陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                              (2019)陕0116民初13705号原告：李曈，（反诉被告），男，汉族，1993年5月3日出生，住陕西省富平县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王志鹏，男，汉族，1991年9月15日出生，住西安市碑林区级研究生，身份证号码：360XXXXXXXXXXXXXXX。被告：吴军军，（反诉原告），男，汉族，1983年8月20日出生，住西安市碑林区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告李曈（反诉被告）诉被告吴军军（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告李曈（反诉被告）及委托代理人王志鹏，被告吴军军（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李曈向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告73天房租4501元和物业费323元（2019年7月16日至2019年9月27日）及押金1600元，并承担违约金1850元，以上共计8274元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告租赁被告位于西安市长安区XX小区XX栋XX号房屋，租赁期限自2018年3月28日至2019年3月27日止，租金每月1600元。合同到期后，经双方协商决定续租，房租增至每月1850元，但未签订书面合同，原告支付被告半年房租共计11100元。后因房屋漏水至楼下住户房屋房顶受损，物业将所租房屋水阀关闭，导致无法正常居住。原告于2019年7月15日搬离该房屋。现双方就维修赔偿等事项协商未果，故其诉至法院，要求判如所请。被告吴军军辩称，其与原告签订租赁合同属实，但原告租住房屋时用水不当致下水道堵塞，并致楼下住户房屋房顶及涉案房屋受损，原告不承担修复费用且自行搬离，故不同意原告诉讼请求。并反诉称，反诉被告租住房屋期间，在用水时导致下水堵塞致水流渗入楼下住户及涉案房屋，造成楼下房屋房顶渗水，及该房屋受损。其与反诉被告协商修复房屋期间，反诉被告拒不配合且辱骂自己，且反诉被告在未告知其要搬离的情况下，自行提前搬离租住房屋，并带走房屋钥匙及门禁卡。故现要求反诉被告赔偿其房屋壁纸损失4000元，墙面挂白1500元，乳胶漆1300元，开锁费80元，门禁卡40元及楼下房屋房顶修复赔偿款1300元，并承担违约金1850元，以上共计10070元并赔礼道歉。反诉被告李曈辩称，其并未损坏涉案房屋及壁纸，楼下房屋房顶渗漏是因其租住房屋卫生间防水质量有问题，其并无过错，故不同意赔偿反诉原告修复房屋损失及违约金，其仅同意赔偿反诉原告开锁费及门禁卡共计120元，因其并未辱骂反诉原告，故不同意赔礼道歉。 本院经审理认定的事实如下：2018年3月27日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告租赁被告位于西安市长安区XX小区XX栋XX单元XX号房屋，租赁期限自2018年3月28日至2019年3月27日止，租金每月1600元，合同并约定了付款方式、押金支付、违约责任等条款。合同签订后，原告向被告支付押金1600元及房租，被告向原告交付房屋。合同到期后，双方口头协商房屋续租事宜，双方达成月租为1850元，原告支付被告半年房屋租金共计11100元。2019年6月19日，该房屋楼下住户与物业称楼上渗水致楼下住户房屋房顶受损，原告遂联系被告协商解决问题，被告让水工前来维修，因维修费用问题原、被告双方发生争执。2019年6月21日，物业关闭租住房屋水阀，被告联系水工进行了维修。期间原、被告因维修责任及费用问题协商未果，且因物业关闭房屋水阀，原告无法正常居住。原告于2019年7月15日自行搬离租住房屋，并带走钥匙及门禁卡。因租期未到，原告要求被告退还租金及物业费、押金等，双方未能达成一致，故诉至本院，要求判如所请。庭审中，双方对楼下房屋房顶渗水系因涉案房屋防水质量问题或原告在使用房屋时用水不当导致渗水各持一词，本院释明双方均可申请鉴定以支持其主张，双方均表示不予鉴定。原告坚持认为其搬走之日距合同到期之日共有73天，被告应当退还73天的房屋租金、物业费及押金，因被告房屋质量问题导致其提前搬离，被告应当承担违约金1850元。被告认为原告在使用房屋期间，用水不当导致房屋墙面返潮，墙面壁纸损坏、乳胶漆脱落，并导致楼下房顶渗水，其与原告协商费用承担问题时，原告对其进行辱骂，且在未告知其搬离的情况下自行搬离，导致房屋空置，故原告违约在先，其不同意原告诉讼请求，并以原告的上述行为反诉要求其承担相应的赔偿责任并承担违约金及赔礼道歉。反诉被告认为房屋破损并非其导致，楼下房顶渗水系卫生间防水存在质量问题，并非其用水不当，且在与反诉原告协商时，并未对其进行辱骂，其搬离房屋已向反诉原告及物业告知，且房屋停水亦无法正常生活，综上，不同意反诉原告的诉讼请求。双方当事人各持己见，本案未能调解。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、照片、微信支付账单、物品出门单等在卷为凭，予以佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。租赁合同租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原、被告签订租赁合同后，原告向被告支付了租金及押金，被告向原告交付了房屋，双方租赁合同关系成立。租赁期间届满后，双方协商由原告继续租赁该房屋，原告向被告支付了半年租金，双方之间的租赁合同期限应为不定期。在原告使用该房屋期间，楼下房屋房顶发生渗水，对渗水原因原告认为系涉案房屋卫生间防水存在质量问题，被告认为系原告用水不当导致渗水，对各自的主张，对方均不予以认可，且双方均无证据支持其主张，故对双方各自主张，本院均不予以采信。在房屋出现渗水后，双方未积极妥善协商处理，导致物业对该房屋进行停水处理，原告无法在该房屋正常生活居住，双方均有过错，故对双方主张的违约金一节，均不予以支持。原告要求被告退还未租住期间的房屋租金、物业费，因原告自行搬离并带走钥匙，未向被告交付房屋，无法确定被告何时收复房屋，故对原告要求被告退还未租住期间即73天的房屋租金及物业费一节，本院酌情认定30天，即1982.8元；现原告已实际搬离该房屋，故原告要求退还押金1600元，依法予以支持；反诉原告要求反诉被告赔偿维修房屋费用一节，因未提供证据证明房屋受损系反诉被告为之，故依法不予采信；反诉原告要求反诉被告承担开锁费及门禁卡共计120元一节，反诉被告亦认可该项主张，故依法予以支持；反诉原告要求反诉被告赔礼道歉一节，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十六之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告吴军军于本判决生效后十五日内向原告李曈退还租金、物业费、押金共计3582.8元；二、反诉被告李曈于本判决生效后十五日内支付反诉原告吴军军开锁费及门禁卡共计120元；三、驳回原告李曈、反诉原告吴军军其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告已预交，反诉费25元，反诉原告已预交，均自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审  判  长    张  亮                            人民陪审员    王利军                            人民陪审员    徐义民                          二Ｏ二Ｏ年  六  月  九  日                             书 记 员      安彦荣 1