河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0392民初564号 原告：魏建辉，男，1979年8月20日生，汉族，现住唐山市古冶区。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里**。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住北戴河新区，公司员工。 被告：刘艳军，男，1969年1月1日出生，汉族，现住河北省保定市清苑县。 委托诉讼代理人：任敬涛，河北海立律师事务所律师。 原告魏建辉与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、刘艳军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告魏建辉的委托诉讼代理人徐桂华、被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超、被告刘艳军的委托诉讼代理人任敬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏建辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告瑞龙地产之间订立的中国红色公寓1105号房屋《商品房买卖合同》合法有效。2、确认二被告之间订立的中国红色公寓1105号房屋《商品房买卖合同》无效。3、判令二被告协助原告办理买卖合同备案手续及房产证，并承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2011年4月28日，原告订购由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙地产）开发的坐落在南戴河中国红色公寓的1105号商品房并签订认购书，定金50000元（一并购买两套房）。2011年6月21日原告与被告瑞龙地产签订《商品房买卖合同》，合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙地产。建筑面积61.33方米，单价14323.02元/平方米，总价款878431元。同时约定本合同自生效之日起30日内由被告瑞龙地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。2011年4月28日原告向被告瑞龙地产通过银行消费支付10万元定金（1105号和1205号的房款），2011年5月11日原告向被告瑞龙地产通过银行付首付款528431元，后期通过中国工商银行贷款35万。同时付清契税、公共维修基金、配套费、代办费等相关税费。2011年7月4日被告瑞龙地产为原告出具878431元的销售不动产统一发票。2011年6月14日被告瑞龙地产交付了上述房屋并出具房屋交接证明，秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）为原告出具了验房签字文件，2011年7月14日丽都物业为原告出具物品明细表。2011年6月21日原告将房屋委托给丽都物业经营，并签订三方协议，被告瑞龙为担保方。经营期限五年，月收益5301.72元，原告享有正常营业时间内20天免费度假居住权（详细内容见协议）。2011年7月9日原告与丽都物业签订物业费相关协议，同意被告瑞龙地产代原告支付物业费五年。2012年10月12日抚宁区人民法院出具（2012）抚民一初字第1765号调解书，被告瑞龙地产同意给付原告租金15000元；2013年3月30日前被告瑞龙地产为原告办理产权证，至今被告瑞龙地产未给原告办理房屋产权证。2014年10月8日原告向中国工商银行一次性还清剩余贷款333871.23元。2016年6月23日丽都物业为原告出具证明，截止2016年6月15日欠1105和1205业主的委托收益249180.84元。截止起诉之日，被告瑞龙地产没有按照约定为原告办理房产确权手续，也没有办理房屋备案手续。未能办理备案的原因是被告瑞龙地产向刘艳军借款过程中，以该房屋作为担保。将涉案该房屋与被告刘艳军签订商品房买卖合同并在抚宁建设局办理备案登记。依据上述事实，原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价，被告瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权。二、二被告之间订立《商品房买卖合同》是虚假的买卖合同，二被告并没有进行真正的买卖交易，该合同性质是名为买卖、实为担保，故被告刘艳军对涉案房屋不具有所有权，他们之间订立并经过备案的商品房买卖合同违反担保法及司法解释规定，属于无效。三、因二被告已经将原告享有占有使用的房屋在房屋管理部门备案的行为，导致原告无法备案，侵犯了原告的合法权益，二被告应当立即停止侵权并协助原告办理商品房买卖合同备案。综上，请求法院通过审理查清事实作出公正判决。 被告瑞龙房地产辩称，我公司与原告之间是真实的房屋买卖关系，该买卖已经完成交易，房屋也已实际交付给原告居住、使用、所有。与被告是民间借贷关系，签订的买卖合同只是为了民间借贷提供的担保合同，不是真实的房屋买卖关系的真实意思表示，也从未给第二被告交付过房屋，认可原告诉状中的事实。 