重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初1404号原告：唐昌焱，男，1998年3月2日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：何贵红（一般授权），重庆岱林律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳伦文（一般授权），重庆岱林律师事务所实习律师。被告:巫山县金马印务有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道望霞路，统一社会信用代码91500237778488238U。法定代表人：王新，执行董事。委托诉讼代理人：陶忠会（特别授权），重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：任连辉（一般授权），重庆昊源律师事务所律师。第三人：余致明，男，1989年6月5日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告唐昌焱与被告巫山县金马印务有限责任公司（以下简称“金马印务公司”）、第三人余致明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，适用简易程序并于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告唐昌焱与原委托诉讼代理人陶六从解除委托代理关系后，与另行委托的诉讼代理人何贵红、岳伦文，被告金马印务公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼。第三人余致明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐昌焱向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年9月17日签订的《集资建房协议》；2.判令被告退还原告购房款17.5万元；3.判令被告赔偿原告违约金3.5万元；4.判令被告赔偿原告资金占用损失1.5万元（从2018年9月17日起至立案之日）；5.判令被告承担已付房款一倍的赔偿责任即17.5万元；6.判令本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告唐昌焱变更第四项诉讼请求为：判令被告赔偿原告资金占用损失1.75万元（以17.5万元为基数，从2018年9月17日起至2020年5月17日止，按年利率6%计算）。事实及理由：2018年9月17日，原告与被告签订《集资建房协议》，实为房屋买卖协议，约定原告购买被告自建的职工宿舍楼1单元10-3室房屋，面积90.88平方米，单价为4080元每平方米，总房屋价款为370790元，付款方式为按揭，首付17.5万元。原告按约支付17.5万元购房首付款后，被告按约于2018年9月30日将房屋交付给原告使用。2018年11月8日，被告在原告不知情的情况下，将原告购买的房屋抵付给重庆市鸿筑建筑有限责任公司，但真实意思系为欠付的工程款提供担保。后重庆市鸿筑建筑有限责任公司将原告所购房屋出售给第三人余致明，并由被告与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订后，第三人余致明强行将该房屋的门撬开并进行装修，原告阻止第三人装修未果，便向公安机关报警，民警当场调解，双方同意在房屋产权纠纷未明晰之前不得装修，否则自行承担相应的法律后果。此后，第三人依然强行装修，原告又多次报警，但第三人仍不听劝阻，致使原告无法使用该房屋。综上所述，被告与原告签订《集资建房协议》后，未告知原告而将房屋抵押给重庆市鸿筑建筑有限责任公司，后又将该房屋出售给第三人余致明，第三人强行装修入住导致原告无法使用房屋，房屋买卖合同的目的无法实现，严重损害了原告的合法权利，给原告造成了重大经济损失。原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告金马印务公司辩称，一、原告诉称其与被告签订《集资建房协议》属实，但被告只收到原告交纳的集资建房款10万元，至今未收到其余首付款7.5万元。根据《集资建房协议》第九条（3）约定，原告应按约定缴纳房屋款，如延期不缴纳，被告有权解除合同并将该房屋另行处理。本案原告未按期交齐首付款违约在先，被告有权另行处理该房屋，不存在违约行为，原告诉请被告承担违约责任和支付资金占用损失没有事实和法律依据。二、原告未按期交齐首付款违约在先，根据《集资建房协议书》第十条约定，应当按照已付房款10万元的20%向被告支付违约金2万元。若判决解除《集资建房协议书》，请求将原告应当支付的违约金在原告已付房款中直接品除，品除后被告只应向原告退还购房款8万元。三、虽然被告在与原告签订《集资建房协议书》后，又与重庆市鸿筑建筑工程有限责任公司（以下简称“鸿筑公司”）签订《以房抵付工程款协议书》，但真实意思系为欠付工程款提供担保。同时，被告从未与第三人余致明建立房屋买卖合同关系，也从未授权鸿筑公司与其建立房屋买卖合同关系。第三人余致明强行占有涉案房屋，损害到原告合法权益，导致原告无法取得涉案房屋，过错在第三人而非被告。涉案房屋系因被告单位的部分职工放弃集资建房资格后，被告为了将涉案项目完成而对外集资建房，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买卖情形，故原告诉请被告承担已付房款一倍的赔偿责任，既没有事实依据，也没有法律依据。四、原告举示的《收条》显示，收款人为曹成全个人，被告至今没有收到《收条》载明的购房款，该款不应认定为原告已向被告支付的购房款，对此，原告只能向曹成全个人主张权利。为查明案件事实和明确责任主体，请求依法追加曹成全为本案被告参加诉讼。五、原告同时主张违约责任和赔偿损失，不应重复支持，原告在主张违约责任后又主张资金占用损失，也没有法律依据。（2019）渝0237民初2031号民事判决书虽然认定《以房抵付工程款协议书》有效，但只认定鸿筑公司享有涉案房屋的债权，并没有认定鸿筑公司当然取得涉案房屋的物权，实际上致使原告无法取得涉案房屋的主要原因还是第三人强行占有该房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人余致明未作答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据，视为其放弃相应的诉讼权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月17日，原告唐昌焱与其姐夫陶六从分别在被告处购买两套房屋并签订两份《集资建房协议》，约定的房屋价款及付款方式一致。