文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初6551号原告：重庆恒渝珞城房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区红锦大道92号1幢恒大中心38楼，统一社会信用代码91500116MA5XEMET9P。法定代表人：彭善荣，总经理。委托代理人：李果秋、吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：谢小勇，男，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：满媛、敖薏晴，重庆索通律师事务所律师。原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司与被告谢小勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李果秋、吴铭心，被告的委托诉讼代理人敖薏晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆恒渝珞城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方于2018年10月2日签订的重庆市商品房买卖合同》，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记(预购商品房)，解除网签；2.请求判令被告向原告支付违约金229850.5元(已付房款459701元的50%);3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年10月2日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，约定被告购买原告开发建设的重庆市江津区房屋，房屋总价款为￥1838806元，被告采用分期付款的方式向原告支付房款，2018年10月2日支付首付房款91940元整;2019年3月9日前支付房款367761元整;2019年9月9日前支付房款459702元整;2020年3月9日前支付房款459402元整;余款459701元整于2020年9月9日前付清。截至目前，被告向原告支付了459701元房款，余款1379105元未支付。原告曾多次联系、催告其支付剩余房款，均未果。原告认为，买卖合同是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应切实履行，被告应当根据双方签署的买卖合同约定支付房屋价款，但被告至今未付，原告有权按买卖合同附件五补充协议第六条约定解除买卖合同，被告有义务协助办理注销合同备案登记、重庆市土地房屋预告登记(预购商品房)并解除网签。同时，被告还应承担相应的违约金。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》相关规定和买卖合同约定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。谢小勇辩称，不同意解除合同，由于受疫情影响，导致被告工程项目回款困难，故未按照买卖合同的约定按期支付房款，请求与原告进行和解，方案是在买卖合同约定的最后一期房款期限内2020年9月9日全部付清本金及违约金以欠付金额的按日万分之一；2、若原告要求解除合同，我们认为合同中关于违约金的约定存在显失公平，应当予以调整，通过对比买卖合同第九条，甲方的违约责任及补充协议第六条乙方的违约责任，结合合同法司法解释二第二十九条，关于乙方违约责任属于格式条款，是原告利用自身优势和专业性签订的，严重违背了公平原则，即使被告应当承担违约责任，也应当与原告存在违约行为时应承担的违约标准相一致，即已交房款的1%,若原告认为1%的标准过低，则其应当承担举证证明其实际损失的证据。经审理查明：2018年10月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定“乙方谢小勇地址重庆市沙坪坝区，联系电话15123921588，由乙方购买原告开发建设的重庆市江津区，建筑面积204.87平方米，总成交金额为1838806元，约定分四期付款：（1）第一期：2018年10月2日支付首付房款91940元整;（2）第二期：2019年3月9日前支付房款367761元整;（3）第三期：2019年9月9日前支付房款459702元整;（4）2020年3月9日前支付房款459702元整，余款459701元整于2020年9月9日前付清。合同还对其他事项进行了约定。《补充协议》第六条双方同意买卖合同第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：2、如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金。乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50％向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于乙方应交最后一期款的日期，乙方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则甲方有权不交付该房屋给乙方，且甲方无需承担任何违约责任。第二十其他约定:1、关于通知的约定:（1）双方确认买卖合同“合同双方当事人”项下约定的通讯地址、联系方式为一方、人民法院向对方送达通知、信函、司法文书的送达地址、联系方式。乙方不填写地址的，以乙方所提供的身份证住址（或营业执照登记地址）为送达地址。如出现乙方提供地址或身份证住址有误的，或乙方通讯地址变更，未在五日内书面通知甲方的，由此引起的一切责任由乙方承担。（2）甲方、人民法院向上述送达地址以书面发出通知、信函、司法文书，即视为甲方已经履行了通知义务，视为通知、信函、司法文书已送达乙方。5、乙方依据约定须支付违约金或其他费用的，甲方有权直接在乙方已付房款中扣除相应款项。甲方依据合同约定或法律规定解除合同的，乙方应无条件配合、协助甲方办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等）因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。双方办理完毕全部于续后，甲方向乙方支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等乙方全部应付费用后的剩余房款。补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告支付了第一、二期购房款459701元，以后未支付购房款。2019年4月4日，原告通过EMS向被告邮寄送达《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，被告未签收。案涉房屋已于2018年10月2日办理《重庆市预售商品房买卖合同登记备案证明》，登记在被告名下。本院于2020年6月11日依据《商品房买卖合同》约定的被告地址及电话向被告邮寄EMS法院专递快件，该邮件于2020年6月18日退回。本院认为，原、被告于2018年10月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件《重庆市商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。关于解除合同问题。被告在《重庆市商品房买卖合同》签订后，仅按合同约定支付第一、二期购房款459701元，第三期约定2019年9月9日前支付房款459702元整、第四期约定2020年3月9日前支付房款459702元整至今未支付，按《补充协议》第六条“2、......。乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50％向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担”约定，被告逾期支付购房款已超过180天，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间，原告向本院起诉后，本院于2020年6月11日依据《商品房买卖合同》约定的被告地址及电话向被告邮寄EMS法院专递快件，该邮件于2020年6月18日退回。故退回日期应当为合同解除期限。关于协助办理相关注销手续问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应当协助办理注销预购商品房买卖合同登记备案并解除网签。故原告要求被告协助办理注销预购商品房买卖合同登记备案并解除网签的主张，本院予以支持。由于涉案房屋并未办理重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），故原告要求被告协助注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于支付违约金问题。依据《补充协议》第六条第2款约定，原告虽可以请求被告按已付款的50%支付违约金，但因被告已支付购房款459701元，若被告支付违约金229850.5元（已付房款459701元的50%）将严重违反公平原则并导致利益严重失衡。为此，鉴于原告未举证证明被告逾期支付购房款致其遭受损失的具体金额，本院根据合同履行情况、被告逾期付款的过错及因此给原告造成的损失实为资金占用利息等因素，酌情确定被告支付原告违约金20006元，原告超过部分请求，本院不予支持。关于返还购房款问题。按《补充协议》第二十其他约定“5、......。双方办理完毕全部手续后，甲方向乙方支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等乙方全部应付费用后的剩余房款”约定，因原、被告尚有部分费用未结算，对原告退还被告购房款问题，双方可另行解决，本案不予处理。被告辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司与被告谢小勇于2018年10月2日签订《重庆市商品房买卖合同》于2020年6月18日解除；二、被告谢小勇于本判决生效后十日内协助原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司办理注销预购商品房买卖合同备案登记并解除网签；三、被告谢小勇于本判决生效后十日内支付原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司违约金20006元；四、驳回原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告谢小勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21350元，减半收取10675元，由被告谢小勇负担。该费用已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 熊肖敏二〇二〇年六月十七日法官助理 陈荣苹书 记 员 胡 茜