北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1921号原告：北京万花筒公寓管理有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路**院**楼****，统一社会信用代码91110105MA01F7JT7Y。法定代表人：李彦宾，总经理。委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。被告：北京新航岸酒店，经营场所北京市顺义区李桥镇樱花园****楼，统一社会信用代码92110113L18418897A。经营者：李传伟，男，1976年3月5日出生，汉族，身份证登记住址山东省新泰市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴泽林，北京市松涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹤晨，男，1990年12月19日出生，汉族，北京市松涛律师师事务所实习律师。原告北京万花筒公寓管理有限公司（万花筒公司）与被告北京新航岸酒店（以下简称新航岸酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万花筒公司的委托诉讼代理人陈昊、被告新航岸酒店的委托诉讼代理人吴泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万花筒公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告质保金20万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年11月16日签订租赁经营协议，合同约定协议期限为10年，自2019年1月1日至2028年12月31日止，自协议签订7个工作日内原告需支付20万元保证金，协议期满或经双方友好协商提前终止时，如原告已付清租金并按约定移交完毕后，被告应在7个工作日内退还原告所缴纳的保证金。协议有效期内，任何一方违反协议规定，协议的相对方都有权解除本协议，并要求违约方赔偿损失。现被告通知原告于2019年10月10日将该房屋腾空，导致原告无法正常运营。被告的行为给原告造成了无法挽回的损失，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法公正判决。新航岸酒店辩称：双方于2018年10月16日签订租赁协议，原告支付了20万元履约保证金，在履行过程中屡次违反合同约定，拖欠租金，已经超过30日。根据合同约定，被告于2019年9月30日提出解除合同，原告同意，于10月31日搬离，原告尚欠租金85万元，原告违约，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月16日，甲方新航岸酒店与乙方万花筒公司就北京市顺义区×镇×号楼（以下简称涉案房屋）签订《租赁经营协议》（以下简称租赁协议），约定：甲方在征得业主方书面同意，将涉案房屋托管交由乙方租赁经营，乙方根据本协议书约定享有经营管理权和租赁受益权。该房屋总建筑面积为2542.79平方米，庭院面积为137.2平方米。同时，甲方同意将商业第三层的办公室提供给乙方，作为办公场所使用。该物业现有装修及设施、设备情况详见协议附件。该附件作为甲方按照协议约定交付乙方使用和乙方在租赁期满交还给甲方时的验收依据。甲方将经营樱花园三区5#楼所需的证照北京新航岸酒店（含工商营业执照、消防安全检查意见书、卫生许可证及特种行业许可证等）提供给乙方使用，乙方应当合法经营，正当经营，并切实维护甲方的商誉。乙方租赁经营期间，实行独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工。租赁期限为十年，即从2019年1月1日起至2028年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还。乙方如要求续租赁，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订协议；在同等条件下，乙方享有优先权。甲方在2018年12月31日前将物业交付乙方。如逾期不能交付，本条规定的租赁期限根据逾期交付天数相应顺延。