贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)黔27民终525号 上诉人（原审原告）：王培利，女，1957年11月22日生，汉族，户籍地惠水县，现住贵阳市小河区。 被上诉人（原审被告）：夏贵莲，女，1972年5月30日生，汉族，住惠水县。 被上诉人（原审被告）：李仁云，男，1969年2月8日生，汉族，户籍地思南县，现住惠水县。 上诉人王培利因与被上诉人夏贵莲、李仁云合同纠纷一案，不服贵州省惠水县人民法院（2019）黔2731民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王培利上诉请求：1.撤销原审判决;2.将本案发回重审或依法改判;3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“夏启才原系惠水县村民”是错误的。1.夏启才（病逝于2017年11月）原系惠水县工信局在编职工,户籍地址是惠水县涟江街道办事处凤山社区户籍人口,属于非农业户口。夏启才于20世纪60年代就已迁入惠水县城,与其哥哥夏启林一家居住,夏启才中专毕业后被分配到原惠水县畜牧局,后转入原惠水县中小企业局（现惠水县工信局）。2.案涉《卖房协议书》中提到的房屋、院坝、菜地、水井等,仅祖遗宅基地上所盖房屋属于夏启才与上诉人夫妻共同财产,夏启才非农户口的身份对院坝、菜地、水井等无任何处分权。二、原审判决认定“夏启才与被告签订的《卖房协议书》是当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效”是错误的。根据民法通则第六十六条和合同法第四十八条规定,夏启才没有取得任何代理权就签订《卖房协议书》,上诉人对此并不知情,也未采取任何方式进行追认,而且被上诉人也从未催告上诉人予以追认过,因此《卖房协议书》对上诉人不发生效力,该协议无效。三、原审判决认定“同住的夫妻之间对外而言,均有相互代理的特征”是错误的。1.根据婚姻法解释（一）第十七条规定,对“非日常生活需要”处理共同财产的,原则上不适用夫妻相互代理。本案中,案涉房屋、猪圈、院坝、菜地、水井等作为农民赖以生存的物质基础,属于“非因日常生活需要”,夏启才的代理行为已超越“日常生活需要”的范围,因此不适用夫妻相互代理的情况。2.本案中,被上诉人未尽审查之责,也没有提出任何证据,不能认定夏启才形成表见代理。四、原审判决认定“夏启才的行为虽未经妻子王培利书面授权,但作为合同相对人,被告有理由相信夏启才有权代表全家履行买卖合同的相关事务,因此夏启才的行为符合表见代理的法律特征”是错误的。1.依据合同法第四十九条规定,构成表见代理须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由。涉案《卖房协议书》中，没有落下“王培利”之名,本案不具有使被上诉人相信夏启才具有代理权的事由。2.上诉人与夏启才虽然是夫妻关系,但不能仅凭是夫妻关系就认定夏启才签订协议的行为成立夫妻表见代理行为。3.夏启才所签的《卖房协议书》,事前未经夫妻财产共有人，即上诉人的授权,事后上诉人亦未追认,该《卖房协议书》损害了夫妻财产共有人上诉人的合法权益。4.根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，对代理权发生争议的,依法应由主张有代理权的一方当事人承担举证责任。被上诉人未能对此举证证明。5.被上诉人亦不能举证证明夏启才签订合同为夫妻双方的共同意思表示，及被上诉人有理由相信夏启才有代理权,应承担不利的法律后果。6.构成表见代理须相对人为善意且无过失。夏启才与被上诉人在明知被上诉人已有宅基地的情况下，仍买卖宅基地,已违反土地管理法“一户一宅”的规定,破坏了农村土地管理制度,不应认定被上诉人的行为为善意。综上，本案不构成表见代理，一审判决对此定性错误。五、案涉房屋买卖行为违反土地管理法规定,并侵害了上诉人的基本生存、生活权利。1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。本案中,被上诉人在惠水县有宅基地一处,占地面积超过100平米,建筑面积超过200平米,已超过贵州省规定标准。夏启才与被上诉人在明知被上诉人已有宅基地的情况下仍买卖宅基地,违反了土地管理法的规定。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。”