广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初44号 原告：金龙一，男，1962年1月11日出生，朝鲜族，住吉林省舒兰市。 原告：金春辉，女，1964年3月23日出生，朝鲜族，住吉林省舒兰市。 委托诉讼代理人：赵春平，内蒙古北疆律师事务所律师（系上述两原告的共同委托诉讼代理人）。 被告：广西中裕置业发展有限公司，住所地：钦州市金海湾东大街88号，统一社会信用代码：914507005718201175。 法定代表人：吴金木，执行董事。 委托诉讼代理人：刘绪伟，上海申亚律师事务所律师。 原告金龙一、金春辉与被告广西中裕置业发展有限公司（以下简称中裕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，原告金龙一、金春辉对本案适用简易程序提出异议，申请对本案适用普通程序审理。本院经审查认为，本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院依法将本案转为普通程序审理。因疫情防控的需要，本院于2020年5月26日采用云上法庭（即网络庭审）对本案公开开庭进行了审理。原告金龙一、金春辉的委托诉讼代理人赵春平，被告中裕公司的委托诉讼代理人刘绪伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金龙一、金春辉向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原被告双方于2014年10月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014101204372)；2.判令被告立即返还购房款200198元；3.判令被告返还代收抵押登记费550元；4.判令被告赔偿损失40039元(200198元×20%)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的钦州市金海湾东大街88号，中国广西东盟商贸城B-7号楼2层XXX号房；建筑面积为26平方米，每平方米价格为7699.92元，购房总价款为200198元，房屋交付日期为2015年8月31日前，交付条件为“取得工程验收备案表”及违约责任等条款(详见合同及附件原件）。《商品房买卖合同》签订后，原告依合同约定足额如期交纳购房款并且足额交纳各项税费。原告已经全面实际履行合同约定的义务。被告却没有按照合同的约定履行义务。违约行为一，没能按照合同第八条第5项的约定交付合格的商品房，虽然被告称已经将原告购买的商品房交付给原告的委托人接管，但时至今日，被告出售给原告的商品房尚未取得《工程竣工验收备案表》，就是说被告所称交付的商品房不具备交付的合同约定条件和法定商品房交付的条件，被告违约交房的行为，导致原告利益受到损害，理应承担违约责任。违约行为二，依据合同第十五条“关于产权登记的约定”，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及附四合同补充协议第八条“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的处理方式约足：逾期超过360日买受人有权解除合同，出卖人退还买受已付房款并按已付房款的百分之零点三支付违约金”。时至今日，被告仍没有将备案所需材料交给有关机关，尚未取得《工程竣工验收备案表》应当具备的资格，也就是说，被告出售给原告的房屋尚未通过“工程竣工验收备案”，即不具备办理房屋产权证的基本条件。2018年8月1日，被告又向原告发出“关于办理广西东盟商贸城一期房地产权属证书的催告函”。要求原告预约办理产权证的时间。原告向有关机关咨询，但产权登记机关答复是，根本没有原告产权登记的任何信息，就是说产权登记管理部门没有接到被告的任何工程竣工验收的备案材料，即被告出售给原告的商品房无工程竣工备案。显然，被告违反合同的约定，使得原告不能在合同约定的期限内取得房屋产权证。依据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第八条的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约赔偿责任。以上事实，有原被告签订的《商品房买卖合同》、被告出具的《收款收据》、《税收交款书》、《催告函》等予以证实。综上所述，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是在自愿的基础上达成的共识，合同合法有效，双方应实际全面履行合同约定的义务。原告已如期足额交付购房款，但被告不能按照合同的约定交付合格房屋，且时至今日仍不能完成工程竣工验收备案，造成原告无法取得房屋产权证书，已构成违约行为，依据合同的约定和法律的规定，依法提起诉讼，请求解除原被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担返还购房款及赔偿相应损失的责任，请贵院支持原告的诉讼请求。 原告为证实其主张，向本院提供如下证据： 1.《商品房买卖合同》，证明原被告之间商品房买卖合同 关系； 2.《收款收据》，证明原告交付购房款； 3.《代收代付预付抵押登记费》，证明原告交付抵押费； 4.《催告函》，证明被告催告原告预约办理房屋产权证。 被告中裕公司答辩称，一、广西东盟商贸城有限公司（以下简称东盟公司）受原告之委托已于2015年8月10日办理了房屋交付手续。尽管实际交付时案涉房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》，但在商品房买卖合同约定的交付日前房屋已通过竣工验收，经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方共同验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》，符合投入使用的一般要求。原告委托东盟公司接收房屋，且东盟公司认可交付并实际使用，双方办理房屋交付的行为，属于原、被告对交付标准共同进行了变更。因此，被告不存在违约交房的行为。二、虽然总包施工单位违反建设工程施工合同之约迟延提交资料致使延误了《工程竣工验收备案表》办理，但经被告尽力协调，最终于2019年9月2日取得了《工程竣工验收备案表》，案涉商品房早已具备办理房屋权属登记的条件。原告已可能办理不动产登记证，在此情况下，原告要求解除商品房买卖合同，依法不应予以支持。