河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初451号 原告：杜玉梅，女，1944年3月29日出生，汉族，群众，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王琳琳，河北友高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡延升，河北友高律师事务所律师。 被告：高俊乔，女，1953年9月13日出生，汉族，中共党员，无业，住北京市丰台区。 被告：孙立，男，1985年4月10日出生，汉族，中共党员，住北京市丰台区。 上述二被告之共同委托诉讼代理人：牛林军，北京市康达律师事务所律师。 上述二被告之共同委托诉讼代理人：林致达，北京市康达律师事务所律师。 原告杜玉梅与被告高俊乔、孙立所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜玉梅及其委托诉讼代理人王琳琳，被告高俊乔、孙立之共同委托诉讼代理人牛林军、林致达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜玉梅向本院提出诉讼请求：一、请求确认坐落于石家庄市桥西区不动产为原告所有；二、本案诉讼费、鉴定费、保全费由二被告承担。事实与理由：高俊乔与孙心贵（已故）系夫妻关系，两人共有坐落于石家庄市原桥东区私产房，建筑面积为13.64平方米。2009年该不动产面临拆迁，高俊乔夫妇那时在北京居住，经案外人高某（高俊乔哥哥）撮合，高俊乔夫妇把上述房屋的拆迁利益按照61500元的价格卖给杜玉梅，由该房屋折价置换来的不动产由杜玉梅取得购买权。后来杜玉梅又向开发商支付剩余房款13余万元，杜玉梅取得石家庄市桥西区不动产（置换来的不动产）所有权，交房后原告也装修入住。但是二被告却悄悄把涉案不动产登记至高俊乔名下。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告高俊乔、孙立辩称，一、原告诉求及事实理由均不符合事实及法律依据。首先，本案原、被告之间不存在房屋买卖关系，从形式上双方没有签订书面的房屋买卖协议，从内容上双方没有房屋买卖的口头协议，原告没有任何证据证明本案存在房屋买卖关系，原告要求将涉案房屋确权给原告所有没有事实及法律依据；其次、房屋权利的确认有两种方式：一种是国家行政机关根据物权法与相关行政法规将房屋登记到某一人名下，这是基于行政管理行政权确认的权属；另一种方式根据物权法与民诉法，按照司法程序予以确权，本案涉及的房屋已经行政机关予以确权，归属被告高俊乔所有，行政权与司法权没有谁优谁劣，当行政权确认了某物归属某人所有之后，除非经过法定程序予以撤销，否则就是有效的，本案不是行政程序，不应在确权的情况下对同一物进行司法确权。二、原告杜玉梅处理高俊乔拆迁事务的行为属于委托行为。杜玉梅处理委托事务垫付的必要费用，应当交给高俊乔，高俊乔对该安置房及相应款项享有合法的财产权。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定，杜玉梅为处理事务垫付的必要费用，高俊乔应当偿还，并且愿意偿还杜玉梅垫付的126066.4元。综上，杜玉梅要求诉争房屋确认归其所有，无事实和法律依据，应依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明，被告高俊乔与孙心贵（2011年5月30日去世）系夫妻，被告孙立为二人之子。