河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1003号 上诉人（原审原告）：张智，男，1964年8月4日出生，汉族，住衡水市桃城区。 上诉人（原审原告）：郭翠莲，女，1964年11月25日出生，汉族，住址同上，系张智之妻。 上述两上诉人的委托诉讼代理人：袁珊珊、郭雪荣，河北凌坤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北达华房地产开发有限公司。住所地：衡水市桃城区报社街88号富亿坊6幢1号。 法定代表人：陈国荣，总经理。 委托诉讼代理人：张树可，该公司法律顾问。 上诉人郭翠莲、张智与上诉人河北达华房地产开发有限公司（以下简称达华公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月1日开庭进行了审理。上诉人张智、郭翠莲的委托诉讼代理人袁珊珊、郭雪荣，上诉人达华公司的委托诉讼代理人张树可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张智、郭翠莲上诉请求：1.撤销（2018）冀1102民初4660号民事判决书第一项、第三项，改判达华公司向二上诉人支付补偿款20万元（暂计）、过渡费补偿款59963.4元（暂计算至2018年8月，此后顺延计算至实际交房之日止）、逾期交房损失126000元（暂计算至2018年8月，此后顺延计算至实际交房之日止），以上共计385963.4元；2.本案一、二审诉讼费用由达华公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.原审法院对于达华公司是否存在逾期交房问题认定事实错误，达华公司存在逾期交房行为。（1）上诉人是拆迁区域范围内搬离的门店最后一户，回迁房交付时间的起算点应当为案涉《拆迁安置补偿协议》签订时间，也即2009年11月，依照协议约定，回迁房屋的交付时间为2013年5月，至2017年达华公司通知收房，时间跨度已经远远超过了42个月，达华公司逾期交房远远超过了两年，理应依约双倍支付过渡费。（2）原审中达华公司仅仅提交了一份案外人孙玉栓签订的《拆迁安置补偿协议》，该份协议在形式上为复印件，签订时间有两处为空白，丙方中标企业一方的盖章系后期加盖，所以协议签订时间不能排除后期人为添加。在内容上涉及的被拆迁房屋系楼房附带储藏间，而本案被拆迁的房屋为平房，地理位置地段不同且房屋功能不同，不能作为同类型、同地段的房屋进行参照。该证据材料不具有真实性、关联性，不能证明被拆迁区域的最后一户的搬离时间，达华公司作为中标企业，对案涉被拆迁区域内的住户协议签订情况更为清楚，应当承担举证责任，原审法院依据上述协议签订的时间认定交房起算时间不成立。（3）达华公司主张交房期限应当扣除停工时间缺乏事实和法律依据。对于“因政府治理大气污染以及遇有不宜施工的恶劣天气等因素”导致的停止施工问题不属于《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，而且涉案《拆迁安置补偿协议》中并未对不可抗力、政府因素等导致交房时间顺延的情形进行约定，所以不应扣除停工时间。达华公司对于扣除201天停工时间问题并未举证证明，该问题也并非众所周知的事实，原审法院支持扣除201天的停工时间缺乏依据，且违背了当事人意思自治原则。（4）达华公司2017年通知上诉人收房时，虽已经过竣工综合验收，其回迁门店并不具备房屋交付条件，且拟交付的门店存在严重畸形，上述情形足以导致上诉人提出异议并拒收门店，所以达华公司具有过错，存在逾期交房的违约行为。2.原审法院判令上诉人向达华公司交付专项维修资金缺乏事实依据。（1）达华公司仅是提出了要求上诉人缴纳维修资金的抗辩，并未提起反诉，原审法院仅凭达华公司的抗辩便支持其要求上诉人缴纳维修资金的主张，违背了不告不理原则。（2）达华公司要求上诉人支付维修资金的抗辩缺乏事实依据，截至一审法庭辩论终结时，达华公司并未向上诉人发出缴纳住宅专项维修资金的通知，双方也并未在案涉《拆迁安置补偿协议》中对此约定。