贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0328民初1177号 原告：贵州省湄潭县乾开高科技有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县绿色食品工业园区以晴生态科技园6号厂房2楼。统一社会信用代码：91520328569227752N。 法定代表人：张庆华，经理。 委托诉讼代理人：罗飞扬，广东嘉得信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳斌，广东嘉得信律师事务所律师。 被告：贵州简能茶业开发有限公司，住所地：湄潭县黄家坝街道经济开发区B区。统一社会信用代码：91520328MA6GRW3301。 法定代表人：金龙，总经理。 委托诉讼代理人：任登甫，公司员工。 原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司（以下简称乾开公司）与被告贵州简能茶业开发有限公司（以下简称简能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾开公司的委托诉讼代理人罗飞扬、被告简能公司的法定代表人金龙及其委托诉讼代理人任登甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乾开公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告简能公司的《场地租赁协议》和《简能茶业补充协议书》，并将房屋退还；2、要求被告简能公司支付2019年3月22日至2020年3月21日的租金660000元；3、要求被告简能公司以1898元/天的标准支付房屋占有使用费，从2020年3月22日起计算至被告简能公司设备撤离现场止。4、要求被告简能公司支付2019年1月至2020年3月21日的基本电费294000元，并从2020年3月22日起至被告简能公司设备撤离现场止继续按653元/天的标准支付基本电费；5、要求被告简能公司以租金660000元和基本电费294000元为基数支付违约金；6、要求被告简能公司承担诉讼费、保全费。事实和理由：2018年3月22日，双方订立合同，被告简能公司租用乾开公司房屋，租期到2021年3月21日，前两年每年租金660000元，第三年递增5%，同时约定了违约责任。2018年8月7日，双方签订补充协议，约定被告简能公司每月交纳基本电费19600元。合同订立后，乾开公司将房屋交付被告简能公司使用，但被告简能公司未依约履行支付租金和基本电费的义务，应承担继续履行支付租金、基本电费并承担支付违约金的违约责任。 被告简能公司辩称，与原告乾开公司存在租赁合同关系是事实，但在履行合同过程中，原告乾开公司不同意简能公司在厂房外安装地磅，严重影响了简能公司的茶叶生产和质量，导致生产的茶叶滞销。由于新冠肺炎病毒疫情的影响，简能公司未能正常生产经营，属于不可抗力，应当减免租金，免交基本电费，不应承担违约责任。同时，双方合同约定的违约金过高，请求人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：原告乾开公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括平板显示器件的研发、生产及销售、货物材料和技术进出口业务；被告简能公司是登记设立的有限责任公司（自然人独资），具有企业法人资格，其经营范围包括茶叶种植、生产、销售。2018年3月22日，原告乾开公司（甲方）与被告简能公司（乙方）订立《场地租赁协议》，乙方租用甲方位于湄潭经开区内的房屋、场地用于办公和茶叶加工，协议约定的与本案有关的主要内容有：1、办公用房面积约155.5㎡、场地面积约8160㎡；2、租期3年，从2018年3月22日起至2020年3月21日止；3、每年租金660000元；4、乙方向甲方交纳基本电费保证金40000元；5、第二年租金与第一年租金相同，第三年的租金在第二年的租金总额基础上递增5%，第二年、第三年的租金应在对应的年度开始的1个月前一次性支付；6、装修及安装设备，不得破坏甲方现有的场地主体结构；7、甲方协助乙方在租赁场地安装独立的水、电表，车间的线路由乙方根据设备和装修需要自行改造，但需事先征得甲方书面同意；8、乙方根据自身用电负荷，需要启用甲方一台变压器，甲方协助乙方启动一台800ＫＷ变压器，乙方承担变压器的基本电费费用；9、甲方协助乙方设立独立用水、用电计量表，保障乙方用电、用水正常；10、乙方按时支付租金、交纳水电费（电费根据乙方实际用电量由乙方提前向甲方预付）、维护费用；11、若乙方拖欠租金、水费、电费、保证金等费用，每逾期一日，按合同总租金的千分之五支付违约金。《场地租赁协议》订立后，双方开始履行约定义务，乙方向甲方交纳了基本电费保证金40000元和第一年的租金。2018年8月7日，双方订立《简能茶叶补充协议书》，补充约定的主要内容为：1、从2018年8月1日起，基本电费按19600元／月交纳，在当月27日前付清，次月4个工作日前由甲方提供上月乙方电费付款金额发票；2、甲方及其所属公司项目启动时，乙方要独立承担800ＫＷ变压器的基本电费及维护保养费用（按供电公司标准收费）。合同订立后，原告乾开公司与被告简能公司一直共用一台变压器，直至被告简能公司停产。被告简能公司生产经营到2018年10月，因其原法定代表人死亡，停止生产经营活动至今。被告简能公司的基本电费和电费交纳至2018年11月，2019年3月22日至2020年3月21日的租金未支付。原告乾开公司经书面催讨未果，遂向本院提起诉讼。