广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初1767号原告：鲁绍忠，男，汉族，1986年10月15日出生，住广东省佛山市禅城区澜石西区****，身份证号码441************059。委托诉讼代理人：黄炽民，广东苍华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓艺，广东苍华律师事务所律师。被告：黎用娣，女，汉族，1945年10月20日出生，住广东省阳山县***************，身份证号码440************523，系李少珍的母亲。被告：熊熊，男，汉族，2003年1月23日出生，住广东省阳山县***************，身份证号码441************511，系李少珍的儿子。法定代理人：熊星，男，汉族，1974年6月25日出生，住广东省阳山县***************，身份证号码441************010，系被告熊熊的父亲。第三人：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳山分公司，住所地：广东省清远市阳山县***********阳山碧桂园综合楼203室。负责人：杨安琼，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈建英，系该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司阳山县支行，住所地：广东省阳山县***********。负责人：陈逸夫，系该行行长。委托诉讼代理人：李春燕，系该公司职员。委托诉讼代理人：黄慧玲，系中国农业银行股份有限公司清远分行职员。原告鲁绍忠与被告黎用娣、熊熊、第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳山分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）、中国农业银行股份有限公司阳山县支行（以下简称“阳山农行”）房屋买卖合同纠纷，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁绍忠的委托诉讼代理人陈卓艺、第三人碧桂园物业公司的委托诉讼代理人陈建英、第三人阳山农行的委托诉讼代理人李春燕到庭参加诉讼，被告黎用娣、熊熊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁绍忠向本院提出诉讼请求：一、判令被告在原告代为清偿债务、消灭抵押权后，办理房屋所有权转移登记；二、本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：原告通过第三人碧桂园物业公司的介绍，得知李少珍（已故）出售其单独所有的位于阳山县*************【阳山碧桂园】观澜苑三街25座802的房屋，该房屋在第三人阳山农行办理抵押登记，抵押期限为2013年4月1日至2030年3月31日，抵押数额为190000元。2018年4月8日，原告、李少珍及第三人碧桂园物业公司签订《房地产买卖三方合约》（以下简称《合约》），约定李少珍以420000元的价格将涉案房屋卖给原告。签约后，原告按约定于签约当天向李少珍提供的其本人银行账户转账人民币80000元的定金，向第三人碧桂园物业公司支付经纪代理服务费8400元。2018年6月11日，原告按李少珍的要求向李少珍提供的银行账户转账110000元首期楼款用于向第三人农业银行赎契。李少珍在收到原告转账共计190000元后，在原告的多次催促下，仅将涉案房屋交付给原告使用，但一直不按《合约》将上述款项用于偿还涉案房屋在第三人阳山农行处的贷款，导致房屋一直无法过户。原告在得知李少珍过世后，曾找到被告黎用娣和李少珍的大哥要求他们将涉案房屋过户到原告名下，原告全额支付剩余房款，但他们均置之不理。原告认为，《合约》是三方自愿签订，是三方的真实意思表示，且内容符合相关法律规定，《合约》是合法有效的，且原告已按《合约》履行了自己的给付义务，李少珍也履行了《合约》部分义务将房屋交付原告使用，但由于李少珍的意外死亡，致合同未能履行完毕，房屋无法过户到原告名下。被告作为李少珍的继承人，在取得房屋继承权后应继续履行合同，配合原告将房屋过户。原告愿意继续支付《合约》约定的剩余房款230000元，被告应配合原告将涉案房屋过户到原告名下。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。鲁绍忠为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、身份证复印件、企业信用信息公示报告，拟证明各诉讼参与人诉讼主体适格；二、《房地产买卖合同三方合约》，拟证明李少珍出售案涉房屋给原告的事实；三、账户交易明细，拟证明原告已履行《合约》支付了190000元房款的事实；四、广东增值税普通发票（NO19380352），拟证明原告在签订《合约》当天已向第三人碧桂园物业公司缴纳经纪代理服务费的事实；五、广东增值税普通发票、碧桂园物业统一通用机打收据，拟证明李少珍在2019年8月前已将案涉房屋交付给原告使用的事实；六、不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋于2013年在第三人阳山农行处办理了抵押登记，抵押数额为190000元的事实。黎用娣未提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据。熊熊未提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据。碧桂园物业公司辩称没有意见。碧桂园物业公司未向本院提交证据。阳山农行辩称，一、原告鲁绍忠与被告黎用娣、熊熊之间的房屋买卖合同纠纷，依照合同相对性原则，我行不属于买卖合同的当事人，应由原、被告双方自行解决，答辩人不负任何违约责任；二、截至2020年3月23日，借款人尚欠我行贷款余额127479.87元，我行需收清全部贷款本息，才能办理抵押登记的撤销手续。