江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2024号原告：抚州市嘉华物业管理有限公司，住所地江西省抚州市抚临路298号绿城2008小区2栋2-202室，统一社会信用代码91361000767009107G。法定代表人：范媛红，总经理。被告：蔡长行,男,汉族,抚州市临川区人,住江西省抚州市临川区。原告抚州市嘉华物业管理有限公司（以下简称嘉华物业公司）诉被告蔡长行物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉华物业公司法定代表人范媛红到庭参加诉讼,被告蔡长行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉华物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费2774元；2、判令被告支付原告物业费违约金479元（自2018年5月1日计至2019年1月20日共计8个月19日（8.63个月），以2774元为基数按2%/月计算，以后违约金计至被告付清物业费日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在2009年6月18日，原告与江西省中春事业发展有限公司签订了《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》。2009年8月28日原告与被告签订了《枫林景苑业主协议》，被告的住宅建筑面积为90.92平方米。根据抚州市物价局给原告批复的抚价价字【2010】13号文件规定，约定物业服务费收费标准单价为每月每平方米0.45元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2012年9月7日起停止缴纳物业费，截止2018年4月30日，欠费为5年7个月24日，共计欠缴物业费为2774元，同时，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金479元。综上，各项请求金额合计3253元。原告多次催缴，但被告仍拒绝缴纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令支持原告的上述诉讼请求。被告蔡长行未作答辩。原告嘉华物业公司为支持其诉讼请求向本院提供的证据材料有：证据一、原告的公司信息及被告的身份信息，拟证明双方的诉讼主体资格；证据二、抚州市物价局文件，拟证明原告的收费系依法收取；证据三、缴费通知六份及起诉通知书一份，拟证明原告多次向被告催缴物业费。被告蔡长行未向本院提供相关证据材料。本院认证如下：对原告提供的证据一、证据二、证据三，因被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为放弃质证的权利。经审查，上述证据来源和形式合法，内容客观真实，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，能够作为定案的依据。根据本院的认证及原告的当庭陈述，可认定以下案件事实：位于抚州市临川区青云峰路46号枫林景苑住宅小区系江西中春实业发展有限公司开发。2009年6月18日，原告嘉华物业公司与江西中春实业发展有限公司签订了《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》。被告蔡长行向江西中春实业发展有限公司购买了该小区6栋1单元601号商品房一套，面积为90.92平方米。上述合同对双方的权利和义务及缴费情况进行了约定，部分内容为物业管理服务项目有房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的运行、维护和管理；物业共用部位和相关场地的清扫、保洁、垃圾的清运；小区公共绿化的养护和管理；配合协助公安机关搞好小区治安，对小区住户的财产及人身安全，物业不承担保管、赔偿责任；物业公司收取物业管理费用；业主足额交纳物业管理费用；多层物业按0.45元/月每平方米建筑面积。甲方(开发商)依法和依照合同规定内容协助乙(原告)方进行正常的物业管理活动；乙方遵照合同的约定，收取物业管理服务费及各类相关费用；依照法规政策、本合同及《业主规约》的规定，对违反《业主规约》和物业管理行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人，按政府相关法规或《业主规约》之约定处理。对无故不缴纳相关费用的责任人，将按每日3‰的标准收取滞纳金。按抚州市物价局抚价价字【2010】13号关于枫林景苑住宅小区物业管理服务费收费的批复的收费标准，被告房屋为多层住宅（楼梯房），每月应缴纳物业服务费为40.9元（90.92平方米×0.45元）。2018年4月30日原告退出枫林景苑住宅小区，物业管理委托期终止。自2012年9月7日至2018年4月30日被告累计欠费时间为5年7个月24天，共欠物业服务费2773元。被告所欠上述费用，经原告多次催收，但均未果。原告遂于2020年5月6日诉至本院，请求判令支持其诉请。在审理中，原告同意违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题解释》第二十九条规定的年利率6%计算，并自原告物业管理委托期终止次日即2018年5月1日起收取。庭审后，案外人颜忙英以蔡长行妻子的身份到法庭陈述拖欠原告2774元物业费属实，但其不交物业费的理由是：1、2011年上半年，其准备装修房子时，发现开发商赠送的七楼屋顶、主卧室的四边墙会渗水；2、小区大门根本起不到维护正常的治安秩序的作用；3、小区绿化破坏严重；4、消防设施在原告管理期间未得到维护和保养，导致消防设施未能使用；5、单元门禁系统未得到维护保养，也不能正常使用；6、监控系统未得到维护保养，已全部报废；7、物业公司没有和业主签订合同；8、原告服务管理期间，小区环境卫生脏乱差。综上，其将保留对原告在小区管理期间的不作为上诉或反诉的权利，但案外人颜忙英既未提供其与被告系合法夫妻的凭证，也未就其上述主张提供相关证据。另查明，原、被告双方未签订《枫林景苑业主协议》，但自2011年起，被告就入住枫林景苑6栋1单元601室房屋至今。本院认为，原告与江西中春实业发展有限公司签订的《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同。原、被告双方虽未签订《枫林景苑业主协议》，但从被告在2011年就入住案涉房屋至今的事实，可视为接受了原告的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，并受《枫林景苑业主协议》的相关规定约束。原告按合同约定为枫林景苑住宅小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主接受了原告提供的物业管理服务，理应按物业管理委托合同、小区业主协议和小区业主规约的规定向原告交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告要求被告支付拖欠的物业管理费2773元并支付迟延履行违约金，于法有据，本院予以支持。原告根据业主协议规定按每日千分之三计算的逾期缴纳物业服务费滞纳金，该规定的标准过高，应予调整。现原告自愿同意违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题解释》第二十九条规定的年利率6%计算，并自原告物业管理委托期终止次日即2018年5月1日起收取违约金，属对自己民事权利的处分，不违反法律规定，且明显有利于被告，本院予以准许。根据物业管理服务协议和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。若被告能够提供证据证实原告在物业管理服务期间未尽维护和管理职责，并致其遭受损失等，则可依法另行主张权利。被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为放弃对原告抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：蔡长行于本判决生效之日起十日内一次性给付抚州市嘉华物业管理有限公司物业服务费2773元，并按年利率6%计算支付自2018年5月1日起至实际付清物业服务费之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由蔡长行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院预交上诉案件审理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚河支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在二年内向本院申请执行。审判员  徐龙基二〇二〇年六月十七日书记员  冉 源