北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初3041号原告：中远酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路56号远洋国际中心A座F1706室。法定代表人：刘柯剑，董事长。委托诉讼代理人：杨文山，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨学庆，河北高俊霞律师事务所律师。被告：顾向东，女，1970年7月2日出生，满族，无业，住北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。原告中远酒店物业管理有限公司（以下简称：中远物业公司）与被告顾向东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中远物业公司的委托诉讼代理人杨学庆，被告顾向东及其委托诉讼代理人宋通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令顾向东向中远物业公司支付2016年10月17日-2019年12月31日期间物业服务费97593.01元；2、判令顾向东向中远物业公司支付滞纳金（以97593.01元为基数，按照日千分之五的标准，自顾向东欠费之日计算至实际支付之日止）；3、诉讼费由顾向东承担。事实和理由：2014年12月11日，我公司与北京远盛置业有限公司签订《远洋天著前期物业委托合同》，约定由北京远盛置业有限公司委托我公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至业主大会选定物业管理企业并签订物业管理委托合同之日终止。我公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向我公司支付物业服务费用，合同约定物业服务费标准为6.8元/月/㎡，逾期交费的从逾期之日起按所欠的物业费的千分之五（按日计算）交纳滞纳金。我公司根据合同约定为顾向东所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，顾向东在该小区所有的房屋产权登记建筑面积为373.1平方米，拖欠自2016年10月17日-2019年12月31日期间的物业服务费97593.01元。经我公司多次催交后顾向东仍拒绝交纳。综上所述，为维护自身的合法权益，特依据相关法律法规的规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法裁判，支持我公司的全部诉讼请求。顾向东辩称，不同意中远物业公司的诉讼请求。我认为中远物业公司的诉讼主体资格及提供的服务范围不符合我与开发商签订的前期物业服务合同中的约定标准，我与开发商签订的前期服务合同涉及的面积是12万多平方米，中远物业公司与开发商签订的合同中仅涉及9万多平米，相差3万多平方米。中远物业公司也并未按照前期服务合同中约定的五星级标准提供服务。中远物业公司所主张的违约利息并不符合前期服务合同，前期合同约定的是日千分之三。而且并非是我故意不交物业费，是因为中远物业公司并未按照合同约定提供相应的物业服务，因此我认为物业费应该降低。中远物业公司陈述的多次向我催缴物业费的情况并不属实，中远物业公司的工作人员并未与我沟通过交纳物业费一事，我曾于2017年主动咨询过，当时得到的答复是先不用交。2019年中远物业公司的工作人员上门收取物业费，之后就收到了律师函。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月30日，顾向东（买受人）与北京远盛置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人所购房屋坐落为大兴区三羊南街6号院1号楼-1层1单元102；房屋实测建筑面积为373.1平方米。合同附件七：顾向东（甲方，业主）与北京远盛置业有限公司（乙方，建设单位）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：第六条、乙方按以下第1种方式提供住宅的前期物业服务：1.《住宅物业服务标准》中的五级物业服务标准。第七条、经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅】联排别墅7.5元/平方米·月，多层住宅6.8元/平方米·月，小高层4元/平方米·月。第八条、交付房屋前，乙方应当向甲方发放该房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲、乙双方与光大银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。第二十二条、甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按每日0.3%之比例的标准向乙方支付违约金。双方于2015年10月31日办理案涉房屋的交付手续。2019年11月5日，中远物业公司向顾向东发送《律师函》一份，内容为：“您所有的位于北京远洋天著二期1-1-102号房屋，尚未缴纳物业服务费，未缴费期间：2016.10.17-2019.12.31，未缴费金额：97593.01元。现中远物业公司根据相关规定，在起诉之前，以书面方式正式向您催交未缴纳的物业服务费，请您于收到本函之日起5日内缴纳物业服务费，如您逾期未缴纳，中远物业公司还将保留追究您逾期支付物业服务费违约金的权利”。顾向东认可收到上述《律师函》。庭审中，中远物业公司主张其已按照合同约定提供物业服务，所提供的物业服务质量亦符合合同约定，并提交北京市建筑消防设施检测报告、北京市电气防火检测报告及物业工作人员工作的照片等予以佐证。现顾向东自2016年10月17日开始拖欠物业费的行为已构成违约。顾向东抗辩称并非故意拖欠物业费，而是因为中远物业公司提供的物业服务严重不符合合同约定的标准，为此提交小区内公共区域长期无消防设施的视频、小区内公共绿地、车库常年堆放垃圾的照片、小区内公共区域房顶发霉、照明设施损坏的视频、报修后物业维修不及时的聊天记录等予以佐证。张学琴到庭发表证人证言称，与顾向东为同小区业主，中远物业公司服务质量差：楼道里、小区里的卫生经常没人打扫；保安配备不好、绿化做的不好；管家的人数也没有当初宣传的那么多；报修之后物业维修不及时，上述问题都向媒体反映过。邓春到庭发表证人证言称，与顾向东为同小区业主，中远物业公司服务根本达不到合同约定的标准，管家人数少，出现问题后物业公司与开发商之间相互推诿，无法解决。中远物业公司对张学琴、邓春的证人证言不予认可，称上述两人也存在拖欠物业费的情形，与本案被告有利害关系。本院认为，中远物业公司为顾向东所在的小区提供物业服务后，顾向东应按时交纳相应物业费用。本案中，综合双方当事人提交的证据、庭审陈述及证人证言，可以证明中远物业公司在提供的物业服务过程中存在一定瑕疵，但顾向东作为业主同时也应明确物业服务企业在对服务区域进行服务的过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于物业服务单位乃至整个社会的和谐稳定，亦影响全体业主的根本利益。因此，本院对中远物业公司主张的物业费予以适当酌减。同时，因顾向东非恶意欠交物业费，故对中远物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告顾向东于本判决生效后十日内支付原告中远酒店物业管理有限公司2016年10月17日起至2019年12月31日期间的物业服务费87833.71元；二、驳回原告中远酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由被告顾向东负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨先成二〇二〇年六月二十二日法官助理 万 舸书 记 员 刘毅琼-2--1-