河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1817号上诉人（原审被告）：驻马店市天时置业有限公司，住所地驻马店市建新街。法定代表人：时培峰，任该公司董事长。委托诉讼代理人：刘双喜，河南建法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晴晴，女，1990年1月15日出生，汉族，住河南省正阳县。上诉人驻马店市天时置业有限公司因与被上诉人王晴晴商品房预售合同纠纷一案，不服河南省正阳县人民法院（2020）豫1724民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人驻马店市天时置业有限公司的委托诉讼代理人刘双喜到庭参加诉讼。被上诉人王晴晴经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。驻马店市天时置业有限公司上诉请求：撤销正阳县人民法院（2020）豫1724民初259号民事判决第二项中退还占用期间的利息及赔偿王晴晴24144元的判决内容，并撤销该判决第三项退还10795元维修金的内容；2．一审案件诉讼费重新分配，二审诉讼费由王晴晴承担。事实和理由：1．涉案商品房买卖合同系补签，案涉房屋因未及时签订商品房买卖合同而被过失办理抵押登记，一审上诉人申请证人出庭证明案涉房屋系过失办理抵押登记的事实。2．王晴晴足额交纳购房首付款及领取价格认证单在先，上诉人过失办理抵押登记在后，一审判决适用法律错误。3．一审法院判决上诉人直接退还维修基金不当。王晴晴未出庭亦未提供书面答辩意见。王晴晴向一审法院起诉请求：1．判令依法解除双方签订的商品房买卖合同；2．判令被告返还原告购房款241440元及支付占用期间的利息；3、判令被告返还原告维修基金10795元；4．请求被告依照法律规定向原告支付违约金；5．判令被告承担原告已付房款241440元一倍的赔偿责任；6．本案的一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王晴晴为向被告购买商品房，于2018年12月17日由其亲属王永凯向驻马店市天时置业有限公司交付购房定金50000元，后于2019年2月9日由其亲属王永凯再次向被告支付购房首付款191440元。正阳江南城营销部于当日向王永凯出具江南城价格认可单一份，载明“客户王永凯于2019年2月9日交纳首付款241440元，剩余54万采用银行按揭”。2019年6月19日，作为买受人的原告王晴晴和作为出卖人的被告驻马店市天时置业有限公司签订了商品房买卖合同（预售）。该合同约定被告将正阳信赖江南城二期八幢东三单元三层东号商品房（预测建筑面积134.94平方米）以总价781440元卖给原告王晴晴；合同还约定购房付款方式为原告向被告交付首付款241440元后，余款540000元由原告向正阳县农商银行申请贷款支付；合同也约定了出卖人即本案被告为合同备案登记的义务。2019年6月20日原告王晴晴为交纳涉案房屋维修基金向正阳县住房和城乡建设局银行账户存款10795元。另查明，涉案商品房被告已于2019年6月6日在正阳县不动产登记中心办理房屋在建工程抵押登记，签订上述涉案合同时也未告知原告涉案商品房已被抵押的事实，在本案诉讼中被告自述于2020年4月26日已办理涉案房屋解押手续。目前该房屋尚未在相关部门办理合同备案手续，原告也未能成功办理银行贷款相关手续。一审法院认为，本案的争议焦点为原被告双方签订的商品房买卖合同是否应当予以解除，原告诉求是否具有事实和法律依据。原告方诉称涉案商品房被告已于2019年6月6日在正阳县不动产登记中心办理房屋在建工程抵押登记，但在2019年6月19日与其签订商品房买卖合同时未予告知涉案房屋已抵押的事实，因此造成银行贷款手续无法办理，被告构成违约。被告方庭审中对该事实予以认可，但辩称是其公司置业顾问业务失误，后来告知了原告房屋抵押的情况，并非故意隐瞒，目前已经为涉案房屋办理解押手续，并提供证人出庭作证。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”的规定，本院认为，被告在收取原告购买涉案商品房定金和首付款后，仍将该房屋作为在建工程进行抵押，并在签订商品房买卖合同时未告知所售房屋已抵押的事实，造成涉案合同无法备案登记且原告无法办理银行贷款偿还房款，被告虽在诉讼中为房屋办理解押手续，但已严重违反市场交易的诚实信用原则，构成违约，双方已达到合同解除的法定条件。因此，对于原告要求解除该商品房买卖合同的诉求，予以支持。原告据此要求被告返还购房款241440元及维修基金10795元，予以认可。对于被告要求驳回原告诉讼请求的意见，本院不予支持。