广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初1059号原告：曾先，男，汉族，1982年11月12日出生，住广东省梅县***********，公民身份号码：441************014。委托诉讼代理人：胡广炽，广东焯群律师事务所律师。被告：鹤山市文盈物业发展有限公司，地址：鹤山市***********，统一社会信用代码：914************177。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。原告曾先与被告鹤山市文盈物业发展有限公司（以下简称文盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾先及其委托诉讼代理人胡广炽，被告文盈公司的委托诉讼代理人冯卫文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾先向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（自2017年12月31日起计算至实际交付房屋之日，暂计算至2020年3月31日为2290000×3÷10000×821天=564027元）；2.请求判令被告支付原告因履行合同而造成的租住房屋的损失73865.52元（从2017年1月14日至2019年1月13日：2800×24+277.73×24=73865.52元）；3.判令被告继续履行交房义务并承担维修责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年12月13日签订了商品房买卖合同（预售），约定被告将其位于鹤山市***********的雅瑶镇清华苑住宅小区（一期）二街9、11号商品房出卖给原告，总价款为2290000元人民币，约定交付时间为2017年12月31日，并约定若出卖人逾期交付房屋的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日，需向买受人按日计算全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于当天即向被告支付了全部合同款项。原告为履行该合同，本着对被告履行合同能力的信任，且对该合同可得利益的期待，原告没有地方可居住，遂与第三方林颖彬建立了租赁关系（每月租金2800元，物业管理费277.73元），来等待被告交付房屋。但被告于约定的期限届满之日仍不能交付房屋，时至今日，该商品房仍不符合合同约定的交付条件，且相关供水、供电、燃气、电话通信等均不达到交付使用的条件，被告亦未曾向原告发出任何交付的通知，被告迟迟不能交付房屋的行为已构成严重违约。且据原告了解，该房屋存在严重质量问题，出现钢筋外露锈蚀、房屋结构下沉、外墙连接处开裂等现象。为此，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，希判如所请。被告文盈公司辩称，一、逾期交房违约金应计至2019年2月2日截止，而且违约金的计算标准过高，远超过曾先的实际损失，应以银行同期贷款利率标准计算。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的商品房交付时间为2017年12月31日。在该日期争议的商品房确实未达到合同第九条约定的交付条件，但在答辩人的努力下，该商品房于2018年2月9日通过验收，10月24日取得《竣工验收备案表》，在2019年2月2日取得《测绘报告》，到此房屋已完全符合交付条件。而在2018年11月22日，答辩人已经通过邮政快递通知曾先前来收楼。当时商品房已经通过验收，证明建筑质量符合设计要求、已具备入住使用条件，曾先完全可以先接受房屋，因为测绘报告是用于确认房屋的面积、为办理不动产证而需要的，并不影响房屋的使用。退一步说，即使在这个时候曾先根据合同约定可以拒绝收楼，但到了2019年2月2日涉案的商品房取得《测绘报告》后，商品房就已经具备了交楼条件，曾先当时就应及时接收商品房，但他仍以种种理由拒绝收楼。根据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，曾先可以收楼而故意不收楼，不得就其拖延的日期要求答辩人支付逾期违约金，因此逾期交楼的期限应计至2019年2月2日，其后的延迟收楼责任由曾先自行承担。另外，曾先因为商品房延迟交楼而造成的损失也远低于合同中约定的违约金，曾先本身并不是鹤山人，其生活就业的圈子均不是鹤山，因此其购买的商品房并非自住，而且他购买争议的商品房是全额用现金购买，无须银行贷款，他也不存在真正的利息支出，因此延迟收楼对其来说未造成任何损失，原合同约定的违约金标准过高，应按2017年12月8日的人民银行公布的一年期贷款利率即4.75%计算逾期交房的损失。二、曾先要求租住房屋的损失为重复请求。根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因此违约金就是双方约定因一方违约而造成的损失，现在曾先再请求租住房屋的损失为重复请求。三、曾先的第三项请求没有事实依据。如上所述，争议的房屋已符合交楼条件，是曾先无理拒绝收楼，其要求答辩人履行交楼义务的前提并不存在，另外，曾先并未接受该房屋，答辩人仍未需要承担保修责任。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，原告曾先与被告文盈公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于鹤山市***********的雅瑶镇清华苑住宅小区（一期）二街9、11号商品房出卖给原告，总价为2290000元。并约定商品房交付的条件为：1.取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》；2.