山东省高密市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0785民初1469号原告：田凤霞.委托诉讼代理人：赵明霞，山东明霞律师事务所律师。被告：王宝国。委托诉讼代理人：张汝涛，山东东岭律师事务所律师。原告田凤霞与被告王宝国合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田凤霞及其委托诉讼代理人赵明霞、被告王宝国及其委托诉讼代理人张汝涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年8月21日签订的《协议书》无效；2.判令被告返还原告土地转让款446400元及利息；3.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月21日签订《协议书》，约定：“甲（被告）、乙（原告）双方协商同意，乙方买断甲方在，防汛路以东土地一宗：一、乙方一次性买断甲方土地22.5亩，地长150米，宽100米，含房屋8间，共计人民币400万元。二、甲方办好土地证过户公证帮助乙方圈好院墙之后，乙方付给甲方陆拾万元，其余款项乙方分批给甲方。三、甲方责任：1、负责办理国有土地证过户及公证。2、负责清理好所属地域内场地。”合同签订后，原告于2018年11月26日付给被告土地款60万元。之后，原告多次催被告交付土地并办理过户手续，但被告以各种理由推诿，后来被告说土地不卖给原告了，并于2019年12月份返还原告土地款153600元（以价值153600元的白酒抵顶），剩余446400元土地转让款被告以各种借口拒不返还。被告辩称：第一，答辩人与被答辩人纠纷，高密市公安局刑警大队于2019年12月份已经立案，目前该案正处在公安机关侦查取证阶段，根据先刑后民规定，答辩人已经向法院申请对本案进行中止审理，待刑事程序结束再启动民事程序。第二，涉案《协议书》系双方在平等自愿条件下所签订，没有损害国家集体和第三方的利益，没有违反法律的强制性规定，系合法有效的土地转让合同，应当认定为有效。事实理由如下：2002年10月12日，案外人王安全与高密市拒城河镇周阳经济园管理委员会签订《拒城河镇招商引资建设用地合同书》约定：由王安全做为乙方一次性买断甲方（高密市拒城河镇周阳经济园管理委员会）位于亩土地，用于建立高密市五金建材储备库。后因王安全欠答辩人王宝国货款，2008年8月15日王安全与王宝国双方签订《转让书》一份，约定将王安全所有上述建设用地及地上附着物建筑物等一并转让于答辩人。2018年11月26日，在中间人王积坤撮合下，答辩人与被答辩人签订了《土地转让协议书》，协议一式三份，双方及证明人各持一份。落款当时并未签订日期，被答辩人提交法院的2019年8月21日的日期是其倒签的，答辩人在公安机关中的协议原件并未签订日期。该协议约定由被答辩人一次性买断上述答辩人受让的土地中的22.5亩及在该土地上建造的房屋8间。合同第二条约定，答辩人在办好该土地过户公证并圈好院墙后，被答辩人付给答辩人陆拾万元。因王安全与刘玉成经济纠纷，刘玉成将王安全非法拘禁，并强行占有了王安全的包括涉案土地在内的一批财产，导致了王安全一直至今未按约将转让与王宝国的土地交付给答辩人。这也是迟迟未给被答辩人田凤霞办理过户和公证的客观原因，责任不在答辩人。另外，该协议书并未约定答辩人在什么时间内给办好过户和公证事宜，意思就是根据实际情况，以答辩人在条件成就时办理。协议也没有规定，如果在一定期限内未办理过户属违约。协议第五条明确约定，此协议签字后生效，甲乙双方不得随意中止。被答辩人现在单方提起合同效力之诉目的显然就是要法院来按其意愿宣布该协议无效。从协议本意来看则是被答辩人违约。第三，被答辩人给付答辩人的土地转让款60万元不属实。2018年11月26日签晚，答辩人与证明人王程坤在被答辩人田凤霞家喝酒，三方签订完土地转让协议书后，被答辩人承诺明天就把六十万土地转让款一次性给付答辩人，但条件是先让答辩人写一张收条，出于对被答辩人和证明人的信任答辩人就先给出具了一张收到条，结果至今答辩人未收到被答辩人一分钱的土地转让款。如果被答辩人坚持给付该款项，答辩人要求其出示付款记录。第四，答辩人从被答辩人拉走的白酒价值并非54万，而是201680元。土地转让协议签订后，经双方商定，被答辩人用其所有的白酒抵顶部分转让款，答辩人从被答辩人处拉走富贵吉祥酒200箱(每箱800元），海监御品酒690箱（每箱60元），合计201400元。被答辩人分别给答辩人出具了161450元和40230元两份酒款确认单，多算了280元。现在答辩人已经退还被答辩人富贵吉祥酒192箱价值153600元，如果双方要解除转让合同，答辩人只欠被答辩人酒款48080元。第五，被答辩人向法院提交的《房屋租赁协议》与本案土地转让纠纷没有法律上和事实上的必然联系，并且该协议系其伪造的。原协议系双方手写，并且有证明人王程坤的签名。事实上答辩人只租住了不到三个月被答辩人就失约单方解除了租赁合同让答辩人搬离了该房屋。