山西省高级人民法院   民事判决书   （2020）晋民终145号   上诉人（原审原告）：邵某，现住太原市万柏林区。   委托诉讼代理人：白某，山西佳镜律师事务所律师。   委托诉讼代理人：党某，山西佳镜律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）:闫某，男，汉族，现住晋中市灵石县。   委托诉讼代理人:张某，山西吴宋律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）:太原普天光电缆有限公司。统一社会信用代码：911401007540903561。   法定代表人:郭某。   上诉人邵某因与被上诉人闫某、太原普天光电缆有限公司案外人执行异议之诉一案，不服晋中市中级人民法院（2019）晋07民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邵某、委托代理人白某、党某，被上诉人闫某的委托代理人张某到庭参加了诉讼，经本院合法传唤，被上诉人太原普天光电缆有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人邵某上诉请求：1。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。1．一审法院虽然在经审理查明部分提到了“本院（晋中中院）于2017年6月12日作出（2017）晋07民初32号民事裁定书，裁定在16038.44万元范围内对普天光电缆公司位于高新技术产业开发区科技街以北土地（国有土地使用权证号为：并证开地国用2013第00036号）及地上在建工程进行查封”，但是在认定两个事实方面存在严重错误：（1）明确查封需保护的债权范围是16038.44万元，而后简单地推定在在建工程完工后的实际价值理所当然地低于保护债权的范围的基本事实，进而忽略了对上诉人合法权益的正当保护；（2）虽然是提到了2017年7月27日作出（2017）晋07民初32号民事调解书的事实，但是忽略了在2017年11月3日被上诉人闫某和被上诉人太原普天光电缆有限公司就调解书内容达成和解协议，同时晋中中院裁定终结（2017）晋07执289号案件的执行的基本事实，进而错误地认定查封普天光大厦18层房屋的时间为2017年6月份。2.一审法院在经审理查明部分明确提到“本院（晋中中院）于2018年6月14日作出（2018）晋07执恢35号执行裁定书，并同时发出《协助执行通知书》，对位于××区光纤复合及送变电项目第A座127套房屋予以查封”，所以，应认定查封涉案房屋的时间为2018年6月14日。   二、一审法院认定事实错误进而导致适用法律错误。上诉人一审提供的证据完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之能够排除执行的四种情形。1．符合签订合同在前，查封在后。（1）上诉人提供的证据一“整层的商品房买卖合同”和证据二“分开的八份商品房买卖合同”可证明：双方的签约时间是2018年1月23日，证据三“晋中中院（2019）晋07执异14号裁定书”第3页第15-18行可证明涉案房屋的查封时间为2018年6月14日，符合《执行规定》第28条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；（2）本案涉案房屋于2018年2月13日取得《商品房预售许可证》，所以，被上诉人普天光公司代理人陈述在2017年查封房屋不属实，不能拿查封未取得预售许可证的在建工程推定为查封了房屋。2．符合占有房屋在前，查封在后。（1）上诉人提供的证据二十二“2018年5月2日的房屋交割确认单”、证据二十三“2019年7月5日的情况说明”可证明上诉人在2018年5月2日合法占有了涉案房屋，符合《执行规定》第28条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”;（2）《商品房买卖合同司法解释》第十一条“对房屋得转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，所以，买卖双方现状交割完全可以认定为将房屋交付使用。3.符合依约支付购房款且同意将剩余购房款支付到法院。（1）上诉人提供的第二组证据（证据四～证据二十一）可以证明①房屋总价为940万元；②付款详细信息如下：A.2018年1月18日，三方（普天光公司、一缆公司、邵某）签订债权转让协议，以抵顶640.74万元支付了1803-1807号房屋购房款640.05万元；B.2018年1月31日，原告以转账方式付款100万元，支付了1802和1808号房屋购房款。据此，在2018年1月31日签订合同时实际付款740万元；   C．在2018年2月2日～2019年4月15日付款87万元支付了1801号房屋房款（1801号房屋总价200万元）,1801号房屋剩余房款113万元，依据1801号房屋买卖合同第六条第2项“本合同购房款可以付到郭树芳建行账户（62170002600********）或张鹏建行账号（62170002600********）。或者其他方式支付给出卖人。3月31号前支付50万，余款在出卖人开出购房发票后分批支付”，所以，剩余的113万元应在开具购房发票后支付；D．