河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2138号 上诉人（原审被告、反诉原告）:李丹丹，女，1992年6月13日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：杨国斌，北京市中同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜变娣，女，1988年2月5日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 委托诉讼代理人：路斯淇，河北建平律师事务所律师。 上诉人李丹丹因与被上诉人杜变娣房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李丹丹上诉请求:1.撤销河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初3481号民事判决；2.确认上诉人与被上诉人、沧州亚都房产经纪有限公司签订的编号为0051456的《房屋买卖合同》因被上诉人违约于2018年8月14日解除；3.被上诉人返还上诉人依据《房屋买卖合同》约定向被上诉人已支付的购房款￥233000.00元（人民币二十三万三千元整）；4.被上诉人向上诉人支付违约金￥170600.00元（人民币一十七万零六百元整）；5.被上诉人向上诉人支付房屋买卖佣金等费用￥18500.00元（人民币一万八千五百元整）；6.被上诉人向上诉人支付上诉人其它经济损失￥20000.00元（人民币二万元整）。以上各项总计￥442100.00元（人民币四十四万二千一百元整）；7.解除上诉人与付红娟签订的编号为1806190026的《沧州市存量房买卖合同》，上诉人向付红娟和被上诉人返还合同所涉房屋的产权，办理返还手续所需要的全部费用由付红娟和被上诉人承担；8.被上诉人向上诉人支付上诉人其它经济损失￥3000元（律师费）;9.判决被上诉人承担本案一审本诉和反诉的诉讼费及二审诉讼费。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实正确，适用法律错误。一审法院认定的上诉人、被上诉人双方就合同的履行情况的事实正确，就因杜变娣提交给银行的房产证中的产权人一栏，其将付红娟的名字直接改为自已的名字，致使贷款没有被审批通过这一事实的认定正确。但是一审法院就认定的事实认为上诉人作为房屋受让方在未支付全部房款的情况下得到了受让房屋所有权，其应继续承担给付被上诉人剩余房款的义务，故判决上诉人给付被上诉人房款620000元，此判决适用法律错误。1.被上诉人是违约方，其违约行为是根本违约，造成合同没有继续履行的可行性，应该承担违约责任。一审法院没有明确被上诉人违约，适用法律错误。上诉人和被上诉人双方合同不能继续履行的原因是被上诉人的银行贷款申请材料造假，致使贷款没有被审批通过。对于房屋买卖合同而言，房款的支付是核心条款，房款不能按约定支付，就是根本违约，合同就没有继续履行的可能性。上诉人支付剩余房款是依靠银行贷款，现在上诉人无法取得银行贷款，已经无能力支付剩余房款，没有继续履行合同的可行性。而上诉人无法继续履约的原因是被上诉人造成的，被上诉人是违约方，应承担违约责任，上诉人有解除合同的权利。一审法院认定被上诉人的造假行为致使贷款没有被审批通过的事实，却不依此明示和确认被上诉人是合同的违约方，明显的适用法律错误。2.被上诉人是违约方，违约行为是根本违约，上诉人有权解除合同，同时要求被上诉人承担违约责任。一审法院对被上诉人的违约责任不做裁判，相反，却自行凭空构设上诉人的义务，判决让上诉人承担因为被上诉人违约造成的不利后果，往轻了说是适用法律错误。一审法院认为，房屋抵押贷款仅是上诉人支付房款的一个方式，上诉人没有取得贷款并不妨碍其已通过其他方式继续履行合同给付被上诉人剩余房款，也不影响其合同目的的实现。一审法院的此法律适用错误。被上诉人是违约方，应该由被上诉人承担违约责任，为不利后果负责。上诉人正是因为没有能力以其它方式支付房款，所以合同才约定申请房屋抵押贷款，在被上诉人一方原因致使房屋贷款无法获取，被上诉人一方是合同违约方，上诉人没有违约的情况下，法院没有权力为上诉人构设义务。