上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3672号原告(反诉被告)：上海瑞卡物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：郑光妹，总经理。委托诉讼代理人：张雪，上海图堃律师事务所律师。被告(反诉原告)：李磊，女，1982年7月1日出生，汉族，住上海市。原告上海瑞卡物业管理有限公司(以下简称瑞卡公司)与被告李磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理，李磊当庭向本院提起反诉，本院依法予以受理，于2020年5月11日再次公开开庭进行了审理，瑞卡公司的委托诉讼代理人张雪、以及李磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞卡公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的租赁合同于2019年12月31日解除；2.判令李磊支付2019年10月25日至2019年12月31日期间的房租欠款11,733元；3.判令李磊按月租金两倍支付2020年1月1日至2020年1月11日期间的房屋占用使用费8,066元；4.判令李磊支付违约金22,000元。事实和理由：2019年7月，双方签订《房屋承租合同》，瑞卡公司将上海市徐汇区宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给李磊。合同签订后，瑞卡公司按约交付系争房屋，但李磊第二期房租仅支付了5,500元，之后未再支付租金。2019年12月23日，瑞卡公司向李磊发出《清房通知书》,但目前李磊仍欠付租金，故诉至法院，望判如所请。李磊辩称，不同意瑞卡公司全部诉讼请求。李磊认为合同解除的日期应为2020年1月11日。李磊不支付房租是因为系争房屋有严重的异味，导致李磊及居住在内的多人身体过敏，后发现异味原因是通风管破裂，李磊要求瑞卡公司维修，维修期间从2019年9月中旬到11月底，李磊多次与瑞卡公司协商要求扣除维修期间的租金，但瑞卡公司不同意协商方案，并于2019年12月13日开始停水停电，李磊被迫于2020年1月11日搬离系争房屋。李磊没有违约，不同意支付违约金。李磊向本院提出反诉请求：1.判令瑞卡公司退还三个半月租金及押金49,500元；2.判令瑞卡公司支付房屋空气质量检测费1,000元；3.判令瑞卡公司支付医疗费2,130.06元；4.判令瑞卡公司支付三天误工费3,000元。事实与理由：瑞卡公司将存在严重异味的房屋出租给李磊，违反诚信原则，且拖延维修，给李磊造成损失。瑞卡公司维修后房屋内仍有异味，李磊只能委托专业机构检测空气质量，房屋异味造成李磊及居住在内的多人身体过敏，并支出相关医疗费用。故李磊提出反诉，望判如所请。瑞卡公司对李磊的反诉辩称，不同意李磊的反诉诉请。签订租赁合同前，李磊到系争房屋看过房，认可房屋现状后签订的合同。合同签订后，李磊自行配备家具入住，根据现有证据李磊无法证明身体过敏与异味问题存在因果关系，李磊主张的医药费、检测费、误工费均与瑞卡公司无关。瑞卡公司已经履行合同义务，对房屋积极维修，并免除了二十天维修期租金。李磊支付的押金可以折抵租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月，瑞卡公司(甲方，出租方)与李磊(乙方，承租方)签订《房屋承租合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为55平方米，房屋用途为办公；租赁期限自2019年7月25日起至2020年5月30日止，租金每月11,000元，租金押一付三，即乙方在签订本合同之日，一次性支付三个月房租33,000元以及押金11,000元，其后房屋租金应在前一期租金到期日前7天内支付；乙方拖欠房租超过十天的，甲方有权单方面终止合同并收回房屋，乙方须支付甲方当月租金两倍的违约金；如乙方逾期支付房租或在合同期满后逾期交还房屋，每逾期一日，须按日租金两倍向甲方支付滞纳金。2019年7月18日，双方签订《房屋交割单(进)》，瑞卡公司将系争房屋交付给李磊使用。合同履行中，李磊于2019年7月18日支付瑞卡公司3个月房租及1个月押金共计44,000元，于2019年12月5日支付瑞卡公司5,500元(备注扣除维修期2.5个月)。2019年9月22日，李磊通过微信联系瑞卡公司工作人员，告知其房屋内有异味，要求维修，瑞卡公司安排物业及施工队上门查看，但始终未能解决屋内异味问题。2019年11月16日，瑞卡公司查出异味原因是墙体内排风管道破裂。2019年12月10日，瑞卡公司向李磊发出《租金催缴通知函》，主要内容为，第二期租金李磊仅支付了5,500元，拖欠剩余租金27,500元，要求李磊于接到本函3日内补缴剩余两个半月的租金，逾期仍不支付的，瑞卡公司将解除租赁关系，并按合同约定收取拖欠的租金及违约金。当日，李磊收到该函。2019年12月13日，因李磊未支付租金，瑞卡公司对系争房屋采取停水停电措施，直至李磊搬离系争房屋。2019年12月23日，瑞卡公司向李磊发出《清房通知书》，主要内容为，经多次催缴，李磊至今仍未补缴租金，要求李磊自收到本通知之日起七日内搬离系争房屋。