3.达华公司应当向上诉人支付逾期交房的租金损失。首先，达华公司存在逾期交房的违约行为。其次，其未能及时告知拟回迁门店存在户型畸形这一严重问题。再次，拟回迁畸形门店的使用价值和商业价值确实严重减损。最后，达华公司不能交付同类型的可替代门店。正是达华公司未能切实全面履行合同义务，才导致上诉人不能如期收房，故达华公司应当承担因其逾期交房的违约行为以及不能全面履行合同义务的行为给上诉人造成的租金损失。二、原判决适用法律不当。原审法院认定事实错误必然导致适用法律不当，房屋租金损失属于上诉人的可得利益损失，根据《合同法》第一百一十三条的规定，案涉《拆迁安置补偿协议》依约履行，上诉人完全可以如期如价的将回迁门店租赁经营，收取租金，该部分的损失切实存在且要求合理，所以理应支持上诉人关于租金损失及逾期交房过渡费的诉请。三、原审法院对拟回迁房屋的商业价值和使用价值未经鉴定机构鉴定，酌定的数额过低。上诉人在原审已经递交了关于拟回迁房屋商业功能及商业价值减损情况的鉴定申请，但原审法院未启动鉴定程序，上诉人认为涉案拟回迁房屋并非原审法院认为的“虚拟房屋”，拟回迁房屋就在滏兴国际园商业步行街，周围已经形成完整的商业综合体系，可以由专业的鉴定机构对其商业功能及商业价值进行鉴定。原审法院对于回迁门店商业功能及使用价值减损部分酌定的金额16万元过低，应当依法启动鉴定程序进行鉴定或者在鉴定程序客观不能启动的情况下重新酌定损失金额。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院撤销原审判决第一项，改判支持二上诉人的诉讼请求。 达华公司上诉请求：撤销原判，发回重审，或者判决驳回张智、郭翠莲的诉讼请求。事实和理由：一、依照法律明文规定，被上诉人不享有拆迁安置补偿权益。无论是根据2009年还有效的《城市房屋拆迁管理条例》第四条，还是根据替代该条例并于2011年生效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，签订补偿协议的被拆迁人即被征收人，是指被拆迁/征收房屋的所有权人，如果不是房屋所有权证书登记的权利人，则不能成为被拆迁人或被征收人。被上诉人不是该房屋的所有权利人，不能成为法定的签订拆迁安置补偿协议的当事人。被上诉人自称有供销社发的产权证，但众所周知，供销社不是法定的不动产权登记机关，供销社无权发放不动产权证书，其发的产权证不具有法律效力。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告自称拥有拆迁房屋和土地的所有权和使用权，但其提交的6份证据中，并无房屋产权证书和土地使用权证书。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，被上诉人不能成为法律规定的房屋被征收人，自然也就不能享有拆迁安置补偿权益。另一方面，作为拆迁安置补偿工作的政府主管机关，衡水市市区一拆两改指挥部于2009年底与被上诉人签订了补偿协议后，发现不应与被上诉人签订安置补偿协议，而应与供销社签订，因为被上诉人既不享有土地使用权，也无房屋所有权证书，真正拥有土地使用权的是供销社全资子公司衡水市物资回收公司，所以与供销社签订了《旧居住区拆除补偿协议书》，议定分期进行补偿安置。上诉人为上述事实提交了证据，但原判对此未予认定，而是将无效的协议认定为定案事实。原判在明知就同一被拆迁物先后签有两份拆迁安置补偿协议且主体不相同的情况下，竟然认定本案当事人之间的协议有效。原判置上诉人与供销社签订的《旧居住区拆除补偿协议书》于不顾，违背真实。二、原判认定户型呈Z型且影响房屋价值则毫无根据。首先，《民用建筑设计规范》对于不同功能定位的房屋各种要素均有明确规定要求，上诉人提交了系列证据，能够证明建成的房屋平面布局、结构、户型和朝向均符合设计规范要求，并取得了规划许可、施工许可，竣工后通过了合格验收且取得规划核实认可，该房屋既是合法的，也是合格的，更是不违约的。