河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1716号上诉人（原审原告、反诉被告）：申金社，男，1972年10月31日出生，汉族，住安阳县。上诉人（原审原告、反诉被告）：王书红，女，1972年1月19日出生，汉族，住址同上，系原告申金社妻子。二上诉人共同委托诉讼代理人：马永龙，男，汉族，1967年12月29日生，河南省内黄县张龙乡马也羊村52号。二上诉人共同委托诉讼代理人：董伟，女，汉族，1972年11月14日，住河南省安阳市文峰区光华路12号院7号楼1单元404号。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨婕，女，1981年7月20日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王艳斌，男，1974年4月11日出生，汉族，住安阳市文峰区，系被告杨婕丈夫。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋黎生，河南道法律师事务所律师。原审第三人：文峰区景鼎不动产紫薇路店，住所地安阳市文峰区紫薇大道中段路北自建楼下加油站西。经营者：田桂兰，女，1976年1月9日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王威，男，1988年7月9日出生，汉族，住安阳市文峰区，系该店员工。上诉人申金社、王书红与被上诉人杨婕、王艳斌、原审第三人文峰区景鼎不动产紫薇路店房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。申金社、王书红上诉请求：1、撤销文峰区人民法院（2019）豫0502民初3826号民事判决第二项，改判被上诉人继续履行2017年3月27日签订的房屋买卖合同，并协助上诉人办理房屋过户义务，或发回重审；2、撤销文峰区人民法院（2019）豫0502民初3826号民事判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金19500元，并承担每日60元的赔偿金至过户之日止；或发回重审；3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院就认定在2017年5月9日双方一致同意解除房屋买卖合同，直接违背事实真相，明显存在认定事实不清，无法律条款支持，无事实依据、明显存在使用法律条款错误。双方签订的合同规定，违约方无权提出解除合同，上诉人始终没有收到过被上诉人要求解除《房屋买卖合同》的任何书面通知，也未与上诉人达成任何解除《房屋买卖合同》的协议、证明、承诺或录音证明。合同无法正常履行，明显是被上诉人故意隐瞒合同规定的涉案房屋不具备有契税票的重大事实，致使上诉人在办理过户涉案房屋时额外承担缴纳契税金36400元。被上诉人明显是违约方，上诉人遵循合同诚信的原则，积极履行合同义务，不存在任何违约行为。2017年4月18日签订了《安阳市房屋买卖备案合同》明确规定，被上诉人与房款到账之日交付房屋给上诉人，2017年5月8日贷款审批下来就是应交付房屋日，法院认定2017年5月9日为合同解除日，完全没有法律依据和事实佐证。本涉案合同不存在无法实现合同目的的情形，明确约定了不管乙方是违约还是在30日内贷款没有通过时，上诉人有权采取全款现金购买方式支付，所以上诉人同时拥有选择银行按揭贷款和全款购买支付方式的权利，两种付款方式均不影响乙方对房款的支付义务和对合同目的实现。双方虽有税费负担方面的争议，但最终在第三人调解下上诉人同意承担税费，纷争已经彻底解决，贷款银行通知上诉人与第三人于2017年5月9日办理手续，但在第三人通知被上诉人的时候，被上诉人并未有什么异议。被上诉人在与上诉人并未谋面的情况下却告知第三人说双方合同解除，只是被上诉人单方面意思，是被上诉人严重违约的实际表现。第三人所述是证人证言，证人证言的真伪和结合本案的实际情况，第三人与双方均有利害关系，且本案已多次审理，仅以第三人所述并未有其他证据予以佐证的情况下，在本案事实或左或右均有可能存在的情况下，在凭猜测的情况下一审法院径行判决合同解除，严重违反证据适用规则，判决结果难以服众，显失公平。被上诉人以其已装修为名拒绝履行合同，是严重干扰诉讼程序的违法行为，本案结果在未经法院依法确定的情况下，被上诉人强行对涉案房屋进行装修，是严重干扰诉讼程序秩序的违法行为。杨婕、王艳斌答辩称:1、答辩人不存在隐瞒交易房产相关情况的事实。买卖合同的内容全部由中介机构填写，合同签订前被答辩人已经做了充分了解，对交易房产系拆迁安置房，且没有产权确认书、契税票、大票明知。