安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0521民初25号 原告：童忠诚（反诉被告），男，1983年5月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：唐宗钧，安徽夏商周律师事务所律师。 被告：李子松（反诉原告），男，1986年3月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市阜南县。 委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告（反诉被告）童忠诚与被告（反诉原告）李子松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，被告李子松在答辩期内向本院提起反诉，本院经审查予以准许，并决定本诉与反诉合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）童忠诚及其委托诉讼代理人唐宗钧、被告（反诉原告）李子松的委托诉讼代理人饶志超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童忠诚向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告就马鞍山市当涂县经济开发区-118＃等十八套房屋签订的《房屋租赁合同》为无效合同或解除合同；2.判令被告立即将原告先所交的27万定金及押金返还给原告；3.判令被告向原告支付27万在此占有期间不当得利的贷款利息（按6%计），金额暂计从2019年8月11日至2019年11月11日为4127.67元，应计至实际付款之日止；4.判令被告承担本案诉讼费用及保全费用。庭前原告童忠诚将诉请变更为：1.判令解除原、被告于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告的履约保证金27万元；3.判令被告以27万元为基数、按年利率6%计算自2019年8月12日起至实际返还之日止的资金被占用期间的银行利息损失，其中截止到2019年12月30日为6125元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月9日，原告童忠诚与被告李子松签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，李子松将位于安徽省当涂县经济开发区门面房出租予原告童忠诚，租期为2019年8月9日至2022年5月31日，年租金为1026000元。合同还约定，童忠诚预交27万元作为履行租赁合同的履约保证金。合同签订后，童忠诚按照约定预付了27万元给李子松作为履约保证金。此后，童忠诚发现案涉租赁房屋系李子松从他人手中租赁而来，且房屋所有人与李子松的原始房屋租赁合同明确约定，未经出租人同意，承租人不得擅自转租。另外，童忠诚发现，案涉租赁房屋所属土地经审批的规划用途为工业用地，而原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定所租房屋的用途为商业。因为上述两个原因，原告与被告交涉要求解除合同未果。原告认为，房屋租赁合同的目的系出租方收取租金，承租方按照合同的约定有效使用房屋。被告李子松在未取得房屋所有权人的授权和事后追认下，将案涉房屋出租给童忠诚，致使原、被告间的租赁合同的效力处于不确定状态，于法有悖；案涉租赁房屋的规划用途为工业，但原、被告《房屋租赁合同》约定用途为商业，显然童忠诚签订合同的目的无法实现。因此，被告在与原告签订《房屋租赁合同》时，隐瞒了重要事实，使合同的效力处于待定状态，同时也让原告的合同目的无法实现，故为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告李子松辩称，我方同意解除原、被告双方于2019年签订的《房屋租赁合同》，但请求法院驳回原告的第2、3、4项诉请。理由如下:1.根据被告和安徽奥克斯公司之间签署的出租合同可知，被告并未被限制转租权，被告向其他租户租赁的房屋已经实际交付，也办理了相应的工商登记。奥克斯公司也明知被告出租的事宜，并对租客进行了管理，以上可以说明奥克斯公司同意被告转租的事实。2.原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告已将与奥克斯公司之间的合同出具给了原告，原告对于涉案房屋的性质是工业配套房是清楚的，不存在其所谓的隐瞒事实的行为。房屋租赁合同是成立并且生效的，但因原告未根据合同的约定支付租金，实际构成违约，故其无权要求被告退还押金及其损失。 