福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初586号 原告：黄建发，男，1970年1月10日出生，汉族，经商，住福建省云霄县。 原告：张秋玲，女，1974年9月23日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：黄建发（张秋玲配偶），男，住福建省云霄县。 被告：张杰斌，男，1987年8月23日出生，汉族，司机，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：林志强，福建建云律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：汤江滨，福建建云律师事务所执业律师。 原告黄建发、张秋玲与被告张杰斌经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋玲委托诉讼代理人及原告黄建发、被告张杰斌及其委托诉讼代理人林志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄建发、张秋玲向本院提出诉讼请求：1.判令黄建发、张秋玲与张杰斌于2018年2月26日签订的《二手房买卖合同》合法有效；2.判令张杰斌即时偿还黄建发、张秋玲购房款50000元（从2019年3月2日至2020年3月1日）及全部余欠购房款150000元按月利率0.6%计算计12个月利息共108000元(从2020年3月2日起如还占用不还50000元房款及利息，应按买卖合同约定利率算至还清日止)；3.判令张杰斌违约，应支付黄建发、张秋玲违约金50000元。事实及理由：张杰斌于2018年2月26日向黄建发、张秋玲购买址在云霄县总价为400000元，双方约定在2018年3月6日先支付200000元给黄建发、张秋玲后，房子先给张杰斌住，余欠购房款200000元买方必须自2018年3月1日起至2022年3月1日止每年偿还黄建发50000元及全部余款购房款的利息，利息按所欠购房款金额的月利率0.6%计算。若提前过户，买方必须于过户监证时付清全部购房款，如至2022年3月1日双方尚未办理过户，则购房款押20000元至过户监证时付清。但张杰斌在约定期2020年3月1日应付黄建发、张秋玲购房余款50000元及全部余欠购房款的利息时，却以种种借口不还，黄建发、张秋玲多次向张杰斌催讨无果。故黄建发、张秋玲提出上述诉讼请求。 张杰斌辩称，一、答辩人提交的《商品房买卖合同》显示，案外人吴润泽、黄惜贞于2011年3月3日购买址在云霄县，答辩人提交的《中华人民共和国税收转账专用完税证》显示2012年5月7日案外人吴润泽、黄惜贞已经缴交房屋权属转移契税1413.22元，根据《经济适用住房管理办法》第三十条第三款：购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例可由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。2019年1月15日云霄县住房保障办在云霄县莆美镇后汤村献宝山经济适用住房小区公告栏张贴通知：告知各经济房保障户：根据《云霄县人民政府关于印发云霄县保障性住房回购和上市交易管理办法的通知》（云政综（2015）120号文件精神，献宝山经济适用住房已于2018年11月5日起开始受理完全产权申请。从上述规定及相关证据可以看出自2018年11月5日本案诉争房屋已经可以办理完全产权。但黄建发、张秋玲拒绝办理。二、黄建发、张秋玲与案外人吴润泽、黄惜贞签订的《房产买卖合同书》约定：“三、过户：过户手续应于政府部门允许过户时方可办理，届时甲乙双方均可要求对方办理相关过户手续，任何一方应积极配合，不得拒绝。”根据上述合同约定，在政府允许过户时双方应积极配合办理相关过户手续，但至今黄建发、张秋玲并没有要求案外人吴润泽、黄惜贞去办理完全产权并过户。三、答辩人与黄建发、张秋玲签订的《二手房买卖合同》约定：“四、双方必须于吴润泽、黄惜贞户名的不动产权证书办结之日起办理过户监证。”综上所述，黄建发、张秋玲主观上不想根据双方签订的《二手房买卖合同》约定办理本案诉争房屋产权过户手续，实际上也没有按照黄建发、张秋玲与案外人吴润泽、黄惜贞所签订的《房产买卖合同书》约定积极要求吴润泽、黄惜贞办理完全产权并过户，黄建发、张秋玲的行为已经严重侵害其利益。由于本案讼争房屋于2018年11月5日就可以办理完全产权，黄建发、张秋玲拒绝办理诉争房屋完全产权并过户给答辩人，并且黄建发、张秋玲因为同样的行为已经被蔡阿大起诉要求过户，黄建发、张秋玲已经丧失商业信誉并已经丧失履行债务能力，所以无权要求答辩人继续支付购房款，答辩人行为并没有违反合同约定，不应支付黄建发、张秋玲违约金，请求依法驳回黄建发、张秋玲诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，即黄建发、张秋玲提供的证据《二手房买卖合同》、张杰斌提供的证据1《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收转账专用完税证》、证据2《云霄县房地产交易契书》复印件及《房产买卖合同书》、证据3收条、证据4《云霄县住房保障办通知》、证据5不动产登记资料查询结果证明、证据6《商品房买卖合同》、证据7《受理案件通知书》，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2011年3月3日吴润泽、黄惜贞与云霄县房地产综合开发公司签订商品房买卖合同，约定吴润泽、黄惜贞向云霄县房地产综合开发公司购买云霄县献宝山经济适用房第7幢507号（以下简称“讼争房屋”）,房屋建筑面积78.92平方米,房款141322元。