广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民再82号再审申请人(一审原告、二审上诉人）：广东卓伟经济发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东路世贸中心大厦南塔1608号。法定代表人：劳颖瑜。委托诉讼代理人：黎明，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖智慧，广东三民律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市永安西村百货有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区环市西路48-XX号永安居1-3层。法定代表人：李伟英。委托诉讼代理人：程操，广东国智律师事务所律师委托诉讼代理人：夏灯雄，广东国智律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市香宝兰贸易有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区西增路广雅后街21号102。法定代表人：陈婵卿。第三人：广州市华纳房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区西华街西华路56号之一201房。法定代表人：王艳珠。委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。再审申请人广东卓伟经济发展有限公司（下称卓伟公司）因与被申请人广州市永安西村百货有限公司（下称西村百货公司）、广州市香宝兰贸易有限公司（下称香宝兰公司）、第三人广州市华纳房地产开发有限公司（下称华纳公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院(2017)粤01民终20046号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月28日作出（2018）粤民申6278号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人卓伟公司委托诉讼代理人黎明、廖智慧，被申请人西村百货公司委托诉讼代理人程操，第三人华纳公司委托诉讼代理人沈振到庭参加诉讼。被申请人香宝兰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人卓伟公司提出再审请求：1、撤销广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7876号民事判决及广州市中级人民法院(2017)粤01民终20046号民事判决，改判支持卓伟公司一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由西村百货公司、香宝兰公司承担。事实与理由如下：西村百货公司与香宝兰公司因租赁合同纠纷经广州仲裁委员会于2007年11月26日作出(2007)穗仲案字第XX6号裁决书。西村百货公司（申请执行人）申请强制执行，广州市中级人民法院（下称广州中院）立案后指定广州市荔湾区人民法院（下称荔湾区法院）立案执行。执行过程中，荔湾区法院依据香宝兰公司次转租给广州市好又多百货商业广场有限公司（下称好又多公司）使用的房屋合同《租赁合同》作出(2008)荔法执字第1607号恢1字-1号民事裁定书及协助执行通知书：“环市西路XX号负二层及地面一至三层已出租给好又多公司作商业使用，好又多公司缴纳的租金由本院扣留、提取。”由于该裁定书扣留提取了本应属于卓伟公司的债权收益和租金收益，而卓伟公司并非执行案件的债务人和被执行人，侵害了卓伟公司的权益。卓伟公司于2015年1月5日向该院提出执行异议。该院于2015年4月14日作出（2015）穗荔法执异字第2号执行裁定，驳回卓伟公司异议请求。卓伟公司向广州中院申请复议。该院经审查后作出（2015）穗中法执复议字第112号执行裁定，认为卓伟公司与荔湾区法院扣留、提取香宝兰公司在好又多公司的租金损害华纳公司利益一节无利害关系，卓伟公司非此项异议的适格主体，以及卓伟公司的异议实际上是对执行标的主张实体权利，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定处理，荔湾区法院适用法律错误，遂裁定撤销原异议裁定并发回重审。荔湾区法院重新审查后，于2016年11月18日作出(2016)粤0103执异15号执行裁定，认为卓伟公司基于无效的《房地产预售契约》办理的产权登记手续，不予确认卓伟公司九间商铺产权的合法性；认为在执行异议、复议中两级法院均已处理卓伟公司与扣留提取第三人华纳公司所有的物业租金无利害关系一节，不予重复审查，再次驳回卓伟公司执行异议全部请求。卓伟公司遂向荔湾区法院提起执行异议之诉，请求撤销上述执行裁定及(2008)荔法执字第1607号恢1字-1号民事裁定、协助执行通知，排除对广州市荔湾区××、××、××、××、××、××、××、××、311等共九间商铺（下称涉案九间商铺）扣留、提取好又多公司租金的执行。荔湾区法院经审理作出(2016)粤0103民初7876号民事判决，驳回卓伟公司的全部诉讼请求。卓伟公司向广州中院提起上诉，但被该院(2017)粤01民终20046号民事判决驳回上诉请求，维持一审判决。卓伟公司特提出再审申请：（一）卓伟公司所有的涉案九间商铺在环市西路XX号地面一至三层内，本应属于卓伟公司的租金收益被荔湾区法院扣留、提取。荔湾区法院认为卓伟公司基于无效的《房地产预售契约》办理的产权登记手续不予确认其合法性，该认定错误。卓伟公司是涉案九间商铺的权属人，持有合法房产证，在广州市房管局登记簿上均是卓伟公司名下所有，应当受法律保护。上述事实得到广州市国土资源和房屋管理局的认可，广州铁路运输第一法院(2016)粤7101行初226号行政判决、广州铁路运输中级人民法院(2017)粤71行终2075号行政判决、广东省高级人民法院(2017)粤执监64号执行裁定均认定涉案九间商铺属于卓伟公司所有，应依《中华人民共和国物权法》予以保护。广州中院、荔湾区法院作出的不予确认涉案九间商铺合法性的认定明显与上述已发生法律效力的裁判文书相悖，也违背了《中华人民共和国物权法》和产权登记公示的法律效力。1、卓伟公司是涉案九间商铺已经登记的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。卓伟公司于2002年与华纳公司签订买卖协议并交付了购房款。2003年12月23日，上述房屋经广州市国土资源和房屋管理局登记并办理了产权转移手续，故依法受法律保护。2、在香宝兰公司诉华纳公司、卓伟公司优先购买权纠纷一案中，荔湾区法院(2004)荔法民三初字第2318-2326号民事判决书主文为：一、确认卓伟公司与华纳公司签订的穗房预契字第XXXX72号《房地产预售契约》无效。二、确认香宝兰公司在华纳公司出售广州市环市西路XX号之三的九间房屋，享有以同等条件优先购买的权利。因香宝兰公司在诉讼时未请求对该房屋给付对价购买，当然亦未请求变更、返还房屋或撤销登记。上述判决并未判令撤销涉案九间商铺的《房地产权证》，也未判令卓伟公司返还房屋，卓伟公司仍是涉案九间商铺的合法产权人。上述判决是确认有优先购买之诉讼，没有具体的给付内容。3、香宝兰公司在判决生效后亦未作出购买上述商铺的意思表示。卓伟公司于2007年9月6日向香宝兰公司发出“《关于自觉履行广州中院(2006)穗中法民五终字第1638-1642号、1699-1702号》民事判决书的催款通知”，通知其将购房款支付至荔湾区法院执行账户内，卓伟公司则将房屋产权过户至其名下，以保障香宝兰公司的优先购买权。