浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初7428号 原告（反诉被告）：桐乡市昱宏复合材料有限公司。住所地：嘉兴市桐乡市梧桐街道卜镇路126幢4单元302室。统一社会信用代码91330483MA2BARFY28。 法定代表人：陆时华，公司总经理。 委托诉讼代理人：张仁骏，浙江民禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周君红，浙江民禾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江恒中城工业科技有限公司。住所地：宁波高新区院士路66号5-18-41室。统一社会信用代码91330201071498184M。 法定代表人：史国行，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄河，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘楚萌，浙江金道律师事务所律师。 第三人：万海科技股份有限公司。住所地：嘉兴市桐乡市桐乡经济开发区同德路888号。统一社会信用代码91330000075349901F。 法定代表人：胡利华，公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏娟，公司员工。 原告桐乡市昱宏复合材料有限公司（以下简称“昱宏公司”）与被告浙江恒中城工业科技有限公司（以下简称“恒中城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**芳适用简易程序独任审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭对本案进行审理。案件审理过程中，恒中城公司向本院提出对昱宏公司的反诉，本院对两案合并审理。后经昱宏公司申请，本院追加万海科技股份有限公司（以下简称“万海公司”）为第三人参加诉讼。本院于2019年12月12日对本案进行了一次证据交换，先后于2020年1月16日、6月5日对本案进行公开开庭审理。昱宏公司法定代表人陆时华、委托诉讼代理人张仁骏，恒中城公司法定代表人史国行、委托诉讼代理人黄河、刘楚萌，万海公司委托诉讼代理人郑敏娟到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 昱宏公司向本院提起本诉诉请：恒中城公司支付昱宏公司厂房租金1964311元。事实理由为：2018年11月1日，昱宏公司与恒中城公司签订《厂房租赁合同》1份，约定恒中城公司向昱宏公司租赁位于桐乡市全部厂房，租赁期间为2019年1月1日至2028年12月31日，第一年租金为4267700元。现恒中城公司已于2019年1月1日实际经营管理该厂房，也将厂房转租给第三方，后期由于担保方万海公司因债务问题导致厂房被拍卖，致昱宏公司无法继续将厂房承租给恒中城公司，故双方租赁合同实际于2019年6月19日即桐乡市人民法院出具《协助执行通知书》之日解除。由于昱宏公司实际占用承租房屋共计168天，同时将厂房全部转租给了第三方，恒中城公司实际产生了1964311元租金，但至今未付。另（2019）浙0483民初5310号民事判决中昱宏公司尚应支付恒中城公司60万元，如果恒中城公司要求抵扣，昱宏公司同意抵扣。 针对昱宏公司的本诉，恒中城公司答辩称：一、昱宏公司要求恒中城公司支付厂房租金的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。本案中，案涉厂房于2019年5月16日经法院拍卖处置，昱宏公司无法按照约定办理出产权证将案涉厂房登记至自己名下，昱宏公司与恒中城公司签订的厂房租赁合同已经无法履行，昱宏公司构成严重违约，根据双方签订的厂房租赁合同，昱宏公司应退还恒中城公司定金或押金及租金，并承担恒中城公司及承租第三方的经济损失。