云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2695号原告（反诉被告）：昆明大师会企业管理有限公司经开区分公司，住所地云南省昆明经开区云南紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地14幢十层1102号。负责人：廖维强。委托诉讼代理人：杨莹，云南睿信律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：云南壶里来文化传播有限公司，住所地云南省昆明经开区云南紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地国际会展区1-A幢1层4号。法定代表人：曹晓金。委托诉讼代理人：杨晓宇、彭立（未到庭），北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明大师会企业管理有限公司经开区分公司诉被告云南壶里来文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，被告云南壶里来文化传播有限公司提起反诉，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年6月4日对本案就本诉及反诉合并独任审理。原告昆明大师会企业管理有限公司经开区分公司的委托诉讼代理人杨莹，被告云南壶里来文化传播有限公司的委托诉讼代理人杨晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年底原、被告双方达成房屋租赁事宜，原告在2018年3月1日将云南省昆明经开区云南紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地1-A幢“大师会·紫云众创园”项目一层0103号房屋交付给被告。租赁期限自2018年3月1日至2022年10月31日止。分五期支付租金，第一期14个月，月租金6,000元；第二期至第三期个各12个月，月租金6,000元；第四期12个月，月租金6,600元；第五期5个月，月租金7,260元。双方在2018年5月3日正式签订书面合同。被告仅缴纳9.6万元租金后，未按照合同约定支付租金。合同约定不按时支付费用属于违约行为，原告享有合同解除权。同的违约方需承担守约方为维权产生的诉讼费、律师费、保全费、交通费。现经多次催要，被告拒不缴纳上述费用，现原告诉至本院请求：1、解除原、被告双方于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》合同号：DCZN2018050024，并支付在合同解除后十五日内腾退房屋；2、被告支付欠付租金0.6万元，及自2019年10月1日起至腾退房屋之日止每月按照6,000元计算的房屋占用费；4、被告向原告支付16,500元违约金；4、判令被告承担本案诉讼费、律师费、保全费。被告答辩称：同意第一项诉讼请求；关于第二项诉讼请求，被告认为被告已经支付159,400元，扣除合同约定的1万元保证金外，还有149,400元计入租金和物业费，房租可计算至2020年1月，所以原告起诉之日被告未违约；关于第三项的诉讼请求，被告认为原告的诉请没有事实和法律的依据；关于增加违约金部分以及诉讼费、律师费、保全费这个部分没有事实和法律依据。被告反诉称：2017年11月30日反诉被告以可以申请补贴为由吸引反诉原告入住大师会·紫云众创园，反诉原告以现金方式先向反诉被告支付了1万元租赁保证金，该保证金已得到反诉被告自认。2017年12月27日，反诉原告与反诉被告签订了《大师会·紫云众创园房屋租赁合同》（简称400平方米房屋租赁合同），合同约定反诉被告将位于云南省昆明市经开区平方米的房屋出租给反诉原告，于2018年1月1日交付房屋，租赁期自2018年1月至2023年4月30日，租金分五期支付，第一期至第三期年租金为96000元，第四期租金为105600元，第五期租金为116160元，租赁保证金为15000元。2018年1月1日至2019年4月30日的管理服务费38400元。2017年12月29日反诉原告按照400平方米房屋租赁合同约定向反诉被告支付了首年96000元租金、15000元、租赁保证金34000元管理服务费共计149400元。但反诉被告一直未按合同约定将房屋交付给反诉原告，经反诉原告反复找反诉被告协商，反诉被告提出无法按约定交付房屋，要解除400平方米房屋租赁合同。后双方于2018年5月3日重新签订了编号为ＤＣＺＮ2018030024《大师会·紫云众创园房屋租赁合同》（简称300平方米房屋租赁合同），租赁标的物为位于云南省昆明市经开区青鸟国际珠宝加工贸易基地1-Ａ幢大师会。