广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1612号上诉人（原审被告）：深圳大世界商城发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。诉讼代表人：深圳大世界商城发展有限公司清算组。委托诉讼代理人：王伟，深圳大世界商城发展有限公司清算组工作人员。委托诉讼代理人：吴嘉，深圳大世界商城发展有限公司清算组工作人员。被上诉人（原审原告）：深圳市金北圣投资有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。诉讼代表人：深圳市金北圣投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：姜珊，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎伟，广东晟典律师事务所律师。上诉人深圳大世界商城发展有限公司（以下简称大世界公司）因与被上诉人深圳市金北圣投资有限公司（以下简称金北圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大世界公司上诉请求：1.撤销深圳市中级人民法院(2018)粤03民初925号民事判决，依法改判并驳回金北圣公司的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由金北圣公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）关于涉案合同双方意思表示真实性问题。一审判决认定大世界公司与金北圣公司签订的深（罗）房预买字(98)第0578号、第0579号《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。而事实上，金北圣公司与大世界公司签订的房地产买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，真实目的仅是为给金北圣公司向银行借款提供担保，以商品房买卖合同担保借款合同。这不仅从没有付款凭证证明金北圣公司已向大世界公司支付首期购房款这一点，就可以证明涉案合同不是一份真实的购房合同；且从按揭贷款没有直接进入大世界公司账户，而是以债务重组名义替案外第三方进行借新还旧，足可以证明涉案合同不是一份真实的购房合同。购房合同的性质应属“名为买卖，实为借贷担保”，并不是一个真实的购房行为，而是以购房行为为企业借贷提供担保，应属无效的民事行为。依据最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》（法复[1996]15号）的精神，认定“企业借贷合同违反了有关金融法规，属无效合同”。双方以房地产买卖行为掩盖企业间借贷非法行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。金北圣公司据以主张房产取回的广东省高级人民法院（2000）粤法经一终字第694号和695号生效判决（以下简称694号和695号判决）审理的仅是借款担保合同纠纷，审理的重点在于借款担保合同效力及抵押登记效力问题，并未涉及购房合同性质和效力，该生效判决也仅仅认定金北圣公司与大世界公司签有购房合同的事实，并未确认购房合同效力及相关房产权属。且该案的审理是在大世界公司进入破产程序前夕，大世界公司从一审到二审均未参与庭审，故该案认定的事实与实际情况严重不符，并且该案认定的事实与本案的事实没有直接关联，故该两判决不能作为认定本案事实的证据。鉴于金北圣公司与大世界公司签订的房地产买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，因其违反法律的强制性规定应属无效合同，大世界公司清算组有权通知金北圣公司解除合同。（二）关于涉案合同的履行情况。1.关于首期款支付。一审判决以合同附表确认金北圣公司已付首期款、大世界公司向金北圣公司出具《付清楼款证明》确认首期款已全部付清、694号和695号判决认定金北圣公司支付总价款的40%这三方面来认定金北圣公司已支付购楼首期款，明显证据不足。认定按揭贷款的款项是否进入大世界公司账户应以银行划款凭证为准，否则即属欠缺证据。大世界公司在一审庭审时以金北圣公司认可其无首期款的支付凭证及银行划付凭证可提供，作为金北圣公司没有支付首期款的证据予以抗辩未能获得一审法院采纳，一审法院以金北圣公司管理人至今未接管到财务账册为由，认定大世界公司清算组的抗辩不能成立属认定事实错误，金北圣公司理应承担举证不能的法律责任。2.关于按揭款支付。一审判决以债务重组、借新还旧的安排已经过694号和695号判决查明确认为由，认定按揭款支付已履行完毕，实属认定事实错误。事实上，如上所述，大世界公司并未参与694号和695号案件庭审，该案认定事实与实际情况不符，694号和695号判决不能作为认定本案事实的证据。本案庭审时，金北圣公司承认按揭贷款是通过债务重组形式进行操作的，实际上按揭贷款并没有支付至大世界公司账户，大世界公司清算组也没有在大世界公司财务账册中查找到银行划付凭证。此案所谓债务重组，银行贷款是否划出，银行贷款进入到哪个账户，支付给第三方的按揭贷款有无大世界公司授权，大世界公司与收款方有何债权债务关系，金北圣公司均无从证明。因此，所谓按揭贷款只是以债务重组、替案外第三方借新还旧方式来体现，足以证明涉案合同并不是一个真实的买卖行为，而是假借购房的一个配合融资、借新还旧行为。对于一个既不支付首期款，也没有按揭贷款进入出售方的所谓房地产销售行为，如何能够认定是一个真实的销售行为？一审判决将一个虚假的房地产买卖合同认定为双方当事人的真实意思表示、具有法律效力，实属认定事实错误。二、一审判决适用法律不当。本案一审金北圣公司基于向大世界公司主张房屋取回权未被确认而提起诉讼。大世界公司清算组基于金北圣公司未支付购房款，不是一个真实购房行为，购房合同应归于无效而未确认金北圣公司的房屋取回权。大世界公司清算组认为涉案房产产权属于大世界公司，而不属于金北圣公司。在涉案房产产权不归属于金北圣公司情况下，更无从谈起涉案房地产买卖合同的继续履行。清算组依据破产法律规定，有权解除涉案房地产买卖合同。一审判决对大世界公司清算组是否有权就涉案房地产买卖合同行使解除权认定错误。一审判决认定涉案房屋买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同，适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，认定清算组无权就本案房地产买卖合同行使解除权。而本案大世界公司于2000年12月6日被深圳中院宣告进入破产程序，最高人民法院执行《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》的通知第五条规定，尚未审结的企业破产案件中有关债务人财产行为的无效认定，适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》的有关规定。故有关大世界公司破产案的实体问题应适用当时的破产法律《中华人民共和国企业破产法（试行）》的规定。该法第二十六条规定，对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行。该条规定清算组解除合同的范围不仅限于债务人和合同相对方均未履行完毕的合同，也包括债务人单方未履行完毕的合同。