福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0524民初5061号 原告：易尧霖，男，1994年6月8日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：王振城，福建顺济（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏有达，福建顺济律师事务所律师。 被告：晋江市裕康物业管理有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道陈村社区南环路明鑫广场B1幢店01(复式)。 法定代表人：苏建忠，任总经理。 委托诉讼代理人：林友德，男，晋江市裕康物业管理有限公司物业经理。 委托诉讼代理人：吴善灯，男，晋江市裕康物业管理有限公司法务主管。 被告：福建省安溪旺鑫置业有限公司，住所地福建省安溪县城厢镇二环北路1188号五号楼一楼。 法定代表人：苏建忠，任总经理。 委托诉讼代理人：金龙，男，福建省安溪旺鑫置业有限公司法务专员。 原告易尧霖与被告晋江市裕康物业管理有限公司（以下简称裕康公司）、福建省安溪旺鑫置业有限公司（以下简称旺鑫公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王振城、苏有达、被告裕康公司委托诉讼代理人林友德、吴善灯、被告旺鑫公司委托诉讼代理人金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易尧霖向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.两被告共同赔偿原告经济损失151,051元(具体损失以实际评估为准);2.本案诉讼费、公告费、保全费、鉴定费、评估费等费用由两被告共同承担。在本案审理过程中，原告诉讼请求变更为：1.两被告共同赔偿原告经济损失92,486元【其中：直接经济损失60,311元;套房更换电路电线损失10,230元；工期延误损失18,000元（6个月×3000元／月）；误工费945元（5日×189元／日）；精神损失费3000元】;2.本案的诉讼费、鉴定费10,000元由两被告共同承担。 事实与理由：2018年5月原告购买被告旺鑫公司开发的位于安溪县房屋，双方签订了编号为201805140033的《商品房买卖合同》，原告2019年2月22日在被告裕康公司处办理了验房手续和装修手续并与裕康公司签订了《前期物业管理服务协议》，并于2019年3月初开始装修。 2019年9月15日，原告发现案涉房屋有大量的粪便等污水灌入并蔓延至101室，造成201室整体装修工程严重损坏，经原告初步评估，案涉房屋损失151,051元(详见损失明细表)。后经被告裕康公司排查，事故原因系10号楼的公卫排水总管被堵塞导致。 根据原告与被告裕康公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定第一条第一款甲方的权利与义务：1.甲方(即裕康公司)对小区公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;第二条物业服务内容第二款、小区共有设施设备及其运行的维护和管理。共有设施设备是指共用的给水管道、水箱、水泵、高低压配电设备、电梯、排水系统、供电系统……等(详见协议)。双方并在该协议第九条约定违约责任:一、甲方(即裕康公司)违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。在本次事故中，由于被告裕康公司未能尽到日常维护、排查的义务，导致在出现管道堵塞时未能及时发现并进行处理。 另外，原告认为案涉房屋的排水总管在设计安装中存在严重的缺陷，被告旺鑫公司作为房屋的开发商，也应当对本次事故造成损失承担赔偿责任。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特提起诉讼，请求判决支持原告诉讼请求。 裕康公司提出以下答辩意见： 一、裕康公司已经履行了相应的物业管理职责，没有违反前期物业服务合同约定的管理服务，与原告主张的损失不存在因果关系，不应承担赔偿责任。 1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业服务合同》对业主具有约束力。对于高层楼房几十个住户，作为上下楼邻居，共同使用同一污水主管道排放生活污水，应共同维护管道的通畅，保证公共设施的正常使用，裕康公司在现实生活中不可能保证污水或下水管道时时通畅不会堵塞，只能按照合同约定履行管理、清掏、疏通的义务。