广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终988号上诉人（原审原告）：珠海市市*经营集团有限公司，住所地：广东省珠海市************,统一社会信用代码：914***********391K。法定代表人：王小彬，董事长。委托诉讼代理人：陈新兴，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：关智航，广东华杨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄辉，女，1975年11月23日出生，汉族，居民身份证住址：广东省珠海市香洲区******************，居民身份证号码：441************021。委托诉讼代理人：赵丽利，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莎莎，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市市*经营集团有限公司（以下简称市场公司）因与被上诉人黄辉房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初9936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。市场公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持市场公司的诉讼请求；二、判令黄辉承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、据以作出原审判决的（2019）粤04民终745号民事判决关于违约责任的认定错误。（一）案涉租赁场地属于商业用地，依法可用于开设餐饮业，符合珠海市有关规划和市*管理的规定。1．案涉租赁场地开设餐饮业符合规划的法定用途。案涉租赁场地属于商业用地，根据《珠海市城市规划技术标准与准则》（珠府批〔2015〕82号）第2.2.4条的规定，依法可用于经营餐饮类行业等商业用途，因此案涉租赁场地开设餐饮业符合规划的法定用途。2．案涉租赁场地开设餐饮业符合珠海市有关市*管理的规定。根据《珠海市农贸市*建设基本标准》第三条第（二）款规定，农贸市场第三层以上可用于包括经营餐饮在内的非农贸项目，市场的主管部门珠海市商务局以及珠海市工商行政管理局对此也发函予以确认，因此案涉租赁场地开设餐饮业符合珠海市有关市*管理的规定。（二）案涉租赁场地招标文件及合同均已明确“以现状交易”，并且黄辉也已通过踏勘现场的方式充分了解案涉租赁场地现状，黄辉再以案涉租赁场地现状不符合租赁用途需求为由对抗市场集团有违诚实信用原则以及公平原则，明显缺乏事实和法律依据。黄辉作为餐饮企业经营者，应清楚开设餐饮设施应具备的条件以及行政审批的要求，因此在案涉租赁场地招租时已明确“标的物以现状交易”，并且黄辉对案涉租赁场地现场进行了踏勘，已充分了解案涉租赁场地现状以及同意以现状交易的情况下，市场集团已尽到充分说明及提示的义务，因此法院将责任全部归咎于市场集团明显是错误的。（三）案涉场地建设之初时未建设排烟管可通过加建排烟管道方式解决，不是案涉场地无法开设餐饮业的原因。1.案涉租赁场地依法可用于开设餐饮设施，规划部门无禁止在案涉租赁场地加建专用排烟管道的法律依据和理由。2.涉租赁场地无法开设餐饮业并非场地本身原因所导致，而是黄辉未依法办理加建排烟管道的行政审批手续所导致。珠海市住房和城乡规划建设局2016年9月20日发出的《关于投诉信（优仕雅苑全体居民投诉星园市场开餐饮店）的复函》以及珠海市香洲区城市管理行政执法局2016年9月22日发出的《责令改正违法行为通知书》均能够证明，案涉租赁场地无法开设餐饮业系因黄辉未办理加建排烟管道的行政审批手续所导致，并非场地本身原因所造成。3．香洲区环保局认为案涉场地选址合法性存在争议是因黄辉未依法办理加建专用排烟管道的行政审批手续所导致。