2009年9月21日，孙心贵作为被拆迁人（乙方）与河北嘉柏房地产开发有限公司、石家庄中迪房地产开发有限公司（甲方）签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定乙方被拆迁房屋坐落位置桥东区电报局街南三条1号（产权证号230002927，建筑面积13.64㎡）。被拆迁房屋评估作价补偿费52043元、附属物补偿费818元、搬迁补助费272.8元、电器迁移费584元，以上共计53717.8元。乙方选择产权调换，产权调换房屋的户型B，建筑面积64㎡。2009年9月26日，孙心贵向原告杜玉梅出具收条一张，载明：“今收到杜玉梅电报局街南三条1号房屋拆迁款人民币陆万壹仟伍佰元整小写61500.00元整”。后，孙心贵(乙方)与河北嘉柏房地产开发有限公司、石家庄中迪房地产开发有限公司（甲方）于2009年10月13日又签订了《城市房屋拆迁产权调换补充协议》，约定产权调换房屋的坐落位置大径街（西区）11号楼一单元3204，户型B，建筑面积64㎡，乙方应向甲方支付产权调换房屋差价款(结合楼层差价)为135906元，将各项补助、奖励等款项抵顶房屋差价款后，乙方应支付甲方房屋差价款126066.4元。上述两份协议中最后落款乙方处均为原告杜玉梅签字。上述补充协议签订当日，杜玉梅将孙心贵的被拆迁房屋所有权证提交石家庄中迪房地产开发有限公司，该公司出具了签收单（二期），杜玉梅在该签收单中回迁居民处签字。上述协议签订后，原告杜玉梅向石家庄中迪房地产开发有限公司支付了房屋面积差价款141952元，有原告提交的中迪房地产公司出具的收据为证。原告称，2016年12月份，石家庄市中迪房地产开发有限公司向其交付了房屋并进行了装修，居住至今。 原告杜玉梅提交如下证据：一、购买权出让协议、居委会证明，证明高俊乔认可电报局街南三条1号房屋的拆迁权益由原告购买，且众所周知居委会的证明正是办理房产证的前置条件，该证明的日期为2017年5月23日，而高俊乔签署放弃购买的时间为2017年5月25日，高俊乔将该居委会证明的原件交予原告，可推知放弃购买信息真实的意思表示，否则高俊乔不会将居委会原件交于原告手中；二、收条，证明原告已向被告高俊乔及孙心贵支付了购买款61500元，购买了该房屋的拆迁利益；三、评估结果书，证明拆迁前高俊乔的13.64平方米的小房价值52043元；四、房屋附属物估价表，证明拆迁前高俊乔小房附属物价值818元；五、拆迁置换协议书，证明拆迁前高俊乔小房总赔偿款为53717.8元；六、拆迁置换补充协议，证明杜玉梅已经向开发商缴纳了126066.4元的房屋置换金；七、收据两份及户口本，证明杜玉梅儿子张胜波代表杜玉梅去缴纳拆迁款差价141952元并支付燃气集资款1300元；八、高某亲笔书写的证明及录像，证明高某是高俊乔的哥哥，证明杜玉梅购买高俊乔、孙心贵夫妇拆迁权益的事实；九、房产证签收单，证明杜玉梅购买电报局街南三条1号房屋的拆迁权益后回迁居民为杜玉梅；十、中迪房地产公司证明，证明电报局街南三条1号房屋拆迁安置房屋为正义街28号中山华府海棠院6-1-3203室；十一、公证书，证明高俊乔在办理涉案不动产登记前向原告索要3万元作为把房屋登记在杜玉梅名下的条件，说明被告因房屋价格上涨所以拒不将房屋过户给原告。 被告高俊乔、孙立质证意见，一、证据1，真实性、合法性、关联性以及原告证明的目的均不认可。（一）不具有真实性，该证据称：“我放弃大经路桥东区电报局街南三条1号房屋购买权，为此由杜玉梅购买。”另一证据称：“我放弃大经路（桥东区电报局街南三条1号）房屋拆迁购买权”。这些内容均不是高俊乔书写，高俊乔也不知道此事，。从整个证据看，该字据具有伪造的特征，表现在：1、该字据是在撕下来的半张纸上书写，不排除是在高俊乔签署的其他资料上撕下来又重新书写的；2、对字据上与“高俊乔”三字书写相近的文字，明显有避让“高俊乔”三字的特征，说明字据上的“高俊乔”三字书写在先，字句上的其他文字书写在后。