辽宁省营口市西市区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0803民初2202号 原告：营口市兴达房地产开发有限公司，住所地营口市站前区体育馆南里33-19号。 法定代表人：李庆雯，执行董事。 委托诉讼代理人：孙丽娟，女，单位员工。 被告：中国人寿保险股份有限公司营口分公司，住所地营口市西市区渤海大街西25号。 法定代表人：刘彩霞，公司董事长 委托诉讼代理人：秦伟，男，单位员工。 委托诉讼代理人：关宇泽，辽宁思韬律师事务所律师。 原告营口市兴达房地产开发有限公司与被告中国人寿保险股份有限公司营口分公司物权纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告营口市兴达房地产开发有限公司法定代表人李庆雯及其委托诉讼代理人孙丽娟，被告中国人寿保险股份有限公司营口分公司委托诉讼代理人秦伟、关宇泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告营口市兴达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告对所开发的“鸿源小区”住宅楼34户（编号为1单元3-401号、4-402号、5-501号、6-502号，二单元7-201号、8-202号、9-301号、10-302号、11-401号、12-402号、13-501号、14-502号、15-601号、16-602号，三单元17-201号、18-202号、19-301号、20-302号、21-401号、22-402号、23-501号、24-502号、25-601号、26-602号，四单元27-201号、28-202号、29-301号、30-302号、31-401号、32-402号、33-501号、34-502号、35-601号、36-602号），14个小房（编号为北37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48、南49、60）享有物权；2．请求判决被告赔偿非法占用住宅的占用使用费约4,000,000元（待司法鉴定后变更诉请确认）；3．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告选择第一项诉讼请求进行审理。事实与理由：2002年6月25日，原告依法有偿取得了位于营口市西市区，即被告营业办公楼所在地及其以北的5418平方米国有土地使用权。后因被告欲在此地建营业公楼，经协商原告同意将其中的3184㎡原价转让给被告，其余2234㎡土地，由原告用于开发住宅楼及商业网点。原告在办理了相关开发审批手续、领取相关开发证件后，于2003年6月5日，与营口市东方建筑安装工程公司签订建设工程施工合同，由东方建筑公司进行施工。但施工单位未在约定的2003年11月15日前竣工。2003年5月23日，原被告双方签订了一份《协议书》，内容为：“1、甲方（被告）经与乙方（原告）协商，由甲方个人出资，集体购买乙方开发的鸿源小区住宅楼36户，面积3502㎡，价格为950元/㎡（甲方负责交付八项建筑所需费用107元/㎡，并由职工集体出资购置该建设用地），具体事宜由甲方购房领导小组与乙方签定商品房屋出售合同。2、甲方以3,250元/㎡价格购买位于住宅楼一楼的车库及商业网点面积共计826㎡，建筑结构按甲方要求设计。3、甲方同意向乙方支付一定数额的订金。4、此协议待乙方与营口市东方建筑公司迗成补偿协议，甲方获得营业楼土地使用权，甲乙双方签字、盖章后生效。”上述第4条“乙方与营口市东方建筑公司达成补偿协议”之协议生效条件，一直未成就。2003年12月，在工程尚未完工、未竣工验收、水电未通的情况下，被告越过原告，直接从东方建筑公司项目负责人李玉强手中取走住宅钥匙，非法占有了住宅楼，并分配给其职工装修、入住至今。原告认为，《物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，原告对鸿源小区住宅楼，享有原始取得的合法物权。虽然2003年5月23日双方签订了《协议书》，但因约定的生效条件未成就，该协议未生效，且被告亦未支付全部费用及款项。被告未经原告允许即占有房屋，没有合同根据和法律依据，是对原告物权的严重损害。因被占有的住宅，客观上已无返还原物的可能，故被告应赔偿占用使用费。自2004年初占用时起，至起诉时止，占用使用费合计约400万元（准确数额在司法鉴定后，原告变更诉讼请求确定）。为维护合法的物权，现依法起诉，请判决如所请。 被告中国人寿保险股份有限公司营口分公司辩称，原告对“鸿源小区”3502平方米住宅楼不享有物权，其主张赔偿占地使用费400万元无事实与法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。1．被告与原告之间购买鸿源小区36户住宅楼《协议书》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方已经按照协议书约定履行了各自义务，且对于协议效力问题已经经过营口市中级人民法院生效判决确认，依法应当予以认可，原告认为该协议未生效条件未成就没有事实依据、法律依据。