福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初122号 原告：刘梨俤，男，1982年2月17日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：曹琳，福建枫桦律师事务所律师。 被告：黄宝丁，女，1981年3月26日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：张盛利，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳源，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 原告刘梨俤与被告黄宝丁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂于2020年5月13日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘梨俤及其委托诉讼代理人曹琳，被告黄宝丁的委托诉讼代理人张盛利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘梨俤向本院提出诉讼请求：1.请求确认刘梨俤与黄宝丁于2018年9月27日签订的《存量房买卖合同》有效；2.判令刘梨俤、黄宝丁继续履行《存量房买卖合同》；3.请求确认坐落于梅列区房产归刘梨俤所有，该房产价值人民币180万元；4.判令黄宝丁立即办理上述房产的贷款解押手续；5.判令黄宝丁立即将上述房产的产权变更登记至刘梨俤名下；6.判令黄宝丁支付违约金人民币54000元给刘梨俤（按本金108万元为基数，每日万分之五，从2019年9月24日起计算至2020年1月2日，从2020年1月3日起的违约金由法院继续计算至黄宝丁履行完毕判决之日止）；7.判令黄宝丁承担刘梨俤为实现债权所支付的律师代理费15000元及保全费5000元；8.判令黄宝丁承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2018年9月27日，刘梨俤与黄宝丁签订《存量房买卖合同》一份，约定黄宝丁将坐落于梅列区房产一套（以下简称上述房产）出售给刘梨俤，双方约定：上述房产的购房款为108万元，刘梨俤分期支付给黄宝丁，黄宝丁将其中50万元用于办理涉案房屋的贷款解押手续，上述房产的交房时间为2018年9月28日前，黄宝丁应将上述房产的不动产权证交付给刘梨俤，并于2019年12月30日前将上述房产的产权变更登记至刘梨俤名下；另外，双方还对房产情况、税费承担方式、履约保证、学位情况及违约责任等内容进行详细约定。合同签订后，刘梨俤依约支付定金人民币5万元及首付款人民币50万元，并且按约定每三个月支付人民币1万元给黄宝丁，至今刘梨俤共支付黄宝丁购房款人民币59万元。黄宝丁于2018年10月1日将上述房产交付给刘梨俤，刘梨俤进行装修后居住至今。2019年9月23日，黄宝丁办理上述房产的不动产权证，但其未按约定将不动产权证交付给刘梨俤，更未将50万元用于办理上述房产的贷款解押手续，导致上述房产至今仍未解押。为此，刘梨俤以微信、电话等形式多次催促黄宝丁交付产权证并办理解押手续，但黄宝丁均以各种理由拖延履行。现合同约定的办理产权变更登记手续的期限已经届满，黄宝丁仍以无法落户等理由拒绝将上述房产的产权变更登记至刘梨俤名下。刘梨俤认为，刘梨俤与黄宝丁签订的《存量房买卖合同》合法有效，其作为购房者，已经支付50%以上的购房款，且装修、居住至今，刘梨俤系上述房产的产权人，黄宝丁应当立即办理上述房产的贷款解押手续，并将上述房产变更登记至刘梨俤名下，但因黄宝丁收到购房款50万元后，未按约定办理上述房产的贷款解押手续，故刘梨俤要求将剩余购房款直接用于办理上述房产的解押手续。按照《存量房买卖合同》的约定及法律规定，黄宝丁的上述行为已经构成违约，其应当支付违约金给刘梨俤，还应当赔偿刘梨俤由此造成的所有损失，并承担刘梨俤所支付的律师代理费。 黄宝丁辩称，一、刘梨俤要求“确认坐落于梅列区房产（下称“案涉房产”）归刘梨俤所有”的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。