山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2020）晋1102民初807号原告：中国建设银行股份有限公司吕梁分行，住所地吕梁市离石区兴隆街。负责人：黄×，行长。委托诉讼代理人：张×1，山西轩明（吕梁）律师事务所律师。被告：牛×，男，汉族，1982年4月11日生，岚县人，现住吕梁市岚县帝豪国际小区C座3单元603室，现住吕梁市岚县。居民身份证号码141127198204110011。被告：杨×，女，汉族，1981年11月27日生，岚县人，现住吕梁市岚县帝豪国际小区C座3单元603室。居民身份证号码142329198111270248。被告：山西明威伟业房地产开发有限公司，住所地太原小店区坞城路晋阳街口东南角明威地产。法定代表人：崔×，董事长。委托诉讼代理人：张×2，该公司员工。原、被告金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，于2019年7月5日作出（2019）晋1102民初1242号民事判决，判后被告山西明威伟业房地产开发有限公司不服提出上诉，吕梁市中级人民法院于2020年1月14日作出（2019）晋11民终1915号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行的委托诉讼代理人张×1到庭参加诉讼，被告山西明威伟业房地产开发有限公司、被告牛×、杨×经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行（以下简称建行吕梁分行）向本院提出诉讼请求：1、判令被告一、被告二支付原告借款本金240382.33元，截至2019年1月25日利息11501.53元，罚息765.86元，共252649.72元，并支付自2019年1月25日起至实际还款之日止按照合同约定产生的利息、罚息等；2、判令被告三对上述本息承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费及原告为实现债权所支付一切费用包括但不限于公告费、律师费等均由被告承担。事实和理由：2013年4月18日，被告牛×、杨×以购买房屋为由向原告申请借款，2014年7月25日，原告与被告一、二签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告提供借款30万元，期限为180个月（2014年7月25日至2029年7月25日），还款方式为等额本息还款方法，在本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。合同中还约定，被告将其位于××县房134.8平方米的房屋，为原告做抵押。后原、被告向岚县房管局申请做了预告抵押登记，岚县房管局向原告下发了2014房预岚字第291363号的抵押预告登记证明。被告山西明威伟业房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司吕梁分行2012年12月10日签订的编号为LXBZ2012001号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定为牛×、杨×做担保人，承担连带保证责任。合同签订后，原告于2014年8月1日将借款30万元按合同约定，全额转入被告山西明威伟业房地产开发有限公司账户。但自2018年6月1日起，被告一、二开始逾期还款，截止2019年1月25日被告一、二拖欠借款本金为240382.33元，利息11501.53元，罚息765.86元，共252649.72元。被告牛×、杨×未到庭也未提供书面答辩状。被告山西明威伟业房地产开发有限公司提交书面答辩状辩称：1、被告明威公司在原告处开立的“389”保证金账户属于动产质押，原告建设银行对“389”账户保证金享有优先受偿权；2、原告放弃并怠于行使优先权的行为丧失了向保证人明威公司主张保证责任的权利；3、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第九条第四项约定，保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，甲方应另行提供乙方认可的相关担保措施。该格式条款加重了被告的责任；4、借贷法律关系中，主债务人提供了抵押物，原告应以该抵押物优先受偿。原告提供的《预抵押登记证》证明主债务人以自己的财产提供了担保，且在房地产管理部门进行了登记，由于该房屋尚未办理正式房屋权属证书，在该证书发放之前，原告与主债务人在房地产办理的预抵押登记属于正式的抵押登记行为，抵押权已经设立，产生物权抵押的效力。5、原告在法院扣划了明威地产全部保证金后，没有在法定期限内通知公司，原告无权要求被告承担保证责任。原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据材料：1、个人住房（商业用房）借款合同。拟证明被告牛×、杨×林向原告借款30万元事实、借款期限、利息、罚息、还款方式，违约责任。2、被告牛×、杨×的身份证及结婚证、户口本复印件。拟证明被告牛×、杨×主体情况。3、商品房买卖合同。拟证明二被告贷款用途为房贷，首付人民币138345元，剩余人民币300000元银行按揭。4、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。拟证明被告山西明威伟业房地产开发有限公司对牛×、杨×借款应承担连带责任担保5、中国建设银行个人开立贷款账户通知书。