广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初5688号原告：徐元，男，1979年4月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：吴顾英，女，1982年11月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：徐卫勇，系广东锐锋律师事务所律师。原告徐元诉被告吴顾英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告徐元、被告吴顾英的委托诉讼代理人徐卫勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐元诉称：原、被告双方于2019年8月4日签订房屋租赁合同，租期为2019年8月8日至2021年8月8日，此外合同还对租金标准、支付方式等进行了约定。合同签订的同时，双方还签订了家私家电清单。其后，被告未经原告许可，擅自丢弃和更换了涉案房屋内的部分家私，原告基于不愿与被告弄僵关系的本意，并未与被告过多争执，仅是强调在被告退租时需严格依据家私家电清单及租赁合同的约定标准进行交付。被告长期在日本工作、生活，仅回国期间居住在涉案房屋，在2019年8月8日至2020年1月期间，被告每月均按时依合同约定向原告支付租金，原告亦尽到出租方义务，对被告提出的更换部分灯具、清洗空调等合理要求予以充分理解及支持，与被告友好协商并支付了部分费用。2020年1月31日，被告以微信形式向原告提出因新冠××原因要求免除2月份租金，以及对3、4月租金进行减半处理，原告不同意被告该要求，被告遂拒绝支付2月租金，此后原告试图与被告协商未果，被告继续拖欠租金及占用涉案房屋，且未缴交1月份至今产生的物业管理费及水电费等。2020年2月24日，原告再次联系被告并告知其因其拖欠租金达到合同规定的最高限期15天，要求被告缴清拖欠费用、违约金，并在72小时内迁出及交还涉案房屋，被告未予理会。2020年3月2日，原告与被告工作人员一同前往涉案房屋办理交接手续，但原告发现房屋内所有家私家电均已搬空，部分墙面存在损坏。根据相关法律规定及双方合同约定，被告的行为已构成单方违约，其应赔偿原告的一切损失（包括原房屋内家私家电损失）。被告已支付租金至2020年2月7日，故相关费用的违约金从2020年2月8日起算。为维护原告合法权益，请求判令：1.原告没收被告已支付的押金13000元；2.被告支付2020年2月8日至2020年3月2日期间租金5379.3元；3.被告支付原告代垫的2020年2月物业管理费193元；4.被告支付原告代垫的2020年1月1日至2020年2月29日期间的电费374.49元；5.被告支付原告代垫的2020年1月1日至2020年2月29日期间空调水泵费45.7元和2019年12月1日至2020年2月29日期间的水费41元；6.被告向原告支付上述第2项至第5项诉请中迟延支付款项的违约金（以各项欠付的金额为本金，按照每日1%的标准，从2020年2月8日起计至实际支付之日止，违约金总额以本金为限）；7.被告支付原告家私家电损失6750元；8.本案诉讼费用由被告负担。被告吴顾英答辩称：原告主张的违约金标准过高，即使存在拖欠行为，也只是占用资金的损失。违约金自2020年2月8日起算缺乏依据，因当时尚有部分本金尚未实际发生，原告主张的很多费用都是2020年2月8日尚未发生的费用。合同的解除时间应为2020年2月10日，故被告仅欠付2月8日及9日的租金，2月10日之后涉案房屋所产生的费用不应由被告承担。被告主张合同于2020年2月10日解除的依据是原告于当日通过手机短信询问被告是否确认解除合同，被告回复双方微信聊天截图表示确认解除合同。在2020年2月11日及12日被告反复强调了解除合同的事宜，原告也并未否认。结合双方在2020年2月10日之前已经在协商解除合同事宜，都可证明合同的解除时间为2020年2月10日。关于没收押金的问题，因疫情原因被告无法正常使用该房屋，属于情势变更，基于该理由，被告也向原告提出变更合同，但原告予以拒绝，同时鉴于涉案房屋存在漏水等瑕疵，无奈之下解除合同，该解除合同符合法律规定，不需要承担违约金。同时原告对于解除合同也是存在过错的，因此原告要求没收押金缺乏事实依据，即使法院认定被告存在违约行为，也应考虑疫情情况，适当降低违约金计付标准。经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2020年4月24日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区华成路X号之三2511房（以下简称“涉案房屋”）的登记权属人为原告及案外人张*弦，登记时间为2017年9月22日。