内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终524号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨某，公民身份证号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托代理人：师某，北京万典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：鄂尔多斯市万豪房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150625676907657K。 法定代表人：赵某，该公司董事长。 委托代理人：贾某，内蒙古伊金律师事务所律师。 委托代理人：常某，公民身份证号码×××，现住宁夏西吉县。 被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市同圆资本运营有限责任公司，统一社会信用代码91150625MA0PRY974L。 法定代表人：淖某，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：杭锦旗锦龙城市建设投资有限责任公司，统一社会信用代码91150625670680869L。 法定代表人：淖某，该公司董事长。 以上二被上诉人共同委托代理人：刘某1，公民身份证号码×××，男，1982年6月28日出生，汉族，二公司法律顾问。 原审第三人：杭锦旗人民政府，组织机构代码01173XXXX。 法定代表人：王某，旗长。 委托代理人：高某，公民身份证号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原审第三人：杭锦旗房屋征收安置局，统一社会信用代码12152726670658362N。 法定代表人：刘某2。 委托代理人：刘某3，公民身份证号码×××。 上诉人杨某因与被上诉人鄂尔多斯市万豪房地产开发有限责任公司（以下简称万豪公司）、鄂尔多斯市同圆资本运营有限责任公司（以下简称同圆公司）、杭锦旗锦龙城市建设投资有限责任公司（以下简称锦龙公司），原审被告杭锦旗房屋征收安置局（以下简称安置局）、杭锦旗人民政府（以下简称旗政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区杭锦旗人民法院（2019）内0625民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨某上诉请求：1、请求二审法院依法撤销杭锦旗人民法院作出的（2019）内0625民初639号民事判决第二项；2、依法改判为被上诉人锦龙公司按照每年210728元的标准向上诉人支付自2012年4月10日至实际交付商业房之日的损失，并由被上诉人同圆公司对该损失承担补充责任；3、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决不支持上诉人赔偿停产停业损失的诉讼请求，而要求上诉人就违约金另行起诉，适用法律错误。本案中不论上诉人房产证的性质是住宅还是商业，其停产停业损失都是实际存在且持续增加的，被上诉人未按照拆迁安置补偿合同的约定按时交付商业房，依法应当承担赔偿损失的违约责任，且由于约定的违约金过分低于造成的损失，上诉人选择了赔偿损失而非要求被上诉人支付违约金，原审法院不支持上诉人赔偿损失的请求，却要求上诉人就违约金另行起诉，适用法律错误；2、原审判决依据国务院办公厅《紧急通知》第四条和《国有土地上征收与补偿条例》第二十三条，认定被上诉人锦龙公司给上诉人停产停业损失210728元属于一次性补偿且为“适当补偿”，适用法律错误。一次性补偿的前提是按时交付了商业房，而本案中被上诉人未按时交付商业房，停产停业损失应当因为停产停业的损失增加而相应增加，并非一次性补偿，原审判决认定停产停业补偿为一次性且适当实属错误；3、原审判决认定被上诉人支付给上诉人的210728元停产停业损失为一次性补助，上诉人应按照居民住宅享受相关补贴，认定事实错误且自相矛盾；4、关于上诉人提交的录音证据，原审判决认为该证据无其他证据予以佐证，且与待证事实间的关联性不是很紧密，属认定事实错误。该录音证据与待证事实之间存在紧密联系，且有其他证据予以佐证，包括政府七号文件第十三条第二款，拆迁安置补偿协议第三条及被上诉人自认至今未交付商业房等；5、关于金龙公司与2017年4月6日增加注册资本1000万后，股东同圆公司未实际出资，在经上诉人代理律师在其他案件庭审中提出应由同圆公司在其未出资范围内承担补充责任后，锦龙公司又变更了注册资本，减少注册资本1000万，法院认定后期减少1000万注册资本是对前期错误的更正属认定事实错误；6、根据原审判决，作为违约方，不论何时交付商业房，其违约行为所造成的后果都没有任何区别，即使无限期拖延，每年仅需支付9000余元的临时安置补助费，违约成本小，远远覆盖不了当事人所遭受的损失，也无法起到惩治违约行为的效果。 被上诉人万豪公司辩称，上诉人一审诉讼请求每月支付26342.25元，也就是每年316107元，支付停产停业补助费，二审诉讼请求变更按照每年210728元支付损失，变更了诉讼请求，不属于二审法院审理范围。 被上诉人同圆公司、锦龙公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。理由为：1、被拆迁房屋是住宅，被上诉人已经给了上诉人停产停业补助费，根据合同约定，被上诉人不能按时交房只需向上诉人交付临时安置补助费，签订协议时双方对可能存在的履约风险均有预期判断，且在自愿平等的情况下签订了合同，双方应按合同约定确定违约责任；2、上诉人在一审中并未主张违约金，违约金的高低并不在本案的审理范围。 旗政府辩称，上诉人二审请求有新增内容，不属于二审法院审理范围，不应支持。 安置局辩称，上诉人二审请求有新增内容，不属于二审法院审理范围，不应支持。 杨某向一审法院起诉请求：1、锦龙公司和万豪公司共同向杨某交付位于9号地块3号商业楼10A号房和10B号房；2、锦龙公司按照每月26342.25元[每月每平方米37.5元×（670.06㎡+32.4㎡=702.46㎡）]的标准向杨某支付自2012年4月10日至实际交付商业房之日的停产停业补助费，同圆运营公司在锦龙公司未能支付的范围内承担补充责任；3、请求法院判决由万豪公司、同圆公司、锦龙公司承担本案诉讼费。 万豪公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、杨某将位于××旗原物资院内的房屋产权证和土地使用证办理至反诉人万豪公司名下；2、杨某负担本案的本诉和反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2011年4月6日，杨某与锦龙公司、安置局（拆迁办）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定锦龙公司置换杨某位于××旗物资局院内的房屋，房屋用途为住宅，土地使用面积是1680.60㎡，其中主房砖木起结构670.06㎡，附属砖木平32.4㎡。