浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0328民初2414号 原告（反诉被告）：谢琪俊，男，1983年4月20日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：刘化章，男，1969年10月3日出生，汉族，住浙江省文成县。 被告（反诉原告）：文成县苔湖新区一期CE小区业主委员会，住所地浙江省文成县大峃镇苔湖新区****。 负责人：周月仁，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：赵志平，男，1955年9月8日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：毛克西，北京盈科（温州）律师事务所律师。 原告谢琪俊诉被告文成县苔湖新区一期CE小区业主委员会（以下简称业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理。2019年8月27日，被告业委会向本院提出反诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年10月10日、2020年5月8日、2020年6月24日公开开庭进行审理，并当庭宣告判决。原告谢琪俊及其委托代理人刘化章、被告的负责人周月仁、被告的委托诉讼代理人毛克西均到庭参加第一次、第二次、第三次开庭审理，被告的委托诉讼代理人赵志平到庭参加第一次开庭审理。在审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋装修损失进行评估，本院依法予以准许。 原告谢琪俊起诉称：2019年5月25日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告所有的坐落在文成县苔湖新区14幢二楼物业管理用房，作为原告经营酒吧、咖啡场所，租期从2019年6月1日起至2025年5月30日止，年租赁费用为85000元，第一年免2个月租金14166元，租金于每年6月1日前支付，从第二年开始，每年租金按上年租金提增3%。合同第五条约定房屋所有权归被告所有，若归属发生相应争议，由被告处理；合同第六条第3项约定出租方应确保所出租的房屋享有出租权利，如在租赁期内，该房屋发生产权全部或部分移转，承租方权益遭受损害，出租方应负赔偿责任（包含装修人工等费用）；合同第八条第1项约定任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，违约方赔偿对方经济损失，合同还约定水电费等其他事项。房屋租赁合同签订后，原告于2019年5月25日汇给被告2019年度租金70838元。次日，被告协助原告办理营业执照，2019年6月13日，经文成县市场监督管理局核准颁发营业执照，经营范围为酒吧服务、餐饮服务、食品销售。2019年5月30日，原告与温州迈凯装饰工程有限公司文成分公司签汀《设计合同书》，约定设计费为30000元，原告先行支付设计费22000元。2019年6月6日，原告与吴昌明签订《装修承包合同》，包基础材料，工期二个月，承包费为29万元，每窝工一天损失，补偿300元。2019年6月27日，原告与浙江兴美暧通设备有限公司签订《货物购销合同》，原告采购被告空调系统，采购金额为39000元，原告已支付37000元。2019年6月30日，原告与文成县巨屿镇海霞铝合金加工店签订《门窗采购合同》，约定金额为34174元，原告已支付15000元。2019年6月27日，原告与浙江哈曼数字有限公司签订《音响系统工程建设承包合同协议书》，合同价为115000元，原告已支付定金34500元。2019年6月23日，原告与青田县杰诺咖啡贸易有限公司签订《销售合同》，原告采购咖啡机一台，价格10000元，吧台设备及器具计26020元。2019年7月5日，原告还做了隔音系统，支付3000元。2019年7月8日，原告突然接到被告的通知，原告承租的房屋系文成县新区管委会所有，要求原告从2019年7月9日起全面停工。2019年7月19日，被告退还了原告已支付的首年租金70838元。原告被迫停工后，至今已经20多天，但被告并无明确的应对措施。被告的违约行为造成原告与他人签订的合同全部违约，造成巨大经济损失。综上，原告诉至本院要求：1、解除原、被告于2019年5月25日签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告装修等经济损失370086元；3、由被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为被告赔偿原告装修等经济损失26万元。 