浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初20813号原告（反诉被告）：徐赫，女，1986年2月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：钟忆，浙江泽大律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐彬，男，1991年3月18日出生，汉族，住福建省浦城县。委托代理人：章炜钰，浙江金宏律师事务所律师。委托代理人：叶佳佳，系被告妻子。原告徐赫诉被告徐彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员沈国娣独任审判，被告徐彬在答辩期内向本院提起反诉，本院经审查后将本诉和反诉合并审理，于2020年5月7日公开开庭进行审理。原告徐赫及其委托代理人钟忆、被告的委托代理人章炜钰、叶佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐赫起诉称，2017年7月24日，原、被告就原告所有坐落在杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋签订了《房屋出租合同》，该租赁合同同时对房屋状况、租赁用途、租期、租金、租金支付方式、违约责任等事宜进行了明确约定。后原告按照租赁合同的约定，交付房屋。2019年11月，原告发现被告存在擅自隔墙、改变房屋原始结构的严重违约行为，故按照租赁合同的约定于2019年11月16日向被告送达了书面《合同解除告知书》，通知合同解除并要求限期腾空、返还房屋及拆除隔墙。然被告并未履行相应义务。依据《房屋出租合同》第九条第二款及第十条第五款的约定，被告擅自隔墙、更改房屋结构的，原告有权书面通知被告解除合同，收回房屋的同时要求被告恢复房屋原状或赔偿损失，并按月租金的3倍支付违约金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认《房屋出租合同》已于2019年11月16日解除；2、被告立即腾空、返还康城一品7幢1单元1802室房屋，并将房屋恢复原状（即拆除隔墙）；3、被告支付违约金6900元。在诉讼过程中，变更诉讼请求为：1、确认《房屋出租合同》已于2019年11月16日解除；2、被告立即拆除隔墙；3、被告支付违约金人民币6900元；4、被告支付房租5806元；5、被告支付物业费1037元；6、被告支付电费59.05元及燃气费29.45元；7、本案诉讼费由被告承担。被告徐彬答辩称，一、被告不认可案涉房屋租赁合同已于2019年11月16日解除。首先，原告于2019年11月16日向被告送达的合同解除告知书，是其单方面的，既不符合合同的约定，也不符合法律规定，因此发出的合同解除告知书，被告不予认可；其次，被告没有违约，被告与原告签订房屋租赁合同时，就已经告知原告案涉房屋就是要转租的，而且当时在物业中心开装修协调会时，原、被告都在场，协调会上所说的装修方案，原告是非常清楚的，当时被告当着原告的面，将装修图纸交给了物业中心，报备装修图纸上也明确了隔墙的位置。二、被告没有破坏房屋原始结构。虽然被告对案涉房屋进行了隔墙改造，但该改造行为尚未造成房屋原始结构的破坏。三、双方的房屋租赁合同最后明确有约定被告可以自由装修，可以转租给第三方。原告之所以要解除合同，是因为其急需卖房。四、关于房租、物业费，如果是合同于2019年11月16日解除的话，被告自然无需再支付，如果合同是继续履行的，被告可以继续支付。关于水电、燃气费，2019年11月16日，原告已经将被告及租客赶走，所以不存在相应的水电费，且原告也无证据证明水电费的金额。综上，被告未构成违约，更谈不上严重违约，反而是原告单方面发出合同解除告知书的行为构成了违约，被告有权依照合同约定以及法律规定，要求被告支付违约金及赔偿损失。被告（反诉原告）徐彬反诉称，2017年7月24日反诉原告与反诉被告签订《房屋出租合同》一份，约定房屋租赁期限为2017年8月1日至2023年9月30日，并约定甲方同意乙方自由装修，同意乙方把该房屋转租给第三人。2017年8月8日，反诉原告与反诉被告一同前往物业公司开装修协调会，会议中，反诉原告向物业公司报备了装修方案。后反诉原告花费装修费10万。2017年年底，反诉原告将案涉房屋转租给他人，每月租金合计4950元。2019年11月，反诉被告由于急需出售房屋，将租客赶走，并于2019年11月16日向反诉原告送达了《合同解除告知书》，反诉原告认为，反诉被告单方面解除合同的行为无理无据，已经构成违约，且对反诉原告造成了经济损失。反诉原告有权要求反诉被告承担违约责任、赔偿经济损失。现诉至法院，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金115400元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）徐赫答辩称，反诉原告及其岳母叶爱凤是职业二房东，以自住为由在余杭区××房屋进行分租。从案涉房屋租赁开始就从未用于自住，从租赁开始就进行隔墙，改变房屋的原始结构。合同明确约定，该房屋是作为自住使用，征得反诉被告书面同意后，才可进行房屋转租，且同一居住房屋不得分割转租，反诉原告不得破坏房屋原有结构，擅自敲墙或者隔墙。2019年11月3日，反诉被告第一次进入房屋查看出租情况的时候，才发现房屋被被告隔成廉价的群租公寓，入户没有客厅，入户为5个联通门的大走廊，客厅位置被隔墙改造，成了单间进行出租，有3户租户共5人居住在房屋内，且装修极其简陋，新风系统已被破坏。