广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4996号 原告（反诉被告）：来宾市顺盈商贸有限公司，住所地：来宾市滨江园小区******，统一社会信用代码：9145130009273393XW，联系电话：0772-425****。 法定代表人：苏伟全，公司总经理。 委托代理人：张荣宗，广西品一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韦宗，男，1975年9月28日生,瑶族，大学文化，住来宾市兴宾区。 委托代理人：刘颖，国浩律师（南宁）律师事务所律师 原告（反诉被告，下称原告）来宾市順盈商贸有限公司（以下简称顺盈公司）与被告（反诉原告，下称被告）韦宗租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月07日受理，依法适用普通程序，于2020年05月08日公开开庭进行了审理。原告顺盈公司委托代理人张荣宗、被告韦宗及其委托代理人刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告韦宗于2016年07月07日签订的《商场场地租赁合同书》（合同编号：039）。2、判令被告韦宗向原告支付水电费1472.68元、物业费6465.6元、租金119212.19元、违约金36853.92元，共计164004.39元。6、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：一、2016年07月07日，原告与被告签订《商场场地租赁合同书》（合同编号：039），约定：被告韦宗承租原告开发的位于来宾市兴宾区水厂旁巴黎国际建材广场4号楼第一层，建筑面积269.4平方米，期限自2017年06月18日起至2021年06月18日止，月租金10237.2元。合同签订后，原告将场地交付被告韦宗使用，但被告至今未曾支付租金、水电费，构成严重违约。截止起诉之日，根据《商场场地租赁合同书》的约定核算，被告韦宗应向水电费1472.68元、物业费6465.6元、租金119212.19元、违约金36853.92元，共计164004.39元。被告严重违约，损害原告合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。 原告向法院提交的证据有：1、被告身份证复印件，证明被告身份信息。证据2、《欠费单》2份，证明被告长期拖欠电费、水费、租金。证据3、《商场场地租领合同》（合同编号：039），证明双方约定违约金按第三年年租金的30%计算。证据4、《租赁合同审批表》，证明原告对建材市场进行经营管理，并审批租赁合同。证据5、《场地交接单》，证明原告已经按时将场地交给被告使用。证据6、《建设工程消防验收意见书》，证明原告交付场地时，场地已经竣工验收以及消防验收。 被告答辩并反诉称，1、被告同意解除合同。2、原告不是涉案商铺的所有权人，也未经所有权人同意，无权出租该商铺，则双方签订的租赁合同无效。3、即使租赁合同有效，原告在租赁合同履行中存在违约情形。4、2017年后由南宁市泰和物业服务有限公司来宾分公司负责市场运营管理，收取租金，故物业费及水电费应由泰和公司收取。5、原告诉请的金额存在计算错误，被告应支付租金为16890.08元。6、原告回避与被告就合同进行协商，被告享有先履行抗辩权，原告无权要求被告支付违约金。7、由于被告承租商铺西面有工程施工，影响商铺的正常经营，原告应赔偿被告装修费用130650元。 被告在举证期间向本院提供的证据有：证据1、委托管理服务协议，证明中环房地产公司委托原告进行商场管理和运营，委托期限为2014年5月22日至2019年5月22日。证据2、商场场地租赁合同书，证明原告与被告签订租赁合同的租赁期限为2016年6月18日至2021年6月18日，超出被委托权限租赁合同部分无效。证据3、委托管理服务协议，证明中环房地产公司与泰和公司签订合同，委托泰和公司进行商场运营和管理。证据4、补充合同，证明泰和公司与被告及其他租户都签订了补充协议，同意延长免租期八个月。因被告未实际使用西面五间门面，因此未就西面五间门面签订补充协议，泰和公司要求被告装修西面五间门面后再经行免租。证据5、照片（第一组），证明原告在商场西面经行围挡，被告因门面被围挡且建筑导致飞沙、落石、碎砖掉落，西面五间门面装修好后完全无法使用，由于建筑施工对商场的经营产生严重影响。证据6、照片（第二组），证明物业公司未提供物业服务，电梯及照明设施无法使用、商场车辆乱停乱放、建筑垃圾堆积无人清理、卫生情况堪忧。证据7、装修工程合同及工程结算表，证明被告2018年8月到9月为装修西面五间门面花费130650元。证据8、照片（第三组），证明被告装修西面五间门面用做橱柜经营，但因施工围挡无法营业。证据9、收据，证明被告在与顺盈公司签订租赁合同时已提交缴费租金、租赁保证金、物业费、诚信保证金、水电周转金共25890元。证据10、查询结果说明，证明原告对于所出租的房屋没有所有权，原告应当要取得产权所有人的授权才能够出租。证据11、撤场申请，证明被告曾提出过退租。证据12、关于巴黎国际二期工程影响和运营问题的证明，证明由于商场的管理方式影响了商场的经营，由于商场无法经营因此被告没有正常交租，即由于原告的原因造成被告无法正常交租。