广东省连山壮族瑶族自治县人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1825民初23号之二原告：邓秀清，男，1968年2月2日出生，汉族，住所地：广东省连山壮族瑶族自治县**************。公民身份号码：440************213。委托诉讼代理人：赵祥甫，广东贤祥律师事务所律师。被告：连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司。地址：连山壮族瑶族自治县**********。统一社会信用代码：914************309。法定代表人：麦沛森，该公司经理。委托诉讼代理人：卢威达，广东思汇律师事务所律师。被告：王流章，男，1973年7月25日出生，壮族，住所地：连山壮族瑶族自治县*************301。公民身份号码：441************211。原告邓秀清与被告连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司（以下简称“汇城公司”）、王流章商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日作出（2019）粤1825民初83号民事判决，被告汇城公司不服，向广东省清远市中级人民法院提出上诉，广东省清远市中级人民法院审理后作出（2019）粤18民终2491号民事裁定，撤销本院（2019）粤1825民初83号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓秀清及其委托诉讼代理人赵祥甫、被告汇城公司的委托诉讼代理人卢威达到庭参加诉讼，被告王流章经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓秀清向本院提出诉讼请求：1、代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记，办理房屋转移登记的有关税费规费按法律规定由各自承担；2、判决从2015年7月30日起，汇城公司按月利率2分的计算标准向原告支付违约金，直至为原告办理好涉案商铺预售登记手续并交付给原告使用为止；3、判决由王流章对被告的违约金承担连带清偿责任；4、本案的全部诉讼费用（包括财产保全费用等）由被告承担。事实和理由：吉田镇的汇城商业大厦由汇城公司开发建设，2014年9月17日,汇城公司取得汇城商业大厦6#及7#的商品房预售许可证。2014年9月30日，汇城公司法定代表人麦沛森及监事谭细妹与原告经过协商，原告和汇城公司签订《商铺预售协议》，约定：汇城商业大厦6#及7#的二层商铺建筑面积1,717平方米（整层），以总价款2,665,000元出售给原告，汇城公司于2015年7月30日前为原告办理好预售登记备案手续，如果7月30日没有办理好预售登记备案手续，汇城商业大厦6#及7#的二层商品房预售许可证给原告，原告有权进驻6#及7#的二层商铺使用，并按月利息4分计算。王流章自愿为汇城公司履行上述协议的担保人。同日，原告依约按汇城公司法定代表人麦沛森指定的账户转账和现金支付的方式付清2,665,000元。汇城公司在一年之前已向汇城商业大厦6#及7#的其他业主交付房屋使用，房屋已经具备交付使用条件，汇城公司至今未为原告办理好上述商铺的预售登记备案手续，也不把上述商铺交给原告使用。汇城公司未能清偿债务，与原告达成合意以房抵债，双方签订的《商铺预售协议》，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，（2018）最高法申1774号《民事裁定书》也作了判例。被告的法定代表人麦沛森在公安机关的讯问笔录里也承认了协议内容真实无误。原告已依约履行了付款义务，汇城公司至今未依约为原告办理好上述商铺的预售登记备案手续，也不依约把商铺交给原告使用，显属违约行为，应当承担违约责任。《商铺预售协议》也没有显失公平，涉案商铺是不面临大街的二楼（充其量为阁楼），承重柱多、设有整幢楼的电梯间、泵房、顶上布满消防管网还设有楼上住宅安全通道的公用面积，实际使用面积为987平方米，认购款266.5万元，是合理价款，是双方平等自愿协商的结果。相比以150万元抵押给蔡日初，还高116.5万元。原约定的利息应以违约金的形式支付。根据《最高人民法院关于修改的批复》规定，被告汇城公司应从2015年7月30日起，以266.5万元为基数按月利率2分计算向原告支付违约金，直至为原告办理好涉案商铺预售登记备案手续并交付给原告使用为止。