江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初434号 原告：江苏创世纪置业有限公司，住所地在江苏省盐城市盐都区新区刘朋村。 诉讼代表人:杨荣进，该公司破产管理人负责人。 委托代理人：朱纪陈、孙桐童，江苏鑫鼐律师事务所律师。 被告：卞亚亚，男，1980年7月7日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：王霞，江苏瀛鑫律师事务所律师。 原告江苏创世纪置业有限公司(以下简称创世纪公司)与被告卞亚亚商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告创世纪公司的委托诉讼代理人朱纪陈、孙桐童，被告卞亚亚及其委托诉讼代理人王霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创世纪公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTBA20171058412)无效；2、判令被告协助原告办理撤销御景湾花园12幢某室商品房买卖合同的备案登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月20日，因案外人周某欠被告债务，原告根据周某的申请将御景湾花园12幢某室房屋备案登记至被告的名下作为担保，并与被告签订了《商品房买卖合同》且办理了商品房买卖合同的备案登记手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和第一百四十六条的规定，民事法律行为有效需要意思表示真实，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，被告与案外人周某之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保原告与被告签订的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，被告也并未履行支付购房款的义务，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的担保，并无买卖房屋的意思。因此，双方签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，合同当然无效。综上，原告为维护自已的合法权益，特此诉状至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 原告向本院提交的证据为：1、商品房买卖合同一份，证明2017年10月20日，原、被告就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同附件四《合同补充协议》第二条约定：“此房仅作抵押，非正式销售”。证明原、被告签订该《商品房买卖合同》的真实目的系为借款提供抵押担保，双方并无房屋买卖的合意；2、《房屋合同解除协议》一份，证明案外人周某按原约定向包括被告在内的债权人偿还借款，并协助办理解除抵押担保手续，案涉房屋在内的四套用于抵押担保的房屋应当退回至原告；3、债权申报通知单以及EMS快递单各一份，证明：原告将案涉房屋网签登记至被告名下仅作为让与担保，双方并无房屋买卖的合意，2019年8月12日，原告破产管理人已通过《债权申报通知单》书面告知被告申报债权并配合办理解除备案登记手续，该《债权申报通知单》已经通过EMS邮寄给被告。 被告卞亚亚辩称：1、卞亚亚与周某之间往来是2017年8月，卞亚亚通过58同城了解到案涉房屋的出售信息，网页显示的联系人是周某，在此之前，双方并不认识，没有原告诉状中所称的债权债务关系，不存在虚假的意思表示，双方在2017年8月21日，签订了协议，同日，被告通过转账的方式支付了10万元定金，2017年9月28日，周某带领被告到原告公司的御景湾售楼处办理了收款收据的手续。被告陆续将剩余全部房款通过转账的方式支付给周某，2017年10月20日，原告认可周某的出售行为，与被告签订了正式的商品房买卖合同，也进行了网签，合同中对价款等事项进行了约定；2、原告与盐城青某建筑工程有限公司（以下简称青某公司）签订了建设工程承包合同，合同的第五条也约定了青某公司有权对外出售房屋，同时周某是青某公司的代表，因此，周某代表原告在58同城上出售房屋是合法有效的。 被告卞亚亚提交的证据为：1、2017年8月21日周某代表青某公司与卞亚亚签订的协议一份，证明被告向原告购买案涉房屋，价款为195万元，于2017年8月21日支付定金10万元，剩余房款在原告保证签署购房合同之后，交付原告，青某公司在原告处盖章；2、2017年9月28日，原告创世纪公司向被告出具的收款收据一份，证明当日周某带领被告前往原告处，原告向被告出具了该手续，认可青某公司对外出售房屋行为；3、2017年10月20日原、被告双方签订的正式商品房买卖合同一份，同时进行了网签，该合同注明的就是商品房买卖合同，被告对原告陈述的抵押条款从不知情，双方完全是商品房买卖的意思合意；4、原告与青某公司的建设工程承包合同一份，该合同第六页第五点工程款支付方式中第二、第三，约定了原告应当提供商品房或者门面房给青某公司销售，并且房款到账后，必须支付给青某公司，用于本工程。