广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0115民初1717号原告（反诉被告）：侯雷，男，1980年12月5日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：赵明，广东彰文律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州盈康物业管理有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇镇南路**之12，统一社会信用代码91440101MA5AR2YY2X。法定代表人：孔祥雄，职务总经理。委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）侯雷诉被告（反诉原告）广州盈康物业管理有限公司（以下简称盈康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯雷委托诉讼代理人赵明，被告盈康公司委托诉讼代理人陈震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯雷向本院提出以下诉讼请求：一、盈康公司向侯雷赔偿损失131225元；二、盈康公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年2月14日，侯雷与盈康公司签订《物业租赁合同》，约定由盈康公司向侯雷出租广州市南沙区东涌镇××仓（以下统称涉案仓库），租赁期限自2019年2月14日至2021年2月13日。合同签订后，侯雷一直按照约定使用涉案仓库并支付租金。2019年7月2日，案外人广州市穗特鞋业有限公司（以下简称穗特公司）向侯雷发出《终止通知》，告知侯雷其已于2019年6月20日与盈康公司终止租赁合同，盈康公司的租户在搬迁前应向穗特公司结清相关租金、水电费。因盈康公司丧失转租权且穗特公司要求收回涉案仓库，侯雷不得不将仓库内的货物搬迁。2019年7月10日，侯雷与案外人广州路通运输有限公司（以下简称路通公司）签订《运输装卸合同》，由路通公司承揽侯雷搬仓过程中的运输、装卸事宜，侯雷为此向路通公司支付99550元运费和31675元装卸费。2019年7月31日，侯雷与盈康公司达成协议，约定由盈康公司向侯雷退还租赁保证金，侯雷结清水电费用并保证在2019年8月20日前搬离租赁场地，并和房东结清所有费用。协议还约定由此产生的损失由侯雷另行通过诉讼方式解决。侯雷认为，由于盈康公司与穗特公司解除租赁合同，导致盈康公司丧失转租权进而无法履行侯雷、盈康公司之间的租赁合同，给侯雷造成了运输和装卸费损失131225元，盈康公司应当对上述损失承担赔偿责任。侯雷据此提起本案诉讼。被告盈康公司辩称：一、涉案仓库没有取得建设工程规划许可证，故双方签订的《物业租赁合同》是无效合同。二、盈康公司在合同签订之前已向侯雷表明涉案仓库没有取得建设工程规划许可证，侯雷在知悉的情况下仍与盈康公司签订合同，其对合同无效亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，双方在对合同无效均有过错的情况下，应当各自承担相应的责任。因此，侯雷遭受的损失，应由双方共同负担。三、侯雷没提供任何证据证明其已将货物实际搬迁，也未证明货物的重量、数量以及运费的标准。另外，侯雷主张的搬迁地点距离原址50多公里，而涉案仓库周边就有很多同类型物业，完全没有必要舍近求远。综上所述，侯雷要求盈康公司支付131225元运费和卸装费损失，没有依据。反诉原告盈康公司提出以下反诉请求：侯雷向盈康公司支付2019年2月14日至2019年2月23日期间的占有使用费7366.67元。事实与理由：因涉案仓库没有取得建设工程规划许可证，侯雷与盈康公司签订的《物业租赁合同》系无效合同，因此合同中2019年2月14日至2019年2月23日为免租期的约定也属于无效约定。侯雷自2019年2月14日开始占用涉案仓库，但却未支付2019年2月14日至2019年2月23日期间的租金，盈康公司有权按照合同约定的租金标准向其主张上述期间的占有使用费。反诉被告侯雷辩称：双方签订的《协议》已经对合同无法继续履行后的相关事宜进行了约定，盈康公司的反诉请求与协议内容相悖，没有事实和法律依据。经审理查明：2019年2月14日，侯雷（乙方、承租人）与盈康公司（甲方、出租人）就租赁涉案仓库签订《物业租赁合同》，约定：乙方对甲方出租的租赁物情况已经充分了解（包括：租赁物存在权属、消防、环保、结构等方面的瑕疵情况），同意承租，并按国家法律法规、政策以及当地各级行政、执法等有关部门的规定依法经营和使用，乙方需支付租金给甲方。甲方保证该厂房权属清楚，如发生与甲方相关的产权纠纷或债务，概由甲方负责处理，并承担民事责任。