王流章因对借款担保，后借款转化为购房款，商铺预售协议有效，则王流章应对汇城公司的违约金依法承担连带清偿责任。办理转移登记的有关税费规费按法律规定由各自承担。综上所述，本案诉讼请求变更为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记，约定利息以违约金的形式支付，符合法律规定；《商铺预售协议》合法有效，事实清楚、证据充分确实；原告代为清偿抵押款，形成了新的债权债务关系，应另行清偿；明确办理转移登记的有关规费、税费按法律规定由各自承担；确认王流章对被告汇城公司的违约金承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条等法律规定，现向法院提出起诉，请求判决如请。原告为其主张向本院提交了如下证据（第7为重审庭审时提交）：1、邓秀清居民身份证复印件，证明原告的身份基本信息，作为原告主体适格；2、汇城公司机读档案登记资料，证明被告汇城公司的基本情况，汇城公司作为被告主体适格；3、《商铺预售协议》及收据、涉案房屋图纸、商品房预售许可证、银行卡交易明细清单、个人活期明细查询复印件，主要证明①2014年9月30日，汇城公司把汇城商业大厦6#及7#楼的二层商铺建筑面积1,717平方米（整层）预售给原告，明确约定双方权利和义务，原告付清购房款，汇城公司的违约责任为从2015年7月30日起按月利率4%计付利息，王流章自愿为担保人等事实；②王流章居民身份号码为441************211，王流章作为被告主体适格；4、涉案房屋的照片，证明涉案房屋不是面临大街，说明房屋的价格不高，以及交通并不方便；5、签订协议时其他楼盘房屋的售房发票；6、被告汇城公司的股东会议记录，证明麦沛森是该公司的绝对控股股东；7、借据，证明麦沛森于2013年9月17日向邓秀清借款20万元，但该笔款麦沛森已于2014年7月17日归还。被告汇城公司辩称，1、汇城公司与邓秀清实质上并不构成商品房预售合同关系，其要求对汇城商业大厦6#及7#二层商铺办理预售登记备案手续，不符合法律规定，请求人民法院驳回邓秀清的起诉。据被告汇城公司了解获悉，邓秀清是与被告汇城公司的法定代表人麦沛森个人存在民间借贷关系，麦沛森擅自与邓秀清签订所谓《商铺预售协议》，是在未报告公司股东会更未取得公司股东会同意的个人行为，该行为违反《公司法》，是无效行为。被告汇城公司与邓秀清不存在真实的预售买卖关系，理由如下：（1）签订的《商铺预售协议》的日期是2014年9月30日，此时已经取得预售许可证，如果是真实的预售买卖，当时就可以立即签订统一格式的《商品房买卖合同》，同时办理网签、预售登记等手续，而不可能约定到十个月后的2015年7月30日前才办理预售登记手续，这明显有违常理。（2）《商铺预售协议》中约定“如果7月30日没办成，汇城公司二楼房产预售证给邓秀清，邓秀清有权进驻6号、7号楼二层商铺使用，并按月利息4分计息”。从文义上分析，即使到了2015年7月30日还未办好预售登记，邓秀清也只是要求控制房屋预售证、占据二层商铺、计算利息，完全没有着急要办预售登记的意思。直至2016年11月25日，原告与麦沛森还就借款事宜进行协商，并达成还款协议。由此可知，邓秀清的真实意思并不是想购买该二层商铺，很可能只是通过控制二层商铺，作为其逼迫麦沛森偿还个人债务的一个手段。（3）所谓认购的金额与该二层商铺的真实价值相差甚远。《商铺预售协议》约定的认购款是266.5万元；但该二层商铺面积为1717平方米，即使按照7000元/平方米进行计算，其价值也达到1201.9万元，两者相差935万多元，所谓认购款只是相当于物业价值的22%左右，这显然不符合商业习惯，也显失公平。由此不难看出，邓秀清的行为其实是以签订买卖合同作为其民间借贷合同的担保，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，邓秀清请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。2、原告邓秀清要求被告汇城公司向其支付利息的诉讼请求不应支持。正如上述，被告汇城公司与邓秀清之间不存在真实的买卖关系。邓秀清只是以买卖形式来掩盖担保的事实，该行为依法无效。因此，邓秀清实质上并无权要求被告汇城公司为其办理预售登记手续，那么，所谓因延迟办理预售登记手续而需向其支付利息，自然是不能成立的。