山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终693号 上诉人（原审原告）：隋丽容。 委托诉讼代理人：肖敏，山东广胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东乐安房地产开发有限公司。 法定代表人：张秀华，董事长。 委托诉讼代理人：房金春，山东清识律师事务所律师。 上诉人隋丽容因与被上诉人山东乐安房地产开发有限公司（以下简称乐安公司）商品房销售合同纠纷一案,不服山东省广饶县人民法院(2019)鲁0523民初5304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 隋丽容上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由乐安公司承担。事实与理由：一、一审判决认定乐安公司无义务为隋丽容办理房产证错误。《中华人民共和国合同法》第一百三十条、一百三十五条规定，开发商转移房屋占有及所有权是其主要义务，涉案商品房买卖合同第十五条也约定乐安公司应在交房之日起90日内办理相关产权登记手续，乐安公司也认可因其不能提供相关资料不能办理产权登记手续，一审判决认定乐安公司无办理产权登记义务，违反了法律规定和双方合同约定。二、一审判决对合同约定的过低违约金不予调整错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四规定，违约金过低的，当事人可以请求增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案由于乐安公司原因，涉案房屋至今未办理房产证，不能转让、抵押，不能收益，给隋丽容造成的损失属于“数额难以确定的”情形，应当参照上述规定处理。双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，且没有起止期限，违约金条款对隋丽容显失公平。乐安公司为规避其责任，对该违约金条款未提示隋丽容注意，隋丽容对违约金如此之低不知情，该条款应属无效条款。三、一审判决认定车位款不属于房款错误。车位是房屋的附属部分，没有独立产权，且是乐安公司为隋丽容搭配的车位，车位与房屋具有从属性，车位款应当认定为总房款的一部分。四、对同一小区的房屋，一审法院（2019）鲁0523民初509号民事判决认定乐安公司负有办理产权登记义务，并按中国人民银行贷款利息计算违约金，该案与本案情形相同，一审法院同案不同判，损害了隋丽容的合法权益。 乐安公司辩称，一、乐安公司不能按照合同约定办理产权证书，是因为施工单位没有及时提供完备的竣工资料，属于不可归责于乐安公司的事由导致的违约，并非乐安公司恶意违约。二、根据涉案商品房买卖合同第四条第一款、第十五条的约定，隋丽容交纳的购房款加上储藏室为599289元，按照已付房款的0.1%计算违约金，应为599元。车位不需要办理产权证，乐安公司已经交付车位不存在违约，车位款不能算作违约金计算基数。三、涉案商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，合法有效，违约金条款也合法有效。乐安公司已经按照合同约定交付了房屋，在不影响隋丽容使用房屋的情况下，产权证办理逾期，给隋丽容造成的实际损失有限。涉案房屋办理了网签备案，不影响转让和抵押，隋丽容主张涉案房屋不能转让没有依据。隋丽容主张的违约金数额，没有法律依据，也不符合合同约定，应予驳回。四、（2019）鲁0523民初509号案件与本案无关，也与本案情形不同。 隋丽容向一审法院起诉请求：1.判令乐安公司为其所购买房屋办理产权登记手续；2.判令乐安公司向其支付逾期办证违约金148895元(计算至2019年10月10日)及自2019年10月11日至实际办理产权登记之日的违约金(以已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算)；3.诉讼费用由乐安公司承担。 一审法院认定事实：隋丽容与乐安公司于2013年7月29日签订商品房买卖合同一份，约定：隋丽容购买乐安公司开发的位于广饶县房屋，建筑面积131.05平方米，其中，套内建筑面积117.81平方米，该房屋附属房有储藏室，储藏室建筑面积53.93平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米4038元，储藏室单价1300元，该商品房总价款599289元；合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出了约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。” 另查明，隋丽容于2013年7月19日向乐安公司交付首付款189289元，2014年8月12日交付楼房使用面积误差比686元，剩余房款410000元通过银行按揭的方式已经支付给乐安公司。隋丽容共向乐安公司支付房屋款599975元。2013年7月19日，隋丽容向乐安公司交付车位款60000元。乐安公司于2014年5月1日将房屋交付给隋丽容。乐安公司至今未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。 上述事实，有隋丽容提交的商品房买卖合同、收据及到庭当事人当庭陈述在案佐证，足以为凭。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院围绕争议焦点阐明如下：一、关于双方争议的办理产权登记手续问题。隋丽容已向乐安公司支付房屋及附属储藏室房屋总价款599975元，乐安公司已于2014年5月1日向隋丽容交付了房屋，但乐安公司未能按照合同约定的交房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致隋丽容至今不能办理涉案房屋的产权证书，乐安公司存在违约行为，应该继续履行商品房销售合同中的将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，以便隋丽容能顺利为涉案房屋办理产权登记，但乐安公司并没有为隋丽容所购买的房屋办理产权登记手续的义务，故对隋丽容该项诉讼请求，不予支持。