福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初4800号 原告：宋海贝，女，1983年4月12日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：陈从新，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡巧媚，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**，统一社会信用代码91350200854989713W。 法定代表人：董继松，行长。 委托诉讼代理人：陈延玺，职员。 委托诉讼代理人：杨凤玲，职员。 被告：厦门丹厦房产行销策划有限公司，，住所地福建省厦门市思明区长青路**第**之一统一社会信用代码91350200737897027C。 法定代表人：沈木钦，董事长。 委托诉讼代理人：袁尧，职工。 第三人：詹钟平，女，1976年10月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告宋海贝与被告中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工行厦门分行）、被告厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）、第三人詹钟平合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案，依法适用简易程序公开审理。原告宋海贝及其委托诉讼代理人陈从新、蔡巧媚，被告工行厦门分行的委托诉讼代理人陈延玺、杨凤玲，被告丹厦公司的委托诉讼代理人袁尧到庭参加诉讼。第三人詹钟平经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋海贝向本院提出诉讼请求：1、判令被告中国工商银行股份有限公司厦门市分行和被告厦门丹厦房产行销策划有限公司共同赔偿原告宋海贝的第三人詹钟平向其主张的购房违约的全部损失830600元；2、本案诉讼费用由被告中国工商银行股份有限公司厦门市分行和被告厦门丹厦房产行销策划有限公司共同承担。事实及理由：原告宋海贝与被告中国工商银行股份有限公司厦门市分行（下称“厦门工行”）于2015年12月31日签订《个人购房借款／担保合同》（编号：2602015住房0289号），约定宋海贝向厦门工行申请贷款，厦门工行同意发放贷款，贷款金额为190万元，还款期限为360个月，贷款用途为购买厦门海沧生态花园住宅3#楼30层3002室（下称案涉房产），宋海贝以其所购的该房产设定抵押担保。该合同7.1条约定，借款人（宋海贝）提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人（厦门工行）提交书面申请，在获得贷款人（厦门工行）审批同意后办理提前还款。该合同20.3条约定，借款人（宋海贝）按照合同约定履行完毕各项义务后，贷款人（厦门工行）应积极协助抵押人办理注销登记手续。且双方于2018年11月26日办理房产抵押登记。2018年11月，宋海贝在被告厦门丹厦房产行销策划有限公司（下称“丹厦房产”）居间下签约将案涉房产出售给第三人詹钟平。三方签订的交易服务合同还约定由丹厦房产提供办理抵押注销、房产评估、交易过户登记等服务。2019年1月23日，宋海贝向厦门工行申请提前还款获准。当日宋海贝将剩余贷款全部还清。但厦门工行却不注销抵押登记，丹厦房产也未提供办理抵押注销服务（宋海贝已按丹厦房产和詹钟平的要求提供了案涉房产产权证原件等），导致案涉房产无法办理交易过户登记。詹钟平随即将宋海贝等人诉至法院，要求宋海贝承担和支付逾期办理案涉房产注销抵押登记的违约金、租房经济损失、居间服务费、律师费等损失或费用。该案已经厦门市海沧区人民法院一审判决支持了詹钟平的大部分诉求，现厦门市中级人民法院二审已审结。