广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初955号 原告：彭秋霞，女，1989年11月2日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：李玉婷，广西汇豪律师事务所律师。 被告：古国欢，女，1973年2月13日出生，汉族，住贺州市平桂区。 第三人：中国银行股份有限公司贺州分行。 负责人：童瑞勤，行长。 委托诉讼代理人：莫雨霞，该公司职员。 原告彭秋霞与被告古国欢、第三人中国银行股份有限公司贺州分行（以下简称中行贺州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭秋霞及其委托诉讼代理人李玉婷，被告中行贺州分行的委托诉讼代理人莫雨霞到庭参加了诉讼。被告古国欢经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年4月13日签订的《房屋转让协议》合法有效，位于贺州市八步区房屋归原告所有；2、判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋过户至原告名下手续。3、原告代为清偿被告尚欠第三人抵押贷款本息及提前还款的相关费用，所还费用超出25000元的，超出部分被告应返还原告。4、第三人办理涤除抵押手续。5、判令被告向原告支付违约金184500元。6、 本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月13日，原、被告就转让被告名下的位于贺州市八步区房屋买卖签订《房屋转让协议》。双方约定，被告自愿将其位于贺州市八步区房屋以总价615000元的价格转让给原告，原告实际向被告支付366374.92元，被告因该房屋向中行贺州分行贷款248625.08元由原告代被告按月向中行贺州分行偿还。被告应履行房屋交付和协助办理过户手续等义务。双方同时对违约责任、通讯地址等事项进行了约定。签订协议后，原告按协议约定向被告支付了336300元，被告向原告出具了相应的收据，并将涉及房屋的所有资料原件交由原告收执，同时将房屋交付原告使用。2019年6月26日，原告为解除银行抵押办理过户手续，将被告向第三人的贷款及提前还款的费用共258700元全部支付给被告，由被告办理还款和解除抵押手续。2019年6月26日原、被告一起到达第三人营业处办理还款手续，办理时因第三人系统升级，需要等待，原告因临时有事就没有继续监督被告办理还款手续，但被告承诺办理后会告知原告。岂料，原告走后，被告并没有继续办理还款手续。原告多次催促被告办理还款手续，被告总是以各种理由推托。据悉，现被告连第三人的月供都没有按时支付了。原告认为，原被告签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方都应当按照合同全面履行义务。目前，该房屋已由原告装修使用，已经具备办理产权权属证明的条件，原告也已经将应还第三人的款项支付给被告，被告应当按照合同约定，履行偿还贷款，涤除抵押，办理房屋过户的义务。现被告拒绝履行上述义务，严重违反了《房屋转让协议》第四条第9款、第10款的约定，原告有权要求被告继续履行合同，并依据《房屋转让协议》第八条第1款要求被告支付违约金，原告酌情将违约金调整为合同总价30%，即184500元。 因被告拒绝履行向第三人偿还贷款的义务，原告依据《物权法》第191条之规定，请求代为清偿，涤除涉案房屋的抵押。原告尚欠尾款25000元未向被告支付，因此，原告代被告向第三人清偿的款项超出25000元部分，被告应于返还。因被告在《房屋转让协议》第四条第13款进行了通讯地址确认，因此，“广西贺州市八步区（平桂区）鹅塘镇厦岛村十八组421号”可为被告的法律文书送达地址。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提起诉讼，请准如所请。 原告为其主张向法庭提交的证据有：《房屋转让协议》、转账记录、收条、商品房买卖合同、中国银行借款借据、税收缴款书、维修基金收据、交房通知书、收款收据、贷款合同。 第三人中行贺州分行辩称：只要被告还清银行贷款，第三人同意协助原告办理解除抵押手续。 第三人对其主张向法庭提交的证据有：逾期未还款查询单。 被告古国欢未到庭，亦未提交任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有进行当庭答辩、举证和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告古国欢经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其已自愿放弃上述权利。 