重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0243民初7号 原告：重庆美腾房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道绸缎街（乌江民族广场右二楼）。统一社会信用代码：91500243736598578C。 法定代表人：梁光华，该公司执行董事。 破产管理人：重庆索通律师事务所。 负责人：武小刚，该所执行主任。 委托诉讼代理人：付东渊，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳琴琴，重庆索通律师事务所律师。 被告：冉井华，男，1971年11月6日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 委托诉讼代理人：冉波，重庆商策律师事务所律师。 第三人：杨垚，男，1989年11月28日出生，土家族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 第三人：黄皓，女，1986年10月28日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 第三人：王海峰，男，1983年3月26日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 第三人：张潇月，女，1989年2月8日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 第三人：熊昊天，男，1986年1月3日出生，苗族，住重庆市渝北区。 上列两第三人共同委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。 上列两第三人共同委托诉讼代理人：罗沂，系张潇月、熊昊天母亲。 第三人：谭卫东，男，1967年12月23日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 第三人：陈德胜，男，1967年4月26日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 原告重庆美腾房地产开发有限公司（以下简称美腾公司）诉被告冉井华房屋租赁合同纠纷一案，本院先于2018年9月21日立案受理，在审理过程中追加杨垚、黄皓、王海峰、张潇月、熊昊天、谭卫东、陈德胜为第三人参加诉讼，并于2019年2月13日作出(2018)渝0243民初4372号民事判决书，原、被告均不服该判决并上诉至重庆市第四中级人民法院，该院审理后于2019年9月24日作出（2019）渝04民终956号民事裁定书，裁定撤销上述4372号民事判决，该案发回本院重审。本院于2020年1月2日再次立案，并重新组成合议庭对本案进行了审理，原告美腾公司破产管理人指定代理人付东渊，被告冉井华及其委托诉讼代理人冉波，第三人张潇月、熊昊天的委托诉讼代理人聂洪波、罗沂，到庭参加诉讼；其他第三人未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。 原告在本案重审期间将诉讼请求变更为：被告向原告支付2016年7月15日至2019年2月28日期间租金354504.02元；案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年2月28日，原被告解除了房屋租赁合同，但被告尚欠原告租金354504.02元，其中：1、2016年7月15日至2017年7月14日期间按照合同约定被告应当支付原告租金352800元，被告实际支付305000元，还应支付47800元；2、2017年7月15日至2018年7月14日期间租金为370440元，原告应当收取其中的一半（1号和4号门面）即185220元；3、2018年7月15日至2019年2月28日期间按照整年计算租金为388962元，原告应当收取其中的一半（1号和4号门面）即194481元，被告实际租期为228天，租金为121484.02元（194481元×228/365）；以上三项共计354504.02元。 被告冉井华辩称：1、原告主张的2016年7月15日至2017年7月14日期间的租金已经超过诉讼时效；且原告主张的47800元中包含了第三人杨垚、张潇月、熊昊天应得部分。2、原告主张的2017年7月15日至2019年2月28日期间的租金不应当参照合同约定的递增方式计算，应当参照2、3号门面的租金计算即88800元/间合计177600元。3、被告在2014年6月25日缴纳了5000元的保证金，应当从租金中予以抵扣；原、被告于2019年2月28日解除了租赁合同，并将门面返还原告。 第三人张潇月、熊昊天辩称：1、2015年4月10日，原告将2号门面售予张潇月、熊昊天，原告自当天开始无权收取2号门面的租金。2、原告收取了2015年7月14日至2016年7月15日期间的2号门面租金84000元，应当向第三人返还，第三人要求在本案中一并处理，请求人民法院判决原告向第三人返还上述租金。3、第三人已经与被告形成新的租赁合同关系，被告无权将2号门面返还给原告，应当按照与第三人的约定继续占有使用2号门面并向第三人支付租金。4、原告主张的2016年7月15日至2017年7月14日期间租金47800元，其中有8200元属于第三人，请求人民法院判决被告向第三人支付。 