紫云众创园项目一层0103号的房屋。双方达成口头协议，为交易便捷，反诉原告已经支付的所有费用159400元，不再退回出10000元作为保证金外，其余149400元直接用于支付一层0103号房屋的租金及相关费用。根据支付的款项计租期限届满后再继续按照300平方米房屋租赁合同支付租金。按照300平方米房屋约定的每月6000元的租金。每月每平方米5元的服务管理费，以及三个月免租期计算，直至2020年1月以支付的149400元计算的租期届满。在反诉原告未违约的情况下，反诉被告以诉讼方式提出解除300平方米房屋租赁合同，已经违反合同8.2条规月定按照300平方米，房屋租赁合同8.2条约定，除本合同另有约定外，双方任何一方未经对方许可，擅自单方终止本合同的，则违约方应向守约方支付最后一个计租年度一个月的月租金作为违约金，反诉被告应承担相应的违约责任。根据物业服务企业云南同邦物业管理有限公司规定，管理服务费为每月每平方米3元，反诉被告应当返还其多收取的每月每平方米2元的物业费。综上，反诉诉请：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金7260元；2、判令反诉被告向反诉原告返还10000元租赁保证金；3、判令反诉被告向反诉原告按照每月每平方米2元返还多收取的物业费，且未收取的物业费按照每月每平方米2元收取，截止2020年1月已收取物业费为34500元（300平方米×每月每平方米2元×23个月），以上共计51760元；4、判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费、律师费。原告就反诉答辩称：反诉原告提出的诉请不应当得到支持，原因如下，双方虽然签订了大师会紫云400平米的房屋租赁合同，但是该合同并未实际进行履行，并且基于未履行，那么双方对于这份合同已经予以解除，并且将基于该份合同所交纳的费用已经转为了本诉当中对应相关费用相关内容，这份合同基于双方的解除，那么反诉原告已将合同全部交由反诉被告统一换成实际履行的也就是本诉当中主张的300平的租赁合同关系，所以我们认为双方已经基于履行的变更，将原合同解除销毁，那么不存在违约金的支付，当时也没有达成支付违约金的这样一个约定。那么另外反诉原告提出返还10,000元保证金的请求。我们根据400平米的合同，收到的保证金是15,000元，该15,000元已经转为本诉300平米，租赁标的物的保证金，那么基于反诉原告未对300平米租赁标的物的未按照约定履行，那么所以才产生了今天的诉讼，所以我们认为在反诉当中不应当进行返还。那么第三项请求仍然是该份合同没有进行实际履行，不存在返还一说。基于其这个事实和理由过长，反诉被告不再细看，对于其事实陈述与反诉被告当庭答辩有出入的地方，那么反诉被告均不予认可。原告为证明其诉请及反诉答辩意见就向本院提交了如下证据：一、大师会·紫云众创园房屋租赁合同一份，证明：原、被告双方就云南省昆明市经开区紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地1-Ａ幢大师会·紫云众创园项目一层0103号房屋租赁一事达成一致，租期55个月，前39个月租金6千，第40-52个月月租金为6.6千，第53-55个月月租金为7.26千，房屋管理费由被告按年向原告支付，缴费标准为5元／平方／月，免租期三个月。如被告未按时支付租金，每逾期一日支付最后一个计租年租金总额5%违约金；二、云南紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地房屋租赁合同一份，产权证一份，证明：原告系被告承租房屋的次出租人，原告拥有该房屋的使用权，可以将该房屋出租；三、收据一份，证明：起先，原、被告双方约定租赁房屋为大师会·紫云众创园三层301号房屋，被告在2017年12月29日完成了房屋9.6万元房屋的缴纳，后因租赁标的物变更，双方达成一致，该费用转为本案大师会·紫云众创园项目一层0103号房屋对应租房租。自此之后，被告再未缴纳房租；四、被告使用房屋的现场图片一份，证明被告至今未止为止，仍在正常占用，占有使用租赁标的进行正常经营活动，但至今未支付费用。经质证，被告对原告提交的证据第一项证据，认为真实性、合法性和关联性予以认可，但是证明目的不予认可，被告不构成违约，不应当支付违约金。关于第二项的证据真实性、合法性、关联性以及证明目的予以认可；第三项证据真实性合法性和关联性予以认可证明目的不予认可，被告认为被告向原告支付的租金及管理费，不只是原告举证当中指出的96,000元，应当是除10,000元保证金之外，还有149,400元；关于第四项证据真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，截至原告起诉之日，被告未违约。