吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初823号原告：延吉市经纬国际大厦业主委员会，住所吉林省延吉市公园街园城社区。负责人：孙美志，主任。委托诉讼代理人：田国君，吉林诚途（安图）律师事务所律师。被告：延边经纬物业管理有限公司，住所吉林省延吉市。法定代表人：皇甫春，总经理。委托诉讼代理人：许文杰，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔贵文，吉林延大律师事务所律师。被告：延边经纬和信置业发展有限公司，住所吉林省延吉市。法定代表人：曲元芳，总经理。委托诉讼代理人：许文杰，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔贵文，吉林延大律师事务所律师。原告延吉市经纬国际大厦业主委员会（简称经纬国际业主委员会）与被告延边经纬物业管理有限公司（简称经纬物业公司）、延边经纬和信置业发展有限公司（简称经纬公司）之间物业服务合同纠纷一案，本院作出（2019）吉2401民初668号民事判决。经纬物业公司和经纬公司不服该判决提出上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民终1754号民事裁定，撤销（2019）吉2401民初668号民事判决，并发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。经纬国际业主委员会的委托诉讼代理人田国君，经纬物业公司和经纬公司的委托诉讼代理人许文杰、崔贵文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经纬国际业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令经纬物业公司、经纬公司在15日内撤出物业管理区域并移交规划管理物业管理用房（一号楼东侧二层全部630平方米）及设施；2.判令经纬物业公司、经纬公司在15日内移交包括但不限于下列资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备安装、使用和维修保养等技术资料；物业质量保修文书和物业使用说明等，详见物业公司应移交项目清单）。事实和理由：2015年4月25日，经纬物业公司与经纬公司签订前期物业服务委托合同，合同第二十六条约定，本合同期限自2015年4月29日起至小区业主委员会依法成立并于所聘物业服务企业签订物业合同时。经纬物业公司于2015年4月29日为业主提供服务，经纬物业公司在服务期间违反合同及相关物业管理法律法规规定，乱收费用，服务不达标，引起业主极大不满。为此，2016年9月23日召开业主大会，选举产生业主委员会。2017年11月30日，经纬国际业主委员会与延边丹春物业管理有限公司签订物业服务合同。依据前期物业合同约定，合同期限届满。同时，根据《物业管理条例》第二十六条规定，该前期物业合同也应终止。经纬国际业主委员会书面通知了经纬物业公司，要求其撤出物业管理区域，移交物业管理用房和相关文件时，经纬物业公司拒绝撤离和移交。经纬国际业主委员会认为，经纬物业公司依据前期物业合同占有使用物业管理用房，对公共设施和公共区域进行物业管理，因合同已经终止丧失法律依据，合同终止后经纬物业公司继续占有使用物业管理用房，拒不撤出物业管理区域，已侵犯了业主的合法权益。经纬国际业主委员会为维护业主的合法权益，故诉至法院。经纬物业公司辩称，一、经纬国际业主委员会未经业主大会授权提起了诉讼，故原告主体不适格。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会作为原告提起诉讼的权利属于第五项的“业主大会赋予的其他职责”中，因此必须取得业主大会的特别授权才能作为诉讼主体提起诉讼。最高人民法院在2018年11月18日的人民法院报中也说明，业主委员会作为原告提起诉讼的，应先审查起诉是否经业主大会会议或其他合法方式获得授权。二、经纬国际业主委员会主张的业主大会表决未达到《物权法》第七十六条规定的双过半数的要求。在（2018）吉24民终1009号民事判决书中已论述目前购房业主尚未全部入住，且有部分房屋被司法查封或限制登记，因此人数过半的主张不符合客观事实。另外，经纬国际小区总面积为212600.15平方米，而经纬国际业主委员会主张的参与表决的业主享有的专有面积未达到总面积的一半。三、经纬国际业主委员会与延边丹春物业管理有限公司签订的物业服务合同尚未生效。业主大会的表决议题为更换物业公司，并非是选聘延边丹春物业管理有限公司。