黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0221民初120号原告（反诉被告）：姜卓，男，1974年1月1日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。原告（反诉被告）：赵雷，男，1983年3月21日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。被告（反诉原告）：李玉春，男，1953年10月20日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：李伟（李玉春女儿），女，1982年6月6日出生，达斡尔族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：郭禹鹏，黑龙江齐大律师事务所律师。原告（反诉被告）姜卓、赵雷与被告（反诉原告）李玉春租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日作出（2019）黑0221民初1894号民事判决。李玉春不服该判决，向黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院提起上诉。黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）黑02民终3740号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月29日和5月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜卓、赵雷、被告（反诉原告）李玉春及其委托诉讼代理人李伟、郭禹鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜卓、赵雷向本院提出诉讼请求：1．要求解除2016年8月11日他们与李玉春签订的房屋租赁合同；2.请求法院判令政府动迁给予的装修补偿款1,354,013.92元、停产停业补偿款474,720元、动迁发给承租人的搬家费14,242元归他们所有；3.院内办公室的装修补偿款7,500元、搬家费1,735元归他们所有。事实与理由：2016年8月11日，他们与李玉春签订房屋租赁合同，约定租赁李玉春坐落于龙江镇××路与××街交角处的楼房，租期从2017年8月1日至2022年4月30日。租赁合同签订后，他们对租赁楼房全新装修，并经营歌厅。2018年，该租赁楼房面临政府征收，相关部门已经就歌厅的装修进行了价格评估。他们与李玉春针对歌厅营业相关征收补偿的分割发生争议，李玉春不同意给付他们歌厅装修及营业损失的征收补偿。作为承租人，他们将租赁的楼房用于经营歌厅，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，租赁楼房的装修补偿及停产停业损失依法应归他们所有，故诉至法院，请求维护其合法权益。李玉春辩称，姜卓、赵雷要求解除合同，于法律和事实均没有解除的条件，其要求给付的动迁补偿款、停产停业损失、搬家费等于法无据。按照国家法律法规及政策，其应向政府部门主张该项权利而非向李玉春，并且李玉春也没有与政府部门达成任何动迁协议，因此应当驳回姜卓、赵雷的诉讼请求。李玉春在本案重审期间提出反诉，要求姜卓、赵雷继续履行房屋租赁合同，给付2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金28万元。姜卓、赵雷辩称，不同意李玉春的反诉请求，请求法院予以驳回。他们在2017年对租赁房屋进行了全新装修，正当准备好好经营的时候，2018年6月龙江县政府下达拆迁公告，其租赁的房屋就在动迁范围内。装修费还没收回来就面临动迁，总有一些不甘心，所以在2019年他们交了一年的租赁费，冒着随时被动迁的风险坚持干了一年。2019年下半年歌厅周围的邻居相继搬迁，歌厅在一片废墟中，大大影响了歌厅的营业，员工也纷纷辞职。为了支持政府动迁工作，2020年4月他们已全部搬离歌厅，歌厅所有设备已由龙江县房屋征收和住房保障中心（以下简称征保中心）清点完毕，并存放于征保中心的库房内，这代表政府承认他们履行了搬迁义务。之前他们曾多次联系李玉春，要求交房交钥匙，但其不予理睬，无奈他们将钥匙邮寄给李玉春，但其拒收退回。综上，不是他们不想履行租赁合同，而是政府动迁导致他们无法履行，因此请求法院驳回李玉春的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.姜卓、赵雷系合伙人，其二人经营龙江县夜焰娱乐会馆（即歌厅）的房屋系从李玉春租赁的，地址位于龙江县××路与××）交角处，包括二层楼房、车库、锅炉房及院落。2012年7月12日姜卓、赵雷、李波（李玉春之子）与李玉春就上述房屋签订租赁合同，在此合伙经营歌厅，租期5年（2012年8月1日至2017年7月31日）。2016年8月11日，姜卓、赵雷与李玉春又签订了一份租赁合同，租期自2017年8月1日至2022年4月30日，其二人继续在此经营歌厅。两份租赁合同中均有以下约定：（1）承租方因经营需要对房屋进行装修时，费用由承租方自行承担（如锅炉维修、外墙包装、维修房盖），合同期满迁出时，装修的墙壁、地面、暖气、门、塑窗、顶棚及墙内的电线和电路不得拆除（拿不走的不得破坏）。因承租方过错造成房屋损坏的，由承租方负责修复或赔偿。（2）消防喷淋设备属于承租方自投设备，在租赁五年届满时（双方解除合同时）喷淋设备归属出租方，承租方搬迁时不得拆除。