山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1509号上诉人(原审原告)：烟台汇丰房地产开发有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区胜利路**。法定代表人：陈汉才，董事长。委托诉讼代理人：于建勋，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洁，山东西政律师事务所律师。上诉人(原审被告)：中国电信股份有限公司烟台分公司。住所地：山。住所地：山东省烟台市高新技术产业开发区科技大道**>法定代表人：张志华，总经理。委托诉讼代理人：林颖，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马国良，山东平和律师事务所律师。上诉人烟台汇丰房地产开发有限公司（以下简称汇丰公司）因与上诉人中国电信股份有限公司烟台分公司（以下简称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初6915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汇丰公司向原审法院提出诉讼请求：判令电信公司支付汇丰公司租金263191.76元，并支付延付利息884324.31元（自2016年11月30日计算至2018年1月31日，按合同约定每日0.8%）；电信公司支付汇丰公司违约金100000元，赔偿汇丰公司租金损失2225270.67元（暂计算至2018年1月31日）；电信公司从2018年2月1日起至判决日支付止，仍按每天5705.82元的标准赔偿汇丰公司租金损失；电信公司赔偿汇丰公司物业费损失114258.04元（暂计算至2018年1月31日）。诉讼中，汇丰公司变更诉请为：1、电信公司已于2019年3月29日支付汇丰公司诉请的欠付租金259974.40元，该租金本金不再主张，但要求支付迟延付款违约金665534元（按照259974.40元为基数乘以0.4%乘以自2016年11月30日至2018年8月31日为640天），解除合同违约金100000元；2、电信公司支付汇丰公司租金损失3853837元（自2016年11月30日起按合同约定的租金标准计算至合同约定的租期截止日，其中一层截止日为2018年9月21日，五层截止日为2018年11月9日）；3、物业费损失变更为202148.84元（一层自2016年10月起按4元/平方米/月计算至2018年8月，五层自2016年12月起按4元/平方米/月计算至2018年10月）。原审法院查明，2015年9月22日，汇丰公司、电信公司签订房屋租赁合同，约定汇丰公司将坐落于烟台市芝罘区胜利路201-209号汇丰广场第一层原中信银行烟台分行营业厅（通2楼楼梯间柱距的空间除外）部分、建筑面积约549.07平方米，第五层原中信银行烟台分行办公部分、建筑面积约1648.20平方米房屋租赁给电信公司用于办公和营业。租赁期限为三年，一层自2015年9月22日起至2018年9月21日止，五层自2015年11月10日起至2018年11月9日止。第一层房屋租金为1000元/平方米/年，合计549070元/年，第五层房屋租金为337.22元/平方米/年，合计555805.36元/年。电信公司逾期支付租金、物业费等费用的，每逾期一日应按支付金额的0.8%支付违约金。任何一方擅自解除合同的，向对方缴纳违约金100000元，并赔偿由此造成的全部经济损失；如因国家政策规定、企业重组等导致本合同无法继续实际履行的，双方就已缴房租的处理、合同的变更、终止等事项协商解决。同日，电信公司与烟台汇丰物业管理有限公司签订物业管理委托合同，约定委托管理期限为三年，自2015年9月22日起至2018年11月9日止；物业管理费按40元/月/平方米收取，共计87890.80元/月，与房屋租赁费同时支付，如逾期支付，则每日应按万分之五的标准支付违约金。