北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初822号原告：北京顺义中宏粮食储备库有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇南半壁店村西，统一社会信用代码91110113102557950L。法定代表人：张新宇，执行董事。委托诉讼代理人：杨征，男，1988年9月24日出生，汉族，北京顺义中宏粮食储备库有限公司职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨吉明，北京市金栋律师事务所律师。被告：麻振文，男，1978年10月3日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。第三人：北京麻氏兄弟工贸有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇南半壁店村李天路**，统一社会信用代码91110113567434387C。法定代表人：麻振文，总经理。被告麻振文与第三人北京麻氏兄弟工贸有限公司共同委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。原告北京顺义中宏粮食储备库有限公司（以下简称中宏粮食储备库）与被告麻振文、第三人北京麻氏兄弟工贸有限公司（以下简称麻氏兄弟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员商兴加独任审理。并于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告中宏粮食储备库的委托诉讼代理人杨征、杨吉明、被告麻振文及第三人麻氏兄弟公司的法定代表人麻振文及麻振文与麻氏兄弟公司的共同委托诉讼代理人刘玉先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中宏粮食储备库向本院提出诉讼请求：1、确认厂房租赁合同于2019年11月25日解除；2、被告支付原告截止至2019年11月25日租金86250元，并以239.58元每日的标准支付至被告及第三人从租赁标的物上腾退之日为止；3、请求判令被告支付自2019年1月11日起至实际还款之日的以欠缴租金86250元为基数，按照千分之三的标准向原告支付滞纳金（违约金），截止到2019年11月25日为82282.5元；4、请求判令被告及第三人从租赁标的物上腾退；5、判令被告及第三人办理工商迁址手续，从租赁标的物迁出；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年11月23日，原告与被告签订《北京顺义中宏国家粮食储备库厂房租赁合同》（以下简称合同），合同约定租赁期限为15年，从2009年11月25日起至2024年11月25日止，租金第1年至5年为每年人民币75000元，相应租金的发票税额由乙方承担。第6年开始，年租金将以届时同等位置房屋的租金水平为依据，由甲（原告）乙（被告）双方另行共同商定，在原租金基础上增幅不高于20%，降幅不低于10%。合同第五条5.2约定：“乙方（被告）应于每年元月10日之前向甲方（原告）支付当年租金，并由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。乙方若逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，每延迟一天按欠缴租金总额的3‰向甲方支付滞纳金。”合同第十一条11.1第二款约定：“若乙方欠交租金超过5个月，甲方有权提前解除本合同，并按照本条第2款的规定执行。......”综上所述，被告自2019年1月11日至2019年6月26日，未付租金已经超过5个月，因此，原告向被告发出《解除合同通知书》（以下简称通知）告知被告解除合同，并要求被告将租赁标的物腾退返还给原告，到通知截止之日被告并未执行合同解除后法律后果。据此，原告诉至法院，望判如请。麻振文辩称：原告和被告签订合同属实，被告的目的是注册公司进行经营，是李桥镇政府招商引资，生产大米，迁入后，被告交付了租金，也注册了公司即第三人，被告与第三人手续齐全、合法经营。2017年11月左右，原告以安全隐患为由，进行了停水停电，造成第三人至今无法使用房屋场地，无法正常经营，停水停电一直持续到现在。属地政府之前进行过检查，有一些小问题，被告已经进行了整改，符合政府的要求，被告为了正常经营，同意了原告的要求，原告的质量安全部门给被告提出了整改建议，有四十多项，标准高于当地政府标准，被告原则上也同意，虽然会增加被告的人员和资金投入，并且积极采取措施进行整改，包括更换安装屋顶，使得防火性能更好。在施工的时候，原告无理阻拦，故意刁难，发出停电通知，无法正常施工改造。被告客观上履行合同，主观上没有过错，愿意按照原告的过高要求进行整改，原告是因为租金过低，才起诉解除合同，原因不是被告恶意拖欠租金。不同意原告的全部诉求，被告没有恶意违约。第一，被告租金已经缴纳到2018年底，9年间未拖欠过租金，在原告停水停电后，被告还交了1年的租金，该1年间没有正常使用，该租金应该退还或作为下一年度的预付租金，原告的请求没有事实依据，也不合理；第二，因为原告的原因造成被告停业停产至今，没法正常使用场地，被告无须交纳租金。租金应该从被告可以正常加工生产时起算；第三项诉讼请求，我方不同意，是原告不当想法导致的，即使法院认定要支付违约金，标准也是过高，如果有违约金，应该在年租金的5%左右确定，才算合理，由于上述理由，被告不同意第四项诉求，要求继续履行合同，原告不得恶意阻挠条件的成就，原告执意要求解除合同，被告保留起诉的权利。被告在此经营多年，投入多，损失惨重，人员设备等各项损失大概800万元。就工商迁址的请求，我方不同意，除上述理由外，被告认为是工商部门按照行政程序办理的事项，不是法院受理的范围。第三人麻氏兄弟公司述称：意见同麻振文答辩意见。本院经审理认定事实如下：2009年11月23日，出租方中宏粮食储备库（合同甲方）与承租方麻振文（合同乙方）签订《北京顺义中宏国家粮食储备库厂房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于库区东部的钢结构罩棚西侧1000平米（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。本租赁物包租给乙方使用的同时，将钢罩棚西侧的汽车库南两间，东露天货台的西侧，2号库东面的建筑二层一并给予乙方使用。租赁期限为15年，即从2009年11月25日起至2024年11月25日止。租赁期限届满前5个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。