湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终297号上诉人（原审原告暨反诉被告）：安陆市武龙蛋品有限公司。住所地：湖北省安陆市南城街道办事处万庙村一组47号。法定代表人：朱曦，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱朝武，该公司监事。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签、代收法律文书。委托诉讼代理人：程红伟，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签、代收法律文书。上诉人（原审被告暨反诉原告）：苏亚非，女，1987年9月21日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代签法律文书。上诉人安陆市武龙蛋品有限公司（以下简称武龙公司）、上诉人苏亚非因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院(2019)鄂0982民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因发生新型冠状病毒感染的××疫情，本案审理期限中止。后本案恢复审理，现已审理终结。武龙公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原判，改判支持武龙公司全部诉讼请求，苏亚非向武龙公司支付租赁武龙公司房屋自2019年5月1日至2020年5月1日租金12万元；2.由苏亚非承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误导致错误裁判。《变压器处理书》是苏亚非单方面出具的意见，《变压器处理书》存在两个请求事项，一是厂房设备搬离，二是恢复变压器。武龙公司的监事朱朝武对于《变压器处理书》的书面意见是同意苏亚非在2019年1月31日之前恢复原80千伏安变压器，并没有同意厂房设备搬离，更没有同意解除租赁合同，且苏亚非至今没有恢复原80千伏安变压器。《变压器处理书》中请求事项是厂房设备搬离，但不是解除租赁合同。苏亚非在厂房设备搬离后在没有解除租赁合同的情况下仍可以继续租赁使用厂房，苏亚非仅需支付租金即可。如果苏亚非在厂房设备搬离后在没有解除租赁合同的情况下，武龙公司将厂房交给第三人使用将会是违约行为，要承担相应的法律责任。故将厂房设备搬离等同于解除租赁合同，属一审法院错误理解文字含义而导致错误裁判，且苏亚非至今未按照其自己的意见在2019年1月31日之前恢复变压器，存在不诚信。二、一审法院将苏亚非将全部钥匙交给李小健的行为理解成武龙公司同意解除租赁合同存在错误。1.武龙公司没有授权李小健解除租赁合同的权利。2.李小健没有代表武龙公司做出同意解除租赁合同的意思表示。三、苏亚非刻意制造武龙公司违约假象却被事实和证据推翻。苏亚非在对于市场情况判断严重失误的情况下租赁武龙公司厂房，武龙公司按照苏亚非的书面要求将已有的80千伏安变压器更换成200千伏安大变压器给苏亚非使用，耗资近10万元。但苏亚非的公司却严重的产能不足，80千伏安变压器足以满足生产用电(根据用电情况多余一半电量)，无需200千伏安变压器。苏亚非应该积极和武龙公司沟通如何解除合同，减少损失，但是苏亚非为了逃避合同责任，当苏亚非将生产设备全部搬离之后，仅剩几根进厂房的电缆线头裸露在厂房一角，物业管理人员为了安全才将已是空厂房的电缆断电。本是安全措施断电却被苏亚非报警称武龙公司故意断电，并以断电无法生产为由威胁、敲诈武龙公司向其作出赔偿，南城派出所已查清事实。针对武龙公司的上诉，苏亚非辩称，一、原判认定事实清楚，请求依法驳回武龙公司的上诉请求并支持苏亚非的诉讼请求。二、关于解除合同，一审已查清。三、关于将钥匙给李小健即为武龙公司同意解除合同的事实。武龙公司已在录音中明确李小健是其委派的工作人员。四、武龙公司将厂房出租给苏亚非，武龙公司有义务保证厂房的正常使用，但武龙公司利用其房东的优势地位，逼迫苏亚非接受不合理条件。1.签订合同时武龙公司承诺可以进出17米大车，但开始生产后，大车不能正常进出，每次都需武龙公司打开其所有的对面车间的大门，并接受其不合理条件，严重影响苏亚非生产，苏亚非在投资二百多万后被迫解除合同搬离。