黑龙江省桦川县人民法院行 政 判 决 书(2020)黑0826行初16号原告：王月梅，女，1972年4月22日出生，汉族，农民，现住桦川县。委托代理人：牛国林，男，系黑龙江牛国林律师事务所律师。被告：桦川县不动产登记中心，住所地：桦川县悦来镇。法定代表人：席佳，男，职务：主任。出庭负责人：张海良，男，职务：副主任。委托代理人：靳力红，女，系桦川县中心法律服务所法律工作者。第三人：房文涛，男，1974年7月22日出生，汉族，无职业，现住桦川县。委托代理人：房文明，男，1982年5月25日出生，汉族，物业公司经理，系桦川县社区管理委员会阳光社区居委会推荐。第三人：富锦市农村信用合作联社，住所地：富锦市富锦镇。法定代表人：张百思，男，职务：理事长。委托代理人：王石，男，系富锦市农村信用合作联社富锦镇信用社主任。委托代理人：郭强，男，系黑龙江君德律师事务所律师。原告王月梅不服原桦川县房产管理局的房屋登记行为，向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，因房文涛、富锦市农村信用合作联社（以下简称富锦信用社）与本案被诉行政行为有利害关系，本院通知其参加诉讼。经各方当事人同意，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告王月梅的委托代理人牛国林、被告出庭负责人张海良、委托代理人靳力红、第三人房文涛的委托代理人房文明、第三人富锦信用社的委托代理人王石、郭强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原桦川县房产管理局曾系桦川县房屋登记机构。该局于2012年11月5日依据第三人房文涛的申请对桦川县悦来镇富贵家园小高层2号楼3单元701室房屋作出了所有权人为房文涛的房屋所有权登记行为，并为第三人房文涛颁发了桦房权证字第××号房屋所有权证。于2012年12月17日依据案外人刘发的申请将该房屋为第三人富锦信用社分支机构富锦镇信用社办理了抵押权登记，并向富锦镇信用社颁发了桦房他证字第××号房屋他项权证。原告王月梅诉称,原告的诉讼请求为：1、请求撤销原桦川县房产管理局为第三人房文涛颁发桦房权证字第××号房屋所有权证的登记行为。2、请求撤销原桦川县房产管理局为第三人富锦信用社的分支机构富锦镇信用社颁发20122036号房屋他项权证的登记行为。3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年2月26日，原告在佳木斯宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部购买富贵家园小区2号楼3单元701室房屋，并于同年入住该房，居住至今。2019年11月原告到桦川县不动产登记中心办理不动产权登记时，才得知原桦川县房产管理局于2012年针对该房为第三人房文涛颁发了房屋所有权证。第三人房文涛将该房抵押给第三人富锦信用社的分支机构富锦镇信用社，原桦川县房产管理局为富锦镇信用社颁发了房屋他项权证。原告认为，原桦川县房产管理局在案涉房屋没有质检验收、没有消防验收、没有交税，且未到房屋实地调查核实的情况下，为第三人房文涛办理房屋所有权证，不符合颁证条件，且程序违法。第三人房文涛并非房屋所有权人，原桦川县房产管理局对案涉房屋作出的抵押权登记及颁发房屋他项权证的行为也是违法的。原桦川县房产管理局的房屋登记职能现由桦川县不动产登记中心行使，因此列桦川县不动产登记中心为被告，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张向法庭提供如下证据：证据1、原告与佳木斯宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部签订的商品房买卖合同及交付楼款的收据复印件各1份，证明案涉房屋系原告从富贵家园项目部购买，原告对该房具有所有权。证据2、原告交纳入户费、物业费、供热费、电费、水费的票据10份，证明原告对案涉房屋已占有、使用至今。证据3、桦字第××号房屋所有权证存根及桦房他证字第××号房屋他项权证存根复印件各1份，证明原桦川县房产管理局在原告未知情的情况下，为第三人房文涛颁发了案涉房屋的所有权证，为第三人富锦信用社的分支机构富锦镇信用社颁发了房屋他项权证，侵害了原告的房屋所有权。证据4、桦川县不动产登记中心于2019年11月25日出具的产权告知情况说明复印件1份，证明原告得知权利受到侵害的时间。