安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0705民初1787号 原告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**。 法定代表人：陈其宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。 被告：梅治兵，男，1974年10月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 被告：安徽耐科装备科技股份有限公司，住，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区内/div> 法定代表人：黄明玖,该公司董事长。 委托诉讼代理人：章帆,安徽创元律师事务所律师。 被告：王秀凤，女，1974年1月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。 被告：丁红富，男，1971年2月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。 原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司(以下简称瑞环公司)与被告梅治兵、安徽耐科装备科技股份有限公司（以下简称耐科公司）、王秀凤、丁红富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞环公司的委托诉讼代理人余鲲，被告梅治兵及其委托诉讼代理人汪庆，被告耐科公司的委托诉讼代理人章帆，被告丁红富及被告王秀凤、丁红富共同的委托诉讼代理人曹路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞环公司向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令梅治兵、耐科公司、王秀凤、丁红富立即将新江花园7号楼204室房屋腾空并返还给瑞环公司；3.本案诉讼费用由梅治兵、耐科公司、王秀凤、丁红富共同承担。事实与理由：2010年6月9日，瑞环公司与耐科公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：由耐科公司向瑞环公司购买“新江花园”一期项目第7栋第1、2单元，单价为1750元/平方米，总价款3962000元，耐科公司先支付70%房款即1188600元。2011年11月30日，梅治兵与王秀凤经营的铜陵县五松镇富磊房产信息部（现已注销、以下简称富磊信息部）、丁红富签订《委托购房协议书》，约定由梅治兵向富磊信息部购买新江花园7号楼204室房屋，房屋总价款为24万元。因瑞环公司与耐科公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》时，并未取得权属证书或预售证书，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，且后续由于环评原因，房屋一直无法办证，故《新江花园（一期）住宅房认购书》自始无效，进而导致梅治兵与富磊信息部、丁红富签订的《委托购房协议书》无效。因此，梅治兵、耐科公司、王秀凤、丁红富应当将案涉的新江花园7号楼204室房屋返还给瑞环公司。 梅治兵辩称：《新江花园（一期）住宅房认购书》及相关协议是否有效，由法院根据相关法律规定予以认定。如法院认定涉案合同无效，但导致合同无效的过错在于瑞环公司与耐科公司、王秀凤、丁红富。因此，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，法院在判决合同无效的同时，应当判令瑞环公司与耐科公司、王秀凤、丁红富向梅治兵支付以下损失赔偿费用及款项：1.购房款24万元以及利息损失（利息自2011年10月24日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月19起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.装潢损失7946元；3.退房奖励款12000元。同时，在瑞环公司、耐科公司、王秀凤、丁红富将所有款项全部支付后，梅治兵愿意腾空房屋，如未收到上述款项，梅治兵不同意腾空房屋。 耐科公司辩称：1.对瑞环公司要求确认《新江花园（一期）住宅房认购书》无效无异议，但导致合同无效的原因在于瑞环公司，其已在诉状中自认，应承担全部过错和损失责任；2.耐科公司仅是响应开发区政府政策，作为名义购房人团购房屋，实际购房人系王秀凤、丁红富，耐科公司仅作为代为付款方，收取丁红富缴纳的70%的购房款和物业服务费等其他费用，合计110167.402元。该费用全部交给了瑞环公司，耐科公司从未留有任何购房款，也未从中获取任何利益，不存在任何过错，不承担退还购房款等其他费用的任何责任；3.耐科公司非房屋实际占有人，不承担退房责任。 王秀凤、丁红富共同辩称：1.王秀凤、丁红富并非《新江花园（一期）住宅房认购书》的合同相对方，合同是否有效由法院确认。《委托购房协议书》合法有效，因为该协议书属于委托关系，不是正式的房屋买卖合同；2.如果法院认为合同无效，则瑞环公司应当承担全部责任，原因在于涉案房产的拿地、办证、建设等都是瑞环公司全权负责，因其自身原因无法取得权属证书，其应当承担全部责任。梅治兵、耐科公司、王秀凤、丁红富是基于对政府及瑞环公司的信任而购买该房屋，并且有相应的政府文件对合同有效性作了背书。如果合同无效造成损失，也应当由瑞环公司全部承担。3.王秀凤、丁红富未曾占有和使用该房屋，没有返还该房屋的义务。 本院经审理认定事实如下：2010年6月9日，瑞环公司与耐科公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：第一条“基本情况”：1.甲方（耐科公司）所认购的住宅房为乙方（瑞环公司）所开发的位于铜陵市项目中第7栋第1、2单元，共计24套（户）。2.该房屋的用途为住宅，总建筑面积为2264平方米，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准。第二条“房价”：1.该住宅房按照产权登记部门核定的建筑面积计价。甲方所认购房按“团购均价”为1750元／平方米，总房款约为人民币3962000元。2.上述房价未含甲方所须承担的各类税费。第三条“立约定金、认购首付款及其他预付款”：1.立约定金：甲方签订本认购书后须在2日内按2000元／户向乙方交纳立约定金，合计48000元，本认购书方可生效。