苏州市吴中区人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏0506民初1548号原告：戴逸，男，1965年7月5日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：戴蔚，女，1994年9月18日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：张彦，女，1968年10月15日生，汉族，住江苏省苏州市。上述三原告共同委托诉讼代理人：钱涛，江苏尚科律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：曹娟，江苏尚科律师事务所实习律师。被告：苏州皇冠置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区吴中大道**吴中科技创业园研发楼**。法定代表人：高建荣，董事长。被告：苏州新苏皇冠物业管理有限公司，住所地江苏，住所地江苏省苏州工业园区星海国际商务广场****>法定代表人：韦荣良，董事长。上述二被告共同委托诉讼代理人：苏葭，江苏海容律师事务所律师。原告戴逸、戴蔚、张彦与被告苏州皇冠置业有限公司（以下简称皇冠置业公司）、苏州新苏皇冠物业管理有限公司（以下简称新苏皇冠物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张彦及其与戴逸、戴蔚的委托诉讼代理人钱涛、曹娟，被告皇冠置业公司、新苏皇冠物业公司的委托诉讼代理人苏葭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴逸、戴蔚、张彦向本院提出诉讼请求：1、判令被告皇冠置业公司、新苏皇冠物业公司恢复楼盘所涉吴中区墅浦路1000号中茵御墅湾小区与北区星墅湾相互独立并单独管理；2、判令被告皇冠置业公司支付违约赔偿金50万元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告皇冠置业公司于2015年2月16日就苏州市吴中区墅浦路1000号中茵御墅湾18幢201室房屋签订了《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴合同201502160031）。被告皇冠置业公司在合同签订前的销售推广重点承诺涉案楼盘所涉中茵御墅湾小区（简称南区）容积率0.85，为独立的物业及管理区域，并以此作为楼盘卖点。基于较低容积率和独立物业管理系决定商品房楼盘相对高端的因素，也是吸引原告购买的重要原因，被告皇冠置业公司于签约当日对此予以确认。然自2017年起，星墅湾小区（简称北区）居民擅自将设置于南区和北区之间的河道小桥上的隔挡小门拆卸，将南区和北区贯通，南区的独立私密性被破坏，北区居民任意进入，原告所在的南区的安全性无法得到保证，南区的独立管理优势也形同虚设。两被告对上述情况明知，但却一直持放任态度，未采取措施予以恢复、防范，更是于2018年底通过物业成立星墅湾业委会的方式彻底将南区御墅湾和北区星墅湾两个独立的小区合并为一个小区管理，由此被告承诺的南区0.85的容积率优势不复存在。被告皇冠置业公司辩称，南区御墅湾和北区星墅湾的业主都可以享受其权利；南区、北区为同一业委会是经过南区和北区业主一致同意并经过了相关政府职能部门的认定和备案，而容积率是小区计容面积与土地面积的比例，不因成立同一业委会使容积率发生变化，原告不能牺牲其他业主的相邻权、共有部分使用权等权利来片面追求其所谓的“安全性、私密性”；原告提到的南区与北区之间的桥梁是属于全体业主的，被告对桥梁的处理遵循业主和相关部门的要求；原告要求被告承担违约金，无事实和法律依据，其不予认可。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。被告新苏皇冠物业公司辩称，涉案的商品房买卖合同是原告和被告皇冠置业公司签订的，与其无关；其依约履行了物业服务合同，没有违反约定之处；南区和北区一直是分别独立管理的，各自有独立的物业管理团队；原告要求被告皇冠置业公司承担违约金，于法无据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2015年2月16日，原告戴逸、戴蔚、张彦（买受人）与被告皇冠置业公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买公安门牌号为苏州吴中经济开发区郭巷街道星墅湾花园18幢201室商品房，所属楼宇主体建筑自然层数为地上6层，地下1层，房屋所，地下**，房屋所属自然层**33平方米，套内建筑面积233.143平方米，分摊的共有建筑面积为32.186平方米，房屋总价款375万元。该合同第三十六条约定，本合同生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求解除合同的，构成违约，除双方另行约定外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按本合同约定房屋总价款的20%赔偿对方损失。原告主张低容积率、独立的物业管理是被告销售涉案楼盘的宣传重点，现南区和北区贯通，影响了容积率，改变了小区业态，被告应承担相应的责任。原告为证明其主张提供了如下证据：1、备忘录，证明被告曾作出承诺，御墅湾小区容积率0.85，独立物业管理。