鉴于恒中城公司未向昱宏公司支付租金，昱宏公司无需向恒中城公司返还租金，昱宏公司亦无权向恒中城公司主张租金。二、即使恒中城公司应向昱宏公司支付租金，昱宏公司主张的租金计算及抵扣亦存在错误。1.根据合同约定，起租日期和计租期以《交接书》为准，而昱宏公司与恒中城公司从未签订《交接书》，对于具体的租金计算日期也未达成合意，昱宏公司主张自2019年1月1日起计算厂房租金没有事实和合同依据。另，根据（2019）浙0483执2158号之三《执行裁定书》可知，昱宏公司与万海公司签订的《土地厂房买卖合同》已于2019年5月解除，自土地厂房买卖合同解除之日起的厂房租金，昱宏公司无权向恒中城公司主张；另昱宏公司按照实际占用承租房屋168天计算租金有误，根据合同及补充协议约定，第一年的租金为426万元，按照168天计算，租金应为1960767元。2.（2019）浙0483民初5310号民事判决书已经判决昱宏公司应向恒中城公司返还60万元，而非昱宏公司所称30万元，如果本案恒中城公司应付昱宏公司租金，也应抵扣掉60万元。 恒中城公司向本院提出反诉请求（变更后）：1.昱宏公司支付恒中城公司违约金426000元；2.昱宏公司赔偿恒中城公司损失100万元。事实与理由为：2018年11月1日，昱宏公司与恒中城公司签订厂房租赁合同，约定昱宏公司将其桐德路888号厂房出租给恒中城公司，租赁期限为2019年1月1日至2028年12月31日，合同对权利义务作了约定。之后，恒中城公司分别于2018年11月30日、2019年1月5日、2019年1月15日与案外人签订了厂房租赁合同，将涉案厂房出租给案外人。2019年6月19日，桐乡市人民法院向恒中城公司送达协助执行通知书，告知恒中城公司案涉厂房已被拍卖，需立即腾退，恒中城公司只能与案外人解除合同，并返还相应租金，造成恒中城公司实际损失759632.70元，可得利益损失15373831.52元。之后，恒中城公司发现，案涉厂房依据（2018）浙0483民初7125号民事调解书被执行拍卖，该案于2018年8月31日已经立案受理，而昱宏公司、万海公司在明知案涉厂房已被查封，昱宏公司无法按照合同约定将厂房过户到其名下的情况下，仍与恒中城公司签订租赁合同，昱宏公司对恒中城公司的损失存在主观过错。昱宏公司与万海公司、浙江万海投资有限公司关于厂房的房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）浙0483民初3869号，于2019年5月3日立案，于2019年5月30日调解结案，昱宏公司与万海公司的土地厂房买卖合同已于2019年5月解除，而昱宏公司故意隐瞒前述事实，恒中城公司直至收到协助执行通知书才得知案涉厂房已被拍卖，致使恒中城公司遭受严重损失。结合恒中城公司的损失及昱宏公司的过错程度，恒中城公司要求昱宏公司赔偿损失金额100万元。 针对恒中城公司的反诉，昱宏公司答辩称：一、违约金的计算应与损失金额相当，恒中城公司诉请过高，且按约定应由万海公司承担；二、根据约定及恒中城公司提供证据表明，租赁关系期间，恒中城公司没有损失，反而获利；即使存在损失也应由万海公司承担；三、合同中关于“严重违约”的条款，是在押金条款中，是恒中城公司之后添加进去的，应不属于双方真实意思，即使认定租金不付，则该部分租金也属于违约金性质，因总额过高也应调整。 万海公司答辩称：对昱宏公司的主张及事实理由均无异议，认同昱宏公司意见，恒中城公司主张的违约金应以实际损失为准。 本诉和反诉部分，昱宏公司为证明其主张向本院提供了如下证据： 一、《厂房租赁合同》复印件1份，证明昱宏公司与恒中城公司之间的合同存在第三方担保的事实。 二、《合同解除协议》、《关于合同本园区税收方案告知书》、《厂房租赁合同》（复印件）各1份，证明昱宏公司已经将厂房实际交付给恒中城公司；恒中城公司实际占用支配管理厂房的事实；恒中城公司已经将厂房转租给第三方。 