河南省高级人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2019）豫行赔终678号上诉人（一审原告）：贺宗莲，女，1959年6月9日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人（一审原告）：蒋伟，男，1960年3月17日出生，满族，住址同上。系贺宗莲之夫。委托代理人：黄晓丽，北京在明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：商丘市梁园区人民政府，住所地：河南省商丘市梁园区锦绣路**。法定代表人：张兵，该区区长。委托代理人：沈彬，该区政府工作人员。委托代理人：高，河南京港律师事务所律师。上诉人贺宗莲、蒋伟因诉被上诉人商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）行政赔偿一案，不服河南省商丘市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫14行赔初68号行政赔偿判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺宗莲、蒋伟一审诉讼请求：判令梁园区政府赔偿贺宗莲、蒋伟房屋价值损失、征地补偿款、停业损失、养殖房损失、装修损失、养殖物品损失、临时安置费、搬迁费共计150万元。一审法院审理查明：贺宗莲、蒋伟在商丘市梁园区人民路梁园区技校北胡同拥有房屋一处。2004年10月21日，商丘市人民政府颁发商国用（2004）第10695号土地使用权证，土地使用权人为贺宗莲，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为280平方米。涉案房产证上记载所有权人贺宗莲，建筑结构为砖混，层数为3层，建筑面积为208.28平方米。2017年7月17日，梁园区政府作出关于梁园区道路、绿地公园等基础设施建设国有土地上房屋进行征收的决定（商梁政（2017）24号），涉案房屋被纳入该征收范围内。梁园区政府对涉案房屋进行了信息采集，信息采集表上记载棚14.49平方米，楼梯3.6平方米，10年果树2课；复核表上记载砖混房屋面积为348.46平方米，附属物有空调分机4台、太阳能1套、手拉井1眼，装修为精装修。2017年7月24日，商丘市梁园区房地产管理局出具通知，证明河南利安达信隆房地产评估有限公司被选定为涉案房屋的评估机构。2017年7月22日，河南利安达信隆房地产评估有限公司对涉案房屋作出征收评估报告。2018年7月26日，梁园区政府作出房屋征收补偿决定。贺宗莲、蒋伟对该补偿决定提起行政复议后诉至该院，该院依法撤销了补偿决定和复议决定。2018年7月29日，梁园区政府组织人员将涉案房屋内物品搬离，后强制拆除了涉案房屋。贺宗莲、蒋伟提起行政诉讼，该院作出（2019）豫14行初458号行政判决，确认梁园区政府强制拆除行为违法。另查明，涉案房屋有两部分组成，其中一部分为一层建筑，面积为130平方米，用于土元养殖；另一部分为三层建筑，建筑为248.46平方米，其中第一层95平方米，用于土元相关产品展示，其余房屋用于居住。再查明，《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》（商政［2017］52号）规定，二层以上砖混结构房屋补偿标准为715—880元/平方米。一审法院认为，梁园区政府强制拆除贺宗莲、蒋伟涉案房屋，其行为已被确认违法，其依法应当承担行政赔偿责任。1.关于涉案房屋的价值。《商丘市人民政府关于加强城乡规划建设管理的意见》（商政[2006]32号）规定，居民在依法取得土地使用权的每宗土地上进行建设，其建筑基准面积为228平方米，层数为二层。涉案房屋总面积为348.46平方米，对于涉案房屋价值之计算，该院依据上述规定对涉案房屋228平方米之内部分的价值和超过228平方米部分的价值实行区分标准计算。关于228平方米的房屋价值，因涉案房屋已被拆除，不具备通过评估方式确定其房屋价值的可能性，该院决定参照涉案房屋所在地即商丘市梁园区二手住宅在贺宗莲、蒋伟提起诉讼之时的交易均价确定。对国有土地上的房屋进行征收补偿，其补偿的价值实际是房屋和土地的综合价值。