安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初1789号原告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市经济开发区泰山大道**，统一社会信用代码：91340700791857229U。法定代表人：陈其宏，总经理。委托诉讼代理人：余鲲、庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。被告：陈大宝，男，汉族，1968年4月30日生，户籍地安徽省铜陵市义安区，现住铜陵市。诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。被告：铜陵新九鼎铜文化产业有限公司，住，住所地安徽省铜陵市铜陵经济开发区泰山大道**一社会信用代码：913407006897911477。法定代表人：肖珍，执行董事。诉讼代理人：陶然亭、章帆，安徽创元律师事务所律师。被告：王秀凤，女，汉族，1974年1月25日出生，住安徽省铜陵市铜官区。诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。被告：丁红富，男，汉族，1971年2月13日出生，住安徽省铜陵市义安区。诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司（下称瑞环公司）与被告陈大宝、铜陵新九鼎铜文化产业有限公司（下称新九鼎公司）、王秀凤、丁红富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞环公司的委托诉讼代理人庞国芳、被告陈大宝及其委托代理人汪庆、新九鼎公司的委托诉讼代理人章帆、王秀凤和丁红富的共同委托诉讼代理人曹路、丁红富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞环公司向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令被告将新江花园8号楼405室腾空并返还原告瑞环公司；3.本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：2011年3月28日，瑞环公司与新九鼎公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》，约定由新九鼎公司向瑞环公司购买“新江花园”**项目第**第**的************，第**第**，单价为每平方米1，818元，总价款3，094，236元，新九鼎公司支付总价款的70%，即2，165，966元。2011年4月18日，陈大宝与新九鼎公司、被告王秀凤经营的铜陵县五松镇富磊房产信息部（已注销）、丁红富签订《委托购房协议书》一份，约定由陈大宝向王秀凤、丁红富购买新江花园8号楼405室，房屋建筑面积87平方米，总价款201，000元。瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可，至今也未能通过政府相关部门可以出售的批文。依据相关法律规定，《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效05室腾空并返还原告瑞环公司。瑞环公司将收取的70%购房款返还陈大宝，并以购房总价款为基数支付相应利息。同时，愿与新九鼎公司、王秀凤、丁红富共同赔偿陈大宝房屋装修损失13,962元。现陈大宝不愿返还房屋，故瑞环公司诉至法院，请求依法判决。陈大宝辩称，针对原告诉讼请求。1、案涉相关合同是否无效请求法院根据法律规定认定。2、如果法院认定无效，无效的过错也全部在于原告以及其他被告身上，被告一无任何过错，属受害方。因此，根据九民会议纪要36条规定，恳请法院在判决合同无效的同时，判令原告以及其他被告给付答辩人以下损失以及款项，具体如下：1、购房款201000元以及利息损失。利息以购房款为基数，自2011年4月18日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月19日起计算至全部款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、装潢损失，13，962元。3、退房奖励款，12000元。针对腾空房屋，答辩人要求在以上费用及款项全部给付完毕后才同意腾空房屋。新九鼎公司辩称，首先，对于已有生效判决确认新江花园一期住宅房认购书为无效合同。被告二对此无异议。但被告二认为导致合同无效的原由在于原告，具体理由已在诉状中说明。其应该承担全部过错，对于被告一要求的一并处理退还购房款的要求被告二认为其应当先提起反诉，如果一并处理，被告二不承担任何退还购房款的责任。理由如下：被告二仅仅是名义购房人，未参与整个团购与转售的过程，也未收取认可款项，具体操作由被告四为代表的中介机构具体负责实施。其应当和原告共同承担退还购房款的责任。针对原告第二项诉请，因被告二不是房屋实际占有人，其诉请对被告二无事实依据与法律依据。王秀凤、丁红富共同辩称，1、原告对涉案合同无效应承担全部责任。原告系新江花园开发商，房产的拿地、建设、预售办证均有原告全权负责，现因其原因导致房屋无法取得权属证书导致合同无效，其应承担全部责任。被告三、四作为转售的中介购房时，原告向我们出示了相应的证明文件，承诺出售无障碍，被告基于政府投资与原告的信任转售，并无过错。各被告对涉案合同无效导致的所有损失全部应由原告承担。包括收取的除房款以外的物业费等其他费用应退还。2、原告诉讼请求与被告三、四无关，涉案房产已于2011年由被告一实际占有使用，被告三、四未曾占有使用，无义务返还。其他损失不在本案诉请中，即使同意处理也应由原告全部承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月28日，瑞环公司与新九鼎公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》，约定由新九鼎公司向瑞)住宅房认购书》，约定由新九鼎公司向瑞环公司购买“新江花园”**项目第**第**的************，第**第**94236元，新九鼎公司支付总价款的70%，即2165966元（案涉房屋总价款为158166元）。合同还对其他事项进行了约定。之后，瑞环公司在收取新九鼎公司支付的70%购房款等其他费用后，将出售房屋交付新九鼎公司。