湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初609号原告：湖南省德源餐饮文化有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路260号。法定代表人：张时珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李双龙，湖南秦湘律师事务所律师。被告：湖南省核工业地质局，住所地湖南省长沙市韶山北路256号。法定代表人：何寄华，局长。委托诉讼代理人：涂光启，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，男，1962年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该单位员工。被告：湖南省核工业地质局培训中心，住所地湖南省长沙市韶山北路298号。法定代表人:谭磊，主任。委托诉讼代理人：朱龙，湖南启元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪峰，湖南启元律师事务所律师。被告：长沙雅士亚酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段199号雅士大厦。法定代表人：李艾虎，董事长。委托诉讼代理人：朱岳飞，湖南联合天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭若中，湖南联合天成律师事务所律师。被告：长沙雅士亚华程酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路258号。法定代表人：何光明，董事长。委托诉讼代理人：朱岳飞，湖南联合天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭若中，湖南联合天成律师事务所律师。原告湖南省德源餐饮文化有限公司（以下简称原告）与被告湖南省核工业地质局（以下简称省地质局）、湖南省核工业地质局培训中心（以下简称省地质局培训中心）、长沙雅士亚酒店有限公司(以下简称雅士亚公司）、长沙雅士亚华程酒店有限公司（以下简称雅士亚华程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日作出（2018）湘0111民初7758号民事判决，原告不服提起上诉。长沙市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）湘01民终2304号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李双龙、被告省地质局的委托诉讼代理人涂光启、刘伟、被告省地质局培训中心的委托诉讼代理人朱龙、被告雅士亚公司、雅士亚华程公司的委托诉讼代理人朱岳飞、彭若中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告对2007年-2017年期间承租的湖南省核工业地质局华程大酒店经营项目主楼一、二楼以及核工业大厦（附楼）共计8100多平方米的房屋具有优先承租权；2、确认被告省地质局培训中心、雅士亚公司、雅士亚华程公司三方于2018年1月15日签订的《权利义务概括转移协议》无效；3、确认四被告侵犯原告对第1项诉讼请求中的8100多平方米房屋的优先承租权成立，并判令被告省地质局、地质局培训中心、雅士亚公司继续向原告履行优先承租的承诺；4、判令被告雅士亚华程公司向原告返还被其侵占的湖南省核工业地质局华程大酒店经营项目主楼一、二楼以及核工业大厦（附楼）共计8100多平方米的房屋；5、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年11月，湖南省江洋海鲜餐饮文化有限公司（以下简称江洋餐饮公司，后更名为湖南省德源餐饮文化有限公司）与长沙新华程大酒店有限公司（以下简称新华程公司）签订承包经营合同，约定江洋餐饮公司承租华程大酒店主楼一、二楼4100多平方米的房屋经营德源酒楼。2009年3月1日，原告与被告省地质局签订《核工大厦承包经营合同》，约定原告承租核工大厦共计4000多平方米的房屋。上述两份合同约定的租赁期间均至2017年12月31日到期。2017年12月12日，被告省地质局培训中心就华程大酒店（曾用名）租赁经营招商项目公开招投标，后被告雅士亚公司中标。2017年12月29日，被告省地质局培训中心与被告雅士亚公司签订《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》。2018年1月5日，被告雅士亚华程公司注册成立。2018年1月15日，被告省地质局培训中心与被告雅士亚公司、雅士亚华程公司签订《权利义务概括转移协议》，被告雅士亚公司将租赁经营协议中的权利义务概括转移给被告雅士亚华程公司。2017年10月，原告多次向被告省地质局递交《关于德源餐饮（原江洋海鲜）续租现承租区域的申请》，并多次要求参加招投标，均因被告省地质局领导口头承诺确保可以优先续租而未参加竞标。