福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2183号 上诉人（原审原告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝建全，福建初道律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：卢锦丽，女，1990年12月30日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。 委托诉讼代理人：黄凌雄，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下简称“新新公司”）因与被上诉人卢锦丽、付凤阳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新新公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院错误理解与适用《借款协议》，导致错误认定案涉购房款166544元是以付凤阳借款166544元充抵的，事实上案涉购房款166544元尚不具备转移的法律要件和事实基础。上诉人与卢锦丽的案涉购房款、上诉人与付凤阳的借款，两种法律关系发生转化是基于《借款协议》约定付凤阳购买案涉商品房。从《借款协议》的充抵主体来看，案涉商品房的购房主体与借款承担主体均是付凤阳。从《借款协议》的法律效力来看，案涉购房款也无法转化为付凤阳向上诉人的借款。一审以不具有合法性的《借款协议》来认定案件事实是错误的。从《借款协议》的内容来看，并不具有债务转移的效力。从卢锦丽陈述其以案外人周正愉工程款抵扣付凤阳工程款的说法可知，卢锦丽与周正愉之间的债权债务、周正愉与付凤阳的债权债务是否客观存在，是否合法有效，均未提供证据证明，即卢锦丽未向上诉人支付过案涉购房款，可见付款发票并非其付款凭证。一审法院判决部分事实认定不清，适用法律错误。 卢锦丽辩称，新新公司作为专业的房地产开发企业，若卢锦丽未支付完毕首付款，新新公司是不可能向卢锦丽出具发票并办理银行按揭贷款手续。新新公司在一审时陈述在签订购房合同时是同意首付款以付凤阳借款方式充抵，后续从付凤阳的工程款抵扣。本案出借人邓顺华是新新公司的高管。本案购房合同约定了首付款交付期限，该期限到期后，新新公司并未向卢锦丽催讨过首付款，即使该首付款未完全支付，但截止至新新公司起诉之日，也已超过了诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。 付凤阳未作书面答辩。 新新公司向一审法院起诉请求：1.判决卢锦丽、付凤阳立即支付新新公司购房款166544元，并按日万分之五标准计算自2015年7月10日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。2.卢锦丽、付凤阳立即支付新新公司因维权支出的律师费3000元。 一审法院认定事实：新新公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年7月16日，新新公司与卢锦丽签订合同编号为201507070035《商品房买卖合同》（含附件）1份，约定卢锦丽向新新公司购买由新新公司开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积104.74平方米，总价款586544元。卢锦丽于2015年3月30日支付新新公司购房款10000元，2015年9月25日通过银行按揭贷款支付购房款410000元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”。第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款［人民币］￥176544元整（大写：零仟零佰壹拾柒万陆仟伍佰肆拾肆元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款［人民币］￥410000元整（大写：零仟零佰伍拾零万零仟元）……”。该《商品房买卖合同》于2015年7月23日进行登记备案。新新公司于2015年7月23日向卢锦丽开具金额为176544元的销售不动产统一发票。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。2018年11月4日，卢锦丽办理了案涉商品房交接手续。新新公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 一审法院认为，新新公司与卢锦丽之间存在商品房买卖合同关系,卢锦丽系本案商品房的买受人,事实清楚,应予认定。双方之间签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。卢锦丽通过支付定购金、银行按揭贷款及其他方式已履行完毕支付本案商品房购房款的义务，新新公司又基于本案商品房买卖合同关系请求卢锦丽、付凤阳支付本案诉争的购房首付款166544元以及逾期付款违约金及律师代理费，理由和依据不足，对其诉讼请求不予支持。付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：驳回新新公司的诉讼请求。案件受理费7737元，由新新公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明，购房定金10000元的支付时间为2015年3月29日。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，新新公司与卢锦丽签订《商品房买卖合同》并办理登记备案，向卢锦丽开具176544元的首付款购房发票，收取卢锦丽通过银行按揭贷款方式支付的购房款410000元，且已向卢锦丽交付商品房，可以证实双方存在合法有效的商品房买卖合同关系，卢锦丽系本案商品房的买受人。关于诉争的166544元购房款，新新公司在起诉时自述同意由付凤阳通过签订《借款协议》的方式以工程款充抵。因此，卢锦丽已通过支付购房定金、银行按揭贷款及其他方式完全履行支付本案商品房购房款的义务，新新公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。至于新新公司与付凤阳之间的其他纠纷，应当另行主张解决。另，新新公司与卢锦丽约定的首付款支付期限为主合同即《商品房买卖合同》签订之前，也就是2015年7月16日前，且银行按揭贷款发放时间为2015年9月29日，距卢锦丽收到新新公司于2019年2月14日发送的催款函已逾3年多。新新公司没有证据证实此期间存在诉讼时效中止、中断的法定情形，新新公司的起诉已超过诉讼时效，因此，一审法院判决驳回新新公司的诉讼请求，并无不当。 综上所述，新新公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7737元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年六月十五日 法官助理 李婉芬 书 记 员 黄钰漩 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。