河北省安平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1125民初239号 原告：河北丽豪房地产开发有限公司，住所地：安平县陵园街路北。 法定代表人：戚建礼，该公司董事长。 诉讼代表人：河北丽豪房地产开发有限公司重整管理人，负责人：周黎明。 委托诉讼代理人：李强，河北仁浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁雪真，河北仁浩律师事务所律师。 被告：商海琛，男，1979年4月12日出生，汉族，现住河北省衡水市安平县。 委托诉讼代理人：宋洁霞，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。 原告河北丽豪房地产开发有限公司与被告商海琛确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告河北丽豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人李强、袁雪真、被告商海琛及其委托诉讼代理人宋洁霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北丽豪房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令原告与被告签订的鼎盛豪庭购房协议书无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月9日，安平县人民法院作出(2018)冀1125破申1号民事裁定书，裁定河北丽豪房地产开发有限公司重整，并于2018年5月18日作出(2018)冀1125破申1号决定书，指定衡水市桃城区安济破产清算事务所担任河北丽豪房地产开发有限公司破产重整管理人。管理人在履职过程中发现，2014年10月16日原告与被告签订的《鼎盛豪庭购房协议书》26份，涉案房产26套。分别为6号楼2-101、2-201、2-401、2-501、2-601、2-701、2-80l、2-90l、2-1001、2-1101；7号楼3-102、3-202、3-302、3-503、2-1003、2-1103、1-102、1-202、1-902、1-1002、1-1102、l-103、1-203、1-903、1-1003、1-1103合同约定总价为4020800元，该房款未支付。因该房产的土地性质为集体土地，属于新民居工程，不属于商品房，该房屋不允许进入市场自由买卖。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，因该房产未取得商品房预售许可证，所以签订的合同无效。为维护全体债权人利益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。 商海琛提交答辩状辩称：一、原被告签署的26份《鼎盛豪庭购房协议书》是双方真实意思表示，合法有效。1、26份购房协议书中原被告双方的签字、盖章均是真实的，不存在虚假或伪造情形。2、26份购房协议的内容亦不违反法律行政法规的效力性强制规定。二、被告已经按照购房协议书的约定支付了全部购房款，完成了购房协议项下的全部义务。原告也向被告出具了加盖财务专用章及法定代表人人名章的收据。三、原告方的主张不仅没有法律依据，还互相矛盾，不合逻辑，甚至不能自圆其说。四、原告方主张新民居项目不允许买卖没有任何法律依据。五、根据对本案的了解，被告认为如果该项目属于新民居，则原告与该项目实际权利人村集体的关系应为合同法403条规定的隐名代理关系（委托代理关系）。六、房屋预售证只是行政机关的管理性规定，并非所有项目都必须有预售证才能出售。既然鼎盛豪庭项目的大部分房产已经具备入住条件且购房者已经实际入住，被告作为普通老百姓认为该项目的手续应该是齐全的，否则这么大项目各主管部门不会坐视不理。所以即使该项目手续不全也并非被告方责任，原告无权因此要求确认合同无效。七、原被告签署购房协议时，原告法定代表人戚建礼明确告知被告鼎盛豪庭项目属于商品房，可以购买，相关手续正在办理中。并且该鼎盛豪庭项目的大部分房产已经进行出售，很多购房者已经装修入住。如果本案确认购房协议无效，则1、原告法定代表人戚建礼涉嫌合同诈骗，根据最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定，贵院应将犯罪嫌疑线索、材料移送给公安机关查处。2、该项目所有房产的买卖合同均无效，原告应将该项目所有房产清空，收回。否则，债权人有权起诉原告方相关人员要求赔偿损失。综上，本案原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，认定如下：1.