文书内容广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初513号原告（反诉被告）：李胜，男，1983年3月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈浩纯、林嘉倩，均是广东国智律师事务所律师。被告（反诉原告）：方钟涛，男，1979年7月19日出生，汉族，住广州市花都区。被告（反诉原告）：吴苑莉，女，1979年11月28日出生，汉族，住广州市番禺区。共同委托诉讼代理人：陈谨、叶嘉怡，均是北京大成（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）李胜与被告（反诉原告）方钟涛、吴苑莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李胜的委托诉讼代理人陈浩纯、林嘉倩，被告（反诉原告）方钟涛、吴苑莉的委托诉讼代理人陈谨、叶嘉怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜向本院提出诉讼请求：1.方钟涛、吴苑莉将华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A31栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋品林西三街5号（自编A8栋A343号）1层101房交付给李胜；2.方钟涛、吴苑莉支付逾期交房违约金（以总房价7122713.37元为本金，按日0.05%计算，自2018年7月1日起计至交房之日止，暂计至2019年12月31日为1951623.46元）。事实和理由：2016年12月17日，方钟涛、吴苑莉向开发商广东华标创业集团有限公司购买华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A31栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋品林西三街5号（自编A8栋A343号）1层101号房，方钟涛、吴苑莉与开发商签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定的房屋交付时间为2018年6月30日前。2018年1月6日，方钟涛、吴苑莉与本人就买卖涉案房屋达成初步协议，双方经过两个多月的协商达成一致意见，于2018年4月21日签订了《房屋买卖合同》，约定方钟涛、吴苑莉将上述房屋以7122713.37元出售给本人，并约定交楼时间以开发商的交付时间为准；双方还约定了违约责任等。合同签订后，本人按照约定履行合同义务，支付首期款及每月按揭款。开发商也按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，在2018年6月30日前将涉案房屋交付给方钟涛、吴苑莉。但方钟涛、吴苑莉收楼后，却未按约定将房屋交付给本人，严重侵害了本人的利益。因此，本人特向法院提起诉讼，请判如所请。被告方钟涛、吴苑莉辩称：我方不同意交付涉案房屋及支付违约金，请求法院驳回李胜的诉讼请求。反诉原告方钟涛、吴苑莉向本院提出反诉请求：1.解除方钟涛、吴苑莉与李胜于2018年1月6日签订的《房屋买卖合同》；2.方钟涛、吴苑莉向李胜返还已支付的购房款2712713.37元以及2018年1月至2020年2月供房款629502.25元，两项合计33422l5.62元。3.本案诉讼费用由李胜承担。事实和理由：2018年1月6日，方钟涛、吴苑莉与李胜签订了《房屋买卖合同》，约定：方钟涛、吴苑莉向李胜出售位于广州市黄埔区品林西三街5号(自编A8栋A343号)101房，成交价为7122713.37元。由于方钟涛已与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行签订《个人购房借款/担保合同》(编号：2017BHFl30290)，涉案房屋已办理抵押登记。按照《房屋买卖合同》第三条第3款的约定，李胜应在每月8日前向方钟涛账户汇款，用于偿还银行按揭贷款本息。合同签订后，方钟涛、吴苑莉已将购房合同、借款合同等文件交由李胜保管。自20l8年1月至今，因李胜多次未按合同约定按时足额还本付息，方钟涛、吴苑莉已多次替李胜向银行垫付供房款。由于李胜不按期偿还购房借款已累计超过三期，根据《房屋买卖合同》第七条第4款的约定，其迟延履行还款的行为已构成违约，方钟涛、吴苑莉现要求解除合同。同时，李胜无购房指标，不具备购房资格，导致涉案合同不具备继续履行的可能性。综上所述，为保护我方的合法民事权益，方钟涛、吴苑莉特此提起反诉，恳请法院查清事实，依法判如所请。反诉被告李胜辩称：不同意方钟涛、吴苑莉的反诉请求。方钟涛、吴苑莉要求解除合同的主张无事实法律依据，本人一直按期支付按揭款，没有违约，方钟涛、吴苑莉从未要求解除合同，请法院驳回其反诉请求。首先，银行没有认定存在逾期支付按揭款的行为，从方钟涛、吴苑莉提交的借记卡账户历史明细清单可看出涉案房屋按揭款的还款日为每月10日，本人按期支付款项，没有违反合同第七条第4款的约定。其次，方钟涛、吴苑莉从未向本人提出要求解除合同，在方钟涛、吴苑莉提起反诉前，方钟涛、吴苑莉也未向本人发出解除合同的通知。即使方钟涛、吴苑莉有权解除合同，《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第42条的规定，有权解除合同的当事人继续履行合同或接受对方履行的，视为放弃合同解除权。截止至本案开庭时，本人已支付27次按揭款，可见方钟涛、吴苑莉是同意继续履行合同。