福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初9096号 原告：王文军，男，1970年2月26日出生，汉族，住浙江省富阳市。 委托诉讼代理人：曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘新榕，福建伟盛律师事务所律师。 被告：张亚妹，男，1960年6月20日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：李延珍，女，1960年11月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：张谋章，男，1983年10月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：陈丽玉，女，1983年9月13日出生，汉族，住福建省晋江市。 四被告共同委托诉讼代理人：林彬彬，福建三瑞律师事务所律师。 原告王文军与被告张亚妹、李延珍、张谋章、陈丽玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，后依法转为普通程序，再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人曾小雄、潘新榕、四被告的委托诉讼代理人林彬彬分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王文军向本院提出并变更诉讼请求为：1．解除原、被告于2012年7月5日签订的安置房（住宅）转让合同；2．张亚妹、李延珍、张谋章、陈丽玉返还王文军已支付的购房款53万元；3．张亚妹、李延珍、张谋章、陈丽玉按合同约定支付违约金1184475.5元。事实和理由：四被告有一幢坐落于福建省晋江市的房产，因晋江市城北改造项目需要，该房屋被拆迁，四被告获得两套安置房赔偿。两套分别坐落于晋江市，面积分别为90.64平方米、90平方米，共计180.64平方米。2012年7月5日，原、被告签订了《安置房（住宅）转让合同》，四被告将两套拆迁安置房出售给王文军，每平方的单价为3500元，转让总价款为63万元，协议签订当日，王文军依约支付了购房款53万元。现上述安置房产权证已经办理，四被告拒绝配合王文军办理房屋产权过户手续，且私自将该安置房卖给第三人，导致房屋无法办理过户。四被告的行为已经构成了根本违约，王文军有权解除合同。经王文军申请评估诉争两套房产起诉时的价值，房产已增值67.8万元，王文军支出鉴定费5500元，且购房款53万元自2012年7月5日起至起诉之日止的利息损失为227635元，以上损失合计911135元。合同约定一方违约，违约方按交易价款的2倍赔偿损失，即126万元。当事人约定的违约金已经高于造成的损失，王文军决定将违约金调整为按高于损失的30%主张，即1184475.5元。 张亚妹、李延珍、张谋章、陈丽玉辩称，1．被告方收到王文军的购房款是43万元。2．主体问题，本案的被告只能是张谋章，其他被告不是诉讼主体，理由如下：本案安置前旧房产的所有权以及安置权属于张谋章，安置后取得的房产产权也只属于张谋章，另外三被告不是所有权人，其签名属于无权代理行为，或者无权处分行为，只是确认张谋章收到款项，并不是合同一方。陈丽玉虽然是张谋章的妻子，但本案房产不属于夫妻共同财产。本案的房款转入张谋章的账户，另外三被告并未收取，在转账凭证上的签名也只是见证双方的合同关系，或者属于合同签名的代理行为。3．张谋章并未违约，王文军因犯罪于2017年10月30日被判刑，于2019年3月份出狱，造成张谋章在这段时间联系不上王文军，这段时间正值张谋章父母住院，需要巨额治疗费，张谋章反复联系王文军，联系不到，于2018年和2019年将两套房产转卖给第三人。此情况体现张谋章并非一房多卖，而是误以为王文军无故不履行合同，或者要放弃购买该房产，将房产转卖他人是情理之中，所以张谋章未违约。至于收到的房款，张谋章愿意退还给王文军，也同意解除合同。4．违约金计算，退一步来说，即便张谋章违约，王文军的违约金计算不合法，违约金一般是和实际损失相对等，王文军既要求购房款的资金占用期间利息损失，又要求房屋增值的利益损失，这两个损失是矛盾的，如果王文军取得房产，他就得到房屋增值利益，相应的就不能要求资金占用损失，如果要求资金占用损失就不能取得房屋增值利益，产生交叉重复计算。对于按高于损失的30%计算的要求，本案应结合实际发生的事实，认定张谋章不具有违约，不应当按照高于损失的30%来惩罚张谋章。被告方认为应解除合同，返还购房款，适当补偿资金占用损失。 王文军向本院提交了以下证据：1．被告的户籍证明四份，以证明四被告的诉讼主体资格；2．安置房（住宅）转让合同、转账凭条各一份，以证明四被告将两套安置房共计180.64平方米出售给王文军，王文军依约付款的事实；3．不动产登记资料查询结果证明一份、泉州市房屋权属登记查档两份、存量房买卖合同两份，以证明被告方已经将两套房屋分别卖给案外人祝带弟、肖培景和杨彩霞，已经构成一房二卖违约的事实；4．鉴定费发票一份，以证明王文军申请鉴定支出的费用情况；5．