广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1394号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱国文，男，汉族，1978年12月21日出生，身份证住址：广东省东莞市寮步镇东方新城紫荆苑雅景阁303房，公民身份号码：440************31X。上诉人（原审被告、反诉原告）：博罗县*洲镇三禹纺织厂，住所地：博罗县*洲镇桦阳工业园40米路，统一社会信用代码：92441322L799850006。经营者：邱国文。两上诉人的共同委托诉讼代理人：邱月耀，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市绿生源水质净化有限公司，住所地：博罗县********，统一社会信用代码：914***********936B。法定代表人：徐晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭怡然，广东圣方律师事务所律师。上诉人邱国文、博罗县*洲镇三禹纺织厂与被上诉人惠州市绿生源水质净化有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3144号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邱国文、两上诉人的共同委托诉讼代理人邱月耀、被上诉人的委托诉讼代理人郭怡然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初3144号民事判决书。2.判令被上诉人继续履行《土地使用权转让合同》，将博府国用（2007）第190001号《国有土地使用权证》中未过户的734.3平方米国有土地使用权变更登记至博罗县*洲镇三禹纺织厂名下。3.判令被上诉人支付违约金人民币1，442，000元给上诉人，违约金从2015年8月1日起按每天1000元计算，暂计到2019年7月31日，以后另计至地块1的土地使用权全部变更登记至博罗县*洲镇三禹纺织厂名下止；4.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决确认《土地使用权转让合同》中无国土证部分2037.2平方米转让合同无效是错误的。首先，一审判决认定无国土证的2037.2平方米土地权属不明是认定事实错误。根据上诉人在一审提交的证据一至证据四证实，无国土证的2037.2平方米土地即是双方签订的《使用权转让合同》中的地块2和地块3，该部分土地属国有建设用地，所有权属国家，政府有权出让使用权，权属是清晰的。双方签订《土地使用权转让合同》时，政府并未出让该部分土地，即被上诉人未取得该土地的使用权。所以，《土地使用权转让合同》第四条第三项约定:“地块2、地块3的国有土地使用证及其他证件由乙方（上诉人）自行办理，甲方（被上诉人）应当协助，全部相关费用由乙方自行承担。也就是说，被上诉人虽然是合同的出让方或转让方，但不承担转让方变更登记、办证的基本义务，而是由上诉人自己向政府申请用地和办理登记办证。在国有土地使用权转让合同法律关系中，转让方的基本法律义务是办理权属变更登记，即履行使用权转移交付义务。没有使用权变更登记约定的合同显然不属于国有土地使用权转让法律关系。合同签订后，被上诉人邀博罗县*洲镇房地产开发公司和博罗县******民委员会配合上诉人向园洲镇规划办公室申请用地，博罗县*洲镇房地产开发公司和博罗县***************洲镇村建所、规划办公室出具了同意转让土地权益的书面意见。为此，园洲镇规划办公室于2016年6月10日和12日为上诉人办出了地块2和地块3的规划用地红线图，并签署了同意办理《建设用地规划许可证》意见，上诉人亦付清了政府的全部费用。综上，《土地使用权转让合同》中没有国土证的2037.2平方米土地转让的合同性质是土地权益的转让，转让的标的是用地申请权或不批准用地申请后的受补偿权利。一审判决套用国有土地使用权转让的法律规定是适用法律错误。二、被上诉人未按约定履行合同义务，上诉人有先履行抗辩权，一审判决支持被上诉人的债权请求与合同约定相悖。1.已办出的国有土地使用权证存在重大法律缺陷。