文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初1412号原告：重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，住所地重庆市璧山区璧城中山北路84号。统一社会信用代码12500227568726461C。法定代表人:丁中立，主任。委托诉讼代理人：王军，系该单位员工。委托诉讼代理人：胡文龙，重庆竞豪律师事务所律师。被告：重庆市坤昌房地产开发有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段88号附1-12。统一社会信用代码91500227747460902Q。法定代表人:丁志明，公司执行董事。第三人：彭立波，男，汉族，1966年3月11日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张祎迅，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宏，重庆志和智律师事务所律师。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司及第三人彭立波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心和第三人彭立波的委托诉讼代理人到庭参加诉讼；被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2014年1月2日签订的房屋产权调换协议有效；2、判决原告对位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋享有优先补偿安置权；3、判决被告、第三人立即办理撤销位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X的商品房现房网签的买卖备案登记；4、判决被告将位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋过户登记给原告名下；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告公司因开发璧山区璧城BS12-1J-043地块，需对原告在地块上的11套住房拆除，为此原告与被告于2014年1月2日签订了《房屋产权调换协议》，该协议约定被告拆除原告11套住房后，用在该地块上新建的11套住房以房屋产权调换的方式对原告进行拆迁补偿安置。协议签订后，原告将11套住房交给被告公司，被告拆除后，并在该地块上开发修建了房屋。房屋建好后，被告公司将《房屋产权调换协议》中约定的11套住房交付给了原告，但未给原告办理房屋的产权过户登记手续。该11套住房从申请安装水、电、气的户头时就一直都是原告的户头。原告从2017年10月1日起就将被告公司补偿安置交付的该11套住房租赁给他人居住，并收取租金。被告公司明知的这11套住房是其对原告被拆迁补偿安置的房屋，却于2019年11月13日将位于璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋网签登记给第三人。故，原告对涉案房屋享有优先权，遂提起本案诉讼。被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司未作答辩。第三人彭立波答辩称：讼争房屋系彭立波从彭承义处通过以房抵债受让而来，并非由被告直接出卖给彭立波，彭立波系合法取得房屋，并办理网签。本案不应当适用商品房买卖司法解释第七条，而应该根据相关法律规定，当事人在债务履行期间届满后，达成以物抵债协议的，抵债物尚未交付债权人，债权人请求交付的，人民法院应当予以支持，该交付包括产权转移登记也包括实际交付房屋，综上，请求驳回原告的诉讼请求。审理中，原告向法庭提交了以下证据：1、原告事业单位的法人证书、被告公司的营业执照。2、璧编委（2014）47号，拟证明原告由签订合同时的璧山县公共租赁住房管理中心变更为现在诉状上的单位名称。3、2014年1月2日《房屋产权调换协议》，拟证明原告与被告于2014年1月2日签订了该协议，协议约定被告对璧山BS12-1J-043号地块进行开发建设，需拆除原告该地块上11套住房。被告以产权调换的形式对原告进行安置补偿，并约定了补偿安置的房屋楼层房号及面积。4、重庆市商品房联机备案登记表，拟证明涉案房屋在2019年11月13日被告与彭立波将涉案房屋网签备案登记在彭立波名下；同时该备案登记表中并无彭立波的签名，而且买受方和卖受方的委托代理人都是邹夜菲，但邹夜菲并非双方的委托代理人，因此被告和彭立波网签登记是不真实的，并且不符合相关规定。该备案登记表下面第二条中载明了交易双方必须在该申请表打印后10日内持商品房买卖合同，本申请表以及相关证件到重庆市璧山区国土资源和房屋管理局完善合同和登记手续，从2019年11月13日至今，被告和彭立波至今没有按照该条的说明办理。5、水电气户头“证明”，拟证明该房屋申请办理涉案房屋水电气时办理登记在原告名下，同时证明被告对房屋产权调换协议中约定的拆迁安置的房屋的水电气在被告申请办理户头时就办理给了原告。6、“重庆市房屋面积报告书（竣工）”及派出所“证明”，拟证明涉案房屋的门牌号码由原来的XXX路XXXX号更名为XXX路XXXX号，原房屋产权调换协议图纸中的A、B、C、D、E、F房号变更为6、4、3、2、1、7房号。7、交接清单，拟证明被告于2017年9月8日将安置补偿给原告的11套住房（含涉案房屋）移交给了原告；8、原县委党校家属院11套住宅房屋拆迁还房分配明细表，拟证明原告将被告移交的拆迁还房分别租赁给了相关人员；9、重庆市新建商品房屋使用说明书、保证书（质保书），拟证明涉案房屋的使用说明书和质保书，被告签发后已经交给原告，从而证明涉案房屋被告已经移交安置给原告；10、重庆市璧山区直管公房（住宅）租赁合同，拟证明原告对被告移交的拆迁安置补偿房屋即涉案房屋于2017年10月1日租赁给他人使用至今，原告也对该房屋收取了租金；11、重庆市璧山区房屋征收中心档案查询资料（其中含鑫辉河畔安置还房情况及其图纸），拟证明被告拆迁原告11套房屋（含涉案房屋）后安置还房给原告的11套房屋（含涉案房屋）的具体楼层房号。审理中，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司未向法庭提交证据。审理中，第三人彭立波向法庭提交以下证据：1、（2019）渝0120民初2833号民事判决书、（2019）渝0120民初2833号裁定书、申请执行法律文书确认表，拟证明彭承义与被告合同纠纷一案，璧山法院判决被告向彭承义返还保证金并支付占用资金利息等，该判决为生效判决。