山西省垣曲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0827民初1309号 原告：王菊，女，1962年11月30日出生，回族，现住垣曲县。 委托诉讼代理人：鲁轩，垣曲县新城镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：丁宝光（原告王菊丈夫），男，1960年7月3日出生，回族，中条山有色金属公司铜矿峪矿退休职工，住垣曲县。 被告：山西晨润升房地产开发有限公司，住所地：太原市杏花岭区府西街********。 法定代表人：任晓东，执行董事兼总经理。 原告王菊与被告山西晨润升房地产开发有限公司（以下简称晨润升公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案，于2018年12月19日作出一审判决，后晨润升公司不服提出上诉，运城市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审，本院于2019年10月30日重新立案，依法另行组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭审理了本案。原告王菊的委托诉讼代理人丁宝光、鲁轩，被告晨润升公司法定代表人任晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王菊向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即履行双方签订的《新城镇供销社回迁户改造合同》，向原告交付东兴小区××号房屋、××号房屋、车库一个并退还房款34,000元；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年，原告通过法院执行方式取得了位于垣曲县新城大街供销社家属院二层楼房及房屋院落的所有权，上下两层，共五间，房产证号：2011字第××号。2012年3月18日，河南建硕建筑工程有限公司（原名河南恒远建设工程有限公司）以老城改造之名与原告签订了《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》，实为进行商品房开发。根据协议约定，河南建硕建筑工程有限公司以新建的两套单元楼与原告被拆迁房屋进行置换，其中一套113㎡，一套100㎡。因原告是回民，河南建硕建筑工程有限公司承诺另外送原告车库一个，附带民族特惠50,000元。后河南建硕建筑工程有限公司由于种种原因将该工程项目转让给山西启亮房地产开发有限公司，2014年山西启亮房地产开发有限公司又将该工程转让给本案被告晨润升公司。2015年5月29日，原、被告签订了《新城供销社回迁户改造合同》，合同约定：被告以××号、××号两套单元楼与原告置换，还约定××号房屋给原告退款34,000元。但自该工程竣工后，被告至今未向原告交付××号、××号两套单元楼、车库及退还原告34,000元，原告多次催要，被告拒不履行，故起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告晨润升公司辩称，我公司与原告王菊签订的《新城供销社回迁户改造合同》是前期一个意向合同。原告提供的产权证显示其房产建筑面积只有107平方米，按照原启亮公司设计单元面积93平方米计算，给原告拆迁安置一套房屋，剩余107-93=14（㎡），再乘以2460，应退款34,000元。原告还要求定购车库一个，因当时退款价格未确定，所以我公司未确认。原告另外定购的2-1-301号房，因当时价格未定，故未填写金额。原告与河南恒远建设工程有限公司签订的协议与我公司无关。我公司只愿意参考延续原启亮公司的协议，只是原告与启亮公司的协议可能对其不利，原告不愿意出示罢了。