2019年8月4月，原告（出租方）与被告（承租方）、案外人广州信仁房地产销售代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方，若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订家私家电清单；租期自2019年8月8日起至2021年8月8日止；押金13000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月6500元；其他费用物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月8日前向出租方支付当月租金；承租方应于每月8日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等其他费用；出租方承担该物业主体结构及承重结构之维修责任；承租方应合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；承租方应按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；如承租方经出租方同意对该物业进行了装修，合同期满时，除属于承租方所有的可移动之设施设备及家私家电外（例如空调、名贵灯饰等），装修均归出租方所有，不作补偿，若因一方违约导致合同提前终止，是否需要就装修进行补偿以及如何补偿等事项按相关法律规定处理；三方约定的其他事项，第一年房租6500元/月，第二年房租6600元/月，承租方如不租本房产需以《家私清单》上面的家私家电为住保留，如少一样应赔偿一样家私家电的价格等。同日，原、被告及案外人广州裕德丰房地产咨询有限公司（见证方）签署《家私家电清单》，载明双方同意按以下标准交付该物业，家私家电包括冰箱一台、沙发一套、床一张、床垫一张、微波炉一台、洗衣机一台、桌子一张、茶几一张、电视一台、鞋柜一个；如甲、乙双方系租赁该物业，则甲方将该物业交付给乙方后，乙方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗除外），由乙方照价赔偿等。其后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向其支付租赁押金13000元，并支付租金至2020年2月7日。被告承租涉案房屋期间，双方就房屋使用情况、租金减免及解除合同事宜通过微信/短信的方式进行多次协商，经双方确认的沟通情况如下：1.2019年9月4日前，被告向原告表示“9月中到10月中期间我在东京了。和您说一声”；2.2019年9月5日，被告向原告表示“已经处理好了，放心吧，房子先住着，将来万一不行，会给您回复原状。放心”；3.2019年10月23日，被告向原告表示“这个房间就是漏水了，漏水，我昨晚修好了……但是漏水确实是那个洗水盆下面那个……这属于房子本身里面的那个阀门老化了”，其后发出涉案房屋内卧室照片一张并表示“这床和衣柜后来就办会员来了，就客厅还是格局没有改变，你不用担心。而且搞得都很温馨的。因为我这次回来，估计也就回来三周，四周左右就再回东京这样”，原告询问“您的意思是我来支付这费用吗？可否对半出”，被告回复“我也不是说什么就它好贵呀，而且就漏得很严重，漏了以后还臭，他本来说800的……她200送我600。您给500我给100好吗？对方因为我其实租的房，确实我也真的很爱惜，你下次来就知道真的很漂亮，搞得因为我基本上喜欢这样，然后就房子也就很多问题都帮你修好了等于。你觉得就这样吧，你500，我出100也行吧”，其后原告向被告转账500元，被告予以收取；4.2019年11月3日，被告向原告表示“我26号就回去日本了，过年后才回来，真的几个月不在的”;5.2020年1月1日，被告向原告表示“咱们的房子，洗手池下面老化了，我才回来两天，发现又有点漏水”、“我12号就回东京，应3月才回来，先和您说一下，怕到时万一有什么问题，咱么好沟通”；6.2020年1月10日，原告询问被告“请问下今天洗手间的情况？”，被告回复两张洗手间照片并表示“好像还是一样，有渗出”；7.2020年1月31日，被告向原告表示“房东您好，现疫情状况，大家都倡议房租这个月不收，3、4月收半个月”，原告回复“……所以抱歉我不能做出减租决定”；8.2020年2月，原告向被告表示“……如果您实在不想继续，那么烦请在2月23日（合同规定的最后时限）前搬离……”，被告回复“省1500也不行？