湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1281民初611号原告：潘云杰，男，1965年12月29日出生，汉族，湖南省洪江市人，居民，住洪江市。被告：湖南正林房地产开发有限公司，住所地洪江市黔城镇玉皇阁牛头湾商贸城7栋7125房。统一社会信用代码91431281576580183A。法定代表人：肖振林，董事长。委托诉讼代理人：杨永华，湖南正林房地产开发有限公司股东。委托诉讼代理人：马钦越，洪江市芙蓉法律服务所法律工作者。执业证号31813011100151。原告潘云杰与被告湖南正林房地产开发有限公司（以下简称正林公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭对本案进行了审理。原告潘云杰及被告正林公司的委托诉讼代理人杨永华、马钦越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘云杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院适当增加违约金，将合同约定的按已付房款的2%计算调整为按已付房款每日万分之二计算，以适当赔偿原告的损失；2、判令被告在判决生效之日起35个工作日内向原告交付所购商品房的《不动产权证》；3、判令被告支付2017年12月22日至2020年5月31日期间的违约金56791元（318337元×0.0002元/天×892天），此后的违约金按已付房款每日万分之四计算至实际交付《不动产权证书》之日止；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月8日，原、被告签订了编号为20140222****号的《商品房买卖合同书》。合同约定被告将洪江市黔城镇桃园小区阳光佳园****号房屋销售给原告，该房建筑面积为121.71㎡，成交价款为31.6万元（实际成交价为31.8337万元），交房日期为2015年8月31日，其中合同第15条约定出卖人应于交房后365日内将该房屋的权属登记所需的资料报产权登记机关备案，以确保买受人在规定时间内取得所购房屋的不动产权证书，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得所购房屋的不动产权证书，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告分别于2014年2月10日、3月11日、4月24日分三次向被告交了首付款12.7万元，并于2014年5月9日办好了按揭贷款，面积复测后，原告又及时向被告补交了超面积房款2337元，同时，原告又及时交纳了应当由原告支付的各种税费，并按被告要求向被告交付了办理权属登记应当由原告提交的全部资料。然而，被告未履行合同义务，未按期完成建设工程竣工验收备案和规划验收，2019年7月2日，小区业委会到洪江市建设工程质量监督管理站查询得知，被告所开发的阳光佳园商品住宅工程在2017年3月9日才竣工验收备案完毕，2019年8月5日，小区规划变更还在征求意见和听证中，2019年8月宗地完成落宗手续，小区第一本《不动产权证书》于2019年11月4日才出证。原告所购房屋于2016年12月21日虽得以实际交付，但因被告始终没有按合同第八条第4款规定向原告提交房屋交付使用的批准文件，并违反法律政策规定向原告收取交易手续费、档案使用费、有线电视开户费、按揭贷款它项代收登记费、档案费、测绘费和水电开户费等多项不合法费用，致使该房屋至今仍没有办理书面交房手续。为推卸责任，被告以原告没有办理书面收房手续和缴纳上述费用为由，至今没有办理该房屋权属登记所需的资料报产权登记机关备案，导致原告迟迟不能办理《不动产权证书》。综上，造成原告《不动产权证书》逾期不能办理的直接原因是被告在2019年11月之前不能按时完成工程竣工验收备案、规划验收和宗地落宗手续所致；2019年11月之后，便是被告为推卸责任恶意拖延所为。原告认为，造成原告不能近期办理《不动产权证书》的责任完全在被告方，与原告未办理书面交房手续和缴纳上述不合法费用无直接因果关系。原告按合同约定履行了合同义务，被告理应为原告办妥所购商品房产权证书，并承担迟延办理产权证书的违约责任，赔偿原告的损失。鉴于合同第十五条约定的违约金明显低于原告所造成的损失，且无时间限制，对被告方完全没有约束力，为体现合同对等、公平合理原则。故请法院判如所请。被告正林公司辩称：一、被答辩人所购房屋不能按时办证有政府层面的原因。该宗地在2011年5月23日第一次签订《国有建设用地使用权出让合同》时面积为15078㎡，而在建设过程，在靠近移民安置区有块面积为2524.13㎡的三角空地，为了方便开发利用，洪江市人民政府要求答辩人收购该宗土地，后由于洪江市政府主要领导人的变动，两块地合宗手续直到2018年才完成，导致购房户的《不动产权证书》直到2019年才开始办理。二、对于不能按时办理《不动产权证书》也有被答辩人自身的责任。