包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初6149号原告（反诉被告）：曹春燕，女，1972年2月4日出生，住包头市。委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：马禄，内蒙古字仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：张凤和，男，1971年1月18日出生，个体工商户，住包头市。第三人：张保平，男，1967年10月19日出生，住包头市。原告（反诉被告）曹春燕与被告（反诉原告）张凤和、第三人张保平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹春燕的委托诉讼代理人薛文千、马禄，被告（反诉原告）张凤和到庭参加诉讼。第三人张保平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹春燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》，并向原告支付第二年的房租50000元；2.判令被告向原告支付拖欠房租的利息，从2018年5月1日至2019年8月20日按照同期银行贷款利率计算，从2019年8月21日开始按照中国人民银行公布的同业拆借基准利率计算至房租及利息全部给付完毕之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，原告将位于包头市××区房屋出租给被告，租赁期限为2017年5月31日至2022年5月31日，双方约定租金为前三年年租金按照每年50000元计算，剩余两年年租金按照每年55000元计算，每年提前一个月预付下年房租。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，现房屋租赁期限已过一年，被告并未支付第二年租金。经原告多次催要，被告拒不付款。故原告诉至法院，请求判如所请。张凤和辩称并反诉称，原、被告于2017年5月31日签订《房屋租赁合同书》，约定租赁的用途为茶、餐店商业经营活动，原告也多次承诺该底店可以用于茶、餐店商业经营活动。合同签订后，被告按照合同约定支付了第一年的租金50000元、押金5000元，随后投入人力、物力进行装修，共计花费280000元，定于2017年8月28日开业。2017年8月中旬，涉案底店被砌起围墙，导致被告无法经营使用，租赁房屋的目的无法实现。被告多次找原告协商解决此事，原告让等其通知，并同意从开业后开始计算房租。被告不同意原告的诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1.判令解除双方的租赁合同；2.判令反诉被告返还反诉原告已支付的50000元房租和5000元押金；3.判令反诉被告赔偿装修损失和工人劳务费280000元；4、全部诉讼费用和装修损失费及房费利息由反诉被告承担。曹春燕反诉辩称，第一，反诉被告并无任何违约行为，反诉原告无权解除双方签订的房屋租赁合同；第二，租赁房屋外围墙并不影响案涉房屋正常使用，不影响合同目的实现，不能成为合同解除的要件；第三，《房屋租赁合同书》应继续履行，反诉原告要求反诉被告返还房租及押金、赔偿装修损失以及各项利息的反诉请求于法于理无据，不应予以支持。综上，反诉被告并无任何违约行为，也不存在合同目的不能实现的情形，双方签订的房屋租赁合同不存在解除的法定情形，该合同应继续履行，反诉原告的反诉请求既无事实基础，也无法律依据。反诉被告请求依法判决驳回反诉原告的反诉请求。张保平未到庭但陈述称，原告与第三人原系夫妻关系，于2017年9月办理离婚手续，《房屋租赁合同》中，第三人仅是经办人，前期沟通时由于原告生病，委托第三人协商签订合同，合同最终签订时三方均在场。第三人同意原告的诉讼请求，不同意反诉原告的反诉请求，也不主张合同的相应权利，因为涉案房屋是原告的，第三人仅是经办人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曹春燕系位于包头市××区房屋登记的所有权人，房屋所有权证标明的房屋用途为住宅。2017年5月31日，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告向原告租赁上述涉案房屋，租赁期限为五年，从2017年5月31日至2022年5月31日，前三年租金为每年50000元，后两年租金55000元，押金为5000元，解除合同后，被告在任何经营所产生的费用未拖欠下，及每年提前下一个月预付下年房租，原告押金全部退给被告。双方在合同中写明：被告经原告同意可将出租房屋作茶、餐店使用。原告保证出租房屋能够做上述用途使用，原告保证出租房屋的产权无争议或未受到法律上的限制，如房屋已抵押的，原告应通知被告保证被告在租赁期间正常使用该房屋，顺利从事法律、法规允许的商业经营活动。原、被告以及第三人在该合同上签字。合同签订后，被告依约向原告支付押金5000元、2017年5月31日至2018年5月30日的租金50000元。原告向被告交付了涉案房屋。被告装修房屋期间，涉案房屋窗前被行政管理部门砌墙围挡，对于围挡日期，被告称为2017年8月17日，原告经本院两次庭审核实均未向法庭说明具体时间。被告承租之前，涉案房屋承租人为粤广汽车装饰服务部。经被告申请，本院依法委托内蒙古中恒信工程造价咨询有限公司对于涉案房屋装修损失进行鉴定。2019年11月5日，上述鉴定机构出具项目编号为（2019）鉴审字第10号《工程造价鉴定意见书》一份，鉴定项目包括室内装修工程（包含茶室、餐厅、书画室、阴台及厨房卫生间地砖、墙砖、地面地砖、雕花木门、雕花窗扇、钢结构阳光房及安装工程等），鉴定结论为：工程造价鉴定金额为100571.38元。被告向鉴定机构交纳鉴定费用3500元。