四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初40号 原告：自贡纵恒商业管理有限公司，住所地四川省富顺县富世镇富州大道中段218号26栋6号。 法定代表人：叶聪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴筱，四川品冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻晓艳，女，该公司员工。 被告：赵振东，男，1979年10月3日出生，住四川省富顺县。 原告自贡纵恒商业管理有限公司（以下简称“纵恒商业公司”）与被告赵振东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告自贡纵恒商业管理有限公司的委托诉讼代理人吴筱、喻晓艳到庭参加诉讼，被告赵振东经公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告自贡纵恒商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法确认原被告签订的《租赁合同》已解除；2．请求人民法院判决被告支付原告租金102721元及逾期付款违约金（逾期违约金以102721为本金，按每日千分之五的标准，从2019年10月21日计算至被告实际支付日止）；3．请求人民法院判决被告支付违约金122846.4元，根据租赁合同中的约定来计算；4．请求人民法院判决被告恢复富顺县“瑞和逸景”小区15栋负1层10、11、12、13、20、21号商铺的隔墙；5．本案受理费、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年2月，原告受自贡瑞和瑞置业有限公司委托，对其所有的富顺县进行管理和对外租赁。原、被告双方于2017年3月8日签订《租赁合同》，由被告承租该小区15栋负1层8至23号商铺用于经营超市。此后，由于该批部分商铺已完成对外销售，2018年12月，原被告双方重新签订了《租赁合同》，约定将小区15栋负1层10、11、12、13、20、21号商铺继续出租给被告。《租赁合同》约定：被告违约，原告依法或依约解除合同的，被告应向原告支付约定租金总额20%的违约金。自2018年6月起，被告一直未按合同约定向原告支付租金，2019年10月21日，原告根据合同约定向被告送达了《终止合同通知书》，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告赵振东未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年2月，原告受自贡瑞和瑞置业有限公司委托，将其开发的瑞和逸景商业委托给受托方进行市场培育，原告有权自行向承租人收取租金，签署租赁合同和办理租赁有关的一切事宜。 2017年3月8日，自贡纵恒商业管理有限公司作为甲方与被告赵振东作为乙方签订了一份《租赁合同》和《商户经营手册》。《租赁合同》约定，原告将位于富顺县瑞和逸景，商铺自编号为瑞和逸景15栋负1-8＃~23＃，计租建筑面积为634.24平方米的商铺租赁给被告赵振东用于经营超市。租赁期为4年零9个月，自2017年4月1日起至2021年12月31日止。租赁期限内的综合服务费913927元，租金总额609285元，合同总金额1523212元。 被告在租赁期间，所租商铺部分出售后，双方重新签订《租赁合同》，落款时间仍为2017年3月8日。重新签订的《租赁合同》约定，原告将位于富顺县瑞和逸景，商铺自编号为瑞和逸景15栋负1-10、11、12、13、20、21＃，计租建筑面积为224.79平方米的商铺租赁给被告赵振东用于经营超市。租赁期为4年零9个月，自2017年4月1日起至2021年12月31日止。租赁期限内的综合服务费245693元，租金总额368539元，合同总金额614232元。 两份《租赁合同》均在第五条违约责任中5.1条约定：“乙方（赵振东）逾期支付租金及相关费用，甲方（纵恒商业公司）有权以电话、发书面通知、张榜告示或停止营业（如停止供电、封门等）等方式进行中止履行合同，且乙方应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的千分之五向甲方支付逾期付款的违约金。乙方逾期时间超过15日的，乙方同意甲方有权单方解除本合同的权利。甲方解除租赁合同的，乙方同意除应支付甲方拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金外，还应按本合同5.9款承担违约责任。”