山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终179号上诉人(原审原告、反诉被告):赵美英,女,1944年3月23日出生,汉族,住山东省滨州市滨城区,系林树生之妻。上诉人(原审原告、反诉被告):林延兵,男,1970年3月28日出生,汉族,住山东省滨州市滨城区,系林树生之子。上诉人(原审原告、反诉被告):林延涛,男,1974年9月6日出生,汉族,住山东省滨州市滨城区,系林树生之子。上诉人(原审原告、反诉被告):林延峰,男,1979年9月28日出生,汉族,住山东省滨州市滨城区,系林树生之子。委托诉讼代理人:董艳青,山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人:王立婷,山东华剑律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):滨州高新技术产业开发区社会事务局,住山东省滨州市高新区安康路377号。法定代表人:宋胜利,该局局长。委托诉讼代理人:李娜,山东民颂律师事务所律师。委托诉讼代理人:邱建功,男,汉族,住山东省滨州市滨城区。上诉人赵美英、林延兵、林延涛、林延峰之亲属林树生因与被上诉人滨州高新技术产业开发区社会事务局房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省滨州市滨城区人民法院(2018)鲁1602民初4231号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。二审诉讼中林树生死亡,其继承人赵美英、林延兵、林延涛、林延峰申请参加诉讼。本案现已审理终结。赵美英、林延兵、林延涛、林延峰上诉请求:1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院(2018)鲁1602民初4231号民事判决中第二项判决内容,依法改判或发回重审;2.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清。1.上诉人于2015年5月18日向被上诉人缴纳的五万元属于购房款,被上诉人出具的收据中也明确载明收款的是由为购房款。2.上诉人与被上诉人签订的补充协议是对补偿安置协议中双方存在异议部分的补充说明,依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。故而双方达成的补充协议时合法有效的,免费安置的面积应为楼房建筑面积66平方米加上储藏室面积11平方米,共计77平方米。并且对于超出建筑面积费用参考成本价和同区位市场价进行具体的缴纳,且实行多退少补的支付方式。3.关于土地出让金的缴纳:土地出让金是被上诉人建房成本的一部分,是不需要上诉人缴纳的。被上诉人称系召开“业主会议”后包括上诉人在内的85%的“业主”同意通过出让方式取得土地使用权,所以称有权收取土地出让金,暂且不考究是否达到85%的比例,但根据法律规定,建设用地土地使用权的取得方式是由县级以上人民政府依法批准,被上诉人通过召开“业主会议”的方式并不能决定小区的建设用地是以划拨方式取得还是以出让方式取得。被上诉人称上诉人在征求意见上签字就代表上诉人认可缴纳土地出让金,存在事实及逻辑错误。在上诉人不知土地自始为出让取得的情况下,其签字确认的是同意土地取得方式由原来的划拨方式转为出让方式,而非认可自己全额承担土地出让金。事实上,被上诉人提交的证据系多人签字后拼接形成,无任何关于交纳土地出让金问题的表述,甚至未出现过“土地出让金”字样,不能证实其主张。退一步讲假使上诉人需要缴纳土地出让金，根据补偿安置协议及补充协议,房屋免费置换面积为77平方米,上诉人是不需要缴纳该部分土地成本的,也仅需缴纳超出77平方米以外的部分即可。4.被上诉人提反诉要求上诉人支付购房款、燃气开口费、暖气开口费、有线费、热力表费、太阳能费等费用,一审法院判令上诉人向被上诉人支付99344.16元,无事实及法律依据。根据《中华人民共和国审计法》第二十二条之规定,上诉人要求新建房的成本价以有关部门审计结果为准，故其成本价的依据应该是审计部门出具的审计报告。但法院仅以被上诉人单方面委托的鉴定机构出具的鉴定报告中所诉成本价计算,上诉人对此存在异议,庭审中及时提出,一审法院并未给出合理解释，便以此作为计算依据,与事实不符。