青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初190号原告：海生全，男，1957年10月17日出生，回族，住西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：马丽娟、张岳（实习），青海鑫辰律师事务所律师。被告：马福财，男，1964年6月29日出生，回族，住西宁市，公民身份证号：×××。原告海生全与被告马福财合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海生全及其委托诉讼代理人马丽娟、张岳（实习），被告马福财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海生全向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还投资款110800元、投资收益175350元（461500-110800）*50%，支付违约金100000元，共计386150元；二、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月22日，原告与被告签订《建房协议》，协议约定由原告出资建设被告位于二十里铺新村的宅基地院落，宅基地总投资面积325平方米；如国家对原告出资建设的房屋进行征用，被告应退还原告的所有投资款，剩余的补偿款原告按50%分成；协议同时约定，若一方违约，应向对方支付100000元的违约金。协议签订后，原告自2012年10月4日至2012年11月10日分五次向被告交付宅基地建设款共计110800元，按照协议约定完成了上述房屋的建设。2018年9月该房屋被国家以1420元/平方米的价格被依法拆迁，被告获得国家拆迁补偿款461500元。按照原、被告签订的《建房协议》约定，被告应返还原告110800元的投资款，并将剩余的350700元补偿款的一半175350元分给原告作为原告的投资收益，但被告拒不履行该协议约定的义务，原告多次与被告协商，被告仍拒绝履行该义务。综上述，原告为维护己方的合法权益，现依据《民事诉讼法》的有关规定向法院提起诉讼，望判如所请。被告马福财辩称，一、原告提交的诉状中陈述事实与客观事实不符：2012年10月22日原告与被告共同协商由原告向被告投资10万元，该10万元是工钱，每平方米270元，被告出资7万元，该7万元是材料钱（砖、砂石、水泥、门窗），双方达成共同投资协议后，约定房屋建成后的所得收益由双方当事人按照50%分成，并且被告向原告出具了10万元的收条。后该房屋建设在被告宅基地院落旁边巷道，共325平方米。原告在起诉状中陈述该投资建成的房屋修建在宅基地院落内与客观事实不符，首先被告在2004年个人修建的宅基地面积共计530平方米（有新村村民征地和余留地分配帐、入账记录和存取款记录为证），之后并没有在宅基地院落内修建任何建筑物，投资建设的房屋是在宅基地院落旁边修建的没有审批手续，位于巷道内属于违章建筑，得到通知后将其依法统一拆除，与被告的宅基地面积并没有任何关联；其次原告在诉状中所述投资建设房屋面积为325平方米与客观事实相符，原告主张投资建成的房屋面积为325平方米；再者双方当事人以口头方式订立的共同投资建房合同并没有约定相关的违约金事项，原告在诉状中称约定了10万元违约金的事实纯属捏造；最后原告投资10万元进行了房屋建设，且该10万元是工钱，并由被告出具了10万元的收条，但原告在诉状中称投资110800元的事实与客观事实不符属于虚假陈述。二、原告与被告共同投资建设的房屋并没有获得国家拆迁补偿：由于被告与原告共同投资建设的房屋属于违章建筑，且相关部门要求拆除该共同投资建成的房屋，该共同投资建成的房屋并没有获得国家的拆迁补偿。被告的个人宅基地在2018年10月依法拆迁并获得相应的拆迁补偿，被告获得的拆迁补偿款不属于投资收益，从根本上来讲与原被告共同投资建成的房屋没有任何关联，更不应当将被告的拆迁补偿款的一半作为投资收益返还给原告，该诉求没有任何法律依据。三、被告与原告共同投资建成的房屋系双方按份共有的房屋：原告出资10万元与被告出资7万元共同投资建成的房屋系双方当事人对该房屋按份共有，但是该按份共有仅限于该双方共同投资建成的房屋，并不涉及其他建筑物，但是原告现称双方投资建设了被告宅基地上的房屋，该说法荒诞不已并无相关证据来证明，且原告不应觊觎被告因拆迁宅基地而依法获得的拆迁款，该款项与原告并无关系。综上述，原告的诉讼请求并没有任何证据支持，起诉明显系滥用诉权，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告海生全为证实己方诉求向本院提交如下证据：证据一、《建房协议》一份，拟证明原被告于2012年10月22日签订《建房协议》，约定由原告投资建设被告位于廿里铺新村的325平方米的宅基地院落，如国家对该宅基地院落进行征收，被告需退还原告的所有投资款并将剩余的补偿款与原告五五分成，若被告违约需向原告支付100000元的违约金的事实。