河北省高阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0628民初746号 原告：任立军，男，1982年11月30日出生，汉族，现住保定市高阳县。 委托诉讼代理人：李敬辉，河北兴阳律师事务所律师。 被告：王帅，男，1988年4月3日出生，汉族，现住保定高阳县。 原告任立军与被告王帅确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任立军及其委托诉讼代理人李敬辉、被告王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任立军向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告王帅要求解除房屋买卖合同的行为无效；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年8月21日原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将其购买的高阳县药材公司家属楼东头502室以38万元的价格卖给原告，同时约定合同签订日原告支付首付款5万元，合同签订10天内支付15万元，剩余18万元款项在房产过户后原告向银行提出不动产证抵押贷款申请，原告贷款申请经银行批准后，银行下款当日剩余房款人民币18万元一次性支付给被告，如根据银行政策及规定原告银行抵押贷款申请不予批准或银行批下金额不足以支付剩余房款，乙方需在10日内自行筹款支付给被告。合同签订后被告将房产交付原告，原告已入住。现原告收到被告于2020年5月4日出具的《解除合同通知书》一份，要求与原告解除房屋买卖合同。原告认为双方签订的合同是双方真是意思表示，且房产已经交付，原告依照合同履行给付义务，被告要求解除合同没有事实和法律依据，故请求法院支持原告的诉请。 王帅辩称，我与原告的房屋买卖合同并未履行完毕，按照合同法的规定，在合同履行期间，任何一方均有权提出解除合同。其次，我提出的解除合同行为的效力问题与房屋买卖合同的效力问题是两个不相同的问题。我之所以提出解除合同，是因为现实情况导致我已经不能履行我与任立军之间签订的房屋买卖合同。在与任立军签订合同之时，案涉的房屋所有权并不在我手里，需要原房主侯小金过户给李风山、李风山再过户给我，我才能过户给任立军，现李风山拒绝过户给我，我已经无能为力履行合同，按照《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。我认为我的情况属于《合同法》第九十四条第（一）（二）（四）项的情况，我确实无法给任立军完成过户了，所以只能主张解除合同。原告的起诉实际上是混淆了房屋买卖合同的效力与我要求解除合同的行为的效力。我认为，我依法请求解除合同的行为符合合同法的规定，应当予以支持。至于合同解除后的赔偿问题是另一个问题。最后，我与任立军的合同第五条第一款明确约定了在合同履行期间，双方均有权解除合同，所以我的解除合同的行为也符合双方合同的约定。 庭审中原告为证明其主张出示：1、在2019年8月21日，原、被告以及和中介公司签订的房屋买卖合同一份，证实被告将高阳县药材公司家数楼东头502室卖给原告，价款是38万元，该房首付20万，剩余18万在被告将该房产过户给原告后，原告用该房抵押贷款偿还，如果贷款不能批准，或者批准不足，原告方在10日内自行筹款全额支付给被告。于合同签订日原告支付首付款5万元，签订合同10天内付15万元，剩余18万在过户及网签（办完贷款手续），原告一次性给付18万元。2、被告在2019年8月21日为原告打下的收据一份证实收到房屋款项5万元，8月30日给付15万元。3、在2020年5月4日被告向原告邮寄送达解除合同通知书，通知书所载日期是2020年5月4日。原告根据合同法第九十六条第二款的规定向法院提起诉讼，要求确认被告要求解除房屋买卖合同的行为无效。首先原告通过消费广场知道被告出售本案所涉房屋，原告通过中介公司进行购买（中介公司经济人也就是房屋买卖合同书丙方张影超）房屋买卖合同书签订以后，原告依照合同约定交付了款项，并且被告将房屋交付给原告，原告居住至今。