再次，限购政策未达到使本案合同目的无法实现的程度，本案合同仍具备可履行性。方钟涛、吴苑莉已约定是由本人或本人指定第三人办理产权转移登记，合同不存在不能继续履行的可能。最后，本案并非要求转移产权登记，而是要求方钟涛、吴苑莉按合同约定交付房屋，因此本人是否具备购房指标不影响本案诉求履行。本院经审理查明事实如下：2016年12月17日，方钟涛、吴苑莉（乙方、买方）与广东华标创业集团有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201612248728），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区品林西三街5号(自编A8栋A343号)101房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共242.9009平方米，其中套内建筑面积233.6195平方米，共有分摊面积约9.2814平方米。第七条计价方式和价款约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26966.93元，总金额为630万元。第八条付款方式约定，甲方同意乙方按按揭贷款方式支付房款，首期款189万元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款441万元须于2016年12月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州北京路支行。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2018年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。2017年9月26日，方钟涛（借款人）与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（贷款人）、广东华标创业集团有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》(编号：2017BHFl30290)，约定：方钟涛为购买广州市黄埔区品林西三街5号(自编A8栋A343号)101房向中国工商银行股份有限公司广州北京路支行贷款441万元，贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公示换算：月利率=年利率/12；经协商一致，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，即每月本息还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数]÷[（1+月利率）还款月数-1],借款人应从贷款发放的次月开始还款;借款人自愿选择每月10日为还款日。《中国工商银行个人借款凭证》显示贷款发放日为2017年12月4日，贷款到期日为2047年12月4日，年基准利率为4.90%，浮动值为5%，年贷款利率为5.14500%。经核算，每月本息还款额为24066.17元。方钟涛、吴苑莉（甲方、卖方）与李胜（乙方、买方）、罗瑞坤（丙方、见证人）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将广州市黄埔区品林西三街5号(自编A8栋A343号)101房出售给乙方，并以乙方或乙方指定的第三人办理网签及产权转移登记，交付标准以开发商的交楼标准为准；该房屋按整套出售并计价，总成交价为7122713.37元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电(如有)等费用；乙方须分别于2018年1月10日、2018年4月3日向甲方支付200万元、7127l3.37元。第三条房屋价款支付方式第3款约定，甲方向银行按揭贷款441万元部分，即《个人购房借款/担保合同》(编号：2017BHFl30290)项下贷款本息，由乙方负责偿还，视为乙方向甲方支付房屋余下价款；乙方自本合同成立且生效之日起开始支付余款，在每月8日前按照上述合同的约定将款项存至甲方指定帐户，该账户如有变更或每期还款金额发生变化，甲方应当提前3个工作日告知乙方，否则视为乙方已经履行合同义务，因账户变更所产生的后果由甲方自行承担；如因甲方原因导致产生逾期利息或增加其他按揭费用的，该费用由甲方承担；如因此导致按揭银行提前收回贷款的，甲方应赔偿乙方直接和间接损失。第四条交楼时间和交接手续约定，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间以开发商交付时间为准。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条产权转移登记第3款约定，自该房屋可以办理存量房网签及转移登记之日起30日内，甲方承诺无条件配合乙方办理产权转移登记手续，将该房屋产权转移登记至乙方或乙方指定的第三人名下。第七条违约责任约定：2.甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05％的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05％的标准向乙方支付违约金。4.在该房屋产权转移登记至乙方或乙方指定的第三人名下之前，乙方不按期偿还《个人购房借款/担保合同》(编号：2017BHFl30290)项下贷款本息累计超过三期后，甲方有权解除合同并收回该房屋。