广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初23495号原告彭育红，男，汉族，1982年4月23日出生，住湖南省新化县，委托诉讼代理人谢新民，广东德纳（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人计杭彤，广东德纳（龙华）律师事务所实习律师。被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（以下简称“喀斯特公司”），住所地深圳市龙岗区平湖镇金城路一号，统一社会信用代码91440300715233027Q。法定代表人丁芃。委托诉讼代理人黄聪生，系该公司员工。委托诉讼代理人方腾，系该公司员工。被告卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越集团”），住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，统一社会信用代码91440300618863254U。法定代表人李华。委托诉讼代理人粟静，北京市中银（深圳）律师事务所律师。原告彭育红诉被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司、被告卓越置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭育红及其代理人谢新民、计杭彤、被告喀斯特公司代理人方腾、被告卓越集团代理人粟静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告喀斯特公司于2017年11月28日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。原告向被告喀斯特公司支付了全部购房款，被告喀斯特公司未按照合同约定条件和时间交付房屋。具体理由如下：原告于2017年11月28日购买被告喀斯特公司开发的位于深圳市龙岗区平湖街道中环阳光星苑第1栋6A座5层501号房屋，总款为4640730元。预售合同第九条约定出卖人应当于2019年6月30日前交付房屋。被告喀斯特公司未依照预售合同第九条、第十条交付符合条件的房屋，买受人有权拒绝收楼。时至今日，被告喀斯特公司仍未交付符合条件房屋，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。被告卓越集团作为涉案房屋的项目管理人，负责本项目施工并取得竣工验收备案，被告卓越集团未按时完成符合交付条件的房屋，导致房屋迟迟无法交付，应与被告喀斯特公司承担连带责任。据此，原告诉至法院要求判令两被告：一、向原告支付逾期交房违约金97455.33元（按已支付购房款每日万分之三的标准计算，自2019年7月1日起计算至满足合同约定交付条件实际交付之日止，暂计至起诉日）；二、承担本案诉讼费。被告喀斯特公司辩称，一、应由深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团作为事实开发商对原告承担责任。案涉房产项目“中环阳光星苑”的开发模式是通常意义上的“代建”项目。2015年9月，各方签订的《平湖中环阳光星苑项目合作协议》中约定，由深圳卓越信捷投资有限公司收购被告喀斯特公司73.71%的股权，并享有相对应的73%可售面积的权益，其中在第七条“项目及项目公司管理”中要求深圳卓越信捷投资有限公司的关联公司被告卓越集团对项目公司进行单独的实际控制，该控制具体包括项目公司在投资、借贷、担保、本项目之开发及处分、对外签署及履行合同、项目施工管理、销售回款的利用等方方面面。在被告喀斯特公司与被告卓越集团签订了《项目开发管理协议》之后，2016年6月，被告卓越集团接管了被告喀斯特公司的全部印章、证照、开发资料、账册、项目现场。2016年6月至2018年2月期间，被告喀斯特公司的股东、董事、高管登记如下：深圳卓越信捷投资有限公司作为大股东（持股73.71%）、深圳市中环星苑房地产开发有限公司持股26.29%（其中12%登记在深圳卓越信捷投资有限公司的关联方深圳市融信易投资有限公司名下），法定代表人由被告卓越集团的张昊担任（2016年6月27日至2018年2月1日），总经理由被告卓越集团的徐春担任（自2016年6月27日至2018年2月1日），被告喀斯特公司的法定代表人、财务负责人、项目经理等均由被告卓越集团指定人员担任。2016年4月，被告卓越集团指定其合作单位中天建设集团有限公司与被告喀斯特公司签订施工总包合同，作为本项目的施工总承包单位。被告卓越集团还指定“中原地产”与被告喀斯特公司签订73%约定单元的营销、策划和预售代理合同。2018年5月，深圳卓越信捷投资有限公司在收回全部投资本金及五亿元收益后退出喀斯特公司，其股权由中环星苑回购。被告卓越集团仍在继续履行《项目开发管理协议》。