黑龙江省佳木斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黑08民终12号 上诉人（一审原告）：茹今保，男，1970年3月4日出生，汉族，桦南县闫家镇人民政府工作人员，住黑龙江省桦南县。 委托诉讼代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：张广学，男，1954年9月19日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：任士凯，黑龙江龙之剑律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黑龙江信昌房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城三期1单元6层1号。 法定代表人：杨**，男，该公司经理。 被上诉人（一审被告）：桦南县鑫隆房产开发有限责任公司，住所地黑龙江省桦南县桦南镇新兴路39号。 法定代表人：辛月和，男，该公司经理。 上诉人茹今保因与被上诉人张广学、黑龙江信昌房地产开发有限公司（以下简称信昌公司）、桦南县鑫隆房产开发有限责任公司（以下简鑫隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省桦南县人民法院(2019)黑0822民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 今保上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判暨确认上诉人对案涉两套房屋（春天花园三期“名仕豪庭”Ｃ栋北侧东1门23号建筑面积27.15平方米、东2门24号建筑面积26.35平方米）享有所有权并停止对该房屋进行执行；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.桦南县公安机关已经作出杨**私刻鑫隆公司公章且冒用鑫隆公司名义开发包括案涉两套房屋在内春天花园三期小区（名仕豪庭）的认定，该认定虽因杨**患精神疾病无法开庭受审而未得到法院判决认可，但公安机关的认定是客观存在的事实，杨**确系春天花园三期小区实际开发人。杨**为了规避之前冒用鑫隆公司名义的违法行为，专为开发和处分包括案涉房屋在内的春天花园三期成立信昌公司。尽管由于技术原因无法将该开发项目从鑫隆公司更名到信昌公司名下，但信昌公司已实际承继鑫隆公司在春天花园三期项目上的一切权利义务。上诉人作为施工人为实际开发人杨**全额垫付的施工款，理应由杨**负责给付。至于杨**以信昌公司名义替代鑫隆公司将案涉两套房屋抵账给被上诉人张广学的环节，并不影响杨**用信昌公司名义与上诉人签订《商品房买卖合同》的真实性和有效性，也无法否定上诉人对案涉两套房屋享有的所有权。2.上诉人为实际开发人杨**全程垫付了工程款，故上诉人基于工程款优先支付的法律原则对杨**所欠工程款享有优先支付的权利，张广学基于2015年12月2日与杨**签订的小额借款协议申请查封案涉房屋的时间为2016年5月19日，而上诉人早在2013年6月已与实际开发人杨**的信昌公司签订了《商品房买卖合同》，以工程款抵付房款的方式交付了全部购房款。从2013年6月接收房屋后始终占有使用案涉两套房屋。上诉人对案涉两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。3.一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或按合同约定支付部分价款。；4.非因买受人自身原因未办理产权过户的规定，上诉人对案涉两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人因实际开发人杨**的原因未能及时就案涉房屋办理房屋产权证照登记手续，但从上诉人自2013年6月即已签订了房屋买卖合同，（以施工款抵账方式）交付了全部购房款，实际占有使用案涉房屋，时间均早于法院查封之前等客观真实情况，符合《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条项下规定的四个法定要件。 被上诉 被上诉人张广学辩称，1.案涉楼盘系杨**挂靠鑫隆公司开发建设，桦南县不动产登记中心档案反映春天花园三期开发建设单位是鑫隆公司，其中《使用资质协议书》明确体现鑫隆公司提供营业执照，资质证书给杨**用于春天花园三期项目使用，并收取项目造价1%管理费的事实。鑫隆公司提供的（2016）黑0822民初1849号、（2017）黑08民终126号民事判决书也认定了上述挂靠事实。公安机关的立案告知书、鉴定书及起诉意见书只能说明杨**在春天花园三期开发建设过程中存在私刻公章的行为，杨**涉嫌犯罪未经法院判决，不能以此否定杨**挂靠鑫隆公司开发建设案涉楼盘的事实。2.茹今保不是案涉两套房屋的权利人，依法不能停止对案涉两套房屋的执行。