广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12551号原告（反诉被告）：广州汕强物业管理有限公司，住所地广州经济技术开发区东江大道****铺。法定代表人：赖吉扬。委托诉讼代理人：钟毅，广东弘厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢柳烁，广东弘厚律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：三菱电机（广州）压缩机有限公司，住所，住所地广州经济技术开发区东江大道**div>法定代表人：FUSHIKITAKESHI(伏木毅），该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟雄，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳崎，广东广信君达（珠海）律师事务所律师。第三人：广州华南海物业管理有限公司，住所地广，住所地广州经济技术开发区志诚大道**融汇大厦**v>法定代表人：林伟钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲春亮，广东安永律师事务所律师。原告（反诉被告）广州汕强物业管理有限公司（以下简称“汕强公司”）与被告（反诉原告）三菱电机（广州）压缩机有限公司（以下简称“三菱公司”）、第三人广州华南海物业管理有限公司（以下简称“华南海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汕强公司的委托诉讼代理人钟毅、卢柳烁，被告（反诉原告）三菱公司的委托诉讼代理人陈伟雄、陈佳崎，第三人华南海公司的委托诉讼代理人曲春亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汕强公司向本院提出诉讼请求：1.确认汕强公司与三菱公司之间签订的宿舍租赁合同于2019年11月25日解除；2.三菱公司返还租赁房屋；3.三菱公司向汕强公司支付租金2873600元（从2019年4月1日起暂计至2019年11月25日，实际计至返还租赁房屋之日止，每月租金为359200元）；4.三菱公司向汕强公司支付违约金204385元（第一笔自2019年4月16日起至2019年7月15日止为48492元，第二笔自2019年7月16日起至2019年10月15日止为96984元，第三笔自2019年10月16日起至2019年11月25日为58909元）；5.本案诉讼费由三菱公司承担。事实和理由：汕强公司与三菱公司于2014年10月24日签订《宿舍租赁合同》，约定由三菱公司租赁汕强公司位于广州经济开发区西区东江大道101号C座房屋，租赁期为五年，即从2014年12月1日起至2019年11月30日止，每月租金为359200元。租金每三个月交一次，于第一个月的15日前支付。同时，合同还约定如果租金未在到期日之前缴清，三菱公司须增缴违约赔偿金，每拖欠一日须增缴拖欠金额的0.05%。如果拖欠租金超过三个月，我司有权停止向该房屋供应水电，并有权向三菱公司提出违约赔偿。按照双方一直以来的交易习惯，我司于2019年3月份开具2019年4月至6月租赁发票并送达三菱公司。三菱公司未支付2019年4月1日起至今的租金。我司多次向三菱公司催收租金，并于2019年10月21日向三菱公司发出律师函，但均无效果。我司为了维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。被告三菱公司辩称，一、汕强公司与我司签署的《宿舍租赁合同》在2019年4月28日以前已失效，汕强公司要求解除《宿舍租赁合同》的主张与事实不符。2014年10月24日，三菱公司与汕强公司签订《宿舍租赁合同》，约定汕强公司将位于广州经济开发区西区东江大道101号C座的物业租赁给我司。2015年1月1日，汕强公司与第三人华南公司签订《广州市房屋租赁合同》，承租涉案物业。按照《宿舍租赁合同》的约定，我司于每个季度的月初将该季度租金支付给汕强公司，汕强公司收取租金后向华南海公司支付。自2018年7月起，汕强公司在向我司收取租金后屡次出现未按时向华南海公司支付租金的情况。2019年4月11日，因汕强公司未按照《广州市房屋租赁合同》向华南海公司支付租金长达数月，华南海公司依据《广州市房屋租赁合同》的约定通知汕强公司解除《广州市房屋租赁合同》，收回涉案物业的承租权，同时告知我司。2019年4月28日，因《广州市房屋租赁合同》解除，华南海公司收回对涉案物业的承租权，我司书面通知汕强公司《宿舍租赁合同》失效。二、汕强公司并非涉案物业的所有权人或出租权人，其要求我司返还该房屋的主张没有事实和法律依据。三、涉案物业的所有权人为知识城(广州)投资集团有限公司，自2011年1月1日起，经所有权人授权，由华南海公司负责涉案物业的出租及经营管理。