2.2018年9月7日经南城办事处胡部长、陈主任调解下双方签订协议，武龙公司承诺在苏亚非没有欠费的情况下不得停止供电。在合同有约定的情况下，武龙蛋品公司无权私自断电。但在苏亚非余额五千余元的情况下，武龙公司于2018年10月25日又拉闸断电，直到2018年11月3日，有多次报警记录为证，武龙公司明显违约。3.《变压器处理书》约定恢复原80千伏变压器，但武龙公司在签字以后又强行要求苏亚非另行安装，不准苏亚非卸下200千伏变压器，80千伏变压器还在武龙公司厂房内，责任不在苏亚非。苏亚非上诉请求：l.依法判决维持(2019)鄂0982民初1117号民事判决书第一、二、三项。2.依法判决撤销(2019)鄂0982民初1117号民事判决书第四项并改判武龙公司支付苏亚非违约金20000元、并赔偿因停电的当天房租及单位人员基本底薪费用11512元。事实与理由：原判决认定“苏亚非提供的证据不能达到证明武龙公司2018年10月25日对租赁房屋断电属于故意影响苏亚非公司生产的违约行为，此时苏亚非已经开始了搬离生产设备，案涉租赁合同也系双方协商解除，故苏亚非该项诉讼主张没有事实依据，一审法院未予支持”该认定与事实不符。苏亚非提供的证据足以表明2018年9月7日双方签订《房屋出租用电用水协议》，武龙公司承诺“乙方（即苏亚非）在没有欠费的情况下，甲方(即武龙公司)不得给乙方停止供电，因甲方单方面拉闸或者恶意停电造成乙方因停电的当天房租及单位人员基本底薪费用,由甲方按价赔偿(因电力局线路检修，故障，及线路问题，不在赔偿范围内)”。但协议签订后，在苏亚非预交电费还余数千元的情况下，武龙公司拉闸断电，苏亚非多次报警并向当地政府寻求帮助无果，武龙公司的行为已构成违约，依据合同约定应当支付违约金20000元、并赔偿因停电的当天房租及单位人员基本底薪费用11512元。针对苏亚非的上诉，武龙公司辩称，一审中，武龙公司提交了证据六安陆市公安局南城派出所的证明，武龙公司不存在恶意停电，在停电前苏亚非已将生产设备拖走，苏亚非是假意、恶意报警。苏亚非存在歪曲事实。请求驳回苏亚非的上诉。武龙公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令苏亚非向武龙公司支付自2019年5月1日至2020年5月1日期间的租金12万元；2.案件诉讼费由苏亚非负担。苏亚非向一审法院提出反诉请求：1.判决双方已于2018年11月3日解除《租赁合同》；2.判令武龙公司赔偿苏亚非各项损失合计123397元（其中，①多缴的电费5051元，扣除10月份预计电费1000元，还应返还4051元；②违约金2万元；③停电造成人工管理损失11512元；④苏亚非交了一年的房租12万元，实际只租赁了半年，要求返还一半的房租6万元；⑤低价变卖固定资产损失27834元）；3.反诉诉讼费由武龙公司承担。一审经审理查明，2018年3月15日，武龙公司与苏亚非签订《租赁合同》，约定的主要内容有：苏亚非租赁武龙公司的位于安陆市南城办事处万石路厂房6号车间整体及6号化验楼二楼自南向北第4、5、6三间半和食堂自东向西第1、2间房屋，用于其设立的湖北北钻机械设备有限公司机械加工、办公及生活用房；租赁期限自2018年5月1日起至2021年5月1日止；房屋租金每年12万元，每一年支付一次，第二年度的租金应提前二十天交纳，如若逾期视同放弃继租权；正常经营所需的水电费用由承租方负担，承租方申请安装煤气、电话、宽带等由承租方承担费用；出租方确保房屋水、电正常使用；若出租方违约，需退还承租方剩余房租、保证金并承担承租方装修房屋的损失，并需向承租方赔付违约金2万元；若承租方违约，合同时限内应收的房租、保证金归出租方所有，并需向出租方赔付违约金2万元；出租方负责安装增容变压器。合同签订前，苏亚非于2018年3月11日向武龙公司预交了订金5万元，合同签订后，苏亚非于2018年4月26日向武龙公司朱朝武转账7万元，合计12万元，该款作为苏亚非支付第一个租赁年度的租金。2018年7月24日，苏亚非向武龙公司预交电费1万元。武龙公司按苏亚非的要求，将公司的80千伏安变压器更换为200千伏安的变压器。2018年9月7日，苏亚非与武龙公司补签一份《房屋出租用水用电协议》，主要内容为：1.苏亚非因公司生产需要，租房时要求甲方将80千伏变压器，扩大为200千伏变压器，甲方按照乙方要求已更换完毕。2.电费的消费收取规则：厂区各用电单位，每月24日集中抄表，核对用电度数，要求各单位派代表到场核对；苏亚非必须预存缴纳电费，在苏亚非没有欠费的情况下，武龙公司不得停止供电，因武龙公司单方面拉闸造成苏亚非公司停电损失（停电当天房租及单位人员基本底薪费用），由武龙公司按价赔偿；3.