我公司实际建成的单元面积为130.94㎡，原告的拆迁面积是107㎡，如果置换一套单元楼的话，还应再向我公司补交87,305元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告提交的证据有：1、王菊的《房产证》；2、王菊与河南恒远建设工程有限公司签订的《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》；3、王菊与晨润升公司签订的《新城供销社回迁户改造合同》；4、张普生、赵志忠、刘选民三人书面证明；5、山西高院（2018）晋民申381号民事裁定书；6、运城中院（2017）晋08民终1584号民事判决书；7、垣曲法院（2016）晋0827民初23号民事判决书；8、以河南恒远建设工程有限公司名义书写的书面证明；9、刘云与山西启亮房地产开发有限公司签订的《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》；10、刘云与河南恒远建设工程有限公司签订的《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》；11、律师调查笔录；12、赵垣份与任晓东签订的协议书。对证据1、3、5、6、7、9、12的真实性双方没有异议，本院予以采纳。对证据2、8、10以河南恒远建设工程有限公司名义签署的三份书证，经核实上面加盖的印章系伪造的，本院不予采纳。对证据4所证明的内容，与调查核实的其他证据能够相互印证，本院予以采纳。证据11所证明的内容对方否认，且与调查核实的其他证据矛盾，本院不予采纳。 被告提交的证据有：1、王强、张红娟分别与山西启亮房地产开发有限公司签订的《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》；2、2016年赵国强、刘选民分别与晨润升公司签订的《垣曲县新城供销社家属院城市棚户区危房改造拆迁补偿安置协议书》；3、2014年赵国强、刘选民分别与晨润升公司签订的《新城供销社回迁户改造合同》；4、垣曲县政府（2014）第28次县长办公会议纪要；5、垣曲县住房保障和城乡建设管理局函；6、建设用地批准书；7、垣曲县新城供销社家属院棚户区改造项目概述和票据、垣曲县城乡测绘队测绘图；8、国有土地使用证注销登记的通告；9、挂牌出让国有土地使用权竞买须知；10、晨润升公司通知书。对被告提交的前9份证据，与调查核实的其他证据能够相互印证，本院予以采纳。被告提交的第10份证据，系单方发出的通知，原告否认收到过通知，且通知内容与调查核实的其他证据内容相互矛盾，本院不予采纳。 经本院调查调取的证据有：1、拆迁户王瑞评、王小云、赵志忠、张普生、马桂棉五人的询问笔录；2、原包工头宗克领的询问笔录；3、河南建硕建筑工程有限公司办公室负责人蒋锡林的询问笔录及企业名称变更和印章备案的相关文件。对本院调取的证据双方均无异议，本院予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年左右，居住在垣曲县东城区新城供销社家属院的居民王瑞伟与包工头秦洪安协商计划对新城供销社家属院进行旧房改造，并约定由王瑞伟负责寻找挂靠工队、协调四邻关系、提供土地和所有城建土地手续，秦洪安负责设计施工。协议达成后，王瑞伟借河南恒远建设工程有限公司及该公司垣曲项目负责人侯中元之名进行开发，并以河南恒远建设工程有限公司之名与家属院居民协议拆迁事宜，陆续与部分居民达成《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》。协议由统一印制的格式条款组成，包括一、改造项目名称、地点；二、被拆房屋现状；三、拆迁安置方案；四、安置房标准；五、拆迁安置房屋产权和主权证书；六、房屋交付前产生费用的承担；七、腾房期限的约定；八、违约责任；九、协议的变更与解除；十、争议解决方式。其中，拆迁安置方案包括1、乙方（被拆迁安置人）自愿选择回迁安置的方式，回迁安置到新城供销合作社住宅小区，安置房屋为单元式住宅，具体房屋位置，届时抽号确定。2、回迁安置房屋面积按照建筑面积计算，包括相应套内共用分摊面积。乙方回迁安置房屋的面积为：乙方被拆迁房屋占地面积与平面一层以上建筑面积之和。3、甲方（拆迁改造人）向乙方每户补偿15㎡，按成本价计算，多出面积按市场价格计算。（砖混楼）成本价按1600元/㎡计算，市场价按2500元/㎡计算。（电梯楼）成本价按1900元/㎡计算，市场价按2800元/㎡计算。置换电梯楼每平方米甲方应向乙方，按乙方原有面积每平方米加收300元建筑成本费。4、砖混楼：乙方原有面积㎡，补偿面积㎡，剩以成本价1600元计算，另超出㎡，按市场价2500元计，合计人民币元。电梯楼：乙方原有面积㎡，乘以建筑成本价加收费300元，计元，补偿面积㎡，乘以成本价1900元/㎡，计元，另超出㎡，按市场价2800元计，合计人民币元。乙方若多出面积，甲方按市场价减去成本价退给乙方。5、甲方将乙方的楼房建至一层封顶时，乙方应将所欠房款的60%付给甲方，至六层封顶乙方再付30%，剩余10%交房时一次性付清。 