宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初5408号 原告：宁波恒远天天贸易有限公司（统一社会信用代码：913302053168358640）。住所地：宁波市江北区庄桥街道宁慈公路西河亭对面。 法定代表人：李妲霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵静，浙江金汉律师事务所律师。 被告：宁波天汇新能源科技有限公司（统一社会信用代码：913302007685114061）。住所地：宁波市江北区私营工业城普济路。 法定代表人：乐国兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：倪国辉，浙江港湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金国益，浙江港湾律师事务所律师。 原告宁波恒远天天贸易有限公司（以下简称恒远公司）与被告宁波天汇新能源科技有限公司（以下简称天汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后依法适用简易程序进行审理，后因本案案情复杂于2020年2月24日依法转为普通程序进行审理。本案于2019年12月11日第一次公开开庭进行了审理，原告恒远公司的委托诉讼代理人赵静、被告天汇公司的委托诉讼代理人倪国辉到庭参加了诉讼；本案于2020年5月20日第二次公开开庭进行了审理，原告恒远公司的委托诉讼代理人赵静、被告天汇公司的委托诉讼代理人倪国辉和金国益到庭参加诉讼了。案经调解未果。本案现已审理终结。 原告恒远公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告双倍返还定金100000元；2、请求判令被告立即向原告支付实际损失两次搬迁费用88900元、中介费40000元合计128900元，并支付自起诉之日起至实际履行给付之日的中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：2019年9月21日，原告经宁波江北幸福万家房产经纪有限公司介绍，与被告签订《厂房场地仓库租赁定金协议》一份，约定被告收到原告租慈城普救路2号定金伍万元整，面积为2758平方米，租金为每平方每月21元，租金支付方式为半年支付，递增方式为前三年不变，第四年、第五年根据市场行情看涨递增5%，租赁期限为五年，即2019年11月1日至2024年10月31日，于2019年9月23日下午4点前签订合同。如中途不要或逾期不来，或者房东不租，作违约处理，定金、预收中介费不退，房东不租，双倍退还定金，中介费由违约方支付（一个月的租金100%）。2019年9月23日，原、被告依约签订了《厂房租赁合同书》两份，分别约定被告将位于宁波市的部分厂房租赁给原告经营机械设备生产用，租赁面积分别为1964平方米和794平方米，厂房类型均为钢筋混凝土钢架结构。租赁期限均为五年，即自2019年11月1日至2024年10月31日止。交付时间为合同生效之日起，被告将厂房按现状交付原告使用，且原告同意按厂房及设施现状承租。合同签订后，原告于2019年9月25日起陆续将原公司机器设备及储备物料搬迁至承租处，于2019年9月30日正式入驻。2019年10月8日，原告的员工正准备卸货，被告员工开始阻拦不允许卸；2019年10月9日，被告向原告提出不允许装卸筒纸；2019年10月12日，原告收到被告的《解除函》，被告于2019年10月18日单方面解除与原告所签订的两份《厂房租赁合同书》，并要求原告于解除之日清退全部租用的厂房。原告被迫之下不得不紧急另找厂房，2019年10月12日至10月18日期间，原告一边将承租处的机器设备及储备物料装运至新承租的厂区，一边又需要重新安排新进的材料，但被告将原告的装货的货车拦在厂门外，称只能从厂房装材料运走，不得将原材料再运进厂房内。原告认为，原、被告签订的两份《厂房租赁合同书》是双方真实意思表示一致所达成的约定，原告依约定交付了定金（保证金），被告也依约交付了租赁物，同时原告花费了大量人力物力将公司机器设备及储备物料运至承租厂房。