广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初825号原告（反诉被告）：深圳市龙湾市场经营管理有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓龙田街道龙田社区大水湾村，统一社会信用代码914403007954208333。法定代表人：黄有华，总经理。委托诉讼代理人：叶海生，高荣顺，广东朗迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市坪山新区东方佳佳乐百货商场，经营场所深圳市坪山区龙田街道龙田社区大水湾龙湾市场路**125、201、202，统一社会信用代码92440300L77274678J。经营者：张永红，男，1980年1月21日生，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：张飞鸿，男，1977年10月9日出生，汉族，住广东省丰顺县，系商场员工。委托诉讼代理人：陈凯恩，广东铭派律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人叶海生，被告的委托诉讼代理人张飞鸿、陈凯恩出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年1月1日签订一份《物业租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区坑梓大水湾工业区的物业一、二楼（计租建筑面积为4485平方米）出租给被告经营百货超市，租赁期限自2015年1月1日至2020年12月31日，其中租期第三、四年的租金为每月89000元，租金于每月8号前缴纳。被告承租上述物业后，将一楼的大部分商铺转租给第三人。2018年6月13日，深圳市龙岗区人民法院作出（2018)粤0307民初5355号民事判决书，认定原被告双方签订的《物业租赁合同》为无效合同，同时判令被告支付原告2018年1月1日至2018年2月7日期间的占有使用费差额71250元。判决生效后，被告拒不支付占有使用费，也不返还租赁物业，一直占有使用着租赁物业至今，而且至今还在收取次承租人的租金。另外，自2018年1月1日开始，被告就未向原告缴纳水电费，因此2018年1月至12月31日期间的水电费都是原告垫付的。为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告返还位于深圳市龙岗区坑梓大水湾工业区的物业一、二楼的物业；2、被告立即向原告支付自2018年2月7日起计算至上述物业实际返还之日止的占有使用费（按每月89000元标准计算，暂计算至2019年1月7日止为979000元);3、被告立即向原告支付上述占有使用费979000元自起诉之日起计算至实际付清之曰止的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算)；4、被告立即向原告支付2018年2月7日至2018年12月31日期间的电费49659元和用水、排水及垃圾处理费等4668元；5、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告明确第1项请求为被告立即向原告返还位于深圳市××山区××市场路××、××楼建筑面积4485平方米的物业，变更第4项请求为被告立即向原告支付2018年1月1日至2020年2月28日期间的电费109672元和用水、排水及垃圾处理费等11532元。被告辩称并反诉，关于第1项诉讼请求，龙岗区人民法院作出的（2018）粤0307民初3586号判决已确定双方签订的租赁合同无效；关于第2、3项诉讼请求，被告在2018年2月7日起没有实际占用案涉物业，故无须向原告支付占有使用费，该期间双方存在另一起租赁合同纠纷案件，一审案件为（2018）粤0307民初3586号，二审案件为（2020）粤03民终7268号，被告在案件审理期间申请对案涉房屋的装修价值进行司法鉴定，基于保护案件现场的需要，双方都没有实际占有使用物业，请求驳回原告的第2、3项诉讼请求；关于第4项诉讼请求，基于以上第2点答辩意见，原告的该项诉讼请求没有事实依据，亦未提供相应的证据，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。租赁期间，被告对案涉房屋的外墙进行了翻修，金额约120000元，因租赁合同无效，原告应对合同无效承担全部过错。为此，提出反诉请求：1.反诉被告赔偿外墙装修损失120000元；2.反诉费由反诉被告承担。原告针对反诉辩称，被告反诉的装修损失已经由（2018）粤0307民初3586号、（2020）粤03民终7268号案件作出了判决，驳回了被告的诉讼请求，故被告的反诉请求违反了一诉不再理原则，恳请法院依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，原告与被告于2015年1月1日签订了物业租赁合同，约定原告将位于深圳市龙岗区坑梓大水湾工业区的物业一、二楼（现门牌地址为深圳市××山区××市场路××、××楼）合计建筑面积4485平方米出租给被告经营百货超市，租期自2015年1月1日至2020年12月31日，租期的第三、四年的租金为每月89000元，第五、六年租金为每月98000元，每月8号前支付本月应缴租金，被告对承租物业进行装修时，应将装修方案交原告审核确认，如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备设施，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告的书面同意后方可施工。双方对违约责任还约定如被告拖欠租金，则每延迟一日，原告有权按拖欠金额的万分之五收取滞纳金。租赁合同签订后，原告于当天将案涉房屋交付给被告使用，被告自2018年1月开始未依约向原告支付租金。原告遂向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，要求被告支付2018年1月至2018年2月7日的占用费及利息，深圳市龙岗区人民法院作出(2018)粤0307民初5355号民事判决书，认定原、被告签订的租赁合同无效，判决被告支付原告2018年1月至2018年2月7日的占用费差额及利息，该判决已发生法律效力。被告在前述判决生效后仍继续占用案涉物业，且未向原告交纳2018年2月7日以后的占用费。另查，被告于2018年2月8日向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，请求：1.确认原告与被告签订的物业租赁合同无效；2.深圳市龙湾市场经营管理有限公司（以下简称龙湾公司）立即将租赁物业收回，深圳市坪山新区东方佳佳乐百货商场（以下简称佳佳乐商场）自起诉之日起无需支付房屋占有使用费；3.龙湾公司返还租赁保证金15万元及利息；4.龙湾公司向佳佳乐商场赔偿装修损失费200万元及利息。