浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初1382号 原告：张朝霞，女，1984年10月7日出生，汉族，住余姚市。 被告：余姚市赛格特经济技术开发有限公司。住所地：余姚市长安路49号。统一社会信用代码：91330281704852535R。 法定代表人：陈建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：窦鹤年，上海段和段律师事务所律师。 被告：包普效，男，1976年11月18日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：黄胜军,上海段和段律师事务所律师。 原告张朝霞与被告余姚市赛格特经济技术开发有限公司（以下简称赛格特公司）、包普效合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，并于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告中张朝霞，被告赛格特公司的委托诉讼代理人窦鹤年，被告包普效的委托诉讼代理人黄胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张朝霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房地产买卖契约》；2.判令被告包普效退还原告89386元及资金占用期间利息（以89386元为基数支付自2019年4月15日起至实际履行日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3.判令被告包普效支付违约金（以322000元为基数按日千分之一自2019年9月1日计算至实际清偿之日）；4.判令被告赛格特公司承担连带责任；5.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月28日，原告主动至被告赛格特公司翰林园售楼中心询问售房信息、磋商并购买其开发销售的翰林园商铺1117号商铺，在无任何房价信息公示、售楼中心工作人员告知房价会在2019年4月初出来、可先交定金购买并锁定房号的情况下，原告向被告赛格特公司支付宝账户支付定金20000元用于购买该商铺。2019年4月15日，原告至被告赛格特公司翰林园售楼中心办理后续购房手续，售楼中心工作人员现场出示《房地产买卖契约》，原告对房价232614元无异议，但对销售服务费89386元和签订《房地产买卖契约》提出疑问，售楼中心工作人员提出指出《房地产买卖契约》第一条、第三条第十一款第一项和第三项，以及付款资料上的信息，解释称：“年顺中介和赛格特公司是一家的，所以契约里才能特地强调年顺中介领取商铺预售许可证，在赛格特买房都是这样操作的，这份契约里未明确有偿服务内容或服务项目，只是一份临时合同，不会收取销售服务费，这样写纯粹是为了其销售业绩账面好看些，正式《商品房买卖合同》签订后89386元会全额退还，所以上面也明确写了销售服务费不提供发票。”按照售楼中心工作人员的指引和要求，当日向被告赛格特公司账号一付款212614元，向账号二付款89386元，并签订《房地产买卖契约》，合同约定被告年顺中介作为转让方向原告进行权属转让和商铺移交。2019年4月19日，原告去翰林园售楼中心签订《商品房买卖合同》，根据该合同约定，确认原告购买的1117号商铺总价为232614元。此后，原告缴纳了该商铺的相关税费，该房屋已经交付原告。对于被告赛格特公司多收取的89386元，正式《商品房买卖合同》签订后，被告赛格特公司没有主动联系退款，原告去翰林园售楼中心讨要，被售楼中心工作人员告知：赛格特公司没有收取，是年顺中介收取的，让原告向年顺中介讨要。随后，原告向余姚市住建局投诉二被告，终在2019年11月19日看到《翰林园商铺包销协议书》，才知晓二被告之间有包销协议，该协议于2019年3月25日签订，约定“包销期限3个月（2019年4月10日至2019年7月9日），年顺中介须以赛格特公司的名义进行销售”。原告2019年3月28日作为普通购房人到被告赛格特公司翰林园售楼中心购买商品房，系基于为与被告赛格特公司进行房屋买卖交易，支付定金或首付款完全是在售楼中心工作人员的指引和要求下进行，原告只与被告赛格特公司之间形成实际买卖合同关系，该商铺已由被告赛格特公司交付给原告，年顺中介未向原告按约履行所有权转让和移交房产。被告赛格特公司与年顺中介之间的真实关系，二被告均未公示或告知原告，原告作为普通买房人根本不清楚，也无法清楚二者之间的内部关系。一、根据《翰林园商铺包销协议书》，2019年3月28日商铺销售当日，不在二被告约定的包销期限之内，商铺销售权仍属于被告赛格特公司，当日销售应属于被告赛格特公司所为。二、年顺中介作为《房地产买卖契约》的转让方从2019年4月15日至今未取得1117号商铺所有权，致使该商铺所有权不能按约履行从年顺中介转让给原告，年顺中介也未履约在2019年8月31日前移交该商铺给原告。根据相关法律规定，原告请求解除该合同。三、被告赛格特公司作为商铺的真实权利人和出卖方在包销期限内对其售楼中心销售现场理应负有监督和管理之责。但是，赛格特公司在明知年顺中介须以赛格特公司的名义进行销售，年顺中介不可能领取翰林园商铺预售许可证，年顺中介没有商铺1117号的所有权，更不能作为转让方和合同主体同原告签订买卖合同的情况下，任由年顺中介进入售楼中心进行相关操作，未作反对表示。根据相关法律规定被告赛格特公司应当承担连带责任。综上，年顺中介收取原告89386元缺乏事实和法律依据，应予退还，同时，因2019年3月28日的销售行为系被告赛格特公司实施，且赛格特公司对商铺整个销售过程的销售现场未尽监督和管理之责，应承担连带退还责任。现余姚市年顺房产中介所被经营者包普效注销，依据相关法律规定，应当由被告包普效承担责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告赛格特公司答辩称：原告的陈述与事实不符，具体在质证环节进行阐释。