其次，原判认定涉案房屋呈Z型，作出该房屋结构确会影响到房屋价值的认定，缺乏事实根据。建筑设计规范对户型不要求同一，各户型间不可攀比，互不为样本。涉案房屋系纯一层，其价值不仅不受损，反而高出其相邻二层结构房屋。原判竟以上诉人未及时将图纸告知被上诉人而让上诉人担责，是无根据地加载义务。再次，原判既然明知“无法对虚拟房屋进行市场价格鉴定即无法通过鉴定方式确定补偿金额”，竟然酌情判决达华公司补偿16万元给被上诉人，缺乏事实根据，更缺乏法律依据。既然认定无法鉴定，无法认定价值损失，说明该项主张无证据证明。根据谁主张谁举证的原则，由主张权利的一方承担举证不能的后果。三、原判适用法律不当，审判程序违法，致使判决结果错误。合同效力不以当事人是否已经履行或有准备履行的行为确定。依衡水“三年大变样”的开发模式，全部拆迁协议均由政府一拆两改指挥部签约，此阶段开发公司既不参与，也不知情，只有土地摘牌取得规划许可后，指挥部将履行协议的义务才转交给开发单位。事过10年，以现在的规则审视10年前的行为，显然是矫枉过正的。上诉人作为开发单位，无缘无故背上了这样的法律责任，于情不合，于理不通，于法无据。原判认定上诉人违约，但未指明上诉人违反了协议哪条哪款。既然适用《民诉法解释》第九十条、第九十一条，在被上诉人举证不能的情况下，就应当判决驳回其全部诉讼请求。上诉人申请追加真正享有拆迁安置补偿权益的主体衡水市物资回收公司或其出资人衡水市供销合作社联合社为第三人，有充分的事实根据和法律依据，前者是登记的土地使用权人和房屋所有权人，后者是与上诉人签订《旧居住区拆除补偿协议书》的当事人，审理该拆迁安置补偿权益却拒绝当事人参加诉讼，违反程序。本案2018年7月立案，2019年1月开庭，2019年11月作判决，不符合民事诉讼法规定。 针对张智、郭翠莲的上诉请求，达华公司辩称：二上诉人不享有拆迁安置补偿权益。张智、郭翠莲既不是被拆迁房屋的所有权人，也不是拆迁土地的使用权人，二人依法不享有拆迁安置权益，二人据以主张权利的补偿协议是无效的。《拆迁安置补偿协议》没有确认所拆迁的房屋是门店房，达华公司不必按照门店房交付，也没有逾期交付行为。案涉房屋符合《民用建筑设计通则》规范，图纸通过了政府主管机关的行政许可，具有合法性，且案涉建筑通过了国家相关部门验收，达华公司没有违约行为。补偿协议上的U9房屋是张智、郭翠莲自己选定，协议也未约定房间的户型结构和尺寸，其主张该房屋商业功能损失无依据。达华公司不存在逾期交房的行为，张智、郭翠莲在2017年7月就已经得知在交房，只是自称因为拟交付的房屋户型结构与规划不符，要求改换补偿方式而拒绝接收房屋。达华公司具有法定不交付房屋的抗辩理由，根据建设部、财政部《专项维修资金管理办法》第十三条、河北省《专项维修资金管理实施细则》第十三条规定，在如数缴纳维修资金前，开发建设单位不得向其交付房屋。张智、郭翠莲未缴纳专项维修资金，达华公司具有法定理由和抗辩权。 针对达华公司的上诉请求，张智、郭翠莲辩称：1.张智、郭翠莲享有拆迁安置补偿权益。一审中提交了拆迁指挥部工作人员出具的拆迁资料收据原件、拆迁安置补偿协议原件及达华公司支付过渡费的银行流水，以上证据可以证明张智、郭翠莲是适格的被拆迁权益主体。2.拟回迁的商业门店存在明显的户型瑕疵，与相邻门店均不相同，该瑕疵是永久的，影响户主出租或转让，我方实际权益已经受损，一审法院对该部分事实认定正确、合理。 张智、郭翠莲向一审法院起诉请求：一、判令被告按照《拆迁安置补偿协议》约定给付原告121.31平方米一层门店或按照市价标准对商业功能损失部分给予补偿200000元（赔偿数额以第三方评估机构评估结果为准）；二、判令被告按照同地段同类租金支付原告逾期交房损失126000元（自被告应交付回迁房之日暂计算至起诉之日，此后按照4000元/月标准至实际交房之日止，最终数额以实际评估结果为准）；三、判令被告支付原告逾期交付安置费的过渡费补偿款59963.4元（暂计算至2018年8月，此后顺延计算至实际交付之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年11月3日，原告张智、郭翠莲（乙方）与被告达华公司（丙方）及衡水市拆违和旧居住区域城中村改造指挥部（甲方）签订《滏兴国际园拆迁安置补偿协议》一份，协议约定乙方拆迁平房占地面积117.72平方米，建筑面积95.18平方米，按补偿标准应回迁主楼面积117.72平方米。