湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3360号原告：胡年祥，男，1968年1月15日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市，住湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：何雄刚、胡丽，湖北怡达律师事务所律师。被告：周秀兰，女，1964年12月8日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市东西湖区，被告：胡舟，女，1987年3月29日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市东西湖区，被告：胡伟，男，1989年10月27日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市东西湖区，被告周秀兰、胡舟、胡伟共同委托诉讼代理人：李斯、李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被告：胡昌学，男，1933年6月27日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市，住湖北省武汉市东西湖区，被告：王桃桃，女，1935年8月14日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市，住湖北省武汉市东西湖区，原告胡年祥与被告周秀兰、胡舟、胡伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。审理中，经原告申请，本院依法追加胡昌学、王桃桃为本案共同被告参加诉讼。原告胡年祥的委托诉讼代理人何雄刚、胡丽、被告周秀兰、胡舟、胡伟的共同委托诉讼代理人李斯、李云涛、被告胡昌学、王桃桃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡年祥向本院提出诉讼请求：1、确认原告胡年祥和被告周秀兰签订的《卖屋契约》有效；2、确认原告胡年祥对位于武汉市东西湖区慈惠办事处慈惠墩255号〔国有土地使用证编号：东国用（95）字第060124181号〕的房屋享有完全所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：胡国强与周秀兰系夫妻关系，育有子女胡舟和胡伟，其在武汉市东西湖区慈惠街道办事处慈惠墩255号有私房一栋，国有土地使用证编号为东国用（95）字第060124181号。胡国强夫妻因购买武汉市东西湖区吴家山房屋资金不足，便与原告协商出卖私房。2001年8月30日，胡国强及原告的父亲胡昌学起草了《卖屋契约》一份，周秀兰、胡年祥签字确认（当时胡国强在场，因农村习俗，兄弟是一家，只要配偶签字买卖行为就算完成），胡年祥向胡国强夫妻现金支付购房款25,000元，胡国强夫妻将房屋及该房屋的国有土地使用权证原件一并交付原告。原告自2001年开始居住案涉房屋至今，已达十八年之久。2004年3月21日，胡国强因病去世。被告周秀兰称房屋只是出租给原告并没有卖给原告，为维护原告的合法权益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告周秀兰、胡舟、胡伟共同辩称，1、陈述不属实。周秀兰确实于2001年8月30日与胡年祥签订了《卖屋契约》，但当时只有周秀兰本人签字，没有其丈夫签字；2、协议签订后，胡年祥并没有将购房款支付给周秀兰，该合同并未实际履行；3、原告陈述居住该房屋十八年之久不属实，因原告没有履行给付义务，买卖行为取消，且周秀兰居住诉争房屋至2008年，2008年周秀兰才搬到吴家山居住，将诉争房屋交给胡年祥及胡昌学、王桃桃居住使用；4、本案也不存在房屋出租，原、被告是亲戚关系，房屋由其居住，也是赡养老人的一部分。诉争房屋系1987年批地，由周秀兰及其丈夫胡国强所建，房屋土地使用权登记在胡国强名下，周秀兰对诉争房屋具有合法产权；5、胡年祥的诉请自相矛盾，本案是房屋买卖合同纠纷，其第二项诉请是确权之诉。被告认为，周秀兰曾经与胡年祥签订房屋买卖协议，但是诉争房屋系夫妻共同财产，周秀兰无权单独处置。协议签订后，胡年祥没有履行给付义务，也没有向周秀兰主张房屋交付义务。故双方签订的《卖屋契约》因双方没有履行各自的义务而自然解除。