安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终574号 上诉人（原审原告、反诉被告）：夏结男，女，1959年3月7日出生，汉族，农民，住安徽省潜山经济开发区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐张明，男，1982年2月19日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山经济开发区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢家龙，男，1972年9月7日出生，汉族，农民，户籍地安徽省怀宁县，现住安徽省潜山经济开发区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢家齐，男，1974年1月18日出生，汉族，农民，户籍地安徽省怀宁县，现住安徽省潜山市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢冬华，男，1977年12月3日出生，汉族，农民，住安徽省怀宁县，。 上述三被上诉人共同的委托诉讼代理人：杨乐天，安徽皖激扬律师事务所律师。 上诉人夏结男、徐张明与被上诉人谢家龙、谢家齐、谢冬华确认合同无效纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2019）皖0824民初2545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，审理了本案。本案现已审理终结。 夏结男、徐张明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判“补偿房屋重置及装潢价值2440260元”中应扣减宅基地价值533732元。事实和理由：案涉《宅基地转让协议书》确认无效，鉴定结论房屋重置价值2013960元中包含了房屋重置1480228元和宅基地价值533732元，宅基地本身归夏结男、徐张明所有，其不需要补偿。房屋市场价4198909元包含了房产和地产的价值，谢家龙、谢家齐、谢冬华在房屋升值损失中已经享有了宅基地升值获取的利益。 谢家龙、谢家齐、谢冬华辩称，一审法院的计算已经照顾了夏结男、徐张明，实际是3969724元，按照夏结男、徐张明的算法也应当是3899604元。总价值和重置价值都是明确的，赔偿比例也是明确的。 夏结男、徐张明向一审法院起诉请求：确认双方于2010年签订的“宅基地转让协议书”无效；判令谢家龙、谢家齐、谢冬华返还其位于安徽省潜山经济开发区安置宅基地240平方米并承担本案诉讼费。 谢家龙、谢家齐、谢冬华向一审法院反诉请求：1、判令夏结男、徐张明返还土地转让款30万元；2、判令夏结男、徐张明赔偿其损失3898909元，（其中房屋重置价2013960元，装潢损失426300元，房屋升值1458649元）；3、夏结男、徐张明上述款项付清20日后，再将案涉土地及附属房屋返还给夏结男、徐张明；4、反诉费用、评估费由夏结男、徐张明承担。 一审法院认定事实：夏结男、徐张明系安徽省潜山经济开发区居民。2007年4月25日，潜山县综合经济开发区与被拆迁人夏结男、徐张明签订《拆迁安置协议书》一份，潜山经济开发区征收夏结男、徐张明享有使用权的集体土地，双方就拆迁安置补偿问题达成协议。2010年，徐张明经手与谢家龙、谢家齐、谢冬华签订《宅基地转让协议书》，约定，徐张明将潜山县综合经济开发区安置给夏结男、徐张明位于潜山县综合经济开发区㎡使用权转让给谢家龙、谢家齐、谢冬华，谢家龙、谢家齐、谢冬华支付土地转让款30万元。双方亦就违约责任进行了约定。协议签订后，谢家龙、谢家齐、谢冬华在该宅基地上兴建四底四层住宅并入住。案件审理过程中，谢家龙、谢家齐、谢冬华申请对涉讼房地产进行鉴定评估。一审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房地产的重置价及市场交易价进行了评估。经评估，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2019年11月6日出具《房地产估价报告》。该报告得出估价结果为：位于潜山市经济开发区（商住用房）房地产［钢混结构，总建筑面积为1025.5㎡，宅基地面积240㎡］，在价值时点的市场价值（设定毛坯状态）4198909元、重置价值（设定毛坯状态）2013960元、装潢价值426300元。谢家龙、谢家齐、谢冬华支付评估费用3万元。另查，谢家龙、谢家齐、谢冬华非夏结男、徐张明所在集体经济组织成员。 一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。谢家龙、谢家齐、谢冬华非安徽省潜山经济开发区居民，因此根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，该宅基地转让协议无效。依照法律规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，夏结男、徐张明要求谢家龙、谢家齐、谢冬华返还位于安徽潜山综合经济开发区宅基地240平方米的诉讼请求应予支持。谢家龙、谢家齐、谢冬华要求夏结男、徐张明返还土地转让款30万元的反诉请求应予支持。