山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7102号 上诉人（原审原告）：李书波，男，1975年5月2日生，汉族，居民，住平度市。 委托诉讼代理人：付德玉，山东春水律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东秦汉置业有限公司，住所地，高密市醴泉街道昌安大道与百脉湖大街路口100路西。 法定代表人：秦汉江，总经理。 被上诉人（原审被告）：秦汉江，男，1970年1月19日生，汉族，居民，住高密市。 被上诉人（原审被告）：张蕊，女，1971年3月2日生，汉族，居民，住高密市。 上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：张新文，山东秉衡律师事务所律师。 原审第三人：青岛厘克空调设备有限公司，住所地，青岛市平度市凤台街道办事处上海路**。统一社会信用代码：91370283557749852F。 委托诉讼代理人：于照曦，男，该公司职工。 上诉人李书波因与被上诉人山东秦汉置业有限公司（以下简称秦汉置业公司）、秦汉江、张蕊、原审第三人青岛厘克空调设备有限公司（以下简称青岛厘克公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院(2019)鲁0785民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李书波上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1、一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误，涉案房产购房款系前期已经结算后抵顶的房产，相当于已付工程款，只是付款方式的不同。如认定该购房合同无效，上诉人购房款应依法返还。2、秦汉置业公司与宫云峰、吕东胜、陈江、高密市创意工艺品有限公司并没有实际业务关系，系秦汉江、张蕊转移注册资金，秦汉江、张蕊在抽逃注册资金范围内承担还款责任。 被上诉人秦汉置业公司、秦汉江、张蕊未提交书面答辩意见。 原审第三人青岛厘克公司未提交书面答辩意见。 李书波向一审法院起诉请求：1、李书波与秦汉置业公司签订的20141017号昌安居小区3号楼4单元302号房产买卖合同和20141017号昌安居小区3号楼4单元401号房产买卖合同无效；2、秦汉置业公司依法返还房款563072元及利息；3、秦汉江、张蕊在抽逃注册资金范围内承担还款责任；4、诉讼费用由秦汉置业公司、秦汉江、张蕊承担。 一审法院认定事实：2014年4月12日，青岛厘克公司与秦汉置业公司签订高密市中堂府小区、高密市昌安居小区《工程设备安装合同书》各一份，约定由青岛厘克公司为秦汉置业公司建设该二小区安装水源热泵工程。中堂府小区工程价款73万元，昌安居小区工程价款70万元。合同签订后，青岛厘克公司对上述水源热泵工程进行施工。截止到2014年8月份，两小区室外管道全部施工完毕，秦汉置业公司共计支付工程款18万元。2014年10月15日秦汉置业公司与青岛厘克公司签订补充协议一份，双方达成如下付款协议：2014年10月16日付6万元、10月22日付6万元、11月15日前付6.5元、主机设备安装完毕，采暖运行十五日即2014年12月10日前付17万元，12月15日前付18.04元，至此《高密市中堂府小区水源热泵供暖项目》合同款除2%质保金外付清。考虑到秦汉置业公司开发的两小区刚开盘，资金回笼慢，经协商青岛厘克公司同意将昌安居小区3号楼4单元202、3号楼4单元301两套房子及配套储藏室共计56.3072万元抵《高密市中堂府小区水源热泵供暖项目》工程款，余款依据合同支付。如2014年12月底前秦汉置业公司资金回笼好，需将上述两套房用现金买回。 2014年10月17日秦汉置业公司与李书波签订商品房住房买卖合同（编号：20141017）二份，约定由李书波购买秦汉置业公司开发的位于高密市，共计购房款531305元，由秦汉置业公司为李书波出具了收到房款的收据。后秦汉置业公司又为李书波开据了天然气初装费、供暖配套费、太阳能、有线电视、物业维修基金、蓝牙卡等费用的收款收据为31767元，上述全部收据共计金额563072元。 上述合同签订后，李书波并未实际支付购房款，而是用上述青岛厘克公司与秦汉置业公司签订的补充协议中约定的工程款抵顶而办理的相关手续。秦汉置业公司与李书波办理了房屋交接手续后，李书波接收房屋但至今未实际入住。 2019年4月23日青岛厘克公司出具证明一份，内容为：“2014年10月15日，我公司与山东秦汉置业有限公司签订了补充协议书，将昌安小区3号楼4单元302号房产和昌安居小区3号楼4单元401号房产及储藏室作价563072元抵顶给我公司作为工程款。并将上述房产手续办理给李书波，山东秦汉置业公司已经与李书波办理了房产买卖手续，购房款也已经与李书波结算完毕，上述房产由李书波享有相应的权利，我公司不对上述房产主张任何权利。” 山东秦汉置业有限公司于2012年7月10日成立，注册资本1000万元，经营范围；房地产开发；凭有效资质证书承揽房屋建筑工程、市政工程及园林绿化及物业管理；销售商品房。自然人股东秦汉江出资800万元、张蕊出资200万元。李书波提交银行凭证四份，证明2012年7月12日秦汉置业公司以转账支票形式转入宫云峰账户200万元；2012年7月13日秦汉置业公司以电汇的形式转入吕东胜账户300万元；2012年7月16日秦汉置业公司以电汇的形式转入陈江账户440万元；2012年8月22日秦汉置业公司以电汇的形式转入高密市创意工艺品有限公司300万元，李书波以此证明秦汉置业公司将注册资金抽逃转移，两股东应当在抽逃注册资金范围内承担责任。 