重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初2671号原告（反诉被告）：江津区尚同机械配件加工厂，住所重庆市江津区德感街道自新村石梯湾经济合作社，统一社会信用代码92500116MA5UCTTD9T。经营者：王锡良，男，汉族，1966年7月28日出生，住重庆市江津区鼎山大道18号1幢1单元1-1，公民身份号码420111196607284151。委托诉讼代理人：何超，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江津区前进职工房产管理委员会，住所重庆市江津区德感街道前进街6号36幢3单元5-1。负责人：司永久。委托诉讼代理人：穆安波，重庆兴众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王政武，重庆兴众律师事务所实习律师。原告（反诉被告）江津区尚同机械配件加工厂（以下简称尚同加工厂）与被告（反诉原告）江津区前进职工房产管理委员会（以下简称前进房产管理委员会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告尚同加工厂的经营者王锡良及其委托诉讼代理人何超、被告前进房产管理委员会的负责人司永久及其委托诉讼代理人穆安波、王政武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚同加工厂向本院提出诉讼请求：1.请求变更2019年3月8日双方签订的《收回房屋协议》第三条为“双方对该设备进行评估，按照评估公司评估的现价，可搬迁部分现价的20%，不可搬迁部分按现价100%支付给乙方，在甲方支付补偿款后60日内乙方完成搬迁腾退房屋”；2.被告向原告支付搬迁补偿款（金额以鉴定为准）；3.被告退还多收的房租6000元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与原江津市前进机械厂形成房屋租赁合同关系。后出租方注销，经全体职工选举成立江津区前进职工房产管理委员会即被告管理该企业资产。由于该出租的房屋被江津区政府征收，被告于2019年3月8日签订《收回房屋协议》，该协议签订主体、签订程序、赔偿内容、赔偿金额、协议内容无法执行，不是原告的真实意思表示，协议显失公平。被告前进房产管理委员会辩称，原告可以根据土地管理法、国有土地房屋征收与补偿条例等进行复核等救济渠道，应当驳回原告的起诉；双方签订的协议合法有效；原告支付的6000元房租是支付的合同解除前2019年6月30日前的欠付房租，要求归还租金无事实基础和法律依据。反诉原告前进房产管理委员会向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2019年3月8日签订的《收回房屋协议》有效；2.确认原、被告于2019年3月8日签订的《收回房屋协议》中约定的123934元搬迁补偿费归反诉原告所有；3.反诉被告支付反诉原告违约金（以4100307.56元为基数，从2019年7月1日起至搬迁腾退时止，按日万分之三计算）；4.反诉被告搬离腾退房屋；5.反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告分别于2015年8月15日、2018年1月1日签订两份《厂房租赁协议》，由反诉原告将江津区德感原前进机械厂内平房三间、停车房一间、办公楼两层和厂房两间、淬火间等租赁给反诉被告。在上述两份《厂房租赁协议》履行过程中，案涉租赁房地被拆迁，原两份租赁协议无法继续履行。经磋商后，双方于2019年3月8日签订《收回房屋协议》，双方约定反诉被告需在2019年6月30日前无条件搬迁，123934元搬迁补偿费反诉原告在反诉被告交还钥匙时支付；如未按期搬迁，则该搬迁补偿费归反诉原告所有，反诉被告另需以反诉原告签订的《房屋收回货币补偿协议书》约定的全部货币补偿总额为基数按日利率万分之三支付反诉原告违约金。《收回房屋协议》约定的时间经过后，反诉被告未搬迁。反诉被告辩称，协议显失公平，需法院确认效力，未搬迁是反诉原告的原因造成，不应承担违约责任。另违约金过高要求酌情减少。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2015年8月15日，原告尚同加工厂与被告前进房产管理委员会签订《厂房租赁协议》，被告前进房产管理委员会将江津区德感原前进机械厂内平房三间、停车房一间、办公楼两层出租给原告尚同加工厂使用，月租金4000元。2018年1月1日，原告尚同加工厂与被告前进房产管理委员会又签订《厂房租赁协议》，被告前进房产管理委员会将江津区德感原前进机械厂内厂房两间、淬火间出租给原告尚同加工厂使用，月租金1500元。租赁期满后，双方继续履行协议。后案涉房地被征收拆迁，租赁协议无法继续履行，2019年3月8日，原告尚同加工厂（乙方）与被告前进房产管理委员会（甲方）双方签订《收回房屋协议》。协议第二条约定“......乙方须于2019年6月30日前交房交回钥匙，乙方不再租赁使用”。协议第三条约定“本协议签订后乙方无条件地搬迁走，最迟不得超过2019年6月30日。属于乙方的设备搬迁补偿款归乙方所有，按重庆潍柴发动机有限公司请评估公司评估设备限价的20%支付，在评估清单内属于不能搬迁的按评估现价100%支付。设备搬迁补偿款为123934.00元，乙方交回房屋钥匙时一次性付清”。协议第四条约定“1.乙方若在规定期限内搬迁并结清搬迁前的房屋租金后可享受评估公司评估的设备搬迁补偿款；（交钥匙验收后方可领取设备搬迁补偿款）。若在规定时间内未搬迁和未结清租金，乙方设备搬迁补偿款归甲方所有，乙方无权要求支付设备搬迁补偿款。2.若搬迁期限已到，乙方仍未搬迁的，那么以重潍厂与甲方签订的《房屋收回货币补偿协议书》约定全部货币补偿费总额为基数，每逾期一日，按万分之三向甲方支付违约金。