合同签订时，答辩人将相关房产手续全部拿到中介机构，各方均对所有手续进行了充分的审查和了解。2、被答辩人在履行房屋买卖合同过程中存在多重违约情形。首付款的交付时间和金额均不符合约定，构成违约。被答辩人未在30日内完成付款约定，再次严重违约。被答辩人在30日期满之后的5月9日仍在谈契税问题，说明被答辩人并没有按照合同约定支付全款的意思表示，也构成违约。3、5月9日双方仍然没有达成一致解决意见，答辩人在第三人办公室面对面向被答辩人和中介方明确提出解除合同不再继续履行，被答辩人也表示同意解除。4、双方是经过协商同意解除合同的，不存在答辩人违约情形以及赔偿条件，一审判决驳回被答辩人该项请求符合客观事实和法律规定。文峰区景鼎不动产紫薇路店答辩称：本案一审时候第三人所有陈述本次二审仍坚持。申金社、王书红向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决被告继续履行合同并协助原告办理过户义务；3、判决被告支付原告违约金19500元；4、判决被告从2017年5月18日起至完成过户之日止按每日60元标准赔偿原告损失。一审法院认定事实如下：2017年3月29日甲方（卖方）王艳斌、杨婕与乙方（买方）申金社在丙方（居间方）景鼎不动产的居间服务下签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定将所有权人王艳斌、共有权人杨婕位于文峰区家天下（二期）10号楼1单元15层东户房屋壹套出售给原告申金社。该《房屋买卖合同》载明，房屋所有人为王艳斌；权属面积为161.78平方米，产权人王艳斌，共有权人杨婕。该房现有手续：产权确认书，契税票、大票。该房系甲方家庭非唯一住房，房屋现状：空闲、毛坯。以上为该房屋房权证记载信息及房屋现状，登记记载信息如有变更，以房屋登记机构确认的房屋记载为准。乙方对该房信息、基本现状做了充分了解后，自愿购买。第三条、该房售价为人民币650000元。第四条、本合同签订之日，乙方支付甲方购房定金20000元，甲方将该房屋现有手续原件交与丙方。甲乙双方约定采用下列第2种方式支付房款。2、银行贷款购买:乙方15日内将该房屋首付款190000存放于房管局资金监管账号，剩余房款向银行申请贷款，由银行直接放款到房管局监管账号，待完成产权转移后由房管局监管账号将该房款转付于甲方指定账号。如贷款因乙方个人原因（或不可抗力）30日内未审批通过，乙方同意按本合同第四条款第1条全款购买方式支付。如贷款审批金额不足以支付剩余房款的，乙方于银行审批通过当日起15日内自行筹集差额部分存放于监管账号。3、其他支付方式：如乙方申请贷款未通过，则乙方应于30日之内自行筹集全款支付。第五条、如需办理甲方房产证，费用由甲方负责，办理该房产权过户（甲方过户到乙方名下）所产生的税费及相关费用全部由乙方承担。第六条、丙方接受甲、乙双方共同委托，为甲、乙双方提供房屋买卖居间服务。居间服务费为该房成交金额的1.5%，由乙方承担，计人民币9750元。第七条、签署本合同后，除不可抗拒外，甲、乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约。违约方按照合同价款的3%向守约方支付违约金并承担居间服务费，守约方有权解除本合同。本合同签订后，双方于15日内提供过户所需所有资料，如不按规定时间提供，每超过一天支付对方人民币100元作为违约金，超过20日的按违约处理。第十条、为加快房产证办理，双方约定付出人民币3000元给办事人员，该费用由乙方承担。2017年3月29日原告申金社向被告支付20000元定金，被告杨婕向原告申金社出具收条。同日原告向第三人支付中介费、代办费、按揭服务费共计15000元。2017年4月5日原告申金社向第三人工作人员刘斌支付加急代办费1000元，刘斌向原告申金社出具收条并注明该1000元应从2017年3月29日签订的合同中约定的3000元中扣除。2017年4月5日安阳市国土资源局颁发了豫（2017）文峰区不动产权第00024114号不动产权证，权利人是杨婕。2017年4月18日杨婕（甲方）与申金社（乙方）签订安阳市房屋买卖合同。该合同约定，双方协商约定：乙方于2017年4月18日首付180000元，剩余农行贷款支付。当日，原告申金社通过中国农业银行向资金监管账号转账支付180017元房屋首付款。2017年5月8日，原告申金社、王书红向中国农业银行股份有限公司安阳市区支行申请办理了个人购房担保借款合同。在《房屋买卖合同》的履行过程中，原、被告因契税票及契税问题产生纠纷，2017年5月9日，被告王艳斌、杨婕明确表示解除与原告申金社、王书红签订的合同。因被告明确表示解除与原告签订的房屋买卖合同，第三人通知原告暂缓向银行交纳担保费和评估费，后中国农业银行停止原告申金社、王书红购房担保借款的发放。