重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初171号原告：孙红燕，女，1982年7月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：司秉雷，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏奕露，北京在明律师事务所实习律师。被告：许华勇，男，1958年10月5日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：蔡昌鑫，重庆天宇三星律师事务所律师。原告孙红燕与被告许华勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于同年4月28日公开开庭进行了审理。原告孙红燕及其委托诉讼代理人司秉雷、夏奕露，被告许华勇及其委托诉讼代理人蔡昌鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙红燕向本院提出诉讼请求：判决许华勇赔偿孙红燕因签订商品房买卖合同导致的损失1139700元，并由许华勇承担本案诉讼费。诉讼中，孙红燕变更其诉讼请求为：判决许华勇继续履行合同义务即办理商业产权的不动产证书；若许华勇不能办理商业产权的不动产权证书就判决许华勇赔偿孙红燕因其无法继续履行合同而导致的财产损失1139700元；并由许华勇承担本案全部诉讼费用。事实和理由：孙红燕与许华勇于2015年2月26日签订集资房购销合同，按合同约定孙红燕购买许华勇位于丰都县XX路的房屋，其实际建筑面积为74.41平方米，价格为265428元；约定孙红燕购买许华勇位于丰都县名山街道金竹路79号的房屋，实际面积53.6平方米的门面房，价格为426560元；实际支付总价为691500元。2018年6月底，孙红燕收到了许华勇交付的盖有丰都县国土资源和房屋管理局（现丰都县规划和自然资源局）盖章的《中华人民共和国不动产权证书》，该证书载明房屋用途属于城镇住宅用地/成套住宅，权利性质属于划拨。2019年9月25日，孙红燕前往丰都县国土资源局和房屋管理局办理变更权利人手续，现不动产证书编号为渝（2019）丰都县不动产权XX号。2019年6月底，孙红燕收到了许华勇交付的盖有丰都县国土资源和房屋管理局盖章的渝（2018)丰都县不动产权第XX号《中华人民共和国不动产权证书》，该证书载明用途为城镇住宅用地/非成套住宅，权利性质为划拨。首先，双方在合同中明确约定孙红燕所购房屋为集资房门面和住房，虽然许华勇办理了不动产权证书，但此证与合法的商业服务用房不动产权证书明显不符。第二，该证书上载明土地性质为“划拨”，而划拨土地上的房产是不能自由流转的，也就是此房只取得了占有、使用、收益的物权，并未取得处分权，而处分权又正是所有权不可或缺的基本权利，从而导致合同目的不能实现。第三，而且合同四条约定购买的丰都县名山街道金竹路79号房屋为商用门面房，而许华勇办理的是住宅产权证，导致此房在法律意义上无法经营使用，故因许华勇的过错导致了孙红燕合同目的不能实现，经评估许华勇为孙红燕提供的房产与合同约定的合法房产差价为1139700元，即实际造成孙红燕损失1139700元经济损失。为此，特向人民法院提起诉讼，以维护孙红燕合法权益。许华勇辩称，1、许华勇于2013年8月以移民安置划拨的方式取得涉案房屋地块的使用权，并取得了相应规划、建设许可后在该地块上修建房屋。2015年2月26日，双方签订《集资房购销合同》，并于2015年8月将房屋交付给了孙红燕使用，房屋产权证也在2018年6月交给了孙红燕。现该房屋孙红燕用于出租给他人经营，许华勇已全部履行了合同义务；2、本案许华勇是自愿集资建房，安置的房屋不是商品房买卖。许华勇无办理商业不动产权证的义务，同时孙红燕在签订房屋买卖合同时就已经知晓土地是划拨的，且房屋买卖合同约定的是移民安置房并未约定土地是属于出让土地。