辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初62号 原告（申请执行人）：大连市建设工程集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区纪念街138号。 法定代表人：王洪日，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵明洋，辽宁瀛秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张斌，男，该公司员工。 被告（案外人）：吴慧英，女，汉族，1962年6月5日生，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：李猷鑫、孙小雲，北京市京都（大连）律师事务所律师。 被告（被执行人）：大连环球外商俱乐部有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。 法定代表人：李伟建，该公司总经理。 被告（被执行人）：大连国际娱乐有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。 法定代表人：李伟建，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：唐昆、于晓荷，辽宁青松律师事务所律师。 原告大连市建设工程集团有限公司（以下简称建工集团）与被告吴慧英、大连环球外商俱乐部有限公司（以下简称环球公司）、大连国际娱乐有限公司（以下简称国际公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连市建设工程集团有限公司委托诉讼代理人邵明洋、张斌，被告吴慧英委托诉讼代理人李猷鑫，被告大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司委托诉讼代理人唐昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连市建设工程集团有限公司向本院提出诉讼请求：准许继续执行大连金普新区金座庄园房屋。事实与理由：一、本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十九条进行审理，（2019）辽02执异884号执行裁定书依据第二十八条，裁定中止对案涉房屋的执行，属于适用法律错误。执行异议规定第二十八条、第二十九条均是关于案外人针对房屋提出执行异议的规定，其中第二十九条是特别针对“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，本案的被执行人环球公司为案涉房产的开发企业，依据特别优于一般的原则，应当优先适用特别规定来认定执行异议是否成立。依据执行异议规定第二十九条，吴慧英应当提供证据证明（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现吴慧英并未提供证据证明其符合上述情况：1、吴慧英并未与环球公司签订案涉房屋的买卖合同，其提交的金座庄园买卖合同也完全未体现买卖案涉房产的意思表示，且原告在金普新区不动产登记中心查询的金座庄园44套房屋的备案情况，明确显示案涉房屋是可以备案的房屋但未进行合同备案登记，可以认定吴慧英与环球公司未签订合法有效的书面买卖合同；2、吴慧英在执行异议审理过程中明确表示其配偶名下还有一套房屋。综上，吴慧英不符合执行异议规定第二十九条的规定，故应当依法驳回吴慧英的执行异议。二、吴慧英的情况也不符合执行异议规定第二十八条的规定，应当依法驳回执行异议。依据执行异议规定第二十八条，吴慧英应当提供证据证明：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现吴慧英提供的证据不足以证明其符合上述情况:1、吴慧英并未与环球公司签订案涉房屋的买卖合同，其提交的金座庄园7栋2-3-1的买卖合同也完全未体现买卖案涉房产的意思表示，且原告在金普新区不动产登记中心查询的金座庄园44套房屋的备案情况，明确显示案涉房屋是可以备案的房屋但未进行合同备案登记，应当可以认定吴慧英与环球公司未签订合法有效的书面买卖合同；2、吴慧英未能提供任何的水电费发票、物业费发票等证据证明其已经实际入住，故不能认定其在法院查封之前已合法占有案涉不动产；3、吴慧英未能证明未办理过户登记非因其自身原因，反而其未办理过户登记自身存在过错。吴慧英根本就没有购买案涉房屋，无权办理产权证。