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》第三条约定:“乙方（上诉人）在本合同签署之日起5日内向甲方支付大约总款的60％，即人民币贰佰伍拾万元整￥:2500000.00元），乙方在收到‘地款1’过户登记在指定主体名下的《国有土地使用权证书》时向甲方支付约定总价款的40％，即人民币壹佰肆拾柒万肆仟肆佰贰拾肆元整（￥1474424.00）。”根据该约定，上诉人与被上诉人履行合同债务是有先后顺序的，被上诉人履行在先，上诉人只有收到地块1的《国有土地使用权证书》时才有义务支付40％的余款。毫无疑问，当事人花钱购置不动产物权，约定的登记办证一定是指合法且完备的登记办证，其物权必须是受法律认可和保护的。上诉人虽然于2017年3月16日收到被上诉人移交的《国有土地使用权证书》，但相关的《建设用地规划许可证》一直没有交给上诉人。上诉人一审反诉的第二项请求就是要求被上诉人移交《建设用地规划许可证》，然而，一审第二次开庭审理时，被上诉人才明确向上诉人和合议庭表明未办理取得《建设用地规划许可证》。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定:“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”据此规定，《建设用地规划许可证》是办理《国有土地使用权证》的前置行政许可，即应先办出宗地的《建设用地规划许可证》，然后才能申请办理《国有土地使用权证》。依现行法律制度，未领取《建设用地规划许可证》是无法合法使用土地的，上诉人历经三年多至今仍无法完成报建手续。因此，被上诉人办出的《国有土地使用权证》存在重大法律缺陷，严重减损土地的使用价值。被上诉人未按合同约定完成合法的过户登记手续，上诉人依法依约有权拒付40％的余款。对此，一审判决却认为“《建设用地规划许可证》能否办理属于土地行政管理范畴，非民事诉讼受理范围，故本院不予处理。”同理，《国有土地使用权证》也是属于土地行政管理范畴，一审法院是不是也认为“能否办理《国有土地使用权证》非民事诉讼受理范围”呢？办理《建设用地规划许可证》确是土地行政管理范畴，但去依法申请办理则是当事人履行合同的行为，人民法院应当判令被上诉人依法办理并移交给上诉人。2、被上诉人未按约定的面积办出国有土地使用权证。《土地使用权转让合同》第二条约定地块1的面积是6474.8平方米，单价每平方米人民币510元。被上诉人是专门从事国有土地使用权转让的专业地产商，知道申请过户时需双方同时去到国土管理部门当面另行签订国有土地使用权转让合同，所以被上诉人提供的《土地使用权转让合同》第七条第三项明确约定本合同与在国土部门登记备案的合同不一致的，以本合同为准。”合同签订后，被上诉人向园洲镇规划办公室申请为上诉人办理地块1共6474.8平方米规划用地红图。后被上诉人称地块1有734.3平方米土地存在权属争议，提议先过户没有争议的5740.5平方米土地，其余土地待争议解决后另行过户。上诉人信以为真，让被上诉人将6474.8平方米土地的规划红线图原件收回，上诉人保留了一份复印件。本案一审开庭审理的调解阶段，被上诉人才说未过户的734.3平方米土地已卖给他人，上诉人请求其提供已卖的证据但未提供。2015年5月25日，上诉人与被上诉人在园洲镇国土所签订《土地转让协议书》，约定土地转让面积为5740.5平方米，单价是每平方米人民币210元。以上是签订前后两份合同的经过和事实。按约定，后签协议只是作为管理部门备案依据，不作为双方合同权利义务的依据。被上诉人主张根据后协议确认双方交易的土地面积变更为5740.5平方米，而单价则按前合同确定为510元。即前后合同均选择有利于被上诉人的条款履行，被上诉人显然是霸道地认为自己有合同的最终解释权。一审判决支持被上诉人的如意主张，司法天平明显倒向被上诉人。上诉人认为，如果认为后协议是双方对前合同的变更，那么就应当以后协议确定双方的全部权利义务，这样上诉人也能接受。但按一审判决这样在前后两份合同中断章取义挑选有利于一方的条款确定双方的权利义务则没有任何理据。其次，没有过户的734.3平方米土地与已变更登记的5740.5平方米土地相连，面邻公路，使用便利。被上诉人未提起本案诉讼前，上诉人从未怀疑其部分土地有争议的说法，也相信其会在解决争议后将土地过户过来，一直未催促被上诉人。上诉人收到面积5740.5平方米土地的国有土地使用权证后，一直向被上诉人索要相关的建设用地规划许可证。