广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12892号原告：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房自编60007-Y。法定代表人：张彩萍，总经理。委托诉讼代理人：黄蒙，该公司员工。委托诉讼代理人：陈建辉，该公司员工。被告：梁兆麟，男，1973年2月1日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：温德康，国信信扬律师事务所律师。被告：王喜圆，女，1979年7月28日出生，汉族，住广东省阳春市，委托诉讼代理人：陈锐娜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市溢晖房地产开发有限公司（以下简称“溢晖公司”）诉被告梁兆麟、王喜圆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄蒙、被告梁兆麟的委托诉讼代理人温德康、被告王喜圆的委托诉讼代理人陈锐娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月，原告与被告王喜圆签订《租赁合同》，由被告王喜圆承租原告位于广州市海珠区156号-170号（双号）合生广场四层L4-30/31号房屋，用于经营K记聚餐、陆壹陆品牌粤菜、火锅业务，租赁期限自2016年5月12日起至2021年5月11日止。2017年3月16日，原、被告签订《三方转让协议》，由被告梁兆麟承继被告王喜圆在《租赁合同》项下的全部权利和义务，作为涉案房屋承租人，被告王喜圆对被告梁兆麟履行《租赁合同》项下的义务对原告承担连带保证责任，包括被告梁兆麟逾期支付租金、物业管理费和违约、侵权等产生的责任。2017年8月31日，被告梁兆麟因承租合生广场五层L5-20号房屋经营餐饮的需要，便与原告签署涉案房屋的《解除租赁合同协议》，根据该协议第六条之约定，因被告梁兆麟提前解除《租赁合同》，被告梁兆麟应按照《租赁合同》约定向原告支付违约金及涉案房屋空置产生的损失。被告梁兆麟因在经营合生广场五层L5-20号过程中违约，现原告按照《解除租赁合同协议》第七条之约定向被告梁兆麟主张违约责任。故起诉请求判令：1、被告梁兆麟向原告支付违约金250344元；2、被告梁兆麟向原告支付涉案房屋空置损失631746.23元（自2017年8月31日起至2018年7月16日止，按《租赁合同》约定的租金、物业管理费计算标准计算）；3、被告王喜圆对第1项、第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告梁兆麟辩称：被告梁兆麟从承租4层房屋到5层房屋是因所在商场人员过少，原告与被告梁兆麟协商更换承租地点。原告在（2020）粤0105民初500号案中已经没收被告梁兆麟的租赁保证金作为承租5层房屋未到承租期满的违约金。被告梁兆麟在整个租赁关系中只有一个违约行为，原告要求被告梁兆麟承担两次违约责任没有依据。在前述案件中，原告没收了租赁保证金13万多，而在本案中原告收取了27万多元保证金也没有退还给被告梁兆麟，上述款项足够弥补原告的各项损失，原告主张的违约金及损失过高，不应支持。原告主张违约金主要以弥补经济损失为主，又主张空置损失，两者具有同一性，不应支持。房屋空置后，原告作为出租人，应该积极采取措施避免损失扩大，而原告将未能出租的责任转嫁给被告梁兆麟，实属不公平。涉案房屋所在商场多年来人流量不足，也是商铺空置的原因之一。被告王喜圆辩称：2017年3月16日，原告与被告王喜圆签订《三方转让协议》，两被告向原告提交了《变更合同主体的签约人的申请》，这两份约定的违约主体不一致，上述申请中明确写明该商铺所有的业务、责任、权利都与被告王喜圆无关，当时原告也没有提出异议，所以本案的承担人应为被告梁兆麟。即便法院认定被告王喜圆因为《三方转让协议》的约定要承担连带责任，但该协议第八条第二款约定保证期限为两年，即2017年8月31日至2019年8月31日，而原告主张权利是在2020年4月8日，已经超出了两年期限，被告王喜圆不应承担第1项诉请的连带责任。原告第1项、第2项诉请应该二选一，不应同时主张。原告的第2项诉请是原告与被告梁兆麟在没有经过被告王喜圆书面同意的情况下，私自变更了原合同约定的损失计算方式，属于变更合同约定的主体。另外原告的实际损失并没有63万多，原告与被告梁兆麟于2018年1月1日就5层房屋签订《租赁合同》，即便法院认可原告的经济损失，也应当计算为2017年8月31日至2018年1月1日期间四个月的租金和管理费总和，以及2018年1月1日至2018年6月29日期间被告梁兆麟承租原告5楼铺位与被告梁兆麟承租原告4楼铺位的租金及管理费的差额，两者之和为606521.2元，原告已经没收被告保证金279283.77元，所以原告的实际损失是327237.43元。原告主张空置期至2018年7月16日证据不足，有可能原告已经出租给他人使用或者自用，而且案外人高峰和原告签订合同的时间为2018年6月29日，故原告的第3项、第4项诉请应予以驳回。经审理查明：2012年4月9日，广州市规划局出具《建设工程规划许可证》（穗规建证[2012]536号），载明：建设单位为广州市溢晟房地产开发有限公司，广州市溢晖房地产开发有限公司；建设项目名称为商业、办公楼工程3幢（自编嘉和商业城南区）；建设位置为海珠区广州大道南西侧、新厚德园艺公司对面地段；建设规模为3幢，总建筑面积181647.7平方米，其中,地上26层（部分5、25层）119243.4平方米、地下3层62404.3平方米;等。