福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初292号 原告（反诉被告）：福州市长乐区纺织工业公司，住所地福州市长乐区首占新区广场南路813号，统一社会信用代码91350182154860871K。 法定代表人：陈容俤，职务：经理。 委托代理人：黄薇、檀吓弟，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州市长乐区兆翔纺织有限公司，住所地福州市长乐区湖南镇鹏程路18号航空港工业集中区福州市标准厂房19#,统一社会信用代码91350182399578217M。 法定代表人：林昇，职务：执行董事。 委托代理人：游丽秋、郑建平，福建友泽律师事务所律师。 原告福州市长乐区纺织工业公司与被告福州市长乐区兆翔纺织有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人黄薇，被告委托诉讼代理人郑建平、游立秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纺织工业公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告福州市长乐区纺织工业公司与被告福州市长乐区兆翔纺织有限公司于2015年2月1日签订的《租赁协议》已于2019年7月8日解除；二、判令被告福州市长乐区兆翔纺织有限公司立即腾空并向原告福州市长乐区纺织工业公司交还租赁场地；三、判令被告福州市长乐区兆翔纺织有限公司立即向原告福州市长乐区纺织工业公司支付拖欠的租金16万元（自2017年7月1日至2019年6月30日止）及逾期付款违约金（以拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍自2017年7月6日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；四、判令被告福州市长乐区兆翔纺织有限公司立即向原告福州市长乐区纺织工业公司支付租赁场地占用费（按租赁协议约定的租金标准9万元/年，自2019年7月1日计算至实际腾空并交还场地之日止）；五、案件受理费由被告福州市长乐区兆翔纺织有限公司承担。 本案第二次庭审中，原告变更原诉讼请求的第三项、四项分别为：三、判令被告福州市长乐区兆翔纺织有限公司立即向原告福州市长乐区纺织工业公司支付拖欠的租金161750元（自2017年7月1日至2019年7月7日止）及逾期付款违约金（以拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍自2017年7月6日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；四、判令被告福州市长乐区兆翔纺织有限公司立即向原告福州市长乐区纺织工业公司支付租赁场地占用费（按租赁协议约定的租金标准9万元/年，自2019年7月8日计算至实际腾空并交还场地之日止）。 事实和理由：2015年2月1日，原告长乐市纺织工业公司（注：后更名为福州市长乐区纺织工业公司，以下简称纺织工业公司）与被告长乐市兆翔纺织有限公司（注：后更名为福州市长乐区兆翔纺织公司，以下简称兆翔公司）签订《租赁协议》，约定由兆翔公司承租坐落于长乐漳港经编园纺织创新大楼三楼东面、四楼东面场地作为办公使用，建筑面积约1600平方米；租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止，租金每年9万元，两年一付，在协议签订后5日内向纺织工业公司一次性支付租金18万元，并约定以后支付方式以此类推；租赁期间水电及各种税费由兆翔公司自行承担。兆翔公司于2015年2月3日向纺织工业公司支付了2015年7月1日起至2017年6月30日的租金18万元。协议到期后，兆翔公司继续使用租赁场地，纺织工业公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原协议继续有效，兆翔公司应于2017年7月5日前一次性支付租金，但兆翔公司并未依约支付，经纺织工业公司多方催促，2018年5月25日兆翔公司支付了租金2万元，后不再支付租金。2019年7月4日纺织工业公司委托律师向兆翔公司发送律师函，通知解除协议，函件通过EMS寄送至兆翔公司住所地遭拒收。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的规定，协议已于2017年7月8日解除；根据第九十七条的规定，纺织工业公司有权要求兆翔公司支付拖欠租金及逾期付款违约金、场地占用费。 