山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1250号 上诉人（原审原告）：孙秀梅，女，1972年10月24日生，汉族，住潍坊市经济开发区。 委托诉讼代理人：张凯，潍坊峡山润正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：耿华美，女，1970年7月15日生，汉族，无业，住诸城市。 委托诉讼代理人：丁作刚，山东法恩律师事务所律师。 上诉人孙秀梅因与被上诉人耿华美房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2018）鲁0782民初8175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙秀梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：2015年1月28日，上诉人与被上诉人及耿华云等签订协议书，约定将上诉人名下位于潍坊高新区及地下室、车库以总价值950000元抵顶给耿华云，用该房产办理贷款后支付工人工资及材料等费用，并约定将房屋过户到被上诉人名下。上诉人与被上诉人按约定于2015年2月2日签订房产买卖协议，对房屋进行了过户，但被上诉人未按协议约定进行贷款，也未能支付购房款，四方协议现已无法实际履行。耿华云一直未对外支付工程款，上诉人在当地政府催促下已经替耿华云直接对外支付了部分工程款。涉案房屋实际用途系贷款后支付东方明珠项目工程款，被上诉人个人没有理由占有该房屋，应当予以归还。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 耿华美辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 孙秀美向一审法院起诉请求：1、判令耿华美支付给孙秀梅购房款669951.36元及利息（以购房款为基数，按银行同期贷款利率计算，从2015年2月2日起至购房款付清之日止）；2、判令耿华美支付给孙秀梅垫付的税费21177.94元；3、判令耿华美支付给孙秀梅因房屋买卖未能按约定执行造成孙秀梅缴纳的行政性收费44216.79元（包括营业税33497.57元、个人所得税6699.51元、城市维护建设税2344.83元、政府性基金收入669.95元、专项收入1004.93元）。诉讼过程中，孙秀梅变更第一项诉讼请求为：判令耿华美支付购房款950000元并承担10%的违约金，同时放弃利息的请求。上述三项诉讼请求共计1110394.73元。 一审法院认定事实：2011年1月28日，潍坊名轩置业有限公司（以下简称名轩置业公司）与华北建设集团有限公司山东分公司（以下简称华北建设山东分公司）签订《建筑工程补充协议》，约定名轩置业公司将“昌乐东方名珠”商住楼工程发包给华北建设山东分公司施工，合同价款1.5亿元，约定竣工日期2012年12月31日。名轩置业公司的法定代表人李庆光，系孙秀梅之夫。2013年8月28日，华北建设山东分公司与耿华云（系耿华美之兄）签订《协议书》，约定由耿华云自筹资金施工“昌乐东方名珠”商住楼项目，并按项目造价的1%向公司交纳管理费。对于上述工程的竣工结算情况，因耿华云已于2017年3月死亡，上述事实无法查清。 另查明，孙秀梅于2004年3月19日购买涉案潍坊市高新区并已取得产权证书。2015年1月28日，名轩置业公司昌乐分公司、耿华云、孙秀梅、耿华美四方签订协议书，内容为：“为加快工程建设，经四方协商达成以下协议：1、名轩置业公司协调将孙秀梅名下的福海花园3-5幢1单元502室及地下室一个、车库一个以950000元的价格抵顶耿华云施工的“昌乐东方名珠”工程款，过户契税、维修基金及费用由耿华云承担，按耿华云要求将房产过户至耿华美名下；2、为节省过户费用，孙秀梅和耿华美可另行签订（合同并约定）房屋最低价格，不论价格多少不影响第1条约定的总房价；3、过户时，耿华云给孙秀梅另立房款欠条，待孙秀梅过户时，耿华美授权名轩置业公司或孙秀梅领取房产证并监督房屋项下的贷款用于支付该建设项目的工人工资及材料等费用后，再办理工程款的抵顶（手续）；4、耿华云和耿华美必须将房屋的贷款金额不低于50%或300000元用于该工程支出，否则孙秀梅有权起诉追回房屋欠款，并追加10%的违约金；5、以上未尽事宜双方协商解决，解决未果由寒亭区人民法院裁决”。四方协议中耿华美的签名系耿华云代签。 上述协议签订当日，耿华云出具欠条一份，内容为：“今欠潍坊高新区孙秀梅房款玖拾伍万元整（950000.00元）。注：此借款用借款人承建的东方名珠5＃楼的工程款抵顶。” 