广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2090号原告：林进英，女，汉族，1974年1月14日出生，住云浮市云城区。被告：云浮市金星房地产有限公司。住所地：云浮市云城区金山区新安路京都花园****。法定代表人：黄八仔，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：江竞，广东百誉律师事务所实习律师。原告林进英与被告云浮市金星房地产有限公司（以下简称“金星公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告林进英，被告金星公司的委托诉讼代理人邱庭辉、江竞到庭参加诉讼。本案经报请本院院长批准，依法延长审理期限三个月至2020年2月11日。本院于2019年12月30日作出（2019）粤5302民初2090号民事裁定，裁定驳回原告林进英的起诉。原告不服提起上诉，云浮市中级人民法院于2020年4月13日作出（2020）粤53民终262号民事裁定，裁定：“一、维持云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初2090号民事裁定中对上诉人林进英第一项诉讼请求驳回起诉的裁定；二、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初2090号民事裁定中对上诉人林进英第二项、第三项、第四项诉讼请求驳回起诉的裁定，由云浮市云城区人民法院继续审理”。为此，本院于2020年4月27日第二次公开开庭进行了审理。原告林进英，被告金星公司的委托诉讼代理人邱庭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林进英向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后90日内为原告已购物业所属的京都花园B3幢办理初始登记；2.判令被告在判决生效后90日内为原告办理京都花园B3幢803房屋的所有权证；3.被告向原告支付逾期办理以上房屋所有权证的违约金，从2017年1月7日（2015/7/17+540天=2017/1/7）起至被告为原告办理好房屋所有权证之日止，以原告已付购房款679950元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率6%的标准计付，暂计至2019年8月10日为105625.11元（679950元×6%/365×945天=105625.11元）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:2014年10月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014100936），合同约定，原告向被告购买位于云浮市云城区新安路京都花园B3幢X层XXX号房，约定合同总价款为679950元，同时合同明确约定出卖人应当在2015年1月31日前交付房屋，并在交付使用后540日内，在买受人交清所有款项后，出卖人为买受人办理房地产权证书。2015年7月17日，原告签收领取被告所发出的收楼通知书及收楼，并且原告已经按照合同约定交清购房款679950元，但是被告至今一直未为原告和其他业主办理房地产权证书，原告一直以来多次催促被告履行办证义务，但与其多次协商仍未能解决问题。根据合同约定及法律规定，被告的行为已经构成违约，依法应当承担继续履行合同及向原告支付逾期办证违约金的责任。被告金星公司辩称：1、原告第一项请求无事实和法律依据，原告请求B3幢整幢的初始登记，原告除了可以对原告所购买的层数进行请求外，原告对B3幢其它层数没有请求的权利，故其第一项诉讼请求没有事实与法律依据。2、原告第二项请求，应根据广东省高级人民法院印发关于《审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十四条第二款的规定，买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前，出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失；买受人不变更的，驳回其诉讼请求。如经法院释明之后，原告无变更该项请求的，请求法院依法驳回。3、对于原告的第三项请求，合同并未约定逾期办证的违约金。其次，原告至2019年8月13日起诉，已经超过了三年的诉讼时效。再次，原告认为按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算，该6%是无依据，且过高。4、对第四项请求的意见与对第三项请求的意见一致。综上所述，我方请求法院依法驳回原告的诉求。涉案所属B幢物业目前尚未办理初始登记，主要原因是尚未办理规划验收，规划验收尚未通过的原因是因为部分业主在购买房屋后存在搭建或加建的行为，所以目前涉案房屋是不具备办理不动产权证的条件的。关于逾期办证的时间应该按照合同约定的时间计算，从合同约定的时间为交楼时间（2015年1月31日）后540天起算逾期办证违约金；对于原告请求的逾期办证违约金，应从起诉之日（2019年8月12日）倒计3年，所以我方认为2016年8月11日前的违约金超过了诉讼时效。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、广东省商品房买卖合同；2、购房款发票；3、收楼通知书；4、关于业主来访要求查询京都花园B3幢是否通过竣工验收相关事宜的信访回复；5、关于京都花园B3幢规划条件合适情况的复函；6、关于京都花园B3幢业主信访问题的答复。