广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20050号原告(反诉被告)：梁权乐，男，1984年9月14日出生，汉族，住广州市海珠区**********，公民身份号码440************85X。委托诉讼代理人：黎文健，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文武，广东广信君达律师事务所律师。被告(反诉原告)：佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司，住所地：佛山市南海区*******叠北段佛山市南海区********有限公司内B区南自编A19号，统一社会信用代码91440605MA4X1DQA2B。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师，委托诉讼代理期限至2020年3月29日止。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖昭，广东至高律师事务所实习律师，委托诉讼代理期限自2020年4月30日起。原告梁权乐诉被告佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院2019年8月15日立案后，本院依法适用简易程序审理，诉讼中被告提起反诉，本院决定受理并合并审理。本院分别于2019年10月16日、2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告梁权乐到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人黎文健、陈文武分别到庭参加第一、二次庭审，被告的委托诉讼代理人张慧敏到庭参加第一次庭审，被告的法定代表人郑某1及被告委托诉讼代理人徐建民、梁颖昭到庭参加第二次庭审。诉讼中，本院根据原告的申请依法委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求:1.确认原被告签订的《租赁合同》无效；2.被告返还原告押金54000元；3.被告赔偿原告装修费310000元，办理环保牌照费用105000元，购买设备费用200000元，原告遣散员工的遣散费34276元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区*****叠北段佛山市南海区********有限公司内E区自编8号出租给原告用于汽车维修、汽车美容、维护、喷漆，租赁期为2017年8月26日至2020年8月25日。合同签订后原告按照约定支付了房屋押金并对涉案房屋进行装修，并购买了相关设备。此外，为开展汽车维修业务，原告办理环保牌照共计花费100000元。租赁期间内，原告合法合规进行经营。2019年5月16日，佛山市南海区桂城叠北经济联合社、佛山市南海区平洲土地咨询开发公司发出《搬迁通知》，要求包括原告在内的经营户于2019年5月22日前将建筑物、附着物、可移动设备、堆放物等地面物品全部搬离出本地块红线范围外。由于发生上述情况，原告经多方核实、询问方得知被告出租的房屋并未取得合法规划报建手续。原告认为，被告出租的涉案租赁物未经报建或规划许可，根据最高院司法解释及合同法的规定，原被告签订的租赁合同应当认定为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。此外，合同无效的，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，由于被告未取得合法规划报建手续导致涉案租赁物被拆除，原告无法经营，被告存在过错，因此被告应当对原告前期的投入损失予以赔偿。原告多次要求被告赔偿损失，被告均不予理睬，现为维护原告的合法权益，特提起诉讼。补充：并非原告故意欠租，2019年3月网线停了、经常停电，完全无法使用。是涉案场地环境恶劣且被告隐瞒其与业主租期已满的事实，原告一直与被告协商解决。2019年3月被告答应帮原告解决周边的环境问题，且减租至18000元/月，后被告没有及时解决环境问题才退还原告两月租金36000元。原告于2019年5月得知业主与被告签订的租赁合同在2019年5月到期且业主不会续约，被告隐瞒该事实，如原告知道该事实就不会签订涉案租赁合同。被告对本诉辩称，一、由于历史原因，涉案厂房所在片区均无法办理权属登记，以致于各自的厂房至今没有产权证，并非被告一家未办理相关手续，并不属于违法建筑，不应影响被告与原告租赁合同的效力。其次，2017年8月22日佛山市南海区**监督管理局核准被告注册成立，并向被告颁发营业执照，其中住所登记使用地址为涉案租赁物。因此，涉案租赁合同完全系有效合同，原告主张无效没有任何依据。二、租赁合同无法继续履行，系政府征收改造项目所致，应属不可抗力，并非被告单方故意违约。原告租赁场地所在片区被政府征收。