江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1128民初33号 原告徐娟，女，1984年10月1日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 委托代理人应保良，江西鄱都律师事务所律师。 被告鄱阳县鄱阳湖国家湿地公园旅游投资发展有限公司，住所地江西省鄱阳县团林乡乌金汊国家湿地公园游客服务中心**，统一社会信用代码91361128573625761J。 法定代表人顾梅玉，该公司董事长。 被告江西银行股份有限公司上饶鄱阳支行，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇鄱阳湖大道先锋商贸中心**楼，统一社会信用代码913611283225256437。 负责人于秀拥，该行行长。 委托代理人蔡霖，江西银行股份有限公司律师事务部公司律师。 委托代理人叶蔡菲，江西银行股份有限公司律师事务部公司律师。 原告徐娟诉被告鄱阳县鄱阳湖国家湿地公园旅游投资发展有限公司（以下简称湿地公园旅游公司）、被告江西银行股份有限公司上饶鄱阳支行（以下简称江西银行鄱阳支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法由审判员姚君明担任审判长，与人民陪审员郭永忠、康炉宝组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人应保良、被告江西银行鄱阳支行委托代理人蔡霖、叶蔡菲到庭参加诉讼。被告湿地公园旅游公司经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐娟向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与被告湿地公园旅游公司签订的《商品房买卖合同》；2、判决解除原告与被告江西银行鄱阳支行签订的《个人房产借款及抵押合同》；3、判决被告湿地公园旅游公司返还原告首付款250000元及资金占用期间的利息（利息自2015年8月24日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还之日止）；4、判决被告湿地公园旅游公司支付原告违约金（按照已付购房款1%支付，已付购房款包括购房首付款、实际偿还的贷款、利息）；5、判决被告湿地公园旅游公司返还原告已向被告江西银行鄱阳支行归还的贷款本息（自2015年9月1日起计算至判决生效之日止，以原告实际支付的贷款本息金额为准）；6、判决被告湿地公园旅游公司向被告江西银行鄱阳支行支付剩余贷款本息；7、判决被告湿地公园旅游公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月26日，原告与被告湿地公园旅游公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于鄱阳湖国家湿地公园游客接待中心一侧的欢乐海岸项目中编号为B3幢2单元B3-204号商铺，建筑面积41.76平方米，单价11973.18元/平方米，总价500000元，约定付款方式为首付款250000元，余250000元为银行按揭，交房期限为2015年12月31日，逾期超过90日未交房，原告有权解除合同，有权要求退还全部已付购房款，并按照已付购房款的1%支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了相应的首付房款，办理了房屋按揭贷款，并按期支付了贷款本息。但被告湿地公园旅游公司未按合同约定交付商铺，其行为造成了原告严重损失，损害了原告的合同利益。 原告徐娟为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、原告身份证、被告湿地公园旅游公司企业信息，证明原告及被告湿地公园旅游公司身份； 2、《商品房买卖合同》、收条，证明合同真实、合法有效；双方对房屋价款、付款方式、交付日期、逾期交付违约责任等具体进行约定；原告依约定履行了付款义务； 3、《个人房产借款及抵押合同》、银行交易记录，证明贷款情况、约定借款期限、利息等，原告已归还贷款本金及利息。 被告湿地公园旅游公司未到庭参加诉讼。 被告江西银行鄱阳支行辩称，1、江西银行鄱阳支行的诉讼地位问题，不应将江西银行鄱阳支行列为共同被告。《商品房卖卖合同》及《个人房产借款及抵押合同》虽有一定关联性，却仍然是性质完全独立的两个合同：商品房卖卖合同的目的是转移房屋所有权，个人房产借款及抵押合同的目的是借款人在约定期限内有偿使用贷款资金。两个债务的产生没有依附性和从属性。因此，商品房销售合同纠纷之诉与担保贷款合同纠纷之诉属于完全独立的两个诉，买受人徐娟将出卖人湿地公园旅游公司与江西银行鄱阳支行列为共同被告，主张同时解除《商品房卖卖合同》及《个人房产借款及抵押合同》有悖于《中华人民共和国民事诉讼法》第53条关于必要共同诉讼的规定。2、《个人房产借款及抵押合同》的解除条件。根据该合同第33条第5款约定，本合同下借款本息及相关费用全部清偿时合同终止。原告徐娟并未将该笔贷款结清，故该合同无法解除。请法院依法驳回原告要求解除与江西银行鄱阳支行签订的《个人房产借款及抵押合同》的诉讼请求，维护银行合法权益。 被告江西银行鄱阳支行为支持其主张，向法庭提交了《个人房产借款及抵押合同》、原告还款流水清单、个人借款借据及贷款发放凭证，证明贷款、放款及原告还款情况，合同约定贷款全部清偿时合同终止。 根据原被告的当庭陈述及原、被告提供的证据，本院认定如下事实：2015年8月26日，原告徐娟与被告湿地公园旅游公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告湿地公园旅游公司开发的位于鄱阳县团林乡乌金汊游客服务中心一侧的世华城-欢乐海岸项目中第B3幢2层B3-204号商铺，商铺建筑面积为41.76平方米，总价为500000元，付款方式及期限为原告于2015年8月26日首付购房款250000元，余款250000元为银行按揭。《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条约定，“出卖人除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。”