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有法律和事实依据，其陈述的事实与理由与事实不符，加之该案仍在刑事侦查阶段，答辩人请求法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。经本院审理查明，2018年8月21日,王宝国（甲方）与田凤霞（乙方）签订一份《协议书》，内容：经甲乙双方协商同意,乙方买断甲方在,防汛路以东土地一宗,签定协议如下：一．乙方一次性买断甲方土地22.5亩,地长150米,宽100米,(沟底及路中心部分包含在内未计算)含房屋8间,共计人民币400万元。二．甲方办好土地证过户公证帮助乙方圈好院墙之后,乙方付给甲方陆拾万元，其余款项乙方分批归还甲方。三、甲方的责任：1.负责办理国有土地证过户及公证。2.负责清理好所属地域内场地。3、保证乙方建成围墙,如出现阻碍因素,由甲方负责处理。4、疏通关系,协助乙方搞好水电路通讯“四通”。费用由乙方负担。四、乙方的责任：1.按时按要求付清甲方款项。2.合法经营不得从事任何违法活动。五．此协议签字后生效,甲、乙双方不得随意中止,否则一切经济损失违约方承担,并追究法律责任。六．该协议一式三份,甲乙双方及证明人各执一份。田凤霞、王宝国、证明人王积坤均在协议上签字摁印。2018年9月份（中秋节前），王宝国从田凤霞处分四批购买白酒，合计价款540230元，王宝国为田凤霞出具了购买白酒的明细，王积坤作为证人在每一批明细单上签字。2018年9月6日王宝国与田凤霞签订一份《房屋租赁合同》，约定田凤霞将所有的一处沿街二间楼房出租给王宝国使用，租赁期限自2018年9月6日至2021年9月6日，年租金18000元，一年一交。2018年11月26日在王积坤见证之下田凤霞与王宝国协商达成一致，田凤霞将王宝国尚欠的白酒款、房租、其他费用折抵她应支付的土地转让款，其中，酒款540230元，双方按54万元计算，加上王宝国应付房租1.8万元，尚欠制作门头、货架、其他物品的费用等1.5万元，剩下2.7万元由田凤霞以现金当场交付王宝国。王宝国向田凤霞出具一份收到条，载明：“今收到田凤霞交地专用款陆拾万元正￥600000.00元。收款人王宝国证明人王积坤2018年11月26日”。田凤霞把拉酒的单子给了王宝国后双方把账结清，王积坤在收到条上作为证明人签名。之后田凤霞把王宝国拉酒的4份单子(共1169箱,价值54.230元）返还王宝国。又查明，据王宝国陈述：2002年10月12日案外人王安全与高密市拒城河镇周阳经济园管理委员会签订《拒城河镇招商引资建设用地合同书》，约定：由王安全一次性买断高密市拒城河镇周阳经济园管理委员会位于亩土地，用于建立高密市五金建材储备库；该46亩土地属于集体土地，2002年经当时的高密市拒城河镇政府批准王安全建造了八间房屋，该房屋属于临时建筑；后因王安全欠王宝国货款，2008年8月15日王安全与王宝国双方签订《转让书》一份，约定将王安全所有上述建设用地及地上附着物建筑物等一并转让于王宝国；因王安全与刘玉成存在经济纠纷，刘玉成将王安全非法拘禁，并强行占有了王安全的包括涉案土地在内的财产。被告王宝国主张该建筑有合法手续，但其并未能提交在2002年之后该临时建筑经申请延长了使用期限的合法手续。为查明涉案土地使用权的详细情况，本院于2020年6月22日向高密市自然资源和规划局送达《协助查证通知书》，要求该局对如下问题向本院书面回复：1.涉案土地使用权的性质、是否符合土地利用规划、涉案土地上的八间临时性建筑原批准使用期限、现在该临时性建筑是否经过审批延长了使用期限；2.2002年10月王安全与原高密市拒城河镇周阳经济园管理委员会签订的《拒城河镇招商引资建设用地合同书》是否需要经过原国土局或规划局的审批，有无审批手续？3.2008年8月王安全与王宝国之间签订的土地使用权转让协议有无经过原国土局或规划局的审批，有无审批手续？4.2018年8月田凤霞与王宝国之间签订的土地使用权转让协议有无经过原国土局或规划局的审批，有无审批手续？2020年6月30日该局书面答复：因未提供王安全地块勘测定界图,不能确定地块的具体位置。其位于潍胶路与平日路转盘东第一个路口东北角用地,属《高密市城市总体规划》(2004-2020)建设用地范围外,无法确定用地性质。但位于我市规划区范围(北至济青高速公路,西到柳沟河,南至南外环路以南800米,东到胶济铁路胶河桥至穆子庄段以东500米)内,其规划建设应当经市城乡规划主管部门批准。临时建设用地期限不得超过两年。确需延期使用的,应当在使用期满三十日前,向城乡规划主管部门和有关部门申请办理延期使用手续。延期不得超过两次,每次延期使用期限不得超过一年。来文附件中的《村镇规划选址意见书》是由拒城河镇人民政府核发,并且该选址意见书中有明确说明：“本书是村镇规划区内各类建设项目符合村镇规划,准许办理土地批准手续和申请开工的法律依据”。