北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87762号原告（反诉被告）：于永川，男，1987年4月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：陈文霞，女，1973年5月23日出生，汉族，住甘肃省永靖县。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司员工。原告（反诉被告）于永川（以下简称姓名）与被告（反诉原告）陈文霞（以下简称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于永川、陈文霞、链家公司委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于永川向本院提出诉讼请求：1、要求陈文霞于判决生效之日起五个工作日内交付北京市朝阳区望京西园xx号楼x层x号房屋；2、要求陈文霞支付自2019年8月29日至实际交房之日止的违约金，按照每日3810元计算。事实和理由：根据于永川与陈文霞之间房屋买卖合同的约定，陈文霞应当于2019年8月28日交房，但陈文霞一直予以拒绝。因此，于永川要求陈文霞交付房屋，并承担逾期交房的违约责任。陈文霞辩称：不同意于永川的诉讼请求。于永川没有按照合同约定的时间支付首付款，构成违约，应当支付我违约金。并且于永川还应先行交纳5万元尾款。在于永川付清违约金及尾款的情况下，我才同意交房。于永川违约在先，故我不同意支付违约金。链家公司述称：于永川的请求不涉及我公司，对于永川的请求不发表意见。陈文霞提出反诉请求：1、要求于永川支付合同尾款50000元；2、要求于永川赔偿逾期支付首付款给陈文霞带来的经济损失172000元；3、要求于永川赔偿不同意陈文霞找第三方担保公司给陈文霞带来的损失45700元。事实和理由：陈文霞和于永川签订房屋买卖合同时口头约定于永川在2019年3月底4月初以第三方担保的方式支付首付款4570000元，陈文霞以该笔款项办理房屋的解抵押手续。于永川在2019年3月底4月初时已经具备支付该笔首付款的能力，但是其提出以陈文霞降低房款40000元为付款条件。因陈文霞不同意，于永川直至2019年6月19才支付首付款，导致陈文霞向抵押权人支付了利息及罚息共计172000元。另外，合同约定陈文霞可以自行寻找第三方担保公司，但是陈文霞推荐的担保公司于永川及链家公司没有正当理由的予以拒绝，构成合同欺诈。无奈之下，陈文霞找到第三方借款4570000元解除了房屋抵押，产生了借款利息45700元。上述损失，于永川应当予以赔偿。因于永川缺乏诚信，存在合同欺诈，陈文霞要求于永川先行支付50000元尾款。于永川针对反诉辩称：50000元是物业交割保证金，目前没有办理物业交割，我不同意支付。我是按照合同约定支付的首付款，不存在逾期。双方在签合同的时候确实有口头约定，如果我在2019年4月初付清4570000元首付款，陈文霞同意降价40000元。但是，因之后陈文霞不同意降价40000元，我便按照合同约定的时间支付了首付款。而且，解抵押手续应当由陈文霞负责办理。所以，陈文霞的损失与我无关，不同意赔偿。链家公司述称：陈文霞的请求不涉及我公司，我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年1月22日，在链家公司的居间下，于永川作为买受人与出卖人陈文霞签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定于永川购买陈文霞位于北京市朝阳区望京西园xx号楼x层x号房屋，房屋及家具、家电、装饰装修、配套设施设备等价款合计7640000元，出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后44个工作日内将房屋交付给买受人。合同第七条第（一）款约定，逾期交房超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金。第七条第（二）款约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款，逾期超过15日的，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金。同日，于永川（乙方）、陈文霞（甲方）、链家公司（丙方）签订了《补充协议》，约定乙方于2019年6月20日前将第一笔首付款4570000元以第三方担保支付的方式支付甲方；甲方应于2019年5月31日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2019年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为乙方第一笔首付款；甲乙双方应当在甲乙双方办理完毕权属转移登记手续后2个月内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存50000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，在办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。于永川与陈文霞还签署了《首付款担保支付确认函》，约定双方选择“第三方担保支付”方式支付交易资金的，买卖双方应在对应款项履行期限届满前5个工作日内，共同选定第三方担保机构，并签署担保相关的协议，履行完毕与此相关的手续；如因房屋出售人或房屋购买人或交易房屋之原因，不能符合担保协议中所约定的担保条件，致使第三方担保机构拒绝为交易资金提供担保的，该部分交易资金的支付方式变更为理房通支付，支付时间不变，房屋出售人自筹资金，解决其需求。