因此，清算组对于破产企业尚未履行的合同有权行使解除权。一审判决显属适用法律不当，应予纠正。金北圣公司答辩称，一、涉案深罗房预买字（98）第0578、0579号《深圳市房地产买卖合同》为双方当事人真实的意思表示，大世界公司主张双方当事人真实的意思是以商品房买卖合同担保借款合同，是对基本事实的错误认识和对法律的误解。1.购房款的支付凭证并不影响购买合同的真实性。金北圣公司在进入破产清算程序后，由于管理人未能接管或查询到金北圣公司任何财务资料，因此无法提供相应的银行支付凭证。但目前已有金北圣公司提交的经大世界公司签署确认的证据《付清楼款证明》、两份《深圳市房地产买卖合同》及附表五、694号和695号判决确认金北圣公司已经支付完首期购房款（包括0578号合同首期款13303200元、0579号合同首期款19933600元，合计首期款人民币33236800元）。大世界公司否认金北圣公司已付款的事实，实际上就是在否认自己的签章效力、否认生效判决确认的事实，但是大世界公司目前未能就该否认主张提供相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应对其主张承担不利后果。根据金北圣公司提交的证据3两份《借款借据》、证据21《关于以按揭贷款归还逾期拆借资金的申请》（1998.1.15）、证据22《报告》（1998.3.11）、证据23《大世界公司》（1998.5.12）、证据24《大世界公司》（1998.5.12）、证据25《不可撤销担保函》、694号和695号判决确认“湖南省湘财实验银行深圳证券业务部（下称实验银行证券部）曾向深圳商业银行深南支行、华强支行、蛇口支行拆借了资金共人民币3300万元，用于大世界商场的建设，拆借期限届满后，实验银行证券部无力归还。金北圣公司向大世界公司购买了该商场的二层铺面，支付总价款的40%，尚余3300万元人民币未付。实验银行证券部与华强商行及金北圣公司和大世界公司协商，将实验银行证券部欠上述银行的3300万元债务转为金北圣公司的楼宇按揭贷款。由金北圣公司以借款人身份向华强商行申请楼宇按揭贷款人民币3300万元，所贷款项用于支付给大世界公司，并由大世界公司直接归还所欠实验银行证券部的投资款项，再由实验银行证券部归还拖欠上述三家银行的3300拆借款。”大世界公司主张没有按揭款项的转账支付记录（即从银行划到大世界公司账户），所以认为没有按揭款项的支付事实，实际上是在推翻债务重组的实际存在和履行、推翻现有生效判决。而事实上，虽然目前没有查找到相关的转账支付记录，但是贷款银行已经拿到《借款借据》，金北圣公司和大世界公司均签署确认已经借到贷款3300万，贷款银行此后未再向实验银行证券部主张清偿拆借资金，而只是起诉金北圣公司清偿按揭贷款，这些足以说明债务重组已经完成。至于款项如何支付和流动，这是贷款银行与实验银行证券部之间的结算问题，由于资金金额较大，不排除没有实际款项流动而仅是账面调整金额的可能性。但无论如何，本案按揭贷款已经支付完毕。大世界公司主张其未参加694、695号案件庭审，因此不认可生效判决认定的事实，但也无相反证据足以推翻现有认定事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应当自行承担对其不利的法律后果。2．涉案房屋买卖合同的性质并非为“名为买卖，实为借贷担保”。涉案合同签订的基本事实是：先有湖南省湘财实验银行深圳证券业务部（以下简称实验银行证券部）向深圳市城市合作商业银行借款人民币3300万元，因无力清偿债务，后由金北圣公司愿意代其清偿债务，而代偿债务的方式为通过购买涉案房产向深圳市城市合作商业银行办理抵押贷款，由金北圣公司负责偿还贷款，实验银行证券部不再负清偿义务。这种形式为债务重组，绝非为“名为买卖，实为借贷担保”的性质，金北圣公司与大世界之间仅有房屋买卖合同关系，并不存在企业间借贷的法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，所谓的“名为买卖，实为借贷担保”，存在以下几个基本特征：双方当事人之间存在两个法律关系，一是买卖合同法律关系，一是民间借贷合同法律关系；买卖合同为民间借贷合同的担保，买卖合同通常约定，当借款人无法履行民间借贷合同约定还款责任时，借贷款项即为标的物购买对价或其中一部分，借款人应当配合完成标的物的交付或过户登记手续；如果借款人如期履行民间借贷合同约定还款责任，买卖合同终止或不再继续履行；在形式上，买卖合同和民间借贷合同的当事人通常是一致的，也就是借款人是出卖人，出借人为购买方。买卖合同和民间借贷合同或同时体现在一份协议上，或者同时签订。结合本案而言，如果认定金北圣公司与大世界公司之前签订的房屋买卖合同为“名为买卖，实为借贷担保”，那么金北圣公司为购买人及出借方，大世界公司为出卖方及借款人，且在大世界公司无法清偿贷款的情况下，大世界公司应当将涉案房产过户给金北圣公司。但事实上大世界公司并未向金北圣公司借款，金北圣公司应付大世界公司的购房款并非为借款，而是购买房屋的对价，金北圣公司与大世界公司之间并不存在民间借贷关系，而仅有房屋买卖合同关系，大世界公司无需向金北圣公司清偿任何借款，只有继续履行房屋买卖合同并最终过户给金北圣公司的义务。本案实际上是先有3300万的借款，后因款项无力清偿，才有后续金北圣公司购买涉案房产并以按揭贷款代为清偿债务的问题，金北圣公司用以抵押的涉案房屋为金北圣公司自有物业，并未约定在任何情况下归属大世界公司。因而，本案并不存在“名为买卖，实为借贷担保”的情形。大世界公司套用《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》认定涉案房屋买卖合同实为无效合同，属于适用法律错误。二、大世界公司无权解除涉案房地产买卖合同。一审判决适用法律正确，大世界公司认为本案房地产买卖合同的效力应当适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十六条的规定，属于对法律的误读。根据最高人民法院关于执行《最高人民法院关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》的通知第五条“尚未审结的企业破产案件中有关债务人财产行为的无效认定，适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》的有关规定。”此规定中的“有关债务人财产行为”是指该通知中第三条所指的“确认债务人处分财产行为无效诉讼”（包括隐匿、私分或无偿转让、低价出售等损害债权人权益的财产处分行为），然而本案是“债务人合同履行诉讼”，并非该“有关债务人财产行为”，因而不适用该通知第五条的规定，即不适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》的相关规定。本案为现行破产法施行后发生的诉讼，且在破产法实施之日即2007年6月1日，《中华人民共和国企业破产法（试行）》同时废止，目前并没有特别规定要求本案适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》，本案应适用破产法的规定。根据破产法第十八条的规定，管理人对于债务人合同继续履行或解除的权限限于“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，而根据前面所述，本案金北圣公司对涉案房产的买卖合同已经在大世界公司破产申请受理之前履行完毕，大世界公司清算组无权解除。