四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1921民初1157号 原告（执行案外人）：罗洪连，女，1970年8月6日出生，汉族，户籍地四川省通江县，现住四川省通江县。 委托诉讼代理人：杨斌，四川竞壹律师事务所律师。 被告（申请执行人）：苟春明，男，1975年5月20日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：张智勇，四川别致律师事务所律师。 被告（被执行人）：王兴发，男，1968年10月4日出生，汉族，户籍地四川省通江县，现住四川省通江县。 被告（被执行人）：李福龙，男，1968年10月10日出生，汉族，住四川省通江县。 被告（被执行人）：四川欣都建设开发有限公司。 法定代表人：陈坤，执行董事。 委托诉讼代理人：何腾交，巴中市通江县广纳法律服务所法律工作者。 原告罗洪连与被告苟春明、王兴发、李福龙、四川欣都建设开发有限公司“案外人执行异议之诉”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告罗洪连及其委托诉讼代理人杨斌与被告苟春明的委托诉讼代理人张智勇到庭参加了诉讼，被告王兴发、李福龙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，被告四川欣都建设开发有限公司的法定代表人陈坤委托的诉讼代理人何腾交未到庭参加诉讼，但提交有书面意见书，本案现已审理终结。 罗洪连向本院提出诉讼请求：1、请求撤销通江县人民法院（2020）川1921执异36号执行裁定书及（2014）通民保字第22号民事裁定书；2、停止对位于通江县房屋的执行；3、依法确认“阳光鸿运”项目电梯公寓*单元**号房屋归原告所有；4、诉讼费由被告承担。事实及理由，原告与被告四川欣都建设开发有限公司于2012年2月5日签订《商品房预订协议书》，购买了被告四川欣都建设开发有限公司开发的位于通江县房屋，并按合同约定支付了相应款项，并合法占有。原告与上列被告之间的民间借贷纠纷无任何法律上的关系。被告苟春明申请查封原告购买的房屋以及法院驳回原告的异议申请不符合法律规定。原告购房在先，被告苟春明申请查封在后，原告的合法占有足以排除强制执行，为了维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及其他相关规定，请求支持原告的诉讼请求。 被告苟春明辩称：1、法院作出（2014）通民保字第22号民事裁定书前，2014年1月26日，在法庭的组织下召开过听证会，并存于原卷卷宗中；2、原告的起诉缺乏事实，原告不知是购房人还是借款人，这缺乏客观性依据；3、在苟春明对该房进行查封时，该项目已经办理了预售许可证，此时是可以办理网签的，但原告没有在查封前建立合法有效的房屋买卖合同；4、原告占有房屋是否是和欣都公司合谋干扰民事诉讼的行为，在法院查封前房屋根本就没有被占有；5、原告的诉称如果成立的话，那么所有的裁定都是错误的。 被告王兴发未作答辩。 被告李福龙未作答辩。 被告四川欣都建设开发有限公司辩称：1、2012年2月5日，原告与四川欣都建设开发有限公司签订的《商品房预订协议书》是属实的；2、四川欣都建设开发有限公司收取原告购房款也是属实的；3、原告购买的“阳光鸿运”项目电梯公寓*单元**号房屋是四川欣都建设开发有限公司给他交付使用的。 经审理查明：苟春明与四川欣都建设开发有限公司、王兴发、李福龙“民间借贷纠纷”一案，本院于2014年10月26日作出（2014）通民初字第568号民事判决书，判决宣告后，苟春明不服，提出上诉，四川省巴中市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）川19民终171号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，苟春明向本院申请强制执行。 在苟春明与四川欣都建设开发有限公司、王兴发、李福龙“民间借贷纠纷”一案的审理期间，本院依据苟春明的财产保全申请，于2014年1月26日作出（2014）通民保字第22号民事裁定书，裁定对王兴发、李福龙以四川欣都建设开发有限公司名义联合开发建设的通江县诺江镇“阳光鸿运”（一期）项目电梯公寓*单元**、**、**、**、**、**、**住房7套予以查封；2016年1月25日，本院以（2014）通民保字第22-2号民事裁定书裁定对上述房屋续行查封；在执行中，2020年3月25日，本院发布公告，拟对查封房屋予以评估、拍卖，案外人及权利人如对本院拍卖的房屋持有异议，于本公告发布之日起十日内书面向本院提出执行异议申请，逾期后果自行承担。