山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民再115号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：高青县至诚房地产开发有限公司，住所地高青县青城路107号。法定代表人：蔡广，董事长。委托诉讼代理人：刘健，山东建仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿国扬，山东建仑律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高磊，男，1969年9月24日出生，汉族，住山东省高青县。委托诉讼代理人：王荣东，高青博大法律服务所法律工作者。一审被告：彭江，男，1968年1月13日出生，汉族，住高青县。一审被告：郑云汉，男，1960年6月17日出生，汉族，现住高青县。再审申请人高青县至诚房地产开发有限公司（以下简称“至诚公司”）因与被申请人高磊、一审被告彭江、一审被告郑云汉合同纠纷一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2018）鲁03民终2485号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月28日作出（2019）鲁民申5060号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人至诚公司的委托诉讼代理人刘健、被申请人高磊的委托诉讼代理人王荣东、一审被告彭江到庭参加诉讼。一审被告郑云汉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。至诚公司再审请求：1.依法撤销一、二审判决；2.改判驳回高磊要求至诚公司返还购房款15万元及支付利息损失40500元的诉讼请求；3.一、二审费用由高磊承担。事实和事由：（一）二审判决认定“至诚公司与郑云汉共同收取了缴纳的15万元款项”，系认定基本事实错误。首先，案涉15万元款项系彭江个人收取，收款收据系彭江个人出具，既未加盖至诚公司公章，也未载明收款事由，彭江收取款项的行为无至诚公司的授权。其次，至诚公司从未与高磊达成房屋买卖合意，双方既未签订商品房买卖合同，也未签订过商品房买卖预约合同，更未达成过至诚公司收取高磊购房意向金的合意。原一、二审均已查明，彭江通过银行转账的方式分三次转入至诚公司银行账户款项共计400万元，并注明转款用途为“土地款”，至诚公司向高青县国土资源局缴纳389万元土地竞买保证金后，又将11万元款项通过转账支票方式转给彭江，并注明用途为“退项目合作款”，结合至诚公司与郑云汉签订的《房地产合作开发协议》中关于“郑云汉负责筹措开发资金、至诚公司负责协调项目开发中各项手续的办理”的约定，足以认定案涉15万元款项应系郑云汉筹措的资金款项之一，彭江系代表郑云汉收取案涉款项，而非代至诚公司收取款项。故原一、二审判决推定彭江收取15万元涉案款项是代表郑云汉与至诚公司共同收取，缺乏证据证明，也不符合客观实际。（二）二审判决以“至诚公司与郑云汉签订的合作协议是其双方之间的约定，不能对抗高磊，至诚公司作为该项目的开发商，对外应当承担相应责任”为由，判令至诚公司与郑云汉共同返还高磊购房意向金15万元、赔偿利息损失，适用法律错误。首先，虽至诚公司与郑云汉存在合作开发关系，且至诚公司系项目的名义开发商。但至诚公司从未与高磊签订过商品房买卖合同及预约合同，双方也从未达成过收取高磊购房意向金的合意，涉案15万元系郑云汉履行筹措案涉项目资金过程中自行向高磊收取。二审判决认定至诚公司应与郑云汉共同承担还款责任，违反合同相对性原则。其次，民法总则规定的共同责任的承担形式分为“连带责任、按份责任、补充责任”，且对于共同责任的承担形式分别规定了对应情形。二审判决并未明确至诚公司应承担何种共同责任，也未引用具体的法律规定，属适用法律不当。高磊辩称，一、二审庭审中均已查明：2013年7月5日，郑云汉、至诚公司合伙开发楼房，并签订《房地产合作开发协议》。彭江系至诚公司的职工，其收取高磊款项的行为系履行郑云汉、至诚公司合伙开发楼房期间的职务行为。彭江所收取的所有款项均支付给了郑云汉和至诚公司，该款用于合伙开发楼房。《房地产合作开发协议》是郑云汉和至诚公司之间的内部约定，郑云汉和至诚公司在合伙开发楼房期间所产生的债务，应为郑云汉和至诚公司的共同债务，应共同承担。