新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初4720号 原告：刘汝杰，男，1967年10月11日出生，汉族，无固定职业，住安徽省阜阳市。原告：廖周林，男，1969年11月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。二原告共同委托诉讼代理人：刘新玲，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。二原告共同委托诉讼代理人：张维维，新疆鼎函律师事务所律师。被告：丁前进，男，1983年8月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：潘茹，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。原告刘汝杰、廖周林与被告丁前进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告刘汝杰及其与原告廖周林的共同委托诉讼代理人张维维、被告丁前进的委托诉讼代理人潘茹到庭参加诉讼。后因原告变更诉讼请求，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告刘汝杰、廖周林的委托诉讼代理人张维维及被告丁前进的委托诉讼代理人潘茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汝杰、廖周林向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告于2017年2月25日签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令被告向原告赔偿装修损失451,885.43元；3.判令被告承担鉴定费5,423元（451,885.43×1.2%）；4.判令被告承担本案诉讼费、邮寄送达费。事实与理由：2017年2月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将其租赁的位于乌鲁木齐市××区、二楼的商铺出租给二原告，约定二原告装修完商铺后折抵三年租金。二原告按约定装修完商铺后前往工商局以该商铺所在地址登记领取营业执照时，被告知该商铺所处地段早已被划进政府征迁范围，不能办理营业执照。后原告得知该商铺也未取得建设工程规划许可证，依据相关法律规定，原、被告之间签订的合同应认定为无效，被告应当赔偿原告的装修损失等费用。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告丁前进辩称，原、被告签订《商铺租赁合同》属实；因原、被告系多年朋友关系，所以双方签订合同时被告免除了原告三年的房租，而不是原告所陈述的装修折抵三年房租，原告是否装修被告并无异议；原告称涉案房屋被划为政府征迁范围，无法办理营业执照与事实不符，在原告租赁该房屋前至今，其他商户均在正常经营；涉案房屋不属于城镇房屋，而是农村集体经济组织划拨给农村居民的宅基地，由农村居民自建房屋，无需取得建设工程规划许可证，因此，原告主张合同无效没有事实根据和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为证明自己的诉讼请求，原告当庭提交了下列证据，并经质证、认证如下：原、被告签订的《商铺租赁合同》、工程造价鉴定意见书、收费依据和计算说明各一份（均为原件）。原告以该组证据拟证明其与被告于2017年2月25日签订涉案合同，合同约定原告装修，被告免三年房租，三年后每年房租100000元，涉案房屋位于米东区振兴村，属于城乡规划区域内；经鉴定，涉案商铺的装修价值为451885.43元，原告为此支出鉴定费5423元，该项装修损失及鉴定费均应由被告承担。被告质证后对该组证据的真实性予以认可，但不认可关联性，认为该合同期限已届满，依据合同第四条约定，合同期限届满后原告应将涉案房屋无偿交付被告，因此原告主张赔偿没有依据。因双方对该组证据的真实性均无异议，本院该组证据的真实性予以确认。为证明自己的抗辩意见，被告当庭提交了下列证据，并经质证、认证如下：1.租赁协议原件一份。被告以该证据拟证明涉案房屋系由被告从该房屋所有人拜克·摆拉提处租赁取得，被告享有转租权利，同时证明涉案房屋修建于农村集体经济组织划拨的宅基地上。原告质证后认为该协议涉及案外人，真实性无法确认，故不予认可。因无法确认其真实性，本院对该证据的真实性不予确认。2.涉案房屋外观照片及“我爱我家超市”营业执照和食品经营许可证、“金大碗牛肉面”营业执照及食品经营许可证复印件各一份。被告以该组证据拟证明被告不仅向原告出租房屋，还向其他案外人出租房屋，其他案外人经营的店铺均能办理营业执照和食品经营许可证，并处于正常经营状态，所以原告陈述无法办理营业执照不属实。原告质证后对照片的真实性予以认可，但不认可关联性，对其他证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为无法办理营业执照是事实，其他证据的真实性无法确认。