西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12904号原告：乔国宁，女，1965年12月3日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：宋霞，陕西仁和万国律师事务所律师。 被告：陕西瑞新升置业有限公司，住所地西安市雁塔区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9519。法定代表人：杨武，系该公司执行董事兼总经理。第三人：陕西瑞新升实业集团有限公司，住所地西安市莲湖区,统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9723。法定代表人：杨武，系该公司执行董事兼总经理。原告乔国宁与被告陕西瑞新升置业有限公司、第三人陕西瑞新升实业集团有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔国宁及其委托诉讼代理人宋霞到庭参加诉讼，被告陕西瑞新升置业有限公司、第三人陕西瑞新升实业集团有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔国宁向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的67号《瑞新升商业广场公寓认购合同》无效；2.依法判令被告向原告退还购房款300200元；3.本案受理费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2014年3月28日，原告乔国宁与第三人陕西瑞新升投资有限公司签订编号A14-02075、A14-02076《投资借款协议》分别借款10万元;签订编号A14-02074号《投资借款协议》借款15万元; 2014年4月29日，签订编号为A14-02918、A14-02919《投资借款协议》分别借款4万元;2014年5月4日,签订编号为A14-03120《投资借款协议》，借款3万元。2014年6月5日签订编号为A14-04009号《投资借款协议》，借款4万元。2014年6月25日，签订编号为A14-04559号《投资借款协议》借款10万元，以上借款共计60万元，借期一年。2015年6月15日,原告收到第三人还款2万;6月23收到还款1万元，7月11收到还款1万元，7月22收到1.5万，8月10日收到1万，8月19日收到1万，共7.5万元。因原告不断催要还款,第三人遂将被告所有的瑞新升大厦中南楼10层17号和20号公寓转让给原告抵债，2015年5月12日，原、被告签订67号《瑞新升商业广场公寓认购合同》:约定购房款为300200元,2015年12月31日前交房;2015年8月10日，原、被告签订109号《瑞新升商业广场公寓认购合同》:约定购房款为245000元，2016年12月31日前交房。但是截止起诉之日，被告未依约向原告交付房屋。经了解，涉案房屋未取得商品房预售许可证,被告亦非涉案房屋所有权人，依法该两份《认购合同》无效，原告多次向被告及第三人要求退还购房款无果，故诉至贵院，望判入所请!2019年5月30日原告乔国宁申请追加陕西瑞新升实业集团有限公司为第三人，并要求判令第三人承担连带还款责任及与被告共同承担本案案件受理费、公告费等诉讼费用。被告陕西瑞新升置业有限公司未作答辩。第三人陕西瑞新升实业集团有限公司未作陈述。经审理查明，原告与陕西瑞新升实业集团有限公司（陕西瑞新升投资有限公司）于2014年3月28日签订了编号为A14-02074、A14-02075两份借款协议书，陕西瑞新升实业集团有限公司共计向原告借款180000元，借款期限自2014年3月28日至2015年3月28日止，共计12个月。2014年5月4日双方又签订了编号为A14-03120的借款协议书，陕西瑞新升实业集团有限公司共计向原告借款100000元，借款期限自2014年5月4日至2015年5月4日止，共计12个月。原告向陕西瑞新升实业集团有限公司给付了借款，陕西瑞新升实业集团有限公司向原告出具相应的收据。2015年5月11日，陕西瑞新升实业集团有限公司出具编号为9的《对接单》，载明：“合同号为A14-02074、A14-02075、A14-03120,姓名乔国宁，证件号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，本金280000元，到期未付利息20200元，合计300200元。”，该《对接单》由原告签字确认。2015年5月20日，原告乔国宁（买受人）与被告陕西瑞新升置业有限公司（出卖人）签订《瑞新升商业广场公寓认购合同》，该合同约定：“第一条，出卖人以出让方式取得位于XX路XX号土地产权，该地块土地面积为7080.18㎡，规划用途为商住，土地使用年限自2011年5月20日至2061年5月19日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为‘瑞新升商业广场’；第二条，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的南楼，10层17号公寓；第三条，出卖人与买受人约定按照建筑面积计算，该公寓单价为每平方米7010.75元，总金额（人民币）叁拾万零二百元整；第四条，买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人2015年5月12日付清全部认购款，即实际付款总额为人民币大写（小写300200元）叁拾万零二百元整。”，被告所售房屋未取得商品房预售许可证。另查明，陕西瑞新升实业集团有限公司与被告陕西瑞新升置业有限公司的法定代表人均为杨武。陕西瑞新升实业集团有限公司变更前的企业名称为陕西瑞新升投资有限公司。上述事实，有借款协议书、收据、对接单、商铺认购合同、（2015）雁民初字第06677号民事判决书及庭审笔录等相关证据在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，（2015）雁民初字第06677号生效民事判决书认定出卖人陕西瑞新升置业有限公司未取得商品房预售许可证及其他证书，本案中原告提交的证据显示原告于2020年5月28日在西安市商品房现售项目公示平台及预售项目公示平台查询“瑞新升商业广场”，查询结果均为零。根据原告陈述结合原告提交的证据，本院认定出卖人陕西瑞新升置业有限公司未取得商品房预售许可证。被告及第三人经公告送达开庭传票，未到庭参加诉，亦未提交书面答辩、陈述意见及反驳证据，视为其放弃举证、质证、抗辩及陈述的权利，应自行承担相应的不利法律后果。出卖人未取得商品房预售许可证的，买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。原、被告所签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》中约定了商品房买卖合同的必要条款，明显具有商品房买卖合同的性质，且被告在庭审中表示其所售房屋并未取得商品房预售证明，故原、被告所签订的《瑞新升商业广场商铺认购合同》因违反法律强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告向陕西瑞新升实业集团有限公司借款后，陕西瑞新升实业集团有限公司向被告陕西瑞新升置业有限公司出具《对接单》，将其所借原告本息共计300200元移转给被告陕西瑞新升置业有限公司，即被告同意以原告出借给陕西瑞新升实业集团有限公司的借款，抵付原告购买被告公寓的价款。原、被告所签订《瑞新升商业广场商铺认购合同》中也明确载明原告已付清全部认购款300200元，现对于原告要求被告陕西瑞新升置业有限公司向原告退还购房款300200元的请求，本院依法予以支持。至于第三人陕西瑞新升实业集团有限公司其已将其对原告所欠债务转移至被告陕西瑞新升置业有限公司作为购房款，原、被告均同意该债务的转移，《瑞新升商业广场商铺认购合同》原告与第三人陕西瑞新升实业集团有限公司之间不存在债权债务关系，故原告要求第三人承担连带还款责任的诉请，本院依法不予支持。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告乔国宁与被告陕西瑞新升置业有限公司于2015年5月20日所签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》无效。二、被告陕西瑞新升置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告乔国宁退还购房款300200元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告乔国宁其他诉讼请求。案件受理费5803元，公告费820元，由被告陕西瑞新升置业有限公司负担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并向原告支付6623元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审 判 长   雷    君审 判 员   杨    博审 判 员   刘    静 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员   张 石 磊 打印：扈艳红        校对：张石磊      2020年  月  日送达1