2013年5月28日，广州市人民政府向广州市溢晟房地产开发有限公司，广州市溢晖房地产开发有限公司作出《广州市人民政府关于合生广场（扩展）命名的批复》（穗府地名[2013]90号），主要内容为：关于海珠区和丰大厦东侧、叠景路南侧、翠馨华庭西侧地段在建的商业办公楼命名申请收悉；根据《广州市地名管理条例》等规定，经审核，现批准将上述地段基底面积12972.2平方米，规划总建筑面积181647.7平方米，地上26层（部分5、25层）、地下3层的3幢商业办公楼作为合生广场的扩展命名;等。2013年6月20日，广州市公安局海珠区分局向广州市溢晟房地产开发有限公司，广州市溢晖房地产开发有限公司作出《申请门牌××穗公海门编[2013]124），主要内容为：你于2013年6月12日申请位于叠景路（穗规建证[2012]536号）的门牌，经我局审批，同意编列为叠景路156号至170号（双号），共有8个门牌；等。原告（甲方、出租方）与被告王喜圆（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路156号-170号（双号）被称为“合生广场”四层L4-30/31号房屋；乙方承诺租赁该房屋作为经营“K记聚餐、陆壹陆品牌粤菜、火锅”之用途；该房屋的租赁期为自交付日起5年时间，即2016年5月12日至2021年5月11日；（12.6）乙方单方解除本合同的，乙方须向甲方支付违约金，违约金为合同解除年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分（如有）及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有）；等。2017年3月16日，原告（甲方、出租方）与被告王喜圆（乙方、转让方）、被告梁兆麟（丙方、受让方）签订《三方转让协议》，约定：一、甲、乙、丙三方同意，2017年3月15日为权利义务转让日（以下称“转让日”），自转让日起，乙方在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方取代乙方成为租赁合同的承租方；三、乙方根据租赁合同已支付的租赁保证金RMB279283.77元、公用事业费保证金RMB13908元、装修押金RMB13908元，自本协议生效之日起自动转为丙方履行租赁合同所交纳的各项保证金；甲方无需根据租赁合同的约定退还给乙方，乙方也不得再要求甲方退回，租赁合同终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给丙方；乙方应在本协议签订之日将甲方已出具的各项保证金收据原件返还给甲方，由甲方另行向丙方开据相关保证金收据；五、乙方、丙方保证此次权利义务转让事宜不会影响到租赁合同的执行；转让日之前，《租赁合同》履行中可能存在的乙方债务以及乙方可能承担的任何后果或责任仍由乙方承担，丙方对此承担连带保证责任，其中包括但不限于乙方未交纳的租金、物业管理费、宣传推广费、水费、电费等各项费用、以及违约赔偿和实现债权的费用将由乙方在本协议签订后在五个工作日内一次性付清，丙方对前述费用的支付承担连带保证责任；八、乙方承诺对丙方履行租赁合同项下的义务向甲方承担连带保证责任担保，如丙方逾期交纳租金、物业管理费、空调费、水电费等各项费用或丙方有其他违约、侵权等行为而对甲方负有债务时，乙方承诺于收到甲方通知后十日内承担保证责任，向甲方支付应付款项；乙方承担保证责任的期限为两年，自丙方对甲方所负债务产生之日起计算，担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及甲方为实现债权而支出的费用等。2017年8月31日，原告（甲方、出租方）与被告梁兆麟（乙方、承租方）签订《解除租赁合同协议》，约定：甲、乙双方同意《租赁合同》和《备案合同》均于2017年8月31日解除；乙方应在2017年11月30日前向甲方付清如下尚欠的款项：2016年10月l日至2017年8月3l日的租金人民币154484.54元、物业管理费人民币213626.9元;2016年8月2日至2017年8月31日的水电费人民币106652.72元；其他费用：消防放水清放费30元，垃圾清运费250.34元，成品保护围蔽费166.9元，POS机技术支持费4664元，以上费用共计人民币479875.4元；（第6条）《租赁合同》系因乙方原因而解除，甲方同意乙方已付的租赁保证金及其已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时乙方还需向甲方支付相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，即人民币250344元，如前述违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与前述违约金之间的差额；甲乙双方均确认，目前该铺位尚无新租户承租，甲方将积极对该铺位进行招租，甲方的损失额为从该铺位的解除日起按照《租赁合同》约定的费用标准计算至新租户在该铺位正式起租之日止期间的费用（包括租金、物业管理费）总和；（第7条）甲方同意乙方另行承租合生广场（南区）五层L5-20号房屋，并为此签署新的《租赁合同》，且乙方须严格履行新的《租赁合同》至合同期满，在满足本条款前述所有条件的前提下，甲方同意将不予追究本协议第6条约定的违约责任，否则，甲方保留按照《租赁合同》及本协议的约定追究乙方的违约责任；等。