乙方拆迁房屋和占地面积具体由王瑞伟、谭强民、张普生、刘选民和赵志忠五人代表甲方、居民组及居民代表负责并经实地丈量，然后由乙方认可后确定。 2012年3月18日，王瑞伟以河南恒远建设工程有限公司名义与原告王菊签订了《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：乙方（即本案原告王菊）被拆迁房屋占地面积198㎡，补偿面积为15㎡，安置房屋为两套砖混楼，一套113㎡，一套100㎡，另送车库一个，付代民族特惠5万元正。 2012年7月，新城供销社家属院的居民王瑞伟、张普生、赵志忠等人牵头，联合家属院三十七户居民向垣曲县人民政府申请危旧房改造。 2013年左右，王瑞伟又联系承包工程的工头宗克领进行工程建设。宗克领发现河南恒远建设工程有限公司没有房地产开发资质，便建议找有开发资质的公司进行开发。后宗克领帮忙找到山西启亮房地产开发有限公司，并协商好以该公司名义进行房地产开发。此后，王瑞伟等人便以山西启亮房地产开发有限公司及项目负责人宗克领的名义继续与家属院居民协议拆迁事宜，并收回部分已经达成的拆迁补偿协议，将拆迁改造人更换成山西启亮房地产开发有限公司，重新与家属院居民签订《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》。各住户签订协议后，被拆迁房屋陆续被拆除。原告王菊的上下五间楼房及小院也被拆除。 以山西启亮房地产开发有限公司名义签订的《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》与河南恒远建设工程有限公司名义签订的《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》相比较，条款基本一致，拆迁安置方案大致相同。其中，与山西启亮房地产开发有限公司名义签订的协议中，第三条拆迁安置方案增加了“每户限一套”的约定，第八条违约责任由违约方赔偿实际损失变更为赔付对方20万元，并增加了一条工程工期和逾期交工如何补偿的约定，作为第九条。与河南恒远建设工程有限公司名义签订的《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》中的第九条、第十条，变成了与山西启亮房地产开发有限公司名义签订的《旧城改造房屋拆迁补偿安置协议》的第十条和第十一条。 2014年5、6月份，宗克领在找政府主管部门办理相关手续过程中，与王瑞伟等人产生矛盾，且因开发后利益分配等问题无法达成协议，宗克领停止了该旧房改造项目。 2014年7月，王瑞伟等人与晨润升公司签订《合作改造协议》，约定以晨润升公司名义继续该旧房改造项目。晨润升公司接手该项目后，宗克领派人交涉，想要回自己在该项目中的前期投入。后经协商，晨润升公司负责人任晓东以个人名义给宗克领书写了一张30万元的欠条。宗克领正式退出该旧房改造项目。 2014年9月25日，晨润升公司张贴公告，通知该家属院住户，要求住户本人到项目部出示房产证，并出示原来与山西启亮房地产开发有限公司签订的回迁合同进行审核，如没有重大异议，原则上同意履行山西启亮房地产开发有限公司与原回迁户签订的协议，在改造期间没有提供房产证的住户，自行承担今后争议和法律责任，并不接受在改造期间私下转让房屋等不当增加补偿费的行为和买卖协议以及触犯国家法律的责任，如触犯以上问题，涉及在本日起今后所签订的协议、通知文字等自动失效。 2014年10月15日，经垣曲县人民政府第28次县长办公会议研究，决定将新城供销社家属院纳入城市棚户区改造范围。 晨润升公司接手该旧房改造项目后，承诺原则上同意履行山西启亮房地产开发有限公司与原拆迁户签订的协议，并陆续与拆迁户重新签订协议。2015年5月29日，原告王菊与被告晨润升公司签订了《新城供销社回迁户改造合同》，约定原告现购房号为××号和××号房屋，并在打印的合同末尾用手写批注：车库一个，退款34,000元。 房屋建成后，在合同履行过程中，双方对合同约定的内容产生争议，原告认为合同中确定的××号和××号房屋及车库一个，退款34,000元，是被告作为开发商给原告拆迁房屋的全部补偿，被告应当按约履行；被告认为合同只是一个意向合同，且合同签订后，房屋设计的面积有了重大变化，按照原设计房屋面积93㎡一套补偿的话，补给原告一套房屋，再退给原告34,000元，另外一套房屋和一个车库是原告自愿购买的。