贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2625民初482号原告（反诉被告）：陈友平，男，1978年5月3日出生，汉族，初中文化，个体工商户，湖南省茶陵县人，户籍所在地湖南省茶陵县，现住镇远县。原告（反诉被告）：龚慧泉，男，1969年6月5日出生，汉族，高中文化，个体工商户，江苏省启东市人，户籍所在地江苏省启东市，现住镇远县。被告（反诉原告）：唐有荣，男，1965年3月19日出生，侗族，大专文化，个体工商户，贵州省镇远县人，户籍所在地贵州省凯里市，现住凯里市。被告（反诉原告）：王静，女，1984年4月23日出生，汉族，高中文化，个体工商户，户籍所在地贵州省剑河县，现住凯里市。二被告委托诉讼代理人：唐元敏，男，1991年1月9日出生，汉族，大学本科文化，贵州省黔东南州合力法律事务所法律服务工作者，贵州省镇远县人，户籍所在地贵州省镇远县，现住凯里市。与被告唐有荣系叔侄关系。代理权限为特别授权。第三人：曾广能，男，1974年10月2日出生，汉族，贵州省镇远县人，初中文化，个体工商户，户籍所在地贵州省镇远县，现住凯里市。原告（反诉被告）陈友平、龚慧泉诉被告（反诉原告）唐有荣、王静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理。本案在审理过程中，经原告陈友平、龚慧泉申请，本院依法追加曾广能为本案第三人参加诉讼。本院于同年5月29日依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告陈友平、龚慧泉、被告唐有荣及其委托诉讼代理人唐元敏、第三人曾广能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈友平、龚慧泉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年7月4日签订的歪门斜道餐厅的转让合同；2.判令二被告退还原告转让费400000元；3.判令二被告退还原告押金10000元；4.判令二被告支付原告垫付房租金5万元；5.判令二被告赔偿原告经济损失119943.50元；6.判令二被告退还原告2019年度多支付的房屋租金21800元；7.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2018年7月4日与被告唐有荣订立转让合同，转让镇远歪门斜道餐馆。合同约定被告协助原告执行好原签订的《租房合同》，并按与房东承诺时，三方在场所商定的租期，督促执行。同时，原、被告签订了关于延长原租赁合同租期三年的补充协议。原告按约向被告支付首期400000元转让费，并代被告支付了欠房东曾广能的租金50000元。原告于2018年7月11日正式开始接手经营，期间多次要求被告尽快履行合同中关于营业执照的过户手续，被告未与协助致原告在经营中不能申领发票。原告又多次要求被告和房东续签2020年至2022年的续租合同，被告唐有荣以各种理由推脱，未按约定与房东续签合同，致原租赁合同到期，房屋另租他人，不能实现原告转让餐厅后长期经营的目的。综上，被告在与原告订立转让合同后未能依约履行合同，造成原告的重大经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法支持原告的诉请。被告唐有荣、王静答辩并反诉称，双方签订的转让合同约定，被告只是协助原告执行好原租房合同，由于三方只是商定了租期，租金问题并没有谈妥，所以转让合同中只提到租期而没有提到租金。原租期满后，房东同意再续租三年，租金以市场价为准，原告可优先承租。对于《补充协议》，甲方根本没有签字，乙方签名并非唐有荣本人所签，该协议属于无效协议，补充协议中体现的租金并没有得到认可。被告唐有荣并不具备与房东续签租赁合同的资格，只能是协助原告与房东签订新的租赁合同，后因原告未能与房东谈妥租金，放弃续租的行为，与被告无关，要求驳回原告的全部诉讼请求。双方所签订的转让合同约定，转让费共计600000元，原告在2018年7月10日支付400000元，剩余尾款在2018年10月10日付清并承担银行贷款利息。现被告仅支付了前期的400000元及被告代原告支付房东租金50000元，尚欠150000元。因此，反诉要求：1.判令反诉被告支付反诉原告剩余转让费150000元；2.判令反诉被告依据转让合同中的约定支付未付清尾款利息至付清为止（暂计自2018年7月10日至2020年5月10日期间为22个月，即150000元×1%×22个月=33000元）；3.本案反诉费用由反诉被告承担。反诉被告陈友平、龚慧泉答辩称：请求依法驳回反诉原告的反诉请求。第三人曾广能述称，当时我与原告确实有口头约定，在房屋原租期到期后，原告在同等条件下按市场价可续租3年，后来原告觉得租金高就主动放弃了对涉案餐厅的续租。原告在租赁房屋期间也没有按时缴纳租金，原告在房屋到期时还有3个月的租金未交付。关于补充协议，我在协议上未签字，应与我无关。