拆迁补偿方式为产权调换方式，甲方在滏兴国际园区域提供回迁楼房，乙方选择调换楼房原定房号为Ｕ9室，主楼建筑面积121.31平方米。对于过渡费支付，乙方回迁自行过渡期间，自乙方签订协议交钥匙具备拆除条件之日起，甲方按拆迁建筑面积付给乙方12个月过渡费5710.80元，此后每三个月结算一次，直至回迁楼房交钥匙止，不足月按月计算。对于回迁时间，甲方应在全部住户搬迁完毕后，42个月内将回迁楼交付乙方，甲方如未按时交付，按相关法律法规增加对乙方的过渡费补偿（逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期满半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满二年的增加百分之七十五，逾期满二年以上的增加百分之百）。被告达华公司分别于2014年4月9日向原告张智支付过渡费19511元、2015年1月6日向原告张智支付过渡费2855元、2015年10月21日向原告张智支付过渡费2855元、2016年4月18日向原告张智支付过渡费2855元、2016年10月12日向原告张智支付过渡费2855元、2017年4月20日向原告张智支付过渡费2855元、2017年10月12日向原告张智支付过渡费2855元、2018年5月7日向原告张智支付过渡费2855元。2017年7月，被告达华公司通知原告张智、郭翠莲交房，拟交付的房屋位于衡水市桃城区（图纸标注为商业网点十九），房屋结构近似于“Ｚ”字型，建筑面积为123.84ｍ2。原告对于被告达华公司拟交付的房屋结构产生异议，在交房过程中与被告达华公司工作人员发生冲突，未接收被告达华房地产公司拟交付的房屋。一审法院另查明：被告达华公司提供的《衡水市工程竣工验收报告》显示，包括案涉房屋在内的滏兴国际园8＃楼已经相关单位验收合格，项目开工时间为2014年10月8日，竣工日期为2017年7月11日。被告达华房地产公司提供案外人孙玉栓签订的《滏兴国际园拆迁安置补偿协议》显示协议签订时间为2013年8月4日。 一审法院认为，原、被告双方签订的《滏兴园拆迁安置补偿协议》，对拆迁及安置情况、补偿方式、过渡费支付方式、回迁时间等内容作出明确约定，系当事人真实意思表示，该协议依法成立，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，结合被告达华公司向原告支付过渡费的事实，应当认定该协议合法有效，对于被告达华公司主张合同无效，并追加衡水市物资回收公司或其出资人衡水市供销合作社联合社的申请，不予支持。协议生效后，原告张智、郭翠莲作为缔约当事人，有权要求被告达华公司按照协议约定全面履行合同义务。原、被告双方签订的拆迁安置补偿协议，未对Ｕ9号房屋的平面布置、结构、户型、朝向等结构样式作出约定，但是房屋结构的不同在一定程度上确会影响到房屋的价值（包括使用价值）。而且，被告达华公司取得案涉滏兴国际园工程的规划图纸后，未及时将案涉房屋的结构样式告知原告，因在双方约定的滏兴国际园没有可替代的面积相近的房屋，故原告张智、郭翠莲主张被告达华公司对商业功能损失部分给予补偿的请求具有合理性，原告申请对滏兴国际园商业门店市场价格进行鉴定，但经向鉴定机构询问，无法对虚拟房屋进行市场价格鉴定，即无法通过鉴定方式确定补偿金额，综合考虑房屋结构对房屋价值、收益的影响程度等因素，酌情认定被告达华公司向原告张智、郭翠莲补偿16万元。原告张智、郭翠莲主张被告达华公司存在逾期交房行为，并依此要求被告达华公司支付逾期交房损失及过渡费补偿款。