福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2230号 上诉人（原审被告）：薛由盛，男，1951年7月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林斌，平潭敖东镇中心小学推荐公民。 被上诉人（原审原告）：福建省平潭县芦洋农场，住所地福建省平潭县芦洋乡。 法定代表人：陈友金。 委托诉讼代理人：张丽娜，福建拓维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林万文，男，1974年6月13日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审被告）：林辅登，男，1971年7月25日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：丁茂福，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林辉星，福建元一律师事务所律师。 上诉人薛由盛因与被上诉人福建省平潭县芦洋农场（以下简称“芦洋农场”）、林万文、林辅登土地租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛由盛上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回芦洋农场的一审诉讼请求；2.判决终止履行薛由盛与芦洋农场之间签订的已逾履行期限的本案合同；3.本案一、二审诉讼费由芦洋农场承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.薛由盛与芦洋农场签订的《土地租赁合同书》约定的租赁期限至2015年12月30日止，而薛由盛授权委托林万文管理案涉土地，以及林万文将案涉土地交由林辅登耕种的期限也均至2015年12月30日止，薛由盛与芦洋农场签订合同后，缴纳了租金，合同履行期限届满后，芦洋农场未对薛由盛提出异议。而林辅登继续在案涉土地上耕种，因其认为该土地属于洋中村所有，故不向芦洋农场缴纳合同期限届满后的租金。2.林辅登提交的证据能够证明案涉土地属洋中村所有，故芦洋农场本案诉讼主体是否适格，其是否有权提起本案诉讼？一审法院以案涉土地所有权的确认不属于本案审理范畴来掩盖违法行为和让不具备诉权的当事人提起诉讼，并将违法合同确认合法，属不依法办案的行为。二、一审适用法律错误。1.薛由盛与芦洋农场签订的《土地租赁合同书》约定的租赁届满日期为2015年12月30日，而芦洋农场提起本案诉讼的时间为2019年1月17日，明显已超过法律规定的两年诉讼时效。2.一审法院以《合同法》第二百三十六条认定双方租赁期间届满后成立不定期租赁关系，是错误的。双方租赁合同届满后，薛由盛未续交租金，也未委托他人延续合同期限，更未耕种案涉土地，不能认定薛由盛继续使用租赁物。3.双方租赁期间届满后，薛由盛未再耕种、占用案涉土地，土地上的机械设备系林辅登所有，林辅登以案涉土地系洋中村所有，不交出土地、支付租金，且芦洋农场并非案涉土地的所有权人。故一审判决薛由盛返还芦洋农场土地并搬离其上设备，以及自2017年1月1日起每年支付芦洋农场13650元租金至搬离案涉土地上设备时止，明显错误且判决内容根本无法执行。 芦洋农场辩称，一、薛由盛与芦洋农场签订的土地租赁合同到期后，未再签订租赁合同，但案涉土地依旧由薛由盛继续租赁使用，应当视为双方成立不定期的租赁关系，芦洋农场有权随时解除合同。芦洋农场于2018年6月1日曾发函给薛由盛请求解除租赁合同，要求其搬离并支付租金，故应视为双方租赁合同已经解除。二、在案证据无法证明案涉土地属于洋中村，且土地权属争议调查也应当由土地行政主管部门负责处理，乡政府无权对土地权属进行认定。若洋中村对案涉土地所有权有争议，应当另案提起诉讼，而非在本案中解决，但至今洋中村未提起诉讼。薛由盛在租赁期间，始终一直向芦洋农场交付租金，应当视为其认可租赁合同关系，如其对租赁土地的所有权有争议，不可能按约从2001年起至2015年均交纳租金。 林辅登辩称，一、林辅登一审提交的证据可以证明，案涉土地所有权属于洋中村委会，芦洋农场无权对外出租案涉土地。芦洋农场实际为无权处分人，其与薛由盛签订的《土地租赁合同书》也未得到洋中村委会的追认，侵害了洋中村委会的合法权益，该合同无效，芦洋农场无权依据该合同向林辅登主张权利。二、基于洋中村委会为案涉土地实际所有权人，一审依法应当追加其为本案有独立请求权的第三人，且洋中村委会也曾依法向一审法院申请以第三人身份参与诉讼，但因申请时一审判决已经作出，其已无法参与一审诉讼，故其只得向一审法院提起了确认案涉土地所有权之诉，但该案一审法院以土地权属应当由行政机关确认，不属于民事诉讼受案范围为由未予受理，现洋中村委会已经准备向行政机关确认案涉土地所有权。因此，一审未依法追加洋中村委会为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序严重违法，应将本案发回重审，由一审法院依法追加洋中村委会为第三人参与诉讼。三、即便案涉《土地租赁合同书》合法有效，依据合同相对性原则，林辅登并非签订合同的主体，不是本案合同纠纷的适格当事人。合同约定的权利与义务并未转移给林辅登，林辅登不负有向芦洋农场返还租赁土地及租金的义务。