合同双方的权利义务是由合同已经约定的条款来确定，合同的任何一方没有权利要求对方履行合同没有约定的义务，法院同样没有权利判决合同一方承担合同约定之外的任何义务。上诉人和被上诉人之间签订的合同约定的是上诉人以银行贷款支付剩佘房款，在被上诉人根本违约造成上诉人不能取得银行贷款，上诉人无能力支付剩余房款的情况下，上诉人有权解除合同，没有必须继续支付剩余房款、继续履行合同的义务。一审法院强加给上诉人必须继续履行合同的义务，严重侵犯了上诉人的权利。在合同履行过程中，一方的行为构成根本违约，守约方有权解除合同。本案中，被上诉人的根本违约行为造成上诉人不能支付剩余房款，被上诉人没有权利要求上诉人为其违约行为承担责任，这是一个最朴素的道理。一审法院的判决居然支持被上诉人这样的诉求，于小处是纵容了被上诉人违法行为并因此不当获利，于大处是给社会做出了错误的导向，就是为达到目的可以不择手段，甚至使用违法手段，而且这样的行为不但不会受到惩罚，还会得到法律的支持达到目的。这个导向将严重破坏法制的基础。3.被上诉人在重审一审庭审时才提交的付红娟的证言，没有证据效力，也不能支持一审法院得到的判断。付红娟的证言是被上诉人庭审时才提交法院，已经超出提交证据的期限，按法律规定，一审法院不应该组织质证。付红娟的证言在事实上也无法支持一审法院的认为结论。从付红娟的证言里可见她的表示都是向被上诉人作出的。上诉人之前就是向被上诉人要求得到付红娟对上诉人作出这样承诺的书面文字，但是被上诉人始终拒绝提供。被上诉人庭审时陈述其贷款材料造假是担心贷款发放至付红娟名下，导致付红娟得到双份房款后违约，被上诉人再维权增加不必要的麻烦。上诉人同样担心向被上诉人支付银行贷款后付红娟再向其主张房款。付红娟的证言只能证明其向被上诉人有过承诺，不能证明其向上诉人有过承诺不再主张房款。因此，就本案的客观事实，一审法院认为上诉人取得房屋产权证就应向被上诉人给付剩余房款，这个认为不能得到付红娟证言的支持。4.上诉人没有参加一审庭审，一审判决书陈述与事实不符。本案一审于2019年11月18日上午9:20左右开庭审理，上诉人因为堵车没有及时赶到，上诉人的代理律师向一审合议庭说明情况，请求上诉人到达后参加庭审，但是合议庭当即驳回，宣布关闭法庭房门，禁止上诉人参加庭审。判决书称“被告李丹丹及其委托诉讼代理人杨国斌均到庭参加了诉讼”与事实不符，上诉人李丹丹没有到庭参与诉讼。上诉人于9:40赶到法庭，在法庭门外等候，直至庭审结束，没有参加庭审。一审法院的做法按照法律是合法的，但是事实上是剥夺了上诉人的诉讼权利。综上所述，一审法院判决适用法律错误，所作出的河北省沧州市运河区人民法院(2019)冀0903民初3481号民事判决有失公允，严重损害了上诉人的合法利益。基于上述事实和理由，为维护上诉人的合法权益，上诉人特提起上诉，请求贵院查明事实，同时因为本案已经经过一次发回重审，故请求贵院直接依法改判，以示公允。 杜变娣答辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。因为本案的关键在于付红娟将房屋出售给杜变娣，杜变娣又将房屋出售给上诉人李丹丹，付红娟配合上诉人李丹丹完成了该房屋过户，并在一审期间重新出具证人证言，再次证实其认可房屋已卖给被上诉人杜变娣，不再向李丹丹主张房款，这样李丹丹的不安已不存在，事实上在给李丹丹过户时就明确向其表示过自己收取了杜变娣的房款，不会再向李丹丹主张权利，杜变娣作为房屋出售方已完成全部合同义务，而李丹丹在房屋已确定过户到其名下后，拒绝支付剩余尾款，因此，一审法院认定合同可以继续履行合理合法，望二审法院维持原判。 杜变娣向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，偿还原告欠款620000元及从欠款之日到清偿之日的利息（以620000元为本金按同期银行贷款利率计算）；2.诉讼费用由被告承担。李丹丹向一审法院反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人、沧州亚都房产经纪有限公司签订的编号为0051456的《房屋买卖合同》因被反诉人违约于2018年8月14日解除；2.被反诉人返还反诉人依据《房屋买卖合同》约定向被反诉人已支付的购房款233000元；3.被反诉人向反诉人支付违约金170600元；4.