广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1314号原告：曾新宗，男，1979年4月16日出生，汉族，住广东省五华县*******鹿，公民身份号码441************770。委托诉讼代理人：黄道义，广东君孺律师事务所律师。被告：周宇，女，1969年3月30日出生，满族，住广东省中山市石岐区**************，公民身份号码442************540。第三人：王金其，男，1986年9月13日出生，汉族，住广东省怀集县***************，公民身份号码441************716。第三人：韦月荣，女，1989年6月8日出生，汉族，住广东省怀集县***************，公民身份号码450************461。原告曾新宗诉被告周宇、第三人王金其、韦月荣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告曾新宗及其委托诉讼代理人黄道义、第三人韦月荣到庭参加诉讼，被告周宇及第三人王金其经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾新宗向本院提出诉讼请求：解除对位于广东省中山市*******************（以下简称涉案房屋）的查封，终止对该房屋的拍卖执行。事实与理由如下：本院在（2019）粤2071执10793号执行案中，查封了第三人王金其、韦月荣名下的涉案房屋，并要求拍卖执行。曾新宗作为案外人提出了执行异议，要求解除对该房屋的查封。2019年11月28日，本院作出（2019）粤2071执异445号执行裁定书，驳回了曾新宗的请求。曾新宗认为其享有涉案房屋的所有权，法院不能查封、拍卖执行该房屋。理由如下：1.2016年7月13日，曾新宗与王金其、韦月荣签订了《二手房买卖合同》，时间早于法院查封之日即2017年1月24日，该合同系合法有效。2.在法院查封之前，曾新宗已实际占有涉案房屋，并进行了装修、使用。3.曾新宗不仅支付了合同约定的首期购房款22万元，还超出了合同约定为王金其、韦月荣代为支付其所欠银行贷款58677.62元，余款是因王金其、韦月荣未办好产权证才没有付完。4.曾新宗对涉案房屋未能办理过户没有任何过错。5.周宇对涉案房屋享有的权利属于金钱债权，而曾新宗的权利是房屋所有权、生活权利，权利的性质不一样且大大高于周宇享有的权利。如果为了周宇金钱债权的实现，将涉案房屋拍卖执行，势必造成曾新宗的利益受损，有违执行的公平和严肃性。被告周宇未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，具体到本案中，曾新宗虽提交了签署时间为2016年7月13日的房屋买卖合同，但其提交的证据无法显示其于法院查封前已合法占有涉案房屋，也不足以证明其已足额支付全部购房款，况且曾新宗明知王金其、韦月荣对涉案房屋仅办理了商品房预售合同登记，且两人将房屋抵押给银行尚未还清贷款，在尚未取得房屋的权属证书和注销抵押的情况下，其仍与第三人签订房屋买卖合同，自身存在过错。因此，曾新宗的异议请求理据不足，应予驳回。第三人韦月荣对曾新宗的诉讼请求无异议。第三人王金其未在法定期限内向本院提交书面意见及证据，亦未到庭应诉、质证、辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关于周宇与王金其、韦月荣民间借贷纠纷一案，本院经审理后作出（2017）粤2071民初1534号民事判决，判令：“一、王金其于本判决发生法律效力之日起七日内向周宇偿还借款本金44500元及利息……；二、韦月荣对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回周宇的其他诉讼请求。”该案在诉讼过程中，周宇于2017年1月20日向本院申请财产保全，本院经审查作出（2017）粤2071民初1534号民事裁定，于2017年1月24日查封涉案房屋价值相应的产权份额。判决生效后，因王金其、韦月荣未履行生效法律文书所确定的义务，周宇向本院申请执行,执行案号为（2019）粤2071执10793号。进入执行程序后，本院于2019年8月20日作出（2019）粤2071执10793号之四执行裁定，裁定拍卖王金其、韦月荣所有的涉案房屋，拍卖所得用于清偿其所欠债务。2019年8月28日，本院发出公告，责令上述房地产的所有人或使用人限期内迁出上述房地产。案外人曾新宗遂向本院提出执行异议，2019年11月28日，本院作出（2019）粤2071执异445号执行裁定，驳回了曾新宗的异议请求。2020年1月13日，曾新宗诉至本院，主张前述权利。另查，根据中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋登记座落：中山市*******************，权利人：王金其韦月荣，合同业务编号：HTN2015035111。2015年6月16日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行。为证明在法院查封之前其已与周宇签订合法有效的书面买卖合同并占有使用涉案不动产，曾新宗向本院提交了下列证据：1.