福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初303号 原告：泉州聚祥财富投资发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东海峡体育中心北区商业街C-1栋2楼··，统一社会信用代码91350503056130584U。 法定代表人：陈**来，公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡梦芸，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：于昕玲，女，该公司员工。 被告：乔丽风，女，1988年12月20日出生，汉庭，住福建省泉州市丰泽区。 被告：吴芳文，男，1985年11月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告泉州聚祥财富投资发展有限公司（以下简称聚祥公司）与被告乔丽风、吴芳文商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，原告聚祥公司的委托诉讼代理人于昕玲、蔡梦芸到庭参加诉讼，被告乔丽风、吴芳文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令乔丽风、吴芳文向聚祥公司支付解除合同违约金人民币176005.6元；2、判令乔丽风、吴芳文立即配合聚祥公司办理编号为201812020170的《商品房买卖合同》注销备案手续，并向聚祥公司支付逾期配合办理注销备案手续违约金(按已付购房款440028元每日0.01%标准计算，日违约金为44元，自2019年7月16日暂计至2019年12月31日为7392元，实际应计算至注销备案手续完成之日)；3、本案诉讼费用由乔丽风、吴芳文承担。事实和理由：2018年12月2日，聚祥公司与乔丽风、吴芳文签订了编号为201812020170的《商品房买卖合同》(以下简称“购房合同”)，合同约定乔丽风、吴芳文向聚祥公司购买“中骏·聚祥商务中心”项目7号楼305单元房产，购房款总额为人民币880028元；其中首付款人民币440028元，余款人民币440000元申请银行按揭贷款。购房合同附件四第五条明确约定：“若因买受人原因(包括但不限于买受人征信不良等)或按揭贷款银行/公积金中心的按揭贷款政策造成按揭贷款银行/公积金中心不批准按揭贷款，或批准的按揭贷款金额低于购房合同约定的按揭贷款金额，则买受人应当在出卖人通知之日3日内，以现金形式一次性向出卖人支付购房合同约定的按揭贷款金额(下称“购房款余额”)或按揭贷款银行/公积金中心批准的按揭贷款金额与购房合同约定的按揭贷款金额的差额(下称“差额款”)。无论何种原因，如买受人未能在购房合同签订之日起60日内获得足额按揭贷款，买受人应于60日期限届满后7日内付清购房款余额或差额款。如买受人未能在本条约定的期限内付清购房款余额或差额款，视为买受人逾期付款，逾期30日(含30日)以内的，买受人应按购房款余额日0.05%的标准向出卖人支付违约金，购房合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除购房合同。如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；如出卖人选择不解除购房合同，则购房合同继续履行，同时自逾期之日，买受人应按购房款余额日0.08%的标准向出卖人支付违约金。”同时，根据购房合同补充协议第二十六条约定：“无论购房合同因任何原因解除、终止的，买受人应在购房合同解除、终止之日起20日内配合出卖人办理完毕合同备案登记注销、预告登记(如有)的注销、该商品房抵押登记(如有)注销及按揭贷款合同(若出卖人为贷款提供担保)注销等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕并收回该商品房(若已交付)及购房发票后的90日内无息退还买受人已付的购房款(买受人以按揭贷款支付部分购房款的，出卖人有权将买受人直接支付的和通过按揭贷款方式支付的购房款分别退还买受人和按揭贷款银行)。按照法律规定或合同约定应计算违约金、利息或赔偿损失的，退款时一并计算，但退款不因该商品房价格上涨或下降而受影响。因办理合同备案登记注销、预告登记(如有)的注销、该商品房抵押登记(如有)注销及按揭贷款合同(若出卖人为贷款提供担保)注销等手续及已付款发票注销手续所产生的费用由买受人承担。若由于买受人原因导致上述各项注销手续未按照约定办理完毕的，每逾期一日，买受人应按已付购房款的0.01%向出卖人支付违约金。”购房合同签订后，因乔丽风、吴芳文个人原因被银行拒贷，经聚祥公司多次催告后，因乔丽风、吴芳文无法一次性支付购房款余额而申请解除购房合同，双方于2019年6月26日签订《合同解除协议》，约定购房合同解除，乔丽风、吴芳文配合聚公司办理购房合同备案登记注销手续。此后，聚祥公司于2019年11月20日将乔丽风、吴芳文已支付的首付款440028元退至其账户。根据购房合同约定，乔丽风、吴芳文应向聚祥公司支付购房款总额20%的违约金，同时应配合聚祥公司办理购房合同备案登记注销手续并承担所有费用。 乔丽风、吴芳文未作答辩。 本案在审理过程中，聚祥公司围绕其诉讼主张，向本院提交了证据。乔丽风、吴芳文未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月2日，聚祥公司与乔丽风、吴芳文签订了编号为201812020170的《商品房买卖合同》，合同约定乔丽风、吴芳文向聚祥公司购买“中骏·聚祥商务中心”7号楼305号房屋，购房款总额为880028元；其中首付款人民币440028元，余款440000元申请银行按揭贷款。