两份合同5.9条约定：“因乙方违约导致甲方依法或依据本合同约定行使解除权的，乙方同意甲方有权对商铺进行禁止营业，并对商铺内货品进行清点、登记、拍照留档后进行拍卖或变卖，拍卖或变卖后所得价款用于抵扣乙方所欠的租金、水电费、管理费等费用，余额不退，同时乙方同意向甲方支付本合同约定租金总额20%的违约金，同意甲方不予退还保证金全额、实际已预付的租金，如前述费用仍不足以弥补甲方损失的，乙方同意赔偿，损失范围（包括但不限于商铺控制期间的租金收益损失、律师费、诉讼费、差旅费等合理支出等）。 2019年8月9日，原告向被告发出一份《告知函》，载明：“您所租赁的‘瑞和逸景’15-负1-10#~13#、15#、17#商铺的租金已到期，按照合同约定您应支付所租赁商铺2018年6月-2019年8月31日租金，共计：154429元，因中途你已付50000元，剩余104429元还未付清，我部多次与您电话联系及面谈提醒缴纳该商铺租金，截止2019年8月9日财务仍未收到你所欠租金。现通知您上述行为已违反了所签订的《租赁合同》中2.4.2项、2.4.3条和第五条《违约责任》中5.1、5.9的约定。请你立即停止上述行为并于2019年8月31日前结清该商铺所欠租金。如逾期仍未结清该商铺所欠租金，我公司将按照《租赁合同》相关约定条款对你的违规行为作出以下处理：视为您单方面终止合同，放弃该铺面的租赁权利，并同意甲方将商铺重新招租，甲方将按照双方所签合同约定的条款执行（不予退还所缴的租金、物业服务费、保证金、营业员管理基金）。乙方向甲方逾期未支付的租金，甲方有权决定在保证金中直接扣划相应金额而无须事先取得乙方的同意或知晓”。2019年10月21日，原告向被告发出一份《终止合同通知书》，通知被告于2019年10月28日解除《租赁合同》并收回商铺。原告同时将被告所欠租金制作成明细表，该明细表上载明被告尚欠原告的租金为102721元。上述《告知函》、《终止合同通知书》、《瑞和漂亮生活转签后租金明细（公司应收）》原告通过EMS于2019年10月21日寄出，被告于2019年10月22日通过收发室签收。 上述事实有以下证据予以证明：原告《营业执照》、《法人身份证明》、被告身份证复印件、二份《租赁合同》、二份《商户经营手册》、商业租赁授权委托书、租金明细、《商品房买卖合同备案表》、《收款收据》、《告知函》、《终止合同通知书》、《瑞和漂亮生活转签后租金明细（公司应收）》、中国邮政寄件单和该单号物流信息。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据原、被告在《租赁合同》中约定，被告逾期15日支付租金，原告有权解除合同。故原告于2019年10月21日发出《终止合同通知书》，通知被告于2019年10月28日解除《租赁合同》符合双方的约定，双方的《租赁合同》已于2019年10月28日解除。 关于被告所欠原告租金数额。从本案查明的事实可知，被告虽陆续向原告支付租金，但一直未付清。原告在向被告发出《瑞和漂亮生活转签后租金明细（公司应收）》后，被告也未提出异议。该明细表载明的内容也与原、被告签订的《租赁合同》相互印证，故对该租金明细所载明的金额，本院予以确认，被告所欠原告的租金102721元，应当支付。被告未到庭抗辩，视为其放弃诉讼权利。被告应当按照合同约定向原告支付房屋租金102721元。 关于违约金的问题。由于原告未向本院提交其实际损失的证据，双方约定的违约金过高，本院酌情支持为欠付租金的占用资金损失，即自2019年10月29日起至付清之日止，以102721元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。 关于原告请求被告恢复富顺县“瑞和逸景”小区15栋负1层10、11、12、13、20、21号商铺的隔墙的问题。由于原告未提交证据证明所要恢复的原状情况，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告自贡纵恒商业管理有限公司与被告赵振东签订的《租赁合同》已解除； 二、限被告赵振东在本判决生效后5日内支付所欠原告自贡纵恒商业管理有限公司的租金102721元； 三、限被告赵振东在本判决生效后5日内向原告自贡纵恒商业管理有限公司支付违约金，违约金的计算方式为：以102721元为基数，自2019年10月29日起至本判决确定的租金给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付租金，违约金计算至租金付清之日止； 四、驳回原告自贡纵恒商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4684元，公告费1200元，共计5884元，由被告赵振东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  何 佳 审 判 员  曹丽萍 审 判 员  董震西 二〇二〇年六月十九日 法官助理  王 果 书 记 员  关颖超 附相关法条： 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。