但被上诉人一直未告知没有办理的事实，却要求先付清余款才给。而上诉人没有建设用地规划许可证一直无法完成报建手续，请求被上诉人先移交建设用地规划许可证。双方为此相持。2016年8月18日，被上诉人向上诉人发来书面通知，就已完成过户的5740.5平方米土地结算并要求支付余款1474424元。因被上诉人的结算明显错误，上诉人于2016年8月2日将详细的结算书面回复被上诉人。该书面回复通知仅是对已过户土地的结算意见，并不涉及其他，更不涉及对土地交易面积的最终确认，对此，一审判决却解读为是上诉人对土地交易面积的最终确认，实在牵强，无法令人信服。综上所述，一审判决认定事实、适用法律明显错误，实体判决有失公平公正，上诉人完全不能接受。请求上级人民法院支持上诉人的上诉请求，维护正常的商业交易秩序，惩治不诚信行为。三、一审判决推定上诉人放弃民事权利是错误的。如前所述，上诉人于2015年3月20日与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》第七条第三项明确约定“本合同与在国土部门登记备案的合同不一致的，以本合同为准。”之后，2015年5月25日，上诉人与被上诉人在园洲镇规划办签订《土地转让协议书》，约定土地转让面积为5740.5平方米，单价是每平方米人民币210元；双方又于2016年4月29日在园洲镇国土所签订《博罗县土地使用权转让合同》，其中第二条约定:“甲方（被上诉人）通过协议转让方式将位于园洲镇桦阳工业区40米路、面积为5740.5平方米的土地使用权转让给乙方（上诉人）”，同时约定单价每平方米300元。2016年8月18日，被上诉人向上诉人发来书面通知，就已完成过户的5740.5平方米土地结算并要求支付余款1474424元。因被上诉人的结算明显错误，上诉人于2016年8月23日将详细的结算书面回复被上诉人。一审判决据此认为“双方以事实行为已将转让面积变更为5740.5平方米，故绿生源公司无需将该734.3平方米（6474.8平方米5740.5平方米）的土地使用权过户登记至三禹纺织厂名下。”显然，一审判决以事实行为推定上诉人默示了变更土地交易面积，即上诉人放弃了734.3平方米土地使用权的物权。上诉人认为，民事权利的放弃事关当事人的切身利益，必须有明示的意思表示才能发生权利放弃的法律效力，事实行为或默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在法律无特别规定或者当事人无明确约定的情形下，推定当事人对权利作出放弃。一审法院在上诉人未作出明确放弃合同权利的情形下，径行以事实行为推定双方变更了土地交易面积是错误的。四、被上诉人未按约定的时间履行变更登记义务事实清楚，其应承担的违约责任明确。2015年3月20日双方签订的《土地使用权转让合同》第四条第三项约定:“甲方（被上诉人）从收到第一批款之日起120日内办理地块1（面积为6474.8平方米）的权属过户登记在乙方（上诉人）开设的博罗县*洲镇三禹纺织厂名下，过户登记所需全部税费（包括法律规定应由乙方承担的税费）由甲方承担。”上诉人是2015年3月25日付清第一批转让款250万元给被上诉人的，被上诉人应当在2015年8月1日前将地块1过户登记至三禹纺织厂名下，但经上诉人反复追讨，被上诉人才于2017年3月16将地块1的部分土地即5740.5平方米土地的国有土地使用权证移交给上诉人。因此，即使算被上诉人办出5740.5平方米土地使用权证是履行了合同约定的过户登记义务，也逾期17.5个月即526日。根据合同第六条第一项的约定，被上诉人应按每日1000元人民币计算违约金支付给上诉人。还应当说明，上诉人购置土地是急需建造厂房使用。被上诉人在签约时信誓旦旦保证在120日内完成过户登记，但在上诉人的一再催告下，仍逾期526日才办出部分5740.5平方米土地的使用证。而已办出的国土使用证因未同时移交建设用地规划许可证，导致上诉人至今未取得建筑许可。显而易见，上诉人的损失非每日1000元能弥补，请上级人民法院明察。被上诉人辩称，1.一审判决内容无误，上诉人的上诉请求与事实不成立，应当予以驳回。就其上诉理由中，上诉人认为我方与邱国文的土地转让协议中的地块二、三属于国有建设用地这一说法与事实不符。上述土地是从博罗县******委会以征收方式由博罗县华阳工业有限公司使用，后经博罗县华阳工业有限公司同意，由被上诉人转让给上诉人。