江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初617号 原告：华建平，男，1962年12月16日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：顾继平，无锡市梁溪区惠山法律服务所法律工作者。 被告：严月芬，女，1956年9月7日出生，汉族，住无锡市锡山区。 被告：郭顺林，男，1955年11月21日出生，汉族，住无锡市锡山区。 被告：戴启震，男，1951年5月15日出生，汉族，住无锡市。 原告华建平与被告严月芬、郭顺林、戴启震房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告华建平委托诉讼代理人顾继平，被告严月芬、郭顺林、戴启震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华建平向本院提出诉讼请求：一、判令严月芬、郭顺林立即支付房款120000元；二、判令严月芬、郭顺林支付违约金36000元；三、判令戴启震对上述二项请求承担连带责任。事实与理由：2004年2月18日原告与严月芬签订购房合同书一份，原告将其所有的无锡市锡山区（建筑面积为93.92平方米）出售给严月芬，价格为180000元。2018年10月27日华建平与严月芬签订补充协议一份，华建平将无锡市锡山区房屋附属车库（面积21.71平方米）出售给严月芬，价格为180000元，付款方式为签订协议时支付60000元，余款120000元在一年内付清。协议并约定如果严月芬在一年内没有还清余款，以余款100%赔给原告。戴启震作为担保人签字。签订补充协议后，华建平于2018年11月23日将无锡市锡山区房屋及车库一并过户给严月芬、郭顺林，严月芬与郭顺林系夫妻关系。过户后，严月芬、郭顺林未按协议约定支付剩余120000元购房款。虽经华建平多次催讨，然三被告均未支付。综上，原告为了维护其自身的合法权益，依法提起诉讼，请贵院依法裁决。 被告严月芬辩称：严月芬因2018年急于想将2004年购买的房屋过户至自己名下才与华建平签订了补充协议，其中约定车库价格180000元，该价格明显高于市场售价，属于显示公平、趁人之危的合同，违背其真实意思表示，应当予以撤销；自始至终严月芬不存在违约行为，是华建平拒绝过户、拒绝交付车库存在违约，华建平还应承担严月芬已付车库费用97226.39元的利息；本案责任应由其一人承担，与其余二人无关，请求驳回对郭顺林、戴启震的诉讼请求；华建平主张的违约金过高，应按银行利息计算。 被告郭顺林辩称：其反对严月芬购买安置房，为此双方还闹过离婚，此事与郭顺林无关。请求驳回对郭顺林的诉讼请求。 被告戴启震辩称：华建平、严月芬都是其朋友，补充协议是双方口述、戴启震书写的，因法律意识淡薄错写成了担保人。本案与其无关，其不应承担担保责任。请求驳回对其的诉讼请求。 经审理查明：严月芬与郭顺林系夫妻。2004年2月18日，华建平与严月芬签订《购房合同书》，约定：华建平自愿将坐落于无锡市锡山区东亭街道金锡苑13号门28-202室的房地产（面积93平方米）出售给严月芬，成交价为180000元；华建平必须协助严月芬办理房产证等相关证件，并在办证有效期内办妥或过户，办证费用由严月芬承担；如有任一方违约，将赔偿对方总房价的30%作为补偿。2018年起，无锡市安置房上市政策出台，涉案房产允许过户。2018年10月27日，华建平与严月芬签订《补充协议》，约定：华建平将房屋附属车库以180000元的价格出售给严月芬并一起过户，严月芬当场支付60000元，余款120000元在一年内付清，华建平在严月芬将余款还清后将车库交付给严月芬；严月芬过户后下一个月每月支付6000元，一年内还清；如严月芬在一年内未还清余款，以余款100%赔给华建平。戴启震为双方书写上述补充协议，并在协议下方注明“担保人戴启震”。2018年11月27日，金锡苑28-202房产过户至郭顺林、严月芬名下。 本院认为：本案的争议焦点为：一、《补充协议》是否应当撤销；二、华建平是否存在违约行为；三、郭顺林应否承担本案责任；四、戴启震应否承担本案责任；五、本案违约金应否调整，如何调整。 关于争议焦点一，《购房合同书》《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于严月芬辩称《补充协议》趁人之危、显示公平，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显示公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。严月芬在订立《补充协议》时具备充分的判断能力，其所面临的状况亦非危困状态，其对于车库的市场价值是明知的，而《补充协议》中虽然约定车库售价180000元，但实际上华建平除交付车库义务外还负有协助办理过户等义务，180000元的对价是取得车库并且办理过户，不能仅以车库的价值判断是否显示公平。况且，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条之规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，按严月芬的说法，其在签订《补充协议》时已经明知该协议显示公平，此时距离开庭之日已经超过一年，撤销权已经消灭。故本院对严月芬辩称《补充协议》应予撤销之抗辩理由不予采信。 关于争议焦点二，《补充协议》签订后，严月芬支付了价款60000元，华建平配合严月芬办理了房屋过户手续，但严月芬未按约支付剩余120000元房款，已经构成违约。至于严月芬辩称华建平拒绝过户、拒绝交付车库的违约行为，首先，严月芬并无证据证明华建平存在拒绝过户的违约行为，即便华建平曾经有违反《购房合同书》的行为，但双方签订的《补充协议》系双方新达成的合同，双方对车库、过户等义务作出了新的约定，双方应按《补充协议》的约定履行各自义务，《补充协议》签订后华建平已配合严月芬完成了房屋过户的义务，不存在违约行为。其次，《补充协议》约定华建平于余款还清后将车库交付给严月芬，现严月芬房款尚未付清，华建平并无义务交付车库。以上，本院对严月芬关于华建平违约的抗辩理由不予采信，华建平自然无需承担严月芬的利息损失。 关于争议焦点三，严月芬与郭顺林系夫妻，且涉案房屋登记到严月芬、郭顺林二人名下，故本案中严月芬所负债务系为购买夫妻共同财产所负债务，应为夫妻共同债务，郭顺林应与严月芬共同承担本案责任。 关于争议焦点四，《补充协议》中未约定戴启震的保证方式，按照《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任承担保证方式。故应视为戴启震承担连带责任保证。又《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中《补充协议》的履行期届满之日应为过户后一年内，即2019年11月27日，华建平在2020年2月24日起诉，在保证期间内，戴启震应对严月芬的债务承担连带保证责任。 关于争议焦点五，虽然严月芬未按时支付车库的剩余房款，华建平应存在利息损失，但华建平现仍占有车库享受车库的使用、收益利益，亦能弥补其损失，双方对违约金的约定过高，华建平主张之违约金亦过高。根据本案实际情况及违约金兼具补偿、惩罚作用的特征，本院依法调整本案违约金为未付价款120000元自2019年11月27日起至实际支付之日止按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息。 综上所述，严月芬、郭顺林应共同向华建平支付剩余房款120000元及该款自2019年11月27日起至实际支付之日止按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息。戴启震对上述债务承担连带保证责任。华建平的其余诉讼请求，本院不予支持。以上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、严月芬、郭顺林于本判决生效后10日内向华建平支付房款120000元及该款自2019年11月27日起至实际支付之日止按银行间同业拆借中心公布的市场报价利率上浮50%计算的利息； 二、戴启震对上述第一项付款义务承担连带保证责任，戴启震承担保证责任后有权向严月芬、郭顺林追偿； 三、驳回华建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3420元减半收取计1710元，由严月芬、郭顺林、戴启震共同负担（华建平同意其预交诉讼费由被告直接向其支付，本院不再退回。严月芬、郭顺林、戴启震应于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费给付华建平）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审判员  邹吟冰 二〇二〇年六月十日 书记员  严露玮