广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3627号原告：刘冠华，男，1979年3月8日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：冯景强,广东无忧岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思茂,广东无忧岛律师事务所实习人员。被告：叶志坚，男，1981年3月23日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：罗建伟，男，1979年10月16日出生，汉族，住广东省广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：龙淑芳，广东英盟律师事务所律师。原告刘冠华诉被告叶志坚、罗建伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告刘冠华及其委托诉讼代理人冯景强、被告叶志坚、罗建伟的共同委托诉讼代理人龙淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冠华向本院提出诉讼请求：1.判令叶志坚、罗建伟共同返还刘冠华30000元押金、2019年10月1日至2021年1月7日已付未使用期限的租金共计209458.31元（165000元/12月×15月+458.33元×7天）；2.判令叶志坚、罗建伟共同补偿刘冠华搬迁费50000元，开门口费用5000元；3.判令叶志坚、罗建伟承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月10日，刘冠华与叶志坚签订了《租赁合同》，约定刘冠华租赁叶志坚于广州市花都区狮岭前进山前大道旁地名为山棺材岭，原中铁十二局旧址西边（简称“硬底空地”），作汽车驾驶培训使用，合同期限为2018年9月15日至2020年9月14日，年租金90000元。同时约定，刘冠华在承租前一次性交付第一年租金90000元整，押金1000元。合同签订后，由罗建伟在微信上和刘冠华的妻子莫几英沟通租赁场地相关事宜，并且接收刘冠华通过妻子莫几英支付的90000元租金和1000元押金。2019年1月7日，双方又重新签订了《租赁合同》，约定仍租用上述“硬底空地”加上铁皮没围边厂房，租期为四年，前两年租金为300000元，保证金30000元。合同签订后，1月21日刘冠华通过妻子莫几英转给罗建伟200000元租金。后因刘冠华需要开门口，叶志坚提出加收5000元的开门口费用，同时提出加收15000元/年的租金。3月2日刘冠华通过妻子莫几英转给叶志坚20000元（15000元加收租金+5000开门口费用），3月18日刘冠华通过妻子莫几英转给罗建伟85000元（70000租金+15000元加收租金），加上前一份租赁合同剩余的60000元租金（90000元/12月×8月），支付总额365000元（330000租金+30000元押金+5000元开门口费用）。租赁后刘冠华对场地进行了驾驶培训需要的专业建设：斜坡（11000元）、美化场地水泥砖围边（约10000元）、倒水泥加建（约50000元）、划线（约5000元）、招牌广告（约7000元）、办公室装修（约15000元）、下水道（约25000元）、大门（约5000元）、水电安装（约5000元）。2019年8月15日，国土资源和规划委员会向叶志坚发出《责令改正国土资源违法行为通知书》，要求对涉案场地恢复土地原状，因此刘冠华另外租用了场地，并在10月1日开始搬迁，14日完全搬离，20日涉案场地设施已被拆除。在2019年1月7日签订的《租赁合同》中明确约定“如遇政府部门需要复绿，或拆建厂房（面积750方按5元一方计租），甲方（叶志坚）应在15天内作出赔偿（投入建设费补偿5万元整作为搬迁费用）和退还乙方（刘冠华）已付的剩余租金，不得以任何理由不退还租金。”现因国土资源和规划委员会责令恢复涉案场地原状，刘冠华已经搬离场地，故按合同约定叶志坚、罗建伟应该返还刘冠华2019年10月1日至2021年1月7日已付未使用期限的租金共计209458.31元（165000元/12月×15月+458.33元×7天），返还30000元押金，赔偿50000元搬迁费和5000元开门口费用。从刘冠华妻子和罗建伟的聊天记录可以看出，罗建伟负责收取租金和对外沟通，并将场地租金称为“公司的钱”，可证实罗建伟与叶志坚的合伙关系，因此叶志坚、罗建伟应共同清偿以上款项。