四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初577号 原告：成都金海锐达商业管理有限公司，住所地：成都市武侯区佳灵路3号2栋13层12号，统一社会信用代码：91510100072434262F。 法定代表人：邓琦，董事长。 委托诉讼代理人：李秋穆，男，1987年6月23出生日，汉族，该公司行政专员。 委托诉讼代理人：姚轶，女，1971年10月3日出生，汉族，该公司招商主管。 被告：张忠林，男，1976年1月12日出生，汉族，住址：攀枝花市仁和区。 第三人：段远丽，女,1994年3月25日出生，汉族，住址：攀枝花市仁和区。 原告成都金海锐达商业管理有限公司(以下简称锐达公司)与被告张忠林、第三人段远丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序于公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李秋穆、姚轶，被告张忠林，第三人段远丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《商业房屋租赁合同》于2020年1月31日解除；2.判令被告支付2019年12月1日至2020年1月31日的租金6804.5元；3.判令被告支付2018年11月1日至2019年2月28日，4个月免租期的租金13609元，第三人承担连带责任；4.判令被告支付解除合同违约金8165.4元（剩余租期的租金30620.25×30%）扣除预交的履约保证金7000元后，剩余2186.08元；5.判令被告支付违约金382.5元（迟延天数72天，按银行贷款利率的四倍计算）6.判令被告支付房屋占用费（计算期间自合同解除之日至被告实际交还房屋止，按日租金113.4元计算）；7.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年10月19日，原告与第三人签订《商业房屋租赁合同》约定，第三人承租原告位于仁和区房屋。2019年第三人与被告达成合意，将上述房屋转租给被告。2019年8月31日第三人与原告签订解除合同协议。原、被告双方签订《商业房屋租赁合同》，被告继续租用上述房屋，原告依约向被告交付了房屋。根据合同10.3条约定，被告延付租金超过30日的，原告有权解除合同。合同7.2.2条约定，被告应当在2019年11月20日前向原告支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金，但被告至今未支付。根据合同7.1.2条约定被告应当支付2019年12月1日至2020年1月31日的租金6804.5元。根据合同6.3、25.1条的约定，被告应当向原告支付免租期租金13609元，第三人承担连带责任。根据合同20.4.2条的约定，被告应当向原告支付解除合同违约金，扣除原告预付的保证金7000元，还应当支付违约金2186.08元。根据合同10.2条的约定及原告的融资成本，被告应当按银行贷款利率的四倍计算支付迟延付款违约金382.5元。根据合同第21.3.1、21.3.2条的约定，被告应当支付房屋占用费。由于被告已经构成根本性违约，导致原告权益有受损，现向法院起诉。 被告辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。合同实际签订时间为2019年10月30日，我签字后原告拿去盖章，于同年11月7日才将合同给我，我没有租赁合同就无法与物业签订物业合同、交纳物业费。由于被告将门上锁、停水停电，2019年11月份我无法使用门面，被告应当退还11月份的租金3400元及我交纳的保证金7000元。第三人转让门面给我的时候我交纳了500元的合同转让费给原告，原告应当退回。合同无法履行是因为原告违约，由于门面停水停电无法使用，2019年11月，我就把仁和的学员送到炳草岗少年宫学习，每天每车产生油费100元，一天两个车，共计油费6000元，还有1000元的场地使用费，这是我的直接损失。按照合同约定，违约方要支付按剩余房租费的30%计算的违约金，剩余租期是2019.11-2020.10月，共计12个月，30600×30%=9180元，以上费用共计27080元。且房屋楼顶严重漏水，到了雨季根本无法使用，原告一直没有处理，这种情况下原告还将房屋出租给被告，原告违反了诚实原则。 第三人述称，原告对我的起诉，我认为我没有责任，不应承担责任。我和原告履行合同期间我没有违约，我已经将房子转租给被告了，已经和原告解除了租赁合同。 经审理查明，2019年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业房屋租赁合同》约定，被告租用原告仁和区房屋，租期2019年9月1日起至2020年10月31日止；双方暂定2019年9月1日为进场日；月租金25元／平米／月，租赁场所月租金为3402.25元／月；乙方应按3个月／期支付租金，第一期于本合同签订后5个工作日支付，即从2019年9月1日起至2019年11月30日止共计租金为10206.75元。