浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初4398号 原告：林梅华，女，1957年3月26日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：干彩堂，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。 被告：江海平，男，1968年1月29日出生，汉族，户籍地舟山市普陀区，现住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：王力，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋善军，浙江震舟律师事务所律师。 被告：江斌海，男，1973年6月6日出生，汉族，住舟山市普陀区。 原告林梅华与被告江海平、江斌海申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林梅华及其委托诉讼代理人干彩堂、被告江海平及其委托诉讼代理人王力、蒋善军、被告江斌海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林梅华向本院提出诉讼请求：1、确认登记在被告江斌海名下的座落于舟山市普陀区房屋属江斌海所有；2、请求依法对被告江斌海名下的房屋及该房屋租金在尚剩债权204000元范围内继续采取保全措施并予以执行。事实和理由：2006年7月1日及同年8月17日，被告江斌海向原告借款28万元，并将其名下坐落于普陀区房屋作为借款担保，被告将上述房屋所有权证作为抵押物交给原告保管。因被告未按约还款，原告于2016年1月向定海区法院起诉，同时申请对被告名下上述房屋进行查封，定海法院依法对该房屋予以查封。该案经定海法院判决【（2016）浙0902民初346号民事判决书】，确定江斌海归还原告借款28万元及利息。案件生效后，原告于2016年5月3日申请强制执行，原告本人也是无数次不断联系江斌海，并多次去普陀山查找被告。自借款后原告每年均去普陀山查看被告名下房屋，该房屋一直空关，无人居住或使用。被告江斌海始终坚称愿意归还借款，待普陀山房屋出卖或出租收入后归还借款，履行判决义务。上述事实充分证明，讼争房屋登记在江斌海名下，江斌海没有出卖该房屋的情节。2019年11月初，原告收到江海平的执行异议申请书，才看到江斌海房屋由其母亲做主出卖给其母亲兄弟史家义，后史家义又将该房屋赠与给江斌海兄弟江海平。原告认为江斌海母亲史银素与其亲兄弟史家义订立的房屋买卖协议不符合买卖合同及相关法律规定，应属无效。1、江斌海已将该房屋抵押给原告，并将房屋产权证书交给原告，这是借款抵押的特征。既然已经抵押给原告，就不能再买卖；2、江斌海母亲未经房屋所有权人授权，无权与他人签订房屋买卖合同。合同中明确注明“江斌海本人暂时无法找到”，证明签订房屋买卖合同时江斌海不知情，至今该合同也未经其签名确认，江斌海在2019年8月6日才出具确认书。确认书内容与房屋买卖合同内容完全不一致。买卖合同载明：“房屋价款14万元，7万元支付给债权人，另7万元交付给夏文銮”，但江斌海出具的确认书载明：“在次年2月付清余款7万元用于归还其他欠款”。江斌海在收款确认书中陈述：“因本人有事未到庭，委托我母亲全权代理”。该两段情节完全不能相符，证明房屋买卖存在虚假；3、讼争房屋买卖人均为被告直系亲属，与本案有利害关系，不能作为定案依据；4、史家义购房款是否支付无证据证明，两被告未提交史家义支付购房款的相关证明，现无证据证明购房款已交付；5、讼争房屋自2009年至2017年10月长期空关，被告江斌海坚称房屋属其所有，该房屋实际未交付任何人使用；6、史家义购买江斌海房屋违反法律强制性规定，应属无效。 被告江斌海辩称：本被告在卖房子之前问过原告，房子给她她不要，没办法只能委托母亲卖掉。本被告近几年才回来。 被告江海平辩称：1、因为本案是基于对原来裁定不服，应根据原来的裁定提起诉讼，第一项诉请超出原来审理范围，为他人提起房屋确权是没有权利的，应驳回。2、（2019）浙0902执异24号执行裁定书认定事实清楚，应驳回第二项诉请。本案史家义与江斌海及配偶及其母亲签订的书面购房合同是合法有效的，不违反农村房屋买卖合同的依据。其次不存在52条的无效情形。房屋的转移交付在本案查封前，讼争房屋已实际转移给史家义，2月份实际已经全部搬出，搬出后由史家义居住，史家义占有讼争房屋远远早于本案查封。史家义已经付清全部房款，2006年12月26日在法庭时当庭交付7万元，2007年3月份付清款项，江斌海也是知情认可的。本案房屋产权未变更是由于普陀当地房屋政策。原告所认为房屋抵押给原告实际上是不存在的，双方没有签订抵押合同。 案经审理查明：江斌海、史家义均系舟山市普陀区村民。江斌海与夏文銮原系夫妻，于2006年2月6日协议离婚，约定登记在被告江斌海名下的座落于舟山市普陀区房屋系夫妻共同财产，各享一半产权。2002年7月24日，江斌海登记取得上述讼争房产不动产所有权（产权证号：舟房权证山字第××号）。2006年12月26日，舟山市普陀区人民法院在执行张志康诉江斌海民间借贷纠纷一案时，由江斌海母亲史银素代理江斌海、与房屋共有人夏文銮作为讼争房屋出卖方（甲方），与买受人史家义（作为乙方）签订了《购房合同》，约定：“1、甲方同意将江斌海和夏文銮所有的标的不动产出卖用于抵债。