广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初458号原告（反诉被告）：温志常，男，1967年2月1日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，委托诉讼代理人：彭耀洲，广东易春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：康娟，广东易春秋律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建民，男，1975年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省博罗县，被告：广州市白云区俊逸商务酒店，住所地广州市白云区新市街小坪东路**首层局部、第**。投资人：王建民。上述两被告共同委托诉讼代理人：朱俊凯，广东天穗律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：王一帆，广东天穗律师所实习人员。原告（反诉被告）温志常与被告（反诉原告）王建民、被告广州市白云区俊逸商务酒店（以下简称俊逸酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任普通程序，公开开庭进行了审理。温志常的委托诉讼代理人彭耀洲及王建民、俊逸酒店的共同委托诉讼代理人朱俊凯、王一帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温志常向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原告与被告王建民签订的租赁合同；2、两被告支付拖欠的房屋使用费计算至涉案房屋实际拆除之日止及逾期滞纳金（以拖欠占有使用费总额为标准按每日千分之一计算至全部清偿之日止）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年12月15日原告与被告王建民签订一份《租赁合同》，合同约定原告将广州市白云区黄石西路小坪东路西48号物业（总建筑面积2500平方米）整体租赁给王建民作为酒店使用，期限从2017年12月15日始至2029年3月10日止，被告王建民须每月十五日前支付当月租金，逾期交纳租金原告有权按照每天千分之一收取逾期滞纳金，随后王建民在该物业注册登记成立俊逸酒店实际经营。上述物业是原告在2009年3月10日从广州市白云区新市街小坪村第七经济合作社整体租赁取得，期限从2009年3月10日至2029年3月10日，合同约定原告经过装修改造后可将物业转租、分租给第三方使用，原告依法享有转租、分租收益的权力。原告在转租过程中一直沿用原合同内容，由于存在装修改造投入，故只对租金标准作了调整，转租合同起始租金标准调整为62500元/月，计算方式为从2009年3月10日开始租金每两年为一个递增周期递增10%，故2017年12月15日王建民租赁上述物业时每月租金标准为91506.25元，至2019年3月10日每月租金标准应为100656.8元。2017年12月15日王建民签订《租赁合同》后，由俊逸酒店实际经营酒店，2019年1月15日前，两被告一直能正常按照上述租金标准支付租金。自2019年1月份以来，两被告开始拖欠租金，原告多次催要，两被告仅在1月26日和3月26日分两笔共支付10万元，故拖欠租金总额为：91506.25元×（1-3月）+100656.8元×（4-10月）-100000元=879116.35元。俊逸酒店作为实际经营者且登记为被告王建民个人独资企业，两被告需共同对租金承担连带清偿责任。被告王建民、广州市白云区俊逸商务酒店辩称，不同意原告的所有诉讼请求，首先如果双方签订的租赁合同是合法有效的，本案的租赁已在2019年1月8日被解除，合同被解除后原告无权再要求被告支付任何的租金款项，何况作为房屋的出租方小坪村第七经济合作社并未向原告收取任何租金，从2019年1月开始，如双方签订的租赁合同为无效合同，原告要求支付的占有使用费也不应当支持，从2019年1月份开始该场地已被小坪村第七经济合作社收回进入了征地拆迁阶段，此时涉案场地的使用、收益、处分的权益归小坪第七合作社，原告无权要求被告支付相关的场地占用使用费。被告王建民向本院提出反诉称，1、原告返还合同押金12.5万元；2、原告返还已付占有使用费15万元；3、原告支付104商铺2019年1-6月占有使用费15000元（每月2500元）；4、本案本、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：首先，根据双方签订的租赁合同第七条第2款约定，租赁期间，因城市改造、老城区规划改造致合同终止，双方互不承担责任，因此，涉案合同的解除属于不可抗力因素，温志常应当将租金押金12.5万元退还王建民。其次，根据广州市白云区新市街小坪村第七经济合作社的通知和证明，从2019年1月1日开始，即与温志常解除租赁关系，且不再收取温志常关于涉案场地的租金，因此，温志常已无合法收取王建民租金的权利，因此，王建民应当将所收取的15万元租金返还予王建民。原告温志常对王建民的反诉辩称，1、因为租赁的房屋由被告实际经营和使用，该房屋的拆迁情况及拆迁的补偿方案、最终的拆迁结果均是由被告和拆迁方即房屋所有者协商沟通确定的，实际上温志常对该房屋列为拆迁的范围及是否拆迁等情况并不详细了解，拆迁方和温志常也从未沟通所以才导致本案的发生，希望被告将本案的拆迁公告、拆迁范围、与拆迁方所有补偿资料向法庭提供并予以证实。2、根据合同相对性，被告在履行租赁合同过程当中从没有与温志常口头或者书面达成协议，解除双方签订的租赁合同，即使该房屋列入拆迁范围，按照最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件司法解释，即使租赁合同无效，也可以要求支付房屋占有使用费。3、被告提供的拆迁人即本案的房屋所有人的解除合同通知及相应的证明，均没有送达给温志常，温志常对解除通知及证明从未知晓，即使房屋所有人与温志常之间的租赁合同关系解除了，但由于双方没有办理任何相应解除手续，该租赁合同还继续在履行过程当中。所以不同意被告提出反诉请求。4、对租金支付需核实。