四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初336号 原告：仁寿县方家镇金鸡村3组（原仁寿县方家镇发明村3组），住所地：四川省仁寿县方家镇金鸡村3组。 负责人：吕志中，组长。 委托诉讼代理人：刘淑英，四川铁韬律师事务所律师。 被告：吕华良，男，1973年11月23日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告仁寿县方家镇金鸡村3组与被告吕华良土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告仁寿县方家镇金鸡村3组及其委托诉讼代理人刘淑英和被告吕华良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告仁寿县方家镇金鸡村3组向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年9月10日签订的《农村土地承包经营权出租合同》；2.判令被告支付尚欠原告的土地租金52276.6元（其中村民的土地86.297亩，每亩550元，2019年一年，共计47463.35元，生产队土地2.188亩，每亩550元，2016年、2017年、2018年、2019年，四年，共计4813.6元）；3.判令被告支付原告违约金12157.8元（面积88.48亩，3个月的租金）；4.复耕费87000元（其中鱼塘复耕费30000元、公路复耕费15000元、蓄水池复耕费2000元、土地复耕费30000元）；5.被告承担本案的诉讼费、保全费等。诉讼过程中原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告土地租金56633元。事实和理由：原、被告于2016年9月10日签订《农村土地承包经营权出租合同》，合同约定：“一、出租土地基本情况和用途甲方自愿将位于曲江镇发明村××土地84.462亩出租给乙方；出租土地为农业用途。二、出租期限自2016年9月1日至2029年8月31日，共13年。三、出租价格与支付方式乙方每年、每亩现金550元按年支付，年租金46454.1元人民币，每年3月31日前支付给甲方组长给吕志中，由组长统一发给社员（2016年9月1日至2017年3月31日例外）。四、违约责任乙方如不能按时支付租金，时间超过1月甲方有权收回土地，并支付3个月的土地租金作为违约金。2、如果乙方将土地改造完成，每年按合同约定按时支付租金，甲方不得无故终止合同，甲方如果提前终止合同，则需赔付乙方土地改造的相关费用和造成的经济损失。”。《农村土地承包经营权出租合同》签订后，原告实际交付给被告土地88.48亩（其中村民土地86.27亩、集体土地2.1888亩），被告收到土地后随即按照其经营目的对土地进行了改造，修建鱼塘、公路、蓄水池、整体开挖等，并按照实际收到的土地亩数支付了2016年、2017年、2018年村民的土地租金，可是被告随即找出各种借口不再支付，原告方多次派出代表与其沟通均无果。无奈中，原告请求曲江镇人民政府进行调解，经调解被告仍然据不履行自己的合同义务，并多次与村民发生纠纷。被告的以上行为已经违反了合同的约定，导致原告的合同目的已经无法实现，原告为维护自己的合法权益，遂具状诉来本院，提出上述诉讼请求。 被告吕华良辩称，与原告方签订出租合同租用土地，租金给付至2019年3月31日，2019年3月31日以后没有给付租金属实，被告方未给付租金系因原告严重违约，第一，合同约定的面积是84.462亩，不包含李长君（音译）和集体的土地，李长君的土地是单独租用的，集体土地是当时双方口头协商免费给被告的。原告方并未将约定的84.462亩土地完全交付给被告，被告多次交涉将刘立本与吕能成的土地交付给被告，但村上均未调解好，被告至今未完全取得合同约定的土地，导致被告不能维持生产经营。第二，原告在未征得被告同意的情况下，私自将租赁的土地调整给吕宗辉等人种蔬菜4年之久，还将被告租赁的土地划拨给辜志军，弥补生产队安装变压器占用的耕地，还将租赁的土地原属于刘立本的收回给社员刘立柱耕作，原告的上述行为严重违约，被告多次要求原告整改均无果。第三，2019年4月原告组织村民丈量、划分土地导致被告无法正常生产经营，并且有部分村民已经在耕种了，被告种植的果树被村民挖掉，修建的鱼塘的鱼也被村民打捞了，其行为已表明原告事实上已经认定土地被收回，租赁土地上的资产可以自由处置。被告不同意解除合同，要求原告继续履行合同，将被告租用的土地完全交付给被告并赔偿被告的经济损失。