裕康公司得知污水管道堵塞后，第一时间安排工作人员到达现场进行清掏疏通，管道恢复正常使用，针对房屋反水的突发事件，裕康公司已履行了物业管理服务的职责。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，裕康公司已经履行了物业服务合同约定的对污水管道进行管理、疏通、清掏的义务。原告提供的证据不能证明裕康公司在管理和清掏中存在过错，也不能证明原告房屋反水受损系由裕康公司未履行物业服务协议或服务不到位所致，故原告要求裕康公司承担赔偿责任，无法律依据。 2.裕康公司没有违反合同约定，不应承担违约责任。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第九条违约责任的约定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。”从双方签订的物业管理服务协议条款约定来看，甲方只有违反合同约定，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方才需要承担相应法律责任。而本案中，裕康公司接到业主通知后，立即采取紧急措施，安排保洁和管理人员上门处理，并及时聘请了专业疏通人员疏通了管道，防止损失扩大，已经按物业合同履行了相应的管理责任，没有过错，不应承担过错责任。这一点从原告提供的图片视频也可以得到证实，对于此次突发事件物业公司没有过错，不是造成排水管堵塞的侵权方，与原告主张的损失不存在因果关系。因此，裕康公司不应承担财产损坏赔偿责任，责任应当由实际过错人承担。 3.本案中裕福明珠10号楼201房排水管堵塞不是裕康公司造成的，而且房间内的排水系统是属于内部排水系统，属于业主自行管理部分，各个业主的套房都是防盗门紧锁，裕康公司也无权进门检查，要求裕康公司时时检查楼内管道通畅是强人所难。 4.原告违规私自拆改打通101房与102房赠送的面积，把开发商赠送的面积部分打通改造成一楼与二楼的楼梯，因原告打通一楼与二楼的原因，水流从二楼流向一楼，因原告自身造成的扩大损失责任应由其自负。 二、根据《物业管理条例》有关规定，物业管理服务分为业主专有部分和共有部分，业主专有专用部分由业主自己享有权利和承担义务，不在物业公司管理范围内。 1.根据《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。以及根据建设部印发的《物业服务合同》范本，对于部分共有设施设备进行进一步明确，如居住小区内的绿地、道路、消防设施、污水井、雨水井、监控设备、公共照明设备、电梯等均属于共有设施设备。业主专有专用部分由业主自己享有权利和承担义务，不在物业公司管理范围内，下水支管道堵塞导致反水遭受损失，应由业主自行承担，与物业公司无关。 2.楼内下水主管道有一定的特殊性，特殊性在于下水主管道不像其他业主共有的设施设备（如道路、设备井、电梯等）一样是“看得见、摸得着”的。下水主管道是隐藏在整个楼栋内，除顶端和底端外，只有通过业主专有部分才能接触到。因此，不同于其他共有设施设备，物业公司可以很容易地进行定期检修、随时维护。 三、根据《侵权责任法》有关规定，原告的实际损失，应由使用主管道的各住户共同承担赔偿责任。 1.根据《侵权责任法》第十条规定，二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。因此根据公平原则，原告的实际损失，应由使用主管道的各住户共同承担赔偿责任。 2.根据《民法通则》第一百三十二条对公平责任作了明确规定:“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”堵塞下水管道的杂物直接来源无法确定，无法确定责任人的情况下，不能排除楼下业主自身与楼上住户的责任，根据公平原则，共同使用该管道的用户都应承担责任，楼上与楼下业主共同使用同一排水管，应当共同维护管道畅通，保证公共设施能够正常使用。 旺鑫公司提出以下答辩意见： 一、答辩人不是本案适格被告，不应承担赔偿责任。 根据双方签订《商品房买卖合同》约定，房地产开发企业作为商品房出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房已经经业主交接验收合格交付，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。 二、原告没有证据证明造成实际的损失，其单方面制作的损失清单不能作为证据使用。无法证明财物的实际价值贬损。而且，答辩人对第三人侵权是不可预见、不可避免的。因此，答辩人不应成为本案赔偿的责任主体。 