为节省过户费用，孙秀梅与耿华美于2015年2月2日签订房产买卖协议，约定福海花园3-5号楼502室价值660000元，一次性付款，孙秀梅应协助耿华美出具有关证明并办理过户手续，房产过户手续费由耿华美承担。该房产买卖协议系为办理过户而签订。 在办理过户过程中，名轩置业公司派职员李明英具体经办过户手续。签订房产买卖协议前，孙秀梅与耿华美互不认识，后双方到场在房产买卖协议上签字，李庆光亦在协议上签字。2015年2月2日的销售不动产发票载明耿华美付给孙秀梅房款669951.36元，当日以耿华美名义缴纳契税20098.54元，以孙秀梅名义缴纳营业税、个人所得税等44216.79元。耿华云于2015年2月2日出具欠条，内容为：“欠房屋契税贰万零玖拾捌元伍角肆分，20098.54元。”2015年2月6日，房产过户至耿华美名下，房产证号为“潍房权证高新字第××号”，取得产权证书当天，以耿华美名义缴纳房屋所有权登记费80元和交易手续费999.4元。上述手续费均系孙秀梅交纳，孙秀梅持有上述票据原件。不动产发票中载明的房款669951.36元未实际支付。 产权证书办理完毕后，李明英于2015年2月6日给耿华美出具收到条，内容为：“今收到房产证原件一个，办理房屋抵押贷款材料复印件一套，房产证号：潍房权证高新字第××号，房屋所有权人：耿华美。”虽然四方协议中约定以房产办理贷款，但贷款最终未办理成功。李明英未将房产证返还给耿华美，而是交给孙秀梅，一直由孙秀梅持有。关于四方协议约定的抵顶工程款情况，双方当事人均未举证，该部分事实无法查清。房产过户后，孙秀梅未将入户钥匙交给耿华美，耿华美更换门锁后占有房产，但未实际居住。 一审法院认为，本案争议焦点是双方当事人之间是否确立债权债务关系，耿华美是否负有偿还房款及相关费用的义务。名轩置业公司与耿华云之间为建设工程施工合同关系，双方为加快工程建设，对名轩置业公司向耿华云支付工程款问题作出处理，即名轩置业公司用登记在孙秀梅名下的房产抵偿该公司欠耿华云的工程款，四方针对以房产抵偿工程款事宜达成一致，四方协议对各方均具有约束力，各方均应诚信履行。协议签订后，四方按约定于2015年2月6日办理了过户手续，耿华美基于四方协议取得涉案房产的行为合法有效。四方协议约定以过户后的房产办理贷款、贷款后优先支付工人工资及材料等费用后再办理工程款的抵顶；房产过户后，名轩置业公司经办人李明英已于过户当日收取耿华美的房产证以及办理房屋抵押贷款的材料，说明耿华美已提供了贷款所需手续，至于贷款最终未能办理成功的原因，孙秀梅未举证证明责任在于耿华云或耿华美一方。对于工程款抵顶手续的办理，即耿华云是否已于房产过户后向名轩置业公司开具收到工程款的发票以及建施双方是否已对工程款进行了结算，如建施双方对此有争议，可按建设工程施工合同关系处理，不宜在本案中审查处理；耿华美因不可归结于自己的原因无法提交建施双方关于工程款结算的相关证据，并不违反四方协议。双方当事人为履行四方协议而签订房产买卖协议，目的仅仅是为了办理房产过户，其内容与四方协议不符，双方并不存在真实的房产买卖合同关系。因此，不能依据该协议认定双方之间已形成债权债务关系，即耿华美欠付孙秀梅房款。如孙秀梅能够举证证明耿华云及耿华美存在违反四方协议的行为、未将贷款的一定比例用于工程的支出，孙秀梅可按四方协议约定主张房款权利；因耿华云于四方协议签订当天向孙秀梅出具了欠房款950000元的欠条，故孙秀梅主张权利的对象应当是耿华云而非耿华美。综上，孙秀梅与耿华美之间不存在债权债务关系，耿华美亦无违反四方协议的行为，孙秀梅要求耿华美偿还房款、承担违约金及相关过户费用的诉讼请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回孙秀梅的诉讼请求。案件受理费14794元，财产保全费4170元，均由孙秀梅负担。 二审审理过程中，孙秀梅提交了以下证据：1、华北建设山东分公司出具给耿华云的授权委托书一份、耿华云代华北建设山东分公司同意直接向实际施工人王茂君支付工程款的凭证一宗（包括收到条、银行转账凭证等），用以证明耿华云只是华北建设山东分公司工作人员、工程实际施工人系王茂君。2、名轩置业公司自2015年1月12日至2015年2月13日因工人上访而对外付款990000元的凭证一宗（包括收到条、转账支票存根），用以证明涉案四方协议约定以房屋办理贷款后支付农民工工资，因耿华云、耿华美未按约定办理贷款，相关农民工工资由名轩置业公司支付，名轩置业公司用房屋提前预付给华北建设山东分公司耿华云的工程款，耿华云未用于支付上访农民工工资，而是通过耿华美占为已有。