河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终981号 上诉人（原审被告）：张家口市康丹假日酒店有限公司，住所地河北省张家口经济开发区朝阳西大街**康丹商业广场小区**楼。 法定代表人：牛永强，经理。 委托诉讼代理人：田希国，河北海龙（张家口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋卫山，北京华济融衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谷玉兰，女，1971年10月27日出生，汉族，住张家口经济开发区。 原审被告：张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司，，住所地河北省张家口经济开发区张宣公路东侧兴亚写字楼** 法定代表人：王天羽，董事长。 原审被告：北京康丹投资股份有限公司，，住所地北京市丰台区角门北路**院**楼314 法定代表人：李康，董事长。 二原审被告委托诉讼代理人：胡云，北京胡李律师事务所律师。 上诉人张家口市康丹假日酒店有限公司（以下简称康丹假日酒店）因与被上诉人谷玉兰、原审被告张家口市康丹大鹏房地产开发有限公司（以下简称康丹房开公司）、北京康丹投资股份有限公司（以下简称康丹投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人指定诉讼代表人、原审被告委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 康丹假日酒店上诉请求：撤销经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1832号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审法院依据康丹假日酒店与谷玉兰在2018年8月28日签订的“康丹假日酒店租赁协议补充协议”的约定内容判决解除双方的租赁合同，是对事实认定不清。因该协议是包括众多业主围攻和逼迫下签订，并非康丹假日酒店的真实意思表示。在签订该协议之后，康丹假日酒店曾多次报警要求废除该协议，一审法院就以上事实部分未予审理，所以存在事实认定不请的情况。康丹假日酒店并非恶意拖欠租金，双方在2014年签订租赁协议之后，一直正常交付租金，只是后来政策变化，用于开设酒店的建筑物必须具备消防合格的条件，办理案涉房屋消防合格证明须由业主和开发商配合才能完成，因此没有能及时的办理，导致康丹假日酒店无法正常经营，从而才拖欠谷玉兰的租金。一审法院判决解除房屋租赁合同并要求康丹假日酒店限时腾退，该判决内容没有考虑康丹假日酒店的实际损失，对康丹假日酒店显失公平。因康丹假日酒店在租赁房屋时进行了大量资金投入，对此一审法院并未处理，只是判决解除合同，显然对康丹假日酒店的合法权益造成侵害，使得康丹假日酒店几百万的投入打了水漂。综上，请二审法院查明事实，维护康丹假日酒店的合法权益。庭审中，康丹假日酒店补充陈述其已经与谷玉兰达成调解一致意见，谷玉兰同意撤回本案起诉。 谷玉兰未到庭，其指定诉讼代表人答辩称，谷玉兰与康丹假日酒店所签订的补充协议是双方自愿协商达成的解决方案，自假日酒店承租案涉房屋以来，拖欠业主的租金最短已经超过两年，在多次找康丹假日酒店主张租金的情况下，康丹假日酒店一次次的欺骗业主，并未按承诺支付租金，而且态度极其恶劣，康丹假日酒店上诉称该补充协议是受胁迫情况下签订完全是错误的。消防设施的不合格与业主没有关系，在众业主购买康丹房开公司的房屋时，约定的就是精装修，用于酒店商业经营。之后康丹投资公司将经营权转给康丹假日酒店，双方办理交接手续，在此过程中，众业主并未实际经手。消防合格是开设酒店必备的条件，康丹假日酒店在经营时应当对此明知，况且从其接手之后一直经营至今，最晚在2018年10月还向部分业主支付了房租。所以即便消防不能合格，也与业主没有任何的关系。所以，康丹假日酒店拖欠租金已经严重违约，一审法院认定的事实清楚。退一步讲，案涉房屋的产权归谷玉兰所有，即便因康丹房开公司的手续问题导致无法经营，也不能作为康丹假日酒店拖欠租金、霸占房屋的理由。康丹假日酒店抗辩称其投入大量资金进行装修的问题与本案诉求无关。请二审法院维持一审判决，维护谷玉兰的合法权益。 康丹房开公司、康丹投资公司答辩称，认可一审判决，谷玉兰所诉的租赁合同与康丹投资公司、康丹房开公司之间没有法律上的利害关系。谷玉兰与康丹假日酒店之间签订租赁合同，所以康丹房开公司、康丹投资公司均不是合同相对人。案涉房屋也一直由康丹假日酒店占有使用，康丹房开公司与康丹投资公司亦未对案涉房屋存在占有使用的事实，所以事实上也与两公司无关。一审判决正确。 谷玉兰向一审法院起诉请求：解除其与康丹假日酒店及康丹投资公司签订的《租赁协议书》和《补充协议》，并限期搬离；康丹假日酒店及康丹投资公司恢复涉案房屋原状，为业主腾退房屋。 