北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初8566号原告（反诉被告）:北京良乡金缘府餐饮有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街33号。法定代表人：段致禄，总经理。委托诉讼代理人：殷岩泉，河北红杉律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京伟彤鸿轩教育科技有限公司，住所地北京市房山区西潞街道北潞馨家园8号-104。法定代表人：傅雷，经理。委托诉讼代理人：曹旭升，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京市绿富商贸中心，住所地北京房山区良乡拱辰北大街20号。法定代表人：李光，经理。委托诉讼代理人：赵东升，四川元绪（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京良乡金缘府餐饮有限公司（以下简称：金缘府公司）与被告（反诉原告）北京伟彤鸿轩教育科技有限公司（以下简称：伟彤公司）、第三人北京市绿富商贸中心（以下简称：绿富中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金缘府公司的法定代表人段致禄及委托诉讼代理人殷岩泉，被告（反诉原告）伟彤公司的法定代表人傅雷及委托诉讼代理人曹旭升、第三人绿富中心的委托诉讼代理人赵东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金缘府公司向本院提出诉讼请求：判决伟彤公司给付金缘府公司租金406400元；判决伟彤公司给付金缘府公司违约金467200元；诉讼费由伟彤公司负担。事实和理由：伟彤公司与金缘府公司签订的房屋租赁合同期限自2016年9月30日至2026年9月30日，共计10年。伟彤公司未按合同约定时间内将房租费交给金缘府公司，属于违约，金缘府公司在合同约定时间内多次向伟彤公司要房屋租赁费余款，其均以没钱为由，至今未交付，另外合同约定的是上打租，2017年9月30日前，伟彤公司应交下一年度房屋租赁费2336000元，经金缘府公司多次向伟彤公司要这批房屋租赁费，伟彤公司称没钱交房租，其行为已违反本合同约定。被告（反诉原告）伟彤公司辩称，双方签订的租赁合同涉及房屋，没有建设工程规划许可证，故该合同应为无效，鉴于金缘府公司提供的房屋在法律上不适合出租，没有合法权利凭证，我公司无法正常使用，金缘府公司承诺说这个楼办证取照没有问题，但事实上根本办不成，其系虚假承诺，我公司未违约，是对方欺诈在先，请求判决金缘府公司退还已收取的2000000元房租。第三人绿富公司辩称，我方和金缘府公司为租赁关系，我方出租房屋地址为北京市房山区良乡拱辰北大街13号，出租房屋有规划许可证，由于历史原因没有办房产证，金缘府公司的注册地址就是在这里，这个地址是否能办理营业执照以工商部门为准。被告（反诉原告）伟彤公司向本院提出诉讼请求：请求确认双方签订的租赁合同无效；要求被反诉人金缘府公司和第三人绿富中心连带返还2000000元租金。事实和理由：金缘府公司与伟彤公司签订租赁合同，伟彤公司累计向对方支付租金2000000元，但对方未提供合同约定的8个附件，其交付房屋建筑面积不足2700平方米，且消防通道和门房分别被另一租户和金缘府公司占用。后金缘府公司提供的《国有土地地籍调查成果确认单》等均是复印件，均是与案涉13号房屋地址不一的33号房屋信息，其提供的《建设工程规划许可证附件》复印件上的地址（西侧）、房屋面积、层数与租赁合同约定均不一致，致使伟彤公司无法取得合法的经营手续、不能合法转租。伟彤公司在房管部门未查询到案涉房屋的产权登记信息，在北京市规划委员会房山分局未查询到拱辰北大街13号、33号的建设工程规划许可证和相关规划信息。金缘府公司曾在2016年3月7日以案涉房屋没有房产证、消防安全许可向第三人申请租金减免，说明其对案涉房屋无合法手续是明知的。原告（反诉被告）金缘府公司辩称，不同意租赁合同无效，认为租赁合同有效，且已经解除，不存在合同无效情形，对方租用了一年多房屋，应该支付相应租金，不同意第三人承担责任，与第三人没有关系，反诉费不同意承担。第三人绿富公司辩称，伟彤公司无权追加我公司为第三人，我公司与其不存在租赁关系，也没有收取其任何费用，其无权要求我们支付任何费用。