四、薛由盛的上诉请求未针对林辅登，芦洋农场也未提起上诉，二审只能针对薛由盛的上诉请求进行审查并作出判决，不得加重林辅登的法律责任。 林万文未作答辩。 芦洋农场向一审法院起诉请求：1.薛由盛、林万文、林辅登将《土地租赁合同书》项下的九十一亩耕地归还芦洋农场，并搬离耕地上的机械设备；2.薛由盛、林万文、林辅登共同向芦洋农场支付合同约定的租期内未缴纳的租金,共计人民币5470元；3.薛由盛、林万文、林辅登共同向芦洋农场支付《土地租赁合同书》到期后仍然占有并使用合同项下耕地的租金(计算公式:年租金=91亩×150元/亩=13650元；总租金=16年租金+17年租金+18年1月至11月租金=13650元+13650元+13650元×11/12=39812.5元，截止2018年11月共计人民币39812.5元，具体计算至实际退还土地之日止)；4.薛由盛、林万文、林辅登共同承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2001年1月1日，芦洋农场作为甲方（出租方）与薛由盛作为乙方（承租方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方有一片耕地，四至为：东至南北公沟；西至芦北园；南至芦北四队园；北至国营林场路（详见红线图），总面积为91亩（道路、林带、排水沟不计面积）。甲方此片耕地经双方协商，同意租赁给乙方耕作。一、租期：租赁期订为15年，时间自2001年1月1日起至2015年12月30日止。二、租金：第一至第二年度，每年每亩租金为75元，第三至第四年度，每年每亩租金为85元，第五至第八年度，每年每亩租金为100元，第九年度至终期每年每亩租金均为150元。三、租金上交定约：每年度于6月30日前付清当年的全部租金。四、双方的权利与义务：……4、乙方租赁期内不得转让他方，若要转让他方，必须事先征得甲方同意，方可转让。5、乙方应严格按照本合同规定的租金交付时间交清全部租金，不得拖延。……8、本合同租赁期限满后，果园等及配套设施的残值归甲方所有，机械设备归乙方所有。但经双方协商，乙方亦可将机械设备优惠作价转让给甲方。六、本合同一式四份，甲乙双方各执二份。本合同自签订之日起生效。2011年12月29日，薛由盛作为委托人与林万文作为受委托人签订《授权委托书》，内容载明：“委托事由：本人因工作繁忙，不能亲自管理平潭县芦洋农场的一片耕地，该耕地四至为：东至南北公沟，西至芦北园，南至芦北四队园，北至国营林场路。总面积为91亩，道路、林地、排水沟不计面积，详见红线图。委托权限：特别委托。委托内容：本人薛由盛特别委托林万文代为管理上述耕地，作为该耕地的唯一管理人，林万文有权代表本人处理该耕地任何事宜，所签署的任何与该耕地相关的文件、作出的相关文书，本人均予以认可。林万文有权对该耕地进行占有、使用、收益及相关权利的处分。因上述事宜产生的任何法律后果由本人承担。委托期限：自2011年12月30日至2015年12月30日止。2015年3月13日，林万文向林辅登出具收条1张，内容载明：本人林万文因为没有时间在国内：现把耕地股东租金转让给林辅登耕种，收转让费租金138000元，期限在2015年3月13日至2015年12月30日止，耕地在平潭县芦洋乡农场，该耕地四至为：东至南北公沟、西至芦北园、南至芦北四队园、北至国营林场路，总面积为91亩，道路、林地、排水沟不计面积，在这期间其要做违法事本人不承担责任。收款人：林万文。《土地租赁合同书》签订后至今，薛由盛向芦洋农场支付租金总计155600元，芦洋农场在收到每笔租金后，向薛由盛出具相应的收款收据。2018年6月7日芦洋农场以挂号信的方式向薛由盛发出《通知书》，通知薛由盛双方签订的《土地租赁合同书》约定的租赁期限已经届满，并要求薛由盛自收到《通知书》之日起30日内，清理并腾退租赁地块内附属物，并将该地块交还给芦洋农场。嗣后，芦洋农场要求返还租赁土地及催讨租金未果，遂提起诉讼。 一审法院认为，本案是芦洋农场基于《土地租赁合同书》作为出租方提起诉讼要求返还租赁物并支付租金引起的土地租赁合同纠纷，审理的范畴应是租赁合同关系，有关涉案土地所有权的确认，并非本案审理的范畴。芦洋农场与薛由盛之间签订的《土地租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容真实合法，一审法院予以确认，芦洋农场与薛由盛之间成立租赁合同关系，双方应按合同约定全面履行自己的义务。虽然薛由盛于2011年12月29日与林万文签订《授权委托书》，将涉案租赁土地委托给林万文管理，林万文又于2015年3月13日将涉案租赁土地以138000元的价格转租给林辅登，但是芦洋农场对此均不知情。涉案《土地租赁合同书》明确约定需要征得出租人同意承租人才可转租，故上述转租行为未经芦洋农场同意，已构成违约。涉案租赁土地的承租人从签订《土地租赁合同书》至今都是薛由盛，林万文与林辅登并非涉案《土地租赁合同书》当事人，根据合同相对性原则，芦洋农场提出要求林万文与林辅登返还租赁土地和支付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。涉案《土地租赁合同书》履行中，作为出租人芦洋农场依约将涉案租赁物即土地交付薛由盛，薛由盛作为承租人存在未足额支付租金的违约行为。