上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初53234号原告(反诉被告)：上海龙见投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区嘉好路******。法定代表人：吴正通，执行董事。委托诉讼代理人：夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海陕西商务酒店有限公司，住所地上海，住所地上海市静安区延安中路**>法定代表人：路锦萍，总经理。委托诉讼代理人：钱加阳，上海圣瑞敕律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹松姗，上海圣瑞敕律师事务所律师。原告上海龙见投资管理有限公司(以下简称龙见公司)与被告上海陕西商务酒店有限公司(以下简称商务酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，商务酒店提出反诉。本院于2020年4月23日依法对两案公开、合并开庭进行了审理。龙见公司委托诉讼代理人夏华、商务酒店委托诉讼代理人钱加阳、曹松姗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龙见公司向本院提出诉讼请求：1、确认龙见公司与商务酒店的租赁合同于2017年2月27日解除；2、商务酒店退还押金66,667元、退还龙见公司预付的2017年3月15日至6月14日租金200,000元，并支付款项占用期间的银行利息(以200,000元为本金，自商务酒店2016年12月1日收到款项之日起按银行业同业拆借中心的贷款利率计算至实际退还之日止)；3、商务酒店支付解除合同违约金1,200,000元；4、商务酒店赔偿律师费40,000元，并承担本案诉讼费。事实和理由如下：龙见公司与商务酒店于2016年10月28日签订《租赁合同》，约定龙见公司承租上海市延安中路XXX号二楼(以下简称系争房屋)，面积843平方米，租期5年，自2016年12月1日至2021年11月30日止，租金为80万元/年，于签约后10日内支付，付三押一，押金66,667元。合同还约定，因不能提供约定房屋而导致解除合同的，应支付租金总额30%的违约金，违约方承担律师费、诉讼费等。合同签订后，龙见公司通过上海灿唐投资管理咨询有限公司(以下简称灿唐公司)向商务酒店支付了3个月租金200,000元及押金66,667元。灿唐公司于2016年12月30日进场装修，被商务酒店要求停止施工，进而引起诉讼，由上海市静安区人民法院作出(2017)沪0106民初25607号民事判决书。龙见公司认为，双方签订的租赁合同合法有效，商务酒店因主管部门干涉而无法继续履行合同，已构成违约，除退还收取的押金、房租外，还应当承担违约责任。为此，龙见公司提起诉讼，请求法院判如所请。商务酒店辩称及反诉诉称，双方的租赁合同于2018年2月26日解除，该日商务酒店收回房屋。商务酒店确认收到三个月租金200,000元及押金66,667元，因龙见公司欠付的租金高于预付的租金和押金，所以不同意返还上述两笔款项。商务酒店认为，合同解除的责任在龙见公司，龙见公司无权要求商务酒店承担违约金。如果法院认为违约金应由商务酒店承担，商务酒店认为违约金金额过高，与实际损失不相称，请求法院予以调整。同时，商务酒店提出反诉，要求：1、双方签订的租赁合同于2018年2月26日解除；2、龙见公司支付合同解除违约金1,200,000元；3、龙见公司支付2017年7月15日至2018年2月26日租金及2016年12月1日至2017年4月15日免租期的租金损失795,239.07元；4、龙见公司支付商务酒店的律师费30,000元；5、龙见公司已付押金66,667元用于抵扣龙见公司应付款项。龙见公司反诉辩称，不同意商务酒店全部的反诉诉讼请求。根据(2017)沪0106民初25607号民事判决书，龙见公司与灿唐公司的租赁合同于2017年2月27日解除，同日系争房屋由商务酒店收回，双方未办理房屋交接，但之后龙见公司无法进入。自系争房屋转租给灿唐公司后，龙见公司从未占用过房屋。商务酒店的转租行为未经其主管部门同意，导致龙见公司、商务酒店之间合同解除，合同解除的责任在于商务酒店。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市延安中路XXX号系陕西省人民政府驻沪办事处(以下简称驻沪办事处)名下房产。2016年5月5日，驻沪办事处与陕西延长石油(集团)有限责任公司(以下简称延长石油)签订租赁合同，将延安中路XXX号1-17层出租给延长石油，租期自2015年8月1日至2020年7月31日。2016年10月28日，商务酒店(出租方，甲方)与龙见公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定商务酒店将系争房屋出租给龙见公司，建筑面积843平方米。租期5年，自2016年12月1日至2021年11月30日。年租金为800,000元，采用付三押一的租房惯例。本合同自签订之日起，乙方应向甲方一次付清相当于一个月租金的押金66,667元整。乙方在签订本合同后，当日支付甲方租房押金66,667元整、并于10日内支付3个月租金200,000元。乙方以后在每期租金到期10日前，一次性向甲方预付下一期租金200,000元。