广西壮族自治区陆川县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂0922行初3号 原告谢锋，男，1968年4月11日出生，汉族，住陆川县。 原告覃泽，女，1968年10月17日出生，汉族，住陆川县。（系谢锋之妻） 上述两原告委托代理人李中光，男，陆川县九洲法律事务所法律工作者。 被告陆川县不动产登记局，地址：陆川县温泉镇温泉中路**。 法定代表人陈祖朝，男，该局局长。 委托代理人吕宝明，男，陆川县不动产登记中心副主任。 委托代理人谭增康，男，广西泰盛律师事务所律师。 被告陆川县人民政府，，地址：陆川县温泉镇通政路** 法定代表人刘启，男，县长。 委托代理人杜达强，男，陆川县司法局干部。 第三人丘德元，男，1962年8月18日出生，汉族，住陆川县。 委托代理人刘海理，男，广西桂恒丰律师事务所律师。 原告谢锋、覃泽不服被告陆川县不动产登记局作出的撤销不动产权证决定及被告陆川县人民政府作出的行政复议决定，于2020年3月12日向本院提起行政诉讼。本院于2020年3月13日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭审理了本案。原告谢锋、覃泽及其委托代理人李中光、被告陆川县不动产登记局的委托代理人吕宝明、谭增康、被告陆川县人民政府副县长石守刚及委托代理人杜达强、第三人丘德元及其委托代理人刘海理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告陆川县不动产登记局于2019年9月5日作出陆不动产发[2019]3号《关于撤销覃泽、谢锋桂（2018）陆川县不动产权第0003434号不动产权证的决定》（以下简称3号决定），该决定认定：2018年10月12日，陆川县人民法院作出（2018）桂0922财保27号民事裁定书和（2018）桂0922执保96号协助执行通知书并于2018年10月12日送达给我局，要求我局协助查封被执行人丘德元、谢翠英夫妇名下的两处不动产，其中一处不动产土地证号为陆国用（1994）字第0404-40号、房屋所有权证号为陆房权证陆川县字第&tim**;×号。2018年11月30日，覃泽、谢锋申请办理一宗房地产转移登记，转让方为丘德元，受让方为覃泽、谢锋，该转移登记的不动产土地证号为陆国用（1994）字第0404-40号、房屋所有权证号为陆房权证陆川县字第&tim**;×号。2018年12月5日，覃泽、谢锋申请办理的转移登记已经办结，登记结果权利人为：覃泽、谢锋。权利证书号为桂（2018）陆川县不动产权第0003434号。经我局函询陆川县人民法院，根据《关于本院查封丘德元不动产有关事项复函》并依照法发[2004]5号司法解释《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范法院执行和国土资源房地产管理部门协作执行若干问题的通知》第二十一条“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照”和第二十二条第一款“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”的规定，经研究，决定依法撤销丘德元、覃泽、谢锋申请办理的桂（2018）陆川县不动产权第0003434号不动产登记，收回原颁发的不动产权证书予以注销。 原告谢锋、覃泽不服3号决定，向被告陆川县人民政府申请复议，被告陆川县人民政府于2020年2月3日作出陆政复决字[2020]1号行政复议决定书（以下简称1号复议决定），1号复议决定维持3号决定。 原告谢锋、覃泽诉称，第三人丘德元将其座落在陆川县良田镇良田××街××号的二层房屋是可流通转让的房地产，第三人丘德元将该房地产转让给原告，转让价格为103万元，原告于2018年10月1日支付购房定金4万元，第三人丘德元交钥匙给原告。2018年10月8日，第三人丘德元（其妻谢翠英及儿子在场）与原告到被告陆川县不动产登记局在陆川县政务中心的窗口签订《房地产买卖合同》、《土地使用权转让合同》。2018年10月9日，原告支付房地产款79万元给第三人丘德元的代理人黄祖明并共同向被告陆川县不动产登记局申请房产变更登记手续。2018年10月15日，陆川县国土资源局作出陆国土资复[2018]195号《关于同意丘德元转让国有划拨建设用地使用权和地上建筑物所有权的批复》。2018年10月29日，原告将未付清的房地产价款20万元支付给第三人的代理人黄祖明。2018年11月30日，原告按陆川县税务局纳税告知书交清各项税费。2018年12月6日，被告陆川县不动产登记局向原告颁发了桂（2018）陆川县不动产权第0003434号证。依据《物权法》第九条、第十条、第十四条的规定，本案的房地产转让程序合法，手续完善，在法院查封前通过有偿转让方式善意取得第三人丘德元的良田新街206号房地产，并合法占有使用，应受法律保护。但被告陆川县不动产登记局却作出3号决定撤销桂（2018）陆川县不动产权第0003434号证。被告陆川县不动产登记局撤销原告的不动产权证没有法律依据。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告与第三人的房地产交易符合上述规定，能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被告陆川县不动产登记局为原告办理过户登记手续依法有据，撤销原告的不动产权证依法无据，是在司法干预下作出的出尔反尔的错误行为。