广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终351号 上诉人（原审原告、申请执行人）：王善杏，男，1969年7月16日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 上诉人（原审原告、申请执行人）：宁志森，男，1969年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 上诉人王善杏、宁志森的共同委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：李珊珊，女，1990年3月12日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 委托诉讼代理人：李伟新，住广西壮族自治区灵山县。与被上诉人李珊珊系父女关系。 被上诉人（原审被告、被执行人）：黎奔，男，1983年9月29日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 上诉人王善杏、宁志森因与被上诉人李珊珊、黎奔申请执行人执行异议之诉一案，不服浦北县人民法院（2019）桂0722民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭并于2020年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人王善杏、宁志森的共同委托诉讼代理人李剑、被上诉人李珊珊的委托诉讼代理人李伟新到庭参加诉讼。被上诉人黎奔经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 王善杏、宁志森上诉请求：1.撤销浦北县人民法院（2019）桂0722民初2876号民事判决书；2.判决准许执行浦北县北通镇文化宫开发区二小区24号房屋；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定李珊珊共支付黎奔购房款49万元，是错误的。被上诉人李珊珊于2018年3月19日支付的20万元、2018年5月2日支付的10万元，有转账凭证证实，上诉人予以认可。但2018年10月11日支付的19万元，证据不足且不符合客观常理，是虚假的。1.被上诉人李珊珊称该19万元是现金支付，但除了两张收据外，没有大额现金资金来源、取款凭证等证据佐证，从其职业和所处生活环境来看，将19万元巨额现金存放在家中不符合情理。2.被上诉人李珊珊和被上诉人黎奔签订的《房屋买卖合同》第六条明确约定：“乙方自甲方办理完善过户手续，甲方将证件交给乙方后，乙方在2019年2月5日前将订金外购房地产余款人民币25万元全部支付给甲方。”同时，合同第七条第二款约定：“如果甲方无法完成正常过户，房产转让费用减少人民币15万元。”，从以上约定可以看出，购房余款25万元是办理过户手续的保证，只有被上诉人黎奔实现“办理好房屋过户手续”这个条件时，李珊珊才支付购房余款25万元。本案中，2018年10月11日，黎奔并未办理好过户手续，李珊珊将购房余款支付给黎奔不符合客观常理，不能排除是被上诉人黎奔和李珊珊恶意串通制造出来的虚假支付。二、一审判决认定本案已完全具备房屋排除强制执行的四个条件，是错误的。1.全部支付房屋价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行这个条件不具备。现有证据只能证实被上诉人李珊珊支付了购房款30万元，即使算上其一审庭审后交给浦北县人民法院执行局的6万元，也只是支付了36万元，而本案所涉房屋总价是55万元，因此，该排除强制执行的条件不成就。2.非因买受人自身原因未办理过户登记这个条件不具备。本案所涉房屋，证件完善，没有任何查封、抵押等限制措施，不存在办理过户登记障碍。依照两被上诉人签订的《房屋买卖合同》第五条约定，应于2018年5月1日之前办理好过户手续。但直至现在，该房屋都没有办理过户登记，被上诉人李珊珊也没有向黎奔发出过户催告。在房屋具备过户条件的情况下，没有合理的理由怠于行使过户权利，被上诉人李珊珊作为买受人是有过错的。因此，该排除强制执行的条件也不成就。综上所述，被上诉人李珊珊没有全部支付购房款，没有在合理时间办理过户登记有明显过错，因此，本案所涉房屋不能排除强制执行。 被上诉人李珊珊辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。本案标的完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四个条件的应予以排除强制执行：1.查封之前签订有合法有效的书面买卖合同；2.查封之前已经合法占有该不动产；3.已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人已全部履行合同内容，且符合排除强制执行的全部要素，应认定为排除执行。二、被上诉人李珊珊在被上诉人黎奔发生借贷之前已经签订了《房屋买卖合同》且支付了大部分购房款，所支付的购房款均写有收条，虽然有19万元没有银行转账记录，但黎奔已确认收到19万元购房款，购房款发生在诉讼之前不可能存在欺骗上诉人的情况。李珊珊支付19万元购房款没有通过银行转账是因为李珊珊的父亲当时做木材生意，砍伐完木材刚好手上有现款，所以当黎奔向李珊珊父亲李伟新说要钱去办过户手续时，李珊珊于2018年10月11日支付了19万元房款。至于后来没有办理过户手续是因为黎奔收到李珊珊父亲李伟新的购房款后因欠债躲债一直处于失联状态，李珊珊没有办法办理过户手续，基于这种情况，李珊珊不存在过错。三、李珊珊于2018年5月1日前入住，入住时，上诉人没有起诉黎奔还钱，且李珊珊入住前黎奔全家已清空房屋所有物品。 被上诉人黎奔未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 王善杏、宁志森向一审法院起诉请求：准许对位于浦北县北通镇文化宫开发区二小区24号混合结构五层房屋一幢的执行。 