原告获得可续租的承诺后投入了两千余万元进行设备设施更新，目前大部分投资成本尚未收回。华程大酒店租赁经营项目《招商文件》及被告雅士亚公司的《竞标承诺》均要求充分考虑德源酒店（原江洋海鲜）的经营状况，负责处理好经营户退出和加盟问题，并承诺原告在原经营范围内享有优先承租权，但被告雅士亚公司从未与原告协商续租问题。2018年2月13日，被告雅士亚华程公司向原告发出《搬离告知函》，要求限期搬离。2018年5月22日，被告雅士亚华程公司又向原告发出《限期退房告知函》，要求原告于2018年5月30日前全部退出。原告享有的优先承租权未实现，四被告侵犯了原告承租8100多平方米房屋的优先承租权。被告雅士亚华程公司成立于2018年1月5日，即使系被告雅士亚公司的全资子公司，也不具备中标项目的资格条件。《权利义务概括转移协议》实际整体转让了中标项目，违反《招商文件》的实质性条款，也违反了相关法律、行政法规的规定，该《权利义务概括转移协议》无效。2018年初，被告雅士亚华程公司侵占了核工业大厦（附楼）4000平方米的房屋，并于2018年7月26-27日期间伙同社会人员侵占了原告德源酒店全部场地，即湖南省核工业地质局华程大酒店经营项目主楼一、二楼4100平方米的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，被告雅士亚华程公司应向原告返还侵占房屋。被告省地质局辩称：1、原告对2007年-2017年期间承租的湖南省核工业地质局华程大酒店主楼一、二楼以及核工业大厦（附楼）共计8100多平方米的房屋不具有优先承租权。张丽华与新华程酒店公司签订承包经营合同后取得酒店主楼一、二楼的房屋租赁权与原告无关。原告与被告省地质局签订《核工大厦承包经营合同》后，承租了核工大厦（附楼）房屋，合同未约定原告享受优先承租权，租赁期限届满后，原告对涉案房屋不再享有租赁权。2、原告不享有优先承租权，被告省地质局也未向原告承诺可以优先承租，原告要求被告省地质局履行优先承租承诺无依据。3、长沙市中级人民法院（2019）湘01民终3084号民事判决进一步证明原告的诉讼请求不成立。被告省地质局培训中心辩称：1、原告对2007年-2017年期间承租的湖南省核工业地质局华程大酒店主楼一、二楼以及核工业大厦（附楼）共计约8100平方米的房屋不具有优先承租权。原告以从新华程公司转租及从省地质局培训中心承租的方式，租赁了涉案房屋，租赁期至2017年12月。自2018年1月1日起，原告对本案涉案房屋不享有房屋租赁权。法律未明确规定原告主张的优先承租权，该权利并非法定权利。被告省地质局培训中心与原告签订的《承包经营合同》，以及原告与新华程公司签订的《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》中均未约定本案所涉房屋的优先承租权。2、被告省地质局培训中心通过公开招标、整体出租的方式，将华程大酒店租赁经营项目整体租赁给被告雅士亚公司，并签订了房屋整体租赁合同。原告未按招标程序参与投标，其主张对涉案房屋享有优先承租权，无事实与法律依据。3、被告省地质局培训中心与被告雅士亚公司、雅士亚华程公司签订的《权利义务概括转移协议》，系各方真实意思表示，未违反招标文件规定，也未违反协议约定，未导致国有资产流失，协议合法有效。4、长沙市中级人民法院（2019）湘01民终3084号民事判决进一步证明原告的诉讼请求不成立。被告雅士亚公司、雅士亚华程公司共同辩称：1、自2018年1月1日起，原告对涉案房屋不再享有任何权利，也不享有优先承租权，原告不是本案适格主体。被告省地质局培训中心委托代理机构发布招商文件，雅士亚公司参与投标并中标，经招投标程序后与省地质局培训中心签订《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》，招投标过程公开、公平公正，协议合法有效。《承包经营合同》系张丽华与新华程公司签订，张丽华承租的权利不能超过新华程公司对涉案房屋的权利。《承包经营合同》、《核工大厦承包协议》、招标文件、竞标文件及《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》均未赋予原告优先承租权。因此，被告雅士亚公司、雅士亚华程公司未侵犯原告的优先承租权，无需向原告履行优先承租权承诺。2、《权利义务概括转移协议》系当事人依法自愿签订，合法有效。原告不是三方协议签订主体，没有权利提出确认合同无效的请求。3、原告占有涉案房屋属非法占有，不应由被告雅士亚公司、雅士亚华程公司返还涉案房屋。被告雅士亚华程公司已投入数千万元用于酒店项目，支付了装修改造履约金及履约保证金，接收了新华程公司退出后留下的员工。原告非法占有涉案房屋，导致电梯无法安装，酒店大堂无法装修，所有楼层均无法开业，侵害了雅士亚华程公司的合法权益，原告应腾空房屋并赔偿损失。4、原告及股东张丽华、张时珍涉多起民事案件，其财产被多家法院轮候查封，且被列入失信黑名单。