庭审查明的事实是薛由盛已支付合同约定租期内的租金总计155600元，尚欠2015年部分租金5470元未支付，且在涉案《土地租赁合同书》约定2015年12月30日租赁期间届满后继续使用涉案租赁土地，未向芦洋农场付任何费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，薛由盛与芦洋农场在2015年12月30日后成立不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同，因此，芦洋农场有权要求薛由盛返还租赁土地并支付尚欠租金。因涉案《土地租赁合同书》明确约定合同租赁期限满后，果园等及配套设施的残值归芦洋农场所有，机械设备归薛由盛所有，故芦洋农场提出要求薛由盛返还涉案租赁土地并搬离其上机械设备的诉讼主张，符合合同约定，于法有据，予以支持。 本案芦洋农场与薛由盛土地租赁状态从2001年1月1日持续至今，时间跨度很大，本案三被告均提出诉讼时效抗辩，认为涉案2015年及2016年的租金已超过1年的诉讼时效期间。对此抗辩主张，一审法院分析如下：2017年10月1日颁布实施的《中华人民共和国民法总则》已将“延付或者拒付租金的”情形下的诉讼时效期间从一年改为三年；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》对由此产生的适用问题确立了以民法总则施行日期为基准日的判定规则。二、具体到本案，租赁期限内薛由盛尚欠2015年部分租金5470元依涉案《土地租赁合同书》约定应于2015年6月30日前支付；租赁期限届满后不定期租赁状态下租金标准及付款期限应参照涉案《土地租赁合同书》，即遵循每年每亩租金150元（涉案租赁土地91亩，即租金为13650元/年），每年度于6月30日前付清当年的全部租金的约定。站在2017年10月1日（民法总则施行之日）的时间坐标上，薛由盛尚欠2015年部分租金5470元应于2015年6月30日前支付，2016年租金应于2016年6月30日前支付，因此2017年10月1日前上述租金的一年诉讼时效期间已经届满，而随后产生的2017年及之后的租金则均未超出一年诉讼时效期间，按照司法解释所给出的基本判定规则，民法总则施行前诉讼时效期间已经届满的债权，并不因民法总则施行而重新落入三年诉讼时效期间内。因此，上述关于诉讼时效的抗辩主张成立，本案中法律能够保护的租金范围为2017年1月1日起按13650元/年的标准计算的租金，故对芦洋农场关于租金的诉讼请求，一审法院以薛由盛应向芦洋农场支付按13650元/年标准从2017年1月1日计至返还涉案租赁土地并搬离其上机械设备之日的租金予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决：一、薛由盛应于判决生效后十日内向芦洋农场返还涉案《土地租赁合同书》项下的土地并搬离其上机械设备；二、薛由盛应于判决生效后十日内向芦洋农场支付按13650元/年标准从2017年1月1日计至返还涉案《土地租赁合同书》项下的土地并搬离其上机械设备之日的租金；三、驳回芦洋农场的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，由芦洋农场负担478元，由薛由盛负担454元。 本院二审期间，薛由盛向本院提交两份《证明》，拟证明因村民闹事，其无法继续承包土地，故转给林万文。林辅登提交了《有独立请求权第三人参与诉讼申请书》、（2019）闽0128民初7049号民事裁定书、（2020）闽01民终2027号民事裁定书，拟证明一审法院没有依法追加洋中村为有独立请求权的第三人，遗漏当事人，严重违反法定程序。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，不予采信。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案中，与芦洋农场签订土地租赁合同的相对方为薛由盛，薛由盛应严格按照合同约定履行义务。双方签订的租赁合同于2015年12月30日期满后，薛由盛未返还租赁土地，芦洋农场亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，芦洋农场有权随时解除合同，要求返还租赁物，作为合同相对方的薛由盛应就此承担相应义务及责任。薛由盛与芦洋农场自2001年1月1日签订土地租赁合同以来，已实际履行多年，现薛由盛以芦洋农场并非案涉土地所有权人为由主张租赁合同无效，缺乏事实和法律依据。且根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，土地权属问题也不属于人民法院受理民事案件的范围。本案合同租赁期间内，在未经出租人同意的情况下，薛由盛的受托人将案涉土地转租给林辅登，因林万文上述行为的法律后果由薛由盛承担，故系薛由盛违反了其与芦洋农场关于案涉土地转租事宜的约定，已构成违约，现薛由盛又以案涉土地为其转承租人实际使用为由主张其对芦洋农场不应承担责任，不能成立，本院不予采纳。一审关于本案诉讼时效问题的认定正确，薛由盛关于本案诉讼时效及合同期限法律适用问题的上诉主张不能成立，本院亦不予采纳。 综上所述，薛由盛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费932元，由薛由盛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年六月十七日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