综上所述，可见“中环阳光星苑”虽然登记在被告喀斯特公司名下，但被告喀斯特公司事实上由深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团控制，项目从开发建设到销售的全部事务也由深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团全权负责和实际控制，因此，73%指定房产的开发商实为深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团，应由深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团作为事实上的开发商对案涉房产的《深圳市房地产买卖合同（预售）》承担最终的法律责任。二、项目已经竣工验收备案，被告喀斯特公司依据政府的指示办理小业主入伙，遗留的工程问题不构成原告拒绝收楼的理由。2019年1月25日，项目取得竣工验收备案。2019年6月28日，被告喀斯特公司和监理公司向被告卓越集团和中天建设集团有限公司发函，列出遗留的十四项目工程问题要求整改。针对大批业主投诉的情况，根据政府主管部门和平湖街道办的指示，被告喀斯特公司于2019年7月5日通知业主据中天建设集团有限公司的整改情况分批延迟入伙，最后一批入伙时间为2019年9月30日。2019年9月30日前，实际办理入伙手续有300多户业主，目前总计入伙有500多户。案涉项目的十四项工程问题，目前大多已经整改完毕，余两三项问题还在整改中，但余留问题不构成业主拒绝收楼的正当理由。退一步而言，如确实给原告逾期交楼，根据《项目开发管理协议》的约定，被告卓越集团对项目负有开发管理责任，在管理服务期限未到期的情况下，应当承担商品房售后的全部责任。被告喀斯特公司也有权就被告卓越集团行为引致的任何损失要求被告卓越集团赔偿。因此，如产生逾期交楼所造成的损失应由被告卓越集团承担。被告卓越集团辩称，一、本案买卖合同由被告喀斯特公司与原告签订，被告卓越集团不是合同当事人。且合同附件五第二十五条明确约定，房屋交付由被告喀斯特公司负责，与被告卓越集团无关。原告要求被告卓越集团连带承担逾期交房违约金，没有事实和法律依据。（一）2017年11月28日，被告喀斯特公司与原告签订本案买卖合同，其中附件五第二十五条“重要提示”明确约定：“本项目开发商为被告喀斯特公司，对本项目全权负责，被告卓越集团受托为本项目项目管理人，仅负责本项目施工并在取得竣工验收备案后结束管理，本房屋的房屋交付、登记办证、房屋质保、物业管理等所有责任及义务均由被告喀斯特公司全面承担和负责”。（二）原告主张逾期交房违约金，是基于买卖合同的约定。被告卓越集团并不是买卖合同的当事人，且买卖合同附件五明确排除了被告卓越集团的责任。原告要求被告卓越集团承担连带责任，没有事实和法律依据。二、被告卓越集团接受被告喀斯特公司的委托，管理本案项目和各参与主体并收取报酬。2019年1月25日，本案项目竣工验收备案，委托事务已经完成。被告卓越集团不因其受托人身份而成为项目“实际开发商”，正如律师不因代理人身份而成为本案“实际当事人”。被告喀斯特公司主张被告卓越集团是“实际开发商”，并据此要求被告卓越集团向原告承担违约责任，没有事实和法律依据。（一）被告喀斯特公司与被告卓越集团签订《项目开发管理协议》其性质为委托合同，主要内容包括：1、经全体股东一致同意，被告喀斯特公司任命被告卓越集团为本案项目的管理公司，任命至最后一期物业取得竣工验收备案证明为止（第2.1条）；2、被告卓越集团向被告喀斯特公司提供项目管理服务，主要包括：审核设计方案、监督和协调施工方（总包单位、分包单位、专业团队等）以确保工程进度和工程质量、与被告喀斯特公司共同确定销售和营销计划、记账、报告等（第2.2条、附件3），被告喀斯特公司向被告卓越集团支付服务报酬（第3条）；3、对被告卓越集团的限制，被告卓越集团必须执行被告喀斯特公司全体股东一致通过的《项目开发计划》及《项目开发预算》，以及被告喀斯特公司董事会批准的《季度项目开发计划》和《季度项目开发预算》等（第5.1.1条），被告卓越集团以被告喀斯特公司名义签署的任何法律文件，以及任何对外付款事项，都必须经过被告喀斯特公司的总会计师审批，总会计师由被告喀斯特公司的股东深圳市中环星苑房地产开发有限公司委派（第5.1.1条（iv）-（b））；4、争议解决方式：向深圳市福田区人民法院起诉（第9.2条）。（二）2019年1月25日，深圳市住房和建设局向被告喀斯特公司出具了《深圳市竣工验收备案回执》，《项目开发管理协议》约定的委托事务已经完成。如果被告喀斯特公司认为被告卓越集团存在违约行为，应向深圳市福田区人民法院起诉，而不是在本案中主张。三、本案项目已取得竣工验收备案，且不存在主体质量问题。2019年6月30日房屋已具备交付条件，原告应当收房，并可以要求被告喀斯特公司维修。被告喀斯特公司以非主体质量问题为由，通知原告迟延入伙，这是被告喀斯特公司放弃权利的行为，不能证明房屋不符合交付条件。（一）买卖合同附件五第十一条第4款约定：“除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续，否则视为出卖人已交付本房地产。”（二）2019年1月25日，本案项目已取得竣工验收备案回执，且原告未举证证明房屋存在影响交付的主体质量问题。1、原告第二次提交的证据1、2、3、5、6均形成于2019年之前，是施工过程中的签证单据，施工单位会相应进行整改。2019年1月25日，本案项目取得竣工验收备案，说明项目质量合格。