四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1614号 上诉人（原审原告）：南充市丰华物业管理有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇建设路延伸路**。 法定代表人：王清华，经理。 委托诉讼代理人：赵晓明，男，汉族，1963年1月10日生，住四川省西充县。系公司员工。 被上诉人（原审被告）：吴克弟，男，汉族，1957年3月24日生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：蒙庆辉，四川罡正律师事务所律师。 上诉人南充市丰华物业管理有限公司（以下简称丰华物业公司）因与被上诉人吴克弟物业服务合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3793号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰华物业公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人是西充县晋城镇九洲路34号附12、14、16、18、20楼商铺的业主。该物业经行政主管部门统一划入西充县晋城镇九洲春天物业小区。2013年11月1日上诉人与九洲春天小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并经两次签订。上诉人至2019年12月31日均按合同约定从事小区的物业服务。按照《物业管理服务合同》约定，商业类的物业服务标准为1元／平方米／月，但被上诉人从2013年11月至2019年6月，共欠物业费109284元。经上诉人多次催收，均未支付。一审法院驳回上诉人诉讼请求错误。1、上诉人一直进行了催收，上诉人的债权未过诉讼时效。2、物业服务合同依法成立，即使有瑕疵也因除斥期间的经过而得到补正。3、上诉人按照合同约定提供了物业服务，被上诉人应当支付物业费。4、被上诉人抗辩业主委员会选举不合法没有事实依据和法律依据。一审适用证据规则错误。 吴克弟辩称，1、上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同关系。双方所在小区的物业服务合同是虚假合同，业主委员会不是广大业主，其中一位委员都不是小区业主，物管合同对被上诉人没有约束力。2、上诉人对被上诉人没有提供任何物业服务，没有尽到相应义务。被上诉人不应当缴纳物业费。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 丰华物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决吴克弟支付物业服务费109284及迟延履行的利息；2、本案诉讼费用由吴克弟承担。 一审法院经审理查明：西充县晋城镇九州春天小区含相对封闭的住宅小区、九州路、春天路等街道。案涉商铺属于一楼临街商铺，二楼及以上为封闭的九州春天住宅小区，居民从住宅区大门进出，在住宅区内才能上下楼梯,商铺不能直通住宅区。2008年，九州房地产开发公司将九州春天小区街道的市政道路、路灯、园林、环卫、消防等移交给了西充县人民政府，此后该小区街面的市政设施维修维护、环卫、消防等工作均由西充县公用事业管理局负责。2013年11月1日“西充县晋城镇九州春天小区业主委员会”（甲方）与丰华物业公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，内容包括：物业名称九州春天物业小区，物业类型商住，物业座落西充县春天路、××、文化路，物业总面积90000平方米，物业管理期限从2013年11月1日起至2015年10月31日止，物业服务标准住宅每月每平方米0.36元，非住宅每月每平方米1.00元，物业费交纳时间为每个月的1-10号。合同尾部甲方代表处有高春阳签名，并加盖“西充县晋城镇九州春天小区业主委员会”印章。2015年11月1日“西充县晋城镇九州春天小区业主委员会”（甲方）与丰华物业公司（乙方）签订了同2013年11月1日内容一致的《物业管理服务合同》，甲方代表处有高春阳、冯德仲、冯文枢的签名。2017年11月1日“西充县晋城镇九州春天小区业主委员会”（甲方）与丰华物业公司（乙方）签订了同2013年11月1日内容一致的《物业管理服务合同》，甲方代表处有冯文枢的签名。2018年1月18日，九州春天小区业委会出具补充说明材料，内容为：“本小区物业范围包括西充县晋城镇文化路1号九州春天商业广场所有楼层的（含二楼国贸购物中心），也包括晋城镇九州路、晋城镇春天路所有商铺，还包括九州路、春天路除西充中学教师宿舍外的全部住宅”。2019年8月13日，丰华物业公司张贴公告对吴克弟进行物业费催收。 一审法院认为，本案争议的焦点吴克弟是否应当向丰华物业公司交纳物业服务费。 首先，对于本案诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》规定，丰华物业公司向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，应当在其知道或应当知道其权益受到侵害之日起计算时效。