江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0926民初382号原告：曾文武，男，1962年10月28日出生，汉族，住铜鼓县。委托诉讼代理人：周小燕，江西浩儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，江西浩儒律师事务所律师。被告：罗文明，男，1966年3月17日出生，汉族，住铜鼓县。委托诉讼代理人：徐爽，江西青仁律师事务所律师。第三人：余红菊，女，1966年11月1日出生，汉族，住铜鼓县。委托诉讼代理人：王祖福，湖南鼎忠律师事务所律师。原告曾文武诉被告罗文明、第三人余红菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理，本案由审判员龙浴适用简易程序公开开庭审理，2020年5月28日，第一次开庭审理,原告曾文武、原告委托诉讼代理人周小燕、第三人委托诉讼代理人王祖福到庭参加诉讼。2020年6月10日，第二次开庭审理,原告曾文武、原告委托诉讼代理人张峰、被告罗文明、被告委托诉讼代理人徐爽、第三人余红菊、第三人委托诉讼代理人王祖福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月，原告向被告购买了住房一套，约定房屋价格7000元，由于被告称房产证遗失，约定先由原告支付5000元，余款2000元办理过户手续时支付，被告向原告出具收条一份，但没有签订书面的合同。原告购买房产后，对诉称房屋进行了装修并对外出租，收取租金至今。后原告多次找被告要求办理过户登记，被告以各种理由推脱，2010年被告要求原告将余款再支付1000元，原告支付了1000元后，被告仍未与原告办理相关产权过户登记。2019年铜鼓拆迁工作开始，原告办理了相关拆迁事宜，但被告找到拆迁办，主张该房屋仍登记于其名下，他才是权利人，原告找到被告，被告对其将房屋出售给原告不持异议，但是以其妻子余红菊不同意为由认为该买卖合同无效，并于2019年12月与其前妻余红菊办理了结婚登记，2019年12月27日以房产证遗失为由到不动产登记处补办了不动产登记证，并以二人系夫妻为由，在不动产登记证上添加了余红菊的名字。原告认为，他与被告之间形成事实的买卖合同关系，且已实际履行，原告一直实际占有该房屋十余年，该买卖行为合法有效，房屋应当归属原告所有，经原、被告双方多次协商未果，故诉至法院。请求判令：1、确认城南中路1号3栋202室归原告所有；2、本案有关诉讼费用及其他费用由被告负担。2020年5月21日，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间的关于铜鼓县永宁镇城南中路1号3栋202室房屋买卖行为有效；2、铜鼓县永宁镇城南中路1号3栋202室房屋拆迁分配利益归原告所有；3、本案有关诉讼费且及其他费用由被告负担。被告辩称：一、原、被告之间的买卖合同或买卖行为是有效的。被告罗文明在2009年间因急需资金，原告乘人之危，以极低价格7000元与被告达成口头房屋买卖协议，原告支付了5000元后，余款没有支付，因共有权人余红菊是被告的妻子，该房屋是夫妻共同财产，2008年离婚时，也处理了给女儿罗丹所有，但没有办理过户手续，法律上的物权人始终是罗文明和余红菊共同共有，因始终没有取得余红菊的同意，被告无处分权，根据《物权法》之规定，权利人余红菊有权追回，后来，2019年12月24日，两人补办了共同共有的房屋产权登记证，不动产登记证登记为两人共同共有。根据《合同法》、《物权法》及最高人民法院司法解释之规定，原被告的买卖合同或行为是有效的，但原告只能主张合同违约赔偿责任。因为，原告在法律上自始至终没有获取该物权，其无权请求该物权利益包括该物权拆迁利益。二、被告同意按法律规定承担合同违约责任。该口头房屋合同生效后，因被告的原因始终没有取得共有权人的同意办理过户手续，但原告也获取了该房屋出租利益和使用利益，损失不大，现被告同意按法律规定承担合同违约之责任，即退还购房款5000元及资金占有期间的银行贷款利息，按年利率6%计息。三、因物权始终没有转移给原告，原告无权获得该房屋的拆迁利益。