陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4058号 上诉人（原审被告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人，周静，女，1963年4月9日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区XX街XX楼XX单元XX楼XX号。委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：王健萍，女，1975年9月23日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称：惠泽公司）因与被上诉人王健萍商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初18650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月30日，王健萍（买受人）与惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y14150245的《商品房买卖合同》，约定王健萍购买惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称：涉案房屋），建筑面积138.47平方米，总价款为1253112元。合同第六条付款方式及期限，买受人应于本合同签订之日即支付部分房款393112元。合同第八条交付期限，出卖人应当在2015年5月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：具体约定参见《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第3项，买受人办理入住前，须结清全部房价款及《买卖合同》履行过程中发生的违约金、专项维修资金、物业服务费等相关费用。第4项，买受人以商业贷款方式支付购房款的，因出卖人为买受人贷款提供了连带保证责任，买受人须不可撤销的委托出卖人代办产权。买受人在办理入住时除结清本条第三项约定的费用外，还须委托出卖人代缴契税，支付产权代办费、工本费、登记费等相关费用并提供相关手续。第6项，买受人以一次性付款方式付清购房款的，应在办理入住前委托出卖人代缴专项维修资金或出示交费凭证，买受人拒绝交纳或出示的，出卖人有权迟延或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约。合同签订后，王健萍按照合同约定支付了全部购房款，惠泽公司向王健萍出具不动产统一发票，发票金额为1253111.96元。2015年12月18日，王健萍向惠泽公司支付办理涉案房屋所有权登记费80元，2016年3月13日，王健萍缴纳了房屋专项维修基金。2016年3月11日缴纳了契税，2016年3月14日，王健萍实际接收了涉案房屋。另查明，2017年8月21日，惠泽公司向西安市住房保障和房屋管理局提交了申请资料，2017年10月17日西安市不动产中心出具了《西安市XX户表》，分户表显示王健萍所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产权第13770**。2018年8月13日涉案房屋进行了不动产登记，王健萍已经实际取得了涉案房屋的权属登记证书。王健萍诉至原审法院称，2014年12月30日，其与惠泽公司签订了《商品房买卖合同》，其购买了惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价款为1253111.96元。2015年12月28日其按照惠泽公司要求办理了相关收房手续，但由于惠泽公司的原因致使其至今未能取得不动产权属证书。惠泽公司的行为已经构成违约，严重侵害了其的合法权益，故现诉至法院，请求：1、惠泽公司向其支付逾期办理房地产权属证书违约金98047.31元；2、本案诉讼费由惠泽公司承担。惠泽公司辩称，双方所签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权登记机构备案。该条款中的备案资料应理解为由其公司办理房地产项目初始登记手续资料，而非为业主取得房屋所有权证书。而其公司已经于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。分户表显示，涉案的中建·国熙台一期项目共计801户，建筑面积158372.742平方米。王健萍所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产1377005号。2018年8月8日，其公司已经协助王健萍将办理涉案房屋转移登记的资料提交不动产登记服务中心，涉案房屋的房产证已经办理完毕并由王健萍实际领取，故王健萍的第一项诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。王健萍主张的违约金计算错误，违约责任过高且不符合其实际损失情况，人民法院应当依据本案的实际情况予以调减。《商品房买卖合同》约定因出卖人的原因，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议的约定进行处理。但补充协议未对此情形约定。2016年3月14日，王健萍与其公司办理了涉案房屋的交接手续，如果其公司应当承担违约责任，也应当从该日起算。王健萍与其公司双方的主要合同义务已经履行，协助办理产权证书仅是其公司的附随义务。在涉案房屋已经完成初始登记的情况下，其公司是否为王健萍提供办证条件，对王健萍使用涉案房屋并无实质性影响，也不会给其带来相应的预期收益。同时，王健萍也未提交因其公司逾期办证给其造成实际损失的相关证据材料。因此王健萍主张的违约金错误且违约责任过高不符合实际损失情况。人民法院应根据情况予以调整。并以已付房款为基数，按照同期人民银行贷款利率计算自2017年3月14日至2017年8月21日共计24378.25元。原审法院认为，王健萍、惠泽公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第十五条约定了惠泽公司应当在房屋交付后的365日内将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案。本案惠泽公司2016年3月14日将涉案房屋交付王健萍后，于2018年8月21日向西安市住房保障和房屋管理局提交了申请资料，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。在双方所签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》中还承诺有在一定期限内为买受人办理完毕房地产权属证书的义务。故原审法院认为，截止2017年8月21日，即惠泽公司向产权登记机关提交协助办证资料后，即具备了为王健萍办理房屋权属证书的条件。再则，违约金兼具赔偿和惩罚的性质，本案王健萍未能提交因惠泽公司逾期办证给其造成损失的证据材料，惠泽公司逾期提交协助办证资料对王健萍使用案涉房屋并无实质性影响，况且惠泽公司提前交付房屋的行为也使王健萍更早地实现了对标的房屋的占有、使用，并未给其带来损失。因此，原审法院综合考量合同的履行情况、惠泽公司的过错程度以及利益损失等综合因素，认为惠泽公司违约办证的起算时间应从涉案房屋交付后365日届满之次日，即2017年3月15日至2017年8月21日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方对并未约定违约金的计算方式，故依据上述法律规定本案违约金标准以同期人民银行贷款利息计收。惠泽公司应向王健萍支付逾期提交备案资料的违约金24226.83元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院遂判决：一、被告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王健萍逾期提交备案资料的违约金24226.83元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王健萍其余的诉讼请求。本案案件受理费2251元，由原告王健萍负担1688元,被告西安惠泽房地产开发有限公司负担563元，因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。宣判后，惠泽公司不服，向本院提起上诉称，一、其公司已于2017年8月21日将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关，其公司已完成涉案房屋的过户登记。二、王健萍实现涉案房屋的占有、使用的权利，没有实际损失，原审判决惠泽公司承担逾期办证违约金违反公平原则。综上，请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回王健萍的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由王健萍承担。王健萍辩称，一、原审判决认定惠泽公司负有办理涉案房屋转移登记，使其取得房屋权属登记证书义务的事实正确。二、惠泽公司怠于履行办理房屋权属证书义务，应向其支付逾期办证违约金，符合法律规定。综上，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，王健萍与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人应依约享有权利、履行义务。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：惠泽公司应当在房屋交付后的365日内将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案。惠泽公司2016年3月14日将涉案房屋交付王健萍并届满365日后，该公司逾期于2017年8月21日向房管部门提交备案资料，故原审法院依据上述违约事实，判决惠泽公司承担相应违约责任正确，本院予以维持。综上，惠泽公司的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费405元，西安惠泽房地产开发有限公司已预交，由西安惠泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年六月十一日   书 记 员  刘 燕 子  1