河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1235号 上诉人（原审被告）：石家庄一琳物业服务有限公司，住所地：石家庄市长安区广安街财富大厦3104。 负责人：孙秀芬，该公司经理。 委托诉讼代理人：章利，该公司职工。 上诉人（原审被告）：河北森海投资管理有限公司，住所地：蔚县经济开发区工业街**。 负责人：张夺武，该公司经理。 委托诉讼代理人：王红义，河北兴蔚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张建宾，男，1968年7月11日出生，汉族，居民，住蔚县。 委托诉讼代理人：孙浩翔、张慧，河北隆业律师事务所律师。 上诉人石家庄一琳物业服务有限公司（以下简称一琳物业）、河北森海投资管理有限公司（以下简称森海公司）因与被上诉人张建宾租赁合同纠纷一案，不服河北省蔚县人民法院（2019）冀0726民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人一琳物业的委托诉讼代理人章利、森海公司的委托诉讼代理人王红义，被上诉人张建宾的委托诉讼代理人孙浩翔、张慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一琳物业、森海公司上诉请求：1、请求撤销蔚县人民法院(2019)冀0726民初1817号民事判决，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由张建宾承担。事实与理由：涉案的蔚州国际《委托经营合同》是在张建宾与森海公司签订的《蔚州国际定购合同》基础上订立的。一审中一琳物业按照《蔚州国际定购合同》无效，且自始无效的观点答辩。一审庭审中未对不支持一琳物业“无效合同”的观点进行释明，却以“不告不理”（《定购合同》），进行机械地认定“委托经营合同”有效，剥夺了一琳物业按有效合同答辩的权利。现按“有效合同”的观点提出上诉。一、一琳物业的观点：1、涉案商铺计租起始日应为2015年10月1日，而非2014年10月1日。按照蔚县政府发展灯饰产业的精神及指示，本案业态由“家居物流”变更为“灯饰城”而晚交付、开业一年。依据《蔚州国际商铺定购合同》第三条规定，森海公司可以延期交付，故计租日期应自实际交付日2015年10月1日起。一审判决认定的租金起计错误。2、2018年2月，蔚县开发区管委会要求涉案商铺项目暂时停止招商运营，故张建宾作为商铺业主无法保证一琳物业正常使用商铺，导致商铺空置，张建宾应当向一琳物业承担减付不能使用租赁物期间的租金（17个月，16278.27元）及违约责任。3、《委托经营协议》履行期限为十年，一琳物业按照十年使用标准对涉案商铺进行了装修，现履行期间未满，张建宾将涉案商铺转让给蔚县众联扶农开发有限公司，未向一琳物业进行主体变更。张建宾单方转让商铺的行为，导致《委托经营协议》不能继续履行。按照《委托经营协议》第四条第2款、第六条的规定，张建宾已构成违约，应向一琳物业承担商铺价款的30%违约金（143641元x30%=43092.3元），并承担一琳物业对商铺装修费用的实际损失（21.83平方米×1000元=21830元），共计64922.3元。二、森海公司的观点：森海公司在《委托经营协议》第三条第4款中，承担的是针对一琳物业经营收益的保证，而不是与张建宾约定的保证责任，不是对张建宾的担保，不应承担本案的连带责任。 张建宾辩称，一琳物业、森海公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张建宾向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令一琳物业支付张建宾2017年10月1日到2019年7月31日的房屋租金21066元；2、请求森海公司承担连带责任。3、诉讼费由一琳物业、森海公司承担。 一审法院认定的事实，2017年9月7日，张建宾与森海公司签订蔚州国际商铺定购合同，合同约定张建宾购买森海公司蔚州国际项目2号楼3029号商铺，价款143641元，首付款93641元，其余50000元办理按揭，商铺交付时间为2014年10月1日（该交付日期为租房回报的起始时间）。同时，张建宾与森海公司、一琳物业签订委托经营合同，从2014年10月1日至2024年9月30日止，张建宾将所购商铺交一琳物业使用经营，一琳物业向张建宾支付租金。前三年租金每年按所购房款的8%，在张建宾交付首付款时，一次性支取冲抵房款。第四至六年，一琳物业每年按商铺价款的8%向张建宾支付租金，森海公司为一琳公司向张建宾支付的第四至六年租金，提供担保责任，且六年期满后张建宾可申请被告森海公司回购商铺。第七至十年，一琳物业按实收租金与原告以1:9的比例分成。张建宾等商户购买的商铺由一琳公司统一对外转租，一琳物业按合同约定支付了张建宾前三年的租金，之后再未履行支付义务。截止2019年7月,张建宾与森海公司、蔚县众联扶农公司签订回购协议，由蔚县众联扶农公司出资回购张建宾等商户的商铺，并已付清回购款，商铺与2018年8月1日起归回购方，截止到2019年7月31日共欠租金21066元。 另查明，森海公司取得了案涉蔚州国际商铺的土地使用权（工业用地性质）、建设用地规划许可及建设工程规划许可，以上事实有张建宾提供的法院予以认定的蔚州国际商铺定购合同，委托经营合同等予以证实。 一审法院认为，张建宾与一琳物业、森海公司签订的合同名为委托经营合同，实为租赁合同，合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。