拟证明建行向离石区住房支行下放开立贷款账户通知书，要求向贷款人牛×发放贷款，收款账户为山西明威伟业房地产开发有限公司。6、个人贷款支付凭证。拟证明原告已按约向被告发放贷款30万元并支付。7、中国建设银行个人贷款对账单。拟证明被告牛×、杨×还款情况及拖欠本息情况。8、预抵押登记证明。拟证明被告牛×、杨×将其购买的房屋预抵押给原告，并在岚县房管局办理抵押预告登记。9、担保人资料。拟证明被告山西明威伟业房地产开发有限公司企业信息，法定代表人身份信息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2013年4月18日，被告牛×与被告山西明威伟业房地产开发有限公司签订《商品房购房合同》，约定牛×购买山西明威伟业房地产开发有限公司位帝豪国际C座3单元603号房屋一套，价款438345元。2013年4月18日，被告牛×、杨×为借款人，原告建行吕梁分行为贷款人，双方签订《个人住房(商业用房）借款合同》一份，约定借款人向贷款人借款300000元，该借款用于上述房屋的购置，借款期限为2014年7月25日至2029年7月25日，共180个月,浮动利率，每年的1月1日调整；还款方式为等额本息还款法，每一个月归还一次本息，由借款人指定委托扣款账户进行扣款。罚息利率为贷款利率上浮50%。借款合同第十六条、第十七条规定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人清偿借款本息及相关费用。被告将购买的上述房屋向原告抵押担保，但仅办理预抵押登记，未办理抵押登记。2012年12月12日，被告山西明威伟业房地产开发有限公司为甲方，原告建行吕梁分行为乙方，签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定甲方为购置坐落于岚县“帝豪国际”项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证。合同签订后，原告于2014年8月1日按约将借款300000元转入被告山西明威伟业房地产开发有限公司账户。借款后，被告牛×、杨×偿还部分借款本息。二被告从2018年6月起开始逾期还款，截止2019年1月25日，本金为240382.33元，利息11,501.53元，罚息765.86元，共252649.72元。被告山西明威伟业房地产开发有限公司在原告处开设专项保证金账户×××，该账户资金于2017年4月11日被司法扣划240万元、29.61万元，2018年3月20日被司法扣划92万元，共计361.61万元。原告未提出执行异议。本院认为，2014年9月5日，被告牛×、杨×与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告履行了出借义务，被告从2018年6月起开始逾期还款，已经构成违约，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期，其要求偿还所有借款本金、利息、罚息的请求符合法律规定，应予支持。被告山西明威伟业房地产开发有限公司主张保证金被法院扣划免责及原告应先行行使物的担保问题。关于保证金被法院强制执行扣划是否可以免除担保责任问题，法律没有明确规定被告方对此可以免责，因此被告山西明威伟业房地产开发有限作为担保人，依法应当承担保证责任。根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第九条第四项约定，保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，甲方应另行提供乙方认可的相关担保措施。司法机关冻结扣划保证金是依法进行，该约定并没有加重被告的担保责任，不属于被告主张的格式条款，是合法有效条款，被告山西明威伟业房地产开发有限公司依照合同约定亦不能免责，应承担担保责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”案涉专项保证金账户被司法机关扣划后，原告并未依法申请复议或提出案外人执行异议之诉，原告对该资金丧失优先受偿权。故原告所诉的涉及帝豪国际项目所属的房屋借款发生的逾期借款，被告山西明威伟业房地产开发有限公司在超出361.61万元的金额外才承担连带清偿责任，在361.61万元范围内免责。本案虽约定被告牛×、杨×以房屋作抵押，办理预抵押登记，但最终没有办理抵押登记，抵押权未设立，不产生物权抵押的效力。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告牛×、杨×在本判决生效后十五日内归还原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行借款本金240382.33元，利息11501.53元，罚息765.86元以及从2019年1月26日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按借款合同约定计算）；二、被告山西明威伟业房地产开发有限公司对上述借款本金、利息承担连带责任保证（在361.61万元范围内免除担保责任，涉案的逾期贷款执行时一并计算。）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5090元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判长 乔 伟人民陪审员 薛小芳人民陪审员 张国珍二〇二〇年六月二十四日书记员 张志芳