被答辩人拿到房屋钥匙后，没有交纳合同约定的费用及资料，未办理房屋交接手续，直到2020年5月30日才交齐全部资料，致使被答辩人不能在第一批次办理《不动产权证书》。三、对于延期交房和没有及时办理好《不动产权证书》，答辩人已经给被答辩人在内的购房户进行了相应的补偿。由于土地合宗手续一直未能完成，答辩人所建房屋虽已建成并经竣工验收合格，但也不能办理《不动产权证书》，答辩人与业主协商，先交付相关资料及费用、办理房屋交付手续，并先行将房屋交付给业主使用。被答辩人在没有交付相关资料及费用的情况下，强行拿了钥匙并装修入住。在交房的过程中，答辩人与业主协商，以免除业主物业管理费的方式作为承担逾期办理《不动产权证书》的补偿。2016年12月，答辩人与包括被答辩人在内的25位业主达成免除其三年物业管理费4855.35元作为补偿的协议。对于被答辩人个人，答辩人还单独给予了5万元的补偿。三年来，广大业主都能理解答辩人的苦衷，只有被答辩人得寸进尺，在另外提出一些无理要求未得到满足的情况下，恶意提起诉讼。四、被答辩人的诉请既不符合《商品房买卖合同》约定，也不符《合同法》的相关规定。由于土地合宗及被答辩人自身的原因造成延期交房和不能按期办证，答辩人已与包括被答辩人在内的业主达成了补偿协议并予以了补偿，已经超出了合同约定的违约责任。延期办证也未给被答辩人造成实际损失，被答辩人要求调整违约金比例，也不符合《合同法》的规定。被答辩人未按约定交纳水、电、有线电视开户费及测绘费等费用，如果被答辩人交清了该费用，答辩人同意为原告办理不动产登记证书，故请法院驳回被答辩人不合理的诉请。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实与证据，本院认定如下：关于原告的14号证据即装修进度表，原告拟证明其实际收房时间。被告认为真实性无法确定。本院经审查认为，该装修进度表上填写的时间与被告陈述的交房时间基本一致，本院予以确认。本院根据采信的证据和开庭审理查明的情况，确认以下案件事实：2011年7月15日，被告取得了出让宗地号为2011-××号的土地使用权，拟开发洪江市黔城镇桃园小区阳光佳园小区项目。在开发过程中，原告（买受人）与被告（出卖人）于2014年2月22日签订了编号为20140222****号的《商品房买卖合同》。合同约定被告将其开发的洪江市房屋销售给原告，该房建筑面积为121.71㎡，2596.34元／㎡，计31.6万元。合同第六条付款方式及期限第1款第（2）项其他费用的约定：办理房产证和土地使用证的有关手续由出卖人负责代办，买受人按国家有关规定缴纳费用；根据国务院颁发的《物业管理条例》及国家建设部、财政部制定的《住房公用部分、共有设施设备专项维修资金管理办法》及有关规定，买受人按购房总额的2%交纳维修基金。买受人在阳光佳园交房之前将共有部分专项维修资金交予出卖人统一缴纳；在办理房屋权属证书时，出卖人将代收的专项维修资金一次性交给房产行政管理部门代管，存入专项维修资金专户。合同第八条：交付期限。出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、本合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响进展的政策要求而影响工程进展的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。2、本条款适用于买受人按双方约定交付所有房屋款项条件下，否则不适用本条款。第十一条：交接手续。（一）该商品房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第八条约定的证明文件，并满足第八条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或者未满足第八条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第九条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、在出卖人发出收房通知后，买受人未按通知确定的交房时间到出卖人处办理交接手续的，视为出卖人已经按通知确定的交房时间交付房屋给买受人使用，由买受人承担交付后的全部法律责任，并由买受人承担房屋同期的物业管理费。在迟延接收房屋的买受人清偿应缴物业管理费之前，出卖人有权拒绝办理实际交付手续。出卖人发出的收房通知的送达方式可选择电话通知、登报、邮寄或者直接送达。2、逾期不超过30日，买受人按日支付万分之三的违约金给出卖人；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并按成交房价款扣除2%的违约金，如买受人要求继续履行，则按日支付万分之五的违约金给出卖人。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、如买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。