海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初477号 原告：禹某，女，1958年12月20日出生，汉族，住址：河北省张家口市。 委托诉讼代理人：董某1，海南日新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙某，海南日新律师事务所律师实习律师。 被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董某2，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺某，海南天泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗某，海南天泽律师事务所律师实习律师。 原告禹某诉与被告海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日受理。依法适用普通程序由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员王娟、曾明共同组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告禹某的共同委托诉讼代理人董某1、孙某，被告信伟公司的委托诉讼代理人贺某、罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹某的诉讼请求为：1、请求判令被告向原告交付后海温泉小镇G6-1203房；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金83170.33元（以335094元为本金，日利率0.02%计逾期交房违约金，起始日为2016年6月30日，暂计至2019年11月23日违约金为83170.33元，实际计算至被告交付房屋之日止）；3、请求判令被告向原告退还多收房款5631元及逾期退还违约金275.84元，共计6954.28元（以5631元为本金，按年利率6%计，起始日2019年1月29日，暂计至2019年11月23日，暂计至2019年11月23日为275.84元，实际计至支付全部款项之日止）4、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费（如有)、保函费（如有)、公告费（如有)。 事实与理由如下： 2015年12月17日，原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》,购买被告开发的“后海温泉小镇”项目G6-1203房，面积为61.95㎡，总价340725元。根据该合同第八条、第十一条的约定，被告应在2016年6月30日前交付综合验收合格的房屋，被告未能如期交房的，被告应按逾期日每日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已依约向被告履行完毕全部购房款340725元支付义务，但被告至今未能向原告交付房屋，已构成严重违约。 被告于2019年1月28日向原告出具发票，确认原告购买房屋面积为60.2m2，房款总价为335094元，应向原告退还购房款5631元。原告多次要求被告予以退还，但被告无故拒不退还，则应向原告支付逾期退还房款部分资金占用期间利息。 综上，鉴于被告逾期交房的行为已构成违约，为维护原告合法权益，故现据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院公正审理，判如所请。 被告信伟公司辩称，一、原告要求答辩人交房的诉讼请求不成立。 根据答辩人提交的原告实际收房证据可以证明，原告已实际使用涉案房屋。虽然原告未办理收房手续，但已经通过换锁、换门或者封阳台等方式直接占有使用了涉案房屋，应视为原告已实际收房。同时，答辩人提交的水电使用记录，可以直接证明原告已经实际使用了涉案房屋。 二、原告要求答辩人承担逾期交房违约金的诉讼请求不成立。具体理由如下： 1、涉案房屋所在楼栋已竣工验收，达到合同约定的交付条件。 根据答辩人提供的证据显示，答辩人提交的涉案房屋所在楼栋验收申请，已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位共同完成验收。根据原被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》（下称《合同》）附件七第15条的约定：“本合同第八条约定的第3种交付条件是指商品房已由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位出具竣工验收报告。”涉案房屋已达到了合同约定的交付条件。 2、原告迟延支付合同约定的购房税费、预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费、物业管理费等房屋交接前须付清的必要费用，答辩人不应承担迟延交房的责任。 本案中，原告至今也未按照《商品房买卖合同》第十五条约定“根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下第1种方式缴纳税款：1.买受人委托出卖人代缴相关税款。”和第二十二条“买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修基金。”缴纳上述约定费用。 