原告为证明其主张，向本院提供了下列证据： 1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况； 2、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同，约定租期六年，年租金85000元，若产权纠纷造成承租人损失的，由出租人赔偿的事实； 3、营业执照复印件、店面（场地）租赁协议书、房屋合法使用证明各一份，证明被告协助原告办理营业执照，经营范围为酒吧、咖啡、食品的事实； 4、温州迈凯装饰工程有限公司文成分公司设计合同书复印件一份，证明原告将租赁房屋进行设计，约定设计费为3万元的事实； 5、装修承包合同及清单复印件一份，证明原告签订装修承包合同，将租赁房屋承包给他人装修，约定装修费用为39万元的事实； 6、货物购销合同及刷卡单复印件各一份，证明原告预订空调39000元，实际支付37000元的事实； 7、门窗采购合同复印件一份，证明原告签订门窗采购合同，总价款为34174元的事实； 8、音响系统工程建设承包协议书及附件复印件各一份，证明原告签订音响系统工程合同，采购音响设备115000元的事实； 9、杰诺咖啡销售合同单复印件一份，证明原告签订合同采购咖啡机、吧台设备及器具，需要支付价款36020元的事实； 10、账单详情复印件一份，证明原告于签订房屋租赁合同当日支付租金70838元的事实； 11、智慧用电监控设备及云平台服务合同复印件一张，证明原告支出智慧用电费用1112元的事实； 12、托运单复印件一张，证明原告购买矿棉隔音设备支付3000元的事实； 13、其他凭证复印件七张，证明原告雕刻印章、交通支出的费用； 14、工资表汇总表复印件二张，证明原告支出工资费用； 15、现场照片二十二张，证明原告对承租的房屋已经装修半成品现场； 16、报告复印件一份，证明被告出租的房屋存在争议的事实；17、银行分户明细对账单复印件一份，证明原告按合同约定支付租金，被告擅自解除租赁合同将租金退还给原告的事实； 18、微信聊天记录复印件二张，证明被告与城建公司存在房屋产权争议，被告将租金退还给原告，要求原告与城建公司签订合同，原告要求先说清楚把合同签订后再退租金的事实； 19、中国工商银行的电子回单截图二张，证明原告于2020年1月向吴昌明支付承包工程工资共2.05万元的事实； 20、中国工商银行的电子回单截图一张，证明原告向瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司支付评估费2500元的事实。 被告答辩并反诉称：首先，原、被告之间签订的合同，系双方当事人真实的意思表示，合同的形式及内容也符合相关法律规定，为合法、有效的合同，理应受法律约束和保护，原告应按约履行。本案中，原告谢琪俊诉称的原因根本不属实，原告单方面擅自解除合同的真正原因是由于其合伙人内部股东之间的矛盾所致，而绝非是谢琪俊诉称的所谓“新区管委会因素”，这个插曲只是正好被谢琪俊利用，成为其解除合同的一个借口。其次，被告已充分尽到本合同的履行义务及审慎义务，且对于原告谢琪俊诉称的所谓问题，被告也都积极予以协助并解决。合同签订后，有居民曾故意向文成县城投公司投诉装修的噪音问题，被告都积极予以沟通并解决。从双方合同协商到确立，前后经历了10天之久。从2019年5月15日原告与物业经理李波携带本小区图纸及租赁合同到被告办公室要求承租本小区CE转角处物业经营用房作为酒吧、茶吧，被告始终都是非常谨慎的，且特意将原告事先准备的本案合同等资料亲自拿到文成县城投公司经确认无误后才答应签字盖章。但在履行合同的过程中，原告内部出现股东意见分歧，内部有股东退出，于是原告又提出一个要求，即要被告也加入到茶吧的经营中来，以成为其中的一个股东为条件，但遭到被告的拒绝，这成为原告要解除本合同的重要原因，本案根本就不存在不能继续履行合同的法定原因。同时，原告也不想因解除合同而承担任何违约责任，以达到全身而退，且另外起诉被告要求赔偿，顺带还可以捞一笔。事实也证明了原告的这一系列图谋都是经过精心设置的，原告在2019年8月1日还和被告在沟通，且双方都沟通顺畅。但从原告起诉状的落款日期来看恰好是8月1日，而被告收到传票却在8月19日，种种迹象表明这一切都是由原告事先精心设置好的陷阱。另外，2019年7月19日转账一事也是原告利用被告的情感。因被告念在原告同是本地文成人的情面上才答应把首年度的租金70838元返还给对方，结果这又成为原告攻击被告的又一个借口和解除合同的又一个看似“合理的由头”。综上，本案中双方之间依法签订的合同，系合法、有效的合同，原告应按约履行。