我随时搬都行，反正也没在住……2月23日之前看能否找到人续住，到时多出部分的押金也希望退给我”；9.2020年2月9日，原告向被告表示“今天是2月9日，已超过你缴交2月份房租的最晚时限（合同约定每个月的8号），此微信仅为提醒”，被告回复“你给我考虑一下”；10.2020年2月10日，被告向原告表示（时间凌晨02:11）“房屋从2019年7月至今，大概半年，我最多住了两个月（有出入境记录为证）。此外房屋一直漏水漏臭严重影响我入住质量，既然沟通不了。我决定2020年2月9日解除合同。换马桶衣柜，全屋灯更换，入住时都有好多盏是坏的，以上花了近七千元，都有单为证”，原告询问被告（时间上午9:42）“你是否确定提前中止并解除礼顿公寓中塔2511的租赁合同？”，被告回复（时间上午10:15）“2020.2.9日中止解除合同。我有13000人民币在你手里，能退回多少？还有之前为你的房更换设备，未计占用我私人时间，已垫付约人民币七千元”；11.2020年2月11日，被告向原告表示“由于这个突发疫情导致我在日本无法归国，属合同不可抗力条款，因此于2020年2月9日中止并解除合同，13000元的押金减去相应的水电煤后你必须退还给我。否则我有权追偿”；12.2020年2月28日，被告向原告表示“鉴于我们双方于2020年2月9日协商一致，解除了位于广州市天河区珠江新城华成路8号礼顿阳光公寓中塔2511房的租赁合同。我的衣物、电脑、书、电脑等私人物品已于2020年2月11日全部拿走了。房屋钥匙我已经放在管理处前台。但是由于我这段时间比较忙，忘记和您说钥匙放在管理处。请见谅。我向中介和物管处了解到，您已经是收回房屋，并进去里面看过了是吧。这不存在我非法占有您的房屋”。另原告为证明其代垫款项的情况，向本院提交如下证据：1.显示由广东电网有限责任公司广州供电局分别于2020年2月12日及2020年3月22日出具的广东增值税电子普通发票贰张（载明购买方为原告，地址为涉案房屋，2020年1月1日至2020年1月31日期间电费金额价税合计207.93元，2020年2月1日至2020年2月29日期间电费金额价税合计166.56元）；2.显示由广州市嘉福物业管理有限公司于2020年2月28日出具的《收款收据》[载明今收到中2511交来（2月）管理费193元、（1月）分摊费19.1元]及于2020年3月12日出具的《收款收据》[载明今收到中2511交来（20202月）分摊费26.6元空调水泵]；3.显示由广州市嘉福物业管理有限公司礼顿阳光公寓服务中心出具的《交款通知书》（载明业主为原告，地址为涉案房屋，请您于2020年4月20日前到礼顿阳光物业管理处缴纳以下费用：……2019年12月1日至2020年3月31日期间水费41元）、该服务中心于2020年3月6日出具的《证明》（载明服务中心于2020年2月29日应涉案房屋业主申请，抄得水度数为636吨等）及显示由广州市嘉福物业管理有限公司于2020年4月8日出具的涉案房屋水费发票（载明价税合计41元，备注水费2019.12.1-2020.3.31）。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，确认未支付原告诉请中相关代垫费用。此外，双方均确认《合同》履行过程中，涉案房屋的电费系从原告名下银行卡直接划扣，划扣后再由原告通知被告向其支付，物管费、空调水泵分摊费及水费则是由被告直接前往物业管理处缴纳，原告还表示其于代垫上述各项费用后并未将代垫情况告知被告或向被告进行催缴。本案审理过程中，为查明房屋交付及屋内物品的搬离情况，本院前往涉案房屋所在楼宇的物业管理处进行调查，广州市嘉福物业管理有限公司工作人员表示：被告系于2020年2月初搬离涉案房屋，当时是被告直接找到物管公司的外包人员陈*功（一直在该楼栋负责回收生活垃圾及废品）将房屋内的家具搬走，但不清楚搬走家具的具体数量及种类，当时是陈*功直接将家具通过地下车库运出，因其为物管的外包工作人员，所以无需开具放行条，也不会有物管工作人员阻拦；物业监控的保留时间为一个月，无法调取监控核实当时情况；被告于2020年2月10日将涉案房屋的钥匙寄放于前台；2020年3月2日，原告与被告的助手黄先生（被告曾告知物管处黄先生为其助手，黄先生亦多次出入涉案房屋）前往涉案房屋办理交接手续，但当天交接未成功；2020年3月3日，原告与中介工作人员再次来到涉案房屋，并与物管处工作人员曾浩贤一起前往涉案房屋开门查看，现场可见涉案房屋内家私家电均已搬空，房屋内未遗留物品，同日原告取回存放于物管前台处的涉案房屋的钥匙。