四川省成都市新都区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）川0114行初133号 原告成都鑫民鑫商务咨询有限公司，住所地成都市武侯区聚龙路16号2栋10层53号。 法定代表人黄子创，总经理。 委托诉讼代理人刘智朗，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人周欣，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。 被告成都市龙泉驿区规划和自然资源局，住所地成都市龙泉驿区北泉路777号。 负责人桂军，局长。 委托诉讼代理人姜美红，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人唐梓涵，北京京师（成都）律师事务所律师。 原告成都鑫民鑫商务咨询有限公司（以下简称“鑫民鑫公司”）与被告成都市龙泉驿区规划和自然资源局（以下简称“龙泉规自局”）行政撤销纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告鑫民鑫公司的委托诉讼代理人周欣与被告龙泉规自局的工作人员王小莉、委托诉讼代理人姜美红、唐梓涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫民鑫公司不服被告龙泉规自局于2019年10月14日作出的《行政决定书》，向本院提起诉讼。 原告鑫民鑫公司诉称，四川大行宏业房地产开发有限公司（以下简称“大行宏业公司”）于2005年将其名下房屋所有权共计15004.95平方米（龙房权××、××号；监证××、××号）抵押给中国农业银行股份有限公司成都经济技术开发区支行（以下简称“农行经开支行”）。农行经开支行在抵押权涉及债权到期未得到清偿的情形下，将债务人和担保人起诉至成都市中级人民法院，判决生效后，即向成都市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2007）成执字第1264号。此后，案涉债权自农行经开支行转让至中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称“信达公司”），信达公司将案涉债权转让至北京金达隆资产管理有限公司（以下简称“金达隆公司”），金达隆公司又将案涉债权转让至原告，至此，原告成为案涉债权的唯一合法债权人。在执行过程中，原告基于上述债权转让事实，向成都市中级人民法院申请变更该案的执行主体，成都市中级人民法院遂于2019年11月27日依法作出（2019）川01执异2580号执行裁定，将该执行案的申请执行人变更为原告。被告于2019年10月14日以农行经开支行至今未向法院提请诉讼，进行财产保全，未行使抵押权和为了化解购房业主因分户不动产登记问题长期信访、群访为由作出行政决定，拟办理龙房权××、××号，监证××、监证××号和龙国用〔2001〕××号的不动产转移登记，并将抵押信息在转移登记后的《不动产权证书》上予以保留。被告作出上述行政决定后，以《成都市龙泉驿区规划和自然资源局关于由中国农业银行成都市经济技术开发区支行告知北京金达隆资产管理有限公司相关情况的函》告知金达隆公司，以《成都市龙泉驿区规划和自然资源局关于锦宏时代广场项目相关情况的函》告知原告此行政决定。原告认为根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条和《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》之规定，债权受让人因债权的合法转让当然继受取得案涉抵押权，相应抵押权的实现应由债权受让人行使。被告所作行政决定缺乏事实依据和法律依据，严重侵犯了申请人的合法权利。为维护自身权益，特诉至法院，请求判令撤销被告于2019年10月14日作出的《行政决定书》。 被告龙泉规自局辩称，一、龙泉规自局有作出案涉行政行为的行政职权。原告所诉的行政行为，是龙泉规自局针对不动产登记的遗留问题所作出的处理。首先，根据《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》的第一条“区国土局负责指导和监督全区土地、房屋、林地等不动产登记工作。”之规定，龙泉规自局对龙泉驿区不动产登记事项具有行政指导和监督职责。