河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0223民初982号 原告（反诉被告）：唐山金瑞房地产开发有限公司，住所地唐山市滦州市新城金瑞国际住宅小区工农路1-01号。 法定代表人：崔志超，总经理。 委托诉讼代理人：刘成岐，该公司职工。 被告（反诉原告）：张占祥，男，1972年9月28日出生，汉族，住唐山市滦县。 被告（反诉原告）：孙玉红，女，1978年10月9日出生，汉族，住唐山市滦县。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李晏明，河北祝瑞英律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张占祥、孙玉红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘成岐、被告（反诉原告）张占祥、被告孙玉红共同委托诉讼代理人李晏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告唐山金瑞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告楼房买卖合同，收回楼房及钥匙，在退房款前由被告赔偿原告应付未付房款45.6万元的年息36%利息及已付房款605926元的违约金，并承担本案诉讼费用。 事实与理由：2019年8月30日，原被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，被告购买原告金瑞国际住宅小区A1号楼2单元1501号房及地下室，总价款1080831元，首付款440831元，实际首付款应1025926元，地下室36000元，因首付款未付清按揭贷款银行未审批，被告急于装修，原被告2019年11月7日达成补充协议：1.剩余首付款加地下室尾款156000元于银行放贷款后15日内补清。其余30万元二年内分2020年11月底和2021年11月底两次付清。2.被告预支领楼房钥匙，被告配合银行办理房贷手续。如被告不配合违反本约定，原告有权解除楼房买卖合同，收回房屋及钥匙。在退房前，被告赔偿因此给原告造成的损失，包括应付未付房款的年利率36%的利息及被告已付房款总额605926元*20%的违约金。3.如被告银行贷款未通过审批，原告协调办理，被告应按银行指定审批方案配合处理，否则房屋所有权属原告，并按本协议二条处理，协议签订后，被告因其个人信用卡透支等原因被银行拒办其房贷，致使被告房贷不能审批通过，原被告经协商，被告无力通过其他还款途径偿还所欠房款，被告同意解除房屋买卖合同，房归原告，交房款退回。但原告主张按协议因被告自身原因造成房贷不能审批的违约行为给原告造成的损失，即应付未付房款45.6万元的年利率36%的利息及已付房款605926元的20%的违约金，应在退房款前赔偿原告，被告装修损失与原告无关，依法应将房屋恢复原状被告主张被告装修部分费用应有原告赔偿，双方协调未果，故诉全法院，请依法支持原告诉求，以上事实有房屋买卖合同、补充协、欠条等证实。 本诉被告张占祥、孙玉红辩称，被答辩人所述不客观不属实。首先，在《商品房买卖合同》签订前，答辩人明确告知被答辩人自己有信用卡和车贷未清情况。被答辩人明确只要个人征信没有问题就可以办理商品房贷款。然后，答辩人提交了个人征信报告，在确认没有问题的前提下双方才签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，被答辩人告知答辩人农行没有贷款额度，需要向建行申请贷款，同时需要审查信用卡、车贷情况。2019年9月23日，答辩人明确提出退房请求。被答辩人不同意退房，进而提出折中方案，即签订《钥匙交付协议》。其次，《钥匙交付协议》签订后，答辩人按照被答辩人的要求积极还清信用卡和车贷，并于2020年1月13日将所有的还清凭证证明交付给被答辩人，直至2020年1月13日建行通知签字，答辩人方知被答辩人没有按时提交申请。根据相关规定，银行受理审查贷款申请后一般不超10个工作日。答辩人认为被答辩人迟延递交申请材料是导致建行贷款不能成功的直接因素。被答辩人诉称因答辩人个人信用卡透支等原因被建行拒办房贷无事实依据。况且，被答辩人也没有提供建行出具的相关证明。