但香宝兰公司不予理睬、亦不支付购房款。由此可见，香宝兰公司实际放弃了其优先购买的权利。华纳公司在优先购买权纠纷一案中并不是主张权利一方，也没有表示回购，更没有能力回购，若有能力也应先偿还债务（因在他案中系被执行人）。因此，华纳公司在同等条件下优先购买权纠纷一案中并不是原告和权利人而是侵权人。其在本案亦不能以此作为理由来损害善意的卓伟公司的权利。涉案九间商铺所有权至今仍在卓伟公司名下，卓伟公司是支付了购房款的善意买受人，其权利及收益当然归卓伟公司所有。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持”，是不能判决确认《房地产预售契约》无效的，只能赔偿优先购买权人的损失，其精神就是保护善意买受人的权益。4、2015年12月18日，华纳公司依据上述优先购买权纠纷一案的判决，前往广州市房屋管理局要求办理涉案九间商铺变更为其公司名下的手续，被该局否决，并向华纳公司出具《不予受理告知书》，认为优先购买权纠纷一案的判决只能证明《房地产预售契约》无效，并没有对房屋的产权作出处分。因此，不予受理华纳公司要求变更房产登记的申请。由此证明，涉案九间商铺权属属于卓伟公司。华纳公司不服上述《不予受理告知书》向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼。该院作出的判决书有如下内容：“本案中，虽然广州市荔湾区人民法院(2004)荔法民三字第2318-2326号民事判决、广州中级人民法院(2006)穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决确认卓伟公司与华纳公司签订的《房地产预售契约》无效，但并未对涉案房产的权属作出认定……”。华纳公司不服该判决提起上诉。广州铁路运输中级法院作出(2017)粤71行终2075号行政判决，驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。（本案二审期间，广州铁路运输中级法院的上述二审行政案件尚未审结）。但卓伟公司提交了广东省高级人民法院作出的执行裁定并作为证据提交、经开庭质证。5、华纳公司在另一执行案中又依据以上陈述的优先购买权纠纷一案主张涉案九间商铺是其所有，向广东省高级人民法院提起执行监督申请。该院经审查后作出(2017)粤高执监64号执行裁定。该裁定中有以下内容：“本院认为：申诉人华纳公司在申诉中提出，其虽与卓伟公司签订《房地产预售契约》将上述涉案九间商铺转让给卓伟公司，相关部门亦为卓伟公司办理了上述涉案九间商铺的产权登记，但上述案涉九间商铺《房地产预售契约》已经荔湾区法院和广州中院两审终审判决无效，卓伟公司并未合法取得上述房产的所有权，上述房屋所有权仍属华纳公司……”。“但上述生效判决是对香宝兰公司主张的优先购买权进行确认，并没有对房屋的所有权进行认定和处理，至今上述房产仍登记在卓伟公司的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定，卓伟公司仍合法拥有上述房产的所有权……”。上述执行裁定驳回了华纳公司申诉请求。（二）合同到期及解除后的财产收益不属于香宝兰公司，而应属于产权人华纳公司及卓伟公司。上述执行案被执行人系香宝兰公司，荔湾区法院作出的执行扣留、提取租金系依据西村百货公司与香宝兰公司签订的《永安居商场租赁合同》，但该合同已于2007年11月26日经(2007)穗仲案字第XX6号仲裁裁决解除。从2007年11月26日起香宝兰公司已丧失了涉案房产（含涉案九间商铺）的合法承租权和转租权，随之也丧失了转租收益权。此后，卓伟公司亦未将涉案九间商铺出租给他人。因此，好又多公司继续侵占卓伟公司的涉案九间商铺的占有使用费依法应由卓伟公司收取。另，在整个执行异议、执行复议和一、二审诉讼期间，法院通过合法通知，香宝兰公司均未参与过任何庭审，足以认定香宝兰公司已放弃了对涉案九间商铺的优先购买权。西村百货公司答辩称：（一）卓伟公司取得涉案九间商铺不具有合法性。涉案九间商铺的买卖合同早已被生效判决确认为无效。涉案九间商铺原为华纳公司所有的房产，在2000年11月10日全部由西村百货公司出租给香宝兰公司，租期10年，并同时约定自动续期10年,故租期为20年。2002年的4月，华纳公司和卓伟公司签订了涉案九间商铺的房地产预售契约，华纳公司将涉案九间商铺出售给卓伟公司，因此该涉案九间商铺登记在卓伟公司的名下，但是在2004年的10月份，香宝兰公司以承租人享有优先购买权的理由向荔湾区法院提起民事诉讼，要求确认涉案九间商铺的买卖合同无效。此后，通过荔湾区法院一审，广州中院二审作出生效判决，确认涉案九间商铺的买卖合同无效。生效判决作出后，卓伟公司不服，向广东省高级人民法院提起再审申请，被广东省高级人民法院驳回再审申请。因此涉案九间商铺的买卖合同已经被生效的法院判决确认为无效。卓伟公司取得涉案九间商铺的产权不具有合法性。2002年1月14日，卓伟公司，依据荔湾区法院（2001）荔法经初字第649号民事判决向该院申请执行。荔湾区法院以（2002）荔法经执字第XX号立案受理，该案的被执行人为华纳公司。执行过程中荔湾区法院依照卓伟公司的申请查封了虽然登记在卓伟公司名下，但实际为华纳公司所有的涉案九间商铺。由此可见卓伟公司当时也认为在买卖合同被生效法律文书确认为无效后，其自始不具有涉案九间商铺的合法产权，因此才会将涉案九间商铺作为被执行财产申请法院予以查封。另外《中华人民共和国合同法》第56条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此华纳公司和卓伟公司的房屋买卖合同自始没有法律效力，卓伟公司依法应当将涉案九间商铺返还给华纳公司，而华纳公司依法应当将购房款返还给卓伟公司，华纳公司在执行异议、执行复议及本案一审中，均坚称其为涉案九间商铺的真正产权人，并提起了行政诉讼，要求房管部门将涉案九间商铺恢复登记至其名下，华纳公司代理人虽然在二审中改变了一审的意见，认为华纳公司现无力返还购房款，但是这意见不符合常理。众所周知，至2002年卓伟公司与华纳公司签订涉案九间商铺的买卖合同，至今房价一路飙升，远超货币利息增长，华纳公司将涉案九间商铺恢复登记至其名下后，有能力返还，当时只有几千元一平方的购房款，因华纳公司与卓伟公司之间的买卖合同无效，如卓伟公司欲获得涉案九间商铺的合法产权，应当按照广州市房屋管理部门的相关规定，重新与华纳公司签订买卖合同，按照现在的市场价值确定房屋交易的相关税费，否则就是违反国家税收制度，有偷税漏税的嫌疑。华纳公司在本案二审前的工商登记的法定代表人是李伟英，而西村百货公司的法定代表人也是李伟英，李伟英非常清楚，华纳公司在涉案九间商铺买卖合同被生效法律文书确认为无效后，就准备通过诉讼恢复产权登记。无奈的是香宝兰公司以承租人享有优先购买权为由提起的民事诉讼中，卓伟公司一审败诉后，在二审期间将已经登记在其名下的涉案九间商铺抵押给了峰明投资有限公司，华纳公司一直在找寻峰明投资有限公司的工商登记资料，因此无法对其提起诉讼，后来在（2015）穗荔法执异第2号案件中，华纳公司才得知峰明投资有限公司为香港注册登记公司，随即要求房屋登记部门恢复登记后又提起了行政诉讼，华纳公司迟迟未能提起诉讼，恢复产权登记完全是卓伟公司从中作祟，找了一家不在境内的公司做抵押登记，致使华纳公司无法查找到诉讼所需的工商登记资料。（二）本案是执行异议之诉纠纷，审查的焦点是卓伟公司在好又多公司的租金收益中有无可以阻却执行的实际权利，因此即便卓伟公司是涉案九间商铺的合法产权人，亦不能成为其阻却执行的理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定，对于案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，即其他财产和权利有登记的，按照登记机构的登记判断。