反诉原告李子松向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失256500元（该损失系因押金不足以弥补反诉原告损失而产生，以月租金85500元为基数，暂计算3个月）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告因维权而产生的律师费22000元。事实与理由：2019年8月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定由反诉原告将位于安徽省马鞍山市当涂县经济开发区门面房出租给反诉被告，租赁期限自2019年8月9日至2022年5月31日。合同实际有效期按照截止时间为准，实际计租周期以交付时间为准，具体单独通知。房屋年租金为57000元／间，共计18间，总计年租金为1026000元；租金每12个月支付一次，于付款月起租日50天前支付下一次租金，首期租金和押金于合同签订之日起2日内支付。另外，合同还约定房屋押金27万元，作为反诉被告诚信履行本合同各条款之规定，向反诉原告交付的保证金；如反诉被告违反本合同的约定，反诉原告可按双方约定扣留全部押金；如押金不足以弥补反诉原告损失，反诉被告应按约另行赔付。《房屋租赁合同》签订后，反诉被告向反诉原告交付押金27万元，但是反诉被告一直未能按照合同约定向反诉原告交付第一期房屋租金，经反诉原告多次催讨，均未果，给反诉原告造成严重损失。反诉被告的行为严重违反了《房屋租赁合同》的约定，构成根本违约。反诉原告认为，2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》成立且有效，对于双方均具有约束力。反诉原告在合同签订后，应如约履行合同义务，但是反诉被告一直未履行，其行为构成根本违约，同时也违反诚实信用原则。故此特提起反诉，望支持我方的诉讼请求。 反诉被告童忠诚辩称：一、关于反诉原告的诉请：1.同意解除双方的《房屋租赁合同》；2.案涉房屋并没有交付于反诉被告，且双方就交房时间并没有明确约定，因此反诉原告的诉请没有事实和法律依据；3.诉请中的律师费支出，既没有法律依据，亦没有看到任何代理票据及实际代理的委托。二、关于事实理由部分，反诉被告在本诉中，关于违约责任已经有清楚的描述，被告即反诉原告在签订合同过程中，有隐瞒重要事实和欺诈的故意，因此合同解除的主要责任在反诉原告，故请求依法驳回反诉原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，甲方李子松与乙方童忠诚签订《房屋租赁合同》一份，合同约定李子松将位于马鞍山市当涂县经济开发区-118门面房之（商铺）出租给童忠诚使用。租赁期限为2019年8月9日至2022年5月31日。租金为57000元／年，共计18间，房屋总租金为1026000元。租金每12个月支付一次，于付款月起租日50天前支付下一次租金。18间房的押金共计27万元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金，合同到期后甲方应如额退还；如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；合同签订当日乙方向甲方支付定金壹拾万元，合同生效该定金可以抵充押金，乙方在本合同签订之日起2日内交齐首次租金及押金，否则乙方所交定金归甲方所有，甲方有权向乙方继续追偿因房屋空置而给甲方造成的损失；乙方按照合同的约定条款，按时支付押金和租金后有权使用本房屋。合同签订后，童忠诚向李子松支付了27万元押金，首期租金经李子松多次催要后仍未能支付。另，案涉房屋属于工业配套用房，童忠诚租金该房屋的目的为经营宾馆和网吧。 以上事实，由原、被告双方的当庭陈述及童忠诚提交的《房屋租赁合同》、支付宝转账记录、《安徽奥克斯店面房出租合同》、公示公告、审批规划图以及李子松提交的《房屋租赁合同》、《安徽奥克斯店面房出租合同》、法律服务委托合同、两人的微信聊天记录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案为一起房屋租赁合同纠纷，根据原、被告双方的陈述及庭审查明的事实，本案的争议焦点问题是：1.双方主张解除合同的理由能否成立？2.案涉《房屋租赁合同》解除后，双方主张的诉请能否支持？ 一、1.童忠诚认为李子松是在没有取得房屋所有权人的授权和事后追认下，将案涉房屋转租给其的，使其合同效力处于不确定的状态，故要求解除该租赁合同。案涉房屋虽确系李子松转租，但作为次承租人的童忠诚，其无权以此为由主张解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.