综上所述，因厦门工行和丹厦房产的违约行为致案涉房产无法过户，从而宋海贝须承担和支付詹钟平违约损失。该损失应由厦门工行和丹厦房产赔偿给宋海贝。 工行厦门分行辩称，一、工行厦门分行与宋海贝之间借款及担保法律关系真实、合法、有效。2015年12月31日，工行厦门分行与宋海贝签订编号2602015住房0289号《个人购房借款／担保合同》，约定宋海贝向工行厦门分行申请借款购买坐落于厦门市海沧区的房产，并以该房产设定抵押担保。2018年11月26日，宋海贝取得案涉房产的《不动产权证书》［编号为：闽（2018）厦门市不动产权第0106680号］,各方已共同办理不动产抵押权登记，工行厦门分行取得《不动产登记证明》（编号：闽（2018）厦门市不动产证明第0116852号）,因此，工行厦门分行已办妥正式抵押登记并对案涉房产享有抵押权。2017年6月15日，宋海贝向工行厦门分行提出信用卡装修分期付款业务申请（工银信用卡申请表）,工行厦门分行于6月份发放信用卡融资款项30万元，同时，宋海贝出具《个人承诺函》，自愿以案涉抵押房产为个人信用卡业务作担保。该《个人承诺函》为宋海贝真实的意思表示，未违反相关法律法规规定，自宋海贝出具该《个人承诺函》之日起，对宋海贝产生法律上的约束力。二、宋海贝未依约履行相应的合同义务，已先行构成违约。首先，工行厦门分行依宋海贝申请发放信用卡融资款项后，而宋海贝未及时、足额偿还信用卡分期款项，已构成违约。截至2020年4月27日，第三方公司代为偿还金额92840元，宋海贝尚欠款本息73418.04元。其次，根据宋海贝出具的《个人承诺函》，宋海贝承诺在未结清个人信用卡透支全部款项或个人信用消费贷款全部款项（包括本金、利息、滞纳金、手续费等）之前，原有住房按揭贷款不提前归还，原有抵押物不变卖出让、不设置其他任何抵押，不提前申请解押。若未履行相关承诺，同意工行厦门分行行使提前收回信用卡透支全部款项或个人信用消费贷款全部款项的权利及提前行使抵押权，且放弃对工行厦门分行因行使上述权利造成其本人损失的追索权。根据信用卡还款记录、宋海贝与第三方的聊天记录等证明，宋海贝清楚并知悉该笔信用卡消费贷款的存在，《个人承诺函》为宋海贝本人签署，理解并同意承担该承诺函项下义务，但宋海贝未能先行结清个人信用卡消费贷款的前提下，即把案涉抵押房产变卖出让，亦构成违约。结合《个人购房借款担保合同》、《个人承诺函》等约定，当且仅当宋海贝清偿工行厦门分行的所有贷款本息、滞纳金、手续费等全部款项后工行厦门分行才有履行注销案涉房产抵押权的合同义务。宋海贝未能按照相关约定完全、适当的履行相应义务，已先行构成违约，为维护工行厦门分行的合法权益，工行厦门分行有完全合理的理由不予注销案涉房产的抵押权。宋海贝主张工行厦门分行存在违约行为并承担违约责任没有任何事实和法律依据。三、宋海贝违约后，工行厦门分行已积极督促宋海贝及时结清个人信用卡贷款。本案中案涉抵押房产的房贷乃由案外第三人詹钟平支付偿还（另案中一审、二审《民事判决书》［（2019）闽0205民初754号、（2020）闽02终1139号】已对相关法律事实进行确认）,事后工行厦门分行客户经理已及时通过电话、短信等多种方式联系宋海贝，让宋海贝及时结清个人信用卡贷款，为工行厦门分行注销案涉房产抵押权提供便利，而宋海贝迟迟未能清偿欠款。同时，工行厦门分行亦告知房产中介等第三方宋海贝尚存在未结清的个人信用卡消费贷款，需全部结清后方可解除案涉房产抵押权。因此，工行厦门分行已尽到相应义务。宋海贝清楚的知道仍欠工行厦门分行个人信用卡贷款，故未曾主动向工行厦门分行提出过提前解除抵押权的申请，在存在未结清的个人信用卡消费贷款的前提下，工行厦门分行未注销案涉房产抵押权并不存在任何过错。综上所述，被告不存在任何过错和违约行为，宋海贝因未依约偿还款项导致工行厦门分行不能及时办理注销抵押权手续，应承担相应的民事责任，请求依法驳回其诉讼请求。 丹厦公司辩称，其是协助宋海贝办理注销抵押登记手续，具体为陪同宋海贝前往房屋主管部门递交相关材料、提供相关咨询等。