广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初6016号原告：东莞市弘茂物业投资有限公司（以下简称“弘茂公司”），住所地：广东省东莞市***********吉龙木材市场综合楼B栋。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：黎锦寿，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭梅林，广东腾锐律师事务所律师。被告：东莞市益华油脂工业有限公司（以下简称“益华公司”），住所地：广东省东莞市*******货场。法定代表人：黄某1。原告东莞市弘茂物业投资有限公司诉被告东莞市益华油脂工业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，并于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告东莞市弘茂物业投资有限公司的委托诉讼代理人黎锦寿到庭参加诉讼。被告东莞市益华油脂工业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市弘茂物业投资有限公司诉称，2004年9月24日，原告与东莞市大岭山镇连平计岭经济合作社签署了一份《土地有偿使用转让合同书》，取得土名为“白石岭废弃石场”30亩的集体土地使用权，该转让合同经计岭经济合作社村民代表表决通过。2008年4月29日，原告与被告签署一份《土地使用权转让协议书》，将该土地使用权转让给被告。2017年11月29日，被告与案外人东莞市合洲实业投资有限公司签署一份《土地使用权转让协议书》，将该土地使用权转让给案外人东莞市合洲实业投资有限公司。2019年6月6日，东莞市中级人民法院作出（2019）粤19民终4088号民事判决，确认被告与案外人东莞市合洲实业投资有限公司签署的《土地使用权转让协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，属于无效合同。2019年10月30日，东莞市自然资源局复函贵院，认为被告在未依法依规完善相关转让手续并完成不动产确权登记手续前，并不享有上述土地使用权权益。原告认为，东莞市中级人民法院作出的生效判决确认被告与案外人东莞市合洲实业投资有限公司签署的《土地使用权转让协议书》因违反法律强制性规定而无效。按照该判决依据和逻辑，原告与被告签署的《土地使用权转让协议书》亦应属于无效合同，被告不能取得案涉土地使用权。东莞市自然资源局作为土地资源主管部门，亦认为被告在目前状况下并不享有案涉土地使用权权益，按照无效合同的处理规则，案涉土地使用权应退还给原告。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告于2008年4月29日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2、被告将案涉位于东莞市*******，地块名称为大岭山镇2011第004号地块，土名为“白石岭废弃石场”或“白石岭”，用地面积为30亩的土地使用权退还给原告；3、诉讼费由被告承担。被告东莞市益华油脂工业有限公司未答辩，也未提交任何证据到庭。经审理查明，连平计岭经合社是东莞市*********的集体经济组织，其前身为东莞市大岭山镇连平计岭经济合作社，以下简称为连平计岭合作社。案涉土地系下列土地的一部分：位于广东省东莞市*******，地块名称为大岭山镇2011第004号地块，土名为“白石岭废弃石场”，用地面积为33330平方米[50.00]亩。该土地于1998年6月21日办理建设用地规划许可证，用地单位为连平计岭合作社，用地项目名称为厂房、宿舍；于2005年8月15日补办建设用地批准书，建设性质为集体，土地用途为工业用地；于2011年6月9日办理建设用地规划批准书，用地性质为二类工业用地。该土地上现未兴建建筑物。2004年9月24日，连平计岭合作社作为甲方，弘茂公司作为乙方，双方签订一份《土地有偿使用转让合同书》，主要约定：甲方以150万元将上述土地中约30亩土地（以下简称土地一即案涉土地）转让给乙方使用，使用期限为50年（以国土局签订出让合同开始计算至期满为止或按国土法规定的年限）；乙方在合同期内有使用、出租或转让该土地及地上建筑物的权利，但不得损害甲方的权益，并办理变更手续等。该合同上有东莞市********民委员会的印章及党员（村民）代表的签名。2006年11月28日，连平计岭合作社作为甲方与东莞市飞达龙物业投资有限公司（以下简称“飞达龙公司”）作为乙方签订《土地使用权租赁合同书》，主要约定：甲方将案涉土地中13333平方米（约20亩）土地（以下简称土地二）出租给乙方使用，租赁期间为自2007年11月29日起至2036年11月29日止，租金为每平方米每月1.5元；乙方在合同期内经甲方书面同意，有转租或改变土地用途的权利等。该合同上有东莞市********民委员会的印章。2008年4月29日，弘茂公司作为甲方与益华公司作为乙方签订《土地使用权转让协议书》，主要约定：甲方以780万元将土地一转让给乙方使用，使用期限按该土地的国土使用权证登记之日起计算50年或按国家政策所规定等。2008年5月12日，飞达龙公司作为甲方与益华公司作为乙方签订《协议书》，主要约定：甲方将土地二的使用权转租给乙方使用等。该协议书上有连平计岭合作社的印章。