广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1175号 上诉人（原审原告）：韦暖姣，女，1924年4月26日生，壮族，住河池市金城江区。 上诉人（原审原告）：韦海良，男，1968年11月15日生，壮族，住河池市金城江区。 上诉人（原审原告）：韦海堂，男，1954年7月9日生，壮族，住河池市金城江区。 上诉人（原审原告）：韦花鲜，女，1962年9月10日生，壮族，住河池市金城江区。 委托诉讼代理人：莫会导，广西皓辰律师事务所律师。 上诉人韦海堂、韦暖姣、韦花鲜的共同委托诉讼代理人：韦海良，男，1968年11月15日生，壮族，住河池市金城江区。 被上诉人（原审被告）：刘颖莉，女，1970年3月25日生，回族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：覃健保，广西协约律师事务所律师。 上诉人韦暖姣、韦海良、韦海堂、韦花鲜（以下简称韦暖姣等4人）因与被上诉人刘颖莉建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦暖姣等4人上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持韦暖姣等4人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由刘颖莉承担。事实和理由：一、一审认定刘颖莉未构成违约错误。涉案《宅基地转让协议书》约定涉案土地转让变更手续具体由刘颖莉办理，韦暖姣等4人负责提供相关证件、资料，办理手续所需税费由刘颖莉负担。根据上述约定，刘颖莉应积极履行办理相关手续的义务，把17万元尾款支付给韦暖姣等4人，并对涉案土地进行开发建设。刘颖莉至今未履行上述义务，构成违约。二、一审认定韦暖姣等4人未提交充分证据证实存在合同的法定或约定情形错误。1、本案存在合同解除的法定情形，即刘颖莉上述违约行为表明其不履行合同主要义务，导致韦暖姣等4人签订合同时的目的（2010年左右得款27万元）不能实现，该情形已构成合同法规定的合同的法定解除情形；且刘颖莉将合同权利转让给案外人黄麟慧，该行为说明刘颖莉已不履行合同主要义务。2、本案存在合同解除的约定情形，即涉案《宅基地转让协议书》约定一方违约，则违约方需按转让费总额的40%支付对方违约金，该约定表明韦暖姣等4人可解除合同，不履行交地义务。该协议书签订至今已过去10年，刘颖莉至今不支付转让款余款17万元，因货币贬值、地价升值，如再按原合同履行则对韦暖姣等4人显示公平，导致韦暖姣等4人签订合同时的目的（2010年左右得款27万元）不能实现。综上，请求判如所请。 刘颖莉辩称，一、一审认定刘颖莉未违约正确。涉案《宅基地转让协议书》签订后，刘颖莉依约先支付10万元转让款，余下17万元到办理更名手续后支付。但2016年3月河池市国土资源局与韦暖姣等4人签订国有土地出让合同后，韦暖姣等4人没有办理不动产首次登记，也没有告知刘颖莉相关情况。因此一审认定刘颖莉未违约正确。二、一审认定韦暖姣等4人未提交充分证据证实存在合同的法定或约定情形正确。1、韦暖姣等4人主张地价上涨，其不能实现合同目的，可以解除合同。但双方签订合同的目的不是现行土地价格，而是签订合同时的土地价格。只要完成办理不动产变更登记手续，刘颖莉就会支付全部土地价款。同时，本案不存在刘颖莉将合同转让给黄麟慧的问题。2、韦暖姣等4人主张根据双方的约定，其支付违约金即可解除合同。该主张属于对合同约定的误解。综上，请求维持一审判决，驳回韦暖姣等4人的上诉请求。 韦暖姣等4人向一审法院起诉请求：一、解除涉案《宅基地转让协议书》；二、本案诉讼费用由刘颖莉和韦暖姣等4人合理承担。 一审法院认定事实：2009年8月4日，河池市建设与规划委员会作出河建规函〔2009〕55号《关于金城江街道办维六社区四、五、六组群众征地生活安置及队办企业用地的规划选址意见》，同意将位于城西新区维六加油站东面的土地（A地块）31583平方米，规划作为维六社区四、六组生活安置用地；将位于城西新区维六加油站南面的土地（B地块）21585平方米，规划作为维六社区五组生活安置用地。 