三、如果允许原告解除商品房买卖合同，将严重影响交易安全，并将严重损害东盟公司、租户以及相关方的利益，不符合法律关于保护交易安全的基本原则。四、原告主张被告返还购房款、契税、印花税以及要求赔偿损失无事实及法律依据，依法应予驳回。被告不构成根本违约，从公平、利益衡平角度考量，本案原、被告签署的商品房买卖合同应继续履行，以最大限度维护地方经济发展。五、贵院对案涉房屋相似案件已经作出驳回业主全部诉讼请求判决，请贵院对本系列案件进行同案同判。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告为证实其主张，向本院提供如下证据： 1.《建设工程质量竣工验收意见书》，证明：案涉房屋符合投入使用的一般要求； 2.《商铺委托经营管理协议》、《授权委托书》，证明：（1）原告购房的目的是委托东盟公司经营管理及取得投资收益，委托经营管理期限为2015年9月1日至2025年8月31日。委托期限内由东盟公司统一业态规划，统一招商推广、统一定价出租，统一经营管理。（2）原告授权东盟公司代为办理房屋交付及验收事宜，包括:代为对是否接受商铺的开发商所交付的商铺作出最终决定，代为领受商铺等； 3.《房屋交接验收单》、《确认书》、《业主明细表》，证明：（1）东盟公司根据原告的授权已于2015年8月10日代为办理房屋验收交接手续，对交接不持异议；东盟公司的代办房屋交付的行为，对原告产生交付的法律效力。（2）东盟公司同意根据委托经营管理协议之约定向原告支付委托经营收益（租金），原告的预期利益不会因房屋无《工程竣工验收备案表》而实际受到影响。 4.关于凤凰商业广场加紧竣工验收工作的函（2016年10月24日）及快递单、关于凤凰广场加紧竣工验收工作的函的回函（2016年10月25日）、关于凤凰广场加紧竣工验收工作回函的说明（2016年11月4日）及快递单、关于凤凰商业广场遗留问题及验收的说明（2016年12月26日）、关于尽快解决凤凰商业广场遗留问题推进验收工作的催促函（2017年6月13日）及快递单、联名书（2017年7月4日）、关于凤凰商业广场工程尚未验收备案的有关情况汇报（2017年7月6日）。证明：中裕公司一直积极与总承包单位协调工程竣工验收，系因总承包单位拖延提交资料导致《工程竣工验收备案表》迟延取得，并非中裕公司的责任导致逾期取得《工程竣工验收备案表》。 5.《工程竣工验收备案表》、部分业主的产权证复印件。证明：案涉房屋已取得工程竣工备案表，房屋已具备办理产权的条件。已有很多业主办妥不动产登记证，原告只要及时提交资料，就可以办理不动产登记证，其合同目的完成可以实现。 本院对双方当事人提交的证据，组织双方进行了质证。经庭审质证，被告对原告提供的证据1的三性没有异议，但认为正好能证明原告解除权已经消除。根据双方签署的买卖合同第八条，根据约定原告起诉已经超过解除权的行使期限；被告对原告提供的证据2、3、4的三性没有异议。原告对被告提供的证据认为举证期限已届满。对于证据1，被告在施工当中具备的程序，并非本案争议焦点，被告是否按照约定完成商品房交付的基本条件，被告在证明目的当中也证明只是达到一般要求并非必要条件，不是验收备案表，不具有备案功能;证据2,与本案无关，即使东盟接受房屋不代表被告与原告的合同具有关联性;证据3,证明原被告接收房屋的情况记载，而东盟在接收房屋后并没有及时通知原告，原告并不知情，因此原告保留对东盟公司的诉讼权利;证据4,刚好证明了被告违约的法律事实;证据5,《工程竣工验收备案表》第二页竣工验收意见：所有单位均没有签署意见的时间，对于真实性不认可，对于部分业主的产权证的真实性不认可，对于第5组证据中提到的能办理产权证的时间请法院核查。也不能证明被告按照合同约定提供了符合条件的商品房交付。 本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方均无异议的证据即原告提供的证据1至证据4，本院予以确认，作为查明案件事实的依据和定案的参考依据。对被告提供的证据1、证据2、证据3、证据5，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，具有客观性、合法性、关联性，原告不能提供相反的证据反驳，本院予以确认，可作为本案查明事实的依据和定案的参考依据；对被告提供的证据4，是被告与他人的关系，与本案无关联性，本院不予采纳。 根据本案的证据及在庭审中当事人的陈述，本院查明如下事实：原告金龙一、金春辉与被告中裕公司于2014年10月12日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于钦州市金海湾东大街88号中国广西东盟商贸城第B-7号楼2层XXX号的商铺，总价款为200198元，原告已交清购房款。《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定中规定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得《工程竣工验收备案表》……”第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……”。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议第八条处理。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条约定：“对买卖合同第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的处理方式约定：自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点一支付违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之零点三支付违约金”。 中国广西东盟商贸城一期项目工程B-7号楼已于2015年7月31日取得了《建设工程质量竣工验收意见书》，工程评定为合格工程。2019年9月2日，中国广西东盟商贸城一期项目工程商业B1至B20号商业楼及连廊取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 另查明，原告金龙一、金春辉作为委托人于2014年10月12日与东盟公司签订了《授权委托书》、《商铺委托经营管理协议》，约定原告自愿委托东盟公司办理商铺交付及验收事宜，并将商铺在合同约定的委托期限内全权委托东盟公司经营管理，东盟公司对商铺的经营权限包括但不仅限于：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理等权利。