按用电比例分摊用电线损或变损。在《租赁合同》履行期间，苏亚非因其经营的湖北北钻机械设备有限公司生产原因，需要搬离所租赁的武龙公司房屋，向武龙公司提出了解除合同的要求，并逐步将生产设备搬离。武龙公司则要求苏亚非负责将公司的200千伏安变压器换回为80千伏安变压器。双方经协商，苏亚非于2018年10月22日出具《变压器处理书》，内容为：武龙蛋品厂变压器原80千伏安，因我司需要，调换为200千伏安。现因生产原因，需要搬离。特协商决定由我们出资更换变压器200千伏安至原80千伏安，特此承诺在2019年1月31日前恢复变压器。武龙公司监事朱朝武在《变压器处理书》上签署了意见：“同意承诺人苏亚非在2019年1月3日前恢复原80千伏安变压器。”2018年11月3日，苏亚非将生产设备全部搬走后，将所租赁武龙公司房屋钥匙全部交给了武龙公司物业管理人员李小健。在租赁期间，苏亚非与武龙公司就水电、网络费进行了结算，其中，2018年8月25日的结算清单记载，苏亚非5--8月份水电费网络费合计为4028元；2018年9月24日水电费结算清单记载，苏亚非9月份水电费合计为921元，电价为0.915元/度。上述费用从苏亚非预交的1万元电费中扣减。苏亚非在结算清单上签名确认。一审法院认为，武龙公司与苏亚非签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合同有效。在合同履行过程中，苏亚非因其公司生产原因向武龙公司提出需要搬离、终止合同，武龙公司表示苏亚非若要搬离，应当负责将厂房变压器由200千伏安换回为原来的80千伏安变压器，双方还就此事项出具了《变压器处理书》达成了一致意见，并且苏亚非已将所租房屋钥匙全部交还给了武龙公司的物业管理人员李小健，以上事实说明，苏亚非向武龙公司提出了解除租赁合同，而武龙公司也有同意解除合同的意思表示，并已接收房屋钥匙管理房屋，可视为双方均已同意解除房屋租赁合同，合同解除时间为钥匙交还之日2018年11月3日。在此情况下，武龙公司仍要求苏亚非继续支付2019年5月1日至2020年5月1日期间的房屋租金没有事实和法律依据，一审法院未予支持。武龙公司在《租赁合同》已经解除、房屋钥匙已经收回的情况下，应当本着实事求是的原则，合理利用房屋，从而减少房屋空置造成的损失。苏亚非向武龙公司预交了电费1万元，扣减已用水电费、网络费合计4949元，剩余电费5051元，苏亚非自愿扣减10月份预计电费1000元合情合理，故武龙公司应当退还预收的电费4051元。苏亚非向武龙公司支付了第一年度的房屋租金12万元，但租赁合同已于2018年11月3日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，苏亚非实际租赁武龙公司房屋的时间为6个月+3天，应支付租金为61000元（按每月1万元计算），多余的租金59000元应当退还给苏亚非。关于苏亚非主张武龙公司应支付违约金2万元问题。苏亚非提供的证据不能达到证明武龙公司2018年10月25日对租赁房屋断电属于故意影响苏亚非公司生产的违约行为，此时苏亚非已经开始了搬离生产设备，案涉租赁合同也系双方协商解除，故苏亚非该项诉讼主张没有事实依据，一审法院未予支持。关于苏亚非主张武龙公司应支付因停电10天导致其经营的公司不能正常生产造成的人工管理费损失和被迫低价变卖公司生产设备造成的生产设备价值损失问题。苏亚非经营的公司搬离租赁房屋是因自身生产原因而主动要求解除租赁合同，并非武龙公司有违约行为导致，故对该两项诉讼请求，一审法院未予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，遂判决：1.武龙公司与苏亚非2018年3月15日签订的《武龙蛋品公司厂房及办公房租赁合同》已于2018年11月3日解除，该合同的权利义务自合同解除时终止；2.武龙公司应当退还苏亚非房屋租金59000元和电费4051元，合计63051元，应于判决生效后十日内付清；3.驳回武龙公司的诉讼请求；4.驳回苏亚非的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审本诉案件受理费2700元由武龙公司负担；反诉案件受理费2767元，由苏亚非负担1353元、武龙公司负担1414元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因武龙公司与苏亚非之间的《租赁合同》的履行而引起，故应定性为房屋租赁合同纠纷。