陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终2550号 上诉人（原审被告）：西安华岳实业有限公司，住所地：西安市长安区。法定代表人：汪冬明，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董珊，女，1992年6月3日出生，汉族，住西安市西咸新区。委托诉讼代理人：白霄，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安荣朗置业有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：施鹰，该公司经理。委托诉讼代理人：薛佳林，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。上诉人西安华岳实业有限公司(以下简称：华岳公司)因与被上诉人董珊、西安荣朗置业有限公司（以下简称：荣朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月12日，华岳公司作为甲方与荣朗公司作为乙方签订《房地产合作开发合同》一份，双方合作开发华岳公司已取得使用权的位于西安市长安区XX街XX村的长安国用（2002）字第30号土地及长安国用（2000）字第156号土地约22.01亩，建盖锦岭老年公寓并对外公开销售。合同第二条约定：2.1、甲方提供开发用地，乙方承担全部土地用途性质变更、报建、开发、建设、销售、宣传、人员等各类资金、费用。股权转让前在对外建设施工合同中应明确甲、乙方上述责任；2.2、项目报建、开发、建设、销售全过程均以甲方的名义进行，并由乙方负责合作项目的日常经营管理等。2016年9月15日，华岳公司与西安诺古房地产营销策划有限公司签订《房地产销售代理合同》一份，约定由西安诺古房地产营销策划有限公司代理销售涉案公寓。至2017年1月20日，华岳公司先后取得了涉案房产（锦岭老年公寓）的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、陕西省投资项目备案确认书、西安市长安区商品房预售许可证。2017年1月25日至2017年9月23日，董珊在锦岭公寓售楼部向销售人员四次共缴纳购房款224055元，荣朗公司工作人员给董珊出具载有“今收到董珊锦嶺公寓房号1-10904房款”的收款收据四份，该四份收据上加盖有内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章6101990043647”的印章。后因涉案房产建设长期停工，经政府有关部门协调后，2018年9月6日董珊又向华岳公司缴纳了购买涉案房屋的剩余房款140000元，华岳公司给董珊出具载有“今收到董珊锦岭公寓1-11904号房房款”的收款收据一份，该份收据上加盖有内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章6101990043647”的印章。2018年9月荣朗公司给付董珊《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：出卖人西安华岳实业有限公司，买受人董珊；买受人购买的商品房为第1幢1单元9层10904号房；该商品房建筑面积共89.89平方米，其中套内建筑面积74.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积15.71平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4050元，总金额叁拾陆万肆仟零伍拾伍元整；出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付商品房价款万分之一的违约金。该合同载明的签署时间为2017年7月3日，买受人签名为董珊，出卖人签名处加盖有荣朗公司印章。2018年11月8日荣朗公司向董珊出具一份内容为：“董珊，房号1-10904，总房款364055元，华岳收款140000元，荣朗收款224055元”的凭证。