香洲区环保局认为案涉场地选址合法性存在争议是因黄辉未先行办理加建排烟管道的行政审批手续所导致，如黄辉在完成加建排烟管道的行政审批手续后再向香洲区环保局申请办理环评手续，则不存在选址合法性存在争议问题。二、据以作出原审判决的（2019）粤04民终745号民事判决的错误认定导致原审判决认定事实错误。黄辉答辩称：一、与本案相关联的（2019）粤04民终745号案生效判决已明确市场公司未提供符合租赁用途的租赁物是涉案租赁合同无法履行的根本原因，其行为构成根本违约，应承担全部违约责任，黄辉无违约行为。原审法院关于市场公司“未能提供符合租赁约定用途的租赁物，是导致本租赁合同目的无法实现的根本原因，已构成根本违约，应承担《租赁合同》解除的全部违约责任”的认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）涉案场地用途为农贸市场，不符合经营餐饮业的规划要求。涉案场地的多项规划审批文件中均显示功能为“农贸市场”。从涉案租赁场地的《不动产权证》、建设规划资料及黄辉从香洲区环保局、珠海市住房和城乡规划建设局调取的证据看，涉案租赁场地的功能仅为“农贸市场”，且所有文件均未明确涉案租赁场地可用于经营餐饮业。市场公司向环保部门提交的《关于珠海市星园农贸市*、广场工程竣工环境保护验收意见的函》、向规划部门提交的《珠海市建设项目规划条件核实记录册》、“星园农贸市场、广场工程施工设计图纸”等资料中均显示涉案租赁场地的用途为“农贸市场”）。在本案纠纷发生期间，区环保局和市住规建局通过书面函复方式再次明确涉案场地的用途、功能为“农贸市场”。区环保局于2016年10月13日书面答复称“项目所在建筑物功能为农贸市场项目选址合法性存在争议”。市住规建局于2016年9月20日向优仕雅苑全体居民复函称：“该项目为农贸市场、广场项目，建设单位为珠海市市*经营集团有限公司，原批准该项目第三层为农贸市场功能”。场地用途问题属于规划问题，不属于珠海市商务局、珠海市工商局的管理范围。根据另案中市场公司提供的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》的出具日期，对于用地规划条件的适用标准应参考《珠海市城市规划技术标准与准则》，而非《珠海市城市规划技术标准与准则（2015）》。（二）《租赁合同》中“按现状交付”等格式条款的约定及现场踏勘不能免除市场公司作为出租人应提供符合合同约定用途租赁物的法定义务。市场公司招投标并与黄辉签订租赁合同时，涉案租赁场地尚未取得不动产权证，黄辉对于涉案租赁场地的用途无从考证。但基于市场公司的国企地位及招投标等公开渠道的公信力，黄辉对市场公司所设定的合同目的持有合理信赖。《租赁合同》中“按现状交付”的约定及现场踏勘不能免除市场公司应提供符合合同约定用途租赁物的法定义务。现场踏勘的“现状”是指可通过肉眼简单观察及判断的内容如数量、外观等，不包含租赁场地用途。市场公司作为国企单位具备公信力，黄辉在不具备餐饮经营经验且对市场公司公示的招标内容具有合理信赖的情况下，要求黄辉通过肉眼直接判断涉案租赁场地是否符合合同约定的“餐饮用途”显然超出了黄辉的审慎范围，不具备期待可能性。市场公司意图通过约定“按现状交付”及现场踏勘的要求加重黄辉的责任以免除其提供符合租赁用途租赁物的法定义务的主张不合法且有失公允。（三）加建烟道责任主体为市场公司，但市场公司却在招标“餐饮业”后未依法先行设置烟道，致使案涉租赁场地不具备开设餐饮业的基础条件。经营餐饮行业必须要求设有排烟道处理废气。市场公司作为涉案场地的建设单位、产权方、出租方及涉案项目的招标方，理应合法设置烟道而未设置。市场公司在黄辉的多次催促下，直至2016年12月2日才提交烟道安装、报建申请，烟道报建一事才有相关进展如公示、听证等。二、黄辉未缴纳租赁费用是经市场公司书面同意，非单方恶意违约行为，且是在租赁合同问题解决过程中，履行抗辩权的表现。