广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5620号原告：佛山市祥和物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914***********222X。法定代表人：朱铭全，董事长。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泳君，广东卓领律师事务所实习律师。被告：秦兴华，女，1967年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****1*******，公民身份号码440************821。委托诉讼代理人：熊四乔，男，1965年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码420************572。系被告配偶。原告佛山市祥和物业管理有限公司诉被告秦兴华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2013年10月至2019年11月的物业管理费6564.54元及滞纳金4871.83元（从2013年10月11日起以被告拖欠的物业管理费为本金，按照年利率24%的标准分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年11月12日）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年5月9日，原告与案外人佛山市环市房地产开发总公司（以下简称环市房地产公司）签订《名雅花园物业委托管理合同书》，约定原告对佛山市******************、2-15号的物业实施物业管理，并由原告按0.75元/m²的标准向业主收取物业管理费。随后在2000年6月24日，被告作为名雅花园1号4座303房的业主与原告签订《名雅花园入住公约》，被告同意遵守并履行《名雅花园管理规定》、《名雅花园装修管理制度》。按照《名雅花园管理规定》第三十五条规定，被告应于每月10号前缴纳当月物业管理费，若被告不按期交付的，原告有权加收滞纳金。但是，原告依约向被告提供物业管理服务，被告却未能按约定交付费用。被告已拖欠2013年10月至2019年11月的物业管理费合计6564.54元未付。原告多次向被告催交上述费用，但被告一直拒绝处理。综上，被告拒不支付费用的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判决。被告辩称：一、原告提供的核心证据《环市房地产公司与祥和物业委托管理合同》无效，因时间已过去二十年，环市房地产公司因失信被吊销了营业执照，公司早已不存在。二、原告举证的管理公约马上二十年了，已经无效。而且管理公约本身就是不公平、不公正的文件，公约几乎都是对业主的约束，而没有严格规定原告物业管理的责任、义务及未履行责任义务时业主的权利。二十年来业主成为物业公司的摇钱树，享受不到应有的服务，投诉无门，所以只能以不缴费以示抗议。三、原告未履行其应尽的责任，服务质量极差1、原告本身就是原环市房地产公司的子公司，它有三个董事，现在的董事陈伟旋就是原来环市房地产公司的总经理，是法院宣告的失信人员之一，另外一个董事邓武卫也是法院限制高消费失信人。被告小区几个退休人员在2018年组织成立业主委员会，被原告相关人员阻拦甚至威胁，最后不了了之。2、水管、灯的维修全是业主自理，有照片为证。3、化粪池长期未清理，臭气上冲，至今未处理。4、屡次出现偷盗，被告的自行车在楼道口被偷，楼下的业主被小偷入房，丢失首饰等。5、小区内车库被用作加工厂、仓库。6、外面很多人员，包括收垃圾的人都有小区的出入卡。7、小区所有人行道都被划为停车位，行人在车缝里行走。8、噪音扰民。因为小区内有仓库，经常有大货车出入，既产生噪音，又极为不安全。小区安装电梯时，深夜施工无人管理，无奈只有报警。9、原告收费只收现金，微信、银行卡缴费均不接受，而且必须在原告上班时间去缴费，然而原告周六日休息，业主得请假去缴费。基于原告提供了欺行霸市的物业服务，被告的诉求是支付最多一半的物业管理费。滞纳金无法律依据，其计算的利率是法律明文禁止的高利贷。最后，希望法院能够主持正义，还业主一个安全的生活环境。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告的营业执照、被告的人口信息查询结果。证明双方的诉讼主体资格适格。2、《名雅花园物业委托管理合同书》。证明原告接受委托对涉案物业进行管理及提供物业管理服务，该物业管理服务合同系涉案小区的前期物业服务合同，对涉案小区全体业主具有约束力，原告根据合同按0.75元/平方米/月的标准向被告收取物业管理费。3、《名雅花园入住公约》、业主公约（名雅花园管理规定、名雅花园装修管理制度）。证明①2000年6月24日，被告作为名雅花园1号4座303房的业主与原告签订《名雅花园入住公约》，被告同意遵守履行名雅花园管理规定的所有条文。②名雅花园管理规定第三十五条规定，被告应于每月10号前缴纳当月的物业管理费，若不按期交付的，原告有权加收滞纳金。4、（2013）佛城法民一初字第976号民事判决、（2013）佛中法民一终字第3055号民事判决。证明①法院查明被告的房屋建筑面积为118.28平方米。②被告拖欠2013年10月至2019年9月的物业管理费未付。5、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明被告是名雅花园1号4座303房的房屋所有权人。本院认证如下：原告举证的证据具有证据的真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、图纸、发票。证明开发商2005年承认占用业主几十平方米公共面积的欺诈行为，现仍有5平方米没有退还给业主。发票时开发商赔偿的20000元。2、12号楼照片。证明业主自行出资维修整改一楼大堂。二楼公共位置已被业主利用，脏乱差。