陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终882号 上诉人（原审被告）:柯锦杰，男，汉族，生于1981年12月12日，住宝鸡市渭滨区。 被上诉人（原审原告）：宝鸡惠诚物业管理有限公司，住所地：宝鸡市楼，统一社会信用代码：9161030156379377XU。 法定代表人：蒋宏山，任总经理。 委托诉讼代理人：任嘉瑞，系该公司工作人员。 宝鸡惠诚物业管理有限公司（以下简称：惠诚物业公司）与柯锦杰物业服务合同纠纷一案，因上诉人柯锦杰不服渭滨区人民法院(2019)陕0302民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柯锦杰，被上诉人惠诚物业公司法定代表人蒋宏山及委托诉讼代理人任嘉瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人柯锦杰向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人无故拖延缴纳物业费不当；2、一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务关系不当；3、二次热力管网改造费用应当由物业或开发商承担，上诉人一直未使用暖气不存在铅封问题。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序不当，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人惠诚物业公司辩称：1、答辩人与被答辩人签订的物业服务合同合法有效，被答辩人拒绝缴纳相关物业费用，严重违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。2、小区热力管网改造的最终用户是业主，所以被答辩人应当承担二次热力管网改造费用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确应当予以维持。 被上诉人惠诚物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理服务费1590.2元、电梯费1954.1元、生活垃圾费276元、水费527.8元，二次管网改造费345.7元，封铅费50元，共计4743.8元。2、被告承担本案诉讼费。 原审法院查明，被告系阳光上东小区1栋1单元16层07号业主。2011年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方提供前期物业服务；乙方所购房屋建筑面积为51平方米；物业服务费高层住宅为每月每平方米0.7元；电梯费基价每月每平米0.3元，每上一层每平方米增加0.04元；生活垃圾费（代收代缴）每户6元；合同期限自2011年1月1日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该协议加盖原告公章并有被告签名。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告房屋建筑面积为49.39平方米。被告支付物业服务费、电梯费、垃圾费截止日期为2015年12月31日；支付水费截止日期为2017年6月30日。原告已将其代收代缴的水费、垃圾费向相关服务企业缴纳。另外，2015年阳光上东小区热力管网进行二次改造时被告向相关企业支付了管网改造费，经分摊每户每平方米产生二次管网改造费7元，铅封费每户50元，对此原告向小区业主发出了通知。至今二次管网改造费和铅封费被告未缴纳。本案审理中，被告对于原告主张的截止2019年9月被告用水114方按照每方4.63元计算的案涉水费527.8元，表示同意支付，但是至今未提交支付凭证。另查明，宝鸡市阳光上东小区业主委员会（以下简称阳光上东业委会）于2016年9月29日与案外人宝鸡市嘉运物业管理有限公司（以下简称嘉运物业公司）签订《物业管理服务合同》，约定由嘉运物业公司为阳光上东小区提供物业服务。阳光上东业委会与原告因物业服务合同发生纠纷诉至本院，本院于2017年6月13日作出（2017）陕0302民初302号民事判决书。阳光上东业委会不服，向宝鸡市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉。市中院于2017年10月12日作出(2017)陕03民终1308号民事裁定书，撤销原判，发回重审。经本院重审，于2018年3月12日作出（2017）陕0302民初4011号民事判决书，判决原告向阳光上东业委会移交与物业服务相关的法律规定的资料、用水用电设施及物业用房。原告不服，向市中院提起上诉，市中院于2018年8月2日作出（2018）陕03民终661号民事裁定书，撤销原判，驳回阳光上东业委会的起诉。裁定发生法律效力后，阳光上东业委会向陕西省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审。省高院于2019年4月26日作出(2019)陕民申289号民事裁定书，指令市中院再审。市中院于2019年9月25日作出（2019）陕03民再21号民事判决书，撤销市中院(2018)陕03民终661号民事裁定，维持本院（2017）陕0302民初4011号民事判决书。现该判决已经发生法律效力。