庭审中，法庭询问原告，是否同意解除合同，原告仍要求继续履行合同。法庭按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条、第49条的规定，当庭向原告释明，如果法庭最终判决解除合同，原告可以提出相应的同时履行抗辩。原告称：如果法院判决解除合同，要求被告将恢复原状后的房屋返还原告。本案在诉讼过程中，被告申请本院前往包头市昆都仑区执法局调取2014年至2015年下发的关于涉案房屋的处罚决定，本院经走访涉案房屋所在辖区的包头市昆都仑区执法局市府东路支队，该支队工作人员称因实施各支队轮岗制度，每三年销毁一次档案，当时的档案已经无法查询，无法调取。庭审中，被告举证了与微信号为×××的名为“止語”的微信聊天记录一份，其中，2017年8月6日，被告发语音信息：“城管来说，这个现在你们那个房子的底店违章建筑”，“止語”回复：“不存在违章，粤广都营业了三年，早就找领导办好了，违章也不可能租给你，你放心吧！我们找关系去办这件事”；2017年8月17日，被告发微信称：“张哥嫂子昨天来说你们房子在城管有背（备）案，当时有残疾人办的手续，不是违建，我一早过来，城管就要彻（砌）墙了，怎么办”，“止語”回复称：“没事找好人了，检查组正在包头，文明城市和创卫完事，墙就能推倒了，走个形式”，被告称：“那你让嫂子把后面单元门的钥匙给我，彻（砌）上墙就进不去了”，“止語”称：“后面门开不开，一直没有钥匙”；被告称：“房子目前没法使用，合同也不能履行，东西都搬走了，其他都不要了，如果你开门出租，你就处理吧！房子退给你”，“止語”称：“张你先别着急，等一等，房费我们也不算你的，什么时候能用什么时候在（再）算租金，到时候在（再）给你优惠”，被告回复：“那你先把5万5退给我，等你推倒墙在（再）租吧”；2017年8月23日，“止語”发语音称：“我和你嫂子也商量了，房费这些肯定退给你，然后看你还有什么，其他的事我们了解一下”；2017年10月3日，被告发微信称：“咱们旁边两家邻居，租房赔偿的事，都处理完事了，我也问了小邢和那家租客，他们是这样处理的这个事情，小邢装修各种损失20多万，他们房东不出钱，让他自己租房子的租金顶损失，另外一家房东退了房租，赔偿损失，后来房东房租按住宅又租出去了。你和嫂子赶紧商量一下咱们友好的解决这件事，在（再）拖下去，双方都损失扩大”。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。合同明确约定，被告可将涉案房屋作茶、餐店使用，原告应保证涉案房屋能够作该用途使用。被告在装修期间，涉案房屋窗前即被砌墙围挡，导致涉案房屋丧失上述经营用途、被告租赁房屋的合同目的无法实现、合同无法继续履行，故原告主张继续履行合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；反诉原告主张解除合同的反诉请求，符合法律规定和客观实际，本院予以支持。合同解除系由原告的违约行为导致，原告主张被告支付第二年租金及租金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。结合法庭调查及反诉原告自认，可以认定涉案房屋窗前于2017年8月17日被砌墙围挡，反诉原告应当承担2017年5月31日起至2017年8月17日的租金，其余已付租金，由反诉被告退还，故反诉被告应当向反诉原告退还租金39315.07元（50000元÷365天×287天）。合同解除后，反诉原告应当将涉案房屋腾出并交付反诉被告。关于租房押金，反诉原告在租赁期间进行了装修，必然产生水、电费用，待反诉原告自行将上述费用结清后，反诉被告退还反诉原告租房押金5000元。反诉被告违约给反诉原告造成损失，其应予赔偿。关于赔偿数额，本院采纳内蒙古中恒信工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见，认定反诉被告应当赔偿反诉原告装修损失100571.38元，反诉原告主张的其他损失，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉被告要求反诉原告将涉案房屋恢复原状，其对于房屋原状未进行举证，且其在签订合同时对于反诉原告租赁房屋系用于茶、餐店使用一事知情并认可，故反诉被告对于反诉原告装修房屋一事亦应知情并认可，其该项同时履行抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下：一、解除反诉原告张凤和与反诉被告曹春燕、第三人张保平签订的《房屋租赁合同书》；二、反诉被告曹春燕于本判决生效后三十日内向反诉原告张凤和退还房屋租金39315.07元；三、反诉原告张凤和于本判决生效后三十日内腾出位于包头市××区房屋并交付反诉被告曹春燕；四、反诉被告曹春燕于反诉原告张凤和结清租赁期间产生的水、电费用后三日内，向反诉原告张凤和退还租房押金5000元；五、反诉被告曹春燕于本判决生效后三十日内向反诉原告张凤和赔偿损失100571.38元；六、驳回原告曹春燕的诉讼请求；七、驳回反诉原告张凤和的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元（原告已预交），由原告曹春燕负担。反诉案件受理费3162.5元（反诉原告已预交），由反诉原告张凤和负担1563.5元，由反诉被告曹春燕负担1599元。鉴定费3500元（反诉原告已预交），由反诉被告曹春燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 刘 楠人民陪审员 张乃钰人民陪审员 李占元 二〇二〇年六月二十六日书 记 员 赵圆清附本判决适用法律条款:《中华人民共和国民事合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。