广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终907号 上诉人（原审被告）：韦家席，男，1979年6月10日出生，壮族，户籍地广西象州县，现住广西来宾市华侨投资区。 被上诉人（原审原告）：广西来宾合丰房地产开发有限责任公司，住所地广西来宾市华侨投资区B-2-6号（新侨路53号）。 法定代表人：蓝日龙,该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁善将，广西信尔泓达律师事务所律师。 上诉人韦家席因与被上诉人广西来宾合丰房地产开发有限责任公司（以下简称合丰房开公司）租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦家席上诉请求：1.请二审法院依法判决撤销来宾市兴宾区人民法院(2019)桂1302民初5185号民事判决第二项，依法改判韦家席按照年率利6%支付违约金；2.判决撤销来宾市兴宾区人民法院（2019)桂1302民初5185号民事判决第三项，依法改判双方继续履行分别于2017年8月28日、2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》；3.本案一、二审诉讼费用由合丰房开公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。韦家席与合丰房开公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方依约履行各自义务，不得随意解除。韦家席与合丰房开公司在平等自愿的基础上达成《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体及第三人的利益，是有效合同。签订《房屋租赁合同》后，合丰房开公司交付房屋给韦家席装修经营汽车修理厂，韦家席也依约向合丰房开公司交付房屋租赁押金，并支付部分租金，双方已经实际履行各自义务。韦家席并未存在不履行支付租金义务的事实，韦家席愿意按合同约定支付租金。但双方签订的《房屋租赁合同》第三条租金支付方式：“自签字之日起，乙方按季度向甲方缴付租金，先交租金后使用。第二季提前10天交租”。就支付时间约定不明，韦家席积极与合丰房开公司协商签订补充规定事宜未果后才对簿公堂。根据我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。韦家席与合丰房开公司依法成立的合同受法律保护，合同一经签订，就具有法律效力，双方当事人都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。我国合同设置解除制度的目的是为了解决继续履行合同对其中一方或双方有害无益的矛盾，合同继续存在失去积极意义，将造成不适当的结果才允许解除合同。韦家席经营管理该门面已有两年多，投入生产及装修等费用支出将近70万元，如违反法律规定解除《房屋租赁合同》，将会给韦家席造成巨大损失。二、违约金责任的承担应以存在实际损失为前提，应按资金占用费即年利率6%计算。违约金的主要功能和作用在于填平损失，兼具一定的惩罚性，但违约金责任的承担须以存在实际损失为前提。根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。所以在直接约定支付违约金作为违约责任承担方式的情况下，合同双方可以实际损失为基础调整违约金。违约金调整无论是增加违约金还是减少违约金，都以实际损失为基础，故违约金和实际损失之间具有因果关系。在合丰房开公司实际损失极少的情况下，完全按照合同约定的违约金计算方式计算违约金将导致合同双方的利益严重失衡，故本案的违约金应参照自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的规定进行调整，这样既保护了合丰房开公司的合法权益，又兼顾了公平。三、一审法院审理程序违法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34第3款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。之所以规定合丰房开公司须在举证期限内增加、变更诉讼请求，主要是为了保障双方的举证权和质证权，防止一方对其主张在举证期限内未能提供证据或进行充分有效质证，要承担其主张不能成立的法律后果进而造成诉讼障碍。对于合丰房开公司诉讼请求事项的增加，由于增加的诉讼请求涉及到举证和韦家席的质证，这种在庭审过程中的“突然袭击”会给韦家席造成一定的诉讼障碍，并最终影响到诉讼双方的实体权利和案件最终处理结果，应当严格限制在举证期限届满前提出。合丰房开公司当庭增加诉讼请求事项，符合起诉条件的，告知其可另行起诉；不符合起诉条件，经释明仍然坚持增加请求项目的，对增加诉请项目的请求应不予准许。综上所述，请二审法院支持韦家席的上诉请求。 合丰房开公司辩称，1.一审认定事实清楚，采信证据充分，判决正确，应予维持。2.韦家席的上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。 合丰房开公司向一审法院起诉请求：1.判令韦家席支付合丰房开公司房屋租金293182.67元;2.判令韦家席支付合丰房开公司违约金104315.04元;3.本案诉讼费由韦家席负担。在诉讼过程中，合丰房开公司变更第1项诉讼请求为：判令韦家席支付合丰房开公司房屋租金332320.67元，并增加如下诉讼请求：判令解除合丰房开公司与韦家席于2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》和于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》。 一审法院认定事实：2017年8月28日，合丰房开公司、韦家席分别作为甲方、乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将位于间出租给乙方用于经营汽车修理业，面积409平方米，每月租金为25元/平方米，每季度为30675元，租期为：2017年8月1日至2020年7月31日止，2017年8月1日至9月10日装修免租金。