陈新功表示：我是嘉裕礼顿阳光公寓物管处外包聘请的工作人员，负责在公寓回收废品及清理生活垃圾；2020年2月，被告给我打电话让我帮忙清理房间内的废品和垃圾，说她要搬走了，当晚七八点的样子，我就去涉案房屋内清理，清理完毕后房屋内的家私家电全部搬走了，垃圾废品也清理完毕了。现原告以被告的行为构成单方违约，应赔偿其相关损失为由提起本案诉讼，被告则抗辩称疫情原因导致其无法正常使用涉案房屋，在双方就合同条款变更未能达成一致的情况下，被告有权解除合同，且原告对于合同解除亦存在过错。原告为证明涉案房屋内原家私家电情况及房屋交接情况，向本院提交相关情况说明及照片、视频光盘，情况说明内容如下：2020年3月2日晚，原告与被告委托人黄*于涉案房屋所在广州礼顿阳光公寓前台见面，黄*先行于前台工作人员处领取了被告寄放的涉案房屋的钥匙，双方抵达涉案房屋后发现房屋内所有家私家电已经清空，墙面存在明显破损，因原告忘记携带家私家电清单复印件，无法核对家私家电具体数量，故不予同意交接房屋，钥匙由黄*先生收回。3月3日原告致电物业前台工作人员，得知黄锋于3月2日晚再次将钥匙寄放于前台，原告遂要求中介方工作人员协助前往领取钥匙并入屋查看，3月3日晚，原告与中介方工作人员于物业前台工作人员曾*贤手中取得黄*寄放之钥匙后进入涉案房屋拍摄视频取证。原告于该情况说明后附中介方工作人员身份证复印件及工作证复印件。原告提交的照片及视频显示如下内容：1.原告称为涉案房屋交付给被告时所拍摄照片显示房屋内摆设有真皮沙发、SONY牌电视机、抽油烟机、冰箱、微波炉、洗衣机、大理石茶几、大理石角几、木质桌子、木质鞋柜、深色木质衣柜、床及床垫；2.原告称拍摄时间为2020年3月2日的照片显示房屋内遗留有木质桌子、小凳子一张，另原深色木质衣柜已被更换为浅色衣柜；3.原告称拍摄时间为2020年3月2日的视频显示一名男子持钥匙打开涉案房屋大门，房屋内遗留有木质桌子、小凳子一张、木质鞋柜、抽油烟机、新更换浅色衣柜，该男子与原告离开房屋时由原告持钥匙锁门并将钥匙交给该男子；4.原告称拍摄时间为2020年3月3日的视频显示原告持钥匙打开涉案房屋大门，房屋内遗留有木质桌子、小凳子一张、木质鞋柜、抽油烟机、新更换浅色衣柜；5.此外原告还提交了其表示为2017年9月10日拍摄供中介当时网上展示的涉案房屋的照片。经质证，被告对于涉案房屋交付时所拍摄视频表示其中显示屋内存在的家私家电在其入住时即存在，关于部分家私家电（床、茶几）被告曾提出要求更换，原告表示同意，因此被更换的家私家电不应计入原告的损失；对于拍摄时间为3月的视频则表示其当时搬离是委托他人进行的，被告仅是委托黄*帮忙搬走床垫及私人物品，其他家私家电的搬离情况不清楚；对于原告提交的情况说明，被告表示其于2020年2月10日已经交付房屋，于庭后与被告工作人员核实情况，如有异议的将提交书面意见及证据进行佐证，其后被告并未于指定期限内提交相关材料；被告另表示对于其搬离涉案房屋时房屋内的状况无法提供证据予以证明。关于双方争议的家私家电问题，双方还作出如下陈述：1.原告主张家私家电损失的数额为冰箱500元，三星滚筒洗衣机1000元、微波炉150元、索尼电视机1000元、米洛真皮沙发2000元、床架800元、床垫500元、大理石茶几+角几500元、电磁炉损坏50元、桌子损坏50元、墙面损坏200元，合计6750元，其系基于涉案房屋内家私家电的遗失情况及购物网站上同类商铺的二手价格进行折旧后估算得出的损失价值，涉案房屋于2017年购入，有一部分家私家电是前业主留下，原告不清楚购买时间，也没有相应的购买凭证，还有一部分小件物品是原告新购买，但并未保留购买凭证，被告于双方签订《合同》时即表示要求更换部分家私家电，原告认为家私家电可以正常使用故不予同意，在双方就此未达成一致意见的情况下原告只能向被告强调承租方应保障房屋的适租性，后来被告并未再次提出更换家私家电的问题，原告也未再干涉被告；2.被告称家私家电清单中的物品并非全部遗失，被告无法知晓购买的时间及价格，但结合原告提交的相关照片可知家私家电的购买时间均在2017年之前，原告主张的赔偿额过高，尤其沙发及电器等折旧率高。关于《合同》的解除时间，被告认为双方于2020年2月10日解除《合同》，原告则认为其于当日知晓了被告的意向，但并未表示同意被告解除合同的要求，因当时双方对押金等问题还未协商一致，双方实际解除合同的时间为2020年3月2日。被告还明确其于2020年2月10日享有合同解除权的依据在于因疫情原因，其无法正常使用涉案房屋，构成不可抗力，故其有权解除合同，且在其提出解除合同后原告并未提出异议，故合同应于当日解除，此外原告交付的房屋存在明显瑕疵。被告称其无法正常使用涉案房屋的情况为因其租赁涉案房屋用于自住，被告因工作原因，经常于中日两国往返，自2019年8月至2020年1月期间每月均有返回国内，每次居住时间为一周到两周，但从过年至今因疫情原因就没有再回国。