无登记的按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。本案执行标的不是涉案九间商铺的物权，而是香宝兰公司将涉案九间商铺出租后产生的收益。卓伟公司是否为执行标的的权利人，应当审查卓伟公司对于香宝兰公司出租涉案九间商铺产生的租金是否有合同等证明财产权属的证据，而不是审查涉案九间商铺的物权归属。如果法院在执行异议案件中审查物权的标准是以表面登记为依据，不对权利来源进行实体内容审查的话，那么审查其他财产权利的标准也应当如此，否则就是违背了执行异议之诉中的审查权利外观表征的原则，同时也是在同一执行案件中对权利审查采取两种截然不同的标准，而这明显是违反法律规定的。因此即便卓伟公司认为其是合法产权人，但是香宝兰公司依据合法有效的租赁合同占有涉案九间商铺，应属于有权占有，进一步讲香宝兰公司有权依据合同约定获得相应的租金收益，这不应当受到卓伟公司的限制。如果卓伟公司认为其自身对香宝兰公司的租金收益享有权利，应当针对占有涉案九间商铺的相关方提起民事诉讼，要求其支付相应的占有使用费，在获得相应生效判决后，确定是否能依法参与到本案执行分配，而不是在本案执行过程中提起执行异议之诉，如果法院在执行异议之诉案件中，在案外人没有合同等财产权属证明的情况下，跳过或者不经过审判程序，径直对其他财产权益进行认定，则是将审判程序和执行程序混为一谈，即背离了审执分离的原则。（三）涉案房屋租赁在先，买卖在后，即便买卖合同为有效，根据买卖不破租赁的原则，也不影响租赁合同的效力，西村百货公司有权出租涉案九间商铺，并同意香宝兰公司将涉案九间商铺转租给好又多公司，至今租赁期限尚未到期，应当继续履行。西村百货公司是由华纳公司等五家公司共同出资组成，华纳公司是西村百货公司的股东之一，华纳公司于1998年10月30日出具的场地使用证明中载明，华纳公司愿意提供广州市环市西路48-XX号永安区1-3层商场给西村百货公司使用，同时2000年11月10日，西村百货公司五个股东，包括华纳公司在内作出的股东决议中载明各股东一致同意以各股东在该商场1-3层的自有物业共同出租给香宝兰公司，这一事实已经有包括广州中院（2006）穗中法民五终字第1638号民事判决书在内的多份生效法律文书予以确认。因此广州中院、广东省高级人民法院在多份生效法律文书中认定，西村百货公司出租包括涉案九间商铺在内的永安居1-3层商场给香宝兰公司，是经过租赁场地产权人同意的，西村百货公司与香宝兰公司于2000年11月签订的永安居商场租赁合同及附件，是双方当事人的意思表示，其合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方在合同中约定的租赁期限从2001年2月起10年，如香宝兰公司有需求，按该合同条件自动延长10年。因此在租赁期限内，香宝兰公司对租赁物权享有租赁权、收益权和转租权。2000年的11月13日，永安公司向香宝兰公司出具同意书，同意香宝兰公司出租永安居商场给好友多公司，租赁期限为10年，如果好又多公司有需求自动延长10年。因此广东省高级人民法院作出的（2008）粤高法立民申字第3561号民事裁定书的本院认为部分为基于上述场地使用证明、股东决议也作出如下：认定西村百货公司对于华纳公司所有的XX号永安居1-3层享有使用权，华纳公司不仅同意西村百货公司出租涉案九间商铺，而且明确承租人为香宝兰公司，因此西村百货公司有权出租涉案九间商铺，西村百货公司与香宝兰公司于2000年11月10日签订的租赁合同及附件为有效合同。2000年11月12日，香宝兰公司与好又多公司签订租赁合同约定香宝兰公司将广州市环市西路XX-XX号负二层及1-3层房屋出租给好又多公司，租赁期限从2000年2月1日至2021年1月31日，好又多公司签订上述合同后开始使用上述场地至今，由此可见，涉案九间商铺是经华纳公司同意由西村百货公司出租给香宝兰公司，再由香宝兰公司取得依法的转租权，并经西村百货公司同意后，转租给好又多公司，因此好又多公司目前的租赁期限尚未届满，应当继续履行。好又多公司依照合同约定，向香宝兰公司支付的租金属于香宝兰公司的财产收益。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，退一步讲，即便华纳公司与卓伟公司于2002年4月份签订的房地产预售契约为有效合同，也不影响租赁合同的效力。涉案九间商铺的权属变更登记在租赁合同生效并开始履行之后，卓伟公司在签订涉案九间商铺买卖合同时，就对上述商铺的租赁状况是知情的，但其之前一直没有提出过异议。卓伟公司与华纳公司关于涉案九间商铺的权属问题，与西村百货公司申请执行香宝兰公司收益属于不同的法律关系，应当另行解决。（四）鉴于香宝兰公司未履行生效判决所确定的义务，荔湾区法院依法作出民事裁定，扣留提取香宝兰公司在好又多公司的租金收益于法有据，该收益属于香宝兰公司的收入。荔湾区法院民事裁定是提取香宝兰公司的收益，而非西村百货公司收租的法律文书，这只要是香宝兰公司的财产收益，执行法院均有权执行。（五）生效法律文书已证实华纳公司在包括涉案九间商铺在内的环市西路XX到XX号房产及XX号负二层并没有租金收益。茂名市中级人民法院（2004）茂中法执字第4号1-2号民事裁定书在本院认为部分认定香宝兰公司租给好友多公司的位于广州市荔湾区环市西路的房屋产权是XX-XX号1-3层房产及XX号-2层地下室，并不是48-XX号、XX-XX号、1-3层，是香宝兰公司从西村百货公司租赁出来再转租给好又多公司的，并非华纳公司出租给香宝兰公司的，与华纳公司无租赁关系。茂名市中级人民法院于2012年11月20日作出的生效裁定（2012）茂中法执异字第28号执行裁定书，在本院认为部分也同样认定好又多公司租赁经营的1-3层房屋是香宝兰公司从西村百货公司租赁来的，与华纳公司没有租赁关系，租金收益属于西村百货公司，不是华纳公司，该裁定至今有效。因此西村百货公司认为生效法律文书已经认定了华纳公司在包括涉案九间商铺在内的广州市环市西路XX-XX号1-3层，即XX负二层地下室建筑上没有租金收益，即便卓伟公司与华纳公司的买卖合同有效，因为卓伟公司的涉案九间商铺的民事权利来源于华纳公司，既然华纳公司在涉案九间商铺不享有租金收益，那么卓伟公司自然也没有租金收益。广州中院于2015年11月18日作出的（2015）穗中法执复议字第110号执行裁定，在本院认为部分均认定，卓伟公司认为原审法院扣留提取香宝兰公司在好又多公司的租金收益实属华纳公司，原审法院侵害华纳公司利益，因卓伟公司无利害关系，该公司并非此项异议的适格主体，故本院不予审查，华纳公司可另寻法律途径解决。这也表明卓伟公司与香宝兰公司对华纳公司对好又多公司享有的租金收益，不存在利害关系。华纳公司述称：华纳公司依然坚持在(2017)粤01民终20045-20046号案中二审的答辩意见，即在广州中院(2017)粤01民终20045号民事判决书第5-6页、(2017)粤01民终20046号民事判决书第6页中的答辩意见。在此基础上，华纳公司补充发表如下答辩意见。（一）华纳公司二审推翻一审的答辩意见，并非违背诚信原则的不当反言，而是基于李伟英滥用职权损害华纳公司利益被华纳公司罢免发生人事变更等正当合理的理由，二审也提交相应证据予以证实。广州中院以华纳公司二审无证据其推翻一审答辩意见，对其二审答辩意见不予采纳，非常错误，应予纠正。首先，华纳公司在二审中已经提交了华纳公司股东会决议、任（免）职证明书、(2003)穗中法执字第1717号协助执行通知书等证据，证明华纳公司已经变更了股东、法定代表人、执行董事和经理，也证明了华纳公司原执行董事兼经理、法定代表人李伟英被罢免。李伟英被罢免的重要原因系其滥用担任华纳公司执行董事兼经理、法定代表人的职权，侵吞、转移、隐匿华纳公司大量资产权益，使华纳公司财产丧失殆尽，出现了严重亏空、亏损严重的局面，导致华纳公司无力偿还对外巨额债务，经营管理严重困难，陷入停业经营、经营范围仅限于清理债权债务的危险境地，严重损害了华纳公司及各股东的合法权益。