安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终309号 上诉人（一审原告）：尚勇，女，1964年1月31日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：何世常，安徽神州行律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安徽德合典当有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路辉隆大厦。 法定代表人：钟刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈辉，安徽元贞律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安徽海拓置业有限公司，住所地合肥市包河区包河大道**滨江花月小区秀水苑**商业**。 法定代表人：王松山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王彪，该公司员工。 被上诉人（一审被告）：安徽龙之域投资置业集团有限公司，住所地，住所地安徽省合肥市政务区新际商务中心**iv> 法定代表人：王松山，董事长。 上诉人尚勇因与被上诉人安徽德合典当有限公司（以下简称德合典当公司）、安徽海拓置业有限公司（以下简称海拓置业公司）、安徽龙之域投资置业集团有限公司（以下简称龙之域公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。龙之域公司经本院依法传唤未到庭参加审理。本案现已审理终结。 尚勇上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持尚勇的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由德合典当公司、海拓置业公司及龙之域公司承担。事实及理由：一、一审法院事实认定不清。一、一审法院事实认定不清。1、一审法院没有认定尚勇已支付全部房款是错误的。首先，尚勇提交的商品房买卖合同加盖有海拓置业公司的公章及该公司法定代表人王松山的姓名章，海拓置业公司对此也予以认可，因此，应当认定双方签订了合法有效的合同。其次，尚勇提交的两张收款收据证明海拓置业公司于2014年11月10日收到官方诚意金20万元、2015年5月15日收到购房款50万元。虽然该两张收据付款人姓名为“尚武”，但收据注明的房款均为案涉房屋的房号，并且海拓置业公司为此出具的“情况说明”也予以认可；同时“情况说明”还确认尚勇于2018年9月26日付款185651元(即余款)。因此，海拓置业公司已确认收到全部购房款。2、案涉商品房买卖合同没有备案的原因在于海拓置业公司，尚勇并没有过错，一审法院对此没有确认。3、根据尚勇提交的证据及海拓置业公司的陈述，案涉房产已实际交付尚勇使用，双方的商品房买卖合同已实际履行，海拓置业公司在“情况说明”中也再次确认，一旦“具备办理购房备案条件时，将优先为其办理房屋产权手续”。因此，双方已在实际履行商品房买卖合同。二、一审法院法律适用不当。本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定，认定案涉《蓝天花园物业认购书》为合法有效的房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条，以及《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第16条之规定，应当支持尚勇的诉讼请求。 德合典当公司辩称：1、在2010年8月，合肥市房地产管理局印发的《合肥市商品房预、销售合同网上签约暂行办法》就明确规定：商品房预、销售应当由开发企业通过网签系统联机打印后签章，此时该单套商品房会在网签系统上显示已签约。之后，应在签约10日内通过网签系统办理合同网上备案手续。超过10日未备案的，网签系统商品房楼盘表内自动恢复显示该商品房为“可售”房源，已打印的买卖合同作废。按照上述规定操作打印的购房合同，均是带有水印编码的合同，就是为了保障包括购房人在内的各方当事人的合法权益。合肥家园网（合肥市房产局销售备案公示平台）显示的蓝天花园已销售、备案的房屋，都是按照上述联机打印、网签备案流程正常办理的；德合典当公司在执行异议审查期间已向人民法院展示了该小区部分业主的《商品房买卖合同》；而尚勇提供的其与海拓置业公司签订的购房合同没有按照上述规定通过备案系统联机打印合同、网签备案。尚勇在2015年至2017年长达2年多的时间里都没有签订符合规定的购房合同并进行备案。涉案房屋仍然登记在海拓置业公司名下，根据《物权法》第九条之规定，海拓置业公司是涉案房屋的所有权人，故尚勇主体诉讼资格不适格。2、尚勇在涉案房产查封之前与海拓置业公司并没有签订合法有效的商品房买卖合同。涉案房产系登记在海拓置业公司名下，尚勇主张其购买涉案房屋后就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当提供证据证明其同时具备《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。