2010年10月5日，韦暖姣、韦海良、韦土肥（甲方）与刘颖莉（乙方）签订《宅基地转让协议书》，主要条款约定：一、甲方经家人协商同意，自愿将位于河池市金城江区㎡左右国有安置宅基地出让给乙方，该宗地为三个人指标：韦暖姣、韦海良、韦土肥共75㎡，其余向政府购买5㎡左右的费用由乙方自付，用地编号（抽签号）待乙方在场甲方抽签后确定，转让给乙方。二、该宅基地转让价格为27万元指标费。乙方分两次向甲方支付，一是双方签订转让协议后，乙方付给甲方10万元，甲方按时将该宅基地转让变更所需的各种证件、资料提供给乙方办理转让变更手续。二是甲方将土地证办好后，并到公证处办理委托代办或转让土地使用权转让手续后公证的第二天一次性将余下的17万元付给甲方。三、宅基地转让变更手续具体由乙方办理，甲方负责提供办理该宅基地转让手续所需的各种证件、资料，转让变更手续所需的税费等各种费用，由乙方负担。如乙方需将该宅基地转让为第三方名下，甲方将无条件服从。四、甲方保证上述宅基地权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一概由甲方负责清理，并承担民事责任，如有一方违约，违约方按转让费总额的40%支付对方违约金。庭审中，韦海良陈述，该协议上的韦暖姣、韦土肥的名字由其代签，韦暖姣、韦土肥在协议上按捺指印。 2010年10月5日，刘颖莉将10万元付给韦海良，韦海良写下内容为“今收到刘颖莉交来位于河池市生活安置宅基地（韦土肥、韦暖姣、韦海良）80㎡左右的转让定金共壹拾万元整，作为第一次付款。”的收条。之后，韦暖姣、韦海良、韦土肥抽得120号宅基地。 2013年10月16日，刘颖莉委托案外人黄麟惠向河池市金城江区金城江街道维六社区居民委员会交纳购地款35085元。 2014年10月20日，河池市土地储备中心（甲方）与韦海良、韦暖姣等（乙方）签订《土地供应协议书》，内容为甲方根据河池市城西新区控制性规划要求，征收乙方所在集体的土地用于城市建设，甲方需从土地储备库中供应国有土地给乙方，作为乙方土地被征收后的生活来源；甲方供应给乙方使用的土地位于城西新区维六社区九组安置小区内120号，土地面积80.5㎡；乙方应向甲方支付购地费用合计26825元、办证费用8260元，两项费用总合计35085元。 2016年3月7日，河池市国土资源局向韦海良、韦暖姣等颁发《建设用地批准书》，准予使用案涉土地，批准建设工期自2016年3月至2017年3月。 2016年3月30日，河池市国土资源局与韦海良、韦暖姣、韦土肥签订《国有建设用地使用权出让合同》。之后，韦海良、韦暖姣、韦土肥未办理不动产首次登记。 2016年8月10日，河池市住房和城乡建设局向韦海良、韦暖姣、韦土肥颁发《建设工程规划许可证》，证上记载“本证核发之日起，一年内必须按规定开工建设，逾期本证自行失效。”字样。 2018年9月8日，刘颖莉委托律师向韦海良、韦暖姣等送达要求依法履行《宅基地转让协议书》的《律师意见函》，该意见函由韦海良签收。 2018年12月2日，韦暖姣等4人向韦海良送达《合同权利转让通知书》，主要内容为刘颖莉将其在《宅基地转让协议书》中的权利转让给案外人黄麟慧，今后合同乙方的权利由黄麟慧行使。韦海良在庭审中陈述已收到该通知书，但没有将该通知书的内容告知本案韦暖姣、韦海堂、韦花鲜。 一审另查明，韦土肥与韦暖姣是夫妻关系，二人生育儿子韦海良、韦海堂，女儿韦花鲜。韦土肥于2012年1月24日去世。 一审法院认为，关于涉案《宅基地转让协议书》的效力认定问题。案涉宅基地为市政府规划给维六社区四、五、六组群众的生活安置用地，为国有划拨土地，在无相反证据予以推翻的情况下，应认定韦海良、韦暖姣等取得该宅基地时的性质为国有划拨，在按规定缴纳土地出让金后可以依法转让。韦海良、韦暖姣、韦土肥与刘颖莉签订的《宅基地转让协议书》是双方在自愿平等的基础上订立的，是双方的真实意思表示，且无证据表明存在合同无效的法定情形，为有效合同。