吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉2403民初976号原告（反诉被告）:敦化长德商贸物流开发有限公司，住所：敦化经济开发区。法定代表人：王长利，董事长。委托诉讼代理人：陈世伟，吉林林海律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑木花，女，1967年2月26日生，汉族，敦化市天禹汽贸有限公司经理，住敦化市。委托诉讼代理人：李星，吉林敖东律师事务所律师。原告敦化长德商贸物流开发有限公司（以下简称长德物流公司）与被告郑木花商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告（反诉被告）长德物流公司的委托诉讼代理人陈世伟，被告（反诉原告）郑木花的委托诉讼代理人李星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。长德物流公司向本院提出诉讼请求：1.请求郑木花赔偿因违约造成长德物流公司各项损失暂定300万元（待鉴定后明确）；2.解除长德物流公司与郑木花于2017年8月18日签订的《购房协议书》。事实和理由，2017年8月18日，长德物流公司（甲方）、郑木花（乙方）签订了关于甲方开发的敦化市××区房购房定金合同，约定房款总额为1100万元，定金300万元，签订定金合同之日支付260万元，剩余40万元于2018年1月31日前交齐。2017年8月18日至今，乙方仅缴纳了200万元，甲方多次协商催要，乙方仍拒绝缴纳。2018年1月4日，长德物流公司向郑木花送达了律师函，因郑木花构成根本违约，双方解除了合同关系。但该楼房建设格局等均是按照郑木花要求施工,现因郑木花违约导致双方解除合同关系，现该楼房面临重新改造，造成损失。故提起诉讼。郑木花辩称，长德物流公司、郑木花于2017年8月18日签订的购房协议书经敦化市人民法院和延边州中级人民法院两审判决认定，双方签订的协议书不存在协议解除和约定解除的情形，亦不存在法定解除的情形。二审判决最终认定双方签订的协议书不具备解除的条件。购房协议书合法有效，且应当继续履行。因此，长德物流公司主张解除合同并赔偿损失，没有事实依据和法律依据。请求法院驳回长德物流公司的诉讼请求。反诉原告郑木花向本院提出诉讼请求：1.判令长德物流公司按协议约定向郑木花交付敦化市长德商贸物流城A-2整栋24个单独商铺，办理24个独立商铺产权权属证书；2.判决长德物流公司承担因未按约定及逾期交付商铺违约金人民币220万元,赔偿郑木花损失暂定10万元,合计230万元。反诉被告长德物流公司辩称：本案郑木花诉讼请求不能依法成立，在长德物流商贸公司A2栋涉案2958平方米的房屋，在建设之初就是整个大厅室设计，并不存在24个独立商铺的建设，郑木花经营多家汽车贸易公司，正是看中了A2栋的独立设计，想将其作为汽车销售展厅才进行协商购买。在2017年4月4日，在向敦化市建设局、规划局进行审批建设时的图纸就是敞开室的大厅设计，并不存在24个独立商铺，只是乙方要求办理房照时，办理24个产权证书，为了方便进行贷款。我方不存在违法约定建设，造成房屋不能交接的事实。在2018年郑木花作为敦化市天禹汽贸有限公司的法定代表人向敦化市发改委报批智慧（6S）汽车销售中心项目时，在涉及到主要建设内容时，正是用本案涉案的A2栋房屋要建设标准的6S销售展厅，足以可见，本案的郑木花在购买之初正是看中了A2栋的大厅室的设计，才购买了此房屋，并向政府部门将其作为企业投资项目，进行了备案登记，根本不存在所谓的购买24个单独商铺的事实。该房屋建设郑木花多次到现场与开发商协商，并设置了统一收集机油的油罐将其埋入地下，并且自己出资对该房屋的大厅的入口进行了改造，足以说明，郑木花在购买之初非常清楚图纸的设计和房屋的状况。在建设该房屋时，又多次亲临现场按照其要求修改建设及相关设施，长德物流公司根本不存在违约的情况，该房屋在2018年8月经过建设部门的验收，长德物流公司多次要求郑木花交纳剩余的购房款，或者是办理按揭贷款将房屋交付。但本案的郑木花拒不履行相关的义务，无奈长德物流公司委托吉林冠宁律师事务所向其发函催要购房款，并声明如不交纳购房款将解除与郑木花之间签订的房屋购买合同。后该经（2019）吉2403民初872号民事判决书判决，该律师函不具有法律效力，州法院认为不具有解除的效力，但是可以证明长德物流公司方向郑木花催要购房的事实。关于郑木花提出承担违约金赔偿损失的诉讼请求没有法律依据。本案的违约方是郑木花没有按期交纳购房款，本案的反诉，长德物流公司没有任何违约行为，更不会承担违约的后果。关于郑木花诉状的事实与理由中姜殿臣、刘春刚、李嘉俊、郑木松涉案的A3栋9.11.12.13楼房买卖关系，人民法院在判决中也并没有认可该4套房屋真正的购买人是郑木花。而且四人在该四套房屋购买中都是以自己的名义交纳购房款，长德物流公司也是为四个购买人开的收据。