2018年1月1日，溢晖公司（本案原告）与广州市熹兆餐饮有限公司（以下简称“熹兆公司”）就广州市海珠区叠景路156-170号（双号）“合生广场”五层L5-20号房屋签订《租赁合同》，溢晖公司因熹兆公司拖欠租金及物业管理费向本院起诉，本院于2020年5月15日作出（2020）粤0105民初500号民事判决书，认为该案因熹兆公司违约导致合同解除，判决：一、确认溢晖公司与熹兆公司签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》于2019年1月31日解除；二、熹兆公司在本判决生效之日起10日内，向溢晖公司支付从2019年1月1日至2019年1月31日的租金30155.9元、物业管理费11127.3元；三、熹兆公司在本判决生效之日起10日内，向溢晖公司支付2018年12月1日至2019年1月31日期间水费340.6元、电费5850元；四、熹兆公司在本判决生效之日起10日内，向溢晖公司支付2018年7月15日至2018年8月31日、2018年10月1日至2019年1月31日的三方接口技术支持费（按每月400元计）；五、溢晖公司在本判决生效之日起10日内，向熹兆公司退还装修押金10000元、公用事业保证金7372元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元；六、驳回溢晖公司的其他诉讼请求。诉讼中，原告和被告梁兆麟确认：熹兆公司签订《租赁合同》时，被告梁兆麟系熹兆公司的股东；（2020）粤0105民初500号民事判决书已生效；被告梁兆麟缴交的租赁保证金279283.77元抵扣了《解除租赁合同协议》涉及的欠款。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、原告与案外人高峰于2018年6月29日就涉案房屋签订的《租赁合同》；2、房屋租赁登记备案证明；3、营业执照；证据1-3拟证明涉案房屋于2018年7月16日重新出租，证实涉案房屋空置期间原告的经济损失。两被告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，不清楚原告与案外人签订合同，涉案房屋处于商业大厦中，原告空置将近1年，不符合常理。对证据2、3的真实性、合法性、关联性无法确认，无原件。被告王喜圆为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、《关于王喜圆退出合生广场K记聚餐和陆一陆火锅以及其所欠费用的声明》；拟证明原告诉请的费用应由被告梁兆麟一人承担。2、《关于变更合同主体签约人的申请》。拟证明原告在诉讼前对此《申请》未提出异议，说明原告同意被告王喜圆对《三方转让协议》中的违约和赔偿责任不承担连带保证责任。原告质证表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予确认。被告梁兆麟质证表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院认为：原告与被告王喜圆签订的《租赁合同》、原告与两被告签订的《三方转让协议》、原告与被告梁兆麟签订的《解除租赁合同协议》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。被告梁兆麟与原告签订的《解除租赁合同协议》约定，被告梁兆麟没有履行关于合生广场（南区）五层L5-20号房屋的《租赁合同》至合同期满，原告有权按照《租赁合同》及本协议的约定追究被告梁兆麟的违约责任，被告梁兆麟已付的租赁保证金及其已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时被告梁兆麟还需向原告支付相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，即人民币250344元，如前述违约金不足以弥补因此给原告造成的损失的，被告梁兆麟应补足原告损失额与前述违约金之间的差额。诉讼中，原告和被告梁兆麟确认279283.77元租赁保证金抵扣了《解除租赁合同协议》涉及的欠款，双方以实际行为变更了该协议的约定，经审查，并无不当。根据（2020）粤0105民初500号民事判决书，原告有权依据上述协议的约定要求被告梁兆麟支付违约金250344元。至于原告要求被告梁兆麟支付涉案房屋空置损失，结合本案实际情况，基于公平原则，在本院认定被告梁兆麟向原告支付违约金250344元的情况下，本院对原告主张的空置损失费不予支持。被告梁兆麟关于其只有一个违约行为不应承担两个违约责任的意见无理，本院不予采纳。原告要求被告王喜圆对被告梁兆麟支付上述违约金承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十四条的规定，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任，保证合同另有约定的，按照约定。被告梁兆麟与原告签订的《解除租赁合同协议》实则对被告梁兆麟应承担的违约责任进行了变更，但未取得被告王喜圆的同意，故原告要求被告王喜圆承担连带赔偿责任，本院不予支持。本案纠纷系被告梁兆麟违约引起，故本案受理费由被告梁兆麟负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁兆麟在本判决生效之日起十日内向原告广州市溢晖房地产开发有限公司支付违约金250344元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费12621元，由被告梁兆麟负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告梁兆麟在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年六月二十四日书记员  于悦姗何国卫梁嘉淇