二、答辩人不存在违约行为，被答辩人要求答辩人在退房前赔偿应付未付房款利息及已付房款违约金无事实依据和法律根据。首先，《钥匙交付协议》第一条约定“剩余首付加地下室尾款156000元于贷款放款后15日补清，其余30万元两年内交清。”即协议明确约定了交款的条件和时间。现贷款没有审批成功、期限没有届至，答辩人不存在未按照约定时间足额付款的情形，不存在违约行为。其次，《钥匙交付协议》签订后，答辩人积极陆续还清信用卡和车贷，并于2020年1月13日将所有还清结清材料的凭证证明交付给被答辩人，不存在不配合的情形。再次，《钥匙交付协议》第3条约定如果按揭贷款未通过，则由被答辩人协调银行，答辩人只是配合签字处理，否则按答辩人违约处理。对于签字事宜，答辩人是随叫随到并无不配合签字情形。被答辩人也没有任何证据证实答辩人不配合签字，不存在按违约处理的情形。第四、《钥匙交付协议》中关于年息36%的约定不符合法律规定。第五、《钥匙交付协议》中所称的银行并未特指是建行，答辩人认为应当包括并不限于建行在内的所有具有按揭贷款业务的银行。退一步讲，即使被答辩人向建行协调了贷款事宜，也不能说明其全面正确履行了《钥匙交付协议》约定的义务。综上所述，鉴于按揭贷款未能成功，商品房买卖合同无法继续履行，答辩人同意解除合同，但是被答辩人要求答辩人赔偿其应付未付款利息及已付款违约金没有事实依据和法律依据，请法庭予以驳回。 反诉原告张占祥、孙玉红向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人2019年8月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被反诉人返还反诉人已付房款605926元及利息（以605926元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月30日计算至实际付清之日止。暂计算至反诉日利息为22861.6元）；3、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失201425.74元（车位定金20000元、专项维修资金22468.74元、交房费用10468元、装修费用148489元，合计201425.74元）；4、判令被反诉人支付反诉人违约金121185.20元（违约金605926×20%）；5、由被反诉人承担本诉、反诉案件受理费。事实与理由：2019年8月30日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》（合同编号：唐滦预新城金瑞国际字第2019-038号）。合同约定付款方式及期限为向银行申请贷款，首付440831元，贷款64万元，贷款年限20年。地下室款42606元一次性付清。从业务咨询到合同签订，反诉人明确告知自身存在信用卡和车贷未清事宜，被反诉人表示只要个人征信没有问题就可以办理商品房贷款。直至合同正式签字前被反诉人坚称反诉人个人征信没有问题。2019年9月22日被反诉人告知反诉人农行没有贷款额度，建行需要反诉人还清车贷和信用卡。至此，反诉人已向被反诉人交纳房款505926元（含订金100000元）、车位定金20000元、专项维修资金22468.74元。鉴于反诉人车贷不能提前还款，2019年9月23日反诉人便提出退房、返还已付房款等款项请求。被反诉人不同意退房并称由其负责协调银行审批手续。2019年11月7日签订的《钥匙支领协议》第二条明确由被反诉人负责协调银行审批手续，反诉人只需配合银行签字处理。基于上述协议，反诉人再次补交房款100000元、交纳交钥匙费用10468元、支出装修费用148489元。2020年3月15日反诉人得知按揭贷款未通过审批。在反诉人积极需求解决方案时，被反诉人提起诉讼。被反诉人在《商品房买卖合同》签订过程虚假承诺，隐瞒农行没有贷款额度的事实，事实揭穿后又拒绝反诉人退房请求；《钥匙支领协议》签订后不能全面履行协议约定义务致使申请银行贷款未能审批成功。被反诉人的虚假承诺和违约行为致使《商品房买卖合同》不能继续履行，并给反诉人造成已付房款外直接经济损失201425.74元。反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告诉请的同时，判决支持反诉人的请求。 反诉被告唐山金瑞房地产开发有限公司辩称，原告起诉解除房屋买卖合同。被告同意解除，故被告请求不构成反诉。