被告刘艳军辩称，原告第二项诉请其无权提出第二项诉请，确认二被告之间的合同无效。本案的纠纷案由是合同效力纠纷，而不是房屋所有权纠纷。根据包括合同法第8条在内的相关条款确定的都是依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告突破合同相对性原则，对他人之间签订合同提出无效主张，其诉讼请求权不存在，需要原告明确提出其相应诉请的法律依据。原告可以针对房屋提出诉讼请求，房屋显然不是当事人，和原告有合同关系的只是第一被告。结合已经经过的其他案件的审理我们也看到，原告提供的所谓的相关证据只能证明其第一项诉讼请求，第二被告对原告负有什么样的合同义务呢？原告在庭审中也只能是对于第一被告相关意见请求的附和，原因是他不知道、不了解，原告说她的合同存在，所以我们的合同就不真实，认为同一个物权上不能存在多个合同，是对物权法本意的违反。对诉状陈述的事实我们认为，1、第二被告与第一被告是商品房真实买卖关系，双方签订合同基于对该买卖行为的真实意思表示，双方到行政机关进行了销售登记备案，原告诉状中称该备案行为是抵押担保，庭审也没见到过有关登记行为是抵押登记的相关证据。2、希望查清借贷的合同是否成立，借贷的时间、金额。3、本案发生系第一被告违反诚实信用原则，涉嫌刑事犯罪，合同诈骗，本案中主张二被告之间合同无效是基于逃避相应的民事刑事责任所作出的陈述，第二被告也是受害人，第二被告购买涉案房产价格优惠，因为购买的多，是符合正常的民事商事行为，是双方真实意思表示，双方的合同效力应为有效。 原告提供了以下证据：证1、嶺澜房产收款通知书、商品房买卖合同。证明原被告签订的房屋买卖合同成立并生效。证2、交房款明细、收据、发票。证明原告向被告瑞龙支付涉案房屋买卖合同价款，证明原告履行合同支付房款及相关费税义务，被告瑞龙地产为原告出具发票。证明原告享有房屋所有权。证3、房屋交接证明，验房签字、物品明细表被告瑞龙向原告交付合同约定房屋及房内设施。证明涉案房屋所有权转移给原告。证4、委托经营协议、抚宁县法院(2012)抚民一初字第1765号调解书。执行裁定书，涉案房屋土地已经中止执行。证5、向中国工商银行的还款凭证。 被告瑞龙房地产的质证意见为，对证据真实性、合法性、关联性没有异议，全部认可。原告证据充分证明原告购买，占有、居住、使用该房屋的全部过程。中院的执行裁定书也已经认定原告在查封之前已经合法占有该房屋，对该房屋的相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权利。 被告刘艳军的质证意见为，证据没有明确证明目的，作为其第一项诉请的证据使用的话，我们不是第一被告与原告的当事人，合同如何履行我们不了解，我们是被强行加到这个诉讼中的，不发表对于原告和第一被告的合同签订履行的主观意见。对裁定书，原告和第一被告代理人陈述认为实际占有这个房屋，取得权利，涉及到第二被告的诉请只能是合同是否有效，本案是合同效力纠纷不是所有权的确认纠纷，原告和第一被告签订合同约定90天之内要到行政机关备案，第二被告与第一被告也是按照双方的约定进行的销售登记备案，在其他案子中我们也主张过。如果她认为所谓的占有收益的支付能够作为二被告合同无效，没有相应的法律依据。(2012)抚民一初字第1765号调解书第二项被告瑞龙于2012年3月30日前为原告办理房屋所有权证，到期未办理未原告退房，该调解书具有生效判决同等的法律效力，对第一被告与原告之间本案涉案房屋的相关问题的处理已经做出明确的约定，即被告为原告退房，本案提出的诉请属于重复诉讼，其与第一被告之间的案涉房屋的处理应按调解书处理。 被告瑞龙房地产提供了以下证据：证1、我公司与第二被告之间签订的民间借贷合同一份，抵押备案明细表、管部门办理的红色公寓备案明细表一份，47套房屋。2、我公司与刘艳杰、刘建阁签订的协议书，该两笔协议书借款金额相加与2012年签订的借款合同的总借款金额相符，该两份协议书上有刘艳军、刘建阁本人的签字，签字笔迹与备案的买卖合同上的签字笔迹一致，我公司与刘艳军、刘建阁在2015年8月31日签订的还款保证协议书，该协议书与2012年借款合同紧密关联的，协议书的甲方写明是刘建阁和刘艳军，后边有刘建阁的签字盖章，名章与签字应有同等的法律效力。3、我公司与秦皇岛福元运通投资管理有限公司在2015年8月31签订的协议书，福元公司是2012年民间借贷的居间方，该协议书与2012年民间借贷合同紧密关联。4、2014年8月18日和2014年9月1日刘建阁收到我公司归还欠款的收条两份。5、我公司归还刘建阁、刘艳军欠款的付款凭证12份，以上证据充分证明我公司与刘建阁、刘艳军之间是民间借贷关系而不是房屋买卖关系，签订的备案合同只是为该笔借款提供的形式上的担保合同，并且在2012年签订的民间借贷合同第4条和第12条中和还款保证协议的第2条，已明确约定了备案登记是抵押担保行为，在借贷合同的第二部分抵押条款第12条也明确约定了抵押物清单和抵押单价，在还款保证协议书第二条约定，如乙方未履行上述还款义务，甲方有权对乙方借款作为抵押的中国红色房屋进行处置，该约定违反了担保法的留质条款，我公司与刘建阁、刘艳军签订的买卖合同应属无效合同。