租金及支付方式约定：1、本协议签订之日起7个工作日内，乙方应向甲方缴付人民币20万元，作为本协议履约保证金。本保证金不计息，以甲方出具收款收据为准。本协议期满或经双方友好协商提前终止时，如乙方已付清租金并按约定移交完毕后，甲方应在7个工作日内退还乙方所交纳的保证金。2、经甲乙双方约定，在租赁经营期限内年租金每3年一递增，即：第一期3年，2019年1月1日至2021年12月31日，每年租金人民币300万元，当期季度租金为人民币75万元。第二期3年……。租金按季度支付，采取先缴纳后使用原则，乙方须在每季初5日前将本季度的租金如数足额存入甲方指定银行账户，甲方应提供足额正规的增值税专用发票……甲方于本协议签字之日将约定的经营所需证照移交给乙方使用，公章及人名章由甲方保管，乙方使用需提前3日申请，证照清单详见附件1。上述证照原件在乙方经营期间由乙方保管，证照的年检工作及相关费用由乙方承担。乙方应在本协议书解除或终止之日将清单（附件1）有效证照全部移交给甲方……。在乙方租赁经营期间所发生的债权、债务乃至纠纷、诉讼等一概由乙方负责，与甲方无关。关于甲方的权利和义务约定：1、甲方的权利：1.1甲方有权按协议约定收取租金及相关费用。1.2甲方对移交给乙方租赁经营管理的房产、设施、设备等资产享有合法使用权，并享有监督权。1.3在租赁经营期间，甲方有权监督乙方应遵循国家的法律、法规。监督乙方依法经营、依法纳税。监督乙方严格执行有关部门安全、消防、卫生、环保等方面规定。1.4在租赁经营期间，甲方鼓励并支持乙方在正常营业范围内合法地开拓各种新的经营业务，不断扩大经营业务，不断扩大营业额和获取更多的利润。1.5在租赁经营期间，甲方有权不定期检查建筑物、设备设施、安全卫生等状况，有权要求乙方对不合格的地方提出整改，对整改内容拒签收或未整改，甲方有权对此进行处罚。1.6对乙方经营服务中由于乙方原因所发生的员工伤害事故、食物中毒以及其它重大安全事故，依照本合同和有关法律法规由乙方独立承担刑事责任和民事赔偿责任，甲方有督促权。2、甲方的义务：2.1本协议签订后甲方自行处理出租前发生的一切债务和其他一切纠纷，并承担相关法律责任。2.2本协议签订后甲方应按时将物业移交给乙方使用，乙方在确认甲方提供的设备设施等处于适用状态，能够满足乙方正常租赁经营需要时予以接收（详见移交清单）。2.3甲方在本协议生效后合理期间内将约定的经营所需证照移交给乙方使用，乙方在确认证照合法有效后应及时予以接收（详见移交清单）。并向甲方出具书面接收函。2.4在租赁经营期间，甲方有义务配合乙方办理各种证照手续，相关费用由乙方承担。2.5甲方有义务向乙方介绍房屋物业的设备设施状况及提供房屋物业的全部资料，供乙方参考。2.6协助乙方努力做好突发事件和重大事故的处置工作。乙方独立承担相关责任。2.7在乙方租赁经营过程中，如遇国家行政执行机关按法律规定，必须要对房屋物业进行安全消防等方面的改造，应由甲方出面处理，并承担相应的改造费用。乙方的权利和义务约定：1、乙方的权利：1.1为使房屋物业能满足正常的租赁经营需要，在事先征得甲方的书面同意后，乙方方可有权对房屋进行必要的整改和装饰。1.2在协议期内，乙方对甲方提供的资产享有合法使用权并必须保持设备完好。如因使用期限已满自然损坏的设施，应由乙方及时上报甲方审定后报废，乙方不得擅自处理。1.3在租赁经营期间，乙方有权根据经营需要在租赁场地申请办理企业工商税务登记等，并在营业执照的经营范围内不断扩展业务，创造更多的利润，增加知名度，提高其良好的信誉。1.4根据经营需要，乙方有权按《劳动法》的规定自行招聘工作人员。乙方应自行承担对其工作人员的全部责任（包括但不限于工资、社会保险、经济补偿、工伤损害赔偿等）。如因此导致甲方对其工作人员承担责任，甲方有权向乙方追偿。2、乙方的义务：2.1乙方应按协议约定及时足额缴纳租金及相关费用。2.2乙方必须遵守法律法规，依章纳税，合法经营。2.3乙方在租赁经营期内办理的有关证照申领后，必须将各证照复印件交壹份给甲方备案，以便进行有效监督。2.4乙方对房屋改造装修，应以书面形式征得甲方许可，其费用自行承担，不得以此为借口冲减租金。租赁期满，乙方在经营期间除新添电器设备外，对房屋进行改造时，应以书面形式征得甲方许可，改造后的房屋设备应保留原状，不得拆除，并不得以此要求经济补偿。2.5在租赁经营期间，乙方应在约定正常经营范围内从事经营活动，违反正常经营范围所引起的一切后果均由乙方承担，甲方不承担任何责任。