贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)黔27执异87号 异议人（被保全人）：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市河滨大道西山龙背桥。 法定代表人：罗远筑。 申请保全人：贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区庙冲路**。 法定代表人：禹荣安。 委托诉讼代理人：许勇、刘雪华，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。 本院在执行贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司（以下简称六建公司）与都匀强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣公司）诉前保全一案中，对强臣公司名下土地使用权、车辆、银行存款等采取了保全措施，强臣公司以超标的查封为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 强臣公司异议称，法院在保全执行中冻结了异议人400余万银行存款、查封了异议人名下8辆车及“水岸铭门”项目X-X#楼部分商品房及土地使用权，上述已查封、冻结财产的价值已远超本案的诉讼标的，属超标的查封。首先，法院冻结的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX等银行账户系异议人生产经营的基本银行账户，包括了购房人按揭贷款专管账户，企业基本账户、农民工工资专用账户等，法院的冻结导致异议人的生产经营全部处于停滞状态，购房人无法办理合同备案，严重影响了企业的生产经营；其次，法院查封的X-X#楼房产已由都匀市政府购买作为都匀市棚户区货币化安置征收用房，且已支付全部合同价款，只是尚未办理产权变更登记；再次，法院查封了异议人名下土地使用权，该土地使用权上已完成建设商业建筑面积XXXXX.XX平方米，车位300余个，预估商业价值达X.X亿元。本案标的仅为XXXX.XXXX万元，法院查封的价值超过了诉讼标的数十倍，侵害了异议人的财产权利。由于案涉地块上住宅及部分商业用房现已进入产权办理阶段，土地使用权的查封将导致颁证逾期，因此，亦侵害了购房者的合法权益。同时，异议人因上述保全措施无法开展正常生产经营活动，严重削弱异议人的偿付能力并可能造成重大损失，不利于本案纠纷的解决。异议人依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条的规定，向法院请求解除对异议人银行账户、车辆、土地使用权及已销售住宅的查封、冻结，仅保留土地使用权地块上62套商铺（清单附后）的查封，该62个商铺的预评估价值达XXXXXXXX元，足以保证申请保全人主张的债务金额及相关费用的实现。 强臣公司为证明其主张，向本院提交了其与都匀市住房和城乡建设局签订的《安置房意向购买协议》、转账凭证、62套商铺的预评估报告等证明材料。 申请保全人六建公司为提交书面答辩意见，其委托诉讼代理人口头辩称若确实存在超标的保全，则申请保全人同意解除除银行存款以外的其他超标的财产的查封。 本院查明，六建公司因与强臣公司建设工程施工合同纠纷向本院申请诉前财产保全，请求冻结强臣公司XXXXXXXX.XX元的银行存款或其他价值XXXXXXXX.XX元的有价证券、动产、不动产等财产。本院经审查后，于2020年3月26日作出（2020）黔27财保18号民事裁定：在XXXXXXXX.XX元限额内，冻结、查封强臣公司的银行存款或等值财产。保全执行中，依据查控系统反馈的余额查询结果，本院在该系统上申请对强臣公司468万元的银行存款进行冻结。系统反馈，截至2020年3月31日14时，本院实际控制金额约为XXX万元。后本院查封了强臣公司名下8辆机动车以及该公司位于都匀市环西大道XX号水岸铭门X地块X栋、X栋、X栋、XX栋、XX栋楼共计46套房产（其中住宅45套，面积约XXXX平方米；商铺1套，面积XXX.X平方米），同时查封了该公司名下证号为黔（2017）都匀市不动产权第XXXXXXX号的土地使用权（面积XXXXXX平方米），查封的效力及于该土地使用权上“水岸铭门”项目第XX、XX、XX、XX栋楼的全部地上建筑物。同年6月，强臣公司以本院超标的保全为由提出异议，请求仅保留对“水岸铭门”项目第XX、XX栋楼中62个商铺的查封，解除对其他财产的查封、冻结。强臣公司委托贵州和禧资产评估事务有限公司出具的资产预评报告载明上述62个商铺（面积XXXX.XX平方米）的预评估价值共计XXXXXXXX元，其中一层商铺预估单价为35000元/平方米，二层商铺预估单价24000元/平方米。都匀市自然资源局不动产查询结果为上述62个商铺无预售备案等登记信息，该62个商铺中，除9个商铺分布在1层以外，其余商铺均位于2层。 另查明，截至2020年6月16日，都匀市住房和城乡建设局网站“都匀市房产交易服务平台”上公布案涉土地使用权上“水岸铭门”项目第XX至XX栋楼商铺套数共计226套，已预售46套，未售数180套。网站上公布的前述第14至17栋楼近期成交非住宅类商品房合同均价约13900元/平方米。 再查明，强臣公司提交的其与都匀市住房和城乡建设局签订的《安置房意向购买协议》载明，以“水岸铭门”项目住宅共100套，总建筑面积XXXXX.XX㎡作为政府征收安置房。