王金其、韦月荣（卖方）、中山市万虹房地产中介有限公司（经纪方）与曾新宗（买方）签订的《中山市万虹房地产中介有限公司买卖（居间）合同》，主要内容包括：买卖双方通过经纪方出售及购入涉案房屋；该房地产转让成交价59万元，定金22万元为第一部分楼款，第二部分楼款37万元由买方申请银行按揭贷款支付给卖方；卖方须在收齐订金时将该房地产交予买方使用；该房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起在出证后60日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；此房为毛坯房，如买方需装修，卖方无条件配合。王金其、韦月荣、曾新宗、中山市万虹房地产中介有限公司分别在该合同上签名捺印、加盖公章，签订时间为2016年7月8日。2.王金其、韦月荣（甲方、卖方）与曾新宗（乙方、买方）签订的《二手房买卖合同》，其上显示：甲方拟转让的房地产座落于中山市*******************，该房产没有被查封、被非法占用及其他产权争议，现处于抵押状态，抵押权人系中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行，无其他抵押权人，甲方承诺于出证后60个工作日内还清贷款33万元，办妥注销抵押登记手续，并将房地产原件托管于双方共同指定的担保公司处作为办理过户手续之用，甲乙双方须在甲方取得房产证后60个工作日内办理过户登记手续；甲方应当于收齐定金后5个工作日内将该房地产交付给乙方使用，并履行下列手续：1.甲乙双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、煤气表的读数，并办理交接手续；2.交付该房地产钥匙；3.交楼前甲方须付清一切有关该房地产之杂费；合同另约定了其他事项。王金其、韦月荣、曾新宗均在该合同上签名捺印，签订时间为2016年7月13日。3.王金其、韦月荣（甲方、卖方）与曾新宗（乙方、买方）签订的《二手房买卖合同之补充协议》，约定：乙方依约向甲方支付了定金22万元，甲方已将房地产（毛坯）交付予乙方使用；交付之后，乙方花费了约23万元将房子进行了装修，现由乙方及家人居住；因甲方至今未取得房地产权证，且目前资金周转困难，甲、乙双方一致同意：自签订本协议起，由乙方负责为甲方继续供楼（甲方原按揭贷款已逾4期，合计约欠供楼贷款本息及违约金11000元），乙方将供楼款项（包括已逾期供楼贷款）支付至甲方的银行按揭还款账户，乙方支付的供楼款抵作向甲方支付的购房款，在办理过户手续后具体结算；协议还约定了其他事项。王金其、韦月荣、曾新宗均在该合同上签名捺印，签订时间为2018年1月21日。4.证人蓝宇明的证言，蓝宇明陈述其是涉案房屋买卖合同的中介服务人员，合同订立于2016年7月8日，曾新宗于2016年9月初就支付完毕首期款22万元，之后其征求王金其的意见，于2016年9月将涉案房屋钥匙交付予曾新宗；交付时涉案房屋是毛坯房；因王金其逾期归还银行按揭贷款，赎楼手续一直未能办理，因王金其个人原因，涉案房屋亦未办理不动产权证。5.证人李军的证言，李军陈述其于2016年9月至12月底帮曾新宗装修涉案房屋，12月底完工。6.中国农业银行交易明细清单及平安银行电子回单、陈燕群于2019年8月29日出具的证明，显示陈燕高于2016年7月8日向蓝宇明支付了2万元、于2016年8月1日向王金其支付了17万元、于2016年9月7日向王金其支付了3万元；陈燕高在书面证明中表示上述款项是其代曾新宗支付的购房款。7.中国农业银行业务凭证，显示自2018年1月22日至2020年3月，曾新宗一直为王金其偿还银行按揭贷款。诉讼过程中，曾新宗陈述，其与王金其、韦月荣签订房屋买卖合同时，并不清楚涉案房屋的转让未取得抵押权人中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行的同意，直到王金其逾期支付按揭贷款被银行追收才知道，之后一直代王金其、韦月荣偿还银行按揭贷款；其是通过老乡的介绍认识了李军，双方之间并未签订书面的装修协议，款项基本都是通过现金支付；其同意偿还王金其、韦月荣的银行按揭贷款，若还有未付购房款，同意按法院要求交付执行。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为曾新宗就涉案执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，曾新宗虽提交了其与王金其、韦月荣于2016年7月签订的房屋买卖合同，该时间早于法院查封案涉不动产之前。证人蓝宇明的证言虽陈述其于2016年9月将涉案房屋钥匙交付给曾新宗，但双方未能提交钥匙交接的相关凭证；证人李军的证言陈述其于2016年9月为曾新宗装修涉案房屋，但未能提供相关的装修合同、工程款付款凭证、物业的装修登记资料等佐证；另外，曾新宗亦未能提供其交纳涉案房屋水电费、物业管理费等证据以证明其入住涉案房屋的时间。综上，仅有蓝宇明、李军的证言，而无其他佐证证据，证明效力较低，不足以证明曾新宗于查封前已实现对涉案房屋的占有使用。因此曾新宗对涉案房屋享有的权利不符合上述法律规定的情形，不足以排除强制执行，故本院对其主张予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项,以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告曾新宗的诉讼请求。案件受理费1102元（原告曾新宗已预交），由原告曾新宗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄小玲人民陪审员  胡慕芝人民陪审员  郭惠玲二〇二〇年六月三十日书 记 员  王姿雅练洪银