湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终598号上诉人（原审被告）：桃江县地利中药材发展有限公司，住所地湖南省益阳市。法定代表人：胡相收。委托诉讼代理人：胡赛龙，桃江县方舟法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：桃江县茶亭岛中草药种植专业合作社，住所地湖南省益阳市。法定代表人：胡相收。被上诉人（原审原告）：湖南桃江经济开发区管理委员会，住所地桃江县。法定代表人：曾钰彬，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：陈平，男，系该单位员工。委托诉讼代理人：项奇，湖南桃花江律师事务所律师。上诉人桃江县地利中药材发展有限公司（以下简称地利公司）、上诉人桃江县茶亭岛中草药种植专业合作社（以下简称茶亭岛合作社）因与被上诉人湖南桃江经济开发区管理委员会（以下简称桃江经开区管委会）租赁合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2019）湘0922民初3526号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭通过阅卷、询问当事人等形式进行了审理，上诉人地利公司、茶亭岛合作社的法定代表人胡相收、上诉人地利公司委托诉讼代理人胡赛龙、被上诉人桃江经开区管委会委托诉讼代理人陈平、项奇到庭接受询问，本案现已审理终结。地利公司、茶亭岛合作社上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人继续履行合同、上诉人不支付租金。由被上诉人支付上诉人违约金10万元。由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。双方租赁合同自2017年9月1日至2022年8月31日止，租赁合同期未满，被上诉人无权解除合同，应赔偿上诉人一年租金；2018年11月12日被上诉人提供的厂房三楼消防设备突然自动喷水，造成上诉人黄精1吨、玉竹1吨受浸泡变质发霉，直接经济损失15万元。被上诉人提供的厂房不能安全使用，违约在先，应承担违约责任，支付上诉人违约金10万元；2019年10月31日被上诉人强行拉下电闸并贴封条，致使上诉人无法生产。被上诉人严重违约。二、一审法院判决错误。被上诉人违约在先，根据合同约定，被上诉人应支付上诉人违约金10万元及赔偿上诉人一年租金，断电后不应计算租金。桃江经开区管委会辩称，1、上诉人使用房屋至今未支付租金，存在根本违约。根据双方所签租赁合同约定，上诉人拖欠租金两个月以上，被上诉人有权解除合同。2、根据租赁合同第4条约定，租赁物及附属设施的维修责任在上诉人。上诉人报告消防蓬头喷水后被上诉人及时派人进行了维修。上诉人对所陈述的损失一直没有提供证据证实，故双方一直未达成一致意见。3、因上诉人一直未交纳租金，被上诉人多次催要，上诉人拒绝交纳，被上诉人才进行拉闸断电。桃江经开区管委会向一审提出诉讼请求：1.解除与茶亭岛合作社签订的《中草药深加工项目投资及厂房租赁合同书》；2.判令地利公司、茶亭岛合作社立即向桃江经开区管委会支付房屋租金424735元，并互负连带清偿责任；3.诉讼费由地利公司、茶亭岛合作社负担。一审经审理查明：茶亭岛合作社成立于2017年3月23日，类型为农民专业合作社，法定代表人胡相收。地利公司成立于2017年9月8日，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人胡相收。2017年8月20日，桃江经开区管委会与茶亭岛合作社签订了《中草药深加工项目投资及厂房租赁合同书》，租赁合同的主要内容为：桃江经开区管委会将其位于桃江县牛潭河工业园金牛路第X栋的三层标准化厂房出租给茶亭岛合作社使用，租赁期限5年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止，房屋面积为5899.11㎡；租金支付方式为：2017年9月1日至2019年2月28日为免租期；从2019年3月1日起按合同年度交纳租金，每年度的第一个星期内一次性支付本合同年度的房租；租赁期间，茶亭岛合作社应及时支付租金及其他应支付的一切费用，不按时支付租金一个月以上，桃江经开区管委会有权按拖欠租金数额，每日收取5‰的滞纳金，拖欠租金达两个月以上，桃江经开区管委会有权解除合同。合同签订后，桃江经开区管委会按茶亭岛合作社的要求将房屋交付给地利公司使用。茶亭岛合作社一直未向桃江经开区管委会支付租金。一审法院认为，桃江经开区管委会与茶亭岛合作社签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按约履行权利义务。桃江经开区管委会已按约向茶亭岛合作社交付房屋，茶亭岛合作社未按约支付租金，桃江经开区管委会有权要求茶亭岛合作社支付租金并承担违约责任。茶亭岛合作社超过两个月未支付租金，符合双方约定的合同解除条件，故对桃江经开区管委会要求解除《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。对于本案的房屋租金，按双方约定的标准计算，从2019年3月1日起计算至2019年12月30日止，应支付的租金为：5899.11㎡×6元/㎡/月×10个月＝353946.6元。地利公司未与桃江经开区管委会签订《租赁合同》，茶亭岛合作社亦未将涉案合同的权利义务转移给地利公司，地利公司不应承担支付租金的义务。虽然地利公司不需承担支付房屋租金的义务，但该公司系涉案房屋的实际使用人，在涉案《租赁合同》解除后，应配合茶亭岛合作社腾空租赁房屋，并将房屋交还给桃江经开区管委会。