湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0224民初56号 原告：彭娟娟，女，1986年10月1日出生，汉族，茶陵县人。 原告：陈亮亮，男，1985年9月8日出生，汉族，茶陵县人。 两原告共同委托诉讼代理人：刘玉信，湖南犀城律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。 被告：刘秋蓉，女，1970年8月9日出生，汉族，茶陵县人。 被告：曾刚强，男，1965年10月20日出生，汉族，茶陵县人。 两被告共同委托诉讼代理人：刘勇波，男，1982年4月8日出生，汉族，茶陵县人，系被告刘秋蓉之弟，委托代理权限为一般代理。 第三人：株洲市洣江龙房地产有限公司，住所地攸县联星街道胜利社区漕垅组上哨27号。 法定代表人：刘刚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖香明，廖香明律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：刘文敏，廖香明律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 原告彭娟娟、陈亮亮与被告刘秋蓉、曾刚强、第三人株洲市洣江龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日第一次公开开庭进行审理，原告陈亮亮及两原告共同委托诉讼代理人刘玉信、被告刘秋蓉、曾刚强及两被告共同委托诉讼代理人刘勇波、第三人株洲市洣江龙房地产有限公司委托诉讼代理人刘文敏到庭参加诉讼。因在审理过程中发现案件复杂，双方矛盾争议较大，于2020年4月16日依法转为普通程序审理并组成合议庭，于2020年5月11日第二次公开开庭进行审理。原告陈亮亮及两原告共同委托诉讼代理人刘玉信，被告刘秋蓉、曾刚强及两被告共同委托诉讼代理人刘勇波，第三人株洲市洣江龙房地产有限公司委托诉讼代理人刘文敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭娟娟、陈亮亮向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的房款266281元及承担约定违约金400000元；2.由被告承担本案的诉讼费用等。 事实和理由：原告于2017年1月份以按揭贷款方式在第三人处购买其开发的交通街锦龙国际商住楼商品房115、215、308室，双方签订商品房买卖合同并在茶陵县房产管理局办理预告登记，交房后原告装修入住与出租。2018年8月份原告有意将商品房出售，被告夫妻俩经充分了解和查看后有意购买，于2018年9月6日双方签订《房屋买卖协议》，协议对房屋基本情况和价格及付款方式、违约责任等做了明确约定；被告向原告转账支付100000元购房款后双方又达成《房屋买卖补充协议》。2018年10月31日被告向原告转账支付购房款1450000元，原告向银行偿还按揭贷款1871719元，同时向茶陵县国土资源局申请解除预抵押登记手续；2018年11月1日原告向茶陵县房产管理局申请商品房销售合同备案撤销登记手续。2018年11月22日在茶陵县房产管理局将房屋预告登记至被告名下，被告办理银行按揭抵押贷款。原告已全面履行协议约定义务，被告却只向原告支付房款3391719元，尚欠房款266281元经原告方多次向被告方主张要求支付未果。原告认为，双方签订房屋买卖协议和补充协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依据合同约定已向被告交付房屋，同时依据将房屋权属登记到备案过名下，被告有义务向原告一次性支付清拖欠房款266281元，但被告至今未付清，实属违约，依据协议应向原告承担违约责任支付违约金40万元，原告为维护原告的合法权益具状起诉。 被告刘秋蓉、曾刚强辩称：1.原告存在交付的房屋面积不符合合同约定、合同签订后收取房租、不将水电过户、不向答辩人移交购房发票等违约情形，答辩人不支付房款是私力救济，行使不安抗辩权，不构成违约；2.答辩人时候得知，原告在出售房屋时候明知面积相差十多平方米，也在开发商处扣了十五万元房款，并故意隐瞒此事，依旧按206.27平方米出卖给答辩人，系欺诈行为，答辩人保留追究原告法律责任的权利。 第三人株洲市洣江龙房地产有限公司述称：1.本案系原、被告件房屋转让关系所产生的经济纠纷，与答辩人无关，不需承担任何责任；2.房屋面积问题应当以不动产登记部门登记面积为准；3.就算面积有出入，各楼层价格不一，不能以被告所提价格为准。 经审理，本院确认如下案件事实：原告在2017年1月份以按揭贷款方式在第三人处购买了交通街锦龙国际商住楼商品房115、215、308室，双方签订商了品房买卖合同并在茶陵县房产管理局办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。2018年9月6日原告又与被告签订《房屋买卖协议》，将上述房屋卖给了被告，协议约定房屋建筑面积为206.27平方米，最终面积以房屋测绘机构的实测面积为准，房屋总价款3658000元及付款方式、违约责任等。被告向原告转账支付100000元购房款后双方签订了《房屋买卖补充协议》，该补充协议又约定交易房屋的出租押金40000元归原告方所有，交易房屋的实际成交总价款为3698000元。