山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终2825号 上诉人（原审被告）：潍坊九州房地产有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区东风东街****楼（酒店**）**办公室。 法定代表人：裴大鹏，经理。 委托诉讼代理人：殷光法，山东国宗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓宁，山东国宗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李志铭，男，1952年9月1日生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：武凯，山东德衡（潍坊）律师事务所律师。 上诉人潍坊九州房地产有限公司（简称九州公司）因与被上诉人李志铭房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院(2019)鲁0703民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 九州公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由李志铭负担。事实与理由：1.一审认定涉案房屋非物业管理用房，系认定事实不清。一审中，上诉人为证明涉案房产系物业管理用房，提交《物业管理方案确认单》，并申请一审法院向潍坊建筑工程发展服务中心调取了该证明的原件，核对一致，足以证明涉案房产系物业管理用房；其次，被上诉人提交的其与姜敏于2013年4月16日签订的《承诺书》也写明了涉案房产系物业管理用房，且被上诉人系上诉人原股东，对房产的性质是知晓的。一审在不认定涉案房屋系物业管理用房的前提下，要求上诉人将涉案房产调整为商品房，协助被上诉人办理房产过户手续系前后矛盾。姜敏签订《承诺书》的行为系个人行为，与上诉人无关，应由姜敏个人承担责任。2.涉案商品房买卖合同不成立，上诉人未与被上诉人签订该合同，被上诉人亦未交纳购房款，上诉人不负有向被上诉人交付房屋的义务。 李志铭辩称，应当驳回九州公司的上诉请求，维持原判。 李志铭向一审法院起诉请求：1.依法判令九州公司立即向李志铭交付房屋，并办理房屋登记手续。2.依法判令九州公司向李志铭支付延期交付房屋的违约金232756.9元（违约金自2014年4月17日起至九州公司实际交付房屋之日止按照房屋总价款的日万分之二计算）3.本案诉讼费由九州公司承担。 一审法院认定事实：2013年4月16日，李志铭（买受人）与九州公司（出卖人）签订《商品房买卖合同书》，主要内容为：九州公司将位于寒亭区益新街北、霞飞路东第一幢10号房产出售给李志铭，用途为商用，建筑面积176.76平方米，单价3588元/平方米，房屋总价款634215元；合同第八条、第九条约定：出卖人应于2014年4月16日前将符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。双方同时对于面积确认及差异处理、买受人逾期付款违约责任、规划设计变更等内容进行了约定。该合同盖有九州公司合同专用章，并盖有时任法人姜敏印章。 同日，九州公司为李志铭出具1＃-10号房款收款收据，金额为634215元。 同日，李志铭与姜敏签订《承诺书》，主要内容为：因公司经营不善、资不抵债，股东李志铭同意退出所占有的全部股权400万元，股东姜敏承诺：1.将公司在寒亭区益新嘉园所建的1-10号商铺一套计176.76平方米无偿转让给李志铭作为其转让股权之补偿，并签订购房合同。因该房目前为管理用房，不能确权，姜敏负责在一年内将该房调整为商品房并确权，若一年内不能确权姜敏承担相应的损失。2.在寒亭渤海建材市场以李志铭名义按揭购买的二套商铺，因无力支付本息，已被起诉，姜敏负责一年内解决完法院所有问题，若因此官司给李志铭造成经济损失，损失部分姜敏全部无条件承担，官司了结后形成的资产归姜敏所有。3.自本承诺书签订后股东李志铭在九州公司不再存在任何债权债务事宜，对以前的一切事情不承担任何责任，李志铭无条件协助办理股权转让事宜。 另查明，九州公司于2000年9月11日成立，注册资本1000万元，现任法定代表人为裴大鹏。2013年4月姜敏担任公司法定代表人。 一审法院认为,李志铭与九州公司签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，予以确认。李志铭与九州公司均应按合同约定履行义务。九州公司于2013年4月16日向李志铭出售了位于潍坊市寒亭区，并为李志铭出具了交付房款634215元的收款收据，九州公司应按照合同约定于2014年4月16日前将涉案房产交付李志铭，若九州公司不能按时交付涉案房产，应承担相应违约责任。本案争议焦点为：涉案房产是否系物业管理用房，若系物业管理用房，双方签订的买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国物权法》对“业主的建筑物区分所有权”的规定，以及中华人民共和国国务院《物业管理条例》的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权属于业主共有。物业管理用房的配备与设置系由九州公司调配，李志铭无法控制；而九州公司认为涉案房产系物业管理用房的证据仅为《物业管理方案确认单》，该确认单即使属实，亦属于九州公司作为建设单位向其管理部门的申请，而非对涉案房产性质的确认。同时，2013年4月九州公司时任法人姜敏与李志铭签订《商品房买卖合同书》时承诺在一年内将涉案房产由管理用房调整为商品房，姜敏作为九州公司法定代表人系履行职务行为，相应法律后果应由九州公司承担，其明知涉案房产当时作为物业管理用房却将该房产销售给李志铭，且在一年内未将该房产调整为商品房，具有过错，因此产生的相应法律责任应由九州公司承担。故九州公司与李志铭签订的《商品房买卖合同书》系有效合同，九州公司应继续履行合同，将涉案房产调整为商品房，向李志铭交付涉案房产，协助李志铭办理房产过户登记手续，并向李志铭支付合同约定的逾期交房违约金，李志铭要求九州公司交付涉案房产的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；双方约定的逾期交房违约金日万分之二计算标准符合法律规定，亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、潍坊九州房地产有限公司继续履行于2013年4月16日与李志铭签订的《商品房买卖合同书》，于判决生效后二十日内将坐落于潍坊市寒亭区交付李志铭，并协助李志铭办理房产过户登记手续；二、潍坊九州房地产有限公司向李志铭支付逾期交房违约金（自2014年4月17日起至实际交付房产之日止按房款634215元的日万分之二计算），限于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4791元，由潍坊九州房地产有限公司负担。 二审中，上诉人九州公司提交股东会议决议2份、活期银行存款交易明细1份，证明李志铭股权转让费400万元，不涉及本案房屋。被上诉人李志铭质证称，对证据真实性无异议，但与本案无关，且不属于二审新证据，不予认可。本院认为，上诉人九州公司提交的证据与本案关联性不足，不能证明九州公司的证明目的，不予采信。 本院认为，李志铭与九州公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应履行合同义务。《商品房买卖合同书》上盖有九州公司公章且有时任九州公司的法定代表人姜敏的签字，结合姜敏向李志铭出具的《承诺书》，以及九州公司向李志铭出具的收款收据，可以认定李志铭已履行交纳购房款义务，九州公司应向李志铭交付符合合同约定的房屋。九州公司上诉称涉案房屋为物业管理用房，姜敏的签字为个人行为，因姜敏在签字时为九州公司的法定代表人，其签字行为系代表九州公司的职务行为，且涉案房屋是否属于物业管理用房，并无确实有效的证据证实，即使属于物业管理用房，九州公司亦应依据合同约定调整为商品房，故本案合同并非履行不能，故九州公司的上诉理由无事实与法律依据，不予支持。 综上，上诉人九州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4791元，由上诉人潍坊九州房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年六月十日 书记员  田 然