茹今保提出案外人执行异议的依据是2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》，但该合同上销售方是信昌公司，合同落款处加盖的公司却是桦南县信昌房地产开发有限公司，销售方名称与公章名称不符，且桦南县信昌房地产开发有限公司未经登记，收款方又是鑫隆公司，房款收据体现的是转账工程款，不能证明茹今保支付了全部购房款，该两份买卖合同应为无效合同。茹今保提交的各类交费收据及凭证不能证明案涉房屋归其所有。张广学提供的李德友与鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》证实李德友于2013年5月14日购买了案涉两套房屋并在房产局登记备案，说明案涉房屋在茹今保与信昌公司签订买卖合同前就被处分的事实。3.张广学与信昌公司民间借贷纠纷一案，经桦南县人民法院主持调解并作出（2016）黑0822民初398号民事调解书，该调解书生效后，张广学申请查封了案涉两套房屋，依据法律规定，张广学有权变卖抵押物优先获得拍卖款项。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人鑫隆公司辩称，信昌公司以我公司名义与茹今保签订的施工合同和以房抵债合同与我公司无关，我公司不应在本案中承担责任。信昌公司法定代表人杨**伪造我公司印章已涉嫌犯罪，我公司已向公安机关报案，桦南县公安局已经立案并侦查终结，由桦南县检察机关起诉至桦南县人民法院，杨**因病未愈，不具备受审能力，延期开庭审理，故本案不是民事案件，不属于人民法院受案范围。应依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。一审认定鑫隆公司出借资质给杨**没有事实及法律依据。2011年鑫隆公司确与杨**签订过《使用资质协议书》开发建设桦南县春天花园三期棚户区改造项目，但那个项目是多层A.B栋，已经建成并交付使用多年，而本案所涉房屋是高层，与鑫隆公司无任何关系，不应承担任何责任。 被上诉人信昌公司未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。 茹今保向一审法院起诉请求：1.请求法院判决原告对位于桦南县春天花园三期（名仕豪庭）C栋北侧东1门（23号）建筑面积27.15平方米、东2门（24号）建筑面积26.35平方米两个车库房屋享有排他性物权以及足以排除强制执行的民事权益；2.请求法院判决不得对该案涉C栋北侧东1门（23号）建筑面积27.15平方米、东2门（24号）建筑面积26.35平方米两个车库进行查封和执行；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年5月22日，被告鑫隆公司将其营业执照及资质证书提供并授权给被告信昌公司法定代表人杨**，用于其开发桦南县春天花园三期建设项目。因杨**资金紧张，自2010年9月20日起多次向被告张广学借款。2015年12月2日，张广学与信昌公司签订协议书，就借款本息及还款事宜进行了约定。因未按时还款，张广学诉至法院。期间张广学提出财产保全申请，桦南县人民法院于2016年5月10作出（2016）黑0822民初398号民事裁定书，将包括案涉两套房屋（名称为：春天花园三期3号楼，面积分别为27.15平方米和26.39平方米，产籍号分别为4-0001-873-000123和4-0001-873-000124）在内的15个车库予以查封，并于2016年12月2日下发（2016）黑0822民初398号民事调解书，确认信昌公司于2017年6月30日前一次性给付张广学借款人民币950万元。因信昌公司未履行调解书确定的付款义务，张广学向桦南县人民法院申请强制执行。期间案外人茹今保向法院提出书面异议，请求终止（2016）黑0822民初398号民事裁定书。桦南县人民法院于2018年11月14日作出（2018）黑0822执异31号执行裁定书，认为案外人除提供了与信昌公司签订的《商品房买卖合同》外，并未提交其他证据证明其对该房屋的占有、使用及其享有该房屋的所有权的法律规定除外情形的相关证据，其主张不足以排除人民法院的查封裁定，驳回了茹今保的异议请求。案外人茹今保不服，认为其对案涉房屋享有排他性物权及足以排除强制执行的民事权益，法院不应对该房屋进行查封和执行，故提起案外人执行异议之诉。原告茹今保为桦南县春天花园三期建设项目提供工程建设施工，因工程款未结清，于2013年6月28日与信昌公司签订《商品房买卖合同》，将案涉两个车库分别作价123610元和123410元抵债给原告，后原告实际占有并使用至今。因信昌公司法定代表人杨**向案外人李德友借款，作为担保将案涉车库在内的15套房产在桦南县房地产管理局办理了预告登记备案。2015年6月16日，张广学与信昌公司、鑫隆公司、李德友签订《协议书》，其中约定张广学替信昌公司偿还欠李德友借款56万元，李德友负责撤销在房产局15套房产的登记备案，信昌公司将该15套房产转至张广学名下，抵顶相应借款。协议签订后，张广学将56万元给付李德友，李德友委托他人撤销了商品房的登记备案。 