江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初4639号原告（反诉被告）：张鸿霞，女，1993年1月8日出生，汉族，住江西省章贡区。委托诉讼代理人：胡绍林，江西同圆律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：钟强，男，1965年10月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：钟晓金，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何运诚，江西创兴律师事务所律师实习律师，特别授权代理。原告（反诉被告）张鸿霞与被告（反诉原告）钟强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张鸿霞及委托诉讼代理人胡绍林，被告（反诉原告）钟强的委托诉讼代理人何运诚、钟晓金到庭参加诉讼。被告（反诉原告）钟强于2019年9月7月23日提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张鸿霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还原告拖欠的房租8064元，违约金5000元，合计13064元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月6日，原告承租赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司位于东阳的店面，租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。2017年12月12日，并约定了每年的房租标准，原告将承租的赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司位于东阳的店面转让给被告，并签订了《转让合同》，转让费为50000元。合同约定由被告履行原告与赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司租赁合同中原告应当履行的义务，定期缴纳房租与水电费等费用；如被告逾期支付合同转让金或租金等费用的，被告应当按转让费的10%承担违约金，且原告有权解除合同。转让合同签订前，原告与被告共同在赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司征求了意见，明确原告转让店面给被告后，可以根据原告被告双方的要求更改承租人姓名为被告。2018年12月份，合同履行一年后，被告不想继续租用店面，便对外转让。直至2019年3月份，原告得知被告拖欠了赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司3个月房租共计8064元。原告代为支付后，被告一直拒付拖欠的房租。为维护原告的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）钟强答辩称：一、双方于2017年12月12日签订的《转让合同》补充条款约定，如在本合同期满壹年（即2018年12月12日）后的两个月内甲方（原告）未能协助乙方（被告）成功更名为答辩人与原房东签订的租赁合同，甲方必须退回全部转让费，如甲方不能协助乙方成功更名，但乙方在合同内继续经营此店铺，甲方在此条件下，乙方接受甲方退还的50%的转让费并继续使用此店铺。前述约定简言之：签订合同壹年后如能更名则按原合同履行；如不能更名，答辩人可租可不租，不租则全退转让费，续租则退一半的转让费。正如原告诉状所说，答辩人在2019年1月份告知原告，不想续租店铺。这是原告在行使合同权利。因此，2019年1月份后答辩人已把此店铺交还给原告，原告应对此期间的租金承担支付义务,答辩人不应支付租金。二、根据上述合同约定内容可知，答辩人未有违约行为，不应承担违约责任。三、答辩人仅转租了东阳60号-3的店铺，原告却向答辩人多追偿东阳60号-2店铺的租金于法无据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）钟强向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令解除反诉人与被反诉人2017年12月12日签订的店铺租赁《转让合同》；2、请求法院判令被反诉人向反诉人退还转让费人民币50000元；3、请求法院判令被反诉人向反诉人返还订金7680元；4、请求法院判令本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年12月12日签订店铺租赁《转让合同》，将被反诉人租赁的东阳山街60-3号店铺转租给反诉人，反诉人于签订合同当日将订金7680元转账给被反诉人，至2018年1月9日，反诉人已如约将转让费50000元付清。因订金未充抵转让费，后双方口头约定将上述订金转为房租押金。被反诉人和原房东签订租赁合同第七条第三项约定，乙方（被反诉人）不经甲方（原房东）同意擅自将租赁屋转租、转让、转借的，甲方（原房东）有权单方解除合同，收回租赁物。在签订转租合同时被反诉人说原房东同意转租，所以双方在补充条款约定:如在本合同期满壹年（即2018年12月12日）后的两个月内甲方（被反诉人）未能协助乙方（反诉人）将转租合同成功变更为反诉人与原房东签订的租赁合同，甲方必须退回全部转让费，如甲方不能协助乙方成功更名，但乙方在合同内继续经营此店铺，甲方在此条件下，乙方接受甲方退还的50%的转让费并继续使用此店铺。2019年1月份（即签订合同壹年后）被反诉人告知反诉人原房东（赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司）不同意更名，根据《合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。所以说，反诉人按合同约定不续租，被反诉人应全额退回转让费5万元。至今，被告以种种理由拒不退款，已构成严重违约，损害了反诉人的合法权益，据此，特向法院提出上述诉请，望判如所请！原告（反诉被告）张鸿霞就反诉部分进行答辩称：一、答辩人同意解除答辩人与钟强2017年12月12日签订的《转让合同》；二、答辩人与钟强签订的是转让合同，转让的是案涉店铺的使用权及店铺内的装修、装饰及所有的设备。答辩人与钟强对该转让合同根本不存在合同期限的约定，反诉原告认为合同为一年期限无事实依据；三、钟强自2018年12月份开始不愿继续使用店面而对外转让，其从未要求答辩人协助办理，将答辩人与赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司签订的租赁合同变更为钟强为承租人而从新签订租赁合同，并且赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司一直表示可以更名，只是钟强只想转让不愿更名。因此本案不存在答辩人不协助钟强办理更名事宜或办理不成功的情形，退还转让费的条件未成就，答辩人无须退还转让费；四、钟强在2018年12月底停止在经营案涉店铺作生意后，一直对外转让案涉店铺，并且保管答辩人与赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司的《租赁合同》、履约保证金收据原件，其仍是案涉店铺的使用权人。但钟强一直未按合同约定支付租金，共拖欠三个月租金，构成违约，并导致答辩人违反与赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司约定，因其支付的订金已转化为合同履约保证金，根据双方约定，钟强应当代替答辩人向赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司履行合同义务，故履约保证金即押金7680元无权要求返还。