河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初2363号原告：王俊琴，女，1983年9月7日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：高誓苑，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，河南光法律师事务所实习律师。被告：王永奇，男，1956年1月3日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王**（系被告王永奇的儿子），住郑州市管城回族区南曹乡南曹村549号。被告：刘爱枝，女，1962年11月23日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王**（系被告刘爱枝的儿子），住郑州市管城回族区南曹乡南曹村549号。被告：王**，男，1993年6月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：蔡晓立，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊亮，河南国银律师事务所实习律师。原告王俊琴与被告王永奇、刘爱枝、王**房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王俊琴及其委托诉讼代理人高誓苑，被告王**作为被告王永奇及刘爱枝的共同委托诉讼代理人、被告王**的委托诉讼代理人蔡晓立、张磊亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊琴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年7月8日签订的房屋买卖协议；2.被告返还原告购房款444500元；3.被告支付违约金222250元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月8日原告与被告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将位于郑州市××区××与××交叉口西南角127㎡房屋以总价款444500元出售给原告，该房屋系拆迁安置房。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告在获得安置房后仍未向原告交付房屋。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。王**辩称，1.同意解除《房屋买卖协议》；2.根据《管城回族区南曹乡G107辅道南延长线征迁项目村民宅基地拆迁补偿安置协议书》以及《房屋买卖协议》，王永奇系户主及《房屋买卖协议》的卖方，王永奇收取了购房款，购房款应由王永奇返还。王**作为家庭成员，不是本案适格被告，不承担返还房款责任；3.王俊琴诉请要求王**承担违约金没有事实及法律依据；4.《房屋买卖协议》对房屋约定不明，未就房屋所在的小区、楼号、单元、楼层、房号等重要信息明确约定，且王俊琴非郑州市管城回族区南曹乡南曹村的集体组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，宅基地属于农民集体所有，农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。农民因宅基地被征收而获得安置房或安置房指标，是农民因失去宅基地而获得的相应补偿，具有专属性。王俊琴非南曹乡南曹村的集体经济组织成员，其没有资格获得该集体经济组织的拆迁安置房；《房屋买卖协议》违反了《土地管理法》第六十三条、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的相关规定，应属无效；5.王俊琴购买拆迁安置房存在过错，应当承担法律风险，另外王俊琴要求的违约金比例过高并已超出法律规定，且其并无任何损失，因此依法驳回其对王**的该项诉讼请求；6.王俊琴基于无效合同以及自身过错起诉被告违约金，属于滥用司法资源。王永奇辩称，同王**意见一致。刘爱枝辩称，同王**意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王永奇与被告刘爱枝系夫妻关系，被告王**系被告王永奇、刘爱枝之子。2018年7月8日，原告作为买方（乙方）与被告王永奇作为卖方（甲方）、刘爱枝与王**作为卖方共有人签订《房屋买卖协议》一份，主要约定：1.甲方作为郑州市管城回族区南曹乡南曹村549号户主，根据拆迁补偿方案可获得安置房屋650平方米。因甲方急需用资，自愿将上述安置房屋中的127平方米安置房一套卖给乙方所有，房屋大概位于郑州市××区××与××交叉口西南角500米，面积127平方米（详细楼号、楼层、实际面积以交房时甲方在指挥部随机抽取的为准，届时甲方应当通知乙方现场选房）；2.甲方应当在政府（或指挥部）分房当日将房屋交付给乙方居住和控制，甲方不得以任何理由和借口干涉乙方居住和控制该房屋；3.共有人刘爱枝（系甲方妻子）、共有人王**（系甲方儿子）同意甲方出卖该安置房，对甲方的出卖行为没有任何不同意见；4.房屋总价款为肆拾肆万肆仟伍佰元整，每平方米叁仟伍佰元，本协议签订当日乙方一次性向甲方支付购房款肆拾肆万肆仟伍佰元整，甲方指定收款账户为王**，开户行为工行郑州市橡树玫瑰城支行，账号为62×××56；5.交付房屋面积与协议约定不一致的，5㎡以内按照成交价3500元∕㎡据实结算。若因甲方将房屋出卖给他人或没有房屋交付等原因导致不能如期向乙方交付房屋的，乙方有权解除本协议，解除本协议后甲方除应退还乙方所交付的本金外，还应向乙方支付相当于当时房屋总价款50%的违约金等。被告王永奇在“甲方”处签名捺印，刘爱枝及王**在“共有人”处签名捺印。同时，原告王俊琴与被告王永奇、刘爱枝、王**签署《声明书》一份，主要载明：王永奇、刘爱枝、王**确保所签房屋买卖安置房真实存在，如因房屋不存在或有重大权利瑕疵或其提供的书面资料不真实，致使房屋买卖协议无法履行或不能履行的，自愿承担一切不利后果及相关法律责任；王俊琴在签订房屋买卖协议前对安置房的相关状况及可能承担的法律风险已充分了解，并自愿承担与此相关法律责任。同日，原告按约向被告王**账户汇款444500元。同时，王永奇出具《收款条》一张，载明：“已收到王俊琴依据2018年7月8日房屋买卖协议约定支付的购房款444500元。以上款项为银行转账支付。”王永奇在“收款人”处签名捺印。原告提交河南宪鹏律师事务所出具的律师见证书一份，证明蔡宪鹏律师见证了《房屋买卖协议》的签订过程。原告提交的录音证据中，被告王**称，“房给不了你了……你再给我加个一二十万元……当时没想到（房价）会涨这么多……”诉讼过程中，被告王**称，其家庭现分得拆迁安置房三套，一套面积约92平方米，两套面积均约127平方米。本院认为，原告与被告王永奇、刘爱枝、王**签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，权利义务关系明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行合同义务。因庭审中被告认可其家庭已取得两套与涉案合同约定面积大体相当的拆迁安置房屋，且在原告提交的录音证据中被告王**要求原告增加购房款才愿意交付房屋，已明确表示不同意按合同约定单价出卖房屋，致使合同无法履行，故原告主张解除双方签订的《房屋买卖协议》，于法有据，本院予以支持。原告已支付购房款444500元，现合同解除，被告王永奇、刘爱枝、王**应返还原告购房款444500元。关于原告主张的违约金，因被告王永奇、刘爱枝、王**已取得两套与涉案合同约定面积大体相当的拆迁安置房屋，具备交付条件，却拒绝向原告交付房屋，具有明显的违约故意。本院根据涉案协议约定，考虑原告支付了全部购房款对案涉房屋物权原本的期待权，且原告在房屋价格整体上涨的客观情况下另行购置相同地段、同类型房屋存在较大的差价损失，原告要求被告支付违约金222250元（购房款的50%），未超出法律规定，本院予以支持。被告王**辩称其不应承担返还购房款、支付违约金责任，本院认为，根据被告所在村拆迁安置规定，被告王**享有安置房屋分配权益，且涉案房屋属于三被告共同财产，王**亦是本案房屋买卖合同的签订者和房款收款人，其应承担返还购房款并支付违约金的义务，故对其相关辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王俊琴与被告王永奇、刘爱枝、王**于2018年7月8日签订的《房屋买卖协议》；二、被告王永奇、刘爱枝、王**于本判决生效后十日内返还原告王俊琴购房款444500元并支付违约金222250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14144元，减半收取7072元，由被告王永奇、刘爱枝、王**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇二〇年六月二十八日书记员  位铭燕