新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新23执复12号 申请复议人（被执行人）：新疆昌润商贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市健康西路**（****；5丘4栋）。 法定代表人：高定兵，系该公司总经理。 申请执行人:昌吉州融通融资担保有限公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市高新技术开发区科技大道**div> 法定代表人：马定才，系该公司董事长。 被执行人：高定兵，男，1963年8月10日出生，汉族，系新疆昌润商贸有限责任公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被执行人：袁海英，女，1978年5月19日出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被执行人：高梓棣，女，1990年7月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 申请复议人新疆昌润商贸有限责任公司（以下简称昌润公司）不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301执异42号执行裁定，向本院申请复议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 昌吉市人民法院在执行昌吉州融通融资担保有限公司（以下简称融通融资公司）与昌润公司、高定兵、袁海英、高梓棣追偿权纠纷一案中，昌吉市人民法院于2019年5月22日作出（2019）新2301执1630号执行裁定，并依据该裁定对登记在被执行人昌润公司名下位于昌吉市××区商业综合楼（共18套房产，面积:3426㎡,产权证号：昌**）办理了查封手续，并委托新疆方诚价格有限责任事务所有限公司对查封的房产进行价格评估，现昌吉市人民法院正在委托拍卖过程中。昌润公司认为新疆方诚价格有限责任事务所的评估报告违反《中华人民共和国评估法》及《房地产估价规范》规定的评估程序，估计值与市场价值严重不符，向昌吉市人民法院提出执行异议申请，请求立即停止对涉案房产的执行；撤销新疆方诚价格有限责任事务所有限公司出具的评估报告；撤销拍卖公告。昌吉市人民法院经审查作出（2020）新2301执异42号执行裁定书，裁定驳回异议人昌润公司异议请求。昌润公司不服该裁定，向本院提起复议。 昌吉市人民法院查明，融通融资公司与昌润公司、高定兵、袁海英、高梓棣追偿权纠纷一案，昌吉市人民法院于2018年10月15日依法作出（2018）新2301民初4143号民事判决，判令：一、昌润公司向融通融资公司支付代偿借款本息5746667元;二、昌润公司按月利率20‰向融通融资公司支付自2018年6月30日至代偿本息实际付清为止的利息；三、融通融资公司可与昌润公司协议以抵押财产（昌XXXX号房权证房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿;四、高定兵、袁海英、高梓棣对上述款项承担连带清偿责任;五、驳回融资通融公司的其他诉讼请求；案件受理费26433元，由昌润公司负担25013元，由融通融资公司负担1420元。昌润公司在收到一审判决后不服向新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉。新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2019年依法主持调解，双方当事人自愿达成（2019）新23民终13号民事调解书，约定：一、昌润公司向融通融资公司支付代偿借款本息5746667元，于2019年4月15日前向融通融资公司支付1000000元，于2019年5月15日前向融通融资公司支付1000000元，于2019年6月15日前向融通融资公司支付1000000元，于2019年7月15日前向融通融资公司支付1000000元，于2019年8月15日前向融通融资公司支付1746667元，上述任意一期款项未按期给付则融通融资公司有权就剩余款项申请强制执行；二、昌润公司按月利率20‰向融通融资公司支付自2018年6月30日至代偿本息实际付清为止的利息；三、融通融资公司享有对抵押财产（昌XXXX号房权证房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿权；四、高定兵、袁海英、高梓棣对上述款项承担连带清偿责任；五、融通融资公司自愿放弃原审其他诉讼请求；六、一审案件受理费26433元，由融通融资公司负担1420元，由昌润公司负担25013元，此款项昌润公司于2019年8月15日前给付融通融资公司。调解协议生效后，融通融资公司因昌润公司、高定兵、袁海英、高梓棣拒不履行给付义务向昌吉市人民法院申请强制执行。昌吉市人民法院于2019年5月22日作出（2019）新2301执1630号执行裁定，并对登记在昌润公司名下位于昌吉市××区商业综合楼（共18套房产，面积:3426㎡,产权证号：昌X：昌**了查封手续。新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院作出的（2019）新23民终13号生效民事调解书中也确定融通融资公司享有对抵押财产（昌XXXX号房权证房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿权。2019年9月12日，昌吉市人民法院委托新疆方诚价格有限责任事务所有限公司对查封的房产进行价格评估。2019年12月5日，新疆方诚价格有限责任事务所有限公司作出方诚评报字第2019-152号价格估价报告，评估价值为14928178元。昌润公司在收到评估报告后于2019年12月18日向昌吉市人民法院提交复核申请，认为评估机构在评估中未考虑周边环境，估计值过低，连建造成本都不能覆盖。