山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终1986号 上诉人（原审被告、反诉原告）：山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦。住所地：C昌邑市北海路与交通街交叉路口以东、三角公园对面的银河购物广场。 负责人：李月淑，总经理。 委托诉讼代理人：王君莹，女，1988年6月29日出生，住昌乐县。系上诉人的职工。 委托诉讼代理人：赵静静，山东鸢都英合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚鲁军，男，1971年10月25日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：姜亦涛，昌邑法源法律服务所法律工作者。 上诉人山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦（简称昌邑中百大厦）因与被上诉人姚鲁军租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初274号民事判决，向法院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昌邑中百大厦上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回姚鲁军的一审诉讼请求，支持昌邑中百大厦关于支付房屋占用费的诉讼请求，或将本案发回重审；诉讼费由姚鲁军承担。事实和理由：一、姚鲁军的财产损失是因为其没有采取任何自救措施，暴雨引发城市内涝、雨水倒灌所致，昌邑中百大厦不应承担赔偿责任。二、一审判决认定姚鲁军超期占用租赁物主要是昌邑中百大厦的原因，该认定违背事实。事故发生后，姚鲁军未采取自救措施，但租赁物处于姚鲁军控制之中，产生纠纷的责任在于姚鲁军，姚鲁军超期占用租赁物，严重违反合同约定，应承担违约责任。三、本案并非侵权纠纷，一审适用《中华人民共和国侵权责任法》系适用法律错误。昌邑中百大厦不存在违约行为，一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条亦属适用法律错误。 姚鲁军未答辩。 姚鲁军向一审法院起诉请求：1、依法解除与山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦签订租赁合同，返还租赁费1041.2元，返还保证金3000元；2、依法判令山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦赔偿经济损失231623元；3、诉讼费由山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦承担。 昌邑中百大厦向法院提出反诉请求：1、判令姚鲁军立即将租赁物腾空并返还给昌邑中百大厦；2、判令姚鲁军向昌邑中百大厦支付房屋占用费（按每天27.4元自2019年3月1日起计算至姚鲁军将租赁物腾空并返还昌邑中百大厦之日止）；3、本案诉讼费由姚鲁军承担。 一审法院认定事实：2017年3月1日,姚鲁军与昌邑中百大厦签订《仓库租赁协议》，协议约定姚鲁军租赁昌邑中百大厦负一楼仓库一处，面积200平方米，存放家具类物品，租赁期限2年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止，第一年租金为7500元，第二年租金为10000元，支付方式为年度预交，本期租金到期前10日内以现金方式缴纳下期租金，姚鲁军在签订合同后向昌邑中百大厦一次性缴纳质量保证金3000元，作为服务质量的保证金和守法租赁的担保，合同终止后3个月，若无争议问题，昌邑中百大厦将质量保证金无息退还给姚鲁军。合同签订后，双方按约履行至2018年8月19日，天降大雨，姚鲁军租赁的仓库进水，库存物品受损。 本案争议焦点问题有四个：一、仓库进水的责任由谁负担？二、姚鲁军的损失数额如何认定；三、租赁合同应否解除、姚鲁军剩余租赁费及保证金应否由昌邑中百大厦返还？四、姚鲁军应否给昌邑中百大厦腾空租赁物及应否支付超期占用租赁物的租赁费。 