福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初1362号 原告：宝厦（莆田）物业管理有限公司（以下简称宝厦物业公司），住所地莆田市城厢区凤凰山街道学园南街**宝厦日月潭**物业管理服务中心。统一社会信用代码：91350302550990045C。 法定代表人：王宏伟。 委托诉讼代理人：左荣刚，1979年1月20日出生，汉族，住，住所地莆田市涵江区该公司员工。 委托诉讼代理人：陈丽美，女，1989年9月12日出生，汉族，住，住所地莆田市秀屿区该公司员工。 被告：李梅兰，女，1978年9月30日出生，汉族，住，住所地莆田市秀屿区住莆田市城厢区。 原告宝厦物业公司与被告李梅兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝厦物业公司的委托诉讼代理人左荣刚、陈丽美和被告李梅兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝厦物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令李梅兰立即支付拖欠的房屋物业费2688元、车位物业费1080元、水电公摊费3351.1元，合计7119.1元；2、本案诉讼费用由李梅兰承担。后宝厦物业公司以其将对水电公摊费等另行提起诉讼为由，变更第一点诉讼请求为判令李梅兰立即支付拖欠的房屋物业费2688元、车位物业费1080元。事实及理由：2015年1月15日，宝厦物业公司与莆田市城厢区宝厦日月潭小区房地产公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定宝厦物业公司对该小区进行物业管理服务三年。后管理服务期限又延长至今。双方约定物业服务费为每平方米每月1.6元。李梅兰为宝厦日月潭小区2105室的业主，其套房面积140平方米，其享受了宝厦物业公司的物业服务，但却拒不按约定交纳有关费用。其拖欠2019年1月至同年12月的物业费2688元、自2018年7月至2019年12月的车位管理费1080元及自2018年6月至2019年11月的水、电公摊费3351.1元。上述款项虽经多次催讨，但李梅兰拒不交纳，故请求判如所诉。 李梅兰辩称:其于2014年入驻宝厦日月潭小区2105室。起初宝厦物业公司尚能合理收取除物业费外的其他公共费用，每月每户约为20多元。但在一年后，在小区公共面积、绿化面积、公共等设备不变的情况下，小区物业却每年不断增加收取各种费用（包括电梯维护费每户每年500元），至今年公摊费用已达每户每月100元以上。且若业主拒绝交费，物业公司就采取停水、停电等手段迫使业主交纳。物业不断增加公摊水电费的原因是：1、未经业主同意在负一楼公共车库安装自动洗车设备私接公共水电用于经营，收入却归物业公司所有；2、物业在车库入口处上面私设大型灯光广告牌，还在门口岗亭、小区道路边、六部电梯内外等十几处设置广告牌，利用公共用电作广告，收入却归物业公司所有；3、快递、电信运营商信号增强、电动车充电、物业办公用电等全部接入公摊用电，收费却被物业公司全部侵占；4、公共停车场出租、通道占用做仓库等的用水、用电也全部列入公摊。宝厦物业每年侵占公共场所经营收入近十万元，非法占用使用公共水电费三万多元。宝厦物业公司还阻挠小区成立业主委员会。因此要求法院判决：1、宝厦物业公司系开发商的关联企业，其可以单方面随便更改合同内容，合同违法；2、宝厦物业公司必须公开提供下列材料：一、物业管理区域的四置范围说明及附图；二、公共场所公共的面积和位置；三、公共车位数量和位置；四、地、地下室**台的面积及其权属；五、共用设施设备名称及权属；3、李梅兰并未拖欠宝厦物业公司所诉的所谓的物业费和公摊水电费7119.1元，宝厦公司若要主张该费用，请提供欠费项目收取依据、公用分摊的正式发票、分摊计算方法、金额，收取的批文、依据等；4、宝厦物业公司应公布其利用公用区域经营的收入情况，并归还业主应得利益；5、宝厦物业公司应退还违法收取的电梯维保费1500元；6、宝厦物业公司在管理区域的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费依据；每月在该显著的位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；7、案件诉讼费用由宝厦物业公司承担。 宝厦物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据一、营业执照，欲证明其诉讼主体适格及其经营范围等；证据二、《前期物业合同》，欲证明其提供物业服务的开始时间和终止的时间及双方约定收取物业费的标准等；证据三、水费、公摊费缴纳证明，欲证明其2018年12月至2019年11月代垫的水电、公摊费。 