广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初1504号 原告（反诉被告）：刘冯汉，男，1975年11月5日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 委托代理人：温钦，男，汉族，1963年8月9日出生，住广西钦州市钦**。 被告（反诉原告）：广西恒基投资集团有限公司，住所地钦州市人民路**金湾大夏**，统一社会信用代码914507007597732795。 法定代表人：蒋桂长，董事长。 委托代理人：林志明，北京市佳法法律律师律师。 原告（反诉被告）刘冯汉与被告（反诉原告）广西恒基投资集团有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，被告在答辩期间向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序于2020年6月1日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）的委托代理人温钦与被告（反诉原告）的委托代理人林志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘冯汉向本院提出诉讼请求：判令被告广西恒基投资集团有限公司返还原告刘冯汉购房预付款1643258元及资金占用费781408.03元（资金占用费转暂计至2020年4月28日止按中国人民银行拆借中心贷款年利率6%计算为781408.03元，从2020年4月28日至实际还清之止另计）；本案诉讼费由被告负担。 主要事实和理由：原告刘冯汉与被告广西恒基投资集团有限公司于2012年3月7曰签订《恒基•城市经典认购书》，原告刘冯汉于2012年3月7日、2012年5月30日、2013年9月27日先后转款300000元、1143258元、200000元共计1643258元给被告广西恒基投资集团有限公司，被告广西恒基投资集团有限公司开具了收款收据。由于被告在规定的期限内未与原告签订《商品房买卖合同》，原、被告双方签订《恒基•城市经典认购书》没有实际履行。被告依法应返还原告的预付款，但原告多次向被告催收未果，被告长期占用原告资金，造成了原告经济损失。 广西恒基投资集团有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，在收据上已经明确写明了是首付款，公司没法有违约，是原告个人没法有签订销售合同，是原告违约。根据双方约定，原告应在2020年5月30日前签订证实合同，但是因为原告自身原告无法履行，这个违约责任应由原告自己承担。为此，被告向法院提起反诉，要求判决确认双方《恒基•城市经典认购书》合法效；判决被反诉人支付拖欠的购房款124万元给反诉人；判决被反诉人对拖欠的124万元房款从2012年5月30日起按年利率6%计算反诉人直至付清款项之日止；本案诉讼费用由被反诉人承担。 刘冯汉对广西恒基投资集团有限公司的反诉辩称，双方签订的认购书没有具备商品房买卖合同的特征，该认购书只是签订买卖合同的意向书，反诉人要求被反诉人强制签订商品房买卖合同是违约合同法的自愿原则行为，不应得到法律支持。反诉人要求被反诉人支付的款项没有事实和法律依据，由于商品房买卖合同没有签订，反诉人也没有交付房屋给被反诉人，所在不存在拖欠房屋购房款的事实。综上请求驳回反诉人的反诉请求。 刘冯汉提供的认购书、收款收据、银行查询信息和恒基公司提供的变更确认单、催办函、退款申请、商品房预售许可证等证据。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对恒基公司提供的催办函和退款申请，因刘冯汉不予认可，且恒基公司没有其他证据佐证，故对催办函、退款申请的真实性不予确认。 依据上述证据和庭审笔录，本院经审理查明认定的事实如下： 刘冯汉认购广西恒基投资集团有限公司开发建设位于钦州市城市经典房地产项目的105号商铺。在交付定金30万元后，于2012年5月30日交纳首付房款1143258元后，双方签订《恒基•城市经典认购书》，并于同日签订《城市经典认购书变更确认单》，确认认购商铺面积为42.03平方米，总价为2883258元，定金为30万元，首付款为50%即1443258元，其余50%通过按揭贷款支付。认购书还约定，认购人应在认购书签订之日起七日内，即2012年5月30日前携带本认购书、定金收据、身份证、有关证件到销售大厅，签订《商品房买卖合同》及有关文件，并按本认购书的方式支付房款，否则出售方有权解除本认购书，并对所认购的房屋另行处置，所交定金不予退还。刘冯汉支付购房款后，恒基公司分别出具收据给刘冯汉为凭。2013年9月17日，刘冯汉交纳房款20万元给恒基公司，该公司出具《收据》为凭。恒基公司确认涉案商铺前的旧房和围墙于2016年始拆除。 本院认为，本案争议焦点在于未能签订商品房买卖合同的责任在哪一方。原、被告双方为将来签订《商品房买卖合同》而签订的《恒基•城市经典认购书》，虽然双方当事人已约定涉讼商品房成交、成交单价以及相应的付款方式，因双方未能就涉讼商品房交付条件、交付方式、装修标准、面积差异处理、产权办理违约责任等《商品房买卖合同》主要条款进行明确约定，其合同约定内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，不能认定为商品房买卖合同，其性质上仍属于认购合同。故本案的案由由商品房预售合同应更正为商品房预约合同。该《认购书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同。双方当事人均应按照约定履行各自义务。在本案中，恒基公司认为没有签订合同是由于刘冯汉的征信不能通过银行审核，无法贷款，双方对房款的支付方式无法达成意见，所以双方没有签订商品房买卖合同。而刘冯汉认为恒基公司无法确认商铺的交付时间，所以迟迟不愿签订商品房买卖合同。然而双方各执一词，均没有提供相应证据予以佐证，故均应承担相应举证不能的法律后果。由于原、被告双方在履行协议过程中，就合同的主要条款协商，双方无法达成一致意见。认购协议书是双方当事人就买卖房屋达成初步意向的协议，根据民事活动平等协商的原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。双方当事人有权对买卖合同的主要条款进行协商，因此双方未能达成致意见的原因导致商品房买卖合同未能订立的，合同不能订立的原因不可归责于一方当事人。因原、被告双方未能就主要条款达成一致而无法签订《商品房买卖合同》，认购协议书已无法继续履行，该认购协议书应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，刘冯汉要求恒基公司将定金30万元和预付购房款1343258元退还并按银行同期贷款利率赔偿资金占用费损失的诉讼请求，符合客观事实及法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘冯汉与被告（反诉原告）广西恒基投资集团有限公司签订的《恒基•城市经典认购书》； 二、被告广西恒基投资集团有限公司在自本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘冯汉定金30万元和预付购房款1343258元及资金占用费（计算方法：其中以1143258元为基数，从2012年12月5日起计至2013年9月27日；以1343258元为基数，从2013年9月28日起计至实际付清之日止，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付）； 三、驳回反诉原告广西恒基投资集团有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取13099元，反诉受理费10658.4元，便计23757.4元，由原告（反诉被告）刘冯汉负担772元，由被告（反诉原告）广西恒基投资集团有限公司负担22985.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于钦州市中级人民法院。 审判员 何 锋 二〇二〇年六月十九日 书记员 邓龙鹏