河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初930号原告：刘长凤，女，1963年7月5日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：宋昆，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高远翔，河南国厚律师事务所律师。被告：狄会会，女，1990年1月4日出生，汉族，住安阳市紫薇****。委托诉讼代理人：张颖，河南国银（安阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国朋，河南国银（安阳）律师事务所律师。原告刘长凤与被告狄会会房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘长凤及其委托诉讼代理人宋昆、高远翔、被告狄会会及其委托诉讼代理人张颖、张国朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘长凤向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月21日解除；2.被告支付原告三个月的租金22500元；3.判令被告支付原告违约金18000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：一、甲方（原告）将位于安阳市文峰区北大街办事处仁义巷仁义佳苑二号楼一层八号营业门面房一间（含同等面积地下室一间），租给乙方经营服装使用；二、双方商定该房屋为一年期，全年税后净租金：玖万整（90000元）。第一期按六个月付；第二期按六个月付；第三期按两个月付清。每期付房费，以五天为限，乙方超过五天拖欠租金，除按年租金的5%收取乙方拖延天数的滞纳金外，甲方有权无条件收回房屋，并不退还乙方租赁房屋所交的全额房屋押金。五、违约责任，合同期内甲乙双方均不能无故终止合同，其中一方终止合同要征得对方同意。因甲方的原因导致该合同不能履行的，甲方应按乙方租赁日期收取租金，剩余租金返还乙方，因乙方原因终止该合同的，甲方不再退还乙方所缴剩余租金和租房押金，乙方要将其所装修的房屋无偿归还甲方。乙方要支付税后年租金的20%作乙方的违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告交付了第一期房屋租金，至交付第二期租金时，被告未按约交纳，经催要，被告仍不交付，后被告告知不再租赁房屋。原告认为，首先，被告无故直接终止租赁合同，未提前告知原告，导致房屋出现租赁空档期，给原告造成严重的经济损失，故其应当赔偿原告租期内的房租及招租空档期期间的损失（共计按三个月房租计付）。其次，双方签订的《房屋租赁合同》约定有违约责任，因乙方（被告）原因终止合同的，被告应当支付税后年租金20%的违约金，本案系合同租赁期间被告无故终止合同，故其应当支付违约金。被告狄会会辩称，一、狄会会已于2020年3月20日从涉案房屋处搬出，双方租赁合同已实际解除。我方同意合同解除，但解除时间应为2020年3月20日。二、刘长凤提供的证据不足以证明其合理的实际损失超过违约金，刘长凤要求狄会会支付其三个月的租金22500元没有事实和法律依据，应当予以驳回。三、狄会会因不可抗力无奈终止合同，属于法定阻却事由，不应当支付违约金。因受不可抗力新冠疫情的影响，2020年1月25日至3月15日，狄会会根本无法营业，即合同无法正常履行。根据合同第五条第2款约定，狄会会只需按照实际使用时间支付租金即可，多支付的租金刘长凤应当返还。狄会会已将租金支付至2020年1月31日，刘长凤应当返还6日的租金。2020年3月15日至狄会会2020年3月20日搬出，需支付5日租金。两者相抵刘长凤仍应返还1日租金250元。因不可抗力及刘长凤原因共同导致合同解除，狄会会无需支付违约金。如法院认为狄会会应当承担违约责任，那么狄会会提出违约金过高的抗辩。狄会会已向刘长凤交纳租房押金10000元，足以弥补刘长凤的损失。故应当驳回刘长凤的第三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据：原告刘长凤向本院提交了1.短信记录一份；2.2020年3月20日-2020年3月21日微信聊天记录5张，2020年2月24日微信聊天记录1张；3.打报警电话手机截屏打印件1张；4.《房屋租赁合同》原件一份；5.2020年3月24日报警开门的视频一份；6.2020年3月27日和唐子巷租户赵佳聊天记录2张；2020年4月14日下午仁义家园这条街房东群聊记录1张。被告狄会会向本院提交了：1.房租收到条原件一张；2.押金收到条原件一张；3.微信聊天记录照片一份；4.涉案房屋照片打印件一张；5.安疫防指办【2020】43号文件。