北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87515号原告：刘昱，女，1986年4月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：单秋颖，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京源见餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区芳园西路**某3百货市场内**西侧部分。法定代表人：候玉盾，执行董事。委托诉讼代理人：孟永乐，北京伟基律师事务所律师。原告刘昱（以下简称姓名）与被告北京源见餐饮有限公司（以下简称源见餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘昱及其委托诉讼代理人单秋颖，源见餐饮公司的委托诉讼代理人孟永乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昱向本院提出诉讼请求：1.确认刘昱与源见餐饮公司于2017年10月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年7月19日解除；2.确认刘昱与源见餐饮公司于2018年12月9日签订的《租赁房屋部分使用权协议》于2019年7月19日解除；3.判令源见餐饮公司退还押金86600元；4.判令源见餐饮公司支付违约金173200元；5.判令源见餐饮公司支付未使用的能源费2747.7元；6.判令源见餐饮公司赔偿刘昱装修损失180474.25元。事实和理由：2017年10月14日，刘昱、源见餐饮公司签订《北京市房屋租赁合同》，租赁房屋位于北京市朝阳区芳园西路某1底商，租赁期限自2017年11月2日至2020年6月1日，季度租金175000元，押金116600元，能源费每年7676元。合同签订后，刘昱按期支付了租金，并装修了租赁房屋以进行经营性使用。2018年12月9日，因源见餐饮公司需要使用部分房屋，刘昱、源见餐饮公司签订了《租赁房屋部分使用权协议》，实为2017年10月14日双方签订的《北京市房屋租赁合同》的补充协议；约定因源见餐饮公司回租部分使用权，年租金70万元减少为52万元（原季度租金175000元变更为130000元），押金由116600元变更为86600元。2019年7月19日，租赁房屋停水停电，造成刘昱无法使用，此后得知系因源见餐饮公司未按时支付租金，租赁房屋的出租人采取了停水停电措施。现租赁房屋因源见餐饮公司与他人纠纷已无法再使用，刘昱经营的餐饮项目也已歇业，双方的租赁合同已无法继续履行。故刘昱起诉至法院，要求源见餐饮公司承担无法继续履行的责任。源见餐饮公司辩称，同意刘昱的第一项和第二项诉讼请求，认可合同解除。但不同意刘昱的其他诉讼请求，理由如下：1.双方租赁关系无法继续履行并非源见餐饮公司原因所致，实际系因房屋出租人北京某2实业有限公司（以下简称某2公司）违反了其与北京某3百货市场有限责任公司（以下简称某3公司）的租赁合同的租金给付义务，而由某3公司封闭了包括租赁房屋在内的全部商业物业，与源见餐饮公司毫无关系。2.刘昱、源见餐饮公司实际上是对同一房屋的共同租赁关系，出租人系某2公司，源见餐饮公司已将押金、能源费交付至某2公司，所以源见餐饮公司无需返还押金、能源费。自2018年9月28日起，源见餐饮公司承租面积已变更为161平方米，其中130平方米早已租赁给刘昱，事实上也由刘昱单独使用。2018年12月9日，刘昱、源见餐饮公司签订了《租赁房屋部分使用权协议》，在本协议中，双方的租赁关系发生了反转，刘昱又作为出租人将同一房屋（130平方米）出租给了源见餐饮公司；实际使用情况上，是同一房屋白天由源见餐饮公司使用，夜晚由刘昱使用。对于同一房屋，双方互为出租人也互为承租人，事实上是共同租赁关系，北京某2公司才是真正的出租人。3.源见餐饮公司不存在违约行为，因而也不存在使用约定的违约金的前提条件。此外，租赁合同解除是因不可归责于双方的事由所致，所以剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，按照法律规定由双方按照公平原则分担，不应由源见餐饮公司单方承担。刘昱从事酒吧经营，源见餐饮公司从事西餐经营，源见餐饮公司根本上无法利用刘昱的装修事项，装修也是刘昱单方使用，源见餐饮公司无需为刘昱的任何装修损失承担责任。更何况，刘昱未提供任何装修付款的凭证，刘昱的装修价值及残值根本无法确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。