广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初6365号原告：云梦县志成运输有限公司，住所地湖北省云梦县曾店铺，统一社会信用代码：914***********096L。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：杨**，广东捷顺律师事务所律师。被告：佛山市顺德区国佳农产品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******环东侧，统一社会信用代码：914***********734U。法定代表人：陈某1。被告：郑国洪，男，1963年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码：440************630。两被告共同委托诉讼代理人：黄家权，广东盈建律师事务所律师。原告云梦县志成运输有限公司诉被告佛山市顺德区国佳农产品有限公司（以下简称国佳公司）、郑国洪因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨**、两被告共同委托诉讼代理人黄家权到庭参加诉讼。在诉讼中，原、被告向本院递交书面申请，要求给予时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告返还租赁定金共计208174元；2.判令两被告立即向原告返还物业管理费保证金149508元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告郑国洪为被告国佳公司的实际老板，在被告国佳公司欠付多项法院债务的情况下，被告郑国洪多次违规收取了原告支付的租金。2014年9月27日原告与被告国佳公司签订了《租赁合同》，合同约定被告承租原告所有位于佛山市顺德区**********侧A区的物业和场地，租赁面积为24918平方米，签订合同之时，原告向被告国佳公司交付了一个月租赁定金共计174426元，作为租赁合同的保证金确保原告足额缴纳租金。同日，原告还与被告国佳公司签订了针对该涉案租赁物业和场地的物业管理《补充协议》，约定被告国佳公司针对涉案的物业和场地提供物业管理服务，原告向被告国佳公司缴纳149508元作为管理费用的保证金。2014年11月3日，原告再次与被告国佳公司签订了《租赁合同》，在以上场地附近增加租赁面积2596平方米，并增加向被告国佳公司交付了租赁定金33748元。综上，原告以定金和管理费保证金的形式共向被告国佳公司支付了357682元。在原告承租期间，被告国佳公司出现经营困难，多次违规要求原告将租金交付给被告郑国洪。2018年4月，被告国佳公司拥有使用权的上述物业和场地被他人以法院拍卖的形式收回，原告与被告国佳公司的租赁关系被迫解除。后原告多次向被告国佳公司与被告郑国洪追索以上租金定金与物业管理费保证金，均被两被告拒绝。综上，现两被告拒不履行合同义务，严重侵害了原告的合法权益，原告为此特向法院提起诉讼。被告国佳公司辩称，1.原告没有按合同约定交付租金，至今现拖欠被告国佳公司六个月租金，被告国佳公司依法应该没收其定金以及之前所缴纳的费用。2.因生产经营需要，被告国佳公司在2014年至2017年8月期间向被告郑国洪借款共7891873.3元，被告国佳公司要求原告直接把本案诉争的租金直接付给被告郑国洪是一种还款行为，所有责任与被告郑国洪无关。综上，原告违反合同约定，没有完全履行合同，已构成根本违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告郑国洪辩称，1.被告郑国洪之前因被告国佳公司建设发展需要，经协商由被告国佳公司向被告郑国洪借款，原告转给被告郑国洪的款项实际上是被告国佳公司履行还款的行为，被告郑国洪与原告无任何债权债务关系，原告起诉被告郑国洪没有事实及法律依据，从未收过被答辩人的押金，原告与被告国佳公司之间纠纷与被告郑国洪无关，请求法院驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：营业执照、企业信息查询资料、身份证复印件、租赁合同（2份）、补充协议、收款收据（2份）、款项往来通知函件、授权收款证明（3份）、国家企业信用信息、（2018）粤0606民初1280号民事判决书、（2016）粤0606执931号之二执行裁定书复印件。被告国佳公司提供：营业执照副本、企业信息查询资料、评估报告复印件。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据的真实性均没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的租赁合同，该租赁合同双方当事人非本案当事人，与处理本案纠纷无关，本院对该证据在本案中不予以审查。2.被告郑国洪提供的借款合同、转账单、收款收据、借款确认书（共39页），被告郑国洪以该组证据主张的借贷关系与本案纠纷属不是同法律关系，与处理本案纠纷无关，本院对该组证据在本案中不予以审查。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2014年9月27日，被告国佳公司（合同中称甲方、出租方）与原告（合同中称乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市顺德区*********侧A区24918平方米物业及场地作物流仓库，租金按7元/平方米计算，租金从2014年12月1日起，至三年后租金以此为基数递增10%，合同期限从2014年10月1日起至2019年12月31日止，收租期从2014年12月1日起；合同签定的同时，乙方须向甲方交付数额为1个月租金的租赁定金即174426元，上述租赁定金用于确保乙方在租赁合同期间内，足额向甲方缴交租金；上述租赁定金，在合同期满，乙方全面清缴甲方租金的提下，由甲方退还乙方。同日，双方又签订一份《补充协议》，约定承租物业及场地的管理费为每月每平方米6元，即每月合计149508元，原告在签订补充协议时同意先交纳一个月的管理费作为保证金。双方签订上述合同、补充协议后，原告向被告国佳公司支付了租金定金和管理费保证金共323934元，被告国佳公司为此于2014年9月27日出具一张收据给原告，收据上载明“兹收到云梦县志成运输有限公司A区棚区A1-A97号铺及空地按金323934元。”