河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终643号 上诉人（原审原告）：武凤岭，男，1958年6月19日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 委托诉讼代理人：宋庙生，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口市鑫盛垣房地产开发有限公司，住所地：河北省张家口市西山产业集聚区富强路。 法定代表人：乔玉珍，执行董事。 委托诉讼代理人：李若非，河北思洋律师事务所律师。 原审被告：郝现杰，男，1967年10月19日出生，汉族，住河北省保定市曲阳县。 原审被告：郝英恋，女，1970年5月7日出生，汉族，住河北省保定市曲阳县。 上诉人武凤岭因与被上诉人张家口市鑫盛垣房地产开发有限公司（以下简称鑫盛垣公司）、原审被告郝现杰、郝英恋房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市万全区人民法院（2019）冀0708民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武凤岭及其委托诉讼代理人宋庙生，被上诉人鑫盛垣公司委托诉讼代理人李若非，原审被告郝现杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武凤岭上诉请求：1、撤销(2019)冀0708民初895号民事判决，依法改判鑫盛垣公司向武凤岭交付涉案房屋；2、由鑫盛垣公司承担本案上诉费。事实与理由：一、武凤岭与鑫盛垣公司已经构成了商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”鑫盛垣公司认可收取武凤岭购房款，并出具了《收据》，鑫盛垣给上诉人出具的《收据》中，双方对于房屋的面积、单价、总价、坐落、具体楼层、具体单元以及具体到哪一套房都做了详细的约定，已经具备了商品房买卖合同的主要条款，是双方真实意思表示，应当根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，认定武凤岭与鑫盛垣公司构成商品房买卖舍同关系。二、鑫盛垣公司与郝现杰、郝英恋已经完成抵顶，鑫盛垣公司应当将涉案房屋交付武凤岭。《抵顶工程款协议书》和《证明》足以认定完成了抵顶。鑫盛垣公司2016年12月7日出具的《证明》注明以C区小高层大理石材料款抵顶E区21号楼3单元102室，面积为105.69平方米，单价4468元，总价472223元。同日，鑫盛垣公司与郝氏夫妇签订《抵顶工程款协议书》对涉案房屋进行了抵顶，该协议书第二项约定“乙方自愿接受甲方争议房屋，”第六项约定“本协议双方签字后生效”。一审判决认定郝现杰、郝英恋与鑫盛垣公司未完成抵顶是事实认定错误，对重要证据《抵顶工程款协议书》和《证明》做出错误结论。对于本案鑫盛垣公司2016年6月14日出具的《收据》定性为附条件的民事法律行为武凤岭无异议，但鑫盛垣公司2016年12月7日出具的《抵顶工程款协议书》和《证明》显示已经完成了抵顶。对此，应当认定为各方合意对前合同进行了部分变更，后合同才是各方真实的意思表示，故应当认定为郝现杰、郝英恋与鑫盛垣公司完成了抵顶。武凤岭已经支付了全部购房款，鑫盛垣公司已经以抵消郝现杰、郝英恋债务的方式收取了购房款，武凤岭与鑫盛垣公司商品房买卖合同成立并生效，鑫盛垣公司应当向武凤岭交付涉案房屋。 鑫盛垣公司辩称，武凤岭的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郝现杰、郝英恋未作答辩。 武凤岭向一审法院起诉请求：1、请求三被告交付西豪丽景小区E区21号楼3单元102室；2.赔偿原告损失20000元；3.本案诉讼费用由三被告负担。 一审法院认定事实：被告郝现杰、郝英恋系夫妻关系，共同经营石材生意。