上述土地性质属于集体国有土地，而非国有建设用地。2.上诉人主张认为该合同约定是土地权益的转让，与合同以及双方约定不符。双方明确约定，所转让的标的就是土地使用权，而非土地权益转让。3.上诉人在上诉状中所认为的依据是城乡规划法第30条规定，在转让土地前要办理建设用地规划许可证的说法。我方认为双方合同涉及的是土地转让合同，而非是国有部门将涉案土地出让的转让方式。因此，我方认为该法律法规不适用上诉人与被上诉人之间的土地转让合同关系。并且上诉人与被上诉人签订土地转让合同之前，被上诉人已经取得了涉案建设用地规划许可证，也办理了国土证。就涉案土地用途以及性质，均符合国家有关规定的相关规划要求。再次，上诉人所主张的建设用地规划许可证的办理并非是被上诉人的合同义务，双方对此未在合同进行约定，仅仅要求将上述土地使用权过户到上诉人指定名下，我方已经履行该合同义务。针对其所陈述的国有土地转让面积变更事宜，一审判决已经认定双方对转让土地面积进行变更的事实，而且该事实上诉人与被上诉人之间是在2015年5月25日签订了土地转让协议。针对上诉人提出的违约金诉请事宜，在一审中上诉人明确提出就该违约金诉请是以被上诉人没有按照合同约定将涉案土地完全交付给上诉人为由而主张的违约金，并非是逾期交付。但在本案中，被上诉人不存在没有按照合同约定交付国有土地以及办理过户，被上诉人不存在违约事实，上诉人要求支付违约金是没有法律依据的。综上，一审判决无论在认定事实方面以及根据该事实认定作出的判决均无误。一审原告向一审法院起诉请求：1.确认绿生源公司与邱国文于2015年3月20日签订的《土地使用权转让合同》中非国有土地使用权的2037.2平方米的土地转让无效。2.判令三禹纺织厂将违法受让的2037.2平方米土地返还绿生源公司。3.判令邱国文支付拖欠的款项450615元（包括转让款427655元、复耕费22960元）及违约金243763元，以上共计694378元。4、判令邱国文承担本案诉讼费用。5、判令邱国文、三禹纺织厂共同承担第一至第四项诉讼请求。一审反诉原告向一审法院反诉请求：一、判令绿生源公司继续履行《土地使用权转让合同》，将博府国用（2007）第190001号《国有土地使用权证》中未过户的734.3平方米国有土地使用权变更登记至三禹纺织厂名下。二、判令绿生源公司将博府国用（2016）第190128号《国有土地使用权证》载明地块的《建设用地规划许可证》移交给邱国文。三、判令绿生源公司支付违约金1442000元给邱国文，违约金从2015年8月1日起按每天1000元计算，暂计到2019年7月31日，以后另计至地块1的土地使用权全部变更登记至博罗县*洲镇三禹纺织厂名下。四、本案全部诉讼费用由绿生源公司承担。一审法院认定事实：绿生源公司与博罗县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，博罗县国土资源局同意将县人民政府已收回位于园洲镇新村村委会第二自然村竹园下（即园洲镇桦阳工业园40米路）地段的部分存量建设用地16677平方米（折合25.016苗，原地类为鱼塘）出让给绿生源公司，作其兴建工业厂房用地。土地使用权出让年限为50年，使用权届满后，未经批准续期的，届时该地块的土地使用权及地上一切不动产由县人民政府依法无偿收回。绿生源公司与邱国文于2015年3月20日签订了《土地使用权转让合同》，合同约定绿生源公司将位于园洲镇桦阳工业园40米路，国土证号为（2007）第190001号，面积为6474.8平方米（地块1），每平方米510元及未办理国土证，面积为2037.2平方米（地块2和地块3），每平方米330元的土地转让给邱国文，转让总价款为3974424元（均以实际测量的平方数为准计算价格）。并约定付款方式为：在合同签订之日起五日内支付大约总价款的60%（2500000元），在收到地块1过户登记在三禹纺织厂名下的《国有土地使用权证书》时向绿生源公司支付约定总价款的40%（1474424元）。绿生源公司在收到邱国文第一批款当天将上述土地交付给邱国文，并在收到邱国文第一批款之日起120日内办理6474.8平方米（地块1）的权属登记在邱国文开设的三禹纺织厂名下，过户登记的全部税费由绿生源公司承担，地块2、地块3的国土证及其他证件由邱国文自行办理，费用由其自行承担，绿生源公司应当协助。