广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2309号上诉人（原审原告）：恩平市浩华房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市。法定代表人：凌枢南，该公司经理。委托诉讼代理人：陈国凯，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄国祥，男，1981年6月28日出生，住广东省恩平市。上诉人恩平市浩华房地产开发有限公司（以下简称浩华房地产公司）因与被上诉人黄国祥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浩华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判解除浩华房地产公司与黄国祥签订的《商品房买卖合同》(编号：****)；3.改判黄国祥协助浩华房地产公司办理注销商品房预售备案登记(备案号：****号)和预售商品房抵押权预告登记手续[编号：粤(2017)恩平市不动产证明第****号]；4.维持一审判决第一、二项；5.判令黄国祥支付浩华房地产公司为实现债权而支出的二审律师费6000元；6.本案全部诉讼费用由黄国祥承担。事实和理由：一、一审判决缺乏事实法律依据，具体理由如下：一、双方交易目的未实现，涉案房屋仍属浩华房地产公司所有。1.黄国祥未完成付款义务，浩华房地产公司未收齐购房款。浩华房地产公司与黄国祥之间的商品房买卖关系、黄国祥与江门新会农村商业银行股份有限公司(以下简称为新会农商银行)之间的商品房借款抵押关系、浩华房地产公司与新会农商银行之间的商品房借款担保合同关系，是独立又相互关联的法律关系，不应简单机械地将三者的关系分割进行单独的评析，应结合本案当事人之间法律关系的特殊性综合考量。本案中，浩华房地产公司所谓的代偿还房贷实质上是开发商根据担保合同约定将收取的房贷返还给贷款银行，非开发商自己拿钱代买受人还款。代偿款后，浩华房地产公司与黄国祥的权利义务重新回到继续履行房屋买卖合同及合同补充协议状态，黄国祥应依约补足购房款，否则构成严重违约。2.黄国祥未实质取得涉案房屋物权。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条和第十五条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭是以不动产登记为标杆，未经登记，不发生效力。涉案房屋仅是办理预售备案登记，并非物权变动登记，黄国祥尚未办理房产证，未收楼，涉案房屋物权未转移，仍属浩华房地产公司所有。3.一审判决认定双方的交易目的已实现，又认定黄国祥存在违约行为，需支付违约金，自相矛盾。目前浩华房地产公司未收齐购房款，涉案房屋未办理不动产物权登记，商品房亦未交付，合同目的未实现。二、黄国祥逾期偿还贷款构成根本性违约，浩华房地产公司依约依法享有合同解除权。1.黄国祥逾期偿还贷款，根据《合同补充协议》第14条的约定，浩华房地产公司依约享有合同解除权。2.黄国祥逾期偿还贷款构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，浩华房地产公司依法享有合同解除权。3.黄国祥逾期偿还贷款，浩华房地产公司取得的是对其合同解除权，非追偿权。涉案房屋的物权仍属浩华房地产公司，交易未完成，能恢复至签订合同前状态，具有合同解除权基础。4.依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条的规定，法律赋予商品房买卖当事人享有法定解除权。浩华房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，依法有据。综上所述，由于黄国祥没有按《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款合同》约定支付房款，致使合同陷于履行不能，双方的房屋买卖交易目的无法实现，而黄国祥逾期偿还贷款的行为已是违约，根据双方的合同约定及法律规定，浩华房地产公司均享有合同解除权。黄国祥没有提供答辩意见。浩华房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号：2016–003943）(房屋总款267000元)；2.判令黄国祥支付浩华房地产公司违约金53400元（房屋总价款的20%）；3.判令黄国祥支付浩华房地产公司为实现债权而支出的律师费16000元；4.判令黄国祥协助浩华房地产公司办理注销商品房预售备案登记（备案号：****号）和预售商品房抵押权预告登记[编号：粤(2017)恩平市不动产证明第****号]；5.本案全部诉讼费用由黄国祥承担。一审法院认定事实：2014年6月20日，浩华房地产公司(甲方)与新会农商银行(乙方)签订一份《个人购房按揭贷款项目合作协议书》。约定为配合甲方销售其开发的房地产项目，解决购房人的资金问题，甲、乙双方同意就甲方开发的房地产项目进行购房按揭贷款项目合作，乙方同意为符合乙方规定之贷款条件的购买甲方所开发的恩平市325国道商贸物流带F-01地块房地产项目的自然人提供购房按揭贷款。合作项目名称凯旋花园(含所有)，开发商浩华房地产公司。