被告为证明本诉答辩观点及反诉诉请提交证据如下：1、《大师会·紫云众创园房屋租赁合同》（编号为ＤＣＺＹ20171000号），证明：2017年12月27日，反诉被告于反诉原告签订了《大师会·紫云众创园房屋租赁合同》（编号为ＤＣＺＹ20171000号）以下简称“《400平米租赁合同》”）合同约定甲方将位于云南省昆明市经开区，面积为400平米的房屋出租给乙方；第一期租金为96000元、租赁保证金为15000元，管理服务费为38400元；2、反诉被告提供的对账记录，证明：反诉被告自认，2017年11月30日反诉原告向反诉被告支付保证金1万元，2019年12月29日，反诉原告向反诉被告支付了首年96000元的租金，15000元租赁保证金，38400元管理服务费，共计159400元；3、《信用卡交易明细查询》，证明：2017年12月29日反诉原告通过柯长友账户向反诉被告总公司的子公司云南酒窝窝文化信息有限公司ｐｏｓ机刷卡支付了首年96000元租金15000元、租赁保证金38400元、管理服务费共计149400元。4、国家企业信用信息公示系统关于云南酒窝窝文化信息有限公司的查询截图，证明：云南酒窝窝文化信息有限公司与反诉被告总公司的关联关系；5、《证明》，证明：原告未付款《400平米租赁合同》约定的租赁标的物；6、《大师会·紫云众创园房屋租赁合同》（编号为ＤＣＺＹ2018030024号，证明：双方于2018年5月3日签订另一份房屋租赁合同，反诉被告将位于云南省昆明市经开区的房屋出租给反诉原告，2021年6月1日前月租金为6000元／每月的租金、管理服务费为5元／平方米／月，免租期为三个月，直至2020年1月已支付了149400元计算的租期方届满；7（仅反诉）、《紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地物业服务合同》，证明：物业服务企业云南同邦物业管理有限公司收取的管理费为3元／平方米／月。经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性予以认可。其证明目的与合同内容一致，也认可，但是想说明是400平米标的物的合同并未实际进行履行。基于未进行履行，那么才变更成了本诉当中300平方米租赁标的物的这一份合同，缴纳的相关租金、租赁保证金、管理服务费均转为300平米标的物对应项目的款项，那么400平米的合同已经予以变更，基于双方协商一致进行解除，在解除之时并未约定相应的违约责任，只是进行了变更。证据2对其三性均不予认可，对其证明目的也不予认可。证据3信用卡交易明细三性及证明目的均不予认可，其账户并非是反诉原告本诉被告的这样一个账户，系第三人的账户，并且支付信息也与本案的反诉的原被告没有关联性。证据4三性均不予认可，但认为与本案没有关联性；证据5《证明》我们认为与本案没有关联性，所以其三性均不予认可。证据6，三性予以认可，证明目的当中关于合同内容的陈述，2021年6月1日前租金6,000元每月，管理服务费每月5元平方米以及免租期三个月予以认可，至于其认为缴纳的费用属于租金，该观点不予认可。强调说明，在证据当中以及证明观点当中本诉被告以及反诉原告已经认可了我方收取的管理服务费为5元每平方米每月；证据7本诉当中没有该组证据，对其三性以及证明目的均不予认可，该份单子上其载明的费用缴纳标的并非是本案本诉或者是反诉当中的标的，而是另案的其他标的，并且上述著名的是物业费与本案的各项费用名目没有关联性。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告就本诉及反诉提交的证据被告均予以认可，故本院均予采信。被告就本诉及反诉提交的证据1、2、5、6真实合法与本案具有关联性，本院予以采信；证据3、4、7与本案不具有关联性，故本院均不予采信。经审理，本院确认本案以下法律事实：2017年12月27日，原告与被告签订了编号为：ＤＣＺＹ20171000的《大师会·紫云众创园房屋租赁合同》，该合同约定被告向原告承租位于云南省昆明市经开区平方米的房屋，租期自2018年1月1日起至2023年4月30日。因该租赁物未能交付被告使用，双方再次于2018年5月3日签订编号为ＤＣＺＮ2018030024的《大师会·紫云众创园房屋租赁合同》，该合同约定：“被告向原告承租位于云南省昆明市经开区平方米的房屋，租期自2018年3月1日至2022年10月31日止，租赁保证金10000元于合同签订当日交付，保证金如被告违反合同约定欠付租金的原告有权直接从保证金中予以扣除，2018年3月1日至2021年5月31日租金为每年72000元，第一期自2018年3月1日至2019年5月31日，以下租期以每年6月1日至次年5月31日顺延，租金为年付，先付后用，物业费为每平方米每年5元。