涉案土地的性质为国有划拨土地，在对其房屋参照能够正常交易过户的二手住宅的价格进行确定时，应当将国有出让和国有划拨土地之间的差价扣除。根据《商丘市国有土地上被征收房屋调查、认定和处理暂行办法（试行）》之规定，自建房土地使用权与地上建筑物的规划容积率为1：1.37。对于228平方米以内的房屋，根据上述规定，其占压的土地面积应当为167平方米，在计算房屋价值时，应当将该部分的土地差价扣除。《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。鉴于目前商丘地区并未制定标定地价体系，商丘市国土资源局制定了商丘市片区土地出让指导价，即实践中出让的最低价，该院以涉案房屋占压的土地出让指导价作为标定地价。涉案房屋占压的土地出让指导价为300万元/亩，折合4499.98元/平方米。该院依职权调查2019年1—9月商丘市梁园区二手房交易均价为4240.72元，228平方米以内的房屋总价值为966884.16元（228×4240.72），土地差价为300598.66元（4499.98×167×0.4），扣除土地差价后其房产证记载的房屋面积价值为666285.50元。关于剩余120.46平方米的砖混房屋，属无证面积，该院采建造成本价计算其价值。《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》（商政［2017］52号）规定了砖混房屋的补偿价，因其适用对象是集体土地上的房屋，而涉案房屋属城市建成区国有划拨土地上的房屋，且该部分房屋系用于土元养殖的房屋，贺宗莲、蒋伟称内部结构复杂，该院充分考虑房屋状况，对商政［2017］52号所规定的砖混房屋的建造成本价酌情上浮，酌定砖混房屋单价为1300元，砖混房屋价值为156598元（120.46×1300）。涉案房屋总价值为822883.5元（666285.50+156598）。2.空地补偿费用。涉案土地证记载的土地面积为280平方米，228平方米房屋应占压的土地面积为167，空地面积为113平方米，其现行划拨指导价为80万/亩，折合1199.99元/平方米，空地补偿费用应为135598.87元（1199.99×113）。关于贺宗莲、蒋伟主张的其他土地面积问题超过土地证的记载，该院对其主张不予支持。3.停产停业损失。根据补偿方案规定，对于五年以上的住改非房屋，在房屋评估价的基础上增加1000元/平方米的补贴。根据查明的事实，贺宗莲、蒋伟用来经营房屋面积为225平方米，其停产停业损失应为225000元。关于贺宗莲、蒋伟主张养殖房损失，已包含在房屋价值和停产停业损失中，不再予以重复计算。4.装修装饰损失。结合商丘本地经济发展状况、贺宗莲、蒋伟提供的涉案房屋照片、其他房屋征收项目关于装修装饰的补偿标准，该院依法酌定贺宗莲、蒋伟装修装饰损失赔偿标准为200元/平方米，涉案房屋装修装饰费用为69692元（348.46×200）。5.其他物品和养殖物品损失。关于其他物品损失，梁园区政府自认贺宗莲、蒋伟三相电价值2000元，手拉井220元，，地坪4500元楼梯1215元，果树300元，太阳能和空调拆装费300元，该院予以认可。关于贺宗莲、蒋伟主张养殖物品和其他剩余物品损失问题，梁园区政府在强制拆除贺宗莲、蒋伟涉案房屋前已组织人员将室内物品搬离，贺宗莲、蒋伟并未提供证据证明其关于其他剩余物品损失的主张，但因梁园区政府强制拆除贺宗莲、蒋伟涉案房屋，在客观上存在导致贺宗莲、蒋伟不能举证之可能，该院酌定贺宗莲、蒋伟养殖物品和其他剩余物品损失为5000元。6.租房费用。涉案房屋被强制拆除，客观上导致贺宗莲、蒋伟产生租房需求并支付房屋租金费用。对于该部分费用，梁园区政府依法应予以赔偿。该院根据被拆房屋面积及居住、使用需求，酌定由梁园区政府按每月1000元的标准赔偿贺宗莲、蒋伟自房屋被拆之日至实际支付赔偿款之日的过渡安置费。7.搬迁费。梁园区政府自认搬迁费为2089.98元，该院予以认可。关于贺宗莲、蒋伟所提增加5平方米货币补偿款和奖励费用，属梁园区政府给予在签约期内签约的被征收人的奖励政策，贺宗莲、蒋伟未在签约期内签约，该院对其所提该项主张不予支持。