原告（反诉被告）为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1：原告身份证复印件二份，拟证明原告的诉讼主体资格及基本信息。证据2：合伙协议复印件一份，拟证明陈友平与龚慧泉系合伙关系的事实。证据3：收条复印件一份，拟证明被告唐有荣收到原告陈友平租门面的押金10000元的事实。证据4：交接证明复印件一份，拟证明原告陈友平在2020年3月25日已将餐厅所有设施及钥匙移交给房东曾广能和新租户。证据5：收条复印件一份，拟证明原告陈友平为被告唐有荣垫付50000元房屋租金给曾广能的事实。证据6：收条复印件一份，拟证明第三人曾广能收到原告陈友平支付一年房屋租金351800元的事实。证据7：曾广木的情况说明书复印件一份，拟证明原告对涉案餐馆进行改造的事实。证据8：陈友平和唐有荣的微信聊天记录复印件，拟证明被告没有履行完转让合同的义务。证据9：曾广能的情况说明书复印件，拟证明原、被告之间签的转让合同包含租金、租期。证据10：民事判决书复印件，拟证明被告唐有荣没有履行完转让合同的义务。证据11：光盘一份，拟证明2018年10月11日龚慧泉、陈友平、唐有荣三人对租金、租期进行协商的谈话内容。证据12：补充协议复印件，拟证明唐有荣与曾广能之间进一步明确租金及租期的事实。经庭审质证，被告对于原告提供的证据1—6均无异议；认为证据7是原告的个人行为与被告无关；证据8无法证明微信是被告唐有荣使用的事实，即使是唐有荣使用，也仅仅是原告陈友平的单方面发言，与本案无关；证据9只能证明三方只是对租期、租金进行口头洽谈，并没有达成协议；证据10因当时诉讼时，租期是一年半，判决所认定的是第三人曾广能的租赁行为，对于租期到期后未以明确的方式追认，也未明确租金，但是在合同到期后原告方不能接受市场价续租，主动放弃租赁；证据11当时口头约定的是3年租期，但是约定租金要符合市场的行情，但是原告方不能接受租金，放弃了续租的权利；对证据12的真实性有异议，被告并没有签字、按手印，此协议不是真实意思表示。第三人对于原告提供的证据2表示不清楚，对证据8、10、11、12不予认可，对于其余证据均无异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院做如下分析认证：对于原告提供的证据7曾广木的情况说明书，能够证明原告对涉案餐馆进行改造的事实，本院予采信；证据8微信聊天记录的内容仅能证明原告找过被告协商租金的问题，不能证明被告没有履行完转让合同的义务，对原告的证明目的不予采信；证据9曾广能的情况说明书，仅能证明曾广能对唐有荣与陈友平之间的转让行为表示认可及陈友平将租期内的租金按原合同约定直接支付给曾广能的事实，对原告的证明目的不予采信；证据10民事判决书，系生效判决，对真实性予采信，对原告的证明目的不予采信；证据11光盘一份，内容为原、被告的谈话记录，能够证明原、被告对餐馆租期和租金进行过商谈的事实，予以采信；证据12补充协议，甲方曾广能未在协议上签名，乙方唐有荣对其签名也不予认可，该协议并未生效，不能作为认定案件事实依据，本院不予采信。被告（反诉原告）为支持其反诉主张，向法庭提供如下证：证据1：被告身份证复印件二份，拟证明被告的诉讼主体资格及基本信息。证据2：情况说明复印件一份，拟证明房屋无法续租是因为原告陈友平单方面主动放弃续租的权利，不是被告的原因导致原告无法续租。证据3：龙明亮证明复印件一份，拟证明原告与被告只是签订了转让合同，并没有签订补充协议，营业执照已交付给原告方。证据4：田静的证明复印件一份，拟证明原告在办理新的营业执照时，无法办理的原因是因为原告缺失原有营业执照正本，导致无法办理。证据5：税务局出具的发票领用信息查询登记表一份，拟证明原告是可以领取发票正常经营的。证据6：唐有荣与陈友平手机短信记录，拟证明已经告知陈友平协调约好与房东曾广能重新协商的事实。证据7：门面转让合同复印件，拟证明涉案店铺的来源，被告实际共花费了700000元。证据8：转让合同复印件，拟证明转让给原告方的餐馆转让费不高，包含了一年半的经营权和半年的租金；同时拟证明涉案餐馆转让费600000元，原告已支付400000元及垫付50000元房屋租金的事实。经庭审质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1、4、5、6、7、8无异议，对证据2、3不予认可。第三人对于被告（反诉原告）提供的证据1、2、7、8无异议，对其余证据表示不清楚。本院对于原告（反诉被告）及第三人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院经审查认为：证据2情况说明一份，系当事人唐有荣本人的陈述，不能作为证据使用，不予采信；证据3龙明亮的书面证明一份，因证人未出庭作证，该证据不符合证据的形式要件，不予采信。本院根据庭审调查和经过审查确认的证据认定事实如下：原告陈友平、龚慧泉系合伙关系。被告唐有荣、王静系夫妻关系。