且上诉人除案涉宅基地外,无其他住房,夏启才所卖的除宅基地及住房外,还涉及水井、菜地等在农村生活必须的基础生活、生产资料,如认定该房屋买卖行为有效,则上诉人无法再申请宅基地,也无法在农村居住生活。从保护农民基本生存条件、维护农村土地制度、维护公序良俗角度,应认定夏启才与被上诉人的房屋买卖行为无效。综上,原审判决认定事实错误,适用法律不当,判决结果有失公允。 被上诉人夏贵莲、李仁云在二审答辩期内均未作书面答辩。 王培利向一审法院起诉请求：1、依法确认原告丈夫夏启才与被告（被告丈夫代签）于2005年3月19日签订的《卖房协议书》无效；2、判令被告将根据《卖房协议书》取得的原告房地产、菜地全部返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告王培利与夏启才（已故）系夫妻关系，被告夏贵莲与被告李仁云系夫妻关系，夏启才原系惠水县村民，原告王培利与夏启才婚后在涟江街道××××组祖遗房屋地基上修建了平房一间半，另有瓦房三间、猪圈三间、水井两口、院坝和菜地。2005年3月19日，夏启才作为出卖方（甲方），被告夏贵莲作为买方（乙方），双方签订《卖房协议书》，该协议约定：夏启才将其位于夏家苑的平房一间半及其后面的砖混结构房三间、猪圈三间、水井两口出卖给被告，院坝和菜地在三年内由甲方收回交给乙方，如收不回甲方用三万元全部重新买回，以上房屋出卖金额为23800元。夏启才、被告李仁云代乙方夏贵莲在该协议上签字。后被告依据上述协议管理、使用上述房屋至今。现原告以其丈夫夏启才擅自处分上述属于其与夏启才的夫妻共同财产为由，诉至法院。一审另查明，夏启才于2017年11月过世。 一审法院认为，夏启才与被告签订的《卖房协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。协议书签订并生效后，被告向夏启才支付了房屋价款，夏启才将协议所涉房屋交付被告，被告管理、使用至今，协议双方均履行了合同约定的权利义务。现原告王培利以夏启才转让房屋时其不知情，该转让行为侵犯其作为房屋共有人权益，主张《卖房协议书》无效，一审法院认为，自2005年夏启才转让案涉房屋至夏启才2017年过世，已有十二余年，原告作为夏启才的妻子，其理应知晓该转让的事实。同时，根据通常交易习惯，除非有法律规定的例外因素，同住的夫妻之间对外而言，均有相互代理的特征。又据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，夏启才的行为虽未经妻子王培利书面授权，但作为合同相对人，被告有理由相信夏启才有权代表全家履行买卖合同的相关事务，因此夏启才的行为符合表见代理的法律特征。且结合当时的经济水平、该房屋所处地段、房屋状况，被告系以合理价格受让案涉房屋，故对原告的主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条规定，判决：驳回原告王培利的诉讼请求。案件受理费60元，由原告王培利承担。 二审中，当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：夏启才与被上诉人签订的《卖房协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。该协议签订后，被上诉人向夏启才支付了房屋价款，夏启才也将协议买卖标的交付给了被上诉人，被上诉人管理，使用至今，协议双方均按合同履行了各自的合同义务。上诉人王培利主张对夏启才转让房产不知情，其也未对夏启才的行为进行追认，及夏启才的代理行为无效，故该《卖房协议》为无效协议。本院对此认为，虽然夏启才的行为未经上诉人书面授权，但由于夏启才在签订《卖房协议》时，是与上诉人在婚姻关系存续期间，夏启才基于上诉人配偶的身份，享有家事代理权，而被上诉人也据此支付了合理的对价，且涉案房产交付被上诉人占有至今长达十余年时间，上诉人均未提出异议，其现以不知情及夏启才不具代理权，主张《卖房协议》无效的上诉理由不能成立。 综上所述，王培利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人王培利负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 王 锦 审判员 李颖敏 二〇二〇年六月十九日 书记员 蒙 沁