北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初6573号原告：韩冰，男，1979年3月10日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：耿昕，北京市信之源律师事务所律师。被告：北京聚源置业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村。法定代表人：王永军，经理。委托诉讼代理人：季娜，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。原告韩冰与被告北京聚源置业有限公司（以下简称聚源置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩冰及其委托诉讼代理人耿昕、被告聚源置业公司的委托诉讼代理人李国路到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。韩冰向本院提出诉讼请求：1.聚源置业公司履行合同约定，协助韩冰办理房屋产权证书；2.聚源置业公司配合韩冰办理预告登记；3.聚源置业公司向韩冰给付逾期办理产权证书违约金10万元。事实与理由：2005年4月15日，韩冰与聚源置业公司签订《商品房买卖合同》，约定聚源置业公司将位于北京市房山区窦店镇金鑫苑小区10号楼1单元601的房屋出售给韩冰，韩冰支付价款297850元。该房屋为现房，建筑面积为161平方米，聚源置业公司于2005年4月20日将房屋交付给韩冰。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后2-3年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权证书的，出卖人应当如何承担违约责任的内容，合同中未作出约定。聚源置业公司至今未履行办理产权证的义务，严重侵害了韩冰的合法权益。韩冰诉至法院，望判如所请。聚源置业公司辩称，韩冰所购房屋不能办理产权登记并非是聚源置业公司的行为所致，待条件成熟后，聚源置业公司可协助韩冰办理。金鑫苑小区是按村域规划来建设的，在小区北侧有一个天然气管线，当时预留宽度是40米。2002年规划审批后，聚源置业公司开始进行建设。窦店镇人民政府在2009年出台新的规划，是镇域规划，小区北侧天然气管线加宽50米，在东侧又规划出一条市政道路，造成金鑫苑小区已经建成的9、10号楼均在红线控制之内。9号楼在天然气管线扩宽5米压线，10号楼压在东侧市政路上，造成9号楼、10号楼不能办理产权登记，小区内其他楼已经办理。聚源置业公司向政府机关申请，经批准后，10号楼东侧市政路取消规划。但是，金鑫苑小区的土地是协议出让取得使用权，但调整规划取消市政道路后，国家取消了协议出让土地的规定，市政路又不能单独招拍挂，只能批准该地块与金鑫苑小区二期一起摘牌，二期摘牌后9、10号楼即可办理产权登记。现二期工程规划、审批已经完毕，正在做评估工作。对此情况，韩冰已经明知。不能办理产权登记不是聚源置业公司的过错，聚源置业公司不存在违约，韩冰要求的违约金于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月15日，聚源置业公司（出卖人）与韩冰（买受人）签订《商品房买卖合同》，聚源置业公司将位于房山区窦店镇瓦窑头村的金鑫苑小区第10幢1单元601号房屋出售给韩冰。《商品房买卖合同》约定：房屋建筑面积161平方米，其中套内面积141.04平方米，单价为1850元/平方米，总价金额297850元，付款方式为一次性付款，房屋交付时间为2005年4月20日前。《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人应当在房屋交付使用后2-3年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（北京市产权），双方同意的处理方式为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按支付房款的0.03%赔偿买受人损失。《商品房买卖合同》还对双方其他权利义务内容做出了约定。上述合同签订后，韩冰依约向聚源置业公司交付了297850元购房款，聚源置业公司于2005年4月20日向韩冰交付了房屋，该房屋未办理所有权登记。另查明，聚源置业公司于2003年3月20日取得金鑫苑小区一期的建设用地规划许可证，于2004年11月4日取得金鑫苑小区一期（西半部）国有土地使用证，于2005年12月7日取得金鑫苑小区一期10#楼等四项的建设工程规划许可证，于2006年6月12日取得金鑫苑小区10#、11#、13#、15#、19#楼的建筑工程施工许可证（补办），金鑫苑小区一期10#、12#、13#、19#楼于2006年3月28日经工程规划验收合格。本院向北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称房山规自委）函询案涉金鑫苑小区10号楼使用土地情况和不动产权属登记办理情况。房山规自委于2020年6月5日函复称：“聚源置业公司尚未向不动产登记机关提交办理房山区窦店镇金鑫苑小区10号楼不动产权属登记的材料。房山窦店镇金鑫苑小区10号楼2003年建成，已取得国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证，未取得竣工验收报告，仅取得竣工档案预验收意见。经核实，2003年建成时，10号楼东侧超出出让合同批准用地范围，超占部分土地为国有土地，用途为规划道路用地。2013年8月，北京市规划委员会核发了《房山区窦店镇镇区（西区）02街区FS08-0102-6001-6010地块控制性详细规划的审查意见》，将窦店镇镇区（西区）原规划道路的用地性质调整为二类居住用地（R2），现10号楼原超出红线部分已符合规划要求。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第一章第十八条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。经与我委利用中心沟通，该公司就该项目只做了前期咨询，依据《行政服务审批事项办理原则》该项目尚未取得调整后的规划批准文件即新的钉桩报告，也未取得出让宗地范围内全部的工程验收意见。该公司未到我委利用中心申请办理出让合同变更事宜，就此事项用地单位需依据出让合同变更受理条件向我委利用中心提供相关资料，就是否存在其他问题需审核后根据情况“一事一议”办理”。聚源置业公司称其正在相关部门组织下开展钉桩工作。本院认为，聚源置业公司与韩冰在自愿基础上签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依约交纳房屋价款是韩冰作为房屋买受人的主要合同义务，依约交付房屋并移转所有权是聚源置业公司作为房屋出卖人的主要合同义务。依据查明的事实，韩冰已交纳了全部购房款，聚源置业公司于2005年4月20日交付了房屋。聚源置业公司未向不动产登记机关提交办理房屋不动产权属登记的材料，违反了《商品房买卖合同》中关于出卖人应当在房屋交付使用后2-3年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定。聚源置业公司至今未将房屋所有权转移至韩冰名下，未完全履行其主要合同义务，应当继续履行。从房山规自委回函来看，案涉金鑫苑小区10号楼在2003年建设时超出了出让合同批准的用地范围，占用了部分规划道路用地，该超占的土地已于2013年调整为二类居住用地，已符合规划要求。聚源置业公司依据相关法律法规的要求，通过取得调整后的规划批准文件、变更出让合同、交纳相应土地出让金、办理工程竣工验收手续等程序，可以进一步完善产权办理的手续。聚源置业公司亦表示其正在推进相关工作进行。依据现有证据，本案产权登记的办理不存在法律或事实上不能履行的情况。韩冰要求聚源置业公司协助办理案涉房屋所有权证的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。聚源置业公司与韩冰签订的《商品房买卖合同》未对预告登记作出约定，韩冰要求聚源置业公司配合办理预告登记的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在产权证办理出现迟延时，双方在《商品房买卖合同》中约定的处理方式为买受人退房，出卖人退还房价款并赔偿房款的0.03%。双方未对产权证办理迟延而合同继续履行的情况下，聚源置业公司应给付违约金作出约定。韩冰要求聚源置业公司给付逾期办证违约金的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京聚源置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助韩冰办理北京市房山区窦店镇金鑫苑小区10号楼1单元601号房屋的不动产登记证书，将房屋所有权转移登记至韩冰名下；二、驳回韩冰的其他诉讼请求。案件受理费5768元，由北京聚源置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周 桓人民陪审员  张红梅人民陪审员  赵俊英二〇二〇年六月二十八日法官 助理  冯瑞卿书 记 员  陈 悦