广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2656号上诉人（原审被告）：中山市亿达商业有限公司，住所地广东省中山市石岐区****侧康庭苑售楼部，统一社会信用代码914***********272H。法定代表人：黄子川，该公司经理。委托诉讼代理人：何晓帆，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨巧平，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市华城物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区***********卡，统一社会信用代码914***********250A。法定代表人：张京文，该公司经理。委托诉讼代理人：李国恒，广东**海天律师事务所律师。上诉人中山市亿达商业有限公司（以下简称亿达公司）因与被上诉人中山市华城物业管理有限公司（以下简称华城公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。亿达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回华城公司的全部诉讼请求，华城公司向亿达公司返还摩托车租金收益及利息。事实和理由：一审法院采信华城公司提交的《表扬信》和《回访表》，并以此作为定案依据，认定华城公司已按合同约定的标准提供物业服务，认定基础事实不清。该《表扬信》和《回访表》载明的内容与华城公司违约提前退场并在服务一年多就被涉案小区业委会更换的客观事实不符，不能作为定案依据。华城公司虽然掌控了其在服务期间形成的全部物业服务资料并将亿达公司踢出业主群，拒绝亿达公司及其他业主对其物业服务进行监督，但亿达公司提供的证据足以证明华城公司没有按照合同约定的标准提供物业服务。华城公司一直无法提供连贯性、持续性的安保、卫生、车辆管理、绿化养护、电梯、消防等设施设备的日常管理记录，有违常理。2019年7月5日出具的上述《表扬信》和《回访表》仅是对于华城公司安保服务、保洁服务、绿化服务的服务态度进行的满意度回访，而《表扬信》主要描述了涉案小区在2019年6月10日发生的某一个别事件。同时，《表扬信》和《回访表》与涉案小区业委会在短时间内更换华城公司的行为相互矛盾。二、如上所述，华城公司仅服务一年多就被更换，华城公司违约提前退场，一审法院判决亿达公司向其支付物业服务费、车位费及违约金没有事实和法律依据。亿达公司与华城物业并未就“中山市石岐区************车库”的收费标准进行过任何约定，且华城公司与涉案小区业委会签订的物业服务合同也没有对上述负一层车库约定按照每月2元/平方米的标准收取物业费。所以，一审法院按照每月2元/平方米及车库的建筑面积计算亿达公司负一层车库的物业服务费，并判决亿达公司向华城公司支付2018年4月至2019年7月期间的物业服务费142270.66元，没有事实和法律依据。此外，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第10款的规定，华城公司没有按照合同约定的标准提供物业服务，且仅进场一年多就提前退场，其无权主张按照合同约定的标准收取物业服务费及违约金。一审法院酌定按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍作为计算违约金的标准没有事实和法律依据。三、一审法院错误解读亿达公司提供的收据，该收据足以证明华城公司确实存在私自收取摩托车车位租金的事实。在华城公司掌控全部收款凭证的情况下，亿达公司向一审法院提供的两张收据及亿达公司名下的摩托车车位长期被出租用于停车的照片，足以证明华城公司存在对外出租亿达公司名下的摩托车车位、并拒绝向亿达公司返还相应的租金的事实。上述收据中载明的“23-202”是指华城公司收取摩托车车位租金所对应的业主的信息，并非指摩托车车位停放的位置。华城公司抗辩称该收据载明的摩托车租金对应的车位并非是亿达公司名下的车位，但却无法提供证据证实涉案小区除了亿达公司名下的103个产权摩托车车位外，还有其他摩托车车位。四、华城公司作为涉案小区的物业服务公司，并未在住建部门备案登记，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，业委会没有取得业主大会授权或没有取得双过半业主追认的，对外签订的物业合同无效。显然，华城公司未提供其合法进驻涉案小区的证据，其无权要求亿达公司向其支付物业服务费。华城公司辩称：一、华城公司已对涉案小区提供优质的物业管理服务，且得到了广大业主的肯定。根据华城公司提供的证据可知，华城公司已对涉案小区的物业、公共区域及绿化带提供了善良管理的服务，履行了物业服务合同约定的维修、养护、管理、清洁、绿化养护等义务。