被反诉人向反诉人支付房屋买卖佣金等费用18500元；5.被反诉人向反诉人支付反诉人其他经济损失20000元。以上各项共计442100元；6.解除反诉人与付红娟签订的编号为1806190026的《沧州市存量房买卖合同》，反诉人向付红娟和被反诉人返还合同所涉房屋的产权，办理返还手续所需的全部费用由付红娟和被反诉人承担；7.律师费3000元，由反诉被告承担；8.本案的本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2018年4月，原告杜变娣（甲方）与案外人付红娟（乙方）签订房屋买卖合同，约定付红娟自愿将位于沧州市运河区房屋卖给原告杜变娣，价款为740000元，并约定甲乙双方无条件配合办理过户手续，并无条件配合过户到乙方指定人名下；乙方有权出售该房屋，甲方无条件配合并提供相关证件。在该合同签订后，原告杜变娣按照双方合同的约定将房款给付了付红娟，付红娟将房屋交付给原告，但双方未办理房屋产权过户手续。 2018年5月20日,原告杜变娣（出售人、甲方）与被告李丹丹（买受人、乙方）、沧州亚都房产经纪有限公司（居间方、丙方）签订房屋买卖合同，约定原告杜变娣将位于沧州市运河区住房卖予被告李丹丹，双方约定房屋价款853000元，定金为20000元。关于违约责任约定:（一）甲方违约致使合同不能履行的，甲方向乙方支付本合同约定成交总价款20%违约金，退还乙方所交定金，乙方有权解除合同，甲方需退还所收取的全部购房款，并承担丙方的佣金费用及乙方的其他损失。（二）乙方违约致使合同不能履行的，乙方向甲方支付本合同约定成交总价款20%违约金，并承担丙方的佣金费用及甲方的其他经济损失。合同还约定:1、该房屋因过户发生的费用由甲方承担，产权过户当日以房管局实时政策为准，办理贷款以银行实时政策为准。2、过户当日乙方将首付款打到甲方账户，甲方配合乙方办理过户手续，剩余房款由贷款银行支付甲方，甲方收到全款后为房屋交接日，之前所欠的费用由甲方承担，之后产生的费用由乙方承担。3、甲方保证该房屋产权真实有效无产权纠纷。4、合同履行期间，双方应严格执行，如乙方违约需赔偿对方定金双倍，中介费由违约方支付。5、乙方首付款贰拾万最低（含定金）。6、乙方保证名下贷款无不良记录。在该协议签订后，被告李丹丹于2018年5月20日向中介方沧州亚都房产经纪有限公司交纳中介费18500元、给付原告定金20000元，2018年6月19日给付原告房款163000元，2018年6月20日给付原告房款50000元。被告李丹丹于2018年5月28日向银行提出贷款申请，因原告杜变娣提交给银行的房产证中的产权人一栏，其将付红娟的名字直接改为自己的名字，致使贷款没有被审批通过。2018年6月19日，付红娟在原告的要求下，将涉案房屋直接过户至被告李丹丹名下，被告李丹丹取得涉案房屋的所有权，过户费用由原告杜变娣支付。双方同时在沧州市不动产登记中心签订沧州市存量房买卖合同一份，该合同中载明的房款为600000元。该笔房款被告李丹丹并未实际支付给付红娟。因银行未向被告李丹丹发放贷款，故被告李丹丹未向原告支付剩余房款620000元，原告杜变娣追要未果，故于2018年8月24日诉至一审法院。 另查明，被告李丹丹于2018年8月14日向公安机关报案称杜变娣涉嫌骗取贷款，沧州市公安局运河分局于2019年1月23日作出不予立案通知书，决定不予立案。但对于杜变娣伪造使用房产证复印件的行为，沧州市公安局运河分局于2019年2月15日作出行政处罚决定书，决定对其行政拘留五日。 再查明，本案在审理过程中，原告杜变娣向一审法院提交了付红娟的书面证言及宣读该证言的视频，其证言如下：“第一，沧州市运河区锦绣天地A区9号楼2单元1502室房屋是我原始购得，该房屋登记在我名下，2018年5月9日，我收到了杜变娣支付的全部房屋价款，该房屋卖给了杜变娣，且因时间问题当时未过户，并同意日后配合过户登记。第二，2018年5月20日，杜变娣跟我说她把房子卖给了李丹丹，让我配合她办理过户登记，我同意了，并且于2018年6月19日跟随杜变娣及买房人李丹丹还有他们签订购房协议的中介人员一同到沧州市不动产登记中心，将该房屋过户到了李丹丹名下。第三，当时我已将房屋卖给了杜变娣，并收到了全部房款，配合了过户，购房行为全部完成，不会再向李丹丹索要房款。以后此房屋发生的任何纠纷均与本人无关”。