浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初16205号原告（反诉被告）：邱树峰，男，1990年6月10日出生，汉族，住宁波市江北区，法律文书送达地址：宁波市鄞州区鄞县大道1288号南苑环球酒店15楼。委托诉讼代理人：曹**，浙江红邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：施佐臂，女，1985年11月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址：宁波市海曙区和义路168号16楼。委托诉讼代理人：张英、徐苗苗，浙江导司律师事务所律师。原告邱树峰与被告施佐臂合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序。被告在审理期间提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。因案情复杂，本案于2019年12月1日转为普通程序，并依法公开开庭进行审理；原告的委托诉讼代理人曹**、被告的委托诉讼代理人张英、徐苗苗到庭参加诉讼。本案经原、被告自行庭外和解未能达成协议，现已审理终结。原告邱树峰向本院提出本诉诉讼请求：1.被告就宁波舞魔方文化传媒有限公司（原“宁波风铃文化传媒有限公司”）承租的保利悠悦汇A205、A206、A207号房屋向宁波保信置业有限公司补交房屋租金78663元，或直接付款给原告；2.被告将上述租赁房屋已支付的78663元租金收据交付原告；3.被告支付原告停业损失20000元。事实与理由：2019年4月14日，被告拟将其开办的位于宁波保利悠悦汇的教育培训机构转让给原告经营，双方为此签订《转让协议》（以下简称协议）一份，该协议约定：被告将其名下宁波风铃文化传媒有限公司（以下简称风铃公司）的经营权及全部股权转让给原告，转让费合计330000元，包括被告的店面装修费用、在商场处预交的157326元租金以及被告支付的广告和宣传费用等。原告应将上述330000元转让费以分期付款的方式在2019年4月16日至2020年3月30日期间陆续支付给被告。合同签订后至2019年8月，原告按约将其中200000元转让费通过银行转账陆续支付至被告丈夫贾龙飞的银行账户，并在此期间完成了风铃公司的股权、公司名称变更等工商变更登记手续。2019年9月初，保利悠悦汇商管中心（以下简称商管中心）通知原告，案涉租赁房屋预交的房租将于2019年9月14日到期，须提前支付下一年度的租金及其他相关费用。但据原告计算，案涉租赁房屋的实际起租日为2018年12月15日，享有半年免租期，加上被告预交的租金157326元，第一年度租期应可至2019年12月14日。原告随即前往商管中心了解情况，不料被告知案涉房屋仅预交租金78663元，且并非被告支付。原告就上述情况多次与被告沟通、交涉，要求被告按协议约定向商场补交剩余的78663元租金，并将已支付的78663元租金收据交付给原告，但未果。期间，因被告未按时补交租金导致案涉租赁房屋被商场停水停电，造成原告停业十余天。原告认为，原、被告于2019年4月14日签订的协议合法有效，被告未按协议约定预交157326元租金已属违约，原告有权要求被告全面履行合同义务，就案涉租赁房屋补交租金，并将已支付的78663元租金收据交付给原告。此外，原告因被告违约行为产生的停业损失，被告应当依法予以赔偿。被告施佐臂对原告邱树峰的本诉辩称，原告所述不属实。在原、被告签订协议前，被告已告知转让费的构成，通过双方的微信聊天记录可证实原告对于协议中157326元的构成是清楚的，其中78663元是租金，另有78663元是履约保证金，原告曾找过商管中心负责人陈铭询问履约保证金是否能转为租金事宜。关于履约保证金的收据已向法院提交。被告不存在过错，不应承担赔偿责任，原告主张的损失也没有证据证明。综上，应驳回原告的本诉诉讼请求。被告施佐臂同时向本院提出反诉诉讼请求：被告支付原告2019年9月至11月三个月的转让费30000元，并支付至实际履行日止以未付本金为基数按年利率6%计算的利息损失。审理期间，被告变更反诉诉讼请求为：被告支付原告转让费130000元，并支付至实际履行日止以未付本金为基数按年利率6%计算的利息损失（暂计至2020年4月20日为2072元）。事实与理由：2019年4月14日，原、被告签订协议一份，约定：被告将名下风铃公司全部股份以及经营权转让给原告，转让费合计330000元，包括店面装修费用，预交的157326元租金以及广告费和宣传费。转让费以分期付款的方式支付，2019年4月16日前支付120000元，6月15日前支付50000元，以后每月30日前支付不少于10000元，且2019年12月31日前支付不低于280000元，2020年3月30日前付清全部款项。协议签订后，原告仅支付至2019年8月的转让费共计200000元。被告多次向原告催讨，原告均以各种理由拖延支付。原告邱树峰对被告施佐臂的反诉辩称，1.协议是双方的真实意思，合法有效。原、被告均为具有一定学历的完全民事行为能力人，不可能对性质不同的款项不能区分。2.合同双方均应按约履行合同义务，协议的履行有明显的顺序，被告应确保租金已经支付给商管中心。现被告仅支付了一半租金，未全面履行合同义务，原告对于被告的反诉主张有先履行抗辩权。应驳回被告的反诉诉讼请求。原告为支持其本诉主张及反诉抗辩意见，向本院提交如下证据：1.