所以按照合同的约定，反诉被告有权解除本合同，请求驳回反诉原告的全部诉请。本院根据双方当事人的陈述及双方出示的有效证据，认定下列事实：2017年7月24日，徐赫（甲方、出租方）与徐彬（乙方、承租方）签订《房屋出租合同》一份，约定：一、出租房屋情况：1-1房屋位置：杭州市余杭区××街道××幢××单元××室的房屋（毛坯，建筑面积128.01平方米），房屋用途为住宅。二、租赁用途：2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为自住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2-2乙方保证，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。三、交付日期和租赁期限：3-1甲方于2017年8月1日向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年8月1日至2023年9月30日止。四、租金、支付方式和期限：4-1自2017年8月1日至2017年9月30日为装修期，不计租金。自2017年10月1日至2019年9月30日，房屋月租金为2000元。自2019年10月1日至2021年9月30日，房屋月租金为2300元；自2021年10月1日至2023年9月30日，房屋月租金为2600元。4-2房租支付方式为半年一付。每半年需提前一个月支付。无不可抗力原因，乙方逾期支付三个月视为终止合同并承担相关责任。4-3首次支付房租至2017年12月31日，共计6000（房租）＋2.75＊5＊128.01（物业）＋2000（押金）＝9728元，后自每年5月、12月支付半年房租。五、押金和其他费用：5-1甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金，为1个月的租金。5-2甲方收取租金、代付费用等后应向乙方发送或开具收款文字凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分应无息归还乙方。5-3租赁期间，使用该房屋所发生的包括但不限于水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。六、房屋使用要求和维修责任：6-1租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使目前毛坯交付的该房屋状态及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。八、转租、转让：8-1乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。8-2乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同，并按规定向该房屋所在地派出所受理处办理登记备案。8-3在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租，争得甲方书面同意后，转让该房屋承租权转让获得的额外收益由乙方收取。同时，新受让人与乙方签订的合同应不违反本合同有关房屋的相关约定。九、规范条款9-2双方规范条款：甲、乙双方同意，有违反下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。同时违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。其中包括……（五）乙方或乙方转租后的承租人不得改变房屋的用途；（六）乙方或乙方转租后的承租人不得破坏房屋原有结构，擅自敲墙或隔墙；（七）乙方或乙方转租后的承租人在装修期内不得更改破坏2017-8-1日交付时的房屋管线（水电）、新风系统等；（九）乙方或乙方转租后的承租人遭到邻居多次投诉或投诉事件较为严重屡教不改；（十）乙方转租的承租人不得群租，整套房屋内居住的人口不得超过5人；（十一）乙方逾期不支付租金累计超过60天等。十、违约责任：10-3租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10-5乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求、擅自更改房屋结构或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失并同时收回房屋。甲、乙双方在本合同中备注：1、甲方同意乙方自由装修，但不可破坏房屋原始结构；2、甲方同意把该房屋转租给第三方；3、如果甲方提前收房违约，应提前三个月告知乙方，双方协商赔偿事宜。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，徐彬依约支付首期费用（其中押金2000元），徐赫将案涉房屋毛坯交付给徐彬使用。后徐彬对案涉房屋进行装修，将客厅隔断改作居室，将餐厅隔断连同厨房、主卧、次卧等空间合并为一个套间，分别对外出租。2018年12月6日，徐赫微信告知徐彬称，案涉房屋的住户太吵遭到邻居投诉，并询问徐彬案涉房屋是否已出租，要求徐彬不论是自住房还是租房都要注意影响，徐彬回复称之前案涉房屋一直空置，2018年其主要在上海做业务，故对外出租，住户系两个老师，已就此事提醒注意。2019年11月3日，徐赫微信联系徐彬查看了案涉房屋。