被告反诉主张原告返还已付房款及利息，不能成立。依据钥匙交付协议第二条约定，如张占祥不配合或未交欠房款，原告有权解除合同、收回房屋、收回钥匙，再退房款前，张占祥赔偿按应付未付房款年利息率36%违约金和已付房款总数60万元20%的违约金，被告反诉第二项不成立。被告主张原告赔偿装修费14万元，被告急于装修，预领房钥匙，因被告被银行设定不信任客户，且在办理贷款期间有民事纠纷，导致被告不符合按揭贷款审批条件，被拒绝审批。违约责任在被告，其装修损失应自负。被告主张原告支付违约金12万元，因被告不符合贷款条件，导致其不能办按揭贷款，促使不能按时足额交清房款而违约，依据钥匙交付协议规定，被告应担违约责任。被告反诉原告支付违约金不能成立。综上，被告反诉请求原告主张不成立。且无证据证实。请依法驳回反诉请求。 原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司提交如下证据证明其主张：1、商品房买卖合同；2、交定金收据；3、交部分首付房款的收据；4、欠条；5、预领房钥匙协议书；6、银行出具张占祥失信报告书；7、银行人员答复张占祥不能贷款的理据。 被告（反诉原告）张占祥、孙玉红提交如下证据证明其主张：1、商品房买卖合同；2、交付钥匙协议；3、交纳房款收据、车位定金收据、增值税发票、大修基金票据；4、装修产生的费用票据；5、孙玉红与金瑞地产葛治中的聊天记录。 本院经审理认定事实如下：2019年8月30日，唐山金瑞房地产开发有限公司作为出卖人与张占祥、孙玉红作为买受人签订合同编号为唐滦预新城金瑞国际字第2019-038号《商品房买卖合同》，主要约定：一、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第A1座02单元1501号房。该商品房建筑面积为193.42平米，其中，套内建筑面积166.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.29平方米。附属用房地下二层-58，建筑面积23.67平方木，层高2.80米；二、计价方式与价款。该商品房单价为每平方米5588元，总金额1080831元整。该商品房附属用房成交价格为每平方米1800元，金额42606元；三、付款方式及期限。向银行申请贷款，首付440831元，贷款64万元，贷款年限20年。地下室款42606元，一次性付清；四、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按照第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。五、交付期限。出卖人应当在2019年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经综合验收合格。 商品房买卖合同签订后，2019年7月31日，张占祥、孙玉红向唐山金瑞房地产开发有限公司交付房款定金100000元；2019年8月30日，张占祥、孙玉红向唐山金瑞房地产开发有限公司交付房款5926元及400000元；2019年11月7日，张占祥、孙玉红向唐山金瑞房地产开发有限公司交付房款100000元，合计605926元。 另查明，2019年8月15日张占祥、孙玉红向唐山金瑞房地产开发有限公司支付中区183车位款定金20000元；2019年9月3日，张占祥、孙玉红支付专项维修资金22468.74元；2019年11月7日张占祥、孙玉红向唐山金瑞房地产开发有限公司支付房本工本费1000元，暖气费3989元，合计4989元；2019年11月7日张占祥、孙玉红支付物业费4879元及装修管理费300元、装修电梯费300元；2019年11月27日，张占祥向御府物业交纳电费200元。 孙玉红提供的其与唐山金瑞房地产开发有限公司的工作人员葛冶中（微信名称备注葛地产）的微信记录，微信往来记载1、2019年9月22日葛地产称“农行那边是没啥问题，就是他们行里现在没有贷款额度，放款很慢，建行有额度但是那天他们行长看征信说，要是走贷款车贷和信用卡必须还”；2、2019年9月23日，孙玉红称“抓紧给我退了吧/我们着急用房/好赶紧买别的/费心了弟”,葛地产回复称“姐，费心谈不上，只要是得和老板那沟通一下，看看他们的意见/或者他们能出面协调这事不/回头我告诉你”;3、2019年9月30日，孙玉红称“不能办就退房吧/也没必要老这么墨迹了”葛地产回复称“咋说我也得给建行最后一个电话/说不行了我就告诉老板/让他发话啊”；4、2019年10月3日，葛地产称“领导那意思不可以退，建行那边不是说信用卡还完就可以想法批贷款么，领导说让咱们想想法，批完再刷继续用”，孙玉红回复称“早就说过还不了/提前跟你说过”。 