广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0325民初53号 原告：吴政军，男，1976年11月20日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。 委托诉讼代理人：吴献群，女，1974年10月30日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。 委托诉讼代理人：詹锡武，男，1966年2月8日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。 被告：张明富，男，1977年9月7日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：艾少波，广西磊诚律师事务所律师。 被告：段建明，男，1986年2月14日出生，汉族，住湖南省株洲市。 委托诉讼代理人：丁浩，广西磊诚律师事务所律师。 原告吴政军与被告张明富、段建明租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴政军及其委托诉讼代理人吴献群、詹锡武、被告张明富及其委托诉讼代理人艾少波、被告段建明的委托诉讼代理人丁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴政军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告张明富于2018年5月18日签订的《商铺租赁合同书》无效；2.判令被告张明富返还原告商铺租金214500元、押金50000元、门面转让费100000元、电费7366元，合计371866元。被告段建明对返还门面转让费100000元承担连带责任；3.判令被告张明富赔付原告装修拆卸费2600元、滞销货品转运费2700元，合计5300元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年5月18日，原告吴政军与被告张明富签订了一份《商铺租赁合同书》，约定被告张明富将××路××号临街商铺两间租给原告从事商业经营使用，只允许经营服装、鞋包、饰品，租赁期限为三年，从2018年6月1日起至2021年5月30日止，月租金16500元，三个月交一次租金，通过被告段建明(2018年5月17日转账到被告段建明银行卡50000元)交给被告张明富押金50000元，分二次转账给被告段建明门面转让费100000元(2018年5月8日转10000元，同年5月17日转90000元)。谁知，到2019年7月5日商铺被断电断水断网，原告不明原由，找到被告张明富，方知被告张明富租赁给原告的两间临街商铺不是被告张明富的，是被告张明富租来的，且租期已满，真正的房东要收回商铺，才断了这两间临街商铺的水电网。被告张明富明知自己没有××路××号临街商铺的所有权，在与原告签订合同时，故意隐瞒事实真相，以欺诈的行为与原告签订长达三年租期的租赁合同，同时还与被告段建明串通一气，欺骗原告交纳门面转让费100000元。被告张明富没有案涉临街商铺产权，不具有签订该租赁合同主体资格，自合同签订之日起，这份《商铺租赁合同书》就是一份无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告张明富必须要返还原告的租金214500元(每月租金16500元，13个月租金共计16500×13=214500元)、押金50000元、门面转让费100000元、电费等7366元，合计371866元。被告张明富还要赔偿原告造成的损失：装修拆卸费2600元、滞销货品转运费2700元，合计5300元，以上总计377166元。被告段建明在明知被告张明富不是案涉二个门面的真房东，与被告张明富串通一气，骗取原告门面转让费100000元，且在原告代理人詹锡武找到被告段建明，要求其出示门面转让费收据和证明，被告段建明拒绝出示，原告费尽周折，通过对被告段建明以不当得利诉诸湖南省衡阳县人民法院，获得衡阳县人民法院裁定书，才取得被告段建明收取门面转让费100000元的证据，继而向广西兴安县人民法院以收集新证据，追加诉讼当事人为由申请撤诉，被准许。因此，对该100000元门面转让费的返还被告段建明应承担连带责任。为了维护原告的合法权益不受侵犯，原告特向兴安县人民法院提起诉讼，请求判如所请。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据: 1、原告的居民身份证复印件1份，证明原告的身份信息和诉讼主体资格； 2、被告张明富的居民身份证复印件1份，证明被告张明富的身份信息和诉讼主体资格； 3、《商铺租赁合同书》复印件1份，证明原告与被告张明富签订商铺租赁合同的事实，合同约定甲方张明富将商铺租给乙方吴政军而不是转租给乙方； 4、押金条1张，证明被告张明富收取原告押金50000元的事实; 5、湖南省衡阳县人民法院民事裁定书1份，证明被告段建明的诉讼主体适格以及收到100000元门面转让费的事实; 6、银行流水复印件，证明被告段建明收到100000元门面转让费及50000元押金的事实; 7、银行流水复印件，证明原告向被告张明富支付租金214500元的事实； 8、收款收据6张，证明被告张明富收取原告电费7366元的事实; 9、收据2份，证明原告支付门面装修拆卸费2600元、滞销货品转运费2700元的事实。 