广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1011号 原告（反诉被告）：陈琼，女，1996年12月4日出生，汉族，住桂林市灌阳县。 委托诉讼代理人：禤科文（钦州市钦北区动励健身工作室推荐），男，住防城港市防城区。 被告（反诉原告）：翟德华，女，1981年7月30日出生，汉族，住钦州市。 委托诉讼代理人：罗锴，广西源群律师事务所律师。 原告陈琼与被告翟德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，因有不宜适用小额诉讼程序的情形，而依法适用简易程序，并与翟德华提起的反诉合并审理，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。陈琼及其委托诉讼代理人禤科文，翟德华的委托诉讼代理人罗锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈琼向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还租房押金1400元；3.判令被告退还剩余10日的房租租金233元；4.判令被告根据合同赔偿原告相应违约金840元；5.判令被告赔偿原告误工费880元。在诉讼中，原告将第1项请求明确为：确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除。事实和理由：原告和被告在2019年4月5日签订《房屋租赁合同》，经双方商定，租赁期限为一年，每月租金700元，并要求原告在租房时 向被告交纳1400元保证金，租金支付方式为提前一个月预先交纳。从2019年4月5日至2020年3月25日，原告按约定支付租金，从未拖欠，并在租房时向被告支付1400元保证金。在疫情期间回不来，与被告约好最后一期房租在2020年3月25日支付，双方协商达成协议，原告并在3月25日当日支付了房租。同日，被告要求原告提前搬走，单方面违反合同，并在未告知原告的情况下私自闯入原告住宅。第二天，原告去找被告要求退还押金，被告以各种理由推托、拒绝沟通、拒绝协商与见面，原告无奈之下只能起诉。 翟德华向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿财产损失1370元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金840元（700元×12个月×10％）；3.判令反诉被告向反诉原告支付2月逾期付款违约金224元，3月逾期付款违约金210元，两项共计434元；4.判令反诉被告向反诉原告偿还垫付的3月份水电费74.2元。翟德华答辩及反诉的事实和理由:2019年4月3日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，约定反诉被告向反诉原告承租房屋，租期为一年，每月租金为700元，租金按月结算，每月月初5号前应支付当月租金，如逾期支付房租，则每逾期一天，按当月租金的2％支付违约金。同时，为保证合同的履行，反诉被告向反诉原告交纳1400元押金，如在房屋租赁期间，反诉被告提出提前终止合同，则该押金不予退还。合同还约定，在租赁期，物业费、水电费及因居住产生的费用等由反诉被告承担，且租期内反诉被告不得破坏房屋设施设备，房屋租赁结束后，反诉被告应结清欠款，并将改造后的房屋恢复原状，打扫清洁，如违约的，则违约方应向守约方支付年度租金的10％作为违约金。 合同签订后，反诉被告多次逾期支付房租，具体为2020年2月的租金于当月21日才交，逾期16天支付，按合同约定，产生逾期付款违约金16天×700元×2％＝224元；3月的租金于当月25日支付，经反诉原告同意最迟当月10日支付，产生逾期付款违约金15天×700元×2％＝210元。从双方的微信记录来看，反诉原告并没有明确表示放弃追究反诉被告的违约责任，更没有同意延期支付，因此，反诉被告应依约逾期付款违约责任。 2020年3月，反诉原告多次催收当月租金，反诉被告先是与反诉原告协商，推迟支付，反诉原告同意推迟至当月10日前支付，但届期后，反诉被告仍未支付，此时，反诉被告已构成违约。其告知反诉原告，将于当月25日支付，但届期后，经反诉原告从当日中午1点开始催讨，至晚上9点，仍未见反诉被告回应，电话也不予接听。反诉原告担心其逃债，遂到出租屋找反诉被告，因敲门无人应答，反诉原告在物业人员的陪同下开门查看，房内无人。反诉原告经查看，房内配套设施设备多处损坏，如梳妆台、凳、沙发、床、墙体、花洒、灯具、洗衣机、门锁等，另房屋内肮脏不堪。至当晚9点17分，反诉被告才与反诉原告联系，支付房租。