沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0114民初20180号原告：沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会，住所地沈阳市于洪区。负责人：窦淑兰，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：徐连文，男，1960年5月28日出生，汉族，系辽宁法律顾问协会法务，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李碧玉，女，1955年4月19日出生，汉族，系该业委会副主任，住址沈阳市和平区。被告：沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：张妍，系该公司经理。委托诉讼代理人：郑媛媛，女，1981年2月3日出生，汉族，系该公司员工，住址沈阳市于洪区。原告沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会（以下简称业主委员会）与被告沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案。本院于2019年8月5日作出的（2019）辽0114民初1161号民事判决书，原告不服上诉至沈阳市中级人民法院，2019年10月9日沈阳市中级人民法院作出的（2019）辽01民终13779号民事裁定书，裁定：撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初1161号民事判决书，发回重审。本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告负责人窦淑兰及委托诉讼代理人徐连文、李碧玉，被告委托诉讼代理人郑媛媛到庭参加诉讼，本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告依法移交水调歌城C区：档案资料[包括:1.水调C区业主档案、业主信息；2、业主报修及维修记录；3.竣工平面图、单体建筑、结构、设施设备竣工图，配套地下管网工程竣工图等验收资料；4.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料(含消防、监控及电梯的检验结果证书)；5、物业质量保修文件和物业使用说明文件]；二、请求法院依法判令被告将位于沈阳市于洪区水调歌城C区地下车位及人防工程收费管理权移交给原告，并退还自2017年6月1日至移交给原告管理权之日止的车位管理费25万元；三、判令被告返还提前收取的2017年6月1日以后物业服务费、电梯费等31万元；四、请求法院依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2017年5月15日，天阳物业通过合法的招标程序，取得了由沈阳市于洪区房产局物业管理办公室、沈阳多力招标服务有限公司、水调C区业委会联合签发的《中标通知书》，其内容为：“依据法律和招标文件的规定，于2017年5月9日9时30分，在沈阳市沈河区大西路187号金厦广场五楼物业管理招标服务大厅会议室，召开评标大会。沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会对其在沈阳市于洪区细河南路39号的沈阳“水调歌城小区C区”物业服务项目，采用公开招标方式选聘物业服务企业。其结果如下：本项目建筑面积为149000平方米。中标物业服务标准为：住宅物业费1元/月/平方米；电梯乘降费12元/人/月，商业网点0.5元/月/平方米；地上停车位100元/车/月。经评审委员会综合评审推荐后，招标人确定你单位【辽宁天阳物业有限公司】为本项目的物业服务的中标人。中标的物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人的投标文件及《物业服务合同》中的相关条款执行。请接到本通知后，于2017年6月9日前，派法人代表或授权委托人到沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会签订《物业服务委托合同》。”上述三个单位分别签字盖章。2017年5月18日，辽宁天阳物业有限公司（以下简称天阳物业）与原告水调C区业委会签订了《沈阳市于洪区水调歌城小区物业管理服务合同》。该合同约定：委托管理期限为五年，自2017年5月18日起至2022年5月17日止。约定的服务项目及收费标准，即住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元（不含电梯费）向业主或物业使用人收取；商业网点、单体车库及仓库，按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；空闲房屋的管理费，由乙方按建筑面积每月每平方米1元向开发商收取；露天车位100/位/月；电梯乘降费12元/人/月。双方还约定了权利和义务、违约条款等。2017年5月30日，天阳物业与水调C区业委会签订了《补充协议》，约定：一、确定进驻时间：依据《辽宁省物业管理条例》第三十四条，双方确定于2017年6月5日正式入驻水调歌城C区，进行物业服务；二、收费时间：双方确定2017年5月31日前物业费、电梯费、车位费等费用由沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司收取；2017年6月1日之后的物业费、电梯费、车位费等费用由辽宁天阳物业有限公司收取。2017年6月5日正式入驻C区；三、2017年6月5日起，辽宁天阳物业有限公司按标书上做出的承诺及《水调歌城小区C区物业问题整改方案》逐步对C区存在的问题进行恢复、维护、改造；四、依据《沈阳市物业管理条例》第三十三条，从2017年5月18日起三十日内在各级政府主管部门的监督下，做好与前期物业的交接工作。此协议与合同同等效力。双方签字并加盖了公章。合同签订后，天阳物业按《中标通知书》、《沈阳市于洪区水调歌城小区物业管理服务合同》、《补充协议》的约定开始组织人员进入水调歌城小区C区，开展相关的物业服务，但受到被告永盛物业的阻挠，被告拒绝向原告水调C区业委会及天阳物业交接相关资料和物品等。根据法律和国务院《物业管理条例》第三十九条的规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”《辽宁省物业管理条例》第三十四条：“物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。”但被告未按法律规定交出包括业主档案、报修台账、维保单位清单、业主交费明细表及台账、多种经营停车场车辆账目、设备间设施设备、机房钥匙、产权资料、竣工验收资料、电梯系统、消防系统、智能化弱电、监控系统、供电系统、排水系统、燃气系统、土建地下管网系统、绿化资料等全部资料。原告多次索要，并经过小区办、街道办事处等政府部门多次催促，被告除拒绝移交上述设施、资料外，包括地下车库及人防工程的管理权一直被被告掌控，拒绝交付，给原告和新的物业服务单位的工作带来极大的危害和损失。