河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初2575号原告：华润置地（郑州）有限公司，住所地：郑州市二七区铭功路与自由路交叉口华润大厦3404室。统一社会信用代码：91410000553158035X。法定代表人：茅铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩萌、张璐璐，河南博云天律师事务所律师。被告：李正月，男，1974年3月8日出生，汉族，住郑州市金水区。原告华润置地（郑州）有限公司与被告李正月房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（郑州）有限公司的委托诉讼代理人韩萌、张璐璐，被告李正月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（郑州）有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《商品房买卖合同》（编号：130××××1359）及补充协议（包括《商品房买卖合同》附件及补充协议二）已解除；2.判令被告李正月向原告返还二七区××、××单元××号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续；3.判令被告向原告返还代偿款1761577.95元，并承担本案律师费20000元；4.判令被告向原告支付补偿金（截至2019年11月25日为404282元，此后的补偿金数额以1781577.95元为基数，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；5.确认原告有权从被告李正月已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部款项；6.本案诉讼费由被告李正月承担。事实和理由：2013年12月12日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（编号：130××××1359），购买原告开发的位于二七区××、××单元××号房屋，购房款2378195元，含首付款718195元、商业贷款166万元。合同附件四约定如××未按期向按揭银行还款，导致出卖人承担担保责任的，其应当向出卖人支付全部代偿款，赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并以代偿款及损失赔偿金为基数按照日万分之五的标准支付补偿金。2014年12月9日，原、被告与招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招商银行郑州分行）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告从该行贷款166万元，由原告提供连带责任保证担保。因被告未按约还款，招商银行郑州分行向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，该院（2018）豫0191民初2252号民事判决判令被告向招商银行郑州分行偿还贷款本金1593250元及利息、复利、罚息、律师费等，并判令原告对上述债务承担连带保证责任。判决生效后，被告拒不履行，原告于2018年8月22日代被告向招商银行郑州分行还款1761577.95元。被告的行为已构成严重违约，给原告造成了重大损失。2019年8月底，原告通知被告解除《商品房买卖合同》，并多次要求起偿还代偿款，承担违约责任，但其毫不理会，且至今也未向原告返还房屋。为维护合法权益，故原告依法提起诉讼。被告李正月辩称，不同意解除房屋买卖合同。如经被告核实，原告代偿数额无误，被告可协调房屋现居住人刘聚岭还款。原告要求补偿金没有依据，签订的合同中没有约定。本院经审理认定事实如下：2013年12月12日，原告华润置地（郑州）有限公司（出卖人）与被告李正月（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××1359），约定的主要内容为：被告购买原告开发的位于二七区××、××单元××号房屋；该商品房的单价为19244.17元/㎡，建筑面积123.58㎡，总金额为2378195元；付款方式为2013年12月12日现金付款718195元，剩余1660000元商业贷款，付款时间为2014年1月10日。××逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等，其中附件四中约定：6.如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，(1)××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。(2)××没有按本条第(1)小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。(3)如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，××应按照本合同的有关约定承担违约责任。上述《商品房买卖合同》签订当日，原告为被告办理了所购上述房产的合同信息备案手续。2014年1月16日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议二，约定的主要内容：××的通讯地址为郑州市金水区经二路北11号，联系人为李正月，电话号码为186××××7999。双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。双方任何一方信息如有变更，须于变更之日起7日内以书面形式通知对方。因联系方式变更而无法有效送达的，由变更方承担责任。双方所有通知及有关房屋的相关文件，邮政特快专递或挂号邮寄的，接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已送达，通知发出日期以寄出邮戳或以快递公司签认为准。2014年1月23日，原告为被告所购上述房屋办理了《房屋预告登记证明》，编号：郑房预字第1409010087号。2014年12月9日招商银行郑州分行（贷款人）与被告李正月（借款人）、原告华润置地（郑州）有限公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8141208864008）。合同约定招商银行郑州分行向被告提供上述住房的案件贷款166万元，上述房产为抵押物，原告对本合同项下的债务承担连带保证责任。后招商银行郑州分行向被告发放了上述贷款。