广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初23129号原告：黄金赐（曾用名：黄海来），男，1973年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：朱伟科、唐爱娣，均系广东踔厉律师律师事务所律师。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东君信律师事务所，负责人倪烨中。委托代理人：陈佳佳、陈仕培，均系广东君信律师事务所律师。原委托代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原告黄金赐诉被告广州市国龙房地产开发有限公司（下称“国龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄金赐的委托代理人朱伟科，被告国龙公司的原委托代理人丘文杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金赐诉称：2005年11月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦x号房，房款总价为28万元，一次性付款；被告应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房产证。原告己于2005年11月28日依约向被告付清房款，并己于2005年11月29日收楼入住至今。合同约定的办证期限早己届满，但被告至今没有为原告办理该房房产证。被告没有在合同约定期限履行义务，己构成违约。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：1、确认位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦x号房的房产所有权归原告。2、被告立即为原告办理位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦x号房的房产证，并在领到房产证后立即交付给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。被告国龙公司辩称：我方对原告的诉讼请求无异议。我方要求原告提供涉案房屋的广州市不动产登记查册表，如果没有登记在他人名下，我方同意协助原告办证。经审理查明：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。黄金赐对其购买广州市天河区天河路天河直街30号之一x房（简称“涉案房屋”）提供黄海来（买受人）、国龙公司（出卖人）于2005年11月28日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人所购商品房为华翰大厦14层x房。商品房建筑面积共57.71平方米。商品房属预售，按套出售，总金额280000元。买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。监控银行：广东发展银行广州沙面支行，监控账号：12×××18。买受人一次性付款。出卖人应当在2006年3月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。关于购房款，黄金赐表示：以现金方式支付；以前银行转帐很不方便，很多业主都是提款以后拿着现金到国龙公司处直接支付现金，当时很多业主现金方式支付购房款。黄金赐对其付款事实提供出具时间2005年11月28日并盖有国龙公司收款专用章的《收据》一份。该《收据》载明：收到黄海来交来“华翰大厦”1402单元现金楼款280000元。国龙公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。黄金赐对其收楼使用涉案房屋的事实提供如下证据：1、载明时间2005年11月29日并盖有华翰大厦物业管理处印章、黄海来签名的《华翰大厦物业管理处业主收楼确认书》一份。该确认书载明：单元位置14楼02单元，业主姓名黄海来等。2、广州市华翰誉新物业管理有限责任公司2016年8月26日至2017年8月15日期间出具的关于涉案房屋的水电费、物业管理费发票多份。等等。国龙公司对上述证据的真实性、合法性、关联性亦均无异议。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函调查。2019年11月6日，该局向本院出具穗规划资源协查[2019]1070号复函，函称：一、房屋主要登记情况。来函查询房屋位于华翰大厦，该地块以穗府国用（2004）第149号案办理了国有土地使用证，使用权人为国龙公司。该项目整体未办首次登记，部分房屋小业主通过司法执行途径办理了不动产权证。天河区天河路天河直街30号之一x房暂无预告登记（预售合同备案）、查封、抵押和不动产权登记信息。二、处理建议。（一）该房屋的规划用途为住宅。自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院审查购买人的购房事实，根据购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理。关于住宅用房限购政策问题建议你院征询广州市住房和城乡建设局意见。（二）根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，你院可向我局送达协助执行过户文书。在符合相关法律法规、政策、提交资料齐全的情况下，申请人可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记。信息核查时间为2019年10月15日，最新信息以登记簿为准。庭后，黄金赐另提交《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》及《说明书》各一份。