原告回应称被告的回国频率为一至两个月回国一次，且被告于1月曾明确表示再次回国的时间为3月，被告主张以疫情原因导致其无法正常使用涉案房屋缺乏依据，被告所称涉案房屋存在瑕疵的问题原告同样不予确认，据原告向物管了解，即使存在疫情，物管也并未限制居住人员正常进出，且有关部门也并未限制在外华人回国，根据《合同》的相关约定，被告逾期履行义务超过15天的，原告有权要求其支付相当于押金金额的违约金，故原告在本案中主张没收押金。本院认为：原、被告及中介方签订的《合同》包含原、被告之间就涉案房屋成立的租赁合同关系及双方分别与中介方成立的居间服务法律关系，本案中仅就上述租赁合同关系进行审处，原、被告之间成立的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《合同》的解除时间及归责问题。根据双方当事人的微信及短信往来情况可知，被告于2020年2月10日向原告表示决定解除《合同》，原告询问其是否确定提前解除《合同》，被告再次予以确认并要求原告退还扣除水电煤气等杂费的剩余租赁保证金，在此情况下应视为双方就《合同》的解除已达成一致意见，仅是就解除的法律后果未能协商一致，故《合同》的解除时间应为2020年2月10日。被告抗辩称因新冠××疫情的影响，其无法回国也无法正常使用涉案房屋，故构成不可抗力，其有权解除《合同》。就此本院认为涉案房屋系由被告承租作住宅使用，虽在《合同》履行期间暴发疫情，但涉案房屋所在辖区有关部门并未因防控疫情而对涉案房屋采取相关措施，被告亦未提交证据证明在《合同》解除前因我国采取相关疫情防控措施导致其无法返回涉案房屋的情形，且根据其与原告的聊天记录可知在其于1月前往日本后原定将于2020年3月再行回国，其原定回国时间晚于双方解除《合同》的时间，故疫情并不影响被告对涉案房屋的正常居住使用，结合双方约定的租期为2019年8月8日至2021年8月8日，截止至解除时《合同》原定租期仅经过四分之一，故该疫情并未对《合同》的履行构成实质性障碍而导致《合同》无法继续履行，此外被告亦未提交证据对于涉案房屋存在瑕疵不符合《合同》约定的使用用途进行举证，故被告相关抗辩依据不足，其要求提前解除《合同》已构成违约，应就此承担相应的违约责任，按照《合同》约定，原告有权没收其已支付的租赁保证金13000元，对于原告该项诉讼请求本院予以支持。虽《合同》于2020年2月10日解除，但被告并未及时履行其作为承租人所承担的交还房屋的义务，实际上被告迟至2020年2月28日才将寄放涉案房屋钥匙的情况告知原告，此后原告于2020年3月2日与被告的工作人员共同前往涉案房屋办理交接手续，该时间并未超过其知悉钥匙寄放情况后收回房屋的合理期间，故原告主张被告于2020年3月2日向其交还涉案房屋具有事实依据，被告应向原告支付涉案房屋2020年2月8日至2020年3月2日期间的租金及占用费5200元（6500元÷30日×24日），对于原告主张超出上述金额的部分本院不予支持。另根据《合同》的约定，被告应于2020年2月8日前向原告支付当月租金，结合该约定及双方解除《合同》的时间，被告应向原告支付迟延支付2020年2月8日至2020年2月10日期间租金650元（6500元÷30日×3日）的违约金，原告要求被告支付迟延支付2020年2月11日至2020年3月2日期间占用费的违约金则缺乏合同依据，本院不予支持。另被告抗辩称原告主张的违约金计付标准有过高之嫌，结合双方履约情况，从公平原则出发，本院酌情调整违约金计付标准为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且违约金总额以不超过本金为限，即被告应向原告支付迟延支付2020年2月8日至2020年2月10日期间租金的违约金（以650元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从2020年2月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于原告诉请要求被告支付的相关代垫费用的问题，被告于2020年3月2日将涉案房屋交还原告，当日之前涉案房屋所产生的费用均应由被告承担，结合原告提供的相关代垫凭证，其诉请要求被告支付涉案房屋2020年1月1日至2020年2月29日期间电费374.49元、2020年2月的物业管理费193元、2020年1月至2月期间空调水泵分摊费45.7元及2019年12月1日至2020年2月29日的水费41元具有事实依据，本院予以支持。