被告兆翔公司辩称：一、从《租赁协议》第三条、第五条可以看出，租赁合同到期前一个月，如果兆翔公司有意续租，应书面通知纺织工业公司；纺织工业公司开出续租条件，如果兆翔公司不接受续租条件，应提前30日告知，合同期满退还保证金。本案租赁期满前，兆翔公司没有提出续租要求，纺织工业公司也没有开出续租条件，合同约定的租赁期届满时，租赁合同终止，故不存在续租及合同解除问题。二、因为租金过高，双方终止租赁关系后，案涉租赁场地在较长时间内没有出租出去，纺织工业公司有意降低租金标准，双方针对租金问题进行协商，纺织工业公司口头同意参照该大楼一楼的租金，将兆翔公司原承租的四楼按每年2万元出租给兆翔公司，但要求兆翔公司预付租金，待其内部履行程序后签订租赁合同。兆翔公司于2018年5月25日即将2万元租金汇入纺织工业公司账户，纺织工业公司收取租金后，以内部没有通过为由，未与兆翔公司签订租赁协议。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案出租方未提供房屋所有权证，不能证明其系租赁房屋的所有权人，也未提供建设工程规划许可证，本案租赁合同无效，纺织工业公司无权要求兆翔公司支付租金。 针对被告兆翔公司辩解，原告补充陈述：涉租赁物物系主管部门批准建设的房屋，租赁合同有效。 原告纺织工业公司举证如下： 证据1、租赁协议，证明2015年2月1日，纺织工业公司与兆翔公司签订租赁协议，兆翔公司承租坐落于长乐漳港经编园纺织创新大楼三楼东面、四楼东面场地作为办公使用，建筑面积约1600平方米（第一条）；租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止（第二条）；租金每年9万元，两年一付，在协议签订后5日内向纺织工业公司一次性支付租金18万元，以后支付方式以此类推（第四条）；租赁期间水电及各种税费由兆翔公司自行承担（第八条）。 证据2、中国工商银行业务回单，证明：2015年2月3日，兆翔公司向纺织工业公司转账18万元，摘要为租金；2018年5月25日，兆翔公司向纺织工业公司转账2万元，摘要为租金。 证据3、律师函及EMS面单，证明2019年7月4日,纺织工业公司委托律师向兆翔公司发送律师函，通知解除租赁协议，函件通过EMS寄送至兆翔公司住所地遭拒收。 证据4、EMS面单，证明2019年7月4日纺织工业公司向兆翔公司租赁地发送了一份律师函，于同年7月6日被退回。 证据5、企业信用信息公示变更情况，证明兆翔公司名称变更情况。 证据6、【2006】90号长乐市人民政府专题会议纪要；【2006】26号中共长乐市委常委会会议纪要；长规村【2006】98号长乐市城乡规划局文件；【2007】18号长乐市人民政府专题会议。以上证明：1.案涉租赁物所在的经编园区总体规划于2006年4月29日经市政府组织有关部门（规划、建设、国土等）评审通过；2.经编园研发中心大楼（即案涉租赁物所在的纺织创新大楼）为国有资产，由市纺织工业总公司统筹使用；3.其建设均按市政府及相关部门要求进行。案涉租赁物系主管部门批准建设的房屋，租赁合同有效。 证据7、【2006】182号长乐市人民政府专题会议纪要；【2007】230号长乐市人民政府专题会议纪要；福州市长乐区人民政府、福州市长乐区工信局盖章的《关于长乐区建设情况的说明》，内容有“长乐区（现称纺织创新大楼）系国有资产，由纺织公司统筹使用”、“综上，经编园区及研发中心大楼建设经主管部门批准，并在主管部门的要求及监督下完成施工建设”。 被告兆翔公司质证意见： 1、对证据1真实性无异议，证明对象有异议，租赁期满后兆翔公司未续租，合同自然终止。 2、对证据2真实性无异议，2015年2月3日为付款时间，合同签订时间是2月1日，但是合同期限为2015年7月1日至2017年6月30日，证明我方付款时间是提前5个月，是预付租金，由纺织工业公司进行内部审批之后再签合同。2万元也是预付租金，之后双方未签订合同是纺织工业公司的过错。 3、对证据3形式真实性无异议，对证明对象有异议，兆翔公司未收到过该律师函，纺织工业公司明知我方租赁场地为办公场所但是未将律师函邮寄至办公场所（长乐漳港经编园区纺织创新大楼），可以证明纺织工业公司是知道我方未继续租赁。 4、对证据4形式真实性无异议，但是该函是2019年7月发出，我方没有在该租赁地继续工作，也无承租该场地。 5、对证据5无异议。 6、对证据形式真实性无异议，对证明对象有异议。