按照实际建成的房屋130.94㎡一套计算的话，原告想要两套房屋和一个车库的话，除补偿的拆迁面积外，其余的还需要另外出钱购买。 另查明，本案讼争的建设项目为垣曲县新城供销社家属院棚户区改造项目，改造后新建成的小区名称为东星苑小区，项目建设单位为晨润升公司，项目共拆迁53户，房屋征收补偿费用共计374.52万元，政府将该款直接拨付给建设单位，由建设单位采取“以房屋产权置换和货币补偿相结合”的办法安置拆迁户。晨润升公司在各拆迁户与山西启亮房地产开发有限公司协议的基础上，逐户进行协商并逐步达成安置协议，协议内容基本一致：一是认可拆迁面积为被拆迁房屋占地面积与平面一层以上建筑面积之和，且以实际丈量为准（若遇装修或楼层补偿比例等争议，经双方协商可在面积上予以照顾）；二是根据拆迁面积1：1的比例确定应当安置面积，实际安置房面积与安置面积不符的，根据房屋造价多退少补，安置标准为砖混楼；三是每户补偿15平方米，砖混楼按成本价每平方米1,600元计算，电梯楼按成本价每平方米1,900元计算；四是安置房原设计是砖混楼，实际建成电梯楼，每平方米增加217元；五是一号楼造价每平方米2,460元，二号楼造价每平方米2,480元。 原告王菊被拆迁房屋房产证确认的建筑面积为107.03㎡，占地面积124.10㎡。经实际丈量，原开发方、居民组及居民代表共同确认王菊房屋的拆迁面积为198㎡。新建成的双方争议的××号房屋与××号房屋均在2号楼，且实际面积均为130.94㎡。其中，2-1-202号房屋已被原告实际占有，××号房屋已被被告出售。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方当事人对王菊系新城供销合作社住宅小区住户的事实无异议，被告也同意对原告被拆迁房屋进行补偿，双方争议焦点是被告应当以什么标准补偿原告。从各拆迁户提供的与建设方签订的不同时期的拆迁补偿合同看，原告与被告2015年5月签订合同之后，所建房屋的设计面积和价格，均发生了重大变化。在面积和价格确定之后，大多数拆迁户纷纷与建设方重新签订了拆迁补偿安置协议，所签协议的补偿规则基本一致，足以认定建设单位接受政府房屋征收补偿费用后，“以房屋产权置换和货币补偿相结合”的办法安置拆迁户的一般规则。而原告仍以原与被告签订的《新城镇供销社回迁户改造合同》，主张合同中所标房号对应的房屋，但是按当时设计的面积和价格确定的房屋实际上不存在。建设方建成的同房号的两套房屋面积高达261.88㎡。按照原告的理解，自己的拆迁面积198㎡，就要建设方补偿她总面积261.88㎡的房屋两套，以及价值125,000元的车库一个，还要退给她34,000元现金，没有合理解释，所以对原告的主张本院无法支持。既然原告在房屋的设计面积和价格发生重大变化后，没有再与建设方签订拆迁补偿安置协议，本院可参照其他拆迁户与建设方协议的一般规则来确定原告的拆迁补偿。双方在合同中约定原告“现购”两套房屋，而这两套房的实际面积是261.88㎡，原告拆迁面积是198㎡，那么按照1：1的比例，建设方应当给原告安置198㎡的砖混楼房屋，折合成电梯楼原告再支付差价198㎡×217元/㎡=42966元，剩余63.88㎡，其中15㎡按每平方米1,900元计算是28,500元，48.88㎡按每平方米2,480元计算是121,222.4元，就是说，原告再支付192,688.4元，可得两套面积各130.94㎡的房屋。现被告已无法交付2-1-301号安置房，应当按照其价值（130.94㎡×2,480元/㎡-192,688.4元=132,042.8元）进行补偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百二十五条之规定，判决如下： 一、被告山西晨润升房地产开发有限公司交付原告王菊东星苑小区××号房屋； 二、被告山西晨润升房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告王菊132,042.8元； 三、驳回原告王菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11838元，由原告王菊承担3687元，被告山西晨润升房地产开发有限公司承担8151元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审判长  马延亭 审判员  李 玲 审判员  闫 萍 二〇二〇年六月二十二日 书记员  常晶粟