原告严重违约，被告不存在违约的情形，双方合同并未对复耕费用进行约定，且被告租赁土地时，土地已经杂草丛生，被告对土地进行了整改，在第一次给付租金的时候按4个月的租金补贴了原告土地改造费用，原告要求被告支付违约金、复耕费于法无据，请法院依法驳回原告的诉讼请求，并要求原告按照合同要求将土地完整的交付给被告，对私自调整土地等违约行为造成的经济损失进行赔偿，对不正当冻结被告银行账户造成被告其他经营行为遭受的损失进行赔偿。 本院经审理认定事实如下：2019年10月22日，仁寿县乡镇行政区划调整改革将曲江镇、方家镇合并，设立方家镇，原仁寿县曲江镇发明村3组变更为仁寿县方家镇发明村3组。2020年5月27日仁寿县乡镇（街道）村级建制调整方家镇发明村、金古村合并，设立金鸡村，原仁寿县方家镇发明村3组变更为仁寿县方家镇金鸡村3组。 2016年9月，仁寿县曲江镇发明村3组组长吕志中（甲方）与被告吕华良（乙方）签订《农村土地承包经营权出租合同》，该合同约定“一、出租土地基本情况及用途甲方自愿将位于曲江镇发明村××土地84.462亩出租给乙方；出租土地为农业用途。二、出租期限自2016年9月1日至2029年8月31日，共13年。三、出租价格与支付方式乙方每年、每亩现金550元按年支付，年租金46454.1元人民币，每年3月31日前支付给甲方组长给吕志中，由组长统一分发给社员。（2016年9月1日-2017年3月31日例外）。四、违约责任1、乙方如不能按时支付租金，时间超过1月甲方有权收回土地，并支付3个月的土地租金作为违约金。2、如果乙方将土地改造完成，每年按合同约定按时支付租金，甲方不得无故终止合同，甲方如果提前终止合同，则需赔付乙方土地改造的相关费用和造成的经济损失。”。原告的负责人吕志中和被告吕华良分别在该合同签字按手印，仁寿县曲江镇发明村村民委员会在该合同上加盖公章。 合同签订后，被告取得租赁土地（不含刘立本、吕能成的）的土地承包经营权并进行了相应的整改。被告向吕中成、吕中海、辜文军等39人（不含刘立本、吕能成）支付了2016年9月1日至2019年3月31日的土地租金，2019年3月31日后的租金未给付。刘立本（0.397亩）、吕能成（0.383亩）的土地未交付给被告，被告亦未向二人支付过土地租金。 上述事实，有原告向本院提交的身份信息证明、《农村土地承包经营权出租合同》原件、会议记录原件、土地明细原件、照片等和被告提供的委托书复印件、短信截屏照片、通话录音、付款明细复印件、租户合同土地明细复印件、照片、视频等证据以及当事人、证人的当庭陈述予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”的规定。本案案由应为土地承包经营权出租合同纠纷。本案中，村小组负责人吕志中在签订合同之前取得了出租村民的授权，被告亦认同吕志中作为村小组法人代表村小组签订合同，仁寿县曲江镇发明村村民委员会亦在合同上盖章见证，虽然合同列明的甲方为吕志中，但结合合同内容与双方的真实意思表示，合同的双方应为仁寿县曲江镇发明村3组与吕华良。双方签订的《农村土地承包经营权出租合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。合同中“乙方如不能按时支付租金，时间超过1月甲方有权收回土地”的约定，系双方约定原告解除合同的条件，该约定系赋予原告解除合同的权力，并非原告的合同义务。当约定解除合同的条件成就时，原告可选择解除合同亦可选择放弃解除权继续履行合同。庭审中，双方均认可双方至今未解除合同，结合镇干部多次组织双方进行调解，调解中原告要求被告履行合同义务给付租金，被告要求原告改正违约事项的事实，证明原告放弃了约定解除权要求被告继续履行合同。被告依出租合同取得相应土地的承包经营权，被告理应按约定给付土地租赁费用。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，现被告对租赁土地未再继续进行耕种，亦未按约定给付土地租赁费，双方合同目的不能实现，故原告要求解除双方签订的《农村土地承包经营权出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告是否应当向原告支付2019年4月1日至2020年4月30日的土地租金以及租金的具体计算方式。被告辩称因原告违约未将租赁土地完全交付，并擅自调整、划拨、收回租赁的土地，才不向原告继续支付租金。第一，对于租赁土地未完全交付抗辩不支付实际租用土地租金的理由是否成立。双方合同仅约定租赁土地面积为84.462亩，未载明具体出租的村民以及土地面积的组成。原告主张交付的土地面积为88.485亩（村民土地86.297亩、集体土地2.188亩）。原告向本院提交的明细扣除集体、李长君、刘立本、吕能成的土地面积为83.265亩与原告的陈述不符。被告称交付了村民土地83.682亩，有0.78亩未交付，原告有交付给被告集体土地，但具体面积不清楚，且双方口头约定集体土地不支付租金。