河南省确山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1725民初102号原告张春喜，男，汉族，1980年5月1日生，住确山县。委托诉讼代理人牛现旗，河南精锐律师事务所律师，特别授权代理。被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司，住所地确山县工业园区金山大道路西，统一社会信用代码91411725576318337R。法定代表人宋付中，该公司总经理。委托诉讼代理人孙建中，河南精锐律师事务所律师，特别授权代理。原告张春喜与被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日作出（2019）豫1725民初493号民事判决，被告不服提出上诉，驻马店市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）豫17民终3249号民事裁定，撤销了本院（2019）豫1725民初493号民事判决将此案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张春喜及其委托诉讼代理人牛现旗、被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司法定代表人宋付中及其委托诉讼代理人孙建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春喜向本院提出诉讼请求：1.解除双方的购房合同；2.请求判令被告返还购房款9万元及利息、支付赔偿金9万元，并赔偿损失；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司在确山县铁东派出所北开发商品房，名为“聚龙花园”。2012年5月29日，原、被告双方签订购房协议约定：原告以1930元每平方米的价格购买该处3号楼3单元2层东户住房一套，面积126.4平方米。后原告于2012年5月29日交款20000元、2012年8月19日交款70000元，共计9万元。该房迟迟未完工。2018年9月份，原告向被告接收房屋时，却被告知该房屋出卖给其他人了，经多次协商，被告刚开始仅表示同意返还购房款，拒绝如约交付房屋，但现在连购房款也不予返还。使原告商品房买卖合同目的不能实现。被告的行为违反了法律规定，侵犯了原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》相关规定，被告应承担返还购房款及利息、支付赔偿金并赔偿损失的责任，为此提起诉讼，请求判如所请。被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司辩称：一、认可原告的第一项诉讼请求；二、被告认为应当退还原告方购房款7万元，原告交付的2万元定金因为是原告违约所以不应当退还。首先该案件属于购房订单，是一份预定合同，不是正式购买合同，订单上写的很清楚，要将房款付清后再签订商品房购买合同；因原告没有按照购买订单的约定，履行义务，导致双方没有签订该购房合同，因为该预定合同写的很清楚，是六层封顶交清该房款后，才能签订商品房买卖合同，而原告在房屋封顶后，被告电话通知原告交款，因原告的电话打不通没人接，按照购房订单第八条的规定，买受人联系方式变更应当通知卖方，如没有通知卖方，后果则由买受人承担，按照购房订单第三条的规定，买受人未在约定时间内交清购房款，定金不予退还，2016年6月19日封顶，原告就应当支付剩余的款项，而原告至今没有交付，被告在等原告等了近五年的情况下，才将房屋出售，已经仁至义尽了，因此原告的诉讼请求不应支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司在确山县铁东派出所北开发建设“聚龙花园”住宅小区。2012年5月29日，原告张春喜与被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司签订购房定单，约定张春喜以1930元每平方米的价格购买“聚龙花苑”3号楼3单元2层东户住房一套，面积126.4平方米。订单约定的付款方式为分期付款，首付款30%计款90000元，应于2012年6月19日之前交付。房屋工程主体三层封顶交付50%房款，房屋工程主体六层封顶付清该房全部房款。张春喜于2012年5月29日签订定单当日付定金20000元，于2012年8月19日交购房款70000元。签订购房订单时，被告办理了“聚龙花苑”1#、2#楼预售许可证，3号楼没有取得商品房预售许可证。庭审中被告提供的建设用地批准书、建设工程规划批准书、建筑工程施工许可证登记的建设单位均是林长山，预售许可证登记的售房单位是被告和林长山联合开发。庭审中原告承认被告的工作人员多次给原告打电话催要剩余购房款，其未交付剩余房款的理由是，被告工作人员不能明确告知原告是否可以办理房产证。2016年12月19日，林长山取得“聚龙花苑”3号楼房产证。2018年9月份，原告向被告接收房屋时，被告知该房屋已经出卖给其他人，经协商未果，原告张春喜诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告张春喜与被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司签订的购房定单约定了双方当事人姓名及名称、房屋位置、面积、总价款等，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”的规定，该购房定单符合合同成立的要件，合同成立。商品房销售分为预售和现房销售两种，原、被告在签订买卖合同时，被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，在起诉前（2016年12月19日）已经取得房产证（整栋3号楼房产证），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订合同时房屋并未建成，也未取得预售许可证，应当认定为无效。但在原告起诉时（2019年2月1日）被告已经取得房产证，房屋已经建成，属于现房销售，虽然房产证登记的所有权人是林长山，但林长山和被告是联合开发，不影响原、被告之间合同履行，因此，本案应当认定合同有效。关于有效合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定了合同解除的条件和解除方式，本案被告在没有与原告协商一致，也没有向原告发出解除合同通知书的情况下，直接将房屋另行出卖给他人，导致合同无法履行，其存在过错。原告庭审中承认被告方工作人员多次通知其交纳剩余购房款，在被告未取得预售许可证时，原告不交纳剩余购房款属于合理的抗辩。在被告已经取得房产证后其继续不交纳剩余购房款则属于违约。因原告违约，被告未依法通知原告首先解除合同的前提下直接将该房屋另行出售，原、被告均有过错。诉讼中原、被告均同意解除合同，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人”的规定，被告应当退还原告已付购房款，因导致合同不能履行原被告均有责任，但主要责任在被告，本院酌定被告赔偿原告损失5万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告张春喜与被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司于2012年5月29日所签订的购房合同；二、被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张春喜购房款90000元；三、被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告张春喜损失50000元；四、驳回原告张春喜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司负担3000元，原告张春喜负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  蒋俊军审 判 员  魏雪雁人民陪审员  王 钰二〇二〇年六月十六日书 记 员  李言直