谢家龙、谢家齐、谢冬华已经在该宅基地上建造总面积1025.5平方米的房屋，房屋和土地不可分离，拆除会造成房屋价值极大贬损，故房屋随宅基地一并返还给出卖人，由出卖人将原房屋的价值折价补偿买受人，故谢家龙、谢家齐、谢冬华要求夏结男、徐张明补偿重置价值（设定毛坯状态）2013960元、装潢价值426300元合计2440260元的诉讼请求应予支持。对于谢家龙、谢家齐、谢冬华房屋升值损失1458649元，考虑到出卖人在出卖时明知所出卖的宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售宅基地为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任，一审法院酌情由夏结男、徐张明赔偿损失的70%即1021054.3元。鉴定评估费用3万元，应由争议双方按责任大小分担。双方互付返还义务时本应同时履行，但考虑谢家龙、谢家齐、谢冬华迁出房屋需要一定的准备时间，故谢家龙、谢家齐、谢冬华要求在夏结男、徐张明付清款项后20日内返还宅基地及房屋的请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条之规定，判决：一、原告（反诉被告）夏结男、徐张明与被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华签订的《宅基地转让协议书》无效；二、原告（反诉被告）夏结男、徐张明于判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华返还宅基地转让款人民币300000元、补偿房屋重置及装潢价值2440260元、赔偿房屋升值损失1021054.30元，合计3761314.30元；三、被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华在原告（反诉被告）夏结男、徐张明履行判决第二项确定的义务后二十日内，将位于安徽省潜山经济开发区宅基地240平方米及地上Ｂ3幢1-4层房产返还给原告（反诉被告）夏结男、徐张明；四、驳回被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华的其他反诉请求。本案本诉受理费减半收取2900元，由被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华共同负担；反诉案件受理费减半收取20195元，由被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华共同负担2195元、由原告（反诉被告）夏结男、徐张明共同负担18000元；鉴定评估费30000元，由原告（反诉被告）夏结男、徐张明负担21000元，由被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华共同负担9000元。 二审中，当事人未提交新证据。 对原审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2019年11月6日出具的《房地产估价报告》估价结果为：位于潜山市经济开发区（商住用房）房地产［钢混结构，总建筑面积为1025.5㎡，宅基地面积240㎡］，在价值时点的市场价值（设定毛坯状态）4198909元、重置价值（设定毛坯状态）2013960元、装潢价值426300元。其中，重置价值（设定毛坯状态）2013960元包括房屋重置价值1480228元，宅基地重置价值533732元。 本院认为,案涉《宅基地转让协议书》因违反法律强制性规定而无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。夏结男、徐张明在出卖时明知所出卖的宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售宅基地为由主张合同无效，应当承担主要责任，且不能因合同无效而受益。原审认定夏结男、徐张明应补偿谢家龙、谢家齐、谢冬华重置价值、装潢价值并赔偿谢家龙、谢家齐、谢冬华所建房屋升值损失的70%，并无不当。依据安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司《房地产估价报告》，案涉房屋市场价值（设定毛坯状态）4198909元，重置价值（设定毛坯状态）2013960元，装潢价值426300元，房屋升值损失为4198909元-2013960元＝2184949元，夏结男、徐张明承担70%，即1529464.3元。夏结男、徐张明应承担重置价值（设定毛坯状态）、装潢价值、房屋升值损失共计3969724元（2013960元+426300元+1529464.3元）。原审判决在计算方式上虽不准确，但结果不超过上述数额，也不超出谢家龙、谢家齐、谢冬华的反诉请求。谢家龙、谢家齐、谢冬华未对一审判决提出上诉，系对自身权利的处分，不违反法律规定。 综上，夏结男、徐张明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9137.32元，由上诉人夏结男、徐张明负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 谷 审判员 张秀珍 审判员 程 顺 二〇二〇年六月一日 法官助理丁娟 书记员吴杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。