原告同意按人民法院要求支付剩余的113万元；（2）付款情况符合《执行规定》第28条3项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。4.关于《执行规定》第28条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，分析如下（：1）依据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在2020年7月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为买受人办理房屋产权证，......”，所以，可办证的前提是被上诉人普天光公司应在房屋登记机关备案，而至今未备案；（2）事实上，在涉案房屋于2018年6月14日被法院查封后，客观上也不具备备案和办证条件；（3）据此，不能办证的原因完全是因被上诉人普天光根本违约造成的，与上诉人邵某没有任何关系。   综上，一个合法有效的买卖行为应予充分保护，上诉人邵某和被上诉普天光公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同项下的房屋取得了商品房预售许可证，所以，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被上诉人普天光公司应履行开发商应尽的相关义务，同时人民法院依法应予确认上诉人邵某合法正当的物权权利。   被上诉人方答辩称：一、原审判决认定事实正确，适用法律正确，请求判决驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人现有证据不足以证明其享有足以排除法院强制执行涉案房屋的权利。具体理由是：   （一）查封土地使用权的效力及于地上建筑物。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，原审法院于2017年6月12日作出（2017）晋07民初32号民事裁定书，裁定在16038.44万元的范围内对太原普天光电缆有限公司位于高新技术产业开发区科技以北土地（国有土地使用权证号为：并证开地国用2013第00036号）及地上在建工程予以查封。故原审法院2017年6月12日作出的（2017）晋07民初32号民事裁定书，该裁定不仅是土地使用权的查封，效力及于地上建筑物。2018年6月14日原审法院作出（2018）晋07执恢35号执行裁定书，该裁定依法查封太原普天光电缆有限公司名下光纤复合及送变电工成技术研发中心A座坐落于科技街房产，只是为了进一步完善查封手续。涉案房屋早于2017年6月12日已与土地使用权一并查封，此次的查封裁定与2017年查封裁定并不冲突，也不影响2017年6月12日查封的效力。（二）上诉人与太原普天光电缆有限公司签订房屋买卖合同并支付购房款的时间发生在人民法院查封房产之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中原审法院已于2017年6月12日作出裁定将土地及地上在建工程一并予以查封。2018年1月31日，上诉人与太原普天光电缆有限公司签订房屋买卖合同并支付购房款。故上诉人是在人民法院查封后向太原普天光电缆有限公司购买房屋并支付房款，至少太原普天光电缆有限公司是明知的，且未办理涉案房屋过户登记，不符合排除法院强制执行相应情形的法律规定。   综上所述，上诉人依据现有证据不享有足以排除法院强制执行涉案房屋的权利，应当判决驳回上诉人的上诉请求。   邵某向一审法院起诉请求：1.依法判令不得执行位于太原市××街光纤复合及送变电工程技术研发中心项目A座18层房屋;2.依法判令确认原告与被告普天光电缆公司就太原市科技街光纤复合及送变电工程技术研发中心项目A座18层房屋签订的所有商品房买卖合同合法有效;3.依法判令确认位于××区光纤复合及送变电工程技术研发中心项目A座18层房屋归原告所有;4.依法判令被告普天光电缆公司继续履行对上述房屋签订网签备案合同以及将办理房屋产权登记的资料报产权登记机关备案的义务;5.依法判令被告普天光电缆公司为原告办理上述房屋的房屋所有权证;6.依法判令被告普天光电缆公司向原告支付逾期交付违约金82万元;7.本案诉讼费、保全费、保全担保费等由被告承担。   一审法院认定事实：本院在审理闫某诉被告普天光电缆公司、郭树芳借款合同纠纷一案的诉讼过程中，闫某于2017年6月12日向本院提出财产保全申请，本院于2017年6月12日作出（2017）晋07民初32号民事裁定书，裁定在16038.44万元的范围内对普天光电缆公司位于高新技术产业开发区科技街以北土地（国有土地使用权证号为：并证开地国用2013第00036号）及地上在建工程进行查封。2017年7月27日，本院作出（2017）晋07民初32号民事调解书，该调解书已经发生法律效力。该案进入执行程序后，本院于2018年6月14日作出（2018）晋07执恢35号执行裁定书，并同时发出《协助执行通知书》，对位于××区光纤复合及送变电项目第A座127套房屋予以查封。原告邵某得知后向本院提出执行异议，要求立即停止对位于太原市××区光纤复合及送变电工程技术研发中心A座18层房屋的执行，并解除对上述房产的查封措施。