安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初978号 原告：张景生，男，1960年8月2日出生，汉族，淮南矿业（集团）有限责任公司下岗职工，住安徽省淮南市八公山区。 委托诉讼代理人：史爱国，安徽从法律师事务所律师。 被告：淮南华中置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山西路98号，统一社会信用代码913404006808180839（1-1）。 法定代表人：王士光，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙景刚，安徽法田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭静，安徽法田律师事务所实习律师。 原告张景生与被告淮南华中置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月36日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张景生的委托诉讼代理人史爱国,被告淮南华中置业有限公司的委托诉讼代理人孙景刚、郭静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张景生向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除2010年9月10日《承诺书》中关于泉山酒店北侧地下室的意向买卖协议(长从东到西66.4米、宽6.5米)。2、依法判决被告将所收地下室款项270万元返还给原告。3、依法判决被告给付逾期付款损失1884621元(以270万元为基数按照同期银行贷款利率计算,见附表),2020年1月19日以后利息以270万元为基数按照贷款利率7.125%计算至付清之日止。4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2009年5月26日,原告购买了被告开发的鸿业家园5#、6#楼,并变更为酒店(安徽省泉山酒店投资管理有限公司)。因为购买停车位问题,原告与被告商谈购买被告开发泉山酒店北侧地下室作为停车位。双方谈成购买意向协议(以《承诺书》方式确定的购买意向,口头商定价格270万元,面积:长从东到西66.4米,宽6.5米)。被告要求原告出具承诺，2010年9月10日,原告向被告出具《承诺书》,该《承诺书》第四条约定“该项目配套工程地下室(面积:长从东到西66.4米,宽6.5米)由我方与贵公司达成购买意向,价格双方协商”。2011年5月30日,原告作为时任安徽省泉山酒店投资管理有限公司的法定代表人,以安徽省泉山酒店投资管理有限公司承兑汇票270万元给付被告,被告接收并向原告出具了《收据》,但是被告至今没有交付地下室给原告。综上,原告认为,原告与被告商谈达成了购买地下室的意向协议,既没有签订规范的购买合同,也没有约定地下室交付时间,原告交付270万元购买地下室款项后,被告一直拖延交付。之后,双方发生多起诉讼,关于购买房屋价款案件,已经安徽省高院判决和淮南市田家庵区人民法院判决,已经最终确认了购房款。原告认为,最终购房款中根本不包括购买地下室的270万元,故被告一直以270万元是购房尾款的抵赖不能成立。由于被告收取了泉山酒店北侧地下室款项,至今也没有交付地下室,原告购买泉山酒店北侧地下室的目的不能实现,依据我国法律规定,原告要求解除双方达成的意向买卖协议并要求返还270万元和赔偿实际损失,合法有据。为维护原告的合法权益,原告依法诉讼,请法院判如所请。 被告淮南华中置业有限公司辩称：承诺书中的关于购买地下车库的买卖意向并未达成，承诺书仅是原告个人提出的相当于约定不明的要约邀请，不存在达成合意，因此不存在买卖合同关系，更不存在返还另案工程尾款的任何事实及法律依据，自然也就不存在给付逾期付款损失，综上，请求贵院依法驳回原告的全部诉请。首先，从原告提供的证据材料来看，会议纪要明确写明，关于地下车库，可先签订意向协议，价格等楼房开盘再定。紧接着原告提供了一份原告本人的承诺书，而承诺书中的关于购买地下车库仍然约定了由双方达成购买意向，价格双方协商，这份单方面出具的承诺不能够证明双方买卖意向的达成，同时被告也从未与原告签订任何书面的买卖协议，更未对地下室的购买价款（这种买卖必须明确的细节）进行过讨论，原告与被告之间不存在任何关于地下室买卖合同关系，双方从未做出关于地下室购买书面的约定，因此，原告第一项的诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。其次，关于案涉270万的性质问题，案涉的270万元并非购买地下室的款项，而是鸿业家园5、6号楼因规划变更导致增加的工程量的工程尾款。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中，第十条约定，因改变原设计图造成新图纸面积增加，同时建筑造价增加，造成新增加的全部造价由买受人支付。