广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民再4号 原审原告：潘乐成，男，1972年8月24日出生，壮族，农民，住广西扶绥县。 原审原告：黄英，女，1975年9月29日出生，汉族，农民，住广西扶绥县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 原审被告：扶绥县东门国发投资有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区****。统一社会信用代码：91451421574567882B。 法定代表人：林平，总经理。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 原审原告潘乐成、黄英诉原审被告扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称东门国发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月20日作出（2019）桂1421民初790号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年4月1日作出（2020）桂1421民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告潘乐成、黄英的共同委托诉讼代理人钟志鸿，原审被告东门国发公司的委托诉讼代理人梁进东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘乐成、黄英再审中向本院提出诉讼请求：1.判令东门国发公司向潘乐成、黄英支付逾期交房违约金78 827.4元；2.判令东门国发公司赔偿因改变小区规划导致潘乐成、黄英房屋商业价值降低经济损失80662元（计算天地楼第五层差价损失）。事实与理由：潘乐成、黄英于2015年4月1日与东门国发公司签订合同，购买东门国发公司开发的位于扶绥县天地楼，购房总金额1014510元。《商品房买卖合同》签订后，潘乐成、黄英交清了首付款，剩余部分以银行按揭方式支付。根据《商品房买卖合同》第八条规定，东门国发公司应于2015年12月31日前将具备“该商品房地方建设主管部门验收合格”，并符合合同约定的商品房交付潘乐成、黄英使用。合同签订后，东门国发公司没有按照约定时间交房，直到2016年10月28日才将钥匙交付潘乐成、黄英，涉案商品房才实际交付，延迟时间达302天。参照同一小区的7号楼判决书认定，可顺延扣减43天，则实际延迟时间为259天。现潘乐成、黄英要求东门国发公司支付延迟交房违约金，违约金按照每日3?的标准计算，即78827.4元（总房价1014510元×3?×259天）。2018年下半年，在没有征得业主同意的情况下，东门国发公司完全改变原先小区规划，潘乐成、黄英所购房屋的3至5层完全等同于普通商住，房屋商业价值大为降低，致使潘乐成、黄英购买商铺的合同目的无法达到。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商的广告和宣传中的说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同的，也应视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。据此，潘乐成、黄英认为这三层楼房，其较同小区同期开盘商住房的市场单价而言，每层多出资80662元，多出资部分东门国发公司应当予以赔偿。现潘乐成、黄英仅主张东门国发公司赔偿第五层多出资的部分计80662元。 东门国发公司再审辩称，一、对潘乐成、黄英诉讼请求第一项中主张的事实及理由没有异议，但是赔偿数额以原审判决确定的数额73 327.43元为准；二、潘乐成、黄英要求国发公司赔偿因改变规划而导致房屋商业价值降低损失的请求无事实和法律依据，应当驳回。改变规划并非国发公司所为，而是扶绥县住房和城乡建设局的决定，小区规划的改变，征收搬迁原生猪屠宰场，将原封闭的东面打通变成两条街道直接与坛隆印天国际商贸中心相连，方便人员、货物流通，也并未取消原规划的天桥，实际上提高了潘乐成、黄英房屋的商业价值。 潘乐成、黄英在原审时向本院起诉请求为：1.判令东门国发公司向潘乐成、黄英支付逾期交房违约金78827.4元；2.判令东门国发公司赔偿因改变小区规划导致潘乐成、黄英房屋商业价值降低经济损失80662元（计算天地楼第五层差价损失）。 本院原审中认定的案件事实：2015年4月1日，潘乐成、黄英与东门国发公司签订《商品房买卖合同》,约定潘乐成、黄英购买东门国发公司开发的坐落于扶绥县天地楼，房价总金额为1014510元。该合同第八条第一款约定，东门国发公司应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经地方建设主管部门验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付给潘乐成、黄英使用。该合同第八条第二款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协调同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内书面告知买受人的；2.