对于政府行为，被告不可能提前预知，亦无法抗拒、避免或克服，应属不可抗力，并非被告单方故意违约。租赁合同第十条约定，由于不可抗力的原因，双方无条件终止合同，由此造成损失各自承担，互不补偿。合同法亦有相应规定。现原告拖欠租金，被告有权解除合同，且当然免除全部责任，因此被告不应对涉案合同的解除承担任何赔偿责任。三、原告自2019年3月拖欠租金至今，经被告多次催告原告仍拒不支付，被告有权根据租赁合同解除双方的租赁关系，并且没收保证金54000元。四、原告提供的《广东省污染物排放许可证》已过期，原告主张装修费、办理环保牌照费用、购买设备费用无事实和法律依据。租赁合同明确约定，乙方因业务等原因需要更新、改造、装修厂房（商铺）要经甲方同意后方可施工。事实上，原告从未向被告提交任何形式的装修、改建设计方案，更未经过被告同意。因此，被告认为系原告违反合同约定在租赁期内自行进行装修。承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告提供的许可证已过期，与本案无关。而且办理环保牌照费用、购买设备费用等支出，系原告经营行为产生的必要成本。只要原告从事汽车维修等生产经营活动，就需要办理环保牌照费用和使用设备设施，并向被告支付租金。这些费用由被告承担毫无事实和法律依据。补充：原告主张的遣散费没有提供相应的劳动合同及解除劳动合同的相关证明，被告认为即便原告遣散员工，是其正常经营行为，与被告无关。原告主张的遣散费没有事实法律依据。被告与经济社签订的案涉场地租赁合同期限至2019年，具体几月份不清楚。被告向本院提出反诉请求:1.原告立即向被告支付拖欠的2019年3月1日至2019年9月30日的租金共199868元，并自2019年10月1日起继续按照《租赁合同》约定的租金标准计付至2020年3月4日止（每月28350元）；2.原告立即向被告支付拖欠的2019年3月1日至2019年6月15日水电费5126元；3.原告承担本反诉的诉讼费用。事实与理由：2017年8月，原被告签订租赁合同，约定被告将涉案商铺出租给原告，租赁期限为2017年8月26日至2020年8月25日。合同签订后，被告如约向原告交付租赁场地，但原告并未能依约履行付款义务，自2019年3月起开始拖欠租金及水电费，期间被告曾多次催告缴纳上述费用，但原告均不予理会。原告的行为已严重违约，严重损害了被告的合法权益。原告于2020年3月4日将商铺钥匙交还被告，被告主张占用费计至该日。诉讼中，涉案商铺已被拆除，故不再主张原告腾退涉案商铺。原告对反诉辩称，被告主张原告支付租金没有依据。被告并非租赁合同房屋的所有权人且并未提供其享有出租权的合同依据，故其擅自出租他人房屋的行为无效。被告未提供房屋产权为其所有的证据，又未提供其享有房屋出租权的租赁合同，更未获得产权人对其出租行为有效的追认，被告出租涉案房产的行为属于无权处分，该租赁合同无效。涉案房产未经报建及规划许可，违反国家法律的强制性规定，依法应认定为无效。根据原告提交的证据涉案商铺现场图片可知，涉案房产的道路已被损坏、环境恶劣、停电停水，已无实际使用价值。被告即便占有该涉案房产也不需支付任何费用。原告亦在经与被告协商一致后被告承诺解决场地目前存在的无法经营的环境问题的前提下，按照18000元（因减掉两个仓）继续支付两个月（4月、5月）租金，后被告未能兑现承诺，解决涉案场地存在的问题，向原告退还了该两个月租金36000元亦印证了该事实。退一步讲，即便需要支付占用费，由于租赁合同无效，占用费也不应适用租赁合同约定的租金金额，应以同地理位置房产的价格进行参考。即便原告存在占用涉案房产的情况，但过错在于被告，占用费应由被告承担。因无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，租赁合同无效的过错在于被告。原告基于租赁合同对涉案房产进行了装修、购入设备，现租赁合同无效且场地无法再使用的情况下，给原告造成了巨大损失，被告应予赔偿。补充：案涉房屋不具备正常使用条件，周边环境恶劣，道路堵塞，地面渗水，断网线，水电不正常供应，工人不愿意上班，客户也不愿开车前来维修，原合同的目的无法实现，原告不能按照合同目的使用案涉房屋。每月水电费大约两三千元，同意向被告支付2019年2月1日至6月15日的水电费5126元，因为原告从2019年3月15日左右没有再使用案涉租赁物，之后的水电费很少。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据3，本院对其形式真实性予以确认；2.原告提交的证据8公证书为原件，本院对其真实性予以确认；3.原告提交的证据9中的表格为打印件，为原告单方制作，本院对其证明力不予确认；4.原告提交的证据10-16，均系关于原告的投入材料，本院将结合鉴定结论及其他证据进行综合认定；5.被告提交的证据3为照片打印件，不能证明拍摄的时间、地点，本院对其证明力不予确认；6.被告提交的证据4与本案无直接关联，本院不予审查；7.