广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初105号 原告：宁杰，男，1992年2月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：陈婷婷，女，1992年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 委托诉讼代理人：李彩凤，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁振，广西万益律师事务所律师。 被告：南宁市龙光铭骏房地产开发有限公司，住所南宁市良庆区五象大道399号，统一社会信用代码91450100348568836C。 法定代表人：王泽权，该公司执行董事。 被告：深圳市润景装饰工程有限公司南宁分公司，住所南宁市白沙大道109号龙光普罗旺斯会所一楼，统一社会信用代码91450100MA5L7F1B0H。 法定代表人：陈博荣，该公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：唐耀颖，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 原告宁杰、陈婷婷与被告南宁市龙光铭骏房地产开发有限公司（以下简称龙光公司）、深圳市润景装饰工程有限公司南宁分公司（以下简称润景南宁公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁杰、陈婷婷的委托诉讼代理人李彩凤、宁振，被告龙光公司、润景南宁公司的共同委托诉讼代理人李莉、唐耀颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁杰、陈婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令龙光公司、润景南宁公司共同退还房屋装修差价595165.21元[暂按房屋装修价值为3000元/平方计算，计算公式为（6997.08-3000）×148.9元，实际差价以鉴定意见为准]；2.判令龙光公司、润景南宁公司限期修复房屋质量缺陷；3.本案的案件受理费、保全费等诉讼费用由龙光公司、润景南宁公司承担。事实和理由：一、案件的基本事实。2017年7月17日，宁杰、陈婷婷在龙光公司的精装房销售宣传下，决定购买龙光公司开发的南宁市良庆区凤凰路11号龙光玖珑湖小区19栋1102号房（以下简称“案涉房屋”）。龙光公司要求宁杰、陈婷婷配合采取先与指定关联公司签署装修合同，再与龙光公司签署购房合同的方式购买该精装房。2017年7月17日，宁杰、陈婷婷在龙光公司的指示下，与润景南宁公司签署《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，约定案涉房屋装修总价为1041865?元，按套内面积计算单价为每平方米6997.08元。合同签署后，宁杰、陈婷婷全额支付了装修款。2017年8月5日，宁杰、陈婷婷与龙光公司签署购房合同，房屋建筑面积189.43平方米，套内面积148.9平方米，按建筑面积计算每平方米单价10922.37元，总价1626341元。合同签署后，宁杰、陈婷婷全额支付了购房款。2018年9月30日，龙光公司通知将案涉房屋及装修成果交付宁杰、陈婷婷。但宁杰、陈婷婷在验收房屋时及后续的使用过程中，发现存在诸多质量缺陷问题。发现质量问题后，宁杰、陈婷婷多次向龙光公司和润景南宁公司申请对装修质量瑕疵进行维修，宁杰、陈婷婷还向龙光公司和润景南宁公司致《关于限期维修房屋质量缺陷的函》，但龙光公司和润景南宁公司均推诿不予修复；二、诉讼请求的法律依据。基于上述事实，宁杰、陈婷婷提出本案诉讼请求，理由如下：（一）龙光公司和润景南宁公司交付的房屋未达合同约定标准，应减少价款，即共同向宁杰、陈婷婷返还装修差价。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条规定，标的物质量不符合约定的，当事人主张返还以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值之间的差价的，人民法院应予支持。龙光公司虽然未在该装修合同上署名，但是综合分析龙光公司向宁杰、陈婷婷出售的是精装房，装修属于精装房不可分割的部分，润景南宁公司为龙光公司指定的装修合同签署人，以及装修后的房屋为龙光公司交付给宁杰、陈婷婷等因素，龙光公司实际为该装修合同的当事人之一，应受该装修合同约束。本案中，宁杰、陈婷婷和龙光公司、润景南宁公司等三方约定了房屋的装修标准。《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》4.1条约定“房屋局部变更、装修及家居配套服务质量评定验收标准的依据:施工图纸、装修标准、设计变更。”结合合同第6.1条约定的房屋装修总价可知，案涉房屋的装修标准为6997.08元/平米。但是实际上，龙光公司和润景南宁公司交付的装修成果使用的材质低劣，远未达到6997.08元/平米的标准。即使参考南宁市相关部门在《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（南房〔2017〕409号），《南宁市商品住房全装修分级指南》（南建规〔2017〕4号）中规定的最高3000元/平米的装修指导标准，装修合同中确定的6997.08元/平米的装修标准明显高于市场合理价格水平。对此，宁杰、陈婷婷已申请人民法院对案涉房屋装修造价进行鉴定，并将此作为请求被告返还装修差价的事实依据。