江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3593号原告（反诉被告）：游祥炜，男，1987年8月25日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。委托诉讼代理人：黄正焱，江苏云崖律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海麻辣工坊餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区平顺路600号2楼206室。法定代表人：宋爱芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余洪，江苏海辉律师事务所律师。原告游祥炜与被告上海麻辣工坊餐饮管理有限公司（以下简称麻辣工坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理，2019年7月23日，麻辣工坊向本院提起反诉，本院依法受理后，由审判员王玄于2019年8月7日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）游祥炜的委托诉讼代理人黄正焱、被告（反诉原告）麻辣工坊的委托诉讼代理人余洪到庭参加诉讼。2019年9月10日，本案经批准转为普通程序审理，后又经批准延长审限。本院依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）游祥炜的委托诉讼代理人黄正焱、被告（反诉原告）麻辣工坊的委托诉讼代理人余洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游祥炜向本院提出诉讼请求：1、要求解除游祥炜、麻辣工坊于2017年5月28日签订的《房屋租赁合同》。2、要求麻辣工坊退还游祥炜租赁保证金39000元及逾期利息（以39000元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）。3、要求麻辣工坊赔偿游祥炜损失148000元。事实和理由：双方于2014年2月17日签订《房屋租赁合同》，约定麻辣工坊将位于无锡市锡山区美食家餐饮广场店铺出租给游祥炜用于经营老佟家小吃，租赁期限自2017年3月1日起至2019年2月28日止，第一年月租金15000元，第二年月租金16200元，游祥炜交付租金保证金39000元。2018年1月底，无锡易买得购物中心有限公司结束运营，商场处于荒废状态，2018年6月初，卜蜂莲花入驻商场后，游祥炜无法正常经营，多次与麻辣工坊协商退租事宜未果，故诉至法院。被告麻辣工坊辩称，1、麻辣工坊没有清退游祥炜，也没有拆除游祥炜租赁商铺，不存在游祥炜所述的违约行为，游祥炜要求解除合同没有事实及法律依据。2、租赁合同虽约定押金，但游祥炜并未实际缴纳，合同约定押金只有在合同期满时才予以退还，当游祥炜因违约导致麻辣工坊行使合同解除权利时，游祥炜所支付的租金以及租赁保证金均不予退还，现游祥炜自合同签订后从未按约足额缴纳过租金及相关费用，麻辣工坊有权解除合同，并就此提起反诉。3、游祥炜的经营情况与麻辣工坊无关，根据合同第十条约定，其损失也与麻辣工坊无关。综上请驳回游祥炜诉讼请求。反诉原告麻辣工坊向本院提出反诉请求：1、判令游祥炜、麻辣工坊于2017年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除。2、要求游祥炜立即向麻辣工坊支付2017年3月1日至2018年8月9日租金74892.7元及逾期付款违约金（以74892.7元为基数，自2018年9月11日起至实际付清之日止，按每日0.1%计算）。3、要求游祥炜立即向麻辣工坊支付违约金48600元。反诉被告游祥炜辩称，其未欠付租金，逾期付款违约金计算过高，违约金没有事实和法律依据。麻辣工坊没有解除权的基础。经审理查明：2012年，无锡易买得购物中心有限公司（以下简称易买得公司）与麻辣工坊签订《场地施工合同》一份，约定自2012年7月20日至2020年7月19日期间，易买得公司将坐落于无锡市锡沪中路2号的易买得锡山店商场一层A-32、A-33号场地出租给麻辣工坊使用。