广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1223号原告：黄永顺，男，台湾地区居民，住台湾省台中县。委托诉讼代理人：魏国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：李秀云，女，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘志涛，广东合邦律师事务所律师。原告黄永顺诉被告李秀云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄永顺及其委托诉讼代理人魏国、被告李秀云的委托诉讼代理人刘志涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄永顺向本院提出诉讼请求：1.被告返还合同履约保证金239000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年3月20日签订《租赁合同》，约定被告出租位于广州市南沙区东涌镇市南路XX号后门自编2号（厂X、厂X）内的厂房（以下统称涉案厂房）给原告使用，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日，被告收取原告履约保证金239000元。合同签订后，被告于签订合同当日将涉案厂房交付给原告使用。之后了解得知，被告以广州北兴金属制品有限公司（以下简称北兴公司）法定代表人身份与广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社（以下简称大稳经济联合社）租赁涉案厂房至2018年10月31日。大稳经济联合社于2018年8月28日、2018年11月8日两次通知被告前来办理续租手续，但被告均不予理睬，为了不影响公司经营，原告与其协商，2018年10月31日之后的租金直接交给大稳经济联合社。原告于2019年5月7日委托北京市盈科（广州）律师事务所发出《律师函》要求被告返还合同履约保证金，但被告一直不予理睬。为维护自己的合法权利，原告提起本案诉讼。被告李秀云辩称，1.被告作为北兴公司的法定代表人，其行为代表公司，故被告主体不适格。原告承租涉案厂房时，已经清楚知道涉案厂房由北兴公司从大稳经济联合社承租而来，且原告租赁后，由原告出资10万元，北兴公司和大稳经济联合社各出资5万元共同对厂房进行修整。原告的所有租金、押金也都用于北兴公司支付大稳经济联合社租金及债务。综上，被告主体不适格。2.原告自2018年5月底开始拖欠被告租金，其行为已经构成违约，根据约定，原告拖欠租金30天租金，北兴公司有权没收保证金。3.原告欠缴2018年6月至10月的租金60305.74元，即使应当退还履约保证金，履约保证金中也应当扣除上述租金。经审理查明：2000年11月27日，位于南沙区东涌镇大稳村面积为12942平方米的土地登记至广州市番禺区东涌镇大稳村经济合作社名下，土地性质为集体土地，用途为综合用途，土地使用证号为穗地证字第XXX号。2008年11月6日，广州市番禺区东涌镇大稳村经济合作社（现广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社、甲方）与北兴公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将自有座落于原南方厂边村自建厂房7300平方米租赁给乙方，租赁期限10年，自2008年11月1日起至2018年10月31日止；自2008年11月1日至2011年10月31日，每月租金43800元；自2011年11月1日至2014年10月31日，每月租金47304元；自2014年11月1日至2017年10月31日，每月租金51100元；自2017年11月1日至2018年10月31日，每月租金55188元；乙方向甲方交付50000元作为本合同定金，该款在本合同期满日不计息退还乙方。2008年12月19日，大稳经济联合社（出租人、甲方）与北兴公司、被告（承租人、乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方将番禺区东涌镇大稳村原南方厂边村自建厂房市南公路12号自编2号[房地产权证号码番集建（2002）字第J19-000001]出租给乙方作生产经营性场所使用等。被告在乙方法定代表人处签名，张运香在委托代理人处签名。该份合同在广州市国土资源和房屋管理局番禺区进行租赁登记备案。2014年3月20日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》（编号HZ20140320），约定甲方将涉案厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，建筑面积5475平方米，空地面积5000平方米；自2014年5月1日至2015年4月30日，每月租金59750元；自2015年5月1日至2016年4月30日，每月租金61542.5元；自2016年5月1日至2017年4月30日，每月租金63388.78元；自2017年5月1日至2018年4月30日，每月租金65290元；自2018年5月1日至2019年4月30日，每月租金67249.15元；租期至甲方与村委的合同到期日，其中自2014年4月1日至2014年4月30日为免租期；乙方在签订合同当日向甲方支付239000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计息返还给乙方；每月25日前支付当月租金，甲方在2014年3月20日前将该建筑物交付乙方使用；租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达30天的，则视为乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；依照本合同要求，任何一方发出的通知或其他以中文书写的文件、材料，可以专人送达，也可以用挂号信件、快递邮件、图文传真等形式送达，专人递交的，以专人交到之日视为送达，以挂号信件、快递邮件形式发出的，以发出后七日视为送达。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。被告在甲方处签名并按手印。同日，原告向被告支付保证金239000元，被告出具了相应的《保证金收据》。