四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1613号 上诉人（原审原告）：何君辉，男，汉族，生于1952年8月18日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：侯谦，四川杉侯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川鸿缘房地产有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇晋城大道四段**。 法定代表人：贾林，该公司经理。 委托诉讼代理人：何云峰，四川源泉律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：肖林，男，汉族，生于1984年8月2日，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：陈运强，四川维大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹伟，四川维大律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：毕小红，女，汉族，生于1988年12月3日，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：陈运强，四川维大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹伟，四川维大律师事务所律师。 上诉人何君辉因与被上诉人四川鸿缘房地产有限公司（以下简称鸿缘公司）、肖林、毕小红商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初4003号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 何君辉上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、驳回肖林、毕小红的诉讼请求。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、上诉人的《商品房买卖合同》的签订和房款的支付均在先，且已由人民法院判决确认合法有效，理应得到法律保护。二、一审判决驳回上诉人的诉讼请求违反法律规定。假如鸿缘公司与肖林、毕小红之间无恶意串通，则其之间签订的《商品房买卖合同》构成一房二卖，在此情况下，鸿缘公司对肖林、毕小红构成欺诈，且过错完全在鸿缘公司，应该由鸿缘公司向肖林、毕小红承担全部法律责任，而不应当由上诉人承担责任，并不得影响上诉人合同的履行。三、被上诉人不构成善意交易和善意取得。被上诉人在明知上诉人的商品房买卖合同已由人民法院判决确认为有效合同，明知房屋已经由人民法院查封的情况下，仍然进行交易行为，目无法纪，根本不构成善意。例如被上诉人在房屋已被法院查封的情况下，在2019年10月29日仍在支付、收取房款35763元等。四、本案讼争涉及的商品房并未进行任何形式的预告登记，一审判决却认定被上诉人进行了“预告登记”而具有“准物权性质”有误。五、一审判决认定“本案诉争房屋已确权给第三人”无任何事实和法律依据，其据此认定“上诉人与被上诉人鸿缘公司签订的商品房买卖合同事实上已无法履行，故应予以驳回”错误。相反，争议标的已由人民法院查封，并未灭失，上诉人的商品房买卖合同完全具备履行条件。同时，一审判决的该认定与西充县人民法院2018年8月20日作出的（2018）川1325民初2002号民事判决的判决项直接冲突，违反了“一事不再理”的法律原则，应当予以纠正。六、一审判决将肖林、毕小红的诉讼地位确定为“有独立请求权第三人”违反法律规定。上诉人的一审诉讼标的是“确认之诉”的法律关系，与被上诉人（第三人）主张的诉讼标的根本不同，被上诉人（第三人）并非是对上诉人的诉讼标的行使独立请求权，而是提出了新的诉讼请求，应当另案处理。 鸿缘公司辩称：1.应该驳回上诉，维持原判。2.何君辉与鸿缘公司的法定代表人贾林个人之间构成民间借贷关系。借贷金额是20万，条子写成25万。一审以及之前的案子都没有审查过何君辉自己所谓房款是什么时间交付的，应该让何君辉提供银行取款记录或转账记录看房款什么时间交付的。贾林的钱到期还不出来，才提出用一套房子抵20万的借款。鸿缘公司开发的颐和项目并不是鸿缘公司的财产，而是贾林个人和赵潮湘、朱明松投资挂靠鸿缘公司的一个项目。这个项目南充中院一个判决认定为合伙挂靠。鸿缘公司房产贾林个人是没有处理权的。贾林用自己个人债务抵颐和城的房子，利用职务之便擅自加盖鸿缘公司公章。按照颐和城其他房子买卖规矩，都是由合伙专门成立售房部，售房网签之后到房产管理局备案。何君辉以借贷抵房子的合同没有网签。该合同以27.3万抵一套房子，跟西充2016年房屋市场价格悬差非常大，每平方差了七八百元钱。所以案涉房屋只能认定是肖林、毕小红的。 肖林、毕小红辩称：1、一审法院认定的事实和适用法律正确。应当予以维持。2、肖林、毕小红与鸿缘公司签订商品房买卖合同经过2017年4月17日在西充房管局网签登记并进行了公证。