广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4008号原告（反诉被告）：黄超银，男，1980年8月15日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：水晓东，广东金桥百信（云浮）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马光越，广东金桥百信（云浮）律师事务所律师。被告（反诉原告）：凌奕钱，男，1983年11月30日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：周凯，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：区应东，广东三民律师事务所实习人员。第三人：凌翠红，女，1981年3月24日出生，汉族，住广东省信宜市，原告（反诉被告）黄超银与被告（反诉原告）凌奕钱、第三人凌翠红合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄超银及其委托诉讼代理人水晓东、马光越，凌奕钱的委托诉讼代理人周凯、区应东到庭参加诉讼。凌翠红经本院合法传唤，无正当理由未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄超银向本院提出诉讼请求：1.凌奕钱归还位于广州市南沙区紫檀二街1号xx房（房屋所有权证号：粤房地权证穗字第**）、广州市南沙区紫檀一街1号xx房房产【房屋所有权证号：粤（2018）广州市不动产权第xxxxxx号】两处房产产权给黄超银；2.凌奕钱协助黄超银将位于广州市南沙区紫檀二街1号xx房房产、广州市南沙区紫檀一街1号xx房两处房产过户至黄超银名下；3.凌奕钱立即停止出售广州市南沙区紫檀二街1号xx房房产、广州市南沙区紫檀一街1号xx房；4.本案诉讼费、保全费由凌奕钱承担。事实与理由：2010年6月27日，黄超银和凌奕钱商定，由黄超银实际出资，使用凌奕钱的名义与广州市龙光置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买了广州市龙光置业有限公司位于广州市南沙区紫檀二街1号xx房房产(房屋所有权证号：粤房房地权证穗字第**，筑面积113.6平方米)，该房产总价款为660602元，其中首付款200602元，剩余房款460000元以该房产向银行抵押办理按揭贷款。上述房屋买卖合同签订后，黄超银作为实际购房人以凌奕钱的名义缴纳了首付款，并按月支付了按揭贷款本息。上述房产系黄超银使用凌奕钱的名义购买，黄超银实际缴纳了首付款和偿还了全部银行按揭贷款本息，黄超银系上述房产的实际权利人。2013年7月30日，黄超银和凌奕钱商定，由黄超银实际出资，使用凌奕钱的名义与广州市龙光置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了广州市龙光置业有限公司位于广州市南沙区紫檀一街1号xx房房产【房屋所有权证号：粵（2018）广州市不动产权第xxxxxxx号，建筑面积12.25平方米】，该房产总价款为103909元，房款已由黄超银全额缴纳，黄超银系上述房产的实际权利人。广州市南沙区紫檀二街1号xx房房产及广州市南沙区紫檀一街1号xx房房产自购买以来一直是黄超银实际占有并使用，装修是由黄超银决策和出资的，因使用产生的电费、电信话费、燃气费、管理费等费用也是黄超银支付的，黄超银实际行使了对涉案房产的维护和管理义务。2018年10月18日，黄超银与凌奕钱签订《协议书》，书面确认广州市南沙区紫檀二街1号xx房房产及广州市南沙区紫檀一街1号xx房房产是黄超银以凌奕钱名义购买，房屋首期房款及每月房贷均由黄超银支付，房屋的实际房屋产权归黄超银与凌翠红共同所有。