贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初303号 原告：威宁县佳信物业管理有限公司。 住所地：贵州省毕节市威宁自治县六桥街道。 统一社会信用代码：9152052668841290XG。 法定代表人：赵军，公司经理。 特别授权代理人：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。 特别授权代理人：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。 被告：贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司。 住所地：贵州省毕节市威宁自治县草海镇星光路。 统一社会信用代码：915205265733149208。 法定代表人：胡海。 被告：贵州世纪坤高房地产开发有限公司。 住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道平安广场南侧水岸新天地**地块******。 统一社会信用代码：91520000697531636J。 法定代表人：徐俊华。 特别授权代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师。 原告威宁县佳信物业管理有限公司诉被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司、贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威宁县佳信物业管理有限公司法定代表人赵军及委托代理人陆桢兰到庭参加了诉讼，被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司及被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司经本院传票传唤无故未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告系物业管理公司，被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司系从事房地产开发的企业分支机构。2013年8月18日，原告与被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为其开发的“滨海1号”项目提供前期物业活动，期限3年，自2013年8月8日至2016年8月7日，双方就物业面积、单价、付款方式等均作了约定。原告实际服务的期限延续到2017年11月止。经结算，被告分公司在原告服务期间共欠付原告物业管理费1413085元、代缴的电费303229元。原告与被告分公司就欠款支付事宜于2015年12月30日签订《协议》，约定被告分公司应于2016年6月30日前结清全部欠款，被告分公司将其名下滨海一号项目房号1-31-3，面积142.33平方米的住房按照每平方米2000元的价格抵扣给原告，若2016年6月30日前不付款，该房归原告所有，且被告分公司应协助原告办理产权登记。欠款到期后，被告分公司拒不履行协议内容，原告为此多次至函被告催要欠款无果。原告认为，被告分公司未按照合同约定支付欠款，应依据《协议》约定将房屋变更登记在原告名下，被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司系被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司的分支机构，故被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司应对被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司的责任承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令：1、被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司履行《协议》，将位于滨海一号项目房号1号楼31层3号房，面积为142.33平方米的住房变更及在原告名下（本案审理过程中，原告将本项诉求变更为：将案涉住房备案登记在原告名下）；2、被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司承担连带责任；3、案件受理费由二被告承担。 被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司未到庭，但提交书面答辩状辩称，1、原告向本院起诉的303号案件与原告同日起诉的（2020）黔0526民初300号物业服务合同纠纷案件系同一法律事实所产生的纠纷和争议。本案需要以300号案件的审理及判决结果为前提条件，判决被告差原告的物业管理费，且金额具体明确，二被告负有支付义务；故根据相关规定，本案应当中止审理；2、分公司与原告于2015年12月30日签订的《协议》应属无效，理由：签协议时，分公司与原告之间对物管费并没有结算，到底欠多少物管费不明确不具体；协议“将位于滨海一号项目1号楼31层3号房抵扣给原告该房归原告所有”的约定违反我国合同法等相关法律及司法解释的规定，属于典型的“流质”条款，应属无效。综上，请求法院驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。 被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司未出庭应诉答辩。 经审理查明：原告佳信物业管理有限公司成立于2009年4月28日，具有物业管理的相应资质。2013年8月8日，原告与被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司就其开发的“滨海一号”项目签订《前期物业服务合同》，由原告对该项目进行前期物业管理。合同约定了委托服务期限为三年，自2013年8月8日至2016年8月7日（原告实际服务至2018年）。合同第十九条约定：物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，交付业主后，由业主承担。合同还约定了住房，商铺的物业费交费标准及车位等的收费办法及标准。合同签订后，双方又就履行问题签订《“滨海一号”物业服务补充协议》，约定：一、甲方（被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司）向乙方（原告）提供滨海一号客户清单（该客户清单为2013年8月8日前成交并完成相关按揭或备案手续的客户，共计303户）；二、2013年10月份后因甲方延期交房原因造成上述客户清单中包括的客户物业费的，乙方有权要求甲方出具相关凭证和面交业主名单并要求甲方负责代交，但代交比例为业主正常物管费的75%；三、甲方承诺在补充协议一年内小区物业费可收费户数达到438户以上，如因甲方原因达不到，则达不到部分的物业服务费直接由甲方支付给乙方，支付比例为业主正常物业费的75%。合同签订后，原告为“滨海一号”小区业主及建设单位提供了部分物业服务，由于被告未向原告支付物业费，经协商后双方于2015年12月30日签订了《协议》，《协议》约定：“因世纪坤高威宁分公司未按时向原告支付物业费，世纪坤高威宁分公司愿意将滨海一号1-31-3号房屋（建筑面积为142.33㎡）抵押给原告，在世纪坤高威宁分公司向原告付款时可按2000元／㎡的标准计算折抵物业费，世纪坤高威宁分公司应于2016年6月30日前将物业费支付给原告，否则该房屋归原告所有。” 另查明，原告就被告欠其物业费问题向本院另案提起诉讼，在该案中，已经扣除本案涉及的房屋的费用。 上述事实，有原、被告陈述，双方提交的《前期物业服务合同》、《联系函》、《协议》、照片、等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，可以采信。 结合当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：2015年12月30日签订的《协议》效力如何认定；原告主张进行备案登记的责任主体。 本院认为：《中华人民共和国合同法》五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案涉《协议》的效力，应当严格按照上述法律规定予以认定，符合上述规定，则协议无效，反之则有效。根据被告的答辩意见及本院查明情况，双方当事人签订《协议》，应属双方真实意思表示，并不违反上述法律规定的任一情形。因此，协议内容真实有效，双方均应当按照协议内容履行相应义务。根据协议约定，被告没有按时向原告支付物业管理费用，且经本院另案审理，原告所欠物业费用已经超过双方约定的案涉滨海一号1-31-3号房屋价款，在另案中，原告已经主动予以扣减，故被告有义务根据协议约定向原告办理抵押物即案涉房屋的变更登记。本院审理过程中，原告将诉讼请求变更为将案涉住房备案登记在原告名下，亦属于被告方应尽的义务。故原告诉讼主张成立，本院予以支持。关于责任主体问题，《协议》是被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司与原告签订，被告世纪坤高威宁分公是世纪坤高公司的分支机构，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”之规定，本案世纪坤高威宁分公司依法成立并办理营业执照，能够独立承担责任。故责任主体应为世纪坤高威宁分公司，被告世纪坤高公司对分公司的责任承担补充责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司于本判决生效之日起十日内协助原告将位于滨海一号项目，房号为1号楼31层3号房，面积为142.33平方米的住房备案登记在原告威宁县佳信物业管理有限公司名下； 二、若被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司未履行上述义务，则被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司承担补充责任。 案件受理费30元由被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司及贵州世纪坤高房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 超 二〇二〇年六月三十日 书记员 阎光雨