现董珊以华岳公司、荣朗公司不按时履行义务为由诉至法院，要求依法确认董珊与华岳公司、荣朗公司之间的房屋买卖行为有效；要求判令华岳公司、荣朗公司按照每月1500元的计算标准共同赔偿因逾期交房给董珊造成的损失。庭审中，董珊坚持认为其已经向华岳公司、荣朗公司交付了全部房款，故其与华岳公司、荣朗公司之间的房屋买卖行为有效，且因华岳公司、荣朗公司逾期交付房屋对其造成实际损失，故应当赔偿其的经济损失；荣朗公司坚持其辩称意见，同意董珊要求依法确认房屋买卖行为有效的请求，但不同意赔偿董珊所诉逾期交房的经济损失；华岳公司辩称，其公司与董珊之间并无任何合同关系，不存在房屋买卖关系的事实。故要求依法驳回董珊的全部诉讼请求，并申请由法院委托对涉案的荣朗公司出具的四份收据上加盖的财务印章的真实性以及董珊提交的房屋买卖合同上荣朗公司的印章的盖印时间进行鉴定，同时以荣朗公司伪造印章涉嫌刑事犯罪、其公司与荣朗公司的纠纷正在仲裁为由，申请对本案中止审理。董珊、荣朗公司均不同意华岳公司上述鉴定申请，双方各持己见，案件未能调解。董珊诉至原审法院称，2017年1月，其购买了华岳公司、荣朗公司合作开发的位于西安市长安区XX街XX路XX公寓XX号楼XX房，房间号为1-10904，面积89.89平方米，单价每平方米4050元，总价364055元。双方约定，其应付前期房款224055元，剩余140000元申请贷款，房屋交付期限为2017年10月30日前。此后其四次给付华岳公司、荣朗公司房屋价款224055元。逾期后华岳公司、荣朗公司未能如期交房，楼盘施工也已停止。从2018年5月至同年9月，经其与其他业主多次反映，在政府主管部门的督促与协调下，华岳公司、荣朗公司答应楼盘工程复工，并尽早向其以及其他业主交房。同时，华岳公司、荣朗公司再次承诺加紧时间给其办理按揭贷款手续并与其签订正式购房合同。为了解决华岳公司、荣朗公司资金短缺问题，其四处借钱，凑够了14万元，向华岳公司、荣朗公司交齐了本应通过按揭贷款方式支付的购房尾款。但华岳公司、荣朗公司时至今日，交房时间一推再推，业主权益严重受损，故现其诉至法院：一、请求依法确认其与华岳公司、荣朗公司之间的房屋买卖行为有效；二、请求判令华岳公司、荣朗公司共同向其赔偿因逾期交房给其造成的损失按照每月1500元标准计算；三、诉讼费由华岳公司、荣朗公司承担。华岳公司辩称，董姗与其公司之间并无任何合同关系，不存在房屋买卖关系的事实，双方之间并未有任何认购协议，本案的事实是董姗于2016年11月30日交付定金1万元，其公司向其出具了收款收据，但董姗于2017年2月17日已经退房。虽然董姗提交2017年4份收款收据中均加盖有其公司的财务专用章，但经核实该四份收款收据并非其公司所出具，并且在2017年2月17日，销售公司向其公司确认了董珊已退房时，竟然出现1月25日和2月13日的两份收款收据，明显逻辑不符；董姗虽诉称其在其公司售楼部购买的涉案房产，该房产的五证均办理在其公司名下，应依法认定其公司是涉案的报建销售合法主体，但董姗2017年4月份收款收据中所涉款项均是向荣朗公司所缴纳；因其公司是唯一合法主体，故房屋买卖合同未生效；且其公司已经请求法院对于荣朗公司加盖其公司印章的真实性提出鉴定申请以及对荣朗公司给董姗加盖商品房买卖合同印章的时间提出鉴定申请，故不同意董姗的全部诉讼请求，要求予以驳回。荣朗公司辩称，同意依法确认董姗与其公司、华岳公司之间的房屋买卖行为有效，请求驳回董姗的第二项诉讼请求。就董姗购买的该涉案楼房，由华岳公司办理手续，其公司负责销售，房屋总价款36万元，签约的过程是董姗与房屋中介公司办理前期手续，但是没有签订正式的商品房网签备案合同；董姗交付的房款36万元是分期交付属实，对于董姗的购房行为，是预售证取得合法的项目，董姗的购买行为有效，依法可以得到支持。但因华岳公司与其公司在合作开发过程中产生分歧，从而导致未能签订备案合同，也导致现在董姗所持合同并没有华岳公司的签章，该合同的效力未生效，本案中开发主体是华岳公司，基于合同相对性，合同中约定的内容对其公司不产生效力，董姗购买房屋的行为是客观事实存在的。原审法院认为，华岳公司与荣朗公司签订《房地产合作开发合同》，合作开发华岳公司取得使用权的土地，建设涉案房产项目并对外销售。