辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初1816号 原告（案外人）：盘锦开拓商贸有限公司，住所地盘锦市兴隆台区步行街地下商城东侧。统一社会信用代码91211100555389320J。 法定代表人：王立立，该公司经理。 原告（案外人）：盘锦晟熙商贸有限公司，住所地盘锦市兴隆台区振兴地区胜利小区****商网。统一社会信用代码9121110309809274X0。 法定代表人：王志刚，该公司经理。 两原告共同委托诉讼代理人：王清施，辽宁悦泰律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：赵占武，盘锦市兴隆台区正义法律服务所法律工作者。 被告（保全申请人）：王燕，女，1959年1月16日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：陈兆良，辽宁东亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周远昊，辽宁东亚律师事务所律师。 第三人（保全被申请人）：调兵山市万川房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省铁岭市调兵山市嘉纳观山郡小区**楼****一社会信用代码91211281051798438T。 法定代表人：朱**军，该公司董事长。 第三人（保全被申请人）：朱**军，男，1963年4月4日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 以上两第三人共同委托诉讼代理人：岳旭生，男，1978年4月28日生，汉族，调兵山市万川房地产开发有限公司的职员。 原告盘锦开拓商贸有限公司（以下简称“开拓公司”）、盘锦晟熙商贸有限公司（以下简称“晟熙公司”）与被告王燕，第三人调兵山市万川房地产开发有限公司（以下简称“万川公司”）、朱**军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开拓公司与晟熙公司的共同委托诉讼代理人王清施、赵占武，被告王燕的委托诉讼代理人陈兆良到庭参加诉讼。第三人万川公司、朱**军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 开拓公司、晟熙公司向本院提出诉讼请求：一、判决撤销辽宁省大连市中级人民法院（2019）辽02执异547号执行裁定书；二、判决不得执行原告名下的调兵山市开发区璞瑅华府（现代城）A9号楼住宅60套和All号楼住宅163套（详见《房屋明细表》），并解除查封；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告的诉讼请求符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，2015年6月前，第三人万川公司因承建调兵山市开发区璞瑅华府（现代城）从二原告处购买钢材，总计欠钢材款3500万元，可以证明原告与第三人万川公司存在合法的债权债务关系。其次，第三人万川公司因资金链周转出现严重问题无法支付，将万川公司开发的部分未完工的楼盘顶账给原告，并于2015年6月18日、2016年3月17日，对璞瑅华府（现代城）A9号楼住宅60套，面积为6129㎡，All号楼住宅163套，面积为8656.13㎡，签订商品房买卖合同且在调兵山市住建局进行了备案，可以证明原告与第三人以顶账方式购买以上房产并支付全部价款，符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条第（一）项、第（三）项规定。再次，2018年9月4日，原告与第三人万川公司签订了顶账协议书，约定该楼盘的后续完善工程全部由原告完成，费用由原告自行承担。原告与第三人通过协议约定，从签订之日起接受对房产后续工程继续承建，并有盘锦洁城物业有限公司出具的房屋交接记录，在接收房产至今，陆续完成楼顶防水工程、小区道路修建照明等工程，均可证明原告已实际占有该房产，符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条第（二）项规定。最后，该房产未实际竣工，无法办理产权登记手续，但在2015年、2016年已经办理网签和备案登记，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项规定。二、依据《执行异议和复议规定》等法律规定，大连市中级人民法院应立即解除对上述财产的查封。