2016年10月份青岛厘克空调公司以秦汉置业公司、秦汉江、张蕊欠其工程款为由诉至法院，要求三被告给付工程款593680元及利息损失。2018年5月30日法院作出（2016）鲁0785民初4417号民事判决书，以“青岛厘克空调公司未依照合同约定对昌安居小区的水源热泵工程的主机部分进行安装，双方对该主机及安装费用未达成意见，对该未安装部分的价款又不申请鉴定，致使安装的水源热泵工程价款不能确定”为由，驳回了青岛厘克公司的诉讼请求。同时也驳回了秦汉置业公司主张的返还超付工程款的反诉请求。该判决现已发生法律效力。 另查明，涉案房产尚未取得商品房预售许可证，秦汉置业公司也未提交证据证明开发涉案小区已经办理了土地规划手续和施工许可手续等。 一审法院认为，秦汉置业公司与青岛厘克公司存在建筑工程安装合同法律关系，双方之间的工程款尚未结算完毕。在安装合同履行过程中，双方签订补充协议，以涉案的高密市昌安居小区3号楼4单元302、401室房屋（注：补充协议约定的与实际履行的抵顶房屋房号有出入）及配套储藏室抵顶工程款56072元。该抵顶房屋的合同权利实际由李书波享有，青岛厘克公司予以认可，且李书波与秦汉置业公司签订了书面的商品房买卖合同，李书波有权就其主张权利。对秦汉置业公司辩称，李书波主体不适格的意见，不予采信。因涉案工程未办理用地规划许可、工程规划施工许可，涉案房屋也未办理商品房预售许可，双方签订的商品房买卖合同违反了法律的强制性规定，故应认定无效。对李书波主张要求确认签订的商品房买卖合同无效的请求，予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折款赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案名为商品房买卖合同，但实际是通过转让涉案房屋所有权来抵顶工程欠款，应为以房抵债协议，不是真正意义上的商品房买卖合同。该商品房买卖合同被认定无效后，相应的秦汉置业公司与青岛厘克公司之间的抵债协议、李书波与青岛厘克公司之间的权利转让协议均应认定无效，秦汉置业公司仍应按原建筑工程安装合同法律关系向青岛厘克公司支付工程款，因此对李书波请求秦汉置业公司返还购房款及利息的主张，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认李书波与秦汉置业公司于2014年10月17日签订的昌安居小区3号楼4单元302室、401室商品房住房买卖合同无效；二、驳回李书波的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，青岛厘克公司为秦汉置业公司进行安装水源热泵工程，后双方达成协议，秦汉置业公司以房抵顶青岛厘克公司的工程款563072元。青岛厘克公司出具声明，涉案房产由李书波享有相应的权利，青岛厘克公司不对涉案房产主张任何权利。秦汉置业公司与李书波签订商品房住房买卖合同二份，明确双方所买卖房屋的房屋的房号、面积、单价、总价、付款方式等详细信息，并以与青岛厘克公司协议中约定的工程款抵顶了购房款，双方当事人均盖章、签字予以确认，秦汉置业公司为李书波出具了收到房款的收据，后秦汉置业公司又为李书波开据了天然气初装费、供暖配套费、太阳能、有线电视、物业维修基金、蓝牙卡等费用的收款收据为31767元，上述全部收据共计金额563072元，与抵顶工程款数额一致，可视为上诉人已支付总房款。因秦汉置业公司尚未取得商品房预售许可证，也未提交证据证明开发涉案小区已经办理了土地规划手续和施工许可手续，违反了法律的强制性规定，一审据此认定该合同无效，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，故上诉人李书波有权要求秦汉置业公司返还购房款563072元，一审对此未予支持不妥，本院予以纠正。关于购房款利息问题，本案系上诉人李书波与秦汉置业公司自愿达成的以房抵债协议，现因合同无效，双方应互相返还购房款及房屋，上诉人李书波在双方达成协议后就已办理了房屋交接手续并接收了房屋，再主张购房款利息于法无据，本院不予支持。上诉人李书波主张的秦汉江、张蕊转移注册资金，在抽逃注册资金范围内承担还款责任的上诉主张，未提供有效证据证明，本院不予支持。 综上所述，李书波上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省高密市人民法院(2019)鲁0785民初446号民事判决； 二、确认李书波与山东秦汉置业有限公司于2014年10月17日签订的昌安居小区3号楼4单元302室、401室商品房住房买卖合同无效； 三、山东秦汉置业有限公司返还李书波购房款563072元。 四、李书波返还山东秦汉置业有限公司昌安居小区3号楼4单元302室、401室商品房。 五、驳回李书波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9431元，诉讼保全费3335元，共计12766元，由上诉人李书波负担4260元，由山东秦汉置业有限公司负担8506元；二审案件受理费9431元，由上诉人李书波负担3150元，由山东秦汉置业有限公司负担6281元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年六月九日 书记员  李朋朋