江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0891民初4066号原告：无锡市可瑞希金属材料有限公司，住所地无锡市新区城南路25号。法定代表人：王月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王敏，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：赵爽，男，1968年6月12日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琼，江苏引航律师事务所律师。第三人：尹美涛，男，1983年1月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：陈建伟，男，1955年3月5日出生，汉族，住无锡市梁溪区。第三人：华建良，男，1962年11月14日出生，汉族，住无锡市北塘区。原告无锡市可瑞希金属材料有限公司（以下简称可瑞希公司）与被告赵爽、第三人尹美涛、陈建伟、华建良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，于2017年3月9日作出（2016）苏0891民初3411号民事判决书。判决作出后，四海一家超市（该个体工商户诉讼中注销，经营者系赵爽）不服提起上诉，江苏省淮安市中级人民法院于2017年8月3日作出（2017）苏08民终1307号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，依原告申请变更被告为赵爽，依职权通知尹美涛为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，于2019年3月1日作出（2017）苏0891民初4240号民事判决书。判决作出后，被告赵爽不服提起上诉，江苏省淮安市中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）苏08民终1615号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，依职权通知陈建伟、华建良为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告可瑞希公司的委托诉讼代理人王敏、被告赵爽及其委托诉讼代理人梁孔建、第三人尹美涛、第三人陈建伟、第三人华建良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告可瑞希公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告赵爽与第三人陈建伟、华建良于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》、于2012年7月15日签订的《房屋租赁合同补充协议》，被告赵爽将开发区和畅路52号1幢房屋腾空并返还给原告；2、判令被告赵爽支付房屋占用费（从2016年6月20日起至实际搬离之日止，2016、2017年度为50万元/年，2018年起为60万元/年）；3、判令被告赵爽支付利息（以50万元为基数按照年利率6%标准自2016年6月20日计算至2017年12月31日止；以60万元为基数利息按照年利率6%标准自2018年1月1日计算至实际搬离之日止）；4、诉讼费用由被告赵爽承担。审理过程中，原告可瑞希公司将第二、三项诉讼请求减少为：2、判令被告赵爽支付房屋占用费（以40万元/年为基数从2016年6月20日起计算至2020年5月31日止）；3、判令被告赵爽支付利息（以40万元为基数，分别自2016年6月20日起、2017年6月20日起、2018年6月20日起、2019年6月20日起按照年利率6%标准计算至2020年5月31日止）。事实和理由：原告可瑞希公司与淮安华盈混凝土有限公司、陈建伟、华建良民间借贷纠纷一案，经无锡市北塘区人民法院（以下简称北塘法院）、无锡市高新技术产业开发区人民法院（以下简称无锡开发区法院）作出判决，并经法院立案执行，北塘法院作出（2014）北执字第0342号执行裁定书，将被执行人陈建伟、华建良名下的位于淮安经济技术开发区和畅路52号1幢1-11号房屋作价1004.15万元抵偿原告债务。涉案房产产权自裁定书送达之日起转移。裁定书一经作出，原告即向四海一家超市发出通知，要求其与原告签订房屋租赁合同。2016年7月26日，涉案房产变更登记到原告名下。原告委托江苏上隆律师事务所律师周金森向四海一家超市发出律师函，要求其于2016年8月30日前签订《房屋租赁合同》，但至今未签订。涉案房产的权属已经变更，合同权利也转移给公司，故诉至法院。被告赵爽辩称，1、2013年11月5日签订的《房屋租赁（补充）协议》合法有效，对原房屋出租人陈建伟、华建良具有法律约束力，产生变更合同的法律效力。2、原告在本案中无约定解除权也无法定解除权，其解除合同的诉求不应支持。3、被告赵爽支付的200万元租金应当认定为涉案房屋的已付租金，已付保证金20万元应冲抵租金。4、即使合同解除，原告仅可以就被告实际使用的房屋面积主张权利，无权就被告未使用的房屋面积主张权利。5、被告赵爽与案外人钟广发约定租金40万元/年包含装修装饰费用，不应以此作为计算房屋占用费的依据，原告主张利息无事实及法律依据。第三人尹美涛述称，通过熟人介绍认识陈建伟，陈建伟将二楼的房屋租给我，并于2016年6月1日签订了《租赁协议》，约定租赁二楼房屋，面积约1600平米，第一年租金10.5万元，租期为2016年7月1日-2020年12月31日。开业时，原告公司就将涉案房屋的房产证出示给我看。第一年的租金已通过银行转账交给陈建伟，房屋租至2017年年底就搬离了，没有办理任何手续。