（2017）皖0403民初2269号生效的民事判决第4页对当事人有争议的证据，原审法院肯定了被告提交的泉山大酒店公司和江苏中苑建设工程有限公司2008年12月16日做出的《工程预算书》，即老图纸经施工方预算工程总造价为18952148元，新图纸工程总造价为22028393元，此时按照施工单位报价新老图纸的价差为3076245元，又因三方曾于2010年12月24日签订三方协议，约定原告与被告在工程材料定价有不同意见，15天内双方不能完成原图纸的全部定价，按合肥市工程造价价格信息平均下浮10%，于是在3076245元基础上下浮10%即2768620元，最终完成决算，原告把价差部分一次性支付给我公司，我公司适当给予优惠，收费270万元整，并于2011年5月30日出具收尾款的收据。同时，（2016）皖民终133号民事生效判决中也明确了张景生应支付的合同对价为9700万元和改变结构及新增加的建筑造价。因此这270万元的差额是必须给付的。因此，270万元系工程尾款，既有合同约定，又有事实依据。相反，原告仅凭自己的单方意向和写着“收尾款”的收据，就起诉要求返还自己臆想的地下车库款项是无稽之谈。最后，原告诉请超过诉讼时效。原告张景生以安徽省泉山酒店管理有限公司的名义于2017年3月24日第一次关于地下室纠纷起诉过被告，原告张景生以个人名义于2019年9月5日第二次关于地下室纠纷起诉被告，无论哪一次起诉，都远远超过了民法总则规定的最长3年的诉讼时效。原告辩称未交付就未超过诉讼时效系对法条理解错误，被告的地下车库于2012年前后竣工验收，13年就已经陆续交付小区全体业主使用，而原告自2012年起就应当向被告主张权利，但一直到2017年，被告才第一次向人民法院起诉，起诉前也从未与被告谈论过关于地下室的任何问题。故请求法院驳回原告全部诉请。 原告张景生围绕诉讼请求向法院提交了如下证据: 证据一、原告身份证复印件及被告企业信用查询单，证明原、被告的主体适格。被告无异议。本院予以确认。 证据二、2010年4月16日《会议纪要》、2010年9月10日张景生《承诺书》复印件（原告交付被告），证明原告与被告商定购买地下车库，但价格未定；承诺书第四条约定“该项目配套工程地下室（面积：长从东到西66.4米，宽6.5米）由我方与贵公司达成购买意向，价格双方协商。”被告质证认为：1、会议纪要真实性无异议，证明观点有异议，第五条有明确的约定；我们双方没有对地下室价格也没有商定。《会议纪要》与购买地下室毫无相干；2、承诺书真实性无异议，时间2019.9.12日；第四项可以看出承诺书原告提出的邀约邀请，公司没有对邀约邀请提出回应，也没有邀约，也没有承诺，没有事实法律依据。本院对该证据的真实性予以确认。 证据三、2011年5月30日《收据》复印件、情况说明证明张景山委托泉山酒店公司给付270万元承担汇票用于购买酒店北侧地下室，被告出具《收据》，但是至今未交地下室；张景山当时是泉山酒店法定代表人，张景山使用泉山酒店270万元承兑汇票给付华中公司的事实；原告质证认为：收据上的收据事由是尾款。被告质证认为：1、真实性无异议，交款单位是泉山酒店投资管理有限公司，本案的原告是张景生，原被告之间在田区已经就有8起诉讼，泉山酒店和张景生人格本同，我方认可交款单位是张景生；该收据是收尾款，从来没有约定预付款项，也就不涉及收尾款，该比款项是工程款并不是购买地下室的款项；2、该酒店和张景生是人格本同，是自己的陈述不能作为证据。本院对该证据的真实性予以确认。 证据四、2009年5月26日《商品房买卖合同》2017年1月16日《民事判决书》（2016）皖民终133号、2019年12月30日（2017）皖0403民初2269号民事判决书，证明原告购买鸿业家园5#6#商住楼并变更为酒店的事实，价款9700万元；原告购买商住楼合同对价为9700万元和改变结构及新增加的建筑造价；新增加造价24.479669元（新楼价2202.8393-原楼价2178.359631）2.270万元与购买商品房无关。2269号判决书4点意见1、第五页被告递交的情况说明认为270万元是工程造价增加的部分但是一审判决否定；2、收据是收尾款也被一审判决否定；3、第九页一审判决认定双方达成的购买意向；4、第十七页新老图纸的造价的认定，价格2202.8393万元，老图纸价格是2178.359631万元综上新价格是24.479669万元，270万元不是工程造价差价。被告质证认为：1、真实性无异议；第八、十、十三条，核心条款是第十条证实原告支付工程尾款并不是购买地下室款项。2、真实性无异议，判决书中说理部分已经说的很清楚，是工程价款应另外给我们270万元；3、真实性无异议。该第4页已经认定的事实反应原被告双方不存在购买地下室的意向协议，原告给被告的是新老楼的差价尾款，在判决中已经确定。本院对该证据的真实性予以确认。 