一、关于仓库进水的责任由谁负担问题 昌邑中百大厦提交如下证据： 1、提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表原件一份（原件质证后收回，提交复印件），证明涉案租赁物已经验收合格，建筑质量不存在问题。 2、提交昌邑市人民政府2018年8月17日发布的台风“温比亚”预报打印件，证明昌邑市人民政府对台风“温比亚”进行了预报。 3、提交2018年11月26日昌邑市气象局出具的证明一份，证明2018年8月19日至20日出现降雨天气，降雨量共168.3毫米。 4、提交2018年8月19日昌邑发布暴雨红色预警信息打印件一份。 5、提交齐鲁网发布的文章《潍坊昌邑雨水倒灌低洼民房10人被困消防官兵紧急救援》打印件一份。 6、提交从中国气象局网站打印的《数据解读：“雨量之王”“温比亚”的传奇一生》打印件一份。 7、提交山东新闻大众网打印的《惨！潍坊昌邑多小区地下车库被淹！水里全是车车车……》及光盘一张。 8、提交范世乾在2018年8月19日晚在他门市抢险时录制的视频光盘一张及拍摄的照片两张，证明2018年8月19日降特大暴雨，发生城市内涝，其本人的小卖部被淹，该小卖部位于中百大厦东侧道路对面，与中百大厦地下出口斜对。同时证明该业主在19日晚暴雨时积极采取了抢救措施。 9、提交我方地下入口处暴雨来临时挡水板的照片一张，证明挡水板外水已溢满，当时暴雨很大。同时提交地下室工作人员排水的照片一张，证明我方工作人员正在排水抗灾。 10、在（2018）鲁0786民初3361号卷宗姚鲁军方的证人证言可以证明在暴雨发生前以及暴雨中姚鲁军没有采取任何自救措施，应当对自己的财产损失自行负责。 昌邑中百大厦以上述证据主张，其出租的仓库经验收合格不存在质量问题，姚鲁军的损失是暴雨造成，昌邑中百大厦已经设置了挡水板并采取了相关措施。 姚鲁军质证认为，昌邑中百大厦提交的四张照片中没有拍摄时间，从照片上无法看出是地下车库的入口，也看不出挡水板的存在，该照片不能作为有效证据，也不能证明昌邑中百大厦的主张；其他证据足以证实了该降雨不是不可抗力，国家相关部门已经进行了预报，按照仓库租赁协议第五条第二款之规定，昌邑中百大厦方负责使用过程中日常、设备、工具的管理工作，仓库被淹是雨水顺着地下车库的通道流入姚鲁军租赁的仓库所致，昌邑中百大厦方管理有重大过失，应承担侵权责任。 昌邑中百大厦认为，姚鲁军曲解了租赁协议第五条第二款的规定，该条约定的内容是要求姚鲁军不得擅自改动相关的设施、设备、工具，否则要承担相关的责任，并不是对姚鲁军物品安全的约定，姚鲁军物品安全的约定应当适用租赁合同第二条第三项约定，即由姚鲁军自行管理和负责所有物品的安全问题。合同第二条第二项对本案姚鲁军使用租赁物进行了限定，即要求姚鲁军仅限于存放家具类物品。第七条第三项约定由姚鲁军自行负责安全问题。水灾导致姚鲁军物品损失是姚鲁军在暴雨前以及暴雨中没有采取救灾措施所致，应当自行承担责任。 一审法院审查认为，姚鲁军与昌邑中百大厦签订的仓库租赁协议合法有效。姚鲁军租赁昌邑中百大厦的仓库位于负一楼，仅200平方米属于姚鲁军独自占有使用的空间，其他公共空间应由昌邑中百大厦管理。2018年8月19日，雨水顺着地下车库的通道流入负一楼，虽有雨势强大的原因，但相关部门已有预警预报，不属于不可抗力，昌邑中百大厦虽在车库门前设置了挡水板，甚至安排了抽水机，采取了安全措施，但可以认定下雨的强度超出了昌邑中百大厦的预计，采取的措施不够充分，导致了雨水进入负一楼，在大雨灌入负一楼的情况下，任何自救措施都属于微乎其微。昌邑中百大厦的行为虽属过失，给姚鲁军造成的损失也应由其负担。 二、姚鲁军的损失数额如何认定 1、姚鲁军提交昌邑市公证处出具的公证书一份，内附光盘一张，公证处于2018年8月24日作出公证，证实2018年8月19日仓库被水淹以及仓库内水淹物品的现状、数量、种类以及被水淹的水位为70公分左右，同时提交发票一张，证明公证费5000元。 昌邑中百大厦对公证书的真实性无异议，但对公证的内容有异议，认为姚鲁军的物品很大一部分没有具体的品牌、规格、型号，也没有物品的新旧程度记载；公证的物品中相当一大部分是电器，根据双方合同的约定租赁物只能用于存放家具类物品，姚鲁军存放电器类是违反合同约定的。