广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1346号上诉人（原审被告）：张建国，男，汉族，1965年8月12日出生，公民身份号码：442************519，住址：惠州市惠城区*******。被上诉人（原审原告）：惠州市港中原地产代理有限公司，住所地：惠州市惠城区*************。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：杨博宏，系公司员工。委托诉讼代理人：何姗姗，系公司员工。上诉人张建国因与被上诉人惠州市港中原地产代理有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告张建国不服一审判决，上诉请求：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10042号民事判决，请求改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审事实认定不清，即对上诉人是否存在违约行为认定不清，依法应当予以改判。理由如下：一、被上诉人未提供合理的居间服务，不能如实向买方反映上诉人的真实意图，导致上诉人因此向买方赔付了违约金，上诉人本身无违约意图，无需向被上诉人支付违约金。在本案中，被上诉人、上诉人与案外人余峰（以下称买方）于2017年5月21日签订了《二手房买卖及居间服务合同》与《资金托管协议》，同日被上诉人支付了20000元购房定金，其中500元按《二手房买卖及居间服务合同》第八条约定由被上诉人扣除预留作为交楼押金，上诉人仅收到购房定金19500元。签订合同后，上诉人按照合同约定于2017年5月28日将房贷结清，5月31日注销了案涉房屋的抵押，并多次致电被上诉人联系买方尽快支付房款均未果，被上诉人多次推诿买方在外地不能支付房款，但事实是买方可直接通过银行转账支付房款。2017年7月30日上诉人又亲自到被上诉人办公地点要求其联系买方准时支付剩余房款至监管账户。可见，上诉人对于《二手房买卖及居间服务合同》项下义务的履行是积极主动的。且参照商品房买卖的交易习惯，买方应付清全部房款后上诉人再给买方力、理房产登记过户。而在此情况下，被上诉人却违背事实告知买方，卖方欲违约，导致上诉人赔付了买方违约金。另外，被上诉人尚未提供完全的居间服务，不能因此取得违约金。退一步讲，即便上诉人在电话中有过不卖房子的表述，但该表述的完整意思为：如买方不按时支付余款，届时上诉人就不卖房子了。被上诉人不能将上诉人该未经书面确定的表述进行恶意的删减以形成上诉人欲违约的错误事实。除此之外，在《二手房买卖及居间服务合同》解除后，上诉人多次向被上诉人主张返还交楼押金，被上诉人要求上诉人填报各类表格申请以返还交楼押金，谨慎程度非同一般，完全不同于此前就上诉人与买方之间就合同履行的磋商处理方式的草率，如其在居间服务中亦能如此谨慎，则上诉人与买方之间的纠纷本可避免。由此可见，被上诉人未提供合理的居间服务，不能如实向买方反映上诉人的真实意图，上诉人本身并无违约意图，无需向被上诉人支付违约金。二、原审据以作出判决的（2017）粤1302民初9303号及（2018）粤13民终2053号民事判决书本身对上诉人是否存在违约行为存在事实认定不清。首先，上诉人作为出卖方，按照上诉人、被上诉人与买方签订的《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“合同”）的约定，并参照商品房买卖的交易习惯，上诉人本应在买方付清全部房款后再履行办理递件过户的义务。其次，买方未按合同约定在2017年7月30日之前将剩余房款支付至监管账户，则上诉人有权拒绝力、理递件过户手续，是依法行使其先履行抗辩权的行为，依法不构成违约。再次，（2017）粤1302民初9303号案件，该案程序违法，在庭审前，法官未审先判，法官对卖方说“你是被告，房子没卖，你违约。”在庭审过程中误导被上诉人（卖方），法官说“总之房子没卖，就是你违约。”而且在庭审过程中上诉人（卖方）欲陈述事实时多次打断上诉人的陈述，严重侵害了上诉人的辩论权，进而使上诉人遭受败诉的不利后果，并导致了经济损失。因此，（2017）粤1302民初9303号及（2018）粤13民终2053号民事判决书本身存在事实认定不清，原审据此作出判决亦存在事实认定不清，严重损害了上诉人的合法权益。三、被上诉人已经扣取的500元交楼押金应当依法进行返还。被上诉人于2017年5月21日已按《二手房买卖及居间服务合同》第八条约定由被上诉人扣除购房定金中的500元预留作为交楼押金。目前，经上诉人多次要求，被上诉人仍拒绝将该交楼押金退还给上诉人。该交楼押金应当依法进行返还。由此可见，被上诉人未提供合理的居间服务，不能如实向买方反映上诉人的真实意图，且事实上亦未提供完整的居间服务，上诉人无需向被上诉人支付违约金。综上所述，被上诉人未提供合理居间服务，导致上诉人与案外人买方签订的《二手房买卖及居间服务合同》不能继续履行，上诉人的行为依法不构成违约。原审法院对事实认定不清，恳请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州市港中原地产代理有限公司辩称，一、根据民事判决书（2019）粤1302民初10042号一审判决可知，上诉人与案外人余峰的房产买卖纠纷经（2017）粤1302民初9303号民事判决书认定上诉人构成违约，应承担违约责任，并经惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终2053号民事判决予以维持原判。故上诉人构成违约是经司法确定的。基于上诉人违约，被上诉人依据《二手房买卖及居间服务合同》在一审判决中要求上诉人支付违约金11850元，并已得到一审法院的支持。二、至于上诉人称（2017）粤1302民初9303号民事判决书及（2018）粤13民终2053号民事判决书对其违约认定不清，是质疑二审生效判决的行为，但被上诉人完全认可二审法院的既判力。三、关于交楼押金即交房保证金500元，根据《资金托管协议》第一条，交房保证金在定金20000元中预留，并由被上诉人进行托管，在交楼时返还上诉人，但上诉人与案外人的买卖合同已解除，不存在交楼的程序，因此，在上诉人提交相关收款信息后，被上诉人即可进行返还。综上所述，上诉人与被上诉人及案外人三方共同签署《二手房买卖及居间服务合同》，该合同对三方均具有约束力，根据《二手房买卖及居间服务合同》，被上诉人从中提供的是居间服务，买卖是否继续进行的决定权在于买卖双方。关于房屋买卖的问题，二审判决已确定上诉人违约，因此，当事人各方及各级法院均应承认二审法院的既判力。在此生效判决的基础上，被上诉人基于上诉人的违约，根据《二手房买卖及居间服务合同》，要求上诉人支付违约金11850元（而非居间服务费），理应获得支持。