甲方如违约，乙方所发生的诉讼费、律师代理费等均由甲方承担。合同期内，乙方如违反本合同规定，致使甲方未能如期收到租金或蒙受损失，甲方可以扣留乙方押金抵付其蒙受的实际损失。当甲方的损失大于乙方押金时，乙方需向甲方全额赔偿超出部分。甲方同意给与乙方4.5个月装修免租期，装修期内水电费由乙方承担。乙方应按本合同条款的规定，按时缴付押金和租金。未经甲方同意，乙方不得将所租房屋内设施进行任何改建、增设或拆除。乙方如需对原有装修进行改造或拆除，须经甲方书面同意，所需费用由乙方自行承担。乙方如违约，甲方所发生的诉讼费、律师代理费等均由乙方承担。合同期满，乙方保证所租房屋和屋内设施完整无缺。已经二次装修的固定设施全部无偿留给甲方，乙方不得拆除带走，否则乙方须负责将所装修部分恢复原样。甲方因不能提供本合同约定的房屋而导致解除合同的，应支付乙方本合同租金总额30%的违约金。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金总额的30%向甲方支付违约金。该违约金不足以补足甲方损失的，乙方应予以补足：(1)未向甲方书面备案，将房屋转租、转借给他人使用的；(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋……(4)拖欠房租累计30天以上的。2016年11月22日，龙见公司与灿唐公司签订《租赁合同》，龙见公司将系争房屋出租给灿唐公司，租期自2016年12月1日至2021年11月30日止。合同签订后，灿唐公司将三个月租金200,000元及押金66,667元支付至商务酒店的账户。灿唐公司在装修过程中被商务酒店通知停止施工，后一直没有复工。因无法就合同解除的善后事宜达成一致，灿唐公司对龙见公司、商务酒店提起诉讼。该案中，法院确认灿唐公司已于2017年6月1日离开系争房屋，龙见公司则表示系争房屋的交接工作可以自行解决，无须法院处理。经审理，本院作出(2017)沪0106民初25607号民事判决书，认定灿唐公司与龙见公司的租赁合同与2017年2月27日解除，灿唐公司未经龙见公司书面同意擅自进场施工，导致合同无法继续履行，灿唐公司应当承担合同解除的违约责任。判决后，各当事人均未上诉，现该案已经生效。2017年9月12日，延长石油出具说明，确认其授权并全权委托商务酒店作为系争房屋的经营管理方。审理中，双方均确认租赁合同起租日为2017年4月15日，2016年12月1日至2017年4月14日为免租期，龙见公司的租金支付至2017年7月14日。关于合同解除的原因。龙见公司认为，1、商务酒店未得到驻沪办事处的同意将房屋转租，由于商务酒店不具备出租资格，导致合同解除。龙见公司提供驻沪办事处于2017年1月13日出具的《关于停止上海陕西大厦二楼对外租赁的函》，其中，驻沪办事处对商务酒店表示不同意将陕西大厦二楼转租使用，要求立即停止陕西大厦二楼对外转租行为，并恢复二楼原貌。2、2017年1月13日起，商务酒店制止灿唐公司装修，禁止灿唐公司与龙见公司进入系争房屋，灿唐公司与龙见公司、龙见公司与商务酒店之间的租赁合同均无法继续履行，导致租赁合同解除。3、2018年2月26日，商务酒店在租赁合同的履行期内提前收房，使得合同目的无法实现，导致合同解除。商务酒店辩称，《关于停止上海陕西大厦二楼对外租赁的函》与原、被告之间的法律关系无关，商务酒店从未根据该函对龙见公司作出收回房屋的意思表示，也未影响商务酒店履行出租义务及交房义务。商务酒店认为，龙见公司擅自转租、装修，且欠付租金超过30日，导致合同解除。龙见公司表示，灿唐公司的租金直接打款给商务酒店，装修方案也直接向商务酒店汇报，所以商务酒店知晓且同意龙见公司的转租。2017年1月13日前为免租期期间，该日之后商务酒店不让龙见公司入场，所以龙见公司没有再支付租金。并且，灿唐公司与龙见公司、商务酒店诉讼过程中，租赁事宜处于不确定状态，租金是否需要支付也处于不确定状态，商务酒店以龙见公司未支付租金作为解约理由是不成立的。(2017)沪0106民初25607号案件2017年10月26日法庭审理笔录中，灿唐公司称“现在也进不去系争房屋，具体原因是由于灿唐公司的施工被阻挠，无法进入现场进行施工”。龙见公司辩称，“灿唐公司在装修中产生很多问题，龙见公司也提出要求灿唐公司整改，但是后面灿唐公司和龙见公司说因为自己没钱了没法经营，所以龙见公司同上家联系表示灿唐公司不再履行合同”。龙见公司在答辩状中表述其“根据大楼物业的要求，暂时叫停了灿唐公司的装修”，“龙见公司在与灿唐公司的交涉中，曾表示灿唐公司后续资金不能到位，为避免双方的损失，灿唐公司向龙见公司确认了其不再具有继续承租的意愿，才确定终止租赁关系”。关于房屋交付。商务酒店表示，曾口头向龙见公司通知收房。灿唐公司的装修实际上就是龙见公司的装修，灿唐公司、龙见公司之间订立的合同条款与原、被告之间签订的合同条款是一致的，(2017)沪0106民初25607号案件中，法院认为灿唐公司违反合同约定构成违约，所以商务酒店认为，龙见公司也构成违约，为减少合同损失，商务酒店在前案判决后自行将房屋收回。商务酒店实际收房时间晚于2018年2月26日，但确认该日视为商务酒店收回房屋。收回房屋后，商务酒店即对房屋重新进行装修，以恢复原状，花费1,300,000元。2020年3月左右装修完工，系争房屋目前未对外出租。