现被告单方面提出解除《厂房租赁合同书》的行为已构成违约，依法应承担违约责任。因被告的违约，导致原告两次搬迁、设备拆装，延误正常经营等损失应由被告承担。为此原告提起诉讼，请求依法支持原告诉请。 原告为支持其诉请，向本院提交了《厂房场地仓库租赁定金协议》一份、《厂房租赁合同书》两份、《解除函》（复印件）一份、转账凭证一组的证据。 被告天汇公司答辩称，第一，请求确认被告发给原告的《解除函》合法有效，被告解除《厂房租赁合同书》符合法律规定；第二，原告将厂房用于筒纸堆放，已违反《厂房租赁合同书》约定的用途；第三，原告在租赁厂房内将每桶重量达1500公斤左右的筒纸上下叠放甚至超过四筒之多，起载重负荷导致厂房地面、墙面开裂趋于下沉，必然产生安全风险，影响整个厂房的安全性，并对租赁物造成物理性损坏，为防止该安全风险进一步恶化和扩大损害，被告提出解除合同具有正当性和合法性；第四，被告鉴于原告继续使用存在损害的现实危险，行使不安抗辩权，可以终止履行，且被告保留向原告另行主张对厂房造成损害的赔偿请求权；第五，对于原告支付的50000元押金，被告同意返还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩主张，向本院提交了厂房照片10张（拍照打印件）、《解除函》（复印件）一份、《说明》一份、《建设工程设计合同（一）》一份、《建设工程规划许可证》一份、《建设工程施工许可证》一份、会议纪要一份、建设工程安全质量监督检查记录（复印件）一份、会议签到表（复印件）一份、年产空调除湿机10万套生产线项目工程完工退场说明一份、《地基土承载力检测报告（浅层平板载荷试验）》一份、2019年12月5日被告与案外人签订的《厂房租赁合同书》两份的证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案根据原、被告庭审陈述以及本院对证据的认证情况，本院确认以下事实： 2019年9月21日，原、被告经案外人宁波江北幸福万家房产经纪有限公司居间介绍签订《厂房场地仓库租赁定金协议》一份，载明：今收到承租方宁波恒远天天贸易有限公司租厂房慈城普济路2号定金伍万元整；面积2758平方，租金每每平方每月21元，租金支付方式为半年支付，递增方式前三年不变，第四、第五年根据市场行情看涨递增5%；租赁期限五年，即2019年11月1日至2024年10月31日，于2019年9月23日下午4点钟前签订合同；如中途不要或逾期不来，或者房东不租，作违约处理，定金、预收中介费不退，房东不租，双倍退还定金，中介费由违约方支付（一个月的租金100%）。原告公司人员李如声、被告公司法定代表人乐国兴分别在承租人处、收款人（房东）处签名。收款人（房东）另外写明：房租费每半年付一次，先付后用，押金五万元，年房租费开票20万，房东方单位宁波天汇新能源科技有限公司，房租费10月15日支付半年。 2019年9月23日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于宁波市江北区的部分厂房租赁给乙方经营机械设备生产用（经营项目要列明细），租赁面积1964平方米，厂房类型为钢筋混凝土钢架结构；租赁期限为五年，即自2019年11月1日起至2024年10月31日止；在本租赁合同生效之日起，甲方将厂房按现状交付乙方使用，且乙方同意按厂房及设施的现状承租；甲乙双方一经签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金人民币3万元，该保证金不计利息存放甲方处，租赁期满后如乙方不继续租赁，甲方对厂房及公共配套设施检查无损并在乙方未拖欠租金且结清所有费用（水电费、租金所产生的有关部门应收取的费用等）后，甲方将无息退还保证金给乙方，如乙方造成甲方厂房及公用配套设备设施损毁的，则由乙方负责维修，如不能维修的，乙方照价赔偿，该部分费用在保证金中扣除，余下款项由甲方归还乙方，如保证金不足以支付赔偿费用，则超出部分由乙方支付给甲方；甲乙双方约定该厂房租赁租金每月每平方米建筑面积租金为人民币21元，