浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初8599号原告：杭州奥淼科技有限公司，住所地：浙江省杭州市富阳区青云桥村。法定代表人：董璐，执行董事。委托诉讼代理人：何辉，杭州市富阳区公望法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王译民，男，系。被告：张耀权，男，1952年5月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：柯晓枫，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晓乐，浙江六和（温州）律师事务所律师。原告杭州奥淼科技有限公司（以下简称奥淼公司）与被告张耀权房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原告提出财产保全申请，本院依原告之申请，冻结了张耀权名下银行账户的部分存款及查封了温州市鹿城区车站大道金河大厦A幢901室不动产权。后本院依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告奥淼公司的委托诉讼代理人何辉、王译民，被告张耀权的委托诉讼代理人柯晓枫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杭州奥淼科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月12日签订的《工业房地产买卖协议》；2.判令被告立即支付原告违约金3690000元；3.判令被告支付原告垫付税费1344944元；4.判令被告赔偿原告利息损失1132862元；（2至4项合计6167806元）；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年3月12日，原告与被告签订《工业房地产买卖协议》一份。原告将通过司法竞买购得的位于杭州市临安区××村工业用地卖给被告。按协议第三条3.1工业房地产的成交总价为12300000元；3.2成交总价不含本协议第八条所列之各项税费，因本次交易所产生的相关税费根据本协议第八条之约定承担。第八条8.1转让交易所产生的各项税费均由买方承担，由于被告迟迟未付协议约定款项，均由原告先行支付转户产生的税费。协议第四条，买方应在卖方领取上述2.1项法院文件当日向卖方支付定金3000000元，原告于2018年3月13日付清了法院拍卖款，领取到法院所有的有效法律文书，并通知被告尽快付款，但被告不予理睬，协议第十一条违约责任11.1若买方未按照本协议约定的期限支付价款，卖方有权要求买方以逾期应付款项按日万分之五支付违约金，逾期达7日卖方可以解除协议还有权要求买方支付转让总价款的30%作为违约金并赔偿损失，本着诚信原则，原告在被告提供的格式条款合同的基础上，仍然多次通过电话、微信、函件方式催告，被告明确己违约愿承担违约所造成的违约贵任和损失，但被告至今未履行自己对原告进行违约及赔偿损失的承诺。原告为维护自己的合法权益.更为了减少损失的继续扩大，故诉至贵院，望贵院判令支持原告的诉请。被告张耀权辩称，原告诉称2018年3月12日与被告签订《工业房地产买卖协议》属实，但该协议未实际开始履行且已经解除，而导致解除的原因系原告隐瞒涉案厂房存在的土地界限不清，存在违法侵占村民土地并与之有纠纷。被告认为，原告隐瞒涉案厂房真实情况，欺骗被告与其签订涉案合同，对造成无法履行合同存在主要过错。其次，即便存在违约行为，原合同约定的30%违约金明显过高。从签订合同之后，被告就以实际行为明确表示不再履行合同，且对原告也没有造成任何损失，原告时隔一年多时间才提起诉讼明显不合理。原告要求支付所谓的垫付税费的请求没有事实根据与法律依据。关于利息损失问题，原告又主张违约金又主张利息明显没有法律依据。原、被告双方已经于2018年4月11日通过协商也表示不再履行，现原告提起利息的诉请没有法律根据。原告也没有任何实际损失。原告同样存在违约行为，根据协议第二条约定，原告应当在2018年3月12日当天支付剩余的竞买款，但原告实际支付时间是在2018年3月13日，被告同样有权追究原告违约责任。本院经审理查明的事实如下：2018年2月，原告奥淼公司通过淘宝网司法拍卖网以10300000元的价格拍得杭州市临安区××村工业房地产。2018年3月12日，原告奥淼公司与被告张耀权签订一份《工业房地产买卖协议》，约定：原告将通过司法竞买购得的位于杭州市临安区××村工业房地产（以下简称涉案房地产）卖给被告。2.1：卖方保证于2018年3月12日支付剩余竞买款项并于第一时间申请并领取法院出具的包括裁定书、成交确认书、协助执行通知书在内的所有法院文件，并配合买方注册新的企业法人，包括提供以涉案房地产作为注册地址的证明等有关文件，以及配合新注册的企业法院办理产权过户手续。2.2:卖方保证将涉案房地产按照拍卖公告上显示的状态向买方予以交接，如有损害，予以赔偿。3.1:涉案房地产成交总价为12300000元。3.2:成交总价不含本协议第八条所列之各项税费，因本次交易所产生的相关税费根据本协议第八条之约定承担。买方应在卖方领取上述第2.1项法院文件当日向卖方支付定金3000000元，卖方应向买方出具定金收据。在买方设立好新的企业法人后按照以上第五条的约定双方即开始办理过户登记手续，包括签署用于过户登记的买卖协议，至国土、房产部门签署相关文件等。8.1:转让交易所产生的各项税费均由买方承担，卖方应积极配合买方向法院提出申请，直接向买方新注册的企业法人出具上述第2.1向法院文件，合理合法的降低买方承担的各项税费。