平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初5385号原告：平顶山市林业局，住所地平项山市城乡一体化示范区公正路中段。法定代表人：王卫峰，局长。委托诉讼代理人：李军耀，男，1972年8月15日出生，汉族，住平顶山市卫**，单位职工。委托诉讼代理人：陈莉，河南超正律师事务所律师。被告：王铁良，男，1956年9月22日出生，汉族，无业，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：何国华，河南大乘律师事务所律师。原告平顶山市林业局（以下简称林业局）与被告王铁良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林业局的委托诉讼代理人李军耀、陈莉，被告王铁良及其委托诉讼代理人何国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林业局向本院提出诉讼请求：1、判令王铁良返还林业局购房放270000元及利息330750元（利息按银行同期贷款利率暂计至2019年9月30日，之后连续计算至实际清偿之日止）；2、判令王铁良赔偿林业局损失2352600元；3、本案诉讼费由王铁良承担。事实及理由：1992年8月10日，林业局与王铁良签订购房协议。协议约定：林业局购买王铁良位于平顶山市光明××北路××罐头厂××商品楼××单元房××套，总面积620平方米，总价款300700元。协议签订后，林业局预付房款210000元，余款待住房交付使用后付清。交付使用时间为1992年12月30日，十套住房的具体位置是：一楼南西二套，二楼东西二套，四楼东西二套，五楼东南西三套，六楼西一套。协议签订后，林业局于1992年9月、1993年1月、1993年6月分三次将270000元房款付给王铁良，王铁良向其出具了收款收据。1993年1月、6月王铁良分两次共向林业局交付九套房屋，但一直未给办理房屋产权证书。为此几年间围绕这几套房屋权属引发了一系列诉讼。2016年12月16日，河南省高级人民法院作出（2016）豫民终字1348号民事判决，该判决认为“王铁良未合法取得涉案房屋的所有权，其无权处分涉案房产，其与林业局签订的房屋买卖协议亦未得到房屋权利人的追认，应属无效。”《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故此，王铁良应当返还林业局购房款270000元并赔偿相应的损失。综上，为维护林业局合法权益，特诉至人民法院。王铁良辩称：第一、王铁良收到林业局购房款21万元，不是27万元。第二、涉案房屋最初取得是建立在有房产证的合法基础之上，造成房屋不能过户，以及认定无效原因复杂，但不是王铁良造成的，其根本原因是十几年的诉讼最终认定原劳教所现戒毒所没有处分权造成的。在数十年的诉讼中，相关法律文书认定的事实出入很大，有支持诉求的，有发回重审的，有改判的，不计其数，造成现在的局面的过错不在王铁良，王铁良是整个事件中受损最重的一方。第三、林业局诉请退还已支付购房款，并要求赔偿利息及损失缺乏法律依据，虽然其支付了21万元购房款，但合同约定的剩余购房款几十年并未支付，自1993年初至今一直控制使用涉案房屋，属于持续的受益状态，并不存在利息的产生和实际的损失。第四、合同中约定的相关条款应返还购房款，根据双返原则，其也应将房屋返还王铁良。综上，在林业局持续占有房屋的情况下，要求王铁良退还房款并支付利息，缺乏依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年8月10日，王铁良作为甲方，林业局作为乙方，双方签订了房屋买卖协议书，约定：一、甲方有楼房10套，单面积为62㎡，位于市××××北路西，罐头厂**；二、甲方以每平方米485元价售给乙方，总面积620㎡，总价为300700元；三、协议签订后乙方预付给甲方21万元，待交付使用后一次付完；四、1992年8月底前甲方向乙方出示房质检验证明，否则余款乙方拒付；五、分房位置：一楼南西二套，二楼东西二套，四楼东西二套，五楼东西南三套，六楼西一套，合计十套；六、甲方做到水电路三通，自行车房、煤气乙方按价另付；七、协议签字盖章后生效，如一方不执行可向对方付违约金为总额的5％；八、未尽事宜，双方另协商解决；九、本协议一式两份，各执一份；十、交付使用时间为1992年12月30日。