广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤2071执异272号 案外人：陈瑞娟，女，1978年12月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。 申请执行人:中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行,住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场2座首层1卡5-13层1卡，统一社会信用代码91442000668247505C。 负责人：陈国梁。 被执行人:中山市山木显示技术有限公司,住所地广东省中山市古镇曹二东岸北路397号，统一社会信用代码914420007929014550。 法定代表人：邓焯南。 被执行人:邓焯南，男，1972年1月31日出生,汉族，身份证住址广东省中山市。 被执行人:陈瑞珍，女，1974年4月1日出生,汉族，身份证住址广东省中山市。 被执行人:史国光，男，1968年3月18日出生,汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。 被执行人:梁细女，女，1955年9月5日出生,汉族，身份证住址广东省中山市。 被执行人:陈福明，男，1960年7月6日出生,汉族，身份证住址广东省中山市。 本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行（以下简称邮政银行中山市分行）与被执行人中山市山木显示技术有限公司（以下简称山木公司）、邓焯南、陈瑞珍、史国光、梁细女、陈福明金融借款合同纠纷一案[（2020）粤2071执679号]中，案外人陈瑞娟对执行标的中山市古镇镇东岸北路397号主张享有租赁权提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈瑞娟称，陈瑞娟与被执行人陈瑞珍在2016年6月5日签订了《租赁合同》，约定陈瑞娟承租位于中山市古镇曹二东岸北路397号（邓焯南名下的厂房）作灯饰加工、员工宿舍用途，租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月31日止。邓焯南是在2017年12月6日与邮政银行中山市分行对中山市古镇曹二东岸北路397号的房地产办理抵押登记手续，其办理抵押前已与陈瑞娟签订租赁合同，且陈瑞娟在该抵押前已依据合同内容合法占有、使用上述厂房至今，根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权”的规定，法院在执行过程中应当保护陈瑞娟的合法租赁权。另：陈瑞娟承租该厂房后投入了大量资金用于装修并购买设备经营至今，租赁期尚未届满迫使陈瑞娟清场腾空必然导致包含装修损失、搬迁费用、租金差价、经营损失等项目在内的巨额损失，该损失抵押权人是否愿意足额赔偿？在不能保证陈瑞娟权益的前提下，依法应当对案涉厂房带租拍卖。因此，请求：一、停止对中山市古镇曹二东岸北路397号厂房之清场腾空之执行行为；二、裁定对中山市古镇曹二东岸北路397号该房地产采取带租拍卖措施。 案外人陈瑞娟向本院提交：租赁合同，交易汇款单，（2020）粤2071执679号执行裁定书作为证据。 申请执行人邮政银行中山市分行答辩称，一、陈瑞娟与陈瑞珍均不是涉案土地的所有权人，不具备排除执行的条件。二、租赁合同未经产权人签字确认属于无效合同，该租赁关系调整的是陈瑞娟与陈瑞珍之间的关系，陈瑞娟所主张的损失与本案无关，其可以自行向陈瑞珍主张权利。为此请求驳回陈瑞娟的全部异议请求。 申请执行人邮政银行中山市分行未向本院提交证据材料。 被执行人梁细女、陈福明答辩称，一、陈福明、梁细女（因年纪大而由其儿子邓锦堂出面代签租赁合同）、被执行人邓焯南，三人于2016年1月1日与山木公司签订房屋租赁协议书，合同约定邓焯南、邓锦堂、陈福明将名下中山市古镇曹二东岸北路397号办公大楼和厂房出租给山木公司，年租金150万元，租赁时间自2016年1月1日起至2018年12月30日止。而时任山木公司法定代表人陈瑞珍与其妹妹陈瑞娟签订租赁合同。陈瑞娟与陈瑞珍签订租赁合同未经原出租方即梁细女、陈福明的同意，在租赁合同上均无梁细女、陈福明的签字确认，梁细女、陈福有权收回出租厂房。二、陈瑞娟与陈瑞珍为无效虚假合同：1、原出租租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月30日止。