合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初1354号 原告:张小胖,男,1986年6月2日出生,回族,住安徽省合肥市包河区。 原告:饶静云,女,1987年10月2日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：岳文贺，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被告:彭彪,男,1960年11月29日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 被告:李延珍,女,1963年12月29日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：聂国庆，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告张小胖、饶静云与被告彭彪、李延珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小胖、饶静云及其委托诉讼代理人岳文贺、被告彭彪、李延珍及其委托诉讼代理人聂国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小胖、饶静云向本院提出诉讼请求：1、判令彭彪、李延珍立即赔偿张小胖、饶静云违约金22.6万元;2、判令彭彪、李延珍立即履行房屋维修义务;3、判令本案诉讼费用由彭彪、李延珍承担。事实和理由：张小胖、饶静云与彭彪、李延珍在2018年9月1日签订了存量房买卖合同及补充协议，张小胖、饶静云购买了彭彪、李延珍享有所有权的位于合肥市庐阳区义井路房屋，购房款总计为113万元;补充协议第8条约定若甲方即彭彪、李延珍违约，则赔偿乙方即张小胖、饶静云总房价20%的违约金。2019年2月28日，双方签订了二手房交接协议，其中第5条约定:甲方即彭彪、李延珍承诺，所提供的房屋符合国家有关建筑规范标准和有关规定，并保证房屋不存在可能影响居住的住宅质量问题，如有隐瞒，甲方负责维修;第9条约定:在房屋买卖协议签署中双方约定交房时间为2019年6月30日前。双方于2019年7月初完成了房屋交接，2019年7月15日完成水、电、气过户。经过两个月的雨季，2019年10月7日，张小胖、饶静云发现案涉房屋顶部有明显黄斑，系屋顶漏水导致，并伴有处理过的痕迹。随后电话告知物业，联系维修事宜，但未果;2019年10月12日，原告一打电话问询被告彭彪情况，被告彭彪承认曾对案涉房顶处理过，并清楚地口述了自己曾处理的经过。但彭彪、李延珍在房屋交易过程中，始终未将其处理过房顶的事宜告知过张小胖、饶静云，侵犯了张小胖、饶静云的知情权，彭彪、李延珍故意隐瞒了案涉房屋的质量瑕疵、掩盖了房屋漏水的事实，误导了张小胖、饶静云作出购买案涉房屋及确定房屋价款，致使张小胖、饶静云以明显高出案涉房屋实际价值的价格购买了案涉房屋。彭彪、李延珍的行为明显违反了双方的约定，应承担相应的违约赔偿责任。此事虽经双方多次协商，但至今彭彪、李延珍未对案涉房屋予以维修。张小胖、饶静云认为，双方签订的存量房买卖合同及补充协议、二手房交接协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格遵守，履行各自的义务。同时，还应遵守诚实信用原则，但本案彭彪、李延珍不仅明显违反约定、违背承诺，而且严重违反民法总则、合同法等法律法规的规定。为维护张小胖、饶静云的合法权益，张小胖、饶静云特向法院提起诉讼。 彭彪、李延珍辩称：一、被告彭彪、李延珍在案涉存量房交易过程中不存在违约行为。被告彭彪、李延珍作为案涉房屋出卖人，所出售的房屋符合国家相关建筑规范标准和规定，不存在任何影响居住的住宅质量问题。 首先，根据原被告双方2018年9月1日签订的《存量房买卖合同》第一条第六项：“甲方（被告）已如实陈述存量房权属状况、设备、装饰情况和相关关系；乙（原告）方已对甲方上述转让的存量房具体状况充分了解，自愿买受该存量房。”根据双方2019年2月28日签订的《二手房交接协议》第一条：“。房屋内固定装修、客厅等设施设备实体已于2018年12月22日甲乙双方一道拍照留证。”第二条：“甲方自愿支付交接保证金壹仟元，交给乙方保管。