福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11104号 原告（反诉被告）：林伟，男，汉族，1969年9月21日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张宗良，福建合立律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：王瑞珍，女，汉族，1933年11年18日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告（反诉原告）:郑坚，男，汉族，1954年2年10日出生，住福建省福州市台江区。 被告（反诉原告）:郑雄，男，汉族，1962年5年12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：谢宇翔，福建三通律师事务所执业律师。 第三人：福州市鼓楼区城建房屋征收工程处，住所地福建省福州市鼓楼区南街街道杨桥路中闽大厦B#楼5层整层。 法定代表人：陈锦鸿，主任。 委托诉讼代理人：林莹、李开辉，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）林伟与被告（反诉原告）王瑞珍、郑坚、郑雄、第三人福州市鼓楼区城建房屋征收工程处（下称征收工程处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林伟及其委托诉讼代理人张宗良，被告（反诉原告）郑坚及其与王瑞珍、郑雄的共同委托诉讼代理人谢宇翔，第三人征收工程处委托诉讼代理人林莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林伟向本院提出诉讼请求：1.判令王瑞珍、郑坚、郑雄共同向其支付非住宅搬迁奖励1505元、住宅搬迁奖励286679元、装修补偿费55988元、搬迁补助费1966元、临时安置补助费6662元、安家补贴5552元、租金补贴20000元、店面按非住宅货币补偿与按住宅货币补偿的差额部分的40%即252936.18元，上述各项合计631288.18元；2.判令征收工程处将上述征收补偿款631288.18元直接支付给林伟。 事实和理由：2007年6月1日，林伟与郑崇煊（即王瑞珍之夫，郑坚、郑雄之父）签订了《房屋租赁合同》，约定：林伟向郑崇煊承租坐落于福州市鼓楼区房屋（房屋范围包括：右边厨房和楼下前、后房以及楼上壹间房屋，面积为126.08㎡），租期从2007年6月1日开始至房屋被征收征用拆迁止等。合同签订后，林伟对租赁房屋进行了装修并将租赁房屋的楼下前房改造成为店面，从事餐饮经营活动。 2013年1月份郑崇煊去世后，林伟与王瑞珍于2013年1月27日重新签订了《房屋租赁合同》，约定：王瑞珍将上述房屋租赁给林伟，林伟每月向王瑞珍缴纳租金1700元，2015年2月15日起每月租金1800元，2016年2月15日起每月租金1900元，2017年2月15日起每月租金2000元，至合同期满；租期从2013年2月15日至2018年2月15日止；如遇拆迁，合同自行终止，政府如有对房屋进行装修赔偿、搬迁奖金，款项归林伟所有等。同日，双方签订了《补充合同》，约定：拆迁时王瑞珍如有按店面面积政府给予补偿，王瑞珍保底一份（保底金额按房屋补偿计算），超出部分经双方协议，王瑞珍占有六成，林伟四成；拆迁时店面的装修及拆迁的奖金全部归林伟所有等。 2017年5月26日，三被告与征收工程处及福州市鼓楼区住房保障和房产管理局（下称鼓楼区房管局）签订了《房屋征收补偿安置协议书》及附件《房屋征收补偿和安置计算单》，约定：鼓楼区房管局委托征收工程处征收坐落福州市鼓楼区房屋（即本案租赁房屋，福州市鼓楼区与鼓楼区温泉路20号属同一个地址，总建筑面积为126.08㎡，其中店面15.05㎡），鼓楼区房管局应付给三被告货币补偿总额3322190元，货币补偿包括：非住宅货币补偿费（即店面货币补偿费）826651元（54927元／㎡×15.05㎡）；非住宅搬迁奖励1505元；住宅货币补偿费1433508元（12911元／㎡×111.03㎡）；住宅搬迁奖励286679元；装修补偿费55988元；搬迁补助费1966元；临时安置补助费6662元；公摊补偿193660元；安家补贴5552元；货币奖励430019元；户口奖60000元；租金补贴20000元等。 