广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1410号上诉人（原审原告）：江门友联德房地产发展有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区***************（自编）。统一社会信用代码：914********1111842。法定代表人：吕美容，该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛鹏，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涵，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈金光，男，1968年7月28日出生，汉族，住广东省深圳市南山区**********科创业大厦607。公民身份号码：450************530。上诉人江门友联德房地产发展有限公司（以下简称友联德公司）因与被上诉人陈金光商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院(2019)粤0703民初5383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友联德公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持友联德公司全部诉讼请求；二、由陈金光承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：一审判决事实认定错误、适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：.(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更…”的规定，应依法改判撤销一审判决，支持友联德公司一审的全部诉讼请求。一、一审判决认为友联德公司根据商品房买卖合同已经收到全部购房款，其合同目的已经实现，友联德公司解除合同缺乏事实和法律依据，该认定割裂了商品房买卖合同和贷款担保合同之间的联系，未能完整理解按揭购买商品房交易结构的整体功能，友联德公司未获得全部购房款，其合同目的根本没有实现，友联德公司有权行使法定合同解除权。(一)以“按揭”方式购买商品房是多种法律关系集合下的整体交易，对于合同目的的考察应从整体衡量。以“按揭”的方式购买商品房形成了包含买卖、借贷、抵押、保证等多种法律关系，各个法律关系相互牵连、共生、共存，只有在整体交易中的每一个交易链条都得以实现时，合同的目的才能最终实现。虽然，在交易中，每个合同均可独立存在，但其变动不可避免的会对其他合同发生影响，因此不能简单的将商品房买卖合同和抵押贷款合同进行割裂，而应将其作为一个整体看待，在对合同目的进行考查时亦应从整体把握。(二)友联德公司对陈金光的代偿，导致购房款再次“返还”陈金光，友联德公司未实现取得全部购房款的合同目的。商品房买卖交易过程中，买方的交易目的是获得商品房，卖方的目的是获得购房款。本案中，虽然友联德公司在商品房买卖合同项下收到了全部购房款，但根据《个人购房借款/抵押担保合同》以及《按揭贷款业务合作协议》，陈金光“断供”必然导致友联德公司代偿按揭贷款，因而，实际是友联德公司又将购房款“返还”给陈金光。友联德公司并未取得全部购房款，其在商品房买卖交易项下的合同目的根本未实现。(三)按揭购买商品房合同应当类推适用分期付款买卖合同相关规定。如前所述，商品房买卖合同和担保贷款合同系为各方为实现整体交易目的而签订，不能割裂对待。从经济实质来看，买受人本来应当向开发商分期支付购房款，但由于银行的加入，由银行向开发商代为支付购房款，然后再由买受人分期向银行支付购房款及利息。因此，在目前法律无明确规定的情形下，可将买受人以按揭贷款方式购买商品房视为买受人分期付款购房，类推适用分期付款买卖合同相关规定，以达到双方的利益平衡。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”本案中，友联德公司代陈金光支付的金额为98188.7元，是合同总金额222012元的38.48%。基于此，友联德公司亦有权解除商品房买卖合同。二、案涉房屋至2016年12月22日后即符合办理产权登记过户的条件，因未过户而导致银行抵押权未设立是陈金光的过错，一审判决认为未过户的原因是友联德公司且认为友联德公司已取得“追偿权”，因而请求不应被支持，但实际上案涉房屋早已被预查封，所谓的“追偿权”根本无法实现。(一)陈金光拖延办理产权登记，导致友联德公司不得不承担连带清偿责任。1.根据《竣工验收备案表》案涉房产在2016年12月22日就已符合办理产权登记过户条件，是陈金光故意拖延缴纳相关税费才导致产权登记过户无法办理；2.案涉房产的登记过户未完成，直接导致银行的抵押权未成功设立；3.因为银行抵押权未成功设立，而陈金光又发生“断供”，友联德公司才不得不承担连带清偿责任。