被告张明富辩称：一、张明富与原告于2018年5月18日签订的《商铺租赁合同书》(下称转租合同)，2018年6月1日至2019年7月5日期间有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依此规定，承租人不经出租人同意转租承租的租赁标的，出租人可以解除合同，也可以决定不解除合同，是否解除合同的权利在出租人。本案中，张明富将中国人民银行兴安县支行秦皇路临街的3、4号商铺转租给原告，出租人中国人民银行兴安县支行自2018年6月1日就知道，但该行并没有提出任何异议，更没有提出解除原告与张明富签订的转租合同。因此，转租合同至2019年7月5日中国人民银行兴安县支行强行对原告承租的3、4号商铺断电断水之前是有效的，并不是自2018年6月1日就无效。原告要求张明富返还其租金214500元、电费7366元，没有事实根据及法律依据。张明富将中国人民银行兴安县支行秦皇路临街的3、4号门面于2018年6月1日转租给原告后，原告就一直正常使用至2019年7月5日，使用了承租的铺面，就应当交纳租金及费用。此外，原告2019年3月10日至2019年7月5日使用的电费6377元还没有交纳给张明富，原告有义务及时交纳给张明富。三、原告要求张明富返还门面转让费100000元，没有事实根据及法律依据。原告没有证据证实张明富收取了原告门面转让费100000元，也无证据证实张明富与被告段建明串通骗取原告交纳门面转让费100000元。四、原告要求张明富赔付其装修拆卸费2600元、滞销货品转运费2700元，没有事实根据。五、原告与张明富对于2019年7月6日以后转租合同的无效都有过错，应各自承担相应的民事责任。 综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据及法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 被告张明富为其辩解提交了下列证据: 1、《门面(房屋)承租合同》复印件1份，证明中国人民银行兴安县支行将位于××路××楼××号门面出租给张明富，租赁期限自2016年4月13日起至2019年4月13日止； 2、法庭审理笔录(第一次)复印件，证明证人蒋某、李某在原告吴政军诉被告张明富房屋租赁纠纷一案[案号:(2019)桂0325民初1322号]庭审中证实被告张明富将承租的中国人民银行兴安县支行××楼门面转租给原告吴政军时向原告出示了张明富与中国人民银行兴安县支行签订的《门面(房屋)承租合同》，并明确告知了原告该门面承租的时间只有一年，且是不能转租的(详见笔录第9页至第11页); 3、收款收据2份，证明原告未交纳承租门面2019年3月10日至2019年7月5日的电费6377元。 被告段建明辩称：答辩人段建明因做服装生意需租赁商铺，2015年9月23日，答辩人与被告张明富签订《商铺租赁合同书》，从被告张明富手中租得位于兴安县间。根据合同约定租赁期限三年，即自2016年3月21日起至2019年3月20日止，租金16500元/月。租赁期间在张明富同意的情况下，答辩人对门面使用权有转租或转让的权利。答辩人租赁门面后，对门面进行了装修，开支装修费约20多万元。在使用期间，吴献群(原告的姐姐)因经营服装也需要门面，为此通过微信与答辩人联系，经过双方多次协商，并经得张明富同意，双方于2018年5月8日达成口头协议，约定答辩人将正在使用的合同未到期的秦皇路临街商铺2间转让给吴献群经营服装使用，为弥补答辩人装修门面等开支的费用，吴献群支付转让费100000元给答辩人。当天即2018年5月8日吴献群通过转账的方式支付了10000元，2018年5月17日转账支付给答辩人90000元，两笔合计100000元。对100000元转让费，答辩人给付了36000元给张明富，答辩人仅得64000元。另因答辩人从张明富手中租赁门面时交了50000元押金给张明富，为便于处理租赁关系，答辩人的50000元押金就由吴献群给付，答辩人原交付给张明富的50000元押金，在吴献群租赁门面到期后，就由吴献群与张明富交涉退回并归吴献群所有，因此，在2018年5月17日，吴献群将50000元押金一并转账支付给了答辩人。之后与张明富签订合同的事情，如何确定租赁期限等答辩人就没有参与了。由于答辩人转让门面时自己还有服装没有处理，经与吴献群协商，答辩人返租已交付给吴献群使用的门面20天，答辩人为此支付租金11000元给吴献群，该款通过微信方式交付给吴献群。答辩人自2018年5月17日将门面交付给吴献群，至门面租赁届满到期即2019年3月20日止，没有发生任何争议，合同履行完毕。 根据以上情况，答辩人认为，答辩人在整个过程中仅与吴献群对门面租赁转让事宜进行联系存在合同关系，并没有与本案原告联系过和发生合同关系，100000元款项也是吴献群所支付，原告没有支付任何款项给答辩人，因此，原告诉讼答辩人不具备诉讼主体资格。