另，飞达龙公司已注销工商登记。2017年11月23日，益华公司作为甲方与合洲公司作为乙方签订《协议书》，主要约定：甲方将土地二的使用权转租给乙方使用等。2017年11月29日，益华公司作为甲方与合洲公司作为乙方签订《土地使用权转让协议书》，主要约定：甲方将土地一的使用权转让给乙方使用；本协议转让大岭山镇2011第004号地块约50亩土地使用权，转让款为800万元，甲方收到乙方的全部转让款后甲方即按现状将土地交付给乙方使用等。2017年12月12日，益华公司向连平计岭经合社申请将土地一转让给合洲公司、将土地二转租给合洲公司。2017年12月18日，连平计岭经合社召开农村集体经济组织股东代表大会，经过表决，同意将土地一、土地二交由益华公司与合洲公司一起合作使用。2017年12月27日，益华公司作为甲方与合洲公司作为乙方签订《补充协议书》，主要约定：土地一由甲、乙双方合作使用，合作期间的全部费用由乙方支付，乙方应向连平计岭合作社支付补偿款等。该协议书上有连平计岭经合社及东莞市大岭山镇连平股份经济联合社的印章。又查明，在审理申请执行人捷升隆公司与被执行人益华公司、黄某1、陈佩容、黄润汕、黄润泽民间借贷纠纷一案【案号为(2018)粤1973民初4194号】过程中，本院根据申请执行人的申请保全查封被执行人对案涉土地的使用权益。后本院作出(2018)粤1973民初4194号民事调解书，确认被执行人益华公司尚欠申请执行人借款本金3420万元、利息、律师费、担保手续费等费用，被执行人黄某1、陈佩容、黄润汕、黄润泽对上述债务承担连带保证责任。因被执行人未履行上述生效调解书，申请执行人于2018年3月14日向本院申请执行，本院以（2018）粤1973执2563号案予以受理。在执行过程中，本院于2018年6月7日继续查封被执行人益华公司对案涉土地的使用权益，查封期限至2021年6月6日止。2018年7月16日，合洲公司向本院提出书面执行异议，请求中止对案涉土地的执行，解除对该土地的查封。2018年8月16日，合洲公司变更其异议请求为中止对案涉土地使用权及地上建筑物的执行。2018年9月28日，本院作出（2018）粤1973执异187号执行裁定书，裁定驳回合洲公司的异议。合洲公司不服，于法定期限内向本院提起本案诉讼。本院于2019年1月3日作出（2018）粤1973民初20006号民事判决，驳回了合洲公司的全部诉讼请求。合洲公司不服本院的上述判决，向东莞市中级人民法院提起上诉，东莞市中级人民法院作出（2019）粤19民终4088号民事判决，驳回上诉、维持原判，但在该案中，东莞市中级人民法院认为：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条但书的规定，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形可使用土地使用权依法发生的转移。本案中，案涉土地并未办理土地使用权证，益华公司与合洲公司之间的《土地使用权转让协议书》属于案涉集体土地的第三次流转，并无行政主管部门对流转行为进行依法确认，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，《土地使用权转让协议书》依法应属无效合同。另，在（2018）粤1973民初20006号案件中，原告弘茂公司在答辩中称“我司与东莞市大岭山镇连平计岭经济合作社签订的《土地有偿使用转让合同书》经计岭经济合作社村民代表有效表决通过，合同内容和表决程序合法。因此，我司依法取得案涉建设用地的使用权。我司随后与东莞市益华油脂工业有限公司签订《土地使用权转让协议书》，将我司取得的建设用地使用权转让给东莞市益华油脂工业有限公司，是民事主体之间的转让行为，同样是合法有效的。”。庭审中，原告称依据（2019）粤19民终4088号民事判决中所认定的事实可以推定其与被告签订的《土地使用权转让协议书》无效。经本院释明，该案适用的系旧的土地管理法，现依据新的土地管理法，原告主张确认合同无效的依据是什么？原告称原告与被告签订的《土地使用权转让协议书》没有经过本集体经济组织成员三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意，因此该份协议书无效。又，庭前，本院发函给东莞市自然资源局，要求东莞市自然资源局依据新的土地管理法第六十三条第一款之规定就案涉土地的相关情况复函本院，东莞市自然资源局于2020年5月14日复函称“案涉地块权属性质为集体所有，土地所有权人为东莞市大岭山镇连平计岭股份经济合作社农民集体，证号为东府集有（2012）第1900150906461号。该地块通过“违法用地补办手续”方式办理了供地，建设用地批准书号为东莞市【2015】划拨准字第012503号，批准面积为33330平方米，用途为工业。…”。再，庭审中，本院询问原告，案涉土地上是否存在建筑物，原告称尚未兴建建筑物。以上事实，有（2018）粤1973民初20006号民事判决书、（2019）粤19民终4088号民事判决书、《土地有偿使用转让合同书》、《广东省东莞市第三人民法院协助调查函-（2019）粤1973执恢1074号》的意见回复、《土地使用权转让协议书》、关于（2019）粤1973执恢1074号调查函的复函、关于对东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初6016号《调查函》的复函以及本案庭审笔录等证据加以佐证。