其中，原告唐昌焱（乙方）与被告金马印务公司（甲方）签订的《集资建房协议》约定：“……（一）经乙方同意购买甲方职工宿舍综合楼房，并确认所购买的甲方上述楼房的楼层为10层，房号为1单元D10。（二）经双方确认乙方购买甲方上述职工房屋按90.88平方计算房屋总价款。(三)计价方式与价款1.按建筑面积计算，该职工房屋单位为每平方米4080.00元，该房屋面积为90.88(平方米)。总金额370790.00元（大写)叁拾柒万零柒佰玖拾元。(四)付款方式及期限……3.按揭付款。（1）首付职工房屋价款175000.00元……（2）在职工房屋产权证办理之后，付全部余款195790.00元……（九）双方权利及义务：（3）乙方应按上述约定交纳房屋款，如延期不交纳，甲方有权解除合同可将该职工房屋另行处理……（十）违约责任：甲乙双方应诚信履行本协议约定条款，如有违约则由违约方向守约方支付已交付房屋款的20%违约金……”甲方处由被告金马印务公司加盖公司印章，经办人处加盖“曹成全印”，乙方处由唐昌焱签字。《集资建房协议》中约定的“1单元D10”，现门牌号为“1单元10-3号”。签订前述《集资建房协议》当日，原告的姐夫陶六从代原告唐昌焱向被告金马印务公司账户转账支付了10万元，转账备注“购房款1单元D10楼，唐昌焱”，被告金马印务公司认可收到该笔购房款。2017年9月27日，曹成全出具收条一份，载明“今收到陶六从购房款人民币壹拾伍万元（150000.00元）收到人：曹成全”，曹成全在收条上签名并加盖“曹成全印”。次日即9月28日，原告姐夫陶六从通过中国建设银行账户给曹成全转账支付14万元。同日，被告金马印务公司将涉案房屋交付原告唐昌焱，后原告未对房屋进行装修。原告唐昌焱在庭审中陈述，除转账付款14万元外，原告另支付了1万元现金给曹成全；《收条》载明的15万元是唐昌焱和陶六从分别支付给被告的购房首付款余款，各7.5万元；被告金马印务公司称曹成全系其销售人员，有权代表被告签订集资建房协议但无权代被告收取购房款，被告没有收到该15万元。2018年11月8日，被告金马印务公司与案外人重庆市鸿筑建筑工程有限公司签订《以房抵付工程款协议书》，将包含本案争议房屋在内的22套房屋以2600元/平方米的价格据实计价结算，用于抵付重庆市鸿筑建筑工程有限公司处工程款（实行多退少补的原则）。后重庆市鸿筑建筑工程有限公司将涉案房屋出售给第三人余致明，第三人余致明占有并使用该房屋致使原告无法使用。2019年10月15日，原告唐昌焱以被告金马印务公司为被告，向本院提起确认合同有效纠纷，即（2019）渝0237民初3889号案件。本院经审理后作出（2019）渝0237民初3889号民事判决书，判决确认原、被告于2018年9月17日签订的《集资建房协议》合法有效，该案现已生效。另查明，原告唐昌焱不是被告单位职工；涉案房屋至今未办理产权登记手续。本院认为，原、被告经协商签订《集资建房协议》，对出售房屋位置、单价、付款方式、违约责任等进行约定，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。曹成全系被告金马印务公司销售人员，在原、被告签订《集资建房协议》时作为被告的经办人在合同上签章，原告作为普通购房人，基于前述理由相信曹成全有收取购房款的代理权，进而将两套房屋的首付款余款15万元交给曹成全，由曹成全给陶六从出具收条。根据相关法律规定，曹成全收取购房款的行为构成表见代理，其代理行为对被代理人即被告金马印务公司有效。因此，被告金马印务公司辩称没有收到原告和陶六从交纳的首付款余款15万元、本案应追加曹成全为被告以便查明案件事实和明确责任主体的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告如有证据证明曹成全的表见代理行为对其造成了损害，可另行向曹成全主张权利。《集资建房协议》第十条约定，“违约责任：甲乙双方应诚信履行本协议约定条款，如有违约则由违约方向守约方支付已交付房屋款的20%违约金”。原告按约支付首付款17.5万元后，被告将房屋交付给了原告，双方均履行了主要的合同义务。但被告在将房屋交付给原告后，在未告知原告的情况下，将案涉房屋用于抵付重庆市鸿筑建筑工程有限公司处的工程款，后该公司将涉案争议房屋出售给第三人余致明，第三人余致明占有使用该房屋致使原告的合同目的无法实现，被告的行为严重违反了诚实信用原则，构成违约，应承担相应的民事责任。因此，原告要求解除与被告于2018年9月17日签订的《集资建房协议》，并由被告退还其已付购房款17.5万元和承担已付购房款20%的违约金即3.5万元的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。因原告未能举证证明双方有关于资金占用损失的约定及具体损失情况，则原告要求被告支付资金占用损失1.75万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋系被告单位职工集资建房，被告并非房地产开发企业，所建房屋主要买受人也是被告单位职工，只是少部分房屋因各种原因被用于向社会销售。因此，《集资建房协议》并非商品房买卖合同，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求被告承担已付房款一倍即17.5万元的赔偿责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告唐昌焱的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告唐昌焱与被告巫山县金马印务有限责任公司于2018年9月17日签订的《集资建房协议》。二、被告巫山县金马印务有限责任公司于本判决生效后十日内，退还原告唐昌焱购房款17.5万元，并承担违约金3.5万元。三、驳回原告唐昌焱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半交纳3650元，由原告唐昌焱负担1800元，被告巫山县金马印务有限责任公司负担1850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  周琳二〇二〇年六月十二日书记员  兰洋