除第一期外，乙方应于每期租金届满10个工作日之前将下期租金交付给甲方……。合同10.3条约定，被告延付租金超过30日的，原告有权解除合同。合同20.4.2条约定，在本合同解除时，乙方除承担本合同20.4.1条责任外，还应当向甲方赔偿剩余租期租金总额百分之三十的违约金。合同25.1条约定，该商铺系从第三人段远丽转租，在本合同租赁期限前原租赁方已经享受了甲方给予的4个月的免租期，如因乙方原因提前终止合同的补交免租期的租金13609元。合同对其他事项进行了约定。合同签订后原告支付了2019年9、10、11月的租金10206元，并支付了保证金7000元，由于是向第三人转租，被告还向原告支付了合同转让费500元，合计支付17706元。 2019年10月15日，金海.苴却印象物业服务中心的催费函载明，致：苴却印象项目02-0-8附2-19号房，截止2019年10月11日，业主您应该缴纳费用明细如下02-2-8附2-19，2019年5.1-2019.12.31，一月费用306.14元，一季度费用2449.12元；02-2-8附2-20，2019年5.1-2019.12.31，一月费用306.27元，一季度费用2450.16元。我公司催促您在收到本函件2019年10月15日17:00前到金海.苴却印象物业服务中心处缴纳拖欠的费用4899.28元。该催费函被告陈述其在2019年10月30日看到该催费函张贴于所租用的门上。 2019年11月1日，被告张忠林发现租用的商铺门被上锁，就与原告的主管通过微信沟通和协调，锁门的原因是由于之前的业主拖欠物业费，被物业上锁导致，并停水停电。原告表明协助被告和物业进行沟通，被告则要求物业道歉，后被告以该问题没有协调好，无法使用该商铺，将上课的学生转到其他地方上课。2019年11月7日，原、被告双方再次协商租房事宜，由于协商未果，被告就通过微信给原告发送了一份解除合同通知。2019年11月20日，被告用车将商铺内部分物品搬离，搬离物品时双方发生纠纷，物业工作人员不准被告搬离物品，由于室内还有少部分物品，被告将门上锁后未再使用该商铺。原告陈述物业公司系原告聘请的前期物业。 上述事实有《商业房屋租赁合同》、承诺、微信聊天记录截图、照片打印件、视频资料、催费函及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，一、关于违约责任。原、被告双方签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。按照原、被告的陈述所涉商铺的物业费应当由被告交纳，被告未交纳物业费又未与物业公司之间协商好因欠物业费发生的纠纷，导致物业公司锁门、停水、停电致被告无法使用商铺而解除合同，被告应承担责任。被告辩称租赁合同系2019年10月30日签订，但未提交充分的证据证实，对该辩称意见本院不予采纳。被告于2019年9月1日起租赁使用本案所涉商铺后，因物业费的问题未处理妥当，导致物业公司将被告承租的商铺上锁并停水、停电，导致纠纷发生。物业公司是原告聘请的前期物业，原告作为商铺的出租人，有义务也有能力协调物业公司处理好该问题，让被告能正常使用租赁物。由于原告协调不力，且租赁合同的实际签订时间双方争议较大；被告既然已经交纳了三个月的租赁费，不交纳物业费不符合常理。由于双方对造成合同不能履行均有责任，违约责任应各自承担。原告要求判令被告支付免租期的租金13609元，第三人承担连带责任；判令被告支付解除合同违约金8165.4元，判令被告支付违约金382.5元的请求证据不足，本院不予支持。二、关于合同解除及租金问题。被告于2019年11月7日向原告发送“解除合同通知”，11月20日搬离商铺内的物品，被告以实际行动表明了解除合同的意思表示，原告对被告的解除合同的意思表示在合理期限内未作明确答复。被告的租金支付至2019年11月30日，满期后原告未催收，被告也未继续交纳，因此双方合同解除时间应为2019年12月1日。合同解除前被告的租金已经付清，原告要求被告支付租金的请求证据不足，本院不予支持。三、关于被告支付房屋占用费的问题。由于原告对造成合同无法履行承担主要责任，合同于2019年12月1日解除，原告应当及时行使权利收回商铺，由于原告自身的不作为是造成损失扩大的原因，对原告的该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、六十四条，《中华人民共和国合同法》九十三条、一百二十条、二百二十六、二百二十七之规定，判决如下： 一、原、被告签订的《商业房屋租赁合同》于2019年12月1日解除； 二、驳回原告成都金海锐达商业管理有限公司其他诉讼请求。 本案案件受理费187元，减半收取93.5元由原告成都金海锐达商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  徐松涛 二〇二〇年六月十七日 书记员  张泽润