2019年8月28日，本院作出（2019）晋07执异14号执行裁定书，驳回异议人（案外人）邵某的异议申请。为此，原告邵某提起本次诉讼，请求不得执行位于太原市××街光纤复合及送变电工程技术研发中心项目A座18层房屋;确认原告与被告普天光电缆公司就太原市科技街光纤复合及送变电工程技术研发中心项目A座18层房屋签订的所有商品房买卖合同合法有效;确认位于××区光纤复合及送变电工程技术研发中心项目A座18层房屋归原告所有;判令被告普天光电缆公司继续履行对上述房屋签订网签备案合同以及将办理房屋产权登记的资料报产权登记机关备案的义务;判令被告普天光电缆公司为原告办理上述房屋的房屋所有权证;判令被告普天光电缆公司向原告支付逾期交付违约金82万元。邵某提供商品房买卖合同、债权转让手续、银行转款凭证、收款收据、证人证言、房屋交割确认单等证据证明原告邵某与被告普天光电缆公司签订房屋买卖合同并支付了购房款，且已经实际占有了所购买房屋，未办理过户登记。以上为本案事实。   一审法院认为，本案核心争议焦点为原告邵某是否享有足以排除法院强制执行涉案房屋的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2017年6月12日作出（2017）晋07民初32号的民事裁定书，裁定在16038.44万元的范围内对普天光电缆公司位于高新技术产业开发区科技街以北土地（国有土地使用权证号为：并证开地国用2013第00036号）及地上在建工程进行查封。2018年1月31日，原告邵某与被告普天光电缆公司签订房屋买卖合同并支付购房款，原告系在涉案土地查封后购买，且未办理涉案房屋的过户登记，不符合排除强制执行相应情形的法律规定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故原告邵某要求判令不得执行位于太原市××街光纤复合及送变电工程技术研发中心项目A座18层房屋的诉讼请求，依法应予驳回。至于原告的其他诉讼请求，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回原告邵某的诉讼请求。   本院二审期间，上诉人向本院递交如下证据：1.2019年12月5日后因装修产生的票据19张，证明我方一审开庭后投资装修的事实。2.房屋现状照片8张，证明我方装修后房屋现状和占有使用的事实。3.水电物业票据5张，证明我方是在开发商允许并缴纳费用的情况下进行的装修。   被上诉人闫某质证意见为：1.被上诉人认为以上3份证据不属于新证据。对以上证据的真实性、关联性不予认可。2.上诉人提供的票据中大部分发生的时间是在一审开庭后，上诉人明知有纠纷还继续装修房屋，是人为扩大损失。3.根据法律规定已经超出了举证期限。4.以上证据均是收款收据，不是正规发票，其内容也体现不出购买东西是用于装修涉案房产，也没有装修合同和正规的结算单，缺乏直接的关联性，对真实性不予认可。   本院认证意见:上述三份证据与待证事实缺乏关联性，不予采纳。   综合以上证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。   二审期间，本院依法查阅了晋中市中级人民法院（2017）晋07民初32号民事裁定书和（2018）晋07执恢35号执行裁定书及协助执行手续等相关卷宗材料。   另查明，晋中市中级人民法院2017年6月12日作出（2017）晋07民初32号民事裁定书，裁定在16038.44万元的范围内对普天光电缆公司位于高新技术产业开发区科技街以北土地（国有土地使用权证号为：并证开地国用2013第00036号）及地上在建工程进行查封，查封期限为三年，从2017年6月12日起至2020年6月11日止。经本院查询核实，自2017年6月12日起，该查封一直存续，未解封。   再查明，2018年1月31日，邵某与太原普天光电缆有限公司签订了1份房屋买卖合同，约定所购商品房为A座18层1400平方米。2018年2月13日，双方另行签订了8份房屋买卖合同，约定购置涉案A座18层1801-1808号房屋。   本院认为，本案为不动产买受人提起的执行异议之诉，争议焦点系上诉人邵某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，在审理中应参照适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。其二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据法律规定的要件和本案已查明的事实，本院认为，涉案土地及地上在建工程自2017年6月12日起一直处于被查封状态，邵某与普天光电缆公司的房屋买卖合同系在涉案在建工程被查封后签订的，不符合第二十八条第一项的规定，一审法院据此判决驳回其诉讼请求并无不妥。   综上所述，邵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费77600元，由邵某负担。   本判决为终审判决。   审判长 段晓斌   审判员 侯 勇   审判员 吴捷慧     二〇二〇年六月二十八日   法官助理 阴 端   书记员 李晨颖