在本合同项下的商品房及配套设施工程施工期内因停水停电（每天累计达4小时以上的）、雨天无法施工的、或出现公共突发事件的、政府部门原因（包括但不仅限于遵守政府法令、政令、政府部门政策改变、文物挖掘）、进行与本项目相关联的市政干线工程突然性施工等情况，商品房可延期交付，具体日期以监理公司统计为准；3.在施工过程中，规划部门批准的规划变更，设计部门出具的设计变更等导致工期延长的；4.出卖人将竣工资料报告提交政府部门被接收后（以政府部门接到资料的日期 为准）等待验收所需时间；5.如买受人因房屋质量问题延期接收的，需以书面向出卖人提出维修申请，经双方确认属实后，由出卖人对该房屋进行维修，维修期间不承担相应违约责任。该合同第九条约定，东门国发公司逾期超过90日后潘乐成、黄英有权解除合同。潘乐成、黄英要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款千分之一的违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，潘乐成、黄英向东门国发公司足额支付了购房款。2016年5月20日，涉案的供销新城·中央商业广场一期（B座天地楼）经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格。2016年5月20日，潘乐成签订房屋验收一览表。2016年5月27日，东门国发公司代潘乐成向金一里物业服务公司缴纳5500元物业管理费。另查明，供销新城·中央商业广场一期B座天地楼呈南北走向，原计划在B座天地楼东面建设一栋南北走向的五层楼房，建设过程中，东门国发公司改变原来的建设规划，在B座天地楼的东面建设两幢楼房，两幢楼房呈东西走向，其中一幢规划建设30层，另一幢规划建设5层，两幢楼房现均在建当中，尚未完工。 本院原审认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人具有法律约束力。潘乐成、黄英与东门国发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行义务。东门国发公司自认潘乐成、黄英依合同约定履行了足额交清房款的义务，东门国发公司应按照约定在2015年12月31日前向潘乐成、黄英交付房屋，而东门国发公司未能依约按期履行交房义务。关于东门国发公司是否存在延期交房的问题。东门国发公司主张已通知潘乐成、黄英于2016年5月20日前来收房，但是没有提交相关证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。根据潘乐成、黄英提供的黄立生的《证明》，潘乐成、黄英于2016年10月28日接收房屋钥匙。东门国发公司对该证明的真实性无异议，但主张按照2016年5月20日作为实际交房时间，但 未提交相应证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对此主张不予认可。据此，实际交房时间应当确定为2016年10月28日。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定，因停水停电（每天累计达4小时以上的）、雨天无法施工的、或出现公共突发事件的、政府部门原因（包括但不仅限于遵守政府法令、政令、政府部门政策改变、文物挖掘）、进行与本项目相关联的市政干线工程突然性施工等情况，商品房可延期交付，具体日期以监理公司统计为准。潘乐成、黄英仅认可雨天影响施工为40天、停电造成停工3天，共43天，东门国发公司对此并无异议，因此，可延期交房天数为43天。自约定最迟交房日期的次日至实际交房日的间隔天数，扣除合同约定可以延期交房的天数43天，即为逾期天数根据合同约定，东门国发公司仅需对2016年2月13日至实际交房之日这段时间承担违约责任。故东门国发公司对潘乐成、黄英逾期交房259天，东门国发公司应当就逾期交房部分承担违约责任。关于潘乐成、黄英主张的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。潘乐成、黄英与国发公司已在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房违约金的计算方法，因此，对东门国发公司主张按照以同一地段同样房屋的租金作为参考，或者由有资质的房地产评估机构评定损失，本院不予采信。违约金具有补偿性和惩罚性，现潘乐成、黄英主张按已付房款每日3?的标准计算违约金，以此标准计算，违约金的年利率为10.95%，不存在过高的情况。因此，对潘乐成、黄英该主张，本院予以认可。据此，东门国发公司应当向潘乐成、黄英支付逾期交房的违约金78827.43元（1014510元×3?×259天）。 关于潘乐成、黄英主张东门国发公司改变小区规划导致房屋商业价值降低的问题。东门国发公司原计划在B座天地楼东面建设一栋南北走向的五层楼房，建设过程中，东门国发公司改变原来的建设规划，在B座天地楼的东面建设呈东西走向的两幢楼房。潘乐成、黄英买的楼房用途为住宅，现主张东门国发公司赔偿因改变小区规划导致其房屋商业价值降低，但却未提供相应证据证明其经济损失，并且东门国发公司改变原来的建设规划，并不当然会导致潘乐成、黄英的房屋贬值，潘乐成、黄英对此应当承担举证不能的不利后果。