太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初513号原告（反诉被告）：乔艳红,住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张国祥、刘爱梅,太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：山西智诚房地产开发集团有限公司,住所地山西省太原市万柏林区和平北路**。法定代表人：郭尚文,董事长。委托诉讼代理人：杨智,北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋峰,北京中伦文德太原律师事务所律师。原告乔艳红与被告山西智诚房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月22日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告乔艳红委托诉讼代理人张国祥、刘爱梅,被告山西智诚房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人杨智、张秋峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔艳红向本院提出诉讼请求：1.判决原告与山西后北屯置业有限公司签订的《房屋买卖合同》中房屋B部分（商业）无效,退还原告购房款188999元；2.判令被告退还原告A部分购房款差价96142元,退还其他费用2000元,并赔偿原告损失100000元,以上共计387141元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年10月30日,原告与山西后北屯置业有限公司就天和园小区商业用房买卖事宜签订《房屋买卖合同》,约定山西后北屯置业有限公司将天和园小区A部分（住宅）X号楼X单元X层X号18.14平方米,单价8324元,合计150997元；B部分（商业）X号楼X单元X层X号22.71平方米,单价8322.3元,合计188999元,卖给原告。2005年10月31日,被告向原告出具说明,表示《房屋买卖合同》中约定的责任由被告承担。原告于2005年10月30日至2006年3月23日先后向山西后北屯置业有限公司及被告交纳购房款339996元及其他款项5914元,共计345930元。2019年9月,B部分被政府有关部门认定为违法建筑,被政府强制拆除。房屋出卖方在签订《房屋买卖合同》时存在合同欺诈行为,致使原告的合同目的不能实现,给原告造成了巨大的经济损失,因此原告诉至法院,请求依法裁判,支持原告的诉讼请求。被告山西智诚房地产开发集团有限公司辩称,一、原告于2005年10月30日与山西后北屯置业有限公司（以下简称“后北屯公司”）签订房屋买卖合同。我公司于2005年10月31日向原告出具说明,承担《房屋买卖合同》约定的责任。时至今日,原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效期间；二、原告与后北屯公司签订《房屋买卖合同》时,对B部分房屋是建在城中村集体土地上的事实已经清楚,并且对B部分房屋若遇到拆迁时如何处理做了约定,不存在原告诉称的欺诈行为；三、《房屋买卖合同》对B部分房屋遇到拆迁的情况进行了约定,即后北屯公司返还原告B部分的购房款,原告按照占用房屋的实际使用年限向后北屯公司支付租金。涉案B部分房屋于2006年3月30日交付使用至2019年4月30日止,按照同地段商业用房的最低租金标准1.9元计算,原告应当支付的租金早已超过其支付的购房款,且原告未证明其因此受到损失及损失金额,因此,原告的诉讼请求缺乏事实依据。综上,我公司在事实上对B部分房屋善后事宜的处理符合合法、公平、合理的原则。因此,请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告山西智诚房地产开发集团有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判决反诉被告向反诉原告支付自2006年3月24日起至2019年4月30日止反诉被告实际占用太原市万柏林区玉河东街9号天和园小区X号楼X单元X层X号B部分房屋的租金206467元；2；本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年10月30日,反诉被告与山西后北屯置业有限公司（以下简称“后北屯公司”）签订《房屋买卖合同》,约定后北屯公司将太原市万柏林区玉河东街9号天和园小区X号楼X单元X层X号房屋分为A、B两部分出卖给反诉被告。其中,A部分的房屋是反诉被告与他人共有,办理共有的房屋所有权证,B部分在未办理产权登记之前,若遇到城市拆迁改造,房屋出卖人退还购房人购房款,购房人按照实际使用年限以当地商业用房租赁标准向房屋出卖人支付租金。2019年4月,涉案B部分房屋被政府有关部门认定为违法建筑,限期拆除。按照房屋买卖合同的约定,反诉被告应当向反诉原告支付实际使用B部分房屋期间的租金。2020年4月9日,后北屯公司出具情况说明,将房屋买卖合同的权利与义务转让给反诉原告。2006年同小区、同楼层的业主对外出租的价格为1.5元/㎡/日。2010年-2014年同小区同地段同楼层位置的商业用房对外出租的价格为88000元/年,折算为1.76元/㎡/天。