乙方按季度缴付租金，第二季度提前10天交租金，乙方须向甲方交付房屋租赁押金5000元，乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取1%。的违约金。2018年1月8日，合丰房开公司、韦家席分别作为甲方、乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将位于房屋一间出租给乙方用于经营汽车修理业，面积93平方米，租期为：2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日至12月1日装修免租金。2017年12月1日至2019年11月30日每月租金为22元/平方米，2019年12月1日至2021年11月30日每月租金为25元/平方米，2021年12月1日至2023年8月31日每月租金为30元/平方米。乙方按季度缴付租金，第二季度提前10天交租金，乙方应向甲方交付房屋租赁押金1000元，乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取1‰的违约金。韦家席租用上述房屋后，未能按合同约定向合丰房开公司支付租金，从2017年9月11日至2019年12月31日止，共27个月零19天，116-124号五间房屋的租金共计为282551元；从2017年12月2日至2019年12月31日止，112号房屋的租金共计为49429元。在此期间合丰房开公司曾经于2018年9月5日向韦家席发出催款通知书，韦家席于2019年4月3日作出还款计划，承诺分期偿还，之后韦家席只交了7000元租金，尚欠租金324980元均未支付。合丰房开公司遂于2019年11月21日提起本案诉讼。 一审法院认为，合丰房开公司、韦家席签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，合同没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，对各方当事人具有约束力，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合丰房开公司依照合同约定将租赁物交付给了韦家席使用，韦家席应依照合同约定及时足额支付给合丰房开公司租金。现韦家席仅支付了极少部分的租金，长期拖欠合丰房开公司大额租金，并且经合丰房开公司催收以后亦未偿付。韦家席的行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。韦家席以其行为表明不履行主要债务，合丰房开公司因此要求解除合同，符合相关法律规定，应予支持。合丰房开公司请求支付违约金的数额过高，一审法院依法适当予以调整，根据法律规定，结合本案情况，违约金按韦家席尚欠租金数额的30%予以确定，具体计算方法为：（282551元+49429元-7000元）×30%=97494元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、韦家席应于本判决生效之日起十五日内支付合丰房开公司房屋租金324980元；二、韦家席应于本判决生效之日起十五日内支付合丰房开公司违约金97494元；三、解除合丰房开公司与韦家席分别于2017年8月28日、2018年1月8日签订的房屋租赁合同。案件受理费7262元，减半收取计3631元，由韦家席负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于合丰房开公司、韦家席于2017年8月28日及2018年1月8日所签订的两份《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。根据《房屋租赁合同》第三条：“租金支付方式自签字之日起，乙方按季度向甲方缴付租金，先交租金后使用，第二季提前10天交租”的约定，韦家席应先交付租金后使用门面。但在合丰房开公司将涉案房屋交付韦家席使用后，韦家席未严格按照合同约定的履行支付租金的义务，特别是合丰房开公司发出《崔（应为催）款通知书》后，韦家席仅仅支付了7000元租金后，对剩余的租金仍未履行支付义务，已经构成根本性违约。现合丰房开公司请求解除涉案两份《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审判决解除2017年8月28日及2018年1月8日所签订的两份《房屋租赁合同》具有事实和法律依据，本院予以维持。二、关于违约金的计算问题。本案在一审诉讼过程中，一审法院认为合丰房开公司请求的违约金过高，因此对违约金进行了适当的调整。韦家席上诉称一审判决违约金过高，应按照年利率6%计算逾期支付租金的违约金。本院审查后认为，双方在《房屋租赁合同中》已经对违约金进行了明确的约定。如前所述，韦家席未按照合同约定支付租金已经成根本性违约，应承担违约责任。本案系租赁合同纠纷，并非民间借贷法律关系，双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能。一审法院结合合同履行情况，当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以相应调整并无不妥，本院予以维持。三、关于一审法院是否违反法定程序的问题。合丰房开公司在于2019年12月5日向一审法院提交变更诉讼请求申请书，而一审法院在2019年12月14日向韦家席送达了相关应诉材料后，定于2020年1月3日开庭。因此，一审法院并未剥夺韦家席的举证质证的权利。一审法院在审理本案过程中并未违反法定程序。综上所述，韦家席的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2030元，由上诉人韦家席负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卢璐 审 判 员 邓 媚 审 判 员 韦玉娟 二〇二〇年六月十八日 法官助理 王 震 书 记 员 卓秋雄 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。