福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1981号 上诉人（原审被告）：林志毅，男，1975年3月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：杨颖杰，福建安凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王长坤，男，1962年10月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：黄三进，福建正成功律师事务所律师。 上诉人林志毅因与被上诉人王长坤房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初15171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林志毅上诉请求：撤销原判第一、二、三、五、六项，依法改判。事实和理由：一、案涉房屋租赁合同是一个不宜区分的整体，一审法院认定部分有效、部分无效有误，在此基础上判决部分解除理由不成立。二、王长坤隐瞒案涉房屋存在违建的事实，亦明知案涉租赁合同目的是用于商业用途而非自住，主观上存在明显过错。在合同履行过程中，因王长坤与相邻方存在地界纠纷及自己硬要霸占8楼等原因，导致林志毅在装修过程中即遇到重重障碍。另，王长坤在林志毅投入大量财力装修即将产生经济效益时要求腾空收回房屋，将给林志毅造成巨大的经济损失。一审法院将履约保证金按比例扣除，损害林志毅的合法权益，且本案认定相关违约责任时应当考虑上述事实，一审判决的补偿金额不足以弥补林志毅的经济损失，诉讼费的分担金额亦不合理，应予调整。三、双方已确认装饰装修由林志毅负责，王长坤对屋顶围墙及贴砖部分由林志毅装修亦不持异议，据此推断，7楼的2间办公室当然亦是林志毅负责装修。一审法院确定由林志毅就装修事实承担举证责任，未将该部份价值181197元纳入冲抵范围，存在错误。四、按照双方合同约定的本意，2017年1月1日前为林志毅的筹备期，2017年1月1日至2018年12月31日为补偿林志毅部分投资装修款而不计租金，上述期间均应为免租期，一审法院认定截至2018年12月31日已产生的租金及占用费合计360360元有误。五、因王长坤违约在先，一审判决林志毅支付自2019年1月1日起至实际交还租赁物止的占用费有误。 王长坤辩称，一、一审法院认定案涉租赁合同部分有效、部分无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十六条规定。就合同有效部分系因林志毅违约而解除，一审判决没收保证金，符合法律规定；合同无效部分不存在是否违约的法律问题，且一审已判决王长坤补偿林志毅相应装修残值，足以弥补林志毅的实际支出或损失，何况林志毅因为转租还获得一定收入，一审法院确定的诉讼费分担金额符合法律规定。二、争议的7楼2间办公室的装修问题，因该部分存在林志毅转租后又转租的情形，在林志毅未能提供证据证明装修由其完成的情况下，贸然将该部份价值判给林志毅，可能损害第三人利益。三、就合同有效部分，2018年12月31日前不计租金的期间是补偿投资装修款，不存在无偿使用的问题；合同无效部分，根据法律规定，应当支付占用费，一审法院对本案应付租金及占用费的认定正确。请求驳回上诉，维持原判。 王长坤向一审法院起诉请求：一、解除王长坤与林志毅之间于2016年7月27日签订的《荣顺综合楼房屋租赁合同》；二、判决王长坤没收林志毅支付的履约保证金150000元；三、判令林志毅返还租赁合同所涉租赁物即荣顺综合楼；四、判令林志毅支付自2017年1月1日起至实际返还之日止的占用使用费（按协议书约定的每月5元/平方米标准计算，占用使用费可以与装饰、装修添附部分现有价值互相冲抵）。 一审法院认定事实：荣顺综合楼位于福建省晋江市双沟社区，业主为王长坤和案外人王长文，该综合楼尚未办理房产登记手续，经审批同意翻建的房屋面积为896平方米，同意翻建层数为3层。王长坤和王长文实际翻建过程中违反审批规定，该楼房实际楼层为8层（含夹层），实际建筑总面积为3003平方米。