原告由于其自身原因，如选择不继续履行本合同，显然构成违约；其主张解除合同的法定原因也根本不存在，为维护反诉人业委会的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、谢琪俊擅自解除房屋租赁合同的行为违约；2、谢琪俊向苔湖一期业委会支付经济损失10万元；3、本案反诉的诉讼费由谢琪俊承担。 被告为证明其主张，向本院提供下列证据： 1、大政发[2019]9号文成县大峃镇人民政府文件、周月仁的身份证复印件各一份，证明本案反诉人的诉讼主体资格； 2、谢琪俊身份证复印件一份（同原告提供的证据1），证明本案中被反诉人谢琪俊的诉讼主体资格； 3、房屋租赁合同复印件一份（同原告提供的证据2），证明合同依法成立并生效的事实； 4、文成县新城投资开发有限公司情况说明、CE业委会会议记录复印件各一份，证明本案中根本不存在谢琪俊所称的解除租赁合同的理由，是其自身内部原因要求退出，并要求业委会或业委会成员加入到酒吧经营中作为股东为继续租赁的条件而被业委会当场拒绝的等相关事实。 5、被告与文成县新城投资开发有限公司签订的房屋租赁合同一份，证明虽然被告不是房屋所有人，但并不影响原告承租涉案房屋。 为查明本案事实，本院依职权调取了文成县大峃镇苔湖新区12幢、14幢505室的不动产登记信息查询记录，证明上述不动产的权利人为文成县新城投资开发有限公司的事实。 经原告申请，本院依法委托瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司进行评估，该事务所作出评估报告书一份，评估结论为谢琪俊承租的文成县苔湖新区14幢二楼房屋装修损失的市场价值为62751元，房屋修复费用的市场价值为2613元。 针对被告的反诉，原告辩称：第一，业委会诉称原告谢琪俊擅自解除房屋租赁合同没有任何事实依据。2019年5月25日双方签订房屋租赁合同后，原告当天就汇给业委会70838元，被告也将房屋交给原告，原告马上进行装修，原告已经履行了合同的主要义务。2019年7月9日业委会通知原告停工，主要原因是原告所承租的房屋并不是业委会所有，业委会书面向文成县新城投资开发有限公司报告要求解决物业管理权属问题。2019年7月19日业委会通知原告将银行卡发给业委会，先将租金退还给原告，原告在此过程中已经明确告诉业委会钱先不要打回来，事情先讲清楚，合同签好了再把钱退给原告也不迟。但是业委会坚持在2019年7月19日16时09分将租金70838元退还给原告。业委会因租赁的房屋产权争议未经原告的同意擅自解除合同，业委会称原告擅自解除合同实际上是颠倒是非黑白。第二，业委会诉称的原告谢琪俊提供本小区图纸与客观事实不符。原告并非租赁房屋的产权人，也不是苔湖新区小区的业主，无权要求苔湖新区物业管理部门提供图纸，只有业委会才有权要求物业管理部门提供图纸，物业管理部门也不会提供图纸给原告。因此在本案中无论业委会是否已经履行了合同义务，但是业委会出租给原告的房屋产权并非其所有是事实，说明业委会的主观上有过失，客观上造成了原告谢琪俊的损失。房屋是不是出租人所有是出租人的义务，承租人没有任何的注意义务。根据业委会向文成县新城投资开发有限公司的书面报告可知，物业管理用房产权不清，已经发生多次纠纷，说明业委会是明知的，业委会无论是否已经尽到义务，但结果都是一样的，都是导致合同无法继续履行，所有责任在业委会一方，原告没有任何的责任。业委会称在合同履行过程中原告要求业委会加入成为股东，根本不符合客观事实。原告确实有要求业委会加入到酒吧作为股东经营，这是发生在原告起诉以后，双方在协商调解过程中原告曾经提出的条件，在本案中也确实发生了三楼业主投诉的事情，原告为了顺利开展经营，提出要求业委会加入成为股东的事实，但这与业委会解除合同无关，反而是原告要继续履行合同的要求，因为是业委会租赁的房屋没有产权导致原告租赁的房屋无法使用所致。第三，业委会提出的第二项请求要求原告谢琪俊支付违约金违背了客观事实，被告把租金退还给原告，擅自解除合同，反而要求守约的原告支付违约金，没有任何法律和事实依据，故请求驳回业委会的反诉请求。 对原告提供的证据，本院认证如下： 证据1、2、3、10，被告经质证无异议，对该证据的证明力，本院依法予以确认。 证据4-9、11-14，被告经质证对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为上述证据尚不足以证实原告的实际损失，对其证明力本院不予确认。 证据15，被告经质证不予确认。本院认为该证据可以证明涉案租赁物的装修现状。 证据16，被告对其真实性无异议，认为该争议不影响租赁合同的履行。该证据的证明力，本院予以确认。 证据17、18，被告认为这两份证据应该联系起来看，微信聊天是断章取义的，不能综合、客观、全面反映真相，证据17被告是没有异议的。本院认为证据17、18可以证明被告向原告返还租金的事实。 