江苏省南京市江宁区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0115民初10105号原告：张风，女，1982年4月1日生，汉族。原告：许捷，女，1978年10月28日生，汉族。原告：谷玉琴，女，1967年8月7日生，汉族。原告：吴上圣，男，1979年7月12日生，汉族。原告：郝晓宁，女，1976年11月16日生，汉族。原告：周丽敏，女，1980年3月20日生，汉族。原告：孙锰修，男，1958年11月4日生，汉族。原告：薛峰，男，1973年10月29日生，汉族。原告：黄宇峰，男，1989年2月5日生，汉族。原告：丁仁何，男，1976年11月9日生，汉族。原告：徐超，男，1988年8月11日生，汉族。原告：吴晋毅，男，1982年12月4日生，汉族。原告：季志新，男，1979年9月22日生，汉族。原告：刘万成，男，1981年5月20日生，汉族。原告：刘百成，男，1984年10月10日生，汉族。原告：张永亮，男，1984年12月13日生，汉族。原告：韩东生，男，1971年2月1日生，汉族。原告：李蓉，女，1974年2月17日生，汉族。原告：张丽莉，女，1989年8月11日生，汉族。原告：许恒锦，男，1984年8月13日生，汉族。原告：王师坤，男，1996年8月30日生，汉族。原告：辛同科，男，1979年2月2日生，汉族。原告：何纲，男，1977年9月16日生，汉族。原告：周扣霞，女，1967年11月6日生，汉族。原告：耿媛，女，1990年8月13日生，汉族。原告：张键，男，1977年11月5日生，汉族。原告：薛萍，女，1979年8月13日生，汉族。原告：周振海，男，1974年10月26日生，汉族。原告：孙永华，男，1973年5月6日生，汉族。原告：洪登升，男，1971年10月24日生，汉族。原告：李旭东，男，1968年10月23日生，汉族。原告：王思全，男，1963年3月1日生，汉族。原告：胡芳，女，1970年9月15日生，汉族。原告：肖凯，男，1986年8月14日生，汉族。原告：徐兴，男，1966年4月2日生，汉族。原告：徐易迪，女，1989年2月21日生，汉族。原告：戎敏英，女，1968年11月27日生，汉族。原告：马晨，男，1979年4月17日生，汉族。原告：鲍曙，女，1959年5月22日生，汉族。原告：**，男，1986年2月9日生，汉族。原告：余昊明，男，1989年3月4日生，汉族。诉讼代表人暨原告：惠巧玲，女，1978年7月13日生，汉族。上列四十二名原告共同委托诉讼代理人：赖安君，江苏圣典律师事务所律师。被告：江苏九西建设发展有限公司，统一社会信用代码91320100756855121E，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里箭塘村。法定代表人：王胜泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐贤彪，江苏东银律师事务所律师。被告：上海高力国际物业服务有限公司，统一社会信用代码913100006073510693，住所地上海市普陀区桃浦路130弄100号1129室。法定代表人：邓懿君，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴苗妙，江苏宁通律师事务所律师。原告张风等42名原告与被告江苏九西建设发展有限公司（以下简称九西公司）、上海高力国际物业服务有限公司（以下简称高力公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后依法适用普通程序依法进行了审理。原告张风等42名原告共同向本院提出诉讼请求：1、判令终止被告九西公司、高力公司于2015年4月24日签订的前期物业服务合同；2、高力公司承担本案诉讼费用。事实和理由：众原告自2015年6月至2017年12月陆续购买了九西公司所建的座落于南京市江宁区谷里街道牛首大道121号的瑞安翠湖山居楼盘。购房时即与九西公司、高力公司签订了前期物业服务合同。该合同系九西公司提供的格式合同，约定由高力公司提供物业服务，合同未约定具体期限，只提及业委会成立时自动终止。2017年4月，众原告陆续收房。收房期间，因地下室漏水，高力公司就出现夜间拉闸断电，用灯烘干车库墙壁超时印迹等欺骗业主顺利收房的行为。装修期间，众原告又遭到高力公司派驻小区的管理人员刁难，高力公司不尽本职，打着服务的名头强行对众原告进行违法管理，指定浇筑公司，指定封阳台公司，指定打空调洞的人。即便众原告接受了高力公司指定的浇筑单位，高力公司继续索取“设计费”，如果不交就不给施工。有人交钱拿了收据，有人交钱没有收据也没有看到所谓的蓝图。也发生了由高力公司指定的封阳台公司收钱跑路而无后期服务的事情，打洞的人误将邻居电线打断的事情，屡屡发生众原告被侵权的事情。