温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0302民初2144号 原告（反诉被告）：周春芳，女，1975年10月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：谢城飞、戴依依，浙江海昌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州市凯泽置业有限公司，住所地：温州市鹿城区黄宅路锦东家园二期2幢111室。 法定代表人：段晓素，经理。 委托诉讼代理人：王春美、徐钱薇，浙江光正大律师事务所律师。 原告（反诉被告）周春芳为与被告（反诉原告）温州市凯泽置业有限公司（以下简称：被告凯泽置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月19日向本院起诉，本院立案受理后，适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告周春芳及其委托诉讼代理人谢城飞，被告凯泽置业公司的委托诉讼代理人王春美、徐钱薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周春芳诉称：原告于2018年8月8日与被告签订《商品房认购协议书》一份，约定：原告认购被告开发的凯泽锦园项目第4幢2401室商品房，房屋总价为11039463元。原告于协议签订当日支付定金50万元，于同年8月29日支付购房首付款4007095元。同年9月16日，原告与被告签订《凯泽锦园地下车位使用权转让协议书》一份，约定：原告购买凯泽锦园地下386、387号车位，每个车位使用款256000元，无论双方因何种原因解除第4幢2401室商品房买卖合同，该协议一并解除。协议签订当日，原告支付了车位预付款62000元。然而原告实地查看房屋后，发现涉案房屋建筑间距与被告承诺的间距相差甚远。与原告同批购房者曾向市工商局投诉，在等待处理结果的过程中，被告于2019年3月4日发函称原告违约，通知解除《商品房认购协议书》。之后，原告曾要求继续履行合同，或退还所有交付款项，但均无果。被告于2020年1月16日返还原告3930495元。请求：1.解除原、被告签订的《商品房认购协议书》和《凯泽锦园地下车位使用权转让协议书》；2.判令被告返还原告636600元及利息损失（利息按照年利率4.35%计算，已经返还的3930495元从2019年3月4日开始计算至2020年1月16日，剩余款项636600元从2019年3月4日计算至实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告凯泽置业公司答辩及反诉称：一、原告与被告签订的《商品房认购协议书》约定：原告须于签订本协议书后7日内即2018年8月15日前支付首付款，并与被告签订商品房买卖合同、补充协议及其他相关协议、文件，且原告应于当日一并提供齐全按揭常规资料以及房管查询资料；原告未按协议书约定期限签订商品房买卖合同、补充协议及其他相关协议、文件的，被告有权单方面解除本协议书，不经向原告催告直接将原告已订购房屋另行出售，且原告已付的定金不予退还。协议签订后，原告未在合同约定期限内前来签订商品房买卖合同、补充协议等，已构成违约。2018年11月21日，被告催告原告前来签订商品房买卖合同，但原告收函后置之不理。2019年1月17日，被告委托律师再次发函，催告原告于2019年1月23日前签订合同，但原告对此仍然无动于衷。同年3月4日，被告委托律师通知原告解除合同，没收定金。原告经被告多次通知拒不领回除定金和车位违约金外的款项。被告在收到原告诉状后，已将被告缴纳的房款（扣除定金和车位违约金外）退还给原告儿子李志鹏的账户。因此，原告要求返还定金50万元，没有依据。二、凯泽锦园已领取建设工程规划许可证，建筑密度等经济指标均经过规划局等政府相关部门批准，施工图纸已经过审图公司通过，沙盘比例是按实际情况等比例缩小，不存在虚假宣传。《投诉书》所附影像模糊，无法辨认是否是涉案楼盘的沙盘，从照片上也无法反映楼幢之间在沙盘上的距离。该《投诉书》并不是原告所写，原告以别的购房户投诉不实的内容，否认其未按认购协议签约的违约行为，明显不成立。三、被告在沙盘模型上已明确说明沙盘只是概略的表示了建筑与设施的位置关系，最终交付结果以合同约定为准。虽然因案涉楼盘已结顶，沙盘未进行保留，但《投诉书》中明确了沙盘模型上有“沙盘仅供参考”的说明。因此，对于沙盘所展示的内容并不是合同组成部分。原告在与被告签订认购协议时，被告已将拟签订的《商品房买卖合同》置于案场供原告等购房户查阅。《认购协议书》约定，本协议签订前，被告已向原告出示《商品房买卖合同》等相关文件和协议；被告已就可能涉及排除或者限制原告权利、加重原告责任、减轻或者免除被告责任的条款向原告进行了提示，并按照原告的要求进行了解释、说明。