山东省济宁市任城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁0811民初14141号原告:孙华，男，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人（一般代理）：王永献，山东鲁济律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：周长营，山东鲁济律师事务所实习律师。被告：济宁市美景餐饮有限责任公司，住所地济宁市科苑小区科苑大厦**，统一社会信用代码91370800751764108R。法定代表人：房步银，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：鞠朝娟，山东舜鸿律师事务所律师。第三人：济宁爱真房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区李营镇骆楼村南紫金城综合楼，统一社会信用代码：91370811761855732E。法定代表人：刘康起，经理。原告孙华与被告济宁市美景餐饮有限责任公司（以下简称美景餐饮公司）、第三人济宁爱真房地产开发有限公司（以下简称爱真房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙华的委托诉讼代理人王永献、周长营，被告美景公司的委托诉讼代理人鞠朝菊，第三人爱真房产公司的法定代表人刘康起及其委托诉讼代理人王亚敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙华向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于紫金城小区10号楼二单元303室（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、请求确认涉案房屋归原告所有。3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告系北京世纪华商信息咨询中心（以下简称世纪华商）的原法定代表人，于2003年12月6日与第三人爱真房产公司签订了《济宁紫金城小区联合开发合同》，为了进一步明确分配关系，于2004年3月8日签订了《补充合同》明确约定紫金城小区9号、10号楼归原告所有。因为一些特殊原因，迟迟没有办理登记过户，但原告在2010年便从爱真房产公司处拿到了涉案房屋的钥匙，并于2011年就着手开始装修。第三人爱真房产公司与被告美景餐饮公司因追偿权纠纷一案被强制执行，2015年12月14日爱真房产公司名下多套房产被查封，其中就包含了实际归原告所有的涉案房屋。原告于2019年8月14日对执行标的提出书面异议，但被法院驳回。原告认为，原告与第三人之间的合同合法有效，且发生在法院查封房屋之前，被告申请强制执行后法院将原告的房屋查封本身就是不合法的。故诉至法院，望判如所请。被告美景餐饮公司辩称，1、原告不能依合法建造取得涉案房屋。《物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权,应当包括两个前提条件,一是必须有合法的建房手续,完成特定审批,取得合法土地权利,符合规划要求;二是房屋应当建成。本案中，紫金城小区的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》全部登记在爱真房产公司名下，爱真房产公司才是合法建造人和产权人，原告不能依合法建造取得房屋。2、世纪华商公司仅享有涉案房屋的债权。《联合开发合同》是世纪华商与爱真房产公司之间的内部协议，对协议以外的第三人不具有法律效力。依据上述五证的登记情况，在案涉土地、房屋未进行变更登记之前,世纪华商仅享有对爱真房产公司的债权。3、从《联合开发合同》的整体内容来看，原告以土地使用权投资的目的并不是取得建成房屋的物权，而是9、10号楼中的6420平方米房屋的销售收益。双方在合同中没有约定过户时间，原告也没有提供实际向爱真公司请求过户的证据，而只在分配方案中约定了原告出售以及以爱真公司的名义开据发票、办理土地、房屋产权证，双方实际上在通过合同约定规避国家对于房产转让的税收管理制度、以及物权登记制度。任何人不能从违法行为中获得利益，故原告不能排除执行、确认所有权。