被告对原告提交的证据1-3三性无异议；对证据4-6有异议，虽然是有关部门关于对业主的回复，但根据最高院《关于适用中华人民共和国的诉讼法解释》第一百一十五的规定，复函属于证明材料，应在证明材料中由单位负责人及制作证明材料人的签名及盖章，但原告出具的证据无单位及制作人的签名及盖章，该证据不能作为本案的证据使用。另该证据虽然讲到被告无办理相关办理初始登记的事实，但并无反映全部未能办证的事实，我方认为因开发商的原因之外，由于另外还有相当一部分业主擅自改变了物业的外立面的结构，也就是说部分房屋存在搭建、改建的事实，所以真实的客观事实是业主和开发商都有过错。被告金星公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4-6均有原件予以核对，与本案待证事实具有关联性，予以采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月17日，原告林进英（买受人）与被告金星公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014100936），约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区金山区新安路、编号为云府国用（2004）第00XXXX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京都花园B3幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第B3幢X层XXX号房。……该商品房合同约定建筑面积共135.99平方米，其中，套内建筑面积117.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.64平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套内建筑面积计算，总金额679950元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。在签署本合同时即一次性付全部购房款679950元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在该商品房交付使用后540日内，在买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等有关部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买受人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。上述合同签订后，原告按照约定一次性支付了全部购房款679950元。被告金星房地产公司于2014年12月20出具购房款679950元发票交由原告收执。原告主张679950元付款时间为2014年10月17日，但未举证证实。被告则认为应以发票出具时间2014年12月20日为准。2015年7月17日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知内容：“根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一项规定，您所购买的商品房经建设部门验收合格，符合交楼约定。请接到通知后，务必带备本人身份证、户口簿复印件及买卖合同到京都花园售楼部办理交楼手续（请贵业主在收取该商品房时付清欠我公司款项）。自本通知邮寄发出之日起七天内，业主仍未到来办理收楼手续，则视为默认接受。特此通知。”原告确认于2015年7月17日收到上述通知书，并在当日收楼。原、被告均确认原告至今未取得案涉房屋的所有权证。被告认为B3幢中有其他业主擅自改变商品房的外立面结构，部分房屋存在搭建、改建的情形，影响了楼房的竣工验收，导致其未能按时办理房产证，但未能提供证据予以证实。另查明：B3幢部分业主认为被告怠于办证侵害了其合法权益，向相关的办证部门提交书面申请寻求解决方案。2018年11月6日，云浮市国土资源和城乡规划管理局出具《关于京都花园B3幢规划条件核实（规划验收）情况的复函》，载明：“云浮市金星房地产有限公司于2015年12月8日提出京都花园B3幢规划条件核实（规划验收）申请。经审核，情况如下：京都花园存在未按建设工程规划证规定建设的行为。1、京都花园实建的计容面积超出批准计容面积2270.03平方米，依照国土资源部办公厅《关于发布的通知》（国土资厅发[2013]20号），云浮市金星房地产有限公司需补缴地价款4994066元。2、京都花园B3幢实建面积超出报建面积298.7平方米，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，云浮市金星房地产有限公司需缴交罚款41071.3元。3、京都花园B3幢实建面积超出报建面积298.7平方米，依照《云浮市人民政府办公室关于调整市城区城市基础设施配套费计费基数的通知》（云府办〔2014〕19号）的规定，云浮市金星房地产有限公司需补缴城市基础设施配套费16428.5元。因云浮市金星房地产有限公司一直未缴交上述款项，我局不予规划条件核实（规划验收）。建议你们向云浮市金星房地产有限公司提出要求，请其重新提出规划条件核实（规划验收）申请，我局将依法依程序办理。”2018年11月30日，云浮市住房和城乡建设局于出具《关于陈先生你们来访要求查询京都花园B3幢是否通过竣工验收相关事宜的信访回复》，载明：“云浮市京都花园工程B2、B3幢已于2015年2月2日通过工程（施工质量）竣工验收，但开发商未提交完整的备案资料，监督报告未能出具，故未能完成竣工备案手续。”2019年1月15日，云浮市国土资源和城乡规划管理局出具《关于京都花园B3幢业主信访问题的答复》，载明：“京都花园B3幢存在未按建设工程规划许可证规定建设的行为，我局不予规划条件核实（规划验收）。