四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1689号 上诉人（原审被告）:郑纪（曾用名郑阳春），男，1983年9月10日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被上诉人（原审原告）：营山康华物业管理有限公司。住所地：营山县骆市镇文化新村小区****门市。 法定代表人：李康明，公司经理。 委托诉讼代理人：张清明，女，1985年3月15日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，公司员工。 上诉人郑纪因与被上诉人营山康华物业管理有限公司（简称康华公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑纪上诉请求：1.请求撤销（2020）川1322民初277号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由康华公司承担。事实及理由：一、康华公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，怠于行使权力。二、康华公司并未履行相关维修、养护、管理、维护义务，以及自己的防护栏装修因康华公司没有达到满意的效果，自己做生意的工具丢失了，物业说上述两事可以用物业费冲抵等，康华公司应承担相应的赔偿责任。三、小区业主委员会允许自己不缴纳物业服务费。 康华公司答辩称，物业公司不可能做到十全十美，存在瑕疵是正常的，虽然没有签订合同，但康华公司为业主提供了服务，业主应当缴纳物业费。防护栏安装需要郑纪与其他业主协商，如果存在违建需要相关部门处理。康华公司对业主委员会允许业主不缴纳物业服务费的事情不知情。业主和康华公司没有签订管理合同，不能保证私人财产安全。 康华公司向一审法院起诉请求：1、依法判令郑纪向康华公司缴纳物业服务费7,348元、滞纳金2,204元共计人民币9,552元；2、本案诉讼费用由郑纪承担。 一审查明：“绿辰·壹号公馆”小区由绿辰公司开发建设，该小区的前期物业服务由丽明物业负责。2014年2月1日，开发商与丽明物业协商一致，解除了2012年4月双方签订的《前期物业服务合同》。同时，2014年1月30日，开发商绿辰公司与康华公司签订《前期物业委托合同》，约定从2014年2月1日至2015年1月31日期间，由康华公司提供前期物业服务，物业费收费标准：住宅1.10元／月／㎡，商业1.50元／月／㎡。该《前期物业委托合同》到期后，康华公司仍继续为壹号公馆小区提供物业服务。到2016年，壹号公馆小区业主委员会成立，2016年8月14日康华公司与业委会签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，合同约定委托管理期限为一年，自2016年1月1日起到2016年12月31日止，物业管理费用按2015年标准执行。物业管理合同到期后，业委会未与康华公司续签物业管理合同，但康华公司仍继续提供物业管理服务至今。郑纪系壹号公馆小区4号楼2单元7-2号房业主，该室建筑面积111.34㎡。2012年12月25日，郑纪接房时已授权由郑志国签名遵守《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》承诺书，但郑纪入住以后，从康华物业于2014年2月1日开始物业管理服务以后，郑纪一直未再交纳物业服务费，从2014年2月1日至2019年1月31日共计已欠交物业费7,348元。经康华公司多次电话或在郑纪入户门上张贴催缴通知，郑纪均不予理睬，并不认可康华公司的物业管理服务，并列举了物业服务中存在的诸多问题。康华公司因收取物业服务费受阻无果，遂诉至一审法院请求郑纪支付物业费7,348元并承担滞纳金2,204元。案件审理中，郑纪并不认可康华公司对壹号公馆小区进行的物业服务，提出了小区业主普遍关注的物业公司就小区公共部分收取的广告费收入、物管人员履职不到位、电梯多次停运且多人次被关在电梯内、小区下水道堵塞、物业公司擅自关停水电气、小区内私拉乱接电线、电瓶车、摩托车、小车乱停乱放，消防通道被堵等，小区业主及业委会成员均不满意，康华公司服务质量差等情况，一审法院也认为康华公司在共用部分和公共设施等物业服务中确实存在一定的瑕疵，需要改进提高物业服务质量。经一审法院召集部分业主及业委会成员、康华公司管理人员并邀请社区干部参与调解，调解中也提出建议，包括改选业委会或由业委会重新选择物业公司入驻小区物业管理，但郑纪等业主均拒绝补缴以前拖欠的物业费，故调解未成。 一审法院认为，康华公司系依法取得企业法人营业执照的物业管理服务企业，已进入壹号公馆小区对小区业主提供物业服务，不仅与开发商签订了《前期物业委托合同》，后来又与业委会签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，并一直为壹号公馆小区提供物业服务，康华公司与壹号公馆小区业主已形成物业服务合同关系。物业服务合同为双务合同，康华物业已履行了物业服务的义务，则有向接受服务的业主收取相应物业费的权利，业主接受了物业提供的物业服务，则负有及时给付物业费的义务，也体现了遵循公平及等价有偿的原则。康华公司要求郑纪给付2014年2月1日至2019年1月31日期间欠交的物业服务费7,348元的请求，事实清楚，理由充分，法院应予支持。