本案争议焦点为：一、本案案由是财产损害赔偿纠纷还是物业服务合同纠纷？二、被告裕康公司是否违反《前期物业管理服务协议》约定的行为？三、被告旺鑫公司对裕福明珠二期10号楼公共卫生排水总管的施工与设计是否存在严重缺陷？四、原告诉讼请求是否能够成立？ 围绕本案焦点，原告为支持自己诉讼主张提供以下证据： 1.原告易尧霖身份证复印件及《企业信用信息公示报告》复印件各1份，证明原告身份情况以及两被告企业法人身份情况和诉讼主体资格。 2.《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告对案涉房屋的价格、双方权利义务、违约责任等进行约定的事实。 3.《前期物业管理服务协议》复印件1份，证明原告与被告裕康公司对房屋物业管理的内容、项目、违约责任等进行约定的事实。 4.《收款收据》复印件1份，证明原告已向被告裕康公司缴纳2019年6月-2020年5月的物业管理费的事实。 5.《照片》复印件1份，证明案涉房屋因污水灌入导致房屋装修工程严重损毁的事实。 6.光盘（内含视频资料）1份，证明案涉房屋因污水灌入导致房屋装修工程严重毁损的事实。 7.《福建省新建商品住宅质量保证书》复印件1份，证明案涉房屋的排水系统仍在保修期内的事实。 8.鑫八闽价鉴【2020】137号福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司《关于安溪县房屋因污水灌入蔓延造成的直接经济损失价格评估意见书》原件1份，证明址在安溪县内装修受损直接经济损失数额的事实。 对原告提供的上述证据，被告裕康公司质证认为:证据1真实性、合法性、关联性没有异议；证据2、3、4真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明违约责任；证据5真实性、合法性、关联性均有异议；证据6已超过举证期限，三性均有异议；证据7已超过举证期限，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明违约事实；证据8真实性、合法性没有异议，关联性有异议，因为一楼、二楼本来是封闭的，但是由于业主自己打通，这个楼梯的损失不应计入。 对原告提供的上述证据，被告旺鑫公司的质证意见与被告裕康公司的质证意见一致。 本院认为，对原告提供的上述证据，经被告裕康公司、旺鑫公司质证，并经本院审查核实，两被告虽对证据2、3、4、5、6、7、8有异议，但对其异议却未能提供相反的证据予以佐证，对其异议不予采纳。因此，应当确认原告提供上述证据的真实性、合法性和关联性，上述证据符合证据的采信条件，本院依法予以确认。 围绕本案焦点，被告裕康公司为支持自己答辩主张提供以下证据： 1.《业主物资签收确认表》、《裕福明珠业主手册》、《承诺书》、《物业通知书》复印件各1份，证明原告承诺遵守《裕福明珠业主手册》、《业主临时公约》等管理规定，如因使用不当导致堵塞或损坏，业主或住户应及时通知管理处进行处理，业主或住户应承担相应费用。 2.《污粪池每周巡视记录表》、《雨污管道设备月巡检记录表》复印件各1份，证明被告依照合同约定履行了管理服务内容，无违约责任。 3.现场疏通的视频和照片复印件1份，证明被告接到通知后第一时间疏通管道且管道堵塞物为不可溶的湿纸巾，系其他业主使用不当造成，被告没有过错。 4.《前期物业管理服务协议》复印件1份，证明根据协议第九条违约责任约定，甲方只有违反合同约定，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方才要承担相应法律责任，其余情况物业公司应当免责。 5.《裕福明珠业主临时公约》复印件1份，根据临时公约第34条约定，证明业主屋内单独使用空间及相关设施设备系业主专用部分，应由业主自行负责，物业公司的合同义务是接到通知后排除险情的责任。 6.裕康公司排除过程的记录复印件1份，证明被告接到通知后第一时间疏通管道，且管道堵塞系其他业主使用不当造成，被告没有违反合同约定。 7.《承诺书》复印件1份，证明原告承诺接受前期物业管理服务协议及裕福明珠业主临时公约的相关约定，同意追究相应业主及物业使用人违反规定行为的责任。 8.附件八《关于质量担保的证明》复印件1份，证明因住户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。 对被告裕康公司提供的上述证据，原告质证认为:证据1真实性、合法性没有异议，关联性有异议；证据2三性均不予认可，是裕康公司单方制作的表格，裕康公司并非按期检查，且检查没有规律；证据3三性均不予认可。