北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初39136号原告：北京卡玛工艺美术品有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区8号东侧院内。法定代表人：孙相烈，董事长。委托诉讼代理人：闵建宁，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志兰，女，1963年5月11日出生，汉族，北京卡玛工艺美术品有限公司职员，住北京市海淀区。被告：北京图画时代文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区鑫兆佳园15号楼7层858。法定代表人：周孝和，总经理。被告：北京雅尚博达国际艺术有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路4号院内1幢1号。法定代表人：杨树峰，总经理。原告北京卡玛工艺美术品有限公司（以下简称卡玛公司）与被告北京图画时代文化传媒有限公司（以下简称图画公司）、北京雅尚博达国际艺术有限公司（以下简称雅尚公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告卡玛公司的委托诉讼代理人闵建宁、张志兰到庭参加诉讼。被告图画公司、雅尚公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卡玛公司向本院提出诉讼请求：1、确认卡玛公司与图画公司签订的合同于2017年12月16日解除；2、判令图画公司、雅尚公司共同向卡玛公司支付北端区域房屋和场地租赁费和占用费23.455万元；3、图画公司支付拖欠租金的滞纳金，从2017年8月28日至图画公司付清拖欠租金之日止，暂计至2019年5月11日为15.448万元。事实与理由：卡玛公司与雅尚公司于2011年4月19日订立《房屋租赁合同》，约定卡玛公司将通州区宋庄镇小堡村东佰富苑工业区内厂区西侧院、厂房西侧面积340平方米、西侧平房133平方米出租给雅尚公司，租期5年8个月，从2011年5月1日至2016年12月31日，租金为每年100000元。租赁合同到期后卡玛公司原计划自己经营，并投入人力物力准备对厂房进行改造升级接入暖气，由于雅尚公司极力要求继续租用，卡玛公司作出让步，将原租赁区域划分为两部分：南端区域和北端区域（见房屋和场地示意图），南端区域包括办公用房83平方米、其他房屋138平方米、小院24平方米；北端区域包括厂房351.4平方米、办公用房120.4平方米。2017年1月6日卡玛公司与雅尚公司签订了《房屋租赁合同》，雅尚公司向卡玛公司签署了《承诺书》，卡玛公司确认同意。租赁合同约定雅尚公司承租南端区域的房屋和场地：办公用房83平方米、其他房屋138平方米、厂区小院24平方米，租赁期间为2017年1月1日至2021年12月31日，租金为每年35000元；《承诺书》载明雅尚公司承诺其于2017年2月28日前搬离其占用的北端区域的房屋和场地，逾期不搬离则按每日1000元向原告支付占用费，并从2017年1月1日开始计算。由于雅尚公司未按承诺的日期搬离北端区域房屋和场地而是继续非法占用，卡玛公司于2017年3月20日向通州区人民法院提起以杨树峰(雅尚公司法定代表人)、雅尚公司为共同被告的民事诉讼，请求法院判令杨树峰、雅尚公司支付北端区域房屋和场地占用费，并搬离北端区域房屋和场地。在该诉讼过程中，雅尚公司出于继续占用北端区域、规避承诺书所承诺的占用费的目的，与图画公司商量由图画公司出面与卡玛公司签订全部区域（南端区域加北端区域）的租赁合同，才有了后来的卡玛公司与图画公司于2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》。该合同约定卡玛公司将南端区域和北端区域的房屋和场地全部出租给图画公司，租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日，租金为第一年145000元，从第二租赁年开始租金每年按5%递增；承租人乙方（即图画公司）应在签订合同当日一次性付清2017年度的全部租金145000元和暖气接入和安装费35250元；每一年的12月1日前，乙方（即图画公司）一次性付清下年度的全年租金；乙方（即图画公司）逾期不付清租金的应按所欠租金每日千分之五支付滞纳金；第八条第三项约定，乙方（即图画公司）擅自将承租的房屋转租的或不足额缴纳房屋租金逾期30天的，甲方（即卡玛公司）均有权解除租赁合同。签订2017年8月28日合同时，图画公司对卡玛公司已将南端区域的房屋和场地出租给雅尚公司及雅尚公司仍实际占用北端区域房屋和场地情况均是明知的，并同意由其与雅尚公司交涉，促使雅尚公司与卡玛公司解除南端区域的房屋租赁合同，并搬离非法占用的北端区域的房屋和场地。