山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初1207号原告：冯玉君，女，1988年9月22日出生，汉族，住山东省诸城市。委托诉讼代理人：刘艳艳，山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕琳，山东元鼎律师事务所律师。被告:青岛万科生态城置业有限公司,住所地青岛市李沧区九水东路****,统一社会信用代码91370200394409967N。法定代表人:曹江巍，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所实习律师。原告冯玉君与被告青岛万科生态城置业有限公司(以下简称万科公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘艳艳，被告的委托诉讼代理人贾国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯玉君向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担因其擅自变更房屋的建筑设计所致的损失21271元。2、判令被告立即协助原告办理涉案房屋的产权证书。3、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2017年5月22日，原被告双方签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定，原告向被告购买位于青岛市李沧区户房产，并约定了购房价款、房屋面积、房屋交付期限等事项；之后，原告如约向被告交付了全部购房款2128950元以及住宅专项维修资金等，涉案房屋现已具备办理房屋产权证书的相关条件。2019年7月，被告以涉案房屋建筑面积增加为由，通知原告补交购房款21271元。但该补交款项，系被告违反合同约定、未经原告同意擅自变更房屋建筑设计、导致涉案房屋公摊面积增加所致，故由此产生的损失依法应由被告承担。同时，被告以原告未补交上述款项为由，拒不协助原告办理房屋产权证书也是违反合同约定的。万科公司辩称，1.面积差款是购房款的一部分，根据合同约定原告有义务向被告补交差款。原告要求被告为其承担面积差款无法律和事实依据。2.因原告未付清全部购房款，被告依约有权暂不予为其办理房产证。3.按照合同约定，在不影响房型、朝向及整个楼宇用途的前提下，经规划部门审批，出卖人对原规划设计方案的调整无须征得买受人同意。本案的单体楼座在建筑过程中因消防做法优化的原因，在公共部位做了微小的设计变更，该变更并未对购房者的利益造成实质性不利影响，依约无须征得购房人同意。因此，被告不构成违约。4.无论是房屋的专有面积还是公摊面积，都是房屋的一部分，购房人对专有部分享有专有权，对建筑物的公共部分享有共有权。共有部分是为了建筑物的安全和满足正常使用功能所必须的投入。购房人既享受共有部分的利益，理应支付公摊面积部分的价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交《青岛市商品房预售合同》、购房发票、借款凭证、山东省住宅专项维修资金专用票据、（2020）鲁0213民初1201号一案中依刘桂苓申请法院至青岛市自然资源及规划局李沧分局调取的《青规李变审字[2017]46号》建设工程规划变更审查意见书及《建设项目规划许可批前公示图》各1份、被告提交的不动产测量报告1份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交给市长信箱的信及回复复印件一份，拟证明被告在未告知原告、更未经原告同意的情况下，于涉案合同签订后，擅自变更了涉案房屋的建筑设计，导致原告涉案房屋仅公摊面积增加，原告得房率降低，由此造成的差价损失应由被告承担。被告质证：对该证据真实性无法确认，从答复内容看仅仅是确认了该楼座存在设计变更，并没有明确答复该变更导致任何面积的变化，不能证明原告主张的观点，且该答复也明确该变更是符合变更条件的，并完成了相应的审批流程。因原告未能提交证据原件予以核对，故本院对该证据的真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年5月22日，被告万科公司作为甲方（卖方）、原告冯玉君作为乙方（买方），签订《青岛市商品房预售合同》，第二条约定乙方向甲方购买青岛市李沧区东川路106号于家下河、王家下河社区城中村改造C2地块万科如园12号楼1单元27层2501户房屋，甲方暂测房屋建筑面积为111.09平方米，其中套内建筑面积为86.29平方米、公用分摊建筑面积为24.8平方米。第三条约定每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为16664.19元，房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1851225元。第八条约定签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起15天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第十四条约定甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同附件约定了乙方采用银行按揭贷款的方式支付房屋价款。原被告双方另行签订了上述《青岛市商品房预售合同》的补充协议，对合同第三条变更、补充约定：原告购买的房屋含房屋装修价款每平方米房屋建筑面积单价为19164.15元，根据暂测面积，含装修价格的总价款为2128950元。对合同第五条的补充约定:(一)在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如该房屋暂测面积与实测面积不一致时，按如下约定处理：（1）面积误差比绝对值在0.5%以内（含0.5%）的，买卖双方互相不退、不补。（2）面积误差比绝对值大于0.5%的，双方按照本协议第八条约定的每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）据实结算房价款，任何一方不得因面积差异（无论面积误差比绝对值是否超过±3%）解除合同。