山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2930号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司寿光市支行,住所地：寿光市广场街**。 负责人:秦聪华,行长。 委托诉讼代理人：秦鲁明，山东衡源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王明亮,男,1948年1月2日生,汉族,住寿光市。 委托诉讼代理人：沈伟娟，山东寿城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊御泉置业有限公司,住所,住所地：寿光市圣城东街与东升路交叉口北100米路东div> 法定代表人:陈鸿兵,执行董事。 委托诉讼代理人：张陆军，山东格辉律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司寿光市支行（简称农行寿光支行）因与被上诉人王明亮、潍坊御泉置业有限公司（简称御泉公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初4904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行寿光支行上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初4904号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：被上诉人王明亮作为房屋买受人在合同履行过程中未尽到注意义务，放任签订不正规房屋买卖合同、不作备案登记及不通过对公账户付款等不规范行为发生，不属于善意相对人，自身存在严重过错；被上诉人亦无证据证明涉案房产系名下唯一房产；被上诉人御泉公司故意隐瞒涉案房屋已经出售的事实，仍以该房屋进行借款抵押担保，严重侵犯了上诉人合法权益，应对购房协议的真实性作进一步审查。御泉公司伙同他人骗取银行贷款，人民法院应将案件线索移送公安机关，依法追究其刑事责任。 王明亮以一审判决正确为由进行了答辩。 御泉公司以一审判决正确为由进行了答辩。 农行寿光支行向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决对寿光市圣城东街北、郭家路东高层次人才创业园2号楼3单元2302室房产许可执行;2、本案诉讼费由对方负担。 一审法院审理查明：御泉公司多次以其开发且登记在其名下的房产为案外人向农行寿光支行借款提供抵押担保，其中，御泉公司曾于2013年10月11日以寿房权证寿光字第××号房产中的包括2号楼3单元2302室为案外人刘明祥提供担保并办理抵押登记，于2014年12月16日解除抵押；于2014年12月19日为案外人徐平利的借款进行担保并办理抵押登记。后因徐平利未能到期清偿债务，农行寿光支行遂向法院起诉，法院作出（2016）鲁0783民初2038号民事判决书，判令御泉公司以其抵押的房产清偿担保的债务。判决生效后，农行寿光支行申请强制执行，法院作出（2016）鲁0783执1784号执行裁定书，查封了涉案房产。后因王明亮对查封提出异议，法院审查后于2019年6月24日作出（2019）鲁0783执异36号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。农行寿光支行不服该裁定，遂提起诉讼。 另查明，2013年9月7日，王明亮认购御泉公司开发的涉案房屋，并以其子王发名义交纳定金20000元，同年9月11日，双方签订《商品房购房协议书》，约定：由王明亮向御泉公司购买该房屋，总价款307064元，签署协议当日交清全部房款，御泉公司于收到全部房款后即将房屋交付给王明亮，且承诺于2014年10月30日前与王明亮签订正式的《商品房买卖合同》。该协议书甲方落款时间为“2013年9月11日”，其中数字“3”处有数字“1”的痕迹，乙方落款时间为“2013年9月11日”，其中数字“11”有数字“10”的痕迹。王明亮协议签订当日即以本人名义支付剩余购房款287064元，该款系通过其侄王义坤银行卡账户转至御泉公司指定的收款账户，御泉公司交付房屋并为王明亮出具房款收据，王明亮于当日交纳有线电视开户费、天燃气开户费、装修押金、物业费、垃圾运费、水电费等。2016年、2017年、2018年、2019年间王明亮持续支付水费、物业费、生活垃圾清运费、电费，其中2018年7月29日的电费票据载明购电次数为28次。 一审法院认为，农行寿光支行主张继续执行案涉房产，王明亮辩称其已通过买卖方式实际占有使用案涉房产并已支付全部房款且对该房产未办理过户手续无过错，御泉公司辩称系因其工作人员失误将王明亮已全款购买居住的案涉房屋进行抵押，故本案争议焦点在于王明亮与御泉公司之间的商品房购房协议书是否合法有效、王明亮所购房屋是否用于居住且其名下有无其他用于居住的房屋、王明亮已经支付的价款是否已超过合同约定总价款的50%。