2019年6月初，链家公司指定的第三方担保机构北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）告知陈文霞需要支付2.5%的担保费。陈文霞认为费用过高，要求由惠融国泰（北京）金融服务外包有限公司（以下简称惠融国泰公司）提供担保，但于永川及链家公司未同意。2019年6月16日，陈文霞、于永川与北京理房通支付科技有限公司签订了《理房通资金支付服务协议》，将4570000元的支付方式变更为理房通支付。2019年6月19日，于永川通过理房通支付的方式支付了4570000元。2019年6月28日，陈文霞将涉案房屋过户登记至于永川名下。2019年8月28日，于永川与链家公司人员前往涉案房屋办理收房、物业交割手续，陈文霞予以拒绝，要求于永川先行支付50000元尾款。因于永川不同意，陈文霞至今未向于永川交房。目前，除尾款50000元之外，剩余房款均已付清。陈文霞主张于永川支付第一笔首付款逾期，称双方口头约定的付款时间为2019年3月底4月初，2019年4月初于永川以陈文霞降价40000元作为付款条件，陈文霞未同意，于永川便没有付款。于永川则称双方口头约定的是如果于永川在2019年4月初付清第一笔首付款，陈文霞愿意降价40000元，但2019年4月初陈文霞不同意降价40000元，于永川便没有按照口头约定的时间付款。陈文霞亦指出根据《首付款担保支付确认函》的约定，第三方担保公司应当由买卖双方共同选定，但于永川无合理理由拒绝陈文霞推荐的惠融国泰公司提供担保，不符合合同约定，应当赔偿陈文霞由此所遭受的损失。陈文霞申请证人王某出庭作证。王某称于永川同意2019年3月底4月初支付第一笔首付款的前提是陈文霞降价两三万元，但具体降价金额没有明确；其曾向陈文霞推荐惠融国泰公司做第三方担保，但于永川和链家公司不同意。链家公司指出惠融国泰公司不具有担保资质，不能提供担保服务，而双方已经以书面形式将4570000元的支付方式变更为理房通支付。陈文霞则称其签署《理房通资金支付服务协议》是被迫无奈，因为不签就拿不到房款。此外，陈文霞提交抵押借款合同、逾期还款协议、付款凭证等证据证明其因于永川逾期付款产生了利息和罚息损失172000元。陈文霞还提交惠融国泰公司出具的证明、付款凭证以证明其为解除抵押向惠融国泰公司借款，产生了利息损失60190元。另，陈文霞主张逾期交房违约金约定过高。于永川称其因陈文霞逾期交房所产生的实际损失包括房租损失、精神损失等。于永川提交链家APP截图证明涉案房屋每月房租13000元左右。陈文霞则称受疫情影响涉案房屋的房租大概每月八九千元，正常情况下大概每月10000元左右。本院认为：依法成立的合同对双方具有法律约束力，任何一方不得擅自变更合同。于永川、陈文霞之间的房屋买卖合同，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，陈文霞应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后44个工作日内即2019年8月29日之前向于永川交付房屋。陈文霞未按照约定交付，构成违约，故于永川要求陈文霞交付房屋并承担违约责任，于法有据，本院予以支持。合同中约定了逾期交房的违约金计算方式，但违约金标准过分高于损失，本院根据于永川的实际损失酌定为按照每日600元标准计算。50000元尾款应当在办理完物业交割手续后支付，现物业交割手续未办理，陈文霞要求于永川立即支付或以此作为交房的抗辩，本院不予采纳。关于于永川是否存在违约行为，首先，于永川交纳4570000元的时间以及方式符合双方合同约定，不构成违约。其次，虽然双方在签订合同时曾口头协商过将付款时间提前，但未有证据显示双方对具体时间及付款前提协商一致，约定内容并不明确，无法产生法律上的约束力。第三，虽然按照合同约定第三方担保公司由买卖双方共同确定，但双方在未协商一致的情况下签订了《理房通资金支付服务协议》，变更了款项的支付方式，于永川亦按照变更后的内容履行了付款义务。而且，在此之后双方继续履行了合同，陈文霞在本次诉讼之前从未向于永川主张过相关损失，说明陈文霞对变更并不持有异议。综上，本院认为于永川不存在违约行为，陈文霞要求其赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈文霞于本判决生效之日起五个工作日内向原告（反诉被告）于永川交付位于北京市朝阳区望京西园411号楼25层2512号的房屋；二、被告（反诉原告）陈文霞于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）于永川自2019年8月30日至实际交房之日止的逾期交房违约金（按照每日六百元标准计算）；三、驳回原告（反诉被告）于永川的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈文霞的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8043元，由原告（反诉被告）于永川负担2043元（已交纳），被告（反诉原告）陈文霞负担6000元（原告（反诉被告）于永川已垫付，被告（反诉原告）陈文霞于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）于永川）。反诉案件受理费2658元，由被告（反诉原告）陈文霞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇二〇年六月九日书记员  耿迎新