合同签订后，林业局于1992年9月、1993年1月、6月三次付给王铁良270000元。王铁良于1993年元月、6月两次实际交给林业局九套房子［西楼西单元一楼东户一套、二楼东、西各一套（两套）、四楼东、西各一套（两套）、五楼东、南、西各一套（三套）、六楼西户一套］。因王铁良未为林业局办理过户手续，林业局于1995年向平顶山市中级人民法院提起诉讼，要求王铁良为其办理房产过户手续等。1996年4月8日，平顶山市中级人民法院作出（1996）平经初字第5号经济调解书。该调解书内容：“一、林业局购买王铁良9套房子，计558平方米，房屋产权归林业局所有，林业局补交630元；二、9套房屋产权手续由王铁良负责处理，所需费用按房产部门有关规定交纳。”2015年3月23日，平顶山市中级人民法院作出（2015）平民监字第7号民事裁定，对该案进行再审。2015年7月15日，平顶山市中级人民法院作出（2015）平民再初字第1号判决。林业局不服，提出上诉。河南省高级人民法院发回重审。2016年7月28日，平顶山市中级人民法院作出（2016）豫04民初3号民事判决。该判决认为：“1992年8月10日，王铁良与林业局签订诉争房屋买卖协议时，对本案诉争房屋没有所有权也没有其他合法的处分权利，属无权处分，真正房屋权利人也未予追认，王铁良与林业局签订诉争房屋买卖协议应为无效。故林业局起诉王铁良办理房屋过户手续履行协议义务的请求，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持”。故该判决驳回了林业局的诉讼请求。林业局不服，提出上诉。2016年12月16日，河南省高级人民法院作出（2016）豫民终字1348号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现林业局向本院提起诉讼。另查明：1、1988年6月18日，平顶山市罐头厂与平顶山市劳教所的下属单位平顶山市新生建筑公司签订联营建设工程承包合同一份，约定：由平顶山市罐头厂提供建房地皮，平顶山市新生建筑公司提供楼房建筑的全部资金，共同兴建位于光明路桥北西侧罐头厂家属楼，建成后，平顶山市罐头厂分得住房面积为1560㎡，其余房屋归平顶山市新生建筑公司所有，平顶山市新生建筑公司向平顶山市罐头厂支付现金6万元。1988年7月30日，平顶山市新生建筑公司又与其下属的第二工程处签订承包协议一份，约定该工程由第二工程处具体承建，第二工程处除向平顶山市新生筑公司交付房屋面积1560㎡及现金6万元外，另向平顶山市新生建筑公司交付房屋5套。该协议签订后，平顶山市新生建筑工程第二工程处又与其下属以许显明为代表的第一工程队签订工程承包合同书一份，约定：由第一工程队具体负责施工罐头厂家属楼、第一工程队除向第二工程处上交1560㎡住房、60000元现金、5套房屋外，其余房屋出卖后所得利润由第二工程处和第一工程队许显明按照2：8比例分成。2、1990年5月10日，平顶山市瑞丰城市信用合作社以平顶山市新生建筑公司第二工程处第一工程队为被告向本院提起借款合同纠纷之诉，本院于1990年5月23日作出（1990）平新法经字第17号经济裁定，对平顶山市罐头厂南边所建商品楼一栋予以诉讼保全；并于1990年9月1日作出（1990）平新法经字第58号经济调解书。在该调解书生效执行过程中平顶山市瑞丰城市信用合作社与平顶山市新生建筑公司第二工程处第一工程队许显明达成执行和解协议，将平顶山市罐头厂南楼西单元一至六楼十八套、中单元六楼三套共计二十一套房屋抵偿于平顶山市瑞丰城市信用合作社。平顶山市端丰城市信用合作社于1992年11月4日办理了平房字第**房屋所有权证。后该房屋被转卖给平顶山市文化局劳动服务公司。平顶山市文化局劳动服务公司在1993年7月27日办办理了平房字第**屋所有权证，该劳动服务公司后来又将部分房屋出卖给了杨进奎、宋银英、陈桂梅等人，并办理了房屋所有权证。3、劳教所与王铁良于1992年7月20日签订了一份房屋买卖协议，该协议约定：劳教所有楼房十八套，建筑面积1109㎡，位，位于平顶山市光明××北路××罐头厂××楼每平方米400元转让给王铁良共折款440000元。后，王铁良、劳教所以不同的方式实际占有了争议房屋。王铁良于1995年10月向平顶山市中级人民法院起诉，要求劳教所为其办理过户手续。