安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初2835号 原告:安徽腾辉商业运营管理有限公司,住所:安徽省合肥市肥东县龙塘,统一社会信用代码:913401226941019130。 法定代表人:张顺平,职务:总经理。 委托诉讼代理人：陈进文，安徽威名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵中倩，女，汉族，1991年5月10日出生，公司法务。 被告:合肥腾辉酒店管理有限公司,住所:肥东县撮镇镇合裕路北侧华东(国际)建材中心综合楼四楼,统一社会信用代码:91340122MA2MWFYL4F。 法定代表人:沈建,职务:总经理。 委托诉讼代理人：陈友宝，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈清，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 原告安徽腾辉商业运营管理有限公司（以下简称腾辉商运公司）与被告合肥腾辉酒店管理有限公司（以下简称腾辉酒管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告腾辉商运公司的委托诉讼代理人陈进文、被告腾辉酒管公司的委托诉讼代理人陈友宝、陈清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告腾辉商运公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾辉酒管公司向原告补足自2016年9月5日至多占房屋退还之日止期间的占有使用费及物业管理费(暂计至2020年5月4日共计104374元,计算方式为:占有使用费为143.637×13×12+143.637×13×12+143.637×16.25×12+143.637×16.9×8=92244.物业管理费为146.637×1.88×44=12130,共计104374元)。2、判令被告自起诉之日起退还原告位于华东国际建材中心综合楼四楼的房屋共计143.637m。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告与被告于2016年5月10日签订《办公区房屋租赁合同》,约定被告租赁华东(国际)建材中心综合楼四楼用于经营宾馆使用,租赁面积为1722.843m,租赁期限自2016年9月5日起至2024年9月4日止,并约定了商铺租金及支付方式以及其他各事项。后在合同实际履行过程中,原告发现案涉租赁房屋的产证实际面积为1869.48m(华东国际建材中心综合楼401室建筑面积为565.67m,402室建筑面积为1303.81m,案涉租赁房屋实际面积共计为1869.48m),与租赁合同面积误差146.637m,原告遂多次与被告进行协商通知其补足案涉租赁房屋误差未支付的费用,但被告均不予理睬,原告于2019年8月26日向被告发送《通知函》,要求其补交租金及物业管理费共计117315元,被告签收后明确表示拒绝支付该项费用。为此,原告为维护自身 合法权益,现提出诉讼,恳请法院查明事实,依法支持原告上述诉讼请求。 被告腾辉酒管公司辩称，1、原告不是本案适格主体，不具有诉权。根据民诉法119条第一项的规定，原告是与本案有直接利害关系，请求法院保护的民事权益必须是属于自己享有的。只有为保护自己的民事权利而提起诉讼的人才是案件适格原告。具体到本案而言，腾辉投资公司拥有案涉房屋的所有权，而原告只是该公司在2016年度的授权代理人，且代理权限仅为全权负责市场所有商铺租赁合同，商户营业执照，税务登记及居住证等业务的办理工作。本案是房屋租赁合同纠纷，原告并没有获得腾辉投资公司的诉讼授权，进而代理本案的相关诉讼事宜。所以只有腾辉投资公司才是本案适格原告，现有原告并不是适格主体。 2、被告不应该补交原告的物业管理费，本案所涉房屋面积是原被告在签订案涉合同时经双方实地测量并确认。涉案房屋在签订前就已经备案登记，原告应当知晓其真实面积。即便产权登记时的面积与房屋真实面积不符，也应当按照双方确定的面积计算租金。案涉合同对房屋面积已经进行了确定，这是双方通过合同既定的事实，被告履行了交付租金的义务，原告也收取了四年的租金，双方都履行了合同的义务，即便案涉房屋的面积产生了误差，责任也不在被告，合同并未对案涉房屋产生误差时如何处理进行约定。这一行为表明双方对案涉房屋的面积不再存有争议，因此原告主张被告补交租金没有事实和法律依据。