温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0302民初250号 原告：邵建林（系原告张煜乐的委托诉讼代理人），男，1980年6月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 原告：张煜乐，女，1982年2月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被告：温州中心大厦建设发展有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区七都街道老涂东路**。 法定代表人：田丰，总经理。 委托诉讼代理人：陈静、周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。 原告邵建林、张煜乐为与被告温州中心大厦建设发展有限公司（以下简称：中心大厦公司）商品房销售合同纠纷一案，于2019年12月5日向本院起诉，本院立案受理后，适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告邵建林，被告中心大厦公司的委托诉讼代理人陈静、周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵建林、张煜乐向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金24165.92元（2018年7月1日至2019年5月5日，共计308天，2466111元×308天×0.012%-实际已经收到的违约金36981.54元）；2.判令被告支付逾期为原告办理不动产权证违约金2466111元×5%=123305元；3.判令被告关于温州中心项目商业部分（B区地块）不晚于2019年10月1日前开业的逾期违约金146230元（146.23平方米×1000元/平方米）。事实与理由：原、被告于2015年12月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于鹿城区七都片西单元05-C-01地块C2幢1510号（现不动产登记为1幢1510室）房屋，面积为146.19平方米（实际面积为146.23平方米），总房款为2465436元（实际支付2466111元）；被告应于2018年6月30日前向原告交付房屋，并于2018年12月31日前向原告交付不动产权证。同时被告向原告作出《关于道路及商业部分约定》一份。但实际上被告于2019年4月17日才给原告办理不动产权证书，至今没有向原告交付全部钥匙。其承诺的商业部分（B区地块）至今仍没有开业。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告中心大厦公司辩称：一、关于对原告的第1项诉讼请求没有事实和法律的依据。被告已经在竣工备案验收后通知原告收房。2019年5月5日是流转单上的日期，这是原告自己的原因造成的。被告已经支付了逾期交房的违约金36981.54元，原告也是认可的。原告在第1项诉讼请求已经减去36981.54元，还要求支付违约金是没有事实和法律依据。二、原告第2项诉讼请求应当予以驳回。被告已经向原告支付了逾期交付的违约金，故逾期办证的日期也应当顺延。即便根据合同约定，办证违约金也是247元。故原告主张逾期办证的违约金123305元，不能成立的。三、原告第3项诉讼请求应予以驳回。“关于道路及商业部分约定”的承诺与备案合同条款相矛盾，且没有落款时间、也没有相关经手人及法定代表人签字。该承诺不具公开性和普遍性，只有部分业主持有原件并标注房号，其他业主并没有原件。该承诺的内容具有反常规性，是对红线范围外的构筑物作出承诺，该承诺超出被告合同义务部分，对被告不具有约束力。涉案C区一期住宅具有独立的规划范围，A、B区二、三期地块在C区一期住宅开发范围外。目前道路已经开通并经竣工验收，且该道路在C区一期规划范围外。商业部分B区地块因标高协调、政府拆迁滞后等原因造成项目延期，属于不可抗力与政府因素，故被告不应承担违约责任。且违约责任的承担应以原告的实际损失为基础，违约金应调低至实际损失的30%以内。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定：2015年12月27日，原告邵建林、张煜乐与被告中心大厦公司签订编号为201590011780029的《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于温州市鹿城区××街道××村××幢××单元××号商品房，该商品房建筑面积146.19平方米，单价每平方米16864.6元，总金额2465436元；第九条，被告应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；第十条，除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告，按下列第1种方式处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点二的违约金；第十六条，被告承诺于2018年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记，原告不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担责任。合同签订后，原告依约支付了全部购房款2466111元。