2、原告第一次提交的证据3、4，以及第二次提交的证据4、7，均为竣工验收备案后被告喀斯特公司单方出具的函件。原告在这些函件中陈述的“工程质量问题”是否存在，目前正由深圳市中级人民法院另案审理。即便这些问题真的存在，也不属于影响房屋交付的主体质量问题。3、原告第二次提交的证据10至21，以及第三次提交的证据1、3、4、5，也都不属于影响房屋交付的主体质量问题。（三）综上，根据买卖合同的约定，2019年6月30日，本案房屋已符合交付条件。但是被告喀斯特公司以不影响主体结构的质量问题为由，通知原告无法交付房屋，属于被告喀斯特公司放弃自身权利，应向原告承担违约责任。但被告喀斯特公司放弃权利的行为，不能证明房屋不符合交付条件。四、就工程质量问题，被告喀斯特公司与施工方中天建设集团有限公司正在深圳市中级人民法院另案诉讼。工程质量是否合格、工程质量与迟延交付之间是否存在因果关系，不属于本案审理范围。（一）在房屋不存在主体质量问题的情况下，被告喀斯特公司不仅没有要求原告收房，反而于2019年6月30日通知延期入伙。被告喀斯特公司放弃权利的行为，仅在本案中构成对延期交付的自认，并不能证明延期交付的真实原因。房屋是否存在十四项质量问题，被告喀斯特公司违章搭建被执法队拆除是否导致房屋交付迟延，这些事实需要在另案诉讼中查明。（二）2019年10月14日，被告喀斯特公司向深圳市中级人民法院起诉，主张中天建设集团有限公司拒绝整改外墙防水、保温板、墙体抹灰这三项工程，致使被告喀斯特公司不能向业主履行买卖合同。被告喀斯特公司要求中天建设集团有限公司支付工程质量不合格的违约金9300余万元。2019年12月26日，中天建设集团有限公司提起反诉，否认存在工程质量问题，并要求被告喀斯特公司支付剩余工程款1.3亿余元。经审理查明，2017年11月28日，原告（买受人）与被告喀斯特公司（出卖人）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市龙岗区平湖街道中环阳光星苑1栋6A座5层501号房屋，建筑面积为131.52平方米，房屋总价为人民币4640730元。其中合同第九条约定，[交付时间和办法]出卖人应当于2019年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，[交付的文件]出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件中的（三）、（四）项，出卖人应向买受人交付加盖出卖人公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并交付加盖出卖人公章的复印件；（五）、（六）项应由买受人填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，[交付时的验收]买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出；买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见；出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起5日内对本房地产重新验收；买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定[出卖人逾期交付的违约责任]，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第贰种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理，1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；贰、详见双方补充约定。合同附件五补充条款第十一条（关于交付房屋的补充约定）约定，1、买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日期5日内（验收期限）验收房产，如有异议，应在验收期满当日提出，逾期不提出，视为买受人对本房产无异议，同意接收；2、出卖人通知买受人入伙后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为买受人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，买受人自入伙届满之日起开始承担相应的房屋风险责任；不论买受人是否拒收《入伙通知书》，还是未在合同约定的入伙期限内对房地产进行验收，或者以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，均视为出卖人已在合同约定的期限内将该房产交付给了买受人；届时，与该房产相关之一切风险责任均转由买受人承担，且买受人无权拒绝向物业管理公司交纳物业管理费、专项维修资金等；3、买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期未验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人；整