河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初88号原告：，女，汉族，1947年10月25日出生，住新乡市。原告：，女，汉族，1976年6月25日出生，住新乡市，原告：，男，汉族，1970年4月18日出生，住新乡市。原告托代理人：李玉慧，女，汉族，1947年10月25日出生，住新乡市。被告：男，汉族，1985年8月12日出生，住新乡市。被告：汉族，1983年12月9日出生，住新乡市。被告：男，汉族，1974年10月7日出生，住新乡市。三被告委托代理人：郭。第三人：李，男，汉族，1985年10月2日出生，住：河南省。委托代理人：李原告诉被告刘、刘、陈确认合同无效纠纷一案。2018年5月28日，本院作出（2017）豫0703民初1728号民事判决，原告不服提起上诉；2019年1月25日，新乡市中级人民法院作出（2018）豫07民初3337号民事判决，驳回上诉，维持原判；2019年11月4日，因原告李申诉，新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民再219号民事裁定书，一、撤销新乡市中级人民法院（2018）豫07民初3337号民事判决及本院（2017）豫0703民初1728号民事判决；二、本案发回本院重审。重审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因本案判决结果与李保有利害关系，追加李保为本案第三人。原告委托代理人李玉慧，被告刘学鹏、刘学茜、陈委托代理人郭，第三人李委托代理人李到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年4月21日，吕可广、李夫妇与被告陈签订房屋抵押借款合同，约定：原告向其借款30万元，借款期限六个月，月利息为千分之十，借款用途为合法的商业活动，借款交付方式为银行转账，自该合同项下的房屋抵押权登记之日起3个工作日内，被告陈海波通过其名下账户（户名陈海波，开户行：中国工商银行，账号：42×××20）将借款转入原告吕可广名下账户（户名吕可广，开户行：河南农村信用社，即农商银行，账号：62×××84），交付借款时原告出具书面凭证，原告以其夫妻共有的位于新乡市××楼××单元××号的房产作抵押，（房屋建筑面积91.02平方米，《房屋所有权证》编号：新房私字第44282号，《房屋共有权保持证》编号：新户共字第18668号，商定抵押物物的价值为30万元。该合同由新乡市红旗区公证处公证）。同时，被告要求吕、李向其邀请的被告刘出具委托书，委托其为全权代理人，办理新乡市××楼××单元××号的注销抵押登记的一切手续、房屋买卖及代为办理该房产的产权转移登记手续及代为收取所有房款（银行贷款部分可转至受托人指定账户）等事项，该委托亦由红旗区公证处公证。上述房屋抵押权登记后，被告陈并未向原告交付约定的30万元借款，没有履行《房屋抵押借款合同》的借款义务。2017年7月26日，在被告陈没有交付借款及《房产抵押借款合同》约定的借款期限尚未到期的情况下，被告刘和陈却将上述房产以16万元的价格卖给了被告刘（与刘系姐弟关系），并办理了房屋过户登记。原告认为，被告刘以吕、李名义伙同被告陈海波与被告刘签订的房屋买卖协议无效。第三人李购买案涉房产不符合常理，与被告刘签订的房屋买卖协议无效。其理由如下：一、被告刘和陈向被告刘学茜“出卖”原告的房产，违背了原告的真实意思表示。作为与《房产抵押借款合同》同时签订的法律文书，委托书的内容其实是附条件的，即代理权限的行使以原告不能偿付到期借款为前提，要知道，按照市场行情，被“出卖”的房产的价值远高于《房产抵押借款合同》约定的30万元，如果真想卖房筹款，吕可广、李玉慧自可以委托自己的子女和亲属，而且可以卖出较16万元或30万元更高的价格。既然吕可广、李玉慧签订了《房产抵押借款合同》，说明吕、李同意以抵押的形式来保障出借人债权的实现，吕、李的真实意愿并非卖房。被告陈海波让吕、李向被告刘出具委托书，代理吕可广、李房屋的买卖事宜，是在设定抵押权外的另一重保证措施，即在吕、李不能偿付到期债务的情况下，可将房屋变卖抵债，因此，被告陈及被告作为受托人，是知道合同内容的，只能在吕、李不能偿付到期债务的前提下按照《委托书》的授权卖房，这才是吕、李的真实意思表示。二、被告刘滥用代理权，且与被告陈串通，其卖房行为是恶意的诈骗行为。