广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3462号原告：广州市荔湾区岭南社区综合服务中心，住所地广东省广州市荔湾区杨巷路杨仁西13号，万钟东街1号三楼自编306房。法定代表人：陈昌盛，职务：主任。委托诉讼代理人：赵善启，广东金宏桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭成，广东金宏桥律师事务所实习律师。被告：周校，男，1955年3月17日出生，汉族，住广东省汕尾市红海湾区。委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心与被告周校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心的委托诉讼代理人赵善启、被告周校的委托诉讼代理人梁锡兼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心向本院提出诉讼请求判令：1、原告与被告周校就租赁荔湾区鸡栏街20号房屋签订的《物业租赁合同》于2019年3月7日解除。2、被告周校将荔湾区鸡栏街20号物业交还给原告。3、被告周校向原告支付拖欠的租金（租金每月60539元，自2019年1月起计至交还上述物业止，暂计至2019年3月为181617元）。4、被告周校向原告支付拖欠租金的违约金（每逾期一日，按欠交金额的3%计算违约金，自2019年1月6日起计至被告清偿所有租金之日止，暂计至2019年4月18日为414086元）。5、被告周校向原告支付按照解除合同上一个月房屋租金标准的三倍支付占用房屋赔偿金181617元。6、被告周校向原告交纳的保证金181617元归原告所有。7、本案诉讼费由被告承担。暂计算至2019年4月18日合计：958937元。事实和理由：2017年10月18日原告与被告周校签订了《物业租赁合同》，约定：1、原告将坐落在荔湾区鸡栏街20号房屋出租给被告周校作商业、办公（除仓库、物流外）用途使用，出租面积282.69平方米；2、租赁期限为3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止，租金为60539元/月；3、租金支付方式按月结算，被告应将首月租金于本合同签订之日起2个工作日内向原告一次性支付，此后，每月租金于当月5号前向原告一次性支付（如遇国家法定节假日或双休日，则提前至节假日或双休日的前一日）如逾期支付房屋租金及其他由原告代收代付的费用，每逾期一日，乙方须按欠交金额的3%支付违约金给原告；4、在租赁期间，被告违反法律法规规章、违反本合同第七条第（二）款和第八条约定的被告义务的，视为被告重大违约。被告不论任何方式违约，只要构成重大违约，甲方有权解除并终止本合同，全额没收乙方缴交的房屋租赁保证金。被告继续占用房屋的，被告应当按照原告提出解除合同上一个月房屋租金标准的三倍向甲方支付赔偿金；5、本合同发生争议的，由双方当事人协商解决，协商不成通过法院诉讼解决，诉讼由荔湾区人民法院管辖。《物业租赁合同》签订后，被告依照合同约定，将上述物业交给被告使用。但自2019年1月起，被告开始拖欠租金至今，原告于2019年2月3日、2月18日、2月25日在被告承租的鸡栏街20号物业处张贴告示，催告被告支付租金，被告未予理会。3月7日，原告在被告承租的荔湾区鸡栏街20号房屋处张贴告示，通知被告解除双方签订的《物业租赁合同》要求其期限内清空房屋并交回原告。直至起诉之日，被告仍未缴清拖欠的租金、违约金，也未能按时将房屋交回给原告，根据合同约定，被告的行为已经构成重大违约，原告有权解除合同并要求被告交清房屋租金、支付拖欠租金期间的违约金、占用房屋的赔偿金，原告有权解除合同。综上，被告的行为，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告周校辩称：一、双方就案涉物业于2017年10月18日签订的《物业租赁合同》无效。涉案的物业产权人并非本案的原告,原告无权处分物业的情况下,原、被告所签订的合同无效。二、原告以欺诈的手段，使被告在违背真实意思的情况下实施高价竞标，并签订案涉《物业租赁合同》的民事法律行为。1、原告故意隐瞒案涉物业不能经营餐饮业的事实,作出错误的判断并不断提高竞价价格,并最终依最高竞价兑得案涉物业，并与之签订上述《物业租赁合同》。根据广州市产权交易所平台公示,涉案物业用途为商业、办公（除仓库、物流外）用途使用,并没有对同为商业性质的餐饮业进行限制,由于无公示经营餐饮业受限,被告为经营餐饮业才同意以租金高出底价竞得。