江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0924民初473号原告：汪再宝，男，1967年5月13日出生，汉族，住宜丰县。被告：刘桃生，男，1957年10月31日出生，汉族，住宜丰县。委托代理人：游虎光，江西甘雨（宜丰）律师事务所律师。被告：冯杨铭，男，1955年7月3日出生，汉族，住宜丰县。第三人：宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司，住所地：宜丰县城新昌中大道**。统一社会信用代码：91360924161288834F。法定代表人：蔡秋柏，该公司总经理。委托代理人：蔡卫东，男，1967年2月2日出生，汉族，宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司员工。原告汪再宝与被告刘桃生、冯杨铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭并追加宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司为本案第三人，于5月6日、6月16日公开开庭进行了审理，本案的原告汪再宝、被告刘桃生及其委托代理人、被告冯杨铭、第三人宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪再宝提出诉讼请求：1、依据（2019）赣0922刑初39号、（2019）赣09刑终205号判决确认二被告因强迫交易非法所得，请求撤销刘桃生、冯杨铭名下房管局已备案的商品房买卖合同33套，车库12个。共计7000000元（附财产清单）。2、依据（2019）赣0922刑初39号依法判决被告归还原告被抢冰箱、洗衣机、公文包、公章、加密狗、高档楼梯灯有关建房、开发房屋的所有资料。事实与理由：2010年7月至2016年5月期间，原告挂靠宜丰县昌宏房地产开发有限公司在宜丰县潭山镇潭鑫花苑地产项目时，被告刘桃生多次向汪再宝放款，按银行流水累计157.2万元，于2017年2月份刘桃生收取幼儿园租金6万，同年3月刘向荣收3万，累计归还34.7万加9万。被告上述款项以非法的高利贷加非法的利滚利的方式，至2016年9月，原告被迫立下借据14张，借款金额达872万元。为达到追款目的，被告之子刘建荣、刘向荣多次带人在原告汪再宝家中、潭山潭鑫花苑售楼部、宜丰县房管局等地，对被害人汪再宝采取殴打、威逼下跪、喷大字等手段暴力讨债，迫使原告将名下开发的总计33套商品房、12间车库备案给被告刘桃生抵账；将原告名下开发的一套商品房、一间车库备案给被告冯杨铭，抵所欠刘桃生的非法债务。上述事实，有万载县人民法院（2019）赣0922刑初字39号刑事附带民事判决书为证据为证，足以认定。综上所述，原告特提起诉讼，请依法判决。被告刘桃生提出答辩：本案不能提起民事诉讼。《刑事诉讼法》的司法解释第一百三十九条规定；刑事犯罪中受害人的被占有、被处置财产或被告人的赃款脏物，只能通过刑事程序追缴、退赔，提起民事诉讼，法院不应受理，受理的应予驳回。原告行使撤销权，应当在一年的除斥期内行使，最后一次备案时间2018年2月7日，至今已经2年多，不能再行使撤销权。原被告均不是适格的诉讼主体，本案所涉房屋买卖合同是宜丰县昌宏房地产开发有限公司和被告，所涉房产是公司财产，不是原告的财产，原告不是合同的当事人。本案房屋买卖合同已备案登记，不动产登记是行政行为，请求撤销或确认无效应该以登记机关为被告提起行政诉讼，而原告以自然人为被告提起民事诉讼，不符合法律规定。原告所诉不是事实，原告所诉的借款数额不是事实，原告借被告870多万元，不是“利滚利”的数额，而是借款600多万本金及十来年的利息。原告与被告的交易（抵债）是市场价买卖，是自愿、公平交易。抵债价比汪再宝当时卖给他人的价还略高。办理交易手续等一系列过程均系汪再宝自愿。在刑事判决书中并没有涉及被告冯杨铭备案登记的房屋和车库，也没涉及到原告第二个诉讼请求中提到的事项，原告的本案诉讼是为了“赖债不还”，法院不应支持这种恶意诉讼行为，因此原告的诉请不合法不合理，没有依据，请求驳回原告的诉请。被告冯杨铭提出答辩：汪再宝诉我的第一条没有依据，我与原告没有任何的交易行为，房屋及车库都是汪再宝完全自愿卖给我抵债的，抵刘桃生借我的40万中的35万，我40万都是本金，房屋和车库备案登记是汪再宝他自愿而且单价他定的，也是他自己去房管局办的备案的，价格到现在是最高，1900元一平方米，我同楼层对面原告卖给人家是1800元一平方米。汪再宝把我列为被告很奇怪，我跟刘桃生的儿子从来面都没见过，只是知道刘桃生有两个儿子，刘桃生儿子涉及强迫交易案中不涉及汪再宝卖给我抵债的房屋及车库，汪再宝起诉我没有一点事实和法律依据，是在恶意诉讼，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司述称：汪再宝以我们公司的名义独立经营、自负盈亏，我们只是提供资质。他在开发过程中资金链断了，后来爆发借了刘桃生的钱。