我公司在与金缘府公司签订租赁合同时，已经告知租赁房屋未办理房屋产权手续，其对此知情，并且认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月20日，绿富中心（甲方）与金缘府公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市房山区良乡拱辰北大街13号绿富中心商用楼主楼三层（共1575平方米）、二层小楼十六间及门房一间（共306平方米）、七层办公楼（共2940平方米，房屋西至本楼往西10米南门中间，东至停车场，南到围墙）出租给乙方使用，自2015年6月1日至2025年5月31日止，自2015年6月1日起至2018年5月31日，每年租金为160万元，2018年6月1日至2025年5月31日，每年租金200万元。本案审理过程中，金缘府公司同时提交了其与绿富中心的另一份《房屋租赁合同》，约定绿富中心将位于北京市房山区良乡拱辰北大街33号绿富中心商用楼主楼、主楼后的配楼（包含一个二层及一个三层建筑，共5390平方米）、七层办公楼（共3200平方米，房屋西至本楼往西10米南门中间，东至停车场，南到围墙）出租给金缘府公司，租期自2015年6月1日至2027年5月31日。绿富中心认可上述关于北京市房山区良乡拱辰北大街13号的租赁合同，不认可关于北京市房山区良乡拱辰北大街33号租赁合同。2016年9月30日，金缘府公司（甲方）与伟彤公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于良乡拱辰北大街13号，建筑形态为7层，总面积3200平方米的房屋租赁给乙方用于承办教育培训、办公、文化体育活动等，甲方持有房屋来源证明文件1、土地规划证，2、国有土地使用证，3、国有土地地籍成果确认单，租期自2016年10月1日至2026年9月30日，共计10年。租金标准及支付方式为年付，且为“三三四”制递增方式，其中，自2016年10月1日至2019年9月30日，年租金为2336000元。甲方同意乙方在2016年10月30日前支付2016年10月至2017年3月30日房租1168000元，2016年11月30日前支付2017年4月至2017年9月30日房租1168000元，其余租金支付时间为当年租赁期满前30日内。合同附件为：土地规划证、国有土地地籍成果确认单、北京市建设工程开工审查表、开工规划许可证附件、合同双方身份证复印件、甲方承租合同复印件、合同双方营业执照副本复印件、房屋结构图。合同签订时，伟彤公司知晓租赁房屋没有房产证，但其表示金缘府公司曾承诺说其他手续都全，办理执照没问题，其于2017年6月发现办理不了营业执照。合同签订后，伟彤公司累计给付金缘府公司租金2000000元。伟彤公司、金缘府公司对上述《北京市房屋租赁合同》的合同效力产生争议，伟彤公司认为租赁房屋没有建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证规定建设，故与金缘府公司订立的租赁合同无效。为此，伟彤公司提交了2018年4月2号编号为规房（2018）第42号的北京市规划委员会房山分局政府信息公开答复告知书，告知书记载依据《北京市政府信息公开规定》第二十八条第（六）项规定，经查未制作房山区拱辰北大街13号和33号的《建设工程规划许可证》和相关规划信息，申请的信息不存在。同时，伟彤公司提交了段致禄于2016年3月7日向第三人绿富中心申请延期交付房租的网页打印申请书，该申请书记载租赁房屋中的七层办公楼由于没有房产证、消防安全许可，导致转租洽谈未成功，故申请延长房屋改造期限及缴纳房租期限。金缘府公司认可上述申请书真实性，不认可上述答复告知书的关联性，认为双方租赁合同有效。为此金缘府公司提交：1、《国有土地地籍调查成果确认单》复印件，记载宗地坐落拱辰北大街33号，权利人北京市蚕种场，使用权面积5390.44平方米，使用权类型为划拨，宗地四至分别为东至拱辰北大街、南至公用道路、西至北京市房山区市政管理委员会等、北至中国农业银行北京市房山区支行；2、《建设工程规划许可证附件》复印件，记载建设单位为北京绿富集团，建设位置房山区良乡拱辰北大街西侧，建设项目名称为花卉培训中心，建设规模3874.04平方米，层数为6层，高度24米，结构为框架；3、《北京市建设工程开工审查表》复印件，记载项目名称为绿富集团花卉培训中心，面积3600平方米，结构为砖混框架，层数为6层；4、京房国用（2001）字第017号国有土地使用证复印件封面；5、北京绿富集团花卉培训中心总平面图复印件；6、编号为规房（2018）第33号答复告知书，记载北京市蚕种场位于房山区拱辰街道北大街20号的《建设工程规划许可证》附件及附图属于可以公开的政府信息；7、《北京市园林绿化局信访事项处理意见书》复印件，系北京市园林绿化局对信访人蓝色未来教育咨询有限公司信访事项的处理意见，记载绿富中心出租给金缘府公司的房屋因历史原因未办理产权证明，但取得了相关规划和建设手续。