证据19，被告认为从时间点来看，该2.05万元工程工资款是不存在的，且无正式工程发票予以佐证。本院认为，该证据仅能证明原告于2020年1月22日、2020年1月23日向吴昌明转账共计2.05万元的事实。 证据20，被告认为原告是负有举证的一方，应当自行承担评估费。对该份证据的证明力，本院依法予以确认。 对被告提供的证据，本院认证如下： 证据1-3，原告无异议，对其证明力，本院依法予以确认。 证据4-5，原告认为证据4中的情况说明恰能证明租赁物（即12、14幢205室）产权不属于被告所有，且该证明出具的落款时间为2019年10月9日，是事后出具的证明，不能反映当时的具体情况，该证据无法证明被告的待证事实；对其中的会议记录，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是被告单方面制作，并未经过原告确认。对证据5，原告认为该租赁合同是原告向法庭起诉后签订的，与原告无关。本院认为，证据4中的情况说明及证据5，可以证明在原告起诉后，被告与涉案租赁物的实际所有人签订租赁期限为二年的房屋租赁合同的事实。证据4中的会议记录，因原告并未参与，本院认为该证据无法证明其待证事实。 对本院依职权调取的证据，原、被告双方经质证无异议，对其证明力本院依法予以确认。对瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司作出的评估报告，原告认为该评估申请程序错误，应由被告提出，评估内容和范围太随意，合同权益应该一起评估，评估方法存在严重缺陷，明细表里材料的购买没写明人工费用。被告经质证对该评估报告无异议。本院认为，该评估报告程序合法，对其证明力予以确认。 本院经审理认定事实如下：2019年5月25日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同载明：出租方（甲方）为被告，承租方（乙方）为原告，鉴于坐落于文成县大峃镇苔湖新区14幢二楼（多边三角区域）系物业经营用房（见附图），属于大峃镇苔湖新区CE地块全体业主所有，由甲方行使相应权利；乙方于2019年5月25日与苔湖新区一期CE小区业主委员会签订出租协议，作为咖啡、酒吧类营业场所。为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条房屋坐落：文成县大峃镇苔湖新区14幢二楼（多边三角区域）具体位置见附图。第二条房屋用途：该房屋用途为乙方开办咖啡、酒吧类经营场所。乙方不得改变房屋用途。第三条房屋期限：自2019年6月1日至2025年5月30日。第四条租金：双方议定租金为每年85000元，租金于每年6月1日前支付。从第二年开始，年租金按上一年租金的百分之三递增。若甲方出具租赁增值税发票，相应税费由乙方负担，甲方配合办理。每年租金清单如下： 租赁时间起止 租金金额 备注 2019年6月1日-2020年5月30日 85000 第一年免租2月14166租金 2020年6月1日-2021年5月30日 87550 2021年6月1日-2022年5月30日 90176 2022年6月1日-2023年5月30日 92880 2023年6月1日-2024年5月30日 95666 2024年6月1日-2025年5月30日 98535 第五条房屋所有权归属文成县苔湖新区一期CE小区业主委员会，若归属问题发生相应的争议，由甲方负责处理。第六条双方的权利和义务：1.甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用。2.房屋设施如因自然灾害而受到损坏时，甲方有修缮房屋的责任并承担相关费用。3.甲方应确保所出租的房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有产权全部或者部分移转，甲方应负赔偿责任（包含装修人工等费用）……第七条合同终止及解除的规定：1.甲乙任何一方如需要提前中止合同或期满延长合同，均应提前三个月通知对方，乙方如需继续承租上述物业，应与甲方协商，双方另签订合同……3.本合同一经双方签字后立即生效，未经双方同意，不得任意中止，如有未尽事宜，甲乙双方另行协商。第八条违约处理：1.甲、乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，违约方赔偿对方的经济损失。同日，原告向被告支付2019年度的房屋租金70838元。次日，被告协助原告办理营业执照。2019年6月13日，经文成县市场监督管理局核准颁发营业执照（统一社会信用代码92330328MA2AUB9U6E），名称为文成微醺酒吧，经营者为谢琪俊，经营范围为酒吧服务、餐饮服务、食品销售。