北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初370号原告：满朝义，男，1968年4月18日出生，汉族，北京市西城区居民，住顺义区。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，1983年5月23日出生，汉族，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职员。原告满朝义与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告满朝义，被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郎敬禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。满朝义向本院提出诉讼请求：1.被告按照合同约定将窗户材质更换为断桥铝或赔偿折价款；2.判令被告将所售给我商品房按照约定在卫生间安装窗户或赔偿折价款；3.被告按照约定履行办理产权证书义务，按照约定向我支付违约金；4.退还产权代办费1000元。事实和理由：2016年4月30日,我与被告签订《北京市商品房预售合同》,合同约定被告将“由谷嘉园”项目位于平谷区夏各庄镇X地块X住宅楼X层X单元X的房屋预售给原告,房屋总价款1085288元,原告当日支付首期房款225288元约定由原告以公积金贷款支付,2016年12月原告完成支付。2016年12月25日,被告通知原告收房。2016年12月28日,原告向被告支付房屋面积价差款6812元后,被告向原告交房。同时,被告向原告收取房屋产权证代办费现金人民币1000元、房屋产权证登记费80元、印花税5元,被告约定自2016年12月28日起730天内完成房屋产权证并交给原告。原告收房后,发现一是房屋的窗户与合同约定不符,由约定的断桥铝型材变为塑钢型材;二是卫生间没有按照约定安装窗户。原告立即向被告就此两件事开始交涉,但被告置之不理,至今仍拒绝履行约定。综上,自2016年12月28日后,经原告多次催促,被告至今仍拒绝履行更换窗户、在卫生间安装窗户等约定义务,办理产权证的时限已经超过约定的730天,均已构成违约，故诉至法院。北京弘轩鼎成房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告与我公司于2016年4月30日签订涉案合同(X地块X住宅楼X层X单元X),原告共交纳房款人民币1092100元,契税人民币10921元,涉案房屋于2016年12月28日交付。1.不同意原告主张的更换断桥铝材料诉请，涉案房屋所在楼栋已于2016年12月验收合格并办理了竣工备案,说明市政基础设施均达到了使用条件。涉案楼栋所在小区内联排住宅的窗户为断桥铝材质,洋房住宅窗户为塑钢窗。涉案房屋属于洋房,答辩人打印合同时误将联排住宅与洋房住宅的合同混用,属笔误。涉案楼栋窗户在开发、设计、施工以及备案过程中均为塑钢材质及涂料,且涉案房屋已经验收合格,不影响原告居住使用,另外未经建设部门批准也不能随意改变设计方案,所以答辩人不同意更换窗户材质。2.不同意原告主张在卫生间安装窗户的诉请：（1）原告在签订涉案合同时已经选定房屋位置,涉案房屋的卫生间紧挨人防地库,在事实上该卫生间就不能开设窗口,这在原告选定涉案房屋时就应当明知;（2）涉案房屋的卫生间在开发、设计、施工以及备案过程中均为暗卫,涉案房屋也已经验收合格,不影响原告居住使用,且未经建设部门批准也不能随意改变卫生间设计方案;（3）涉案卫生间为暗卫的事实在签订涉案合同时就应当明知,至起诉之日已超过诉讼时效。所以答辩人不同意原告的诉讼请求。3.涉案房屋已办理网签手续。就逾期办证违约金事宜,答辩人同意法院依据查明的事实情况裁决;就办理产权证事宜,目前满足条件的业主由平谷区建委协助分批统一办理,原告可向其他业主或相关政府部门咨询办证事当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定被告购买位于平谷区夏各庄镇X地块X住宅楼X层X单元X房屋。该房屋用途为住宅。关于产权办理，双方约定：初始登记出卖人应当在2017年10月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意按照下列第2种方式处理:买受人不退房,合同继续履行,出卖人不承担违约责任。转移登记，商品房交付使用后,买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用1000元.如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:买受人不退房,合同继续履行,出卖人应当按总房价款的千分之五向买受人支付违约金,并于出卖人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。在合同附件六中，双方约定门窗型材为断桥铝。在房屋户型图纸中，显示卫生间有窗户。合同签订后，原告依约向被告交纳了预售的房屋价款、补交了房屋的差价款，共计交纳房款1092100元，并向被告交了契税、住房公共维修基金、物业管理费，向第三方公司缴纳了产权代办费1000元、产权登记费80元、印花税5元。在原告补交完房屋差价后，被告于2016年12月28日将原告购买房屋交付给原告，交房时房屋窗户材质为塑钢材质。经现场勘验，涉诉房屋紧邻地下车库入口，卫生间窗户被封闭无法打开。另，涉案房屋所在楼栋已经取得了初始登记，尚未办理房屋转移登记。庭审中，被告提交了中国建筑科学研究院出具的雨水控制和利用总平面图，证明涉案楼栋在设计时就存在人防出入口，人防入口与涉案楼栋相连，证明涉案房屋在设计时不可能存在窗户。原告称，按照房屋预售合同的图纸上是有窗户的，购房时此情况未说明。现根据双方提交的证据，也无法看出被告在出售涉案房屋时就此事项向原告进行过说明。本院认为，原被告双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，内容不违反法律、法规的强制性规定，在双方签字确认后，受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告主张的窗户型材损失，根据合同附件六的规定，被告向原告交付房屋的材质应当是断桥铝，但被告实际交付的的房屋窗户材质不符合上述约定，应当认定被告履约行为不全面，存在瑕疵。根据查明的事实，涉案楼栋窗户在开发、设计、施工以及备案过程中确为塑钢材质，且涉案房屋验收合格已经交付使用，现有窗户不影响原告正常居住使用，被告不存在违反合同约定的本意。关于被告履行瑕疵的补救方式，经过释明，双方同意以赔偿方式解决，本院将酌情判令被告根据房屋实际情况给付原告一定的差价补偿。关于原告主张的未按照约定在卫生间装窗户的损失。被告虽提交了涉案房屋的施工图，证明该房屋在开发、设计、施工以及备案过程中均为暗卫，并非故意在双方签订合同后违反约定，且涉案房屋也已经竣工验收合格并交付给原告。但按照双方签订合同中附带的图纸，被告向原告交付房屋的卫生间应当有窗户，被告实际交付的的房屋不符合上述约定，在销售时也未能够尽到合理地说明义务，应当认定被告履约行为不全面，致使合同履行出现瑕疵。但卫生间无窗户只是影响原告对房屋的使用体验，改变房屋结构也需要经过行政部门审批。经本院释明，原告同意通过被告给予一定补偿方式解决，本院将酌情判令被告根据房屋实际情况给付原告一定的差价补偿。关于原告主张的办理产权证书、退还产权代办费并支付违约金的诉讼请求，因原告向第三方公司交纳了代办产权证的相关费用并非本案被告，且被告亦同意协助原告办理产权证书，故对于原告要求退还产权代办费的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求办理产权证的诉讼请求本院予以支持，被告未按合同约定的期间办理房屋产权登记，应依照合同约定向原告支付违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付原告满朝义折价赔偿款共计7000元；二、被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后7日内协助原告满朝义办理房屋转移登记；三、被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于原告满朝义实际取得房屋所有权证书之日起30日内，给付原告违约金5460.5元；四、驳回原告满朝义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（于判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李扬二〇二〇年六月二十八日书记员  冯琳