然而图画公司于2017年8月28日仅向原告交付了50000元租金，扣除雅尚公司已交付的35000元南端区域房屋和场地的租金，雅尚公司拖欠2017年度的租金60000元、2018年度的租金117250元、南端区域房屋和场地租金35000元、暖气接入和安装费35250元。卡玛公司多次催告无果的情况下于2017年12月18日向图画公司送达了解除租赁合同通知，并要求其搬离所承租的房屋和场地，但图画公司和雅尚公司至今均没有搬离。在通州法院审理卡玛公司诉杨树峰、雅尚公司租赁合同纠纷案的过程中，2017年9月28日图画公司与雅尚公司订立了《房屋租赁合同》，在未通知卡玛公司的情况下图画公司将南端区域和北端区域的房屋和场地全部转租给雅尚公司，致使通州区人民法院认为由于卡玛公司与该案的案外人图画公司之间的租赁合同纠纷没有处理完毕情况下，雅尚公司系基于其与案外人图画公司的租赁合同关系而取得北端区域房屋和场地的使用权，从而作出民事判决驳回卡玛公司的诉讼请求。针对图画公司逾期不缴纳房屋租金和转租房屋给雅尚公司的行为，2018年8月25日卡玛公司再次向其送达通知与其解除房屋租赁合同，并要求其搬离租赁房屋和场地。卡玛公司认为：一、其与图画公司订立的2017年8月28日租赁合同中关于南端区域房屋和场地的租赁条款于2017年9月28日生效。卡玛公司与图画公司订立的上述合同的租赁标的物包括两部分：南端区域的房屋和场地、北端区域的房屋和场地。由于南端区域的房屋和场地已在上述合同中有卡玛公司出租给了雅尚公司，即雅尚公司先于图画公司承租而合法取得了南端区域房屋和场地的使用权，故卡玛公司将南端区域房屋和场地再次出租系无权处分行为。根据《合同法》第五十一条的规定，上述合同中关于出租南端区域房屋和场地的合同条款效力待定，只有经原承租人雅尚公司追认才能生效。2017年9月28日雅尚公司明知图画公司向卡玛公司承租的南端区域房屋和场地已经被自己先予承租了，仍继续与图画公司订立转租合同，说明雅尚公司同意卡玛公司向图画公司出租南端区域房屋和场地，然后其从图画公司处转租南端区域房屋和场地。因此可以认定卡玛公司向图画公司出租南端区域房屋和场地的行为获得雅尚公司的追认，卡玛公司与图画公司订立的关于租赁南端区域房屋和场地的合同条款于2017年9月28日生效。但是由于图画公司向雅尚公司转租南端区域房屋和场地并未取得原出租人卡玛公司的同意，根据《合同法》第二百二十四条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、卡玛公司与图画公司订立的2017年8月28日租赁合同中有关北端区域房屋和场地的租赁条款于2017年8月28日生效。卡玛公司与雅尚公司订立的2011年4月19日租赁合同租赁标的物包括了南端区域和北端区域房屋和场地。该租赁合同于2016年12月31日到期后，双方又订立了2017年1月6日租赁合同，雅尚公司仅向卡玛公司承租了南端区域的房屋和场地，而对北端区域的房屋和场地因2011年4月19日租赁合同终止后没有交还出租人系无权占用。因此卡玛公司从2017年1月1日开始对北端区域的房屋和场地依法取得使用权和出租权，并有权要求雅尚公司搬离非法占用的房屋和场地。虽然卡玛公司与图画公司签订包括南端和北端区域房屋和场地为租赁物的2017年8月28日租赁合同时，北端区域的房屋和场地仍由雅尚公司非法占用，但这种非法占用并不能阻却卡玛公司对此处房屋和场地的出租权，而是妨害了出租人履行向承租人交付出租标的物的合同义务。因此卡玛公司与图画公司订立的2017年8月28日租赁合同中有关北端区域房屋和场地的租赁条款于合同签订日2017年8月28日生效。而卡玛公司向图画公司交付租赁标的物北端区域房屋和场地的时间为2017年9月28日，即图画公司与雅尚公司订立转租合同时，由雅尚公司代为交付。由于承租人图画公司明知租赁标的物由雅尚公司非法占用情况下仍同意承租，并同意承租日期从2017年1月1日开始计算（实际是租赁费用从2017年1月1日开始计算），因此双方关于北端区域房屋和场地租赁合同条款，包括租赁费用起算时间、租赁日期的约定均不违反法律法规的强制性规定，而于2017年8月28日合法成立且生效。三、卡玛公司与图画公司之间的2017年8月28日租赁合同于2017年12月18日解除。由于图画公司拖延交付租赁费，卡玛公司多次催告无果的情况下于2017年12月18日向图画公司送达了解除租赁合同通知，并要求其搬离所承租的房屋和场地。根据2017年8月28日租赁合同第八条第三项约定及《合同法》第九十三条第二款的规定，出租人卡玛公司拥有合同解除权。因此2017年8月28日租赁合同于2017年12月18日解除。根据《合同法》第九十七条的规定，承租人图画公司应向卡玛公司退还其承租的包括南端区域和北端区域的全部房屋和场地，并支付违约金。四、2017年8月28日租赁合同于2017年12月18日解除后次承租人雅尚公司无权继续占用租赁标的物，应搬离南端区域和北端区域的全部房屋和场地。