合同解除后，甲方应当在10天内向乙方返还乙方因该房地产而支付的包括已付按揭款的全部款项，并以该款项为本金，自2018年1月10日起按照同期银行利率计算付利息。如乙方已装修的，则甲方还应合理补偿乙方装修费用。合同落款日期为打印的“2018年1月6日”。李胜与方钟涛、吴苑莉均确认上述合同实际签署日期为2018年4月21日。上述房屋买卖合同尚未办理网签手续，双方当事人也未就涉案房屋交易情况向开发商广东华标创业集团有限公司和贷款人中国工商银行股份有限公司广州北京路支行进行报备。李胜如约向方钟涛、吴苑莉支付了购房款2712713.37元（200万元+712713.37元）。截止至本案开庭之日，李胜向方钟涛、吴苑莉指定账户偿还银行按揭贷款情况如下：            序号              交易日期              交易金额                  1              2018年1月10日              27848元                  2              2018年4月9日              24066.17元                  3              2018年5月10日              24066.17元                  4              2018年6月10日              24066.17元                  5              2018年7月9日              24066.17元                  6              2018年8月8日              24066.17元                  7              2018年9月8日              24066.17元                  8              2018年10月6日              24066.17元                  9              2018年11月8日              24066.17元                  10              2018年12月8日              24066.17元                  11              2019年1月8日              24066.17元                  12              2019年2月7日              24066.17元                  13              2019年3月7日              24066.17元                  14              2019年4月8日              24066.17元                  15              2019年5月7日              24066.17元                  16              2019年6月8日              24066.17元                  17              2019年7月7日              24066.17元                  18              2019年8月7日              24066.17元                  19              2019年9月7日              24066.17元                  20              2019年10月7日              24066.17元                  21              2019年11月7日              24066.17元                  22              2019年12月7日              24066.17元                  23              2020年1月8日              24066.17元                  24              2020年2月7日              24066.17元                  25              2020年3月7日              24066.17元      2018年2月、3月的按揭贷款由方钟涛、吴苑莉先行垫付，李胜在实际签订《房屋买卖合同》后已经偿还给方钟涛、吴苑莉。方钟涛、吴苑莉是夫妻关系，两人称开发商于2018年6月30日通知其收楼，但方钟涛、吴苑莉认为因与李胜就涉案房屋事宜在协商，如果收楼会有影响，故一直没有收楼，涉案房屋现已办理预告登记，登记在夫妻二人名下，暂未办理不动产权证。方钟涛、吴苑莉主张李胜逾期偿还2018年5月至7月的银行按揭贷款，遂依据《房屋买卖合同》第七条第4款的约定行使解除权，但未提交证据证明其在对本案提起反诉前曾向李胜作出过解除房屋买卖合同的意思表示。同时，方钟涛、吴苑莉提出李胜不符合广州市限购政策，《房屋买卖合同》不具有继续履行的可能性。李胜承认其在签订合同之日起至今均不具备购房资格，但认为这不影响涉案房屋的交付，且双方在合同约定由李胜或李胜指定的第三人办理网签及产权转移登记，故房屋限购政策尚未达到使本案合同目的无法实现的程度。