被告陆川县人民政府没有查明事实，维持3号决定亦属错误。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求法院判决：一、撤销被告陆川县不动产登记局作出的3号决定；二、撤销被告陆川县人民政府作出的1号复议决定。 原告向本院提供了下列证据：1、原告身份证；2、1号复议决定；3、行政复议答复书；4、授权委托书；5、收据、收条、转账凭证6份；6、《房地产买卖合同》；7、《土地使用权转让合同》；8、陆国土资复[2018]195号批复；9、桂（2018）陆川县不动产权第0003434号证；10、缴税凭证；11、3号决定。 被告陆川县不动产登记局辩称，一、3号决定和1号复议决定认定事实清楚，应当依法予以维持。第三人丘德元位于良田镇新街206号的不动产于2018年10月12日被陆川县人民法院查封。在法院查封前，第三人丘德元以103万元将该宗不动产转让给原告，并先后收取了定金4万元和成交价款79万元。2018年10月8日，第三人丘德元申请办理批准转让手续，2018年10月15日，陆川县国土资源局批复同意转让。2018年10月29日，原告交清余款20万元，遂提交相关材料于11月30日与第三人共同申请转移登记，我局于2018年12月6日向原告颁发了桂（2018）陆川县不动产权第0003434号证。案外人广西陆川农村商业银行股份有限公司对向原告颁发桂（2018）陆川县不动产权第0003434号证不服，以其申请查封的本案不动产被违法转移登记为由，申请我局撤销该不动产权证。因不动产交易在前查封在后，撤证可能损害原告的合法权益，我局遂于2019年8月26日向陆川县人民法院发送审查建议书，建议对上述交易行为的合法性进行审查，陆川县人民法院于2019年9月4日作出复函，以该宗不动产转让尚未核准登记法院可以查封为由，答复我局不得办理转让登记。根据上述查明的事实，我局遂作出3号决定。原告申请行政复议，复议机关查明该撤证决定事实属实后作出1号复议决定，维持3号决定。3号决定和1号复议决定认定事实清楚，依法应当予以维持。二、3号决定和1号复议决定适用法律正确，应依法予以维持。涉案的不动产虽然交易在前，但转移登记行为确实违反了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款的规定，我局和复议机关据此作出的撤证决定、复议决定适用法律正确，应依法予以维持。三、本案符合中止诉讼条件，应当裁定中止诉讼。原告对法院的查封提出了执行异议，该执行异议案件尚未审结，依据《最高人民法院关于适用的解释》第八十七条之规定，本案应当裁定中止诉讼。 被告陆川县不动产登记局向本院提交了以下证据:1、（2018）桂0922财保27号民事裁定书、（2018）桂0922执保96号协助执行通知书；2、送达回证；3、陆国土资复[2018]195号批复；4、受理通知书；5、土地使用权转让合同、房地产买卖合同；6、不动产登记档案材料；7、陆不动产发[2019]2号文件；8、陆川县人民法院复函；9、3号决定；10、法律文书送达回证；11、法律文书送达照片。 被告陆川县人民政府辩称，一、1号复议决定认定事实清楚，证据确凿。第三人丘德元将其座落在陆川县良田镇良田××街××号的不动产转让给原告，2018年10月1日原告向第三人交付定金4万元，2018年10月9日原告、第三人双方向陆川县不动产登记局提出了转让该房地产的登记申请，陆川县不动产登记局于2018年10月15日作出陆国土资复[2018]195号批复，同意第三人丘德元转让该宗不动产。2018年10月12日，陆川县人民法院作出（2018）桂0922财保27号民事裁定书、（2018）桂0922执保96号协助执行通知书，要求陆川县不动产登记局协助查封第三人丘德元名下的不动产，并于2018年10月12日向陆川县不动产登记局送达了上述法律文书。陆川县不动产登记局于2019年8月26日向陆川县人民法院发送陆不动产发[2019]2号文，建议对原告与第三人的不动产交易是否合法有效进行审查，陆川县人民法院于2019年9月4日作出复函，认为法院在查封丘德元该房地产时符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条、第二十二条第一款的规定。为此，陆川县不动产登记局认定第三人涉案不动产是法院查封期间办理转移登记的，遂作出3号决定。陆川县人民法院在实施查封时，丘德元转让给原告的房地产过户申请尚未核准登记，陆川县不动产登记局对已查封的房地产办理转移登记行为，违反了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条第一款的规定，而陆川县不动产登记局据此规定作出的3号决定是正确的，3号决定认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，应予以维持，因此，陆川县人民政府依法作出的1号复议决定认定事实清楚，证据确凿充分。二、陆川县人民政府作出的1号复议决定程序合法。1号复议决定依据法律法规规定的程序进行复议，经过了立案受理、告知、双方举证、答辩等程序，复议程序符合法律规定。三、1号复议决定适用法律正确。被告陆川县人民政府请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告陆川县人民政府向本院提交了以下证据:1、1号复议决定；2、复议决定送达回证；3、行政复议答复书；4、陆川县不动产登记局向复议机关提交的证据材料；5、覃泽、谢锋向复议机关提交的证据材料。 