经纬国际业主委员会与延边丹春物业管理有限公司签订的物业服务合同，从2017年11月提起诉讼到至今，未取得业主大会的追认。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同在签订新的物业合同生效时终止，此为法定终止情形。业主委员会处于一种类似代理人的地位，其是否有权代表签约则要看是否获得业主大会的授权。在业主大会授权不明的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。如果此时新物业服务合同取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主追认，新的物业服务合同才具备生效要件，否则不发生法律效力。《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十二条规定，业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。综上，请求驳回经纬国际业主委员会的诉讼请求。经纬公司辩称，经纬公司合法建造经纬国际小区，该小区属于业主。另外，经纬公司反对更换物业公司，也反对经纬国际业主委员会选聘其他物业公司。经纬公司没有作出任何表决，也未参加业主大会，经纬国际业主委员会主张的业主大会的表决未能达到过半数的法律规定。此外，经纬国际业主委员会的诉讼请求与经纬公司无关。综上，请求驳回经纬国际业主委员会的诉讼请求。经审理查明：2015年4月25日，经纬公司与经纬物业公司签订前期物业服务委托合同，主要内容有：物业名称为经纬国际花园小区，物业类型为商住，坐落位置为延吉市××街，建筑面积20万平方米（住宅11万平方米），小区总户数为940，并确认了物业管理区域四至；在物业服务区域内，经纬物业公司提供物业共用部位及设施设备的维修、养护以及车辆停放服务等；此外，对物业服务费用、车辆服务费用、物业承接验收、物业的使用与维护以及违约责任等内容进行约定。另外，合同第五章物业的承接验收第十五条约定：经纬物业公司承接物业时，经纬公司应向经纬物业公司移交下列资料，1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维修等技术资料；3.物业质量保修文书和物业使用说明文件。合同第八章其他事项第二十六条约定：本合同期限自2015年4月29日起至小区业主委员会依法成立并与所聘物业服务企业签订物业服务合同时止。第二十七条约定：本合同终止不再被聘时，小区物业所有资料全部移交给小区业主委员会。2016年10月20日，延吉市进学街道文河社区居民委员会同意成立经纬国际业主委员会。备案登记表中载明：物业项目名称为延吉市经纬国际大厦，项目地址为延吉市××街，栋数8栋，户数718户，已入住户数575户，入住率为80%。首次业主大会召开形式为大会选举，召开时间为2016年9月23日，并确认了业主委员会主任、副主任及业主委员会委员。延吉市房产局物业管理办公室在备案登记表上盖章确认。2017年10月16日，经纬国际业主委员会对经纬物业公司作出更换物业公司告知书，内容为：根据中华人民共和国物权法第八十一条规定，经经纬国际业主大会讨论决定，更换现有的前期物业管理公司，即经纬物业公司，在11月30日前退出物业管理区域，并同时移交相关资料和物业管理用房给经纬国际业主委员会。2017年11月2日，经纬国际业主委员会出具表决结果，内容为：2017年10月15日，经纬国际小区业主大会关于表决更换现经纬物业公司，签到人数111人，举手表示同意更换111人，在网上、电话征求意见124人，同意更换124人。2017年11月30日，经纬国际业主委员会与延边丹春物业管理有限公司签订经纬国际大厦物业合同，物业服务期限自2018年1月1日至2021年1月1日。2017年12月28日，经纬国际业主委员会出具更换物业征求意见情况，内容为：2017年10月15日晚6时，在文河社区二楼会议室，经纬国际大厦小区业主大会关于表决更换现经纬物业公司，现场签到人数为111人，举手表示同意更换111人（附签到表）。在2017年11月11日-21日，通过“经纬国际，我爱我家”微信群和电话问询，同意更换178户（附微信截图），在2017年12月24日-27日业主委员会成员入户签字同意更换286户，在入户过程中发现还有部分业主未入住，没有感受到前期物业的种种不作为，已入住的业主95%以上同意更换现有物业公司。2018年2月5日，本院受理原告刘永强、崔曙光、高萍、刘晖与被告经纬国际业主委员会之间业主撤销权纠纷一案，原告的诉讼请求为：撤销经纬国际小区业主大会关于更换经纬物业公司的决议，并要求确认经纬国际业主委员会与延边丹春物业管理有限公司签订的物业服务合同无效。