对于康华公司主张按每日3‰收取100天的滞纳金2204元的请求，因康华物业在具体的物业服务过程中，针对业主普遍反映的诉求，未及时与业主沟通或解决存在的问题，物业公司也确实应当及时化解处理，导致出现物业服务纠纷，物业公司也有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，一审法院不予支持。而对于郑纪所陈述的不接受康华公司的服务、小区公共部分广告收入等诸多问题，小区业主可另行通过法律途径解决，不足以以此来拒交物业费。同时，一审法院认为，涉及物业服务合同纠纷，本来，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。当然，物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解；缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作也不能有效开展下去。一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。对于业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。希望物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作，也是为共同构建和谐有序的社会环境所应付出的努力。本希望能够调解处理，而郑纪等业主拒绝补交物业费致调解不成。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《四川省物业管理条例》的规定，一审判决：一、被告郑纪于本判决发生法律效力后十日内向原告营山康华物业管理有限公司支付2014年2月1日至2019年1月31日的物业服务费7348元；二、驳回原告营山康华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由郑纪承担。 本院二审期间，康华公司提交了新的证据，本院组织双方当事人交换和质证。 本院二审查明的事实与一审无异。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕郑纪的上诉请求进行审理。 郑纪系“绿辰·壹号公馆”小区业主。2014年1月30日，开发商绿辰公司与康华公司签订《前期物业委托合同》。该《前期物业委托合同》到期后，康华公司仍继续为壹号公馆小区提供物业服务。到2016年，壹号公馆小区业主委员会成立，2016年8月14日康华公司与业委会签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，合同约定委托管理期限为一年，自2016年1月1日起到2016年12月31日止，物业管理费用按2015年标准执行。物业管理合同到期后，业委会未与康华公司续签物业管理合同，但康华公司仍继续提供物业管理服务至今。2014年2月1日至2019年1月31日期间，郑纪欠付物业服务费7348元。康华公司在2017年以后虽未与壹号公馆小区业主委员会续签物业管理合同，但仍继续提供物业管理服务，壹号公馆小区业主委员会对康华公司提供物业服务予以默认，足以认定康华公司与壹号公馆小区的物业管理合同继续生效。依照合同，康华公司有权向业主收取物业服务费用。康华公司亦提供证据证实其向郑纪书面催收过物业服务费。郑纪虽称自己未看到该书面催收通知，但认可康华公司向自己催收过物业服务费用，因此，康华公司并未怠于行使自己的权利，郑纪关于“康华公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，怠于行使权力”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。郑纪称小区业主委员会允许其不缴纳物业服务费，但没有提供任何证据来支持该主张，本院对该上诉理由不予支持。 对于郑纪关于“康华公司并未履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任”的诉讼理由，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对康华公司履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为不交纳物业费的合理理由。郑纪称因物业管理问题多次向社区、街道办反映，但壹号公馆小区业主委员会与营山县绥安街道化育桥社区居民委员会在小区物业服务证明中均证实营山康华物业管理有限公司完全履行了物业合同，即履行了相关维修、养护、管理、维护义务。郑纪称自己的防护栏装修因康华公司没有达到满意的效果，自己做生意的工具丢失了，物业说可以用物业费冲抵，但既未出示防护栏装修与康华公司有关的证据，也没有提供郑纪工具丢失的证据，还没有提供康华公司同意工具丢失和防护栏装修抵扣物业费的证据，故本院对此不予认定。因此，郑纪该诉讼理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，郑纪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郑纪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 莉 审 判 员  罗晓翠 审 判 员  肖 逍 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  张孙昊 书 记 员  汤 彬