因此，龙光公司和润景南宁公司应共同向宁杰、陈婷婷返还装修实际造价与6997.08元/平米之间的差额；（二）龙光公司和润景南宁公司应按照《房屋质量保证书》和《装修工程质量保证书》的约定履行质量瑕疵的保修义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故龙光公司和润景南宁公司交付的房屋及装修成果应满足质量要求，并按照《房屋质量保证书》和《装修工程质量保证书》的约定承担保修责任。现案涉房屋存在诸多质量瑕疵，在宁杰、陈婷婷发现并提出维修要求后，龙光公司和润景南宁公司并未依约予以维修，已然构成违约。因此，龙光公司和润景南宁公司应限期修复房屋质量瑕疵。综上所述，龙光公司和润景南宁公司交付的房屋不符合合同约定的标准，并且没有履行约定的质保义务，龙光公司和润景南宁公司应共同返还宁杰、陈婷婷装修差价及修复房屋质量瑕疵，请人民法院支持宁杰、陈婷婷的诉讼请求。 龙光公司辩称，1.龙光公司并非合同相对人，不是本案适格主体，应当依法驳回宁杰、陈婷婷对龙光公司的全部诉讼请求。宁杰、陈婷婷的诉讼请求及其事实基础，均是基于其与润景南宁公司所签订的《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，且宁杰、陈婷婷将《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》项下的全部合同价款支付至润景南宁分公司，龙光公司与宁杰、陈婷婷既无合同关系，也无金钱往来关系，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故龙光公司不是合同当事人，宁杰、陈婷婷诉请要求龙光公司承担各诉请没有任何的事实与法律依据，应当依法驳回；2.宁杰、陈婷婷在龙光公司直接出售毛坯房屋的情况下，仍然选择接受润景南宁公司提供的精装修及家居提供服务，是宁杰、陈婷婷自愿选择高价值服务的商业行为，宁杰、陈婷婷在已经享受了高价值服务后又以龙光公司向其销售精装房为由要求龙光公司承担责任没有事实和法律依据，应当依法驳回。龙光公司所销售的玖珑湖小区，共计18栋（没有4栋和14栋），除5栋、12栋、19栋房屋为可选择与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》并最终由润景南宁公司提供精装及家居提升服务外，其他15栋楼均是由龙光公司直接交付毛坯房，故宁杰、陈婷婷在选择毛坯房自己劳累装修，还是选择最终得到精装房及相关提升服务的市场供应下，并且在参观过精装修样板房后，自主选择与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，既节省了时间，又避免了自身不具备装修及家居提升方面知识的缺陷，宁杰、陈婷婷自愿选择以货币价值换取高价值的服务，是一种市场的商业行为，宁杰、陈婷婷在已经接受了润景南宁公司交付的标的，住在高品质的舒适靓房里面，又提出种种理由要求推翻这些高品质的服务所对应的价值，甚至以龙光公司向其销售精装房为由，要求龙光公司与润景南宁公司承担共同返还责任，明显违背了《中华人民共和国合同法》第六条，以及《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条所规定的诚实信用原则，应当依法驳回宁杰、陈婷婷关于返还差价的诉讼请求；3.龙光公司已经按《商品房买卖合同》以及《委托收楼书》的约定将毛坯房屋交付给润景南宁公司，龙光公司的交付合同义务已经履行完毕，应当依法驳回宁杰、陈婷婷对龙光公司的全部诉讼请求。根据宁杰、陈婷婷与龙光公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。宁杰、陈婷婷又与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，约定由润景南宁公司作为代理人办理收楼手续，并向龙光公司出具了宁杰、陈婷婷签字的《委托收楼书》及《声明》，约定宁杰、陈婷婷授权润景南宁公司办理收楼手续，宁杰、陈婷婷确认润景南宁公司代收钥匙之日即视为龙光公司完成房屋毛坯入伙及交付手续。2018年3月20日，龙光公司向润景南宁公司发出《开工令》，通知润景南宁公司对龙光玖珑湖19栋进行接收并装修。龙光公司已按宁杰、陈婷婷的指示将毛坯房屋交付给润景南宁公司，交付义务已经履行完毕。故宁杰、陈婷婷诉请龙光公司承担责任的没有合同依据和法律依据，依法应予驳回。 润景南宁公司辩称：1.宁杰、陈婷婷提出变更合同约定的结算价款没有合同和法律依据，应当依法驳回其关于差价返还的第一项诉讼请求。宁杰、陈婷婷关于返还装修差价的第一项诉讼请求，实质为变更其与润景南宁公司签订的《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》第6.1条关于合同总价款的约定；然而在宁杰、陈婷婷付清了全部合同价款，且于2019年1月29日已经接收并住进了房屋后，在《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的合同义务双方均已履行完毕的情况下，宁杰、陈婷婷单方面提出变更合同，违反了《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条关于不得擅自变更合同之法律规定，故宁杰、陈婷婷提出本案变更之诉请没有合同和法律依据，应当依法驳回宁杰、陈婷婷关于返还装修差价的全部诉请;2.宁杰、陈婷婷自愿与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，但单方提出变更《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的，有违诚实信用原则。