另外，原告系商业运营管理公司，经营范围不包括物业服务，原告也未出具具有物业服务管理公司的资质的证明，也没有从事物业服务管理人员资质的证明，也没有出具收取物业费的收费许可证，因此原告不具备物业服务企业的资质，也未取得收取物业费的资格。对于原告已经收取的物业费，被告保留依法另行起诉追回的权利。即便原告有权收取物业费，在合同中已免去被告第一年的物业费，所以被告也无须补交2016年9月5日至2017年9月4日期间的物业服务费。本案原告于2019年8月26日向被告送达了补交差额面积的租金及物业费的函，当时在2019年10月15日原告收取的租金和物业费中仍然是按照合同约定的标准进行收取，原告按原合同标准收取租金的行为表明原告对案涉房屋的面积没有增加的默认。所以原告也无理由再向被告收取多出的租金。 综上，被告认为原告不是本案适格主体，涉案房屋面积也没有发生变化，原告没有要求被告交取物业费的资格，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：位于肥东县撮镇镇华东国际建材中心综合楼401室、402室属于安徽腾辉投资集团有限公司所有，2016年5月10日,安徽腾辉投资集团有限公司与原告腾辉商运公司签订授权委托书，授权原告全权负责华东建材城（A区、B区、C区、D区）、钢材城（E区、F区、G区、H区、I区）、石材区（J区、K区）市场所有商铺租赁合同、商户营业执照、税务登记及居住证等业务办理工作。同日，原告腾辉商运公司与被告腾辉酒管公司签订了房屋租赁合同，双方约定租赁地点是华东（国际）建材中心综合楼四楼，租赁面积（建筑面积）为1722.843平方米，合同对商铺租金和物业管理费的数额、计算方式、支付方式做了约定。被告按照合同的约定支付了租金和物业管理费。合同履行过程中，原告发现案涉房屋房产证上登记的面积共计1869.48平方米，2019年8月26日，原告要求被告补交因面积误差而产生的租金和物业管理费。 另查明，合同约定的租赁面积是由原告自行测量而得出的。 以上事实有原告提供的被告的身份信息材料、授权委托书、《办公区房屋租赁合同》一份、房产证两本、发票六份、《通知函》以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：该案的争议焦点在于,一、原告的诉讼主体资格是否适格。原告与安徽腾辉投资集团有限公司签订了授权委托书，明确了代理权限为全权授权，依据该授权，原告是本案合同签订的主体，在履行该合同中产生了诉讼，其有参加诉讼的权利，所以，原告在本起诉讼中主体资格适格，被告关于原告不是本案适格主体的主张，本院不予采信。二、原告向被告收取物业管理费是否适当。原被告租赁合同中已明确约定租赁期间原告有权依据租赁合同向被告收取物业费。同时安徽腾辉投资集团有限公司也向原告进行了授权，委托原告全权管理案涉房屋的相关事宜。故原告依据权利人授权及原被告的合同约定，收取物业管理费并无不当。三、原告是否有权要求被告补足因面积差而计算出的使用费和物业管理费，是否有权要求被告退还涉案房屋143.637平方米的面积。首先，双方在签订合同时，应当审慎地进行审查，特别是合同的中的重大事项。本案中原告作为该房产的管理人，应当熟知房屋面积对签订租赁合同的重要性，但原告依据自己的测绘确定了租赁房屋的面积，并与被告签订了房屋租赁合同，其意思表示是真实的，面积差也是由于原告自身的过错造成的，原告应当承担因此所造成的后果。其次，本合同条款除了约定了租赁面积以外，还对租赁地点、每月的租金、物业管理费也作出了明确约定，依据合同其他条款，被告租赁房屋的范围明确（综合楼四楼）、租金、物业管理费确定，被告应按合同约定的条款行使权利。再次，原告的诉请缺乏合同依据和法律根据。原告虽然提供了房产证，证明房产证中载明的建筑面积与合同中约定的建筑面积存在面积差，但双方在合同中并没有约定租赁费和物业管理费的计算以房产证中载明的面积为准，在没有其他证据佐证的情况下,存在面积差的事实并不能支持原告的诉请成立。 综上，原告提供的证据不足以证明自己的诉请成立。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告安徽腾辉商业运营管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费减半收取为1213元，由原告安徽腾辉商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  包正明 二〇二〇年六月八日 书记员  沈 晨 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。