昌吉市人民法院针对昌润公司的异议申请要求评估机构对评估报告进行复核，新疆方诚价格有限责任事务所有限公司于2019年12月24日对昌润公司的异议进行书面答复。评估机构认为委托评估的房产，其规划用途与实际所占用土地的用途不一致，土地证用途为仓储用地，国有出让；房产规划用途为商业综合楼。评估机构根据两种不同用途地价之差测算最终的评估价值，评估机构评估程序规范合法。2020年1月21日，昌吉市人民法院委托昌吉亚中商城拍卖有限责任公司将昌润公司名下位于昌吉市××区的18套房产依法在淘宝网阿里拍卖.司法网络平台以互联网竞价方式进行公开拍卖，并于2020年3月30日起在该平台发布竞买公告，现正在委托拍卖过程中。 昌吉市人民法院认为，昌润公司、高定兵、袁海英、高梓棣未按期向申请执行人融通融资公司履行给付义务，昌吉市人民法院依法查封并委托评估、拍卖抵押财产的执行行为符合相关法律规定。在委托评估过程中，评估机构作出的评估报告载明财产的基本信息正确，没有超出或遗漏财产范围，评估机构和评估人员均具备评估资质，评估程序合法。昌润公司在收到评估报告后提出异议，评估机构按期进行了回复，昌润公司在收到回复后五日内未再提出异议，故昌吉市人民法院依法将执行标的物委托拍卖机构在淘宝网阿里拍卖.司法网络平台进行网络拍卖。在拍卖过程中，拍卖机构协助昌吉市人民法院在网络平台发布了竞买公告，昌吉市人民法院委托拍卖程序合法。综上，昌润公司向本院提出停止对位于昌吉市××区商业综合楼的执行及撤销评估报告和撤销拍卖公告的异议请求无事实和法律依据，异议不成立。遂裁定：驳回异议人昌润公司异议请求。 昌润公司向本院申请复议称：请求1.撤销昌吉市人民法院下发的（2020）新2301执异42号执行异议裁定，停止对位于昌吉市××区综合楼房产的执行；2.撤销方诚评报字2019-152号价格评估报告；3.撤销拍卖公告。事实与理由：一、新疆方诚价格有限责任事务所严重违反评估程序，侵害了异议人的合法权益。根据《中华人民共和国评估法》第四条规定，评估机构及其评估专业人员开展业务，应当遵循法律，行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。《房地产估价规范》明确规定，选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观调减对比较法等估价方法进行适用性分析。而方诚价格事务所的评估报告，严重违反以上最高、最佳原则，评估价值与市场价值严重不符。综上，方诚价格事务所作出的房产评估报告严重不符，故此，应当重新委托有资质的房产机构作出鉴定。二、拍卖公告未按照法律规定进行公告，请求依法撤销拍卖公告。本案中，执行法院在阿里拍卖网上发布拍卖公告信息，但未按照《最高人民法院关于实施有关问题的通知》在人民法院诉讼资产网上发布相关信息，而是在其他网上公布了拍卖信息，违反了上述规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定，请求依法撤销拍卖公告。三、案涉办公楼土地为仓储用地，现尚未办理土地性质变更，目前房地未合一，法院只拍房，未拍地不合理，还有公司办公楼目前只有一个房产证，面积为3426平方米，拍卖时认为分成许多单间拍卖违反房产法规，单独拍卖会造成买受人无法办证风险。综上，请求法院维护复议人昌润公司的合法权益。 本院查明事实与昌吉市人民法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于昌润公司提出方诚价格有限责任事务所违反评估程序，未采用最佳原则评估标的物导致估价低于市场价值的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款之规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。本案中，昌吉市人民法院在委托评估过程中，评估机构作出的评估报告载明财产的基本信息正确，没有超出或遗漏财产范围，评估机构和评估人员均具备评估资质，评估程序合法。昌润公司在收到评估报告后提出异议，评估机构按期进行了回复，昌润公司在收到回复后五日内未再提出异议。方诚价格事务所作为具有合法评估资质的评估机构，其评估结论无法定事由不得推翻。因昌润公司并未提供证据证明方诚价格事务所及其评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故其请求重新评估的复议理由于法无据，本院不予支持。关于拍卖公告的问题。昌润公司认为昌吉市人民法院应当按照《最高人民法院关于实施有关问题的通知》在“人民法院诉讼资产网”上发布相关信息，而不是在淘宝网阿里拍卖平台发布拍卖公告信息，该拍卖公告程序违法，因此应当撤销拍卖公告。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告…，根据《规定》可知，拍卖公告应当在网络司法拍卖平台公示。《通知》是内部规章制度，而《规定》是司法解释。《规定》的效力大于《通知》，根据上位法优于下位法的法律适用原则，昌吉市人民法院在其委托拍卖的网络司法拍卖平台发布拍卖公告程序合法合规。昌润公司的该项理由亦不能成立。综上，（2020）新2301执异25号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。申请复议人昌润公司要求撤销昌吉市人民法院作出的（2020）新2301执异42号执行裁定，停止对位于昌吉市××区综合楼房产的执行、依法撤销2019-152号价格评估报告；依法撤销拍卖公告的复议请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条之规定，裁定如下： 驳回新疆昌润商贸有限责任公司的复议申请,维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301执异42号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 刘 秀 春 审 判 员 郑  延 审 判 员 帕提扎提 二〇二〇年六月九日 法官助理 张  睿 书 记 员 杨 东 哲