（2019）辽02执异547号执行裁定书以“抵债协议仅能产生债法上的效力，不应优先于另一金钱债权的实现，抵债标的物的受让人亦不应适用于物权期待权的保护范围且案外人未提供实际交付房款的证据”为由裁定驳回了原告的异议申请，系对法律理解错误。本案并非房产确权案件，也非优先债权的实现问题，而是审理被查封房产是否应解除查封，是否符合《执行异议和复议规定》的相关规定。本案中，原告并非是以顶账协议阻却法院的执行行为，顶账协议是法院查封房屋前原告与第三人之间的房屋买卖行为，实际产生房屋买卖关系及交付房款的事实。通过抵账协议的约定及实际履行行为，确定买卖关系成立且已支付全部价款，提供收据与否不影响对房屋价款实际交付的认定，且原告对房屋已实际占有并进行网签备案。《执行异议和复议规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。原告对房屋已办理网签备案登记手续，符合上述法律规定。因此根据《执行异议和复议规定》的相关规定，法院应当解除查封和停止执行。 王燕辩称，不同意二原告的诉讼请求，依法驳回开拓公司和晟熙公司的诉讼请求。具体意见如下：一、原告开拓公司的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，应当予以驳回。1.根据开拓公司的起诉状及其提供的证据，2014年4月2日，万川公司从开拓公司处购买钢材，因万川公司资金问题无法支付欠付开拓公司货款，万川公司以抵顶方式将案涉房屋备案在开拓公司名下。2018年9月4日，开拓公司与万川公司达成《顶账协议书》。假设开拓公司与万川公司之间确系抵债关系，则开拓公司与万川公司之间不存在房屋买卖合同关系。《顶账协议书》是开拓公司与万川公司为了消灭钢材买卖合同中的债权债务而签署的合同，其不应优于另外一个金钱债权的实现。抵顶行为的受让人不能列入物权期待权的保护范围。在房屋变更登记之前，其不应优于另外一个金钱债权的实现。故开拓公司不符合上述规定第二十八条第（一）项规定的条件。2.案涉房屋现处于烂尾状态，没有竣工验收，无法交付，开拓公司没有实际占有案涉房屋，故不符合上述第二十八条第（二）项规定。该规定中的占有是指对可以居住使用的房屋的占有，而不是指对在建工程的“占有”，立法目的在于保护普通消费者的居住权。3.开拓公司没有向万川公司交付购房款。根据开拓公司提供的《顶账协议书》及《商品房买卖合同》，现代城A11号楼163套房屋在当时的市场价格应为30472548元（8632.45㎡*3530元/㎡=30472548元），现代城A9号楼60套房屋在当时的市场价格应为21451500元（6129㎡*3500元/㎡=21451500元）；根据《G6幢101-201-301-401-501-601号房屋》（4S店），万川公司抵顶给开拓公司的2738.55㎡公建房屋按7000元/㎡的单价计算，应为19169850元（2738.55㎡*7000元/㎡=19169850元）；上述房屋的总价款应为71093898元。假设万川公司确实欠付开拓公司3500万元货款，且其抵顶行为能够得到支持，开拓公司也应当将余下36093898元款项支付至执行法院之后，其异议才能得到支持。此外，开拓公司仅向万川公司供货9169011.46元，假设抵顶合法有效，2738.55㎡的公建房屋（4S店）已足以抵顶9169011.46元货款，故开拓公司不符合上述规定第二十八条第（三）项规定的条件。4.开拓公司对《执行异议和复议规定》第三十条的理解有误，该条规定不适用本案。网签备案系房屋行政管理部门为了监控商品房交易和行政管理的需要要求的行政备案行为。网签备案仅是合同备案，不是产权登记行为，不产生物权登记效力。假设开拓公司与万川公司签订抵债协议是真实的，开拓公司当时明知不具备产权登记的条件，故其对不能办理产权登记存在过错，不符合该规定第二十八条第（四）项规定的条件。二、从晟熙公司提供的证据来看，晟熙公司仅与万川公司之间存在《商品房买卖合同》关系，不存在抵债关系。因晟熙公司未向万川公司支付购房款，故其诉请亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，应当予以驳回。1.从晟熙公司提供的证据来看，其与万川公司之间就现代城A11号楼163套房屋在2015年6月18日签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为人民币30472548元（8632.45㎡*3530元/㎡=30472548元），但是晟熙公司未向万川公司支付该购房款。2.案涉房屋未经过竣工验收，不具备交付条件，晟熙公司无法进行合法占有，故晟熙公司的诉请应当予以驳回。三、开拓公司应当举证证明其与万川公司之间9169011.46元钢材货款的客观真实性。