4、原告没有提供证据证明世纪华商履行了《征地协议》、缴纳了土地使用权取得需要缴纳各种费用。5、原告孙华无权主张世纪华商在《联合开发合同》中的任何权利。《征地协议》显示是世纪华商征用的土地，孙华无权以个人名义处分世纪华商的土地使用权并赚取收益。《联合开发合同》虽然一方主体是世纪华商，但是其中的内容却是孙华以该宗土地作为投资资金，在将来分得房屋以及销售收益的取得上更是世纪华商与孙华不分，有些条款写孙华，有些条款写甲方世纪华商。通过原告在诉状中陈述以及履行情况来看，原告存在以世纪华商的财产用世纪华商的名义为法定代表人原告谋利益的行为，是侵占企业财产的违法犯罪行为。综上，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，更不享有所有权，应当准许继续执行爱真房产公司的涉案房屋。第三人爱真房产公司未作陈述。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证和证据交换，被告对原告提交的原告身份证复印件、（2019）鲁0811执恢614号通知、《济宁紫金城涉区联合开发合同》、“土地登记档案资料查询结果”无异议，被告对第三人提交的《联合建设协议书》，原告及第三人对于被告提交的（2015）任商初字第2667号民事判决书无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。同时，《济宁紫金城涉区联合开发合同》和《联合建设协议书》，前者签订于2003年12月6日，后者签订于2004年12月6日，且第一、二、七部分内容不一致，前者中的第三项分配方案后者没有。三方当事人对该两份合同的真实性无异议，但前者为复印件，后者是在土地使用权登记证办理后签订，且为原件，应为前者的完善和修正，故应以后者为准。对当事人有异议的证据，本院依法认定如下：1、《补充合同》和《补充协议》，该两份证据系原告孙华与第三人爱真房产公司及其法定代表人张福真签订，证据均冠之“补充”二字；庭审中，原告与第三人均提交了该组证据，且对真实性及效力均无异议，故对其证明效力，本院依法予以确认。2、用户气费信息表、用水情况查询清单，被告对其真实性无异议，但该房户名显示为第三人爱真房产公司，不能证明原告观点。3、房屋照片一宗，被告虽对其真实性无异议，但该组照片不能显示与本案的关联性，对其证明效力，本院依法不予确认。4、济宁市任城区人民政府关于任城区国土资源局出让土地使用权的批复济任政土字[2003]13号，该批复虽为复印件，但系国家职能部门作出，对其证明效力，本院依法予以确认。5、《征收协议》一份，该协议为原件，有世纪华商与李营镇骆楼村签章，并有代表人签字，被告美景餐饮公司虽称与之前见到的多了见证人“杨家贤”的签字，但内容没有任何涂改或变更，并不构成其所说的篡改，且与本案具有关联性，结合政府批复意见，对其证明效力，本院依法予以确认。对其真实性本院依法予以确认。6、征地补偿费专项检查调查表（二），该证据系世纪华商单方制作，未有其他单位的确认审核签字，对其证明效力，本院依法不予确认。7、山东省行政事业性收费、政府性基金票据，该证据虽为复印件，为国家职能部门出具，且来源于国土资源局档案，对其证明效力，本院依法予以确认。8、骆楼村的付款收据一份，该证据虽为复印件，但有骆楼村的公章，结合《征地协议》和济任政土字[2003]13号批文，对其证明效力，本院依法予以确认。9、世纪华商变更登记申请表及企业法人营业执照两份，该证据虽为复印件，但来源于工商行政管理部门，对其证明效力，本院依法予以确认。10、“关于孙华紫金城小区房产的说明”，该说明系第三人出具，虽无出具人签字，但庭审中第三人对其真实性无异议，对其证明效力，本院依法予以确认。根据原、被告举证、质证和法庭调查认证，本院依法确认以下事实：2003年12月6日，世纪华商作为甲方，爱真房产公司作为乙方，双方签订《济宁紫金城小区联合开发合同》，其中，第三项分配方案约定：“1、小区规划方案批准后，乙方准予甲方原法人孙华在已购土地南方位置分得所建三层连体和四层跃式别墅共6200平方米（不低于聊城凤凰新城模式和建造质量标准）。剩余所有房屋归乙方所有。2、甲、乙双方所得建筑分配面积直接从方案批准的图纸上切割，对甲、乙双方所得楼房面积，各自有权对外销售。3、甲、乙双方所销售的房屋，均由乙方统一开据发票，办理土地、房屋产权证。”