90号会议纪要看不出案涉大楼是否包括在其中；26号纪要可以证明案涉大楼是国有资产但是是统筹使用，不是给原告出租使用；98号纪要是针对23家企业，不包括案涉大楼；18号纪要没有讲到审批问题，只是说明施工问题。 7、会议纪要不能代表行政审批，原告提供的证据不能证明案涉房屋“取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设”，《关于长乐区建设情况的说明》系对相关事实的说明，不是批准建设的行政许可。 被告兆翔公司举证：收款收据，证明租赁合同约定的租赁期间，产生水电费由纺织工业公司通知并代为收取，租赁满后，兆翔公司未继续租赁，没有产生水电费。 原告纺织工业公司质证意见：对真实性无异议，但是我方仅收到2017年1月至6月的水电费，2016年1月至6月水电费没有收到。当时提前预开收据。对证明对象有异议，2017年7月开始至今未收取水电费并不能说明兆翔公司无承租事实。 反诉原告兆翔公司向本院提出请求：一、纺织工业公司返还租金2万元及保证金1万元；二、本案诉讼费用全部由纺织工业公司承担。事实与理由：兆翔公司在双方签订《租赁协议》时按约定向纺织工业公司支付保证金1万元。双方终止原租赁关系后，案涉租赁场地在较长时间内没有出租出去，纺织工业公司有意降低租金标准，双方针对租金问题进行协商，纺织工业公司口头同意参照该大楼一楼的租金，将兆翔公司原承租的四楼按每年2万元出租给兆翔公司，但要求预付租金，待其内部履行程序后签订租赁合同。兆翔公司于2018年5月25日将2万元租金汇入纺织工业公司账户，纺织工业公司收取租金后，以内部没有通过为由，未与兆翔公司签订租赁协议，也未退还预付租金。兆翔公司没有续租，纺织工业公司收取租金无事实和合同依据，应返还且按合同约定退还保证金。 反诉被告纺织工业公司辩称： 一、兆翔公司陈述事实纯属虚构。1、对于兆翔公司所述与纺织工业公司协商继续承租其中一楼，且按每年2万元租金，并要求预付租金等情形均与事实不符，纺织工业公司系长乐区财政局出资设立的集体所有制单位，对外招租的租金标准均需经过主管部门审批并向社会公开，不可能存在私下协商并擅自降低租金标准的情况。2、事实是在原租赁期满后，兆翔公司愿意以原协议约定继续使用租赁场地，但纺织工业公司要求兆翔公司签订合同及支付租金，兆翔公司均以资金困难为由一再拖延，为扶持本土企业发展，纺织工业公司均未采取强制措施，经多次催促，直到2018年5月25日兆翔公司才支付了2万元租金，转账凭证亦备注为租金，并不存在兆翔公司所称的预付租金。 二、原租赁协议期满后，兆翔公司继续使用场地，至今未向纺织工业公司交还租赁物。1、《合同法》第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据法律规定，兆翔公司若主张租赁期满后，租赁协议终止，兆翔公司应履行返还租赁物的义务，但事实是直至2019年7月纺织工业公司发送律师函要求解除合同之时，兆翔公司仍将租赁场地上锁，至今未将租赁场地交还，未与纺织工业公司办理任何的交接手续；返还租赁物义务在于承租者，兆翔公司称无继续使用租赁场地，举证责任在于兆翔公司，应由其举证证明已经履行腾空并交还租赁场地，兆翔公司并未就此进行举证，应对其主张承担举证不能的责任。2、根据《合同法》第236条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2015年2月1日，双方签订租赁协议，租赁期限为2015年7月1日至2017年6月30日，2017年7月1日，租赁协议期满，兆翔公司仍继续使用租赁场地，纺织工业公司也未提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效。兆翔公司的行为也与其陈述不符，一是2018年5月25日仍向纺织工业公司支付租金的行为，二是2019年7月纺织工业公司发送律师函要求其继续履行租赁协议后，兆翔公司前往纺织工业公司处并派律师协商分期支付租金的事宜，其种种行为均可证明原租赁协议期满后仍存续事实租赁关系，请求驳回兆翔公司反诉请求。 三、确于2015年2月3日收到兆翔公司1万元保证金。 针对纺织工业公司的陈述，兆翔公司补充陈述：2万元是参照一楼租金的价格。2万元与原18万元是同一情况，是钱先到账。续租是事实行为，该事实行为应由纺织工业公司承担举证责任。 反诉原告兆翔公司举证如下： 证据1.中国农业银行电子银行交易回单，证明兆翔公司在签订《租赁协议》时按约定向纺织工业公司支付保证金一万元。 证据2.中国工商银行业务回单，证明在未签订租赁协议情况下，纺织工业公司收取兆翔公司2万元租金。 