依据合同约定，荣朗公司负责项目的建设并以华岳公司名义对外进行销售，据此约定，荣朗公司在涉案房产的销售过程中所做的销售行为，对外代表的是华岳公司，应由华岳公司对销售行为的相对方也就是购买人承担责任。在实际销售中，荣朗公司收取董珊购房款以及华岳公司收取董珊购房款的行为，均能说明董珊与华岳公司之间已经就涉案的锦岭公寓房产项目中的1-10904号房的买卖达成买卖合同，该买卖合同是双方自愿达成的，是双方真实意思的反映，不违反有关法律规定，所以该房屋买卖行为有效。虽然华岳公司在董珊提交的商品房买卖合同上没有盖章，但荣朗公司在该合同上盖章，对合同内容予以确认，荣朗公司的确认行为能够说明董珊与荣朗公司对买卖合同的内容达成一致，该合同中约定的董珊购买的房号、单价、总房款以及交房时间是双方的一致意思表示，对此原审法院予以认定。因为在涉案房屋的销售中，荣朗公司代表的是华岳公司，所以该约定对华岳公司具有约束力。按照合同中双方的约定，华岳公司应该在2017年10月30日前交付房屋，至今没有交付，已经构成违约，因华岳公司的迟延交付，事实上给董珊造成一定的经济损失，对此华岳公司应该予以赔偿，董珊要求赔偿经济损失的请求应该予以支持。因为该合同第九条约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，该项约定的违约金本身即具有因迟延交房给买受人造成经济损失的赔偿性质，所以对董珊的赔偿金额的计算，应该依据此项约定确定为：自2017年10月31日至2018年9月5日止共310天，以224055元为基数，按照日万分之一计算为6945.7元；自2018年9月6日起至实际交付房屋之日止，以364055元为基数，按照日万分之一计算确定。华岳公司虽然没有和董珊签订购房合同，但是其公司收受董珊140000元购房款，给董珊出具收据且在收据中载明所购房号的行为足以说明其公司对于董珊购买涉案房屋知晓且认可，其确认与董珊之间就涉案房屋已经达成的买卖合同。故对于华岳公司的辩称意见不予采信。虽华岳公司提出对董珊提交的四份收款收据上的财务专用章的真实性及房屋买卖合同荣朗公司加盖印章的时间提出鉴定，但无论董珊提交的四份收款收据上华岳公司财务专用章是否真实以及荣朗公司何时在董珊所持的购房合同上加盖自己公司印章，均系二之间内部合作事项，二是否诚实履行双方之间的合作合同，都对外不得对抗善意第三人即本案董珊对自己权利的主张，故对于华岳公司提出鉴定的申请以及中止本案审理的请求，依法不予准许，华岳公司申请的鉴定事项本案不予涉及。因荣朗公司按照其与华岳公司合作合同的约定，在和董珊就涉案房屋的销售过程中，代表的是华岳公司，所以荣朗公司对董珊的诉请不承担责任。综上，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条及相关法律规定，原审法院遂判决如下：一、依法确认原告董珊与被告西安华岳实业有限公司之间的房屋买卖行为有效；二、被告西安华岳实业有限公司向原告董珊赔偿逾期交房的经济损失：2018年9月5日之前的经济损失为6945.7元；2018年9月6日之后的经济损失以364055元为基数、按照日万分之一的标准、自2018年9月6日起计算至实际交付房屋之日止；2019年11月27日之前的经济损失由被告华岳公司在本判决生效后十日内赔付给原告董珊，2019年11月28日之后的经济损失由被告华岳公司每半年给原告董珊赔付一次；三、驳回原告董珊其余诉讼请求。案件受理费337元，原告董珊已预交，由被告西安华岳实业有限公司承担，并于本判决生效后立即给付原告董珊。宣判后，华岳公司不服，向法院提起上诉称，一、一审判决事实不清，据以定案的证据系伪造，致使本案基本事实未查清，一审判决明显错误。首先，其公司与董珊之间并不存在任何的合同关系，董珊向一审法院提交了涉案房产的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，并在庭审时明确表明在其公司售楼处见到了上述项目手续，董珊应认定明知其公司系涉案房屋的销售主体。且，结合其公司与荣朗公司之间于2013年3月12日签订的《房地产合作开发合同》2.2条约定明确：“项目报建、开发、建设、销售全过程均以甲方的名义进行”。