河南省焦作市中站区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0803民初300号原告（反诉被告）：郑先勇，男，1958年7月9日出生，汉族，住河南省太康县。被告（反诉原告）：许晓庆，男，1976年10月2日出生，汉族，住河南省焦作市中站区。被告（反诉原告）：裴蕾，女，1977年7月6日出生，汉族，住河南省焦作市中站区。二被告的委托诉讼代理人：孟海峰，河南先一律师事务所律师。原告郑先勇诉被告许晓庆、裴蕾合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑先勇、被告许晓庆及其二被告的委托诉讼代理人孟海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑先勇向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同偿还原告房屋买卖欠款240000元及利息57537.42元（利息以240000元为基础按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年3月18日计算至2019年8月19日共25313.42元。2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至人民法院立案之日2020年4月30日共32224元，两者共57537.42元）；2、判定被告支付违约金100000元；3、二被告对（一）、（二）项诉讼请求的房屋买卖欠款、利息及违约金承担连带偿还责任；4、二被告承担本案的相关诉讼费用。事实与理由：二被告为夫妻，于2016年5月12日，二被告因生活需要，由被告许晓庆出面分别与原告签订两份《购房合同》，以每套房屋价格360000元购买原告在建的位于解放区××、第四家房屋两套，合同签订后二被告通过许晓庆向原告支付房款300000元，以后又陆续向原告支付180000元。房屋建成后原告向二被告交付两套房屋，因焦作市黑臭水体治理，焦作市解放区上白作街道田涧村民委员会于2017年3月18日与二被告签订《黑臭水体征迁安置协议书》，二被告购买的两套房屋经协议安置被拆除。二被告与原告签订房屋买卖合同，原告向二被告交付了合同房屋，二被告与解放区上白作街道田涧村民委员会签订协议，原告履行了合同房屋交付义务，二被告理应向原告支付剩余房屋价款，经原告多次催要二被告迟迟不向原告支付房屋剩余价款。被告许晓庆、裴蕾辩称，原告起诉书所述事实违背和隐瞒了如下客观事实：一、1、双方所签合同书面约定价格虽然是每套房屋360000元，但双方经介绍人许涛居间私下约定的价格每套房屋是340000元，目的是为了掩人耳目，便于原告的其它房屋能够卖一个高价。所以单套房屋应当以340000元计价而不应当以360000元计价。2、按照《购房合同》第六条约定，原告应当在2016年11月将所建房屋建成，交付答辩人，但直至2017年3月18日，房屋被政府拆迁之前，门窗没有安装、水电气设施没有安装，没有通水、通电、通气，更没有交付答辩人。原告没有向答辩人实际交付买卖合同所约定的房屋。3、按照《购房合同》第二条约定，答辩人支付150000元定金后，余款应当待原告房屋建好后支付，但该房屋但直至2017年3月18日，房屋被政府拆迁之前仍未建好，尽管如此，答辩人仍又陆续支付了原告180000元，两套房共计480000元。4、原告逾期交房后，经答辩人多次向原告催促和交涉，直至2017年3月18日，解放区政府因黑臭水体整治项目，拟对本案所涉房屋进行拆迁，原告仍未将房屋建好并交付答辩人，答辩人迫于已付原告480000元购房款、原告无钱返还答辩人、所买房屋尚未建好且未交付的房屋被拆除，被迫接受了与解放区上白作街道田涧村民委员会签订的《田涧村黑臭水体整治征迁安置协议书》，因原告的逾期未交房行为，导致该协议书对答辩人没有每月1200元的过渡费补偿，至今该协议的安置房尚未给答辩人兑现。二、鉴于上述客观事实，结合双方所签订的合同约定，法庭应当确认以下客观事实，并作出相应判决：1、答辩人所欠原告其余购房款合计应当是200000元，不应当是原告所诉称的240000元。2、原告现在尚不具有让答辩人支付其房屋所余房款的条件，答辩人依法有权拒绝原告要求支付所余房款的请求。双方所签《购房合同》第二条约定：“乙方（即被告）首付150000元作为定金，余款待甲方房屋建好后支付”。那么，根据该约定，乙方（即被告）支付原告其余房款的条件是原告将房屋建好后支付，但直至被政府拆迁之前，合同约定的房屋的门窗没有安装、水电气设施没有安装，更没有通水、通电、通气，更逞论已经交付房屋。所以根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，由于原告没有履行先行“建好房屋”的先履行合同义务，答辩人有权拒绝其“要求支付所余购房款”的后履行合同义务要求。