福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1080号 原告：福州市国有房产经营有限公司,住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：虞金武，男，1976年7月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：潘祥灿，福建八闽律师事务所执业律师。 原告福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）与被告虞金武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国有房产公司的委托诉讼代理人林灵香与被告虞金武的委托诉讼代理人潘祥灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国有房产公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月1日解除；2．判令被告向原告支付2019年4月前拖欠的租金13180元及按所欠租金总额的30%的违约金3954元，合计17134元；3.判令被告应当按评估的市场租金标准向原告支付房屋占用费（按每月15271元，自2019年4月2日起计至被告实际返还房屋之日2019年7月31日止为61084元）；4.判令被告缴纳的租赁押金9414元归原告所有，不予退还；5．判令被告赔偿原告因本案而产生的律师费损失12932元。事实和理由：2010年8月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将福州市台江区店面租赁给被告使用；房屋建筑面积209.19平米，月租金3295元；租赁期限自2010年8月10日起至2011年8月9日止；被告向原告缴纳租赁押金9414元；以及违约责任等条款。合同签订后，被告缴纳约定租赁押金，原告将讼争房屋交付给被告使用。合同期满后，双方未重新签订合同，被告一直使用该房屋并按原合同约定向原告交纳租金。截至2019年4月,被告拖欠租金合计13180元。根据《房屋租赁合同》第十一条第2款“乙方迟延交付租金，每延期一天按所欠租金的百分之一缴纳违约金，逾期壹个月以上的……，甲方有权解除合同，租赁押金不予退还。”和该条第6款“甲、乙双方违反本合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失”之约定，被告拖欠租金等违约行为应承担逾期缴纳租金的违约责任，并赔偿原告相应损失。2019年4月1日，原告以打电话，通过ＥＭＳ邮寄书面通知，及实地前往租赁房屋现场通知等形式，通知被告终止双方之间的租赁关系并告知房产移交事宜。然而，被告却一直非法占有讼争房屋直至2019年7月31日才向原告移交上述房产。故涉案合同通知解除之后，被告非法占有期间，依法应当按照评估的市场租金标准向原告支付占用期间的房屋占用费。因被告存在逾期缴纳租金违约情形，原告有权不予退还租赁押金，并要求被告按约定承担律师费损失等违约责任。 被告虞金武辩称，被告与原告签订房屋租赁合同原约定的租赁期限于2011年8月9日到期后，双方按照《房屋租赁合同》约定继续履行，被告继续使用租赁房屋并按照原约定的月租金3295元缴付至解除租赁关系交房之日。2019年上半年，原告电话联系要求增加租金，被告不予同意，被告提出解除租赁关系，原告与被告在2019年7月31日正式解除租赁关系，被告已于2019年7月31日向原告退还原租赁房屋，之前已经按照原约定月租金3295元足额足月交付至2019年6月（2019年7月份租金以被告交付原告的9414元租赁押金部分抵扣），被告未因欠付租金构成违约。原告诉请被告为其支付本案律师代理费没有法律和合同依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月20日，国有房产公司（甲方、出租方）与虞金武（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.租赁标的乙方向甲方租赁位于福州市台江区店面的房产，建筑面积209.19㎡；2.租赁物用途乙方租赁上述房产用于商业用途；3.租赁期限租赁期限12个月，自2010年8月10日起至2011年8月9日止，租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；4.租金及其支付方式上述租赁物租金为每月每平方米15.75元（不包括物业管理费及其它费用）合计每月租金人民币3295元（大写叁仟贰佰玖拾伍元整），乙方应于每个月15日前向甲方一次性交付本月租金；5.租赁押金乙方于签署本合同时向甲方交付租赁押金9414元。租赁期满，乙方无违约情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；6.违约责任乙方延迟交付租金，每延期一天按所欠租金的百分之一缴纳违约金。逾期壹个月以上的，除有权继续要求乙方按日支付违约金外，甲方有权解除本合同，租赁押金不予退还。合同签订之后，虞金武向国有房产公司交付了租赁押金9414元。福州市国有房产经营有限公司也将租赁房屋交付虞金武使用。租赁期间，虞金武按照上述合同约定的标准支付房租。租赁期限届满后，虞金武仍继续按照月租金3295元的租金标准向国有房产公司支付房租。2019年7月31日，虞金武搬离讼争房屋。 福州市国有房产管理中心委托福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司对福州市台江区义帮洲颐景园等店面市场月租金单价进行评估，评估价值时点为2018年8月1日。2018年12月24日，该公司作出兴闽资评字［2018］第0256号资产评估报告，认定本案讼争房屋的月租金单价为73元/㎡·月，有效期为一年。 2019年4月1日，国有房产公司以邮件形式向虞金武发出一份《通知》，该通知的内容为：“您所承租或者使用的国有经营性房产租赁期已届满。福州市国有房产管理中心作为产权人，依据《福州市国有房产管理中心国有经营性房产招租暂行办法》，已委托我司具体开展国有经营性房产公开招租工作。为确保后续公开招租工作有序进行，特通知如下：一、自本通知函发之日起，即代表您原承租福州市台江区义帮洲北兴园4号楼03店面的房屋租赁关系终止（含相关补充协议）。自本通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至我司办理房产移交手续。二、同意参加我司公开招租的，并接受按房产评估价格调整租金的，请在办理房产现状移交手续并签署《承诺书》后，根据房屋移交核定的实际使用面积协商按照评估价格签订公开招租期间的《公开招租过渡性租赁协议》。通过公开招租程序后，若您中标，我司将按规定与您重新签订新的《房屋租赁合同》并保障贵公司续租的权利。