河北省蠡县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0635民初307号 原告：李小亮，男，1974年1月9日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。 委托诉讼代理人：朱小免，女，1946年11月4日出生，汉族，住河北省保定市蠡县，系原告李小亮之母。 委托诉讼代理人：王学良，博野县睿智法律服务所法律工作者。 被告：河北华萃房地产开发有限公司，住所地河北省保定市蠡县永盛南大街路西。 法定代表人：司立辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：和雄飞，蠡县天平法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张腾，男，1990年6月12日出生，汉族，住河北省保定市。 原告李小亮与被告河北华萃房地产开发有限公司（以下简称华萃房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小亮及委托诉讼代理人朱小免、王学良，被告华萃房地产公司的委托诉讼代理人和雄飞、张腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行双方签订的美地华府购房协议书，即：向原告交付美地华府1-3-301住宅（房屋价款280839元）；2、诉讼费等费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为:依法判令被告返还原告购房款，并按市场价格每平米6000元、购房面积106平方米赔偿损失，两项共计356839元。事实和理由：2014年经原、被告协商，原告购买被告美地华府1-3-301住宅，房屋总价款280839元，双方于2014年4月27日签订了美地华府购房协议书，原告按约定支付首付房款120839元。按约定，剩余款项被告应通知原告办理银行按揭贷款，但被告至今也未通知原告办理。按协议书约定被告应于2014年12月31日前交付房屋，但被告至今未予交付。后原告多次找到被告，被告以各种理由推拖，不交付房屋。现经原告了解，被告已将该房屋另行出售给他人。被告的行为直接侵害了原告的合法权益，为维护原告权益，特向法院提起诉讼，望依法支持原告诉求。 被告华萃房地产公司辩称，原告起诉的被告诉讼主体错误，购房合同加盖的是美地华府合同专用章，负责人林萌，美地华府是独立主体；因涉案房产未取得相关资质出售，购房合同未发生法律效力；由于原告自身的原因不能办理相关贷款，造成合同无法履行，被告不承担任何赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：2014年4月27日，原告李小亮作为乙方，与甲方“美地华府”签订《美地华府购房协议书》一份，约定原告李小亮购买被告华萃房地产公司开发的位于蠡县之物业，房号为1-3-301，建筑面积106.5平方米，单价2636.99元／平方米，总房款为280839元。付款方式为2014年4月7日付定金10000元，2014年5月2日前付齐40%的首付款即120839元（含1万定金），余款60%即160000元办理银行按揭。该协议书第三条第3项约定“乙方在接到甲方办理银行按揭手续通知5日内与甲方换签《商品房买卖合同》，并携带银行按揭资料去甲方指定的银行办理按揭手续，如超过30天不办理银行按揭手续者，甲方有权另行出售该房屋”；第三条第4项约定“本协议所记载的双方之通讯信息，为双方有效联系信息，如有变更应及时通知对方，否则变更方自负联系不上的所有相关责任”；第三条第5项约定“甲方于2014年12月31日前将房屋交付乙方使用，如逾期交付，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自协议约定应交房之日起至实际交付房屋之日止，按银行同期活期存款利率计算”。该协议书由乙方李小亮签字，甲方加盖了“美地华府合同专用章”，林萌作为签约人签字。该协议书未载明双方的联系地址。 协议签订后，原告李小亮于2014年4月24日、2014年4月27日交付了定金10000元，2014年4月29日交付了首付款110839元，共计120839元。收据上加盖了蠡县美地华府财务专用章。 2016年，被告华萃房地产公司开发的美地华府小区办理交房事宜，并取得了保（蠡）房预售证（2016）第004号商品房预售许可证，项目名称为：美地家园一期项目。 对双方当事人无争议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1、本院依职权调取的不动产资料查询结果证明，未查询到美地华府1号楼3单元301室的不动产登记信息。