广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初79号 原告：南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司，营业场所广西北海市广东南路213号同和水岸香堤小区1号楼1楼，统一社会信用代码：91450500675019527B。 负责人：黄亮。 委托诉讼代理人：陈敬林，男，汉族，1983年12月20日出生，住广西合浦县，系公司员工。 委托诉讼代理人，陈叶锦，男，汉族，1984年4月22日出生，住广西北海市海城区，系公司员工。 被告：陶晓宇，女，汉族，1987年5月16日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区，现住广西北海市。 原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司（以下简称“舜鑫北海分公司”）诉被告陶晓宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舜鑫北海分公司的委托诉讼代理人陈敬林、陈叶锦到庭参加诉讼，被告陶晓宇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告舜鑫北海分公司向本院提出诉讼请求，判令：被告向原告支付物业服务费2858.8元、专项维修基金439.6元、生活垃圾费202.4元、公摊电费177.1元、公摊水费17.8元、水费262.8元、物业服务费违约金3600.6元（违约金按日千分之三的标准计算至2019年10月31日，以后另计）。事实和理由：原告是经开发商北海同和房地产开发有限责任公司委托，享有北海市北海大道东延线313号同和泊湾小区前期物业管理权的具备相应物业管理资质的物业服务企业。被告于2012年7月6日与开发商签订《商品房买卖合同》，并于当年在北海市房产管理局登记备案，是该房屋的合法业主。根据《物权法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等相关法律法规的相关规定，结合《同和泊湾前期物业服务合同》和《临时管理规约》文件约定，被告有按时足额向原告交纳物业服务费的义务，同时还承担据实分摊电费（共用）和水费（共用）的义务。但被告入住后，物业服务费仅交纳到2017年6月，从2017年7月至现在，虽经过原告多次催交，被告却以种种理由拒绝支付。截止2019年10月31日，被告已拖欠物业服务费2858.8元、专项维修资金439.6元、生活垃圾费202.4元、公摊电费177.1元、公摊水费17.8元、水费262.8元、物业服务费违约金3600.6元，以上合计7559.1元。原告认为，被告的欠费行为己经构成违约，不但严重的侵犯了原告的合法权益，最终会损害已交纳物业费业主的利益。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 原告舜鑫北海分公司对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、同和泊湾前期物业服务委托合同（开发商），证明原告具有对同和泊湾小区合法的物业管理服务权；2、同和泊湾前期物业服务合同、临时管理规约，证明被告认可及知情前期物业服务合同的条款，也应当履行的权利和义务，被告拒绝交纳物业费等费用，已构成违约；3、业主购房合同、个人身份证，证明该房屋属告所有，被告为该房屋产权人；4、委托书（北海工业园管理委员会），证明同和泊湾住户每月的垃圾清理费由原告代为收取，每户每月8.8元；5、陶晓宇收费通知单，证明原告原告每月发收费通知单告知被告当月应当交纳的物业费及交费时间。截止至2019年10月31日，被告拖欠原告物业费等费用累计己达7559.1元；6、陶晓宇2017.7.1-2019.10.31欠费明细，证明1.物业服务费及各项费用欠费时长及计算明细；2.违约天数及违约金计算公式及标准。2017年7月1日至2019年10月31日止被告拖欠物业费、维修资金、公摊水费、公摊电费、垃圾费、违约金，合计7559.1元；7、营业执照（副本）、法人代表身份证明，证明原告具体有独立合法经营资格，可从事开展经营物业管理服务。 被告陶晓宇未作书面答辩，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有 答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和对原告提供的证据进行质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提交的证据予以确认。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2011年8月1日，南宁舜鑫物业服务有限责任公司与案外人北海同和房地产开发有限公司签订一份《同和泊湾前期物业服务委托合同》，约定南宁舜鑫物业服务有限责任公司为同和泊湾项目提供前期物业服务。 2012年7月6日，被告陶晓宇与案外人北海同和房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》一份，主要约定由被告购买北海市北海大道东延线同和泊湾小区房屋，建筑面积78.55平方米。2014年1月10日，原告舜鑫北海分公司（乙方）与被告陶晓宇（甲方）签订了《同和泊湾前期物业服务合同》，主要约定：1、乙方对甲方所在北海市北海大道东延线同和泊湾小区提供物业服务，服务期限自房屋出售之日起至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业服务委托合同》之日止；2、小高层住宅按建筑面积1.3元/平方米/月收取物业费、按每月每平方米0.2元计收住宅专项维修资金；3、甲方应于入伙（即按照《购房合同》内约定的交付时间或实际通知交付时间，两者以现发生者为准）之日起，以现金形式预缴为期半年的物业管理服务费、其他公摊费用和代收费用之后，以半年为周期，分别以现金或银行划账代扣形式预缴当期半年度的费用；4、甲方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，乙方有权要求甲方限期交清并从逾期之日起每天按应交费总额的3‰交纳违约金，逾期超过30天则加倍支付违约金；5、合同还约定了其他相关内容。 2016年3月24日，广西北海工业园区管理委员会市政管理局向同和泊湾小区各业主出具一份《委托书》，载明其委托原告舜鑫北海分公司代为收取同和泊湾小区住户的垃圾清理费（收费标准为8.8元/户）。 原告分别于2018年8月9日、2019年9月9日向被告发出《物业催费函》，催交物业费。被告所拖欠的各项费用如下：2017年7月至2019年10月期间的物业服务费2858.8元（1.3元/平方米×78.55平方米×28个月）、专项维修资金439.6元（0.2元/平方米×78.55平方米×28个月）、垃圾费202.4元（8.8元/月×23个月）、公摊电费177.1元、公摊水费17.8元、水费262.8元。 本院认为：被告陶晓宇与原告舜鑫北海分公司签订的《同和泊湾前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同约定向原告支付物业费等相关费用，为此，原告起诉请求被告支付2017年7月至2019年10月期间的物业服务费2858.8元、专项维修基金439.6元、垃圾费202.4元、公摊电费177.1元、公摊水费17.8元、水费262.8元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。按上述合同中“以半年为周期，分别以现金或银行划账代扣形式预缴当期半年度的费用，未按期交纳的，从逾期之日起每天按应交费总额的3‰交纳违约金”的约定，本案中，双方约定的违约金明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，被告陶晓宇应向原告支付违约金（违约金计算：以每半年应付物业管理服务费612.6元为基数，分别按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2017年7月1日起逐半年分段计至2019年10月31日止；以2858.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年11月1日起计至实际清偿之日止）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告陶晓宇支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司2017年7月至2019年10月期间的物业服务费2858.8元、专项维修基金439.6元、垃圾费202.4元、公摊电费177.1元、公摊水费17.8元、水费262.8元及违约金（违约金计算：以每半年应付物业管理服务费612.6元为基数，分别按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2017年7月1日起逐半年分段计至2019年10月31日止；以2858.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年11月1日起计至实际清偿之日止）； 2、驳回原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，公告费260元，两项合计310元，由被告陶晓宇负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  罗传晖 二〇二〇年六月四日 法官 助理  黄乐婷 书 记 员  陈文姗