2014年-2017年对外出租的价格为120000元/年,折算为2.4元/㎡/天。综上,租金标准以1.9元/㎡/天确定比较合理。反诉被告2006年3月23日入住涉案房屋,自2006年3月24日起算实际使用时间,截至2019年4月30日,反诉被告实际占用涉案B部分房屋的时间为4785天。涉案B部分的房屋面积为22.71㎡,因此反诉原告按照1.9元/㎡/日的标准向反诉被告主张实际使用B部分房屋的租金206467元。综上所述,为了维护反诉原告的合法权益,请求法院支持反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告乔艳红辩称,一、本案中的《房屋买卖合同》因反诉原告未按照规划建设、违法分割出卖,违反法律的强制性规定而无效,故不应当支持反诉原告的诉讼请求。二、反诉原告主张A部分房屋与他人办理共有房屋所有权证,事实上反诉原告尚未给反诉被告办理房屋所有权证,也未提供证据证明反诉原告给办理了房屋所有权证。反诉原告的主张无事实和法律依据,请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2005年10月30日,山西后北屯置业有限公司（出卖方、甲方）与原告乔艳红（买受方、乙方）就天和园小区商业用房买卖事宜签订房屋买卖合同,约定：“第一条、房屋基本情况及计价方式与价款。A部分（住宅）楼号X、单元X、层次X、房号XX、建筑面积18.14平方米、单价8324元,合计金额150997元；B部分（商业）楼号X、单元X、层次X、房号XX、建筑面积22.71平方米、单价8322.3元,合计金额188999元。第二条、付款方式及期限。乙方同意于签订合同之日向甲方预付购房款80000元,于2005年11月30日前向甲方支付放款人民币130000元,于2006年3月30日前向甲方结清剩余房款129996元。……第四条、关于房屋产权登记。1、A部分房屋的所有权属于乙方,产权证与他人共有,不能办理单独的集资房《房屋所有权证》,甲方于乙方入住两年内协助乙方就该部分产权与他人共有情况进行公证或办理集资房共有权人证书,届时由甲方视具体情况确定。2、B部分商业的产权登记甲方于开始办理“城中村”改造工程项目房屋产权之日起二年内为乙方办理房屋产权登记手续。产权未办理前,若在正常使用过程中遇城市拆迁改造,乙方应按使用年限和当地商业用房租赁标准向甲方支付租金,甲方退还乙方原购房款。3、乙方应当承担办理房屋产权登记的全部税费。”原告于2005年10月30日至2006年3月23日先后向山西后北屯置业有限公司交纳购房款339996元及产权费、契税、交易费等款项5914元,共计345930元。2006年3月23日,原告乔艳红与太原市安吉物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》,实际入住涉案房屋。2019年4月,涉案房屋B部分因存在违法建设现象,被依法拆除。现涉案房屋A部分可办理产权登记。另查明,2020年4月9日,山西后北屯置业有限公司出具情况说明一份,载明：“我公司与买房人乔红艳于2005年10月签订了《房屋买卖合同》。我公司将《房屋买卖合同》中约定的权利和义务转让给山西智诚房地产开发集团有限公司,特此说明。”本院认为,合同当事人一方经对方同意可以将合同中的权利义务转移给第三人。本案中,原被告均对被告承受山西后北屯置业有限公司在房屋买卖合同中的权利义务予以认可,故本院对该事实予以认定。原告乔艳红与山西后北屯置业有限公司签订房屋买卖合同购买涉案房屋时,即对买卖合同中关于产权登记能否实际履行的不明确状况是知悉的,双方形成买卖合意亦系其真实意思表示,因此对双方当事人具有法律约束力。现涉案房屋A部分可办理产权登记,双方关于办理产权登记的约定即可履行,故原告要求被告退还A部分购房款差价、退还其他费用的诉请缺乏事实和法律依据,本院不予支持。关于原告主张的损失,因未提供相关证据予以证明,本院不予支持。关于涉案房屋B部分,原被告在合同中约定在产权证未办理前如遇拆迁改造,则按照租赁关系进行处理,双方对此的约定不违反法律、行政法规的强制性规定。原告于2006年3月23日起已实际占有使用涉案房屋,故关于该不动产的使用、收益、违约责任等,应从其合同约定。现原告以《房屋买卖合同》中房屋B部分无效要求被告返还购房款不符合合同约定,故对该诉请本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付房屋租金的诉请,原被告约定在产权证未办理前如遇拆迁改造,则按照租赁关系进行处理,因此双方在涉案房屋依法拆除后形成新的债权债务关系,现原被告在涉案房屋B部分拆除后未对该房屋的使用、租金标准进行协商并明确确认,其诉请缺乏事实依据,故对反诉原告的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第八十五条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下：一、驳回原告乔艳红的诉讼请求；二、驳回反诉原告山西智诚房地产开发集团有限公司的反诉请求。案件受理费7108元,减半收取计3554元,由原告乔艳红负担。反诉费4398,减半收取计2199元,由反诉原告山西智诚房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 裴毅超 二〇二〇年六月十九日书记员 赵瑞明