四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初455号 原告：刘文贵，男，1959年12月5日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：周文轩，四川必应律师事务所律师。 被告：叶萌，女，1995年8月15日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：林红玉，四川开山律师事务所律师。 原告刘文贵与被告叶萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。除被告叶萌未到庭外，原告刘文贵及其委托诉讼代理人周文轩，被告叶萌的委托诉讼代理人林红玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文贵向本院提出诉讼请求为：1、判决解除原、被告签订的《洪雅县房屋买卖合同》;2、判令被告向原告返还购房款250000元;3、判令被告向原告支付违约金70000元(按购房总额35万的20%计算)；4、判令被告承担原告经济损失90500元:其中律师费26000元、中介费损失3500元、房屋增值损失酌定60000元（或评估确定增值额）、误工损失酌定1000元；5、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年11月17日,买受人叶萌与出卖人洪雅县宏秀万山房地产有限公司签订《商品房买卖合同》,签约备案号:（25353）。房屋位于洪雅县,建筑面积92.83平方米,总价258000元,按揭银行抵押权人:中国农业银行洪雅县支行,按揭期限20年。国有土地使用证编号:2008278,商品房预售许可证编号:201521，该房已完成交付。 2018年8月30日,叶萌与刘文贵在洪雅县中链房屋中介所签订《洪雅县房屋买卖合同》,该《洪雅县房屋买卖合同》主要对交易房屋基本信息、交易价款、付款方式、权属转移登记、房屋交付、费用承担、违约责任等进行了约定。 2019年5月2日,叶萌与卢妮就诉争房屋签订《房屋买卖协议》,约定:1、不变价款380000元;2、签约当天支付250000元,过户时给付130000元;3、甲方(叶萌)承诺,除按揭外没有其他权利纠纷；4、甲方承诺在房屋出卖前不存在出卖的事实;5、房屋签约同日交付房屋;6、其他内容基本类同叶萌与刘文贵签订的《洪雅县房屋买卖合同》。 2019年3月,刘文贵之女刘绘群发现房门打不开,立即与叶萌交涉。鉴于叶萌的严重违约,刘文贵惧怕钱物两空,经反复交涉,刘文贵于2019年5月3日出具《收条》，收到由叶萌退还购房款100000元,并要叶萌继续履行合同。2020年3月11日,诉争房屋所在的成都市轩之宇物业管理有限公司出具《证明》:6栋10-5业主为卢妮,于2019年6月1日正式开始装修。 现案外人卢妮已装修入住,被告继续履行可能性较小,故原告请求解除合同、被告承担如诉讼请求之责任，原告故诉至法院。 被告叶萌辩称，1、我与原告签订的《洪雅县房屋买卖合同》，于2019年5月2日在我与卢妮签订《房屋买卖协议》之前已协商一致解除，由我退还原告购房款，我虽然迟延退款，但不应承担该买卖合同约定的购房款20%的违约责任； 2、原告共计向我支付购房款23万元，扣除我已退还的10万元，实际应向原告返还购房款为13万元； 3、原告要求赔偿的经济损失共计90500元过高，其核算方式存疑，全由我承担显失公平； 4、请求法院查清案情后，驳回原告不合理的诉讼请求，并判令原告承担本案诉讼费。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月17日,被告叶萌作为买受人，案外人洪雅县宏秀万山房地产有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,签约备案号:25353，合同约定交易房屋位于洪雅县,建筑面积92.83平方米,总价258000元等内容，该房屋被告已实际取得。 2018年8月30日,被告叶萌（甲方）与原告刘文贵（乙方）在洪雅县中链房屋中介所签订《洪雅县房屋买卖合同》,合同主要约定：交易房屋位于洪雅县，建筑面积92.83平方米，甲方同意将该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等一并转让给乙方；甲、乙双方通过房屋中介达成交易，该房屋成交价为35万元，付款方式为签订合同当日支付首付款20万元,在该房屋完成转移登记当日内支付全部购房款（含首付款）；甲方保证该房屋无产权纠纷、未被限制转让、配偶同意本交易、他人无优先购买权；因甲方原因致房屋不能产权过户或发生债权债务纠纷,由甲方承担违约责任，本款为独立条款,即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺,依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的,本款约定依然生效,守约方仍可依据本款追究违反承诺方的法律责任；签约后反悔,不愿购买该房屋／不愿出售该房屋的,或以各种理由拖延,致使本合同无法按约定时间履行,违约方须向守约方支付房价20%的违约金；争议协商不成,任何一方可向违约方所在地人民法院提起诉讼,由此产生的一切费用（包含诉讼费、律师费、误工费等）由违约方承担；甲、乙双方各交付中介佣金3500元等内容。