北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2156号原告（反诉被告）：刘景清，女，1970年12月8日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：翟永平（刘景清之夫），男，1958年3月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：施景宏，女，1956年6月26日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘施佳（施景宏之子），男，1982年8月11日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：储著峰，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）刘景清与被告（反诉原告）施景宏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘景清及其委托诉讼代理人翟永平、被告（反诉原告）施景宏之委托诉讼代理人刘施佳、储著峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘景清向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年9月13日及2019年10月8日签订的《补充协议》；2.判令被告返还原告购房款本金1050000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年11月16日起至本息结清日止）；3.判令被告支付违约金210000元；4.判令被告赔偿原告支付的房屋中介费26000元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告通过北京金色时光房地产经纪有限公司购买被告名下顺义区房屋，房屋建筑面积80.58平方米，房屋总价款230万元，原告向北京市金色时光房地产经纪有限公司支付26000元中介费。双方于2019年9月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》，被告明确告知原告房屋租赁情况为已出租，租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日。双方于2019年10月8日签订《补充协议》，约定被告于2019年11月15日前清走租户并交付房屋，否则应按照合同约定支付违约金，赔偿原告支付中介费的损失，且原告有权单方解除合同。原告约支付了定金50000元及第一期房屋价款1000000元。现双方约定的交房日期已经逾期，原告要求解除房屋买卖合同并请求被告按照合同约定退还购房款，支付违约金等未果，故起诉至法院。被告施景宏辩称：1.原告诉请“判令解除”双方签订的房屋买卖合同无合同约定依据和法律依据，该诉讼请求不应获得支持。双方并未约定“清走租户并交付房屋”作为解除合同的条件。租户是否腾房不影响房屋的交付，根据房屋买卖合同第六条的约定即房屋交付应当履行，如房屋附属设施设备、装饰装修相关物品的验收和交接；移交房屋钥匙；物业、水、电、气、暖、有线、网络的交割等。可以看到涉案房屋一直处于可以交付的状态，被告施景宏一直积极履行合同，不存在故意拖延不交房的行为和意思表示，被告不存在违约行为。2.本案第二项诉讼请求与第三项诉讼请求不应同时主张，即利息和违约金不应同时主张，是重复计算损失，不应获得支持。3.原告第二项诉讼请求要求被告自2019年11月16日支付利息，该请求没有事实和法律依据，该请求应予以驳回。本案原告是诉请判令解除之诉，假设该请求能获得支持，即合同解除应自判决生效时发生法律效力，故房屋买卖合同判令解除生效后才会发生购房款的返还，被告主张自2019年11月16日支付利息没有事实和法律依据。4.第四项诉讼请求原告主张被告赔偿房屋中介费没有事实依据，该请求应予驳回。该涉案房屋一直处于可以交付和可以过户的状态，双方随时可以办理过户，被告一直积极履行房屋买卖合同，并无过错，故该主张无事实依据，不应获得支持。反诉原告施景宏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决施景宏与刘景清继续履行双方于2019年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和2019年10月8日签订的《补充协议》；2.请求依法判决刘景清向施景宏支付房价款125万元；3.请求依法判决刘景清按每日逾期应付款的万分之五（即一百二十五万乘以万分之五等于每日六百二十五元）的标准，向施景宏支付自2019年10月31日至实际付款之日止的违约金；4.请求依法判决施景宏协助刘景清办理位于北京市顺义区房屋的所有权转移登记手续，施景宏于上述房屋所有权转移登记手续办理的当日将上述房屋交付刘景清；5.判令案件受理费由刘景清负担。事实和理由：2019年9月13日，施景宏与刘景清签订《北京市存量房屋买卖合同工》，约定出卖人将北京市顺义区房屋出售给买受人，房屋总价230万元，买受人分3期向出卖人支付全部房价款。首期，买受人应于2019年9月12日向出卖人支付房价款5万元；第二期，买受人应于网签当日向出卖人支付房价款1000000元；第三期，买受人应于过户当日向出卖人支付房价款1250000元；出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。2019年10月8日。