广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1543号 原告：杨照坤，男，1993年8月10日出生，汉族，住山东省胶南市。 委托诉讼代理人：潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐茂连，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区明秀东路83号5栋502号房，统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 原告杨照坤与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告杨照坤的委托诉讼代理人潘波成、唐茂连，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨照坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告归还剩余房款25724元；2、判令被告向原告支付延迟还款违约金13312.17元（违约金以欠付房款25724元为基数，按每日3‰计算至实际付清全部款项之日止，现暂计至2020年3月6日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月12日，原告与被告签订《虎邱福星广场合作投资建房合同》，达成合作建房意向，合同约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区的使用权，合作建房总价为142910元，双方还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告于当日向被告支付了64310元首付款。2019年5月6日，双方协商解除原合同，并签订《付款协议》，约定被告在2019年9月30日前分五次退还原告64310元购房款，每次退还12862元，如被告逾期退还上述房款，则承诺支付应付款每日3‰的滞纳金。上述《付款协议》签订后，被告依约向原告退还了前三笔房款，至今尚欠原告25724元未支付。 被告鑫威乐公司辩称：本案《虎邱福星广场合作投资建房合同》属于无效合同，对原告第一项诉讼请求无异议，但合同无效，即使双方有其他约定，也不能返还违约金，应根据银行利息返还，实际上合同也没有违约金，是滞纳金，只是损失赔偿，约定每日3‰过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月12日，原告杨照坤（乙方）与被告鑫威乐公司（甲方）签订《虎邱福星广场合作投资建房合同》，约定南宁市兴宁区虎邱村公所以位于南宁市兴宁区地块用于与被告联营开发，在上述地块上建设福星广场，原告与被告合作建设前述项目中5座2单元6层603号房，原告取得该房屋使用期限为自该房屋交付之日起至2058年4月30日止，建房单价为3533元/平方米，总价款为142910元，合同并对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。同日原告向被告支付了涉案房屋首付款64310元。 2019年5月6日，原告与被告签订《付款协议》，约定双方终止《虎邱福星广场合作投资建房合同》，被告同意归还原告64310元，分五次支付：2019年5月30日付12862元、2019年6月30日付12862元、2019年7月30日付12862元、2019年8月30日付12862元、2019年9月30日付12862元，如被告逾期支付的，从逾期之日起，被告每日应按逾期款项的3‰向原告支付滞纳金。《付款协议》签订后，被告向原告返还了前三笔款项，尚欠25724元未归还。 本院认为，关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《虎邱福星广场合作投资建房合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，原告向被告支付合作建房款，取得涉案房屋的所有权，双方在《虎邱福星广场合作投资建房合同》中也未明确在合同期限届满后原告需返还涉案物业，即双方合同的目的实际是对涉案物业的所有权的转让，故原告与被告鑫威乐公司签订的《虎邱福星广场合作投资建房合同》的法律性质应为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告鑫威乐公司未取得涉案物业的商品房预售许可证明，因此原、被告签订的《虎邱福星广场合作投资建房合同》自始无效。由于该《虎邱福星广场合作投资建房合同》自始无效，双方在《付款协议》中约定的终止合同的内容应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条的规定，合同无效，被告应向原告退还其收取的建房款，因此双方在《付款协议》中对建房款退还的相关约定并未违反相关法律法规的强制性规定，且是双方当事人的真实意思表示，该约定应为合法有效。 关于原告主张的购房款及违约金。被告应当按照该《付款协议》的约定按时向原告退还相应的款项。被告未能按时退还尚欠的25724元购房款，原告现主张被告退还该款项，符合法律规定，本院予以支持。被告逾期支付上述款项，已经构成违约，《付款协议》约定如被告逾期支付上述款项，每日按逾期款项的3‰支付滞纳金，为此原告据此主张相应的违约金。被告主张该滞纳金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方约定的该违约金标准过高，被告主张调整，本院依法调整为以12862元为基数，从2019年8月31日起至被告实际清偿之日止；以12862元为基数，从2019年10月1日起至被告实际清偿之日止，均按年利率6%计付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西鑫威乐投资有限公司归还原告杨照坤购房款25724元； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告杨照坤支付违约金（计算方式：以12862元为基数，从2019年8月31日起至被告实际清偿之日止；以12862元为基数，从2019年10月1日起至被告实际清偿之日止，均按年利率6%计付违约金）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费388元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  庞梦 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张燕 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。