2014年2月17日起，麻辣工坊与游祥炜签订《房屋租赁合同》，双方的最后一份《房屋租赁合同》签订于2017年5月28日，约定由游祥炜向麻辣工坊租赁坐落于无锡市锡山区锡沪中路2号一楼（易买得锡山店）“美食家餐饮广场”部分店铺，用于经营老佟家小吃，租赁期限自2017年3月1日至2019年2月28日，老佟家小吃实际经营人为游祥炜。关于租金，该合同载明：“按租赁面积计算。第一个租金计收年度的月租金额为人民币15000元整。第二个租金计收年度的月租金额为人民币16200元整。本合同生效后，游祥炜于1日内向麻辣工坊先付三个月押金和一个月租金。游祥炜应于每个缴费月的20日前向麻辣工坊支付下一个缴费期的租金。”并约定“游祥炜须分摊麻辣工坊美食广场共用区域所发生的水电煤通讯等共用事业费用。……游祥炜租赁期间的水/电/煤/通讯/排污/排风费都参照麻辣工坊所承租的标准收取，水/电/煤的单价均包含共摊/电损在内的最终价格，……，麻辣工坊于次月10日前收取。”关于违约责任，合同约定：“出现本合同规定情形而麻辣工坊行使解除本合同之权利的，麻辣工坊解除本合同前游祥炜支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，游祥炜还需按下述规定向麻辣工坊支付违约金；违约金为该房屋重新招商合理期间三个月租金（包含物业管理费）损失，……。”2018年5月31日，易买得公司发出“告顾客书”一份，载明：“亲爱的顾客朋友：为了给消费者营造更好的购物环境，提供更好的购物体验，易买得锡山店将于2018年6月1日起停止营业，进行整体装修、升级。由此给顾客带来的不便，深表歉意，请予以理解。”同日，易买得公司发出告知函一份，载明：“尊敬的各位商户：贵我双方签订的有关锡沪中路2号易买得锡山店的商铺租赁合同已于2018年3月31日终止。本着双方互相理解与支持的原则，我司给与贵司足够的时间做撤场准备，且从2018年1月1日起，免租至今。为了给消费者提供更好的购物环境，我店近期将进行整体专修升级改造。因此，我司已于2018年5月20日出具告知函，要求贵司于2018年5月31日前根据合同约定，撤场恢复原状，并交换租赁区域。明日起我司将停止水电供应，现请各租户做好撤场准备，由此造成的损失由贵司自行承担。”2018年6月1日，易买得公司向麻辣工坊发送“联络函”一份，载明：“贵司承租我司位于无锡市商铺用以开设美食广场。为了给消费者提供更好的购物环境，我店近期欲将此物业整体装修改造，因此，请贵司于2018年6月10日前搬离，不便之处敬请谅解！”2018年7月3日，麻辣工坊负责人李强向相关商户发送微信载明：“我们公司申明，针对2018年4月租金按7折收取，2018年5月租金按5折收取，给豪牛，老佟家，小伟花甲，霍甜茶酱，过桥米线，山东煎饼，思必客，麻辣香锅，桥头排骨，回味砂锅以上商户的优惠政策后期不再做折掉后租金的追缴，免除按折扣租金缴纳商户前期滞纳金。针对5月6月水电燃气及其他相关费用如超市不对我司进行清算追缴我司可免除（其中费用单里的保洁费保洁工资除外）。赶紧把补偿清单汇总表列好，否则拖久了很难处理。”2019年7月29日，易买得公司向麻辣工坊发送告知函载明：“贵司承租我司位于无锡市锡山区铺位，开设美食家餐饮广场。根据我司财务系统显示，贵司从2018年2月至2018年7月经营期间，水费、电费、煤气费未交，共计欠费人民币165258.66元，具体欠费明细详见附表。贵司申请办理履约保证金退款时，我司将扣除上述欠款，退还剩余金额。”关于各承租户损失，麻辣工坊曾统一向易买得公司主张，涉及老佟家小吃的合计148000元，包括装修折算价45000元、人员安置费48000元、设备运输拆装费5000元、加盟折算费20000元、原材料损失费30000元。上述租赁合同履行期间，游祥炜自2017年3月1日至2018年8月9日止共计向麻辣工坊缴纳各类费用合计287995.1元。关于租金，麻辣工坊主张上述期间时应成应付租金为265860元，如果租金按照2018年4月、5月分别打7折、5折，上述期间时应成应付租金为215640元。关于水电燃气费及公摊费用，麻辣工坊主张上述期间游祥炜应付水电燃气费及公摊费用，如计算至2018年5月底为89176元，2018年6月份的水电燃气费及公摊费用为4763.7元。游祥炜认为，上述费用中计算的数额均无异议，但游祥炜不应当承担水电燃气费的公摊费用，此前支付的费用中虽然包含有公摊费用，但未有明细条款列明，故应当返还或抵扣，并且只承担截至2018年3月份的租金、水电燃气费（不含公摊）。其实际迁出日期为2018年5月底。