锦州市凌河区人民法院行 政 判 决 书（2020）辽0703行初8号原告：锦州华府物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区洛阳路四段3-3号。法定代表人：葛振林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王巍，该公司职员。委托诉讼代理人：李晓轩，北京涌章律师事务所律师。被告：锦州市凌河区城市管理综合行政执法局，住所地锦州市凌河区幸福路胜河里1号楼安居春小区。法定代表人：查斌，该局局长。委托诉讼代理人：孙浩，该公司职员。委托诉讼代理人：孙建胜，该公司职员。第三人：锦州市凌河区西班牙风情业主委员会，住所地锦州市凌河区解放东路西班牙风情小区7号楼超市对面平房。负责人：陈彪，该委员会主任。委托诉讼代理人：曹建达，该委员会委员。原告锦州华府物业管理有限公司不服被告锦州市凌河区城市管理综合行政执法局业主委员会备案行政行为，于2020年1月13日向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月13日立案后，于同日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月1日、2020年5月29日，公开开庭审理了本案。原告锦州华府物业管理有限公司法定代表人的委托诉讼代理人王巍、李晓轩，被告锦州市凌河区城市管理综合行政执法局法定代表人的委托诉讼代理人孙浩、孙建胜，第三人锦州市凌河区西班牙风情业主委员会负责人陈彪及其委托诉讼代理人曹建达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告锦州市凌河区城市管理综合行政执法局于2018年7月依据锦州市凌河机构编制委员会凌编发（2013）17号《关于成立凌河区物业管理处的批复》对锦州市凌河区西班牙风情小区成立业主委员会进行备案。原告锦州华府物业管理有限公司诉称，1、确认锦州市凌河区西班牙风情业主委员会备案行为违法。2、撤销锦州市凌河区西班牙风情业主委员会登记备案。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系西班牙风情花园小区物业服务公司，系该小区业主委员会成立的利害关系人。西班牙风情花园小区于2018年7月28日成立锦州市凌河区西班牙风情小区业主委员会。而该业主委员会全部委员在成立之时均处于物业费欠费状态。业主委员会委员欠费名单为：陈彪、朱竞达、王淑秋、王立、田甜、徐洋、李跃、王勐、曹建达。业主委员会组成人员全部欠缴物业费，无资格当选业主委员会委员。根据《辽宁省物业管理条例》第三十一条第二款第三项规定，业主委员会及业主委员会筹备组成员应当按时交纳物业服务费和住宅专项维修资金。本案中，业主委员会全部成员均欠物业费，依法在业主委员会成立过程中无选举权和被选举权，根本不能当选业委会成员。被告在未核实这一情况下，违法为第三人办理备案成立业主委员会，系对小区业主及原告合法权益的侵犯。对于这一违法登记应当予以撤销。另外，小区中按时缴纳物业费业主为495户，其他业主均无投票权，业委会找欠费业主签字投票的行为也违法。原告针对其请求向本院提交了如下证据：1、西班牙小区物业管理委托协议书；2、关于办理物业交接的通知；3、民事起诉状；4、凌河区业主委员会备案申请表；5、申请更换物业报告；6、行政处理答复意见书；7、关于办理物业交接的通知1；8、关于办理物业交接的通知2；9、业主委员会通知；10、业委会解聘华府物业公司西班牙小区服务资格的通知；11、公告；12、西班牙小区物业管理委托协议书；13、律师函照片；14、九份情况说明、问卷调查；15、业委会问卷调查表；16、商品房合同；17、业委会成员欠物业费的起诉状及小区内业主欠物业费人员名单；18、录音光盘一张（走访业主）；19、证人李某证言。被告锦州市凌河区城市管理综合行政执法局辩称，通过选举成为业主委员会委员是宪法赋予公民的基本权利，业委会委员是业主选举产生的，行政部门虽然对业主委员会的筹建以及换届等具有指导和监督的权利，但无权否定业主选举的结果，能够担任业主委员会的委员或业委会委员拖欠物业管理费属于两个法律的范畴。业主拖欠物业管理费，物业公司可以起诉业主进行另外处理，如果以此为由剥夺欠费业主的选举权和被选举权，显然是对全体业主的意愿变相否定。被告锦州市凌河区城市管理综合行政执法局在法律规定期限内未向本院提交证据。第三人锦州市凌河区西班牙风情业主委员会述称，原告的诉讼主体不适格，原告并不是西班牙风情花园小区的合法物业公司，根据另案业主委员会起诉华府物业撤离一案，在庭审中华府物业提供的物业管理委托协议书，签订的日期是2015年3月4日，根据《辽宁省物业管理条例》，前期物业服务合同期限不得超过三年，截止到2018年3月4日，前期物业服务期满，并没有续签物业服务合同。