2014年11月3日，被告国佳公司（合同中称甲方、出租方）与原告（合同中称乙方、承租方）再签订一份《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市顺德区*********侧A区2596平方米物业及场地作物流仓库，租金按13元/平方米计算，租金从2014年12月1日起，至三年后租金以此为基数递增10%，合同期限从2014年10月1日起至2019年12月31日止，收租期从2014年12月1日起；合同签定的同时，乙方须向甲方交付数额为1个月租金的租赁定金即33748元，上述租赁定金用于确保乙方在租赁合同期间内，足额向甲方缴交租金；上述租赁定金，在合同期满，乙方全面清缴甲方租金的提下，由甲方退还乙方。双方签订上述合同后，原告向被告国佳公司支付了租金定金33748元，被告国佳公司为此于2014年12月17日出具一张收据给原告，收据上载明“兹收到云梦县志成运输有限公司A区高棚按金33748元及2014年12月租金33748元，共67496元。”在上述租赁合同履行期间，案外人佛山市星亚物业发展有限公司、佛山市****花卉城发展有限公司根据已发生法律效力由广东省高级人民法院作出的（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书，以陈永章、国佳公司为被执行人向本院申请强制执行，案号：（2016）粤0606执931号。被告国佳公司分别于2016年8月26日、2017年1月2日、2017年3月2日向原告发出三份《授权收款证明》，要求原告将2016年7月1日至2016年9月30日止、2017年1月1日至2017年1月31日止、2017年3月1日至2017年6月31日止的租金支付至顺德区人民法院账号。被告国佳公司于2017年5月31日向原告发出一份《授权收款证明》，要求原告自2017年6月1日起将租金转账给被告郑国洪。2018年4月23日，本院作出（2016）粤0606执931号之三执行裁定书，裁定：1.解除本院对被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物的查封：2.上述财产的所有权转移给买受人佛山市顺德区沃运贸易有限公司(统一社会信用代码91440606MA4W7FRC2U)所有。此后，因被告国佳公司没有将租金定金、管理费保证金退还给原告，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，被告国佳公司认为原告欠缴租金期间为2016年11月至2017年5月，原告认为该期间租金已按时支付，并根据被告国佳公司出具的《授权收款证明》，将部分租金支付至顺德区人民法院账户，部分支付至郑国洪账户，并且租金缴交至本院裁定将查封的地上建筑物所有权转移给买受人佛山市顺德区沃运贸易有限公司止。另查，本院作出的（2018）粤0606民初1280号民事判决书，查明如下事实：“2014年4月20日，原告何永波、郑国洪以何永波的名义与陈永章、陈铭江、马国瑛、欧淑碧签订《股权转让合同》，约定陈永章等四人作为一个整体，将其享有的被告国佳公司的90%股权转让给何永波，郑国洪作为何永波的担保人(实际上何永波受让50%股份，并委托曾经训代持股份；郑国洪受让40%股份,并委托梁诗敏代持股份)。”现被告国佳公司登记的股东为陈某1、马国瑛、梁诗敏。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告与被告国佳公司于2014年9月27日签订的《租赁合同》、《补充协议》及2014年11月3日签订的《租赁合同》，约定原告方承租被告国佳公司位于佛山市顺德区*********侧A区物业及场地作物流仓储使用，而被告国佳公司出具的收据载明承租物业包括“A区棚区A1-A97号铺及空地”、“A区高棚”，因被告国佳公司在本案辩论终结前未能提供上述“铺”、“高棚”的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故根据前述法律规定，原告与被告国佳公司签订的上述《租赁合同》及《补充协议》中关于建筑物部分的约定无效，关于土地租赁的部分有效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。虽然原告与被告国佳公司于2014年9月27日签订的《租赁合同》、《补充协议》及2014年11月3日签订的《租赁合同》部分有效，部分无效，但双方约定的租赁期限已届满，且本院于2018年4月23日作出（2016）粤0606执931号之三执行裁定书，裁定将包括涉案出租物业在内的地上建筑物所有权转移给买受人佛山市顺德区沃运贸易有限公司，故原告与被告国佳公司基于合同有效部分成立的租赁关系已终结。因此，被告国佳公司基于合同有效部分或无效部分取得的租金定金208174元（174426元+33748元）、管理费保证金149508元均应返还给原告，原告该点主张有理，本院予以支持。被告国佳公司抗辩原告拖欠2016年11月至2017年5月的租金既缺乏相应证据证明，也与其向原告发出《授权收款证明》相矛盾，故本院不予采纳。被告郑国洪非涉案《租赁合同》、《补充协议》的一方当事人，根据合同相对性的原则，被告郑国洪对原告请求返还的租金定金、管理费保证金不负合同义务。原告将部分租金支付至被告郑国洪名下及（2018）粤0606民初1280号民事判决书所查明的事实，并不足以证明被告郑国洪有滥用法人独立地位和出资人有限责任的情形，逃避债务并严重损害法人的债权人利益，故原告诉请由被告郑国洪对被告国佳公司应负的债务承担连带清偿责任的主张，缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区国佳农产品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告云梦县志成运输有限公司返还租金定金208174元；二、被告佛山市顺德区国佳农产品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告云梦县志成运输有限公司返还管理费保证金149508元；三、驳回原告云梦县志成运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3332.62元（已由原告云梦县志成运输有限公司预交），由被告佛山市顺德区国佳农产品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年六月十一日书记员  李嘉濠