被告桦川县不动产登记中心辩称，原桦川县房产管理局为第三人进行房屋登记是依据2008年7月1日开始实施的《房屋登记办法》办理的，行政行为程序合法，办理的证件有效，不应予以撤销。原桦川县房产管理局仅是履行房屋备案登记职能，原告与开发企业签订房屋买卖合同后均未到房产部门备案，原告与开发企业均有过错，不符合法定的撤销理由。桦川县不动产登记中心成立于2016年，有关房屋产权登记、抵押权登记等行政职能从2016年才转移至桦川县不动产登记中心行使，原告诉桦川县不动产登记中心为本案被告不适格。本案案涉房屋抵押的事实已发生，且房屋的所有权尚未确定，不符合撤销抵押权的法定条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告桦川县不动产登记中心向法庭提供以下证据：证据1、案涉房屋权属登记档案1册，证明原桦川县房产管理局于2012年11月5日依据第三人房文涛的申请为其办理了房屋所有权登记；证据2、房产抵押登记档案1册，证明原桦川县房产管理局于2012年12月17日依据第三人房文涛、富锦信用社分支机构富锦镇信用社的申请，为其办理了房屋抵押权登记。证据3、《桦川县人民政府来文处理单》、《黑龙江省住房和城乡建设厅关于转发的通知》复印件各1份，证明自2016年6月起关于房屋产权登记、抵押权登记等相关行政职能由原来的桦川县房产管理局转移至桦川县不动产登记中心行使。被告向法庭提供的作出房屋登记行为所依据的规范性文件是：《房屋登记办法》第七条、二十条、三十条、四十三条，证明原桦川县房产管理局作出的房屋登记行为程序合法。第三人房文涛述称，对原告在诉状中主张的买卖房屋，并居住该房多年的事实予以认可。第三人房文涛申请办理案涉房屋的房照不是为了居住，而是借用房照作为抵押物向他人借款，原打算偿还完借款后，就把这个房照作废。因为没有偿还借款，所以抵押的房屋没有收回来。第三人富锦信用社述称，一、原告的起诉超过起诉期限，应裁定驳回起诉。抵押权登记行为发生在2012年，抵押权登记行为发生后，第三人富锦信用社多次对涉案房屋进行检查并告知抵押事实，且第三人富锦信用社起诉第三人房文涛的行为发生在2015年，法院对涉案房产进行查封、评估、拍卖均系以公告的形式通知，原告早就知道案涉房产抵押的事实，而怠于行使权利，未在法定期间内提起诉讼，应裁定驳回其起诉。二、登记机关对房屋登记只作形式审查，登记行为合法有效。三、在涉及善意第三人利益情况下不应撤销抵押权登记。第三人房文涛及富锦信用社未向法庭提供证据。经庭审质证，被告对原告所举证据1、2、3、4的真实性未提出异议，但认为原告所举证据不能证明原告在签订商品房买卖合同后即入住该房，系房屋所有权人，亦不能证明原桦川县房产管理局的房屋登记行为违法。第三人房文涛对原告所举证据未提出异议。第三人富锦信用社对原告所举证据提出异议，认为原告所举证据与原桦川县房产管理局作出的房屋登记行为不具有关联性，且能证明原告购买房屋后，长达七年之久，未主张合法权益，其存在过错。原告早已知道权利被侵害，远超六个月的起诉期限。原告对被告所举证据的真实性未提出异议，但认为被告所举证据不能证明原桦川县房产管理局房屋登记行为合法。第三人房文涛、富锦信用社对被告所举证据未提出异议。原告及第三人对被告所提供的作出行政行为所依据的规范性文件未提出异议。本院对上述证据认证如下：本院经审查认为，原告所举证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对其证明效力予以采信。被告所举证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对其证明效力予以采信。经审理查明，2012年2月26日，原告与佳木斯宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部签订商品房买卖合同1份，合同约定原告购买该公司开发建设的富贵家园小高层2号楼3单元701室房屋。原告于签订合同当日交纳购楼款275800元。原告购房后对房屋占有，使用至今。2012年11月5日原桦川县房产管理局依据第三人房文涛的申请针对案涉房屋为第三人房文涛办理了所有权人为房文涛的房屋初始登记。并为第三人房文涛颁发了桦房权证字第××号房屋所有权证。