北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初14942号原告：李家洪，男，1966年3月5日出生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：刘景彦，河北理苑律师事务所律师。被告：田建勇，男，1985年3月14日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。委托诉讼代理人：王昕，天津开元律师事务所律师。第三人：刘金辉，男，1965年11月12日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。原告李家洪与被告田建勇、第三人刘金辉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李家洪及其委托诉讼代理人刘景彦，被告田建勇及其委托诉讼代理人王昕到庭参加诉讼。第三人刘金辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李家洪向本院提出诉讼请求：1.判令解除法院对沧州市运河区×区×号楼×室的查封；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，李家洪明确前述第一项诉讼请求为要求停止对前述房屋的执行。事实和理由：2016年5月25日，原告通过中介河北省壹家贰房地产经纪有限公司沧州南湖分公司介绍，与刘金辉、武秀兰签订房屋买卖合同，由原告购买刘金辉、武秀兰位于沧州市运河区×区×号楼×室房产，购买价格为100万元，房屋状态为毛坯。刘金辉、武秀兰在开发商处购买该房产时办理了抵押贷款，签订合同后，原告将房款分期支付给刘金辉、武秀兰，原告与中介监督刘金辉、武秀兰将贷款还完。2016年6月14日，刘金辉、武秀兰将房产交付给原告，原告进行装修并居住至今。当时因开发商原因不能办理房产过户手续，原告扣留3万元房款用于保证刘金辉、武秀兰协助办理房产过户手续。2018年4、5月份，该房具备办理房产证条件，原告要求刘金辉、武秀兰协助办理房产证，刘金辉、武秀兰推诿，原告多次催促刘金辉、武秀兰协助办理房产证时，刘金辉、武秀兰才告知原告该房产被查封。后原告向法院提出异议，在异议审查中原告自愿将扣留的3万元保证金交付执行，但法院以（2019）京0114执异45号裁定书驳回原告的异议请求。原告认为原告在法院查封前购买该房产，尾款以外房款已经付清，且非原告原因没有办理房产证，原告亦自愿按照法院要求将尾款3万元交付执行，武秀兰不是被执行人。在此情况下按照法律规定法院应依法支持原告的诉讼请求。现原告诉至法院，请求依法判决。田建勇辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条第一款规定，禁止商品房预购人将购买原未竣工的预售商品房再转让。在预售商品房竣工交付，预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。被告认为，法院预查封涉案房屋时，房屋仅是办理了预告登记，房屋产权尚未登记在被执行人名下，被执行人尚未取得房屋产权，现房屋仍登记在房地产开发公司名下，原告提出执行异议，不符合前述第二十八条规定的“对登记在被执行人名下的不动产”这个前提或要件。其次，原告与被执行人签订房屋买卖合同时，明知涉案房屋系被执行人购买的预售商品房，预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原告仍签订合同购买房屋。在法院查封涉案房屋前不能办理房屋过户登记，完全系原告自身过错原因造成的，并非由于被执行人不予协助、登记机关原因等原因造成的，原告要求停止涉案房屋的执行，于法无据。刘金辉未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月13日，田建勇因民间借贷纠纷将刘金辉、门殿静起诉至本院要求该二人偿还借款及利息，后经本院主持调解，于同年8月8日出具（2016）昌民初字第12885号民事调解书，确定门殿静、刘金辉支付田建勇借款本金及利息。因门殿静、刘金辉未履行生效法律文书确定的义务，田建勇向本院申请强制执行，本院于2017年1月16日出具（2017）京0114执873号执行裁定书，并于2017年4月10日预查封刘金辉、武秀兰位于沧州市运河区×（以下简称涉案房屋）。2017年6月20日，本院以前述执行案件暂不具备继续执行条件为由，裁定终结本次执行程序。后李家洪向本院提出执行异议申请，请求解除对涉案房屋的查封，本院作出（2019）京0114执异45号执行裁定书，驳回了李家洪的异议请求。另查一，2013年10月12日武秀兰与沧州荣盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由武秀兰购买涉案房屋，约定房屋价款为796963元，其中首付款239963元，剩余557000元于2013年11月1日前用按揭贷款支付。另查二，2016年5月25日，武秀兰、刘金辉与李家洪签订房屋买卖合同，约定由李家洪购买涉案房屋，约定购房款为100万元。2016年6月，李家洪分两次向武秀兰账户转款共计97.5万元并通过河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州佳苑领域分公司向武秀兰转入定金2万元。武秀兰向李家洪出具收条，载明收到李家洪房款95万元，车位款2.5万元，定金2万元，共计99.5万元。另查三，根据沧州市不动产登记中心登记信息查询显示，涉案房屋的合同信息查询购房人为武秀兰、刘金辉；查封业务信息登记由我院查封的起始时间为2017年4月10日；产权及预告权业务信息表登记权利人为武秀兰、刘金辉，注销状态为未注销，登记权利人沧州荣盛房地产开发有限公司，于2018年9月4日已注销。庭审中，李家洪还向本院提交了物业证明、业主信息资料登记簿、武秀兰出具的证明、居民用户供用气合同、物业费催款及缴费材料、车位款缴费收据、中介证明、沧州市不动产登记中心证明等证据材料，拟证明武秀兰已于涉案房屋预查封前将房屋交付原告，且原告实际居住的事实。关于涉案房屋无法办理产权登记的原因，李家洪表示涉案房屋到2018年才具备办理房产证的条件，在准备办理房产证时发现该房屋已被查封，故无法办理。诉讼中，李家洪表示愿意支付剩余3万元房屋尾款，已于2019年12月20日存入本院执行账户。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人刘金辉经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案争议的焦点是李家洪是否享有足以排除执行的权利。首先，根据李家洪提交的证据显示，其于2016年与刘金辉、武秀兰签订房屋买卖合同，该合同未违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效，该合同签订时间早于2017年本院查封涉案房屋。其次，结合李家洪提交的业主档案、供用气合同、物业车位交款收据等可以确认武秀兰已在预查封前将涉案房屋交付李家洪。再次，李家洪已支付97万元房款给武秀兰，并将剩余尾款3万元按照要求交付执行。最后，关于涉案房屋未办理过户登记一节，因涉案房屋开发商于2018年才进行首次登记，在该房屋被查封前并不具备办理过户登记的条件，现房屋存在预查封亦导致房屋无法办理过户登记，故涉案房屋未办理过户登记并非李家洪的原因。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故原告请求停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。关于田建勇称购房款没有备注款项性质、李家洪未合法占有房屋等说法，不能足以推翻李家洪提交证据主张的事实，故对其辩称本院不予采信。关于田建勇提出涉案房屋未登记在刘金辉名下一节，因涉案房屋在办理不动产权登记前即被田建勇申请法院预查封，客观上造成了涉案房屋未办理产权登记。且根据产权及预告权业务信息表显示涉案房屋已不在开发商名下，而预告登记在武秀兰、刘金辉名下，故田建勇以涉案房屋未登记在刘金辉名下为由要求驳回李家洪的诉讼请求，本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：不得执行沧州市运河区×房屋。案件受理费70元，由田建勇负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。本院（2019）京0114执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李雪莲人民陪审员  冯 欣人民陪审员  王玉君二〇二〇年六月十九日书 记 员  周 静