安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初594号 原告（反诉被告）：合肥汉嘉物业管理有限公司，住所地：安徽省合肥市潜山路399号，统一社会信用代码：913401007647906716。 法定代表人：高亦农，董事长。 委托诉讼代理人：陈春花，女，1982年1月18日生，汉族，户籍地：安徽省长丰县，系公司经理。 委托诉讼代理人：姜世忠，男，1984年8月7日生，汉族，户籍地：安徽省长丰县双凤经济开发区，系公司经理。 被告（反诉原告）：孙明武，男，1979年2月2日生，汉族，户籍地：安徽省合肥市庐阳区，住安徽省长丰县双凤经济开发区。 委托诉讼代理人：刘晴晴，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李钰，女，1980年9月28日生，汉族，户籍地：安徽省合肥市庐阳区，住安徽省长丰县双凤经济开发区，系孙明武配偶。 委托诉讼代理人：刘晴晴，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 原告合肥汉嘉物业管理有限公司（以下简称汉嘉物业公司）诉被告孙明武、李钰物业服务合同纠纷及反诉原告孙明武、李钰诉反诉被告合肥汉嘉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉嘉物业公司的委托诉讼代理人陈春花、姜世忠，被告孙明武、李钰的委托诉讼代理人刘晴晴，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉嘉物业公司诉称：2013年9月20日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在的半岛1号小区高层1栋505室提供物业管理服务。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告并未按照合同约定支付物业服务费。截至2019年12月底，被告共欠物业服务费11881元。原告多次要求被告履行缴费义务，被告以各种借口推脱。为维护原告的合法权益，特请求法院依法判令：1．被告支付物业服务费11409元（2014.10.1-2019.10.15），逾期缴纳违约金以法院判决为准；2．本案全部诉讼费用由被告承担。 被告孙明武、李钰辩称并反诉称：一、原告作为物业服务公司，其服务存在严重瑕疵，完全未尽到物业公司的义务，被告作为业主完全有理由拒缴物业费。二、物业公司提供的物业服务与双方签订的《半岛1号小区前期物业管理服务协议》中规定的物业公司应当提供的物业服务严重不符。三、半岛一号小区的住宅物业收费标准与实际物业服务质量对比得知，原告的物业服务价值远远不足以达到其收费标准。四、2016年12月份之前欠缴物业费已经超过三年诉讼时效而依法不应予以支持。综上，请求法院判令：1．被反诉人公示其物业管理期间半岛1号小区可收益公共设施的使用情况、收益账目及物业费的收支情况；2．被反诉人公示其物业管理期间半岛1号小区建筑物及其附属设施的维修基金的使用情况；3．被反诉人承担其物业管理期间半岛1号小区消防系统、土建给排水、楼道门及照明及门禁智能化系统等问题的维修义务；4．被反诉人承担本案诉讼费用。 原告汉嘉物业公司针对反诉请求辩称：半岛1号小区的支出大于收入，收入部分用于补贴前期的物业管理，协议中明确约定。维修基金由政府部门保管，服务过程中从未使用过。关于设施设备的养护，我司从未间断过养护工作，被告提供的图片证据中的问题是开发商遗留问题导致的，部分设备老化需要更新换代，存在大修和中修的情况是需要动用公共维修基金，需要物业向政府部门申请，物业只能对现有的设施设备进行维修养护之类的小修。被告在2013年9月20日交房时只交了一次一年的物业费2263元，此后再未交过。物业费是物业用于保障业主和设备的保养维护等，全体业主和使用人应按时足额交纳物业服务的费用。 经审理查明：被告孙明武、李钰夫妻系安徽省长丰县双凤经济开发区蒙城北路半岛1号小区高层1栋505室业主，该房建筑面积为130.96平方米。2013年9月20日，原、被告签订了《半岛1号小区前期物业管理服务协议》（以下简称协议），并签订了《承诺书》。该协议约定的主要内容为原告向被告提供物业管理服务，每年6月底和12月底前15日内预交下6个月的物业管理服务费，被告未按约定收费标准和时间缴纳交纳物业费的，原告有权要求被告从逾期之日起按日百分之三加收违约金。