河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0730民初451号 原告：李海妍，女，1978年7月3日出生，汉族，现住北京市昌平区。 被告：怀来恒天房地产开发有限公司，住所地，怀来县土木镇政府后楼**。 法定代表人：吴雪丹，经理。 委托诉讼代理人：陈刚，男，1989年11月27日出生，汉族，系该公司法务。 原告李海妍与被告怀来恒天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海妍、被告怀来恒天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李海妍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令依法解除原被告签订的《京北恒大国际文化城楼宇认购书》；2、请求法院判令被告退还全额购房款1282009元及购房优惠服务费35000元，合计1317009元。并支付占用期间的利息（收款日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至房款返还日，25000元计息日为2017年2月25日，402009元计息日为2017年2月28日，890000元计息日为2017年3月26日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经熟人介绍认识恒大销售人员景月，2017年2月25日，经过几次的实地考察打算购买一套住宅，但当时销售人员告知70年产权的不能进行贷款购买，只能全款进行购买才可以走手续，并且当时销售告知70年产权的房子只剩下一套一层的，即涉案的B9幢4单元102房，但当时不能确定是否可以申购成功，销售人员建议可以将定金支付给她，公司确认后她马上代为缴纳房屋定金，因为销售人员景月系熟人介绍，所以我在恒大销售处用手机转账给销售人员景月20000元人民币至她的农行尾号为8878的银行卡中，销售人员景月给我手工写了收据，同时销售人员告知现在有35000抵70000的活动，让我可以先付5000元锁定活动，如果订房不成功可以退还，所以我于当日在恒大销售处的财务收费窗口以刷卡的方式缴纳了5000元活动定金，但收款方显示为“北京臣信房地产经纪有限公司”恒大给我出具了名为《北京臣信房地产经纪有限公司》的《服务协议》，并未给我出具相关收据，当时销售的解释为这个优惠是通过第三方过一下，要不然不符合规定，因此我并没有对此产生怀疑。当天晚上接到销售电话告知，申购成功，并将20000元代为缴纳了定金。按照和销售的约定，我于2017年2月28日再次来到恒大的销售处，进行签订《京北恒大国际文化城楼宇认购书》，约定原告认购被告京北恒大国际文化城B9幢4单元102房，并于同日原告向被告支付首付款372009元（不含定金2万元），并将35000抵70000活动剩余的30000元进行了缴纳，缴纳地点均为恒大公司财务部收款窗口，缴纳方式为POS机刷卡，但房款与30000元活动款为不同的刷卡机刷卡，但操作人均为同一人。付款完成后，恒大向我出具了392009元的首付款收据及30000元的服务费收据。认购书第二条要求买方在2017年3月26日前支付房屋尾款890000元，如逾期将按日收取万分之一的违约金，但此时恒大并未按照认购书约定与我签署《商品房买卖合同》，但认购书中未列明如恒大不能按期办理购房手续，如何处理的相关条款（签订认购书时基于对恒大公司及销售人员的信任，但此时看来完全是恒大公司当时精心设计的陷阱），因为没有相关条款的支持，我为了不缴纳违约金，只能在恒大未按要求签订《商品房买卖合同》的情况下，缴纳了剩余的全部房款890000元。恒大公司向我开具了890000元的房款收据。至此，原告已按认购书约定支付了全额购房款1282009元及购房优惠金35000元，被告后于2017年5月24日向原告开具了全额购房款1282009元的增值税普通发票。需用收据换取发票，当时以为很快就可以办理购房手续，因此没有专门去换取发票，现住我持有的还是收据原件，发票原件在恒大公司，销售给我发过发票的照片。此后，我多次联系销售询问何时可以签订《商品房买卖合同》，但被告总以各种理由拖延，并称怀来政府不定期的开放名额，让我耐心等待。直至2018年才又说只能等政府放开限购政策才能办理，让我继续等待或者让我自己找人看看能不能办理社保等证明，我当时明确表示我没办法办理，因此又只能一直等待。2019年期间我向恒大公司服务电话4008893333多次反映此情况，但是恒大公司均未给出明确回复及解决方案，也未有工作人员和我解释协商此事，我向销售询问是否可以退房，销售给出的答复是可以退房但要扣钱，并且退房手续很繁琐，因为牵涉到扣钱，我并没有再对主动退房进行进一步了解。