月租金总额人民币41251.33元，半年租金总额247508元；合同生效后租金为每半年支付一次，先付后用，每年10月15日之前支付厂房租赁费与电力配套设施费用，次年4月15日前支付后半年厂房租赁费与电力配套设施费用，前三年依次类推，第四年、第五年根据市场行情看涨，递增5%，甲方收取电力配套设施费时开付发票给乙方，租金由乙方支付到指定账户，如延期未缴交租金的，每逾期一天须向甲方支付所欠租金的3%滞纳金，经甲方催收，超过当月15号乙方仍未足额缴交租金的，视乙方单方违约；乙方的租赁期间享有厂房及附属设施的使用权，乙方负责厂房及附属设施的维护和保养，并保证在本合同终止时附属设施可以可靠运行状态随同厂房归还甲方，甲方多次有检查监督权；乙方对厂房附属物件有妥善使用及维护的责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患；租赁期间，乙方要确保甲方的财产安全并购买房产保险，厂房安全责任由乙方负责，乙方在租赁期间内应爱护厂房，因乙方原因在使用期间造成厂房损坏而无法正常进行维修的，乙方应向甲方按实际损坏程度赔偿（自然损坏及不可抗力的自然灾害除外）。 2019年9月23日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）还签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于宁波市江北区的部分厂房租赁给乙方经营机械设备生产用（经营项目要列明细），租赁面积794平方米，厂房类型为钢筋混凝土钢架结构；租赁期限为五年，即自2019年11月1日起至2024年10月31日止；甲乙双方一经签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金2万元；甲乙双方约定该厂房租赁租金每月每平方米建筑面积租金为人民币21元，月租金总额人民币16666.67元，半年租金总额100000元。其余约定条款同上述第一份《厂房租赁合同书》的约定条款。 上述两份《厂房租赁合同书》签订后，原告于2019年9月30日正式搬至承租厂房，并将机器设备及相关储备物料（包括筒纸）搬至承租厂房。 2019年10月12日，被告向原告发送《解除函》一份，载明：2019年9月23日，我公司与贵公司签订了《厂房租赁合同书》二份，贵公司共计租用我公司厂房2758平方米，自2019年11月1日起至2024年10月21日；贵公司从2019年9月30日即入驻厂房开始使用，由于贵公司所堆放的筒纸超重从而影响地面负荷承受力，产生厂房地面下沉进而造成厂房结构受损变形之趋势；为此，我公司于2019年10月9日与贵公司紧急磋商，认为鉴于上述风险，该厂房不宜继续租用；现今，我公司正式书面通知贵公司：二份《厂房租赁合同书》于2019年10月18日解除，请贵公司于解除之日清退全部租用厂房。后原告于2019年10月12日至2019年10月18日期间陆续从承租厂房处搬走。 涉案租赁厂房系被告新建厂房，该厂房由浙江天辰建筑设计有限公司设计、由宁波圣华市政园林景观发展有限公司施工，于2017年11月3日取得建设工程规划许可证，于2017年12月28日取得建设工程施工许可证，宁波圣华市政园林景观发展有限公司在2018年5月25日主体结构经验收合格后于2018年6月20日主体结构施工退场，但该厂房仍未经竣工验收。 另查明，浙江天辰建筑设计有限公司设计涉案租赁厂房时新建车间地面使用活荷载为3.5KN∕㎡，使用范围为离开基础边0.5米；涉案租赁厂房经宁波三江检测有限公司检测并于2018年1月4日出具《地基土承载力检测报告（浅层平板载荷试验）》，检测确认该厂房地基承载力特征值为70kPa，满足设计要求。 以上事实，由原告提供的《厂房场地仓库租赁定金协议》一份、《厂房租赁合同书》两份、《解除函》（复印件）一份的证据和被告提供的厂房照片10张（拍照打印件）、《解除函》（复印件）一份、说明一份、《建设工程设计合同（一）》一份、《建设工程规划许可证》一份、《建设工程施工许可证》一份、年产空调除湿机10万套生产线项目工程完工退场说明一份、《地基土承载力检测报告（浅层平板载荷试验）》一份的证据及原、被告庭审陈述为证。 