协议同时对各自的权利、义务及物业服务内容等进行了约定。被告应按照安徽省物价局制定的标准向原告支付物业管理费每月每平方米1.44元。由于被告仅在交房时支付了一年物业费(2013年10月1日-2014年9月30日)2263元，之后截至2019年10月15日原告撤场再未支付物业费。在此期间原告通过送达《催缴通知单》等方式要求被告支付物业费，但被告未支付，故原告诉讼来院。 另查明，原告在小区环境卫生、绿化，公共区域及公共设施的管理维护、与业主的沟通协调等方面存在一定的服务瑕疵。 以上事实有《半岛1号小区前期物业管理服务协议》、承诺书、半岛一号业主基本情况登记表、催缴通知单，服务价格登记证及当事人陈述等证据等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间系前期物业管理合同关系。因此，原告向业主提供物业服务并收取物业费，而物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量，因此，业主在接受物业公司管理服务的同时，理应按约缴纳物业管理费。 本案中，原告对被告居住的小区提供了物业服务，被告作为小区业主，客观上也接受了服务，故原告要求被告交纳物业管理服务费的诉讼请求，法院应依法予以支持。其次，本院经审查被告提交的证据及参考另案其他业主提交的证据后，可以认定原告在为被告提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故可对原告诉请的物业费予以扣减且不支持原告诉请的滞纳金部分。至于被告提出部分物业费已过诉讼时效的问题，本院认为，原告提供的催缴通知单可以证实被告曾被催缴物业费的事实，而收取物业费也是原告的正常工作范围，故被告主张原告不曾催讨物业费明显与常理不符。因此被告提出部分物业费用超过诉讼时效的问题缺乏依据，其抗辩理由不成立。结合上述，本院酌定扣减被告应当支付原告物业费总额的20%，即被告应付11409元×80%=9127.2元。 关于被告提出的第一项、第二项反诉请求，即要求原告向其公示物业管理期间半岛1号小区可收益公共设施的使用情况、收益账目及物业费的收支情况、及公示其物业管理期间半岛1号小区建筑物及其附属设施的维修基金的使用情况，本院认为，原、被告之间签订的协议中并无关于上述账目应向其无条件进行公示的明确约定，按约定被告享有的是对原告的管理等的知情权和监督权。即使存在如被告所述的账目向其公开的约定，而物业费的缴纳应是被告的先履行义务，根据公平和诚信原则，在要求合同相对人履行义务时应以自己已善意履行义务为前提，而本案被告实际已欠缴物业费达五年之久，因此，在被告本人应缴款项都未能及时入账的情况下，也无权要求原告对其公示物业费收支等账目。另，被告也无证据证实原告有动用公共维修基金的事实。综上，对于被告提出的第一、二项反诉请求均不予采信。 关于被告提出要求原告承担其物业管理期间半岛1号小区消防系统、土建给排水、楼道门及照明及门禁智能化系统等问题的维修义务的诉讼请求，本院认为，根据协议，上述公共设施的维护和管理均是原告的物业管理服务内容，原告理应及时有效地对小区共用部位、共用设施设备等进行维修，为小区的业主提供一个安全良好的生活环境。鉴于原告提供的公共设施维护等服务有一定的瑕疵，故本院在原告提出支付物业费及滞纳金的本诉请求中对于被告应付的费用已进行了扣减。另，原告已于2019年10月撤场，新的物业公司已经入场提供服务，被告再要求原告继续提供维修服务已无实际履行可能。因此，对于被告的此项反诉请求本院亦不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙明武、李钰于本判决生效之日起三日内支付原告汉嘉物业公司物业服务费9127.2元； 二、驳回原告合肥汉嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告孙明武、李钰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费97元减半收取49元，由原告合肥汉嘉物业管理有限公司承担24元，被告孙明武、李钰承担25元；反诉案件受理费50元，由被告孙明武、李钰负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  叶荣伟 二〇二〇年六月九日 书记员  周 莉