四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2459号 原告（反诉被告）:李致乐，男，1992年12月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：唐虎，四川林志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：车天祥，男，1965年7月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张**，四川纵和律师事务所律师。 原告李致乐诉被告车天祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，被告车天祥提起反诉，本院依法予以受理。本案适用简易程序于2020年5月15日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李致乐的委托诉讼代理人唐虎，被告（反诉原告）车天祥的委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。双方未能达成和解协议，本案现已审理终结。 李致乐向本院提出诉讼请求：1.李致乐与车天祥签订的《租赁意向书》立即解除（庭审中明确为确认李致乐与车天祥签订的《租赁意向书》于2020年1月6日解除）；2.车天祥全额无息返还李致乐租赁意向金300,000元；3、车天祥赔偿李致乐因支付维也纳品牌方就该项目产生的20,000元费用；4、诉讼费由车天祥承担。 事实和理由:李致乐与车天祥于2019年12月3日签订商铺《租赁意向书》合同，该合同约定车天祥应保证如下:1、李致乐意向租赁权属于车天祥位于成都市锦江区。2、双方约定将于2020年1月10日前签订正式租赁合同。3、合同签订后，李致乐按合同约定向车天祥足额支付租赁意向金300000元人民币。4、车天祥应保证双方签订正式《租领合同》时租赁物业上不存在其他承租人，同时车天祥应出具相应的交接清单（交付清单），并经李致乐签字确认;车天祥还需保证正式《租赁合同》中租赁物业的产权人清楚知晓并认可本次租赁事宜，且对本次租赁事宜相关合同条款均予以认可;如车天祥未能做到以上条款中任意一项，则李致乐有权要求车天祥将租赁意向金全额无息退还给李致乐，并且还应赔偿李致乐因支付维也纳品牌方就该项目产生的所有费用，以及其他李致乐为该项目所投入的费用（包括但不限于项目法律咨询费、人员差旅费等费用）。自合同签订后，李致乐按合同约定向车天祥足额支付了租赁意向金300000元，履行了应尽的合同义务，而车天祥却未能履行合同约定的义务，致使李致乐遭受重大经济损失。根据《合同法》第九十四条第二款和第四款之规定，车天祥的行为已构成合同违约，李致乐于2020年1月6日正式通知车天祥解除《租赁意向书》，所以《租赁意向书》在2020年1月6日已经解除，李致乐有权要求车天祥退还租赁意向金以及赔偿相应损失，但车天祥至今未按合同约定承担违约责任。故李致乐诉至本院。 车天祥辩称，车天祥与李致乐签订了《租赁意向书》后开始为签订正式租赁合同做准备，与之前承租人成都凯宾丽景酒店管理有限公司（以下简称“凯宾酒店”）协商解除原房屋租赁合同。因案涉房屋共计6000余平方米，凯宾酒店腾退需要时间，所以车天祥与李致乐在意向书中约定的是车天祥于2020年2月10日前向李致乐交付案涉房屋，租赁期从2020年2月10日起算。2019年12月31日车天祥正式与凯宾酒店签署了解除协议，签署当日双方租赁合同解除，2020年1月1日至2020年2月9日为车天祥给予凯宾酒店的腾退期。所以2020年1月1日开始，案涉房屋上已经没有承租认了，而李致乐在2020年1月6日以房屋由其他承租人为由解除合同，车天祥收到后要求继续履行意向书，李致乐拒绝。由此可见并非车天祥违约，而是李致乐违约。李致乐的诉请无依据，请求法院予以驳回。 车天祥向本院提出反诉请求：1.判令李致乐赔偿车天祥损失1,210,796.20元(损失自2020年1月1日暂计算至2020年4月30日为1,210,796.20元，实际计算至商铺出租之日止);2.李致乐承担全部诉讼费。 事实与理由:2013年5月16日,车天祥与案外人凯宾酒店签订《房屋租赁合同》及《设施设备租赁合同》，将位于成都市锦江区，面积合计为6540.65平方米的商铺和设施设备租赁给案外人经营酒店使用。