对公证费发票的真实性无异议。 2、姚鲁军提交山东三元资产评估有限公司出具的评估报告书一份，证明财产损失为224623.6元，同时提交评估费发票一张，2000元。 昌邑中百大厦对数额提出异议，认为评估报告对涉案的财物品牌、规格、型号均没有做出准确描述，所以其对价值认定缺乏事实依据。对评估费发票的真实性无异议。 3、潍坊正元土地房地产资产评估事务所出具的资产评估报告潍正评法报（2019）第40号，该报告由昌邑中百大厦申请，我院委托潍坊正元土地房地产资产评估事务所评估作出结论，经评估，追溯至评估基准日2018年8月24日，纳入评估范围内的资产损失价值共计为193745.21元。 姚鲁军对评估报告无异议，认可该评估报告。 昌邑中百大厦对评估结论无异议，认为应当将家具类之外的产品价值排除，根据租赁合同第二条第二款约定，租赁仓库的用途仅限于存放家具类用品，不得存放其他物品，而姚鲁军存放了家具类之外的商品。 姚鲁军认为存放的全部是家具类物品，并不是昌邑中百大厦代理人狭义的理解，昌邑中百大厦应当全部赔偿。 法院审查认为，姚鲁军、昌邑中百大厦对评估报告无异议，可以认定姚鲁军财产损失共计为193745.21元。虽然仓库租赁协议第二条第二款约定，本租赁物仅限存放家具类物品使用，不得存在其他物品。但协议第五条第一款还规定，昌邑中百大厦租赁物供姚鲁军存放家具类货品，禁止存放易燃易爆危险品。合同约定的是姚鲁军存放家具类货品，并不单纯指家具。从资产损失评估明细表可以看出，姚鲁军受损物品有家具及家电等，并未超出范围且未有易燃易爆危险品。 三、租赁合同应否解除、姚鲁军剩余租赁及保证金应否由昌邑中百大厦返还 姚鲁军要求解除租赁合同；返还租赁费是指自起诉之日即2019年1月22日起计算至2019年2月28日共38天，每天27.4元（10000元÷365天）*38天＝1041.2元；返还保证金3000元是指合同第四条第三款约定我方交纳了保证金，但未有收据。 昌邑中百大厦对租赁费的计算方式无异议，认为租赁物在姚鲁军的控制之下，发生水灾后姚鲁军并没有向昌邑中百大厦提出解除租赁合同并且一直占用租赁物至今，要求返还租赁费没有依据；昌邑中百大厦收取姚鲁军的任何费用都是给姚鲁军出具盖有昌邑中百大厦单位公章的收据，关于保证金姚鲁军没有收款收据证明我方没有收取。 法院审查认为，从姚鲁军起诉到姚鲁军与昌邑中百大厦租赁协议到期只有38天，本案在审理期间，租赁合同已经到期，已无法解除，不能解除合同，则姚鲁军主张的剩余的租赁费亦不予返还。至于合同保证金3000元，理论上昌邑中百大厦应该收取，但姚鲁军未提供证据，且合同约定，“合同终止后3个月，若无争议问题，昌邑中百大厦将质量保证金无息退还给姚鲁军。”现双方在合同到期后仍有争议，至今未解决，故对姚鲁军要求退还保证金的请求不予支持。 四、姚鲁军应否给昌邑中百大厦腾空租赁物及应否支付超期占用租赁物的租赁费 昌邑中百大厦主张目前租赁物仍然在姚鲁军的控制和使用中，所以姚鲁军应当承担返还租赁物以及支付占用费用。 姚鲁军认为不是有意继续占用仓库，而是水淹造成的侵权纠纷未解决，地下仓库经水淹后无法使用也无使用价值，被水淹的财产不能运输，是为了更好的解决案件，昌邑中百大厦反诉既不合法也不合理。 法院审查认为，姚鲁军、昌邑中百大厦双方的租赁仓库协议期限已经届满，昌邑中百大厦要求姚鲁军返还租赁物应予支持。而导致姚鲁军超期占用租赁物并非是姚鲁军原因，而是昌邑中百大厦管理不善导致地下车库通道进水淹没租赁物，双方未能妥善解决纠纷所致，主要是昌邑中百大厦方的原因。故对昌邑中百大厦要求姚鲁军支付超期占有租赁物的租赁费不予支持。 综上，姚鲁军租赁物仓库进水的责任应由昌邑中百大厦承担，姚鲁军因仓库进水造成的损失应由昌邑中百大厦赔偿。合同到期后，姚鲁军应将租赁物返还昌邑中百大厦，姚鲁军要求解除租赁合同，要求昌邑中百大厦返还剩余租赁费及保证金的诉讼请求及昌邑中百大厦要求姚鲁军支付超期占用租赁物的租赁费的请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十三条，第二百一十二条，第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，第十九条之规定，判决如下：一、山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦赔偿姚鲁军财产损失193745.21元，于判决生效次日起十日内付清。