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年07月07日，原告与被告签订《商场场地租赁合同书》（合同编号：039），约定：被告承租原告开发的位于来宾市兴宾区水厂旁巴黎国际建材广场4号楼第一层，建筑面积269.4平方米，期限自2017年06月18日起至2021年06月18日止，按每平米38元/月，总计2864元计算月租金。合同签订后，被告向原告缴纳了租金10237元、租赁保证金10237元、诚信保证金3000元、水电周转金800元和物业费1616元，共计25890元，同时原告将场地交付被告韦宗使用。结合双方签订的租赁合同及补充协议，原告与被告协商约定延长免租期8个月，而原告诉请中的租金计算免租期为7个月，故应从2019年2月19日至2019年6月19日的时间段中免除1个月租金（即5476.9元），则截止起诉之日被告尚欠租金为113735.29元。 合同履行期间，顺盈公司未按合同约定举行商场开业典礼，亦未统一组织营销活动。 合同履行过程中，巴黎国际二期工程于2018年开始进行施工，该工程位于巴黎国际建材广场的西面，有部分商场（西面）的道路因工程施工被封堵。 2019年11月27日，广西中环房地产开发有限公司向本院递交《情况说明》，指出该公司开发的位于来宾市兴宾区水厂旁的“巴黎国际建材广场”已经投入经营使用，该楼盘所有商铺已经授权委托来宾市順盈商贸有限公司进行管理经营，来宾市順盈商贸有限公司拥有该商铺出租权，并有权收取或追索租金、物业费、水电费、滞纳金、违约金等相关费用。 2020年1月21日，被告韦宗向本院提出司法鉴定申请，对被告因西面门面无法经营造成的装修损失进行价格评估。经法定程序确定，国宏信价格评估集团有限公司广西来宾分公司对前述事项进行评估。2020年4月15日，国宏信价格评估集团有限公司广西来宾分公司出具价格评估报告书，经评估后确定涉案五间门面装修造价及三个橱柜样柜价值为163683.17元。 本院认为，一、关于原告主体问题；签订的《商场场地租赁合同书》的甲方为来宾市順盈商贸有限公司，而乙方为本案被告，加上广西中环房地产开发有限公司向本院递交的《情况说明》，来宾市順盈商贸有限公司作为本案原告是适格的。二、关于合同解除及违约金问题；原、被告签订了《商场场地租赁合同书》及其补充协议，没有违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应当严格依约履行。合同履行过程中，原告未能按约定举行商业商场开业典礼及统一组织的营销活动，违反了合同约定。合同履行期间，巴黎国际二期工程进行施工，对商场经营造成一定影响，但被告一直处于经营状态，不存在租赁合同无法继续履行的情形，故本院不予支持解除原、被告签订的《商场场地租赁合同书》。合同履行过程中，原告虽未能尽到妥善管理职责，减少施工对被告经营活动的影响，但被告以此拒绝交租金等费用作为对抗，亦属于违约行为。由于双方均存在违约行为，原告的违约金请求理由不充分，本院不予支持。三、关于租金金额的确定及水电费、物业费的问题；被告已经占有使用原告经营管理的商铺，由此实际产生的水电费被告应当缴纳，即1472.68元。基于公平原则，原告可按70%的比例对租金及物业费进行收取，即（113735.29+6465.6）×70%=84140.62元。四、关于被告反诉请求是否合理；被告反诉请求主要是其对店铺装饰装修的资金投入损失，造成该损失的主要原因在于巴黎国际二期在建工程施工导致相邻店铺的经营困难，该因素系不可归责于双方的经营客观环境变化，但仍属于可预见的商业风险。且店铺处于运营状态，该装饰装修产生的收益由被告享有与利用，故被告的反诉请求理由不充分，本院不予支持。 综上，合同签订后，被告已向原告缴纳的租金、物业费合计11853元应从需缴费用中扣除，即84140.62+1472.68-11853=73760.3元；为保障合同的履行，租赁保证金、诚信保证金、水电周转金不予抵扣，待合同履行完毕后双方自行结算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第九十四条、一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）韦宗给付原告（反诉被告）来宾市順盈商贸有限公司截至2019年10月30日止尚欠的租金、物业费及水电费73760.3元。 二、驳回原告来宾市順盈商贸有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告韦宗的反诉请求。 上述应付款项，限于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3580元，由原告来宾市顺盈商贸有限公司负担1074元，被告韦宗负担2506元。反诉受理费1457元、评估费5000元，由被告（反诉原告）韦宗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长 ：黄金文 人民陪审员 ：农文贵 人民陪审员 ： 周 丽 二〇二〇年六月三日 书 记 员 ：韦婷婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。