《转让协议》复印件一份，拟证明案涉协议转让的标的包括被告向保利悠悦汇预交的157326元租金的事实。2.付款凭证复印件三份，拟证明原告按约向被告支付转让费200000元的事实。3.工商登记信息打印件一份，拟证明原、被告已按协议约定完成了风铃公司的股权、公司名称变更等工商变更登记的事实。被告为支持其本诉抗辩意见及反诉主张，向本院提交如下证据：1.《转让协议》一份，拟证明被告将风铃公司的股权及经营权作价330000元转让给原告，双方对于转让款的具体支付方式作了约定，原告未按约付款等事实。2.保利悠悦汇《商铺租赁合同》及补充协议、收据各一份，拟证明案涉房屋原系案外人徐恩妙承租，后变更为风铃公司，并按合同约定交纳了3个月租金及月租金3倍的履约保证金共计157326元的事实。3.微信聊天记录（原告与贾龙飞）截图、录音（原告的培训老师与贾龙飞）各一份，拟证明双方签订转让协议前被告已将交纳租金及履约保证金的情况及金额告知原告，原告也曾向出租方核实确认，原告对于157326元款项构成明知的事实。本院在审理期间向商管中心工作人员陈铭调查并形成笔录一份，陈铭陈述如下：涉案店铺最初由徐恩妙出面与陈铭联系，后来徐恩妙退出，施佐臂接手，直至邱树峰现在经营的舞魔方品牌，店铺转让事宜陈铭知情；邱树峰在接手前向陈铭了解过租金单价、免租期等情况，陈铭也告知过如果违约则免租期优惠不再享受；前手向商管中心付款157326元，包括三个月租金、保证金各78663元，保证金在履约期满无违约事由时退回，收据当时开给了风铃公司，邱树峰在履约期满后无违约事由凭该保证金收据可以申请退还；涉案店铺的租期实际自2018年12月15日起算，2018年12月15日至2019年6月14日为免租期，已付租金于2019年9月14日到期，故商管中心于2019年9月初向邱树峰催交租金，因邱树峰未按时付款曾经停水停电一、两天时间，目前邱树峰的租金支付至2020年6月30日。原、被告提交的上述证据及本院调取的证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告对形式真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议中157326元的构成是租金、履约保证金各78663元。本院对真实性、合法性、关联性予以认定，至于协议中的租金构成在说理部分结合其他事实及证据认定。原告的证据2、3，被告对真实性均无异议。本院对真实性均予以认定。被告的证据1，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为无法证明157326元系由租金和履约保证金构成。本院对真实性、合法性、关联性予以认定，对于双方的租金争议在下文论述。被告的证据2，原告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为不能证明被告履行了支付租金157326元的义务。本院对真实性、合法性予以认定。被告的证据3，原告对微信聊天记录的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，被告明确支付租金157326元，如果被告支付的一部分是租金、一部分是履约保证金，不可能在协议中写租金，聊天记录中讲到的是解决转租问题，被告还讲到租金可以用到12月；对于录音的真实性、合法性、关联性均有异议，录音对象的一方并非原告，该证据性质属于证人证言，被告的言辞也具有诱导性，即使真实，也与本案没有关联。本院对微信聊天记录的真实性、合法性予以认定，结合微信聊天记录的内容能够认定原告签订转让协议前向商管中心询问过店铺转租相关事宜的事实；关于电话录音，该录音中的人员身份无法确认，且性质属于证人证言，未到庭接受质询，故对该证据不予采信。本院调取的证据，原告认为，商管中心或被告从未告知保证金可以转租金的情况，也证明保证金不能转为租金的事实；被告认为，陈铭的证言证明原告对于被告支付的租金金额是清楚的，按照常理原告也应当了解租金的起算等情况，原、被告在店铺转让前多次找陈铭沟通，陈铭刚开始同意原告将保证金转为租金，之后因原告一直未去办理相关手续导致后来无法变更，该后果应由原告承受，且保证金在后续也能凭收据退回，对原告并无影响。本院认为，陈铭系商管中心工作人员，曾经对接涉案店铺转租相关事宜，基本清楚店铺转租情况，对其陈述的真实性、合法性、关联性予以认定。综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实：2019年4月14日，原、被告签订《转让协议》一份，约定：经双方协商决定，被告同意将名下风铃公司全部股权以及经营权转让给原告，转让费合计330000元（转让费包括被告店面的装修费用，商场预交的157326元租金以及被告支付的广告费用和宣传费用等）。由于原告资金紧张，被告同意原告以分期付款的方式支付款项；原告于2019年4月16日前付120000元，被告将风铃公司的所有权转让给原告并协助办理该公司的相关交接手续；原告于2019年6月15日前再支付给原告50000元，之后每月30日前支付至少10000元且必须在2019年12月31日前支付不低于280000元，剩余款项在2020年3月30日前付清。原告须按照约定时间支付款项，如原告未按照双方约定支付款项，被告有权要求原告支付违约金，必要时可向商场申请追回店铺使用权。原告分别于2019年4月13日、4月19日、7月22日向被告付款10000元、110000元、80000元，合计200000元。