贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1537号原告杨通富，男，1973年8月12日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人（特别授权）：刘水英，贵州七律律师事务所律师。被告李殷祥，男，1977年4月3日出生，汉族，住贵州省普定县。被告周仕美，女，1989年12月20日出生，汉族，住贵州省福泉市。原告杨通富诉被告李殷祥、周仕美房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月16日立案受理后，适用普通程序进行了审理，原告杨通富及其委托代理人刘水英到庭参加诉讼，被告李殷祥、周仕美经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨通富公司向本院提出的诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2017年10月1日签订的《房屋买卖合同协议书》；二、判决二被告向原告返还已付购房款105400元；三、判决二被告向原告支付违约金31800元；四、判决本案的诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等由二被告承担。事实与理由：被告周仕美与李殷祥系夫妻关系。2017年9月，原告与被告周仕美、李殷祥就其二人位于凯里经济开发区房屋的买卖进行了多次洽谈，并达成了一致意见。于2017年10月1日，原告与二被告正式签订《房屋买卖合同协议书》（周仕美当天没空，因二被告儿子当时在广州治病，故授权李殷祥代签），协议约定，二被告将坐落于凯里经济开发区房屋出售给原告，房屋建筑面积96.820平方米，房屋成交价格为106000元人民币（即原告承担二被告已支付的成本费用，此后按揭贷款由原告负责归还）；付款方式分两次付清：1、在双方签订协议的当天付清80000元；2、在凯威房地产开发有限责任公司办理房产证后，原告把余款26000元付给二被告；二被告在签订协议后的75个工作日内，无条件配合原告办理房屋买卖合同的相关手续；协议还就违约责任、产生争议的处理办法作了相关约定。协议签订当天，原告就向被告李殷祥现金支付了81350元（其中80000元为购房款，1350元为案涉房屋的还贷款），交付后原告要求被告写收条，但被告说合同中有体现，不用写收条，由此便没有为原告写下收条。2017年11月1日，二被告称急需资金，要求原告将剩余的26000元房款先支付了（按协议约定是原告得到房产证后支付），原告有心购房，故于2017年11月1日当天向被告李殷祥现金支付了20000元。同时，原告于2017年10月21日、2017年11月22日及2017年12月20日，三次向被告周仕美为案涉房屋设立的按揭还贷账户（6217790001076638952）汇入还贷款共计4050元（每笔1350元）。原告共向二被告支付105400元（其中10万元为购房款，5400元为还贷款）。原告已积极履行了付款义务，但二被告并未按协议约定履行协助房屋过户义务。为此，原告多次找二被告协商处理，被告李殷祥便于2018年8月4日向原告立下承诺书，承诺在2018年8月20日前配合原告办理房屋过户相关手续，若被告在此期间未配合原告办理，将在2018年8月底赔偿原告和被告签订的买卖协议约定的30%的违约金支付给原告。但时至今日，二被告仍未按协议约定及承诺协助原告办理房屋过户的相关手续，并拒绝出面解决此事，以实际行动表明其不愿再继续履行《房屋买卖合同协议书》，同时，被告也曾向原告表示愿意解除合同，并将原告已付款项退给原告，但一直未予以退还。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。原告向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件一份1页，拟证明原告的诉讼主体资格。2、房屋买卖合同协议书复印件一份，拟证明2017年10月1日，原告与二被告签订《房屋买卖合同协议书》，约定被告李殷祥、周仕美将坐落于凯里经济开发区房屋卖给原告杨通富，商定房屋成交价格为106000元（即原告承担被告已支付的成本费用，此后按揭贷款由原告负责归还；付款方式为：1.在双方签订协议的当天付清80000元；2.在凯威房地产开发有限责任公司办理房产证后，原告把余款26000元付给被告；被告在签订协议后的75个工作日内无条件配合原告办理房屋买卖合同的相关手续；如有违约，违约方愿承担106000元房屋成交价的30%的违约金。3、通话录音（2018年11月27日）复印件一份，拟证明原告于协议签订时，向被告李殷祥现金支付81350元（其中80000元为购房款，1350元为案涉房屋的还贷款）。4、收条复印件一份，拟证明2017年11月1日，原告向被告李殷祥现金支付购房款20000元。5、个人账户明细账查询表复印件一份，证明原告于2017年10月21日、2017年11月22日及2017年12月20日，三次向被告周仕美为案涉房屋设立的按揭还贷账户（6217790001076638952）汇入房屋还贷款共计4050元（每次1350元）。6、承诺书复印件一份，拟证明经原告多次催促被告协助办理房屋过户手续，被告李殷祥便于2018年8月4日向原告承诺，在2018年8月20日前配合原告办理相关手续，否则愿意承担违约责任。