如果抵押权设立，即使案涉房屋被查封，银行的债权亦可以获得优先受偿，友联德公司也无须承担连带责任。但本案中，正是由于陈金光拖延办理产权证才最终导致友联德公司不得不代偿。况且，在实践中，产权登记过户必须有陈金光的配合，案涉房产早已具备登记过户的条件，友联德公司何尝不希望尽快办理产权登记过户，但奈何陈金光不配合，所以未登记过户不是友联德公司的责任，但友联德公司却不得不为此承担连带清偿责任，对友联德公司非常不公。(二)案涉房屋早已被预查封，所谓的“追偿权”根本无法实现。案涉房屋在银行起诉前已经被“预查封”，江门外贸集团有限公司因江门市信发科技有限公司、陈金光、肖小余未履行(2017)粤0703民初6242号民事调解书所确定的偿还义务向江门市蓬江区人民法院申请执行，案号为(2019)粤0703执322号。案涉房产价值尚不足以覆盖前述案件的债权金额。因此，对于友联德公司而言，“追偿权”根本无法实现。三、《商品房买卖合同》中虽未明示“单方解除合同”，但“处置案涉房产”的前提应为解除合同，因此，友联德公司亦应有约定解除权。《商品房买卖合同》附件四第(三)条第4款(25)“在供款过程中，若买受人出现逾期供款的现象，则买受人同意，自出卖人代买受人清偿欠款本息之日起，有权以任何方式处分该商品房，包括以买受人名义出售”虽然本款没有直接写明解除合同，但“有权以任何方式处分该商品房”已经包括“解除本合同”的意思表示，“以买受人的名义出售”实际上是因为在实践中，没有陈金光的配合，友联德公司也无法再次办理预告登记，因此才会表述为以“买受人”的名义。退一步而言，即使约定解除被认定为“约定不明”，但综合法定解除条件和该条约定亦可以看出，陈金光对于“断供”而引发的后果即不再享有案涉房产是明知的，因此，解除合同符合双方利益。四、陈金光的过错导致案涉房屋未能登记过户，进而使得友联德公司履行阶段性担保义务。因此，友联德公司有权在《商品房买卖合同》解除后优先扣除友联德公司代陈金光向中国工商银行股份有限公司江门分行（以下简称工行江门分行）支付的贷款本息96853.7元、执行费1335元和房屋占有使用费后再应返还陈金光的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，友联德公司已经代陈金光向工行江门分行支付贷款本息96853.7元、执行费1335元，前述款项属于友联德公司的损失，因此友联德公司可在返还的购房款中予以优先扣除。关于房屋使用费，应同样属于损失的一部分。《商品房买卖合同(预售)》附件十二的《补充协议》第十五条约定“买受人对商品房占有以后以本合同相关条款约定事由提出解除合同的，出卖人有权要求买受人支付自交楼之日起至解除合同之日止总房款的日千分之一的房屋使用费用”。虽然该条约定是买受人的解除后果，但友联德公司认为在陈金光违约的情况下，同样可以适用本条约定计算房屋使用费，因为这是双方在签订合同时可预见的可能的法律后果，如果仅允许在友联德公司违约的情形下单方适用，有违公平，因此友联德公司也可以使用该条约定要求陈金光支付房屋占用费。综上，本案的关键是商品房买卖合同的解除是否符合法定和约定的条件，一审判决割裂了商品房买卖合同和贷款担保合同之间的必然联系，未能从整体上认定友联德公司获得全部购房款的合同目的已然无法实现，属于认定事实错误、适用法律不当，请求依法撤销原判，支持友联德公司一审全部诉讼请求。补充意见如下：1.陈金光没有参与本案一审及二审的应诉及答辩，应推定其以默示的方式认可了合同的解除，而且引发本案的原因是陈金光的逾期还款违约行为。如果不判决解除合同，实际上是保护了陈金光的违约行为，违背了公平正义的基本原则。2.友联德公司是以解除和未按时偿还按揭贷款为关键词在商品房预售合同纠纷项下进行了大数据的检索，庭前已向法庭提交了部分案件，在这些案例中基本是支持了解除合同并承担违约责任。因此恳请法庭查明事实，改判支持友联德公司一审的诉讼请求。3.合同中明确约定按揭贷款是作为合同标的物的付款方式，根据惯例和相关的配套合同约定，配套合同是指发展商与贷款银行之间的约定及业主与贷款银行之间的约定。业主当出现不能偿还按揭贷款时，都是由发展商承担连带保证还款责任。这实质说明当发展商出现承担连带保证还款的法律事实时，实际上发展商是没有收到业主应当支付的全部购楼款，因此，本案的合同目的无法实现。也即虽然按揭贷款和购买商品房是两个独立法律关系，但在业主通过按揭贷款购买商品房时，是一个复合的法律关系，是把按揭的方式与支付购房款的方式连接在一起，因此不能把两者孤立开来。作为银行，当业主不支付款项，银行就会找发展商偿付，发展商就不得不按照之前的约定予以偿付。在事实上导致发展商无法全额收到购房款项。4.合同的附件四种明确约定是以“任何方式”来处置。任何方式当然、而且、必然包括解除合同的方式来进行处置。5.业主两次缺席一审和二审庭审活动的事实已经清楚表明业主对合同是否解除是抱着无所谓的态度，是对其针对友联德公司诉讼请求及上诉请求抗辩权的放弃。因此，一审法院刻意代替业主的角色变相为业主抗辩属于审判权越俎代庖，从而没有做到居中裁决的作用。6.