该案经河南省高级人民法院于2014年9月3日作出的（2014）豫法民三终字第77号民事判决，已认定劳教所无权处分涉案房产，其与王铁良签订的房屋买卖协议无效。4、王铁良交付给林业局9套房屋，林业局按照房改房分给了其职工，职工交纳10000元或数千元不等的房款。其中二楼东户和西户、五楼东户和西户、六楼西户共计五套房屋，林业局职工正在居住；其中一楼东户房屋，根据平顶山市中级人民法院于2018年3月23日作出的（2018）豫04民终80号民事判决，王铁良自2007年4月开始占用该房，经本院及平顶山市中级人民法院一、二审判决，该房已由王铁良返还给陈桂梅；其中四楼东户房屋，根据本院于2019年3月5日作出的（2018）豫0402民初256号民事判决，该房已由林业局职工李云逸返还给杨进奎；其中五楼中户房屋，根据本院于2017年12月20日作出的（2017）豫0402民初935号民事判决和2018年5月7日平顶山市中级人民法院作出的（2018）豫04民终1186号民事判决，该房已由林业局职工刘小平返还给宋银英；其中四楼西户房屋，王铁良陈述其交给林业局后，在2005年左右因该房没人住了，其一直管着至今。本院认为：一、关于王铁良收到林业局购房款数额的认定：林业局诉称支付给王铁良购房款27万元，王铁良辩称仅收到购房款21万元。本院认为，根据林业局提供的由王铁良出具的收条、收据、借条，以及王铁良在之前林业局诉其要求办理房屋过户手续的案件中认可的事实，可以确认王铁良已经收到林业局购房款27万元。二、关于林业局的诉请：林业局与王铁良于1992年8月10日签订的房屋买卖协议，已被平顶山市中级人民法院和河南省高级人民法院一、二审民事判决确认为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，双方应相互返还从对方取得的财产。但林业局从王铁良处购得涉案9套房屋后，已将房屋分配给了职工居住，其中的二楼东户和西户、五楼东户和西户、六楼西户共计五套房屋，林业局的职工正在居住，且至今未见有第三人对这些房屋主张权利，故本院认为该五套房屋适合维持现状暂时不予向王铁良返还为宜。其中的一楼东户、四楼东户、四楼西户、五楼中户共4套房屋，或已被王铁良占用，或已被法院判决给他人，该4套房屋的相应房款，王铁良应向林业局返还。根据王铁良收到9套房屋房款27万元的情况，本院酌定每套房屋按3万元返还，王铁良现应向林业局返还房款12万元（每套3万元×4套）。林业局要求王铁良支付购房款利息及按房屋的市场价赔偿损失，均属于损失的范畴。本院认为，王铁良将其没有处分权的房屋出售给林业局，存在过错；林业局在明知王铁良没有取得涉案房屋产权证的情况下而购买，存在审查不严之过，亦有一定的过错。在林业局已经长期占有房屋且存在过错的情况下，林业局要求王铁良按现行市场价值赔偿损失，显然要求过高，本院不予支持。林业局因购买此房屋，存在损失是客观存在的。但由于林业局的部分职工现仍居住在房屋内，另一部分职工因房屋问题正在与林业局之间产生纠纷，故林业局的实际损失数额目前还存在不确定因素，进而法院在目前还难以查清。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”故在本次诉讼中，本院先行判决王铁良返还给林业局购房款12万元，对林业局的其它部分诉讼请求，暂不处理，林业局可待条件成熟后另行协商解决或提起诉讼。林业局在本次诉讼中申请司法鉴定，请求鉴定涉案房屋的实际价值，本院也暂不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条之规定，判决如下：一、王铁良应于本判决生效之日起十日内向平顶山市林业局返还购房款12万元；二、驳回平顶山市林业局的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。平顶山市林业局预交案件受理费30427元，由王铁良负担2700元，本次诉讼中不予处理部分的案件受理费27727元，予以退还给平顶山市林业局。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  曹三伟人民陪审员  宋桂真人民陪审员  胡 伟二〇二〇年六月四日书 记 员  苗雅培附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。