湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终567号上诉人（原审原告）：鲁书田，男，1948年5月16日出生，汉族，退休职工，住襄阳市。被上诉人（原审被告）：湖北华凯投资集团有限公司，住所地：襄阳市樊城区前进路71号。诉讼代表人：湖北华凯投资集团有限公司管理人。负责人：钱军，湖北华凯投资集团有限公司清算组组长。委托诉讼代理人：范建召，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。原审第三人：湖北江山重工有限责任公司，住所地：襄阳市高新区追日路5号。法定代表人：蔺建成，该公司董事长。委托诉讼代理人：田耀芬，江山重工公司法务。委托诉讼代理人：徐莉，江山重工公司法务。上诉人鲁书田因与被上诉人湖北华凯投资集团有限公司（以下简称华凯公司）、原审第三人湖北江山重工有限责任公司（以下简称江山重工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2346号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鲁书田上诉请求：一、撤销一审法院判决；二、支持上诉人一审诉讼请求；三、一审诉讼费及本案全部诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、有利于上诉人的合同条款在判决书中没有提及，如：合同第六条约定付款方式为本合同签订时，买受人应向出卖人支付首付款（A型房6万元，B型房7万元，C型房9万元），第二次付款时间为2010年12月（均为3万元），第三次付款时间为2011年2月前（均为6万元），第四次付款时间为2011年8月前（按合同额全额付清），上诉人已付完房款233000元。《襄樊市经济适用房管理办法》规定住房价必须在售房时“明码标价不得超过基准价”，售房以后出示的任何增加房价的文件均无效，买受人不予认可。合同中虽约定房屋最终定价由市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门审核确定（价格确定后多退少补）。但按建设部等七部委（2007）258号第二十一条之规定和襄政发（2008）46号第十三条、第十五条的规定，该经济适用房的暂定价2588.8元/㎡，应当始于合同签订之日，即2010年12月，终于售房之日2011年8月，暂定价在售房完成后终止。襄阳物价局与住房保障局的批文在售房时出示才有效，否则就违反了上述行政法律，之后出示的批文，买受人不认可。2、合同约定2011年10月31日交房，被上诉人逾期至2012年5月2日交房，违约事实存在，应承担违约责任。3、上诉人已经交纳了全款，并入住房屋，被上诉人应当按合同约定在房屋交付360日内为买受人办理完房产手续。一审认定上诉人没有交清房款不属实。被上诉人应在2013年5月2日前为上诉人办理完房产权证，但至今未办理，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以233000元为基数，自2013年5月2日始，按年利率6%计算，至办好房产证为止。二、关于房屋的价格争议，一审法院没有以事实为根据，带有很大倾向性。华凯公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华凯公司已进入破产清算程序，对华凯的债权只能按破产程序进行申报。江山重工公司答辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。鲁书田向一审法院提出的诉讼请求：1.判令被告为原告位于长虹北路江山馨园小区22栋2单元2104号房屋办理不动产权证（房屋产权证、土地使用权证）；2.判令被告支付交房违约金4263.9元，自2011年10月31日始按日万分之一标准至交房之日止，并支付逾期办理房屋产权证违约金，违约金以233000元为基数，自2013年5月2日始按年利率6%计算至办好房屋产权证为止，违约金为85045元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月13日，华凯公司与江山重工公司签订《襄樊市江山馨园小区经济适用房项目开发建设合同》，约定开发项目名称为襄樊江山馨园小区经济适用房建设项目，开发周期为600天等。2010年12月，鲁书田、彭菊珍（买受人）与华凯公司（出卖人）签订《江山馨园小区二期经济适用住房买卖合同》，主要约定：买受人购买江山馨园小区二期5号楼1单元21层04号，该经济适用房产权登记建筑面积约90平方米（准确面积以房管局测量为准），此套经济适用房暂定价为2588.8元/平方米…，最终定价由市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门审核确定（价格确定后多退少补）…。