广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0605民初2972号原告(反诉被告)：廖世华，男，1973年12月9日出生，汉族，住广东省高州市**********，公民身份号码440************135。委托诉讼代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。被告(反诉原告)：范建基，男，1981年10月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************67X。委托诉讼代理人：吴桂鑫，广东芳华律师事务所律师。原告廖世华与被告范建基租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，经审查后，本院将反诉与本诉合并审理。原告向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告建造房屋投资的费用800000元；2.被告赔偿原告2018年12月29日至2019年12月9日的租金损失120000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月30日，原告与被告的父亲范炳良签订了一份《土地租赁合同》，约定范炳良将其位于佛山市南海区**************旁、村中巷1号以东、路五巷3号以南，面积458平方米、土地名“后屋基围边宅基地”的土地租赁给原告使用，租赁期限自2012年10月1日至2030年10月1日止，租金为第1－5年4.5元/月/平方米，第6－10年4.95元/月/平方米。2018年9月3日，原告以现金形式向范炳良交付了2018年4月1日至6月30日、2018年7月1日至9月30日两个季度的租金13602元，范炳良收取了现金后、当场写好了两张《收款收据》，其中一张《收款收据》第二联上书写“2018年9月3日，今收到世华2018年4月至6月30日租金458×4.95＝2267.1×3＝6801元，经手人范”，因当时匆忙范炳良没有将另外一张《收款收据》第二联撕下来交付原告。范炳良于2018年11月去世，被告和范炳良的其他第一顺序继承人没有将关于该《土地租赁合同》的继承人情况告知原告，也没有将已确定的继承人告知原告，原告无奈于2018年12月24日将2018年10月－12月的租金转入范炳良的银行账户。2018年12月29日，被告以原告拖欠租金为借口，对原告依据《土地租赁合同》在案涉土地上建设的房屋非法停水、停电，导致原告的租户中途退租，给原告造成巨大损失。综上所述，被告未经原告同意违约提前解除合同，根据《土地租赁合同》第十五条D项的约定，被告应双倍返还原告所投资的费用，并赔偿原告因此所受到的其他损失。因双方协商无果，诉至人民法院，请法院判如所请，维护原告的合法权益。被告答辩称，被告无须按该《土地租赁合同》的相关规定向原告双倍返还其建造房屋投资的费用，无须赔偿原告的租金损失，恳请法院尽快查明本案事实，依法驳回原告全部诉讼请求，以维护被告合法权益。第一、被告父亲范炳良与原告签订的《土地租赁合同》于2018年11月28日终止，该合同不再继续履行，被告无须按该《土地租赁合同》的相关规定向原告双倍返还其建造房屋投资的费用，无须赔偿原告的租金损失。被告父亲范炳良与原告签订的《土地租赁合同》在履行过程中，因被告父亲范炳良于2018年11月28日去世，《中华人民共和国民法总则》第十三条“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”的规定，被告父亲范炳良在2018年11月28日去世，已不再具有民事权利能力和民事行为能力，不能再依法承担民事义务。又根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，《土地租赁合同》在被告父亲范炳良于2018年11月28日去世时而终止，该合同不再继续履行。而且被告作为其父亲范炳良的继承人，被告没有就该《土地租赁合同》内所规定的权利义务与原告重新达成新的协议，故该《土地租赁合同》对被告不具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，从2018年11月28日起，原告所承租涉案土地为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，”的规定，被告也有权要求解除涉案的土地租赁合同。因此被告无须按该《土地租赁合同》的相关规定向原告承担违约责任，无须赔偿原告的租金损失。第二、原告存在逾期支付2018年7月至2018年9月期间的租金超过90天违约行为，被告也有权依据《土地租赁合同》第十一条之C项的规定与原告解除《土地租赁合同》，并收回涉案的土地，且被告无须按该《土地租赁合同》的相关规定向原告双倍返还其建造房屋投资的费用，无须赔偿原告的租金损失。