贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初3090号原告：李永勇，男，汉族，1981年6月24日出生，住贵州省遵义市红花岗区海龙镇温泉村上店组，公民身份号码：5224231981********。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强。委托诉讼代理人：李有明，男，汉族，1963年11月23日出生，住杭州市西湖区庆丰新村**，系公司员工，公民身份号码：3301061963********。委托诉讼代理人：饶娇，女，1997年1月12日出生，，住贵州省遵义市汇川区山盆镇李梓村街上组该公司员工，公民身份号码：5221211997********。原告李永勇诉被告贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李永勇、被告聚银公司委托诉讼代理人饶娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李永勇向本院提出诉讼请求：1、判决由被告立即向原告交付位于遵义市汇川区温州路中段西侧的“遵义奥特莱斯城市广场”项目D区4层58号商铺；2、判决由被告向原告承担延迟交付商铺的违约金（违约金以购房款283974元为基数，从2018年12月31日起每天按购房款的万分之0.5支付违约金至2020年4月30日共计485天，合计金额6886元）；2、判令由被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金8674.10元（其中2019年3月31至2019年6月30日的违约金为12.92元），2019年7月1日之后的违约金以原告实际支付的购房款为基数，按照每日万分之一计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止，暂计算至2020年5月1日；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年2月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买位于遵义市汇川区温州路“遵义奥特莱斯城市广场”项目D区4层58号商铺（建筑面积22.42平方米），并向被告支付了全部购房款283974元，但被告未按合同约定于2018年12月31日前交付房屋、于2019年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告多次与被告协商未果，原告为维护其合法权益，特诉至法院，要求被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。被告聚银公司辩称，1、对原告的第一项诉讼请求请法院予以驳回，因涉案房屋目前工程尚未完工、达不到竣工验收条件，无法向原告交付房屋；2、基于原告与第三人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，我公司同意按合同约定支付2019年1月1日至2019年6月30日的逾期交房违约金，但支付时间应在该商品房实际交房之日起30日内，我们认为诉讼时间没有成就，现在不应当支付违约金；3、原告要求答辩人承担按每日万分之一计算至答辩人实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金，该主张有据但无法计算，根据合同约定，由于初始登记没有完成，所以我方不同意支付逾期办证违约金，且原告要求按照每日万分之一计算逾期办证违约金我方认为标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算。本院经审理认定事实如下：2017年2月27日，原告李永勇（买受人）与被告聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定买受人购买遵义市奥特莱斯城市广场第1号地块1号楼及地下室4层4-58号商品房（建筑面积22.42平方米），房屋总价款为283974元。付款方式为一次性付款。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他内容。由于被告聚银公司至今未向原告交付房屋，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告已向被告支付全部购房款283974元、房屋维修基金1614元。庭审过程中，原、被告一致认可：本案主张的逾期交房违约金起止时间为2019年1月1日起至2019年6月30日止（共计181天），金额为2569.96元，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金起止时间为2019年4月1日起至2020年4月30日止（共计396天），对之后的逾期交房违约金、逾期交付办理商品房转移登记违约金保留诉权。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。原告按约向被告聚银公司履行了支付房款义务，但被告未按约向原告履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，被告应承担逾期交房和逾期办理商品房转移登记的违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日，从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之0.5的违约金；被告逾期办理商品房转移登记在90日内，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，被告逾期办理商品房转移登记超过90日，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告认为：1、合同约定逾期交房违约金支付时间是在该商品房实际交房日起30日内，原告诉讼时间没有成就，现在不应当是逾期交房违约金的支付时间；2、逾期办证违约金约定按照每日万分之一计算标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算，且违约金无法计算，因而无法履行，由于初始登记没有完成，所以我方不同意支付逾期办证违约金。对此，本院认为，合同约定“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因本案商品房交付时间不确定，故支付违约金的时间也不能确定，该约定应属履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原、被告就本案多次协商未果，故原告主张的2019年1月1日至2019年6月30日期间（共计181天）的逾期交房违约金2569.96元可以随时要求被告支付；被告称逾期办理商品房转移登记违约金无法计算因而无法履行，无事实依据，不予采信；商品房初始登记未完成系被告没有履行自己的义务，不能成为其不支付逾期办理商品房转移登记违约金的理由。被告辩称逾期办理商品房转移登记违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因本案原告实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合原告的诉请及本案被告实际情况，本院酌情支持2019年6月30日至2020年4月30日期间（共计306天）的逾期办理商品房转移登记违约金按已付购房款283974元为基数，以每日万分之0.5计算，故被告除应支付原告主张的2019年4月1日至2019年6月29日（共计90天）期间的逾期办理商品房转移登记违约金12.92元外，还应支付原告2019年6月30日至2020年4月30日（共计306天）期间按每日万分之0.5计算的逾期办理商品房转移登记违约金283974元×0.5÷10000×306天=4344.80元，前述两项逾期办理商品房转移登记违约金合计为4344.80元+12.92元=4357.72元。另原告要求被告交付房屋，因房屋并未达到交付条件，被告实际不能履行，原告也知晓房屋未完工，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”之规定，对原告这一主张，本院不予支持。故对原告合理的诉请，依法予以支持，对被告的部分抗辩，予以采纳。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：一、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李永勇2019年1月1日至2019年6月30日期间的逾期交房违约金人民币2569.96元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李永勇2019年4月1日至2020年4月30日期间的逾期办理商品房转移登记违约金人民币4357.72元；三、驳回原告李永勇的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元（已依法减半收取），由被告贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  唐凤二〇二〇年六月三十日法官助理季琴书记员陈聪