6、从秦皇岛市中级人民法院申请调取的刘建阁诉瑞龙房地产公司归还欠款的调解书及借条三份，秦皇岛中院(2013)秦民立保字第33号裁定书，送达回证，中国裁判文书网公告的刘建阁申请执行裁定书一份，改组证据更加充分完整的证明我公司与刘建阁、刘艳军之间民间借贷关系。7、我公司与刘建阁签订的1105号房屋的备案合同一份，证明我公司与刘建阁借款并用房屋备案的形式做抵押担保的事实，8、天眼调取的福元运通公司的工商信息登记，证明刘建阁、刘艳军是该公司的实际控制人。9、福元公司与我公司订立的居间合同、居间费收条，证明我公司和刘建阁、刘艳军是民间借贷关系，不是房屋买卖关系，刘建阁借助福元运通公司作为居间方的借款方式，事实是为了掩盖高额利息的行为。10、刘建阁向瑞龙公司借款800万的转账凭证，经办人是张思南，与福元运通公司出具的居间费收条的签字笔迹相一致，刘艳军向瑞龙支付借款672.4万元的银行转账凭证。11、秦皇岛市中级法院2018冀03民终415号判决书、2018冀03民再79号判决书、新区法院2019冀03**民初132号判决书。该三份判决书都已认定判决刘建阁、刘艳军的买卖合同无效。 原告的质证意见为，上述证据综合证明刘建阁、刘艳军和瑞龙是民间借贷法律关系，秦皇岛福元运通公司为民间借贷的居间方，约定用47套房屋进行备案，该备案行为是为借款进行的抵押备案行为，可以证实二被告并不是真实的房屋买卖合同意思表示。 被告刘艳军的质证意见为，对瑞龙的证据都是二被告之间履行合同的相关手续，瑞龙公司其有主张该合同无效的诉权，其能提供和有义务提供，本案原告未参与我们之间合同的签订，认为原告的质证意见认可第一被告证明目的的质证意见处于一己之私是不具有客观性的。民间借贷合同，上面只有瑞龙公司的签章，不具有证据的资格。原告主张的所谓抵押的事实，有两份明细表，行政机关备案、瑞龙自制的只有自己盖章的明细表，只有瑞龙自制的上写的抵押。所说的抵押备案都是不具有证明资格的材料中才涉及到，不能作为证据来用。借款合同根本就没有成立，抵押登记、备案明细都不具有证据资格的真实性。不存在所谓的相互印证形成证据链条的条件。对有刘建阁三个字的方形印章真实性不认可，第一被告认为章与刘建阁本人签字具有同等法律效力，第一被告要提供明确的法律依据。载有刘建阁、刘艳军三个字样笔迹的复印件、来源不明这组证据，因为其真实性无法核实，不能作为证据使用。12张银行卡流水明细不完全统计涉及到陈保洋、任楠楠、刘德文，包括其所主张的协议中涉及到张鑫艺、刘璐、张庆波、牛磊等相关自然人及历任瑞龙公司的法人，如果这些人与瑞龙公司的关系及案涉的12张流水涉及的相关交易的对方与瑞龙之间的关系，认为瑞龙公司应予以澄清，对证据的来源没有予以说明，款项也并未发生，在你所主张的两方当事人中间，证据不具有关联性。中院的秦民立保第33裁定，民事调解书、执行裁定涉及的刘建阁与瑞龙公司发生的借款金额本息合计是501万元，不能因为刘建阁与瑞龙曾经存在已经生效判决的借贷关系这一事实就认定本案原告自己签订的合同主张的相关事实就成立，没有关联性合法性。天眼查等证据不具有关联性。中院415、412、民再79号判决书，即使在3份判决书中因为你们之间曾经存在借贷关系，所以你们之间的商品房买卖关系就不真实，你认定的借贷关系的借贷合同签订的当事人都包括谁、借款金额、相关的还款期限是否有担保，对上述事实就没有审查和查清作为这样认为不能理解。 被告刘艳军提供了以下证据:1105号房屋备案合同和收据，证明双方依法签订商品房买卖合同，经行政机关进行备案，是预售登记备案，第一被告和原告的主张抵押登记备案或备案用作抵押与事实不符。 原告的质证意见为，对合同的真实性原告无法确认，合法性不认可。根据该合同买受人是打印，是买卖合同样式文本的打印。并不是双方协商一致签订合同的行为。结合被告一提交的47份房屋备案明细表及其他证据可以证实该房屋买卖合同是由于双方存在借贷关系而签订的为借款提供担保的行为。从合同签订时间看，二被告2012年4月25日签订，在原告与被告之间的商品房买卖合同已经签订并履行交房手续之后，结合该房屋只有收据这一证据，也可以证实双方签订的商品房买卖合同并没有实际履行，证明双方之间并不是真实的商品房买卖合同意思表示。 被告瑞龙房地产的质证意见为，真实性没有异议。不认可其证明目的。该合同是基于借款关系而签订的担保合同，不是真实的房屋买卖关系的意思表示，抚宁区和秦皇岛市几年前到现在从来没有过预售或销售的登记备案制度，只有备案，这是有区别的。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年6月21日，原告和瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告瑞龙房地产开发的坐落在南戴河中国红色公寓的11层05号商品房，建筑面积66.33平方米，单价14323.02元/平方米，总价款878431元。原告通过银行向被告瑞龙房地产交付了全部购房款，付清了配套费、契税、公共维修基金、产权代办费等费用。瑞龙房地产把房屋交付原告使用。原告与丽都物业签订了委托经营协议，瑞龙房地产为担保方，约定原告将上述房屋委托丽都物业进行经营管理，期限五年，丽都物业向原告陆续支付委托经营收益。 