并阻挠天阳物业正常的物业管理服务，给水调C区带来了很多的经济损失和负面影响。为保护原告及全体业主的合法权益，原告依照《物权法》、国务院《物业管理条例》第二十九条、第三十七条、第三十八条、第三十九条；《辽宁省物业管理条例》第三十四条；《沈阳市物业管理第二十三条、第三十一条、第三十三条、第六十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，特向人民法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告的诉讼请求中，第一项的内容我方同意移交相关资料。关于原告第二项诉讼请求，我方认为，地下车位归开发商所有，地下车位的面积不在园区的公摊面积内，开发商未向业主收取该面积的费用。2017年我公司与开发商签订的1年的管理地下车位的合同（时间从2017年6月1日至2018年5月31日），我公司收取了该年度的车位管理费，具体数额暂不清楚，我公司对于地下车位仅管理至2018年5月31日，之后车位的管理不归我公司，我公司也未收到该笔费用。关于第三项诉讼请求，在原一审案件中双方已经予以核对数据，确认被告预收业主物业费、电梯费，总计数额264726.34元，同时双方确认该笔款项应扣掉6个月的电梯年检费9310元。另外，我方认为，因我单位提前预收业主物业费、电梯费，也为此向税务部门交纳了相应的税款，该笔款项应扣除各种税费后，仅剩181762.10元-9310元。关于该笔款项我方认为应退给业主本人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈阳市于洪区水调歌城小区c区系沈阳永盛房屋开发有限公司开发建设，被告系该小区的前期物业服务企业，被告进行物业服务时，开发公司向物业公司移交了竣工平面图、地下管网竣工图纸等相应材料。2016年12月30日，沈阳市于洪区城东湖街道办事处给原告核发《业主委员会备案通知书》，内容为于洪区水调歌城c区第一届业主委员会经法定程序成立，本届业主委员会任期时间为2016年12月28日—2021年12月27日。2017年5月18日，原告重新聘任了物业公司，双方约定2017年5月31日前物业费、电梯费、车位费等费用由沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司收取，以后的费用由辽宁天阳物业有限公司收取，2017年6月5日正式进驻c区。辽宁天阳物业有限公司于2017年5月30日开始履行了物业服务合同至今。被告退出该小区，停止了物业服务，但未与原告办理相关设备设施、图纸、地下车位交接手续。1号地下车位为人防工程、2号地下车位是地下停车场，现原告已退出管理。另查明：2018年3月6日，案外人沈阳永盛房屋开发有限公司与沈阳市于洪区人民防空办公室签订人民防空工程使用合同，约定：水调歌城一期地下人防工程（建筑面积7594平方米）由沈阳永盛房屋开发有限公司使用，使用期限为2017年7月1日至2018年6月30日止，使用期限一年，使用费为123000元。2015年10月27日，沈阳永盛房屋开发有限公司（甲方）与沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司（乙方）签订水调歌城C区1号、2号地下车位管理服务合同，约定：甲方将C区1号地库地下车位83个、2号地库地下车位88个的管理服务交由乙方，由乙方进行管理，期限从2015年11月1日到2020年10月31日，自甲方与乙方签订本协议起，本地下车位交予乙方管理，期限为60个月，满60个月后，重新签订管理服务合同。本院认为：关于原告主张的诉讼请求部分：一、被告向原告依法移交水调歌城C区：档案资料[包括:1.水调C区业主档案、业主信息；2、业主报修及维修记录；3.竣工平面图、单体建筑、结构、设施设备竣工图，配套地下管网工程竣工图等验收资料；4.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料(含消防、监控及电梯的检验结果证书)；5、物业质量保修文件和物业使用说明文件]；国务院颁布的《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述规定的资料交还给业主委员会。被告在对该小区进行物业服务时，开发公司已经将相关图纸和资料移交给被告物业公司，因此按照上述规定，原、被告之间的物业服务合同终止后被告应将上述资料移交业主委员会。二、关于原告主张所收取的管理费用的权限移交给原告的问题；原、被告已经终止履行物业服务合同，原告重新委托了其它的物业公司履行对车位的管理服务，被告已经无法进行收费，故对原告移交收费的管理权限的诉请不予支持。三、关于原告诉请退还车位管理费25万元的诉请；因车位系由开发商与物业公司签订管理服务合同，合同相对方为开发商与物业公司，业主不是管理服务合同的相对方；业主是与开发商签订的车位租赁协议，该协议的合同相对方为开发商和业主，故业主直接对物业公司就车位费提起诉讼的请求本院不予支持。四、关于原告请求被告退还2017年6月1日至移交给原告管理权之日止的物业费、电梯费31万元的诉请，因为业委会系民诉法规定的其他组织，故其具备独立的诉讼主体资格，可以与其他诉讼主体一样径行参加诉讼，并享有诉讼权利，承担诉讼义务，业委会作为诉讼主体参加诉讼无需经过业主委员大会的决议决定。物权法第83条规定，业委会为维护全体业主的公共利益，可以提起诉讼，要求行为人停止侵害、消除危害、排除妨害，赔偿损失。所以对业委会。要求物业公司向业委会交付多收取的物业服务费、电梯费255416.34元（264726.34元-9310元），本院予以支持。关于被告提出多收取的物业服务费、电梯费已向税务部门缴纳相关税费问题，经本院与税务部门咨询，该笔已缴纳的税费，被告可向税务部门主张退还，故被告提出应由原告承担的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条规定，判决如下：一、被告沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告沈阳市于洪区水调歌城小区c区业主委员会移交以下相关资料：档案资料［包括:1.水调C区业主档案、业主信息；2.业主报修及维修记录；3.竣工平面图、单体建筑、结构、设施设备竣工图,配套地下管网工程竣工图等验收资料；4.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料(含消防、监控及电梯的检验结果证书)；5.物业质量保修文件和物业事宜说明文件］；二、被告沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告沈阳市于洪区水调歌城小区c区业主委员会交付物业服务费、电梯费255416.34元；三、驳回原告沈阳市于洪区水调歌城业小区主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司承担。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄晓虹人民陪审员何欣人民陪审员 白    文    财二〇二〇年六月十一日书 记 员 高        娜