文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1311民初1998号原告：江苏祥和物业管理有限公司，统一社会信用代码:91321392752021314F，住所地江苏省宿迁市湖滨新区井头乡井头街88号,办公地址江苏省宿迁市宿豫区珠江路1011号鼎创新天地物业管理处。法定代表人：徐凯，公司总经理。委托诉讼代理人：徐守卫，公司员工。被告：侍苏侠，女，1969年4月10日出生，居民，住江苏省宿迁市湖滨新区。原告江苏祥和物业管理有限公司（以下简称祥和公司）与被告侍苏侠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告祥和公司委托诉讼代理人徐守卫到庭参加诉讼，被告侍苏侠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祥和公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告2015年7月29日至2018年6月15日共计34.5个月的物业服务费、公摊水电费、电梯费用、逾期违约金合计6578.56元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告是海纳名人雅苑小区的业主，被告自从2015年7月29日拿房后至2018年6月15日止未向原告缴纳过物业服务费用、公摊水电费、电梯费用。经原告多次催要未果，为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告侍苏侠未到庭未做答辩。本院经审理认定事实如下：1、2011年9月21日，宿迁市祥和物业管理有限公司与江苏海纳房地产开发有限公司（下称海纳公司）签订前期物业管理服务协议一份，协议约定宿迁市祥和物业管理有限公司为“海纳.名人雅苑”小区提供物业服务，协议约定：物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方缴纳，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之0.5作为滞纳金；物业管理服务费基准价由物业公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准初定为小高层0.45元/月/平方米，公共分摊电费15元/月/户，公共分摊水费5元/月/户。2、2016年9月24日，江苏海纳房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）就涉案小区前期物业服务签订补充协议一份，将原合同延期至2017年12月31日，同时双方对物业服务费作出如下约定：“1、2015年7月以后每月物业费补贴，除了小区的公共能耗费是甲方负责，没有再付物业服务费款项，现在在双方友好的情况下，约定甲方每月补贴乙方的费用为：A、2015年7月1日至2015年12月31日，付3万/月（不含公共能耗费）；B、2016年1月1日至2017年12月31日，付1.5万/月（含公共能耗费），2016年—2017年12月31日物业服务费不足部分甲方给补贴；2、小区物业服务费标准：多层按照0.36元/平方米/月，小高层按照0.45元/平方米/月，路灯照明公共能耗费15元/月，电梯费600元/年/户。”2018年1月1日，原告与海纳公司签订补充协议一份，双方约定：2011年9月21日双方签订的《前期物业管理服务协议》继续生效，顺延至2018年12月31日止，如有与现定条款冲突之处，以本《补充协议》为准；本小区收费实行预收一年的包干制、由原告独立经营自负盈亏，每年的第一、二月份为收费月，业主一次性交清全年应收费用，逾期交纳的要加收银行四倍利率的违约金；收费标准按照……经营用房0.8元/月/㎡，公摊水电费15元/月/户；本《补充协议》作为2011年9月21日双方签订的《前期物业管理服务协议》的附件，具有同等法律效力。3、2011年3月10日，宿迁市万达物业管理有限公司在工商行政管理部门变更为宿迁市祥和物业管理有限公司，2017年7月6日，宿迁市祥和物业管理有限公司在工商行政主管部门变更为江苏祥和物业管理有限公司。4、侍苏侠是海纳名人雅苑小区1#-305号房屋业主，房屋建筑面积为115.47㎡。另,本院生效（2018）苏1311民初2285号民事案件查明，“海纳·名人雅苑”二期高层物业费及电梯收费标准公某如下：                          电梯维保费              电梯年检费              电梯电费              物业费              公摊水电费                  2017年              225元/年              65元/年              260元/年              0.4元/㎡/月              15元/月                  2018年              225元/年              52元/年              220元/年              0.4元/㎡/月              15元/月      本院在上述案件中还查明，原告在对案涉小区进行物业管理中，对于电梯的管理方式采用捆绑收费，导致部分业主采用步行上楼、不使用电梯的出行方式。本院认为：原告按照其与案涉小区开发商合同约定为被告所在的海纳名人雅苑小区提供物业服务，被告应向原告支付相应的物业服务费用。对于物业费用收费标准，因原告2017年及2018年度公某0.4元/㎡/月，故本院按照该标准计算。经核算，被告自2015年7月29日起至2018年6月15日止拖欠原告的物业服务费用为1593元（以下保留至整数）（115.47㎡×0.4元/月/㎡×34.5个月），公摊水电费为517元（15元/月/户×34.5个月）。因本院同小区生效判决中认定原告作为物业服务企业，在为案涉小区提供物业服务中客观上也存在不足之处，故本案中本院亦酌情减少20%的物业服务费用，被告应缴纳物业服务费用1274元（1593×0.8）。对于原告主张的电梯费用（住宅电梯日常运行维护费用），虽然原告和开发商就收费标准在前期物业服务合同补充协议中作出约定，但是原告未向本院提交合同约定采用的包干制已在相应职责部门进行备案的相应证据，因此就住宅电梯日常运行维护费用应按照据实分摊的原则计算。对于原告公某的2017年、2018年度的电梯年检费、维保费用合计567元【（225+65）+（225+52）】被告应承担。对于电梯运行电费，因原告在管理中采用捆绑方式进行管理，本院无法查实本案被告是否实际使用电梯，该行为后果应由原告自行承担，故对于电梯运行电费被告不需承担。对于原告主张的2015年7月29日至2016年12月31日期间的电梯日常运行维护费用，未提交证据，本院不予支持。对于原告主张的违约金，原告和开发商签订的物业服务合同及补偿协议中虽就该事项作出约定，但是原告就物业服务合同及补充协议应在小区显要位置进行公某，从而让广大业主得知缴费及逾期应承担的违约责任情况，因原告未提交上述证据，且原告提交的时间为2019年12月3日的交费通知书亦无催交违约金的记载，理论上被告在原告催交后仍拒不缴纳物业费用应开始承担违约金，但本案原告在本案中主张违约金采用分段计算，最后时间段的截止期限为2018年6月15日，故本案中被告无需承担违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，判决如下：一、被告侍苏侠于本判决生效后三日内给付原告江苏祥和物业管理有限公司物业服务费1274元、公摊水电费517元、电梯费用567元，合计2358元；二、驳回原告江苏祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告侍苏侠负担（被告在履行义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  姜丽娜二〇二〇年六月二十二日书记员  陈 璐