四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1793号 原告：长宁县长宁镇人民政府，住所地：四川省宜宾市长宁县长宁镇城**。 法定代表人：陈玉湘，职务：镇长。 委托诉讼代理人：吴斌，重庆东和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭萌，重庆东和律师事务所律师。 原告：长宁县长宁镇北郊村村民委员会，住所，住所地：四川省宜宾市长宁县长宁镇北郊村div> 法定代表人：罗树奎，职务：主任。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 原告：长宁县长宁镇北郊村第二村民小组，住所，住所地：四川省宜宾市长宁县长宁镇北郊村**div> 负责人：叶明杰，职务：组长。 原告：长宁县长宁镇北郊村第三村民小组，住所，住所地：四川省宜宾市长宁县长宁镇北郊村**div> 负责人：余永红，职务：组长。 被告:周光灿,男,1963年1月21日出生,汉族,住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：李明春，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 第三人:唐勇,男,1965年7月27日出生,汉族,住重庆市南川区。 原告长宁县长宁镇人民政府（以下简称长宁镇政府）、长宁县长宁镇北郊村村民委员会（以下简称北郊村委会）、长宁县长宁镇北郊村第二村民小组（以下简称第二村民小组）、长宁县长宁镇北郊村第三村民小组（以下简称第三村民小组）与被告周光灿、第三人唐勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长宁镇政府的委托诉讼代理人吴斌、彭萌，原告北郊村委会的法定代表人罗树奎及其委托诉讼代理人赵琳，第二村民小组的负责人叶明杰、第三村民小组的负责人余永红，被告周光灿及其委托诉讼代理人李明春、李志到庭参加了诉讼。第三人唐勇经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告长宁镇政府、北郊村委会、第二村民小组、第三村民小组共同向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判决不得对位于长宁县项目一号楼1-1-303、1-1-304、1-1-403、1-1-404、1-1-503、1-1-504、1-1-603、1-1-604、1-1-703、1-1-704、1-1-803、1-1-804；三号楼3-1-203、3-1-204、3-2-203的房屋进行强制执行；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告周光灿申请执行第三人唐勇借款合同纠纷一案，四原告不服南溪法院（2017）川1503执1482号之六执行裁定书，原告依法提出执行异议申请，法院于2019年9月16日作出了（2019）川1503执异45号裁定裁定书驳回了四原告的异议请求。原告认为，第三人唐勇对上述房屋不享有任何权利，被告周光灿申请执行并查封上述财产明显错误，法院依法不得执行上述标的。其理由如下：一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款的规定“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，查封的房屋尚在建设中，也未办理竣工验收，更未办理产权登记，且房屋性质系安置房，并不是商品房。依据长宁县政府及相关部门作出的国有建设用地使用权批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可、建设工程施工许可证等载明的用地、建设主体等均是四原告及村民，法院查封的财产权利主体系原告方及村民，并非第三人唐勇。二、宜宾市盛马房地产开发有限公司（以下简称盛马公司）与原告北郊村委会签订了《联建房协议》。协议的相对方为盛马公司与原告北郊村委会，而非第三人唐勇。只有合同相对人才享有合同中的权利。根据约定，盛马公司对项目的部分房产享有的是合同上的期待权，并不是物权。而盛马公司能否享有最终的权利要根据盛马公司与原告北郊村委会的协议履行情况以及等到房屋建设完毕并验收合格将房屋返还给原告北郊村委会之后，再办理相关房屋产权变更登记手续（包括土地性质的变更），盛马公司才会享有物权。但这种权利并非一定实现，即使实现也要具备一定条件，第三人唐勇更不对该项目建设的房屋享有任何权利。