三、《土地厂房租赁合同》1份，证明昱宏公司对涉案厂房有出租的权利。 恒中城公司对昱宏公司上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其待证事实有异议。万海公司对昱宏公司上述证据均无异议。 恒中城公司向本院提供了如下证据： 一、《厂房租赁合同》、《补充协议》各1份，证明恒中城公司与昱宏公司已经约定，如果昱宏公司无法将产权转移登记至昱宏公司名下，则昱宏公司应退还恒中城公司定金或押金及租金，并承担恒中城公司进场前的装修装饰损失和承租第三方的一切经济损失等；双方约定租赁期间第一年度至第三年度每年租金减免50万元。 二、（2019）浙0483民初5310号民事判决书1份，证明昱宏公司因案涉厂房无法过户而违约，恒中城公司与昱宏公司签订厂房租赁合同已经解除的事实。 三、司法拍卖信息1份，证明案涉厂房于2019年4月12日由法院发布竞买公告，并于2019年5月16日由案外人竞得，昱宏公司无法按照厂房租赁合同约定将厂房过户至其名下。 四、（2019）浙0483执2158号之三《执行裁定书》1份，证明昱宏公司与万海公司签订的土地厂房买卖合同已于2019年5月解除，土地厂房买卖合同解除之后的租金，昱宏公司无权主张；昱宏公司明知与恒中城公司的厂房租赁合同无法继续履行，但未及时告知恒中城公司。 五、微信聊天记录截图1份，证明恒中城公司曾于2019年3月29日催促昱宏公司办理厂房权证，并告知对方因未办产证已经严重影响转租，昱宏公司仍然隐瞒厂房无法过户的事实并告知恒中城公司办理权证还需要一两个月时间。 六、恒中城公司与蓝石公司签订的《厂房租赁合同》、中国农业银行账户交易明细回单、中国农业银行网上银行电子回单、杭州银行小额支付系统专用凭证、杭州银行个人业务账务回单各1份，证明恒中城公司与案外人蓝石公司签订了厂房租赁合同，恒中城公司解除租赁合同向蓝石公司退还21700.80元，造成恒中城公司可得利益损失的事实。 七、恒中城公司与案外人杨媛迪的《厂房租赁合同》《合同解除协议》、农行网上银行电子回单、杭州银行个人业务账单回单各1份，证明恒中城公司与案外人杨媛迪签订厂房租赁合同，约定杨媛迪租赁案涉厂房，恒中城公司解除合同向杨媛迪退还款项，造成恒中城公司可得利益损失的事实。 八、恒中城公司与中世物流公司的《厂房租赁合同》、《关于退费及赔偿告知函》、《承诺书》、中国农业银行账户交易明细回单各一份，证明反诉原告与案外人中世物流公司签订厂房租赁合同，中世物流公司支付租金、保证金、物业费等费用共计人民币2090752元，恒中城公司解除厂房租赁合同向中世物流公司退还404500元，还需退还剩余租金，解除该厂房租赁合同造成恒中城公司可得利益损失的事实。 九、恒中城公司实际损失计算清单、中国农业银行网上银行电子回单、报销单、《委托书》、中国农业银行账户交易明细回单、浙江省增值税专用发票、收据、带看确认书、委托书各一份，证明恒中城公司因昱宏公司的违约行为产生实际损失人民币560772元。 十、《劳动合同》8份，证明恒中城公司为履行案涉厂房租赁合同，与杨敏、唐旭、宋庆杰、李俊根、张金明、宋庆杰、唐求保、余国平签订劳动合同的事实。 十一、2018年11月份至2019年6月份恒中城公司工资单、个人业务账户回单8份，证明恒中城公司在2018.11-2019.6期间为履行案涉厂房租赁合同支出人员工资产生258196.20元损失的事实。 昱宏公司和万海公司对恒中城公司提供的证据一至证据七的三性均予以认可，但对其证明对象不予认可；对证据八中的告知函和承诺书三性不认可，对证据八中其余证据三性认可；对证据十一中的个人业务账户回单真实性予以认可，但对其关联性有异议；对证据九至十一的其他证据均不认可。 万海公司未提供任何证据材料。 本院认证意见： 对昱宏公司提供的证据材料，本院经审核均予以确认。 