乙方根据甲方实际搬离房屋时，并检查房屋主体、室内设施设备完好无损，水、电、气、有线电视缴费完毕并过户后，确认后归还甲方保证金。”现原告已归还被告房屋交接保证金1000元。由上述约定及原告退还保证金的行为可知，原告对案涉存量房的现状是十分清楚的，被告不存在故意隐瞒房屋的状况以及装修、装饰等行为。其次，原告自第一次看房（2018年7月）至正式签订合同（2018年9月）再到交接房屋（2019年7月）期间，曾至少5次以上对案涉房屋的现状及装饰、装修等情况进行现场查看，并拍照、拍摄视频留证。在原告现场看房时，被告曾明确告知案涉房屋客厅房顶的黄斑情况，并解释了该黄斑的形成原因。且该黄斑居于客厅房顶的明显位置，作为多次看房且拍照、拍视频的购房人来说属明显的事实，被告并未故意隐瞒这一情况。再者，本案涉案房屋为二手房，该房屋业经使用一定时间，并存在装修、装饰等现状，作为原告的买方对案涉房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。且原告在订立合同前已多次现场实地查看，对房屋结构、现状等已有充分的了解，其应对房屋质量有过评估和判断。综上，彭彪、李延珍在案涉房屋的交易过程中，并未故意隐瞒房屋的质量瑕疵，其提供的房屋不存在影响居住的住宅质量问题。原告诉称的房屋黄斑，被告在原告看房时已口头告知且原告知晓这一情况。彭彪、李延珍不存在违约行为。 二、被告提供的房屋无漏水情况，不存在影响居住的住宅质量问题。 第一，原告提供的证据无法证实案涉房屋存在漏水的情形，仅能看出房顶存在斑点，并无漏水现象。第二，被告曾在案涉房屋居住多年（2015年-2019年），从未出现房顶漏水的情形，若真如原告诉称房顶漏水，被告则早已要求开发商或物业公司承担相应的保修责任，但物业公司处并无案涉房屋的报修记录。第三，即使案涉房屋出现漏水的情况，亦不应当由被告承担相应的维修责任，被告已按照合同约定向原告交付合乎国家质量标准的房屋。房屋漏水产生的原因可能是多个方面的，可能是开发商建房时遗留的质量问题，亦可能是房屋防水材料老化导致的渗漏。被告并未向原告故意隐瞒房屋存在漏水的质量问题。 故案涉房屋是否存在渗漏以及渗漏的原因，应当由原告提供充分的证据证明或由法院进一步查明（现场查看或者进行司法鉴定）。 三、被告对案涉房屋客厅房顶黄斑的打磨，不应当视作对案涉房屋质量瑕疵的隐瞒。 在交房之前，被告作为房屋的出卖人，本着交付一个更加美观、整洁的房屋给原告，故自行使用砂纸对客厅房顶的黄斑进行了轻微的打磨，但并未产生明显的效果。房顶黄斑自原告看房时便一直存在，被告也曾向原告提示过这一房屋现状，原告在明知这一事实的情况下与被告签订了房屋买卖合同。故交房前，被告对黄斑的打磨，并非故意隐瞒房屋质量问题。 综上本案案涉房屋无漏水之情形，且房屋黄斑自始存在，彭彪、李延珍从未故意隐瞒房屋的质量瑕疵，其交付的房屋合乎双方约定，且不存在任何影响居住的住宅质量问题。原告起诉要求被告承担违约责任无事实与法律依据。请驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：张小胖、饶静云（乙方）与彭彪、李延珍（甲方）在2018年9月1日签订了存量房买卖合同及补充协议，张小胖、饶静云购买了彭彪、李延珍享有所有权的位于合肥市庐阳区义井路房屋，建筑面积59.35平方米，合同约定甲方已如实陈述存量房权属状况、设备装饰情况和相关关系。乙方已对甲方上述转让的存量房具体状况充分了解自愿买受该存量房。购房款总计为113万元;补充协议第8条约定:若甲方彭彪、李延珍违约，则赔偿乙方即张小胖、饶静云总房价20%的违约金。2018年12月12日双方办理了存量房买卖合同网签备案单。 2019年2月28日双方签订了二手房交接协议，约定房屋内固定装修、客厅等设施设备实体已于2018年12月22日甲乙双方一道拍照留证。甲方自愿支付交接保证金1000元人民币，交给乙方保管，乙方根据甲方实际搬离房屋时，并检查房屋主体、室内设施设备完好无损，水、电、气、有限电视缴费完毕并过户后，确认后归还甲方保证金。甲方承诺所提供的房屋符合国家有关建筑规范标准和有关规定，并保证房屋不存在可能影响居住的住宅质量问题，如有隐瞒，甲方负责维修。在房屋买卖协议签署中双方约定交房时间为2019年6月30日前。 双方于2019年7月初完成了房屋交接，原告将1000元交接保证金退还原告，2019年7月15日完成水、电、气过户。