再查明，阳光上东业委会于2019年11月28日向各业主、商户发出《通知》，载明“经阳光上东业委会和部分业主研究决定，由宝鸡市嘉运物业管理有限公司对小区物业服务从2019年10月31日之后，开始对阳光上东小区进行全面管理……”。原告提供物业服务至2019年10月31日。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应受该合同约束。该合同载明“本合同期限自2011年1月1日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”结合本院经审理查明的事实及已经发生效力的人民法院判决认定内容，阳光上东业委会代表全体业主与新的物业服务企业签订了合法有效的合同，且已生效并履行，原告与业主签订的《前期物业服务协议》应当终止。此后，原告继续提供物业服务至2019年11月9日，故本院认定，原、被告之间形成事实物业服务关系。阳光上东业委会虽聘选新的物业服务企业，但由于原告与其因物业服务合同发生纠纷并由人民法院审理，在市中院（2019）陕03民再21号民事判决发生法律效力后双方权利义务始确定，并非原告自身原因拒绝退出物业服务区域及移交相关资料，结合阳光上东业委会于2019年11月28日发出的《通知》内容，对于截止2019年10月31日发生的物业管理服务费、电梯费、生活垃圾费、水费，被告应当履行继续支付的义务。对于欠费起始期限，双方均无异议，本院予以认定。因原、被告签订的《前期物业服务协议》已经终止，本院参照该协议约定确定上述各项费用数额。故，被告应当支付原告自2016年1月至2019年10月物业管理服务费1590.2元（49.39平方米×0.7元/平方米·月×46月），电梯费1954.1元[49.39平方米×（0.3元+14层×0.04元）/平方米·月×46月]，生活垃圾费276元（46月×6元/月），支付原告自2017年7月至2019年9月水费527.8元（4.63元/方×114方）。二次热力管网改造最终用户是业主，业主应承担因热力管网改造产生的相应费用，故被告应支付原告垫付的二次热力管网改造费345.7元(49.39平方米×7元/平方米)和铅封费50元，上述费用共计4743.8元（1590.2元+1954.1元+276元+527.8元+345.7元+50元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告柯锦杰于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡惠诚物业管理有限公司物业管理服务费1590.2元、电梯费1954.1元、生活垃圾费276元、水费527.8元、热力管网改造费345.7元、铅封费50元，共计4743.8元。案件受理费50元由被告柯锦杰承担。 二审审理中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，上诉人所在小区阳光上东业主委员会虽与案外人宝鸡市嘉运物业管理有限公司于2016年9月29日签订了物业服务合同，但由于被上诉人与阳光上东业主委员会因物业服务合同发生纠纷并由人民法院进行审理，直至本院2019年9月25日作出（2019）陕03民再21号民事判决并发生效力后，才最终确定双方当事人的权利义务，结合阳光上东业主委员会于2019年11月28日发出的《通知》内容，足以认定案外人嘉运物业公司自2019年11月1日才开始为上诉人所在小区提供物业服务。2016年9月26日至2019年10月31日期间，虽然被上诉人与阳光上东业主委员会未签订物业服务合同，但其实际仍在为阳光上东小区提供物业服务，故一审法院认定上诉人与被上诉人在该期间形成了事实上的物业服务关系并无不当，上诉人应当支付截止2019年10月31日发生的物业管理服务费、电梯费、生活垃圾费、水费等。 关于上诉人所称被上诉人物业服务质量的问题，本院认为，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理造成影响，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。如果业主认为物业公司的服务没有达到标准，可以共同向行政主管部门反映，也可以委托专业的中介机构对物业服务等级进行评估，再以评估结果为据，向物业公司提出合理的收费标准，若物业公司拒绝调整收费标准，业主亦可另行主张权利，但不能依此拒交物业费。 关于二次热力管网改造费及铅封费的问题，本案所涉二次热力管网改造是为保证供热质量，保护环境、治理雾霾等,将小区单独运行的供暖设施停用后，接入市政大网进行集中供暖所进行的相关工程，小区业主作为管网改造成果的最终使用和受益者，其应当分摊相应的费用，该费用已经实际发生，被上诉人已对二次热力管网改造费用、暖气铅封费用进行了垫付，上诉人作为该小区业主理应承担其所分摊的二次热力管网改造费用及暖气铅封费用，故原审法院对此判决并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。 综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人柯锦杰承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年六月十六日 法官助理 谈佳华 书 记 员 刘宜卓