广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1653号原告：刘艳霞，女，1982年8月7日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区*************，公民身份号码362************76X。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，公司工作人员。原告刘艳霞与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘艳霞的委托诉讼代理人吴春生、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳霞向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理不动产权证的违约金118898.1元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月26日暂计算至2019年6月28日为118898.1元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币1624291元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2016年6月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2016年6月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2016年6月30日起360日内（即在2017年6月25日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求贵院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，答辩人只承担答辩人的原因导致逾期办证的责任，答辩人承担协助办理产权证的义务，只有在因答辩人原因导致逾期办证才承担的逾期违约责任，换言之如果因原告或者政府办证部门原因导致的逾期办证，不能苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告配合办证义务的时间或政府出证的时间。本案答辩人已向原告寄发了办证通知，而截至至今原告均未履行相关办证义务，包括缴纳契税和办理面签。补充协议中，已经对买卖合同的部分条款进行了修改，且实际履行也是按照补充协议第十一条的约定来确认，原告并未提供证据证明其损失的事实，无权要求调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告刘艳霞（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年3月20日签订了编号为HT*****的商品房买卖合同，合同约定标的房屋为惠东县**********号房，约定交付日期为2016年6月30日前，总楼款为1624291元。商品房买卖合同第二十条约定“⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第①种方式处理：①买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；②双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。2.原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。被告未举证证明实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案的时间。3.被告主张应当按照补充协议第十一条的约定计算违约金，即不超过买受人已付房款的1%，原告不予认可。原告陈述被告未尽提示、说明义务，被告亦未提交履行提示、说明义务的相关证据。4.本案在处理过程中，本院就案涉商品房不动产登记情况致函询问惠东县自然资源局，惠东县自然资源局就案涉商品房不动产登记情况回复如下：“初始登记（大确权）是否需要办理不动产权籍调查”为“是”；“初始登记阶段不动产权籍调查受理时间”为“2018年10月17日”；“初始登记阶段不动产权籍调查完成时间”为“2018年10月28日”；“转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间”为“2019年5月15日”；“转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间”为“2019年5月15日”；“何时申请办理初始登记”为“2019年3月25日”；“何时办理完毕初始登记”为“2019年3月29日”；“预收件时间”为“未送件”；“何时办理不动产转移登记”为空白；“何时办理完毕不动产转移登记”为空白。5.被告提交的邮寄单显示，被告于2019年5月23日及2019年12月19日两次向原告寄送《关于办理产权证的再次通知》。原告陈述未缴纳契税，但未说明未缴纳契税的原因。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2.原告对逾期办证是否存在过错；3.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，结合以上分析可知，被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。从惠东县自然资源局的回函可知，案涉商品房转移登记阶段权籍调查成果完成时间为2019年5月15日，当时案涉商品房已经具备办理不动产转移登记的条件。从在案证据以及双方陈述显示，案涉商品房不动产转移登记目前不能办理的原因系原告未缴纳契税。根据签订合同当时所施行的《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”以及第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”的规定，买受人应当及时缴纳契税，这是法定义务而非约定义务。涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2016年6月30日前，被告应当提交相关资料备案的截止日期为2017年6月25日前，案涉商品房在2017年6月26日之前尚不具备办理不动产转移登记的条件，已经构成违约。2019年5月15日之后案涉商品房已经具备办理转移登记的条件，但因原告未缴纳契税而未能办理，该责任不可归责于被告，应由原告自行承担，故违约金应从应自2017年6月26日起至2019年5月15日止以总楼款1624291为基数按每日万分之一计付为111913.65元。如原告缴纳契税并将相应契税发票递交被告后，被告仍怠于履行办证义务，原告可另行主张违约责任。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘艳霞支付逾期办理不动产权证的违约金111913.65元；二、驳回原告刘艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2678元,由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 彭崇峰审 判 员 吴润明审 判 员 林耀驰二〇二〇年六月十九日法官助理 黄丽娴书 记 员 张景波