凌奕钱未经黄超银许可，且不愿意提供任何交易文件情况下，私自将房屋出售，作为被委托人的凌奕钱，不按照双方签署的《协议书》的约定执行，拒不提供交易文件及让黄超银参与交易过程，可能导致黄超银利益受损，黄超银作为委托人有权撤销凌奕钱委托，要求立即停止交易行为。凌奕钱辩称：一、本案诉讼请求不明确：（一）黄超银无权代替凌翠红主张权利；（二）黄超银的诉讼请求并未对房产的共有形式共有份额提出主张；（三）两处房产无直接联系，应按照两个案件进行审理。二、黄超银未偿还全部银行按揭贷款本息。三、居住、装修、支付电费、电信话费、燃气费、管理费等费用与房屋所有权无直接联系。四、双方应严格按照履行协议书的要求，在黄超银严格按照协议书约定履行的情况下，有权就房款进行分配。各方从未达成将房屋过户给黄超银的合意。五、涉案房屋已由凌奕钱依照协议书约定出售给善意的案外人，黄超银请求过户，既不合法也不符合协议书约定，更是侵害他人合法权益的行为，黄超银应该对此承担一切赔偿责任。综上，恳请法院驳回黄超银全部的诉讼请求，维护凌奕钱的合法权益。黄超银要求涉案房屋、车位过户至黄超银名下，既没有法律依据也没有合同依据，所有权以登记为准，涉案不动产所有权归凌奕钱所有，黄超银无权申请返还。凌翠红未到庭参加诉讼，但庭后向本院提交《陈情书》，载明：凌翠红认为协议书应当继续履行，由凌奕钱把房屋卖出后分配房款。涉案房屋和车位是凌翠红和黄超银同意登记在凌奕钱名下，在凌翠红和黄超银离婚前，三方达成协议书，将涉案房屋和车位卖掉，解决三人的债权债务、凌翠红和黄超银的夫妻析产问题，处置方式也写进凌翠红和黄超银的离婚协议中，并在婚姻登记处备案，合法有效，应该执行下去。现黄超银提出不得卖房，并查封房产导致房屋交易被迫中止，甚至产生巨额违约金，黄超银的做法违背当初订立协议书的初衷，违背道德底线。二、黄超银和凌翠红没有任何法律上的关系，黄超银不能代替凌翠红提出起诉要求分割房屋产权。房屋应登记在凌奕钱名下并继续出卖。三方在2018年10月18日签订的协议书，是离婚时保障凌翠红享有房产权益的有效法律文件，凌翠红的权益是在房屋卖出后获得部分房款。但黄超银未经凌翠红同意，就向法院申请将产权确认给黄超银和凌翠红所有。首先这是违背凌翠红订立这份协议的初衷的，凌翠红只想分得房款，亦深知在凌奕钱同意售出房屋的情况下凌翠红才有权分得房款，根本不可能取得房屋产权。其次，凌翠红从来没要求取得房屋产权，黄超银凭什么代替凌翠红提出要求，黄超银还是如离婚前那么霸道和一意孤行，家庭生活黄超银尚且可以如此，现在由法院公正审判，应该以法为据，不由得任何人任意妄为。三、凌翠红反对法院查封已经办理网签登记的房屋。黄超银只能主张他自己的权益，按照协议书分配房款的约定来计算，黄超银是不能分得房款的。按照这个约定的比例，退一万步来说，即便凌翠红有权分得产权，黄超银都无权分得任何产权。再退一万步说他荒唐的诉讼请求，黄超银主张房屋产权确认给凌翠红和黄超银共有，那黄超银肯定不主张占有房屋产权100%，而凌翠红反对主张产权，那为什么黄超银可以查封100%的房屋产权？凌翠红觉得十分不合理，黄超银查封的房屋价值起码是其主张价值的两倍，恳请法院认真查核此事，尽快对房屋解封，避免房屋交易方面产生巨额的违约金。凌翠红抚养两个小孩，黄超银每个月才给1500元的生活费，凌翠红急需要按照大家之前的约定出售房屋来偿还欠款，维持家庭开支，凌翠红这个支离破碎的家庭经不住任何经济上的冲击了。因此，凌翠红不同意黄超银主张的凌翠红要分得房屋产权的要求，这些未经凌翠红同意便提出的诉讼请求是无效的。凌奕钱向本院提出反诉请求：1.黄超银向凌奕钱返还垫付的广州市南沙区紫檀二街1号xx房2019年2月份房贷2220.63元以及提前还贷的款项390725.74元，共计392946.37元；2.