新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初2909号 原告（反诉被告）：杨冬生，男，1965年1月28日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 被告（反诉原告）：吴兵，男，1951年6月2日出生，汉族，退休干部，住乌鲁木齐市。 原告（反诉被告）杨冬生与被告（反诉原告）吴兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案，同年5月8日作出（2018）新0103民初1421号民事判决。吴兵不服该判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）新01民终3116号民事判决，驳回上诉，维持原判。吴兵向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年4月10日作出（2019）新民申233号民事裁定，指令乌鲁木齐市中级人民法院再审本案。乌鲁木齐市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）新01民再143号民事裁定，撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民终3116号民事判决和本院（2018）新0103民初1421号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)杨冬生，被告（反诉原告）吴兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨冬生向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠房款100万元；2.请求判令被告支付违约损失房款利息18万元；3.请求判令被告支付水、电、暖费15万元。事实和理由：原告将位于乌鲁木齐市××区平方米、二单元1楼和2楼400平方米、五单元由南向北第二个车库50平方米，共计650平方米商铺卖给被告，双方分别在2014年10月11日签订了《商铺买卖协议》，2015年4月23日签订了《房屋买卖协议》。原告按照约定将房屋交付给被告使用，并且给被告办理了房产过户等手续，被告违反合同约定，至今欠付原告100万元房款未付，原告多次索要未果，故诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。 被告吴兵辩称，不认可原告的诉讼请求。原告没有充分履行合同义务，还有商铺至今没有给我过户，过户前我拒绝付钱。我没有违约，不同意支付违约损失利息。我没有使用房屋，不应当由我支付水、电、暖费。 反诉原告吴兵向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令反诉被告过户有证的25平方米商铺的房产证和959.71平方米的土地证，过户费用由反诉被告承担；2.请求法院依法判令反诉被告交付250平方米商铺和200平方米地下室；3.请求法院依法判令反诉被告立即改造交付水电暖；4.请求法院依法判令反诉被告赔偿违约金408万元。事实和理由：我为了投资一个宾馆，购买杨冬生在××区××街南十一巷91号，××区换热站楼上950平方米现铺和200平方米地下室及959.71平方米土地，全款508万元。双方签订了两个买卖合同，我按照两个合同约定付清了购房款408万元，而杨冬生只交付了部分700平方米房屋，也不改造移交水电，杨冬生的违约行为给我造成了巨大的损失，我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。 反诉被告杨冬生辩称，不同意吴兵的各项请求，第一，约定的过户372平方米商铺房产证已过户，不存在再过户25平方米商铺房产证的的问题。办理土地证我同意，但吴兵不配合；第二，商铺和地下室已经交付，50平方米车库要等吴兵支付剩余100万元房款后交付；第三，我已将水电暖改造好并交付给吴兵使用；第四，是吴兵违约在先，我不存在违约行为，不同意支付违约金，且违约金过高，请求减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年10月11日，杨冬生与吴兵签订《商铺买卖合同》，约定：“一、甲方（杨冬生）自愿将坐落于乌市××街叁百平方米商铺、贰佰平方米地下室，以贰佰万元整卖给乙方（吴兵）此款中含土地证和房产证的全部过户费用。此商铺为国有商业用地，面积为450平方米，过户给乙方的儿子吴小晶，其过户手续由甲方全权办理。二、交接方式由乙方一次性付清壹佰伍拾万元整的同时，甲方将此商铺和地下室交给乙方所有。剩余伍拾万元等待甲方给乙方办结土地证和房产证时由乙方一次性付清。三、甲乙双方不得违约，如有违约应赔偿对方全部购房款的双倍及损失。”