童忠诚主张案涉房屋的规划用途为工业配套用房，而其租赁房屋的目的是经营宾馆和网吧，依据国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》第四条第（四）项规定，严禁在工业项目用地范围内建造宾馆等非生产性配套设施，现其合同目的不能实现，故要求解除该租赁合同。根据双方提交的《安徽奥克斯店面房出租合同》及童忠诚提交的公告公示，结合双方的聊天记录可知，双方在签订本合同时对案涉房屋的性质及童忠诚租赁房屋的目的均应当是明知的，在此情况下双方仍合意签订该租赁合同，故双方对该合同的签订及解除均负有一定的过错；3.童忠诚主张案涉房屋于2019年11月2日才验收合格，故双方在2019年8月9日签订租赁合同时案涉房屋尚未验收合格，故要求解除合同。根据童忠诚提交的公告公示显示，案涉房屋于2019年7月4日已完成竣工验收，而10月22日至11月2日为工程竣工备案的时间，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，工程经竣工验收合格后方可进行工程竣工备案，故童忠诚提交的该公告公示无法达到其证明目的，童忠诚以此为由主张解除租赁合同理由不能成立。 李子松认为双方《房屋租赁合同》签订后，童忠诚在向其支付了27万元押金后，经其多次催要未能按照《房屋租赁合同》的约定向其支付首期房屋租金，违反合同约定，故要求解除该租赁合同。依据双方《房屋租赁合同》第4.6条的约定，童忠诚应在本合同签订之日起2日内交齐首次租金和押金。第8.2.1条约定，如童忠诚未按期缴纳本合同约定的各项费用累计超过10天以上，李子松有权解除合同。鉴于童忠诚经多次催要后仍未向李子松交纳首期租金，故李子松以此为由主张解除合同，于法有据，应予支持。 综上，且庭审中双方对合同的解除均无异议，故案涉《房屋租赁合同》依法解除。 二、童忠诚主张李子松返还已支付的27万元押金，鉴于童忠诚对合同解除自身负有过错，故应承担因合同解除给李子松造成的损失。就童忠诚已支付的27万元，根据合同约定应属违约金范畴，鉴于李子松对合同解除亦负有一定的过错，且该违约金的约定明显过高，显失公平，故童忠诚在赔偿李子松因合同解除造成的损失后，剩余部分应予以返还。就李子松主张的因房屋空置造成的财产损失，庭前童忠诚向本院提交了李子松向其送达的通知函和终止函，童忠诚当庭虽未作为证据提交，但双方对其真实性均无异议，该通知函和终止函能够反映出李子松曾于2019年11月2日以童忠诚延期3个月未付租金为由主张解除合同，并将解除合同的通知送达给了童忠诚。根据双方提交的《安徽奥克斯店面房出租合同》显示，李子松系按3671元/间/月的标准自原出租人处承租了的案涉房屋，故对李子松而言18间房空置一个月的实际损失应为66078元（3671元/间×18间），自双方签订《房屋租赁合同》起至李子松主张解除该租赁合同止约3个月期间，扣除李子松承诺给付的一个月免租期，房屋的实际空置期为2个月，实际损失应为132156元（66078元/月×2月），故童忠诚应赔偿李子松因合同解除造成的损失132156元，该赔偿自童忠诚已支付的270000元中扣除后，其余137844元由李子松返还给童忠诚。 就童忠诚主张的27万元的占有使用费，于法无据，本院不予支持。就李子松主张的律师代理费22000元，因并未提交足以达到证明目的的证据佐证，且于法无据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）童忠诚与被告（反诉原告）李子松于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》； 二、反诉被告童忠诚赔偿反诉原告李子松因《房屋租赁合同》解除造成的财产损失132156元；上述费用自原告童忠诚已支付的270000元中予以扣除，其余137844元由被告李子松于本判决生效之日起十日内返还给原告童忠诚； 三、驳回原告童忠诚的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告李子松的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5350元，由原告童忠诚负担2619元，被告李子松负担2731元；反诉受理费2739元，由反诉原告李子松负担1398元，反诉被告童忠诚负担1341元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  袁 泉 审 判 员  毕善林 人民陪审员  夏建新 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  周 璐