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，造成合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告作为公司法人，即使其公司业务人员业务行为失误及内部管理漏洞，也不能对抗善意购买人，签订合同时业务人员未予告知房屋已抵押的真实情况，被告即已构成故意隐瞒房屋抵押事实的情形。故关于原告要求支付已付购房款241440元占用期间的利息符合法律规定，本院予以支持。因利息计算方式双方未约定，酌定按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告诉求被告承担原告已付房款一倍的赔偿责任，被告辩称原告未遭受直接损失，且庭审中提交证明证实涉案房屋抵押已解除，并不影响合同中约定的房屋交付。鉴于原告庭审中未提供其损失的相关证据，同时兼顾惩罚性赔偿制裁和遏制功能及被告的主观恶意程度等因素，酌情确定被告按照已付房款241440元的10%的标准向原告承担赔偿责任，即赔偿原告24144元。关于原告要求被告支付违约金的诉求，因双方未在合同中明确约定相关违约责任，且实质与其诉求中的利息和赔偿责任法律性质相同，本院不再重复支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第九条之规定，一审法院判决：一、解除原告王晴晴与被告驻马店市天时置业有限公司于2019年6月19日签订的商品房买卖合同（合同编号：1860515）；二、限被告驻马店市天时置业有限公司于本判决生效后五日内退还原告购房款241440元及占用期间利息（利息计算以本金241440元为基数，自2019年6月19日至2019年8月19日利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止利息按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。），并赔偿原告王晴晴24144元；三、限驻马店市天时置业有限公司于本判决生效后五日内退还原告房屋维修基金10795元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8705元，由驻马店市天时置业有限公司承担5445元，原告自行承担3260元。本院二审期间，双方当事人未提交证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人因商品房预售合同发生纠纷，本案的争议的焦点问题为：1．一审判决上诉人驻马店市天时置业有限公司赔偿被上诉人王晴晴购房款241440元的占用期间利息及赔偿24144元是否适当。2．驻马店市天时置业有限公司应否向王晴晴退还10795元的房屋维修基金。关于焦点一，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，造成合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，上诉人在与王晴晴签订商品房买卖合同时，上诉人实际上已经将案涉房屋进行了抵押登记，上诉人公司的置业顾问未将该抵押登记的情况告知被上诉人，系故意隐瞒行为，并造成了购房后银行贷款手续无法办理，该行为符合上诉司法解释的规定。据此，一审法院判令上诉人返还王晴晴已支付购房款及利息，并酌定上诉人对王晴晴的惩罚赔偿款为24144元并不违反法律规定。关于房屋维修基金的退还问题。上诉人在一审中提交的中国工商银行现金存款凭证显示王晴晴向正阳县住房和城乡建设局所设立账户转款10795元，被上诉人在庭审中认可该笔款项为其所交纳的房屋维修基金。据此可以认定该款的实际收款主体是正阳县住房和城乡建设局，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》解除后，上诉人的义务是协助办理退还该款，退款主体应是正阳县住房和城乡建设局。故对被上诉人要求上诉人返还房屋维修基金10795元的请求不予支持。上诉人的该项上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，上诉人驻马店市天时置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持河南省正阳县人民法院（2020）豫1724民初259号民事判决第一、二、四项。二、撤销河南省正阳县人民法院（2020）豫1724民初259号民事判决第三项，即限驻马店市天时置业有限公司于本判决生效后五日内退还王晴晴房屋维修基金10795元。三、驳回上诉人驻马店市天时置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8705元，由驻马店市天时置业有限公司承担5270元，由王晴晴承担3435元。二审案件受理费673元，由驻马店市天时置业有限公司负担498元，由王晴晴负担175元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年六月二十八日书记员  刘丹丹