河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初1224号原告：许继红，女，1967年1月17日生，汉族，住新密市。委托诉讼代理人：王朋勇，河南良承律师事务所律师。被告：卢金山，男，1945年12月15日生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：张宏叶，女，1951年1月28日生，汉族，住郑州市管城回族区，系卢金山的妻子和监护人。委托诉讼代理人：关皓文，河南大河律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪民，河南大河律师事务所律师。原告许继红与被告卢金山、张宏叶房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许继红的委托诉讼代理人王朋勇，被告卢金山的委托诉讼代理人关皓文（亦为张宏叶的委托诉讼代理人）、被告张宏叶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许继红向本院提出诉讼请求：1.要求二被告返还转让费2万元及购房款32.6万元；2.判令二被告支付违约金1055884.53元。事实和理由：原告与被告房屋买卖合同纠纷一案经郑州市中级人民法院作出的（2019）豫01民终13941号民事判决确定双方签订的协议书有效，二被告应当返还原告已支付的房屋价款并承担相应的违约责任和赔偿责任。根据双方签订的协议及房屋溢价，二被告需支付原告100万元的房屋价款和损失。现根据民事诉讼法相关规定，诉至法院，请求法院判如所请。被告卢金山，张宏叶辩称，1、原告主张违约金数额没有事实及法律依据，明显不当，依法应予以驳回。二被告认为卢金山与许继红于2010年4月26日签订的协议应当认定为无效协议，二被告并不存在违约行为。签订本协议时在当时并不实际存在房产，双方在协议中所签订的仅仅是一个认购资格，张宏叶对上述协议不知情且不同意。本案所涉房屋系河南省豫中监狱和女子监狱干警备勤楼，实际性质是集资房，经济适用房，该房屋认购的对象是河南省豫中监狱的干警，根据相关法律规定，该类房屋不允许转让；且该转让协议签订时本案被告卢金山患有阿尔兹海默症，也就是老年痴呆，实际上是无民事行为能力人，因此二被告认为该协议应属无效协议；2、即使上述协议于2019年8月5日被郑州市中级人民法院认定为有效协议，根据协议第三条内容“如甲方拒绝变更房主姓名，甲方除全部返还房款和转让费外，同时甲方另外赔偿乙方经济损失10万元人民币”，双方已经约定了解除条件，而且自2011年就开始对本协议发生纠纷，二被告始终不同意卖方，虽然监狱管理局和豫中监狱领导对双方进行多次调解，但均调解未果；根据协议内容，解除的情况下，被告支付原告违约金10万元，没有其他赔偿。因此本案原告主张数额超出协议部分没有任何事实及法律依据，应依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告卢金山与张宏叶系夫妻关系。2010年4月26日，原告许继红与被告卢金山就河南省豫中监狱（以下简称：豫中监狱）和郑州女子监狱共同开发的位于中牟县××沙××大道北侧、前程路东侧、××路西侧宁××小区××单元××号房屋签订房屋转让协议书一份，主要内容为：1、卢金山以豫中监狱职工的身份申购集资房一套，转让给许继红，转让费两万元；2、购房所需费用由许继红支付，卢金山负责办理手续；3、如果卢金山拒绝变更房主姓名，除全部退还房款和转让费外，另外向许继红赔偿损失10万元。原告许继红的提供的证据材料显示其付款情况为：2010年4月7日交给豫中监狱2万元购房款，2010年4月26日交给被告2万元转让费，2010年7月12日交给豫中监狱5万元购房款，2010年11月2日交给豫中监狱5万元购房款，2012年4月24日交给明辉公司车库款4万元，2012年5月20日交给明辉公司购房款6万元，2012年8月16日交给明辉公司购房款6万元，2014年3月17日交给明辉公司4.6万元，以上共计支付款项34.6万元。房屋交易过程中，卢金山反悔，其亦曾向豫中监狱及明辉公司交纳有4.6万元购房款，与原告2014年3月17日交纳的款项重复，双方存在争议，均要求由对方向明辉公司主张退还。