根据华城公司提交的微信聊天记录可知，华城公司面对业主反映的问题，均能积极作出回应并采取行动解决问题，小区业主对华城公司提供的物业管理服务经常点赞表示满意，且在华城公司撤场时表示挽留。而《小区业主表扬信》及《物业管理服务回访表》是小区业主委员会盖章认可的，代表广大业主表扬及感谢华城公司的用心付出，也对华城公司提供物业服务的质量表示肯定。上述证据足以证明华城公司已对涉案小区提供了优质的物业管理服务。此外，根据聊天记录可知，华城公司退场并非因为小区业主对华城公司的物业服务不满意而要求撤换。二、亿达公司应按物业服务合同的约定，就其涉案小区的物业向华城公司交纳物业费。物业服务合同已约定了商铺、车位的物业管理费缴纳标准，亿达公司应当按照该标准向华城公司支付物业费。负一楼车库属于商铺会所的范围，并未拆分办证，其面积达1213.94平方米，应当按照商铺标准计算物业费，即使不按照商铺标准计算物业费，也应该按照车位的标准计算物业费，而不应当不计算物业费。亿达公司提出车库没有约定物业费收费标准而不应计算物业费，没有事实依据，应予驳回。三、亿达公司主张华城公司将其名下的103个摩托车车位对外出租并收取了租金收益，没有事实依据。亿达公司提交的摩托车车位的不动产登记资料、照片、收据等证据均未能反映其主张的事实。相关照片没有显示拍摄的时间，不能证明照片中的摩托车系停放在其产权车位上，更不能证明华城公司收取了该几辆摩托车的租金。因此，亿达公司应承担举证不能的不利法律后果，一审法院未支持亿达公司的反诉请求正确。四、涉案小区业委会于2018年3月20日与华城公司签订的物业合同约定合同自签订之日起即生效。涉案小区业委会是经过小区业主选举产生的，可以代表业主与华城公司签订物业服务合同。亿达公司是涉案小区的开发商，其曾向华城公司移交涉案小区物业服务的配套材料，故亿达公司与华城公司之间的物业合同合法有效，不违反法律及行政法规的禁止性规定，双方应依约履行。华城公司于2019年6月11日向一审法院起诉请求：亿达公司支付2018年4月至2019年5月期间共14个月的物业管理费49884元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费为基数，从2018年4月11日起按每日千分之三利率计算至清偿之日止，暂计至2019年5月31日为32931.10元）。一审诉讼中，华城公司请求变更诉求为：亿达公司支付2018年4月至2019年7月期间共16个月的物业管理费163550.66元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费为基数，从2018年4月11日起按每日千分之三利率计算至清偿之日止，暂计至2019年7月31日为122957.64元）。亿达公司提出反诉请求：华城公司支付向亿达公司返还摩托车租金收益41200元及相应利息（从2018年5月开始以月租2575元计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清全部款项之日止）。一审诉讼中，亿达公司请求增加诉求2为：华城公司立即向亿达公司返还康庭苑小区相关物业资料，并尽快协助与新物业服务公司办理物业移交手续。一审庭审中，亿达公司明确第1项诉求摩托车租金收益的构成为：（摩托车租金收益30元/月/位-物业服务费5元/月/位）×103位=2575元；并明确第2项诉求中的相关物业资料包括档案资料、物业服务用房、物业配套设施、小区图纸资料、小区公共水电表、维修基金缴交资料（含存折）以及维修基金使用情况资料。一审法院认定事实：2018年3月20日，康庭苑小区业委会作为甲方、华城公司作为乙方，签订《物业管理服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方对中山市康庭苑小区物业项目实行物业管理服务，合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人；乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括楼梯灯、楼道灯、小规模的非外墙体瓷砖更换、大堂及花园照明系统、小规模的上下水管道系统、公共文娱设施的养护和维修；2、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，公共排水管道的疏通；4、交通与车辆停放秩序的管理；5、公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；6、物业档案资料管理……物业服务成本应包含小区内电梯定时维保与年检、小区二次供水水箱的定时清洗、小区每日的垃圾清运等；根据物业管理物业物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准如下：商业铺位为2.0元/平方米/月，业主已购置使用权的地库停车位为35元/车位/月，小车临时停车（超过一小时，不超过夜间0:00）为5元/天，摩托车月租车位为30元/车位/月；业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10号前履行当月服务费的交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；乙方自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不正当利益；合同终止时，乙方应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交业主委员会；合同期限为五年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。