原告（反诉被告）张鸿霞就本诉及反诉向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、租赁合同，证明原告租赁了赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司东阳的店面，约定了租赁期限、租金标准、履约保证金等权利义务；证据3、转让合同，证明2017年12月12日原告将承租的东阳店铺及室内装饰、装修及设备转让给被告，约定由被告代为原告向赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司履行合同义务，并约定了合同转让费、违约责任等；证据4、催缴房租通知书，证明被告受让店面后未按约定向赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司支付租金，共拖欠三个月租金8064元；证据5、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明原告代为支付被告拖欠的房租8064元；证据6、聊天记录，证明被告受让原告的店面后，一直保管原告与赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司的租赁合同与履约保证金收据及涉案店铺的钥匙直至2019年3月15日；证据7、律师调查笔录，证明2018年年底被告开始对外转让其受让原告的东阳店面；证据8、视频对话，证明被告向原告转让涉案店铺及钥匙及相关材料前一直转让涉案店铺。被告（反诉原告）钟强向就本诉及反诉本院提交了以下证据：证据1、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据2、转让合同复印件，证明转租关系；证据3、租赁合同复印件，证明原租赁关系；证据4、催缴房租通知书，证明原告向被告主张的租金超过了双方签订的租赁合同租金范围；证据5、工商银行流水，证明已支付转让费3万元及定金7680元；证据6、转让费收条复印件，证明已付清转让费计5万元；证据7、订金收条复印件，证明按订金协议须退还定金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下2017年12月6日，案外人赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司（甲方）与原告（反诉被告）张鸿霞（乙方）签订一份《租赁合同》，约定将位于东阳店面承租给原告使用；租赁期限：自2018年1月1日起至2020年12月31日止；承租期第一年每月租金为2560元，第二年每月租金为2688元，第三年每月租金为2822元；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金7680元，承租期间保证金不得转为租金；承租期满乙方无违约行为，且房屋经甲方验收合格后，将履约保证金退还乙方，履约保证金不计利息；如承租期内，乙方有违约行为，则甲方没收履约保证金。合同还对其他事项进行了约定。同年12月12日，原告（反诉被告）张鸿霞在征得房屋所有权人同意后，与被告（反诉原告）钟强签订一份《转让合同》，约定张鸿霞将自己位于东阳60-3（实际为东阳的店铺转让给钟强使用；钟强同意替张鸿霞向国有资产经营管理中心履行原有店铺的租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应有张鸿霞交纳的水电费及其他各项费用；钟强在2018年1月20日前一次性向张鸿霞支付转让费共计5万元；张鸿霞协助钟强办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，在张鸿霞合同期满一年后协助钟强把店铺租赁人更名为钟强，更名相关费用由张鸿霞负责；如钟强逾期交付转让金或有逾期未交租金的行为，张鸿霞有权解除合同，并且钟强必须按照转让费的10%向张鸿霞支付违约金。该合同补充条款约定：如在本合同期满壹年后的两个月内张鸿霞未能协助钟强成功更名为钟强与国资委（原房东）签订租赁合同，张鸿霞必须全部退还转让费；如张鸿霞不能协助钟强成功更名但钟强在合同内继续经营此店铺，张鸿霞在此条件下，钟强接受张鸿霞退还50%的转让费并继续使用此店铺。此外，该合同还对其他事项进行了约定。张鸿霞与钟强签订上述《转让合同》后，张鸿霞将案涉店铺交给钟强使用，钟强分别于2017年12月31日和2018年1月8日向张鸿霞支付了转让费共计5万元，并于2017年12月31日向张鸿霞支付履约保证金7680元。2018年12月底，因钟强不想在该店铺继续经营便对外发出转让店铺的信息，直至2018年3月将案涉的《租赁合同》、保证金收据及店铺钥匙通过东阳山60-1号的文具店老板交还给了张鸿霞。期间，钟强一直未要求张鸿霞协助办理《租赁合同》的更名事宜。2019年3月29日，张鸿霞在收到案外人赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司发送的催缴房租通知书后，于当日通过银行转账代钟强支付了拖欠的租金8064元。后钟强一直拒绝向张鸿霞支付拖欠的租金，原告（反诉被告）张鸿霞诉至本院，要求依法处理。上述事实有原、被告提交的证据材料及当事人的当庭陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：张鸿霞、钟强之间签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力。被告（反诉原告）钟强作为案涉房屋的实际承租人和使用人，在承租期间拖欠房屋租金，造成原告（反诉被告）张鸿霞为其代为支付了所欠租金，被告（反诉原告）钟强的行为构成违约，故原告（反诉被告）张鸿霞要求钟强支付拖欠的租金8064元及违约金5000元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于被告（反诉原告）钟强要求解除《转让合同》，并要求原告退还转让费5万元的诉请，因依据庭审查明的事实，可以认定被告（反诉原告）钟强未能更名与房东签订租赁合同，系被告（反诉原告）钟强自身不愿意在案涉店铺继续经营，而非原告（反诉被告）张鸿霞未履行协助更名义务所致，且双方的《转让合同》已实际履行，故钟强反诉要求解除《转让合同》及退还转让费的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。对于钟强反诉要求返还订金7680元的诉请，因该订金实际为履约保证金，钟强拖欠租金的行为违约，依据张鸿霞与赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司签订的《租赁合同》约定，如承租方有违约行为，出租方可没收履约保证金，故对钟强的该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）钟强于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）张鸿霞支付拖欠的房屋租金8064元及违约金5000元；二、驳回被告（反诉原告）钟强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，反诉费1242元，减半收取计621元，合计748元，由被告（反诉原告）钟强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  喻红峰人民陪审员  江 东人民陪审员  舒宝泉二〇二〇年六月十二日法官助理陆瑶书记员温宁英