广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0191民初3246号原告：吴澍东，男，1981年6月5日出生，汉族，住广东省增城区，委托诉讼代理人：袁丹，广东经纶律师事务所律师。被告：广州太平洋土地建设有限公司，住所地广州市增城区新塘镇新塘大道**，统一社会信用代码91440183618791262R。法定代表人：陈子键。委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。原告吴澍东与被告广州太平洋土地建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁丹、被告委托诉讼代理人吴海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴澍东向本院提出诉讼请求：1.被告广州太平洋土地建设有限公司赔偿因广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢301房面积不符而给原告造成的经济损失共计871646元[含产权登记与合同约定面积不符部分而多支出的购房款163201元以利息（以163201元为本金，按年利率6%的标准，自2002年10月1日即合同约定的交楼日起计算至2019年8月13日止）、逾期交付诉争房产而产生的违约金1987020元（以已付款332050元为本金，按每日1‰的标准，自2002年10月1日起计算至2019年8月13日止）、房屋增值部分704435元（867636元-163201元）、房屋评估费用]。2.本案诉讼费、保全费由被告广州太平洋土地建设有限公司承担。事实和理由：2002年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢301房出售给原告，总价为332050元，被告应在2002年10月1日前交付原告使用。2002年11月7日办理了预售备案登记手续并缴纳了契税。原告依约履行了付款义务，被告应当在房屋交付之日起30日内为原告办理权属登记。但因被告原因迟迟没有为原告办理交付与产权证等手续，后房管部门将涉案房屋301房的门牌××房、302房。为此，原告向广州市增城区人民法院提起诉讼，要求被告为上述301房、302房办理交付与产权证等手续。经过广州市增城区人民法院、广州市中级人民法院两级法院的判决，判决书确认双方签订的《商品房买卖合同》具备法律效力，但认为无充分证据证明涉案合同载明的141平方米中超出301房面积（71.7平米）部份的面积是属于302房，且302房未办理合同备案登记或预售登记，因此驳回了原告要求办理302房产权登记的诉讼请求。故原告只能办理301的房产（见房产分附图套内面积71.7平米）产权登记，无法办理302房产的产权登记。原《商品房买卖合同》约定房屋以套内建筑面积计算，且注明该房屋套内建筑面积141平方房产，但能实现产权转移的套内建筑面积仅为71.7平米，有69.3平米的套内建筑面积房产无法办理产权登记手续。根据《商品房买卖合同》第五条第3款的约定，买受人可以选择多退少补。所以，被告应当对面积不符部分的购房款163201元（69.3平方米×2355元）进行退回及支付在2002年10月1日起计算至2019年8月13日期间产生的利息162792元。根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，被告应当在2002年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，被告没有证据证实被告己经交付房产给原告，根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房和违约责任第2款的约定，被告应按已付款的1‰每日向原告支付从2002年10月1日起计算至2019年8月13日止的滞纳金1987020元。根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，经符合法院资质要求的评估公司评估，能办理产权证的301房目前房产价值为12520元每平方米。参照该单价标准，原告现有69.3平方米套内建筑面积房产无法办理产权登记直接经济损失为867636元（12520×69.3）。因被告不履行《商品房买卖合同》约定的行为给原告造成的实际经济损失所以向被告提出赔偿诉求。原告为维护自己的合法权益，故提起本案诉讼。被告广州太平洋土地建设有限公司辩称：1.原告主张迟延交付违约金没有事实依据，根据原告在（2017）粤0183民初3316号案中的自认，其于2002年收到被告交付的房屋，并且一直使用至今。根据最高院关于民事诉讼证据若干规定及相关法律的规定，对于原告在诉讼过程中自认的不利于原告的事实，被告方无须举证。因此，原告在本案中主张迟延交房违约金1987020元没有事实依据，事实上被告已经了解到原告收到房屋后一直出租给案外人使用，收取租金，获取收益。2.关于面积差异款：首先，根据原告当庭补充提交的产权证书，涉案的301房的面积是80.29平方米，并非原告所述的71.7平方米，因此原告在诉状中的计算错误。其次，根据合同第五条的约定，就面积差异款的计算方式双方有明确的约定，对于利息也有明确的约定，原告否定约定直接按照自己的意见来主张，缺乏事实依据；特别是对于按照年利率6%来主张利息是没有依据的。再次，即使原告认为其有权主张面积差异款及利息，其主张也超过了法定的诉讼时效，依法丧失胜诉权。根据原告提供的证据可知，原告在2016年7月26日已经知道涉案房屋的面积，即使按照原告的意见及提供的证据，其在2019年8月13日才提起本案诉讼，并且主张面积差异款及利息，已经超过了法定的诉讼时效。最后，即使原告认为其有权主张面积差异款及利息，其主张利息的起算时间也不符合法律规定及双方约定，根据合同第五条的约定，面积差异计算方式是以产权登记证登记的面积减去合同约定的面积，即使按原告的主张，其利息也应从原告主张权利且符合约定的条件下开始计算利息。3.关于原告主张房屋增值部分的损失缺乏事实依据，如前述，原告在2002年收到了涉案的301、302两套房屋并一直使用至今，其从中使用了涉案房屋十七余年，如按照原告的陈述302房并不属于原告的产权，而是属于被告的产权，原告非法占用了被告的302房十七余年，即使按照房屋占有使用费以当地平均租金的标准来计算，原告的收益已经远远超过了其在本案中所主张的损失。另原告陈述是以评估价来计算302房增值部分的损失，但原告没有提供302房的评估报告来支持其主张，原告提供的301房的评估报告不能等同于302房的价值，且301房的评估报告的价值评估点是在2019年7月3日，因为房地产市场价格波动较大，特别是近期涉案房屋的价值已远低于2019年7月3日的价格。