河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初868号原告：李佳欣，女，1990年1月12日出生，汉族，安东新区管委会职员，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：史瑞锋（原告丈夫），1988年9月16日出生，汉族，律师，住安阳市文峰区。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务执行董事。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。原告李佳欣与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2016年11月23日作出（2016）豫0502民初2672号民事判决，被告不服该判决，上诉至安阳市中级人民法院。安阳市中级人民法院于2017年4月24日作出（2017）豫05民终818号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后安阳市中级人民法院经院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应当再审，于2020年2月3日作出（2019）豫05民再100号民事裁定，裁定撤销本院（2016）豫0502民初2672号民事判决及安阳市中级人民法院（2017）豫05民终818号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2020年6月13日公开开庭进行了审理。原告李佳欣委托诉讼代理人史瑞锋，被告新华富置业公司委托诉讼代理人樊斌到庭参加诉讼。原告李佳欣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年9月30日至实际交房日期2014年11月1日期间的延期交房违约金527.84元；2.判令被告支付原告延期办理房地产权属证书的违约金，自2015年1月1日至办理房地产权属证书之日止按照中国人民银行贷款利率上浮50%计算；3.判决被告退还原告维修基金5054元及利息，利息自2013年9月27日至履行完毕之日止按照同期银行贷款利率计算的利息；4.判决被告立即协助原告办理房屋权属证书；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月17日原告与被告签订了商品房预售合同，被告将位于华富世家小区的15号楼3单元1705号房屋出售给原告，合同约定被告2014年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告实际交付房屋时间是2014年11月1日，被告存在违约。而且被告向原告收取维修基金后未向国家相关部门缴纳。为维护原告合法利益，特向法院提起诉讼。被告新华富置业公司辩称，1.第1项诉请由法院依职权审查；2.第二项诉请中2014年8月31日前的违约金因超过2年的诉讼时效期间的法律规定不应支持；3.第3项诉请由被告代收后要向有关机关转交，不应该退还原告；4.第4项诉请与合同约定不符，不应支持，已把相关材料交到不动产登记机关；5.诉讼费其不予承担。另案涉房屋权属证书逾期办理的原因不在于被告，被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任：（1）1办理不动产权属证书是指有关职能部门根据原告的申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至原告名下的过程，涉及到各个方面的相互协作与衔接，还涉及到行政审批事项，并非被告单方努力就可完；（2）根据之前已查明的客观事实可知，造成本案权属证书逾期办理的原因在于案涉项目小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实，并非是被告的原因造成。被告作为一个普通的民事主体，只能在自己能够努力的范围内积极履行协助义务，并不能主导相关办证的过程，更不是造成逾期办证的影响因素；（3）被告从始至终一直在积极履行自身的协助义务，多次向相关主管部门就办证事宜予以催促。在项目房产满足办证条件后，第一时间向广大业主予以情况告知并主动协助广大业主办理相关手续。被告已履行了自身义务，不存在违约；（4）双方在《商品房预售合同》中已对逾期办证违约金予以放弃，原告要求无事实及法律依据。故被告在自身不存在任何违约行为，造成逾期办证的原因也不在于被告且双方已放弃逾期办证违约金的情况下，不应对原告主张的逾期办证违约金承担责任；（5）本案已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。综上，被告认为原告诉请的逾期办证违约金无事实及法律依据，请求法院在查明本案相关事实的基础上，依法公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房预售合同》、维修基金收据1张、中国人民银行关于人民币贷款利率的通知、2016年10月27日原一审开庭笔录；被告新华富置业公司提交《商品房预约保留协议书》、安阳市文峰区人民法院（2014）文高民初字第208号民事判决书、安阳市中级人民法院（2015）安中民一终字第1090号民事调解书、《商品房预售合同》复印件、交房通知单复印件、催告函复印件、回复函复印件、安阳市城区公共配套设施建设合同复印件、竣工验收备案表复印件、安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告复印件、安阳市城市规划委员会安规【2016】2号、3号文件复印件、安阳市规划设计院生产经营科出具的情况说明复印件、安阳市城乡规划管理局安规〔2017〕135号文件复印件、技术服务合同书、规划报建阶段收件（预受理）回执复印件、安阳市国土资源局公告复印件、报纸公告、小区公告栏照片、21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书复印件、购房发票复印件、住宅专项维修资金交讫证明复印件、统计表。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年8月17日，原告李佳欣（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室商品房××套，该房屋建筑面积为84.23平方米，单价4043元/平米，总房款340542元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。原告已按合同约定向被告支付全部购房款。关于交房时间，原告诉称交房时间为2014年11月1日；被告辩称交房时间为2014年8月31日，但未提交相应交房时间的证据。2013年9月27日，被告收取原告维修基金5054元。被告至今未向其开具房产发票及提供相应办理房屋权属登记所需资料。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。本院（2016）豫0502民初2672号民事判决生效后，原告李佳欣向本院申请强制执行，李佳欣已于2018年8月17日领取执行款85504元。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。2014年8月17日，原告李佳欣与被告新华富置业公司签订商品房买卖合同，合同约定2014年9月30日交房，交付房屋是被告的义务，被告应举证证明履行了交付房屋的义务，本案中，被告未提供证据证明自己履行了义务，故本院认定原告所述的2014年11月1日为交付房屋的时间。被告存在违约，原告要求被告支付31天的违约金，符合法律规定，违约金为527.84元（340542元×日万分之0.5×31天）。关于原告李佳欣要求被告退还维修基金5054元及利息的请求，因李佳欣已于2013年9月27日将5054元维修基金交付被告，被告未将维修基金交付安阳市房屋维修资金管理中心，故被告应退还原告维修基金5054元；关于利息，原告缴纳时应当知道维修基金的收款方不应为被告，且双方对维修基金的利息未做约定，本院支持自起诉时即2016年8月31日起至原告取得执行款项之日（2018年8月17日）止按中国人民银行同期贷款利率计付。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋于2014年11月1日交付，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即10216.26元（340542元×1%×3）。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，故被告应当在具备办证条件后协助原告办理不动产权属证书。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：限被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李佳欣逾期交房违约金人民币527.84元；限被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李佳欣逾期办理不动产权属证书的违约金10216.26元；限被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告维修基金5054元及利息，利息以5054元为基数，自2016年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年8月17日止；限被告安阳新华富置业有限公司应于案涉房屋具备办证条件后十日内协助原告李佳欣办理位于安阳市文峰区秀水苑商住小区15号楼3单元1705室的不动产权属证书；五、驳回原告李佳欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元，由原告李佳欣负担1711元，由被告安阳新华富置业有限公司负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  胡 科审 判 员  张 伟二〇二〇年六月二十八日代理书记员  王 琳