甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2020）甘0503民初1230号原告（反诉被告）：杨某，住天水市。委托诉讼代理人：黄某，甘肃端方律师事务所律师。被告（反诉原告）：庞某，住天水市。委托诉讼代理人：曲某，甘肃畅和律师事务所律师。原告杨某与被告庞某合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，诉讼中，庞某提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告杨某及其委托诉讼代理人黄某、被告庞某及其委托诉讼代理人曲某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨某向本院提出诉讼请求：1.解除杨某与庞某与2019年12月21日签订的《承包合同》。2.判令庞某双倍返还杨某合同定金4万元。庭审中，其变更诉讼请求，要求庞某返还其合同定金2万元。事实与理由：庞某系天水市麦积区高家湾南山生态观光示范园（以下简称“高家湾生态园”）业主，2019年12月，庞某将高家湾生态园承包给杨某，2019年12月21日双方签订《承包合同》，约定承包年限十年，承包形式前两年零承包费，后八年为有偿承包，杨某向庞某缴纳财产保证金（保证金20万），合同签订之日杨某应付庞某2万元定金，18万余款于2019年12月31日庞某将高家湾生态园场地、建筑设施和物品移交杨某后一次性付清；另约定，合同签订后，庞某继续负责场地管理至2020年2月28日止，看管费用及水电费由庞某承担，经营权于2020年3月1日移交，移交前该企业的债权债务由庞某负责。杨某于合同签订之日通过微信转账方式向庞某支付2万元定金，庞某出具了收条。后庞某未向杨某交付高家湾生态园场地、建筑设施和物品，也未移交高家湾生态园的相关合法手续，且因疫情影响双方遂未见面洽谈此事。2020年2月28日，杨某与庞某沟通剩余保证金及合同履行情况时，庞某称其年前因急用钱贷款20万，利息2分，为高家湾生态园打广告支付广告费1000元，若杨某想继续履行合同必须承担20万贷款3个月的利息1.2万元和广告费1000元。杨某认为庞某不履行合同义务且故意刁难让其承担广告费及利息，使合同难以继续履行。据此，杨某提起诉讼，请求解除合同、双倍返还定金，望判如所请。庞某辩称，杨某所述经过不是事实，从合同第三条、第七条及第十一条第一款约定来看表面虽矛盾但不能成为杨某拒不付款的理由，因2019年12月31日保证金的专门约定优于其他条款，应当按照合同第三条来执行。第三条约定的交付可分为实物交付与书面交付两种情况，庞某交付高家湾生态园场地、建筑设施和物品的义务可以理解为书面交付，与第七条约定庞某继续管理不矛盾。庞某如此约定源自农家乐的经营特点，冬天基本无法经营，为杨某考虑自身多承担费用和责任。事实上杨某以生病、出差拖延，未按合同约定按期支付保证金，违反了合同约定，杨某承担全部违约责任。庞某向本院提出反诉请求：判令杨某支付违约金5万元。事实与理由：2019年12月21日，杨某与庞某签订《承包合同》一份，约定庞某将高家湾生态园交由杨某承包经营，杨某在同年12月31日前交纳保证金20万，若一方违约支付违约金5万元。签订合同当日，杨某支付定金2万元，剩余18万未付。保证金交纳期间届满后，庞某不断催促杨某履行义务，杨某以出差、生病为由推脱。后单方终止合同，要求退还定金。2020年2月4日，庞某向杨某发出通知，要求其在3天内付清欠款，逾期则解除承包合同，杨某未理会。杨某对反诉辩称，对庞某所述事实部分无异议，但诉讼请求没有任何事实依据，庞某违约在先，应驳回庞某的诉讼请求并由其双倍返还定金。杨某为证明其主张向本院提交出示了下列证据：1.承包合同一份。拟证明杨某与庞某双方之间的权利义务及庞某违约的事实；2.微信转账记录一份。拟证明2019年12月21日杨某向庞某支付2万元定金的事实；3.收据一张。拟证明庞某收到杨某合同定金的事实；4.微信聊天记录5张。拟证明杨某曾督促庞某积极履行合同，庞某故意刁难杨某拒不履行合同，拒不退还杨某合同定金的事实。经质证，庞某对证据1.2.3的真实性及证明目的均无异议。对证据4的真实性无异议，证明目的不认可，因为该证据发生在杨某违约且庞某已通知解除合同之后，与本案没有直接关系。经审核，证据1.2.3来源合法，内容客观真实，本院予以采信。证据4客观真实，真实性予以确认，对上述证据的证明目的综合全案事实再做认定。