关于被上诉人主张的各项费用在庭审中也仅提交了收费所依据的与其他方签订的合同,但并未提供相应的正式发票。被上诉人作为国家机关法人,上诉人有理由相信其具有也应当具有完善的财务账目,完全能够提供相关正规票据。被上诉人因不能提供正式发票进行质证,应当承担不利后果。5.关于搬迁费、临时安置费已经冲抵购房款,上诉人并不需要向被上诉人支付一审所判数额。依据双方签订的协议可知“凡是要求在原地安置住户,搬迁费、临时安置费一律不再发放,待新楼房建成后充当房款,多退少补。”根据《国务院拆迁补偿条例》第二十二条的规定,被上诉人并未为上诉人提供周转房,故应按照约定将上诉人的搬迁费、临时安置费在购房款中予以扣除。再根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定,本工程开工时间为2015年5月20日,按照补充协议约定，交付日期为自开工之日起两年,实际工期严重延误,至今尚未交房,按照人民法院调取的《搬迁费、临时安置费统计》表所用数据计算,除应扣除搬迁费外,还应扣除逾期的安置费。并且被上诉人的法定代表人宋胜利称:高新区土地收储中心将搬迁费及临时安置费等以每户28000元的标准按照双方协议充抵房款,多退少补。综上,一审法院在认定案件事实部分存在错误且上诉人并不需要向被上诉人支付一审所判数额。二、一审法院存在程序性错误且存在文笔行失误。1.一审庭审时上诉人对于被上诉人单方面委托山东天伟工程咨询有限公司对房屋成本价进行鉴定后所出具的鉴定报告不服,在庭审过程中上诉人合情合法的提出重新鉴定的申请,但是一审法院却未许可。此举存在偏袒被上诉人之意,进行司法鉴定时,应该由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人,如果单方委托的,另一方可以对鉴定结果提出异议，异议成立的鉴定结论是不具有法律效力的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论,另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的,人民法院应予准许。”由于当事人单方委托所作的鉴定意见相对于法院委托所作的鉴定意见,可靠性差,所以法律放宽了另一方当事人申请重新鉴定的条件,只要当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的,法院应予准许。本案中上诉人已经明确阐述鉴定机构出具的鉴定结果与市场价值存在出入。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的,由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人;协商不成的,由人民法院指定。故而一审法院草率的采信被上诉人单方面委托的鉴定机构出具的鉴定结果是对上诉人合法权利的损害。2.一审法院出具的该份民事判决书中存在明显文笔性失误,从而也可看出一审法院在审理案件时对认定的事实也有待考究。三、一审法院适用法律错误。一审法院经过三次开庭审理后对于案件事实部分仍然作出错误的认定，从而片面的引用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。《中华人民共和国合同法》第六十条是指当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中被上诉人并未依约履行其应尽的义务,涉案房屋在已经通过综合验收达到交房标准后,却迟迟不肯交付房屋。《中华人民共和国合同法》第一百零九条是指当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中一审对于事实部分的认定存在错误,对于错误的事实,上诉人不需要向被上诉人缴纳一审所判数额,上诉人没有支付的义务,故而一审法院引用此条作为裁判的依据显然是适用法律错误。综上所述,一审法院认定事实不清、存在程序错误且适用法律错误,望二审法院在查清事实的基础上依法维护上诉人的合法权益,望贵院判如诉请。被上诉人滨州高新技术产业开发区社会事务局辩称:一、《原小营教委57户平房房屋征收补偿安置协议》(以下简称“安置协议”)仅表明土地可以办理房产证,但通过土地出让方式取得土地后可以办理不动产证,亦可以对房屋进行市场交易,更是远远提高了房屋的市场价值。