原告刘文贵在《洪雅县房屋买卖合同》购买方处签名捺印，被告叶萌在出售方处签名捺印，洪雅县中链房屋中介所在经办人处加盖公章。同日，原告刘文贵向洪雅县中链房屋中介所支付中介费3500元。 2018年9月3日,原、被告双方在《洪雅县房屋买卖合同》最后一页下半部空白处手写《购房补充协议》，约定：“经甲、乙双方协商，将本合同第三条第2项首付款项首付款200000元改为230000元;甲方承诺在收齐首付款之日起三个月内结清本房屋的银行贷款,如逾期则甲方违约。”甲方处由被告叶萌签名捺印，乙方处由原告之女刘绘群代签名捺印。 当日，原告之女刘绘群通过邮政储蓄银行向被告叶萌转款180000元，通过中国农业银行向叶萌转账50000元。被告向原告出具《首付款收条一张》，载明：“今收到刘文贵身份证号码：5111271959××××××××交来位于洪雅县的购房首付款人民币：230000.00（大写贰拾叁万元整）。备注：（卖方为甲方，买方为乙方）甲方收取定金后，该房屋在约定时间内不得出售给他人，若甲方在此期间将此房屋出售他人或不出售给乙方，视为违约，由甲方赔付乙方违约金（成交总价的20%）；若在约定时间内乙方未购买此房屋视为违约，由乙方赔付甲方违约金（成交总价的20%）；如任何一方违约，则违约方需支付中介方成交总价的2%的违约金作为居间服务费。此据收款人：叶萌身份证号码：5138241995××××××××2018年9月3日”。被告叶萌在该收条收款人处签名捺印。同日，被告叶萌与其丈夫陈锋（音）现场交付原告之女刘绘群门禁对讲机、水户头用户卡、房屋带指纹解锁钥匙、底楼大门门禁电子钥匙等。 但在2019年5月2日,被告叶萌与案外人卢妮就案涉房屋签订了《房屋买卖协议》,主要约定：“叶萌将案涉房屋出售给卢妮，房屋价款为380000元，签约当天支付250000元,过户时给付130000元，甲方(叶萌)承诺,除按揭外没有其他权利纠纷，甲方承诺在房屋出卖前不存在出卖的事实，房屋签约同日交付等。”协议其他内容与被告叶萌和原告刘文贵签订的《洪雅县房屋买卖合同》基本类同。协议签订后，案外人卢妮进行装修并入住案涉房屋。 原告得知被告将案涉房屋转让给案外人，即与被告进行协商。经协商，由被告向原告返还购房款，2019年5月3日，原告向被告出具《收条》一张，载明：“收条今收到叶萌身份证号：5138241995××××××××退还刘文贵身份证号5111271959××××××××购买东城丽都6幢10层5号的房屋购房款人民币：￥100000.00元整（大写：壹拾万元整）。此据收款人：刘文贵身份证号：5111271959××××××××2019年5月3日”。原告刘文贵在该欠条上签名捺印。因被告叶萌至今未退还原告剩余购房款，经原告催收未果故诉来本院。 同时查明，1、庭审中，原告提出解除原、被告双方签订的《洪雅县房屋买卖合同》，被告同意解除； 2、原告第二项诉讼请求为判令被告向原告返还购房款250000元（已扣除前期退还100000元），庭审中变更为应退还的购房款为13万元，被告予以认可应退还的购房款为13万元； 3、原告第四项诉讼请求即判令被告承担原告经济损失90500元，其中房屋增值损失酌定6万元（或评估确定增值额），庭审中原告提出房屋增值损失酌定由6万元变更为3万元，被告同意支付3万元； 4、原告刘文贵（甲方）与四川必应律师事务所（乙方）签订《四川必应律师事务所委托代理合同》，合同主要约定律师费为26000元，四川必应律师事务所向原告刘文贵交付律师费发票三张，金额共计26000元。原告的委托诉讼代理人在庭审中陈述原告实际先行给付了8000元的律师费； 5、庭审中，被告提出除退还购房款10万元外，另行退还给了原告之女刘绘群4000元，原告经查证后予以认可。 6、庭审中，被告提出若要支持原告违约金的诉讼请求，我请求予调整降低。 上述事实，有原告提交的《身份证复印件》《商品房买卖合同摘要》《洪雅县房屋买卖合同》《首付款收条》《邮政银行汇款凭单》《农业银行汇款凭单》《交付门禁钥匙、水户头用户卡、门禁对讲电话等照片》《证明》《案外人身份证复印件》《房屋买卖协议》《收条》《微信记录》《四川必应律师事务所委托代理合同》《律师费公示照片》《川发改价格（2018）93号文件》《税务发票》《中介发票》和被告提交的《通话录音》《微信聊天记录》以及原告的陈述和被告的辩解等证据予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，本案中，原、被告双方均同意解除《洪雅县房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，原、被告双方在合同中的权利义务终止，则被告还应当返还原告购房款126000元(已扣除前期退还104000元)。 本案争议焦点为：1、被告是否应当承担违约责任并支付原告违约金7万元？2、被告是否应当赔偿原告损失？现逐一分析认定如下： 一、关于对被告是否应当承担违约责任并支付原告违约金7万元的认定 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 本案中，原告与被告签订的《洪雅县房屋买卖合同》，是原、被告双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按约享有权利并全面履行义务。