汕强公司并非涉案物业的所有权人或出租权人，因汕强公司与华南海公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年4月11日解除，汕强公司丧失承租权。汕强公司无权要求我司支付2019年4月以后的租金。我司就涉案物业的继续使用已向华南海公司足额支付了2019年4月至2019年11月的租金等费用。四、我司并无违约行为，汕强公司要求我司支付违约金的主张没有事实和法律依据。经我司不完全统计，仅2016年9月至2019年4月期间，因汕强公司拖欠租金等费用导致华南海公司对涉案物业强制停电达12次。正是因为汕强公司拖欠租金数月构成严重违约，最终才导致华南海公司解除与汕强公司签署的《广州市房屋租赁合同》。综上，请法院依法驳回汕强公司的全部诉讼请求，以维护我司的合法权益。反诉原告三菱公司向本院提出反诉请求：1.汕强公司向三菱公司返还保证金718400元；2、汕强公司向三菱公司赔偿其占用上述保证金期间的利息损失21318.8元（自2019年4月11日起至2019年12月15日止按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算）；3.本案本诉与反诉的诉讼费用均由汕强公司承担。事实和理由：2014年10月24日，我司与汕强公司签订《宿舍租赁合同》，约定汕强公司将位于广州经济开发区西区东江大道101号C座的物业租赁给三菱公司。合同签订后三菱公司于2014年11月7日向汕强公司支付了相当于两个月租金的保证金718400元。2015年1月1日，汕强公司与华南海公司签订《广州市房屋租赁合同》，汕强公司承租涉案物业。其后，我司按照《宿舍租赁合同》的约定于每个季度的月初将该季度租金支付给汕强公司，汕强公司收取租金后向华南海公司支付。2018年7月起，汕强公司在向我司收取租金后屡次出现未按时支付租金的情况。2019年4月11日，因汕强公司未按照《广州市房屋租赁合同》向华南海公司支付租金长达数月，华南海公司通知汕强公司解除《广州市房屋租赁合同》，收回涉案房产承租权，同时告知三菱公司。2019年4月28日，三菱公司书面通知汕强公司《宿舍租赁合同》已失效，要求其返还保证金718400元，汕强公司法定代表人签收了该通知。截至三菱公司提起反诉之日，汕强公司仍未归还该笔保证金，已严重侵害三菱公司的合法权益。现三菱公司为了维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，请求法院支持三菱公司的全部诉请。反诉被告汕强公司辩称，我司不同意三菱公司的反诉请求。三菱公司无权解除涉案租赁合同，也无权要求我司返还保证金。第三人华南海公司述称，由于汕强公司没有按合同约定支付租金及水电费，经过华南海公司多次催缴且在汕强公司保证清缴的情况下到期仍不支付租金，华南海公司为了自身合法权益解除与汕强公司的租赁合同。本院经审理查明事实如下：广州经济技术开发区东江大道101号物业的所有权人是广州开发区商业发展集团有限公司，现更名为知识城（广州）投资集团有限公司（以下简称“知识城公司”）。2018年6月13日，知识城公司向各租户发出《关于我司物业全权委托华南海公司经营管理的函》，称知识城公司所辖物业的经营管理工作已全权委托给华南海公司统一管理，由华南海公司代知识城公司享有业主的所有权利并履行业主的相关义务（从2011年1月1日起相关租赁协议由华南海公司与各租户签订，有关房租等相关费用由华南海公司收取并由华南海公司提供相应的发票）。2014年10月24日，三菱公司（甲方）与汕强公司（乙方）签订《宿舍租赁合同》，约定甲方向乙方租赁位于广州经济开发区东江大道101号员工大厦C座整座员工宿舍，租赁期限从2014年12月1日起至2019年11月30日止，每月租金为359200元。合同第三条约定付款方式：1.自合同签订生效之日15日内甲方须向乙方一次性支付当月的月租金359200元和两个月的租金等额的保证金718400元，总计1077600元。如乙方（应为甲方）在租赁期内未发生违约行为，保证金在租赁期满后由甲方（应为乙方）一次性无息退还。2.自计租日起，宿舍租金每3个月交一次，于第一个月的15日前支付。即2014年12月15日前，甲方向乙方缴付2014年12月至2015年2月的宿舍租金，依此类推。如果租金未在到期日之前缴清，甲方须增缴违约赔偿金，每拖欠1日，须增缴拖欠金额的0.05％。如果拖欠租金超过3个月，乙方有权停止向该宿舍供应水电，并有权向甲方提出违约赔偿。3.如因乙方原因在租赁期满或租赁期内提前解除合同时应将全部的保证金一次性退还给甲方。上述合同签订后，三菱公司依约向汕强公司支付了2014年12月租金359200元和保证金718400元。华南海公司（出租方、甲方）与汕强公司（承租方、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》约定，乙方租赁物业地址位于广州经济开发区东江大道101号C栋整栋房屋，该房屋只能作为三菱公司员工宿舍使用，首层为商业用途；租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，每月10日前为费用结算日。