2018年10月31日被告向原告转账支付购房款1450000元，原告向银行偿还按揭贷款1871719元，并向茶陵县国土资源局申请解除预告登记，2018年11月1日茶陵县国土资源局解除原告预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。为了避税和便于房屋过户，被告与第三人亦签订了一份《茶陵县商品房预销售合同》，约定房屋价款3186513元，2018年11月22日被告办理了银行按揭抵押贷款，并在茶陵县房产管理局对涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。2019年被告发现房屋实际面积与合同约定面积相差12.37平方米。被告已向原告支付房款3391719元。 茶陵县住房保障服务中心（茶陵县房产管理局）、茶陵县房屋测量事务所《房屋分层分户面积对照表》确认本案涉案商品房115、215、308室实际测量建筑面积分别为47.65㎡、42.74㎡、103.51㎡，总建筑面积193.9㎡。 以上事实有原告彭娟娟、陈亮亮提交的身份信息材料、房屋买卖协议、房屋买卖补充协议、茶陵县国土资源局受理回执单、茶陵县房产管理局房屋交易备案申请受理表、茶陵县不动登记中心预告登记信息、银行交易明细，被告刘秋蓉、曾刚强提交的房屋分层分户面积对照表以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，合法的房屋买卖关应系受法律保护。原、被告双方所签订的《房屋买卖协议》及补充协议是双方的真实意思表示，合同的内容不违背法律、法规的强制性规定，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 本案的争议焦点一：涉案房屋实测面积与合同约定面积存在误差，应如何处理。原、被告在双方签订的《房屋买卖协议》中未明确约定房屋价款的计算方式是一口价还是按面积计价。根据当事各方的陈述，原告与被告签订协议时，该房屋虽然已经建成且原告已将房屋出租，但还是处于预售阶段，原告还没有取得房屋产权，被告无法得知房屋的登记面积，原告及第三人也均未告知被告房屋的实际面积，即使原告多次实地看房，在没有专业机构进行测量的情况下，加之房屋分为三层，原告也无法判断房屋的实际面积。第三人将房屋预售给了原告，其后原告将尚未取得产权证的该房屋转售给了被告，原、被告为了避税和便于过户又在第三人的协助下撤销了原告的相关预告登记，并由被告与第三人另行签订了一份《茶陵县商品房预销售合同》以被告名义在茶陵县房产管理局办理了相关预告登记。在原告与第三人签订的《茶陵县商品房预销售合同》、原告与被告签订的《房屋买卖协议》以及被告与第三人签订的《茶陵县商品房预销售合同》中均约定预计房屋建筑面积为206.27平方米，现实测面积仅为193.9㎡，相差较大。因此，本案房屋应按照交易习惯按面积单价计算总价款，原告交付的房屋存在面积瑕疵，被告要求按差额面积核减房款的主张，本院予以支持。即本案房屋交易单价为3698000元÷206.27㎡=17927.96元/㎡，房屋实测面积较合同约定少12.37㎡，双方协议中约定最终面积以房屋测绘机构的实测面积为准，交付房屋面积不足部分按单价计算，应从剩余未支付房屋价款中予以扣减，故被告还需向原告支付的房款为266281元-17927.96元/㎡×12.37㎡=44512.13元。 本案的争议焦点二：被告提交的由茶陵县房屋测量事务所出具的《房屋分层分户面积对照表》能否作为本案房屋实测面积依据。本案房屋早已由第三人交付给了原告，原告在接收房屋时即应按合同要求第三人提供实测面积的有关资料，但本案审理过程中原告及第三人均未向本院提供实测面积资料。茶陵县房屋测量事务所系茶陵县房产管理局认定的测绘机构，其出具的《房屋分层分户面积对照表》可以作为本案房屋实测面积依据。 本案的争议焦点三：被告是否违约。本案中被告方支付了大部分房款而后迟延支付剩余部分房款，是因被告发现房屋实测面积与约定面积相差较大要求核减房款而导致，非被告一方的过错造成违约，故对于原告要求被告支付违约金400000元的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘秋蓉、曾刚强在本判决生效后十日内支付房款44512.13元给原告彭娟娟、陈亮亮； 二、驳回原告彭娟娟、陈亮亮的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费10462元，由原告彭娟娟、陈亮亮负担9550元，由被告刘秋蓉、曾刚强负担912元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101*************0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 （此页无正文） 审 判 长  陈柏文 人民陪审员  谭迪中 人民陪审员  陈红文 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  黄思聪 书 记 员  肖蒙蒙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。