若判决解除合同有利于倡导诚实信用的社会风气，反之则鼓励坑蒙拐骗。7.一审判决在第十页关于有权以任何方式处分样品房的理解中认为由于发展商代为清偿债务所以从银行继受取得了对陈金光的追偿权，实际上这样的权利是法定的权利而不是需要合同进行约定才具有的权利。因此，对约定进行这样的解释很牵强，无法令人信服。鉴于本案标的物的物权仍在友联德公司名下，并没有办理到业主名下，因此合同解除也是具有事实上的条件。陈金光没有答辩意见。友联德公司向一审法院起诉请求：1、判令解除友联德公司与陈金光签订的编号为2015-014923的《商品房买卖合同（预售）》，陈金光并协助友联德公司办理解除江门市蓬江区***************房产的预告登记及《商品房买卖合同（预售）》备案手续。2、判令陈金光向友联德公司返还案涉房屋。3、判令陈金光向友联德公司支付房屋使用费（从2016年12月30日起，按总房款的千分之一计算，暂计至2019年5月23日）共计194038.49元。4、判令友联德公司可直接从陈金光已支付购房款中抵扣上述第3项请求中陈金光应承担的房屋使用费用以及友联德公司代陈金光向工行江门分行支付的借款本息。5、判令本案的诉讼费用全部由陈金光承担。一审法院认定事实：2015年7月19日，由友联德公司作为出卖人、陈金光作为买受人签订编号为2015-014923的《商品房买卖合同（预售）》，就陈金光向友联德公司购买位于江门市蓬江区***************房屋事宜约定以下主要内容：一、该商品房的总价款为222012元。买受人于签订合同前已支付10000元。买受人应于2015年7月15日前支付首期房价款112012元，余款110000元于2015年9月30日前向工行江门分行申请贷款支付。二、买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1.逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。三、出卖人应当自2016年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：1.逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。四、套内面积建筑面积误差绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。五、双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。六、商品房的地基基础和主体结构经检测不合格的，买受人有权解除合同。其他质量问题经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。另，该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。七、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意继续履行合同，出卖人承诺在约定取得商品房的房屋所有权证书期限届满之日起的6个月宽限期内，消除因出卖人原因未能取得商品房所有权证书的阻碍因素，否则自宽限期满后，出卖人按照买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。另，该合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”中的“（三）买卖双方同意买卖合同第七条（二）第3向补充为（选择银行按揭方式者使用）”第4点约定如下：在供款过程中，若买受人出现逾期供款的现象，出卖人在回购担保期限内履行了回购责任，则买受人同意，自出卖人代买受人清偿欠款本息之日起，有权以任何方式处分该商品房，包括以买受人的名义出售。由出卖人对该商品房进行处分后所得的价款，在扣除所有回购发生的相关费用及合同违约后的剩余部分不计息退回买受人；若所得价款不足清偿回购发生的费用及合同违约金，出卖人有权向买受人追索。《商品房买卖合同（预售）》签订后，陈金光按照合同的约定支付了首期款，并于2015年7月13日向工行江门分行申请个人商用房贷款110000元以向友联德公司支付剩余房款。2015年8月10日，陈金光与工行江门分行签订《个人购房借款/担保合同》，由陈金光向工行江门分行借款110000元，约定借款期限为10年，债务履行期限从2015年8月10日起至2025年8月10日止。双方并约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等。陈金光的妻子肖小余在陈金光的《个人贷款申请表》上签名，确认该借款为夫妻共同债务。同日，工行江门分行向陈金光发放了110000元贷款。另，2015年6月10日，工行江门分行与友联德公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交给工行江门分行抵押之前，友联德公司同意为借款人提供还款本息的阶段性连带责任保证。