龙光公司所销售的玖珑湖小区，共计18栋（没有4栋和14栋），除5栋、12栋、19栋房屋为可选择与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》并最终由润景南宁公司提供精装及家居提升服务外，其他15栋楼均为由龙光公司直接交付的毛坯房，故宁杰、陈婷婷在选择毛坯房自已劳累装修，还是选择最终得到精装房及相关提升服务的市场供应下，宁杰、陈婷婷在参观过精装修样板房后，正是因为充分认可了润景南宁公司经过精装修和家居服务提升后所对应的价值，才自愿选择与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，既节省了时间，又避免了自身不具备装修及家居提升方面知识的缺陷。宁杰、陈婷婷自愿选择以合同约定的价款换取高价值的服务，是一种市场的商业行为，宁杰、陈婷婷在已经接受了润景南宁公司交付的标的，住在高品质的舒适靓房里面，又提出种种理由要求推翻这些高品质的服务所对应的价值，要求变更《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》所约定的结算价款，明显违背了《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民法总则》第七条所规定的诚实信用原则，应当依法驳回宁杰、陈婷婷关于返还差价的诉讼请求；3.本案不存在法律规定的鉴定情形，宁杰、陈婷婷偷换了装修成本与合同价款的概念，应当依法驳回其关于鉴定的申请。宁杰、陈婷婷以本案标的物质量为由，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》提出鉴定返还差价，属于法律适用错误。宁杰、陈婷婷在起诉状第3页关于诉讼请求依据的第（一）点，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条之约定，以标的物质量不符合约定为由，提出返还差价，但事实上，《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的法律关系并不是买卖法律关系，《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》是承揽合同关系，故宁杰、陈婷婷适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》作为本案的请求权基础是完全错误的，请求依法驳回宁杰、陈婷婷关于返还装修差价及其鉴定的全部诉讼请求。宁杰、陈婷婷以合同违反《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》为由提出鉴定，属于适用错误，因为：（1）从适用主体来看，润景南宁公司作为非开发商单位，并不适用《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》第七条第（一）款的规定是全装修价格不得超过3000元/平米，结合该通知第七条第（二）、（三）款之规定来看，其适用的主体是房地产开发企业，而本案与宁杰、陈婷婷订立精装修合同的主体是润景南宁公司，故本案从适用主体来看，润景南宁公司作为非开发商单位，并不适用《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》；（2）从适用时间范围来看，涉案精装修房屋不适用《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》第七条第（四）款规定，在该通知发出前已取得预售许可证的商品住房项目，是结合该通知合理确定价格，而不是应当按照该通知执行，宁杰、陈婷婷所购买房屋其预售许可证的取得时间为2017年4月28日，故宁杰、陈婷婷提出《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》超过该通知所规定的3000元为由申请鉴定，也属于适用错误，应当依法驳回其鉴定申请。宁杰、陈婷婷偷换了装修成本、装修标准与合同价款的概念，本案的合同价值远远大于装修成本、装修标准。而且，本案不存在需要鉴定的专门性问题。《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》第6.1条约定的合同价款明确，不存在约定不明需要鉴定的情形。而且，《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的附件二只是表明润景南宁公司按照合同约定所交付的标的需达到的标准，但并等同于合同价款完全与装修标准一致，因为在该装修标准的附件中也没有列明每一个子项的单价或造价，双方并不存在宁杰、陈婷婷所谓的造价成本有争议的情形，故双方关于合同价值的约定，即包括装修成本，也包括设计成本、管理成本、财务成本、税收成本、利润等等因素，而且特别是该合同所包含的品牌价值是远远无法通过简单的造价成本鉴定来体现的。因此，本案中宁杰、陈婷婷关于鉴定的请求既没有法律依据，也明显违背市场规律;4.宁杰、陈婷婷以交付后需要保修为由，要求调整合同约定的价款没有事实和法律依据，应当依法驳回。且润景南宁公司同意按照合同约定履行保修义务。宁杰、陈婷婷在其证据提出的地板发霉、墙壁开裂等等事项，均是其在收房时未提出的事项，这些属于接收房屋后在房屋使用过程中出现的需要维修事项，甚至都不全是保修事项。而宁杰、陈婷婷提出的大部分收房时需解决的事项，已经基本得到了解决，如还存在其他属于保修的事项，润景南宁公司同意按照《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的约定承担保修责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月17日，宁杰、陈婷婷（甲方）与润景南宁公司（乙方）签订了一份《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》。该合同主要内容如下：1.服务概况。服务内容：房屋局部变更、装修及家居配套服务；服务方式：总价包干，包工包料。