作为同时出现的法律文件，《房产抵押借款合同》的内容与《委托书》中代理权的行使存在密切的关联性，委托权限的行使受《房产抵押借款合同》内容的制约。《委托书》中代理权的授予不是独立存在的，实际上《委托书》是《房产抵押借款合同》的附件，只有在吕可广、李玉慧没有履行到期债务时，《委托书》授予被告刘学鹏的代理权才可以正式行使。因此，委托内容也就十分笼统，既没有约定价格范围，也没有约定代理酬劳，吕可广、李玉慧与被告刘学鹏素昧平生，他与陈海波倒是关系密切，二人合作经营房屋中介公司，其作为受托人，对《房产抵押借款合同》的内容与公证过程是清楚的，无权在借款期限届满前直接行使“代理”权限，卖掉吕可广、李玉慧的房屋，其行为存在直接恶意，要知道，房屋的抵押权人是陈海波，该房屋已经作了抵押登记，如若没有陈海波的配合，刘学鹏是不能将抵押登记注销的，吕可广、李玉慧的房屋也不可能过户至刘学茜名下，这正证明其与陈海波恶意串通，所谓的“卖房”名为房屋买卖，实为巧取豪夺。三、三被告恶意串通，以明显不合理的低价成交，侵害了原告的合法权益。被告刘学鹏与被告陈海波多次以电话的形式，威胁吕可广、李玉慧及吕骊，其内容为“现在正式通知你，你借我钱没有按时付息还款，我明天将把你的房产过户”；“吕骊，你用吕可广、李玉慧房产抵押给我，借我钱，在2017年6月20日前应该给我的利息至今未给，你已违约，先通知你三日内把利息补齐，由于你违约在先，先要求你本金全部归还给我，要是不拒不履约，我将你抵押给我的房产自行处理，用作你归还我的欠款，如若不够，我将向当地法院起诉，以保障我的利益。”《房产抵押借款合同》是吕可广、李玉慧与被告陈海波签订的，抵押物也是吕可广、李玉慧房产，与女儿无关。关于吕骊与陈海波和刘学鹏之间有无债权债务关系，则与吕可广、李玉慧无关。被告刘学鹏本是《委托书》指定的卖房受托人，不是《房产抵押借款合同》的当事人，却以该法律关系债权人的身份出现，被告陈海波借口与他人的债权债务关系，将其与原告签订的《房产抵押借款合同》与原告女儿之间的纠纷混为一谈，不仅不履行与吕可广、李玉慧签订的借款合同，还伙同刘学鹏将已设定抵押权的吕可广、李玉慧房产卖给他人，说明其二人均是借款骗局的知情人与参与者。同时被告刘学鹏作为“受托人“，与被告刘学茜系姐弟关系，被告刘学鹏配合陈海波以16万元的价格将原告的房屋”卖“给刘学茜，而被告刘学茜买房前则连房子都没有看过，即完成了交易，是作为弟弟的被告刘学鹏向其姐输送原告的利益。显然，从原告房屋的面积和位置，该房产价值当在五六十万元以上，其”成交“价格大大低于合理价格的百分之七十。根据相关法律规定，受托人与买受人以明显不合理的低价进行交易，构成恶意串通的，房屋买卖协议无效。综上所述，原告认为，被告刘学鹏与陈海波的卖房行为违背了原告的真实意思表示；被告刘学鹏作为受托人与被告刘学茜恶意串通，损害原告的合法利益，根据《民法通则》第55条、合同法第52条第二项及《买卖合同司法解释》第19条之规定，特起诉至法院，要求1、确认被告刘学鹏以原告名义与被告刘学茜签订的房屋买卖合同无效，第三人李保与被告刘学茜签订的房屋买卖协议无效；2、请求变更恢复原告为卫滨区健民一巷**楼****的产权人。2、本案诉讼费由被告全部承担。被告陈海波、刘学鹏、刘学茜辩称：1、房屋买卖合同和借款抵押合同是两个独立的合同，借款抵押合同不是评估房屋买卖合同是否有效的考量因素，2、陈海波按照李玉慧的指示支付30万元给吕骊，李玉慧对此知情，借款合同已生效，3、刘学鹏享有合法代理权，且房屋价值30万也符合市场价格，并不存在恶意串通，损害李玉慧合法权益的情形，房屋买卖合同有效。第三人李保辩称：刘学茜与李保的房屋买卖合同合法有效，李保依法享有案涉房屋的所有权，请求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据材料有：1、2017年4月吕可广银行交易明细单，证明：30万没有转入其账户。2、2017年7月5日刘学鹏与吕骊电话录音一份，证明：刘学鹏将公证书原件领走，我没有拿到。3、2017年9月刘学茜买房后，又在中介以45万元将房卖出的聊天截图，证明：案涉房屋的价格不会低于45万元，房屋价格高于市场价的30%。4、借款合同及公证书、委托合同及公证书，2017年6月29日陈海波写的证明一份，证明：吕骊用案涉房产抵押。5、2017年4月22日吕骊银行转账给付刘学鹏2笔转款，一笔20万，一笔30万，证明：吕骊已将借款还清。