福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初3347号 原告：厦门市佰鸿物业管理有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路**鸿运大厦**，统一社会信用代码913502037692647503。 法定代表人：洪雅萍，总经理。 委托诉讼代理人：廖冠兴，福建紫杉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨力翔，福建紫杉律师事务所实习律师。 被告：杨轩，男，1984年12月8日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 原告厦门市佰鸿物业管理有限公司（以下简称佰鸿公司）与被告杨轩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告佰鸿公司的委托诉讼代理人廖冠兴与被告杨轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佰鸿公司向本院提出诉讼请求：要求杨轩支付物业服务费5253.3元、公摊水电费577.2元、水费1695.2元、违约金2883.53元，并支付从2020年4月11日起至款清之日止以7525.7元为本金按月利率2%计算的违约金。事实与理由：佰鸿公司系一家具有法人资格的二级资质物业服务企业。2016年11月28日，城市中心花园业主委员会因原物业服务委托合同到期，通过闽西日报发布招投标公告，佰鸿公司参与了投标并最后中标。为此，双方就城市中心花园及中发荣寓住宅小区物业管理事宜签订了《物业服务委托合同》，该合同已为龙岩市中级人民法院（2017）闽08终1586号民事判决书确认为合法有效。该合同第一条约定，委托物业项目名称为“城市中心花园及中发荣寓”，坐落位置为龙岩市新罗区，物业管理区域四至为：东至龙腾中路、南至南陈陂路口、西至条围新村、北至犀牛路，物业总建筑面积为229680.53平方米。第二条约定，合同期限从2017年1月1日起至城市中心花园业主委员会按合法程序重新选聘新物业服务企业实施管理时止。第七条约定，本合同计费方式实行包干制，物业服务费按建筑面积计算，其中多层住宅为每平方米每月0.4元，高层住宅、别墅、办公楼及商业分摊按产权面积或户数结合楼层系数计算，二次供水水泵用电分摊按用水量系数计算，其他公共用水用电分摊按用户房屋产权面积占总建筑面积的比例分摊。业主或物业使用人应于每月10日前缴纳物业服务费。第十三条约定，城市中心花园业主委员会及业主未能按时足额支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付滞纳金即违约金。《物业服务委托合同》签订后，佰鸿公司于2017年1月1日接管了城市中心花园及中发荣寓住宅小区物业。此后，佰鸿公司对小区的基础设施及设备投入了大量资金进行全方位改造，不断提升小区的安防、绿化及保洁等服务水平。杨轩系城市中心花园Ｃ6-3幢Ｈ12室业主，尚欠2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5253.3元、水电公摊费577.2元、水费1695.2元，计7525.7元；截止2020年3月31日的违约金2883.53元，合计10409.2元。佰鸿公司已经通过多种方式向杨轩催收物业服务等费用，但至今杨轩仍未缴交。为此，佰鸿公司诉至法院,请求判如所请。 杨轩辩称：佰鸿公司自2017年1月进驻城市中心花园，从未与杨轩进行过交接手续及水表起始数据双方确认签字，杨轩与物业提及过几次（现在的物业主任和上一任物业主任），都不当一回事，不尊重业主。佰鸿公司的数据，业主不清楚。华龙水厂供给小区的水费是1.8元/吨，佰鸿公司算2.8元/吨应给合理的收费依据。小区管理乱象，外来车辆乱停乱放。小区是封闭管理的，小车不能进入，C5楼下位置长期一辆别克黑色轿车停车。要求佰鸿公司提供小区的公共收入账目明细，C7楼下的公共停车位都是物业收入，一个车位300元/月、公共部分的广告收入去哪？杨轩作为业主享有知情权。2017年1月1日之后确实未缴交物业服务费，要求物业服务费打九折，对水电公摊与水费无异议，不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：对佰鸿公司与杨轩双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。杨轩是龙岩市新罗区西陂龙腾中路488号城市中心花园西区6幢C6H12室的业主，房屋建筑面积为134.74平方米，另有该小区28号楼-1层A146号车位一个。2016年11月28日，龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会与佰鸿公司签订《物业服务委托合同》，约定：城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会委托佰鸿公司提供物业服务，期限自2017年1月1日起至业主委员会按合法程序重新选聘物业服务企业实施管理为止；物业服务费按建筑面积计算，其中高层住宅物业服务费按每月每平方米1元计算；公共用水用电分摊按用户房屋产权面积占建筑总面积的比例为系数，公共用水用电费、共用设施设备运行维护费按实际产生的费用由佰鸿公司单独列账，公摊方法、收费清单、账目明细每季度一次在物业管理区域内显著位置公示；业主或者物业使用人应于每月10日前缴纳物业服务费，经佰鸿公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应每日按应缴费用的3‰计算滞纳金；佰鸿公司可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关部门委托，提供代办服务，代办服务费由佰鸿公司向委托方收取。杨轩尚欠2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5,253.3元、水电公摊费577.2元、水费1,695.2元，合计7,525.7元。 双方的主要争议焦点是：1、佰鸿公司是否提供了物业服务合同约定的管理服务？2、佰鸿公司是否有权收取2017年1月起至起诉之前的违约金。佰鸿公司提供其制作的欠费明细表、缴费通知书、照片，证明杨轩欠费情况、佰鸿公司已经通过粘贴缴费通知书、电话及当面催缴等方式催缴物业服务费、公摊水电费、水费。经庭审质证，杨轩认为未收到缴费通知书，照片都是2019年的，没有2017年、2018年的催缴情况。杨轩主张佰鸿公司未按约提供物业服务，但未提供相应证据证明。 本院认为：佰鸿公司与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会订立的《物业服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定履行各自的义务。佰鸿公司要求支付尚欠的公摊水电费577.2元、水费1,695.2元，杨轩无异议，本院予以照准。杨轩主张佰鸿公司未提供物业服务合同约定的管理服务，但未提供相应证据证明，本院不予采信。佰鸿公司根据《物业服务委托合同》的约定提供了物业管理服务。杨轩在接受服务后，应按约如期向佰鸿公司交纳物业服务费。佰鸿公司要求支付2017年1月起至起诉之前按月利率2%计算的违约金2,883.53元，但其提供的照片不能证明在2017年、2018年已书面催缴，不符合物业服务合同约定的起算违约金的条件。本院只支持从起诉之日起按月利率2%计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、杨轩应于本判决生效之日起十日内向厦门市佰鸿物业管理有限公司支付物业服务费5,253.3元、公摊水电费577.2元、水费1,695.2元，合计7,525.7元，并支付从2020年4月26日起至款清之日止以7,525.7元为本金按月利率2%计算的违约金。 二、驳回厦门市佰鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，减半收取计30元，由厦门市佰鸿物业管理有限公司负担10元、杨轩负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  淑  玲 二〇二〇年六月十五日 书记员 温丽芳（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。