内实际经营四个月，而原告与被告郭某星约定的租赁期限约为45个月，故被告郭某星应按此比例赔偿原告上述费用计94947元。关于原告要求被告郭某星赔偿其为经营而购置器具所花费的52260元一节，因原告当庭陈述其在停业后从案涉商铺运走了部分物品，原告在庭审中也未提举证据证明其购置的器具现在是否仍在商铺内，故原告该项诉请，本院不予支持。   关于原告要求陕西中凯地产运营管理有限公司赔偿其装修费、购置用具费、三个月的经营损失等一节，因陕西中凯地产运营管理有限公司对案涉商铺经营主体的变更并不知情，且该公司将案涉商铺上锁并停止服务的行为发生在第三人与被告郭某星的商铺租赁合同解除之后，该公司在本案中并无过错，其行为与原告的各项损失之间并无因果关系，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告郭某星反诉要求原告支付其租金损失250000元一节，因其当庭提举的证据不足以证明原告存在违约，且系因原告的广告牌遮挡案涉商铺二层采光而导致其损失了房租250000元之事实，故被告的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、第二百二十八条之规定，判决如下：   一、被告郭某星于本判决生效之日支付原告咸阳市秦都区川之麻川菜馆租金40600元、租赁保证金40600元、转让费280000元及装饰装修费94947元。   二、驳回原告咸阳市秦都区川之麻川菜馆的其他诉讼请求。   三、驳回反诉原告郭某星的反诉请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费10302元，由被告郭某星承担7227元，由原告咸阳市秦都区川之麻川菜馆承担3075元；反诉案件受理费2525元，由反诉原告郭某星承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。           审判长范尧                           人民陪审员翟晓战                           人民陪审员娄静                            二0二0年五月二十日                               书记员武蔚   2019040254522019082112   515100          1