案涉《房地产买卖契约》已履行完毕，原告不具备解除条件。原告要求被告赛格特公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告包普效答辩称：原告要求解除的《房地产买卖契约》，其合同性质不是买卖合同，是居间合同。作为居间人已经履行了居间合同义务，促成了买卖合同成立。不存在原告所述的具备了解除的法定条件。本案中《房地产买卖契约》中明确约定房价为232614元，销售服务费为89386元。为此年顺中介收取销售服务费有合同依据，并不存在原告所述的缺乏事实和法律依据。本案中年顺中介为了促成房屋买卖合同成立，做了大量工作，支付了大量费用，因此年顺中介收取的销售服务费合情合理。综上所述，原告要求解除《房地产买卖契约》并返还销售服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年3月25日，余姚市年顺房产中介所与赛格特公司签订《翰林园商铺包销协议书》，约定赛格特公司将翰林园商铺共计55间，建筑面积约2112.97平方米交给余姚市年顺房产中介所包销，包销底价为13000元/平方米，包销时间2019年4月10日至2019年7月9日，余姚市年顺房产中介所交付包销定金100万元，2019年7月9日前，余姚市年顺房产中介所须完成所有商铺的销售，完成当月，赛格特公司退还余姚市年顺房产中介所定金100万元，所有商铺的定金及首付款必须汇入赛格特公司指定账号。若余姚市年顺房产中介所无法在包销期限内将所有商铺全部成功销售，并完成《商品房买卖合同》的签约手续，以及付清赛格特公司应收房款，则余姚市年顺房产中介所须以其或指定的实际买受人购买剩余商铺，与赛格特公司签订《商品房买卖合同》，并以不低于包销底价的价格付清所有购房款。若余姚市年顺房产中介所拒绝购买剩余商铺，赛格特公司有权没收定金，并将商铺自行或委托他人销售。余姚市年顺房产中介所须以赛格特公司的名义进行销售。若余姚市年顺房产中介所确定的实际买受人的商铺价格高于约定的包销底价，则高出部分为余姚市年顺房产中介所的溢价款，该溢价款全部归余姚市年顺房产中介所所有。上述合同签订后，余姚市年顺房产中介所就以赛格特公司名义进行商铺包销工作。同年3月28日，余姚市年顺房产中介所以赛格特公司名义在赛格特翰林园售楼中心接洽原告，原告选中涉案房屋即余姚市兵马司路1117号商铺并于同日向赛格特公司缴纳购房定金20000元。同年4月15日，原告与余姚市年顺房产中介所签订《房地产买卖契约》，约定余姚市兵马司路1117号商铺，双方议定销售房价为232614元，销售服务费为89386元。交房时间为2019年8月31日前。若不能按期交房，每天支付已付金额的千分之一违约金，逾期十五天，则作违约处理。其他约定：买方已知晓赛格特公司（赛格特翰林园）授权年顺房产销售此房。此房议定价等于商品房买卖网签合同价。买方付清此房首付款，付清销售服务费（销售服务费不提供发票），同时网签，需贷款的同时与余姚市年顺房产中介所指定银行签订贷款合同。原告于同日向赛格特公司缴纳购房款212614元（加上以前定金20000元，合计232614元），向余姚市年顺房产中介所缴纳服务费89386元。2019年4月19日，原告与被告赛格特公司签订《商品房买卖合同》（合同编号:2019330281YS0247532），约定原告购买兵马司路1117号商铺，房款总价为232614元。涉案房屋已于2019年8月31日实际交付原告。 另查明：余姚市年顺房产中介所已被注销，其经营者系被告包普效。 以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，原告提供的支付凭证、《房地产买卖契约》、《商品房买卖合同》、《交付通知单》、《翰林园商铺包销协议书》等证据证实。 本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与余姚市年顺房产中介所签订的《房地产买卖契约》明确约定：双方议定销售房价为232614元，销售服务费为89386元。交房时间为2019年8月31日前，买方已知晓赛格特公司（赛格特翰林园）授权年顺房产销售此房，此房议定价等于商品房买卖网签合同价，买方付清此房首付款，付清销售服务费（销售服务费不提供发票）。这与原告与开发商赛格特签订的《商品房买卖合同》约定的房价及原告支付余姚市年顺房产中介所89386元服务费的事实相吻合，即原告对于涉案房屋成交价款及服务费的约定均是清楚知悉的，原告与余姚市年顺房产中介所签订的《房地产买卖契约》应是双方的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告支付被告服务费89386元，属于履行合同义务。根据国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）及浙江省物价局、浙江省住房与城乡建设厅《关于放开房地产咨询和经纪收费管理的通知》（浙价服[2014]194号）的规定，房地产咨询和经纪服务收费，实行市场调节价管理，具体收费标准，由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量、服务要求及市场供求状况等因素协商确定，并在服务合同、协议中明确。本案中，余姚市年顺房产中介所是基于与开发商赛格特公司签订的包销合同，本身存在巨大商业风险，被告收取服务费具有其合理性，且已在双方签订的《房地产买卖契约》中明确。原告主张解除《房地产买卖契约》，并要求退还服务费及要求余姚市年顺房产中介所的经营者包普效承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告要求被告赛格特公司承担连带责任，亦依据不足，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下： 驳回原告张朝霞的诉讼请求。 案件受理费2035元，减半收取1017.50元，由原告张朝霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘东方 二〇二〇年六月八日 代书记员 张乾涛