广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5555号原告：佛山市泰联物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景西路10号1座1201之一，统一社会信用代码:91440604753691897W。法定代表人：潘钜明，总经理。委托诉讼代理人:骆继勇，男，1978年10月11日出生，汉族，住广东省吴川市梅菉街道人民中路148号，公民身份号码：440821197810110316，系原告员工。委托诉讼代理人:潘锦波，男，1986年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区澜石番村潘一村八巷11号，公民身份号码：440603198609023019，系原告员工。被告：翁继武，男，1982年6月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区泰山庙前3号之六1806房，公民身份号码445281198206285630。原告佛山市泰联物业管理有限公司诉被告翁继武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案于2020年4月20日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：请求判令：1、被告向原告支付从2017年3月至2019年12月的物业管理费5826.92元，2017年1月至2019年10月的住宅公摊水电费（含电梯用电分摊）825.65元，2017年4月至2019年12月的相关费用违约金3393.66元，合计10046.23元。2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告是佛山市泰联物业管理有限公司，被告是盛南新都花园（B区）9座3104房的住户。原、被告双方于2013年8月18日签订了《盛南新都花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费每两个月缴纳一次，被告则应在偶数月的五号前交纳相应的物业管理费及公共水电分摊费用，否则按物业管理服务协议约定，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。被告拖欠原告从2017年3月至2019年12月的物业管理费5826.92元，2017年1月至2019年10月的住宅公摊水电费（含电梯用电分摊）825.65元，2017年4月至2019年12月的相关费用违约金3393.66元，合计10046.23元。原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，请人民法院依法判决。被告辩称：一、原告未按照政府相关规定与物业合同约定履行合同以及未按相关规定提供服务，违约在先。原告主要存在以下违反政府规定及物业合同的行为。1、原告按2.1元每月每平方米收费，远超政府指导价，严重违反政府规定。原告未按规定公布公共分摊，将经验活动的水、电费混入业主公摊；2、物业保安失职。2015年至今，存在保安无人值守、睡觉，私自放非业主的无关人员进入小区；3、未按政府规定公示公摊；4、拒不管理露天停车场；5、隐瞒收益；6、物业公司将小区公摊用水用于泳池、商铺；7、小区景观池常年不注水；8、泳池经营存在问题，隐瞒收入、盗用水电；9、2017年1月5日打伤业主，破坏业委会选举。二、根据合同法第67条规定，业主享有先履行抗辩权。因原告提供的物业服务一直未达到标准，不符合相关规定，业主可以拒缴物业管理费。三、在原告按合同执行解决下面罗列的问题后，被告再缴纳所欠费用。1、在判决后15日内在小区公告栏公布物业费收支情况，每6个月公布一次；公布小区内各广告位租金收入及流向，每6个月公布一次；2、未经业主大会许可，不得开放泳池经营；3、定期开展物业服务满意度调查；4、从2020年起对园区的水池注水使用，加强对各楼电梯的检修维护，加强安保，加强对露天停车场的管理；5、明确物业服务标准，并按承诺标准提供物业服务，不得超过政府部门指导价收取物业服务费，退还多收的物业费和公摊费，退还违规收取的滞纳金。综上，原告不能适当履行物业服务，给被告生活带来诸多不便，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院确认以下事实：2011年8月11日，原告与案外人佛山市三联房地产开发有限公司、案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订《三联盛南新都花园前期物业服务合同》，约定案外人佛山市三联房地产开发有限公司、案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社委托原告对盛南新都花园实行物业管理服务，总占地面积52426平方米，四至范围如下“东至番村农民公寓、南至石湾街道番村、西至规划路、北至绿景西路”，委托管理的物业构成项目以物业交接书为准，提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。被告向案外人佛山市三联房地产开发有限公司购买了盛南新都花园9座3104房。2013年8月18日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订《盛南新都花园前期物业管理服务协议》，协议约定：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每半年向乙方公布物业管理费用收支账目……10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能……二、乙方的权利和义务……2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生……四、秩序维护……五、交通秩序与车辆停放……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）……二、住宅按建筑面积每月每平方米2.10元……，上述收费标准不包括各楼层梯间、电梯及公共部份的水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊……七、物业管理服务费每两个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的五号前向甲方缴纳上月与本月的物业管理服务费及公共水电分摊费用……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金，无正当理由超过2个月不交的，物业管理公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业管理公司经业主大会决定可以采用停水、停电等催缴措施；逾期仍未缴交的，由物业管理公司依法向人民法院提起诉讼……。另，原告的物业服务收费标准已向佛山市禅城区发展规划和统计局进行备案。另查明一，2014年12月2日，被告翁继武办理了涉案3104房收楼手续。另，据佛山市不动产登记信息查询结果显示，佛山市禅城区绿景西路8号九座3104房登记权利人为被告，房屋建筑面积81.61平方米。依原告提交的欠费明细显示，被告未按约定向原告缴纳费用，拖欠2017年3月至2019年12月的物业服务费5826.92元，拖欠2017年1月至2019年10月的住宅公摊水电费825.65元。以上事实有原告举证的物业合同、收楼通知书等证据予以证明。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《盛南新都花园前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同，合同双方均得依约行事。关于物业管理费的问题。原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，若业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时缴纳费用的业主亦极为不公，被告负有按约定缴纳物业管理费的义务。经本院核算，原告计算的欠费金额无误，本院对原告诉请的2017年3月-2019年12月的物业管理费5826.92元予以支持。关于公摊水电费的问题。合同约定小区公共水电费由小区业主分摊，原告已代缴了小区的公摊水电费。原告向被告主张2017年1月-2019年10月共34个月的公摊水电费为825.65元，数额在合理范围以内，故本院对原告要求被告承担的2017年1月-2019年10月共34个月的公摊水电费为825.65元予以支持。关于违约金的问题。被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金调整为1000元，对原告诉请超出部分，不予支持。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，被告举证的证据不能证明原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告翁继武在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付佛山市禅城区绿景西路8号九座3104房2017年3月至2019年12月的物业服务费5826.92元、2017年1月至2019年10月的住宅公摊水电费825.65元；二、被告翁继武在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付违约金1000元；三、驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取26元，原告佛山市泰联物业管理有限公司负担6元，被告翁继武负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年六月十日书记员 方紫盈