综上，大世界公司的上诉观点缺乏事实依据和法律依据，应当予以驳回，恳请依法维持本案一审判决。金北圣公司一审起诉请求：1.确认其对深圳××城楼宇2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013Ａ、2046、2047、2048、2049、2050、2051、2052、2053、2054、2055、2086、2087、2088、2089、2090、2015、2016、2018、2020、2022、2023Ａ、2026、2027、2028、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2072、2073、2074、2075、2076、2077、2078、2079、2080、2081、2082、2083号共53套房产（以下简称涉案53套房产）享有取回权；2.大世界公司立即移交上述53套房产并配合金北圣公司完成接管手续；3.本案诉讼费用由大世界公司承担。在法庭辩论终结前，金北圣公司当庭变更诉讼请求为：1.依法判决大世界公司继续履行深罗房预买字（98）第0578、0579号《深圳市房地产买卖合同》，大世界公司应在取得竣工验收证书后5日内立即将涉案53套房产交付原告，并协助办理房产的过户登记手续；2.依法判决大世界公司向金北圣公司支付违约金15201345.60元（自1998年8月31日起至1998年9月30日，按照每延期一日支付66236800元的万分之五计算；自1998年10月1日以后直至大世界公司被宣告破产受理之日即2000年9月13日，按照每延期一日支付66236800元的万分之三计算）；3.本案诉讼费用由大世界公司承担。事实和理由：一、金北圣公司依法拥有对涉案53套房产的所有权，且该事实已经被生效判决确认。1.金北圣公司依法履行了房地产买卖合同约定义务，支付了涉案房产的全部购房款。根据双方签订的深罗房预买字（98）第0578号《深圳市房地产买卖合同（预售）》,金北圣公司向大世界公司购买其兴建的××城×层2003-2013Ａ、2046-2055、2086-2090号房产，总金额为人民币29303200元。附表五载明“甲乙双方约定：付款方式为按揭付款。乙方已付首期款壹仟叁佰叁拾万叁仟贰佰元整（13303200）人民币，剩余壹仟陆佰万元人民币到深圳城市合作银行做5年期按揭”。根据双方签订的深罗房预买字（98）第0579号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，金北圣公司向大世界公司购买其兴建的××城×层2015、2016、2018、2020、2022、2023Ａ、2026-2028、2018-2113、2072-2083号房产，总金额为人民币36933600元。附表五载明“甲乙双方约定：付款方式为按揭付款。乙方已付首期款壹仟玖佰玖拾叁万叁仟陆佰元整（19933600）人民币，剩余壹仟柒佰万元人民币到深圳城市合作银行做5年期按揭”。1998年7月3日，大世界公司向金北圣公司出具《付清楼款证明》，载明涉案53套商铺首期款叁仟叁佰贰拾叁万陆仟捌佰元（33236800）已全部付清。1998年7月12日，金北圣公司（借款人）、大世界公司（保证及回购人）就剩余购房款1600万元、1700万元分别与深圳市商业银行华强支行（以下简称华强商行）签订两份《楼宇按揭（抵押）借款合同》，约定金北圣公司向华强商行借款相应金额用于购买大世界公司销售的楼花或现楼物业，金北圣公司以涉案53套房产的全部权益抵押，大世界公司自愿对借款承担无条件不可撤销的回购责任和连带清偿责任。1998年7月14日，各方在国土局办理了楼宇按揭抵押登记。两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》上加盖了国土局登记专用章（抵押编号：深房地押字第98Ａ××09号、深房地押字第98Ａ××10号，抵押权人：华强商行）。合同签订后，华强商行依约贷款3300万元并支付给大世界公司。1998年7月29日，大世界公司在《深圳城市合作商业银行借款借据（正本）》上盖章确认该3300万元的借款已经借到。至此，金北圣公司分别通过自行支付首期款、按揭剩余购房款的方式向大世界公司支付了涉案房产的全部房款，履行了房屋买卖合同的全部付款义务。2.生效判决已确认金北圣公司对涉案房产拥有所有权。根据694号和695号判决查明，“湖南省湘财实验银行深圳证券业务部（下称实验银行证券部）曾向深圳商业银行深南支行、华强支行、蛇口支行拆借了资金共人民币3300万元，用于大世界商场的建设，拆借期限届满后，实验银行证券部无力归还。金北圣公司向大世界公司购买了该商场的二层铺面，支付总价款的40%，尚余3300万元人民币未付。实验银行证券部与华强商行及金北圣公司和大世界公司协商，将实验银行证券部欠上述银行的3300万元债务转为金北圣公司的楼宇按揭贷款。由金北圣公司以借款人身份向华强商行申请楼宇按揭贷款人民币3300万元，所贷款项用于支付给大世界公司,并由大世界公司直接归还所欠实验银行证券部的投资款项，再由实验银行证券部归还拖欠上述三家银行的3300万元拆借款。”该贷款的实际履行情况与上述安排一致，并经法院查明确认。法院在查明事实的基础上，认为“华强商行与金北圣公司、大世界公司所签订的楼宇按揭（抵押）借款合同及楼宇按揭（抵押）贷款合作协议书均是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定,应确认有效”，“金北圣公司如不能按期还款，华强商行有权要求大世界公司履行楼宇回购的保证责任，或申请强制拍卖、变卖金北圣公司用以本案借款抵押的大世界商城楼宇，华强商行对该抵押物有优先受偿权……”。前述判决虽未明确金北圣公司对涉案房产拥有所有权，但其在查明金北圣公司已经支付了全部购房款的基础上确认金北圣公司抵押行为有效且抵押权人对涉案房产有优先受偿权，实际上已经包含了金北圣公司对涉案房产拥有所有权的确认。二、金北圣公司已向大世界公司清算组主张取回涉案房产，但大世界公司不予认可。2017年12月19日，金北圣公司向大世界公司清算组出具《关于对深圳市金北圣投资有限公司房产行使取回权的申请》[金北圣破管字（2017）第12号]，主张对涉案房产行使取回权。2018年3月16日，金北圣公司收到大世界公司回复《深圳××城发展有限公司清算组权利申报审核通知书》[大世界债审字（2018）取回第039号]，大世界公司清算组认为，金北圣公司与大世界公司签署的房地产买卖合同的性质为“名为买卖，实为借款担保”，且在大世界公司进入破产程序后，由于清算组未向金北圣公司发出继续履行合同通知，双方的房地产买卖合同已经依法解除，因此金北圣公司主张的取回权不成立。金北圣公司对于大世界公司清算组的回复，无法认同。理由在于：1.房屋买卖合同的性质不能否认金北圣公司对涉案房产的所有权。即便本案房屋买卖合同按揭款存在“借新还旧”的情况，但此情形并非为法律禁止情形，双方基于真实的意思表示签订的涉案房屋买卖合同为合法有效。在合同签订后，金北圣公司已经支付了涉案房产的全部购房款，履行了房屋买卖合同的全部约定义务，且金北圣公司已与贷款方就涉案房产办理了抵押登记，金北圣公司实际承担了涉案房产按揭还款的义务。根据前述生效判决，金北圣公司该还款责任也已经被法院确认。因此，如果以“借新还旧”否认金北圣公司对涉案房产的所有权，则无异于是说原国土局的抵押登记错误、原生效判决错误，而此观点依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十七条的规定，人民法院是不予支持的。