河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终581号 上诉人（原审被告）：三河市上上城房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊行宫东大街南侧、民福园东侧福泽御园小区29-11。 法定代表人：靳永清，职位：法定代表人。 委托代理人：郭慧，河北燕祥律师事务所律师。 委托代理人：周宇杰，河北燕祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周青青，女，1978年2月9日出生，汉族，职业，住北京市昌平区。 上诉人三河市上上城房产经纪有限公司（以下简称）因与被上诉人周青青居间合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三河市上上城房产经纪有限公司上诉请求：1．撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5914号民事判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人基于双方合意，提供完毕居间服务，理应收取相关的居间服务费，一审法院仅以电商服务费非佣金为由，即判令上诉人退还，属于事实认定错误。1．首先，本案系居间合同纠纷，上诉人与被上诉人之间形成了事实上的居间服务关系，且居间服务已经完成。上诉人与被上诉人达成合意，由上诉人为其提供房源，被上诉人选定房源后支付相关款项，完成购房交易，且被上诉人在诉状中明确主张该笔费用即为居间服务费，对双方的居间服务关系并不否认。因此上诉人收取电商服务费合理合法。2．其次，法律上并无电商服务费的准确定义，亦未禁止收取电商服务费，根据上诉人与辽宁云基地置业有限公司（以下简称“云基地”）签订的《辽宁．云基地项目销售代理合同补充协议》第四条明确约定“1．电商服务费用为乙方佣金；2．电商服务费收取：乙方提供POS机，甲方财务人员使用该POS机为乙方收取电商服务费。”可以认定案涉电商服务费即为我方应收取的佣金，且该佣金系我方提供POS机，有开发商收取，并未突破合同的相对性，也不属于上诉人收取的佣金以外的其他费用。二、被上诉人与云基地签订的《商品房买卖合同》并未出现解除等事由，在其成功购买案涉房屋后，时隔两年转而诉讼要求上诉人退还居间服务费，无事实及法律依据。房地产中介服务机构提供居间服务是否完成，是以买受人是否签订《商品房买卖合同》，居间服务费是被上诉人受云基地指示向上诉人支付的，不是被上诉人向上诉人支付的；即使被上诉人不想继续购买案涉房屋，想要退还款项，亦应要求云基地退还。根据司法判例，居间服务费若要退还，也应建立在《商品房买卖合同》已经解除的情况下，确实无法履行后，才可根据居间服务的履行情况，过错情结等依法裁判，现《商品房买卖合同》未解除，被上诉人要求上诉人退还居间服务费无事实及法律依据。三、一审法院根据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，作出判决，属适用法律错误。1．本案所涉案由系居间合同纠纷，诉讼中被上诉人并未举示任何证据证明，上诉人在居间服务中存在违约行为；且对于被上诉人主张的隐瞒楼盘真实情况，一审法院亦依据上诉人提交的案涉房屋五证齐全，认定上诉人已尽到谨慎主义义务，因此一审法院不应依据合同法第一百零七条的规定，判令上诉人承担退还责任。2．《商品房销售管理办法》第二十八条，并不应适用本案。该条款规定，“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而根据我方提供的代理合同补充协议，可以确认案涉电商服务费即为上诉人佣金，并非以外的其他费用。 周青青答辩称，三河市上上城房产经纪有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 周青青向一审法院起诉请求：1、要求被告上上城公司向原告退还居间服务费（电商费）100,000元，并支付占有使用费（以100,000元为基数，按照银行同期贷款利率，支付2017年05月07日至实际返还之日止的占有使用费17,200元）；2、要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月18日，被告上上城公司与辽宁云基地置业有限公司（以下简称“云基地”）签订了《辽宁云基地院士海项目销售代理合同》，云基地委托被告上上城公司销售位于辽宁东戴河新区，共计500套，委托时间从2017年4月18日至2017年12月30日止；第2.2.7条约定负责代甲方与客户签订《认购书》和《商品房买卖合同》，签署内容按双方确认的范本执行，超出范本范围内的条款，必须征得甲方同意才能签署；指导客户将购房款交付甲方账户；第2.2.15条约定，上上城乙方除电商费用不得收取客户任何费用。2017年4月26日，被告上上城公司与辽宁云基地置业有限公司（以下简称“云基地”）签订了《辽宁云基地项目销售代理合同补充协议》，其中第四款电商费用中约定1、电商费用为乙方佣金；2、电商费收取：乙方提供ＰＯＳ机，甲方财务人员使用该ＰＯＳ机为乙方收取电商费用。 2017年5月7日，原告与云基地签署了《商品房买卖合同（预售）》，合同中约定该房总价款为418,234元。原告于2017年5月7日分别先后通过POS机支付398,234元和100,000元，其中398,234元支付给云基地（加上之前支付的20,000元定金，总计房款418,234元），100,000元支付给上上城公司。 本案争议焦点是原告因购买涉案房屋支付的电商费用是否合理，应不应该退还。原告认为，被告作为专业的居间公司，为原告提供居间服务，但其隐瞒楼盘真实情况，诱骗原告购买问题房源，未保障原告的合法权益，导致原告利益严重受损；原告还认为被告与辽宁云基地置业有限公司签订销售合同，应两公司之间结算服务费用，被告不应该直接收取购买人如此高昂的服务费用，所以其应当退还所收取的电商费100,000元及相应的使用费。被告抗辩，其没有隐瞒楼盘真实情况，云基地五证齐全，符合房屋的预售条件，被告已经尽到审查及核实的义务，不存在任何过错；根据合同约定，10万元不是原告向被告支付的电商费，而是辽宁云基地向被告支付的报酬。 一审法院认为，根据被告上上城公司提交的证据，辽宁云基地置业有限公司就涉案房地产开发、销售的五证齐全，被告上上城公司已经尽到审查注意义务，故对原告主张被告上上城公司存在隐瞒楼盘真实情况，本院不予支持。根据《辽宁云基地院士海项目销售代理合同》可知，被告上上城公司系云基地的代理销售商，并在《辽宁云基地项目销售代理合同补充协议》中约定电商费为乙方佣金。然而，参照《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，电商费的收取在房产销售中是为法律所禁止的，据此，云基地与被告上上城公司向原告收取电商费的行为违反了《商品房销售管理办法》规定，综上，原告主张被告上上城公司返还电商费100,000元，于法有据，本院予以维护。原告要求被告支付资金占有期间的利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告三河市上上城房产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还给原告周青青已实际交纳的电商费100,000元；二、驳回原告周青青的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实与一审相同。 本院认为，被告上诉称其为原告提供了居间服务，且已促成了房屋买卖合同的订立，但其未提供证据证明原、被告之间建立了居间服务合同关系。被告上诉又称原告支付的100000元系辽宁云基地置业有限公司给付的佣金，但《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”规定，云基地与被告上上城公司约定向原告收取电商费的行为显然违反了《商品房销售管理办法》规定。因此，被告收取原告的100000元，即没有合同依据，又违反法律规定，故被告取得不当利益，造成原告损失，被告应当将取得的不当利益返还。综上，被告的上诉请求不能成立，本院不予支持。虽然原审原告诉请案由和一审法院确定案由为居间服务合同有误，但判决结果并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,300.0元，由三河市上上城房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘建刚 审判员  崔玉水 审判员  李绍辉 二〇二〇年六月十九日 书记员  梁文涛