假设开拓公司提供的《钢材购销明细》是真实的，只能证明原告与万川公司有钢材买卖的意思表示，不能证明开拓公司实际的发货数量及欠付货款的数额。四、开拓公司与万川公司存在恶意串通损害包括王燕在内的其他债权人合法权益的行为，《顶账协议书》应认定无效。假设《顶账协议书》和《钢材购销明细》是真实的，万川公司以价值70834925元的17500㎡房屋，实际抵顶了9169011.46元钢材货款，并且还将9169011.46元钢材货款虚列为3500万元，故二者系恶意串通损害债权人王燕的利益，《顶账协议书》应为无效。 万川公司、朱**军未到庭参加诉讼，庭后万川公司提交答辩状表示：对二原告陈述的事实和提交的证据没有异议。万川公司与二原告之间存在钢材买卖关系，万川公司欠二原告钢材款3500万元属实。万川公司承建调兵山市璞瑅华府（现代城）时，于2013年、2014年与二原告间发生钢材买卖关系，约定现代城建筑所用各种型号的钢材由二原告购买，交货地点为现代城。双方在履行中期，即2014年3月10日、4月2日签订三份《钢材购销明细》合同，2015年9月经三方对账共发生钢材款3370余万元；因万川公司资金紧张未付钢材款，经协商同意二原告钢材款加利息后确认为3500万元。二原告多次向万川公司催要，万川公司同意用所建部分楼房抵押给二原告，双方签订抵押协议。2015年6月18日、2016年3月17日，万川公司与二原告网签了《商品房买卖合同》，其中开拓公司签订璞瑅华府（现代城）A9楼住宅60套、晟熙公司签订璞瑅华府（现代城）A11号楼住宅163套，公建（即4S店）部分被人民法院判决解除。上述房产在调兵山市住建局备案在二原告名下。因晟熙公司出具了委托书，2018年9月5日，万川公司与开拓公司签订《顶账协议书》，并给开拓公司出具现代城收款收据及用钢材款购买房产明细，金额为1774万元；给晟熙公司出具现代城收款收据及用钢材款购买房产明细，金额为1726.49万元。按《顶账协议书》约定，万川公司将上述房产交付给二原告，二原告将接收的住宅楼交由盘锦洁城物业有限公司管理。按《顶账协议书》约定，2019年3月9日，万川公司与二原告签订《协议书》，约定二原告接收住宅楼后，对房屋部分基础功能及设施进行了配套施工，完善了楼盘的后续工程，费用均由二原告支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告王燕对原告提交的《商品房买卖合同》、（2019）辽02民初807号民事裁定书、（2019）辽02执保197号协助执行通知书的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。关于原告提供的送货单、入库单及收据，既有2013年的部分票据，亦有2014年的部分票据，收货人或为空白，或无法证实手写备注的收货人系万川公司指定的收货人员，故本院对上述证据的真实性和关联性，不予认定。关于原告提供的其称购买钢材的有关银行汇款凭证，无法证实与本案存在关联性，本院不予认定。原告提交的2018年9月4日的《顶账协议书》、2018年8月16日的委托书、2018年9月5日的房屋交接记录、2019年3月9日的协议书，被告对其真实性均有异议，申请对上述《顶账协议书》、委托书、房屋交接记录及协议书的形成时间，以及上述材料中分别涉及的开拓公司和万川公司的公章加盖时间、开拓公司和晟熙公司的公章加盖时间、开拓公司的公章加盖时间，开拓公司、万川公司和晟熙公司的公章加盖时间进行鉴定。因被告王燕没有在本院指定的期限内提供鉴定所需的对比样本，故本院无法启动鉴定程序。在被告无法提供其他证据反驳的情况下，本院对上述证据材料的真实性予以认定。关于原告提供的《钢材购销明细》、《往来款项询证函》、明细账、记账凭证记、《现代城收款收据》、《情况说明》、《调兵山璞瑅华府消防后续工程协议书》、《委托协议书》、《施工合同》、《劳务施工合同》、《合同书》，被告虽对上述材料的真实性均不认可，但未能提供有力的反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以确认。 根据上述证据的分析和认证，本院认定如下事实： 本院在审理王燕与朱**军、万川公司民间借贷纠纷一案中，王燕向本院提出保全申请，本院于2019年7月26日作出（2019）辽02民初807号民事裁定，查封朱**军、万川公司人民币105400000元银行存款或等值财产。2019年8月2日，本院作出（2019）辽02执保197号协助执行通知，查封包含案涉223套房屋在内的房屋，查封期限三年，自2019年8月2日至2022年8月1日止。开拓公司、晟熙公司对本院查封的案涉223套房屋提出书面异议。