广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初937号原告：陈美云，女，1947年7月27日出生，住江门市新会区会城五谷里****406，公民身份号码440************662。原告：蒋日安，男，1941年9月17日出生，住江门市新会区会城五谷里****406，公民身份号码440************610。上诉两原告共同的委托诉讼代理人：莫少钧，是广东圭峰律师事务所律师。被告：江门市新会区圭峰房地产开发公司，住所地江门市新会区************，统一社会信用代码914***********747A。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李艳红，是广东邦能律师事务所律师。被告：新会市小冈镇房地产开发公司，住所地江门市新会区双水镇小冈墟，注册号4407821004780。法定代表人：戴某1。被告：江门市新会区圭峰置业有限公司。住所地江门市新会区*********，注册号4407822000463。法定代表人：陈某1。原告陈美云、蒋日安诉被告江门市新会区圭峰房地产开发公司（以下简称“圭峰房地产公司”）、新会市小冈镇房地产开发公司（以下简称“小冈房地产公司”）、江门市新会区圭峰置业有限公司（以下简称“圭峰置业公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月2日公开开庭进行了审理。原告陈美云的委托诉讼代理人莫少钧、被告圭峰房地产公司的委托诉讼代理人李艳红到庭参加诉讼，被告小冈房地产公司、圭峰置业公司经本院公告传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美云、蒋日安向本院提出诉讼请求：1.判令确认两原告与被告圭峰房地产公司与1994年9月1日签订的《房屋拆迁补偿合同》合法有效，三被告继续履行此《房屋拆迁补偿合同》协助两原告办理广东省江门市新会区五谷里2号2座406房屋过户手续及不动产权属证书；2.判令三被告承担本案案件受理费。事实和理由：1994年7月6日，新会市国土局新地政[1994]094号文：《关于圭峰房地产公司兴建商住楼用地的批复》，由江门市新会区圭峰房地产开发公司征用包括两原告五谷里2号之二的住宅在内的区域兴建住宅楼。1994年9月1日，原告陈美云与被告圭峰房地产公司、小冈房地产公司签订《拆迁房屋补偿合同》，且由被告小冈房地产公司支付原告每月650元临住费。1999年6月23日，经被告圭峰房地产公司的要求，原告与新会市圭峰房地产置业总公司签订一份《房屋拆迁补偿合同》，临住费由其支付，且确定补偿的房屋是会城镇五谷里2号2座406房屋，单车房是2号2座40#车房。依据被告圭峰房地产公司的要求，原告于2001年6月13日向被告圭峰置业公司支付五谷里2号2座406房屋超出补偿面积的购房款17449元及超面积杂费和防盗网款2721.20元。两原告于2001年6月下旬入住上述五谷里2号2座406房屋。2003年12月20日，由于被告不依约协助原告办理《房地产权证》，原告曾报案。2004年11月4日经被告圭峰房地产公司协助，原告领取了上述40#车房的《房地产权证》。由于三被告长期不履行应尽的义务，协助办理上述房产的过户手续及不动产权证书，请求法院依法判决。原告陈美云、蒋日安对其主张提供了三被告的企业机读档案登记资料、《关于圭峰房地产公司兴建商住楼用地的批复》、两原告原持有的房产证、两原告的结婚证、《拆迁房屋补偿合同》、《房屋拆迁补偿合同》、《委托书》、两张收款收据、报警回执、会城镇五谷里2号2座40#车房的不动产权证等证据予以佐证。本院向江门市*******新会分中心调查涉案房产情况的《查询答复书》，涉案房产现登记在新会市圭峰置业有限公司名下，法庭辩论前无查封无抵押。被告圭峰房地产公司答辩认为，一、陈美云与答辩人于1994年9月1日签订的《房屋拆迁补偿合同》已于1999年6月23日被实际解除。于1993年期间新会市小冈镇房地产开发公司想征用会城河南五谷里、河南三巷地段进行拆迁改造开发，但因资质等历史原因，需挂靠答辩人，以答辩人的名义对外进行，故陈美云与答辩人于1994年9月1日签订了《房屋拆迁补偿合同》。