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《租赁合同》系龙见公司与商务酒店真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。龙见公司在与商务酒店签订《租赁合同》后，又与灿唐公司订立《租赁合同》。灿唐公司向商务酒店支付首期租金、押金，由此可见，商务酒店对龙见公司将系争房屋转租给灿唐公司是知情的。之后，商务酒店未对龙见公司的转租行为提出异议，可以推定商务酒店同意系争房屋由龙见公司转租给灿唐公司。现龙见公司、商务酒店均认可《租赁合同》解除，且系争房屋已由商务酒店于2018年2月26日收回，《租赁合同》无继续履行之可能，故本院确认龙见公司与商务酒店之间签署的《租赁合同》于2018年2月26日解除。《租赁合同》解除后，龙见公司应当支付2017年7月15日至2018年2月26日租金492,968元。商务酒店应当返还押金66,667元。至于合同解除的责任归属。1、《关于停止上海陕西大厦二楼对外租赁的函》提及驻沪办事处不同意系争房屋转租，该函的发件对象为商务酒店，商务酒店收到函件后没有收回房屋，龙见公司对系争房屋的经营使用未受影响，所以龙见公司提出商务酒店不具备出租资格造成《租赁合同》解除的观点，本院不予采信。2、龙见公司陈述自2017年1月起无法入场，而在(2017)沪0106民初25607号案件审理中，龙见公司与商务酒店均辩称仅叫停装修，没有阻挠灿唐公司使用房屋，这与龙见公司在本案中的表述不一致，且龙见公司就无法使用房屋也未提供证据予以证明，根据禁止反言原则，本院对龙见公司关于商务酒店阻挠其使用房屋的主张不予采信。3、合同具有相对性，灿唐公司对龙见公司违约，导致灿唐公司与龙见公司的租赁关系解除，并不意味着龙见公司可以不按约向商务酒店支付租金。(2017)沪0106民初25607号案件系解决灿唐公司与龙见公司之间纠纷，两者的租赁关系是否存续不影响龙见公司与商务酒店之间合同的履行，龙见公司应当按约如期支付租金。商务酒店根据合同约定，以龙见公司拖欠租金为由，收回房屋，解除合同，系其正当行使权利。综上，龙见公司列举的诸项商务酒店违约的理由均难以成立。本院认为，龙见公司承租系争房屋，未按约支付租金，导致合同解除，应当承担违约责任。本院注意到，商务酒店收回系争房屋时，没有书面通知龙见公司，尽管商务酒店出于减少损失的目的自行收房，但该收房行为存在瑕疵。租赁合同没有约定龙见公司有义务恢复房屋原状，商务酒店在收房后重新装修所产生的费用不应由龙见公司负担。并且，龙见公司应支付的租金计算至2018年2月26日，商务酒店认可该日之后即收回房屋，故未产生房屋空置损失。基于前述诸项情况，本院依据公平原则酌情调整提前解除合同的违约金为100,000元。《租赁合同》未就免租期租金损失进行约定，本院认为，商务酒店给予龙见公司免租期的前提是龙见公司全面履行较长租赁期的合同，现合同因龙见公司违约而解除，商务酒店主张该项损失，并无不当。考虑合同实际履行期所占整个合同期的比例及合同实际履行的情况，本院酌情支持免租期租金损失100,000元。《租赁合同》约定违约方应赔偿守约方实现权利所产生的律师费等费用，因龙见公司违约，故其向商务酒店主张律师费的诉讼请求，本院不予支持。《租赁合同》对律师费没有约定具体的计算标准，本院认为龙见公司支付的违约金已足以抵付商务酒店的律师费等损失，故商务酒店主张的律师费，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(四)项、第一百零七条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、原告上海龙见投资管理有限公司与被告上海陕西商务酒店有限公司签署的《租赁合同》于2018年2月26日解除；二、被告上海陕西商务酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海龙见投资管理有限公司押金66,667元；三、原告上海龙见投资管理有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持；四、反诉被告上海龙见投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海陕西商务酒店有限公司租金492,968元；五、反诉被告上海龙见投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海陕西商务酒店有限公司免租期租金损失100,000元；六、反诉被告上海龙见投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海陕西商务酒店有限公司合同解除违约金100,000元；七、反诉被告上海龙见投资管理有限公司其余的反诉诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18,360元，减半收取计9,180元，由原告上海龙见投资管理有限公司负担8,447元，被告上海陕西商务酒店有限公司负担733元。反诉案件受理费12,160元，由反诉原告上海陕西商务酒店有限公司负担5,783元，反诉被告上海龙见投资管理有限公司负担6,377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二〇年六月二十三日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。