华岳公司与西安诺古房地产营销策划有限公司签订了《房地产销售代理合同》，诺古仅代表华岳公司对外销售房产。至此，能够充分证实其公司系涉案房产的唯一合法的销售主体。虽然，华岳公司与荣朗公司存在合作关系，但荣朗公司无权对外进行房产销售，其任何行为亦不能代表其公司。一审法院认定荣朗公司代表华岳公司，明显属于认定事实错误。其次，董珊提交的2017年1月25日编号为1413450、2017年2月13日编号为1413456、2017年7月1日编号为5705360和2017年9月23日编号为4393346四份收款收据系伪造的。据销售人员反馈信息并结合销售公司从其公司处领取收据情况及销售情况，董珊于2016年11月30日缴纳了定金10000元定金销售公司向董珊出具了收款收据，但在2017年2月17日销售公司已经向其公司确认董珊已经退房，并确认已经将董珊缴纳的10000元定金予以退还。但在庭审时董珊明确表明，其购房时间为2016年底2017年初，其在针对10000元定金收据时对真实性认可，董珊本人明确表明从未提出过退房。董珊提供的五份收款收据总款为364055元，正好与其所主张的房屋总房价一致，但其声称从未退房，那么董珊的付款总额应为374055元，明显前后矛盾。且其，在一审庭审中，荣朗公司明确向法庭表明，五张收款收据上的印章均系华岳公司印章，是同一枚印章。其公司就此向一审法院当庭提交了印章真伪的鉴定申请，一审法院借故未同意其公司的鉴定申请。其公司印章被盗刻假冒一案，其公司已报刑案，西安市公安局高新分局已在2019年4月8日正式刑事立案，在一审法院不同印章真伪鉴定的期间，西安市公安局高新分局针对其公司印章被私刻已经进行鉴定，鉴定结果明确显示荣朗公司盗刻其公司印，其公司就此申请一审法院调取公安机关的鉴定结果，未获准许至此，结合董珊与荣朗公司陈述的所谓收款情况及房屋总款的前后矛盾，董珊是否系购房人的身份均待查实。二、本案中存在董珊与荣朗公司相互串通，伪造证据的事实，一审法院对此置若罔闻，导致本案的基本事实未查清，判决错误。本案中，董珊于2018年11月28日向一审法院提起诉讼，诉请为：请求对原告购买被告商品房的项目名称、楼号、房间号、面积、价款、已交房款金额和甲方时间予以司法确认；判令被告尽快与原告签订正式的购房合同。后，一审法院于2019年4月15日开庭审理，董珊坚持其诉请。2019年10月份本案第二次开庭时，董珊竟然向法庭提交了一份其与荣朗公司签订的编号为CA0364315号《商品房买卖合同》，并向法院撤回要求主张与被告签订合同的诉请。依据其提供的合同显示，签订日期为2017年7月3日，庭审中董珊与荣朗公司均明确表明系在2017年7月3日所签订。结合荣朗公司向董珊珊出具的证明、董珊声称的所谓交款情况以及四份收款收据中印章的伪造事实，且前四笔款项均为支付至华岳公司，董珊称其支付至荣朗公司，却于2018年9月6日向华岳公司账户支付14万元。但在其支付该笔14万元时，涉案项目的业主已经在到处维权，封堵售楼部、道路，其公司与荣朗公司之间合作已经破裂，正在商谈解除合作协议。且其公司的收款账户也系共管账户，系荣朗公司要求董珊向该账户支付的14万元，不能以此认定董珊系实际购房入的身份其公司认为董珊与荣朗公司之间存在恶意串通行为，董珊在2019年10月份向法庭提交的CA0364315号《商品房买卖合同》系伪造的，其合同上加盖的荣朗公司印章应系在2019年8、9月份加盖，而非董珊与荣朗公司坚称的2017年7月3日加盖。CA0364315号《商品房买卖合同》上荣朗公司印章的加盖时间，系认定董珊与荣朗公司之间是否存在恶意串通的直观证据，为此，其公司向法庭申请了CA0364315号《商品房买卖合同》上荣朗公司印章的加盖时间的鉴定申请，一审法院却不予准许。如CA0364315号《商品房买卖合同》系在诉讼过程中所形成，结合四份收据中印章的造假行为，足以认定董珊与荣朗公同之间存在恶意串通，损害其公司的合法权益，同时，亦存在董珊与荣朗公司之间伪造证据的事实。三、一审判决程序错误、适用法律错误且无明确的法律依据。在一审法院审理过程中，其公司向法庭递交了刑事立案受理通知书，并向法院说明了涉案楼盘销售过程中存在违法犯罪行为，本案的审理应待刑事案件处理完毕后再进行审理，一审法院对此未予理睬。依照先刑后民的原则，本案一审程序错误。