现乙方出价14万元，其中7万元当日履行，余款7万元于2007年2月底由史家义支付给夏文銮；2、因普陀山的特殊政策，该房屋产权现无法变更，但史家义于合同履行完毕之日起拥有标的不动产的使用权。今后政策变化可办理产权变更时，甲方有义务协助乙方办理房产证。”同日，张志康出具收条一张，载明其收到普陀法院执行的江斌海借款7万元（史家义购房款）。2019年8月6日，江斌海出具《收款确认书》，确认其委托母亲史银素全权代理处置讼争房屋，确认收到14万元购房款的事实。 2006年7月21日、8月17日，江斌海分别向林梅华借款13万元和15万元。2016年1月11日，林梅华以民间借贷纠纷为由向本院起诉江斌海【案号为（2016）浙0902民初346号】。同日，本院根据林梅华申请，裁定查封讼争房屋，查封时间为三年。后本院判决江斌海归还林梅华借款28万元及利息。案件生效后，林梅华于2016年5月3日向本院申请强制执行【案号为（2016）浙0902执965号】。2019年7月30日，本院裁定冻结讼争房屋可得租金（100万元），冻结时间一年（2019年7月30日-2020年6月30日）。2019年11月7日，江海平对本院执行讼争房屋及该房屋可得租金提出书面异议，本院于2019年12月4日作出（2019）浙0902执异24号执行裁定书，排除了对讼争房屋及房屋租金的执行。 另查明，2017年9月28日，史家义立下遗嘱，表明其本人生病无钱医治，江海平支付50万元用于看病，待百年后，将讼争房屋遗赠给江海平继承。同日，史家义第一顺位继承人均作出《放弃房产权益书》，确认标的不动产属史家义个人所有，由史家义全权处置。江海平于2017年11月10日委托邵灵芝汇款20万元，于2018年8月3日汇款30万元，均由史家义儿子代收并各出具收条一份。2017年11月26日，史家义因病去世。 上述事实，有原、被告陈述、（2016）浙0902民初346号民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、执行笔录、房屋权证、购房合同、收款确认书一份、户口本、执行异议申请书、执行异议裁定书、收条、遗嘱、放弃房产权益书、证明、离婚协议书等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，本案首先应审查史银素、夏文銮与史家义签订的《购房合同》效力。江斌海在向林梅华借款时，曾将讼争房屋的房屋所有权证书交付给林梅华，但未办理抵押登记。根据法律规定，房屋抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，林梅华关于讼争房屋的抵押权并未设立。《购房合同》订立时系江斌海母亲史银素为江斌海代签，按合同记载，当时江斌海无法联系，史银素的行为属无权代理。但根据法律规定，无权代理事后被被代理人追认的，发生与有权代理相同的法律效果，且效力溯及既往，无权代理行为自始有效。现江斌海于2019年8月6日出具收款确认书，追认了史银素的代理权，且认可将讼争房屋以14万元出卖给史家义及交付的结果，故史银素在《购房合同》中的签名应属有效。关于史家义已审批享有宅基地，其购买讼争房屋违反了村民宅基地一户只享受一处的法律强制性规定一节。该规定系行政机关审查处理的范畴，并非影响合同效力的禁止性规定，不影响本案讼争房屋的买卖效力。据此，本案的《购房合同》无影响合同效力的情形，应为合法有效。其次，关于史家义在房屋买卖后是否合法占有讼争房屋。讼争房屋的买卖合同是在普陀区人民法院在办理执行案件时主持买卖双方订立的，首期7万元购房款也是支付给当时执行案件的申请人，买卖的真实性毋庸置疑。本院询问房产原共有人夏文銮，其陈述讼争房屋在买卖后已交付，江斌海和江海平也陈述讼争房屋买卖后已实际交付。对此，原告未能提供证据予以证明房屋实际未交付，故本院确认讼争房屋已交付，史家义已合法占有讼争房屋的事实。再次，关于史家义是否已支付全部价款一节。同上理，史家义、夏文銮、江斌海、江海平均陈述款项已全部支付，但原告无证据证明款项未付清，故本院亦确认讼争房屋购房款已全部付清的事实。关于讼争房屋未办理过户手续一节。在《购房合同》签订时合同双方就已考虑了普陀山的特殊政策，载明无法办理房屋过户手续，事实上因普陀山特殊政策，讼争房屋确无法办理产权过户手续，因此讼争房屋未能办理过户并非史家义怠于行使过户义务所致。据此，本案讼争房屋的买受人史家义符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，对讼争房屋享有物权期待权，被告江海平通过遗赠对讼争房屋享有排除执行的权利，本院（2019）浙0902执异24号执行裁定书裁定内容并无不当。 综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条之规定，判决如下： 驳回原告林梅华的诉讼请求。 本案受理费4360元，由原告林梅华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审 判 长  袁 龙 人民陪审员  鲍文献 人民陪审员  顾禄富 二〇二〇年六月十日 书 记 员  姚 玲