二、姚鲁军于判决生效次日起十日内返还山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦租赁物仓库。三、驳回姚鲁军的其他诉讼请求。四、驳回山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4834.96元，由山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦负担。 二审查明，姚鲁军与昌邑中百大厦签订的《仓库租赁协议》第7.2条约定，租赁期间，出现一切安全事故问题由乙方承担全部责任。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，姚鲁军主张因昌邑中百大厦租赁地下仓库存在管理过失，致使姚鲁军货物受损，姚鲁军应就昌邑中百大厦存在管理过失承担举证责任。 本案审理中，姚鲁军提供了租赁合同、收款收据、公证书，就双方存在租赁关系及姚鲁军损失情况进行了举证，但未提交证据证明昌邑中百大厦存在过失。本案为租赁合同纠纷，并非仓储保管合同纠纷，昌邑中百大厦对姚鲁军的货物不负有保管义务。2018年8月19日“温比亚”台风暴雨来临前，天气预报机构及新闻媒体已多次预警，姚鲁军作为仓库承租人及货物的所有人，有积极采取措施避免货物毁损的义务，但姚鲁军未提交证据证明其采取了预防措施，实施了自救行为，故姚鲁军自身存在过失，应自行承担相应的责任。昌邑中百大厦提交房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表，证明涉案租赁场地建筑质量验收合格，并提交“温比亚”台风相关的天气预报、新闻报道及昌邑中百大厦为排除险情抢救的照片。昌邑中百大厦提交的证据证明，2018年8月19日“温比亚”台风带来的强降水量创近三十年之最，引起诸多损害，昌邑中百大厦已在暴雨时和降雨后及时采取措施进行了防范和施救，尽到了作为出租人的义务，昌邑中百大厦履行租赁合同的行为符合合同约定，不应承担违约责任，故一审认定昌邑中百大厦存在管理上的过失，判决昌邑中百大厦承担全部赔偿责任系认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。考虑本案的特殊情况及姚鲁军所遭受的损失，遵循民法公平原则，本院酌情认定昌邑中百大厦承担姚鲁军损失的50%为宜，即96872.61元（193745.21元÷2）。 关于昌邑中百大厦主张的租赁费，因事故发生后双方均未能客观、理性、快速处理纠纷，导致姚鲁军一直占有租赁物，对此双方均有过错，但姚鲁军并未因占有租赁物而受益，故昌邑中百大厦的租金损失不应由姚鲁军承担，对昌邑中百大厦请求姚鲁军支付租赁费的上诉理由不予支持。 综上，上诉人昌邑中百大厦的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初274号民事判决第二项，即“姚鲁军于判决生效之日起十日内返还山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦租赁物仓库”； 二、变更山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初274号民事判决第一项为“山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦赔偿姚鲁军财产损失96872.61元，于判决生效之日起十日内付清”； 三、驳回姚鲁军的其他诉讼请求。 四、驳回山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦的其他反诉请求。 一审案件受理费4834.96元，由姚鲁军负担；二审案件受理费4834.96元，由山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年六月五日 书记员  田 然