河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初1468号原告：冯旭坡，女，1974年8月14日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。原告：杨万胜，男，1979年11月9日出生，汉族，住河南省汝南县。原告：黄杰，男，1988年2月15日出生，汉族，住河南省尉氏县。原告：王巧莲，女，1966年10月26日出生，汉族，住河南省中牟县。原告：李云，女，1963年12月28日出生，汉族，住河南省中牟县。原告：焦瑞霞，女，1968年11月6日出生，汉族，住河南省中牟县。原告：焦小建，女，1975年12月20日出生，汉族，住河南省中牟县。原告：张凯丽，女，1992年10月8日出生，汉族，住河南省尉氏县。八原告委托诉讼代理人：刘高卓，河南光法律师事务所律师。八原告委托诉讼代理人：王信仰，河南光法律师事务所实习律师。被告：杨军来，男，1957年1月17日出生，汉族，住河南省中牟县，系杨祥顺（已去逝）之子。被告：杨彦增，男，1989年1月21日出生，汉族，住河南省中牟县，系被告杨军来三子。被告：李亚敏，女，1990年3月26日出生，汉族，住河南省中牟县，系被告杨彦增之妻。被告：杨子珂，女，2012年3月13日出生，汉族，住河南省中牟县。被告：杨子贤，男，2014年10月27日出生，汉族，住河南省中牟县。被告杨子珂、杨子贤法定代理人：被告杨彦增，身份信息同上，系杨子珂、杨子贤之父。被告杨子珂、杨子贤法定代理人：被告李亚敏，身份信息同上，系杨子珂、杨子贤之母。被告：杨彦宾，男，1982年6月23日出生，汉族，住河南省中牟县，系被告杨军来长子。被告：徐蕊，女，1985年11月10日出生，汉族，住河南省中牟县，系被告杨彦宾之妻。被告：杨子涵，女，2012年1月8日出生，汉族，住河南省中牟县。法定代理人：被告杨彦宾，身份信息同上，系被告杨子涵之父。法定代理人：被告徐蕊，身份信息同上，系被告杨子涵之母。被告：杨彦忠，男，1986年12月5日出生，汉族，住河南省中牟县，系被告杨军来次子。被告：程艳，女，1988年10月20日出生，汉族，住河南省中牟县，系被告杨彦忠之妻。十被告委托诉讼代理人：张西庆，河南亚太人律师事务所律师。原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽与被告杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦小建、张凯丽及八原告委托诉讼代理人刘高卓、被告杨彦宾及十被告委托诉讼代理人张西庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告之间关于剩余未交付的60m安置房的买卖合同；二、要求被告连带返还房屋价款162000元并承担违约金162000元。事实与理由：2016年5月30日，原告与被告签订房屋转让协议书，约定原告作为买受人以1782000元的价格向被告购买位于中牟县万洪路建设路交汇七里岗社区安置房660平方米，被告应于协议生效当天将涉案房屋所有权交付原告。原告于协议签订当天即履行完毕房款支付义务，并且该房屋买卖协议已由中牟县姚家镇七里岗村民委员会及中牟县司法局姚家司法所进行见证。协议签订后，被告于2019年7月份向原告交付安置房共计600平方米，剩余60平方米安置房经原告多次催要被告拒不交付。原告于2020年4月21日前往中牟县姚家镇人民政府核实了上述人员的拆迁安置房分配情况，中牟县姚家镇人民政府复函“杨祥顺、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤10人安置房面积按政策已足额分配，共计600平方米（5套120平方米，分别为七里岗社区4号楼1单元1104、6号楼2单元2503、6号楼1单元1804、5号楼1单元2603、5号楼2单元0302），其中杨彦宾分房时已育有三女，按政策不享受独子奖励政策。”原告认为，因诸被告仅享有600平方米安置房，无法交付剩余60平方米房屋，已构成违约，故原告诉至法院，望判如所请。被告杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳辩称：原、被告双方是相互不认识的，为什么有房屋转让合同，是因为当时乡里组织开发商，开发商组织的原告，购买被告的房屋，房屋的主要争议点在合同的最后一栏，双方在签订协议时，房子还没有开建，当时房子到底能不能建成，协议上的三方还都不能确定，当时转让的是一个房屋指标，不是一个现房，660平方米是一个暂估面积，是按每套60平方米大约估计的一个数，房屋建成的实际面积有可能每套是50多平方米，也有可能是60多平方米，所以60平方米是当时小户型的预计面积，双方在签订合同时为什么最后一栏受让方、套数、房屋平方是空白，原因在于出让方的杨彦宾当时有一个孩子，老婆又怀孕，当时乡里和村里的说法是有可能有独子奖励，也有可能没有独子奖励，所以以上的受让方、套数、房屋平方是空白，暂不填写，如果房子建成有独子奖励政策，独子奖励的这套房就归受让方，独子奖励是一套小户型，大约是60平方米，当时签订协议时，因为见证方是村支书，当时签合同时见证方也不能确定独子奖励被告方能不能享受，当时被告作为出让方，被告和乡里、村里谈的1782000元，将来安置房全部都给受让方，有独子奖励的就是11套房，没有独子奖励就是10套房，当时原告是明知的，独子奖励政策是出让方所不能控制和左右的，受让方也是明知这个政策的，要不也不会在一个很严肃的房屋转让协议上受让方、套数、房屋平方填写为空白，现在独子政策是没有，被告方只分得10套房，转让的也就这10套房，原告将这一被告左右不了的风险全部推卸到被告身上，是不公平也是不公正的，控告被告违约，更是没有事实与法律依据，双方在签订协议时，已经明知的风险，应该由原告承担，原告的诉求是没有理由的，