3、尚勇没有签订正式商品房买卖合同及办理产权登记的原因在于第三人，如因第三人过错导致合同无法订立，则应当追究过错行为人缔约过失责任，与本案没有关联性。4、尚勇虽称购房款通过尚武代付、丈夫靳础借款抵付，但其提供的两次收款收据的名称均为“尚武”，且其中一次50万元的付款是发生在尚勇与海拓置业公司签订合同的当日。款项为尚武代付，但收据仍开给“尚武”与一般生活常识不符。尚勇称其所有支付款项均支付到盛世大成商业公司名下，但该公司出具的情况说明载明的购房人为“尚武”，可见，支付款项的证据与尚勇缺少关联性和一致性，不能证明尚勇是6幢504的购房人，并支付了全部价款。5、尚勇在2018年1月之后才占有的该案涉房产，在人民法院查封时间2017年9月20日之后。6、在执行异议期间，德合典当公司去实地查看时，6幢504至今无水电使用记录，同样印证了该房产一直处于无人使用的状态。综上，请求驳回尚勇的上诉请求。 海拓置业公司辩称：尚勇的上诉理由是否成立，由法院判决。 尚勇向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认尚勇系合肥市包河区高铁路与葛大店路交口西北蓝天花园****房屋唯一合法产权人；2.请求立即停止对该房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。3.案件受理费由德合典当公司、海拓置业公司、龙之域公司承担。 一审法院认定事实如下：尚勇提交的《商品房买卖合同》加盖有海拓置业公司的公章及该公司法定代表人王松山的姓名章，海拓置业公司对此认可。就房款缴纳事宜，尚勇提交的两张收款收据上载明的缴纳人并非尚勇。尚勇庭审中自述其已于2017年5、6月份占有案涉房屋至今，并自认其名下除案涉房屋外，另外还有1套房屋。 再查明，德合典当公司诉海拓置业公司、龙之域公司、无为县四惠大成置业有限公司（以下简称四惠大成公司）、王松山、江燕、郭飞、陈莉、芦青典当纠纷一案，一审法院（2017）皖01民初521号民事调解书已经生效，双方当事人自愿达成如下协议：1、双方确认郭飞尚欠德合典当公司：当金本金4000万元、当期内综合服务费48000元、截至2017年11月14日资金损失费3584933元、律师代理费40万元、诉讼保全担保费25564元；2、郭飞于2017年11月30日前向德合典当公司给付9058497元（当金500万元＋服务费48000元＋欠资金损失费3584933元＋律师代理费400000元＋诉讼保全担保费25564元）；于2018年3月31日前给付当金400万元；于2018年4月30日前给付当金800万元；于2018年5月31日前给付当金1000万元；于2018年6月30日前给付当金1300万元。上述当金自2017年11月15日起以实际拖欠当金本金数额为基数按月利率1.67%计息至当金本金付清之日止；3、郭飞如未按期足额支付上述款项，德合典当公司有权就剩余全部款项申请强制执行；4、德合典当公司对郭飞所持有的海拓置业公司32.5%的股权变现所得价款享有优先受偿权；5、德合典当公司对王松山所持有的海拓置业公司17.5%的股权变现所得价款享有优先受偿权；6、德合典当公司对海拓置业公司所有的合国用（2014）第172号国有土地使用权证项下位于合肥.24平方米国有建设用地使用权变现所得价款享有优先受偿权；7、海拓置业公司、龙之域公司、四惠大成公司、王松山、芦青、江燕、陈莉对郭飞在本案中应承担的上述债务承担连带清偿责任；8、本案案件受理费253839元，减半收取计126919.5元、保全费5000元，合计131919.5元由郭飞、海拓置业公司、龙之域公司、四惠大成公司、王松山、芦青、江燕、陈莉承担（该费用由德合典当公司垫付，郭飞、海拓置业公司、龙之域公司、四惠大成公司、王松山、芦青、江燕、陈莉于2017年11月30日前支付给德合典当公司）；9、双方就本案无其他争议；10、本协议自双方当事人或代理人签字或盖章后即发生法律效力。该案诉讼期间，一审法院于2017年9月20日查封被执行人海拓置业公司开发的位于合肥市包河区（具体房号：1幢3003，2幢1203、1703、2801，3幢203、403、901、2602，5幢2704、201、1704、1903、1904、2104、2504、2704，6幢504、1904、2002、2003，7幢901）。案涉蓝天花园项目6幢504号房产在一审法院查封时登记在海拓置业公司名下。 因各义务人未履行生效调解书确定义务，德合典当公司向一审法院申请执行，一审法院于2018年7月2日立案执行，于2018年11月21日张贴拍卖预告，告知一审法院将评估拍卖案涉资产，与该资产有利害关系的权利人可以自公告公布之日起15日内，向一审法院书面主张权利，逾期视为放弃等。