根据青某公司提供的该承包合同，被告有理由相信青某公司有权对外出售其承建的房屋，房屋款用于抵充自己的工程款，这一点在原告与被告签订房屋买卖合同以及出具收条都能印证；5、2019年8月24日，被告在收到原告的债权申报通知函后向原告发出的回函以及EMS凭证各一份，证明被告向原告已经及时声明与原告之间是买卖房屋的合意，被告是该房屋的所有权人，不同意解除网签备案登记手续，并且也要求原告履行房屋交付手续。 原告创世纪公司和被告卞亚亚围绕诉讼请求和争议焦点向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。 根据本院认定的证据及当事人各方对事实无异议部分，可以确认下列事实：2015年6月，创世纪公司将其开发的御景湾S1、S2、S3及地下室土建和安装工程发包给青某公司施工，青某公司实际经营者系案外人周某。在双方签订的《建设工程承包合同》约定：…1、工程暂定总价3000万元，最终按乙方（施工方）提供的结算书，以有权的审计部门审核的结算报告为准，本工程付款以工程拿房结合工程款的形式进行支付；2、本工程基础垫层结束开始拿房，甲方（创世纪公司）应提供500万元房源的商品房或门面房给乙方销售，以上房源的价格按售楼部的与其它自然客户同等的价格执行，首付与全款不限，如为首付按揭到账后，必须支付给乙方用于本工程（实际拿房量不超过实际完成工作量的80%）…。 2017年10月20日，创世纪公司与卞亚亚签订合同编号为HTBA20171058412的《商品房买卖合同》一份，约定卞亚亚购买创世纪公司开发的御景湾花园12幢某号房屋，建筑面积336.35平方米，总价款2006520元；合同第六条约定付款方式及期限：买受人在2017年9月28日前支付该商品房全部价款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；交付期限：出卖人应当在2018年9月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…；合同附件对公共部位与房屋分摊建筑面积装潢、设备标准等作了约定。合同附件四：合同补充第一条“买受人应按时足额向出卖人支付房价款，买受人付款可以现金、支票或银行转账等形式进行。以支票或银行转账方式付款的，均以出卖人指定银行的到账通知作为买受人已付款及付款时间的证明，如其它付款证明与其不一致，以上述银行到账通知为准”。补充协议第二条“此房仅作抵押，非正式销售。买受人选择以现金方式一次性付清或者分期付款的，必须严格按照合同的规定按时足额支付房款，否则，应按合同规定承担违约责任…”。另合同附件四补充协议对其他事项作了约定，但均与抵押事项无关。 2017年9月28日，创世纪公司向卞亚亚出具房款收据一份，载明：“交款单位：卞亚亚，收款方式：换据、更名，人民币（大写）贰佰万陆仟伍佰贰拾元整，￥2006520元，收款事由：御12#某室房款（换据、更名）”。该份收据下方盖有“江苏创世纪置业有限公司财务专用章”。同日，房产登记部门将御景湾花园12幢某室商品房的网签备案登记在卞亚亚名下。2018年12月25日，本院作出（2018）苏0903破申4号民事裁定书，裁定受理申请人盐城市盐州实业有限公司、盐城旭阳保温材料有限公司对创世纪公司的破产重整申请。2019年1月15日，本院指定北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所联合担任创世纪公司的破产管理人。2019年8月12日，创世纪公司管理人向卞亚亚邮寄《债权申报通知函》一份，载明：管理人认为御景湾花园12楼某室网签在卞亚亚名下仅作为让与担保，双方并无买卖房屋的合意，该让与担保无优先受偿权，管理人通知卞亚亚在收到本通知十日内向管理人申报债权并解除网签备案登记…。卞亚亚收到该份通知后，未进行债权申报，亦未解除网签备案登记。创世纪公司管理人遂诉至本院。 另查明：一、2017年8月21日青某公司实际经营人周某与卞亚亚签订购买御景湾花园12幢某室协议一份，约定卞亚亚以195万元的价格购买青某公司实际经营人周某持有的御景湾花园12幢某室，同时注明：周某保证更名手续成功并从原告售楼部重新签订购房合同至卞亚亚名下，卞亚亚将全部房款交付周某，如更名不成功无法签订正式售房合同，周某全部退款给卞亚亚，另注明此房为期房。同日，周某向卞亚亚出具收条，对收到卞亚亚10万元定金予以确认。2017年10月，卞亚亚将195万元汇给周某，周某出具收款收条。 二、2017年12月22日，创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》一份，载明：2016年6月因周某欠付第三方债务（本协议之四四位抵押权人），创世纪公司以御景湾花园12楼701号房、2301房、2401号房、某号房为周某抵押借款并且签订了《商品房买卖合同》，双方同意以周某承建的创世纪公司发包的御景湾项目工程款合计8026080元整等额抵充了四套房屋的全部房款，房屋分别网签到了四位抵押权人名下，现周某按原来双方约定届时退房的真实意思表示同意偿还抵押借款解除房屋抵押将房屋退回到创世纪公司，经协商达成如下协议：1、本协议签订时，御景湾花园12楼701号房备案登记在抵押权人王某名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