此外，高力公司管理人员还和小区门口卖黄沙的人员内外勾结，强买强卖，阻挠众原告自购的建筑材料进场，严重损害原告的利益。更有甚者，高力公司的管理人员在微信群、电话中对原告进行谩骂，公开进行人身威胁。众原告购买九西公司所建的房屋，因地下室、地下车库发生严重渗水现象；没有入住，家中电表却产生电费现象；自家地下室锅炉不讲不翼而飞现象；装修公司非法进入他人家中大小便、预制建材现象；业主车库被车子堵门无法出行现象；小区绿化死去苗木更换时偷工减料现象等。众原告就上述现象向高力公司反映，基本事事都没有解决方案，不了了之。总之，物业管理一片乱象。小区的物业费为每平方按户型收5.5元、4.5元、3.4元不等，属于高档小区。高力公司在近四年的所谓高端服务中，除了收费不见其对价服务，也没有按合同约定半年公开一次账目。甚至未经过众原告同意就在电梯里张贴商业广告，设电视屏，出租物业用房给装修公司等。众原告与九西公司、高力公司签订的无限期合同，合同本身有着明显的瑕疵，约定了一个不确定时限就是“业主委员会成立时候，合同自动终止”。目前，高力公司在小区“服务”了四年多，已经有一大半住户收房，且缴纳了物业费。但是在近四年的服务期间，大多数住户对高力公司的服务极不满意。众原告发现高力公司将其约定的服务业务外包给江苏分公司，纯属挂羊头卖狗肉。合同还对物业费进行预交一年的约定，如果不预交还要产生滞纳金。小区至今未成立业委会，众原告的权益无法得到保障，投诉无门，只能被动接受高力公司的胡作非为。众原告也按相关法律规定找南京市江宁区谷里街道物业管理中心要求指导成立业委会，但答复简单粗暴，以“原告入住率不够”而拒绝协调成立业委会，并且混同了业主代表大会和业主委员会的概念，其行为严重违反相关规定，让众原告的权利就这样无限期被侵害。综上，请求法院判如所请。经审理查明：原告许捷系位于南京市江宁区瑞安翠湖山居林里组团（以下简称林里组团）11幢305含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积202.05平方米；原告谷玉琴系8幢104室业主，房屋建筑面积228.24平方米；原告吴上圣系林里组团11幢106含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积238.47平方米；原告周丽敏系林里组团10幢102室含上下跃室房屋业主之一，房屋建筑面积228.01平方米；原告孙锰修系林里组团16幢101含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积238.57平方米；原告薛峰系林里组团11幢102含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积238.91平方米；原告黄宇峰系23幢104含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积240.56平方米；原告丁仁何系林里组团10幢304含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积218平方米；原告徐超系林里组团12幢101含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积238.8平方米；原告吴晋毅系林里组团7幢304含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积202.4平方米；原告季志新系7幢303室房屋业主之一，房屋建筑面积217.64平方米；原告刘万成系林里组团11幢105含上下跃室房屋业主之一，房屋建筑面积238.91平方米；原告刘百成系林里组团12幢304含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积202.38平方米；原告张永亮系林里组团2幢302含上下跃室房屋业主之一，房屋建筑面积203.23平方米；原告韩东生系林里组团6幢301含上下跃室房屋业主之一，房屋建筑面积219.63平方米；原告李蓉系林里组团11幢304含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积202.05平方米；原告张丽莉系林里组团11幢104含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积238.91平方米；原告许恒锦系林里组团7幢302含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积202.33平方米；原告何纲系林里组团12幢302含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