湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初1877号 原告：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地长沙市天心区涂新社区25栋503号。 法定代表人：廖振华。 委托诉讼代理人：何艳，湖南耀银律师事务所律师。 被告：李卫红，男，1962年8月16日出生，汉族，户籍住址长沙市望城区。 原告湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称“金房子物业公司”）与被告李卫红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房子物业公司的委托诉讼代理人何艳与被告李卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房子物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年1月至2019年12月拖欠的物业费5612.54元；2、判令被告向原告支付自2017年2月至2019年12月的违约金1473.29元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业管理委托合同》，根据《物业管理条例》第二十一条及司法解释规定建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。合同约定原告提供的物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照建筑面积向原告支付物业管理服务费，业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应收物业服务费的千分之三交违约金。非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带责任。自2017年1月起，被告一直拒绝交纳物业管理费，原告多次催交未果，故提出上述诉讼请求。为减轻被告负担，原告自愿按照日万分之五的标准计收违约金。 被告李卫红辩称：1、我们是带有政府安置房指标的农民征拆户，与购买的商品房有本质的区别，故不能向农村安置户收取任何费用；2、原告的服务质量没有达到物业服务协议约定的标准；3、根据法律规定，物业公司保洁服务及基础条件未达到一级收费标准，应按0.75元/平方米收取；4、与原告签订的是前期物业服务协议，从2015年至今并未签订正式的物业服务合同，因此物业费没有标准，应重新签订正式的合同加以约定；5、违约金约定过高，违反相应的法律规定应属无效。 本院经审理认定事实如下： 1、2015年6月17日，李卫红（甲方）与金房子物业公司（乙方）签订《业主前期物业服务协议》，第一章第一条约定乙方提供物业管理服务的受益人为本物业产权享有人或物业使用人；本物业的产权享有人或物业使用人对履行本协议享有相应的权利，并承担相应的义务。第二章约定物业服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、地下车库、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；物业区域内交通与地面车辆及地下车库停放秩序的管理；地下停车场的管理（地面禁止停车）…等。第三章物业管理服务质量对房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、保洁服务、垃圾的处理与收集、排水排污管道疏通、二次供水的要求、家禽等的管制、绿化养护管理等事项进行了具体明确的约定。第四章物业管理服务费用约定，本物业的管理服务费根据物业的实际用途性质，按建筑面积大小收取，收费标准为住宅1.4元/平方米/月；甲方逾期缴纳物业服务费的，自逾期之日起每天按应交物业服务费的0.3%交违约金；非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。第七章服务期限约定，服务期限从协议签订生效日开始，直至兴邦花城小区业主委员会成立并与新选聘的物业管理公司签订《物业管理服务协议》生效当日，本协议自然终止。第八章附则约定，本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。协议签订当日，双方在协议上签字或盖章。 2、李卫红与金房子物业公司签订《业主前期物业服务协议》当日，双方又就案涉兴邦花城7栋1004号房屋办理了《楼宇交接书》，《楼宇交接书》上记录房屋面积为111.36平方米,不动产登记部门登记建筑面积为111.56平方米。2017年1月份至2019年12月份李卫红未交纳任何物业费。2020年2月，原告方向被告发出催费《律师函》。 3、另查明，原告方为案涉房屋小区提供了日常物业服务。再查明，案涉小区存在垃圾满溢、违章停车等现象。 上述事实有《业主前期物业服务协议》、《楼宇交接书》、律师函、相片及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《业主前期物业服务协议》，对选聘原告为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，及原、被告双方的权利义务进行了明确约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。本案中，原告为涉诉项目提供了物业服务，而被告未按约支付物业服务费，故原告有权要求被告支付拖欠物业服务费。涉诉小区确存在垃圾满溢、违章停车等现象，但无证据证明该现象长期、严重存在，故原告提供物业服务虽存在瑕疵，被告并不能以此为理由而拒交物业管理费。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。案涉房屋不动产登记部门登记建筑面积为111.56平方米，现原告仅以《楼宇交接书》上记录房屋面积111.36平方米来主张权利,原告的该行为属于其自行处分合法民事权利的行为，不违反法律规定，本院依法予以确认。结合原告提供物业服务存在瑕疵因素，本院酌情认定被告应缴纳2017年1月至2019年12月的物业费5051.3元（按应交物业费的90%进行计算，111.36平方米×1.4元/平方米/月×36个月×90%），故对于原告要求被告支付2017年1月至2019年12月拖欠的物业费5612.54元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告提出的安置户小区不应收取物业费的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告提出的物业费约定标准过高及并未签订正式的物业服务合同的抗辩意见，双方签订的《业主前期物业服务协议》亦是正式的物业服务合同，如被告认为协议中物业费约定标准过高，其可与原告方进行合理商谈、重新签订合同的方式进行沟通，亦可依照相关程序另行选聘物业服务单位，该抗辩意见与事实不符，本院不予支持。关于原告主张违约金的诉求，结合原告提供物业服务存在瑕疵等因素，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李卫红于本判决生效后十日内向原告湖南长沙金房子物业管理有限公司支付自2017年1月至2019年12月止的物业管理费5051.3元； 二、驳回原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告李卫红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二〇年六月二十四日 法官助理   陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。