广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1953号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛玉华，女，1962年6月15日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市建设路雍平街区*****。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人牛玉华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回牛玉华超过诉讼时效部分的逾期办证违约金。事实和理由：关于逾期办证违约金。根据合同约定，建设发展公司应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同交付使用是指合同约定交付日的次日，即2013年6月30日后720个工作日即2016年5月24日，违约金应自2016年5月25日起算，由于牛玉华于2019年6月5日才提起诉讼，部分逾期办证违约金超过法定诉讼时效，对超过诉讼时效部分债权应当驳回。牛玉华辩称,建设发展公司在一审时并未对逾期办证违约金提出诉讼时效抗辩，故建设发展公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。牛玉华于2019年6月5日向一审法院起诉请求：1.判令建设发展公司向牛玉华支付逾期交房违约金17518.4元；2.判令建设发展公司向牛玉华支付逾期办证违约金36955.6元。一审法院认定事实：2012年5月18日，牛玉华（买受人）与建设发展公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》，约定牛玉华向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区建设发展公司商住楼12幢1404房的预售商品房，购房总价355343元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。建设发展公司主张牛玉华于2014年9月23日办理了收楼手续。2017年9月30日，案涉房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年1月31日，建设发展公司取得案涉房屋的不动产登记受理通知书。2018年2月7日，案涉房地产的不动产权证办出，更名为中山市火炬开发区******************。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系牛玉华与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”案涉工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前案涉商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为牛玉华收楼日期，即建设发展公司交楼违约状态持续至该日。根据合同约定，建设发展公司应从房屋交付使用期限届满之次日即2013年7月1日开始向牛玉华支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，牛玉华于2019年6月5日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则牛玉华的上述债权中，2016年6月6日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，牛玉华的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建设发展公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年6月6日至2017年9月30日，牛玉华已付房价款为355343元，故建设发展公司应付违约金金额为17127.53元（355343元×0.0001×482天）。关于逾期办证违约金。案涉合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致牛玉华不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，牛玉华不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，建设发展公司应于2013年7月1日起算720个工作日，即2016年5月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司于2018年1月31日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度，对牛玉华造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致牛玉华的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，牛玉华主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建设发展公司履行备案义务之日止，即2018年1月31日。综上，建设发展公司逾期办证应向牛玉华支付逾期办证违约金36040.54元[计算方式：以355343元为基数，按照年利率6%计算，从2016年5月25日起计至2018年1月31日止，共617天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向牛玉华支付逾期交房违约金17127.53元；二、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向牛玉华支付逾期办证违约金36040.54元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1162元，减半收取为581元（该款牛玉华已预付），由牛玉华负担15元，由建设发展公司负担566元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付牛玉华）。二审中，双方均没有新证据提交。本院对一审判决审理查明的事实予以确认。本院二审另查明：建设发展公司向一审法院提交的《民事答辩状》中陈述：“……关于逾期办证违约金。根据买卖合同第八、十四条之约定，答辩人应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。‘合同交付使用’是指合同约定交付日的次日，即2013年6月30日后720个工作日即2016年5月24日，违约金应自2016年5月25日起算；由于被答辩人于2019年6月1日才提起诉讼，部分逾期办证违约金超过法定诉讼时效，对超过诉讼时效部分债权应当驳回……”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点：牛玉华主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效。根据合同约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现双方均对一审认定的逾期办证违约金从2016年5月25日起计算至2018年1月31日，按已付购房款为基数，按年利率6%按日计算没有提出上诉及异议，本院予以维持。关于建设发展公司上诉主张牛玉华的部分主张超过诉讼时效，由于双方约定逾期办证违约金按日累计，故自2016年5月25日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，牛玉华于2019年6月5日向法院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”，牛玉华的上述债权中，2016年6月6日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司时效抗辩有理，牛玉华主张2016年6月5日前逾期办证违约金的诉求依法丧失胜诉权。故建设发展公司逾期办证应向牛玉华支付逾期办证违约金35339元[计算方式：以355343元为基数，按照年利率6%计算，从2016年6月6日起计至2018年1月31日止，共605天]。综上所述，建设发展公司的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15046民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15046民事判决第二项为：上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人牛玉华支付逾期办证违约金35339元；三、驳回牛玉华的其他诉讼请求。如果中山火炬开发区建设发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1162元，减半收取为581元（该款牛玉华已预付），由牛玉华负担15元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担566元；二审案件受理费50元（上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由被上诉人牛玉华负担50元。上述一、二审案件受理费相互冲抵后，中山火炬开发区建设发展有限公司须于本判决发生法律效力之日起七日内迳付牛玉华516元，本院及一审法院不再另行收退。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年六月十九日书记员  何思雯