河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1501号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨兴松，男，1979年2月15日出生，汉族，户籍地河南省泌阳县，住河北省大厂回族自治县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐蕊，女，1983年10月13日出生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。 上诉人杨兴松因与被上诉人齐蕊房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月26日对本案当事人进行了询问。上诉人杨兴松，被上诉人的委托诉讼代理人唐春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨兴松上诉请求：1、一审判决判令上诉人承担的诉讼费5,200元由齐蕊或安心房产中介公司承担；2、齐蕊补偿上诉人退给租户的4,100元及房屋空置费10,000元；3、一审判决判令上诉人10日内返还齐蕊购房款不当，应由双方协商及根据上诉人自身情况确定；4、合同解除产生的毁约金和各项费用由安心房产中介公司承担。事实和理由：安心房产中介公司促成上诉人与被上诉人于2019年9月15日签订房屋买卖合同及补充协议后，被上诉人交400,000元后，因房价下跌拒付剩余300,000元首付款，构成违约，后被上诉人单方毁约，加上中介公司错误操作，导致上诉人产生心理及经济损失。上诉人卖房是因为别处要用钱，一审判决解除合同，不应要求上诉人十日内返还购房款。被上诉人因为房价下跌而要求解除合同，从中牟利，致使上诉人承担了大额的债务利息，故应扣除被上诉人单方毁约产生的违约金及所有损失后，双方协商还款事宜。由于被上诉人让上诉人腾空房屋，上诉人辞退租户赔给了租户4,100元钱应由齐蕊或中介公司承担。另，本案合同解除是中介公司错误操作导致，合同解除产生的毁约金和各项费用应由安心房产中介公司承担。 齐蕊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。不同意上诉人的全部上诉请求。1、上诉人的第1项上诉请求没有依据，按照法律规定，诉讼费由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费数额。一审法院经过审理酌定由上诉人、被上诉人各承担诉讼费5,200元符合法律规定。2、上诉人第2项诉讼请求不应得到支持。一审中上诉人并未提出该诉讼请求，根据法律规定对于当事人没有提出的一审裁判中的事实问题和法律问题原则上不予审理。3、一审判决解除合同并由上诉人十日内返还购房款符合事实和法律规定。4、上诉人的第4项上诉请求在一审中没有提起，不属于二审受理范围。如果上诉人要求案外人大厂安心房产经纪有限公司支付违约金，应另行起诉。 齐蕊向一审法院起诉请求：1、解除本诉原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、本诉被告返还本诉原告已支付的购房款700,000元；3、本诉被告赔偿本诉原告支付的经纪服务费15,000元；4、本诉被告支付本诉原告违约金49,200元。5、诉讼费、保全费、保函费均由本诉被告承担。 杨兴松向一审法院反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金7,980元、交通费1,000元、物业费1,700元、暖气费1,500元、误工费2,000元、名誉损失费40,000元，共计54,180元。 一审法院认定事实：2019年9月15日，本诉原告和本诉被告经案外人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定本诉原告购买本诉被告名下位于大厂回族自治县房屋，房屋成交价格1230000元，买受人应于合同签订当日向出卖人支付购房定金20000元，签订合同一周之内向出卖人支付购房首付款280000元，于签订合同十日内向出卖人支付首付款400000元。剩余房屋尾款530000元，买受人向银行申请贷款。物业变更在出卖人收到所有首付款后进行，房屋交接在出卖人收到所有首付款后进行。合同还约定，出卖人在领取涉案房屋不动产权证书当日将该不动产权证书交于居间人保管，等到买受人在大厂回族自治县资质后的30日内进行该房屋产权变更手续。上述合同签订后，本诉原告于2019年9月15日向本诉被告支付了购房定金20000元，于2019年9月21日、9月22日共计向本诉被告支付购房款380000元，于2019年10月6日向本诉被告支付购房款300000元。本诉原告于2019年9月15日向案外人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司支付中介费15000元。本诉被告尚未取得涉案房屋产权证书。本诉原、被告尚未办理涉案房屋交付和物业交割。另查明，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），该意见对涉案房屋所在地实行住房限购措施：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。本诉原告户籍登记地为北京市昌平区，其在涉案房屋所在地河北省廊坊市大厂回族自治县纳税未满三年。 一审法院认为，民事行为活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。有关涉案房屋的《房屋买卖合同》、《补充协议》均是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订上述合同，目的是为了交易涉案房屋，但根据廊坊市人民政府办公室出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号）政策，原告（反诉被告）系被限购人员，无法在涉案房屋所在地购房，不能取得涉诉房屋所有权，故原告（反诉被告）签订《房屋买卖合同》的目的不能实现，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》应予以解除，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）返还已收购房款700000元。上述合同不能继续履行，系政府政策规定所致，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）均不存在恶意违约情形，故本院不支持双方关于违约金给付的诉讼请求。对原告（反诉被告）主张的中介费，因合同不能继续履行造成的中介费损失不应归咎于被告，对其该主张，一审法院不予支持。对原告（反诉被告）主张的保函费，此费用系原告（反诉被告）为进行诉讼保全所做担保进行的支出，其主张由被告（反诉原告）承担，于法无据，一审法院不予支持。对被告（反诉原告）主张的暖气费、物业费，因涉案房屋并未实际交付，涉案房屋的实际使用人仍为被告（反诉原告），故上述费用应由被告（反诉原告）自行负担，对其该主张，一审法院不予支持。对被告（反诉原告）主张的交通费、误工费、名誉损失费，因其未提交证据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十七条、第一百一十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）齐蕊与被告（反诉原告）杨兴松于2019年9月15日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》。二、被告（反诉原告）杨兴松于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）齐蕊购房款700000元。三、驳回被告（反诉原告）齐蕊的其他诉讼请求。四、驳回原告（反诉被告）杨兴松全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取5400元，保全费5000元，共计10400元。由本诉原告齐蕊负担5200元，本诉被告杨兴松负担5200元。反诉案件受理费减半收取580元，由反诉原告杨兴松负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，杨兴松对于齐蕊诉请解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》并无异议，一审判决根据查明的事实，依据法律规定判令杨兴松承担一审诉讼费5200元及于十日内返还齐蕊购房款并无不当，本院予以维护。在合同履行中，杨兴松并未将房屋交付给齐蕊，在一审中也未主张齐蕊补偿退给租户的4100元及房屋空置费10000元，二审中齐蕊亦不认可，杨兴松的此项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。本案中，大厂回族自治县安心房产经纪有限公司并非本案当事人，杨兴松对该公司的有关诉求应另案主张。 综上所述，杨兴松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费577元，由杨兴松负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月九日 书记员 牛紫薇