山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3228号 上诉人（原审原告）：夏安平，男，1968年4月19日生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：李晓光，山东恒昶律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：夏霖，男，1964年4月11日生，汉族。 被上诉人（原审被告）：夏秀芬，女，汉族，1939年3月26日出生，住昌邑市。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人:齐忠义，昌邑昌大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：夏玉兰，女，汉族，1959年3月31日出生，住昌邑市。 原审第三人：昌邑市奎聚街道铁匠营社区居民委员会。 法定代表人：夏卫国，主任。 委托诉讼代理人：夏恩元，男，该居委会村民。 委托诉讼代理人：夏永宁，男，该居委会村民。 上诉人夏安平因与被上诉人夏霖、夏秀芬、夏玉兰，原审第三人昌邑市奎聚街道铁匠营社区居民委员会（以下简称铁匠营居委会）物权纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初3268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人夏安平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定涉案房屋买卖合同有效属适用法律错误。1、涉案房屋系在集体所有土地上开发的小产权房，未依法登记取得权属证书，属于不得转让的房产，买卖标的物不仅包括房屋，还包括相应的宅基地使用权。本案中，被上诉人夏玉兰的户口虽在集体经济组织内，但其早已外嫁到其他乡镇，并在其他乡镇享有宅基地使用权。根据“一户一宅”规定，其在涉案集体内并不享有宅基地使用权，不具有使用该集体宅基地的资格，其与无权处分人夏霖签订的涉案房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。依照合同法第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故涉案房屋应予返还。2、山东省高级人民法院于2011年11月30日下发《全省民事审判工作会议纪要》，其中规定：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效。上述规定并未区分是否系本集体成员之间进行买卖，只要涉及小产权房买卖就应认定买卖合同无效。3、一审认定买卖合同有效系仅从物权分割层面认定夏霖变卖楼房的方式不违反法律规定，并未考虑认定小产权房买卖合同有效违反国家政策的同时，也侵害了社会公共利益。4、一审认定合同有效的同时，适用了合同法第五十二条规定，在适用法律方面相互矛盾。二、一审认定泰和花园楼房及涉案楼房系夏安平、夏霖、夏秀芬三人共有，属认定事实错误。涉案福利楼完全属夏安平单独所有，即使认定共有也只能认定夏安平与夏秀芬共有，涉案福利楼与夏霖没有任何关系。1、涉案福利楼的取得系基于村民待遇，泰和花园的104.21平方米福利楼在2010年时已经被夏霖和夏秀芬分的（在铁匠营居委会提供的档案证据中已载明“夏霖4间、夏秀芬2间的福利楼及款项结清”）。涉案89.23平方米福利楼完全系基于夏安平的四间宅基地分得60平方米，夏秀芬的两间宅基地分得30平方米，从而取得涉案89.23平方米的房屋，夏霖对涉案89.23平方米的福利楼不享有共有权利。一审仅凭被上诉人的单方面陈述且在夏安平完全否认、被上诉人没有提供任何证据的情形下认定两处房屋属于三人共有，违反证据规则的规定。2、一审认定涉案楼房在铁匠营居委会登记人为夏霖，由此认为符合表见代理的特征，属认定事实错误。在铁匠营居委会登记人为夏霖的房屋系泰和花园104.21平方米楼房，而不是本案福利楼。铁匠营居委会在一审回答上诉人提问时，明确答复涉案89.23平方米福利楼没有档案记载。在没有档案记载的情形下，一审不应认定涉案89.23平方米福利楼在铁匠营居委会的登记人为夏霖，故不符合表见代理特征。本案中，夏安平并没有委托他人代理房屋买卖，况且夏霖、夏秀芬在与夏玉兰签订买卖合同时，也不是以代理人身份签订，所以本案不适用表见代理的规定。3、本案中，夏安平、夏霖、夏秀芬在铁匠营居委会单独享有独门独院的各四间宅基地，且有单独的宅基地使用证，拆迁时亦按独门独院的宅基地单独分配安置福利楼。福利楼系依据每人每间宅基地分得15平方米房屋，夏霖、夏秀芬、夏安平每人4间宅基地均应各分得60平方米，因夏秀芬当时没有能力付款，故将自己的60平方米福利楼分给每个儿子各2间（即30平方米）。由此出现了铁匠营居委会提交的关于泰和花园104.21平方米福利楼的档案记载“夏霖4间，夏秀芬2间的福利楼及款项结清”。本案中的89.23平方米福利楼系由夏安平的60平方米以及夏秀芬的30平方米组成，涉案福利楼属夏安平单独所有。三、一审认定买受人夏玉兰系善意相对人是错误的。1、夏玉兰本身系铁匠营居委会成员，其对居委会成员之间分配福利楼的方案以及房屋权属问题应当知悉，并且在涉案福利楼没有任何档案记录的情形下购买涉案房屋，不应认定为善意，不适用善意取得，应当承担购买风险。