河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0423民初782号原告：张新，男，1967年5月10日生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：刘锐，河南厚源律师事务所律师。被告：鲁山县万家房地产经纪服务有限公司，住所地河南省平顶山市鲁山县鲁阳镇南阳路路东。统一社会信用代码：91410423MA44TEQMXX。法定代表人：李海鹏，经理。被告：岳建坡，男，1971年10月15日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：李东辉，平顶山市鲁山县华剑法律服务所法律工作者。原告张新与被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司（以下简称万家房地产公司）、岳建坡合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张新及其委托诉讼代理人刘锐、被告万家房地产公司的法定代表人李海鹏及被告岳建坡的委托诉代理人李东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司之间签订的房屋买卖协议；2.要求被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司返还原告购房款122000元，并承担逾期违约金103578元（逾期计算时间截止至起诉日2020年3月28日）；3.要求被告承担已付购房款一倍即122000元的赔偿责任；4.要求被告岳建坡对上述所有款项承担连带赔偿责任；5.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2019年3月18日原告与被告万家房地产公司签订了文博尊邸3号楼房屋买卖协议，购买3号楼2单元201室的商品房一套，面积为117.61平方米。协议约定房屋的交付时间为2019年6月15日并约定了违约等责任。原告于合同签订当日向被告万家房地产公司支付购房首付款122000元，后被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司未按约定时间交房。原告发现被告岳建坡将该房屋于2019年3月9日卖给王勤，原告找到万家房地产公司的负责人李海鹏了解情况，李海鹏拒不承认一房两卖的事实，原告又找到被告岳建坡，岳建坡认可一房两卖的事实，并与原告协商了解决的方法，双方于2019年12月7日签订了协议，被告岳建坡承若将原告的首付款退回并支付利息，逾期自愿按照购房款的一倍数额赔付。签订协议后，原告以为被告岳建坡会按照协议履行，可被告岳建坡总是以各种理由推托不返还原告的购房款，原告找到万家房地产公司，该公司也不予理会。故此原告起诉至人民法院。万家房地产公司辩称，一、我公司有委托合同，不应当承担责任。二、违约的事实公司并不知情，我公司只是负责出售房屋，责任应当由被告岳建坡承担。岳建坡辩称，原告要求返还首付购房款122000元符合法律规定，但要求被告承担已付购房款的一倍不符合法律规定。违约金计算过高最多支持其已付购房款的月息2分，被告岳建坡属于债务加入，房屋买卖协议约定的内容不适用于被告，被告应按照协议书合法的内容承担责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年3月18日原告张新与被告万家房地产公司签订《文博尊邸3#楼房屋买卖协议》，载明：“文博尊邸3#楼房屋买卖协议出卖方（以下简称甲方）李海鹏（签名并按指印）身份证号码410423197805092032买受方（以下简称乙方）张新（签名并按指印）身份证号码：（按指印）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规，甲乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意签订如下房屋买卖协议，共同遵守。（一）甲方自愿将坐落在鲁山县文博尊邸3#楼2单元2楼1室的房地产售给乙方，房屋面积117.61平方米。（二）甲乙双方约定房屋成交价格和房款支付方式1、甲乙双方议定上述房产的成交价格为人民币元382000元，叁拾捌万贰千元整元（大写），首付款元122000元，壹拾贰万贰千元整（大写）现付款122000元，壹拾贰万贰千元整（大写）。……（四）甲方保证出卖给乙方的房屋产权清楚，无抵押、无担保、无任何纠纷等。出售前，发生的债权债务由甲方负责（包括水电费、物业费等相关费用），甲方房地产交给乙方后，发生的债权债务由乙方负责。如甲方违约应赔偿乙方2倍首付款，如乙方违约首付款甲方概不退还。（五）甲方承诺于2019年6月15日交付房源，如到期不能按时交付，赔付乙方违约金，每日违约金计算方法：乙方所交首付的千分之三（地震，火灾等自然灾害和不可抗拒等因素除外）。……。甲方（签字）李海鹏（签名并按指印）电话：138××××5666乙方（签字）张新（签名并按指印）电话：135××××2053日期：2019年3月18日备注：赠送储藏室出地面6.5平方。（加盖鲁山县万家房地产经纪服务有限公司合同专用章）”，合同签订后原告当日向被告万家房地产公司支付购房款首付122000元。后原告张新得知该房屋已于2019年3月9日由被告岳建坡出售给案外人王勤。在原告多次向被告讨要购房款后，被告岳建坡与原告张新于2019年12月7日达成《协议书》一份，载明：“协议书甲方：岳建坡，男，……。乙方：张新，男，……。