本案事故发生在九月份，该视频时间在一、二月份；证据4真实性、合法性没有异议，关联性有异议，根据协议约定案发事故的原因物业不应当免除责任；证据5真实性、合法性没有异议，关联性有异议，案涉的排水总管属于共有部分，并非业主专用部分，其出现堵塞情况造成业主损失，物业公司应承担责任；证据6真实性、合法性没有异议，关联性有异议，堵塞原因是否为其他业主造成尚有疑问，被告物业公司未尽到物业服务管理服务协议约定的义务，不能排除其违约责任；证据7真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告并未违反承诺书所承诺的行为，被告物业公司未尽到物业服务管理协议约定的义务，不能排除其违约责任；证据8真实性、合法性没有异议，关联性有异议，造成事故的原因并非原告使用不当，或者擅自改动结构所造成，且管道系开发商的原生管道未经改动，现管道堵塞造成的损失开发商也应当承担责任。 本院认为，对被告裕康公司提供的上述证据，经原告质证，并经本院审查核实，原告虽对上述证据有异议，但对其异议却未能提供相反的证据予以佐证，对其异议不予采纳。因此，应当确认裕康公司提供上述证据的真实性、合法性和关联性，上述证据符合证据的采信条件，本院依法予以确认。 围绕本案焦点，被告旺鑫公司为支持自己答辩主张提供以下证据： 1.《建设工程竣工规划条件核实意见书》复印件1份，证明案涉房屋及相关设施符合规划设计条件要求。 2．《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》复印件1份，证明案涉房屋及相关设施工程质量合格符合验收条件。 对被告旺鑫公司提供的上述证据，原告质证认为:证据1真实性、合法性没有异议，关联性不予认可，只能证明配套设施符合标准，不能证明排水管道符合标准；证据2不予认可，虽通过质量合格符合验收标准，但不能证明设计的合理性，且证明排水管道仍在保修期内。 本院认为，对被告旺鑫公司提供的上述证据，经原告质证，并经本院审查核实，原告虽对上述证据有异议，但对其异议却未能提供相反的证据予以佐证，对其异议不予采纳。因此，应当确认旺鑫公司提供上述证据的真实性、合法性和关联性，上述证据符合证据的采信条件，本院依法予以确认。 经庭审举证、质证以及本院认证，对本案主要事实作如下认定： 一、2018年5月14日，原告易尧霖向被告旺鑫公司购买址在安溪县城厢镇二环北路裕福明珠二期10号楼二层201号房（建筑面积111.66平方米，购房款719,052元），双方并签订《商品房买卖合同》（合同编号：201805140033），上述合同约定前期物业管理：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为晋江市裕康物业管理有限公司；物业服务时间从2017年4月13日到2022年4月13日；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。作为上述合同附件七的《关于保修范围、保修期限和保修责任》约定电气管线、给排水管道、设施安装：保修期限为2年（不得低于2年）；作为上述合同附件八的《关于质量担保的证明》规定：《福建省新建商品住宅质量保证书》（编号：MF-2007-03331905）约定保修期限按本保证书所附填写说明确定，自本住宅交付住户使用之日起计算，管道堵塞保修期限为2个月。 二、作为被告的甲方（开发建设单位）旺鑫公司与作为被告的乙方（物业服务企业）裕康公司签订《关于前期物业管理的约定》，作为上述《商品房买卖合同》的附件九，上述前期物业管理约定：“甲方权利义务：（一）代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；……；（十）按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；……。乙方权利义务：（一）依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主的监督；（二）依照国家、本省有关规定和本合同约定，制订物业服务方案和公共管理制度；负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；……；（六）依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；（七）对甲方、业主违反国家、本省有关物业管理的法律法规和临时管理规约的行为，进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应及时书面报告有关行政主管部门；（八）应当将住宅装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主。