董珊在经一审法院再三要求其确认诉请情况下，董珊明确表明坚持法院确认第一项诉请，即对实体权利的确认，明显不属于民法及民事诉讼法调整的范围，依法应驳回其诉请。因此，一审判决明显错误，其判决也超出了董珊的诉请。且，一审法院在未找到具体的法律规定的情况下，仅依据民法通则第五条及相关法律规定作出裁判，无任何的法律依据。综上，请求：1、依法撤销(2019)陕0116民初1559号民事判决书，发回重审或依法改判驳回董珊的诉讼请求；2、本案的诉讼费由董珊、荣朗公司承担。董珊辩称，一、华岳公司在上诉状提出的其公司与其不存在任何合同关系、其一审提交的4份收据伪造、其与荣朗公司互相串通、一审程序错误等没有任何法律依据依法不能成立。二、关于华岳公司提到本案其一审的诉请，其明确为一审判决第2页第2段说阐明的内容。三、一审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决结果公平。华岳公司上诉请求事实及理由缺乏法律依据，请求驳回上诉，维持原判。荣朗公司辩称，一、其公司与华岳公司签订的《房地产合作开发合同》合法有效，依据合同约定的权利义务内容及按照《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，上述房地产开发合同属于土地使用权转让合同，具体转让方式是：华岳公司将100％的股权转让至其公司名下，荣朗借华岳的名义控制涉案项目整体开发，开发过程中其公司一直负责，华岳公司从未涉及任何涉案项目的管理工作。由于合作开发中，华岳公司见利忘义，眼见西安市房价上涨，便不顾契约精神，恶意抵押涉案项目不动产以阻碍涉案项目正常开发。二、一审已经查明涉案房款中，华岳公司收取140000元的客观事实存在，同时与实际开发主体其公司之间签订房屋买卖合同，因此一审认定董珊与项目名义开发主体华岳公司之间的房屋买卖行为有效，同时其公司作为实际开发主体也确认董珊的房屋买卖合同行为有效。华岳公司对其公司的销售房屋的行为应是认可的，但该合同因华岳公司的恶意行为，董珊未能与华岳公司直接签订备案合同，因此董珊持有的房屋合同并未生效，不具有任何法律约束力。三、华岳公司作为项目名义开发主体，不但不按照与其公司签订合作开发合同履行其义务，而且为了一己私利不顾涉案项目的商品房已经基本销售完毕的事实，妄图以莫须有的事实否定购房者的买卖行为，造成严重的社会不良影响，更是直接侵害实际开发主体其公司的利益。同时华岳公司作为一个民营企业更忘记自己企业为民的民生本位，其法定代表人及股东更是故意不配合其公司的开发进程，进而造成本案纠纷的发生，法院应当依法予以责罚。经审理查明，2016年9月15日，华岳公司与西安诺古房地产营销策划有限公司签订《房地产销售代理合同》约定由西安诺古房地产营销策划有限公司代理销售涉案公寓，该合同第一条第1.4、1.5明确约定，乙方（受托方）即西安诺古房地产营销策划有限公司“受托物业：该项目壹号楼剩余房屋。”、“乙方销售为独家代理销售。另查明，2018年9月18日，华岳公司法定代表人汪东明向西安市公安局高新分局报案，称其公司公章被合作方荣朗公司伪造使用。西安市公安局高新分局于2019年1月21日立案，后对印章检材进行了司法鉴定，陕西省西安市XX中心出具的（陕）公（西）鉴（文）字（2019）155号《文件检验鉴定书》之“四、鉴定意见”载明：（一）、JC201902155001至JC201902155009上待检印文“西安华岳实业有限公司”、“西安华岳实业有限公司财务专用章”、“西安华岳实业有限公司合同专用章”、“汪东明”与YB201902155001至YB201902155003上对应样本印文均不是同一枚印章盖印。（二）、JC201902155001上的待检印文“西安华岳实业有限公司”与JC201902155005上的待检印文“西安华岳实业有限公司”不是同一枚印章盖印；JC201902155002上的待检印文“西安华岳实业有限公司财务专用章”与JC201902155006至JC201902155008上的待检印文“西安华岳实业有限公司财务专用章”是同一枚印章盖印；JC201902155003上的待检印文“西安华岳实业有限公司合同专用章”与JC201902155009上的待检印文“西安华岳实业有限公司合同专用章”是同一枚印章盖印；JC201902155004上的待检印文“汪东明”与              JC201902155009上的待检印文“汪东明”是同一枚印章。