江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1158号上诉人（原审被告）：周荣花，女，1965年5月6日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。委托诉讼代理人：李寿生，男，1936年2月24日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。被上诉人（原审原告）：潘本涛，男，1961年3月5日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。原审原告：陈海明，男，1970年5月12日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。原审原告：王慧康，男，1972年12月28日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。原审原告：黄式焕，男，1961年9月16日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。原审原告：邓堂生，男，1974年7月10日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。原审原告共同委托诉讼代理人：潘本涛，男，1961年3月5日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。上诉人周荣花与被上诉人潘本涛及原审原告陈海明、王慧康、黄式焕、邓堂生房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服江西省宁都县人民法院（2019）赣0730民初3728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周荣花上诉请求：1、对29076元及损失(以29076元为本金,自2010年9月9日始至付清之日止以年利率6%计算资金占用利息)有误；2、要求办理与颁发《土地使用权证》；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2008年3月26日到长胜镇振兴花园购房，与被上诉人达成了口头和书面的协议,上诉人问了被上诉人一次性首付款96000元，能否享受3000元的优惠，被上诉人答应说可以(交费收据已注明),再问有否《两证》(即房屋所有证和土地使用证)，被上诉人说给你两个红双喜。当即,上诉人就缴了现金96000元,并签订好了《房屋买卖合同》。可是,到了2009年10月,只送来一个红单喜即《房屋所有证》，上诉人就不高兴了，认为被上诉人无承约当时的诺言，至今双方就相持了近十年。俗话说,房随地走,地随房走,房地一体。根据《房地产管理法》的第32条之规定：房地产转让抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让抵押。所以,一方要求《双证》齐全(至今未给),另一方《两证》就是被上诉人只办了《房屋所有权证》,对于《土地使用权证》问题，被上诉人只字不提。被上诉人说过去已多次催交欠款,实际上只是今年的五月间,在原《房屋所有证》已作废后,才找过上诉人一次。本来被上诉人应诚实地遵纪守法,可是还知法违法。《土地管理法》第35条之明确规定:房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。在《房屋买卖合同》中,双方都同意了房屋和杂物间单价是住宅950元每平米,杂物间的单价是850元每平米。相反,被上诉人为谋取暴利,巧立名目向县房地产管理局申报《购房协议》，就以住宅500元每平米、杂物间460元每平米,欺骗县政府主管部门,进行偷税,其责任应该由被上诉人承担。关于利息一事,被上诉人在2019年10月17日的民事诉状中陈述:上诉人已入居多年,原告按合同约定已帮被告办好了房屋所有证。现原告要求被告支付所欠房款,被告推诿。依据被上诉人的起诉,要求是房款违约问题,并没有涉及到计息。可是,现在判决书上就提到这一问题。上诉人认为:若被上诉人以为上诉人办好了《房屋所有证》为理由,要追究其利息，上诉人也认为被上诉人未给买受方办理土地使用证,同样可以依规、依法追究其被上诉人的利息。判决书认为，指上诉人未履行约定的义务，所欠的29076元,应自2010年9月9日始，以年利率6%至付清之日止计算资金占用利息以作为被告违约赔偿。上诉人认为应该是从2010年9月9日始以年利率6%至不动产证发放日(2016年8月19日)止计息。同时,上诉人也可以依法追究被上诉人未办理《土地使用证》为理由,请求被上诉人的利息,计算时间从2010年9月9日起至二审判决之日止,利息同样按以年利率6%计息,以房价的总数105212.5元为基数计息房屋的契税,依据当时的税收规定政策,上诉人认为国家之规定住宅不足144平米只能按2%计算，但被上诉人不同意,按合同的4%来计算，上诉人要求被上诉人把上诉人个人缴了契税的发票拿出核实。再则请问被上诉人,当合同条款与国家税收政策不相符时,服从个人意志还是依据国家政策说了算。上诉人按照《房屋结算表》来结账,曾对被上诉人说过多次,若结算表上的数字有误,本着求大同,存小异原则,可以反复核算,一直到口服心服为止。潘本涛答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。1、上诉人理应按照双方于2008年3月26日签订的《房屋买卖合同》的约定履行,被上诉人的权利义务已经全部履行,上诉人尚欠被上诉人等的29076元，依法应当支付。2、因上诉人长时间占用被上诉人的资金,未按合同约定的义务履行,故一审法院判决上诉人从2010年9月9日始支付年利率6%的利息合法有据。3、上诉人要求被上诉人办理《土地使用权证》，不是本案审理的范围,该《土地使用权证》合同没有约定由被上诉人办理,合同约定的应当由被上诉人办理的房屋所有权证，被上诉人已经在2010年办理好,根据合同第七条约定，表后及开户由乙方自行办理。原审原告答辩称：同意被上诉人意见。被上诉人及原审原告诉讼请求：1.判决被告支付原告购房款29076元及利息（利息按6%的年利率计算资金占用费至清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年12月期间，原告等人通过竞买受让宁都县xx镇电影院的国有土地使用权及其地上房产；经开发，原告方以振兴花苑项目部对外出售楼房及车库（杂间）。