为查明事实,本院经调查,被告提交的上述证据的证明内容与本院查明的事实一致，故对该组证据的证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于乌鲁木齐市××区、二楼出租给乙方；二、乙方自愿装修前面二楼、后面一楼、二楼，甲方免三年房租（2017年4月1日-2020年月日），在这前两年期间（2017年月日-2019年4月1日），如遇国家征收，甲方给乙方补偿200000元；三、三年后房租为每年100000元，签订合同后提前一个月乙方付清全年房租；四、租赁期间商铺租金为净收，商铺的维修等一切其他费用由乙方处理，甲方概不负责，乙方必须爱护和管理好商铺及商铺内所有设施，如有损坏，必须照价赔偿，乙方如需重新装修商铺，须经甲方同意后方可。合同期满后，商铺需无偿交给甲方，如擅自拆除，甲方有权按其装修费用等向乙方索赔。合同还约定了其他内容。2019年10月11日，原告向本院提交书面鉴定申请书申请对涉案房屋装修价值进行鉴定。2019年11月14日，经本院委托中证房地产评估造价集团有限公司鉴定，该公司于2020年3月24日作出工程造价鉴定意见书，其中内容为“我单位和当事人双方共同现场测量并确定的装饰装修工程量，并形成现场勘查记录表”，鉴定结论为：经核算装饰装修工程费合计306,902.80元，后原告单方追加工程量的工程费金额为144,982.63元。次日,该公司出具收费依据和计算说明,载明:鉴定费计算过程如下:451,885×1.2%=5,423元，经计算，本次应收取5,423元。诉讼过程中，本院对涉案房屋旁“我爱我家超市”和“新月祥牛肉面拌面馆”的经营者分别制作了询问笔录并调取了双方的营业执照，证明“我爱我家超市”自2016年5月31日办理营业执照后至今处于正常经营状态，“新月祥牛肉面拌面馆”自2019年10月12日办理营业执照后至今处于正常经营状态，在此之前由“金大碗牛肉面”在该地址经营。庭审中，原告自认涉案房屋内不存在未形成附合的装饰装修物，被告自认涉案房屋至今未办理建设工程规划许可证，也未办理相关审批手续。以上查明的事实有：《商铺租赁合同》、工程造价鉴定意见书、营业执照、询问笔录、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告刘汝杰、廖周林与被告丁前进签订的《商铺租赁合同》虽系双方真实意思表示，但被告丁前进自认涉案房屋至今未办理建设工程规划许可证，也未办理相关审批手续，该房屋租赁合同违反了法律、法规的强制性规定，故原、被告签订的《商铺租赁合同》应认定无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告自认涉案房屋内不存在未形成附合的装饰装修物，仅存在已形成附合的装饰装修物，而被告明确表示不同意利用已形成附合的装饰装修物。根据上述司法解释的规定，原、被告各自应按照导致合同无效的过错分担现值损失。就本案而言，被告丁前进作为出租方将无规划审批手续的房屋进行出租，存在主观上的过错，也是导致房屋租赁合同无效的主要原因，应当由被告丁前进承担主要责任，即60%的责任；原告刘汝杰、廖周林作为承租方，在签订房屋租赁合同时未尽到必要的审慎审查义务，应承担次要责任，即40%的责任。装饰装修工程费合计306,902.80元属于原、被告双方共同确认的工程量鉴定价值，本院予以确认。根据双方过错责任比例，二原告应分担的现值损失为122,761.12元(306,902.80元×40%),被告应分担的现值损失为184,141.68元(306,902.80元×60%)。故二原告要求被告赔偿装修费451,885.43元的诉讼请求，本院仅在184,141.68元范围内予以支持。原告主张被告承担鉴定费用5,423元，根据鉴定机构出具的收费依据和计算说明,可以计算出双方共同确认的工程量鉴定价值306,902.80元部分支出的鉴定费为306,902.80×1.2%=3,682.83元,被告按照过错比例应承担数额为3,682.83元×60%=2,209.70元,本院予以确认,因工程费金额为144,982.63元的鉴定价值属于原告单方追加的工程量，被告不予认可，故对该部分的价值本院不予确认，同理，对该部分工程量所支出的鉴定费5,243元－3,682.83元=1,740.17元，应由原告自行承担。根据原、被告在《商铺租赁合同》中的约定，原告自愿装修，被告免三年房租，即原告装修可以折抵三年房租，被告辩称原告是否装修与被告无关，是否装修被告均没有异议，该辩解内容与双方约定内容不符，并且被告辩称涉案房屋是农村集体经济组织划拨给农村居民的宅基地，由农村居民自建房屋，无需取得建设工程规划许可证，但其未提交有效证据证明其主张，故对其辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘汝杰、廖周林与被告丁前进于2017年2月25日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告丁前进赔偿原告刘汝杰、廖周林装修损失184,141.68元(306,902.80元×60%)；三、被告丁前进支付原告刘汝杰、廖周林鉴定费2，209.70元(306,902.80元×1.2%×60%)。以上，被告丁前进应支付原告刘汝杰、廖周林的款项合计186,351.38元，于本判决生效之日起十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,159.63元，由原告刘汝杰、廖周林负担4,834.58元，由被告丁前进负担3,325.05元。邮寄送达费60元，由被告丁前进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘 亚人民 陪 审员   冯桂英人民 陪 审员   闵连芳二 〇 二 〇 年 六 月 一 日书  记  员   薛 瑞书  记  员   王 玥