被告陈海波向本院提交的证据有：1、银行交易凭证及陈海华的书面证明一份，2、2017年7月23日，陈海波与李玉慧通话记录一份，在该通话录音中，在陈海波提到李玉慧应该付息时，李玉慧前后4次提到多少利息，在第5次时又提及让吕骊给计算利息是多少，李玉慧在陈海波催款时，第一反应并不是提及款项未交付，而是反复询问借款利息是多少，足以证明李玉慧对陈海波将款项支付至吕骊是知情的。被告刘学鹏向本院提交的证据有：1、公证委托书，2、2017年9月15日刘学鹏向陈海波转账30万元的记录，证明：刘学鹏在收到刘学茜30万元的房款后，已将款项转给陈海波，且陈海波在庭审中也明示其与李玉慧的30万元借款已经偿还，双方的债权债务已清。被告刘学茜向本院提交的证据有：1、二手房买卖合同一份，税收缴款书一份，证明：二手房的成交价格是30万元，且房管部门对房屋的评估价格为289038元，30万元符合市场价。2、2017年7月25日刘学鹏向刘学茜出具的收条一份，2017年9月15日刘学茜向刘学鹏银行转账20万元的记录一份，3、2017年7月26日河南省增值税普通发票，证明：刘学茜购买房屋所交期税，为避税，他们商量刘学茜买房金额是16万元。第三人李保向本院提交的证据有：第一组：2019年3月23日，刘学茜与李保签订的《房屋买卖合同》一份，证明：刘学茜与李保签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。第二组：1、2019年3月23日，刘学茜出具的收到李保现金10万元的《收到条》一份；2、2019年3月25日，李保向刘学茜转账25万元的中国建设银行个人活期账户交易明细，证明：李保按照合同约定履行了付款义务；3、豫（2019）新乡市不动产权第0014427号不动产权证（房屋所有权人：李保），证明：案涉房屋已经办理了过户登记，李保是合法的涉案房屋所有权人。经庭审质证：被告对原告提交的证据认为：1、对第一组证据真实性无异议，2、对第二组证据真实性无异议，该录音中吕骊明确表示，“她正在凑钱”，此处的“她”应指代原告李玉慧，也间接证明李玉慧对吕骊收取30万款项是知情的，原告未领取公证书并不影响公证书的合法性与真实性，3、聊天记录的实际沟通人，其身份信息无法核实，且聊天内容真实性无法核实，且中介挂房45万元，并未成交，可能存在高于市场价的情况，陈海波与李玉慧在借款抵押合同中已明确房屋价格是31万元，该证据不能证明30万元的成交价低于市场价。4、对两份公证书真实性无异议，但原告所述的多次未能领到公证书原件，对公证书本身的真实性与合法性没有影响，且原告作为完全民事行为能力人，其明确表示亲自参与公证程序，无相关部门对公证书予以撤销的，公证书具有合法性，刘学鹏享有合法代理权。2017年6月29日的证明，该证明中吕骊明确表示2017年4月21日收到现金30万，且用案涉房屋抵押给陈海波，该证据直接证明其证明的三十万与李玉慧借陈海波的30万是同一笔款项，只是双方在合同履行过程中对借款利息进行了调整。5、该30万元款项是吕骊借用刘学鹏账户向许自厂支付的赌博款，该事实已经新乡市红旗公安局向阳分局立案侦查，该局的询问笔录和报案笔录均可证明上述事实。第三人对原告提交的证据认为：1、对于原告提交的微信聊天截图真实性有异议，且该聊天记录中提到的45万元也不能作为认定房屋市场价的依据，2、对原告提交的其他证据真实性无异议，但原告提供的四组证据与李保不存在关联性，不能证明其主张刘学茜与李保合同无效。吕骊与陈海华的交易记录与李保无关，我方不予质证。原告对被告陈海波提交的证据认为：1、对第一份证据与原告无关，这是他们之间的情况，我方不质证。2、2017年7月9日因吕骊与刘学鹏吵架的时候我才知道他们把30万给吕骊了，30万元我并没有收到，我没有同意将30万元给吕骊。原告对被告刘学鹏提交的证据认为：1、公证书公证处没有给我，2017年9月1日我去公证处要公证书，他们才给我复印前半段，9月4日又给我复印后半段，2、转账记录与我无关。原告对被告刘学茜提交的证据认为：1、该合同我方不清楚，2、刘学鹏与刘学茜是亲兄妹，这些转账记录和收条可以作假，3、税价不是市场价，买房价格到底是16万元还是30万元，希望法庭调查。第三人对被告提交的证据无异议。原告对第三人提交的证据认为：1、这是刘学茜与李保签订的合同，与我无关，这些买卖是虚假的，并没有实际履行，李保也并没有实际到案涉房屋看过。2、收到条我不清楚，我也不能确定他们是否实际交易，合同不能成立。3、房产证真实性无异议，但是合同不能成立。