对合同第八条、第九条补充约定：（1）“建筑设计”是指：买受人所购商品房之套内户型设计及买受人所购商品房之所在楼宇的用途设计。“建筑设计变更”仅指商品房的房型（即商品房使用功能区域的增加或减少）、朝向以及整个楼宇的用途发生影响使用功能的变更。（2）合同签订后，出卖人在发生第（1）款所约定的建筑设计变更的，应书面通知买受人。买受人有权在通知送达之日起十五日内作出是否接受变更的书面答复，若买受人在通知送达之日起十五日内未予答复，则视同接受变更。若买受人不接受变更，则合同和本补充协议自动解除，出卖人于双方办理完毕合同解除手续及撤销合同备案手续后向买受人退换已支付的购房款（不包括利息）。（3）出卖人仅在发生第（1）款之事由时，履行第（2）款之义务；第（1）款未列明的建筑设计变更及其他有关变更无需获得买受人同意或向其通知。在不严重影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人，除非买受人因该布局改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任及其他违约责任。对合同第十四条的补充，除政府原因或不可抗力等出卖人不可控因素外，出卖人应在买受人交齐全部房款且该商品房交付使用（包括视为交付）后360日内，完成该房屋的所有权初始登记并取得相应的房地产权属登记证明；此后，出卖人应按照合同第十四条约定的时间与买受人签署《房屋交接书》；若买受人存在延迟付款、延迟办理交付手续等违约行为的，则出卖人有权顺延签署《房屋交接书》。合同签订后，原告支付了购房款2128950元并支付了住宅专项维修基金。2.2017年8月18日，青岛市规划局审批同意被告万科公司报送的于家下河、王家下河社区城中村改造C2地块施工图纸的变更。其中，4、12﹟楼增加跳板设置前室，4﹟楼顶东西边户由31层降到30层。在《建设项目规划许可批前公示图》中说明：（1）根据消防要求，4﹟、12﹟楼标准层需增加一处楼梯前室，4﹟、12﹟楼面积分别增加108.72㎡、151.08㎡。（2）根据消防要求，水暖井开门方向改为开向外走道。（3）根据消防要求，消防前室与户门之间增加入户走道。审批后，被告根据消防要求在建筑过程中进行了建筑设计变更，12号楼增加了一处楼梯前室，消防前室与入户门之间增加入户走道。导致实测公摊面积比预测公摊面积增加。上述变更，被告未通知原告。3.2018年12月29日，山东众诚勘察测绘有限公司根据被告委托，出具不动产测量报告书，载明经实测，原告冯玉君购买的房屋建筑面积为112.2平方米，其中套内面积为86.39平方米，分摊面积为25.81平方米。上述实测建筑面积比预测建筑面积增加1.11平方米。被告万科公司要求原告补交的购房款差价21271元。原告认为，涉案房屋公摊面积增加的原因是被告擅自增加跳板设置前室以及两户入户门位置内移导致，应由被告负担差价。截至庭审之日，该购房款差价原告未支付给被告。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告均有约束力，双方应按照约定全面履行各自的合同义务。本案主要焦点为涉案房屋的建筑面积差价款是否应由被告承担。其一，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议约定，如该房屋暂测面积与实测面积不一致时，面积误差比绝对值大于0.5%的，应按照每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）据实结算房价款。本案中，面积误差比为0.999%[(房屋实测面积112.2㎡-房屋预测面积111.09㎡)/房屋预测面积111.09㎡)]*100%,大于0.5%，根据补充协议约定，双方应按照实测面积结算房价款。原告要求被告承担差价款不符合双方约定。其二，关于原告主张涉案房屋建筑面积增加系在被告未通知原告的情况下作出的建筑设计变更导致，且造成了直接差价的经济损失，故该损失应由被告承担。根据双方补充协议约定，“建筑设计变更”仅指商品房的房型（即商品房使用功能区域的增加或减少）、朝向以及整个楼宇的用途发生影响使用功能的变更。出卖人发生建筑设计变更的，应书面通知买受人。未列明的建筑设计变更及其他有关变更无需获得买受人同意或向其通知。在不严重影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部调整可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任。本案中，涉案房屋系因消防需要，经规划部门批准和同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，房型、朝向及整个楼宇的用途并未发生变更，可不通知买受人。且该局部调整系为了消防公共利益需要，对买受人有益而无害，且补偿的差价系房屋建筑面积增加的对价，而非直接损失。故原告据此要求被告承担损失亦不符合双方约定。综合上述两点，原告主张涉案房屋的建筑面积差价款应由被告承担无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张要求被告协助其办理涉案房屋的产权证书，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议约定，买受人交齐全部房款且房屋交付使用后360日内才能办理房屋初始登记及取得权属登记证明，此后90日内，出卖人与买受人签署《房屋交接书》，进而办理房产证。若买受人存在延迟付款，则出卖人有权顺延签署《房屋交接书》。故在原告未交齐全部房款的情况下，其要求被告协助其办理涉案房屋的产权证书不符合双方约定，本院不予支持。综上所述，对于原告要求被告承担房屋差价损失21271元及被告协助原告办理涉案房屋的产权证书的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中行华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告冯玉君的全部诉讼请求。案件受理费332元，因适用简易程序，减半收取166元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  柳佳佳二〇二〇年六月十日法官助理任倩书记员郭晓斐