2003年5月23日被告与原告签订了《协议书》，约定了第1项：被告个人出资，集体购买原告开发的鸿源小区住宅楼36户，面积3502㎡，价格为950元/㎡（甲方负责交付八项建筑所需费用107元/㎡，并由职工集体出资购置了该建设用地），具体事宜由被告领导小组与原告签订商品房出售合同。及其他2、3、4、项内容，虽然合同第4项有“待原告与营口东方建筑公司达成补偿协议，被告取得营业楼土地使用权，被告与原告签字盖章后生效”的约定，但《协议书》签订后，被告（被告职工）便按照协议约定将大部分购房款交给了原告，原告收取后也按照协议约定将涉案36户住宅交付给了被告（职工），双方均按照协议约定实际履行了协议约定内容，基于双方的实际履行行为，双方签订的《协议书》已经发生法律效力，原告与被告（职工）均应当按照协议约定享有全部权益，承担全部义务。更何况在（2006）营民一房初字第××号民事判决书中已经明确认定了“2003年5月23日签订的《协议书》虽不完善，但双方对于签订协议后已实际履行，且车库及食堂主体工程施工方已经于2004年全部完工并交付原告，尚有水电配套未完工，原告应当在合同期限内完工并移交被告，并配合被告办理产权手续，同时被告支付剩余尾款。”该判决早已生效，通过该判决认定内容足以证明原告与被告之间的协议已经发生法律效力，不存在原告在起诉状中陈述的协议生效条件一直未成就。2．工程已经竣工验收合格，被告是在原告同意下从营口市东方建筑安装工程有限公司（以下简称东方公司）领取的入户钥匙，并交给职工入住，系合法占有，被告无过错，恰恰相反是原告过错在先，由于原告未完善水电配套且拖欠政府税费，被告下属职工至今无法办理房屋产权过户，之后原告更是有多年不知所踪，被告下属职工只能交付高额商业水电费，造成了巨额经济损失。原告起诉状陈述不属实，工程已经经过原告认可，工程竣工验收合格。2003年6月5日，原告与营口市东方建筑安装工程公司（以下简称东方公司）签订了《建筑工程施工合同》，约定由东方公司承建本案的鸿源商住楼1#楼、2#楼，开工日期是2003年6月15日，工程竣工在2003年11月份，东方公司工程完工后即交于原告，原告组织相关部门验收，经过相关部门验收后，原告也确认了工程竣工验收合格，之后应由原告向有关部门报送备案（营仲裁字（2005）第66号裁决书）。因此不存在原告陈述工程未完工、未验收合格。被告职工是在原告同意下领取入户钥匙的，不存在原告陈述称被告是直接从东方公司手中取走入户钥匙，非法占有住宅楼一说。本案的客观事实是2003年11月，工程经过原告验收合格后，原告向东方公司出具了被告的交款收据，东方公司按照原告的指示向被告交付了36户住宅楼、车库及商业网点（营仲裁字（2005）第66号裁决书），被告从东方公司取走入住钥匙，是经过原告同意的，被告职工是合法的取得入住资格并实际居住至今的。就双方签订的《协议书》，原告过错在先，由于其企业一直拖欠税款，致使36户住宅一直无法顺利办理房屋产权过户登记，36户职工无奈只能交付高额商业水电费，对原告及原告职工造成了巨额经济损失。原告与被告《协议书》签订后，被告（职工）就支付了原告大部分购房款，被告也曾多次找过原告要求支付剩余购房款，要求原告必须办理房屋产权过户，但是时至今日，原告仍然没有能力办理房屋产权登记手续，导致原告36户职工只能先行交付高额的商业水电费，不仅严重损害了原告36户职工的合法权益，也造成36户职工这么多年一直在向政府部门不断上访寻求帮助，同时也严重损害了我公司的企业形象，36户员工也一直要求被告予以解决。此外，原告企业多年未实际经营，企业更是人去楼空，被告及36户职工代表曾多次想找原告寻求解决，但由于找不到原告，最终只能一再搁置36户职工过户事宜。3．原告的主张没有法律依据。依据《物权法》三十四条之规定，物权人只能向没有法律依据而侵占其物的非法占有人请求返还原物、赔偿损失，被告职工系诉争房屋的合法占有人，原告无法要求返还原物或主张违法占地费，而基于双方之间的《协议书》其主张支付剩余购房款的债权请求权也已经超过法定的诉讼时效。法不溯及既往，《中华人民共和国立法法》第九十三条规定法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。原告与被告之间的纠纷发生在2003年，而《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，且《物权法》中并未有特别条款规定物权法具有溯及力，因此本案并不适用《物权法》相关法律规定。而在《物权法》颁布之前，我国法律对于物权变动关系并没有成文法律。依据2007年之前的相关法律规定及最高院的审判案例只要双方之间签订了真实的房产买卖合同且房屋已经交付使用、并各自履行买卖义务的，即认定房屋所有权发生变动，因此就本案而言被告的员工才是36户住宅的所有权人，依法对涉案房屋享有完全排他的物权。此外，依据《本案的原告的最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对于已经履行了房屋买卖合同相关义务，并且合法占有不动产的权利人，虽未办理过户登记，但未办理的原因不是自身所导致的，人民法院仍然应当认定其对涉案房屋享有足以排除他人权利的物权所有权。综上，足以说明，无论是物权法颁布前的法律制度还是现有法律规定都是认可被告职工系不动产权利人身份的。4．起诉对象错误。