经被告再三要求原告才于2018年7月20日提供了场地使用证明，但仍不能经营餐饮业。充分说明原告对被告的欺骗，才使被告误认为竞得的物业可经营餐饮。2、根据广州市不动产登记查册表信息显示案涉物业的用途为仓库。然而原告却故意隐瞒该物业的真实用途，并用价值更高的商业用途、办公用途（除仓库、物流外）对外发标，使被告陷入错误判断，并根据该错误判断作出不断提高竞价价格，并最终依最高竞价兑得案涉物业，并与之签订上述《物业租赁合同》。三、假如双方所签订的《物业租赁合同》有效，被告没有按约定支付租金的行为并不构成违约，且无需向原告支付租金。理由:1、原告存在故意隐瞒该物业真实用途的欺诈行为；2、原告不能提供被告可用于餐饮业的场地使用证明，造成原告的重大损失，属于原告违约在先，原告无权要求被告缴纳租金。四、被告从没收到原告的《解除合同通知书》，原告提出双方合同于2019年3月7日解除的事实依据不足。五、假如被告需支付月租金，根据案涉物业的实际用途为仓库，被告也只需按仓库租金标准支付，才符合公平合理原则。六、假如被告构成违约而解除合同。1、被告也无需支付赔偿金，且《物业租赁合同》约定的违约金过高，应予以调低，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，且最终总金额不得高于本金额。违约金、赔偿金均以补偿性为其基本功能，功能的基本重合性决定了二者原则上不能叠加并用，且本案中假如被告没有支付租金，原告所受的只有利息损失，这部分在违约金中已予以调整。2、被告于2017年10月18日交付给原告的181617元是按金而非保证金，不适用《物业租赁合同》第十一条第1点的约定。即在合同解除或终止的情况下，原告应返还被告。原告虽在被告经营了9个月后才提供场地证明，但已限制了用途，被告已交纳的租金应予返还。经审理查明：坐落在广州市荔湾区鸡栏街20号房屋的产权人是广州市荔湾区岭南工贸公司,属广州市荔湾区岭南街道办事处的集体物业。2017年10月，广州市荔湾区岭南街办事处委托原告出租该房屋。广州市荔湾区鸡栏街20号房屋使用性质为仓库。2017年10月，被告通过网络竞价以租金60539元/月取得荔湾区鸡栏街20号房屋的承租权，租赁面积282.69平方米。2017年10月18日，原告(出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定:甲方同意将荔湾区鸡栏街20号房屋出租给乙方作商业、办公（除仓库、物业外）用途使用，租赁面积282.69平方米,租赁物业不得作仓库使用,不得经营物流;租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止，月租金60539元，乙方每月5号前支付当月的租金;乙方在本合同签订2个工作日向甲方支付3个月租金数额的保证金;租赁期间未经原告书面同意,乙方不得转租租赁房屋;在租赁期内,乙方如逾期支付房屋租金及其他甲方代收代付的费用,每逾期一日,乙方须按欠交金额的3%支付违约金给甲方;租赁期间,乙方违反法律法规规章、违反本合同的第七条(二)款和第八条约定的乙方义务的,视为乙方重大违约。乙方不论任何方式违约,只要构成重大违约,甲方有权解除并终止本合同,全额没收乙方缴交的保证金,不给乙方任何补偿或赔偿，乙方继续占用房屋的,乙方应按照甲方提出解除合同上一个月房屋租金标准的3倍向甲方支付赔偿金。当天,原告将上述房屋交被告使用，被告向原告交付了181617元（三个月租金数额），原告出具按金发票给被告。2018年7月20日，广州市荔湾区人民政府岭南街道办事处出具了《住所（经营场所）场地使用证明》，该场地证书明确:荔湾区鸡栏街20号房屋可临时作为生产（经营性）场地使用，该场地可以经营食品、服装销售，经营者不得在该场所从事餐饮、娱乐、洗浴等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。2018年7月23日，原告将该证明交给被告。2018年8月24日，被告向原告递交了《申请报告书》，以房屋一直存在的问题未能得到解决、2018年3月已提出场地使用证明，拖至7月才回复，只能作为单一的经营场地，商户无法正常经营等为由，要求自9月起每月减少缴纳50%的租金并重新出具场地使用证书（经营项目为餐饮、服装销售等）。被告交纳房屋租金至2018年12月,2019年1月起无再向原告交纳租金。2019年1月4日、2月20日，被告以同样的理由再向原告递交了《减租申请书》，要求每月减少缴纳50%的租金。原告无作回复。2019年4月19日,原告向本院起诉。本院向被告公告送达起诉书等材料,2019年7月29日送达到被告。2019年8月8日，被告提起管辖权异议,2019年8月12日，本院作出驳回被告管辖权异议的裁定。