同时，李伟英还担任华纳公司的子公司西村百货公司的法定代表人、执行董事兼总经理，李伟英利用其担任华纳公司高级管理人员的特权，令荔湾区法院将原本属于华纳公司的租金收益执行给西村百货公司，恶意转移华纳公司资产，在涉案执行异议和执行异议之诉的一审中拒绝为华纳公司维权，严重损害了华纳公司及各股东的合法权益。本案中一个明显的例子就是在(2007)穗仲案字第XX6号仲裁裁决解除《永安居商场租赁合同》后，香宝兰公司已丧失涉案物业的承租使用权和转租收益权，无权收取好又多公司的租金，因涉案物业广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层（除涉案九间商铺外）为华纳公司所有，涉案物业的占有使用费收益应归华纳公司所有，但李伟英代表的华纳公司在本案一审中却同意西村百货公司的答辩意见，同意涉案物业的租金收益归香宝兰公司，致使涉案物业的相关收益落入他人之手，严重损害了华纳公司的合法利益。在罢免李伟英的职务后，华纳公司各股东选任新任执行董事兼经理、法定代表人王艳珠，重新委托的诉讼代理人遵守诚实信用原则发表维护华纳公司权益和形象的答辩意见，当然应予采纳。李伟英滥用职权、发表损害华纳公司利益和形象的答辩意见，竟被广州中院采纳，而华纳公司遵循诚实信用原则发表维护自身权益的正确意见却被以无证据为由不予采纳，显然错误，应予纠正。其次，华纳公司一审、二审答辩意见相左，广州中院应在遵循诚实信用原则的前提下以哪一答辩意见有利于华纳公司为原则，进行选择采信，即哪一答辩意见忠实于维护华纳公司的利益、哪一答辩意见有利于华纳公司，就应当选择哪一答辩意见，当然前提是遵循诚实信用原则。广州中院选择采信华纳公司的一审答辩意见，即涉案物业的租金收益应归香宝兰公司所有，与华纳公司没有关系，香宝兰公司与华纳公司没有租赁关系，华纳公司不享有租金收益，涉案九间商铺的所有人为华纳公司，该答辩意见当然是损害华纳公司权益和形象、令华纳公司陷入不诚信境地的不利意见。撇开华纳公司不享有租金收益的不当意见不说，就涉案九间商铺而言，华纳公司已经收取了卓伟公司的对价款，也完成了过户手续，虽然荔湾区法院判决华纳公司与卓伟公司关于涉案九间商铺的房地产预售契约无效，但华纳公司已收取卓伟公司购房款、无力退还卓伟公司购房款、涉案九间商铺已过户至卓伟公司名下的情况下，再宣称涉案九间商铺为华纳公司所有，岂不是令华纳公司贴上一副贪得无厌的不诚信嘴脸标签？令华纳公司蒙羞？因此，华纳公司一审委托诉讼代理人发表的不诚信答辩意见不应当采信，也不利于维护华纳公司的合法权益和形象。再次，华纳公司二审发表与一审不同的答辩意见，已经表明二审答辩意见是华纳公司最后的真实意思表示，后发表的答辩意见当然优先于先前发表的答辩意见。而华纳发表不同答辩意见的理由，在二审中已经提交华纳公司变更股东、执行董事兼经理、法定代表人的证据予以说明。这种理由是基于华纳公司各股东罢免侵害华纳公司利益的高级管理人员、重新选任维护华纳公司权益高级管理人员发生的正常人事变更，绝非违背诚信原则的不当反言。华纳公司发表不同答辩意见的理由是正当合理的，维护自身利益的最新答辩意见当然应当予以采信。故广州中院不予采信华纳公司真实意思表示的最新答辩意见是错误的，应予纠正。（二）在与华纳公司关于涉案九间商铺的交易中，卓伟公司是善意买受人，自身没有任何过错，不应承受不可归责于卓伟公司的责任和后果。人民法院应当维护卓伟公司作为善意买受人的合法权益，确认卓伟公司对涉案九间商铺产权的合法性。首先，华纳公司没有向卓伟公司告知涉案九间商铺存在租赁关系，隐瞒了交易物业带租的事实，致使卓伟公司基于不知悉涉案九间商铺真实情况的错误认知作出了购买的意思表示，卓伟公司主观上不存在任何过错。卓伟公司在受让涉案九间商铺时是善意的。其次，卓伟公司向华纳公司支付了符合当时市场形势的合理价格购买涉案九间商铺，卓伟公司是以合理的价格受让商铺的。再次，涉案九间商铺依照法律规定已经完成过户登记，不存在应登记而未登记的情形。因此，卓伟公司在与华纳公司关于涉案九间商铺的交易中是善意的买受人，本身并不存在任何过错，不应当承担因华纳公司的过错所导致的不利后果，卓伟公司对涉案九间商铺的产权应当受到法律的保护。（三）2018年7月27日，华纳公司通过股东会决议，并与卓伟公司签订协议，确认涉案九间商铺的所有权和收益权归卓伟公司所有，卓伟公司放弃追究华纳公司因与香宝兰公司的争议而引致的经济损失和赔偿。现今华纳公司已负债累累，无力退还卓伟公司涉案九间商铺的购房款。2018年7月27日华纳公司再次召开股东会，决议与卓伟公司重新签订涉案九间商铺的协议，确认涉案九间商铺的所有权归卓伟公司所有，并确认从2002年4月8日起涉案九间商铺的租金或占有使用收益权归卓伟公司所有。同日，华纳公司与卓伟公司签订《协议书》，对华纳公司股东会决议予以落实，卓伟公司放弃追究华纳公司因争议而引致卓伟公司的经济损失和赔偿。（四）荔湾区法院裁定扣留、提取香宝兰公司在好又多公司的租金收益必须以合法收益为前提，如果香宝兰公司在好又多公司的租金收益是违法的，或者香宝兰公司无权收取好又多公司的租金收益，则荔湾区法院作出扣留、提取香宝兰公司在好又多公司的租金收益的裁定则是违法的，应当撤销。在(2007)穗仲案字第XX6号仲裁裁决解除《永安居商场租赁合同》后，香宝兰公司已丧失涉案物业的承租使用权和转租收益权，无权收取好又多公司交来的租金，好又多公司也无权占用涉案物业，所交场地占用费应归业主华纳公司所有，荔湾区法院作出的(2008)荔法执字第1607号恢1字-1号和(2007)荔法执字第2262号恢l字-1号裁定明显侵犯了华纳公司的所有权和收益权。涉案争议租金是华纳公司名下所属房屋产生的，需强调的是在荔湾区法院(2007)荔法执字第2262号和(2008)荔法执字第1607号两执行案中，华纳公司不是该案的被执行人和协助执行人，故此，荔湾区法院不应裁定将属于华纳公司的租金收益扣留、提取。涉案物业的权属早在2004年7月19日就已经被茂名市中级人民法院以(2004)茂中法审执字第4-5号裁定书予以确定并在房管部门完成查封，房管部门亦已经接受和确认并登记备案，房管部门查册中予以公示，档案资料中有显示权属登记在华纳公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第9条、17条规定，涉案物业登记在华纳公司名下，则涉案物业的所有权就应归属华纳公司。若有其他冲突应该以房管部门的登记为准，因该些证据强于其他证据。（五）西村百货公司和香宝兰公司在本案及相关案件中，涉嫌滥用权利、玩弄司法、恶意诉讼、浪费司法资源、严重损害他人合法权益的行为，根据“不当行为应予抑制”的原则，对于滥用权利、玩弄司法、恶意诉讼、浪费司法资源的西村百货公司和香宝兰公司应当予以惩戒，令其丧失其所期望的诉讼效果，并恢复被他们不当行为所侵害的合法权益。首先，香宝兰公司恶意提起所谓侵害其优先购买权诉讼，造成涉案九间商铺的交易合同无效，在法院确认其优先购买权后，长达十余年的时间里，却既不向华纳公司主张购买涉案九间商铺，又不向卓伟公司主张受让涉案九间商铺，造成卓伟公司不能充分行使和享有涉案九间商铺的所有权和收益权。香宝兰公司涉嫌滥用诉讼权利，恶意制造诉讼，浪费司法资源，严重妨碍了华纳公司和卓伟公司的房产交易秩序，侵害了卓伟公司对涉案九间商铺的合法权益。根据“不当行为应予抑制”的原则，法院应当剥夺香宝兰公司所期望的诉讼效果，令香宝兰公司丧失对涉案九间商铺的优先购买权，恢复华纳公司与卓伟公司涉案九间商铺交易合同的效力，并确认卓伟公司对涉案九间商铺所有权的合法性。其次，西村百货公司向广州仲裁委员会提起(2007)穗仲案字第XX6号仲裁，请求解除《永安居商场租赁合同》、收回涉案物业。