北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32907号原告：北京市津华新源物业管理有限公司，住所地北京市通州区怡乐中街怡乐三区靓景明居1号楼I302-304号。法定代表人：王素花，董事长。委托诉讼代理人：马跃承，男，北京市津华新源物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：孙晓军，男，北京市津华新源物业管理有限公司员工。被告：褚青平，女，1981年10月4日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：胡利钢（褚青平之夫），住北京市东城区。原告北京市津华新源物业管理有限公司（以下简称原告）与被告褚青平（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马跃承、孙晓军，被告的委托诉讼代理人胡利钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业管理费8082．20元，违约金4425元，共计12507．20元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：我公司为北京市通州区怡乐中街怡乐三区靓景明居小区的物业管理公司。被告居住北京市通州区XX室，建筑面积85．04平方米。2015年6月30日，我公司与被告签订《靓景明居四期物业管理服务协议书》，约定由我公司为被告提供物业管理服务，并约定了物业管理的收费依据、标准、收费明细及双方的权利义务。合同履行至今，我公司为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却不履行自己的交费义务。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告未全部履行合同义务，严重违约；二、原告主张的物业费标准不正确，存在价格违法行为；三、原告应当就其已经提供了“优质高效的物业管理服务”进行举证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告系北京市通州区XX室（以下简称601室）的业主，601室建筑面积85．04平方米。2015年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《靓景明居四期物业管理服务协议书》约定：一、甲方于2015年6月30日入住601室，乙方系本物业开发商聘请的物业管理公司；二、物业管理服务费按照年度缴纳，甲方应于每个缴费周期开始前15日内缴纳下个周期的物业管理服务费；三、如甲方发生拒交或拖欠等行为，视同甲方同意乙方停止对甲方的一切服务，由此引发的一切损失由甲方承担，同时，乙方有权按欠费金额的千分之三/日收取违约金；四、如乙方违约达不到规定的服务标准，甲方有权提出建议或投诉，亦或向有关部门申诉，如造成损失的，有权主张相应的违约金；五、乙方为甲方提供的物业管理服务，其服务内容和服务标准以北京市国土资源局和房屋管理局颁布的《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]第950号文为准）；六、物业服务费（住宅）收费标准为3．96元/平方米/月，该平方米指建筑面积；七、为迎接靓景明居四期业主的入住，我公司第一年的物业管理服务费将以住宅高层2．98元/平方米/月的标准收取，以答谢广大业主对靓景明居四期的厚爱。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，但被告拖欠2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费未交纳。庭审中，被告辩称依据《北京市居住小区物业管理服务标准》的要求，原告提供的物业服务存在以下问题：1．未按要求每年对房屋及设备设施进行安全普查；2．未公开收费依据及标准；3．未按要求每年进行物业服务满意率调查；4．未建立公共突发事件处理机制及预案；5．未定期清洗外墙；6．未做到每日清扫服务区域，服务范围内存在垃圾及废物；7．小区停车混乱；8．未定期进行消防训练；9．将专属四期区域内的地下停车位出租给其他住户，并利用被告付费运营的电梯开放给外楼住户进出地下停车场。原告称，原告的物业服务工作就是按照《北京市居住小区物业管理服务标准》进行的，被告所称的上述问题并不存在；垃圾清运是每日定时，按照各个区域顺序清运，垃圾清运前的照片不能反映垃圾没有定期清运；四期区域内的地下车位也是针对本小区业主进行出租的，目的是为了缓解小区地上停车位的紧张，地下车位现仍有剩余，非四期业主乘电梯进入地下停车场也根本达不到影响被告使用的程度，且四期以外的公共区域设施也是针对小区全体业主开放而不是以入住时间加以限制。经核实，自2017年10月1日至2019年9月30日，被告应交纳的物业费为8082．20元。本院认为：和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，业主有权监督物业管理企业积极履行物业服务合同，提出自己的意见和建议，物业管理企业应虚心接受业主建议，根据不同层次业主的需求，有针对性的改进工作，提高服务质量。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原、被告签订的《靓景明居四期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。现原告实际为被告所居住小区提供了物业管理服务，被告亦实际享受了相应的物业服务，被告应当按照合同约定交纳相应的物业费，故对于原告要求被告给付2017年10月1日至2019年9月30日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告认为物业费应当按照2．98元/平方米/月的标准收取的辩解意见，本院认为，合同明确约定了被告房屋应交纳物业费的收费标准为3．96元/平方米/月，亦明确了原告对第一年的物业管理服务费按照2．98元/平方米/月的标准收取，原告在庭审中亦表示2．98元/平方米/月的收费标准是针对按时交纳服务费业主的优惠减免政策，故本院对被告的该辩解意见不予采信。关于被告认为原告提供的服务存在严重问题的辩解意见，本院认为，如业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据，被告提供的证据尚不能证明原告提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实，但也反映出原告在维护小区公共秩序及卫生保洁方面的确存在一定问题，原告应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。关于原告主张的违约金，鉴于其并未完全无瑕疵的提供物业服务，为督促原告提高服务水平，及时改善服务质量，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。需强调的是，原告在今后物业管理服务过程中，应加强与业主的沟通交流，积极协助业主寻找解决问题的途径，切实解决业主的问题，共同构建和谐的物业管理服务关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、褚青平给付北京市津华新源物业管理有限公司2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费8082．20元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京市津华新源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由褚青平负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  唐兴华二〇二〇年六月十二日书记员  龙闪闪