广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1239号原告：广州珠光实业集团有限公司，住所地广州市从化。法定代表人：廖腾佳，总经理。委托诉讼代理人：温晋民，男，汉族，1988年8月21日出生，住址：广东省广州市从化区，系原告公司法务。原告：广东南光建筑工程有限公司，住所地：丰顺县汤坑镇湖下开发区。法定代表人：李博洪。委托诉讼代理人：巫臻治，女，汉族，1990年8月29日出生，住址：广东省广州市海珠区，系原告公司法务。被告：叶细莲，女，汉族，1968年9月25日出生，住所地：广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：刘世红，广东建助律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁姿蕾，广东建助律师事务所实习律师。原告广州珠光实业集团有限公司（以下简称珠光公司）诉被告叶细莲、第三人广东南光建筑工程有限公司（以下简称南光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，由审判员肖少珍依法适用简易程序进行独任审理。案件审理过程中，本院依原告珠光公司的申请，变更第三人南光公司诉讼地位为共同原告，并于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告珠光公司委托诉讼代理人温晋民、原告南光公司委托诉讼代理人巫臻治和被告叶细莲及其委托诉讼代理人刘世红、梁姿蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠光公司、南光公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告叶细莲立即支付已到期的购房款256624元。2.判令被告叶细莲立即支付逾期付款违约金；其中以113434元为本金按日万分之二自2018年4月20日计至2018年5月6日止，以123434元为本金按日万分之二自2019年1月10日计至2019年12月9日止，以92050元为本金按日万分之二自2019年12月10日计至还清日止，以164574元为本金按日万分之二自2019年4月10日计至还清日止。3.本案诉讼费由被告叶细莲承担。事实与理由：2018年4月10日，被告叶细莲认购原告珠光公司开发建设的广州市从化区××花园莘学大街××栋××单元××房并签订《××花园楼宇认购书》，同日与原告南光公司签订《房屋装修合同》，约定装修总价款为822888元，付款方式为分期付款，逾期付款则自逾期之日起每日按未支付装修款万分之二标准支付逾期违约金。同日，被告出具了《授权委托书》、《声明》，授权南光公司为原告办理房屋交付的一切手续，声明被告对《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》约定的价格及标准予以确认，无论何种原因导致《商品房买卖合同》、《房屋装修合同》中的任一个解除、撤销或无效时，则另一个也同时解除、撤销或无效，不再履行。2018年8月24日被告与原告珠光公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。根据上述事实可推知，装修合同项下约定的装修款并非真实的装修价款，实为房屋购房款的一个部分，其与购房合同项下约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。上述合同签订后，被告叶细莲经多次催促仍未按期支付到期购房款，遂成讼。庭审中，两原告明确诉讼请求的256624元（92050元＋164574元）欠款是依据《房屋装修合同》第二条第2款中约定分期付款条款计算得出：1.第5期应付时间为2019年1月9日，应付金额为123434元，编号206529收据显示被告在2019年12月9日仅支付31384元，让利利息9756元不计入第5期已付金额，则第5期尚欠金额92050元；2.第6期装修款应付时间为2019年4月9日，应付金额为164574元，全额未付。原告珠光公司、南光公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.《珠光·御景山水花园楼宇认购书》2份；2.《广州市商品房买卖合同（预售）》1份；3.《房屋装修合同》1份；4.《授权委托书》1份；5.《声明》1份；6.《收款收据》8张；7.《山水花园项目客户利息收入计算表》1份；8.《律师函》（复印件）1份、邮寄投递单（复印件）1张、快递物流查询记录（打印件）1份；9.广东南光建筑工程有限公司在中国建设银行账44×××355活期存款明细账7份；10.《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号）1份（复印件）。11.《准予变更企业名称通知书》；12.