该备忘录载明：买受方于2015年1月26日与出卖方正式认购了吴中区墅浦路1000号中茵御墅湾18幢201室房屋，并于2015年2月16日签署了商品房销售合同。鉴于出卖方出售的吴中区墅浦路1000号中茵御墅湾18-201室房屋，为改善型住宅，低密度住宅，总户数80户，容积率0.85，为独立的物业管理区域，为出卖方的楼盘卖点之一，也是买受方购买此房的主要因素之一。现出卖方承诺北区星墅湾项目与南区御墅湾项目分区域管理南北两区互不干涉。出卖方所售楼房最终物业管理区域与出卖方所述区域不符视为出卖方违约并承担违约经济责任。此备忘录同商品房买卖合同具备同等法律效力。在物业区域上与合同不一致的以备忘录为准。2、公证书，证明被告将低容积率作为御墅湾小区销售的一大卖点。其就御墅湾小区的销售宣传网页的内容进行了公证，根据网页内容，被告宣传御墅湾小区的容积率为0.85，为低密度社区。3、接处警工作登记表，证明自2017年5月6日起，南区御墅湾和北区星墅湾之间的铁门被拆卸，御墅湾小区的封闭独立性被打破，至今未恢复原先的独立状态。4、录音资料，证明其购房时，被告的销售人员表明了南区御墅湾和北区星墅湾小区是各自独立管理的，不能打通。经质证，被告皇冠置业公司对备忘录上出卖方加盖的公章的真实性没有异议，但其未签署过上述备忘录，并且其不清楚原告是如何获得备忘录的。即便备忘录是真实的，其对备忘录记载的低密度、容积率0.85、独立物业管理均无违反，并且整个楼盘叫星墅湾，北区是一期，南区是二期，御墅湾只是一个约定俗成的叫法。备忘录不是合同，该备忘录加盖销售合同章，不产生约束其的法律效力。对公证书真实性无异议，从内容上看，原告打开的是新浪网页，上述网页内容不是其发布的。对接处警工作登记表真实性无异议，但其不知情。对录音不予认可。被告新苏皇冠物业公司表示对备忘录、公证书不知情，且该证据与其无关。其对接处警工作登记表真实性无异议，星墅湾小区的南区与北区之间有一座桥梁，是消防通道，因南区施工时，北区已交付使用，为保证安全，其在桥梁上加了一扇铁门，因为是消防通道，所以其没有上锁。南区房屋交付后，南区与北区的业主对铁门上锁问题存有争议。据其了解，北区的业主将铁门拆除。桥梁是消防通道，不能设铁门，并且桥梁是全体业主共有，其没有决定权。其在桥梁通道上设置了保安岗亭、路墩等，保证了南区和北区的独立性。同时，现在小区有业主大会和业主委员会，其如何服务需要业主大会和业主委员会的指示和授权。对录音，被告新苏皇冠物业公司表示不认可。被告新苏皇冠物业公司提供照片、网页打印件、吴开办纪[2017]29号会议纪要照片打印件，证明其在连通南区的消防通道边设置了岗亭，原告居住的18号楼及地下车库均有门禁系统，其保证了南区的独立和私密性。原告所在南区有单独的物业服务中心，配备相应的物业管家、保安、保洁等服务人员，南区是独立的物业管理区域。根据网上的售房信息，南区房价均价47000元，北区均价34000元，南区的单价明显高于北区，说明房价受到了南区低容积率、低密度、物业独立管理等因素的影响。根据吴开办纪[2017]29号会议纪要，连接南北区的桥梁是消防通道，桥上的路障需要被拆除，所以南区与北区之间无法设置铁门。经质证，原告对被告提供的证据不予认可。审理中，原告表示其诉请要求吴中区墅浦路1000号中茵御墅湾小区与北区星墅湾相互独立并单独管理，小区物理形态独立、隔断的履行主体为被告皇冠置业公司，小区物业独立管理的履行主体为被告新苏皇冠物业公司。现在被告新苏皇冠物业公司将南区与北区划分为两个组进行管理，其认为没有做到独立物业管理。被告新苏皇冠物业公司应将南区与北区划分为两个客户，做独立物业备案并且南区、北区要分别有业主委员会。以上事实，由原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、备忘录、公证书、接处警工作登记表、录音，被告提供的照片、网页打印件、吴开办纪[2017]29号会议纪要照片及庭审笔录予以证实。本院认为，涉案的吴中经济开发区郭巷街道星墅湾花园的南区与北区在物理形态上能否隔断，物业是否单独管理，涉及到星墅湾花园全体业主的权益，并非涉及原告专有部分的权益问题，原告作为星墅湾花园南区的一名业主，未取得其他业主的同意，即要求被告将星墅湾花园的南区与北区进行隔断，进行单独物业管理，主体不适格。业主大会的设立以及业主委员会选举产生，由区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导按程序和步骤进行，属于行政部门管理范畴，并非业主大会或业委会本身的决定行为。原告认为星墅湾花园南区、北区应分别设立业主委员会，不属于民事诉讼所处理范围。另，原告认为星墅湾花园的南区与北区的铁门被拆卸，南区与北区共同成立了一个业主委员会，导致南区与北区两个独立的小区合并为一个小区管理，导致南区的独立性、私密性受到破坏，不符合被告皇冠置业公司销售房屋时低容积率、低密度的承诺，违反了约定，因此其要求被告皇冠置业公司承担违约金，而涉案小区容积率、密度问题，亦是涉及星墅湾花园南区业主的权益问题，且根据原告诉称，星墅湾花园南区与北区能否进行隔断是有无影响其所在星墅湾花园南区容积率的关键问题，进而影响被告皇冠置业公司是否应承担违约金的问题，现原告的第一项请求尚未解决，本院难以就被告承担违约金问题在本案中予以处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告戴逸、戴蔚、张彦的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  吴明燕二〇二〇年六月九日书记员  浦云英