反诉被告纺织工业公司质证意见： 1、对2015年2月3日收取1万元保证金的事实无异议；合同约定，保证金在租赁期满后退还，如像兆翔公司所说2017年7月后双方便无租赁关系，为何从未主动要求纺织工业公司退还保证金，不符常理，也说明双方始终存在租赁关系。 2、对于2018年5月25日2万元备注为租金的收取，真实性也无异议，但对兆翔公司于证明对象中阐述的前提有异议，（1）原租赁协议租赁期是2015年7月1日至2017年6月30日，2017年7月1日后因兆翔公司继续使用场地，纺织工业公司也未提出异议，根据法律规定原租赁协议继续有效，故前提应为有租赁协议；（2）兆翔公司于2018年5月25日仍向纺织工业公司支付租金的行为，恰好能说明双方之间租赁关系继续存续的事实；（3）根据双方的约定，2017年7月1日兆翔公司就应向纺织工业公司支付租金18万元，但纺织工业公司一直以资金周转困难为由拖欠，该2万元是在纺织工业公司屡次催收后方才支付的。 本院调取的证据： 1、2020年5月13日对郑连官的询问笔录，其称：其系长乐创新纺织大楼的门卫及管理人员。不知道兆翔公司，只知道力天纺织公司想租住大楼三四层，力天公司在里面装修了一两年，装修后有几个人进来办公，不到一个月办公人员就走了。没有人对我说力天公司要搬走，没有看到他们搬走东西，原来三楼或四楼有圆形办公桌还有音响设备，我这两天才发现这些东西都没了。到现在为止，没人把大楼东面三、四层的钥匙给我。当初装修时，我把一楼大门的钥匙给了他们一把，后来因为锁有些坏了，力天公司就自己换了一把新钥匙，到现在为止他们都没把一楼大门的钥匙给我。 2、现场相片。 纺织工业公司对上述证据意见：1、关于询问笔录，经核实力天公司与兆翔公司公司实际控制人是林品强，未交钥匙可以证明兆翔公司继续使用租赁场地及双方租赁关系存续。2、关于现场相片，现场有很多设备，且有兆翔公司公司标志，所以兆翔公司至今仍占用我方场地。 兆翔公司对上述证据意见：1、对询问笔录真实性无异议，一楼正门钥匙未换，只是原来门锁生锈了，是维修，还是原来的钥匙和锁。我方两年租期满之前就拆走设备，不是这两天才拆走。租期满后，门没锁，一直可以开。2、对相片的真实性无异议，力天公司与兆翔公司公司标志存留是原来留下的，现场已清空。里面设备不是我方的，不知道是谁的。 双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认： 1、2015年2月1日，纺织工业公司与兆翔公司签订《租赁协议》（以下简称协议），协议约定由兆翔公司承租坐落于长乐漳港经编园纺织创新大楼三楼东面、四楼东面场地作为办公使用，建筑面积约1600平方米；租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止，租金每年9万元，两年一付，在协议签订后5日内一次性支付租金18万元，并约定以后支付方式以此类推；签订协议后兆翔公司向纺织工业公司支付保证金1万元，租赁期满，解除协议后退还保证金。 2、兆翔公司于2015年2月3日向纺织工业公司支付了2015年7月1日起至2017年6月30日的租金18万元及保证金1万元。 3、2018年5月25日，兆翔公司向纺织工业公司通过银行转账2万元，银行业务回单上摘要为“租金”。 对双方争议的事实，本院分析认定如下： 一、双方原签订的两年租赁期届满后，兆翔公司是否已返还租赁物，是否继续使用租赁物。对此，本院认为： 1、本案应由兆翔公司举证证明其已返还租赁物。理由如下：（1）基于法律设定的义务而言，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据该规定，租赁期间届满，承租人返还租赁物并确保返还的租赁物保持一定的状态是承租人的法定义务。因此，基于该法定义务，就举证责任分配而言，作为承租人的兆翔公司，应当举证证明其于原租赁期届满后已返还租赁物且租赁物符合相关标准。（2）基于日常生活经验而言，在原租赁期届满后，只有承租人切实交付、返还了租赁物，才能证明其不再占有租赁物，才能证明其未继续使用租赁物，否则，应视为原承租人继续使用租赁物。兆翔公司关于继续租赁是事实行为，应由纺织工业公司举证证明兆翔公司继续使用租赁物的辩解，有违租赁期满后是否继续使用租赁物应先基于原承租人是否返还租赁物这一前提事实之常理，本院不予采纳。 2、兆翔公司提交的证据不能证明其已返还租赁物。理由如下：（1）其提交的收款收据，仅能证明纺织工业公司向其收取了2016年上半年及2017年上半年的水费、电费情况，不能证明其于租赁期满后已交付租赁物且租赁物符合相关状态。