河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1727民初995号原告：王春晓，男，汉族，1983年1月16日出生，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：刘晗，河南豫上律师事务所律师。被告：安冬鸽，女，汉族，1967年9月8日出生，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：张政华，男，汉族，1969年10月3日出生，住新疆乌恰县。被告：汝南县李刚房屋中介服务部，住所地：汝南县汝宁街道办事处汝宁大道西段路南，统一社会信用代码92411727MA43H1BX25（1-1）经营者：李刚，男，汉族，1974年6月18日出生，住河南省汝南县。原告王春晓与被告安冬鸽、被告汝南县李刚房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晗、被告安冬鸽及其委托诉讼代理人张政华、被告汝南县李刚房屋中介服务部经营者李刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春晓向本院提出诉讼请求：1、判令被告安冬鸽与原告王春晓解除房屋买卖合同；2、判令两被告立即返还原告支付的定金20000元，并承担连带责任；3、判令两被告支付合同约定的房产总价20％的违约金156000元，并承担连带责任；4、判令被告安冬鸽支付合同约定的原告“全部损失和误工费”100000元，被告汝南县李刚房屋中介服务部对此承担连带责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年3月23日，原告王春晓与被告汝南县李刚房屋中介服务部、被告安冬鸽的代理人刘旭（即安冬鸽的儿子）签订《房地产买卖合同书》，刘旭向原告王春晓及被告汝南县李刚房屋中介服务部提供安冬鸽身份证复印件。合同约定：“甲方（即安冬鸽）将位于汝南县梁祝大道西侧，北关桥南头聚豪华庭1号楼2单元1803号房，购房合同编号201601576出售给乙方，房屋面积155.73平方米，房屋总价78万元，包括该房屋水、电、燃气开户和办理房产证的所有费用”“甲方收到乙方购房定金后，甲、乙双方中途不得单方解除合同，否则，赔偿另一方相当于上述房产总价20％的违约金。甲方和甲方代理人具备同等法律责任和义务”“甲乙双方在走每项流程时接到丙方通知三日内，须义务配合丙方办理每项手续流程，如甲乙双方任何一方不积极配合视为违约，应向守约方支付本合同房屋总价20％作为违约金”“合同生效后，如果甲乙双方任何一方毁约，由毁约方赔付对方全部损失和误工费拾万元”。合同签订后，原告按照合同约定向被告安冬鸽支付了定金并履行了合同约定的相应义务，但被告安冬鸽拒不履行合同义务，并将合同所涉房屋卖与他人，被告汝南县李刚房屋中介服务部收到房地产管理部门发出的《房屋交易和产权状况确认告知单（转让）》，二被告已构成违约，且被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。被告安冬鸽辩称，被告安冬鸽没有委托儿子刘旭卖房，是刘旭擅自拿走被告安冬鸽身份证和购房合同，通过李刚中介和原告王春晓达成房屋买卖合同，被告安冬鸽根本不知道这个事情；李刚房屋中介没有核实过房屋所有权人是谁，也没有经过被告安冬鸽允许，就不负责任让王春晓和刘旭签订了房屋买卖合同，属于恶意串通；合同上的字迹不是被告安冬鸽本人签字，刘旭和王春晓通过李刚中介签订的房地产买卖合同和安冬鸽没有任何关系，安冬鸽也没有收到任何人的定金，这个合同对被告安冬鸽没有法律效力；综上，请求法院驳回原告王春晓对安冬鸽的起诉。被告汝南县李刚房屋中介服务部（经营者李刚）辩称，刘旭和安冬鸽是母子关系，2020年3月，刘旭到其中介服务部要求卖房，原告王春晓看到销售信息去看房签合同。刘旭没有提供安东鸽的委托手续，带的有安东鸽身份证原件和购买合同原件。合同上“安冬鸽”和“刘旭”都是刘旭自己写的，指印是刘旭本人所按，王春晓的名字是王春晓本人写的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2020年3月23日，被告安冬鸽的儿子刘旭携带被告安冬鸽身份证和被告安冬鸽购买房屋的《商品房买卖合同（预售）》在被告汝南县李刚房屋中介服务部，与原告王春晓、“汝南县李刚房屋中介”签订了《房地产买卖合同书》。合同约定：安冬鸽将位于汝南县梁祝大道西侧、北关桥南头聚豪华庭1号楼2单元1803号房屋卖给王春晓，房屋总价780000元，包括该房屋水、电、燃气开户和办理房产证的所有费用；甲方（安冬鸽）收到乙方（王春晓）购房订金后，双方中途不得单方解除合同，否则，赔偿另一方相当于上述房产总价20％的违约金；合同生效后，如果甲乙双方任何一方毁约，由毁约方赔付对方全部损失和误工费100000元。原告王春晓在合同书上签名按指印，刘旭以被告安冬鸽代理人名义签名按指印，并代替被告安冬鸽签名。合同签订后，原告王春晓向被告汝南县李刚房屋中介服务部支付20000元订金。2020年3月28日，被告安冬鸽向汝南县李刚房屋中介服务部经营者李刚表示不愿意卖房。原告提供的《房屋交易和产权状况确认告知单（转让）》显示，2020年4月9日，被告安冬鸽作为转让方将上述房屋转让他人。诉讼中，被告汝南县李刚房屋中介服务部已将20000元订金退给原告王春晓。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告王春晓与被告安冬鸽对原告王春晓提供的《房地产买卖合同书》的真实性并无争议。双方争议的焦点是，被告安冬鸽的儿子刘旭代理被告安冬鸽签订该《房地产买卖合同书》时是否构成表见代理，该《房地产买卖合同书》是否对被告安冬鸽发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定：合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信代理人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的,应当承担举证责任,不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素,而且应当证明善意无过失地相信行为人具有代理权。本案中，首先，行为人刘旭是被告安冬鸽的儿子，其有较为便利的条件取得被告安冬鸽的身份证和被告安冬鸽购买房屋的《商品房买卖合同（预售）》，这些证件并不等同于授权委托书，刘旭携带的这些证件没有表明其具有代理权，在客观上不能形成刘旭具有代理权的表象；其次，本案涉及的房屋为不动产，价值巨大，法律关系复杂，当事人在签订该房屋买卖合同时，必须足够审慎和注意，严格履行法律手续，避免出现错误；原告王春晓在明知刘旭没有授权委托书的情况下，仅凭刘旭提供的被告安冬鸽的身份证及购房合同就轻易相信刘旭有代理权，并与刘旭签订合同，原告王春晓虽有善意，但过于疏忽大意，明显有过失。因此，原告提出的关于表见代理的主张，没有提供充分证据予以证明。行为人刘旭行为不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理。原告王春晓与行为人刘旭签订的《房地产买卖合同书》对被告安冬鸽不发生效力。同时，原告王春晓主张的“定金”20000元已经退还原告王春晓，其请求被告汝南县李刚房屋中介服务部（经营者李刚）按合同约定承担支付违约金和赔偿损失的连带责任，缺乏事实依据。综上，原告王春晓诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。二被告辩解意见，本院予以采纳。依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王春晓的诉讼请求。案件受理费减半收取2720元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院，逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  郭伟二〇二〇年六月二十九日书记员  李猛