福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初1152号 原告：张金陆，男，1977年6月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：施列平，福建南州律师事务所律师。 被告：招商银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市龙文区。 负责人：黄守刚，行长。 委托诉讼代理人：吴帆，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高佳琪，福建东方格致律师事务所实习律师。 第三人：曾国忠，男，汉族，1985年4月14日出生，住福建省泉州市惠安县。 原告张金陆与被告招商银行股份有限公司漳州分行、第三人曾国忠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告张金陆的委托诉讼代理人施列平，被告招商银行股份有限公司漳州分行的委托诉讼代理人吴帆、高佳琪到庭参加诉讼，第三人曾国忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张金陆向本院提出诉讼请求：判决停止对原告所有的地址在漳州市芗城区房屋的执行，并解除对上述房屋的查封冻结。事实和理由：2017年3月16日，曾国忠通过优宅中介店作为中介方，和原告签订《买卖定金协议》一份，内容为：曾国忠同意将其向漳州市房地产公司购买的地址在漳州市芗城区XX房屋出售给原告，房价为28万元；签订协议时支付定金13万元，2017年3月30日付清余款15万元。因上述房屋未办理不动产权证书，2017年3月24日，曾国忠与其配偶黄X以委托人的身份，原告以受托人的身份，在漳州市公证处签订《委托合同》一份，内容为：曾国忠和黄X欲将XX房屋出售，委托原告为其代理人，办理所需的相关事宜，原告愿意接受委托。该委托合同经漳州市公证处进行公证。该事实应当视为黄X追认曾国忠出卖房屋的行为。2017年3月16日，原告向曾国忠支付了购房定金13万元；2017年4月10日，原告又向曾国忠支付了剩余的购房款15万元。曾国忠也于4月10日向原告出具了收到购房款28万元的收条，原告也于4月10日执掌了XX房屋。该房屋先由原告自己居住，自2019年4月份起，原告将该房屋出租给他人居住。2018年12月底，XX楼物业管理人员通知原告XX房屋可以办理不动产权登记，且可以过户。2019年1月初，原告去漳州市行政服务中心办理不动产权登记时，才被告知XX房屋已于2018年8月份被漳州市芗城区人民法院查封冻结。2019年9月25日，原告上网查询，才知道曾国忠因结欠招商银行股份有限公司漳州分行贷款本金2043250元及利息、罚息，被漳州市芗城区人民法院强制执行。执行依据是漳州市中级人民法院（2018）闽06民终723号民事判决书，法院的执行案号为（2018）闽0602执1769号，立案时间为2018年8月1日。2019年11月15日，原告向漳州市芗城区人民法院提出执行异议。2019年12月17日，漳州市芗城区人民法院向原告送达（2019）闽0602执异73号执行裁定书，以“张金陆提供的证据不足以证实其在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的理由，裁定驳回原告的异议请求。原告认为：虽然原告与曾国忠签订《买卖定金协议》后未再签订房屋买卖合同，但是，买卖定金协议的内容已经具备了房屋买卖合同的主要条款。标的、数量、价款、履行期限等买卖合同主要条款约定明确，买卖定金协议的内容实际上就是房屋买卖合同。从《买卖定金协议》的内容看，有买方和卖方的姓名和身份证号码，有出售房产名称和座落，房屋价款、定金和余款支付期限，交易日期和税费承担等内容实际上就是房屋买卖合同，本案应当视为原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告提供的证据足以证明房屋买卖合同已经履行完毕。从中国银行交易流水和兴业银行交易明细、曾国忠收条，说明定金和购房款原告已经支付给曾国忠。《商品房买卖合同》、购房发票、产权登记证明书等购房房屋的一切手续均在原告手中，证明房屋买卖合同已经履行完毕。原告的交纳税费票据证明房屋买卖合同是真实的。水费、电费、物业费由原告交纳，房屋出租的事实表明该房屋已经由原告执掌，说明房屋买卖的事实是存在的。综上所述，法院驳回原告异议请求的裁定是错误的。原告提出案外人执行异议之诉，具状诉至你院，请根据上列请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告招商银行股份有限公司漳州分行辩称，原告提交的证据不足以证明其与第三人存在真实、有效的房屋买卖协议，双方签订的《买卖定金协议》明显不是房屋买卖合同，且不能证明是否伪造合同的可能性或以买卖协议之名掩盖其他行为的可能性。授权公证书也只能证明第三人授权原告处置房屋，但并不能证明原告据此将第三人的房屋出卖给自己。原告没有证据证明其已经向第三人支付款项，也无法证明其支付给第三人的款项系购房款，而不是借款等其他款项。银行流水单只能证明原告存在银行取现的事实，不能证明原告已经支付第三人购房款，根据房屋买卖的交易习惯，原告在明知曾国忠没有权利处分其夫妻共同财产，未取得房屋产权证书的房屋不能转让，且在未签订正式房屋买卖合同或进行网签、合同备案、在房屋未过户或未作预告登记等权利保障措施的情况下，仍取现付清全款，明显不符合常理。不能排除原告与曾国忠存在其他性质的法律关系，比如以房屋处置权作为担保的民间借贷关系等。关于原告定金协议定性问题。定金协议明显不是房屋买卖合同，首先其缺乏房产现状、过户程序和违约条款等合同关键要素，且在备注一栏中明确约定需另签购房合同。其次未征得共有人第三人曾国忠的配偶XX的确认，效力存疑。再次定金协议即无居间费，又无中介公司盖章确认。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人曾国忠未答辩。 经审理查明，对本案主要事实可作如下认定： 2008年10月16日，第三人曾国忠与案外人黄X登记结婚。