本院认为，被告东莞市益华油脂工业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。虽然东莞市中级人民法院作出的（2019）粤19民终4088号民事判决认定了合洲公司与被告签订的《土地使用权转让协议书》违反了土地管理法第六十三条之规定，应属无效。但上述判决作出的时间系在2019年，适用的法律系旧的《中华人民共和国土地管理法》，本案在开庭时新的《中华人民共和国土地管理法》已于2020年1月1日正式实施，因此，本案应适用新的《中华人民共和国土地管理法》。本案的争议焦点在于如何理解与适用于2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一、二款之规定。该法第六十三条第一款规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。该条明确了集体经营性建设用地流转的条件，在满足上述规定的情况下，集体经营性建设用地系可以流转的。第一，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，即土规和城规确定为工业、商业等经营性用途；第二，集体经营性建设用地须依法登记。在满足上述两个条件的情况下，集体经营性建设用地可以流转。本案中，经本院发函给东莞市自然资源局，根据东莞市自然资源局的复函可以确定，案涉土地的土规和城规均为工业，且办理了土地所有权登记，登记证号为东府集有（2012）第1900150906461号，土地性质为集体所有，结合上述信息，可以认定案涉土地符合土地管理法第六十三条第一款之规定，案涉土地可以流转。关于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第二款，该款规定了“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”，这也是原告所主张案涉土地转让无效的依据，首先，原告在（2018）粤1973民初20006号案件的答辩意见中明确确认其与被告之间的土地转让行为合法有效；其次，原告提交的其与东莞市大岭山镇连平计岭经济合作社签订的《土地有偿使用转让合同书》落款处有东莞市大岭山镇连平计岭经济合作社的党员、村民代表签名，在（2018）粤1973民初20006号案件的答辩意见中，原告也确认其与东莞市大岭山镇连平计岭经济合作社签订的《土地有偿使用转让合同书》经计岭经济合作社村民代表有效表决通过，合同内容和表决程序合法；再次，本案涉及的不系原告与东莞市大岭山镇连平计岭经济合作社之间的《土地有偿使用转让合同书》，在土地已经东莞市大岭山镇连平计岭经济合作社流转给原告后，原告与被告之间就案涉土地属于土地的再次流转，不应涉及集体经济组织成员的村民会议或村民代笔同意的问题。综上，原告与被告之间的《土地使用权转让协议书》未违反新的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一、二款之规定，案涉《土地使用权转让协议书》合法有效。目前，在东莞地区涉及集体土地流转的纠纷较为普遍，如何认定合同的效力系上述纠纷处理的关键。东莞地区作为沿海经济发达地区，在长期的经济发展过程中，构建了诸多具有本地特色的经济发展模式，在对待上述问题的时候，应灵活的运用法律并结合当地政策，从有利于经济发展的角度出发予以综合考虑。在新的《中华人民共和国土地管理法》实施前，广东省已于2005年颁布实施了“广东省集体建设用地使用权流转管理办法”，广东省作为改革开放的前沿，实施上述办法系在结合当地经济发展需要的情况下所作出的改革措施，法律首先系为经济服务的，法律绝不能成为阻碍经济发展的障碍而应该是经济发展的保障。当前新的《中华人民共和国土地管理法》的实施恰恰是为了破除集体经营性建设用地入市的法律障碍，赋予集体经营性建设用地入市权利，特别是该法第六十三条的修改，对盘活集体土地资产、发展集体经济、实现乡村振兴都具有重大意义。本案还存在一定的背景，被告东莞市益华油脂工业有限公司因负债太多，在本院有大量的执行案件，而案涉土地系东莞市益华油脂工业有限公司最主要的可供执行的财产，如原告通过本案诉讼拿回案涉土地，则必然会导致大量债权人的利益无法得到保障。另外，案涉土地从2008年流转给被告至今，土地价值发生了翻天覆地的变化，远远不止当时原告将土地使用权转让给被告时的7800000元，如原告通过本案诉讼拿回案涉土地将获得超额的利润，这也系原告提起诉讼的目的所在。考虑到上述因素，从保护交易稳定性、维护市场价值取向及彰显法律公平与正义的角度出发，本案也不应认定案涉《土地使用权转让协议书》无效。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告东莞市弘茂物业投资有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费33200元，由原告东莞市弘茂物业投资有限公司负担，原告东莞市弘茂物业投资有限公司已预交。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判员 朱 畅二〇二〇年六月三十日书记员 张楚妍附：相关的主要法律条文（节选）1.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一、二款：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。