以上表明，该两份字据属伪造。（二）不具有合法性，杜玉梅提供的证据，从法律上看，不具有合法性。1、2011年5月30日，孙心贵病亡。孙心贵的合法继承人是高俊乔和孙立。两位继承人对涉案房产在未继承前以及未取得房产前属于不可分割的共同共有关系，根据《物权法》第九十七条的规定，共同共有人处分共同财产应经全体共同人的同意。高俊乔的处分行为未经孙立同意，违反法律规定，属无效。2、该证据称，高俊乔放弃对拆迁方的购买权，从法律上说，只能说明高俊乔存在放弃购买的意思表示，该意思表示在到达合同相对人河北嘉柏房地产开发有限公司（简称嘉柏公司）、石家庄中迪房地产开发有限公司（简称中迪公司）时才能发生法律效力。本案中，高俊乔从未向相对人嘉柏公司、中迪公司表示过放弃购买涉案房屋，故不存在放弃权利之说，所谓的放弃权利也从未发生过法律效力。这从高俊乔交纳税费、办理房产证的行为，可证明其并未放弃对涉案房屋的购买权。3、在《城市房屋拆迁产权调换协议书》及补充协议签订后，产权调换房屋交付前这一期间，因为高俊乔与合同相对人嘉柏公司、中迪公司之间只存在债权债务关系，故高俊乔如转让涉案房屋，其所转让的标的是合同的权利义务。即高俊乔对合同相对人嘉柏公司、中迪公司所享有的债（交付房屋）的请求权并履行相应的合同义务。如高俊乔转让该权利义务，根据《合同法》第十八条的规定，应当经合同相对人嘉柏公司、中迪公司的同意，才发生债权债务转让的法律效力。本案中，不存在债权债务的转让行为，更不符合债权债务转让已经合同相对人同意的法定条件，这从嘉柏公司、中迪公司仍协助高俊乔办理房产登记即可证明。所以，高俊乔依法享有《城市房屋拆迁产权调换协议书》及补充协议所约定的权利，由此也当然享有涉案房屋的所有权。二、证据二，（一）真实性、合法性、关联性无异议。（二）对证明目的有异议。该收条所载内容不能证明是购房款，该收条记载：“今收到杜玉梅电报局街南三条1号房屋拆迁补偿款61500元”，恰恰证明该款项是孙心贵、高俊乔应得的补偿款。三、证据三、四、五、六、九，真实性、合法性、关联性无异议。证明目的有异议，理由：委托公证前，杜玉梅办理拆迁事宜是受高俊乔夫妻委托，经过公证的委托书对此予以确认。四、证据七，无异议，高俊乔愿意向杜玉梅支付垫付的费用。五、证据八、十，真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可。理由：高俊乔已提供证据证明证人高某与杜玉梅具有利害关系，另外，高某的证言也与高俊乔提供的公证书证明的内容相悖。根据证据规则的规定，公证书的证明力大于证人证言的证明力，故该证人证言不应采信。六、证据十一、十二，无异议。七、证据十三，真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可。首先，根据《城市房屋拆迁产权调换协议书》及补充协议的约定，除首次已支付的18个月的过渡期的补助费之外，嘉柏公司、中迪公司每月还应向高俊乔发放18个月的过渡期的补助费，计29017.74元，该款项均被杜玉梅领取。微信上所说的30000元，是高俊乔向杜玉梅索要的该30000元补助费，并非过户费。其次，该证据的内容也不能证明30000元与本案的房屋买卖或过户存在任何关系，故该证据不能证明本案存在房屋买卖关系。 被告高俊乔、孙立提交如下证据：一、拆迁房产分户估价结果；二、房屋产权证（房地产平面图），上述一、二证据证明高俊乔与孙心贵是夫妇，二人在石家庄市桥东区有一处房产，产权证号230002927，建筑面积13.64平方米，2009年高俊乔夫妻俩所有的上述房屋拆迁。