根据涉案的《土地租赁合同》第三条之B条款的规定，原告需于每个季度第一个月30日前支付涉案土地本季度的租金，因此，原告应于2018年7月30日前支付涉案土地2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金，原告应于2018年10月30日前支付涉案土地2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金。但截止2018年12月15日，原告未按涉案的《土地租赁合同》的约定支付涉案土地2018年7月至2018年12月期间的租金，原告已严重违反《土地租赁合同》的有关规定，已构成违约。针对原告存在拖欠涉案土地2018年7月至2018年12月期间的租金的情况，被告于2018年12月15日向在涉案土地房屋张贴《解除租赁土地合同通知书》，该通知书上已明确提出因原告存在拖欠2018年7月1日至今的租金，原告已构成违约，被告根据涉案的《土地租赁合同》第十一条之C项的规定，决定从本通知函发之日起，与原告解除涉案的《土地租赁合同》，并要求原告最迟在2018年12月28日前搬出涉案土地房屋。原告收到《解除租赁土地合同通知书》后，原告于2018年12月24日向被告父亲范炳良银行账号支付了租金6801元，而该租金仅为支付涉案土地2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金，原告至今尚欠涉案土地2018年10月1日至12月28日期间的租金。原告在起诉状中所陈述其于2018年9月3日已通过现金方式支付2018年7月1日至2018年9月30日涉案土地的租金的陈述存在虚假陈述，是不存在。按常理如原告已支付2018年7月至2018年9月期间的租金，原告理应在收到《解除租赁土地合同通知书》后应立即向被告提出异议，而事实上原告从未对该通知书所提出的原告存在拖欠涉案土地2018年7月至2018年12月期间的租金向被告提出过异议，以上足以证明原告在2018年12月24日之前未支付涉案土地2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金。依合同约定按时支付租金是原告作为承租人的义务，原告应提供证据证明其已在合同约定的期限内支付涉案土地2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金，因原告无法提供证据证明其已于2018年9月3日支付涉案土地2018年7月至2018年9月期间的租金。根据“谁主张、谁举证”原则，原告应承担举证不能的法律后果。综上，因原告迟延支付2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金已超过90天，原告已构成严重违约。因此被告有权依据涉案《土地租赁合同》第十一条之C项的规定，要求与原告解除合同，并收回涉案的土地。第三、被告不认可原告所主张的建造房屋投资费用。原告没有提供证据证明其所建造房屋投资费用，同时原告于2012年5月30日承租案涉的土地，并在涉案的土地上建造房屋，截止2018年12月29日，该房屋使用期限已近6年时间，根据房屋的物理属性，房屋已经存在磨损、折旧。因此，即使被告需要对原告建造房屋的投资费用进行补偿，该房屋的现有价值应由具有鉴定资质的专业鉴定机构进行评估。同时，被告也仅需依据专业鉴定机构出具的鉴定文件所确定房屋的现有价值以及双方是否存在违约等情形进行相应补偿。综上，恳请法院尽快查明本案事实，依法驳回原告全部诉讼请求，以维护被告合法权益。被告提出反诉请求：1.原告向被告支付2018年10月1日至2018年12月28日的租金6801元，并向被告支付自2018年10月31日至上述租金付清之日止按日千分之一计算的违约金；2.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：根据被告父亲范炳良与原告签订的《土地租赁合同》约定，原告应于每个季度第一个月30日前支付该土地本季度的租金，原告逾期缴交租金的，每逾期支付一日，原告需按拖欠租金总额每日千分之一的标准计算支付违约金。但截止起诉日，原告至今未按上述合同的约定支付2018年10月至2018年12月期间的租金6801元。因被告作为父亲范炳良的继承人，有权要求原告支付所拖欠的涉案土地的租金。因此，为保护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请法院依据法律和事实，作出如被告反诉请求的判决。原告针对被告的反诉答辩称，应予驳回被告的请求：1.原告已经向被告父亲支付了2018年7月至9月的租金，2018年11月范炳良去世，被告应当向原告告知范炳良去世后涉讼合同项下土地的继承情况，以便于原告支付10月至12月租金。