2016年4月23日，鑫盛垣公司向郝英恋购买所需石材，双方签订《供货合同》，约定最终结算以购货单为准，并经鑫盛垣公司签字后生效。2016年6月14日，郝现杰向鑫盛垣公司出具《保证书》一份，内容为：“我在西豪丽景供应大理石、石材，供应C区小高层3#、4#、5#楼院面及花栏墙所有的大理石、石材，暂让鑫盛垣公司出据一套E区21号楼3单元102室，面积为105.69平方米，单价为4468元每平方米，共计472223元。必须把所有的院面花栏墙、石材全部供应完，经过甲方验收、结算、总经理签字，所办的该楼房手续生效，如没有供完石材此房不能生效”。同日，被告郝现杰通过中介将“西豪丽景”小区E区21号楼3单元102室楼房出售给原告武凤岭，房屋成交价为人民币340000元，双方签订了《日升广信房产购房合同书》一份。同日，鑫盛垣公司销售部出具《收据》一张，内容为：今收到武凤岭交来E区21-3-102室，人民币：肆拾柒万贰仟贰佰贰拾叁元整。备注注明：必须把所有的院面花栏石材全部供应完，经过甲方验收、结算、总经理签字，所办的该楼房手续生效，如没有供完石材，此房不能生效。2016年12月7日，鑫盛垣公司工程部出具“兹有郝英恋以C区小高层3、4、5#楼大理石材料款抵顶E区21楼1套”《证明》一份。同日，鑫盛垣公司与郝英恋签订《抵顶工程款协议书》，约定：鑫盛垣公司用自己已开发的“西豪丽景”小区E区21栋1套，建筑面积105.69平方米，总价值472223元，抵顶所欠剩余工程款。《抵顶工程款协议书》签订后，郝现杰、郝英恋未与鑫盛垣公司签订商品房买卖合同，鑫盛垣公司亦未向郝现杰、郝英恋交付约定抵顶的楼房。被告郝现杰、郝英恋向原告武凤岭提供了上述文件材料，原告武凤岭要求被告鑫盛垣公司交付抵顶的商品房未果，遂提起诉讼。 双方有争议的证据和事实如下： 1、原告主张被告鑫盛垣公司与原告形成了商品房买卖合同关系，提供被告鑫盛垣公司2016年6月14日出具的收据一份。经质证，被告鑫盛垣公司对收据的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为在收据中已经明确注明“必须把所有的院面、花栏墙石材全部供应完，经过甲方验收结算，总经理签字，所办该楼房手续生效，如没有供应完石材，此房不能生效”从上述注明内容可知，其出具收据仅是提供担保，而非商品房买卖，且从形式和内容上看，均不符合商品房买卖合同主要内容的规定。 2、原告主张其给被告郝现杰的34万元抵顶了郝现杰与被告鑫盛垣公司的47万元材料款，提供被告郝现杰给原告出具的收据一份，中介费收据一份。经质证，被告鑫盛垣公司认为该两份收据均不是正式发票，所以对其证据三性均不认可，收据中涉及到中介费，与本案无关系。 3、原告主张被告鑫盛垣公司将房屋抵顶给了其他二被告，且抵顶已经完成。提供抵顶工程款协议书复印件以及被告鑫盛垣公司出具的证明复印件一份。经质证，被告鑫盛垣公司对抵顶工程款协议书的真实性无异议，认为在此工程协议书中没有具体明确甲方欠付乙方工程款的具体数额，在签订协议时双方并没有对工程款进行结算，且至今也没有结算，此协议属于流质契约，应为无效,此协议上加盖的公章为工程部的公章对外不具有效力；被告鑫盛垣公司出具的证明是与抵顶工程款协议书同时签订的，出具此证明时同样未对工程款进行结算，且加盖的公章仍是工程部的公章，对外不具有效力。经质证，被告郝现杰对原告提供的证据都没有意见，我有抵顶协议书的原件和被告鑫盛垣公司出具的证明原件。 4、被告郝现杰主张工程款已经结算，提供供货合同、结算单6份、2016年12月7日的委托付款函、2013年10月27日的证明复印件一份、关于公司文件盖章及交档案登记的复印件一份。经质证，被告鑫盛垣公司对供货合同的真实性无异议，认为双方签订的合同仅是单价合同，并没有实际完成的供货面积，所以不能确定最终结算价款；对结算单均是复印件，不能与原件核对，对真实性不认可，结算单中不仅有工程项目的C区还有A区、B区的，对其关联性不认可；对于结算单中附的2013年10月27日出具的证明，欠款单位是二建，且没有加盖公章，认为与本案无关，而且所涉的是工程项目C区的51号、56号楼，与被告郝现杰提供的供货合同不一致；对公司文件盖章及交档案登记的复印件，看不出是什么单位，而且时间在2011年，认为与本案无关。 