本案经审理认定事实如下：原告美腾公司开发并取得了位于本县XX街道XX社区XXXX栋X-X、X-X、X-X、X-X门面的产权。原、被告于2014年6月25日签订了《房屋租赁协议》，原告美腾公司将前述四间门面出租给被告冉井华用于经营火锅店。租期三年，第一年从2014年7月15日至2015年7月15日，租金320000元，租金费一次性全额付清，特别约定：每年的房屋租金按前一年价格的5%递增，若要续租，则按此执行。 第三人黄皓、王海峰于2015年4月10日与原告美腾公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以2796400元购买X-X-X门面。第三人张潇月、熊昊天于2015年4月10日与原告美腾公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以2796400元购买X-X-X门面。第三人杨垚于2015年5月6日与原告美腾公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以2796400元购买X-X-X门面。第三人谭卫东、陈德胜于2015年4月10日与原告美腾公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以4231148元购买X-X-X门面。该四份《重庆市商品房买卖合同》所附《补充协议》第五条约定，该门面前面部分于2014年6月25日已经对外出租三年，由购买人代美腾公司履行执行完毕《门面租赁合同》，本合同签订后的租金由购买人自行收取。第三人黄皓、王海峰与原告美腾公司于2015年10月8日达成《民事调解书》，自愿解除了双方于2015年4月10日签订的前述《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。第三人谭卫东、陈德胜与原告美腾公司于2017年左右协商解除了2015年4月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。 关于2016年7月14日至2017年7月13日期间的租金，原告实际收取50000元，另有255000元作为被执行兑现款由本院向被告提取后，向杨垚分配了81000元，向张潇月、熊昊天分配81000元，且杨垚、张潇月、熊昊天认可当年租金为81000元。 关于保证金5000元的问题，被告举示了原告2014年6月25日出具的收据复印件予以证明。 2019年2月25日，被告冉井华向原告发出《解除租赁合同关系通知书》，通知原告双方租赁关系于2019年2月28日解除，原告于该日接收房屋。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告于2014年6月25日签订了《房屋租赁协议》，该合同对租赁期间及租赁期满后续租的房租进行了约定，对此双方应当予以遵守，具体应支付租金情况如下：1、2016年7月14日至2017年7月13日期间，按照该合同的约定，四间门面租金为352800元（320000元×5%+320000元=336000元×5%+336000元=352800元），原告有权收取租金的是1号和4号门面，租金为176400元（352800元÷2），扣除被告已经支付的143000元（255000元-81000元-81000元+50000元），还应支付33400元（176400元-143000元）。关于被告辩称该期租金已经超过诉讼时效的意见，本院认为，被告分三次向本院协助履行该期间租金共计255000元，其中第三次履行时间为2017年10月13日，该次履行致时效中断并开始重新计算，到原告2018年9月21日提起本案诉讼，则不存在时效障碍。2、2017年7月14日至2018年7月13日期间，此时租赁期满，但根据双方约定，租金在上年基础上递增5%，为370440元（352800元×5%+352800元），原告有权就1号、4号门面收取租金，合计185220元（370440元÷2）。3、2018年7月14日至2019年2月28日期间，当年全年租金388962元（370440元×5%+370440元），原告有权收取1号、4号门面租金为194481元（388962元÷2），实际应收取121484元（194481元×228/365）。4、关于第三人张潇月、熊昊天的主张，因本案原告的诉讼请求，限于1号门面和4号门面，第三人对上述两间门面没有权利，不属于有独立请求权的第三人，对其主张不予审理。以上，被告还应支付原告租金合计340104元（33400元+185220元+121484元），扣除保证金5000元，还应支付335104元。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告冉井华在本院判决生效后十日内向原告重庆美腾房地产开发有限公司支付租金合计335104元； 二、驳回原告重庆美腾房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6617元（原告重庆美腾房地产开发有限公司已预交14926元），由被告冉井华负担6327元，由原告重庆美腾房地产开发有限公司负担290元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  黄 宽 人民陪审员  毛廷太 人民陪审员  豆文国 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  豆婷婷