河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1092号 上诉人（原审原告、反诉被告）：牛胜军，男，1958年2月18日出生，汉族，住河北省故城县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨秀菊，女，1956年5月24日出生，汉族，住址同上，系牛胜军之妻。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：牛汝寅，男，1986年6月2日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区，系以上二上诉人之子。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：赵留青，河北金箭律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：程淑荣，女，1945年11月25日出生，汉族，住河北省故城县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张**，女，1970年3月3日出生，汉族，住河北省故城县，系程淑荣长女。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张爱梅，女，1971年10月20日出生，汉族，住河北省故城县，系程淑荣次女。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张建强，男，1974年7月15日出生，汉族，住河北省故城县，系程淑荣长子。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张建广，男，1976年10月7日出生，汉族，住河北省故城县，系程淑荣次子。 以上五上诉人共同的委托诉讼代理人：徐遂龙，河北合明律师事务所律师。 上诉人杨秀菊、牛胜军（以下简称牛胜军等）与上诉人程淑荣、张**、张爱梅、张建强、张建广（以下简称程淑荣等）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河北省故城县人民法院（2018）冀1126民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月5日开庭进行了审理。上诉人牛胜军、杨秀菊及其委托诉讼代理人牛汝寅、赵留青，上诉人张爱梅、张建强以及上诉人程淑荣、张**、张爱梅、张建强、张建广共同的委托诉讼代理人徐遂龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛胜军等上诉请求：1.撤销故城县人民法院（2018）冀1126民初1984号民事判决，改判牛胜军等与程淑荣等按照3:7比例享有涉案房屋的一切权益，改判牛胜军等享有涉案房屋的拆迁置换楼房54.1平方米，车库10.8平方米，储藏间5.4平方米，享有拆迁奖金、拆迁费18960元，改判涉案房屋购房款25800元不予退还；2.一审诉讼费用及上诉费用由程淑荣等承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，涉案房屋拆迁补偿面积认定有误。原审法院按照285.1平方米土地面积为基数计算拆迁补偿面积错误。根据双方签订协议书，四间砖房占地面积以宅基证为准，宅基东墙外种树所占地基归买方所有，买卖房屋所涉宅基包括了种树的占地面积，应以相关部门测量的涉案房产实际土地面积360.58平方米为准。该地区拆迁补偿政策为有房的土地2平方米换1平方米楼房，按照实际土地面积360.58平方米置换180.29平方米楼房，表明程淑荣等扩建房屋对拆迁房屋置换没有任何影响，程淑荣等只是在原宅基地种树的地方增建了房屋，这部分权益不应由其享有，应按照360.58平方米土地面积为基数计算拆迁补偿面积。2.一审适用法律不当，双方承担过错责任比例划分有误。一审法院按照8:2的比例确定过错责任的承担违背法律规定，根据《最高人民法院办公厅关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办〔2011〕442号）、《上海高院关于审理农村宅基地买卖纠纷案件的原则意见》以及以往农村宅基地买卖纠纷案件判决案例，出售人应对合同无效承担主要责任（一般为70%），买受人对合同无效承担次要责任（一般为30%），故应按照3:7比例分担民事责任，我方应享有涉案房屋360.58平方米土地面积30%的利益。3.