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除桃江经开区管委会与茶亭岛合作社于2017年8月20日签订的《中草药深加工项目投资及厂房租赁合同书》，限茶亭岛合作社、地利公司于判决生效后十日内腾空位于桃江县牛潭河工业园金牛路第**的房屋，并将房屋交还给桃江经开区管委会；二、由茶亭岛合作社向桃江经开区管委会支付2019年3月1日至2019年12月31日的房屋租金353946.6元，并从2020年1月1日起至房屋交还之日止按每月35394.66元的标准支付房屋占用期间的费用。三、驳回桃江经开区管委会的其他诉讼请求。案件受理费7672元，减半收取3836元，由茶亭岛合作社负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。上诉人地利公司、茶亭岛合作社提交一份地利公司于2018年11月12日向被上诉人桃江经开区管委会出具的文字材料，以证明2018年11月12日租用的厂房三楼消防设备突然自动喷水，上诉人书面请求被上诉人对经济损失15万元给予赔偿。被上诉人质证称，上诉人曾就消防设备突然喷水向被上诉人打过报告，但该份证据不能作为确认上诉人损失的依据。本院认证如下：被上诉人对上诉人提交证据的真实性无异议，本院对该份证据予以确认，该份证据能够证实上诉人在被上诉人提供的厂房消防设备突然喷水后向被上诉人主张赔偿的事实，但不能达到上诉人主张经济损失达15万元的证明目的。二审经审理查明：桃江经开区管委会与茶亭岛合作社签订的《中草药深加工项目投资及厂房租赁合同书》约定，茶亭岛合作社租赁桃江经开区管委会标准化厂房，租赁价格为6元/月/平方米。租赁期间，桃江经开区管委会保证租赁物及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。茶亭岛合作社应合理使用并爱护租赁物及其附属设施。因茶亭岛合作社使用不当或不合理使用，致使租赁物及其附属设施损坏或发生故障，茶亭岛合作社必须在3日内负责维修好并承担所有费用。合同签订后双方应共同遵守，一方违约，处违约金10万元。租赁期间，如桃江经开区管委会提前终止合同或未按期交付租赁物而违约，应赔偿茶亭岛合作社一年租金；如茶亭岛合作社提前退租或未按期缴纳租金而违约，应赔偿桃江经开区管委会一年租金。2018年11月12日，地利公司使用的租赁厂房**消防设备突然自动喷水，地利公司向桃江经开区管委会报告此事，桃江经开区管委会随即派水电工进行了维修，约两个小时维修完毕。此后，地利公司向桃江经开区管委会打出报告，称因厂房三楼消防设备突然自动喷水，二、三楼严重积水，导致成品仓库黄精1吨左右、玉竹1吨左右长时间浸泡变质发霉，造成经济损失15万元，要求给予经济赔偿。因地利公司未提供损失依据，双方未达成一致处理意见。2019年4月30日、6月13日、7月16日、10月16日，桃江经开区管委会四次向地利公司发出房屋租金催缴及预停电通知书，要求地利公司于七个工作日内交纳欠付租金42.4735万元。逾期将根据协议约定采取停水、停电措施或法律途径予以催缴。其中上诉人法定代表人胡相收于2019年7月16日签收通知时书面承诺2019年8月20日前交一半。因上诉人一直未交纳租金，桃江经开区管委会于2019年10月31日对上诉人租赁的厂房进行拉闸断电，并于2019年11月21日诉至法院。除此，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，桃江经开区管委会与茶亭岛合作社签订的《中草药深加工项目投资及厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行。合同签订后，桃江经开区管委会根据茶亭岛合作社的要求已将厂房交付地利公司使用，茶亭岛合作社应按合同约定交纳租金。根据合同约定，拖欠租金达两个月以上，桃江经开区管委会有权解除合同。茶亭岛合作社从2019年3月1日起应按合同年度交纳租金，每年度的第一个星期内一次性支付本合同年度的房租。2019年4月30日、6月13日、7月16日、10月16日，桃江经开区管委会四次发出房屋租金催缴通知书，但至起诉止茶亭岛合作社一直拖欠租金未予交纳，桃江经开区管委会有权根据合同的约定解除合同并要求茶亭岛合作社支付拖欠的租金。上诉人主张桃江经开区管委会无权解除合同并应赔偿一年租金的理由不能成立，本院不予采纳；上诉人提出桃江经开区管委会提供的厂房三楼消防设备突然自动喷水，造成直接经济损失15万元，要求桃江经开区管委会支付违约金10万元。经查，上诉人发现厂房消防设备自动喷水向桃江经开区管委会报告后，桃江经开区管委会随即派人进行了维修且约两小时维修完毕，及时解决了该问题，此后厂房恢复正常使用。故对上诉人要求支付违约金10万元的请求不予支持。关于上诉人提出因消防设备喷水造成药材损失15万元，因上诉人在本案中未提起反诉，故在本案中对此不予处理；上诉人租赁桃江经开区管委会厂房后，经桃江经开区管委会四次书面催促，一直不交纳租金且使用、占用租赁房屋至今，桃江经开区管委会只能采取断电并起诉的方式解除合同。上诉人提出断电后不应计算租金的上诉请求不能成立，不予采纳。综上，上诉人茶亭岛合作社与被上诉人桃江经开区管委会签订《中草药深加工项目投资及厂房租赁合同书》后，经被上诉人多次催收未按约定交纳房屋租金，虽然在租赁期间发生消防设备喷水的事实，但上诉人一直不能证实是否存在损失及损失大小，而其主张的损失金额也远低于欠付的房屋租金，不能成为其拒交租金的理由。上诉人拖欠租金达两个月以上，被上诉人有权根据合同约定解除合同并要求上诉人给付拖欠租金。上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳。原审基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7672元，由桃江县茶亭岛中草药种植专业合作社、桃江县地利中药材发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  熊 莉审 判 员  陈运泉审 判 员  昌 丹二〇二〇年六月十六日法官助理  唐菁菁书 记 员  胡银燕