江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初393号原告：袁昌平，男，1972年10月18日出生,汉族，住南京市溧水区。被告：何庆，男，1981年8月23日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：周明明，男，1994年4月6日出生,汉族，户籍地江苏省盐城市射阳县。原告袁昌平与被告何庆、周明明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案受理后,依法适用简易程序于2020年4月21日、2020年6月15日分别公开开庭进行了审理。原告袁昌平到庭参加诉讼，被告何庆、周明明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁昌平向本院提出诉讼请求：1.判决两被告立即支付拖欠的水费12523.41元、电费15696.5元，小计28219.91元；2.确认双方租赁协议于2020年元月9日解除；3.判令两被告于合理期限内腾空租赁房屋并交还给原告；4.判令两被告支付自腾空交付之日前的占有使用费（参照日租金1000元每日据实计算）；5.判决两被告承担违约金70000元（按年租金20%）。诉讼过程中，原告袁昌平撤回了第三项诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为“确认双方租赁协议于2020年2月1日解除”，并明确第四项诉讼请求占有使用费的计算期间为自合同解除之日起至2020年3月17日止。事实和理由：2019年3月13日，原告袁昌平将从新华书店溧水分公司处承租的通济街11号房屋中的部分房屋（二楼600平方，一楼200多平方）出租给被告何庆、周明明，并签订《租房合同》。合同约定，乙方拖欠租金一个月或关门一个月的，甲方可以终止合同，收回店面；租期二年，年租金350000元。第二年付款方式为一次性付清租金350000元给甲方，先付后组，付款日期提前一个月即2020年1月1日；如果乙方不能租满租期2年，将承担年租金40%作为违约金。新华书店溧水分公司在该合同落款处手写“同意转租”并加盖公章。合同履行至2019年8月6日，二被告因盗用消防栓水被溧水区水政监察大队责令停止违章行为，并通知补交水费9998.1元，合同期内另拖欠水费2525.31元，因涉及到公用其他门面房的用水原告不得已垫付此款。2019年11月18日，因被告停业为避免其他用户停电，仍由原告不得已代缴水电费15696.5元。2019年12月25日，原告通知二被告缴纳第二年租金，二被告没有音讯。2020年1月5日，原告再次通知二被告于2020年1月9日前缴纳第二年的租金和拖欠的水电费28219.91元，如果不交视为解约不租，被告仍没有回音。综上，二被告的行为已构成根本违约。故原告为维护自己的合法权益诉至法院，要求判如所请。被告何庆未作答辩。被告周明明未作答辩。在诉讼过程中，被告周明明向本院表示：1.认可原告袁昌平为二被告垫付水费12523.41元、电费15696.5元，合计28219.91元；2.二被告租赁原告房屋经营的健身房于2020年1月正式关门不经营，原、被告也是在2020年1月协商解除合同的事情；3.对原告提供的租房合同无异议，已缴纳第一年租金（至2020年1月31日）和保证金81000元，租金是被告何庆交的，保证金也基本是何庆交的。二被告一开始说好一起经营，所以一起签的合同，但2019年7月8日之前是何庆一个人经营的。2019年7月8日，何庆经营不下去，其从何庆手里以承包的形式开始经营。4.2020年3月20日左右，其清空了案涉房屋里的物品，将案涉房屋返还给了原告，只是当时有部分垃圾未清理，孔洞尚未恢复。本院经审理认定事实如下：坐落在南京市溧水区的房屋权利人为江苏凤凰新华书店集团有限公司溧水分公司。2019年3月13日，原告袁昌平将从江苏凤凰新华书店集团有限公司溧水分公司处承租的上述房屋中的部分房屋出租给被告何庆、周明明。同日，原告袁昌平作为甲方与作为乙方的被告何庆、周明明签订《租房合同》一份，约定：甲方将位于溧水区平方，一楼200多平方，门朝东）出租给乙方作经营使用。乙方在租赁期间应遵守国家法律法规，守法经营。若因违规、违法受罚或被追究法律责任，甲方不负连带责任，并有权收回店面，终止合同。租赁期共贰年，甲方从2019年2月1日起将出租店面交付乙方使用，至2021年1月31日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回店面：1、如需转租，必须取得甲方同意。2、拖欠租金一个月或关门一个月的。租金和保证金交纳方式约定为：甲乙双方议定第一年租金为350000元，付款方式为双方签订协议时乙方付甲方50000元租金，2019年4月15日乙方再付给甲方50000元租金，2019年5月28日乙方付给甲方250000元租金，2019年6月15日乙方付甲方租房保证金100000元。若乙方逾期不付租金和保证金给甲方，甲方有权解除合同，并停电／停水收回房屋。第二年付款方式为一次性付清租金350000元给甲方，先付后租，付款日期提前一个月即2020年1月1日。租赁期间发生用水、用电、税收、房产税、工商、物业管理费以及其他一切费用，均由乙方自行负责；双方在该合同手写了补充条款：在5月28日付甲方房租250000时，减掉2月份房租29167及3月份房租2／3即3月的19445，合计250000-（29167＋19445）＝201388元；如果乙方不能租满租期2年，将承担年租金的40%作为违约金。