关于韦暖姣等4人诉请解除协议的主张。韦暖姣等4人称，刘颖莉未积极办理转让变更手续，把尾款17万元支付给韦暖姣等4人，并对宅基地基础工程进行建设，不履行合同义务，造成韦暖姣等4人损失。而涉案《宅基地转让协议书》中约定，刘颖莉分两次向韦暖姣等4人支付转让款，一是双方签订转让协议书后，刘颖莉支付10万元，二是韦暖姣等4人将土地证办好后，并到公证处办理委托代办或转让土地使用权转让手续公证后的第二天一次性将余下的17万元付给刘颖莉。合同订立后，刘颖莉按约定向韦暖姣等4人支付了第一笔10万元的土地转让款，并缴纳了购地费用和办证费用，刘颖莉已履行了《宅基地转让协议书》约定的义务。现涉案用地的相关证件未办理，支付余款17万的条件未成就，刘颖莉并未构成违约。韦暖姣等4人未提交充分证据证实存在合同解除的法定或约定情形，故韦暖姣等4人主张解除合同无事实依据，对该主张一审不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回韦暖姣等4人的诉讼请求。本案受理费100元（韦暖姣等4人已预交），由韦暖姣等4人负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 韦暖姣、韦海良、韦海堂、韦花鲜、刘颖莉对一审查明的事实均无异议。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案《宅基地转让协议书》为合同当事人的真实意思表示,未违反法律、法规的强制性效力规定，一审关于该协议书合法有效的认定正确，本院予以确认。 一、关于刘颖莉是否存在违约行为的问题。涉案《宅基地转让协议书》约定，刘颖莉支付剩余17万元余款给韦暖姣等4人的条件为“甲方（韦暖姣、韦海良、韦土肥）将土地证办好后，并到公证处办理委托代办或转让土地使用权转让手续公证后”，还约定“宅基地转让变更手续具体由乙方（刘颖莉）办理”。可见，韦暖姣、韦海良、韦土肥负有办理不动产首次登记的合同义务，刘颖莉负有办理不动产变更登记的合同义务，而刘颖莉支付上述17万元的条件包括韦暖姣、韦海良、韦土肥办理完成不动产首次登记，不包括刘颖莉办理完成不动产变更登记，且办理不动产变更登记以办理不动产首次登记为前提。因韦暖姣等4人未办理不动产首次登记，刘颖莉支付上述17万元的条件尚未成就，一审认定刘颖莉未构成为违约正确。韦暖姣等4人主张刘颖莉违约致使韦暖姣等4人不能实现合同目的无事实依据，本院不予采纳。 二、其他问题。第一，合同当事人转让其合同权利，不当然产生合同义务转让的效力，故韦暖姣等4人关于刘颖莉转让合同权利的行为说明其不履行合同主要义务的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。第二，涉案《宅基地转让协议书》并未对合同当事人的单方解除权进行约定，韦暖姣等4人关于其可在承担违约责任之后解除合同的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。第三，上述协议书关于转让款和支付条件的约定为合同当事人的真实意思表示，韦暖姣等4人主张继续履行该协议书对其显示公平缺乏事实依据，且合同显示公平亦非合同解除的法定情形，故该主张本院不予采纳。 综上所述，韦暖姣、韦海良、韦海堂、韦花鲜的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由韦暖姣、韦海良、韦海堂、韦花鲜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李剑峰 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一锋 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 黄奕通 书 记 员 兰小盆 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。