庞某为支持其辩解及证明其反诉请求，提交了以下证据：1.2020年1月14日至1月20日期间的短信记录3份。拟证明庞某催促杨某接手企业并付款的事实；2.微信、短信记录各一份。拟证明庞某于2020年2月4日向杨某发出了催款和解除合同通知，由于杨某未按期付款，该合同于2020年2月8日解除的事实；3.营业执照复印件一份。拟证明高家湾生态园情况；4.个人独资企业备案申请书、投资人信息、投资人决定书2份、租地协议3份、土地使用合同11份，拟证明土地来源合法；5.天水市麦积区林业局关于高家湾生态园建设项目情况的说明材料一份，拟证明高家湾生态园的手续合法。经质证，杨某对证据3的真实性及证明目的无异议，对证据1.2.4.5的真实性无异议，证明目的不认可。土地租用协议反映高家湾生态园所租土地是耕地。经审核，证据1.2.3.4.5客观真实，真实性予以确认，对证明目的综合全案事实再做认定。本院经质证认证，认定事实如下：高家湾生态园始建于2004年9月，建设用地来源是通过土地租赁方式获得村民耕地。2005年4月26日投入使用，庞某系该个人独资企业的投资人。2019年12月杨某、庞某达成承包协议，于同年12月21日双方签订关于高家湾生态园的《承包合同》，合同约定承包年限10年，承包形式前两年零承包费承包，后八年为有偿承包，杨某向庞某缴纳财产保证金（保证金20万），合同签订之日杨某应付庞某2万元定金，18万余款于2019年12月31日庞某将高家湾生态园场地、建筑设施和物品移交杨某后一次性付清；合同签订后，庞某继续负责场地管理至2020年2月28日止，看管费用及水电费由庞某承担，经营权于2020年3月1日移交，移交前该企业的债权债务由庞某负责。若一方违约，由违约方赔偿违约金5万元。杨某于合同签订之日通过微信转账方式向庞某支付2万元定金，庞某亦出具了收条，剩余18万保证金杨某未按约定支付。2020年1月19日，杨某以该生态园没有合法手续等为由提出解除合同，庞某于2020年2月4日向杨某发出催款或解除合同的通知，同年2月28日，杨某与庞某沟通退还已付保证金或重新履行承包合同时，庞某提出若杨某想继续履行合同必须承担20万元贷款3个月的利息1.2万元和其为高家湾生态园打广告支付广告费1000元，双方未达成一致意见，遂提起本案诉讼。另查明，天水市麦积区高家湾南山生态观光示范园至今未取得农用地转建设用地审批手续。本案原、被告争议的焦点问题是：1.高家湾生态园的承包合同的效力；2.杨某、庞某的诉讼请求应否予以支持。一、关于承包合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等…”第三十条规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：…（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途…”。本案中，涉案土地为农用地，庞某租赁高家湾部分村民土地修建了生态园用于非农业建设，但至今未取得用地审批手续，违反了上述法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定…”,根据上述法律规定，本案承包合同涉及的标的物未取得合法手续，该承包合同无效。故对双方所提交的证据证明违约及该生态园有合法手续的证明目的本院不予支持。二、关于杨某、庞某的诉讼请求应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因双方所签承包合同无效，根据上述法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，庞某明知生态园尚未办理用地审批手续，但未如实告知杨某，对造成合同无效有过错，应承担过错责任。无证据证明杨某对合同无效有过错，故杨某要求返还定金2万元的请求，本院予以支持。庞某要求杨某支付违约金5万元的请求亦因合同无效不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：由庞某返还杨某保证金2万元，于本判决生效后十日内履行完毕。驳回庞某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，减半收取计400元，反诉案件受理费1050元，减半收取计525元，共计925元，由杨某负担200元，庞某负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。审判员 刘 毓二○二○年六月二十八日书记员 董丽霞