2012年10月23日，抚宁县人民法院作出（2012）抚民一初字第1765民事调解书，“一、被告（秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司）于2012年11月10日前另行给付原告租金（人民币）1.5万元；二、被告（秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司）于2013年3月30日之前为原告办理房屋所有权证，如到期未能办理被告为原告退房。” 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，魏建辉提出执行异议。2019年6月11日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异422号执行裁定书。查明2011年6月21日魏建辉与瑞龙房地产签订两份《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层05号房屋。2011年5月11日魏建辉向瑞龙房地产通过银行首付款528431元，后期通过中国工商银行贷款35万。2011年6月14日，瑞龙房地产向魏建辉交付了房屋。该院认为，魏建辉在查封瑞龙房地产名下土地前﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞，魏建辉与瑞龙房地产已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层05号房屋，并支付了全部房款。魏建辉在查封前已经合法占有房屋，非因魏建辉自身原因未办理过户登记。魏建辉对中国红色公寓11层05号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓11层05号房屋相对应的土地使用权的执行。 2012年4月25日，被告刘艳军与被告瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓11层05号房，面积49.06平方米，单价每平方米6000元，总价367980元。瑞龙房地产出具了收据。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层05号商品房，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异422号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。原告不能办理产权登记，是因二被告签订的《商品房买卖合同》在原抚宁县房地产市场管理所备案导致。通过刘艳军和刘建阁与瑞龙房地产签订民间借贷合同、协议书、还款保证协议书、以及瑞龙房地产向刘建阁出具的借条、银行转账、调解书、裁定书以及执行裁定书等系列证据，佐证了刘建阁、刘艳军与瑞龙房地产存在借贷关系。房屋买卖合同虽经抚宁县市场管理所备案，但备案只是对合同进行备案登记，不影响合同效力的认定。根据刘艳军和瑞龙房地产签订的商品房买卖合同的内容、民间借贷合同的内容，以及瑞龙房地产否认与刘艳军存在房屋买卖关系，承认买卖只是为借款提供的担保等情节，可以认定刘艳军与瑞龙房地产签订的合同名为买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示。这种行为实质上通过买卖合同的形式，掩盖了其规避“禁止流押”的目的。秦皇岛市中级人民法院判决的（2018）冀03民终412号、415号、（2018）冀03民再79号案件，与本案是系列案件，分别是田永、王楚琦、张静诉瑞龙房地产和刘建阁、刘艳军确认合同效力纠纷案，三份判决书均认定刘建阁、刘艳军和瑞龙房地产签订的房屋买卖合同“名为房屋买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示，因此，该买卖合同应为无效合同。”对秦皇岛市中级人民法院生效判决确认的事实本院予以采纳。故二被告签订的《商品房买卖合同》无效。综上，被告应当协助原告办理中国红色公寓11层05号商品房不动产登记。抚宁县人民法院作出的（2012）抚民一初字第1765民事调解书，虽然确定“被告（秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司）于2013年3月30日之前为原告办理房屋所有权证，如到期未能办理被告为原告退房。”但双方一直没有办理退房，原告要求继续履行合同，为其办理不动产权属登记，应予支持。关于原告是否有权起诉二被告之间合同无效的问题。无效合同是“绝对无效”、“自始无效”，并非只有合同当事人才有权请求确认无效，且原告作为利害关系人，当然享有请求权。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 一、被告刘艳军与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的购买南戴河中国红色公寓11层05号房屋的《商品房买卖合同》无效。 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告魏建辉办理中国红色公寓11层05号商品房不动产登记。 三、驳回原告魏建辉的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  刘宝谦 人民陪审员  张继民 二〇二〇年六月五日 书 记 员  赵晶晶