被告向法庭提供的房屋权属登记档案审批表中显示的登记类别为初始登记，产权来源为原始取得，但档案中，未有登记机构对房屋进行实地查看的记录、且未有建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等权利来源证明文件。2012年12月17日案外人刘发向原桦川县房产管理局提出房屋抵押权登记申请，申请书中体现的抵押人为房文涛，借款人为刘发，抵押权人为富锦市农村信用合作联社。原桦川县房产管理局受理后，对案涉房屋办理了抵押权登记，并为富锦信用社的分支机构富锦镇信用社颁发了桦房他证字第××号房屋他项权证。2019年11月，原告到桦川县不动产登记中心申请办理不动产权登记时，得知案涉房屋登记在第三人房文涛名下，且已抵押给第三人富锦信用社的分支机构富锦镇信用社。原告认为，原桦川县房产管理局的房屋登记行为侵犯其合法权益，向本院提起行政诉讼。本院认为，原告作为案涉房屋的买受人及实际占有人，与房屋登记行为存在利害关系，有权提起行政诉讼。原桦川县房产管理局作为原桦川县房屋登记机构有权对本行政区域的房屋进行房屋权属及他项权登记。但房屋登记必须在审慎审查房屋权属来源的情况下，严格依照法定程序进行。原桦川县房产管理局在未对房屋进行实地查看，且第三人房文涛未提供合法、有效的权利来源证明文件的情况下，将案涉房屋初始登记所有权人为房文涛，其所作出的房屋所有权初始登记行为证据不足、程序违法，依法应予撤销。根据《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”的规定和《城市房地产抵押管理办法》第三十条“房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记”的规定，办理房地产抵押登记必须由抵押人和抵押权人共同到登记机关办理。原桦川县房产管理局在作出案涉房屋抵押权登记过程中系代理人李文军代第三人房文涛办理，但未有授权委托书证明其是否具有委托权限。被告所提供的证据不能证明第三人房文涛与富锦信用社富锦镇信用社共同办理抵押权登记。根据《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”的规定，被告没有提供证据证明原桦川县房产管理局询问抵押人房文涛并经房文涛签字确认。原桦川县房产管理局所作出的房屋抵押权登记行为违反法定程序,依法应予撤销。第三人房文涛并非房屋所有权人，而原桦川县房产管理局错误地将非所有权人房文涛登记为房屋所有权人，并在初始登记的基础上作出的为第三人富锦信用社的分支机构富锦镇信用社办理案涉房屋抵押权登记的行为，违反法律规定。且原桦川县房产管理局对案涉房屋作出的房屋所有权初始登记行为被撤销后，第三人房文涛以案涉房屋设定抵押的基础和依据将不存在。本院不能认定第三人富锦信用社的分支机构富锦镇信用社对案涉房屋抵押权的取得构成善意取得。原桦川县房产管理局的房屋登记职权现已变更由桦川县不动产登记中心行使，原告以桦川县不动产登记中心作为本案被告提起行政诉讼符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。根据上述规定及本院查明的事实，原告的起诉并未超过起诉期限。依据《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二十六条第六款、第三十四条、第四十九条、第六十三条第一、三款、第七十条第（一）、（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第十二条第（四）项、第六十四条第一款，参照《房屋登记办法》第十二条、第十八条、第十九条第（一）项、第二十条、第二十二条、第三十条、第四十三条、《城市房地产抵押管理办法》第三十条之规定，判决如下：一、撤销原桦川县房产管理局于2012年11月5日依据第三人房文涛的申请针对桦川县悦来镇富贵家园小高层2号楼3单元701室房屋作出的所有权人为房文涛的房屋初始登记行为，并撤销桦房权证字第××号房屋所有权证。二、撤销原桦川县房产管理局于2012年12月17日依据案外人刘发的申请针对桦川县悦来镇富贵家园小高层2号楼3单元701室房屋作出的房屋他项权利人为富锦市农村信用合作联社富锦镇信用社的房屋抵押权登记行为，并撤销桦房他证字第××号房屋他项权证。案件受理费50元，由被告桦川县不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审判员  李井东二〇二〇年六月十日书记员  杨文斌