根据林伟与王瑞珍签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》的约定，三被告应向林伟支付非住宅搬迁奖励1505元、住宅搬迁奖励286679元、装修补偿费55988元、搬迁补助费1966元、临时安置补助费6662元、安家补贴5552元、租金补贴20000元、店面按非住宅货币补偿与按住宅货币补偿的差额部分的40%即252936.18元[（非住宅货币补偿费826651元-住宅货币补偿单价12911元/㎡×店面面积15.05㎡）×40%]，上述各项款项合计631288.18元。为此，林伟就三被告应付上述征收补偿款事宜多次与三被告协商未果，故望判如所请。 三被告共同辩称，一、郑坚、郑雄并非本案适格被告。案涉《房屋租赁合同》及《补充合同》是王瑞珍与林伟签订的，根据合同相对性原则，林伟只能要求王瑞珍承担责任。 二、林伟主张：“合同签订后，林伟对租赁房屋进行了装修并将租赁房屋的楼下前房改造成为店面，从事餐饮经营活动”，与事实明显不符，且缺乏依据。案涉房屋沿街部分在20世纪90年代初（出租给林伟之前），就已经与隔壁陈文彬的房屋打通作为店面经营使用，并不存在林伟将涉案房屋改造成为店面的事实。林伟主张系其将涉案房屋改造成为店面与事实明显相悖，且没有任何证据证明。 三、三被告与鼓楼区房管局、征收工程处就案涉房屋的征收补偿安置事宜仍存在纠纷，案涉房屋的补偿标准尚不明确，三被告至今未获得任何补偿，故林伟诉请三被告向其支付补偿款明显缺乏依据，不能成立。 四、林伟主张：“根据林伟与王瑞珍签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》的约定，三被告应向林伟支付各项款项合计631288.18元”，缺乏事实与法律依据。根据《补充合同》第3条约定：“拆迁时店面的装修及拆迁的奖金全部归乙方所有，其余补偿与乙方均无利益关系”，因此，即使王瑞珍最终获得补偿，林伟也仅有权主张“店面部分的装修补偿费”及“店面部分的搬迁奖励”。林伟主张三被告应向其支付“住宅搬迁奖励”、“住宅装修补偿费”、“搬迁补助费”、“临时安置补助费”、“安家补贴”、“租金补贴”、“店面按非住宅货币补偿与按住宅货币补偿的差额部分的40%”等款项，无任何事实与法律依据。 五、实际上，本案被告的店面与陈文彬的店面系打通后出租给林伟使用，林伟应得的补偿款已由陈文彬的儿子陈奇一并支付给林伟，林伟再行要求三被告对其进行补偿，缺乏依据，且有悖诚实信用原则。 综上，林伟的诉讼请求及事实理由均缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回其诉请。另外，林伟并未依约向王瑞珍支付租金，已构成严重违约，故其应支付拖欠的租金，在其未付清所欠租金的情况下，王瑞珍有权行使先履行抗辩权，拒绝林伟任何履行要求。 征收工程处述称，其根据相关法律规定和相关的补偿标准，依法与郑道谋、与三被告签订了征收补偿协议，确定了本案案涉房屋的补偿金额合计为3322190元。且在鼓楼区房管局及征收工程处与三被告征收补偿纠纷一案中，征收工程处及鼓楼区房管局已经在庭后调解中明确表示愿意除本案案涉金额631288.18元以外的补偿款先行发放给三被告，但其拒绝收款。至于本案补偿款征收工程处将依法院生效判决予以发放。 三被告向本院提出反诉请求：判令林伟向王瑞珍支付拖欠的租金20800元。事实和理由：坐落于福州市鼓楼区的房屋原系王瑞珍与郑崇煊的夫妻共同财产。郑崇煊于2012年12月20日过世，其生前在福建省福州市鼓楼公证处立了一份《遗嘱书》，确认将上述房产中属于郑崇煊个人的份额由郑坚、郑雄共同继承。2013年1月27日，王瑞珍与林伟签订一份《房屋租赁合同》，约定：王瑞珍将坐落于福州市鼓楼区右边厨房和楼下前、后房以及楼上壹间房屋租给林伟，每月林伟向王瑞珍缴纳租金计壹仟柒佰元人民币；租期从2013年2月15日至2018年2月15日止，2015年2月15日起租金每月壹仟捌佰元，2016年2月15日起租金每月壹仟玖佰元，2017年2月15日起租金每月贰仟元，至合同期满；每月租金定在当月15日之前给王瑞珍，逾期三日未交租金，林伟应承担违约责任。