根据《合同》第八条第二款第3项、附件七第3.2条的约定：“买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、依约应预付的物业管理费及预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费等费用等）”，但截至目前，原告尚未支付上述房屋交接前须付清的必要费用，故原告自身违约在先，答辩人不应承担迟延交房的责任。 三、违约金的计算期间应扣除因政府政策变化而造成的工期延误期间。 2020年春节前，因受到新冠病毒影响，海南省人民政府启动海南省突发公共卫生事件Ⅰ级响应，并且实施严格的疫情管控措施，对答辩人办理后续各专项验收手续造成严重影响。现今疫情虽已得到有效控制，但疫情影响仍未结束，政府仍要求在部分复工复产的同时必须注意避免人员过度聚集，以防疫情再度扩散，故被告公司及项目仍未能完全复工复产。 根据《合同》第八条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2.因政府有关法规、政策变化所致或受自然灾害天气，包括但不限于因台风、雨天、海啸、地震、政府行为等导致无法正常施工而造成工期延误的。”就算最终认定被告应承担违约责任，也应扣除因海南省政府启动突发公共卫生事件Ⅰ级响应和相关疫情防控工作导致的工期延误期间。 综上所述，原告关于逾期交房违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回。 原告禹某提交的证据材料如下：证据一、《澄迈商品房买卖合同》复印件1份，以上证据共同证明原告与被告于2015年12月17日签订商品房买卖合同，购买被告开发的后海温泉小镇G6-1203房，被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋，合同签订后原告已向被告支付全部购房款，但被告至今未向原告交付房屋；证据二、发票复印件1份，证明合同签订后原告已向被告支付全部购房款340725元。2019年1月28日被告向原告开具的发票确认房屋面积为60.2m2，房价为335094元，被告应向原告退还房款5631元。 原告当庭补充三个证据。证据一、《研究后海温泉小镇项目逾期未交房的相关问题》（澄迈县人民政府县长办公会议纪要第10期）复印件1份，证明2017年1月12日，经政府相关部门支持协调，被告承诺在2017年7月前向业主交付G5、G6、G7号楼，在2017年8月前交付G8、G9、G10号楼，在2017年10月前交付G11、G12号楼；证据二、《关于推进后海温泉小镇项目二期逾期未交房等相关问题推进协调会议纪要》复印件1份，证明2017年4月25日，经住建局等相关部门主持协调，被告承诺H1-3、G1-10号楼交房时间最迟不得晚于2017年10月31日，G11、G12、G13号楼交房时间最迟不得晚于2017年12月31日；证据三、《研究后海温泉小镇项目业主信访问题》（澄迈县人民政府县长办公会议纪要第53期）复印件1份，证明因被告未能在承诺时间内交房，业主对此信访，相关部门于2018年3月16日被告售楼处召开专题会议，被告再次承诺于2018年8月底项目二期交房。该组补充证据能够证明自2017年至今，各原告多次要求被告交房，在被告不能解决相应问题后，业主组织了信访将情况反映到政府相关部门，因此，能够证明各业主均是积极主张自身的权利的，25案的违约金诉讼时效并未超过，虽然被告多次承诺交付时间，但其并未交付且原告也并没有明确同意其免除违约责任的态度，因此，被告应当按照合同约定支付违约金。 被告信伟公司的质证意见如下：1、对证据一的三性均无异议，对证明内容有异议，合同中第8条等除了约定了交房的时间以外，也特别约定了由原告逾期付款或者迟延履行其他义务或者出现了不可归责于被告的原因，被告有权据实延期交房，不能证明涉案房屋未交付，被告已经提供证据证明涉案房屋已经向原告办理交接，即便原告没有办理完善正式交房手续，但已经实际使用涉案房屋；2、对证据二的三性均无异议，对证明内容有异议，473、475、478号案至今未支付全部购房款，尚欠房屋面积差价，另外，所有案件中（具体详见表格）还存在原告逾期支付购房款或者面积差的购房款的情形，故该证据不能证明原告已按合同约定时间支付全部购房款。3、对于原告补充的三个证据，因没有原件，对其真实性不予认可，对其关联性也不予认可，该三份证据与原告、本案无关，对证明内容不认可，即便该三份证据真实合法，不能证明原告已经主张了本案的权利，本案原告主张的是违约金，没有任何记录能够体现业主主张了违约金，不能够证明原告想要证明的内容。 被告信伟公司提交的证据材料如下：证据一组：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证复印件各1份，证明涉案项目后海温泉小镇二期的五证齐全，具备商品房预售条件；证据二组：后海温泉小镇二期一标段分部工程质量验收申请表、记录表复印件各1份，证明被告提交涉案房屋所在楼栋工程的验收申请，已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位共同完成验收。即涉案楼栋已达到了合同附件七第15条约定的交付条件，且主体工程无质量问题；证据三组：海南省人民政府关于启动海南省突发公共卫生事件Ⅰ级响应的通知复印件1份，证明自春节前至今，因受到新冠病毒影响，被告公司及项目仍未能完全复工复产；证据四组：原告实际收房材料复印件1份，证明原告已实际收房。 