2019年7月5日，康庭苑小区业委会向华城公司发出小区物业表扬信，表示小区业主对华城公司提供的物业服务表示认可，并在康庭苑小区物业管理服务回访表中对华城公司的工作人员服务态度、服务效率及服务质量表示满意。2019年7月28日，康城物业公司与康庭苑小区业委会、中山市中庭物业管理有限公司（以下简称中庭公司）办理物业移交手续，移交清单载明：康庭苑小区于2019年7月28日需进行新、旧物管工作交接，现特结合小区实际情况及原物业公司当时移交的明细，在业主委员会的见证下，康庭苑小区将按照以下移交流程进行签章移交：1、档案资料移交，2、物业服务用房移交，3、物业配套设施移交，4、小区图纸资料移交，5、小区公共水电表移交。华城公司、康庭苑小区业委会、中庭公司分别于上述5个项目的移交清单中签字盖章。华城公司在完成物业移交手续后，退出康庭苑小区的物业管理服务。登记在亿达公司名下的6-10幢、12-14幢、15幢、18幢产权车位共111个，华城公司确认亿达公司此前已支付车位管理费41050元，并同意在尚欠的车位管理费中扣减。此外，亿达公司是下列物业的业主，中山市不动产登记资料载明该些物业规划用途均为商业服务，分别于2017年3月27日、2012年8月14日及2004年6月28日确权登记在亿达公司名下。物业地址建筑面积（平方米）欠费期间中山市石岐区************车库1213.942018年4月至2019年7月中山市石岐区***********1卡1001.152018年4月至2019年7月中山市石岐区***********1卡866.992018年4月至2018年10月中山市石岐区***********1卡908.562018年8月至2019年7月中山市石岐区*************1卡245.782018年4月至2019年7月中山市石岐区*************2卡232.452018年4月至2019年7月中山市石岐区*************3卡235.022018年4月至2019年7月中山市石岐区*************01卡商铺128.192018年4月至2019年7月中山市石岐区*************02卡商铺130.512018年4月至2019年7月中山市石岐区*************03卡商铺99.702018年4月至2019年7月中山市石岐区*************04卡商铺98.492018年4月至2019年7月就华城公司提供的服务是否达到合同约定的质量标准，华城公司与亿达公司分别提交证明事实完全相左的微信聊天记录及照片佐证。华城公司提供的证据反映其已按合同约定提供了诸如卫生清洁、出入登记等物业服务，对日常物业服务活动中发现的问题及时处理并通报业主，得到业主的广泛认同；亿达公司提供的证据则反映康庭苑小区内车辆停放秩序混乱、卫生状况较差，且对业主反映的问题拖延不解决。亿达公司因对华城公司提供的物业服务质量不满，故拒不支付物业服务费，华城公司经催讨无果遂诉至一审法院，主张本案民事实体权利。亿达公司提交华城公司分别于2018年4月1日、12月31日开具的康庭苑23-202车位服务费的收据拟证明华城公司将其名下103个产权车位出租给第三人使用，并要求华城公司返还出租收益；华城公司抗辩称亿达公司的产权车位均位于地库，收据中的车位为地面车位，不属于亿达公司所有，其对地面车位有权收取服务费。亿达公司未提交华城公司将属于其所有的产权车位出租给第三人使用的证据。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”康庭苑小区业委会与华城公司签订的《物业管理服务合同》，对包括亿达公司在内的小区业主均具有约束力。根据华城公司、亿达公司诉辩主张，结合一审法院查明事实，本案争议焦点为：华城公司提供的物业服务是否达到物业管理服务合同约定的质量标准。华城公司、亿达公司提供的照片及微信聊天记录反映的事实完全相反，首先，微信聊天记录的证据证明力问题，一审法院认为，微信聊天记录作为证据使用存在两个方面的缺陷：一是微信号未实名认证注册的情况下不能直接确认消息发送者的身份；二是聊天记录可以随意撤回删除，特别对当事人不利的相关内容当事人可能事先进行删除后再整理提交，无法保持内容的完整性。