二审判决认定事实清楚，适用法律正确。彭江述称，（一）彭江在至诚公司办公楼里给各购房户收款、开票、选房的工作是职务行为。当时彭江的办公室与公司董事长和总经理的办公室仅一墙之隔，许多购房户是通过去他们办公室了解开发项目后才到彭江办公室办理选房交款，至诚公司内部也有多名员工选了房、交了款，说明这个项目是公司在出售房子、在具体操作。40余名购房户中除公司内部职工外，其他人员彭江大多不认识，他们应该是从至诚公司和郑云汉处获悉团购。（二）为购房人开具的收据未注明用途、未盖财务章以及给至诚公司转款标注土地款，这是至诚公司领导特别授意的，目的是为了公司免受房产行政主管部门的处罚。当时开发项目未取得房屋预售许可证，不能以意向金、预付房款、定金等任何形式收取购房款，更不能签订任何房屋买卖预售合同，等项目拿到预售许可证后给换取公司出具的正式收据，签订购房合同。安排彭江给郑云汉转款时公司领导说是用于项目前期拆迁补偿。彭江对至诚公司和郑云汉签署的联合开发协议具体内容并不了解，转款所用账户是至诚公司安排提供的。（三）购房户交款时使用的房屋选房分布图，是按照公司提供的项目规划方案制作的，虽然这份楼盘价格表上只有郑云汉的签字，楼盘价格表需要专业人员制作，郑云汉个人做不出来。（四）淄博安然物业管理有限公司（以下简称“安然公司”）和高青安邦置业服务有限公司（以下简称“安邦公司”）与本案无关，彭江在安然物业担任法人代表只是挂名（其他股东分别为至诚公司总经理、副总经理、财务科长及董事长司机）。至诚公司与郑云汉所签订的合作开发协议，虽然体现的只是借用资质开发，未收取费用，但协议中提到的高青开发建安公司的法定代表人、注册地点与至诚公司一致，至诚公司的股东由高青开发建安公司及其核心人员组成，是一套人马两个牌子，其实质是高青开发建安公司承揽该项目建设。综上，至诚公司和郑云汉共同承担还款义务，与事实相符。请求依法驳回至诚公司诉讼请求的同时，对其滥用诉权的行为予以惩戒。郑云汉提交书面意见称，（一）彭江系受至诚公司与郑云汉共同委托收取的高磊购房认购金（或称购房意向金）。彭江时为至诚公司职工、管理人员，其收取购房意向人的认购款的行为，是基于郑云汉与至诚公司订立的《房地产合作开发协议》的约定，为了合同双方实现合作目的。所收款项，部分转账给至诚公司用于缴纳土地竞拍保证金，部分用于地上附属物的拆迁补偿。至诚公司对于彭江受托收款、转款的行为目的、性质等明知。《房地产合作开发协议》约定由郑云汉筹措资金，是郑云汉与至诚公司对合作的分工，至诚公司以此推断彭江收款行为仅受郑云汉单方委托的理由没有事实依据。彭江没有公司授意或者同意，不可能无故接受郑云汉的委托安排。再者，至诚公司既然约定让郑云汉筹措资金，至诚公司对于因此可能产生的债务风险能预见，对可能产生的债务责任明知和放任。原审判决对此争议问题的认定没有脱离客观事实，并无不当。（二）彭江收款行为在至诚公司的办公楼内进行，足以使当事人认为至诚公司是开发主体。高磊缴纳款项、在楼房草图上签字确认拟购房号等行为，足以确认是为了购房而交款，原审判决对认购者的权益保护正确。（三）缴纳土地竞拍保证金后，至诚公司没有妥善履行协议约定义务，导致开发不能。因至诚公司的消极行为，向认购者筹集的资金迟迟得不到返还，至诚公司应当承担责任。原审判决公平合理，依法有效的保护了债权人合法权利。高磊向一审法院起诉请求：1.依法判决三被告共同返还高磊缴纳的购房意向金15万元；共同赔偿高磊利息损失40500元。2.诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：（一）2013年7月5日，至诚公司（甲方）与郑云汉（乙方）签订房地产开发合作协议，共同开发高青交运城工程，协议约定该项目由至诚公司代开发，并负责协调项目开发过程中各项手续办理、后期按揭工作，乙方负责开发资金的筹措，保证项目的正常运行，双方约定在双方指定银行成立共管账户，乙方应于每月的15-20号将项目支出原件交甲方归账，甲方应将该部分复印件交还乙方，以便乙方控制收入支出，甲方保证项目收入及时转交乙方，同时规定项目开发过程中产生的各项税费乙方应保证按时交付，因项目开发过程中违规开发造成的各种罚款乙方负责承担。（二）2013年10月16日，高磊将15万元交于彭江，同日彭江为高磊出具收据一份，收据上载明交款单位为高磊，金额为40万元，彭江在经手人处签字确认。