上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21589号原告：何德忠，男，1970年11月15日生，汉族，户籍地重庆市万州区龙驹镇灯塔****，住上海市嘉定区和桥村**。委托诉讼代理人：谢知兵，上海筑业律师事务所律师。被告：赵雅，女，1964年7月17日生，汉族，住上海市宝山区集贤路****。委托诉讼代理人：张昌伟，上海浩锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：江文娟，上海浩锦律师事务所律师。原告何德忠诉被告赵雅农村建房施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何德忠及其委托诉讼代理人谢知兵，被告赵雅及其委托诉讼代理人张昌伟、江文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何德忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付工程款、装修款合计人民币36万元(以下币种均为人民币，7,200元×50个月)；2、判令被告支付违约金133,920元。事实和理由：2017年，原告为被告翻建位于集贤路XXX弄XXX号的房屋，约定工程款为45万元。房屋翻建后，被告仅向原告支付35万元工程款。经案外人韩伟民居间调解，原告同意被告不再向原告支付剩余的10万元工程款，并且原告会将翻建好的房屋进行装修，被告愿意将自己所有的两间门面房的62个月使用权交付给原告。因此，2018年2月1日，双方达成《房屋使用权抵债合同》，约定被告将集贤路XXX弄XXX号101室、102室两间房屋(以下简称“101室、102室房屋”)的62个月使用权交付给原告，原告可将房屋出租收取租金。因当时被告已将101室、102室房屋分别以月租3,500元和3,700元的价格出租给他人，故原告每月直接向承租人收取7,200元租金。原告向承租人收取12个月的租金后，被告违反约定，要求承租人直接向被告支付租金，原告多次交涉均无果。原告认为，被告违反约定，应当一次性向原告支付剩余款项并承担违约责任。故原告为此涉讼，请求判如所请。被告赵雅辩称，不同意原告的全部诉请。理由如下：1、双方对建房款没有进行结算。根据双方约定，原告已经收取了共计45.1万元，实际上已经超出双方约定的合同价款。对于超出部分，原告应与被告进行结算后予以返还；2、根据双方约定，造价为每平方米1,100元，包含了房屋的简单装修，铺地板砖、刷墙、卫生间吊天花板等；3、被告未违约，不应承担违约责任；4、原告施工存在严重质量问题，被告保留另行起诉要求原告损害赔偿的诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告何德忠提交的《房屋使用权抵债合同》、租赁协议、房屋租赁协议，对被告赵雅提交的《建房合同》、照片(部分)，当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年9月，何德忠为赵雅方翻建位于集贤路XXX弄XXX号房屋，双方为此签署了《建房合同》，约定拆房费1.5万元，造价每平方米1,100元。建房后，何德忠应赵雅要求对上述房屋进行了简单装修，装修内容包括刷墙、铺设地砖、地板及卫生间吊顶。赵雅支付了拆房款1.5万元和建房款35万元，无力支付余款。2、2018年2月1日，赵雅(甲方)、何德忠(乙方)及中间人韩伟民签署了《房屋使用权抵债合同》，约定，甲方因自建房及其装修，欠乙方建房工程尾款和装修款，愿以自有门面房使用权抵偿欠款。第一条约定，甲方以享有产权的房屋62个月使用权以抵偿对欠乙方的工程尾款和装修款，即视为乙方对该房屋的租金已付清，无须向甲方另行支付任何费用即享有了房屋使用权；乙方行使房屋使用权的同时，仍有权选择要求甲方偿还现金，如乙方要求甲方偿还现金且全额按约定本金收到，收到之日起，房屋使用权返还甲方，此种方式即甲方以房屋使用权为其借款提供担保。第二条约定，甲方享有位于自有房屋一楼西侧2间门面房；全部交由乙方使用。第三条约定，使用期限为62个月，即从2018年2月1日起至2023年3月30日止；甲方按乙方需要的时间负责转移与原承租人的租赁合同给乙方，原承租人可使用至原约定的租赁期满，双方进行房屋交接；乙方有权决定以自身名义转租给原承租人或另行出租，收取租金，也可自行使用，或以自己认为需要的其他方式行使房屋使用权；乙方享有房屋及附属物的专有使用权。第七条约定，违反约定方，应按合同总金额30%向对方支付违约金，并承担一切损失的赔偿责任，守约方有权选择立即终止合同或要求继续履行合同。签订上述合同前，赵雅方已将101室、102室房屋出租给他人，月租金分别为3,500元和3,700元。