诉争房屋登记在胡国强名下，按法律规定由其第一顺位继承人继承，原告主张房屋所有权没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告全部诉请。被告胡昌学、王桃桃共同辩称，胡年祥、胡国强两个儿子之间有房屋买卖关系，房款已经付了，《卖屋契约》是由父亲胡昌学起草书写的。契约签订前，双方商定房款是20,000元，后来因为妯娌扯皮，胡昌学拟了协议，由双方确认，避免二次纠纷。需要说明的是，当时周秀兰要在吴家山买房，所以才出售案涉房屋。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方持有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的EMS快递单、申请报告，其陈述证据来源为慈惠大队书记即邮件签收人，经调查核实无误，本院予以采信；2、原告提交的水电费明细及水费户主信息截图，证据来源为案外人，对其真实性，本院予以采信；3、原告提交的房屋租赁合同，与本院调查情况相符，本院予以采信；4、被告周秀兰、胡舟、胡伟提交的武汉市东西湖慈惠农场慈惠大队出具的证明，经调查核实无误，本院予以采信；5、被告周秀兰、胡舟、胡伟提交的汉川经济开发区半月潭村民委员会出具的证明，与本案无关，本院不予采信；6、证人胡某陈述其事后知晓胡年祥与周秀兰买卖案涉房屋，该证言与原告提交的证据能够印证，本院予以采信。本院根据庭审中确认的证据及当事人陈述，综合认定本案事实如下：武汉市东西湖区慈惠街道办事处原慈惠墩255号，现门牌号变更为慈惠大道476号，该住房对应国有土地使用证编号为：东国用（95）字第060124181号，登记的土地使用者为胡国强。胡国强、胡年祥系胡昌学、王桃桃之子。胡国强于2004年去世，周秀兰系其遗孀，胡舟、胡伟系胡国强、周秀兰子女。2001年8月30日，周秀兰与胡年祥签订《卖屋契约》，约定：“今有楼房一间三层半，面积以房产证为据，外加一间厢房，面积前抵马路，后接正屋，另加二楼空调壹台，卖给胞弟胡年祥，价值币贰万伍仟元整，恐（空）口无凭，立约为据”。双方分别签字确认。周秀兰向胡年祥交付契约所涉房屋土地使用权证，该证件编号为东国用（95）字第060124181号。契约签订后，胡年祥居住使用上述房屋至今。另，2008年8月前，周秀兰因经营缝纫店需要，仍居住于武汉市东西湖区慈惠街道办事处原慈惠墩255号。2019年2月28日，胡年祥将案涉房屋对外出租。2019年3月8日，周秀兰向东西湖区慈惠街道办事处慈惠墩居委会书记邮寄申请报告，报告称2010年其将武汉市东西湖区慈惠街道办事处原慈惠墩255号房屋出租给胡年祥，当时收取押金25,000元，为便于政府检查，周秀兰将土地证交付胡年祥，其并非将房屋出卖于胡年祥。本院认为，原告胡年祥与被告周秀兰签订的《卖屋契约》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议签订时，被告周秀兰的配偶即登记的房屋土地使用权人胡国强尚在世，原告胡年祥业已付清购房款并居住使用至今，故胡国强在世时知道或者应当知道被告周秀兰向原告胡年祥出售案涉房屋的事实，被告周秀兰向原告胡年祥出售该房屋属于得到全体家庭成员认可的家事代理行为，系有权处分。对于原告胡年祥请求确认和被告周秀兰签订的《卖屋契约》有效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告胡年祥请求确认对位于武汉市东西湖区慈惠办事处慈惠墩255号〔国有土地使用证编号：东国用（95）字第060124181号〕的房屋享有完全所有权的诉讼请求，结合本院前述认定，被告周秀兰与原告胡年祥签订《卖屋契约》后，已交付房屋及土地使用权证，原告合法占有、使用案涉房屋至今，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，原告胡年祥有权请求确认案涉房屋的权利归属，故该项诉讼请求，本院予以支持。另，因案涉房屋门牌号已变更，原告胡年祥申请确权的房屋以变更后的门牌号为准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告胡年祥和被告周秀兰签订的《卖屋契约》合法有效；二、位于武汉市东西湖区慈惠街道办事处慈惠大道476号房屋〔国有土地使用证编号：东国用（95）字第060124181号〕归胡年祥所有。案件受理费50元（原告胡年祥已预交）由被告周秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜树山人民陪审员  李召祥人民陪审员  李海涛二〇二〇年六月二十一日书 记 员  匡 颖