2.清算组无权就本案房地产买卖合同行使解除权。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人对于债务人合同继续履行或解除的权限限于“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，而本案金北圣公司对涉案房产的买卖合同已经在大世界公司破产申请受理之前履行完毕，大世界公司清算组无权解除。基于以上，金北圣公司认为大世界公司清算组不予认可的主张不应当被支持，涉案房产现已被大世界公司统一改造装修，破坏了各套房产的独立性，贬损了市场价值，金北圣公司为防止财产流失，充分保护债权人的利益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。大世界公司一审辩称：根据有关事实及相关法律法规，金北圣公司与大世界公司签订的房地产买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，双方签订购房合同的真实目的仅是为给金北圣公司向银行借款提供担保，并非为实现房屋买卖，双方真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同。具体理由如下：1.没有付款凭证证明金北圣公司已向大世界公司支付购房款，按揭贷款亦未有支付至大世界公司的银行划款凭证。2.金北圣公司至今未进行预售备案登记。3.金北圣公司在湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）司法强制执行程序中未提出任何异议。因此，鉴于金北圣公司与大世界公司签订的房地产买卖合同，并非双方当事人的真实意思表示，且大世界公司已经进入破产程序，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，在大世界清算组未向金北圣公司发出继续履行合同通知情况下，金北圣公司与大世界公司签订的房地产买卖合同已经依法解除。金北圣公司依据无效且已依法解除的房地产买卖合同主张房产取回权没有依据。大世界公司庭后补充答辩称：1.金北圣公司增加诉讼请求不符合法律规定的程序。2018年10月25日，在本案第二次庭审过程中，金北圣公司代理人当庭提出变更诉讼请求，但鉴于金北圣公司代理人的代理权限为一般代理，没有变更诉讼请求的特别授权，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条的规定，无权当庭变更诉讼请求，更无权增加诉讼请求。2018年11月6日上午10时，合议庭书记员向大世界公司送达金北圣公司盖章的《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼内容与2018年10月25日当庭变更诉讼请求内容一致，但大世界公司认为，金北圣公司盖章的《变更诉讼请求申请书》向大世界公司送达已在法庭辩论终结后，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于金北圣公司增加诉讼请求须在法庭辩论前提出的规定。2.金北圣公司增加的违约金诉讼请求没有依据，应予驳回。金北圣公司代理人当庭接受合议庭调查时已经确认，没有证据可以证明金北圣公司已向大世界公司支付首期购房款，至于向银行按揭的贷款也没有向大世界公司支付，而是通过债务重组模式替案外第三方进行了借新还贷即倒贷的操作。经过两次开庭的法庭调查已经查明：（1）没有付款凭证证明金北圣公司已向大世界公司支付购房款，按揭贷款亦未有支付至大世界公司的银行划款凭证；（2）金北圣公司至今未进行房屋预售备案登记；（3）金北圣公司在湖南高院司法拍卖大世界商城的强制执行程序中未提出任何异议；（4）金北圣公司以购房名义向银行按揭贷款的目的是以债务重组模式替案外第三方进行了借新还旧即倒贷；（5）金北圣公司向大世界公司购房所签订的购房合同并不是一个真实购房合同。因此，大世界公司认为金北圣公司和大世界公司签订购房合同的性质应属“名为买卖，实为借贷担保”。双方签订的房地产买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，真实目的应属为企业间借贷提供担保，应属无效的民事行为。因企业间借贷属非法行为，依据最高人民法院《关于对于企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》（法复[1996]15号）的精神，认定“企业借贷合同违反了有关金融法规，属无效合同”。双方以房地产买卖行为掩盖企业间借贷非法行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。因此，鉴于双方签订的合同并非双方当事人的真实意思表示，且大世界公司已经进入破产程序，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，金北圣公司和大世界公司之间的房地产买卖合同已经依法解除。金北圣公司依据无效且已经依法解除的房地产买卖合同主张交付房产，并要求协助办理房产过户登记手续没有依据，向大世界公司主张违约金15201345.60元更没有依据，并且其增加的违约金诉讼请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的程序，不应予以支持。3.金北圣公司主张的自1998年8月31日起至破产宣告日即2000年12月6日止的逾期交房违约金起止时间均在《中华人民共和国企业破产法》实施之前，有关破产债权的审核应适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》及最高人民法院相关司法解释。依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条的规定，违约金不作为破产债权。故金北圣公司主张的违约金不应予以支持。4.金北圣公司请求的违约金债权已过诉讼时效，不应予以支持。另外，退一步假定购房合同有效且未依法解除，金北圣公司未依约向大世界公司支付购房款也已构成违约，应向大世界公司支付违约金，两项违约金相抵，也不存在大世界公司承担违约金问题。一审查明以下事实：深圳市工商物价信息中心于1999年8月11日提供的资料显示，大世界公司的董事长为李春来，金北圣公司为大世界公司的股东，出资比例45%。金北圣公司的法定代表人为李春来。1994年5月7日，湖南省湘财实验银行名称变更为长沙市湘财城市信用社。1998年5月18日，长沙市湘财城市信用社深圳证券业务部名称变更为广东国民信托投资有限公司深圳证券营业部，变更之前的负责人为李春来。1998年3月12日，中国人民银行和工商行政管理局总局发文，将“××城市合作银行”名称变更为“××市商业银行股份有限公司”，银行在牌匾及广告宣传中可以使用简化名称“××市商业银行”。2018年9月10日，深圳市不动产登记中心回复一审法院《关于大世界商城2003等53套房产抵押登记情况的复函》内容为，截止2018年9月5日，未查得大世界商城房产的初始登记记录，大世界商城涉案53套房产尚未办理不动产权证，存在有效抵押登记记录，抵押人为金北圣公司，抵押权人均为深圳市商业银行华强支行。实验银行证券部曾向深圳城市合作商业银行深南支行、华强商行、蛇口支行拆借了资金共3300万元，用于大世界商城建设，拆借期限届满后，实验银行证券部无力归还。