2、强制执行申请书、受理通知书、询问笔录、结案通知书、结案报告、执行案件结案表、彭承义与被告《以房抵债协议》，拟证明彭承义与被告合同纠纷一案，彭承义向法院申请执行，被告以以物抵债的形式将诉争房屋抵偿给彭承义，该抵偿经法院确认，并做执行结案处理。3、彭承义与彭立波《以房抵债协议书》，拟证明因彭承义拖欠彭立波款项且到期未偿还，彭承义以以房抵债的形式将诉争房屋以房抵债给彭立波，按照协议规定，彭立波与被告办理产权登记，因此签订房屋网签是符合法律规定的。审理中，原告方陈述，涉案房屋XX号X幢X-X是2017年9月8日在被告公司接收，并在房屋的现场进行的交接，交接手续上的经办人是被告公司的徐洪兴（公司本项目经办人），接收后原告方于2017年10月1日将房屋租赁给他人使用至今。被告公司开发的项目的名称是叫XXXX，产权调换协议上没有载明。被告公司开发修建该项目的房屋进行预售的商品房和拆迁安置还房给原告的房屋是有区别的，出售的商品房是清水房，安置还房给原告的11套住宅（含涉案房屋）是全部进行了简装，很清楚哪些是还房。邹夜菲是被告公司该项目的房屋销售人员，她于2016年10月份就已经离开被告公司，涉案房屋即11套备案登记表上的买卖双方的委托代理人都不是她。审理中，第三人彭立波陈述，彭承义以房抵债的房屋是XX号X幢X-X号一套住房，抵款315980元，至今房屋未交接，彭承义说办理房产证后再交接。彭立波只委托了彭承义进行房屋办证，是彭承义去经办的备案登记，彭承义是否喊邹夜菲办理备案登记，彭立波不清楚并且不认识邹夜菲。彭立波并不知道这套房屋是原告的拆迁还房，直到本案起诉后当事人才知道这个事情。本院根据到庭陈述和以上证据，确认的事实如下：2014年1月2日，以重庆市坤昌房地产开发有限责任公司为甲方，以璧山县公共租赁住房管理中心为乙方，签订《房屋产权调换协议》。该协议第一条主要内容载明：“经甲乙双方协商，乙方同意甲方采取期房的方式对其位于XX镇XX路XX号住宅房屋进行产权调换。乙方所有的房屋位于XX镇XX路XX号，共11套住宅。土地使用权类型为划拨，房屋用途住宅，房屋建筑面积592平方米，房屋结构为砖混结构，办有房地参照XXX房地证XXXX字第XXXXX号......。甲方提供的产权调换屋位于BS12-1J=043号地块内，楼房幢号1，用途住宅，房屋结构为框剪结构。”第二条载明：“经甲乙双方共同协商，房屋产权调换采取等面积调换的原则，房屋产权调换面积以乙方提供的新房地产权证面积为准。经甲方同意，乙方选择的房屋产权调换房源为1幢房屋临时编号为E，第2、3、4、5、6层，1幢房屋临时编号为B，第1、2、3、4、5、6层，共计11条住宅房屋，拟建筑面积597.63平方米。......乙方选择的产权调换房屋由甲方在该房屋设计图纸中注明并作为协议附图。”第四条载明：“经甲乙双方共同协商，乙方同意甲方提供的产权调换11套还房按廉租住房标准装修......水、电、气、闭路电视安装到位......以上装修、安装等所有费用均由甲方承担。”第六条载明：“产权调换房经相关部门综合验收合格后，并终止过渡费用。乙方在接到通知后30日内与甲方完善有关接房手续，并积极配合甲方办理房地产权证”。《房屋产权调换协议》还将户型标准层平面图注释房屋位置后，作为合同附件。该协议签订后，璧山县公共租赁住房管理中心将位于XX镇XX路XX号的11套住房交与重庆市坤昌房地产开发有限责任公司。2014年11月13日，璧山县公共租赁住房管理中心于更名为重庆市璧山区公共租赁住房管理中心。重庆市坤昌房地产开发有限责任公司进行开发建设的楼盘名称“XXXX”，地址门牌编号为璧山区XX街道XXX路XXXX号。该楼盘于2017年8月8日取得《竣工验收备案登记证》。2017年9月8日，重庆市坤昌房地产开发有限责任公司将《房屋产权调换协议》中约定的11套产权调换房屋（住宅）交付与重庆市璧山区公共租赁住房管理中心。该11套住宅房屋的坐落分别为：璧山区XX街道XXX路XXXX号“XXXX”X幢X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号。重庆市璧山区公共租赁住房管理中心接收以上11套产权调换住宅房屋后，以重庆市璧山区公共租赁住房管理中心为户主对该11套住宅房屋中的水、电、天然气进行了注册开通，并将包括本案的X-X号住宅在内的房屋进行了对外出租。2019年4月12日，冯乾树、彭承义向本院起诉重庆市坤昌房地产开发有限责任公司，请求判令重庆市坤昌房地产开发有限责任公司归还履约保证金1000000元及利息、违约金。本院于2019年5月13日作出（2019）渝0120民初2833号民事判决，判决重庆市坤昌房地产开发有限责任公司返还冯乾树、彭承义履约保证金1000000元及资金占用利息和20000元违约金。判决生效后，冯乾树、彭承义于2019年8月20日向本院申请强制执行。2019年11月8日，彭承义（甲方）与重庆市坤昌房地产开发有限责任公司（乙方）签订《以房抵债协议》，其主要内容载明：“一、乙方以其所有房屋位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X、X-X、X-X、X-X、X-X五套房屋，建筑面积225.7平方米，每平方米5000元，总市值1128000元，乙方抵债给甲方。二、上述房屋由乙方直接过户给甲方或甲方指定人员”。2019年11月10日，彭立波（甲方）与彭承义（乙方）签订《以房抵债协议书》，其主要内容载明：“一、乙方尚欠甲方款项80万元；二、乙方提供重庆市坤昌房地产开发有限责任公司开发建设的位于璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X，建筑面积45.14平方米，以清偿乙方所欠甲方款项315980元，甲方予以同意。甲、乙双方一致确认：上述房屋以建筑面积单价7000元每平方米作价抵债本金......六、本协议签订后，由乙方协助甲方办理上述房屋产权证办理事宜......”。2019年11月13日，涉案的房屋（位于璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅）申请了商品房现房买卖备案登记。业务编号201911139000768《重庆市商品房联机备案登记表》主要内容载明：“一、申请事由：商品房现房买卖备案登记。二、房屋坐落：璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X。三、申请人详情：出卖人重庆市坤昌房地产开发有限责任公司，......；买受人彭立波，......。四、代理人（经办人）详情：邹夜菲，出卖方委托；邹夜菲，买受方委托......”