三、第三人唐勇等人签订的《合作协议书》系另一法律关系，与原告方无任何法律上的关系，且《合作协议书》与盛马公司及原告签订的《联建房协议》系两份相对独立的合同，其约定的合同主体、承担的权利与义务等均不一致。为此，不能突破合同的相对性，将其效力直接追及到原告北郊村委会与盛马公司签订的《联建房协议》，更不能凭借唐勇等人签订的《合作协议书》来认定唐勇对原告方村民的安置房屋享有权利，进而认定被告周光灿有权申请法院强制执行。同时，目前任何证据表明第三人唐勇本人实际履行了《合作协议书》，也无证据表明第三人唐勇实际已出资，更无证据表明第三人唐勇应分得价值500万元的房屋。四、原告方及村民系登记的建设用地规划许可证、建设工程规划许可、建设工程施工许可证上的权利人，该登记具有物权效力，而唐勇等人《合作协议书》也只是债权，依据物权优于债权的原则，被告方也不得依据唐勇等人签订的《合作协议书》为由来查封和执行原告方及村民名下的财产。综上，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法支持上述诉讼请求。 被告周光灿辩称，一、四原告及其村民回迁房屋已经选定回迁完毕，查封房屋的真实权利人并非原告及其村民。根据联建房协议、合作协议书等约定，除交回给四原告及其村民的房屋外，其余房屋归唐勇等真实权利人享有，四原告及村民并非就全部房屋享有权利。根据（2017）川1503执1482号之三协助执行通知书、拆迁补偿安置协议、分房名单以及2018年1月18日北郊村村主任执行笔录等，证实了原告及村民应分得的房屋已经选定回迁完毕，查封的房屋并不涉及回迁村民及原告的安置房。二、唐勇、唐建、廖华君、龙仁为承建长宁县项目，于2016年3月至4月期间从案外人马健、赵大平处低价收购了盛马公司的全部股权。股权变更后，唐建占股80%、龙仁占股10%、廖华君占股10%。2016年4月6日，唐勇、唐建、廖华君、龙仁以盛马公司名义与北郊村二、三组安置房综合建房小组签订联建房协议。2017年7月26日，唐建、唐勇作为甲方、廖华君、龙仁作为乙方签订了《合作协议书》，其中第一条约定：“甲乙双方用盛马公司名义，共同投资经营长宁县项目”。结合以上事实可知，唐勇、唐建、廖华君、龙仁内部之间属于合作开发房地产，与盛马公司之间属于挂靠开发。修建完成后依据联建房协议由唐勇、唐建、廖华君、龙仁按投资比例分得房屋。三、四原告起诉的理由不能成立，具体分析如下：1、四原告认为查封房屋的权利主体是原告方及村民，而非唐勇。《合作协议书》和《联建房协议》是物权处分合同，而非单纯的债权合同，虽然房屋尚未登记，但根据联建协议、合作协议书等，各权利主体均享有物权期待权。就唐勇而言，虽然案涉房屋尚未登记在真实权利人唐勇、唐建、廖华君、龙仁名下，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（五）款的规定：“无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”。再结合《合作协议书》和《联建房协议》能直观判断，唐勇才是案涉房屋的权利人，对查封房屋享有财产权属。2、依据《合作协议书》、《联建房协议》的约定，房屋建成后其中120套住房及120间一楼门面返还给拆迁户外，其余房屋归真实权利人共同所有。虽然唐勇不是协议主体，但其为真实权利人，而盛马公司是作为挂名主体，其目的是为真实权利人获得开发资质和利益。盛马公司向真实权利人唐勇、唐建、廖华君、龙仁办理产权登记，属于协助义务。被告周光灿依法申请在相应比例范围内查封属于被执行人的财产，并无不当。四、原告适用的法律不当，原告引用的规定是执行异议复议规定，规定了执行异议阶段的形式审查，本案现处于执行异议之诉阶段，应当对实体权利进行审查。五、根据在执行过程中形成的系列证据链，除已经分配给村民的房屋和本案查封的房屋外，其余住房均被被执行唐勇以盛马公司的名义对外销售，销售收入也用于唐勇等人支付工程款、材料款、人工工资等。若如原告所述，原告以及盛马公司、唐勇等人私分集体财产的行为，将可能涉嫌犯罪。 第三人唐勇书面述称，一、唐勇于2017年7月26日与唐建、廖华君、龙仁签订了《合作协议书》约定，各方共担风险共分利润。实际上唐勇并没有出资，也不是盛马公司的股东，唐勇只是唐建请来的管理人员。为此，唐勇于当日又与唐建签订了一份《合作协议书》，约定唐勇并不是股东只是唐建请来管理的人员，在认真履行管理职责并为本项目取得效益时，唐勇才能得到本项目股份的1%。二、2017年8月2日，因唐勇在工作上管理的原因，经唐建及其他股东同意取消了唐勇在项目中1%的股份，即唐勇对本项目已经不享有任何权利了。