对于保证金的缴纳，双方一致确认游祥炜缴纳保证金39000元。以上事实，有场地使用合同、房屋租赁合同两份、告知函、告顾客书、微信聊天记录、联络函、费用明细清单以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点如下：一、双方合同无法继续履行是由于哪一方的过错导致；二、游祥炜是否还结欠麻辣工坊租金及水电费等，公摊费用是否应当计算在内；三、游祥炜主张损失148000元，依据是否充分？关于争议焦点一，现双方均要求解除房屋租赁合同，对合同解除无争议。根据合同约定，麻辣工坊与游祥炜关于本案所涉店铺的租赁期限到期日为2019年2月28日，麻辣工坊为该店铺的转租人。但是2018年5月起，出租人易买得公司即向各商户书面告知其将收回上述店铺，要求所有商户在2018年6月10日前迁出，并将停水停电。同时，易买得公司也公告顾客，其将在2018年6月停止营业。可见，麻辣工坊虽未直接通知时应成终止合同，但双方租赁合同实际已无法继续按约履行，对于无法继续使用出租房屋的责任应由转租方麻辣工坊承担，麻辣工坊应当赔偿由此对时应成造成的损失。故麻辣工坊主张由游祥炜向其支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，双方对租金计算数额无异议，但对计算的期间有异议。现游祥炜自认迁出时间为2018年5月底，结合易买得公司2018年6月停止营业的情况，租金结算至2018年5月31日。对于2018年4月、5月租金，因麻辣工坊负责人李强以微信形式承诺承租人分别按照7折和5折收取，应为有效，故该两个月租金应分别按照70%、50%计取。综上，本案所涉租赁合同应交租金总额为215640元。关于水电燃气费及公摊费用等，在合同中有明确约定，且每月也实际缴纳，现游祥炜以明细中不明确为由认为应当返还水电燃气公摊费用，无事实与法律依据，本院不予支持，游祥炜需缴纳的水电燃气及公摊等费用为89176元。上述两项合计304816元，扣除已经支付的287995.1元，其还需支付租金、水电燃气公摊费用合计16820.9元。麻辣工坊应向游祥炜退还保证金39000元。两项折抵，麻辣工坊应向游祥炜支付22179.1元，逾期付款利息计算如下：自立案之日2019年6月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日计算至实际付款日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点三，游祥炜提供的费用清单上确有麻辣工坊的盖章，但是结合双方聊天记录可见，该费用系各商户上报给麻辣工坊用以向易买得公司索赔的数据，仅凭该记录无法证明麻辣工坊已经认可了该损失金额，且双方对麻辣工坊违约情况下的违约金金额未有合同约定。关于游祥炜的损失，游祥炜未能进一步提供证据举证证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、上海麻辣工坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向游祥炜支付22179.1元及利息（以22179.1元为基数，自立案之日2019年6月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日计算至实际付款日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回本诉原告游祥炜的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告上海麻辣工坊餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4040元、由上海麻辣工坊餐饮管理有限公司负担843元，由游祥炜负担3197元。反诉案件受理费1385元，由上海麻辣工坊餐饮管理有限公司负担1196元，由游祥炜负担189元（原告、反诉原告同意其垫付的诉讼费由被告、反诉被告直接支付，本院不再退还，由被告、反诉被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告、反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 王 玄人民陪审员 王 玲人民陪审员 缪菊芬二〇二〇年六月十一日书 记 员 陈敏珠