综上所述，吴慧英的情况不符合执行异议规定第二十九条、二十八条规定的情况，应当依法驳回异议请求，原告可以继续执行案涉房产。 被告吴慧英辩称，不同意原告的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”吴慧英依据该规定，对案涉不动产享有能够排除执行的权利，原因如下：首先，吴慧英与开发商在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案涉房屋所在楼宇地上为3层加阁楼的设计，阁楼不能单独进行不动产登记，不体现在购房面积里，买顶层送阁楼是商品房市场交易的普遍现象。吴慧英2005年签订的《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”是买卖合同的重要构成部分，详细说明了所购房屋具体结构和面积。附件一的平面图包括吴慧英购买的7栋2单元3层1号平面图和阁楼（即本案查封的所谓“7栋2单元4层1号”）平面图。吴慧英与开发商已经就房屋及阁楼的交易达成了真实意思表示并形成了书面合同，合法有效。此节事实不仅有《商品房买卖合同》为证，本案被执行人即开发商大连环球外商俱乐部有限公司已明确表示查封的就是吴慧英购买房屋的室内阁楼，案涉不动产登记机关金普新区不动产登记中心也出具证据证明查封的阁楼就不在开发商申请不动产首次登记时提交的规划审批文件和竣工测绘文件中。故就吴慧英在法院查封前签订合同合法购买案涉房屋一节事实，已经形成了完整的证据链且并无相反证据，请贵院予以采纳。其次，吴慧英在人民法院查封之前已合法占有该不动产。开发商逾期交房，吴慧英2013年9月取得生效判决，2014年4月拿到房屋钥匙当天就缴纳了维修基金和物业费等，2014年9月开始装修房屋，2014年12月采了购全套家用电器，后续还缴纳了电费等，金座庄园物业服务中心也出具证明称吴慧英为小区的常住业主。以上均有吴慧英提交法院的证据予以证明。该节事实足以证明吴慧英作为案涉不动产的所有权人已在法院查封之前合法占有了该不动产。再次，吴慧英已支付全部价款。《商品房买卖合同》载明所购房屋包括阁楼，总价款117万元，吴慧英提供了2007年4月28日向大连环球外商俱乐部有限公司付款117万元的付款记录以及大连环球外商俱乐部有限公司2007年5月11日开具的117万元购房发票，所证事实足以相互印证。最后，非因吴慧英自身原因未办理该不动产过户登记。根据金普新区不动产登记中心出具的复函，吴慧英购买的房屋已于2007年5月14日办理了备案，因原建设单位各种变故导致项目停滞相关资料丢失才导致未办理过户，且被查封的阁楼不在开发商申请不动产首次登记时提交的规划审批文件和竣工测绘文件中，故阁楼无法办理过户也并非吴慧英自身原因所致。综上，吴慧英对案涉不动产享有能够排除执行的权利。 被告大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司辩称，一、业主与环球公司在法院查封前已签订了商品房买卖合同，业主交了全款。二、在房屋具备交房条件后，环球公司已经通知业主交房。三、因环球公司原法定代表人王京立于2006年11月8日死亡、公司无法运转，大量资料丢失，案涉房产项目变为烂尾项目，业主无法办理产权证。现在的股东是开发区管委会在2010年招商引资才入主环球公司的。经过政府不断协调和公司的努力，案涉房产项目于2019年才能办理产权登记，业主对于未能办理房屋过户登记没有任何过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 建工集团与环球公司、国际公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2017）辽02民初318号民事判决书，判决：一、环球公司、国际公司于判决生效之日起十日内共同给付建工集团工程款21,162,939元及利息（以21,162,939元为基数，自2018年7月2日起至判决指定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、建工集团对其施工的大连金石滩金座庄园项目（二期）N1-N32#楼、1#换热站、污水处理站、消防水池及泵房工程折价或拍卖的价款在26,372,305元范围内享有工程款优先受偿权；三、驳回建工集团其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息等。该案诉讼过程中，本院于2017年6月22日向大连金普新区不动产登记中心作出（2017）辽02民初318-1号《协助执行通知书》，查封环球公司位于大连经济技术开发区，大连经济技术开发区金石滩金座庄园42套房屋，查封期限三年，自2017年6月22日至2020年6月21日。