该《洪雅县房屋买卖合同》第七条违约责任第3项约定：“签约后反悔，不愿购买该房屋/不愿出售该房屋的，或以各种理由拖延，致使本合同无法按约定时间履行，违约方须向守约方支付房价20%的违约金”，被告在收取原告房屋首付款23万元后，向原告出具的《首付款收条》中也载明：“甲方收取定金后，该房屋在约定时间内不得出售给他人，若甲方在此期间将此房屋出售他人或不出售给乙方，视为违约，由甲方赔付乙方违约金（成交总价的20%）”。因此，被告与原告签订房屋买卖合同并收取了首付款后，违反合同约定，将房屋再次出卖给案外人，现案外人已对房屋进行装修后入住，被告的该违约行为导致合同目的无法实现，原告并无过错，而被告则构成根本性违约，应当承担违约责任。按照合同约定向原告支付总房价20%的违约金，即350000元×20%=70000元。被告抗辩提出违约金过高，请求调低，结合本案中原、被告双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，该违约金并未过分高于造成的损失，且被告未向本院提供充分的证据对违约金过高予以证实，应当承担举证不利的法律后果，故对于被告的该辩解意见，本院不予采纳，被告应当支付原告违约金7万元。 二、关于对被告是否应当赔偿原告损失的认定 原告在第四项诉讼请求中请求被告承担经济损失90500元:其中律师费26000元、中介费损失3500元、房屋增值损失60000元、误工损失酌定1000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告双方在《洪雅县房屋买卖合同》第八条争议解决方式中约定：“协商不成，任何一方可向违约方所在人民法院提起诉讼，由此产生的一切费用（包含诉讼费、律师费、误工费等）由违约方承担”。 本案中，由于被告的违约行为导致合同目的无法实现，双方解除合同，则原告有权要求被告按照法律规定和合同约定赔偿由此产生的相应损失。现对原告提出的损失金额认定如下： 1、房屋增值损失酌定6万元（或评估确定增值额），庭审中原告提出房屋增值损失酌定由6万元变更为3万元，被告同意支付3万元，本院予以准许； 2、中介费原、被告分别支付了3500元，被告提出因双方均享受了中介方的服务应各自承担中介费用。但是，由于被告根本性违约，造成原告支付了中介费用后，并未实际取得买受的房屋，其过错责任在于被告，现《洪雅县房屋买卖合同》的合同目的已经不能实现，则原告支出的中介费用属原告的损失，应当由被告赔偿原告。 3、律师代理费，截至本案开庭审理时，原告支付了8000元律师代理费。虽然双方签订了合法有效的《委托代理合同》，原告同时提交了收费标准和文件，以及26000元的律师代理费发票。但是，根据《四川省律师法律服务收费行业指导标准》（川发改价格93号）（2018年4月1日起执行，有效期5年）的规定：“涉及财产关系的根据所涉及的标的额，按照下列比例实行分段累计收费即：10万元以下（含10万元）的部分按6%计算，10万元以上至50万元（含50万元）的部分按5.5%收费。”本案争议标的额认定为：购房款126000元、违约金7万元、损失90500元，合计286500元。分段计算为10万元×6%=6000元，186500元×5.5%=10257.5元，合计16257.5元。对该16527.5元的律师费代理用，本院予以支持。超出部分金额，属原告起诉标的额计算错误和自愿放弃部分实体权利而产生，对超出部分的律师代理费用，如由被告承担则显失公平，故对超出部分的律师代理费用，本院不予支持。 本案律师费用的支出，是原告为实现债权而产生的费用，原告主张被告支付合理的律师费用，符合双方的约定和法律规定，至于原告是否实际完成全部律师费的支付，是原告与律师事务所之间的另一民事法律关系，与本案无关； 4、对于原告主张的误工损失，因原告未提供相应的如交通费票据等证据予以证实，应当承担举证不利的法律后果，故对于该项损失，本院不予支持。 本案中原告主张诉讼费用应当由被告承担，因诉讼费用如何承担法律已经有明确的规定，则按照法律的规定处理。 综上所述，对原告符合法律规定部分的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘文贵与被告叶萌于2018年8月30日签订的《洪雅县房屋买卖合同》； 二、由被告叶萌在本判决生效之日起十日内返还原告刘文贵购房款126000元； 三、由被告叶萌在本判决生效之日起十日内支付原告刘文贵违约金70000元； 四、由被告叶萌在本判决生效之日起十日内赔偿原告刘文贵经济损失49757.5元（其中律师费16257.5元，中介费3500元，房屋增值损失30000元）； 以上费用合计为：245757.5元。 五、驳回原告刘文贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为3729元，由原告刘文贵负担1235元，由被告叶萌负担2494元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  岳志祥 二〇二〇年六月九日 书记员  杨仕梅