但是被告没有履行告知义务，原告按照土地租赁合同约定的范炳良地址向被告发送律师函说明上述情况，并要求被告提供继承情况以支付2018年10月至12月的租金，因为被告的地址与合同约定的地址不同，导致律师函没有成功送达。所以原告无奈之下于2018年12月24日通过范炳良的银行账户支付了2018年10月至12月的租金。综上，原告已经支付了2018年12月之前的所有租金，被告反诉不成立。本院经审理查明事实如下：2012年5月30日，廖世华（承租方，乙方）与范炳良（出租方，甲方）签订《土地租赁合同》约定：乙方向甲方承租赤山福西村范炳良土地名“后屋基围边宅基地”所持有面积约458平方米土地使用权。该土地位于后屋基围道路旁，即村中巷1号以东，路五巷3号以南。出租期限共18年，即从2012年10月1日至2030年10月1日止。1-5年租金4.5元/月/平方米，6-10年4.95元/月/平方米，11-15年租金5.4元/月/平方米，16-18年5.85元/月/平方米。乙方必须在每季度第一个月30日前向甲方支付该土地本季度的租金。甲方收取乙方支付的租金后开具收据作为凭证。乙方使用土地，用途主要是自建厂房及相关配套设施。双方并就其他权利义务进行了约定。范建基向廖世华发送《解除租赁土地合同通知书》写明廖世华欠付2018年7月1日之后的租金，并要求解除涉讼《土地租赁合同》及要求廖世华在收到本通知后7日内（最迟在2018年12月28日前）搬出涉讼土地。《解除租赁土地合同通知书》的落款日期为2018年12月15日。另一，范炳良于2018年11月28日去世。范炳良的父母均已先于其去世。范炳良的配偶为范桂芳，范炳良有3个儿子，分别是范建基、范活基、范浩基。范桂芳、范活基、范浩基均同意涉讼土地由范建基一人继承，涉讼《土地租赁合同》由范建基继承。另二，本院在诉讼中就涉讼土地及上盖建筑物的性质发函区查治办，佛山市南海区里水国土资源管理所复函：涉讼土地属佛山市南海区******福西股份合作经济社集体所有，暂未查询到该宗地相关不动产权籍信息。该宗地在南海区2010-2020年土地利用总体规划中属城镇建设用地区，在2018年土地利用现状地类中属建设用地。从影像分析，该宗地上建筑物在2013年建成。里水镇国土城建和水务局复函：未查到涉讼土地的建筑物的相关报建信息。诉讼中，廖世华与范建基均确认：涉讼土地未办理土地使用权登记手续，涉讼土地上的建筑物由廖世华兴建，并未办理规划报建手续。涉讼土地上有两栋建筑物，一栋为一层建筑物，占地面积约380平方米、另一栋为两层建筑物，占地面积约为100平方米。一层建筑物由廖世华出租予案外人使用，现仍由案外人使用用于存放物品。廖世华腾退二层建筑物后对二层建筑物进行了上锁。诉讼中，廖世华述称：廖世华于2019年1月7日前腾退两层建筑物。廖世华不同意将涉讼土地及两栋建筑物返还范建基。诉讼中，范建基述称：范建基只是对涉讼租赁物停水停电，停水停电一个星期左右廖世华搬离二层建筑物，2019年1月7日涉讼二层建筑物已经腾空，至今仍未恢复对涉讼租赁物的供电。本院经审查认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条第一款规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同、载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，涉讼土地未办理土地使用权登记，本院确认涉讼土地为农业用地。范炳良出租给廖世华的土地为集体农业用地，廖世华承租土地后在该土地上兴建房屋作非农业用途，双方所签订的《土地租赁合同》因违反法律强制性规定而为无效合同。涉讼土地已被用于非农业建设，且各当事人均未举证证明依法履行相应的用地手续及规划报建手续，涉讼土地上盖建筑物性质如何认定，是否应予拆除，应由双方当事人向行政主管部门申请处理。在行政主管部门对涉讼土地及其地上建构筑物进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。为此，本院驳回原告请求被告返还建造房屋投资的费用、支付租金损失的起诉及被告请求原告支付占有使用费及违约金的反诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项及第二款之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）廖世华的起诉;二、驳回被告（反诉原告）范建基的反诉。本案无须缴纳案件受理费。原告廖世华预交的案件受理费6500元，在本裁定生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告范建基预交的反诉费28.11元，在本裁定生效后经被告书面申请，本院予以退还。如不服本裁定，当事人可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年六月十九日书记员  成海欣