黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初9909号原告：哈尔滨金爵万象商业广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区中兴左街**。法定代表人：孙维顺，哈尔滨金爵万象商业广场有限公司董事长委托诉讼代理人：段蓓蕾，黑龙江新时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海艳，黑龙江新时达律师事务所律师。被告：郭玉冲，男，1982年1月30日生，汉族，户籍所在地吉林省榆树市，现住黑龙江省佳木斯市。原告哈尔滨金爵万象商业广场有限公司（以下简称金爵万象公司）与被告郭玉冲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人段蓓蕾、王海艳到庭参加诉讼，被告郭玉冲经本院合法传唤，无正当理由未出庭，本案现已缺席审理终结。金爵万象公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即迁出租赁场所并将租赁场所恢复原状；2、判决被告按照每日每平方米3.5元的标准向原告支付2018年7月15日起至2019年3月26日期间的租金96901元。自2019年3月26日合同解除之日开始至全部租金给付之日止以96901元为基数按照日万分之三标准给付原告延迟履行违约金；3、判决被告按照每日每平方米10元标准向原告支付自2019年3月26日起至2019年6月12日止的场地占用费；4、判决被告向原告支付店庆宣传服务费1万元；5、判决原告不予返还被告已交付的2万元履约保证金；6、判决被告按照每日每平方米1.5元标准向原告支付欠缴物业费，自2018年7月15日起至2019年3月26日为41529元。自2019年3月26日合同解除之日开始至全部物业费给付之日止以41529元为基数按照日万分之三标准给付原告延迟履行违约金；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月20日，原告与被告签订了《租赁合同书》一份。合同约定，被告承租原告第7F层第F713号场地，租赁面积109平方米，租赁期限36个月，第1至第12租约月租金为每日每平方米3.5元，履约保证金为2万元，店庆宣传服务费1万元，自计租日起按照每日每平方米1.5元标准缴纳物业费，被告延迟缴纳租金、管理服务费或其他费用，每迟延一日，向原告支付欠费金额的万分之三的延迟履行违约金。合同还约定，乙方保证不擅自提前或延迟开、闭店，乙方无正当理由闭店超过两个营业日的，则甲方有权解除本合同。因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下的履约保证金，乙方应在本合同终止后七日内按照第1年租约月的租金标准补交装修期的全部租金。被告于2018年7月15日进场，2018年7月向原告缴纳了装修保证金1万元，2018年12月向原告缴纳履约保证金2万元。2018年10月14日，原告向被告下发了《开业通知函》，告知被告于2018年10月29日开业，被告于当日开始营业。2019年1月5日，被告在未告知原告的情况下擅自关店，租金、物业费及其他费用至今未交。2019年3月11日，针对其擅自关店以及欠付租金等的违约行为，原告以EMS的方式向被告邮寄了《律师函》，被告于2019年3月12日签收，但被告未在规定的期限内缴纳任何费用，根据合同相关规定，原告于2019年3月25日告知被告因其违约而解除合同。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，应当予以遵守。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告违反合同约定，擅自停止营业、不缴纳租金等相关费用的事实成立，被告应当按照合同约定承担违约责任。被告郭玉冲未出庭亦未提交书面答辩意见。金爵万象公司围绕其诉讼请求依法提交了租赁合同书、装修申请表、装修保证金收据、履约保证金收据、微信截图，开业通知函及开业通知微信截图、律师函及EMS邮寄单签收记录截图，解除租赁合同书的通知函及微信截图、证人徐某证言等证据。原告提供的证据能够形成完整的证据锁链，证明案件事实的发生，证据客观真实，故本院予以确认并在卷佐证。根据双方提供的证据及当庭陈述，本院确认如下事实：2018年6月20日，原、被告双方签订租赁合同书。被告承租原告第7F层第F713号场地，租赁面积109平方米。双方在合同中约定：租赁期限36个月，第1至第12租约月租金为每日每平方米3.5元，履约保证金为2万元，店庆宣传服务费1万元。双方约定自进场日至开业日的前一日之间的期间为装修期，开业日亦为计租日，自计租日起按照每日每平方米1.5元标准缴纳物业费，被告延迟缴纳租金、管理服务费或其他费用，每迟延一日，向原告支付欠费金额的万分之三的延迟履行违约金。合同还约定，乙方保证不擅自提前或延迟开、闭店，乙方无正当理由闭店超过两个营业日的，则甲方有权解除本合同。因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下的履约保证金，乙方应在本合同终止后七日内按照第1年租约月的租金标准补交装修期的全部租金。2018年7月9日，被告缴纳装修保证金1万元并于2018年7月15日进场装修。2018年12月3日，被告缴纳履约保证金2万元。2018年10月29日，被告开始营业。2019年1月5日，被告停止营业。2019年3月11日，原告以EMS的方式向被告邮寄律师函，要求被告继续履行合同正常营业，该律师函被告于2019年3月12日签收，被告收到律师函后未恢复营业，也未在规定的期限内缴纳费用。2019年3月25日，原告通知被告解除合同。