《合同》签订后，上述租赁房屋一直由林伟占有使用，直至2018年1月27日在未经王瑞珍同意的情况下被林伟交由征收工程处拆除。然而，林伟自2017年3月15日起就未依约向王瑞珍支付租金，截止2018年1月27日，其拖欠租金共计20800元，王瑞珍等三人多次催讨均遭拒绝，故提起反诉，望判如所请。 林伟对三被告的反诉辩称，王瑞珍等三人诉请其支付2017年3月15日至2018年1月27日的租金20800元，无事实和法律依据，请求依法驳回反诉诉请。1.根据福州市鼓楼区温泉街道办事处及福州市鼓楼区温泉街道金汤社区居民委员会出具的《证明》，案涉租赁房屋在2017年3月由征收工程处进行旧房区改造项目征收工作，被依法征收。可见，王瑞珍等三人诉称林伟在2018年1月27日未经其同意将案涉租赁房屋交由征收工程处拆除，与事实严重不符。2.根据案涉《房屋租赁合同》第二条约定，租期从2013年2月15日至2018年2月15日止，如遇拆迁，合同自行终止。据此，该合同于2017年3月因遇拆迁自行终止，此后林伟无需继续支付租金，故王瑞珍等三人的反诉请求与合同约定相悖，依法不能支持。 征收工程处对三被告的反诉述称，与本诉的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月1日，林伟与郑崇煊签订《房屋租赁合同》，约定郑崇煊将温泉路20号右边厨房和楼下前、后房以及楼上壹间房屋租给林伟，每月林伟向郑崇煊缴纳租金1500元，从承租的第五年开始，月租金按原租金递增5%，即1575元至合同期满；租期从2007年6月1日至房屋被政府征用拆迁止，合同自动终止，遇拆迁时如政府有对林伟装修房屋进行赔偿，赔偿金归林伟所有；如政府无赔偿房屋装修，郑崇煊不负责补偿责任。合同签订后，林伟对租赁房屋进行了装修改造，从事餐饮经营活动。 郑崇煊于2012年12月20日去世，后林伟与王瑞珍于2013年1月27日重新签订《房屋租赁合同》，约定王瑞珍将上述房屋租赁给林伟，每月林伟向王瑞珍缴纳租金1700元，2015年2月15日起每月1800元，2016年2月15日起每月1900元，2017年2月15日起每月2000元，至合同期满；租期从2013年2月15日至2018年2月15日止；如遇拆迁，合同自行终止，政府如有对房屋进行装修赔偿、搬迁奖金，款项归林伟所有。同日，双方签订了《补充合同》，约定拆迁时王瑞珍如有按店面面积政府给予补偿，王瑞珍保底一份（保底金额按房屋补偿计算），超出部分经双方协议，王瑞珍占有六成，林伟四成；拆迁时店面的装修及拆迁的奖金全部归林伟所有等。 上述租赁合同签订后，林伟依约向郑崇煊、王瑞珍支付租金至2017年2月。 2017年5月26日，王瑞珍、郑坚、郑雄与征收工程处及鼓楼区房管局签订《房屋征收补偿安置协议书》及附件《房屋征收补偿和安置计算单》，约定鼓楼区房管局委托征收工程处征收坐落福州市鼓楼区房屋（即本案租赁房屋），被征收房屋总建筑面积126.08㎡，其中店面15.05㎡，鼓楼区房管局应付给王瑞珍、郑坚、郑雄货币补偿总额3322190元，具体包括：非住宅货币补偿费826651元（54927元／㎡×15.05㎡）；非住宅搬迁奖励1505元；住宅货币补偿费1433508元（12911元／㎡×111.03㎡）；住宅搬迁奖励286679元；旧房补偿及装修补偿费55988元；搬迁补助费1966元；临时安置补助费6662元；公摊补偿193660元；安家补贴5552元；货币奖励430019元；户奖60000元；租金补贴20000元等。征收工程处当庭确认“旧房补偿及装修补偿费55988元”中包括旧房补偿40976元及装修补偿15012元。 另查，郑崇煊于2011年11月29日立下公证遗嘱，载明：坐落于福州市地号）系其与林本俤的共有财产，其中属于郑崇煊的份额又是其本人与妻子王瑞珍的共有财产；待其去世后，上述房产中属于其个人的份额由其儿子郑坚、郑雄共同继承，产权归其两人所有，与其配偶无关。福州市鼓楼区温泉街道金汤社区居委会出具证明，确认福州市鼓楼区与鼓楼区属同一地址，该址在2017年3月由福州市鼓楼区城建房屋征收工程处进行旧房区改造项目征收工作。 原告郑坚、郑雄、王瑞珍诉被告鼓楼区房管局、第三人征收工程处不依法履行房屋征收补偿协议一案，福州市仓山区人民法院于2019年11月22日作出（2019）闽0104行初184号《行政判决书》，认定“郑坚、郑雄、王瑞珍与鼓楼区房管局、征收工程处就福州市鼓楼区房屋签订的《房屋征收补偿安置协议书》合法有效，鼓楼区房管局及征收工程处应按约履行。