阳山农行为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、《个人购房担保借款合同》，拟证明阳山农行与李少珍借贷的法律关系；二、李少珍信贷管理系统借款凭证查询和还款明细，拟证明李少珍在阳山农行贷款、还款情况；三、不动产登记证明，拟证明阳山农行是案涉房屋的抵押权人；四、《关于鲁绍忠诉黎用娣、熊熊房屋买卖合同纠纷案的情况说明》、《个人自助小额借款合同》、《关联房贷协议书》、《系统截屏的借款合同》、《借款人开通网银凭证资料》、《C3系统贷款本息欠款情况》，拟证明李少珍办理该笔小额消费贷款是其本人自主在掌上银行操作的；该笔网捷贷是李少珍本人在农行掌上自助办理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月8日，原告作为买方与李少珍作为卖方、广东碧桂园物业服务股份有限公司阳山分公司作为经纪方签订《房地产买卖三方合约》，约定由原告向李少珍购买位于阳山县**************[阳山碧桂园]观澜苑三街25座802房屋，交易价格为420000元。并约定：卖方合法持有《房产证》号码为粤房地权证阳字第0100013804号，买方已经查看过卖方的房产证，物业有抵押登记；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，查验后双方签妥《物业交接确认书》，卖方将该物业钥匙交付给买方即视为该物业转移占有的标志；因该物业本次转让所发生的有关税费及其他过户费由买方承担；卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠费及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、物业服务费等费用）；定金人民币80000元买方须在2018年4月8日支付给卖方；出资赎契：卖方应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；买方出资赎契，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定之按揭公司人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方应在原抵押银行通知还贷之日起30天内将首期楼款存入卖方供款账户内，赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该楼款专用于赎契，卖方不得擅自挪用。首期楼款（不含定金）110000元买方应于原贷款银行通知还贷之日起30天内由买方付至卖方供款账户内；楼价余款：按揭付款，买方按揭付款的，买方须在合同签订后90天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助，贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；备注：楼价余款230000元，于买方取得新不动产权证即日起6个月内足额支付给卖方。《房地产买卖三方合约》还约定了其他内容。2018年4月8日，原告通过中国建设银行向李少珍支付80000元。2018年4月10日，原告向广东碧桂园物业服务股份有限公司阳山分公司支付经纪代理服务费8400元。2019年6月11日，原告通过中国建设银行分别向李少珍支付49999元、49998元、10003元，三笔合计110000元。庭审中，原告与第三人碧桂园物业公司确认原告未付的购房款为230000元，第三人碧桂园物业公司确认李少珍向其支付了经纪代理服务费，但具体数额需要核实。原告表示愿意代为清偿债务消灭抵押权，并表示若代为清偿债务数额尚未超过230000元，也愿意向李少珍的法定继承人支付将230000元购房款扣除代为清偿债务数额后的购房款，第三人阳山农行表示愿意在原告代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋抵押权的撤销登记。另查明，2019年6月20日，广东碧桂园物业服务股份有限公司阳山分公司变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳山分公司。李少珍与熊星于2002年4月8日在阳山县阳城镇人民政府婚姻登记处办理结婚登记。本院于2008年8月26日作出（2008）阳法民一初字第402号民事判决，判决准予李少珍与熊星离婚。该判决已于2009年4月20日发生法律效力。被告熊熊是李少珍与熊星的儿子。李少珍于2019年8月30日死亡。李少珍的父亲李辉于2004年5月死亡，李少珍的母亲黎用娣在案件审理过程中向本院明确表示自愿放弃对李少珍遗产的继承。又查明，案涉坐落于广东省阳山县**************[阳山碧桂园]观澜苑三街25座802房屋【产权证号：0100013804】的权利人是李少珍，登记时间为2014年2月25日。抵押情况：抵押权人为中国农业银行股份有限公司阳山县支行，抵押期限为2013年4月1日至2030年3月31日，债权数额为190000元，登记证明号为0100005567，登记时间为2014年2月25日。案涉坐落于广东省阳山县**************[阳山碧桂园]观澜苑三街25座802房屋的房地产他项权利人是中国农业银行股份有限公司阳山县支行，他项权证为粤房地他项权证阳字第0100005567号。再查明，李少珍于2013年4月1日与第三人阳山农行签订《个人购房担保借款合同》，借款本金为190000元，借款用途为购买房产，借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准（《中国农业银行个人借款凭证》记载的借款日期为2013年4月1日，到期日期为2028年3月31日，执行利率为5.89500%，逾期利率为8.84250%），还款方式为等额本息还款法，李少珍以广东省阳山县**************[阳山碧桂园]观澜苑三街25座802房屋作为抵押担保。抵押担保的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。李少珍于2018年7月10日与第三人阳山农行签订《个人自助小额借款合同》，借款本金为57000元，借款用途为综合消费，抵押方式为信用借款，期限从2018年7月10日起至2019年7月9日，还款方式为一次性利随本清还款。同时，李少珍与第三人阳山农行约定“借款人申请个人自助小额贷款时关联本人个人住房贷款的，在本合同项下的贷款未结清之前，无论借款人的个人住房贷款是否到期，贷款人有权不办理个人住房贷款提前还款、清户、撤押等手续。借款人提前归还住房贷款前，须结清该笔“个人自助小额贷款”。