福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初6465号 原告（反诉被告）：黄武斌，男，1963年5月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告（反诉原告）：梁巧珍，女，1977年6月16日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：林如娜，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告黄武斌与被告梁巧珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，被告梁巧珍提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄武斌，被告（反诉原告）梁巧珍及其委托诉讼代理人林如娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄武斌向本院提出诉讼请求：1．梁巧珍支付黄武斌水费789.5元、电费1099.26元、燃气费及其违约金8173.85元、物业管理费300元；2．梁巧珍支付黄武斌违约金10000元；3．梁巧珍赔偿黄武斌财产损失10000元。事实和理由：2019年2月15日，梁巧珍向黄武斌承租厦门市思明区湖滨北路42号之4（101）室房屋（以下均称案涉房屋），租赁期限至2024年2月15日。但梁巧珍承租不到一年，就在没有办理交接手续的情况下擅自搬离案涉房屋，于2020年3月15日用快递方式将房屋钥匙交还黄武斌。后黄武斌发现梁巧珍在搬离房屋前故意损坏了房屋的玻璃门、洗手盆及室外装修木板，给黄武斌造成经济损失10000元；而且，梁巧珍还欠水电费、燃气费、物业管理费等费用没有结清，因此，梁巧珍应承担相应的法律责任。 梁巧珍辩称，1．存在违约行为的是黄武斌而不是梁巧珍，故梁巧珍不同意支付黄武斌违约金。2．水电费、燃气费、物业管理费等费用，应由梁巧珍向相关部门交纳，而不是支付给黄武斌，除非是黄武斌已经支付相应的费用。即便需要由梁巧珍支付给黄武斌，也可以从梁巧珍已经支付的押金10000元中予以扣除。3．梁巧珍于2020年3月14日搬离案涉房屋，并没有对房屋造成损坏。房屋的玻璃门不是梁巧珍损坏的；黄武斌提交的证据不能证明洗手盆、室外装修木板存在损坏，也不能证明损坏的价值为10000元。 梁巧珍向本院提出反诉请求：1．黄武斌返还梁巧珍押金10000元；2．黄武斌支付梁巧珍未提前一个月通知解除合同的违约金10000元；3．黄武斌支付梁巧珍提前解除合同的违约金30000元；4．黄武斌赔偿梁巧珍经营损失2000元。事实和理由：2019年2月18日，黄武斌与梁巧珍签订两份《房屋租赁合同书》，约定：梁巧珍向黄武斌承租案涉房屋，租赁期限至2024年2月15日；双方均不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金；如果黄武斌违约需赔偿30000元。2020年2月13日，黄武斌的配偶林海燕认为新冠××疫情可以正常开业故不愿写保证书，生气后跑到案涉房屋处称不想将房屋出租给梁巧珍了，要求梁巧珍马上搬走，梁巧珍答应做完当月租期后不再租赁。2020年3月3日，黄武斌对租赁房屋进行撬锁、换锁、停电，导致梁巧珍停止经营两天，产生经营损失。黄武斌的行为，严重损害了梁巧珍的合法权益，应承担相应的法律责任。 黄武斌对梁巧珍的反诉辩称，1．梁巧珍没有结清租赁期间的水电费等费用，就在未办理交接手续的情况下偷偷搬走，故黄武斌有权不予退还押金10000元。2．2020年2月13日，黄武斌的配偶林海燕虽然有说“我真的不想租你了”，但这是因为梁巧珍拖欠租金，林海燕口头吵架时说的气话，并非是要与梁巧珍提前解除合同。事实上，梁巧珍从春节后就多次说不租了，只是没有确定租赁到何时。一直到2020年3月3日，因催交燃气费发生纠纷，在民警调解下，梁巧珍才承诺在2020年3月15日之前付清所有费用。因此，不是黄武斌不愿意将房屋出租给梁巧珍，而是梁巧珍在2020年3月3日通知黄武斌租赁房屋至3月15日，故黄武斌不同意支付梁巧珍违约金10000元。3．2019年1月份，梁巧珍和她的合伙人何刚与黄武斌签订了编号为1011817的《房屋租赁合同书》，说是要合伙开餐馆，并用该合同办理营业执照。约2个月后，梁巧珍说何刚要退出合伙，故与黄武斌另行签订了编号为1811788的《房屋租赁合同书》。因此，黄武斌与梁巧珍实际履行的是编号为1811788的《房屋租赁合同书》。梁巧珍依据编号为1011817的《房屋租赁合同书》主张违约金30000元，没有依据。4．黄武斌并未对房屋进行撬锁、换锁、停电，故梁巧珍要求黄武斌赔偿经营损失2000元，缺乏依据。事实上，黄武斌多次催促梁巧珍及时交纳电费，否则供电部门将会进行停电。 