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年，被告方（出让方、甲方）与原告方（受让方、乙方）、中牟县姚家镇七里岗村民委员会（见证方、丙方）签订《房屋转让协议书》，协议约定：第一条、转让房屋的基本情况：转让房屋甲方自愿将总面积为660平方米的集体安置房屋转让给乙方，出让方与受让方关系如下：出让方杨祥顺，受让方冯旭坡，1套，房屋面积60平方米；出让方徐蕊，受让方杨万胜，1套，房屋面积60平方米；出让方杨子涵，受让方黄杰，2套，房屋面积60平方米；出让方杨彦忠，受让方王巧莲，1套，房屋面积60平方米；出让方程艳，受让方李云，1套，房屋面积60平方米；出让方杨彦增，受让方李云，1套，房屋面积60平方米；出让方李亚敏，受让方焦瑞霞，1套，房屋面积60平方米；出让方杨子珂，受让方焦小建，1套，房屋面积60平方米；出让方杨子贤，受让方张凯丽，1套，房屋面积60平方米；出让方杨彦宾，受让方张凯丽，1套，房屋面积60平方米；独子奖励杨彦宾为空白，无内容。第二条、转让价格：双方商定房屋转让价格为1782000元……第七条、违约责任：甲方违反本协议约定，未能履行自己约定的义务，乙方有权单方面解除本协议，甲方应承担全部购房款100%的违约金……。2016年5月30日，原告支付被告房屋转让款1782000元。2020年4月21日，中牟县姚家镇人民政府出具复函，内容为：经核实，七里岗村杨祥顺、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾10人安置房面积已按政策足额分配，共计600平方米（5套120平方米，分别为七里岗社区4号楼一单元1104、6号楼二单元2503、6号楼一单元1804、5号楼二单元0302），其中杨彦宾分房时已育有三女，按政策不享有独子奖励政策。现原告因被告无法交付合同约定的剩余60平方米房屋，诉至本院。上述事实有当事人提供的一系列证据予以证实，足以认定。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告方购买被告方拆迁安置房屋，双方签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应按约履行各自的义务。上述协议书约定房屋总面积为660平方米，房屋总价款为1782000元，原告方已按协议约定足额支付房屋总价款，但被告方仅交付原告方600平方米房屋，且无法向原告方交付剩余60平方米房屋，已构成违约；上述协议书第七条违约责任约定，甲方违反本协议约定，未能履行自己约定的义务，乙方有权单方面解除本协议，甲方应承担全部购房款100%的违约金，故原告方要求解除原、被告之间关于剩余未交付的60平方米安置房的协议内容并要求被告方返还该60平方米房屋的价款及支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于返还房屋价款，双方约定房屋总价款为1782000元，房屋总面积为660平方米，房屋单价为1782000元÷660平方米=2700元/平方米，60平方米的房屋价款为60平方米×2700元/平方米=162000元，故被告方应当返还原告方房屋价款162000元。关于违约金，原告方根据双方协议约定，要求被告方承担60平方米购房款100%的违约金；被告方称原告方关于违约金的诉讼请求，远高于法律规定的不能超过损失30%的规定；根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为过分高于造成的损失，故原告方违约金应以162000元为基数，自2016年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，对原告方过高的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽与杨祥顺、被告杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳签订的《房屋转让协议书》关于剩余未交付的60平方米安置房的协议内容；二、被告杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳于本判决生效之日起十日内连带支付原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽房屋价款162000元及违约金（违约金应以162000元为基数，自2016年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；二、驳回原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽的其他诉讼请求。被告杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳可直接将应履行款项打到原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽指定的银行账户：户名王巧莲，开户行中国建设银行中牟商都大道支行，账号62×××23。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元，减半收取3080元，由原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽负担1039元，被告杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳负担2041元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二十三份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交至本院查验。审判员  赵海涛二〇二〇年六月二十九日书记员  王华云