而丹厦公司履行该协助义务的前提是该房屋的抵押权人同意注销该房产已设定的抵押登记，在抵押权人未同意办理注销抵押登记的情形下，丹厦公司实际无法履行该协助义务。因此，丹厦公司并不存在违约情形，不应承担相应的损失及责任。 詹钟平未作陈述。 围绕诉讼请求，当事人提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 宋海贝向厦门金昇阳置业有限公司购买厦门海沧生态花园住宅3#楼30层3002室（不动产权证登记坐落为海沧区钟林里323号3002室，以下称讼争房产）新建商品房。2015年12月31日，工行厦门分行（贷款人）、宋海贝（借款人）、厦门金昇阳置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：宋海贝向工行厦门分行贷款190万元，还款期限360个月，贷款用途为购买讼争房产，宋海贝以讼争房产作为抵押，厦门金昇阳置业有限公司为借款保证人。此后，工行厦门市分行依约发放贷款，宋海贝陆续还款。 2017年6月15日，宋海贝向工行厦门分行申请讼争房产装修贷款30万元，并出具《信用卡分期付款用途声明》、《个人承诺函》。《个人承诺函》载明：“本人于2016年1月6日向贵行申请取得了个人住房按揭贷款190万元，截至2017年6月15日贷款余额1857341.18元。上述贷款抵押物位于厦门海沧生态花园住宅3#楼30层3002室，抵押登记号闽（2016）厦门市不动产证明第0002093号。现本人向贵行申请个人信用卡（或个人信用消费贷款）业务，本人自愿以上述未结清贷款的抵押物为本人个人信用卡（或个人信用消费贷款）业务作担保。本人承诺在未结清本人个人信用卡透支全部款项或个人信用消费贷款全部款项（包括本金、利息、滞纳金、手续费等）之前，原有住房按揭贷款不提前归还，原有抵押物不变卖出让、不设置其他任何抵押，不提前申请解押。如果本人未履行此承诺，同意贵行行使提前收回信用卡透支全部款项或个人信用消费贷款全部款项（包括本金、利息、滞纳金、手续费等）的权利及提前行使抵押权，且放弃对贵行因行使上述权利造成本人损失的追索权。” 2018年10月30日，詹钟平（买受人）经丹厦公司居间介绍，与宋海贝（出售方）签订《购房定金协议》，约定宋海贝将讼争房产出售给詹钟平，总价320万元，解押款182万元，定金40万元，交房时间为“收到售房全部房款伍日内交房”。《购房定金协议》签订后，詹钟平于当日支付给宋海贝40万元定金。 2018年11月26日，讼争房产产权登记至宋海贝名下，宋海贝取得不动产权证。同日，讼争房产办理抵押登记，抵押权人为工行厦门分行。 2018年11月28日，宋海贝（甲方）与詹钟平（乙方）签订《房产买卖合同》（合同编号：ＭＯ-0010297）。该合同第一条房产基本情况为：位于厦门市海沧区，面积为121.83平方米；合同第二条第（一）项写明“该房产已设定抵押，抵押权人为：工商银行，且甲方应于2019年1月21日前办理注销抵押登记手续。”,第（三）项约定，“甲方应于2019年6月30日将所有户口全部迁出，如甲方未按期将所有户口迁出的，甲方应自逾期之日起以房产成交总价为基数按日万分之五的标准向乙方支付违约金，直至甲方将所有户口全部迁出......”;合同第四条约定，房产成交总价为320万元，该价格包含房价款及与之一并转让的家具、家电、装修装饰及附属设施设备，详见附件一《家具家电、装修装饰及附属设施设备清单》，该条款包含乙方应付款时间及金额，2018年10月30日支付定金40万元，2018年11月29日前支付购房款80万元，办理注销抵押登记手续当日支付购房款182万元，于办妥房屋权属转移登记手续当日支付18万元；合同第六条约定“双方应于解除注销抵押登记伍个工作日内共同向房产权属登记部门申请办理该房产权属登记手续”；合同第七条关于房产交付约定为“甲方应当于收到全部房款五日内将该房产交付给乙方”，同时约定交付房产时双方应履行的相关手续；合同第九条违约责任中第（一）款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房产成交总价万分之五的违约金，第（五）款还约定违约方应承担律师费、保全费、担保费、居间服务费等；双方约定房产交付日期为“收到售房全部房款五日内”。