本案主要争议焦点为：被告通知原告解除两份《厂房租赁合同书》是否符合法律要件，合同解除的责任在于原告还是被告。 原告认为，第一，被告单方面解除厂房租赁合同属于违约行为，2019年9月21日原、被告签订的《厂房场地仓库租赁定金协议》明确约定原告承租的厂房场地仓库并支付定金50000元，2019年9月23日签订的两份《厂房租赁合同书》租赁期限为2019年11月1日至2024年10月31日，2019年10月12日被告单方面通知解除双方签订的《厂房租赁合同书》，并禁止原告将货物运入厂房。第二，被告单方面解除厂房租赁合同的责任在于被告，被告认为根据合同法规定，原告使用承租厂房过程中物料过载致使厂房墙体开裂、租赁物受到损失才单方面行使解除权，现损失的证据为2019年10月11日拍摄的厂房墙体窗户下方细裂缝、2019年11月11日原告搬离后拍摄的地面裂缝一条，对比同时间建设施工的厂房，同样存在厂房墙体窗户下方细裂缝，而地面裂缝形成的时间又没有相关证据，该组照片不能证明是原告使用过程中导致的裂缝出现，根据谁主张谁举证的原则，被告没有举证证明原告使用租赁物的行为导致租赁物损失的后果；至于被告举证原告的物料重量超过地面承载标准，而被告交付的厂房没有经过竣工验收，根据建筑法第61条、合同法第279条的规定，未经竣工验收的建筑物不得交付使用，被告明知2018年已施工结束的厂房一直无法办理竣工验收的现状、更知道不能办理竣工验收的主要原因，还将该建筑物出租给原告使用，本身是过错在先，即使被告交付的是竣工验收的租赁物，原告使用的物料过载情形也没有证据证明致使租赁物受到损失，被告行使单方面解除权也没有合同和法律的依据。 被告认为，被告通知原告解除涉案租赁合同符合法律规定且有事实依据，合同解除的责任在于原告。第一，厂房租赁合同明确约定租赁厂房作生产之用，而原告却将其作为仓储之用，大量叠放筒纸，改变用途；第二，被告将刚建成后且未使用的新厂房交付原告使用，该厂房的墙面和地面均不存在裂缝，后原告开始使用了该厂房，该厂房在租赁前是不存在地面和墙面裂缝的；第三，《地基土承载力检测报告》的结论表明该厂房地基满足设计要求，地基承载力特征值为70kPa，由于原告堆放的筒纸上下叠放甚至超过四筒（每筒约为1.45吨），而其载重受力面积不到200平方厘米，远远超过70kPa的载重负荷，导致出现地面开裂及墙面裂缝，对厂房造成物理性损失，原告超重堆放筒纸致使厂房地面和墙面开裂，属于不善使用；第四，原告在整个租赁合同履行期间都负有对租赁厂房的善用义务，是指原告在不损害厂房的前提下合理使用，尽到善良管理人的注意义务，而原告继续使用存在损害的现实危险和安全隐患，鉴于原告不善使用而产生的厂房安全风险和隐患，为防止安全风险进一步恶化和损害扩大，被告提出解除合同停止使用是当时的唯一选择，被告解除合同具有正当性和合法性；第五，虽然租赁厂房未经竣工验收，但不影响租赁合同效力且并不因此无效，未经竣工验收的房屋并不等于房屋不符合设计要求，更不能直接证明其必然存在质量安全问题。 本院认为，首先，两份《厂房租赁合同书》均约定被告将厂房租赁给原告的用途是“经营机械设备生产用”，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”，而从被告提供的照片证据看实际上原告在租赁厂房内堆放了很多筒纸，违反租赁用途；其次，虽然现已无法确认涉案租赁厂房墙体和地面开裂是否系由原告堆放筒纸过重所致，但是根据宁波三江检测有限公司检测并于2018年1月4日出具《地基土承载力检测报告（浅层平板载荷试验）》显示涉案租赁厂房的地基承载力特征值为70kPa且满足设计要求、浙江天辰建筑设计有限公司设计涉案租赁厂房时新建车间地面使用活荷载为3.5KN∕㎡且使用范围为离开基础边0.5米，该两者标准均符合相应标准要求，而从被告在厂房内所堆放的筒纸情况看，单个筒纸的重量有的就达1453kg、筒纸三个甚至四个叠放、筒纸紧密挨着成片堆放，超过了新建车间地面使用活荷载为3.5KN∕㎡且使用范围为离开基础边0.5米以及地基承载力特征值为70kPa的设计标准，