对于上述证据，耿华美质证：证据仅证明了耿华云与名轩置业公司之间存在建设工程合同关系，据我方了解，涉案工程总造价约1.5亿元，名轩置业公司尚欠耿华云工程款，具体数额不清楚，上述证据与本案无关。 另查明，2015年1月28日四方签订的协议书中“耿华美”的姓名由耿华云代签，耿华美对该协议书的真实性没有异议。一审中，耿华美称其共借给耿华云40多万元（部分款项有借条，部分没有借条，包括转账和现金，转给耿华云5万元，支付现金20万元，另转账给耿华云公司人员15万元），但一二审期间均未提交相关证据予以证明。 二审审理查明的其他事实与一审认定的一致。 本院认为，二审争议焦点问题为双方当事人之间是否确立债权债务关系（房屋买卖）、耿华美应否向孙秀梅承担支付房款及相关费用的义务。关于焦点问题，本院从以下四个方面予以分析： 一、从合同目的看。综合分析当事人陈述、2015年1月28日协议书、2015年1月28日欠条、2015年2月2日房产买卖协议、契税交纳凭证及房产证等证据的形式、内容，能够认定签订协议书及房产买卖协议的目的是以涉案房屋办理抵押贷款、以贷款支付昌乐东方明珠项目的工人工资和材料等费用后再抵顶工程款等事实。根据查明的事实，上述协议签订后，涉案房屋虽已变更登记至耿华美名下，但一直未办理房屋抵押贷款，更谈不上以贷款支付农民工工资。即，合同目的并未实现。 二、从举证责任看。1.耿华美一审时称耿华云以承建的昌乐东方明珠工程款抵顶所欠房款，即房款已经支付，孙秀梅不予认可，耿华美的上述主张系对其有利的积极的事实，其对此应承担举证责任，但一二审期间未提交相应证据予以证明。2.耿华美与耿华云系亲兄妹关系，自涉案房屋于2015年2月6日变更登记至耿华美名下，到耿华云于2017年3月去世，时间跨度两年多，结合双方为近亲属关系这一事实，对以工程款抵顶涉案房款这一事实有关的证据，耿华美具有举证优势（即耿华美距离该证据较近），但其在自本案受理（2017年7月4日）至今一直未提交任何与结算有关的初步证据。3.除主张以工程款抵顶房款外，耿华美还主张耿华云欠其本人款项（40多万），但在一二审期间未提交能够证明欠款客观存在、欠款时间及数额等事实的证据。即，耿华美未完成其应承担的举证责任。 三、从公平原则及交易习惯看。根据当事人陈述、协议书、欠条、房产买卖协议等证据，能够认定双方针对涉案房屋协商一致的价格为950000元。根据查明的事实，涉案房屋已登记至耿华美名下，耿华美已取得涉案房屋的所有权。结合前述两方面分析，能够认定耿华美虽取得涉案房屋所有权但未支付相应对价（包括向孙秀梅支付对价或向耿华云支付对价）。在此情况下，孙秀梅依照协议书约定要求耿华美支付房款（协议约定“追回房屋欠款”）有事实依据，亦符合公平原则和交易习惯。 四、关于税费等费用及违约金问题。根据孙秀梅提交的发票、完税证明等证据，能够证明孙秀梅为实现合同目的代为垫付税费21177.94元（包括契税20098.54元、房屋所有权登记费80元、交易手续费999.4元）及行政性收费44216.79元等事实。本案中，双方签订协议的最终目的系以涉案房屋（变更登记）抵押贷款后支付农民工工资，能够体现上述合同目的的证据系2015年1月28日协议书，根据该协议书约定，过户契税、维修基金等费用由耿华云承担。基于上述约定，结合前述分析及当事人的真实意思表示，本院对孙秀梅要求耿华美支付上述费用的主张不予支持。上述费用可在耿华云与名轩置业公司结算工程款时一并处理。关于违约金问题，孙秀梅未提供证据证明涉案协议书未完全履行（办理贷款）的原因应完全归责于耿华美一方，其要求耿华美承担95000元违约金（950000元×10%）的主张亦不能成立，本院亦不予支持。 需要说明的是，在判令耿华美支付房款950000元后，基于涉案相关证据之间的关联性，耿华云于2015年1月28日给孙秀梅出具的欠条对应的义务不应再履行。至于耿华云与名轩置业公司之间的工程款结算等问题，相关当事人可另行处理。 综上，上诉人孙秀梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省诸城市人民法院（2018）鲁0782民初8175号民事判决； 二、耿华美支付给孙秀梅购房款950000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回孙秀梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14794元，由孙秀梅负担4797元，耿华美负担10000元。保全费4170元，由孙秀梅负担。 二审案件受理费14794元，由孙秀梅负担4794元，耿华美负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年六月二十九日 书记员 张瑞丰