被告淮南华中置业有限公司向法院提交了如下证据: 证据一、被告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件一组，证明被告诉讼主体资格.原告无异议，本院予以确认。 证据二、民事起诉状（2017年）、传票及（2017）皖0403民初2268号民事裁定书（撤诉裁定），证明：1、原告张景生曾以安徽省泉山酒店管理有限公司出资270万元购买案涉项目地下室为由向田区法院起诉我公司返还270万元，后撤回起诉；2、证实原告在2017年起诉时已经超过时效。原告对该证据的真实性无异议，认为：撤诉的原因是法院释明酒店没有与被告形成房屋买卖关系，所以撤诉了。地下室车位没有签订正式的合同，没有约定具体交付时间，随时都起诉。本院对该证据的真实性予以确认。 证据三、民事起诉状（2019年）及（2019）皖04民初140号民初裁定书（撤诉裁定），证明原告再次以个人名义要求赔偿因未施工原鸿业家园5号楼和6号楼下面南侧具有公共配套建筑的地下室给原告造成损失3112.86万元（具体数额以评估确定）；证明双方之间没有买卖地下室的合意。原告质证认为：对证据的真实性无异议，诉状中是南侧的地下室，本案是北侧的地下室，两者没有关联。本院对该证据的真实性予以确认。 证据四、原告承诺书复印件一份，证明原告认可案涉工程地下室并非被告施工范围，需双方另行达成购买意向价格双方协商的事实。原告质证认为：承诺到达时合同成立，被告没有否定，已经默认。本院对该证据的真实性予以确认。 证据五、关于张景生诉淮南华中置业有限公司涉案图纸调查记录复印件一份，证明2019年10月24日，在田区法院法官的主持下，原、被告就案涉项目工程造价问题在深圳市接受调查时，深圳市建筑设计研究总院有限公司第四设计所刘长富证实地下室不在5、6楼下，地下室是整个小区公共配套，并不是某楼房专属区域，更不存在出售给原告这一说法；原被告双方地下室问题产生的争议，没有达成购买意向和协议。原告质证认为：该证据真实、合法，我方无异议，对其证明观点及关联性有异议，这个笔录的地下室是酒店南侧的地下室，并不是本案购买酒店北侧的地下室；这个地下室是在商品买卖内的，被告没有建设的地下室。本院对该证据的真实性予以确认。 证据六、（2017）皖0403民初2269号民事判决书，证明1、质证意见相同，新老图纸算差价这个案件已经由田区法院审理清楚，并下判决，现已生效；2、在本院认定中也明确阐述了新老楼之间有差额，原告应当支付给被告差额的事实，驳回的原告的诉讼请求。原告质证认为：对该证据的三性无异议，对其证明观点有异议，270万元不是尾款；270万元不包括在新图纸价款，2202.8393万元中（2202.8393是工程造价，不是尾款的依据，并且双方都有2202.8393的依据）。本院对该证据的真实性予以确认。 证据七、安徽泉山酒店管理有限公司、淮南化三建置业有限公司及江苏中苑建设工程有限公司签订的协议（2010年12月24日），证明交付的270万元是双方新老楼造价的差额。原告质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，对其证明观点有异议，该协议是2269号案件判决的依据，不是本案的依据，协议没有讲到270万元是新老楼的差价，现状交付时被告仍然有大量未完工程引发其他诉讼。本院对该证据的真实性予以确认。 证据八、270万元收据复印件，证明原被告双方不存在买卖地下室的事实，是工程造价的差额。原告质证认为：对该证据的三性无异议，对其证明观点有异议，不是新老工程造价的差额，是地下室的工程款。本院对该证据的真实性予以确认。 证据九、施工单位江苏中苑建设工程有限公司关于泉山大酒店工程施工有关情况的说明，证明按照新图纸实施的所有改变结构及新增加的建筑造价部分工程造价款2759826元由张景生另行支付给被告。打折后实际只收270万元。原告质证认为：对该证据有异议，施工单位和被告是施工关系，跟我们没有关系；不真实，已经被2269判决书第五页本院不予认定否定；没有资格来对原被告的买卖作证；证明新老图纸价格已经被法院认定。不是2759826元，是24.479669万元。本院对证据的真实性予以确认。 经审理查明：2009年5月26日，淮南化三建置业有限公司（出卖方）与安徽省泉山酒店投资管理有限公司张景生（买受方）签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的鸿业家园5#、6#楼,并变更为酒店(安徽省泉山酒店投资管理有限公司)。双方就房屋买卖合同发生纠纷。淮南华中置业有限公司于2015年起诉被告张景生，请求判令张景生支付购房款3343.49万元。淮南市中级人民法院以（2015）淮民一初字第00095号民事判决，判决驳回原告淮南华中置业有限公司的诉讼请求。淮南市华中置业有限公司提起上诉，安徽省高级人民法院以（2016）皖民终133号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，2017年，张景生起诉淮南华中置业有限公司，请求判令被告支付原告中化国际城鸿业家园A区5、6号商住楼变更为星级酒店的工程造价费用差1339.6749万元，利息1414.5498万元，合计2754.2247万元。