江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初7749号原告（反诉被告）：周海，男，汉族，1976年2月4日生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：许海霞，江西哲远律师事务所律师。被告（反诉原告）：尧建华，男，汉族，1986年11月15日生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：胡海林，浙江天赞（南昌）律师事务所律师。原告周海诉被告尧建华装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周海委托诉讼代理人许海霞、被告尧建华委托诉讼代理人胡海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年3月18日签订的《装饰工程合同书》；2、判令被告赔偿原告损失52200元（暂计算至2019年7月底，此后损失另计）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年3月12日与西湖区豫章汇景大酒店签订《写字楼租赁合同书》，承租汇景大酒店B栋写字楼15A（原十四层）用于办公，租赁期限六年，自2019年5月1日起至2025年4月30日止，前三年每月租金17400元，后三年每年递增3%，租金每三个月交纳一次。原告同日交纳了2019年5月至7月期间的租金52200元，并支付了租房保证金17400元。上述租赁合同签订后，原告将承租的写字楼发包给被告装修，双方在2019年3月18日签订了《装饰装修合同书》，合同约定了开工时间为2019年3月13日，竣工时间为2019年4月30日，工程总价90000元（包工包料）及逾期竣工的违约责任，争议管辖法院为原告所在地法院等。被告进场后，只进行了部分装修，于2019年3月30日无故停工，导致写字楼至今没有竣工交付给原告使用，被告的行为已构成根本违约，并给原告造成重大经济损失。原告多次与被告沟通未果，故诉至法院，请求依法判决。2020年5月20日，原告周海申请增加诉讼请求，要求判令被告赔偿原告新增损失87000元（新增房租69600元及没收保证金17400元，房租损失计算至判决确定合同解除之日止，暂计算至2019年11月30日）。被告尧建华辩称：1、同意解除合同；2、原告要求赔偿损失不予认可；3、本案原告违约在先，由此造成的损失由原告自行承担，原告要求赔偿的损失缺乏依据，如果因双方纠纷协商不一致，原告应当及时解除装修合同，聘请其他人完成后续装修，及时止损，不能任装修拖延，被告认为原告违约是没有承担支付工程款的义务，因此被告不应承担所造成损失，诉讼费也应由原告自行承担，被告请求驳回原告的第二、第三项诉讼请求。反诉原告尧建华向本院提出反诉请求：判令反诉被告周海向反诉原告尧建华支付装修款9万元。事实与理由：2018年3月13日（合同时间为3月18日），周海（实际为代案外人黄某）与尧建华签订装修合同，反诉被告将承租的南昌市西湖区汇景国际酒店Ｂ座14楼承包给反诉原告进行装修。装修合同约定反诉被告向反诉原告一次性支付装修款9万元。案外人黄某通过其女儿黄盼盼的账户向反诉原告支付了装修款9万元。装修工程接近尾声，案外人黄某通过女儿黄盼盼以借款名义起诉反诉原告还钱。反诉被告出庭作证，称其没有向反诉原告支付装修款，9万元是反诉原告向黄某的借款。反诉原告认为，反诉被告既不承认已支付的9万元是装修款，反诉原告又不存在垫付的工程款的义务，在装修工程接近完工的情况下，反诉被告分文未付。反诉原告有权要求被告一次性支付装修款9万元。反诉被告周海辩称：根据尧建华申请的鉴定意见，工程只完工25%左右，反诉原告要求支付装修款9万元无依据，且合同约定，工程款是一次性付款，应于工程交付验收后才付款，尧建华在工程尚未完工就无故停工，造成反诉被告损失，无权要求反诉被告支付装修款9万元。原告周海申请证人黄某出庭作证，证明：原、被告均系证人黄某的朋友，两人经黄某介绍后认识。双方签订装修合同后，被告尧建华向其借钱垫付装修，证人黄某受原告周海委托负责监工，因被告尧建华要求增加装修费用未得原告方同意，案涉工程于开工后十几日便已停工，被告尧建华再未返工。原告（反诉被告）周海提交了如下证据：证据一、原、被告身份证复印件各一份。证明：原、被告诉讼主体适格；证据二、装饰工程合同书、附件汇景酒店B栋14（15A）整层装修说明（定稿）各一份。证明：原告周海与被告尧建华之间成立装饰装修合同关系，合同约定被告尧建华包设计、施工、安装任务、包工包料工程总价款为9万元，一次性支付，工期为2019年3月13日至2019年4月30日，在施工过程中，施工人员不少于6人且不得以任何理由停工离场，否则被告应赔偿周海损失50万元（包含写字楼租金费、办公家具等费用），被告逾期竣工，没逾期一天，支付原告违约金人民币5000元；证据三、写字楼租赁合同一份、黄盼盼转账凭证二张、情况说明及身份证复印件各一张、胡海妹转账凭证、情况说明及身份证复印件各一张、收据三张、房租催缴通知书一份。证明：1、证明周海承租西湖区豫章汇景大酒店B楼写字楼15A层用于办公，租期六年，自2019年5月1日起至2025年4月30日止，自租赁合同签订之日起至2019年5月1日为装修免租期，每月租金17400元，房租三个月缴一次，先交租后使用，周海不按时足额缴纳房租，汇景大酒店有权没收履约保证金；2、周海已向汇景酒店支付2019年5月1日至2019年11月30日共7个月的租金121800元，及17400元履约保证金，因未按时缴纳房租，被出租方没收，因被告尧建华停工违约，至今未交房，给原告周海造成的房租损失合计139200元。2019年8月26日，被告尧建华向本院申请对其承包装修的汇景国际酒店B座14楼（15A）房屋的已完装饰工程造价进行鉴定及对已完工程的空调、水电设施单独进行司法鉴定。