盘锦市双台子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1102民初332号 原告：杨光，男，1978年4月28日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 被告：盘锦天沅和物业管理有限公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区水榭春城小区物业办公室。 法定代表人：郭辉元，该公司经理。 委托诉讼代理人：马养海，该公司主任（特别授权）。 委托诉讼代理人：逄晓昀，该公司职员（特别授权）。 原告杨光与被告盘锦天沅和物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨光、被告盘锦天沅和物业管理有限公司的委托诉讼代理人马养海、逄晓昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨光向本院提出诉讼请求：1、判令被告不得将物业费与小区门禁、电梯梯控进行捆绑、即不得以原告不缴纳物业费为由限制其自由使用小区门禁、电梯，并不允许以使用电梯门禁卡时间和次数作为限制；2、判令被告承担全部诉讼费。事实和理由：原告系水榭春城小区2号楼1单元303业主，原告于2013年入住水榭春城小区，原告系原址动迁安置户，原告2013年4月14日在水榭春城物业管理处办理入住，经过双方协商减免物业费，物业费减免时间为2013年4月14日至2015年4月14日，当时办理入住的物业公司为盘锦渤海物业公司，原告与渤海物业公司存在事实物业服务关系，原告与被告没有法律意义上的物业服务合同（包括事实物业服务合同），被告盘锦天沅和物业2016年非法进入园区未经小区业主的同意强行将物业费与梯控设置非法捆绑，被告对未按期缴纳物业费的业主的磁卡不予升级或只给升级十天不等的期限从而达到限制原告自由使用门禁电梯系统。被告的行为违反《物权法》及《物业管理条例》，致使原告的合法权益受到侵害，应立即停止侵权、排除妨害。双台子区住房城乡建设局于2019年11月4日向被告出具《限期整改通知书》整改时间截止为11月11日，但是截止到11月11日被告拒绝整改，鉴于相关行政法规并没有对于物业公司的违法行为进行整治，综上原告向贵院起诉民事诉讼。原告合法拥有水榭春城小区的房屋，对该房屋就享有所有权和使用权。门禁电梯是房屋（住宅）的一部分，所有权归业主所有，不是物业公司的，物业公司无权设置使用障碍，限制业主使用门禁、电梯自由出入。被告天沅和物业公司将交纳物业费与梯控刷卡捆绑的做法和行为，已对原告在内的部分业主（主要因没有按约足额交纳物业费）构成侵权，而原告要求被告立即停止侵权，即不得将物业费与小区电梯梯控非法捆绑、不得以原告不交纳物业费为由限制其自由使用小区电梯的诉请，于法有据，请求法院予以支持。 盘锦天沅和物业管理有限公司辩称，1、原告主体不适格，原告在水榭春城小区并无房屋所有权登记记录，且水榭春城小区A2-1-303室房屋登记在于案外人杨振江，张凤英名下；2、原告所述其居住房屋为水榭2号楼1单元303，此单元为多层住宅，没有电梯，原告所述的电梯捆绑行为不存在；3、有相关部门（街道、物业办、派出所）来我小区做过调查，我公司也如实回复了街道、并在派出所做过笔录，我公司没有原告所谓的电梯门禁卡捆绑的行为。门禁卡使用原因及具体操作见给街道的回复。 原告为支持自己的诉讼主张提供如下证据： 证据1、住建局的整改通知书一份。证明：该组证据的原件在被告处，双台子区住房和城乡建设局，作为物业的监管部门，出具了限期整改通知书，已经证明被告的违法行为存在。被告对该组证据确实收到过，但我公司第一时间给住建部门进行回复，并无此类行为。 证据2、盘锦市住房和城乡建设局的回复一份。证明：原告所在小区水榭春城物业公司更换一事，并不是盘锦市住建局行政行为或授权予以更换。被告对该组证据提出异议，该组证据与本案无关，我们公司是与天力公司签订的前期物业服务合同，对业主有约束力合法有效。 证据3、光盘一份附带文字材料。证明：被告捆绑一为事实，录音内容为原告在物业办公室升级门禁卡扣与工作人员的录音。被告对该组证据提出异议，该证据证明即使业主没有说明原因的情况下不缴纳物业费，我们公司也给业主升级门禁卡扣，同时证明我公司没有侵权行为。 证据4、行政机关投诉的网络截屏。证明：行政机关介入调查后，调解无效，并建议原告进行司法方式解决，故原告向贵院提起民事诉讼。被告对该组证据提出异议，该组证据的真实性不作答，但相关行业主管部门确实到现场进行核实，我公司无侵权行为。而且辽河派出所司法部门也到现场进行核实，并做过笔录，并没有发现我公司有侵权行为，所以投诉件无法确定其有效性。 证据5：小区业主群的聊天记录截图。证明：原告所在小区广大业主向物业公司升级电梯卡都受到了捆绑和侵权的行为，升级时间为3-7天业主去物业公司报道。以上截图有原始载体可提供。被告对该组证据提出异议，该组证据的真实性有异议，不能以此作为证据，而且群里的内容不实言论。 证据6：盘锦市双台子区人民政府向盘锦市转办关于省长信箱情况的报告。证明：已经明确原告是水榭春城业主身份的认定。被告对该组证据提出异议，该组证据无法证明原告是我小区的业主，上述答辩时，业主为产权登记人，而此户业主登记人为杨振江、张凤英名下。 证据7、户口本一份、居民委员会家庭成员关系证明。