湖南省衡南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0422民初191号 原告（反诉被告）：杨友明，男，1980年11月13日出生，汉族，衡阳县人，住衡阳县。 委托诉讼代理人：刘婷，女，湖南弘一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢建国，男，1963年8月4日出生，汉族，衡南县人，住衡阳市蒸湘区。 委托诉讼代理人：黄晓敏，女，湖南居安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许小易，男，湖南居安律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）杨友明与被告（反诉原告）谢建国租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨友明及其委托诉讼代理人刘婷到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）谢建国因疾病未到庭参加庭审。后被告（反诉原告）谢建国于2020年3月31日向本院递交重新开庭申请书及反诉状，本院经审查认为被告的申请及反诉不违反法律规定，于2020年5月7日再次开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨友明及其委托诉讼代理人刘婷，被告（反诉原告）谢建国及其委托诉讼代理人黄晓敏、许小易均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨友明向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告2018年3月1日签订的《养猪场租赁合同》；2、依法判令被告向原告返还租金41667元及租赁物内原告个人财物；3、依法判令被告向原告支付违约金300000元。第二次庭审中，原告变更第二项诉讼请求，租赁物内个人财物包括摩托车、电视机、冰箱、空调、液化灶、床、热水器、饮水机、饲料机、桌子等家具及生活用品。事实与理由：2018年3月1日，原告与被告签订《养猪场租赁合同》，原告承租被告位于衡南县建国养猪场，租赁期暂定十年，即2018年3月1日至2028年3月1日，总租金为100万元，每年支付10万元。原告按约定支付了2018年3月1日至2020年3月1日间的租金。被告在2019年10月份在未告知原告的情况下擅自将养猪场6-10栋拆除，严重违反合同约定，构成根本违约，因双方多次协商未果，原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）谢建国答辩称：1、根据双方签订的《养猪场租赁合同》第二条约定“如国家或甲方发生变更，甲方有权终止合同”，故被告在未正式通知原告的前提下，原告无权单方解除合同，并应继续履行支付租金的义务。2、原告要求被告返还租金41667元无事实和法律依据，被告无意中断合约，也未正式通知原告解除租赁合同，原告无理由要求返还租金。3、原告诉称被告擅自拆除6-10栋养猪场与事实不符，系原告未按合同约定履行维修义务，导致猪舍坍塌，部分猪舍残损，被告考虑到人身和财产安全，决定自行拆除有严重安全隐患的猪舍，并通知了原告。 被告（反诉原告）谢建国向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人2018年3月1日签订的《养猪场租赁合同》；2、依法判令被反诉人向反诉人支付未改造猪舍费用15万元；3、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金30万元；4、依法判令被反诉人承担本案的诉讼费和相关费用。事实与理由：2018年3月1日，反诉人和被反诉人签订《养猪场租赁合同》，被反诉人应对猪舍进行相应的改造和基本的维护，但被反诉方从未履行该项义务，导致部分猪舍于2019年1月坍塌，部分猪舍残损，并且全部漏雨。考虑到人身和财产安全，反诉人在口头告知被反诉人的前提下自行拆除已倒塌和残损的猪舍，同时反诉方于2019年10月31日对被反诉方下达整改通知书，被反诉方当时已答应整改，但至今被反诉方没有任何整改措施和行动，已严重违反合同条约，遂向本院提出反诉请求，解除《养猪场租赁合同》。 原告（反诉被告）杨友明答辩称：原告已通知被告合同解除，按照《合同法》第231条规定，被告应返还原告多缴纳部分的租金。根据双方签订的租赁合同第1条，改造费由乙方承担，否则收回改造费用15万元，但被告至今未向原告提供任何改造费用。根据《合同法》第220条规定，租赁物的维修义务由出租人承担，另有约定除外，合同约定的改造仅限于最后一栋，但未规定改造时间，被告在原告承租期内拆除租赁物，导致部分租赁物毁损灭失，造成的损失应由被告自行承担。