被告提交的证据5、6，本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定；8.被告提交的证据7无原件核对，本院对其不予审查。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年10月，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区*******叠北段佛山市南海区********有限公司内E区北自编8号转租给乙方经营。租赁面积900平方米，租赁项目：汽车维修、汽车美容、维护、喷漆（乙方需办理好相关证照）。租赁期限为2017年8月26日至2020年8月25日。从签订本合同之日起，乙方应向甲方一次性交付54000元作为履行本合同的定金。2017年8月26日至2018年8月31日期间每月租金27000元、2018年9月1日至2019年8月31日期间每月租金28350元，2019年9月1日至2020年8月25日期间每月租金29768元。水电费按实际发生数量按月收取。租金、水电费每月交纳一次，每月10日前缴交该月租金。乙方因业务等原因需要更新、改造、装修厂房（商铺）要经甲方同意后方可施工。等约定。被告承租涉案土地后搭建了毛坯框架及顶棚，其他装修均是原告承租后进行的。被告于2017年10月11日通过抵扣租金等费用的方式向原告支付装修款42180元，该款包括水泥地面30000元、化粪池渠7500元、外去水渠4680元。2017年8月31日,原告在涉案商铺地址成立佛山德欧汽车服务有限公司。2018年3月12日，原告经营的佛山德欧汽车服务有限公司取得《广东省污染物排放许可证》，载明：行业类别：汽车修理与维护，有效期限：2018年3月15日至2019年3月15日。2019年5月16日，佛山市南海区***叠北经济联合社、佛山市南海区平洲土地资源开发公司发出《搬迁通知》，要求包括原告在内的经营户于2019年5月22日前将建筑物、附着物、可移动设备、堆放物等地面物品全部搬离出本地块红线范围外。原告于2019年5月3日、2019年5月31日分别转账支付租金18000元予被告法定代表人郑某1，被告于2019年6月11日将该款36000元通过转账返还予原告。原告称涉案商铺于2019年3月网线断掉、经常停电，对面市场于3月搬空、于4月开始拆除；被告称涉案商铺于2019年8月开始停水电，对面市场于2019年3月开始撤场搬迁、6月份拆除完毕；诉讼中，涉案商铺已被拆除。2019年8月20日,原告申请广东省广州市荔湾公证处对涉案商铺的外观及内部现状进行保全证据公证。原告主张的牌照费105000元包含购买设备费用62000元、设备安装费用3000元、危废品回收处理费用15000元、证照代办服务费用25000元。本院根据原告申请依法委托广东同信房地产土地资产评估有限公司对涉案商铺的固定装修现值、固定设备拆迁费用及拆迁造成固定资产损失的市场价值进行鉴定，该公司做出《资产评估报告书》（同信资评报字[2020]第1024号），鉴定结论：固定装修现值为183409元，固定设备拆迁费用及拆迁造成的固定资产损失的市场价值为101100元，合共284509元。评估基准日为2019年12月26日（现场勘察日）。明细详见《资产评估报告书》。原告已预交鉴定费15000元。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告签订的租赁合同依法无效。原告请求确认原被告签订的租赁合同无效，本院予以支持。因无效合同取得的财产应予返还，被告收取的押金54000元应返还予原告，原告返还押金的主张本院予以支持。合同无效，被告主张的租金实际为场地占用费，关于被告主张的2019年3月1日至2020年3月4日场地占用费，本院分析如下：1.原告于2019年5月3日、2019年5月31日分别向被告支付场地占用费18000元，合共36000元，在原告于2019年3月1日之后仅支付了上述场地占用费36000元情况下，被告却于2019年6月11日将该款退还予原告。被告辩称系因原告未按合同约定租金标准交租故予以退还，与常理不符。结合涉案商铺于2019年5月收到搬迁通知，对面市场早于涉案商铺搬迁势必对涉案商铺周边经营环境造成较大影响的情形，本院认定被告退还场地36000元的行为应视为被告默认原告无需再交租的事实，本案中被告另行主张2019年3月1日至2020年3月4日场地占用费，本院不予支持。关于被告主张的水电费5126元，原告同意支付，本院予以支持。《最高人民法院》第九条第二款的规定，租赁无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告辩称原告的装修行为未经被告同意，原被告双方确认被告为原告的装修出资42180元，且原告已于2017年完成装修，显然被告对原告的装修是知情且无异议的，本院对被告的该抗辩不予采信。