湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初4256号 原告：湖南华冠物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路21号建鸿达建鸿达现代华都家园小户型1101、1102房。 法定代表人：鲍国军。 委托诉讼代理人：毛玲，女，汉族，1984年9月4日，住长沙市开福区，系公司员工。 委托诉讼代理人：何晓伟，男，汉族，1968年8月26日出生，住湖南省隆回县，系公司员工。 被告：李剑锋，男，汉族，1987年10月6日出生，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余铭娜，湖南天地人律师事务所律师。 原告湖南华冠物业服务有限公司（以下简称“华冠物业公司”）诉被告李剑锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告华冠物业公司的委托诉讼代理人毛玲、何晓伟及被告李剑锋委托诉讼代理人曾秀伟、余铭娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华冠物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告支付自2018年1月1日起所欠缴的物业费及产生的违约金，暂计算至2019年12月31日，欠缴的物业费为3349.86元，应支付违约金1004.96元，合计4351.82元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了位于长沙市开福区，面积为90.05平方米，被告已装修入住多年。2015年9月1日，原告与长沙市开福区才子佳苑（一期）业主委员会依法签订物业管理服务合同书，由原告为被告所在小区提供物业服务。按照合同约定，原告向被告提供物业管理服务，被告按1.55元／月／平方米向原告支付物业费，另约定被告未按合同约定的时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交物业费，并要求被告从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金（本案中原告将违约金调整为被告欠缴物业费金额的30%）。合同签订后，原告一直积极履行合同义务，依法依约为被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但自从2018年1月1日起，被告无故拖欠物业费。经原告多次催告，被告仍不改造缴费义务。被告的行为已经严重违反合同约定和法律规定，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告李剑锋辩称：一、原告未按《物业管理服务合同书》约定提供物业服务，其服务也没有达到约定收费的服务水平，业主一直通过各种途径向原告反映沟通，但多年来一直没有改善。根据价格服务对等原则，原告不能按约定的标准向两被告收取服务费。但即便如此，被告仅向原告提出整改、恢复，仍愿意按照最初的标准1.3元/月/平方米缴纳物业费。二、《物业管理服务合同书》第六条第四款递增收费的条款属于应当由业主共同决定的建筑区划内的重大事项，未经公开表决投票，是无效条款，原告不能根据无效条款向被告主张按新增的1.55元/月/平方米收取物业费。该主张没有事实依据，小区很多业主在得知原告擅自提高收费标准后，持较大异议，认为原告的基本服务尚未履行到位，原告的收费标准都有待商榷，更何况无任何依据的提高收费。在收费标准没有定论时，被告以原标准向原告缴纳物业费，但原告拒收。原告不能向被告主张违约金，请求法院驳回原告按照1.55元/月/平方米收取物业费，并收取违约金的请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年9月1日，原告华冠物业公司（乙方）与长沙市开福区XXX小区（一期）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同书》，双方约定甲方选聘乙方对“XXX”小区（一期）实施物业区域的物业管理服务，物业费按季、年收取。合同第六条约定了收费标准及涨价条款：收到标准为高层住宅（ABC栋）为1.4元/月/平方米,小高层（DEFG栋）为1.3元/月/平方米，公寓住宅（H栋）为1.2元/月/平方米，商业物业为3元/月/平方米。合乙方对甲方（金额出资）承诺事项：1、亮化工程进行LED灯改造（小区中心广场发亮率达80%以上、小区围墙每隔4个灯泡至少一个LED灯，发亮率达80%以上）；2、购置带盖垃圾桶放至每个单元门口及地下车库电梯出口处；3、小区单元门改造（经甲方同意认可的改造方案）；4、监控系统改造（对原监控进行高清改造，添置一批不少于24路的高清监控）；5、交到甲方合同履约金10万）。若乙方完成以上承诺事项，合同签定日满一年后，甲方认同乙方就所有物业费在原标准上一次性上调0.25元/月/平方米。