合同还对其他事项作了约定。江苏凤凰新华书店集团有限公司溧水分公司在该合同落款处手写“同意转租”并加盖公章。合同履行期间，被告何庆、周明明已将双方约定的第一年房租301388元（第一年租期截止到2020年1月31日）全部付清，并支付了保证金81000元。另查明，1.2019年8月6日，被告何庆、周明明租赁案涉房屋用于经营的溧水飞特游泳健身俱乐部因私自盗取消防栓水用于游泳池补水，被南京市溧水区水政监察大队四中队查处，发放了责令停止违章行为通知书。后原告袁昌平为此代二被告补交了消防用水费用9998.1元。租赁期内，二被告共拖欠水费12523.41元（包括补交的消防用水费用9998.1元在内）、电费15696.5元，合计28219.91元，后均由原告袁昌平垫付。2.原告袁昌平曾于2019年9月5日向本院起诉，要求解除与二被告之间的租房合同，本院于2019年11月18日判决驳回原告袁昌平的诉讼请求。3.2019年12月25日，原告袁昌平分别通过短信、微信的方式向被告何庆、周明明发送信息，通知二被告根据合同约定，2020年1月1日是缴纳第二年房租的日期，请二被告按合同约定准时交纳租金。2020年1月5日，原告袁昌平再次分别通过短信、微信的方式向被告何庆、周明明发送信息，告知二被告未能按合同约定时间交纳房租，按合同约定视为解约不租，并通知二被告于收到信息三日内交清第2年房租，并将拖欠的水电费28219.91元付清，如果没有支付或者没有回音，视为自2020年元月9日解除合同。4.2020年3月17日，被告周明明至案涉租赁房屋清理物品，并将案涉租赁房屋返还给了原告袁昌平。同日，原告袁昌平与案外人毛雨超就案涉租赁房屋签订了租赁合同。以上事实，有房屋租赁合同、租房合同、租赁合同、产权证复印件、发票、记账簿、短信记录、微信聊天记录、本院(2019)苏0117民初4452号庭审笔录、民事判决书，本院与被告周明明形成的谈话笔录、现场勘验笔录、现场照片及当事人陈述等证据在卷作证，本院予以确认。本院认为,一、原告袁昌平与被告何庆、周明明签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。原、被告在双方签订的《租房合同》中约定“租赁期间发生用水、用电、税收、房产税、工商、物业管理费以及其他一切费用，均由乙方（二被告）自行负责”，故二被告承租案涉房屋期间产生的水、电费应该由二被告负担。原告袁昌平主张为二被告垫付了水费12523.41元（包括补交的消防水9998.1元在内）、电费15696.5元，合计28219.91元，被告周明明予以认可，被告何庆既未答辩也未提供相反证据予以反驳，故对原告袁昌平的上述主张，本院予以采信。综上，原告袁昌平要求被告何庆、周明明支付其垫付的水、电费合计28219.91元的诉讼请求，符合双方之间的合同约定和法律规定，本院予以支持。二、合同双方当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在双方签订的《租房合同》中约定乙方（二被告）第二年租金350000元的付款日期是2020年1月1日，乙方拖欠租金一个月，甲方可以终止合同。被告何庆、周明明作为承租人至今未按照合同约定的期限交纳第二年房租，至2020年2月1日已拖欠租金一个月，合同约定的解除条件成就。虽原告袁昌平已于2020年1月5日通知二被告三日内不缴纳租金视为于2020年1月9日解除合同，但因案涉《租房合同》的解除条件于2020年2月1日才成就，故原、被告之间签订的《租房合同》系于2020年2月1日解除。三、原、被告之间的《租房合同》于2020年2月1日解除，但二被告于2020年3月17日才将案涉租赁房屋返还原告袁昌平，原告袁昌平有权要求二被告根据《租房合同》约定的租金标准支付该期间的占有使用费。故被告何庆、周明明应支付原告袁昌平占有使用费43150.68元（350000元/365天*45天），关于原告袁昌平主张的高于该金额的费用，本院不予支持。四、合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告在双方签订的《租房合同》中约定“如果乙方（二被告）不能租满租期2年，将承担年租金的40%作为违约金”。现因被告何庆、周明明未按照合同约定缴纳第二年的租金，致使双方签订的《租房合同》解除，二被告未能租满2年，违反了合同约定，应当承担违约责任。现原告袁昌平按照合同年租金20%的标准要求被告何庆、周明明支付违约金70000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告何庆、周明明应于本判决生效之日起十日内支付原告袁昌平垫付的水费12523.41元、电费15696.5元，合计28219.91元；二、确认原告袁昌平与被告何庆、周明明签订的案涉《租房合同》于2020年2月1日解除；三、被告何庆、周明明应于本判决生效之日起十日内支付原告袁昌平占有使用费43150.68元；四、被告何庆、周明明应于本判决生效之日起十日内支付原告袁昌平违约金70000元；上述一、三、四项的金钱给付合并后，被告何庆、周明明应于本判决生效之日起十日内给付原告袁昌平141370.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告袁昌平的其他诉讼请求。案件受理费8024元，已减半收取计4012元，由被告何庆、周明明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审判员 蒋 敏二〇二〇年六月十五日书记员 苏莉莉