第三人陈建伟述称，1、我与赵爽在2011年5、6月份签订第一份协议，又给了赵爽6个月的装修时间，并要求其支付20万元保证金及第一年的租金40万元，赵爽也如期支付了60万元。第二年赵爽又交了40万元的租金给我，后赵爽又支付给我120万元租金，这120万元用于偿还我和华建良共同经营公司的银行贷款利息及交争议房屋产权证的契税。2、2013年时赵爽说要退房给我，说机构做不起来，经过协商房屋的一层房屋继续租给赵爽，一年租金30万元，二楼的房屋同意退房，但是赵爽要一次性缴纳三年的租金给我。3、原告要求解除的两份合同的内容我认可。我要求继续履行2013年和赵爽的协议。第三人华建良述称，对于2011年9月11日的协议、2012年7月15日的补充协议认可，后面签订的协议不知情，也不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对以下事实无异议，本院予以确认：1、2011年9月11日陈建伟、华建良与赵爽签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房屋，租期为八年。前两年租金为40万元/年，第三年至第五年租金标准为50万元/年，第六年至第八年租金标准为60万元/年。2、2012年7月15日陈建伟、华建良与赵爽签订《房屋租赁合同补充协议》，明确了房屋租赁合同期间为2013年1月1日起至2020年12月31日止，并约定房屋租赁合同第一年的租金已经于2011年9月30日前支付。之后租金于前一年的11月底支付，并要求甲方提供一个固定账号供支付租金。3、被告赵爽已向第三人陈建伟、华建良支付保证金20万元及前两年租金80万元。赵爽租赁房屋用来开办四海一家超市，四海一家超市于2017年5月10日注销。4、2016年6月20日北塘法院裁定涉案房屋交付可瑞希公司抵充债务，2016年7月26日，涉案房屋变更登记到可瑞希公司名下。5、2020年5月31日，被告赵爽将涉案房屋交付原告可瑞希公司。对于以下事实，当事人存在争议：1、关于租赁变更情况。被告赵爽辩称2013年因经营不善向陈建伟提出退房并要求解除合同，因多次联系不上华建良，于2013年11月5日和陈建伟协商一致签订《房屋租赁补充协议》，约定从2015年起退掉二楼面积约1600平方米（保留二楼约100平方米仓库）租赁使用权，从2015年至2020年一楼（面积约1100平方米）每年租金30万元。2016年6月1日，被告赵爽与陈建伟、尹美涛签订《租赁协议》，三方约定陈建伟将二楼租给尹美涛，赵爽保留二楼约100平米仓库。2016年11月9日被告赵爽与案外人钟广发签订《超市承包协议》，将一楼及二楼仓库转租，每年租金40万元。因被告赵爽承租面积减少，从2014年1月起物业费按照一楼承租面积进行缴纳。为证明其陈述，被告赵爽提供2013年11月5日《房屋租赁补充协议》一份、2016年6月1日《租赁协议》一份、物业费收据五张。原告对于《房屋租赁补充协议》、《租赁协议》三性不予认可，认为该协议没有产权共有人华建良的签字，华建良也没有追认，该协议不产生法律效力，且租金标准降低损害了华建良的利益。原告对于《超市承包协议》三性不予认可，认为被告没有经过原告的同意擅自转租，且进一步印证《房屋租赁补充协议》约定的租金标准损害了华建良的利益。原告对于物业费收据真实性无异议，但是认为与本案无关，不能证明二楼处于闲置状态。第三人陈建伟对于上述证据予以认可，并表示和华建良是亲属关系，双方共同开办公司，收取租金用于缴纳房屋契税及公司贷款，华建良对此全部知情且口头委托其办理全部事宜。第三人尹美涛对于《租赁协议》予以认可。第三人华建良对于三份协议均不予认可，表示不知情。2、关于租金支付情况。被告赵爽辩称应陈建伟要求提前支付租金，向陈建伟现金支付2015年至2017年租金80万元及2018年至2019年租金40万元，并由陈建伟出具收条。为证明其陈述，被告赵爽提交收条两份。原告对此不予认可，认为陈建伟无权代表华建良收取租金，且租金标准降低与协议约定不一致，现金支付也不符合日常交易习惯。第三人陈建伟对于被告陈述表示认可，且陈述收取租金用于缴纳房屋契税及公司贷款。第三人华建良对此不予认可，并陈述未授权陈建伟收取租金，陈建伟也未向其交付租金。原告提交法院协助执行通知书、查封笔录、送达回证，证明2013年12月27日北塘法院将协助执行通知书送达被告，之后被告不应再向第三人陈建伟或者华建良支付租金。被告对该组证据真实性无异议，但是不认可收到该协助执行通知书，签收的店员没有告知其情况。原告还提交2016年6月20日通知一份、2016年8月17日律师函一份，证明已通知被告重新签订合同并支付租金。被告辩称未收到上述材料，后又辩称收到原告催要租金和签订合同的函后就联系原告。第三人陈建伟述称其收取租金用于房屋契税和公司还贷，并于庭后提交房屋登记申请书、税务局证明、银行业务委托书，原告对于该组证据真实性无异议，但认为与本案无关联性，不能证明陈建伟收取的租金用于支付涉案房屋税费，被告赵爽对该组证据予以认可，第三人华建良对于该组证据不予认可。本院认为：本案争议焦点为：一、2013年11月5日《房屋租赁（补充）协议》是否产生变更原租赁合同的效力；二、被告赵爽向第三人陈建伟支付120万元租金是否真实有效；三、2011年9月19日《房屋租赁合同》、2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》是否应予解除；四、如果应当解除，被告赵爽是否欠付原告租金，20万元保证金是否可冲抵租金。关于争议焦点一：本院认为，2013年11月5日被告赵爽和第三人陈建伟签订的《房屋租赁补充协议》，对2011年9月19日《房屋租赁合同》、2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》中约定的租赁范围、租金标准、租金分配进行了变更，但该补充协议未取得第三人华建良的授权，华建良事后也未追认，故该份补充协议并不能产生变更原租赁合同的法律效力。