后许继红诉至郑州市高新技术产业开发区人民法院，该院于2019年5月30日依法作出（2018）豫0191民初18749号民事判决，认定许继红共计向卢金山支付购房款32.6万元，对于卢金山向明辉公司支付的131843.87元，由其另行主张，并判决：1、确认许继红与卢金山于2010年4月26日签订的协议书有效；2、卢金山、张宏叶协助许继红办理位于中牟县××沙××龙××路西侧、前程路东侧、××大道北侧宁××小区××楼××单元××号，不动产权证号为豫（2018）中牟县不动产权第XXXX号、不动产权证号为豫（2018）中牟县不动产权第XXX号房屋的不动产权属变更登记，将该房屋过户至许继红名下；3、卢金山、张宏叶在收到许继红支付的剩余房款、契税、维修基金共计17784.83后，向许继红交付位于中牟县××沙××龙××路西侧、前程路东侧、××大道北侧宁××小区××楼××单元××号房屋；4、驳回许继红的其他诉讼请求。卢金山不服（2018）豫0191民初18749号民事判决，提起上诉，2019年8月5日，郑州市中级人民法院依法作出（2019）豫01民终13941号民事判决，判决：1、维持（2018）豫0191民初18749号民事判决第一项、第四项；2、撤销（2018）豫0191民初18749号民事判决第二项、第三项。后许继红对该（2019）豫01民终13941号民事判决不服，申请再审，2019年10月22日，郑州市中级人民法院依法作出（2019）豫01民申2275号民事裁定书，裁定驳回许继红的再审申请。许继红由此诉至本院，要求卢金山、张宏叶返还购房款项、转让费，并承担违约责任。案件审理过程中，本院组织双方进行调解，原告要求二被告退还购房款32.6万元、转让费2万元并赔偿损失60万元，二被告仅同意退还购房款28万元、转让费2万元并赔偿损失10万元，对于原告向明辉公司交纳的4.6万元由原告向明辉公司主张，双方未能达成一致调解意见。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订了合法有效的房屋转让协议，原告如约向二被告支付了购房款和转让费，二被告却中途反悔，未履行相关义务，构成违约，原告有权要求二被告返还购房款和转让费共计34.6万元，并承担违约责任。另有4.6万元系原、被告向明辉公司重复交纳，且卢金山交纳该款项的时间在原告交纳前，可以由原告自行向明辉公司主张。但案涉纠纷系被告违约引起，而非原告过错导致，如要求原告再行向明辉公司主张返还，无疑加重了原告负担，有悖公平，故对于二被告的该辩解意见，本院不予采纳。对于应支付的违约金数额多少问题，截止2014年3月17日，许继红已经向卢金山支付了购房款及转让费34.6万元，至今已逾6年，二被告至今未向原告退款。双方虽约定如卢金山拒绝变更房主姓名，需赔偿许继红经济损失10万元人民币，二被告亦主张按该标准支付违约金，但如按双方约定的10万元违约金进行支付，显然不足以弥补原告多年来的损失，故本院酌情予以调整。结合上述情形，根据交易习惯和公平原则，二被告应当向原告支付资金占用期间的利息，2019年8月20日前的利息，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。原告主张过高部分，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判令被告卢金山、张宏叶于本判决生效之日起五日内返还原告许继红购房款、转让费共计34.6万元；二、判令被告卢金山、张宏叶于本判决生效之日起五日内支付给原告许继红资金占用期间的利息损失，利息的支付标准为：2019年8月20日前的利息，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；其中：2万元的利息，自2010年4月7日开始计算；2万元的利息，自2010年4月26日开始计算；5万元的利息，自2010年7月12日开始计算；5万元的利息，自2010年11月2日开始计算；4万元的利息，自2012年4月24日开始计算；6万元的利息，自2012年5月20日开始计算；6万元的利息，自2012年8月16日开始计算；4.6万元的利息，自2014年3月17日开始计算；被告卢金山、张宏叶可将上述款项转入原告许继红指定的银行账户，开户行工商银行新密市五四广场支行，户名许继红，帐号62×××44；三、驳回原告许继红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，收取8708.5元，被告卢金山、张宏叶负担4481.5元，原告许继红负担4227元，保全费5000元，由被告卢金山、张宏叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  付晓东二〇二〇年六月十一日法官助理盛露书记员梁淅阳