因此，请二审法院依法维持原判。原审原告惠州市港中原地产代理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付违约金人民币11850元；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月21日，被告与案外人余峰通过原告的居间服务签订了编号为A0000008号的《二手房买卖及居间服务合同》，约定案外人余峰购买被告的位于惠州市*********瑞嘉大厦19层10号房（房屋权属证号：粤房地权证惠州字第1100006331，建筑面积：41.3平方米)，转让价39.5万元。合同第十一条约定：买卖双方确认此交易系居间方促成，并自愿向居间方支付相应的佣金，佣金的具体金额、支付方式由买方、卖方向居间方出具的相关佣金支付承诺书确定。若买卖双方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，或买卖双方未经居间方书面同意的情况下取消本合同、私自成交，则视为违约，违约方须向居间方支付转让成交价的3%作为违约金……。同时，被告签订《佣金支付承诺书（卖方）》向原告书面承诺，如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《广东省房地产买卖合同》，本人仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。案外人余峰与被告在本次房产交易过程中发生纠纷，诉至本院，本院受理案号为（2017）粤1302民初9303号。本院于2018年2月8日作出（2017）粤1302民初9303号《民事判决书》，认为：“余峰已依合同约定向被告支付了定金。2017年7月4日，被告拒绝办理递件过户手续并提出解除合同，被告辩称是由于原告未支付尾款，根据商品房买卖的交易习惯，被告的行为是其行使法定先履行抗辩权的行为。但根据双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》约定，余峰支付剩余房款的时间是2017年7月30日前，被告在2017年7月4日以余峰未支付剩余房款为由拒绝办理递件过户手续，没有事实根据和法律依据，且在合同已明确约定的情况下，应按合同约定履行义务。在居间方发出告知函后，被告仍未继续履行合同，被告应承担违约责任……”。该案判决如下：“一、解除余峰、被告张建国与惠州市港中原地产代理有限公司签订的编号为A0000008号的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告张建国应于本判决发生法律效力之日起五日内向余峰返还定金2万元；三、被告张建国应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告余峰支付违约金2.5万元；四、驳回余峰的其他诉讼请求”。被告不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院。惠州市中级人民法院于2018年7月15日作出（2018）粤13民终2053号《民事判决书》，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持，判决如下：“驳回上诉，维持原判”。一审法院认为，原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告依照居间服务合同的约定履行了自己的职责。根据本院作出（2017）粤1302民初9303号《民事判决书》，认定被告在本次房产交易过程中已构成违约，应承担违约责任。该判决书经惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终2053号《民事判决书》予以维持原判。被告在本次房产交易过程中，构成违约的事实，已经一、二审法院发生法律效力的判决书认定，予以确认。故，原告请求被告承担相应的违约责任，有事实与法律依据，原审法院予以支持。根据涉案合同第十一条约定，被告应向原告支付转让成交价的3%作为违约金，即为11850元。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告张建国应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市港中原地产代理有限公司支付违约金11850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元（原告已预交48元），由被告张建国负担。被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人是否构成违约，应否支付违约金？具体评述如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定,已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。由于案外人余峰和张建国之间的房屋买卖合同已由惠城区人民法院作出惠城区人民法院作出（2017）粤1302民初9303号判决因张建国提前单方解除合同构成违约而解除，而后张建国不服上诉，本院作出（2018）粤13民终2053号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。根据上诉规定，被上诉人无需另行举证，本院即可对该事实直接予以采纳。在此情况下，上诉人并未提供足以推翻上述判决的相反证据予以反驳，应承担不利后果。双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》第十一条约定：“【居间方服务的确认】买卖双方确认此交易系居间方促成，并自愿向居间方支付相应的佣金，佣金的具体金额、支付方式由买方、卖方向居间方出具的相关佣金支付承诺书确定。若买卖双方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，或买卖双方未经居间方书面同意的情况下取消本合同、私自成交，则视为违约，违约方须向居间方支付转让成交价的3%作为违约金。”根据上述合同约定，一审依据张建国构成违约的事实判决张建国应向惠州市港中原房地产代理有限公司支付转让成交价的3%作为违约金即11850元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费96元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月三日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。