山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终621号 上诉人（原审原告、反诉被告）：东营金吉姆健身有限公司。 法定代表人：刘涛，经理。 委托诉讼代理人：国丽娜，山东恒岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王辉，山东恒岳律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：利群商业集团股份有限公司。 法定代表人：徐恭藻，董事长。 委托诉讼代理人：刘炳杰，山东正义之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鲁滨，山东正义之光（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：利群商业集团股份有限公司李沧分公司。 负责人：徐瑞泽，总经理。 委托诉讼代理人：刘炳杰，山东正义之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鲁滨，山东正义之光（青岛）律师事务所律师。 上诉人东营金吉姆健身有限公司（以下简称金吉姆公司）因与上诉人利群商业集团股份有限公司（以下简称利群集团）、利群商业集团股份有限公司李沧分公司（以下简称利群集团李沧分公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金吉姆公司的法定代表人刘涛及其委托诉讼代理人国丽娜、王辉，上诉人利群集团、利群集团李沧分公司的共同委托诉讼代理人刘炳杰、张鲁滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金吉姆公司上诉请求：1.请求依法变更一审判决第二项，增加“利群集团、利群集团李沧分公司赔偿金吉姆公司健身设备及其他资产损失1723080.56元或赔偿因处置上述资产造成的贬值损失”的判项，或依法发回重审；2.一、二审全部诉讼费用由利群集团、利群集团李沧分公司承担。事实和理由：一审判决未支持金吉姆公司要求利群集团、利群集团李沧分公司赔偿健身设备及其他资产（办公设备）损失的诉讼请求，作出由金吉姆公司自行处理上述资产的判决，系认定事实错误。金吉姆公司的设备及其他财产的购置，是基于与利群集团李沧分公司签订的合法有效租赁合同所确定的两千余平米的经营场地，利群集团根本违约导致合同解除，金吉姆公司没有经营场所，则必然导致财产损失。即使现在处置此批设备，也必然造成贬值损失。金吉姆公司因利群集团、利群集团李沧分公司的违约行为提前清场退租，除其投入的已形成附合的装饰装修部分构成损失外，金吉姆公司购买的大批量的健身设备系为配合涉案租赁场地所购买，利群集团、利群集团李沧分公司采取暴力手段强行拆除后其使用价值及变现价值必然受到折损，亦实际构成了提前清场退租所导致的损失。在一审诉讼中，利群集团、利群集团李沧分公司未提前通知金吉姆公司，采用暴力手段强行破门进入租赁场地，暴力损坏、搬离健身设备，强行占有，至今全部健身设备仍在利群集团掌控之下。利群集团已用自身行为明确表示要承担涉案健身设备的损失赔偿。综上，一审判决未对利群集团、利群集团李沧分公司造成金吉姆公司的实际财产损失的事实予以认定，属于认定事实错误，请求依法改判，支持金吉姆公司全部上诉请求。 利群集团、利群集团李沧分公司辩称，1.涉案合同系协商解除，金吉姆公司主张因利群集团、利群集团李沧分公司根本违约导致合同解除，无事实和法律依据。2019年4月22日，金吉姆公司向利群集团发出《解除合同通知书》，4月28日利群集团收到上述通知后，同意解除该租赁合同，双方签订的租赁合同已协商解除，一审判决亦对该事实给予认定。金吉姆公司称因利群集团、利群集团李沧分公司的根本违约导致合同解除，一方面不符合事实情况，另一方面也是在曲解一审判决的认定。基于协商解除合同，双方应当就合同解除的后续事宜进行协商和处理，合同解除给双方都造成了一定的经济损失，往来函件中也只是对协商解除合同的事宜进行磋商，利群集团、利群集团李沧分公司不因协商解除合同而承担任何赔偿责任。2.金吉姆公司不存在健身设备及其他资产损失，其要求赔偿健身设备损失无任何事实及法律依据。健身设备及其他资产的所有权一直是金吉姆公司的，并未因合同解除而改变其所有权。合同解除后，金吉姆公司恶意留下部分设备占用房屋，拒不将健身设备设施搬走，利群集团、利群集团李沧分公司为了止损，无奈专门租赁了房屋保管。