福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初1051号 原告（反诉被告）：毛文根，男，1985年8月17日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人:张伟阳，福建雅厚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林炜，男，1970年7月6日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:龚为民，福建航嘉律师事务所律师。（特别授权） 第三人：林长治男，1971年11月14日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告（反诉被告）毛文根与被告（反诉原告）林炜、第三人林长治房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毛文根及其委托诉讼代理人张伟阳、被告（反诉原告）林炜及其委托诉讼代理人龚为民、第三人林长治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛文根向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付装修补偿费70000元及利息（利息自2019年9月14日起按年6%计算至被告实际付清之日止）；2.被告立即向原告支付违约金10000元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月6日，原告（乙方）与被告、第三人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于福州市仓山区盖山镇后坂林珠村×号的房屋A幢一至四层和B幢一至五层及该房屋的附属设施出租给原告，原告用于经营饭店。租赁期限84个月，自2016年6月10日起至2023年6月9日止。月租金为18000元，自2018年6月10日起每年按6%递增。甲方收取转让金30000元、押金54000元。合同签订后，原告即接手店铺进行装修使用，并按时向甲方支付租金。2018年底，因承租的房屋被政府划入征收范围，被告及第三人将房屋出售，原告与被告、第三人经协商，双方解除《房屋租赁合同》，被告退还原告的转让金、押金，并补偿原告装修款70000元。2019年2月24日，被告向原告出具《欠条》，确认被告尚欠原告装修款及转让费共计100000元。此后，被告仅向原告支付了30000元的转让金及退还了54000元的押金，剩余70000元的装修款未支付。2019年3月13日，被告向原告出具第二张《欠条》，载明被告尚欠原告店面装修补偿费70000元整，并约定于2019年9月13日一次性偿还，如不能按期足额归还，被告应向原告除照付装修补偿费之外，另支付违约金10000元。但至《欠条》约定的还款期限届满，被告未再向原告支付任何款项。经原告多次与被告协商，要求被告支付，但被告均以各种理由推脱，拒不支付。被告的行为已经构成违约。本案案涉合同是原告作为乙方，与被告、第三人共同作为甲方一起签订的。在承租期间，原告的房租一直是支付给第三人。并且在承租期间，第三人、第三人的父母林祥藩夫妇及其妹妹林英居住在讼争房屋的四楼405单元和五楼的一间房屋，双方口头约定原告的房租减少500元，自2018年3月起，房租减少550元，电动车停车费每月60元，水电费由第三人负担。原告每个月支付的房租都是先经过结算的，并不存在拖欠的情况。第三人对于该情况很清楚。 被告林炜辩称，2016年6月6日，被告与兄弟林长治同原告签订房屋租赁合同，将坐落于福州市仓山区盖山镇后坂林珠村×号的房屋A幢一至四层和B幢一至五层以及案涉房屋的附属设施出租给原告使用。合同约定：租期自2016年6月10日起至2023年6月9日止；月租金18000元，自2018年6月10日起每年按6%递增；被告收取原告的转让金30000元、押金54000元。合同第六条约定：遇拆迁等原因的，合同自然解除；如遇拆迁赔偿，土地和房屋等赔偿归被告及林长治，租赁合同前的装修赔偿归被告等，租赁合同后的再次装修归原告。合同第九条补充条款约定：如遇拆迁装修赔偿，原告扣除转让金30000元后，余下金额双方各得50%。租赁合同签订后，原告将案涉房屋用于开办饭店及房屋租赁。2018年期间，案涉房屋准备开始征迁。同时，因征迁需要，拆迁办要求被告腾空房屋，以便丈量案涉房屋的面积并对案涉房屋进行评估。被告为此通知原告及时清空租户、腾空房屋等。但原告不予配合，拒不腾空房屋并借此要求被告在拆迁补偿款未到位的情况下向其立即支付拆迁补偿等。2019年2月24日，为配合拆迁需要，被告在无奈之下，向原告出具欠条。之后，被告向原告退还了转让金30000元，但原告仍未搬迁。2019年3月13日，被告再次向原告出具欠条后，原告才于2019年3月14日腾空房屋。因被告认为上述欠条系在被迫情形下出具，原告乘人之危，欠条不具备相应效力，应以拆迁办对案涉房屋装修的赔偿依约进行分配；同时，在被告向原告退还30000元转让费后，案涉房屋内的原有厨房设备等应回归被告所有，在该厨房设备灭失后，原告应就此向被告进行补偿。此外，被告在合同期间内也未足额交纳租金，应当相应扣减。双方由此成讼。基于以上事实，被告认为：欠条内容并非被告真实意愿的表示，应予撤销。此外，如法院认为该欠条有效，被告应向原告支付70000元装修补偿费，那么在被告未支付该款项的情形下，原告的损失也仅为利息损失。因此，欠条中10000元违约金的约定也明显超出原告的损失范围。被告认为在原告已诉请利息损失的情况下，该项违约金的诉请应当予以驳回。 第三人林长治述称，原告的诉请与我无关。 反诉原告林炜向本院提出反诉请求：反诉被告向反诉原告支付房屋租金14831元，并按年利率6%的标准支付2018年12月10日起的利息至房屋租金实际付清之日止。反诉的事实和理由：2016年6月6日，反诉原告与反诉被告之间签订房屋租赁合同，由反诉被告向反诉原告承租坐落于福州市仓山区盖山镇后坂林珠村×号的房屋A幢一至四层和B幢一至五层及该房屋的附属设施。