河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1538号上诉人（原审原告）：周凤芝，女，1974年5月25日出生，汉族，住平舆县。委托诉讼代理人：李向禹，河南熙盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：驻马店市鸿富置业有限公司。住所地：平舆县纸厂路中段南侧。负责人：张国付，该公司董事长。上诉人（原审被告）：张国付，男，1968年8月15日出生，汉族，住平舆县。委托诉讼代理人：李申，河南日月星律师事务所律师。上诉人周凤芝因与上诉人驻马店市鸿富置业有限公司及上诉人张国付房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平舆县人民法院（2020）豫1723民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周凤芝及其委托诉讼代理人李向禹，上诉人驻马店市鸿富置业有限公司及上诉人张国付的委托诉讼代理人李申均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周凤芝上诉请求：在原判基础上，增加判决赔偿其房屋差价损失58763元。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，案涉合同属于效力待定的合同，如果被上诉人在规定的时间内，甚至在诉前取得商品房预售许可证，合同就有效，如果被上诉人不作为，造成合同无效，获得房价上涨带来的全部利益，其作为守约方应得不到预期利益，导致利益失衡，故，其主张房屋溢价利益应得到支持。驻马店市鸿富置业有限公司及张国付辩称，其答辩意见同其上诉状内容。驻马店市鸿富置业有限公司及张国付上诉请求：1、撤销河南省平舆县人民法院（2020）豫1723民初708号民事判决，依法驳回周凤芝对其诉讼请求；2、本案的一切诉讼费用由周凤芝负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人周凤芝购买的房屋系张国付个人开发与公司没有任何关系，因双方签订的购房合同既没有加盖公司印章，被上诉人也没有证据证明确实的证据，被上诉人提供的宣传单也不是公司印制的，被上诉人提供的留言截图并未涉及公司，故一审法院认定其公司销售房屋错误；2、被上诉人周凤芝于2019年10月17日曾向一审法院提起诉讼，一审法院审查认定了被上诉人所提供购房协议中的出卖人与公司不是同一主体，并作出（2019）豫1723民初4969号民事裁定书，该裁定书已经生效。一审法院不顾该裁定书并予以否定该裁定书，明显认定事实错误；二、一审法院适用法律错误。既然（2019）豫1723民初4969号民事裁定书已经认定了被上诉人所购房屋不是公司销售，那么一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的，该解释第一条所称的商品房买卖合同出卖人系房地产开发企业，不是个人，而本案系个人销售。周凤芝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驻马店市鸿富置业有限公司上诉理由不能成立。1、公司宣传单作为要约，应视为合同的组成部分，驻马店市鸿富置业有限公司上诉称宣传单不是其公司印刷与事实不符；2、已经生效的民事裁定书仅仅是对当时的案件进行裁判，因当时起诉其提供的证据不能直接证明公司是适格的被告，故一审法院才作出裁定，该裁定不能影响答辩人的诉权，在其有足够证据证明公司就是适格的变更时，其有权依法起诉；3、本案系典型的商品房买卖合同，从形式上看，涉案房屋为商品房，开发商是公司，其将购房款交付给公司，公司将房屋所有权转移给答辩人，至于公司手续是否齐全，不影响商品房买卖合同关系的事实；4、本案张国付息公司法定代表人，又系唯一股东，公司系自然人独资一人的有限公司，且法律明确规定，个人不得从事商品房开发，答辩人有理由相信涉案房屋系公司开发。请求驳回驻马店市鸿富置业有限公司和张国付的上诉请求。周凤芝向一审法院起诉讼请求：1、要求确认原、被告之间签订的《鸿富佳苑购房协议书》无效；2、要求被告退还购房款92680元和利息；3、要求被告支付已付购房款一倍款92680元；4、请求被告赔偿损失164850元；5、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告周凤芝于2016年7月购买被告驻马店市鸿富置业有限公司开发的鸿富佳苑房屋位于平舆县××大道北段路东，建筑面积105平方米，原告向被告支付首付购房款92680元，余款17万元按揭贷款支付双方并签订了鸿富佳苑购房协议书，约定2019年10月1日交房。后由于被告驻马店市鸿富置业有限公司未办理建设手续，致使无法办理按揭及相关手续办理，双方协议不能履行。一审法院认为，合同当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证······。本案被告驻马店市鸿富置业有限公司未办理建设手续即将其开发的鸿富佳苑房屋出卖给原告周凤芝，被告该行为严重侵犯了原告的合法权益。原告请求确认与被告驻马店市鸿富置业有限公司之间签订的《鸿富佳苑购房协议书》无效、退还购房款92680元和利息，理由正当，事实清楚，证据充分，该院予以支持。原告要求被告赔偿已付购房款一倍款92680元，因有明确法律规定，故该院依据相关法律规定，酌定被告赔偿原告款70000元。原告请求被告驻马店鸿富置业有限公司赔偿损失164850元，因无事实及法律依据，不予支持。原告请求被告张国付返还购房款等诉讼请求，因被告张国付系驻马店鸿富置业有限公司法定代表人及唯一股东，故该院予以支持。被告驻马店市鸿富置业有限公司辩称争议的房屋非其开发、购房协议书上的鸿富佳苑售楼部公章非其单位公章，原告提供的证据已形成证据链条，可以充分证明鸿富佳苑系被告驻马店市鸿富置业有限公司开发，同时依据日常经验和生活习惯，开发商开发房屋往往以售楼部名义对外发生业务，故对被告驻马店鸿富置业有限公司该辩称该院不予支持。