庭后补充提交：《毛坯收楼确认函及房屋交接确认书》2份及涉案房屋现场装修现场照片14张。被告叶细莲辩称，不同意两原告诉讼请求。1、本案的案由是商品房预售合同纠纷，若南光公司作为原告，则被告与南光公司为装修合同关系，为装修合同纠纷，两个不同的案由不能作为一个案件审理。2、购房款与装修款是基于商品房预售合同与装修合同而产生，是两笔不同性质的款项，原告珠光公司没有证据证明两笔款项均是购房款，其诉讼主体不适格，无权要求支付装修款。3、根据商品房预售合同，涉案房屋的总价是1038212元，被告提供的珠光公司出具的收据可以显示被告已经付清房款。4、根据装修合同，装修款总价是822888元，被告提供了南光公司出具的票据，证明被告已经付清了装修款，综上，被告已经付清款项，所以不存在违约，请求驳回原告的诉讼请求。被告叶细莲为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：装修款收据4张，购房款收据2张，公共维修基金收据1张，不动产登记费收据1张，手续费收据1张。经审理查明，原告珠光公司于2019年3月26日经广州市市场监督管理局准予变更登记（备案），由广州御盈房地产有限公司变更为广州珠光实业集团有限公司（穗工商（市局）外变字【2019】第012××××××014号）。2018年4月11日，广州御盈房地产有限公司与被告叶细莲女儿李某珊签订《珠光·御景山水城楼宇认购书》，李某珊认购广州市从化区珠光御景山水城花园莘学大街××栋××单元××房，建筑面积104.82平方米，总房价为1038212元。后因房屋认购人由李某珊更名为被告叶细莲，广州御盈房地产有限公司与被告叶细莲于2018年8月24日重新签订《楼宇认购书》，总房价仍为1038212元，付款方式为一次性付款，约定付款计划为签订认购书时交付定50000元整（在第一期房款中自动抵扣），2018年4月19日前交付房款311464元（即总房价的30%）及第三条所列综合费用，在接发展商涂销通知五日内缴纳726748元（即总房价70%）。2018年8月24日，广州御盈房地产有限公司（甲方）与被告叶细莲（乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：201808207150），房屋地址广州从化区江埔街××花园（××栋××单元）××房，建筑面积为124.68平方米，总金额为1038212元，约定付款方式为一次性付款，在2018年8月24日前支付全部房价款。该合同第十条就逾期付款的违约责任进行约定，其中第1、2款约定：“1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。”第十三条约定：“甲方应当于2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”同日，该合同进行网签。另查，2018年4月10日，被告叶细莲（甲方）与原告南光公司（乙方）签订《房屋装修合同》，房屋地址为从化区江埔街××花园（××栋××单元）××房，建筑面积124.68平方米，约定装修总价款是822888元，共分6期付清：1.2018年4月19日前支付123434元；2.2018年5月9日前支付123434元；3.2018年7月9日前支付164578元；4.2018年10月9日前支付123434元；5.2019年1月9日前支付123434元；6.2019年4月9日前支付164574元。南光公司收款账号为44×××35，开户行为中国建设银行东城支行。该合同第三条约定：“乙方按《商品房买卖合同》约定收楼之日起十三个月月底最后一天前完成装修工程，但遭遇不可抗力或甲方未缴清装修款（包括逾期付款或银行按揭款逾期划到乙方账户），乙方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。”第八条就违约责任进行约定：“1.甲方逾期支付合同款项及逾期办理银行按揭手续的，乙方有权要求甲方自逾期之日起按每日按未支付装修款0.02%的标准支付逾期违约金。逾期10日仍未付清装修款的，乙方有权解除合同，并按合同总价款的30%向甲方收取违约金。2.乙方逾期移交装修工程，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按合同总价款的0.02%的标准支付逾期违约金。3.合同生效后，双方应遵守履行。如合同一方未经对方同意擅自解除合同的，视为单方违约，违约方应按合同总价款的30%向守约方支付违约金，本合同对解除权另有约定除外。”同日，被告叶细莲出具《授权委托书》和《声明》，受托人为南光公司，约定委托权限为“代为验收商品房、代为提出商品房整改意见、代为接受商品房、代为办理商品房交付相关手续、代为签署与商品房交付有关的一切文件资料等特别代理。”委托期限为“自《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期起，直至房屋装修完毕并按照《房屋装修合同》的约定交付给委托人之日止。