海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初107号 原告：高某，女，1955年4月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：赵某（系原告的丈夫），男，1953年7月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，现住海南省琼海市。 被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。 法定代表人：李某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师事务所实习律师。 原告高某与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处海南分公司）、海南万国投资有限责任公司（以下简称万国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵某，被告南洋瑞华公司、八大处海南分公司、万国公司的共同委托诉讼代理人吴某、洪某到庭参加诉讼。2020年4月23日，本院以（2020）琼9002民初107号民事裁定书裁定驳回原告对八大处海南分公司、万国公司的起诉。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金20945.05元。事实和理由：原告于2015年3月2日在琼海市嘉积镇白石岭美岭湖小区购买被告南洋瑞华公司开发的住宅楼17栋1106室，面积59.68平方米，购房款总价406710.58元。被告南洋瑞华公司于2015年3月2日交房，原告入住后，被告南洋瑞华公司于2018年8月28日为原告办理了产权登记。按照购房合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书…如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告未在730日内为原告办理房屋权属证书，应向原告支付违约金20945.05元。违约金计算方式为：原告买房总价款406710.58元，于2015年3月2日交房，办证日为2018年8月28日，除去730日办证时间，违约天数515天，按日万分之一计付违约金为20945.05元。原告与被告南洋瑞华公司于2015年3月13日签订的商品房买卖合同，八大处海南分公司于2016年收购了被告南洋瑞华公司在美岭湖的开发、经营、受益权。被告提供的免责承诺书是其单方制作后在发放不动产权证书时要求原告签名的，是在诱骗、受胁迫的情形下的,原告对该承诺书的内容不知晓，承诺书要求原告放弃追究被告的违约责任，显失公平。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告南洋瑞华公司辩称，一、原告于2018年11月30日向被告出具了《免责承诺书》，自愿承诺放弃追究被告的违约责任。在原告已免除追究被告违约责任的条件下，又反悔而要求被告支付逾期办证违约金的行为，违反了诚实信用原则，不予支持。二、被告对原告所述双方签订房屋买卖合同、交接房屋及办理产权证等事实无异议。房屋于2015年3月2日交付后，被告立即着手准备办证的相关资料，但因2015年11月6日，琼海市不动产登记中心挂牌成立，决定将原告原来的房屋权属证书和土地使用证统一为不动产产权证，并于2016年4月28日正式受理办证登记。上述办证制度的变化，导致实际无法按照合同约定办理房屋所有权证和土地使用权证，为此，为原告办理不动产权证。根据合同约定，被告为原告办理房地产权属证书的期限为办理房屋权属证书730日、办理土地使用权证540日共计1270日，自2015年3月2日交房至2018年8月23日为办证期限，被告于2018年8月28日已为原告办理了不动产权证，逾期天数为5天，应支付违约金206.46元，故原告要求被告支付逾期办证违约金20945.05元明显计算错误。三、涉案合同系由原告及被告南洋瑞华公司签订，八大处海南分公司与万国公司均非购房合同签订主体，不属于合同相对方，购房合同仅对原告及被告南洋瑞华公司产生法律约束力，对八大处海南分公司与万国公司不产生法律约束力。原告依据购房合同要求八大处海南分公司、万国公司与被告南洋瑞华公司共同承担违约责任，没有事实根据和法律依据，依法应驳回对八大处海南分公司及万国公司的起诉。 对争议的事实，原告提交了证据为《致官塘美岭湖全体业主的一封信》，证明北京八大处是属于承债式收购，以合同为依据收购被告南洋瑞华公司。被告提交了《免责承诺书》证明原告承诺免除其违约责任的事实。本院对原、被告提交的证据组织当事人进行了交换和质证，原告提供的证据系物业公司给业主就物业服务合同的公开信，与商品房买卖合同不具有关联性，故不具有证明效力，依法不予采信；被告提交的证据，原告以是在诱骗、受胁迫的情形下签名的为由对该证据的合法性提出异议，而该承诺书除了承诺的内容，尚有当事人姓名、身份证号码、所购房屋的房号以及承诺人、签署日期等需由承诺人签名，且原告未能提供系诱骗、受胁迫的证据予以证明，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，依法采信其证明效力。 本院经审理认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营的企业法人。2015年3月2日，原告购买被告开发位于白石岭风景区美岭湖小区住宅楼A17幢1106房，支付了购买房款412938元，被告于当日办理交房手续。2015年3月13日，原告与被告补签了《琼海市商品房买卖合同》，合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。2018年8月28日，被告为原告涉案房屋办理了不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。2020年1月2日，原告以被告及八大处海南分公司、万国公司为共同被告办理不动产权证书超过约定期限构成违约为由向本院提起诉讼。而八大处海南分公司系北京八大处房地产开发集团有限公司的分公司，八大处海南分公司系万国公司的股东，万国公司系被告南洋瑞华公司的股东，不是签订本案商品房买卖合同的当事人，不是本案适格主体。 另查明，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。被告为原告办好不动产权证书后交付该证书给原告时，将事先制作的《免责承诺》交给原告签名，该承诺书载明：被告已经如约给原告所购买的房屋履行了不动产权证办理和房屋交付的义务，本人承诺与被告就本商品房办证和交付事宜再无其他争议和纠纷，自愿放弃此前或者以后可能向被告主张的一切权利，不再追究被告的违约责任。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷，争议的主要焦点是：一、被告南洋瑞华公司是否存在违约情形；二、原告出具的免责承诺书是否合法有效。关于第一个争议焦点问题。本案中，原告主张被告逾期办理房屋权属证书已构成违约、要求被告承担违约责任，被告则主张不存在逾期办证情形不同意原告的诉讼主张，双方由此产生争议。而是否构成违约，必须以双方签订的合同约定的条款、被告是否存在过错予以确认。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以730日计还是以1270日计的问题。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2015年3月13日签订的买卖合同中虽然约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款存在瑕疵,而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即1270日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。被告南洋瑞华公司于2015年3月2日向原告交付房屋，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2018年8月23日，但被告于2018年8月28日才为原告办理不动产权证，其未如期为原告办理产权证，已构成违约，按合同约定应自2018年8月24日起至2018年8月28日（共计5日）止每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。关于第二个焦点问题。原告与被告签署了《免责承诺》，虽然该承诺书系被告制作后再由原告签名，原告以不知晓《免责承诺》载明的内容、在被告诱骗胁迫下签订为由主张显失公平而无效，而原告作为具有完全民事行为能力人，在签署《免责承诺》时就应当确认该免责承诺书的内容后再予签名，现又未能就该事实主张举证证明，故其主张该免责承诺无效，没有事实根据。根据《免责承诺》载明的内容，原告已就被告为其办理商品房办证的违约责任作出处分，依法应承担相应的民事责任，现主张被告逾期办证主张违约金，依法不予支持。 综上所述，虽然被告南洋瑞华公司存在未如期为原告办理产权证的违约情形，应向原告支付逾期办证违约金，但因原告已向被告南洋瑞华公司出具了不再追究被告南洋瑞华公司违约责任的免责承诺，该承诺合法有效，根据该承诺，被告南洋瑞华公司无需再承担支付违约金的民事责任。因此，原告请求判令被告南洋瑞华公司支付违约金20945.05元，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告高某的诉讼请求。 案件受理费324元，减半收取计162元，由原告高某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年六月二日 法官助理  钟兴珠 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。