本院以（2017）皖0403民初2269号民事判决书，判决驳回原告张景生的诉讼请求。2019年9月，张景生因与淮南华中置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向淮南市中级人民法院提起诉讼，2019年12月申请撤诉，淮南市中级人民法院以（2019）皖04民初140号民事裁定书准予张景生撤诉。 再查明，原告出具一份会议纪要（未注明日期），其中第五条约定：购房者所要购买地下车库，可先签订意向协议，价格等楼房开盘再定。2010年张景生出具《承诺书》一份，第四条约定：该项目配套工程地下室（面积：长从东到西66.4米，宽6.5米）由我方与贵公司达成购买意向，价格双方协商。2011年5月30日，淮南化三建置业有限公司出具收据一份，交款单位一栏注明：安徽省泉山酒店投资管理有限公司，收款方式：承兑汇票，金额为270万元，收款事由：收尾款。原告代理人当庭陈述原告是文盲，不认字，没有发现收据上面载明收款事由是收尾款，2017年发现收款事由就起诉了。本案原告申请诉讼保全，本院作出（2020）皖0403民初978号之一民事裁定书，查封、冻结被申请人淮南华中置业名下价值458.4621万元的财产。 本院认为，本案双方的争议焦点为：1、双方之间是否订立泉山酒店北侧地下室购买意向协议书，关于《承诺书》的性质，即《承诺书》是否属于双方订立的意向协议；2、原告称通知方式解除意向协议是否成立；3、原告交付270万元的性质；4、原告主张合同目的不能实现请求解除合同的主张是否成立；5、本案原告诉请是否超过诉讼时效。综合评判如下：依照法律及司法解释的相关规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于双方之间的房屋买卖合同纠纷已经另案处理，本案中，双方争议主要焦点是双方是否签订地下车位的《购买意向合同》。原告提交会议纪要、承诺书及交款收据等证据，意欲证明双方存在购买地下车位的主张，通过庭审查明的事实，双方之间未订立购买地下车位的意向买卖合同，原告提交的证据亦不能证明被告向原告发出过邀约，关于原告出具的《承诺书》是否系双方签订的购买意向协议，本院认为，原告出具《承诺书》方式确定的购买意向,是其向被告发出的要约，并非合同法规定的承诺，《承诺书》亦不具备订立合同的基本要素和必备条款，《中华人民共和国合同法》规定，承诺生效时合同成立，被告对原告发出的《承诺书》未进行承诺，双方未达成合意，故双方之间《购买意向合同》并未成立，双方不存在买卖地下车位的合同关系。原告提交的会议纪要第五条也表明购房者要购买地下车库，可先签订意向协议，价格等楼房开盘再定，本案双方在会议纪要之后并未签订意向合同。关于原告主张双方口头商定价格为270万元，被告不予认可，原告亦无证据证明双方存在该口头约定，故对原告该主张本院不予采纳。关于原告提交的金额为270万元的收据上面载明收款事由：收尾款，也并未注明系收取地下室的款项。原告代理人称原告属于文盲，不识字，对收款事由不知情，与法院查明的事实不符，原告在（2017）皖0403民初2269号案件的中，原告身份信息载明为初中文化。原告对其文化程度的陈述违反诚信原则。该收据载明的收款事由与原告陈述系收地下室车位款相矛盾，根据证据规则证据证明力的规定，书证的证明力大于当事人的陈述，再根据解释的规则，首先应当进行文意解释，收款事由系收尾款，并非系收取地下室车位款。关于时效，《民法总则》相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。权利人向义务人提出履行请求诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告与被告涉及多起诉讼，原告主张并未超过诉讼时效。 综上所述，原告出具《承诺书》并非购买意向协议书，原告主张解除《承诺书》中关于泉山酒店北侧地下室的意向买卖协议，返还地下室款项270万元等诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第二十五条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 驳回原告张景生的诉讼请求。 案件受理费43477元，保全费5000元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  茹文君 人民陪审员  丁玖梅 人民陪审员  沈颂琴 二〇二〇年六月三日 书 记 员  陈芙蓉 附相关法律规定 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第二十五条承诺生效时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。