山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终1084号上诉人（原审被告）：济宁市瑞丽房地产开发有限公司，住所地金乡县高河街道政府驻地，统一社会信用代码：91370828573927970X。法定代表人：张建军，总经理。上诉人（原审被告）：金乡县万欣房地产有限公司，住所地金乡县高河街道政府驻地，统一社会信用代码：91370828MA3N3M9D3P。法定代表人：邢志斌，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：李存新，山东九一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王攀，男，1985年12月13日出生，汉族，住金乡县。委托诉讼代理人：吴军，山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏广川，山东恒正律师事务所实习律师。上诉人济宁市瑞丽房地产开发有限公司、金乡县万欣房地产有限公司因合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2019）鲁0828民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济宁市瑞丽房地产开发有限公司(以下简称瑞丽公司)、金乡县万欣房地产有限公司(以下简称万欣公司)上诉请求：撤销金乡县人民法院(2019)鲁0828民初3768号民事判决第二项、第三项各自利息部分的内容。共计332780元，止上诉之日。事实和理由：已查清被上诉人一审诉请涉及的资金，实际是其之前投入到的资金，本与上诉人瑞丽公司没有任何法律及责任关系。对于业经张建军个人同意并经办瑞丽公司订立了《协议书》，可以考虑将该资金代张建军、李庆向被上诉人偿付，但再行判决利息部分，确为不妥，应予纠正。王攀辩称，一审法院认定案件事实正确，适用法律正确，对于利息的计算部分有明确的法律依据，应当予以维持。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。王攀向一审法院起诉请求：1、依法确认原告和被告瑞丽公司于2016年7月26日签订的两份《金东花园项目认购协议书》为无效合同；由二被告共同返还购房款674800元并支付利息（以购房款为基数，自2016年7月26日起按照同期银行计收逾期贷款利息的标准计算至全部偿还之日止）；2、由二被告按照购房款的同等数额共同承担赔偿责任；3、依法由二被告共同偿还原告所出借款项575200元及利息（自2014年12月31日起按同期银行贷款利息计算至全部清偿之日止）；4、本案诉讼费、保全费由二被告负担。一审法院认定事实，2011年济宁润达置业公司开发建设金乡县卜集镇商业街，原告王攀作为隐名股东，入股该项目125万元人民币，由瑞丽公司法定代表人张建军代持。原告陈述：润达公司的显名股东是李庆，但卜集镇商业街是由张建军领头开发的。张建军和李庆同时都是瑞丽公司的股东。2014年，因卜集镇商业街开发项目搁置，原告要求退出上述股金。经协商，张建军代表瑞丽公司与原告签订了一份《协议书》，内容为：“协议书甲方：济宁市瑞丽房地产开发有限公司乙方：王攀概况：甲方与乙方合作开发的金乡县卜集镇商业街乙方入股壹佰贰拾伍万元人民币（小写：125000.00）。乙方因故需要退出合作，经双方友好协商甲方同意将甲方独立开发的金乡县金东花园项目住宅商品房冲抵乙方股金。1、乙方同意甲方经金东花园住宅商品房按单价2458／m2抵等额股金。2、甲方按整体小区交房时间统一交房，乙方如果出售给第三方，甲方需协助办理手续。……甲方：张建军（签字）济宁市瑞丽房地产开发有限公司（印章）乙方：王攀（签字）2014年12月31日。”2016年7月26日，张建军代表瑞丽公司与原告签订了两份《金东花园项目认购协议书》，分别有张建军签字并加盖瑞丽公司印章，明确约定了原告购买的两处房屋的位置、面积、单价、总价等内容，该两份协议均载明：“为确保商品房买卖合同的签订和履行，甲、乙双方约定共同遵守以下条款：一、签订本协议时，乙方即向甲方支付购房定金（现金、支票）计人民币叁拾叁万柒仟肆佰元整（337400.00）。……”同日，瑞丽公司又为原告出具了收据两份，其上均载明王攀支付购房款各为337400元，房屋面积及位置、价款与《金东花园项目认购协议书》上的约定均一致。该两份收据上同时有瑞丽公司财务人员李志刚签字并加盖济宁市瑞丽房地产开发有限公司财务专用章。因瑞丽公司无其他房屋可供出售，对于原告剩余的575200元入股金，双方未再签订房屋认购协议书。因瑞丽公司未取得商品房预售许可证，又因其后上述房屋被高河镇政府作为棚户区改造项目，瑞丽公司无法向原告交付房屋，导致与原告的合同无法实现。原告认为上述认购协议无效，被告瑞丽公司应当退还购房款及剩余款项，并赔偿损失。被告瑞丽公司认可原告提供的《协议书》、《金东花园项目认购协议书》、收款收据的真实性，但否认其实际收到了原告的购房款，辩称其开具收款收据是为了便于原告选房。另查明，2019年5月16日，由瑞丽公司和万欣公司共同向金乡县发改局做出了《关于金乡县金东花园项目立项变更建设单位的欠款说明》：因瑞丽公司遗留问题太多，导致无法办理房地产开发相关手续，在这种情况下，被告万欣公司承接了该项目，办理房地产开发相关手续，并自愿承接了瑞丽公司的合法债权债务。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、原告与瑞丽公司签订的两份《金东花园项目认购协议书》是否为无效合同？二、二被告是否应当共同返还购房款674800元并支付利息？三、二被告是否应按照购房款的同等数额共同承担赔偿责任？四、二被告是否应当共同返还原告所出借款项575200元及利息？一、关于第一个焦点问题：原告与瑞丽公司签订的两份《金东花园项目认购协议书》是否为无效合同。2014年，张建军代表瑞丽公司与原告签订《协议书》，约定将原告在润达公司开发卜集镇商业街项目中投资的125万元股金转为瑞丽公司开发建设的金东花园购房款，系双方当事人的真实意思表示，该协议是对原有的股份关系的解除而建立的新的商品房买卖合同法律关系，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2016年7月26日，张建军代表瑞丽公司与原告签订了两份《金东花园项目认购协议书》，对房号、面积、房屋单价及总价款进行了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且被告瑞丽公司已经收受了原告的全部购房款，故该认购协议书的性质可以认定为商品房买卖合同。