（2）其提交的银行交易回单，仅能证明其于2015年2月3日、2018年5月25日分别向纺织工业公司支付保证金1万元、租金2万元，亦不能证明其于2017年7月1日租赁期届满后已向纺织工业公司交付租赁物且租赁物符合相关状态。 3、全案证据可反映兆翔公司未返还租赁物。理由如下：（1）纺织工业公司提交的银行回单，反映的是2018年5月25日兆翔公司向纺织工业公司支付2万元款项为“租金”，时双方原租赁期届满，可见原租赁期满后兆翔公司仍向纺织工业公司支付租金，可见双方仍存在租赁关系。（2）据现场相片，可以看出现场经装修，包括刻有“兆翔纺织”、“尤科智能”等图标的屏风式隔离门板等装修物未拆卸，且现场仍留有可移动的办公家俱。（3）郑连官的笔录，可证明其作为纺织创新大楼的管理人，没有案涉租赁场地即大楼东面三层、四层的钥匙，也没有大楼一楼的新钥匙。由上证据可见，原租赁期满后，兆翔公司未向纺织工业公司返还、交付租赁物，故应认定兆翔公司仍占有使用租赁物。兆翔公司关于其在原租赁期期满后有口头通知纺织工业公司，有腾空房屋，兆翔公司经办有给对方经办钥匙等辩解无据，本院不予采纳。 二、原租赁期满后，兆翔公司续租租赁物的面积范围及租金标准。 兆翔公司认为：双方终止原租赁关系后，案涉租赁场地在较长时间内没有出租出去，纺织工业公司有意降低租金标准，双方针对租金问题进行协商，纺织工业公司口头同意参照该大楼一楼的租金，将兆翔公司原承租的四楼按每年2万元出租给兆翔公司，但要求预付租金，待其内部履行程序后签订租赁合同；兆翔公司于2018年5月25日将2万元租金汇入纺织工业公司账户，纺织工业公司收取租金后，以内部没有通过为由，未与兆翔公司签订租赁协议，也未退还预付租金。纺织工业公司对此予以否认。本院认为：兆翔公司上述陈述涉及续租场地面积及租金标准的变更、减少，但其未能就此举证，对其主张的上述事实不予认定。据此，本院认定：续租期间续租场地面积范围、租金标准仍同原租赁协议，租金仍为每年9万元；按原协议模式，兆翔公司续租期间应付租金时间为2017年7月5日。 本院经审理认定事实如下： 2015年2月1日，纺织工业公司与兆翔公司签订《租赁协议》，约定：由兆翔纺织公司承租坐落于长乐漳港经编园纺织创新大楼三楼东面、四楼东面场地作为办公使用，建筑面积约1600平方米；租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止，租金每年9万元，两年一付，在协议签订后5日内向纺织工业公司一次性支付租金18万元，以后支付方式以此类推；签订协议后兆翔公司向纺织工业公司支付保证金1万元，租赁期满，解除协议后退还保证金。 协议签订后，兆翔公司于2015年2月3日向纺织工业公司支付了2015年7月1日起至2017年6月30日的租金18万元，另支付保证金1万元。 上述租赁到期后，兆翔公司未返还租赁物，仍继续占有使用租赁物。2018年5月25日，兆翔公司向纺织工业公司支付租金2万元。 2019年7月4日，纺织工业公司委托律师向兆翔公司发送律师函，通知解除双方租赁协议，并要求兆翔公司支付场地使用费并赔偿相应损失，函件分别寄至兆翔公司本案承租地及住所地，分别于2019年7月6日、8日被退回。 另查明：【2006】90号长乐市人民政府专题会议纪要，内容有“会议就经编园区设计方案进行评审研究”等；【2006】182号长乐市人民政府专题会议纪要，内容有“会议原则同意经编园研发中心大楼项目总平布局设计与建筑设计方案”等；【2007】18号长乐市人民政府专题会议纪要，内容有“一、关于经编园研发中心大楼建设问题”等。 还查明：长乐市纺织工业公司于2018年5月16日更名为福州市长乐区纺织工业公司即本案原告，长乐市兆翔纺织有限公司于2020年2月18日更名为福州市长乐区兆翔纺织有限公司即本案被告。 本院认为： 一、关于本案租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告提交了相关会议纪要以及福州市长乐区人民政府、福州市长乐区工信局盖章的《关于长乐区建设情况的说明》，上述系列证据可证明案涉租赁物经主管部门批准建设，故纺织工业公司与兆翔公司签订的租赁合同合法有效。兆翔公司关于本案租赁合同无效的辩解无据，本院不予采纳。 二、关于原两年租赁期满后被告是否续租及租金标准。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案兆翔公司于原租赁期满后未返还租赁物，应视为其继续使用租赁物，作为出租人的纺织工业公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，兆翔公司应支付相应租金。