物业服务费调整如下：即1.4元/月/平方米调至1.65元/月/平方米、1.3元/月/平方米调至1.55元/月/平方米、1.2元/月/平方米调至1.45元/月/平方米、3.00元/月/平方米调至3.25元/月/平方米。业主未按时如数交纳物业费的，乙方有权追缴每日千分之三的违约金。委托期为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止。原告在签订合同后进场提供物业服务至今。 另查明，才子佳苑（一期）选聘物业公司时公告了报名企业的情况。选聘物业公司表决意见表中载明：原告承诺全额出资事项（即上文中5项），物业管理费“若完成承诺事项，合同生效日满一年后，上调物业费0.25元/平方米。经投票后，原告被选聘为物业公司。2015年12月1日，开福区XXX小区（一期）业主委员会对原告承诺全额出资事项进行验收。验收情况为5个事项符合约定要求，同意验收。2016年8月10原告与长沙市开福区才子佳苑小区（一期）业主委员会作出关于依据业主大会决议进行物业费调整的通知，告知业主原告已完成5个事项，依业主大会投票结果及合同之约定，合同答订日满一年后，物业费在原标准上调0.25元/月/平方米，以上物业费标准自2016年9月1日起调整。被告李剑锋交纳2016年9月至2017年12月的物业费共计2233.6元，可看出被告李剑锋按照每月1.55元/月/平方米标准缴纳过物业费。 被告李剑锋系长沙市开福区XX栋XX号房屋为业主，房屋面积为90.05平方米。因被告李剑锋不同意涨价，认为物业服务存在重瑕疵等事由自2018年1月1日起拒缴物业费。因原告催缴物业费未果，故成此诉。 本院认为本案的争议焦点分别为：原告是否有权按照涨价标准来收取物业费；原告提供的物业服务是否存在重大瑕疵。一、关于原告是否有权按照涨价标准来收取物业费。根据庭审调查及双方提交证据的情况，长沙市开福区才子佳苑小区（一期）在选聘物业公司时，选聘物业公司表决意见表就明确载明了物业管理费完成承诺事项，合同生效日满一年后，上调物业费0.25元/平方米。同时，原告与长沙市开福区才子佳苑小区（一期）业主委员会签订的《物业管理服务合同》明确约定了涨价条款。后续长沙市开福区才子佳苑小区（一期）业主委员会完成对原告承诺全额出资5个事项的验收，并发出了物业费调整的通知。被告李剑锋亦按涨价后标准缴纳过物业费，该小区的部分业主在本院诉前调解阶段亦按涨价后的标准结清了欠缴的物业费。关于被告主张投票签名系伪造的问题，被告并无证据证明，本院不予采纳。关于被告主张业主未就增收物业费进行业主投票表决的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。因此，原告完成了全额出资5个事项，按照合同约定，有权按涨价后标准收取物业费。二、关于原告提供的物业服务是否存在重大瑕疵。首先，根据小区业委会的验收单可见，原告进场后进行了相应的提质服务。根据原告提交的物业服务维修、维护、保养、改造、协调处理函等证据来看，原告提供了基本的物业服务。考虑到物业服务是一项持续性、长期性、动态性、全方位的综合性服务，被告提交的公证书及照片等证据来看，原告在提供物业服务存在一定瑕疵，确有需要改进和更一步提升的地方，但不足以证明原告提供的物业服务长期存在重大瑕疵，不构成业主拒交物业费的理由。综合全案考虑，原告与小区业委会签订的物业合同，对全体业主有约束力。原告提供了物业服务，被告应缴纳物业费，对原告主张的违约金，本院不予支持。因此，被告应向原告支付2018年1月1日至2019年12月31的物业费3349.86元（24月×1.55元/月/平方米×90.05平方米）。 需要指出的是，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同义务，另一方面也取决于业主按时缴纳物业费保障物业服务的正常运转。原告作为物业公司，对业主反映的问题应认真听取，积极整改，并与业主积极沟通，努力提高物业服务，力求嬴得广大业主的理解和支持。业主在维权过程中，也应理性合法维权，及时向物业公司提出问题和建议，而不能一味地以拒绝缴纳物业费的方式解决问题。拒交物业费将会严重影响物业公司正常运营，对于正常缴费的业主亦不公平，最终受损的是全体业主的利益。只有双方一起努力，才能营造更加有序、和谐、舒适的小区环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下： 一、被告李剑锋于本判决生效之日起十日内向原告湖南华冠物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31的物业费3349.86元； 二、驳回原告湖南华冠物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告李剑锋承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 (此页无正文) 审 判 员  曹慧 二〇二〇年六月三十日 代理书记员  吴丹