截至庭审辩论终结之日（2020年4月28日），根据《个人购房担保借款合同》，李少珍尚欠住房贷款本息131834.66元（其中本金127479.87元、利息4354.79元）；根据《个人自助小额借款合同》，李少珍尚欠贷款本息62898.39元（其中本金56946.71元、利息5951.68元）。上述两项合计本息194733.05元（其中本金184426.58元、利息10306.47元）。庭审后，第三人阳山农行向本院提交《关于鲁绍忠诉黎用娣、熊熊房屋买卖合同纠纷案的情况说明及补充说明》，明确表示需收清与李少珍签订的《个人购房担保借款合同》和《个人自助小额借款合同》项下的全部贷款本息，才能办理抵押登记的撤销手续。原告表示为了能尽早取得案涉房屋所有权，愿意在未付清的230000元房款内清偿房贷后支付未还的小额贷款。诉讼过程中，本院根据原告提出的诉讼保全申请，查封了李少珍名下的坐落于广东省阳山县**************[阳山碧桂园]观澜苑三街25座802的房屋【产权证号：0100013804】，以及查封了担保人陈旺碟、梁润枝名下坐落于广东省佛山市禅城区*************的房屋【产权证号：粤房地权证佛字第0100103161、0100103162号】。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。广东碧桂园物业服务股份有限公司阳山分公司变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳山分公司，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定，第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳山分公司应当承继广东碧桂园物业服务股份有限公司阳山分公司签订的合同权利和义务。原告与李少珍以及第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳山分公司签订的《房地产买卖三方合约》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约全面履行各自的义务。关于原告主张代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权变更登记的问题。根据物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，《房地产买卖三方合约》签订前，李少珍已与第三人阳山农行签订《个人购房担保借款合同》将案涉房屋作为抵押担保在第三人阳山农行处办理贷款，并已办理抵押登记，该《个人购房担保借款合同》明确约定李少珍用于抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；而且该笔住房贷款与李少珍另行办理的《个人自助小额借款合同》中的贷款相关联。根据第三人阳山农行出具的情况说明及补充说明，截至庭审辩论终结之日（2020年4月28日），《个人购房担保借款合同》和《个人自助小额借款合同》项下李少珍尚欠贷款本息合计为194733.05，在第三人阳山农行明确表示需收清与李少珍签订的《个人购房担保借款合同》和《个人自助小额借款合同》项下的全部贷款本息才能办理抵押登记撤销手续的情况下，原告明确表示自愿代为清偿《个人购房担保借款合同》和《个人自助小额借款合同》项下的全部贷款本息消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，故对原告要求代为清偿债务消灭抵押权后办理案涉房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院依法予以支持。关于两被告是否有义务协助原告办理案涉房屋所有权变更登记的问题。本案中，原告及第三人碧桂园物业公司对原告已向李少珍合共支付购房款190000元，尚欠购房款230000元未支付的事实无异议，而两被告在诉讼过程中未向本院提出否认的意见，故对原告尚欠购房款230000元未支付的事实，本院予以确认。根据《房地产买卖三方合约》约定，李少珍有协助办理赎契手续以及委托代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续的义务，剩余购房款230000元由原告在取得新不动产权证即日起6个月内足额支付给李少珍。在李少珍死亡后，李少珍的母亲黎用娣作为李少珍法定的第一顺序继承人已明确表示放弃继承，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，黎用娣不承继《房地产买卖三方合约》项下涉及李少珍的权利和义务，无协助原告办理案涉房屋所有权变更登记的义务。被告熊熊是李少珍的儿子，属于李少珍法定的第一顺序继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，被告熊熊应承继《房地产买卖三方合约》项下涉及李少珍的权利和义务，在继承李少珍遗产价值范围内协助原告办理案涉房屋所有权变更登记。综上，原告代为清偿债务消灭抵押权后要求被告熊熊在继承李少珍遗产价值范围内协助原告办理案涉房屋所有权变更登记的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国继承法法规标题中华人民共和国继承法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1985.04.10时效性现行有效》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告熊熊于本判决生效后且原告鲁绍忠代为清偿债务消灭抵押权之日起十日内在继承李少珍遗产价值范围内协助原告鲁绍忠办理广东省阳山县**************[阳山碧桂园]观澜苑三街25座802房屋所有权变更登记(注：原告鲁绍忠代为清偿债务的具体数额以第三人中国农业银行股份有限公司阳山县支行与李少珍签订的《个人购房担保借款合同》和《个人自助小额借款合同》涉及李少珍尚未清偿的债务为准)；二、驳回原告鲁绍忠的其他诉讼请求。案件受理费4750元，保全费2620元，合计7370元（原告鲁绍忠均已预交），由被告熊熊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  朱婉清人民陪审员  胡志强人民陪审员  张雪慧二〇二〇年六月十一日法官 助理  丘文婷书 记 员  郑秋兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。