原告所说的欠费不属实，按时缴纳物业费是根据物业服务合同约定的时间进行缴纳，前期物业服务合同并没有约定收费方式，收费标准，收费时间，所以什么情形下属于欠费，每平方米应缴纳多少钱应该先缴纳还是后缴纳，在物业服务合同中并没有约定过，并且至今为止，我们也没有收到过任何方式的催要物业服务费。根据《辽宁省物业管理条例》第五十八条规定，业主必须按照服务合同约定的时间按时缴纳，而且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，物业服务企业向业主委员会提出物业主张的，人民法院应告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。原告所述的业主委员会应缴费时间，欠费时间，续费时间，应拿出对于该时间在什么节点的相关证据。根据《辽宁省物业管理条例》第十六条、十七条规定，房屋的所有权人为业主，业主组成业主大会，选举产生业主委员会，和物业费并无关系，被告的备案行为完全符合《辽宁省物业管理条例》的规定，合法有效，符合备案程序。小区2000多户业主只有495人按时缴纳物业费，所以业主大会的决定也是民心所向。为什么剩下的业主暂缓或不缴是什么问题？是否华府物业在自身的服务上不能达到物业服务标准？我们调查了小区是2017年6月2日竣工验收合格，小区竣工验收合格与综合验收是两个不同的概念，验收合格才可以收取物业费。业委会成员向华府物业缴纳的物业费，根据我们以前缴费收据记录，前两年2015年和2016年都由开发商代收，陈彪的房子是2015年买的，实际入住是2016年4月4日，在没有取得钥匙之前，按照《物业管理条例》第四十四条规定，这部分费用应该由开发商承担。也就是说我们的业委会成员对这种强制收费，没有办法才交，如果不补交以前的电梯费和物业费，就不能取得钥匙。我们这几名业委会委员在物业合同执行三年期限内是不欠费的。2018年3月4日以后，我们已经超过缴费的额度。街道和社区牵头在凌河区物业处指导和监督下，逐条公示，于7月10日完成了业主大会，选举并产生业委会9名成员及1名预备委员。公示期间的代表有建设方代表张东杰，有街道和社区人员，在筹备组成员名单中都有公示。我们缴费记录是由社区书记要求华府物业提供无欠费证明，当时的物业经理和现在的物业经理都是徐凯本人签字，这个事实可以要求法院实际调查。有缴费记录表，在社区存档备案了，至于原告提出的欠费表，物业经理否定了自己签字的事实，已经与事实不符。第三人锦州市凌河区西班牙风情业主委员会向本院提交如下证据：1、风情锦州市凌河区城市管理综合执法局大会筹备组成员名单公示；2、缴费记录说明、收款收据、通知；3、业主大会议事规则；4、业主委员会选举办法；5、关于成立风情西班牙小区业主委员会选举工作实施方案；6、锦州市凌河区业主委员会备案申请表；7、通知；8、关于办理物业交接的通知；9、行政处理答复意见书；10、申请更换物业的报告；11、西班牙风情花园小区业主委员会解聘华府物业公司西班牙风情花园小区物业服务资格的通知；12、锦州市凌河区住房和城市建设局信访事项不予受理告知书；13、行政处理答复意见书；14、关于办理物业交接的通知；15、通知；16、西班牙风情花园小区业主委员会解聘华府物业公司西班牙风情花园小区物业服务资格的通知；17、锦州市凌河区业主委员会备案申请表；18、风情西班牙花园小区业主委员会候选人选票结果；19、公告；20、锦凌住建访告字（2019）14号不予受理告知书；21、申请更换物业的报告。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见为：业主委员会成员欠不欠物业费与我方没有关系，我局不了解，不能证明主体资格问题，所有证据均与我局无关。第三人锦州市凌河区西班牙风情业主委员会对原告提交的证据质证意见：证据1真实性有意见，协议已经过期，按照物业管理条例三年有效期已过；证据2的真实性没有意见；证据3与诉讼主体地位没有关系；证据4-证据11的真实性无异议，对证明目的有意见；证据12真实性有意见；证据13的事实不清楚；证据14有意见；证据15的业主身份存在置疑，我们投票不是全体业主全部参加，的确有部分业主没有参加，只是按照符合超过小区专有面积二分之一，包括有一些业主在办理入住时业主委员会就已经成立完毕了，所以原告所提出的相关调查证据不具有合法性；证据16，是否签字不能由原告来确认；证据17，起诉物业费的事，没有收到法院给的起诉状，不清楚；证据18，业主委员会2018年12月1日开始截止到2018年12月24日结束，当时的物业费华府公司是按1块钱每平方米收费的，回访内容不清楚。