本委托书为不可撤销委托，直至委托事项完成”。《声明》内容如下：“本人为认购从化区××花园莘学大街××栋××单元××房，申请并委托广东南光建筑工程有限公司对该房屋进行室内装修并签订《房屋装修合同》。本人确认签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》是本人真实意思表示，对《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》约定的价格及装修标准予以确认，不存在任何异议。同时声明本人自愿签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》同时生效，无论何种原因导致《商品房买卖合同》、《房屋装修合同》中的任一个解除、撤销或无效时，则另一个也同时解除、撤销或无效，不再履行，同时配合办理解除协议及相关手续。本人确认知悉该房屋于认购时处于抵押状态，鉴于现行政策的特殊性，房管局不定时调整该房屋的签约指导价，故本人承诺：本人同意在该房屋的认购价总额不变的前提下，配合广州御盈房地产有限公司和广东南光建筑工程有限公司，在签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》时，按照房屋局的签约指导价调整该房屋的认购书价格和装修合同价格，并按照调整后的认购书价格和装修合同的价格，签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》。”2019年6月25日，南光公司与珠光公司就涉案房屋签订《毛坯收楼确认函及房屋交接确认书》，《确认书》载明：“经验收，该楼宇确认已经达到毛坯交楼状态，同意验收”。涉案房屋按照《房屋装修合同》的约定应于2020年7月装修完成交楼，根据两原告提交的涉案房屋装修现场进度照片，装修工程至本案庭审时尚未完工。又查，广州御盈房地产有限公司曾向被告叶细莲开具5张《收款专用收据》，分别为：1.2018年4月10日的收据金额合共728212元，收费项目包括首付款50000元、首付款261464元和一次性全款416748元，收费说明为房款，付款形式为其他，备注为更名生成收款单。2.2018年8月24日的收据金额为310000元，收费项目为一次性全款，收费说明为房款，付款形式为刷卡。3.2018年4月10日票据编号-3金额为13091.4元，收款项目为公共维修基金，收费说明为代收费用，付款形式为其他。4.2018年4月10日票据编号-2金额为80元，收款项目为不动产登记费，收费说明为代收费用，付款形式为其他。5.2018年8月24日收费项目为手续费，收费说明为其他，付款形式为其他，金额为80元。庭审中原告珠光公司与被告叶细莲均确认被告已付清《商品房买卖合同（预售）》中的购房款1038212元。原告南光公司曾向李某珊开具4张装修款《收款收据》，分别是：1.编号0001900收据为2018年4月10日金额10000元，付款方式为刷卡。2.编号0000796收据为2018年5月31日金额246868元，付款方式为转账。3.编号0001644收据为2018年6月27日金额246868元，付款方式为转账。4.编号为0001916收据为2018年7月10日金额154578元，叶细莲代付，付款方式为转账。原告南光公司向被告叶细莲开具4张装修款《收款收据》，分别是：1.编号0002884收据为2018年8月24日金额10000元，支付方式为刷卡。2.编号0002885收据为2018年8月24日金额648314元，付款方式为转账。3.编号204235收据为2018年10月8日金额123434元，付款方式为转账；4.编号206529为2018年12月9日装修款41140元，付款方式为刷卡31384元，其他9756元。根据原告南光公司2018年12月9日《山水花园项目客户利息收入计算表》，被告叶细莲提前付款天数合计为152天，按照年利率15%计算，利息金额（税前让利金额）合计为9756元，被告叶细莲在该表上签名确认。2018年12月9日，被告叶细莲向原告南光公司开具《收据》，内容为“兹收到广东南光建筑工程有限公司支付给本人××花园××栋××单元××房的让利利息￥9756元（大写人民币玖仟柒佰伍拾陆元整）。”庭审中，原被告双方争议的涉案收据是原告南光公司向李某珊开具的2018年6月27日编号0001644收据（装修款246868元，付款方式为转账）和原告南光公司向被告叶细莲开具的2018年8月24日编号0002885收据（装修款648314元，付款方式为转账），以及原告南光公司向被告叶细莲开具的2018年12月9日编号206529收据（装修款41140元，其中刷卡31384元、其他9756元）。对于上述争议收据，两原告认为，编号0001644收据和编号0002885收据均有错误，两张收据均勾选为转账。