广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19239号原告：李蓉，女，1986年10月12日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县******土楼组，公民身份号码为431************221。委托诉讼代理人：石永号，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市红运来物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇河田社区***********，统一社会信用代码为91441900MA4WJHG3XU。法定代表人：魏某1。委托诉讼代理人：袁朝晖，广东经国律师事务所律师。原告李蓉诉被告东莞市红运来物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院裁定驳回其管辖权异议，后被告不服裁定提起上诉，东莞市中级人民法院终审裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李蓉及其委托诉讼代理人石永号，被告东莞市红运来物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的合同书（合同编号：壹号公馆203号）无效；2.被告返还原告购房款758888元、维修基金3680元、见证费1000元、管理服务费5000元；3.被告支付原告资金占用期间的利息15034元（以768568元为本金，按照年利率6%的标准，自2019年3月28日起计算至实际返还之日止，暂计付至2019年7月25日为15034元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因购房需要，前往“壹号公馆”处咨询购房事宜，被告委托的中介东莞德创地产顾问有限公司的工作人员接待了原告，告知原告“壹号公馆”的房屋均价为8000多元，还可以申请交50000元抵100000元的团购优惠，只需交纳50000元，就可抵100000元的购房款，原告心动，在向中介支付了50000元团购服务费后，于2019年3月28日同被告签订了合同书。合同约定被告将位于东莞市厚街镇河田社区******“壹号公馆”第2层03号有偿提供给原告，房屋使用费为758888元，首付款为238888元，银行贷款520000元。合同签订后，原告依约向被告支付了238888元的首期款，通过向东莞市**信用银行申请信用贷款的方式向被告支付了剩余的520000元。除此之外，原告另向被告支付了维修基金3680元、律师见证费1000元、管理服务费5000元。之后，原告发现，案涉房屋并未取得相关政府部门许可，并且国土资源部和住房城市建设部曾下发数份紧急通知，多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得购买小产权房。原告认为被告利用合法形式掩盖非法目的，名为物业有偿使用合同，实际为农村集体土地“小产权”房屋买卖，被告利用违法建筑诱骗原告购买，损害了原告的合法利益，且被告在巨大的非法利益面前，顶风建设，销售小产权房，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益和社会公共利益，公然违反了国家行政法规强制性规定。原告于庭审中明确其起诉状的被告一、二是笔误，并补充称案涉房产已经被被告出售，且已经交给案外人。被告辩称，原告与被告签订的合同书是真实的意思表示。本院经审理认定，2019年3月28日，原告与被告签订一份合同书（合同编号：壹号公馆203号），约定被告将位于东莞市厚街镇河田社区******“壹号公馆”第2层03号有偿提供给原告使用，建筑面积为92平方米，有偿使用期限为十九年，自交付之日起至2037年12月31日止，前述使用期限届满后，被告同意将案涉物业无偿赠送给原告使用至2087年1月29日止；使用费为758888元，原告应于2019年3月28日前向被告支付首期款238888元，并应在合同签订后5日内办理完银行贷款手续，并在银行批准贷款申请后3日内向被告支付余款520000元；原告应在签订本合同之日交付维修基金3680元。原告提交了专用收款收据、收款收据、银行流水、转账凭证以证明其于合同签订当日向被告交付了案涉房屋的首期款238888元、维修基金3680元及管理服务费5000元，向广东迎君律师事务所交付了见证费1000元；于2019年6月5日向被告转账支付了余款520000元。被告对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，但认为原告通过被告的担保才获取东莞农村商业银行贷款的520000元，被告也是该笔费用的利害关系人，故其不同意直接归还给原告。庭审中，被告确认案涉房屋的土地属于两个厚街个人的集体土地使用权人所有，被告与其有协议。原告主张因案涉房屋没有产权证明，双方签订的合同书名为有偿使用合同，实际为农村集体土地“小产权”房屋买卖合同，故原告主张案涉合同书无效，并要求被告返还购房款758888元、维修基金3680元、见证费1000元、管理服务费5000元，以及支付资金占用期间的利息。原告于诉讼过程中向本院申请了财产保全，申请保全被告783602元的财产，本院裁定予以准许并实施了保全措施。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉合同书的效力如何认定；二、原告诉请被告返还购房款758888元、维修基金3680元、见证费1000元、管理服务费5000元有无依据；三、原告诉请的资金占用期间的利息有无依据，应如何计算。焦点一、关于案涉合同书的效力。合同书虽表述为有偿提供使用及使用费等术语，但其性质实际上为房屋买卖合同，现被告确认案涉房屋所在土地使用权为两个厚街个人所有的集体土地使用权，案涉房屋不属于可以在市场上自由流转的房产，被告将案涉房屋转让给原告，违反了法律法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，案涉合同书应属无效。焦点二、合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。现原告已充分举证证明其向被告支付了合计758888元的购房款，被告虽不同意直接退还其中的520000元给原告，但其未提交任何证据证明其主张，故对于原告诉请被告退还购房款758888元，本院予以支持。对于维修基金及管理服务费，如前所述，被告实际收取了原告维修基金3680元及管理服务费5000元，被告依法应向原告予以返还。至于见证费，收款人为广东迎君律师事务所，是原告购买法律服务所产生的费用，该费用并非被告因案涉合同取得的财产，也并非为履行案涉合同的必要费用，原告诉请被告返还，没有依据，本院不予支持。焦点三、原告诉请的资金占用期间的利息，被告至今尚未向原告交付房屋，却一直占用原告资金，属于获益的一方，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应赔偿原告因此造成的损失，原告诉请被告支付资金占用期间的利息，本院予以支持。结合前文所述及原告的诉请，利息应分段计算如下：1.以247568元（238888元+3680元+5000元）为本金，从2019年3月28日起按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率（以原告自行主张的年利率6%为限）计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（以原告自行主张的年利率6%为限）计算至本金实际返还之日止；2.以520000元为本金，从2019年6月5日起按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率（以原告自行主张的年利率6%为限）计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（以原告自行主张的年利率6%为限）计算至本金实际返还之日止。对原告诉请超出的利息，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李蓉与被告东莞市红运来物业管理有限公司于2019年3月28日签订的合同书（合同编号：壹号公馆203号）无效；二、限被告东莞市红运来物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李蓉返还购房款758888元、维修基金3680元、管理服务费5000元；三、限被告东莞市红运来物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李蓉支付资金占用期间的利息，利息分段计算如下：1.以247568元为本金，从2019年3月28日起按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率（以年利率6%为限）计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（以年利率6%为限）计算至本金实际返还之日止；2.以520000元为本金，从2019年6月5日起按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率（以年利率6%为限）计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（以年利率6%为限）计算至本金实际返还之日止；四、驳回原告李蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5818元、保全费4438.01元，合计10256.01元，由原告李蓉负担13元，被告东莞市红运来物业管理有限公司负担10243.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈雪敏二〇二〇年六月二十八日书记员  黎淑君陈洁欣强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。