自搬离设备后的第二天，金吉姆公司便报警处理，双方员工均到公安机关做过笔录，金吉姆公司对存放设备的地点早已明知，且利群集团多次书面、口头通知金吉姆公司接收设备，金吉姆公司并未丧失对健身设备的控制权和所有权，设备设施等资产仍然存在，并无任何损失。3.金吉姆公司要求赔偿因处置上述资产造成的贬值损失属于金吉姆公司在二审中增加的独立诉讼请求，不应在本案中一并审理。且金吉姆公司应当在合同协商解除后的第一时间对设备等相关资产进行处置，而非消极等待甚至是积极恶意扩大损失。即使产生了损失，也是金吉姆公司自身不积极处理所致，不应由利群集团、利群集团李沧分公司承担。金吉姆公司的上诉理由不能成立，应当依法驳回其上诉请求。 利群集团、利群集团李沧分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项判项内容，改判驳回金吉姆公司的全部赔偿诉讼请求并支持利群集团、利群集团李沧分公司的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用全部由金吉姆公司承担。事实和理由：一、一审判决已经确认双方签订的合同解除，且解除原因系协商解除，并非法定解除，那么基于协商解除合同，双方应当就合同解除的后续事宜进行协商处理，合同解除给利群集团、利群集团李沧分公司和金吉姆公司双方都造成了一定的经济损失，但因是协商解除，双方无需向对方承担赔偿责任。在利群集团、利群集团李沧分公司能够提供正常条件满足租赁合同正常履行的情况下，金吉姆公司提出解除本合同，应自行承担其可能存在的经济损失。一审判决认定利群集团、利群集团李沧分公司赔偿金吉姆公司部分损失是错误的。 二、退一步讲，若利群集团、利群集团李沧分公司撤走专柜和超市的行为给金吉姆公司造成一部分影响，该影响也不足以导致合同的根本目的无法实现。即使有影响，金吉姆公司也仅有权请求利群集团、利群集团李沧分公司适当调整租金或者给予适当补偿，而非要求承担赔偿责任，更何况金吉姆公司所主张的损失并不存在。根据一审中金吉姆公司的自认，金吉姆公司系在公证完成之后自行将营业场所关闭、停止经营，均是其自主实施的行为，并非因利群集团、利群集团李沧分公司的行为导致金吉姆公司停止营业的。金吉姆公司完全有能力预料到停止营业所带来的损失，但金吉姆公司不积极采取措施反而恶意扩大损失，其全部损失应当由金吉姆公司自行承担。（一）关于装饰装修及不可移动的设备问题，利群集团、利群集团李沧分公司不应承担任何赔偿责任。因系协商解除，双方无需向对方承担赔偿责任，利群集团、利群集团李沧分公司同意仅就涉及装饰装修的残值部分与金吉姆公司进行分摊处理，并非是承担赔偿责任。即便法院认为存在装饰装修的损失，针对装饰装修所作出的鉴定报告因缺乏客观公正性也不应当予以采信。鉴定机构是根据法院的委托函对经营场所内装修及增添设施的价值做出鉴定，而该价值并非等同于金吉姆公司的损失，一审判决直接依据鉴定报告将全部的装饰装修价值认定为金吉姆公司的损失是错误的。依据合同第六条第八款的约定，合同终止后金吉姆公司所进行的装饰装修均归利群集团、利群集团李沧分公司所有，依据合同约定金吉姆公司的装饰装修只能使用至2023年10月31日，其价值应在租赁合同期限内进行摊销，且装饰装修存在逐年贬值的情况，在计算金吉姆公司的损失时应当将金吉姆公司按照合同正常履行完毕后装饰装修的剩余价值予以扣减。另外鉴定机构使用未经利群集团、利群集团李沧分公司质证的图纸作为鉴定的依据是错误的，程序严重违法，鉴定机构回复时明确注明消防系统改造的面积是根据图纸、现场勘验及经验得出，消防工程是隐蔽工程，现场勘验无法看出，显然鉴定机构仅是依据金吉姆公司提供的图纸得出结论，但图纸是未经利群集团、利群集团李沧分公司质证的材料，明显程序违法。同时，在鉴定过程中鉴定机构采用双重标准，使得鉴定报告的结论丧失客观公正性，其将所鉴定的内容全部认定为金吉姆公司的损失显属错误。一审法院未考虑上述情况，直接将鉴定报告上的装饰装修价值全部认定为金吉姆公司的损失属于事实认定错误。（二）金吉姆公司主张的营业损失毫无事实与法律依据。双方是协商解除，利群集团、利群集团李沧分公司提供的条件完全满足金吉姆公司的正常经营，金吉姆公司自身不想继续经营并寻找各种理由向利群集团、利群集团李沧分公司提出解除合同的请求，即使其存在经营损失，也与利群集团、利群集团李沧分公司无关。在金吉姆公司提出解除合同的请求时，其应当能够预见协商解除合同的后果，也应当非常清楚即使存在损失也应由其自行承担，利群集团及利群集团李沧分公司不负有赔偿责任。一审判决予以支持营业损失显然是错误的。（三）金吉姆公司在本案中主张可得利益损失于法无据。