同年10月13日，吴兵向杨冬生支付价款150万元。杨冬生已将地上一层300平方米商铺交付吴兵，该商铺权属转移登记已办理。200平方米地下室未交付。土地权属转移登记未办理。 2015年4月23日，杨冬生、吴兵签订《房屋买卖协议》，约定：“一、甲方（杨冬生）现将沙依巴克区老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方、二单元1楼和2楼400平方、五单元由南向北第二个车库50平方米，商铺共计650平方，价格共计308万元整。该650平方商铺只有72平米的商铺产证过户给乙方的儿子吴小晶。土地面积不低于700平方过户给乙方的儿子吴小晶。二、第一单元和第二单元的楼顶由乙方负责管理，第三、四、五单元的楼顶由甲方负责。三、乙方在之前购买的3单元的地下室将调换为2单元的地下室。四、买卖全部完成后，甲方为防止将来水电暖发生纠葛，乙方必须同意改造水电。改造费用由甲方承担，乙方必须按国家计价标准支付水电暖的费用。五、交付方式：该协议达成后，乙方需立即支付甲方258万元整，同时甲方将600平方米商铺交付给乙方所有，其第五单元的50平方米的车房先不交付给乙方使用。待甲方将房产及土地过户给乙方的儿子吴小晶之后，乙方将剩余50万元在三个月内付给甲方后，甲方将50平方车库交给乙方所有，否则按违约处理。六、甲方双方不得违约，如有违约，应赔偿对方购房款的双倍损失。”同年4月27日，吴兵向杨冬生支付价款258万元，杨冬生给吴兵出具收据一张载明：“今收到吴兵买650平方米商用房的款258万元，余款五十万元，在三个月内付清，一切过户费由甲方负担。”杨冬生已将二单元1楼和2楼400平方商铺交付吴兵。72平方米的商铺权属转移登记已办理。一单元1楼200平方米商铺及50平方米车库未交付。土地权属转移登记未办理。 杨冬生于2014年即取得959.71平方米的《国有土地使用证》。 本案开庭审理程序结束后，案涉房屋已被征收并拆除。 认定上述事实，有下列证据证实：《商铺买卖合同》、《房屋买卖协议》、《收据》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、当事人陈述、庭审笔录等。 本院认为，杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》、《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当全面履行约定的义务。本案争议焦点是，一、吴兵是否应支付杨冬生房款100万元及利息18万元；二、吴兵是否应支付杨冬生水、电、暖费15万元；三、杨冬生是否应给吴兵办理25平方米商铺和959.71平方米的土地权属转移登记；四、杨冬生是否应给吴兵交付250平方米商铺和200平方米地下室；五、杨冬生是否应给吴兵改造交付水、电、暖；六、杨冬生是否应支付吴兵违约金408万元。 一、关于吴兵是否应支付杨冬生房款100万元及利息18万元 杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》分别约定，剩余房款各50万元待杨冬生给吴兵办理房产证及土地证过户后，由吴兵向杨冬生支付。因此，吴兵支付剩余房款100万元是以杨冬生办理相应不动产权属转移登记为前提条件。由于杨冬生至今未给吴兵办理土地权属转移登记，导致吴兵支付剩余房款100万元的条件并不具备。故吴兵不应支付杨冬生剩余房款100万元。同理，吴兵也不应支付杨冬生利息18万元。 二、关于吴兵是否应支付杨冬生水、电、暖费15万元 杨冬生主张吴兵支付水、电、暖费15万元，但杨冬生未就吴兵欠款的事实提供证据予以证实。故吴兵不应支付杨冬生水、电、暖费15万元。 三、关于杨冬生是否应给吴兵办理25平方米商铺和959.71平方米的土地权属转移登记 杨冬生已按《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》约定，给吴兵办理372平方米商铺权属转移登记。吴兵要求杨冬生再办理25平方米商铺权属转移登记，没有依据。故杨冬生不应给吴兵办理25平方米商铺权属转移登记。杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》明确约定，土地权属转移登记是杨冬生应履行的义务，转移登记产生的费用由杨冬生负担。杨冬生已取得959.71平方米的土地权属证书，具备办理权属转移登记的条件，杨冬生应给吴兵办理959.71平方米的土地权属转移登记。但是，现因案涉房屋及土地已被征收，土地权属转移登记已不能实现，故杨冬生不需要给吴兵办理959.71平方米的土地权属转移登记。 四、关于杨冬生是否应给吴兵交付250平方米商铺和200平方米地下室 杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》明确约定，吴兵支付150万元和258万元的同时，杨冬生向吴兵交付除50平方米车库以外的所有商铺和地下室，但杨冬生在吴兵如约交付房款后，只交付700平方米商铺，二单元200平方米地下室、一单元1楼200平方米商铺未交付。