2009年11月30日，第三人曾国忠向漳州市房地产公司购买址在漳州市芗城区房屋（建筑面积35.62平方米，购房金额173826元）一套。 2017年3月16日，原告张金陆与第三人曾国忠签订《买卖定金协议》一份，协议主要内容：甲方（出售方）曾国忠，乙方（购买方）张金陆；出售房屋座落新华东路以北XX号（目前尚未能办证）；议定房价28万元；付款方式3月30之日付清余款十五万元正；交易日期2017.3.30；税费承担由乙方承担；乙方签订本协议时支付定金壹拾叁万元；补充约定房间的家具家电由乙方处理；备注本协议书请妥善保管，签定购房合同时请携带身份证和本协议书。 2017年3月24日，第三人曾国忠及其配偶黄X与原告张金陆办理委托合同公证书一份，主要内容：曾国忠、黄X拟将新华东路以北XX号的房屋出售，委托张金陆为其代理人，办理所需的相关事宜，张金陆愿意接受委托。向漳州市房地产公司或相关部门领取与上述房屋有关的材料；查询、领取曾国忠、黄X的住房状况证明；办理、领取上述房屋的不动产权证书，向相关部门申报、交纳相关税费；在上述房屋权利不受限制的情况下出售上述房屋……；委托期限自本委托合同签署之日至办理完上述委托事项止。 2017年4月10日，第三人曾国忠向原告张金陆出具收条一份，收条主要内容：“兹收张金陆购买XX购房款现金人民币28万元整。收款人曾国忠。2017.4.10.”。 申请执行人招商银行股份有限公司漳州分行与被执行人杨秀琴、曾国忠执行一案【（2018）闽0602执1769号】，本院于2018年8月6日作出（2018）闽0602执1769号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人（杨秀琴、曾国忠）应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人（杨秀琴、曾国忠）应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人（杨秀琴、曾国忠）应当履行义务部分的财产，限被执行人（杨秀琴、曾国忠）自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。2018年8月17日，本院向漳州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封备案登记在曾国忠名下漳州市芗城区房产，期限三年。原告张金陆对本院执行中查封址在漳州市芗城区房产不服，向本院提出书面执行异议。2019年12月13日，本院作出（2019）闽0602执异73号执行裁定书，裁定驳回原告张金陆的异议请求，并于2019年12月17日送达原告张金陆（2019）闽0602执异73号执行裁定书。原告张金陆不服，于2019年12月31日向本院提起案外人执行异议之诉。第三人曾国忠经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。 原告张金陆向本院提交房屋租赁合同一份，房屋租赁合同主要内容：出租方王XX、承租方邱XX；租赁房屋为XX号房屋；月租金1100元；租赁期限从2019年4月19日至2019年10月18日止；签约日期2019年4月18日。收款收据一份，收款收据主要内容：今收到XX#张金陆1082元【物业费842（2018年1月1日-2019年12月31日）、公摊电费240元（2018年1月1日-2019年12月31日）】；收款时间2019年8月19日。税收完税证明一份，税收完税证明主要内容：税种契税、品目名称房屋买卖、实缴金额5214.78元、房屋坐落位置新华东路以北XX号房屋、填发日期2019年1月8日。 原告张金陆现持有座落于漳州市芗城区房屋的商品房买卖合同、购房发票、商品房产权登记证明书、税收完税证明等房屋手续材料。 上述事实有买卖定金协议、委托合同公证书、收条、商品房买卖合同、购房发票、商品房产权登记证明书、税收完税证明、（2019）闽0602执异73号执行裁定书及原、被告的庭审陈述等等为证，上述证据经庭审举证质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。 本院认为，本案涉诉房屋址在漳州市芗城区，该房屋于2018年8月17日被本院依据申请执行人招商银行股份有限公司漳州分行与被执行人杨秀琴、曾国忠执行一案【（2018）闽0602执1769号】查封，而原告虽然于2017年3月16日与第三人签订《买卖定金协议》，也按照《买卖定金协议》支付定金和购房款，但《买卖定金协议》中约定原告与第三人签定购房合同时要携带身份证和本协议书，也就是说原告与第三人需另外签订书面房屋买卖合同，至2018年8月17日本院查封本案涉诉房屋时，原告与第三人仍未签订合法有效的书面房屋买卖合同，且原告提供的税收完税证明、房屋租赁合同、物业收款收据，即使是在真实有效的情况下，也只能证明原告在2018年8月17日本院查封本案涉诉房屋后执掌本案涉诉房屋，由此可见，原告在2018年8月17日本院查封本案涉诉房屋前未签订合法有效的书面房屋买卖合同，也未有充分证据证明原告在2018年8月17日本院查封本案涉诉房屋前已合法占有该不动产，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告在本案中的上述情形不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）项规定，故原告本案诉求，与法不符，本院不予支持。被告辩称定金协议明显不是房屋买卖合同，原告与第三人不存在真实、有效的房屋买卖协议，请求驳回原告的诉讼请求，被告该辩称依法有据，本院予以采纳。第三人未在举证期限内提交相关证据或提出书面答辩，视为其放弃举证和抗辩权利。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张金陆的诉讼请求。 本案受理费5500元，由原告张金陆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  杨志忠 人民陪审员  卢金莲 人民陪审员  王阿水 二〇二〇年六月五日 书 记 员  吴婷婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。