案外人罗洪连对执行标的**号房屋提出执行异议，本院于2020年4月7日作出（2020）川1921执异36号执行裁定书，裁定驳回案外人罗洪连的异议请求，原告对此不服，于2020年4月26日起诉来院，请求实现诉请。 同时查明：2012年2月5日，被告四川欣都建设开发有限公司以甲方名义与原告罗洪连以乙方名义签订了编号为**号《商品房预订协议书》，协议约定的主要内容为：1、甲方经通江县人民政府批准实施诺江镇杜家坪小区植保站南侧地块改造工程，项目定名“阳光鸿运”，现已开工建设，但尚不具备预售和签订《商品房买卖合同》的条件，乙方欲订购“阳光鸿运”之房产，自愿订立商品房预订协议；2、乙方自愿预订“阳光鸿运”电梯公寓第*层*号房产，建筑面积约102.23㎡，单价3000元/㎡，总价计人民币306690.00元；3、银行按揭约定：2012年2月5日支付122690.00元、余款184000.00元银行按揭，如不办按揭于2012年12月30日付清；4、乙方已对预订之标的现状充分了解，在签订本协议之日自愿向甲方缴纳定金人民币122690.00元，作为双方等开盘后签订《商品房买卖合同》的担保，该定金不计息，在签订正式《商品房买卖合同》时，定金充抵房款。5、经甲、乙双方签署，并在乙方交付定金后生效。甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》后本协议失效。被告四川欣都建设开发有限公司在甲方栏后加盖了合同专用章，被告王兴发在“法定代表人或授权代理人”栏后加盖了个人印章，原告罗洪连在乙方栏处签注自己姓名并按捺手印确认。 2012年2月5日，被告四川欣都建设开发有限公司出具编号为******收据，收取原告罗洪连**层购房款122690.00元。 2014年2月11日，被告四川欣都建设开发有限公司出具编号为******收据，收取原告罗洪连**层购房款70000.00元。 2017年1月25日，被告四川欣都建设开发有限公司出具编号为******收据，收取原告罗洪连**层购房款10000.00元。 2017年2月7日，被告四川欣都建设开发有限公司出具编号为******收据，收取原告罗洪连**层购房款40000.00元。 原告罗洪连自2016年底已实际装修入住至今，成为“阳光鸿运”电梯公寓第*层*号业主，并提供有2017年1月25日向四川欣力物业服务有限公司交纳2017年1月25至2018年1月24日期间的物管费1574.00元、2018年1月20至2019年1月20日期间的物管费及二次增压电费1634.00元、2019年1月20至2020年1月20日期间的物管费及二次增压电费1634.00元、2020年1月20至2021年1月20日期间的物管费及二次增压电费1634.00元的发票及向通江县供排水公司交生活水费发票；向通江县华润燃气有限公司交纳燃气费发票、向国网四川省电力公司通江县供电分公司交纳电费的发票及居住照片予以佐证。 2020年6月1日，通江县房产管理局向原告罗洪连出具房屋登记查询结果通知书，告知截止2020年6月1日，其名下无房屋登记信息；同日，通江县不动产登记中心“个人及家庭不动产登记记录”显示，罗洪连名下暂无不动产。 另查明：1、已经发生法律效力的四川省高级人民法院（2019）川民终1160号民事判决书确认：“通江县‘阳光鸿运’一期项目由四川欣都建设开发有限公司开发建设，项目负责人王兴发，项目投资人王兴发、李福龙。2012年12月6日，该项目取得建筑工程施工许可证。2013年4月4日，取得巴通（****）房屋预售证第**号商品房预售许可证；因案涉‘阳光鸿运’房产项目引发的遗留问题，四川省通江县委、政法委于2014年9月形成《通江县阳光鸿运项目遗留问题处理工作方案》，该方案载明案涉‘阳光鸿运’项目存在的问题：因企业内部监管不力，管理不善，项目负责人即投资人王兴发、李福龙擅自挪用建设资金，导致项目资金链断裂，项目停工无法正常施工，造成购房户不能按期交房等诸多矛盾纠纷，引发购房户多次到县、市上访，造成极不稳定的社会因素。处理方案：为加强‘阳光鸿运’项目遗留问题的处理，成立‘阳光鸿运’项目遗留问题处理工作领导专案组及工作组。其中工作小组中包含工程建设组，组长为时任四川省通江县住建局的常务副局长杨**，小组成员中包含时任四川省通江县住建局房管股股长徐**。