被告唐有荣租赁第三人曾广能位于镇远县四方井旁（原地税局办公楼）一楼右侧的商铺用于从事餐饮业，租期自2014年12月1日至2019年12月1日止。2018年7月4日，唐有荣经与陈友平协商，签订了《转让合同》，约定：唐有荣将其经营的镇远步行街歪门斜道餐馆转让给陈友平经营使用；转让费600000元（含2018年半年的租金），2018年7月10日支付400000元，余下200000元在2018年10月10日付清，并承担未付尾款200000元的银行贷款利息（信用社贷款利息）；唐有荣协助陈友平执行好原签订的《租房合同》并按与房东承诺时，三方在场所商定的租期，督促执行等。合同订立后，陈友平按约定向唐有荣支付了转让费400000元，双方依约办理了餐馆移交，两原告亦进场合伙经营。陈友平、龚慧泉在经营餐馆期间，支付给房东曾广能2018年12月15日至2019年12月15日一年房租费351800元，并代唐有荣支付了其欠房东曾广能的租金50000元。涉案餐馆原租赁期满后，原告在与房东协商续租问题时，因租金意见分歧，原告认为租金过高而放弃续租，并于2020年3月25日将餐馆移交给房东，现餐馆已另租他人。同时查明，2019年7月2日，被告唐有荣曾向本院提起诉讼，要求陈友平支付尚欠的转让费150000元及利息，本院经审理认为，唐有荣要求支付转让费尾款的条件未成就，应在2019年12月1日门面现有租期到期后视情况再行处理，遂驳回了唐有荣的全部诉讼请求。另查明，2014年9月12日，原告陈友平向被告唐有荣租用原地税局一楼（案涉餐馆前面）的两间门面，付给唐有荣押金10000元，门面租期已满。以上事实，有当事人当庭陈述及本院采信的证据在卷佐证。本院认为，唐有荣与陈友平签订的转让合同系对餐馆经营权的转让，同时也包含了餐馆的转租赁行为，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，本案中，当事人双方在转让合同中已明确约定了餐馆转让方式、转让费用及双方的权利义务，且陈友平也明确知道涉案餐馆的经营期限为一年零六个月，合同明确约定了转让费的支付方式，案涉餐馆出租人曾广能亦明确表示同意双方餐馆转让及转租行为。原告陈友平、龚慧泉已实际取得诉争餐馆并进行经营，唐有荣的合同义务已履行完毕，且在履行过程中并无违约行为，因此，陈友平、龚慧泉所提交的证据并不能证明其合同目的无法实现，更不能证明本案存在符合上述法定解除条件之情形，故陈友平、龚慧泉要求解除合同的理由不充分，本院不予支持。转让合同签订后，原告对餐馆进行改造装修并在此经营，且自行向房东交纳了2018年12月15日至2019年12月15日的房租351800元，原告与房东实际形成了新的租赁合同关系。原租赁合同期满后，是否续租，是原告与房东之间的关系，转让合同中也只约定唐有荣有义务协助原告执行好原租赁合同并督促执行三方在场所商定的租期。房东曾广能承诺同意原告续租三年，租金要求按市场行情确定，在同等条件下原告有优先承租权。由于原告与房东之间就租金未达成一致意见，原告认为租金过高，放弃续租，并向房东交还房屋，其责任不在被告。故原告以被告未依约履行合同为由，要求被告退还转让费400000元、支付原告垫付的房屋租金50000元、退还多支付的房屋租金21800元并赔偿装修损失119943.50元的诉讼请求，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。对于原告要求被告退还押金10000元的请求，因被告也认可门面租期已满，押金应予退还，本院对该项请求予以支持。对于反诉原告唐有荣、王静要求反诉被告陈友平、龚慧泉支付转让费150000元并承担利息的反诉请求。本院认为，本案合同并无履行上的障碍，双方合同目的均可以实现，双方应继续履行；陈友平、龚慧泉应按转让协议的约定支付唐有荣、王静转让费150000元。虽然双方合同约定该款项于2018年10月10日付清并按银行贷款利率支付利息，但反诉原告于2019年7月2日向本院主张权利时，本院认定该款付款条件未成就，且在案涉餐馆原租赁期满后双方因租金问题产生了纠纷，故反诉被告并未违约，因此，对反诉原告要求反诉被告陈友平、龚慧泉支付剩余转让费利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告唐有荣、王静于本判决生效后十日内返还原告陈友平、龚慧泉门面押金10000元；二、驳回原告陈友平、龚慧泉的其他诉讼请求；三、反诉被告陈友平、龚慧泉于本判决生效后十日内将所欠餐馆转让费150000元支付给反诉原告唐有荣、王静；四、驳回反诉原告唐有荣、王静的其他反诉请求。如果义务人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取4908元及反诉案件受理费已减半收取1980元，合计6888元，由原告陈友平、龚慧泉负担6500元，被告唐有荣、王静负担388元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 员  龙 睿二〇二〇年六月十六日法官助理  李莹秋书 记 员  黄 鑫