同日，双方还签订《个人住房快速放款合作协议》，约定工行江门分行向购房者发放贷款后至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押备案登记或预告登记之日的期间，友联德公司对购房者与工行江门分行所签订的《个人购房借款/担保合同》项下购房者尚未清偿的贷款本金和利息、逾期利息承担连带责任保证。2015年10月19日，陈金光所购的江门市蓬江区***************房屋办理了编号粤房地预登江门字第0115038245号、第0115035802号两份《房地产预告登记证明》，分别记载陈金光为该房屋的预购人、工行江门分行为该房屋的预购商品房抵押权预告登记权利人。2016年12月29日，陈金光在对案涉房屋进行验收后接收了房屋。2017年11月份起，陈金光没有按时足额向工行江门分行偿还借款。截至2018年1月21日，陈金光尚欠工行江门分行贷款本金85249.84元、利息691.51元。工行江门分行遂向一审法院提起诉讼，请求：一、解除工行江门分行与陈金光签订的《个人购房借款/担保合同》，并判令陈金光立即偿还贷款本金85249.84元及相关利息（从2018年1月22日起，按照合同约定利率计至该笔贷款还清之日止，暂计至2018年1月21日为691.51元）；二、陈金光对上述债务承担抵押担保责任，工行江门分行对贷款抵押物江门市蓬江区***************处置后的价款享有优先受偿权；三、肖小余就上述债务承担连带清偿责任；四、友联德公司就上述债务承担连带担保责任；五、本案诉讼费用由陈金光、肖小余、友联德公司共同承担。一审法院对该案进行审理后，作出（2018）粤0703民初1823号民事判决书，判决如下：一、解除工行江门分行与陈金光于2015年8月10日签订的《个人购房借款/担保合同》［合同编号：2015年营商第0269号］；二、陈金光、肖小余应于判决发生法律效力之日起十日内向工行江门分行偿还贷款本金85249.84元和相应利息691.51元（暂计至2018年1月21日，自2018年1月22日起利息继续按《个人购房借款/担保合同》的约定计至实际清偿之日止）；三、友联德公司应对判决第二项规定的给付义务承担连带清偿责任，友联德公司承担保证责任后，有权向陈金光、肖小余追偿；四、驳回工行江门分行的其他诉讼请求。友联德公司对该判决不服上诉至江门市中级人民法院，经江门市中级人民法院审理后，于2019年4月11日以（2019）粤07民终276号民事判决书判决驳回友联德公司的上诉而维持原判。此后，工行江门分行向一审法院申请对陈金光、肖小余、友联德公司进行强制执行，一审法院依法以（2019）粤0703执2622号案件予以执行。2019年8月13日，友联德公司向工行江门分行支付了陈金光所欠的贷款本息96853.70元及案件执行费用1335元，一审法院遂出具了结案通知书，确认该案件已执行完毕。一审法院认为，友联德公司以陈金光逾期归还银行贷款导致其需承担清偿责任从而导致其无法实现《商品房买卖合同（预售）》项下合同目的为由，请求解除《商品房买卖合同（预售）》，因而本案为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同（预售）》是友联德公司与陈金光在自愿情况下签订的合同，是双方的真实意思表示，内容符合法律的规定，因而合法有效。双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。对于友联德公司解除合同及处理由此引起的相关权利义务事宜的请求，一审法院认为其请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以全部驳回其诉讼请求，具体理由分析如下：一、陈金光已全部履行完毕案涉《商品房买卖合同（预售）》中的义务，友联德公司签订合同的目的已经达到，友联德公司解除合同的请求缺乏事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人一方可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。而本案中，对于《商品房买卖合同（预售）》的签订，友联德公司作为房地产开发商，其签订合同的目的就是收取买受人的购房款，而陈金光作为买受人的目的则是取得案涉房屋的所有权以对房屋进行使用、收益、处分。陈金光已经按照合同的约定全部支付了购房款，履行了该合同项下的全部义务，友联德公司亦已将房屋交付给陈金光，除友联德公司未协助陈金光办理案涉房屋的不动产权证外，该合同项下的所有权利义务基本履行完毕。由此，友联德公司已经达到了签订合同时的目的，友联德公司请求解除合同缺乏事实和法律依据。二、友联德公司对陈金光欠付工行江门分行贷款本息而承担的连带清偿责任性质的认定。友联德公司因陈金光欠付工行江门分行贷款本息而承担清偿责任是基于其与工行江门分行所签订的《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房快速放款合作协议》中所约定的担保义务，而并非案涉的《商品房买卖合同（预售）》所约定的义务。