上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初8139号原告：杨永刚，男，1977年11月23日生，汉族，住上海市浦东新区周浦镇姚桥村****。委托诉讼代理人：叶培维，上海市公民律师事务所律师。被告：上海恋晨酒店管理有限公司，住上海市浦东新区振兴路******。法定代表人：王志超。原告杨永刚诉被告上海恋晨酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告杨永刚的委托诉讼代理人叶培维到庭参加诉讼，被告上海恋晨酒店管理有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永刚向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间的房屋租赁合同于2020年5月11日解除；2.被告迁出上海市浦东新区振兴路XXX号、XXX号、XXX号房屋，并向原告返还房屋；3.被告支付2020年1月1日起至2020年5月11日止的房屋租金，按照年租金人民币(以下币种同)683,550元；4.被告自2019年12月1日起至实际付清租金之日止，按每日342元向原告支付滞纳金；5.被告自2020年5月12日起至实际返还房屋之日止，按每日5,468元标准支付房屋占有使用费；6.被告支付违约金683,550元；7.被告支付2019年11月、12月的电费14,272.48元；8、被告支付本案诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回了第7项要求被告支付电费的诉讼请求。事实和理由：2015年12月16日，原告与被告发起人徐佳园签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区周浦镇瓦屑振兴路XXX号、XXX号、XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租期自2016年1月1日起至2023年6月20日止，合同并对租金及支付方式、违约责任等进行了约定。2016年4月18日，被告公司成立，被告成立后实际使用系争房屋。因被告未能按约支付2020年1月1日起的租金及水电费等，原告多次口头及发函催讨，被告均未支付。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，徐佳园为设立被告而与原告签订合同，被告公司成立后实际使用房屋，实际享有租赁合同的权利义务，根据合同法及公司法相关规定，要求判如所请。被告上海恋晨酒店管理有限公司未应诉答辩，亦未提交证据材料。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。原告提交了《房屋租赁合同》、房地产权证、权利人出具的情况说明、周东派出所出具的证明、被告公司章程及登记信息等证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。本院经审理认定事实如下：2015年12月16日，原告作为出租方(甲方)、案外人徐佳园作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁地址为上海市浦东新区周浦镇瓦屑振兴路XXX号位置，该房屋有证建筑面积约为915平方米，无证建筑面积约为700平方米，租赁用途为酒店，租期自2016年1月1日起至2023年6月30日止。合同第四条约定，前三年租金为62万元，第四年起每年在上一年度租金的基础上递增5%，租金现付后用，每年租金一次性支付，乙方应于该年租期开始前提前一个月支付。乙方支付履约保证金10万元，在租赁期满或提前终止或解除后扣除乙方应付未付费用后无息退还。合同第9条约定解除合同的条件，其中第9.2条约定，乙方逾期交纳租金或水电费等超过30天……合同第10.3条约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日应按年租金的千分之五支付滞纳金。第10.4条约定，因乙方原因终止合同的，甲方有权无偿收回房屋……，并且乙方还应向甲方支付相等于当年度租金的二倍作违约金。第11.2条约定，合同终止时乙方逾期迁出的，每日按照当年度租金的千分之八向原告支付房屋占用费。2016年4月18日，被告公司设立，营业执照注册地为上海市浦东新区周浦镇瓦屑振兴路XXX号、XXX号、XXX号，被告公司章程记载股东为徐佳园一人。后被告股东发生变更，2018年7月，被告股东变更为深圳万珩文化传媒有限公司，被告法定代表人变更为王志超。原告表示振兴路XXX号、XXX号、XXX号即为实际租赁地址。根据原告提交的银行明细显示，被告付款情况如下：2015年12月18日徐佳园支付10万元、2015.12.24徐佳园支付361,666元、2017.1.6徐佳园支付62万元、2018.4.23日、4月24日徐佳园分别支付10万元、2018年12月29日王志超支付50万元、2018年12月28日王志超支付151,000元。原告在审理过程中确认：1、收到被告押金10万元；2、2019年12月31日之前的租金被告其实并未足额支付，但是原告考虑到实际情况，仅主张自2020年1月1日起的租金及相应违约金。3、原告押金要求抵扣被告应当支付的相应款项。本案于2020年3月11日向被告公告送达起诉状及开庭传票。本院认为，原告与徐佳园签订的租赁合同中，约定有证面积为915平方米，无证建筑面积约为700平方米，有证面积部分对应的租赁合同有效，无证面积部分对应的租赁合同应为无效。但是被告实际使用系争房屋，应该支付相应的租金或者使用费。在案证据显示，徐佳园为被告上海恋晨酒店管理有限公司的发起人及设立时的唯一股东，租赁合同约定用途为酒店，上海恋晨酒店管理有限公司的注册地址亦在系争房屋，再从合同履行情况来看，徐佳园以及变更后的法定代表人王志超均向原告支付过租金，综上可以推知，被告实际履行了租赁合同约定的权利义务，并对租赁合同进行了追认，因此原告要求被告承担租赁合同相关责任，于法有据。根据租赁合同约定，租金应于每年租期开始前提前一个月支付，被告未能按约支付自2020年1月1日起的租金，构成违约，且符合合同约定的解除条件。原告要求确认双方租赁合同于公告送达期满之日即2020年5月11日解除，并要求被告返还房屋、支付自2020年1月1日起至解除之日止的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于逾期支付租金滞纳金的计算，因合同解除之日应当进行结算，故应计算到2020年5月11日止。本院考虑到合同部分无效的情况、双方过错程度、原告实际损失等，酌情判令被告支付原告逾期支付租金滞纳金25,000元、另支付原告解约违约金10万元。关于房屋占用使用费，本院考虑到合同履行情况、原告实际损失等，酌情调整为按照2,200元/日计算。原告要求被告支付的履约保证金10万元用于抵扣被告应付的款项，于法不悖，本院予以准许。原告自愿撤回要求被告支付电费的诉讼请求，系对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。被告上海恋晨酒店管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定》(三)第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条、之规定，判决如下：一、原告杨永刚与被告上海恋晨酒店管理有限公司之间就上海市浦东新区周浦镇瓦屑振兴路XXX号、XXX号、XXX号的房屋租赁合同于2020年5月11日解除；二、被告上海恋晨酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区振兴路XXX号、XXX号、XXX号房屋并将上述房屋返还原告杨永刚；三、被告上海恋晨酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨永刚自2020年1月1日起实际返还房屋之日止的租金或者使用费，其中2020年1月1日至2020年5月11日按照1,872.74元/日标准计算，2020年5月12日起至实际迁出之日止按照2,200元/日标准计算；四、被告上海恋晨酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨永刚逾期支付租金滞纳金25,000元；五、被告上海恋晨酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨永刚解约违约金10万元；六、被告上海恋晨酒店管理有限公司支付原告杨永刚的履约保证金10万元与本判决第三至五项被告应付款项相抵扣。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,010元，减半收取计5,505元，由原告杨永刚负担1,355元、被告上海恋晨酒店管理有限公司负担4,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年六月十七日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。