刘梨俤基于案涉合同仅享有合同之债的请求权，案涉合同尚未履行完毕，刘梨俤对案涉房产尚未取得物权，刘梨俤诉求确认物权没有事实及法律依据。在黄宝丁尚未通过办理过户登记将案涉房屋的所有权转移给刘梨俤或其他第三人的情况下，房屋的所有权依然归黄宝丁所有，即便黄宝丁与刘梨俤于2018年9月27日签订了《存量房买卖合同》（下称“案涉合同”），在合同并未履行完毕时，刘梨俤也仅基于该份合同对黄宝丁享有合同之债的请求权，而非物权请求权，据此，刘梨俤要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。 二、刘梨俤要求继续履行案涉合同、办理房产贷款的解押手续、将案涉房产产权变更登记至刘梨俤名下的诉求不应予支持。 1.刘梨俤存在逾期支付购房款的情形，已违反案涉合同约定，黄宝丁有权解除合同。①案涉合同第七条规定，刘梨俤应于2018年10月30日前向黄宝丁支付定金、首付款、第二笔首付款共计55万元，但刘梨俤于2018年10月30日前仅支付了共计47万元的款项，刘梨俤逾期付款已经构成违约，黄宝丁有权追究刘梨俤的违约责任，并依法依约解除合同。②刘梨俤案涉合同第七条第四款约定：“买方自2018年12月31日起每三个月向卖方支付人民币（大写）壹万元（￥10000.00），该笔款项将在最后一次付款时冲抵购房款。”依据合同约定，刘梨俤应当于2019年12月31日前向黄宝丁支付1万元购房款，但刘梨俤仅于2018年12月31日、2019年4月3日、6月30日、9月30日分别支付四笔1万元款项，2019年12月30日前应付的1万元及以后每三个月的1万元款项至今未付，刘梨俤逾期支付合同约定的1万元购房款的行为已经构成违约，黄宝丁有权追究刘梨俤的违约责任，并依法依约解除合同。 2.刘梨俤拒绝承担办理案涉房产过户所需相关费用，违反合同义务，黄宝丁有权追究刘梨俤的违约责任，并依法依约解除合同。2018年9月27日，刘梨俤与黄宝丁签订了案涉合同，案涉合同第五条约定：“买方承担：卖方名下过户（更名）到买方名下所产生的所有的税费、手续费。”据此，除应付的全部购房款外，刘梨俤还应当负担案涉房屋办理过户登记所需的全部费用。2019年9月9日，黄宝丁从税务机关处得知办理案涉房屋房产证需缴纳契约税13856.21元，并将该情况告知刘梨俤，但刘梨俤以该些费用已包含在购房款内为由，拒绝承担税费，导致黄宝丁自行垫付契税费用，刘梨俤该行为已经构成违约，在刘梨俤实际履行合同义务之前，黄宝丁无法为刘梨俤办理过户登记。 3.即便刘梨俤不存在前述违约行为，黄宝丁也有权依合同约定行使合同解除权。案涉合同第十二条第2款约定：“买卖双方任何一方违约导到合同解除的……”，第十二条第3款约定：“因卖方原因导致合同解除的，买方有权要求卖方支付合同第七条第一点的定金事项、违约金以及房屋装修的全部费用”，从前述合同条款约定可知，双方约定了卖方（黄宝丁）的无条件解除合同的权利，只不过是合同解除后，无故解除合同方应承担违约责任。 4.黄宝丁在合同订立之时存在重大误解，且合同订立后存在因情势变更、继续履行合同将明显有失合理公平的情形，黄宝丁有权依据情势变更原则要求解除合同或基于显失公平原则、重大误解原因要求撤销合同。①案涉房产位于三明梅列区，而黄宝丁长期在外地（厦门）工作、上班，因此对三明房地产市场行情及相关政策不了解，黄宝丁于签约时并不清楚案涉房屋属于三明梅列区学区房，因三明入学政策的实施，该些学区房炙手可热、房价彪涨，因此在学区位置因素，价格上存在较大增幅，黄宝丁对此并不知悉，合同订立之时的价格（约9124元/平方米）本就远低于当时房屋的市场价格（约11000元/平方米），现案涉房产的房屋市场价格更是实际高达13000元/平方米。足以证明黄宝丁在合同订立之时便对房屋的价值产生了重大误解，且案涉合同约定购房款分批分期支付、时间跨度较大，黄宝丁至今仍然仅收到了合同购房款的约半数，却要负担案涉合同签订后近两年来的房屋成本，继续履行原合同已明显会导致黄宝丁利益受损，违背了民法的公平原则，故案涉合同不宜继续履行。