一审庭审中及上诉人的上诉状中,上诉人均认可签字确认以出让方式取得土地，也有相应的会议记录相印证。包括上诉人在内的广大业主也在会议之后陆续交纳包含土地出让金在内的第一期购房款5万元，在此之后涉案土地才以土地出让方式取得,这在一审中已查明。因此,上诉人及被上诉人在安置协议履行过程中,对原来的安置协议作出了有效变更,且该变更是双方的真实意思表示,且不违反法律规定,上诉人与被上诉人均受其约束。二、就涉案相关房屋,包括钢筋、水泥、门窗、人工费、强电弱点、土地出让金等,所有的相关费用支出,被上诉人收钱时,全部开具“购房款”，不会明确或单列具体是哪项,因此,上诉人主张的“5万元购房款”问题不能成立。三、上诉人主张搬迁费28000元没有任何事实及法律依据,根据双方签署的安置协议,补偿安置方式有有种，即货币补偿或原地补偿,既然上诉人选择原地补偿,即视为对“货币补偿”的放弃,其自然不能按照货币补偿计算标准主张所谓的“搬迁费”。对于属于上诉人应得的“搬迁费、临时安置费”，已在应付购房款中扣除。四、上诉人主张的“工期延误”没有事实根据,更没有证据支持。大部分业主在2017年早已交房,上诉人未足额交纳房款,未履行完合同义务,自然不能取得房屋。五、对燃气开口费、暖气开口费、有线费、热力电表费、太阳能费等费用,在安置协议中已约定由上诉人承担,上诉人一审中已提交合法有效的证据证实费用支出情况,上述费用与当时的市场价格相比偏低,且涉案房屋建筑成本明显低于同时期高新区及周边县市的商品房建筑成本。六、以土地出让方式取得涉案土地,也是广大业主集体意志的体现,在一审庭审后又有两个业主交纳房款,也即在67户业主中已有54户业主按照以上标准交纳房款并取得了房屋。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据,应依法驳回。上诉人赵美英、林延兵、林延涛、林延峰之亲属林树生向一审法院起诉请求:1.依法判令被告履行房屋征收补偿安置协议,向原告交付滨州高新区烛光家园小区4号楼四单元101室房屋;2.本案的案件受理费由被告承担。滨州高新技术产业开发区社会事务局向一审法院提出反诉请求:1.依法判令反诉被告向反诉原告支付购房款、燃气开口费、暖气开口费、有线费、热力表费、太阳能费等各项费用共计99344.16元;2.本案案件受理费由反诉被告承担。案件审理过程中,反诉原告变更诉讼请求,要求反诉被告支付购房款、燃气开口费、暖气开口费、有线费、热力表费、太阳能费等各项费用共计124644.16元。一审法院认定事实:2014年11月10日，根据高新区总体规划和城区发展需要,高新区对原小营教委57户平房进行征收改造,为保证被征收户的合法权益,就房屋征收补偿安置，原告林树生与被告社会事务局下属的滨州高新技术产业开发区教育二小区筹建处签订《原小营教委57户平房房屋征收补偿安置协议》。该协议约定:……二、补偿安置方案(有以下两种方案供选择,请选择其一)(一)货币补偿……(二)原地补偿。1.平方拆迁后将在22间原址处新建安置楼房一栋,每户建筑面积在66平方米左右(毛坯房),储藏室面积在11平方米左右。该房为多层5+1小户型,设计有部分车库。顶层暂为平屋面。因楼房建设自己有较大缺口,经研究决定:新建楼房超出66平方米、储藏室超出11平方米以外的建筑面积参考成本价和同区位市场价收费,储藏室不足1平方米的,建筑面积差额部分按照相同标准现金补齐,购买楼外车库的参考市场价交钱。房屋施工建成时间在一年左右,房屋建成后除建筑成本外的其他费用,如燃气开口费、暖气开口费、办理房产证等需缴纳的相关费、税，需由住户个人承担。经咨询房管等相关部门:新建楼房的土地性质为国有划拨土地,按当前政策能够确权(可以便利房产证)。2.地上附属物补偿,乙方(原告)被征收的个人搭建建筑物面积5.20平方米,估价520元;院内树木4棵,估价280元;院子内地面估价680元;以上各项合计1480元(以上各项都以评估公司的出具为准)。3.搬迁费、临时安置费。因建设楼房建设资金不足,凡是要求在原地安置的住户,搬迁费、临时安置费一律不再发放,待新建楼房建成后充当房款,多退少补。……原告林树生选择原地安置。另据该协议约定:搬迁费:按房屋合法标准面积每平方米补偿10元,按二次搬家计算每平方米补偿20元。