重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初447号原告：重庆博道京百润商业有限责任公司。住所地重庆市渝北区人和镇龙寿路448号2-1-103，统一社会信用代码915000003527776816。法定代表人：何**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：景荻，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：余先军，男，1979年7月29日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：曾兰芳，重庆鼎圣律师事务所律师。重庆博道京百润商业有限责任公司与余先军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理。依法由审判员杨红霞适用简易程序于2020年4月17日、6月29日公开开庭进行了审理，期间双方当事人申请庭外和解期3个月。原告的委托诉讼代理人蒲旭，被告余先军及其委托诉讼代理人曾兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆博道京百润商业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费75582元及逾期违约金(以28343.50元为基数从2019年3月11日起，以28343.50元为基数从2019年6月11日起，以18895元为基数从2019年9月11日起，均按0.1%每日计算）。2、判令被告支付水电费81443元。3、诉讼费由被告负担。事实及理由：原被告双方于2015年12月17日签订了《物业管理合同》，约定由原告向被告经营的重庆市梁平区名豪商贸区中心广场1层Al-10商铺提供物业管理服务，服务期限10年。该商铺自2016年1月11日开始计算物业服务费。合同履行中，被告因欠付租金导致房屋租赁合同于2019年12月10日被解除。但被告欠付原告2019年4月11日至2019年12月10日期间的物业服务费共计75582元至今未支付。同时被告还拖欠水电费81443元未付。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告余先军辩称：1、本案应当以另案审理结果为依据，根据民诉法150条第五项的规定应中止审理。《物业管理合同》第1.2条约定的合同期限为与乙方签订的租赁合同一致，原被告之间的租赁纠纷案贵院已经受理。原告的第一项诉讼请求确认合同于2019年12月10日解除，案涉物业合同是租赁合同的从合同，租赁合同解除时间直接决定了物业费的支付时间以及被告是否承担逾期支付违约金，故应中止审理。另被告将举示证据证明被告已经将案涉租赁物分租给租赁纠纷案中追加的第三人，第三人自2018年年底直接向出租人交付租金、水电费用，并且还向出租人申请调减了租金，实际已经与出租人建立了租赁关系，该租赁关系也应当在另案中处理，如果确认后，分租人分租部分的费用原告应另案向分租人主张。2、被告实际于2019年7月14日撤场，当时分租人早已进场并向出租人交租，物业费应以28343.50元扣减分租人应承担部分。3、根据2019年7月14日被告撤场时，原告方出具的清单扣除分租人应承担的37642元，实际被告应承担的水电费为24916元。原告主张的违约金过高，请求予以调整。本院经审理，认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2015年12月17日签订《物业管理合同》一份，约定由原告为被告租赁经营的重庆市梁平区名豪商贸区中心广场1层Al-10商铺提供物业管理服务，合同约定一、物业管理范围的建筑面积为528.78平方米，合同期限与双方签署的《租赁合同》一致（即10年）。二、物业服务费及收取：物业服务费自物业交付日起算。物业服务费递增及支付条件标准为：先支付物业服务费后提供物业服务；物业服务费3个月支付一次；第一个支付周期物业服务费在本合同生效后三日内由乙方一次性向甲方支付，之后的支付时间为每期物业服务费到期日的一个月前支付下一个周期的物业服务费。如不按期按时缴纳则按违约执行。物业服务费从第二年起逐年递增8%，逐年费用如下：第一年年物业服务费9万元，第二年年物业服务费97200元，第三年年物业服务费104976元，第四年年物业服务费113374.00元……。三、甲方权利和义务：3.1对共用设施设备及共用部位进行日常管理和日常维修维护；3.2按照《室内装饰装修管理办法》对乙方装饰装修进行指导和服务；3.3按照《城市环境卫生管理办法》对公用、共用部位实施清洁、保洁以及雨污水井、化粪池进行清理清运；3.4按照《物权法》和《物业管理条例》加强公共区域的管理，维护公共区域秩序，协助公安机关维护商场的治安秩序和消防管理，但不包括私人的财产保管和人身安全保险；3.5按约定收取物业服务费、水电费及其它相关费用。五、违约责任之5.3乙方未按照合同约定支付应付费用（包括水电费用、物业服务费等），每逾期一日，按照应付未付费用总额的1%向甲方支付违约金……。该合同签订后，被告按照合同约定向原告缴纳了2019年4月11日以前的物业服务费及水电费。2018年8月20日，被告（甲方）与案外人邱武纲（乙方）签订《房屋转租合同》一份，约定被告将其中253平方米商铺转租给邱武刚经营，租赁期为2018年9月1日至2025年11月30日，此转租合同签订后，被告按照转租合同约定，将其中253平方米商铺交给邱武刚经营。由于合同解除时间以及被告租赁使用的物业面积中的253平方米由案外人邱武刚租赁使用的事实已由本院在原、被告的租赁合同纠纷案件中予以了认定，因此被告2019年4月11日至2019年12月10日期间应缴纳的物业服务费为39416.01元（其中2019年3月11日应缴纳14781.14元、2019年6月11日应缴纳14781.14元、2019年9月11日至2019年12月10日应缴纳的物业服务费为9853.73元）。2019年4月11日至2019年12月10日的水电费尚有24916.00元被告没予缴纳的事实原告于庭审中予以了认可。上述事实有原告提交的物业管理合同、计算租金通知书、解除合同通知书、邮件交寄单、妥投证明，被告提交的房屋转租合同、邱武刚向原告交付租金的说明及银行支付记录以及本院（2020）渝0155民初448号民事判决书在案佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告于2015年12月17日订立的《物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示。由于双方在合同中明确约定的为按约定收取物业服务费、水电费及其它相关费用，因此被告应当按照合同约定缴纳自己实际租赁使用的物业面积的物业服务费，同时被告对自己使用原告出租物业期间的水电费亦应当承担缴纳之义务。关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告迟延向原告支付物业服务费，应该依约向原告支付违约金，但被告的违约行为，给原告造成的损失为资金利息的损失，按照前述法律和司法解释之规定，本案的违约金超过损失的30%的部分为过分高于造成的损失，违约方可以请求适当减少，本案的被告在庭审中认为诉争合同约定的违约金过高，请求调低，根据前述法律和司法解释之规定，本案被告应以到期物业服务费数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日以前为中国人民银行同期贷款利率，以后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的130%标准向原告支付违约金，原告请求的违约金中高于此标准的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条之规定，判决如下：一、由被告余先军于本判决生效后十日内支付原告重庆博道京百润商业有限责任公司物业服务费39416.01元并承担逾期缴纳物业服务费至判决之日的违约金2347.42元（其中14781.14元从2019年3月11日起、14781.14元从2019年6月11日起、9853.73元从2019年9月11日起计算利息，利率标准为2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率、之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算），其后的违约金以39416.01元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清时为止。二、由被告余先军支付原告重庆博道京百润商业有限责任公司水电费24916.00元。三、驳回原告重庆博道京百润商业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告余先军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2909.00元，减半收取1454.50元，由原告重庆博道京百润商业有限责任公司负担717.00元、被告余先军负担737.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨红霞二〇二〇年六月三十日(院印)书记员  张 涛