一审法院认定事实：2014年5月25日，出卖人康丹房开公司与买受人谷玉兰签订了商品房买卖合同，将位于张家口经济开发区房屋出售给谷玉兰。2014年5月25日，康丹假日酒店作为甲方与乙方谷玉兰签订了两份《租赁协议书》，该协议书约定“第一条租赁内容：乙方同意将位于张家口市高新区房屋租赁给甲方经营管理。乙方对所出租的房屋须具有合法产权。该房屋建筑面积31.47平米。二、租赁期限及租金1、租赁期限：自签约之日起至2033年6月29日止。2、租金：①以13092元／年租金为基数自2014年6月30日起每年递增2%，递增日期为每年6月30日。②月租金＝年租金／12。3、租金支付方式及支付日期：自2016年6月30日至2033年6月29日，甲方每月10日前（法定假日顺延）以银行转账方式按月支付乙方租金……甲方应按协议约定日期支付乙方租金，每逾期一天支付月租金0.3‰的违约金”。2018年8月28日，甲方康丹假日酒店与乙方谷玉兰签订了《康丹假日酒店租赁协议补充协议》，约定：“2018年8月28日以下业主到康丹假日酒店与法人牛永强经过协商签订以下协议：1、甲方保证从2018年8月份开始，以后每月月底之前必须结清当月房租，不得逾期。如若房租不能按此条约定到位，所欠月份房租下月双倍给付。2、五年到期的业主，甲方保证从2018年9月份开始，以后每月月底之前必须结清当月房租，不得逾期。如若房租不能按此条约定到位，所欠月份房租下月双倍给付。3、2018年12月31日之前给欠房租业主往前追补3个月房租。欠五年业主八月份房费也在2018年12月31日之前补请，剩余所欠业主的房租在2020年底之前补完，所欠房租甲方按月息1分支付利息，违约金3%一并结清。4、原协议中约定的2%租金递增在2020年5月份前给清之前所有递增欠款。5、以上条款如有违约，按原协议约定每逾期一天支付业主千分之0.3的违约金。6、如果以上任何一条在期限内执行不了，业主有权在一个月时间内收房。甲方当无条件归还业主房屋。甲方承担相关因此造成的损失”。2019年1月10日，康丹房开公司出具“关于康丹商业广场酒店业主租金问题的解决方案”，并加盖有康丹房开公司公章。该方案写明“康丹房开公司愿意履行‘认购书’中约定的责任，承担房屋租金支付的责任。大原则上，康丹房开公司、康丹投资公司将通过司法程序解决康丹假日酒店现经营者的经营权及康丹假日酒店股权转让，并通过法律程序对历史往来进账进行清算。当法律程序确定的支付主体是康丹房开公司，同时出现难以对牛永强执行、无法支付业主原拖欠房屋租金及停业期间房屋租金的情况，康丹房开公司承诺垫付这笔租金，不使业主损失，然后向法律程序确定的支付主体追偿”。一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据康丹假日酒店与谷玉兰签订的《康丹假日酒店租赁协议》及《补充协议》，双方已经约定了违约责任。由于康丹假日酒店未按期支付房租，现谷玉兰据此主张解除与康丹假日酒店签订的《租赁协议书》和《补充协议》及要求康丹假日酒店腾退房屋，予以支持。虽然在《租赁协议书》上加盖康丹投资公司的公章，但康丹投资公司并不是合同的相对人，康丹假日酒店是具有独立法人资格的公司，谷玉兰要求康丹投资公司承担责任无法律依据，不予支持。谷玉兰以康丹房开公司在认购中承诺共同承担责任而要求其承担解除租赁合同返还租赁物的连带责任,无法律依据，要求康丹房开公司承担承诺义务与本案不属同一法律关系，谷玉兰可另行主张。另消防问题不应成为康丹假日酒店拒付业主租赁费的依据，对其辩驳意见不予采信。判决：一、本判决书生效之日起解除谷玉兰与张家口市康丹假日酒店有限公司房屋租赁合同；二、张家口市康丹假日酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内从张家口经济开发区房屋腾退并恢复房屋原状;三、驳回谷玉兰的其他诉讼请求。 本院二审期间，康丹假日酒店围绕上诉请求提交了韩振翠等59名业主联名签署的声明复印件、康丹假日酒店与其他61户部分出租人签订的租赁协议书复印件、2020年5月康丹假日酒店对未起诉人员统计名单、2020年5-6月向未起诉业主支付房租的情况、2018年11月22日经开区消防大队责令康丹假日酒店限期整改的通知一份，上述证据拟证明一审判决不当，解除合同将损害第三方利益，拒绝支付租金是由于消防未能合格，已经影响到假日酒店正常经营。并补充陈述，案涉房屋交其经营时为毛坯房，所以消防的问题应当由业主及开发商共同承担；提交康丹假日酒店与谷玉兰签订的调解协议及谷玉兰签字的撤回起诉申请书一份，拟证明双方就本案纠纷达成一致调解意见，谷玉兰已经申请撤回起诉。谷玉兰指定的诉讼代表人提交康丹假日酒店与康丹房开公司在2014年签订的消防补充协议一份，拟证明康丹假日酒店所陈述的因消防问题导致无法经营，但对该情况其早已知晓，所以该项陈述是虚假的。