2、《拒城河镇招商引资建设用地合同书》是当时拒城河镇人民政府与王安全签订的合同,不需要我局批准。3、王安全与王宝国、田凤霞与王宝国之间签订的土地使用权转让协议未经我局审批。对于该局的书面答复，原被告在质证时均无异议。另查明，2019年12月份王宝国返还田凤霞土地转让款153600元（以价值153600元的白酒抵顶），剩余446400元土地转让款王宝国以各种借口拒不返还，田凤霞诉至本院。又查明，庭审时，本院询问被告王宝国关于高密市公安局有没有将原被告之间的纠纷作为刑事案件正式立案，被告王宝国回答该局并未正式立案；本案诉讼过程中本院根据原告申请对被告的拆迁房进行了查封，原告联系了中国人民财产保险股份有限公司潍坊市分公司为其诉讼保全提供担保，原告为此支出担保费700元。以上事实，有经过庭审举证、质证的《协议书》、被告提供给原告的涉案土地资料复印件一宗、原告提供的被告出具的收款条、房屋租赁合同、担保函、发票、王积坤出庭提供的证言等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案中原告田凤霞与被告王宝国于2018年8月21日签订的《协议书》，其实质内容为土地使用权转让合同。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”；《中华人民共和国土地管理法(2004年修正)》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出资用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”；《中华人民共和国土地管理法(2019年修正)》第六十三条规定:“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中涉案土地为农民集体所有的土地,被告王宝国未能提交有审批权限的政府部门出具的关于涉案土地利用规划、建设用地计划等的审批文件或者证明,不能证明对涉案土地拥有合法的使用权，更不能证明土地使用权的转让经过有关行政管理部门的审批。被告王宝国将未合法取得使用权的土地对外转让的行为,违反法律规定；涉案土地上的八间房屋属于临时建筑，按照有关规定，临时建筑的使用期限一般不超过二年，但根据被告王宝国提供的《村镇规划选址意见书》，该临时建筑的建造时间为2002年，故该临时建筑已经超出批准的使用期限，为非法建筑。因此，本院认定《协议书》的内容违反了法律法规的强制性规定，为无效约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告王宝国应返还原告田凤霞土地转让款；关于涉案的土地转让款，原告主张为60万元，被告辩称并未收到该转让款。本院认为，其一，从2018年11月26日被告出具的收到条的内容来看，非常清楚明确，且有证明人王积坤签名；其二，原告对于该60万元转让款的组成进行了具体解释说明，且王积坤当庭作证，其提供的证言非常详细，进一步验证了原告对此陈述的真实性；其三，被告对此的解释明显不符合常理。综上，本院认定2018年11月26日原告已经交付被告土地转让款60万元。鉴于原告起诉前被告已经通过退还白酒的方式返还了田凤霞153600元，剩余的土地转让款446400元被告王宝国应继续返还原告；关于利息损失，因在涉案土地使用权的转让过程中，被告王宝国明知涉案土地并无合法土地使用权手续仍然与原告田凤霞签订转让协议，故对该利息损失应承担主要责任；同时，原告田凤霞作为受让方没有了解涉案地块的土地使用权性质即与被告签订协议，也存在一定过错，应承担次要责任。故对于利息损失，本院确定由被告王宝国承担法定利息的80%，原告自担20%。关于原告主张的担保费700元，系原告为本案申请法院采取保全措施而进行的合理支出，该费用应由被告支付原告。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告田凤霞与被告王宝国于2018年8月21日签订的《协议书》无效；二、被告王宝国返还原告田凤霞土地转让款446400元并赔偿80%的法定利息损失（该利息以446400元为基数，自2018年11月27日始至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日开始至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告王宝国支付原告田凤霞担保费700元。四、驳回原告田凤霞的其他诉讼请求。以上第二、三项，限被告王宝国于本判决生效后十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7996元，减半收取3998元，保全费3020元，合计7018元由被告王宝国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  李储民二〇二〇年六月三十日法官助理王丽娜书记员杜娟