一、《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示：黄金赐、黄海来、林雪瑞、黄瑞杰名下房地产登记情况证明如下：黄海来名下房地产地址为天河区天河路天河直街30之一号x房（建筑面积182.1071平方米）、x房（169.5527平方米）；林雪瑞名下房地产地址为天河区天河直街30号之一x房（建筑面积179.3272平方米）、小北路x号院内临环市中路国龙大厦泰兴阁x层x房（建筑面积126.41平方米）、x层x房（127.92平方米）；黄金赐名下房地产地址为天河区天河直街30号之一x房（建筑面积126.3826平方米）；黄瑞杰名下查无房地产情况记录。二、《说明书》载明：黄金赐，曾用名黄海来，虽然黄海来名下不动产登记结果查询有：广州市天河区天河路天河直街30之一号x房、x房，登记字号分别为：07合同1x0（2xx5）、07合同1x3（2xx6），属合同备案，但经贵院（2017）粤0106民初11055号、（2017）粤0106民初11054号以及广州市中级人民法院（2018）粤01民终15857号、（2018）粤01民终15858号民事判决，确认黄金赐以黄海来名义与广州市国龙房地产开发有限公司签订的上述房屋的买卖合同均属无效。林雪瑞，系黄金赐妻子，虽然其名下不动产登记结果查询有：小北路x号院内临环市中路国龙大厦泰兴阁x层x房、x层x房，登记字号分别为：9x0、9x3,属合同备案，但经向广州市规划和自然资源局查询，上述两房己办理产权证，对应登记地址为：广州市越秀区环市中路276号之二x房、x房，产权人均非林雪瑞。另查明：国龙公司、黄金赐、林雪瑞等因涉嫌合同诈骗罪等，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日向广州市越秀区人民法院提起公诉，广州市越秀区人民法院经审理后于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（该判决一审生效，简称769号刑事判决）。该判决审理查明部分载明：“2004年6月至2007年4月，被告人黄金赐任国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作……”“被告人黄金赐（黄海来）在侦查阶段的供述：2004年6月开始，我在国龙公司担任物业部经理，有时带客人去看国龙大厦尚未销售的房屋。国龙公司有国龙大厦和华翰大厦二座大楼。国龙公司的董事长和总经理是陈中兴，下设办公室、物业部、工程部、财务部等部门，我的同居女友林雪瑞在财务部工作，她是陈中兴的女儿。”“对于被告人黄金赐关于其不构成合同诈骗罪的辩解意见及其辩护人所提的定罪存疑的辩护意见，经查，本案证据可证实，黄金赐身为国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作；其明知国龙大厦的房产已由国龙公司通过内部员工认购等方式办理抵押贷款，获得银行资金的情况下，仍在国龙公司法定代表人陈中兴的指挥下，向部分购房人隐瞒房产登记产权人、预购人及抵押登记等情况，将房产出售给欧丽卿等购房人，收取购房人的房款，并指示部分购房人将房款存入陈中兴、林雪瑞等人的私人银行账户内，后又通过他人或亲自向欧丽卿、锁金利等人交付假房产证，欺骗购房人，后又逃匿。故被告人黄金赐的行为构成合同诈骗罪。被告人黄金赐及其辩护人的上述意见不成立。”该判决判令国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元；黄金赐犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金250万元。该判决附表4并列明华翰大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据769号刑事判决认定的事实，黄金赐自2004年6月至2007年4月期间担任国龙公司的物业部经理，负责销售工作；黄金赐当时是国龙公司法定代表人陈中兴的女儿林雪瑞的男友，而林雪瑞同样是该刑事案件的被告；国龙公司及作为国龙公司员工的黄金赐、林雪瑞均因国龙公司开发销售涉案房屋所在的天河区华翰大厦及越秀区国龙大厦涉及大规模的合同诈骗被判令负刑事责任。本案中虽国龙公司对黄金赐的诉请无异议，但基于以上因素，本院对黄金赐与国龙公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系依法进行严格审查，在此基础上决定是否支持黄金赐的诉请。按查明的事实，首先，黄金赐与国龙公司关于涉案房屋的签约时间在2005年11月28日，发生在黄金赐担任国龙公司物业部经理期间。其次，从付款情况看，黄金赐虽提供有国龙公司盖章确认的购房款收据，黄金赐表示上述款项均为现金支付，有违常理且有违合同“买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上”的约定，黄金赐本身作为国龙公司的销售负责人，对此不可能不清楚。再次，购买房屋事关当事人重大切身利益，如涉案房屋交易属实且黄金赐实际支付了全额房款，但黄金赐未举证证实其与国龙公司签署相关房屋交接文件及国龙公司交付房屋钥匙，且根据黄金赐举证，无反映黄金赐所称自2005年11月收楼至2016年8月逾十年期间其对涉案房屋的管理使用收益情况，与正常购房人对自身权利的合理关注形成较大反差。最后，根据黄金赐家庭的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，黄金赐夫妇在广州市限购区域名下已有多套房产，黄金赐要求办理涉案房屋的不动产权证与广州市限购政策不符。综上，本案不足以证实黄金赐与国龙公司之间存在真实的房屋买卖合同关系且黄金赐已实际支付了购房对价，黄金赐应承担不利的法律后果；黄金赐要求办理涉案房屋的不动产权证与广州市限购政策不符。基于此，本院驳回黄金赐的办证诉请。本案为合同纠纷，并非房屋权属纠纷，黄金赐要求确认其为涉案房屋的权属人，于法无据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄金赐的全部诉讼请求。本案受理费5500元，由原告黄金赐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  王丽梅人民陪审员  张丹丹二〇二〇年六月十九日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