2017年6月26日办理合同备案登记。本案所涉房屋肖林、毕小红是善意第三人，且于2017年2月3日支付全部购房款338944元，享有房屋的用益物权、期待权。3、肖林、毕小红在本案系案涉房屋的购买人。2019年上诉人对房屋进行查封时，肖林、毕小红才知道所购房屋被查封，请求参加到本次诉讼中来。一审法院认定肖林、毕小红是有独立请求权的第三人是正确的。 何君辉向一审法院起诉请求：1、判令鸿缘公司交付南充市中级人民法院生效判决中所载明的位于西充县（现房号为2幢1-25-4）房屋，并立即办理该房屋的国土、房屋所有权证；2、案件诉讼费用由鸿缘公司负担。 肖林、毕小红向一审法院起诉请求：1、确认肖林、毕小红与鸿缘公司的商品房房屋交付、占有合法有效，肖林、毕小红是善意合法的房屋所有人；并判决鸿缘公司履行协助肖林、毕小红办理房屋产权登记义务；2、判决驳回何君辉的诉讼请求，并判决何君辉不得妨碍肖林、毕小红对诉争房屋的装修行为。 一审法院认定事实：2016年2月6日，何君辉与鸿缘公司签订商品房买卖合同，约定由何君辉购买本案诉争房屋。房款为273000元，交房时间为2017年4月30日，付款方式为两期，合同何君辉、鸿缘公司均加盖印章，鸿缘公司法定代表人贾林也在合同上加盖印章。签订合同当日何君辉向鸿缘公司支付房款250000元，剩余房款至今未支付。2016年7月1日，何君辉及其妻子吉琼芳提起诉讼，请求确认何君辉、吉琼芳与鸿缘公司于2016年2月6日签订的商品房买卖合同合法有效，并要求鸿缘公司为其办理合同的网签手续。西充县人民法院以（2016）川1325民初1693号受理。经过审理判决“一、何君辉、吉琼芳与鸿缘公司签订的颐和城楼盘1号楼2幢25楼4号房屋的商品房买卖合同合法有效；二、驳回何君辉、吉琼芳的其它诉讼请求”。2017年4月17日，肖林、毕小红与鸿缘公司签订网签商品房买卖合同约定将本案诉争房屋卖与肖林、毕小红，房款为338944元，交付房屋时间为2017年9月30日前。2017年6月26日该合同在西充县房地产管理局办理了备案登记。肖林、毕小红分别于2017年2月4日向鸿缘公司支付房款303181元，于2019年10月29日向鸿缘公司支付房款35763元，已按合同约定支付清全部房款。 2018年3月14日，何君辉、吉琼芳提起诉讼，请求鸿缘公司立即为其办理诉争房屋的产权过户手续。西充县人民法院以（2018）川1325民初1017号案件受理此案，同时何君辉、吉琼芳申请诉讼保全，2018年3月22日，西充县人民法院裁定“查封被申请人四川鸿缘房地产有限公司开发建设的位于西充县（现房号为2幢1-25-4）房屋即本案诉争房屋，查款期限为二年，查款期间不得转移房屋所有权及设定其他权利负担”。2018年5月10日，何君辉、吉琼芳申请撤回了（2018）川1325民初1017号案件。 2018年6月5日，何君辉、吉琼芳提起诉讼，一、请求判令鸿缘公司立即履行双方所签订的商品房买卖合同全部合同义务；二、请求判令鸿缘公司交付本案诉争房屋并办理房屋产权过户手续。西充县人民法院以（2018）川1325民初2002号案件受理此案，2018年8月20日，经过审理判决“一、鸿缘公司继续履行2016年2月6日与何君辉签订的商品房买卖合同所约定义务；二、驳回何君辉的其他诉讼请求”。 2018年7月初，何君辉私自进入本案诉争房屋进行房屋装修并购买了部份装修材料及中央空调放置在房屋内，同时间段鸿缘公司向肖林、毕小红交付本案诉争房屋的钥匙，肖林、毕小红收到房屋钥匙后于2018年7月7日与西充县恒力物业有限责任公司签订了装修管理协议并交纳了相关费用610元。2018年8月7日，肖林、毕小红发现何君辉正在装修本案诉争房屋，双方遂发生争执，后经晋城派出所出警处理，将本案诉争房屋的钥匙交由派出所保管，双方都不得对房屋进行处置。 2018年8月13日，鸿缘公司以其与何君辉间不成立商品房买卖合同关系为由向西充县人民法院提出再审申请，请求撤销西充县人民法院（2016）川1325民初1693号民事判决。2018年9月10日，西充县人民法院作出（2018）川1325民监2号民事裁定书，裁定将（2016）川1325民初1693号案件进行再审。2019年2月20日，西充县人民法院作出（2018）川1325民再3号民事判决，认为何君辉与鸿缘公司不构成商品房买卖合同关系，遂判决“一、撤销本院（2016）川1325民初1693号民事判决；二、驳回何君辉、吉琼芳的诉讼请求。”何君辉、吉琼芳不服，于2019年3月22日向南充市中级人民法院提起上诉。2019年7月16日，南充市中级人民法院作出（2019）川13民再30号民事判决，判决：一、撤销西充县人民法院（2018）川1325民再3号判决；二、维持西充县人民法院（2016）川1325民初1693号民事判决第二项，即驳回何君辉、吉琼芳的其它诉讼请求；三、变更西充县人民法院（2016）川1325民初1693号民事判决第一项“何君辉、吉琼芳与鸿缘公司签订的颐和城楼盘1号楼2幢25楼4号房屋的商品房买卖合同合法有效”，为“何君辉与鸿缘公司签订的颐和城楼盘1号楼2幢25楼4号房屋的商品房买卖合同合法有效”。 