甲方于合同签订之日视作已将该租赁物按实物现状（包括：租赁物存在权属、消防、环保、结构等方面的瑕疵情况）交付给乙方使用（无论双方是否有办理交接签收手续）。租赁期限为2年，自2019年2月14日至2021年3月13日止，其中自2019年2月14日至2019年2月23日为装修免租期（装修免租期属一次性优惠，并不适用于任何续租或租期延长），自2019年2月24日起开始计租。免租期内只免收租金。租赁物每月租金为22100元。租金按月收取，每月25日前支付下月租金（如遇节假日提前收取租金）。乙方在签定本合同之日起当天须向甲方支付66300元作为合同的保证金，同时支付首月租金，乙方不得主张将保证金抵扣应缴租金及其他费用。《物业租赁合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。盈康公司在合同签订当日将涉案仓库交付侯雷使用，承租使用面积约1000平方米，主要用于存储货物。侯雷接收涉案仓库后，对仓库进行了简单的清扫和修补，未实施其他装修活动。2019年6月20日，盈康公司与上一手出租人穗特公司签署《终止协议书》，约定终止双方的《租赁合同》，盈康公司于2019年6月19日将租赁场地交回穗特公司。2019年2月2日，穗特公司向侯雷以及其他租户发出《终止通知》，告知其已与盈康公司终止租赁合同，要求盈康公司的租户搬迁并办理租金和水电费结算。2019年7月31日，侯雷（乙方）与盈康公司（甲方）因无法继续履行彼此间的《物业租赁合同》，签署了《协议》，约定：双方同意终止涉案仓库的租赁合同。甲方全款退回乙方保证金。乙方须在终止期限前结清费用。乙方向甲方结清2019年6月份的水电费用2693元。乙方保证在2019年8月20日前全部搬离上述地址，并和房东结清所有的费用。因甲方无法继续履行租赁合同而导致乙方损失的，双方协商解决。如无法达成一致，乙方可另行通过诉讼方式解决。《协议》签署后，盈康公司向侯雷退还了保证金，侯雷亦按照约定结清了相应费用，但双方就损失赔偿未能达成一致意见。侯雷与路通公司于2019年7月10日签订《运输装卸合同》，约定：由路通公司负责将涉案仓库内的货品运输至东莞市道滘镇九曲村新蒲路7号。路通公司在合同期满后30日内向侯雷提交对账单，侯雷在收到对账单后15日内确认，确认无异议的，应当在120日内付清款项。侯雷于2019年10月20日对路通公司提交的《货主侯雷对账单》予以确认，确定运输装卸费合计金额为131225元。侯雷于2020年1月18日支付了上述款项。另查明，涉案仓库未取得建设工程规划许可证，也没有证据显示系经主管部门批准建设。本院认为:侯雷与盈康公司于2019年7月31日签署的《协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《协议》的约定，双方应当就租赁合同无法继续履行而给侯雷造成的损失进行协商，因此本案的争议焦点在于侯雷主张的运输和装卸费用是否为其损失。涉案仓库未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，侯雷与盈康公司签订的《物业租赁合同》为无效合同。合同无效，则自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，无论盈康公司是否因上一手出租人的原因导致无法继续出租涉案仓库，侯雷均有义务向盈康公司腾空交还涉案仓库，侯雷因此而支出的运输和装卸费用系搬迁费用，属于承租人清理合同善后的范畴，为必然发生的费用，不属于因合同无效产生的损失，故应当由其自己负担，盈康公司对此不负赔偿责任。侯雷与盈康公司签订《协议》时，侯雷已与路通公司签署《运输装卸合同》，在明知会产生搬迁费用的情况下，双方并未在协议中明确“乙方损失”的具体内容，亦可佐证上述运输和装卸费用不属于双方约定的损失范畴。另外，根据《物业租赁合同》的内容，侯雷在承租涉案仓库时，已确认知晓仓库存在权属等方面的瑕疵，故其对《物业租赁合同》无效亦具有不可推卸的责任。关于盈康公司主张《物业租赁合同》中装修免租期间的占有使用费问题。《物业租赁合同》虽然无效，但盈康公司不应由于合同无效获取比合同有效时更多的利益。盈康公司主张的占有使用费为信赖利益损失，而根据信赖利益不得超出履行利益的法理，盈康公司不得基于合同无效而取得比合同有效更多的利益。因此，盈康公司的相应主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告侯雷的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告广州盈康物业管理有限公司的全部诉讼请求。本诉受理费1462元，由原告侯雷承担。反诉受理费25元，由反诉原告广州盈康物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年六月十七日法官助理谢雨虹书记员梁艺