根据双方原租赁协议，兆翔公司应支付的租金为每年9万元。兆翔公司关于未续租不应支付租金的辩解不能成立。 三、关于案涉租赁协议解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。关于本案合同解除时间，合同解除权系形成权，其自权利人发出的意思表示到达对方时发生解除效力。本案纺织工业公司于2019年7月4日向兆翔公司发出解除协议通知书，于同年7月8日退回，该退回时间应视为通知到达对方的时间，故双方租赁协议于2019年7月8日解除。故对纺织工业公司的第一项诉讼请求，予以支持。 四、关于租赁物的返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉租赁协议解除后，兆翔公司应当腾空房屋、返还租赁物。故对纺织工业公司的第二项诉讼请求，予以支持。 五、关于续租期期间及租金。如上分析，兆翔公司续租后后双方形成不定期租赁，双方租赁协议于2019年7月8日解除，故双方续租期为2017年7月1日至2019年7月7日。经计算，上述租金为181750元，兆翔公司应当支付该期间的租金及逾期付款损失，其已支付的2万元租金予以抵扣。纺织工业公司在《被告兆翔公司尚欠款项明细表》中主张分阶段分别以18万元、16万元为基数计算逾期付款损失并无不妥，本院予以照准。对故对纺织工业公司的第三项诉讼请求，予以支持。 六、关于双方解除租赁协议后的场地占用费。双方租赁协议解除后，兆翔公司仍继续占有租赁物，故仍应参照原租金标准即每年9万元支付场地占用费，直到腾空并返还租赁物之时。故对纺织工业公司的第四项诉讼请求，予以支持。 七、关于反诉请求。如上所述，原租赁协议届满后兆翔公司仍继续使用租赁物，兆翔公司称其未续租的主张不能成立，其应当根据约定支付租金，故其于2018年5月25日向纺织工业公司支付的租金为续租期间的部分租金，故对其要求返还该租金的反诉请求，本院不予支持。另据双方租赁协议，合同期满后纺织工业公司应退还保证金1万元，故对兆翔公司的该部分反诉请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认福州市长乐区纺织工业公司与福州市长乐区兆翔纺织有限公司于2015年2月1日签订的《租赁协议》于2019年7月8日解除； 二、福州市长乐区兆翔纺织有限公司于本判决生效之日起十日内腾空租赁场地（位于福州市长乐区东面，建筑面积约1600平方米），并返还福州市长乐区纺织工业公司； 三、福州市长乐区兆翔纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市长乐区纺织工业公司支付租金181750元，扣除已支付的2万元，尚应支付161750元； 四、福州市长乐区兆翔纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市长乐区纺织工业公司支付逾期付款损失（第一笔逾期付款损失以18万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算，自2017年7月6日起计至2018年5月25日； 第二笔逾期付款损失以16万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算，自2018年5月26日起计至2019年8月19日；第三笔逾期付款损失以16万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起计至实际还款之日）； 五、福州市长乐区兆翔纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市长乐区纺织工业公司支付场地占用费（按每年9万元的标准，自2019年7月8日计至返还租赁场地之日止）； 六、福州市长乐区纺织工业公司于本判决生效之日起十日内返还福州市长乐区兆翔纺织有限公司保证金1万元； 七、驳回福州市长乐区兆翔纺织有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4679元，由福州市长乐区兆翔纺织有限公司负担。反诉案件受理费550元，由福州市长乐区兆翔纺织有限公司负担367元，福州市长乐区纺织工业公司负担183元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  刘志峰 二〇二〇年六月十二日 法官助理池若冉 书记员黄悦炀 相关法条 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。