原告方围绕诉讼请求提交了《河北省国土资源厅关于核定安平县2010年第一批（郭西社区）新民居建设周转用地的批复》冀国土资（2010）1647号文件复印件一份、安平县住房和城乡建设局出具的证明复印件一份（附案涉项目平面图原件一份）、安平县东黄城镇政府出具的证明复印件一份、安平县人民政府县长办公会议纪要原件一份、《安平县人民政府关于在东黄城乡设置居民委员会的通知》安政函（2015）6号文件原件一份，以证明案涉项目位置及案涉项目为新民居工程，其购买对象的范围特定。被告方对以上证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为以上证据无法证明郭西社区与鼎盛豪庭为同一项目，且无法证明新民居房产不能出售给村民以外的第三人。根据安平县住房和城乡建设局和安平县东黄城镇政府出具的证明载明的郭西社区工程项目地址与案涉诉争的鼎盛豪庭购房协议书中载明的鼎盛豪庭项目地址相比对，可以确定鼎盛豪庭项目即郭西社区工程项目的一部分，对以上证据在本案中的效力依法予以认定。2.被告商海琛提交鼎盛豪庭购房协议书原件26份、河北丽豪房地产开发有限公司出具的购房款收据原件两张、户名为王小广的借记卡账户历史明细清单一页、户名为商彦响的新线借记卡账户历史交易明细清单两页、户名为商海琛的借记卡账户历史明细清单四页，以证明原、被告双方的借款合同关系在先，因原告无法偿还借款，被告方用债权抵顶了案涉房产的购房款，被告有权按照购房协议书约定取得上述26份房产的使用权。原告方对被告提交以上证据的证明目的不予认可，认为上述协议无效。经综合审查以上证据，仅能说明双方之间存在民间借贷关系以及所签购房协议的具体内容，不能直接证明本案主要事实，即本案所涉购房协议是否有效。本院经审理认定事实如下：2013年至2015年，河北丽豪房地产开发有限公司与商海琛存在民间借贷关系，商海琛向河北丽豪房地产开发有限公司出借款项，河北丽豪房地产开发有限公司未能偿还。2014年10月16日，河北丽豪房地产开发有限公司与商海琛签订鼎盛豪庭购房协议书26份，约定商海琛购买河北丽豪房地产开发有限公司在安平县，并明确了26套房屋的具体位置及相应房款。2015年7月17日，河北丽豪房地产开发有限公司为商海琛出具收据一张，收款事由为：购22套房款（6＃、7＃楼）收款方式为现金人民币3420800元。2015年9月5日，河北丽豪房地产开发有限公司为商海琛出具收据一张，收款事由为：购7号楼3-102、202、302、3-503房款，收款方式为现金人民币600000元。因河北丽豪房地产开发有限公司向商海琛所借款项未能清偿，上述购房款并未按收据所载以现金方式给付，而系商海琛以对河北丽豪房地产开发有限公司所享有债权抵顶。案涉房屋所占用土地性质系集体土地。2018年5月9日，安平县人民法院作出（2018）冀1125破申1号民事裁定书，裁定河北丽豪房地产开发有限公司重整，并于2018年5月18日作出（2018）冀1125破申1号决定书，指定衡水市桃城区安济破产清算事务所担任河北丽豪房地产开发有限公司破产重整管理人。另查明，被告商海琛非安平县郭西村、路庄村、西里村、新民村、北侯疃村村民。 本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定的属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中，案涉鼎盛豪庭项目涉及房屋现占用土地仍属集体土地性质，该类房屋具有使用对象的特定性和社会保障的功能，目的是有效利用农村宅基地，节省宅基占地面积有效保护土地资源。根据法律规定，集体土地不得用于商业开发和建设，故原告占用集体土地所建新民居，不具备商业开发销售的法定条件，且被告非该特定农村集体组织成员而系城镇居民，故原告在未取得相关手续，未经有关部门批准，与被告签订购房协议二十六份用以抵顶所欠被告借款，与法无据，应认定无效。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论研究决定，判决如下： 确认原告河北丽豪房地产开发有限公司与被告商海琛于2014年10月16日签订的26份鼎盛豪庭购房协议书无效（涉及房产26套，分别为6号楼2-101、2-201、2-401、2-501、2-601、2-701、2-80l、2-90l、2-1001、2-1101；7号楼3-102、3-202、3-302、3-503、2-1003、2-1103、1-102、1-202、1-902、1-1002、1-1102、l-103、1-203、1-903、1-1003、1-1103）。 案件受理费38966元，减半收取计19483元，由原告河北丽豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 员  李 恩 二〇二〇年六月五日 法官助理  赵泽生 书 记 员  杨 浩