如被告所言出租的租赁物存在倒塌风险，根据《合同法》第233条规定，承租人随时可以解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和庭审质证，对双方当事人没有异议的证据，本院予以认定并在卷佐证；对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、杨友明提供的证据3养猪场6-10栋照片及养猪场视频，杨友明诉称拆除的猪舍为6-10栋，谢建国辩称拆除的猪舍为10-12栋，根据本院实地调查及双方当事人现场确认，建国养猪场内实际共有10栋猪舍，其中有两栋为连排，均在外墙上进行了编号，杨友明所称的8-10栋猪舍即为谢建国所称的10-12栋猪舍。证据4邮单及回执载明谢建国已收到杨友明寄出的函且已知悉内容；2019年10月31日堵门照片及视频只能证明双方当事人均在养猪场现场，无法证明照片拍摄时的具体情况。2、谢建国提供的证据2.3谭子山镇水井村村委会出具的证明，该证据载明“由于2017年雨水较多，造成第十二栋猪舍倒塌”，该证明内容与双方当庭陈述的最后一栋猪舍为2019年拆除不一致。证据3.1手机录音，该证据显示杨友明及其妻子当场表明愿意继续承租谢建国的养猪场并对猪舍进行维修，无证据证明杨友明作出该意思表示系受胁迫等情形，该意思表示应视为杨友明的真实意思表示。证据3.2《关于养殖场改造通知》，未提供送达依据，无法达到谢建国的证明目的。综上，原告（反诉被告）杨友明提供的证据3养猪场照片及视频，证据4函、EMS邮单、邮单回执，被告（反诉原告）谢建国提供的3.1录音，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据，对其它有异议的证据本院不予采信。 本院经审理查明如下事实：2015年3月1日，原告（反诉被告）杨友明（乙方）开始承租被告（反诉原告）谢建国（甲方）位于衡南县的建国养猪场。2018年3月1日双方续签《养猪场租赁合同》。合同约定：租赁范围为养猪场内的10栋猪舍、生活住房2栋共11间、饲料加工仓库1间、饲料机组；租赁期为十年，即2018年3月1日至2028年3月1日；总租金为100万元，每年3月1日前付清前一年的租金10万元。如合同一方违约，违约方应按总租金的30%向对方支付违约金。双方并在合同第一条中约定原告（反诉被告）必须对上面住房一栋（五间）、猪舍最后一栋［即原告（反诉被告）诉称的第10栋、被告（反诉原告）辩称的第12栋］进行改造并承担改造费，否则被告（反诉原告）收回改造费用15万元。合同签订后，原告（反诉被告）一直未对住房、猪舍进行改造，被告（反诉原告）遂于2019年10月底拆除了8-10（即被告所称的10-12）共3栋濒临倒塌的猪舍。原告（反诉被告）于2019年11月23日发出了要求被告（反诉原告）恢复原状、赔偿损失，否则解除合同的函，但被告（反诉原告）至今未恢复原状。 另查明，自2015年3月1日签订租赁合同后，原告（反诉被告）未使用养猪场内的6-10栋猪舍进行过养殖，且因受猪瘟影响，自2019年起养猪场内养殖活动已全部停止。 再查明，原告（反诉被告）在租赁期内，自购了床铺一张、创维牌电视机一台、美的空调一台、松下牌洗衣机一台、美的冰柜一台、美的饮水机一台、华帝热水器一台、电饭煲一个、煤气罐两个、煤气灶一台、饲料机一台、摩托车一辆等生活用品，现存放在租赁屋里。 本院认为，本案的争议问题主要有以下四点： 一、合同解除问题。原、被告于2018年3月1日签订《养猪场租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）的建国养猪场进行牲猪养殖，由原告（反诉被告）对最后一栋猪舍、上面一栋住房（五间）进行改造。合同签订后，原告（反诉被告）以未约定具体改造时间为由迟延履行义务，一直未对指定的租赁物进行改造。2019年10月份，被告（反诉原告）在未经原告（反诉被告）同意的情况下将8-10栋猪舍拆除，导致部分租赁物毁损、灭失，损害了原告（反诉被告）的权益。原告（反诉被告）知悉后向被告（反诉原告）发出了要求恢复原状，否则解除合同的函，因被告（反诉原告）一直未恢复原状，原告（反诉被告）向本院提出解除租赁合同的诉讼请求，同时被告（反诉原告）亦向本院提出反诉请求，要求解除双方签订的《养猪场租赁合同》。双方均以自己的行为表达了不愿意继续履行合同的意思，应视为双方已就合同的解除达成了合意，该租赁合同已不具备继续履行的可能，依法应当予以解除。 二、违约责任的承担问题。原、被告分别于2015年3月1日、2016年3月1日、2018年3月1日签订了《养猪场租赁合同》，三份合同均约定乙方即原告（反诉被告）需对最后一栋猪舍、上面一栋住房进行改造并承担改造费用。合同签订后至今，原告（反诉被告）长期怠于履行改造维修义务，经被告（反诉原告）催告仍未履行，以致最后一栋猪舍濒临倒塌，存在较大的安全隐患。在此情况下，被告（反诉原告）为阻却危险，防止损失扩大，擅自拆除了8-10栋猪舍。原告（反诉被告）未按约定及时履行自己的维修改造义务，已构成违约，对合同的解除存在过错。被告（反诉原告）未经对方同意，擅自拆除部分猪舍，以致原告（反诉被告）的合同主要目的无法实现，损害了原告（反诉被告）的可得利益，对合同的解除亦存在过错，双方均应向对方承担违约责任。