本案诉讼费由黄超银承担。事实与理由：凌奕钱与黄超银、凌翠红约定，用凌奕钱的名义购买广州市南沙区紫檀一街1号xx车位和广州市南沙区紫檀二街1号xx房，房屋首期房款及房贷均由黄超银承担。2018年10月18日，三人商定将xx车位以不低于23万、xx房以不低于2.3万元/平方米（即房屋总价261.28万元）的标准出售，并签订了《协议书》。《协议书》约定，在xx车位和xx房的总房款284.28万元中，先偿还凌奕钱借款163560元及利息1500元以及广州八斗银建设投资集团有限公司应付给凌奕钱的提成50万元后，剩余房款中的180万元支付给凌翠红，其余部分款项归黄超银所有。按照《协议书》约定，应在2018年10月18日起三十日内将xx车位和xx房出售，但自签订《协议书》之后，黄超银即开始故意每月逾期向凌奕钱支付还房贷费用，导致凌奕钱征信受到重大不良影响，无奈之下，凌奕钱只得自行承担2019年2月房贷款2220.63元。且经多番催促，黄超银拒绝承担房屋提前还贷费用，导致房屋无法出售。为了继续履行《协议书》，凌奕钱只得于2019年3月15日代黄超银承担了390725.74元用于提前还贷，并按照法律规定分别与xx车位买方、xx房买方办理了网签手续。综上，黄超银签订《协议书》后，恶意违约拒绝承担每月房屋贷款、拒绝结清贷款，凌奕钱为履行《协议书》约定的出售房屋义务为其垫付了共392946.37元，黄超银应予偿还。黄超银辩称：一、凌奕钱出售涉案房产属于无权处分，房屋买卖合同无效，处分行为无效，凌奕钱应当协助黄超银办理涉案房产的相关处置手续。黄超银是涉案房产的实际权利人，对出售涉案房产享有决定权、监督权，凌奕钱无权自行处分涉案房产。凌奕钱已于反诉状中自认xx房、xx车位是黄超银借凌奕钱的名义购买的，房屋首期房款及房贷均由黄超银承担，黄超银是涉案房产的实际权利人。根据黄超银与凌奕钱于2018年10月18日签订的《协议书》，黄超银有权在凌奕钱与买方买卖磋商、合同订立、交易过户、房款支付过程中在场参与，对于涉案房产出售的具体细节有决定权和监督权。但凌奕钱在与买方交易前、交易时、交易后均未告知黄超银该交易事实，凌奕钱的出售行为构成无权处分。根据《合同法》第51条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因黄超银对凌奕钱的处分行为不予追认，凌奕钱与买方订立的《存量房买卖合同》应为无效合同。涉案房产售价低于黄超银要求的最低售价，该处分行为违背了黄超银的真实意愿，对黄超银无约束力。根据《协议书》，黄超银要求的xx车位的最低售价为人民币230000元/个，xx房的最低售价为23000元/平方米，按房屋建筑面积计价。xx房建筑面积为113.6㎡,房屋最低售价为261.28万元。而根据凌奕钱证据,凌奕钱以232万元的价格出售了1304房，比约定的最低售价少了29.28万；以13万元的价格出售了xx车位，比约定最低售价少了10万。凌奕钱的售价远远低于黄超银设定的最低售价，严重损害了黄超银的合法权益，黄超银有正当理由不对凌奕钱的出售行为予以认可。二、凌奕钱故意隐瞒证据中的《存量房买卖合同》买方信息，黄超银有理由怀疑买方对借名买房的事实知情，买卖合同为无效合同。凌奕钱和买方若明知凌奕钱无处分权而与其进行交易行为，为使自己通过交易获得本属于黄超银的利益，而对于凌奕钱无处分权不加理会，属于与凌奕钱恶意串通，严重损害了黄超银的利益。根据《合同法》第52条第2款规定：“恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益，合同无效。”故如果凌奕钱不能证明买方系不知情的第三人，该买卖合同应为无效合同。