广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终604号 上诉人（原审原告）：黄国整，男，1976年4月21日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区北二路35号,现住来宾市。 被上诉人（原审被告）：广西裕达集团物业服务有限公司，住所地：广西来宾市红水河大道（裕达华庭4栋2单元101号）。 法定代表人：张林，董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，公司员工。 委托诉讼代理人：莫劲立，公司员工。 原审被告：广西裕达集团有限公司，住所地：广西来宾市桂中大道233号裕达中央城巴黎春天商场9楼。 法定代表人：邓亚保，董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，公司员工。 委托诉讼代理人：莫劲立，公司员工。 原审被告：黄志金，男，1983年5月21日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 原审被告：梁月珊，女，1986年4月12日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人黄国整因与被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司（以下简称“裕达物业公司”）、原审被告广西裕达集团有限公司（以下简称“裕达集团公司”）、原审被告黄志金、梁月珊恢复原状纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，认为案件事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄国整上诉请求：1.依法追究被上诉人违约责任，返还上诉人之前交纳的物业费（含电梯费等）人民币1594.30元，从上诉人房屋装修入住之日起方计收物业费；2.诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人因房屋墙壁漏水请求被上诉人处理，历经2年多时间(2017年5月31日到2019年7月12日）一直要求被上诉人处理，被上诉人对上诉人的要求不闻不问，不履行自己的义务，消极不作为，原告与之交涉2年多无果，导致原告无法继续装修入住，被上诉人已经违反了双方签订的《前期业主规约》第十二条：“实行依法、文明、民主、高效管理，定期或不定期征求业主（用户)意见，为业主排忧解难，认真热情接待业主或当事人来访”的约定，构成了违约，被上诉人消极不作为是产生纠纷的主要原因，2年多以来，被上诉人对上诉人的要求没有做出任何回复，总是忘记上诉人提出的要求。而当上诉人将纠纷诉到法院后不到3个月，被上诉人就找到了墙壁漏水的原因并防止漏水，墙壁也渐渐地干了，可见如果被上诉人积极履行自己的义务，根本不会引起诉讼。 被上诉人裕达物业公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持；2本案案由是恢复原状，应该是物权受到侵害引起的纠纷，上诉人房屋渗水并不是被上诉人所造成，我方并不是责任主体。我方在接到上诉人反映后多次到现场进行检查，但是未能查到渗水的原因，在一审的起诉状中上诉人也对此予以自认，内墙渗水并不包含在双方所签订的合同管理范围，在渗水原因未查明的情况下上诉人要求被上诉人把房屋整改好不符合双方签订合同的约定；3、物业费是小区共用部位、绿化环境、安保、交通等管理使用，业主内墙不属于共有部位，从交房之日起被上诉人已经向上诉人提供以上服务与管理，上诉人也接受以上管理，所以，上诉人所要求的退还物业费与在二审判决之日前不交物业费是没有依据的，综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。 原审被告梁月珊辩称，我认为这个事情造成的原因还是因为物业，如果物业早些找到渗水原因就不会有这个事情，物业是在原告起诉的时候才去我家调查原因的，查了几次，物业去询问我们是因为什么原因，渗水的时候我们也有配合，我家洗菜池不洗的时候没有流水，洗菜的时候才有水，我认为主要漏水有可能是这个原因，但是我也不清楚这个是否就是渗水到楼下的原因，我认为这个渗水的原因并不能全部都归于我家，原告已经反映问题两年后物业才到我家调查原因，我认为是因为物业不作为导致的。 原审被告裕达集团、原审被告黄志金未作陈述。 黄国整向一审法院起诉请求：1.判令二被告裕达物业公司、裕达集团公司在一个月内把原告房屋墙壁漏水修复完毕，经原被告双方验收合格后交房，并返还原告之前交纳的物业费1594.30元，从原告房屋墙壁漏水修复完毕且原告装修入住之日起方计收物业费；2.