广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤2071执异250号 案外人：关济楚，男，1951年10月21日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。 申请执行人：珠海市宝城混凝土有限公司，住所地广东省珠海市南屏屏工西路15号，统一社会信用代码9144040072874431XJ。 法定代表人：麦濠霖。 被执行人：广东开平二建集团股份有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区第一城步行街二层61号，统一社会信用代码914420006805995463。 法定代表人：周德聪。 被执行人：广东开平二建集团股份有限公司，住所地广东省开平市长沙江沿江东路梅园街11号，统一社会信用代码914407001942919416。 法定代表人：关荣焯。 本院在执行申请执行人珠海市宝城混凝土有限公司（以下简称宝城公司）与被执行人广东开平二建集团股份有限公司中山分公司（以下简称开平二建中山分公司）、广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）买卖合同纠纷一案[（2017）粤2071执恢187号]中，案外人关济楚对执行标的开平二建公司名下位于开平市长沙区幕桥东路23号海怡园6幢102铺位（以下简称海怡园6幢102铺位）所在土地使用权提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人关济楚称，2000年4月20日，关济楚与开平二建公司签订《商品房购销合同》，购买开平市长沙幕涌东路海怡园D2幢西⑧商场和夹层（新门牌海怡园6幢102铺位），约定海怡园6幢102铺位的价款为人民币476802元。签订合同时，关济楚并没有支付购房款，开平二建公司拿着商品房购销合同去向建设银行贷款，后建设银行将该债权转让给东方资产管理公司。2012年12月10日，关济楚向东方资产管理公司支付438849.37元赎回海怡园6幢102铺位。现海怡园6幢102铺位所在的土地被法院查封，办不得房产证，请求解除对海怡园6幢102铺位所在土地使用权的查封。 案外人关济楚向本院提交如下证据：1.商品房购销合同和广东省开平市土地转让及出售商品房专用发票；2.海怡园商场购售合同；3.广东正大方略律师事务所律师函；4.东方资产管理公司处置资产收回款项凭证、中国银行结算业务申请书、东方东方资产管理公司（广州办事处）个人贷款过期催缴通知单；5.吴妙玲解除委托协议书；6.转让债权清单三张及债权转让暨催收公告；7.给吴妙玲女士的通知。 被执行人开平二建答辩称，海怡园6幢102铺位是关济楚于2000年4月20日支付476802元向开平二建公司购买的，并同日开具发票给关济楚。因楼盘迟验收未能办理××幢102铺位的产权证，2014年8月20日，法院根据申请执行人宝城公司的财产保全申请而查封海怡园1幢、2幢、4幢、6幢所在四处土地（01406号、01407号、02055号、02056号），其中02056号是涉案查封土地证号。宝城公司与开平二建中山分公司、开平二建公司买卖合同纠纷一案，2014年12月5日达成调解，宝城公司收到120万元后向法院申请解除查封01406号、01407号土地，而漏了02055号、02056号土地未解除查封，未解除查封的土地涉及80多个业主（已另案向法院提出异议），故请求宝城公司同意解封02055号、02056号土地，共同督促开平二建中山分公司尽快偿还债务。 被执行人开平二建公司向本院提交（2014）中一法民二初字第2040号民事调解书、民事裁定书作为证据。 申请执行人宝城公司未向本院提交答辩意见及证据材料。 被执行人开平二建中山分公司未向本院提交答辩意见及证据材料。 本院查明，关于宝城公司与开平二建中山分公司、开平二建公司买卖纠纷一案，本院审理中主持双方调解，本院于2014年12月5日作出（2014）中一法民二初字第2040号民事调解书。依调解内容，开平二建中山分公司、开平二建公司向宝城公司支付货款2053996.5元及利息。本院以（2015）中一法执字第5751号立案执行，后因案件暂无财产可供执行而终结本次执行程序。2017年2月9日，本院以（2017）粤2071执恢187号恢复执行，执行过程中，于2018年7月2日查封开平二建公司名下位于开平市长沙区幕桥东路23号海怡园4幢[土地证号××]、6幢[××]的房地产。案外人关济楚遂向本院提出前述执行异议。 另查，涉案开平市长沙区幕桥东路23号海怡园4幢[土地证号××]、6幢[土地证号××]，登记权利人：开平二建公司，登记时间：2006年6月1日。 又查，针对海怡园6幢102铺位，案外人吴妙玲于2020年1月10日向本院提出执行异议[（2020）粤2071执异56号]，后向本院申请撤回执行异议。该案中吴妙玲向本院提交2000年6月17日海怡园商场购售合同和定金收款收据、海怡园6幢102铺位用电客户吴妙玲电费明细等作为证据。 异议审查过程中，经询问，关济楚向本院表示，关济楚并不认识吴妙玲，关济楚签订商品房购销合同后，海怡园6幢102铺位一直由吴妙玲使用，吴妙玲将商铺出租给他人经营。 再查，本院发函开平市住房和城乡建设局调查开平二建公司名下涉案开平市长沙区幕桥东路23号海怡园4幢、6幢商品房销售许可办理情况。开平市住房和城乡建设局复函，截止2020年4月23日，开平市长沙区幕桥东路23号海怡园4幢、6幢未办理商品房预售许可手续。 本院认为，本案系案外人对海怡园6幢102铺位主张实体权利，排除案件执行的案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，因开平二建公司名下长沙区幕桥东路23号海怡园6幢的地上建筑物均未有登记，本院依据中山市不动产登记资料判断该土地及地上建筑物的权利人为开平二建公司，并对涉案土地及地上建筑物进行查封，符合法律规定，并无不当。 关于案外人关济楚主张已向开平二建公司购买海怡园6幢102铺位的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；。”；第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；。”，本案中，至已本异议案审查时，开平二建公司对涉案海怡园6幢102铺位未取得商品房预售许可证明。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，“商品房预售，应当符合下列条件：…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，由于开平二建公司未取得涉案房产的商品房预售许可证明，该合同违反法律强制性规定而无效。关济楚与开平二建公司之间未形成书面合法有效的商品房买卖合同。而且，根据上述查明，关济楚向本院表示其在签订合同后，海怡园6幢102铺位一直由他人吴妙玲使用，关济楚并不认识吴妙玲。故关济楚不能证明其在法院查封之前已合法占有海怡园6幢102铺位，所购海怡园6幢102铺位亦并非用于居住，因此，关济楚的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其主张不足以排除案件的强制执行。综上，关济楚请求停止海怡园6幢102铺位所在土地使用权的执行，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人关济楚的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  廖国添 审判员  梁明佳 审判员  张婉仪 二〇二〇年六月二十九日 书记员  林爱敏