同日，双方签订关于洽谈签订房屋租赁合同与物业管理合同的情况说明，载明经过双方几次洽谈，实际房租为一层2000元/平方米/年，五层580元/平方米/年，物业费4元/平方米/月。电信公司承租该房屋后，支付一层租金及物业费至2016年9月21日，支付五层租金及物业费至2016年11月9日。2016年8月22日，中国电信股份有限公司山东分公司出具的《关于进一步盘活闲置土地和房产的通知》，载明“各市分公司：为进一步盘活闲置土地和房产，提高公司自有资产的使用率，减少办公用房和场地的租赁成本支出，优化成本支出结构，将更多的成本投入到经营生产一线，现要求各市分公司盘点当前闲置的自有土地和房产，对于有闲置自有房产但是仍在租赁房屋作为所属分公司办公场所的市分公司，须在年底之前完成整改，将使用租赁场所办公的所属分支机构搬迁至自有房产。特此通知”。电信公司依据该通知向汇丰公司邮寄送达了解除租赁合同告知函，汇丰公司于2016年9月14日收到了该告知函。2016年11月26日，汇丰公司向电信公司寄出了告知函，主要内容为告知其尽快交纳一层2016年11月27日后的租金及物业费以及五层2016年11月10日后的租金及物业费。2016年11月29日，电信公司复函：“1、我公司前期已通过公函和相关人员前往贵公司商谈等方式就与贵公司提前解除房屋租赁合同的事宜进行协商，该房屋钥匙也已经通过快递送达贵公司，我公司已经多次表明愿意与贵公司协商提前解除该租赁合同，并在合理范围内承担违约责任；2、我公司已经向社会公开发布营业厅和芝罘区分公司迁址公告，并在积极寻找新的租户与贵公司商谈场地租赁事宜，该房屋我公司已经实际交付贵公司；3、我公司期望贵公司能与我公司就该房屋租赁合同提前解除事宜进行有效的沟通和协商，并同意我公司与贵公司一并向社会公开发布招租广告，尽快将该房屋出租，最大限度减少双方的经济损失”。汇丰公司于2016年11月30日收到该函。2017年1月9日，电信公司向汇丰公司发出《关于协商解除房屋租赁合同的函》，内容为“我公司前期已通过公函和相关人员前往贵公司商谈等方式就与贵公司提前解除房屋租赁合同的事宜进行协商，该房屋钥匙也已经通过快递送达贵公司，我公司已经多次表明愿意与贵公司协商提前解除该租赁合同，并在合理范围内承担由此造成的相关租金损失。同时，我公司也已经采取各种措施避免由此造成的损失不再继续扩大，也望贵公司予以理解和配合。为表示我公司在处理该事件上的诚意，我公司愿意为贵公司支付一定数额的资金作为补偿，以对合同的提前解除作出安排和相关处理”。2017年2月14日，电信公司向汇丰公司发出《关于解决房屋租赁合同解除后相关事宜的函》，内容为“汇丰房地产开发有限公司：鉴于前期我公司两次发函确认解除与贵公司签订的房屋租赁合同，并要求协商解决解除合同后续事宜，但贵公司至今未对我公司提出的解决方案给予正面的书面答复。为控制双方损失进一步扩大，妥善解决该房屋租赁合同善后事宜，现就解除该房屋租赁合同后续事宜函告如下：1、自贵公司于2016年11月30日（第一次发函时间）收到我公司函告之日起，上述房屋租赁合同解除；2、我公司愿意就提前解除合同给贵公司造成的损失给予适当补偿；3、我公司愿意配合贵公司对该处房屋再次出租。请贵公司3日内给予我公司书面答复，特此函告”。电信公司于2016年10月8日通过特快专递邮寄大门钥匙及空调屋钥匙，汇丰公司于2016年11月30日接收。2017年4月25日，电信公司具状起诉，请求：确认双方于2015年9月22日签订的房屋租赁合同于2016年11月30日解除。诉讼中，汇丰公司提起反诉，请求：1、确认双方签订的租赁合同有效，并继续履行合同；2、电信公司支付租金1104875.36元及逾期利息1995998元（每逾期1日，按应付款金额的0.8%计算逾期利息，暂计至2017年6月8日）。后汇丰公司撤回了其反诉请求。原审法院经审理后于2017年12月8日作出（2017）鲁0602民初3179号民事判决，判决双方签订的房屋租赁合同于2016年11月30日解除。