广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2108号原告：黄作林，男，汉族，1971年5月4日出生，住云浮市云安区。委托诉讼代理人：黎红英，女，汉族，1978年2月4日出生，住云浮市云安区。被告：云浮市金星房地产有限公司。住所地：云浮市云城区金山区新安路京都花园****。法定代表人：黄八仔，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：江竞，广东百誉律师事务所实习律师。原告黄作林与被告云浮市金星房地产有限公司（以下简称“金星公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎红英，被告的委托诉讼代理人邱庭辉、江竞到庭参加诉讼。本案经报请本院院长批准，依法延长审理期限三个月至2020年2月12日。本院于2019年12月30日作出（2019）粤5302民初2108号民事裁定，裁定驳回原告黄作林的起诉。原告不服提起上诉，云浮市中级人民法院于2020年4月13日作出（2020）粤53民终265号民事裁定，裁定：“一、维持云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初2108号民事裁定中对上诉人黄作林第一项诉讼请求驳回起诉的裁定；二、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初2108号民事裁定中对上诉人黄作林第二项、第三项、第四项诉讼请求驳回起诉的裁定，由云浮市云城区人民法院继续审理。”为此，本院于2020年4月27日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎红英，被告的委托诉讼代理人邱庭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄作林向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后90天内为原告已购物业所属的京都花园B3幢以及地下车位办理初始登记；2.判令被告在判决生效后90日内为原告办理京都花园B3幢806房的房屋所有权证、京都花园地下负二层170号摩托车位的车位所有权证；3.判令被告向原告支付逾期办理以上房屋所有权证的违约金，从2015年5月17日（2013/11/23+540天=2015/5/17）起至被告为原告办理好房屋所有权证之日止，以原告已付购房款557960元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率6%的标准计付，暂计至2019年8月10日为141798.27（557960元×6%÷365×1546天=141798.27元）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:2014年7月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014070539），合同约定，原告向被告购买位于云浮市云城区新安路京都花园B3幢8层806号房，约定合同总价款为557960元，同时明确约定出卖人应当在2014年10月31日前交付房屋，并在交付使用后540日内，在买受人交清所有款项后，出卖人为买受人办理房地产权证书。2014年7月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014070369），合同约定，原告向被告购买位于云浮市云城区新安路京都花园地下室负二层170号摩托车位，约定合同总价款为12000元，同时明确约定出卖人应当在2014年10月31日前交付房屋，并在交付使用后540日内，在买受人交清所有款项后，出卖人为买受人办理房地产权证书。2013年11月23日，原告签收领取被告所发出的收楼通知书及收楼，并且原告已经按照合同约定交清购房款（人民币）557960元以及车位款（人民币）12000元，并已经付清与之相关的全部办证费用。但是被告至今一直未为原告和其他业主办理房地产权证书，原告一直以来多次催促被告履行办证义务，但与其多次协商仍未能解决问题。根据合同约定及法律规定，被告的行为已经构成违约，依法应当承担继续履行合同及向原告支付逾期办证违约金的责任。被告金星公司辩称：原告第一项请求无事实和法律依据，原告第二项请求应根据广东省高级人民法院印发关于《审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十四条第二款的规定，如经法院释明之后，原告无变更该项请求的，法院依法驳回。原告第三项请求，合同签订时间为2014年7月16日，合同约定交楼的时间为2014年10月31日，而办证的时间应为交楼后的540天后，办证条件在合同第15条第3项中有约定，买受人应付清所有款项后出卖人才帮买受人代办，而本案原告付清购房款的时间为2016年12月30日，所以被告认为即使计算违约金也应该从2016年12月30日起开始计算逾期办证违约金，双方签订的房屋买卖合同中并没有约定逾期办证的违约金；其次，被告认为原告该请求已经超过了三年的诉讼时效；再次，原告认为按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算，该6%无依据且过高，请求法院依法驳回原告第三项诉讼请求。