其中，编号0002885收据金额648314元（2018年8月24日）＝收据金额246868元（2018年5月31日开具给李某珊，付款方式为转账）＋收据金额246868元（2018年6月27日开具给李某珊的，付款方式为转账）＋收据金额为154578元（2018年7月10日开具给李某珊，付款方式为转账）。这里只有2018年6月27日的收据没有对应的转账记录，另外两张均有对应的转账记录，所以可以清楚地证明2018年6月27日的收据是错误，从而导致了2018年8月24日开具给叶细莲的648314元付款方式为转账的收据，其金额是错误的。编号0002885收据金额648314元并非被告实际支付的金额，实际支付金额应为648314-246868＝401446元，因为这是根据被告在2018年8月24日前的两张转账金额（分别是2018年5月6日叶细莲转账代付，2018年5月31日入账出具给李某珊编号0001644收据，金额是246868元；2018年7月9日叶细莲代付，2018年7月10日入账开具收据，金额是154578元）累计得出的金额为401446元。至于2018年12月29日开具给被告叶细莲编号为206529的收据，两原告认为，收据金额为41140元，但被告只刷卡31384元（收款收据上有注明刷卡金额为31384元），收据上注明的“其他9756元”，是基于原告南光公司错误认定了被告的支付金额的基础上的让利利息，根据当时原告南光公司的让利政策，如提前支付装修款给予一定的让利利息。对上述争议收据，被告则认为，在2018年8月24日开具648314元收款收据前，被告现金累计支付246868元，均是在原告售楼部交付，但交付次数不记得，每次交付的金额不等，每次交付现金原告南光公司均开具了收据，现金收据在2018年8月24日开具总款收据前原告已全部收回。从被告提交的各张收据的开具时间点来看，均是有经手人盖章和明确的数额，作为财务专业人士不可能出错。收据上的支付方式是原告南光公司自行勾划的，不能完全证明被告的支付方式，作为支付人，只核对金额与盖章，被告已付清装修款。至于让利9756元，是在被告2018年12月9日支付最后一笔款项时结算给被告，这也证实了不存在错误开具票据的情况。再查，两原告提交了被告叶细莲的银行转账回单3张及刷卡单2张（收款人均为南光公司），共计金额为566264元，分别为：2018年4月10日刷卡10000元、2018年5月6日转账246868元、2018年7月9日转账154578元、2018年10月8日转账123434元、2018年12月9日刷卡31384元。原告南光公司提交了其中国建设银行44×××35账户2018年5月1日至2018年10月31日的活期存款明细，根据该银行流水显示，被告叶细莲仅于2018年5月6日支付246868元、2018年7月9日支付154578元、2018年10月8日支付123434元，其余银行流水多次出现“装修款”、“房款”等转账摘要字眼。又查，《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号）第四条第（十一）项规定：“房地产开发企业、房地产中介机构应要求房屋交易当事人以银行转账方式支付购房款，并使用交易当事人的同名银行账户；发生退款的，应按原支付途径，将资金退回原付款人的银行账户。如确需使用现金支付的，当天现金交易单笔或者累计达到人民币5万元以上，应在交易发生之日起5个工作日内向中国反洗钱监测分析中心报送大额交易报告。”庭审中，被告认为其支付的是装修款，并非购房款，且在实践中企业也会有违反规定存在现金收款的情形。后查，原告南光公司曾于2019年9月通过北京德衡（广州）律师事务所黄其伟律师向叶细莲发律师函催收欠款256624元，2019年9月9日通过邮政EMS寄出，2019年9月16日被退件。本院认为，本案主要涉及以下几个问题：一、关于《房屋装修合同》的效力及本案案由。《房屋装修合同》并非单纯的装修合同，存在以下特殊情况：（1）《房屋装修合同》签订时间早于《商品房买卖合同（预售）》，甚至早于被告女儿李某珊签订的《珠光·御景山水城楼宇认购书》以及被告本人签订的《楼宇认购书》，这显然不符合“先购房再装修”之一般常理。（2）涉案房屋的《房屋装修合同》、《声明》、《授权委托书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。（3）被告《声明》中明确了“本人确认知悉该房屋于认购时处于抵押状态，鉴于现行政策的特殊性，房管局不定时调整该房屋的签约指导价，故本人承诺：本人同意在该房屋的认购价总额不变的前提下，配合广州御盈房地产有限公司和广东南光建筑工程有限公司，在签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》时，按照房屋局的签约指导价调整该房屋的认购书价格和装修合同价格，并按照调整后的认购书价格和装修合同的价格，签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》。”