我局已多次督促建设单位尽快完成规划条件核实（规划验收）手续，但建设单位未能积极配合。建议业主向云浮市金星房地产有限公司提出诉求，由云浮市金星房地产有限公司整理好申请材料，重新向我局提出规划条件核实申请。我局将依法依程序办理。”庭审中，本院已向原告（买受人）释明，可以将办理房地产所有权证的诉讼请求变更为解除合同，赔偿损失，原告明确表示不解除合同，要求被告办理房产证，并赔偿损失。本院认为，本院作出的（2019）粤5302民初2090号民事裁定，及云浮市中级人民法院作出的（2020）粤53民终262号民事裁定，裁定驳回原告要求被告在判决生效后90日内为原告已购所属的京都花园B3幢办理初始登记的起诉。故本判决对原告的其他诉讼请求进行处理。本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的案涉合同及其附件、补充协议，是其真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。本案争议的焦点：一、原告请求被告办理案涉商品房产权证应否予以支持；二、被告是否存在逾期办证违约行为及违约金应如何计算；三、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告林进英已依约向被告金星公司支付了全部购房款679950元，被告也依约向原告交付了案涉商品房，被告应为原告办理涉案房屋的产权登记过户手续。但根据云浮市住房和城乡建设局的复函，被告没有提交完整的备案资料，申请办理云浮市京都花园B3幢及地下室工程的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。根据云浮市住房和城乡建设局的《复函》可知，被告金星公司至今尚未办理规划验收及竣工验收备案，导致至今无法办理涉案房地产初始登记的主要原因有三点。第一、京都花园实建的计容面积超出批准计容面积2270.03平方米，需补缴地价款4994066元；第二、京都花园B3幢实建面积超出报建面积298.7平方米，需缴交罚款41071.3元；第三、京都花园B3幢实建面积超出报建面积298.7平方米，需补缴城市基础设施配套费16428.5元。因为被告金星公司一直未补缴上述款项，云浮市住房和城乡建设局不予规划验收，进而没有完成竣工验收备案及初始登记，案涉房屋尚不具备办理过户的条件，鉴于涉案商品房所在的B3幢及地下室尚未办理初始登记，故原告请求判令被告办理涉案京都花园B3幢8层803号房屋房地产所有权证的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，原、被告双方签订的两份《广东省商品房买卖合同》约定：出卖人在该商品房交付使用后540日内，在买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书。原告林进英已于2015年7月17日签领《收楼通知书》及实际收楼，已依约支付全部价款，被告应自2015年7月17日起的540日内，即2017年1月7日前为原告办理涉案房屋房地产权证书。因本案房地产权证书至今尚未办理的过错在于被告金星公司，被告应承担逾期办证的违约责任。被告认为京都花园B3幢未能通过规划验收的主要原因是因业主在装修房屋时私自改动结构、私自加建、搭建等行为造成，理据不足，本院不予支持。关于违约金如何计算的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案合同及相关附件未约定逾期办证的违约责任，原告林进英主张按年利率6%的标准计算违约金，没有超过上述司法解释规定的标准，本院予以支持。被告应支付自2017年1月7日起至办妥京都花园B3幢8层803号房的房地产权证之日止，以679950元为本金，按年利率6%计算的逾期办证违约金给原告。对于争议焦点三，《广东省商品房买卖合同》约定在房屋交付使用540日内，由被告办理房地产权证书，可见，逾期办证违约金是从逾期之日计算，每天逾期的违约金均是一个独立的、个别的债权，应分别从逾期之日起计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”为此，自权利人知道或应当知道其权利受到损害之日起超过三年，诉讼时效期间已届满的，人民法院应不予保护。原告在被告超过交付时间540天时未办理房地产权证书，就已经知道其权利被侵害，故诉讼时效起算点应为逾期之日起算，原告于2019年8月12日向本院提起诉讼，违约金依法应往前计至2016年8月13日，案涉房屋于2017年1月7日起逾期办证并起算违约金，并未超过三年诉讼时效。综上所述。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告云浮市金星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林进英支付逾期办理房屋的房地产权证违约金（自2017年1月7日起至办妥京都花园B3幢XX层XXX号房的房地产权证之日止，以679950元为本金，按年利率6%计算）。二、驳回原告林进英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1206元（该款原告林进英已预交），由被告云浮市金星房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴桂桃二〇二〇年六月十日书记员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十条【不动产登记机构和国家统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。