反诉被告要求反诉原告马上到出租屋办理退租手续，此时已是26日凌晨1时。 从上述事实可知，反诉被告要求提前解除合同，已构成违约，其在本诉中请求的退还剩余租金、退还押金无事实和法律依据，其自始至终都未与反诉原告预约退房验收时间，仅在2020年3月26日凌晨1时要求反诉原告到出租屋办理验收房屋退租手续，这显然是不合理的要求，直至本合同自动到期，反诉被告仍未与反诉原告办理退房手续，未交还钥匙，未交清水电费，也未修复房屋设施、打扫清洁，依据合同约定，反诉原告有权不予退还押金，并有权请求赔偿损失。 综上所述，反诉原告并未违约，相反，反诉被告多次逾期支付房屋租金，损坏房屋设施且在搬离房屋时未予修复、未予清洁，已构成严重违约，应依据合同约定支付违约金，并赔偿损失，故请求法院驳回本诉请求，支持反诉请求。 陈琼针对反诉辩称，一、关于判令答辩人赔偿财产损失1370元。2020年3月26日，答辩人已按照翟德华要求提前搬出房屋，并打扫清洁完毕，当天联系翟德华检查配置设施，翟德华拒绝见面并找各种理由推托，经与物业工作人员一起检查，并无任何设施损坏，也发了视频给予翟德华查看，但其还是不肯退还押金，属于恶意。二、关于判令答辩人支付违约金840元。翟德华要求答辩人在2020年3月26日12时前搬出房屋，依据合同约定，翟德华提前终止合同，应向答辩人退还剩余房租233元，如违约的，则违约方向守约方支付年度租金的10％作为违约金。三、判令答辩人支付逾期付款违约金434元。2月份与翟德华达成协议可以迟延支付房租，并在2月21日支付房租，3月份因疫情问题，与翟德华达成协议在3月25日支付房租，并已在当日支付，无恶意拖欠行为，而翟德华在未经答辩人允许私自进入房屋，构成侵犯隐私。四、关于3月份水电费74.2元。翟德华已要求答辩人在3月26日搬出房屋，合约被其提前终止，之后的费用已经不由答辩人承担，答辩人并在3月28日支付完水电费和物业费，有收据与物业经理作证。五、本案诉讼费用应由翟德华承担。 本院经审理认定事实如下：2019年4月3日，翟德华（甲方）与陈琼（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在碧海盛世A座1807室房屋出租给乙方使用，租赁期共12个月，甲方从2019年4月5日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月5日收回；本房屋月租金为人民币700元整，按月结算，每月月初5号前乙方必须向甲方支付当月租金，房屋押金1400元整；乙方租赁期间，物业费、水、电以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状打扫干净；在房屋租赁期间，如乙方提出终止合同，押金不给予退回；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金等内容。 合同签订后，翟德华已交付房屋给陈琼使用，陈琼也交付了保证金1400元，并按时支付租金至2020年1月。对于2020年2月份租金，陈琼于2012年2月12日向翟德华发微信：房租钱我20多号转给你。翟德华回复：好的。陈琼于2月21日支付2月份租金。对于2020年3月份租金，翟德华要求最迟于3月10日支付，陈琼表示疫情期间没上班，经济紧张，于3月25日交，并表示租完这个月就不租了。2020年3月25日中午起，翟德华向陈琼发多条微信催交房租，并进入出租屋查看。翟德华在微信中表示：美女今天到期交房租了，这房租你是交还是不打算交了呢？今晚12点前如果你外（应为“还”）不交房租，明天12点前请你们搬出我的房子。3月25日21时17分，陈琼回复：我今天都在忙着没看手机，没说不转啊，同时以微信转账交付3月份房租700元，翟德华收款后发微信：你们搞坏了我好多东西，并发相关照片。陈琼回复微信表示不满：我们弄坏了你什么东西了？你进我们房间了？我报警了。之后双方就退租事宜发生争执。3月26日1时25分，陈琼给翟德华发微信：我们搬了啊那你就过来啊，今晚我们回防城港了，明天谁陪你来这啊，我们现在这边等你们。当日，陈琼请物业工作人员对出租屋内物件作检查，并拍摄了视频。3月26日15时23分，陈琼给翟德华发微信：你不想退的话我们只能用我们的方法去解决了；我们和法院那边沟通了，后续的所以（应为“有”）的费用有你们承担；故意逃避问题，私闯房间，恶意拖欠。翟德华回复：你有问题你就报警吧！要不请你在搬的时候提前预约我。双方由此产生了纠纷。3月28日，陈琼将出租屋的水电费和物业费交清。3月30日，陈琼提起本案诉讼。4月2日，陈琼请物业工作人员陪同去出租屋，视频显示门打不开。 另查明，在租赁期间，翟德华同意陈琼安装空调，并表示：空调管的洞也不是很大，以后你拆走了，我买个东西塞上去就可以了。 