广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初8185号原告：中山金嘉创意文化产业发展有限公司，住所地广东省中山市西区********228-1号，统一社会信用代码91442000MA4W24U732。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：何瑞兰，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建叙，广东邦杰律师事务所实习律师。被告：陈汀昭，男，1964年10月27日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市澄海区******市头宫北2横巷16号，公民身份号码440************953。原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司（以下简称金嘉公司）与被告陈汀昭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金嘉公司委托诉讼代理人何瑞兰、陈建叙，被告陈汀昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金嘉公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2020年1月19日解除（合同标的金额157887.18元）；2.被告向原告返还租赁物；3.被告向原告支付2019年12月1日至2020年1月19日的租金8427.42元以及自2020年1月20日起的房屋占用费（按合同约定的租金标准二倍计算至租赁物返还之日止，即2020年1月20日至2020年5月31日按10450元/月计算，2020年6月1日至2021年5月31日按10972.50元/月计算，2021年6月1日之后按11521.60元/月计算；暂计至2020年2月29日为14495.16元）；4.被告向原告支付违约金（以5225元为基数，自2019年12月6日起按年利率24%的标准计算至实际清偿之日至；以3202.42元为基数，自2020年1月6日起按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止；暂计至2020年2月29日为411.37元）；5.被告向原告返还本案律师费5000元；以上合计177793.69元。事实与理由：2019年5月13日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：原告将位于中山市西区********104、建筑面积95平方米的物业出租给被告，租期自2019年6月1日起至2022年5月31日止；2019年6月1日至2020年5月31日的租金为每平方米55元/月，自第二个租约年起，每平方米的租金在上年的基础上递增5%；租金每月支付一次，在每月5日之前支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一日，应按未付款1‰的标准支付违约金，逾期超过三十日的，原告有权解除合同、收回租赁物；逾期不返还租赁物的，应按约定的租金标准的二倍支付占用费；以及违约方应当承担守约方因维权、追偿支出的律师费、保全费等费用等。合同签订之后，原告已按约定将租赁物交付被告使用，但被告自2019年12月起开始拖欠原告租金等费用，经原告多次敦促，均无果。原告于2020年1月19日向被告发出解除合同、收回租赁物的通知，后多次敦促被告返还租赁物，均无果。被告一直占用租赁物至今。诉讼中，原告金嘉公司变更第4项诉讼请求：被告交纳的租赁押金11400元归原告所有。增加事实与理由：原告于2017年8月30日与中山市大昌房地产发展有限公司签订房屋租赁合同，约定原告租赁中山市大昌房地产发展有限公司位于中山市西区*******新城商业中心面积3654平方米的房产，租赁期限15年，自2017年9月1日起算，后原告经过中山市大昌房地产发展有限公司同意，将涉案租赁物转租给被告。根据原被告签订的租赁合同第11条第3款，因被告拖欠租金不支付，原告有权解除合同并没收押金。被告陈汀昭辩称，1.被告于2020年1月要求将房屋转租给他人，但原告不同意。后来被告又要求将房屋内的物品转卖给他人，被告还是不同意。但是被告月月亏损，没有办法交纳租金。2.原告于2020年1月20日将房屋上锁，接着以断电的形式逼迫被告交纳租金，导致被告房屋内价值10万元的货物过期。3.2019年12月，房屋门口摆放的充电宝设施被小偷盗窃，通知被告后，被告以不属于他们的管理范围为由，不予帮助。4.被告每个月交纳管理费七百多元，但是按照实际租赁面积，不应该交纳这么多的管理费。5.在被告向被告表明经济状况后，原告还是逼迫被告交纳租金，采用锁门、断电形式拒绝原告使用房屋，导致被告没有经济来源，无法进一步解决应交纳的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2019年5月13日，金嘉公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的陈汀昭签订房屋租赁合同，约定：租赁物位于中山市西区********104，包括公摊部分建筑面积为95平方米；乙方承租本合同租赁物仅作商业用途，在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁物用途；租赁期限为3年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止；租赁按照含公摊部分建筑面积计收，第一年每平方米的租金为55元/月，自第二年起租金每年在上年基础上递增5%；租金每月支付一次，乙方应在当月5日前一次性支付该月的租金；乙方应当在本合同生效后立即向甲方支付共计11400元作为履约押金；乙方所租赁的房屋，仅供乙方经营使用，除非甲方书面同意，乙方无权将租赁物一部分或全部转租、转借或以任何方式将本合同项下权利转移给第三人，甲方不承认除乙方外的第三人租赁该房屋，乙方违反本合同约定的，甲方有权解除本合同并没收押金；在合同签订后，乙方未按期支付押金或者未足额支付押金的，每延误一天应当支付相对于租金的1‰作为违约金；逾期超过15天的，甲方有权解除合同；乙方在租赁期间，如延期支付租金及其他费用，除应依照约定支付外，每逾期1日，应当支付应付未付款的1‰作为违约金；逾期超过30天的，甲方有权停止对乙方租赁物的水电供应，收回租赁物，以及解除本合同并没收押金，乙方同意因此造成乙方任何损失的，由乙方自行承担；因任何原因导致本合同解除或终止的，乙方在应在合同解除或终止之日向甲方返还租赁物，并保证返还给甲方租赁物完好无损，不影响使用和二次出租；乙方逾期不返还租赁物的，按照本合同约定的租金标准的二倍向甲方支付占用费，且租赁物内已形成附和、未形成附和的装饰、装修物无偿归甲方所有，甲方可自行处理；守约方因维权、追偿产生的任何费用，包括但不限于律师费、诉讼费、调查取证费、保全费、差旅费等，均由违约方承担。