刘冠华从10月18日要求叶志坚、罗建伟支付以上合同约定款项，叶志坚、罗建伟虽承诺会返还款项但一直推诿拖延，至起诉之日仍未返还任何款项，故为了维护刘冠华合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》相关法条之规定特诉至法院，请求法院依法判处。被告叶志坚、罗建伟辩称，1.对退还30000元押金和未使用的租金无意见，但对未使用的期限有意见，应该是2019年10月15日至2021年1月7日。上述期限，我方计算出来，应退还租金199374.75元。2、对于刘冠华的第二诉求，我方不同意支付。首先，在合同履行过程中，我方没有过错，我方是通过合法的程序取得承包地块。我方通过花都区狮岭镇政府平台进行投标，然后与广州市花都区狮岭镇前进石西经济合作社签订的承包合同，涉案的地块本来就是硬底化，村委会也没有要求进行复绿，我方是按现状来承包的。也根本不知道该地块是临时用地，并且已经到期，属于违法用地。这些在交易平台和前进村石西经济经济合作社都没有向我方说明。承包后，我方进行简单的整理，以及盖了三个大棚后出租给刘冠华。其次，刘冠华经营的教练场，无需和公司、工厂一样需要搬迁机械设备等等。所以刘冠华根本不需要进行什么搬迁，不存在搬迁费。即使有产生部分搬迁费，也就是一张桌子和一个集装箱(6×2.8×3),搬这两个东西大概也就1000元。也不会需要5万元的费用这么高，刘冠华可以出示相关的证据予以证实搬迁费用。最后，另外刘冠华为此也没有投入多少钱，故也不存在补偿费。即使法院认为需要支付补偿费，也应该按照刘冠华使用此地块的年限进行折算，本来刘冠华租赁被告地块是两年，其投入已经使用了一年，故应该进行折算。以上答辩意见，希望法院予以支持。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都××××村石西经济合作社。2018年6月15日，广州市花都区狮岭镇前进石西经济合作社（甲方）与叶志坚（乙方）签订《耕地、园地承包合同》，约定，乙方通过公正、公平、公开的方式竞投，投得土名为棺材岭的地块，乙方同意承包，仅用于花卉种植生产经营活动。承包期限为15年，从2018年6月15日至2033年6月14日止。如乙方需在承包地建设与约定用途相关的生产、生活设施，要经过甲方同意并报镇（街）相关部门审批统一规划后方能搭建与约定用途有关的生产、生活设施，所搭建的建筑物必须是临时建筑，不得以水泥混凝土结构进行构建，并且符合相应的消防条件；搭建后的棚舍不得用作房屋出租或经营性活动，其设施仅作农业用途，不能改变土地原貌。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年1月7日，叶志坚（出租方、甲方）与刘冠华（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将坐落于广州市花都区狮岭前进山前大道旁地名为山棺才岭（即原中铁十二局旧址）西边，以下简称“硬底空地+铁皮没围边厂房”，租给乙方作汽车驾驶培训使用。甲方向乙方出示该硬底空地+铁皮没围边厂房的产权证，面积为2600平方米，租赁期为四年，从2019年1月8日至2023年1月25日止，二年内不得加租或递增，两年后递增3%，五年内优先租赁。期间年租金为首次两年一付清，不递增，如遇政府部门需要复绿，或拆建厂房的厂房（面积750方按5元一方计租），甲方应在15天内作出补偿（投入建设费补偿5万元整作为搬迁费用）和退还乙方已付的剩余租金，不得以任何借口不退还租金。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付保证金30000元，同时交付本合同前两年租金合计30万元，合计33万元。所有保证金由甲方保管，直至合同期满，在乙方将该硬底空地+铁皮没围边厂房交还甲方，且无需承担违约责任或侵权责任的前提下10个工作日内如数免息退还乙方。合同并对其他权利义务进行了约定。庭审中，各方当事人一致确认，虽然合同仅有叶志坚一人签名，但出租方实际上是叶志坚、罗建伟。叶志坚、罗建伟陈述涉案出租的大棚由叶志坚、罗建伟建设，没有进行报建。2019年1月21日，刘冠华通过其妻子莫几英向罗建伟支付押金3万元以及两年的租金33万元。刘冠华通过其妻子莫几英向叶志坚、罗建伟支付5000元，关于该5000元，刘冠华认为是在合同之外加收的开门口费用，该笔费用是双方口头约定，因租赁场地没有门口，是被告帮忙开门的费用，后来也开了门口。被告认为该笔费用是开门口时需要与村民沟通，把场地上属于村民的树都砍掉，帮忙搞好周边关系，补偿给村民的钱。