2.认购首付款：2010年6月15日（含15日）前甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款合计2773400元（其中：履约保证金（含立约定金）1188600元，房屋首付款为1584800元）。3.乙方以甲方足额支付首付款的到账时间来确定甲方所享有的“团购均价”执行标准……。 2011年11月30日，梅治兵与富磊信息部（已经注销、原登记的经营者为王秀凤）、丁红富签订《委托购房协议书》，约定：乙方（梅治兵）购买房屋为新江花园7号楼204室，房屋面积约87平方米（具体以房产局测绘面积为准），房屋总价24万元；乙方需一次性向甲方（富磊信息部）支付总房款24万元，由甲方代缴至瑞环公司，并帮助领取住房钥匙......；本协议只作为甲方为乙方提供团购住房平台、帮助乙方参与团购以及乙方应及时缴纳余款的证明，不作为乙方对所购买房屋具有产权的证明，甲方不承担任何风险及责任；由于新江花园住宅的特殊性，此次团购乙方需全额交清购房款，待该地块土地证办理完毕并具备销售条件时，方可由瑞环公司开具发票，并与瑞环公司补签个人购房销售合同书，办理房屋产权证。 上述协议签订后，梅治兵于2011年10月27日向丁红富支付购房款6万元，于2011年11月30日向富磊信息部支付购房款18万元，合计支付购房款24万元。丁红富、富磊公司分别向梅治兵出具收款收据。后梅治兵占用并使用了涉案房屋，但因上述房屋未取得房屋预售许可证等原因，该房屋始终无法办理产权证书。 另查明，2019年10月26日，根据铜陵市至诚招商服务有限公司的申请，铜陵蓝天房地产估价有限责任公司对涉案的新江花园7栋204室装修价格进行评估，结果为7946元。 关于当事人收取购房款的数额及返还问题。瑞环公司称其与耐科公司约定的涉案房屋总价款为152250元，其从耐科公司处收取涉案房屋70%的购房款106575元（单价1750元/平方米×87平方米×70%）。瑞环公司同意将购房款106575元退还给梅治兵，并同意以总房款152250元为基数向梅治兵支付利息损失。丁红富称部分款项通过耐科公司交给了瑞环公司，还有十几万元已经分给其他人。 关于奖励款。瑞环公司称依照开发区的退房政策，梅治兵未能在规定时间内腾空并返还房屋，其已不符合支付奖励款的政策，奖励款部分请求法院酌情处理。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。依据上述规定，瑞环公司向耐科公司出售涉案7栋204号房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，梅治兵应将所购买的新江花园（一期）7栋204室返还给瑞环公司，其所付购房款亦应在本案中获得返还。根据《新江花园（一期）住宅房认购书》的约定，新江花园（一期）7栋204室房屋总价款为152250元（单价1750元/平方米×87平方米），而瑞环公司收取了70%的房款即106575元，故瑞环公司应当向梅治兵退还其收取的该部分款项，而瑞环公司在本案中也同意将购房款106575元退还给梅治兵，并同意以总房款152250元为基数向梅治兵支付利息损失。富磊信息部与丁红富实收购房款24万元，应当退还差价本金133425元（24万元-106575元）和瑞环公司未承担的购房款87750元（24万元-152250元）对应的利息。而富磊信息部已经注销，作为个体工商户，其登记的经营者王秀凤应当承担还款责任。耐科公司与梅治兵并无合同关系，也未直接从梅治兵处收取购房款，耐科公司不应向梅治兵承担返还购房款本息的责任。鉴于本案系因瑞环公司未取得商品房预售许可证明等原因导致，装潢损失7946元应当由瑞环公司承担。对于梅治兵要求瑞环公司支付退房奖励款12000元的诉讼请求，因无证据证明梅治兵己将新江花园（一期）7栋204室退还并交给瑞环公司，但梅治兵在对新江花园（一期）7栋204室的评估中能够配合，且其在本案中也同意在收取到相应款项后退还，从公平原则出发，瑞环公司应酌情补偿梅治兵退房奖励款5000元整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告安徽耐科装备科技股份有限公司于2010年6月9日签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效； 二、确认被告梅治兵与铜陵县富磊房产信息部、丁红富于2011年11月30日签订的《委托购房协议书》无效； 三、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告梅治兵购房款人民币106575元及利息损失（以购房款人民币152250元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年11月30日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）、赔偿装潢损失7946元、退房奖励款5000元； 四、被告王秀凤、丁红富于本判决生效后十日内退还被告梅治兵购房款人民币133425元及利息损失（以购房款87750元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年11月30日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日）； 五、被告梅治兵于本判决生效后十日内将位于铜陵市房屋腾空并返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。 如果未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，减半收取计2450元，由原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民人民法院。 审判员  孙国兵 二〇二〇年六月五日 书记员  方 燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条——有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条——合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条——出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条——商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。