原告实际于2015年8月24日向被告湿地公园旅游公司预付了房屋首付款250000元。合同签订后，原告作为借款人与被告江西银行鄱阳支行（贷款人）、被告湿地公园旅游公司（保证人）签订《个人房产借款及抵押合同》，约定贷款金额为250000元，贷款期限为120个月，自2015年9月30日起至2025年9月30日止。借款人委托贷款人将贷款资金划入被告湿地公园旅游公司名下账户。借款人以上述所购房产作为抵押财产提供抵押担保。被告湿地公园旅游公司为本合同项下的全部债务提供阶段性连带保证担保。合同还约定了借款用途及还款方式等。2015年9月30日被告江西银行鄱阳支行依约发放了贷款250000元，原告自2015年10月20日起逐月向被告江西银行鄱阳支行归还贷款本息至今。被告湿地公园旅游公司未能于2015年12月31日前交房且至今未将验收合格的商品房交付原告。 另查明，被告江西银行鄱阳支行在2015年12月21日名称变更前为南昌银行股份有限公司上饶鄱阳支行。 上述事实，有当事人当庭陈述及提供的身份证、《商品房买卖合同》、收据、《个人房产借款及抵押合同》、还款流水清单、个人借款借据及贷款发放凭证等证据证实，可以认定。 本院认为，原告与被告湿地公园旅游公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告湿地公园旅游公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告湿地公园旅游公司应当在2015年12月31日前向原告交付验收合格的房屋，逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。现被告湿地公园旅游公司逾期交房已超过90天，至今亦未能履行交房义务，导致合同目的不能实现，原告据此行使合同解除权，符合法律规定及合同约定，应予支持。 关于江西银行鄱阳支行的诉讼地位问题及《个人房产借款及抵押合同》的解除。因本案原告诉请由被告湿地公园旅游公司向被告江西银行鄱阳支行支付剩余贷款本息，即案件处理结果与被告江西银行鄱阳支行有法律上的利害关系，且被告江西银行鄱阳支行不同意变更与原告的债权债务关系，因此，本案实际上是商品房销售合同纠纷及金融借款合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”另外，按揭贷款合同与典型的继续性合同有所不同，按揭贷款合同解除后对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息，对于银行因按揭贷款合同解除所受之损失，可要求购房人予以赔偿，在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，原告在起诉时，同时要求由贷款的实际收取方即被告湿地公园旅游公司直接将购房贷款返还被告江西银行鄱阳支行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，并无不妥。原告要求解除其与被告江西银行鄱阳支行签订的《个人房产借款及抵押合同》，本院应予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告湿地公园旅游公司应按约将原告支付的房款返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此原告要求被告湿地公园旅游公司返还已付购房首付款及已向被告江西银行鄱阳支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但原告对于首付款利息要求按贷款利率计算，没有依据，且并非其实际损失范围，不能成立，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。原告要求被告湿地公园旅游公司依照合同约定按累计已付款的1%支付违约金，符合法律及合同约定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告湿地公园旅游公司向被告江西银行鄱阳支行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告徐娟与被告鄱阳县鄱阳湖国家湿地公园旅游投资发展有限公司就鄱阳县团林乡乌金汊游客服务中心一侧世华城-欢乐海岸项目中第B3幢2层B3-204号商铺签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告徐娟与被告江西银行股份有限公司上饶鄱阳支行、被告鄱阳县鄱阳湖国家湿地公园旅游投资发展有限公司签订的《个人房产借款及抵押合同》； 三、被告鄱阳县鄱阳湖国家湿地公园旅游投资发展有限公司于判决生效之日起七日内向原告徐娟返还首付购房款250000元及利息（自2015年8月25日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计息）； 四、被告鄱阳县鄱阳湖国家湿地公园旅游投资发展有限公司于判决生效之日起七日内按累计已付款（包括首付款250000元及已还贷款本金，具体以银行出具的还款明细为准）1%向原告徐娟支付违约金； 五、被告鄱阳县鄱阳湖国家湿地公园旅游投资发展有限公司于判决生效之日起七日内向原告徐娟返还自2015年10月20日起至判决生效之日止原告已向被告江西银行股份有限公司上饶鄱阳支行归还的贷款本息（以被告江西银行股份有限公司上饶鄱阳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 六、被告鄱阳县鄱阳湖国家湿地公园旅游投资发展有限公司于判决生效之日起七日内向被告江西银行股份有限公司上饶鄱阳支行偿还原告徐娟自判决生效之日起就《个人房产借款及抵押合同》剩余的贷款； 七、驳回原告徐娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，由被告鄱阳县鄱阳湖国家湿地公园旅游投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  姚君明 人民陪审员  康炉宝 人民陪审员  郭永忠 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  陈连超