2020年4月26日，江西金昌造价工程管理咨询有限公司出具编号为金昌司鉴字2019年第21号《建筑工程鉴定意见书》，鉴定意见为：1、汇景大酒店B栋写字楼15A房屋已完装修工程造价司法鉴定（评估）结果：肆万贰仟柒佰柒拾叁元玖角玖分（小写：42773.99）；2、整体装修工程鉴定的同时对该已完工程的空调、水电设施单独工程造价司法鉴定（评估）结果：肆仟玖佰叁拾叁元贰角肆分（小写：4933.24元）（注：此项费用已含在已完装修工程造价里了，只是单列）。被告尧建华为此支付鉴定费5000元。被告尧建华未提交其他证据。本院经审理查明：2019年3月12日，原告周海与西湖区豫章汇景大酒店（出租方，甲方）签订《写字楼租赁合同书》，约定：1、租赁地址为洪池路汇景国际大酒店B栋写字楼15A（原十四）层租赁给乙方，面积580平方米，用途为办公；2、租赁期限6年，自2019年5月1日起至2025年4月30日止；3、租金标准为第一、二、三年的每月每平方米30元，即2019年5月1日至2022年4月30日期间每月租金174000元，第四、五、六年每年按3%标准递增，计租面积按建筑面积计算；4、签订合同时乙方另外还应交纳17400元履约保证金给甲方，租赁期满，乙方交还写字楼且无违约行为后，甲方将保证金退还给乙方。同日，原告周海出具《承诺书》，同意西湖豫章汇景大酒店收取租赁费和空调使用费时只开具收款收据。之后，原告周海（委托方、甲方）与被告尧建华（承接方、乙方）签订《装饰工程合同书》一份（合同落款日期为2019年3月18日），合同约定：1、甲方委托乙方承担设计、施工、安装任务；2、工程地址为汇景国际酒店第14（15A）整层，面积为约580平方米；3、工期为2019年3月13日至2019年4月30日；4、工程总价款为九万元，乙方包工包全部材料（不含办公家具），包设计、施工、安装；5、指派尧建华为乙方驻工地监理，负责合同履行，按要求组织施工，保质、保量，按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜；6、付款方式为一次性付款；7、不能按期开工或中途无故停工，影响工期，工期不顺延，相应损失由乙方承担；8、乙方在签订合同后，在48小时内安排人员进场施工，施工材料经甲方验收合格进场，不得以任何理由推迟进场施工或不进场施工，在施工过程中施工人员不少于6人不得以任何理由停工离场，否则乙方赔偿甲方损失费用人民币五十万元（包含写字楼租金飞、办公家具等费用）。同日，双方在《汇景酒店B栋14（15A）整层装修说明（定稿）》中签字，对12条区域的装修说明进行确认，并约定了竣工验收标准。被告尧建华于2019年3月14日进场施工，十几日后即三月底，被告尧建华停工离场。另查明，西湖豫章汇景大酒店财务部于2019年3月12日出具收据二张，于2019年10月18日出具收据一张，其中编号为0919183号收据载明：金额52200元，收款事由为2019.5.1—2019.7.31号租金，编号为0919184号收据载明：金额17400元，收款事由为租房保证金（1个月房租）；编号为0919187号收据载明：金额69600元，收款事由为2019.8.1—2019.12.1（4个月房租）；上述收据显示“交款单位”均为周海。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方所签《装饰工程合同书》，系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的禁止性规定，双方均应恪守执行。双方所签合同中已明确约定被告“不得以任何理由停工离场”，而被告在开工后十几日后即离场，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。关于原告的第一项解除合同的诉讼请求，因被告违约，停工离场，依照合同法第九十四条的规定，原告可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告通过向本院诉请方式解除双方合同，且包括诉状副本在内的应诉材料已向被告送达，故原告行使解约权符合法律规定，合同被解除的时间，应确定为涉案应诉材料向被告送达之时，即2019年8月19日。关于原告第二项关于损失的诉请，原告增加后的诉请金额为139200元，包括7个月的租金及相当于1个月租金的履约保证金。本院认为，被告停工离场，导致案涉租赁场地未能交付使用，必然导致原告的租金损失。在被告停工离场明确表示不继续施工后，原告亦应及时采取补救措施，避免损失扩大。本案中，被告于2019年3月底即离场，原告于2019年8月6日诉至本院，被告于2019年8月26日申请对案涉工程造价进行鉴定，2019年11月25日，鉴定机构前往案涉装修场地现场勘察。本院综合考虑双方的合同履行情况、当事人的过错程度，酌定支持原告4个月的租金损失即17400元/月×4个月=69600元。至于反诉原告尧建华主张的装修款9万元，根据鉴定意见，案涉房屋已完装修工程造价为42773.99元，反诉被告周海认为不存在以外工程，以外工程鉴定没有事实依据，但根据鉴定机构的现场勘察及鉴定意见，合同以外工程系事实存在的，基于公平原则，反诉被告周海应向反诉原告尧建华支付工程款42773.99元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告周海与被告尧建华签订的《装饰工程合同书》自2019年8月19日起解除；二、被告尧建华赔偿原告周海租金损失69600元；三、反诉被告周海向反诉原告尧建华支付工程款42773.99元；四、上述二、三项相抵后，被告尧建华尚应向原告周海支付26826.01元，限于本判决生效之日起十日内支付；五、驳回原告周海的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告尧建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3084元（原告周海预交），反诉费1025元（被告尧建华预交），鉴定费5000元（被告尧建华预交），合计9109元，由原告周海承担4403元，由被告尧建华承担4706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄建红人民陪审员  胡文媛人民陪审员  涂国平二〇二〇年六月九日法官助理周杨书记员熊思莹