终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3461号原告：广州市荔湾区岭南社区综合服务中心，住所地广东省广州市荔湾区杨巷路杨仁西13号，万钟东街1号三楼自编306房。法定代表人：陈昌盛，职务：主任。委托诉讼代理人：赵善启，广东金宏桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭成，广东金宏桥律师事务所实习律师。被告：周校，男，1955年3月17日出生，汉族，住广东省汕尾市红海湾区。委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。第三人：余伟民,男，1972年9月24日出生，汉族，住福建省福清市。第三人:甘朝君,男，1987年1月7日出生，汉族，住重庆市江津区。原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心与被告周校、第三人余伟民、甘朝君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心的委托诉讼代理人赵善启、被告周校的委托诉讼代理人梁锡兼、第三人余伟民到庭参加诉讼，第三人甘朝君经本院合法传唤无到庭。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心向本院提出诉讼请求判令：1、原告与被告周校就租赁荔湾区兴隆北路21、23号房屋签订的《物业租赁合同》于2019年3月7日解除。2、被告周校将荔湾区兴隆北路21、23号物业交还给原告。3、被告周校向原告支付拖欠的租金（租金每月61892元，自2019年1月起计至交还上述物业止，暂计至2019年3月为185676元）。4、被告周校向原告支付拖欠租金违约金（每逾期一日，按欠交金额的3%计算违约金，自2019年1月6日起计至被告清偿所有租金之日止，暂计至2019年4月18日为423341.28元）。5、被告周校向原告支付按照解除合同上一个月房屋租金标准的三倍支付占用房屋赔偿金185676元。6、被告周校向原告交纳的保证金185676元归原告所有。7、本案诉讼费由被告承担。暂计算至2019年4月18日合计：980369.28元。事实和理由：2017年10月18日原告与被告周校签订了《物业租赁合同》，约定：1、原告将坐落在荔湾区兴隆北路21、23号出租给被告周校作商业、办公（除仓库、物流外）用途使用，出租面积199.38平方米；2、租赁期限为3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止，租金为61892元/月；3、租金支付方式按月结算，被告应将首月租金于本合同签订之日起2个工作日内向原告一次性支付，此后，每月租金于当月5号前向原告一次性支付（如遇国家法定节假日或双休日，则提前至节假日或双休日的前一日）如逾期支付房屋租金及其他由原告代收代付的费用，每逾期一日，乙方须按欠交金额的3%支付违约金给原告；4、在租赁期间，被告违反法律法规规章、违反本合同第七条第（二）款和第八条约定的被告义务的，视为被告重大违约。被告不论任何方式违约，只要构成重大违约，原告有权解除并终止本合同，全额没收乙方缴交的房屋租赁保证金。被告继续占用房屋的，被告应当按照原告提出解除合同上一个月房屋租金标准的三倍向甲方支付赔偿金；5、本合同发生争议的，由双方当事人协商解决，协商不成通过法院诉讼解决，诉讼由荔湾区人民法院管辖。《物业租赁合同》签订后，被告依照合同约定，将上述物业交给被告使用。但自2019年1月起，被告开始拖欠租金至今，原告于2019年2月3日、2月18日、2月25日在被告承租的兴隆北路21、23号处张贴告示，催告被告支付租金，被告未予理会。3月7日，原告在被告承租的兴隆北路21、23号处张贴告示，通知被告解除双方签订的《物业租赁合同》,限期清空房屋并交回原告。直至起诉之日，被告仍未缴清拖欠的租金、违约金，也未能按时将房屋交回给原告，根据合同约定，被告的行为已经构成重大违约，原告有权解除合同并要求被告交清房屋租金、支付拖欠租金期间的违约金、占用房屋的赔偿金。被告没有经过原告的同意进行转租也是一种严重的行为，原告方有权解除合同。综上，被告的行为，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告周校辩称：一、双方就案涉物业于2017年10月18日签订的《物业租赁合同》无效。涉案的物业产权人并非本案的原告,原告无权处分物业的情况下,原、被告所签的合同无效。二、原告以欺诈的手段，使被告在违背真实意思的情况下实施高价竞标，并签订案涉《物业租赁合同》的民事法律行为。1、原告故意隐瞒案涉物业内的20间独立商铺不能独立办理营业执照的事实，使被告陷入错误判断，并作出不断提高竞价价格，最终以最高竞价兑得案涉物业，与原告签订上述《物业租赁合同》。2、根据广州市不动产登记查册表信息显示案涉物业的用途为集体宿舍、仓库。然而原告却故意隐瞒该物业的真实用途，并用价值更高的商业用途（除仓库、物流外）对外发标，使被告作出错误判断以最高竞价兑得案涉物业。三、假如双方所签订的《物业租赁合同》有效，被告没有按约定支付租金的行为并不构成违约，且无需向原告支付租金。理由:1、原告存在故意隐瞒该物业真实用途的欺诈行为；2、原告不能提供用于独立办理物业内20间商铺的场地使用证明，造成原告的重大损失，属于原告违约在先，原告无权要求被告缴纳租金。四、被告从无收到原告的《解除合同通知书》，原告提出双方合同于2019年3月7日解除的事实依据不足。