原告禹某的质证意见为：①被告是当庭提交的证据，该部分证据并不是在举证期限届满后提供的，因此原则上原告是不同意质证的，但是为了案件的审理，原告发表如下质证意见：对被告提交的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证的三性均无异议；②对后海温泉小镇二期一标段分部工程质量验收申请表、记录表的三性均无异议，但涉案相关楼栋G13没有任何质量验收申请表，被告提交的申请表的签章处是没有时间的，不能够证明签章单位盖章的时间，即验收记录表形成的时间不能确定，且该证据不能够证明被告想要证明的内容，即使被告向原告交房的条件并不是综合验收通过而是其所称的出卖人出具竣工验收报告的标准，被告所提交的仅仅是申请表而不是竣工验收报告，因此不能证明已经达到交房条件；③对海南省人民政府关于启动海南省突发公共卫生事件Ⅰ级响应的通知的三性及证明内容均无异议；④对原告付款凭证、实际收房材料的三性及证明力不当庭质证，代理人需要向各原告本人核实之后才能发表质证意见，被告所提交的水电费缴费单很多并不是业主本人缴纳，由于被告提交的房屋查验表没有原件，对其真实性不予认可。对于被告所提交的已入住业主水电费缴纳的部分，虽然说被告提交了原件，但是上面仅有物业公司的盖章，根据证据性质，该证据应当属于证人证言，但是本庭并未有证人出庭作证且原件上并未有任何经办人或者负责人的签字，因此，对于其合法性、证明力等均不予认可。 经审理查明：（一）2011年8月，海南信伟实业有限公司（简称信伟公司）以出让方式取得位于××县地块（面积152982.74平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2011年8月8日至2061年7月14日止。信伟公司将该地用于建设《后海温泉小镇》项目，并取得【2014】澄房预字020号《澄迈县房产预售许可证》（该证的有效期至2015年5月28日，已办同意延期至2020年5月28日）。2015年12月17日，信伟公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目G6-1203号房订立《澄迈商品房买卖合同》1份（编号CML000057324）及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的商品房为后海温泉小镇G6-1203号房；③第四条约定：该商品房总金额340725元；④第五条：买受人于签约当日一次性支付110000元（含定金50000元）；于2016年2月10日前交清230725元；⑤第八条关于交付期限的约定：“出卖人应当在2016年6月30日之前将本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经综合验收合格。但是，如果遇到下列特殊原因，除了双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人的；2、因政府有关法规、政策变化所致或受自然灾害天气，包括但不限于因台风、雨天、海啸、地震、政府行为等导致无法正常施工而造成工期延误的；3、买受人未按本合同的约定向出卖人支付购房款或未履行合同约定的其他义务等不可归责于出卖人的其他原因导致交付延迟；……”；⑥第九条关于交接的约定：买受人收到交房通知之日起15日内会同出卖人对房屋进行验收交接；此时出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，向买受人提供《住宅质量保证书》，并签署交接单。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接等；⑦第十一条出卖人逾期交房的违约责任:1、逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金并继续履行合同；2、逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续继续履行合同的，合同继续履行，由出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二违约金等；⑧第十二条面积确认及面积差异处理约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积有差异的，按下列方式（略）处理等；⑨第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证等；⑩第十七条关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定的《附件三》标准；如达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责按双方约定的标准予以完成。还有其他内容等。 该合同并订立7个《附件》。其中特别约定有：（1）《附件三：装饰、设备标准》约定3个交房标准，包括建筑外立面、建筑内部分（包括公共部分、室内部分）2个标准。（2）《附件七：本合同补充协议》，共订立18个条款，其中，第2条约定：“买受人未付清全部房款或未能办妥按揭贷款手续的，出卖人可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且出卖人不承担逾期交付房屋及办理房地产证的违约责任。买受人应主动交纳办证及其他所需费用并提供手续，非因出卖人的原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任。”第3.1条款约定：“买受人在办理商品房交接手续时，除买受人通过出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不通过收房的质量问题报告外，买受人应接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同约定的逾期交房的责任。”