装修期90日为免租期。违约责任被告未按合同约定交付租金则需承担最后一个月计租年度租金总额5%的违约金，任何一方擅自终止合同的，违约方需向守约方支付最后一个计租年度一个月的月租金作为违约金。”庭审中，双方确认被告已交付的款项为租金96000元，管理服务费38400元，租赁保证金15000元，另，就10000元保证金部分，庭审中，被告提交的证据虽仅微信聊天记录，但原告未向本院提交反驳证据，故该10000元本院在本案中予以确认。就本案被告承租的ＤＣＺＮ2018030024租赁合同项下租赁物双方已于2020年6月5日办理交接退租手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案焦点一、原、被告之间签订的两份租赁合同效力问题。根据双方签订租赁合同时间顺序，原告诉请主张解除的DCZN2018030024的租赁合同签订时间在后，虽之前签订的合同约定租赁物为400平方米，但因原告未交付被告，故双方再次达成合意签订DCZN2018030024号的租赁合同，并将前合同支付的租金96,000元，管理服务费38,400元，租赁保证金15,000元，保证金10,000元用于DCZN2018030024号租赁合同的履行，原告亦交付了该合同项下的租赁物，故原、被告双方以实际履行行为变更了DCZY20171000号租赁合同，对双方具有约束力的合同为2018年5月3日签订的编号为DCZN2018030024《大师会·紫云众创园房屋租赁合同》，就本诉原告诉请解除DCZN2018030024租赁合同，庭审中被告亦表示同意，故该合同本院确认已于2020年6月4日解除，另查明，被告已于2020年6月5日将本案诉争房屋腾退原告，原告就合同解除后十五日腾退房屋诉请已达成，故本院不再支持。焦点二，本案租金计算起止时间及租金金额。根据庭审查明的事实，被告交付原告租金为96,000元，按合同约定年租金计算标准，该96,000元能够覆盖的租期从2018年3月1日至2019年9月30日止，被告应按合同约定先付后用的原则于2019年9月30日前支付下一年度租金，本案中，被告实缴保证金为25,000元，按照双方合同约定折抵租期为127天〔25,000元÷（72,000元÷365天）＝127天〕，即自2019年10月1日至2020年2月5日止，故被告应向原告支付自2020年2月5日至6月5日的租金24,000元（6,000元×4个月＝24,000元），被告就返还保证金的反诉诉请，与事实相悖，本院不予支持。焦点三、违约责任，根据前文论述，被告未依约及时交付租金确已违约，但就双方约定的违约金计算标准及原告实际损失，按照合同法规定，本院调整为本计租年度一个月的租金即6,000元，被告就违约金部分反诉无事实依据，本院不予支持。焦点四，就管理服务费标准应如何计算，根据双方合同约定物业费标准为每月5元每平方米，该约定对双方具有法律约束力，双方均应遵守，故按照被告交纳的管理服务费38,400元及上述标准可计算至2020年4月，结合被告实际腾退时间，被告反诉的该部分诉请，本院不予支持。就原、被告双方在本诉及反诉中主张的律师费双方均为举证证实，故本院均不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告昆明大师会企业管理有限公司经开区分公司与被告云南壶里来文化传播有限公司签订的编号为DCZN2018030024《大师会。紫云众创园房屋租赁合同》于2020年6月4日解除；二、被告云南壶里来文化传播有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告昆明大师会企业管理有限公司经开区分公司租金24,000元及违约金6,000元，共计30,000元；三、驳回原告昆明大师会企业管理有限公司经开区分公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告云南壶里来文化传播有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费362元，由被告云南壶里来文化传播有限公司承担；反诉案件受理费1,094元，由被告云南壶里来文化传播有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 彭 毅二〇二〇年六月十九日书记员 胡彩燕