广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1122号 原告:陈小燕，女，汉族，1962年6月25日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：范冠霖，男，汉族，1996年3月25日出生，住广西北海市海城区，与原告系母子关系。 被告:冯六健，男，汉族，1977年2月4日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：农志平，广西作一律师事务所律师。 原告陈小燕与被告冯六健租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小燕的委托诉讼代理人范冠霖、被告冯六健的委托诉讼代理人农志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年10月14日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付违约金30万元整及逾期支付租金利息，利息以15000元为基数，自起诉之日起按日千分之一计算至还清之日止；3、请求判令原告无需向被告退还押金45000元；4、请求判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告经友好协商，于2016年10月14日签订《租赁合同》，约定原告将其位于北海市海城区铺面出租给被告使用，租期6年，自2016年10月16日至2022年11月I5日止。2016年11月16日至2017年11月15日租金为17万元整/年，2017年11月16日至2022年11月15日租金为18万元整/年,租金支付方式为季付，房屋押金为45000元。合同签订后,被告每季度不定期向原告支付了租金。2019年11月，被告口头告知原告不想继续承租，原、被告经过多次协商均未果，现被告已撤离该铺面不再经营。根据双方在《租赁合同》中关于违约责任的约定，被告逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同;合同有效期内，被告违约需赔偿守约方即原告违约金30万元整，被告的押金45000元不予退回。现原、被告经多次协商未果，考虑目前疫情期间经营环境大不如前,被告不按约定履行合同的行为确实为原告造成了不小的损失，故诉至法院，请求判如所请。 被告冯六健辩称：根据本案的事实以及证据，原告提出的要求被告支付违约金30万元整及逾期支付租金利息，以及请求判令原告无需向被告退还押金45000元，这两个请求不符合法律规定，理由如下：1.关于被告不予支付的时间，双方签订合同之后，被告一直按照合同约定支付租金，一直支付到2020年2月15日，后受疫情影响，所以店面无法经营，向原告提出协商，终止签订合同，当时原告虽然也愿意终止合同，但由于租金问题，双方无法协商，对此，原告也重新打出广告，对铺面进行招租，2020年3月24日，原告向法院提起诉讼，要求解除合同，被告没有支付租金的时间实为一个月，从2020年2月26日至2020年3月24日止这一期间，租金为2万元；2、被告不支付租金的行为是受疫情影响这一不可抗力而无法支付，而不是构成违约，所以可以依法免除责任；3、原告主张违约金的赔偿金额标准过高，原告的诉请超过了他的损失，要求适当减少，予以调低，被告要求2万元加百分之三十共计26000元违约金这个标准赔偿。请求法院予以适当调整。 经审理查明，2016年10月14日，原告陈小燕（出租方）与被告冯六健（承租方）签订一份《租赁合同》，约定原告将位于北海市海城区铺面出租给被告经营服装，建筑面积约140平方米，实际使用面积120平方米；租赁期限自2016年10月16日至2022年11月15日止；2016年11月16日至2017年11月15日租金为17万元每年，2017年11月16日至2022年11月15日租金为18万元每年；租金支付方式为季付；房屋押金为45000元，双方签订合同、原告交付房屋并经被告验收当日一次性向原告支付，租赁期满或合同解除、终止后三日内，原告应将押金退还；被告逾期支付租金时间超过15日，原告有权解除合同；被告逾期支付房租，经原告书面催收后仍未支付的，则自宽限期满之日起，每日按应付租金的1‰向原告支付违约金；合同期内原被告双方违约者互赔违约金30万元，原告违约须退回被告押金及剩余租金，被告违约则押金及剩余租金不予退回。该《租赁合同》还约定了其他内容。 被告于2020年1月初搬离涉案铺面，搬离前被告向原告提出过解除合同，但双方协商未果。原告于2020年3月23日发手机短信询问被告是否继续履行《租赁合同》，被告回复称“无力再续经营”。原告主张《租赁合同》于起诉之日即2020年3月25日解除，被告对此认可。原被告双方一致确认租金交至2020年2月15日。 对于原告主张的30万元违约金请求，被告认为原告的实际损失为2万元，请求违约金按26000元的标准赔偿，45000元押金原告可不予退还。原告称涉案铺面至今处于空置状态，主张除了30万元违约金外，被告搬离铺面后，未继续使用房屋，可不算租金，但被告还须支付租金利息(利息计算：以15000元为基数，自起诉之日起按日千分之一计算至还清之日止）。 另查明，位于北海市海城区的涉案铺面的所有权人登记在陈小燕名下，共有人范徽年，权证号：北房权证（2008）字第0×××4号。 本院认为，原告陈小燕与被告冯六健之间存在租赁合同关系。原告陈小燕与被告冯六健签订的《租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。《租赁合同》约定租赁期限自2016年10月16日至2022年11月15日止，但被告已于2020年1月初搬离涉案铺面，不再续交租金，原、被告对于双方签订的《租赁合同》于2020年3月25日解除均无异议，本院对此予以确认。 关于原告主张被告支付30万元违约金的问题。本院认为，被告冯六健未按《租赁合同》的约定租赁涉案铺面至2022年11月15日，导致原告的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，《租赁合同》解除后，被告冯六健应承担违约责任。关于违约金的数额，双方在《租赁合同》中约定合同期内原被告双方违约者互赔违约金30万元，被告违约则押金及剩余租金不予退回。被告辩称双方《租赁合同》中约定的违约金过高应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告冯六健虽抗辩违约金约定过高，但没有提供证据证明其抗辩主张。双方提供的证据均不能证明因被告违约造成原告实际损失的数额。故应结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方合同约定的租赁期为六年零一个月，被告冯六健履行了三年多后未按合同约定交纳租金并停止租赁从而导致合同解除，违反了诚实信用原则，被告在合同解除方面存在过错。在合同解除后，原告虽不能取得合同未履行部分的租金，被告因合同解除也不能再通过租赁涉案铺面取得任何收益。综上，双方约定的违约金30万元过高，要求被告承担30万元违约金不符合公平原则，本院将违约金调整为45000元。关于被告已交纳的45000元押金，被告违约存在过错，根据合同约定押金应不予退还，故原告主张的无需向被告退还押金45000元，本院予以支持。关于原告主张逾期支付租金利息，因该主张缺乏依据，且已予以支持原告上述违约金，故对原告该利息请求本院不予支持。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告陈小燕与被告冯六健于2016年10月14日签订的《租赁合同》于2020年3月25日解除； 二、被告冯六健支付违约金45000元给原告陈小燕； 三、原告陈小燕无须退还押金45000元给被告冯六健； 四、驳回原告陈小燕的其他诉讼请求。 案件受理费6474元，减半收取3237元，由被告承担（上述费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6474元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年六月三日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考