原、被告于2019年5月13日完成了风铃公司的变更登记，风铃公司更名为宁波舞魔方文化传媒有限公司。同时查明：涉案协议约定商铺位于宁波市鄞州区，原系案外人徐恩妙（乙方）向宁波保信置业有限公司（甲方）承租，双方于2018年5月21日签订保利悠悦汇《商铺租赁合同》，约定：租赁期限自2018年9月1日起至2024年8月31日止，经营免租期自2018年9月1日起至2019年2月28日止，计租日为2018年9月1日；甲方给予乙方免租期、租金优惠期等租金减免优惠是基于乙方在履行合同过程中没有重大违约的前提，如因乙方原因未按时开业或导致本合同提前解除的，则乙方不享受租金减免优惠，乙方除应承担相应违约责任外，还应按第一年租金的标准向甲方补交免租期和其他租金优惠期的全部租金；第一年（2018.9.1-2019.8.31）租金157326元；租金按照先付后租的原则，乙方每6个月支付一次，本合同签订后五个工作日内，乙方首期支付3个月租金78663元，以后各期租金应于前个交租期最后一个月的第15日前足额支付；乙方应在签署本合同3个工作日内向甲方支付履约保证金，履约保证金按照首个租赁年度月租金的3倍缴纳，即78663元，该履约保证金不是预付租金；未经甲方书面同意，乙方不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营等。案外人徐恩妙向出租方支付了3个月租金78663元及履约保证金78663元。2018年10月26日，被告与徐恩妙、宁波保信置业有限公司签订《补充协议》一份，约定：租赁合同中承租方及签约方由徐恩妙变更为风铃公司，另变更了商号、信息等内容，其他事项仍按原租赁合同执行。涉案店铺的租期实际自2018年12月15日起算，2018年12月15日至2019年6月14日为免租期，已付三个月租金于2019年9月14日到期，商管中心于2019年9月初向原告催交租金。本院认为：原、被告签订的《转让协议》是双方的真实意思，且涉案店铺转租得到了出租人认可，故合同合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人的主要争议是《转让协议》中约定的“商场预交的人民币：157326元租金”如何理解。原告认为，根据协议约定，被告已向商管中心预交租金157326元，但实际仅预交租金78663元，故应补足未付租金78663元。被告认为，157326元应为三个月租金及履约保证金，且原告对于157326元的构成是清楚的。对此争议，首先，从协议的字面意思理解，被告预付的157326元应为预交租金，如预付不足，应当补足；但是，结合整个协议的内容来看，原告受让的是被告开办的风铃公司的全部股权和经营权，转让费包括店铺装修费用、商场预交租金157326元以及广告费用和宣传费用共计330000元，不论原告在签订协议时对于157326元的构成是否清楚，并未影响转让费用总额；其次，涉案店铺系向商管中心承租，原告受让风铃公司股权、经营权的同时亦承受了租赁合同的权利、义务，被告实际预交租金78663元，另有78663元为预交的履约保证金，符合租赁合同约定；再者，履约保证金作为承租店铺的成本，在店铺及风铃公司股权、经营权一并转让时不予一并处理并不符合常理，被告退出涉案店铺经营后，对于此后原告是否继续按约履行与保利悠悦会的租赁合同无法控制，被告转让店铺时尚未发生违约事由，如原告按约履行租赁合同，则保证金在租赁期满后应予退还，并不影响原告的合同利益，如若期满后再由被告向出租方申请退还显然不符合转让时的本意，也会放任原告的履约行为；最后，涉案店铺经商管中心同意转让，原告在受让前理应了解商铺承租的相关事宜，包括租金及保证金支付情况，支付履约保证金也并非针对涉案店铺的个别现象，而是一般惯例；综上认定，本院认为，协议约定的“预交157326元租金”应理解为被告已经预交的租金78663元及履约保证金78663元共计157326元，更符合双方签订协议时的真实意思，原告要求被告补交租金78663元有违双方签订的《转让协议》的真实意思，本院不予支持。关于原告主张的停业损失并非必然发生，也没有证据证明其发生了实际损失，本院亦不予支持。关于被告反诉要求原告支付转让余款130000元，根据协议约定，转让费分期付款时间均已届满，原告应予履行，本院对被告的该项反诉主张予以支持。关于被告要求原告支付逾期付款利息的问题，虽然原告确实存在逾期付款行为，但考量双方签订协议时不够审慎，导致发生争议，被告对此应承担一定责任，故本院对被告反诉主张的利息损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告邱树峰向被告施佐臂支付剩余转让费130000元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告邱树峰的本诉诉讼请求；三、驳回被告施佐臂的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2267元，由原告邱树峰负担；反诉受理费1471元，由原告邱树峰负担1450元；被告施佐臂负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  薛海蓉人民陪审员  李志光人民陪审员  李艳明二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈栎桦?*MERGEFORMAT?2??*MERGEFORMAT?1?