2004年12月6日，双方又签订《联合建设协议书》，其中第一项约定：“济宁紫金城公寓位于济宁高新区。该宗土地使用权证编号为济任国用（2004）081103570174，使用权面积为29909.9平方米，地类为住宅，土地终止日期为2053年9月30日。第二项约定：1、甲方以该宗土地及本项目的所有批建手续，作为入股资金。乙方以对该项目的施工建设投资，作为入股资金，双方联合开发建设济宁紫金城小区。2、小区布局1-12共12栋楼，建筑面积约6万平方米（包括沿街门市）。3、整个小区的建筑施工，由乙方投资并负责全面管理，甲方不再以现金形式投资该项目…6、工程竣工后，该小区6200平方米住宅归甲方所有，并自主销售，其他住宅归乙方所有，并自主销售。7、合作期间，甲乙双方所属公司的债权债务，双方各自负责清理，并承担民事诉讼责任，双方相互之间不承担任何连带责任。世纪华商与爱真房产公司分别在甲方和乙方项下加盖公章，原告孙华在甲方法定代表人项下签字，张福真在乙方法定代表人项下签字。2004年3月8日，原告孙华作为甲方，第三人爱真房产公司作为乙方，双方签订《补充合同》，约定由于原联合开发合同规划由别墅变更为住宅商品楼，经双方协商，现对原联建合同第二.7、第三.1条款进行如下变更并补充：1、甲方所得建筑面积6200平方米，由别墅面积变更为住宅建筑面积6420平方米，该住宅面积为本小区东南角前后两栋，即第九、第十号住宅楼。2、该两栋楼的图纸设计面积为6890平方米，除甲方6420平方米外，剩余面积归乙方所有；3、与甲方建筑面积相对应的阁楼、车库、储藏室，按建筑成本价由甲方支付给乙方；4、原联建合同中未作变更的条款仍然有效。2010年5月12日，爱真房产公司作为甲方，孙华作为乙方，双方签订《补充协议》，基于甲乙双方共同打造的紫金城小区已竣工，按照联合开发公司的相关约定，现将有关事宜补充如下：1、小区9号楼、10号楼归乙方，超出6200平方米的部分，归甲方所有。2、甲乙双方所有的房屋由甲乙双方自主处理。按合同约定，由甲方统一开据发票，统一办理房屋产权证、土地证等相关手续。鉴于目前销售主体已发生改变，因此9号、10号楼因销售所产生的各项费用由乙方完全承担。乙方若以甲方名义签订房屋销售合同，由此产生的水、电、暖气、煤气、宽带、闭路、小区智能化、阳台、护栏网、物业管理等费用按甲方统一收费标准另行计取。对由此产生的民事纠纷以及与政策相抵出现的问题，由乙方负责清理，并承担全部费用。三、乙方所属房屋的阁楼、架空层按每平方米1200元，在购房者签订购房合同时由甲方扣除，存入甲方账户五、乙方抽专人负责所属房屋的后期收费问题；六、本协议与联合开发合同，具有同等法律效力。另查明，2003年8月26日，世纪华商作为乙方，济宁市任城区李营镇骆楼村民委员会（以下简称骆楼村）作为甲方，双方签订《征地协议》一份，内容为：“一、甲方将村南窑坑地共20337平方米出让给乙方使用（具体面积以土管部门测量确定亩数为准，附土地位置图）。二、乙方按每亩3.5万元的价格征用土地，并一次性付给甲方征地款105万元（以实际面积计算）。付款时间：2003年12月31日前付清全部征地费用。三、乙方征用土地所需费用（包括耕地占用税、耕地开垦费、土地管理费、土地有偿使用费、土地出让金、契税等）由乙方自理，与甲方无任何关系。四、双方的权利和义务：3、甲方保证乙方征用土地的合法性，土地征用前的任何纠纷与乙方无关”世纪华商在乙方项下加盖公章，孙华在法定代表人处签字，骆楼村在甲方项下加盖公章，赵树印在法人代表处签字，杨家贤在落款的空白处签字，并注明为见证人。协议签订后，原告孙华以其存折或现金支付骆楼村土地征用费65万元。2003年6月30日，世纪华商向任城区国土资源局交纳管理费28190元，出让金780880元。2003年9月30日，济宁市任城区人民政府向区国土资源局、世纪华商作出济任政土字[2003]13号《关于任城区国土资源局出让土地使用权的批复》，内容为：根据山东省人民政府鲁政字[2003]373号文件精神，经研究，同意任城区国土资源将已纳入政府储备地的原李营镇骆楼村土地2.0337公顷（折合30.50亩），出让给北京世纪华商信息咨询中心，用于济宁紫金城老年公寓建设，出让期限五十年。2004年3月24日，上述土地登记为工业用途，使用期限为工业50年，终止日期2053年9月29日，土地使用者为世纪华商，土地证书号为济任国用（2004）081103570174。