证据二、收条五份，拟证明被告共收到原告建房投资款110800元的事实。证据三、拆迁补偿协议书复印件一份及评估报告复印件一份，拟证明国家对被告所有的房屋按照每平方米1420元的标准进行征收补偿的事实。证据四、微信聊天记录复印件一份，拟证明原告的投资款用于修建院落房屋，被告陈述原告的投资款用于巷道建设系违建未获补偿的事实不成立。被告马福财对原告提交的上述证据进行质证后认为：证据一、不予认可，这个建房协议不是被告签的字，手印也不是被告压的，至于建房协议被告没有写、上面的签字捺印不是被告写的，违约金什么的被告不清楚，这些都是原告自己写的和被告没有关系，其他的签字的字体及捺印被告要求做司法鉴定。证据二、认可，所有的收条都是被告写的。证据三、补偿协议书及评估报告属实，但是补偿协议中的房屋面积为510.71平方米，原告所诉的325平方米所建面积不包含在内，补偿的所有金额都是针对被告原来自己的院落及建筑，原告所述的其所投资的建筑系违章建筑已被依法拆除，这个补偿款和原告没有一点关系。证据四、原告所证明的方向不属实，因为当时原告所投资的是巷道内的违章建筑，被告村里所有的违章建筑都没有得到补偿，这个聊天记录之所以形成是因为原告当时天天找被告要钱，被告当时也给原告说了给被告两个月的时间，但是后来被告村所有的巷道所加盖的房子都没有得到补偿，所以才有这个纠纷。被告马福财为反驳原告诉求提交如下证据：证据一、土地承包经营权证及新村村民征地和余留地分配账各一份，拟证明城北区廿里铺新村原告所诉的案涉土地自始就是被告自己盖的，原告所诉称的其投资建设房为巷道内的违章建筑现已被拆除的事实。证据二、残疾证一份，拟证明被告有听力障碍的事实。证据三、存折一份，拟证明被告在2004年在盖房子的时候是一次性盖了三层，故被告所得的补偿款只是其院落补偿款，该补偿款和原告无关的事实。证据四、西宁市城北区建设局通知复印件一份，拟证明原告所诉的投资建房属于巷道内所加盖的违章建筑，现已被拆除的事实。证据五、2018年11月29日，接到通知统一拆除的图片一份，拟证明案涉房屋系违建已由被告自行拆除的事实。原告海生全对被告马福财提交的反驳证据质证后认为：对所有被告提交原件证据的真实性无异议。证据一、存折是2004年的，与本案无关。证据二、残疾证与本案无关，听力受限并不影响被告的民事行为能力。证据三、三性均不予认可，承包经营权及分配账户是被告耕地的相关事项，本案的建房协议涉及的是宅基地，该份证据与本案无关。证据四、三性不认可，双方的建房协议在最开始约定明确及宅基地院落处的房屋进行建设，巷道内是否加盖房屋由谁建设、何时建设、是否拆除、是否补偿均与本案无关且被告不能证明原告的投资款用于在巷道内加盖房屋，也不能证明巷道内房屋已被强拆的事实。证据五、三性均不予认可，该图片来源不清，如果是当时自行拆除的话应该会相应相应费用或其他证据，被告没有提交仅是提交这一张图片不足以证实案涉房屋系违建并由被告自行拆除的事实。另，本院依职权向西宁市城北区建设局调取被告马福财在二十里铺镇新村棚户改造项目房屋拆迁补偿中的原始存档材料如下：《二十里铺镇新村棚户区改造项目房屋拆迁补偿协议书》（附：现场查勘记录表、拆迁房屋现状照片）一份、《国家基本建设房屋征收补偿分户评估报告》一份、《二十里铺镇新村棚户区改造项目信息采集表》一份，原被告双方对本院依职权调取的证据真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据一被告质证后认为该协议不是被告本人书写，并当庭对其签字捺印的真实性提出异议，要求进行司法鉴定，本院予以准许后告知被告于三日内向本院提交书面的司法鉴定申请并就鉴定相关材料进行了准备，但被告于2020年4月21日向本院表示因鉴定费及个人原因不申请对该协议进行司法鉴定，本院予以准许，被告马福财就原告提交的该证据并未向本院提交真实有效的反驳证据予以证实该《建房协议》并未被告本人签名捺印及该协议并非其真实的意思表示的事实，在该协议最末由原被告分别进行签名捺印，故对其真实性本院予以认定，对其证明方向，本院将结合当事人陈述作综合认定；证据三系原告律师持调查函向西宁市城北区建设局进行调取，与本院依职权向西宁市城北区建设局调取的被告马福财在二十里铺镇新村棚户改造项目房屋拆迁补偿中的原始存档材料一致，本院予以认定；证据四被告当庭认可系其与原告进行短信沟通的记录，虽被告对其证明方向不予认可，本院对其真实性予以认定。