合同第七条违约责任第二款约定，乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，每逾期一天按月租金的0.3%缴纳违约金，逾期超过30天不缴纳租金的，甲方可以采取停水停电措施，并单方解除合同，不予退还履约保证金。另，华南海公司清楚并同意汕强公司将涉案房屋转租给三菱公司使用。2019年3月27日，华南海公司向汕强公司发出《催缴租金通知》，称汕强公司欠交涉案房屋租金、水费、电费以及滞纳金，限其于2019年3月29日上午12:00前缴清拖欠费用，否则华南海公司将采取停水停电的措施，由此产生的一切损失由汕强公司自行承担。汕强公司于2019年3月28日签收上述通知，又于次日向华南海公司出具《延期付款申请函》，承诺于2019年4月8日下午三点付清2019年2月至4月租金、滞纳金以及2019年1月至3月水电费，否则每逾期一天按月租金的0.3%缴纳违约金，并愿意接受停电处理。华南海公司同意汕强公司的延期付款申请，但汕强公司未在承诺期限内结清所欠费用。华南海公司分别于2019年4月8日15时20分和2019年4月9日15时43分对涉案房屋采取强制停电措施。三菱公司曾就停电问题与汕强公司进行过多次沟通，但汕强公司均未能解决。2019年4月11日，华南海公司向汕强公司发出《解除合同通知书》，称汕强公司逾期60日未支付租金，已严重违反合同约定，自本函发出之日起，双方签订的《广州市房屋租赁合同》解除。汕强公司确认收到该通知书，且在本案庭审中对合同解除提出异议，但截至庭审之日汕强公司未就华南海公司上述解除合同行为起诉至人民法院。2019年4月12日，华南海公司以书面形式告知三菱公司其与汕强公司签订的《广州市房屋租赁合同》因汕强公司严重违反合同约定于2019年4月11日解除，现三菱公司仍使用涉案房屋，由此产生的占用费或租金应直接支付给华南海公司，并与华南海公司商讨房屋租赁相关事宜。2019年4月15日，三菱公司向汕强公司发出《东江大道101号C栋承租事宜联络》，称华南海公司自2019年4月11日起解除与汕强公司签订的《广州市房屋租赁合同》，三菱公司无法按照《宿舍租赁合同》要求正常支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金，待汕强公司与华南海公司的租赁合同纠纷协商一致后再进行租赁费用协商。同日，汕强公司签收上述函件。2019年4月28日，三菱公司向汕强公司发出《关于与汕强公司解除宿舍租赁合同的通知书》，称华南海公司自2019年4月11日起解除与汕强公司签订的《广州市房屋租赁合同》，三菱公司与汕强公司于2014年10月24日签订的《宿舍租赁合同》因失去相应的法律基础而予以解除，汕强公司应一次性退还全部保证金。汕强公司于2019年4月29日签收上述通知书。2019年12月12日，华南海公司出具《租赁收款证明》，载明：“兹有三菱公司租赁我司位于广州经济开发区东江大道101号员工大厦C幢员工宿舍，自2019年4月1日至11月31日期间的各项租赁费用均已准时付清”。另查明，华南海公司在庭审中明确其解除合同的理由是汕强公司逾期30天不缴纳2019年2月至3月租金和2019年1月至3月水电费，汕强公司确认拖欠华南海公司前述费用。三菱公司已经向汕强公司支付2019年3月31日前的租金和2019年1月至2月的水电费。汕强公司认为三菱公司不具有合同解除权，其以三菱公司迟延支付缴纳2019年4月至6月租金为由主张《宿舍租赁合同》于本案起诉之日即2019年11月25日解除。关于2019年3月的水电费，汕强公司当庭出示水电费发票以证明该月水电费金额为48583.35元，主张在法院判决其退还保证金的前提下，应以保证金直接抵扣该费用。经核对，汕强公司提交的水电费发票为其向三菱公司开具，并非其向华南海公司或供水供电部门缴纳水电费后所得。三菱公司对汕强公司提交的水电费发票不予认可，并表示华南海公司为水电费的实际支出方，即便需要支付也应向华南海公司支付。并且，考虑到汕强公司的征信记录，向汕强公司支付该水电费将可能损害其及华南海公司的权益，故三菱公司不同意该费用在保证金中抵扣。华南海公司庭审时则称汕强公司未向其结清2019年1月至3月的水电费，其并于庭后核实称2019年3月的水电费为41453.36元，与汕强公司主张的并不一致。上述事实，有房地产权证、准予变更登记（备案）通知书、《宿舍租赁合同》《关于我司物业全权委托广州华南海公司经营管理的函》《广州市房屋租赁合同》、支付业务回单（付款）、收据、发票、《催缴租金通知》《延期付款申请函》《解除合同通知书》《东江大道101号C栋承租事宜联络》《关于与汕强公司解除宿舍租赁合同的通知书》《租赁收款证明》以及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，知识城公司依法取得涉案房屋的全部产权，同时授权华南海公司进行统一管理，华南海公司与汕强公司签订《广州市房屋租赁合同》，同意汕强公司将涉案房屋转租给三菱公司作为员工宿舍使用。