深圳市龙岗区人民法院作出(2018)粤0307民初3586号民事判决书，查明：佳佳乐商场称其在租赁期间于2014年12月至2016年5月陆续对租赁物业进行装饰装修，花费了装修费用150万元，但未提交装修合同。佳佳乐商场申请对案涉物业的装修价值进行评估，龙岗区人民法院委托评估机构拟对案涉物业的装修进行评估，最终评估公司因原、被告无法提供对应装修图纸及隐蔽装修资料、装修范围及界面存在争议等原因而没有作出评估报告。案涉物业由佳佳乐商场占用，龙岗区人民法院曾征询双方是否同意移交物业，龙湾公司同意移交，但佳佳乐商场称须待房产装修价值评估确定后才同意移交。判决原、被告签订的租赁合同无效，驳回了佳佳乐商场要求赔偿装修损失的主张，对佳佳乐商场诉请的返还租赁物业主张不予处理，认为佳佳乐商场可在判决后自行清理涉案物业内的财产，将其返还给龙湾公司，龙湾公司亦可另案起诉要求返还物业。该判决已发生法律效力。再查，原告确认其提交的水电费发票既包含了被告承租的案涉房屋使用的水电费，又包含了其他非被告承租房屋使用的水电费，其主张被告的水电费是根据被告承租房屋的独立水电表读数来计算的，但未提交水电表读数的证据，被告对水电费不认可，辩称其自2018年2月7日起没有实际占用案涉房屋了，不存在水电费支出。被告为证明其对案涉房屋外墙翻修、加固钢结构的反诉主张提交了一份2017年4月30日开具的金额为125300元的收款收据，收据为个人开具，没有提交工程施工合同。原告否认被告对案涉房屋有进行外墙翻修、加固钢结构的装修，并辩称有关装修的主张已经在深圳市龙岗区人民法院作出(2018)粤0307民初3586号民事判决中作出了判决，被告再次主张违反了一事不再理的原则。案涉房屋没有办理房产证，也未取得建设工程规划许可证。上述事实有租赁合同、水电费发票、收款收据、民事判决书、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告就案涉房屋签订的租赁合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，案涉房屋现仍由被告占用，依据前述规定，被告继续占用案涉房屋没有法律依据，故原告诉求被告立即返还案涉房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。被告自2018年2月7日起至今占用案涉房屋，但未向原告支付占用费，故原告参照租赁合同约定的租金89000元/月标准要求被告支付占用费及依2018年2月7日起至2019年1月7日的占用费979000元（89000元×11个月）为基数按中国人民银行颁布的同期贷款利率标准自起诉之日即2019年1月10日起计算利息的主张符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其占用案涉房屋是为了在另一案件中保护现场以便对装修价值进行司法鉴定，本院认为被告在龙岗区人民法院审理的(2018)粤0307民初3586号案件中如为了对装修价值进行司法鉴定而需占用案涉房屋，其完全可以向龙岗区人民法院申请证据保全来固定证据，无需持续占有案涉房屋，且被告在龙岗区人民法院征询其是否同意移交租赁物业时仍拒绝移交，因此被告的该项答辩意见明显没有事实依据，本院不予采纳。原告提交的水电费发票金额包含了非被告所用水电费，无法区分被告所用的水电费金额，原告也缺乏其他证据佐证，被告对原告主张的水电费金额又不确认，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告主张的水电费请求不予支持。关于反诉请求，本院不予支持，理由有：首先，被告在龙岗区人民法院审理的(2018)粤0307民初3586号案件中陈述，其对租赁物业进行装饰装修的时间为2014年12月至2016年5月期间，没有关于其在2017年4月还有进行装修的表述，但本案中被告提交的收款收据显示装修的时间为2017年4月30日，故被告在本案中陈述的装修时间与被告在(2018)粤0307民初3586号案件中陈述的装修时间相互矛盾；其次，被告提交的收款收据不是正规的发票，该收据完全可以在市场上随便取得，被告也没有提交对外墙、钢结构进行装修的工程施工合同，在被告有关装修时间的表述相互矛盾及原告否认被告有进行装修的情况下，仅凭收款收据无法排除被告有对外墙、钢结构进行装修的合理怀疑；再次，被告虽然解释本案反诉的装修是因在(2018)粤0307民初3586号案件中遗漏而没有一并主张的，但被告在(2018)粤0307民初3586号案件中将装修损失作为单独的一项诉讼请求提出主张，且主张的金额高达200万元，装修项目也分十一项之多，表明被告在提起诉讼时对装修损失的主张是经过了慎重、仔细考虑的，其在本案中解释在3586号案件中还有装修遗漏了主张的说法明显有悖常理；最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。同时，根据租赁合同约定，被告承租后装修须经过出租人同意。因此，即便收款收据是真实的，被告有对外墙、钢结构进行装修，但被告未能提交相关装修有经过原告同意的证据，装修损失也只应由被告自己承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市坪山新区东方佳佳乐百货商场于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市龙湾市场经营管理有限公司返还位于深圳市坪山区龙湾市场路15号一、二楼的房屋；二、被告深圳市坪山新区东方佳佳乐百货商场于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市龙湾市场经营管理有限公司支付自2018年2月7日起至实际返还案涉房屋之日止按89000元/月标准计算的占有使用费；三、被告深圳市坪山新区东方佳佳乐百货商场于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市龙湾市场经营管理有限公司支付利息（以979000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率自2019年1月10日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；四、驳回原告深圳市龙湾市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市坪山新区东方佳佳乐百货商场的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15572元，由原告深圳市龙湾市场经营管理有限公司负担1715元，被告深圳市坪山新区东方佳佳乐百货商场负担13857元。反诉受理费2700元，由被告深圳市坪山新区东方佳佳乐百货商场负担。原、被告各自应负担的受理费于本判决生效之日起十五日内向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  伍晓东人民陪审员  谢军平人民陪审员  叶曼华二〇二〇年六月九日书 记 员  尹 晶