因此原告主张的302房房屋增值部分的损失证据不足，且不符合法律规定。4.原告当庭表示其主张的总金额包含了面积不符款、利息、迟延交付违约金、滞纳金、房屋增值部分、房屋评估费用，但经原告提供的证据及陈述，可以反映上述项目的金额均没有法律依据。至于评估费损失，从原告的陈述及证据来看，是用于办理301房产权登记所使用的，并不是因为本案而做出的评估申请，与本案的诉讼标的没有关联，应当予以扣除。综上，请法庭驳回原告的诉请。经审理查明，2002年7月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：原告向被告购买位于增××新塘镇太平洋工业区第C座三单元301号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共141平方米，其中套内建筑面积141平方米；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米2355元，总房价款为332055元，付款方式为签订合同时支付首付款102055元，余额作银行按揭；被告应当在2002年10月1日前将验收合同的房屋交付给原告使用。其中合同第五条约定“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不使用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：3、差异值超过±3%（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。”第九条就逾期交楼的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理:2、出卖人按买受人累计已付款的1‰每日向买受人支付滞纳金。合同继续执行。”第十五条就产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”同年9月11日，原告向被告支付了涉案房屋首期房款102055元，另向中国工商银行股份有限公司广州增城支行按揭贷款230000元支付剩余房款，并将涉案房屋办理了抵押登记。2019年11月1日，该行出具《个人贷款结清证明》，内容为上述贷款230000元发放日期为2002年11月11日，该笔贷款本息已于2019年10月11日全部结清。根据原告委托，广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估并于2019年7月4日出具《房地产估价报告》，内容为：估价对象为位于新塘镇太平工业区太平洋花园员工宿舍C幢301房，评估建筑面积为80.29平方米，估价对象范围包括房屋及附属于房屋建筑物的供水、供电、电讯、排水、消防等辅助设施和合理分摊的土地使用权，估价对象在价值时点2019年7月3日的市场价值总值为100.52万元，单价为12520元/平方米。原告支付评估费4010元，该评估公司开具了相应的发票。2019年11月13日，经法院强制执行，涉案房屋权属登记至原告名下，该《不动产权证书》载明涉案房屋面积为80.29平方米，专有建筑面积为71.7平方米，分摊建筑面积为8.59平方米，房屋竣工时间为2003年4月28日。庭审中，双方确认涉案房屋套内面积为71.7平方米。原告另陈述从2002年开始涉案房屋的物业公司向其支付该房屋的租金至2015年左右。原被告因涉案房屋发生纠纷，曾诉至广州市增城区人民法院，该院于2018年3月15日作出（2017）粤0183民初3316号《民事判决书》，该判决书载明“原告诉称：……。且该房屋已于2002年交付原告使用。……。”该判决查明“2002年11月7日，增城市房地产交易所出具《商品房预售管理登记审批》，载明‘房产座落地址新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢301房预售单位广州太平洋土地建设有限公司预购人姓名吴澍东……预售面积141总购房价332055.00……’。2002年7月11日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明‘……第一条项目建设依据出卖人以转让方式取得位于增××新塘镇太平洋工业区……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，……太平洋花园……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为……该商品房为本合同第一条规定的项目中的第C幢三【单元】【层】301号房。……该商品房合同约定建筑面积共141平方米，其中，套内建筑面积141平方米。……。’2002年9月11日，被告出具《收据》，载明‘今收到C幢301#吴澍东首期房款壹拾零万贰仟零佰伍拾伍元’。2002年7月11日，原告与中国工商银行增城市支行签订《个人购房借款合同》，载明‘……第二条借款条款第一条贷款金额。……金额为人民币贰拾叁万元230000元。第二条贷款用途贷款用于借款人购买坐落于增××新塘镇太平洋工业区太平洋花园C座301房的住房，建筑面积为141平方米。……。’2016年7月26日，广州市增城区国土资源和房屋管理局出具《增城区国土规划局关于吴澍东信访事项的答复》，载明‘吴澍东……你要求提供新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢301房相关材料的事项收悉。经查，现向你提供该房屋办理出示登记的相关材料，请详见清单。……附件：……5、房屋建筑面积测绘报告。……’，附件《房屋建筑面积测绘报告》载明‘实勘、汇总一览表……地址太平洋花园员工宿舍C幢……房屋建筑面积分户汇总表201至701套内面积71.76*6……建筑面积80.29*6……套内面积、分摊面积汇总表201至701单套面积71.70套数6……’。因原告向本院主张位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢301房、302房实际上是《商品房买卖合同》中约定的301房，且原告要求办理上述房屋的过户手续，为查明位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢301房、302房是否为原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的301房及上述房屋能否办理过户手续，本院向广州市国土资源和规划局发函了解，广州市国土资源和规划委员会作出《广州市国土资源和规划委员会关于增城区新塘镇太平洋工业区第C幢301、302房相关情况的复函》，载明‘……位于增城区新塘镇太平洋工业区内太平洋花园第C幢的房屋由广州太平洋土地建设有限公司开发建设，于2003年8月办理了房屋所有权初始登记。