原、被告双方签订的拆迁安置补偿协议明确约定回迁时间为在全部住户拆迁完毕后42个月内，被告达华房地产公司提供证据显示案外人孙玉栓签订拆迁安置补偿协议的时间为2013年8月4日，被告达华公司主张案外人孙玉栓实际搬迁时间为2013年12月底，并抗辩因政府治理大气污染以及遇有不宜施工的恶劣天气等因素导致停止施工，停工时间约有201天，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。”原告虽对被告主张的滏盛家园生活区最后一户签订的拆迁安置补偿协议不予认可，但未提供相反证据予以反驳。被告达华公司因执行政府部门的环境治理行动方案而采取停工、停产措施，属于在签订合同时无法预见、无法避免且无法克服的情形，构成不可抗力，故对于被告达华公司的该项抗辩理由予以采信，对于原告张智、郭翠莲要求被告达华公司支付逾期交房损失及过渡费补偿款的诉讼请求，不予支持。被告达华公司以原告张智、郭翠莲未缴纳维修资金7430元（60元／ｍ2×123.84ｍ2）为由提出抗辩，主张被告应当先履行维修资金的缴纳义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》第六条第一款规定：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。”以及第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”故原告张智、郭翠莲应当先行或在被告达华公司交付房屋的同时向被告交付专项维修资金7430元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决：一、原告张智、郭翠莲于判决生效之日起七日内向被告河北达华房地产开发有限公司交付专项维修资金7430元；二、被告河北达华房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告张智、郭翠莲交付位于衡水市桃城区房屋（图纸标注为商业网点十九）；三、被告河北达华房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告张智、郭翠莲支付补偿款16万元；四、驳回原告张智、郭翠莲的其他诉讼请求。案件受理费7090元，由原告张智、郭翠莲负担4150元，被告河北达华房地产开发有限公司负担2940元。 本院二审期间，达华公司向本院提交了2008年12月13日衡水市供销合作社联合社与达华公司签订的《合作开发协议》以及双方于2009年3月9日就上述协议签订的《协议修正备忘录》，用以证明本案所涉被拆迁建筑物及所占用的土地系衡水市供销合作社联合社直属的衡水市物资回收公司所有，达华公司已经就拆迁及开发建设事宜与衡水市供销合作社联合社达成协议，以迁建之后的部分商业门店补偿给衡水市供销合作社联合社。张智、郭翠莲据以主张权利的房产位于《合作开发协议》约定的土地上，他们既没有土地使用权，也没有房产证，不享有拆迁补偿权益。针对达华公司提供的上述证据，张智、郭翠莲认为，达华公司提供的证据真实性不予认可，该协议签订于2008年底，无论是否有效，均不影响在后与张智、郭翠莲签订的拆迁安置补偿协议的效力。 本院查明：原衡水市滏兴广场区域改造拆迁是由衡水市人民政府成立的衡水市拆违和旧居住区域城中村改造指挥部（以下简称一拆两改指挥部）主导实施的，在“一拆两改指挥部”与张智、郭翠莲及达华公司签订本案所涉《拆迁安置补偿协议》之前，衡水市供销合作社联合社与达华公司于2018年12月13日签订《合作开发协议》，约定衡水市供销合作社联合社直属的衡水市物资回收公司所有的滏兴休闲广场、滏兴会馆及市供销社沿街门店所占用的土地使用权变更到达华公司名下，达华公司以迁建之后的部分商业门店补偿给衡水市供销合作社联合社。2009年3月9日，衡水市供销合作社联合社与达华公司又签订一份《协议修正备忘录》，修正和明确了拟补偿的商业门店具体坐落与面积。