当日，李磊收到该通知。2020年1月2日，由李磊委托的蓝莘环境检测技术(上海)有限公司出具《检测报告》，检测日期为2019年12月30日至2020年1月2日，检测项目为系争房屋内空气检测，检测结果为卫生间甲醛0.086mg/m3，2F房间甲醛0.094mg/m3，I类限量标准甲醛≤0.08mg/m3，检测项目中笨、TVOC未超过I类限量标准，检测结论为所检项目检测结果不符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010(2013年版)。李磊支付检测费用1,000元。瑞卡公司对该检测报告真实性不认可，认为系李磊单方委托，检测时瑞卡公司也不在场。2020年1月8日，李磊与瑞卡公司经理协商如何处置空气质量问题而未果。2020年1月11日，双方签订《房屋交割单(出)》，李磊将系争房屋交还瑞卡公司。审理中，李磊称，入住后即发现屋内异味，多次向瑞卡公司提出维修，瑞卡公司维修了两个半月，故第二期租金扣除维修期2.5个月。瑞卡公司则称，系争房屋维修了20天，瑞卡公司主张的租金已经免除了20天维修期的租金。审理中，李磊提交体检报告、中山医院就医记录、发票、照片等证据，以证明屋内异味造成李磊及其他房屋使用人身体出现过敏反应，为此支出了医疗费等相关费用。瑞卡公司质证称，上述证据不能证明屋内异味与身体过敏存在因果关系。李磊并提交同幢楼XXXX、XXXX室报修记录及检测报告，上述两间房屋出租人同样为瑞卡公司，以证明上述两间房屋同样存在空气质量问题。以上事实，除双方当庭陈述外，另有房屋承租合同、转账记录、微信记录、催缴函、清房通知书、检测报告、发票、房屋交割单等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为，本案中，瑞卡公司与李磊签订的房屋承租合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。瑞卡公司作为出租人，其交付使用的租赁房屋应符合约定的使用要求，不得存在影响正常使用的情形。根据审理查明的事实，系争房屋因通风管道破裂存在严重异味，李磊虽多次提出维修，但始终未能解决。且李磊委托的检测机构检测发现系争房屋存在甲醛超标问题，虽瑞卡公司提出检测系李磊单方委托、瑞卡公司不在场等抗辩意见，但检测机构具有相关资质证书，检测报告真实、合法，故本院认定李磊提供的证据能够证明系争房屋因空气质量问题，不能满足承租人的需求，李磊拒绝按约支付房屋租金，有事实及法律依据，故瑞卡公司并无单方合同解除权。现双方已对系争房屋进行交接，李磊主张系争房屋于2020年1月11日解除，于法不悖，故本院认定房屋承租合同于2020年1月11日解除。关于合同解除后相关费用的结算，在案证据显示李磊于2019年9月22日首次提出屋内异味，瑞卡公司于11月16日才查出相关原因，系争房屋长期存在空气质量问题，显然不符合一般人在该租金标准下对环境的期望，此后又因维修及停水停电措施而造成系争房屋较长时期处于无法正常使用状态。故瑞卡公司要求李磊支付租金、使用费及违约金的诉讼请求，本院均不予支持。关于李磊要求瑞卡公司返还已付租金和押金49,500元的反诉请求，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由瑞卡公司返还李磊租金5,500元及押金11,000元。关于空气质量检测费用，该费用确系李磊为检测系争房屋内空气质量所支出的费用，且检测结果也显示系争房屋存在甲醛超标情况，故应由瑞卡公司承担。关于医疗费，系争房屋虽存在空气质量问题，但李磊基于该损害主张医疗费时，应对损害原因与损害结果产生之间的关联性予以证明，现李磊并无直接证据证明其身体不适系因屋内空气质量所造成，故本院对该项反诉请求不予支持。关于误工费，李磊并未提供证据证明其误工损失及计算依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、上海瑞卡物业管理有限公司与李磊签订的《房屋承租合同》于2020年1月11日解除；二、上海瑞卡物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李磊租金5,500元；三、上海瑞卡物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李磊押金11,000元；四、上海瑞卡物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李磊检测费1,000元；五、驳回上海瑞卡物业管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回李磊的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计422元，由上海瑞卡物业管理有限公司负担；反诉案件受理费595元，由上海瑞卡物业管理有限公司负担195元、李磊负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年六月三十日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。