合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，交付后，双方同意据实结算。房款应在2011年8月底前交清。出卖人逾期交房20日内，按日向买受人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；超过20日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人按累计已付款的20%向买受人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，但要支付违约金，出卖人按日向买受人支付逾期已付款万分之一的违约金等。后鲁书田共计支付购房款233000元。关于交房时间的问题，鲁书田向一审法院提交了江山馨园小区（二期）收费单，以此证明交房时间为2012年5月2日，华凯公司与江山重工公司未向一审法院提交相关证据，一审法院推定交房时间为2012年5月2日。2013年4月1日，鲁书田与彭菊珍协议离婚，离婚协议约定：位于老河口市江山机械厂家属楼新14-1-301住房归女方所有。位于襄阳江山馨园小区二期经济适用房22号楼1单元2104号住房归男方所有。双方在该协议上签字捺印。2015年11月6日，襄阳物价局与襄阳住房保障和房屋管理局联合发布的襄价服规[2015]17号《关于襄阳“江山馨园”经济适用住房价格的批复》，该批复决定：襄阳“江山馨园”经济适用住房基准销售价格为2907元/㎡，每套住房在出售时实行地段、楼层、朝向等系数调节。原告认为按照国家计委、建设部等部委相关文件的规定，开工前要确定房屋基准价；如果不具备条件，待销售前要公布基准价和浮动幅度，销售价格不能超过基准价格；在其入住三年多后，要将房价变更为2907元/㎡，超过了基准价格及浮动幅度，不予接受。一审法院认为，华凯公司与江山重工公司签订的《襄樊市江山馨园小区经济适用房项目开发建设合同》以及鲁书田、彭菊珍（买受人）与华凯公司（出卖人）签订的《江山馨园小区二期经济适用住房买卖合同》均不违反法律、行政法规规定，属有效合同，合同当事人均应按合同的约定履行。《江山馨园小区二期经济适用住房买卖合同》虽约定暂定价为2588.8元/㎡，但同时也明确约定鲁书田、彭菊珍购买的经济适用房最终定价由市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门审核确定（价格确定后多退少补）。襄阳物价局与襄阳住房保障和房屋管理局于2015年11月6日以襄价服规[2015]17号《关于襄阳“江山馨园”经济适用住房价格的批复》决定诉争经济适用住房基准销售价格为2907元/㎡，故鲁书田、彭菊珍应以基准销售价格2907元/㎡按合同约定补齐差价。在鲁书田、彭菊珍未补齐房屋差价的情况下，华凯公司关于原告没有交清购房款，不符合办证条件的抗辩成立，一审法院予以采纳。鲁书田的诉讼请求均不能成立，一审法院不予支持。关于鲁书田提出的在其入住三年多后才确定房屋基准销售价为2907元/㎡不合理、不合规等问题，不属于本案审查解决的事项，一审法院不予审查。鲁书田与彭菊珍的离婚协议约定诉争房屋归鲁书田所有，鲁书田有权单独提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回原告鲁书田的诉讼请求。案件受理费2110元，减半收取为1055元，由原告鲁书田负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。另查明，江山重工公司原住所地在老河口市苏家河，2002年起，该公司在襄阳陆续兴建了江山科技园和江山军民结合产业园，公司整体搬迁至襄阳市××新区。2010年，为支持江山重工公司在襄阳持续稳定发展，解决公司职工住房问题，经襄阳市政府批准，江山重工公司在长虹北路兴建经济适用房1246套。为此，江山重工公司与华凯公司签订了《襄樊市江山馨园小区经济适用房项目开发建设合同》。江山重工公司依据合同成立了“襄樊江山馨园小区经济适用房项目”工作机构，负责与华凯公司联系，协调解决小区开发过程中的相关事宜。组织职工自愿认购，确定购买人资格，收取购房款项，向华凯公司提供认购房屋书面确认函。房屋定向向江山重工公司职工销售，华凯公司未经江山重工公司书面同意，不得擅自处理项目房产。江山重工公司对工程质量、工程进度及建设全过程进行监督，并参与华凯公司组织的对设计、施工、监理单位及材料供应商的招标定标；负责支付工程款及合理费用，按形象进度审批并拨付相应工程款。