云霄县房地产综合开发公司就上述房屋向吴润泽、黄惜贞开具了销售不动产统一发票,载明吴润泽、黄惜贞共支付预付购房款合计141322元。2012年5月7日吴润泽、黄惜贞缴纳了该房屋契税。2013年10月13日吴润泽、黄惜贞（甲方）与黄建发（乙方）签订上述房屋买卖合同，约定房屋成交价为230000元，黄建发应于合同签订之日先支付给吴润泽、黄惜贞210000元，余款20000元应于双方办理过户手续签字完整之日一次性付给吴润泽、黄惜贞。并约定“过户手续应于政府部门允许过户时方可办理，届时双方均可要求对方办理相关过户手续，任何一方应积极配合，不得拒绝。办理过户时，吴润泽、黄惜贞将房屋办证费用交清，证件完整；后手过户一切应缴交的手续费、税费及政府征收的一切费用均由乙方负责交纳，与甲方无关”。2018年2月26日黄建发、张秋玲（卖方）与张杰斌（买方）签订二手房买卖合同，合同第一条约定“….房屋成交价为400000元，2018年2月27日买方支付购房定金50000元，2018年3月6日买方支付购房款150000元，余欠购房款200000元买方必须自2018年3月1日起至2022年3月1日止每年偿还50000元及全部余欠购房款的利息，利息按所欠购房款金额的月利率0.6%计算。如提前过户，买方必须于过户监证（网签）时付清全部购房款。如至2022年3月1日双方尚未办理过户，则购房款押20000元至过户监证（网签）时付清。”合同第二条约定“卖方必须于2018年3月6日前将上述房屋移交给买方。”。合同第三条约定“。卖方保证上述房屋产权清楚，无作任何抵押。若发生与该房屋有关的产权纠纷、债务抵押等，均由卖方张秋玲、黄建发负责处理并负法律、经济责任，与买方张杰斌无关”。合同第四条约定“双方必须于吴润泽、黄惜贞户名的不动产权证书办结之日起30日内办理过户监证，过户的一切税款、费用全部由买方承担，过户监证、交税、不动产交件时，卖方必须到场签名并提供身份证等相关证件，卖方负责叫原业主吴润泽、黄惜贞直接过户给买方张杰斌。”该合同签订后，张杰斌共支付黄建发、张秋玲购房款合计250000元，黄建发、张秋玲如约将涉案房屋交付给张杰斌掌管使用。2019年3月2日起张杰斌未再支付黄建发、张秋玲剩余购房款。 2019年1月15日云霄县住房保障办发出通知，云霄县献宝山经济适用住房已于2018年11月5日起开始受理完全产权申请。 本院认为，本案系因经济适用房的转让产生的合同纠纷，案由应为经济适用房转让合同纠纷。黄建发、张秋玲与张杰斌签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律法规规定，该合同合法、有效，故黄建发、张秋玲主张确认双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，本院予以支持。合同签订后双方应当按照约定全面履行自己的义务。黄建发与吴润泽、黄惜贞所签订的房屋买卖合同未明确约定吴润泽、黄惜贞自可办理房屋产权申请时起于何时办结不动产登记手续，故而黄建发、张秋玲与张杰斌约定必须于吴润泽、黄惜贞户名的不动产权证书办结之日起30日内办理过户监证，已无法明确具体履行期限，因此属于约定不明确，对于约定不明确的条款应协商解决，协商不成时应依公平原则并考虑实际情况合理履行。涉案房屋自2018年11月5日可以受理产权登记申请，而双方对于履行产权变更登记和支付2019年3月2日至2020年3月1日期间的购房款没有约定履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方不履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，双方当事人均负有同时履行义务。现距涉案房屋可受理产权登记申请已有一年多，黄建发、张秋玲并未向本院提交关于涉案房屋已申请办理产权登记或催促吴润泽、张秋玲办理产权登记等积极履行房屋产权变更行为的证据，可认定黄建发、张秋玲怠于履行合同义务，张杰斌据此不再按约定于2019年3月2日至2020年3月1日期间支付购房款50000元，合法、合理，不属违约行为，故黄建发、张秋玲主张张杰斌支付购房款50000元及全部余欠购房款的利息108000元及违约金50000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认黄建发、张秋玲与张杰斌于2018年2月26日签订的《二手房买卖合同》有效； 二、驳回黄建发、张秋玲其他诉讼请求。 案件受理费4420元，减半收取计2210元，由黄建发、张秋玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴素芬 二〇二〇年六月十日 法官助理陈雅敏 书记员张集钧 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。