2016年7月27日，王长坤与林志毅签订《荣顺综合楼房屋租赁合同》1份（后经案外人王长文同意），约定：王长坤将位于晋江市双沟的荣顺综合楼出租给林志毅用于经营，房屋建筑面积约为3000平方米（以交付租赁物使用的实际面积为准，后双方一致确定实际面积为3003平方米）；租赁期为15年，自2017年1月1日起至2031年12月31日止；租金按季度支付，承租人应予当年度3月10日、6月10日、9月10日、12月10日支付下季度的租金；2017年1月1日前为林志毅的筹备期，同时从2017年1月1日到2018年12月31日为补偿王长坤部分投资装修款不计租金，2019年1月1日至2022年12月31日月租金为每平方米为5元／平方米，但未约定2023年1月1日起的租金计算标准。合同签订后，出租人将租赁物（毛坯）交付给承租人使用，林志毅向王长坤支付了150000元保证金。现该租赁物尚未完成全部装修事项。在合同履行过程中，林志毅未经王长坤同意擅自将租赁物转租他人。审理中，为明确林志毅对案涉租赁物进行添附装修部分的现价值，经双方申请，一审法院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司就该事项进行评估。经评估，双方无争议部分装修价值为1341164元，双方争议部分装修价值（7楼2间办公室及屋顶上约3米高围墙、贴砖部分）为182155元，合计1523319元。因评估而产生评估费用为47000元（根据双方约定应各自承担一半），该笔费用实际由王长坤支付。 一审法院认为，一、关于合同效力问题。根据王长坤提供的2份《个人住宅危房翻建审批表》显示，2014年12月26日，经当时晋江市住房和城乡建设局及晋江市危房翻建工作组审批，主管部门仅允许翻建后房屋规模为：总建筑面积896平方米以下，总层高13.2米以下，翻建层数为3层。而实际翻建危房过程中，王长坤、王长文未按审批文件规定进行翻建，在合法房屋部分上自行加层并占用相应的公共通道，故王长坤、王长文未按审批许可手续对合法房屋自行改建的加层、扩建部分的面积属于违法建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，本案应认定合法部分租赁合同（896平方米）有效，违法部分租赁合同无效。二、关于是否存在违约、违约责任承担、合同应否解除及租金、占用使用费等问题。王长坤提供的录音资料，林志毅对其真实性不持异议，该录音资料来源真实，可以作为定案依据。在录音中，林志毅明确承认已将案涉租赁物“盘”（转租）他人，且转租行为未得到王长坤的同意，王长坤对此行为明确提出异议，并要求林志毅找时间过来“协商一下”。该份录音资料可以证明林志毅确实存在违反双方约定擅自将租赁物转租他人的情形，对该证据的证明力予以确认。因本案所涉租赁物部分为违法建筑物，导致本案合同部分有效，部分无效。本案承租人在未取得出租人事先同意的情况下，擅自将租赁物转租他人使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条有关“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定，王长坤请求解除双方签订的租赁合同应予以支持。出租人在得知后当即表示异议，并且在6个月内起诉至法院，故林志毅在履行本案租赁合同过程中存在违约情形，应承担相应的违约责任。同时，结合本案对租赁合同的效力认定，可按照合法部分面积与违法部分面积比例认定，部分履约保证金105245元［150000元-（896平方米÷3003平方米）×150000元］应退还林志毅，其余履约保证金44755元因林志毅存在违约行为，不予退还。审理中，双方均同意装饰、装修添附部分现有价值可与相应租金、占用使用费互相冲抵，可视为出租人同意对此进行利用，可在利用范围内予以适当补偿。至于装饰、装修添附部分的价值认定，其中7楼2间办公室，林志毅主张由其进行装修，但未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，该部分价值181197元不纳入冲抵范围。关于屋顶围墙及贴砖部分，王长坤虽表示该部分装修未经其同意，但表示同意冲抵租金、占用使用费，该部分装修价值应纳入冲抵范围。据此，林志毅装饰、装修添附部分现有价值可确定为1342022元（1523319元-181197元）。双方在租赁合同中约定2017年1月1日至2018年12月31日期间为补偿王长坤部分投资装修款，该期间不计租金。鉴于林志毅未能在规定期限内完成全部装修事项，且林志毅要求将装修、装饰添附部分现价值用于冲抵租金及租用使用费，超过部分要求退还，故该期间不计租金及占用使用费的前提已经不复存在，且若不计租金及占用费可能由此导致违约方获利情形存在，故该期间的租金及占用使用费应予以计算，并可参照合同约定的月租金5元／平方米的标准计算。