租赁期自2013年7月1日起至2028年6月30日止。其中2020年1月1日至2020年6月30日的月租金为人民币300199.05元。2019年12月3日，李致乐与车天祥签订了《租赁意向书》，约定由李致乐承租前述商铺。根据意向书的约定，案涉商铺在2020年1月10日双方签订正式合同时不能存在其他承租人。意向书签订后，车天祥为积极履行意向书的约定，与案外人沟通后签订了《房屋合同解除协议》，约定于2019年12月31日解除双方的《房屋租赁合同》和《设施设备租赁合同》，但李致乐却于2020年1月6日擅自发函解除了《租赁意向书》。车天祥收到解除函后，积极与李致乐沟通，要求李致乐继续履行意向书，但李致乐不予理会。鉴于案涉商铺面积巨大，一且空置将给车天祥造成巨大的经济损失,车天祥遂又请求案外人继续租赁房屋,但案外人以合同已经解除为由拒绝继续承租。车天祥认为，若未与案外人解除租赁合同，车天祥将正常收到商铺租金，但为履行与李致乐的《租赁意向书》，解除了与案外人的租赁合同，自2020年1月1日起至今未收到案涉商铺租金和设施设备租金，致使车天祥承受巨大的经济损失，而该损失的产生系李致乐擅自解除《租赁意向书》导致的，李致乐应当承担赔偿责任。 李致乐辩称，车天祥诉请无依据，因车天祥违约导致李致乐要求解除租赁意向书。按照意向书的约定，即便李致乐违约车天祥也仅是不退还租赁意向金，赔偿损失应当以实际损失为准，故而请求驳回车天祥的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年12月3日，车天祥（甲方）与李致乐（乙方）签署了《租赁意向书》，其中约定，乙方一项租赁甲方位于成都市锦江区水杉街755号“东方丽景广场”商业项目内商铺事宜，意向经营维也纳酒店，承租面积6681.45平方米（其中1层大厅181平方米，4-7层6500.45平方米），预计租赁15年；协议签订后，乙方应在3个工作日内向甲方支付租赁意向金300,000元；双方在2020年1月10日前签订正式租赁合同，租赁合同起始时间为2020年2月10日，正式签订承租合同时，甲方应出具相应的交接清单并经乙方签字确认；若因乙方原因导致不能按时签约，视为乙方违约，乙方放弃缴纳的意向金；如因甲方原因导致正式承租合同未能签订，甲方除在甲方发生未能签订正式的承租合同事由之日起或乙方认为甲方不能签订正式承租合同之日起3个工作日内将租赁意向金全额无息退还乙方外，甲方还需赔偿乙方支付维也纳品牌方就该项目的所有费用及其他乙方投入的费用，甲方赔偿总费用不超过300,000元；甲方应保证，双方签订正式《租赁合同》时租赁物业上不存在其他承租人，否则甲方应将租赁意向金全额无息退还乙方外，甲方还需赔偿乙方支付维也纳品牌方就该项目的所有费用及其他乙方投入的费用，甲方赔偿总费用不超过300,000元。 2019年12月9日，李致乐向车天祥转账支付300,000元租赁意向金。 2020年1月6日，李致乐向车天祥发函称，双方意向租赁的物业该日尚有承租人凯宾酒店，且车天祥告知凯宾酒店退场时间为2月9日，所以李致乐认为正式租赁合同在2020年1月10日前无法签订，车天祥也无法在1月10日前保证该物业无其他承租人且提供物业交付清单，所以特告知车天祥租赁意向书立即解除，车天祥应于1月9日前将300,000元租赁意向金退还车李致乐并赔偿支付维也纳品牌方就该项目的所有费用及其他李致乐为该项目投入的费用。 2020年1月7日，李致乐回函，按照协议书的约定，租赁物业应当在2020年2月10日交付，当时车天祥已与房屋中原租户达成解除协议，原租户合同终止日期为2019年12月31日，并不影响2020年1月10日正式租赁合同签订和意向书约定的2020年2月10日交付房屋，所以告知李致乐按约于2020年1月10日前签订正式租赁合同，若逾期未签订合同，视为李致乐违约，已交纳的保证金不予退回，同时保留追究李致乐未签订合同造成损失的权利。 另查明，2013年5月，车天祥作为出租方与凯宾酒店签订了《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》，将位于成都市出租给凯宾酒店，租赁期为2013年7月1日至2028年6月30日，租金每贰年递增8%，其中2020年1月1日至2020年6月30日的租金为4232.8元／月，同时车天祥在相同将对应的东方丽景13号综合楼设施设备（锅炉和管道）出租给凯宾酒店经营使用，租金每贰年递增8%，2020年1月1日至2020年6月30日的租金为1813.97元／月。 