广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初978号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市江海区*********。统一社会信用代码914***********401F。负责人：林倍汶。委托诉讼代理人：严珊珊，系广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶妤，系广东良匠律师事务所律师。被告：应晓丽，女，1976年1月6日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*************，公民身份号码360************562。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称“荔盈物管江门分公司”）与被告应晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告荔盈物管江门分公司的委托诉讼代理人叶妤到庭参加诉讼，被告应晓丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔盈物管江门分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月至2019年5月的物管费2258元、自用水费704.1元、公摊水费91.3元、公摊电费683.5元，合计3736.9元；2.判令被告从2017年10月15日起按每日1‰向原告支付违约金至清偿之日止；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2017年10月至2018年10月的物管费1426.1元,2017年10月至2020年2月自用水费1092.3元、公摊水费134.3元、公摊电费949.3元;2.判令被告从2017年11月1日起以实际拖欠的物管费为基数按每日1‰向原告支付违约金至清偿之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与江门市*******业主委员会（以下简称“五邑城业委会”）存在物业管理委托合同关系，双方自2013年1月14日起已签订《五邑城物业管理委托合同》，并到期续签。合同约定原告受五邑城业委会委托，自2013年1月14日起为坐落在江门市蓬江区******的物业提供维修、养护和管理等物业服务。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊、垃圾处理费和需要分摊的其他合理费用。原告与五邑城业委会的《五邑城物业管理委托合同》真实合法有效，受我国有关法律的保护。然而，被告系原告所管理的江门市蓬江区******物业的业主之一，在享受原告提供的物业管理服务之后，拒不支付原告物管费和公摊水电费，并没有履行业主应尽的义务，也使原告维持日常运营难以得到保证。在经过原告的多次催告后，被告依然拒不缴纳物管费和公摊水电费。因此，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告为其起诉提供的证据有：1.被告身份证；2.《五邑城物业管理委托合同》、《补充协议》；3.江门市*******出具的房产登记信息；4.收费扣费凭证；5.律师函、EMS快递单；6.关于五邑城住宅公摊水、电费及住户自用水费的计费说明。被告应晓丽未作答辩，亦未向本院提供证据。被告已知悉原告的起诉内容及其相关的诉讼权利，其没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。原告所提供的证据有原件，证据之间能相互印证，且无相反证据反驳，本院确认原告所举证据的真实性及与陈述事实的关联性，并据以查明以下事实：位于江门市蓬江区******2幢2406室房屋（即五邑城商住大厦的房屋）的权属人为被告，该房屋的建筑面积为75.24平方米。2013年1月14日，原告作为乙方（受委托方）与五邑城业委会作为甲方（委托方）就江门市*******的物业管理服务事宜签订《五邑城物业管理委托合同》一份，主要约定的内容如下：一、委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。二、委托管理事项包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修养护、公共环境卫生与绿化、交通与车辆停放秩序的管理、安全监控、巡视及门岗值勤等。三、乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊费、垃圾处理费及需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）。四、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金。合同另外约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约进驻五邑城商住大厦提供物业管理服务。2014年1月3日，原告与五邑城业委会签订《补充协议（二）》一份，双方确认五邑城的物业管理委托期限为三年，自本次业主大会临时会议决议正式通过之日（2014年1月3日）起计算，原告须切实履行包括小区治安、清洁、绿化、消防、安全监督、商场秩序管理等物业管理职能。2017年2月21日，原告与五邑城业委会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》约定的内容基本一致。2019年7月22日，原告委托律师通过国内标准快递的方式向被告寄送《律师函》，要求被告支付拖欠的物管费、自用水费及公摊水费，该快递因无法联系被告而被退回给原告。另，原告主张被告拖欠其2017年10月至2018年10月期间的物管费1426.1元,2017年10月至2020年2月期间的自用水费1092.3元、公摊水费134.3元、公摊电费949.3元，遂提起本案诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法成立并领取营业执照的广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，其与五邑城业委会就五邑城商住大厦的物业管理服务事宜所签订的《物业服务管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，原告与五邑城业委会签订的《五邑城物业管理委托合同》对被告具有约束力，在原告依约为五邑城商住大厦提供物业管理服务的情况下，被告作为业主也应依约履行向原告支付物管费的义务。关于物管费、公摊水电费、自用水费的数额及计算标准问题。一、关于物管费的计算标准问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物管费，而被告的涉案房屋建筑面积为75.24平方米，即被告每月物管费为112.86元。五邑城商住大厦由原告提供物业服务，从多个业主提供的图片、视频及反映的情况可见，原告的物业服务质量存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，被告可以要求原告减少价款，本院结合被告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，酌情认定被告每月应向原告支付的物管费为101.57元（按90%计算）。对于原告主张超过部分，本院不予支持。因此，被告应向原告支付的2017年10月至2018年10月期间的物管费为1320.41元（101.57元/月×13个月）。二、关于公摊水电费的计算标准问题。根据《广东省物业管理条例》第四十九条：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”的规定，本案中，原告要求被告支付2017年10月至2020年2月期间的公摊水费134.3元、公摊电费949.3元，原告已就费用的计算标准进行说明，并提交了抄表明细表，其主张的公用水电费的数额未超过合理的收费范围，而被告没有提交相反的证据反驳原告提交的证据，再结合小区公共区域水电费必然产生及原告已实际代垫公摊水电费的事实，故原告的主张合法有据，本院予以支持。三、对于原告主张被告支付2017年10月至2020年2月期间的自用水费1092.3元，被告知悉原告起诉的请求和主张的事实，其放弃答辩、提供证据予以反驳，应视为其对原告所主张事实的认可，故本院予以支持。因被告未依约交纳物管费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。原告请求按照合同约定每日千分之一计算违约金，明显过高，本院酌情调整为按日万分之四计算，以每月拖欠的物管费（不含公摊水电费及自用水费）为本金，自2017年11月1日起计算至款项给付之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告应晓丽于本判决发生法律效力之日起五日内支付物管费为1320.41元、公摊水费134.3元、公摊电费949.3元和自用水费1092.3元，合共3496.31元给原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司；二、被告应晓丽于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期付款违约金（以每月拖欠的物管费为本金，自2017年11月1日起按每日万分之四计算至款项给付之日止）给原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司；三、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告应晓丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  梁 珊二〇二〇年六月十七日法官助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