5、长沙市中级人民法院（2019）湘01民终3084号民事判决进一步证明原告的诉讼请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月2日，张丽华（乙方）与新华程公司（甲方）签订《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》，约定：一、甲方将原华程大酒店“黄金台”餐饮经营区域以及附属楼（核工大厦）原对外单位出租/出包经营区域的管理经营权交乙方承包经营，另提供现附属楼（核工大厦）五楼（华程酒店员工宿舍）二分之一面积给乙方作办公及住宿；二、乙方新注册餐饮公司，严格按照中国四星级饭店服务标准做好服务工作。乙方新设餐饮公司后，双方同意乙方将本合同的权利义务一并转让给新设餐饮公司；三、本合同经营期限自2007年10月17日至2017年12月20日止；四、合同到期后，若甲方继续与湖南省核工业局签订华程大酒店承包经营合同时，优先乙方续租上述餐饮承包经营区域等。2007年12月21日，江洋餐饮公司经长沙市工商行政管理局雨花分局登记设立，股东为张丽华和张时珍。江洋餐饮公司后更名为原告。2009年3月12日，江洋餐饮公司（乙方）与被告省地质局（甲方）签订了《核工业大厦承包经营合同》，约定甲方将核工大厦（核工大厦北面六层建筑简称前栋，南面四层建筑简称后栋）的管理经营权交乙方承包经营（不含临时建筑名烟名酒门店的经营权），经营期限自2009年3月1日起至2017年12月31日止。嗣后江洋餐饮公司（原告）承租、使用上述租赁房屋至合同期限届满时。2017年12月，被告省地质局培训中心委托中科高盛咨询集团有限公司就华程大酒店（曾用名）租赁经营招商项目进行公开招商，招商范围包含酒店主楼用地面积5497平方米（总建筑面积20067.48平方米）及与华程大酒店紧临的核工大厦（附楼，分前后两栋，总建筑面积6242平方米）。招商内容：华程大酒店（曾用名）整体租赁经营，经营范围包括住宿、餐饮、会务服务等，租赁经营期限为12年，各具有投资管理综合性酒店相关经营管理类经验的竞标人均可竞标。竞标人须知要求：招商人对招商项目采用现状移交。招商文件第四章招商条件及要求，酒店现有配套酒楼为德源餐饮（原江洋餐饮），租赁了酒店主楼的裙楼一层东部和二层全部，及核工大厦（附楼）营业，于2017年12月31日租赁到期。酒楼已具有时尚餐饮酒楼风范，目前经营状况良好，有较好的市场口碑，已形成华程大酒店附属品牌。竞标人中标后应充分考虑酒楼经营状况，负责处理好其原有经营户退出或加盟问题。招商开始后，被告雅士亚公司中标，中标范围为华程大酒店（曾用名）的整体租赁经营。2017年12月29日，被告省地质局培训中心（甲方）与被告雅士亚公司（乙方）签订《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》，约定：一、招商文件、中标通知书及竞标文件等构成合同文件；二、本租赁经营协议书实为物业租赁，物业租赁范围详见招商文件及修改通知。酒店租赁经营期限自2018年1月1日至2029年12月31日，前期移交及装修期限自2018年1月1日至2018年3月31日；三、协议书第四条（二）款约定，乙方应投资设立全资或控股项目公司承租经营管理酒店；四、协议书第六条约定，乙方自行负责处理好前一轮租赁经营中酒楼等原有经营户退出或加盟问题，甲方应为乙方提供必要协助等。同日，被告省地质局培训中心向原告发出《关于核工大厦到期移交的函》称，被告雅士亚公司自2018年1月1日开始负责核工大厦全面经营与管理，原告应于2017年12月31日将核工大厦资产移交被告雅士亚公司。2018年1月5日，被告雅士亚公司注册成立全资子公司即被告雅士亚华程公司。2018年1月15日，被告省地质局培训中心（甲方）、雅士亚公司（乙方）、雅士亚华程公司（丙方）三方签订《权利义务概括转移协议》，约定：一、鉴于甲方与乙方于2017年12月29日签署《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》，约定地质局培训中心将原华程大酒店主楼、副楼及附属设施（租赁范围详见原协议）租赁给乙方使用，租赁期间自2018年1月1日至2029年12月31日，经各方友好协商，各方就乙方将依原协议所享有的权利及义务全部概括转移给丙方事宜签署本协议；二、本协议签署生效后，各方同意丙方受让原协议中乙方所享有全部权利和承担全部义务，甲方继续根据原协议约定享有权利和承担义务等。2018年6月5日，被告雅士亚华程公司与新华程公司签订了《权利转移协议》，约定：1、新华程公司同意将与张丽华于2007年签署的《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》中约定的无偿拥有张丽华投入到新华程大酒店所形成的有形资产的所有权全部无偿转让给被告雅士亚华程公司所有；2、新华程公司同意将验收交接权委托给被告雅士亚华程公司行使。2018年2月13日，被告雅士亚华程公司向原告发出《搬离告知函》称，被告雅士亚华程公司于2018年1月1日起承租并管理华程大酒店主楼、附楼（核工大厦前栋、后栋）及相关设施，并决定收回原告目前占用的区域，要求原告于7天内清理并腾空场地。2018年5月22日，被告雅士亚华程公司再次向原告发函要求原告限期退房，并于2018年5月30日之前腾空场地。