2019年9月26日，本院作出（2019）辽02执异547号执行裁定，驳回开拓公司、晟熙公司的异议请求。开拓公司、晟熙公司不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 2014年3月10日，晟熙公司（供方）与万川公司（需方）签订《钢材购销明细》，约定晟熙公司向万川公司出售钢材，金额5200335.20元，交（提）货地点为调兵山现代城，交货日期根据需方要求发货，具体时间以提货单上的日期为准，结算方式为现金。2014年4月2日，开拓公司与万川公司签订两份《钢材购销明细》，约定开拓公司向万川公司出售钢材，金额分别为9169011.46元、20630655.75元，交（提）货地点为调兵山现代城，交货日期根据需方要求发货，具体时间以提货单上的日期为准，结算方式为现金。 2015年6月18日，万川公司与晟熙公司签订163份《商品房买卖合同书》，约定晟熙公司购买万川公司现代城All号楼公寓163套。2016年3月17日，万川公司与开拓公司签订60份《商品房买卖合同》，约定开拓公司购买万川公司现代城A9号楼住宅60套。案涉223套房屋均已办理了合同备案登记。二原告认可上述223套房屋的备案合同总价款是51785075元。 2017年4月30日，开拓公司向万川公司出具《往来款项询证函》，载明万川公司欠开拓公司往来款35000000元，询证日期为2017年4月30日，本函仅为明确与万川公司债权债务关系之用，并非催款结算。万川公司在“结论：信息证明无误”处加盖万川公司财务专用章。原告提供的2019年10月27日打印的明细账显示：2017年4月30日，“开拓公垫付钢材款抵押物A9号楼，贷方35000000，余额35000000”，明细账中加盖万川公司财务专用章。万川公司2017年4月30日的记账凭证记载：“开拓公垫付钢材款抵押物A9号楼6129平方米/60套住宅A11…，其他应付款/朱**军，借方金额35000000；其他应付款/开拓公司，贷方金额35000000。”记账凭证中加盖万川公司财务专用章。 2018年8月16日，委托单位晟熙公司与受托单位开拓公司共同向万川公司出具《委托书》，内容为：“贵公司拖欠我公司与开拓公司共计叁仟伍佰万元钢材款一事，现我公司委托开拓公司全权代表我公司，用该叁仟伍佰万元钢材款购买你公司在建商品房等事宜。开拓公司有权代表我公司同贵公司签署合同、协议等相关文件，以及办理产权登记等事宜。” 2018年9月4日，万川公司（甲方）与开拓公司（乙方）签订《顶账协议书》，主要约定：截止至2015年6月9日，甲方共欠乙方款项35000000元。因甲方资金周转问题无法还款，甲方将现有的房产抵账给乙方，用以偿还甲方所欠乙方款项。顶账房产具体信息为：抵账房产位于调兵山市开发区，开发房产名称为璞瑅华府（现代城），包括公寓8632.45㎡，住宅6129㎡，公建（即4S）2738.55㎡，三项房产累计总面积为17500㎡，详见附件“房产现状”及附表；甲方抵账给乙方的上述房产为未正式交工验收房产，房屋部分基础功能及设施尚未配套齐全，目前不能正常投入使用，该楼盘的后续完善工程全部由乙方自行完成，费用由乙方自行承担；甲方保证在本协议签订时，上述房产没有被查封、抵押等情况，不涉及到任何纠纷，甲方其他按揭、抵押、债务纠纷等与该顶账房没有任何关系。房产单位面积价格及顶账额度：由于上述房产并未实际全部完成、交工、验收，因此经甲、乙双方协商确定，公寓价格为每平方米2000元人民币，住宅价格为每平方米2000元人民币，公建（4S）价格为每平方米2000元人民币；综合以上单位面积价格，经甲、乙双方平等友好协商确定，上述房产顶账额度共计为3500万元人民币。关于双方的责任和义务，其中约定，甲方保证在本协议签订之日起30日内向乙方移交上述抵账房产的全部相关手续，同时乙方在2014年与甲方签订的224份房屋买卖合同继续合法有效，本合同签订后不再另行签订房屋转让手续。原告签订的房屋买卖合同，因房屋未完工，所以标注的价格不准确，价格调整以本协议第三条第1项内容为准，其他内容继续有效；本协议签订后，乙方拥有上述房屋的所有权（包括但不限于占有、使用、收益、处分等权利）；本协议签订后，如条件允许，乙方有权立即办理房屋产权登记手续，如暂不办理登记手续时可免费更名一次。如更名时，乙方可用书面通知方式告知甲方与第三方签订购房合同，并办理房屋产权登记手续。协议有效期从本协议签订之日起至上述所有抵账房产办理完毕《房地产权证》，并将房屋产权转移给乙方时为止。上述协议中提到的“乙方在2014年与甲方签订的224份房屋买卖合同”，二原告称其中的“2014”系笔误，合同应为2015年、2016年签订的商品房买卖合同，其中的“224份房屋买卖合同”除了本案所涉的223套商品房买卖合同之外，还有一份为4S店的合同，与本案诉讼标的无关。 