在项目开发过程中，因宗地旁靠近移民安置区有块面积为2524.13㎡的三角空地，为了方便开发和利用，洪江市政府要求被告收购一并开发。后因洪江市主要领导的变更等原因，造成两宗地未能及时合宗，致使规划、建设等滞后。被告所开发的阳光佳园项目工程于2017年3月完成验收，2018年9月二宗地才完成合宗手续，规划验收于2019年9月完成并具备办证条件。因迟延交房，被告与包括原告在内的业主已达成补偿协议并已履行。合同签订后，原告分别于2014年2月10日、3月11日、4月24日分三次共向被告交纳首付款12.7万元，并于2014年5月9日办好了按揭贷款，面积复测后，原告又2019年6月20日向被告补交了超面积房款2337元，并缴纳契税4740元，2019年6月18日交纳了房屋维修基金4868元。被告所开发的阳光佳园项目的水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用未列入开发成本计入房价中，已由被告代缴。在购房时，被告告知了原告应承担水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用，被告并于2016年9月2日书面告知了原告，但原告认为根据湖南省有关部门的规范性文件该费用不应该由业主负担而拒绝交纳。原告于2016年12月领取了所购房屋钥匙，于2016年12月下旬开始装修，并于2017年3月入住该房屋。因拒绝交纳水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用，被告未与原告办理书面房屋交接手续，原告于2020年5月30日才将办证所需资料交齐。因原告拒绝交纳上述费用和在2020年5月底才交齐相关资料，被告未及时为原告办理不动产权证书，故酿成纠纷。本院认为：综合原告的诉请和被告的抗辩，本案争议的焦点为：一、水、电、有线电视开户费及测绘费等费用应否由原告缴纳；二、被告未给原告办证是否构成违约。现分述如下：一、关于水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用是否应由原告缴纳的问题。水、电、有线电视开户费及测绘费等费用系开发商支付给相关安装施工单位的建设成本，是企业的施工（服务）价格。被告未将该费用计入开发成本，在购买房屋时，开发商（即被告）已经告知原告房屋价格及应承担的相关费用，且原告已于2016年9月2日收到了被告要求其应承担水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用的通知，该通知为购房合同的重要组成部分。在国家法律体系和行政法规中，对商品房销售价格如何约定没有强制性规定，在商品房销售过程中只需明码标价即可。《商品房买卖合同》中关于水、电、有线电视开户（安装）等相关费用的单独约定，并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。《最高人民法院关于适用〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。现原告以湖南省有关部门的一般规范性文件规定，认为《商品房买卖合同》中关于水、电、有线电视开户（安装）费及测绘费等相关费用的单独约定违反法律规定，认为该单独约定无效。该规范性文件，不是法律或者行政法规，不能作为认定合同条款无效的依据。根据合同约定，水、电、有线电视开户（安装）费及测绘费等相关费用应由原告缴纳。二、关于被告延期办证，是否构成违约的问题。被告在开发阳光佳园项目过程中，应政府要求将靠近移民安置区面积为2524.13㎡的另一块三角空地一并开发，因政府主要领导人变动等客观原因造成土地合宗迟延影响到房屋交付及产权证办理，符合合同第八条关于出卖人免责条款的情形。在房屋交付并具备办证条件后，原告于2020年5月30日才将全部资料交齐，但原告至今未肯交纳水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用，根据《商品房买卖合同》约定和市场交易习惯，应先由原告将应缴税、费交清并将所需提交的资料交齐，再由被告及时为原告办理产权证书。因此，造成原告所购房屋的产权证书至今未能办理的责任不在被告方，而在原告方自身。被告未为原告办理产权证书的行为未违约，故原告要求被告承担违约责任并增加违约金诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。现原告在未付清相关费用的前提下，要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照上述所引用的司法解释条文及《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告潘云杰的诉讼请求。本案案件受理费1220元，减半收取610元，由原告潘云杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  姜宇鸥二〇二〇年六月二十九日法官助理蔡君书记员张爱平