北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6104号原告：孟伟平，男，1978年5月1日出生，汉族，现住北京市通州区。被告：北京快乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区书院南街12号院2号楼7层708，统一社会信用代码91110111MA01G6P35K。法定代表人：张蕾，总经理。原告孟伟平与被告北京快乐居房地产经纪有限公司（以下简称快乐居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孟伟平到庭参加了诉讼，快乐居公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟伟平向本院提出诉讼请求:1.判令确认原、被告签订的《房屋出租委托合同》于2020年4月14日终止；2.判令被告支付拖欠原告房屋租金5350元；3.判令被告支付违约金5720元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月16日，原告与被告签订一份名为委托实为租赁的《房屋出租委托合同》，原告将位于北京市房山区学园北街26号院2号楼14层1402室（房产证号：京[2019]房不动产权第XXXX号）出租给被告，每月租金2600元，合同期2年，其中免租期60天，第二年租金2860元，合同于2021年2月16日终止。第一个月租金按月支付，从第二次付款开始按三个月一付，被告开始能够按约定付款，直到2020年2月16日，被告应当支付下一季度的租金时突然打电话不接，微信不回。原告找到房内租户，租户出示由被告出具的房租收款收据和房屋租赁合同，证明房屋租金已经交到2020年3月底，现该租户已经搬离房屋。原告认为，双方签订的合同合法有效，受法律保护，该合同虽名为房屋出租委托，但合同的内容和实际履行情况均为房屋租赁关系，被告应按约定向原告支付租金。现被告将房屋出租后，向第三方收去了房屋租金，应及时将拖欠的原告租金交付，但时至今日，被告以各种理由拒付，故原告诉至法院。快乐居公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年2月16日，孟伟平（委托方、甲方）与快乐居公司（受托方、乙方）签订《北京市房屋租赁委托合同》，内容约定：第一条房屋基本情况该房屋坐落于北京市房山区北京时代广场2号楼1402号，该房屋为楼房1室1厅1卫，面积为54平方米，装修状况精装修。第二条委托出租权限（一）以甲方名义委托出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；（二）代甲方向承租方收取租金；（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；（四）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第三条出租委托期限（一）出租委托期自2019年2月16日至2021年2月16日，共计2年24个月，出租委托期限的变更由双方书面另行约定；（二）甲方应于2019年2月16日前将该房屋交付给乙方；（三）出租委托期限满或本合同终止后，如乙方仍有客户居住该房，乙方提前告知甲方，甲方配合将租期延长，但最长不超过3个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。第四条租金、佣金（一）租金标准（第一年）租金标准为2600元/月（大写贰仟陆佰元），按季度缴付，具体付款日期第一次2019年2月16日（??2600）、第二次2019年5月16日（??7800）、第三次2019年8月16日（??7800）、第四次2019年11月16日（??7800）；（第二年）租金标准为2860元/月（大写贰仟捌佰陆拾元），按季度缴付，具体付款日期第一次2020年2月16日（??8580）、第二次2020年5月16日（??8580）、第三次2020年8月16日（??8580）、第四次2020年11月16日（??8580）。（四）委托期内甲方同意2年预留出60个自然日作为乙方工作期，在工作期后于2019年4月16日开始计算租金，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第八条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方互不承担违约责任。1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁、灭火或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。1.延迟交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3.不承担约定的维修、装修义务致使乙方无法正常委托出租该房屋的；4.设备严重老化、供暖供电供气不足。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同。1.未按约定支付租金达15日以上的又无正当理由；2.擅自改变房屋用途的；3.保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不修理或赔偿的。第九条违约责任（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（二）租赁期内及租赁期满合同终止后三个月之内，甲方不得与该房屋租赁人自行成交，否则应向乙方支付租金的100%作为赔偿。第十条合同争议的解决办法本合同项下发生的争议，双方当事人协商解决，协商调解不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。第十一条其他约定事项房屋内配置家具，房屋到期后归房主所有。落款处甲方孟伟平签字，乙方快乐居公司加盖公章。合同签订当天，孟伟平将涉案房屋交付快乐居公司。快乐居公司将房屋租金交至2020年2月15日。2020年2月16日之后的房租未按期交付。2020年2月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称疫情）这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月30日，北京市政府将突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。上述事实，有《北京市房屋租赁委托合同》、房屋所有权证书及原告当庭陈述在案佐证，以上证据经过庭审质证并经审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，孟伟平与快乐居公司签订的《北京市房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该合同名为委托合同，实质双方之间的权利义务关系是孟伟平将涉案房屋交付快乐居公司，快乐居公司向孟伟平支付租金，双方之间系租赁合同关系，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。快乐居公司作为承租人，应当按约支付租金。根据双方合同约定，快乐居公司未按约定支付租金且下落不明，涉案房屋已实际腾空并返还孟伟平，该合同已无继续履行的必要，本院确认该合同于返还之日予以解除。根据孟伟平自认，尚欠租金天数为1月14天，按照每月2860元的标准，尚欠租金为4152元，故对于孟伟平要求快乐居公司支付租金5350元的诉讼请求，其中的4152元，本院予以支持，剩余部分，于法无据，本院不予支持。关于违约金一节，因快乐居公司未交租金期间恰逢因疫情影响国家采取相应管控措施期间，各行各业或多或少均受到不同程度的影响，本案结合疫情的影响、未交房租天数、孟伟平已自行收回房屋等因素，对孟伟平的该项诉讼请求，本院不予支持。快乐居公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认孟伟平与北京快乐居房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁委托合同》于2020年3月29日解除；二、北京快乐居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付孟伟平租金4152元；三、驳回孟伟平其他诉讼请求。案件受理费38元，由北京快乐居房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  贾小翠二〇二〇年六月二十八日书记员  刘 锐