云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10120号上诉人（原审原告）：陈红苗，女，1981年8月11日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：赵珩，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南大合教育信息咨询有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区龙泉街道办事处司家营新村**。法定代表人：孙丽萍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡瑞星，男，汉族，1986年2月28日生，现住昆明市五华区，特别授权代理。上诉人陈红苗因与被上诉人云南大合教育信息咨询有限公司（以下简称：大合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初6671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因新冠疫情影响，本案报请延长了审限，现已审理终结。上诉人向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告房屋租赁合同于2019年5月8日解除；2、判令被告立即腾还昆明市盘龙区房屋（当庭撤回将房屋恢复原状的诉讼请求）；3、判令被告支付2019年5月1日至2019年5月8日房屋租金2440元；4、判令被告按每日305元支付房屋占用费自2019年5月8日起至房屋腾还之日止（暂计：9300元）；5、判令被告结清占用房屋期间产生的水电、煤气、网络、垃圾清运、有限电视、物业等全部费用；6、判令被告支付原告违约金22260元；7、判决原告不返还被告租房押金20000元；8、判决本案诉讼费用由被告承担，原告预交的诉讼费用由法院退还。一审判决认定以下法律事实：2018年4月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告自愿将座落于昆明市盘龙区房屋租予被告用于办公经营，总建筑面积为450平米，租期为四年，租赁期限从2018年5月1日起至2022年5月1日止，年租金106000元，从第二年开始顺延递增5%，租房押金20000元，押金可用于抵扣其他杂费等，租赁期间内押金不计利息，租金每6个月支付一次，每次付租金需提前30天，逾期10天未支付租金，原告可以单方解除合同，收回房屋。合同双方必须保证双方合法租用权，不得单方违约。如果原告违约，除退还押金、未使用完租金，并赔偿被告所在年度总租金的20%作为违约金；如果被告违约，房屋押金以及已支付的房租不予退还，并赔偿原告所在年度总租金的20%作为违约金。经审查，被告于2018年4月12日向原告支付定金2000元，2018年4月20日向原告转账50000元、2018年4月23日向原告转账21000元、2018年11月1日向原告转账3000元、2018年11月5日向原告转账50000元、2019年4月29日向原告转账40000元、2019年5月9日向原告转账10000元、2019年5月10日向原告转账5650元，共计181650元，包含2000元定金、20000元押金以及从2018年5月1日至2019年10月24日的租金。（181650-20000-2000-106000）÷[(106000+106000×5%)÷365天]≈176天，所以被告交付了一年零一百七十六天的租金，截止2019年10月24日止。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告虽没有严格按照合同约定的时间支付租金，但经过原告催告后，被告在合理期限内支付了租金，履行了合同义务，双方订立合同的目的能够实现。另外，原告于2019年6月10日向法院立案，此时被告已将房租交至2019年10月24日，故对原告主张支付租金及房屋占用费、违约金的诉讼请求一审法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于原告主张被告转租的事实，因原告方没有证据予以证明，一审法院不予认可。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因原告提交的证据并不能证明原告与被告签订的《房屋租赁协议》符合需要解除合同的情形，故对原告主张解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求一审法院不予支持。另因原告与被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，且仍在继续履行，故对原告主张腾还房屋、支付占用房屋期间产生的水电、煤气、网络、垃圾清运、有限电视、物业等全部费用以及不返还押金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：驳回原告陈红苗的诉讼请求。一审宣判后，上诉人陈红苗不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初6671号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一审判决认定事实不清，违反民事诉讼证据规则，适用法律错误。1、上诉人提交的证据能够证明被上诉人将房屋非法转租给第三人昆明叶叁商贸有限公司，同时2019年5月8日向被上诉人送达了租赁合同解除函，第二天被上诉人向上诉人支付了15650元费用，但一审法院对这些事实均未查清。2、一审判决适用法律错误。上诉人基于双方合同约定的单方解除权要求解除合同。一审判决适用合同法94条法定解除处理本案错误。被上诉人辩称：第一，一审法院判决对我们的证据采信了部分，也有部分未采信，并据此驳回上诉人的诉请。大合公司按照合同约定交了租金和2万元押金，当时协议约定押金可以抵扣其他相关杂费。同时约定租金半年支付一次，每次租金提前30天，逾期十天未支付的，原告可以解除合同收回房屋或协商解决。大合公司一直按时支付租金，请求维持一审判决；第二，请求返还我方的押金；第三，在使用租赁房屋过程当中，大合公司曾经对化粪池进行维修，垫付了8000元，也希望上诉方返还，并希望法庭予以支持。在二审审理中双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决认定的事实无异议。故本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案租赁合同是否已经解除？被上诉人是否应当腾还房屋并支付相应费用？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行义务。关于本案合同是否已经解除的问题。上诉人认为，被上诉人违法转租，构成根本违约，上诉人行使单方解除权，向其送达了解除租赁合同的函件，合同已于送达当日解除。被上诉人认为，其一直按照合同支付租金，上诉人的行为不构成合同解除。本院认为，当事人对自己的诉讼主张负有举证责任。就本案来看，上诉人认为本案合同履行过程中其单方解除权已经形成，则应就该事实提交充分的证据。但在卷证据不能证明被上诉人欠付租金达到合同约定解除合同的条件，因此上诉人主张本案合同因行使解除权而解除没有事实依据。此外，上诉人提交的被上诉人与案外人签订的《合作协议》不能证明本案存在违法转租的事实，因此，上诉人据此要求解除合同的诉讼请求亦不能得到支持。另，被上诉人在本案二审中提出了新的主张，属于被上诉人行使权利的行为，本案二审依法不应处理，可另案主张。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1150元由上诉人陈红苗负担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年六月三日法官助理陈志远书记员汪雪媛