本案中，华城公司、亿达公司均不能举证其所提交的微信聊天记录中的信息发布者为本案当事人或与本案有利害关系的小区内其他业主，一审法院亦无法查明微信内容发布者的真实身份及内容的完整性，进而无法核实微信聊天内容的真实性，故对华城公司、亿达公司所提供的微信聊天记录的真实性及所欲证明的事实，一审法院均不予采信。照片反映的是康庭苑小区某一时间当下的环境状态，而物业服务是一个动态管理过程，无法仅以某一时间的物业环境来判断物业公司提供的服务是否达到合同约定的质量标准。而表扬信及物业服务费回访表系由康庭苑小区业委会作出，就本案而言，其客观性及证明力均强于华城公司、亿达公司所提供的照片，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，一审法院采信表扬信及回访表，认定康庭苑小区业主对华城公司提供的物业服务表示大致认可，且对工作人员的物业态度、服务效率及服务质量均相对满意，即华城公司已按合同约定标准提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条的规定，以及《物业管理服务合同》的约定，经核算，亿达公司应向华城公司支付2018年4月至2019年7月期间的物业服务费为142270.66元（计算过程详见下表）及车位服务费21110元〔（111个×35元/个/月×16个月）-41050元〕。欠费期间欠费物业建筑面积（平方米）欠费数额（元）2018年4月至2018年7月4252.2234017.762018年8月至2018年10月5160.7830964.682018年11月至2019年7月4293.7977288.22总计（元）142270.66关于违约金问题。华城公司主张按每天千分之三利率自欠费之日起计收违约金，但该标准明显过高，华城公司未举证亿达公司未交纳物业服务费造成其经济损失或等于该约定标准，故根据公平公正原则，一审法院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。亿达公司要求华城公司返还擅自将其名下产权车位出租所收取的出租收益，但其提交的收据显示收费车位为23-202，而亿达公司的产权车位分别位于6-10幢、12-14幢、15幢、18幢地库，与收据显示的收费单位不一致，亿达公司亦未提交其他可证明华城公司将亿达公司的产权车位出租给他人使用的证据予以佐证，故其该诉求理据不足，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第十条的规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其他代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，华城公司于2019年7月28日退出康庭苑小区的物业管理服务，并与康庭苑小区业委会及新的物业服务公司办理了档案资料、物业服务用房、物业配套设施、小区图纸资料以及小区公共水电表的移交手续，即其在退出小区物业管理服务时，已履行完毕物业资料移交义务，故亿达公司要求再次移交物业资料的诉求缺乏事实依据，一审法院不予支持。退一步讲，即使华城公司未完全履行物业资料移交义务或移交的资料不完整，在康庭苑小区业委会合法存续期间，亦应由康庭苑小区业委会向华城公司主张权利，而非由华城公司将物业服务资料直接移交给亿达公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、亿达公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向华城公司支付2018年4月至2019年7月期间的物业服务费142270.66元及违约金（违约金计算方法：2018年4月至2018年7月期间以每月物业服务费8504.44元为基数，2018年8月至2018年10月期间以每月物业服务费10321.56元为基数，2018年11月至2019年7月期间以每月物业服务费8587.58元为基数，均从欠费当月的11日起计收，其中2018年4月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）、车位管理费21110元；二、驳回华城公司的其他诉讼请求；三、驳回亿达公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5598元（华城公司已预交），由亿达公司负担并于一审判决生效之日起七日内径付华城公司；反诉案件受理费866元(亿达公司已预交)，由亿达公司负担。二审中，华城公司未向本院提交新的证据。亿达公司围绕其上诉请求向本院提交了如下证据：中山市住房和城乡建设局关于提供石岐区康庭苑业主委员会备案资料的复函及附件，拟证明华城公司并未在住建局备案。经庭审质证，华城公司对上述证据的真实性确认，但对关联性不确认，并认为该复函是涉案小区业委会的备案资料，不是物业公司的备案资料，且华城公司是否有在住建局备案，不影响物业服务合同的生效，从备案材料可以看出，涉案小区的业委会是经过有效选举产生的，可以代表小区业主与华城公司签订物业服务合同。