被告中心大厦公司向原告出具《关于道路及商业部分约定》一份，载明：1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（Ｂ区地块）不晚于2019年10月1日前开业；若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过1000元／平方米。后涉案商品房所在Ｃ区一期住宅部分建设工程于2018年10月29日经五方联合验收合格，并于同年10月31日完成竣工验收备案手续。被告于同年11月1日向原告邮寄《交房通知书》，通知其于同年11月2日办理交房及结算手续，并支付自同年7月1日至11月2日逾期交房违约金36981.54元。2019年3月25日，被告中心大厦公司取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。同年5月5日，原、被告办理了交房手续。现双方因违约责任问题产生纠纷，故原告诉至本院。 另查明：涉案C区燃气工程于2017年6月12日开工建设，并于2018年8月8日竣工，温州市特种设备检测研究院于2018年10月25日出具《燃气管道安装安全质量监督检验报告》一份，载明：验收合格。据浙江政务服务网统一政务咨询投诉平台显示，针对“七都温州中心住宅什么时候可以通天然气”的问题，温州市公用集团回复如下：温州中心（国际公馆）燃气工程已于2018年12月份完成竣工验收；该小区的气源接入点需经七都大道西延伸段，接入七都大道；七都大道西延伸段属于新建市政道路，目前道路正在施工，还未完工；燃气工程属市政道路配套工程，需跟随道路建设同步施工，因道路未完工，故燃气管道无法及时完工；据道路建设方了解，道路预计会在五月份完成通车，燃气工程随道路会在五月份完工；根据工程建设流程，燃气工程完工后，需完成预验收、编制竣工资料、出具监检报告、竣工验收、工程备案等相关程序。按正常流程，预计会在7月份左右完成通气。后该小区于2019年7月23日开通天然气。 再查明：温州市七都岛纬一路一期市政工程于2018年5月29日竣工验收，西延伸段于2019年6月27日竣工验收。截止目前，温州中心项目商业部分因标高问题至今尚未开业。 本院认为，一、关于逾期交房违约责任。合同约定，交房时间是2018年6月30日前，而被告通知交房时间是2018年11月2日，被告已向原告支付自2018年7月1日至11月2日逾期交房违约金36981.54元，业已承担逾期交房违约责任。至于被告交付的涉案房屋是否达到通气、通路等商品房正常使用条件，由于双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于通气条件应达到何标准，合同并未作出明确约定，且具备通气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案小区于2018年10月29日经联合竣工验收合格，并于同年10月31日完成竣工备案手续，其中燃气工程已于2018年8月8日竣工，并于同年10月25日经监督检验合格。而七都大道西延伸段系市政道路，并非被告工程范围内义务，现原告以涉案商品房未达到交房条件，理由不能成立，故原告诉请要求被告承担自2018年11月3日起逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于逾期办证违约责任。合同约定，办证时间是2018年12月31日前，而被告实际取得产权初始登记时间是2019年3月25日，延迟83天，根据合同第十六条约定，逾期180日内，按已付购房款2466111元的万分之一承担违约责任，故被告应支付的逾期办证违约金为247元（2466111元×0.1‰）。现原告主张该违约金过低要求调整，但未举证证明其实际遭受的损失金额，故本院不予支持。三、关于承诺书记载的赔偿事宜。被告在该承诺书上加盖印章，故对被告产生约束力，该承诺书记载的赔偿金实质属于违约金性质。虽被告辩称承诺范围均系涉案工程范围外项目，并非其合同义务，但因被告已向原告出具承诺书原件表明其愿意承担相应义务，系自愿负担行为，故被告应按约定承担违约责任。至于金额确定问题，承诺书记载按不超过1000元/平方米计算，该金额系不确定值，原告未举证证明其实际损失大小，故主张要求被告赔偿146230元（146.23平方米×1000元/平方米），依据不足，但考虑到承诺书上记载的道路部分未按期通车，虽非被告过错造成，但给原告的生活便利等方面带来一定影响，故本院综合以上因素，酌情确定被告承担5万元违约金为宜。四、原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。 本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邵建林、张煜乐逾期办证的违约金247元； 二、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邵建林、张煜乐违反约定的违约金5万元； 三、驳回原告邵建林、张煜乐的其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6156元，减半收取3078元，由原告邵建林、张煜乐负担2550元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担528元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  沈文江 二〇二〇年六月二日 书记员  伍 威