成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2759号 原告：成都溢和房地产营销策划有限责任公司。住所：成都高新区天府大道中段1号-103幢1楼9号。 法定代表人：杨兴文，执行董事。 委托诉讼代理人：王强，1993年9月9日出生，住四川省彭州市，系成都溢和房地产营销策划有限责任公司员工。 被告：李可林，男，1959年5月8日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：徐文章，四川容宇律师事务所律师。 被告：成都双流新兴建材有限公司。住所：成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙。 委托诉讼代理人：魏鼎玖，四川雷声律师事务所律师。 原告成都溢和房地产营销策划有限责任公司（以下简称“溢和公司”）与被告李可林、成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。溢和公司的委托诉讼代理人王强，李可林的委托诉讼代理人徐文章，新兴公司的委托诉讼代理人魏鼎玖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 溢和公司向本院提出诉讼请求：请求依法终止对成都市双流区房屋（以下简称“案涉房屋”）的强制执行。事实与理由：2019年3月14日，双流区人民法院（2017）川0116民初5483号就李可林与新兴公司商品房销售合同纠纷一案作出判决。新兴公司不服一审判决，上诉于成都市中级人民法院。2019年11月6日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终9093号判决：驳回上诉，维持原判。2020年4月，溢和公司对执行标的即案涉房屋提出书面异议。双流区人民法院于2020年4月26日作出（2020）川0116执异93号执行异议裁定书，裁定驳回溢和公司的异议请求。溢和公司对该执行异议裁定不服，提起诉讼。溢和公司于2013年5月至2015年11月期间同新兴公司进行合作，对新兴公司所开发的位于双流区的不动产进行营销代理。溢和公司与新兴公司的合作到期后，由于房地产行业销售疲软，新兴公司无法支付营销代理费。溢和公司与新兴公司便按照《项目营销代理合同》第十条第2项的约定达成合意，新兴公司用歌德堡项目名下多个不动产进行抵款，溢和公司于2015年12月14日与新兴公司签订《抵款协议》并出具了《收据》，载明收到新兴公司支付的广告款1944348元并列明了抵款的不动产清单（包含案涉房屋），同日，溢和公司于物业处接收了案涉房屋。2020年3月12日，双流区人民法院执行局工作人员到案涉房屋后，溢和公司才知道该房屋存在查封，在此之前没有人通知案涉房屋被查封且溢和公司已按照协议约定支付了全部购房款并已装修入住。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，溢和公司享有排除强制执行的权益，溢和公司故起诉来院。 李可林辩称，1.溢和公司不是权利人。按照溢和公司所举证据，如案涉房屋有权利人的话，权利人应为“周聪”，而非溢和公司。溢和公司对案涉房屋不享有任何权利。2.溢和公司从新兴公司处低价获得抵债房屋，非合理价格取得，不符合善意取得的要求，溢和公司主观上就不是无过错买受人。3.溢和公司与新兴公司至今未签订书面买卖合同。4.溢和公司并未合法占有该不动产。5.没有证据证明溢和公司已支付全部款项或将剩余价款按人民法院要求交付执行。6.案涉房屋未办理过户登记的原因是溢和公司自身原因。综上所述，溢和公司没有用合理价格取得案涉房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条中任何一条的规定。溢和公司对案涉房屋不享有排除强制执行的权益，请求驳回溢和公司的诉讼请求。 新兴公司辩称，溢和公司所述均为事实。溢和公司在案涉房屋被查封前就与新兴公司签订了合法有效的抵款协议并支付了相应对价，也接收了案涉房屋。李可林申请人民法院查封的房屋并非案涉房屋，保全存在错误，且保全裁定并未送达给新兴公司，新兴公司将案涉房屋抵偿所欠溢和公司款项、以及与溢和公司介绍的客户签订买卖合同时，均不知道房屋被查封。案涉房屋未办理过户不是溢和公司的原因造成。综上，溢和公司的诉讼请求应予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李可林诉新兴公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理。在审理过程中，本院以（2015）双流民初字第6504号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年12月21日查封了新兴公司名下的案涉房屋。后本院一审判决在二审程序中被撤销，案件发回重审，本院所立案号为（2017）川0116民初5483号。