李梅兰质证认为：对证据一没有异议；对证据二的真实性没有异议，但该合同有瑕疵，宝厦物业公司是三级的，却要收取一级的费用；对证据三的真实性不清楚，有的是个人名字的发票，与宝厦日月潭无关。 本院审查认为，李梅兰对宝厦物业公司提供的证据一、二的真实性无异议，本院对此予以确认；因宝厦物业公司已撤回要求李梅兰支付水电公摊费的诉讼请求，再分析证据三已无意义，故本院对证据三不予分析认定。 李梅兰为证明其抗辩主张，向本院提供照片13张，欲证明业主买房时所有公摊的地方都被物业公司拿去做广告了，广告收入没有用于抵扣物业费，而且用电用水都在业主的公摊费中。而且电梯的维保费没有法律规定应要由业主来承担。宝厦物业公司对该证据的真实性没有异议，但认为地下洗车的是开发商的车库，产权属开发商，是没有出卖的，不是公共地方，地下，地下室电费没有在公摊里面也有单独的水电费。丰巢没有广告费，只有搞卫生，而且都是业主在用，是为了方便业主。垃圾场的地方是开发商的事情，所有的垃圾都在倒在这里。电动车充电的电表都是分开的，没有让业主承担电费，业主要充电的话是扫码进去，物业公司只收管理费。关于公共区域的广告费，物业业公司2019年的费用还没有收齐，到时会挂在公告栏时，然后分70%给业主，30%给物业公司。 本院审查认为，因宝厦物业公司对该证据的真实性没有异议，故本院予以确认，但从该证据无法看出洗车、充电等用水、用电有由业主分摊。 根据当事人的陈述和经上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：李梅兰系宝厦日月潭小区2105室的业主，其房屋建筑面积为140平方米。其还购买地下车位一个。2018年7月24日，宝厦（莆田）房地产开发有限公司（甲方）与宝厦物业公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》一份，约定：甲方将宝厦日月潭小区（总占地面积5362.06平方米、总建筑面积37323.69平方米）交由乙方管理服务；期限一年，自2018年7月25日起至2019年7月24日止；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.6元（不含公共水电及设备维护分摊费）；房屋的共用部位、房屋共用设施、设备、附属配套建筑物和设施的维修、养护、更新等费用由业主的物业使用人共同负担；业主应于每月30日前向乙方支付物业服务费；地下；地下机动车停放车位服务费为每个每月60元等区各业主用电直接向电力供应部门立户，但用水水费由宝厦物业公司根据总表的吨数向供水部门交纳，再凭分表吨数向各业主收取。宝厦物业公司还将部分电梯门和电梯轿厢等出租给他人作广告。小区地下车库设置有洗车处，还有电动车充电处。上述《福建省前期物业服务合同》约定的服务期限届满后，宝厦物业公司仍继续为该小区提供物业服务。 本院认为，李梅兰作为宝厦日月潭小区的业主，享受宝厦物业公司的物业服务。宝厦（莆田）房地产开发有限公司与宝厦物业公司签订《福建省前期物业服务合同》对其具有约束力，其应根据上述物业服务合同的约定缴纳物业服务费等相关费用。因李梅兰的房屋面积为140平方米，前期物业服务合同约定房屋每平方米每月的物业费为1.6元，故其2019年全年房屋的物业费为140平方米×1.6元×12月=2688元；2018年7月至2019年12月的车位物业费为60元×18月=1080元。因李梅兰未能提供证据证明其已依约交清上述款项，故本院对宝厦物业公司要求李梅兰支付上述费用的诉讼请求予以支持。李梅兰虽在答辩状中提到宝厦物业公司管理不规范，并要求该公司公布公摊费用、收入情况、退还电梯维保费等，但又未提起反诉，故本院对其该要求不予处理，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 李梅兰应于判决生效之日起十日内支付给宝厦（莆田）物业管理有限公司房屋物业服务费2688元、车位物业服务费1080元，共计3768元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由宝厦（莆田）物业管理有限公司11.8元，李梅兰负担13.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  方新福 二〇二〇年六月二十九日 书记员  江琦敏 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。