丰华物业公司提交的合同载明物业费交纳时间为每个月的1-10号，故每月的物业费均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。丰华物业公司证据证明于2019年8月13日向吴克弟公告催收过物业费，依此倒推三年，丰华物业公司要求支付从2013年11月至2016年8月期间的物业费的请求已过诉讼时效，要求支付从2016年9月起至今的物业费的请求未过诉讼时效。对丰华物业公司请求的支付从2013年11月至2016年8月的物业费不应支持。 其次，关于合同效力。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项的规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定”。如业委会负责人擅自与物管公司签订物业服务合同，则合同需业主大会追认方能产生合同效力。丰华物业公司提供的合同涉及从2016年9月起至今物业费的是于2015年11月1日和2017年11月1日签订《物业管理服务合同》。丰华物业公司未提供经九州春天小区业主大会决定选聘丰华物业公司且依法通过《物业管理服务合同》的证据材料，故该合同产生程序不合法，亦未获得业主大会追认，不能证明九州春天小区业委会的代表签订物业管理服务合同经过了业主大会或法定比例的业主授权，不能证明丰华物业公司是经合法程序选聘的物业管理企业，在吴克弟不认可该合同的情况下，该合同在丰华物业公司与吴克弟之间并不具有合同效力。 第三、丰华物业公司与吴克弟之间没有签订物管合同，双方也没有对商铺物管进行协商，达成共识。作为商铺业主，有权利参加业主大会选聘物管公司，在物管价格等方面提出意见。本案没有证据证明商铺业主参加过业主大会、选聘物业公司，也没有证据证明对物管合同进行了公示得以让商铺业主知晓。丰华物业公司凭《物业管理服务合同》约定的每月每平方米1元的标准向吴克弟收取商铺物业管理费，有违自愿平等，诚实信用原则。 第四、丰华物业公司进驻九州春天小区，与该小区形成事实上的物业管理关系，享受到物业服务的业主应当支付相应对价的物业管理费。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案中，丰华物业公司主张其进驻涉讼小区后，对涉讼商铺按《物业管理服务合同》约定的服务内容履行了物业管理的义务，丰华物业公司对此应负有举证的责任。丰华物业公司提供维修楼顶护栏、维护小区车库，换楼梯路灯、清理化粪池、维修路面、拖运垃圾等照片证明尽到物管义务，吴克弟当庭质证部分行为系市政施工和环卫所为，并非丰华物业公司所为，提供的服务也不是为商铺服务，与吴克弟实际并无关系。经查，九州房地产开发公司于2008年将九州春天小区街道的市政道路、路灯、园林、环卫、消防等移交给了西充县人民政府，此后该小区街面的公共区域秩序、财产的看管，以及清洁卫生的保持和维护日常物业服务由政府相关的部门及商铺经营者聘请的安保公司承担，商铺物业使用人为此而支出相关费用。因丰华物业公司的服务涉及小区住宅区清洁卫生和住宅区公共设施管理，案涉商铺是临街商铺,经营者对小区车库、楼梯、楼顶均无法使用，对吴克弟质证意见予以认可，丰华物业公司提供的证据不能证明吴克弟享受了丰华物业公司提供的物业服务，丰华物业公司向吴克弟收取物管费缺乏事实依据。判决如下：驳回南充市丰华物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1243元，由南充市丰华物业管理有限公司负担。 二审中，丰华物业公司认可未对本案被上诉人所有的一楼商铺提供安保、环卫等物业服务，只是称对于小区公共设施进行过维修，对公共区域提供了服务。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，物业服务合同是明确业主与物业服务企业之间权利义务的合同，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，丰华物业公司虽称其与西充县晋城镇九洲春天小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，但根据本案一审、二审查明的事实以及丰华物业公司的自认，丰华物业公司未对本案被上诉人所有的一楼商铺提供安保、环卫等物业服务，丰华物业公司虽称其对小区公共设施进行过维修，但被上诉人所有的商铺系一楼临街商铺，丰华物业公司没有提供充分的证据证明其对公共设施的维修惠及了被上诉人，为此，根据权利义务相一致原则，丰华物业公司不能证明其对被上诉人的商铺提供了物业服务，丰华物业公司主张被上诉人给付物业费的请求，不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2486元，由南充市丰华物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年六月十一日 书记员  刘佰燕