2020年4月18日，第三人爱真房产公司出具“关于孙华紫金城小区房产的说明”一份，内容为：“1、紫金城公寓小区是我公司和世纪华商（原法人孙华）联合建设的，双方协议书约定，孙华拥有小区9号楼、10号楼的房屋产权，孙华是9号楼、10号楼的产权所属人，这是不争的事实。（见联建协议书、补充协议原件）。2、楼房竣工后，紫金城公寓小区的9、10号楼进户门钥匙，由产权所属人从爱真房产公司领走，即视为我们联建的楼房产权分配交接完毕。3、紫金城公寓小区的各项开口费用，按照政府相关规定，必须由爱真房产公司统一向有关单位交纳，待业主和我公司正式办理购房合同时，业主再将上述费用按照收费标准统一补齐。”还查明，涉案房屋系第三人爱真房产公司开发建设，并于2009年竣工，之后具备办理网上备案条件。第三人爱真房产公司原法定代表人为张福真，2019年7月变更为刘康起。2015年12月14日，本院根据原告美景餐饮公司的申请，查封了涉案房产。2019年，本院作出（2019）鲁0811执恢614号通知，拟对涉案房产处置，2019年8月14日，案外人孙华提出执行异议。2019年11月18日，本院作出（2019）鲁0811执异1086号执行裁定，驳回孙华的异议请求。孙华不服，诉至本院，形成本案争议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审理下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。据此，该条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。本案中，根据原、被告提供证据情况，本院认为，现有证据不能确定原告孙华是适格主体，是涉案房屋的权利人，理由主要有以下几点：第一，合同签订人是世纪华商，而不是原告孙华。无论是《济宁紫金城小区联合开发合同》，还是《联合建设协议书》，抬头和落款均为世纪华商与第三人爱真房产公司，原告孙华时任世纪华商的法定代表人在落款处的“法定代表人”项下签字，系履行职务行为，不是个人行为。第二，涉案房产所依附的土地使用权登记在世纪华商名下，而不是原告孙华名下。截止目前，涉案土地使用权登记在世纪华商名下，土地证书号为济任国用（2004）081103570174，孙华个人没有合法的土地权利。第三，对于物权的取得而言，有两种：一为原始取得，另一为继受取得。原告孙华提交联合开发合同，主张原始建造取得。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。”亦即合法建造取得物权，应当包括两个前提条件：一是必须有合法的建房手续，完成了特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，涉案土地登记在世纪华商名下，原告孙华并未提供建房所需的“建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证”等合法的建房手续的证明，证明其已完成了特定审批，并是涉案房屋开发的立项、规划、建设过程中相关行政审判机构确定的建设方。因此，原告孙华仅依据其与第三人爱真房产公司及其法定代表人签订的《补充合同》、《补充协议》，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。第四，涉案房屋亦未登记在原告孙华名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产未登记在原告孙华名下，原告孙华不能依据登记取得涉案房屋的所有权。综上，原告孙华既非联合建房合同的签订人，亦非涉案土地的登记使用人，现有证据不能证明其通过合法建造取得涉案房屋，亦无证据证明其已登记取得涉案房屋，故其作为原告主体不适格。原告关于其支付土地征用费，进行了相应的投资；其提供的收据确也显示其支付了现金65万元，但此后该土地登记世纪华商名下，应系其与世纪华商之间的经济往来关系，与本案非为同一法律关系。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告孙华的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  李迎春人民陪审员  张传福人民陪审员  孙胜春二〇二〇年六月八日书 记 员  卞 翔