广州仲裁委员会经审理作出支持西村百货公司仲裁请求的裁决后，西村百货公司却不收回涉案物业，致使涉案物业仍被香宝兰公司非法承租、好又多公司非法侵占，涉案物业的租金收益被西村百货公司通过荔湾区法院的执行裁定所夺走，造成华纳公司、卓伟公司作为真正业主的合法权益包括租金收益权却被严重侵害。西村百货公司与香宝兰公司有恶意串通损害第三人华纳公司合法权益之重大嫌疑。根据“不当行为应予抑制”的原则，应当剥夺西村百货公司通过仲裁、执行所获得的收割好又多公司租金收益的诉讼效果，撤销荔湾区法院(2007)荔法执字第2262号恢l字-1号、(2008)荔法执字第1607号恢l字-1号执行裁定，责令好又多公司将涉案物业的租金收益交回真正的业主，已被违法收取的租金收益返还给真正的业主。（六）由于华纳公司名下的涉案物业早在2004年被茂名市中级人民法院查封，早于荔湾区法院执行涉案物业的租金，荔湾区法院未经已先执行查封的茂名市中级人民法院或申请执行人同意裁定扣留、提取争议租金，涉嫌违法。由于华纳公司未能依判决偿还卓伟公司款项，故2004年7月19日茂名市中级人民法院作出(2004)茂中法审字第4-5号裁定，查封华纳公司名下的房屋至今，从未中断。根据物权公示主义原则，涉案物业至今仍登记在华纳公司名下，华纳公司即是涉案物业的合法产权人。华纳公司享有涉案物业的租金收益权。荔湾区法院将属于华纳公司的租金收益执行给西村百货公司，显属错误，应予纠正。（七）若本执行案的申请执行人西村百货公司对涉案物业的权属有异议，应向查封涉案物业的茂名市中级人民法院提出份额确权并得到确权判决才能变更，否则应该按现状认定涉案物业的权属归属于华纳公司。（八）华纳公司恳请再审法院向西村百货公司或者荔湾区法院调取(2007)荔法执字第2262号、(2008)荔法执字第1607号两执行案中已经扣留、提取香宝兰公司租金收益的具体数额，以便于华纳公司今后开展追索被西村百货公司非法取得的租金收益。卓伟公司一审诉称：西村百货公司与香宝兰公司因租赁合同纠纷经广州仲裁委员会于2007年11月26日作出(2007)穗仲案字第XX6号裁决书，由于香宝兰公司未能履行判决义务，西村百货公司申请荔湾区法院强制执行。该院依据香宝兰公司次转租给好又多公司的《租赁合同》作出(2008)荔法执字第1607号恢1字-1号民事裁定书及执行裁定书，该裁定书扣留提取了本应属于卓伟公司的租金收益，而卓伟公司并非被执行人，侵害了卓伟公司的权益。卓伟公司于2015年1月5日提出执行异议，被(2015)穗荔法执异字第2号执行裁定驳回异议请求。卓伟公司向广州中院申请复议，广州中院作出(2015)穗中法执复议字第112号执行裁定，撤销原裁决并发回重审。荔湾区法院重新审查后，于2016年11月18日作出(2016)粤0103执异15号执行裁定，认为卓伟公司基于无效的《房地产预售契约》办理的产权登记手续，不予确认卓伟公司涉案九间商铺产权的合法性；认为两级法院均已处理卓伟公司与扣留提取第三人华纳公司所有物业租金有无利害关系一节，不予重复审查，再次驳回卓伟公司的执行异议请求。卓伟公司认为该裁定错误，具体理由如下：1、卓伟公司所有的广州市荔湾区××、××、××、××、××、××、××、××、311商铺也在上述一至三层内，本应属于卓伟公司的租金收益也被“扣留、提取”。卓伟公司是上述九间商铺的权属人，具有合法房产证受法律保护，裁定作出的不予确认合法性的认定明显违背了《中华人民共和国物权法》和产权登记公示的法律效力。2、在香宝兰公司诉卓伟公司、华纳公司的优先购买权案中，(2004)荔法民三初字第2318-2326号民事判决书并未判令撤销上述九间商铺的《房地产权证》，也未判令卓伟公司返还商铺。该判决是确认有优先购买之诉，没有给付内容，故依法不能申请强制执行。3、香宝兰公司亦未作出购买上述九间商铺的意思表示，通知其将购房款支付至执行账户内，就将上述九间商铺产权过户至其名下，以保障香宝兰公司的优先购买权，但香宝兰公司不予理睬、亦不支付购房款。由此可见，香宝兰公司实际放弃了其优先购买的权利。上述九间商铺所有权至今仍在卓伟公司名下，其权利及收益当然归卓伟公司所有。4、2015年12月18日，广州市房屋管理局向华纳公司出具《不予受理告知书》，认为优先权系列案判决书只能证明《房地产预售契约》无效，并没有对房屋产权作出处分，因此不予受理华纳公司要求恢复房产登记的申请。由此证明涉案九间商铺权属卓伟公司是毋庸置疑的。5、合同到期及解除后的财产收益不属于香宝兰公司，应属于产权人华纳公司及卓伟公司。执行扣留、提取租金的依据是西村百货公司与香宝兰公司签订的《永安居商场租赁合同》，但该合同已于2007年11月26日经(2007)穗仲案字第XX6号仲裁裁决解除。从2007年11月26日起香宝兰公司已丧失了涉案物业（含涉案的九间商铺）的合法承租权和转租权，也丧失了转租收益权。此后，卓伟公司亦未将涉案九间商铺出租给任何人，因此，好又多公司继续侵占卓伟公司的九间商铺的占有使用费依法应由卓伟公司收取。故提起诉讼，请求：1、撤销荔湾区法院(2016)粤0103执异15号执行裁定书；2、撤销荔湾区法院（2008）荔法执字第1607号恢1字-1号民事裁定书及协助执行通知书，排除对涉案九间商铺扣留、提取好又多公司租金的执行；3、本案诉讼费用由香宝兰公司、西村百货公司承担。西村百货公司一审辩称：不同意卓伟公司的全部诉请。1、(2008)荔法执字第1607号恢1字-1号裁定只是西村百货公司依据(2007)穗仲案字XX6号裁决书申请执行香宝兰公司的合法收益，与卓伟公司、华纳公司没有关系。2、(2008)荔法执字第1607号恢1字-1号裁定是法院扣留提取香宝兰公司的法律文书，而非西村百货公司收租的法律文书，只要是香宝兰公司的财产和收益，执行法院均有权强制执行，香宝兰公司及华纳公司没有租赁关系，因此华纳公司在此不享有任何租金收益。3、涉案九间商铺实为华纳公司所有，由于卓伟公司此前与华纳公司签订的买卖房屋契约经生效法律文书确认无效，所以卓伟公司并非涉案九间商铺的所有人。因此卓伟公司提出的请求与事实不符，于法无据，请法院予以驳回。香宝兰公司一审期间没有出庭答辩。华纳公司陈述意见：同意西村百货公司的答辩意见。一审法院经审理查明：2000年11月10日，华纳公司与香宝兰公司签订《永安居仓库租赁合同》，约定华纳公司将广州市荔湾区环市西路XX号之二地下室（负二层）1400平方米房屋面积出租给香宝兰公司，租赁期限为从2001年2月1日开始后十年，如果香宝兰公司有需求，按本合同条件自动继续延长十年。同日，西村百货公司与香宝兰公司签订《永安居商场租赁合同》，约定将广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层租给香宝兰公司，租赁期限为从2001年2月15日起开始后十年，如果香宝兰公司有需求，按本合同条件自动延长十年。2000年11月12日，香宝兰公司与好又多公司签订《租赁合同》，约定香宝兰公司将广州市荔湾区环市西路XX-XX号负二层及一至三层租给好又多公司，租赁期限从2001年2月1日起二十年。2000年11月13日，西村百货公司出具《同意书》，称同意香宝兰公司出租永安居商场给好又多公司，租赁期限10年，如果好又多公司有需求，自动延长10年租赁期。2000年11月10日，华纳公司与香宝兰公司签订《永安居商场租赁合同》，约定华纳公司将广州市荔湾区环市西路XX号地下层建筑面积816平方米出租给香宝兰公司，租赁期限为从2001年2月1日开始后十年，如果香宝兰公司有需求，按本合同条件自动继续延长十年。2001年4月28日，香宝兰公司与麦当劳公司签订《租赁合同》，约定将广州市荔湾区环市西路XX号地下层一部分690平方米租给麦当劳公司，期限从2001年4月至2021年1月31日。2002年4月8日，华纳公司与卓伟公司签订了穗房预契字第9810XX64-9810XX72号《房地产预售契约》，约定卓伟公司向华纳公司预购广州市荔湾区××、××、××、××、××、××、××、××、311铺，卓伟公司以2003登记字XX9485号办理了广州市房地产产权登记，登记日期为2003年12月23日。