该工程建设组的职责为：落实现场管理，制定施工方案，协调相关职能部门完善后期工程，保时保质完成施工任务，力争2014年12月底前交付房屋使用。”。 2、案涉房屋尚未办理产权登记。 庭审中：1、被告王兴发、被告四川欣都建设开发有限公司对原告罗洪连的诉讼请求不持异议，被告四川欣都建设开发有限公司认可收取原告购房款属实；2、被告苟春明的委托诉讼代理人认为，原告在诉状上表述的住址为四川省通江县，以此认为原告在四川省通江县有住房；房屋登记查询结果通知书只是证明在通江范围内不拥有，不意味配偶、子女名下就没有居住的房屋，但未举证证明原告名下有其他用于居住的房屋的证据；原告罗洪连的委托诉讼代理人认为，诉状上表述的地址系户籍地，现实际居住地是“阳光鸿运”项目电梯公寓*单元**号。 本院认为，本案涉及的焦点问题如下： 其一、关于被告王兴发、李福龙、被告四川欣都建设开发有限公司在本案中的诉讼地位问题： 案外人执行异议之诉中，对被执行人的诉讼地位是基于被执行人对案外人就执行标的物是否同意执行的态度所决定的，如被执行人对执行标的无异议同意执行的，则应列为被告，反之，则可列为第三人，但案外人同时提出确认之诉的，则应列为被告，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，本案被告王兴发、被告四川欣都建设开发有限公司作为案外人异议案的被执行人，对原告的诉讼请求不持异议，即不反对案外人异议，本应将被告王兴发、被告四川欣都建设开发有限公司列为第三人，但原告在案外人执行异议之诉中提出了要求确认案涉“阳光鸿运”项目电梯公寓*单元**号房屋归其所有的确认之诉，根据合同相对性原则，被告王兴发、李福龙、四川欣都建设开发有限公司应列为本案的被告。 其二、罗洪连对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题： 人民法院审理执行异议之诉案件，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，准确判定申请执行人的执行权益与案外人据以主张的阻却强制执行的民事实体权益的性质，并对哪一种权益具有优先效力作出评判。具体到本案，苟春明申请执行的债权为一般金钱债权，案外人罗洪连主张其对案涉房屋享有基于房屋购买的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，请求阻却强制执行。因罗洪连系从房产开发企业即被告四川欣都建设开发有限公司处购买案涉商品房，故本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判定罗洪连对案涉房屋享有的实体权益能否阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定赋予了购房者房屋交付债权较之于金钱债权执行的优先性，系对消费者居住权的特殊保护。购房者只有在同时满足该条三个要件的情形下，方能阻却执行。 首先，关于罗洪连与四川欣都建设开发有限公司签订的《商品房预订协议书》的效力认定。本案中，罗洪连与四川欣都建设开发有限公司于2012年2月5日签订《商品房预订协议书》，2013年4月4日，四川欣都建设开发有限公司开发建设的“阳光鸿运”项目，取得巴通（****）房屋预售证第**号商品房预售许可证，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定精神，且《商品房预订协议书》约定罗洪连自愿订购“阳光鸿运”之房产，位置“阳光鸿运”电梯公寓第*层*号、建筑面积约102.23㎡、单价3000元∕㎡，总价计人民币306690.00元。在该协议书中，双方约定了房屋买卖主体、房屋状况、价款及支付方式，具备正式的房屋买卖合同相关要件因素，故罗洪连与四川欣都建设开发有限公司签订的《商品房预订协议书》合法有效。依据本案查明的事实，罗洪连与四川欣都建设开发有限公司于2012年2月5日订立案涉《商品房预订协议书》，系房屋查封之前，故罗洪连的买房行为真实、合法、有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的情形。 其次，本案原告的购房目的及其名下有无其他用于居住的房屋问题。根据本案查明的案件事实，四川欣都建设开发有限公司已将案涉房屋交与罗洪连，后经装修现已入住多年，足以证明原告罗洪连购房的目的系用于居住。