2009年10月20日，江山重工公司以江重办字（2009）第295号文件下发了《襄樊江山馨园小区二期住房售房办法》，其中售房参考价格中说明“本次售房暂按2500元平米售房价格预收上，最终价格以竣工决算价为准”。上诉人鲁书田作为江山重工公司职工，在江山重工公司主导下选房、交款，与华凯公司签订了《江山馨园小区二期经济适用住房买卖合同》。该合同第四条规定“价款按下述方式计算，根据江山重工公司江重项字（2010）第229号文件要求，此套经济适用房暂定价为2360元/平方米（不含办理房产证时所交的税费、有线电视、天然气等开口费和房屋维修基金）。最终定价由市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门审核确定（价格确定后多退少补）。第六条付款方式为“本合同签订时，买受人应向出卖人支付首付款（A型房6万元，B型房7万元，C型房9万元），第二次付款时间为2010年12月前（所有户型均为3万元），第三次付款时间为2011年2月前（所有户型均为6万元），第四次付款时间为2011年4月前（所有户型均为6万元），第五次付款时间为2011年8月前（按合同额全额付清）”。合同约定出卖人应当在2011年10月31日前交付房屋。还查明，2019年12月26日，本院作出（2019）鄂06破10号民事裁定：受理襄阳樊城区建设投资经营管理有限公司对华凯公司进行破产清算申请。同日，本院作出（2019）鄂06破11号指定管理人决定书，指定华凯公司清算组为华凯公司管理人。本院认为，“江山馨园”小区虽为经济适用房，在建设模式上不是由政府投资兴建、也不是由政府在房屋建好后，统一组织按照申请、审核、公示和轮候程序，向符合“家庭人均可支配收入为上年度本市城镇居民人均可支配收入80%以下，现人均住房建筑面积为上年度本市市区人均居住建筑面积60%以下”条件的低收入家庭出售。而是江山重工公司为解决职工住房，报经市政府批准，由江山重工公司组织建设、定向向公司职工销售的经济适用房，公司职工按照江山重工公司的要求履行相应的义务。江山重工公司为完成房屋建设，与华凯公司签订了《襄樊市江山馨园小区经济适用房项目开发建设合同》，由华凯公司施工、履行后续交房、办证等义务。在江山重工公司将认购房屋名单提交华凯公司后，鲁书田与华凯公司签订了《江山馨园小区二期经济适用住房买卖合同》。该合同是明确买房人与出卖人权利义务的依据。合同明确约定房屋价格为暂定价，付款进度、付款总额也是按合同额，即暂定价格付款，鲁书田支付的购房款233000元是以合同约定的暂定价款交纳。最终定价由市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门审核确定（价格确定后多退少补）。2015年11月6日,襄阳物价局与襄阳住房保障和房屋管理局以襄价服规[2015]17号作出《关于襄阳“江山馨园”经济适用住房价格的批复》，决定“诉争经济适用住房基准销售价格为2907元/㎡，每套住房在出售时实行地段、楼层、朝向等系数调节”。因“江山馨园”并不是现房销售，经济适用房价格的确定要考虑征地、拆迁安置补偿费、勘察设计、房屋建筑安装工程费、小区基础和公共配套设施建设费、开发管理费、规费、税金等因素，工程完工后，工程价款的确定也需要一定的时间。在最终价格确定后，按照多退少补的原则，鲁书田应当补交房款。对鲁书田以房屋已交三年多，又将房价变更为2907元/㎡，超过了基准价格及浮动幅度为由，不同意补交的上诉请求，本院不予支持。一审法院认定鲁书田未补齐房屋差价，华凯公司抗辩不符合办证条件的理由成立，判决驳回鲁书田要求办证的诉讼请求并无不当。鲁书田与华凯公司签订的房屋买卖合同中约定出卖人应当在2011年10月31日前交付房屋。鲁书田主张交房时间为2012年5月2日，华凯公司与江山重工公司未向一审法院提交相关证据，一审法院推定交房时间为2012年5月2日，华凯公司与江山重工公司并未提出异议，本院予以确认。主张逾期交房违约责任系债权请求权，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效的规定。鲁书田在2012年5月2日收房时即已知道华凯公司逾期交房，其应在权利受到侵害之日起三年内即2015年5月2日前向人民法院提起诉讼。鲁书田至2019年8月6日向一审法院起诉已超过诉讼时效，对其要求华凯公司承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。综上所述，鲁书田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2110元，由鲁书田负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇二〇年六月十七日书记员  车国玉