2018年9月5日，万川公司分别为开拓公司、晟熙公司出具《现代城收款收据》，金额分别为1774万元、17264900元，备注：A96129㎡，4S店2758㎡；楼号A11163户，面积8632.45㎡。 2018年9月5日，万川公司出具《情况说明》，主要内容为：万川公司2013至2014年在调兵山建设现代城（璞瑅华府小区）期间，建设所用钢材全部由开拓公司和晟熙公司出售给万川公司。2015年9月万川公司与两公司对账时，共欠两公司叁仟叁佰柒拾余万元。经协商，万川公司同意支付两公司材料款加利息叁仟伍佰万元整。2018年9月，开拓公司代表晟熙公司同万川公司签订抵账协议，万川公司为了钢材款不再增加利息，用本公司建设的现代城小区A11楼163户、面积8632.45㎡，A9楼60户，面积6129㎡，4S店面积2758㎡，以每平方米2000元的价格抵顶开拓公司和晟熙公司。2000平米造价不含后续工程，其中窗户玻璃安装、楼内水电消防人防等余下工程均由其自行完善，包括电外网、消防外网等均由其自行完善；开发建设等税款也由两公司承担。 2018年9月5日，盘锦洁城物业有限公司与开拓公司签署《房屋交接记录》，载明：2018年9月5日，根据万川公司同开拓公司的抵账房协议，盘锦洁城物业有限公司将调兵山市现代城（璞瑅华府小区）9号楼60户住宅钥匙、11号楼163户钥匙（每户装修钥匙一把、正式钥匙五把），全部移交给开拓公司，公建（4S）2738.55㎡的未安装窗框等物品也进行了移交。移交前双方已对楼内设施进行了验看，移交后上述房屋由开拓公司自行保管，楼内设施损坏、丢失与盘锦洁城物业无关。 2019年3月9日，万川公司（甲方）与开拓公司、晟熙公司（乙方）签订《协议书》，主要载明：鉴于万川公司资金出现问题，无力承担其开发建设的调兵山市璞瑅华府小区（现代城）后续工程建设，甲乙于2018年9月4日签订了欠乙方钢材款的《顶账协议》，根据该《顶账协议》约定的“房屋部分基础功能及设施尚未配套齐全，目前不能正常投入使用，该楼盘的后续完善工程全部由其自行完成，费用由其自行承担”的相关内容，为了尽早完成该小区的后续工程，使乙方减少经济损失和其它购房户的经济损失，双方约定：1.甲方同意乙方投资建设电外网工程，乙方投资建设的电外网工程乙方具有绝对的使用权和控制权，甲方无权支配该工程的使用权，即乙方投资建设的电外网工程具有独立产权，直到小区建设完工后，由乙方转交物业公司为止。2.甲方同意乙方投资建设消防系统工程，但乙方必须执行甲方与沈阳德安消防工程有限公司签定的三份合同。乙方在履行甲方同沈阳德安消防工程有限公司签订合同的情况下，对该消防工程乙方具有绝对的产权。甲方无权支配其它购房户无偿使用该消防系统。3.对已经入住的住户的消防工程电外网工程，乙方在未得到其应承担消防工程电外网工程费用的情况下，乙方有权拒绝该部分住户免费享受该系统。由此产生上访等情况，与乙方无关。若因政府强力干预，给乙方造成经济损失，甲方应承担乙方经济损失。4.乙方出资建设的电外网工程，消防系统工程，其他购房户出资使用该系统，乙方收取的出资款与甲方无关。5.乙方出资建设的电外网，消防系统工程，一旦因甲方原因使乙方的利益受到损害或得不到保证，乙方对该上述工程具有优先受偿权，优先受偿权从乙方得知权利被侵害之日起计算。 2019年5月20日，（甲方）晟熙公司、开拓公司与（乙方）沈阳德安消防工程有限公司签订《调兵山璞瑅华府消防后续工程协议书》，主要载明：鉴于乙方与万川公司就其开发建设的调兵山市璞瑅华府（现代城）小区于2014年7月10日签订了《调兵山市消防系统安装工程施工合同》，2015年8月20日签订了《调兵山市现代城消防水外网消防工程施工合同》，于2015年8月20日《调兵山市现代城消防电外网消防工程施工合同》，开拓公司和万川公司于2018年9月4日签订了《顶账协议书》等，甲乙双方约定甲方从万川公司处获悉并认可万川公司拖欠乙方已完工程款380万元，甲方同意承担该笔欠款，并承诺在乙方配合甲方获得该消防工程绝对使用权和控制权的情况下，该笔欠款甲方用其名下修缮完工的商品房进行抵顶，抵账价格为3000元/平方米；甲方双方共同确认本《协议书》涉及的消防工程，按照乙方与万川公司就其开发建设的璞瑅华府小区于2014年7月10日签订的《调兵山市消防系统安装工程施工合同》，2015年8月20日签订的《调兵山市现代城消防水外网消防工程施工合同》，于2015年8月20日签订的《调兵山市现代城消防电外网消防工程施工合同》（以下简称“三份合同”）继续进行。甲方自愿履行万川公司的责任，承担三份合同规定的义务。自本《协议书》签订之日，甲方双方就后续消防工程工程款的支付按照如下进度执行。