广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1108号上诉人（原审被告）：肇庆市金汇丰投资有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区*********第二层B202写字楼4室。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：罗子均，广东西江律师事务所律师委托诉讼代理人：区秋仪，广东西江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨庭飞，男，1997年11月5日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区***********。被上诉人（原审原告）：密结葵，女，1975年3月21日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区***********。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：麦嘉文，广东德锐律师事务所律师。上诉人肇庆市金汇丰投资有限公司因与被上诉人杨庭飞、密结葵商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初504号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肇庆市金汇丰投资有限公司提出上诉请求：l.改判杨庭飞、密结葵的违约金为577.46元，撤销一审判决；2.本案一、二审案件受理费由杨庭飞、密结葵承担。事实和理由：一、一审判决认定的逾期交楼时间有误，肇庆市金汇丰投资有限公司逾期交楼天数为120天。肇庆市金汇丰投资有限公司开发的楼盘御城茗轩已于2019年4月30日通过综合验收，达到交房条件，肇庆市金汇丰投资有限公司的工作人员当天便通过电话通知的形式告知杨庭飞、密结葵可以收楼，之后也通过书面、短信的方式通知被上诉人杨庭飞、密结葵可以前往收楼。肇庆市金汇丰投资有限公司已履行了《商品房买卖合同(预售)》约定的交付义务，但杨庭飞、密结葵出于自身的原因不配合收楼，责任完全在于杨庭飞、密结葵。因此，肇庆市金汇丰投资有限公司的实际交付时间应截止至2019年4月30日，即是肇庆市金汇丰投资有限公司的逾期交楼天数为120天(2019年1月1日-2019年4月30日)。二、一审判决认定的逾期交楼违约金有误，违约金应为600.74元(500615元×120天×0.01‰)。《商品房买卖合同(预售)》是肇庆市金汇丰投资有限公司与杨庭飞、密结葵在平等对话、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，合同已成立生效，对合同双方具有同等拘束力。关于违约金计算标准，双方应按照《商品房买卖合同(预售)》第十二条：“逾期在180天之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日(即2019年1月1日)起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。”约定履行，即逾期交楼违约金计算标准应以日万分之0.1计算。杨庭飞、密结葵以合同约定的违约金金额远远低于其实际损失为由主张调整违约金标准至按照每日0.1‰计算，但杨庭飞、密结葵并未提交相关的证据证明其实际损失，不符合《合同法》第一百一十四条第二款规定的可以调整违约金的情形，故杨庭飞、密结葵的该请求不应成立，但一审法院却予以支持杨庭飞、密结葵提出的将违约金标准调整至按照每日0.1‰计算的请求，违反了合同法规定，因此一审判决应予以撤销。杨庭飞、密结葵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。杨庭飞、密结葵向一审法院提出诉讼请求：1.判令肇庆市金汇丰投资有限公司向杨庭飞、密结葵支付逾期交楼违约金人民币8710元（以购房款总数481215元为基数，按每日万分之一计付违约金，从2019年1月1日计算至2019年6月30日）；2.本案诉讼费由肇庆市金汇丰投资有限公司承担。一审法院认定事实如下：2017年2月17日，杨庭飞、密结葵（买受人）、肇庆市金汇丰投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定杨庭飞、密结葵购买肇庆市金汇丰投资有限公司开发的位于肇庆市端州区********交汇处东北角（19区）御城茗轩A-1103房，总金额为人民币481215元。在《商品房买卖合同》中，杨庭飞、密结葵与肇庆市金汇丰投资有限公司对商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等进行了约定。其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告的条件，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……（三）查验房屋……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房，该商品房的一切风险及物业管理即自该视为交付之日起转移买受人承担。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金（该违约金比率应当不多于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，杨庭飞、密结葵依约付清房款481215元。涉案御城名轩ABC、DEF幢及一期地下室于2019年4月30日办理工程竣工验收备案。此后，杨庭飞、密结葵以肇庆市金汇丰投资有限公司逾期交楼为由向该院提起诉讼。诉讼中，肇庆市金汇丰投资有限公司提供快递运送单认为其于2019年5月11日以快递方式按照《商品房买卖合同（预售）》买受人通讯地址广东省肇庆市高要区***********向杨庭飞、密结葵寄出收楼通知书和迟延违约金通知书。该快递运送单显示：运单号为465973905498，收方客户A-1003杨庭飞、密结葵，因杨庭飞、密结葵拒收，该快件于当日退回。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。