2、本院依职权调取的美地家园一期项目商品房预售许可证，被告华萃房地产公司认可，美地家园一期项目即美地华府。 对双方当事人有争议的下列证据，本院认证意见如下：1、原告李小亮提交的美地华府购房协议书、交款收据、美地华府宣传单，被告华萃房地产公司质证认为没有被告公司的盖章，原告所诉被告主体资格错误。因协议书和宣传单中均载明美地华府系被告华萃房地产公司所开发，被告公司主张加盖“美地华府合同专用章”的销售团队系独立的单位，应提交该销售团队登记注册的证据，否则应视为被告公司内部的销售团队；且被告公司在庭审中承认在协议书上签字的林萌系被告的员工，故本院对原告李小亮提交的该三份证据予以认定。2、原告李小亮提交的美地家园小区张贴的催收费用的拍照件，用以证明美地华府南楼3单元301室的业主为边某某，涉案房产已另售他人，被告华萃房地产公司不予认可，因照片上显示该套房产的业主已进行了勾抹，该套房产至今未办理不动产登记，故本院对该份证据不予认定。3、被告华萃房地产公司提交2018年3月1日的短信截图、2018年3月1日拨打原告李小亮手机137××××0401的通话记录、公示照片，并由证人李某、王某出庭作证，用以证明被告公司已对原告李小亮履行了通知义务，但原告李小亮未按约定办理银行按揭贷款。原告李小亮质证认为短信截图无原始载体，对其真实性不予认可，通话记录不能证明通话内容，公示照片不能显示张贴部位和张贴时间，证人出庭作证已超过举证期限。被告华萃房地产公司所提交的证据，确实存在短信无原始载体、公示照片不能显示张贴部位、申请证人出庭作证超过举证期限等问题，但双方存在房屋买卖协议的情况下，被告方工作人员拨打原告李小亮的电话，应与该房屋买卖相关；但证人讲2016年11月到原告李小亮家通知其交纳尾款的情况，与被告提交2017年5月5日的公示内容“本小区交房时多次联系李小亮均无法找到对方并拒绝前来办理及交纳余款手续”，以及2018年3月1日短信截图内容“因您在本小区交房时间内未来办理相关手续，多次通知无果”在时间上存在矛盾，证人所证明的通知原告李小亮时间并不准确，本院认定被告华萃房地产公司通知到原告李小亮的时间为2018年3月1日。 本院认为，本案原、被告双方的争议焦点，一是被告华萃房地产公司的诉讼主体资格是否适格；二是原告李小亮请求返还房款和赔偿损失的事实和法律依据。 关于第一个争议焦点，原告李小亮与甲方“美地华府”签订的美地华府购房协议书，是双方真实意思的表示；该项目已经取得了商品房预售许可证；协议书具备商品房买卖合同的主要内容；且出卖人已按照约定收受了房屋首付款，应为有效的商品房买卖合同。该协议书载明了美地华府是被告华萃房地产公司开发的项目，虽然未加盖被告华萃房地产公司的公章，但被告认可签字人林萌系公司员工，而且被告华萃房地产公司未举证证明美地华府销售团队为独立的单位，故被告华萃房地产公司作为本案被告，诉讼主体资格适格。 关于第二个争议焦点，原告李小亮在诉讼中变更了诉讼请求，要求被告返还房款、赔偿损失，不再要求继续履行合同；被告华萃房地产公司亦主张涉案合同无法履行，故本院对原告李小亮解除合同、返还房款的诉讼请求，予以支持。对于原告李小亮要求赔偿损失的诉讼请求，其提出的事实依据是被告未按约定时间交付房屋，以及一房二卖，而原告李小亮提交的催收费用的拍照件，不足以证实其一房二卖的主张，故原告基于一房二卖请求赔偿损失的理由不成立；对于延迟交付，协议书中已作出了明确约定，即支付利息，但原告李小亮并未对利息提出请求。从本院对证据的分析看出，被告华萃房地产公司履行正式的通知义务是在2018年3月1日，原告李小亮在接到通知后的约定期限内未办理银行按揭手续，双方均存在一定程度的违约，应各自承担相应的责任。尽管双方对目前房价陈述不一致，但双方均认可现在房价高于协议书约定的房价，对于因房价上涨产生的损失，原告李小亮未提交证据，本院按已付房款的一倍，由被告华萃房地产公司承担赔偿责任；其他损失，由原告李小亮自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、解除原告李小亮与河北华萃房地产开发有限公司签订的购房协议书。 二、被告河北华萃房地产开发有限公司返还原告李小亮购房款120839元，于本判决生效后十日内履行。 三、被告河北华萃房地产开发有限公司赔偿原告李小亮损失120839元，于本判决生效后十日内履行。 四、驳回原告李小亮其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3326.29元，由被告河北华萃房地产开发有限公司负担2463元，原告李小亮负担863.29元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  王文莉 二〇二〇年六月十二日 书记员  谷晨光