我方应按比例享有拆迁奖金和拆迁费。我方应享有拆迁奖金6万元、拆迁费的30%，即18960元。4.我方不应返还房屋转让款。一审法院已经确定买卖合同无效，程淑荣等应当返还房屋，因房屋已拆迁，其无法返还，我方已承担了合同无效的主要责任，不应再返还原购房款25800元。 程淑荣、张**、张爱梅、张建强、张建广上诉请求：撤销（2018）冀1126民初1984号民事判决书，依法改判，确认1997年3月14日签订的《协议书》有效，撤销程淑荣等给付牛胜军等房屋权益款83250.4元的判项，驳回牛胜军等的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实错误，适用法律不当。1997年3月14日，牛胜军与张金军所签房屋买卖协议已实际履行22年，牛胜军等提起诉讼，早己超过最长时效保护期间，原审仍予审理，不依法驳回牛胜军等的诉讼请求适用法律不当。张金军购买涉案房屋后，对原有房屋进行翻建，原有标的早己不存在，加上新添建房屋后形成的新的院落。该院落的土地使用权及房产经村委会再次确认后，将使用权归属张建强等人享有。牛胜军等不是涉案房产所在村后香坊村集体成员，而张建广户口在涉案房产所在村，是本村集体经济组织成员，村委会将宅基地使用权归属于程淑荣等享有符合相关法律规定。原审未加区分便概括性的认为买卖违反禁止性规定，未充分考虑上诉人具有本村村民身份特殊性明显错误。根据《合同法》之规定，《协议书》双方已实际履行22年之久，程淑荣等已支付房产价格且入住，在翻建后居住多年，牛胜军等在利益驱动下撕毁协议于法无据，原审作出买卖协议无效结论所依据法律条款明显错误。后香坊村在历史演变过程中早己划为故城县城中区范围，村民集体转非，该村土地已归属于国家所有，土地权属性质早己发生变化，原审对此事实不加认定，显然错误。即使后香坊村村民宅基尚未变更为国有，国家已将此类情形划入建设用地范围，允许进入转让交易市场，原审以偏概全强行认为协议无效与现行法律相悖。2.程淑荣等在协议履行中没有任何违约行为，牛胜军等在利益驱使下提起诉讼违背诚信，过错责任牛胜军等，其应承担全责。3.退一步，不管协议无效与否，单就房屋征收补偿权益价值计算来讲，本案中置换楼房的价格分别为1750元/平米和1850元/平米，原审却以不置换楼房给付货币价值的价格2400元/平米来进行折算，显然不公平，无形中多计算了房产权。双方争议的仅是土地使用权所产生的权益价值，原审却不加区分一概而论，按房产价格来计算权益，明显不妥。原审认定的涉案土地仅为0.428亩，应按征收土地价每亩10万元计算，牛胜军等也仅能分得10万元*0.428*20%=8560元。 针对牛胜军等的上诉请求，程淑荣等辩称：1.张金军与牛胜军等签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，张金军实际支付了购房款。牛胜军等出售的房屋是位于故城县城市规划区内的私有房屋，其处分行为合法有效。目前该房屋已被征收、拆迁，相应的补偿应当由程淑荣等享有。2.一审法院按照宅基证面积计算牛胜军等的房屋面积合法有据，不存在错误，请求二审法院驳回牛胜军等的上诉请求。 针对程淑荣等的上诉请求，牛胜军等辩称：1997年3月14日的房屋买卖协议没有经过村委会和镇政府认可，且违背法律、行政法规的强制性规定，自始无效。合同效力的确定不适用诉讼时效的有关规定。程淑荣等称对原有房屋进行翻建不符合事实，其主张诉争的土地及房产已经确权没有事实依据。程淑荣等的上诉请求及理由不成立，应当依法驳回。 杨秀菊、牛胜军向一审法院起诉请求：请求依法确定1997年3月14日房屋买卖协议无效。要求程淑荣等返还所有的房屋，牛胜军等退还购房款25800元，后变更诉讼请求为要求享有房屋拆迁的一切权益，包括补偿款及置换房屋。 程淑荣等向一审法院反诉请求：要求确认1997年3月4日的房屋买卖协议有效。判令涉案房地产政府征收时依法分配所得各类补偿款等收益及置换房产归程淑荣等所有。 一审法院认定事实：涉案房产及宅基1988年1月5日经村、镇、县三级政府进行宅基地清理，东边长13.95米，西边长14.63米，南边长19.95米，北边长19.95米，总平方米为285.1平方米，折亩0.428亩。有四间北房64平方米。1997年3月14日原告牛胜军、杨秀菊与几被告亲属张金军（被告程淑荣丈夫，其他被告之父）协商，由张金军购买原告方坐落于后香坊村前宅基，宅基上有四间砖房，宅基及所有物品共价25800元。见证人有后香坊村干部陈某，后香坊村民甘文起，辛宅村民袁春增，郑口镇政府干部荣建才，见证人及原告牛胜军、杨秀菊，买方张金军均在该协议上签名及按手印。签订协议后，杨秀菊收到被告方给付的宅基地房费共计25800元。