至此，我对恒大公司已经彻底失望，并严厉谴责他们的处理态度，用不正当的手段占用购房人的购房资金。截至今日，从我支付购房全款到现在已经三年多的时间，被告的这种行为给我的生活及经济带来严重的影响。因为当时说不能贷款，所以我的购房款一大部分都是向亲戚朋友借的，房屋不能正常办理手续，我也没办法进行出售或抵押，在此情况下，我只能具状贵院，请求法院判决解除原、被告签订的《京北恒大国际文化城楼宇认购书》，返还原告购房款，并支付利息。恳请法院依法判决以维护原告的合法权益。 被告怀来恒天房地产开发有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，涉案合同可以继续履行，如存在履行障碍，应按双方的履约情况、过错大小进行划分责任，且原告应知道、明知限购政策，存在过错。本案中，原告如确不具备购房资格，导致无法取得不动产证，应属于不可归责于双方事由，即使合同已被法定解除，被告亦不应承担责任。原告当庭增加35000元服务费并非交付于被告，依据证据及服务协议收款主体为北京臣信房地产经纪有限公司，且原告与第三方就争议事项有合同约定，应另行主张，并非本案同一法律关系。事实和理由：1、涉案商品房合同真实有效，怀来县政府出具的政策：怀政【2016】62号文件属于地方性政府政策，属于行政管理规定，并不影响涉案合同的效力。依法成立的合同受法律保护，答辩人与原告签订的商品房合同（认购书）系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，答辩人收取原告缴纳的购房款，具有合同约定，故答辩人收取房款具有合同约定。2、怀政【2016】2号限购文件应为政府通知，双方均知道或应当知道其内容，如合同履行存在障碍的，双方都有过错，应按照过错大小分摊损失。怀政【2016】2号文件“关于规范房地产市场秩序的实施意见（试行）”于2016年12月8日发布，答辩人于2017年5月份知悉上述政策。答辩人与原告签订《认购书》的时间为2017年2月25日，且原告依约定陆续支付购房款，主观上亦表示愿意继续履行合同，从时间上分析，政策已出台长达三个月之久，而商品房作为特殊交易物，原告在选购、认购的同时，必定会审视、审慎的进行对比、了解涉案项目的整体因素，其应知道怀来县的购房政策。怀政【2016】2号文件为试行实施意见，并非一沉不变的措施，其中文件中：“如遇上级关于规范房地产市场政策及房地产市场需求变化，再适时调整。”涉案房屋的合同履行并不存在障碍，应按合同约定继续履行，合同解除于法无据。如合同却因政策导致暂时无法继续履行，那么亦应根据双方履行情况、过错程度进行评判，双方均存在过错的情况下，即使合同被认定撤销或解除，答辩人亦不应承担利息损失。3、双方签订的《认购书》合法有效，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已全额支付购房款，故《认购书》应当认定为商品房买卖合同，涉案房屋后续可实际交付，不存在事实障碍。答辩人与原告签订《认购书》后，原告选择付款方式，依约交付了购房款，且《认购书》约定了房屋坐落、商品房的价款、付款方式、付款时间等主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”4、35000元服务费由北京臣信房地产经纪有限公司收取，且原告与其签订了《服务协议》《结算确认书》，依据上述协议约定：35000元为居间服务费且明确收费主体为北京臣信公司，并非本案的商品房预售合同纠纷，不属于同一法律关系。且。且依据协议原告与北京臣信公司约定了管辖法院为北京臣信公司的住所地原告要求被告退还35000元没有事实依据与法律依据。5、经核实，景月为北京易居祥悦房地产经纪有限公司人员，其属于被告编外人员。但经与其核实，35000元并非被告收取。综上，涉案合同可以继续履行，如存在履行障碍，应按双方的履约情况、过错大小进行划分责任，且原告应知道、明知限购政策，存在过错。本案中，原告如确不具备购房资格，导致无法取得不动产证，应属于不可归责于双方事由，即使合同已被法定解除，被告亦不应承担责任。 经审理查明：原告李海妍与被告怀来恒天房地产开发有限公司于2017年2月28日签订了一份“京北恒大国际文化城楼宇认购书”，编号：1003897，主要约定：原告认购被告开发的位于怀来县恒大国际文化城Ｂ9幢4单元102房；商品房建筑面积为101.88㎡，套内建筑面积76㎡；优惠后，按建筑面积计算单价为12583.52元／㎡，按套内面积计算单价为16869.65元／㎡，总价款计1282009元；签署认购书时付被告20000元作为定金，并在签订商品房买卖合同时自动转入房款；原告选择一次性付款，于2017年2月28日前支付首期房款372009元，余款于2017年3月26日前付清；相关违约责任。