安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初1219号 原告：李磊，男，汉族，1983年10月7日出生，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：刘晓军,北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭金榜,北京京师（合肥）律师事务所实习律师。 被告：叶明亮，男，汉族，1990年6月30日出生，住安徽省庐江县。 被告：王晶晶，女，汉族，1988年5月18日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 第三人：中国建设银行股份有限公司安徽省分行，营业场所安徽省合肥市包河区滨湖新区云谷路2358号，统一社会信用代码91340000610300174F。 负责人：方华平，行长。 委托诉讼代理人：赵婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。 原告李磊与被告叶明亮、王晶晶、第三人中国建设银行股份有限公司安徽省分行（以下简称建行安徽省分行）房屋买卖合同纠纷一案，2020年3月25日本院立案受理后，依法适用简易程序,分别于2020年5月14日、2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告李磊委托诉讼代理人刘晓军、谭金榜，第三人建行安徽省分行委托诉讼代理人赵婷婷到庭参加诉讼，被告叶明亮、王晶晶本院依法向其送达了民事起诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告李磊向本院提出诉讼请求：1、叶明亮、王晶晶立即将位于合肥市高新区（权属证号:皖（2018）合肥市不动产权第xxxx号、皖（2018）合肥市不动产权第xxxx号）房屋产权转移登记至李磊名下；2、叶明亮、王晶晶支付李磊违约金309000元；3、本案全部诉讼费用由叶明亮、王晶晶承担。 原告李磊诉称的事实与理由：2019年3月6日，李磊与叶明亮、王晶晶签订了《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》,约定叶明亮、王晶晶将位于合肥高新技术产业开发区房屋一套出卖给李磊,房屋价款为1545000元。《房地产买卖合同之补充协议》第二条约定:叶明亮、王晶晶应于2019年10月1日前向案涉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且其最迟应于2019年10月7日前办理完毕解除抵押登记手续；在2019年11月20日前，双方应共同办理案涉房屋所有权转移登记手续；第四条约定:叶明亮、王晶晶应在违约行为发生之日起十日内以相当于该合同约定房屋总价款的20%向李磊支付违约金。截至2019年12月9日,李磊已累计向叶明亮、王晶晶支付购房款1290000元,提起诉讼后，李磊也一直按月进行支付涉案房屋的银行按揭款项，但叶明亮、王晶晶未向原贷款机构办理完毕解除抵押登记手续，亦未办理案涉房屋所有权转移登记手续,其行为构成违约。 被告叶明亮、王晶晶均未作答辩。 第三人建行安徽省分行述称：截止2020年6月19日，叶明亮、王晶晶在我方的房屋按揭贷款尚欠借款本金为463134.58元，叶明亮、王晶晶曾经口头预约过一次性结清剩余贷款，但后来一直未结清贷款。如在判决书载明房屋产权归李磊所有后，李磊带着身份材料以及判决书原件，前往我行可以办理代偿的事宜。 原告李磊围绕诉讼请求依法提交了证据。被告叶明亮、王晶晶经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年3月6日，叶明亮、王晶晶（出卖人、甲方）与李磊（买受人、乙方）签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定甲方将其所有的位于合肥高新技术产业开发区住宅出卖给乙方,建筑面积为119.91平方米，房屋价款为1545000元。附件三约定，甲方购买该存量房时向建设银行申请总额为680000元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额为680000元，甲方应向建设银行申请提前还贷并提交相关材料，甲方违约的，甲方同意向乙方支付总房款2%的违约金。 同日，叶明亮、王晶晶（出卖人、甲方）与李磊（买受人、乙方）签订《房地产买卖合同之补充协议》，协议第二条约定:甲乙双方签订本协议当日，乙方自行支付给甲方购房定金200000元；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方应于2019年9月1日前将第一笔购房款680000元支付给甲方；乙方于2019年9月1日前将第二笔购房款320000元支付给甲方，乙方于过户当日将第三笔购房款345000元支付给甲方；甲方应于2019年10月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且甲方最迟应于2019年10月7日前办理完毕解除抵押登记手续；在2019年11月20日前，甲乙双方应共同办理案涉房屋所有权转移登记手续；第四条关于违约责任，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……逾期履行本补充协议第二条的义务超过十日的……甲方若出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内以相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金。 上述合同签订后，叶明亮、王晶晶将案涉房屋交付给李磊。2019年3月7日，李磊向叶明亮、王晶晶转账支付购房定金200000元，叶明亮、王晶晶出具《定金收据》予以确认。2019年3月7日至2019年10月31日，李磊又陆续向叶明亮、王晶晶支付购房款1090000元。经查，李磊共向叶明亮、王晶晶转账支付购房款1290000元（包含定金200000元）。 另查，叶明亮、王晶晶将案涉房屋向建行安徽省分行办理抵押贷款，经建行安徽省分行核实，截止2020年6月19日，案涉房屋在建行安徽省分行的按揭贷款为463134.58元。建行安徽省分行同意李磊代替叶明亮、王晶晶提前偿还案涉房屋贷款后协助李磊办理案涉房屋抵押权注销手续。2020年6月19日，李磊为履行代偿按揭款义务，向法院账户存入463134.58元，用于保证清偿建行安徽省分行按揭贷款。 本院认为：李磊与叶明亮、王晶晶签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，是双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为有效，双方当事人理应按约全面履行合同。李磊依约支付了购房款1290000元，因案涉房屋有银行按揭贷款，根据补充协议约定：“甲方应于2019年10月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且甲方最迟应于2019年10月7日前办理完毕解除抵押登记手续，在2019年11月20日前，甲乙双方应共同办理案涉房屋所有权转移登记手续”，但叶明亮、王晶晶并未按照合同约定向银行提前还清贷款并办理解除抵押登记手续，亦未将案涉房屋产权转移登记至李磊名下，其行为构成违约，应承担相应违约责任。案涉房屋虽有按揭贷款，但建行安徽省分行同意李磊代叶明亮、王晶晶提前偿还案涉房屋贷款后协助李磊办理案涉房屋抵押权注销手续，现李磊已履行代为还款的保证行为，同时李磊支付款项总额已经超出案涉房屋总价，故李磊诉请要求叶明亮、王晶晶办理案涉房屋产权转移登记手续，本院依法予以支持。 关于违约金，根据补充协议约定：“逾期履行本补充协议第二条的义务超过十日的……甲方若出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内以相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金”，李磊诉请要求叶明亮、王晶晶支付违约金309000元，叶明亮、王晶晶虽未按照合同约定将案涉房屋产权转移登记至李磊名下，但鉴于其在合同签订后已将案涉房屋交付给李磊，叶明亮、王晶晶的违约行为给李磊造成的损失远低于补充协议约定的标准，根据公平原则，本院依法酌定为50000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、原告李磊于本判决生效之日起十日内代被告叶明亮、王晶晶向第三人中国建设银行股份有限公司安徽省分行清偿合肥市高新区房屋抵押贷款（具体数额以银行核算为准），第三人中国建设银行股份有限公司安徽省分行配合原告李磊办理该房屋的抵押登记注销手续； 二、被告叶明亮、王晶晶于合肥市高新区房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告李磊将该房屋的产权转移登记至原告李磊名下； 三、被告叶明亮、王晶晶于本判决生效后十日内向原告李磊支付违约金50000元； 四、驳回原告李磊的其他诉讼请求。 如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5936元，减半收取为2968元，由被告叶明亮、王晶晶共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年六月二十四日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。