对恒中城公司提供的证据材料，对证据一至证据七予以确认；对证据八中的告知函，因涉及案外人，对其真实性无法确认，对恒中城公司待证事实将结合庭审陈述综合认定；对恒中城公司证据八中的承诺函，因系恒中城公司单方制作，且其中“免除租金”的内容也与事实不符，故不予确认；对证据八其余证据材料予以确认；对证据九，采纳昱宏公司质证意见，对昱宏公司质证有异议部分证据材料的关联性不予确认；对证据十，涉及案外人，真实性难以确认；对证据十一的个人业务账户回单真实性予以确认，对其关联性不予确认；对证据十一的工资单，因系恒中城公司单方制作，且昱宏公司不认可，本院不予确认。 本院经审理认定： 一、昱宏公司与万海公司之间的合同签订及履行情况 桐乡市厂房（土地使用权面积约26358.38平方米，厂房总建筑面积约22072.73平方米），原登记于万海公司投资的桐乡山合复合材料有限公司（以下简称“山合公司”）名下。2018年1月29日，山合公司因被万海公司吸收合并登记注销，山合公司的债权债务由合并后存续的万海公司承继，山合公司的资产及人员并入万海公司。 2018年7月，昱宏公司与万海公司签订《土地厂房买卖合同》，约定昱宏公司购买万海公司位于桐乡市厂房，昱宏公司已付1400万元款项，后因万海公司涉诉被执行而履行不能。 2018年11月15日，昱宏公司和万海公司签订《土地厂房租赁合同》，约定因万海公司无法偿还银行贷款等原因，无法在约定时间内将标的实际交付给昱宏公司，经协商一致同意转为租期为19年的租赁合同，且已付的1400万预付款转为前8年租金。 2019年5月23日，昱宏公司诉至本院要求万海公司返还预付款并承担违约责任等。2019年5月30日，昱宏公司与万海公司达成调解协议，约定解除双方签订的《土地厂房买卖合同》，万海公司归还昱宏公司预付款1400万元并支付违约金等。2019年5月31日，昱宏公司就该案民事调解书申请强制执行。 二、昱宏公司与恒中城公司之间的合同 2018年11月1日，昱宏公司与恒中城公司签订《厂房租赁合同》，约定昱宏公司将位于桐乡市及办公楼出租给恒中城公司，建筑面积共计22073平方米，租赁期限为2019年1月1日起至2028年12月31日。合同第一条第2款约定：昱宏公司出租给恒中城公司的厂房为昱宏公司向万海公司受让，该厂房现所有权人登记为万海公司投资设立的山合公司名下，该厂房过户到昱宏公司名下的手续正在办理过程中，恒中城公司对此明知，并无异议。第一条第3款约定：昱宏公司出租的厂房须在2018年11月1日（不超过2018年11月1日前）完整交给恒中城公司使用管理，交付时双方签订一份《交接书》，具体起租日期和租金计算日期以交接书确定的日期为准。 合同第二条约定了定金及免租期：恒中城公司在合同签订之日前交付昱宏公司定金50万元，定金支付后恒中城公司即可进入该厂房进行前期工作安排，合同签订后定金自动转为押金。厂房免租期自定金支付之日起至2018年12月31日止，免租期间昱宏公司免收租金，由起租日2019年1月1日起开始计收租金。 合同第三条约定了租金标准及支付方式：自2019年1月1日至2020年12月31日，租金每年476.77万元……备注：实际打款时以整万数为准，千位数不需支付。支付方式为：在2019年1月1日和2020年1月1日，恒中城公司分别支付给昱宏公司476万元整。同时约定恒中城公司已支付的定金在厂房双方交接后转变为押金，额度仍为50万元整，合同期届满或其他原因导致本合同提前解除时，恒中城公司需结算并支付清因承租厂房而产生的租金、水电费用等由恒中城公司承担的费用后，如有余额昱宏公司当日内全额返还给恒中城公司，若恒中城公司未结清相关费用，则昱宏公司可以从押金中直接扣除。恒中城公司应将承租的厂房恢复原状（装修装饰和新建临时建筑除外）交还昱宏公司，如恒中城公司不恢复原状交还厂房的，昱宏公司不再退还恒中城公司押金。但昱宏公司今后无法办理出产权证转移至公司名下的，因此房屋被收回无法出租的属于昱宏公司严重违约，昱宏公司应退还恒中城公司定金或押金及租金并承担恒中城公司进场前的装修装饰损失和承租第三方的一切经济损失。 合同第七条约定：在免租期和租赁期间，如因昱宏公司原因提前解除本合同，则由昱宏公司按租赁合同解除当年年租金的10%作为损失赔偿金给恒中城公司。