2019年11月7日，唐山金瑞房地产开发有限公司作为甲方与张占祥作为乙方签订《钥匙交付协议》，主要约定：甲方业主张占祥购买的金瑞国际小区住宅A1号楼2单元1501号房，已签订购房合同，但因首付款未付清并按揭贷款银行尚未审批下来，业主急于装修，现与开发商唐山金瑞房地产开发有限公司协商签订以下协议：1、剩余首付款加地下室尾款156000元于贷款放款后15日内补清，其余30万元两年内交清即2020年11月底和2021年11月底前每年付款15万元；2、甲方要求先领取房屋钥匙，是甲方预支领，后期积极配合去银行签字，以加快银行审批速度，如甲方不配合或未按约定时间足额给付所欠房款违反本约定，乙方有权按本约定解除商品房买卖合同收回房屋钥匙并按约定收房及违约金。在退款前并由甲方赔偿因此给乙方造成的应付未付房款按年利率36%的利息及已交付房款总额20%的违约金；3、如甲方业主按揭贷款未通过审批，由乙方负责协调银行审批手续，甲方积极按照银行制定的方案配合签字处理，否则房屋所有权依旧归乙方所有并按照上述违约责任处理。同日，张占祥向唐山金瑞房地产开发有限公司出具欠条：今欠唐山金瑞房地产开发有限公司A1-2-1501部分首付款和地下室款大写：肆拾伍万陆仟元整456000元。还款期限据所签协议执行。 唐山金瑞房地产开发有限公司与张占祥在签订《钥匙交付协议》后，唐山金瑞房地产开发有限公司工作人员葛冶中继续代办银行按揭贷款的相关手续，张占祥、孙玉红陆续将信用卡透支金额还清，及开具收入证明。直到2020年1月14日，葛冶中仍在与孙玉红讨论收入证明的填写问题。孙玉红提供的其与唐山金瑞房地产开发有限公司的工作人员葛冶中（微信名称备注葛地产）的微信记录，2020年3月17日，葛冶中称“姐，我昨儿跟领导那说了咱们这个情况，公司这边商量一下说给咱们一周时间想想法，实在不行咱们就得按照协议执行了”。 2019年11月30，张占祥、孙玉红在领取房屋钥匙后，从滦县利鑫电器有限公司处购买松下新风系统FY-35ZDPICX加强款及向往背景音乐，支出17800元；2020年1月7日，张占祥从滦县腾森商贸有限公司处购买瓷砖及加工费，支付37489元。法庭审理结束后，经本院实地调查核实，金瑞国际第A1座02单元1501号房屋的新风系统及向往背景音乐已经安装到房屋房顶位置。经与滦县乔木艺装饰工程有限公司经理冯鹏调查核实，房屋的改水电、瓦工、水工、油工、砸墙、建墙、防水等基础装修是由其公司进行装修，实收费用85869元。张占祥、孙玉红为该争议房产装修共计支付141158元。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人应当按照约定行使权利、履行义务。本案双方均诉请解除《商品房买卖合同》，故本院依法予以准许。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 本案争议的焦点问题如下：一、造成《商品房买卖合同》及《钥匙支领协议》不能完全履行的原因是什么。综合本案证据，造成合同不能完全履行的原因是张占祥、孙玉红的住房贷款不能被审批通过。原被告双方在庭审过程中均认可。本院予以确认。 二、张占祥、孙玉红的住房贷款不能被审批通过这一行为算不算违约。纵观两份合同及协议，因为《钥匙支领协议》相比《商品房买卖合同》时间晚，且该协议是在双方因为退房发生纠纷之后，双方签订的补充性质的协议，协议内容对双方都具有约束力，按照协议约定，张占祥、孙玉红在领取钥匙后如果不积极配合办理银行按揭贷款或者未按约定时间足额给付所欠房款的行为则引发二人的违约责任，但二人并不存在不配合的行为，也因所欠房款未到还款期限不存在不还款的行为。唐山金瑞房地产开发有限公司也不存在不协调银行为其办理贷款审批手续的行为。所以按照双方的约定，双方均不存在违约情况。故，双方均不需要向对方承担违约责任。但本案已符合解除合同条件，唐山金瑞房地产开发有限公司应当返还张占祥、孙玉红所交付的房款，张占祥、孙玉红应当将争议房产及钥匙返还唐山金瑞房地产开发有限公司。关于双方诉请的违约金本院不予支持。