吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初391号 原告：刘庆林，男，汉族，无职业，现住:安图县明月镇安北社区。 委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。 原告:汪雅丽，女，满族，无职业，现住：安图县明月镇安北社区。 委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。 被告:延边田园房地产开发有限公司，住所地:延吉市滨河小区。 法定代表人:金才虎，该公司总经理。 第三人:中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行，住所地:延吉市光明街。 负责人：李家国，该分行行长。 委托诉讼代理人：全仁龙，男，朝鲜族，该分行职员，现住：延吉市公园街。 第三人:王树胜，男，汉族，无职业，现住：延吉市铁南盛世家园。 委托诉讼代理人：王凤云，女，汉族，无职业，现住：延吉市河南街前河委三十八组。 原告刘庆林、汪雅丽与被告延边田园房地产开发有限公司（以下简称为田园公司），第三人中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行（以下简称为建设银行延边州分行）、王树胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，2020年4月1日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆林及委托诉讼代理人杨炳荫，被告田园公司的法定代表人金才虎，第三人建设银行延边州分行的委托诉讼代理人全仁龙，第三人王树胜及委托诉讼代理人王凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘庆林、汪雅丽向本院提出诉讼请求：1、确认2011年3月3日刘庆林、汪雅丽与田园公司签订的商品房买实合同有效；2、延吉市盛世家园4号楼2单元702号房屋归刘庆林、汪雅丽所有，田园公司向刘庆林、汪雅丽交付上述房屋；3、确认田园公司与王树胜签订的房屋买卖合同和交付房屋行为无效；4、诉讼费由田园公司承担。 事实与理由：2011年3月3日，刘庆林、汪雅丽与田园公司签订商品房买卖合同，约定：刘庆林、汪雅丽购买田园公司开发的位于延吉市盛世家园4号楼2单元702号，面积77.76平方米，总价款167184.00元的房屋；购房款支付方式为先付首付款50,184.00元，余款117,000.00元办理银行按揭；房屋交付日期为2011年11月30日。合同签订后，刘庆林、汪雅丽支付首付款50,184.00元，余款是建设银行延边州分行签订个人住房借款合同的形式办理按揭贷款，并到延吉市房管部门办理涉案房屋的预告登记手续。建设银行延边州分行已将117,000.00元支付给田园公司。涉案房屋于2016年才竣工。田园公司未按照合同约定及时给刘庆林、汪雅丽交付房屋，存在违约。且竣工后刘庆林、汪雅丽多次要求田园公司交付涉案房屋，但田园公司以各种理由推托。现涉案房屋由王树胜居住，为维护刘庆林、汪雅丽的合法权益，故诉至法院。 田园公司辩称：田园公司与刘庆林、汪雅丽签订房屋买卖合同并办理贷款手续是事实，田园公司同意刘庆林、汪雅丽的诉讼请求。田园公司没有将涉案房屋出售给王树胜，不清楚王树胜入住涉案房屋的情况。 建设银行延边州分行述称：2013年10月23日刘庆林、汪雅丽与建设银行延边州分行签订个人住房借款合同，贷款金额为11.7万元，并办理预购商品房抵押权登记，目前正常还款，借款余额为49676.45元。 王树胜述称：应驳回刘庆林、汪雅丽的诉讼请求，该房屋归王树胜所有。贾燕与田园公司的商品房买卖合同有效，田园公司已经交付使用。王树胜从贾燕手中购买了涉案房屋，双方到田园公司办理了房屋更名，支付各项取暖费、物业费等费用。 王树胜购买涉案房屋后重新进行装修，实际入住。 本院经审理认定事实如下：刘庆林、汪雅丽系夫妻。2011年3月3日，刘庆林与田园公司签订商品房买卖合同，约定：刘庆林购买田园公司开发的位于延吉市盛世家园4号楼2单元702号，面积77.76平方米，总房款167184元的房屋。当日刘庆林支付首付款50184元，田园公司向刘庆林出具收据，余款117000元办理银行按揭贷款。2013年9月26日，刘庆林、汪雅丽与建设银行延边州分行签订个人贷款支付委托书，建设银行延边州分行直接将117000元打入至田园公司账户。9月27日，刘庆林、汪雅丽与延边州分行签订借款合同，借款期限为2013年9月27日至2023年9月27日止， 并将涉案房屋进行抵押。