（一）市场公司要求黄辉耐心等待而使黄辉持续占有涉案租赁场地，并书面同意黄辉在正式营业前暂缓缴纳租金，且向黄辉退回所有保证金。涉案租赁场地在免租期内开始出现烟道、消防、用电、燃气等与租赁用途相关的问题，此后陆续出现申报环评因租赁场地合法性存在争议而未获批准、被环保部门责令停业、未申报烟道导致居民投诉等问题，黄辉未正式营业便产生巨额经济损失。在长达一年多的时间里，黄辉多次向市场公司发函要求协助解决问题，然而市场公司采取安抚、拖延等策略，一再要求黄辉等待，而且从未要求市场公司支付租金、物业管理费、水电费、卫生费等租赁费用。黄辉持续占用涉案租赁场地是基于市场公司的要求及对其国企地位的信任。市场公司于2016年11月2日向黄辉复函明确承诺在“悦潮轩”正式营业之前暂缓收取黄辉租金，换言之，市场公司同意为租金缴付附加条件，即待阻却合同履行的情形消失，“悦潮轩正常开业”这一附加条件成就后再由黄辉履行付租义务，然而该条件在租赁合同解除前仍未达到，市场公司应依约履行免除租金的先前承诺，无权在其已明示放弃权利的前提下再向黄辉重新主张收取租金等费用。（二）与本案相关联的另案生效判决已明确认定本纠纷根源系市场公司未提供符合租赁用途的租赁物的根本违约行为致使租赁合同目的无法实现，黄辉在合同履行过程中无任何违约行为，且有权依法履行抗辩权，无需承担违约责任。三、本案认定案件事实及判决结果应与相关联的另案的生效判决裁判口径保持一致。市场公司向原审法院起诉请求：一、判令黄辉立即向市场公司支付2016年7月16日起至腾退租赁物之日止的租金（占有使用费）及物业管理费（暂计至2017年9月15日为830776.36元，详见计算清单）；二、判令黄辉立即向市场公司支付逾期支付租金（占有使用费）及物业管理费的违约金[自2016年7月6日起至付清全部租金（占有使用费）及物业管理费之日止，按每日1‰计算，暂计至2017年8月31日为154659.77元，详见计算清单]；三、判令黄辉立即向市场公司支付自2016年3月16日起至2017年8月31日止的电费43171.66元（详见计算清单）；四、判令黄辉立即向市场公司支付逾期支付电费的违约金（自2016年4月6日起至付清上述电费之日止，暂计至2017年10月31日为13781.98元，违约金按每日1‰计算）；五、判令黄辉立即向市场公司支付自2016年3月16日起至2017年10月31日止的水费4374.19元（详见计算清单）；六、判令黄辉立即向市场公司支付逾期支付水费的违约金（自2016年4月6日起至付清上诉水费之日止，暂计至2017年10月31日为226.87元，违约金按每日1‰计算）；七、判令黄辉立即向市场公司支付自2016年3月16日起至腾退租赁物之日止的卫生杂费（暂计至2017年9月15日为61398元，详见计算清单）；八、判令黄辉立即向市场公司支付逾期支付卫生杂费的违约金（自2016年3月16日起至腾退租赁物之日止,按每日1‰计算,暂计至2017年8月31日为17440.46元，详见计算清单）；九、判令黄辉承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：珠海市香洲区*******屋的权属人系市场公司，附记中备注“1.土地用途：农贸市场”。2016年1月6日，市场公司委托珠海市********在网站上发布《公共资源交易项目信息公告表》招标交易标的为星园市场三楼经营权，转让（委托）方为市场公司，经营期限10年，报价起始租金为25.2元/㎡/月。其中项目（标的）概况中明确：项目地址为珠海市香洲区******，出租面积约3411㎡，整体出租，主营项目为餐饮行业（须提供团餐及早茶服务）。2016年1月29日，黄辉作为竞买方对上述项目进行现场踏勘，并在《现场踏勘确认书》及《基本情况和要求》上签名，其中载明主营项目为餐饮行业，并要求意向竞买方保证在中标后不对标的物的数量、质量、规格等提出异议。2016年2月15日，珠海市********向黄辉发出《中标通知书》，载明黄辉通过网络竞价方式中标了星园市场三楼经营权，成交价格为25.2元/㎡/月，经营期限10年。