云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1722号原告：戴熙海，男，汉族，1995年9月27日出生，身份证登记住址为江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：张静、陈泽，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明航汇投资有限公司，住所云南省昆明市官渡区官渡街道办事处秀英村1号。法定代表人：周渝。委托诉讼代理人：王石诚，该公司员工，特别授权代理。原告戴熙海诉被告昆明航汇投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张静、陈泽以及被告委托诉讼代理人王石诚到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方当事人一致同意简易程序审限届满后，继续适用简易程序对本案进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还拓展空间房款312315元（916959/138×47）；2.判令被告支付逾期交房违约金94080元（暂计算至2019年12月8日的逾期利息，依据按商品房买卖合同第十二条之约定）；3.本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2016年10月19日原告戴熙海与被告昆明航汇投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：A-8-2506。被告在销售该商品房时承诺：该房型为四室两厅两卫，实际建筑面积约91㎡，含拓展空间在内建筑面积约138㎡，原告支付购房款916959元，平均每平方米房价为6645元。而目前原告得知该拓展面积未经住建管理部门规划审批，关于该部分面积的约定或行为无效，被告应返还拓展空间房款。同时，双方所签订《商品房买卖合同（预售）》中约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房，被告逾期交房的，需向原告每日支付全房价款万分之三的违约金。目前，由于被告尚未向原告交付商品房，故原告有权要求被告支付相应违约金。综上所述，被告的行为已经严重损害原告的合法权益，在多次协商无果的情况下，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：1.根据《商品房买卖合同（预售）》第三条约定，该房屋建筑面积为91.21平方米；第六条约定，按照建筑面积计算，该房屋单价为每平方米10053.27元，总价款为916959元。被告并未与原告做过超出合同之外的承诺，且亦未收取过拓展空间面积的房款，原告要求被告返还拓展空间房款无依据。2.根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条第4项约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%。故违约金最高仅应当为全部已付款的2%，不应当按照每日万分之三计算。3.根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第3项约定，如买受人未按出卖人书面通知时间办理接房手续的，自出卖人书面通知指定交付日起视为本合同项下的商品房已交付。被告已于2019年11月28日通过EMS向原告寄送书面交楼通知书，并在此后也通知过原告于2020年1月19日办理接房手续。根据合同约定，被告已履行交房义务。4.被告已经通知原告于2020年1月19日办理接房手续，故延期交房时间应当截止到2020年1月18日。综上，请求人民法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认证如下：1.原告提交的现场房屋拍照图。该证据不能有效特定照片形成时间、地点以及内容客观性，本院不予采证。2.被告提交的交楼通知书、EMS快递单。上述证据为原件，快递单中记载的收件人地址、联系方式与商品房买卖合同记载的买受人信息一致，可相互印证，本院对其真实性予以确认。3.被告提交的会议纪要。该证据与本案争议无实质关联，本院在本案中不予采证。4.被告提交的住宅使用说明书、住宅质量保证书。该证据为被告针对涉案房屋所在地块而制作的商品房住宅使用说明书、住宅质量保证书，本院予以确认并采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2016年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买由被告开发的位于昆明市官渡区地块）8幢2506号房屋，合同主要内容如下：“预测建筑面积91.21平方米。房屋总价款916959元，其中首付款216959元于签订合同之日付清，余款70万元向银行申请贷款支付。该商品房交付时应当符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；纳入城市供电网络并正式供电；完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户。出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付商品房；该商品房达到合同约定的上述交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；如买受人未按出卖人书面通知时间办理接房手续的，自出卖人书面通知指定交付日起视为本合同项下的商品房已交付。