被告提供的租户合同土地明细，原告予以认可，该清单载明的41户村民（双方均认可李长君的土地在合同之外）的土地面积总和为84.462亩，与被告的陈述相符，本院对被告提交的租户合同土地明细予以采信。刘立本和吕能成的土地在合同约定的范围内，被告未实际取得该土地，也未向刘立本和吕能成支付租金，原、被告已履行合同两年多，被告也未通过法律途径主张自己的权利，结合该部分面积0.78亩不足总面积的1%，被告以此抗辩不支付实际出租土地租金的理由不成立。第二、原告是否私自调整、划拨、收回土地。针对被告陈述吕宗辉的土地是出租过，解除协议后吕宗辉出租的土地仍是被告耕种，但另外划地给吕宗辉是管理人员和村上的人调的，吕志中在场同意的，未经被告同意，被告是事后才知晓的，并且2018年被告未再耕种吕宗辉的土地，要求村小组将该部分土地调整回来。庭审中，被告的陈述以及证人证言能证实吕江成（音译）系被告的管理人员，该部分土地系吕江成和村上的人一起调整的，即便调整土地事宜被告不知情，但调整土地时被告方的管理人员在场，原告有理由相信该行为是获被告同意或默许的。针对修建变压器调整土地。集体修建变压器是为了公众利益，但占用的其他村民的土地并非被告租用的土地，原告称被告租用的土地含集体土地，因无其他土地可进行调整，就将被告租用的集体土地部分调整了0.1亩给其他村民。村小组作为本案合同的甲方的同时还是村民自治组织，因修建公共设施而调整土地的行为系原告履行村民自治的行为，而并非原告履行相关民事责任的行为，对于该调整行为本案中不予审查，被告如认为原告的该行为侵犯了其相关权利可另行主张。该部分土地涉及面积为0.1亩，被告未实际取得，被告不承担支付该部分土地租金的责任。第三、原告是否私自丈量、分配被告租赁的土地，处置租赁土地上的资产。被告向本院提供了通话录音、照片、视频资料，该录音显示吕志中曾经想要分配土地，但未实际分配，原告未实际收回土地。被告向本院提供的照片和视频资料无法证实耕种、打捞鱼塘的行为人系出租土地的村民。被告对租赁土地有承包经营权，如有侵权行为的发生，被告可通过法律途径保障自己的合法权益，被告的该项抗辩理由不成立。故被告应按合同约定向原告支付尚欠的租金。对于租金的具体计算方式。被告未取得刘立本（0.397亩）和吕能成（0.383亩）的土地，该部分土地不应支付租金。集体土地部分，结合前3次被告给付租金的明细，被告未支付过该部分土地的租金，原告未向本院提供充分的证据证明双方对该部分土地约定了租金，对原告主张该部分租金的请求不予支持。李长君的土地，当事人的陈述及证人证言均证实该部分土地未在合同约定范围内，对于该部分租金，双方可自行协商或权利人另行主张，本案中不予审理。本院确定面积为：84.462亩（合同约定面积）-0.397亩（刘立本）-0.383亩（吕能成）-0.1亩（变压器占用土地调整面积）=83.582亩。合同约定租金按年支付，即便2019年4月1日后被告未耕种租赁土地，但双方均未解除合同，双方应按合同约定履行义务，被告未耕种的行为是其自身对承包经营权的处分，不能以此抗辩不支付租金。结合本院组织双方查看现场的情况看，在2020年4月1日后，村民已陆续收回土地进行耕种，根据公平原则本院确定租金从2019年4月1日计算至2020年3月31日即按一年计算为45,970.1元。 关于违约金。虽然双方对违约责任进行了相关约定，但被告自始至终未完全取得合同约定面积的土地承包经营权，原告亦有违约行为，且合同中赋予了原告有约定解除权，被告超过一定期限支付租金时，原告放弃行使解除权其应对被告违约造成的损失承担相应的责任，故对原告主张被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于复耕费。原告在与被告签订合同时应当预见，被告取得土地承包经营权后将改变原有土地的状态，双方在合同中未对复耕等事项进行相关约定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告仁寿县方家镇金鸡村3组与被告吕华良于2016年9月10日签订的《农村土地承包经营权出租合同》于2020年6月18日解除； 二、被告吕华良于本判决生效后十日内向原告仁寿县方家镇金鸡村3组支付租金45,970.1元； 三、驳回原告仁寿县方家镇金鸡村3组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3,328元，由被告吕华良负担，于本判决生效之日缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  吴 娟 审 判 员  刘阳春 人民陪审员  李 燕 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  方婉怡