答辩人与解放区上白作街道田涧村民委员会签订的《田涧村黑臭水体整治征迁安置协议书》以及解放区政府对房屋的拆迁行为，不能视为原告已经履行了先行“建好房屋”的先履行合同义务。所以，原告在没有履行“建好房屋”合同义务之前，答辩人依法有权拒绝其要求支付所余房款的请求。3、原告所建房屋，直至2017年3月18日，房屋被政府拆迁之前，门窗没有安装、水电气设施没有安装，更没有通水、通电、通气。因此，原告要求按合同支付房屋全款，显然不公平，应当扣减其门窗没有安装、水电气设施没有安装，没有通水、通电、通气等必要合同义务的相应价款。答辩人认为该价款应当以每套房屋15000元、两套房屋共计30000元计算为宜。原告应当有上述价款的预算成本，如原告有异议，原告应当承担该支付成本预算的举证责任。4、按照双方合同第六条约定，原告应当在2016年11月将所建房屋建成，交付答辩人，但直至2017年3月18日，房屋被政府拆迁之前，房屋仍未建成，原告应当按合同第六条约定，支付答辩人每套房屋50000元合计100000元的违约金（答辩人将反诉原告承担该违约责任）。5、答辩人没有任何违约行为，原告要求被告承担违约金100000元及240000元购房款银行利息的诉讼请求没有事实根据，也没有合同约定依据。被告许晓庆、裴蕾的反诉请求：1、判决反诉被告郑先勇支付反诉原告逾期交房的违约金100000元；2、判决反诉被告郑先勇承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告二人系夫妻关系，反诉原告许晓庆2016年5月12日经介绍人许涛介绍，与反诉被告签订了一份《购房合同》，合同主要条款内容如下：一、乙方（买方许晓庆）同意购买甲方（卖方郑先勇）位于解放区××第四家自建房屋，建筑面积约为250㎡；二、上述房产的交易价格为总价人民币360000元；三、乙方首付150000元作为定金，余款待甲方房屋建好后支付；四、甲方应收到乙方全额房款后将交易的房产权交给乙方，房屋所有权归乙方所有；五、甲方所建房屋，保证室外排水管道、水电、煤气到户，房屋三层，每层高度不低于2.5米，院门不低于1500元，窗户材料为铝合金断桥双层玻璃；六、违约责任：甲方承诺房屋于2016年11月建成，甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，甲方有权处置该房产；若甲方未按期交房，应支付乙方经济损失50000元。反诉原告许晓庆同时以反诉原告裴蕾名义与反诉被告签订了一份《购房合同》，不同的是裴蕾名义购买的是第二排第三家房屋，其余合同条款均一模一样。上述两份合同均为反诉被告提供的统一格式合同，且反诉被告与其它购房户签订的合同也是该统一格式合同。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了两套房定金定金300000元，后反诉原告又陆续支付了反诉被告两套房款180000元共计480000元。按照《购房合同》第六条约定，反诉被告应当在2016年11月将所建房屋建成，交付反诉原告，但经反诉原告多次向反诉被告催促和交涉，直至2017年3月18日，解放区政府因黑臭水体整治项目，拟对本案所涉房屋进行拆迁，反诉被告仍未将房屋建好并交付反诉原告，反诉原告迫于已付反诉被告480000元购房款、反诉被告无钱返还反诉原告、所买房屋尚未建好且未交付将被拆除，被迫接受了与解放区上白作街道田涧村民委员会签订了一份《田涧村黑臭水体整治征迁安置协议书》，因反诉被告逾期未交房行为，导致该协议书对反诉原告没有每月1200元的过渡费补偿，至今该协议的安置房尚未给反诉原告兑现。房屋被政府拆迁之前，反诉被告所建房屋门窗没有安装、水电气设施没有安装，更没有通水、通电、通气，反诉被告没有向反诉原告实际交付买卖合同所约定的房屋。综上所述，反诉原告认为，被告的行为严重违背了合同约定，损害了原告的权益，应当承担如下违约责任，并赔偿原告损失：反诉被告应当按合同第六条约定，支付反诉原告每套房屋50000元合计100000元的违约金。原告郑先勇针对被告许晓庆、裴蕾的反诉理由辩称，二被告反诉原告违约没有法律依据与事实依据。理由如下:1、原告起诉二被告的理由是讨要房屋买卖尾款，二被告反诉的是合同违约，不是基于同样的法律关系和法律事实，不符合法律反诉的规定，二被告如请求合同违约需另案起诉。2、如果二被告反诉原告合同违约，按照相关法律规定，应从2016年交房之日起三年内主张权利，现已超过诉讼时效，人民法院应当驳回二被告的诉讼请求。3、事实上原告于2016年9月份已按购房合同约定提前向二被告交付房屋，二被告拿到了房屋，否则，二被告不可能在2016年11月份至2017年3月18日仅仅5个月的时间内与田涧村委会签订拆迁协议，因为拆迁是需要做工作的，二被告不仅得到了房屋，而且还拿到了田涧村委会90000元拆迁补偿，二被告所谓的被迫接受、逾期交房完全是无稽之谈，没有事实和依据证明。