其次，答辩人将租赁期限未满的商铺转让给吴献群使用，双方协商一致由吴献群支付门面转让费给答辩人，该转让费系答辩人装修装饰费用补偿及合同未到期应获得的收益，并且门面转让过程中，承租人收取次承租人门面转让费是社会市场经济普遍存在的做法，其已成为交易习惯，且门面转让给吴献群后，吴献群无论是以原告名义与张明富签订合同及办理营业执照或是存在其他关系，但在使用门面至原合同租赁期限届满(2019年3月20日)，均无人提出异议或产生合同不能履行的纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第七条规定:“在交易行为当地或者某行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法当事人双方经常使用的习惯做法”，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”，据此答辩人收取门面转让费不违反法律、法规的强制性规定，是合法的。至于之后的租赁使用等系与张明富的关系，答辩人无权干涉，也与答辩人无关。综上，请求法院依法驳回原告要求段建明连带返还门面转让费100000元的诉讼请求。 被告段建明为其辩解提交了下列证据: 1、微信聊天记录复印件11页，证明:(1)被告段建明转让门面给吴献群，所有款项交付是吴献群，不是原告吴政军，原告主体不适格；(2)被告段建明转让给吴献群的门面是已装修且正常使用的门面，所收转让费是双方自愿协商确定，并且得到了张明富的同意，电费也是由吴献群交付给张明富妻子；(3)段建明转让门面给吴献群后，因自己部分服装未处理，为此向吴献群返租门面使用20天用于临时存放货物，支付租金11000元给吴献群的事实； 2、《商铺租赁合同书》复印件1份，证明被告段建明转让给吴献群的门面，到期时间是2019年3月20日，转让时是未到期门面，段建明是按合同期限转让门面的，吴献群在使用门面期间即段建明与张明富签订的合同到期期间没有发生纠纷争议，合同履行完毕的事实； 3、法庭笔录[(2019)湘0421民初2731号]复印件，证明吴献群租赁门面使用到期后，为获得不当利益，捏造事实以不当得利为由向湖南省衡阳县人民法院诉讼段建明，法院审理后，吴献群的起诉被驳回，其也说明吴政军不是本案适格的原告； 4、柳州市区农村信用合作联社活期存款历史明细查询1份，证明段建明转让门面给吴献群，对吴献群支付的100000元门面转让费，段建明转付给了张明富36000元的事实。 经庭审质证，被告张明富对原告所举证据的质证意见：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5、6认为与张明富无关；对证据6、7、8的真实性无异议，张明富收到押金是事实，收到电费也是事实，是租赁期间原告使用的电费；对证据9的真实性、合法性、关联性不认可。被告段建明对原告所举证据的质证意见：对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为所租门面是原来段建明向张明富租赁的门面，后转租给吴献群是同一门面；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该民事裁定书的原告是吴献群而不是吴政军，双方交付的押金和门面转让费通过裁定书所确定交付押金和门面转让费的是吴献群而不是吴政军；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议，但认为支付人是吴献群，银行流水反映交付50000元的客户名称是吴献群，而不是原告吴政军；对证据7、8、9段建明不知情，亦未参与。 原告对被告张明富所举证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，合同中第五条明确约定承租期内不得将门面转租给他人，如需转让必须征得甲方同意；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性不认可。被告段建明对被告张明富所举证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，合同约定的租赁期限是2016年4月13日至2019年4月13日，段建明转租的时间在租赁期限之内，转租的是未到期的门面；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，段建明没有参与，不知情；对证据3的真实性无异议，但段建明没有参与，不知情。 原告对被告段建明所举证据的质证意见：对证据1、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为此合同是建立在中国人民银行兴安县支行与张明富签订的合同基础之上的，同样是无效合同，此合同与原告和张明富所签合同无关；对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为证明目的不明确，段建明为何要付36000元给张明富。被告张明富对被告段建明所举证据的质证意见：对证据1、2、3、4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为不能证明原告给付了门面转让费给张明富，也证明不了张明富与段建明串通欺骗原告。 综合原、被告的质证意见，本院对当事人无异议的证据予以确认。对当事人持有异议的证据，将结合庭审和其他证据予以综合分析认证。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2016年3月4日，被告张明富（乙方）与中国人民银行兴安县支行（甲方）签订了一份《门面（房屋）承租合同》，约定中国人民银行兴安县支行将其位于兴安县××楼××号四间门面租赁给张明富使用，租赁期限三年，自2016年4月13日起至2019年4月13日止。