判令二被告支付原告逾期交房违约金31675.05元（从2007年5月30日至2019年5月21日暂计至起诉时止）；3.由二被告共同承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告黄国整变更第二、三项诉讼请求为：2.判令四被告支付原告逾期交房违约金31675.05元（从2007年5月30日至2019年5月21日暂计至起诉时止）；3.由四被告共同承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告向被告裕达集团公司购买了位于来宾市迎宾路北209号裕达建材家居广场小区7号楼住宅18层3号房，房号1803，尚未装修入住。被告黄志金、梁月珊是该栋楼19层4号房业主，房号1904，已入住。该栋楼经验收合格并交付业主使用。原告在收房后发现房屋内墙渗水，遂向被告裕达物业公司反映该问题。物业公司曾派人调查渗水原因，但未能查明。原告于2019年7月12日向本院提起诉讼。 诉讼过程中，一审法院组织各方当事人到现场勘查。原告1803号房内墙渗水，原因是被告黄志金、梁月珊1904号房的洗菜池漏水渗透到下层业主原告家，导致原告1803号房客厅的内墙长期潮湿，部分墙面发霉变形变黑。被告黄志金、梁月珊已于2019年5月将洗菜池漏水问题处理好。自原告起诉时起，原告房屋内墙已无渗水现象，但墙面发霉变形变黑无法自动消失。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，造成不动产毁损的，权利人可以请求恢复原状。该法第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告黄志金、梁月珊1904号房的洗菜池漏水渗透到下层业主原告家，导致原告1803号房客厅的内墙长期潮湿，部分墙面发霉变形变黑，原告因此要求被告进行修复，具有事实与法律依据，一审法院应予支持。但该责任主体并非原告主张的物业公司和房屋开发商，责任主体应为侵权人黄志金、梁月珊。 原告要求被告裕达物业公司返还物业费，并从原告房屋内墙修复完毕原告装修入住之日起方计收物业费，没有事实和法律依据，不予支持。 原告本案诉讼涉及的逾期交房违约金的给付问题，是商品房买卖合同的各方当事人在履行合同过程中产生的纠纷问题，纠纷在买卖双方发生，属于另一种法律关系，不宜与本案合并审判处理。故一审法院对原告的该项诉讼请求不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告黄志金、梁月珊应将原告黄国整位于来宾市迎宾路北209号裕达建材家居广场小区7号楼18层3号房客厅内墙发霉变形变黑的墙面进行修复，恢复成开发商交房时的原状。限被告黄志金、梁月珊于本判决生效之日起三十日内履行完毕。二、驳回原告黄国整的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。 一审法院判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人黄国整要求被上诉人裕达物业公司返还物业费1594.30元，并从原告房屋内墙修复完毕原告装修入住之日起方计收物业费的问题。黄国整与裕达物业公司签订的《前期物业服务管理合同》及《前期业主规约》，合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案纠纷系因楼上住户黄志金、梁月珊家中的洗菜池漏水渗透所致，裕达物业公司不是实际侵权人，且裕达物业公司在黄国整反映相关情况后，对其房屋渗水处进行了查看，已尽到合同约定义务。对于黄国整认为裕达物业公司未到楼上住户黄志金、梁月珊家中查看，导致无法及时查明渗水原因，构成违约的主张，本院认为，在一审庭审过程中，原审被告黄志金、梁月珊陈述入住一年多后才发现自家洗菜池等地方漏水，而黄国整亦在一审庭审过程中自认没有想到过是从1904号房即黄志金、梁月珊家漏水，因此渗水原因具有一定的隐蔽性，且渗水的位置位于住户家中的洗菜池，不属于物业公司管理区域，黄国整要求裕达物业公司到楼上住户查看并查清漏水原因，不符合双方关于合同义务的约定，裕达物业公司在处置漏水事件中并不存在违约行为。故黄国整诉请退还已交纳的物业费并从房屋装修入住之日起方计收物业费，没有事实和法律依据。因此，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。 综上所述，黄国整上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由黄国整负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗永森 审 判 员 覃学敏 审 判 员 田宁芳 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 李程玲 书 记 员 李 璐