广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1422号上诉人（原审被告、反诉原告）：关晓明，男。上诉人（原审被告、反诉原告）：麦青娉，女。委托诉讼代理人：关晓明，系麦青娉丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：台山市鑫盛物业管理有限公司，住所地：广东省台山市台城舜德路113号康盛三区******。法定代表人：孙战胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟淑华，广东百格律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖仪，广东百格律师事务所实习律师。上诉人关晓明、麦青娉因与被上诉人台山市鑫盛物业管理有限公司（以下简称鑫盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3071号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。关晓明、麦青娉上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：（一）鑫盛物业公司拒绝开具发票已经违背《台山侨宁苑物业管理服务协议》第四条关于法定税费的约定。鑫盛物业公司提出可以补开发票的前提是凭之前开具的收据置换，但关晓明、麦青娉只有两张收据，鑫盛物业公司依然拒绝开具发票，此行为与法律规定必须主动提供发票相抵触。（二）鑫盛物业公司长期占用小区公共用地用作其他用途，已经违反《台山侨宁苑物业管理服务协议》第一条第十款的约定。（三）关于乱收停车费问题，政府部门已经出具书面整改要求，小区居民也通过签名形式反对鑫盛物业公司收停车费，鑫盛物业公司也没能提供政府部门出具允许收费的相关文件，鑫盛物业公司的行为已经违反《台山侨宁苑物业管理服务协议》的约定。（四）依据《台山侨宁苑物业管理服务协议》第四条的约定，按照酬金制收取管理费。鑫盛物业公司一审提供的收支明细表中只有开支费用，没有每个月的管理费收支明细表和结余表格，费用收支不清楚，与前述约定的酬金制不符。（五）依据《台山侨宁苑物业管理服务协议》第三条“物业管理服务质量”的约定，涉案小区多处楼房外墙都出现脱落和污迹，严重影响小区美观，达不到前述约定的服务质量。二审法庭调查时，关晓明、麦青娉补充如下上诉意见：（一）依据《台山侨宁苑物业管理服务协议》第二条“物业管理服务内容”的约定，鑫盛物业公司服务质量差，达不到合同要求。小区存在外墙松动剥落、下水道堵塞，积水滋生蚊虫、日常垃圾堆积无人清理、值班人员玩手机甚至睡觉导致外来人员随意出入等问题，经居民多次反映，但鑫盛物业公司并无整改。（二）鑫盛物业公司将管理费全部入私账，恶意占用业主公共收入，私自购买集装箱、车牌识别设备、新年盆景等物品。且根据合同约定管理费已经包含日常维修、卫生、办公及秩序维护费用，但实际上鑫盛物业公司将业主公共收入用作卫生费、维护费、设施维修保养费用。鑫盛物业公司辩称，（一）本案是物业服务合同，在一审中已经查明鑫盛物业公司为关晓明、麦青娉实际提供物业服务，关晓明、麦青娉就应当支付物业管理费。（二）服务质量好坏与个人主观性判断有关，关晓明、麦青娉没有任何客观证据证明鑫盛物业公司的服务差，以致不能收物业费。关于小区外墙是否需要维护属于启动维修基金的问题，并不是鑫盛物业公司单方面可以决定。（三）关于发票的问题，不属于本案审理范围，况且关晓明、麦青娉还未支付物业管理费，鑫盛物业公司自然不能向关晓明、麦青娉开具发票。（四）关于鑫盛物业公司是否私自占用小区公共用地以及违法收费的问题，并不是本案审理的范围。鑫盛物业公司向一审法院起诉请求：1.关晓明、麦青娉给付2016年7月至2019年6月物业费4480.16元（其中管理费3502.37元、公共水电分摊费437.8元、摩托车车位管理费540元）；2.关晓明、麦青娉按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2019年6月30日应支付滞纳金为7056.26元；3.本案诉讼费用由关晓明、麦青娉承担。关晓明、麦青聘向一审法院反诉请求：1.鑫盛物业公司退还关晓明、麦青娉2014年10月至2016年6月交纳的管理费用和其他杂费共2406.73元；2.鑫盛物业公司立即停止违反物业管理服务协议的行为，并赔偿关晓明、麦青娉相应的违约金；3.鑫盛物业公司公示2014年至2019年缴交的车位费、广告费、公共维修费等收支明细；4.鑫盛物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、关晓明、麦青娉应在判决发生法律效力之日起十日内向鑫盛物业公司支付2016年7月至2019年6月期间的物业服务费共4480.13元及逾期违约金（违约金以4480.13元为基数，从2019年7月19日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十计算至本判决确定的履行期限届满之日止)；二、驳回鑫盛物业公司的其他诉讼请求；三、驳回关晓明、麦青娉的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费88.41元（已由鑫盛物业公司预交），由关晓明、麦青娉负担70元，鑫盛物业公司负担18.41元；反诉一审案件受理费25元（已由关晓明、麦青娉预交），由关晓明、麦青娉负担。关晓明、麦青娉应向一审法院补缴案件受理费70元，鑫盛物业公司多预交的案件受理费70元由一审法院予以退回。二审中，鑫盛物业公司没有提交新的证据。关晓明、麦青娉补充提交如下证据：第一组证据：照片八张、台山市********侨宁轩业主委员会（以下简称侨宁轩业委会）出具的证明，共同用以证明：鑫盛物业公司在服务过程中存在的问题包括外墙脱落、垃圾不清理、保安上班时间睡觉和玩手机；第二组证据：收据一张、照片一张、侨宁轩业委会出具的证明，共同用以证明：关晓明、麦青娉在居住前两年交付的所有管理费用，鑫盛物业公司都没有开具相应的发票；第三组证据：照片一张、涉案小区规划图，共同用以证明：鑫盛物业公司私自占用公共用地，用作其他用途。第四组证据：约谈记录、调查处理情况告知书、收费通知书，共同用以证明：鑫盛物业公司没有按政府部门的调查处理情况告知书履行，没有经过业主的同意，私自收取费用；第五组证据：涉案小区提交给侨宁轩业委会的公共收入明细表，共同用以证明：鑫盛物业公司私自动用涉案小区居民的公共收入，其中涉及的部分费用与物业合同所约定物业费包含的内容相重复；第六组证据：视频，用以证明：鑫盛物业公司的物业管理服务质量差。