该两份“合作协议”是友联德公司出于自身的利益、为了尽快获得工行江门分行发放给购房者的贷款而签订的，友联德公司在签订上述协议时就应预计到购房者未能如期还款所带来的后果，而该后果与其与购房者所签订的房屋买卖合同并无关联。友联德公司履行生效法律文书中所认定的连带清偿担保责任后，依生效判决“被告江门友联德房地产发展有限公司应对判决第二项规定的给付义务承担连带清偿责任，被告江门友联德房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向陈金光、肖小余追偿”的内容，已依法取得的向陈金光、肖小余追偿其所代为清偿债务的债权，该债权独立于《商品房买卖合同（预售）》所约定的权利和义务，与本案的商品房预售合同的权利义务并无关联。三、对于合同附件四中“在供款过程中，若买受人出现逾期供款的现象，出卖人在回购担保期限内履行了回购责任，则买受人同意，自出卖人代买受人清偿欠款本息之日起，有权以任何方式处分该商品房，包括以买受人的名义出售。由出卖人对该商品房进行处分后所得的价款，在扣除所有回购发生的相关费用及合同违约后的剩余部分不计息退回买受人；若所得价款不足清偿回购发生的费用及合同违约金，出卖人有权向买受人追索”的约定能否作为友联德公司可以解除合同的依据问题。上述约定并无陈金光逾期供款、友联德公司代为清偿后，友联德公司可以解除合同、陈金光返还房屋的意思表示和文字表述。“以买受人的名义出售”亦恰恰说明在友联德公司承担担保责任后，房屋还是陈金光所有，陈金光应履行的义务是将房屋委托友联德公司进行处理用以补偿友联德公司的代以偿还的债务，但这是陈金光与友联德公司在履行《商品房买卖合同（预售）》后所引起的另一法律关系，并非商品房预售合同纠纷中应处理的权利义务关系。如前所述，友联德公司向工行江门分行履行连带清偿的担保责任后，依法取得的是向陈金光、肖小余追偿其所代为清偿债务的债权，该补充协议的上述内容正是友联德公司与陈金光协商友联德公司在代为清偿陈金光所欠工行江门分行债务后，陈金光同意由友联德公司代其处分房屋而从中获得追偿的意思表示。另，从《商品房买卖合同（预售）》的全文看，双方对出卖人与买受人解除合同的条件约定非常清晰、明确，多处明确出现“有权解除合同”的文字表述，而上述条款并无友联德公司“有权解除合同”的文字表述，故友联德公司依此要求解除合同同样缺乏事实和合同依据，一审法院依法不予支持。综上所述，友联德公司要求解除合同缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持，而友联德公司的其他诉讼请求是建立在合同解除的基础上，应当全部予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回江门友联德房地产发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费7540.76元，由江门友联德房地产发展有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对友联德公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：友联德公司是否享有合同解除权。关于友联德公司是否享有合同解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，当事人可依照合同约定或者法律规定享有合同解除权。本案中，陈金光已履行了涉案房屋的付款义务，按合同约定支付了全部购房款222012元给友联德公司。对于陈金光未按时偿还工行江门分行的贷款导致友联德公司承担连带责任属另一个法律关系，友联德公司履行了担保责任后，可依法行使追偿权，但不能以此认定陈金光构成合同根本违约从而导致合同解除。《商品房买卖合同（预售）》附件四中的约定并无陈金光逾期供款、友联德公司代为清偿后，友联德公司可以解除合同、陈金光需返还房屋的意思表示和文字表述。“以买受人的名义出售”亦恰恰说明在友联德公司承担担保责任后，房屋还是陈金光所有，陈金光应履行的义务是将房屋委托友联德公司进行处理用以补偿友联德公司的代以偿还的债务，而并非解除合同，返还房屋。在没有合同约定或者法律规定的情况下，友联德公司以陈金光逾期支付房款导致其承担连带责任为由上诉主张解除合同、返还房屋，于法无据，本院不予支持。鉴于本案未解除涉案合同，友联德公司主张撤销预告登记手续，陈金光支付房屋使用费，友联德公司可直接从购房款中抵扣房屋使用费用以及借款本息均理据不足，本院亦不予支持。综上所述，友联德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7540.76元，由江门友联德房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年六月二十二日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