2.6乙方在经营期间，水、电、气、暖、网络等及其他有关部门收取的经营费用由乙方自行承担。2.7乙方在经营期间应做好防火、防盗工作，否则由此给甲方造成资产损失，乙方应付全部责任。2.8乙方只有经营使用权，无权将甲方资产挪作他用，不准用于抵押担保、作价入股等行为，否则造成损失，乙方负全部责任。2.9乙方对于电器设备也应定期保养，费用自理，确保完好的使用状态（合理损耗除外），由于乙方使用或维修不当，造成电器报废，乙方应承担重新添置的全部费用。若此项物品已经停产，则乙方更换类似功用、档次的物品。租赁期满向甲方交返与本协议生效时的物品及电器的数量保持一致，并能保证正常使用。乙方新添置的设备及用品，合同到期时由乙方自行解决。2.10租赁经营期间所发生的因租赁经营所需的消耗品、物品由乙方自行承担。2.11经营期间乙方自购设备的商业保险由乙方自行办理，保险赔偿金归乙方所有。2.12做好经营期间的各项安全工作，特别是要严格执行消防和食品、卫生、安全等工作，自觉接受有关部门的监督检查。乙方应向甲方呈报经营期间的消防安全，食品卫生安全和财务安全等工作规范，如因乙方责任发生火灾、食物中毒、环评、排放、工伤事故以及其它恶性案件的，乙方必须独自承担法律责任和经济责任，情节特别严重的甲方有权单方面解除合同，且不承担违约责任。2.13乙方应在租赁经营期限届满之日起5日内，将及经营所需的相关证件等按清单（附件）如数返还甲方，甲方应及时确认接收。2.14如租赁经营期届满时，乙方以公司名义与第三方签订的协议或合同尚未履行完毕，其处理事宜应按本协议第九条的有关约定执行，如无法适用该等约定，可由双方另行协商约定。租赁期内所产生的一切债权、债务由乙方全部享有及承担，与甲方无关。本协议生效后具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或者解除本协议，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。在协议期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议：1、未经甲方书面同意，转租该物业。2、未经甲方书面同意，拆迁变动房屋结构。3、利用所租赁物业进行非法活动。因不可抗力因素导致协议无法履行或者无法完全履行时，甲、乙双方协商一致，可以变更或者解除协议，乙方有权向甲方收回履约保证金20万元。关于违约责任约定：1、在本协议的有效期内，协议任何一方违反本协议的约定，协议的相对方都有权解除本协议，并要求违约方赔偿损失。赔偿标准为：当期季度未履行部分租赁期限对应的租金标准的20%。2、在租赁经营期间，由于乙方自身的原因而被迫终止对该房屋物业的租赁经营，乙方已向甲方支付的租金与保证金，甲方不予退还。3、乙方逾期付款的，每逾期一天，应按逾期金额的千分之三向甲方支付滞纳金，同时仍应履行付款义务。逾期超过30日的，甲方有权解除本协议，乙方已经支付的租金与保证金不予退还。租赁协议签订后，万花筒公司按约于2018年11月22日支付了履约保证金20万元，开始在涉案房屋进行经营。并于2018年12月12日、2018年12月27日、2019年1月18日、2019年2月21日、2019年6月18日、2019年7月30日分别支付租金20万元、20万元、20万元、15万元、40万元、50万元，以上租金共计165万元。2019年7月22日，×社区居委会向×楼业主发出出租房整改通知书，内容为在北京市国有土地上的合法居民住宅楼中的合法居住性质房屋，违反以下规定的均视为违法群租房：（一）以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。（二）厨房、卫生间、阳台和储藏室等不得出租供人员居住。（三）出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。（居住面积是指规划设计为居住空间的房间使用面积）（四）集体土地上的建设房屋和非居住类改居住性质房屋可参照上述标准认定和处理，违法建设、地下空间、地下空间等涉及违法群租行为的依照其他相关法律法规的规定进行认定和处理。除上述情况外，出租房屋因卫生、噪音等问题影响邻里生活，引发12345投诉和110出警的，也纳入“出租房”治理范围。经查，你处房屋存在上述情形，请相关当事人尽快整改，消除隐患，并于2019年7月31日前整改到位。