2018年8月28日，广州市南沙区东涌镇大稳村民委员会向北兴公司发出《通知》，载明贵公司与大稳村签订的厂房租赁合同在2018年10月31日合同期满，村实行在期满时重新招租……2018年11月8日，大稳经济联合社发出《通知》，载明北兴公司在2018年10月30日合同已到期，但没有按合同相关条款办理撤场，如不进行迁出，需要继续使用，而不交还场地，则要求按10月的租金单价继续交租给大稳村，直至大稳经济联合社提前7天通知停用为止，如拒绝缴交，则要求马上撤场。由于被告没有退还租赁保证金，原告于2019年5月7日委托北京市盈科（广州）律师事务所的委托向被告发出《律师函》。被告表示未收到该函。2019年10月18日，广州市南沙区东涌镇大稳村民委员会出具《证明》，载明大稳村出租给李秀云位于市××内自××号厂房（原北兴金属制品厂）的租金自2014年6月起至2018年10月止，已由广州市荣丰木制品有限公司足额按期缴纳。原、被告确认，广州市荣丰木制品有限公司即为原告在涉案厂房开办的公司。经质证，被告认为涉案厂房的业主为大稳经济联合社而非大稳村民委员会，故无法确定原告实际租金缴纳情况。原、被告在庭审中确认，2014年3月20日被告向原告交付涉案厂房；原告承租涉案厂房之后，由原告向大稳经济联合社支付北兴公司与大稳经济联合社约定租金，差额部分租金再由原告向被告支付；原告支付被告租金至2018年5月31日止，自2018年6月至10月，原告每月应支付给被告的租金差额为12061.15元；同意适用中国大陆法律审理本案。原告在庭审中陈述，之所以没有支付2018年6月至10月的租金，是因为涉案厂房的维修费用是由原告支付的，被告同意支付50000元给原告作为维修费用，支付的方式是被告用其在大稳经济联合社交付的押金50000元给原告抵扣上述维修费用，但是至今被告都未将押金条给原告，大稳经济联合社表示被告拖欠租金，不同意以押金50000元抵扣租金，所以原告未能与大稳经济联合社办成将上述50000元押金抵扣租金的手续，大稳经济联合社也未将该50000元退还给原告。被告在庭审中陈述，确认被告同意承担50000元维修费用，但是被告已将押金条原件给了原告，大稳经济联合社也同意被告将该50000元押金转给原告，虽然北兴公司拖欠大稳经济联合社租金，但是实际上大稳经济联合社已经在账户上将北兴公司名下的押金转到了原告名下。为证明上述事实，被告提供《移交手续》，载明北兴公司现将交付大稳村委厂房押金伍万元转给广州市荣丰木制品有限公司作为厂房屋顶维修费用。陈碧霞在移交人处签名，接收人处签名人为康某，具体姓名模糊不清。双方确认上述押金即为北兴公司与大稳经济联合社签订的《厂房租赁合同》中约定的50000元定金。经质证，原告认为移交人和接收人都不清楚是谁，被告实际并未交付押金条原件。双方并未进一步举证。为查明涉案厂房的性质，本院向广州市规划和自然资源局南沙区分局及广州市南沙区政务服务数据管理局发函征询。广州市规划和自然资源局南沙区分局于2019年11月6日函复：“截至2017年12月18日，在我局档案系统未查询到上述厂房取得《建设工程规划许可证》的档案记录；自2017年12月18日起，工业、仓储用地新建建筑工程《建设工程规划许可证》（企业投资类建设工程项目）的审批业务已移交广州市南沙区政务服务数据管理局（行政审批局）……”广州市南沙区政务服务数据管理局于2020年4月21日函复：“经查询，我单位未查询到涉案厂房的建设工程规划许可证备案记录。”经质证，原、被告对上述复函没有意见。本院认为：原告为台湾地区居民，故本案为涉台房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。由于当事人均同意适用中国大陆法律审理本案，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条规定，本院确认我国大陆法律作为解决本案争议的准据法。被告在《租赁合同》的甲方处签名并按手印，且以自己的名义出具了《保证金收据》，故被告认为其并非《租赁合同》的合同主体，与事实不符，对被告的上述答辩意见，本院不予采纳。根据广州市规划和自然资源局南沙区分局及广州市南沙区政务服务数据管理局的复函显示，未查询到涉案厂房取得《建设工程规划许可证》的档案记录。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”原、被告签订的上述《租赁合同》无效，被告理应向原告退还其支付的租赁保证金239000元。原告确认其未向被告支付2018年6月至10月的占有使用费，现被告要求在租赁保证金中扣除上述占有使用费，符合法律规定。根据广州市南沙区东涌镇大稳村民委员会出具的《证明》记载，原告开办的广州市荣丰木制品有限公司已代被告支付了2014年6月至2018年10月的租金，故原告应向被告支付2018年6月至10月的占有使用费为60305.75元（12061.15元×5月），被告要求扣除的占有使用费数额为60305.74元，属于对自身权利的合法处分，本院予以照准。关于50000元维修费用的问题。双方对于被告应当承担50000元维修费用没有争议，但是被告认为其已经支付该50000元，支付方式为其将对大稳经济联合社的50000元押金债权转让给了原告。原告对此不确认，认为被告并未将押金条原件交给原告，且在被告拖欠大稳经济联合社租金的情况下，大稳经济联合社不同意以该50000元押金抵扣租金。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告认为其将对大稳经济联合社的50000元押金债权转让给原告，应当举证证明上述债权的存在。在被告未提供充足证据且确认拖欠大稳经济联合社租金的情况下，对于被告的上述抗辩意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……”的规定，上述债务相互抵销后，被告应当退还原告的租赁保证金为228694.26元（239000元-60305.74元+50000元），对于原告主张超出上述认定的部分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十九条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李秀云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄永顺退还租赁保证金228694.26元；二、驳回原告黄永顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4885元，由原告黄永顺负担211元，由被告李秀云负担4674元。如不服本判决，原告黄永顺可在判决书送达之日起三十日内，被告李秀云可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  胡大成人民陪审员  魏景霞二〇二〇年六月十六日书 记 员  钟秀娟