结合两原告庭上自认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，两原告为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修合同》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修合同》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《商品房买卖合同（预售）》约定的购房价1038212元+《房屋装修合同》约定的装修款822888元=1861100元。据上，本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非装修合同纠纷。原告珠光公司为商品房预售合同的主体之一，被告关于珠光公司并非本案适格原告的主张，本院不予采纳。二、关于两原告诉讼请求被告欠付购房款256624元问题。关于被告是否已实际支付2018年6月27日编号0001644收据所载金额246868元款项问题。本院分析如下：（1）《房屋装修合同》约定了原告南光公司的收款银行账号为中国建设银行44×××35。（2）根据原告南光公司提交的被告叶细莲共计金额为566264元的银行转账回单3张及刷卡单2张，与南光公司出具给李某珊以及被告叶细莲的收款收据，以及原告南光公司的中国建设银行44×××35账户流水相对比，欠缺2018年6月27日246868元的付款记录。（3）除该争议款项外，《商品房买卖合同（预售）》中约定的购房款以及《房屋装修合同》约定的其他装修款项的支付，被告叶细莲均通过银行转账支付或刷卡支付。（4）根据原告南光公司的中国建设银行44×××35账户流水实际情况，以及结合《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号）第四条第（十一）项之规定，可见，不收取现金支付已成为房地产行业的强制性规定。（5）争议金额246868元并非整数，数额较大，并恰好与2018年5月31日开具给李某珊的收款收据金额一致，本案中又存在涉案房屋购买人由李某珊更名为被告叶细莲的事实，且被告叶细莲无法提供其银行提款证据或其他证据予以佐证其现金支付的主张。综上所述，两原告主张错误开具2018年6月27日编号0001644收据（装修款246868元）从而导致错误开具2018年8月24日编号0002885收据（装修款648314元）之主张的可能性明显大于被告叶细莲现金支付装修款246868元之主张。因此，本院认定被告叶细莲并未支付2018年6月27日编号0001644收据所载金额246868元。至于两原告要求返还9756元让利利息问题。根据两原告提交的《提前回款利息计算表》和编号206529收据相对应，可推断基于错误的编号0001644收据和编号0002885收据，原告南光公司给予了被告9756元的让利利息，现因前述本院认定被告并未实际支付完毕《房屋装修合同》约定之款项，因此，两原告该项请求理据充分，本院予以支持。因此，被告叶细莲尚欠之款项246868元+应予返还之让利利息9756元＝256624元。两原告诉讼请求被告支付256624元，理据充分，本院予以支持。三、关于原告诉讼请求支付违约金问题。《商品房买卖合同（预售）》及《房屋装修合同》均对违约金进行约定，两原告主张按照《房屋装修合同》约定按日万分之二标准请求支付违约金，是对其民事权利自由处分，并无不当，本院予以支持。至于起算点，两原告主张分别从逾期之日起计付，本院认为，鉴于本案纠纷起因是两原告先后错误开具两张收据，并未尽审慎义务，两原告存在一定过错，应自行承担相应的损失，故本院酌情认定起诉日前的违约金损失由两原告自行承担。因此，本案违约金应以256624元为本金从起诉之日即2020年3月11日起按日万分之二计付至付清款项之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶细莲自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州珠光实业集团有限公司、广东南光建筑工程有限公司支付256624元。二、被告叶细莲自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州珠光实业集团有限公司、广东南光建筑工程有限公司支付违约金，违约金以256624元为本金从起诉之日即2020年3月11日起按日万分之二计付至付清款项之日止。三、驳回原告广州珠光实业集团有限公司、广东南光建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2730元（已预交），由被告叶细莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇二〇年六月十日书记员  曾智妍