第三人丘德元述称，第三人与原告的房地产买卖合法有效，3号决定撤销原告的不动产权证、1号复议决定维持3号决定没有事实根据。 第三人丘德元没有向本院提交证据。 本院对上述证据认证如下：对各方当事人均无异议的证据予以确认，可以作为本案定案的依据；对各方当事人有异议的证据，因这些证据与本案有一定的关联性，可作为本案认定相关事实的参考依据。 经审理查明，2018年9月，第三人丘德元与原告达成转让房地产意向，由第三人丘德元将其座落在陆川县良田镇良田××街××号的二层房屋[土地证号为：陆国用（1994）字第0404-**；房产证号为：陆房权证陆川县字第××号]转让给原告，买卖总价款为103万元。2018年10月1日，原告向第三人支付购房定金4万元。2018年10月8日，原告谢锋、覃泽与第三人丘德元签订《房地产买卖合同》、双方约定丘德元将坐落于陆川县良田镇良田××街××号的房地产以成交价格30万元出售给原告谢锋、覃泽；同日，双方签订《土地使用权转让合同》，双方约定将位于良田镇良田新街206号土地以9万元的价格转让给原告。2018年10月8日，第三人丘德元委托黄祖明代收其与原告谢锋转让房地产交易的房款。2018年10月9日，原告覃泽从其银行账户分别转账12万、67万元给黄祖明。2018年10月9日，陆川县不动产登记局受理第三人丘德元转让房地产申请。2018年10月12日，广西陆川农村商业银行股份有限公司因与陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜存在金融借款合同纠纷，向本院申请对登记在丘德元名下的座落在陆川县良田镇良田××街××号的房地产予以查封。经审查，陆川县人民法院于同日作出（2018）桂0922财保27号民事裁定书及（2018）桂0922执保96号协助执行通知书，对登记在丘德元名下的座落在陆川县良田镇良田××街××号的房地产予以查封，并于同日向陆川县不动产登记局送达上述法律文书。2018年10月15日，陆川县国土资源局作出陆国土资复[2018]195号批复，同意丘德元转让良田镇良田新街206号不动产。2018年10月29日，原告覃泽转账20万元给黄祖明。2018年11月14日，本院受理原告陆川农商行与被告陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜金融借款合同纠纷一案，于2019年4月30日作出（2018）桂0922民初2966号民事判决书。2018年11月30日,原告与丘德元共同向陆川县不动产登记局申请办理该房地产的转移登记。2018年12月5日，陆川县不动产登记局向原告覃泽、谢锋颁发了桂(2018)陆川县不动产权第0003434号不动产权证书。2019年8月26日，陆川县不动产登记局向陆川县人民法院发出陆不动产发［2019］2号文，建议陆川县人民法院审查原告覃泽、谢锋与第三人丘德元在查封前的不动产交易是否合法有效。2019年9月4日，陆川县人民法院复函陆川县不动产登记局，告知陆川县不动产登记局，陆川县人民法院查封丘德元陆川县良田镇良田××街××号的房地产符合法律规定，在查封期间该局不得办理此房地产的转移过户手续。2019年9月5日，陆川县不动产登记局作出3号决定，撤销覃泽谢锋的桂(2018)陆川县不动产权第0003434号不动产权证。原告覃泽、谢锋不服3号决定向陆川县人民政府申请复议。陆川县人民政府经复议于2020年2月3日作出1号复议决定，1号复议决定维持3号决定。 本院认为，陆川县不动产登记局2018年10月9日受理第三人丘德元转让陆川县良田镇良田××街××号房地产申请；陆川县人民法院2018年10月12日查封了丘德元名下的座落在陆川县良田镇良田××街××号的房地产；2018年10月15日，陆川县国土资源局作出陆国土资复[2018]195号批复，同意丘德元转让良田镇良田新街206号不动产；2018年10月29日，原告谢锋、覃泽付清不动产价款给第三人丘德元。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。”之规定，陆川县人民法院查封丘德元名下座落在陆川县良田镇良田××街××号的房地产符合法律规定。第三人与原告之间的房地产交易，原告覃泽、谢锋已经支付部分价款，但尚未核准登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，陆川县人民法院查封丘德元名下座落在陆川县良田镇良田××街××号的房地产符合法律规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”被告陆川县不动产登记局在涉案的不动产被查封之后办理不动产转移登记违法，此违法的不动产转移登记及不动产权证依法应注销。因此，被告陆川县不动产登记局作出的3号决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。1号复议决定维持3号决定正确。原告的诉讼请求无理，本院不予支持。本案不符合《最高人民法院关于适用的解释》第八十七条规定的应中止诉讼的情形，对被告陆川县不动产登记局中止本案诉讼之主张，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告谢锋、覃泽的诉讼请求。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  庞 政 人民陪审员  罗桥意 人民陪审员  梁美清 二〇二〇年六月二日 法官 助理  林子均 书 记 员  谭雪林