由邱国文承担土地的复耕费用（每平方米1元），并于每年的1月31日前交付给绿生源公司，由绿生源公司交付给当地村委会。绿生源公司与邱国文约定违约责任为：绿生源公司按照合同约定为邱国文办理土地（地块1、2、3）的相关权益，若未按约定办理，每逾期一天，需向邱国文支付1000元违约金，逾期超过120天的，邱国文有权解除合同并要求绿生源公司全额退回已收取的款项，并向邱国文支付违约金及其他损失。若邱国文未按合同约定向绿生源公司支付款项，每逾期一天需向绿生源公司支付1000元违约金，超过120天的，绿生源公司可单方解除合同，同时要求邱国文承担相关损失。合同落款处由绿生源公司盖章及代表范金平签字，邱国文签字按指模。2015年3月30日，绿生源公司以向邱国文转让6503.8平方米土地为由向园洲镇村镇建设管理所申请办理红线图，2015年3月31日，博罗县****镇建设管理所及博罗县*洲镇规划建设办公室均同意出图。合同签订后，邱国文分别于2015年3月20日、3月25日向绿生源公司指定的账户瀚和集团桦阳环保有限公司转账300000元、2200000元。2015年5月25日，绿生源公司与三禹纺织厂签订《土地转让协议书》，该协议书约定：绿生源公司将博府国用（2007）第190001号中的5740.5平方米的土地以每平方米210元的价格转让给三禹纺织厂。2016年5月6日，博罗县国土资源局出示文件《关于惠州市绿生源水质净化有限公司申请将土地使用权转让给博罗县三禹纺织厂的批复》，一、同意惠州市绿生源水质净化有限公司申请将以出让方式取得位于博罗县**********米路，土地用途为工业用地、使用面积为5740.5平方米的一宗土地使用权（土地证号：博府国用（2017）第190001号）转让给博罗县*洲镇三禹纺织厂。二、土地使用权转让有关事宜，按双方签订的《土地使用权转让合同》规定条款办理执行。三、土地使用权出让剩余年限至2056年10月24日止。四、接此批复后30日内，转让双方带齐有关资料到我局办理土地使用权转让过户登记手续。2016年6月27日，绿生源公司将合同约定中的5740.5平方米（地块1的一部分）《国有土地使用权证》过户至三禹纺织厂名下，并办理了博府国用（2016）第190128号《国有土地使用权证》。2016年8月18日，绿生源公司以书面形式快递通知邱国文，要求邱国文到绿生源公司处领取已过户至三禹纺织厂名下5740.5平方米的《国有土地使用权证》，并将未支付的40%购地款1474424元支付给绿生源公司。2016年8月23日，三禹纺织厂向绿生源公司发出通知，绿生源公司出让给邱国文有国土证的土地面积为5740.5平方米及有红线图的土地面积为1232.5平方米、281平方米，三地共计价格为3427110元。邱国文已于2015年3月20日付款300000元，3月25日付款2200000元，违约金为337000元（从2015年3月20日至2016年6月27日，共计337天，违约金按每天1000元计算），故尚欠绿生源公司590110元（3427110元-2500000元-337000元）。一审法院认为，关于绿生源公司与邱国文于2015年3月20日签订《土地使用权转让合同》的效力问题，2006年10月25日，绿生源公司与博罗县国土局签订合同，由绿生源公司取得国土证号为博府国用（2007）190001号土地的使用权，2015年3月20日，绿生源公司与邱国文签订《土地使用权转让合同》，合同约定绿生源公司将该土地的使用权其中6474.8平方米的土地转让给邱国文。绿生源公司并将其中的5740.5平方米于2016年6月27日过户至三禹纺织厂名下，且邱国文已根据合同约定向绿生源公司支付了部分款项。绿生源公司与邱国文签订的《土地使用权转让合同》的已过户部分系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定。不符合以上法律规定任何一种无效合同情形，是依法成立并有效的，应受法律保护，予以认可。对于未过户的734.3平方米，该部分土地系地块1（6474.8平方米）中的一部分，虽绿生源公司与三禹纺织厂签订的《土地使用权转让合同》中约定转让的有国土证部分土地面积为6474.8平方米，但绿生源公司与三禹纺织厂于2015年5月25日办理过户时签订的《土地转让协议书》，该协议书已约定绿生源公司将博府国用（2007）190001号中的5740.5平方米的土地以每平方米210元的价格转让给三禹纺织厂。