河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6332号上诉人（原审原告）：韩鹏飞，男，汉族，1988年10月04日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：袁武强，北京市瑞（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟霞，北京市瑞（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州新和润置业有限公司，住所地郑州市金水区南阳路226号富田丽景花园38号楼6层609号。法定代表人：王斌斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乔，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟海涛，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。上诉人韩鹏飞因与被上诉人郑州新和润置业有限公司（以下简称新和润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后依法采用独任制，于2020年6月16日公开开庭对本案进行了审理。上诉人韩鹏飞及委托诉讼代理人袁武强、刘伟霞，被上诉人新和润公司的委托诉讼代理人王乔、钟海涛到庭参加庭审。本案现已审理终结。韩鹏飞上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1783号民事判决，改判支持韩鹏飞的诉讼请求；2.依法判令新和润公司承担本案诉讼费用；事实与理由：一、新和润公司收取所涉“转让费”违反法律规定，违反各级政府的房地产限价政策，严重侵害社会公共利益。1.收取案涉转让费，是新和润公司针对商品房价格的“价外加价”行为。庭审中，新和润公司明确指出：“转让费属于购房款的组成部分”，之所以收取“转让费”，是因为“美好金苑小区所在的金水区房地产行政主管部门对楼盘销售采取均价限价备案。无奈之下只能将购房款拆分为备案合同价与转让费两部分”。新和润公司提供的证人也证实，商品房销售现场的价格公示牌显示的价格为备案合同价，不包括“转让费”。新和润公司的这种价格行为属于《国家发改委商品房明码标价规定》中的“在标价之外加价销售商品房”的行为。案涉“转让费”实为商品房销售中的“价外加价”行为。2.“价外加价”违反法律关于明码标价的强制性规定。《中华人民共和国价格法》第十三条规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”《国家发改委商品房明码标价规定》第六条规定：“商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。”本案新和润公司在明码标价之外“价外加价”收取“转让费”的行为，违反了上述法律和政府价格主管部门的明码标价规定，属于违法行为。3.“价外加价”违反部门规章的规定和地方文件关于商品房限价政策。为遏制城市房产价格过快上涨，规范房地产销售者的价格行为，我国各级政府及主管部门出台一系列政策，采取多种行动，严格禁止房地产销售者“价外加价”销售房地产。其中国务院发出《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国家发改委颁布了《商品房明码标价规定》，河南省住房和城乡建设厅、河南省土地资源厅联合下发了《关于贯彻落实建房［2017］80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，河南省住建厅等九部门联合实施了《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动方案》，郑州市政府下发了《关于对新建商品房销售价格实行备案管理的通知》，郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局下发了《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》等，以上文件及措施都将商品房销售“价外加价”列为严格禁止的违法、违规行为，予以严厉打击。4.“价外加价”行为严重损害国家利益和社会公共利益。