除购房人应以其所购买的房地产及购房合同项下之全部权益抵押予乙方以作为其履行借款合同的担保外，为保证依据本协议所形成的购房人与乙方所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保。保证范围：全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息(包括正常利息、逾期利息、罚息、复利)、违约金、损害赔偿金以及诉讼/仲裁费、律师费、抵押/质押处置费、过户费等乙方为实现债权的一切费用。保证期间，本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日止。保证期间，若购房人连续三期或累计六期未按借款合同的约定还款的，甲方应按乙方的要求代为偿还借款本息，并承担相关责任。对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权从甲方在乙方银行系统开立的账户中直接扣收。2016年10月20日，浩华房地产公司(出卖人)与黄国祥(买受人)签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定黄国祥购买浩华房地产公司开发的位于恩平市*******************，商品房总金额为267000元。买受人应于2016年8月22日前付房款54000元，剩余房款买受人需于2016年8月30日前通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。双方同时签订附件五：合同补充协议，协议第14条约定，采取按揭付款方式的买受人若未按期向银行还款，导致银行与买受人终止借贷合同且银行要求出卖人回购房屋时，由出卖人向银行支付剩余本金。该商品房归出卖人所有，出卖人有权另行出售，买受人不得有任何异议。买受人应按本商品房买卖合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，此外，买受人还应承担出卖人为此发生的所有费用，包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等。上述合同签订后，黄国祥支付了首期房款，并办理了银行按揭付款手续。2017年1月6日，双方办理上述房屋的预售商品房买卖预告登记[粤(2017)恩平市不动产证明第****号]。2016年10月17日，黄国祥(借款人)、李玩爱(保证人)与新会农商银行恩平支行(贷款人)签订一份《个人购房借款合同》，约定由黄国祥新会农商银行恩平支行借款213000元用于购买浩华房地产公司处购买位于恩平市*******************房产。借款期限为240个月，即从2016年10月17日起至2036年10月17日。商业贷款利率在中国人民银行公布的同期档次贷款基准利率基础上下浮15%......。借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人浩华房地产公司的账户。借款人以每一个月为一个还款周期，其中商业贷款共240期。每月17日为还款日。商业贷款以按月等额本息还款法归还借款本息。每期应还本息金额为人民币1309.33元。借款人、保证人的违约责任：1、……(3)借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本金、利息、罚息、和复利；……。2、借款人出现本条第1款规定的任一违约事项，贷款人有权(但非必须)分别或同时采取下列一项或多项措施：……(3)宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息；……(6)行使担保权利。2017年2月13日，黄国祥与新会农商银行恩平支行签订一份《个人购房担保合同》，约定黄国祥以恩平市*******************的房产作为抵押物为债务人履行主合同向抵押权人提供抵押担保，由抵押权人享有第一顺位优先受偿权。双方于2017年2月24日办理了预售商品房抵押权预告登记，不动产登记证明[粤(2017)恩平市不动产证明第0001495号]。2019年8月20日，江门农村商业银行股份有限公司恩平支行向浩华房地产公司发出一份《代偿告知书》，载明因借款人黄国祥于2019年5月不按合同履行付款义务，经多次催告，但一直没有按约偿还借款，浩华房地产公司作为保证担保人有义务偿还其借款本金、拖欠本金、利息及罚息，总额为196343.31元。2019年9月4日，浩华房地产公司向江门农村商业银行股份有限公司恩平支行支付了196756.23元。2019年9月5日，浩华房地产公司向黄国祥邮寄一份《关于解除商品房买卖合同的通知书》，载明双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第14条的约定，由于其未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致该司承担了保证责任，该司有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房。