绿生源公司与三禹纺织厂于2016年4月29日签订的《博罗县土地使用权转让合同书》中第二条：“甲方（绿生源公司）通过协议转让方式将位于园洲镇桦阳工业区40米路、面积为5740.5平方米的土地使用权转让给乙方（邱国文）”；后邱国文于2016年8月23日出具的《通知》中载明：“贵公司（绿生源公司）卖给我博罗县*洲镇三禹纺织厂土地面积是：……1、有国土证地：5740.5平方×510元=2927655元……”，下方有被告的公章确认。由上述可见，绿生源公司与三禹纺织厂实际上已确认最终出让的有国土证的土地面积为5740.5平方米，即双方以事实行为已将转让面积变更为5740.5平方米，故绿生源公司无需将该734.3平方米（6474.8平方米-5740.5平方米）的土地使用权过户登记至三禹纺织厂名下。对于2037.2平方米使用权的认定问题。对于建设用地使用权转让合同纠纷，首先要明确被转让地块的土地性质。根据我国《城市房地产管理法》及相关行政法规之规定，国有土地进入市场流转的前提条件是国有土地必须经过出让，农村集体所有的土地则必须在经过政府合法征收后，以国有土地使用权出让的方式进入市场才可以进行合法交易和流转。因此，建设用地使用权转让合同纠纷案件中的转让方，首先必须以国有土地使用权出让的方式取得国有土地使用权证。涉案土地的权属性质，绿生源公司、邱国文、三禹纺织厂均未提交任何经县级以上政府或有批准权的土地管理部门批准出让的证据，且涉案土地也未办理相关的土地使用权证，因此，涉案土地尚不具备进入市场进行依法转让的条件。其次，因涉案土地权属不明，而依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，土地所有权、使用权争议当事人协商不成的，应由人民政府处理。综上，对于已过户至三禹纺织厂名下部分（5740.5平方米）系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并有效的，应受法律保护，予以确认。对于邱国文、三禹纺织厂在反诉请求中要求绿生源公司将未过户的734.3平方米国有土地使用权变更登记在三禹纺织厂名下，不予支持。绿生源公司主张与邱国文签订的《土地使用权转让合同》中非国有土地使用权的2037.2平方米土地转让无效，并向其返还该违法受让的土地，对该部分不予处理。双方可另循合法途径主张权利。对于余款部分。绿生源公司在根据合同约定向邱国文履行了转让涉案土地之后，邱国文仅在2015年3月20日付款300000元，3月25日付款2200000元，共计支付了2500000元，现剩余427655元（5740.5平方米×510元/平方米-2500000元）未支付，已构成违约，现绿生源公司请求邱国文支付所转让的5740.5平方米的购地款所未付的款项427655元，予以支持，对于违约金部分。绿生源公司与邱国文于2015年3月20日签订的《土地使用权转让合同》中约定，若邱国文未按合同约定向绿生源公司支付款项，每逾期一天需向绿生源公司支付1000元违约金，超过120天的，绿生源公司可单方解除合同，同时要求邱国文承担相关损失。现绿生源公司已于2016年6月27日将该5740.5平方米土地过户给三禹纺织厂，至此绿生源公司该部分合同义务已履行完毕，但邱国文未将该5740.5平方米土地的出让款项完全支付给绿生源公司，已构成违约。现绿生源公司请求违约金按银行同期贷款利率的四倍自2016年6月27日即过户之日计算至起诉日即2019年6月18日止的违约金243763元，是绿生源公司对其权利的处分，且不违反法律规定，予以支持。邱国文、三禹纺织厂主张绿生源公司未将有国土证的土地完全交付完毕，故请求绿生源公司支付违约金1442000元，但双方约定的有国土证土地的实际出让面积为5740.5平方米，且绿生源公司已将该部分土地变更登记至三禹纺织厂名下，故对邱国文、三禹纺织厂主张绿生源公司支付违约金的请求，不予支持。关于复耕费，根据绿生源公司与邱国文、三禹纺织厂提交的证据中，均无法证明绿生源公司有实际向当地村委支付复耕费，且根据绿生源公司与邱国文2015年3月20日签订的《土地使用权转让合同》中第五条“乙方（邱国文）受让土地每年的复耕费用（每平方米1元）由乙方（邱国文）承担，并于每年1月31日之前交付于甲方（绿生源公司），由甲方（绿生源公司）统一汇总后交付各有关村委会”，也无法明确双方约定邱国文受让土地的实际面积，现绿生源公司请求邱国文、三禹纺织厂支付复耕费22960元，不予支持。