楼顶排烟通道被业主自行整改，导致业主一日三餐用炉时油烟倒灌。楼顶公共区域被业主违规建成了居住房。3、小区中心花园照片。证明规划是网球场、游泳池，后交楼时变成了幼儿园使用地。开发商与原告在签订服务合同时，双方已知原报建图、规划图，是双方蓄意欺骗业主。中心花园属于业主公共共用休闲场所，物业却擅自将公共休闲地方转租他人做宿舍及居委会办公使用，严重侵害了业主利益。中心地下车库用地是业主共用分摊面积，物业擅自出租。4、整个花园照片。证明该补种、修剪的花草树木，长达15年未修补。小区一半以上大树是业主自行出钱栽种，小区大部分地方卫生脏乱差。5、小区12幢楼的照片。证明小区共12幢楼，每家每户顶层业主由原环市镇镇长牵头违建，影响整个小区业主居住环境。本院认证如下：被告举证的证据1，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。对证据2-5的采信，详见本院认为部分。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2000年5月9日，案外人环市房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《名雅花园物业委托管理合同书》，主要约定：“一、甲方委托乙方管理的物业情况：1、物业名称：佛山市****；2、地点：同济东路后龙二街名雅花园：１号１座、1号2座、1号3座、1号4座、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号；……二、甲方就以上述的物业委托乙方管理，管理的事项包括下列：1、楼宇公共设施的维修和管理；2、物业档案资料管理；3、楼宇公共环境卫生的管理；4、楼宇公共绿化管理；5、楼宇安全保卫管理；6、楼宇物业管理专用维修基金的账务管理；7、其他委托管理项目。……六、乙方按规定向业主收取物业管理费，管理费收费标准暂按0.75元/㎡收取；日后根据市物价局批复标准再作调整。管理费收费原则：已入住的按100%收费，未入住的按标准50%收费，未售出的物业，由甲方按标准50%支付……”。上述合同于2011年5月24日经佛山市禅城区国土城建和水务局备案登记。同年6月24日，原、被告双方签订《名雅花园入住公约》，约定：被告完全明白及同意并自觉严格遵守、履行《名雅花园管理规定》、《名雅花园装修管理制度》之全部条文。本公约适用于名雅花园购买房屋、车库和铺位的业主。《名雅花园管理规定》的主要内容为：管理机构：原告受名雅花园开发商委托，管理名雅花园物业，为广大业主提供清洁卫生、保安、公共设施、公用水电维修、园林绿化等服务。费用交收及管理：业主应缴纳以下费用：一、属住户所使的水、电、煤气等收费；二、属物业管理项目收费即物业管理费，款项用途：1、清洁卫生管理；2、绿化物日常维护管理；3、治安管理；4、维护公共蓄水池；5、水电管理；6、排污设施管理；7、闭路电视的监控系统的维修保养；8、用于支付管理处人员的薪酬及管理处日常开支等。收费办法：各业主应于十号前将当月的物业管理费交管理处或委托银行托收。欠费追缴：业主和使用人违反规定，不按约定交付物业管理费的，物业管理处可以催缴，限期交付、逾期不交付的，每日按应交金额的3%加收滞纳金。三、属楼宇及其公用设施的使用维护分摊费。款项名称：1、梯间灯电费、电梯费用，泵房电费等；2、防盗闸的维修保养费，电梯的维修保养费、年审费等；3、易耗物品购置费（如灯泡、水池清洗费）等；4、其他一些属公共摊分的款项。收款标准：按住户数（或按住户使用程度大小）来分摊；收费办法：为保证公用开支用款各业主应预缴一定费用，由楼长统一代缴代支，并公布收支账目。另查明一，原告曾于2013年8月21日向法院起诉被告主张2006年7月至2013年9月的物业管理费，法院支持了原告主张的物业管理费。另查明二，原告于1995年11月21日登记成立，原告的经营范围包括物业管理，商场、铺位、房屋租赁、维修，室内装修，车辆停放保管。另查明三，根据佛山市自然资源局出具的查询结果，佛山市禅城区************的权利人为被告，房屋建筑面积为118.28平方米，被告于1999年10月购买取得。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人环市房地产公司与原告于2000年5月9日签订的《名雅花园物业委托管理合同书》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告诉请的物业管理费。原告在签订《名雅花园物业委托管理合同书》后，已实际为名雅花园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。经计算，被告应向原告支付物业管理费合计6564.54元（118.28平方米×0.75元/平方米/月×74个月）。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据被告举证的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。关于原告主张的滞纳金的问题。综合现有证据来看，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告未缴纳物业管理费事出有因，本院对原告主张的滞纳金不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告秦兴华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祥和物业管理有限公司支付佛山市禅城区************2013年10月至2019年11月的物业管理费6564.54元；二、驳回原告佛山市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取43元，由原告佛山市祥和物业管理有限公司负担15元，被告秦兴华负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年六月二日书记员 黎晓婷