原告对被告郝现杰提供的证据都认可，认为已经完成了结算，完成了抵顶，上面有法定代表人签字，应属于有效的。 5、被告鑫盛垣公司主张以房抵顶材料款是担保，不是商品房买卖，提供被告郝现杰2016年6月14日出具的保证书及被告鑫盛垣公司给原告出具的收据的第三联（原告所持有的为第二联）。经质证，原告对第三联收据的真实性不认可，对保证书的真假不清楚，认为第三联收据和保证书中确实有关于结算的内容，收据和结算的内容与郝现杰提供的抵顶工程款协议书以及证明上的内容确实存在差异，收据和证明上写的是经过所有的手续才生效，抵顶协议上写的是双方签字后生效，公司出具的证明是抵顶已经完成，差异的是后合同对前合同的一个变更，收据和保证书是2016年6月14日写的，抵顶协议和抵顶证明是2016年12月7日完成的抵顶，后合同优于前合同，后合同才是被告鑫盛垣公司的真实意思表示，应当认定为三被告完成了结算和抵顶。被告郝现杰称保证书是我写的，我签字的，我现在不认可，以前我认可，是被告公司让其他人供货，是他们违约，我没有违约。第三联收据上没有我的签字，原告与被告鑫盛垣公司已经形成了房屋买卖合同关系，我供的所有的货料都是我做好样品后经过被告公司认可，至于颜色一致与否是公司决定的，公司让我供什么颜色的，我就供什么颜色的，结算单就是他们结算后给我复印的。 一审法院认为，原告与被告郝现杰签订的《日升广信房产购房合同书》是双方的真实意思表示，依据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，即无权处分的不动产买卖合同，不论无权处分人是否取得了物权人的同意，其中债权行为都是有效的。 被告鑫盛垣公司与被告郝英恋签订的《抵顶工程款协议书》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，被告郝现杰主张已与被告鑫盛垣公司进行了结算，并提供结算单等证据，但结算单即包含C区的也包含ABD区的，无法查清，对于2013年10月27日的证明复印件，没有加盖公章，且欠款单位为张家口市二建公司，对于公司文件盖章及交档案登记的复印件时间为2011年和2015年，也没有加盖公章，且被告鑫盛垣公司对上述证据不认可，原告提供的证据无法证明其主张，故对被告郝现杰主张与被告鑫盛垣公司已结算的事实不予认定。被告鑫盛垣公司给原告出具的收据已明确“经过甲方验收、结算总经理签字，所办该楼房手续生效。如……”。被告郝现杰、郝英恋与被告鑫盛垣公司未进行结算，约定的条件未成就，故原告要求三被告交付房屋的理由不充分，故不予支持。原告要求被告方赔偿20000元损失的请求，无法律依据，故不予支持。判决：驳回原告武凤岭的全部诉讼请求。 本院二审期间，郝现杰向本院提供鑫盛垣公司出具的《工程款项通知单》一份，拟证明鑫盛垣公司以房屋抵顶工程款已经形成事实。提供其自己从手机上书写后打印的工程已经验收的证据一份，用以证明其干的工程已经验收，2012年以后没有施过工只供货，该证据是证明2011年的工程到2012年的工程验收情况，且验收情况已经拍成照片在公司保存，我和公司要一份，公司说你要也没用，所以没给，因此2011年10月份交付使用，所有干的工程都已交付使用，2012年验收证明在哪里干的活都有记录。武凤岭的质证意见为：我们对工程款支付通知单的三性均认可，证明目的也认可，这份证据和我们提供的抵项工程款协议书和抵顶证明，三份证据相互印证，可以证明涉案房屋已经抵给了郝现杰与郝英恋。对郝现杰从手机上书写后打印的工程已经验收证据的证明目的和真实性合法性认可。鑫盛垣公司的质证意见为：郝现杰自己写的是一年不验收等于验收，没有合同依据。鑫盛垣公司在使用武凤岭工程期间没有验收的证明，不能达到其主张的已经验收的证明目的。