《房产买卖合同》签订后，詹钟平于2018年11月8日支付购房款5万元、于2018年11月28日支付30万元、于2018年11月29日支付45万元、于2019年1月23日支付182万元，上述支付购房款及定金共计302万元。 2018年11月9日，宋海贝向工行厦门分行申请提前偿还《个人购房借款/担保合同》项下讼争房产抵押贷款。2018年11月9日，宋海贝（詹钟平代理）再次申请提前偿还讼争房产抵押贷款。2019年1月23日，工行厦门分行同意宋海贝提前偿还讼争房产抵押贷款。同日，詹钟平向宋海贝支付182万元，宋海贝用该款项提前清偿了《个人购房借款/担保合同》项下讼争房产抵押贷款。此后，宋海贝向工行厦门分行申请解除后者对讼争房产的抵押权。工行厦门分行以宋海贝尚未清偿讼争房产装修贷款、不符合《个人承诺函》约定的解押条件为由，不同意解除对讼争房产的抵押。 2019年1月24日，丹厦公司工作人员微信告知宋海贝：“工行打电话说你工行还有一个装修贷需要还进去，才能拿到新证。”宋海贝回复：“昨天解押那个老大姐说是要结清，其他她不知道，所以我要去银行再了解清楚一下。”“查了余额还要还十五万。我前期就已经把部分的利息在第一期的时候就扣掉了，现在提前还我等于亏了一万多。” 2019年2月12日，工行厦门分行工作人员发送短信给宋海贝：“宋海贝女士，您好!我是海沧工商银行的林经理，您的住房贷款已经还清，现在还有一笔装修贷款尚未结清，请您尽快来还清，以便办理后续手续，谢谢配合！”宋海贝回复：“好的，我会尽快处理。”工行厦门分行工作人员短信问：“什么时候过来处理？”宋海贝回复：“我要准备一下。” 宋海贝未提前清偿讼争房产装修贷款。截至2019年11月18日，讼争房产装修贷款尚未归还贷款本息合计159745.39元，第三方公司已代为偿还64440元，宋海贝仍欠工行厦门市分行本息95305.39元。 因讼争房产抵押未解除，产权无法转移登记，詹钟平与宋海贝就履行《房产买卖合同》产生纠纷。2019年2月28日，詹钟平以宋海贝、丹厦公司为被告，工行厦门分行为第三人，起诉至厦门市海沧区人民法院。詹钟平向法院提出诉讼请求：“1.判令宋海贝与第三人中国工商银行股份有限公司厦门分行立即办理位于厦门市海沧区（以下称“案涉房产”）的注销抵押登记手续；2.判令宋海贝于案涉房产注销抵押登记完毕后五个工作日内将产权变更登记至申请人名下；3.判令厦门丹厦房产行销策划有限公司立即协助申请人与被申请人宋海贝办理案涉房产的注销抵押登记及产权变更登记至申请人名下的手续；4.判令宋海贝立即将登记在案涉房产名下的户口全部迁出；5.判令宋海贝支付申请人逾期迁出户口违约金94400元（该违约金每日按案涉房产成交总价320万元的日万分之五计算，自2019年6月30日暂计算至2019年8月28日，后期应计算至案涉房产户口全部迁出之日止）；6.判令宋海贝立即将案涉房产交付给申请人使用；7.判令宋海贝支付申请人逾期办理案涉房产注销抵押登记的违约金38400元（该违约金每日按涉案房产成交总价320万元的日万分之五计算，自2019年1月21日暂计至起诉当日，后期应计算至房产实际注销抵押登记过户之日止）;8.请求判令宋海贝承担因其违约致使申请人租房而产生的经济损失11700元（该租金损失暂时计算至2019年2月26日，最终实际应计算至案涉房产交付申请人使用为止）；9.请求判令宋海贝承担案涉房产交易而产生的居间服务费38800元；10.判令宋海贝向原告支付为本案支付的律师费50000元；11.判令宋海贝承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保保险费、评估费、公告费等）。”