服务期间：房屋局部变更、装修及家居配套服务开工日期：自甲方交付之日起；房屋局部变更、装修及家居配套服务完工日期：自开工之日起六个月内完工：2.双方工作：甲方确认，该房屋一旦具备毛坯交付条件，由甲方不可撤销的授权乙方对该房屋进行毛坯验收，并签收对应的钥匙。自乙方代收钥匙之日，即视为甲方完成该房屋毛坯入伙及交付手续。施工期间，为保证装修施工顺利进行，甲方在签订本合同前已详细查阅并确认房屋局部变更、装修及家居配套服务标准及相关图纸、且同意不对上述标准及图纸进行修改变更。乙方工作，严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全和环境保护规定。严格按照图纸或装修标准进行施工，做好各项质量检查记录；3.服务期限。甲方未按约定提供开工条件影响房屋局部变更、装修及家居配套服务期限的，期限应相应顺延。甲方未按合同约定支房屋局部变更、装修及家居配套服务预付款、进度款，影响服务正常进行，乙方有权解除合同，所交定金不予退还。因乙方责任不能按期开工或中途无故停工，影响房屋局部变更、装修及家居配套服务的，服务期限不顺延；4.房屋局部变更、装修及家居配套服务服务质量检查及验收。房屋局部变更、装修及家居配套服务服务质量评定验收标准的依据：施工图纸、装修标准、设计变更；由于乙方提洪的材料、设备质量不合格或施工质量问题造成材料、设备的损坏，其返工费用由乙方承担。房屋局部变更、装修及家居配套服务完成后，乙方应通知甲方验收，甲方自接到验收通知2日内前往验收，并办理验收、移交手续。房屋局部变更、装修及家居配套服务完成后，甲方未经验收擅自使用，或者未在通知的时间内组织验收，视为甲方验收合格。甲方明确知悉该房屋约定的交付（毛坯状态）与依照本合同约定对房屋局部变更、装修及家居配套服务的验收/交付系彼此完全独立的法律行为及义务。乙方应在本合同约定期限内完成本合同项下的房屋局部变更、装修及家居配套服务，并向甲方发出《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》，通知甲方进行验收及交付。如甲方未能收到乙方发出的《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》，则甲方应在服务期限届满之日主动前往该房屋与乙方办理验收及交付手续；若未能在规定的时间内办理，视为甲方同意接收，房屋局部变更、装修及家居配套服务交付完成。验收过程中，甲方对房屋局部变更、装修及家居配套服务质量有异议，应在《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》上一次性提出，甲方所提出的异议及乙方对异议的处理属于乙方履行保修责任的范畴，不构成甲方拒绝收楼的理由。甲方不在《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》上签字，则视为同意该房屋局部变更、装修及家居配套服务质量和标准。乙方应在收到甲方通知后七个工作日内履行保修义务，保修工作完成后，甲方应当自乙方通知送达之日起三日内给予验收，否则，视乙方发出通知之日为维修合格日。乙方提交的房屋满足附件二约定的房屋装修标准的，甲方不得以任何理由延期、拒绝验收。甲方在该房屋验收时不得要求乙方将房屋装置、装修、装饰标准等恢复至毛坯的房屋交付状态。甲方已经确知，实际交付与效果展示可能存在差异，最终以实际交付为准，甲方对此无任何异议；5.房屋局部变更、装修及家居配套服务费用及材料设备的供应。甲方确认房屋局部变更、装修及家居配套服务费用包括但不限于乙方为实施房屋局部变更、装修及家居配套服务所需的施工费、材料费、机械费、人工费、管理费、设计费、税金、安全文明施工费、品牌经营费、技术措施费、商品运输安装费、成品保护费、智能家居费、咨询服务费等全部费用。乙方应对供应的材料设备，提供产品合格证明；若材料设备不符合质量要求，应承担由此发生的费用；6.房屋局部变更、装修及家居配套服务费及定金。双方商定本合同价款采用包干总价，房屋局部变更、装修及家居配套服务费为1041865元。其中，在签订本协议时支付定金50000元整。甲方在签订本合同10日内付清房屋局部变更、装修及家居配套服务费40%的首期款（定金及己交装修款项计入首期款）;签订本合同3个月内付清第二期，即合同总价的15%;签订本合同6个月内付清第三期，即合同总价的15%;签订本合同9个月内付清第四期，即合同总价的15%;签订本合同12个月内付清第五期，即合同总价的15%。甲方逾期支付上述约定的任何款项，视为甲方违约，乙方有权解除合同，并不予退回甲方所交定金，同时乙方有权根据本合同第九条追究甲方违约责任。甲方逾期支付上述约定任何款项的，乙方有权拒绝向甲方移交房屋及钥匙，并且每逾期一日甲方必须按照未付金额千分之三的标准向乙方支付违约金；甲方应将装修款项汇到乙方指定的公司账户，若甲方私自将房屋局部变更、装修及家居配套服务费交给任何人或公司，则视为甲方没有付款，甲方仍有义务支付该款项。非乙方原因导致合同无效、解除或不能履行等情况发生的，定金亦不予退还甲方；7.违约责任。乙方未能在约定期间交付的，应承担每天人民币伍拾元的违约金。若由于甲方在房屋局部变更、装修及家居配套服务费期间对施工人乙方干扰造成不能正常施工，致使乙方末能按约定期限交付的，乙方不承担违约责任，且甲方应支付每天人民币伍拾元的违约金。甲方构成根本违约的，应向乙方支付本房产本合同精装修总价款的百分之六十，作为甲方应承担的违约金。同时，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿相应损失。甲方根本违约包括但不限于未按本合同约定逾期支付任何款项超过一个月、未按本合同约定履行相关合同义务的。