大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初3055号原告：程云波，男，1946年11月9日出生，汉族，无职业，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：潘秀兰（原告妻子），汉族，无职业，住所。原告：潘秀兰，女，1947年1月17日出生，汉族，无职业，住大连市沙河口区。被告：大连润德良城房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路929号29层71号，统一社会信用代码：912102005655398988。法定代表人：王德利，董事长。委托诉讼代理人：彭程，男，该公司员工，住瓦房店市。原告程云波、潘秀兰与被告大连润德良城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘秀兰及程云波的委托诉讼代理人潘秀兰、被告大连润德良城公司的委托诉讼代理人彭程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期交房违约金50元，违约金自2017年8月31日起按日12.39元计算至2017年9月4日止（共计4天，违约金按每日总房款1239755元的日万分之一计算）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金3756元，自2017年8月31日起按日12.39元计算至2019年6月25日止，共计303天，以1239755元为基数按日十万分之一标准）。事实和理由：2016年6月26日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于沙河口区房屋，建筑面积103.83㎡，商品房总金额（人民币）1239755元。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如逾期出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记所需资料，致使买受人不能办理产权登记的，出卖人按日向买受人支付已收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。被告违约未对相关资料进行备案，应按合同约定承担违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院。被告大连润德良城房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条第三款的约定，出卖人原因未按合同第八条约定期限交付房屋的，买受人同意给予出卖人90日宽限期。如期满后仍不能办理交付手续，则按合同第九条约定承担逾期交房的违约责任。被告向原告交付房屋的时间在前述约定的宽限期之内，不存在逾期交房的责任。《商品房买卖合同》附件补充协议第九条第一款明确约定，因国家及地方政策、地方政府主管部门原因工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料和按合同约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。本案中，原告在办理工程竣工验收过程中，曾遭遇两次障碍，均是来自于政府主管部门。第一，人防部门在设计文件之外任意增加了支吊架，导致工程延期。第二，大连市工程质量与安全监督中心于2018年8月31日成立。该中心成立将各区质检站的职责范围全部统一归于该中心。其后，该中心又将相关审批权利下放到各区机构，一度导致了该中心与各区机构无人办公的局面，因此，直接导致相关竣工备案手续无法完成。由于上述原因，导致原告所称的逾期办证的情况。如果没有上述原因的应然状态是不会存在逾期的。第三，原告申请的违约金过高，产权证的办理并不影响原告实际占有使用该房屋，故并未给原告造成任何的损失。目前原告已经办理完毕产权证，即使存在违约金的情况，也请求法院适当调低违约金数额。经审理查明，2016年6月26日，二原告与被告签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于沙河口区房屋，建筑面积103.83㎡，商品房总金额（人民币）1239755元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.超过上述约定时间，出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记资料，致使买受人不能办理房屋产权登记的，出卖人按日向买受人支付已收房款的十万分之一违约金，直至可以办理。附件四补充协议第五条第三款的约定，出卖人原因未按合同第八条约定期限交付房屋的，买受人同意给予出卖人90日宽限期。如期满后仍不能办理交付手续，则按合同第九条约定承担逾期交房的违约责任。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款1239755元，被告向原告出具了金额为1239755元的大连增值税普通发票；2017年9月6日，双方办理了房屋交接手续。房屋交接后，被告未能在双方约定的期限内将办理产权所需的材料提交不动产登记中心。2019年6月25日，被告通知原告可以办理不动产权属登记。上述事实，有原告提交的起诉状、《商品房买卖合同》、增值税普通发票、收款收据、被告提供的竣工规划核实测量报告、工程竣工验收报告、大连市房屋建筑供热配套工程竣工验收报告以及关于“大连冰山集团大连开关厂搬迁改造项目（春柳公园）”供热配套工程项目接收意见函、建设工程竣工验收消防备案凭证、春柳公园项目人防工程设备设计图纸、工程施工合同、人防工程竣工验收报告、竣工验收报告、档案初验合格证、竣工验收备案表、防空地下室项目施工图设计文件审查意见书、人防工程质量监督检查通知书、工程竣工验收证明书、关于大连冰山集团大连开关厂搬迁改造项目的分段规划核实证明、半岛晨报的报道及原、被告当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在交付房屋后360日内办理产权登记手续，现由于被告原因导致原告未能在约定的期限内办理产权登记，被告的行为构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告抗辩的因政府主管部门原因导致工程延期及逾期办证的意见，因其未能提供政府主管部门的相关证明或文件予以证明，故本院不予采纳。关于被告主张的违约金过高，应予调低的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即如果双方没有约定的情况下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而本案中双方约定的违约金标准为按照已付房款的日十万分之一的标准，该标准不高于在双方没有约定违约金的情况下法律保护的标准，且被告亦未能举证证明原告主张的该违约金过高，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方于2017年9月6日交接房屋，被告应自2018年9月1日起至2019年6月25日止，按已付房款1239755元的日十万分之一支付逾期办证违约金3682元（1239755元×297天×日十万分之一）。关于原告主张的逾期交房违约金50元，因《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条第三款约定了交房的宽限期。双方交接房屋的时间在宽限期之内，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连润德良城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告程云波、潘秀兰支付自2018年9月1日起至2019年6月25日期间的逾期办证违约金3682元；二、驳回原告程云波、潘秀兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年六月二十三日书记员 王志伟