山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初525号原告：太原长风置业有限公司，住所地太原市晋源区长兴南街**阳光城环球金融中心写字楼**。法定代表人：李斌，董事长。委托诉讼代理人：郭利刚，山西华炬律师事务所律师。被告：程曦庆，女，1993年12月22日出生，汉族，户籍所在地山西省运城市，住山西省太原市。原告太原长风置业有限公司诉被告程曦庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告太原长风置业有限公司的委托诉讼代理人郭利刚到庭参加诉讼。被告程曦庆经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告太原长风置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房认购书》，被告支付的2万元定金原告不予退还；2、判令被告在判决生效之日起三十日内返还原告开发的位于山西省太原市晋源区×××房屋；3、判令被告在判决生效之日起十日内配合原告前往房管部门办理网签登记撤销等相关手续；4、判令被告支付原告自2017年2月17日起至返还原告房屋之日止按照3000元/月计算的房租占用费；5、本案诉讼费用、律师费由被告负担。事实与理由：2015年12月27日，被告与原告签订《商品房认购书》，认购了原告开发的位于山西省太原市晋源区×××商品房公寓，总房款为1158640元。认购书签订后，被告共计支付购房款320466元。2017年2月17日，原告与被告办理了房屋交付手续。但房屋交付后，被告与原告就合同价款仍未能达成一致意见，被告拒不签订《商品房买卖合同》。根据《商品房认购书》第三条第4款约定，被告若未按照本认购书约定的时间与原告完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭贷款资料的，被告承担违约责任，本认购书自动解除，原告有权将本认购书项下之物业转售他人。认购书签订后，原告本着促成买卖合同达成之意，将房屋交付被告，但被告至今仍不签订《商品房买卖合同》，亦拒付剩余购房款，导致原告遭受严重损失。故原告诉至法院，请求法院依法维护其合法权益。被告程曦庆经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交合法的授权委托手续，但于庭前向本院提交了书面答辩意见。被告程曦庆辩称，一、原告所诉房屋买卖事实，已经超过诉讼时效，属于恶意诉讼，人民法院应予依法驳回。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，原告应于2016年3月27日前，至迟也应是2016年12月27日前解除案涉房屋买卖关系。现早已过诉讼时效，解除权早已消灭。二、原告所诉房屋买卖，早已成为成交事实，请求人民法院依据成交事实判定被告对该房屋的所有权。原告不及时解除《商品房认购书》，不及时向人民法院起诉，反而进一步以交房为条件确认了房屋成交事实。人所共知，商品房买卖过程中，交房是有条件的，若不符交房条件，房产商不会交房。只有在买卖双方都认可的情况下，才会构成交房、收房事实，而原告已在诉状中写清交房事实。三、原告在被告买房之初恶意隐瞒，不履行如实告知义务，称可落户、“超五星标准”，但实为与之不符，被告得知真相后欲退房，但原告不让退，且因此事，被告与父亲生闷气而健康均受到影响，父亲患癌症，精神与经济损失巨大，为此向原告索赔1200万元以弥补精神、经济损失与癌症治疗费用。四、请求法院判令原告一次性退还、赔偿被告318万元，被告同意将1702号、3103号房屋及地下机械车位全部退回。本院经审理依法认定事实如下：2015年12月27日，被告与原告签订《商品房认购书》，认购了原告开发的位于山西省太原市晋源区×××商品房公寓，总房款为1158640元。认购书主要约定，双方同意认购书所载面积和房款计算若有误差或错误，以双方最终签署的《商品房买卖合同》约定为准；被告应于认购书签订之日交付购房定金2万元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款；若被告以《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件中的条款未与原告达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，原告可按第三条第4款约定行使权利；被告若未按照本认购书约定的时间与原告完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭贷款资料的，或因被告限购限贷导致原、被告双方最终无法签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，被告承担违约责任，本认购书自动解除，原告有权将本认购书项下之物业转售他人，而无须另行通知原告，同时原告有权没收被告已经支付的定金；双方同意：原告雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经原告加盖公章确认的情况下对原告无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对原告无约束力。认购书签订后，被告共计支付原告部分购房款320466元（含定金2万元）。2017年2月17日，原告与被告办理了房屋交付手续。