广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5732号原告：佛山市祥和物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914***********222X。法定代表人：朱铭全，董事长。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓熳，广东卓领律师事务所实习律师。被告：严国恒，男，1980年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区********，公民身份号码420************534。被告：卢钰，女，1978年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****，公民身份号码362************624。委托诉讼代理人：严国恒，系被告配偶。原告佛山市祥和物业管理有限公司诉被告严国恒、卢钰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖健琪、郭晓熳及被告严国恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告支付2018年1月至2019年11月的物业管理费1830.34元及滞纳金411.48元（从2018年1月11日起以被告拖欠的物业管理费为本金，按照年利率24%的标准分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年11月12日）；2、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2000年5月9日，原告与案外人佛山市环市房地产开发总公司（以下简称环市房地产公司）签订《名雅花园物业委托管理合同书》，约定原告对佛山市******************、2-15号的物业实施物业管理，并由原告按0.75元/㎡的标准向业主收取物业管理费。因此根据该合同约定，原告有权向业主收取物业管理费。2015年12月，两被告通过购买方式取得了佛山市禅城区***********的房屋所有权，两被告作为业主应遵守《名雅花园管理规定》，在每月10号前缴纳当月物业管理费。原告向两被告提供物业管理服务，但两被告却未能按时交纳物业管理费用。两被告已拖欠2018年1月至2019年11月的物业管理费合计1830.34元未付。原告多次向两被告催交上述费用，但两被告一直拒绝处理。综上，两被告拒不支付费用的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判决。两被告共同辩称：一、原告将两被告作为被告向法院提起诉讼，属诉讼主体不适格。理由如下：两被告于2015年12月购买涉案903房，从未与原告签署任何形式的物业管理协议和业主公约。根据合同相对性原则，两被告并非物业管理协议的相对人，原告基于物业管理合同纠纷起诉没有事实依据。二、退一步讲，如果两被告主体适格，原告没有按照物业管理协议约定提供服务造成两被告损失，原告应承担赔偿责任。首先，两被告所居住的房屋在顶楼，因为楼顶楼板问题长期渗漏，两被告曾多次向原告反映并要求其维修，原告置之不理，现在已经导致两被告室内装修物发霉变形腐烂。最后不得已楼顶漏水问题只能由两被告自行出钱进行维修。其次，根据物业管理服务协议约定，原告负责楼宇公共设施的维修、公共环境卫生的清洁、公共绿化维护管理的义务。楼面和楼顶属于公共部位，属于物业公司维修管理范围。最后，根据合同法第一百零七条规定，原告依法要对两被告的损失承担赔偿责任。三、两被告不存在未按时缴纳物业管理费的情况，法院应该驳回原告的诉讼请求。理由如下：根据合同规定，原告负责楼宇公共设施的维修、公共环境卫生的清洁、公共绿化维护管理。原告应该向全体业主提供公共范围的服务。但两被告所居住的房屋由于楼顶长期渗漏导致室内装修发霉变形腐烂，造成两被告损失；两被告居住的楼房二楼单车房的楼道卫生长期没有清理、垃圾到处堆放；小区内多处公共道路和绿化区域被划为车位，而原告却没有公平分配车位，导致小区经常有车乱停乱放。上述情况，两被告多次向原告反映，原告置之不理，原告一直未尽服务。根据合同法第六十七条规定，两被告拒绝支付物业管理费。四、原告服务质量低下，无权要求全额支付物业管理服务费。法院应基于公平原则对原告诉请的物业管理费进行减少。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告的营业执照、两被告的身份证。证明双方的诉讼主体资格适格。2、《名雅花园物业委托管理合同书》。证明原告接受委托对涉案物业进行管理及提供物业管理服务，该物业管理服务合同系涉案小区的前期物业服务合同，对涉案小区全体业主具有约束力，原告根据合同按0.75元/平方米/月的标准向被告收取物业管理费。3、不动产权证书、业主公约（名雅花园管理规定、名雅花园装修管理制度）。证明被告是涉案903房的权利人，被告应遵守《名雅花园管理规定》于每月10号前缴纳当月的物业管理费，若不按期交付的，原告有权加收滞纳金。4、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明被告是涉案903房的房屋所有权人。