2004年10月18日，香宝兰公司向一审法院起诉华纳公司及卓伟公司，以华纳公司出售房屋时没有通知其行使优先购买权，侵犯其合法权利为由，要求确认《房地产预售契约》无效、确认香宝兰公司对上述九间商铺享有优先购买权。一审法院以(2004)荔法民三初字第2318-2326号案立案受理。2005年12月19日，一审法院作出(2004)荔法民三初字第2318-2326号民事判决书，确认卓伟公司和华纳公司签订的上述《房地产预售契约》无效，确认香宝兰公司在华纳公司出售上述九套房屋时享有以同等条件优先购买的权利。判后卓伟公司不服，向广州中院上诉。2007年1月12日，广州中院作出(2006)穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后卓伟公司向广州中院及广东省高级人民法院申请再审，被广州中院、广东省高级人民法院分别以(2007)穗中法民申字第1040-1048号驳回再审申请通知书、(2008)粤高法立民申字第1390、3561-3562、3564-3569号民事裁定书驳回再审申请。因香宝兰公司拖欠西村百货公司的租金，西村百货公司分别于2006年4月4日及2007年4月13日依据双方于2000年11月10日签订的《永安居商场租赁合同》中的仲裁条款向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会分别于2007年1月9日及2007年11月26日作出(2006)穗仲案字第283号裁决书及（2007）穗仲案字第XX6号仲裁裁决书。其中，（2007）穗仲案字第XX6号仲裁裁决书裁决第一项为：解除西村百货公司与香宝兰公司签订的《永安居商场租赁合同》，香宝兰公司在裁决书送达之日起十日内将位于广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层共计6409.20平方米商用房屋交回西村百货公司使用；两裁决书其余裁决内容均为香宝兰公司向西村百货公司支付拖欠的租金及逾期缴交租金的违约金、负担案件仲裁费等。广州中院在立案受理西村百货公司执行上述两生效裁决书的申请后，裁定指定一审法院执行。一审法院依法立案，执行案号分别为(2007)荔法执字第2262号及(2008)荔法执字第1607号。卓伟公司于2007年9月6日向香宝兰公司发出催款通知，催促香宝兰公司于2007年9月10日前将其已支付的购买涉案九间商铺的同等购房款支付至一审法院执行账户，否则视为自动放弃优先购买权；该邮件后被退回。2015年12月18日华纳公司收到房产登记部门发出的《不予受理告知书》，主要内容为：你单位申请办理位于荔湾区××、××、××、××、××、××、××、××、311铺的产权登记，经核查不符合法定形式，具体理由：l、要求办理产权转移登记的房屋存在查封及抵押权登记；2、提供的法律文书只能证明你司与卓伟公司签订的《房地产预售契约》无效，并没有对房屋的产权作出处分。2015年1月5日，卓伟公司对(2008)荔法执字第1607号执行案提出书面异议，一审法院于2015年4月14日作出(2015)穗荔法执异字第2号执行裁定，驳回卓伟公司的异议请求。卓伟公司不服向广州中院提出复议，广州中院于2015年11月18日作出(2015)穗中法执复议字第112号执行裁定，撤销一审法院(2015)穗荔法执异字第2号执行裁定、发回一审法院重新审查。一审法院依法重新立案，另行组成合议庭进行了审查，作出(2016)粤0103执异15号执行裁定，驳回卓伟公司的全部异议请求。广州市荔湾区××、××、××、××、××、××、××、××、311号铺现登记于卓伟公司名下，均于2006年7月4日办理抵押予峰明投资有限公司。一审法院认为：卓伟公司与华纳公司就涉案九间商铺分别签订的《房地产预售契约》已被发生法律效力的广州中院作出(2006)穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决书分别确认无效，卓伟公司基于无效的《房地产预售契约》办理的产权登记手续，合法性一审法院不予确认。卓伟公司主张的香宝兰公司放弃优先购买权，华纳公司要求恢复涉案九间商铺产权登记于其名下被房产登记部门答复不予受理，以此证明其对涉案九间商铺产权登记的合法有效，但卓伟公司据以主张的上述行为均发生于其就涉案九间商铺签订的《房地产预售契约》被生效判决确认无效之后，上述行为对涉案九间商铺产权登记所产生的法律后果并无相关生效法律文书予以确认，一审法院对卓伟公司上述异议主张不予采纳。鉴于卓伟公司本案异议所提供证据未能证明其对涉案九间商铺享有充分合法、有效的所有权乃至收益权，及对一审法院(2008)荔法执字第1607号恢l字-1号民事裁定书及执行裁定书裁定扣留、提取的租金收益（部分）确享有足以排除执行的权利，故卓伟公司要求撤销(2016)粤0103执异15号执行裁定书，撤销(2008)荔法执字第1607号恢1字-1号民事裁定书以及排除执行的诉讼请求，一审法院予以驳回。2017年6月9日，一审法院作出（2016）粤0103民初7876号民事判决，驳回卓伟公司全部诉讼请求。卓伟公司不服上述一审判决，向广州中院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持卓伟公司全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由西村百货公司、香宝兰公司承担。事实和理由如下：西村百货公司与香宝兰公司因租赁合同纠纷经广州仲裁委员会作出(2007)穗仲案字第XX6号裁决书，由于香宝兰公司未能履行判决义务，西村百货公司申请强制执行。一审法院依据香宝兰公司次转租给好又多公司使用的商铺合同《租赁合同》作出(2008)荔法执字第1607号恢1字-l号民事裁定书，内容为：环市西路XX-XX号负二层及地面一至三层已出租给好又多公司做商业使用，扣留、提取被执行人香宝兰公司在好又多公司的租金收益。由于该裁定书扣留提取了本应属于卓伟公司的债权收益和租金收益，而卓伟公司并不是被执行人，因此，侵害了卓伟公司的权益。卓伟公司提出异议，一审法院裁定驳回异议请求。后卓伟公司向广州中院申请复议，该裁定撤销原裁决并发回重审。一审法院重新审查后，作出(2016)粤0103执异15号执行裁定书，再次驳回了卓伟公司的全部执行异议请求。卓伟公司认为一审法院作出的裁定错误，于2016年12月21日向该院提起本案一审诉讼。卓伟公司方认为一审判决错误，具体理由如下：（一）卓伟公司所有的广州市荔湾区××、××、××、××、××、××、××、××、311商铺也在上述一至三层内，本应属于卓伟公司的租金收益也被“扣留、提取”。一审法院认为卓伟公司基于无效的《房地产预售契约》办理的产权登记手续不予确认合法性，该认定系错误的。卓伟公司是该九间商铺的权属人，具有合法房产证受法律保护，亦受到了广州市国土资源和房屋管理局的肯定和认可，一审法院作出的不予确认合法性的认定明显违背了《中华人民共和国物权法》和产权登记公示的法律效力。l、卓伟公司是上述九间商铺已经登记的所有权人。卓伟公司于2002年与华纳公司签订买卖协议并交付了购房款。2003年12月23日，上述九套房屋经广州市国土资源和房屋管理局登记并办理了产权转移手续，故依法受法律保护。2、在香宝兰公司诉卓伟公司、华纳公司的优先购买权系列案中，一审法院作出的（2004）荔法民三初字第2318-2326号民事判决书主文为：一、确认被上诉人广东卓伟经济发展有限公司与被上诉人广州市华纳房地产开发有限公司签订的穗房预契字第9810XX72号《房地产预售契约》无效。二、确认上诉人广州市香宝兰贸易有限公司在被上诉人广州市华纳房地产开发有限公司出售广州市环市西路XX号之三的九间商铺，享有以同等条件优先购买的权利。