安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初1558号原告：薛宁梅，女，1970年12月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告：王定泉，男，1970年7月26日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告共同委托诉讼代理人：邓溪海,江苏亿诚律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：薛扬,国浩律师（南京）事务所律师。被告：铜陵和益房地产开发有限公司，住所地：安徽省铜陵市万锦新城二期4栋一楼。法定代表人：孙继召，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章剑平，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。原告薛宁梅、王定泉与被告铜陵和益房地产开发有限公司（以下简称和益公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛宁梅、王定泉的共同委托诉讼代理人邓溪海、薛扬，被告和益公司委托诉讼代理人章剑平、邢梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛宁梅、王定泉向本院提出诉讼请求：一、判令被告承担违约责任，即按照2498元每平方装修单价的装修标准进行装修；二、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.被告不诚实守信：（1）原被告签约前，参观样板房，告示牌大字写着“交付标准”，而下面一行看不清小字写着“仅作为效果展示，非交付标准，实际交付标准以商品房买卖合同约定为准”；（2）签约后，被告关闭样板房，并对样板房进行改装。2.被告在未对主体竣工验收备案的情况下，对案涉商品房进行装修，违反了国家相关法规，使商品房质量无法保障。3.经双方洽商，被告承认关闭和改装样板房是错误的，但是不认可合同中对装修材料和设备的约定不明确，不愿协商。上述行为违反了住建部以及铜陵市住建委的相关文件规定。4.因合同未对装修材料和设备明确约定，以及主体未竣工验收，为避免损失扩大，原告向被告送达告知书。原被告双方于2018年签订房屋买卖合同以后，约定被告向原告预售商品住宅一套，该合同附件三装饰设备标准中，仅仅列出各装饰材料设备的项目，并未列明装饰设备的品牌、等级、型号、规格等具体装修标准，对此，原告曾向被告提出重新明确装修标准，但遭到被告拒绝，又由于被告方擅自违法对样板房进行改造，故原告主张按照该合同附件四合同补充协议对于标的房屋装修单价2498元每平方米来确定装修标准，符合合同法第六十一条的规定，此外，被告人故意不表明具体装修标准，违法改造样板房，未经主体工程竣工验收，就进行装修，使用质低价廉的装修材料等行为以表明其未严格履行合同义务，标的房屋存在严重质量隐患，装修明显质价不符，根据合同法的相关规定，现原告要求被告承担违约责任，即按照2498元/平方米装修单价的装修标准装修标的房屋。和利公司辩称，首先，在被告尚未交付商品房，尚未履行合同完毕的情况下，原告如何能够确定被告已经违约？根据原告的诉请，其只能向被告主张的是预期违约责任。《合同法》第108条的规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”根据这一规定，只有是在“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的”情况下，相对方才可以在合同履行期限届满前主张预期违约责任。本案中，没有任何证据证明被告有“明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务”，恰恰相反的是，被告正在积极的认真的履行合同义务，加快案涉商品房的施工建设。因此，原告在不能根据《合同法》第108条规定向被告主张预期违约责任的情况下，其变更后诉请的前提和基础就不能成立。其次，本案中，原被告双方签订的是《商品房买卖合同》，双方建立的是商品房买卖合同法律关系，合同交易的标的是带装修的商品房，原被告之间并未单独签订装饰装修合同，双方也未以其他方式另外建立装饰装修合同关系。合同附件四标注毛坯价款与装修价款只是政府相关职能部门对带装修商品房销售备案的管理性要求，该装修价款的标注并不意味着双方建立装饰装修合同关系，更不意味着改变商品房买卖合同价款的性质。原告要求被告“按照2498元每平米装修单价的装修标准进行装修”既没有合同依据，也没有任何法律根据。合同及所有的附件以及其他相关文件中都没有这样的约定或承诺，即被告交付的商品房装修成果价值必须达到2498元每平米，也没有任何法律行政法规规定房地产开发企业出售的带装修商品房的装修成果必须与标注的装修价款价值相等。第三，被告认为，原告主张“按照2498元每平米装修单价的装修标准进行装修”符合《合同法》第六十一条的规定，完全是偷换概念，故意曲解《合同法》第六十一条的立法原意。因为，适用《合同法》第六十一条的前提是必须存在相关主要条款内容“没有约定或者约定不明确的”情形，而在本案中这一前提并不存在。