经本院释明，李胜明确表示不同意解除《房屋买卖合同》，愿意一次性支付购房尾款，清楚并自愿承担由此产生的法律风险，但方钟涛、吴苑莉坚决不同意收取购房尾款和继续履行合同。在本案审理过程中，李胜向本院申请财产保全，请求查封方钟涛、吴苑莉名下华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A31栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋品林西三街5号（自编A8栋A343号）1层101房，冻结方钟涛、吴苑莉银行账户内存款1951623.46元或查封、扣押其相应价值财产。李胜提供了广东合润融资担保有限公司金额为9074336.83元的担保函作为财产保全担保。本院于2020年1月20日作出（2020）粤0112民初513号《民事裁定书》，裁定：一、查封方钟涛、吴苑莉名下华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A31栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋品林西三街5号（自编A8栋A343号）1层101房；二、冻结方钟涛、吴苑莉银行账户内存款1951623.46元或查封、扣押其相应价值财产。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《个人购房借款/担保合同》《房屋买卖合同》、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、借记卡账户历史明细清单、（2020）粤0112民初513号《民事裁定书》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：李胜与方钟涛、吴苑莉签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案中，李胜要求方钟涛、吴苑莉交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求均是建立在《房屋买卖合同》能够继续履行的前提下，而方钟涛、吴苑莉反诉请求解除《房屋买卖合同》，本院对此综合分析认定如下：首先，虽然李胜未能按照本案合同约定偿还2018年5月至7月的银行按揭贷款，但均只迟延1、2天且实际还款日期尚未超出《个人购房借款/担保合同》的限定期限，该迟延给付行为未对方钟涛、吴苑莉产生实质不利影响，李胜主观上不存在故意违约的情形。现无证据证明方钟涛、吴苑莉曾对此提出过异议，李胜此后也如约继续履行还款义务，故方钟涛、吴苑莉反诉以李胜未及时还本付息为由提出解除合同，本院不予采纳。其次，虽然李胜作为房屋买受人自身不符合广州市现行限购政策，但是其诉请的是交付涉案房屋而非办理不动产权登记，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同的履行至今尚未存在障碍，现今亦无法确定日后李胜必然不符合过户条件，经本院多次释明，李胜亦明确表示清楚知悉且愿意自行承担以后将可能产生的风险，故方钟涛、吴苑莉应向李胜交付涉案房屋。根据房屋买卖合同的约定，方钟涛、吴苑莉应于2018年6月30日前向李胜交付涉案房屋，但截止至本案庭审之日，方钟涛、吴苑莉因个人主观原因仍未履行交房义务，该行为已构成违约。方钟涛、吴苑莉逾期交房时间已经超过30日，李胜未主张解除合同，故方钟涛、吴苑莉应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交房的违约责任。再次，李胜主张根据合同约定每日按照总房价款的0.05%计算自2018年7月1日起的逾期交房违约金，经核算，每日0.05％的标准过高，本院予以调整为每日0.02%，同时违约金的总额以房屋总价款为限。综上，方钟涛、吴苑莉请求解除本案合同并返还购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李胜基于合同约定主张请求交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、方钟涛、吴苑莉于本判决生效之日起十日内向李胜交付华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A31栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋品林西三街5号（自编A8栋A343号）1层101房；二、方钟涛、吴苑莉于本判决生效之日起十日内一次性向李胜支付逾期交房违约金（以房屋总价款7122713.37元为本金，按日0.02%的标准自2018年7月1日起计算至实际交房之日止，违约金总额以房屋总价款7122713.37元为限）；三、驳回李胜的其他诉讼请求；四、驳回方钟涛、吴苑莉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22364元，由李胜负担13403元，由方钟涛、吴苑莉负担8961元。保全费5000元，由方钟涛、吴苑莉负担。反诉案件受理费16769元，由方钟涛、吴苑莉负担。李胜预缴的本诉案件受理费和保全费本院不再退还，方钟涛、吴苑莉应负担的本诉案件受理费和保全费由其履行本判决时迳付李胜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜人民陪审员  罗伟红人民陪审员  宋 伟二〇二〇年六月二十二日书 记 员  陆镇培