经庭审质证，第三人对原告提交的证据无异议，原告对第三人提交的证据无异议，原告及第三人提交的证据，均符合证据的三性，本院予以认定并在案佐证。 经审理查明：2016年6月6日，被告古国欢与贺州市嘉年置业有限公司签订《商品房买卖合同》，古国欢购买贺州市嘉年置业有限公司开发建设的嘉年濠庭10号楼902号房，总价款409168元，古国欢首付82168元，2016年9月8日向中行贺州分行申请房贷327000元，2016年11月1日，中行贺州分行向贺州市嘉年置业有限公司发放古国欢房贷327000元。 2019年4月13日，原、被告就转让被告名下的位于贺州市八步区嘉年濠庭10号楼902号房屋的买卖签订《房屋转让协议》。双方约定，被告自愿将其位于贺州市八步区嘉年濠庭10号楼902号房以总价615000元的价格转让给原告。协议签订当日，原告向被告支付房款326300元，连同已交定金10000元，共支付购房款336300元；同日，被告将案涉房屋的购房合同、贷款合同等相关材料交由原告，原告随即对该房进行装修入住。2019年6月26日，原告交给被告258700元，要求被告将案涉房屋所欠银行贷款提前还清，被告收到原告该款后并未向银行还款而是避而不见。以上，原告共向被告支付房款595000元，尚欠尾款20000元按约定在被告协助原告办理过户当日给付。 另查明，自2020年1月15日至2020年6月29日，被告拖欠中行贺州分行本金、利息、罚息计16212.6元，未到期本金208090.88元。经法院释明，原告同意向第三人代位清偿被告拖欠的抵押贷款、拖欠本金、利息、罚息及相关费用。 本院认为，原告与被告签订的《房屋转让协议》，是双方在平等自愿的基础上协商一致的结果，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，本案中，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制，现原告彭秋霞明确表示愿意替被告古国欢清偿涉案房屋的抵押贷款及相关费用，故原告要求代位清偿涉案房屋的抵押贷款及相关费用和涂消抵押登记，并由被告协助办理过户手续的请求合法，应予以支持。上述清偿的贷款及拖欠的抵押贷款、拖欠本金、利息、罚息及相关费用由原告彭秋霞自行支付。在原告归还第三人贷款及拖欠的抵押贷款、拖欠本金、利息、罚息及相关费用后，原告所还部分超出20000元的，超出部分由被告向原告返还。原告在交清贷款及拖欠的抵押贷款、拖欠本金、利息、罚息及相关费用后，贺州市嘉年置业有限公司开发建设的嘉年濠庭10号楼902号房归原告所有。原告根据《房屋转让协议》第八条第一款“按本协议所有条款若甲方出现视为违约行为，甲方需双倍赔偿乙方已支付该房的全部房款及转让费用外，还要双倍赔偿乙方已装修该房使用的费用”约定，酌情主张被告支付违约金184500元（合同总价的30%）是否支持？本院认为，《房屋转让协议》第四条第9点约定，甲方应乙方要求于2019年6月15日至2019年7月15日期间协助乙方偿还结清贷款，根据相关还贷规定，原告应凭银行结算本息等相关还款数额清单，在被告协助下直接向银行还款，但原告却将258700元作为房款直接转到被告账上，被告持款避而不见，导致不能向银行清偿贷款的后果，原告对此也有过错，原告主张按合同总价30%即615000元×30%=184500元要求被告支付违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民诉法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告彭秋霞与被告古国欢于2019年4月13日签订的《房屋转让协议》合法有效。贺州市嘉年置业有限公司开发建设的嘉年濠庭10号楼902号房归原告所有。 原告彭秋霞直接向第三人中国银行股份有限公司贺州分行清偿案涉房屋尚欠的抵押贷款本金、拖欠的本金、利息、罚息及相关提前还贷的费用。 三、在原告彭秋霞清偿上述判决第二项尚欠的抵押贷款本金、拖欠的本金、利息、罚息及相关提前还贷的费用后，第三人中国银行股份有限公司贺州分行应涂除案涉房屋的预抵押登记。 四、在案涉房屋的登记涂消手续办妥后，被告古国欢协助原告彭秋霞办理案涉房屋过户至彭秋霞名下的登记手续。原告所还部分超出20000元的，被告应向原告返还。 五、驳回原告彭秋霞的其他诉讼请求。 案件受理费9309元，减半收取4655元（原告已预交），由被告古国欢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 黄素芬 二〇二〇年六月三十日 法官助理 李 畅 书 记 员 岑 欢 邓佳龙