中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39324号原告：邓锦基，男，1974年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。原告：陆四好，女，1944年10月16日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：邓锦基（陆四好的儿子），男，1974年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。原告：邓伟基（DENGWEIJI），男，1970年9月13日出生，澳大利亚国籍。委托诉讼代理人：邓锦基（邓伟基的兄弟），男，1974年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市荔湾区十三行路一号新中国大厦十三楼。法定代表人：潘维曦。原告邓锦基、陆四好、邓伟基与被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓锦基并作为原告陆四好、邓伟基的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告国商公司因下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金，违约金以已支付房款人民币1125133.53元为本金，从2016年1月7日至2019年8月28日暂计，按每日万分之二点一计算，违约金为258724.45元人民币。诉讼过程中，原告明确在本案中仅主张自2016年1月7日至2019年8月28日的违约金，此后的违约金不在本案中主张。事实和理由：三原告于1998年5月29日向被告购买位于广州市十三行路1号新中国大厦第四层4033号铺，成交价为港币1027519.21元，折合人民币为1125133.53元，并与被告签订房地产预售契约。原告已全额支付购房款。根据房地产预售契约约定，自收楼日起90天内，被告必须协助原告办理房产证，但被告至今还未给予办理。因此，被告应负违约责任，向原告支付延迟办理房产证违约金。被告国商公司未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明：1998年8月4日，原告陆四好、邓伟基、邓锦基（乙方、买方）与被告国商公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，约定乙方向甲方预购广州市荔湾区人民南路新中国大厦第四层4033号房地产，建筑面积24.62平方米，成交总价格为港币1027519.21元，人民币1125133.53元；甲方应于1998年10月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。买方签署《认购书》时交付临时定金港币20000元，须于签署《认购书》后14天前即1998年6月15日前签署《房地产预售契约》，并同时缴付楼价百分之十作为首期楼款（含临时订金），即港币102751.92元，楼价之百分之二十分二期于四个月内支付，即每2个月为一期，每期付楼价百分之十，第二期须于1998年8月15日前支付，余下一期须于每二个月之同日前支付，余款（楼价百分之七十）于交付最后一期同时向银行申请按揭等。上述《房地产预售契约》已在广州房地产交易所办理监证。庭审中，原告陈述已支付购房款人民币1125133.53元，并提交了若干银行送票回执及电汇凭证。银行送票回执及电汇凭证载明，分别于1998年6月15日、1998年7月14日、1998年9月23日、1998年10月12日及1998年11月11日共计向被告付款人民币602730元。原告称该金额包含房屋维修基金，其中购房款为人民币565133.53元。1998年9月18日，邓伟基、邓锦基、陆四好（甲方，借款人）与中国建设银行广州经济技术开发区支行（乙方，贷款人）、广州市国商大厦开发有限公司（丙方，担保人）签订《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》，约定甲方因购买座落在广州市荔湾区人民南路新中国大厦第四层4033房，自愿以其与丙方于1998年8月4日共同签订的《房地产预售契约》项下之房产及全部权益抵押给乙方，乙方向甲方提供人民币贷款560000元，专项用于购买丙方的商品房或廉价房。甲方须支用购房储蓄存款和银行借款时，由甲方委托乙方以甲方购房款的名义转账划入丙方开立于建设银行广州市分行系统的结算账户内等。《中国建设银行广州市分行核准购房抵押贷款转存通知书》载明，1998年12月29日，付款人梁锦基、邓伟基、陆四好，收款人广州市国商大厦开发有限公司，转账金额人民币56万元，转账原因为支付人民南路新中国大厦小区4033单元购房款。原告称被告自1999年5月7日将广州市荔湾区人民南路新中国大厦第四层4033号商铺交付给原告使用。被告至今未能为原告办理上述房地产的产权过户手续和房地产登记手续。本院认为，本案原告邓伟基为澳大利亚国籍，本案为涉外房屋买卖合同纠纷，应适用涉外民事诉讼程序处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。原、被告双方没有约定合同适用的法律，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋位于广州市荔湾区，故本院适用中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。原、被告之间签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方产生约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。依据原告与被告签订的《房地产预售契约》，被告作为涉案商铺出卖人应于1998年10月31日前将涉案商铺正式交付买受人使用，并在实际交付使用后九十天内协助买受人办理涉案商铺的房地产权证，现被告至今未能为原告办理涉案商铺的产权过户手续和房地产登记手续，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告要求被告计付从2016年1月7日起至2019年8月28日止逾期办证违约金，合法有理，本院对此予以支持。原告要求按每日万分之二点一计付逾期办证违约金，缺乏合同和法律依据，本院对此不予接纳。原告已向被告付清涉案商铺购房款，故被告应以原告已付购房款人民币1125133.53元为本金，自2016年1月7日起至2019年8月19日参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2019年8月20日至2019年8月28日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算逾期办证违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告广州市国商大厦开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓锦基、陆四好、邓伟基（DENGWEIJI）支付从2016年1月7日至2019年8月28日止的逾期办证违约金（以人民币1125133.53元作为本金，自2016年1月7日起至2019年8月19日参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，自2019年8月20日至2019年8月28日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）。二、驳回原告邓锦基、陆四好、邓伟基（DENGWEIJI）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5181元，由原告邓锦基、陆四好、邓伟基负担1007元，被告广州市国商大厦开发有限公司负担4174元。如不服本判决，原告邓伟基可以在判决书送达之日起三十日内，原告邓锦基、陆四好、被告广州市国商大厦开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  刘雪葵人民陪审员  杨卫兴二〇二〇年六月十八日书 记 员  翁丹菲