杨庭飞、密结葵与肇庆市金汇丰投资有限公司于2017年2月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,双方均应依约全面履行。一、肇庆市金汇丰投资有限公司是否存在逾期交楼之情形。案涉合同签订后，杨庭飞、密结葵已依约支付了购房款，肇庆市金汇丰投资有限公司依约亦应在2018年12月31日将商品房交付杨庭飞、密结葵，但肇庆市金汇丰投资有限公司直至2019年4月30日才办理竣工验收备案手续因此肇庆市金汇丰投资有限公司存在逾期交楼的事实。二、肇庆市金汇丰投资有限公司逾期交楼天数的认定。合同第十二条的约定，逾期交楼期间应从最后交付期限届满之次日起计算。合同约定的交付时间为2018年12月31日，即逾期交楼的起算日应为2019年1月1日。对于截止日期，合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本案中，涉案商品房于2019年4月30日符合交付条件，肇庆市金汇丰投资有限公司提供快递运送单主张于2019年5月11日按照合同所载的买受人通讯地址向杨庭飞、密结葵寄出收楼通知书和迟延违约金通知书。根据快递运送单所载，肇庆市金汇丰投资有限公司确于2019年5月11日向杨庭飞、密结葵寄送过快件，虽然快递运送单未显示寄送物件的名称，但从寄送时间、收方客户等信息可佐证肇庆市金汇丰投资有限公司主张的事实，故该院采纳肇庆市金汇丰投资有限公司的意见，确认肇庆市金汇丰投资有限公司于2019年5月11日向杨庭飞、密结葵寄送收楼通知书和迟延违约金通知书。该快件因杨庭飞、密结葵拒收被退回，因此杨庭飞、密结葵未能收到收楼通知的责任不在肇庆市金汇丰投资有限公司，肇庆市金汇丰投资有限公司向杨庭飞、密结葵寄送收楼通知书之日应视为肇庆市金汇丰投资有限公司已向杨庭飞、密结葵送达收楼通知。根据合同第十一条约定，如因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房。因此，杨庭飞、密结葵最迟应于2019年6月10日前收楼，违约金应计算至2019年6月10日。从2019年1月1日计算至2019年6月10日，逾期交楼共161天。三、关于违约金的计算标准。合同第十二条约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金。对此，杨庭飞、密结葵认为约定的违约金低于造成的实际损失，请求按每日万分之一计算违约金。该院认为，合同第十二条约定的违约金计算标准显然过低，不足以补偿杨庭飞、密结葵的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，并参照同地段同类房屋租金标准，该院酌定逾期交楼违约金按照每日0.1‰（即每日万分之一）计算。故杨庭飞、密结葵请求按每日万分之一计算违约金，该院予以支持，综上所述，肇庆市金汇丰投资有限公司逾期交楼，显属违约，理应依约承担逾期交楼的违约责任。根据上述认定，逾期交楼违约金的计算标准应按0.1‰计算,即肇庆市金汇丰投资有限公司应承担逾期交楼违约金为7747.56元（总房款481215元×0.1‰×逾期交楼天数161天）。杨庭飞、密结葵要求肇庆市金汇丰投资有限公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，其合理部分该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第九项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、肇庆市金汇丰投资有限公司应在判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金7747.56元给杨庭飞、密结葵；二、驳回杨庭飞、密结葵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币25元，由杨庭飞、密结葵负担3元，肇庆市金汇丰投资有限公司负担22元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.金汇丰投资公司逾期交楼时间的确定；2.逾期交楼违约金计算标准是否应予调整。关于争议焦点一，本案中，合同约定的交付时间为2018年12月31日，即逾期交楼的起算时间应为2019年1月1日，双方对此并无异议。涉案商品房于2019年4月30日符合交付条件，肇庆市金汇丰投资有限公司于2019年5月11日向杨庭飞、密结葵寄出收楼通知书和迟延违约金通知书，但该邮件因杨庭飞、密结葵拒收而被退回，因此没有收到收楼通知书的责任在于杨庭飞、密结葵，而非肇庆市金汇丰投资有限公司。根据涉案合同第十一条的约定，如因买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房，即杨庭飞、密结葵最迟应于2019年6月10日前收楼，违约金应计算至2019年6月10日。从2019年1月1日计算至2019年6月10日，逾期交楼共161天。一审对此认定正确，本院予以维持。涉案商品房于2019年4月30日才满足交付条件，并非意味着满足交付条件之日即视为交楼之日，肇庆市金汇丰投资有限公司请求逾期交楼时间计算至2019年4月30日，理据不足，应不予支持。关于争议焦点二，肇庆市金汇丰投资有限公司请求以合同约定的违约金标准计算违约金（即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金），而杨庭飞、密结葵认为约定的违约金低于造成的实际损失请求增加违约金。在此情况下，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，并参照同地段同类房屋租金标准，酌定逾期交楼违约金按照每日0.1‰计算，该标准也较为符合杨庭飞、密结葵因迟延收楼所造成的实际损失，故一审法院的处理并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，肇庆市金汇丰投资有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由肇庆市金汇丰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年五月二十九日法官助理  夏佳明书 记 员  陈唐玲