积202.31平方米；原告耿媛系林里组团12幢304含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积202.38平方米；原告张键系林里组团11幢101含上下跃室房屋业主之一，房屋建筑面积238.47平方米；原告薛萍系林里组团5幢102含上下跃室房屋业主之一，房屋建筑面积238.02平方米；原告周振海系林里组团8幢103含上下跃室房屋业主之一，房屋建筑面积239.01平方米；原告孙永华系22幢103含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积240.56平方米；原告洪登升系林里组团1幢302含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积217.86平方米；原告李旭东系13幢103室房屋业主，房屋建筑面积259.68平方米；原告肖凯系林里组团12幢103含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积239.23平方米；原告徐兴、徐易迪系林里组团9幢104含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积228.05平方米；原告戎敏英系32幢104含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积266.94平方米；原告马晨系23幢105含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积240.56平方米；原告鲍曙系林里组团2幢101含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积239.56平方米；原告**系22幢102含上下跃室房屋业主，房屋建筑面积240.55平方米；原告余昊明系10幢301室房屋业主，房屋建筑面积202.92平方米；原告惠巧玲系林里组团9幢103含上下跃室室房屋业主，房屋建筑面积228.02平方米。原告周扣霞并非瑞安翠湖山居小区房屋所有权人。原告张风、王思全、辛同科、郝晓宁、王师坤、胡芳未能提交证据证明其系瑞安翠湖山居小区房屋所有权人。上述42名原告，其中35名原告（34户）提交证据证明其系瑞安翠湖山居小区业主，6名原告未提交证据证明其系瑞安翠湖居小区业主，1名原告非瑞安翠湖居小区相关房屋所有权人。另查明，2015年4月24日，被告九西公司与被告高力公司签订一份前期物业服务合同，约定由高力公司为座落于南京市江宁区谷里街道赵宕水库以西（牛首大道121号）瑞安翠湖山居小区住宅（低层住宅）、旅馆提供物业服务，合同期限自2015年3月28日起至业主召开业主大会，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同终止。位于南京市江宁区谷里街道牛首大道121号瑞安翠湖山居规划住宅房屋344户，规划总建筑面积139192平方米。本院认为，原告起诉须系与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告周扣霞并非案涉小区的房屋所有权人。原告张风、王思全、辛同科、郝晓宁、王师坤、胡芳未能提交证据证明其系瑞安翠湖山居小区业主。故张风、王思全、辛同科、郝晓宁、王师坤、胡芳、周扣霞的起诉不符合法律规定的起诉条件。本院依法驳回原告张风、王思全、辛同科、郝晓宁、王师坤、胡芳、周扣霞的起诉。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的的业主同意。本案中原告许捷等业主要求终止被告九西公司、高力公司签订的前期物业服务合同，即解聘高力公司，应当经瑞安翠湖山居小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的的业主同意。而本案35名原告（34户）的专有部分的面积及人数均未符合法规规定。故对原告许捷等35名原告的起诉，本院亦予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告张风、许捷、谷玉琴、吴上圣、郝晓宁、周丽敏、孙锰修、薛峰、黄宇峰、丁仁何、徐超、吴晋毅、季志新、刘万成、刘百成、张永亮、韩东生、李蓉、张丽莉、许恒锦、王师坤、辛同科、何纲、周扣霞、耿媛、张键、薛萍、周振海、孙永华、洪登升、李旭东、王思全、胡芳、肖凯、徐兴、徐易迪、戎敏英、马晨、鲍曙、**、余昊明、惠巧玲的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  谢海勇人民陪审员  姚传宝人民陪审员  陶家伟二〇二〇年六月二十七日见习书记员  俞亮亮