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准；4、除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续，否则视为出卖人已交付本房地产；出卖人的装修和设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题的，由出卖人按合同约定承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付；出卖人无须向买受人支付补偿和赔偿；5、买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从31日起，每逾期一天向出卖人支付总房款的万分之一违约金，逾期超过180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的损失由买受人承担，同时买受人向出卖人支付总房款10%的违约金；买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付届满日起，开始计算商品房的保修期，与商品房有关的风险和费用转由买受人承担，因此造成出卖人损失和给出卖人造成的其他费用，也由买受人承担；6、在约定的交房期限内，不论因何种原因买受人未办理完毕房屋的交接手续的，视为买受人对出卖人赠送的该房屋装修已验收并且对质量无异议（如有赠送）；属于国家法律、法规及地方法规、规章或设计、施工、验收规范许可范围内的瑕疵（如不影响房屋结构的粉刷层裂缝等），出卖人不承担赔偿责任；7、在买卖双方所约定的房屋交付期限届满时，买受人仍未付清该房屋的总价款的，出卖人有权选择拒绝向买受人交房；在此情况下，买受人仍应按本合同的约定向出卖人承担违约责任，而出卖人并不因此向买受人承担延期交房的违约责任；8、如出卖人已按合同规定提交交房所需材料，但买受人仍无理拒绝接受该房屋的，则视为出卖人已完成房屋交付义务并不承担任何责任；9、买受人原因致使出卖人未能按时交付该房产，出卖人可将商品房钥匙放于物业管理机构，视为出卖人依预售合同办理交付，不再承担任何责任；买受人自行向物业管理机构办理房屋交接手续；10、买受人因质量问题要求退房的，须持有广东省深圳市具有资质的建设工程质量检测机构出具的房屋主体结构不合格的书面鉴定意见，且在该书面意见签发15日内向出卖人提出，否则视为买受人放弃该权利；买受人因房屋主体结构不合格解除本合同的，出卖人在收到买受人书面通知的90日内退还买受人已支付的房价款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的1%向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失。合同附件五补充条款第十二条（对逾期交付违约责任的补充约定）约定，交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任；在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金，延期交付超过一年的，买受人有权单方面解除合同；出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知后20个工作日内退还买受人已付的购房款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的百分之一向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付己收本房地产价款的千分之一作为违约金；无论买受人是否解约，出卖人因交房迟延所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。上述合同签订后，原告按约定向被告喀斯特付清了上述购房款。2019年1月25日，被告喀斯特公司取得由深圳市住房和建设局出具的涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》。2019年6月30日，涉案“中环阳光星苑”项目的前期物业管理公司深圳智慧空间物业管理服务有限公司（被告喀斯特公司委托其办理入伙手续）向原告等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，称截至2019年6月28日，涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，具体如下：1、两次柱头压爆裂结构隐患消除未经合格专业资质设计单位确认和专家论证；2、关于地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏对消防线路出现新的隐患，致使消防系统出现1000多出报警，根本无法使用的问题；3、多部电梯基坑及井道漏水未完成整改使电梯无法安装和使用的问题；4、未按图施工致使地下室变形缝，整改处理完全不符合设计要求；5、地下室半负一层外围商铺装饰柱多处裂缝的整改工程未完工；6、外墙5.0厚干混类聚合物水泥防水层大面积的多处修补工程未能完成；7、地下室顶板渗、漏水整改工程未进行；8、相当面积的补漏工程的外墙淋水实验仍未进行；9、室外多处回填土不符合设计要求的施工整改工程未进行；10、地下室、裙房墙体擅自采用薄抹灰工艺，整改工程未进行；11、多栋凸窗顶板未按设计要求设置保温板的整改工程未进行；12、涉及铝合金门壁及不锈钢扶手厚度不符合设计要求的整改工程未进行；13、项目结构墙体线条、造型外观误差超出规范允许范围的整改工程仍未完工；14、入户门变形及无法打开的整改工程未进行。