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 夏霖、夏秀芬、夏玉兰未提交书面答辩意见。 铁匠营居委会未提交书面陈述意见。 夏安平向一审法院起诉请求：1、依法确认夏霖、夏秀芬、夏玉兰于2018年2月15日签订的楼房买卖合同无效；2、判令夏霖、夏秀芬、夏玉兰返还夏安平位于昌邑市的房屋及阁楼、附房；3、判令夏霖、夏秀芬、夏玉兰自2018年2月15日开始每月赔偿损失1000元至返还夏安平房屋及阁楼、附房止；4、诉讼费用由夏霖、夏秀芬、夏玉兰负担。 一审法院认定事实：夏安平系夏秀芬之次子，夏霖系夏秀芬之长子。铁匠营居委会在拆迁中，根据拆迁政策，夏安平与夏秀芬、夏霖各分得回迁楼两套。另外，根据福利政策，以上三人每人分得福利面积60平方米，夏霖受夏秀芬、夏安平委托，由夏霖到铁匠营居委会处办理了福利房的分配手续，三人共分得福利房两套，一套位于泰和花园1号楼2单元401室面积104.2平方米带车库，一套位于三和苑11号楼1单元501室（即涉案楼房）面积89.23平方米及附房。以上两套福利房的差价款由夏霖向铁匠营居委会缴纳，其中泰和花园楼房差价款为140391元，三和苑楼房差价款为31940元。泰和花园福利房夏霖于2010年12月份卖出，售房款约340000元。2018年2月15日，夏霖将涉案房屋三和苑11号楼1单元501室及附房卖给了夏玉兰。涉案房屋土地性质为集体建设用地，系小产权房。 另查明，夏玉兰系铁匠营居委会村民。夏安平与夏秀芬对委托夏霖就拆迁所得的涉案福利房抓阄及交纳差价款等事实无异议。 一审法院认为，夏安平主张涉案房屋系其个人所有，根据拆迁奖励政策，夏安平应分得60平方福利面积，涉案房屋89.23平方米，夏安平主张多余面积系其母亲夏秀芬赠与，且其已将房屋应交差价款交给了夏霖，由夏霖交给铁匠营居委会，但夏秀芬对夏安平主张的赠与不予认可，夏霖对夏安平主张的交差价款等事实亦不予认可，夏安平未提交能够证明上述主张的相关证据，夏安平以第一套福利房分房表中载明的夏霖4间、夏秀芬2间主张涉案房屋系其个人所有证据不充分；夏安平提交的录音证据中铁匠营居委会负责人夏卫国强调所有手续由夏霖办理，村里不欠夏安平的房子，至于夏安平与夏霖、夏秀芬怎么分配与村委无关，故录音证据亦不能证明涉案房屋系夏安平个人所有。综上，对夏安平关于涉案房屋系个人所有的主张不予支持。涉案楼房与泰和花园楼房系夏安平、夏霖、夏秀芬三人宅基地房屋拆迁后又额外获得的福利面积（每人奖励60平共计180平）置换而来，以上两套福利房对于夏安平与夏霖、夏秀芬三人来说，系三人共同共有，对共有物的分割，应当有利于生产和生活需要，不损害共有物的效用；不宜分割的共有物，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。从共有物分割层面讲，夏霖变卖楼房的方式并不违反法律规定。夏霖作为共有人之一，且在铁匠营居委会登记人亦系夏霖，符合表见代理的特征，买受人夏玉兰客观上有充分理由相信夏霖具有代理权，且夏玉兰系铁匠营居委会的村民，其与夏霖签订的房屋买卖合同有效。况且，夏安平与夏秀芬曾约定涉案房屋办理手续（抓阄、交纳差价款等）由夏霖负责，虽没有明确夏霖可以变卖涉案楼房，但共有人之一的夏秀芬认可夏霖对楼房的处分权。综上，综合考虑善意相对人的合法权益及共有人对共有物处分的认可程度，同时考虑到交易的稳定和尽可能多的减少社会矛盾，宜认定夏玉兰与夏霖关于涉案房屋的买卖关系有效。故夏安平的主张不成立，对夏安平的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：驳回夏安平的诉讼请求。案件受理费100元，由夏安平负担。 二审查明，夏玉兰购买涉案房屋后，已装修并入住。二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求及依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，夏安平以涉案89.23平方米福利楼系由其4间宅基地（60平方米）及夏秀芬2间宅基地（30平方米）组成为由主张89.23平方米福利楼属其单独所有，夏秀芬、夏霖对该主张均不予认可，上诉人一审所提交的证据亦不足以证明上述主张。一审根据当事人陈述、居委会的拆迁（福利）政策、录音及证人证言等证据，结合夏霖受夏安平和夏秀芬委托到铁匠营居委会办理福利房分配手续（抓阄及交纳差价款）等事实，认定涉案两套房屋（泰和花园及三和苑各一套）属夏安平、夏秀芬、夏霖三人共同共有并无不当。夏安平关于涉案89.23平方米福利楼系其单独所有的主张依据并不充分，本院不予支持。基于上述认定，结合夏秀芬的意思表示（对夏霖处分涉案房屋予以认可）及夏玉兰系本集体经济组织成员等事实，根据物权法及合同法的相关规定，一审认定夏霖与夏玉兰签订的合同有效不违反法律规定，本院予以支持。夏安平关于夏霖与夏玉兰所签订合同无效的主张亦不能成立，本院亦不予支持。 综上，夏安平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人夏安平负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年六月二十九日 书记员 张瑞丰