2019年3月26日，被告收到原告的解除租赁合同书通知函。2019年6月12日，原告将被告占有场地的设备搬出另行存放。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方应当予以遵守。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告无正当理由停止营业、不缴纳租金等相关费用的事实成立，原告有权解除合同。2019年3月25日，原告通知被告解除合同。2019年3月26日，通知到达被告，被告收到解除合同通知后，并未在法律规定的异议期内向人民法院或仲裁机构申请确认解除合同的效力，故2019年3月26日双方合同解除。合同解除后，被告应当迁出所租赁场所并将租赁场所恢复原状。依据双方约定及法律规定，金爵万象公司主张的赔偿项目及数额本院认定如下：1、关于租金，因双方约定开业日为计租日，金爵万象商业广场于2018年10月29日开业，故计租期间为自2018年10月29日开始至2019年3月26日双方合同解除，共计148天。另外，双方约定自进场日至开业日的前一日之间的期间为装修期，如因被告原因导致合同解除，被告应当按第一个租约月的租金标准补交装修期的全部租金。被告自2018年7月15日进场装修至2018年10月29日商场营业，共计106天，故实际计租天数应为148＋106＝254天，租金总额为109平方米×3.5元×254天＝96901元；2、关于场地占用费，原告要求被告自2019年3月26日（双方合同解除）起至2019年6月12日（原告自行将被告占有场地的设备搬出另行存放）止，按照每日10元/平方米的标准支付共计78日的场地占有费。本院认为，2019年3月26日，在被告收到原告解除合同通知之日，被告就已经停止经营并撤离该场地，只是双方未办理场地交还手续。根据合同约定，双方虽未签署场地交还确认书，但被告已经实际撤离场地后，届时被告在场地遗留的任何设施设备、物品等均视为被告放弃所有权及一切权利，原告有权自行处置。本案中，被告撤场后，租赁场地已未在其管理和控制之下，原告完全可以自行收回并另行出租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”原告在被告撤场后应当及时采取合理措施腾空房屋以减省损失，因此原告要求被告按照每日每平方米10元标准支付自2019年3月26日起至实际搬出日止的场地占用费的诉讼请求，本院不予支持。但考虑双方合同解除后，被告确实尚有可移动物品留存在租赁场地，且双方在合同中约定：如被告未办理交还手续而撤离场地，原告对被告撤离后的场地进行清理、整改维修期间，被告仍应按该场地租金标准承担占用费，以弥补原告在该期间的租金损失。本院酌情认定15日时间作为原告收回场地，并进行清理、整改的合理期间，在此期间内，被告应当按照每日3.5元/平方米的标准支付场地占有费，故场地占用费为109平方米×3.5元×15天=5722.5元。另外，原告对被告撤离后的该场地进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换发生的费用可另行向被告主张；3、关于店庆宣传服务费，双方约定为配合原告每年的店庆宣传活动，被告同意向原告支付10000元店庆宣传服务费。因双方约定租赁期限为三年，10000元店庆宣传服务费为三年的费用，被告经营不足一年，故被告支付店庆宣传服务费的数额应当为3333元；4、关于履约保证金，因双方合同由于被告违约而解除，故根据双方合同约定该2万元履约保证金原告不予返还被告；5、关于物业费，双方约定，被告自计租日起按每平方米每日1.5元标准交纳物业管理费。自2018年10月29日计租开始至2019年3月26日双方合同解除，共计148天。因被告在装修期间，已经交纳了施工管理费1000元、垃圾清运费545元，故原告要求被告在装修期间也应交纳物业费的请求，本院不予支持。被告应交纳物业费数额为109平方米×1.5元×148天＝24198元；6、关于迟延履行违约金，双方约定如被告迟延交纳租金、管理服务费或其他费用，每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额的万分之三的迟延履行违约金。2019年3月26日，被告欠原告租金96901元、物业服务费24198元，共计121099元。原告要求以121099元为基数，按日万分之三的标准，从2019年3月26日合同解除之日起，计算至实际给付之日止的请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郭玉冲于本判决生效之日起五日内从承租的哈尔滨金爵万象商业广场有限公司第7F层第F713号场地迁出并将该场地恢复原状；二、被告郭玉冲于本判决生效之日起五日内给付原告哈尔滨金爵万象商业广场有限公司租金96901元、场地占用费5722.5元、店庆宣传服务费3333元、物业服务费24198元，共计130154.5元；三、被告郭玉冲于本判决生效之日起五日内以121099元为基数，按日万分之三的标准给付原告哈尔滨金爵万象商业广场有限公司自2019年3月26日起至实际给付之日止的迟延履行违约金；四、原告哈尔滨金爵万象商业广场有限公司不予返还被告郭玉冲已交付的20000元履约保证金；五、驳回原告哈尔滨金爵万象商业广场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5113元，由原告哈尔滨金爵万象商业广场有限公司负担1523元，由被告郭玉冲负担3590元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郝云鹤审 判 员  陈延伟人民陪审员  王冬艳二〇二〇年六月二日书 记 员  赵 雪