广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1059号原告：中国工商银行股份有限公司开平支行，住所地：广东省开平市。负责人：谭伟志，该行行长。委托诉讼代理人：司徒沃波，该司员工。委托诉讼代理人：黄雁冰，该司员工。被告：张雅稀，男，1991年7月28日出生，汉族，住广东省开平市。身份证号码：440************511。被告：开平市某园地产开发有限公司，住所地：广东省开平市。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：李坤财，该司员工。原告中国工商银行股份有限公司开平支行（以下简称开平工行）诉被告张雅稀、开平市某地产开发有限公司（以下简称某园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开平工行的委托代理人司徒沃波及黄雁冰、被告某园公司的委托代理人李坤财到庭参加诉讼，被告张雅稀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开平工行向本院提出诉讼请求为：1、判令解除原告与被告张雅稀签订的编号A：2017年开住自第1XX5号《个人购房借款/担保合同》，被告张雅稀立即偿还贷款本息534108.5元，其中本金524884.60元、利息9223.90元（暂计至2020年2月21日，自2020年2月22日起至贷款实际还清之日止的利息，按《个人购房借款/担保合同》的约定利率计算；2、判令被告张雅稀对其上述债务承担抵押担保责任，原告对被告位于开平市***************某园·某一街6幢2704房屋的贷款抵押物处置所得款项享有优先受偿权；3、判令被告开平市****地产开发有限公司对被告张雅稀上述的贷款本息承担连带担保责任；4、判令被告承担本案的所有诉讼费用。本院审理查明，2011年12月6日中国工商银行股份有限公司江门分行（甲方，以下简称江门分行）与被告某园公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》（编号[江门]行2011年012号），约定：乙方同意为购买本协议所约定的项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。乙方的连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。连带责任保证期限为：自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。2017年3月17日，原告（贷款人）与被告张雅稀（借款人）签订编号A：2017年开住自第1XX5号《个人购房借款/担保合同》，约定：原告贷款550000元给被告张雅稀，用于购买开平市***************某园·某一街6幢2704房，贷款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，还款方式为按月等额本息还款，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率基础上加收50%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。借款人违约及违约责任：14.1、发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……14.2、发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款550000元。2017年4月22日，涉案房屋办理了以原告为权利人的抵押权预告登记。自2019年9月起，被告张雅稀开始出现逾期还款的情况，截至2020年2月21日，拖欠本金524884.60元、利息9223.90元，合计534108.5元。另查明，涉案房屋至今仍没有办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据上述借款合同的约定，被告张雅稀连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿贷款本息及相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告张雅稀的违约行为已符合双方约定解除合同的条件，原告请求判令解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，合同解除后，被告张雅稀应承担继续履行还款、支付利息的违约责任。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2017年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告张雅稀偿还截至2020年2月21日，拖欠本金524884.60元、利息9223.90元，合计534108.5元以及自2020年2月22日起至款项清偿之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的利息，事实清楚、理据充分，本院予以支持。关于抵押物的优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告张雅稀购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市***************某园·某一街6幢2704房享有优先受偿权，本院不予支持。关于被告某园公司是否承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。结合本案《按揭贷款业务合作协议》约定被告某园公司对被告张雅稀的贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该协议是当事人真实意思表示，合法有效。被告张雅稀拖欠原告的上述款项属被告某园公司保证合同担保的范围，且涉案房屋至今未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，因此原告开平工行在保证期间请求被告某园公司对被告张雅稀结欠的全部借款本息承担连带清偿责任的请求事实清楚，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告某园公司承担保证责任后，有权向被告张雅稀追偿。被告某园公司抗辩仅对涉案房屋被处置后仍未能偿还剩余债务部分承担连带责任，但涉案的《按揭贷款业务合作协议》明确约定被告某园公司“提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外”，但双方没有另外的约定，故本院对被告某园公司的抗辩意见不予采信。被告张雅稀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司开平支行与被告张雅稀签订的编号A：2017年开住自第1XX5号《个人购房借款/担保合同》；二、被告张雅稀应在本判决发生法律效力之日起十日内清还贷款本金524884.60元、利息9223.90元，合计534108.5元以及后续利息（以本金524884.60元为基数，自2020年2月22日起至款项清偿之日止，按照《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算）给原告中国工商银行股份有限公司开平支行；三、被告开平市****地产开发有限公司对上述第二款判项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4650元、财产保全费3270元，合计7920元（已由原告预交）,由被告张雅稀、开平市****地产开发有限公司负担。原告中国工商银行股份有限公司开平支行预交的受理费和财产保全费7920元，由本院予以退回；被告张雅稀、开平市****地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费和财产保全费7920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄惠英二〇二〇年六月十日书记员  许碧霞