金座庄园7号楼2单元401号房屋在查封范围内。 吴慧英针对金座庄园7号楼2单元401号房屋的查封向本院提出异议，本院经审查作出（2019）辽02执异884号执行裁定书，裁定中止对金座庄园的执行。建工集团不服该裁定，提起本案诉讼。 吴慧英提交其与环球公司于2005年5月30日签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》尾部盖有“大连经济技术开发区房产管理中心合同备案专用章”。合同中约定，吴慧英作为买受人购买金座?领海世嘉小区，该商品房用途为住宅，建筑层数地上3层，地下1层，房屋面积148.91平方米，房屋总价为1,170,000元，合同约定的付款方式为总房款于合同签订当日一次性付清。该买卖合同所附的附件中，包含3-1西单元三层平面图及3-1西单元阁楼层平面图。2007年5月11日，环球公司为吴慧英出具《大连市商品房销售（结算）专用发票》，载明吴慧英作为购房人购买案涉房屋所支付的房款总金额合计1,170,000元。 2013年，吴慧英作为原告将环球公司诉至大连经济技术开发区人民法院，要求该公司交付其购买的金座庄园第7幢2-3-1号房屋，并支付逾期交房违约金。经审理，大连经济技术开发区人民法院作出（2013）开民初字第2201号民事判决，判决环球公司将金座庄园商品房交付给吴慧英，并给付逾期交房违约金374,634元。 对于房屋的占有使用，吴慧英提交2014年4月缴纳案涉房屋维修基金等费用的收款收据，并提交2014年10月签订的装饰装修施工合同、交纳装修款的收款收据及购买家用电器的发票，以证实自该时间起其已经实际接收使用案涉房屋。 2019年10月16日，大连金普新区住房和城乡建设局向本院出具大金普住建函〔2019〕242号《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》，载明：金座庄园一期项目为金普新区“办证难”项目。该项目位于金普新区，由大连环球外商俱乐部有限公司开发建设，2003年启动后，因原建设单位各种变故原因导致项目停滞，相关资料丢失，购房业主自2006年入住以来，始终无法办理产权证，导致长期信访，形成历史遗留问题。近年来，经新区管委会多次研究，为其补办了规划、建设、房产手续，2019年9月项目办理初始登记，可以为购房业主办证。近期，20多户购房业主再次上访,反映2004年至2009年购买的金座庄园一期房屋，2017年6月被市中院查封（申请查封单位大连市建设工程集团有限公司，案号[2017]辽02民初318号），无法办理产权证。为切实解决购房业主办证问题，化解社会矛盾，恳请贵院参照省自然资源厅、省高院等八部门联合下发的《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》，依法协助购房业主解除查封，以尽快化解此长期信访遗留问题。同时，恳请该案法官及时与我局进行对接沟通。该函件后附《金普新区金座庄园一期25套查封房屋信息明细表》中，记载买受人吴慧英的合同签订时间为2005年5月30日，备案日期为2007年5月14日，备注中同时载明“合同签订楼号7栋-2-3-1号，赠送的阁楼被查封”。 2020年3月23日，金普新区不动产登记中心向环球公司出具《关于大连环球外商俱乐部有限公司房屋售后备案信息确认及查封事宜的复函》，载明：你公司报送的《房屋售后备案信息确认及查封事宜》已收悉现回复如下:贵公司提供大连经济技术开发区金座庄园25套涉案房屋备案信息待确认，其中22套房屋备案信息已确认。由于疫情关系，大连经济技术开发区金座庄园3栋3单元5层2号、大连经济技术开发区金座庄园8栋3单元3层2号、大连经济技术开发区金座庄园3栋1单元3层1号房屋无法提供购房合同原件现无法确认，待疫情结束后提供购房合同原件予以确认。（详见：备案信息明细表）。关于大连市建设工程集团有限公司申请查封位于：大连经济技术开发区金座庄园2栋2单元5层1号、大连经济技术开发区金座庄园4栋2单元6层2号、大连经济技术开发区金座庄园5栋2单元4层2号、大连经济技术开发区金座庄园7栋2单元4层1号、大连经济技术开发区金座庄园8栋3单元5层1号、大连经济技术开发区金座庄园10栋2单元4层1号、6套房屋是否存在。现复如下：开发单位申请不动产首次登记时提交的分段规划核实证明（规划审批文件）及房屋面积测绘报告（竣工测绘）文件中不存在此6套房屋。特此函复。该函件后附《金普新区金座庄园25套房屋信息明细表》中，记载买受人吴慧英购买金座庄园房屋的备案日期为2007年5月14日。