三、对于不参加我司公开招租或未接受按房产评估价格调整租金签署《公开招租过渡性租赁协议》的，且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或者房产使用人，福州市国有房产管理中心及我司将依法强制收回房产。”根据原告提供的邮寄面单和邮件全程跟踪查询单显示，该邮件于2019年4月9日由虞金武本人签收。 诉讼中，被告虞金武提供了其于2019年1月25日起至2019年6月18日止，分别于2019年1月25日、2019年2月28日、2019年4月8日、2019年5月5日、2019年5月24日、2019年6月18日通过叶克尧或赵银俤向国有房产公司各转账3295元，被告称上述金额系交纳2019年1-6月份的租金，2019年7月份的租金其还未支付，但可以用其在原告处的押金予以抵扣，剩余部分其不主张原告返还。原告确认叶克尧或赵银俤转账的上述金额系被告支付的租金，但其认为被告交纳的系2019年4月份之前拖欠的租金及2019年6月份的占用费。 本院认为，国有房产公司与虞金武于2010年8月20日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案讼争《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2011年8月9日届满，但租赁期限届满后，虞金武仍继续使用租赁房屋并支付租金，而国有房产公司未提出异议，应认定国有房产公司与虞金武在租赁期限届满之后实际形成了不定期租赁关系，双方于2010年8月20日签订的原租赁合同继续有效。2019年4月1日,国有房产公司向虞金武发出《通知》要求终止房屋租赁关系，并要求虞金武在通知送达之日起五个工作日内办理房产移交手续，经查，该邮件于2019年4月9日由虞金武本人签收，因此，本院认定国有房产公司和虞金武的租赁关系于2019年4月9日解除。 关于虞金武交纳的租金所对应的具体时间。虞金武称其分别于2019年1月25日、2019年2月28日、2019年4月8日、2019年5月5日、2019年5月24日、2019年6月18日，通过叶克尧或赵银俤各向国有房产公司转账3295元，系交纳2019年1-6月份的租金，国有房产公司认为虞金武交纳的是2019年4月之前拖欠的租金及2019年6月份的占用费，对此，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定每月15日前交纳租金，国有房产公司对虞金武交纳租金的行为未提出异议，且国有房产公司向虞金武发出的通知函亦未体现要求虞金武补交租金，亦无在案证据证明国有房产公司有向虞金武催要租金，因此本院对于国有房产公司提出虞金武系交纳2019年4月之前租金的主张不予采信，本院认定虞金武于2019年1月25日、2019年2月28日、2019年4月8日、2019年5月5日向国有房产公司交纳的系2019年1-4月份的租金。 关于逾期支付租金违约金，因国有房产公司与虞金武签订的《房屋租赁合同》约定虞金武应于每月15日前交纳租金，故虞金武于2019年1月25日、2019年2月28日、2019年4月8日、2019年5月5日向原告交纳2019年1-4月份的租金，已构成逾期付租，应承担相应的违约责任。对于原告主张按所拖欠租金总额的30%的标准，要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，因原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的拖欠租金的违约金为日百分之一，被告亦有提出该逾期支付租金违约金标准过高，故本院酌情将违约金调低为按照应付而未付租金金额的年利率24%的标准计算逾期支付租金的违约金，因此，被告应向原告支付逾期支付租金违约金为145元［3295元/月×（10天+13天+24天+20天）×（24%÷365天）取整］，原告该项诉讼请求超过上述金额的部分，本院不予支持。 关于房屋占有使用费。因原、被告的租赁关系于2019年4月9日解除，鉴于原租赁周期为每月10日至次月9日，且原告国有房产公司提出解除与被告虞金武的租赁关系应当给予一定的合理期限和搬迁期，且被告已交纳了2019年4月10日至2019年5月9日期间的租金金额3295元，故本院认定讼争房屋占有使用费从2019年5月10日起算。因原、被告确认被告虞金武于2019年7月31日搬离讼争房屋，且根据福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司作出的兴闽资评字［2018］第0256号资产评估报告，讼争房屋的租金为73元/平方米/月，故本院认定从2019年5月10日起，讼争房屋的占有使用费应按照15270.87元/月（73元/平方米/月×209.19平方米）计算。因被告已经按照原合同租金标准向原告支付2019年5、6月的占有使用费共计6590元（3295元×2个月），故被告应当按照15270.87元/月的标准，向原告支付从2019年5月10日起至2019年7月31日的占有使用费差额35659元（15270.87元/月÷30天×83天—6590元，取整）。 关于租赁押金是否退还问题。本案原、被告租赁关系解除系因合同租赁期限届满，原告国有房产中心提出解除合同事宜。且该租赁押金系履约保证的性质，原告国有房产中心的其他诉讼请求中已对逾期支付租金的违约金进行了主张。因此，原告国有房产中心要求没收租赁押金9414元无法律依据，本院不予支持。鉴于本案原、被告租赁关系已经解除，本院认为被告虞金武交纳的租赁押金9414元应可用于抵扣其拖欠的占用费，即被告虞金武还应向原告支付26245元（35659元-9414元）。对于原告国有房产中心要求被告虞金武支付律师费的诉讼请求，该费用不是必要的支出，且无合同依据，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告福州市国有房产经营有限公司和被告虞金武的租赁关系于2019年4月9日解除； 二、被告虞金武应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付房屋占有使用费26245元（已抵扣租赁押金）； 三、被告虞金武应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付逾期支付租金的违约金145元； 四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2311元，由原告福州市国有房产经营有限公司负担1717元，被告虞金武负担594元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 盛 洁 人民陪审员 林 由 人民陪审员 郑昧旦 二〇二〇年六月三十日 法官 助理 潘冰心 书 记 员 林欢欢 附本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。