11.1:若买方未按照本协议约定的期限支付价款，卖方有权要求买方以逾期应付款项按日万分之五支付违约金，逾期达7日卖方可以解除协议还有权要求买方支付转让总价款30%作为违约金并赔偿损失。违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应赔偿买方的实际损失。11.4:若涉案房地产存在任何卖方未披露之争议、债务、纠纷（以法院拍卖公告为准），致使买方的购买目的无法实现，则买方有权在任何时候解除协议，此时卖方应退还收取的全部款项并向买方承担转让总价款30%的违约金。违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应赔偿买方的实际损失。协议签订后，原告于2018年3月13日签署《拍卖成交确认书》，并取得《执行裁定书》、《协助执行通知书》。后原告要求被告按约支付定金300万元，被告以涉案房地产存在瑕疵为由拒绝支付上述定金。后双方进行协商，但认为未能协商一致，原告遂诉至法院。在本案审理过程中，被告申请对涉案房地产以法院拍卖时的现状按照现在的市场价值来进行估价，本院委托温州市正信房地产估价有限公司于2020年4月30日作出《房地产估价报告》，认为涉案房地产以法院拍卖时的现状按照现在的市场价值为13910700元，被告由此花费鉴定费29130元。另查明，原告在本案审理中提供银行支付凭证，证明其为支付涉案房地产的拍卖款及税费所支出的银行利息损失为1372019.31元。还查明，原、被告在协商过程中，被告曾通过律师向原告发送《合同解除协议书》，要求解除《机器设备买卖协议》及本案的《工业房地产买卖协议》，并自愿赔偿原告上述两份协议解除之后的损失共计270万元，后双方仍未能达成一致。关于《机器设备买卖协议》，本院已于2019年7月22日作出（2019）浙0302民初4617号民事判决，认定被告张耀权应赔偿该《机器设备买卖协议》解除之后的违约金50万元及赔偿其他损失，遂判决：一、解除张耀权与王腾飞、华观校共同于2018年3月12日签订的《机器设备买卖协议》；二、王腾飞于本判决生效之日起十日内返还张耀权款项2500000元；三、张耀权于本判决生效之日起十日内支付王腾飞损失费用（损失费用以4200000元为基数，自2018年3月15日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至2019年4月24日止）等。上述事实由当事人提供的证据及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原告奥淼公司与被告张耀权于2018年3月12日签订的《工业房地产买卖协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定应确认为有效。双方应按照协议的约定全面履行自身的义务。根据合同约定，被告应在原告取得成交确认书、协助执行通知书等向原告支付300万元定金，但被告未按约支付构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩原告隐瞒涉案房地产存在瑕疵，本院认为，合同约定涉案房地产以法院拍卖公告为准，被告也对涉案房地产进行实地勘察，故原告并未隐瞒涉案房地产的真实情况，故被告的该项抗辩，本院不予采信。关于被告主张的原告应将涉案房地产从法院直过户给被告的问题，亦没有相应的依据，本院不予采信。关于涉案买卖协议的解除问题，被告亦主张涉案买卖协议应解除，故原告主张解除该协议，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，因被告的违约行为到合同解除，故被告应承担相应的违约责任。关于违约金，合同约定为总价款的30%即369万元，被告认为该违约金过高，要求法院进行调整，本院认为根据温州市正信房地产估价有限公司于2020年4月30日作出《房地产估价报告》涉案房地产现行的市场价值为13910700元，较之原告从法院拍卖所支付的10300000元及涉案协议约定的12300000元，均有所上升，原告在该方面并不存在损失。关于涉案房地产的使用问题，原告也自认在被告未履行协议之后也将涉案房地产于2019年4月24日自行经营使用。并不存在闲置的问题。关于原告主张的贷款的资金利息损失，因被告的违约确实会导致原告资金的利息损失，本院予以采信。综上，本院结合原告的损失、被告的过错及本院的（2019）浙0302民初4617号民事判决与双方之前的沟通过程，酌情确定被告应支付的违约金为1900000元。关于原告主张的税费损失，因合同解除之后，该合同对被告不再有约束力，故原告购买涉案房地产的税费应由其自行承担，故原告主张要求被告支付该税费，本院不予支持。关于原告主张的利息损失，因被告应赔偿原告违约金，原告再行主张利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告杭州奥淼科技有限公司与被告张耀权于2018年3月12日签订的《工业房地产买卖协议》；二、被告张耀权于本判决生效之日起十五日内支付原告杭州奥淼科技有限公司违约金1900000元；三、驳回原告杭州奥淼科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54975元，减半收取27487.5元，由原告杭州奥淼科技有限公司负担19019.5元，由被告张耀权负担8468元；财产保全费5000元，由被告张耀权负担；鉴定费29130元，由被告张耀权负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 张万星二〇二〇年六月八日代书记员 朱艳月