同年11月5日、6日，徐赫微信询问徐彬为何私自更改房屋结构，将案涉房屋隔成几间进行群租。之前说好的是自住，且转租也是要一家人自住。徐彬回复称双方签合同时徐赫已同意客厅隔墙，徐赫已看过装修图纸，双方在物业处备案。徐赫对此予以否认。2019年11月16日，徐赫通过微信向徐彬发送《合同解除告知书》，告知徐彬合同自发函之日起解除，要求徐彬退房、拆除隔断的墙体。后徐赫在案涉房屋张贴《房屋清空告知书》，清退房屋内的租客。2019年12月27日，徐赫诉至本院，望判如所请。2020年4月4日，徐赫更换门锁接管案涉房屋。庭审中，双方确认：自2017年8月起至2020年4月4日止，案涉房屋一直由徐彬占有使用；徐彬支付租金至2020年1月31日；徐彬欠付2019年度租金900元、电费59.05元、燃气费29.45元及自2020年1月1日起至4月4日止的物业费1037元。徐赫同意将押金2000元在本案中予以抵扣。本院认为，徐赫、徐彬签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。本案本诉部分，双方的争议焦点为：徐赫有无合同解除权。根据合同约定，乙方或乙方转租后的承租人不得破坏房屋原有结构，擅自敲墙或隔墙，有违反上述情形的，一方可书面通知另一方解除本合同，且违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金。《房屋出租合同》备注中亦明确约定甲方同意乙方自由装修，但不可破坏房屋原始结构。本案中，双方均认可案涉房屋毛坯交付时为3室2厅2卫1厨，现案涉房屋经被告装修后，客厅被隔断改作居室，餐厅被隔断连同厨房、主卧、次卧等空间合并为一个套间，案涉房屋确有隔墙、原始结构确有改变。现徐赫以徐彬擅自隔墙，存在违约为由，于2019年11月6日函告徐彬解除案涉合同，徐彬虽辩称徐赫事先同意隔墙，但未能提供有效证据加以证明，且徐彬自认的装修图纸与案涉房屋的实际隔断情况不符，应承担举证不能的不利后果。故本案徐彬未经徐赫同意擅自隔墙，其行为已违反合同约定，徐赫有权解除案涉出租合同，故徐赫主张双方签订的《房屋出租合同》已于2019年11月16日解除，并要求徐彬支付违约金6900元，理由正当，本院予以支持。关于隔墙是否需要拆除，根据合同约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求、擅自更改房屋结构或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失并同时收回房屋。本案徐彬擅自对案涉房屋进行隔断，现租赁合同解除，徐彬返还房屋时应拆除隔断。关于租金或占有使用费，租赁合同解除，徐彬应腾退返还案涉房屋并参照租赁合同约定的租金，支付自合同解除之日起至实际腾空日止占有期间的费用，以月租金2300元为计算标准，现双方确认徐彬已支付租金至2020年1月31日（仍欠付2019年度租金900元），徐赫已于2020年4月4日接管案涉房屋，故徐彬仍需支付占有使用费（租金）5806元。对徐赫的该项诉请，本院予以支持。关于其他费用，根据合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的包括但不限于水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。现双方确认徐彬欠付电费59.05元、燃气费29.45元及物业费1037元，合计1125.5元，徐赫诉请徐彬承担上述费用，理由正当，本院予以支持。另根据合同约定，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金用以冲抵合同约定由乙方承担的费用，现徐赫同意将徐彬交纳的押金2000元抵扣上述电费、燃气费、物业费及占有使用费（租金），故徐彬仍需支付徐赫占有使用费（租金）4931.5元。本案反诉部分，因徐彬擅自隔墙，存在违约，徐赫依约解除合同，于法有据，徐彬要求徐赫承担擅自解除合同的违约金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐赫与被告（反诉原告）徐彬于2017年7月24日签订的《房屋出租合同》自2019年11月16日起解除；二、被告（反诉原告）徐彬于本判决生效后十五日内拆除位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋内的隔墙；三、被告（反诉原告）徐彬于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）徐赫违约金6900元；四、被告（反诉原告）徐彬于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）徐赫占用使用费（租金）4931.5元；五、驳回原告（反诉被告）徐赫的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐彬的诉讼请求。本案本诉案件受理费146元，减半收取73元，由原告（反诉被告）徐赫负担25元，由被告（反诉原告）徐彬负担48元，于本判决生效后七日内缴纳。本案反诉案件受理费1304元，由被告（反诉原告）徐彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1450元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  沈国娣二〇二〇年六月十八日书记员  徐 昕12-11-