本院认证如下：原告举证的证据1、2、3中不动产权证书、4具有证据的真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。证据3中业主公约（名雅花园管理规定、名雅花园装修管理制度），没有被告签字，本院不予确认。诉讼中，两被告举证的证据如下：1、图纸、发票。证明开发商2005年承认占用业主几十平方米公共面积的欺诈行为，现仍有5平方米没有退还给业主。发票时开发商赔偿的20000元。2、12号楼照片。证明业主自行出资维修整改一楼大堂。二楼公共位置已被业主利用，脏乱差。楼顶排烟通道被业主自行整改，导致业主一日三餐用炉时油烟倒灌。楼顶公共区域被业主违规建成了居住房。3、小区中心花园照片。证明规划是网球场、游泳池，后交楼时变成了幼儿园使用地。开发商与原告在签订服务合同时，双方已知原报建图、规划图，是双方蓄意欺骗业主。中心花园属于业主公共共用休闲场所，物业却擅自将公共休闲地方转租他人做宿舍及居委会办公使用，严重侵害了业主利益。中心地下车库用地是业主共用分摊面积，物业擅自出租。4、整个花园照片。证明该补种、修剪的花草树木，长达15年未修补。小区一半以上大树是业主自行出钱栽种，小区大部分地方卫生脏乱差。5、小区12幢楼的照片。证明小区共12幢楼，每家每户顶层业主由原环市镇镇长牵头违建，影响整个小区业主居住环境。6、照片。证明原告对楼顶进行维修，楼顶漏水导致被告房屋受到损失，小区卫生条件差，原告没有履行合同义务。本院认证如下：被告举证的证据1，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。对证据2-6的采信，详见本院认为部分。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2000年5月9日，案外人环市房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《名雅花园物业委托管理合同书》，主要约定：“一、甲方委托乙方管理的物业情况：1、物业名称：佛山市****；2、地点：同济东路后龙二街名雅花园：１号１座、1号2座、1号3座、1号4座、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号；……二、甲方就以上述的物业委托乙方管理，管理的事项包括下列：1、楼宇公共设施的维修和管理；2、物业档案资料管理；3、楼宇公共环境卫生的管理；4、楼宇公共绿化管理；5、楼宇安全保卫管理；6、楼宇物业管理专用维修基金的账务管理；7、其他委托管理项目。……六、乙方按规定向业主收取物业管理费，管理费收费标准暂按0.75元/㎡收取；日后根据市物价局批复标准再作调整。管理费收费原则：已入住的按100%收费，未入住的按标准50%收费，未售出的物业，由甲方按标准50%支付……”。上述合同于2011年5月24日经佛山市禅城区国土城建和水务局备案登记。另查明一，原告于1995年11月21日登记成立，原告的经营范围包括物业管理，商场、铺位、房屋租赁、维修，室内装修，车辆停放保管。另查明二，根据佛山市自然资源局出具的查询结果，佛山市禅城区***********的权利人为两被告，房屋建筑面积为106.11平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人环市房地产公司与原告于2000年5月9日签订的《名雅花园物业委托管理合同书》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告诉请的物业管理费。原告在签订《名雅花园物业委托管理合同书》后，已实际为名雅花园小区提供了物业管理服务，两被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向两被告收取物业管理费，本院对原告诉请的2018年1月-2019年11月的物业管理费1830.34元予以支持。至于两被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据两被告举证的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，两被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。关于原告主张的滞纳金的问题。综合现有证据来看，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，两被告未缴纳物业管理费事出有因，本院对原告主张的滞纳金不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告严国恒、卢钰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祥和物业管理有限公司支付佛山市禅城区***********2018年1月-2019年11月的物业管理费1830.34元；二、驳回原告佛山市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市祥和物业管理有限公司负担15元，被告严国恒、卢钰负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年六月二日书记员 黎晓婷