广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初8084号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码：914***********011C。 法定代表人：昌某1。 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码：914********1320683。 负责人：刘宏才。 上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。 上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。 被告:廖镜冲,男,1990年8月14日出生,汉族,住广东省广宁县****************,公民身份号码:441************412。 委托诉讼代理人：杨家强，广东英兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗洁莹，广东英兰律师事务所实习律师。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告廖镜冲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年5月18日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人姚丽芸、被告的委托诉讼代理人杨家强、罗洁莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彩生活公司、彩生活佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年8月至2019年2月期间的物业管理费5755.17元、滞纳金911.28元；2.被告向原告支付公摊水、电费及未过户期间所欠的水、电费；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求。 被告廖镜冲辩称，1.原告向被告等小区的业主收取的物业管理费不归原告所有。根据原告彩生活公司与开发商签订的《前期服务合同》约定，涉案物业管理服务的收费方式采用酬金制，如果原告提供的物业服务达到该物业合同约定的标准，原告享有物业服务费的10%的酬金，其余的费用应用于涉案小区物业服务的必要开支，剩余款项归小区全体业主所有。现原告已经按上述合同约定提取了酬金，甚至超过了约定数额。2.原告没有收取该小区物业管理费的权利和职责。根据《前期服务合同》约定，原告向被告收取物业服务费是依据该合同的授权，该合同被佛山市中级人民法院以（2018）粤06民终8548号民事判决确认于2018年1月9日解除，现业主委员会也明确不再让原告收取物业管理费，故原告在合同解除后没有向被告收取物业管理费的权利和职责。3.原告提供的物业服务没有达到《前期服务合同》的标准，存在重大违约行为，不应收取物业服务费。根据上述合同和前期物业服务协议的约定，涉案小区物业管理服务在接管后应达到ISO9001：2004国际质量保证体系的要求，并按当地市优住宅小区考评标准执行。可原告接管小区后，不按合同约定提供管理服务，小区的卫生、安保、灭蚊、绿化、消防等服务存在重大瑕疵，经房管部门约谈后也没有任何改善。根据合同约定，原告提供的物业服务的业主满意度应达到60%及以上，但实际并未达到。此外，根据合同约定，原告应每三个月向小区业主公布一次物业服务资金的收支账目，但原告没有公示过任何费用收支账目，经业主委员会及房管部门催告仍拒绝公示，亦拒绝向业主委员会移交管理期间的财务资料。4.从起诉日起之前三年的费用超过了诉讼时效。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 案经开庭审理，本院查明事实如下： 案涉物业坐落于佛山市南海区**********************，物业类型为高层住宅，于2017年8月*日办理不动产登记，权利人为被告廖镜冲，房屋建筑面积为83.87平方米。原告彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·***园小区提供前期物业管理服务，物业服务管理收费采取酬金制，彩生活公司按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.6元标准交纳，物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理支出、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业公司按照以下方式提取基本酬金：（每季）按照10%的比例从预收的物业服务资金中提取；物业管理服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金；建设单位每年聘请第三方对已交付区域业主进行业主满意度调查，物业公司正式提供物业服务一年内，业主满意度不得低于60%，一年后满意度不得低于70%，经建设单位核实满意度调查结果，属物业公司管理品质问题未达要求或未尽相关责任，建设单位有权解除该物业服务合同。 另查明，案涉小区于2017年9月2日至9月17日召开业主大会，业主表决结果为同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日作出公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。案涉小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，并确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除、判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，本院作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。业主委员会与彩生活公司对上述裁定书均未提出复议，该裁定书已发生法律效力。案涉小区业主委员会于2019年3月21日向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续；2.