2、被告提交的证据一、证据二及证据三系原件，本院对其真实性予以认定，被告提交的证据一和证据三相结合可证实被告马福财一户的承包土地用途为农业、其户上的口粮地已被征收2.45亩，口粮地征收款已转入被告马福财账号为×××-2的活期储蓄账户中，被告提交该二组证据拟证实案涉争议房屋系被告己方自建无原告参与的事实，证据不足，本院不予认定；证据四及证据五系复（影）印件，被告提交该《通知》及拆除照片拟证实原告投资所建房屋系违建已被通知拆除的事实，证据不足，本院不予认定。经审理查明，原告海生全与被告马福财于2012年10月22日签订《建房协议》一份，双方约定由原告投资建设好325平方米宅基房，如遇国家征收由被告退还给原告所有的投资款，投资所建下剩部分补偿款双方按50%分成，被告在补偿方面不能违约和隐瞒，否则违约将承担10万元的违约金，如原告投资修建房屋在两年内国家不征用由原被告协商解决等条款，合同最末注明“被告收到原告总投资100000元（大写壹拾万元正），原告其他所有收条全部作废”的字样。被告马福财分别于2012年10月4日收到原告现金12800元、于2012年10月12日收到原告现金5000元、于2012年10月14日收到原告现金10000元、于2012年10月16日收到原告现金63000元、于2012年11月10日收到原告现金20000元。另由于二十里铺镇新村棚户区改造项目房屋拆迁工作，原被告双方争议案涉房屋于2018年9月3日由西宁市城北区建设局对该项目范围内的住户房屋进行拆迁补偿，被告马福财房屋位置××区房屋在此次棚户区改造项目的房屋拆迁范围内，房屋所有权人为被告马福财，户口簿登记的常住人口为：赵有兰（夫妻关系）、马德礼（父子关系）、马德荣（父女关系）、马蕊（祖孙关系）、马丽娜（外祖孙女关系），拆迁补偿房屋面积为510.71平方米，房屋拆迁补偿评估单价为1420元/平方米，房屋拆迁补偿金额共计725208元。本院认为，原告与被告签订的《建房协议》中明确约定由原告向被告投资建好325平方米的宅基房，房屋建好后如遇国家征收由被告向原告退还所有投资建房款后，就相应原告所投资建设的房屋补偿款进行五五分成，基于该协议原被告所作的约定即所谓的投资建房的的行为，实质上是农村集体土地使用权转让的一种特殊形式。我国实行房地合一的制度，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条、第六十二条第一款和第三款之规定，我国农村集体所有的土地是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。村民一户只能拥有一处宅基地，禁止宅基地进入市场交易，原告与被告签订投资建房协议并约定遇国家拆迁对拆迁款予以分成的行为系试图以合法形式掩盖转让村民宅基地而获得收益的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，上述《建房协议》因违反法律的禁止性规定而无效。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。原告海生全和被告马福财作为完全民事行为能力人，双方签订合同时应当知道建房所用地块的性质为农村集体土地，且原告海生全不属于被告马福财户口薄上登记的常住人口，非该农村集体经济组织成员，故原被告双方对该合同的无效负有同等的过错。综上所述，无论原告海生全与被告马福财签订的《建房协议》合同文书形式如何，该协议本质上因违反国家法律的禁止性规定而归于无效，该协议中约定的投资款分成条款及违约金条款亦无效，故对于原告请求法院依法判令被告向原告返还投资收益175350元及支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。被告马福财对原告海生全向其支付110800元的现金的事实当庭予以认可，根据合同无效处理的原则，原被告双方因对本案合同的无效负有同等过错，原告海生全无权以被告马福财违反原被告双方签订《建房协议》中的约定为由主张被告马福财向其返还所投资建设房屋的拆迁补偿款及支付相应的违约金，被告马福财应将其签订《建房协议》而收取的110800元返还于原告海生全，故对于原告海生全请求法院依法判令被告返还投资款110800元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告马福财于本判决生效后十日内向原告海生全返还投资款110800元；二、驳回原告海生全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7092元，由原告海生全负担5057元，被告马福财负担2035元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 李 雪人民陪审员 葸新花人民陪审员 林 霞 二〇二〇年六月二日书记员 郭启梅附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。