甲方在根本违约时，除承担违约责任外，还应赔偿乙方的一切实际损失，包括但不限于以下内容：乙方有权在甲方已付合同款中扣除违约金或实际损失、因承担保证责任而产生的费用、因解除有关合同发生的各项费用（包括但不限于乙方因本工程产生的预期利润、因房屋局部变更、装修及家居配套服务本房产已支出的前期费用、材料准备费用、主张合法权利所产生的诉讼费、律师费、保全费、执行费、差旅费等各种费用）及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等，如该商品房已交付的，甲方还应乙方支付因房屋折扣费用造成装修价等值的损失部分）后，将剩余合同款（不计利息）退回甲方；如甲方已付房屋局部变更、装修及家居配套服务费不足以支付上述违约金、损失和费用的，则甲方还应予以补足。本合同无效的，按甲方构成根本违约时的计算方式，计算甲方应向乙方承担的经济补偿，包括但不限于甲方因本合同支付给乙方的房屋局部变更、装修及家居配套服务费的百分之六十。甲方声明：甲方采用分期付款方式支付本合同价款的，在付清本合同约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务费前，乙方有权拒绝向甲方交楼且乙方不承担任何责任。关于所有权保留的特别声明：甲方未按期支付上述约定款项的，乙方有权保留在提供房屋局部变更、装修及家居配套服务过程中使用的装修材料、设备或设施、装饰或装置等添附物的所有权;8.房屋局部变更、装修及家居配套服务相关工程保修。本房屋局部变更、装修及配套服务相关工程保修责任期：卫生间地面防漏工程为两年，细木作、门窗工程为半年，隔墙和泥水工程为一年。灯具光源、五金小项、洁具龙头属正常损耗的项目不在保修之列，具体详见保修约定。由于甲方提供的材料质量问题、人为造成的损坏和不可避免的因素造成的损坏不在保修范围内。如保修期过后甲方需要进行维修，乙方应收取材料及人工费用。房屋局部变更、装修及家居配套服务相关工程施工质量问题和乙方提供材料原因造成损坏，由乙方保修。甲方人为造成的损坏和不可避免的因素造成的损坏不在保修范围内;9.合同解除和终止。有下列情形之一的，可以解除合同，包括甲乙双方协商一致、因不可抗力致使合同无法履行、因一方违约致使合同无法履行以及法律规定的其他情形。甲、乙方履行完本合同全部义务，房屋局部变更、装修及家居配套服务费尾款支付完毕，房屋已办理交付手续，本合同即告终止（但本合同保修及争议解决条款除外）。该《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》附件包括：1.《房屋装修示意图》；2.《房屋装修标准》；3.《装修工程质量保证书》；4.《收楼委托书》。在附件《房屋装修标准》和《装修工程质量保证书》中，润景南宁公司列明了案涉房屋的精装室内装修标准和保修的范围及期限。而《收楼委托书》的主要内容如下：本人现自愿委托润景南宁公司对本人购买的房屋全权代理如下事项，包括代为领取及签收《入伙通知书》、代为验收并办理收楼手续和领取相关资料以及代为签收该房屋的钥匙等。本人确认自润景南宁公司代收钥匙之日，即视为龙光公司完成该房屋毛坯及交付手续。本委托书即视为本人授权润景南宁公司办理收楼的书面委托书，本人不再另行出具委托书。上述委托事项完全基于本人自愿，与任何第三方无关，且为不可撤销之委托。本委托书经本人签署后即时生效。委托期限至完成委托事项止。 2017年7月17日，宁杰、陈婷婷还向润景南宁公司和龙光公司作出两份《声明》。其中，第一份《声明》的主要内容如下：本人为业主，业已办妥入伙手续。一、本人就房屋装修施工与润景南宁公司签订了协议，该公司有权进入房屋进行装修施工。为此，就相关事宜告知如下：（1）请允许并协助该司进入房屋进行装修工程施工；（2）除该司施工人员及管理处例行巡查人员外，不得第三方进入房屋；（3）本人不再就该司进场进行装修另行出具授权或许可;二、本人未按本房屋的《房屋装修委托合同》约定支付装修价款，在本人付清本房屋约定的装修总价款前，装修公司有权拒绝向本人交楼，房产公司、装修公司及物业公司均不承担任何责任，且不因此免除本人应缴而未缴的相关款项（包括但不限于物业管理费、水电费等费用）。本声明自本人签署之日起生效。 第二份《声明》的主要内容如下：本人已知悉现行法律法规及本市本地区关于商品房全装修、装修标准、房屋精装修等的相关规定，本人自愿不可撤销的委托深圳润景南宁公司及其分公司对本人在本楼盘购买的房屋进行房屋局部变更、装修及家居服务并接受该公司对本人在本楼盘购买的房屋装修标准进行局部升级改造以提升居住环境档次和舒适性。本声明自本人签署之日起生效。 2017年7月17日至2018年7月26日，宁杰、陈婷婷分多次向润景南宁公司支付了《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务费，润景南宁公司分别向宁杰、陈婷婷出具了相应的收款收据。宁杰、陈婷婷主张其二人已全额付清《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务费1041865元，润景南宁公司在庭审中予以认可。 2017年8月5日，宁杰、陈婷婷（买受人）与龙光公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定购买南宁市良庆区凤凰路11号龙光·玖珑湖19栋1102号商品房。该合同主要内容如下：1.约定的商品房为预售商品房，预售许可证号为南房预字（2017）第099号，商品房单价为每平方米10922.37元，总金额为1626341元；2.付款方式及期限为按揭方式，买受人应于2017年7月24日之前付清总房款40.05%的首期款计人民币651341元，余额975000元办理银行按揭贷款。在合同签订之日起3日内买受人办理完毕住房银行按揭手续。合同约定的交房时间为2018年4月30日前；3.