而《商品房买卖合同》附件明确说明，本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施所做的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准。即使存在沙盘与实际情况不同时，也对被告不构成约束，原告以此为由拒签合同不能成立。四、原告签订购房协议的时间是2018年8月8日，认购协议约定的签订《商品房买卖合同》的时间是2018年8月15日。根据原告提供的《投诉书》，明确说明投诉人是在楼盘主体结顶后才进入案涉楼盘。因此，原告未在约定的2018年8月15日前前来签订《商品房买卖合同》，明显构成违约，原告所述的因为楼间距与实际不符而未签约明显是一种借口。五、《车位使用权转让协议书》约定，车位使用权转让款在签订本协议时一次性付清256000元；若原告未按照约定的金额与期限支付该车位使用权转让费，被告有权解除本协议并按照转让费的30%向原告收取违约金，被告有权在已付款中直接扣除违约金。被告在签约过程中给予原告车位价款5万元的优惠。因原告未按时支付两个车位的转让款，故原告应向被告支付违约金138600元。综上所述，原告要求返还购房定金50万元和车位违约金138600元，没有依据。反诉请求：1.确认原、被告于2018年8月8日签订的《商品房认购协议书》已于2019年3月4日解除；2.确认原、被告于2018年9月16日签订的两份《凯泽锦园地下车位使用权转让协议书》已于2019年3月12日解除；3.判令被告没收原告缴纳的凯泽锦园4幢2401室的定金50万元；4.判令原告向被告支付原告购买凯泽锦园地下386号、387号车位的违约金138600元；5.判令原告承担本案本诉及反诉诉讼费用。 针对被告凯泽置业公司的反诉，原告周春芳辩称：一、在购房过程中原告已经提出更名给案外人李志鹏的申请，被告在接到申请之后，同意原告的申请，原、被告已经同意就双方签署的商品房认购协议书以及地下车位使用权转让协议书转移给李志鹏。但是被告与李志鹏没有签订合同，也没有通知李志鹏，所以合同转让没有成立。如今被告已经将房屋出售他人，原告认为合同解除的时间为2019年3月4日。二、定金应该是置于合同有效的情况下，现在合同没有成立，被告要求没收定金及支付违约金没有依据。三、原告在支付房款的同时已经缴纳了车位款365753元加上之前支付的62000元，已经超过了应该支付的车位费。即使构成违约，被告要求转让费30%支付违约金也不符合法律规定。 本院经审理认定：2018年8月8日，原告周春芳与被告凯泽置业公司签订《商品房认购协议书》一份，约定：原告认购被告开发的凯泽锦园项目第4幢2401室商品房，建筑面积230.05平方米；房屋单价为47987.23元/平方米，总价款计11039463元；原告应在签订本协议的同时向被告交纳定金50万元；原告须于签订本协议书后7日内即2018年8月15日前支付首付款，并与被告签订商品房买卖合同、补充协议及其他相关协议、文件，且原告应于当日一并提供齐全按揭常规资料以及房管查询资料；原告未按协议书约定期限签订商品房买卖合同、补充协议及其他相关协议、文件的，被告有权单方面解除本协议书，不经向原告催告直接将原告已订购房屋另行出售，且原告已付的定金不予退还。原告在协议签订前，已向原告支付了定金50万元。协议签订后，原告向被告递交了《更名申请》，载明：本人认购的凯泽锦园4幢2401室房，由于本人原因申请将一切有关该房的协议、合同、定金、房款等名字均由本人名字改名本人儿子李志鹏。但该申请并非经李志鹏同意并追认。至同年8月15日，原告未前来与被告签订《商品房买卖合同》。同年8月29日，原告通过李志鹏以银行转账的方式向被告支付房款4007095元，被告出具了《收款收据》一份。同年9月16日，原告以李志鹏的名义（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《凯泽锦园地下室车位使用权转让协议书》二份，约定：乙方向甲方购买位于温州凯泽锦园地下386号、387号车位使用权；每个车位使用权的价格为256000元；车位使用权转让款在签订本协议时一次性付清；若乙方未按照约定的金额和期限支付车位使用权转让费，甲方有权解除本协议并按照转让费的30%向乙方收取违约金；无论甲方和乙方因何种原因解除4幢2401室商品房买卖合同，本协议也一并解除。原告分别于同年9月4日、9月16日向被告支付车位使用权转让费2000元、6万元，共计62000元。上述转让协议书亦未经李志鹏同意并追认。由于原告一直未前来与被告签订《商品房买卖合同》，被告于同年11月21日向原告登记的地址金德锦园1幢701室邮寄了《催告函》，要求原告在收到此函后的3日内前来大发都会道1号售楼处签订《商品房买卖合同》。