丰都是移民大县，三峡移民中移民安置建房的用地都为划拨用地，移民安置房屋的转让没有限制，可以自由流通。划拨土地上的房屋在转让时，只是需要按文件规定的地级地价缴纳一定的土地收益金；3、孙红燕已将涉案29号门面房屋出租给他人经营，其称“商用门面房被告为原告办理的是住宅产权证，导致此房在法律意义上无法经营使用”，与法律政策规定不符，也与实际不符；4、许华勇已经全面履行了合同义务，孙红燕主张的113万余元违约金，没有事实和法律依据；5、孙红燕依据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定主张权利，适用法律错误。因本案系合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》的规定。鉴于许华勇依据《集资房购销合同》约定全面履行义务，孙红燕要求赔偿损失，无合同和法律依据；6、综上，孙红燕要求继续履行或赔偿均没有事实和法律依据，请求驳回孙红燕的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，为解决移民用地遗留问题，丰都县人民政府召集相关部门进行研究，并于2012年12月29日印发《关于解决原三合镇米花糖厂移民用地等遗留问题的纪要》，载明：“……八、关于原中华路许华勇等46户居民用地及安置问题……为落实2011年县政府第102次常务会议关于旧县城177米以上居民遗留问题处置精神，会议就原中华路许华勇等46户居民用地及安置形成如下意见：……对许华勇等46户居民实行等面积还房安置……由于县旅发司无建设资金，会议同意可由许华勇直接投资建设安置房，安置房投资估算540万元，政府除无偿划拨安置房建设用地给许华勇外，另对其划拨安置房建设投资540万元的等值土地……”许华勇等46户居民于2014年1月3日取得了《建设用地规划许可证》（地字第500*****01号），又于同年1月26日取得了《建设用地批准书》［丰国建字（XXX）号］，载明：用地单位：原名山镇中华路许华勇等46户；取得土地使用权方式：划拨；土地坐落：丰都县名山组团XX地块；有效期：2014年1月至2018年5月。2015年2月26日，甲方许华勇与乙方孙红燕签订了《集资房购销合同书》，约定：一、房屋坐落位置：丰都县新城名山组团XX地块；二、用地及开发依据：甲方以移民安置的方式取得丰都县新城名山组团XX地块的土地使用权；三、主体结构：建筑主体为框架结构，建筑总层数七层；四、乙方所购集资房门面及住房类型：1、住房位置：七单元二楼（底层起为二层），房号201，暂定建筑面积73.73平方米。XX号门面屋顶属于乙方；2、门面位置：主体前面从右起XX号，暂定面积为53.32平方米；五、双方约定价格：1、住房单价：3600元/平方米，暂定共计总价为265428元；2、门面单价：8000元/平方米，暂定共计总价426560元；4、房屋和门面面积都以房屋产权证的面积为准计算总价……六、5、如果甲方办不到房屋产权证，甲方赔付乙方住房、门面总价20%……十、6、其他：产权证、土地证办理及费用由甲方负责……十三、违约责任：1、合同违约：一方违约付守约方违约金购房总价20%……等内容。孙红燕按合同约定支付了集资购房款，许华勇亦按照合同约定将孙红燕所购房屋交付给了孙红燕使用。2018年12月10日，许华勇为孙红燕所购买的坐落于重庆市丰都县XX号房屋办理了不动产权证书，证号为渝（2018）丰都县不动产权第XX号，登记权利人为孙红燕，权利性质为划拨，用途为城镇住宅用地/非成套住宅。2018年6月，许华勇为孙红燕所购买的坐落于重庆市丰都县XX房屋办理了不动产权证书，2019年9月25日进行变更登记，登记权利人孙红燕，权利性质为划拨，用途为城镇住宅用地/成套住宅，证号为渝（2019）丰都县不动产权第XX号。现涉案的房屋孙红燕均已装修，住房为孙红燕自己居住，门面由其出租给他人经营使用。另查明：许华勇在将涉案的两套房屋出卖转让给孙红燕时，向丰都县国土资源和房屋管理局交纳了划拨土地使用权转让收益金，缴纳标准为23.2元/平方米。