5、涉及到增加反诉请求104商铺费用2500元/月，如果说温志常实际占有该房屋到2019年7月，1-6月返租商铺费用我方按照双方实际履行情况是应该支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、通知、证明、查询函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月10日，温志常（承租方、乙方）与广州市白云区新市镇小坪村第七经济合作社（出租方、甲方，以下简称小坪七社）签订租赁合同，甲方将座楼在广州市白云区黄石西路小坪东路西1号的建筑物租给乙方作商业用途，建筑物为三层框架结构，首层870平方米；二层815平方米；三层815平方米，总建筑面积2500平方米，租赁期为20年，由2009年3月10日至2029年3月9日，首层每月22元/平方米，二层每月22元/平方米，三层每月10元/平方米，每月租金合计约为45220元。2017年12月15日，温志常（出租方、甲方）与王建民（承租方、乙方）签订《租赁合同》，甲方将坐落在广州市白云区黄石西路小坪东路西48号建筑物租赁给乙方作商业用途，建筑物为三层框架结构，首层870平方米；二层815平方米；三层815平方米，总建筑面积2500平方米，租赁期为20年，由2009年3月11日至2029年3月10日，每月25元/平方米，全部建筑面就每月租金合计62500元，每两年为一个递增周期，每期按上期租金基础上递增10%，合同签订后，乙方应向甲方支付125000元作为合同押金，在合同期内押金由甲方保管，租赁期满或甲乙双方同意解除合同后，乙方扣除所有费用后，甲方应同时将押金无息一次还给乙方。签订合同后，王建民按合同约定支付押金125000元，2010年1月21日，王建民使用涉案场地投资成立俊逸酒店（个人独资企业），王建民通过其妹妹账户向温志常按租赁合同约定的租金标准支付租金至2018年12月31日，因温志常使用104铺，每月扣减104铺租金2500元，2019年1月26日、2月25日、3月26日分别支付5万元，合计15万元。2018年10月10日，广州市白云区人民政府发出关于公布小坪村城中村改造方案批复的通知。2019年1月8日，小坪七社向各承租人张贴《关于解除合同的通知》，小坪村“城中村”改造项目已正式启动，为配合小坪村集体物业清拆工作，小坪经济联合社以及下辖经济发展公司、经济合作社集体物业需收回拆除，通知：1、自收到通知之日起，双方签订的租赁合同解除；2、需在2019年3月31日前清空房屋、结清水电将房屋交付；3、如逾期未按约交回房屋，将追究违约责任，同时将在2019年4月1日起对相关房屋停水停电处理。2020年2月10日，小坪七社出具证明，新市街小坪村经济联合社及小坪七社于2019年1月8日向小坪村内全部租赁物业发出解除合同的通知，通知已明确从通知之日起，与租户签订的租赁合同正式解除，因此，小坪七社于2009年3月10日与租户温志常签订的租赁合同，于2019年1月8日根据合同条款已依法解除，从2019年1月起已停止不再收取租户温志常租金。温志常表示没有收到上述通知，王建民提供张贴照片予以证实，温志常表示2019年1月起的租金要向小坪七社缴交但答复不收了，故一直没有支付。王建民主张2019年3月已经清空酒店，后与经济社谈拆迁问题，6月底最终谈妥，双方签订补偿协议，实际拆除时间为2019年7月，温志常变更占有使用费计算至2019年7月31日。被告出具视频录像拟证实自2019年1月周边已进入拆迁状态，不属于正常租赁使用状态，另出具2019年7月水电费收据（金额16995元，被告主张包含小坪村污水分流工程队借用的电费），温志常表示对周边拆迁状况尚不知情。我院就涉案物业向广州市规划和自然资源局发函查询有无办理产权及建设工程规划手续，广州市规划和自然资源局向我院复函核查涉案物业无相关建设工程规划许可证信息及产权记录，经本院释明，温志常变更租金为房屋使用费，王建民变更租金为占有使用费。本院认为，涉案物业无取得产权登记证明和合法规划报建相关手续，温志常与王建民于2017年12月15日签订的《租赁合同》应为无效，温志常要求解除双方签订的租赁合同，因合同无效，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应于返还，王建民反诉要求温志常返还押金125000元，本院予以支持。租赁合同无效，温志常请求王建民参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费合理，俊逸酒店并非租赁合同相对方，且未承诺对租金承担给付责任，温志常要求俊逸酒店承担给付房屋使用费责任的请求，本院不予支持。温志常要求支付2019年1月至7月31日的房屋使用费，该期间王建民并未将涉案物业交还温志常，仍对涉案物业控制使用，王建民主张2019年3月搬离，未能提供证据证实，本院不予采信，向温志常出租涉案物业的小坪七社已于2019年1月8日发出解除合同通知，自2019年1月已停止不再收取温志常租金，温志常对小坪七社不收取2019年1月租金情况已清楚了解，小坪七社解除与温志常就涉案物业签订的租赁合同，温志常对涉案物业自2019年1月起不再具有使用权，其要求收取王建民2019年1月后的房屋使用费及逾期滞纳金的请求，本院不予支持。王建民反诉要求退还已付2019年1月后的房屋占有使用费15万元，因温志常对涉案物业自2019年1月不具使用权，已收取占有使用费应予返还，该反诉请求本院予以支持。王建民反诉要求支付104铺2019年1-6月占有使用费15000元（每月2500元/月），同样因小坪七社已解除与温志常的租赁合同，王建民收取占有使用费亦无依据，该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，温志常向王建民返还押金125000元；二、本判决生效之日起五日内，温志常向王建民返还已付占有使用费150000元；三、驳回温志常的全部诉讼请求；四、驳回王建民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14070.92元，由温志常承担；反诉受理费2825元，由王建民负担146.12元，温志常承担2678.88元并自本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年六月十八日书记员  郑萍军