可以证明，真正的房屋购买人是四个人。另外和本案A2栋的购买不发生关系，不能以此认为长德物流公司有违约。至于郑木花四个人是否是代理与被代理的关系，还是借名购买法律关系，本案长德物流公司并不清楚，也不是本案审理的法律关系。郑木花以此作为长德物流公司构成违约没有事实与法律亦依据。综上应驳回郑木花的诉讼请求。经本院审理查明：2017年8月18日，长德物流公司与郑木花《签订购房协议书》内容为“甲方：敦化长德商贸物流开发有限公司，乙方：郑木花，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合同。标的物及成交金额约定。乙方同意购买敦化长德商贸物流开发有限公司开发的，位于敦化市长德商贸物流城A-2栋整栋，建筑面积为2958平方米。房产交易价格为：人民币11000000元/栋，（大写：壹仟壹佰万元整）；以及A-3栋09,11,12,13号房实际交易价格按照公司现行价格的基础上每套优惠叁万元人民币后享受94折。附加约定，1、乙方购买A-2栋商铺墙体广告位及所购买A-3栋的商铺广告位归乙方免费使用，乙方广告位在安装之前需经甲方处备案。由广告位所产生的一切责任和权利由乙方自行承担。2、A-2栋及A-3栋中间马路使用权归郑木花使用，乙方需出具相关商户的同意函。3、基于乙方所购买之商铺，依据图纸为24个单独商铺。所以乙方要求甲方在办理产权证照时，应按照购房图纸为乙方分别办理单独24户产权证照，以方便乙方使用管理与经营。4、乙方为便于管理改动楼房内上下管、及供电线路等设施。所需费用乙方自行承担，甲方不得有任何不合理收费。付款时间及方式。1、乙方向甲方支付房屋定金共计3000000元（大写三百万元整），乙方在签订合同之日支付2600000元（大写贰佰陆拾元），其余400000元（大写肆拾万元）2018年1月31前交齐费用。该款项可充抵后续房款；2、工程验收后，乙方付清甲方剩余首付款并提供办理按揭贷款的所有资料、积极配合办理按揭，同时甲方交付乙方钥匙装修。本协议壹式两份，甲乙双方各执一份，签订之日起生效，在签订《商品房买卖合同》后，本协议作为《商品房买卖合同》补充协议”。郑木花于2017年8月18日，交纳房款2000000元，长德物流公司出具收款收据内容为“今收到郑木花A-2栋A-3栋09、11、12、13号房预收房款贰百万元”。2017年8月19日，郑木松代为郑木花交纳房款120000元，长德物流公司出具收款收据内容为“今收到郑木松A-3栋09号房预收房款十二万元”。2018年7月27日,郑木松代为郑木花交纳房款25427元长德物流公司出具收款收据内容为“今收到郑木松A-3栋0001007号首付款贰万伍仟肆佰贰拾柒元”。2018年7月28日，郑木松代为郑木花交纳房款78853元，长德物流公司出具收款收据内容为“今收到郑木松A-3栋0001007号首付款柒万捌仟捌佰伍拾叁元”，2018年7月28日，姜殿臣代为郑木花交纳房款224280元，长德物流公司出具收款收据内容为“今收到姜殿臣A-3栋0001009，首付款贰拾贰万肆仟贰佰捌拾元”。2017年8月19日，刘春刚代为郑木花交纳房款120000元，长德物流公司出具收款收据内容为“今收到刘春刚A-3栋12号房，预收房款壹拾贰万元”。2018年7月28日，刘春刚代为郑木花交纳房款104280元，长德物流公司出具收款收据内容为“今收到刘春刚A-3栋0001010，预收房款壹拾万肆仟贰佰捌拾元”。2017年8月19日，李嘉俊代为郑木花交纳房款120000元，长德物流公司出具收款收据内容为“今收到李嘉俊A-3栋0001011预收房款壹拾贰万元”。2019年1月5日，李嘉俊代为郑木花交纳房款220000元，长德物流公司出具收款收据内容为“今收到李嘉俊A-3栋0001011预收房款贰拾贰万元”。郑木花共计交纳房款3012840元。另查：涉案房屋工程名称为敦化长德商贸物流城项目一期工程三标段A2、A3、A4、B1、B3、B5。建设单位：敦化市长德商贸物流开发有限公司，勘验单位：吉林省恒基岩土勘察设计研究院，设计单位：吉林省林业勘察设计院，监理单位：延边宇城建设监理有限公司，施工单位敦化市建筑安装有限公司，开工时间2017年7月8日，竣工时间2018年8月30日，敦化市建筑工程质量监督站同意备案，备案时间2018年11月19日，并出具竣工备案证。本庭现场勘验，双方争议的房屋A-2栋共有三层，每层均为大厅式设计，大厅中间没有墙体。长德物流公司提供的敦化市城市建设档案馆2017年5月5日敦化市长德商贸物流城项目一期工程A-2栋施工日记，A-2整栋在设计时，三层均为大厅式设计。再查：敦化市天禹汽贸有限公司，成立于2014年10月17日，股东为孙珑瑀和郑木花，孙珑瑀系郑木花的儿子。2019年12月30日前法定代表人为郑木花，后变更为孙珑瑀。