因瑞丽公司未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该两份《金东花园项目认购协议书》应为无效合同。二、关于第二个焦点问题：二被告是否应当共同返还购房款674800元并支付利息？本案中，因瑞丽公司在与原告签订认购协议后又将房屋另售于他人，致使合同目的不能实现，瑞丽公司构成违约，瑞丽公司应当返还原告购房款并赔偿原告因此造成的利息损失。因万欣公司承接了金东花园项目并自愿接受瑞丽公司的合法债权债务，万欣公司应与瑞丽公司共同承担对原告的还款责任。瑞丽公司辩称其未收到原告购房款的观点，因瑞丽公司在与原告的《协议书》中明确载明是以原告的入股金125万元抵作购房款，能够确认原告已足额交付股金125万元，瑞丽公司自愿用房产抵作原告的入股金并为原告开具了收款收据，即视为原告向被告交付了购房付款。被告瑞丽公司辩称其开具收款收据的目的是为了原告优先选房的观点，与本案查明的事实不符，亦有悖常理，本院不予采信。故对于原告要求二被告共同返还其购房款674800元并支付利息的请求，本院予以支持。但因双方并未约定利息计算标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，被告自2016年7月26日起至清偿之日止，应按年利率6%计付利息。三、关于第三个焦点问题：二被告是否应按照购房款的同等数额共同承担赔偿责任？原告主张因瑞丽公司没有取得商品房预售许可证，且房屋已经转售他人，导致本案所涉《金东花园项目认购协议书》无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求被告承担购房款一倍的赔偿责任，因瑞丽公司将涉案房屋转售他人的行为发生在双方签订合同之后，且是因为政府棚户区改造项目造成，原告没有证据证明其与被告瑞丽公司订立合同时瑞丽公司故意隐瞒了相关事实，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故对于原告要求被告除支付购房款利息外，再行赔偿购房款同等数额损失的诉讼请求，本院不予支持。四、关于第四个焦点问题：二被告是否应当共同返还原告所出借款项575200元及利息？根据2014年12月31日原告与被告瑞丽公司签订的《协议书》中载明的内容可知，原告已实际交付卜集镇商业街项目入股金125万元并由张建军代持，在张建军代表瑞丽公司与原告签订《协议书》约定将该125万元股金抵作房款之后，因瑞丽公司没有充足的房源而仅与原告签订了总价值674800元的两套房产认购协议，对于剩余575200元未作房款处理，且现在被告瑞丽公司已无房源可以向原告交付，故其对于占用原告的575200元欠款应当返还并应当支付资金占用期间的利息。对于原告请求瑞丽公司按借款返还剩余的575200元并支付利息并由万欣公司承担共同返还责任的主张，不违反法律规定，本院予以支持。但因双方并未约定利息计算标准，被告应自2014年12月31日起至清偿之日止，按年利率6%计付利息。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（五）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告王攀与被告济宁市瑞丽房地产开发有限公司于2016年7月26日签订的两份《金东花园项目认购协议书》无效；二、被告济宁市瑞丽房地产开发有限公司与被告金乡县万欣房地产有限公司于本判决生效后10日内共同返还原告王攀购房款674800元及利息（以674800元为基数，自2016年7月26日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）。三、被告济宁市瑞丽房地产开发有限公司与被告金乡县万欣房地产有限公司于本判决生效后10日内共同返还原告王攀借款575200元及利息（以575200元为基数，自2014年12月31日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）。四、驳回原告王攀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8025元，保全费5000元，共计13025元，由被告济宁市瑞丽房地产开发有限公司与被告金乡县万欣房地产有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2014年，经协商一致，张建军代表瑞丽公司与王攀签订了《协议书》，双方同意王攀退出合伙开发并对王攀的入股金问题达成协议。2016年7月26日，按照《协议书》约定，张建军代表瑞丽公司与王攀签订了两份《金东花园项目认购协议书》，对房号、面积、房屋单价及总价款进行了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，瑞丽公司为王攀出具了收据两份，其上均载明王攀支付购房款各为337400元，该认购协议书的性质可以认定为商品房买卖合同。因瑞丽公司未取得商品房预售许可证，又因其后上述房屋被高河镇政府作为棚户区改造项目，瑞丽公司无法向王攀交付房屋，致使合同目的不能实现，瑞丽公司应当返还王攀购房款并赔偿因此造成的利息损失；对于剩余575200元，因瑞丽公司已无房源可以向王攀交付，故瑞丽公司应当偿还王攀575200元欠款并应当支付该资金占用期间的利息；因万欣公司承接了金东花园项目并自愿接受瑞丽公司的合法债权债务，故万欣公司应与瑞丽公司共同承担对王攀的还款责任。综上所述，上诉人济宁市瑞丽房地产开发有限公司、金乡县万欣房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6291.7元，由上诉人济宁市瑞丽房地产开发有限公司、金乡县万欣房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年六月二日书记员  李梦琦