首先，双方系协商解除，金吉姆公司在提出解除合同时就应当预见其协商解除合同的后果和损失，而这些损失不应由利群集团、利群集团李沧分公司负担。其次，金吉姆公司主张可得利益损失与主张装饰装修损失、设备设施损失、营业损失等相冲突，可得利益损失是包含着上述各种损失的，金吉姆公司的主张是矛盾的。根据《合同法》第一百十一三条、第一百一十九条和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，可得利益损失分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。假使金吉姆公司欲主张可得利益损失，那应当扣除装饰装修、设备设施等的损耗、摊销、残值等成本，这些都不能再重复计算，金吉姆公司的诉讼请求存在严重矛盾和冲突。一审判决在支持金吉姆公司的装修损失的情况下依然支持可得利益损失显然属于事实认定错误，法律适用错误。（四）金吉姆公司为主张损失所支出的鉴定费用不应当由利群集团及利群集团李沧分公司承担。根据《诉讼费交纳办法》第十二条的规定，鉴定费费用应当由负有举证义务的一方承担，因双方系协商解除，并非法定解除，金吉姆公司无权主张损失赔偿，金吉姆公司的鉴定申请没有事实和法律依据，鉴定报告也无法达到金吉姆公司的证明目的，故金吉姆公司所支出的鉴定费应当自行承担，一审判决判令利群集团、利群集团李沧分公司承担其中的14608元错误。（五）利群集团、利群集团李沧分公司无需返还金吉姆公司支付的房租及押金。协商解除合同后，金吉姆公司恶意占用房屋拒不腾空，且金吉姆公司发出的《解除合同通知书》明确载明2019年4月30日前停止经营活动，金吉姆公司在2019年4月29日及2019年4月30日一直占用使用涉案房屋，不存在多支付租金的情况，根本无需退还。另外，金吉姆公司还应当向利群集团、利群集团李沧分公司支付房屋占用期间的使用费。押金属于协商解除合同后的处理内容，因金吉姆公司一直恶意占用房屋，不支付房屋占用期间的使用费等费用，给利群集团、利群集团李沧分公司造成巨大的经济损失，金吉姆公司无权再要求返还押金，一审判决要求利群集团、利群集团李沧分公司返还押金属于事实认定错误。 三、一审判决未支持利群集团、利群集团李沧分公司的一审反诉请求存在事实认定错误，二审应当纠正。合同解除后，金吉姆公司撤离了人员和部分设施，但仍留下部分设施设备恶意占用租赁房屋，经利群集团多次催促，仍一直拒绝腾空租赁房屋，拒不妥善处理后续事宜，每月房屋占用期间的使用费就达三万元，故利群集团、利群集团李沧分公司为避免损失的进一步扩大，雇佣人员将金吉姆公司的设施设备搬离至专门租赁的厂房中，并安排人员进行妥善保管。一审判决认为利群集团、利群集团李沧分公司未及时处理合同解除的后续事宜且在未通知金吉姆公司的情况下擅自将部分设备转移，产生的相关费用由利群集团、利群集团李沧分公司承担，有失偏颇。双方系协商解除，不能将未处理的原因全部归咎于利群集团、利群集团李沧分公司，利群集团、利群集团李沧分公司在将设备搬离前后均已经通知金吉姆公司，金吉姆公司一直拒绝接收设备，恶意扩大损失，利群集团、利群集团李沧分公司基于无因管理所支出的合理费用应当由金吉姆公司承担，一审判决未就该争议部分进行处理，导致双方矛盾无法完全化解，利群集团、利群集团李沧分公司的反诉请求有事实及法律依据，应当得到支持。 金吉姆公司辩称，一、本案并不是利群集团、利群集团李沧分公司所称的协商解除合同，而是符合法定解除的条件，金吉姆公司依法定解除权而解除合同。利群集团、利群集团李沧分公司的行为符合合同法第九十四条规定的第二种、第四种情形，构成根本违约，金吉姆公司已经按照合同法第九十六条的规定履行了通知义务，利群集团、利群集团李沧分公司应承担全部违约责任。而且对于利群集团、利群集团李沧分公司违约的事实，已经是众所周知，涉及的商户也并非金吉姆公司一家。二、金吉姆公司的设备损失依法应由利群集团、利群集团李沧分公司全部承担。金吉姆公司系在租赁期内由于利群集团、利群集团李沧分公司的单方违约而无法继续租赁房屋实现经营目的，利群集团、利群集团李沧分公司应当承担赔偿责任。三、合同法第一百一十三条明确确定了损害赔偿的范围，利群集团、利群集团李沧分公司的违约已经给金吉姆公司造成了实际经济损失，而这些损失的存在是客观的、实际发生的，也是利群集团、利群集团李沧分公司完全能够预见到的，所以要求利群集团、利群集团李沧分公司赔偿损失有事实和法律依据。四、金吉姆公司在利群集团、利群集团李沧分公司违约后积极采取措施以减少损失的扩大，但利群集团、利群集团李沧分公司为尽快达到自己退租减少损失的目的，擅自闯入租赁场地，强行将健身器材和设备破坏性搬走。