河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初237号原告：王洪飞，男，1999年5月18日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：杜炳林、邢凤海（实习），河南毅刚律师事务所律师。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务执行董事。委托诉讼代理人：张志勇，男，1970年5月11日出生，汉族，住河南省原阳县。系该公司员工。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。原告王洪飞与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2017年6月29日作出（2017）豫0502民初1149号民事判决，被告不服该判决，上诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院于2017年8月30日作出（2017）豫05民终3674号民事判决，驳回上诉，维持原判，经安阳市中级人民法院院长提交审委会讨论认为该判决确有错误，应当再审，于2019年12月16日裁定撤销市中院（2017）豫05民终3674号民事判决及本院（2017）豫0502民初1149号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2020年6月6日公开开庭进行了审理。原告王洪飞及委托诉讼代理人杜炳林、邢凤海、被告新华富置业公司委托诉讼代理人张志勇、李振峙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪飞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付截止到判决生效日止延期办理房地产权属证书的违约金（按已交房款1012786元的同期银行贷款利率的2倍计算），判决生效后的违约金计算至协助办理房屋权属证书之日止；2、请求判决被告退还原告缴纳的维修基金9307元及利息（从2011年1月12日起按同期贷款利率计算至判决生效之日止）；3、判决被告退还暖气初装费等8771元；4、判决被告立即协助原告办理涉案房屋的权属证书；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年11月9日签订《商品房预售合同》，被告将位于华富世家小区的第23号楼1单元1901号房屋出售给原告，合同约定“出卖人（被告）应在2012年8月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用”、“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”等。合同签订后，原告依照合同之约定交纳了涉案房屋款项，被告实际交房后未按合同之约定协助为原告办理涉案房屋权属证书；在2011年1月12日，被告代为办理为由责令原告缴纳维修基金9307元，被告至今未向相关部门缴纳上述费用。依据（民法通则》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规之规定，原被告之间存在有预售商品房合同关系，原告按合同之约定适当履行自身义务，被告未接合同约定及时交付房屋以及协助办理房屋的权属证书之行为严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院。被告新华富置业公司辩称，案涉房屋权属证书逾期办理的原因不在于被告，被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任。1.办理不动产权属证书是指有关职能部门根据原告的申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至原告名下的过程，涉及到各个方面的相互协作与衔接，还涉及到行政审批事项，并非被告单方努力就可完成；2.根据之前已查明的客观事实可知，造成本案权属证书逾期办理的原因在于案涉项目小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实，并非是被告的原因造成。被告作为一个普通的民事主体，只能在自己能够努力的范围内积极履行协助义务，并不能主导相关办证的过程，更不是造成逾期办证的影响因素；3.被告从始至终一直在积极履行自身的协助义务，多次向相关主管部门就办证事宜予以催促。在项目房产满足办证条件后，第一时间向广大业主予以情况告知并主动协助广大业主办理相关手续，被告已履行了自身义务，不存在违约；4.双方在《商品房预售合同》中已对逾期办证违约金予以放弃，原告要求无事实及法律依据，故被告在自身不存在任何违约行为，造成逾期办证的原因也不在于被告且双方已放弃逾期办证违约金的情况下，不应对原告主张的逾期办证违约金承担责任；5.本案已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。如原告诉状所诉，2012年8月31日后的60日即2012年10月31日即应办理产权证书，按照民法总则188条规定，民事诉讼的诉讼时效为3年，也就是2015年10月31日本案诉讼时效已满3年，之后再行诉讼已超过法定诉讼时效，本案起诉是2017年4月12日，因此已远远超过了诉讼时效3年，综上，被告认为原告诉请的逾期办证违约金无事实及法律依据，请求人民法院在查明本案相关事实的基础上，依法公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房预售合同》、购房款收据，贷款支付凭证、物业费票据、执行和解协议。被告新华富置业公司提交了竣工验收备案表复印件、安阳市城市规划委员会安规【2016】2号、3号文件复印件、小区公告栏图片及相关的视频、缴房通知单、催告函、回复函、《安阳市公共配套设施建设合同》、《安阳市住宅小区配套实施工程质量监督报告》、安阳市规划设计院的情况说明、规划报建阶段收件回执、国土资源局公告。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原、被告于2011年11月9日签订《商品房预售合同》，被告将位于华富世家小区的第23号楼1单元1901号房屋出售给原告，合同约定“出卖人（被告）应在2012年8月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用”、“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”等。违约情况分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：第一项、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；第二项、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；第三项、买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2、同签订后，原告依照合同之约定交纳了涉案房屋款项，被告实际交房后未按合同之约定协助为原告办理涉案房屋权属证书；2011年1月12日，原告缴纳维修基金9307元，原、被告认可被告按合同约定时间交房；现在案涉房屋未办理不动产权属证书；本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3、2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，内容为：安阳新华富置业有限公司开发的秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36商业不动产权证书已办理完毕，请相关业主准备相关资料到本公司销售部审核办理个人住房不动产权证。被告提供2019年2月14日、2月18日、2月19日、2月25日、2月26日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。4、被告提交秀水苑商住小区21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书及通知照片，显示被告于2016年9月9日取得该四栋楼的不动产权证书，被告于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证；被告提供2016年10月25日、2016年10月21日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。2018年3月9日，双方签订执行和解协议，被告给付原告79038.78元（包括维修基金、执行费、诉讼费、执行费、违约金等），双方互不追究，已经履行完毕。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，通知秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36相关业主准备相关资料到被告公司销售部审核，办理个人住房不动产权证，相关楼宇的业主自2019年2月开始陆续办理不动产权属证书；在诉讼过程中，被告向原告开具了购房发票，原告未办理该房屋的不动产权属证书。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交房日期2012年8月31日，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，即17266.95元（575565元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告安阳新华富置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告王洪飞办理位于安阳市华富世家秀水苑商住小区23号楼1单元1901号房屋不动产权属证书；被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王洪飞逾期办理不动产权属证书的违约金17266.95元；驳回原告王洪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3252元，由原告王洪飞负担3020元，由被告安阳新华富置业有限公司负担232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  王 飞审 判 员  李 娟审 判 员  杨金书二〇二〇年六月二十八日代理书记员  崔艳霞