涉案的拆迁安置补偿款3322190元中，因郑坚、郑雄、王瑞珍与林伟的房屋租赁合同纠纷一案，已被鼓楼区人民法院冻结631288.18元，该笔冻结款应由鼓楼区房管局及征收工程处根据该房屋租赁合同纠纷一案的法律文书发生效力后，依生效文书执行，本案中暂无法支持。而扣除上述冻结款后，剩余的拆迁安置补偿款2690901.82元鼓楼区房管局及征收工程处应先行支付郑坚、郑雄、王瑞珍”，并判决：一、鼓楼区房管局及征收工程处于该判决生效之日起十日内向郑坚、郑雄、王瑞珍支付拆迁安置补偿款2690901.82元；二、驳回郑坚、郑雄、王瑞珍的其他诉讼请求。该判决已生效并履行。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。林伟先后与郑崇煊、王瑞珍签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。郑崇煊去世后，其对案涉房屋所有的二分之一份额由其子郑坚、郑雄共同继承，故郑坚、郑雄、王瑞珍依法承担租赁合同约定的义务。租赁合同履行期间，林伟依照政府征收工作要求腾房，于2017年2月搬离案涉房屋，且双方租赁合同中约定，如遇拆迁合同自行终止，故郑坚、郑雄、王瑞珍反诉主张林伟未依约支付2017年3月15日至2018年1月27日的租金20800元，无事实与法律依据，本院不予支持。 由于林伟承租后进行装修改造，案涉房屋既包含有住宅部分，亦有店面部分（15.05㎡）。双方于《房屋租赁合同》中约定“政府如有对房屋进行装修赔偿、搬迁奖金归林伟所有”，后又于《补充合同》中约定“拆迁时王瑞珍如有按店面面积政府给予补偿，王瑞珍保底一份（保底金额按房屋补偿计算），超出部分经双方协议，王瑞珍占有六成，林伟四成；如果拆迁时王瑞珍没有得到店面补偿，房屋补偿全部归王瑞珍所有”，结合合同条款目的及上下文文义，可知上述条款中“店面”即指案涉房屋的店面部分（15.05㎡），“房屋”即指案涉房屋的住宅部分，“超出部分”即指店面部分（15.05㎡）按店面标准补偿与按住宅标准补偿的差额部分。根据《房屋征收补偿和安置计算单》所载内容，非住宅货币补偿费为826651元（54927元/㎡×15.05㎡），住宅货币补偿费的单价为12911元，则店面部分按住宅标准补偿费为194310.55元（12911元/㎡×15.05㎡），二者差额的40%为252936.18元[(826651元-194310.55元)×40%]。 综上，依双方约定，住宅装修赔偿、搬迁奖金、店面补偿差额的40%、店面的装修及拆迁的奖金全部归林伟所有，其余补偿与林伟均无利益关系。故林伟诉请王瑞珍、郑坚、郑雄向其支付非住宅搬迁奖励1505元、住宅搬迁奖励286679元、装修补偿费15012元、搬迁补助费1966元、店面按非住宅货币补偿与按住宅货币补偿的差额部分的40%即252936.18元，本院予以支持，对其超出上述项目及金额的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王瑞珍、郑坚、郑雄于本判决生效之日起十日内向林伟支付非住宅搬迁奖励1505元、住宅搬迁奖励286679元、装修补偿费15012元、搬迁补助费1966元、店面按非住宅货币补偿与按住宅货币补偿的差额部分的40%即252936.18元，以上共计558098.18元； 二、福州市鼓楼区城建房屋征收工程处于本判决生效之日起十日内将本判决第一项确定的款项直接向林伟支付； 三、驳回林伟的其他诉讼请求； 四、驳回王瑞珍、郑坚、郑雄的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10112元，由林伟负担1112元，王瑞珍、郑坚、郑雄负担9000元；反诉受理费320元，减半收取160元，由王瑞珍、郑坚、郑雄负担；保全费3676元，由林伟负担376元，王瑞珍、郑坚、郑雄负担3300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  林伙凎 人民陪审员  邱建云 二〇二〇年六月十日 书 记 员  郑锦涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。