四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0921民初91号 原告：何春明，男，汉族，生于1980年2月8日，住蓬溪县。 原告：赵彬会，女，汉族，生于1980年1月19日，住蓬溪县。 被告：四川涌泯置业有限公司。住所地：遂宁市蓬溪县赤城镇北街**。统一社会信用代码：915109215656661762。 法定代表人：李燕，公司董事长。 诉讼代表人：四川涌泯置业有公司破产管理人。 负责人：蒋安兵。 委托诉讼代理人：陈卓，四川同载律师事务所律师。执业证号：15109201610140904。 原告何春明、赵彬会与被告四川涌岷置业有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何春明、赵彬会、被告四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的委托代理人陈卓到庭参加了诉讼。四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的负责人蒋安兵未到庭。因双方当事人均同意本案继续适用简易程序审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，本案继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对香榭城一期4－1－9－6号房屋享有购房户债权。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月6日，遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司签订了《以物抵债协议》，协议中指定受益人赖学林将其中4-1-9-6号房屋抵偿给原告。2016年5月5日，四川涌岷置业有限公司向原告出具了购房收款收据，并签订了《认购书》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购书应认定为商品房买卖合同。出具的收据及认购书并非为借贷关系设立担保，原告与公司没有任何借贷关系。原告取得该房屋的基础是形成于2016年5月5日签订的《认购书》。原告一家四口无住房，且大女儿就读新县中，在蓬溪县与父母、妻子、两女共六人居住在一起，客观上有购房需求，当初签订认购书，也是为了改善住房环境，是出于真实的购房意愿而购买房屋。《以物抵债协议》、《认购书》的签订是各方真实意思表示，合法有效，不存在违反法律强制性规定的情形，原告合法权益应当得到保护。在收到《债权审核通知书》后，原告在规定时间内分别向蓬溪县人民法院及被告管理人送达了异议书。被告管理人于2019年12月20日向原告送达《异议书回复函》，仍然对原告的合法债权不予认定。 被告四川涌岷置业有限公司辩称，原告诉状中的事实及理由即说明了原被告之间所签订的认购书其前置法律关系是本案的案外人元恒典当公司与被告之间签订的以物抵债协议，原告对案涉房屋享有的权利首先不能优先于其他普通债权，在以房抵债的协议中物权转移是金钱债务的替代履行方式，请求确认购房优先权，交付案涉不动产的目的是消灭金钱债权，经协商一致将部分本息转化为购房款，签订认购书系当事人在债务到期后的清偿行为，以房抵债者对案涉不动产享有的权利与最高院关于办理执行异议和复议若干问题的规定第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现。原告是否属于真实购房者、是否具有购房需求的事实也是本案的关键因素，请求法庭就被告提出的意见进行审核。原告若获得了购房消费者优先权，则属于无效的个别清偿。被告公司进入破产程序后，在房屋具备交付条件的情况下，已支付完毕全部购房价款的消费者可以请求涌岷公司履行房屋过户义务，不构成企业破产法第十六条规定的无效个别清偿行为，认定个别清偿行为是否有效的关键在于该清偿行为是否损害了其他债权人的合法利益，根据合同法及最高院关于建设工程款优先受偿权的批复及最高院关于办理执行异议复议若干问题的规定，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者，对于其所购房屋的权利具有特定性和优先性，在受偿顺序上本身就优先于建设工程价款和抵押权，其权利的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。本案中原告并未实际支付购房款，其交付的购房款基于以房抵债的协议，基础法律关系为民间借贷关系，若确认其具有购房消费者优先权，则被告公司需交房过户，但这种行为显然属于无效的个别清偿行为。