该判决已生效。汇丰公司为证明在租赁房屋空置后，其采取了积极应对措施，未放任损失扩大，提交了汇丰广场近景照片三张以及2017年11月14日的《今晨六点》报纸一份。照片显示汇丰广场一楼橱窗设有“汇丰广场租售管理中心”，并张贴了招租广告；《今晨六点》报纸A19版刊登了汇丰广场招租广告。电信公司质证称，照片无法看出具体拍摄时间，无法确认该照片是在2015年9月22日以后拍摄的；报纸仅证明汇丰公司在2017年11月14日招租，无法证明汇丰公司采取了积极的应对措施，解除合同的时间为2016年11月30日，时隔一年招租，证明汇丰公司怠于出租。诉讼中，电信公司于2019年3月29日支付给汇丰公司其欠付的房屋租金259974.40元（其中一层自2016年9月22日按2000元/平方米/年计算至2016年11月30日，五层自2016年11月10日按580元/平方米/年计算至2016年11月30日），汇丰公司不再主张该租金本金，但仍要求支付违约金。原审法院认为，汇丰公司、电信公司于2015年9月22日签订的房屋租赁合同，形式要件完备，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，应为合法有效。该租赁合同经（2017）鲁0602民初3179号民事判决确认已于2016年11月30日解除，电信公司解除租赁合同之行为给汇丰公司造成了一定损失，对于汇丰公司的合理损失，电信公司应当承担相应的赔偿责任，对此电信公司在向汇丰公司发送的函件中亦予以认可。关于汇丰公司的损失，主要包括逾期付款违约金、租金损失以及物业费损失。关于逾期付款的违约金，汇丰公司主张的每日0.4%标准过高，仅能支持以欠付租金为基数，自欠付之日起至实际给付之日止按年利率24%计付违约金，其中一层以207593.59元为基数自2016年9月22日计算至2019年3月28日为125386.53元，五层以52381.15元为基数自2016年11月10日计算至2019年3月28日为29962.02元，合计155348.55元，对汇丰公司过高的请求不予支持。双方对欠付租金的违约金标准已有约定，电信公司主张按照银行同期贷款利率计付违约金，于法无据。关于租金损失及物业费损失，汇丰公司要求按照租赁合同计算至租赁期限届满之日，于约有据，予以确认。其中，一层租金自2016年12月1日起计算至2018年9月21日止，五层租金自2016年12月1日起计算至2018年11月9日止，共计3842589.60元；一层物业费自2016年10月起计算至2018年8月，五层自2016年12月起计算至2018年10月，共计202148.84元。关于双方对于汇丰公司损失的承担比例，原审法院认为，逾期付款违约金系因电信公司欠付租赁合同解除前之租金而产生，该金额应当全部由电信公司负担；对于租金以及物业费损失的负担，综合考量合同实际履行情况以及合同解除后汇丰公司履行了以多种方式招租等减少损失的义务，酌定电信公司赔偿2022369元为宜。综上，电信公司应赔偿汇丰公司损失共计2177717.55元，对汇丰公司过高请求不予支持。电信公司关于违约金与合同解除后的损害赔偿不可叠加适用的辩解于法有据，予以采纳。综上，原审法院判决：一、限电信公司于判决生效之日起10日内赔偿汇丰公司2177717.55元；二、驳回汇丰公司的其他诉讼请求。如电信公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45372元，由汇丰公司负担21150元，由电信公司负担24222元。宣判后，汇丰公司、电信公司均不服原审判决，向本院提起上诉。汇丰公司上诉称：原审判令电信公司承担汇丰公司50%的经济损失没有法律依据，电信公司的违约行为给汇丰公司造成经济损失总计4044738元，该损失应当由电信公司全部承担。汇丰公司已按双方合同约定将《房屋租赁合同》项下的房屋及时交付，但电信公司以其上级公司要求为由而擅自解除《房屋租赁合同》，其行为构成严重违约。