2018年敦化市天禹汽贸有限公司向敦化市发展和改革局进行了吉林省企业投资项目备案信息登记，项目名称：智慧（6s）汽车销售中心，单位名称：敦化市天禹汽贸有限公司，计划开工时间2018年12月，计划竣工时间2019年9月。主要建设内容及建设规模：场地占地面积：1620平方米，建筑面积为2916平方米，三层楼建筑，建设地点长德物流城，主要建设：标准6S销售展厅、维修区域，汽车销售服务一店式经营：独立办公区域，智能数据化管理设施，6S销售服务“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，包含整车销售、零件、售后服务、信息反馈等。本院认为，长德物流公司与郑木花签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效。虽然双方在签订合同时写明了“基于乙方所购买之商铺，依据图纸为24个单独商铺。所以乙方要求甲方在办理产权证照时应按照购图纸为乙方分别办理单独24户产权证照，以方便乙方使用管理与经营。”但是根据长德物流公司向本院提供的敦化市城市建设档案馆2017年5月5日敦化市长德商贸物流城项目一期工程A-2栋施工日记，可以认定该房屋在设计、建设是均非单独的24间独立商铺。并且在建设时郑木花对房屋亦进行了存储罐的建设，可见郑木花对该房屋的结构知道或应该知道。郑木花在作为敦化市天禹汽贸有限公司的法定代表人期间，以敦化市天禹汽贸有限公司的名义向敦化市发展和改革局进行了吉林省企业投资项目备案信息登记，项目名称：智慧（6s）汽车销售中心，计划开工时间2018年12月，计划竣工时间2019年9月。主要建设内容及建设规模：场地占地面积：1620平方米，建筑面积为2916平方米，三层楼建筑，建设地点长德物流城，主要建设：标准6S销售展厅、维修区域，汽车销售服务一店式经营：独立办公区域，智能数据化管理设施，6s销售服务“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，包含整车销售、零件、售后服务、信息反馈。其中涉及的场地即为本案争议的A-2栋房屋，根据交易习惯，车辆销售展厅、售后维修，场地应为敞开式的大厅设计，故可以认定郑木花对交付房屋的结构是清楚的，亦予以认可，长德物流公司亦完成了交付房屋的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，郑木花交纳了首付款，长德物流公司亦交付了房屋，郑木花应按照合同约定在2018年8月30日工程竣工后及时付清剩余首付款并提供办理按揭贷款的所有资料、积极配合办理按揭。依据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定，现长德物流公司向郑木花交付了房屋，郑木花亦接受了房屋，并在通道之间自建储存罐，后又用该房屋作为场地以敦化市天禹汽贸有限公司的名义向敦化市发展和改革局进行了吉林省企业投资项目备案信息登记，可以认定郑木花对该房屋结构是予以认可的，现郑木花在接收房屋后又要求长德物流公司交付24间单独商铺及承担因未按约定及逾期交付商铺违约金人民币220万元,赔偿郑木花损失10万元,合计230万元，没有事实及法律依据，不予支持。由于郑木花的原因导致未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，长德物流公司主张解除其与郑木花之间于2017年8月18日签订的购房协议书，有事实及法律依据，予以支持。关于长德物流公司主张损失的问题，该房屋不必然存在贬值的情况，如存在损失，郑木花对房屋的添附，视为对长德物流公司损失的补偿，故在长德物流公司未提供证据证明存在损失的情况下，对其损失的鉴定不予准许，对其主张的损失本案中不予处理。如双方签订的购房协议书解除后，该房屋无法出售，或出售价格低于双方签订合同的价格，长德物流公司可另案主张房屋损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除敦化长德商贸物流开发有限公司与郑木花于2017年8月18日签订的《购房协议书》；二、郑木花于本判决生效后将位于敦化市长德物流城A-2栋整栋房屋、A3栋09、11、12、13号房屋返还给敦化长德商贸物流开发有限公司（所有房屋返还时需保持现有状态）；三、敦化长德商贸物流开发有限公司于本判决生效后返还郑木花购房款3012840元；四、驳回敦化长德商贸物流开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回郑木花的反诉诉讼请求。如果敦化长德商贸物流开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，反诉费12600元，合计43400元，由郑木花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  徐伟民人民陪审员  关艳萍人民陪审员  乔云鹏二〇二〇年六月十一日书 记 员  石书侨