本案系物权纠纷案件，原告若主张物权应当向实际占有该物权的36户职工主张，购买原告房屋的实际合同相对方为被告的36户职工，被告与原告签订协议时，也写明了是员工个人出资，集体购买原告的房屋，被告既不是房屋的实际购买人也非房屋的实际所有权人，因此因涉案房屋所有权而引起纠纷，原告依法应当与房屋实际所有权人36户职工协商或者诉讼解决，而非起诉被告。原告起诉被告只能依据双方签订的《协议书》，因此原告与被告之间只能是合同纠纷，债权请求权，而债权请求权又早已经超过了法定诉讼时效。综上所述，原告诉请要求确认享有36户住宅楼的物权并主张索要占地费无事实及法律依据，被告的下属职工才是涉案房屋的合法所有权人并享有全部物权权益，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2003年5月23日，原告（乙方）与被告（甲方），签订《协议书》，内容为“经甲乙双方协商达成如下协议：1、甲方（被告）经与乙方（原告）洽谈，由甲方个人出资，集体购买乙方开发的鸿源小区住宅楼36户，面积3502㎡，价格为950元/㎡（甲方负责交付八项建筑所需费用107元/㎡，并由职工集体出资购置该建设用地），具体事宜由甲方购房领导小组与乙方签定商品房屋出售合同。2、甲方以3,250元/㎡价格购买位于住宅楼一楼的车库及商业网点面积共计826㎡，建筑结构按甲方要求设计。3、甲方同意向乙方支付一定数额的订金。4、此协议待乙方与营口市东方建筑公司达成补偿协议，甲方获得营业楼土地使用权，甲乙双方签字、盖章后生效。”协议签订后，被告在2003年7月2日向原告支付160万元，原告为被告出具收款收据载明收款事由为职工住房集资款，次日被告向原告支付38万元，原告为被告出具收款收据载明收款事由为职工住房集资款，被告在2004年1月15日向原告分两次支付共计45万元，原告为被告出具收款收据载明收款事由为住宅、小房工程款。2006年5月24日营口市中级人民法院向被告下达履行债务通知书，提取原告在被告处的到期债权60万元。案涉工程由营口市东方建筑安装工程公司承建，营口市东方建筑安装工程公司将上述房屋交付给被告。 另查，因营口市东方建筑安装工程公司与原告因案涉工程发生争议，营口市仲裁委员会于2006年4月17日作出营仲裁字（2005）第66号仲裁裁决书，该裁决书中查明事实中载明：“2003年5月23日，被申请人（原告）与中国人寿保险股份有限公司营口分公司签订协议，将其开发的上述工程中的3502平方米住宅、826平方米的车库和商业网点出售给中国人寿保险股份有限公司营口分公司。工程竣工后，2003年11月，由被申请人给申请人（营口市东方建筑安装工程公司）出具中国人寿保险股份有限公司营口分公司的相应交款收据，申请人按收据所记载的房屋向中国人寿保险股份有限公司营口分公司交付了上述住宅，车库和商业网点…”。原告对该裁决不服，向营口市中级人民法院起诉，营口市中级人民法院于2006年7月4日作出（2006）营仲复字第6号民事裁定书，该裁定书载明，“经审理查明的案件事实与仲裁裁决认定的基本事实一致。” 被告因与原告车库及商业网点发生纠纷向营口市中级人民法院起诉，营口市中级人民法院于2007年8月17日作出（2006）营民一房初字第××号民事判决，该判决认为，原、被告双方签订的购买车库及食堂的协议虽不完善，但双方于签订协议后已实际履行，且车库及食堂主体工程施工方于2004年已全部完工并交付给被告（本案原告），现该工程尚有水、电外网配套工程未完工，故被告（本案原告）应于合理期限内将水、电外网设施完工，将该工程移交给原告（本案被告），并为其办理相关产权手续。同时，原告（本案被告）将尚欠被告（本案原告）的784,500元（50万元定金已计入房款）房款结清。 2017年，案外人孙英杰作为原告起诉本案原告营口市兴达房地产开发有限公司，要求本案原告为其办理房屋所有权证，本院于2017年9月26日作出（2017）辽0803民初1041号民事判决书，判决书本院认为中载明：“．．．．．原告主张位于营口市，面积93平方米房屋归其所有，但因该房屋未经竣工验收备案，未取得合法手续，不具备正常使用条件，亦不具备确认所有权所需条件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持．．．．．．．” 再查，原告主张的房屋未竣工验收备案，亦未在相关管理部门办理房屋初始登记。 由于原告的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求不是同一法律关系，本院释明原告选择其中一项进行审理，原告选择第一项诉讼请求进行审理。诉讼中被告提出反诉，后又撤回反诉。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告主张位于营口市鸿源小区的房屋及小房其享有物权，但因该房屋未经竣工验收备案，亦未在相关管理部门办理房屋初始登记，不具备确认物权所需条件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下： 驳回原告营口市兴达房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费38,800元（原告已预交），由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。 审 判 长  张俊颖 人民陪审员  林亚梅 人民陪审员  高淑君 二〇二〇年六月二十二日 法官助理王茹懿 书记员范雨