另一方面，从邓秀清提供的证据也可以看到，本案所涉款项没有一分一毫转入到被告汇城公司的公司账户，不可能是购房的性质；被告汇城公司对本案所涉款项的来龙去脉毫不知情，被告汇城公司从来没有向邓秀清借款，根据权利义务对等和公平原则，被告汇城公司也没有支付利息的义务。综上所述，本案所涉款项与被告汇城公司并无关系，根据最高院的司法解释，被告汇城公司既不需要为邓秀清办理预售登记，也没有义务向其支付利息。请求人民法院依法驳回原告邓秀清的起诉。被告汇城公司在原审时没有向本院提交证据。在重审庭审时提交了如下证据：1、银行账户余额变动通知确认回单复印件，证明2014年7月17日转账还款20万元给原告；2、抵押借款协议复印件，证明2014年6月1日被告曾以汇城一期首层作抵押向原告借款，借款期限是二年；3、还款协议复印件，证明原告与麦沛森于2016年11月25日还就借款事宜进行协商，原告向实际借款人麦沛森追偿欠款，该款也即是原告所称的购房款，实际就是借款，佐证该款项是借款，并约定利息4分，到期无法归还即以商铺作为担保；4、确认函复印件，也证明原告所称购房款实际是借款。被告王流章原审和重审均没有到庭参加诉讼，其在原审庭审后，接受本院询问时述称，麦沛森在被告汇城公司成立之初，向原告邓秀清借款100万元，后来又借了几十万元。借款到期后，由于麦沛森没有钱还给邓秀清，邓秀清就到清远找麦沛森和谭细妹协商，约定由被告汇城公司将涉案商铺卖给原告邓秀清，剩余购房款怎样支付的我就不清楚了，他们双方签好协议后，叫我以担保人的身份签名，他们签名时我没有在场。公司向邓秀清借钱时我在场担保的，邓秀清要我在预售商铺协议上签名担保，但我觉得我只能作为见证人签名，但邓秀清要我作为担保人签名，我没办法才签名的。被告王流章没有向本院提交证据。在原审中，根据原告邓秀清申请，2019年3月15日，本院作出（2019）粤1825民初83号民事裁定，查封被告汇城公司名下开发建设的汇城商业大厦6号、7号楼二层商铺（整层）（权属证号：房地权登山权字第201400186号），期限为三年。2019年6月12日，本院作出（2019）粤1825民初83号之一民事裁定，冻结被告汇城公司连山壮族瑶族自治县**信用合作联社账户为800***********870或中国农业银行股份有限公司连山壮族瑶族自治县支行账户为446***********356的银行存款408.16万元。期限为一年。以（2019）粤1825民初83号之二民事裁定，查封原告邓秀清作为财产保全担保的房屋。期限为一年。因（2019）粤1825民初83号之一、之二民事裁定财产保全的期限即将届满，重审中，原告邓秀清于200年6月5日向本院申请续行财产保全，本院以（2020）粤1825民初23号之一民事裁定，冻结上述银行账户的存款，查封其作为财产保全担保的位于连山壮族瑶族自治县*******邓秀清商住楼（产权证号：粤房地权证私2011字第0359号）第三、第五、第七、第八层的房屋，期限为一年。本院重审查明：2013年1月18日，原告邓秀清借给被告汇城公司100万元，被告王流章是该借款的担保人，该借款由原告直接转给被告汇城公司的法定代表人麦沛森。2014年6月1日，邓秀清和被告汇城公司就借款100万元达成《抵押借款协议》，约定被告汇城公司以汇城一期C1、C2栋首层600平方米作抵押，月息4分，每个月底付息，借款期限二年，如到期没还清则一期C1、C2栋首层600平方米归邓秀清所有。2014年9月30日，原告邓秀清找被告汇城公司的法定代表人麦沛森协商还款事宜，最终双方达成商铺预售协议，商铺认购款为266.5万元。原告邓秀清以上述借款抵作购房款，余款通过银行转账(当天转账金额为32万元)和支付现金的方式支付给被告汇城公司的法定代表人麦沛森。被告汇城公司出具《商铺预售协议》给原告邓秀清,该协议载明：“我公司开发的连山汇城商业大厦一期工程已封顶，并领取预售证，现我公司收到邓秀清交来一期6号、7号楼二层商铺1717平方的认购款贰佰陆拾陆万伍仟元整（¥2,665,000.00元），现因我公司急用资金于2014年9月30号已收清邓秀清贰佰陆拾陆万伍仟元现金。定于2015年7月30日前办理好预告登记给邓秀清的手续，如果7月30日没办成，连山汇城置业有限公司二楼房产预售证给邓秀清，邓秀清有权进驻6号、7号楼二层商铺使用，并按月利息4分计算。”协议落款处，是麦沛森手写签名和手写居民身份证号码，加盖汇城公司印章。同日，被告汇城公司出具《收据》给原告邓秀清，《收据》载明：“今收到邓秀清人民币贰佰陆拾陆万伍仟元整（¥2,665,000.00元）从2015年7月30日起计利息，月息4%计算。”