内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1127号   上诉人：河北鼎都房地产开发有限公司，社会信用统一代码：911302237941566124。   法定代表人：杨建。   上诉人：河北鼎都房地产开发有限公司达茂旗分公司，企业住所内蒙古包头市达茂旗百灵庙镇河东新区金三角尚城小区11号楼4号商铺。   法定代表人：杨建，系公司总经理   二上诉人委托诉讼代理人：张永生，内蒙古济通律师事务所律师，该公司法律顾问。   被上诉人：张永清，1971年12月12日出生。住包头市。   委托诉讼代理人：张永江，住内蒙古包头市，系张永清弟弟。   上诉人河北鼎都房地产开发有限公司、河北鼎都房地产开发有限公司达茂旗分公司因与被上诉人张永清商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河北鼎都房地产开发有限公司及河北鼎都房地产开发有限公司达茂旗分公司的委托诉讼代理人张永生，被上诉人张永清的委托诉讼代理人张永江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   河北鼎都房地产开发有限公司、河北鼎都房地产开发有限公司达茂旗分公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决再次违反了《合同法》基本原则。被上诉人因同样的诉求首次起诉到达茂旗人民法院，一审法院罔顾事实，作出了（2019）内0223民初108号民事判决书，2019年7月19日，因该院严重程序违法被包头市中级人民法院依法裁定发回重审（详见2019内02民初1472号民事裁定书）。该案起因是上诉人受达茂旗政府委托，2012年11月，对百灵庙白云路小区平房进行阔路拆迁，拆迁范围包括被上诉人，2013年3月30日正式向被上诉人交付了建筑面积为119.75平米的楼房一套，价款为239500。具体坐落为百灵庙大街白云路小区21号楼1门201号。2017年开始，上诉人统一对该小区业主办理网签手续，该小区业主全部签订了《商品房买卖合同》，同年4月21日，上诉人对被上诉人充分释明由于政府相关部门的原因而导致的权属转移滞后，可能影响到产权证办理的期限前提下，被上诉人明确表示理解，双方当面签订了《商品房买卖合同》，该合同第十二条约定，权属转移登记按第三种约定办理，即“在90日内报送相关部门”。上诉人认为，该合同为买卖双方真实意思表示，不违反《合同法》、《商品房销售管理办法》等相关法律强制性规定。有约定从其约定是《合同法》基本原则，一审达茂旗法院的枉法裁判损害了上诉人的权利。二、一审法院程序违法，被上诉人一共两项请求，第一是依法撤销《商品房买卖合同》第十二条；第二是要求赔偿逾期未办理房屋产权证违约金。上诉人认为，该判决书明确载明，被上诉人撤销权已经消灭，并在本判决书中对于该项请求不予支持，既然该项条款的主张权已经消灭，仍然判决上诉人承担违约金明显于法无据，属于严重的程序违法，因此，判决上诉人承担违约金没有事实和法律依据。三、一审法院枉法裁判，既然判决《商品房买卖合同》第十二条撤销权消灭，那么该项条款就是有效条款，如果是违约成立责任也不在上诉人，那么计算违约金的日期也应该是在网签合同签订之日起开始计算，而不是从自入住之日计算，一审法院判决上诉人自入住之日起计算违约金明显超出范围，亵渎了合同法公平原则，明显属于枉法裁判。综上，请求包头市中级人民法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。   张永清答辩称同意一审判决。   张永清向一审法院起诉请求：一、依法判决撤销《商品房买卖合同》第十二条并判决被告依照法律法规办理房屋产权证；二、依法判决被告承担逾期未办理房屋产权证的责任，并赔偿违约损失共计107882.77元；三、依法判决被告承担本案受理费。   一审法院认定事实：2012年被告河北鼎都公司拆迁了原告张永清位于××旗的平房并给原告回迁了达茂旗百灵庙镇白云路小区xxxx房屋一套，该房屋于2013年3月30日交付。2017年4月21日，原告张永清与被告河北鼎都公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告张永清从被告河北河北鼎都公司购买××旗房屋一套，价款为239500元；合同第十二条约定，自初始登记完毕之日起90日内办结房屋权属转移登记，并约定由于被告河北鼎都公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，双方签署《商品房买卖合同》后90日内，被告河北鼎都公司将办理房屋产权证的相关手续报送有关部门。案涉房屋至今未办理房屋产权证书。经一审法院向达茂联合旗住房和城乡建设局查询，被告河北鼎都公司向该单位备案达茂旗白云路住宅小区竣工验收材料的时间并非2017年5月16日，而是2019年8月14日。   2019年1月3日，原告张永清向一审法院提起诉讼，要求依法撤销原告与被告河北鼎都公司签订的《商品房买卖合同》第十二条，判决被告依照法律法规办理房屋产权证，同时要求被告承担逾期未办理房屋产权证的责任，赔偿违约损失107882.77元及承担案件受理费，一审法院受理后，通过审理依法作出一审判决，一、被告河北鼎都房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给原告张永清办理位于××旗房屋的权属证书；二、被告河北鼎都房地产开发有限公司于本判决生效后30日内支付原告张永清迟延办理房屋产权证的违约金71850元；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告河北鼎都购公司提起上诉，包头市中级人民法院审理后作出裁定，撤销一审判决，发回一审法院重新审理。   一审法院认为，关于撤销《商品房买卖合同》第十二条的问题。享有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，撤销权一经消灭，当事人即不再享有该权利。本案中，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2017年4月1日，而张永清主张撤销权的时间为2019年，显然，此时其撤销权已消灭，故一审法院对张永清要求撤销《商品房买卖合同》第十二条的诉讼请求不予支持。