四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初3910号 原告：朱大贵，男，1957年11月14日出生，汉族，大专文化，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：张绍旺，四川弘旺律师事务所律师。 被告：彭靓，男，1973年5月22日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：苟小宇，达州市正大法律服务所法律工作者。 被告：唐勇，男，1964年12月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 第三人：况余烈，男，1950年5月9日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告朱大贵与被告彭靓、唐勇,第三人况余烈案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱大贵及其委托诉讼代理人张绍旺，被告彭靓的委托诉讼代理人苟小宇到庭参加诉讼。被告唐勇，第三人况余烈经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱大贵向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于达州市通川区房屋系原告朱大贵购买并享有相应权利；2、请求判令法院执行机关停止对原告所有的位于达州市通川区房屋的执行；3、诉讼费被告承担。事实及理由：2010年4月19日，被告唐勇将其位于达州市（房产证：达市私权字第××）、13楼1号（房产证号：达市私权字第××），卖给案外人况余烈。2010年11月26日，况余烈和原告签订了《房屋买卖协议》，协议中况余烈将其拥有的上述房屋卖给了原告。由于原产权人被告唐勇一直没有在达州，原告无法将自己卖受的房屋进行产权过户。贵院在执行彭靓与唐勇民间借贷纠纷一案中于2018年8月20日作出了（2015）通川执字第292-3号执行裁定书，裁定查封上述两套原告所购买并占有的房屋，原告得知后，向贵院提起了执行异议，2019年8月7日，贵院作出了（2019）川1702执异41号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。 被告彭靓辩称，案涉房屋在出售前设置了他项权，根据法律规定，被告唐勇与况余烈、况余烈与原告之间的买卖关系无效；案涉房屋存在多次查封，原告之前仅对夏回春申请执行唐勇案提出异议被予以驳回，故原告起诉不应受理。 第三人未作诉称意见。 原告向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件；2、房屋买卖合同；3、购房款支付收据及协议；4、原告缴纳案涉房屋物业管理费收据及电梯使用协议。 被告及第三人未向本院提交证据。 经审理查明，本院在执行彭靓与唐勇民间借贷纠纷一案中，于2018年8月20日作出（2015）通川执字第292-3号执行裁定书，裁定查封上述两套房屋。 上述两套房屋现仍登记在被告唐勇名下，设定有他项权。 另查明，2010年4月19日唐勇（甲方）与况余烈（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定唐勇将位于达州市通川区（达市权字第00013005号）、13楼2号（达市权字第00013004号）房屋出卖给况余烈；购房款300000元，已于1999年1月31日前支付；该房屋已于1999年1月31日前交付给乙方，出卖房屋如存在产权纠纷，由唐勇承担全部责任。唐勇需协助况余烈办理产权过户手续。2010年11月26日、11月28日况余烈与朱大贵签订《房屋买卖协议》及《购房还款补充协议》，主要约定况余烈经司法程序取得了唐勇私有的座落在在通川区红旗路中××楼××、××楼××号非住宅房屋的所有权，该房屋设定了30万元的抵押权，原房屋设定的抵押权的债权、债务由况余烈自行了结，并保证该房屋再没有设定他项权利。房屋总价款100万元，在况余烈对朱大贵的欠款960万元中进行扣减。2010年11月29日，况余烈向原告出具收条一张，主要内容为收到购房款100万元。后原告朱大贵实际占用该房屋。 本院认为，案外人朱大贵基于实体权利对本院查封的房屋提出异议，系对执行标的提出的异议，对案外人的异议应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告朱大贵需要符合上述四个要件，其异议申请才能成立。根据查明，原告朱大贵在第三人况余烈处购买房屋，况余烈在被执行人唐勇处购买房屋，唐勇、况余烈未到庭对合同提出异议，根据证据优势原则，本院对合同的真实性予以认定。房屋上有抵押权，出卖人出售房屋的效力问题，我国现行法律规定从严格限制到逐渐宽松，物权法规定除买受人代为清偿消灭抵押权外，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但该规定并非效力禁止性规定，对合同效力认定无影响，只会导致存在抵押权而无法办理过户登记。故原告朱大贵符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；根据查明朱大贵亦在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款。本案争议焦点系原告朱大贵是否符合非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，房屋买受人在受让诉争房屋时，对该房屋上设置了抵押权一事是明知的，也同时知道房屋登记在被告唐勇名下，第三人况余烈实际未取得房屋权属证明，理应知道在这种情况下该房屋是无法办理过户登记手续的，其仍与第三人况余烈签订协议，虽协议上约定由第三人对抵押权进行涤除，但第三人至今未涤除，也一直未取得房屋权属证明，履行房屋过户义务，原告应当在合理的期限内进行督促，要求履行其合同约定的涤除义务及协助过户义务，但原告并未提交证据证明其从签订房屋买卖合同时起至房屋被法院查封期间履行过上述行为，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告的异议请求，不符合上述法律规定。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案原告也不符合上述法律规定，对其异议本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”规定，应驳回案外人的异议。对原告请求确认位于达州市通川区房屋系原告朱大贵购买并享有相应权利的请求，本院认为，案外人执行异议之诉中，案外人可以一并请求确权，但原告的该项诉请并非系对诉争房屋确权，不属于本案审理范围，同时买卖合同的签订属于合同权利，案外人出售房屋时自身并没有取得房屋产权证明，也未履行合同义务行使涤除权，必然导致买卖合同实际无法履行过户，原告对诉争房屋本身也不享有物权。其可另案依据合同向第三人主张相应合同权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，判决如下： 驳回原告朱大贵的诉讼请求。 案件受理费13800元，公告费600元，由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  向 锷 审 判 员  张 阳 人民陪审员  李晓嫦 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  柏 维