合同附件四第五条约定：“若因买受人原因(包括但不限于买受人征信不良等)或按揭贷款银行/公积金中心的按揭贷款政策造成按揭贷款银行/公积金中心不批准按揭贷款，或批准的按揭贷款金额低于购房合同约定的按揭贷款金额，则买受人应当在出卖人通知之日3日内，以现金形式一次性向出卖人支付购房合同约定的按揭贷款金额(下称“购房款余额”)或按揭贷款银行/公积金中心批准的按揭贷款金额与购房合同约定的按揭贷款金额的差额(下称“差额款”)。无论何种原因，如买受人未能在购房合同签订之日起60日内获得足额按揭贷款，买受人应于60日期限届满后7日内付清购房款余额或差额款。如买受人未能在本条约定的期限内付清购房款余额或差额款，视为买受人逾期付款，逾期30日(含30日)以内的，买受人应按购房款余额日0.05%的标准向出卖人支付违约金，购房合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除购房合同。如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；如出卖人选择不解除购房合同，则购房合同继续履行，同时自逾期之日，买受人应按购房款余额日0.08%的标准向出卖人支付违约金”，合同附件十一补充协议第二十六条约定：“无论购房合同因任何原因解除、终止的，买受人应在购房合同解除、终止之日起20日内配合出卖人办理完毕合同备案登记注销、预告登记(如有)的注销、该商品房抵押登记(如有)注销及按揭贷款合同(若出卖人为贷款提供担保)注销等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕并收回该商品房(若已交付)及购房发票后的90日内无息退还买受人已付的购房款(买受人以按揭贷款支付部分购房款的，出卖人有权将买受人直接支付的和通过按揭贷款方式支付的购房款分别退还买受人和按揭贷款银行)。按照法律规定或合同约定应计算违约金、利息或赔偿损失的，退款时一并计算，但退款不因该商品房价格上涨或下降而受影响。因办理合同备案登记注销、预告登记(如有)的注销、该商品房抵押登记(如有)注销及按揭贷款合同(若出卖人为贷款提供担保)注销等手续及已付款发票注销手续所产生的费用由买受人承担。若由于买受人原因导致上述各项注销手续未按照约定办理完毕的，每逾期一日，买受人应按已付购房款的0.01%向出卖人支付违约金”。双方当事人于2019年2月22日向泉州市房地产交易中心申请办理了诉争商品房买卖合同登记备案。上述合同及其附件签订后，乔丽风、吴芳文依约支付了首期款440028元，余款440000元申请银行按揭贷款，因乔丽风、吴芳文征信多次逾期，不符合审批条件，按揭贷款审批未通过。2019年3月28日聚祥公司按合同确定的联系地址向乔丽风、吴芳文邮寄一份《催告函》，通知乔丽风、吴芳文于2019年4月5日前付清购房余款。2019年4月18日再次向乔丽风、吴芳文邮寄一份《催告函》，通知乔丽风、吴芳文于2019年4月26日前付清购房余款440000元及违约金4620元，如合同解除，还应支付违约金176005.6元。后双方于2019年6月26日签订一份《合同解除协议》，协议约定：1、解除合同编号201812020170商品房买卖合同，原双方签订的一切合同书、协议书及其他附件同时失效。2、甲乙双方应配合办理商品房网签合同备案注销相关手续。2019年11月20日聚祥公司汇款440028元到吴芳文的银行账户。 本院认为，聚祥公司具有商品房预售资质，其与乔丽风、吴芳文签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同应认定为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。乔丽风、吴芳文因个人征信问题导致按揭贷款申批未获通过，经聚祥公司发函催告后，仍未支付剩余款项，根据合同附件四第五条的约定，乔丽风、吴芳文上述行为构成根本违约，聚祥公司享有合同解除权，但双方在2019年6月26日解除合同是经协商一致后达成的协议，双方在签订《合同解除协议》时已约定：“解除合同编号201812020170商品房买卖合同，原双方签订的一切合同书、协议书及其他附件同时失效”，对于违约金聚祥公司在解除合同时并未向乔丽风、吴芳文主张，且签订协议后聚祥公司已将乔丽风、吴芳文缴纳的首付款440028元退还给乔丽风、吴芳文，由此可确认，聚祥公司在双方解除《商品房买卖合同》时并未要求乔丽风、吴芳文承担违约责任，现聚祥公司请求乔丽风、吴芳文按商品房总价款880028元的20%向其支付违约金176005.6元，不予支持。另，聚祥公司要求乔丽风、吴芳文协助其办理商品房买卖合同备案登记注销手续，符合双方在合同补充协议第二十六条的相关约定，应予支持。聚祥公司要求乔丽风、吴芳文在不协助办理上述注销手续的情况下，每逾期一日按已付房款的0.01%支付违约金，但如乔丽风、吴芳文在本判决发生法律效力后拒绝履行上述义务，聚祥公司有权在本判决确定的履行期间届满之日起二年内申请强制执行而实现相应权利，聚祥公司若怠于申请执行，由此造成的损失理应由聚祥公司自行承担，故聚祥公司请求的该项违约金于法无据，本院不予支持。乔丽风、吴芳文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、乔丽风、吴芳文应于本判决生效之日起十日内协助泉州聚祥财富投资发展有限公司办理址在泉州市丰泽区任社区泉州海峡体育中心南侧中骏·聚祥商务中心7号楼305商品房的买卖合同备案登记注销手续； 二、驳回泉州聚祥财富投资发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3968元，由泉州聚祥财富投资发展有限公司负担3868元，乔丽风、吴芳文负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  张慧颖 审判员  陈奕辉 审判员  黄达婧 二〇二〇年六月十七日 书记员  赖丽萍 附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。