通知预售合同约定的2019年6月30日入伙期限推迟至总包单位配合完成移交前的工程整改，直到工程符合移交的基本要求、达到建筑物及配套设施可安全使用等查验标准为止。2019年7月5日，深圳智慧空间物业管理服务有限公司向原告等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房按照整改工程进度的分批入伙计划》，内容为：为了解决未完工整改工程导致的延期入伙问题，深圳市应急管理局于2019年7月5日要求总包单位中天建设集团有限公司必须在2019年7月12日前对验收中的14项未完工整改工程出具正式的完成计划，根据总包单位中天建设集团有限公司承诺的整改工程进度计划以及完工时间表，通知有关分区业主按照如下时间计划入伙：1、第一批入伙，1栋7A、7B和2栋业主，入伙时间2019年7月15日；2、第二批入伙，1栋6A、6B业主，入伙时间2019年7月31日；3、第三批入伙，1栋3A、3B、3C业主，入伙时间2019年8月31日；4、第四批入伙，1栋1A、1B、2A、2B业主，入伙时间2019年9月30日。2019年7月11日，被告喀斯特公司在《深圳特区报》上对上述计划入伙进行了公告。2019年7月27日，被告喀斯特公司向原告邮寄发出《入伙通知书》，通知原告于2019年7月31日入伙。原告于2019年7月28日签收。2019年7月31日，原告前往入伙现场，在《房屋验收信息反馈表》中提出如下问题：1、未按承诺有架空层和大堂，2、房间内多处渗水、漏水问题严重，3、生活阳台未按承诺完成，4、地下室墙体发霉、漏水严重，5、所有房间飘窗占用套内面积，6、大阳台水表水管外露占用阳台空间，7、公摊率需给业主合理答复；同时拒绝入伙。2020年1月21日，深圳智慧空间物业管理服务有限公司代被告喀斯特公司向原告转账10000元，客户附言“其他合法款项生活补助金”。另查，2016年3月31日，被告卓越集团的全资子公司深圳卓越信捷投资有限公司收购被告喀斯特公司73.71%股权，成为被告喀斯特公司的控股股东。同时，被告喀斯特公司与被告卓越集团签订《项目开发管理协议》，约定被告喀斯特公司委托被告卓越集团对涉案“中环阳光星苑”项目进行开发管理。本院认为，原告与被告喀斯特公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。本案中，被告喀斯特公司于2019年1月25日取得涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》，于2019年7月27日向原告发出《入伙通知书》，通知原告2019年7月31日入伙。原告在2019年7月31日入伙时对收楼提出书面异议，并拒绝入伙，根据合同第十一条约定，被告喀斯特公司应当在收到原告异议后15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，但被告喀斯特公司并未举证证明其已对原告提出的异议作出书面答复，故依据该条约定应视为原告异议成立，房地产未交付，被告喀斯特公司应当依约向原告支付延迟交房违约金。根据合同附件五补充条款第十二条约定，原告给予被告喀斯特公司三个月的延迟交房宽限期，宽限期内不追究违约责任，双方合同约定交房时间为2019年6月30日，三个月宽限期过后，应当从2019年10月1日开始计算延迟交房违约金。同时根据该条约定，延迟交房违约金的标准按已付房款每月千分之一计算，计至本判决之日（2020年6月30日）为41767元（4640730元×1‰×9个月），扣除被告喀斯特公司已给付的10000元，被告喀斯特公司仍应支付原告31767元。原告请求延迟交房违约金标准按已付房款每日万分之三计算，与双方约定不符，本院不予支持。与原告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的主体系被告喀斯特公司，根据合同相对性原则，被告喀斯特公司作为独立法人，应当独立对原告承担责任，原告请求被告卓越集团承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告彭育红截至2020年6月30日的延迟交房违约金人民币31767元；二、驳回原告彭育红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2236元（原告已预交），由原告承担1278元，由被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司承担958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  张智强审判员  陈 璟审判员  吕 亮二〇二〇年六月三十日书记员  张 浩