认购书签订后，原告于当日交付被告首期购房款392009元，并于2017年3月26日交付被告剩余购房款890000元，被告于2017年5月24日为原告出具了1282009元的增值税普通发票。后因地方政府限购政策，被告不能为原告办理网签商品房买卖合同，双方因此协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 另查明：原告在与被告签订认购书前，经人介绍认识房产销售人员景月，原告认为景月系被告公司销售人员，并于2017年2月25日交付景月购房定金20000元，同日在被告销售处的收费窗口刷卡交付优惠活动定金5000元。在签订认购书后，原告于当日实际支付购房首付款372009元，此前交付景月的20000元的定金，已由景月交付被告转为首期购房款，原告同时在被告收费窗口又交付了优惠活动的30000元，但35000元的收款方及服务协议方均为北京臣信房地产经纪有限公司。 本院认为：原告李海妍与被告怀来恒天房地产开发有限公司之间所签订的案涉认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，行政法规的效力性强制规定，且双方当事人对认购书所载内容均无异议，本院予以确认。该认购书已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已依约收受了原告的购房款，认购书可认定为商品房买卖合同。由于地方政府限购政策，原被告之间目前无法办理网签商品房买卖合同，案涉房屋至今亦未交付原告，双方买卖合同虽然成立并生效，但并不能产生案涉房屋产权变动的法律效力，原告将来无法取得房屋的登记所有权，致使买卖合同目的不能实现。按照《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】442号）有关规定，原告请求解除认购书，应予支持。被告作为房地产开发企业，对地方限购政策较原告更应予预先知悉、了解，并有义务向买受人进行明示，且不得违反限购政策进行交易，其对原告合同目的不能实现具有相当过错，故对原告要求赔偿已付款的利息损失的请求应予支持，对被告分摊损失的抗辩意见不予采信。原告分两次所交付的购房优惠活动5000元、30000元，在付款后所收到的服务协议、交款收据虽然载明收款方为北京臣信房地产经纪有限公司，但原告系通过被告答辩所称的其公司编外人员、北京易居祥悦房地产经纪有限公司人员景月介绍、联系购房、参加优惠活动。原告在购房时基于信赖有理由相信景月系被告公司员工，且原告付款地点为被告方收费窗口，在同一时段、同一窗口交付优惠活动款、购房款，景月亦非收款方北京臣信房地产经纪有限公司员工，被告也未举证证明北京臣信房地产经纪有限公司、北京易居祥悦房地产经纪有限公司非其关联公司或销售电商。此外，本院在被告公司所涉的关联案件中，已就购房款、利息、优惠款作出了相应的判决，故本案所涉购房优惠款35000元仍应由被告向原告进行返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、解除原告李海妍与被告怀来恒天房地产开发有限公司于2017年2月28日所签订的编号为1003897的京北恒大国际文化城楼宇认购书。 二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告购房款1282009元，购房优惠款35000元，合计1317009元及相应利息（1、以25000元为基数、自2017年2月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计息，自2019年8月20日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息；2、以402009元为基数，自2017年2月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计息，自2019年8月20日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息；3、以890000元为基数，自2017年3月26日期至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计息，自2019年8月20日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,170.0元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  张建明 二〇二〇年六月二日 书记员  赵 雪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。