平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初773号原告:谢俊博，男，1977年9月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人:熊克珍，河南应国律师事务所律师。被告:张自增，男，1981年7月15日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人:侯智红，河南金豫律师事务所律师。原告谢俊博与被告张自增房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢俊博及其委托诉讼代理人熊克珍，被告张自增及其委托诉讼代理人侯智红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢俊博向本院提出诉讼请求：1、张自增支付给谢俊博中途退租的违约金100万元；2、张自增支付给谢俊博拖欠的租金6万及违约金5000元；3、诉讼费由张自增承担。事实及理由:2018年12月16日，谢俊博(出租方、甲方)与张自增(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，由张自增向谢俊博承租系争房屋，该房位于平顶山市××号××商务中心一楼，实际建筑面积567.12平方米，用于餐饮经营。租赁期限五年，自2019年5月1日至2024年4月30日止。租金每月70000元，第一年每月照顾10000元，实际租金每月60000元，自2019年5月至2020年4月。租金每半年交付一次，首期租金于2018年12月16日合同签订日已按合同交36万元，但张自增逾期交付第一年下半年(2019年11月-2020年4月)2个月租金，拖欠2个月金。张自增2020年3月21日电话通知谢俊博不再用争议房，谢俊博于2020年3月26日登报声明，在疫情餐饮未复工期间的2、3月每月减半收取租金，截至2020年4月1日张自增仍不支付拖欠房租，视为2020年3月21日中途退租成立，按合同规定承担违约责任。张自增于2020年4月1日回复，其已于4月1日清走其物品，不再占用谢俊博房屋，特此告知。综上所述，现因张自增违约中途退租、拖欠房租造成谢俊博实际损失及预期损失，谢俊博要求张自增按合同承担上述诉讼请求。张自增辩称：一、租赁合同和租赁事实确实存在。二、对谢俊博所提出的因为解除合同需要支付的违约金张自增不予认可。1、该违约金约定数额过高;2、双方已经就解除合同做出了约定，条件成就时租赁合同就解除了。张自增在2019年9月底因为餐馆亏损比较严重向谢俊博提出解除合同不再租赁，谢俊博多次劝说且为张自增推荐托管经理一人马义民，同时谢俊博名下的尚金实业公司也与马义民签订了餐馆的合作协议，这一切都是谢俊博安排的，张自增也完全按照谢俊博的安排在经营餐馆，谢俊博亲自向张自增承诺如果按此经营模式仍然有亏损，那么张自增可以解除合同不再租赁房屋，且张自增多次和谢俊博提出，如果再亏损的话违约金就不再要了，谢俊博也认可，双方对合同的解除约定的条件都认可了。在2019年10月1日双方约定的期间张自增因经营餐馆共亏损了七十多万元，因此张自增向谢俊博解除合同于法有据，双方达成了合意。谢俊博所起诉的欠付的租赁费张自增不应当支付，张自增支付的房租支付至2020年1月底，从2020年2月开始因为疫情影响餐馆就一直没有开业。在疫情期间，根据国家政策规定，张自增是享受免除房租的政策的，这种属于不可抗力，在此期间的房租应予免除，张自增不欠付谢俊博任何房租。综上，谢俊博的诉讼请求应依法子以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月16日，谢俊博作为出租方（甲方），张自增作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于平顶山市中兴路28号广厦商务中心一楼商铺建筑面积567.12平方米的房屋租赁给乙方使用；租赁期限五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止；租金每月7万元（不含税金额），第一年每月照顾1万元，支付租金6万元；租金每半年交纳一次，乙方应在下期租金到期30日之前将下期的全部租金交付于甲方，首期租金于合同签订之日交付；约定交房之日前，乙方应向甲方交纳所租商铺的保证金15万元，用于扣减乙方欠缴甲方租金或因乙方未交其它费用造成甲方代缴的费用。合同第八条其他约定中第（五）中的第3条约定：“由于不可抗力和国家、省、市政策性原因，终止本合同，甲乙双方互不承担赔偿责任。”合同第九条违约责任中第（二）条约定：“乙方承诺租赁期内不以任何理由中途退租，甲方承诺租赁期内租金严格按本合同约定收取。若一方违约，向对方支付违约金100万元”；第（三）条约定：“在租赁期内，如乙方逾期交纳租金，甲乙双方同意按日收取乙方拖欠额的5%违约金。乙方逾期10天仍未向甲方足额交纳房租，甲方有收回该房的权利。”张自增租赁该房后，从事餐饮经营，并向谢俊博交付保证金15万元。张自增已将房租支付至2020年1月底（2019年11月、12月、2020年1月，张自增一个月交一次租金，每月租金40000元，谢俊博称此期间减少租金是对张自增的临时支持。）之后房租尚未支付。2020年2、3月份，餐馆处于停业状态。2020年3月，张自增在与谢俊博的通话中表示不干了。2020年3月26日，谢俊博在平顶山晚报上刊登声明：“张自增先生：你与我订立的平顶山市××路×号×中心一楼商铺《房屋租赁合同》，鉴于疫情期间经营受到影响，甲方减半收取2、3月份房租。截止2020年4月1日乙方仍不支付拖欠房租，视为2020年3月21日乙方中途退租成立，按合同规定承担违约责任。特此声明。”谢俊博于2020年4月1日收回了房屋。2020年4月2日，张自增向谢俊博邮寄了房屋腾空通知函：内容“谢俊博，关于解除租赁合同一事，你我双方已多次协商。现你登报终止合同，我方已于4月1日清走我方物品，不再占用你方房屋。特此告知！”现谢俊博以张自增违约为由，向本院提起诉讼。本院认为:张自增与谢俊博签订的《房屋租赁合同》是双方自愿签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。张自增因经营困难中途退租，构成违约，应当承担违约责任。2020年2月和3月份租金，因新冠病毒疫情影响，应当减少租金，故对谢俊博要求张自增支付租金6万及违约金5000元的诉讼请求，本院酌情支持40000元租金，此处的违约金不予支持。张自增辩称此期间的租金应全部免除的理由不能成立。双方约定的退租违约金100万元，明显过高，应予酌减。根据张自增违约情况、谢俊博的损失情况以及其它相关案情等因素，本院对谢俊博要求张自增支付100万元违约金的诉讼请求，酌情支持30万元。张自增提供的录音证据中，未见有谢俊博明确承诺免除100万元租金的意思表示；再结合谢俊博提供的录音证据，对张自增辩称的不应支付违约金的理由，不予采信。合同已经解除，谢俊博应向张自增退回保证金15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张自增向谢俊博支付房租40000元，赔偿损失300000元，共计340000元。与谢俊博应向张自增退还的保证金150000元相抵后，张自增应再向谢俊博支付190000元，应于本判决发生法律效力之日起十日内支付完毕；二、驳回谢俊博的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14385元，减半收取7192.5元，由谢俊博负担3992.5元，张自增负担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  曹三伟二〇二〇年六月十五日书记员  苗雅培相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人ー方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支何违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。