车位是否有付清款项没有证据证实，不应计算违约金，对第四项请求与第三项的请求意见一致，请求法院依法驳回原告第四项诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下10组证据：1、广东省商品房买卖合同（房屋），证明原告向被告购买位于云浮市云城区新安路京都花园B3幢8层806号房，同时合同约定被告应当在2014年10月31日前交付房屋，并在交付使用后540日内，在买受人交清所有款项后，被告为原告办理房地产权证书；2、广东省商品房买卖合同（摩托车位），证明原告向被告购买位于云浮市云城区新安路京都花园地下室负二层170号摩托车位，同时合同约定被告应当在2014年10月31日前交付房屋，并在交付使用后540日内，在买受人交清所有款项后，被告为原告办理房地产权证书；3、购房款发票2张、房屋首期款收据1张，证明原告已向被告付清购房款557960元，已按合同约定履行了付款义务；4、预售半年物管费收据、专项维修资金收据、办理资料费收据、土地证、房产证办理费收据、淤泥清运费收据、测绘费收据、契税收据，证明原告已向被告缴纳办证所需的所有费用，包括预收半年物管费579元、专项维修基金3219元、办理资料费200元、房产证办理费540元、淤泥清运费300元、测绘费160元、契税8349元；5、收楼通知书，证明被告于2013年11月23日向原告发出收楼通知书，向原告交付案涉房屋（原告配偶黎红英签领该收楼通知书）；6、关于业主来访要求查询京都花园B3幢是否通过竣工验收相关事宜的信访回复，证明被告存在变更容积率进行建设、超出报建面积进行建设等违规建设情形，被告拒不缴纳因其违规建设导致应当缴纳相应的地价款、罚款等费用，即因被告过错导致尚未为京都花园B3栋办理初始登记及房产登记；7、关于京都花园B3幢规划条件合适情况的复函，证明京都花园B3幢存在未按建设工程规划许可证规定建设的行为、国土局已多次敦促建设单位尽快完成规划条件合适（规划验收）手续，但建设单位未能积极配合，即因被告过错未能为京都花园B3栋办理初始登记及房产登记；8、关于京都花园B3幢业主信访问题的答复，证明开发商（即被告）未提交完整的备案资料，监察报告未能出具，未能完成竣工备案手续，证明至今未能办理房产证的原因在于被告；9、借款借据，证明按揭贷款390000元的放款时间为2014年11月19日，并非2016年12月30日；10、车位款收据，证明原告已于2014年7月7日支付了摩托车位费12000元，被告方出具了收据。被告金星公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据7至9均有原件予以核对，与本案待证事实具有关联性，予以采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月16日，原告黄作林（买受人）与被告金星公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014070539），约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区金山区新安路、编号为云府国用（2004）第00XXXX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京都花园B3幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第B3幢X层XXX号房。……该商品房合同约定建筑面积共107.3平方米，其中，套内建筑面积90.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.61平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按整套出售，该商品房单价为每平方米5200元，总金额557960元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。在签署本合同时即付清首期款167960元；剩余购房款390000元于签订本合同之日起七天内办理银行按揭手续。如买受人的申请材料不符合办理银行按揭手续条件的，买受人同意在收到银行方发出不予办理按揭手续通知后七天内以现金方式支付剩余购房款。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在该商品房交付使用后540日内，在买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因云浮市住房和城乡建设局等有关部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买受人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。合同签订后，原告于2014年2月27日支付了首期购房款167900元，于2014年11月19日向云浮市云城区农村信用合作联社云城信用社按揭贷款于2014年11月19日支付剩余购房款390000元给被告，被告于2014年8月6日、2016年12月30日出具发票给原告收执。2013年11月23日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知内容载明：“根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一项规定，您所购买的商品房经建设部门验收合格，符合交楼约定。请接到通知后，务必带备本人身份证、户口簿复印件及买卖合同到京都花园售楼部办理交楼手续（请贵业主在收取该商品房时付清欠我公司款项）。自本通知邮寄发出之日起七天内，业主仍未到来办理收楼手续，则视为默认接受。特此通知”。原告确认于2013年11月23日收到上述通知书，并在当日收楼。2014年7月11日，原告黄作林（买受人）与被告金星公司（出卖人）签订另一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014070369），约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区金山大道2号京都花园地下室、编号为01-07-0032-1、01-07-0018-1、01-07-0032-2、01-07-0018-2的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京都花园地下室。