逾期交房在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”同日，原、被告签订《补充协议》，其中约定出卖人逾期交房超过90日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%。签订合同当日，原告付清了首付款。次日，前述商品房买卖合同进行了登记备案。2016年11月17日，原告付清购房款。另一，2016年10月19日，原告与中航建筑工程有限公司签订一份委托施工协议，约定原告将所认购的上述商品房委托中航建筑工程有限公司免费进行后加板及内隔墙等施工改造工作，受托方按照设计要求和施工规范的规定进行施工，质量标准的评定以现行国家或行业的质量检验评定标准为依据。同日，原告向被告出具一份商品房委托施工告知函，对前述委托施工事项进行确认，并明确因前述改造而导致的与商品房买卖合同之交付标准不一致与被告无关。另二，涉案房屋所在建设工程于2019年10月30日取得《竣工验收备案证明书》、于2019年11月22日取得《房产测绘成果书》，且被告印制了相应《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。另三，2020年1月中旬，被告以电话方式通知原告于2020年1月19日到售楼部办理房屋接房手续。另四，2020年4月2日，本院组织双方当事人到涉案房屋对原告主张的房屋质量问题进行查看，具体过程已拍摄视频并刻录光盘附卷。另五，2020年4月9日，本院依法到昆明市建设工程质量安全监督管理总站，就涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案事项进行调查取证，并制作了调查笔录附卷。对相关调查笔录，本院已组织双方当事人进行质证，原、被告对其真实性均无异议。另六，2020年4月24日，经原告申请，本院委托云南特斯泰工程检测鉴定有限公司对涉案房屋二楼拓展空间搭建的钢架结构楼板是否存在质量问题及安全隐患进行鉴定。2020年5月初，本院收到上述鉴定机构寄送的退案函及情况说明，其中记载原告委托诉讼代理人张静告知鉴定机构，涉案房屋二楼钢架结构是否存在质量安全隐患与原告的诉讼请求无关联，故不再申请鉴定。2020年6月9日，经本院询问，原告明确其不申请鉴定，具体理由与前述情况说明记载的内容一致。本院认为，本案争议焦点系：一、原告要求被告返还拓展空间房款的诉请是否有依据；二、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请应如何评判。关于争议焦点一，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同记载房屋总价款按建筑面积计算[具体而言，房屋建筑面积为91.21平方米，每平方米（建筑面积）单价为10053.27元，两者相乘即为涉案房屋总价款916959元]，原告提交的证据不能证明被告的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的拓展面积曾作出具体确定的说明和允诺。质言之，涉案商品房买卖合同无“拓展面积”之约定，原告也不能证明其所称的“拓展面积”含在商品房买卖合同约定的商品房计价面积之内。因此，原告关于“拓展面积”未经住建管理部门规划审批、原、被告对该部分面积的约定或行为无效的主张，缺乏事实及法律依据。进而，原告以此为由要求被告返还拓展空间房款的诉请无依据，本院不予支持。此外，在案件审理过程中，原告主张涉案房屋存在安全隐患。后经原告申请，本院委托云南特斯泰工程检测鉴定有限公司对涉案房屋是否存在质量问题及安全隐患进行鉴定。进入鉴定程序后，原告以涉案房屋“拓展空间”是否存在质量问题或安全隐患与其诉讼请求无关联为由，明确表示不再申请鉴定。故对涉案房屋“拓展空间”是否存在质量问题或安全隐患，本院在本案中不予评判。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告作为出卖人，负有依约交付房屋之义务。现原告主张被告逾期交房的行为构成违约，应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金计算方法（即以房屋总价款为基数按万分之三/日的标准计算）承担违约金，被告则主张应按《补充协议》的违约金条款（延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%）计算违约金。对此，本院认为，涉案房屋所在建设工程已取得《竣工验收备案证明书》、《房产测绘成果书》，被告亦印制了相应《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，形式上已符合商品房买卖合同约定的交付条件且被告已通知原告于2020年1月19日办理房屋接房手续，同时，违约金应当与当事人所造成的损失基本相当，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金以房屋总价款为基数、自交房期限届满次日起至2020年1月18日止按万分之二/日的标准计算，金额为70239元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告昆明航汇投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告戴熙海逾期交房违约金70239元；二、原告戴熙海的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7396元，减半收取3698元，由被告昆明航汇投资有限公司负担1203.5元，由原告戴熙海负担2494.5元，余额3698元退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年六月十日书记员  汪建娇