申请对晋江市的房产在起诉时（2019年7月26日）的市场现值进行鉴定，本院委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司进行鉴定，该公司于2020年3月25日出具泉名城评（房）［2020］37号房地产估价报告一份。 张亚妹、李延珍、张谋章、陈丽玉向本院提交了以下证据：（2017）浙0111刑初580刑事判决书一份、（2019）浙01浙刑更599号、（2017）浙01刑终1016号刑事裁定书各一份，以证明王文军2017年至2019年在监狱服刑，这段期间王文军无法向被告主张权利，张谋章也无法联系王文军，造成张谋章对王文军是否继续履行合同无法确定；被告猜测王文军不想购买房产，因此在这段时间内将房产卖给第三人是情理之中，也证明张谋章并非在王文军催促情况下将房产卖给第三人，王文军无法提出他的请求，张谋章将房产卖给第三人并未违反合同约定，不应承担违约金。 对证据和事实，本院认定如下：王文军与四被告于2012年7月5日签订安置房（住宅）转让合同一份，约定四被告转让给王文军两套安置房；王文军于2012年7月5日通过转账方式支付给张谋章购房款43万元，张谋章选定诉争房屋两套后，于2018年3月22日和2019年1月23日分别办理产权证，于2018年8月24日和2019年6月10日分别过户给案外人；现原、被告双方均同意解除上述安置房（住宅）转让合同。双方当事人对上述事实没有争议，本院予以确认。对于王文军提供的证据，四被告对真实性均无异议，该证据可以证明其证明目的，本院予以认定。对于四被告提供的三份法律文书，王文军对真实性无异议，虽四被告在王文军服刑期间无法直接与王文军取得联系，但仍可以通过诉讼等合法途径解决合同履行事宜，故该证据不能证明四被告的证明目的，本院不予认定。王文军主张其以现金方式支付给四被告购房款10万元，四被告主张张谋章已将诉争房产交付给王文军，但双方均未能提供证据证明其各自的主张，本院不予确认。 本院认为，王文军与四被告签订的安置房（住宅）转让合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。双方签订合同后，王文军依约支付了购房款43万元。虽王文军未能举证证明其以现金方式支付了房款10万元，但依据合同约定，除了先支付的购房款43万元，王文军应于四被告交房和交证件时再付10万元，而四被告未能举证证明其已向王文军交付房屋和房屋的相关证件，故王文军不存在逾期付款的违约行为。张谋章在王文军不存在违约行为，且双方合同尚未解除的情况下，擅自将两套诉争房产转让给案外人，四被告无法继续履行合同，存在违约行为。现原、被告双方均同意解除安置房（住宅）转让合同，王文军要求解除安置房（住宅）转让合同，四被告退还购房款43万元，并承担违约责任，本院予以支持。张亚妹、李延珍、陈丽玉虽不是诉争房产的所有权人，但其为合同一方当事人，仍应共同履行合同义务，承担合同无法履行的违约责任。双方在合同第四条中约定，违约方应按合同约定交易价款的2倍赔偿给守约方作为损失赔偿，即违约金数额为126万元。经评估鉴定，两套诉争房产起诉时（即2019年7月26日）的市场价均为65.4万元，合计130.8万元。王文军主张其因无法取得两套诉争房产而造成的溢价损失为67.8万元（130.8万元-63万元），本院予以确认。王文军主张的利息损失，依据不足，本院不予确认。双方上述违约金的约定过高，已超过造成损失的百分之三十，本院考虑合同履行过程四被告存在无法直接联系王文军的情况，过错程度较小，王文军请求的违约金适当调整为按多于损失额的20%计付，即813600元（67.8万元+67.8万元×20%）。王文军请求的其他违约金，本院不予支持。 除上述原、被告双方没有争议的事实以外，本院另查明，原、被告签订安置房（住宅）转让合同后，王文军仅支付给四被告购房款43万元。王文军因无法取得两套诉争房产而造成溢价损失67.8万元。 综上所述，王文军与四被告签订的安置房（住宅）转让合同合法有效，依法应受法律保护。张谋章擅自将两套诉争房产转让给案外人，四被告无法继续履行合同，存在违约行为。王文军要求解除安置房（住宅）转让合同，四被告退还房款43万元，并支付违约金813600元，本院予以支持。王文军的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告王文军与被告张亚妹、李延珍、张谋章、陈丽玉于2012年7月5日签订的安置房（住宅）转让合同； 二、被告张亚妹、李延珍、张谋章、陈丽玉应于本判决生效之日起十日内向原告王文军返还购房款43万元，支付违约金813600元； 三、驳回原告王文军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20230元，由原告王文军负担4238元，被告张亚妹、李延珍、张谋章、陈丽玉负担15992元。鉴定费5500元，由被告张亚妹、李延珍、张谋章、陈丽玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张鸿玲 审 判 员  陈小红 人民陪审员  鲍友杰 二〇二〇年六月三日 书 记 员  庄璇阳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。