2008年3月26日，被告作为乙方与原告方振兴花苑项目部（甲方）签订了壹份房屋买卖合同，该合同主要载明“7、水电的设施安装：甲方负责水主管安装到各户水表前，表后由乙方各自负责，电主线甲方统一负责到电表前，表后由乙方各自负责，并由乙方自行办理开户手续及费用；……1.乙方自愿认购住房A栋302室，面积为119.88平米，单价为950元每平米，车库、杂物间8号单价850每平米，合计人民币壹拾贰万零仟壹佰陆拾柒元正（￥120167.5元），实际面积按产权证书的面积为准计算。2.付款方法（1）分期付款首期在购买房屋合同签订时付清总房价的40%作为该房屋的购买保证定金；（2）该栋房屋封顶三日内必须再次付所购房款的40%；（3）交付使用时，乙方必须再次付清所购房屋款的17%，方可领取进房门钥匙，进行房屋装饰（所交款额以收据为准）；（4）一次性付款方法，乙方在购买该房屋合同签订时，一次性付清所购总房款的80%，交付使用时再付总房款的17%，其余3%在交付产权证时一次性付清（此类的付款方法，甲方可以在该房屋的总房价中返回3000元，所交款额以收据为准）；第三条关于办理产权证及产权证费用约定：甲方在房屋交付后，统一由甲方办理房屋产权证，在办理产权证过程中，所涉及的契税按总房款4%由乙方负责交纳，房屋交易税及其它费用由甲方负责，交纳工本费由乙方负责，契税在办证前交纳。第四条关于办理产权证及产权证费用约定……乙方不履行本合同，届时甲方有权按下述两种约定方法追究乙方的违约责任；（1）终止合同，甲方所收定金不予退还乙方；（2）乙方按累计应付款的2%向甲方支付违约金合同继续履行……”。当日，被告支付原告购房款96000元；此后，原告将被告所购买的房屋交付给了被告，被告已入住多年。2010年9月9日，原告办理完被告所购买房屋的房屋所有权证，该证书载明房屋所有权人为周荣花、共有情况为单独所有、登记时间为2010年9月9日、套房建筑面积为119.63平米、杂间7.39平米，合计127.02平米等内容。原告依房屋所有权证上的面积、房屋买卖合同约定的价款和支付方式，计算房屋价款为119929元、缴纳契税4797元、工本费80元、水管及电表费用770元，扣减已支付的96000元及优惠的500元，被告尚欠29076元，原告催告被告支付剩余款项，被告以自行办理了相关证件及计算价款有误为由，拒绝支付剩余款项并领取原告已办好的房屋所有权证。为此，原告诉至法院，要求处理。一审法院认为：原告与被告间形成房屋买卖合同关系，原告交付房屋并依约定办好房屋所有权证后，被告应及时支付房屋价款及依约定由被告承担的其它费用，被告在原告催告后，仍未支付，属违约，继而酿成本讼，被告应承担全部责任。依房屋买卖合同、房屋所有权证载明的面积等，原告计算出的被告尚欠购房款及其它费用29076元，计算金额准确、费用承担合理，应予以支持。被告关于已自行办理了相关证件及计算价款有误等抗辩意见，其未提供相应的证据予以证实，不予采信。另外，因原告催告多次，被告未履行约定的义务，被告所欠的29076元应自2010年9月9日始以年利率6%至付清之日止计算资金占用利息以作为被告违约赔偿给原告的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：限被告周荣花于本判决生效之日起七日内支付原告潘本涛、陈海明、王慧康、黄式焕、邓堂生房屋价款及其它费用29076元及损失（以29076元为本金，自2010年9月9日始至付清之日止以年利率6%计算资金占用利息）；如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元因简易程序减半收取为265元，由被告周荣花承担。本院二审期间，上诉人提交证据一、房屋核算表。证据二、收款收据三张。证据三、房屋建筑面积计算办法。证据四、房屋买卖合同。证据五、振兴花苑购房1栋花名册。证据六、宁都县房屋所有权转移登记发证申请审批表。证明上诉人没有按照真实的合同金额上报到相关部门。被上诉人及原审原告质证认为：对证据一有异议，对收款收据也有异议，我方只收取了对方一笔钱，对证据三的真实性有异议，对房屋买卖合同的真实性无异议，对花名册的真实性无异议，对证据六的真实性有异议。房屋单价都是按合同定价，双方签字。营业税及契税都是按照国家相关规定缴纳，没有违背国家法律规定。本院审查认为，对上诉人提交证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对其证明对象不予确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人是否应当支付剩余款项及利息。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方《房屋买卖合同》第二条约定：上诉人自愿认购住房A栋302室，面积为119.88平米，单价为950元每平米，车库、杂物间8号单价850每平米，合计人民币120167.5元，实际面积按产权证书的面积为准计算；一次性付款方法，上诉人在购买该房屋合同签订时，一次性付清所购总房款的80%，交付使用时再付总房款的17%，其余3%在交付产权证时一次性付清，此类的付款方法，被上诉人可以在该房屋的总房价中返回3000元，所交款额以收据为准；第三条关于办理产权证及产权证费用约定：被上诉人在房屋交付后，统一由被上诉人办理房屋产权证，在办理产权证过程中，所涉及的契税按总房款4%由上诉人负责交纳，房屋交易税及其它费用由被上诉人负责，交纳工本费由上诉人负责，契税在办证前交纳。据此，上诉人未按照合同约定付清房款，应当承担继续履行和支付占用利息的义务。关于利息起算时间和标准，由于合同约定在交付产权证时付清，2010年9月9日即已办好房屋所有权证，一审判决利息起算及标准符合事实及法律规定。上诉人主张应当自不动产权证办理之日起算，不符合双方合同约定，且办理不动产权证为换证行为，不宜作为双方付款时间依据。上诉人抗辩应当办理双证及其违约责任，没有合同依据，本院不予采信。上诉人抗辩应按2%收取税费，违反合同约定，本院不予支持。上诉人主张被上诉人偷税，不属于本案审理范围，本院不予审查。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费932元，由上诉人周荣花负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年六月二十二日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