原告收到《催告函》后，未在3日内前来与被告签订《商品房买卖合同》。2019年1月17日，被告向原告邮寄了《律师函》，限原告于2019年1月23日前，与原告签订《商品房买卖合同》，若逾期的，被告将根据合同履行相关权利，并追究原告的违约责任。届期，原告又未前来与被告签订《商品房买卖合同》。同年3月4日，被告向原告邮寄了《律师函》，载明：收到本函之日即解除双方签订的《商品房认购协议书》，解除后，对原告已支付的定金50万元不予退回。该《律师函》于次日签收。同年3月12日，被告向原告邮寄了《通知》，载明：于我公司发出本函之日即解除双方签署的《车位使用权转让协议书》，且我公司有权按照该车位使用权转让费的30%向您收取违约金。该《通知》因收件人不在家而被退回。同年6月20日，被告向原告邮寄了《通知函》，载明：根据双方签订的协议，扣除房款定金50万元及车位违约金138000元后，余款3930495元，请您收到函件之日起3日内，到财务室办理退款手续，逾期未前来办理退款手续，因此所造成的一切损失我司概不负责，后果由您本人承担。该《通知函》于同年6月22日签收。但原告未在规定时间内前往被告处办理退款手续。被告在收到原告的起诉状后，于2020年1月16日向原告退回房款3930495元。 另查明：被告在销售凯泽锦园时，在其售楼处有楼宇沙盘展示，但现已拆除。凯泽锦园部分购房户曾投诉凯泽锦园楼宇沙盘展示的楼间距与实际楼间距严重不符，存在虚假宣传。 本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议书》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效，对原、被告具有约束力。后原告虽向被告提出更名申请，但未经案外人李志鹏同意并追认，对案外人不发生效力。原告以案外人李志鹏名义与被告签订《凯泽锦园地下室车位使用权转让协议书》，亦未经案外人同意并追认，对案外人不具有约束力，该协议的权利义务由原、被告享有、承担。原告在被告多次催告后，仍未按照《商品房认购协议书》的约定与被告签订《商品房买卖合同》，已构成违约。根据合同约定，被告有权没收原告已支付的定金50万元。原告于2019年3月5日收到被告邮寄的《律师函》，故双方签订的《商品房认购协议书》即解除。根据《车位使用权转让协议书》的约定，在《商品房认购协议书》解除后，《车位使用权转让协议书》一并解除。由于原告未按《车位使用权转让协议书》的约定支付车位使用权转让款，已构成违约，应承担违约责任。但协议约定的违约金为转让费30%过高，应予调整，本院酌情调整为51200元。原告向被告支付了4569095元，扣减被告已返还的3930495元及原告应承担的违约金551200元，被告应向原告退还87400元。由于被告已通知原告办理退款手续，但原告未去办理，且被告在收到原告诉状后，即回退了3930495元，故原告要求被告支付已退回款项的利息损失，于法无据，不予支持。对于被告应向原告退回的款项，利息损失可从原告起诉之日起计算。原告称，被告所展示的楼宇沙盘与实际楼间距严重不符，证据不足，本院不予采纳。 本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）周春芳与被告（反诉原告）温州市凯泽置业有限公司签订的《商品房认购协议书》及《凯泽锦园地下车位使用权转让协议书》于2019年3月5日解除； 二、被告（反诉原告）温州市凯泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周春芳87400元，并支付利息损失（利息损失以87400为基数，从2019年11月19日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）； 三、被告（反诉原告）温州市凯泽置业有限公司没收原告（反诉被告）周春芳缴纳的凯泽锦园4幢2401室房屋的定金50万元； 四、原告（反诉被告）周春芳向被告（反诉原告）温州市凯泽置业有限公司承担凯泽锦园地下386号、387号车位的违约金51200元； 五、驳回原告（反诉被告）周春芳的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）温州市凯泽置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10166元，减半收取5083元；由原告（反诉被告）周春芳负担4090.5元，由被告（反诉原告）温州市凯泽置业有限公司负担992.5元；反诉受理费5093元，由原告（反诉被告）周春芳负担4656元，被告（反诉原告）温州市凯泽置业有限公司负担437元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  沈文江 二〇二〇年六月一日 书记员  伍 威