河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初5854号原告：河南九商物业服务有限公司，住所地郑州市金水区纬五路东段66号，统一社会信用代码：91410105MA3X9KCD9W。法定代表人：赵克良，总经理。委托诉讼代理人：邱霞，女，汉族，住河南省息县，系该公司员工。委托诉讼代理人:王龙华，河南亚太人律师事务所律师。被告：郑州风华酒店有限公司，住所地郑州市金水区未来路聂庄7号楼5-10层，统一社会信用代码：91410105MA3XDFNA2Y。法定代表人：李风一，董事长。委托诉讼代理人：吕悠，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**程，河南豫龙律师事务所实习律师。原告河南九商物业服务有限公司诉被告郑州风华酒店有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南九商物业服务有限公司的委托诉讼代理人邱霞、王龙华，被告郑州风华酒店有限公司的委托诉讼代理人吕悠、李**程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告清偿自2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费共计190045元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金按照每逾期一天支付拖欠款项的万分之三计算至全部清偿之日止（暂计至2020年3月31日共计13022元）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月16日，原告与XXXX村签订《委托物业管理合同》，期限十年。合同约定由原告为聂庄安置小区提供物业服务并收取物业费用。被告为聂庄安置区的部分物业使用人，承租XXXX5层至11层，其中7层面积6706.27平方米、一楼大厅面积190平方米、5楼露台面积142.45平方米，以上共计7038.72平方米。原告按1.8元/㎡的标准向被告计收每月的物业费，在每季度的中间月份的15日前结清本季度物业费。虽然被告向原告支付了截至2018底的物业费，但是之后的物业费一直拖欠未交。截止2020年3月31日被告共欠缴物业费190045元及相应违约金。原告多次催讨未果，现依法向贵院起诉，望判如所请。被告辩称：根据《合同法》第84、88条规定，以及《物业管理条例》41条之规定，支付物业费基于物业服务管理合同，是合同相对人即房屋所有人应尽的义务。租赁协议中若约定承租人支付物业费，且经物业公司同意，才由承租人支付物业费，业主承租连带交纳责任。被告没有承租业主的房屋，酒店承租的房屋由刘雨个人出租，酒店的义务仅限于租赁约定，双方没有约定由被告交物业费，因此被告只有交纳租金的义务。原告应向业主或协议约定的承租人主张物业费。综上所述，被告不是本案适格被告，原告所依据的法律、事实及提出的主张不能成立，请人民法院依法驳回原告诉请。经审理查明：2016年5月16日，XXX村与原告签订《委托物业管理合同》约定：XXX村将聂庄村安置房小区物业委托给原告实行统一管理，综合服务，房屋座落于XXX路，物业类型为住宅、商业、写字楼等。管理事项包括：房屋的使用、维修、养护，物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、园林绿化地、道路、地上地下停车场等）的使用、维修和管理；小区公共区域的清洁卫生；公共生活秩序；文娱活动场所；便民服务网店及物业范围内所有营业场所；车辆行驶及停泊；物业档案管理；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；授权由物业管理公司管理的其他事项。委托管理期限为10年，自房屋正式移交XX村后即2016年5月16日起至2026年5月16日止。物业费参照相关标准，经双方协商的结果收取，按实际面积缴纳。XX村根据相关标准负责确定本住宅区物业管理服务收费标准。XXX村应按时支付原告的物业费，如拖欠，每天按万分之三支付违约金。原告提交的三份收款收据显示：业主名称均为风华酒店，建筑面积均为6962.68平方米，费用项目均为物业费；自2018年4月1日至2018年6月30日，单价为每平方米每月1.8元，金额为37598元，合计36214元；自2018年7月1日至2018年9月30日，单价每平方米每月1.8元，金额为10000元，合计10000元；自2018年10月1日至2018年12月31日，单价每平方米每月1.8元，金额为37598元，自2018年7月1日至2018年9月30日，金额为27598元，合计30000元。原告提交的借记卡账户历史明细清单显示：2019年1月7日被告向原告支付10000元，转账摘要“2018年第三季度”，2019年3月26日被告向原告支付20000元，转账摘要“物业费”。本案审理过程中，原告陈述，原告对房屋物业费以每平方米每月1.8元的标准计费，在实际交费过程中存在优惠情况，被告已交纳自2017年9月至2018年12月的物业费。被告陈述，被告从股东刘雨处租赁XXX层房屋，合同租赁面积6700平方米，2017年6月进场营业至今，双方租赁合同没有约定由被告交纳物业费，被告按照刘雨的要求为刘雨代交了前期物业费，以此抵扣部分房租，被告交费金额与收款收据不一致。被告在本院指定期限内未答复物业费交纳情况，亦未提交其所述与刘雨之间的房屋租赁合同。另查明，在本院同时期受理的河南九商物业服务有限公司起诉聂庄村安置小区其他房屋业主、物业使用人的物业服务合同纠纷案件中，XXX村出具有《情况说明》为：我村就收取XXX楼物业费与河南九商物业服务有限公司多次协商，将河南坦斯特人力资源服务有限公司、郑州市金水区万悦酒店、河南素朴酒店管理有限公司、郑州联洋酒店管理有限公司的物业费标准约定在每月1.4元/m2，并以实际收费。后期因河南九商物业服务有限公司人事变动后，现任物业经理不同意按照原标准收取。河南九商物业服务有限公司实际收取的物业费标准低于每平方米每月1.8元。本院认为：XXXX村作为村民集体经济组织与原告签订的《委托物业管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告租赁使用的房屋属于该村民集体经济组织委托给原告管理的物业范围，被告已实际享受了原告提供的物业管理服务。现原告诉请被告交纳拖欠的物业费，从原告提交的证据及原、被告陈述可见，被告已实际支付了2018年之前物业费，被告虽辩称其与房屋出租人刘雨并未约定物业费用由被告承担，其是应刘雨的要求帮助刘雨代交物业费，但被告未在本院指定期限内提交其所述与刘雨之间的房屋租赁合同，亦未提供相关证据证明其与刘雨存在代交物业费的委托关系，根据民事诉讼中“谁主张谁举证”的证据规则，在被告不提供证据证明房屋租赁合同中物业费承担主体的情况下，被告连续向原告支付物业费的行为视为被告具有承担物业费的意思表示。原告以收款收据主张收费标准为1.8元/㎡/月，被告对此有异议，根据原告陈述的被告已交纳物业费情况，能够证明原、被告就收费标准进行了变更。关于房屋面积，原告提交的收款收据显示房屋面积为6962.68平方米，原告在起诉状中主张的物业面积与收款收据中载明的面积不符，原告仅以安置房平面图纸主张变更物业收费面积，依据不足，而被告亦未提供充分依据对房屋面积予以证明，故本院根据收据中载明的面积确定本案房屋的物业收费面积为6962.68平方米。本院结合被告已交物业费情况，参照XXX村出具的《情况说明》中XXX村安置小区内同类房屋的物业费标准，计算被告应向原告缴纳2019年1月1日至2020年3月31日的物业费146216元（6962.68㎡×1.4元/㎡/月×15个月）。原告提交的证据不足以证明其物业服务质量已完全达到合同标准，故原告主张的违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州风华酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南九商物业服务有限公司物业费146216元。二、驳回原告河南九商物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2173元，由原告河南九商物业服务有限公司负担608元，被告郑州风华酒店有限公司负担1565元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇二〇年六月三十日书记员  怀 东