是汪再宝带刘桃生来公司办手续拿房子抵给了刘桃。汪再宝到底欠了多少钱，利息怎么计算我们不清楚。要求法院依法处理。经审理查明：原告汪再宝挂靠宜丰县昌宏房地产开发有限公司在宜丰县潭山镇潭鑫花苑地产项目时，向刘桃生借款用于资金周转，汪再宝资金不足、经营不善，造成不能按时归还刘桃生的借款，至2016年9月，借款本息计算到870多万元。刘建荣系李杰峰、李一新涉黑案案犯之一，李杰峰案案发后，2018年6月20日宜丰县公安局根据汪再宝的报案就刘建荣强迫交易行为立案侦查，查明：刘桃生其子刘建荣、刘向荣向汪再宝追要还款过程中，刘建荣、刘向荣对汪再宝采取殴打、威逼下跪、喷大字等手段，迫使汪再宝写下委托书，授权刘向荣将开发的潭山镇鑫花苑房产备案过户到刘桃生名下。从2016年7月25日至2018年2月7日共有潭鑫花苑小区共有24套住宅、15个店铺被备案过户到刘桃生名下。在李杰峰涉黑案刑事案件审理中，一审法院和二审法院均认为刘建荣、刘向荣（另案处理）等人采取暴力威胁等手段，以明显低于市场价格强行让汪再宝过户其房产，其行为构成强迫交易罪。刘建荣因犯参加黑社会性质组织罪、故意伤害罪、强迫交易罪数罪并罚决定执行有期徒刑十六年，并处罚金三百五十万元。因为此强迫交易罪被判处有期徒刑四年。刘建荣刑事案件二审生效后，汪再宝提起本案诉讼。在本案审理中，通过房地产档案查询，从2016年7月25日至2018年2月7日共有11个车库（店铺）、33套住宅被备案在刘桃生名下。备案在冯扬铭名下的一套房屋一个车库备案时间是2016年7月15日，刘桃生向冯扬铭借款40万元，又转借给了汪再宝，汪再宝将以上房产抵销冯扬铭向刘桃生的借款，抵账价格是住宅每平方米1900元、车库每平方米3000元。庭审中，被告刘桃生提供吴冬兰、黄旭美、陈平英、刘许如的收款收据，证明2016年汪再宝出售潭鑫花苑房产价格每平方米是1800-1900元。在刘桃生追要汪再宝还款过程中，刘桃生搬走汪再宝的冰箱和洗衣机各一台，还拿走汪再宝公文包一只，内有潭鑫花苑楼盘的备案材料、公章、加密狗。由于潭鑫花苑楼盘手续不完备，尚未验收，刘桃生没有出售所备案在其名下的房产。本案在第一次开庭后，原告变更诉讼请求一、撤销刘桃生、冯杨铭关于潭鑫花苑33套房屋、12个车库的买卖合同。以上事实，有万载县人民法院（2019）赣0922刑初39号刑事附带民事判决书、宜春市中级人民法院（2019）赣09刑终205号刑事附带民事判决书、宜丰县房地产管理局开发企业管理办公室《潭鑫花苑刘桃生备案情况表》、邱九如、罗赛兰《情况汇报》、昌宏房地产公司《证明》、汪再宝房屋买卖收据、协议及庭审笔录为据，足以认定。本院认为：关于本案的诉讼主体问题。汪再宝挂靠宜丰县昌宏房地产开发有限公司在开发潭鑫花苑项目，房地产挂靠经营是业内的普遍现象，汪再宝在潭鑫花苑项目中，自主经营、自负盈亏，宜丰县昌宏房地产开发有限公司也无异议，汪再宝是适格的原告。本案所涉的财产，备案在刘桃生、冯扬铭名下，因此，冯扬铭、刘桃生也是适格的被告。关于本案是否超过除斥期。本案的被告刘桃生取得的潭鑫花苑房产备案是通过刘建荣等人非法取得，刘建荣的行为被确认犯罪是在2019年，因此本案的除斥期应该从二审刑事判决生效期开始计算，原告行使撤销权没有超过除斥期。刘建荣通过非法手段，强迫汪再宝签订买卖合同将房产备案至刘桃生名下，刘建荣的行为构成强迫交易罪，已为人民法院刑事判决确认。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。刘桃生通过其子刘建荣采取非法手段强制汪再宝签订房屋买卖合同，该行为非法，因此，相关的房屋买卖合同无效，因此的备案行为也无效。债权人刘桃生应通过正当、合法的手段追偿债务。备案在冯杨铭名下的潭鑫花苑3栋1-301室房屋和2栋16号车库，没有证据证明系刘建荣强迫所为，备案时间也不在刘建荣犯罪期间，原告汪再宝对冯杨铭的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、对从2016年7月25日至2018年2月7日备案在刘桃生名下的潭鑫花苑32套住宅、11个车库（店铺）（名单附后）的相关买卖合同予以撤销。二、被告刘桃生在本判决生效期间返还给原告汪再宝冰箱和洗衣机各一台、公文包一只、潭鑫花苑楼盘的备案材料、公章、加密狗。三、驳回原告汪再宝的其他诉讼请求。案件受理费60800元（原告申请缓交）由被告刘桃生负担60000元，原告汪再宝负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按上诉标的预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农行宜春市分行袁山支行，账号:14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。若到期不履行，权利人可在两年内向法院申请强制执行。审 判 长  徐映晖人民陪审员  李建学人民陪审员  卢 瑜二〇二〇年六月二十四日法官助理陈凡书记员熊淑琴