合同附件三约定了明确的装饰、设备交付标准，该标准清楚明确，合同附件三的备注中明确注明“上述标准为该商品房的交付标准”。至于原告一再强调的装修材料品牌、型号、规格、等级等内容并非必须约定的强制性内容。此外，从合同本身来说，根据合同法第十二条的规定，合同标的价款与合同标的质量属于完全不同的条款，两者的权利义务的对象、主体和要求都不一样，根本不能混为一谈，交叉适用。综上所述，被告认为原告的诉讼请求都是没有任何根据的，依法均不能成立，恳请法庭依法予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：2019年4月，因买卖案涉铜官碧桂园6号楼1301室房屋，原告薛宁梅、王定泉与被告和益公司签订了系列合同文件，具体包括：1.认购书，2.商品房买卖合同（含四个合同附件），3.签约特别提示，4.重要事项告知书。上述系列合同文件对案涉商品房建设及销售依据，基本情况，计价方式与价款，付款方式及期限，违约责任等买卖双方权利义务予以明确详细约定。在上述系列合同文件中，有关本案讼争的装修标准问题的相关具体约定如下：1.商品房买卖合同及附件约定，（1）商品房买卖合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房价款按面积计算，单价8317.04元，总金额1209713元整。（2）商品房买卖合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，出卖人应负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修、更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）附件三“装饰装修标准”中，对结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、阳台及生活阳台、阳台栏杆、户门、外窗、卫生设施、厨房设施、水电、电话、电视以及网络燃气等交付标准及配套设施予以约定，同时备注明确说明：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准。（4）附件四“合同补充协议”约定，案涉商品房毛坯单价8317.04元/㎡，毛坯总价1209714元；装修单价2498元/㎡，装修总价363334元；该商品房合计总价款为1573048元；出卖人按照附件三约定的标准进行交付，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。被告在建设中改换了智能马桶型号，并对样板房卫生间排水及室外地漏进行了疏通改造施工。现案涉商品房项目尚在建设过程中，交房期限尚未届至。以上事实，有当事人陈述，认购书，商品房买卖合同及附件，签约特别提示，重要事项告知书，样板房照片，项目工作联系函等证据附卷，且经庭审质证，予以认定。本院认为，本案原告薛宁梅、王定泉与被告和益公司就房屋买卖案涉房屋所签订的系列合同文件，签约双方均系具备完全民事行为能力的平等民事和市场主体，合同文件形式要件完备，且所约定内容不违反法律及行政法规的效力性规定，应当认定为合法有效，而买卖双方的相关合同权利义务也即应以约定为依据予以确定，并在此基础上严格依约履行。首先，装修价格与装修质量是相互独立的概念，两者并无必然的包含关系。装修质量直接与装修施工的工艺水平相关，其标准的高低只能通过现场检测予以确定，装修价格并不能对装修质量标准予以界定。而且，现实交易中影响装修价格的因素众多，包括装修材料的选择与销售渠道、人工费用、税金规费、管理成本、利润、开发商品牌、房地产市场环境以及房价走势预期等。原告现要求按照装修价格作为案涉商品房装修质量交付标准，该请求未厘清价格与质量概念的区别，未充分考虑装修价格形成的众多因素，也与买卖双方在合同附件三“装饰装修标准”中对交付标准的约定不符。其次，案涉商品房尚未届至交房日期，且实际也未交付，被告对案涉商品房进行装饰装修系正常的履约行为。根据《中华人民共和国合同法》第108条的规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”根据这一规定，只有在“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的”情况下，相对方才可以在合同履行期限届满前主张预期违约责任。本案中，没有任何证据证明被告有“明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务”的行为，因案涉房屋尚未交付，原告即使有相关损失，也并未实际发生。若原告认为被告的装饰装修标准与合同约定不符，交房后可能产生相关损失，也应当届时以被告未能交付符合约定的商品房为由，按照双方合同中关于违约责任的约定以及相关法律规定，要求被告承担相应的违约责任。综上所述，本案原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告薛宁梅、王定泉的诉讼请求。案件受理费40元（已减半），由原告薛宁梅、王定泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王梦宁二〇二〇年六月二十二日书记员  许 丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。