委托期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止。 再查明，东盟公司与被告中裕公司于2015年8月10日签订了《确认书》，确认中裕公司已于2015年7月30日前书面通知原告办理该房屋的委托期限起算日确认及该房屋交接手续，该房屋于2015年8月10日由中裕公司按合同之约定交付给了原告。原告已依据与东盟公司签订的《商铺委托经营管理协议》，于2015年9月1日起，将该商铺委托给东盟公司进行经营管理。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《代收代付预付抵押登记费》、《催告函》，被告提供的《建设工程质量竣工验收意见书》、《商铺委托经营管理协议》、《授权委托书》、《房屋交接验收单》、《确认书》、《工程竣工验收备案表》以及当事人在庭审笔录中的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原告金龙一、金春辉与被告中裕公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效。本案的争议焦点为：一、被告是否依照合同规定履行了交房的义务，是否构成违约；二、原告请求解除双方签订的买卖合同，返还购房款产、赔偿损失是否有事实和法律依据。 关于第一个争议焦点的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，原告金龙一、金春辉于2014年10月12日与东盟公司签订《委托经营管理协议》，委托期限自2015年9月1日至2025年8月31日，同日原告向东盟公司出具委托书，全权委托东盟公司对所涉商铺进行经营管理，办理商铺交接、验收。2015年8月10日，东盟公司向被告出具《房屋交接验收单》，同日，与被告中裕公司签订了《确认书》，原告对商铺的交付并未提出异议，被告已经履行了将房屋交付原告的义务。 原告金龙一、金春辉与被告中裕公司签订《商品房买卖合同》约定，中裕公司于2015年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“取得《工程竣工验收备案表》”的条件的商铺交付原告使用。同时约定中裕公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议约定，自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点一支付违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之零点三支付违约金。本案中，被告虽然已经将房屋交付原告，但没有按照合同约定，将具备“取得竣工验收备案表”的条件的商铺交付，也没有在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至2019年9月2日，被告才取得《工程竣工验收备案表》，被告在办理房地产权属证书方面已经构成违约，依法应承担违约责任。涉案商铺于2015年8月10日已经交付给原告使用，被告应在2016年8月4日前办理商品房不动产权属证书，至2019年9月2日，被告取得了竣工备案表，具备办理房产证需由开发商提供的资料条件，逾期1123日，依补充协议约定，自逾期之日起，被告应按日向原告支付已交房款的万分之零点一的违约金。原告已付购房款200198元，被告应支付违约金2248.22元（0.1÷1万×200198×1123）。 关于第二个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”。房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。买受人应会同出卖人到房屋管理部门登记，办理过户手续，交纳契税，领取房产证。本案中，被告依商品房销售合同的约定向原告交付了商铺，但因被告原因造成迟延办理商品房不动产权属证书，依据双方约定，原告享有合同解除权，不属于根本违约情形。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案合同约定商品房交付使用后360日内，因被告的原因未能办理商品房权属证书，原告有权解除合同。被告于2015年8月10日交付了商铺，应在2016年8月4日前办理商品房权属证书。双方在合同中未约定该解除权行使期限，原告也无证据证实向被告催告，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权的除斥期间一年的规定，原告解除权消灭。同时，原告与东盟公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定在合同期限内全权委托东盟公司对商铺经营管理，原告收取租金。因此，被告未能按合同约定办理商品房权属证书的违约行为并未致使原告不能实现合同目的。因此，原告请求解除双方签订的买卖合同，返还购房款、赔偿损失依据不足，本院不予支持。 综上所述，被告逾期办理商品房权属证书构成违约，应承担相应违约责任。原告请求解除合同，返还购房款、赔偿损失理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下： 一、被告广西中裕置业发展有限公司支付原告金龙一、金春辉违约金2248.22元； 二、驳回原告金龙一、金春辉的其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4912元，由被告广西中裕置业发展有限公司负担50元，原告金龙一、金春辉负担4862元（原告已预交4912元，被告在付款时将其负担部分一并加入付还原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  邓英旦 人民陪审员  罗 能 人民陪审员  王廷磊 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  符文娴 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 二、《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 三、《中华人民共和国合同法》第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 五、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。