即使无恶意串通，其明知房产权属涉及黄超银利益，未按合同约定提供交易信息的行为，也有违诚实信用原则，黄超银要求撤销其代理，并要求中止交易。由此产生的其与第三人违约责任应该由凌奕钱承担。三、凌奕钱未经黄超银确认擅自提前还款，黄超银可以返还其垫付的还款。但前提是他必须配合办理过户。办理过户后，黄超银同意支付返还其垫付的提前还贷的392946.37元。经审理查明：2010年6月27日，凌奕钱与广州市龙光置业有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由凌奕钱购买广州市南沙区龙光棕榈水岸园自编N1栋xx房，建筑面积共111.45平方米，房价款为660602元，首期款200602元，剩余房款460000元以按揭贷款方式支付。2013年7月30日，凌奕钱与广州市龙光置业有限公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定由凌奕钱购买广州市南沙区龙光棕榈水岸园紫檀一街1号地下室xx房，总价为103909元，付款方式为一次性付款。2019年5月6日，涉案房屋登记于凌奕钱名下，登记地址为广州市南沙区紫檀二街1号xx房，登记面积为113.5967平方米；2019年4月30日，涉案车位登记于凌奕钱名下，登记地址为广州市南沙区紫檀一街1号xx房。黄超银与凌奕钱在庭审中确认涉案房屋的首期款项、2019年1月之前的贷款以及涉案车位的款项均由黄超银支付。黄超银在庭审中确认上述款项支出均在黄超银与凌翠红夫妻关系存续期间，但黄超银以凌翠红没有收入为由认为上述款项属于其个人财产。2018年10月18日，黄超银（甲方）、凌翠红（乙方）与凌奕钱（丙方）签订《协议书》。约定：“一、甲乙丙三方共同确认，位于广州市南沙区紫檀一街**xx车位和广州市南沙区紫檀二街****是甲方以丙方名义购买，房屋首期房款及每月房贷均由甲方支付，因此上述房屋的实际房屋产权归甲乙双方共同所有……三、甲乙丙三方一致同意：丙方代表甲乙双方在本协议书签订之日起三十日内将上述车位、房屋出售及过户到甲方名下，房屋出售过程中所产生的税费，由甲方承担；其中：xx车位的最低售价为230000元/个，xx房的最低售价为23000元/平方米,按房屋建筑面积（非套内建筑面积）计价。丙方不得低于上述最低售价出售车位、房屋。若因房地产市场行情变化原因导致确实无法按最低售价出售车位、房屋的，在取得甲乙双方的最新最低售价的书面指示文件后，丙方可以按该最新的最低售价放盘出售。出售所得房款做以下处理：在xx车位和xx房的总房款中，先偿还甲乙双方向丙方的借款163560元及利息1500元以及广东八斗银建设投资集团有限公司（股东为甲方、乙方）应付丙方的员工提成收入（税后）50万元。剩余房款中的180万元支付给乙方，其余部分款项归甲方所有。丙方应在收到车位及房屋总价款之日将甲乙双方应得款项按约定支付完毕。四、甲乙双方有权在丙方与买方买卖磋商、合同订立、交易过户、房款支付等具体过程中在场参与，对于上述房屋出售的具体细节包括但不限于过程《房屋买卖合同》的签订、房屋出售价格、房款支付、房屋产权过户等，甲乙双方均有决定权、监督权。丙方应将有关房屋买卖的资料如《房屋买卖合同》等文件的复印件交给甲乙双方，同时，丙方应严格按本协议约定履行房款分配义务。丙方不得隐瞒房屋真实交易价格，不得私分、截留房款，如有违约造成甲乙双方损失，丙方应承担赔偿责任。”2018年10月22日，黄超银与凌翠红签署《离婚协议书》。其中第三条关于夫妻共同财产的分割第6点约定：“男方向女方支付180万元，该款支付方式按照甲方、丙方与凌奕钱于2018年10月18日签订的《协议书》第三条约定执行，则在广州市南沙区紫檀一街1号xx车位和广州市紫檀二街一号xx房出售完毕，凌奕钱将扣除自己所得款项后，剩余房款中的180万元支付给女方，其余部分款项归男方所有。”