2019年10月8日双方签订《补充协议》，约定买卖双方最晚于2019年10月31日办理房屋转移登记手续；出卖人最晚于2019年10月30日将该房屋内现有租户清走，出卖人与现租户解除租赁合同，使房屋处于可过户状态。因合同内容第六条房屋交付中出卖人承诺最晚于过户当日将该房屋交付给买受人等。房屋买卖合同签订后，刘景清向施景宏支付了首期和第二期房价款1050000元，但是刘景清未办理过户手续，也未按照约定向施景宏支付第三期房价款1250000元。综上所述，双方签订的房屋买卖合同及《补充协议》合法、有效，双方应按照约定予以履行。施景宏所出售房屋一直处于可过户状态，随时可以办理过户手续。然而刘景清在过户、付款条件成就时不积极实现合同的交易目的，而故意不履行合同，要求解除双方签订的各项合同，已构成违约。故请求法院综合考虑合同履行的程度、双方对于合同履行的态度以及合同继续履行的现实可能性，从维护市场交易的稳定交付出发，从维护诚实信用原则的法律原则出发，依法支持施景宏的全部反诉请求。反诉被告刘景清辩称：双方签订的房屋买卖合同补充协议明确11月15日清走租户，我方16号去看房，租户还在那里。金色时光公司也证明当时不符合过户条件，对方也没有积极配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明如下事实：2019年9月13日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由刘景清购买施景宏所有的位于顺义区房屋，建筑面积80.58平方米。合同第二条第（五）项：该房屋的租赁情况：已出租。租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期间届满的房屋收益归出卖人所有。第四条第（一）项：经买卖双方一致，该房屋成交价格为100万元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。（二）买受人采取分期方式付款，首期：买受人应当于2019年9月12日向出卖人支付房价款5万元；第二期：买受人应当网签当日向出卖人支付房价款100万元；第三期：买受人应当过户当日向出卖人支付房价款125万元。第六条：出卖人应当在过户当日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.买卖双方共同对附件一中所列该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收和交接，并记录水、电、气表的读数；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第七条：（一）除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房价款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（二）买受人未按照第四条及附件五约定的时间付款的：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日以内的，自合同约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。第九条（二）1.出卖人和买受人同意自本合同签订之日起以房管局约号时间为准日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2.因出卖人的原因，买受人未能在办理不动产转移登记10日（约定时间或约定条件）内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人全部已付房价款的20%向买受人支付违约金。第十二条双方当事人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起15日内书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。同日，双方签订《补充协议》（附件八）约定：出卖人与买受人签订的附件一种，买卖双方达成关于该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格的折价款约定如下：（一）附件一中（一）至（六）项所涉及的全部物品计价总和为：1300000元，由买受人于2019年9月12日之前预付给出卖人5万元，于网签当日之前支付给出卖人部分房款100万元，于过户当日之前支付给出卖人剩余房款125万元。（二）出卖人出售给买受人除以上标的房屋配套设施设备、装饰装修折价款意外的金额为该房屋的网签价款，出卖人出售给买受人的标的房屋总价款为230万元。当日，刘景清支付房屋中介北京金色时光房地产经纪有限公司中介费26600元。2019年10月8日，双方签订《补充协议》,约定：……1.买卖双方约定最晚于2019年10月31日前办理房屋转移登记手续（过户）。2.出卖人最晚于2019年10月30日将该房屋内现有租户清走，出卖人与现租户解除租赁合同，使房屋处于可过户状态。因合同内容第六条房屋交付中出卖人承诺最晚于过户当日将该房交付给买受人。3.若出卖人不能按时将租户清走导致无法交房，则过户手续延后责任不在买受人，一切因晚交房问题导致过户延后的责任非买受人责任。出卖人需按合同内容第七条违约责任中（一）逾期交房责任中赔偿条款对买受人进行违约赔偿。4.若出卖人最晚于2019年11月15日之前不能将房屋交给买受人，则买受人有权解除合同，不继续履行合同条约。出卖人需自解除合同之日起5日内退还买受人所有已付房款并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。5.因出卖人晚交房导致该房屋不能在约定期限过户，导致该合同解约的情况下。