临时安置费:按房屋合法标准面积每平方米每月补偿2元,按两年计算每平方米补偿48元,需要管委会给予临时安置的,该项补偿款不再发放。2014年11月15日,原告林树生又与被告社会事务局下属的滨州高新技术产业开发区教育二小区筹建处签订《平房征收补偿安置补充协议》。该协议约定:1.甲方(被告)承诺在平房拆迁后在22间原址处安排三个单元30户85平方米以上楼房,在院子最北端安排36户(该楼总计为7层,一层为储藏室、二层6户因其他原因不能办理房产证),每户超出66平方米以外的部分按成本价交钱,66户均为电梯房,乙方(原告)同意接受。2.甲方负责帮助办好房产证,集体土地使用证,乙方表示同意。3.甲方提出“因建设楼房建设资金不足,凡是要求在原地安置的住户,搬迁费、临时安置费一律不再发放,待新建楼房建成后充当房款,多退少补。”乙方认为这一决定虽然不妥,乙方表示理解,并对充当房款一语含糊之词改为“待新楼房建成后充当66平方米以外差额的房款,2014年12月12日,原告林树生领取原小营教委宿舍房屋征收补偿1480元。2015年4月21日上午,召开业主代表会议就涉案楼房所涉土地是出让或是划拨,征求住户意见。原告林树生同意土地为出让(完全大产权)。2015年5月18日,原告林树生交纳购房款50000元。涉案楼房所涉土地由滨州高新技术产业开发区土地收购储备中心于2015年9月28日8时30分挂牌开始,于2015年9月28日8时30分挂牌截止。2016年1月5日,涉案楼房所涉土地办理不动产产权证书。拆迁安置楼房建成后,原告林树生分得滨州高新区烛光家园小区4号楼四单元101室房屋一套。该房屋总面积为118.11平方米。2017年11月10日,涉案楼房经山东天伟工程咨询有限公司统计分析,烛光家园4号楼成本费用汇总合计为每平方米2323.72元,其中占地为每平方米526.38元、电梯平方米151.08元。该房屋所需缴纳的燃气开口费3125元、暖气开口费2794.80元、有线电视费220元、热力表费2000元、太阳能费2600元。另查明,所涉及拆迁有67户中已有52户按照上述计算缴纳购房款。且在实际交纳房款按成本价为每平方米2300元。一审法院认为,原、被告签订的安置协议及补充协议,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原被告双方均应按照约定行使权利、履行义务。关于本诉部分。被告根据安置协议及补充协议,在原小营教委土地上开发烛光家园小区房地产项目,现已完工。原告林树生按照协议的约定亦选定烛光家园小区4号楼4单元101室房屋一套,故被告应按照协议及补充协议交付该房产。基于此,对于原告该诉讼请求,法院予以支持。关于反诉部分。法院认为应明确基于国家不动产及房地产开发有关政策，房地产价格的基本构成有土地取得成本、开发成本、管理费用等项目。而土地取得成本是指取得房地产开发用地所需要的费用、税金等。在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的费税(如契税、交易手续费)构成。在本案中,涉案房屋所涉土地原为国家划拨土地,而后在拆迁安置后重新开发过程中,将国有划拨土地转变为出让土地,这由安置协议、业主会议记录等证据予以证实。原告所提的2013年的会议纪要中虽然记载涉案房屋所涉土地应为出让土地,但从会议纪要记录可以看出仅是规划,而且从其后安置协议记载、业主会议及该块土地挂牌出让等一系列操作可以看出,亦证实会议纪要仅是规划。且土地的性质是以国家不动产管理部门的登记为准,这亦有土地所有权证所证实。土地性质的转变势必增加开发成本的增加，在安置协议中记载为国家划拨土地,取得的是房产证、集体土地所有权证,而转为出让土地后,其应取得的是不动产证,且房屋所有权形式的转变,亦征得原告的同意。针对于涉案房屋配置电梯亦如上述。这一变化,应视为在协议履行过程中对协议约定的变更,是双方真实意思的表示,亦应认定为有效。基于上述,被告要求原告在原有协议基础上另行支付占地、电梯费用,法院予以支持。但根据原、被告之间签订的安置协议及补充协议可知,虽然补充协议中约定为66平方米,而安置协议中为77平方米,补充协议即为安置协议之补充,应以安置协议为准,故除原告应缴纳77平方米内占地、电梯等费用外,原告应按照安置协议中约定的成本价支付77平方米之外的购房款。