凌奕钱的银行按揭还贷账户62×××16于2018年10月、2018年11月、2019年1月存在多次超期扣款情形。2019年2月21日，凌奕钱代为偿还涉案房屋2019年2月银行按揭贷款2220.63元。2019年3月18日，凌奕钱就涉案房屋的贷款进行提前偿还390725.74元。中国农业银行股份有限公司广州东城支行出具《涂销证明》，载明：凌奕钱已还清涉案房屋贷款本息，同意撤销涉案房屋的抵押登记。2019年7月2日，广州市房屋交易监管中心向凌奕钱出具《关于查询网签情况的复函》，载明：2019年5月17日，涉案房屋于广州市南沙区不动产登记中心通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：190××××****，附件1）。2019年6月4日，涉案车位于广州市南沙区不动产登记中心通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：190××××****，附件2）。附件1：存量房买卖合同（合同编号：190××××****）显示，涉案房屋价款为2320000元；附件2：存量房买卖合同（合同编号：190××××****）显示，涉案车位价款为130000元。2020年5月28日，广州市规划和自然资源局出具《购房资格证明》，载明：经核查，截至2020年5月28日止，黄超银具备本市住房限购区域内住房购房资格。黄超银和凌奕钱在庭审中确认黄超银、凌奕钱和凌翠红三方未对《协议书》进行过变更、解除或达成新的协议。诉讼中，黄超银向本院申请对凌奕钱进行财产保全，本院于2019年6月5日作出的（2019）粤0115民初4008号《民事裁定书》，裁定：“查封、冻结被告凌奕钱名下存款2550000元或等额价值财产。”黄超银为此预交保全费5000元。本院认为：黄超银、凌奕钱与凌翠红签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定履行各自的义务。根据《协议书》第三条约定，凌奕钱应将涉案房屋及车位出售并分配出售所获取的购房款，凌奕钱为此与案外人签订涉案房屋及车位的存量房网签合同，系其履行《协议书》义务的行为，虽然凌奕钱未全面按照《协议书》约定的条件履行，该履行瑕疵应由凌奕钱承担相应的违约责任。黄超银在起诉状及《协议书》中均明确其与凌翠红对借凌奕钱名义购买的涉案房屋及车位共同享有权利，黄超银支付款项亦处于夫妻关系存续期间，故黄超银关于其支付的购房款属于个人财产的主张，本院不予采纳。在三方未解除《协议书》及权利人之一的凌翠红明确要求凌奕钱继续履行《协议书》的情况下，黄超银诉请要求返还涉案房屋及车位产权、办理过户手续、凌奕钱停止出售涉案房屋及车位的诉请，依据不足，本院不予支持。关于凌奕钱诉请黄超银返还房贷款的问题。《协议书》约定黄超银借凌奕钱的名义购买涉案房屋及车位，黄超银与凌奕钱形成借名买房的合同关系。因黄超银多次超期偿还银行按揭贷款，凌奕钱为履行《协议书》义务，代黄超银支付涉案房屋提前还贷款项390725.74元及2019年2月房贷2220.63元，黄超银应当予以返还上述款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、黄超银应于本判决发生法律效力之日起十日内向凌奕钱返还提前还贷款项390725.74元及2019年2月房贷2220.63元；二、驳回黄超银的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元、反诉受理费3597元、保全费5000元，均由黄超银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  陈金好二〇二〇年六月十六日书 记 员  陈洁莹