2014年12月21日，原告向被告邮寄了《华润悦府2-1-4909交付通知书》，将被告所购房屋予以交付。2015年1月11日，被告在《商品房交接单》上签字确认收到本案所涉房屋。后因被告未按约定及时偿还贷款，招商银行郑州分行遂将李正月、华润置地（郑州）有限公司诉至法院，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院经审理作出（2018）豫0191民初2252号民事判决书，判令李正月于判决生效之日起十日内偿还招商银行郑州分行借款本金1593250元及利息、复利、罚息13847元，共计1607097元（暂计至2017年10月19日），自2017年10月20日起至本息清偿之日止的利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》的约定计算；李正月于判决生效之日起十日内支付招商银行郑州分行律师费80350元；华润置地（郑州）有限公司对上述判决内容承担连带责任保证。案件受理费、保全费由李正月、华润置地（郑州）有限公司负担25000元。判决生效后，华润置地（郑州）有限公司于2018年8月22日代李正月向招商银行郑州分行还款1761577.95元。2018年9月4日，招商银行郑州分行出具代偿证明称华润置地（郑州）有限公司已于2018年8月23日已代李正月偿还了贷款的银行本息及诉讼费、保全费、律师费共计1761577.95元。2019年8月30日，原告作出《解除函》，主要内容为通知被告因原告已于2018年8月23日向银行代偿所担保贷款本息，故双方所签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××1359）已于2018年8月23日解除，被告应向原告还款、赔偿及支付补偿金，并承担相关违约责任。该《解除函》于作出当日按照被告在合同中确认的地址进行邮寄送达，但该邮件于2019年9月3日被退回原告。2019年10月17日，原告再次按照被告在合同中确认的地址向其邮寄送达《解除函》，但该邮件又于2019年10月22被退回原告。2019年10月25日，原告又按照被告在合同中确认的地址向其邮寄送达《解除函》，但该邮件再次于2019年10月30日被退回原告。因本案纠纷，原告（甲方）与河南博云天律师事务所（乙方）签订《专项法律顾问服务合同书》委托律师进行诉讼，约定每起案件前期固定费用为20000元（含一审、二审、再审、发函重审），甲方应当自收到案件立案通知书后7个工作日内向乙方支付前期固定费用的30%，若案件生效判决达到甲方诉讼目的，下余固定费用于生效裁决签收后7个工作日内结清，否则下余固定费用不再支付。2020年6月1日，原告已支付律师费6000元。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告华润置地（郑州）有限公司与被告李正月签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定因被告未能依合同约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同，故原告主张判令确认原、被告所签订编号为130××××1359的《商品房买卖合同》及补充协议已解除的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，故对原告主张判令被告向原告返还二七区××、××单元××号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续证的请求本院予以支持。因保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故对原告主张判令其于2018年8月23日代被告向招商银行郑州分行所偿还的贷款本息、诉讼费等共计1761577.95元的请求本院予以支持。原告主张的律师费目前虽仅支付6000元，但根据《专项法律顾问服务合同书》所约定的内容及本案实际情况，原告应当支付剩余的14000元律师费，上述费用均应由被告承担，故为减轻当事人诉累，本院支持原告所主张的20000元。对原告主张的补偿金，根据《商品房买卖合同》附件四的约定及相关法律规定，本院支持按日万分之五标准，自2018年8月23日起以1761577.95元为基数计算至2020年5月31日止，自2020年6月1日起以1767577.95元为基数计算至实际清偿之日止，剩余14000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止的补偿金，对原告的过高请求本院不予支持。对原告主张确认其有权从被告已付房款中扣除上述诉讼请求中所列全部款项的诉讼请求，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告华润置地（郑州）有限公司与被告李正月之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13001511359）及补充协议（包括《商品房买卖合同》附件及补充协议二）已解除；二、被告李正月于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司返还位于二七区铭功路东、太康路南2幢1单元49层4909号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续；三、被告李正月于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司返还代偿款1761577.95元及律师费20000元；四、被告李正月于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司支付补偿金（补偿金按日万分之五标准，自2018年8月23日起以1761577.95元为基数计算至2020年5月31日止，自2020年6月1日起以1767577.95元为基数计算至实际清偿之日止，剩余14000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止）；五、原告华润置地（郑州）有限公司有权从被告李正月已付房款中扣除上述诉讼请求中所列全部款项；六、驳回原告华润置地（郑州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12143.44元，减半收取6071.72元，由原告华润置地（郑州）有限公司负担21.72元，由被告李正月负担6050元，剩余6071.72元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇二〇年六月十五日书记员  刘宏龙