自双方签订认购书至今，因双方就房屋最终价款未能达成一致意见，双方未能签订《商品房买卖合同》。现案涉房屋由被告占有使用。原告因本次诉讼花费律师代理费7000元。以上事实，有原告提交的《商品房认购书》、被告支付部分购房款付款收据、入伙流程单、消防安全责任书、业主基本情况登记表、《商品房买卖合同》、《委托代理合同》及发票、转账凭证各一份，以及原告委托诉讼代理人当庭陈述予以佐证。本院认为，原告提交的上述证据真实合法有效，可证实客观事实，本院对原告提交的上述证据所证客观事实予以认定。原告提交的其他证据及被告庭前提交的证据，或因相关人未到庭参加法庭质询，真实性存疑，或因与本案争议无实质关联性，且证明力不够充分确切有力，无其他证据佐证，故本院对这些证据均不予认定。本院认为，第一，合同的解除是指在合同依法成立后而尚未全部履行前，当事人基于协商、法律规定或者当事人约定而是合同关系归于消灭的一种法律行为。合同解除权系形成权，不适用诉讼时效制度，而基于合同解除产生的债权请求权，受诉讼时效的约束，故被告关于原告诉求已经超过诉讼时效的辩解意见应区分裁判：关于原告要求解除《商品房认购书》的主张，不适用诉讼时效制度，可依法进行裁判；而原告关于合同解除后由被告支付其房租占用费的主张，是基于合同解除后的损失赔偿请求权，该损失起算点应为房屋交付日，而房屋交付之次日即2017年2月18日至原告起诉之日已经超过法律规定的一般诉讼时效即三年，且原告未在双方就房价达成一致意见情况下即交付房屋而由被告占有使用，其在知道或应当知道其正遭受损失的情况下，长年不通过正当或法律途径解决争议，任由损失延续扩大，其存在重大过失，预期及实际损失应由其自行承担，综上，本院对原告该项诉讼请求不予支持。本案中，双方在认购书第三条第4款约定了认购书自动解除的条件，即被告若未按照本认购书约定的时间与原告完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭贷款资料的，或因被告限购限贷导致原、被告双方最终无法签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，被告承担违约责任，本认购书自动解除；而认购书却未约定相应具体时间或期限，故双方约定的合同解除条件无法成就，不存在认购书“自动解除”。自原、被告双方签订认购书至今，因双方就房屋最终价款未能达成一致意见而未能签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于当事人双方的事由致使合同目的不能实现，而法定解除合同，原告关于解除案涉房屋《商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。第三，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，......因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案中，认购书法定解除后，被告应返还原告案涉房屋，同时，原告返还被告已支付的该房部分购房款320466元（含定金2万元），被告亦有义务配合原告前往山西省太原市不动产登记中心等相关部门办理案涉房屋的网签登记撤销等相关手续，本院对原告该项相关诉讼请求予以支持。第四，原、被告对诉讼案件律师费负担进行约定，故原告花费的律师费自行负担，本院对其该项诉讼请求不予支持。被告关于原告未尽如实告知义务，隐瞒真相而售房的辩解意见，本院认为，原、被告双方在认购书第三条第8款已对该问题作出约定，即双方同意：原告雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经原告加盖公章确认的情况下对原告无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对原告无约束力。而被告未提交原告加盖公章确认的相关文件证据，故对于被告的该辩解意见，本院不予采纳。另外，被告关于要求原告赔偿其精神和经济损失及在此前提下其愿意退房的主张，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，因其未向本院提交充分确切有力的证据证实本案争议与其损失间的因果关系及损失大小，故对于被告的该辩解意见，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十条规定，判决如下：一、解除原告太原长风置业有限公司与被告程曦庆签订的关于山西省太原市晋源区×××房屋的《商品房认购书》；二、被告程曦庆自本判决生效之日起十五日内返还原告太原长风置业有限公司山西省太原市晋源区×××房屋，同时，原告太原长风置业有限公司返还被告程曦庆已支付的该房部分购房款320466元（含定金2万元）；三、被告程曦庆自本判决生效之日起十五日内配合原告太原长风置业有限公司前往山西省太原市不动产登记中心等相关部门办理山西省太原市晋源区×××房屋的网签登记撤销等相关手续；四、驳回原告太原长风置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2646元减半收取计1323元，由原告太原长风置业有限公司负担661.5元，由被告程曦庆负担661.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 赵淑敏二〇二〇年六月二十八日法官助理 杨 镕书 记 员 刘 敏书 记 员 刘 敏