鑫盛物业公司对上述证据认为：第一，对侨宁轩业委会出具的两份证明的真实性、合法性、关联性不予认可，侨宁轩业委会无法证明其所反映内容是否真实存在，也无法证明鑫盛物业公司存在偷税漏税的行为，且不属于本案的审理范围。第二，照片显示的外墙无法证明是否为涉案小区内的物业，关于垃圾桶的照片只能反映居民堆放垃圾比较凌乱，但不能证明鑫盛物业公司没有清理垃圾。照片亦不能证明保安是否在上班时间睡觉。第三，关晓明交纳物业费至2016年6月，从2016年7月起关晓明没有交纳物业费，故没有开具发票。第四，视频拍摄时间无法确定，不能证明为鑫盛物业公司退出管理前发生。鑫盛物业公司对其他没有原件予以核对的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，关晓明、麦青娉提交的第一组证据和第二组证据中由侨宁轩业委会出具的两份证明、第一组证据中的照片以及第六组证据与本案审查内容不具有直接关联性，本院不予采纳。第二组证据中的收据、照片，第三组证据以及第四组证据中的约谈记录、调查处理情况告知书，关晓明、麦青娉在一审期间已经提交并庭审质证，本院不再作为二审新证据采纳。对于第五组证据，鑫盛物业公司在一审期间已经提交并庭审质证，本院不再作为二审新证据采纳。第四组证据中的收费公告、通知在本案诉前已经存在，关晓明、麦青娉无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且无原件核对，故本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对关晓明、麦青娉的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：关晓明、麦青娉拒交物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费并提出反诉，应否予以支持？首先，关晓明、麦青娉与鑫盛物业公司签订的《侨宁苑前期物业管理服务协议》为双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，鑫盛物业公司向关晓明、麦青娉提供了物业管理服务，按照上述协议约定和法律规定，关晓明、麦青娉应当依照约定交纳物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费，关晓明、麦青娉自2016年7月起至一审诉前未向鑫盛物业公司交纳物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费，鑫盛物业公司要求关晓明、麦青娉支付2016年7月至2019年6月的物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费符合上述协议约定和法律规定。其次，综合关晓明、麦青娉的上诉意见，其二人认为不应交纳物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费并提起反诉的主要理由归纳如下：1.鑫盛物业公司未开具发票；2.鑫盛物业公司占用公用场地及公共停车位进行收费；3.鑫盛物业公司的服务质量差；4.鑫盛物业公司侵占小区公共收入。本院评析如下：（一）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，《中华人民共和国发票管理办法》第四条、第十九条、第三十五条的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关处理，关晓明、麦青娉可依法向税务机关主张由鑫盛物业公司提供发票，由税务机关依照税收法律法规处理，关晓明、麦青娉该二审上诉主张不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本院不予审查。况且，鑫盛物业公司在一审庭审期间已经明确表示可以补开发票，但关晓明、麦青娉不予接受。即使鑫盛物业公司未开具发票，但不能证实鑫盛物业公司没有向关晓明、麦青娉提供物业管理服务，关晓明、麦青娉以此理由拒交物业服务费用并主张鑫盛物业公司退回已经交纳的物业服务费用及其他杂费合计2406.73元，理据不足，本院不予支持。（二）根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和第七十四条的规定，若鑫盛物业公司确实存在占用公用场地及公共停车位进行收费的问题，关晓明、麦青娉可向涉案小区业委会寻求解决，涉案小区业委会亦可以依法另行主张权利。鑫盛物业公司是否占用涉案小区公共道路、场地并非关晓明、麦青娉接受物业服务后拒交物业费用的合法理由。（三）关晓明、麦青娉上诉提出鑫盛物业公司的服务质量未达合同要求，主要为存在外墙剥落未维修、下水道堵塞、垃圾堆积及值班保安人员未履行职责等问题。综合本案现有证据，不能反映鑫盛物业公司拒绝对上述问题进行整改处理，亦不能证明鑫盛物业公司存在未履行维修、养护、管理等主要合同义务的根本违约情形。关晓明、麦青娉的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。（四）经审查，鑫盛物业公司一审提交的涉案小区公共收益明细公示表反映营业收入和费用支出情况，关晓明、麦青娉未无证据证明鑫盛物业公司存在向涉案小区业主重复收费或侵占公共收益的情况。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，关晓明、麦青娉的上诉理由不足以构成其拒交物业服务费的合法理由，其主张鑫盛物业公司返还已经交纳的2406.73元以及支付违约金的反诉请求亦缺乏依据，本院不予支持。关晓明、麦青娉未依照约定交纳物业服务费，已经构成违约，鑫盛物业公司主张其二人支付违约金符合法律规定。一审法院酌情认定违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十计算处理正确，本院予以维持。综上所述，关晓明、麦青娉的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113.41元（已由关晓明、麦青娉预交），由关晓明、麦青娉负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年六月八日法官助理 吴慧仪书 记 员 李艳斌