利群集团、利群集团李沧分公司为了减少自己的损失，无视金吉姆公司损失的再次扩大，利群集团、利群集团李沧分公司已经以自己的实际行为将健身设备器材据为己有，故健身设备器材的实际损失应由利群集团、利群集团李沧分公司予以承担。利群集团、利群集团李沧分公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，在法庭上随意乱说，极其不负责任，态度嚣张，任意违约。请求二审法院依法调查核实，驳回其上诉请求，以维护守约方的合法权益。 金吉姆公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除其与利群集团李沧分公司签订的《房屋及设备租赁合同》；2.依法判令利群集团及利群集团李沧分公司共同赔偿金吉姆公司房屋装饰装修损失2153316.81元、健身设备损失1850000元、其他资产损失194800元、员工工资及社保支出1597300元、房租及押金214599元，以上实际支付损失合计6010015.81元；3.依法判令利群集团及利群集团李沧分公司共同赔偿金吉姆公司自2019年3月1日起至实际搬离之日止的营业损失，按照每月120900元计算，暂计算至2019年4月30日损失为241800元；4.依法判令利群集团及利群集团李沧分公司共同赔偿金吉姆公司正常营业情况下可得利益损失1363200元；5.因停业金吉姆公司向会员退费、金吉姆公司与员工解除劳动合同等损失，将在实际发生后另行主张；6.本案诉讼费用由利群集团及利群集团李沧分公司承担。 利群集团、利群集团李沧分公司向一审法院提出反诉请求：1.依法确认利群集团李沧分公司与金吉姆公司签订的《房屋及设备租赁合同》于2019年5月1日解除；2.依法判令金吉姆公司向利群集团及利群集团李沧分公司支付拖欠的房租32772.65元、违约金123924.04元，以上共计156696.69元，并以199367元为基数按照日1‰的标准支付自2019年7月31日至实际支付之日止的违约金；3.依法判令金吉姆公司向利群集团及利群集团李沧分公司支付2019年5月1日至2019年7月30日房屋占用期间的使用费98317.97元、设备设施搬运费40000元、设施设备保管费57000元，以上共计195317.97元；并以每日800元的标准支付自2019年7月31日至金吉姆公司接收设施设备之日止的保管费；4.依法判令金吉姆公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年2月1日，金吉姆公司（乙方）与利群集团李沧分公司（甲方）签订《房屋及设备租赁合同》，约定金吉姆公司承租利群集团东营瑞泰购物广场有限公司四楼的场地（面积2023平方米）及相关设备作为健身房使用。合同约定，租期5年，建筑物拟定于2018年3月1日前交付，租期自2018年11月1日起至2023年10月31日止；本合同自双方签字盖章生效次日起，乙方应向甲方支付定金50000元，乙方开始营业后其中20000元转为首期租金，30000元转为质量保证金作为整个履约期间乙方履行本合同义务的担保，本合同终止之日起90天后由甲方无息返还乙方；第一年度租金369198元（2018年11月1日—2019年10月31日），第二年度租金398734元（2019年11月1日—2020年10月31日），第三年度租金430633元（2020年11月1日—2021年10月31日），第四年度租金465084元（2021年11月1日—2022年10月31日），第五年度租金502291元（2022年11月1日—2023年10月31日），乙方每半年向甲方支付租赁费，第一年上半年的租金应在2018年5月31日前缴清，以后应于每年4月1日和10月1日之前支付下半年度的租金，乙方在缴纳租赁费后20日内，甲方开具相应的合法发票或收据，乙方迟延支付租赁费不超过30日的，应按迟延支付费用的日租金1‰向甲方支付违约金，如逾期超过30日仍未付清租赁费及违约金的，甲方有权选择解除合同，且不承担任何违约责任，乙方同时应赔偿甲方的经济损失；租赁期满，乙方应及时将建筑物保持完好状态交还甲方（正常的折旧除外），如有损坏由乙方承担赔偿责任，属乙方可自由移动的资产，由乙方自行处理，乙方的装修装饰物及其他附合物归甲方所有，甲方无需支付任何费用，租赁场所到期后逾期不还，乙方每日应按最后一个合同年度日租赁费的双倍向甲方支付赔偿费，由此给甲方造成的其他损失，由乙方赔偿，且甲方有权自行予以清理和拆除。 合同签订后，金吉姆公司对该房屋进行装饰装修。