若逾期不改，依据《房屋租赁条例》、《北京市房屋租赁管理若干规定》及《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，将由相关部门依职权处理，并对当事人的违反行为进行相应的行政处罚。2019年9月29日，新航岸酒店向万花筒公司发出解除《租赁经营协议》通知书，内容为：鉴于贵司在经营期间存在欠付房租、非法群租等单方违约行为，给我司造成严重经济损失及不良社会影响。我司现决定如下：一、自2019年9月30日起，解除双方于2018年11月16日签订的《租赁经营协议》。二、限贵司于2019年10月10日前，向我司指定的银行收款账户支付60万元欠付房租，并按照每日千分之三计算滞纳金，期限自2019年7月5日起至实际全部支付之日止。2019年7月31日前，以75万元为滞纳金核算基数；2019年7月31日及以后，以60万元为滞纳金核算基数。三、限贵司于2019年10月10日前，向我方支付75万元经济损失。四、贵司支付的20万元履约保证金予以没收。五、贵司须于2019年10月10日前，腾空房屋并交还我方。否则，我方将继续计算房租。如贵司仍不按照上述内容履行义务，我司将采取相关法律措施。特此通知。2019年10月31日，新航岸酒店与万花筒公司签订了交接确认单，双方确认：2019年10月31日，万花筒公司已将租赁楼宇内物品清理完毕，楼宇主体完好、设备设施无损坏。将整体楼宇及原有附带设备设施返还新航岸酒店。诉讼中，万花筒公司认为另一笔2019年1月29日由北京协众联城房地产顾问有限公司支付给北京伟航门窗幕墙装饰工程有限公司的100万元，是万花筒公司支付给新航岸酒店的租金。新航岸酒店认为该笔款项与本案无关。关于合同解除原因，新航岸酒店认为是万花筒公司拖欠租金，万花筒公司认为是消防验收不合格，并提交了2019年9月6日查封情况说明，显示：2019年9月6日，李桥镇联合执法对涉案房屋一层餐饮进行查封，原因为燃气使用不合格，餐饮厨房区与住宿区联通。新航岸酒店认可贴过封条，但认为是万花筒公司群租导致的查封。新航岸酒店已经另案起诉要求支付租金85万元及滞纳金，并请求判令原告有权没收被告已付履约保证金20万元。上述事实，有新航岸酒店提交的租赁协议、照片、值日表、解除租赁经营协议通知书、交接确认单、付款凭证、万花筒公司提交的出租房整改通知书等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，新航岸酒店与万花筒公司签订的租赁协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。双方已经自行办理交接手续，双方之间的租赁协议已经解除。但关于解除原因，双方各持己见。按照租赁协议内容，万花筒公司按时支付租金是其主要义务，万花筒公司应在2019年1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5日前足额支付当季度租金75万元。万花筒公司主张2019年1月29日由北京协众联城房地产顾问有限公司支付给北京伟航门窗幕墙装饰工程有限公司的100万元是万花筒公司支付给新航岸酒店的租金。新航岸酒店认为该笔款项与本案无关，即否认该笔款项是支付的租金，因付款人、收款人均非本案的当事人，结合租金给付情况等因素，本院对万花筒公司的意见，不予采纳。本院认定万花筒公司支付了租金165万元。按照约定，万花筒公司应于2019年7月5日前支付租金225万元，显然，万花筒已经违约。而按照协议约定：“万花筒公司逾期付款的，每逾期一天，应按逾期金额的千分之三向新航岸公司支付滞纳金，同时仍应履行付款义务。逾期超过30日的，新航岸公司有权解除本协议，万花筒公司已经支付的租金与保证金不予退还”。新航岸公司在万花筒公司逾期付款超过约定时间而行使合同解除权，并无不妥。万花筒公司辩解合同解除是因为消防不合格的意见，本院不予采纳。由于双方在租赁协议中明确约定20万元为履约保证金，在万花筒公司违约导致新航岸公司行使解除权的情况下，保证金不予退还。新航岸公司有权按照合同约定将上述20万元不予退还。万花筒公司主张返还没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告北京万花筒公寓管理有限公司的诉讼请求。案件受理费二千一百五十元，由原告北京万花筒公寓管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇二〇年六月二十二日书记员  曾庆贺