关于移交《建设用地规划许可证》问题。绿生源公司、邱国文签订的《土地使用权转让合同》第6.1.1项中约定“甲方（绿生源公司）在乙方（邱国文）依约付清土地款的前提下，立即将土地交付乙方支配，包括已有的与该地块相关的所有材料（原、复印件）”，但在绿生源公司依约将土地过户至三禹纺织厂名下时，邱国文未向绿生源公司支付剩余购地款，且根据绿生源公司及邱国文、三禹纺织厂提供的证据中，均未提出需绿生源公司向其交付《建设用地规划许可证》，且《建设用地规划许可证》能否办理属于土地行政管理范畴，非民事诉讼受理范围，故不予处理。应由绿生源公司及邱国文、三禹纺织厂自行至相关部门处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）惠州市绿生源水质净化有限公司与被告（反诉原告）邱国文、博罗县*洲镇三禹纺织厂2015年3月20日签订的《土地使用权转让合同》中无国土证部分2037.2平方米转让合同无效。二、被告（反诉原告）邱国文、博罗县*洲镇三禹纺织厂在本判决生效之日起15日内向惠州市绿生源水质净化有限公司支付购地款项427655元及违约金（以427655元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍从2016年6月27日起计算至2019年6月26日止）。三、驳回原告（反诉被告）惠州市绿生源水质净化有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）邱国文、博罗县*洲镇三禹纺织厂的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17100元，由惠州市绿生源水质净化有限公司承担8688元，邱国文、博罗县*洲镇三禹纺织厂共同承担8412元；反诉费10575元，由邱国文、博罗县*洲镇三禹纺织厂共同承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议问题焦点是：1.被上诉人是否应将博府国用（2007）第190001号《国有土地使用权证》中未过户的734.3平方米国有土地使用权变更登记至上诉人三禹纺织厂名下；2.被上诉人是否应向上诉人支付违约金。关于争议焦点一，上诉人与被上诉人在进行转让土地的交易过程中在后签订的协议书或者合同书中均是确认双方转让的土地面积是5740.5平方米，上诉人也没有证据证明被上诉人在此之后有承诺过向上诉人转让并过户涉案的734.3平方米，故从双方在后签订的合同以及实际履行的情况可以认定双方对转让的土地面积为5740.5平方米达成了一致意见，上诉人诉请被上诉人将涉案的734.3平方米的过户至三禹纺织厂名下，本院不予支持。至于土地价款的单价问题，上诉人明确已《通知》的方式认可了双方对于涉案5740.5平方米的土地价款的单价为510元/平方，故一审按照该价格进行认定正确，本院予以维持。关于争议焦点二，上诉人在一、二审的诉讼请求均是主张被上诉人未将涉案的734.3平方米过户至三禹纺织厂名下从而被上诉人需向其支付违约金，而如问题焦点一所述，被上诉人无需将涉案的734.3平方米过户至三禹纺织厂名下，且被上诉人已经按照合同约定将双方均确认的5740.5平方米的土地的《国有土地使用权证》办至三禹纺织厂名下，故上诉人要求被上诉人支付违约金，本院亦不予支持。此外，对于2037.2平方米的涉案地块，目前的土地使用权尚不明确，一审认定暂不予处理正确，但一审在判项一中又进行了该部分土地转让合同效力的认定，本院对此项判决予以撤销。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3144号民事判决第一项；二、维持广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3144号民事判决二、三、四项。二审案件受理费35535元由上诉人邱国文、博罗县*洲镇三禹纺织厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年六月二十三日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。