1998年1月15日，金北圣公司、大世界公司和实验银行证券部多次协商后，向深圳城市合作商业银行提出《关于以按揭贷款归还逾期拆借资金的申请》称，由金北圣公司向华强商行申请按揭贷款来归还这笔拆借资金。金北圣公司向大世界公司购买一至二层铺面，总面积3300平方米，该公司付清其他楼款后，尚余3300万元人民币未付，故特向该行申请按揭贷款3300万元整。1998年5月12日，金北圣公司、大世界公司分别通过董事会决议，决定同意向华强商行申请楼宇按揭（抵押）贷款额度为3300万元整。按揭额度仅用于金北圣公司向大世界公司购买楼宇按揭之用，按揭贷款用于归还实验银行证券部向深圳城市合作商业银行贷款3300万元。1998年（无具体日期），实验银行证券部向华强商行出具《不可撤销担保函》称，同意对金北圣公司的按揭贷款向华强商行承担不可撤销连带保证责任。1998年（无具体日期），金北圣公司与大世界公司签订了两份房屋买卖合同。1、深（罗）房预买字（98）第0578号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定金北圣公司向大世界公司购买其兴建的××城×层2003-2013Ａ、2046-2055、2086-2090号房产，合同总金额为人民币29303200元。双方在附表五中约定：“付款方式为按揭付款。乙方已付首期款壹仟叁佰叁拾万叁仟贰佰元整（13303200）人民币，剩余壹仟陆佰万元人民币到深圳城市合作银行做5年期按揭”。2、深（罗）房预买字（98）第0579号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定金北圣公司向大世界公司购买其兴建的××城×层2015、2016、2018、2020、2022、2023Ａ、2026-2028、2018-2113、2072-2083号房产,合同总金额为人民币36933600元。双方在附表五中约定：“付款方式为按揭付款。乙方已付首期款壹仟玖佰玖拾叁万叁仟陆佰元整（19933600）人民币,剩余壹仟柒佰万元人民币到深圳城市合作银行做5年期按揭”。上述两份合同第七条均明确约定，大世界公司须于1998年8月30日将验收合格的房地产交付金北圣公司使用，大世界公司不能按规定时间交付房地产予金北圣公司使用时，每延期一日应向金北圣公司支付相当于上述房地产价款的万分之五的违约金。延期超过三十天，金北圣公司有权单方解除合同并书面通知大世界公司，大世界公司应在十天内将金北圣公司已付的一切款项（不计利息）退还金北圣公司，并支付房地产价款百分之十的违约金；金北圣公司不解除合同的，大世界公司应按每延期一日向金北圣公司支付相当于上述房地产价款的万分之三的违约金。1998年7月3日，大世界公司向金北圣公司出具《付清楼款证明》，证明金北圣公司购买大世界公司大世界商城（贰）层商铺53套房产，预售合同号××8、××9，其商铺款共66236800元，首期商铺款33236800元已全部付清。1998年7月12日，金北圣公司、大世界公司及华强商行签订了两份《楼宇按揭（抵押）借款合同》，分别约定由华强商行向金北圣公司提供贷款金额人民币1600万元及1700万元，专项用于购买大世界公司销售的楼花或现楼物业，借款期限为5年。金北圣公司不可撤销地授权华强商行将上述贷款金额全数以金北圣公司购楼款的名义，用转账方式划入大世界公司在华强商行开立的账户。金北圣公司自愿以其与大世界公司签订的《房地产买卖合同》[合同编号为深（罗）房预买字（98）第0578、0579号]的全部权益抵押予华强商行。合同签订后十五日内，由华强商行、金北圣公司持有关材料向政府房地产登记部门办理楼花（预售房产）抵押登记手续。大世界公司自愿无条件承担不可撤销的还款保证和回购责任。之后，华商银行作为贷款方、金北圣公司作为借款方在两份《楼宇按揭（抵押）借款合同》上加盖了公章，保证人签章处空白。1998年7月14日，华强商行和金北圣公司在国土部门办理了楼宇按揭抵押登记，金北圣公司作为抵押人以其与大世界公司签订的《房地产买卖合同》[合同编号为深（罗）房预买字（98）第0578、0579号]的全部权益抵押予华强商行。1998年7月29日，金北圣公司向华强商行出具了借款金额为1600万元及1700万元的两份《深圳城市合作商业银行借款借据（正本）》，借款用途为购楼，借款方式为楼宇按揭，借款期限从1998年7月29日至2003年7月28日。金北圣公司作为借款人在借款单位栏加盖了公章，大世界公司作为担保人在担保单位栏内加盖了公章。因金北圣公司拖欠按揭款月供，华强商行依据两份《楼宇按揭（抵押）借款合同》向深圳市中级人民法院提起诉讼，1999年12月28日，该院作出（1999）深中法经调初字第718号、第719号民事判决。该判决认为，华强商行与金北圣公司、大世界公司签订的楼宇按揭（抵押）借款合同为当事人的真实意思表示，合法有效，双方应遵约履行，金北圣公司未能按合同约定归还月供，大世界公司亦未按合同约定履行楼宇回购保证义务和连带清偿责任，均应承担违约责任，遂判决终止华强商行与金北圣公司签订的两份楼宇按揭（抵押）借款合同，金北圣公司应给付清结尚欠华强商行的贷款本金及利息，如金北圣公司到期不偿还，华强商行有权要求大世界公司履行楼宇回购的保证责任，或者申请强制拍卖、变卖金北圣公司用于抵押的涉案53套房产，抵押物充抵债务不足部分由大世界负连带清偿责任。大世界公司代为清偿后有权向金北圣公司追偿。长沙市湘财城市信用社（以下简称湘财信用社，原湖南省湘财实验银行）对抵押物充抵债务不足部分负二分之一责任。金北圣公司、大世界公司未到庭应诉，该案缺席判决。湘财信用社不服原判决，提起上诉。2001年6月22日，广东省高级人民法院作出694号和695号判决，判决书中查明：实验银行证券部曾向深圳商业银行深南支行、华强支行、蛇口支行拆借了资金共3300万元，用于大世界商场建设，拆借期限届满后，实验银行证券营业部无力归还。金北圣公司向大世界公司购买了该商场的二层铺面，支付总价款的40%，尚余3300万元人民币未付。实验银行证券部与华强商行及金北圣公司和大世界公司协商，将实验银行证券部欠上述银行的3300万元债务转为金北圣公司的楼宇按揭贷款。由金北圣公司以借款人身份向华强商行申请楼宇按揭贷款3300万元，所贷款项用于支付给大世界公司，并由大世界公司直接归还所欠实验银行证券部的投资款项，再由实验银行证券部归还拖欠上述三家银行的3300万元拆借款。为此，华强商行与金北圣公司于1998年1月12日签订了两份楼宇按揭（抵押）借款合同，分别约定由华强商行向金北圣公司提供贷款金额1600万元及1700万元；金北圣公司以大世界商城楼宇53套房产[购楼合同编号为深（罗）房预买字（98）第0578、0579号]的全部权益抵押给华强商行。同年7月13日，华强商行与金北圣公司在国土局办理了楼宇按揭抵押登记。判决认为原审认定事实清楚，适用法律正确，因有关逾期付款利息有新的规定，遂仅对逾期利息计算标准予以变更外，其余均维持（1999）深中法经调初字第718号、第719号民事判决的内容。金北圣公司、大世界公司仍未到庭应诉，该案缺席判决。694号和695号判决于2001年11月26日生效。2013年8月15日，依申请执行人申请，深圳市中级人民法院依法受理进入执行程序，后执行程序中止。2017年6月28日，该院恢复对该两案的执行，裁定拍卖金北圣公司抵押的深圳市大世界商城涉案的53套房产。2017年8月8日，该院作出（2013）深中法执恢字第183、184-2号执行裁定，以被执行人大世界公司已被宣告破产、金北圣公司已进入破产清算程序，大世界商城涉案53套房产应在破产程序中处分，清偿债务数额尚待确定为由，裁定终结该次执行程序。