福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初515号 原告：厦门联发天地园区开发有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区华昌路132号C2楼2O、2P、2Q单元。 法定代表人：张文木，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：范仁琪，福建旭丰律师事务所律师。 被告：福建省影视文化传媒行业协会，住所地福建省厦门市观音山国际运营中心11栋2楼。 原告厦门联发天地园区开发有限公司（以下简称联发公司）与被告福建省影视文化传媒行业协会（以下简称福建影视协会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告联发公司的诉讼委托代理人范仁琪到庭参加诉讼。被告福建影视协会经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 本案查明的事实如下： 一、物业管理委托合同签订时间：2019年10月16日，联发公司与福建影视协会签订《物业管理服务协议》，约定物业管理合同期限自2018年11月15日起至2024年5月6日止。 二、物业服务期间：2018年11月15日至2019年11月14日。 三、讼争房屋地址：中国（福建）自由贸易试验区厦门片区华昌路125号F栋。 四、讼争房屋面积：859平方米。 五、收费标准：物业费4元/平方米每月，每季度10308元；公维金1元/平方米每月，每季度2577元。 六、公摊水电费：按租赁单元实际产生水电承担相应的费用并共同分担公共区域损耗的水电费。 七、违约金标准：物业管理服务费及公共维修基金按季度缴纳，自福建影视协会起租日开始计算，首期物业管理服务费及公共维修基金自合同签订日起于5个工作日内支付，之后本季度最后一个月20日前缴交下季度费用。水电费按月进行结算缴交，当月5日前联发公司完成上月水电费用核算及缴费信息告知（告知形式包括不限于书面和网络方式），当月10日前福建影视协会应按联发公司提供缴费方式完成上月水电费用缴交。福建影视协会就能按时缴纳各项费用（包含但不仅限于物业管理服务费、公共维修基金、水电费、装修押金、水电保证金、土头/垃圾清运费等），逾期按本协议第九条第2项征收对应违约金。若福建影视协会未按期缴交费用，每逾期一天，联发公司除按逾期欠费金额3‰向福建影视协会收取违约金外，同时将停止欠费项目的服务。逾期达五个工作日且经联发公司书面催缴福建影视协会仍未支付的，联发公司有权不再通知福建影视协会，直接停止对福建影视协会提供任何物业服务和能源供应，同时联发公司有权单方解除协议并要求福建影视协会支付违约金。 八、其他。福建影视协会缴纳物业服务费23436元；公共维修基金859元。 九、联发公司的诉讼请求：1、解除联发公司与福建影视协会之间签订的合同编号为LFTD-DNTD-2018-003的《物业管理服务协议》；2、福建影视协会立即向联发公司支付2018年11月15日至2019年11月14日物业费17796元；2018年11月15日至2019年11月14日公维金9449元、2019年4月至10月水电费2438.18元及违约金（暂计至2019年12月25日的违约金为23860.83元，其中（1）物业费违约金共计13949.46元：以2018年11月15日至2019年2月14日物业费10308元为基数，按照每日千分之三的标准，从2018年11月23日起计算至2019年2月3日止，为2257.45元；以2019年2月15日至2019年5月14日物业费10308元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年1月20日起计算至2019年2月3日止，为463.86元；以2019年2月15日至2019年5月14日物业费616元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年2月4日起计算至2019年6月12日止，为238.39元；以2019年5月15日至2019年8月14日物业费10308元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年4月20日起计算至2019年6月12日止，为1669.90元；以2019年5月15日至2019年8月14日物业费7488元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年6月13日起计算至2019年12月25日止，为4402.94元；以2019年8月15日至2019年11月14日物业费10308元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年7月20日起计算至2019年12月25日止，为4916.92元。（2）公维金违约金共计8867.46元：以2018年11月15日至2019年2月14日公维金2577元为基数，按照每日千分之三的标准，从2018年11月23日起计算至2019年12月25日止，为3076.94元；以2019年2月15日至2019年5月14日公维金2577元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年1月20日起计算至2019年12月25日止，为2628.54元；以2019年5月15日至2019年8月14日公维金2577元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年4月20日起计算至2019年12月25日止，为1932.75元；以2019年8月15日至2019年11月14日公维金2577元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年7月20日起计算至2019年12月25日止，为1229.23元。