因此，汕强公司与三菱公司签订的《宿舍租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应诚意履行。关于汕强公司主张的合同解除问题。按照《广州市房屋租赁合同》的约定，汕强公司应于每月10日前缴纳当月租金，逾期超过30天不缴纳租金的，华南海公司有权单方解除合同。因汕强公司逾期支付2019年2月至3月租金，致使华南海公司行使合同解除权，上述合同已经于2019年4月11日解除。汕强公司对此虽持异议，但未在三个月内起诉至人民法院，故本院对其异议不予支持。汕强公司自合同解除之日起即丧失涉案房屋的转租权，汕强公司与三菱公司签订的《宿舍租赁合同》缺乏继续履行的基础，三菱公司据此向汕强公司提出解除本案合同，具有事实和法律依据。本案合同因原租赁合同解除而自行终止，汕强公司主张本案租赁合同因三菱公司延迟支付租金于2019年11月25日解除与事实不符，本院不予支持。关于汕强公司主张的返还涉案房屋的问题。在本案合同解除后，三菱公司为继续租赁涉案房屋与华南海公司建立新的房屋租赁关系，并向华南海公司缴纳自2019年4月1日起的各项租赁费用，足以证明三菱公司承租涉案房屋已经取得房屋管理人华南海公司的同意。汕强公司请求三菱公司返还涉案房屋，缺乏依据，本院不予支持。关于汕强公司主张的租金、违约金的问题。按照本案合同约定，三菱公司应于2019年4月15日前向汕强公司缴付2019年4月至6月的租金。但在此之前，华南海公司已经与汕强公司解除租赁合同关系并以书面形式告知三菱公司，三菱公司据此停止向汕强公司缴付租金属于合理行使不安抗辩权，主观上不存在故意违约的情形，尚未构成迟延缴付租金。结合本案合同的解除原因以及自2019年4月1日起的后续租金由三菱公司直接缴付给华南海公司的事实，汕强公司请求三菱公司支付自2019年4月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，汕强公司请求三菱公司支付自2019年4月1日起至实际付清租金之日止的违约金，本院亦不予支持。关于三菱公司主张的返还保证金的问题。汕强公司拖欠华南海公司租金导致《广州市房屋租赁合同》被解除是本案宿舍租赁合同无法继续履行的直接原因。即三菱公司对本案合同的解除不存在过错，汕强公司继续占有保证金缺乏依据，应当予以返还。至于2019年3月水电费抵扣保证金的问题，汕强公司未充分举证水电费的具体金额，其主张的金额亦与华南海公司核实的金额存在出入。考虑到汕强公司未向华南海公司实际支付相关水电费，汕强公司、三菱公司双方亦未在合同中对水电费抵扣问题进行约定，在三菱公司亦不同意抵扣的情况下，本院在本案中对2019年3月水电费问题不予调处，汕强公司可另寻合法途径解决。综上，汕强公司应向三菱公司返还保证金718400元。关于占用保证金期间利息的问题。本案合同解除后，汕强公司应在合理期限内向三菱公司返还涉案房屋保证金，但截止至本案庭审之日，汕强公司无正当理由继续占用保证金，应自收到三菱公司的书面通知之日即2019年4月29日起计付占用保证金期间的利息。该利息以保证金718400元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算自2019年4月29日起至2019年8月19日止的利息，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际返还上述保证金之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告广州汕强物业管理有限公司本诉的全部诉讼请求；二、反诉被告广州汕强物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向反诉原告三菱电机（广州）压缩机有限公司返还保证金718400元；三、反诉被告广州汕强物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向反诉原告三菱电机（广州）压缩机有限公司支付占用保证金期间的利息（以保证金718400元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算自2019年4月29日起至2019年8月19日止的利息，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际返还上述保证金之日止的利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31424元、反诉案件受理费5599元，均由广州汕强物业管理有限公司负担。三菱电机（广州）压缩机有限公司预缴的反诉案件受理费本院不再退还，广州汕强物业管理有限公司应负担的反诉案件受理费由其履行本判决时迳付三菱电机（广州）压缩机有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  臧玉林人民陪审员  杨树玲二〇二〇年六月十六日书 记 员  黄宝茵