新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)新01执异76号 案外人：张建文，男，1977年6月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路**。负责人：骆弛，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李海燕，天阳（北京）律师事务所律师。被执行人：新疆华视投资有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖西路**玫瑰园小区**/div>法定代表人：许浒，该公司执行董事。被执行人：新疆华盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区新兴街**凤凰科技大厦**div style="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:30.05pt; text-align:justify; line-height:28pt; widows:0; orphans:0">法定代表人：李兴文，该公司监事。委托诉讼代理人：靳飞亮，男，1978年3月8日出生，汉族，该公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被执行人：许浒，男，1972年9月19日出生，汉族，新疆华视投资有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。在本院执行中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产新疆分公司）与新疆华视投资有限公司（以下简称华视投资公司）、新疆华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛房产公司）、许浒借款合同纠纷一案中，案外人张建文于2020年5月26日对执行吐鲁番市新编十七区高昌中路东侧529号领峰铜锣湾综合楼商业用房二层057号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张建文称，请求法院依法停止对吐鲁番市新编十七区高昌中路东侧529号铜锣湾商城二层057号商铺（以下简称涉案商铺）进行网络拍卖，并解除涉案商铺的资产冻结。事实和理由：涉案商铺是我出资购买的，我于2008年2月1日一次性以单价每平方7,192元，共计137,729元购得，并于同日与新疆领峰铜锣湾房地产开发有限公司（以下简称铜锣湾房产公司）签订了《商品房买卖合同》，取得商铺使用权。2008年6月1日，我与吐鲁番铜锣湾百货有限公司（以下简称铜锣湾公司）签订了租赁合同，委托铜锣湾公司经营。依照法律规定，我拥有涉案商铺的所有权，涉案商铺不属于被执行人的财产，请求人民法院停止对涉案商铺的拍卖行为，并解除涉案商铺的冻结。被执行人长城资产新疆分公司辩称，我公司认为张建文提出异议的标的物属于虚拟商铺，且未办理商品房预售登记，故不能对抗我公司的担保物权。华盛房产公司辩称，我公司认可案外人主张的基本事实。长城资产新疆分公司系知道有部分房屋没有办理产权证，其对抵押物的瑕疵也是明知的。被执行人华视投资公司、被执行人许浒未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。本院查明，2014年2月20日，华视投资公司与新疆天山农村商业银行股份有限公司（以下简称天山农商行）签订了《中长期借款合同》，借款金额为7,000万元。同日，天山农商行与华盛房产公司签订《抵押合同》，华盛房产公司出具《不可撤销担保书》为上述债务提供担保。2014年2月、8月，天山农商行对华盛房产公司名下位于吐鲁番市××区的国有出让土地进行了抵押登记。2014年2月，对华盛房产公司名下位于吐鲁番市××区进行了抵押登记，2014年2月、8月，天山农商行又分别对华盛房产公司名下位于吐鲁番市××区、2层201室、3层、4层，以及对华视投资公司名下位于吐鲁番市××区进行了抵押登记。2015年4月3日，新疆维吾尔自治区公证处出具（2014）新证经字第15979号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，2016年10月31日，新疆维吾尔自治区公证处出具（2016）新证经字第14266号《执行证书》。天山农商行遂据此申请我院强制执行。2017年3月16日，本院查封了华盛房产公司名下位于吐鲁番市××区领峰铜锣湾综合楼商业用房（负一层、1层、2层201、3层、4层）及对应的土地使用权、华视投资公司名下位于吐鲁番市××区领峰铜锣湾综合楼商业用房2层202及对应的土地使用权，查封期限自2017年3月16日至2020年3月15日，后本院于2020年3月13日继续查封了上述房产及对应的土地使用权，查封期限自2020年3月13日至2023年3月13日。2017年12月19日，天山农商行与长城资产新疆分公司签订了编号为天资转2017-02号《资产批量转让协议》及《分户协议》，天山农商行将其对华视投资公司的55,733,431.85元的债权转让给长城资产新疆分公司。本院于2018年6月27日作出（2018）新01执异106号民事裁定书，裁定变更长城资产新疆分公司为本案申请执行人。2007年12月6日，张建文与铜锣湾房产公司签订《铜锣湾商业广场签约预定书》，2008年12月1日，张建文与铜锣湾房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，张建文购买二层057号房，建筑面积19.15平方米，每平方米7,192.11元，总金额为137,729元。张建文于2008年2月1日向铜锣湾房产公司支付82,637元，铜锣湾房产公司向其出具收据一份。2008年2月1日，张建文与铜锣湾公司签订《委托经营合同书》，将涉案商铺交由铜锣湾公司经营，铜锣湾公司一次性全额支付五年收益金55,092元，双方约定该款折抵购房款交由铜锣湾房产公司。2013年6月5日，张建文与铜锣湾公司签订《委托经营合同书》，双方约定委托经营期限自2013年6月1日至2018年6月1日，年收益租金为11,018元。2018年6月1日，张建文与铜锣湾公司签订《商铺委托经营合同书》，双方约定委托经营期限自2018年6月1日至2024年6月1日止，年收益租金为8,264元。华盛房产公司在听证期间并未提交涉案商铺所在商业楼是否取得商品房预售许可证书的相关证据，其称，涉案商铺未办理分证登记。另查，吐鲁番市新编十七区高昌中路东侧529号铜锣湾商城二层办理了201和202两个房产证，其中201的产权登记在华盛房产公司名下，涉案商铺即在该房产证内，而202的产权则登记在华视投资公司名下。2010年10月10日，吐鲁番地区工商行政管理局作出《准予变更登记通知书》，同意新疆领峰铜锣湾房地产开发有限公司变更名称为新疆华盛房地产开发有限公司。本院认为，华视投资公司与天山农商行签订《中长期借款合同》，华盛房产公司为该债务提供担保，并与天山农商行签订《抵押合同》，将其位于吐鲁番市××区进行了抵押，并办理了他项权登记。长城资产新疆分公司通过债权转让的方式取得涉案债权，本院于2018年6月27日作出（2018）新01执异106号民事裁定书，裁定变更长城资产新疆分公司为本案申请执行人，故长城资产新疆分公司应为本案的债权人，依法享有对涉案商铺的担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，张建文主张对涉案商铺享有所有权，从而排除人民法院的强制执行，其应当就其对涉案商铺享有的权利优于长城资产新疆分公司的担保物权承担举证责任。对此，本院认为，首先，张建文、华盛房产公司并未提供涉案商铺取得商品房预售许可证书的相关证据。其次，涉案商铺属于没有隔离设施的开放空间，没有明确的四至界限，从空间上无法确定其准确位置，而《商品房买卖合同》中的位置标识只是开发商分配的虚拟位置，并不与现场具体位置相对应。最后，依据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”。依据上述法律规定，房屋买受人的权利在取得产权登记之前，其性质都是债权。在本案中，张建文提交的上述证据仅能反映其与华盛房产公司之间存在债权债务关系，并不能证明其对涉案商铺享有物权，故其以涉案商铺为其所有，申请停止网络拍卖及解除冻结的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：驳回张建文的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   黎 剑审  判  员   陈晓春审  判  员   马木提二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 四 日书  记  员   郭婷婷