在电信公司擅自搬离涉案租赁房屋后，汇丰公司对涉案房屋采取了各种对外招租的措施，但至今未能招租成功，电信公司作为违约方应当赔偿汇丰公司的租金及物业费损失。故请求撤销原判，改判电信公司赔偿汇丰公司经济损失4044738元、违约金155348.55元，合计4200086.55元；本案诉讼费用由电信公司负担。电信公司辩称，电信公司是依据双方租赁合同的约定解除合同，免责条款不存在无效情形，汇丰公司计算租金损失的基数是错误的，且其存在怠于招租致使损失扩大的行为。电信公司上诉称：电信公司依据租赁合同的约定解除合同，符合法律规定，且已在（2017）鲁0602民初3179号民事判决中得到确认。本案中，电信公司依据双方合同中免责条款的约定而解除涉案租赁合同，因此违约责任及解除条款的约定就不适用于本案情形了，电信公司不应再承担汇丰公司的各项损失。而且汇丰公司的损失基数，不应以2016年12月1日至租赁合同到期的全部租金损失来作为计算基数。双方在签署合同时就已预见到可能会发生国家政策规定、企业重组等情形而导致合同无法履行，同理其也已经预见到该情形发生后其租金收入会相应减少，汇丰公司的举证不足以证明其已采取措施防止损失扩大。关于逾期支付租金的违约金，电信公司并非恶意拖欠房租，而是因双方在不断协商并持续书面往来，在此情况下应以同期银行贷款利率计算违约金较为适宜。关于物业费损失，电信公司与烟台汇丰物业管理有限公司之间存在物业服务合同关系，与汇丰公司之间不存在物业服务关系，其无权主张物业费损失。结合相关判例及本案具体情况，电信公司认为最多可承担3个月租金损失为宜。综上，请求撤销原判第一项，改判驳回汇丰公司的诉讼请求或将本案发回重审，并由汇丰公司承担所有诉讼费用。汇丰公司辩称，电信公司搬离涉案房屋系执行其上级公司下发的通知，并非合同免责条款中所列的因国家政策或企业重组等而导致合同无法履行。涉案租赁合同合法有效，电信公司擅自解除合同应依法赔偿汇丰公司的全部经济损失。原审已经调减了违约金标准，电信公司要求按同期银行贷款利率计算违约金，没有合同依据和法律依据。二审中，当事人没有提交新的证据。电信公司称接到上级公司通知时，其自有房屋已经建造完毕，故而搬离涉案租赁房屋。汇丰公司则称在双方签订合同时，电信公司的办公用房已经在建设当中，在这种前提下双方仍在签订的合同中约定租期，电信公司作为正常的市场主体，应对合同违约有正常的判断，不能以执行上级公司的决策而认为其行为不构成违约。本院认为，汇丰公司与电信公司于2015年9月22日签订房屋租赁合同，由电信公司承租汇丰公司所有的位于胜利路汇丰广场一层和五层的部分房屋。合同履行过程中，电信公司搬离涉案房屋，双方之间的租赁合同经生效判决确认，已于2016年11月30日解除。电信公司在租期未满时，因上级公司的通知要求而搬离涉案租赁房屋，且在此过程中多次发函与汇丰公司协商，以期最大限度地减少双方的经济损失，但是电信公司解除租赁合同的行为在实际上仍给汇丰公司造成了一定的损失，原审判令电信公司承担50%的责任较为公平合理。电信公司解除合同的依据是其上级公司的通知，并非合同约定的国家政策规定、企业重组等导致合同无法继续履行的情形，其主张免责的理由不成立。而汇丰公司在收到电信公司多次函件后，对于电信公司解除合同的要求以及善后事宜的处理均未给予明确答复，对于损失的造成也有一定责任，其要求电信公司承担其全部损失，理由亦不成立。在双方解除租赁合同后，涉案房屋一直未能出租他人，因此汇丰公司的损失应包括合同未履行部分的租金损失以及物业费损失，原审确定的损失数额并无不当，电信公司认为原审认定的损失数额有误，理由不成立。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，依法均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45372元，由汇丰公司负担21150元，电信公司负担24222元。本判决为终审判决。审判长 武 静审判员 刘光星审判员 褚兴玉二〇二〇年六月二十三日书记员 王 莉