综上，请求人民法院驳回二被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月12日，原告郑先勇与被告许晓庆签订购房合同，合同约定：原告将其新建的位于解放区××第四家自建房屋卖给被告许晓庆，建筑面积约为250㎡；交易价格为360000元，被告许晓庆首付150000元作为定金，余款待原告房屋建好支付；原告所建房屋，保证室外排水管道、水电、煤气到户，房屋三层，每层高度不低于2.5米，院门不低于1500元，窗户材料为铝合金断桥双层玻璃；违约责任：原告承诺房屋于2016年11月建成，原、被告合同签订后，若被告中途违约，原告有权处置该房产，若原告未按期交房，应支付被告经济损失50000元。二被告为夫妻关系，同日被告裴蕾也与原告郑先勇签订购房合同，购买原告新建的位于解放区××第三家自建房屋，合同内容同原告与被告许晓庆的合同内容。合同签订后，二被告共支付原告定金300000元，后又陆续支付原告房款180000元，共支付原告房款480000元，至今尚欠原告房款240000元。庭审中被告许晓庆申请证人出庭作证，在证人未到庭前，被告许晓庆不听法庭劝阻离开法庭，到卫生间与证人在电话中沟通案情，在本庭告知其与证人串通的法律后果后，被告许晓庆未再要求证人出庭。另查明，解放区政府因黑臭水体整治项目需对涉案两套房屋进行拆迁，2017年3月18日二被告分别于解放区上白作街道田涧村民委员会签订《田涧村黑臭水体整治征迁安置协议书》，享有了该两套房屋拆迁所有收益。以上事实由原告提交的其与许晓庆签订的购房合同、与裴蕾签订的购房合同、许晓庆签订的征迁安置协议书、裴蕾签订的征迁安置协议书等证据予以证实。本院认为，原告与被告许晓庆、裴蕾签订的购房合同均合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。2017年3月18日被告许晓庆、裴蕾已分别与解放区上白作街道田涧村民委员会签订《田涧村黑臭水体整治征迁安置协议书》，能够证明二被告此时已取得二套房屋的所有权，原告已完成房屋的交付义务，二被告应按合同约定支付剩余购房款。因此原告请求被告许晓庆、裴蕾支付剩余购房款240000元及利息，符合有关规定，本院予以支持。被告许晓庆、裴蕾辩称其与原告居间私下约定的价格是每套房屋340000元，但其未提供证据予以证实，本院不予采信。被告许晓庆、裴蕾主张应在每套房款中扣减门窗、水电气等原告未完成工程量的费用，对于门窗费用，二被告提交的证据不足以证明涉案两套房屋未安装门窗，该部分费用不予以扣除；原告认可水、电、气未接通，二被告请求扣除该部分费用，但二被告没有证据证明该部分费用的数额，双方当事人又不能就此达成一致意见，且原告未履行安装水、电、气义务对二被告获得拆迁安置补偿并未产生影响，对二被告的该项主张，本院不予支持。原告请求二被告支付100000元违约金，二被告反诉请求原告支付每套房屋50000元合计100000元的违约金，本案中，原告没有证据证明自己按照约定交付了房屋，存在违约。二被告于2017年3月18日处置所购房屋后，未按照约定支付剩余房款，也存在违约。合同中约定二被告违约应承担的违约责任是原告有权处置房屋，如原告依据该约定请求收回房屋，被告由此受到的损失远超过100000元。原告请求二被告承担100000元的违约责任，不超出合同约定。现原、被告均存在违约，责任应各自承担，双方均请求对方支付违约金，本院均不予支持。被告许晓庆、裴蕾为夫妻关系，涉案两套房屋为二被告购买的共同居住的住房，由此产生的相关债务为夫妻共同债务，原告请求二被告对欠付的购房款、利息承担连带偿还责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：（2020）被告（反诉原告）许晓庆、裴蕾于本判决生效之日起十日内共同支付原告（反诉被告）郑先勇购房款240000元及利息（以240000元为基数，自2017年3月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年4月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；（2020）驳回原告的其他诉讼请求；（2020）驳回二被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7280元，减半收取3640元，由原告郑先勇负担1190元，被告许晓庆、裴蕾负担2450元；反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告许晓庆、裴蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  白立新二〇二〇年六月二十八日书记员  孙国花河南省焦作市中站区人民法院民事判决书附页（2020）豫0803民初300号（2020）豫0803民初300号民事判决书所引用的相关法律法规，具体表述如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明。