在承租期内，乙方不得将门面（房屋）转租给他人，如需转租，必须征得甲方同意，由甲方与第三方另行签订合同，房屋租金按本合同执行。如乙方违约，甲方有权没收乙方所交押金，且甲方对乙方与任何其他第三方签订的协议不予承认。合同还就其他事项进行了约定。 2018年5月18日，原告吴政军（承租方，乙方）与被告张明富（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将××路××号临街商铺两间租给乙方从事商业经营使用，租赁期限三年，即从2018年6月1日起至2021年5月30日止，月租金为人民币16500元，每三个月交一次房租。乙方在本合同签订时向甲方交纳三个月的合同租金，作为租金押金合计50000元，租赁合同期满，乙方结清所有费用后10个工作日内由甲方不计息退还给乙方。租赁期间产生的一切费用(管理费、工商、税费、水、电费等)均由乙方承担，甲方负责水电接到位，水电费按总行规定价收取，每月收取一次。合同期内，甲方不得无故干涉乙方的正常经营活动。国家和政府及总行的政策行为发生变化或其他不可抗力的因素，导致该合同不能正常履行，使合同更改、调整、终止，甲方应该退还乙方押金，甲、乙双方互不追究责任。签订合同当日原告向被告张明富交纳了押金50000元。嗣后，原告依约自2018年6月1日开始使用该租赁商铺至2019年7月5日，期间，原告向被告张明富支付了2018年6月至2019年6月共13个月的房屋占有使用费214500元。因出租人中国人民银行兴安县支行收回涉案商铺，2019年7月5日，涉案商铺被断电断水断网，原告自此未再实际使用该商铺。 本院认为：被告张明富与中国人民银行兴安县支行签订的《门面（房屋）承租合同》明确约定，在承租期内，承租人不得将门面（房屋）转租给他人，如需转租，必须征得甲方（出租人）同意，由甲方与第三方另行签订合同，且甲方对乙方与任何其他第三方签订的协议不予承认。本案被告张明富未征得出租人中国人民银行兴安县支行同意，擅自与原告吴政军签订《商铺租赁合同书》，将××路××号临街商铺转租给原告经营使用，因此，双方签订的《商铺租赁合同书》无效。原告自2018年6月1日依约使用涉案商铺至2019年7月5日,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告与被告张明富签订的《商铺租赁合同书》虽然无效，但原告仍应参照合同约定的租金标准16500元/月向被告张明富支付2018年6月1日至2019年7月5日的房屋占有使用费。原告请求被告张明富返还商铺租金214500元，本院不予支持。原告请求被告张明富返还押金50000元，虽然租赁合同约定的租赁期限尚未届满，但由于中国人民银行兴安县支行收回涉案商铺，依照合同约定，被告张明富应当返还原告押金50000元。原告请求被告张明富返还门面转让费100000元，被告张明富否认收到原告门面转让费100000元，现有证据亦不能证明被告张明富收取原告门面转让费100000元，且原告与被告张明富签订的《商铺租赁合同书》并未约定原告需向张明富支付门面转让费100000元，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告使用租赁商铺期间向被告张明富交纳电费共计7366元，该电费系原告用电所产生，依约应由原告承担，故原告请求被告张明富返还电费7366元，本院不予支持。被告张明富辩称，原告尚欠其电费6377元迄今未交纳，原告认可尚欠张明富4个月电费，但对电费的数额6377元不予认可，被告张明富对其主张，只提交了1张自行填写的收款收据，该收款收据未经原告签字确认，故本院酌情参照原告已交纳的9个月电费7366元的平均值确定原告尚欠被告张明富4个月的电费为3273元。原告请求被告张明富赔付装修拆卸费2600元、滞销货品转运费2700元，原告只提供了吴威、张涛的书面证言，被告张明富对此不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。故原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，被告张明富应返还原告押金50000元，扣除原告应交纳的电费3273元，被告张明富还需返还原告押金46727元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款之规定，判决如下： 一、原告吴政军与被告张明富于2018年5月18日签订的《商铺租赁合同书》无效； 二、被告张明富返还原告吴政军押金46727元； 三、驳回原告吴政军的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6958元，原告吴政军负担6096元，被告张明富负担862元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6958元[收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  胡万平 人民陪审员  陈 张 人民陪审员  兰永贵 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  唐小敏