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，本案中被告吴慧英应当对其主张足以排除强制执行的民事权益及事实依据提交充分证据加以证明。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，根据已经查明的事实，吴慧英与环球公司于2005年5月30日签订购买金座庄园第7幢2单元301号房屋的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》尾部“房产管理部门”意见处盖有“大连经济技术开发区房产管理中心合同备案专用章”；同时，大连金普新区住房和城乡建设局出具的《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》所附《金普新区金座庄园一期25套查封房屋信息明细表》中，记载买受人吴慧英的合同签订时间为2005年5月30日，备案日期为2007年5月14日。以上证据能够证实吴慧英在人民法院2017年6月22日进行查封之前已购买金座庄园第7幢2单元301号房屋，并已经签订合法有效的书面买卖合同。而对于本案争议并由人民法院作出具体查封行为的金座庄园7栋-2-4-1号房屋，吴慧英主张实际系其购买居住的房屋的阁楼。对此，本院认为，吴慧英提交的《商品房买卖合同》后附的附件中同时包含3-1西单元三层平面图及3-1西单元阁楼层平面图，且从吴慧英提交的房屋所在楼宇建筑外观照片来看，该单元楼地上坐落仅为三层，三层之上仅有一户阁楼，与吴慧英庭审中的诉讼主张相符。同时，根据大连金普新区住房和城乡建设局《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》所附《金普新区金座庄园一期25套查封房屋信息明细表》记载，吴慧英签订备案合同购买的房屋存在“合同签订楼号，赠送的阁楼被查封”的情况，且金普新区不动产登记中心向环球公司出具的《关于大连环球外商俱乐部有限公司房屋售后备案信息确认及查封事宜的复函》中亦说明，开发单位申请不动产首次登记时提交的分段规划核实证明（规划审批文件）及房屋面积测绘报告（竣工测绘）文件中不存在金座庄园7栋2单元4层1号房屋。结合前述证据及房屋主管部门出具的函件，应当认定吴慧英对金座庄园房屋享有的权利及于金座庄园房屋。其次，因吴慧英提交了其于2014年4月缴纳该房屋维修基金等费用的收款收据及2014年10月签订的装饰装修施工合同、交纳装修款的收款收据、购买家用电器的发票，故能够证明其在人民法院查封之前已经占有该房屋。再次，环球公司于2007年5月11日为吴慧英出具《大连市商品房销售（结算）专用发票》，载明吴慧英作为购房人购买案涉房屋支付房款1,170,000元，且吴慧英于2013年作为原告将环球公司诉至大连经济技术开发区人民法院，要求该公司交付金座庄园房屋并支付逾期交房违约金，（2013）开民初字第2201号民事判决亦判令环球公司向吴慧英交付房屋并给付逾期交房违约金。以上证据能够证实吴慧英已经支付案涉房屋全部价款的事实。最后，关于房屋至今未办理过户登记的原因，大连金普新区住房和城乡建设局所出具《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》中明确说明，金座庄园一期项目为金普新区“办证难”项目，因原建设单位各种变故原因导致项目停滞，相关资料丢失，购房业主自2006年入住以来，始终无法办理产权证，导致长期信访，近年来才由金普新区管委会补办了规划、建设、房产手续，直至2019年9月项目办理初始登记后才可以为购房业主办证。据此，吴慧英所购房屋未能办理过户登记并非吴慧英的原因造成，吴慧英作为普通商品房消费者和买受人，其对房屋未能办理权属登记并无过错。综合前述事实和理由，本院认为，因房屋主管部门已经证实吴慧英的房屋存在“合同签订楼号，赠送的阁楼被查封”的情况，而原告未能提交相反证据证明金座庄园房屋并非吴慧英所购房屋之阁楼，且原告亦未能对金座庄园房屋的具体坐落、位置、面积作出任何说明，原告要求继续执行该房屋亦缺乏可供执行的具体标的，故本院对原告要求继续执行的诉讼请求不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回原告大连市建设工程集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费7760元，由原告大连市建设工程集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 季 烨 审判员 张萍萍 审判员 王 亮 二〇二〇年六月二十八日 书记员 张 怡