2016年3月15日，市场公司（甲方、出租方）与黄辉（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：1.市场公司将位于珠海市香洲区************出租给黄辉，租赁场地面积共计3411平方米；2.租赁场地用途为餐饮（须提供团餐及早茶服务）；3.租赁期限共10年，自2016年3月16日起至2026年3月15日止，租赁期限含4个月的免租装修期和9个月的市场培育期（租金按5折收取）；4.第一年租金（含管理费）为85957.2元/月，从第二年起每年递增3%，每月5日前支付当月租金和管理费；5.水电费按国家标准外加10%摊损计收，卫生杂费（含公共区域清洁费和垃圾清运费）按1元/㎡的标准收取；6.黄辉逾期支付租金和各项费用的，每逾期一日须按逾期支付部分的千分之三支付滞纳金，超过20天仍未支付的，市场公司有权采取停水、停电、终止合同的措施；7.黄辉如中途退出经营的，黄辉不得拆除租赁房屋附加（包含但不限于：灯、电缆、水龙头以及黄辉自行添附和装修等），应保证租赁房屋设施完整，同时不得索取任何赔偿或补偿。合同签订后，市场公司将租赁物交付黄辉，黄辉随即进行了装修。2016年7月4日，黄辉独资设立了珠海市悦潮轩餐饮管理有限公司，法定代表人为黄辉，注册地址为案涉场地。黄辉按照租赁合同在案涉场地经营悦潮轩粤式茶楼,并于2016年9月份开始试业。但是，由于黄辉在经营过程中未能依法办理餐饮经营所必需的排烟管道规划、环保等相关审批手续，悦潮轩粤式茶楼被建设、环保部门责令停业整顿。2017年5月31日，黄辉以无法经营为由，向原审法院提起诉讼，要求解除与市场公司签订的《租赁合同》，并由市场公司赔偿经济损失。原审法院立案后，经审理认为：1.因案涉场地无排烟道且始终无法报建烟道的原因，致使黄辉无法经营“悦潮轩”餐厅，案涉场地的租赁合同无法继续履行，最终双方解除合同。2.案涉场地因建设之时确定的土地用途仅为农贸市场（并无预先建设烟道），是影响到案涉场地未能调整为经营餐饮的根本因素，因此，市场公司未能提供符合租赁约定用途租赁物的行为，已构成根本违约，应承担《租赁合同》无法继续履行、解除的全部违约责任。据此以（2017）粤0402民初4942号民事判决做出判决，判令解除双方签订的《租赁合同》，由市场公司向黄辉赔偿经济损失等。市场公司因不服该一审判决提起上诉。案经二审审理，珠海市中级人民法院认为，市场公司已构成根本违约，应承担《租赁合同》解除的全部违约责任。据此以（2019）粤04民终745号民事判决维持原审法院关于由市场公司向黄辉赔偿经济损失的判决。该判决现已生效。上述生效判决查明以下事实：2016年10月13日，黄辉向市场公司发出《函》要求黄辉退还装修押金30万元及合同保证金20万元以缓解黄辉的资金压力。2016年10月17日，市场公司回复黄辉《复函》称同意暂时退还装修保证金30万元，但合同履约金因场所仍在租赁期间按约不可退还。2016年10月27日，悦潮轩公司向市场公司发函提出补偿协议，要求案涉场所的免租期延长至餐厅可以办理相关证照开业，并协商自2016年9月19日至开业前所产生设备拆建、改建、运营损失、员工工资给予补偿。2016年11月2日，市场公司复函称同意在正式营业之前暂缓收取黄辉租金，至于补偿的问题待证照齐全并正式营业后再协商解决。2017年11月29日，黄辉向市场公司发出《关于尽快办理场地交接手续的函》要求市场公司尽快与其办理场地交接手续。2017年12月1日，市场公司回复《关于腾退租赁房屋等相关事宜的复函》称其同意解除租赁合同，请黄辉将物品搬离、合理拆除符合装饰物后交还。2018年4月18日，黄辉（甲方）与市场公司（乙方）签订了一份《协议书》，约定双方同意于2018年4月11日交付案涉场地。协议第二条约定，1.甲方于2018年4月11日将上述合同项下的租赁房屋连通资产类、造价工程类移交乙方（造价工程类已与房屋形成附合），详见附件《核对清单》（资产类）、核对清单（造价工程类），移交后，甲方不再承担该房屋的任何费用；……4.