第七条另约定：昱宏公司因厂房权证的原因而无法使得恒中城公司注册营业执照的，则恒中城公司有权延迟支付租金，直至能够办理营业执照为止。 2019年1月5日，昱宏公司与恒中城公司签订《补充协议》一份，约定双方签订的桐德路888号厂房租赁合同，经双方协商一致，第一年度至第三年度租金减免50万元，合计三个年度共计减免租金150万元。 三、恒中城公司转租事实 2018年11月30日，恒中城公司将涉案厂房中部分厂房转租给案外人，转租期限自2018年12月10日起。 2019年1月15日，恒中城公司将涉案厂房中的10064平方米转租给案外人中世国际物流有限公司芜湖分公司，合同约定租期为2019年1月15日至2020年1月31日，其中免租期为2019年1月15日至2019年1月31日，年租金2898432元，年物业费483072元，第一期租金支付日期为2019年1月20日，每期支付6个月租金。 中世国际物流有限公司上海分公司先后于2019年1月19日、1月23日，转账支付恒中城公司400000元、1690752元，合计2090752元。 恒中城公司先后于2019年8月8日、9月4日转账支付中世国际物流有限公司芜湖分公司200000元（备注为退保证金）、204500元（备注为退租金）。 四、厂房所涉其他诉讼及执行情况 涉案房产在昱宏公司与恒中城公司签订租赁合同之前已被（2018）浙0109民初8523号案件查封，杭州市萧山区人民法院于2018年7月将该案移送至本院审理；本院受理后于2018年10月21日调解结案，并于2018年11月7日裁定查封该房产；萧山区人民法院遂于2018年11月13日解封；该案原告于2018年12月4日申请执行；2018年12月19日，（2018）浙0483执4835号民事裁定书裁定拍卖该房产；2019年5月16日拍卖成交；2019年6月10日，（2018）浙0483执4835号之二民事裁定书裁定拍卖财产归买受人所有，该裁定于2019年6月17日送达买受人。 2019年6月19日，本院向恒中城公司送达协助执行通知书，告知恒中城公司厂房已被拍卖，需立即腾退。因厂房被拍卖，昱宏公司与恒中城公司签订的厂房租赁合同、补充协议无法履行，2019年7月19日，恒中城公司诉至本院，要求判决解除与昱宏公司签订的厂房租赁合同等，并要求昱宏公司双倍返还定金100万元、返还多支付的10万元，该案中昱宏公司辩称定金已转为押金，且因恒中城公司一直未付租金，故该押金不应退还。且昱宏公司主张双方的厂房租赁合同已于2019年6月15日解除，恒中城公司认为合同应以2019年8月29日昱宏公司明确为准。本院审理后于2019年10月16日作出（2019）浙0483民初5310号民事判决书，判决昱宏公司与恒中城公司签订的厂房租赁合同于2019年8月29日解除、昱宏公司返还恒中城公司60万元（其中押金50万元、代付顾问费10万元）。该判决已经生效。 本院认为，本诉部分的争议焦点在于：恒中城公司应否支付昱宏公司租金。反诉部分的争议焦点在于：恒中城公司的诉请是否构成重复起诉；昱宏公司应否支付恒中城公司违约金并赔偿相应损失。 一、关于租金应否支付的问题 昱宏公司和恒中城公司之间的租赁合同解除原因在于涉案厂房因万海公司未偿还债务而被拍卖，昱宏公司未能将案涉厂房产权证办至自己名下，导致其与恒中城公司之间的租赁合同无法继续履行而解除。该违约事实属于昱宏公司与恒中城公司之间租赁合同第三条约定的昱宏公司“严重违约”的情形。 本案双方主要争议在于租赁合同第三条关于“严重违约”时“昱宏公司应退还恒中城公司定金或押金及租金”中的“租金”应如何理解。 （一）关于合同条款的理解 昱宏公司认为此处“应退还的租金”应理解为未使用的租金，即恒中城公司腾退后未实际占有使用涉案厂房期间的相应租金；而恒中城公司认为此处的“租金”应理解为自起租期开始的全部租金，如果已经支付应全部退还，如果尚未支付亦无需支付。