诉讼中，根据原告乾开公司的申请和提供的担保，本院对被告简能公司放置于租赁场地内的财产（机器设备）采取了保全措施。 本院认为，当事人应当诚实守信，依约履行义务，保证实现双方的合同目的。本案中，原告乾开公司与被告简能公司于2018年3月22日订立的《场地租赁协议》和2018年8月7日订立的《简能茶叶补充协议书》，内容明确具体，权利义务对等，表现了双方的真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人利益，应当是有效的合同，双方应严格履行约定义务。双方《场地租赁协议》约定的租赁期限虽为3年，但同时又约定具体的租期从2018年3月22日起至2020年3月21日止，实际租期只有2年，所以，到原告乾开公司提起诉讼时，租赁合同期限已经届满，双方未继续订立或者履行合同，双方的主合同《场地租赁协议》及从合同《简能茶叶补充协议书》已经于2020年3月21日失效，双方的权利义务已经终止，可以进行清算，无须本院判决解除，由此，原告乾开公司请求解除合同缺乏依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。合同期限届满，被告简能公司本应将租赁使用的房屋、场地归还原告乾开公司，否则，应按不定期租赁继续计算支付租金，但2020年3月是新冠肺炎病毒疫情严重阶段，到原告乾开公司于2020年4月1日提起了诉讼这期间的租金（即原告乾开公司主张的房屋占有使用费），因存在不可抗力因素，被告简能公司可以不予支付。原告乾开公司起诉后，申请对被告简能公司的机器设备进行保全，本院依法采取保全措施，将被告简能公司的机器设备原地查封，导致被告简能公司无法清场归还房屋和场地，原告乾开公司要求被告简能公司支付财产查封期间的“房屋占有使用费”缺乏依据，本院不予支持。关于原告乾开公司要求被告简能公司支付2019年1月到2020年3月21日基本电费的请求，基本电费是供电部门向变压器使用人按照一定标准收取的费用，由于原告乾开公司未为被告简能公司安装独立的变压器，与被告简能公司共用一台变压器，而被告简能公司承担基本电费的前提是使用了变压器，但被告简能公司在2018年11月就已经停产，没有用电，且被告简能公司未主张返还基本电费保证金40000元，已经承担了未支付基本电费的违约责任，所以，本院对原告乾开公司要求被告简能公司支付2019年1月到2020年3月21日基本电费及违约金的诉讼请求不予支持。原告乾开公司要求被告简能公司支付2019年3月22日到2020年3月21日的租金660000元，被告简能公司承认未支付，依照双方合同的约定，被告简能公司应当在当年租期开始计算的1个月前（2019年2月22日前）就支付，而被告简能公司早在新冠肺炎病毒暴发前一年就因迟延履行而违约，新冠肺炎病毒疫情不是导致被告简能公司支付租金违约的原因，所以，本院对被告简能公司主张不可抗力从而要求减免部分租金的抗辩理由不予采纳，被告简能公司应当支付所欠原告乾开公司的租金660000元。被告简能公司应当支付而未支付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定以合同总租金数额的千分之五按日计算支付违约金，这一违约金计算比例确实太高，应予调整，本院对被告简能公司的这一抗辩理由予以采纳。为了平衡双方利益，从原告乾开公司主张的2019年3月22日起到2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金、从2019年8月21日起到支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金较为公平合理。 综上所述，原告乾开公司要求被告简能公司归还租赁物、支付欠付租金并承担依法计算的相应违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院应予支持。原告乾开公司对其其余诉讼请求举证不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告贵州简能茶业开发有限公司在本判决生效后三十日内将租用的位于湄潭经开区内的房屋、场地返还原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司。 二、限被告贵州简能茶业开发有限公司在本判决生效后三十日内一次性支付所欠原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司的租金人民币660000元，并从2019年3月22日起到2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金，从2019年8月21日起到支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付违约金。 三、驳回原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7815元，由原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司负担3800元，由被告贵州简能茶业开发有限公司负担4015元，财产保全申请费5000元，由被告贵州简能茶业开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。 本判决生效后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  丁波 二〇二〇年六月二日 法官助理孙兴旭 书记员费雅莉