广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25520号原告：唐芳芳，女，1981年4月23日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区************，公民身份号码452************22X。委托诉讼代理人：谢崇贤，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告：中山市良安市政建筑工程有限公司，住所地中山市东区*****良安大厦22层04单元，统一社会信用代码914***********384B。法定代表人：魏某1。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所律师。原告唐芳芳与被告中山市良安市政建筑工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢崇贤，被告的委托诉讼代理人郭嫦娟、梁照秋到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外调解期限四个月，该期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金33264元（以495000元为基数，按每日万分之二，从2017年4月30日计至2018年3月31日止）；2.判令被告更换阳台的实体墙为方形铁质栏杆。事实和理由：2016年2月27日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市***********1*********的预售商品房，房屋总价款为49.5万元；被告应在2017年4月30日前在当地建设行政主管部门办理该商品房的工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给原告；被告未能如期交房的，逾期交房超过90日后，自合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日，被告应按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。附件三另约定：阳台栏杆方形铁质栏杆。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款49.5万元，全面履行了合同义务，但被告并没有在约定的交楼日期完成交楼义务。在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后，原告前往聚德花园准备收楼时，发觉阳台系实体墙，非方形铁质栏杆，原告遂拒绝收楼。被告逾期交房的行为，构成违约，应按合同约定按日向原告支付已交房价款万分之二的逾期交房违约金。同时，被告至今无法将符合合同约定的方形铁质阳台栏杆的商品房交付给原告，依法应承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。被告辩称，一、被告因遇到合同中约定的特殊原因，存在可延期交楼的情况，交楼时间可据实予以延期。按合同约定，因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的，可据实顺延。2016年至2017年间，聚德花园小区遭遇停水、台风天气影响，施工单位长时间无法正常施工，该时间应据实顺延。其中，2016年10月20日，停水，持续1天；7月2日，低压供水，持续1天；8月1日，台风妮妲，持续2天；8月16日，台风电母，持续2天；10月17日，台风莎莉嘉，持续1天；10月19日，台风海马，持续2天；2017年1月5、6日，低压供水，持续2天；1月11、12日，低压供水，持续2天；4月6、7日，低压供水，持续2天；6月12日，台风苗柏，持续2天；8月23日，台风天鸽，持续3天；8月27日，台风帕卡，持续2天；10月15日，台风卡努，持续2天；合计24天。二、逾期交房违约金的起算时间，合同约定从2017年5月1日起算，扣减上述可延期交楼的24天后，实际应从2017年5月25日起算。三、被告在2017年12月27日取得项目竣工验收备案登记证后已通知各业主前来收楼，原告在收到通知后仍迟迟不予收楼，在2017年12月28日至其收楼期间，逾期收楼责任不应由被告承担，该期间不应计算逾期交楼违约金。四、被告按图纸施工，案涉商品房阳台围栏为实体墙不属于违约情形，被告无需承担违约责任。案涉小区的4楼和14楼围栏的设计均为实体墙，被告据图施工及竣工，已经通过竣工验收，被告向原告交付实体墙未违反相关规范的强制性规定。双方签订的《商品房买卖合同附件三》中明确约定，被告有权按实际情况以质素不低于上述建筑材料及设备之物料代替上述各项的权力。因此，在不降低装饰、设备标准的质量前提下，被告有权根据实际情况变更建筑材料及设备的物料。现案涉商品房阳台围栏为实体墙，该实体墙围栏的实用性、安全性等方面质素均高于方形铁质栏杆，被告有权用实体墙代替方形铁质栏杆，故被告更换案涉商品房阳台围栏不属于违约情形，无需承担违约责任。经审理查明：2016年2月27日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市***********************的预售商品房，总价49.5万元；合同第八条规定，出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同附件三：装饰、设备标准第8点约定，阳台栏杆为方型铁质栏杆；并备注：发展商保留有按实际情况以质素不低于上述建筑材料及设备之物料代替上述各项的权力，展示的样板房仅作为空间布局，装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准，交楼标准以附件三约定为准。2017年12月27日，被告就案涉商品房所属工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年1月27日，被告向原告寄送文件。被告主张该文件系催收楼函件。原告对此不予确认。原告至今未办理收楼手续。另查：中山公用水务网公告显示：该司计划于2016年10月20日早9点至晚7点，对沙港公路DN800给水管进行停水接驳，届时民众表房将停止供水。中山市人民政府门户网站新闻显示：2016年8月1日，大涌镇党政办及三防办发布“台风妮妲快讯”：据气象台预测，“妮妲”将是1983年以来中山最强台风。目前，中山市已启动防风I级响应，全镇进入紧急防台风、暴雨期，除医院、供电、供水、电信等特殊行业，其余一律停业、停课，紧急转移危险地区人员到安全处避风。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据合同约定，被告应当在2017年4月30日前，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用，但案涉商品房所属工程直到2017年12月27日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，而此前原告并未收楼，故被告已然构成逾期交付。但据本院查明，截至2017年4月30日，符合合同约定的“出卖人可据实予以延期：因雨天等恶劣天气以及停水、等造成施工单位无法施工的”有2016年10月20日停水，2016年8月1日台风，被告可据此延期交房2天，该时间应从前述逾期天数中扣减。关于被告称8月1日台风持续2天以及2016年8月16日有台风“电母”，因无证据予以证明，本院不予采信。关于被告抗辩应在台风“莎莉嘉”及台风“海马”日顺延交房日期，因无证据证明案涉工程施工单位因该两次台风确有停工的必要，故本院不予采纳。至于被告辩称低压供水日应予顺延交房日期，因无合同约定，本院亦不采纳。至于在合同约定交房期之后的停工，因已超过合同约定的交付时间，由被告自行承担相应风险及损失。关于被告在取得案涉商品房所在工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之后是否有通知原告收楼，本院认为，因该商品房阳台围栏为实体墙与合同约定的方型铁质栏杆完全不符，且实体围栏的透光、透气性也远不及铁质栏杆，即便被告已经通知收楼，原告也有权以商品房与合同约定不符而拒绝收楼。对于原告至今未收楼的事实，本院予以认定。对于原告主张的逾期交房违约金，结合其主张的逾期期间，本院认定被告应向原告承担逾期交房违约金的天数为332天（自2017年5月1日起至2018年3月31日止，扣减2天），根据合同关于“逾期超过90日后……自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”的约定，被告需向原告承担逾期交房违约金32868元（495000元×0.0002×332天）。对于原告要求被告更换阳台的实体墙围栏为方型铁质栏杆，有理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：一、被告中山市良安市政建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐芳芳支付逾期交房违约金32868元（自2017年5月1日起至2018年3月31日止）；二、被告中山市良安市政建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将中山市***********************的阳台实体墙围栏更换为合同约定的方型铁质栏杆。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费315.8元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇二〇年四月二十六日书记员  王静