被告购买该宅基及房产后，在原宅基地权限内又增盖了东西厢房及北房两间。2018年10月9日故城县人民政府对郑口镇片区城中村棚户区进行改造，经相关部门测量，涉案房产及土地面积为24.2×14.9＝360.58平方米。可置换楼房面积180.29平方米，车库36.06平方米，储间面积18.03平方米。本案在审理过程中，被告程淑荣将该涉案房产的置换权益于2019年7月14日书面赠与张建强及妻子周秀金和张建广。周秀金与张建广于2019年7月25日与故城县宇轩城市建设有限公司签订了《安置补偿协议书》，周秀金（张建强）以土地面积180.29平方米，可置换楼房面积90.15平方米，车位面积18.03平方米，车位价值36060元，储间面积9.02平方米，应置换储间价格10824元，实际置换了滨湖Ｄ区10号楼1单元401室作为置换楼房119.92平方米，置换价格每平方米1750元，超出面积价值90411元，车位价值43220元，总价值83783元，再付30099元。张建广以土地面积180.29平方米，可置换楼房面积90.15平方米，车位面积18.03平方米，车位价值36060元，储间面积9.02平方米，应置换储间价格10824元，实际置换滨湖Ｄ区15号楼3单元301室，实际置换120.323平方米，置换价格1850元每平方米，超出面积价值115808元，储间价值16932元，总价值83157元，再付36273元。该地区拆迁补偿政策为有房的土地2平方米换1平方米楼房，不置换楼房的按每平方米2400元给付拆迁补偿款，土地面积每亩10万元，拆迁补偿款每平方米150元。可置换车库是总土地面积的1%，车库置换每平方米2000元，可置换储间是总土地面积的0.05%，储间置换每平方米1200元。一审法院另查明：杨秀菊于2018年11月16日将其户口从郑口镇三坛村迁移到郑口镇后香坊村。本案五被告均为非农业家庭户成员。 一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守国家的法律、行政法规。按照国家土地管理法的规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的村民身份相联系。在房地一体的情况下，转让农村房屋将导致宅基地使用权的非法转让。涉案房屋买卖协议的相对方张金军作为非农业人口，非后香坊村集体组织成员，不享有占有、使用该村集体所有土地的权利，宅基地使用权人应为该村集体经济组织成员或该村村民。故原告二人与张金军的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，依法认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。原告杨秀菊、牛胜军要求确认1997年3月14日房屋买卖协议无效的诉讼请求，依法予以支持。由于涉案房屋已经拆迁，原告变更诉讼请求要求涉案房屋的一切拆迁补偿利益归原告所有的诉讼请求，张金军入住后对涉案房产进行了扩建，扩建权益应归被告方所有。原告作为出卖人明知国家禁止买卖宅基地，仍然将房屋及院落以25800元的价格卖给张金军，对合同无效应承担主要责任。张金军作为买受人，非该经济集体组织成员，对合同无效应承担次要责任。张金军已去世，其权益及责任应由其继承人享有及承担，反诉原告的反诉请求予以支持。现原、被告买卖的房屋及院落已被拆迁，因拆迁所获得的升值利益应按双方导致合同无效的过错责任予以分割。因双方转让行为的完成已历经22年，涉案房屋产生巨大利益时，原告才以违反法律规定为由主动主张合同无效，属于违反诚实信用原则的行为，存在较大过错，应当返还购房款并赔偿对方损失。被告方明知是集体土地仍予购买导致买卖合同违反法律法规强制性规定而无效，亦存在一定过错，双方应按8：2的比例承担过错责任。本案中，被告程淑荣、张建强、张建广一家久居于涉案房屋，没有其他住宅，故拆迁置换房屋亦应由被告方享有。涉案房屋的拆迁利益应按过错比例返还原告除扩建外的房产权益。原告出售时房屋四间及土地面积为285.1平方米，依照《故城县郑口镇片区城中村棚户区改造项目征收补偿安置实施办法》可换142.55平方米楼房及28.51平方米车库及14.26平方米储间，而被告方置换实际为180.29平方米楼房，36.06平方米车库，18.03平方米储间。以2400元一平方米的置换价格换算，180.29-142.55平方米37.74平方米的权益属于被告方所有，为90576元，车库面积36.06-28.51＝7.55平方米*2000＝15100元，储间1200元每平方米，18.03-14.26＝3.77*1200＝4524元。