房源分别为该项目一组团X#楼X户型、X#楼X户型以及X#楼X单元X户型。 本院认为，本案存在两个争议焦点：一、本案是否存在超标的保全；二、若存在超标的保全，应解除对哪些财产的保全措施。 关于本案是否存在超标的保全的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。而判断是否存在明显超保全标的查封、扣押或冻结情形，关键是要对被查封、扣押或冻结的财产价值作客观合理的估定，而后才能与保全标的进行比较。具体到本案，则需要对本院查封的不动产、车辆的价值以及冻结的银行存款数额等作出客观合理之估定或确认。关于不动产价值如何确定的问题。异议程序中，强臣公司虽提交了贵州和禧资产评估事务有限公司的资产预评报告，但该预评报告系强臣公司单方委托作出，且评估单价与都匀市住房和城乡建设局网站上公布的案涉项目14至17号楼非住宅类商品房成交均价13900元差距较大，故相较预估报告的预估单价来说，以网站上公布的成交均价13900元/平方米作为单价估算财产的价值更为合理。依据查明事实，强臣公司主张保留查封的62套商铺的面积为XXXX.XX平方米，按13900元/平方米的单价计算，该62套商铺的价值已达到XXXX万元，超过保全标的XXXXXXXX.XX元，况且保全执行中，已查封的土地使用权不仅及于上述62套商铺，还包括了第XX、XX、XX、XX号楼在内的其余164套商铺及其他地上建筑物，由此可知，仅是不动产部分的查封就已存在明显超标的的问题，故应依法及时解除对超标的财产的保全措施。 关于在超标的保全的情形下，应对哪些财产解除保全措施的问题。从《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款关于“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”的规定分析，诉讼保全不同于执行程序，因当事人一方的行为或其他原因，可能使判决不能执行或难以执行时，为了保证将来作出的判决得以执行，或为了避免财产遭受损失，对方当事人可以申请诉前财产保全，其目的是保证将来作出的判决得以执行，或为了避免财产遭受损失。而执行程序是在当事人双方权利义务已为人民法院生效的法律文书所确定，应以便捷、高效的方式兑现生效法律文书确定的权利义务，二者在目的上有所不同。因此，在进行诉讼保全时，双方当事人权利义务尚处于待定状态，应尽量采取对当事人经营影响较小的方式。结合异议人的异议理由、请求，具体评述如下： （一）关于银行存款。本案中，被保全人为房地产开发公司，其资金账户对其维持正常生产经营极其重要，一旦资金链断裂不仅将导致开发商无法经营，相关的小业主、材料商相关利益也会受到极大影响。在有其他财产可供保全以及能够实现保全目的的情况下，法院应非常谨慎地对房地产开发公司的现金账户采取保全措施。依据查明事实，本院对强臣公司银行账户采取的是额度冻结措施，申请冻结金额XXX万，实际控制金额XXX万。保全执行过程中，本院虽未对被保全人银行账户本身采取冻结措施，但在实际控制金额未达到申请冻结金额的情况下，本院采取的冻结措施实际限制了该公司对银行账户的使用，不利于该公司的生产经营。依据平等保护的原则，本院对超过217万元冻结金额的部分予以解除。 （二）关于土地使用权及地上62套商铺。对土地使用权进行查封必将限制房地产开发企业对土地上未售房产的处分，影响房地产开发企业的正常经营，亦可能损害已购房业主的合法权利。如前所述，以13900元的单价计算，强臣公司主张保留查封的62套商铺价值已达XXXX万元，故本院对强臣公司关于解除土地使用权查封以及保留62套商铺查封的请求予以支持。 （三）关于案涉项目第X栋、X栋、X栋、XX栋楼中的46套房产。鉴于本院查封X栋、X栋、X栋楼部分房产涉及政府购置的安置房产，涉及被拆迁人的基本居住权益，保全查封限制了被拆迁人对房屋享有的权利，而且基于对保留查封的62套商铺的价值已足额等因素的考虑，本院对强臣公司关于解除该46套房产查封的请求予以支持。 （四）关于8辆机动车。依据查明事实，本院对该8辆机动车所采取的是查封措施，未进行扣押，并不会影响强臣公司对车辆的使用，同时考虑到上述保留查封62套商铺多位于X层，司法处置变现过程中存在诸多不确定因素等，从平等保护的角度出发，本院对强臣公司关于解除车辆查封的请求不予支持。 综上，强臣公司部分异议理由成立，本院对成立部分的请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项之规定，裁定如下： 一、保留对都匀强臣房地产开发有限公司XXX万元银行存款的冻结，解除对其余银行存款额度的冻结； 二、解除对都匀强臣房地产开发有限公司位于都匀市环西大道XX号水岸铭门X地块X栋、X栋、X栋、XX栋、XX栋楼共计46套房产（清单附后）的查封； 三、解除对都匀强臣房地产开发有限公司证号为黔（2017）都匀市不动产权第XXXXXXX号的土地使用权的查封； 四、继续查封证号为黔（2017）都匀市不动产权第XXXXXXX号的土地使用权上第XX、XX栋楼62个商铺（清单附后）； 五、驳回都匀强臣房地产开发有限公司其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向贵州省高级人民法院申请复议。 审 判 长  田 军 审 判 员  陈福江 审 判 员  蔡云飞 二〇二〇年六月十六日 法官助理  肖光琴 书 记 员  蒙祖江