租赁物的免租期为40天，即从2009年11月20日起至2009年12月31日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。在本出租合同生效之日起10日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。本出租合同的租赁保证金为5万元，正式生产后抵第一年租金。租金第1年至第5年为每年人民币75000元，相应租金的发票税额由乙方承担。第6年开始，年租金将以届时同等位置房屋的租金水平为依据，由甲乙双方另行共同商定，在原租金基础上增幅不高于20%，降幅不低于10%。甲乙双方商定供电增容的手续由甲方负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用（含设备及安装等相关费用）由乙方承担，该设备所有权归乙方所有。乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金人民币5万元。乙方应于每年元月10日之前向甲方支付当年租金，并由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。乙方若逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，每延迟一天按欠缴租金总额的3‰向甲方支付滞纳金。本合同生效后，甲方开始申办供电增容的有关手续，因供电增容所应交纳的费用包括但不限于增容，由乙方承担。乙方应在甲方申办有关手续期间向甲方支付有关费用。在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。乙方在租赁期间享有租赁物的专用权。甲方应负责租赁物内专用设施的维护、保养，乙方保证在本合同终止时设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。因乙方设备安装及使用过程中造成租赁物的损失损坏，乙方负责恢复原状。甲方对此有检查监督权。乙方对租赁物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》相关规定，积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。乙方应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其他用途。租赁物内确因维修等事务需进行一级临时动火作业时（含电焊、风焊等明火作业），须经消防主管部门批准。乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁物的防火安全，但应事先给乙方书面通知。乙方不得无理拒绝或延迟给予同意。乙方在租赁期间内必须严格遵守甲方库区安全管理规定。乙方在使用租赁物时必须遵守中华人民共和国的法律、本市法规以及甲方有关租赁物物业管理的有关规定，如有违反，应承担相应责任。若由于乙方违反上述规定影响建筑物周围其他用户的正常运作，所造成损失由乙方赔偿。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过5个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的资产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的资产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a、向甲方交回租赁物；b、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c、应于本合同提前终止前向甲方支付相等于当年租金0.5倍的款项作为赔偿。如甲方确需提前解约，须提前3个月书面通知乙方，并减免乙方当年租金0.5倍的款项作为赔偿。若因政府有关租赁行为的法律法规的修改导致甲方无法继续履行本合同时，将按本条第2款执行。凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行、或不能部分履行、或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此可免责。如遇不可抗力，国家需对租赁物另作规划时，甲方将在收到国家相应补偿款后，需按相同标准补偿乙方。根据本合同需要发出的全部通知、甲方与乙方的文件往来以及与本合同有关的通知和要求等，均应以书面形式进行。甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，均视为已经送达。合同另约定有其他条款。租赁合同签订后，麻振文按照合同约定支付保证金5万元，租用涉案厂房及房屋。并于2011年1月11日在此注册了麻氏兄弟公司。2017年11月，因全面消除安全隐患排查要求，涉案厂房在此之后被查封，并被断电。2019年11月25日，中宏粮食储备库向麻振文以麻振文未按照合同要求支付租金为由，发出《解除合同通知书》，告知麻振文解除合同，并要求将租赁标的物腾退。上述事实，有当事人陈述，中宏粮食储备库提交的租赁合同、解除合同通知书等，麻振文提交的政府信息答复告知书、消防验收意见书、检查告知书、安全隐患整改书、停业整改通知、停电通知等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，中宏粮食储备库与麻振文签订的厂房租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。根据麻振文提交的证据，在合同履行期间，涉诉厂房被断电，之后发生麻振文欠付租金，尽管双方在合同中约定：租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过5个月，甲方有权提前解除本合同。但该条款是双方正常履约的情况下，发生欠付租金的情况，在符合上述约定的情况下，中宏粮食储备库享有合同解除权。而双方面临的情况是房屋被查封，又被断电，麻振文没有按约交租金，此情况不符合双方的约定，中宏粮食储备库不能以此约定解除合同。本院应指出，双方在履行过程中出现了新情况，应当积极面对，努力采取措施消除合同履行障碍，以保证合同的顺利履行。确实不适宜再履行的，应当充分评估后果，妥善解决纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告北京顺义中宏粮食储备库有限公司的诉讼请求。案件受理费三千六百七十元，由原告北京顺义中宏粮食储备库有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇二〇年六月二十四日书记员  曾庆贺