上述证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月31日，原告刘长凤与被告狄会会签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于安阳市文峰区北大街办事处仁义巷仁义佳苑二号楼一层八号营业门面房一间（含同等面积地下室一间），租给被告经营服装使用。房屋租期为一年零两个月，从2019年8月1日起至2020年9月30日止，全年税后净租金90000元；被告向原告支付房屋租赁押金10000元，以原告收到押金出具给被告的押金条为准；合同期内，双方均不能无故终止合同，其中一方终止合同要征得对方同意，因原告的原因导致该合同不能履行的，原告应按被告租赁日期收取租金，剩余租金返还被告，因被告原因终止该合同的，原告不再退还被告所缴剩余租金和租房押金，被告要将其所装修的房屋无偿归还原告，被告要支付税后年租金的20%作被告的违约金；遇不可抗拒的灾害和国家政策不允许、规划拆迁，本合同不能正常履行时，原告应按被告实际使用时间收取被告租金，剩余租金返还被告，押金不退，其他经济损失，原被告双方各自承担。合同签订后，被告于2019年8月1日向原告交纳2019年8月1日至2020年1月30日的租金45000元，原告向被告出具收到条。被告于2019年9月30日向原告交纳租赁押金10000元，原告向被告出具收到条。被告未按照合同约定向原告交纳第二期房租，但表示合同未到期不会违约，继续按合同履行，原告同意在被告营业后补交房租（2020年2月24日双方微信聊天记录）。2020年3月15日，原告微信告知被告安阳全面恢复生产生活秩序的通知（3月14日的安疫防指办[2020]）43号通知），被告表示营业还需办理证件、买防护服等物品。2020年3月19日，原告微信询问被告是否营业，被告表示店里没办营业执照，手续没法办。被告于2020年3月20日将物品从案涉房屋内搬走，并于2020年3月21日向原告表示，因疫情灾害造成合同不能履行，租房合同终止，房子不租了，但至今被告未将租赁房屋钥匙交还原告。2020年3月24日，原告拨打报警电话，并与警察一起将涉案房屋大门打开。2020年4月26日，原告与案外人李秀清签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给李秀清，房屋租期为一年。本院认为，合同签订后，原被告双方可协商解除合同。被告于2020年3月21日提出解除合同，原告诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月21日解除，本院予以支持。原被告签订《房屋租赁合同》，原告依约向被告提供房屋，被告应按合同约定向原告支付租金。被告未依约交纳房租的行为已构成违约，应承担继续支付房租的违约责任。《房屋租赁合同》已于2020年3月21日解除，从2020年2月1日起至2020年3月21日合同解除之日止，实际租金为12082元（90000元÷365天×49天），原告诉请被告支付租金12082元，证据充分，于法有据，本院予以支持，超过部分的请求，本院不予支持。原被告双方合同解除后，被告于2020年4月26日与案外人签订了房屋租赁合同，因被告单方解除合同的行为给原告造成的损失即是该期间的房租损失即8383元（90000元÷365天×34天）。按照合同约定，在租期内，因被告原因终止合同的，原告不再退还被告所缴剩余租金和租房押金，被告要将其所装修的房屋无偿归还原告，并要支付税后年租金的20%作被告的违约金。被告辩称违约金过高，被告已向原告交纳的租房押金10000元，足以弥补原告的损失，本院予以采信。原告的损失应由押金10000元予以弥补，其再诉请被告支付违约金18000元，于法无据，本院不予支持。××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年3月14日下发关于全面恢复生产生活秩序和做好疫情防控工作的通知（安疫防指办【2020】43号），推进各类门店恢复经营。2020年2月24日，被告微信联系原告还称其按合同履行，合同不到期不能违约，并同意在开门营业后向原告补交房租，而在通知下发后，被告无法营业系其个人原因，故被告辩称因不可抗力及原告刘长凤原因共同导致合同解除，狄会会无需支付违约金，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月21日解除；二、被告狄会会于本判决生效之日起十日内支付原告刘长凤租金12082元；三、驳回原告刘长凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取406.25元，由原告刘长凤负担285.25元，被告狄会会负担121元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  翟艳超二〇二〇年六月二十五日书记员  安 迈