本协议签订后，乙方即接管租赁房屋（甲方设备设施按上述约定由甲方在约定期间内处理），乙方有权对外招租全部房屋。2018年4月26日，市场公司向黄辉发出《关于协议书生效的通知》称前述协议书经其上级主管单位批准已生效。《租赁合同》签订后，黄辉至2018年4月11日交付案涉场地给市场公司，并未依照合同约定支付租金（管理费）、水电费、卫生杂费等。原审法院认为，市场公司与黄辉签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。根据已生效的珠海市中级人民法院（2019）粤04民终745号民事判决认定,市场公司未提供符合租赁约定用途的租赁物，是导致本租赁合同目的无法实现的根本原因,已构成根本违约，应承担《租赁合同》解除的全部违约责任,向黄辉赔偿经济损失。案涉租金、物业管理费、水电费、卫生杂费是黄辉因履行双方合同、为开办悦潮轩粤式茶楼所产生的必然的合理的费用,市场公司交付的租赁物存在瑕疵,致使租赁合同的目的无法实现,因此而造成的包括案涉租金、物业管理费、水电费、卫生杂费在内的损失应由市场公司负担。黄辉关于无需向市场公司支付涉案租金、物业管理费、水电费、卫生杂费的抗辩意见理据充分，原审法院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”市场公司作为出租方，未保证租赁物在租赁期间符合合同约定的用途，致使租赁合同的目的无法实现。在市场公司根本违约情况下，黄辉未支付租金、物业管理费、水电费、卫生杂费等费用的行为是对市场公司违约在先的抗辩，是对其自身权益的保护。市场公司要求黄辉承担违约责任理据不充分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百一十六条的规定，原审法院判决：驳回市场公司的诉讼请求。一审案件受理费14968元，由市场公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：黄辉是否构成违约，是否应向市场公司承担违约责任。业已生效的本院（2019）粤04民终745号民事判决认定，市场公司于2015年5月25日向香洲区环保局提交《星园农贸市场、广场项目竣工环境保护验收申请报告补充说明》称，星园市场不设饭堂和餐厅等业务，租赁物的不动产权证书、市场公司向环保部门提交的《关于珠海市星园农贸市*、广场工程竣工环境保护验收意见的函》、向规划部门提交的《珠海市建设项目规划条件核实记录册》、设计图纸等均显示涉案租赁物为“农贸市场”，因此香洲区环保局对黄辉租赁该房产开设的悦潮轩环保证照申请不予受理，导致黄辉无法使用租赁房产开设餐馆，无法实现合同目的。市场公司违反了作为出租人负有的提供符合合同约定用途租赁物并维持租赁用益的义务，构成根本违约，应当承担违约责任。本案一、二审查明的事实亦证明上述判决的认定是正确的。市场公司上诉主张本院（2019）粤04民终745号民事判决关于违约责任的认定错误，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。市场公司在本案中请求黄辉支付租金、物业管理费、水电费、卫生杂费及上述各项费用迟延支付的违约金，但这些费用应当是涉案租赁合同可以正常履行的情况下黄辉所应支付的费用，而涉案合同因市场公司根本违约导致黄辉无法使用租赁物，原审法院认为黄辉未支付这些费用是对市场公司违约的抗辩，是对黄辉自身权益的保护，不构成违约，并无不妥。市场公司请求黄辉支付上述费用及违约金的理由不成立，原审判决对市场公司的诉讼请求不予支持，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14968元，由上诉人珠海市市*经营集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年六月二十三日书记员  吴健豪