因原告自始至终没有获得该房屋的所有权，该房屋的拆迁利益是物权利益的转换，与原告没有任何关系，原告无权分配该拆迁补偿利益。第三人辩称：一、涉案房屋是她与罗文明夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，她拥有50%份额的所有权，2008年2月22日，她与罗文明离婚，对该房屋作出了处分，将该房屋赠送给了女儿罗丹，至此该房屋系归罗丹所有。该房屋罗文明没有单独所有权和处分权，所以房屋买卖行为当然无效。二、若因为没有过户至罗丹名下而赠送行为无效，那么同理没有过户至曾文武名下，其买卖行为亦无效。三、罗文明、曾文武两人实施房屋买卖行为从始至终都瞒着第三人，罗文明、曾文武两人恶意串通实施房屋买卖行为严重损害了她的利益。罗文明与曾文武房屋买卖行为当然无效。综上所述，罗文明与曾文武的房屋买卖行为为无效行为，请求驳回原告曾文武的全部诉讼请求。2020年5月28日庭审中，原告方提供以下证据：1、收条（内容：收条今收到曾文武房款伍仟元整，剩余二仟元过户后再付清。罗文明2009年10月），证明被告收到原告购房款5000元，余款需过户后再付清。原被告之间形成事实的买卖合同关系，实际原告支付了6000元。2、房屋所有权证存根、房地产权登记信息，证明诉称房屋在房管局改制以前留存于铜鼓县房产档案室的房屋所有权人仅为罗文明，2019年12月27日，以遗失补办的名义领取了罗文明、余红菊共同共有的不动产登记权证。被告出售诉称房屋时的登记所有权人为罗文明。3、罗文明离婚、结婚登记审查处理表各一份，证明罗文明与余红菊于2008年2月22日离婚，2009年，被告出售房屋时系离异状态。4、收款收据（内容：罗文明声明作废100元盖有中共铜鼓县委宣传部财务章），证明原告为了能顺利办证到铜鼓报对罗文明的房产证进行公告声明作废。5、房屋出售协议，证明被告2002年底购买涉争房屋价格为3028.1元。对于证据1，第三人对三性均有异议，认为收条涉及的金额是否实际支付应有相关银行流水予以佐证；对于证据2的存根，第三人对其真实性、合法性没有异议，但从存根上的建筑面积37.36平米，可以推断出原告以5000元或6000元的对价并不相符，存在低于市场价进行买卖的情况，对于证据2的房地产权登记信息没有异议；对于证据3，第三人没有异议；对于证据4，第三人对三性均有异议；对于证据5，第三人对三性均有异议。2020年5月28日庭审中，第三人提供以下证据：1、房屋所有权证存根，证明涉案房产的情况。2、结婚登记申请书、离婚登记审查处理表、离婚协议书，证明被告与第三人于1990年9月6日登记结婚，2008年2月22日登记离婚。本案诉争房产是在夫妻关系期间进行购买的，离婚时将本案涉争的房产赠与女儿罗丹，罗文明原名时文明。3、三份证明，证明罗文明与余红菊在2008年2月22日离婚时只有本案的涉案房产一套，唯一的女儿罗丹。对于证据1，原告没有异议；对于证据2，原告对其三性没有异议，但对离婚协议约定被告和第三人将房产赠与给其女儿的事实，原告不知情；对于证据3，原告无异议。2020年6月10日庭审，原告出示录音一份，证明罗文明认可将房屋卖给曾文武后，由于罗文明的原因一直没有办理过户手续，事隔多年，罗文明也没有事前起诉曾文武，第三人在被告将房屋卖出之后也没有在规定的时间内行使撤销权。对于该证据被告及第三人对其三性及证明目的均有异议，且第三人认为即便录音是真实的，罗文明的表述也不能代表第三人的立场和观点。上述证据，经本院审核后认为，2020年5月28日庭审中，原告提供的证据1，第三人虽不认可，但真实合法，本院予以认定；对于证据2，第三人虽有异议，但真实合法，本院予以认定；原告提供的证据3，真实有效，本院予以认定；对于证据4、5，真实合法，第三人抗辩理由不足采信，本院予以认定。第三人提供的证据1、2、3，原告均无原则性异议，客观真实，本院依法予以认定。2020年6月10日庭审，原告出示2020年6月2日曾文武与罗文明手机通话录音一份，对于该证据虽被告及第三人均有异议，但其抗辩理由不足以采信，结合其他证据，综合评定后，本院对该证据予以认定。本院审查事实如下，被告罗文明与第三人余红菊于1990年9月6日登记结婚，2002年11月26日，火柴厂企业改制，罗文明购得火柴厂食堂三楼房屋两间，建筑面积加上过道面积共计37.36平方米，总价3028.10元。