2016年6月1日，某2公司与候玉盾（候玉盾系源见餐饮公司的法定代表人）签订《商铺租赁合同》，约定某2公司同意将位于北京市朝阳区芳园西路某1的底商出租与候玉盾作为商业用途使用，承租区域建筑面积462.27平方米，租赁期限自2016年6月2日至2020年6月1日。2017年10月16日，源见餐饮公司（出租人）与刘昱（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定源见餐饮公司将位于北京市朝阳区芳园西路某1底商（以下简称租赁房屋），面积为130平方米出租与刘昱使用，租赁期限自2017年11月2日至2020年6月1日，押金116600元在租赁期满或合同解除后，抵扣应由刘昱承担的费用、租金及违约责任外，剩余部分应如数无息退还源见餐饮公司；年租金70万元，租金每3个月支付一次，于每期届满前提前15日支付；因源见餐饮公司违反约定导致合同解除的，源见餐饮公司除应退还押金及剩余租金外，还应支付相当于押金金额200%作为违约金；因刘昱违反合同约定导致合同解除的，刘昱交付的押金作为违约金支付给源见餐饮公司，同时承担所拖欠的各项费用，源见餐饮公司退还刘昱剩余的房屋租金。2018年12月9日，刘昱与源见餐饮公司签订《租赁房屋部分使用权协议》，约定源见餐饮公司回租租赁房屋的部分使用权，回租期自2018年12月10日至2020年6月1日，回租部分的租金标准为每年18万元，支付方式为押2付3，此外还约定了除租金以外的其他费用的分担方式，源见餐饮公司使用租赁房屋的营业时间为前厅早8点至下午5点，厨房为早8点至晚10点。关于违约责任约定为：双方未按合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按照月租金的千分之五支付对方逾期违约金，超过10日以上，守约方有权单方面解除合同；若因源见餐饮公司违反原合同约定导致合同解除的，源见餐饮公司应向刘昱支付233200元的违约金；如刘昱违反本合同导致合同解除的，刘昱应支付3万元违约金。当日，源见餐饮公司与刘昱还签订了《补充协议》，明确由于存在回租问题，双方协商一致押金变更为86600元，变更后多余的押金3万元于该协议签字当日退还。另查，某2公司、源见餐饮公司及刘昱签订了《补充协议》，约定某2公司授权源见餐饮公司将上述《商铺租赁合同》底商出租给刘昱，如源见餐饮公司在合同有效期届满前提前解除租赁合同，则源见餐饮公司与刘昱签订的租赁合同自动终止，源见餐饮公司按照其与刘昱签订的租赁合同违约责任赔偿违约金给刘昱，某2公司不承担源见餐饮公司、刘昱任何违约责任。《北京市房屋租赁合同》与《租赁房屋部分使用权协议》约定了刘昱、源见餐饮公司互负租金给付义务，实际履行中系将应付租金折抵后，由刘昱支付给源见餐饮公司。刘昱、源见餐饮公司均认可双方租金已结清，源见餐饮公司认可收到押金86600元、2019年5月1日至2019年8月31日的能源费7670元。关于租赁房屋使用情况，刘昱、源见餐饮公司均认可租赁房屋白天由源见餐饮公司使用，夜晚由刘昱使用。2019年7月19日，某3公司张贴通知，告知由于某2公司欠付租金已构成根本性违约，限期5日内搬离租赁房屋，否则后果自负。刘昱、源见餐饮公司称租赁房屋于2019年7月19日停止能源供应、断水断电，后因涉及执行案件被北京市第三中级人民法院查封，处于司法查封状态。为证明装修损失及租赁房屋使用情况，刘昱提交的主要证据如下：1.刘昱于2017年10月17日与白某4签订的《室内设计合同》，约定项目名称为“某5主题咖啡厅”，项目地点北京市朝阳区芳园西路某1底商，设计面积130平方米，总价款8万元；2.2017年10月17日的《装修工程承包协议书》（含预算书及施工图），工程地点为租赁房屋，装修为包工包料，金额35万元；3.软装报价单、租赁房屋照片打印件、淘宝记录，证明在装修的基础上，刘昱根据设计购买装饰设施及物品，对租赁房屋作为酒吧、咖啡厅主题的经营布局，内有吧台、桌椅、吊灯、酒柜等物品；4.2017年11月18日蒋某6给刘某7转账20万元的凭证、2017年10月的支付宝转账截图金额共3万元以及白某4出具的收据、证明，证明刘昱一方通过转账支付了设计费3万元及装修费20万元，其余设计费及装修费系现金支付，白某4出具收据认可收到设计费8万元及装修费35万元。源见餐饮公司不认可租赁房屋照片的真实性，对《室内设计合同》、《装修工程承包协议书》、付款凭证、收据、证明的真实性亦均有异议，对证明目的亦不认可，主张仅从付款凭证内容看，无法确定与本案的关联性，付款人是蒋某6、收款人是刘某7，二人均非设计及装修合同的主体。刘昱对此解释为，其与蒋某6合伙经营酒吧，刘某7是白某4指定的收款人。经询，刘昱主张其基于《北京市房屋租赁合同》与《租赁房屋部分使用权协议》，与源见餐饮公司之间存在两个租赁合同关系。