对该条款的理解，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合双方约定，租赁合同第三条押金条款前半部分约定了“合同期届满或其他原因导致合同解除”时的法律后果，即恒中城公司结清租金、水电费等；后半部分的但书明确约定“昱宏公司严重违约”时的法律后果，即“昱宏公司应退还恒中城公司定金或押金及租金并承担恒中城公司进场前的装修装饰损失和承租第三方的一切经济损失”。从该段前后两部分约定可知，双方认为“昱宏公司无法办理出产权证至自己名下致房屋被收回无法出租的”属于昱宏公司严重违约，严重违约时的法律后果显然应比其他原因导致合同解除的法律后果更严重。且合同第七条约定，如因昱宏公司原因提前解除合同，则昱宏公司按租赁合同解除当年年租金的10%作为损失赔偿金给恒中城公司；可见，在因昱宏公司一般违约致合同提前解除时，恒中城公司需结清租金、水电费、赔偿年租金10%的损失赔偿金；因昱宏公司“严重违约”时，则昱宏公司应退还定金或押金及租金，并承担恒中城公司进场前的装修装饰损失和承租第三方的一切经济损失。对比两种违约情形的轻重，对于昱宏公司严重违约时的违约责任，如果仅是退还未使用部分的租金，则与一般违约情形法律后果并无不同，不足以彰显该违约后果的严重性，综合考虑合同前后条款及双方约定“严重违约时违约责任”的合同目的，此处的“租金”应理解为全部租金。即按此约定，因昱宏公司严重违约致合同解除时，恒中城公司应无需支付租金。 （二）租金数额的计算 昱宏公司认为如果认定该部分租金免付，则该部分免付的租金性质等同于违约金，因该部分金额过高，需要结合恒中城公司的实际损失进行调整。对此，本院认为，需对租期内租金数额进行计算之后再行考量。 首先，起租期的确定。1.虽然合同第一条约定以“交接书”确认的日期为起租日，但合同第二条和第三条均表明2019年1月1日为起租日，且结合厂房的交付事实，双方从未签订交接书，故合同关于“2019年1月1日”作为起租日的约定应属于双方真实意思表示；2.恒中城公司认为应自2019年2月1日作为起租日，理由是因厂房产证等原因，导致无法正常转租、正常使用，而根据双方合同约定，“昱宏公司因厂房产权证的原因而无法使得恒中城公司注册营业执照的，则恒中城公司有权延迟支付租金”，可见双方当时对厂房产权证无法及时办出而导致的后果已经有所预见，且也仅约定为延迟支付租金，而非免租。3.根据恒中城公司提供的转租合同可知，其与中世国际物流有限公司芜湖分公司签订的租赁合同约定的租期自2019年1月15日开始，租赁面积为10064平方米，可见，在2月1日之前，昱宏公司已经将厂房交付恒中城公司，恒中城公司也已经转租。综上，本院认为，起租日应以2019年1月1日为准。 其次，租金截止日期。昱宏公司主张应计算至2019年6月19日，恒中城公司主张应计算至2019年4月12日拍卖公告时间，最迟也不能迟于2019年5月30日昱宏公司与万海公司的买卖合同解除时间。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条规定，拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，租金终止日期应该按照拍卖成交裁定生效之日起确定。（2018）浙0483执4835号之二民事裁定书裁定拍卖财产归买受人所有，该裁定于2019年6月17日送达买受人，即2019年6月17日涉案房产所有权转移至买受人，之前房产所有权仍归万海公司所有，虽然万海公司和昱宏公司之间的厂房买卖合同已于2019年5月30日解除，但万海公司庭审中明确同意2019年6月17日之前的租金由昱宏公司收取，故本院认为，在昱宏公司与恒中城公司租赁关系未解除的情况下，昱宏公司有权向恒中城公司收取2019年6月17日之前的租金。综上，租金计算截止日期应认定为2019年6月16日。 再次，租金计算标准。