2000年12月6日，大世界公司被深圳市中级人民法院宣告进入破产程序，指定清算组负责大世界公司破产清算工作，王福祥为清算组组长。现该院已批准大世界公司重整计划，重整计划尚未执行完毕。大世界商城项目于1997年停工，整栋大楼尚未通过竣工验收，无法正常交付使用。2017年7月10日，深圳市中级人民法院裁定受理金北圣公司破产清算案，并指定深圳诚信会计师事务所（特殊普通合伙人）担任金北圣公司管理人，负责人为相恒祥。2017年12月19日，金北圣公司管理人向大世界公司清算组提出《关于对深圳市金北圣投资有限公司房产行使取回权的申请》[金北圣破管字（2017）第12号]，主张对涉案房产行使取回权。2018年3月16日，大世界公司清算组出具《深圳××城发展有限公司清算组权利申报审核通知书》[大世界债审字（2018）取回第039号]认为，金北圣公司与大世界公司签署的房地产买卖合同的性质为“名为买卖，实为借款担保”，且在大世界公司进入破产程序后，由于清算组未向金北圣公司发出继续履行合同通知，双方的房地产买卖合同已经依法解除，因此金北圣公司管理人主张的取回权不成立。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案双方争议的主要焦点为：一是金北圣公司变更和增加诉讼请求的程序是否合法；二是大世界公司清算组是否有权就涉案房地产买卖合同行使解除权；三是金北圣公司主张的违约金是否有法律依据。一、关于金北圣公司变更和增加诉讼请求程序是否合法的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。根据上述法律规定，当事人增加、变更诉讼请求的，应当在法庭辩论结束前提出。本案中，因大世界商城项目没有进行初始登记，现尚未通过竣工验收，金北圣公司主张涉案53套房产取回权的法律关系性质与法院根据案件事实作出的认定不一致，其诉讼请求客观上无法实现，经依法行使释明权后，金北圣公司委托代理人当庭变更和增加诉讼请求符合上述法律规定。因金北圣公司已经进入破产清算程序，其委托代理人出庭的代理权限为一般代理，法庭准许于庭后补充提交变更和增加诉讼请求的书面申请，大世界公司当庭对此亦未提出异议。因此，金北圣公司庭后提交的变更增加诉讼请求书面申请与在庭上陈述的内容一致，应视为金北圣公司对其委托代理人代理行为的追认，一审予以认可。大世界公司关于金北圣公司增加诉讼请求不符合法定程序的抗辩，不能成立，不予支持。关于大世界公司清算组是否有权就涉案房地产买卖合同行使解除权问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。依据上述法律规定，管理人对于债务人合同继续履行或解除的权限限于“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。首先，关于合同的效力。大世界公司与金北圣公司签订的深（罗）房预买字（98）第0578号、第0579号《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。大世界公司虽抗辩称，双方签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，但并未提供证实合同内容违反法律、行政法规的强制性规定导致无效的相关证据，其抗辩理由不能成立。涉案合同签订于1998年，大世界公司被宣告进入破产程序的时间为2000年12月6日，涉案合同属于法院受理大世界公司破产申请前成立生效的合同。其次，关于涉案合同的履行情况。大世界公司作为卖方，应依约履行合同交付义务。现大世界商城项目尚未完工，大世界公司交付房产的合同义务尚未履行完毕。金北圣公司作为买方，应依约履行合同付款义务。金北圣公司的合同付款义务包括支付首期款和按揭款。关于首期款的支付情况：第一，双方在合同附表五中作补充约定，付款方式为按揭付款，金北圣公司已付首期款13303200元和19933600元，剩余1600万元和1700万元到深圳城市合作银行做5年期按揭；第二，大世界公司向金北圣公司出具《付清楼款证明》确认涉案53套房产的首期商铺款33236800元已全部付清；第三，694号和695号判决在查明事实部分亦认定，金北圣公司向大世界公司购买了该商场的二层铺面，支付总价款的40%，尚余3300万元人民币未付。综合以上事实，足以认定金北圣公司已向大世界公司支付涉案房产的首期款。大世界公司虽抗辩称，金北圣公司认可其无首期款的支付凭证或银行划付凭证，但大世界公司未能提供充分证据推翻上述事实，结合金北圣公司管理人至今未接管到财务账册的事实，原审法院认定其抗辩理由不能成立。关于按揭款的支付情况：华强商行与金北圣公司、大世界公司签订的楼宇按揭（抵押）借款合同为当事人的真实意思表示，合法有效。实验银行证券部、金北圣公司和大世界公司曾多次协商，将实验银行证券部欠深圳商业银行深南支行、华强支行、蛇口支行的3300万元债务转为金北圣公司的楼宇按揭贷款。据此，由金北圣公司以借款人身份向华强商行申请楼宇按揭贷款人民币3300万元，并将涉案房产抵押给华强商行，所贷款项用于支付给大世界公司，并由大世界公司直接归还所欠实验银行证券部的投资款项，再由实验银行证券部归还拖欠上述三家银行的3300拆借款。该贷款的实际履行情况与上述安排一致，并经694号和695号判决查明确认。综上，原审法院认为，金北圣公司主张已支付合同购房首期款和按揭款有事实依据，其作为付款方的合同义务已经在大世界公司破产申请受理之前履行完毕，涉案房屋买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同，清算组无权就本案房地产买卖合同行使解除权。金北圣公司关于继续履行合同的诉讼请求成立，予以支持。大世界公司应依约继续履行涉案房产的合同交付义务，因涉案的大世界商城项目目前尚未完成竣工验收，大世界公司应在取得竣工验收证书之日起5日内将涉案53套房产交付金北圣公司，并协助办理房产的过户登记手续。三、关于金北圣公司主张逾期交房违约金的问题。双方在房地产买卖合同中约定，大世界公司须于1998年8月30日将验收合格的房地产交付金北圣公司使用，如不能按规定时间交付房地产予金北圣公司使用时，大世界公司应支付相应的违约金。本案中，因大世界商城项目停工未完成竣工验收，大世界公司无法依约交付涉案房产，应承担逾期交房的违约责任。但鉴于金北圣公司主张的自1998年8月31日起至大世界公司破产宣告日即2000年9月13日（实际受理时间应为2000年12月6日）止的起止时间均在《中华人民共和国企业破产法》（2007年）实施之前，有关破产债权的审核应适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》及最高人民法院的相关司法解释。依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条的规定，违约金不作为破产债权。因此，金北圣公司主张对大世界公司享有15201345.60元违约金债权的诉讼请求，缺乏法律依据，应予驳回。综上所述，金北圣公司要求大世界公司应继续履行合同的诉讼请求成立，予以支持。因涉案的大世界商城项目之日起尚未完成竣工验收，大世界公司应在取得竣工验收证书后5日内将涉案53套房产交付金北圣公司，并协助办理房产的过户登记手续。