浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初10991号原告（案外人）：金培清，男，1962年8月29日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：李汝霞，上海浩信（温州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：叶林文，男，1967年9月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王益钦，北京盈科（温州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：吴松华，男，1964年9月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人：谷素华，女，1965年2月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人：陈定国，男，1957年4月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告金培清与被告叶林文、第三人吴松华、陈定国案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月25日立案受理后，本院依职权追加谷素华作为第三人参加诉讼，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李汝霞，被告叶林文的委托诉讼代理人王益钦到庭参加诉讼，第三人吴松华、谷素华、陈定国经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金培清向本院提出诉讼请求：1.确认原告金培清与第三人陈定国于2018年4月11日签订的房屋买卖合同合法有效；2.停止对坐落于温州市鹿城区××镇××村乐业住宅区4幢10号【所有权证号：温房权证鹿城区字第4××2号，建筑面积：202.69平方米，土地使用权证号：温集用（2004）第1-1045号】房屋的执行。事实与理由：被告叶林文与第三人吴松华、吴相达民间借贷纠纷一案，鹿城区人民法院于2018年12月17日作出（2018）浙0302民初8744号民事判决书，判决吴松华偿还叶林文本金12万元及利息。该判决生效后，叶林文向申请执行。鹿城区人民法院于2019年8月14日作出浙0302执3876号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人吴松华名下坐落于温州市××镇××村乐业住宅区4幢10号【所有权证号：444562号，建筑面积：202.69平方米，土地使用权证号：温集用第1-1045号】房屋；二、限被执行人在收到本裁定后7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。原告得知此事后，依法提出执行异议，鹿城区人民法院于2019年10月10日作出（2019）浙0302执异1113号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告不服该裁定依法提起诉讼。2017年9月20日，被执行人吴松华、谷素华将上述房屋作价558000元出卖给第三人陈定国所有，并签订《房屋卖契》一份，陈定国依约履行支付全部价款义务并实际占有、管理、使用该房屋，但因涉及集体土地未办理房产权过户手续。2018年4月11日，经温州市鹿城区藤桥金双房屋中介所吴建敏、金鸽清介绍，第三人陈定国将上述房屋作价618000元出卖给原告，陈定国与原告签订《房屋卖契》一份，中介所吴建敏、金鸽清在《房屋卖契》上签字见证。当日，原告将618000元价款预算通过农村信用社转账到陈定国指定的账户，同日，陈定国向原告出具收据一份确认收款吴建敏、金鸽清二人亦在收据上签名见证。原告支付全部价款后，第三人陈定国将上述房屋以及《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》等相关材料一并交付给原告。由于原告原有房屋坐落于温州市鹿城区藤桥镇洋岸村1-1号因被政府征收拆迁，原告从第三人陈定国购取房屋后就立即对该房屋进行整理、装修、入住，并办理水电用户和有线电视用户变更登记手续，原告实际占有、管理、使用该房屋至今，由于该房屋涉及集体土地客观原因，房产权变更登记受政策限制，故未能办理房产权过户手续。但原告与第三人陈定国之间在平等自愿基础上签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容并不违反法律法规的强制性规定，且原告与第三人陈定国签订《房屋卖契》的时间为2018年4月11日，早于法院查封时间，虽然该房屋未办理过户登记，系涉及集体土地受政策限制，并非原告自身原因造成，被告也无证据证明原告对此存在过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。浙0302执异1113号执行裁定书认定原告自身原因无法办理过户，裁定驳回原告的执行异议缺乏事实证据与法律依据。被告叶林文辩称，1.原告与陈定国签订的协议无效。该房屋土地使用证为集体性质。同时吴松华与陈定国签订协议后，购房款不明确，存在恶意转移财产的情形，陈定国是否房屋实际所有人不明。且金培清也不是从被执行人吴松华处直接购买房屋，两份购房合同叶林文认为均是无效的。2.原告对陈定国有无产权未尽注意义务，系其自身原因无法过户。3.本案是法院执行中依职权查封，诉讼费不应当由叶林文承担。经审理，本院认定事实如下：关于叶林文与吴松华、吴相达民间借贷纠纷一案中，本院于2018年12月17日作出（2018）浙0302民初8744号民事判决书，判决：一、吴松华于判决生效之日起十日内偿还叶林文借款本金12万元及利息；二、驳回叶林文的其他诉讼请求。该案生效后，权利人叶林文向本院申请执行。本院于2019年8月14日作出（2019）浙0302执3876号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人吴松华名下坐落于温州市鹿城区××镇××村乐业住宅区4幢10号【所有权证号：444562，建筑面积：202.69平方米，土地使用权证号：温集用（2004）第1-1045号】的房产；二、限被执行人在收到本裁定后7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。原告金培清知晓后，向本院提出执行异议，本院于2019年10月10日作出（2019）浙0302执异1113号执行裁定书，裁定驳回原告金培清的执行异议。另查明：1.坐落于温州市鹿城区××镇××村乐业住宅区4幢10号的房屋登记于吴松华名下。2.2017年9月20日，吴松华、谷素华与陈定国签订房屋卖契一份，约定将涉案房屋出卖给陈定国，房款为558000元。3.2018年4月11日，陈定国与金培清签订房屋卖契一份，约定将涉案房屋出售给金培清，房款为618000元，同日，金培清向陈定国转账618000元，金培清随即占有使用房屋。上述事实有原告提供的身份证、（2019）浙0302执异1113号执行裁定书、吴松华、谷素华与陈定国之间的房屋卖契、银行转账凭证、收条、陈定国与金培清之间的房屋卖契、银行转账凭证、收据、用水情况查询清单、供电所发票、高清电视业务受理单，本院依法调取的（2019）浙0302执3876号之一执行裁定书、（2018）浙0302民初8744号民事判决书等证据所证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告金培清主张其系涉案房屋的买受人，要求停止对涉案房屋的执行，需同时符合上述四个条件。首先，坐落于温州市鹿城区××镇××村乐业住宅区4幢10号的房屋登记在被执行人吴松华名下，但原告金培清与被执行人吴松华之间并未签订合法有效的书面买卖合同，金培清亦主张其是向陈定国购买涉案房屋，因此，金培清请求停止对登记于吴松华名下的不动产的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，本院不予支持。原告金培清请求确认其与陈定国之间的房屋卖契有效，不属于执行异议之诉的审查范围，本院不予处理，第三人吴松华、谷素华、陈定国经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告（案外人）金培清的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告（案外人）金培清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于?浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈 宏人民陪审员  叶伟丹人民陪审员  陈文峰二〇二〇年六月四日书 记 员  黄瑶瑶