而陈瑞娟与陈瑞珍签订租赁合同租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月31日，该租赁合同已超过原租赁合同。2、陈瑞娟支付给陈瑞珍的金额、支付时间与租赁合同上约定金额、支付时间不致。三、山林公司在2017年1月开始未支付租金，原租赁合同已解除。为此，请求驳回案外人陈瑞娟的异议申请。 被执行人梁细女、陈福明向本院提交：房屋租赁协议书，梁细女、陈福明、邓焯南不动产权证，法定代表人历史变更信息。 本院查明，关于邮政银行中山市分行与山木公司、邓焯南、陈瑞珍、史国光、梁细女、陈福明金融借款合同纠纷，本院经审理作出（2019）粤2071民初16566号民事判决书，依判决内容，一、山木公司向邮政银行中山市分行清偿贷款本金4592516.74元及利息、罚息、复利…；二、山木公司向邮政银行中山市分行清偿贷款本金2000000元及利息、罚息、复利…；三、山木公司向邮政银行中山市分行清偿贷款本金2000000元及利息、罚息、复利…；四、山木公司向邮政银行中山市分行支付律师费247256.96元；五、邮政银行中山市分行对邓焯南、梁细女、陈福明提供的位于广东省中山市古镇镇东岸北路397号[不动产登记证明编号××]的不动产折价或者拍卖、变卖处置所得在上述第一、二、三、四项所列债权范围内享有优先受偿的权利……。判决生效后，因被执行人未按判决履行付款义务，申请执行人向本院申请强制执行,执行案号为（2020）粤2071执679号。上述案件在诉讼过程中，本院根据邮政银行中山市分行财产保全的申请，于2019年7月3日查封广东省中山市古镇镇东岸北路397号[不动产权证号××]价值相当于9447164元的产权份额。进入执行程序后，转为执行中查封。执行中，本院依法裁定拍卖上述涉案中山市古镇镇东岸北路397号，发出公告责令所有权人及使用人限期迁出。案外人陈瑞娟遂向本院提出前述执行异议。 另查，涉案中山市古镇镇东岸北路397号，登记权利人：梁细女、邓焯南、陈福明；不动产权证号：××，共有情况：按份共有，各占1/3；登记时间：2017年11月06日。登记抵押权人：邮政银行中山市分行；不动产登记证明号：××；登记时间：2017年12月6日。 又查，案外人陈瑞娟提交租赁合同记载：出租方陈瑞珍，承租方陈瑞娟。（一）甲方（陈瑞珍）自愿将坐落于中山市古镇镇东岸北路397号租赁给乙方（陈瑞娟），厂房面积合计3886平方米……。（二）租赁期自2016年7月1日起至2021年6月31日止……。（三）…租金以3个月为一期的形式收取，每期租金合计人民币115297.62元，交租金时间为每期的第一个月5号之前……。合同签订时间2016年6月5日。 案外人陈瑞娟向本院提交客户交易详细信息显示，陈瑞娟向陈瑞珍转账支付7笔款项，分别为：150000元（2017年3月15日）、130000元（2017年6月2日）、50000元（2017年7月27日）、145865元（2017年8月2日）、150000元（2017年8月9日）、26440元（2017年8月29日）、50000元（2017年10月17日）。 本院认为，本案系案外人陈瑞娟对执行标的物中山市古镇镇东岸北路397号主张享有租赁权、执行中应保障其租赁权益为由提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据上述规定，本院分析如下：第一，陈瑞娟虽然提交落款时间为2016年6月5日的租赁合同，但与陈瑞娟签订租赁合同为“陈瑞珍”，非涉案中山市古镇镇东岸北路397号的权利人。故在陈瑞娟没有提交其他充分证据予以证明的情况下，不能充分证明涉案房产在抵押及人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同。第二，关于陈瑞娟支付租金的问题。根据陈瑞娟提交的租赁合同约定，租赁期自2016年7月1日起，陈瑞娟每3个月支付租金115297.62元。而其提交的客户交易详细信息显示，首笔支付时间为2017年3月15日，转账150000元，最后一笔支付时间为2017年10月17日，转账50000元。所支付的金额、时间与合同约定不一致，存在明显不合理之处。故陈瑞娟所举证据不能充分证明其已实际支付租金的事实。第三，陈瑞娟未能提交证据证明其实际占有使用涉案标的物的事实。综上，对陈瑞娟主张对涉案标的享有租赁权，请求停止清场、带租拍卖，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定裁定如下： 驳回案外人陈瑞娟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 赵 波 审判员 马庆荣 审判员 张婉仪 二〇二〇年六月二十九日 书记员 林爱敏