其中301房于2002年11月7日办理了合同备案登记和抵押备案登记手续，预购人为吴澍东，抵押权人为中国工商银行增城市支行。截止2018年1月26日，该房屋无查封情况。302房至今未办理合同备案登记或预售商品房预告登记，亦未办理权属转移登记。上述两房屋所在的宗地为国有建设用地，截至2018年1月26日，宗地无查封情况，处于抵押备案状态。……’。原告陈述以下事实，1、301房和302房的面积加起来，就是《商品房买卖合同》中约定的301房的面积，因此，上述两个房间其实是一个。2、原告已经提交了办理产权证的资料给被告。3、原告至今仍居住在涉案房屋，没有转让过涉案房屋，也没有其他人就涉案房屋向原告主张过权利。4、原告多次向被告要求办理房产证，但是没有办理出来的原因是涉案房屋的税票遗失了以及无法补齐相应的销售发票。……。”该判决认为“原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。原告在上述合同签订后依约付清了涉案房屋的转让款给被告，原告在已足额收取合同对价款的情况下，被告理应按照约定履行协助原告办理涉案房屋的过户登记手续的义务，但涉案房屋仍然未能办理登记至原告名下的产权证明。且依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告负有为原告办理涉案房屋产权证明的义务，现被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院采信原告提供的证据。故本院认定被告具有履行上述协助义务，……，故本院对原告要求将位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢301房过户至其名下的请求，予以支持。……。至于原告认为位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢301房、302房为同一房屋，要求均过户至原告名下的诉讼请求，根据广州市国土资源和规划委员会作出《广州市国土资源和规划委员会关于增城区新塘镇太平洋工业区第C幢301、302房相关情况的复函》显示，并未明确301、302房实为《商品房买卖合同》约定由原告购买的301房，且目前302房未办理预告登记，故对原告的上述主张，本院不予支持，原告可另循途径解决。……。”据此判决“一、被告广州太平洋土地建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴澍东办理位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢301房的权属登记人为原告吴澍东的手续；必须按照房屋管理部门的要求提供相应的资料。二、驳回原告吴澍东的其他诉讼请求。”后原告不服上述判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）粤01民终183号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。”诉讼中，原告申请诉讼保全，广州市增城区人民法院作出（2019）粤0118民初6716号《民事裁定书》裁定“……二、查封被申请人广州太平洋土地建设有限公司名下位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园C幢302房房产。”本院认为，被告为外国法人独资企业，故本案应当参照涉外案件处理。因涉案房屋位于广州市增城区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。双方未约定涉案合同产生纠纷所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”涉案的《商品房买卖合同》效力已经生效判决予以确认，本院不再赘述。涉案房屋产权在2019年11月才登记到原告名下，且在办理产权登记前原告已依据涉案合同约定向被告主张该房屋的物权，故被告抗辩原告诉请已过诉讼时效依据不足，本院不予采信。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为面积差的赔偿金额应如何确定的问题，对此，本院分析如下：其一，根据涉案合同约定原告所购房屋套内面积为141平方米，而涉案房屋产权登记的套内面积为71.7平方米，面积相差69.3平方米，面积差异百分比为49.1%（69.3平方米÷141平方米），被告未依约向原告交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应承担违约责任；其二，根据涉案合同约定“差异值超过±3%（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”原告作为守约方，主张继续履行合同，现涉案301房已登记至原告名下，但双方对继续履行合同情况下面积差异值超过3%的违约责任未有约定；其三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”故被告应双倍向原告返还的房款为326403元[（69.3平方米×2355元）×2]；其四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告确认涉案房屋于2002年交付，并从2002年开始有收取租金，其在此时应已知悉涉案房屋面积差问题，理应采取合法措施防止损失扩大，其怠于行使相应权利，由此产生的扩大损失理应由其自身承担，且考虑到涉案房屋交付时间为2002年，上述双方返还的房价款已能弥补原告的损失，故对原告主张的逾期交房违约金、房屋增值损失等超过上述326403元部分的损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州太平洋土地建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴澍东支付双倍返还面积差房款326403元；二、驳回原告吴澍东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6258元，由原告吴澍东承担3915元，由被告广州太平洋土地建设有限公司承担2343元；财产保全费4878元，由原告吴澍东承担3051元，由被告广州太平洋土地建设有限公司承担1827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年六月三日法官助理周书宇书记员梁凤茵