山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终46号上诉人（原审被告）：弓鹿和，男，1965年12月12日生，汉族，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：王贵，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩婷婷，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心，住所：晋中市榆次区汇通北路**。法定代表人：安亮生，该中心主任。上诉人弓鹿和因与被上诉人晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心（以下简称：榆次土地开发中心）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2459号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弓鹿和及其委托诉讼代理人王贵、韩婷婷到庭参加诉讼。榆次土地开发中心经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人弓鹿和上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或者查清事实后改判。事实与理由：1、一审法院认定“榆次区人民法院于2017年5月作出（2016）晋0702民初3289号民事判决，认定榆次土地开发中心未取得建设工程规划许可证，判决双方签署的《房屋租赁协议》无效，榆次土地开发中心返还上诉人租金15.3万元及押金3万元，共计18.3万元，驳回了上诉人的其他诉讼请求”是片面的，未全面反映案件全部事实。双方签署的租赁合同是于2017年5月被认定为无效合同，法院在判决返还租金数额时已充分考虑到上诉人自2015年9月至2017年5月占用涉案房屋的时间因素，一审法院在本案中再次计算上诉人自2016年9月至2017年5月的占用承租房屋时间属于重复计算，认定事实错误，应予纠正。2、一审法院认定“榆次土地开发中心不能正常使用弓鹿和占用房屋的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，榆次土地开发中心承担40%，弓鹿和承担60%”，同时“参照租赁合同约定的租金”。上诉人认为一审法院对过错事实认定不清，过错比例认定显失公平，应予纠正。（1）上诉人早于2016年7月向被上诉人发送解除合同通知书，并至被上诉人处通知合同解除、协商损失赔偿即房屋交付事宜，但被上诉人表示希望继续履行合同、不予接收房屋；合同被法院认定无效后，上诉人积极与被上诉人协商装修损失及腾房事宜，但被上诉人却态度消极，不与上诉人沟通；一审庭审中，上诉人当庭表示清点财产并交接财产清单及房屋钥匙，但被上诉人却予以推诿。一审判决下达后，上诉人曾于2019年8月5日向被上诉人发送通知，要求其接收房屋，但被上诉人却依据无效合同无理要求上诉人将已附合的装修恢复为原状后其方接收。综上，上诉人已积极履行腾房义务，是被上诉人不接收房屋的行为导致上诉人被动管理案涉房屋，由此产生的扩大损失应由被上诉人全部承担。（2）一审法院参照合同约定租金，却不考虑上诉人占有使用期间因被上诉人原因不能正常用电的实际情况，明显违反公平原则。3、一审适用法律错误。本案中导致合同无效的主要过错方为被上诉人，是被上诉人不接收房屋的行为导致上诉人目前持续被动管理房屋的现状，因此，被上诉人对因自身过错导致的损失应承担全部责任。榆次土地开发中心未提供答辩意见。榆次土地开发中心向一审法院起诉请求：1.判决弓鹿和支付其自2016年9月24日起至2019年4月24日止的房屋使用费779875元及支付至房屋返还之日按每月27625元计算的房屋使用费；2.本案诉讼费由弓鹿和承担。一审法院认定的事实：2015年9月，榆次土地开发中心与弓鹿和签订《房屋租赁协议》，约定榆次土地开发中心将位于榆次区XX房屋共30间（1楼门面房10间，2、3楼办公用房20间）出租给弓鹿和。租期5年，自2015年9月25日起至2020年9月24日止。租金一年一付，第一年为25.5万元，在签订协议前一次性交清；之后每年租金递增10%。签订协议时，弓鹿和委托齐春义交付榆次土地开发中心第一年度租金25.5万元及押金3万元。合同签订后，弓鹿和对租赁房屋进行了装修，并开办晋中市榆次区鸿源酒店，经营餐饮住宿。榆次土地开发中心出租给弓鹿和的办公用房与榆次区XX中学共用一个变压器。2016年3月15日，XX中学向榆次土地开发中心送达停电通知，通知榆次土地开发中心限期整改，将于3月18日对榆次土地开发中心拉闸停电。2017年2月14日，XX镇中学出具情况说明，停电通知下达后，榆次土地开发中心一直未解决变压器问题，其办公楼除一层有照明用电外，二、三层没有发现用电情况。2016年7月，弓鹿和以快递方式向榆次土地开发中心邮寄送达了解除合同通知书。2016年11月，弓鹿和向该院提起诉讼，要求确认榆次土地开发中心、弓鹿和签订的租赁合同已解除，榆次土地开发中心返还弓鹿和租金和押金共计20万元，赔偿弓鹿和营业损失15万元。该院于2017年5月作出（2016）晋0702民初3289号民事判决，认定榆次土地开发中心出租房屋未取得建设工程规划许可证，判决榆次土地开发中心与弓鹿和签订的《房屋租赁协议》无效，榆次土地开发中心返还弓鹿和租金15.3万元及押金3万元，共计18.3万元，驳回了弓鹿和的其他诉讼请求。