……协议双方还对其他内容进行了约定。2019年10月15日，沈阳德安消防工程有限公司向调兵山市鹏辉物业服务有限公司出具专用收款收据，金额为45万元，结算方式为电汇，收款事由为工程款。2019年10月15日，中国建设银行单位客户专用回单显示，付款人调兵山市鹏辉物业服务有限公司向收款人沈阳德安消防工程有限公司转账45万元，用途备注“货款材料款”。 2019年5月20日，（甲方、委托方）晟熙公司、开拓公司与（乙方、受托方）调兵山市鹏辉物业服务有限公司签订《委托协议书》，其中约定：甲方与沈阳德安消防工程有限公司签订的《调兵山璞瑅华府小区消防后续工程协议书》，沈阳德安消防工程有限公司的施工监管及室内穿线由甲方委托给乙方。甲方与沈阳德安消防工程有限公司确认的后续工程款为460万元，室内穿线20万元，乙方收取甲方9.6万元的工程管理费。为保证乙方的管理费甲方能够支付，甲方支付给沈阳德安消防工程有限公司的工程款及室内穿线款必须将款打入到乙方账户，由乙方支付给沈阳德安消防工程有限公司及实际施工人，沈阳德安消防工程有限公司给乙方出具收工程款收据，管理费在本工程完工日甲方全额支付给乙方。甲方与沈阳德安消防工程有限公司签订的《调兵山璞瑅华府小区消防工程协议书》，甲方顶账房消防工程完工日2019年12月30日，沈阳德安消防工程有限公司施工完工日及室内穿线结束日，甲乙双方签订的本《委托协议书》终结。 2019年10月14日，盘锦益民金属有限公司通过中国建设银行向调兵山市鹏辉物业服务有限公司转账70万元，晟熙公司自称该70万元款项是晟熙公司向盘锦益民金属有限公司的借款，由盘锦益民金属有限公司直接转付给调兵山市鹏辉物业服务有限公司。同日的电子回单显示，盘锦益民金属有限公司向调兵山市鹏辉物业服务有限公司转账的20万元、50万元，摘要载明“借款”。 诉讼中，原告提供晟熙公司或开拓公司自2019年5月至10月期间先后与贺金瑞、才志辉、盘锦市兴隆台区兴达吕塑门窗厂、张辉等就调兵山市璞瑅华府小区（现代城）11号楼或A9楼的有关工程签订的施工合同。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，二原告要求排除对案涉房屋执行的法律依据是《执行异议和复议规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个条件必须同时满足才能排除执行。根据本案已查明的事实可知，二原告在案涉房屋被查封前先后于2015年6月18日、2016年3月17日与万川公司签订商品房买卖合同，并办理合同备案登记。庭审中，原告称在商品房买卖合同签订前，二原告多次找万川公司催要货款，万川公司与原告签订抵押协议，将案涉房屋抵押给原告，所以于2018年签订《顶账协议书》。本院认为，原告提供的证据显示，案涉《商品房买卖合同》签订时，万川公司与开拓公司未签订《顶账协议书》，此时双方尚未形成以货款抵付购房款的意思表示。根据原告自己提及的其与万川公司签订过抵押协议，以及其提供的万川公司2017年4月30日的记账凭证及明细账中记载的“开拓公垫付钢材款抵押物A9号楼6129平方米/60套住宅A11…”、“开拓公垫付钢材款抵押物A9号楼”分析，此时的商品房买卖合同系基于万川公司欠付二原告钢材款，而将案涉房屋抵押给二原告，以签署买卖合同并办理合同备案的方式担保双方债权债务的履行；直至2018年9月4日，开拓公司在已得到晟熙公司委托的情况下，与万川公司签订《顶账协议书》，明确约定万川公司按照每平方米2000元的价格将案涉房屋抵账给二原告，用以偿还万川公司所欠二原告3500万元款项，此时二原告与万川公司才形成以房抵债的意思表示。并且，根据《顶账协议书》中“在2014年与甲方签订的224份房屋买卖合同继续合法有效，本合同签订后不再另行签订房屋转让手续。原告签订的房屋买卖合同，因房屋未完工，所以标注的价格不准确，价格调整以本协议第三条第1项内容为准，其他内容继续有效”的内容表述分析，此时就案涉房屋签订的商品房买卖合同的性质已由还款担保变更为以房抵债，即二原告以抵债方式向万川公司支付全部房款，购买案涉房屋，其应系行为人的真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，应属合法有效。根据原告开拓公司与盘锦洁城物业有限公司于2018年9月5日签署的《房屋交接记录》、二原告与万川公司于2019年3月9日签订的《协议书》，以及原告就案涉房屋所涉楼盘未完工的后续完善工程先后与沈阳德安消防工程有限公司、贺金瑞等签订的施工合同显示，二原告在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。