五、假如被告需支付月租金，根据案涉物业的实际用途为集体宿舍、仓库，被告也只需按仓库租金标准支付，才符合公平合理原则。六、假如被告构成违约而解除合同。1、被告也无需支付赔偿金，且《物业租赁合同》约定的违约金过高，应予以调低，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，且最终总金额不得高于本金额。违约金、赔偿金均以补偿性为其基本功能，功能的基本重合性决定了二者原则上不能叠加并用，且本案中假如被告没有支付租金，原告所受的只有利息损失，这部分在违约金中已予以调整。2、被告于2017年10月18日交付给原告的185676元是按金而非保证金，不适用《物业租赁合同》第十一条第1点的约定。即在合同解除或终止的情况下，原告应返还被告。第三人余伟民辩称：第三人余伟民仅与被告发生租赁关系，并不是与原告的租赁关系，我租赁涉案房屋是用于物流营业，我仅是与被告方有租赁关系，对本案的诉请不发表意见。我与周校之间的关系另外处理。第三人甘朝君无答辩意见。经审理查明：坐落在广州市荔湾区兴隆北路21、23号房屋是广州市荔湾区人民政府光扬街办事处即广州市荔湾区岭南街道办事处的物业。2017年10月，广州市荔湾区岭南街道办事处委托原告出租该房屋的首层部分。2017年10月，被告通过网络竞价以租金61892元/月取得荔湾区兴隆北路21、23号房屋首层的承租权，租赁面积199.38平方米，租赁用途为商业用途。2017年10月18日，原告(出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定:甲方同意将荔湾区兴隆北21、23号房屋出租给乙方作商业（除仓库、物业外）用途使用，租赁面积199.38平方米,租赁物业不得作仓库使用,不得经营物流;租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日，月租金61892元，乙方每月5号前支付当月的租金;乙方在本合同签订2个工作日向甲方支付3个月租金数额的保证金;租赁期间未经原告书面同意,乙方不得转租租赁房屋;在租赁期内,乙方如逾期支付房屋租金及其他甲方代收代付的费用,每逾期一日,乙方须按欠交金额的3%支付违约金给甲方;租赁期间,乙方违反法律法规规章、违反本合同的第七条(二)款和第八条约定的乙方义务的,视为乙方重大违约；乙方不论任何方式违约,只要构成重大违约,甲方有权解除并终止本合同,全额没收乙方缴交的保证金,不给乙方任何补偿或赔偿，乙方继续占用房屋的,乙方应按照甲方提出解除合同上一个月房屋租金标准的3倍向甲方支付赔偿金。当天,原告将上述房屋交被告使用，被告向原告交付了185676元（三个月租金数额），原告出具按金发票给被告。2018年4月，原告向房管部门办理了广州市荔湾区兴隆北路21、23号房屋首层的房屋租赁登记备案证明，该证明载明该房屋租赁用途为商业用房，租赁期为2017年11月1日至2020年10月31日，承租人为被告。被告承租上述房屋后，交纳房屋租金至2018年12月,2019年1月起无再向原告交纳租金。2019年1月4日、2月20日，被告向原告递交了申请报告，以原告无法出具相关的场地使用证明，导致大量商户无法正常经营，房屋一直存在严重的质量问题为由，要求自2019年1月起减少缴纳40%、50%的租金，同时重新出具场地使用证书。原告无作回复。2019年7月4日，被告与第三人甘朝君签订《租赁合同》，被告将荔湾区兴隆北路21、23号中的12、16档承租给第三人甘朝君作经营商业之用,租赁期为2019年8月1日至2020年10月31日，租金为7400元/月；2020年1月3日,被告与第三人余伟民签订《租赁合同》，被告将荔湾区兴隆北路21、23号中的02、06档承租给第三人余伟民作经营商业之用,租赁期为2020年1月5日至2020年10月31日，租金是8000元/月。2019年4月19日,原告向本院起诉。本院向被告公告送达起诉书等材料,2019年7月29日送达到被告。2019年8月8日，被告提起管辖权异议,2019年8月12日，本院作出驳回被告管辖权异议的裁定。被告不服上诉于广州市中级人民法院。2019年11月27日，广州市中级人民法院作出裁定，驳回被告的上诉，维持原裁定。2020年4月，被告就本案提出反诉，1、要求原告返还被告已支付的2017年11月1日至2018年12月31日的租金866488元；2、原告每月按10616元的标准赔偿被告荔湾区兴隆北路21、23号房屋的经济损失（从2017年11月1日起至被告搬离该租赁物止，以租赁合同期满为限）。但被告逾期无交纳反诉费。本院认为，坐落在广州市荔湾区兴隆北路21、23号房屋首层由广州市荔湾区岭南街道办事处委托原告出租；广州市荔湾区兴隆北路21、23号房屋首层的《房屋租赁登记备案证明》载明为商业用房。原告与被告于2017年10月18日签订的《物业租赁合同》，也约定房屋为商业用途，故此，《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于被告是否构成违约,原、被告签订的《物业租赁合同》应否解除。原告已依约向被告交付了案涉房屋，被告作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。但被告在使用了该承租房屋一年多后，才以原告隐瞒房屋内的20间独立商铺不能独立办理营业执照为由要求减租，且一直经营使用并自行转租承租房屋至今；另外，原告是将荔湾区兴隆北路21、23号房屋整体出租给被告，并办理了《房屋租赁登记备案证明》,双方合同无可分开20间商铺、并独立办理20个营业执照的约定。