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告杜变娣作为房屋出卖方已将房屋过户至被告李丹丹名下，并承担了房屋过户的费用，合同约定的义务已履行完毕。在本案审理过程中，原告杜变娣提交了付红娟证人证言及视频资料，其中付红娟已明确表示其房屋已卖给原告杜变娣，其已收到全部房款，原告杜变娣出售涉案房屋给被告李丹丹时已取得了完全的处分权、付红娟不再就涉案房屋另行向李丹丹索要房款。被告李丹丹作为房屋受让方在未支付全部房款的情况下得到了受让房屋所有权，其应继续承担给付原告剩余房款的义务。故对于原告杜变娣主张继续履行合同、被告李丹丹给付房款620000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。原告杜变娣作为房屋转让方，其在与被告李丹丹签订房屋买卖合同时未如实告知其房屋尚未完成产权变更登记到自己名下的事实，致使双方在履行合同中因其伪造房产证复印件而致使被告李丹丹未如期贷款，故原告本身亦有过错，应承担一定的法律责任，故对其主张被告李丹丹给付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 对被告（反诉原告）李丹丹的反诉主张原告杜变娣的违法行为已经致使房屋买卖合同无法继续履行，主张解除其与原告之前签订的房屋买卖合同并赔偿其违约金、佣金、其他损失、律师费及解除其与付红娟签订的存量房买卖合同的反诉请求。对此一审法院认为，房屋抵押贷款仅是被告李丹丹支付房款的一个方式，被告李丹丹没有取得贷款并不妨碍其已通过其他方式继续履行合同给付原告剩余房款，也不影响其合同目的的实现，在买卖房屋已过户、原告杜变娣已完全履行合同义务的情况下，其主张解除其与原告之间签订的房屋买卖合同不符合法律规定，故对于其反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、被告李丹丹继续履行2018年5月20日与原告杜变娣签订的房屋买卖合同，偿还原告杜变娣剩余房款620000元，限本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告杜变娣其他诉讼请求。三、驳回被告李丹丹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元、反诉费3966元,由被告李丹丹负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，2018年4月，原告杜变娣（乙方）与案外人付红娟（甲方）签订房屋买卖合同。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，2018年5月20日杜变娣、李丹丹、沧州亚都房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同，系合同当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。杜变娣、李丹丹均应按照合同约定履行义务。案涉房屋系杜变娣从案外人付红娟处购得，杜变娣向案外人付红娟支付了全部房款并取得了对案涉房屋的处分权。现案涉房屋已由案外人付红娟过户至李丹丹名下，李丹丹对案涉房屋也已取得了所有权，且案外人付红娟也表示不会再向李丹丹主张房款。杜变娣伪造房产证复印件的行为已经受到行政处罚，也未影响李丹丹合同目的的实现。故李丹丹主张其与杜变娣签订的案涉房屋买卖合同已于2018年8月14日解除，理据不足，本院不予支持。李丹丹应承担向杜变娣支付剩余房款等继续履行合同的义务。对于李丹丹的其他反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李丹丹的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13966元，由上诉人李丹丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  王卫东 审判员  胡希荣 审判员  王兰英 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李 静