张建宾依合同约定将商铺使用权交一琳物业，一琳物业应按照合同约定支付租金，一琳物业未按约定履行全部的租金给付义务，已构成违约，故对张建宾请求被告一琳公司支付拖欠租金的诉讼请求，法院予以支持。森海公司在合同中明确约定对第四至六年的租金给付承担担保责任，故对张建宾请求被告森海公司承担连带责任的诉讼请求，法院予以支持。一琳物业、森海公司提出抗辩，认为张建宾与森海公司的商铺定购合同依法应为无效，相应的委托经营合同亦应认定为无效，以此拒付租金。法院认为，本案张建宾诉请仅为请求支付租金而并未对商铺定购合同提起诉讼，依民事诉讼不告不理的原则，法院不应对商铺定购合同的效力进行审查，本案的租赁合同有效，一琳物业应按合同约定履行义务，故对一琳物业、森海公司的抗辩，不予采信。判决：一、石家庄一琳物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付张建宾租金21066元。二、河北森海投资管理有限公司承担连带责任。 本院二审期间，一琳物业、森海公司向本院提供新证据七份，第一是蔚县政府会议纪要，证明灯饰城开业确定在2015年的10月，如果认定租赁合同有效应该以2015年10月1日开始计算租金。第二、三是上诉人通知张建宾办理贷款的图片，证明张建宾接到通知却没有办理按揭，房屋产权已经不属于张建宾。第四是分期付款明细表，证明其他业主接到了通知，并办理了按揭贷款，张建宾没有办理按揭贷款。第五是分期付款抵押担保补充协议，证明目的和证据四一致。第六份是分期付款到期通知，证明张建宾接到通知未办理按揭贷款的违约情况。第七份证据，个人贷款合作意向协议书，说明张建宾与森海公司合同中约定，如果没有按照约定办理贷款属于违约，应该承担违约责任。张建宾的质证意见为：上诉人提供的证据发生在一审之前，不属于新证据，证据均属于订购合同，与本案无关。针对第一份证据，蔚县政府的会议纪要，不认可其证明目的，案涉租赁合同并未对租赁用途进行约定，上诉人提供的文件与租赁合同无关。第二、三份证据，张建宾没有接到过办理贷款的通知。第四份证据与本案不具有关联性。第五份证据是对订购合同付款方式的变更，与本案无关，本案的订购合同是与银行办理按揭贷款。第六份证据的形式不具备真实性、合法性，属于单方形成的，张建宾并未接到过该通知，并且针对订购合同，张建宾已经支付合同约定的首付款，剩余款项还不具备付款的条件。第七份证据，该合同的主体是森海投资公司和银行之间的协议，与本案不具备关联性，且该协议为意向协议书，不是正式的合同，对张建宾不具有约束力。张建宾未提供新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，一琳物业上诉称涉案商铺计租起始日应为2015年10月1日，而非2014年10月1日。因一琳物业与张建宾在《委托经营合同》中约定的租金起始日期为2014年10月1日，且在张建宾向森海公司交付首付款时，已一次性支取冲抵了前三年的房款，即一琳物业已经按照合同约定支付了张建宾2014年10月1日至2017年9月30日期间的租金，应当认定张建宾按照约定的时间向一琳物业交付了案涉房屋。一琳物业主张按照蔚县政府发展灯饰产业的精神及指示，本案业态由“家居物流”变更为“灯饰城”而晚交付、开业一年，因其主张的该事实不是因张建宾晚交付房屋所致，故一审判决认定的租金起计日期并无不当，本院对一琳物业的该项上诉理由不予支持。一琳物业上诉称2018年2月蔚县开发区管委会要求涉案商铺项目暂时停止招商运营，张建宾作为商铺业主无法保证一琳物业正常使用商铺，导致商铺空置，张建宾应当向一琳物业承担减付不能使用租赁物期间的租金（17个月，16278.27元）及违约责任。因一琳物业主张的租赁张建宾商铺空置的期间，属于在租赁期间的情势变更，一琳物业可以解除合同或者与张建宾协议减少租金，其未解除合同亦未与张建宾协议减少租金，导致商铺不能正常使用的期间不是因张建宾的原因所致，且一琳物业一直占用租赁房屋，张建宾在此期间提供了租赁的房屋，本院对一琳物业的该项上诉理由不予支持。一琳物业上诉称《委托经营协议》履行期限为十年，一琳物业按照十年使用标准对涉案商铺进行了装修，在履行期间未满，张建宾将涉案商铺转让给蔚县众联扶农开发有限公司，按照《委托经营协议》第四条第2款、第六条的规定，张建宾已构成违约，应向一琳物业承担商铺价款的30%违约金（143641元×30%=43092.3元），并承担一琳物业对商铺装修费用的实际损失（21.83平方米×1000元-21830元），共计64922.3元。因对于一琳物业主张的因张建宾违约造成的损失，依法一琳物业应当提出反诉，其在本案中未提出反诉，可以另行主张权利，本院对一琳物业的该项上诉理由不予支持。森海公司上诉称其在《委托经营协议》第三条第4款中，承担的是针对一琳物业经营收益的保证，而不是与张建宾约定的保证责任，不是对张建宾的担保，不应承担连带责任。因在该条款中载明：“森海公司担保承担一琳物业对张建宾第4—6年的租金保证”，该意思表示为森海公司对一琳物业第4—6年的租金向张建宾承担保证责任，没有对一琳物业经营收益承担保证责任的意思表示，故一审判决森海公司对一琳物业给付张建宾的租金承担连带责任具有事实依据和法律依据，本院对森海公司的该项上诉理由不予支持。 综上所述，石家庄一琳物业服务有限公司、河北森海投资管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费164元，由石家庄一琳物业服务有限公司、河北森海投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年六月二十二日 书记员  施 洋 ——