北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67109号原告：中国种子集团有限公司，住所地北京市西城区复兴门外大街A2号中化大厦。法定代表人：宋维波，执行董事。委托诉讼代理人：周天，北京问方执象律师事务所律师。被告：陈晓峰，男，1975年5月15日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：段志敏，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琼，女，1980年1月10日出生，苗族，住北京市朝阳区。原告中国种子集团有限公司（以下简称原告）与被告陈晓峰（以下简称被告）占有物返还纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周天、被告的委托诉讼代理人王琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告排除妨害，腾退位于北京市朝阳区701室的房屋返还原告；2.被告向原告支付2017年9月17日至2019年4月16日的房屋占用费共计131100元，并按照6900元/月（2017年-2019年该小区平均租金水平）租金标准计算至实际返还之日；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月17日，根据被告的申请并经原告批准同意，原告将位于北京市朝阳区701室的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给被告暂时居住使用，双方约定租赁期限三年。2017年9月16日租赁期满，被告未按约定将涉案房屋腾退并返还原告，后原告多次催告被告均遭拒绝。2018年10月11日，原告与被告的劳动关系因劳动合同到期未续签而终止，被告曾向原告申请“参照目前北京市公租房2500元/月的标准与原告签订长期租赁合同”的请求，原告没有同意，要求被告立即腾退并返还涉案房屋，但被告至今拒绝腾退并返还。自2017年9月17日以来，被告长期违法占有涉案房屋，侵害了原告的物权，给原告造成了损失，故原告诉至法院。被告辩称，一、原告主张排除妨碍、腾退房屋返还占有物的主张没有事实依据和法律依据。1.房产预售合同只能证明原告曾经签订过预售合同，不能证明原告实际购买了涉案房屋，更不能证明原告目前是涉案房屋所有权人，原告只是曾经是涉案房屋的合法占有人。2.被告是涉案房屋的合法使用人。被告经过时任原告副总经理、总法律顾问和中化资产管理公司总经理王某某的合法批准，用装修费折抵房屋使用费，形成事实上的合法占有。三年的期限虽满，但装修费远未折抵完毕，被告仍可继续合法使用。原告从2007年起长期未对涉案房屋实际占有和管理，且原告作为法人主体，非自然人，不存在被告妨碍其占有的事实。3.排除妨碍和占有返还的请求权已经消灭。原告在被告三年居住期满之后，一直到2018年10月单方提出解除劳动合同，并未提出过占有物排除妨碍、返还原物的主张，原告行使占有物返还请求权的期间是一年，自2017年9月18日至2018年9月17日，该期间系除斥期间，现已届满，故占有物返还请求权已消灭；二、原告要求按市场均价计算房屋使用费没有事实依据和法律依据。涉案房屋系被告垫资装修后方才具备居住条件，原来约定的房屋使用费是732元每月，房屋的装修费还远未折抵完毕。即使要计算房屋使用费，也应按照原来的标准进行计算。市场上的租赁房屋均由出租人提供装修并配备家电等设备设施，才能按照市场均价收取租金，且涉案房屋没有所有权证，无法为承租人办理居住证等证件，故无法按市场均价租金进行出租；三、双方经过协商一致解除劳动合同，约定互相放弃权利主张，并已经履行完毕，双方之间关于涉案房屋已经不存在争议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对相关的证据和事实认定如下：买方原告与卖方北京xx房地产开发有限公司签订了《房屋预售协议》，约定原告预定涉案房屋，涉案房屋建筑面积79.96平方米。被告于2012年10月15日在原告处入职，经协商，双方的劳动关系于2018年10月20日终止，并确认就劳动关系涉及的薪酬、福利待遇、奖金、经济补偿等，双方之间互相放弃权利且无任何争议。2014年8月9日，被告向原告申请暂时借住在涉案房屋，2014年9月17日，原告批准了被告的申请，同意将涉案房屋安排被告暂借住三年，由被告自行垫资装修，租金按公租房租金标准的三倍计算，并首先冲抵垫付的装修费。租赁期满后，被告仍居住在涉案房屋至今。2019年3月26日，被告收到原告邮寄的律师函，要求被告腾退并返还涉案房屋，给予被告合理腾房宽限期，截止到2019年4月30日。为证明被告为涉案房屋进行了装修，租金未抵扣完装修费，被告提交收条一张，内容为：“今收到陈晓峰装修预付款贰万元整，厨房门壹仟贰佰元，合计：贰万壹仟贰佰元整。收款人：张某某2014.10.18”。被告还提交装修款、纱窗等收据数张，防盗门、水槽、吸油烟机、燃气灶、热水器、电视、方凳、耗材等发票数张。原告对收条、收据的真实性、合法性、关联性不予认可，对发票的真实性予以认可，证明目的不予认可，认为应提交防盗门的购买合同，且水槽、吸油烟机、燃气灶、电视、方凳、冰箱的费用不应计入装修费用。本院认为:占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。本案中，原告作为《房屋预售协议》的签订主体，基于该买卖合同关系合法占有涉案房屋。原告于2014年9月17日同意将涉案房屋出租给被告，租期暂定三年，即双方达成了合意，形成了租赁合同关系，故被告基于租赁合同关系在2014年9月17日至2017年9月16日期间系有权占有涉案房屋。因被告与原告之间曾经存在劳动关系，被告有接受原告管理、遵守原告的规章制度、从事原告分配的工作和服从原告人事安排的义务，基于此特殊的人身隶属关系，原定租赁期满后涉案房屋仍处于原告的控制下。2018年10月20日双方的劳动关系终止，原告称期间多次让被告腾退房屋，对此未提供证据，本院不予采信，故本院认为原定租赁期限届满后至2018年10月20日期间原告默许被告继续使用，被告系有权占有。直至原告于2019年3月26日向被告发送律师函要求腾房，被告拒绝腾退，侵占的不利后果才发生。另，原告同意用租金首先冲抵装修费仅为对租金给付方式的约定，不代表同意被告可超越租赁期限的约定，在冲抵完装修费前一直在涉案房屋居住。且出具装修费收条的证人未出庭作证，本院对该证据不予采纳。收据、发票无相应的买卖合同，无法证明用于涉案房屋的装修。部分票据明细为可移动的家具家电，不应计入装修费用进行冲抵。故原告行使其请求权未超过法定期限，对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费，因原告发送的律师函给予被告腾房宽限期至2019年4月30日，且被告租赁涉案房屋时该房屋系毛坯状态，与正常市场租赁行为有所差距，故本院酌情按照5000元每月的标准对2019年5月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，判决如下：一、被告陈晓峰于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区701室的房屋腾退并返还给原告中国种子集团有限公司；二、被告陈晓峰于本判决生效后七日内给付原告中国种子集团有限公司房屋占有使用费（每月5000元，自2019年5月1日至实际腾房之日止）；三、驳回原告中国种子集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2922元，由原告中国种子集团有限公司负担1372元（已交纳）；由被告陈晓峰负担1550元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 霞人民陪审员  丁大伟人民陪审员  赵荣勉二〇二〇年六月十五日书 记 员  夏 竹