根据合同约定，2019年1月1日至2020年12月31日的租金为476.77万元每年，实际打款时以整万数为准，千位数不需支付，补充协议约定第一年至第三年度，每年租金减免50万元，则第一年的租金标准为426万元每年。 综上，租期内租金应计算为1949096元（自2019年1月1日至2019年6月16日，每年426万元）。至于该部分租金全部免除是否过高，应否调整，则需要结合恒中城公司的损失来认定。 二、关于恒中城公司主张的违约金和损失赔偿 首先，该部分请求是否构成重复起诉。虽（2019）浙0483民初5310号案件（以下简称“前案”）中，恒中城公司主张的是适用定金罚则，但本院审理后认为该定金已转为押金，并按约定要求昱宏公司返还，其实支持的是一种违约责任。但前案仅判决支持返还押金，其余违约责任并未处理，现恒中城公司就违约金、赔偿损失等提起新的诉讼，应不属于一事不再理的范畴。 其次，关于恒中城公司诉请的违约金42.60万元，因合同对于昱宏公司严重违约时的违约责任已有特殊约定，昱宏公司的违约责任应适用双方的特殊约定，即“昱宏公司应退还恒中城公司定金或押金及租金并承担恒中城公司进场前的装修装饰损失和承租第三方的一切经济损失”，对于恒中城公司要求昱宏公司按照合同第七条约定支付违约金42.60万元的诉请，本院不予支持。 再次，关于损失赔偿，恒中城公司主张其诉请的100万元包括63860元的维修维护费、37万元中介费、招商人员及保安人员工资258196.20元、垃圾清理费5700元、3-12月份垃圾处理费1000元、其他杂费支出212元、中世物流公司赔偿金12万元及其他可期待利益。本院认为，虽然恒中城公司现有证据并不足以主张其中维修维护费、中介费与本案的关联性，甚至上述多数项目也不属于合同约定的赔偿范围，另中世物流公司赔偿金12万元也未实际发生，但考虑上述部分费用发生的合理性，本院将在对各项损失综合考量的基础上，最终确定免付租金的数额。 综上，一方面考虑到租期内昱宏公司一直未能将产权证办至自己名下，一定程度上确实影响了恒中城公司的转租和收益，该部分租金应酌情减少；另一方面考虑到昱宏公司在知晓涉案厂房被裁定拍卖后未能及时告知恒中城公司，导致恒中城公司经营成本等损失进一步扩大；再一方面结合恒中城公司实际的转租收益和经营成本支出，本院综合衡量之后，支持恒中城公司支付昱宏公司租金500000元。 至于前案恒中城公司应付昱宏公司60万元款项是否在本案中抵扣的问题，因前案已经执行，昱宏已经将60万元付至本院账户，故本案中不再抵扣。 综上，对于昱宏公司的本诉请求和恒中城公司的反诉请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、浙江恒中城工业科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付桐乡市昱宏复合材料有限公司租金500000元（付至：户名：桐乡市人民法院，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号：62×××66）； 二、驳回桐乡市昱宏复合材料有限公司的其余诉讼请求； 三、驳回浙江恒中城工业科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费22479元，保全费5000元，合计27479元，由桐乡市昱宏复合材料有限公司负担20484元，由浙江恒中城工业科技有限公司负担6995元（应于本判决生效之日起十日内缴纳至：户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号：62×××67）；反诉受理费17634元，减半收取8817元，由浙江恒中城工业科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  王**芳 审 判 员  朱谷玥 人民陪审员  沈 红 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  金胜群