上述租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。合同双方当事人应当依照合同的约定全面、正确的履行义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点问题：一、案涉租赁合同是否解除。二、案涉租赁合同履行过程中，武龙公司是否存在违约。关于焦点问题一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，苏亚非于2018年10月22日出具《变压器处理书》提出因生产原因、需要搬离，并承诺在2019年1月31日前将200千伏安变压器恢复为80千伏安，武龙公司对此表示同意并签署意见。且2018年11月3日，苏亚非将所租房屋钥匙全部交还给武龙公司的物业管理人员李小健，武龙公司对此未提出异议。故应当认定双方协商一致解除案涉房屋租赁合同；合同解除时间为钥匙交还之日即2018年11月3日。因案涉租赁合同已于2018年11月3日解除，武龙公司上诉主张苏亚非支付2019年5月1日至2020年5月1日的租金12万元无事实与法律依据，故本院对武龙公司的该项上诉请求不予支持。租赁合同已于2018年11月3日解除，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故一审判决武龙公司退还苏亚非电费4051元、租金59000元并无不当，本院予以确认。关于焦点问题二，一审中，苏亚非提交了南城派出所《接处警工作登记表》（2018年10月25日和26日），主张2018年10月25日武龙公司私自断电，存在违约；武龙公司提交安陆市公安局南城派出所的《证明》，证明不存在私自断电行为。本院认为，苏亚非一审提交的《接处警工作登记表》系从公安机关系统直接打印而来，为原始记录，且加盖有南城派出所公章；而武龙公司提交的《证明》系事后由南城派出所出具，其证明力不及原始记录《接处警工作登记表》。故本院对苏亚非提交的南城派出所《接处警工作登记表》予以采信，对武龙公司提交的《证明》不予采信。虽然武龙公司与苏亚非于2018年10月22日就解除合同事宜达成一致意见，但案涉合同在2018年10月25日仍未解除。武龙公司在苏亚非不欠付电费的情况下，私自断电，存在违约，应承担相应的违约责任。依据案涉合同约定，武龙公司应当向苏亚非赔付违约金2万元。至于苏亚非主张的武龙公司支付停电造成人工管理损失11512元。因苏亚非提交的证据均系其单方提供，且武龙公司不认可，该证据不具有证明效力。故对苏亚非的该项上诉主张，本院不予支持。至于200千伏安的变压器恢复至80千伏安变压器。虽然苏亚非出具了《变压器处理书》，承诺恢复，但一审中武龙公司、苏亚非均未提出该项诉讼请求，按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院对此不予审理。综上，武龙公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；苏亚非的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审判决实体处理不当，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省安陆市人民法院(2019)鄂0982民初1117号民事判决第一、二、三项；二、撤销湖北省安陆市人民法院(2019)鄂0982民初1117号民事判决第四项；三、安陆市武龙蛋品有限公司于本判决生效后十日内向苏亚非支付违约金20000元；四、驳回苏亚非的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审本诉案件受理费2700元由安陆市武龙蛋品有限公司负担；反诉案件受理费2767元，由苏亚非负担1353元、安陆市武龙蛋品有限公司负担1414元。二审案件受理费3287元，由苏亚非负担214.44元、安陆市武龙蛋品有限公司负担3072.56元。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年六月三十日书记员  潘 洁附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；