证明：原告产权证虽未登记在原告名下，但产权人是原告母亲与父亲，原告与父母共同居住，原告为房屋共同所有人，权利受其损害。被告对该组证据没有异议，但对证明目的有异议。物业管理条例16条规定，不存在共同拥有，不存在房屋共同所有人这一说。 被告为支持自己的诉讼主张提供如下证据： 证据1、入户声明、业主物业费缴纳承诺书、户主张凤英身份证复印件。证明：原告主体不适格，非本户业主。原告对该证据真实性不予认可。该证据并没有物业公司名头，没有公章。 证据2、三张照片。证明：本户2号楼1单元303室为多层住宅，没有电梯，不存在电梯捆绑。原告对该证据提出异议，原告诉请已经说明，是门禁、电梯捆绑，原告所在单元有门禁系统，对该组证据不予认同。 证据3、关于水榭春城小区的整改声明。证明：相关部门已经确认，小区门禁的使用和目的，并不是所谓的捆绑。原告对该证据提出异议，对该组真实性不予认同，该组证据只能证明被告向行政主管部门回函，但是并没有行政主管部门认同的回复文件。 本院经审理认定事实如下：被告对原告提供的证据1真实性无异议，经本院审查，对该证据真实性予以确认。被告对原告提供的证据2提出异议，经本院审查，原告提供该证据系关于小区物业更换，原告申请政府信息公开申请的答复，该证据与本案侵权纠纷不具有关联性，本院不予采纳。被告对原告提供的证据3提出异议，经本院审查，该证据为录音证据，原告未提供其他证据予以佐证谈话相对人系被告工作人员，本院对该证据不予采纳。被告对原告提供的证据4提出异议，经本院审查，该组证据系原告向行政部门对被告投诉，投诉的行为存在，本院对该组证据予以采纳。被告对原告提供的证据5提出异议，经本院审查，该组证据系原告提供微信群聊天记录截图，原告未提供微信群内人员是否为该小区业主身份的证据予以佐证，对该组证据不予采纳。被告对原告提供证据6、7用以证明业主身份的证据提出异议，诉讼过程中，原告已经办理房屋产权证，与证据6、7相互印证，本院予以采纳。 原告对被告提供的证据1提出异议，经本院审查，该组证据系原告母亲入住小区时的相关手续，本院对其真实性予以确认。原告对被告提供的证据2提出异议，原告提出其所居住单元没有电梯但有门禁系统，经本院审查，被告提供的证据显示单元门禁的存在，对该组证据予以采纳。原告对被告提供的证据3提出异议，经本院审查，该证据系物业公司对胜利街道办事处的往来函件，本院予以确认。 经查，双台子区水榭春城小区2号楼1单元303系原告父母的回迁安置房屋，原告于2013年入住水榭春城小区，原告母亲张凤英2013年4月14日在水榭春城物业办理入住手续，经过双方协商减免物业费，物业费减免时间为2013年4月14日至2015年4月14日，当时办理入住的物业公司为盘锦渤海物业公司，2016年被告盘锦天沅和物业公司对该小区进行管理，现原告以被告收取物业费与门禁、电梯运控非法捆绑，对未按期缴纳物业费的业主的磁卡不予升级或只给升级十天不等的期限从而达到限制原告自由使用门禁电梯系统，已对原告在内的部分业主（主要因没有按约足额交纳物业费）构成侵权为由，诉至本院，要求被告立即停止侵权、排除妨害。 另查，双台子区水榭春城小区2号楼1单元303室，2020年6月4日原告杨光办理房屋产权证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告称被告故意将门禁、电梯卡设置很短的使用时间，但其提供的证据并结合庭审调查，只能证明原告客观上的确存在使用门禁、电梯不便，需要到物业办公室刷卡才能使用的情形，而无法证明被告存在以限制原告使用门禁时间为手段胁迫其缴纳物业费，本案中原告在未交物业费的情况下，原告只要到物业办公室刷卡，原告就可以使用门禁，原、被告双方对此事实均无异议。原告主张被告捆绑收取物业费的理由，本院不予采纳。关于被告提出原告主体不适格的问题，因诉讼过程中原告办理了房屋产权证，能够证明其业主身份，本院对被告的抗辩不予支持。本案所涉及的物业服务合同为双务合同，被告作为物业公司，有责任和义务为本物业管理区域的业主提供物业管理服务，包括物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理。同时，作为业主在享受服务的同时也应支付相应的对价。被告安装门禁和电梯运控系统在客观上有利于维护小区业主的居住安全和使用方便，是履行合同义务，而业主亦有配合物业公司管理维护小区安全的义务。本案中被告承认确实有业主半个月到物业升级刷卡的情况，理由是刷卡是电脑操作存在数据丢失现象，也会因电梯系统更新出现故障的情况。被告门禁系统的行为事实上给业主带来了不便，但为了整个小区业主的居住安全利益，业主也需要承担适度的容忍义务，并配合物业对小区共用设施设备维护和管理。而被告也应考虑业主的建议和诉求，尽快修复相关系统故障问题，避免给业主出行带来不便，尽可能为业主提供更完善的物业服务。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经审判委员会讨论决定,判决如下： 驳回原告杨光的诉讼请求。 案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告杨光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员 吕 民 二〇二〇年六月二十二日 书记员 郭佳莹