金北圣公司要求支付违约金15201345.60元的理由缺乏法律依据，予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，原审法院判决：一、大世界公司应在大世界商城取得竣工验收证书之日起5日内将涉案53套房产交付金北圣公司，并协助办理房产的过户登记手续；二、金北圣公司的其他诉讼请求。案件受理费485992.07元，由金北圣公司承担113008.07元，由大世界公司承担372984元。对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审过程中，当事人并无提出新的证据和事实主张。金北圣公司代理人在本院审理过程中提交代理意见称：一、大世界公司清算组无权解除涉案房屋买卖合同。1．在进入破产程序之前，大世界公司没有或已经丧失对涉案房地产买卖合同的解除权。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定、现有证据以及694号和695号判决查明事实，金北圣公司已经履行完毕涉案房地产买卖合同的全部付款义务，而大世界公司一直未履行房屋交付和过户的义务，金北圣公司从未主张解除涉案房地产买卖合同，而直至2018年3月13日大世界公司清算组回复金北圣公司关于取回权的主张时，大世界公司清算组才首次提出涉案房地产买卖合同已经解除的主张。但依据合同约定以及实际履行情况，并不存在大世界公司有权解除合同的前提条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条、第三条的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除有特别规定的，适用当时的法律规定，当时没有规定的，可以适用合同法的有关规定。涉案房地产买卖合同在签订时适用的法律规定有《中华人民共和国经济合同法》（1993年修正）、《深圳经济特区房地产转让条例》（1993年10月1日实施）等。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第二十四条、第二十八条的规定，受让人支付的金额不足应付价款50%且延期90日以上的，转让方有权解除房地产买卖合同，但应当及时通知对方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日实施）第十五条规定，买受人迟延支付购房款，出卖人未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。如果按照大世界公司的主张，金北圣公司未支付首期款亦未支付按揭贷款，至今已有20年，大世界公司关于涉案房地产买卖合同的解除权早就在2000年之前已经消灭了，其无权再主张解除涉案房地产买卖合同。2.在破产程序中，涉案房地产买卖合同不得被“视为”解除，大世界公司清算组也无权解除。《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条规定，对于“未履行完毕合同的对方当事人”，清算组在破产法实施前未通知或答复解除合同的，在破产法施行后规定时限内也未通知或答复的，视为双方的合同解除。此条为“视为”合同解除的规定，其针对的是“未履行完毕合同的对方当事人”。对于“已经履行完毕合同的对方当事人”，显然不能适用该条并“视为”合同解除。金北圣公司已经履行完毕涉案房地产买卖合同的全部付款义务，大世界公司清算组无权主张依据前述第二条认为本案买卖合同“视为”解除。《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十六条规定，“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行。”该法在破产法实施时就已经废止。《中华人民共和国企业破产法》第十八条关于管理人有权决定解除的合同仅限于“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，不适用本案。二、因大世界公司的原因，金北圣公司尚未办理涉案房产的产权登记，大世界公司应当继续履行涉案房地产合同约定的交付和过户义务。694号和695号判决虽未明确金北圣公司对涉案房产拥有所有权，但其在查明金北圣公司已经支付了全部购房款的基础上确认金北圣公司抵押行为有效且抵押权人对涉案房产有优先受偿权，实际上已经包含了金北圣公司对涉案房产拥有物权的确认。国土部门对涉案房产办理了抵押登记，是对金北圣公司拥有物权的确认。金北圣公司尚未取得涉案房产及登记，完全是由于大世界公司违约造成，法律应当保障守约者的合法权益而不应当纵容违约行为。大世界公司清算组明确将继续履行与小业主的房屋买卖合同，没有理由对金北圣公司的房屋买卖合同进行区别对待。三、大世界公司对涉案房地产买卖合同的继续履行不构成个别清偿。1．对涉案房地产买卖合同的履行是对所有大世界商城购买房屋的债权人的公平清偿。2．大世界公司继续履行涉案房地产买卖合同并不导致损害其他债权人的合法利益，因而不具备认定“个别清偿无效”的理论基础。金北圣公司在涉案房产上设置了抵押登记的他项权利，涉案房产未经抵押债权人深圳市商业银行华强支行的同意，则不得也无法再进行任何处置，该抵押登记具有普遍公示效力，其法律效果足以对抗其他人对涉案房产的债权期待。3．如果不继续履行涉案房地产买卖合同，将打乱已经形成的稳定法律关系状态：包括已被生效判决确认的金北圣公司与贷款银行之间的抵押贷款合同关系、贷款银行与实验银行证券业务部之间已经结清的贷款关系、实验银行证券部与大世界公司之间已经结清的民间借贷关系，深圳房地产管理部门对金北圣公司、贷款银行之间形成的行政确认法律关系等，并将导致对涉案房产享有抵押权的现债权人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司的合法利益遭受重大损失，并产生国有资产流失的严重后果。金北圣公司代理人还向本院提交了最高人民法院（2015）民申字第1158号案作为参考，认为涉案房产已经支付了全部购房款及办理了抵押登记，具备特定性和优先性，继续履行不构成个别清偿，不损害其他债权人的合法权益。而根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定，涉案房产的房号、面积具体确定，存在特定的空间及界限，属于“尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，不属于破产财产。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据大世界公司的上诉请求与理由、金北圣公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房地产买卖合同是否有效、是否应当继续履行。关于涉案房地产买卖合同是否有效。大世界公司与金北圣公司签订的深（罗）房预买字（98）第0578号、第0579号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由金北圣公司向大世界公司购买涉案房产，并约定了合同价款、付款方式及违约责任。1998年7月3日，大世界公司向金北圣公司出具《付清楼款证明》，认可首期商铺款33236800元已付清。1998年7月12日，金北圣公司、大世界公司及华强商行签订了两份《楼宇按揭（抵押）借款合同》，分别约定由华强商行向金北圣公司提供贷款金额人民币1600万元及1700万元，专项用于购买大世界公司销售的楼花或现楼物业。