本院于2018年5月2日作出（2018）吉2401民初1204号民事判决书，认定的事实有“位于吉林省延吉市××街的经纬国际小区于2015年4月29日起由经纬物业公司提供物业管理服务，本案原告刘永强、崔曙光、高萍、刘晖均为该小区的业主。经纬国际业主委员会系该小区业主委员会，于2016年10月20日在延吉市房产局物业管理办公室进行备案登记。2017年10月15日，经纬国际小区召开业主大会，对更换原物业服务企业经纬物业公司进行表决。该项议题经现场举手表决、微信和电话问询、入户调查等方式表决通过。2017年11月30日，经纬国际业主委员会与延边丹春物业管理有限公司签订物业服务合同，服务期限自2018年1月1日至2021年1月1日止”，并判决驳回原告刘永强、崔曙光、高萍、刘晖的诉讼请求。刘永强、崔曙光、高萍、刘晖不服上述判决提起上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2018年6月25日作出（2018）吉24民终1009号民事判决书，对一审认定的事实予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。刘永强、崔曙光、高萍、刘晖向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）吉民申3703号民事裁定书，裁定驳回再审申请。另查，关于经纬国际业主委员会要求移交的项目，经纬国际业主委员会提交一份《经纬物业应移交项目清单》，写明：1.物业管理用房（1号楼东侧2层630平方米）；2.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图、配套设施、地下管网竣工图；3.设备设施的安装、使用和维修保养技术资料；4.物业质量保修文件和物业使用说明；5.已入住或未入住全体业主基本情况资料；6.所有的办公用品及财务管理资料；7.供水管网图纸及二次加压设备；8.供电图纸及配电设施；9.供暖图纸及设施；10.供气管网图纸；11.室内外清洁用工具；12.广告位业主基本情况；13.燃气管道图纸。关于物业管理用房，经纬物业公司确认其办公地点在经纬国际1号楼和2号楼之间。关于其他移交项目，经纬物业公司确认其现存材料有：电梯的维修和保养资料（被包括在第3项）、已入住或未入住全体业主基本情况资料、室内外清洁用工具、广告位业主基本情况。另外，经纬国际业主委员会主张的涉案物业用房位于经纬国际1号楼东侧2层，现尚未竣工验收合格，规划面积为630平方米，现仍由经纬公司管理和控制。经本院现场勘查，一号楼东侧北侧二楼面积约为200平方米，需通过一楼临时铁梯通往二楼，二楼分为三个门市，其中除了中间门市架了临时铁梯，由临时工人暂住外，另外两个门市均没有架梯，故无法勘查。此外，根据经纬国际业主委员会针对同意解聘经纬物业公司的户数确认的面积情况以及经纬公司与经纬物业公司提供的房屋面积预算报告，经纬国际1号楼建筑面积为15915.47平方米，同意解聘物业的业主面积为9590.89平方米。经纬国际2号楼建筑面积为16066.95平方米，同意解聘物业的业主面积为10154.42平方米。经纬国际3号楼建筑面积为15823.38平方米，同意解聘物业的业主面积为12398.39平方米。经纬国际4号楼建筑面积为10790.09平方米，同意解聘物业的业主面积为7899.48平方米。经纬国际5号楼建筑面积为10790.09平方米，同意解聘物业的业主面积为7792.72平方米。经纬国际6号楼建筑面积为8771.83平方米，但经纬国际业主委员会未提供该楼统计人数。经纬国际7号楼建筑面积为23519.27平方米，同意解聘物业的业主面积为18515.19平方米。经纬国际8号楼建筑面积为5961.52平方米，同意解聘物业的业主面积为4826.64平方米。房屋面积预算报告中经纬国际9号楼为1至8号楼的商业用房以及地下1至2层的面积预算报告，该部分总面积为104961.55平方米（但商品房预售许可证中写明的总建筑面积为105088.88平方米）。因涉案房屋未整体竣工验收，房屋实测面积无法确认。认定上述事实的证据有：延吉市物业管理区域内业主委员会备案登记表、前期物业服务委托合同、经纬国际大厦物业合同、（2018）吉2401民初1204号庭审笔录及民事判决书、（2018）吉24民终1009号民事判决书、更换物业公司告知书、经纬国际小区业主大会签到表、经纬国际我爱我家微信截图、入户调查统计、建设工程规划许可证图及附件、（2017）吉2401民初6646号之二民事裁定书、（2019）吉24民终126号民事裁定书、经纬国际大厦业主大会议事规则、建设工程规划许可证、房屋面积预算测绘报告、业主同意更换物业户主面积统计表及该小区1至9号楼业主举手表决、微信群、电话征求意见的户数及意见调查详表、商业用房租赁合同、建筑面积计算结果、商品房预售许可证以及当事人陈述。