其次，根据成都市国土资源局《关于印发的通知》，龙泉规自局作为不动产登记遗留问题的牵头单位，负责指导、协调、监督和具体承担推进办理工作。 二、龙泉规自局有作出案涉行政行为的事实和法律依据。本案的基本事实情况如下，2005年2月6日及2005年12月7日，农行经开支行与成都银湾置业有限公司（以下简称“银湾公司”）签订3份《借款合同》，分别约定农行经开支行向银湾公司发放贷款2000万元、2000万元、800万元。同时，农行经开支行与银湾公司、大行宏业公司签订两份《最高额抵押合同》，由大行宏业公司以其所有的编号为龙房权证龙房监字第××号、第××号《房屋所有权证》为银湾公司共计2800万债务提供最高额抵押担保，并办理了相应的抵押登记手续。经调查，大行宏业公司在与农行经开支行办理相关抵押登记前后，将上述房产分户销售给了约200多户业主。因银湾公司未能按时还款，农行经开支行向法院起诉，四川省高级人民法院于2007年2月26日作出（2006）川民初字第94号《民事判决书》，判决银湾公司向农行经开支行偿还4800万元借款本金及相应的利息等，同时农行经开支行有权以2800万为限对大行宏业公司所有的编号为龙房权证龙房监字第××号和第××号《房屋所有权证》项下的房产变现价款行使优先受偿权。后农行经开支行向法院申请执行，根据成都市中级人民法院《关于大行公司系列执行案中向农业银行支付案款的情况说明》，在执行过程中，成都市中级人民法院已将（2006）川民初字第94号《民事判决书》确定的4800万借款本金支付给农行经开支行。因大行宏业公司将案涉房屋进行分户销售后，至今仍未按照与购房人签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》约定，履行过户登记义务，部分购房人于2007年向成都市龙泉驿区人民法院起诉大行宏业公司，成都市龙泉驿区人民法院作出判决要求其为购房人办理房屋所有权登记手续。2018年，部分购房人向龙泉规自局以信访的方式要求对其所购买的房屋进行产权登记，协调解决房屋办证问题。其后，大行宏业公司向龙泉规自局书面申请办理相关过户登记手续并承诺承担相应的法律责任。根据大行宏业公司与购房人签订的合同，其有义务履行为购房人办理过户登记的义务。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的......”在房屋买受人和大行宏业公司均向龙泉规自局提出转移申请的情况下，龙泉规自局应当为其解决不动产登记的遗留问题。 三、相关行政行为并未损害原告方的合法权益。根据《中华人民共和国担保法》第52条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”的规定，农行经开支行的最高额抵押权范围仅限于2800万元，其债权超过2800万元的部分不在抵押权对应的主债权范围。并且，农行经开支行的共计4800万元债权已经获得清偿，抵押权亦消灭。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即使农行经开支行的相关抵押权仍未消灭，在买受人已支付全部价款，并且合法占有的情况下，其抵押权客观上也无法实现。而事实上，从其借款合同的判决生效至今亦已超过十年未得以执行。 四、案涉抵押权与原告无利害关系，截至目前，案涉房屋抵押权利人依旧为农行经开支行。即使原告能证明农行经开支行的案涉抵押权与其利益相关，但客观上龙泉规自局的行政行为亦未损害原告的合法权益。 综上，基于相关不动产登记的遗留问题基本事实和相关法律规定，被告龙泉规自局作出案涉行政行为，相关行为未损害原告权益，依法不应当予以撤销。 经审理查明，2005年，农行经开支行与案外人银湾公司签订了三份《借款合同》，借款金额分别为2000万元、2000万元和800万元。为担保上述借款，2005年12月7日，农行经开支行与银湾公司、大行宏业公司签订了两份《最高额抵押合同》，由大行宏业公司分别以其编号为龙房权证龙房监证字第××号、第××号《房屋所有权证》为农行经开支行与银湾公司签订的主合同项下的债务分别提供最高额为2000万元、800万元的最高额抵押担保。上述两份《最高额抵押合同》签订后，农行经开支行分别办理了抵押登记并取得他项权证。