三、唐勇及其他股东于2017年7月26日签订《合作协议书》时，各方只有在项目完工后，除去项目所有债务后，若有利润的情况下才能按比例分取项目利润。唐勇和其他股东对修建的房屋本身不享有任何物权。同时，本案所涉房屋的土地使用权均属于异议人即北郊村120户村民和长宁镇政府的，目前修建的安置房项目至今没有完工。四、唐勇并没有实际出资，并且目前不占有任何股份，对于法院查封的房屋唐勇本人不享有任何权益。此外，房屋目前的建设用地规划许可证、建设工程规划许可、建设工程施工许可证均办理在北郊村二、三对罗永芬等111户村民及长宁镇政府名下，土地性质为划拨，并非唐勇个人名下。为此，唐勇对此房屋不享有任何物权或债权。综上，法院查封的案涉房屋不属于唐勇个人财产，应当予以解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院依法进行了审查。 本院经审理认定事实如下：因四川省长宁县二、三组120户村民拆迁安置需要修建房屋。2016年4月6日，原告北郊村委会与案外人盛马房产公司签订了《长宁县二、三组联建房协议》（以下简称联建房协议），协议中约定由原告北郊村委会将用于安置拆迁户的瑞景湾小区房屋修建工程交由盛马公司修建。同时约定房屋建竣工后，盛马公司返还北郊村委会住房120套，地面**门市120间。剩余的住房、二楼营业用房及地下车库由盛马公司自行处置。其后，北郊村二组、三组及长宁镇政府办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可、建设工程施工许。上述证件均登记在北郊村二、三对罗永芬等111户村民及长宁镇政府名下。联建房协议签订后，盛马公司组织了房屋的修建施工。现主体工程已经完工，但至今未办理工程的竣工验收，案涉工程的所有房屋均未办理房屋产权登记。现应交还给北郊村委会的120户住房中，有79户住房落实到了各拆迁村民的户头，剩余41套住房还未具体分配给拆迁村民。 2016年11月14日，北郊村二、三村民小组组长叶明杰、余永红以北郊村二、三队安置房建房领导小组名义，委托案外赖春涛对瑞祥苑小区房屋进行宣传、策划，每成交一套房屋支付受委托人2000元。叶明杰、余永红作为委托人签字捺印，赖春涛作为受委托人签字捺印。 2017年7月26日。唐勇、唐建（甲方）与廖华君、龙仁（乙方）签订《合作协议书》，约定：一、合作项目，甲乙双方用宜宾市盛马房产公司的名义，共同投资经营《瑞祥苑》项目（因宜宾市盛马房产公司只有本项目经营，所以公司的责任、权利、义务均按甲方51%，乙方49%承担）。二、股份分配，1、甲方占项目股份51%；2、乙方占项目股份49%（其中廖华君28%、龙仁21%）……。协议书中的唐建、廖华君、龙仁均系盛马公司的股东。同日，针对上述51%的股份，唐建（甲方）与第三人唐勇（乙方）又签订《合作协议书》一份，约定甲乙双方与廖华君、龙仁用盛马公司名义，共同经营长宁县长宁镇《瑞祥苑》项目。甲方占项目股份50%，乙方在认真履行项目经营管理职责并为本项目取得效益时，乙方可分得本项目股份1%。 2018年1月18日，北郊村委会主任罗树奎在执行笔录中陈述：“……三号楼分两个单元，都是公司自行处置……房子公司那边自己在卖，房款经我村委会的账户的大概600、700万元左右。一号楼中95㎡的户型属于公司的，共19层……三号楼中部分是公司的，部分是政府的，大概20套左右是老百姓的”。执行笔录中罗树奎提到的公司即盛马公司。关于罗树奎提到的案涉房屋具体分配问题，目前北郊村委会与盛马公司之间没有书面协议针对联建房协议中约定的归各自所有的房屋份额，明确约定各自应分得的建筑物的具体部位、楼层。同时，案涉被查封的12套一号楼房屋均系95㎡的户型。 因周光灿与唐勇借款合同纠纷一案，本院作出的（2017）川1503民初2382号民事调解书已经发生效力。申请执行人周光灿向本院申请强制执行，本院已立案执行，案号：（2017）川1503执1482号。在执行中，本院于2018年8月23日作出（2017）川1503执1482号之六执行裁定书，裁定：查封被执行人唐勇在宜宾市盛马地产开发有限公司投资与长宁县村民委员会联建的《瑞祥苑》小区项目中自留价值500万元的住房15套……。上述被查封的15套房屋在查封（扣押）财产清单中即为：长宁县项目一号楼1-1-303、1-1-304、1-1-403、1-1-404、1-1-503、1-1-504、1-1-603、1-1-604、1-1-703、1-1-704、1-1-803、1-1-804；三号楼3-1-203、3-1-204、3-2-203的房屋。