2013年5月16日，成都丽景投资管理有限公司与凯宾酒店签订了《房屋租赁合同》，成都丽景投资管理有限公司将位于成都市，建筑面积6500.65平方米，租赁期为2013年7月1日至2028年6月30日，租金每贰年递增8%，合同履约保证金500000元，其中2020年1月1日至2020年6月30日的租金为200610.06元／月。当日车天祥作为出租方与凯宾酒店签订了《设备设施租赁合同》，将对应的东方丽景13号综合楼设施设备（锅炉和管道）及30个地下停车位出租给凯宾酒店经营使用，租金每贰年递增8%，2020年1月1日至2020年6月30日的租金分别为85983.95元／月、7558.27元／月。成都丽景投资管理有限公司于2015年11月11日更名为成都丽景商业管理有限公司，成都丽景商业管理有限公司向本院出具《情况说明》，说明车天祥系该公司法定代表人，2013年5月16日成都丽景商业管理有限公司受车天祥委托以成都丽景商业管理有限公司名义与凯宾酒店签订《房屋租赁合同》，将部分“东方丽景综合楼”出租给凯宾酒店。 2019年12月30日，车天祥（甲方）与凯宾酒店（乙方）签署了《房屋合同解除协议》，该协议约定经双方友好协商，双方一致同意解除2013年5月6日签订的位于成都市锦江区水杉街755号“东方丽景综合楼”《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》；双方于2019年12月31日解除原合同，2020年1月1日至2020年2月9日为乙方腾退期，乙方于2020年2月9日前腾空房屋并交还给甲方，协议解除后双方互不追究违约责任，乙方所交保证金不予退还。2020年1月12日，凯宾酒店仍在对外经营。 成都丽景投资管理有限公司向本院出具说明，2013年5月16日，成都丽景投资管理有限公司与凯宾酒店签订的《房屋租赁合同》系受车天祥委托与凯宾酒店所签，出租人实为车天祥。 本院向凯宾酒店发函征询凯宾酒店与车天祥解约事宜，凯宾酒店向本院作出回函，2019年12月30日凯宾酒店与车天祥解除“东方丽景综合楼”《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》系解除凯宾酒店与车天祥及成都丽景投资管理有限公司签订的租赁对象为位于成都市，面积共计6540.65平方米。车天祥给予凯宾酒店2020年1月1日至2020年2月9日的腾退期，此期间凯宾酒店无需向车天祥支付房租,虽然约定保证金不退，但保证金亦未作为腾退期的租金使用。 还查明，2019年12月6日，李致乐向深圳市维也纳国际酒店管理有限公司支付工程费用20,000元。 庭审中，李致乐、车天祥陈述，双方在《租赁意向书》中约定2020年1月10日前正式签订租赁合同，车天祥应当保证签署正式合同前车天祥已经与原承租人解除了租赁关系，因原承租人租赁商铺面积大且用于经营酒店，需要较长的腾退期，所以双方约定2020年2月10日前车天祥向李致乐交付商铺，租赁期从2020年2月10日起算。 以上事实有车天祥、李致乐的身份证复印件、《租赁意向书》、转款凭证、《关于解除的告知函》、《关于解除的告知函的回函》、微信聊天记录、《房屋租赁合同》、《设备设施租赁合同》、《房屋合同解除协议》、《情况说明》、回函、及双方的当庭陈述等证据在案为证。 李致乐为证明车天祥未按约定解除与凯宾酒店之间的租赁协议而向本院出示了一段案外人江波与李致乐的录音，车天祥对真实性不予认可，本院无法核实真实性，对此不予采信。 本院认为，李致乐拟承租车天祥位于成都市锦江区，遂于2019年12月3日与车天祥签订了《租赁意向书》，双方就正式签署租赁合同的日期、当时商铺的状态及租赁意向金，违约责任达成了合意，双方均应按照合同约定，履行各自义务。 关于车天祥是否违约的问题。按照《租赁意向书》的约定车天祥与李致乐于2020年1月10日前就位于成都市锦江区到7层共计签署正式租赁合同，签署正式租赁合同之时该商铺上不存在其他承租人，租赁合同起始时间为2020年2月10日。双方认可之所以租赁合同起始时间约定的是2020年2月10日，是因为承租的商铺面积大，车天祥解除与原承租人的租赁合同，需要给予原承租人一段时间的搬离期。