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：地下室负****摩托车位。……该商品房合同约定建筑面积共4.44平方米，其中，套内建筑面积2.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.5平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按整套出售，该商品房单价为每平方米2702.7元，总金额12000元。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。在签署本合同时即一次性付清全部车位款12000元。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年11月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。……。其中附件四《合同补充协议》第4条约定：“交车位时，出卖人按照《广东省商品房买卖（预售）合同》登记的地址向买受人发出交付使用通知书……以出卖人发出邮政特快专递回执为凭证。”第5条约定：“买受人应在车位交付使用前到相关部门缴清所有费用。”《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014070369）约定的其他条款与上述《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014070539）约定一致。合同签订后，原告按照约定支付了摩托车位款12000元，被告出具收据的日期为2014年7月7日。原告主张案涉车位于2014年5月份交付使用，被告则认为按照合同约定在2014年10月30日交付使用。原、被告双方均未提供证据证实车位的交付时间。另外，原告于2012年11月26日向被告支付了房产证、土地证办理费450元、测绘费160元、契税8369元、专项维修资金3219元、办理资料费200元、淤泥清运费300元、半年管理费579元，被告出具上述费用的《收据》交由原告收执。原、被告均确认原告至今未取得案涉房屋及车位的所有权证。被告认为B3幢中有其他业主擅自改变商品房的外立面结构，部分房屋存在搭建、改建的情形，影响了楼房的竣工验收，导致其未能按时办理房产证，但未能提供证据予以证实。另查明：B3幢部分业主认为被告怠于办证侵害了其合法权益，向相关的办证部门提交书面申请寻求解决方案。2018年11月6日，云浮市国土资源和城乡规划管理局出具《关于京都花园B3幢规划条件核实（规划验收）情况的复函》，载明：“云浮市金星房地产有限公司于2015年12月8日提出京都花园B3幢规划条件核实（规划验收）申请。经审核，情况如下：京都花园存在未按建设工程规划证规定建设的行为。1、京都花园实建的计容面积超出批准计容面积2270.03平方米，依照国土资源部办公厅《关于发布的通知》（国土资厅发[2013]20号），云浮市金星房地产有限公司需补缴地价款4994066元。2、京都花园B3幢实建面积超出报建面积298.7平方米，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，云浮市金星房地产有限公司需缴交罚款41071.3元。3、京都花园B3幢实建面积超出报建面积298.7平方米，依照《云浮市人民政府办公室关于调整市城区城市基础设施配套费计费基数的通知》（云府办〔2014〕19号）的规定，云浮市金星房地产有限公司需补缴城市基础设施配套费16428.5元。因云浮市金星房地产有限公司一直未缴交上述款项，我局不予规划条件核实（规划验收）。建议你们向云浮市金星房地产有限公司提出要求，请其重新提出规划条件核实（规划验收）申请，我局将依法依程序办理。”2018年11月30日，云浮市住房和城乡建设局于出具《关于陈先生你们来访要求查询京都花园B3幢是否通过竣工验收相关事宜的信访回复》，载明：“云浮市京都花园工程B2、B3幢已于2015年2月2日通过工程（施工质量）竣工验收，但开发商未提交完整的备案资料，监督报告未能出具，故未能完成竣工备案手续。”2019年1月15日，云浮市国土资源和城乡规划管理局出具《关于京都花园B3幢业主信访问题的答复》，载明：“京都花园B3幢存在未按建设工程规划许可证规定建设的行为，我局不予规划条件核实（规划验收）。我局已多次督促建设单位尽快完成规划条件核实（规划验收）手续，但建设单位未能积极配合。建议业主向云浮市金星房地产有限公司提出诉求，由云浮市金星房地产有限公司整理好申请材料，重新向我局提出规划条件核实申请。我局将依法依程序办理。”庭审中，本院已向原告（买受人）释明，可以将办理房地产所有权证的诉讼请求变更为解除合同，赔偿损失，原告明确表示不解除合同，要求被告办理房产证及车位证，并赔偿损失。本院认为：本院作出的（2019）粤5302民初2108号民事裁定，及云浮市中级人民法院作出的（2020）粤53民终265号民事裁定，裁定驳回原告要求被告在判决生效后90日内为原告已购所属的京都花园B3幢以及地下室车位办理初始登记的起诉。故本判决对原告的其他诉讼请求进行处理。本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的案涉合同及其附件、补充协议，是其真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。本案争议的焦点：一、原告请求被告办理案涉商品房及车位产权证应否予以支持；二、被告是否存在逾期办证违约行为及违约金应如何计算；三、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告黄作林已依约向被告金星公司支付了全部购房款557960元及车位款12000元，被告也依约向原告交付了案涉商品房及车位，被告应为原告办理涉案房屋及车位的产权登记过户手续。