之后，第三人多次给原、被告双方进行调解未果。另查明，第三人在庭审中陈述“2017年5月9日，原、被告双方因分摊15000元的税费发生争执。被告说让其分摊税费，其就不卖房。原告说被告不卖房，其就不再买该房屋。被告离开其店。后其给原告做工作，原告同意自己承担税费继并续履行合同。经与被告联系，被告说已经超过合同约定的付款时间，被告不同意卖房。第二天其再次与被告联系，被告仍不同意卖房”。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方买卖关系成立，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。签订合同时，被告把涉案房屋的所有手续，即补偿安置协议书、征收补偿表、房屋安置结算表、征收房屋验收证明、安置房订单、房屋钥匙交给了第三人。原、被告双方对拆迁安置房和其他商品安置房的区别均不清楚，也不清楚房屋交易契税的相关政策，第三人也未就此问题向原、被告双方进行释明。第三人工作人员提供格式合同，在合同第一条房屋基本状况“该房现有手续一栏”中填写了“产权确认书、契税票、大票”。故不能认定被告故意隐瞒了无契税票的重大事实。根据第三人庭审中陈述，可以证实原、被告因税费分担问题发生纠纷，并于2017年5月9日一致同意解除房屋买卖合同，故《房屋买卖合同》已经解除。反诉原告请求法院确认《房屋买卖合同》解除的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告继续履行合同并协助原告办理过户义务的诉讼请求，本院不予支持。因双方合意解除《房屋买卖合同》，不存在合同约定“违约方按照合同价款的3%向守约方支付违约金并承担居间服务费”的情况，故原告要求被告支付违约金19500元和反诉原告要求反诉被告支付违约金19500元的诉讼请求，本院均不予支持。因《房屋买卖合同》于2017年5月9日解除，原告要求被告自2017年5月18日起至完成过户之日止按每日60元标准赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告申金社、王书红与被告杨婕、王艳斌于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》有效；二、确认原告申金社、王书红与被告杨婕、王艳斌于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月9日解除；三、驳回原告申金社、王书红的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨婕、王艳斌的其他诉讼请求。案件受理费397元，由原告申金社、王书红负担347元，被告杨婕、王艳斌负担50元；反诉案件受理费144元，由反诉原告杨婕、王艳斌负担94元，反诉被告申金社、王书红负担50元。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，在本案纠纷的其他审理程序中，上诉人自认：2017年5月9日被上诉人表示房子不卖了。可以佐证原审第三人陈述的双方同意不再买卖涉案房屋的事实。因为双方均不了解的预料之外增加的契税问题，双方发生纠纷，经协商未果的情况下，双方合意解除本案房屋买卖合同，是本案的基本事实。故一审判决认定双方合意解除本案房屋买卖合同事实清楚，依据充分。上诉人关于一审法院在凭猜测的情况下径行判决合同解除，严重违反证据适用规则的上诉理由不予采信。签订合同时，被上诉人把涉案房屋的所有手续，即补偿安置协议书、征收补偿表、房屋安置结算表、征收房屋验收证明、安置房订单、房屋钥匙交给了原审第三人。原审第三人工作人员在合同第一条房屋基本状况“该房现有手续一栏”中填写了“产权确认书、契税票、大票”，而被上诉人对于有无契税票的后果并不清楚。故不能认定故意隐瞒了无契税票的重大事实。依据被上诉人提供的与房产中介、与文峰汇房主胡天顺的微信聊天记录，以及双方在合同中多处提到加急加快等约定内容可以确认，被上诉人签订本案房屋买卖合同目的是急于变卖筹集资金，用于购买文峰汇房产。2017年5月9日之前被上诉人积极履行了合同约定的义务，上诉人没有证据证明被上诉人在合同履行过程中存在违约的事实。综上，上诉人上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费397元，由上诉人申金社、王书红负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  张利平审判员  彭立辉二〇二〇年六月二十二日书记员  张明明