则中介服务费26000元由出卖人承担。6.不动产登记机构办理不动产转移登记手续（过户），如合同编号B1900066号北京市存量房屋买卖合同和合同编号为C1836129号北京市存量房屋买卖合同中规定日期与本次补充协议相冲突时，以该补充协议为准。刘景清于2019年9月12日向施景宏转账支付购房定金5万元，于2019年10月22日转账支付100万元。施景宏于2019年11月5日就其与涉案房屋租户卑某某房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2019年11月21日主持调解，并达成如下调解协议：1.确认施景宏与卑某某签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月21日解除；2.卑某某于2019年11月30日之前将北京市顺义区房屋腾退并交付给施景宏……。施景宏陈述，租户是2019年11月24日搬走的。刘景清主张因施景宏未按合同约定于2019年11月15日之前交付已清走租户的房屋，遂通过中介公司于2019年11月16日向施景宏送达了《解除房屋买卖合同通知书》,施景宏认可收到该通知书，但其认为刘景清不具有合同解除权。施景宏主张房屋一直处于可过户状态，刘景清在过户、付款条件成就时不积极实现合同的交易目的，故意不履行合同并要求解除合同，刘景清已构成违约。庭审中，施景宏怀疑刘景清与租户串通，故意不让租户搬走，不履行合同，要求查看刘景清的手机，本院予以准许，施景宏代理律师查看手机后，没有发现相关内容。上述事实，有原告（反诉被告）刘景清提交的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、转账记录、微信沟通记录等，被告（反诉原告）施景宏提交的房屋买卖合同、房屋所有权证书、民事调解书等，本院庭审笔录在案佐证。本院认为，双方于2019年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年10月8日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。施景宏辩称其可以随时交房过户，有租户也不影响交房和过户，双方也没有约定把租户清走是交房或者过户的条件。对此，本院认为，根据《补充协议》第2条的约定“出卖人最晚于2019年10月30日将该房屋内现有租户清走，出卖人与现租户解除租赁合同，使房屋处于可过户状态”，第3条“若出卖人不能按时将租户清走导致无法交房，则过户手续延后责任不在买受人”，表明清走租户是双方确认的房屋交付、过户的前提条件。在无特别约定的情况下，通常情况下，二手房交易中的交房意味着实体上交付房屋，使房屋处于买受人可以控制和使用的状态，在有租户占有使用房屋的情况下，无法完成实体交房，这也符合《补充协议》约定清走租户的本意。故本院对施景宏的辩解意见不予采信。施景宏未能按照《补充协议》的约定，于2019年10月30日前将租户清走并于2019年11月15日前将房屋交付给刘景清，刘景清有权按照《补充协议》第4条的约定解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《解除房屋买卖合同通知书》于2019年11月16日送达施景宏，因此，本院确认双方合同解除的时间为2019年11月16日。因施景宏违约导致合同解除，故对施景宏提出的反诉请求均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因施景宏逾期交房导致买受人刘景清行使合同解除权，施景宏应按照补充协议的约定承担违约责任。实质上，逾期交房违约金与合同解除违约金，本质上均是为了赔偿守约方的损失，故本院将刘景清的这两项违约金诉求一并处理。施景宏辩称约定的违约金过高请求法院予以调整，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法对刘景清主张的违约金数额进行调整。根据2019年10月8日的《补充协议》的约定，如果因出卖人晚交房导致该房屋不能在约定期限内过户，导致合同解约的，中介服务费26000元出卖人承担。据此，刘景清要求施景宏承担中介服务费于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认双方于2019年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年10月8日签订的《补充协议》已解除；二、被告（反诉原告）施景宏于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）刘景清购房款1050000元并支付违约金105000元；四、被告（反诉原告）施景宏于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）刘景清中介服务费26000元；五、驳回原告（反诉被告）刘景清其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）施景宏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12600元，由被告（反诉原告）施景宏负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费8126元，由被告（反诉原告）施景宏负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年六月二十四日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