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为： 一、2009年11月3日张智、郭翠莲与达华公司以及“一拆两改指挥部”签订的《拆迁安置补偿协议》是否合法有效，张智、郭翠莲是否享有拆迁安置补偿权益； 二、达华公司拟向张智、郭翠莲交付的安置房是否影响商业门店基本的使用价值和商业价值，一审判决判令达华公司酌情补偿张智、郭翠莲16万元是否适当； 三、达华公司是否存在逾期交房的违约行为，张智、郭翠莲要求达华公司双倍支付过渡费补偿款59963.4元、赔偿逾期交房租金损失126000元有无事实和法律依据； 四、一审判决判令张智、郭翠莲向达华公司交纳专项维修资金7430元有无事实和法律依据。 关于第一个争议焦点。达华公司主张案涉《拆迁安置补偿协议》无效的主要理由是原衡水市滏兴广场区域所占用的土地及建筑物属于衡水市供销合作社联合社直属的衡水市物资回收公司所有，而张智、郭翠莲据以主张权利的房屋坐落在该区域内，达华公司已经于2008年12月13日与衡水市供销合作社联合社达成合作协议，取得原衡水市滏兴广场区域的土地使用权，并约定以其开发建设的部分商业门店对衡水市供销社联合社进行实物补偿。张智、郭翠莲既不享有被拆迁房屋的所有权，也没有被拆迁建筑所占用土地的使用权，故案涉《拆迁安置补偿协议》无效，张智、郭翠莲不享有拆迁安置补偿权益。对此，本院认为，原衡水市滏兴广场区域拆迁是由衡水市“一拆两改指挥部”主导实施的，被拆迁的房屋存在很多历史遗留问题，是否应当予以补偿安置已经由行政机关予以认定，具有很强的政策性。根据相关法律、司法解释的规定，人民法院受理涉及拆迁安置补偿纠纷案件的范围，仅限于已经达成拆迁安置补偿协议的民事纠纷。案涉《拆迁安置补偿协议》是由衡水市“一拆两改指挥部”与张智、郭翠莲以及达华公司签订，且形成时间在达华公司与衡水市供销合作社联合社签订《合作开发协议》之后，故张智、郭翠莲在本案中据以主张权利的《拆迁安置补偿协议》合法有效，两被拆迁人享有拆迁安置补偿权益。 关于第二个争议焦点。达华公司主张拟交付张智、郭翠莲的商业门店结构并非Z型，且通过了规划许可和竣工验收，房屋平面布局、结构、户型和朝向均符合设计规范要求，该房屋既是合法的，也是合格的，更是不违约的。本院认为，达华公司拟向张智、郭翠莲交付的房屋性质是商业门店，商业门店的户型结构直接影响其使用价值和商业价值，与该房屋是否符合设计规范无关。从普通公众的直观判断，该商业门店户型结构确实存在缺陷，且这种结构缺陷无法弥补。达华公司没有提供充分证据证明其在完成规划设计后就拟建设房屋的户型结构对张智、郭翠莲进行释明，一审法院在无法对案涉商业门店价值与其他门店价值进行价格鉴定并比对的情况下，根据本案的实际情况，酌情确定达华公司补偿张智、郭翠莲经济损失16万元是适当的。 关于第三个争议焦点。旧居住区拆迁改造不同于普通建设项目，涉及千家万户，每一户均达成协议并搬迁后项目才具备动工条件。达华公司与张智、郭翠莲签订的《拆迁安置补偿协议》约定回迁时间为在全部住户拆迁完毕后42个月内，达华房地产公司提供证据显示案外人孙玉栓实际搬迁时间为2013年12月底，回迁起算时间应在2014年1月份。案涉建设项目开工时间为2014年10月8日，竣工日期为2017年7月11日。达华公司交房时间未明显超过协议约定。达华公司至今仍未向张智、郭翠莲交房的原因在于张智、郭翠莲对拟交付的房屋户型不满意，拒绝收房，其要求达华公司承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。达华公司向张智、郭翠莲收取专项维修资金7430元，是根据建设部、财政部共同颁布的《住宅专项维修资金管理办法》的规定收取的，收取专项维修资金是部门规章规定房产开发企业向购房户交付房产的前置条件。因此，一审判决判令张智、郭翠莲向达华公司交纳专项维修资金7430元符合有关法律规定。 综上所述，郭翠莲、张智以及达华公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11780元，由上诉人张智、郭翠莲负担4690元，由上诉人河北达华房地产开发有限公司负担7090元。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年六月十五日 书记员  孙华晨 ——