现该司特致函阁下，即日起解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，收回商品房，阁下尚须协助该司到房管局办理有关解除合同的手续。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。黄国祥与浩华房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，为有效合同，应受法律保护。浩华房地产公司主张解除其与黄国祥签订的商品房买卖合同，故应审查浩华房地产公司是否享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；……”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，黄国祥已经根据商品房买卖合同的约定支付了房款并办理了相关的房贷手续，银行也将涉案房屋贷款支付至浩华房地产公司账户，至此，黄国祥已经完成商品房买卖合同的付款义务，浩华房地产公司也收取了相应房款，双方的交易目的已实现。而黄国祥逾期偿还贷款的原因致使浩华房地产公司向银行承担了保证责任，浩华房地产公司取得的是对黄国祥的追偿权，非合同解除权。而且涉案合同补充协议第14条并未约定浩华房地产公司在向银行代偿借款后享有对商品房买卖合同的解除权，故浩华房地产公司没有涉案合同的约定或法定解除权，其主张按合同补充协议第14条解除商品房买卖合同，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。在商品房买卖合同尚未解除的情况下，其主张黄国祥协助办理注销商品房预售备案登记和预售商品房抵押权登记手续，于法无据，一审法院不予支持。违约金及律师费问题。根据商品房买卖合同补充协议第14条约定，黄国祥因未能按期偿还银行贷款本息，致使浩华房地产公司承担保证责任代偿了黄国祥所借的本息，浩华房地产公司主张黄国祥按房屋价款20%的支付违约金53400元(267000元×20%)及实现债权的律师费16000元，符合合同约定，一审法院予以支持。黄国祥经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、黄国祥应在本判决生效之日起七日内支付违约金53400元给恩平市浩华房地产开发有限公司；二、黄国祥应在本判决生效之日起七日内支付律师费16000元给恩平市浩华房地产开发有限公司；三、驳回恩平市浩华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3173元，由黄国祥负担655元，由恩平市浩华房地产开发有限公司负担2518元。二审当中，浩华房地产公司提交了如下证据：民事案件委托代理合同一份及广东增值税发票一份，以共同证明浩华房地产公司为实现债权支付了二审律师费6000元。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对浩华房地产公司的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。二审当中双方当事人的争议焦点为：浩华房地产公司是否享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，当事人可依照合同约定或者法律规定享有合同解除权。首先，虽然《合同补充协议》第14条约定：“采取银行按揭付款方式的买受人若未按期向银行还款，导致银行与买受人终止借贷合同且银行要求出卖人回购房屋时，由出卖人向银行支付剩余本金，该商品房归出卖人所有，出卖人有权另行出售，买受人不得有任何异议”，但该内容显然是关于浩华房地产公司如何行使追偿权的约定，并非关于浩华房地产公司享有单方合同（即《商品房买卖合同》）解除权的约定。其次，本案中黄国祥已按《商品房买卖合同》约定支付了全部购房款给浩华房地产公司，并不违约。对于黄国祥未按时偿还新会农商银行恩平支行的贷款导致浩华房地产公司承担保证责任属另一个法律关系，浩华房地产公司履行了担保责任可依法行使追偿权，但不能以此认定黄国祥构成《商品房买卖合同》根本违约。再次，黄国祥未按时偿还新会农商银行恩平支行的贷款是就《个人购房借款合同》对新会农商银行恩平支行构成违约，并非就《商品房买卖合同》对浩华房地产公司构成“违约”，黄国祥的上述行为并不影响《商品房买卖合同》目的实现。浩华房地产公司以此主张解除《商品房买卖合同》，有违诚实信用原则。综上，在没有合同约定或者法律规定的情况下，浩华房地产公司以黄国祥未按时偿还新会农商银行恩平支行的贷款导致浩华房地产公司承担保证责任为由主张解除《商品房买卖合同》，缺乏理据，本院不予支持。鉴于未解除涉案《商品房买卖合同》，浩华房地产公司主张撤销预告登记手续，理据不足，本院亦不予支持。此外，鉴于二审当中浩华房地产公司败诉，其在二审当中提交的委托合同及发票等（拟证明二审产生的律师费6000元），本院不予采纳。综上所述，浩华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5305元，由恩平市浩华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年六月十七日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