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，现过载堆放筒纸必然对厂房地基造成不良安全影响，被告基于厂房安全考虑提出解除租赁合同于法有据且符合常理；再次，虽然《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”，该条文的立法目的在于加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未竣工验收的房屋为标的物的合同效力，应认定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，租赁房屋未经竣工验收，虽然违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的强制性规定，但违反的应是管理性强制性规定，租赁合同并不因此无效、也不当然导致租赁合同最终履行不能，实际上原告已经搬至涉案租赁厂房并使用；最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，被告于2019年10月12日向原告发送《解除函》通知原告于2019年10月18日解除合同并要求原告于解除之日前清退全部租用厂房，原告当时接到被告的《解除函》后实际上是搬离了租赁厂房，原告未提供证据证明当时原告拒绝搬离租赁厂房或者原告对被告通知解除租赁合同并要求原告搬离租赁厂房有异议。综上，本院认为被告通知原告解除两份《厂房租赁合同书》符合法律要件，合同解除的责任在于原告。 本院认为，被告于2019年10月12日通知原告于2019年10月18日解除两份《厂房租赁合同书》符合法律要件，合同解除的主要原因在于原告未按照合同约定用途使用厂房、且使用厂房的方法对厂房造成安全隐患，为此导致合同解除的责任在于原告，则由于合同解除导致原告的损失应由原告承担，故本院对原告要求被告支付实际损失即两次搬迁费用88900元、中介费40000元的诉请均不予支持。关于原告要求被告双倍返还定金100000元的诉请，本院认为，一方面，《厂房场地仓库租赁定金协议》中既有写明“定金伍万元”的约定、又有被告法定代表人书写写明“押金伍万元”记载，为此从协议看该50000元系定金还是押金有分歧；另一方面，退一步讲即使认定该50000元系定金，《厂房场地仓库租赁定金协议》明确约定“于2019年9月23日下午4点钟前签订合同。如中途不要或逾期不来，或者房东不租，作违约处理，定金、预收中介费不退，双倍返还定金，中介费由违约方支付（一个月的租金100%）”，从约定看定金法则对被告所规制的是于2019年9月23日下午4点钟前未签订合同、或者被告不租，而实际上是原、被告已于2019年9月23日前的了两份《厂房租赁合同书》，原告已因租赁而搬至过租赁厂房，后只是因上述原因导致租赁合同解除，为此被告不存在《厂房场地仓库租赁定金协议》约定的双倍返还定金的情形，故本院对原告该诉请亦不予支持。合同解除后，关于原告支付给被告的50000元款项，被告所称押金、原告所称定金，无论该款项属于何种性质，现被告同意返还给原告，故本院对原告要求被告双倍返还定金100000元诉请中要求被告返还50000元款项的诉请予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波天汇新能源科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告宁波恒远天天贸易有限公司50000元； 二、驳回原告宁波恒远天天贸易有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4734元、减半收取2376元，由原告宁波恒远天天贸易有限公司负担1851元、由被告宁波天汇新能源科技有限公司负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 方晓亭 二〇二〇年六月三十日 代书记员 韩 芳 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。