杨冬生辩称除50平方米车库以外的所有商铺和地下室均已交付，但其对交付二单元200平方米地下室、一单元1楼200平方米商铺的事实，未能举证证实。杨冬生因举证不能，需承担对己不利的法律后果。故杨冬生应给吴兵交付200平方米商铺和200平方米地下室。但是，现因案涉房屋及土地已被征收，交付200平方米商铺和200平方米地下室已不能实现，故杨冬生不需要给吴兵交付200平方米商铺和200平方米地下室。关于50平方米车库的交付，《房屋买卖协议》约定，在吴兵支付剩余50万元后由杨冬生将50平方米车库交付吴兵所有。因此，50平方米车库的交付是以吴兵支付剩余50万元为前提条件。而吴兵尚未支付剩余50万元，导致杨冬生交付50平方米车库的条件不具备。故杨冬生不应给吴兵交付50平方米车库。 五、关于杨冬生是否应给吴兵改造交付水、电、暖 从《房屋买卖协议》中关于水、电、暖改造的约定来看，改造的需求是杨冬生提出来的，吴兵并无任何权利主张。现吴兵要求杨冬生改造交付水、电、暖缺乏依据。且案涉房屋及土地已被征收，水、电、暖的改造已无必要。故杨冬生不应给吴兵改造交付水、电、暖。 六、杨冬生是否应支付吴兵违约金408万元 杨冬生未按照约定交付部分房屋及办理土地权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任。杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》约定，如有违约，应赔偿对方购房款的双倍损失。现吴兵按照已支付房款的数额主张违约金，该主张虽符合合同约定，但合同约定明显过高，有悖常理，违反公平原则。我国的违约金具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的特征。人民法院在处理违约金时不能不考虑损失是否存在以及大小，而一概遵从合同约定。吴兵在本案主张违约金，称有巨大损失，但未能举证证实具体损失的存在。根据本案查明事实，吴兵已按约支付应付房款，而杨冬生却只交付部分房屋。房屋应交付而未交付必然给吴兵造成损失，虽然吴兵对损失的存在未能举证证明，但应交付而未交付房屋的房款吴兵已支付杨冬生，该部分房款的利益丧失即是吴兵的实际损失。房款的利益可能是多方面的，但利息是最直接的、可计算的损失，故本院以此为基础计算违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，吴兵主张的违约金不应超过实际损失的30%。杨冬生请求法院适当减少违约金的意见本院予以采纳。吴兵的利息损失，按应交付而未交付房屋（400平方米）占应交付房屋（1100平方米）的比例，计算出应交付而未交付房屋所对应的已付房款，以此为基数，从应交付房屋之日2015年4月27日至本判决作出之日2020年6月27日，按银行5年以上贷款年利率4.9%予以计算。 综上所述，杨冬生的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。吴兵的部分诉讼请求成立，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、驳回杨冬生要求吴兵支付拖欠房款100万元的诉讼请求； 二、驳回杨冬生要求吴兵支付违约损失房款利息18万元的诉讼请求； 三、驳回杨冬生要求吴兵支付水、电、暖费15万元的诉讼请求； 四、驳回吴兵要求杨冬生办理有证的25平方米商铺和959.71平方米土地权属转移登记，过户费用由杨冬生承担的诉讼请求； 五、驳回吴兵要求杨冬生交付250平方米商铺和200平方米地下室的诉讼请求； 六、驳回吴兵要求杨冬生立即改造交付水电暖的诉讼请求； 七、杨冬生支付吴兵违约金488,604.48元〔400平方米÷1,100平方米×408万元×4.9%×5.17年（2015年4月27日至2020年6月27日）×（1+30%）〕。 以上杨冬生应付款，应于本判决生效后十日付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费36,298.2元（杨冬生已预交），由杨冬生负担。反诉请求标的金额408万元，判决给付金额488,604.48元，占请求金额的11.98%，应收反诉案件受理费39,440元（吴兵已预交19,720元，其余19,720元缓交至执行时收取），由杨冬生负担11.98%，计8,629.07元，吴兵负担88.02%，计30,810.93元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  张海强 人民陪审员  周新卫 人民陪审员  陈 梅 二〇二〇年六月二十七日 书 记 员  马 洋