原告主张购房户债权，管理人在审核中未予确认于法有据，在债权履行期届满之后债务人与债权人以到期债权冲抵房款而签订的以物抵债协议或以此为目的签订的商品房买卖合同，如房屋所有权尚未转移则以物抵债的行为尚未成立，其基础关系也并未发生实质变化，债务人进入破产程序后，管理人如果继续履行以物抵债协议或者以以物抵债为目的签订的商品房买卖合同，将会造成个别全额清偿，从而损害其他债权人的利益，这就违反了破产法的相关规定，也违背了破产法的立法本意，所以管理人有权且应当将因此订立的商品房买卖合同予以解除。原告与被告之间签订的商品房买卖合同基础法律关系来源于涌岷公司与元恒典当公司以房抵债协议，但直到人民法院受理涌岷公司的破产重整申请之日，作为抵债物的房屋未实际交付也未办理产权变更手续，故该房屋仍属于涌岷公司的破产财产。涌岷公司的破产管理人对原告的购房债权未予确认并申请蓬溪法院裁定解除了网签备案登记，在人民法院已受理涌岷公司破产申请的情况下，如不解除商品房买卖合同的网签备案登记，继续履行的效果就是使作为一般债权人的原告事实上取得了案涉房屋的所有权，这是对其他债权人不公平的，管理人对于原告购房债权的不予认定，符合破产法公平清偿债务避免个别清偿的精神，于法有据。所以，管理人对于原告申报的债权的认定结果是合理合法的，原告所提出的诉讼请求应当依法予以驳回。不认可原告享有购房户债权。 本院经审理确认以下事实：2016年5月5日，被告向原告出具收据，编号为0001163，载明收到二原告4-1-9-6号房的房款336672元。原告认可其未实际向被告付款，系以其父亲何志勇对赖学林享有的借贷债权抵偿购房款。 双方未签订正式的商品房买卖合同，原告称双方签订的认购书遗失，现不能提供认购书。原告在申报债权时也未提供认购书。2019年11月4日，被告管理人在向何春明发出的《债权审核通知书》（债权申报编号：787）中载明，“经核实，因你未实际支付涌岷香榭城房号为4-1-9-6的房款，所以你于2016年5月5日与四川涌岷置业有限公司签订的《定购书》合同未实际履行，故根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人决定解除该合同”。 2016年7月6日，遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司签订《以物抵债协议》，协议涉及抵偿金额30651086元，其中本金2400万元，利息6651086元，协议第四条第3项载明：“乙方自愿将香榭城2-2-20-3、4-1-9-2、4-1-9-4三套商品房，金额797872元抵偿给甲方指定受益人赖学林”。原告提供了一份遂宁市元恒典当有限责任公司加盖印章的“赖学林与龙志勇借款蓬溪香榭城以物抵债房屋明细表”，载明何春明房号：2-2-2003、4-1-9-6，面积分别为91.45平方米、105.21平方米，单价分别为3549.48元、3200元，总价分别为324600元、336672元，其中，2-2-2003号房支付现金74600元，抵债250000元，4-1-9-6号房抵债336672元，2-2-2003号房合同编号2015002836，签约时间2015年11月13日，4-1-9-6号房未签合同，收据号1163。 2018的9月4日，原告何春明向被告管理人申报债权，2019年11月4日，管理人向何春明发出《债权审核通知书》，认定原告与被告间不存在债权债务关系，何春明申报的债权不成立，2019年11月12日，何春明向管理人递交《异议书》，2019年12月13日，管理人向何春明发出《异议书答复函》，维持原审核意见。 另查明，2018年7月26日，本院以（2018）川0921破申1号民事裁定书，裁定受理四川涌岷置业有限公司的重整申请。并于2018年7月27日，以（2018）川0921破1号决定书，指定北京德恒（成都）律师事务所担任四川涌岷置业有限公司管理人。 本院认为，原告请求确认其享有购房户债权，本案应为普通破产债权确认纠纷。 解决本案争议，需要明确以下事项： 一、双方是否建立了房屋买卖合同关系。原告认为虽然双方未正式签订商品房买卖合同，但双方已经签订了认购书，且被告向其出具了收款收据，认可支付了购房款，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定双方商品房买卖合同关系成立。被告认为原告没有实际支付购房款，不能认定双方基于真实意思达成买卖合同关系。