2019年8月29日，何君辉向西充县人民法院申请执行南充市中级人民法院（2019）川13民再30号民事判决，西充县人民法院于2019年10月14日作出（2019）川1325执1329号执行裁定，认为该判决无给付内容，裁定驳回何君辉的执行申请。何君辉遂又提起本案诉讼。 另查明：本案诉争房屋西充县人民法院以（2018）川1325民初1017号民事裁定于2018年3月22日予以查封，查封期限为两年，2018年3月27日，西充县人民法院向西充县不动产登记中心送达了该民事裁定及协助执行通知书。2019年10月21日，鸿缘公司以西充县人民法院（2018）川1325民初1017号民事案件，何君辉已撤诉为由要求解除诉争房屋的查封。2019年10月21日，西充县人民法院作出（2018）川1325民初1017号之二民事裁定，解除了诉争房屋的查封，该裁定的协助执行通知书及裁定书于2019年10月22日向西充县不动产登记中心送达。2019年10月24日，何君辉提起本案诉讼同时又申请对本案诉争房屋进行保全。西充县人民法院于2019年10月25日作出（2019）川1325民初4003号之一民事裁定书，裁定将诉争房屋予以查封，期限为两年，该裁定书及协助执行通知书于2019年10月28日分别向西充县房管局、西充县不动产登记中心送达。 还查明：2019年2月，在西充县人民法院作（2018）川1325民再3号民事判决后，鸿缘公司工作人员将诉争房屋内何君辉所有的部份装修材料及中央空调搬至鸿缘公司的仓库，晋城派出所也将原先保管的诉争房屋钥匙交于肖林、毕小红。肖林、毕小红拿到诉争房屋钥匙后陆续进行房屋装修，直至2019年10月在房屋装修过程中又与何君辉发生纠纷。 一审法院认为，本案争议焦点系本案诉争房屋由鸿缘公司分别卖给了何君辉及肖林、毕小红，签订的两个商品房买卖合同均属有效，但房屋只有一套，现应如何确定涉案房屋归谁所有。 何君辉与肖林、毕小红，谁能享有诉争房屋的所有权，应从房屋有无办理产权登记、有无合法占有房屋、商品房买卖合同成立时间、房款给付的多少、合同有无网签备案、及当事人现有房屋情况等方面来考虑。何君辉与肖林、毕小红分别与鸿缘公司签订合同后，双方均未办理产权登记，从诉争房屋自2018年3月22日起就被查封的事实来看，双方均未合法占有诉争房屋。虽然何君辉与鸿缘公司签订合同的时间比肖林、毕小红与鸿缘公司签订合同的时间早，但何君辉至今未按合同约定付清全部房款，而肖林、毕小红已按合同约定付清房款。最为关键的在于首先何君辉在西充县还另有房屋居住，肖林、毕小红在西充县无其他房屋居住；其次肖林、毕小红与鸿缘公司所签订的商品房买卖合同进行了网签登记备案，按不动产登记暂行条例实施细则，只有进行了商品房合同的登记备案才能进行商品房的预告登记，而商品房的预告登记具有准物权性质。综上，为保障肖林、毕小红能正常进行生产生活，维护商品房交易市场的稳定，本案诉争房屋归肖林、毕小红所有为宜。对肖林、毕小红的第二项诉讼请求，因只有确定所有权权利后，才能请求排除妨碍，故对其第二项诉讼请求予以驳回。对何君辉的诉讼请求，因本案诉争房屋已确权给肖林、毕小红，其与鸿缘公司签订的商品房买卖合同事实上已无法履行，故应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决：一、驳回何君辉的诉讼请求；二、本案诉争位于西充县房屋归肖林、毕小红所有,由鸿缘公司协助肖林、毕小红办理上述房屋的不动产登记；三、驳回肖林、毕小红的其它诉讼请求。案件受理费200元，由鸿缘公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为：本案诉争房屋先后签订了两个买卖合同，且两个商品房买卖合同均属有效，涉案房屋应归谁所有即是本案争议焦点。对此问题一审已从“房屋有无办理产权登记、有无合法占有房屋、商品房买卖合同成立时间、房款给付的多少、合同有无网签备案、当事人现有房屋情况”等方面作了详细的分析说明，一审法院说理清楚透彻，理据充分，本院予以认可，在此不再赘述。何君辉上诉称肖林、毕小红明知房屋已被法院查封，仍然进行交易行为，不构成善意。经查，本案诉争房屋于2018年3月22日被查封，肖林、毕小红与鸿缘公司2017年4月17日网签商品房买卖合同，2017年6月26日在西充县房地产管理局办理备案登记。何君辉该上诉理由不成立。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”商品房买卖合同网上签约及登记备案，系房地产相关部门为了加强商品房销售合同的管理，对房地产开发商销售的商品房行为的合法性进行审查，让房地产交易更加透明化，以保护购房人的合法权益，进而防止“一房多卖”等情况的发生。按不动产登记暂行条例实施细则，只有进行了商品房合同的登记备案才能进行商品房的预告登记，而商品房的预告登记具有准物权性质。故一审以肖林、毕小红已付清房款、在西充县无其他房屋居住、商品房买卖合同进行了网签登记备案等为由，判决诉争房屋归肖林、毕小红所有正确，本院予以维持，何君辉的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费200元，由上诉人何君辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年六月八日 书记员 张 媛