（三）2013年10月12日，彭江通过银行转账的方式将357万元转入至诚公司的银行账户，在附加信息及用途一栏注明为土地款；2013年10月14日彭江通过山东省农村信用社将20万元转入至诚公司的银行账户，在附加信息及用途一栏注明为土地款；2013年10月14日彭江通过中国建设银行将23万元转入至诚公司银行账户，在款项来源一栏注明为土地款；彭江分三次共向至诚公司银行账户转入400万元。（四）2013年10月14日，至诚公司向高青县国土资源局缴纳389万元的竞买保证金；2014年8月29日至诚公司通过中国建设银行转账支票方式将11万元转给彭江，款项用途为退项目合作款，被告在转账支票存根“会计”处签名确认。一审法院认为，本案中高磊交纳的15万元款项，有彭江出具的收据为证。关于彭江的身份，结合彭江向至诚公司及郑云汉的打款记录，一审法院推定彭江收取15万元的行为是代表至诚公司与郑云汉，彭江的收款行为系职务行为，故彭江不应承担还款责任。高磊主张彭江承担还款责任及利息损失的主张，不予支持。（二）至诚公司和郑云汉收取高磊购房意向金15万元，现该涉案房地产项目并未实际开发，理应返还上述款项。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中按照年利率6%支付资金占用期间利息的规定，高磊主张的利息损失，予以支持。至诚公司与郑云汉签订的合作协议是其双方之间的约定，不能以此对抗高磊，至诚公司作为该项目的开发商，对外应承担相应的责任。综上，高磊主张由至诚公司及郑云汉共同承担还款责任并赔偿利息损失的主张成立，予以支持。（三）郑云汉经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对自己相应诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，二审法院判决：一、至诚公司与郑云汉共同返还高磊购房意向金15万元，于本判决生效之日起十日内付清；二、至诚公司与郑云汉共同赔偿高磊利息损失40500元（2013年10月9日起至2018年4月9日共4年6个月，按本金15万元、年利率6%计算），于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回高磊的其他诉讼请求。案件受理费2055元，由至诚公司、郑云汉负担。至诚公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判至诚公司不承担返还高磊购房意向金及赔偿利息损失的责任，本案诉讼费由高磊负担。二审中,至诚公司提交山东省高青县人民法院（2014）高民初字第890号、第852号民事判决书各一份，证明高磊称的涉案房款是借款而不是房款，从而证明涉案款项性质应为借贷纠纷，证明涉案款项是借款不是购房款。高磊质证称，对证据的真实性没有异议。但对证据与本案的关联性和至诚公司所证明目的有异议，首先无关联性，证据中的原告主体和被告主体就不相同，并且证据中原告所主张的是彭江，要求彭江还款，而本案高磊主张的是向至诚公司交了房款，要求退还房款，两个案子的案由和法律关系不同，对其上诉主张没有收到款不应当返还等观点没有任何证明力。高磊质证称，对证据的真实性无异议，但与本案无关，该证据中原告按照民间借贷起诉，只是其对案件适用法律的个人认识，不能证实至诚公司主张，后经法院依法判决认定为购房款，两原告没有上诉，证明其认可该两笔款项为购房款的事实。至诚公司提交的两份判决最终并未认定涉案款项性质为民间借贷，故对其证明主张，二审法院不予采信。二审法院认为，至诚公司未能提交有效证据推翻一审判决对本案事实的认定，故一审判决其对涉案款项及损失承担共同偿还责任并无不当。至诚公司的上诉理由不成立，不予支持。综上所述，至诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4110元，由至诚公司负担。再审开庭时，至诚公司提交了三份证据。证据一，安然公司工商登记信息一份，证明彭江收取涉案款项时，担任安然公司的法定代表人，系安然公司股东，负责该公司日常经营管理工作。安然公司住所地为高青县青城路107号，与至诚公司在同一办公楼办公。证据二，安邦公司工商登记信息、婚姻情况证明各一份。证明彭江收取涉案款项时，其时任妻子房林开立的安邦公司住所地也系高青县青城路107号，即与至诚公司也在同一栋办公楼办公。证据三，至诚公司售楼中心营业执照一份，载明：统一社会信用代码证一份。