张小胖、饶静云称于2019年10月7日发现案涉房屋顶部有明显黄斑，认为系屋顶漏水导致，经与被告交涉未果，现原告诉至法院要求判如所请。 本案审理过程中本院到现场进行勘验发现涉案房屋为顶楼，入户门朝北，刚进入户门室内为餐厅，餐厅顶部有一个正方形吸顶灯具，灯具西北侧有一块黄色斑块，西侧有一块颜色较淡的斑块，北侧偏东位置有一些较小的黄点块。 以上事实由双方当事人陈述以及原告提供的身份证、结婚证、被告户籍证明、存量房买卖合同,补充协议,存量房买卖合同和网签备案单、相关付款凭证、二手房交接协议、原告与被告通话记录与通话内容打印件、案涉房屋房顶图片、律师函、安徽省省直住房公积金借款抵押担保合同等相关证据证实。 原告提供的合肥市住房公积金个人贷款管理办法证明原告已用省直住房公积金购买案涉房屋,导致其无法再享受到住房公积金贷款购买房屋的优惠。被告对真实性无异议，关联性有异议。本院认为该证据与本案无直接关联性，不予认定。 原告庭审后补充证据2018年9月1日录音证明其买房时关注过房子质量情况，也问过阴水情况。被告对三性无异议，但无法证明被告曾向原告隐瞒房屋状况。本院对该录音真实性予以确认，不能反映被告告知原告黄斑情况。 被告庭审后提交了2020年4月29日吕武庆情况说明、房屋所有权证保管收据、房地产经纪合同、安徽怡享居房地产经纪有限公司企业基本信息，证明被告委托房产中介公司对于案涉房屋挂网销售，该公司员工吕武庆陈述2018年8月看房过程中，原告曾指出楼顶黄斑事宜。针对此原告提交了2020年5月27日吕武庆写的说明一份，内容为2018年9月1日前未带原被告双方到现场看房，声明2020年4月29日所写的情况说明作废。由于被告提交的情况说明实际为证人证言，吕庆武作为证人未到庭，并且原告又提供了一份吕武庆撤销证言的说明，故本院对2020年4月29日吕武庆情况说明不予采信。 本院认为，本案原、被告双方存在房屋买卖合同关系，双方的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。本案合同履行中，原告支付完毕相应的房款，被告也将房屋交付给原告。原告称其2019年10月7日在交接以后两个多月，发现房屋顶部有明显的黄斑，系屋顶漏水导致，就此被告否认，被告称其并未故意隐瞒已经告知了原告客厅房顶的黄斑情况，原告已经在买房前四五次看房，解释了形成原因为混凝土浇筑形成的气泡，并不存在漏水现象，不存在违约。 关于房屋客厅屋顶黄斑形成的原因、是否为漏水渗水所导致、若漏水渗水其具体部位、维修的具体范围和费用。本院征求原告意见是否申请鉴定。原告在法院指定的期限内没有申请鉴定。本院也经现场察看，客厅屋顶的黄斑形成的原因现有证据并不能认定。 分析双方买卖过程中是否存在过错，被告称其告知了原告黄斑的事，但原告否认，而被告虽提供了中介人员吕武庆的书面证言来证明，但由于该证人证言无法采信，故不能证明被告告知了原告黄斑。此外原告提供的电话录音反映与被告交涉黄斑的事实，被告承认曾将客厅屋顶打磨处理过黄斑痕迹，故被告虽称其打磨是为了美观，但其主观上可以认定存在过错，由于黄斑形成原因不明，影响及后果根据现有证据和现场察看情况无法认定，原告又未申请鉴定，故本院根据本案情况认定被告构成轻微的履行瑕疵，而原告购买二手房，特别是顶层房屋，事前看房、接手房屋时都未能未仔细检查，在交接保证金退还被告后才发现存在黄斑问题，其自身亦存在一定过失。结合本案的实际情况，本院酌定支持违约金2.26万元（113万元*2%）。鉴于本案黄斑形成原因、影响后果并不明确，不能反映房屋存在影响居住使用的质量问题，因此原告要求维修，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告彭彪、李延珍于本判决生效之日起10日内支付原告张小胖、饶静云违约金22600元； 二、驳回原告张小胖、饶静云其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2385元，由原告张小胖、饶静云负担2150元，被告彭彪、李延珍负担235元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年六月一日 书记员  葛珊珊 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。