伟彤公司对金缘府公司提交的上述证据的真实性、关联性、证明目的不予认可。2017年10月12日，金缘府公司将《房屋租赁合同解除通告函》送达伟彤公司，伟彤公司表示在收到之前已搬走。本案审理过程中，金缘府公司、伟彤公司协商一致，认可租赁房屋于2017年10月5日返还。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金缘府公司与伟彤公司就拱辰北大街13号7层办公楼签订的租赁合同的效力产生争议，本院认为，金缘府公司提交的《国有土地地籍调查成果确认单》复印件并不能证明地上建筑物的合法性，京房国用（2001）字第017号国有土地使用证复印件封面，无法证明其关联性，也不能证明地上建筑物的合法性，《建设工程规划许可证附件》复印件、《北京市建设工程开工审查表》复印件、总平面图复印件记载的房屋位置、建筑面积、楼层等与本案租赁房屋并不一致，金缘府公司辩称系施工完毕后又加盖的一层，但本案中租赁的七层建筑面积仍明显小于上述审批的建筑面积，金缘府公司未能就此作出合理解释，规房（2018）第33号答复告知书记载的房山区拱辰街道北大街20号的《建设工程规划许可证》附件及附图，与本案租赁房屋缺乏关联系，《北京市园林绿化局信访事项处理意见书》复印件虽表示租赁房屋取得了相关规划和建设手续，但未提交本案租赁房屋的建设工程规划许可证予以佐证，也未对上述位置、面积、层数出入作出合理解释，故本院对金缘府公司的抗辩意见不予采纳，本案双方均未证明本案租赁房屋取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，故金缘府公司、伟彤公司签订的《北京市房屋租赁合同》应为无效。本案中，金缘府公司坚持认为租赁合同有效，并以此主张相应租金和违约金，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，伟彤公司已将租赁房屋予以返还，但因伟彤公司在签订合同后确实占有使用租赁房屋一定时间，其主张全部返还已支付费用，缺乏法律依据，也有失公平，故金缘府公司应在扣除一定的房屋占有使用费后，将已收取的费用剩余部分返还给伟彤公司。金缘府公司作为出租方，提供合法租赁房屋并协助办理营业执照是其主要义务，现其提供的租赁房屋因无房产证、建设工程规划许可证、消防安全许可等导致伟彤公司无法办理营业执照，故金缘府公司应为租赁合同无效负主要过错，伟彤公司作为从事教育行业的承租方，其在签订合同时对租赁房屋的房产证等合法手续负有审慎核实义务，其知晓租赁房屋缺乏房产证等而签订租赁合同，伟彤公司应为租赁合同无效负次要过错。金缘府公司与伟彤公司租赁的房屋系双方认可的特定房屋，金缘府公司交付该特定房屋后，伟彤公司在合理期限内未提出异议，现伟彤公司以房屋实际面积与合同约定不符提出拒付或减付租金、占有使用费，本院不予支持。本院综合双方过错程度、伟彤公司占有使用租赁房屋的实际情况、租金约定标准等因素，酌定伟彤公司应支付占有使用费为994560元，因伟彤公司已交付2000000元，扣除上述占有使用费后，金缘府公司应返还伟彤公司1005440元。因绿富中心与伟彤公司无直接租赁合同关系，伟彤公司要求绿富中心承担连带返还责任，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）北京良乡金缘府餐饮有限公司的全部诉讼请求；原告（反诉被告）北京良乡金缘府餐饮有限公司返还被告（反诉原告）北京伟彤鸿轩教育科技有限公司1005440元（于本判决书生效后十日内履行）；驳回被告（反诉原告）北京伟彤鸿轩教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14749元，由原告（反诉被告）北京良乡金缘府餐饮有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费22800元，由被告（反诉原告）北京伟彤鸿轩教育科技有限公司负担11338元（已交纳），由原告（反诉被告）北京良乡金缘府餐饮有限公司负担11462元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  张彦春人民陪审员  张立海二〇二〇年六月二十二日书 记 员  李 美