除合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按照合同规定的期限将案涉商品房交付给买受人，需承担以下逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款无息退还给买受人，并按照买受人已付总房款的万分之一赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；4.交接。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：（1）由于买受人的原因，出卖人未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担；房屋损毁、灭失等风险自本合同第九条约定的交付期限之日起即由出卖人转移至买受人，买受人亦必须依据国家规定和合同约定向物业公司支付物业费；（2）买受人收到书面通知后，未在通知的期限内前来办理交房手续的，视为出卖人已按照本合同第九条的约定，按期将该房屋交付给买受人，房屋毁损、灭失等风险即由出卖人转移至买受人，买受人亦必须依据国家规定和合同约定向物业公司支付物业费；（3）其他按本合同附件七补充协议约定执行；5.出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在附件三中约定的标准。根据附件三载明的标准，“室内”标准为“地面：原浆地面；内墙面：砂浆找平；天面：结构板；入户门：成品入户门；内门：预留门洞；窗：铝合金窗；厨房：预留排水管道支管；卫生间：卫生间内预留排水管支管，卫生间回填由业主自理”。“设备部分”标准为“室内供水：每户独立水表，给水到户，给水支管到位，除公卫安装一个普通试水水龙头外其余预留接头并封堵；室内供电：每户独立电表，通电至户内总开关箱，箱后埋线管到位。有线电视、电话、网络：有线电视、数据线路接到户内弱电分线箱，箱后埋管到位。开会手续及开户费用由买受人自理。管道燃气：小区铺设燃气管网到户，交房后由买受人向管道燃气公司申请开通，开通管道燃气产生的相关费用由买受人自理”。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照出卖人按照下述方式处理:买受人及时收房并将相关要求书面通知出卖人，经双方确认属实后，由双方协商整改或由出卖人在合理期限内进行维修或更换；6.保修责任。（1）买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为本合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保证责任；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；（2）在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应按国家规定和本合同约定履行保修义务。保修期内，买受人发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知出卖人或其受托人；出卖人或其受托人接到买受人的报修通知后应在72小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与买受人商定具体维修日期，及时、合理安排维修。买受人应在出卖人或其受托人检查、维修期间内给予必要配合。出卖人或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当根据双方据实另行约定承担责任。在该商品房在保修期内因工程质量问题造成买受人经济损失的，出卖人按双方据实商定方式赔偿买受人。双方对该商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托南宁市建筑工程质量检测站检测，另一方应当配合和协助检测工作。检测结果支持一方主张的，由对方承担检测费用；（3）因不可抗力或者非出卖人原因房屋损坏的，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。该《南宁市商品房买卖合同》有七个附件，包括附件一《房屋平面图》、附件二《分摊的共有共同建筑面积构成说明及分层分户尺寸图》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《节能指标》、附件五《龙光·玖珑湖项目相关提示说明》、附件六《龙光·玖珑湖前期物业服务合同》和附件七《合同补充协议》。其中，在附件七《合同补充协议》明确约定，出卖人所售商品房为毛坯房，所示样板房仅作户型参考和装修效果示意之用，非房屋交付标准，亦不作为买受人所购房屋户型之标准。买受人所购房屋的户型结构均以本合同约定和政府批准文件为准。 龙光公司还出具了一份《住宅质量保证书》，明确载明了房屋质量保修范围、质量保修内容和保修期、保修处理办法等事宜。落款处注明验收日期为2017年12月1日。陈婷婷在该质量保证书上签名确认。 2018年3月20日，龙光公司向润景南宁公司发出《开工令》，主要内容如下：由贵司承接的南宁玖珑湖一期12栋、19栋室内精装修工程，根据施工合同有关条款约定，结合现场实际情况，现确定工程开工日期为2018年3月20日。请贵司按合同要求安排项目管理人员到位，并按有关要求进行施工。 2018年9月25日，龙光公司向宁杰、陈婷婷发出一份《商品房交付（入伙）通知书》，要求宁杰、陈婷婷根据通知书的要求携带所需资料及款项于2018年9月30日前，前往南宁市良庆区凤凰路11号龙光·玖珑湖2号楼物业服务中心办理相关收房手续。 2018年10月5日，宁杰出具了一份《南宁公司玖珑湖项目一期产品交付意见书》（编号：0000167号），载明了书房、客厅、主卧等处的装修问题。 2019年9月27日，宁杰出具了一份《关于限期维修房屋质量缺陷的函》。