因与杜玉梅长期交往形成的友好和信任，高俊乔遂委托杜玉梅代为办理拆迁过程中的一切事务；三、城市房屋拆迁产权调换协议书，证明2009年9月21日，杜玉梅受高俊乔委托与河北嘉柏房地产开发有限公司、石家庄中迪房地产开发有限公司签订【（石建拆产协（09二期）第0022号《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：被拆迁房屋评估作价补偿费52043元，附属物补偿费818元、搬迁补助费272.8元、电器迁移费584元，总计53728元。临时安置补助费支付36个月的，按每平方米15元计算，首次支付18个月的3682.8元，以后每6个月发放一次，另外，高俊乔在2009年9月21日前交房，还应领取将近4682元。根据约定，高俊乔产权调换房屋的户型为Ｂ户型，建筑面积64平方米；四、城市房屋拆迁产权调换补充协议，证明2009年10月13日，杜玉梅受高俊乔委托与河北嘉柏房地产开发有限公司、石家庄中迪房地产开发有限公司签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：产权调换房屋的坐落位置大径街（西区）11号楼一单元3204，户型Ｂ，建筑面积64平方米，按照本项目产权调换政策计算后，原告应向甲方支付产权调换差价款（结合楼层差价）为135906元，高俊乔自愿将各项补助、奖励等款项抵顶房屋差价款，抵顶后原告应支付的房屋差价款126066.4（大写人民币：壹拾贰万陆仟零陆拾陆元肆角）。另约定，安置房入住时一次性交清；五、2009年10月13日签收单，证明合同签订后，高俊乔委托杜玉梅于2009年10月13日将房屋所有权证交给拆迁单位石家庄中迪房地产开发有限公司；六、石家庄市太行公证书【（2009）冀石太证民字第3645号】公证书及委托书；七、孙心贵、高俊乔身份证、户口本、结婚证；八、2009年11月25日石家庄市太行公证处谈话笔录；九、石家庄市太行公证处受理通知单；十、石家庄市太行公证处告知书，以上证据证明2009年11月25日，孙心贵、高俊乔与杜玉梅确认了双方之间系委托关系，补签了《委托书》，载明：“因我们（被告）夫妻现在北京居住，现全权委托杜玉梅为代理人，代为办理上述房产回迁的一切相关事宜。委托期限直至此事办理完毕为止。在此事宜中受托人所签署的一切相关文件我们均予承认，并愿承担相应的法律责任。代理人无转委托的权利。”同日，河北省石家庄市太行公证处作出【（2009）冀石太证民字第2645号】公证书，对上述委托事宜的真实性进行了公证；十一、死亡医学证明及高俊乔与孙立户口本，证明2011年5月30日，孙心贵病亡，孙心贵的合法继承人为高俊乔和孙立（其儿子）；十二、孙心贵过渡费发放明细表，证明杜玉梅代收2009年10月至2015年3月期间的过渡费计29017.74元。该款杜玉梅未支付给高俊乔，应抵作孙心贵应缴纳的房款。关于其他应补房款的情况原告并未告知高俊乔，由原告先行垫付了；十三、入住费用结算明细表，证明该表是从回迁房开发单位取得；载明产权人是孙心贵，杜玉梅受托接受回迁房并进行了结算，其中，还应补孙心贵过渡补助费11314.19元，该款抵作孙心贵应缴纳的房款。关于其他应补房款的情况原告并未告知高俊乔，由杜玉梅先行垫付了；十四、增值税专票申报，证明2016年12月19日，孙心贵就房屋补偿款52043元向税务部门申报增值税；十五、专项维修基金票据；十六、不动产登记费票据；十七、契税票据、【冀（2018）石家庄市不动产权第××号】不动产权证书；十八、暖气费票据，以上证据证明安置房建好后，高俊乔于2018年1月2日缴纳了755元专项维修基金，于2018年1月9日缴纳了520.43元契税。2018年1月15日石家庄市国土资源局向原告发放了【冀（2018）石家庄市不动产权第××号】不动产权证书（简称“安置房”），2018年1月17日，高俊乔缴纳160元不动产登记费，孙立向房产登记部门明确同意将安置房登记在高俊乔名下，高俊乔依法取得了该安置房的产权证，是该安置房的合法权利人。