就商品房买卖合同关系的成立，目前原告能够提供的主要证据是被告出具的收据，其余是一些辅助证据，如遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司签订的《以物抵债协议》、《赖学林与龙志勇借款蓬溪香榭城以物抵债房屋明细表》、被告管理人向原告出具的《债权审核通知书》。特别是《债权审核通知书》载明：“经核实，因你未实际支付涌岷香榭城房号为4-1-9-6的房款，所以你于2016年5月5日与四川涌岷置业有限公司签订的《定购书》合同未实际履行，故根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人决定解除该合同”，由此表明，虽然原告未提供认购书，但被告认可双方曾经签订了相应协议，且在债权审核中认可了双方存在买卖合同关系。因此，应当认定双方成立了商品房买卖合同关系。 二、相关当事人间发生的关联交易及其原因。 1、与本案房屋买卖合同的发生相关联的借贷关系。根据当事人陈述及案件证据证实的相关事实，遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司之间具有直接的借贷关系，并由此签订了以物抵债协议，这是借贷关系中的第一个层次；遂宁市元恒典当有限责任公司与赖学林之间存在借贷关系，这是借贷关系中的第二个层次；而原告之父何志勇与赖学林之间又发生相应的借贷关系，这是借贷关系中的第三个层次。由此，与本案房屋买卖合同发生相关联的借贷关系就有三个层次。 2、借贷关系如何与本案房屋买卖合同相关联。由于遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司之间具有直接的借贷关系，四川涌岷置业有限公司应当向遂宁市元恒典当有限责任公司偿还到期借款，但四川涌岷置业有限公司不能以现金偿还，便拟用房屋清偿债务，于是产生了《以物抵债协议》。按通常的交易，四川涌岷置业有限公司将用于抵债之物转移给遂宁市元恒典当有限责任公司则可完成以物抵债，但本案并非如此，其原因应当有两个方面，一是用于抵债之物具有特殊性，系不动产，其权利转移不象动产那样简便易行，需要履行相应的手续，且为在建房产，办理需要一个过程，；二是遂宁市元恒典当有限责任公司又欠他人借款，其本身并不需要房屋居住使用，须对拟接受的抵偿之物进行处置，于是将抵债之房产抵偿给公司的债权人，以清偿公司所负之债务，本案而言就是赖学林。同样，赖学林又将抵债之房产抵偿给原告，用以清偿赖学林对原告之父何志勇所负之债务。由此，约定的同一标的物在多个主体之间发生多层次的以物抵债，以达到多个债权债务抵偿的目的。借贷关系因以物抵债与房屋买卖合同的签订建立联系。 3、关于以物抵债概念。以物抵债并不是一个规范的法律术语，只是人们在交易中采取的一种交易安排，根据交易的具体约定，对其效力分别进行认定。对于单纯的以物折价偿债，理论上有将其归纳为代物清偿，即当事人间达成协议，以他种给付代替原定给付，实际是将原契约约定作了相应变更，债的关系仍然保持同一性。 4、以物抵债背后的债权转让、债务转移。虽然本案中未出现债权转让、债务转移的协议，但以物抵债只是外在的表现形式，该法律关系背后实际上涉及到债权债务的转让和转移，在此过程中实现债权债务的抵偿，结果在本不具有债权债务关系的当事人之间建立相应的法律关系。原、被告间本不具有债权债务关系，因遂宁市元恒典当有限责任公司以对被告享有的借贷债权抵偿其对赖学林负担的借贷债务，从而将对被告享有的债权转让给赖学林，赖学林由此对被告享有相应债权，以消灭遂宁市元恒典当有限责任公司与赖学林之间的债权债务关系；同理，赖学林因对何春明之父何志勇负有借贷债务，其通过遂宁市元恒典当有限责任公司获得对被告的借贷债权后又转让给何志勇，抵偿其对何志勇负担的债务，从而消灭相应的债权债务关系。由上可知，债权债务的转让、转移就是在何志勇、赖学林、遂宁市元恒典当有限责任公司、被告之间依次发生，何志勇又将其拥有的借贷债权用于抵付原告的购房款，最终在原、被告间建立相应法律关系。以物抵债是实现债的清偿的一种方式，债权债务的转让和转移是路径，实现多重债权债务清偿是目的和动因。 5、以物抵债与本案房屋买卖合同间的关系。由现有事实可推知，在何志勇、赖学林、遂宁市元恒典当有限责任公司及被告之间达成了以物抵债的共识，何志勇又同意以其享有的债权抵付原告应付的购房款，否则，被告在与原告无直接民事法律关系的情况下，不可能与原告达成任何协议。被告当初认可了以房号4-1-9-6的房屋抵偿相应债务。但因标的物本身具有特殊性，系不动产，且为在建工程，双方便以签订房屋买卖合同的形式进行操作。被告虽然出具房款收据，但原告实际并未向被告付款，开具收据只是完成购房付款的形式。由此，签订房屋买卖合同系为实现以物抵债所采取的方法。 