若乙方继续拖延时间不搬迁，超过一个月的加倍按总额的万分之三向甲方支付二次违约金，且甲方有权向人民法院申请强制搬迁并有权不支付设备搬迁补偿款”。《收回房屋协议》签订后，原告尚同加工厂并未按约定搬迁交房，认为协议内容无法执行，且不是原告尚同加工厂的真实意思表示，协议显失公平，遂诉讼来院，提出上述诉讼请求。被告前进房产管理委员会在收到起诉状副本后，遂提起反诉。另查明，《收回房屋协议》中约定的设备搬迁补偿款123934.00元，系重庆市江津区土地房屋征收中心对原告尚同加工厂的机器设备评估的搬迁补贴费，评估时的资产统计表有原告经营者王锡良的妻子签名；另被告前进房产管理委员会与重庆潍柴发动机有限公司签订的《房屋征收货币补偿协议书》中约定被告前进房产管理委员会被征收的房屋货币补偿费总金额为4100307.56元，约定如果被告前进房产管理委员会未按协议约定时间搬迁并交付房屋，每逾期一日，江津国土房管局减少当期应付货币补偿费的万分之三。另庭审过程中被告前进房产管理委员会认可在2019年12月收到原告尚同加工厂租金6000元，但称系收取的2019年6月30日前租金，原告并未举示证据证明该6000元系被告收的2019年6月30日后的租金。本院认为，原、被告是租赁合同关系，在租赁房屋被征收的情况下，双方为解除租赁合同形成的《收回房屋协议》是对租赁合同终止后的相关后续事宜从新达成的合同，该合同是双方的真实意思表示，内容并不违反相关法律法规效力性强制性规定，合法有效。双方因为该协议产生的纠纷可以通过诉讼解决，原告尚同加工厂提起诉讼符合法律规定。现就本案中涉及的相关问题评析如下：关于原告尚同加工厂请求变更《收回房屋协议》第三条的问题。本案中，原、被告双方签订的《收回房屋协议》中第三条约定的内容是依据房屋征收机关对原告的机器设备按规定进行评估后的搬迁补贴金额作为被告向原告支付的搬迁补偿款，该标准并非被告自己所拟定，而是征收机关依法对被征收厂房的搬迁补偿，评估时的资产统计也有原告经营者王锡良妻子的签字确认，因此，原告申请重新鉴定的理由不能成立。按第三条的约定被告将该补偿款全额付给原告，被告并未从中获利，该条约定的内容清楚，具有可履行性，是双方当事人的真实意思表示，该条协议对双方的权利义务约定并不显失公平，故原告尚同加工厂请求变更《收回房屋协议》中第三条的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付搬迁补偿款的问题。由于《收回房屋协议》第三条并未变更，双方仍应按第三条的约定履行，根据约定，原告应在规定时间内搬迁并交回房屋钥匙时一次性付清，现原告逾期未搬迁交回房屋，所以该请求本院不予支持。关于原告要求被告退还多收的房租6000元的问题。根据查明的事实，可以确定原告在2019年12月支付了6000元房屋，但根据双方《收回房屋协议》的约定，原告在搬迁前需要结清租金，且原告举示的证据并不能证明支付的租金的所属时间段以及是否多支付了租金，所以原告的该项请求，本院也不予支持。关于反诉原告要求确认《收回房屋协议》中约定的123934元搬迁补偿费归反诉原告所有的问题。由于双方的《收回房屋协议》中约定的搬迁补偿费归反诉原告所有是合同债权，并非物权，故反诉原告要求确认搬迁补偿费归反诉原告所有无法律依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金的问题。由于反诉被告并未按《收回房屋协议》的约定，在2019年6月30日前搬迁，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。虽然双方约定违约金逾期之日起以反诉原告与重庆潍柴发动机有限公司签订的《房屋征收货币补偿协议书》中约定的房屋货币补偿费总金额4100307.56元为基数，按每日万分之三支付，但该约定计算的违约金与每月租金5500元相比明显过高，本院综合考虑反诉被告逾期搬迁会给反诉原告造成的损失以及后果，酌定将违约金调减为以4100307.56元为基数，按每日万分之一计付。关于搬离腾退房屋的问题。按《收回房屋协议》约定反诉被告应于2019年6月30日前搬离腾退房屋，现已经逾期，反诉被告理当腾退搬离房屋，反诉原告的诉讼请求符合双方约定，也符合法律规定，本院予以支持。综上所述，被告关于应当驳回原告的起诉的辩称理由，不能成立，其辩称意见不予采纳；关于双方签订的协议合法有效，原告要求归还租金无事实基础依据的辩称意见，与本院审理查明的事实相符，予以采纳。反诉被告关于未搬迁是反诉原告的原因造成，不应承担违约责任的辩称理由，不能成立，其辩称意见，本院不予支持；关于违约金约定过高，请求酌情减少的辩称意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告江津区尚同机械配件加工厂的全部诉讼请求；二、反诉原告江津区前进职工房产管理委员会与反诉被告江津区尚同机械配件加工厂于2019年3月8日签订的《收回房屋协议》有效；三、反诉被告江津区尚同机械配件加工厂在本判决生效后十日内支付反诉原告原告江津区前进职工房产管理委员会逾期搬迁违约金（以4100307.56元为基数，从2019年7月1日起至搬迁腾退时止，按每日万分之一计算）；四、反诉被告江津区尚同机械配件加工厂在本判决生效后十日内搬离腾退案涉房屋给原告江津区前进职工房产管理委员会；五、驳回反诉原告江津区前进职工房产管理委员会的其他诉讼请求。如果反诉被告江津区尚同机械配件加工厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元,减半收取40元,由原告江津区尚同机械配件加工厂负担；反诉案件受理费2780元，减半收取1390元，由反诉被告江津区尚同机械配件加工厂负担（此款反诉原告已预缴，由反诉被告在履行上述金钱给付义务时一并直付反诉原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  程 松二〇二〇年六月十五日法官助理  杨 妮书 记 员  陈奕臻