该商品房已取得房屋测绘报告。交付的时间为出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。该《商品房买卖合同》附件十一补充协议的第三条第2款约定买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续，在办理商品房交接手续时，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责维修/返修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，除买受人能出示法定检定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，若买受人不接收，出卖人不承担本合同第十二条约定的逾期交楼责任。若出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以本合同第十一条约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第四条约定出卖人逾期交付责任。逾期在90日之内（含90日），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，按照全部房价款的10%向买受人支付违约金等。另查明，原告曾先已向被告文盈公司支付了购房款2290000元。该商品房于2018年10月24日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年2月2日取得测绘报告。本院认为，本案原告曾先与被告文盈公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告文盈公司购买位于鹤山市***********的雅瑶镇清华苑住宅小区（一期）二街9、11号商品房，故本案是房屋买卖合同纠纷。关于原告曾先请求被告向原告支付逾期交付房屋的违约金问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告文盈公司应在2017年12月31日前交付房屋给原告曾先，故被告文盈公司应支付逾期交付房屋的违约金给原告曾先。《商品房买卖合同》附件十一补充协议的第四条约定，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之三的违约金。至于违约金计算至什么时候的问题。《商品房买卖合同》约定商品房交付的条件为：1.取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》；2.该商品房已取得房屋测绘报告。被告文盈公司于2018年10月24日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2019年2月2日取得测绘报告。故涉案房屋在2019年2月2日才符合交付的条件。《商品房买卖合同》附件十一补充协议的第三条约定，被告文盈公司应向原告发出收楼通知书，被告文盈公司于2018年11月22日向原告曾先发出收楼通知书，通知原告在一个月内收楼，但该收楼通知书并未送达到原告曾先且收楼通知书定的收楼日期并未符合交付标准，故本院不予确认该收楼日期。证人梁艳茵出庭作证，其陈述原告曾先于2019年4月13日前来收楼，并且打印了收楼确认书给曾先签名，但曾先以房屋质量存在问题为由拒绝签名，证人当庭提交了微信聊天记录截图证实其曾在2019年1月31日与代理销售人员吕惠群打电话通知原告曾先前来收楼。证人的证人证言与被告文盈公司提供的收楼确认书打印件、电脑截图及电话短信记录等证据足以证实证人的证言符合客观事实，故本院对证人梁艳茵的证人证言予以采信。原告在鹤山居住工作，作为一个买受人，被告文盈公司逾期未交付房屋，原告曾先亦应了解文盈公司未交付房屋的情况。故本院确认被告文盈公司通过电话通知的方式通知原告曾先收楼，且曾先在2019年4月13日前去被告处收楼但拒绝收楼的事实。被告是有通知原告交付房屋，但不能证实其通知原告收楼的时间期限，根据十一补充协议的第三条的约定，曾先未能提供证据证实涉案房屋存在质量问题，故本院认定逾期交付房屋的违约金应计算至2019年4月13日。本院计得违约金为321516元（2290000×3÷10000×468天=321516元）。被告辩称违约金过高，该违约金是原、被告双方约定的，是双方的意思表示，且并未超过年利率24%，本院认为违约金并未过高。至于原告请求被告支付原告因履行合同而造成的租住房屋的损失问题。《商品房买卖合同》已约定了逾期交付房屋的违约金，该违约金即补偿因被告的逾期交付房屋而造成原告的损失，故原告租住房屋的损失亦应包括在内，故原告的该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。至于原告请求被告继续履行交房义务并承担维修责任的问题。涉案房屋已符合双方约定的交房条件，且被告曾先拒绝收楼，并不是被告拒绝交房，故原告曾先的该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告鹤山市文盈物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾先支付逾期交付房屋违约金321516元。二、驳回原告曾先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5089.47元（已由原告曾先预交），由原告曾先负担2524.23元，被告鹤山市文盈物业发展有限公司负担2565.24元（经原告同意，被告负担的诉讼费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李根明二〇二〇年六月二十八日法官助理 康子娟书 记 员 温淑娴