安置的住××旗，面积135.1㎡。锦龙公司将置换杭锦旗锡尼镇普雅花园（北区）王府路商业一套288㎡、一二层连体房屋。上述房屋须于2012年4月10日向杨某交房。产权置换后差价570000元；2、本案拆迁房屋的房产证登记的房屋类型是住宅，2004年4月29日作出的编号为：杭国用（2004）字第206096号土地登记表中登记的批准用途为商业服务业。《房屋拆迁安置补偿协议》中明确约定，案涉房屋的用途为住宅；3、《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，万豪公司向交付了135.1㎡住房及各项补助费用合计570000元。其中，2011年4月14日，杨某收到了400000元。2012年7月11日，杨某的儿子杨瑞东代杨某收到了170000元；4、2018年11月5日，万豪公司在第六工作组和杭锦旗房屋征收安置局的见证下，出具了一份《回迁安置证明》，同意向杨某交付9号地块3号商业楼一拖二商铺10A号房（151.2平米）和10B号房（154.98平米）用于安置回迁房源。 一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，杨某与锦龙公司、第三人安置局于2011年4月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，合同依法成立，应当受到法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。锦龙公司没有履行交付杨某用拆迁房屋置换的商业房屋的合同义务属违约，应当承担民事责任。在庭审中，杨某、万豪公司均认可杨某的回迁安置房屋已被变更为9号地块3号商业楼10A号房和10B号房，同时杨某自愿接收上述商业用房。且万豪公司在《回迁安置证明》中自设了将上述房屋交付给杨某的义务，而锦龙公司作为合同相对方按照合同约定有交付置换房屋的合同义务，故一审法院对杨某要求锦龙公司、万豪公司交付上述商业用房的诉讼请求，予以支持。对于杨某要求锦龙公司承担每月26342.25元的停产停业补助费的诉讼请求，一审法院认为该项主张于法无据，不予支持。杨某在辩论意见中坚持认为应依据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（简称《紧急通知》）第四条关于“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限、及纳税等实际情况给予适当补偿”，《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称《补偿条例》）第二十三条的规定，锦龙公司应继续支付停产停业补偿费。一审法院认为，首先，对于案涉房屋的性质应根据不动产权证（房产证）的登记为准进行裁判，因为根据我国现行的物权法，房产证才是唯一确认房屋的价值、用途、结构和归属的权属证明，故该房屋的法律属性应为住宅。其次，杨某在案涉房屋中从事商业经营活动又是曾经客观存在的事实，按照上述规范中的《紧急通知》第四条和《补偿条例》第二十三条（注：《城市房屋拆迁管理条例》已经废止），锦龙公司已经按照规定给予了杨某“适当补偿”（210738元），但享有该适当补偿并不意味着“居民住宅”用于了“商业用途”就能完全等同于“商业店铺”的价值，二者的补偿标准存在差异属合理范围的应有之意。综上，本案所涉房屋为住宅，杨某虽然享受了210738元的补偿，但是该补偿是基于杨某已依法取得营业执照并经营，属于一次性的营业性停产停业补助，总体仍应按照居民住宅享受相关补贴，故一审法院对其第二项诉讼请求并不支持。至于杨某是否应该享有《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的住宅拆迁户有权主张的临时安置补偿费和万豪公司因违约形成的违约金，因其未在本案中提出，杨某可另案主张。 至于万豪公司要求杨某将位于××旗原物资院内的房屋产权证和土地使用证办理至万豪公司名下的请求，因杨某已将房屋产权证、土地使用证向锦龙公司移交，而《房屋拆迁安置补偿协议》第六条中明确约定，应由锦龙公司统一向房管、土地部分办理注销手续，故一审法院对万豪公司的该项诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杭锦旗锦龙城市建设投资有限责任公司和鄂尔多斯市万豪房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内共同向原告杨某交付位于××旗房；二、驳回杨某的其他诉讼请求；三、驳回鄂尔多斯市万豪房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人除一审证据外，均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的基本事实一致，应予确认。 本院认为，双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及案涉房屋的产权证上虽标明案涉房屋的性质为住宅，但对于案涉房屋在被拆迁之前经营废品收购站的事实并无异议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条之规定，被上诉人应给付上诉人停产停业损失。关于停产停业损失的数额，上诉人主张应按双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第三条第一款第二项约定及杭锦旗人民政府关于印发《杭锦旗锡尼镇房屋拆迁补偿安置暂行办法》的通知，即杭政发【2010】7号文件第十三条第二款规定，按每月每平米25元计算得出。《房屋拆迁安置补偿协议》第三条第一款第二项只是约定了在交房日期前对停产停业的补助费用，但对延期交房的停产停业损失是否应当给付及数额并未明确约定。杭政发【2010】7号文件第十三条第二款是对房屋产权证标明为商业用途的房屋进行拆迁并实行货币补偿时的停产停业损失计算方法，与案涉房屋的情形并不完全一致，故对上诉人主张的停产停业损失的计算方法本院不予支持。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条之规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，而上诉人并未就此提供有效证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。 综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19024.0元，由上诉人杨某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乌 宁 审 判 员  郝 蓉 审 判 员  苏 晨 二〇二〇年六月九日 法官助理  齐凯红 书 记 员  刘景然