河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0725民初1496号原告：王东，男，1959年2月14日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：河南省腾达农副产品质量检测有限公司，住新乡市平原示范区祝楼乡新庄村。法定代表人：陶维权，任总经理。委托诉讼代理人：张亚东、孟杰，河南正安律师事务所律师。原告王东诉被告河南省腾达农副产品质量检测有限公司（以下简称腾达农副产品质检公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王东、被告腾达农副产品质检公司委托诉讼代理人张亚东、孟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王东向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的《入园合同》无效，并返还原告购房款734655元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年9月接到一个推销电话，说有别墅卖，很便宜。电话邀请原告去位于郑州市花园路东风路南约300米路东的售楼部看看。原告去后，被告给原告展示了沙盘和宣传册并报价，还说房价将逐步提高，房子不多很快会卖完。说他们是农垦集团下面的一个公司，很有实力。原告相信了被告，于当天刷卡交了定金4万元，并于2013年9月19日与被告签订了购房合同（但名字是《入园合同》，被告解释说是便于办手续）。合同约定被告以906650元的价格将位于平原新区长江大道北、祁连街东路X号第7幢2单元101号、建筑面积248.57平方米的房屋出售给原告，被告于2015年5月31日前交房。原告于当日刷卡给被告413325元，连同已交的定金共计首付453325元。被告给原告出具了首付款收据。后原告又按被告要求于2013年12月29日、2014年11月23日分别刷卡给被告181330元和100000元，被告均出具了收据。至此，原告共刷卡给被告734655元。被告一直未按约定交房。后来，原告了解到被告并无房屋开发和销售资质，原告遂多次要求被告解除合同，返还购房款，未果。为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告腾达农副产品质检公司辩称：1、根据原告提供的入园合同显示，入园的企业为河南省通用机械进出口有限公司，并且也加盖有该公司的公章。合同当事人不是本案原告，原告主体不适格。2、入园合同所涉及的建设项目为科研项目，所规划的土地也为科研用地，并且经过政府部门批准。所以，入园合同不属于商品房买卖合同。3、入园合同系双方自愿签订，不存在合同无效情形。因此，本案应当驳回原告诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告王东提供如下证据：1、入园合同一份，证明原、被告之间关于案涉房屋的买卖关系。2、付款凭证四张及收据一张，证明原告向被告分四次总付款734655元。3、收据复印件两张及付款小票，证明被告曾分两次为原告出具收款收据，被告收回原件后，给原告出具了证据2中的收据。4、中部城销售情况统计表、宣传页及入园计划书一份，证明原告购买被告房屋过程中，原告宣传、承诺等有关事实。5、（2014）原民初字第1638号判决书复印件一份，证明被告违法销售多幢房屋的事实。为证明其主张，被告腾达农副产品质检公司提交了河南省企业投资项目备案确认书等政府规划批示文件十份，证明被告所取得的土地是科研用地，建设项目是科研项目，被告是为科研目的进行的建设，并且获得了政府批准，因此本案涉及的入园合同，不属于商品房买卖合同。经审理，本院认定案件事实如下：2013年9月19日，原告王东与被告腾达农副产品质检公司签订《入园合同》，被告将其拟开发的位于新乡市平原示范区长江大道北、祁连街东、六盘街西的中部云生态科技园第7幢2单元101号房屋出售给原告王东。合同约定：1、房屋层高3.3米，建筑层数地上5层，地下**，地上建筑面积248.57平方米，地下室建筑面积97.05平方米。2、房屋单价3647.46元/平方米，总价款906650元。3、付款方式为分期付款，原告于2013年9月19日前交纳总款的50%，即453325元；2013年2月31日前交纳总款的20%，即181330元；2014年5月31日前交纳总款的20%，即181330元；2015年5月31日前交纳总款的10%，即90665元。4、被告应当在2015年5月31日前将房屋交付本案原告。5、交付房屋逾期超过60日的，购买方有权解除合同；出售方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按已付购房款的3%支付违约金。原告王东于2013年9月13日向被告支付定金40000元，于2013年9月19日向被告支付413325元，以上共计453325元，被告给原告出具了首付款收据。后原告又于2013年12月29日、2014年11月23日分别刷卡向被告支付181330元和100000元，被告均出具了收据。以上款项共计734655元。2014年11月23日，被告收回上述收据，为原告换发金额为734655元的收据。截止目前，案涉房屋尚未建设。另查明，腾达农副产品质检公司的经营范围为：农副产品科研和质量检测；农副产品技术咨询、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。截止到原告起诉时，被告腾达农副产品质检公司不具备商品房开发资质，未取得房地产开发经营的相关许可，也未取得商品房开发管理部门的预售许可证明。本院认为：商品房预售实行预售许可制度。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告腾达农副产品质检公司不具备商品房开发资格，拟建房屋不具备预售条件，在未取得商品房开发管理部门颁发的预售许可证明的前提下，预售其拟开发的房屋，与王东签订《入园合同》，该《入园合同》实为商品房买卖合同，应当认定无效。原告请求确认原、被告签订的《入园合同》无效，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求被告返还购房款734655元及款项占用利息，于法有据，予以支持。被告腾达农副产品质检公司应返还原告王东购房款734655元，并支付原告王东以已付房款734655元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）、自2014年11月23日计算至本息实际清偿之日的利息。以上利率，原告王东未明确其主张利息的计算方法；本案利率应按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分段计算，由于两者利率差距不大，为便于计算，本案不再分段计算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十七条，《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、确认王东与河南省腾达农副产品质量检测有限公司签订的《入园合同》无效；二、河南省腾达农副产品质量检测有限公司于本判决生效之日起十日内返还王东购房款734655元，并支付王东以734655元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）、自2014年11月23日计算至本息实际清偿之日的利息。以上如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件诉讼费减半收取5573.27元，由被告河南省腾达农副产品质量检测有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并于缴费之日起五日内将上诉费凭证缴本院查验，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉请求。审判长  娄季林二〇二〇年六月九日书记员  李路路