第三人陈建伟述称华建良对此全部知情且口头委托其办理全部事宜，但未能提供证据予以佐证，第三人华建良也不予认可。关于争议焦点二：被告赵爽辩称已向陈建伟现金交付120万元租金并提供两份收条，对此，第三人陈建伟述称租金用于缴纳房屋契税及公司贷款，第三人华建良述称其未收到租金并对第三人陈建伟的陈述不予认可。本院认为，被告赵爽是否实际向第三人陈建伟支付租金，不能对抗原告的租金请求，理由：一是2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》约定于每年的11月底支付下一年租金，并未约定提前支付租金，被告赵爽提前向第三人陈建伟支付120万元租金，不符合合同约定。二是被告赵爽与第三人陈建伟于2013年11月5日签订的《房屋租赁补充协议》对原告没有法律约束力。三是无锡市北塘区法院早在2013年12月27日就已向四海一家超市发出协助执行通知书，要求四海一家超市停止向陈建伟、华建良支付租金，裁定书、协助执行通知书虽为四海一家超市店长卞士艳签收，并非赵爽本人，但赵爽作为四海一家超市的经营者，辩称对此不知情有违常理，其在之后仍向第三人陈建伟支付租金并非善意，属于不当支付。关于争议焦点三：本院认为，被告赵爽与第三人陈建伟、华建良就涉案房屋形成租赁关系，双方于2011年9月19日和2012年7月15日所签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》系合同双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。原告可瑞希公司于2016年6月20日经北塘法院裁定取得涉案房屋的所有权，承继了租赁合同中作为出租方的权利和义务，即原告有权向被告收取自2016年6月20日起的租金。支付租金是承租人的主要义务，承租人应按期足额向出租人支付租金，否则出租方有权解除合同。原告向被告送达要求支付租金、重新签订合同的通知和律师函，被告赵爽也认可收到，故原告已履行了通知义务，被告赵爽经原告催告后仍未向原告可瑞希公司支付租金，原告主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，故2011年9月19日《房屋租赁合同》、2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》应当予以解除。关于争议焦点四：本院认为，被告未能按时支付租金，租赁合同予以解除，原告主张从2016年6月20日起至2020年5月31日止的占用费应予以支持。关于占用费计算标准，现原告主张按照40万元/年标准计算房屋占用费，未超过2011年9月19日《房屋租赁合同》、2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》的约定，本院予以照准。经计算，被告应向原告支付2016年6月20日至2020年5月31日的房屋占用费1578082元。被告赵爽已向第三人陈建伟、华建良支付保证金20万元，应予扣除。故被告赵爽还应向原告支付占用费1378082元。关于原告主张资金占用期间的利息损失，被告赵爽存在未及时支付租金的违约行为，故应予支持，关于利息起算时间，原告主张自2016年6月20日起计算利息，所有权变动不影响租赁合同效力，《房屋租赁合同补充协议》约定于每年的11月底支付下一年租金，故利息支付应调整为分别以10959元、189041元、210959元、189041元、210959元、189041元、210959元、167123元为基数，自2016年6月20日起、2016年12月1日起、2017年6月20日起、2017年12月1日起、2018年6月20日起、2018年12月1日起、2019年6月20日、2019年12月1日起计算至2020年5月31日止，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除被告赵爽与陈建伟、华建良于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》、于2012年7月15日签订的《房屋租赁合同补充协议》，被告赵爽向原告无锡市可瑞希金属材料有限公司返还承租房屋（已履行）；二、被告赵爽于本判决生效之日起二十日向原告无锡市可瑞希金属材料有限公司支付房屋占用费1378082元及利息（分别以10959元、189041元、210959元、189041元、210959元、189041元、210959元、167123元为基数，自2016年6月20日起、2016年12月1日起、2017年6月20日起、2017年12月1日起、2018年6月20日起、2018年12月1日起、2019年6月20日、2019年12月1日起计算至2020年5月31日止，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；三、驳回原告无锡市可瑞希金属材料其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27160元，保全费5000元，由被告赵爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（账户名称：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，收款银行账号：62×××97）。审 判 长  薛 兵审 判 员  万晓萍人民陪审员  宋文权二〇二〇年六月二十三日法官 助理  邱 敏书 记 员  张曦月附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。