另需说明的是：上述JC201902155002等为公安鉴定机关对检材的编号，其中华岳公司持有编号为6101990043647的印章财务专用章样本系列号为：JC201902155001；荣朗公司公司持有具有同样6101990043647编号的印章财务专用章对比检材系列号分别为：JC201902155002、JC201902155006、JC201902155007、JC201902155008。再查明，在涉案项目长期停工并且华岳公司发现荣朗公司存在私刻公章等情况后，荣朗公司于2018年8月17日向华岳公司作出了《关于西安荣朗置业有限公司收取房产项目款项一事承诺书》，载明：“2018年8月12日-14日华岳公司在统计资料中，发现了荣朗公司擅自私刻华岳公司公章、财务专用章、合同专用章、公司法人章收取项目款项的事情。荣朗公司承认私刻公章收取项目款项且未依约进入华岳公司共管账户的事实（具体金额及项目见附件），荣朗公司承诺即时交回其私刻的印章，双方见证下予以销毁。此前荣朗公司所私自收取的款项待双方核算后另行协商处理，该私刻印章由此产生的一切法律及经济责任均由荣朗公司承担。”原审法院查明的其他事实属实。本院认为，华岳公司与荣朗公司存在委托代建等合作关系，虽然涉案楼盘的销售工作委托有专业的代理销售公司负责，但依据华岳、荣朗两公司的约定，荣朗公司对具体的销售工作仍负有职责，且董珊在售楼部给付的部分购房资金由荣朗公司实际收取，其虽未依约汇入收款人为华岳公司的共管账户，但依据上述事实，仍可认定本案存在事实上的预约、认购关系。但是，董珊的诉请从请求与出卖人签订正式的商品房买卖合同，到10个月后变更为请求其与出卖人房屋买卖行为有效的情况看，董珊诉请所依据的基础法律关系发生了根本变化，即从商品房预约合同纠纷演变为关于商品房买卖本约合同的纠纷。因而本案的争议焦点是：上述董珊所实施的商品房的预约、认购行为，是否因董珊持有仅有无权处分的荣朗公司盖章而无出卖人华岳公司签章的《商品房买卖合同》，而导致华岳公司概括承受该争议《商品房买卖合同》所约定的商品房本约所涉及的权利义务。首先，本案涉及刑事违法行为。华岳公司因发现荣朗公司存在伪造使用华岳公司印章的行为，即向公安机关报案，西安市公安局高新分局随即根据相关证据予以立案侦查。根据陕西省西安市XX中心出具的编号为（陕）公（西）鉴（文）字[2019]155号鉴定意见，荣朗公司存在伪造华岳公司单位印章、合同专用章、财务专用章以及法定代表人印章的行为，荣朗公司也承认其私刻公章并认可收取案涉开发项目款未依约进入华岳公司共管账户的事实。另从董珊变更诉请以及一审举证过程看，董珊在2019年1月21日向原审法院立案以及2019年4月15日原审法院要求董珊明确的诉讼请求，均包括有请求华岳公司与荣朗公司与其“签订正式的书面购房合同”的诉请，双方于2019年4月15日在原审法院组织双方交换证据时，也未见有仅荣朗公司盖章的案涉《商品房买卖合同》作为证据提交，董珊仍诉请华岳公司、荣朗公司与其“签订正式的书面购房合同”。结合董珊起诉状关于“从2018年5月至同年9月，经其与其他业主多次反映，在政府主管部门的督促与协调下，……华岳公司、荣朗公司再次承诺加紧时间给其办理按揭贷款手续并与其签订正式购房合同。”等内容，本院有理由认为董珊请求“签订正式的书面购房合同”显然是基于双方存在收取房款的预约关系而提出，且缺乏本约法律关系的证据支持。但是，董珊在本案一审立案9个月后且在公安机关已对荣朗公司涉嫌刑事违法行为立案侦查的情况下，却于2019年10月向原审法院提交了由非出卖人荣朗公司盖章的《商品房买卖合同》，并放弃了其先前请求“签订正式的书面购房合同”的诉请，变更请求为“请求依法确认原、被告之间的商品房买卖有效”并赔偿损失。从上述举证的时间顺序看，如果上述荣朗公司盖章的《商品房买卖合同》于双方诉前即存在，董珊将该合同作为证据提交，显然更有利于其“签订正式的书面购房合同”的诉请，而董珊却在明知华岳公司不与其正式签约的情况下，于原审法院组织证据交换数月后方作为证据提交上述荣朗公司盖章的合同文本，其证明效力明显不足。