因香宝兰公司在诉讼时未请求变更或撤销登记，亦未请求给付对价购买。故该判决并未判令撤销上述九间商铺的《房地产权证》，也未判令卓伟公司返还上述九间商铺，卓伟公司仍是上述九间商铺的合法产权人。该判决是确认有优先购买之诉，没有给付内容，故依法不能申请强制执行。3、香宝兰公司亦未作出购买上述九间商铺的意思表示，卓伟公司2007年9月6日向香宝兰公司发出“《关于自觉履行广州市中级人民法院(2006)穗中法民五终字第1638-1642号、1699-1702号》民事判决书的催款通知”，通知其将购房款支付至一审法院执行账户内，卓伟公司则将商铺产权过户至其名下，以保障香宝兰公司的优先购买权，但香宝兰公司不予理睬、亦不支付购房款。由此可见，香宝兰公司实际放弃了其优先购买的权利。华纳公司在优先购买股权案中并不是主张权利一方，也没有表示回购，更没有能力回购，若有能力也应先偿还债务（因在他案中系被执行人）。因此，华纳公司在同等条件下优先购买权案中，并不是原告和权利人；本案中，亦不能以此作为理由来损害善意的卓伟公司权利，上述九间商铺的所有权至今仍在卓伟公司名下，卓伟公司亦是支付过购房款的善意买受人，其权利及收益当然归卓伟公司所有。若按照现行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，是不能判决确认《房地产预售契约》无效的，只能赔偿优先购买权人的损失，其精神就是保护善意买受人的权益。4、2015年12月18日，广州市房屋管理局向华纳公司出具《不予受理告知书》，认为优先权系列案判决书只能证明《房地产预售契约》无效，并没有对房屋的产权作出处分，因此不予受理华纳公司要求恢复房产登记的申请。由此证明涉案九间商铺权属卓伟公司是毋庸置疑的，亦是得到广州市房屋管理局认可的。（二）合同到期及解除后的财产收益不属于香宝兰公司，应属于产权人华纳公司及卓伟公司。在上述执行案中被执行人系香宝兰公司，一审法院作出的执行扣留、提取租金系依据西村百货公司与香宝兰公司签订的《永安居商场租赁合同》，但该合同已于2007年11月26日经(2007)穗仲案字第XX6号仲裁裁决解除。从2007年ll月26日起香宝兰公司已丧失了涉案物业（含卓伟公司九间商铺）的合法承租权和转租权，随之也丧失了转租收益权。此后，卓伟公司亦未将涉案九间商铺出租给任何人，因此，好又多公司继续侵占卓伟公司九间商铺的占有使用费依法应由卓伟公司收取。另，在整个执行异议、执行复议和一审诉讼期间，法院通过合法通知，香宝兰公司均未参与过任何庭审，足以认定香宝兰公司已放弃了对上述九间商铺的优先购买权。西村百货公司二审辩称：卓伟公司并非涉案九间商铺的合法产权人，卓伟公司与华纳公司关于案涉九间商铺的买卖合同判定无效后，卓伟公司从来都不是涉案九间商铺的合法产权人。虽然生效的(2007)穗仲案字XX6号案解除了西村百货公司与香宝兰公司之间的包括案涉九间商铺在内的永安居l至3层租赁合同。但西村百货公司并未要求收回租赁场地，而香宝兰公司与好又多公司的租赁合同，租期为20年，故香宝兰公司依然合法享有对好又多公司的租金收益，作为申请执行人的西村百货公司通过法院强制执行被执行人香宝兰公司的合法收入于法有据。华纳公司二审述称：l、华纳公司与卓伟公司关于九间商铺的买卖合同是双方的真实意思表示，卓伟公司已经支付了房产对价，该九间商铺也已经完成了过户手续，所以华纳公司认可九间商铺是卓伟公司的合法房产。2、虽然法院判决涉案房地产预售契约无效，但是并未对涉案九间商铺的归属认定作出处理，法院判决没有撤销卓伟公司的房产证，也没有判令卓伟公司返还九间商铺，故九间商铺目前仍属于卓伟公司。3、虽然法院判决确认香宝兰公司对涉案九间商铺享有优先购买权，但是享有优先购买权不等同于行使优先购买权，香宝兰公司迟迟未向华纳公司要求购买涉案九间商铺，所以对于这种有权不行使的滥用权利的状态华纳公司不予认可。华纳公司将九间商铺售予卓伟公司是合法行使自己的财产处分权。4、关于上诉状第二点(2007)穗仲案字XX6号案已经解除香宝兰公司与西村百货公司的租赁合同，从合同解除之日起香宝兰公司就没有涉案九间商铺的承租权及转租权，所以香宝兰公司对好又多公司的出租是非法的，所以香宝兰公司没有转租收益权，不能再做二房东，香宝兰公司应该将一至三层的租金收益返还给华纳公司。涉案九间商铺的收益也应该返还给卓伟公司。二审期间，卓伟公司提交广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初226号行政判决书及广东省高级人民法院(2017)粤执监64号执行裁定书。证明上述行政判决书认定：（2006）穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决书仅确认《房地产预售契约》无效，并无对涉案九间商铺产权权属作出认定；证明上述执行裁定书认定：（2006）穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决书仅就优先购买权作出认定，并没有对涉案九间商铺所有权作出处理，涉案九间商铺仍旧登记在卓伟公司名下，依《中华人民共和国物权法》规定，卓伟公司享有上述商铺所有权。二审法院另查明，一审法院于2008年12月5日作出(2008)荔法执字第1607号恢1字-l号民事裁定书：经查，被执行人香宝兰公司与好又多公司签订租赁合同，将环市西路XX-XX号负二层及地面一至三层出租给好又多公司作商业使用，故裁定扣留、提取被执行人香宝兰公司在好又多公司的租金收益18712018.04元。二审法院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。卓伟公司与华纳公司就涉案九间商铺分别签订的《房地产预售契约》已被发生法律效力的(2006)穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决书被分别确认无效，一审法院据此认定卓伟公司基于无效的《房地产预售契约》办理的产权登记手续，合法性不予确认，并对卓伟公司以香宝兰公司放弃优先购买权、华纳公司要求恢复九间商铺的产权登记于其名下被房产登记部门答复不予受理，来主张其对涉案九间商铺产权登记的合法有效，一审认定卓伟公司据以主张的上述行为均发生于卓伟公司就涉案九间商铺签订的《房地产预售契约》被生效判决确认无效之后，上述行为对涉案九间商铺产权登记所产生的法律后果并无相关生效法律文书予以确认，一审法院对卓伟公司上述异议主张不予采纳，并无不妥，二审法院予以确认。卓伟公司在本案一、二审提供的证据未能推翻已生效的二审法院(2006)穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决，其要求撤销(20l6)粤0103执异15号执行裁定书、(2008)荔法执字第1607号恢l字-1号民事裁定书以及排除执行的诉讼请求，一审法院予以驳回，处理并无不当，二审法院予以维持。卓伟公司二审要求支持其一审诉讼请求，缺乏事实和法律依据，二审法院不予支持。审查华纳公司一审、二审的答辩意见，华纳公司一审表示同意西村百货公司的答辩意见，二审的答辩意见是认同卓伟公司的诉讼意见。华纳公司一审作出答辩意见后，二审又予以推翻，但未能提供证据推翻其一审所作的答辩意见，故对华纳公司二审所作的答辩意见，不予采纳，华纳公司的答辩意见仍以其一审的陈述为准。香宝兰公司经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，二审法院依法作缺席审理。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，二审法院予以维持。卓伟公司上诉理由不成立，其上诉请求，二审法院予以驳回。