源见餐饮公司则主张其与刘昱系租赁房屋的共同承租人，某2公司是实际出租人。另，经本院释明，源见餐饮公司主张双方关于违约金约定过高，请求法院酌减。经询，源见餐饮公司称某2公司自某3公司处承租租赁房屋，后转租给源见餐饮公司，源见餐饮公司又再次转租。本院认为，双方争议焦点为：一、《北京市房屋租赁合同》与《租赁房屋部分使用权协议》的关系如何理解；二、租赁合同履行过程中违约方的认定及违约责任的承担。本院具体阐释如下：关于争议焦点一，《北京市房屋租赁合同》载明了源见餐饮公司将租赁房屋出租与刘昱使用，并约定了租金、押金、违约金及各方权利义务。据此，源见餐饮公司作为出租人、刘昱作为承租人就租赁房屋形成租赁合同关系。《租赁房屋部分使用权协议》虽约定了源见餐饮公司自刘昱处回租租赁房屋的部分使用权，另约定了回租的租金、违约责任的承担等，但本院认为根据该协议，不能认定刘昱作为出租人、源见餐饮公司作为承租人又形成一个新的租赁关系，而是源见餐饮公司通过该协议将租赁房屋在部分时间段内收回自用，理由如下：首先，从租赁房屋来源看，源于源见餐饮公司，即源见餐饮公司自某2公司处承租，之后又转租与刘昱；其次，从履行过程和方式看，双方将互负的租金折抵后，由刘昱支付给源见餐饮公司；最后，从协议内容看，是双方变更了租赁房屋的使用方式，进而产生了费用负担的变更约定。综上，刘昱与源见餐饮公司基于《北京市房屋租赁合同》形成房屋租赁合同关系，又通过《租赁房屋部分使用权协议》对租赁房屋的使用方式、租金及费用的负担进行了变更约定；双方之间并非存在互为出租人，又互为承租人的两个租赁合同关系。关于争议焦点二，《北京市房屋租赁合同》及《租赁房屋部分使用权协议》，系刘昱、源见餐饮公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的权利和义务。刘昱、源见餐饮公司称租赁房屋于2019年7月19日停止能源供应、断水断电，后处于司法查封状态；此时，双方无法正常使用租赁房屋，双方签订《北京市房屋租赁合同》及《租赁房屋部分使用权协议》的合同目的无法实现，故刘昱请求确认《北京市房屋租赁合同》及《租赁房屋部分使用权协议》于2019年7月19日解除，源见餐饮公司对此予以认可，本院不持异议。刘昱要求源见餐饮公司退还押金及剩余的能源费，有事实依据及合同依据，本院予以支持。关于《北京市房屋租赁合同》及《租赁房屋部分使用权协议》解除的责任方一节，从本案证据看，租赁房屋无法正常使用系因某3公司张贴通知称某2公司欠付租金所致，但如前所述，源见餐饮公司自某2公司处承租，之后又转租与刘昱，故源见餐饮公司作为出租人应保障其向刘昱交付的租赁房屋可以按照约定用途正常使用。2019年7月19日，租赁房屋被停止能源供应、断水断电，刘昱无法正常使用租赁房屋并导致合同解除，源见餐饮公司作为出租方构成违约。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，刘昱承租租赁房屋后，对租赁房屋进行了装饰装修并支出了费用，本院结合刘昱支付装修费用的证据形式及租赁房屋使用情况，酌情支持其装修损失的请求。刘昱要求源见餐饮公司支付违约金，有事实依据及合同依据，本院结合源见餐饮公司认为违约金约定过高并请求酌减的意见，考虑本案租赁合同履行过程、方式等，酌情支持刘昱的该项请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告刘昱与被告北京源见餐饮有限公司于二〇一七年十月十六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年七月十九日解除；二、确认原告刘昱与被告北京源见餐饮有限公司于二〇一八年十二月九日签订的《租赁房屋部分使用权协议》于二〇一九年七月十九日解除；三、被告北京源见餐饮有限公司于本判决生效后七日内返还原告刘昱押金86600元；四、被告北京源见餐饮有限公司于本判决生效后七日内返还原告刘昱能源费2747.7元；五、被告北京源见餐饮有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘昱装修损失100000元；六、被告北京源见餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘昱违约金50000元；七、驳回原告刘昱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21072元，由原告刘昱负担10000元（已交纳），由被告北京源见餐饮有限公司负担11072元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 扬人民陪审员 郭 翼人民陪审员 高建芳二〇二〇年六月三十日书 记 员 张 楠