涉案房屋租赁合同签订后，原告开始对承租房屋进行装修用以经营酒吧。2019年7月8日，原告接到被告的通知，原告承租的房屋系文成县新城投资开发有限公司所有，要求原告从2019年7月9日起全面停工。2019年7月19日，被告退还了原告已支付的首年租金70838元。2019年8月1日，原告诉至本院要求解除房屋租赁合同并要求被告赔偿装修损失。2020年4月10日，瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司做出评估报告，评估涉案房屋装修损失的市场价值为62751元，房屋修复费用的市场价值为2613元。 另查明，涉案承租房屋实际坐落于文成县大峃镇苔湖新区12、14幢205室，其所有人为文成县新城投资开发有限公司（该不动产信息于2017年9月12日登记）。2019年10月12日，被告作为承租人与文成县新城投资开发有限公司签订房屋租赁合同一份，约定被告承租文成县大峃镇苔湖新区12、14幢205室房屋，租赁期限为两年，从2019年10月12日起至2021年10月11日止。 本院认为，本案原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告作为出租方并未取得租赁房屋的所有权，在房屋所有权人未追认之前，该房屋租赁合同系效力待定的合同，后被告与房屋所有人签订租赁期限为二年的房屋租赁合同，取得二年的房屋租赁使用权，故原、被告签订的房屋租赁合同在被告取得的二年租赁期内有效，超出部分因没有得到房屋所有人的追认而无效。原告签订房屋租赁合同的目的系开酒吧进行经营，考虑其装修、经营等投入较大，二年的租赁期限明显过短，原告签订房屋租赁合同的目的无法实现，故原告要求解除该房屋租赁合同的诉讼请求，理由成立，本院依法予以支持。由此造成的损失应按双方的过错责任分担，租赁物的权利瑕疵担保系出租方的主要义务，故被告应负主要责任，原告作为承租方在签订租赁合同时也未尽到相应的审慎审查义务，故原告亦应承担相应的责任，本院根据本案的实际酌情认定原告负20%的责任，被告负80%的责任。原告的损失有二部分，其一是原告对租赁房屋实际装修部分的损失，该部分损失经评估重置价值80371元，回收价值17620元，损失金额62751元，房屋修复费用的市场价值为2613元，因原告自愿将中央空调内外机、空调铜管、未安装的瓷砖、隔音棉、砂、洗手盆、、地拖盆感应小便器、蹲便器、电线绝缘管（名称、数量详见房屋装修损失评估明细表）收回，故原告的实际装修损失为62751元，被告应承担80%的赔偿责任即50200元。原告在装修过程中损坏房屋，造成的修复费用2613元应予以扣除，故被告应赔偿原告损失47587元。其二是原告为装修涉案租赁物而签订《门窗采购合同》、《音响系统工程建设承包协议书》等合同而造成的损失，该部分的损失现尚不能确定具体的损失金额，故不宜在本案中处理，应另案处理为妥。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告反诉要求谢琪俊擅自解除房屋租赁合同的行为违约并支付经济损失10万元的诉请，因被告未能提供证据证明其主张，故反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百十二条、第二百十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条之规定，判决如下： 一、解除原告谢琪俊与被告文成县苔湖新区一期CE小区业主委员会签订的《房屋租赁合同》； 二、被告文成县苔湖新区一期CE小区业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告谢琪俊房屋装修损失47587元； 三、驳回原告谢琪俊的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告文成县苔湖新区一期CE小区业主委员会的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，评估费2500元，合计7700元，由原告谢琪俊承担负担4749元（已交纳），由被告文成县苔湖新区一期CE小区业主委员会负担2951元，款限本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费2300元，由反诉原告文成县苔湖新区一期CE小区业主委员会负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  张建光 审 判 员  李佳佳 人民陪审员  周圣达 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  张来仪