6、本案房屋买卖合同与通常的房屋买卖合同的差异。从形式上看，并无差异。但透过前面的分析可知，本案的房屋买卖合同是建立在以物抵债的前提之下，如果没有以物抵债这个前提，原告从被告处购买房屋，则须向被告支付相应的购房款，正因为存在以物抵债这个合议，才会出现原告不用付款就从被告处获得房款收据的情形。因此，案涉合同异于一般房屋买卖合同之处就在于当事人当初签订合同目的是抵债，而不是购房，只是借助房屋买卖的形式去实现偿债的目的。 综上，原、被告发生交易的背后原因在于多重债权债务的转让、转移，以此实现多主体间的债权债务抵偿；最终用以物抵债的偿债模式清偿债务；又用签订房屋买卖合同的形式实现以物抵债，房屋买卖合同便成为了载体和工具。 三、案涉房屋买卖合同的效力及其履行。 1、关于合同效力。对于合同效力的认定，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定加以审查，案涉合同并不存在法定无效情形，应属有效。 2、关于商品房买卖合同的履行。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，由此，管理人具有法定的合同解除权。本案商品房买卖合同系以借贷债权冲抵购房款，原告实际未向被告支付购房款，对于合同是否已经实际履行双方存在争议，但标的物系在建工程，被告未向原告交付，更未办理产权登记，系不争的事实，说明合同的主要义务及附随义务均未履行完毕，破产管理人依法具有合同解除权。事实上，2019年11月4日，管理人向何春明发出《债权审核通知书》，表明管理人要解除合同。 四、关于以物抵债的履行。双方达成以物抵债的合议，并把签订房屋买卖合同作为载体以实现以物抵债，但由于标的物系不动产，且为在建工程，要移转标的物权利，实现以物抵债需要一个过程并办理相关手续。自签订房屋买卖合同至今，所涉标的物尚未完工交付，所有权更未移转，因此，以物抵债并未完成，现在也无法立即完成，房屋买卖合同约定事项系将来履行，属于期待利益。由此涉及到以物抵债应否继续履行的问题。在破产重整中，对被告的债权人来说，其核心是公平受偿，禁止个别清偿，以实现对债权人的平等保护，这从《中华人民共和国企业破产法》多个法条的规定中均可清楚地看到。就本案以物抵债而言，本质上是个别清偿。当然，这种个别清偿如果发生在被告正常生产经营期间，或者破产申请前六个月外，基于合同自由和权利处分原则，他人无权干涉，但本案情形是以物抵债至今没有完成，还要等待将来完成，其结果就是在破产重整期间对个别债权人进行清偿，显然与法律规定相违背。本案以物抵债之债来源于借贷，而非房屋买卖，故基础法律关系是借贷。如果允许部分借贷关系的债权人以债务人将来成就之物抵偿债务，其余同样是借贷关系的债权人未以物抵债，其债权就只能通过普通破产债权申报、确认程序加以保护，其结果是同类债权未同等保护，违反《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，不应支持。 五、关于购房户债权。所谓购房户债权并不是一个法律上的规范术语，也不是标准的债权分类，在破产债权分类中并无购房户债权之说。只是在实践中对于一般签订商品房买卖合同并支付了购房款的债权人，管理人在分类处置债权过程中，将此类债权确定为购房户债权。其实际意义在于原签订的商品房买卖合同继续履行，将来按照合同约定向购房户交付房屋，移转所有权，这是管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定决定继续履行合同，实质是将该类债权确定为优先债权，即消费者购房户债权，而非普通破产债权。 综上所述，双方签订的商品房买卖合同虽然合法有效，但管理人已决定解除，该解除行为符合法律规定，合同由此终止履行；以物抵债仅为债的清偿方式，不能改变债的属性，原来的普通债权不能因此变为优先债权，且本案以物抵债在被告破产重整前的法定期间未完成，原告要求破产重整期间继续履行，则属于个别清偿行为，违反法律规定，不应支持。原告因以物抵债有约定与被告签订商品房买卖合同，从而主张优先债权，即购房户债权，本院不予支持，其拥有的债权为普通破产债权。 依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第五十八条的规定，判决如下： 原告何春明、赵彬会就香榭城4-1-9-6号房屋对被告四川涌泯置业有限公司不享有优先债权，即购房户债权。 本案受理费6350元，减半收取3175元，由原告何春明、赵彬会负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  唐卫 二〇二〇年六月二十六日 书记员  殷旭