收据落款处，是麦沛森手写签名和手写居民身份证号码，加盖汇城公司印章。被告王流章以担保人的身份分别在协议和收据上签名。但至协议约定办理预告登记期限届满，被告汇城公司仍未办理商铺预告登记手续。2014年12月23日，汇城公司到县不动产登记中心将涉案商铺以价值为150万元抵押给蔡日初。2016年11月25日，邓秀清与麦沛森在本院调解室协商，达成《还款协议》，约定“连山汇城公司贷款首笔资金到账后还款金额500000.00元，待下笔款项到位再商议，争取尽快还清欠款。”落款处，是邓秀清与麦沛森双方亲笔签名。2016年12月2日，涉案工程汇城国际项目重新启动开工续建，续建工程资金由阳山县汇盈投资有限公司投资6000万元。为有助于阳山县汇盈投资有限公司办理抵押、质押手续，包括邓秀清在内的九个当事人在《确认函》上签名确认，如阳山县汇盈投资有限公司在连山农业银行开立的账户上存入投资资金，以及该投资公司与汇城公司签订的投资合同经查询属实后，承诺向本院申请对汇城国际项目和麦沛森在公司的股权进行解封。另查明，2013年3月20日，汇城公司订立《连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司章程》，明确公司注册资本为100万元，其中麦沛森出资90万元，占注册资本90%，夏美玉出资10万元，占注册资本10%。2015年3月10日，汇城公司召开股东会议并作出决议，同意夏美玉将占公司注册资本10%的股权共10万元，以120万元转让给谭细妹，免去夏美玉的监事职务，选举谭细妹为监事，并决定对公司章程进行修正。修正章程后，麦沛森仍占注册资本90%。因被告汇城公司没有依约办理商铺产权转让的预告登记，2019年3月11日，原告邓秀清遂向本院提起诉讼，请求本院判决如请。以上事实有邓秀清身份证复印件、汇城公司机读档案登记资料、《抵押借款协议》、《商铺预售协议》、《收据》、《涉案房屋图纸》、涉案房屋的照片、银行卡交易明细清单、个人活期明细查询复印件、《还款协议》、《确认函》、签订协议时其他房屋的售房发票、被告汇城公司的股东会议记录以及原审和重审开庭笔录予以证实。本院认为，本案当事人对借款事实无异议，争议焦点是《商铺预售协议》到底是借款到期后双方达成的以房抵债的协议还是借款未到期前双方达成的让与担保。从双方所签订的《商铺预售协议》分析，按照通常的商铺销售途径签订认购书或者商品房买卖合同，明确约定商铺的价款、交付期限以及办证期限，但双方对商铺预售仅签订《商铺预售协议》的做法不符合商品房交易的基本特征。从协议的文字内容看，仅约定了办理预告登记的期限，约定如被告汇城公司未按时办理预告登记，承担违约责任的形式是将预售证交给原告、将商铺交给原告使用并由汇城公司按月支付利息。这种约定是保障借款债权的实现，以及利息的计算，更符合以签订买卖合同作为民间借贷担保的形式。同理，同日被告汇城公司出具的收据，也约定了266.5万元款项的利息按4%计算，符合民间借贷关系约定逾期还款如何承担违约责任的特征。在被告汇城公司未依约为原告办理预告登记手续的情形下，至2016年11月25日，原告与被告汇城公司的法定代表人麦沛森经协商达成《还款协议》，约定被告汇城公司贷款首笔资金到账后还款50万元，待下笔款项到位再商议，争取尽快还清欠款。这也证明了原告主张的仍是要被告汇城公司归还借款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本院在庭审前，向原告进行了法律释明，原告仅对诉讼请求第一项的文字表述进行了更改，并没有对诉讼请求进行变更。本院围绕争议焦点进行审理，对比原告和被告汇城公司双方举证和质证，原告的举证不足以证明双方是商品房预售合同纠纷，而被告汇城公司的举证能够证明双方所签订的商铺预售协议是为了保证借贷债权的实现和逾期还款的利息计算，双方之间仍是民间借贷的法律关系，并没有将民间借贷关系转变为商品房预售合同关系。另外，被告王流章在商铺预售协议上以担保人身份签名，也不符合商品房交易的特征。因原告和被告汇城公司存在着民间借贷关系，原告可以以民间借贷的法律关系向被告汇城公司主张权利。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回邓秀清的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  梁智谋审判员  陈佩华审判员  张咪咪二〇二〇年六月十五日书记员  李炜森