合同签订后，陈汀昭如约向金嘉公司交纳押金11400元，金嘉公司如约将房屋交付给陈汀昭使用。诉讼中，金嘉公司与陈汀昭一致确认，就管理费的问题，双方另行签订了物业管理合同。2.陈汀昭已向金嘉公司交纳2019年6月1日至2019年11月30日期间租金，2019年12月1日以后的租金至今没有交纳。2019年12月25日，金嘉公司向陈汀昭发送催款通知书，通知陈汀昭在两日内支付拖欠的租金、管理费、水电费。2020年1月19日，金嘉公司向陈汀昭发送手机短信，主张截至该日没有收到陈汀昭欠付的款项，决定收回案涉房屋的使用权。2020年2月17日，金嘉公司再次向陈汀昭发送手机短信，表示解除双方的租赁合同并收回房屋，要求陈汀昭交回房屋，并支付拖欠租金、管理费及滞纳金。3.2020年1月19日，陈汀昭锁门后，金嘉公司当着陈汀昭面在房屋上另加了一把锁。2020年2月19日，经陈汀昭多次催告，金嘉公司当着陈汀昭面将锁撤下。诉讼中，金嘉公司表示在房屋上加锁系经过陈汀昭的同意。陈汀昭予以否认。4.案涉房屋电表为充值电表，先通过充值然后再使用。诉讼中，陈汀昭称，其一开始都是拿钱让金嘉公司充值，后来没有拿钱给金嘉公司充值，房屋就没电了。5.2020年5月1日，经本院主持，陈汀昭将租赁房屋交还给金嘉公司。6.金嘉公司聘请了律师参加本案诉讼，并支付了律师费5000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房屋租赁合同系金嘉公司与陈汀昭的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则秉承诚实，恪守履行。本案争议的焦点有：一、陈汀昭逾期交纳租金是否构成违约的问题；二、陈汀昭应如何承担违约责任的问题。关于焦点一。陈汀昭未能交纳2019年12月1日以后的房屋租金，违反了每月5日前交纳当月租金的合同义务，构成违约。第一，陈汀昭辩称金嘉公司拒绝其转租。但是根据合同约定，陈汀昭无权转租房屋，金嘉公司予以拒绝，属于行使法律及合同赋予的合法权利，并不因此而影响陈汀昭按期交纳租金的义务。第二，陈汀昭辩称金嘉公司在2020年1月19日至2020年2月19日期间在其承租的房屋上加锁。但加锁系发生在逾期交纳租金之后，不因此而影响在此之前的交租义务。考虑到房屋加锁确实会影响陈汀昭的使用，故加锁期间的租金或者使用费，金嘉公司无权继续主张。第三，陈汀昭辩称金嘉公司擅自断电。但是案涉房屋电表系充值电表，且陈汀昭亦充值使用过一段时间，即使停电的事实存在，按其所述，亦是因其没有充值所致，与金嘉公司无关。第四，陈汀昭又辩称其门口摆放的充电宝设施被盗。但未能提供相应的证据，而金嘉公司又不予确认，故被盗的事实不能成立。第五，陈汀昭还辩称每月交纳的管理费过高。但就管理费的问题双方另行签订了物业管理合同，应按照物业管理合同的约定进行处理，与本案房屋租赁合同无关。据此，陈汀昭无正当理由逾期交纳租金构成违约，理应承担相应的违约责任。关于焦点二。金嘉公司在催告陈汀昭交纳租金未果后，发送手机短信通知陈汀昭解除合同，符合合同约定及法律规定，故双方之间的合同自2020年2月17日解除通知短信到达陈汀昭之日解除。合同因陈汀昭违约而被依法解除，金嘉公司诉请押金归其所有，并要求陈汀昭承担律师费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，陈汀昭未能返还房屋，应参照合同约定的标准即每月5225元（95平方米×55元/平方米）的标准向金嘉公司计付占有使用费。金嘉公司主张使用费的标准为约定租金的两倍，但其中加付一倍租金的约定实质上是法律规定的违约金。因本院已支持押金归属金嘉公司，故该部分请求属重复主张，故本院不予支持。扣除金嘉公司加锁期间，陈汀昭应向金嘉公司支付租金及占有使用费合计20900元（5225元/月×4个月）。因房屋已经返还，故返还房屋的请求，予以驳回。综上所述，金嘉公司诉求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司与被告陈汀昭于2019年5月13日签订的房屋租赁合同于2020年2月17日解除；二、被告陈汀昭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司给付租金、占有使用费合计20900元；三、被告陈汀昭已向原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司交纳的押金11400元归原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司所有；四、被告陈汀昭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司给付律师费损失5000元；五、驳回原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1928元(原告已预交)，由原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司负担157元，被告陈汀昭负担1771元（被告陈汀昭于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二〇年五月十八日书记员  张梦如程慕桦