2011年4月18日，陈大宝（乙方）与丁红富（甲方）签订《委托购房协议书》一份，约定由陈大宝委托丁红富购买新江花园8号楼405室，房屋建筑面积87平方米，总价款201000元，富磊信息部在该协议书甲方栏下盖章。丁红富将收取的购房款以新九鼎公司名义交付瑞环公司，其中购房款110716.2元。其余购房款90283.8元，由富磊信息部所占有。案涉房屋现由陈大宝居住。另查明，瑞环公司与新九鼎公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》系铜陵县五松镇富磊房产信息部（下称富磊信息部，该部系个体工商)住宅房认购书》系铜陵县五松镇富磊房产信息部九鼎公司名义签订的。瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可，至今也未获得政府相关部门可以出售的批文。另查明，丁红富于2019年9月10日向新九鼎公司出具承诺书一份，主要内容为“2011年3月28日和2011年5月9日,贵公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司名义签订，并承担全部出资购买位于铜陵市)住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司名义签订0套房产。因前述房产的转售、装修、租赁等产生的与铜陵瑞环建设开发有限责任公司、买受人、承租人及其他任何人发生的任何纠纷均由我个人承担。由此产生的损失也由我承担。”上述事实，有瑞环公司提供的《新江花园(一期)住宅房认购书》、《委托购房协议书》、富磊信息部注册登记信息，陈大宝提交的《委托购房协议书》、团购房结算单，新九鼎公司提交的（2019）皖0705民初4831号庭审笔录、承诺书，丁红富提交的会议纪要、收据等证据证明，上述证据经庭审举证、质证，并结合当事人的陈述予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，瑞环公司出售的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，瑞环公司与新九鼎公司于2011年3月28日签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》和陈大宝与富磊信息部签订的《委托购房协议书》应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，各方当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还。瑞环公司要求陈大宝将新江花园8号楼405室腾空并返还瑞环公司的诉求符合法律规定。但本案的发生过错在瑞环公司，依法应承担返还财产并赔偿损失的责任。本案出卖人瑞环公司与买受人陈大宝互付给付义务，为减少诉累，平衡各方当事人利益，陈大宝在返还房屋时有权要求返还其已支付的购房款及利息损失和赔偿其房屋装修损失。庭审中，瑞环公司认可将收取的购房款110716.20元及利息（以总房款158166元为基数，2011年4月20日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)给付陈大宝，本院予以支持。对于陈大宝的房屋装修损失13962元，应由原告瑞环公司承担赔偿责任。结合本案案情，权衡各方利益，应由瑞环公司赔偿陈大宝的房屋装修损失。富磊信息部收取陈大宝的201000元购房款，扣除支付给瑞环公司的110716.2元。其余购房款90283.8元，由富磊信息部所占有。富磊信息部对此款项应予返还并支付利息，鉴于瑞环公司以总房款为基数向陈大宝支付利息，因此，对富磊信息部向陈大宝支付利息的基数调减为42834元。富磊信息部占有陈大宝购房款获取的利益扣除向陈大宝支付的利息之间差额作为弥补富磊信息部的实际损失。富磊信息部系个体工商户，现已注销，其民事责任应由王秀凤和丁红富共同承担。陈大宝要求瑞环公司给付退房奖励款，虽其主张超出了无效合同的处理范围，瑞环公司又不予认可，但考虑到同类案件判决的统一性，减少当事人讼累，结合其他案件的判决情况，本院酌情支持5000元。综上所述，对瑞环公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵新九鼎铜文化产业有限公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵共赢传媒投资有限公司与被告陈大宝签订的《委托购房协）住宅房认购书》及被告铜陵共赢传媒投资有限公司与被告陈大宝签订的《委托购房协议书》无效: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、被告陈大宝于本判决生效后十五日内将位于铜陵市新江花园8号楼405室返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司；三、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还被告陈大宝购房款110716.2元及利息损失（以总房款158166元为基数，2011年4月18日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；赔偿装潢损失13962元；支付奖励费5000元。四、被告王秀凤、丁红富于本判决生效后十日内返还被告陈大宝购房款90283.8元及利息损失（以42834元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年4月18日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）。如果负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决指定期间履行行为的应当支付迟延履行金。案件受理费4315元，减半收取2157.50元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担1247元，王秀凤和丁红富共同负担910.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王新会二〇二〇年六月十九日书记员  王真菇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。