厦门市海沧区人民法院经审理认为：“宋海贝向工行厦门市分行出具承诺函，承诺其信用卡债务未全部还清之前不申请提前解除抵押权，因该笔信用卡债务未进行抵押登记，而该承诺函是宋海贝与工行厦门市分行之间的约定，根据合同相对性原则，该承诺函之效力仅及于宋海贝与工行厦门市分行之间，对詹钟平不发生抵押之效力，《个人承诺函》不能阻却詹钟平取得讼争房产所有权，且本案案外人的查封已全部解除，故詹钟平要求工行厦门市分行解除抵押，要求宋海贝将讼争房产所有权转移登记的主张，符合法律规定，本院予以支持。”2019年11月21日，厦门市海沧区人民法院作出（2019）闽0205民初754号民事判决：“一、第三人中国工商银行股份有限公司厦门市分行应于本判决生效之日起十日内办理位于厦门市海沧区的抵押权解除；二、被告宋海贝应于本判决生效之日起十五日内将厦门市海沧区房屋所有权变更登记至詹钟平名下；三、被告宋海贝应于本判决生效之日将厦门市海沧区交付詹钟平（以本判决生效之日，视为房产实际交付之日）；四、被告宋海贝应于本判决生效之日起十日内支付违约金给原告詹钟平，违约金以320万元为基数、按每日万分之五计（每日违约金为1600元），自2019年1月22日起计至本判决生效之日止；五、被告宋海贝应于本判决生效之日起十日内支付给原告詹钟平保全费5000元、保全担保费9600元，合计14600元；六、被告宋海贝应于本判决生效之日起十日内支付给原告詹钟平房产中介费用38000元；七、被告宋海贝应于本判决生效之日起十日内支付给原告詹钟平因本案而支出的代理50000元；八、驳回詹钟平的其余诉讼请求。”宋海贝不服上诉。2020年4月13日，厦门市中级人民法院作出（2020）闽02民终1139号民事判决：“驳回上诉，维持原判。” 2020年4月27日，工行厦门分行向不动产登记机关申请注销了对讼争房产的抵押权登记。 本院认为，宋海贝在向工行厦门分行申请讼争房产装修贷款时出具的《个人承诺函》属于讼争房产装修贷款合同的组成部分，系宋海贝的真实意思表示。宋海贝对自己在函件中所作承诺的内容及法律后果理应清楚和明知，其应当严格履行承诺内容，承担违反承诺所产生的不利后果。根据《个人承诺函》，宋海贝同意讼争房产装修贷款未清偿之前“原有住房按揭贷款不提前归还，原有抵押物不变卖出让、不设置其他任何抵押，不提前申请解押”。工行厦门分行据此以宋海贝尚未清偿讼争房产装修贷款、不符合《个人承诺函》约定的解押条件为由，不同意解除对讼争房产的抵押，系基于宋海贝的承诺而为，并无不当。2019年1月24日丹厦公司工作人员与宋海贝的微信聊天记录显示，讼争房产抵押贷款提前清偿次日，工行厦门分行便已告知提前偿还讼争房产装修贷款方可解除抵押登记；2019年2月12日工行厦门分行工作人员再次发送短信给宋海贝，催促提前偿还讼争房产装修贷款以便办理解押手续；故宋海贝主张工行厦门分行未及时告知解押条件没有事实依据。综上，工行厦门分行在讼争房产装修贷款尚未清偿前不予配合办理解除抵押登记，系基于《个人承诺函》中宋海贝承诺内容行使权利，并不构成违约。在行使权利过程中，工行厦门分行亦已履行了及时告知提醒的附随义务。宋海贝主张工行厦门分行违约并据此诉请赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 丹厦公司并非讼争房产抵押贷款合同及装修贷款合同的合同当事人，对协助宋海贝解押讼争房产不负有合同义务，宋海贝主张丹厦公司承担违约赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回宋海贝的诉讼请求。 案件受理费减半收取为2400元，由宋海贝负担，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年六月十九日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。