原告认为其对涉案房屋享有优先承租权，被告雅士亚华程公司则要求原告限期腾空场地，双方由此产生争议。原告于2018年9月3日向本院起诉。另查明：1、双方确认原告承租的区域包含华程大酒店（曾用名）主楼一、二楼4100平方米及核工大厦（附楼）4000平方米房屋。上述承租区域现均由被告雅士亚华程公司占有、使用。2、原告主张其实际经营至2018年春节，且自2017年10月以来多次申请续租，并要求参加竞标，后因被告省地质局口头承诺可确保续租而未参加竞标。3、庭审中，被告省地质局陈述其与新华程酒店公司就涉案房屋未约定优先承租权。4、原告主张招商文件、竞标文件及《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》均载明“竞标人应充分考虑德源餐饮（原江洋餐饮）的经营状况，负责处理好其原有经营户退出或加盟问题”，此即承诺原告享有优先承租权，而“同等条件”系原告继续租赁涉案房屋8100平方米；被告省地质局、省地质局培训中心则主张“同等条件”系公开参加竞标并整体租赁华程大酒店（曾用名）项目。5、2018年6月26日，被告雅士亚华程公司向本院起诉，其第一项诉讼请求为判令原告及张丽华腾空并向其交付占用的华程大酒店1楼、2楼部分区域。2018年11月12日，本院作出（2018）湘0111民初5414号民事判决，支持了被告雅士亚华程公司的该项诉讼请求。原告不服向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）湘01民终3084号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议。本院认为，本案争议焦点主要在于：一、原告就涉案房屋是否拥有优先承租权；二、原告是否有权确认《权利义务概括转移协议》无效；三、原告是否有权要求被告雅士亚华程公司向其返还涉案房屋。现分别评析如下：一、关于原告是否享有涉案房屋优先承租权。优先承租权不是法律规定的权利，需要由当事人通过合同等方式明确约定。首先，原告根据张丽华与新华程公司签订的《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》及与被告省地质局签订的《核工业大厦承包经营合同》承租了涉案房屋。其中，《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》约定“若甲方继续与湖南省核工业局签订华程大酒店承包经营合同时，优先乙方续租上述餐饮承包经营区域”，该条款规定了原告就主楼一、二楼4100平方米房屋享有附条件的优先承租权。合同期限届满之后，新华程公司并未继续与被告省地质局签订承包经营合同，故《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》约定的优先承租权条件未成就。而原告与被告省地质局签订的《核工业大厦承包经营合同》未明确约定原告享有优先承租权。其次，华程大酒店（曾用名）租赁经营项目公开招商文件公布的招商范围包含酒店主楼（总建筑面积20067.48平方米）及与核工大厦（附楼，分前后栋，总建筑面积6242平方米），公开参与竞标并整体租赁华程酒店（曾用名）项目为优先承租权行使的同等条件之一。被告雅士亚酒店竞标后取得招商项目的整体租赁权，而原告未参与竞标且仅要求租赁涉案房屋8100平方米面积，明显与招商文件公布的招商范围及中标公示内容不属于同等条件。综上所述，原告主张对涉案房屋具有优先承租权，没有事实依据，本院不予支持。二、关于原告是否有权确认《权利义务概括转移协议》无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，原告应当与其诉讼请求及所依据的事实具有直接利害关系。本案中，原告并非《权利义务概括转移协议》的签订主体。经本院审查，原告对于涉案房屋亦不具有优先承租权，故原告与《权利义务概括转移协议》不具有法律上的利害关系，其主张《权利义务概括转移协议》损害了其权益，并要求确认协议无效，本院不予支持。三、关于原告是否有权要求被告雅士亚华程公司向其返还涉案房屋。本案中，原告并非涉案房屋的所有权人，在涉案房屋的租赁期限届满后，原告未与被告省地质局和省地质局培训中心续签租赁合同，其对于涉案房屋的占有没有合同依据和法律规定，属于无权占有。故原告无权根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定行使占有物返还请求权，其要求被告雅士亚华程公司返还涉案房屋的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告湖南省德源餐饮文化有限公司的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告湖南省德源餐饮文化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡 涵人民陪审员  朱楷人人民陪审员  邓正军二〇二〇年六月二十九日法官助理章梓良书记员段娟附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。