因此，原审法院依据上述与荣朗公司涉嫌刑事违法行为存在关联关系的《商品房买卖合同》予以民事法律关系的效力扩大认定，明显不当。其次，当事人订立合同不仅需遵循意思自治原则，合同权利义务的概括转移亦应于法相符。退一步讲，即便荣朗公司没有涉嫌刑事违法行为，上述仅荣朗公司盖章的《商品房买卖合同》之效力如果及于华岳公司，应不能违反我国合同法所规定的意思自治原则以及合同权利义务概括转移的相关效力性规定。结合本案，董珊所提交的案涉合同文本列明的出卖人是华岳公司，非荣朗公司，且与董珊接触的委托销售代理方也是案外人西安诺古房地产营销策划有限公司，均与荣朗公司无涉；荣朗公司负责销售工作也仅是华岳、荣朗两公司之间的内部约定，正常情况下董珊应无从知晓。相反，董珊不仅从案涉房屋售楼部所公示的文件知晓涉案房屋的涉案房地产项目的“五证”持有人是华岳公司，也可从其他合法签约合同文本中知晓涉案房屋的出卖人系华岳公司；而且，董珊对华岳公司以未收到房款为由而拒绝与其签约的事实是认可的。可见，董珊在明知收款人为华岳公司且设有共管账户的情况下，却未将资金汇入荣朗公司账户的过错行为，显然是导致华岳公司拒绝签订合法、有效《商品房买卖合同》的主要原因之一。因此，荣朗公司代华岳公司与董珊签约的超越代理权行为不仅不符合表见代理的构成要件，而且本案即使不涉及委托代理问题，亦不符合合同权利义务概括转移的法定构成要件。原审法院将董珊出具的其与无权处分人荣朗公司签订且关联性、合法性和客观性欠缺的《商品房买卖合同》，作为认定对华岳公司产生本约约束力的依据明显不当。最后，董珊与华岳、荣朗两公司引进的专业售房企业西安诺古房地产营销策划有限公司协商后，在售楼部给付了224055元的购房资金。而后，正是由于荣朗公司实施的不当行为，致使华岳公司拒绝签约，使董珊无法享有商品房买卖合同本约项下的权利，给董珊造成了实际损失。荣朗公司虽然并非案涉房屋的出卖人，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的立法意旨，荣朗公司的无权处分行为之效力虽然并不及于华岳公司，但并不影响董珊与荣朗公司本身之间《商品房买卖合同》的合同效力。另据上述司法解释第二款关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，董珊具有向荣朗公司主张合同合法、有效项下的相关权利并承担义务，原审法院驳回董珊亦要求确认其与荣朗公司之间合同效力的诉请，无事实和法律依据。另，关于董珊汇入华岳公司14万元资金的问题，虽然董珊向共管账户汇入款项并不由华岳公司的意思表示所左右，但华岳公司却事实上占用了该笔资金，故其亦应向董珊赔偿占用该笔资金期间的利息损失。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初1559号民事判决第二项为：西安荣朗置业有限公司以224055元为基数按日万分之一的标准向董珊支付自2017年10月31日起至本判决生效之日止的违约损失。西安华岳实业有限公司以140000元为基数向董珊支付资金占用损失（2018年9月6日至2019年8月20日的资金占用损失按中国人民银行同期贷款利率标准计付，2019年8月21日至本判决生效之日止的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）。二、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初1559号民事判决第一项、第三项；三、依法确认董珊与荣朗公司签订的《商品房买卖合同》有效；四、驳回董珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。董珊预交的337元一审案件受理费，由西安华岳实业有限公司和西安荣朗置业有限公司分别负担168.50元；西安华岳实业有限公司预交的401元二审案件受理费，由西安荣朗置业有限公司负担300元，西安华岳实业有限公司负担101元。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年六月三日    书 记 员  范 致 远  1