林志毅现仍然继续占用租赁物，给王长坤造成了占用租赁物期间的经济损失，应以双方约定的月租金5元／平方米标准计算相应的房屋占用使用费用。截至2018年12月31日，按双方约定的月租金标准计算，已产生的租金及房屋占用使用费合计360360元，与林志毅装饰、装修添附部分现有价值进行互相冲抵，故王长坤应返还林志毅981662元。租赁合同解除后，林志毅应在合理期限即15日内腾空租赁物并交还给王长坤，并承担占用期间的使用费。林志毅辩称已将租赁物的8楼交还给王长坤使用，但未提供任何证据证明，故仍应就租赁物的8楼承担返还责任。王长坤请求林志毅按月租金15015元标准支付自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占用使用费，依法有据，予以支持。王长坤超过法律规定的其他诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款、第九条、第十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除王长坤与林志毅于2016年7月27日签订的《荣顺综合楼房屋租赁合同》；二、林志毅应于判决生效之日起15日内腾空位于晋江市双沟社区的荣顺综合楼，并返还给王长坤，逾期不作腾空的，视为对其遗留物的放弃；三、林志毅应支付王长坤自2019年1月1日起至实际交还租赁物之日止按月租金15015元标准计算的房屋占用使用费，限于租赁物实际返还日清偿；四、王长坤应于判决生效之日起10日内退还林志毅装饰、装修添附补偿款981662元；五、王长坤应于判决生效之日起10日内退还林志毅保证金105245元，其余保证金44755元无需退还；六、林志毅应于判决生效之日起10日内支付王长坤案件评估费23500元；七、驳回王长坤的其他诉讼请求。案件受理费14146元，由王长坤负担1252元，林志毅负担12894元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉租赁合同效力问题。一审法院认定案涉租赁合同在合法审批建设范围内的部分有效，其余未取得合法审批建设的部分无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十六条有关“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”规定，二审予以确认。二、关于双方责任的认定。林志毅主张王长坤存在不诚信的违约情形，未提供证据证明，不予采纳。就合同有效部分，林志毅未经王长坤同意擅自转租，且王长坤在得知后当即表示异议并在6个月内提起诉讼，故王长坤本案请求解除该部分的租赁合同关系，依据充分，予以支持，林志毅并应承担相应违约责任，一审判决按比例没收保证金并无不当。就合同无效部分，双方当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条有关“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有关“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”规定，各自承担相应责任。一审法院就租金及占用费的认定及处理，经查理据充分，二审予以确认且不再赘述，林志毅相关上诉理由不成立，不予采纳。关于案涉租赁物7楼2间办公室的装修残值问题，双方当事人在本案中均未能就该部分装修实际由何人完成的事实提供充分证据证明，考虑林志毅存在转租的事实，本案对该部分装修残值的处理还涉及次承租人乃至再次承租人的权利，故不宜在本案中径行冲抵处理，林志毅可待与相关次承租人厘清责任后再行主张。三、就受理费分担问题。王长坤应当就其有关没收保证金诉讼请求中败诉的105245元部分负担受理费2405元，二审就此予以调整。 综上所述，林志毅有关本案实体处理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但双方当事人的受理费分担金额予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费14146元，由王长坤负担2405元，林志毅负担11741元。二审案件受理费11741元，由林志毅负担（多预交的2405元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年六月十九日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。