综上，贺宗莲、蒋伟所提部分诉讼请求成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决：一、责令梁园区政府于判决生效之日起三十日内赔偿贺宗莲、蒋伟房屋价值损失822883.5元、空地补偿费135598.87元；二、责令梁园区政府于判决生效之日起三十日内赔偿贺宗莲、蒋伟停产停业损失225000元、装修装饰损失69692元、养殖物品和其他物品损失13535元、搬迁费2089.98元；三、责令梁园区政府于判决生效之日起三十日内赔偿贺宗莲、蒋伟租房费用按每月1000元的标准自房屋被强拆之日计算至实际赔付之日；四、驳回贺宗莲、蒋伟的其他诉讼请求。贺宗莲、蒋伟上诉称，一、一审法院以梁园区二手房平均价格作为涉案房屋补偿的计算标准无法律依据，对涉案三层建筑第一、二尚有75平方米未按照住改非的标准进行补偿，对其房屋价值赔偿不公平、不公正。二、一审判决对其所在院落的面积认定错误。三、一审判决对其房屋价值计算和土地价值计算时采用双重标准，对其不公。四、关于养殖房的损失以每平方米1300元确定赔偿数额无法填补其实际损失。五、安置补偿方案中的额外补偿和奖励应当予以支持。故请求撤销一审判决第一项、第四项、依法改判或者将案件发回重审。梁园区政府辩称，一、一审判决合法有效，贺宗莲、蒋伟房屋因占用土地已被依法征收，土地被规划为道路、绿地公园建设项目。二、一审法院依据该地区二手房平均交易价格作为涉案房屋补偿标准，并与房屋补偿和空地补偿相结合，符合事实情况，具有法律依据。三、贺宗莲、蒋伟要求房屋征收补偿中规定的额外补偿和奖励，没有法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，因案涉房屋占用土地性质为国有划拨，房屋办理有房屋所有权证，在确定合法房屋价值损失时，依法应对贺宗莲、蒋伟房屋合法面积按照二手房交易均价扣除划拨土地转为出让土地需要补交的土地出让金来确定房屋价值损失，而一审法院按照梁园区土地出让指导价扣除土地价值确有不当，扣除的土地价值过高。但一审法院在认定贺宗莲、蒋伟房屋合法面积、空地面积、停产停业损失时，亦存在不当之处。因案涉房屋登记的面积为208.28平方米，房产证之外有加建的无证房屋140.18平方米。一审法院在认定贺宗莲、蒋伟房屋合法面积部分时，参考商丘市宅基地上自建房屋上限标准不得超出228平方米的要求，将贺宗莲、蒋伟合法房屋面积认定为228平方米，超出其房屋所有权证登记的面积近20平方米。在认定其空地面积时，贺宗莲、蒋伟空地面积实为280平方米减去一层所有房屋面积233.62即46.38平方米，而一审法院计算出的空地面积比实际空地面积多出66.62平方米。在确定停产停业损失时，贺宗莲、蒋伟住房改作经营的房屋实为一楼的95平方米，一审法院将其加建的无证房屋130平方米亦按照住改非的标准确定停产停业损失，多出的部分给予了不当保护，依法应予扣除。因贺宗莲、蒋伟没有按照安置补偿方案的要求在规定的期限内签订安置补偿协议，不符合安置补偿方案中规定的奖励条件，要求判决支持其主张的安置补偿利益，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，处理并无不当。贺宗莲、蒋伟的该项上诉理由不能成立。关于装饰装修、其他物品和养殖物品损失、租房费、搬迁费，一审法院本案双方举证情况，结合安置补偿方案确定的标准，以及当地经济社会发展实际情况，确定的损失数额并无明显不当，本院予以认可。综合全案考虑，贺宗莲、蒋伟房屋合法面积部分的价值应为208.28×（4240.72-4499.98×0.1）=789531.58元，比一审认定的数额多123246.08元。房屋无证部分的价值应为140.18×1300=182234元，比一审认定的数额多25636元。但合法的停产停业损失应为95×1000=95000元，比一审认定的数额少130000元。空地补偿费应为46.38×1199.99=55655.54元，比一审认定的数额少79943.33元。根据损益相抵原则，一审法院多算的损失已经足以抵消少计算的损失赔偿数额，完全可以弥补贺宗莲、蒋伟的合法权益，鉴于梁园区政府接受一审判决结果并未提出上诉，综合平衡各方因素，本案不再进行调整。故贺宗莲、蒋伟上诉主张更高的赔偿要求，理由不能成立，不予支持。综上，贺宗莲、蒋伟的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理结果并无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  李红芬审判员  张书强审判员  黄志远二〇二〇年六月十八日书记员  郭 凛