文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1682号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司，住所地广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街4号。负责人：代涛。委托诉讼代理人：向剑，男，1994年11月6日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司员工。被告：张文娇，女，1986年4月21日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司与被告张文娇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司的委托诉讼代理人向剑、被告张文娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年6月起至2020年3月止的物业服务费1864.8元（按房屋建筑面积103.6㎡，每月每平方米1.8元，每月物业服务费186.48元）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金585.17元（违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，计至2020年3月17日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原告与广州君源置业有限公司签订《碧桂园御湖城（金泉山庄）前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园御湖城（金泉山庄）提供前期物业管理服务。合同签订至今，原告依约对该物业提供物业管理服务。被告于2017年6月30日购买从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街4号B1栋201房。根据协议约定，被告应于每月底前向原告支付物业服务费186.48元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2019年6月开始拖欠原告物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告张文娇辩称：一、原告不能提供正确有效的物业服务，其不作为违约在先，主要存在以下违约行为：不尊重业主意见、对业主的投诉不重视；占用小区公共设施如占用幼儿园办公、泳池外包、电梯广告；小区物业费收支情况不公示；楼巴擅自停运；经常爆水管；公共环境差，治安管理差，门禁形同虚设，卫生不合格，垃圾不及时清理，公共区域绿化养护差；要求业主缴纳装修拖延金；电梯经常出问题，有业主被困电梯救援不及时；开发商遗留房屋建筑问题，物业物业应协助业主解决，但物业推卸责任不作为等；二、开发商与物业公司之间的合同及授权书，在业主签名一栏没有被告的签名，在被告完全不知情的情况下其证据根本不成立。三、物业服务费催缴函及签收回执，被告完全不知情，从来没有签收过，且自2019年6月起，被告已发证发函给原告的物业管家，但物业管家不予理会，所以被告暂缓缴纳物业服务费。四、被告主张先履行抗辩权，在原告正确履行物业服务之前，有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：根据原告向本院提交的不动产登记查册表，被告张文娇为从化市江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街4号201房的业主，涉案房屋的权利证号为2017-09206484，登记日期为2017年5月3日，房屋建筑面积为103.60平方米。庭审中，被告自认其于2018年5月22日收楼。2016年9月30日，广州君源置业有限公司作为甲方与广东碧桂园物业服务股份有限公司作为乙方签订《御湖城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构原告对御湖城实施前期物业管理服务事宜。第一条物业基本情况约定，物业名称为御湖城，座落位置为从化市江埔街××路××号。第三条约定，本物业的物业服务费采用包干制方式，1.乙方按以下方式及标准计收物业服务费：（1）甲方或业主的物业为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积计算交纳，计收标准为电梯洋房按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；联体/双拼住宅按房屋建筑面积3元/月·平方米计收；第五条约定，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用，业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。第二十条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。2017年2月20日，广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署证明》，显示：截止2017年2月20日，从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实，特此证明。2017年3月7日，广州市从化区住房和建设局向原告出具《前期物业服务合同备案回执》，显示：原告提交前期物业服务合同备案材料收悉。备案内容如下：物业项目名称为从化金泉山庄，合同期限为2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。2019年11月20日，原告委托广东国鼎律师事务所向被告发出《律师函》，对自2019年6月起暂计至2019年11月5日被告拖欠的物业服务费及违约金向被告进行了催收。至起诉时止，御湖城小区尚未成立业主委员会。原告原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司。2019年6月10日，广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司的名称变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告能否向被告收取物业管理服务费及其他费用。广州君源置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司于2016年9月30日签订了《御湖城前期物业服务合同》，聘请原告对金泉山庄御湖城进行前期物业管理服务；广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署证明》及明细表，证明金泉山庄尚未成立业主委员会，聘请原告为小区提供物业服务已完成面积和户数双过半业主签约同意；广州市从化区住房和建设局出具《前期物业服务合同备案回执》显示，原告提交的涉案物业的前期物业服务合同已备案，合同期限自2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”综上，原告对涉案小区提供前期物业管理服务合法合约，原告依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理等，因此有权收取物业服务费用。被告购买的涉案房屋已收楼并办理房产证，根据合同约定被告在接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。原告主张被告应向其交纳2019年6月至2020年3月的管理费共计1864.8元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告未向原告支付上述物业管理费，构成违约，应承担违约责任，根据《御湖城前期物业服务合同》第二十条的约定，被告应自2019年6月起以每月应交物业管理费186.48元为本金，从应交物业费的次月1日起，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金，但每月违约金的总额不得超过当月物业服务费本金。结合原告主张违约金计算至2020年3月17日的诉请，被告应支付的逾期违约金如下：            时间              当月物业服务费（元）              违约金计算时间              违约金计算标准              违约金（元）                  2019年6月              186.48              2019年7月1日至2020年3月17日              0.3%              145.45                  2019年7月              186.48              2019年8月1日至2020年3月17日              0.3%              128.11                  2019年8月              186.48              2019年9月1日至2020年3月17日              0.3%              110.77                  2019年9月              186.48              2019年10月1日至2020年3月17日              0.3%              93.99                  2019年10月              186.48              2019年11月1日至2020年3月17日              0.3%              76.64                  2019年11月              186.48              2019年12月1日至2020年3月17日              0.3%              59.86                  2019年12月              186.48              2020年1月1日至2020年3月17日              0.3%              42.52                  2020年1月              186.48              2020年2月1日至2020年3月17日              0.3%              25.17                  2020年2月              186.48              2020年3月1日至2020年3月17日              0.3%              8.95                  2020年3月              186.48              /              0.3%              /                  合计                                                        691.46      现原告主张被告应支付的违约金为585.17元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。至于被告提出涉案小区存在的问题。1、关于开发商遗留房屋建筑问题、楼巴问题、电梯品牌质量问题、小区水管质量问题等，应属于被告与开发商之间的房屋买卖合同约定的范畴，与本案的物业服务合同属不同的法律关系，被告可另循法律途径解决，但不能以此为由拒交物业服务费；且原告已举证证实有定期维护电梯，电梯出现问题能迅速及时解决，小区爆水管能及时修理且有整体更换水管系统的计划，证明原告已尽到其物业服务的职责。2、被告提出原告占用小区公共设施如占用幼儿园办公、泳池外包、电梯广告、小区物业费收支情况不公示的情况，被告已提交证据证实其将小区每月的公共收益结存情况在小区公告栏里公示，故对被告提出的该意见，本院不予采信。3、被告提出小区公共环境差，治安管理差，门禁形同虚设，卫生不合格，垃圾不及时清理，公共区域绿化养护差等意见，经查，被告并未提交相关证据证明小区的物业管理存在上述问题且问题严重，故对该意见本院不予采纳。4、需要强调的是：原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务之外，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，积极推进业主与开发商纠纷的解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张文娇于本判决生效之日起十日内支付2019年6月至2020年3月的物业管理费1864.8元给原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司；二、被告张文娇于本判决生效之日起十日内支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金585.17元给原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告张文娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年六月二十七日书记员 李健华