本院认为，陈琼与翟德华签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。陈琼请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除，翟德华对此认可，本院不持异议，予以确认。 一、本诉部分 1.关于押金1400元应否退还问题，合同约定“在房屋租赁期间，如乙方提出终止合同，押金不给予退回”。虽然双方当事人未明确约定押金的性质，但从该约定的表述看，该押金具有保证合同履行的性质，在合同履行完毕后予以返还或充抵合同履行费用。由于陈琼搬离出租屋时，已付清全部房屋租金，又无其他需要充抵的费用，押金1400元应予以返还，对陈琼主张的押金请求，本院予以支持。 2.关于退还租金233元的问题，翟德华于2020年3月25日向陈琼发微信称“今晚12点前如果你还不交房租，明天12点前请你们搬出我的房子。”该微信系限期交付房租通知，非解除或终止合同通知，陈琼主张是翟德华提前终止合同，缺乏依据，理由不成立。综合在案证据，陈琼是因不满翟德华2020年3月25日进入出租屋，而于次日主动搬离出租屋的。此后陈琼未有交接房屋，对出租屋仍处于占有状态，故对陈琼主张退还租金的请求，本院不予支持。 3.关于违约金840元的问题，对违约金，合同约定“在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。”陈琼主张为翟德华提前终止合同，于4月2日提前更换门锁，依据上述合同约定而提出违约金请求。如上第2点所述，陈琼主张提前终止合同缺乏依据，理由不成立。对于更换门锁，陈琼提交4月2日虽然显示门锁打不开，但是否是更换了门锁未能证明，不予认定。本案合同解除是陈琼主动搬离出租屋所致，非为翟德华违约所致，陈琼主张的违约金请求不能成立。 4.关于误工费880元的问题，陈琼主张3月26日、27日等候翟德华见面协商而误工产生误工费880元，因其无误工两天的证据，而且该误工与涉案房屋租赁合同的履行无因果关系，故对陈琼的误工费请求，本院不予支持。 二、反诉部分 1.关于财产损失1370元的问题，翟德华主张陈琼安装空调时损坏墙体，另外还损坏梳妆台、凳、沙发、床、花洒、灯具、洗衣机、门锁等，反诉请求陈琼予以赔偿修复费用1370元。经审理查明，陈琼在安装空调前已征得翟德华的同意，并且翟德华表示“空调管的洞也不是很大，以后你拆走了，我买个东西塞上去就可以了。”据此，翟德华主张修复墙体费用的请求不合理，不予支持，对于其他物件损坏的主张，翟德华提交的证据不足以证明，对其赔偿请求亦不予支持。 2.关于违约金840元的问题，翟德华主张陈琼逾期支付租金，损坏房屋设施且在搬离房屋时未予修复、未予清洁，构成严重违约，依据合同约定而请求按年度租金的10%计算的违约金840元。对于逾期支付租金问题，翟德华已另行主张逾期付款违约金，本院另行予以处理，翟德华以陈琼逾期支付租金为由主张违约金840元，属重复请求，不予支持。另外，翟德华主张陈琼损坏墙体等物件及未清洁房屋缺乏证据证实，其以此为由主张违约金不能成立，本院不予支持。 3.关于逾期付款违约金问题，对于2020年2月份租金，陈琼于2012年2月12日向翟德华发微信：房租钱我20多号转给你。翟德华回复：好的。对于3月份租金，双方多次微信沟通，翟德华于2020年3月25日发微信表示“美女今天到期交房租了”。据此，可以认定双方已就租金迟延交付达成一致，故对翟德华主张的逾期付款违约金请求，本院不予支持。 4.关于3月份水电费74.2元问题，陈琼提交的水电费及物业费收据显示其已交清2020年3月份的水电费及物业费,翟德华主张3月份水电费74.2元无证据证实,对其诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认陈琼与翟德华签订的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除； 二、被告翟德华于本判决生效之后十日内返还原告陈琼押金1400元； 三、驳回原告陈琼的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告翟德华的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由陈琼负担15元，翟德华负担10元。反诉案件受理费25元，由翟德华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  苏允良 二〇二〇年六月二十八日 书记员  黄俊嘉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。