东营瑞泰购物广场于2019年3月1日停业。2019年4月3日，金吉姆公司向利群集团邮寄《诉求函》和《关于迟延支付租金的通知》各1份，要求利群集团在新的商场入住开业之前保证提供经营条件且给予经济补偿，并要求迟延支付租金及退还自商场关闭以来已交租金等。2019年4月16日，利群集团向金吉姆公司发出《回函》，回复因利群集团一直处于亏损状态，利群集团不得不与出租人解除合同，利群集团正与出租人协商包括金吉姆公司在内的后续事宜，待协商一致后，将在第一时间与金吉姆公司接洽商谈后续事宜。经金吉姆公司申请，山东省东营市渤海公证处于2019年4月26日将涉案场地及相关设施设备封存。2019年4月27日，金吉姆公司向利群集团邮寄《解除合同通知书》，通知利群集团：金吉姆公司决定于2019年4月30日前停止一切经营活动，并于2019年4月22日向利群集团发出解除租赁合同通知，自利群集团接到该通知之日时双方在2018年2月1日签订的房屋及设备租赁合同解除。利群集团于2019年4月28日收到该《解除合同通知书》。2019年7月26日，利群集团及利群集团李沧分公司将涉案房屋内的部分设备转移至别处。同日，利群集团向金吉姆公司邮寄《关于解除合同并限期腾空返还租赁场地的通知函》，称因金吉姆公司拖欠2019年5月1日至2019年10月31日的租金，利群集团通知金吉姆公司双方之间的合同自2019年5月1日解除，并限金吉姆公司于2019年7月29日之前清空租赁场地内的所有设施设备。金吉姆公司于2019年7月30日收到该通知函。2019年8月7日，利群集团向金吉姆公司邮寄《关于接收健身设施设备的通知》，要求金吉姆公司收到通知后与利群集团指定人员取得联系并尽快取走健身设施设备。金吉姆公司于2019年8月8日收到该通知。 金吉姆公司分别于2018年1月30日、2018年2月2日、2018年5月5日及2018年6月2日分别向利群集团支付10000元、40000元、10000元及164599元。其中包括2018年11月1日至2019年4月30日的房屋租金184599元、质量保证金30000元及装修保证金10000元。以上款项均由利群集团的子公司利群集团东营瑞泰购物广场有限公司代为收取。 经金吉姆公司申请，一审法院依法委托东营九洲和信资产评估事务所对涉案资产的市场价值进行评估。该事务所于2020年1月15日作出九洲评报字【2020】第0102号资产评估报告，认定：截至评估基准日2019年12月3日，金吉姆公司房屋租赁合同纠纷一案涉案资产评估项目评估价值为人民币3170339.5元。其中，涉案房屋装饰装修部分评估价值为1447258.94元，健身设备及其他设施设备的评估价值为1723080.56元。利群集团及利群集团李沧分公司对该评估报告提出异议。一审法院在2020年2月25日组织金吉姆公司、利群集团及利群集团李沧分公司对该鉴定结论的鉴定人员进行了当庭质询和发表辩论意见。金吉姆公司支付鉴定费32000元。 经金吉姆公司申请，一审法院依法委托山东正大信会计师事务所有限公司对金吉姆公司的营业损失进行鉴定，因金吉姆公司未在规定时间内提供与营业损失鉴定相关的鉴定材料，山东正大信会计师事务所有限公司于2020年1月22日出具退件函，将鉴定资料退还。 一审庭审中，利群集团及利群集团李沧分公司主张，涉案《房屋及设备租赁合同》期满后的装修价值应归利群集团及利群集团李沧分公司所有。 一审法院认为，金吉姆公司与利群集团李沧分公司签订的《房屋及设备租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则依约全面履行各自的义务。根据当事人的当庭陈述及本案实际情况能够认定利群集团亦实际参与了涉案合同的履行。在合同履行过程中，东营瑞泰购物广场停业，导致合同不能履行完毕，利群集团及利群集团李沧分公司应向金吉姆公司承担不能保证金吉姆公司正常经营的违约责任，并赔偿金吉姆公司因此遭受的财产损失。因东营瑞泰购物广场停业，导致涉案《房屋及设备租赁合同》客观上履行不能，金吉姆公司要求解除该合同，应依法予以支持。利群集团于2019年4月28日收到金吉姆公司发出的《解除合同通知书》，一审法院依法认定涉案《房屋及设备租赁合同》于当日解除。 关于金吉姆公司主张的装修损失，东营九洲和信资产评估事务所出具的评估报告程序合法，事实清楚，应依法作为有效证据使用。根据该评估报告，对于金吉姆公司主张的装修损失，依法支持1447258.94元，多出部分，不予支持。