在该案审理过程中，本院于2017年12月4日以（2017）川0116民初5483号民事裁定书及协助执行通知书继续查封了案涉房屋。2019年3月14日，本院作出（2017）川0116民初5483号民事判决。新兴公司不服一审判决，提起上诉。2019年11月6日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终9093号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李可林向本院申请对生效裁判文书予以执行，执行案号为（2020）川0116执67号。执行过程中，溢和公司对执行标的即案涉房屋向本院提出书面异议。本院审查后，于2020年4月26日作出（2020）川0116执异93号执行裁定书，裁定驳回溢和公司的异议请求。溢和公司不服裁定，故起诉来院，提出前述诉讼请求。 本案审理过程中，溢和公司主张于2013年5月2日与新兴公司签订《项目营销代理合同》，该合同约定溢和公司为新兴公司开发的“歌德堡国际现代城（暂定名）”提供全程营销代理服务事宜。2015年12月14日，新兴公司与溢和公司签订《抵款协议》，载明双方确认新兴公司应支付给溢和公司的广告款为1944348元，双方同意新兴公司以其开发的亚丁小镇二期歌德堡国际现代城不动产共计12套支付上述广告款，上述不动产冲抵广告费后，双方之间的债权债务关系即告消灭，溢和公司不再以任何理由向新兴公司追讨损失及违约金；双方还约定，协议签订后，溢和公司同意指定周聪为购房人，新兴公司配合溢和公司指定购房人办理交房手续，等。同日，溢和公司出具《收条》，载明收到新兴公司支付的广告款1944348元，该广告款以新兴公司开发的亚丁小镇二期-歌德堡国际现代城房源抵扣，房源清单中列明了含案涉房屋在内的12套房屋及每套房屋对应的抵款金额。该《收条》下方有备注内容为：“本次抵房后，成都双流新兴建材有限公司所欠广告款已全部结清，所有广告费均由我公司支付。以上房源销售后，开发公司承诺专款专用，均转至周聪私人账户。我公司将核对所有广告发票后补足未提供的发票”。本案庭审中，溢和公司与新兴公司确认上述备注内容意为溢和公司找买房客户，用卖房款抵扣新兴公司所欠的广告款，双方未协商过将案涉房屋产权变更登记于溢和公司名下，协商的是将产权登记于溢和公司找来的买受人名下。溢和公司确认未实际使用过案涉房屋。 另查明，案涉房屋登记于新兴公司名下，登记时间为2019年1月24日。目前案涉房屋由案外人王声元、胡琼英占有、居住，该二人于2017年9月11日与新兴公司签订《房屋订购协议》购买案涉房屋，随后入住。 本院认为，本案争议焦点为溢和公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。溢和公司主张本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故提出终止强制执行的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，溢和公司与新兴公司签订的《抵款协议》及该协议所附《收条》均表明双方从未达成关于买卖含案涉房屋在内的12套房屋的合意，该《抵款协议》及《收条》实质系新兴公司以其名下的房屋为其所负债务提供担保，双方协商将房屋出卖后以房款支付新兴公司所欠溢和公司的广告营销费用，溢和公司与新兴公司之间从未协商过将案涉房屋产权变更登记于溢和公司名下，其协商的是将产权登记于溢和公司找来的买受人名下。因此，可以确定溢和公司与新兴公司之间从未达成过关于买卖案涉房屋的合意，《抵款协议》及该协议所附《收条》均不具有书面买卖合同的性质，溢和公司与新兴公司之间并不存在合法有效的房屋买卖合同关系。其次，溢和公司确认签订上述合同后并未实际使用过案涉房屋，本案审理中查明，案涉房屋由案外人王声元、胡琼英占有和居住。综上所述，溢和公司与新兴公司之间并不存在买卖案涉房屋的合意，溢和公司也未支付相应房款、未实际占有案涉房屋，亦从未要求新兴公司将案涉房屋产权登记于溢和公司名下，溢和公司对案涉房屋不享有排除强制执行的权益，对其诉讼请求应不予支持。本案系案外人执行异议之诉，本院仅就溢和公司对执行标的是否享有排除强制执行的权益进行审查，新兴公司提出的人民法院保全存在错误、查封房屋未进行送达和告知的事项属于对执行行为的异议，不属于本案审查和评判的范围，对新兴公司该抗辩意见，本院不予采纳。 综上，溢和公司请求终止对案涉房屋的强制执行无事实依据和法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。对李可林的抗辩意见，本院予以采纳。对新兴公司的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告成都溢和房地产营销策划有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告成都溢和房地产营销策划有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周艳飞 二〇二〇年六月十日 书记员  王 洁