但根据云浮市住房和城乡建设局的复函，被告没有提交完整的备案资料，申请办理云浮市京都花园B3幢及地下室工程的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。根据云浮市住房和城乡建设局的《复函》可知，被告金星公司至今尚未办理规划验收及竣工验收备案，导致至今无法办理涉案房地产初始登记的主要原因有三点。第一、京都花园实建的计容面积超出批准计容面积2270.03平方米，需补缴地价款4994066元；第二、京都花园B3幢实建面积超出报建面积298.7平方米，需缴交罚款41071.3元；第三、京都花园B3幢实建面积超出报建面积298.7平方米，需补缴城市基础设施配套费16428.5元。因为被告金星公司一直未补缴上述款项，云浮市住房和城乡建设局不予规划验收，进而没有完成竣工验收备案及初始登记，案涉房屋及车位尚不具备办理过户的条件，鉴于涉案商品房所在的B3幢及地下室尚未办理初始登记，故原告请求判令被告办理涉案京都花园B3幢8层806号房屋及京都花园地下室负二层170号摩托车位房地产所有权证的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，原、被告双方签订的两份《广东省商品房买卖合同》约定：出卖人在该商品房交付使用后540日内，在买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书。原告黄作林已于2013年11月23日签领《收楼通知书》及实际收楼，已于2014年2月27日支付了首期购房款167900元，于2014年11月19日通过向云浮市云城区农村信用合作联社云城信用社按揭贷款支付剩余购房款390000元给被告，被告应自2013年11月23日起的540日内，即2015年5月17日前为原告办理涉案房屋房地产权证书。原告于2014年7月7日交纳了购买车位款12000元给被告，涉案车位买卖合同双方于2014年7月11日才签订，原告主张被告于2014年5月份将涉案车位交付给原告，未能提供书面证据证实，亦明显不符合常理，本院不予支持。而被告确认在2014年10月30日交付车位给原告，属对其不利的自认，本院予以确认。原告已依约支付全部购车位款及办证费用，被告亦应当按照合同约定履行办理车位的房地产权证书的义务，被告应自2014年10月30日起的540日内，即2016年4月22日前为原告办理涉案房屋房地产权证书。因本案房地产权证书至今尚未办理的过错在于被告金星公司，被告应承担逾期办证的违约责任。被告认为京都花园B3幢未能通过规划验收的主要原因是因业主在装修房屋时私自改动结构、私自加建、搭建等行为造成，理据不足，本院不予支持。关于违约金如何计算的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案合同及相关附件未约定逾期办证的违约责任，原告黄作林主张按年利率6%的标准计算违约金，没有超过上述司法解释规定的标准，本院予以支持。被告应支付自2015年5月17日起至办妥京都花园B3幢X层XXX号房的房地产权证之日止，以557960元为本金，按年利率6%计算的逾期办证违约金给原告。被告应支付自2016年4月22日起至办妥京都花园地下室负二层170号摩托车位的房地产权证之日止，以12000元为本金，按年利率6%计算的逾期办证违约金给原告。对于争议焦点三，《广东省商品房买卖合同》约定在房屋、车位交付使用540日内，由被告办理房地产权证书，可见，逾期办证违约金是从逾期之日计算，每天逾期的违约金均是一个独立的、个别的债权，应分别从逾期之日起计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”为此，自权利人知道或应当知道其权利受到损害之日起超过三年，诉讼时效期间已届满的，人民法院应不予保护。原告在被告超过交付时间540天时未办理房地产权证书，就已经知道其权利被侵害，故诉讼时效起算点应为逾期之日起算，即按每逾期一天的每个个别债权分别计算诉讼时效期间。故被告只需支付原告到法院提起诉讼之日向前计算的三年内的逾期办证违约金，原告于2019年8月13日向本院提起诉讼，案涉房屋、车位的逾期办证违约金依法应往前计至2016年8月14日。2016年8月13日及之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告云浮市金星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄作林支付逾期办理房屋的房地产权证违约金（自2016年8月14日起至办妥京都花园B3幢X层XXX号房的房地产权证之日止，以557960元为本金，按年利率6%计算）。二、被告云浮市金星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄作林支付逾期办理车位的房地产权证违约金（自2016年8月14日起至办妥京都花园地下室负二层170号摩托车位的房地产权证之日止，以12000元为本金，按年利率6%计算）。三、驳回原告黄作林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元（该款原告黄作林已预交），由原告黄作林负担439元，被告云浮市金星房地产有限公司负担1153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴桂桃二〇二〇年六月十日书记员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十条【不动产登记机构和国家统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。