商品房“明码标价”和禁止“价外加价”是为了落实国家和省、市房地产市场政府调控政策，是为了房地产市场的平稳、健康、可持续发展，也是法律明确予以规范和禁止的，是立法机关和政府部门出于国民经济健康发展的考量。新和润公司在商品房销售中无视法律规定，无视各级政府的政策文件，采取“价外加价”的违法行为，严重干扰国家对房地产市场的宏观调控，扰乱社会主义市场经济，该行为严重损害国家利益和社会公共利益。二、案涉房屋的价格应当以《商品房买卖合同》为准。1.一审判决认定《美好城邦房源认购书》合法有效，并依据该认购书做出判决是错误的。（1）该认购书条款内容第6条明确约定：“双方签署的《商品房买卖合同》生效后，本认购书自动失效。”本案中的《商品房买卖合同》已经生效，该认购书的条款对双方不再有约束力。（2）依据该认购书，韩鹏飞购买房屋的价款为2183433元，而韩鹏飞实际向新和润公司支付的款项为2406433元（含按揭贷款）。即使按照一审法院的认定，新和润公司仍多收取房款223000元。一审判决依据失效的《认购书》做出判决，且对超出《认购书》的223000元房款未做认定，该认定是错误的。2.《商品房买卖合同》合法有效。2018年6月30日，韩鹏飞与新和润公司签订《商品房买卖合同》，并提交行政机关备案，备案号180××××8641。该合同是双方意思表示的最终体现，符合房地产主管部门的要求和规范，并经行政主管部门登记，该合同合法有效，对双方有约束力。因此，案涉房屋的价格应当以《商品房买卖合同》为准，韩鹏飞的房屋总价款为2123433元（其中首付款643433元），实际向新和润公司付款2406433元（含按揭贷款）。三、一审判决将新和润公司的“价外加价”行为认定为“交易习惯”是错误的。对于“交易习惯”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第七条规定，下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。据此，认定交易习惯，首先要满足“不违反法律、行政法规强制性规定”，其次要由提出主张的乙方承担举证责任。而本案中，新和润公司的“价外加价”行为，违反了《价格法》的规定。在一审庭审中，新和润公司并未提出“转让费”系“交易习惯”的主张，更没有提交证据证明该认定。因此，一审判决将新和润公司的“价外加价”行为认定为交易习惯是错误的。四、一审判决认为韩鹏飞的起诉“有违诚实信用原则”是错误的。一审判决认定，韩鹏飞主张返还“转让费”有违诚实信用原则。该认定是对“诚实信用原则”的错误运用。韩鹏飞主张返还“转让费”，是基于《价格法》、《民法总则》、《合同法》的规定，是基于双方的《商品房买卖合同》，是基于各级政府对商品房销售中“明码标价”行为的管控，是对合法权益的保护和对不法行为的纠正。一审判决认为韩鹏飞有违诚实信用原则，是对法律和政府调控政策的无视，该认定是错误的。五、一审判决将导致违法行为合法化，产生恶劣的社会效果。“价外加价”是一种侵害国家利益和社会利益的违法行为，而一审法院以判决形式将其确认为合法行为，直接导致《价格法》以及各级政府调控政策无效。该判决一旦公示，必然助长商品房销售企业无视国家的价格制度，利用商品房资源的稀缺性和消费者的弱势地位，在“明码标价”之外肆意抬高商品房销售价格，而且可以对抗行政主管机关的价格调控措施。六、“转让费”应当依法返还韩鹏飞。1.《中华人民共和国价格法》第四十一条明确规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”因此，新和润公司应当退还因其违反《价格法》第十三条规定收取的“转让费”。2.根据双方的《商品房买卖合同》，韩鹏飞应付购房款为2123433元（其中首付款643433元），新和润公司多收取283000元，该部分费用没有法律上的依据。《民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”据此，韩鹏飞请求新和润公司返还多收取的283000元理应得到支持。综上所述，一审判决适用法律错误，请求依法予以撤销，改判支持韩鹏飞的上诉请求。新和润公司针对韩鹏飞的上诉辩称：一、案涉房屋的销售价格是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效约定。韩鹏飞要求新和润公司返还部分房款，于法无据。1.商品房销售价格不属于政府指导价或政府定价，而是市场调节价，由经营者自主定价。商品房销售价格属于市场调节价，由经营者自主制定，通过市场竞争形成最终由交易双方在交易中协商确定，不属于政府定价或政府指导价。