至于迟延支付上述款项的违约金，根据《合同》约定，被告应于每月8日前结清上月物业管理费、水电煤气费等费用，结合双方的交易习惯及原告并未于代垫相关费用后向被告进行催缴的情况，原告要求自2020年2月8日起算上述违约金缺乏事实依据，本院酌情予以调整，被告迟延支付上述费用的违约金从本案开庭审理当日（即2020年4月9日）起算为宜。对于违约金的计付标准，与上同理，本院酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且违约金总额以不超过本金为限。综上，被告应向原告支付涉案房屋2020年1月1日至2020年2月29日期间电费374.49元、2020年2月的物业管理费193元、2020年1月至2月期间空调水泵分摊费45.7元、2019年12月1日至2020年2月29日期间水费41元及迟延支付各项费用的违约金（分别以应付的各项费用为本金，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从2020年4月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付的家私家电损失的问题，被告确认原告交付涉案房屋给其时屋内存在真皮沙发、SONY牌电视机、抽油烟机、冰箱、微波炉、洗衣机、大理石茶几、大理石角几、木质桌子、木质鞋柜、木质衣柜、床及床垫，上述家私家电情况亦与双方签订的《家私家电清单》记载内容相符，本院予以采信。但结合原告提交的2020年3月2日的现场视频可知，房屋内仅遗留有木质桌子、小凳子一张、木质鞋柜、抽油烟机、新更换浅色衣柜，被告虽抗辩称其搬离房屋时仅搬走了床垫及私人物品，但并未提供证据对其交还涉案房屋时的状况予以证明，故本院采纳原告提交的现场视频作为定案依据。另被告虽未提交证据证明双方对由其出资更换涉案房屋内部分原有家私家电达成合意，但原告表示其于被告更换原有家私家电后仅是向其强调退租时应依据家私家电清单及合同约定标准进行交付，故从公平原则出发，结合本院调查的相关情况，本院认定原告向被告主张相关家私家电损失并无不当。另原告表示部分家私家电系其于2017年购买涉案房屋时由原业主留下，即原告交付涉案房屋予被告使用时房屋内所存在的家私家电使用年限至今已逾三年，其也无法提供购买凭证证明其购置其他小件物品的情况，本院酌情判令被告向原告支付家私家电损失6000元，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴顾英已交纳的天河区华成路之三2511房的租赁保证金13000元归原告徐元所有；二、被告吴顾英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告徐元支付上述房屋2020年2月8日至2020年3月2日期间租金及占用费5200元；三、被告吴顾英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告徐元支付迟延支付上述房屋2020年2月8日至2020年2月10日期间租金的违约金（以650元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从2020年2月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；四、被告吴顾英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告徐元支付上述房屋2020年1月1日至2020年2月29日期间电费374.49元、2020年2月的物业管理费193元、2020年1月至2月期间空调水泵分摊费45.7元、2019年12月1日至2020年2月29日期间水费41元及迟延支付各项费用的违约金（分别以应付的各项费用为本金，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从2020年4月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；五、被告吴顾英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告徐元支付上述房屋的家私家电损失6000元；六、驳回原告徐元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由原告徐元负担20元，被告吴顾英负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  贺丽芳人民陪审员  朱翠金二〇二〇年六月十五日书 记 员  谢丽军