不能真实的反映业主本人意愿，不排除一些华府员工亲友或者非本小区业主等违法占用公用绿地的业主，在100多份证据录音调查问卷中，却没有一人以证人的形式出庭，与情理不符。证据19，对证人李某陈述的内容不清楚，选举前筹备时间太长，多种形式签字，人员太多，记不清楚。原告对第三人提交的证据质证意见：证据1，真实性无异议，对证明目的是否公示有异议；证据2，真实性需要核对原件，关联性有意见，不能说明业委会成员完成了缴费义务，我方缴费须向银行缴款，拿到银行的缴款单到我公司开具物业费发票，银行缴款单和物业收据是唯一合法的证据，任何人出具的以私人形式签字的证明，均不能确认其已经缴费，并且徐凯本人对签字行为予以否认。我们认为业委会是否缴纳了物业费看其有没有银行原始的单据，在没有单据的情况下别人为其出具的证言也是伪证。该份证据没有我方公章也没有对徐凯的授权，不能认可已经缴纳物业费；证据3、4、5真实性无法核实，关联性不认可；证据6，真实性认可，备案表中业主会完成选举时间是2018年7月11日，备案时间是2018年7月20日，结合第三人提交的所谓的缴费记录也可以得出业委会委员在完成选举和申请备案时欠费；证据7-12真实性认可，证明目的不认可，结合我方证据，业委会做出通知的时候有造假的行为，我方提交的通知里面曾经有两份业委会下达的通知，其统计数字是不一致的，因此在投票的时候一定存在造假行为；证据13-21，真实性无异议，关联性有意见，结合我方证据，第三人有造假行为。被告对第三人提交的以上证据均没有意见。根据当事人陈述和对证据的质证意见，本院综合分析，认定事实如下：锦州市凌河区西班牙风情花园小区位于凌河××××路，系锦州大兴建设集团有限公司开发建设，小区竣工验收后业主陆续入住。原告锦州华府物业管理有限公司作为乙方、锦州市大兴房屋开发有限公司作为甲方于2015年3月4日签订了《西班牙风情区物业管理委托协议书》，双方约定由乙方锦州华府物业管理有限公司对该小区进行物业管理服务。2018年4月18日，锦州市凌河区紫荆街道紫荆社区居民委员会依据西班牙风情小区业主要求开始启动成立业主委员会事宜，在小区张贴公告，召集筹备小组成员。2018年5月23日，筹备小组公告选举出业主委员会成员。2018年7月11日，由陈彪为备案人，申请业主委员会行政备案。2018年7月25日，锦州市凌河区紫荆街道紫荆社区同意并要备案申请表上加盖公章，同日，锦州市凌河区紫荆街道办事处同意并加盖公章向锦州市凌河区物业管理处提出《锦州市凌河区业主委员会备案申请表》申请备案，锦州市凌河区物业管理处在申请表上加盖公章并予以备案。备案表登记的业主委员会名称为凌河区西班牙风情业主委员会，其中西班牙风情小区业主委员会委员任期从2016年3月至2019年1月28日。另查明，业主委员会委员陈彪拖欠物业费。本院认为，被告锦州市凌河区城市管理综合行政执法局作为其行政区域内物业行政主管部门，依法具有对业主委员会审核备案的法定职责。参照《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况；(二)管理规约；(三)业主大会议事规则；(四)业主大会决定的其他重大事项。本案中，被告的备案材料缺少能够反映业主大会召开情况的会议记录，不能反映有关监票、唱票、清点表决票等情况。根据《辽宁物业管理条例实施细则》第二十二条、第三十一条规定，筹备组成员与业主委员会委员应符合按时交纳物业服务费和住宅专项维修资金的条件。本案中，业主委员会委员未交纳物业服务费，其不具备法定的资格，故被告的备案行为审查不细致，第三人的成立缺乏必要的条件，备案行为主要资料不足。综上，第三人的成立缺乏必要的手续且委员资格尚不具备，被告对第三人的备案行为应当予以撤销。关于原告在庭审中提出撤销凌河区物业办2019年2月20日下发的更换锦州华府物业管理有限公司的通知文件这一诉求，因涉及被告另一行政行为，与本案审理的行政撤销备案不构成同一行政行为，不宜一并审理，故本院不予调整。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条一款（一）项、（三）项规定，判决如下：一、撤销锦州市凌河区城市管理综合行政执法局对锦州市凌河区西班牙风情小区业主委员会的备案；二、驳回原告锦州华府物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告锦州市凌河区城市管理综合行政执法局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王 宏人民陪审员  李晓红人民陪审员  曹丽娜二〇二〇年六月二十八日书 记 员  李小娇