被告不服上诉于广州市中级人民法院。2019年11月28日，广州市中级人民法院作出裁定，驳回被告的上诉，维持原裁定。2020年4月，被告就本案提出反诉，反诉请求：1、被反诉人返还反诉人已支付的2017年11月1日至2018年12月31日租金847546元（14个月×60539元/月）；2、被反诉人按每月10616元的标准赔偿反诉人荔湾区鸡栏街20号物业经济损失（从2017年11月1日起至反诉人搬离案涉租赁物止，以租赁合同期满为限）3、本案所有诉讼费用由被反诉人承担。但被告逾期无交纳反诉费。本院认为，坐落在广州市荔湾区鸡栏街20号房屋由广州市荔湾区岭南街道办事处委托原告出租给被告。原告将使用性质为仓库的广州市荔湾区鸡栏街20号房屋以商用、办公性质出租给被告使用,虽存在房屋使用用途与房产证登记不符的情况,但不属于违反法律、行政法规的效力性、强制性规定的情形,故此，《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于被告是否构成违约,原、被告签订的《物业租赁合同》应否解除。虽原告与被告在合同中约定案涉房屋作商用、办公性质租给被告,原告无明确告知被告该房屋不能用作餐饮使用，但在合同履行过程中，2018年7月23日被告已收到《住所（经营场所）场地使用证明》，被告在明知该房屋不能作餐饮、原告也无同意减租的情况下，被告仍一直经营使用案涉房屋至今，且无主张解除合同，视作同意继续履行合同。被告作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。被告自2019年1月起无依时向原告交纳租金，被告已构成违约，原告要求解除《物业租赁合同》应予支持。原告主张《解除合同通知书》在被告承租的案涉房屋处张贴，但并未举证被告实际收到该通知，被告也否认收到该通知，故解除租赁合同的时间以被告收到本案起诉状及证据材料之日即2019年7月29日解除。合同解除后，被告应将荔湾区鸡栏街20号房屋清空、交还给原告并向原告支付2019年1月起至交还房屋之日止拖欠的租金(2019年1月至2019年7月,租金按60539元/月计付)、占用房屋使用费(2019年8月至交还房屋之日止，房屋使用费按60539元/月计付)。考虑到荔湾区鸡栏街20号房屋仍在使用中，本院酌定给予被告三十日内腾退房屋的期限。关于保证金181617元归原告所有的诉求。双方签订《物业租赁合同》后,被告向原告缴纳的181617元,虽原告出具给被告的票据中写为按金,但应视作合同约定的保证金,被告无依时缴纳租金，已构成违约，故原告主张依约定被告的181617元保证金归原告的诉求,予以支持。对原告要求被告支付拖欠租金违约金、赔偿金的诉求。考虑到原告在订立合同时存在无告知被告房屋不能作餐饮使用的过错，原告的上述请求不予支持。被告在诉讼期间提出反诉,但无按规定时间缴纳反诉费，应按被告撤回反诉处理，对被告的反诉本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心与被告周校关于广州市荔湾区鸡栏街20号房屋签订的《物业租赁合同》于2019年7月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告周校将承租的广州市荔湾区鸡栏街20号房屋腾空并交还给原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告周校支付拖欠2019年1月起至2019年7月的租金（按每月60539元/月计）及自2019年8月起至实际交还广州市荔湾区鸡栏街20号房屋之日止的房屋使用费（按每月60539元计）给原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心。四、被告周校已向原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心缴纳的按金181617元归原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心所有。五、驳回原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13390元，由原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心负担6695元，被告周校负担6695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  杨海燕人民陪审员  吴伟群人民陪审员  卢颖坤二〇二〇年六月二十九日书 记 员  伍燕燕胡晓琴