卡玛公司与图画公司的2017年8月28日租赁合同于2017年12月18日解除后，根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状，即南端区域和北端区域的房屋和场地的使用权和出租权恢复原状由原告所有，图画公司丧失对该房屋和场地使用权和转租权，从而次承租人雅尚公司应向卡玛公司交还租赁物。尽管《合同法》规定租赁合同解除后并不导致转租合同无效，但租赁合同解除后出租人有权收回租赁物，次承租人由此造成的损失可以向转租人主张赔偿。因此雅尚公司无权继续占用南端区域和北端区域的全部房屋和场地，应向卡玛公司交还租赁房屋和场地，且雅尚公司应在其未交付转租费的范围内与图画公司共同向卡玛公司支付房屋和场地租金和占用费。由于卡玛公司在知道租赁物被转租后，于2018年8月25日再次通知图画公司其不同意转租并再次通知解除租赁合同，因此，即使图画公司、雅尚公司补交了租赁费也不能继续使用租赁物。图画公司未到庭答辩，但在案件审理过程中曾发表过意见：我公司与卡玛公司签订过合同，合同已经解除，具体的日期不记得了。我公司没有用过租赁的房屋，我公司在卡玛公司和雅尚公司之间协调，雅尚公司使用房屋多长时间我不知道，对租赁费和占有使用费要看雅尚公司与卡玛公司之间能否协商。对卡玛公司起诉的其他费用，我公司没有使用过房屋，我公司不同意支付。对于腾退，我公司没有占用过，不需要腾退。雅尚公司未到庭答辩，但在案件审理过程中曾发表过意见：我不同意卡玛公司的诉讼请求。卡玛公司的主张不成立，房屋没有接过暖气。卡玛公司与图画公司的合同约定整体的租赁费是14.5万元，我公司租赁一小部分租赁费是3.5万元，我公司使用的部分是包含在图画公司租赁的范围内的，卡玛公司不能重复收取租赁费。对于租赁费，我也给图画时代付过一部分了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月19日，卡玛公司（出租方、甲方）与雅尚公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区宋庄镇小堡东佰富苑工业区内厂区西侧院（厂房西侧面积340平方米，西侧平房面积133平方米）租赁给乙方。租赁期为2011年5月1日至2016年12月31日止。年租金为10万元。此外，合同还约定了其他相关内容。合同签订后，甲、乙双方依约履行了合同。2016年12月1日，卡玛公司向雅尚公司送达了《租赁合同到期通知》，表示卡玛公司在合同到期后不再与雅尚公司续约，要求合同到期后，雅尚公司准时撤场。2017年1月5日，雅尚公司法人杨树峰在《承诺书》上签字，该《承诺书》中雅尚公司作出以下承诺：1、将按时交还租赁房屋及场地并清理现场，未腾空所留物品按废弃物品任由对方处置，愿承担相关费用；2、保证在两个月内（2017年2月28日）前搬离，如超期交房则每日交占用金1000元，自2017年1月1日起按日计算；3、在合同的执行过程中本公司绝不违背承诺，自愿承担相关经济及法律责任。2017年3月1日，卡玛公司向雅尚公司送达《收房通知》，表示要求当日与雅尚公司办理收房手续。2017年1月6日，卡玛公司（出租方、甲方）与雅尚公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区内办公用房83平方米、厂区自建房138平方米、厂区小院24平方米租赁给乙方（该合同租赁标的系卡玛公司与雅尚公司于2011年4月19日签订的《租赁合同》中租赁标的的一部分），租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日。此外，该合同还约定了其他相关内容。2017年8月28日，卡玛公司（出租方、甲方）与图画公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区内办公用房厂房351.4平方米、西侧两层办公楼203.4平方米、厂区自建房138平方米，厂区438.4平方米出租给乙方；租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，共三年，自第二个租赁年开始租金每年按5%递增；年租金为145000元，本合同签订当日，乙方应一次性向甲方支付当年全部租金，以后租赁年度，必须在每年12月1日前一次性付清下一租赁年度全年租金；自本合同生效之日起，厂区内既有的水、电、暖设施供乙方使用，合同期内租赁房屋的水、电、暖、电话、有线等设施安装维修改造等相关费用由乙方自行承担，乙方支付甲方暖气接入及安装费35250元（其中接口费27750元，租赁房屋面积555平方米，按热力部门收费标准每平方米50元，保温管道安装费7500元）；乙方不能按本合同及时交纳房屋租金，乙方应承担逾期滞纳金，标准为应付年租金的千分之五；乙方擅自将承租的房屋转租的，乙方不能按时足额缴纳房屋租金、水电暖等费用，超过30天的，甲方有权解除合同，收回房屋。合同还约定了其他内容。