以上三项合计110200元，因被告购房后对房屋进行扩建，故此项权益应归被告方享有。被告享有权益折算房款为：180.29×2400+36.06×2000+18.03×1200＝526452元-扩建收益110200元＝416252元，被告返还原告购房款25800元，再另外给付原告房产宅基所应享有的收益为20%即83250.4元，原告自行承担80%的过错责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告牛胜军、杨秀菊与张金军于1997年3月14日签订的《协议书》无效；判决生效后五日内原告牛胜军、杨秀菊退还被告程淑荣、张建强、张建广、张**、张爱梅房屋转让款25800元。二、涉案房产置换权益归被告程淑荣、张建强、张建广、张**、张爱梅所有，被告程淑荣、张建强、张建广、张**、张爱梅于判决生效后五日内返还原告牛胜军、杨秀菊房屋权益款83250.4元。三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费446元，保全费2520元，共计2966元，由原告牛胜军、杨秀菊承担2373元，被告张建强、程淑荣、张**、张爱梅、张建广承担593元。反诉费223元，由反诉原告张建强、程淑荣、张**、张爱梅、张建广承担45元，反诉被告牛胜军、杨秀菊承担178元。 本院查明：1997年3月14日牛胜军等与张金军签订的《协议书》主要内容为：卖方（牛胜军等）将坐落在后香坊村前宅基卖予买方，物品有四间砖房、土木相连、水电暖。宅基尺寸以宅基证为准。宅基东墙外种的树所占地基归买方使用，现长的树归买方所有。宅基及所有物品共价25800元，现款付清。 另查明：张金军与程淑荣系夫妻关系，张**、张爱梅、张建强、张建广均系二人的子女，张金军现已去世。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张金军与牛胜军等1997年3月14日签订本案所涉房屋及宅基买卖的《协议书》时，不具有故城县后香坊村村民的身份，双方所签订的《协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。虽然现在故城县后香坊村已经纳入县城城镇规划范围，但亦不能因此认定该《协议书》有效。 虽然牛胜军等与张金军1997年3月14日签订的《协议书》无效，但张金军及程淑荣等在案涉房屋及宅基居住多年，并对房屋进行了翻建和扩建，在案涉房产被拆迁，能够取得巨大利益的情况下，牛胜军等主张《协议书》无效，明显属于不诚信的行为。故城县郑口镇片区城中村改造项目建设指挥部、故城县宇轩城市建设有限公司已经分别与周秀金（张建强之妻）、张建广签订了《安置补偿协议书》，确定周秀金、张建广为安置补偿受益人，本案所涉房产拆迁后的安置补偿受益人应当为周秀金和张建广。鉴于张金军在不具备故城县后香坊村集体成员的情况下购买案涉房产及宅基具有一定过错，应承担一定的过错责任，一审判决酌情判令程淑荣等将安置补偿收益的20%即83250.4元返还给牛胜军等是根据双方过错程度等因素确定的，并无不妥。牛胜军等主张按照30%的比例给予补偿无法律依据，程淑荣等主张案涉房屋及宅基买卖的《协议书》有效亦不符合法律规定，本院均不予支持。 牛胜军等出售给张金军的房产宅基面积为285.1平方米，程淑荣购买后对房产进行了扩建，经拆迁部门测量，程淑荣等被拆迁房屋所占用土地面积为360.58平方米，差额部分应认定为程淑荣等扩建面积，牛胜军等对该部分不享有权益。虽然案涉《协议书》约定宅基东墙外种的树所占地基归张金军使用，但牛胜军等在出售宅基前对该部分土地并非合法占有，牛胜军等主张该部分土地拆迁的权益没有事实和法律依据。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的后果是双方各自返还因合同取得的财产，返还不能或者没有必要返还的，应折价补偿。案涉房屋及宅基买卖的《协议书》无效，房屋因拆迁已经不存在，房屋所占用的土地被国家征收，返还房屋及宅基地已不可能，但在判令程淑荣等返还牛胜军等部分拆迁安置利益的情况下，牛胜军等应当返还程淑荣等张金军已经支付的购房款25800元。 综上所述，牛胜军、杨秀菊以及程淑荣、张**、张爱梅、张建强、张建广的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由上诉人牛胜军、杨秀菊负担919元，由上诉人程淑荣、张**、张爱梅、张建强、张建广负担1881元。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年六月十日 书记员  孙华晨 ——