故此，被告无依约按时向原告交纳租金、擅自转租并一直使用承租房屋至今，被告构成违约，原告要求解除《物业租赁合同》应予支持。原告主张《解除合同通知书》在被告承租的案涉房屋处张贴，但并未举证被告实际收到该通知，被告也否认收到该通知，故解除租赁合同的时间以被告收到本案起诉状及证据材料之日即2019年7月29日解除。合同解除后，被告应将案涉房屋清空、交还给原告并向原告支付2019年1月起至交还房屋之日止拖欠的租金(2019年1月至2019年7月,租金按61892元/月计付)、占用房屋使用费(2019年8月至交还房屋之日止，房屋使用费按61892元/月计付)。因原、被告之间的租赁合同已解除，第三人与被告签订的租赁合同也无法履行，故第三人余伟民、甘朝君也应共同将使用的场地腾空退还原告。考虑到案涉房屋仍在使用中，本院酌定给予被告、第三人余伟民、甘朝君三十日腾退房屋的期限。关于被告支付拖欠租金违约金的诉求。被告拖欠2019年1月至2019年7月29日的租金,原告主张拖欠租金违约金按每逾期一日，按欠交金额的3%计算，该违约金的约定过高。本院调整为:违约金以当月租金61892元为本金，2019年1月至2019年7月29日间，分别自每月6日起至实际付清本金之日止；违约金计至2019年8月19日的，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算；2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率上浮50%计算，违约金计算不超过当月租金本金。合同解除后，被告没有将租赁房屋交还原告，应向原告交纳的是房屋使用费，原告要求被告支付后续使用费的违约金没有依据，不予支持。关于保证金185676元归原告所有的诉求。双方签订《物业租赁合同》后,被告向原告交纳了185676元,虽原告出具给被告的票据中写为按金,但应视作合同约定的保证金,被告无依时缴纳租金，且存在擅自将租赁房屋转租他人的行为，已构成违约，故原告主张依约定被告的185676元保证金归原告的诉求,予以支持。原告提出的赔偿金诉求。《物业租赁合同》中约定:“租赁期间,乙方不论任何方式违约,只要构成重大违约,甲方有权解除并终止本合同,全额没收乙方缴交的保证金,不给乙方任何补偿或赔偿，乙方继续占用房屋的,乙方应按照甲方提出解除合同上一个月房屋租金标准的3倍向甲方支付赔偿金”。原、被告的合同于2019年7月29日解除,但被告不同意将承租的房屋交还原告并使用至今，故此，被告应向原告支付185676元占用房屋赔偿金。被告在诉讼期间提出反诉,但无按规定时间缴纳反诉费，应按被告撤回反诉处理，对被告的反诉本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心与被告周校关于广州市荔湾区兴隆北路21、23号房屋签订的《物业租赁合同》于2019年7月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告周校及第三人余伟民、第三人甘朝君共同将承租的广州市荔湾区兴隆北路21、23号房屋腾空并交还给原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告周校支付拖欠2019年1月起至2019年7月的租金（每月按61892元/月计）及自2019年8月起至实际交还承租的广州市荔湾区兴隆北路21、23号房屋之日止的房屋使用费（每月按61892元计）给原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心。四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告周校支付拖欠2019年1月至2019年7月29日间租金的违约金（违约金以当月租金61892元为本金，分别自每月6日起至实际付清本金之日止。其中：违约金计算至2019年8月19日的，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算；2019年8月20日至付清本金之日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率上浮50%计算。违约金计算不超过当月租金本金）给原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心。五、被告周校已向原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心交纳的按金185676元归原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心所有。六、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告周校支付占用房屋赔偿金185676元给原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心。七、驳回原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13604元，由原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心负担4000元，被告周校负担9604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  杨海燕人民陪审员  吴伟群人民陪审员  卢颖坤二〇二〇年六月二十九日书 记 员  伍燕燕胡晓琴