海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初113号 原告：张某1，男，1976年1月10日出生，汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：张某2（系原告的父亲），男，1949年11月22日出生，汉族，住吉林省梅河口市，现住海南省琼海市。 被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。 法定代表人：李某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师事务所实习律师。 原告张某1与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处海南分公司）、海南万国投资有限责任公司（以下简称万国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张某2，被告南洋瑞华公司、八大处海南分公司、万国公司的共同委托诉讼代理人吴某、洪某到庭参加诉讼。2020年4月23日，本院以（2020）琼9002民初113号民事裁定书裁定驳回原告对八大处海南分公司、万国公司的起诉。本案现已审理终结。 原告张某1向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金20921.76元。事实和理由：原告于2015年10月24日在琼海市嘉积镇白石岭美岭湖小区购买被告南洋瑞华公司开发的住宅楼17栋604室，面积75.92平方米，购房款总价484309元。被告南洋瑞华公司于2015年10月24日交房，原告入住后，被告南洋瑞华公司于2018年12月26日为原告办理了产权登记。按照购房合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书…如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告未在730日内为原告办理房屋权属证书，应向原告支付约违约金20921.76元。违约金计算方式为：原告买房总价款484309元，于2015年10月24日交房，办证日为2018年12月26日，除去730日办证时间，违约天数432天，按日万分之一计付违约金为20921.76元。被告提供的免责承诺书是其单方制作后在发放不动产权证书时要求原告签名的，是在诱骗、受胁迫的情形下的,原告对该承诺书的内容不知晓，承诺书要求原告放弃追究被告的违约责任，显失公平。为了维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告南洋瑞华公司答辩称,一、原告向被告出具了《免责承诺书》，自愿承诺放弃追究被告的违约责任。在原告已免除追究被告违约责任的条件下，又反悔而要求被告支付逾期办证违约金的行为，违反了诚实信用原则，不予支持。二、被告对原告所述双方签订房屋买卖合同、交接房屋及办理产权证等事实无异议。交房后，被告立即着手准备办证相关资料，但2015年11月6日，琼海市不动产登记中心挂牌成立，并于2016年4月28日正式受理不动产权证登记业务，实行二证合一，办理不动产权证。此时被告按照购房合同约定继续为原告办理不动产权证书的合同目的已不能实现。办证制度的变化，导致被告无法向房管局递交房屋登记资料，只能向不动产登记中心申请办理不动产权证。按不动产登记中心的要求须先申请办理土地分割，待土地分割完成后，才能申请办理不动产权证。为此，被告积极开展办证工作，不动产登记中心于2018年12月26日办好原告的不动产权证书。在被告已为原告办理不动产权证的情况下，不能以房屋权属证书约定的730日办证期限确定被告是否逾期办证，而应将原办理房屋权属证书及土地证的期限合并计算，即1270日。被告于2015年10月24日向原告交付房屋，按照1270日办证期限计算，被告仅需在2019年4月16日前为原告办理完不动产权证。被告已于2018年12月26日为原告办理不动产权证，不存在违约情形。三、涉案合同系由原告及被告南洋瑞华公司签订，八大处海南分公司与万国公司均非购房合同签订主体，不属于合同相对方，购房合同仅对原告及被告南洋瑞华公司产生法律约束力，对八大处海南分公司与万国公司不产生法律约束力。原告依据购房合同要求八大处海南分公司、万国公司与被告南洋瑞华公司共同承担违约责任，没有事实根据和法律依据，依法应驳回对八大处海南分公司及万国公司的起诉。 对争议的事实，被告提交了《免责承诺书》证明原告承诺免除其违约责任的事实。经本院组织当事人进行证据交换和质证，原告以是在诱骗、受胁迫的情形下签名的为由对该证据的合法性提出异议，而该承诺书除了承诺的内容，尚有当事人姓名、身份证号码、所购房屋的房号以及承诺人、签署日期等需由承诺人签名，且原告未能提供系诱骗、受胁迫的证据予以证明，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，依法采信其证明效力。 本院经审理认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营的企业法人。2015年4月8日，原告购买被告开发位于白石岭风景区美岭湖小区住宅楼A17幢604房，双方签订了《琼海市商品房买卖合同》，原告支付了购买房484309元。2015年10月24日双方办理了交房手续。合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。2018年12月26日，被告为原告涉案房屋办理了不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。2020年1月2日，原告以被告及八大处海南分公司、万国公司为共同被告办理不动产权证书超过约定期限构成违约为由向本院提起诉讼。而八大处海南分公司系北京八大处房地产开发集团有限公司的分公司，八大处海南分公司系万国公司的股东，万国公司系被告南洋瑞华公司的股东，不是签订本案商品房买卖合同的当事人，不是本案适格主体。 另查明，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。被告为原告办好不动产权证书后交付该证书给原告的父亲张某2时，将事先制作的《免责承诺》交给原告的父亲张某2代原告签名，该承诺书载明：被告已经如约给原告所购买的房屋履行了不动产权证办理和房屋交付的义务，本人承诺与被告就本商品房办证和交付事宜再无其他争议和纠纷，自愿放弃此前或者以后可能向被告主张的一切权利，不再追究被告的违约责任。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷，争议的主要焦点是：一、被告南洋瑞华公司是否存在违约情形；二、原告出具的免责承诺书是否合法有效。关于第一个争议焦点问题。被告是否存在违约情形。本案中，原告主张被告逾期办理房屋权属证书已构成违约、要求被告承担违约责任，双方由此产生争议。而是否构成违约，必须以双方签订的合同约定的条款、被告是否存在过错予以确认。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以730日计还是以1270日计的问题。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2015年4月8日签订买卖合同，虽然在合同中约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款存在瑕疵,而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即1270日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。被告自2015年10月24日交房至2019年4月16日为办证期限，被告于2018年12月26日为原告办理了不动产权证，未超过双方约定的办证1270日的期限。因此，原告主张被告存在违约，与事实不符，其要求被告承担违约责任，没有事实根据，依法不予采纳。关于第二个争议焦点问题。本案中，原告的父亲张某2代原告领取涉案房屋产权证，并代原告签署一份免责承诺书，承诺自愿放弃此前或者以后可能向被告主张的一切权利，不再追究被告的违约责任。但是原告并未授权给张某2，且该免责承诺书未经原告追认，故张某2代原告签署的免责承诺书，对原告不发生效力。被告以原告已承诺免除其逾期办证违约责任为由，主张不应承担违约责任的辩解意见，依法不予采纳。 综上所述，原告对其主张被告违约的事实，所举证据不足以证明，依法应承担不利的法律后果；请求判令被告支付违约金，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张某1的诉讼请求。 案件受理费324元，减半收取计162元，由原告张某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年六月二日 法官助理  钟兴珠 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用的原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。