对业主在装饰装修过程中违反国家有关规定以及临时管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，对违反国家有关规定的行为，应当在24小时内书面报告有关执法部门；对违反临时管理规约的行为，应当在24小时内报告甲方；……；（十）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。物业保修的约定：甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任；甲方可以委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。免责条款约定以下情况乙方不承担责任；（一）因不可抗力导致物业服务中断的；（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先采用合理方式告知业主，暂时停水停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；（五）因非乙方责任而出现需要维修的项目，但关联业主或使用人不配合而造成的损失的。” 三、2018年9月26日，址在安溪县城厢镇二环北路裕福明珠二期10号楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收确认施工质量合格、符合有关验收规范要求，同意验收，交付使用。2019年2月22日，被告旺鑫公司将址在安溪县城厢镇二环北路裕福明珠二期10号楼二层201号房交付原告易尧霖。 四、2019年2月22日，作为甲方（物业服务企业）的被告裕康公司与作为乙方的原告易尧霖签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：“甲方的权利和义务：1.对小区公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》或《业主临时规约》、《前期物业服务合同》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；并注意保护乙方隐私；4.制定违反本物业的物业管理制度和《业主手册》、《业主临时规约》、《消防法》、《前期物业服务合同》的行为；……；7.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，请乙方填写《住宅装修申请表》，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。乙方的权利和义务：……；3.遵守本物业的各项管理制度；……；5.装修装饰房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》及《业主手册》中关于装修的管理规定；……。物业管理服务内容：1.房屋共用部分的维护和管理。共用部分是指建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间。2.小区共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的给水管道、水箱、水泵、高低压配电设备、电梯、排水系统、供电线路、通讯线路、供气管道、消防设施、公共照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、监控设施设备、智能化设施等。房屋装饰装修管理：甲方根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及小区《临时管理规约》有关内容，对乙方的房屋装饰装修行为实施管理。乙方在实施室内装饰装修前，应与甲方签订《临时管理规约》及签署其他管理规定，并予以遵守。违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任；2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应付金额的每天万分之五交纳违约金。”同日，原告向裕康公司缴交2019年6月至2020年5月物业管理费2544元，裕康公司向原告送达裕福明珠小区《业主手册》，原告作为业主承诺人并在《承诺书》上亲自签名确认已详细阅读并同意遵守裕康公司制定的裕福明珠小区《业主手册》、《前期物业管理服务合同》、《业主临时规约》。裕福明珠小区《业主手册》规定：切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水管道，如因使用不当而导致堵塞或损坏，业主或住户应及时通知管理处进行处理，业主或住户应承担相应费用。