广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初3998号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********恒福花园内，统一社会信用代码914************882。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：白晓莉，公民身份号码420************521。系原告员工。委托诉讼代理人：邓翠萍，公民身份号码440************023。系原告员工。被告：岑宇君，男，1980年9月30日出生，汉族，住广东省广州市华工学生区99工控系，公民身份号码441************012。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告岑宇君物业服务合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费3049.20元，公摊水电费558.90元，维修费分摊94.97元，违约金1520.76元，总暂计人民币5223.83元（上述费用及违约金暂计至2019年11月30日,违约金按年利率24%计算，请求计算至实际清偿之日止）。欠费明细详见附件。2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年1月21日，被告就佛山市禅城区******************（下称“该商品房”）与该商品房原业主邓雪婵签订了《房地产买卖合同》，取得该商品房。该商品房的建筑面积为96.82平方米。原业主邓雪婵与原告签订了《恒福新城前期物业管理服务协议》（下称“物业服务协议”）。根据《物业服务协议》约定，原告为该商品房提供物业服务，物业管理服务费用的标准为每月1.5元/平方米（建筑面积），并以本座住户实际发生额按该商品房建筑面积计算维修费、水电费等各项分摊费用。该商品房每月物业管理费为145.20元。该商品房的业主应于每季度第一个月5日前缴纳当月费用，否则，每逾期一日按欠费金额5‰标准交付违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2017年1月份起欠缴各项费用。经原告多次催缴，被告不予理会。截止至2019年11月30日，被告已拖欠原告物业管理费、公摊水电费、公摊维修费及违约金等合共5223.83元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院，请法院依法公正判决。被告辩称：恒福国际商业中心、恒福新城、恒福物业管理都属于恒福集团所属企业，恒福集团商业中心在没有认真审核噪音评估的情况下（网上有公示过噪音评估测试，但是实际情况不达标），将被告房屋楼下404房出租给醉心频道KTV。2015年12月份恒福国际开业一直到2018年9月份，被告居住在恒福新城32座504房，KTV其中8-10个房间正好位于被告房屋楼下及附近，隔着一层水泥板，每天晚上9点后（特别是周六日），楼下音乐震动响声一直到凌晨2点，噪音60-70分贝以上，严重影响被告的居住环境健康，造成被告家人睡眠质量差，精神衰弱。从恒福国际营业开始，被告已经不下10次跟恒福物业反映问题，但作为业主方，被告一直没有收到恒福物业的答复，只是一味拖延时间，不作为不处理不协调。由于恒福物业在2016年-2018年长达3年时间没有对被告居住的环境起到良好的管理维护作用，被告拒缴2017年-2018年的物业管理费用。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、房地产买卖合同，证明被告与原业主签订房地产买卖合同，购买了涉案物业。3、恒福新城前期物业管理委托合同，证明原告与开发商签订恒福新城前期物业管理委托合同，依合同约定对案涉物业进行服务管理。4、恒福新城前期物业管理服务协议，证明根据原告与原业主签订的物业管理服务协议约定，物业管理费为每月每平方米1.5元，按建筑面积96.82平方米计算，即案涉物业每月物业管理费为145.20元，电费据实结算，被告应于每季度5日前缴纳当季物业管理费，并同时缴纳上水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之五向原告支付违约金。5、恒福新城入住登记表，证明被告于2009年5月18日登记入住，物业服务费从该日开始计算。6、律师函及快递单、快递查询结果、改退批条、交寄邮件收据，证明被告未按期履行交费义务，原告通过快递发函的方式要求被告支付拖欠的管理费、公摊水电费、公摊维修费及违约金，但被告置之不理。7、水电费发票、维修费的公摊发票，证明被告的水电费以及公摊维修费已经由原告垫付了。8、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是涉案物业的业主。诉讼中，被告举证的证据如下：被告缴款明细、网页截图、佛山市禅城区网络发言人平台截图、微信聊天记录截图，证明恒福国际商业中心与原告同属一集团，是属于利益共同体，恒福国际商业中心开了ktv存在噪音，影响被告的正常生活，曾有邻居网络投诉，被告也曾通过微信与ktv负责人投诉协调。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、3、4、5、7、8的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据6，被告未收到原告的邮件，本院对证据6的真实性不予采信。被告举证的证据，与本案具有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区***************的前任业主为邓雪婵，2007年*月26日，原告与前业主邓雪婵签订《恒福新城前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理费为每月每平方米1.5元，交纳费用时间为每季度第一个月*日前交当季费用，逾期每日加收*‰滞纳金，电梯维修费、保养费、年审费及电费由本座住户共同承担。2009年1月21日，被告与前业主邓雪婵签订《房地产买卖合同》，购买了涉案***房。2010年3月26日，开发商广东恒基实业投资发展有限公司（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）签订《恒福.新城前期物业管理委托合同》，合同约定主要内容：根据国家法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就甲方将“恒福.新城”住宅小区委托乙方实行统一、专业化的物业管理有关事宜，达成以下协议：第一条物业基本情况物业名称：恒福.新城……第二条委托管理服务事项……12、执行有关法律法规、政策规定的其他管理与服务工作……第四条协议管理期限1、本协议期限由2010年5月1日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止……第七条管理服务费用……2、本物业的管理服务收费标准，高层住宅有电梯（建筑面积）每月每平方米1.65元……根据2020年4月3日的不动产登记信息查询结果显示，涉案物业位于佛山市禅城区***************，建筑面积为96.82平方米，被告为登记产权人。另查，2018年6月19日，被告在佛山市禅城区网络发言人平台投诉季华六路恒福国际醉心频道KTV继续噪音扰民。根据原告提交的《恒福新城业主欠费清单》，其主张的物业管理费每月为145.20元，违约金为物管费的违约金，公摊水电费未计算违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告系开发商选聘的前期物业服务企业，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，原告与被告之间存在物业服务合同法律关系。关于物业管理费、公摊水电费、维修费分摊的问题。根据原告与开发商签订的前期物业服务合同，被告负有依约支付物业管理费的合同义务。现原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告对物业费、公摊水电费、维修费分摊的金额未提出异议，故本院对原告主张被告的欠费情况予以确认，本院对原告主张的物业管理费3049.20元，公摊水电费558.90元，维修费分摊94.97元予以支持。关于违约金的问题。被告从上一任业主手上购买了涉案房产后，原告与被告之间并未重新订立物业服务合同，而原告与开发商签订的《恒福.新城前期物业管理委托合同》并未明确违约责任。且被告迟延缴纳物业管理费事出有因，本院对原告诉请的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告岑宇君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市禅城区***************2017年1月至2018年9月的物业管理费3049.20元、2016年11月至2018年*月的公摊水电费558.90元，维修费分摊94.97元；二、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，原告佛山市恒福物业管理有限公司负担10元，被告岑宇君负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年五月二十五日书记员 方紫盈