广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初985号 原告：柏录德，男，汉族，1952年6月19日出生，住辽宁省辽阳市太子河区。 委托诉讼代理人：侯继著，男，汉族，1955年7月2日出生，住辽宁省辽阳市白塔区。 被告：赵士强，男，汉族，1979年10月28日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：文军，广西海城律师事务所律师。 原告柏录德与被告赵士强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏录德及其委托诉讼代理人侯继著、被告赵士强及其委托诉讼代理人文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏录德向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年12月1日签订的《房屋买卖合同》和2019年3月4日签订的《买卖房屋补充协议》；2、判令被告返还原告坐落于北海市房屋，建筑面积138.6平方米房屋；3、判令被告已支付原告的房款23万元作为违约损害赔偿金不予返还。原告后变更诉讼请求为：1、判令原、被告于2018年12月1日签订的房屋买卖合同继续履行；2、判令被告向原告支付违约金148320元；3、诉讼费、差旅费等由被告承担。 事实和理由：原被告经北海世纪房地产代理有限公司介绍达成房屋买卖协议，并于2018年12月1日签订《房屋买卖合同》，合同编号CSJDC×××075。合同约定卖方柏录德将其位于北海市、建筑面积为138.6平方米房屋出售给买方赵士强，成交价77万元。买方于签订合同时支付5万元作为定金，首付款18万元，由买方在过户当天支付给卖方。双方定于2019年1月11日前（支付首付款18万元）办理过户手续，双方不得以任何理由反悔，否则视为违约。被告直到2019年6月17日方支付完首付款18万元，构成违约。房价余款54万元由买方申请按揭贷款，买方承诺两个月内由贷款银行直接将54万元划入到卖方银行账户（应于2019年3月11日前），否则属于违约。被告未按约定支付款项，原告遂诉至法院。原告提起诉讼后，被告于2020年3月18日向原告支付了53.8万元，截止3月18日被告所欠楼款54万全部付清。故原告变更诉讼请求。但被告逾期付款构成违约，根据约定需支付违约金。1、关于首付款18万元的违约金。合同约定2019年1月1日前被告未支付首付款18万元，直到2019年3月4日双方签订《买卖房屋补偿协议》，约定2019年3月15日前支付18万元；被告再次违约，直到2019年6月17日方支付完首付款18万元。违约时间从2019年1月11日至2019年6月17日，逾期天数为156天，合同约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款的千分之一向卖方支付违约金”。本案原告将违约金千分之一调整为年利率24%，每天违约金为120元，违约金为18720元。2、关于54万违约金。54万元房款应于2019年3月11日前支付给原告（2019年1月11日起算2个月内，合同补充条款）。而被告于2020年3月18日支付。违约金自2019年3月11日起至2020年3月18日违约天数按整年计算，逾期付款一年，利率仍按前款年利率24%计算，违约金为129600元。综上，两项违约金共计148320元。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请支持原告诉请。 被告赵士强辩称，对原告的诉求1同意，诉求2、3不同意。1、关于18万首付款违约金的问题，补充协议约定2019年3月8日前交付，最晚的时间不超过2019年3月15日，由于原告不配合，导致没办法将房产证登记至被告名下；不动产权证显示变更登记时间2019年6月18日，实际到2019年6月17日支付完毕首付款，因原告不配合变更登记；2、关于54万元违约金的问题，合同约定54万元于2019年1月11日起算，在2个月内支付给原告，即2019年3月11日前，但是按房产证上面规定的日期，从2019年6月18日，即从改时间起另外加2个月时间，即从2019年8月19日起，才能计算被告未支付54万元款项的行为违约，被告在2019年8月19日前不将54万元支付给原告的原因是银行贷款的原因，不属于被告原因，并非被告恶意违约；3、违约金过高，调整的问题，根据合同法相关条款规定，违约金的认定并不以当事人的约定是否真实，而是以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素来考量。 经审理查明，2018年12月1日，原告柏录德（卖方）、被告赵士强（买方）与案外人北海创世纪房地产代理有限公司签订一份《房屋买卖合同》（编号：CSJDC×××075），约定原告将位于北海市房屋出售给被告，建筑面积138.6平方米，成交价77万元，此次交易产生的税费由买方交税。付款方式：签订该合同时支付5万元作为定金，定金自动转为房款，首付款18万元由买方在过户当天直接支付给卖方，房价余款54万元采用银行按揭方式支付，该笔款于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在当天以现金支付给卖方，否则视为逾期付款。三方约定于签订该合同两个月后到房产交易中心办理过户相关手续。买方不能按该合同约定买入该物业，或者因违约无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。该合同还手写备注“经买卖双方友好协商，定于2019年1月11日前办理过户手续，双方不得以任何理由反悔，否则视为违约”。该合同还约定了其他内容。 2019年3月4日，原、被告签订一份《买卖房屋补充协议》，约定：关于创世纪房地产主办签订的买卖合同（编号×××0075）应在2019年2月11日前办理好一切交易过户手续，但因买方资金不足，至今也没有交易过户，已属违约，经卖方和创世纪房地产人员多次催促，现达成以下决定。一、买方应在2019年3月8日前交给卖方购房首付款18万元并办理好银行一切按揭手续及过户的一切费用等。此项最晚时间不超过2019年3月15日。二、由买方办理过户期间不管遇到任何问题，任何理由，到期不交易都视为违约，买方交给卖方的5万元定金，卖方将不返不退给买方。