金棕榈园第一届业主委员会协助和担保在5月30日前将业主所欠公摊费用追缴到彩生活公司，如未收齐由业委会补齐，转至彩生活公账（额度不低于所交公摊水电费），同时业委会继续协助彩生活催收物业费。” 另查，2019年5月13日，原告向被告廖镜冲所涉的本案物业地址邮寄《律师函》，追收本案所涉费用。邮件于2019年5月19日由他人签收。2020年1月23日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，被告未能就其已交纳相关费用进行举证证实。 本院认为，本案的争议焦点在于：（一）两原告有无权利收取物业管理费用。本案中，原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。根据业主委员会《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止及本院执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应的物业管理费予原告。被告辩称合同解除后两原告无权收费，理据不足，本院不予采纳。被告还辩称彩生活公司已按《前期服务合同》约定提取足额酬金无权继续收费，经查，案涉服务费对应合同条款中的物业服务资金，依约业主应根据其使用的专有部位建筑面积、固定单价按月定期交纳，原告作为提供服务期间的约定受领人，起诉主张被告支付上述服务费，符合约定；且合同亦约定物业服务资金除原告应享有的基本酬金外，还用于服务人员工资待遇、小区日常管理支出、法定税费、物业管理企业利润等，具体结算应由两原告与业主大会另行解决，业主个人无权就其专有区域主张独立结算冲抵，被告以此抗辩无需交费理据不足，本院不予采纳；被告还辩称彩生活公司管理质量不符合约定故无需交费，本院分析认为，业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，被告未举证证明两原告存在不提供服务的同等违约行为或两原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失，其仅以彩生活公司存在瑕疵履行行为作为拒付基本物业服务费用的抗辩理由，于法无据，本院亦不予采纳。 （二）本案诉讼请求是否部分已过诉讼时效。原告在本案中主张2015年8月至2019年2月的物业服务费及滞纳金，因被告提出诉讼时效抗辩，故本院对原告的诉讼请求是否起过诉讼时效期间予以审查。因双方约定的物业服务费为按月计收，原告请求的滞纳金亦为按月计算，由此形成的债权为继续性债权，故将每月的上述费用视为单个债权分别适用诉讼时效。原告主张的上述费用的诉讼时效期间跨越了《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日，故对其是滞超过诉讼时效期间应分段分析：对于2015年8月至2015年9月物业服务费用和滞纳金诉请，其二年诉讼时效期间已在《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日前届满，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，该期间的上述费用已超过诉讼时效期间。对于2015年10月至2019年2月期间的上述费用，根据前述司法解释第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，上述期间的费用应适用三年的诉讼时效期间。原告于2019年5月13日向被告廖镜冲所涉的本案物业地址邮寄《律师函》追收本案所涉费用，故2019年5月之前超过三年的物业服务费用和滞纳金，已超过三年的诉讼时效期间，即2016年5月至2019年2月期间的相关费用，尚未超过诉讼时效期间，本院予以支持。 （三）原告请求的滞纳金是否应当支持。原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据本院查明事实，自小区业主与彩生活公司就《前期服务合同》履约期限及解聘物业公司效力发生争议后，涉案小区物业服务费的结算尚待法院判决确定，被告作为普通业主，在费用结算尚不明确的情况下选择暂缓交费，不构成违约，原告请求被告支付该期间物业管理费逾期滞纳金，本院不予支持。综上，由于法院生效判决确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除，故对于2017年12月前的物业管理费用，各小区业主应依约按时交纳，逾期交纳的应按约定支付滞纳金。对于2018年1月开始的物业管理费用，基于前述理由，原告请求该期间的滞纳金，本院予以驳回。 （四）被告应支付的相关费用具体金额问题。结合前述关于诉讼时效期间的认定，被告应向原告支付2016年5月至2019年2月期间的物业服务费。经核算，该期间的物业服务费4562.53元（1.6元平方米/月×83.87平方米×34个月）。原告主张被告支付按每日欠缴费用的万分之三计算的逾期付款滞纳金符合双方的约定。结合前述关于滞纳金的认定，对于2017年12月前的物业管理费用，被告没有依约按时交纳，应按约定支付滞纳金；对于2018年1月开始的物业管理费用，原告请求该期间的滞纳金，本院予以驳回。但支付滞纳金总额应以欠缴的物业服务费为限。 综上，原告的诉讼请求，部分理据充分，本院予以支持，其他部分予以驳回。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告廖镜冲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋（金棕榈园1栋B座305房）2016年5月至2019年2月止的物业管理费4562.53元予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司。 二、被告廖镜冲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋（金棕榈园1栋B座305房）2016年5月至2017年12月期间拖欠物业管理费的滞纳金（滞纳金以每月实际拖欠金额为基数分别自逾期之日起至实际清偿之日止按每日万分之三计算，滞纳金总额以拖欠物业管理费总额为限）予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司。 三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。 本判决为终审判决。 审判员  黄**文 二〇二〇年六月十九日 书记员  符泳燕