。至本案诉讼，涉案房屋仍由原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心行使房屋财产权益，但未取得房地产权过户登记。第三人彭立波未接收涉案房屋。本院认为，原璧山县公共租赁住房管理中心与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司于2014年1月2日自愿签订的《房屋产权调换协议》，不违反法律的禁止性和强制性规定，系合法有效的民事合同。璧山县公共租赁住房管理中心更名为重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，其《房屋产权调换协议》的合同相对人甲方因此变更为本案原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，涉及的合同甲方的权利义务继续由原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心承续。故，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心所诉2014年1月2日签订的《房屋产权调换协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司依据《房屋产权调换协议》约定向原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心交付涉案产权调换房屋即位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅房屋一套和原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心接收涉案房屋并已经行使房屋占有、使用、收益等权利的事实，本院予以确认。该涉案房屋产权至本案诉讼未登记于原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心的事实成立，依据《房屋产权调换协议》第六条的约定，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司有义务协助原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心就涉案房屋办理房地产权过户登记的义务，故，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心所诉“将位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋过户登记给原告名下”的诉讼请求，本院予以支持。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对涉案住宅房屋是依据合法有效的《房屋产权调换协议》约定，通过房屋产权调换方式所占有取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特点的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补充安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补充安置房屋的，应予支持”的规定，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对通过房屋产权调换方式取得的涉案房屋符合该司法解释所规定的法律特征，具有法定的优先取得权利。第三人彭立波针对涉案房屋的相关合同关系是源于与案外人彭承义签订的《以房抵债协议书》和与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司形成的《重庆市商品房联机备案登记表》指向的商品房现房买卖网签备案，无论该《以房抵债协议书》和商品房现房买卖网签备案是否真实性、是否有效，均不能以此对抗或者阻碍原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对涉案房屋法定优先权利的行使，并有义务让位、协助法定优先权的行使，故，原告所诉“对位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋享有优先补偿安置权”和“判决被告、第三人立即办理撤销位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X的商品房现房网签的买卖备案登记”的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心（原璧山县公共租赁住房管理中心）与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司于2014年1月2日签订的《房屋产权调换协议》系有效合同；二、原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅房屋一套享有优先取得补偿安置房屋的权利；三、被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司、第三人彭立波在本判决生效后五日内办理撤销位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅房屋的商品房现房网签的买卖备案登记；四、被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内协助原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心将位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅房屋一套的房地产权过户登记于原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心名下。案件受理费减半收取2300元，财产保全费1648.5元由被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司承担（限被告于本判决生效后五日内向本院缴纳）。原告预交的案件受理费2300元，待本判决生效后予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确定的履行期间的最后一日起算。审 判 员  罗 辑二〇二〇年六月二十六日法官助理  黄常凤书 记 员  王田爽