《楼宇按揭（抵押）借款合同》约定的借款金额及借款用途与前述房地产买卖合同约定的内容一致。事后，华强商行和金北圣公司在国土部门办理了涉案楼宇按揭抵押登记。前述合同签订和合同履行情况表明，金北圣公司向大世界公司购买涉案房产是双方当事人的真实意思表示，所涉合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。已经生效的694号和695号判决亦对上述事实和合同效力进行了认定。大世界公司上诉认为，签订房地产买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，真实目的为给金北圣公司向银行借款提供担保，应属“名为买卖，实为借贷担保”，以商品房买卖合同担保借款合同。没有付款凭证证明金北圣公司已向大世界公司支付首期购房款，按揭贷款并没有支付至大世界公司账户，大世界公司清算组也没有在大世界公司财务账册中查找到银行划付凭证。双方以房地产买卖行为掩盖企业间借贷的非法行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，本案合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，应认定无效。对此，本院认为，大世界公司并未否认其参与签订的涉案房地产买卖合同、按揭借款合同的真实性，亦未否认其出具《付清楼款证明》的真实性，且已有生效判决认定按揭借款合同有效，并判决金北圣公司承担偿还借款责任、贷款方对涉案房产享有优先受偿权、大世界公司对涉案借款承担担保责任，上述证据已经形成金北圣公司向大世界公司购买涉案房产及已履行合同义务的证据链，足以证明房产买卖合同关系真实、有效。因金北圣公司与大世界公司存在关联关系，金北圣公司、大世界公司分别通过董事会决议，同意向华强商行申请楼宇按揭贷款3300万元整，用于金北圣公司向大世界公司购买楼宇，按揭贷款用于归还实验银行证券部向深圳城市合作商业银行贷款3300万元。基于金北圣公司与大世界公司的特殊关系及本案的特殊背景，双方在购房款具体款项的付款环节可能存在与一般房产买卖不同的情形，但不能据此得出本案合同“名为买卖，实为借贷担保”及合同无效的结论。故对大世界公司关于本案房产买卖合同无效的上诉理由，本院不予支持。关于涉案房地产买卖合同是否应当继续履行。大世界公司上诉主张，一审判决认定涉案房屋买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同，适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，认定清算组无权就本案房地产买卖合同行使解除权不当。大世界公司于2000年12月6日被宣告进入破产程序，最高人民法院执行《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》的通知第五条规定，尚未审结的企业破产案件中有关债务人财产行为的无效认定，适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》的有关规定。本案应适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十六条规定，对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行。清算组对于破产企业尚未履行的合同有权行使解除权。金北圣公司则主张，前述第五条“有关债务人财产行为”，是指该通知中第三条所指的“确认债务人处分财产行为无效诉讼”，而本案是“债务人合同履行诉讼”，并非该“有关债务人财产行为”，不适用该通知第五条的规定，即不适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》的相关规定。《中华人民共和国企业破产法（试行）》在破产法实施时即废止，目前并没有特别规定要求本案适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》，本案应适用《中华人民共和国破产法》的规定。根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，金北圣公司对涉案房产的买卖合同已经在大世界公司破产申请受理之前履行完毕，大世界公司清算组无权解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，出卖人未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。按照大世界公司的主张，金北圣公司未支付首期款亦未支付按揭贷款，至今已有20年，大世界公司关于涉案房地产买卖合同的解除权早就在2000年之前已经消灭了。大世界公司清算组明确将继续履行与小业主的房屋买卖合同，没有理由对金北圣公司的房屋买卖合同进行区别对待。对此，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》兼具实体和程序内容，《中华人民共和国企业破产法》施行时《中华人民共和国企业破产法（试行）》同时废止。大世界公司破产案属于《中华人民共和国破产法》施行前受理、施行时尚未审结的破产案件，2007年6月1日前应适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》的规定进行审理；自2007年6月1日起，除法律和司法解释明确规定外，应适用《中华人民共和国企业破产法》的规定进行审理。《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十六条规定：“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行。清算组决定解除合同，另一方当事人因合同解除受到损害的，其损害赔偿额作为破产债权。”因本案大世界公司尚未履行交付房屋及办理产权证的合同义务，根据该规定，大世界公司清算组有权决定解除涉案房地产买卖合同。但大世界清算组并未提交决定解除及已通知金北圣公司解除涉案合同的证据，而前述第二十六条规定并无“未通知履行即视为解除”的内容，因此，本院确认在《中华人民共和国企业破产法》施行前，涉案房地产买卖合同并未解除。在《中华人民共和国企业破产法》施行后，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”规定，管理人行使解除权的对象仅为“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，而本案金北圣公司已履行完毕合同义务，大世界公司清算组不能依据前述第十八条规定主张本案合同已经解除。故对大世界公司关于涉案房产买卖合同已经解除的上诉理由，本院不予采纳。因涉案房产买卖合同合法有效，所购房产为特定物，金北圣公司已履行付款义务，而大世界公司正通过破产重整恢复生产，建成房屋后继续履行合同、向小业主交付房产，因此，一审认为本案合同应继续履行并判决大世界公司向金北圣公司交付涉案房产，并无不当。综上，大世界公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费485992.07元，由深圳××城发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  刘涵平二〇二〇年六月十二日法官助理赵玮玮书记员黎云香