为明确自己的损失，孙红燕于2019年11月5日委托了中都国脉（北京）资产评估有限公司在假设出让用地条件下对涉案住房以及在假设出让用地和商业用途条件下对涉案一层底商的市场价值进行评估（评估基准日为2019年10月31日）。该公司的评估意见为重庆市丰都县XX号住房于评估基准日在假设出让用地条件下的市场价值为506900元；重庆市丰都县名山街道金竹路79号一层底商于评估基准日在假设出让用地和商业用途条件下的市场价值为1324300元。上述事实，有当事人的陈述，《集资房购销合同书》，不动产权证书两本，《资产评估报告》，县政府专题会议纪要第四十五期，移民迁建用地通知书，《建设用地规划许可证》，《建设用地批准书》，非税收入一般缴款书（收据），照片等证据在案佐证，并经举证、质证，本院予以确认。本院认为，许华勇与孙红燕签订的《集资房购销合同书》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方建立了房屋买卖合同关系。本案双方当事人的争议焦点为：1、许华勇是否按照法律规定及合同约定全面履行了合同义务；2、孙红燕主张的损失是否合法。关于许华勇是否按照法律规定及合同约定全面履行了合同义务的问题。首先，根据许华勇与孙红燕签订的《集资房购销合同书》的约定，“产权证、土地证办理及费用由甲方负责”即由许华勇负责办理房屋产权证及土地证，且费用由许华勇承担。本案中许华勇已经为孙红燕购买的两套房屋办理了不动产权证书并交给了孙红燕，履行了合同义务；其次，涉案房屋为移民安置自建房屋，这在双方当事人签订的《集资房购销合同书》中已明确载明，孙红燕在签订合同时就知道其所购房屋为移民安置房屋，而移民安置房的土地使用权性质就是划拨，而非出让，因此，许华勇无合同义务和法定义务为孙红燕办理国有出让土地上的权属证书，故其要求许华勇办理国有出让土地性质的不动产登记证书不成立；再次，涉案房屋虽是移民安置房屋，但在交纳土地使用权转让收益金后，仍然可以转让处分，对孙红燕行使所有权的处分权能并无影响；最后，涉案门面房的用途登记为“城镇住宅用地/非成套住宅”问题。由于涉案房屋系移民安置房屋，该房屋的买卖并非商品房屋买卖，对于门面房的用途亦不可能办理为商服用房。同时“非成套住宅”指的是非供家庭居住使用的建筑，根据市场交易习惯和市场价格，此类房屋购买者往往是用于投资，从而导致该类房屋的价格高于成套住宅的价格，所以孙红燕支付的购房价格要高于其所购的用于居住的房屋。故孙红燕要求许华勇将门面房的权属登记变更为商业用房的请求不成立。综上，孙红燕未举证证明系许华勇的原因导致不动产登记的内容与房屋买卖合同不符，且不动产权证的登记事项（内容）是行政机关根据法律、法规、规章以及登记对象的情况行使其行政职权的范围。故应认定许华勇已经按照合同约定全面履行办证义务。关于孙红燕主张的损失是否合法的问题。所谓损失应当是合同一方当事人违约给另一方造成的实际产生的损失。从本案查明的事实来看，首先，许华勇已经按照《集资房购销合同书》的约定全面履行了合同义务，交付了孙红燕所购买的房屋并自行负担税费为孙红燕办理了不动产权证书，孙红燕已从2015年起管业使用涉案房屋至今，涉案门面房屋孙红燕也出租给他人经营使用，孙红燕并不存实际的损失；其次，孙红燕所主张的损失的性质是交易损失。出让土地与划拨土地的成本差异巨大，出让土地的土地出让金就是重要成本之一，以出让土地上的商品房交易价格来计算划拨土地的房屋价格明显不合理，其也并未举证证明在同等条件下其转让所购买的房屋价值上存在贬损。故对于孙红燕请求的1139700元损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告孙红燕的诉讼请求。案件受理费15056元，由原告孙红燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  秦庆国人民陪审员  杨永会人民陪审员  毛丽蓉二〇二〇年六月十七日法官 助理  何东伟书 记 员  谭秋红