后因借款期限届满，银湾公司未偿还借款，农行经开支行将银湾公司与大行宏业公司诉至法院，四川省高级人民法院于2007年2月26日作出（2006）川民初字第94号《民事判决书》，判决农行经开支行以2800万元为限，有权在对银湾公司享有的债权范围内，有权对大行宏业公司所有的编号为龙房权证龙房监证字第××号、第××号《房屋所有权证》项下的房产，以变现价款行使优先受偿权。判决发生效力后，农行经开支行向成都市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2007）成执字第1264号。案件执行过程中，农行经开支行于2016年将案涉债权转让至信达公司，信达公司又于2018年将案涉债权转让至金达隆公司。2019年10月14日，被告龙泉规自局向大行宏业公司和农行经开支行作出《行政决定书》，载明大行宏业公司于2005年将其名下房屋所有权共计15004.95平方米（龙房权××、××；监证××、××号）抵押给农行经开支行，抵押期限2005年11月27日至2007年11月26日。农行经开支行在抵押权到期未得到清偿的情形下，于2016年将该债权处置给了信达公司，信达公司于2018年将该债权处置给金达隆公司。上述抵押权存续期间，大行宏业公司于2005年至2012年将上述房产进行了出售，被抵押的房屋发生了实际交付、装修以及租赁等行为。自2007年11月26日上述抵押权到期未能清偿至今12年期间，抵押权人农行经开支行至今未向法院提请诉讼进行财产保全，也未实际行使抵押权。由此，造成该项目购房业主因分户不动产登记问题长期信访、群访，对龙泉驿区社会稳定造成影响。鉴于上述情况，为了化解信访矛盾，保障龙泉驿区的社会稳定，龙泉规自局拟将依据大行宏业公司与购房人签订的《购房合同》办理龙房权××、××、监证××、监证××号和龙国有〔2001〕××号的不动产权转移登记，并将抵押信息在转移登记后的《不动产权证书》上予以保留。该《行政决定书》同时告知了申请行复议和提起行政诉讼的权利。2019年10月21日，原告与金达隆公司签订《债权转让协议》，约定金达隆公司将案涉债权全部转让给原告。2019年11月27日，成都市中级人民法院作出（2019）川01执异2580号《执行裁定书》，将（2007）成执字第1264号执行案件的申请执行人由金达隆公司变更为原告。2020年4月7日，龙泉规自局向原告发出《成都市龙泉驿区规划和自然资源局关于锦宏时代广场项目相关情况的函》，将《行政决定书》的内容函告原告。 另查明，案涉债权在转让过程中未变更抵押登记信息，抵押物的抵押权人仍为农行经开支行。 本院认为，本案的首要争议焦点是鑫民鑫公司是否具有本案的原告主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。”之规定，鑫民鑫取得原告主体资格的前提是与案涉行政行为具有利害关系。本院认为，1.被告龙泉规自局于2019年10月14日作出案涉《行政决定书》，鑫民鑫公司于2019年10月21日才取得案涉债权，即行政行为作出时，鑫民鑫公司尚未取得案涉债权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”之规定，被告龙泉规自局在作出案涉《行政决定书》时无法预见鑫民鑫公司取得案涉债权并予以保护和考虑的情形，故鑫民鑫公司与案涉行政行为不具有利害关系，鑫民鑫公司对大行宏业公司债权的实现应当提起民事诉讼。2.案涉《行政决定书》明确载明“拟将依据四川大行宏业房地产开发有限公司与购房人签订的《购房合同》办理龙房权××、××、监证××、××号和龙国有〔2001〕××号的不动产权转移登记，并将抵押信息在转移登记后的《不动产权证书》上予以保留”，案涉行政行为并未对案涉抵押权造成影响，且案涉抵押权登记于农行经开支行名下，鑫民鑫公司并非案涉抵押权的登记方，案涉行政行为未损害鑫民鑫公司的合法权益。综上，鑫民鑫公司与案涉行政行为不具有法律上的利害关系，不满足《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；”所规定的起诉条件，不具有本案的原告主体资格。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回原告成都鑫民鑫商务咨询有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  廖晶晶 人民陪审员  徐 红 人民陪审员  谭 燕 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  饶鑫悦