黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终336号上诉人（一审被告，申请执行人）：刁秋林，男，1992年8月17日出生，汉族，农民，现住同江市。委托诉讼代理人：樊德清，男，1991年10月29日出生，个体，住黑龙江省同江市。被上诉人（一审原告，案外人）：白金涛，男，1981年12月25日出生，汉族，无职业，现住河北省保定市竟秀区。委托诉讼代理人：王承军，黑龙江航迪律师事务所律师。一审第三人：于炳政，男，1963年3月25日出生，汉族，个体，现住桦川县。一审第三人：张莉，女，1977年6月12日出生，汉族，个体，现住桦川县。上诉人刁秋林因与被上诉人白金涛、一审第三人于炳政、张莉案外人执行异议之诉一案，不服桦川县人民法院（2019）黑0826民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刁秋林上诉请求：1、撤销（2019）黑0826民初2421号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的各项诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人并不具备足以排除强制执行的事由和权利。1、被上诉人与第三人于炳政、张莉倒签合同，虚构房屋买卖事实，逃避债务执行。一审中被上诉人白金涛向法庭提交的是现金存款凭证，而非是其所称转给任某20万元的转账凭证，且现金存款凭证也未标明是白金涛所转。本案的证据除该存款凭证外其它均为被上诉人与第三人书写的收据、合同且该收据合同为同一笔体，同一纸张，无法判断其真实性。原审法院并未对于炳政、张莉与其债权人任某借款事实的真实性进行审查，庭审中任某也未向法庭出示借款是现金交付，还是转账交付给第三人于炳政、张莉的相关证据。被上诉人称第三人于2010年7月21日向其借款人民币十万元，并未向法庭提交该笔债权的真实性的证据，仅凭欠条和收据不能证明本案中债权债务关系的真实性，现金交付亦有悖常理。2、原审法院未依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审理，属适用法律错误。在审理过程中被上诉人未向法庭提交其符合该条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”规定情形的相关证据，不能够认定未办理过户登记是非基于买受人被上诉人的原因。3、上诉人申请查封第三人的房屋是符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定的，上诉人的申请合法有据。根据第十七条的规定，对占有的理解应当为直接占有，而非间接占有，因为间接占有的公示从外观上难以判断实际情况。被上诉人白金涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。首先，答辩人未与第三人虚构房屋买卖事实，第三人也未逃避债务的执行。一审中上诉人对答辩人提交的证据二（即第三人2010年7月21日借取答辩人本金10万元，月利息1.5%）的真实性并未提出异议，视为认可的证据，而二审上诉状中却称一审法院未对12万元借款事实的真实性进行审查与事实不符。对答辩人一审提交的证据三中为第三人偿还任某借款20万元的事实也是真实的。答辩人在一审中向法院提交了中国建设银行卡客户回单和个人活期交易明细各一份，该两份证据因是第三方金融机构出具，所以具有极强的客观性真实性，且第三人的债权人任某也出庭作证，接受了质询，证实了其收取20万元回款系答辩人为第三人归还借款，即使证人任某未向法庭出示银行流水，也完全能证实答辩人为购买房而为第三人归还借款20万元的事实。其次，答辩人与第三人以案涉房屋抵债是双方的真实意思表示，答辩人购房价格还偏高于当地市价，没有办理不动产过户是因前几年开发商不交纳税费。《楼房买卖协议》系2019年2月1日签订，而上诉人对案涉房屋的查封却是在2019年4月15日，因此一审法院综合全案证据适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是正确的。第三人于炳政、张莉述称，不同意上诉人的上诉意见。上诉人所述不属实。我们借任某的钱，我们把争议的房子抵押给任某，后来白金涛从张莉手里买的争议的房子。被上诉人白金涛一审诉讼请求：1、判决不得对原告位于桦川县悦来镇华泰一期2号楼1单元401室进行执行。2、要求被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋系第三人夫妻二人于2011年在开发商处购买的拆迁人程群委托开发商出卖的回迁房，开发商在房屋拆迁协议上标注第三人张莉后将房屋拆迁协议交付给张莉作为房屋购买凭证。因开发商拖欠税款，本地房屋产权登记机关不予办理产权登记，案涉房屋至今未办理产权登记。第三人夫妻二人实际居住该房屋九年。第三人张莉于2017年7月向原告借款10万元，月利率1.5％，2018年2月二位第三人分两笔向任某借款20万元，约定月利率1.3％，用案涉房屋拆迁协议作为抵押。2019年1月，经第三人分别与原告白金涛、债权人任某协商，第三人偿还任某借款本金20万元，任某放弃利息；原告10万元债权偿还12万元（2万元为利息，其余利息放弃），案涉房屋抵账给原告白金涛。2019年2月1日，第三人于炳政、张莉与原告白金涛签订房屋买卖协议一份，将位于悦来镇华泰一期2号楼1单元401室（98平方米）卖给原告白金涛，作价32万元。