湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初5142号原告湖南华阳投资置业有限公司，住所地：长沙县黄花镇水印山城综合楼。法定代表人祝长春。委托代理人杨露丝、周理治，湖南融城律师事务所律师。被告彭品武，男，1972年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人朱志强，长沙县兴湘法律服务所法律工作者。原告湖南华阳投资置业有限公司（以下简称华阳公司）与被告彭品武商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告华阳公司请求本院判令：1、确认原、被告之间于2008年10月26日签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告水印山城湖畔6号房屋按揭银行贷款结清之日配合注销抵押登记，并将诉争房屋产权户名恢复登记至原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告彭品武答辩要点：1、《商品房买卖合同》真实、合法、有效。2、被告彭品武按约定支付了房屋首付款、按揭贷款。3、本案全部费用由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2008年10月26日，出卖人华阳公司、买受人彭品武签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的湖畔6栋，该商品房建筑面积共501平方米，花园面积：718平方米。该商品房总价款为2698530元整，买受人于2008年10月前付总房款40%，即人民币1098530元，余款160万元办理银行按揭。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2009年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失；若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。2、2008年11月10日，贷款人中国银行股份有限公司长沙星沙支行（以下简称中国银行）、借款人彭品武、保证人华阳公司签订了《个人住房／商业用房贷款合同》，约定：“第一条贷款种类贷款人根据借款人的申请，经审查同意，用信贷资金向借款人发放个人住房／商业用房贷款，贷款金额1600000元。第二条贷款期限贷款期限为240月（期），实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。第三条贷款利率贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率可适当浮动，约定合同利率（月利率）为6.6‰（其中：基准利率6‰，利率浮动比＋10%）。……第四条贷款用途贷款用于购买个人住房／商业用房，该房屋坐落于长沙县水印山城湖畔6栋，建筑面积501平方米……第五条贷款发放借款人不可撤销地授权贷款人，在本合同生效后，贷款人将合同项下的贷款以转账形式划入，售房人：湖南华阳投资置业有限公司在银行开立的帐户（开户行：中国银行股份有限公司湖南省分行；户名：湖南华阳投资置业有限公司，账号：15×××01，第六条还款方式贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人于公历每月10日，按期归还贷款本息，借款人自愿选择下列第（一）种等额本息还款法方式归还贷款本息。……”。3、2008年11月7日，水印山城湖畔6栋房屋在长沙县不动产登记中心进行了抵押权预告登记，抵押人为彭品武，抵押权人为中国银行。二、双方当事人有争议的事实1、原、被告双方签订《商品房买卖合同》时是否明知非真实意思表示。1、原、被告双方签订《商品房买卖合同》时是否明知非真实意思表示。原告华阳公司认为，其与被告签订《商品房买卖合同》就是借用被告的名义以获取银行贷款，被告对此是明知的，所以被告没有支付房屋首付款，对房屋按揭款完全没有管顾过，只是在收到法院传票后出于想占有湖畔6幢房屋才恶意变更了还款账户自行支付了2019年7月至2020年4月的按揭款，但并不能说明原、被告之间就有真实的房屋买卖意思表示。被告彭品武认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》的真实意思是购房，以工程款抵付了首付款，且偿还了房屋银行按揭贷款，被告应取得房屋的所有权。本院认为，庭审查明的事实如下：（1）原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，彭品武应于2008年10月前付总房款40%即人民币1098530元，余款1600000元办理银行按揭，彭品武称首付款是以工程款抵付，但未提交任何证据予以证明，不能印证其主张。（2）《商品房买卖合同》、《个人住房／商业用房贷款合同》签订后，以彭品武开户的还款账户46×××87（2011年8月由中国银行更改为592457249786）的存折一直由华阳公司持有，从2008年12月开始至2019年7月，华阳公司以彭品武的名义支付了水印山城湖畔6幢的房屋按揭款128期，其中有115期是华阳公司以员工龚丹的名义转入或直接以现金存入彭品武的上述还款账户，金额1352250元；另有11期为工商银行从华阳公司保证金账户的扣款，金额125423.49元；华阳公司委托长沙妙手资产管理有限公司（华阳公司的托管方）垫付还款２期，金额22600元。彭品武称该128期还款都是从其还款账户上支出的，说明其有足够的资金履行偿还按揭款的义务，但并未能提交证据证明除华阳公司转入或直接以现金存入其还款账户上的资金外还有足额的款项以供偿还房屋按揭款。（3）因华阳公司出现资金周转困难，未按时偿还贷款，中国银行曾于2017年4月26日将彭品武夫妻、华阳公司诉至本院，要求解除《个人购房借款／担保合同》、归还余欠借款本金、对抵押房屋享有优先受偿权、华阳公司承担保证责任，华阳公司聘请代理人代理三被告应诉，并与中国银行达成调解协议，之后华阳公司根据协议内容继续履行支付按揭款的义务。直至本案立案时即2019年6月6日，彭品武从未向华阳公司主张过交房的权利，2019年8月至2020年4月，彭品武将592457249786的存折还款账户变更为62×××64的借记卡还款账户，偿还了9个月的按揭款。2020年4月20日，华阳公司委托周桂仁将余欠银行按揭款本息919775.73元全部结清。综合上述查明的事实，彭品武从签订《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》时起，就未按合同约定支付首付款、按时偿还按揭贷款，无需持有还款存折，即便面临中国银行的诉讼，也默认由华阳公司负责处理，签订合同十余年亦从未向华阳公司主张过房屋权利，因此可证实彭品武签订合同时对自己不需要履行合同也不准备履行合同、房屋实际所有权的归属是明知的。虽然彭品武在本案受理后向银行交付了9期按揭款，但并不能以此否定和改变其与华阳公司签订合同时的真实目的，即借签订的《商品房买卖合同》向银行抵押贷款套取信贷资金。故基于以上事实，本院认定彭品武与华阳公司签订《商品房买卖合同》的真实目的并非为取得房屋所有权，且从一开始即明知《商品房买卖合同》的内容非其真实意思表示。判决理由与结果本院认为，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案原告华阳公司、被告彭品武借签订《商品房买卖合同》之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取信贷资金的目的，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，应当依法认定该《商品房买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此水印山城湖畔6幢的房屋仍为华阳公司所有，彭品武应当协助华阳公司办理注销该房屋抵押登记，并办理房屋产权登记。华阳公司亦应当将彭品武支付的9期银行按揭款归还给彭品武。合同认定无效后，双方因此如还有受到的损失，可另谋合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告湖南华阳投资置业有限公司与被告彭品武于2008年10月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、限被告彭品武于本判决生效后十日内协助原告湖南华阳投资置业有限公司注销水印山城湖畔6栋房屋抵押登记，并协助原告湖南华阳投资置业有限公司办理该房屋产权登记。本案受理费80元，减半收取40元，由被告彭品武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨柳青二〇二〇年六月五日书记员  才华姣附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。