2018年3月14日，二审法院作出（2017）粤01民终20046号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案再审庭审中，双方当事人对一、二审查明的事实不持异议。本院对一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为：本案系案外人执行异议之诉。本案的焦点问题是卓伟公司对涉案九间商铺的租金收益是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院分析如下：关于涉案九间商铺产权权属的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第二款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”本案中，卓伟公司与华纳公司就涉案九间商铺签订了《房地产预售契约》，支付了全部的购房款，并于2003年12月23日办理了相关产权过户登记手续，领取了房地产权证书。虽然广州中院(2006)穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决分别确认上述《房地产预售契约》无效，确认香宝兰公司在华纳公司出售涉案九间商铺中享有优先购买权，但香宝兰公司在上述民事判决生效后没有主张其优先购买权，而且在卓伟公司书面通知其行使优先购买权、支付相关购房款到法院账户的情况下，仍然不行使权利。广州仲裁委员会于2007年11月26日作出（2007）穗仲案字第XX6号仲裁裁决书，确认香宝兰公司在该仲裁裁决作出之日起解除其与西村百货公司之间的租赁关系，即香宝兰公司自2007年11月26日起失去涉案九间商铺的承租权。香宝兰公司在此日期前未主张优先购买权，应认定放弃了对涉案九间商铺的优先购买权。另外，上述(2006)穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决并未对涉案九间商铺的权属进行处理，也未否定卓伟公司对涉案九间商铺拥有产权。香宝兰公司只有行使权利，并完成支付相应的购房款，其优先购买权才能实现，办理了不动产产权过户登记手续，物权的变更才能发生效力。综合以上分析，根据《中华人民共和国物权法》第九条第二款规定，应认定涉案九间商铺产权所有人自2003年12月23日起为卓伟公司。一、二审判决以涉案《房地产预售契约》被生效判决确认无效，认定卓伟公司对涉案九间商铺产权登记所产生的法律后果并无相关生效法律文书予以确认，否定卓伟公司对涉案九间商铺拥有物权，认定事实错误，适用法律错误。对此，本院予以纠正。关于涉案九间商铺租金归属的问题。经查，西村百货公司与香宝兰公司签订《永安居商场租赁合同》，约定将广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层租给香宝兰公司。香宝兰公司又与好又多公司签订《租赁合同》，约定将广州市荔湾区环市西路XX-XX号负二层及一至三层租给好又多公司。后因香宝兰公司拖欠西村百货公司多期租金，西村百货公司向广州仲裁委员会申请仲裁。广州仲裁委员会分别于2007年1月9日及2007年11月26日作出(2006)穗仲案字第283号裁决书及（2007）穗仲案字第XX6号仲裁裁决书。其中(2006)穗仲案字第283号裁决书确认：香宝兰公司向西村百货公司支付租金67239XX.93元、逾期付款违约金67239XX.93元等；（2007）穗仲案字第XX6号仲裁裁决书确认：解除西村百货公司与香宝兰公司签订的《永安居商场租赁合同》，香宝兰公司在裁决书送达之日起十日内将位于广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层共计6409.20平方米商用房屋交回西村百货公司使用，香宝兰公司向西村百货公司支付从2006年3月1日起至香宝兰公司交回广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层共计6409.20平方米房屋给西村百货公司使用之日止的所欠租金，香宝兰公司向西村百货公司支付逾期缴纳租金的违约金等。根据上述（2007）穗仲案字第XX6号仲裁裁决书的确认，西村百货公司与香宝兰公司之间的租赁关系于该仲裁裁决作出之日起已解除，即香宝兰公司自2007年11月26日起失去广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层商用房屋的承租权和转租权，更无权依据其与好又多公司签订的《租赁合同》向好又多公司收取租金。故香宝兰公司并不享有上述商用房屋自2007年11月26日起所产生的租金收益。西村百货公司与香宝兰公司的租赁关系被上述仲裁裁决解除后未能及时与涉案商用房屋所有权人重新签订租赁合同，继续承租使用涉案商用房屋，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和查封的权利。”上述商用房屋所产生的租金应属于该房屋的所有权人。涉案九间商铺在上述广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层商用房屋之内，卓伟公司自2003年12月23日起为涉案九间商铺的所有权人。因此，卓伟公司依法享有涉案九间商铺自2007年11月27日起出租所产生的租金收益。关于卓伟公司是否对涉案租金收益享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，荔湾区法院于2008年12月5日作出(2008)荔法执字第1607号恢1字-l号民事裁定，扣留、提取香宝兰公司在好又多公司的租金收益18712018.04元。上述租金收益系基于好又多公司承租广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层商用房屋所产生，包括了涉案九间商铺。显然，上述裁定将属于卓伟公司所有的租金收益作为香宝兰公司的财产予以执行。因此，卓伟公司对涉及九间商铺自2007年11月27日起所产生的租金收益享有足以排除强制执行的民事权益。(2008)荔法执字第1607号恢1字-l号民事裁定扣留、提取涉案租金收益18712018.04元部分错误，本院对此予以纠正。因上述18712018.04元的租金收益的范围是广州市荔湾区环市西路XX-XX号一至三层商用房屋，涉案九间商铺产生的租金收益只是其中的一部分。故卓伟公司请求撤销(2008)荔法执字第1607号恢1字-l号民事裁定及协助执行通知书的理由不能成立。至于如何确定上述18712018.04元的租金收益中属于涉案九间商铺租金收益的数额，应通过执行程序审查认定，卓伟公司应另行向执行法院主张，本案对此不作处理。综上，再审申请人卓伟公司再审请求部分成立，应予支持。一、二审判决认定事实错误，适用法律错误，所作处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7876号民事判决；二、撤销广州市中级人民法院(2017)粤01民终20046号民事判决；三、不得执行(2008)荔法执字第1607号恢1字-l号民事裁定中要求广州市好又多百货商业广场有限公司支付的广州市荔湾区环市西路XX之三204、205、208、302、303、307、309、310、311共九间商铺自2007年11月27日起所产生的租金收益；四、驳回广东卓伟经济发展有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由广州市永安西村百货有限公司负担。广东卓伟经济发展有限公司向一、二审法院预交的案件受理费各100元，分别由一、二审法院予以退回。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年六月二十八日书记员  黄凯容