该函的抬头是龙光公司，主要内容则载明了宁杰认为案涉房屋装修中存在的质量问题。而且，宁杰在该函中称，其曾通过电话向龙光公司反映问题，并要求龙光公司维修质量缺陷，但因龙光公司至今未修复，导致其一直未能入住。在该函的末尾，宁杰特别注明“我方在此郑重函告贵公司，限贵公司于收到本函之日起7日内履行保修责任，否则我方将有权选择自行维修，维修费用由贵公司承担；或者要求贵公司相应减少合同价款，并将追究贵公司相关法律责任。”宁杰于2019年9月30日通过邮寄方式将该函邮寄到龙光公司，但未妥投。 宁杰亦于2019年9月27日出具了一份《关于限期维修房屋质量缺陷的函》。该函的抬头是润景南宁公司，主要内容则载明了宁杰认为案涉房屋装修中存在的质量问题，与前述其出具给龙光公司的《关于限期维修房屋质量缺陷的函》基本一致。而且，宁杰在该函中称，其曾通过电话方式向润景南宁公司反映问题，并要求润景南宁公司维修质量缺陷，但因润景南宁公司至今未修复，导致其一直未能入住。在该函的末尾，宁杰特别注明“我方在此郑重函告贵公司，限贵公司于收到本函之日起7日内履行保修责任，否则我方将有权选择自行维修，维修费用由贵公司承担；或者要求贵公司相应减少合同价款，并将追究贵公司相关法律责任。”同日，宁杰于2019年9月30日通过邮寄方式将该函邮寄到润景南宁公司，润景南公司已于2019年10月4日签收。但宁杰、陈婷婷主张，润景南宁公司未对该函进行答复。 另查明，龙光公司成立于2015年8月7日，类型为有限责任公司，注册资本为5000万，法定代表人为王泽权，住所为南宁市良庆区五象大道399号，经营范围：房地产开发经营、建筑装饰工程、室内装潢设计。润景南宁公司成立于2017年6月16日，类型为有限责任公司分公司，经营范围为凭总公司资质联系业务。一般经营项目是：建筑装修装饰工程的设计与施工；园林绿化工程设计与施工。（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）。 案涉房屋所在的龙光·玖珑湖小区19栋住宅部分于2017年4月28日取得《商品房预售许可证》，证号：南房预字（2017）第099号。 在本案审理中，润景南宁公司于2020年4月9日向本院提交了一份《维修方案沟通函》，认可案涉房屋存在部分质量问题，并提出了相关的维修方案。 再查明，南宁市住房保障和房产管理局于2017年5月25日发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》[南房（2017）409号]对南宁市房地产市场秩序进行了规范。其中，该通知第七条“加强全装修商品住房建设和销售管理”规定，（一）明确商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米，具体全装修分级指南由市城乡建委另行制定发布；（二）房地产开发企业建设全装修商品住房的，应在施工图设计文件中明确全装修标准和价格，一并交施工图审查机构审查。施工图审查机构应将上述内容纳入审查范围，不符合本市关于商品住房全装修分级指南和指导价格的，不予审查合格；（三）房地产开发企业销售全装修商品住房时，应结合全装修分级指南合理确定全装修价格，并与购房人签订房屋装修协议。装修协议应包括房屋交付标准、装修价格、装修主要材料及设备品牌型号、维修责任和纠纷处理方式等内容；（四）本通知印发前已取得预售许可的商品住房项目，应结合全装修分级指南，合理确定全装修价格。存在价格欺诈或合同欺诈的，由市物价局、工商局依法查处，房地产开发企业未履行处罚决定前，市住房局暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请。 2017年6月2日，南宁市城乡建设委员会作出了《南宁市城乡建设委员会关于印发的通知》。该通知的附件即为《南宁市商品住房全装修分级指南》。在该《南宁市商品住房全装修分级指南》中对于“全装修商品房”定义如下：“本指南所指全装修商品住房，是指由房地产开发企业统一完成商品房建设、装修程序，商品房装修一次到位，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水，燃气、通风、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，达到基本使用标准的商品住房”。而且，该《南宁市商品住房全装修分级指南》对于“商品住房全装修分级指南”规定如下：“（一）商品住房全装修装修应达到基本使用标准，从装修入手，整合提高商品住房的品质，达到相应等级的舒适程度；（二）商品住房全装修分为A、B、C三个等级，以建筑面积计算，其中A级全装修价格区间为2000-3000元/㎡、B级全装修价格区间为1000-2000元/㎡、C级全装修价格不应超过1000元/㎡。 本院认为，本案的争议焦点为：一、龙光公司、润景南宁公司是否应共同向宁杰、陈婷婷退还房屋的装修差价？二、龙光公司、润景南宁公司是否应限期共同返修宁杰、陈婷婷的房屋质量缺陷？ 关于第一个争议焦点。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案的《商品房买卖合同》、《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》均是本案各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应循诚信原则，全面履行合同义务。虽然宁杰、陈婷婷主张润景南宁公司应向其二人退还案涉房屋的装修款差价，并且还应对案涉房屋的装修价格进行鉴定并以此作为退还装修款差价的依据，但本院对于宁杰、陈婷婷的该主张不予支持，具体理由如下：第一，宁杰、陈婷婷与润景南宁公司之间签订的《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》属于有效合同,且宁杰、陈婷婷亦按时足额支付了合同约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务费，足以证明宁杰、陈婷婷认可合同约定的内容和服务费用。