当时被告将被告与李风山签订的房屋买卖合同以及本案是所涉房屋的房产证一并交到了中介公司，中介公司配合办理手续，被告现在要求解除合同，实际上是因为房屋现在涉及到拆迁，有相应的补偿，是因为被告看到相关的利益，才与原告要求解除，我们认为这个合同应该讲诚实守信，维护合同的稳定性，所以被告要求解除合同的行为无效。4、出示2020年4月28日双方的一份通话录音，录音的时长是31分46秒，录音可以证实20万元的款项被告已经收到，而且房产本和李风山的合同被告已经拿走。产生纠纷是由于拆迁所致，而不是被告所说的不可抗力的问题。在拆迁问题上，被告在卖房的时候就有所预测。被告质证认为，对原告出示合同以及收据认可，是我写的。对解除合同通知书无异议。对通话录音基本认可。去年我确实与原告签订了合同，事情经过也基本是原告所述。签订合同之后，原告给了我首付款20万，尾款18万元，原告说给原告过户之后，原告拿着房本贷款给我尾款18万元。后期因为李风山一直拿不到产权，我和原告签合同的时候，原告知道李风山没有产权，我与原告签署合同的时候，我个人认为能够配合原告过户，但是后期因为我的判断错误，我没有产权没有处分权。通过后期李风山与侯小金产生纠纷，当时侯小金不配合李风山过户，后期任立军一直催促我给他交付房子，我当时没有给任立军交付房子，因为当时我不确定我能不能拿到产权。我也跟原告沟通过，我没法给原告过户，如果原告着急过户，我就不卖了。后期任立军在没有经过我的同意，我也不在场，原告在中介手中拿到502室的钥匙。中介给他钥匙的时候我不在场，我也不知道。任立军把房屋换锁住进去之后，中介才告诉我，所以我认为原告是抢住。从前两三个月李风山就不同意把房子卖给我了，然后这期间我一直在跟李风山协商这个问题，但是他跟我说认可按照我们之间的合同约定的赔偿我双倍的违约金。综合以上，我现在已经没有办法给任立军过户，房子现在在李风山名下，我没有产权也没有所有权。按照我与原告签订合同的第五条第一款明确规定，甲乙任何一方或甲乙双方拒绝履行合同或解除合同以及不配合办理相关手续者均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金，如果按照法律规定，我确实违约，我愿意承担相对应的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2019年8月21日被告王帅与原告任立军签订房屋买卖合同，约定将坐落在河北省保定市高阳县房屋出售给原告。房屋价款为38万元整。原告在合同签订之日向被告支付首付款人民币50000元，双方协商签合同10天之日付被告15万元。剩余18万元款项在房产过户后原告向银行提出不动产证抵押贷款申请，原告贷款申请经银行批准后，银行下款当日剩余房款人民币18万元一次性支付给被告，如根据银行政策及规定原告银行抵押贷款申请不予批准或银行批下金额不足以支付剩余房款，乙方需在10日内自行筹款支付给被告。被告于2020年5月4日出具的《解除合同通知书》一份，要求与原告解除房屋买卖合同，原告依法向本院提起诉讼，请求法院确认被告王帅要求解除房屋买卖合同的行为无效。 本院认为，原、被告所签《房屋买卖合同》系原、被告真实意思表示，有中介参与，该合同合法有效。合同签订后，原告已按合同约定支付了首付款，被告以“需要完成房产过户至原告名下后，原告才能贷款给付被告尾款18万元，因被告无法完成交易过户至原告名下，订立合同的目的不能实现”为由，给原告发出一份解除合同通知书。原告收到被告所发通知后，依法向本院提起诉讼，请求法院确认被告王帅要求解除房屋买卖合同的行为无效，说明原告对被告以“通知”的方式解除合同的行为不认可，就合同解除事宜无法达成一致。被告以通知的方式解除合同的行为即失去法律效力。且在庭审过程中，原告同意一次性给付被告尾款18万元，并认为没必要过户，不同意解除合同，故被告以原告“不能实现合同目的”为由解除合同的主张亦存在瑕疵。原、被告之间的矛盾应以其他方式解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下： 认定被告解除房屋买卖合同的行为无效。 案件受理费40元，由被告王帅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  崔立新 二〇二〇年六月二十二日 书记员  马珊珊