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.涉案的《物业管理服务合同》约定的物业费收费标准包括：楼梯住宅1元/平方米/月，电梯住宅2元/平方米/月，露天停车位150元/车位/月，摩托车临时停车（不分时间段，超过1小时，不超过24:00）2元/次。2.二审庭审时，华城公司主张其因经营管理需要，经与涉案小区业委会协商一致后主动退出涉案小区；亿达公司确认其系涉案小区的开发商；华城公司主张亿达公司名下位于涉案小区负一层的车库按面积折合成车位计算的物业费高于按商铺计算的物业费，并提交了相应的计算明细。对此，亿达公司主张：华城公司没有收费资格，无权收取亿达公司名下位于负一层的车库的物业费，即使要收取，也应该按照一个车位的标准计算物业费。3.亿达公司提交的华城公司分别于2018年4月1日、12月31日开具的康庭苑23-202车位服务费的收据未明确载明收费车位的信息，仅载明有“23-202”的字样及车牌号码。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据亿达公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审争议焦点有四：一是康庭苑小区业委会与华城公司签订的《物业管理服务合同》是否合法有效；二是华城公司是否有权向亿达公司主张物业费；三是若华城公司有权向亿达公司主张物业费，则一审判决确定亿达公司应支付的物业费是否正确；四是华城公司是否存在擅自将亿达公司名下的产权车位对外出租的行为。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即康庭苑小区业委会与华城公司签订的《物业管理服务合同》是否合法有效的问题。亿达公司在二审中主张，康庭苑小区业委会与华城公司签订了《物业管理服务合同》后，华城公司及上述合同并未在住建部门备案，故该合同无效，并提交了中山市住房和城乡建设局关于提供石岐区康庭苑业主委员会备案资料的复函及附件佐证其主张。但亿达公司提交的上述证据仅系住建部门关于康庭苑小区业委会的备案资料，并非上述《物业管理服务合同》、华城公司的备案资料，也非住建部门对于上述《物业管理服务合同》或华城公司是否已进行备案的回复，故亿达公司提交的上述证据不能证明其主张的事实。退一步而言，我国现行法律并未规定物业服务合同经备案登记才生效，因此即使涉案的《物业管理服务合同》以及华城公司并未在住建部门备案登记，亦不影响该合同的效力。一审法院认定涉案的《物业管理服务合同》合法有效，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，即华城公司是否有权向亿达公司主张物业费的问题。亿达公司上诉主张华城公司提前退场、并未提供合同约定的物业服务，故华城公司无权向亿达公司主张物业费，并提供了微信聊天记录、照片等证据佐证其主张。但华城公司为主张其已为涉案小区提供了符合合同约定的物业服务，亦提供了相应的微信聊天记录及照片等证据佐证其主张。在双方当事人均提供了证明内容相互矛盾的证据的情况下，一审法院根据双方提供证据的内容及形式，认定加盖了涉案小区业委会公章的表扬信及回访表的证明效力更高，并据此认定华城公司在退场前已为涉案小区提供了约定的物业服务，并无不当，本院予以确认。同时，虽然华城公司在进驻涉案小区一年多后即退场，但华城公司在退场时已与康庭苑小区业委会及新进驻的物业公司中庭公司完成交接手续，现无证据证实华城公司退出涉案小区系因其提供的物业服务不符合约定而被康庭苑小区业委会撤换，而康庭苑小区业委会在华城公司退场当月出具的回访表中对华城公司提供的物业服务亦表示认可。所以，仅从华城公司提前退出涉案小区的事实，尚不能推断出华城公司在进驻涉案小区期间提供的物业服务不符合合同约定的结论，不能排除华城公司系因其经营的需要主动退出涉案小区。亿达公司以华城公司系提前退出涉案小区为由，主张华城公司提供的物业服务不符合合同约定，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，即一审判决确定亿达公司应支付的物业费是否正确的问题。如上所述，本院认定亿达公司应按约定向华城公司支付物业费。亿达公司上诉主张，其与华城公司并未就亿达公司在涉案小区负一层车库的物业费收费标准进行约定，故一审法院将该部分车库按建筑面积每月2元/平方米的标准计算亿达公司应支付的物业费不当，并认为即使要计算也应按一个车位进行计算。对此，本院认为，亿达公司名下位于涉案小区负一层的车库面积达一千多平方米，按一个车位的标准计算该部分物业的物业费，显然有违公平原则。虽然涉案的《物业管理服务合同》并未对上述负一层车库的物业费计算标准作出明确约定，但该部分物业系属亿达公司位于涉案小区内的专有物业，华城公司在进驻涉案小区期间提供的物业服务必然覆盖了该部分物业，亿达公司名下的该部分物业在享受了华城公司提供的物业服务后，仅以上述《物业管理服务合同》未对该部分物业所对应的物业费收费标准作出明确约定为由，主张其无须交纳该部分物业的物业费，亦不符合公平原则。