广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3717号 原告：韦宇飞，男，1993年4月12日出生，壮族，住广西武鸣县。 委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏佳丽，广西万益律师事务所律师。 被告：徐晨，男，1990年2月2日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 被告：李香华，女，1981年4月1日出生，壮族，住广西武鸣县。 原告韦宇飞与被告徐晨、李香华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理后因案情复杂依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告韦宇飞的委托诉讼代理人苏佳丽，被告徐晨、李香华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦宇飞向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认两被告签订的《物业租赁托管合同》无效；2、请求法院判令两被告将位于南宁市良庆区房屋恢复原状并交付给原告。事实和理由：原告是南宁市良庆区房屋所有权人。2019年3月底，原告通过案外人得知被告李香华擅自将涉案房屋出租给被告徐晨，并于2019年3月28日签订了《物业租赁托管合同》。原告得知此事后，立即要求被告李香华通知被告徐晨原告不同意出租的意思表示，并要求被告徐晨停止对房屋进行装修等侵权行为。2019年4月3日，原告向被告徐晨的手机发送告知函，告知其原告无将涉案房屋出租的意向，为避免双方损失的进一步扩大，要求徐晨停止侵害，同时通过顺丰速运将上述告知函邮寄给被告徐晨。2019年8月20日，原告从被告李香华处得知被告徐晨擅自进入房屋进行装修且在屋内放置装修材料且不予搬离，于是原告向派出所报案让警察介入处理，同日，原告要求被告李香华更换房屋门锁。2019年8月23日，原告再次向被告徐晨发送手机短信，要求其将屋内物品清空并将房屋恢复原状，但被告徐晨至今不予理睬。被告的行为已侵害了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告徐晨辩称：1、两被告签订的《物业租赁托管合同》不应该解除，被告李香华是携带其本人签署的购房合同和房屋产权证明原件及房屋产权人的身份证复印件来跟其签订合同的，并将钥匙交给被告徐晨。根据购房合同显示被告李香华才是涉案房屋的产权人，且房屋产权证和钥匙都由其保管；2、原告给被告徐晨出具了委托书，表明房屋出租原告是知情的；3、中介公司也证实涉案房屋是出售给被告李香华的，李香华只是借原告的名字登记而已；4、被告徐晨作为承租方，按时交纳租金、押金、中介费，按照合同约定装修房屋，不应承担房屋恢复原状的费用，亦不应承担本案诉讼费及保全费。 被告李香华辩称：涉案房屋是原告的，不是李香华的，至于钥匙为何会在李香华这里，是因为原告经常不在南宁，希望李香华有时间去看他的房子。房子是原告买的，实际购房人也是原告，定金、首付款是原告支付给前面卖房子的人，李香华与被告徐晨签订的《物业租赁托管合同》是没有问过原告的，签订合同后，原告明确表示房子是其用来作婚房用的，原告说房子不能转租，李香华与被告徐晨签订合同后，原告曾跟被告徐晨说房子不租了，但是徐晨没有理睬。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系南宁市良庆区房屋所有权人。2019年3月28日，被告徐晨、李香华签订《物业租赁托管合同》，约定被告徐晨承租原告位于南宁市良庆区房屋，租期为2019年4月15日至2025年4月14日，租金每月2000元，按季度支付，并于每季度5日前支付，同时合同还对其他事项进行了约定。合同尾部甲方处签有韦宇飞、李香华的名字并捺有指印，韦宇飞的名字系李香华代签，被告徐晨在乙方处签名并捺印。两被告签订合同后，被告李香华于2019年3月29日、4月3日、8月20日、8月21日通过微信告知被告徐晨其将涉案房屋出租时并未取得房屋所有权人原告的同意，且原告未对租赁合同进行追认，希望能解除双方签订租赁合同。2019年4月3日，原告通过手机短信向被告徐晨发送告知函，告知徐晨原告并未授权任何人出租涉案房屋，且不同意将涉案房屋出租给被告徐晨。2019年4月12日，原告将上述书面告知函邮寄给被告徐晨。两被告签订租赁合同时，被告李香华向被告徐晨出具了载明原告韦宇飞同意将涉案房屋出租给被告徐晨的《业主授权委托书》，经广西公明司法鉴定中心鉴定，授权委托书授权人处并非韦宇飞本人的签名及捺印。 另查明，涉案房屋现由被告徐晨实际控制。2019年8月21日，被告李香华通过银行转账的方式将之前被告徐晨支付的租金、押金、中介费共计13000元退还给被告徐晨。 本院认为,关于《物业租赁托管合同》的效力问题。被告李香华、徐晨签订《物业租赁托管合同》后，房屋所有权人原告韦宇飞明确告知被告徐晨其不同将涉案房屋租赁给被告徐晨，且经鉴定，被告李香华向被告徐晨出具的《业主授权委托书》授权人处并非韦宇飞本人的签名及捺印，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告李香华未经涉案房屋所有权人原告同意将房屋出租给被告徐晨，系无权处分，签订合同后，亦未得到原告的追认，被告徐晨、李香华签订的《物业租赁托管合同》属无效合同。被告徐晨主张涉案房屋的购房合同购房人为被告李香华，李香华才是房屋的所有权人，故双方签订《物业租赁托管合同》有效，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，涉案房屋的不动产权证书上载明该房屋的权利人为韦宇飞，韦宇飞享有该房屋的所有权，故对被告徐晨的上述主张，本院不予采信。 关于涉案房屋返还的问题。现涉案房屋由被告徐晨控制，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，被告徐晨、李香华签订的《物业租赁托管合同》无效，被告作为涉案房屋的实际控制人，负有将房屋腾空并返还原告的义务，但原告应给予被告徐晨必要的搬离时间，故本院酌情被告徐晨于本判决生效之日起十五日内向原告返还南宁市良庆区房屋。 关于房屋恢复原状的问题。原告未能提供相关证据证实被告徐晨搬入涉案房屋之前的状况，无法确认房屋是否有过改变，应承担举证不利的法律后果，故原告主张被告对涉案房屋恢复原状，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，判决如下： 一、确认被告徐晨、李香华于2019年3月28日签订的《物业租赁托管合同》无效； 二、被告徐晨于本判决生效之日起十五日内将南宁市良庆区房屋腾空，并将该房屋归还原告韦宇飞； 三、驳回原告韦宇飞的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费200元，鉴定费4200元，两项合计4400元（原告韦宇飞已预交），由原告韦宇飞负担400元，被告徐晨负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙炜磊 人民陪审员  周树立 人民陪审员  赖启布 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  罗旭幸 书 记 员  廖羽冰 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。