因此，潘乐成、黄英主张东门国发公司赔偿因改变小区规划导致其房屋商业价值降低的经济损失，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、扶绥县东门国发投资有限公司在本判决生效之日起十日内向潘乐成、黄英支付违约金73327.43元；二、驳回潘乐成、黄英的其他诉讼请求。 本院再审期间双方当事人提交的证据与原审一致。潘乐成、黄英提交如下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明双方存在商品房买卖合同关系；2.购房发票，拟证明潘乐成、黄英已付清购房款；3.黄立生出具的《证明》，拟证明实际交房日是2016年10月28日；4.原规划效果图、改变后的实景图，拟证明东门国发公司改变规划。东门国发公司提交如下证据：1.《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证明涉案房屋于2016年5月20日达到交房条件；2.房屋交接确认书及验收表，拟证明东门国发公司于2016年5月20日通知潘乐成、黄英入伙；3.监理公司出具的《施工期间不可抗力停工统计》，拟证明可延期交房161天；4.同类案件判决2份，拟证明违约金的计算方式为租金损失的130%；5.《总平面图》及相关会议纪要、批 示，拟证明规划变更是行政行为；6.物业合同及收据，拟证明东门国发公司已代潘乐成缴纳物业费5500元。 经开庭质证，东门国发公司对潘乐成、黄英提交的证据1、2、4无异议，对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议。潘乐成、黄英对东门国发公司提交的证据1、2、4、5的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议；对证据3、6有异议，只认可因雨天影响施工造成的延期40天，因停电造成的延期3天；而因没有实际入住，不认可产生物业费。 本院对证据认证如下：东门国发公司对潘乐成、黄英提交的证据1、2、4无异议，本院予以确认。东门国发公司对潘乐成、黄英提交的证据3的真实性无异议，潘乐成、黄英对东门国发公司提交的证据1、2、4、5的真实性无异议，各方仅对对方主张的证明目的有异议，本院对上述证据予以认定，作为认定相关事实的依据；潘乐成、黄英对东门国发公司提交的证据3、6有异议，本院综合全案证据予以分析认定。 当事人对原审认定的事实没有异议，本院予以确认。 另查明，本院原审作出（2019）桂1421民初790号民事判决，认定东门国发公司应向潘乐成、黄英支付逾期交房违约金73327.43元，并向潘乐成、黄英送达了判决。之后，本院又以（2019）桂1421民初790号作出认定东门国发公司应向潘乐成、黄英支付逾期交房违约金25544元的民事判决，并向东门国发公司送达。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。潘乐成、黄英与东门国发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行义务。潘乐成、黄英依合同约定履行了足额交清购房款的义务，而东门国发公司是否存在延期交房并承担支付违约金责任则是本案需要确认的问题。潘乐成、黄英主张东门国发公司延期交房259天。 则逾期违约金以已付的购房款为基数按每日3?计算，东门国发公司对此无异议；同时，该主张与本院查明的事实相符。故东门国发公司应向潘乐成、黄英赔偿逾期交房违约金78327.43元（1014510元×3?×259天）；扣减潘乐成、黄英认可东门国发公司已代缴的5500元物业管理费，则东门国发公司实际应赔偿给潘乐成、黄英逾期交房的违约金为73327.43元。原审中关于东门国发公司应向潘乐成、黄英支付逾期交房违约金25544元的判决，处理不当，应予以纠正。 关于潘乐成、黄英主张东门国发公司改变小区规划导致房屋商业价值降低的问题。东门国发公司原计划在B座天地楼东面建设一栋南北走向的五层楼房，建设过程中，东门国发公司改变原来的建设规划，在B座天地楼的东面建设呈东西走向的两幢楼房。潘乐成、黄英购买的楼房用途为住宅，现主张东门国发公司赔偿因改变小区规划导致其房屋商业价值降低，但却未提供相应证据证明其经济损失，潘乐成、黄英对此应当承担举证不能的不利后果。因此，潘乐成、黄英主张东门国发公司赔偿因改变小区规划导致其房屋商业价值降低的经济损失，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）桂1421民初790号民事判决； 二、扶绥县东门国发投资有限公司在本判决生效之日起十日内向潘乐成、黄英支付违约金73327.43元； 三、驳回潘乐成、黄英的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3490元（潘乐成、黄英已预交），由潘乐成、黄英负担1885元，由扶绥县东门国发投资有限公司负担1605元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  黄玉琴 人民陪审员  吴丽娇 人民陪审员  李玉艳 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  吴丽娟 书 记 员  雷 梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。