根据《价格法》第19条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央和地方的定价目录为依据，而国家发改委《中央定价目录》及河南省发改委《河南省定价目录》中均未收录商品房销售价。2.规范商品住房销售行为属于政府行政措施，并非法律、行政法规的强制性规定。韩鹏飞在上诉状中引用的《国家发改委商品房明码标价规定》属于部门规章，《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件均属于政策性文件。商品房价格备案、限价限贷属于价格管控中的阶段性、临时性干预措施，是一种行政管理措施。新和润公司是否违反上述规范性文件属行政机关管理范畴，与本案无关。此外，上述规范性文件中关于商品房价格备案等规定属管理性强制性规定，即使新和润公司违反了相关规定，也并不影响相关合同效力。3.超出备案价收取房款的行为不构成价格法规定的价格违法行为。韩鹏飞依据《价格法》第41条规定要求新和润公司返还部分房款，而该条款中所指的“价格违法行为”系《价格法》第14条规定中列明的八种具体行为，新和润公司超出备案价收取房款的行为不属于其中任何一种，即并不构成价格法规定的价格违法行为。韩鹏飞要求新和润公司返还部分房款，于法无据。二、韩鹏飞主张的认购书失效以及交易习惯问题，系理解有误。1.关于案涉房屋的交易依据除商品房买卖合同外，还有整个订约、签约、履约过程中的相关文件及双方口头约定。韩鹏飞于2018年6月9日签署了《购房保密协议》，并于当日交纳100000元诚意金，确定交易意向；2018年6月17日，韩鹏飞签订认购书当天交纳定金5万元及283000元转让费（含100000元诚意金），后又缴纳剩余首期房款及维修基金、登记费等购房费用。韩鹏飞交纳以上费用，新和润公司均开具了相应收据。本案双方关于案涉房屋的交易依据除商品房买卖合同外，还有整个订约、签约、履约过程中的相关文件及双方口头约定，此部分事实已经一审查明，双方对此均予以认可。2.韩鹏飞对一审判决中有关交易习惯的认定理解错误。一审判决引用交易习惯，是指交易双方在商品房此类大宗商品交易中对交易价格有审慎注意义务，韩鹏飞在支付购房款过程中，并未对销售价格提出异议，可以确定本案双方对交易价格明知且意思表示一致。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第七条所指交易习惯适用于法律没有规定且双方没有约定的情况，而本案中，关于商品房买卖交易的实际成交价已经双方多次明确确认，并不适用上述规定。三、新和润公司收取的全部购房款都有合法依据，不构成不当得利。韩鹏飞在上诉状中引用的《民法总则》第一百二十二条是关于不当得利的法律规定。不当得利，是指没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实。韩鹏飞主张新和润公司获取了不当得利，但并未举证证明其观点，根据《民事诉讼法》的举证规则，应自行承担不利后果。在本案中，双方在案涉房屋交易中的口头约定、签订的系列文件，均是双方交易合意的体现，都是房屋买卖合同的有效组成部分，新和润公司依据双方约定收取房款，合法有效，不构成不当得利。综上，商品房买卖属于市场行为，应本着公开、公平、自愿的民事法律原则进行，房屋销售价格是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家利益和社会公共利益，应属合法有效。本案中韩鹏飞先签约获取房屋，在收房入住后又反悔要求返还购房款，缺乏事实和法律依据，违反诚实信用原则。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。请求依法驳回韩鹏飞全部上诉请求。韩鹏飞向一审法院起诉请求：1.依法判令新和润公司返还多收取的购房款283000元（人民币大写：贰拾捌万叁仟元），并支付占用期间的利息26470元（自2018年6月17日计算至2020年1月7日）；2.依法判令新和润公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年6月9日，韩鹏飞签订《购房保密协议》一份，内容主要为：申请人韩鹏飞，意向申请项目3号楼1单元608室，该房源系河南亚新集团有限公司员工购买的员工团购房源。申请人承诺，按照《房源认购书》约定，按时办理交款及按揭签约手续。2018年6月17日，韩鹏飞与新和润公司签订《美好城邦房源认购书》一份，认购书显示：客户姓名韩鹏飞，认购房源3号楼1单元608户，认购价格总价2183433元，认购定金为50000元。