涉案合同系因利群集团李沧分公司违约而解除，不适用该合同中约定的合同期满后装饰装修物归利群集团李沧分公司所有的约定，对于利群集团及利群集团李沧分公司主张合同期满后装修价值应归利群集团及利群集团李沧分公司所有的抗辩事由，一审法院不予采纳。 对于金吉姆公司主张的健身设备损失及其他资产损失，根据评估报告的内容，结合本案实际情况，该部分资产均为可移动拆除的部分，合同解除后，该部分资产应由金吉姆公司自行处理，对于金吉姆公司要求利群集团及利群集团李沧分公司对该部分资产予以赔偿的主张，一审法院不予支持。金吉姆公司要求利群集团及利群集团李沧分公司赔偿员工工资及社保支出1597300元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。 涉案《房屋及设备租赁合同》已于2019年4月28日解除，金吉姆公司已将房租缴纳至2019年4月30日，故利群集团及利群集团李沧分公司应将2019年4月29日及2019年4月30日的房租2040元（184599元÷181天×2天）予以返还。金吉姆公司请求返还质量保证金30000元及装修保证金10000元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。金吉姆公司支出的评估费用32000元，按评估价值比例计算装饰装修部分的评估费为14608元，该14608元应由利群集团及利群集团李沧分公司承担，剩余部分由金吉姆公司自行承担。 关于金吉姆公司主张的2019年3月1日至实际搬离之日的营业损失，金吉姆提交的证据均系其支出情况，无法证明其营业损失的具体情况，但考虑到东营瑞泰购物广场停业势必对金吉姆公司2019年3月1日起至2019年4月28日期间的营业造成负面影响，导致其营业收入减少，并结合金吉姆公司的会员可到金吉姆公司在本市经营的其他健身房进行消费的实际情况，一审法院参考2018年山东省文艺、体育和娱乐业年均收入95347元酌情支持营业损失16000元，超出部分，一审法院不予支持。 金吉姆公司主张的可得利益损失1363200元，其提交的证据不能证明其证明目的，涉案合同解除后，金吉姆公司应积极寻找新的营业场所以减少损失，一审法院酌定该筹备期间为1个月，并参考2018年山东省文艺、体育和娱乐业年均收入95347元酌情支持该1个月可得利益损失为8000元，对于金吉姆公司主张的超出部分可得利益损失，一审法院不予支持。 金吉姆公司并不拖欠涉案合同解除前发生的房租，对于利群集团及利群集团李沧分公司要求金吉姆公司支付拖欠房租32772.65元及违约金的反诉请求，一审法院不予支持。因双方对涉案合同解除问题发生争议，利群集团及利群集团李沧分公司反诉要求金吉姆公司支付2019年5月1日至2019年7月30日期间的房屋占用费，缺乏法律依据，一审法院不予支持。利群集团及利群集团李沧分公司在收到金吉姆公司的《解除合同通知书后》未能及时处理合同解除的后续事宜，且在未通知金吉姆公司的情况下擅自将部分设备转移，由此所产生的相关费用应由利群集团及利群集团李沧分公司承担，对于利群集团及李沧分公司要求金吉姆公司反诉要求金吉姆公司支付设施设备搬运费及设施设备保管费的主张，一审法院不予支持。 综上，金吉姆公司与利群集团李沧分公司签订的《房屋及设备租赁合同》因利群集团李沧分公司违约而于2019年4月28日解除，利群集团及利群集团李沧分公司应返还金吉姆公司未使用的租金2040元，退还金吉姆公司质量保证金30000元、装修保证金10000元，支付评估费用14608元，赔偿金吉姆公司装修损失1447258.94元、营业损失16000元、可得利益损失8000元，以上共计1527906.94元。金吉姆公司的其他诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。对于利群集团及利群集团李沧分公司的反诉请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、金吉姆公司与利群集团李沧分公司签订的《房屋及设备租赁合同》于2019年4月28日解除；二、利群集团、利群集团李沧分公司于判决生效之日起十日内返还金吉姆公司租金2040元，退还金吉姆公司质量保证金30000元、装修保证金10000元，支付金吉姆公司评估费用14608元，赔偿金吉姆公司装修损失1447258.94元、营业损失16000元、可得利益损失8000元，以上共计1527906.94元；三、驳回金吉姆公司其他诉讼请求；四、驳回利群集团、利群集团李沧分公司的反诉请求。案件受理费65105.11元，减半收取32552.56元，由金吉姆公司负担26021.09元，由利群集团、利群集团李沧分公司负担6531.47元。