二、关于逾期办证违约金是否应予调整的问题。因乐安公司自2014年5月1日向隋丽容交付房屋后，应于90日内即2014年7月30日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但乐安公司至今未能将相关资料报产权登记机关备案，存在违约行为，应按照已付房价款的0.1%向隋丽容支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，增加违约金的前提是约定的违约金低于造成的实际损失，本案中，隋丽容并未提交有效证据证明自己实际具体损失金额，故对双方约定的逾期办证违约金不予调整。另外隋丽容所主张的购房款659289元含有60000元车位款，因车位不在商品房销售合同范围之内，且车位不在办理房屋产权证书之内，车位仅有使用权而无所有权，因此应扣除60000元的车位款，经核实，隋丽容实际交付的房屋及储藏室的购房款实际为599975元。隋丽容要求乐安公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。乐安公司的相关抗辩主张予以采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、乐安公司于判决生效之日起十日内支付隋丽容逾期办证违约金599.98元；二、驳回隋丽容其他诉讼请求。案件受理费3378元，减半收取1689元，由隋丽容负担1600元，由乐安公司负担89元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 隋丽容提交（2019）鲁05民终675号民事判决书打印件1份，证明：该案与本案情形相同，二审生效判决认定乐安公司履行合同义务之一就是为所售出楼房办理产权登记手续，并认定约定违约金过低，参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。本案符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于违约金调整标准的规定。 乐安公司质证称，对证据真实性予以认可，对证明目的不予认可。我国并非判例法国家，该判例不具有指导意义，且该案情形与本案并不相同，该案所涉标的系商铺，本案系住宅，没有可比性。 本院审查认为，上述证据系本院作出的法律文书，本院对其真实性予以确认。该案所涉标的系商铺，具有投资营利之目的，与本案情形并不完全相同，该证据不能达到隋丽容所主张证明目的，本院对其证明目的不予采信。 二审期间，乐安公司未提交新证据。 二审查明，涉案商品房买卖合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任规定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：一、乐安公司是否负有协助隋丽容办理涉案房屋产权登记手续的义务。二、涉案商品房买卖合同约定的逾期办证违约金计算标准应否调整。三、车位款应否计入违约金计算基数。 关于第一个焦点问题，本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”依据上述规定，购房人虽系申请办理房屋产权登记的法定义务人，但开发商也负有协助义务，包括向产权登记机关报备转移登记前应由开发商前行取得的竣工、测绘、权属登记等证明文件，购房人申请办证时提供上述相应证明文件，依产权登记机关要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费等。本案中，乐安公司作为涉案房屋所在项目的开发商，对于隋丽容为涉案房屋办理权属登记当然负有协助义务，一审认定乐安公司没有为隋丽容所购房屋办理产权登记手续的义务不当。乐安公司称涉案项目正在办理综合验收尚未办理初始登记，涉案房屋目前尚不具备办理产权登记条件，隋丽容本案要求乐安公司为其办理权属登记，属法律上履行不能，其可待条件具备后另行主张。 关于第二个焦点问题，本院认为，涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。乐安公司未在合同约定期间将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使隋丽容未能办理涉案房屋权属登记，应当承担违约责任。合同第十五条对逾期办证违约金计算标准有明确约定，一审依据双方约定认定乐安公司应承担的违约金数额并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形下，方可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案双方对违约金标准有明确约定，不具备适用上述规定的情形，隋丽容主张按上述规定标准计算违约金，本院不予支持。综观涉案商品房买卖合同条款，合同对隋丽容逾期付款违约责任的约定，与对乐安公司逾期交房违约责任的约定相对等，逾期办证违约责任条款属需选择补充性条款，隋丽容主张乐安公司规避责任、未提示其注意证据不足，本院不予采信。乐安公司依约向隋丽容交付了房屋，未影响隋丽容占有使用涉案房屋。隋丽容虽主张涉案房屋未办理权属登记造成其损失，但未提供证据证明，其主张依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条调整违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 关于第三个焦点问题，本院认为，涉案商品房买卖合同约定的房屋价款并不包括车位款，车位也无法办理权属登记，一审未将车位款计入违约金计算基数并无不当。 综上，隋丽容的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3378元，由隋丽容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年六月十一日 法官助理 李静静 书 记 员 李志远