被告对第三人提交的证据无异议。原告提交证据1、2、4的真实性、合法性、关联性，本院予以确认；证据3没有其他证据加以印证，本院不予确认；证据5公安机关的材料已证实吕骊未偿还借款，该证据本院不予确认。被告陈海波提交证据1的真实性，本院予以确认；证据2不足以证实2017年4月21日陈海波将30万元转给吕骊是经李玉慧授权或同意的，该证据本院不予确认。被告刘学鹏提交证据1的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，证据2的真实性、关联性，本院予以确认。被告刘学茜提交证据1、2、3的真实性、关联性，本院予以确认。第三人提交证据第一、二组的真实性、关联性，本院予以确认。依据上述有效证据及庭审，可以认定以下事实：2017年4月21日，吕可广、原告李玉慧与被告陈海波签订《房产抵押借款合同》一份，约定：由陈海波借给吕可广、李玉慧300000元；由出借人将借款转入借款人名下账户，交付借款时借款人出具书面凭证；借款期限6个月；借款人将其所有的位于河南省新乡市健民一巷11号楼西数4单元4层东户的房产作抵押担保，抵押物的价值31万元；如发生所借款项不能按期履行，借款人自愿用上述房产的全部法定权益作为履行该合同项下全部债务担保，出借人有权按照国家法律，通过规定程序，对抵押物作价、拍卖、变卖，以实行抵押权。同日吕可广、原告李玉慧与被告刘学鹏签订《委托书》一份，约定吕可广、李玉慧将河南省新乡市健民一巷11号楼西数4单元4层东户出卖，吕可广、李玉慧委托刘学鹏为全权代理人，代为办理签订房屋买卖协议、代为办理房屋的产权转移登记手续、代为收取房款等事项。同日以上合同、委托书在新乡市红旗区公证处办理了公证，吕可广、李玉慧将房产证交给刘学鹏。2017年4月21日，陈海波通过其姐姐的账户向吕可广、李玉慧的女儿原告吕骊转款30万元，同日吕骊出具借款条一份。2017年7月25日，刘学鹏以吕可广、李玉慧代理人身份，与其姐姐刘学茜签订二手房买卖合同一份，约定将本案争议房屋以30万元的价格出售给刘学茜。被告刘学鹏向刘学茜出具了收条一份，载明“今收到刘学茜购买健民一巷11号楼西数4单元4层东户定金（现金）壹拾万元整，收到人刘学鹏，2017年7月25日”。2017年7月25日，刘学鹏以吕可广、李玉慧代理人身份与刘学茜办理过户登记手续，将本案争议房屋过户至刘学茜名下。税收交款上载明房屋计税金额为289083元。不动产权证的编号为豫（2017）新乡市不动产权第002439号。2017年9月15日刘学茜通过银行转账向刘学鹏转房款20万元，同日刘学鹏向陈海波银行转账30万元。吕可广、李玉慧夫妇于2017年10月11日起诉至本院，要求确认房屋买卖合同无效，变更过户至被告刘学茜名下房屋产权，恢复至原告名下。本案审理过程中，吕可广死亡，本院追加其继承人吕骊、吕骥作为原告参加诉讼。2019年3月23日，被告刘学茜与第三人李保签订《房屋买卖合同》将案涉房产以35万元买给第三人李保，并办理了豫（2019）新乡市不动产权第0014427号不动产证。重审中，原告李玉慧要求确认被告刘学茜、第三人李保房屋买卖合同无效，变更过户至第三人李保名下房屋产权，恢复至原告名下。现案涉房产由原告李玉慧实际占用使用至今。本院认为：《房产抵押借款合同》、《委托书》在同日签订，并在公证处进行了公证，从合同和委托书内容以及陈海波与刘学鹏共同经营公司的关系，可以认定李玉慧签订委托书的本意是担保债务，刘学鹏在借款未到期的情况下签订房屋买卖合同，超越代理权限，且签订买卖合同及办理房屋过户手续不符合常情，损害了原告利益。原告李玉慧实际占用使用案涉房产至今，刘学茜及李保在购买涉案房产时，未对房产手续及房产实际状况进行勘察，该购买行为不符合常情，存在重大过失，该买卖行为不符合善意取得的构成要件，案涉房产买卖无效，应当恢复原状。被告陈海波、刘学鹏、刘学茜所得购房款应返还第三人李保。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条之规定，判决如下：第三人李保于本判决生效之日起十日内将河南省新乡市健民一巷11号楼西数4单元4层东户的房产过户到原告名下。案件受理费5800元，由被告陈海波、刘学鹏承担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 ：范正阳人民陪审员 ：李素斌人民陪审员 ：翟喜顺二〇二〇年六月十七日书 记 员 ： 马 琳