2301号房备案登记在抵押权人蔡某名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2401号房备案登记在抵押权人施某名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、某号房备案登记在抵押权人卞亚亚名下，面积336.35平方米，单价5965.57元/平方米，合同总价2006520元，周某同意立即向四位抵押权人清偿借款，督促抵押权人配合创世纪公司解除商品房买卖合同并根据创世纪公司要求配合注销房屋合同备案登记；2、创世纪公司以周某承建的御景湾项目工程款全额抵冲了四套房屋的房款，房屋注销合同备案登记，双方同意创世纪公司收回房屋后，创世纪公司抵冲了房款的工程款仍按原抵冲的数额向周某支付，双方对该数额及结算方式无争议；3、根据创世纪公司要求，由周某负责联系和安排四位抵押权人配合创世纪公司解除合同和注销备案登记；4、房屋合同解除后和注销备案登记后，周某或抵押权人持有的相关票据及合同原件返还创世纪公司，不得基于相关材料主张权利，周某负责收回和交还创世纪公司。 三、本院向案外人周某调查证实：1、卞亚亚与周某签订购买御景湾花园12楼某室协议系依据青某公司与原告施工合同约定取得的“工抵房”而以自己名义对外销售。周某及周某经营的青某公司从未与卞亚亚有过借款往来，也未办理过房屋抵押的相关手续，更不存在让与担保。对《商品房买卖合同》附件四：补充协议第二条“此房仅作抵押，非正式销售”的特别约定周某表示不知道有此约定；2、御景湾花园12号楼已由承建方竣工交付创世纪公司，现未办竣工验收手续。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案中，创世纪公司与卞亚亚之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在上述法律规定的无效情形，应为合法有效。具体理由：一、本案中，创世纪公司提起的是确认之诉，本质上其认为创世纪公司与卞亚亚之间签订的《商品房买卖合同》非真实的购房意思表示，该网签备案登记系为卞亚亚与案外人周某借款提供担保，构成让与担保，致该《商品房买卖合同》无效。经庭审质证，卞亚亚提交《商品房买卖合同》、创世纪公司于订立合同当日出具的交付全款的收款收据及相关汇付案外人周某相应款项的银行打卡记录。创世纪公司对上列证据的真实性予以认可，仍认为系为周某借款的归还提供物的担保，未提供相应的证据予以佐证。故对创世纪公司主张其与卞亚亚之间签订的《商品房买卖合同》的网签备案登记系为卞亚亚与案外人周某借款提供担保证据不足。二、合同附件四合同补充协议第二条：“此房仅作抵押，非正式销售”约定是否构成“让与担保”的意思表示？本院认为从《商品房买卖合同》内容及合同网签登记情况来看，创世纪公司与卞亚亚均具有相应的民事行为能力，买卖商品房的意思真实，且卞亚亚已支付了全部房款，其行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该《商品房买卖合同》中买卖房屋的条款合法有效，买受人卞亚亚依约享有的物权期待利益受法律保护。审理中，卞亚亚及案外人周某均不知晓“此房仅作抵押”的特别约定，创世纪公司未能举证证明该特别约定其已合理方式告知合同相对方，从合同条款看，通篇合同条款中仅有此一句约定且未作出扩大字体或加粗等特别提醒，该条款的前后内容也不相衔接，不能形成完整的证明关系，而根据该《商品房买卖合同》的内容能够认定对商品房买卖作出了明确具体的约定，案外人周某亦否认案涉房屋有抵押或担保的情形，故本院认为创世纪公司作为提供“此房仅作抵押”格式条款的一方，未履行提示或者说明义务，致使卞亚亚没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，“此房仅作抵押”特别约定的格式条款不成为该《商品房买卖合同》的内容，对卞亚亚无约束力。三、2017年12月22日，创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》是创世纪公司与周某对已出售给包括卞亚亚四户房屋意向性回购协议，未得到卞亚亚同意，即使其合法有效，对卞亚亚亦无法律约束力。据此否认《商品房买卖合同》的效力，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，创世纪公司主张确认其与卞亚亚签订的《商品房买卖合同》无效及要求卞亚亚协助办理撤销网签备案登记缺乏事实和法律依据，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律政策之规定，判决如下： 驳回原告江苏创世纪置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费22952元，由原告江苏创世纪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  辅绍贵 人民陪审员  夏群标 人民陪审员  于国珍 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  曹妮娜 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。