河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1726民初852号原告：陈家山，男，1972年4月12日生，汉族，住泌阳县。原告：陈有贵，男，1971年12月5日生，汉族，住泌阳县。二原告委托诉讼代理人：邢付渠，河南北纬律师事务所律师。被告：驻马店市鼎鑫置业有限公司，住所地泌阳县北环路东段。统一社会信用代码：914117265749829554。法定代表人：范哲，任总经理。委托诉讼代理人：王占德，河南同心德律师事务所律师。原告陈家山、陈有贵与被告驻马店市鼎鑫置业有限公司（以下简称鼎鑫置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈有贵及委托诉讼代理人邢付渠、被告鼎鑫置业委托诉讼代理人王占德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈家山、陈有贵向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金或赔偿损失共计986810.83元（自2016年10月暂计算至2020年1月31日）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告驻马店市鼎鑫置业有限公司与原告陈有贵签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于泌阳县城北环一路东段北侧鼎鑫·御景湾建筑面积为839.63平方米第2幢西2号房售于原告陈有贵，总价款6895972元，合同第六条约定采用按揭贷款付款，于2017年2月5日付清首付款4145972元，贷款2750000元（该贷款已支付至被告账户，原告现在银行正常按月偿还贷款），合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成商品房不能办理登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按买受人不退房，共同配合办理产权登记处理。2018年11月16日，原告陈有贵、陈家山（乙方）与被告（甲方）签订《协议》一份，协议主要内容为：乙方购买甲方位于泌阳县御景湾小区2号楼西2（839.63平方米）的房屋并签订《商品房买卖合同》。现双方经协商，在原合同的基础上订立本协议。一、乙方至本协议订立时尚欠甲方购房首付款1350972元未按期支付，乙方于本协议签订之日起支付甲方400000元，余款950972元乙方承诺于2019年2月1日支付一部分，剩余部分乙方承诺于2019年5月16日前一次性付清。逾期以月利率2分支付利息至还清之日止。二、乙方以自己购买的本协议项下的房屋为本协议的履行提供抵押担保，乙方若不按协议履行付款义务，甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并有权处置该房屋，乙方不得干涉。处置所得在扣除违约金、处置所需费用后，剩余部分返还乙方。备注：2019年2月1日还款200000元，下欠剩余房款750972元，驻马店市鼎鑫置业有限公司，2019年2月1日。涉案房屋已于2015年10月交付原告陈有贵、陈家山。生效的（2019）豫1726民初3251号民事判决书认为，驻马店市鼎鑫置业有限公司与陈有贵签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同依法成立、生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。陈有贵已经依约缴纳首付款，尾款采取分期付款方式支付，支付时间为合同备案后一定时间内；《协议》补充约定尾款支付方式变更为定期支付，原告陈有贵、陈家山未按照约定时间支付尾款，存在违约；被告并未提供证据证明其已将涉案合同提交房管部分备案，且原告至今无法取得房屋产权证书，被告亦存在违约行为；原告和被告均存在违约情况下，应当分别按照合同约定承担违约责任。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）要求被告承担因被告原因原告未能取得房屋权属证书的违约金，请求法院支持原告的诉讼请求。被告鼎鑫置业辩称，1.原告的起诉已超过诉讼时效；2.被告不能按时办证存在客观原因，责任不在被告；3.双方针对不能按时办理产权登记有特别约定，即共同配合办理产权登记，放弃违约金。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，原告陈家山、陈有贵、候选与被告签订房屋买卖协议，购买被告约1121.43平方米的房产，2015年10月被告交付房屋。2017年2月5日，原告陈有贵重新与被告鼎鑫置业签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171，驻房【002956】），购买被告839.63平方米的房产，部分内容：合同第三条，被告鼎鑫置业将位于泌阳县城北环一路东段北侧鼎鑫·御景湾建筑面积为839.63平方米第2幢西2号房屋售于原告陈有贵。合同第六条，总价款6895972元采用按揭贷款付款，于2017年2月5日付清首付款4145972元，按揭贷款2750000元。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提供退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；3.买受人不退房，共同配合办理产权登记。2018年11月16日，原告陈家山、陈有贵与被告鼎鑫置业签订《协议》，主要内容：1.被告至协议订立时尚欠原告购房首付款1350972元未按期支付，被告于协议签订之日支付原告400000元，余款950972元原告承诺于2019年2月1日支付一部分，剩余部分2019年5月16日前一次性付清。逾期以月利率2分支付利息至还清之日止；2.原告以购买的协议项下的房屋为协议的履行提供抵押担保，原告若不按协议履行付款义务，被告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并有权处置房屋，原告不得干涉。处置所得在扣除违约金，处置所需费用后，剩余部分返还原告。2019年2月1日，被告备注：2019年2月1日还款200000元整，下欠剩余房款750972元。因陈家山、陈有贵未按照约定支付剩余房款750972元，鼎鑫置业向泌阳县人民法院提起诉讼，要求二人支付剩余房款，诉讼中，陈家山、陈有贵提起反诉，要求二人在支付剩余房款的同时，鼎鑫置业限期为二人办理产权登记。经审理查明，原被告均存在违约行为，2020年2月24日，泌阳县人民法院作出（2019）豫1726民初3251号民事判决书，判决：1.陈有贵、陈家山于判决生效后三十日内支付鼎鑫置业750972元及利息（自2019年5月16日起至实际清偿之日止，按月利率2%计付）；2.鼎鑫置业于判决生效后三十日内协助陈有贵、陈家山将位于泌阳县城北环一路东段北侧鼎鑫·御景湾建筑面积为839.63平方米第2幢西2号房屋产权登记至陈有贵名下。3.驳回其他诉讼请求。现判决已发生法律效力。本院认为，依法成立的合同，各方应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：被告鼎鑫置业没有按照约定办理产权登记，应当承担何种违约责任。原告认为，根据《商品房买卖合同》第十五条规定，双方并未约定违约金，则应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计付逾期贷款利息的标准计算。”要求被告承担未按约定办理房屋权属证书的违约金或赔偿损失。被告则认为，关于办理产权登记手续，双方对违约金有明确约定，根据《商品房买卖合同》第十五条，双方当时针对未按约定办理产权证约定有3种处理办法：“1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；3.买受人不退房，共同配合办理产权登记。”其中第二项有明确关于违约金的约定，但是，双方选择的是第三项处理办法，即“买受人不退房，共同配合办理产权登记”，系放弃违约金，属于特殊约定，因此，应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，针对未按约定办理产权登记的处理办法有三项，第一、二项有关于损失或违约金的约定，第二项与第三项的前提条件一样，可以同时选择，但是，双方选择约定的是第三项，即“买受人不退房，共同配合办理产权登记”，而没有选择第一项或第二项，即视为放弃违约金或损失，该约定系双方的特殊约定，在双方当事人有特殊约定的情况下，应当按照约定处理，不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于支付违约金或损失等违约责任的规定；同时，涉案房屋于2015年10月交付原告使用，在占有使用期间，原告取得涉案房屋的使用收益权，且原告并没提供其他有关赔偿损失的证据，因此，原告关于被告未按约定办理产权登记要求被告支付违约金或赔偿损失的请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，原告陈家山、陈有贵的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈家山、陈有贵的诉讼请求。案件受理费7552元（已减半收取），由原告陈家山、陈有贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  黄依群二〇二〇年六月十九日书记员  史春光