在执行过程中，四原告认为本院查封的房屋系其村民所有，遂向本院提起执行异议，本院于2019年9月16日作出（2019）川1503执异45号执行裁定书，裁定驳回了四原告的异议请求。现四原告对该执行裁定书不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉，要求维护其权益。 另查明，关于案涉小区的部分房屋，目前一直在以盛马公司的名义对外进行销售，本案被查封的15套房屋属于正在销售的房屋范围。对于盛马公司对外销售房屋的问题，原告北郊村委会及第二、第三村民小组在庭审中陈述如下：除开为安置户保留的120套房屋以外，其余房屋都属于经过村民同意，由北郊村委会及第二、第三村民小组委托盛马公司对外进行销售。经庭审查明，原告方与盛马公司之间没有关于委托销售房屋的书面手续。此外，房屋销售后所得的款项均转入了原告北郊村委会的银行账户，再由原告方用于对外支付案涉工程产生的材料费、人工工资等工程款项。 本院认为，首先不动产物权变动一般应以登记为生效要件。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本院作出的（2017）川1503执1482号之六执行裁定书中查封的15套房屋，均系联建房协议中交由盛马公司修建的房屋。但案涉的被查封房屋并未竣工验收，且15套房屋目前尚未办理房屋产权证明。其相应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的权属人均登记在长宁县北郊二、三队罗永芬等111户村民及长宁镇人民政府名下，原告盛马房产公司没有进行相应不动产的登记。而且盛马公司与北郊村委会之间虽然在联建房协议中明确了各自应分得的房屋份额，但对各自应分得的房屋未明确约定各自应分得的建筑物的具体部位、楼层，因此无法明确被查封的房屋是否属于应当分割给盛马公司的部分。因此盛马公司仅仅是享有预期的合同利益期待权，并非享有实际的物权。同时，第三人唐勇与盛马公司股东唐建、廖华君、龙仁之间在2017年7月26日《合作协议书》中对各自在案涉《瑞祥苑》小区项目中的股份比例，同样仅仅是合同利益的期待权，并非实际的物权。而且唐勇所享有的1%股份，是在唐勇认真履行项目经营管理职责并为本项目取得效益时，所以该1%的股份，唐勇是附条件才能取得。故对唐勇而言，目前是否能获得该1%的股份尚不明确，仍然是一种合同期待权益，不能对抗已经登记的物权。本案中，从权利外观公示的角度，案涉安置房屋的施工规划许可证等证件均登记在长宁县北郊二、三队罗永芬等111户村民及长宁镇人民政府名下。从实际权益角度分析，联建房协议签订的基础就是为北郊村村民拆迁安置而修建房屋，北郊村120户村民才是安置房的真正权利享有者。在北郊村120户村民尚未对联建房协议中的120套住房全部进行明确分配安置前，北郊村120户村民对案涉的查封房屋就享有足以排除强制执行的民事权益。而第三人唐勇在案涉项目中的股份比例，不能对抗对北郊村村民。原告北郊村委会、第二村民小组、第三村民小组作为村级基层组织，其有权代表村民行使民事权益。北郊村委会与盛马公司签订联建房协议，本身就是一种对外代表村民行使民事权利的行为。因此北郊村委会、第二村民小组、第三村民小组有权作为诉讼主体提起异议之诉，长宁镇政府作为施工规划许可证等证件的权属登记人，亦有权代表村民针对被查封的房屋提起异议之诉。因此，本院对四原告请求法院停止案涉房屋执行措施的诉讼请求依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 不得执行位于《瑞祥苑》项目一号楼1-1-303、1-1-304、1-1-403、1-1-404、1-1-503、1-1-504、1-1-603、1-1-604、1-1-703、1-1-704、1-1-803、1-1-804；三号楼3-1-203、3-1-204、3-2-203的房屋。 案件受理费46800元，由被告周光灿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 (具体法律条文附后) 审 判 长  陈 希 人民陪审员  廖建华 人民陪审员  毛建国 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  李佳颖 附法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条第一项：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款第一项：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。