同日，韩鹏飞签订《亚新美好城邦房源确认单》一份，确认单显示，认购房号3-1-608，客户名称韩鹏飞，认购总价2183433元，定金50000元，转让费283000元。2018年6月9日，韩鹏飞向新和润公司转款100000元，新和润公司向韩鹏飞出具收据一份，显示收到韩鹏飞壹拾万元整，收款事由为诚意金。2018年6月17日，韩鹏飞向新和润公司转款50000元和183000元，新和润公司向韩鹏飞出具编号为8966328的收据显示收到韩鹏飞283000，收款事由为美好金苑3-1-608。2018年6月19日，韩鹏飞向新和润公司转款601977元，新和润公司向韩鹏飞出具收据三份，编号为7362237的收据显示收到韩鹏飞160元，收款事由为美好金苑3-1-608登记费；编号为7362238的收据显示收到韩鹏飞8380元，收款事由为美好金苑3-1-608维修基金；编号为7362237的收据显示收到韩鹏飞643433元，收款事由为美好金苑3-1-608房款。2018年9月4日，户名为韩鹏飞的账户（开户银行为中国银行郑州商品交易所支行营业部）向新和润公司转款1480000元，新和润公司向韩鹏飞出具收据一份，显示收到韩鹏飞1480000元，收款事由为美好金苑3-1-608按揭款。一审庭审中，韩鹏飞称如不缴纳上述28.3万元购房款，新和润公司就不与韩鹏飞签订购房合同，不把房子卖给韩鹏飞。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。韩鹏飞、新和润公司签订的《美好城邦房源认购书》系韩鹏飞、新和润公司双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对韩鹏飞、新和润公司双方具有约束力。商品房买卖对于购房人而言是生活中的大宗买卖行为，应当有合理的注意义务。韩鹏飞诉称283000元为多支付款项，应当予以返还，但结合房屋买卖交易习惯和双方签订及履行过程来看，韩鹏飞在支付购房款过程中，并未对新和润公司的销售价格提出异议，可以确定韩鹏飞、新和润公司双方对涉案房屋的实际成交价格是明知且意思表示一致。庭审中，韩鹏飞又称“如果不交的话，新和润公司就不与我们签订购房合同，不把房子卖给我们”，该院认为韩鹏飞支付的283000元比之总房款来讲，数额较少，如对该笔款项存在异议，完全可以不与新和润公司进行交易，且韩鹏飞未提供证据证明新和润公司存在胁迫情形。故韩鹏飞要求新和润公司返还其购房资金283000元并支付占用期间利息的诉讼请求，无事实和法律依据，且有违诚实信用原则，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回韩鹏飞的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2971元，由韩鹏飞承担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，在商品房交易过程中，购房者需要对合同价格进行综合考量，并对影响商品房买卖价格的条件进行充分考虑和磋商后作出购买与否的意思表示。韩鹏飞认为案涉房屋的价格应当以《商品房买卖合同》为准，房屋总价款为2183433元,韩鹏飞实际向新和润公司付款2123433元,283000元转让费实为商品房销售中的“价外加价”行为，要求新和润公司返还多收取的购房款283000元及利息，因韩鹏飞购房时已知晓购买案涉房屋需要在房屋备案价之外支付转让费283000元，对开发商根据市场情况收取的该笔费用，韩鹏飞作为购房者有接受或者不接受交易的选择。韩鹏飞在充分了解案涉房屋交易条件的情况下与新和润公司签约、履约，先支付了定金及转让费283000元，后支付首付款、办理按揭贷款。即韩鹏飞在明确知道房屋备案价的情况下，仍然接受案涉房屋的实际交易总价包含转让费283000元，并向新和润公司支付该款项，可以视为韩鹏飞对新和润公司超出备案价收取283000元转让费情况的了解和认可，故此，韩鹏飞要求新和润公司返还多收取的购房款283000元及利息，不符合案件的事实情况和法律的规定，本院不予支持。综上所述，韩鹏飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5942元，由韩鹏飞负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年六月二十三日书记员  郭新新