并补充陈述，案涉房屋并未由本人交付康丹假日酒店，但与康丹房开公司所签订的协议中，约定的是精装修，所以是否存在消防问题，并非业主个人原因。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谷玉兰对康丹假日酒店所提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，联名签字的人数和未起诉的业主人数对不上，且经过谷玉兰一方诉讼代表人的核实，很多未起诉的业主对康丹假日酒店所提交的联名签字事实均不知晓，所以不排除该签字内容存在伪造的嫌疑，对经开区消防部门作出的责令整改通知没有异议，但该份证据与本案不具有关联性，和业主没有关系。诉讼代表人认为谷玉兰并未向其告知撤回起诉的事情，是否是真实意思表示不能确定。康丹假日酒店对谷玉兰提交的协议真实性、合法性不持异议，但该份协议与业主没有关联性，当时确实能够营业，但消防部门作出整改通知之后就不能再进行营业了，所以不存在虚假陈述，对谷玉兰的证明目的不予认可，该份协议恰恰能够说明案涉房屋的消防是不合格的，结合消防部门出具的整改通知，能够确定因此原因导致康丹假日酒店不能正常营业。康丹房开公司与康丹投资公司认为康丹假日酒店提交的证据为复印件，谷玉兰本人未能到庭，真实性请法庭核实，支付租金的情况与本案不具有关联性，因不涉及本案诉讼的当事人，其他的业主所签订的合同都是单独签订，与本案所起诉的众业主之间不存在共同出租的情况，所以没有关联性。谷玉兰提交的证据不属于法律规定的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：康丹假日酒店提交的业主联名签署的声明、租赁协议书均为复印件，无原件可供比对，无法核实真实性；未起诉人员名单、支付租金情况及消防整改通知书，康丹假日酒店均未能说明与本案起诉业主之间的关系，亦未能就其给付谷玉兰的租金情况提交证据，故上述证据与本案不具有关联性；谷玉兰、康丹房开公司、康丹投资公司的质证意见成立，对康丹假日酒店提交的证据，本院不予确认。谷玉兰提交的消防补充协议，康丹假日酒店不持异议，该份协议能够确认在交付案涉房屋时，由施工单位负责消防设施问题，该房屋已经完成交付，但并不能对消防部门出具的整改通知书进行反驳，不能达到谷玉兰的证明目的，康丹假日酒店的质证意见成立，对该份证据，本院亦不予确认。关于谷玉兰出具的撤回起诉申请，其本人并未到庭说明是否撤回起诉，仅凭康丹假日酒店所提交的书面材料无法核实是否为谷玉兰本人真实意思的表示，故该份证据不能达到康丹假日酒店公司的证明目的，对此本院不予确认。双方对房屋交付问题的陈述内容基本一致，对此本院予以确认。 二审经审理查明的事实与一审一致。另查，谷玉兰所购买的案涉房屋，非由其个人与康丹假日酒店交接。 本院认为，本案的争议焦点为谷玉兰是否享有解除案涉租赁合同的权利，其要求解除合同应否得到支持。康丹假日酒店与谷玉兰签订“租赁协议书”，系双方真实意思的表示，约定内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应当按照约定履行各自的义务，谷玉兰虽并非本人向康丹假日酒店交付房屋，但康丹假日酒店已经经营多年，应当向谷玉兰交付相应的租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。康丹假日酒店对于拖欠谷玉兰租金的事实不持异议，双方于2018年8月28日达成补充协议，其中明确约定了所拖欠租金的履行期间，且约定了不按期履行谷玉兰可以在一个月时间内收房，故对于康丹假日酒店所拖欠的租金，谷玉兰已经经过催要，但康丹假日酒店仍未能履行给付义务，谷玉兰依法享有案涉租赁合同的解除权，其要求解除合同的主张具有事实及法律依据，一审法院予以支持并无不当。康丹假日酒店抗辩其不支付租金系由于消防部门发出的整改通知，因房屋整体消防不合格，所以未能正常经营，需业主与开发商共同对该问题进行整改。结合本案事实，在案涉合同中，并未涉及房屋消防设施问题由谷玉兰一方承担责任，亦无明确约定承租人康丹假日酒店以正常经营作为支付租金的前提条件，故康丹假日酒店的该项抗辩理由不具有事实依据，本院不予支持。康丹假日酒店认为其所承租的房屋系整体，用于经营，谷玉兰在内的业主仅为整体建筑的部分业主，如解除合同将损害其他业主利益。当事人对于反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，康丹假日酒店对于其该项主张，仅提供了复印件材料，无从核实真实性，亦不能达到其证明目的，对其该项主张，本院不予支持。 综上所述，张家口市康丹假日酒店有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张家口市康丹假日酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇二〇年六月三十日 书记员  田 佳