后案外人尚勇提起本案异议，经一审法院执行庭作出（2019）皖01执异48号执行裁定书驳回尚勇的异议请求，后尚勇提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故尚勇应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 案涉房屋系属登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，尚勇主张其购买案涉房屋后就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当提供证据证明其同时具备《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条符合的条件。根据该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房产查封时登记在海拓置业公司名下，尚勇主张其购买了案涉房产，其提交的商品房买卖合同加盖有海拓置业公司的公章，且海拓置业公司对此亦认可，虽可以证明在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但因尚勇在庭审中已自认除案涉房产外其名下还有其他房产。故尚勇主张就案涉房产享有所有权及诉请排除强制执行，事实与法律依据不足，不予支持。 综上，案外人尚勇关于案涉房产属其所有、法院应停止对该房屋执行的请求不成立，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回尚勇的诉讼请求。一审案件受理费12657元，由尚勇负担。 二审期间，尚勇向本院新提交了以下两份证据：证据一、安徽省合肥市中级人民法院2019皖01**民初11017号民事调解书，证明：人民法院就海拓置业公司欠付东皖公司工程款进行了调解，案涉房屋所抵工程款已经扣除，并进行了结算。证据二、合肥市城乡建设局出具的《关于合肥市包河区人民法院将划转东莞公司、海拓置业公司蓝天花园小区1-7#商业S1、S2幼儿园及地下车库工程项目质量保证金的告知函》，证明：案涉工程款已经结算完毕。 德合典当公司质证称：对证据一，首先，该民事调解书落款日期是2019年6月17日，形成于一审判决前。尚勇在一审中未提交，不属于二审新证据。其次，对该调解书的真实性无异议，证明目的有异议。该调解书是在房产查封后通过诉讼达成的调解，不能对抗之前的生效文书，不能处分被人民法院查封的房产，且该份证据与本案没有关联性。对证据二的真实性无异议，但对关联性有异议。 海拓置业公司质证称：对两份证据的真实性无异议，对证明目的及关联性不发表意见。 本院认证：因德合典当公司、海拓置业公司对于上述证据的真实性不持异议，本院对于其真实性予以确认。对其关联性、证明目的将结合其他证据予以综合认定。 二审期间，各方所举其他证据及证明目的同一审，相对方的质证意见亦同一审。 二审另查明，海拓置业公司认可案涉蓝天花园房屋具备交付使用条件最早时间是2018年1月。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：尚勇就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，根据该规定，尚勇应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据一审已经查明的事实，尚勇名下有其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，但可以参照该规定第二十八条进行审查。 关于尚勇是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。根据已经查明的事实，案涉蓝天花园房屋最早交付使用时间是2018年，在人民法院依法查封案涉房屋时间2017年9月20日之后。尚勇虽认可其自2017年7、8月份自行占有使用案涉房屋，但该占有方式为其擅自占有而非合法占有，且自尚勇与海拓置业公司签订案涉《商品房买卖合同》至尚勇起诉之日长达数年期间未办理过户登记，尚勇虽认为其口头向海拓置业公司主张过办理过户登记，但无相关证据佐证，不足以证明非因其自身原因未办理过户登记。据此，尚勇不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、四项之规定，亦不符合《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第十六条之规定。 关于一审法院是否存在适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条是关于商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任的规定；第六条是关于登记备案对商品房预售合同效力影响认定的规定。本案属于案外人执行异议之诉，既不涉及商品房销售广告内容，亦不涉及登记备案对商品房预售合同效力影响认定的问题。因此，尚勇主张认为一审法院适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定审理本案，缺乏依据。 综上，尚勇的上诉请求及理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12657元，由尚勇承担。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年六月九日 法官助理杨福来 书记员江亚芸