后于1998、1999年期间，江门市新会区圭峰置业有限公司承接上述拆迁改造开发项目，答辩人完全退出不再参与，故于1999年6月23日由新会市圭峰房地产置业总公司与陈美云另外签订了新的《房屋拆迁补偿合同》取代了1994年9月1日签订的《房屋拆迁补偿合同》，实际上1994年9月1日签订的《房屋拆迁补偿合同》已终止。二、江门市新会区会城五谷里2号2座406的权属人为新会市圭峰置业有限公司，与答辩人无关，答辩人无义务亦无权利协助两原告办理相关房产过户手续及不动产权证。会城河南五谷里、河南三巷地段的拆迁改造开发项目，实际是由新会市圭峰置业有限公司（现名称为：江门市新会区圭峰置业有限公司）进行开发建设，陈美云交纳的涉案房屋超面积补偿房款、杂费、单元防盗网款均是由新会市圭峰房地产置业有限公司收取，且根据到江门市*******新会分中心查询的江门市新会区会城五谷里2号2座406单元档案资料显示权属人为新会市圭峰置业有限公司，与答辩人无关。答辩人既非涉案房屋的开发商，亦非涉案房屋的原权属人，更没有收取任何涉案房屋的开发建设费用，根本无权利协助陈美云办理相关房产过户手续及房地产权证。三、据向2004年期间曾在答辩人处工作的员工了解，公司当时没有曾协助办理过江门市新会区会城五谷里2号2座车房的任何相关过户或确权业务，且涉案楼盘的拆迁建设开发事宜，早已在1999年已转移给江门市新会区圭峰置业有限公司承担，答辩人没有再跟进该楼盘的开发事宜。而且，根据到江门市*******新会分中心查询的江门市新会区会城五谷里2号2座40#车房档案资料显示，该车房的原权属人为圭峰置业有限公司，于1999年自建，现权属人陈美云是于2004年通过购买第二建筑工程公司商品房的方式所得。该车房自始至终均没有登记或确权至答辩人名下，答辩人根本无权利协助陈美云办理相关房产过户手续及房地产权证。综上所述，陈美云与答辩人于1994年9月1日签订的《房屋拆迁补偿合同》已于1999年6月23日被实际解除，答辩人并非涉案房屋江门市新会区会城五谷里******的开发商或权属人，无义务亦无权利协助两原告办理相关房产过户手续及不动产权证。恳请法院依法驳回两原告的要求答辩人协助其办理涉案房屋过户手续及不动产权证书的诉讼请求。被告圭峰房地产公司对其答辩在举证期限内提供了拆迁补偿房屋权属证明书存根、商品房屋权属证明书等证据予以佐证。被告小冈房地产公司、圭峰置业公司没有答辩，在举证期限内没有提交证据。对两原告提供的证据，被告小冈房地产公司、圭峰置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。其他证据经开庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的会城镇五谷里2号2座40#车房的不动产权证，被告圭峰房地产公司认为该证据与本案无关，本院经审查后采纳被告圭峰房地产公司的意见。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原位于广东省新会市会城贤洲区五谷里2号之2房屋的登记业主是陈美云，是于1987年新建的产业，为混合二层结构，建筑面积113.98平方米。原告陈美云和蒋日安是夫妻关系。1994年7月6日，原新会市国土局出具《关于圭峰房地产公司兴建商住楼用地的批复》{新地政[1994]094号}文件，同意征用包含涉案房屋在内的地块面积1040平方米给圭峰房地产公司用于兴建商住楼。原告陈美云（乙方）与被告圭峰房地产公司、小冈房地产公司（甲方）于1994年9月1日签订《征迁房屋补偿合同》，约定乙方将座落在五谷里二号之2的房屋交由甲方拆舍兴建，甲方补回原地段新建住宅楼第1幢4楼402单元及夹层7号车房，产权为乙方所有，新楼预计在1996年3月底交付使用等内容。1999年6月23日，陈美云（乙方）与新会市圭峰房地产置业总公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿合同》，约定乙方将座落在五谷里二号之2的房屋交给甲方拆卸兴建，共补偿面积113.98平方米，甲方在原地段新建住宅楼第四层406单元（建筑面积127.67平方米）和40#车房（建筑面积6.93平方米）补偿给乙方，产权归乙方所有，超出补偿面积的部分，由乙方向甲方购买，合计金额26845元，新楼预计在1999年12月底前交付等内容。