关于本诉原告诉请的未付房款的利息，因房屋贷款没有实际办理，不存在实际垫资的情况，故本院不予支持。关于反诉原告诉称的已交房款的利息，因其已提前领取了钥匙，并实际占有了房屋，故对其主张不予支持。 三、关于张占祥、孙玉红在领取钥匙后对房屋进行装修费用141158元应当由谁来承担的问题。在两份合同及协议中，双方并未对此作出约定。张占祥、孙玉红不同意将已装修的新风系统等自行拆除，且还有其他的装修也无法拆除，故如果让二人强行拆除已装修部分不但造成资源浪费，且显失公平。故该问题应当本着过错责任、实事求是、公序良俗以及公平原则来处理。首先，在本案中，张占祥、孙玉红在得知贷款可能办不下来时向唐山金瑞房地产开发有限公司提出退房请求，但唐山金瑞房地产开发有限公司并未及时予以退房，并在住房贷款还未办理下来的情况下、且明知张占祥、孙玉红是为了提早装修的情况下，与二人签订了《钥匙支领协议》，将钥匙交给二人，故对二人因装修而造成的损失负有一定的责任，酌情认定30%。其次，张占祥、孙玉红二人对争议房屋进行了基础装修，一定程度上增加了房产的价值，唐山金瑞房地产开发有限公司理应对此进行相应的补偿，但装修风格见仁见智，故补偿金额不宜过高，酌情认定为装修费用的20%。第三，张占祥、孙玉红二人明知争议房产的房贷很大程度的可能办不下来的情况下，仍领取钥匙并进行装修，对自己的行为给自己造成的损失应当承担主要责任，酌情认定70%（减去唐山金瑞房地产开发有限公司的补偿，承担50%）。 四、关于交房费用的问题。车位款定金，因车位的购买是因购买房屋，购买房屋的主合同解除后，车位作为从合同理应自动解除，故唐山金瑞房地产开发有限公司应退还张占祥、孙玉红车位款定金；专项维修资金、房本工本费因双方房屋买卖合同解除后，张占祥、孙玉红二人不是房主，该上述费用应由实际购买后的房主承担，故唐山金瑞房地产开发有限公司应予退还；暖气费、物业费、电梯费、装修管理费、电费属于张占祥和孙玉红因装修造成的损失，应当由唐山金瑞房地产开发有限公司承担30%，由张占祥、孙玉红二人自行承担70%。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干》第二十三条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张占祥、孙玉红于2019年8月30日签订的合同编号为唐滦预新城金瑞国际字第2019-038号《商品房买卖合同》； 二、原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）张占祥、孙玉红返还购房款605926元、专项维修基金22468.74元、车位款定金20000元、房本工本费1000元，共计649394.74元； 三、原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）张占祥、孙玉红支付装修费及增值费70579元（141158元×50%）； 四、原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）张占祥、孙玉红因装修造成的损失暖气费、物业费、装修管理费、电梯费、电费等2900.4元（9668元×30%）； 上述二三四项共计722874.14元。 五、被告（反诉原告）张占祥、孙玉红于本判决生效后五日内将争议房屋钥匙返还给原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司； 六、驳回原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司、被告（反诉原告）张占祥、孙玉红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2331元，由原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司负担1166元，由被告（反诉原告）张占祥、孙玉红负担1165元。反诉案件受理费3271元，由原告（反诉被告）唐山金瑞房地产开发有限公司负担2290元，由被告（反诉原告）张占祥、孙玉红负担981元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  王小芬 二〇二〇年六月二十四日 书记员  李 杨 ——