广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0304执异38号 案外人：桂林桂加房地产有限公司，住所地：桂林市叠彩区站前路3号恒大广场26#楼一层，统一社会信用代码：91450300619384634L。 法定代表人：郭鹏，任公司总经理。 委托诉讼代理人：罗宗仁，公司员工，特别授权。 申请执行人：桂林银行股份有限公司，住所地：桂林市临桂区公园北路8号。统一社会信用代码：91450300198879064G。 法定代表人：吴东，任公司董事长。 被执行人：唐康中，男，汉族，1973年8月6日出生，住桂林市叠彩区。 被执行人：邓玉花，女，汉族，1979年3月30日出生，住桂林市叠彩区。 被执行人：李飞跃，男，汉族，1980年6月2日出生，住桂林市七星区。 在本院执行桂林银行股份有限公司与唐康中、邓玉花、李飞跃借款合同纠纷一案中，案外人桂林桂加房地产有限公司对执行桂林市叠彩区站前路2号恒大广场一期28栋22层6、7、8、9、10、11号等6套商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人桂林桂加房地产有限公司称，请求：1、中止对位于桂林市××区××广场××、××、××、××、××、××等××套商品房的执行；2、解除对位于桂林市××区××广场××、××、××、××、××、××等××套商品房的查封。事实与理由：贵院办理（2018）桂0304执535号民间借贷纠纷执行案件中，查封案外异议人桂林桂加房地产有限公司（以下简称：“案外异议人”或“桂加公司”）所有的位于桂林市××区××广场××、××、××、××、××、××等××套商品房，案外异议人对此不服，特提出异议。1.涉案《商品房买卖合同》虽然作了备案登记，但涉案房屋的产权并未转移到唐康中名下，案外异议人对涉案房产仍保留所有权。2014年12月5日，案外异议人与唐康中签订6份《商品房买卖合同》（合同编号：1401024700、1401024704、1401024713、1401024718、1401024722、1401024726)，约定由唐康中购买案外异议人开发建设的位于桂林市××区××广场××、××、××、××、××、××等××套商品房，采用按揭贷款方式支付房款。2015年1月6日，案外异议人向桂林市房地产管理局为上述6套商品房办理了《桂林市预（销）售商品房买卖合同登记备案证明》（合同登记备案号：1401024700、1401024704、1401024713、1401024718、1401024722、1401024726)手续。商品房买卖合同备案登记是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，仅表明该买卖行为己纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同。在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。2.因唐康中逾期归还银行贷款，导致案外异议人承担阶段性连带担保责任，遂于2018年7月19日向桂林市叠彩区人民法院起诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合问》，并已取得法院生效判决【（2018)桂0303民初1502一1507号】。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第五条规定，现涉案房屋的《商品房买卖合同》已由法院生效判决书解除，缺乏登记备案证明的基础，依法应予注销，故相应对涉案房屋的查封依法应予解除查封。3.本案涉案房屋并不属于唐康中。根据桂林市人民政府颁发的《国有土地使用证》、桂林市规划局颁发的《建设工程规划许可证》、桂林市住房和城乡建设局颁发的《建筑工程施工许可证》证实，涉案土地所有权人、建设单位均为桂林桂加房地产有限公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第(一)项的规定，可以证实涉案6套写字楼权利人系案外异议人，案外异议人与唐康中签订《商品房买卖合同》后，其二人并未按合同约定履行付款义务，案外异议人未将涉案房产交付唐康中，也未将涉案房屋产权登记至其名下。我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”可见，涉案房屋未办理不动产转移登记，房屋所有权仍属于案外异议人。4.本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定首先，桂林市叠彩区人民法院(2018）桂0303民初1502-1507《民事判决书》并未转移涉案6套商品房的所有权，仍系案外异议人所有。其次，该条规定目的在于防止被执行人转移财产、损害第三人利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”5.如继续执行，将损害第三人合法权益。本案中唐康中违法合同约定，未支付所购买涉案房屋全部价款、申请人也未将商品房向其交付使用、未办理不动产权登记。涉案房屋产权仍依法登记在申请人名下。如强制执行涉案房屋，将产生错误的价值导向、引发道德法律风险，可能导致个别商品房买受人通过虚假、恶意审判执行活动，将事先已产生金钱债务转嫁至商品房出卖人，逃避自身原有债务，严重损害房屋出卖人的合法权益。综上，涉案房屋是案外异议人的合法财产，其他任何人均无权申请处分，根据《民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干出问题的规定》第二十七条的规定，恳请贵院支持案外异议人的异议请求。 申请执行人桂林银行股份有限公司称，不同意案外人的异议请求。 被执行人唐康中、邓玉花、李飞跃未到庭发表意见。 本院查明，关于桂林银行股份有限公司与唐康中、邓玉花、李飞跃借款合同纠纷一案，本院在审理过程中，轮候查封合同备案于唐康中名下的位于桂林市××区××广场××、××、××、××、××、××写字楼××房产。 本院另查明，案外人桂林桂加房地产有限公司诉桂林国民村镇银行有限责任公司朝阳支行、第三人唐康中、邓玉花、晏朝辉申请执行异议之诉一案，桂林市七星区人民法院于2019年12月16日作出（2019）桂0305民初3041号民事判决书已经于2020年2月15日生效，判决如下：一、确认位于桂林市××区××广场××、××、××、××、××、××写字楼××房产系桂林桂加房地产有限公司所有；二、不得执行位于桂林市××区××广场××、××、××、××、××、××写字楼××房产。 本院还查明，桂林市七星区人民法院于2019年10月25日作出（2019）桂0305执192号之一执行裁定书，继续查封被执行人唐康中名下位于桂林市××区××广场××、××、××、××、××、××号写字楼共六套，该裁定书于2019年11月5日送达桂林市不动产登记局。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自登记在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。因此，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。案外人主张其合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的，须向对涉案财产进行正式查封的法院提出异议。本案中，本院的查封行为属于轮候查封，在七星法院未解除查封的情况下，本院轮候查封行为并未生效，即本案的执行行为未对案外人桂林桂加房地产有限公司的实体权利产生影响，本案不符合立案条件。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下： 驳回案外人桂林桂加房地产有限公司的异议申请。 案外人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向桂林市中级人民法院申请复议。 审判长  石文军 审判员  钱 越 审判员  苏 敏 二〇二〇年六月二十八日 书记员  吕瑞飞