10月16日涉案房屋进行预告登记后办理了抵押权登记，10月23日确定刘庆林名下的建设银行卡作为个人贷款委托扣款账户。2013年11月开始至开庭审理前刘庆林每月按时偿还涉案房屋贷款，至今没有全部偿还房屋贷款本金及利息。 另查，现涉案房屋位于延吉市铁南路1358号盛世家园4号楼2单元702号，产籍号16-05-0314，面积80.88平方米。涉案房屋的抵押权人为建设银行延边州分行。 再查，2012年9月12日，案外人贾燕与田园公司签订商品房买卖合同，贾燕购买田园公司位于延吉市铁南路1358号盛世家园4号楼2单元702号，面积77.76平方米，每平方米单价2800元，总价格为217228元的房屋。当日，田园公司向贾燕出具购房款217228元的收据。2016年1月15日，贾燕向田园公司支付取暖费、装修保证金、入网费、卫生费、电表卡费、水表费等共计3876元，并与田园公司签订房屋移交协议，取得房屋钥匙。2018年6月，王树胜通过房屋中介公司看到涉案房屋出售信息，了解到涉案房屋没有房屋产权证。2018年6月12日、6月26日，王树胜分两次将购房定金1万元、4万元支付给房屋中介公司，中介公司出具收据。2018年8月6日，贾燕与王树胜签订房屋买卖合同，约定：贾燕将涉案房屋以16.5万元的价格出售给王树胜，办理房屋过户所需费用由贾燕负责。当日，王树胜、中介人员、贾燕一同到田园公司办公室，田园公司工作人员在贾燕与田园公司签订的商品房买卖合同的最后一页手写处，加盖田园公司的公章并收取更名费5000元。王树胜向贾燕支付剩余购房款后贾燕出具收条。王树胜缴纳了水费、电费、取暖费，对涉案房屋进行装修，入住至今。 认定上述事实的证据有：2011年3月3日商品房买卖合同及首付款收据，个人借款合同及支付凭证、个人贷款支付委托书，预告登记约定书、商品房买卖合同登记备案证明、预告登记证明存根、预告抵押登记查询，刘庆林2013年11月至2020年3月23日建设银行交易明细，2012年9月12日商品房买卖合同及收据三份，房屋移交协议，（2018）吉2401民初3765号民事判决书，2018年8月6日房屋买卖合同书，收款收据两张，工商银行借记卡账户历史明细清单，王树胜支付的水费、电费、取暖费收据及当事人的陈述等，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，田园公司与刘庆林、贾燕先后就同一房屋签订了两份房屋买卖合同，两个合同的订立均系当事人的真实意思表示，均发生法律效力。贾燕将涉案房屋又出售给王树胜，系双方当事人的真实意思表示，田园公司对该出售行为认可盖章，并收取更名费，并未违反相关法律规定，合法有效，故刘庆林、汪雅丽主张确认田园公司与王树胜签订的房屋买卖合同和交付房屋行为无效的主张，本院不予支持。 现刘庆林与王树胜对涉案房屋主张权利，因双方均未办理所有权变更登记，针对合同的履行顺序问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，在合同均为有效的情形下合法占有、合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，贾燕于2016年1月15日支付取暖费、装修保证金、入网费、卫生费、电表卡费、水表费等费用，签订房屋移交协议后领取钥匙。贾燕购买涉案房屋至出售，一直由贾燕合法占有房屋在先。刘庆林、汪雅丽在2011年至2018年长达7年时间，一直未要求田园公司交付房屋，也未支付房屋的相关费用，并没有合法占有的根据。2011年3月3日刘庆林与田园公司签订合同，收取首付款后，2013年9月26日才办理剩余购房款按揭贷款，10月23日田园公司收到建设银行延边州支行支付的房款。2012年9月12日，贾燕与田园公司签订合同，当日贾燕支付全部购房款。从合同履行情况看，涉案房屋未交付，贾燕先行向田园公司支付全部购房款。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，贾燕的商品房买卖合同履行顺序应当在先。至于刘庆林、汪雅丽的合同虽经备案登记，但备案登记属于行政管理行为，并不产生物权变动效力，不能使其合同履行顺序得以优先。刘庆林、汪雅丽主张王树胜与贾燕签订的房屋价格低，合同无效，但未能举证合同无效的相关证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、确认2011年3月3日原告刘庆林与被告延边田园房地产开发有限公司签订的商品房买实合同有效。 二、驳回原告刘庆林、汪雅丽的其他诉讼请求。 案件受理费3642元（原告已预交），减半收取1821元，由原告刘庆林、汪雅丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金菊华 二〇二〇年六月二十八日 书记员  孙 洋