2019年8月15日，广州市国土资源和规划委员会向叶志坚发出刘冠华使用涉案场地至2019穗花狮国土监通字[2019]131号《责令改正国土资源违法行为通知书》，载明，经初查，你在位于山前大道前进石场入口存在占地建设硬底化行为，擅自非法占用土地面积为3亩，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三、第四十四条的规定，根据有关规定，现责令你自收到本通知之日起3日内，已填土的，复垦破坏的土地，恢复土地原状，已建设的，拆除地上建筑或设施，恢复土地原状。刘冠华使用涉案租赁物至2019年10月14日，在2019年10月14日将租赁场地交还给叶志坚、罗建伟。诉讼中，双方关于交付时的状态以及搬迁费用各执一词，刘冠华认为，交付使用时是部分水泥硬底，刘冠华补了约1000平方米的水泥硬底，刘冠华产生了运输搬迁费和重置搬迁费，费用损失已经超过了5万元，因为合同对此约定赔偿5万元，故没有提交证据。叶志坚、罗建伟认为，交付使用时全部是水泥硬底，不确认刘冠华后面补了水泥硬底，搬迁不需要花费5万元，签订合同时对搬迁费的约定没有看清楚。诉讼中，本院发函向广州市规划和自然资源局花都区分局调查涉案地块的基本情况，该局向本院复函称，经核查，该地块位于花都××××村，面积约6.63亩，已登记核发集体土地所有权证，权利人为广州市花都区狮岭镇前进石东经济合作社，土地权利性质为集体土地所有权，土地利用现状为林地、村庄、建制镇，土地利用总体规划为林地。2019年8月15日，我局发现该地块存在建硬底化教练场行为，立即下发《责令改正国土资源违法行为通知书》，督促当事人整改。目前，该地块已完成整改。本院认为，刘冠华与叶志坚、罗建伟签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，涉案大棚厂房的建设没有取得《建设工程规划许可证》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案“硬底空地”经行政部门核查不能用于建设硬底化行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，因此，双方签订的《租赁合同》应是无效合同。叶志坚、罗建伟同意向刘冠华返还30000元押金，故刘冠华请求叶志坚、罗建伟返还30000元押金，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，合同虽无效，刘冠华使用了涉案租赁物，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费，刘冠华已向叶志坚、罗建伟支付了两年的租金共计33万元，刘冠华于2019年10月14日交还场地，使用天数为280天（2019年1月8日至2019年10月14日），故叶志坚、罗建伟应当返还刘冠华未使用期间共计450天（730天-280天）的占有使用费，经核算，叶志坚、罗建伟应当返还的占有使用费是203424.66元（16.5万元÷365天×450天）。根据叶志坚作为承包方签订的《耕地、园地承包合同》中的约定可看出，叶志坚应当对涉案地块是否能出租用于驾校培训清楚知晓。关于搬迁费损失，虽合同中表述为搬迁费，但从双方约定可知，5万元款项是甲方在发生复绿、拆除等情况下对乙方因场地投入产生损失所做的补偿，合同因违反法律的强制性规定而无效，但合同中关于政府部门对土地复绿、拆除厂房情况下对刘冠华赔偿50000元是双方的真实意思表示，是双方约定在复绿、拆除情况发生时，双方的权利义务如何清理结算的问题，因此，刘冠华请求叶志坚、罗建伟赔偿搬迁费50000元，本院予以支持。关于开门口费，双方均认为该笔费用的产生是为了刘冠华使用场地，叶志坚、罗建伟开门口花费的费用，叶志坚、罗建伟确实为刘冠华开门口供刘冠华出入，并无证据显示双方约定开门口费用由叶志坚、罗建伟负担，故刘冠华请求叶志坚、罗建伟赔偿开门口费用5000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告叶志坚、罗建伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘冠华返还押金30000元；被告叶志坚、罗建伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘冠华返还占有使用费203424.66元；被告叶志坚、罗建伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘冠华赔偿搬迁费50000元；驳回原告刘冠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2858元，由原告刘冠华负担107元，由被告叶志坚、罗建伟负担2751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年六月十一日法官助理李诗琪书记员孙诗韵