2018年1月26日高俊乔缴纳252元暖气费，依法履行了业主的相应义务；二十、孙坤发、高俊菊、高俊普证言及录像，证明杜玉梅与高某具有利害关系，高某的证言不应采信；二十二、报警案件登记表，证明2018年3月17日高俊乔、孙立发现诉争房产被杜玉梅侵占后，向房产所在地东华路派出所报案，经派出所查明情况后，建议通过法院诉讼解决，证明二被告一直对诉争房产主张权利；二十三、石家庄桥西法院民事裁定书，证明2018年5月，高俊乔依法向桥西法院提出诉讼，对涉案房产主张权利，证明高俊乔一直对诉争房产主张权利；二十四、协议书，证明孙心贵、高俊乔在与他人进行房屋这类事关家庭的重大交易时，一定会签订房屋买卖协议，本案中未签订房屋买卖协议，表明原被告之间不存在房屋买卖行为；二十五、照片；二十六、录像，以上证明高俊乔一家为感谢原告帮其处理房屋拆迁事宜，请原告去海南游玩一个月。 原告杜玉梅质证意见，对证据一至四、关联性有异议，该证据证明杜玉梅合法办理产权置换的全部事宜，杜玉梅在办理上述事宜是期望获得房屋所有权，否则没有人有义务无条件去办理相关事宜；对证据五、该证据关联性有异议，该证据清晰的写明回迁居民为杜玉梅，杜玉梅有权利获得该房屋所有权；对证据六至十、关联性有异议，该证据证明杜玉梅有权利办理房产的事宜，并期望获得该房屋所有权；对证据十一与本案无关；对证据十二、关联性有异议，根据被告提交的证据五显示杜玉梅作为回迁居民有权享有过渡费，被告所陈述违背常理，如果真如被告所述，那么被告应尚欠原告的钱款，而不是原告欠被告的钱，所以被告陈述无法自圆其说，前后矛盾；对证据十三、真实性有异议，该证据为复印件，且没有任何单位的盖章不能作为证据使用；对证据十四至十七、关联性有异议，该证据是被告想要无条件获得房屋所有权的时候才缴纳的；对证据十八至十九、关联性有异议，根据法律规定孙立已经放弃继承了该房屋的所有权；对证据二十至二十一、被告的证人没有参与涉案房屋的买卖，且陈述存在人身攻击；对证据二十二、二十三，本案需要法院的判决；对证据二十四至二十六与本案无关。 上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案涉诉房屋虽登记在被告高俊乔名下，但是房屋产权登记不能等同所有权，确认房屋所有权还应该依据对产权登记所依赖的民事法律行为的效力进行分析。根据被告提供的高俊乔、孙心贵与原告于2009年11月25日签订的《委托书》及原告提供的被告高俊乔、杜玉梅签字确认载有“放弃购买权”的两张无标头字据可认定高俊乔、孙心贵夫妻双方与原告达成了房屋买卖的真实意思表示，其未违反效力性强制性法律规定，应确认为合法有效。被告高俊乔当庭认可收到杜玉梅向孙心贵支付的61500元，且原告已经向开发商支付了差价款141952元，并于2018年进行装修入住至今，杜玉梅对涉诉房屋已经合法占有。被告高俊乔否认该字据系自己亲笔书写，并表示不申请鉴定，本院不予认可。被告辩称双方仅系委托关系，但对于杜玉梅支付价款没有合理解释，亦不能提供充足证据，本院不予认可。综上所述，原告杜玉梅请求确认石家庄市桥西区不动产权归原告所有，应予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下： 位于石家庄市桥西区不动产产权归原告杜玉梅所有。 本案诉讼费9190元，由被告高俊乔、孙立承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9190元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵江云 人民陪审员  季艳伟 人民陪审员  李秀云 二〇二〇年六月二十二日 代书 记员  包亚文