华城公司主张，上述负一层的车库折算为车位计算的应缴物业费高于一审法院参照每月2元/平方米的商铺铺位的物业费计费标准计算所得的物业费，故一审法院就该部分面积计算的物业费有利于亿达公司。亿达公司对华城公司的该说法未作明确否认，亿达公司仅认为其不应交纳该部分物业的物业费，且华城公司就其上述说法提交了相应的计算明细，故本院对华城公司的该说法予以确认。一审法院参照涉案《物业管理服务合同》关于商业铺位及地库停车位的物业费交纳标准，按照商业铺位的物业费计算标准核算亿达公司名下位于涉案小区负一层车库应交纳的物业费，并无不当，亿达公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，在华城公司进驻涉案小区提供物业服务的情形下，亿达公司负有按物业服务合同约定向华城公司交付物业服务费用的义务。亿达公司认为华城公司未尽职履行物业服务合同所约定的服务事项，导致涉案小区长期存在公共卫生脏乱、车辆管理不善等问题，故无权收取物业服务费。本院认为，首先，如上所述，亿达公司提交的证据不足以证明涉案小区物业管理长期存在上述问题。退一步讲，即使华城公司在物业服务管理过程中存在一定瑕疵，当前证据也不足以证明华城公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业服务中存在的瑕疵问题，亿达公司等业主可以通过要求华城公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业服务企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。其次，亿达公司作为涉案小区业主，在华城公司进驻涉案小区提供物业服务后，自2018年4月起即开始较长时间未交付物业服务费。在华城公司的物业服务收费标准并非较高的情形下，亿达公司却要求华城公司提供全方位的至善管理，有违质价相符、利益平衡对等原则。并且，物业服务费的交纳不仅关系到业主的个别利益，还关系到小区整体业主的利益，亿达公司以物业服务质量存在瑕疵为由拒交物业服务费的行为，也是对其他按期全额交纳物业服务费业主利益的损害。故在华城公司提供的物业服务的总体质量基本达到了合同约定的目标，其提供的服务与其较低的收费标准能相适应的情形下，亿达公司作为涉案小区业主有义务向华城公司交纳其欠交的物业服务费，亿达公司拒交物业服务费的理由，于法无据，本院不予支持。本院认定，亿达公司拖欠华城公司的物业费，其行为已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。因华城公司未提供证据证明其遭受的具体损失，故华城公司的损失应为物业费未及时收取而遭受的利息损失，而《物业管理服务合同》约定的每日千分之三的违约金计算标准过高，一审法院将违约金计算标准调整为银行同期同类贷款利率的1.5倍并无不当。同时，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故一审法院将亿达公司在2019年8月20日之后应支付的违约金确定为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准计算，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四，即华城公司是否存在擅自将亿达公司名下的产权车位对外出租的行为的问题。亿达公司主张华城公司擅自将其名下的摩托车车位对外出租并获取租金收入，并提交了收据及照片佐证。但亿达公司提交的收据反映交费信息的内容仅有车牌号及“23-202”的内容，但该内容无法证实该收据载明的款项系使用亿达公司名下的摩托车车位而产生的租金，无论该“23-202”是指交费业主所在楼房的号码还是所租用车位的号码，均无法证实亿达公司的主张。同时，虽然亿达公司提供的照片显示其名下的摩托车车位上停放有车辆，但不能据此推定华城公司对外出租该部分车位，因为不能确定所停放车辆的权利人及停放车辆的行为是否已征得亿达公司的同意。此外，即使华城公司不能举证证明涉案小区除亿达公司名下的产权摩托车车位外，还存在其他已经登记的摩托车车位，但华城公司抗辩主张该两张收据对应的系地面车位的停车费，结合涉案《物业管理服务合同》已明确约定露天停车位的收费标准为150元/车位/月、摩托车月租车位30元/月，摩托车临时停车2元/次的内容以及摩托车停车较为灵活、占地面积较少的特点，本院采信华城公司的说法。本院认定亿达公司的该上诉主张亦不能成立，本院亦不予支持。综上所述，亿达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4369元，由上诉人中山市亿达商业有限公司负担（中山市亿达商业有限公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年六月十八日书记员  郑 蕙