7、通话录音（2019年12月28日）复印件一份，拟证明被告同意解除《房屋买卖合同协议书》，并同意将原告已付购房款退还给原告。8、保全费收据、诉讼财产保全保险、增值税发票复印件一份，证明被告的行为产生的保全费保险费的费用由被告承担。被告李殷祥、周仕美未向本院递交书面答辩状，也未提交任何证据材料。被告李殷祥虽未到庭参加诉讼，但其在电话中表示签订合同系自己个人行为。其同意解除合同，愿意退还原告购房支出的105400元的款项和按合同约定的违约金支付给原告，只是目前困难，希望法院调解分期支付。经审理查明：原告杨通富经人介绍与李殷祥于2017年10月1日签订《房屋买卖合同协议》主要内容为：“卖方（以下简称甲方）：周仕美买方（以下简称乙方）：杨通富，甲方将坐落于凯里经济开发区房屋（建筑面积96.820平方米）以106000元整（即乙方承担甲方已支付的成本费用，此后按揭贷款由乙方负责归还），付款方式：分两次付清，1、在双方签订协议的当天支付80000元（捌万元整），2、在凯威房地产开发有限责任公司办理房产证后，乙方把余款26000元（贰万陆仟元整）付给甲方。甲方在签订协议后75个工作日内，无条件配合乙方办理房屋买卖合同的相关手续，合同签字生效后，乙方从2017年9月开始支付房屋按揭贷款，按揭贷款账号为凯里农村信用社：6217790001076638952。如有违约，违约方愿承担106000元的30%的违约金。”协议中周仕美的签名捺印原告认可是被告李殷祥的个人行为，乙方杨通富和代理人签名捺印，落款日期，2017年10月1日。合同签订当日，原告按合同约定支付第一期购房款和2017年9月份的按揭款共计81350元给被告李殷祥，2017年11月1日原告又向被告李殷祥支付20000元购房款。另外，原告于2017年10月21日，11月14日，12月20日，按合同约定的6127790001076638952号的按揭账户分别汇入1350元，合计4050元，原告共计支付购房款105400元。因原告未能得到实现合同约定，在原告的催促下，被告李殷祥于2018年8月4日向出具《承诺书》，承诺在2018年8月20日前配合原告办理房屋过户相关手续，若在此期间未配合原告办理，将在2018年8月底按原、被告签订的买卖协议约定的30%的违约金赔偿给原告，后因李殷祥未按约定及承诺协履行义务，原告分别于2018年12月19日和2019年9月26日向本院起诉，要求判决二被告协助原告办理房屋过户手续及支付违约金，但原告先后以证据不足还需收集证据和与二被告暂已达成和解为由向本院申请撤诉，本院分别作出（2018）黔2601民初7380号和（2019）黔2601民初6993号民事裁定准予原告撤回起诉。2020年1月16日，原告以二被告不愿配合办理房屋过户手续，表明其不愿再继续履行《房屋买卖合同协议书》为由，故诉至本院，要求判如所诉。因被告未到庭，未能组织调解。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，已被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。结合本案，原告杨通富与被告李殷祥签订的《房屋买卖合同协议书》中，周仕美的签名捺印是李殷祥的个人行为。虽然合同签署被告李殷祥为代理人，但原告未能举证证明李殷祥的这一行为是受周仕美的委托或授权，也未能举证证明案涉的房屋系李殷祥共有或证明二被告系夫妻关系。因此，该合同对周仕美不发生效力，没有约束力。另外，合同签订后，原告2017年10月1日支付的81350元和2017年11月1日支付的20000元，均是支付给李殷祥个人。同时，原告支付的4050元，虽然是支付到周仕美账户，但该账实则是涉案房屋银行按揭还款账户，属于原告按合同约定缴纳的购房款。按照合同的相对性原则，被告李殷祥未按合同约定履行义务，无法实现合同约定，致使原告利益受损，应由被告李殷祥承担违约责任，应退还原告所交的购房款105400元及按合同约定的30%的违约金即31800元赔偿给原告。故原告主张解除2017年10月1日签订的《房屋买卖合同协议书》的请求本院予以支持。主张二被告向原告返还已付购房款105400元及支付违约金31800元的请求理由不充分，证据不足，不予支持，应由被告李殷祥个人承担。对于诉讼保全保险费问题，诉讼保全保险并非是诉讼财产保全提供担保的唯一方式，该费用不是诉讼财产保全必然产生的费用，故原告主张诉讼保全保险费1200元由被告承担的诉请理由不充分，不予支持。被告周仕美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但合法权益应该保护。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、解除原告杨通富与被告李殷祥2017年10月1日签订的《房屋买卖合同协议书》；二、被告李殷祥在本判决生效之日起十日内退还原告杨通富所交的购房款105400元和赔偿原告杨通富违约金31800元，共计137200元。三、驳回原告杨通富的其余诉讼请求。案件受理费4948元，保全费1200元，公告费400元，共计6548元，由被告李殷祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  杨 辉人民陪审员  李永强人民陪审员  顾永光二〇二〇年六月十五日书 记 员  左陈成