另外，原、被告均认可案涉房屋至今未竣工验收，无法办理产权登记，非因二原告原因未办理过户登记。综上，二原告对案涉房屋享有的权利足以排除执行，对原告要求不得执行案涉房屋及解除对房屋查封的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。 关于被告王燕提出开拓公司与万川公司不存在房屋买卖合同关系，抵顶行为的受让人不能列入物权期待权的保护范围一节，本院认为，二原告是用万川公司欠付的钢材款向万川公司支付的案涉房屋价款，其与万川公司是以房抵债方式形成的买卖合同关系。《执行异议和复议规定》第二十八条并未将以房抵债方式形成买卖合同关系的受让人排除在该条规定的范围之外，故被告王燕的该项观点，没有依据，本院不予采纳。 关于被告王燕提出案涉房屋没有竣工验收，开拓公司没有实际占有案涉房屋一节，本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件规定，并非系对房屋消费者物权期待权的保护条件的特别条款规定。该条款中规定的“合法占有不动产”，应系对不动产的管理和支配，并非是以实际居住使用房屋为唯一标准。被告王燕以案涉房屋未竣工验收，认为“占有”仅是对可以居住使用房屋的占有，系对上述条款中“占有”含义理解偏颇，本院不予采纳。 关于被告王燕提出开拓公司没有向万川公司交付购房款一节，本院认为，法律没有禁止买受人用以房抵债方式支付房款，二原告与万川公司抵顶房款的价格在2018年9月4日签订的《顶账协议书》进行了明确约定；至于被告王燕提及的案涉房屋在此前万川公司与二原告签订的商品房买卖合同中约定的价款，如上分析，此时双方仅是以房屋作为还款担保钢材款债权的实现，并未形成房屋买卖的合意，万川公司与二原告是在签署《顶账协议书》后才将此前的还款担保变更为房屋买卖的合意；而且，此前万川公司与二原告签订的商品房买卖合同约定的价款，理应是在房屋完工具备交付条件情况下所涉的价款，但直至双方签订《顶账协议书》时，案涉房屋所涉楼盘尚未完工，也未达到竣工验收的条件，由此合同双方约定房屋价款按《顶账协议书》约定进行调整。在此情况下，被告王燕以商品房买卖合同中约定的房屋单价3500元或3530元计算的房屋价款主张二原告未向万川公司付清购房款，依据不足，本院不予采纳。 关于被告王燕主张开拓公司明知案涉房屋不具备产权登记条件，开拓公司对房屋不能办理产权登记存在过错一节，本院认为，从《顶账协议书》约定的内容来看，双方约定以案涉房屋抵顶钢材款时，房屋并未完工，尚待原告后续施工，但不能由此认定案涉房屋在达到竣工验收条件后仍然不能办理产权登记。本案中，被告王燕无证据证实二原告在案涉房屋未能办理产权登记方面存在消极不行使登记权利或者未尽到合理注意义务的情形，故不应认定二原告对房屋不能办理产权登记存在过错。被告王燕的该项诉讼请求，依据不足，本院不予采纳。 关于被告王燕提出晟熙公司仅与万川公司存在《商品房买卖合同》关系，不存在抵债关系，晟熙公司未向万川公司支付购房款，不符合排除执行的条件一节，本院认为，《顶账协议书》虽是万川公司与开拓公司直接签署，但根据晟熙公司与开拓公司于2018年8月16日共同向万川公司出具的《委托书》，结合《顶账协议书》载明的“乙方在2014年与甲方签订的224份房屋买卖合同继续合法有效，本合同签订后不再另行签订房屋转让手续”，万川公司在签署《顶账协议书》次日分别为开拓公司、晟熙公司出具《现代城收款收据》，以及万川公司此后又于2019年3月9日与二原告共同签署的《协议书》内容来看，案涉《顶账协议书》应系开拓公司接受晟熙公司委托后，二者共同与万川公司形成的抵账协议。晟熙公司与万川公司约定抵顶的房屋仍系其以抵债方式支付的房款。被告王燕以晟熙公司与万川公司不存在抵债关系，未向万川公司支付房款为由，主张晟熙公司不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，与本案事实不符，本院不予采纳。 关于被告王燕提出开拓公司应当举证证明其与万川公司之间钢材货款的客观真实性一节，本院认为，原告开拓公司提供的《钢材购销明细》，证实其与万川公司之间存在钢材买卖的法律关系。开拓公司诉讼中提供的一些送货单、入库单及收据，虽不能证实其实际发货数量，但从万川公司2017年4月30日的记账凭证记载的“开拓公垫付钢材款抵押物A9号楼6129平方米/60套住宅A11…”，以及万川公司于2015年、2016年就将案涉房屋的买卖合同备案在开拓公司、晟熙公司名下分析，开拓公司、晟熙公司与万川公司之间理应存在钢材款的债权债务关系。况且，在本案诉讼中，原告提供的《往来款项询证函》亦显示万川公司欠开拓公司往来款35000000元。在被告王燕无有力证据反驳的情况下，开拓公司与万川公司之间存在真实的钢材货款具有高度可能性，本院予以认定。 