第3.2条款约定：“买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、依约应预付的物业管理费及预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费等费用等）”第15条款约定“本合同第八条约定的第3种交付条件是指商品房已由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具竣工验收报告。”第17条款：“若本补充协议条款与本合同规定有不同之处，以本补充协议为准。” （二）关于缴交房款问题。原告于2019年1月28日向被告信伟公司支付335094元，有增值税发票NO.00056171号为凭。其他以前的交款单据，原、被告双方未予举证。 （三）2015年1月27日涉案G6栋楼房的主体结构分部工程质量，经施工单位、监理单位、设计单位共同验收，有效期至2020年12月。关于后续各专项验收手续，被告未提交。被告出示相关的《房屋查验表》，有原告于2019年2月27日签名。 （四）原告认为被告多收购房款5631元（合同载明价款340725元减去335094元得之），请求被告予以退还并承担其利息损失（即违约金），利息计算方式：以5631元为基数，按年利率6%为标准，自2019年1月29日计至2019年11月23日为275.84元，实际请求计至支付全部款项之日为止。 原告认为被告信伟公司属逾期交房并多收购房款已构成违约，造成原告的损失应由被告承担相应责任，遂于2020年2月20日诉至本院。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》（编号CML000057324）及其附件，均系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定合法有效，双方应依照合同约定履行各自的权利义务。 本案争议主要焦点有：一、涉案房屋能否认定已实际交付？二、被告应否承担逾期交房违约责任？如需承担，能否减少或者免除其部分违约责任？三、原告的起诉，是否超过诉讼时效？四、能否确认被告多收原告的购房款？原告主张退还多收部分的购房款及支付违约金（即占用期间的利息），应否支持？ 关于焦点一，被告举证的房屋查验表及分部质量验收记录表，足以证明原告自2019年2月27日占用房屋，视为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之情形，故本院认定原告于2019年2月27日实际接收涉案房屋。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》第八条约定：交房时间为“2016年6月30日前”。被告迟延交房，是因为被告建设迟缓、未能按时完工及按期申请各项验收所造成，已经构成违约。被告应依约支付逾期交房违约金，按合同第十一条约定计算：逾期180日内（即至2016年12月30日之日），按原告已付房价款340725元的0.1‰计算违约金得6133元；而逾期180日之后（自2016年12月31日至2019年2月27日止共788日），则按原告已付房价款的0.2‰计算违约金得53698元，累计59831元，本院予以确认。 被告所抗辩疫情影响需减少或者免除其部分违约责任，这与原告损失期间无关联。故对于被告据此原因要求减少或者免除其部分违约责任，本院不予采信。 关于焦点三，原告主张逾期交房违约金，未超过三年最长诉讼时效，被告抗辩称原告提起诉讼已超过诉讼时效，没有事实依据，故本院不予采信。 关于焦点四，①涉案商品房买卖合同第五条约定，买受人于签约当日一次性支付总房款340725元；而2019年1月28日增值税发票NO.00056171号，显示实际面积60.2㎡，购房款为335094元，故本院对于原告所称被告已多收原告的购房款5631元，予以采信，应由被告如数退还给原告。② 该款在被告占用期间能否计算违约金（或者利息）？因为原告主张的逾期交房的违约金中所依据的“已付房款”335094元就包含5631元在内（已计算一次违约金了），这笔款如再次计算违约金显失公平，故本院不予支持原告关于5631元的违约金275.84元的诉求。 如果该涉案商品房交付使用之后，买受人发现主体结构质量不合格等问题，仍可以依照买卖合同及其附件约定，提出相应的主张，另案处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告禹某与被告海南信伟实业有限公司于2015年12月17日签订的《澄迈县商品房买卖合同》（CML000057324）的买卖标的物即后海温泉小镇G6-1203号房，双方已于2019年2月27日完成实际交房； 二、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告禹某支付逾期交付房屋违约金59831元； 三、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告禹某退还多付的购房款5631元； 上述二、三项相加，被告实际需向原告禹某支付65462元。 四、驳回原告禹某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2027元（原告已预交），由原告禹某负担537元，由被告海南信伟实业有限公司负担1490元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  王 娟 人民陪审员  曾 明 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  符史榜 书 记 员  吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。