被告张国付辩称争议房屋系其个人开发、原告应请求其返还已付购房款，无法律依据和事实依据，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第一百七十九条第一款第四项、第八项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，一审法院判决：一、确认原告周凤芝与被告驻马店市鸿富置业有限公司2016年7月签订的《鸿富佳苑购房协议书》无效。二、被告驻马店市鸿富置业有限公司、被告张国付于本判决生效之日起十日内退还原告周凤芝购房款92680元和利息（从2016年8月计算，按同期银行贷款利率至给付之日止）。三、被告驻马店市鸿富置业有限公司、被告张国付于本判决生效之日起十日内赔偿原告周凤芝款70000元。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5536元，减半收取2768元，由被告驻马店市鸿富置业有限公司承担。二审中，驻马店市鸿富置业有限公司及张国付提交（2019）豫1723民初4969号民事案件的开庭笔录及开庭传票，拟证明一审法院已经查明周凤芝购买的房屋不是公司开发销售的房屋。周凤芝质证认为，该证据不属新证据，一审时就提交过，该裁定不能影响其后期提供证据证明公司是涉案房屋的销售主体。本院认定如下：1、驻马店市鸿富置业有限公司类型系一人有限责任公司，法定代表人为张国付；2、一审法院于2019年11月29日以“原告提供购房协议书中的出卖人与被告不是同一主体”为由，作出（2019）豫1723民初4969号民事裁定书，承担驳回原告周凤芝的起诉。但在该裁定书中张国付不是该案的主体；3、周凤芝提供的售房宣传单上标注有售房电话、地址、所售房屋建筑面积、户型、开发商名称为驻马店市鸿富置业有限公司等及“平舆鸿富佳苑鸟瞰图”；4、鸿富佳苑售楼部与周凤芝于2016年7月签订《鸿富佳苑购房协议》一份，合同约定：买受人购买的房屋位于2号楼1单元8层中户，该房屋建筑面积共105平方米，该房屋单价为2690/㎡，总金额为人民币282450元整；支付房款属于分期房款方式，首付92680元，剩余房款170000元按揭贷款；出卖人应当在2019年10月1日前，将符合本合同约定的房屋交付买受人使用。该合同还约定了其他事项。周凤芝提交张智敏书写内容为：办理银行按揭贷款，开发商应办齐所有相关房产备案手续，与业主共同办理该房屋备案和房屋产权登记，如因开发商原因无法办齐相关手续，业主免责。上述事实，有驻马店市鸿富置业有限公司营业执照、平舆鸿富佳苑宣传单及（2019）豫1723民初4969号民事裁定书等在卷印证。二审查明的其他事实与一审法院认定判决认定的事实一致。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，本案二审争议的焦点的为：1、涉案房屋买卖合同的效力如何认定；2、驻马店市鸿富置业有限公司及张国付是否承担赔偿责任及赔偿房屋溢价损失。根据查明的事实，鸿富佳苑售楼部与周凤芝于2016年7月签订《鸿富佳苑购房协议》，因涉案房屋没有商品房预售许可证，一审法院认定该合同无效，符合法律规定。关于本案是否重复起诉问题。一审法院于2019年11月29日以“原告提供购房协议书中的出卖人与被告不是同一主体”为由，作出（2019）豫1723民初4969号民事裁定书，驳回周凤芝的起诉。虽周凤芝提供的购房协议显示出卖人是鸿富佳苑售楼部，从形式上看，出卖人不是驻马店市鸿富置业有限公司，但从售房宣传单上看，驻马店市鸿富置业有限公司及公司的类型与本案有关联性，且周凤芝第一次起诉未将张国付作为被告。无论从形式上还是内容上，周凤芝本次提起诉讼与第一次相比较，不属于法律规定的重复起诉。关于驻马店市鸿富置业有限公司应否承担本案责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定由重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，约定承担违约责任。本案中，从周凤芝提供的售房宣传单上标注有售房电话、地址、所售房屋建筑面积、户型、开发商名称为驻马店市鸿富置业有限公司“平舆鸿富佳苑鸟瞰图”等及鸿富佳苑售楼部与周凤芝签订《鸿富佳苑购房协议》内容看，周凤芝作为买受人有足够的理由相信该“鸿富佳苑”房屋的出卖人系驻马店市鸿富置业有限公司；驻马店市鸿富置业有限公司及张国付上诉称“鸿富佳苑”系张国付个人开发，与公司没有任何关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，张国付系驻马店市鸿富置业有限公司的法定代表人，该公司类型属于一人有限责任公司，《中华人民共和国公司法》第六十二条规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计事务所审计。该法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财务独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。张国付既没有提供“鸿富佳苑”系其开发的相关资质，又没有提供公司财务独立于自己财产。故，驻马店市鸿富置业有限公司及张国付的上诉理由不足，不予采纳。周凤芝上诉称一审法院未支持其请求房屋差价损失。但其未提供房屋溢价损失的证据予以证实。故其上诉理由亦不足，不予采纳。综上所述，周凤芝及驻马店市鸿富置业有限公司及张国付的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7036元，上诉人周凤芝负担1500元，上诉人驻马店市鸿富置业有限公司和张国付负担5536元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年六月十八日书记员  王贞懿