合同约定：租期自2016年6月10日起至2023年6月9日止，月租金18000元，每月10日前交纳。合同还约定：乙方（反诉被告）拖欠房屋租金每日收取月租金的3%作为滞纳金，逾期15天按违约论处，反诉原告（甲方）有权收回房屋，不再另行通知乙方，乙方应赔偿甲方108000元的违约金。2017年10月起，反诉被告以各种理由经常未足额交纳租金；截止2018年12月10日，共拖欠租金14831元。直至2018年底，因房屋被征迁，案涉房屋租赁合同自然解除。反诉原告认为：双方在合同解除时并未就反诉被告所拖欠的房租达成一致，故反诉被告仍应足额支付房租并承担相应的违约责任。 反诉被告毛文根辩称，反诉被告根本不拖欠反诉原告任何的租金。反诉被告承租反诉原告的房屋后，经反诉原告及林长治与反诉被告协商，从2017年9月开始，由林长治、林长治的父母林祥藩夫妇以及其妹妹林英居住在讼争房屋的四楼405单元和五楼的一间房屋，双方口头约定反诉被告的房租减少500元，自2018年3月起，房租减少550元，电动车停车费每月60元，水电费由林长治负担。反诉被告每个月交房租之前，由反诉被告的配偶祝慧华与林长治确认上个月的水电费，在扣除水电费、减少的房租费用、电动车停车费之后，将剩余应支付的部分再支付给反诉原告。这种状态一直持续到双方协商解除合同，反诉被告搬走之时。基于此，自2017年10月开始，反诉被告每个月支付的房租才不尽相同。每个月双方已经就房租进行了结算，林长治也在每个月确认了该事实，不存在反诉被告拖欠房租的情形。反过来说，反诉原告明知反诉被告每个月支付的房租费用都较合同约定的有减少，但反诉原告从未提过任何异议。如确为反诉被告拖欠房租，那反诉原告在租赁期间及解除合同后的结算过程中也从未提及该事实，这种情形根本不符合常理。因此，反诉被告根本不拖欠反诉原告的任何房租，反诉原告的反诉没有任何事实依据，请求驳回其反诉请求。 第三人林长治述称，反诉的诉请与我无关。 本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，林炜、林长治（甲方）与毛文根（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于福州市仓山区盖山镇后坂林珠村×号的房屋A幢一至四层和B幢一至五层及该房屋的附属设施出租给乙方作商业、服务业及居住经营使用；租赁期限84个月，自2016年6月10日起至2023年6月9日止，月租金为18000元，乙方在每月10日前交纳给甲方，房屋租金自2018年6月10日起每年按照月租金的6%递增，付款方式为转账或现金支付，账户为林炜建设银行账户；甲方收取转让金30000元、押金54000元；如遇拆迁赔偿问题，土地和房屋等赔偿归林炜及林长治，租赁合同前的装修赔偿为林炜及林长治所有，租赁合同后的再次装修赔偿归毛文根。2019年2月24日，林炜出具欠条一张，记载林炜欠毛文根食来乐饭店装修款及转让费共计100000元，前提条件2019年2月底须无条件清空所有租客和财物，并且保证原装修完整，不得故意破坏，否则欠条作废。2019年3月13日，林炜再次出具欠条一张，记载林炜欠毛文根店内装修补偿费70000元，借期六个月，从2019年3月13日至2019年9月13日止，约定于2019年9月13日一次性偿还，如不能按期足额归还欠款，欠款人应向出借人除照付本金外并支付违约金10000元。另查明，毛文根通过案外人祝慧华的银行账户于2016年7月至2017年4月期间每月向林炜转账18000元，于2017年5月向林炜转账17900元。毛文根通过案外人祝慧华的支付宝于2017年6月、8月、9月每月向林长治转账18000元，于2017年10月至2018年12月期间每月向林长治转账，金额在16829元至18159元之间。 本院认为，关于本诉部分，林炜于2019年3月13日出具欠条确认欠毛文根装修补偿费70000元，林炜辩称欠条系在被迫情形下出具、毛文根乘人之危、欠条不具备法律效力，然林炜未提交证据予以佐证，故对于林炜的抗辩，本院不予支持。现毛文根依据林炜出具的欠条要求林炜支付装修补偿费70000元，本院予以支持。林炜辩称在其未支付装修补偿费的情形下，毛文根的损失也仅为利息损失，欠条约定的10000元违约金明显超出损失，在毛文根已诉请利息损失的情况下，违约金的诉请应当予以驳回，本院对林炜该项的抗辩予以支持。关于反诉部分，讼争《房屋租赁合同》系林炜、林长治共同作为出租方与毛文根签订的，合同虽约定收款账户为林炜银行账户，但自2017年6月起毛文根向林长治支付租金至2018年12月，林炜在该期间未提出异议，且在本案中亦提交祝慧华向林长治支付宝转账记录作为毛文根支付讼争房屋租金的证据，证明双方在合同履行期间以实际行为对收取租金的账户进行了变更。林炜主张自2017年10月起毛文根经常未足额支付租金，毛文根辩称因林长治及其家人居住在讼争房屋内，每月向林长治支付租金时与其结算，扣除林长治及其家人的租金、水电费、停车费等费用后，将剩余租金支付给林长治，庭审过程中，林长治对毛文根的该项抗辩予以确认，故本院对毛文根的抗辩予以支持，对林炜要求毛文根支付租金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林炜于本判决生效之日起十日内向毛文根支付装修补偿费70000元及利息（利息以70000元为基数，按年利率6%的标准自2019年9月14日起计算至款项付清之日止）； 二、驳回毛文根的其他诉讼请求； 三、驳回林炜的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1800元，由毛文根负担225元，林炜负担1575元；反诉案件受理费100元，由林炜负担。林炜应负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年六月二十八日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”