三、如交易不成功，在2019年3月15日后卖方有权将此房随时卖给他人，与买方和创世纪地产无关。四、如交易不成功，创世纪地产无权提取中介服务费。 2019年6月17日，原、被告与创世纪经纪方曹勇签订一份《补充承诺书》，约定：现买方以房屋买卖合同（编号：CSJDC×××075）应付的首付款分二次打入卖方在北海的工商银行卡里18万元，加上原签订买卖购房合同时的定金5万元，合计23万元，余款如卖方在工商银行按揭贷款54万元付给卖方，卖方共收77万元，符合原合同金额。买方并在签订该承诺书之日起三日内办理好银行贷款的一切手续，一周内办理好房产交易的一切税费手续等。卖方配合办理其他事项包括：一、买卖交易后，按新房产证上面标明的生效日期起，按原合同规定两个月内由买方催办银行一次性把余款54万元转入卖方的工商银行卡里；二、到期卖方拿不到银行转入款54万元，不管买方有任何理由，属中介经纪方和买方违约，并负全部责任及一切经济损失。卖方已得到的首付款23万元将不返不退给买方，并有权将此房屋收回转卖给他人。 2019年8月29日，被告（借款人）与案外人中国银行股份有限公司北海分行签订一份《个人二手住房贷款合同》，约定被告向案外人贷款53.8万元用于购买位于北海市房屋。 另查明，被告于2018年12月1日向原告支付定金5万元，于2019年3月18日向原告转账支付12万元，于2019年6月11日向原告分别转账支付4万元、2千元、3万元；余款53.8万元贷款于2020年3月18日汇入原告账户。原、被告双方对购房款已全部支付完毕的事实无异议。 2019年6月18日，被告领取了坐落于北海市房屋的不动产权证[权证号：桂（2019）北海市不动产权第×××号]，共有情况：单独所有。2019年6月20日，原告将涉案房屋交付被告使用。 庭审中，原告主张因被告违约造成原告差旅费损失2万元，该损失应由被告承担。被告对此不予认可，认为该费用与本案无关。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方均同意继续履行该《房屋买卖合同》，本院对此予以确认。 关于原告主张被告支付违约金148320元的问题。原告依据双方签订的《房屋买卖合同》中关于付款期限的约定向被告主张逾期付款违约金，被告则抗辩主张应依据双方签订的《买卖房屋补充协议》与《补充承诺书》的约定来计算逾期付款违约金。本院认为，原、被告在签订《房屋买卖合同》后，依次签订了《买卖房屋补充协议》和《补充承诺书》，上述《买卖房屋补充协议》和《补充承诺书》是双方当事人的真意合致，合法有效，双方均应恪守履行。《买卖房屋补充协议》和《补充承诺书》中，对房屋首付款及余款的支付期限重新作出约定，该约定对原《房屋买卖合同》关于付款期限条款作出了变更，故原、被告应按变更后的约定履行付款义务，逾期付款违约金的起算点应当随之变更。关于首付款18万元，《买卖房屋补充协议》中约定应于2019年3月15日前支付，被告分别于2019年3月18日转账12万元、2019年6月11日转账4万元、2千元、3万元向原告支付首付款，已属违约。被告应按具体付款时间分段起算逾期付款违约金，其中：以12万元为基数，从2019年3月15日计算至2019年3月18日；以6万元为基数，从2019年3月15日计算至2019年6月11日。关于购房余款53.8万元，按《补充承诺书》约定，“买卖交易后，按新房产证上面标明的生效日期起，按原合同规定两个月内由买方催办银行一次性把余款伍拾肆万转入卖方的工商银行卡里”。被告于2019年6月18日领取了涉案房屋的不动产权证，其应从该日起两个月内将购房余款转入原告的银行卡里，但原告于2020年3月18日方收到房屋尾款53.8万元。因被告同意从2019年8月19日起计算购房余款的逾期付款违约金，本院据此确认被告逾期付款期间应为2019年8月19日至2020年3月18日，被告应向原告支付该期间的违约金。根据合同约定，逾期付款违约金应按未付房款的日千分之一计算，虽原告已主动调整按年利率24%计算违约金，但被告抗辩违约金过高请求予以减少。本院认为，对原告而言，因被告违约对原告造成的损失实为欠付房款在逾期期间产生的直接损失即利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，被告应向原告支付逾期付款违约金，违约金按以下标准及时间分段计算：以12万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，从2019年3月15日起计至2019年3月18日；以6万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，从2019年3月15日起计至2019年6月11日；以53.8万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算，从2019年8月19日起计至2020年3月18日。 关于原告主张被告承担差旅费损失2万元，原告未能提供证据证实该主张，被告对此亦不予认可，故原告要求被告承担差旅费损失2万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告柏录德与被告赵士强于2018年12月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行； 二、被告赵士强支付逾期付款违约金（违约金分别计算：以12万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，从2019年3月15日起计至2019年3月18日；以6万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，从2019年3月15日起计至2019年6月11日；以53.8万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算，从2019年8月19日起计至2020年3月18日）给原告柏录德； 三、驳回原告柏录德的其他诉讼请求。 案件受理费11500元，减半收取5750元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费11500元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年六月三日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考