一审法院认定事实：2018年3月19日，李珊珊与黎奔签订《协议》。2018年3月29日，李珊珊与黎奔签订《房屋买卖合同》。《协议》、《房屋买卖合同》均约定黎奔以55万元的价格将位于浦北县房屋【国有土地使用证号：浦国用（2002）定第M0008号、房屋所有权证号：房权证浦字第××号、房权证浦字第××号】（以下简称3号房屋）转让给案外人。前述协议、合同签订后，李珊珊于2018年3月19日、2018年5月2日、2018年10月11日分四次共支付黎奔购房款49万元。2018年5月5日左右，李珊珊入住3号房屋至今。2019年12月25日，李珊珊向该院执行局交付的余下购房款6万元。因黎奔欠有他人借款而将3号房屋的房屋所有权证交给他人保管，造成一直没有办理房屋权属变更登记。该院在执行申请执行人王善杏、宁志森与被执行人黎奔民间借贷纠纷两案的执行过程中，裁定查封了3号房屋，案外人李珊珊提出执行异议，该院于2019年11月18日裁定中止执行3号房屋，申请执行人王善杏、宁志森在法定期限内分别提起执行异议之诉，因诉讼标的同一，该院裁定将两案合并审理。 一审法院认为，本案是执行异议之诉，审理焦点是案外人对执行标的享有的民事权益能否足以排除强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四个条件的应予排除强制执行：1、查封之前签订有合法有效的书面买卖合同；2、查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。前述的四个条件，本案已全部具备，应予排除对3号房屋的强制执行，故王善杏、宁志森主张准许执行3号房屋的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回王善杏、宁志森的诉讼请求。案件受理费4300元，由王善杏、宁志森各负担2150元。该院多收的4300元，待本判决生效后由该院退还王善杏、宁志森各2150元。 二审期间，被上诉人李珊珊申请证人黄某出庭作证，拟证明黄某在2017年至2018年与李伟新做木材生意去南宁四塘砍桉树，在2018年9月份砍完桉树后李伟新从黄某处暂拿了15万元。本院当庭组织各方当事人对证人证言进行举证、质证。对证人黄某的证言，上诉人王善杏、宁志森共同质证认为，证人证言是不真实的，证人陈述是3人合伙做生意，但是没有书面证据证明，也没有合伙协议。证人陈述给李伟新的分红15万元都是现金是不符合常理的，而且没有合伙时的支出收据，所以证人证言是虚假的。被上诉人李珊珊质证认为，证人黄某的证言是真实的。对于证人黄某的证言，本院认为，与本案其他证据相互印证，本院予以采信。 上诉人王善杏、宁志森对一审查明事实提出以下异议：一审判决认定李珊珊已支付黎奔购房款49万元，与事实不符。被上诉人李珊珊实际仅支付了30万元。 被上诉人李珊珊、黎奔对一审查明事实均无异议。 关于上诉人王善杏、宁志森提出的事实异议，本院认为，一审判决认定李珊珊已支付黎奔购房款49万元，有被上诉人李珊珊提交的房屋买卖合同、银行转账记录、收条收据、证人证言互相印证。一审判决认定李珊珊已支付黎奔购房款49万元并无不当。本院对上诉人的事实异议不予采纳。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院对一审查明的法律事实予以确认。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人请求继续执行涉案房屋是否有事实和法律依据。 本院综合评判如下： 本案讼争房屋位于广西壮族自治区浦北县。一审法院在执行申请执行人王善杏、宁志森与被执行人黎奔民间借贷纠纷两案的执行过程中，于2019年11月8日查封该房屋。李珊珊提出执行异议后，一审法院于2019年11月18日裁定中止执行上述房屋。本案中，上诉人王善杏、宁志森请求准许继续执行上述房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，第一，被上诉人李珊珊与被上诉人黎奔在2018年3月29日已签订《房屋买卖合同》，约定黎奔将讼争房屋作价55万元出售给李珊珊。尽管讼争房屋的所有权人为黎亦爱与黎奔按份共有，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，黎奔作为出卖人是否有权处分讼争房屋并不导致本案的房屋买卖合同无效。第二，各方当事人在一审庭审时，均认可李珊珊自2018年5月已经搬入讼争房屋。第三，根据被上诉人李珊珊一审时提交的银行流水、收条、收据、证人证言及一审法院向黎奔询问所制作的询问笔录，被上诉人李珊珊于2018年10月11日前已向被上诉人黎奔支付购房款49万元，剩余的6万元购房款亦于2019年12月25日向一审法院执行局交付。至此，被上诉人李珊珊已经支付购买讼争房屋的全部价款。至于上诉人主张李珊珊于2018年10月11日向黎奔支付的19万元现金为虚假的，但上诉人提交的证据不足以证实其主张，应承担举证不能的不利后果。第四，经查明，讼争房屋一直无法进行过户的原因在于黎奔因欠债将讼争房屋的房屋所有权证交给他人保管，并非李珊珊的原因造成一直没有办理房屋权属变更登记。综上，被上诉人李珊珊对本案讼争房屋享有的权利能够排除执行，上诉人王善杏、宁志森请求准许执行讼争房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人王善杏、宁志森的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人王善杏、宁志森负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二〇年六月九日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波