本院经审理认定事实如下： 2019年2月18日，黄武斌与梁巧珍签订一份编号为1811788的《房屋租赁合同书》，约定：黄武斌将案涉房屋出租给梁巧珍，租赁期限自2019年2月15日起至2024年2月15日止，前三年每月租金为10000元，后两年每月租金为11000元；租金应按季度支付，下次付款应提前15天付清；梁巧珍应支付黄武斌押金10000元，到合同期满，且梁巧珍交清租赁期间应交的一切费用后，黄武斌应将押金无息退还梁巧珍；租赁期间的水电费、燃气费、卫生费、管理费等由梁巧珍负责交纳；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。 2020年2月13日，黄武斌的配偶林海燕与梁巧珍沟通房屋租赁事宜。林海燕说“从你租到现在，你准时几个月给我交房租？……我哪一次没有帮你？还要我写保证书吗？你如果用这种态度对我，我真的不想租你，真的，你马上走”，梁巧珍说“可以啊”，林海燕说“真的，不能这样子的”；林海燕说“马上转，这个月反正你转完后你不做就不做，走人嘛，没关系嘛”，梁巧珍说“你说的哦，这个月我做完就不做哦，先跟你这样讲哦”，林海燕说“行，没关系，因为我真的挺难受的，因为从你进来这个店，到现在我每个月都帮你。”同日，梁巧珍还发微信给林海燕“2月租金已交完。3月份不租了。” 2020年3月3日，黄武斌、林海燕与梁巧珍因梁巧珍拖欠电费和燃气费发生纠纷，梁巧珍进行了报警。 2020年3月14日，梁巧珍搬离案涉房屋，但未通知黄武斌办理房屋交接手续，梁巧珍通过顺丰快递向黄武斌邮寄房屋钥匙。黄武斌于次日收到房屋钥匙。 2020年3月16日，黄武斌以案涉房屋卷闸门后面的玻璃门已损坏、门口的装饰木板被敲掉、洗手盆被拿走、灯具被损坏为由，进行了报警。根据黄武斌提交的照片显示，案涉房屋存在玻璃门损坏、墙壁部分损坏、室外装饰木板损坏的情况。 电力部门曾发短信告知黄武斌，案涉房屋截止2020年3月4日已欠往月电费1099.26元。后黄武斌向电力部门缴清了该部分电费。厦门华润燃气有限公司曾向黄武斌发出《管道燃气缴费提醒函》，告知截至2020年3月18日案涉房屋尚欠燃气费7841.41元、违约金332.44元，合计8173.85元。后黄武斌缴清了燃气费7910.41元。根据水务集团提供的《水费查询清单》显示，案涉房屋2019年7月、9月、11月及2020年1月、3月的水费（含垃圾处理费）为789.5元。后黄武斌交纳了2020年1月、3月的水费（含垃圾处理费）300.5元。此外，黄武斌还向物业服务企业支付了案涉房屋的卫生处理费（即其主张的物业管理费，费用产生时间为2020年3月6日）300元。 另查明，2019年2月18日，黄武斌与梁巧珍还签订一份编号为1011817的《房屋租赁合同书》，约定甲方黄武斌将案涉房屋出租给乙方梁巧珍、何刚，租赁期限自2019年2月15日起至2024年2月15日，如果黄武斌违约需赔付金额30000元。 本院认为，根据在案事实及证据，应当认定黄武斌与梁巧珍实际履行的是合同编号为1811788的《房屋租赁合同书》。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。从林海燕与梁巧珍的对话内容，结合合同履行情况，显然不能认定为系黄武斌违约要求提前解除合同，应当认定为系黄武斌与梁巧珍协商一致解除合同。因此，黄武斌与梁巧珍各自主张的违约金，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据在案事实，本院认定梁巧珍应支付黄武斌电费1099.26元、燃气费7910.41元、水费（含垃圾处理费）300.5元、卫生处理费300元，款项合计9610.17元。梁巧珍搬离案涉房屋并未与黄武斌办理交接手续，其并无证据证明其搬离时案涉房屋并未出现损坏的情况，结合黄武斌的报警时间及现场照片，本院认定系梁巧珍损坏了案涉房屋，梁巧珍应承担相应的赔偿责任，根据案涉房屋的损坏情况，本院酌定梁巧珍应赔偿黄武斌损失9500元。前述梁巧珍应支付的款项，可与黄武斌应退还的押金10000元相抵扣，抵扣后，梁巧珍还应赔偿黄武斌损失9110.17元。梁巧珍要求黄武斌赔偿经营损失2000元，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、梁巧珍于本判决生效之日起十日内赔偿黄武斌损失9110.17元； 二、驳回黄武斌的其他诉讼请求； 三、驳回梁巧珍的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费280元，由黄武斌负担104元，梁巧珍负担176元。反诉案件受理费550元，由黄武斌负担106元，梁巧珍负担444元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年六月二十四日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。