自2018年2月起，何德忠每月直接向承租人收取租金7,200元。何德忠收取了截止至2019年1月的租金，共计86,400元。后，承租人根据赵雅的要求不再向何德忠支付租金，由赵雅方收取了自2019年2月起的租金。3、审理中，何德忠表示，每平方米1,100元不含装修，双方对建房款进行了口头结算为45万元。因赵雅无力支付建房款，双方就未结算装修款，直接签订了《房屋使用权抵债合同》。为证明己方主张，何德忠申请韩伟民作为证人出庭作证。韩伟民作如下陈述：韩伟民介绍何德忠给赵雅建房，谈好拆房1.5万元、建房每平方米1,100元，赵雅支付了35万元后没钱付了，何德忠就不愿意继续施工了，韩伟民找到何德忠说赵雅有门面房可以收租，有钱付给何德忠。本来就说了建房，没有说装修，房屋建好后，赵雅又让何德忠装修，装修的钱是何德忠和赵雅自己谈的。工程结束结算的时候，双方谈好后签了一份抵债合同，让韩伟民作见证人，确定将两间门面房给何德忠使用，具体谈了几个月，记不清楚了，当时赵雅的儿子也在场。何德忠还提交了2018年1月8日租赁协议及2016年2月29日房屋租赁协议各一份，证明101室房屋租金自2018年1月1日起至2019年12月31日止租金每月3,500元；102室房间自2018年1月1日至2019年12月31日，租金每月3,700元。对上述证据，赵雅发表如下质证意见：对证人证言，建房每平方米1,100元认可，装修另外计算不认可；对两份租赁协议无异议。4、审理中，赵雅表示，两份租赁协议是赵雅的母亲签订的，原来租金一共4,000元，建房的时候租金增加到了每月3,500元和3,700元，之前是赵雅的母亲收租，签署抵债合同后就让何德忠收租了。何德忠收取了一年的租金，赵雅认为已足以抵建房的费用，就将两间门面房收回来了。为证明己方主张，赵雅提交了照片、视频，证明经测量房屋面积352.782平方米，且存在质量问题。对上述证据，何德忠发表如下质证意见：是系争房屋的照片，但事后拍摄，不认可房屋存在质量问题；不认可测量结果，非专业检测机构检测。本院认为，原告实际进行了施工，被告也已实际使用系争房屋，被告理应按约定支付原告工程款项。根据已查明事实，原告为被告建房并装修后，被告因结欠原告建房尾款及装修款，与原告签订抵债合同，约定用两间门面房使用权抵偿欠款，并约定了被告应将两间门面房交给原告使用，原告有权收取租金，也可自用，期限为62个月。审理中，被告抗辩造价1,100元/平方米包括简单装修，未提交证据证明，本院不予采信。同时，根据双方的陈述及提交的证据，两间门面房在双方签订抵债合同时已对外出租，月租金为3,500元和3,700元，可见两间门面房租金金额是具体且明确的，原告与被告对此亦均系清楚且明知的。虽然抵债合同中未载明建房尾款及装修款的金额，但双方达成一致意思表示用两间门面房62个月使用权抵偿欠款，所确定的债权债务金额及履行方式、履行期限均是明确的，可以认定双方对涉案工程款项进行了结算。被告关于涉案工程款项未结算、门面房租金金额不确定的意见，与事实不符，本院不予采纳。因此，原告、被告之间签订的《房屋使用权抵债合同》系双方真实意思表示，也并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据约定，被告应将两间门面房交给原告使用，期限为62个月。原告收取了12个月租金收益后，被告要求承租人不再向原告支付租金，将原告对两间门面房收租的权益收回，违反了约定，已构成违约。在被告明确拒绝继续履行涉案抵债合同的情况下，同时考虑到涉案抵债合同的标的及内容，原告显然已无法按原约定的方式享有涉案抵债合同项下权益，而原告又早已完成涉案工程，履行了己方义务，为有效保护诚信的合同一方当事人的正当合法权益，原告要求被告一次性向原告支付剩余全部款项36万元，可予准许。原告向被告支付剩余全款后，债务得以清偿，被告也不再享有期限利益，且原告主张适用的违约条款不适用本案情形，故对原告主张违约金的诉请，本院不予准许。至于房屋质量问题，系争房屋早已交付使用，且被告明确表示保留诉权，本院在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赵雅于本判决生效之日起十日内，向原告何德忠支付36万元；二、驳回原告何德忠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4,354元，由原告何德忠负担1,004元，被告赵雅负担3,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇二〇年六月十九日书记员 董程程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。