（3）水电费违约金共计1043.92元：以2019年1至4月的水电费198.83元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年5月10日起计算至2019年12月25日止，为137.19元；以2019年5月的水电费427.23元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年6月10日起计算至2019年12月25日止，为255.06元；以2019年6月的水电费306.63元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年7月10日起计算至2019年12月25日止，155.46元；以2019年7月的水电费484.97元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年8月10日起计算至2019年12月25日止，为200.78元；以2019年8月的水电费792.5元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年9月10日起计算至2019年12月25日止，为254.39元；以2019年9月的水电费102.89元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年10月10日起计算至2019年12月25日止，为23.77元；以2019年10月的水电费125.13元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年11月10日起计算至2019年12月25日止，为17.27元。此后从2019年12月26日起，以29683.18元为基数，按日千分之三的标准，计算至福建影视协会实际向联发公司付清物业费、公维金和水电费之日止）。 以上事项，经本院结合联发公司的陈述及经审查认定的证据予以确认。 争点分析 一、福建影视协会是否需要支付物业服务费及公摊水电费。 本院认为，根据联发公司提交的《物业管理服务协议》，结合房屋租赁合同、补充协议、关于场地租赁问题的申请回函、交房验收单、银行交易明细等证据可知，联发公司自2018年11月15日至起为诉争房屋提供物业服务，直至2019年11月14日福建影视协会将诉争房屋交还联发公司，双方之间的物业管理服务合同关系已经解除。联发公司主张解除其与福建影视协会之间签订的合同编号为LFTD-DNTD-2018-003的《物业管理服务协议》，符合法律规定，本院予以支持。福建影视协会在上述期间客观上接受了联发公司提供的物业服务并从中获得了利益，与联发公司形成了物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，其按合同约定支付联发公司服务期间相应的物业服务费用及公共维修基金。联发公司未提交相应电水费费用票据，对其相应诉求，本院不予支持。 二、关于物业服务费、公共维修基金的欠缴情况。 福建影视协会欠缴的费用为2018年11月15日至2019年11月14日止的物业服务费17796元（859平方米*4元/平方米每月*12个月-23436元）、公共维修基金9449元（859平方米*1元/平方米每月*12个月-859元）。 三、关于违约金问题。 联发公司未提供其催交物业费证据，结合福建影视协会实际返还诉争房屋情况，本院酌定逾期付款违约金应以物业管理服务费17796元为基数自起诉之日即2020年1月8日起按月利率2%计算至实际还款之日止，以17796元为限，对联发公司主张超过部分，本院不予支持。公共维修基金属于代收代缴性质，联发公司主张公共维修基金、水电费的逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。福建影视协会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除厦门联发天地园区开发有限公司与福建省影视文化传媒行业协会于2019年10月16日签订的合同编号为LFTD-DNTD-2018-003的《物业管理服务协议》； 二、福建省影视文化传媒行业协会应于本判决生效之日起十日内向厦门联发天地园区开发有限公司支付物业服务费17796元及公共维修基金9449元； 三、福建省影视文化传媒行业协会应于本判决生效之日起十日内向厦门联发天地园区开发有限公司支付逾期付款违约金（以物业管理服务费17796元为基数，自2020年1月8日起按月利率2%计算至实际还款之日止，以17796元为限）； 四、驳回厦门联发天地园区开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1139元，由福建省影视文化传媒行业协会负担682元，由厦门联发天地园区开发有限公司负担457元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈艳红 人民陪审员  朱淑秀 人民陪审员  宋 学 二〇二〇年六月八日 书 记 员  林诗琳 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。