原告（反诉被告）虽违约在先，但被告（反诉原告）未经对方同意擅自拆除了8-10栋猪舍，损坏6-7栋猪舍的顶部，该拆除、损坏部分已明显超出了合同约定的原告（反诉被告）的改造范围。综合双方的过错责任大小，本院认为由原告（反诉被告）对合同的解除承担40%的过错责任，被告（反诉原告）承担60%的过错责任较为适宜。双方签订合同时虽一次性约定租期为十年，按总租金的30%支付违约金，但案涉租赁合同实际履行期不满两年，按十年总租金1000000元计算支付违约金已明显超过了双方所受损失范围，显然有失公平。现双方要求解除合同，违约金应在两年实际租赁期内以总租金200000元的30%为基数，按双方过错大小计算支付较为适宜，即由原告（反诉被告）支付24000元（200000×30%×40%），被告（反诉原告）支付36000元（200000×30%×60%）。 三、改造费的支付问题。 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在《养猪场租赁合同》中约定原告（反诉被告）必须对最后一栋猪舍、上面一栋住房（五间）进行改造，并承担改造费用，否则收回改造费用15万元。从该合同约定看，应视为如原告（反诉被告）未对约定的住房和猪舍进行改造，则需向被告（反诉原告）支付15万元改造费。现双方在履行合同过程中均存在过错，且均要求解除合同，约定的十年租期已无法继续履行，要求原告（反诉被告）继续履行改造义务客观上已不具备实现可能。本院认为，改造费应以总费用150000元为基数，在两年实际租赁期内按双方过错比例支付较为适宜，即由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）12000元（150000元÷10年×2年×40%）。 四、租金及财物的返还问题。双方当事人于2018年3月1日签订《养猪场租赁合同》，原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）支付了2018年3月1日至2020年3月1日的租金20万元（每年10万元）。2019年10月底，被告（反诉原告）在拆除部分猪舍后一直未对拆除部分进行恢复，致使原告（反诉被告）无法使用该养猪场从事生产经营活动，损害了原告（反诉被告）的合法权益。本院认为，根据双方过错大小，被告（反诉原告）应退还原告（反诉被告）2019年11月至2020年2月的租金20000元（100000元÷12个月×4个月×60%）。原告（反诉被告）存放于租赁物内的财物系其租赁期内为生活生产所自购的个人财物，应当予以返还。 综上，案涉租赁合同已无继续履行的可能，且双方当事人具有解除合同的合意，对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）要求解除2018年3月1日签订的《养猪场租赁合同》的请求，本院予以支持。因双方对合同的解除均存在过错，双方当事人应按各自过错大小向对方承担违约责任，对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）要求对方支付违约金、改造费及返还租金的请求，本院予以部分支持。原告（反诉被告）存放于租赁物内的个人财物，被告（反诉原告）应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）杨友明与被告（反诉原告） 谢建国2018年3月1日签订的《养猪场租赁合同》； 二、由原告（反诉被告）杨友明支付被告（反诉原告）谢建国违约金24000元； 三、由被告（反诉原告）谢建国支付原告（反诉被告）杨友明违约金36000元； 四、由原告（反诉被告）杨友明支付被告（反诉原告） 谢建国房屋改造费12000元； 五、由被告（反诉原告）谢建国返还原告（反诉被告）杨友明2019年11月1日至2020年3月1日的租金20000元； 六、上述二、三、四、五项相抵后，由被告（反诉原告）谢建国支付原告（反诉被告）杨友明20000元，款限本判决生效后十日内付清； 七、由被告（反诉原告）谢建国返还原告（反诉被告）杨友明存放于租赁物内的床铺一张、创维牌电视机一台、美的空调一台、松下牌洗衣机一台、美的冰柜一台、美的饮水机一台、华帝热水器一台、电饭煲一个、煤气罐两个、煤气灶一台、饲料机一台、摩托车一辆； 八、驳回原告（反诉被告）杨友明与被告（反诉原告）谢建国的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本诉受理费6426元，减半收取3213元，由原告（反诉被告）杨友明负担；反诉受理费8050元，减半收取4025元，由被告（反诉原告）谢建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  贺仲元 二〇二〇年六月十五日 法官助理曹琼 代理书记员  曹 琼 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。