②案涉合同约定的购房款108万元，刘梨俤仅支付55万元购房款的情况下，黄宝丁就需将房产交付刘梨俤使用并将房产过户给刘梨俤，而房产过户后刘梨俤是否会支付剩余购房款以及是否能及时支付剩余购房款，合同中没有任何的约束或保障，该合同条款明显不合适、显失公平。 5.合同存在履行不能的情形，刘梨俤诉求继续履行合同不应予支持。由于刘梨俤未能支付全部购房款，黄宝丁无法也无力全部清偿案涉房产的银行抵押贷款，刘梨俤要求立即清偿贷款、办理解押属于合同履行不能，其诉求不应予以支持。 6.黄宝丁此前跟刘梨俤的多次沟通中已经向刘梨俤表明案涉合同无法履行、要求解除的意思表示，黄宝丁的解除通知已经到达刘梨俤并已经生效，如刘梨俤对黄宝丁此前的解除通知持异议的话，其应按《合同法》第九十六条及《合同法司法解释二》第二十四条的规定诉请法院确认黄宝丁的解除无效，而不应是提起本案的继续履行合同的诉求，因此刘梨俤的本案诉求不当，依法不应予支持。 综上，刘梨俤要求继续履行案涉合同、办理房产贷款的解押手续、将案涉房产产权变更登记至刘梨俤名下的诉求不应予支持。 三、刘梨俤诉求黄宝丁支付违约金及承担其本案律师费的诉求不应予支持。 由于黄宝丁并不存在违约行为，且案涉合同并不存在因黄宝丁违约而解除的情形，刘梨俤要求黄宝丁承担律师代理费的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。案涉合同第十二条约定：“2、……买卖双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付本合同第七条第一点约定的定金事项和违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。”据此，支付律师代理费的前提系合同因违约方违约行为而解除，黄宝丁既不存在违约行为，刘梨俤也并未要求解除案涉合同，故主张律师费的诉讼请求与案涉合同约定相违背。且刘梨俤第二项诉讼请求系要求“判令原被告继续履行《存量房买卖合同》”，刘梨俤不能在要求继续履行合同的同时主张合同解除的违约责任，该些诉讼请求之间存在请求权基础冲突的情形，应当依法予以驳回。刘梨俤当庭提交了代理合同及发票，我们不予认可，这个款项有无发生应当以银行转账凭证作为依据。 综上，刘梨俤的诉求没有事实及法律依据，依法应驳回其诉讼请求。 本案经庭审，双方当事人对证据材料没有异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理，查明事实如下： 1.2018年9月27日，刘梨俤与黄宝丁签订一份《存量房买卖合同》，黄宝丁将坐落于三明市梅列区房屋以1080000元出售给刘梨俤。双方约定，黄宝丁名下过户到刘梨俤名下所产生的所有的税费由刘梨俤承担。在2018年9月28日之前的水、电、物业、电视等费用由黄宝丁承担。刘梨俤于2018年9月27日签订合同当日支付黄宝丁定金50000元、2018年9月29日前支付黄宝丁首付款100000元用于房屋贷款解押、2018年10月30日前支付首付款400000元、2018年12月31日起每三个月支付10000元，该笔款项在最后一次付款时冲抵购房款。双方同意在2019年12月30日前办理完成房屋过户手续，黄宝丁无条件配合刘梨俤办理房屋过户手续，因黄宝丁自身原因无法办理房屋过户手续，认定为违约； 2.刘梨俤于2018年9月27日支付黄宝丁定金50000元、9月29日支付黄宝丁首付款100000元、10月10日支付黄宝丁首付款25000元、10月11日支付黄宝丁首付款15000元、10月29日支付黄宝丁首付款110000元、10月31日支付黄宝丁首付款160000元并微信告知黄宝丁的丈夫詹桂畅，剩余90000元因下午要出差来不及办，能不能周五回来转给你。2018年11月2日，刘梨俤支付黄宝丁首付款90000元、12月31日支付黄宝丁首付款10000元，2019年4月3日支付黄宝丁首付款10000元、6月30日支付黄宝丁首付款10000元、9月30日支付黄宝丁首付款10000元； 3.从2018年9月24日至2020年1月2日，刘梨俤与黄宝丁的丈夫詹桂畅对买卖涉案房屋及汇款情况的微信聊天记录，詹桂畅参与了涉案房屋的买卖； 4.2019年9月23日，黄宝丁领取了不动产权证,权利人为黄宝丁，不动产权证号为：闽（2019）三明市不动产权第××号。 