《租赁意向书》签订后，车天祥与凯宾酒店协商解除原房屋租赁合同及设施设备租赁合同，并与2019年12月30日与车天祥签署书面解除协议，自2019年12月31日解除对“东方丽景综合楼”1、4、5、6、7层面积共计6540.65平方米的商铺及相应设施设备的租赁关系，同时约定2020年1月1日至2020年2月9日为腾退期。可见车天祥已经按照与李致乐的约定解除与原承租人的租赁合同，所以车天祥并未违约，而李致乐却以车天祥未与原承租人解除租赁关系为由于2020年1月6日向车天祥发函解除双方签订的意向书，车天祥回函告知李致乐自己已经按约履行义务，要求李致乐按照意向书约定日期签署正式租赁协议，李致乐却拒绝履约，故李致乐不符合享有法定单方解除权的情形，其要求确认双方意向书于2020年1月6日已经解除的诉讼请求本院不予支持。 因车天祥并未违约，而是李致乐违反合同约定在车天祥多次要求下仍未于2020年1月10日前与车天祥签署正式租赁合同，其无权要求车天祥退还租赁意向金、赔偿损失，所以李致乐要求车天祥退还意向金300,000元并赔偿支付维也纳品牌方20,000元的诉讼请求本院不予支持。 关于车天祥的损失。车天祥认为，因李致乐与其签订了《租赁意向书》欲承租其“东方丽景综合楼”1、4-7层商铺，基于对李致乐的信任，其依照与李致乐的约定于2019年12月31日解除其与原承租人凯宾酒店的租赁关系，至今该商铺仍未出租，因此产生2020年1月1日至商铺出租之日止的租金及设配租金损失。李致乐则认为，双方在意向书中已经明确，若李致乐违约，意向金300,000元不予退还，李致乐无须支付任何损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以守约方有权要求违约方赔偿违约方因违约所造成损失。本案中，虽然双方在意向书中约定，若因李致乐的原因导致双方无法签署正式租赁协议，李致乐放弃缴纳的意向金，但并未约定车天祥的损失额以意向金金额为限，所以李致乐造成的损失高于意向金金额的，李致乐仍然应当向车天祥赔偿。从李致乐与车天祥签订的《租赁意向书》来看，李致乐签署该意向书之时李致乐知晓车天祥当时将“东方丽景综合楼”1、4-7层商铺出租给原承租人，车天祥需要解除与原承租人之间的租赁协议，且需给解除协议之日起至2020年2月9日的腾退期，所以双方签订意向书之时李致乐能预见车天祥为将案涉商铺租给李致乐，车天祥会产生与原承租人解除合同之日至2020年2月9日期间的租金损失。事实上，车天祥确基于对李致乐的信赖，于2019年12月31日解除与原承租人的房屋租赁合同及相关设施设备租赁合同，因凯宾酒店租赁期未届满，所以给予2020年1月1日至2020年2月9日的腾退期，且凯宾酒店亦确认腾退期间未向车天祥支付租金，因此2020年1月1日至2020年2月9日期间车天祥未从凯宾酒店收取的租金属于李致乐违约给车天祥造成的损失。经计算2020年1月1日至2020年2月9日车天祥损失的租金为400,265.4元[（4,232.8元+1,813.97元+200,610.06元+85,983.95元+7,558.27元）÷30天×40天]。李致乐向车天祥支付的意向金300,000元车天祥无需退还，李致乐还应当向车天祥支付租金损失100,265.4元。 车天祥称至今该商铺仍未出租，空置期间的租金都属于其损失，然车天祥在2020年1月10日已能确定李致乐不与其签订租赁合同，其应当积极将商铺出租给其他方，其至今未能出租商铺并非李致乐违约直接所致，故对于这部分损失的主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李致乐于本判决发生法律效力之日五日内向被告（反诉原告）车天祥赔偿损失100,265.4元； 二、驳回原告（反诉被告）李致乐的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）车天祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费减半收取3,050元，由原告（反诉被告）李致乐负担，反诉受理费减半收取7,849元，由原告（反诉被告）李致乐负担1,250元，由被告（反诉原告）车天祥承担6,599元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 晶 二〇二〇年六月二十二日 书记员 李茜兰