上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初15177号原告：上海中能企业发展(集团)有限公司，住所地上海市嘉定区众仁路********。法定代表人：虞建明，董事长。委托诉讼代理人：黄琴，女，该公司员工。被告：查银寿，男，1989年9月25日出生，汉族，住安徽省庐江县矾山镇乐华村查院村民组。原告上海中能企业发展(集团)有限公司与被告查银寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序审理，并于2020年2月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄琴到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与上海昂诣教育科技有限公司(以下简称昂诣公司)签订的《上海市房屋租赁合同》解除；2.被告向原告返还上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)；3.被告向原告支付按照每月40,581.15元标准，自2018年5月1日起至实际返还之日止的租金，以每月3,202.02元为标准，自2017年9月5日起至实际搬离之日止的物业管理费，电费3,278.50元；4.被告向原告支付逾期支付租金的违约金，自2018年5月1日起按每日万分之五计算至实际付清之日止；5.被告向原告支付解除合同违约金81,162.30元。诉讼中，原告陈述其于2019年11月1日收回房屋，故撤回第二项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：被告向原告支付按照每月40,581.15元标准，自2018年5月1日起至2019年10月25日止的租金；以每月3,202.02元为标准，自2018年4月25日起至2019年10月25日止的物业管理费，电费3,278.50元。违约金和滞纳金选择标准较高的滞纳金。事实和理由：原告与昂诣公司(被告任法定代表人，同时也是该公司唯一自然人股东)在2017年签订了《上海市房屋租赁合同》，约定昂诣公司承租系争房屋。合同签订后，原告按约将系争房屋交付昂诣公司使用，但自2018年5月后，昂诣公司再未向原告支付租金、物业管理费等各种费用。被告在此情况下，将昂诣公司恶意注销。昂诣公司拖欠租金等费用，违反合同约定，原告有权解除合同，被告作为昂诣公司一人股东和清算组的成员，在明知昂诣公司存在巨额债务未清偿的情况下，隐瞒真相，恶意注销公司逃避债务，侵犯了原告的合法权益，原告故诉至法院作如上诉请。被告查银寿未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号房屋产权人为原告。原告(签约甲方，出租方)与昂诣公司(签约乙方，承租方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，载明甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积177.89平方米，乙方向甲方承诺，系争房屋作为儿童教育培训使用，租期自2017年9月5日起至2022年9月4日止，租期包含50天免租期，即2017年9月5日起至同年10月25日；每日每平方米建筑面积租金7.5元，折合月租金40,581.15元，每月每平方米建筑面积物业费18元，折合月物业费3,202.02元，自第三年租金每两年递增5%，付三押一，乙方于每三个月前15个工作日支付下三个月租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.05%支付违约金；双方约定，租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵冲按照合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；电费收取标准为1.3元/度(含公摊电费)、水费收取标准6元/立方(含公摊水费)。物业费及水费于每月收到交款通知后的十个工作日付清；乙方逾期不支付租金及水电费、物业费等其他各种应由乙方承担的费用累计超过30日的，一方可以书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，还应向守约方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……。合同签订后，昂诣公司支付押金40,581.15元及部分租金、物业管理费。2018年12月，昂诣公司向上海市浦东新区市场监督管理局提交《公司注销登记申请书》，载明债权债务均已清理完毕，申请注销昂诣公司。上海市浦东新区市场监督管理局发出《准予注销登记通知书》。《上海昂诣教育科技有限公司注销清算报告》载明，公司股东为被告查银寿，股东确认清算报告，股东承诺，公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。2019年11月1日，原告自述收回了系争房屋。诉讼中，原告明确主张欠付的租金期间为：自2018年5月1日起至2019年10月25日止，物业费欠付期间为：2018年4月25日起至2019年10月25日止共计18个月。2019年12月26日，本院向被告公告送达了本案起诉状等诉讼材料。本院认为，原告与昂诣公司签订的《上海市房屋租赁合同》、系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据租赁合同约定，昂诣公司逾期支付租金、物业费等各类费用累计超过30日的，原告有权解除合同并要求违约方承担违约责任。现原告以昂诣公司未支付自2018年5月1日起的租金及2018年4月25日起的物业费为由要求解除双方的租赁合同、于法有据，本院予以支持。故原告与昂诣公司之间的房屋租赁合同于公告送达之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。昂诣公司应当支付拖欠的租金、物业费并承担逾期付款违约金。关于租金标准，本院认为，2018年12月，昂诣公司已注销，原告在昂诣公司长期拖欠租金，尤其是在合同约定付三押一的情况下，应当及时行使自己的权益，原告亦负有相应的止损义务，故本院对2019年1月之后的租金标准酌情予以调整。在昂诣公司注销的情况下，被告作为昂诣公司的唯一股东，在举证期限内未能举证证明其已对原告的债务进行了清算，故被告应对昂诣公司未了的债务承担清偿责任。原告诉请要求被告支付电费，但未能提供相应的证据，本院难以支持，原告可凭相关代付凭证另案主张。为避免当事人讼累，本院对押金一并处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海中能企业发展(集团)有限公司与上海昂诣教育科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月26日解除；二、被告查银寿应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中能企业发展(集团)有限公司至2019年10月25日止拖欠的租金643,014.86元三、被告查银寿应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中能企业发展(集团)有限公司至2019年10月25日止拖欠的物业费57,636.36元；四、被告查银寿应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中能企业发展(集团)有限公司以40,581.15元为本金，自2018年5月1日起至实际付清之日止；以162,324.6元为本金，自2018年6月1日起至实际付清之日止；以284,068.05元为本金，自2018年9月1日起至实际付清之日止；以389,579.04为本金，自2018年12月1日起至实际付清之日止；以486,973.80元为本金，自2019年3月1日起至实际付清之日止；以584,368.56元为本金，自2019年6月1日起至实际付清之日止；以643,014.86元为本金，自2019年9月1日起至实际付清之日止；均按照日万分之五计算的逾期付款违约金；五、原告上海中能企业发展(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告查银寿租赁保证金40,581.15元；六、原告上海中能企业发展(集团)有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,266元，由原告上海中能企业发展(集团)有限公司负担1,409元，由被告查银寿负担10,857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长  龚立琼审判员  张 扬审判员  陆 青二〇二〇年六月五日书记员  史晨璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。