裕康公司的裕福明珠物业服务中心并向各位业主发出温馨提示：严禁将垃圾、茶渣、毛发、卫生巾、茶叶包装袋、塑料袋、婴儿隔尿垫、一次性洗脸巾等难以分解的垃圾扔入厕所或地漏，确保各种渠道畅通。 五、2019年3月，原告易尧霖对址在安溪县城厢镇二环北路裕福明珠二期10号楼二层201号房进行装修。2019年9月15日，原告发现大量粪便污水灌入201号房，造成201号房整体装修工程严重损坏。被告裕康公司接到原告报告后即刻指派工作人员到达现场，经检查系属公共主卫生管道堵塞，经安排专业人员进行清掏疏通，从公共主卫生管道中掏出棉纸巾，嗣后，主卫生管道恢复正常使用。 六、2019年10月14日，原告易尧霖向本院申请对址在安溪县城厢镇二环北路裕福明珠二期10号楼二层201号房装修遭受的经济损失数额进行评估以及对裕福明珠二期10号楼公共卫生排水总管施工与设计是否存在缺陷进行司法鉴定。2019年11月26日，原告向本院撤回对裕福明珠二期10号楼公共卫生排水总管施工与设计是否存在缺陷的司法鉴定申请，并向本院递交《撤回鉴定申请书》。2019年11月27日，本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对址在安溪县城厢镇二环北路裕福明珠二期10号楼二层201号房室内装修受损价值进行价格评估。2020年3月10日，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司作出鑫八闽价鉴【2020】137号《关于安溪县房屋因污水灌入蔓延造成的直接经济损失价格评估意见书》，意见书内容为：“……。八、价格评估结论意见：价格评估标的在价格评估基准日受损直接经济损失合计为人民币陆万零叁佰壹拾壹元整（￥60311.00元），详见评估明细表。……。”2020年3月18日，原告向福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司缴交评估费10000元。 对本案争议焦点，本院分析认定如下： 一、本案案由是财产损害赔偿纠纷还是物业服务合同纠纷？ 本院认为，本案立案案由为财产损害赔偿纠纷，但原告起诉是根据与被告裕康公司签订《前期物业管理服务协议》第一条第一款甲方的权利与义务的约定，主张裕康公司未能尽到日常维护、排查义务而应当承担违约责任，即原告选择的是合同之诉，故本案案由应为物业服务合同纠纷。 二、被告裕康公司是否违反《前期物业管理服务协议》约定的行为？ 对上述争议焦点，原告主张认为：根据业主与物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》第二条第二款约定物业公司对排水管道有管理义务，被告裕康公司未能尽到排查义务，未能做好日常维护，且事故发生后未能采取措施，造成损失扩大，原告要求裕康公司承担违约责任，即应承担相应赔偿责任。 对上述争议焦点，被告裕康公司主张认为：裕康公司已经履行了相应的物业管理职责，没有违反前期物业服务合同约定的管理义务，与原告主张的损失不存在因果关系，不应承担赔偿责任。 本院认为，第一，小区内的物业通常分为共用部分和专用部分，专用部分的保养维修因物业服务企业无法进入和控制，一般由业主自行负责；而共用部分的维修、养护通常由物业服务企业负责。根据被告裕康公司与原告易尧霖签订《前期物业管理服务协议》约定：“物业管理服务内容：1.房屋共用部分的维护和管理。共用部分是指建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间。2.小区共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的给水管道、水箱、水泵、高低压配电设备、电梯、排水系统、供电线路、通讯线路、供气管道、消防设施、公共照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、监控设施设备、智能化设施等。房屋装饰装修管理：甲方根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及小区《临时管理规约》有关内容，对乙方的房屋装饰装修行为实施管理。”本案中，原告房屋装修遭受经济损失系因裕福明珠二期10号楼公共主卫生管道棉纸巾堵塞所致，鉴于裕福明珠二期10号楼公共主卫生管道属于该幢楼各位业主的专用部分，对于往专用部分的公共主卫生管道乱扔垃圾的行为因裕康公司工作人员无法预见及控制，只能通过宣传、教育、引导对各位业主进行管理。