对于该合同，原被告均表示该份合同约定的租赁标的包含2017年1月6日卡玛公司与雅尚公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁标的。2017年9月28日，图画公司（出租方、甲方）与雅尚公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，图画公司将位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区内办公用房厂房351.4平方米，西侧两层办公楼203.4平方米，厂区自建房138平方米，厂区438.4平方米出租给雅尚公司，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，年租金为145000元，每半年支付一次，本合同签订当日，乙方向甲方支付半年租金72500元，使用期限为2017年1月1日至6月30日，2017年6月1日，乙方向甲方支付半年租金72500元，使用期限为2017年7月1日至12月31日，2017年12月1日，乙方向甲方支付半年租金76125元，使用期限为2018年1月1日至6月30日，2018年6月1日，乙方向甲方支付半年租金76125元，使用期限为2018年7月1日至12月31日，2018年12月1日，乙方向甲方支付半年租金79931.25元，使用期限为2019年1月1日至6月30日，2019年6月1日，乙方向甲方支付半年租金79931.25元，使用期限为2019年7月1日至12月31日；乙方支付甲方暖气接入及安装费35250元。此外，该合同还约定了其他相关内容。2018年8月24日，卡玛公司向图画公司发出《解除租赁合同通知》，主要内容为图画公司没有按时交纳房租、违约擅自将房屋转租，故卡玛公司通知图画公司与其解除租赁合同。同日，图画公司收到了该通知。关于租金给付情况，图画公司向卡玛公司支付了2017年度的租金50000元，雅尚公司向卡玛公司支付了2017、2018年度的租金共计70000元。另查，涉案房屋一直由雅尚公司占用使用。庭审中，卡玛公司称涉案房屋系由村委会建设，2019年5月11日已根据通知退房给村委会。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原被告应依约履行各自的义务。卡玛公司与图画公司签订的合同中约定了逾期付款超过30天卡玛公司有权解除合同，图画公司未按约定足额缴纳房租，卡玛公司于2018年8月24日向其发出解约通知，图画公司已于当日收到通知，故双方签订的合同于2018年8月24日解除；2017年8月28日卡玛公司与图画公司签订的合同约定的租赁标的包含了2017年1月6日卡玛公司与雅尚公司签订的合同约定的租赁标的，且2017年9月28日图画公司与雅尚公司再次签订合同，将其从卡玛公司租赁的全部标的转租给雅尚公司，租赁期限亦为2017年1月1日至2019年12月31日，故雅尚公司实际已认可了卡玛公司与图画公司签订的合同，取得了对全部标的的租赁使用权，放弃了2017年1月6日其与卡玛公司签订的合同的履行，卡玛公司与图画公司签订的合同解除之后，雅尚公司丧失了依据合同使用租赁物的权利，其再占用租赁物即为无权占用，应向卡玛公司支付相应的占用费。扣除二被告支付的费用，经本院核算，图画公司尚欠卡玛公司租赁费158440.32元，雅尚公司尚欠卡玛公司占用费76108.48元；图画公司未按约定日期足额交纳租金，已经违约，卡玛公司与图画公司签订的合同中约定了滞纳金即因违约产生的损失的计算方式，但解约之后图画公司无需再支付租金，故卡玛公司要求支付该部分租金的滞纳金本院不予支持，其余部分以欠付的租金为基数本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京卡玛工艺美术品有限公司与北京图画时代文化传媒有限公司签订的合同于2018年8月24日解除；二、北京图画时代文化传媒有限公司给付北京卡玛工艺美术品有限公司租金158440.32元及滞纳金（第一部分以60000元为基数，自2017年8月28日计算至实际付清之日止；第二部分以98440.32元为基数，自2018年1月1日计算至实际付清之日止；以上两部分均按日千分之五计算），于本判决生效之日起七日内执行清；三、北京雅尚博达国际艺术有限公司给付北京卡玛工艺美术品有限公司占用费76108.48元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京卡玛工艺美术品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7135元，由北京图画时代文化传媒有限公司、北京雅尚博达国际艺术有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓艳人民陪审员  武 志人民陪审员  刘 杰二〇二〇年六月二十七日法官 助理  宿鹏涛书 记 员  郭维维