第二，从本案《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的内容来看，该合同在第一条服务概况中载明的服务内容是房屋局部变更、装修及家居配套服务；在第五条房屋局部变更、装修及家居配套服务费用及材料设备的供应条款中明确约定，宁杰、陈婷婷确认房屋局部变更、装修及家居配套服务费用包括但不限于润景南宁公司为实施房屋局部变更、装修及家居配套服务所需的施工费、材料费、机械费、人工费、管理费、设计费、税金、安全文明施工费、品牌经营费、技术措施费、商品运输安装费、成品保护费、智能家居费、咨询服务费及润景南宁公司的合理利润等全部费用；第六条房屋局部变更、装修及家居配套服务费及定金条款中则约定双方商定本合同价款采用包干总价，房屋局部变更、装修及家居配套服务费为1041865元。因此，从上述条款的约定来看，装饰装修服务仅仅是该合同所包含的房屋局部变更、装修及家居配套服务内容中的一部分，而且该1041865元并非仅仅是装修款，而是包含了前述合同第五条约定的施工费、材料费和机械费等全部费用。第三，鉴定评估价值只是反映评估时的成本价值，而装饰装修服务属于附着于买卖房屋上的商品。该商品的形成是由房屋开发商、装修公司、材料商等各方分工劳动所形成，其在出售过程中会包含各方的预期利润。因此，反映到本案《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务费是润景南宁公司根据市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素,在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的,并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。第四，虽然南宁市住房保障和房产管理局和南宁市城乡建设委员会分别于2017年5月25日作出《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《南宁市城乡建设委员会关于印发的通知》，但该通知和分级指南并非法律、行政法规，不能对市场主体之间所订立的合同产生强制性约束力，且该分级指南的“备注”中亦明确载明“以上推荐标准供参考，实际装修标准按装修协议约定执行”。综上，对于宁杰、陈婷婷要求对案涉房屋的装修价格进行鉴定的申请以及要求润景南宁公司退还装修款差价的主张，本院均不予支持。 关于第二个争议焦点。根据案涉《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》第四条房屋局部变更、装修及家居配套服务质量检查及验收条款的约定，宁杰、陈婷婷已经确知，实际交付与效果展示可能存在差异，最终以实际交付为准，宁杰、陈婷婷对此无任何异议。因此，根据上述合同条款的约定，案涉房屋的装修效果以实际交付为准，与效果展示可能存在差异。又由于双方在《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》第十条明确约定了保修条款，且润景南宁公司在本案审理中亦认可案涉房屋存在部分装修质量问题。因此，对于宁杰、陈婷婷要求润景南宁公司维修房屋装修质量缺陷的主张，本院认为润景南宁公司应按照《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的约定承担对案涉房屋装修质量问题的维修责任。如润景南宁公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，宁杰、陈婷婷可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失，宁杰、陈婷婷可另行主张权利。 至于龙光公司是否应与润景南宁公司共同承担本案责任的问题。由于龙光公司并非《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的合同相对方，且宁杰、陈婷婷与润景南宁公司在《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》第四条房屋局部变更、装修及家居配套服务质量检查及验收条款明确约定，宁杰、陈婷婷经润景南宁公司解释说明，已充分理解并知悉该房屋销售约定的交付（毛坯状态）与依照本合同约定对房屋局部变更、装修及家居配套服务的验收／交付为彼此完全独立的法律关系，双方对房屋的局部变更、装修及家居配套服务的权利及义务以本合同的约定为准。因此，本院认为，龙光公司不应与润景南宁公司共同承担案涉房屋装修质量问题的维修责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告深圳市润景装饰工程有限公司南宁分公司应在本判决生效后30日内按照《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的约定承担对原告宁杰、陈婷婷所购买的南宁市良庆区凤凰路11号龙光·玖珑湖19栋1102号房质量问题的维修责任。 二、驳回原告宁杰、陈婷婷的其他诉讼请求。 案件受理费9752元，由原告宁杰、陈婷婷负担4876元，被告深圳市润景装饰工程有限公司南宁分公司负担4876元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 晖 人民陪审员  黄家兴 人民陪审员  黎金聘 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  詹 妮