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的主旨是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力。对该条第（二）项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。结合到本案，原告罗洪连为举证证明名下无其他用于居住的房屋，提交了通江县房产管理局、通江县不动产登记中心出具的“房屋登记查询结果通知书”和“个人及家庭不动产登记记录”，均能证明截止2020年6月1日，其名下无房屋登记信息。应视为原告为其完成了举证责任。虽被告苟春明的委托诉讼代理人称“原告在诉状上表述的住址为四川省通江县，以此认为原告在四川省通江县有住房”，但未提供证据证明原告罗洪连名下有其他用于居住的商品房等房屋，应承担举证不能的不利法律后果。且原告从农村迁居城市，在县城购买商品房居住属改善居住环境、改善居住条件、提高生活质量，满足生存权的合理消费范畴；原告在诉状的居住信息中表述住通江县，实则表述的户籍所在地，但未表述现长期实际居住地在通江县，属未能完整表达当事人基本信息的行为，不影响对案件关键事实的认定。为此，对被告苟春明的该理由，不予支持；同时，被告苟春明的委托诉讼代理人提出“房屋登记查询结果通知书只是证明在通江范围内不拥有住房，不意味配偶、子女名下就没有居住的房屋”，其提出这一主张的目的意在要求原告罗洪连应举证证明其本人是否在通江区域外有居住房屋和配偶、子女名下无其他用于居住的房屋。“买受人名下无其他用于居住的房屋”一般是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。原告罗洪连已经举证证明其在被执行房屋所在地范围内无居住房屋，如苛求原告查询通江域外的房屋信息，则有失公允，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未要求购房人应同时举证证明其配偶、子女名下无其他用于居住的房屋。在原告已经举证证明自己名下无其他用于居住的房屋，且被告亦未能举证证明原告名下有其他用于居住房屋的情况下，被告苟春明的主张缺乏事实和法律依据，不予支持，据此，足以认定原告罗洪连所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。 最后，依据庭审查明的事实，原告罗洪连按照《商品房预订协议书》的约定向被告四川欣都建设开发有限公司支付购房款242690.00元，其付款额已经超过总价款的50％。能够证明原告交纳房款的真实性、合法性，故原告罗洪连已经按协议向被告四川欣都建设开发有限公司支付超过一半的购房款。 其三、关于原告请求确认案涉房屋的所有权应否支持的问题。 原告罗洪连与被告四川欣都建设开发有限公司虽然签订了《商品房预订协议书》，并实际占有涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，买卖房屋在未办理登记之前，物权不发生变动，但不排除买受人对买卖标的物所享有的物上请求权。本案中，案涉房屋系新建商品房，该房至今未办理商品房产权登记，物权尚未设立，现原告主张所有权，缺乏依据，本院不予支持。 综上，原告罗洪连购买案涉房屋的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，且其已经实际居住，其对案涉房屋享有的物权期待权足以排除金钱债权的强制执行。原告诉请的与被告辩称的同本评判不一致的，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十二条第二款、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、对被告四川欣都建设开发有限公司开发建设的位于四川省通江县房屋不得执行； 二、本院（2020）川1921执异36号执行裁定书于本判决生效时自动失效； 三、驳回原告罗洪连的其他诉讼请求。 案件受理费5900元，由被告苟春明、李福龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  陈加国 人民陪审员  苟强心 人民陪审员  刘晓梅 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  杜林芩