广西壮族自治区龙州县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1423执异4号 案外人：邓鹏琳，女，1970年11月17日出生，汉族，住广西壮族自治区防城港市港口区。 委托代理人：王铖，广西通诚律师事务所律师。 申请执行人：广西龙州农村商业银行股份有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇独山路172号。统一社会信用代码91451423619548045M。 法定代表人：苏英，该公司董事长。 委托代理人：梁展萍，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 被执行人：龙州颐达商贸有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇独山路高祥小区B座1号。统一社会信用代码91451423327386654L。 法定代表人：陈本奎，该公司执行董事。 被执行人：陈本奎，男，1968年8月26日出生，汉族，贵州省盘县人，户籍所在地贵州省盘县。 被执行人：广西信和房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心50层5019号房。 法定代表人：林盛涛，该公司执行董事兼经理。 本院立案执行的申请执行人广西龙州农村商业银行股份有限公司（以下简称龙州农商行）与被执行人龙州颐达商贸有限公司（以下简称颐达公司）、陈本奎、广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）关于金融借款合同纠纷一案，案外人邓鹏琳对本院查封信和公司欧景蓝湾二期二号楼7号商铺不服，于2020年6月8日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人邓鹏琳称，2013年8月6日其与信和公司签订商品房买卖合同，购买了位于防城港市行政中心区××大道南侧“××”××楼××号商铺，建筑面积为841.88平方米，总价为360万元整（不包括信和公司营销人员另收的10万元）。合同签订后，其已陆续支付全部购房价款，信和公司将房产交付给异议人并经营至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其已于2013年8月6日购买案涉商铺并支付了全部房款，且实际占有营业至今符合最高法相关规定，故申请解除案涉商铺的查封，并停止执行。 邓鹏琳为证明其主张，提供身份证、商品房买卖合同、收据分项及总项等证据材料予以佐证。 申请执行人龙州农商行称，一、邓鹏琳提交的证据无法证实其是涉案商铺的权利人。首先，邓鹏琳未提交银行流水及发票，故《商品房买卖合同》及收据不足以证实购房及付款行为的真实性；其次，编号0709651的收据显示，邓鹏琳在签订合同前已付款270万元，与商品房买卖的市场交易习惯不符，且收据未写明所付款项涉及哪个楼盘；最后，《商品房买卖合同》附件4第一条第2款约定：剩余房款待办理房产证明时付清。但编号712815的收据却显示邓鹏琳已付清房款，不符合常理。二、本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。（1）邓鹏琳无证据证明其已占有案涉商铺；（2）假设《商品房买卖合同》及收据属实，但邓鹏琳与信和公司签订合同后未督促信和公司办理预告登记，付清房款后也未要求信和公司办理房产证，存在重大过错。三、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。其一，龙州农商行执行案涉商铺是基于抵押担保而产生的债权，并非金钱债权；其二，《商品房买卖合同》第十八条指出案涉房屋仅作为商铺使用，信和公司贷款所提供《房屋所有权证》显示的规划用途也是商铺，邓鹏琳无证据证明案涉商铺用于居住且是其唯一住宅，不符合上述法条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上，请求法院依法驳回邓鹏琳的异议申请。 龙州农商行提供港口直字第A201580174号房产证一份。 被执行人颐达公司、陈本奎、信和公司未提交意见。 本院查明，颐达公司于2015年6月18日以购销焦炭为由，向龙州农商行申请抵押贷款，并于2015年6月19日签订两份《流动资金借款合同》和两份《抵押担保合同》，其中编号为153613150507302的《抵押担保合同》即涉及到信和公司名下坐落于防城港市港口区市行政中心区××大道南侧××＃楼××至××号商铺作为抵押物设定抵押权的事项。2015年6月19日龙州农商行和信和公司到防城港市房产管理局办理抵押手续，将案涉房产作为抵押物进行抵押登记。后因贷款未能清偿，龙州农商行将颐达公司、陈本奎、信和公司诉至本院。本院经审理后，于2017年12月25日作出（2017）桂1423民初849号民事判决，该判决内容第四项、第六项确认：颐达公司向龙州农商行归还贷款本金1200万元并支付相应的利息、罚息、复利，龙州农商行就该项债权对信和公司名下案涉房产享有优先受偿权，如颐达公司或陈本奎未履行偿还义务的，龙州农商行可申请拍卖上述房产，拍卖所得优先偿还该笔债务本息。判决生效后，龙州农商行向本院申请执行，请求本院依据上述判决第六项，对案涉房产依法进行拍卖，并就拍卖所得优先受偿。执行过程中，本院于2018年10月24日作出（2018）桂1423执343号民事裁定，查封信和公司名下案涉房产。现执行案件即将进入拍卖程序，邓鹏琳就案涉房产主张权利，向本院提出异议。 另查明，邓鹏琳与信和公司于2013年8月6日签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），由邓鹏琳购买信和公司名下案涉房产，总价款为360万元，合同第十八条明确约定：买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。2013年8月14日，信和公司出具收据（No0709651），收据内容为邓鹏琳先后支付购房款总计290万元。2017年3月16日，信和公司防城港分公司出具收据（No712851），收据内容为邓鹏琳支付案涉房产购房款360万元。案涉房产交付使用后，邓鹏琳将该房产用于经营收益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。据此，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，商品房消费者交付全部或大部分款项后，担保物权人就担保物权不得对抗商品房消费者。此规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者在买受房屋但未办理过户的情况下排除担保物权执行的民事权益。而商品房消费者的该项权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条虽也规定了买受人对未办理过户登记手续的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的条件，但上述两条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。一般情况下，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，也可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条，但房屋买受人若要排除担保物权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，邓鹏琳作为购房者，其对抗的是龙州农商行对案涉房产所享有的抵押权，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来判断邓鹏琳对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案事实，邓鹏琳与信和公司所签《商品房买卖合同》已约定案涉房产仅作商铺使用，且案涉房产在交付使用后，邓鹏琳实际上也是将该房产用于经营收益，故邓鹏琳所购案涉房产并非用于居住，显然不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条限定的第二项规定。综上所述，邓鹏琳所主张的权益不足以排除本院的执行，应驳回其的异议请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人邓鹏琳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  韦 政 审 判 员  黄振海 审 判 员  玉军峰 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  农伟光 书 记 员  黄超云 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。