陈美云于2001年6月13日向新会市圭峰置业有限公司交付超出补偿面积的房款及超面积的杂费、防盗网款，涉案房产于2001年6月交付原告使用至今。因被告至今没有为原告办理涉案406单元的房产证，双方由此成讼。另查明，新会市圭峰房地产置业总公司成立于1990年7月7日，属于集体所有制公司，法定代表人为陈某1。后来因转制于1999年7月27日变更为私营的新会市圭峰房地产置业有限公司，法定代表人为陈某1。1999年8月5日，该公司变更名称为新会市圭峰置业有限公司，2002年12月18日，再变更为被告的当前名称江门市新会区圭峰置业有限公司（即本案被告）。又查明，江门市新会区会城五谷里2号2座406单元现登记在被告圭峰置业公司名下，上述房产在法庭审理辩论结束前无被查封、抵押。本院认为：本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案的《征迁房屋补偿合同》、《房屋拆迁补偿合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方的争议焦点是：涉案有两份房屋拆迁补偿合同，实际履行的是哪一份合同？协助原告办理涉案房产过户手续的民事责任主体是谁？本院作分析认定如下：从两份房屋拆迁补偿合同的内容来看，1999年6月23日的《房屋拆迁补偿合同》较1994年9月1日签订《征迁房屋补偿合同》更加具体，更加明确。从交付行为来看，原告是向圭峰置业公司交付超出补偿面积的房款及超面积的杂费、防盗网款，原告也是通过圭峰置业公司收楼。从涉案房产的原始登记来看，也是登记在圭峰置业公司名下。结合上述因素，在无相反证据的情况下，被告圭峰房地产公司提出相关的拆迁改造开发项目已由圭峰置业公司承接，其已经退出不再参与的答辩意见，本院予以采纳。因此，双方实际履行的合同是1999年6月23日的《房屋拆迁补偿合同》，合同双方主体分别是陈美云和新会市圭峰房地产置业总公司。而新会市圭峰房地产置业总公司后经改制和更名，其相应的民事责任应由被告圭峰置业公司承担。被告圭峰房地产公司和被告小冈房地产公司不承担协助原告过户的民事责任。《房屋拆迁补偿合同》是合法有效的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同当事人应全面履行合同的义务。按照《房屋拆迁补偿合同》的约定，涉案房产的产权人是陈美云，但被告圭峰置业公司尚未为陈美云办理相应房产的登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，被告圭峰置业公司理应将涉案房产的所有权人登记至原告的名下。且根据涉案房产的权利状况，具备权利人变更登记的条件，故原告陈美云诉求被告圭峰置业公司协助办理涉案房产的过户手续，合法有据，本院予以支持。对于原告请求确认1994年签订的《征迁房屋补偿合同》合法有效的问题。因涉案合同是否有效，是当事人因合同而产生的权利、义务应否依约履行的事实依据之一，不属于诉讼请求的内容，对原告该项诉请，本院不予处理。对于原告蒋日安请求将涉案房屋过户到其名下的问题。因蒋日安并非房屋拆迁合同的当事人，根据合同相对性的原则，涉案房屋应过户登记到原告陈美云的名下，而不是非合同当事人的蒋日安名下。原告蒋日安要求加名，可以通过其他途径救济。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：一、被告江门市新会区圭峰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈美云办理江门市新会区会城五谷里2号2座406房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋登记在原告陈美云名下。二、驳回原告陈美云、蒋日安的其他诉讼请求。案件受理费为100元（已由原告陈美云、蒋日安预交），由被告江门市新会区圭峰置业有限公司负担。原告陈美云、蒋日安已预交的上述受理费100元，由本院予以退回；被告江门市新会区圭峰置业有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院补缴案件受理费100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁庭超人民陪审员  梁琼笑人民陪审员  阮杏玲二〇二〇年六月八日法官 助理  何嘉芙书 记 员  陈淑君