2008年2月22日被告与第三人协议离婚，约定该房子归女儿罗丹所有，但事后并未办理过户登记。之后，罗文明将该房产卖给邻居曾文武，价款初始约定3000元，曾文武予以支付，罗文明出示了收条，后罗文明以款价过低为由，要求再增加4000元，曾文武表示同意，于2009年10月先行支付了2000元给被告，被告将原收条撕掉，另行出具收条一张，载明收到曾文武房款5000元，约定剩余2000元过户后再付清。2010年6月26日，曾文武再寄给罗文明1000元。后曾文武多次找到罗文明要求过户该房产，罗文明均以各种理由推脱，后来以房产证丢失为由一直未能协助原告过户该房产，在曾文武的要求下，罗文明在《铜鼓报》登报声名房产证作废。2019年12月19日，铜鼓县人民政府公告启动棚改工作，诉争房屋（位于棚改老火柴厂宿舍片区）在棚改范围之内。2019年12月24日，罗文明与余红菊重新登记结婚，2019年12月27日，被告罗文明与第三人余红菊到不动产登记部门补办诉争房屋产权证，户名变更为罗文明与余红菊两人。后曾文武因该房屋拆迁分配利益与罗文明、余红菊引发纠纷而诉至我院。现该诉争房屋已被县征迁办依法拆除。本院认为，2002年，在被告罗文明与第三人余红菊婚姻关系存续期间，以罗文明名义购得企业改制房产，应属被告与第三人夫妻共同财产。2008年被告与第三人离婚协议约定本案诉争房产归双方女儿罗丹所有，属赠与行为，但对该不动产的赠与，未办理登记过户，因而赠与并未生效，因此，被告与第三人离婚后，诉争房产仍是罗文明和余红菊共有。罗文明将房产卖给曾文明，虽无房产买卖合同，实为口头合同，双方自愿在约定3000元的价格基础上，增加到7000元，曾文武分两次将购房款支付给罗文明，第一次支付了3000元，第二次支付了2000元，且书面约定在房产过户后再另行支付2000元。之后，原告多次催促办理房屋过户，被告以各种理由推脱，原告虽未按约定全部支付购房款，系被告未按约定办理过户登记所致，因此，该买卖合同自成立时生效，且价格并无明显不合理，被告认为原告乘人之危，于法无据。原告依有效买卖合同占有、使用诉争房产，虽未办理房产登记，不影响合同效力，因而该房屋买卖行为合法有效。原告和被告认为买卖合同有效，合理合法，本院予以采纳，第三人认为买卖行为无效之观点，没有法律根据，本院不予采纳。原告虽有权主张被告依法承担合同违约责任的权利，但原告并未予以主张，被告不能自行要求原告主张相应权利，并提出相应赔偿方案。另外，在买卖行为发生之后，直至2019年12月，第三人对于被告将房产卖于原告，从未向原告提出过异议，也未行使相应的追索权，且原告、被告和第三人系邻居，第三人对被告卖出房产不知情的抗辩理由，有悖常理。诉争房屋卖出十余年后，曾文武一直正常占有和使用诉争房产，而未遇第三人提出任何异议直至此次棚改。在县政府棚改征收公告发出后，在原告曾文武不知情的情形下，罗文明和余红菊通过结婚、补办房屋产权证等行为，把诉争房屋产权证登记户名为罗文明和余红菊，据此主张房屋拆迁补偿利益。主观见之于客观，罗文明和余红菊通过不正常之方式获取诉争房屋拆迁补偿利益之目的显而易见。善良公允的正常社会秩序和诚实守信的社会主义核心价值观是法律定纷止争的根本价值取向，对被告和第三人有悖诚信主张拆迁利益的行为，不应得到支持。且现该房屋已被相关部门依法拆除，该房屋物权已消灭，被告和第三人主张物权已失去意义，对于被告和第三人认为被告无权处分第三人份额的主张，也失去法律基础。因而，以先前就存在欺诈瑕疵，而现阶段不存在的物权来主张拆迁补偿利益，既不合情理，也于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》十条、四十四条、六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告之间的关于铜鼓县永宁镇城南中路1号3栋202室房屋买卖行为有效；二、铜鼓县永宁镇城南中路1号3栋202室房屋拆迁分配利益归原告所有；三、案件受理费3160元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  龙浴二〇二〇年六月十九日法官助理晏乃曦书记员刘萍