第二份租赁合同对租金做了如下约定：2017年8月1日至2018年4月30日9个月租金19.50万元；2018年5月1日至2019年4月30日租金26万元；2019年5月1日至2020年4月30日租金26万元；2020年5月1日至2021年4月30日租金28万元；2021年5月1日至2022年4月30日租金30万元。每年4月1日交付下一年租金。2.2017年4月-6月，姜卓、赵雷对歌厅和院内车库进行了重新装修（车库装修后用做办公室）。2018年6月28日龙江县人民政府作出房屋征收决定，对南起龙江镇长横街、北至通达街，东起正阳路、西至新开路区域进行房屋征收，李玉春租给姜卓、赵雷的房屋在此征收范围内。同年8月14日征保中心委托龙江县价格认证中心对夜焰娱乐会馆的室内外装修、房屋附属设施、歌厅的设施设备及院内办公室的装修进行了价格认定。同年9月3日龙江县价格认证中心分别作出115号、140号、142号价格认定结论书，价格认定结论书已向李玉春送达并进行了公示。3.姜卓、赵雷于2019年4月16日起诉至本院，2019年5月31日他们向龙江县公证处提存了2019年5月1日至2020年4月30日的租金26万元。4.2019年6月27日征保中心针对本院发函作出回复，对涉案房屋（含院落）的停产停业损失费、搬迁费和装修补偿款的具体数额给予明确：“一、夜焰娱乐会馆：1、停产停业损失474,720元（791.20平方米×100元/平方米×6个月）。2、搬家费14,242元（791.20平方米×18元/平方米）。3、物价评估结果：1,913,092.39元，具体事项详见龙价认（行）字[2018]115号、140号、142号价格认定结论书。二、新天地办公耗材中心（即院内办公室，李玉春以此作为经营地址注册了“新天地办公耗材中心”）：1、房屋装修评估7,500元。2、搬家费1,735元（96.4平方米×18元/平方米）”。5.姜卓、赵雷主张的在第二个租赁合同履行期间由其投资装修的部分，经龙江县价格认证中心评估认定价格为1,334,889.38元（其中空调、点歌机等歌厅设备价值364,144元）。他们向法院提交了与富拉尔基区上和装饰设计室签订的装饰施工合同、该公司负责人张彦出庭作证的证言、张彦在微信朋友圈发的夜焰娱乐会馆施工中和完工后的照片、夜焰娱乐会馆装修前后的照片、装修工人的书面证言、以及在网上购买卫生间洁具等物品的订单截图等相关证据予以佐证。李玉春则主张姜卓、赵雷在第二个租赁合同履行期间并未对歌厅进行全新装修，其中大部分是第一个租赁合同到期时留下的，根据租赁合同约定“拿不走的不得拆除”，亦即归他所有，但李玉春未向法庭举证证明。6.赵雷于2020年3月26日给李玉春发送短信表示，由于政府动迁，周边邻居拆迁，严重影响歌厅经营，所以决定撤出歌厅，解除租赁合同，希望与李玉春交接房屋的钥匙。同年4月28日赵雷把房屋钥匙和大门遥控器邮寄给李玉春，后被其拒收。4月30日姜卓、赵雷向征保中心提出申请，请求把歌厅的点歌设备、空调等可移动物品搬迁至其指定地点，征保中心于当日接收，存放在其库房内。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。姜卓、赵雷租赁李玉春的房屋经营歌厅，因政府作出房屋征收决定，致使双方的租赁合同不能继续履行，政府的征收决定是为了公共利益，属于不可抗力，姜卓、赵雷要求解除合同，积极配合政府征收工作，应予准许。在合同履行期间经李玉春同意，姜卓、赵雷投入资金对所租房屋进行了装修，双方在租赁合同中约定“合同期满迁出时，装修的墙壁、地面、暖气、门、塑窗、顶棚及墙内的电线、电路不得拆除。拿不走的不得破坏，因承租方过错造成房屋损坏的，由承租方负责修复或赔偿。”据此条理解，合同期满迁出时，装修的墙壁、地面等所有附着于房屋上的装修物均不得拆除破坏，亦即归出租人李玉春所有。现租赁合同虽未期满，但因政府征收而提前解除，致姜卓、赵雷不能实现预期收益和收回投入资金的目的；而其装修物附着于房屋之上，使所租房屋在被征收时可以获得装修补偿，该补偿已经有关部门评估确认，因此姜卓、赵雷要求分割装修补偿款的请求应予支持，但应扣除点歌设备、空调等可移动物品的价值。因双方在租赁合同中对歌厅的停产停业损失的分配未作约定，按照《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十四条规定，应由其双方各得50%。迁出租赁房屋的搬家费应归姜卓、赵雷所有。关于李玉春提出的反诉请求，姜卓、赵雷要求解除合同是基于政府的房屋征收决定，不是其故意违约，在下一个租赁年度到来之前其已通过发短信、交钥匙等行为做出解除合同的意思表示，并在下一个租赁年度到来之前将房屋内的可移动物品迁出，故其不应承担给付租金的义务，对于李玉春的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、解除2016年8月11日姜卓、赵雷与李玉春签订的房屋租赁合同。二、龙江县房屋征收与住房保障中心委托龙江县价格认证中心评估确认的夜焰娱乐会馆的装修补偿款1,913,092.39元中的970,745.38元、停产停业损失474,720元的50%即237,360元、承租人迁出的搬家费14,242元归姜卓、赵雷所有。三、龙江县房屋征收与住房保障中心委托龙江县价格认证中心评估确认的“新天地办公耗材中心”（即院内办公室）的房屋装补偿款7,500元、承租人迁出的搬家费1,735元（96.4平方米×18元/平方米）归姜卓、赵雷所有。四、驳回李玉春的反诉请求。案件受理费21,306元，由姜卓、赵雷负担5,421.80元，李玉春负担15,884.20元；反诉案件受理费5,500元，由李玉春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  王秀煜审判员  孙珊珊审判员  刘明月二〇二〇年六月十七日书记员  耿明旭