江苏省靖江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1282民初980号 原告：方良桥，男，汉族，户籍地四川省丹棱县，现住靖江市。 委托诉讼代理人：姚余杰，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。 被告：江必华，男，汉族，住安微省安庆市。 委托诉讼代理人：曹楼，江苏刘洪律师事务所律师。 原告方良桥与被告江必华为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方良桥及其委托诉讼代理人姚余杰，被告委托诉讼代理人曹楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年9月24日签订的《店铺转让合同》；2.被告返还原告店铺转让费25,400元，并赔偿原告损失18,264元，合计43,664元。事实和理由：2019年9月24日，原、被告签订《店铺转让合同》1份，约定被告将位于靖江市缝纫机厂宿舍106（除西面门面一间）店铺转让给原告使用，建筑面积80平方米，被告保证原告享有被告在原房屋租赁合同中享有的权利和义务；房租期限自2019年9月24日至2020年4月15日；店铺现有的装修、装饰等归原告所有，被告留3台空调给原告；原告应于2019年9月24日支付被告转让费25,400元等。签订合同时，房屋的所有权人刘芸也在现场。事实上，被告系将房屋转租给原告经营使用。当天，原告与刘芸也签订了一份房屋租赁合同，期限自2019年4月15日至2020年4月15日。合同签订后，原告向被告转账支付了转让费25,400元。2019年9月25日，原告对店铺进行了打扫，但店铺楼上的居民以及靖江市市场监督管理局的工作人员告知原告该房屋不能用作餐饮经营。后原告至市场监督管理局办理营业执照等经营手续，市场监督管理局的工作人员再次告知原告，案涉店铺无法办理营业执照。原告知晓后便询问被告与刘芸，此时被告才告知原告其在经营龙虾店时已经知晓店铺不能办理营业执照，但刘芸一直对原告的质问不予理睬。原告认为，被告在与原告签订协议时隐瞒了房屋不能办理营业执照作餐饮用途的真实状况，致原告租赁房屋的合同目的不能实现，客观上原告亦未实际使用该店铺。原告认为，原、被告签订的《店铺转让合同》依法应当予以解除。合同解除后，被告应当将原告支付的转让费退还原告，并赔偿原告五个月不能经营的损失计18,264元。 被告辩称：原告所述双方签订《店铺转让合同》、原告已支付被告转让费25,400元的情况属实。本案属于店铺经营权及使用权转让合同纠纷，被告已将店铺交付原告使用，原告亦已支付被告转让费，合同业已履行完毕，不应解除。在转让店铺前被告使用店铺经营餐饮，期间被告向市场监督管理局申请办理营业执照，市场监督管理局的人员告知被告因有居民投诉，无法办理新的营业执照，但可以使用原来办理的营业执照经营，故被告一直使用林华的营业执照从事餐饮经营。原告所述被告故意隐瞒相关情况不是事实。原告无法办理新的营业执照系市场监督管理局的政策原因，与被告无关，亦非被告的过错，故本案不符合法定解除的条件，被告不应返还原告转让费。至于原告主张的损失，并无证据证明，亦与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 针对被告答辩，原告补充陈述：被告借用他人的营业执照经营就已经能够说明被告知晓案涉房屋无法办理新的营业执照，而借用他人营业执照经营本身是违法的，故原告认为被告将房屋转租给原告存在恶意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对原告提供的《店铺转让合同》、账单详情打印件、《租房协议》、房产证复印件、靖江市膳鲜排档食品经营许可证复印件、营业执照复印件无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的录音资料无原始载体，该录音资料不能作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月24日，原、被告签订《店铺转让合同》1份，载明“一、被告同意将自己位于靖江市缝纫机厂宿舍106（除西面门面一间）店铺转让给原告使用，建筑面积80平方米，并保证原告同等享有被告在原房屋租赁合同中所享有的权利、义务。二、转让店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归原告，留有设备：3台空调，房租期限2019年9月24日至2020年4月15日。三、原告在2019年9月24日向被告支付转让费共计人民币25,400元整……”同日，原告支付被告转让费25,400元。后原告发现店铺无法办理营业执照、不能从事餐饮经营。为此，原告多次与被告协商未果，致起讼争。 审理中，原、被告均认可3台空调价值1800元。原告亦认可3台空调由其从讼争房屋中拆除带回家中。 本院认为，原、被告签订的《店铺转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。法律规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。经查，讼争房屋属于住宅用房，故根据上述规定，讼争房屋原则上不能作为经营用房，但审理中原、被告均认可在经营期间或准备经营期间有居民投诉致相关执法部门采取执法措施，且无法办理新的营业执照，故讼争房屋在客观上亦无法作为经营性用房由承租人正常使用。虽然合同中并未明确载明原告承租房屋的具体用途，但通过原、被告陈述及所举证据可以确认在签订协议时被告知晓原告承租讼争房屋系为了从事餐饮经营。既然原告无法使用讼争房屋从事经营活动，那么原告订立案涉合同的目的也无法实现，则原告可以解除合同，据此本院确认案涉《店铺转让合同》自解除合同的通知到达被告处时即2020年4月1日被告签收本院邮寄的副本材料时解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告在订立合同时未能充分了解其承租的房屋性质以及房屋是否可以作为经营性用房等情况，存在过错；被告未能举证证明其已明确告知原告讼争房屋不能办理营业执照，使原告陷入错误认识，亦存在过错。故本院根据双方各自的过错程度等酌情确定原告的损失由被告承担40%的赔偿责任。至于原告损失的具体金额，因原告未能就此节提供证据予以证明，而原告已实际交付被告转让费25,400元却未能实际使用房屋，故本院确认原告已支出的转让费即为原告的实际损失，因该转让费中包含了3台空调的价值计1800元，而空调已由原告自行拆回，故在扣减空调折价款后被告应赔偿原告损失9440元。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，判决如下： 一、2019年9月24日原告方良桥与被告江必华签订的《店铺转让合同》于2020年4月1日起解除； 二、被告江必华于本判决生效之日起十日内赔偿原告方良桥损失9440元； 三、驳回原告方良桥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计446元，由原告方良桥负担350元，被告江必华负担96元（被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费96元，原告多预交的案件受理费96元由本院退还）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 员 吴长伟 二〇二〇年六月十九日 法官助理 张 琪 书 记 员 沈 琳 附录： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国物权法》 第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。