关于导致合同无效的过错问题，被告作为出租方，应确保涉案租赁物合法适租，但在涉案租赁物未办理规划报建或取得权属证书的情况下对外出租，对合同无效负有过错；原告作为承租方，亦应审慎查核租赁物是否可以合法使用但未尽到谨慎审查的义务，对于合同无效亦负有过错，根据公平原则酌定原被告双方各对涉案合同无效承担50%过错，按各自50%分担已形成附合装饰装修物的现值损失。涉案商铺安装了固定设施设备，上述现值损失应包括固定设施设备的拆迁费用及拆迁造成的固定资产损失。经鉴定涉案商铺的固定装饰装修现值为183409元、固定设备拆迁费用及拆迁造成的固定资产损失101100元，被告对该鉴定结论存在以下异议，本院分析如下：1.被告称鉴定结论中的星铁瓦围蔽系被告交付涉案商铺予原告之前自行出资建设的，原告称部分为原告建设、部分为被告建设，原告诉讼中提交的据以证明其装修投入的结算清单中并未包含围蔽工程，原告作为装修损失主张方，应承担举证不能的不利后果。鉴定报告中有六项星铁瓦围蔽对应现值共22091元（3219元+1581元+1108元+437元+13000元+2746元），该款项不应包含在原告主张的装修损失范畴中，应于扣除；2.鉴定结论中包括水泥地抬高项目(厂建筑物地台升高)，现值46800元，争议是被告出资的水泥地款30000元是否包括在该46800元中，鉴定报告并未注明该评估项目仅指部分水泥地现值，且从实际操作角度看，因无法确定原告所称的另行抬高部分范围而对其进行单独评估，结合原告提交的微信聊天记录中对水泥地工程的估价，本院认定该评估项目对应的是整个水泥地面工程项目，按各自50%分担现值损失计算，被告需分担23400元，该金额未超过被告投入金额30000元，故被告无需就水泥地面另行赔付原告；3.被告出资的7500元，无论是化粪池款项还是化粪池渠（化粪池排水沟）款项，不影响被告为修建化粪池出资的事实，鉴定结论装修现值中包含了化粪池及化粪池排水沟项目，被告出资的7500元应予扣除；4.被告为外去水渠出资4680元，但鉴定结论并未包含外去水渠，故无需扣除被告该出资款项；5.被告认为工业吊顶、排气扇、洗手盘为未形成附合的装饰装修，不应纳入本案评估范围，鉴定机构已书面回复称上述物品的拆装、搬迁费用可能比现值还高，且拆除可能造成其他损坏，本院采纳鉴定机构的意见，故对被告的该抗辩不予采纳；6.关于鉴定方法的问题，本案鉴定报告已计算装饰装修的折旧率，对于被告的意见，本院不予采纳；7.被告称漆房拆装单价不合理，但未举证推翻鉴定结论，本院对被告的该意见不予采纳；8.鉴定设备的搬迁及再安装情况不影响本案的固定设备拆迁损失的鉴定结论，涉案商铺已被拆除，固定设备必然存在拆迁损失，且评估的拆迁损失是市场价格和价值，可充分反映实际拆迁损失，故本院对被告的该异议不予采纳。综上，被告应向原告赔偿装修现值损失及设备拆迁损失共100309元[（183409元+101100元-22091-46800元）÷2-7500元]，原告超出本院核定的装修损失、购买设备费用主张，本院不予支持。关于原告主张的办理环保牌照费用105000元，原告明确该费用包含购买设备费用62000元、设备安装费用3000元、危废品回收处理费用15000元、证照代办服务费用25000元，其中购买设备费用及安装费用，已包含在上述固定设备损失鉴定范围之中。由于环保牌照已过期，危废品收回处理费用、证照代办服务费用已在有效期内消耗完毕，该费用损失本院不予支持。关于原告主张的员工遣散费，该费用是原告经营成本，具体如何聘用、如何解雇员工，均是原告自身经营行为，本院对原告的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梁权乐与被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司于2017年10月签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金54000元予原告（反诉被告）梁权乐；三、被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失100309元予原告（反诉被告）梁权乐；四、原告（反诉被告）梁权乐应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费5126元予被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司；五、驳回原告（反诉被告）梁权乐其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉受理费10187.28元（原告已预交），由原告负担5093.64元，由被告负担5093.64元；反诉受理费2187.45元（被告已预交），由原告负担25元，由被告负担2162.45元；鉴定费15000元（原告已预交），由原告负担7500元，由被告负担7500元。经抵扣，被告应负担的12568.64元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年六月十日书记员  邓洁婷