反诉费3290.11元，由利群集团及利群集团李沧分公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。涉案租赁房屋为面积达二千多平米的商场四楼，双方当事人签订合同后均应依约忠实履行，然而利群集团旗下的东营瑞泰购物广场却于2019年3月1日在未发出任何通知的情况下停止营业，由此直接导致金吉姆公司无法正常使用涉案租赁房屋。在利群集团回函称与其出租人解除合同的情况下，金吉姆公司向利群集团发出解除合同的通知，系因利群集团、利群集团李沧分公司的违约行为而行使合同法第九十四条规定的法定解除权，明显不是利群集团、利群集团李沧分公司所称的协商解除，利群集团、利群集团李沧分公司以双方协商解除涉案租赁合同为基础，就合同解除后的事宜提出的抗辩意见，完全与本案的实际情况不符，与法理相悖。利群集团、利群集团李沧分公司作为违约方，应当赔偿由此给金吉姆公司造成的各项财产损失。 关于涉案租赁房屋的装饰装修剩余价值是否是金吉姆公司的损失问题，本院认为，金吉姆公司对涉案房屋进行装饰装修的目的在于达到开设健身房经营的条件，所进行的装饰装修费用在以后的经营中可以收回和摊销，而因利群集团、利群集团李沧分公司的违约行为致使其无法利用涉案房屋进行经营后，金吉姆公司已无法通过获得经营收入而收回其支出的装饰装修成本，装饰装修的剩余价值无法在之后的经营中进行摊销，必然给金吉姆公司造成直接的损失。虽然租赁合同中约定租赁期满后金吉姆公司的装饰装修物及其他附合物归利群集团李沧分公司所有，但该约定是在合同正常履行至租期届满时所适用的条款，金吉姆公司同意作出这样的约定，必定是基于在约定的五年租赁期内其装饰装修投入能够得到收回的考量，故利群集团、利群集团李沧分公司主张将合同正常履行完毕后装饰装修的剩余价值予以扣减不能成立。关于资产评估报告装饰装修部分中的消防系统改造评估价值是否客观的问题，本院认为，金吉姆公司系进行大面积的商业经营，系人员密集场所，消防安全必须符合相关要求，且利群集团李沧分公司在租赁合同第十条第2款中明确要求金吉姆公司所做装修必须按消防要求进行，符合安全要求，所有装修资料及图纸等必须报利群集团李沧分公司备案，故利群集团李沧分公司对金吉姆公司所进行的消防系统改造应有充分的了解。鉴定人在一审中已经出庭接受质询，明确说明曾要求双方当事人提供消防系统的图纸，但仅金吉姆公司提供了图纸的电子版，具体价值的计算是按通例和图纸综合计算的。此种情况下，鉴定人依据现场勘验参考通例和金吉姆公司提供的图纸综合计算得出消防系统改造的评估价值，具有较强的客观性，利群集团、利群集团李沧分公司仍以金吉姆公司提供的图纸未经其质证为由对消防系统改造的评估价值提出异议，不符合本案的实际情况，不能得到支持。 关于金吉姆公司主张的营业损失和可得利益损失，本院认为，虽然一审判决对两项损失分别进行了认定，但实际上两者在性质上均为利群集团、利群集团李沧分公司的违约行为给金吉姆公司所造成的经营利润损失，对此一审判决已作了阐述，东营瑞泰购物广场停业势必对金吉姆公司的营业造成较大的负面影响，利群集团与其出租方解除合同使得金吉姆公司无法继续使用租赁房屋，金吉姆公司另行寻找如此大面积的同等条件的营业场所并非易事，由此金吉姆公司的经营利润损失是客观存在的。一审判决参考山东省2018年分行业国有经济单位平均工资中的文化、体育和娱乐业在岗职工平均工资95347元，酌情支持了金吉姆公司三个月的经营利润损失，明显低于金吉姆公司作为法人企业经营体育健身行业的利润损失，但金吉姆公司未对此提起上诉，利群集团、利群集团李沧分公司对一审判决认定的该数额仍提出异议，不能成立。 关于金吉姆公司主张的健身设备及其他资产损失，本院认为，健身设备及租赁房屋内其他可移动、未形成附合的资产，系金吉姆公司为在涉案租赁房屋处经营健身房而购置，虽已被利群集团、利群集团李沧分公司强行搬离租赁房屋，但从所有权而言仍归属于金吉姆公司。考虑到健身设备和其他资产的可移动性以及金吉姆公司从事健身行业的专业性，资产评估报告中涉及的健身设备和其他资产仍应由金吉姆公司及时取回并自行处置为妥，但利群集团、利群集团李沧分公司应适当赔偿金吉姆公司自行处置上述资产所造成的贬值损失。理由如下： 第一，利群集团旗下的东营瑞泰购物广场突然停止营业，使承租涉案房屋进行经营的金吉姆公司措手不及，无法及时采取其他有效措施保障经营的正常进行。第二，涉案租赁房屋面积二千多平方米，金吉姆公司购置的健身设备数量众多，例如资产评估报告中载明的跑步机有40台、单车有19台，无论金吉姆公司另寻场地经营使用，还是直接予以变卖处理，都面临着很多实际困难，由此带来的健身设备和其他资产的贬值损失是必然发生的，尽管目前该损失的具体数额尚不确定。