根据我们的合同是要通过监理验收的，郝现杰所涉的十二份合同，其中八份是要通过监理验收的，与其主张的所涉验收人员是鑫盛垣公司负责人员，与事实不符合，而且验收应当有验收报告，而不仅仅是郝现杰一个打印的东西，今天庭审当中没有提供结算单，既没有验收也没有结算。一审卷宗结算单日期均写明是2018年，所以证实鑫盛垣公司出具的2016年6月14日收据以及2016年12月7日抵顶工程款协议书、证明，可证明在这两个时间节点均没有结算，因此不管其提供的结算单真实性如何，但结算时间在2018年，显然不管是收据还是抵项工程款协议书还是证明，均是在工程价款确定以前及债务清偿届满以前达成的，显然在那个时间段无法准确计算双方的工程价款，所以不能认可以房抵债的效力是有效的。再结合收据当中已经明确注明必须经验收、结算才能生效，由此可以充分证实收据当中所列生效条件并没有成就，所以一审判决并无不当。工程款项通知单是复印件，我们没有办法核实不予认可，达不到证明目的。鑫盛垣公司向本院提供郝现杰财务支付情况明细表一份，拟证明其向郝现杰支付供货及工程现金的情况。提供郝现杰、郝英恋给鑫盛垣公司施工的工程、供货以来的十二份合同及支付工程款、货款情况，拟证明鑫盛垣公司与郝现杰、郝英恋之间的工程施工合同关系以及供货关系的工程款及供货款的支付时间、支付方式，以及双方争议解决的办法，同时证明双方并没有就郝现杰、郝英恋所施工的工程进行验收、结算。再结合鑫盛垣公司已经提交的付款明细表即4032146元，证实鑫盛垣公司已经超额支付工程款，本案所涉的房屋不会涉及到抵顶的问题。郝现杰的质证意见为：对鑫盛垣公司提供的财务支付情况明细我都认可，连抵帐的房屋款项和现金的都收到了，还差一点收完，具体差多少我也不知道，双方最终结算了，有结算单，打款的对帐单，我没有原件，都交给了一审法院。我所干的工程都经过验收了，证据在公司。对鑫盛垣公司提供的十二份合同无异议。我的供货单原件、收据都在公司会计那里，都是验收人员签完字后给会计的，还有一份结算单复印件也放在公司会计那里，否则对账单形不成最终结果。我手中持有的结算单原件是公司给我的，我也分不清原件和复印件。结算单和供货单都在公司保管，结算单结算完就给了公司，我手里没有。鑫盛垣公司：我们没有供货单，有收货单，我们没有结算，所以不存在给他结算单的事情。武凤岭的质证意见为：我们对鑫盛垣公司提供证据的真实性不认可，与其主张的待证事实不符合，形式上是真实的，证明不了其证明目的。转账和结算单证明已经完成结算，涉案房屋的抵顶协议鑫盛垣公司没有提供，我们一审提供了。现在鑫盛垣公司提供的证据与本案没有必然的关联性。武凤岭没有提交新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，当事人之间民事法律关系的建立应以其民事法律行为为基础，民事法律行为应以其真实意思表示为依据。本案鑫盛垣公司和郝英恋在2016年4月23日签订了供货合同，双方之间形成石材供货合同关系，该合同中双方约定了所供石材的品种、规格、颜色及价格，供货地点为西豪丽景C区小高层，最终结算以购货单为准，并经鑫盛垣公司签字后生效。因郝现杰、郝英恋系夫妻关系，在签订、履行合同过程中向鑫盛垣公司出具有关供货手续时，有时为郝现杰签字，有时为郝英恋签字，故应将签订、履行合同过程中二人中一人的行为视为郝现杰、郝英恋二人的共同行为。2016年6月14日，郝现杰向鑫盛垣公司出具了《保证书》一份，实质内容为用其向鑫盛垣公司供应石材的供货款，抵顶一套价值472223元的房屋，待其供货完成，经鑫盛垣公司验收、结算、总经理签字后抵顶房屋的事实生效。同日，郝现杰与武凤岭通过房屋中介公司签订了《日升广信房产购房合同书》一份，约定郝现杰将上述《保证书》载明的案涉房屋以340000元的价款，卖与武凤岭。同日，鑫盛垣公司应郝现杰的要求，依据上述《保证书》的内容向郝现杰出具了收到武凤岭交来购房款472223元的《收据》一份，并备注有与《保证书》相同的内容，收款人处签名为“董”，交款人处签名为“武凤岭”，事实上武凤岭未向鑫盛垣公司支付购房款。