证明至诚公司售楼中心营业场所在高青县青城路69-4号，不在青城路107号。彭江质证称，对上述三份证据真实性无异议。安然公司、安邦公司与本案无关。彭江在安然公司担任法人只是挂名。其他股东分别是至诚公司总经理、副总经理、财务科长和董事长司机，上述股东都不听彭江的。安邦公司虽然注册地点与至诚公司一致，但是从未在该地点办公，该公司业务重点是给开发企业办理不动产登记手续，现在办公地点在行政服务大厅，没有进行过房产销售业务。关于售楼处注册地点无异议，但与彭江职务行为无关，因当时公司未取得项目销售预售许可证，不能对外公开销售。高磊质证称，对三份证据真实性无异议，但与本案无关联，无证明力。本院再审查明的其他事实与一、二审法院认定事实一致。本院再审认为，首先，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案当事人提供的证据均不具备商品房预约合同应有内容，本案案由确定为合同纠纷。其次，至诚公司与郑云汉签订的《房地产开发合作协议》名为合作开发房地产，实为郑云汉借用至诚公司资质进行房地产开发，签订协议时，双方均未取得协议中约定土地使用权，因违反法律及行政法规的强制性规定，《房地产开发合作协议》无效。再次，本案的焦点问题是：至诚公司应否返还高磊15万元及相应利息损失。其一，彭江在收取案涉款项时虽为至诚公司员工，但其并非至诚公司法定代表人或至诚公司财务人员，其为高磊出具的收据上亦未加盖至诚公司印章，其亦未提供有效证据证明其收取案涉款项系受至诚公司委托。其二，彭江主张受至诚公司和郑云汉共同委托收取款项，但《房地产开发合作协议》并未约定由至诚公司负责开发资金的筹措，约定由郑云汉负责开发资金的筹措，且在与本案事实基本相同的郭立民诉彭江、郑云汉、至诚公司民间借贷纠纷一案中，彭江的代理人亦明确陈述在至诚公司与郑云汉签订合作协议后是郑云汉请彭江帮助其组织团购。从案涉款项的走向看，彭江收取包括案涉款项在内的资金（总额600余万元）后将400万元打入至诚公司账户，将230万元打入郑云汉指定账户，而至诚公司在2013年10月14日缴纳389万元土地竞买保证金后，又于2014年8月29日将剩余11万元退还彭江。如果彭江系受至诚公司委托收取案涉款项，至诚公司将剩余款项再退还给彭江明显与常理不符。根据至诚公司与郑云汉签订的《房地产开发合作协议》约定，“双方在指定银行成立共管账户，乙方应于每月的15-20号将项目支出原件交甲方归账，甲方应将该部分复印件交还乙方，以便乙方控制收入支出，甲方保证项目收入及时转交乙方”，如该收款行为确实系至诚公司与郑云汉共同意向所为，则依照合同约定应当设立双方共管账户，款项收支均通过该共管账户进行，即至诚公司与郑云汉双方均对款项收支有知情权等管理权限，但本案情形显然未按此约定办理；而是收取的款项仅在郑云汉或郑云汉与彭江的管理之下，该种情形显然不是履行双方《房地产开发合作协议》的行为。至诚公司并无委托彭江或与郑云汉共同委托彭江收取案涉款项的依据，彭江关于其是受至诚公司和郑云汉共同委托收取款项的主张不能成立。其三，如前文所述，至诚公司与郑云汉名为合作开发房地产，实为郑云汉欲借用至诚公司资质进行房地产开发。而高磊在向彭江交纳案涉款项时，至诚公司与郑云汉在《房地产开发合作协议》中约定的开发项目并不存在，收款收据上亦未注明收取的款项为购房意向金，彭江提供的仅有郑云汉签名的楼房分布图，应为郑云汉为筹措开发资金而自行制作，彭江收取案涉款项的行为应系郑云汉为实现其筹措资金目的的融资行为，该款项应由郑云汉个人偿还并赔偿高磊相应经济损失。高磊要求至诚公司返还高磊15万元及利息损失40500元，证据不足，本院不予支持。综上所述，一、二审判决认定部分事实不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省淄博市中级人民法院（2018）鲁03民终2485号民事判决及山东省高青县人民法院（2018）鲁0322民初908号民事判决；二、郑云汉返还高磊15万元，并赔偿高磊利息损失40500元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回高磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2055元，二审案件受理费4110元，均由郑云汉负担。本判决为终审判决。审判长  李加付审判员  刘成良审判员  司晓伟二〇二〇年六月二十八日书记员  陈东娇