本院认为，刘梨俤与黄宝丁签订《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。刘梨俤与黄宝丁签订《存量房买卖合同》后，刘梨俤依合同向黄宝丁支付了50000元定金，100000元房屋贷款解押款及第二笔首付款400000元（其中90000元逾期二天）及从2018年12月31日起每三个月向黄宝丁支付10000元。刘梨俤付款后，黄宝丁对付款时间未提出异议。刘梨俤按合同履行了付款义务，黄宝丁按合同约定于2018年9月28日前将涉案房屋移交给刘梨俤，刘梨俤接收了涉案房屋后进行了装修并居住至今。《存量房买卖合同》第六条约定：“刘梨俤支付50000元时起至该不动产产权过户至（或到开发商处办理房屋更名手续）登记买方名下期间，该房屋权属材料（该房屋的相关证件、票据、登记受理单据及合同、协议等）存放于买方处作为履约保证。”《存量房买卖合同》第七条第5项约定：“买卖双方同意在2019年12月30日前完成房屋过户（或到开发商处办理房屋更名手续）手续，卖方无条件配合买方办理房屋过户（或到开发商处办理房屋更名手续）手续，因卖方自身原因无法办理房屋过户（或到开发商处办理房屋更名手续）手续的，认定违约。”黄宝丁未在刘梨俤支付50000元时起将涉案房屋权属材料存放于刘梨俤作为履约保证，也未在2019年9月23日办理完毕房产证后，在合同约定的2019年12月30日前将房屋过户给刘梨俤，黄宝丁已经构成违约。故刘梨俤要求黄宝丁继续履行合同未违反法律及合同的约定，本院予以支持。《存量房买卖合同》第十二条第一款第1项约定：“自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。”由于黄宝丁违约，刘梨俤要求黄宝丁支付违约金的请求，未违反法律规定，本院予以支持。《存量房买卖合同》第十二条第一款第2项约定：“买卖双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付本合同第七条第一点约定的定金和违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。”由于黄宝丁违约，刘梨俤并未要求解除合同，故刘梨俤要求黄宝丁支付律师代理费的请求，本院不予以支持。刘梨俤提供的保全费5000元，该费用不是因本案所支出的费用，故刘梨俤要求黄宝丁支付保全费5000元的请求，证据不足，本院不予支持。 综上，本院认为，刘梨俤与黄宝丁签订《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，是一份有效的合同。在合同的履行过程中，涉案房屋的具体买卖过程都是刘梨俤与黄宝丁的丈夫詹桂畅在微信中进行协商。刘梨俤按合同履行了付款义务，黄宝丁按合同于2018年9月28日前将涉案房屋移交给刘梨俤，刘梨俤接收了涉案房屋后进行了装修并居住至今。由于黄宝丁未能将涉案房屋在合同规定的期限内过户至刘梨俤名下，引起本案纠纷，黄宝丁应承担本案纠纷的全部责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、刘梨俤与黄宝丁2018年9月27日签订《存量房买卖合同》合法有效； 二、刘梨俤、黄宝丁继续履行《存量房买卖合同》确定的义务； 三、黄宝丁应于本判决书生效后七日内协助刘梨俤将三明市梅列区房产过户至刘梨俤名下； 四、黄宝丁应于本判决书生效后七日内支付刘梨俤违约金（以1080000元为基数，按日万分之五，从2019年12月31日起计至判决确定的还款日）； 五、驳回刘梨俤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14520元，由黄宝丁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  阮训升 人民陪审员  张宏涛 人民陪审员  张美华 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  马 源 附：本判决相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。