被告旺鑫公司在向裕福明珠二期10号楼各位业主办理交房时，裕康公司已向裕福明珠小区各位业主送达了《业主手册》，并要求各位业主在《承诺书》上亲自签名确认已详细阅读并同意遵守裕康公司制定的裕福明珠小区《业主手册》、《前期物业管理服务合同》、《业主临时规约》。裕福明珠小区《业主手册》规定：“切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水管道，如因使用不当而导致堵塞或损坏，业主或住户应及时通知管理处进行处理，业主或住户应承担相应费用。”同时，裕康公司的裕福明珠物业服务中心并向各位业主发出温馨提示：“严禁将垃圾、茶渣、毛发、卫生巾、茶叶包装袋、塑料袋、婴儿隔尿垫、一次性洗脸巾等难以分解的垃圾扔入厕所或地漏，确保各种渠道畅通。”由此，应当认定裕康公司已尽到向各位业主进行宣传、教育、引导的责任。第二，根据裕康公司提供的《污粪池每周巡视记录表》、《雨污管道设备月巡检记录表》，应当认定裕康公司已尽到对排水系统日常维护、排查的责任。第三，裕康公司接到原告报告后，立即安排公司人员及时处理并采取措施，聘请专业人员对裕福明珠二期10号楼公共主卫生管道进行疏通，防止损失进一步扩大。由此，应当认定裕康公司已经履行合同约定的管理责任。因此，裕康公司没有违反《前期物业管理服务协议》约定的行为。 三、被告旺鑫公司对裕福明珠二期10号楼公共卫生排水总管施工与设计是否存在严重缺陷？ 对上述争议焦点，原告主张认为：被告旺鑫公司是房屋开发商，没有尽到履行《商品房买卖合同》中“商品房质量及保修责任”约定维护公共设施的义务；根据约定，案涉房屋管道仍在两年保修期内，本案原告是2019年2月22日交房，排水管道仍在保修期内，旺鑫公司存在设计和施工缺陷问题，应承担违约责任。 对上述争议焦点，被告旺鑫公司主张认为：旺鑫公司作为商品房出卖人，在商品房验收合格、没有质量瑕疵的情形下交付业主，对于各位业主的义务已经履行完毕，且对第三人的侵权是不可预见、不可避免。因此，不需要承担赔偿责任。 本院认为，第一，址在安溪县城厢镇二环北路裕福明珠二期10号楼于2018年9月26日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收确认施工质量合格、符合有关验收规范要求，同意交付使用。由此，应当认定裕福明珠二期10号楼质量没有问题。第二，鉴于原告撤回对裕福明珠二期10号楼公共卫生排水总管施工与设计是否存在缺陷的司法鉴定申请，因此，原告主张旺鑫公司对裕福明珠二期10号楼公共卫生排水总管的施工与设计存在严重缺陷缺乏事实根据。第三，根据原告与旺鑫公司签订《商品房买卖合同》附件八关于质量担保的证明规定：“约定保修期限按本保证书所附填写说明确定，自本住宅交付住户使用之日起计算，管道堵塞保修期限为2个月。”本案中，原告是于2019年2月22日验收交房，按上述约定管道堵塞保修期限为2个月，即管道堵塞保修期限自2019年2月22日起至2019年4月21日届满；因裕福明珠二期10号楼公共主卫生管道堵塞系他人往公共主卫生管道扔棉纸巾所致，由此应当认定本案公共主卫生管道堵塞并非管道质量问题所致，原告主张以两年保修期处理案涉房屋管道问题，与本案裕福明珠二期10号楼公共主卫生管道堵塞原因不相符合。第四，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。因此，旺鑫公司与裕康公司签订《关于前期物业管理的约定》作为《商品房买卖合同》的附件九，对原告仍有约束力。 综上，应当确认旺鑫公司对裕福明珠二期10号楼公共卫生排水总管的施工与设计不存在严重缺陷。 四、原告诉讼请求是否能够成立？ 本院认为，被告裕康公司、旺鑫公司并非侵权责任方，本案原告选择合同之诉，因两被告没有违反《关于前期物业管理的约定》的规定，而且没有证据证明裕康公司违反与原告签订《前期物业管理服务协议》的约定且管理不到位，也没有证据证明裕康公司在接到原告报告后对事故不及时采取措施而造成损失扩大，同时也没有证据证明旺鑫公司对裕福明珠二期10号楼公共卫生排水总管的施工与设计存在严重缺陷。因此，原告主张两被告赔偿其经济损失92,486元并承担本案鉴定费10,000元的诉讼请求，显然缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持，应当予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告易尧霖的诉讼请求。 案件受理费2349元，由易尧霖负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林山鸿 人民陪审员  蔡国端 人民陪审员  黄明锋 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  谢雅蓉