关于张永清要求河北鼎都公司办理房产证问题。张永清与河北鼎都公司之间签订的《商品房买卖合同》系平等主体之间签订，是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中河北鼎都公司也认可其有义务协助张永清办理房产证并称相关条件已具备，因此一审法院对于张永清要求河北鼎都公司办理房产证的诉讼请求予以支持。关于河北鼎都公司逾期办证是否构成违约的问题。张永清与河北鼎都公司在商品房买卖合同中约定“自初始登记完毕之日起90日内办结房屋权属转移登记，并约定由于河北鼎都公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，双方签署《商品房买卖合同》后90日内，河北鼎都公司将办理房屋产权证的相关手续报送有关部门”。合同中对“初始登记完毕”的时间没有进行明确，属于约定不明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定，河北鼎都公司应当在合同订立之日起90日内给张永清办理房屋产权证；即使根据双方约定的补充条款“未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，签署合同后90日内，将相关手续报送有关部门”，经一审法院查明，河北鼎都公司向达茂联合旗住房和城乡建设局备案竣工验收材料的时间为2019年，其并没有在签订合同后90日内向有关单位报送相关手续。综上，被告河北鼎都公司已构成违约，应承担相应的违约责任。关于河北鼎都公司如何承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按照万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％－50％；借款人未按照约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％－100％。”依据上述法律规定，河北鼎都公司应以购房款239500元为基数，参照金融机构计收逾期贷款利息标准，即贷款利率水平上加收30％，从2017年7月21日开始至实际办证之日承担逾期办证违约金。同时根据我国合同法对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。在综合考虑河北鼎都公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及张永清可能获得的预期利益等因素的情况下，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，酌定上述违约金的数额为已付购房款的30％，即河北鼎都公司给付张永清迟延办理房屋产权证的违约金71850元。被告辩称原告的诉讼已超过诉讼时效，一审法院认为，被告虽已交付房屋，但被告尚未给原告办理房屋产权证，合同尚未履行完毕，因此张永清的诉讼请求未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故张永清要求河北鼎都房地产开发有限公司达茂旗分公司承担责任的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告河北鼎都房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给原告张永清办理位于××旗房屋的权属证书；二、被告河北鼎都房地产开发有限公司于本判决生效后30日内支付原告张永清迟延办理房屋产权证的违约金71850元；三、驳回原告张永清的其他诉讼请求。案件受理费2458元（原告已预交），由被告河北鼎都房地产开发有限公司负担1596元，剩余862元由原告张永清负担。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人河北鼎都房地产开发有限公司与被上诉人张永清签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，依法成立有效。综合本案实际情况，原审法院认为：双方在合同中对初始登记完毕的时间没有进行明确，属于约定不明，是正确的。双方应按《商品房买卖合同》第十二条第二款第3项“甲乙双方签署《商品房买卖合同》后90日内，甲方河北鼎都房地产开发有限公司将办理房屋产权证的相关手续报送有关部门”履行。经查明，河北鼎都房地产开发有限公司向达茂联合旗住房和城乡建设局备案竣工验收材料的时间为2019年8月14日，上诉人河北鼎都房地产开发有限公司并没有在签订合同后90日内将办理房屋产权证的相关手续报送有关部门备案构成违约，故上诉人河北鼎都房地产开发有限公司应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，从2017年7月21日起至2019年8月14日止承担违约责任。   综上所述，上诉人河北鼎都房地产开发有限公司、河北鼎都房地产开发有限公司达茂旗分公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初1204号民事判决；   二、上诉人河北鼎都房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助被上诉人张永清办理位于××旗房屋的权属证书；   三、上诉人河北鼎都房地产开发有限公司于本判决生效后30日给付被上诉人张永清违约金，以房款239500元为基数，从2017年7月21日起至2019年8月14日止，按中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算；   四、驳回被上诉人张永清的其他诉讼请求。   一审案件受理费2458元，二审案件受理费2458元，合计4916元，上诉人河北鼎都房地产开发有限公司与被上诉人张永清各负担2458元。   本判决为终审判决。   审 判 长 杜宏林   审 判 员 赵文革   审 判 员 李 梅     二○二〇年六月十八日   法官助理 王晓菲   书 记 员 张雅芳   附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。