一审法院认为，案件的争议焦点是原告茹今保对执行标的是否享有足以排除或阻止执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，案涉房产并未办理权属登记，原告提供的《商品房买卖合同》是其与信昌公司所签，而非开发建设主体鑫隆公司，属无效合同，原告未支付相应价款，其占有使用亦非合法，故原告茹今保对案涉房产主张权利不符合上述法条规定的条件，其请求停止对案涉房产的执行依法不应支持。原告茹今保请求确认对案涉房产享有所有权并请求对案涉房产停止执行，无事实及法律依据，不予支持。判决：驳回原告茹今保的诉讼请求。案件受理费5006元由茹今保负担。 本院二审期间,被上诉人张广学、信昌公司未提交证据，上诉人茹今保、被上诉人鑫隆公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人证据一建筑工程施工合同书（复印件）一份。证明问题：1.上诉人2011年9月6日与被上诉人鑫隆公司以及实际开发人杨**存在建筑施工合同关系；2.该合同中约定由佳木斯鑫达建筑工程有限公司为发包人杨**以及鑫隆公司施工春天花园B、C、D栋以全额垫资的方式提供施工；3.合同约定如鑫隆公司或杨**资金困难，可以用在建房屋抵欠工程款。鑫隆公司（辛月和）质证，有异议，盖章不是我公司的公章，签字也不是我本人签，我没参与签订此合同。张广学质证，同意鑫隆公司意见，该合同来源不合法的，上诉人称是在规划局档案局复印的，但未加盖相关公章。上诉人证据二收据一份、抵账房屋明细表（复印件）一份。证明问题：佳木斯鑫达建筑工程有限公司在为鑫隆公司及实际开发人杨**提供了该建筑施工合同项目下的施工任务，且垫付了全部施工款后，鑫隆公司以及杨**以其开发的在建房屋共18户，以2170059元的价款抵账给了佳木斯鑫达建筑工程有限公司。张广学质证，该组证据不能认定为新证据，原审时上诉人应该提供而未提供，二审不能作为定案依据，且证据是复印件，不能作为证据使用，一审调查过程中已经证实了案涉房屋抵押给李德友，是由张广学出资56万元将抵押给李德友的房屋以购买的方式获得了所有权，上诉人所提供的这份收据没有收款公章，一审庭审证实，上诉人没有交过购房款，这份收据不能证明上诉人购买了案涉房屋，其所谓买卖关系不能成立。鑫隆公司质证，这组证据与我公司无关，也没有我公司盖章，即使有也是私刻的。本院经对证据一、二审查认为，该两组证据虽能证明佳木斯鑫达建筑工程有限公司承建了春天花园三期项目，但不能证明工程款具体数额及双方是否进行结算，不能证明茹今保已经足额交付了购房款。 鑫隆公司提交证据一、资质协议一份。证明问题：杨**与鑫隆公司签订的使用资质协议的范围为A、B栋，即使在房产部门调取的资质协议也是伪造的，是经过扩大的。茹今保质证，对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。1.这个证据恰恰证明杨**是春天花园三期的实际开发人；2.鑫隆公司也将其公司的开发资质授权并允许杨**使用，施工范围AB栋是手写，但不能确定是否是当时书写。张广学质证，无异议。本院经审查认为，综合全案证据，能够认定杨**实际开发了春天花园小区A.B.C.D四栋楼房，杨**借用鑫隆公司的资质开发的具体范围，不影响本案审理结果，故对该组证据不予采纳。 本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人茹今保对于案涉两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准予被上诉人张广学对案涉房屋的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，茹今保提供的案涉两套房屋的《商品房买卖合同》上注明的销售方为黑龙江信昌房地产开发有限公司，而该两份合同落款处加盖的是桦南县信昌房地产开发有限公司的公章，该两份合同上虽加盖案涉小区的实际开发人杨**的名章，但上诉人称是售楼员吴宝石加盖的杨**名章，其未提供证据证实吴宝石有杨**的合法销售案涉两套房屋的授权，不能认定是杨**真实的意思表示。案涉工程的开发企业系桦南县鑫隆房产开发有限责任公司，上诉人茹今保提供的《商品房买卖合同》并不是与开发企业桦南县鑫隆房产开发有限责任公司签订的，故不能认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案涉两套房屋买卖合同是于2013年6月28日签订的，在此之前的2013年5月14日，案外人李德友已将案涉两套房屋在房产部门办理了商品房买卖合同的备案登记，依据该两份合同，茹今保不能办理两套房屋的产权登记手续，茹今保签订买卖合同时，并未到产权部门查询房屋的权属情况，其作为房地产建筑的从业人员，未尽到谨慎的注意义务，应承担不利后果。故上诉人茹今保对案涉两套房屋所享有的民事权益不能排除强制执行。 综上所述，上诉人茹今保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5006元，由上诉人茹今保负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜广武 审判员  王春霞 审判员  梁淑荣 二〇二〇年六月二十七日 书记员  韩文曲