安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终310号 上诉人（一审原告）：李琳，女，1985年2月20日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人(一审被告)：安徽德合典当有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路辉隆大厦。 法定代表人：钟刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈辉，安徽元贞律师事务所律师。 一审第三人：安徽海拓置业有限公司，住所地合肥市包河区包河大道**滨江花月小区秀水苑**商业**。 法定代表人：王松山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王彪，该公司员工。 一审第三人：安徽龙之域投资置业集团有限公司，住所地，住所地安徽省合肥政务区新际商务中心**iv> 法定代表人：王松山，董事长。 一审第三人：无为县四惠大成置业有限公司，住所地安徽省芜湖，住所地安徽省芜湖市无为县福渡镇福渡社区通江大道北侧div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：王松山。 一审第三人：郭飞，男，汉族，1955年12月3日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 一审第三人：王松山，男，汉族，1969年8月8日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 一审第三人：江燕，女，汉族，1968年4月23日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 一审第三人：陈莉，女，汉族，1956年5月8日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 一审第三人：芦青，女，汉族，1966年1月20日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 上诉人李琳因与被上诉人安徽德合典当有限公司（以下简称德合典当公司）、一审第三人安徽海拓置业有限公司（以下简称海拓置业公司）、安徽龙之域投资置业集团有限公司（以下简称龙之域公司）、无为县四惠大成置业有限公司（以下简称四惠大成公司）、郭飞、王松山、江燕、陈莉、芦青案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。一审第三人龙之域公司、四惠大成公司、郭飞、王松山、江燕、陈莉、芦青经本院依法传唤未到庭参加审理。本案现已审理终结。 李琳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李琳的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由德合典当公司承担。1.李琳提交的证据“购房申请”和海拓置业公司出具的“收款收据”能够证明李琳与海拓置业公司之间在2015年12月31日已经形成了书面的房屋买卖合同关系，且已经生效。李琳已经履行了房屋买卖合同项下的付款义务。2、案涉蓝天花园5幢2104房屋产权未能登记在李琳名下完全是德合典当公司和海拓置业公司的原因所致,李琳无任何过错。3、李琳已花费了大量的资金装修蓝天花园5幢2104房屋,因李琳名下无其他用于居住的房屋,且李琳自2018年5月起至今一直占有案涉房屋，若继续执行案涉房屋必将造成李琳无家可归,基本的居住权利得不到任何保障。综上，请求二审法院判如所请。 德合典当公司辩称：1、房屋属于不动产，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，涉案房产在查封时系登记在海拓置业公司名下，李琳不是涉案房屋的物权公示权利人，故李琳主体诉讼资格不适格。2、李琳在涉案房产查封之前未与海拓置业公司签订合法有效的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。李琳提交的海拓置业公司法定代表人王松山签字同意的购房申请对商品房总价、付款方式、交款时间、交付时间及违约责任等基本内容都未做约定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条之规定。3、李琳称没有签订正式商品房买卖合同及办理产权登记的原因在于第三人，如因第三人过错导致合同无法订立，则应当追究过错行为人缔约过失责任，与本案没有关联性。4、蓝天花园小区在2018年1月才开始向业主交付入驻，但涉案房屋在2017年9月20日即被法院查封，故李琳没有签订合法有效的合同，且在一审法院查封后才占有案涉房产，不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上，请求二审法院驳回李琳的上诉请求。 海拓置业公司辩称：李琳的上诉理由是否成立，由法院判决。 李琳向一审法院提出诉讼请求：1、请求不得执行位于合肥市包河区房屋。2、本案诉讼费由德合典当公司承担。 一审法院经审理查明：2014年8月5日，龙之域公司向其员工李琳借款40万元，并约定按月支付利息，借期不少于一年。2015年12月31日，李琳与龙之域公司、海拓置业公司、以及无为四惠大成公司的实际控制人王松山达成协议即购房申请，约定以王松山实际控制的海拓置业公司开发的蓝天花园5幢2104室的房屋冲抵借款本息，具体标准按许力购房申请批示方法办理。后因海拓置业公司一直未能办理借款本息冲首付款手续，李琳与海拓置业公司未能就案涉及房屋签订《商品房买卖合同》。李琳庭审中自述其已于2018年5月占有案涉房屋至今。 再查明，德合典当公司诉海拓置业公司、龙之域公司、四惠大成公司、王松山、江燕、郭飞、陈莉、芦青典当纠纷一案，一审法院（2017）皖01民初521号民事调解书已经生效，双方当事人自愿达成如下协议：1.双方确认郭飞尚欠德合典当公司：当金本金4000万元、当期内综合服务费48000元、截至2017年11月14日资金损失费3584933元、律师代理费40万元、诉讼保全担保费25564元；2.