第三，东营瑞泰购物广场停业后，金吉姆公司一直积极沟通协商后续事宜，为继续使用租赁房屋做出过努力，但在利群集团回函称与其出租方解除租赁合同以及外围电梯、中央空调无法保障正常使用的情况下，金吉姆公司于2019年4月27日向利群集团寄送书面解除合同通知书，并在此前已申请山东省东营市渤海公证处对涉案租赁房屋内状况进行了证据保全，后于2019年5月5日即向一审法院提起本案诉讼解决双方纠纷，金吉姆公司针对涉案房屋租赁合同纠纷的处理措施及时、合理、合法。第四，在本案一审诉讼期间，利群集团、利群集团李沧分公司在未提前通知金吉姆公司的情况下，擅自进入涉案租赁房屋将健身设备及其他资产强行全部搬移，性质恶劣，有损其知名企业的声誉。健身设备有其专业性所在，利群集团、利群集团李沧分公司的强行搬移行为对部分健身设备的稳定性、安全性必然会产生不利的影响，由此也会导致金吉姆公司自行处置这些健身设备会产生相应的损失。其他资产因双方诉讼的搁置，也会产生一定程度的贬值。 综合前述理由，本院酌情以资产评估报告中健身设备及其他资产的评估价值1723080.56元为基数，按25%的损失比例计算，确定利群集团、利群集团李沧分公司赔偿金吉姆公司健身设备及其他资产损失430770元。金吉姆公司提出的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决仅确定由金吉姆公司自行处理上述资产，未部分支持金吉姆公司该项诉求，有失公允。虽然金吉姆公司对此的一审诉求系要求赔偿其健身设备损失185万元、其他资产损失194.8万元，但在确定由金吉姆公司自行处理相关资产的情况下，赔偿其资产贬值损失亦是其诉讼请求的应有之义，况且金吉姆公司在上诉请求中已经予以明确，故其该项上诉请求并非在二审中增加的独立诉讼请求，利群集团、利群集团李沧分公司就此提出的上诉理由不能成立。 关于利群集团、利群集团李沧分公司就其反诉请求提出的上诉理由，本院认为，如前所述，利群集团、利群集团李沧分公司主张系与金吉姆公司协商解除租赁合同的理由不能成立，金吉姆公司也不存在恶意占用租赁房屋的情形，利群集团、利群集团李沧分公司擅自将涉案房屋内的健身设备及其他资产搬移产生的设备设施搬运费、保管费均应由其自行承担，其主张的拖欠房租、房屋占用使用费、违约金均没有事实基础，不能得到支持。 综上所述，利群集团、利群集团李沧分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；金吉姆公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决虽认定事实清楚，但部分结果处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2239号民事判决第一项、第四项； 二、撤销东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2239号民事判决第二项、第三项； 三、利群商业集团股份有限公司、利群商业集团股份有限公司李沧分公司于本判决生效之日起十日内返还东营金吉姆健身有限公司租金2040元，退还东营金吉姆健身有限公司质量保证金30000元、装修保证金10000元，支付东营金吉姆健身有限公司评估费用14608元，赔偿东营金吉姆健身有限公司装修损失1447258.94元、健身设备及其他资产损失430770元、营业损失16000元、可得利益损失8000元，以上共计1958676.94元； 四、驳回东营金吉姆健身有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费65105.11元，减半收取32552.56元，由东营金吉姆健身有限公司负担21338.51元，由利群商业集团股份有限公司、利群商业集团股份有限公司李沧分公司负担11214.05元；一审反诉案件受理费3290.11元，由利群商业集团股份有限公司、利群商业集团股份有限公司李沧分公司负担；二审案件受理费68395.22元，由东营金吉姆健身有限公司负担12546.18元，由利群商业集团股份有限公司、利群商业集团股份有限公司李沧分公司负担55849.04元。 本判决为终审判决。 审 判 长  潘 霞 审 判 员  隋宪贞 审 判 员  许晓芳 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  袁永林 书 记 员  倪玉佳