结合《保证书》的内容，可证明该《收据》的真实意思表示为鑫盛垣公司以其开发的案涉房屋抵顶了郝现杰、郝英恋的供货款472223元，亦等同于武凤岭向其交来了案涉房屋的购房款。该《收据》上备注的内容可证明在郝现杰将来供应完备注内容的石材，经过鑫盛垣公司验收、结算，总经理签字后，该《收据》载明的内容对郝现杰、武凤岭及鑫盛垣公司发生效力，在未完成上述行为前，该《收据》应认定为效力待定的民事法律行为。到2016年12月7日，鑫盛垣公司为郝英恋出具了同意以案涉房屋抵顶石材款472223元的《证明》。同日，鑫盛垣公司与郝英恋签订了《抵顶工程款协议书》，内容亦为以案涉房屋抵顶石材款472223元，该《证明》及《协议书》上均有鑫盛垣公司法人代表的签字和公司盖章及郝英恋的签字。同日，郝英恋向鑫盛垣公司出具了相应款项的《委托付款函》，鑫盛垣公司向郝英恋出具了相应款项的《工程款项支付通知单》。2016年12月7日鑫盛垣公司与郝英恋签订《抵顶工程款协议书》的系列行为，是双方在上述《保证书》、《收据》法律行为基础上经协议达成的新合同。根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效，故该合同依法对鑫盛垣公司与郝现杰、郝英恋均发生法律效力，对双方具有约束力，双方均应按照该合同约定全面履行自己的义务，同时应当依法认定鑫盛垣公司向郝现杰出具的《收据》上所附的条件已成就，该《收据》上约定的权利义务对鑫盛垣公司与郝现杰、郝英恋及武凤岭具有约束力。郝现杰、郝英恋将其与鑫盛垣公司签订的《收据》、《抵顶工程款协议书》等手续交于武凤岭的行为，视为对其与武凤岭签订的《日升广信房产购房合同书》的追认，现武凤岭依据案涉的《收据》、《日升广信房产购房合同书》和《抵顶工程款协议书》等证据要求鑫盛垣公司向其履行交付案涉房屋的义务具有事实依据和法律依据，一审判决驳回武凤岭的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。对于武凤岭要求赔偿损失20000元的诉讼请求，因武凤岭对该请求未提出具体的事实与理由，本院不予支持。对于武凤岭要求郝现杰、郝英恋承担交付房屋的诉讼请求，因郝现杰、郝英恋已将其以房抵债的手续交于武凤岭，已经完成其应向武凤岭所负的义务，且其未控制案涉房屋，故本院对其该请求不予支持。对于鑫盛垣公司抗辩主张案涉《收据》所附条件因未经验收、结算、总经理未签字未成就，以及双方所签手续均为债务担保的问题，因该抗辩与其向郝英恋出具的《证明》及《抵顶工程款协议书》、《工程款项通知单》中的意思表示相矛盾，本院不予采信。鑫盛垣公司抗辩主张其与郝现杰、郝英恋之间自2011年以来的石材工程及供货因存在质量问题未验收、结算，因工程及供货质量问题与本案所涉2016年的房屋买卖合同关系不是同一法律关系，鑫盛垣公司可依法另行解决。 综上所述，武凤岭的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款规定，判决如下： 一、撤销河北省张家口市万全区人民法院（2019）冀0708民初895号民事判决； 二、张家口市鑫盛垣房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落在张家口市西山产业集聚区房屋交付给武凤岭，并为武凤岭办理该房屋的所有权证书手续，所需费用由双方按照相关规定各自承担。 三、驳回武凤岭的其他诉讼请求。 一审案件受理费300元，由武凤岭负担100元，张家口市鑫盛垣房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费300元，由武凤岭负担100元，张家口市鑫盛垣房地产开发有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年六月十日 书记员  施 洋 ——