郭飞于2017年11月30日前向德合典当公司给付9058497元（当金500万元＋服务费48000元＋欠资金损失费3584933元＋律师代理费400000元＋诉讼保全担保费25564元）；于2018年3月31日前给付当金400万元；于2018年4月30日前给付当金800万元；于2018年5月31日前给付当金1000万元；于2018年6月30日前给付当金1300万元。上述当金自2017年11月15日起以实际拖欠当金本金数额为基数按月利率1.67%计息至当金本金付清之日止；3.郭飞如未按期足额支付上述款项，德合典当公司有权就剩余全部款项申请强制执行；4.德合典当公司对郭飞所持有的海拓置业公司32.5%的股权变现所得价款享有优先受偿权；5.德合典当公司对王松山所持有的海拓置业公司17.5%的股权变现所得价款享有优先受偿权；6.德合典当公司对海拓置业公司所有的合国用（2014）第172号国有土地使用权证项下位于合肥市.24平方米国有建设用地使用权变现所得价款享有优先受偿权；7.海拓置业公司、龙之域公司、四惠大成公司、王松山、芦青、江燕、陈莉对郭飞在本案中应承担的上述债务承担连带清偿责任；8.本案案件受理费253839元，减半收取计126919.5元、保全费5000元，合计131919.5元由郭飞、海拓置业公司、龙之域公司、四惠大成公司、王松山、芦青、江燕、陈莉承担（该费用由德合典当公司垫付，郭飞、海拓置业公司、龙之域公司、四惠大成公司、王松山、芦青、江燕、陈莉于2017年11月30日前支付给德合典当公司）；9.双方就本案无其他争议；10.本协议自双方当事人或代理人签字或盖章后即发生法律效力。该案诉讼期间，一审法院于2017年9月20日查封被执行人海拓置业公司开发的位于合肥市包河区（具体房号：1幢3003,2幢1203、1703、2801,3幢203、403、901、2602,5幢2704、201、1704、1903、1904、2104、2504、2704,6幢504、1904、2002、2003，7幢901）。案涉蓝天花园项目5幢2104号房产在一审法院查封时登记在海拓置业公司名下。 因各义务人未履行生效调解书确定义务，德合典当公司向一审法院申请执行，一审法院2018年7月2日立案执行，于2018年11月21日张贴拍卖预告，告知一审法院将评估拍卖案涉资产，与该资产有利害关系的权利人可以自公告公布之日起15日内，向一审法院书面主张权利，逾期视为放弃等。后案外人李琳提起本案异议，经一审法院执行庭作出（2019）皖01执异47号执行裁定书驳回李琳的异议请求，后李琳提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故李琳应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 案涉房屋系属登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，李琳主张其购买案涉房屋后就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当提供证据证明其同时具备《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条符合的条件。根据该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房产查封时登记在海拓置业公司名下，李琳虽主张其购买了案涉房产，但李琳未能提交在人民法院查封之前与海拓置业公司签订的合法有效的书面买卖合同。李琳提交的有海拓置业公司法定代表人王松山签字同意的购房申请对于商品房的总价、付款方式、付款时间及交付使用、违约责任等基本内容未作约定，故不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的情形，据此双方之间并不符合在查封前签订合法有效的书面买卖合同的基本条件，李琳诉请排除强制执行，事实及法律依据不足，不予支持。 综上，案外人李琳主张法院应停止对案涉房屋执行的诉请不成立，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回李琳的诉讼请求。一审案件受理费15805元，由李琳负担。 二审期间，各方所举证据及证明目的同一审，相对方的质证意见亦同一审。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：李琳就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，根据该规定，案外人李琳应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据一审已经查明的事实，李琳不是直接与海拓置业公司签订正式的房屋买卖合同，而是约定以龙之域公司、海拓置业公司、以及无为四惠大成公司的实际控制人王松山实际控制的蓝天花园5幢2104室的房屋冲抵龙之域公司欠付李琳的借款本息，实质是以房抵债，属于债的变通履行方式，李琳并非通常意义上的“消费者”，且李琳提起诉讼所要阻却的是普通债权的执行，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，但可以参照该规定第二十八条进行审查。 关于李琳淏是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。本案中，李琳未提供证据证明其在人民法院查封之前与海拓置业公司签订合法有效的书面买卖合同。李琳虽提交了海拓置业公司法定代表人王松山签字同意的购房申请，但该购房申请对于商品房的总价、付款方式、付款时间及交付使用、违约责任等基本内容未作约定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的情形，且根据李琳在上诉状中的自认，李琳占有案涉房屋的时间是2018年5月，在人民法院依法查封案涉房屋时间2017年9月20日之后。综上，李琳不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二项之规定，亦不符合《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第十六条之规定。 综上，李琳的上诉请求及理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15805元，由李琳承担。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年六月九日 法官助理杨福来书记员江亚芸