关于被告王燕主张开拓公司与万川公司之间恶意串通损害包含王燕在内的债权人的合法权益一节，本院认为，商品房买卖合同签署当时，被告王燕与万川公司、朱**军尚未发生民间借贷的诉讼，此时尚不存在二原告与万川公司损害王燕合法权益的可能。而且，万川公司与二原告签订的商品房买卖合同约定价款，应是在房屋完工具备交付条件情况下所涉的价款，而直至万川公司与开拓公司签订《顶账协议书》时，案涉房屋所涉楼盘尚未完工，也未达到竣工验收的条件，由此双方约定房屋价款按《顶账协议书》约定进行调整，比较符合常理。现被告王燕以《商品房买卖合同》约定价款主张万川公司以价值70834925元的房屋实际抵顶了原告9169011.46元钢材款并将其虚列为3500万元，恶意串通损害王燕的利益进而主张《顶账协议书》无效，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行调兵山市开发区璞缇华府（现代城）A9号楼60套住宅和All号楼163套公寓（详见《案涉房屋明细表》）； 二、解除对调兵山市开发区璞缇华府（现代城）A9号楼60套住宅和All号楼163套公寓的查封（详见《案涉房屋明细表》）。 案件受理费166800元（盘锦开拓商贸有限公司、盘锦晟熙商贸有限公司已预交），由被告王燕承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 本院（2019）辽02执异547号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇二〇年六月三十日 书记员  任建芳 附相关法律法规： 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 附：《案涉房屋明细表》 案涉房屋明细表 一、调兵山市开发区璞瑅华府（现代城）A9号楼住宅60套，房号明细如下： 1-1102、1-1101、1-1002、1-1001、1-902、1-901、1-802、1-801、1-702、1-701、1-602、1-601、1-502、1-501、1-402、1-401、1-302、1-301、1-202、1-201、2-1102、2-1101、2-1002、1-1001、2-902、2-901、2-802、2-801、2-702、2-701、2-602、2-601、2-502、2-501、2-402、2-401、2-302、2-301、2-202、2-201、3-1102、3-1101、3-1002、3-1001、3-902、3-901、3-802、3-801、3-702、3-701、3-602、3-601、3-502、3-501、3-402、3-401、3-302、3-301、3-202、3-201。 二、调兵山市开发区璞瑅华府（现代城）A11号楼公寓163套，房号明细如下： 2009、2008、2007、2006、2005、2004、2003、2002、2001、1909、1908、1907、1906、1905、1904、1903、1902、1901、1809、1808、1807、1806、1805、1804、1803、1802、1801、1709、1708、1707、1706、1705、1704、1703、1702、1701、1609、1608、1607、1606、1605、1604、1603、1602、1601、1509、1508、1507、1506、1505、1504、1503、1502、1501、1409、1408、1407、1406、1405、1404、1403、1402、1401、1309、1308、1307、1306、1305、1304、1303、1302、1301、1209、1208、1207、1205、1204、1203、1202、1201、1109、1108、1107、1106、1105、1104、1103、1102、1101、1009、1008、1007、1006、1005、1004、1003、1002、1001、908、907、906、905、904、903、902、901、809、808、807、806、805、804、803、802、801、709、708、707、706、705、704、703、702、701、609、608、607、606、605、604、603、602、601、523、522、521、520、506、505、504、503、502、501、423、422、421、420、406、405、404、403、402、401、323、322、321、320、306、305、304、303、302、301。