经纬物业公司还提供情况说明237份，主要证实经纬物业公司在收取小区237户业主缴纳的2020年物业费时，了解上述业主未曾对解除或更换现有物业公司进行表决，现也不同意更换物业公司，并反对经纬国际业主委员会与延边丹春物业管理有限公司签订物业服务合同。本院认为，因无法确认上述证据的真实性及证明内容，故不予采信。经纬物业公司还申请证人陈宏伟（经纬国际小区7号楼2单元903号业主）出庭作证，主要证实其从未收到或看到召开小区业主大会的通知，其也从未对更换物业公司的事宜进行过表决，另对经纬国际业主委员会与延边丹春物业管理有限公司之间的事宜并不清楚。本院认为，该证人的证言不足以否定（2018）吉24民终1009号生效民事判决书中认定的相关事实，故本院仍对1009号民事判决书中认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…”规定，经纬公司与经纬物业公司之间签订的前期物业服务委托合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且对小区全体业主具有约束力。关于经纬国际业主委员会的起诉资格问题，经纬国际小区业主大会虽未明确授予经纬国际业主委员会提起诉讼的权利，但根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”，以及《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”规定，结合涉案小区人数众多、涉及多个楼栋等客观情况，经纬国际业主委员会通过现场签到、入户调查、微信及电话问询等方式向业主征求意见，结合经纬国际业主委员会提供的户数及面积统计情况，即经纬国际业主委员会根据前后两次进行统计最终得出575户同意更换物业，根据前期物业服务合同所确认的总户数940户以及延吉市物业管理区域内业主委员会备案登记表确认户数为718户的情况，能够确定总人数过半数的业主同意，形式上也可视为业主大会决议同意业主委员会通过诉讼等途径更换物业公司。另结合（2018）吉24民终1009号民事判决书中认定的事实及结论，也可视为面积也达到了过半数。综上，经纬国际业主委员会有权作为原告提起诉讼。根据（2018）吉24民终1009号民事判决书确定的内容，前期物业服务委托合同第二十六条内容，以及经纬物业公司和经纬公司不能举证证明2017年11月30日的经纬国际大厦物业合同无效的情况，可视为前期物业服务委托合同于2017年11月30日就已终止。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”规定，经纬物业公司应将物业用房及有关物业服务所必须的相关资料移交给经纬国际业主委员会，故对经纬国际业主委员会要求经纬物业公司撤出物业管理区域的请求，本院予以支持。关于经纬国际业主委员会要求移交物业管理用房的请求，因涉案物业用房尚未竣工验收，其房屋结构也发生变化，且房屋用途及性质尚未经房产部门确认，故现阶段无法交付，经纬国际业主委员会可待竣工验收合格后，另行主张权利。关于经纬国际业主委员会要求移交的资料，根据经纬物业公司的确认情况，应将电梯的维修和保养资料、已入住或未入住全体业主基本情况资料、室内外清洁用工具、广告位业主基本情况材料移交给经纬国际业主委员会，其他相关资料因房屋尚未竣工验收合格，其材料亦没有具体形成，故待竣工验收合格后，经纬国际业主委员会可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第一款，《物业管理条例》第十五条规定，判决如下：一、被告延边经纬物业管理有限公司于本判决发生法律效力后15日内退出经纬国际花园小区物业管理区域；二、被告延边经纬物业管理有限公司于本判决发生法律效力后15日内移交电梯的维修和保养资料、已入住或未入住全体业主基本情况资料、室内外清洁用工具、广告位业主基本情况材料；三、驳回原告延吉市经纬国际大厦业主委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告延边经纬物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  林大海人民陪审员  于翠秀人民陪审员  潘少波二〇二〇年六月一日书 记 员  李 萍