白金涛以张莉、于炳政之前的欠款12万元冲抵房款后，又向于炳政、张莉的债权人任某转账20万元。2019年2月3日原告与第三人于炳政、张莉签订房屋租赁合同，白金涛将房屋反租给张莉、于炳政租住，租赁费用每年1万元，白金涛为第三人出具1万元收据。被告刁秋林依据（2019）黑0826民初319号民事调解书向本院申请执行第三人于炳政、张莉债权10万元及利息，本院于2019年4月15日作出（2019）黑0826执605号执行裁定书，对案涉房屋予以查封。白金涛于2019年11月6日向本院提出案外人执行异议，本院于2019年11月20日作出（2019）黑0826执异26号执行裁定书，驳回白金涛执行异议。原告白金涛遂提起本诉。一审法院认为，本案争议焦点为：原告白金涛对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。案外人执行异议之诉审理中，判断权利主体是否合法取得相应的民事权益，应当依照民法的规范确定民事权利。本案第三人于炳政、张莉将二人合理取得的未办理产权登记实际占有使用多年的房屋，以买卖的方式抵顶给债权人的行为，法律并无禁止。原告白金涛作为第三人的债权人，在双方债权债务明确的情况下，以债权形式给付购房款，是双方的合意，为法律所允许。原告白金涛与第三人为解决债务达成了房屋买卖协议且原告已支付了全部价款32万元，原告与第三人之间债权债务关系已转换为房屋买卖关系，房屋买卖系双方自愿达成，是双方的真实意思表示。从整个交易情况看，第三人出卖房屋的目的是为了偿还债务，原告购买房屋是为了实现自己的债权。原告白金涛在此交易过程中放弃了部分利息，同时又向任某支付了20万现金，双方的房屋买卖交易是为了偿还债务而不是逃废债务。原告白金涛身处外地，将房屋反租给第三人居住于情于法均可接受。原告与第三人的房屋买卖行为未损害其他人的合法权益，被告抗辩双方交易不真实、存在虚假交易故意损害其债权的理由没有证据支持，本院不予采信。原告与被告同为第三人的债权人，双方债权都为普通债权请求权，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。被告债权指向第三人的全部个人财产；而原告与第三人已由借贷关系转换为买卖关系，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体，原告依法享有要求办理过户登记的物权期待权。案涉房屋并非第三人全部个人财产，且其交易行为是在法院查封前完成，故确定原告对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。判决：停止对桦川县悦来镇华泰一期2号楼1单元401室的强制执行。本案二审期间，被上诉人提交了新的证据，本院组织了质证。被上诉人举证一：佳木斯宏兴房地产开发有限公司出具证明一份。证明问题：开发商因资金缺乏未缴纳案涉房屋的税费，因此至今未给案涉房屋办理不动产登记。上诉人质证意见：对证据一的真实性及证明问题均有异议。该组证据既为单位作证，应当附属单位的营业执照及经手人签字，该证据并不具有证明效力。第三人质证意见：对该证据没有异议。本院对该证据的真实性及证明的问题予以采信。根据本案一审、二审期间，双方当事人举证、质证、辩论和陈述等情况，可以确认一审判决认定事实属实。本院认为，1、本案中，被上诉人一审提交的2010年4月30日房屋拆迁补偿安置协议书（被拆迁人张莉）及动迁安置专用结算单、2010年7月21日张莉为被上诉人出具的10万元借据、2019年2月1日被上诉人与张莉签订的楼房买卖协议及12万元收据、2019年1月31日中国建设银行客户回单（户名：任某）及个人（客户名称：任某）活期账户交易明细、2019年2月3日被上诉人与张莉签订的楼房租赁合同及收据等证据已形成链条，并具有高度盖然性，能够证明被上诉人以债权顶房款的形式购买了一审第三人案涉的房屋，一审法院对该组证据予以采信并无不当。上诉人称“被上诉人与第三人虚构房屋买卖事实，逃避债务执行”，但没有提交相应证据证实其主张，本院无法采信。2、本案二审期间，被上诉人已提交佳木斯宏兴房地产开发有限公司出具证明一份，证实是因开发商资金缺乏未缴纳案涉房屋的税费，因此至今未给案涉房屋办理不动产登记。本证据虽形式上有瑕疵，但可以起到证明案件事实的作用。3、关于对案涉房屋占有的认定，并不以房屋购买人实际入住为必要条件，应以实际控制为标准。本案中，被上诉人对案涉房屋的占有表现形式为对房屋租赁的行使，一审第三人张莉、于炳政已将案涉房屋的租金给付被上诉人，可视为被上诉人对案涉房屋已实际占有。上诉人“对占有的理解应当为直接占有，而非间接占有”的主张没有法律依据，故不予采信。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，被上诉人白金涛以债权32万顶房款的方式，购买了第三人于炳政、张莉的案涉房屋，并反租给二位第三人，已实际控制了案涉房屋，由于开发商佳木斯宏兴房地产开发有限公司资金缺乏未缴纳案涉房屋税费的原因，没有办理过户手续，因此，被上诉人具备了阻却本案执行的权利。综上所述，上诉人刁秋林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人刁秋林负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  郑忠良审判员  梁淑荣二〇二〇年六月二十八日书记员  蒋婧玮