该案经晋中市中级人民法院二审，维持了该院的一审判决。2017年10月，弓鹿和委托山西永信司法鉴定所对鸿源酒店的工程造价进行了鉴定，2017年11月，山西永信司法鉴定所出具了鉴定意见书。2018年年末，弓鹿和向该院提起诉讼，要求榆次土地开发中心赔偿装修损失费，该案尚未审结。一审法院认为，本案的争议焦点是弓鹿和是否应当支付榆次土地开发中心房屋使用费及应付数额。榆次土地开发中心与弓鹿和签订的《房屋租赁协议》已经生效判决确认无效，依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，榆次土地开发中心返还弓鹿和未正常使用承租房屋租金及押金，弓鹿和也应当将租赁房屋返还给榆次土地开发中心。弓鹿和在向榆次土地开发中心送达解除合同通知并与榆次土地开发中心协商装修损失赔偿无果后，应当及时采取有效措施维护自身权益，而不能以此为由继续占用榆次土地开发中心出租房屋。同时，榆次土地开发中心作为房屋出租方，也应及时采取有效措施防止损失的扩大，而不是无所作为，故对榆次土地开发中心不能正常使用弓鹿和占用房屋的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，榆次土地开发中心承担40%、弓鹿和承担60%为宜。榆次土地开发中心请求弓鹿和参照租赁合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用，于法有据，应予支持。关于弓鹿和应当承担的房屋占用费用，按照双方过错并以每年255000元计算，弓鹿和应当每年支付榆次土地开发中心房屋占用费153000元，2016年9月至2019年4月的房屋占有费为395250元。关于榆次土地开发中心主张的房屋占用费按租金标准每年递增，因弓鹿和占有房屋并未用于经营，故不予支持。一审法院判决：（一）弓鹿和于本判决生效后十五日内支付晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心房屋占用费395250元及至房屋返还之日按照153000元/年计算的房屋占用费；（二）驳回晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心的其他诉讼请求。二审经审理查明，弓鹿和称其诉榆次土地开发中心赔偿装修损失费一案已经二审审理终结。其余查明事实与一审查明相同。本院认为，二审期间双方当事人争议的焦点为弓鹿和应否支付榆次土地开发中心房屋占有使用费，及若应支付，金额如何确定。弓鹿和与榆次土地开发中心签订的《房屋租赁协议》已被生效判决认定无效，依法弓鹿和应返还榆次土地开发中心租赁房屋，其未返还，则应支付相应占有使用费。至于应付使用费金额，综合以下因素考虑：1、一审认定的使用费计算基数（一审未支持榆次土地开发中心所持的依约房租逐年递增主张，以《房屋租赁协议》约定的第一年房租标准255000元/年为使用费计算基数，榆次土地开发中心未提起上诉，视为其认可，且该标准为合同约定的最低标准，有利于弓鹿和，故，本院对此维持，仍参照该标准计算房屋使用费）；2、生效判决认定的案涉房屋状况（即，案涉房屋存在因榆次土地开发中心原因不能正常用电的实际情况）；3、生效判决认定的榆次土地开发中心应返还弓鹿和房租、押金比例（60%），本院认为弓鹿和在腾交房屋前每年应按照255000元的40%支付榆次土地开发中心房屋占有使用费。据此计算，弓鹿和应付榆次土地开发中心2016年9月24日至2019年4月24日的房屋占有使用费为263500元。至于弓鹿和上诉所诉一审重复计算了2016年9月至2017年5月的房屋占有使用费问题，因已生效的榆次区人民法院（2016）晋0702民初3289号民事判决、本院（2017）晋07民终2395号民事判决只是处理了第一年房租及押金返还问题，不涉及2016年9月25日之后的房屋占有使用费，故弓鹿和该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于弓鹿和上诉所诉其对未返还房屋不存在过错，不应支付房屋占有使用费问题，因实际存在其以需要解决装修损失为由未能腾交案涉房屋事实，故其该主张也不能成立，本院也不予支持。另，榆次土地开发中心经合法传唤未到庭参加诉讼，属其对自己享有诉讼权利的放弃，根据民事诉讼法的相关规定，本院对本案予以缺席判决。综上，弓鹿和所持上诉主张部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2459号民事判决；二、弓鹿和于本判决生效后十五日内支付晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心房屋占有使用费263500元及至房屋返还之日按照102000元/年计算的房屋占有使用费；三、驳回晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11875元，减半收取5937.5元，保全费4520元，共计10457.5元，由晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心负担6274.5元，弓鹿和负担4183元；二审案件受理费7229元，由晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心负担4337元，弓鹿和负担2892元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇二〇年六月三十日书记员  祁 瑜