乙方于2019年3月18日在鲁山县万家房地产经纪服务有限公司（负责人：李海鹏）购买文博尊邸3号楼2单元2楼一室商品房一套，首付房款122000元，现在乙方发现该房屋存在一房两卖，现在甲方岳建坡接手出售文博尊邸的房屋，与乙方协商，达成协议如下：一、甲方于2019年12月30日前将乙方所付房款的首付款122000元及房款利息8000元打入乙方的账户，……。逾期甲方除退还乙方所付的首付款外，自愿按照乙方所付购房款的一倍赔偿乙方的损失。……甲方：岳建坡（签名并按指印）2019年12月7日乙方：张新（签名并按指印）2019年12月7日”。协议签订后，被告岳建坡未按照约定期限向原告张新支付购房款。原告向本院提起诉讼。另查明，1、2018年8月18日被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司与关俊巨、岳建坡签订《房产委托中介代理销售合同》由被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司代理销售原为民生房地产开发有限公司开发的文博尊邸小区3号楼，共计114套。2、2019年3月9日被告岳建坡将涉案房屋出售给案外人王勤。3、被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司的营业执照显示其经营范围为房地产中介服务等。4、关俊巨、岳建坡委托被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司出售民生房地产开发有限公司开发的文博尊邸小区3号楼，共计114套房屋系岳建坡的工程款抵账而来。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，2019年3月18日原告张新与被告万家房地产公司签订了《文博尊邸3#楼房屋买卖协议》，且原告已按照合同约定向被告万家房地产公司支付购房款首付122000元，但该案的涉案房屋已于2019年3月9日由被告岳建坡出卖给案外人王勤，致使被告万家房地产公司不能按照约定履行自己的义务，现原告请求解除与被告万家公司签订的《文博尊邸3#楼房屋买卖协议》于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告张新请求被告万家房地产公司返还购房首付款122000元，于法有据，本院予以支持。关于被告万家房地产公司“被告公司有委托合同，不应当承担违约责任。违约的事实公司并不知情，责任应当由被告岳建坡承担”的辩解，因万家房地产公司以自己的名义与原告张新签订房屋买卖合同，其与委托人关俊巨、岳建坡之间的合同关系为行纪合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十一条“行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务”，故本院对其辩解理由，不予采信。关于原告请求被告承担逾期违约金103578元违约责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，原告要求被告支付违约金的请求明显过高，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”。对原告张新请求被告支付违约金的请求应按照以本金122000元为基数，自2019年6月15日起按照年利率24%支付。关于原告请求被告承担购房款122000元一倍的赔偿责任的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，被告万家房地产公司、岳建坡均不是房地产开发公司，故原告张新请求被告赔偿购房款一倍的赔偿责任，不符合法律规定，本院不予支持。被告岳建坡于2019年12月7日与原告签订退还购房款首付款122000元的《协议书》，该《协议书》系双方真实意思表示，本院予以确认。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告岳建坡向原告张新出具的《协议书》明确表示自愿对退还原告张新的购房款及违约金承担还款责任，属债务加入行为，故原告要求被告岳建坡对上述款项承担连带清偿责任，本院予以支持。关于被告岳建坡“被告岳建坡属于债务加入，房屋买卖协议约定内容不适用于被告岳建坡，岳建坡应按照协议书合法的内容承担责任”的辩解，被告岳建坡向原告出具的《协议书》中“一、甲方于2019年12月30日前将乙方所付房款的首付款122000元及房款利息8000元打入乙方的账户，……。逾期甲方除退还乙方所付的首付款外，自愿按照乙方所付购房款的一倍赔偿乙方的损失。……”，以上内容表明被告岳建坡债务加入的范围及与原合同的违约责任，故本院对其辩解理由不予采信。综上所述，原告张新请求被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司返还购房首付款122000元及违约金、被告岳建坡对上述款项承担连带赔偿责任，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张新返还购房款122000元及违约金（违约金的计算方式为：以本金122000元为基数，自2019年6月15日起按照年利率24%支付至本金实际履行完毕之日止）。二、被告岳建坡对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告张新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2341.83元，被告鲁山县万家房地产经纪服务有限公司承担1000元、被告岳建坡承担1341.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  杨晓楠二〇二〇年六月二十二日书记员  周伟伟