被告要求原告支付的燃气开口费、暖气开口费、有线电视费、热力表费、太阳能费等费用是房屋开发,并达到居住条件所必要的费用支出和现实需要,且被告亦提交有证据予以证实,故法院亦予以支持。关于原告在庭审中所提要求对房屋成本价进行重新鉴定的申请,被告委托有资质的山东天伟工程咨询有限公司作出,原告要求重新鉴定,未提交证据能够证实确实需重新鉴定的依据,故法院不予准许。关于原告所提的搬迁费、临时安置费为22000元及其他拆迁补偿,原告未提交证据其主张或证实其计算依据,故法院对其主张不予支持。综上所述,原告分得房屋按照被告所提交的证据其面积为108.11元,77平方米内的应交纳的占地、电梯等费用共计52164.42元[(占地526.38元＋电梯151.08元)*77平方米],77平方米外购房款为94553元[2300元*(108.11平方米-77平方米)],另有开口费3125元、暖气开口费2794.80元、有线电视费220元、热力表费2000元、太阳能费2600元,以上款项共计157457.22元。根据被告当庭陈述,对于77平方米内的电梯、占地费用中的2164.42元,已均摊在77米外的部分中,即2300元成本价中应含有该均摊的费用,故扣除原告已缴纳的购房款50000元、应分得的搬迁费5948.64元,原告应另行向被告交纳99344.16元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告滨州高新技术产业开发区社会事务局于本判决生效之日起十日内向原告林树生交付位于滨州高新区烛光家园小区4号楼4单元101室房屋一套。二、反诉被告林树生于本判决生效之日起十日内支付反诉原告滨州高新技术产业开发区社会事务局购房款、燃气开口费、暖气开口费、有线费、热力表费、太阳能费等各项费用共计99344.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1650元,由被告滨州高新技术产业开发区社会事务局负担。反诉案件受理费减半收取1396.44元,由反诉原告滨州高新技术产业开发区社会事务局负担396.44元,由反诉被告林树生负担1000元。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实,本院认定如下:本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为,2014年11月10日、2014年11月15日,被上诉人滨州高新技术产业开发区社会事务局下属的滨州高新技术产业开发区教育二小区筹建处,与上诉人赵美英、林延兵、林延涛、林延峰之亲属林树生签订《原小营教委57户平房房屋征收补偿安置协议》及《平房征收补偿安置补充协议》。《平房征收补偿安置补充协议》即为《原小营教委57户平房房屋征收补偿安置协议》之补充,应以《原小营教委57户平房房屋征收补偿安置协议》为准。该两份协议的签订,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。诉讼双方均应按照约定行使权利、履行义务。对于涉案的购房款、土地出让金、燃气开口费、暖气开口费、有线费、热力表费、太阳能费、搬迁费、临时安置费等,以及诉讼双方的权利义务等问题,在一审判决中已经作了详细的说明的认定,在此不再重复赘述。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》均规定了主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。根据上诉人赵美英、林延兵、林延涛、林延峰、被上诉人滨州高新技术产业开发区社会事务局在本案诉讼中提交的现有证据,上诉人赵美英、林延兵、林延涛、林延峰的上诉请求,依据不足。综上,上诉人赵美英、林延兵、林延涛、林延峰的上诉请求不能成立,依法应予驳回。原审判决正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定,判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2283.60元,由上诉人赵美英、林延兵、林延涛、林延峰负担。本判决为终审判决。审判长  常维华审判员  张魁海审判员  孙兴春二〇二〇年六月二十二日书记员  高龙杰