其中，关于王明亮与御泉公司之间的商品房购房协议书，该协议书落款处的时间虽有更改痕迹，但不超出笔误的合理范围，不影响双方真实意思表示的成立。协议书的签订系双方的真实意思表示，（2016）鲁0783民初2038号一案所涉借款的抵押登记发生在该商品房购房协议书签订之后，农行寿光支行主张的案外人刘明祥另一笔借款所涉抵押登记亦发生在该商品房购房协议书签订之后，故该协议书不存在法定的合同无效情形，依法成立有效。协议书签订前，御泉公司对房屋进行抵押评估的行为并不产生设立抵押权的法律效力，农行寿光支行主张房屋抵押早于买卖协议签订时间，依据不足，不予支持。因此，可以认定在法院查封涉案房屋之前，王明亮与御泉公司已签订合法有效的书面买卖协议。其二，王明亮提交的电视开户费、天燃气开户费票据与御泉公司提交的收据记账联相符，装修押金、物业费收据及水电费票据有御泉公司提交的前期物业管理服务合同佐证，对上述费用发生的真实性予以确认，该组证据可以看出2016年、2017年、2018年、2019年间王明亮一直支付水费、物业费、生活垃圾清运费、电费，据此足以证明王明亮自房款交清当日起确已实际占有案涉房屋且居住，王明亮直接入住亦或交由其子女居住系其作为权利人在占有该房屋后的自由处分，不影响占有事实的成立，亦不改变购房用途的性质。同时，农行寿光支行亦不能提交证据证明王明亮名下尚有其他用于居住的房屋，应承担举证不能的法律后果。其三，王明亮提交的王义坤银行卡明细及证言、房款收据、定金收据等，可以证明其已按合同约定足额支付房款，农行寿光支行不能提交反驳证据，故可认定王明亮已就案涉房屋支付全部价款。王明亮与御泉公司签订的商品房购房协议中御泉公司承诺于2014年10月30日前与王明亮签订《商品房买卖合同》，但御泉公司未依约履行该承诺，且在交付案涉房屋后多次为案外人的借款进行抵押，致使王明亮无法取得办理过户手续的客观条件，故王明亮对案涉房屋不能办理过户手续无过错。综上，王明亮对案涉房屋享有的权利能够排除强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司寿光市支行的诉讼请求。案件受理费5906元，由原告负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人农行寿光支行提交评估报告一份，据此主张被上诉人御泉公司曾于2013年8月20日对涉案房屋进行了评估，准备用于抵押，被上诉人出售价格明显低于该评估价格，王明亮作为买受人对此系明知的，不属于善意相对人；提交王义坤银行卡交易明细等，据此主张王明亮将购房余款287064元转入尾号为2923的银行账户，此账户与御泉公司认可的本公司收款账户（尾号9081）非同一账户，王明亮是否已实际交款证据不足。经质证，二被上诉人对上述证据的真实性无异议，但主张实际出售价格低于抵押评估价格系受市场因素影响，不能证明王明亮与御泉公司恶意串通；王明亮支付房款的账户系御泉公司财务人员个人账户，系根据御泉公司的要求进行的转账，御泉公司对此予以认可，且除王明亮之外，其他购房者也是通过御泉公司提供的上述账户转账支付房款，王明亮的购房款御泉公司已经实际收取。 本院审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，本案争议焦点系被上诉人王明亮对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被上诉人王明亮于2013年9月与被上诉人御泉公司签订《商品房购房协议书》并支付房款，根据王明亮提交的购房协议书、付款凭证及交纳有线电视开户费、天燃气开户费、装修押金、物业费、水电费、生活垃圾清运费等凭证，可以形成优势证据证实涉案房屋在付款后交付使用的事实。上诉人农行寿光支行虽对合同文本、付款账户等提出异议，但未提交有效反驳证据，对其异议本院不予采信。御泉公司在涉案房屋出售后又私自对外抵押，该行为有违诚信，但并未有证据证实该行为王明亮明知或与御泉公司存在恶意串通行为，故涉案房屋未能及时办理过户，过错不在王明亮，上诉人农行寿光支行以王明亮自身存在过错为由要求继续执行涉案房产理由不当，本院不予支持。上诉人关于被上诉人御泉公司骗取贷款并要求向公安机关移送案件线索的问题，御泉公司是否骗取贷款非本案审查内容，更非本案争议焦点，本院对此不予处理，上诉人可另行解决。 综上所述，农行寿光支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5906元，由上诉人中国农业银行股份有限公司寿光市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年六月二十二日 书记员  王 旭