江西省浮梁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0222民初227号原告：祝某某，女，汉族，某年某月某日出生，江西省鄱阳县人，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：赵某某，景德镇市夕阳红法律服务所法律工作者。被告：浮梁县某某有限公司。统一社会信用代码：91360222MA37PM6979。住所地：江西省景德镇市浮梁县湘湖镇古田村塘下**。法定代表人：杨某某，该公司经理。原告祝某某与被告浮梁县某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝某某及其委托诉讼代理人赵某某，被告浮梁县某某有限公司法定代表人杨少芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祝某某向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金及其违约金合计85200元（其中拖欠房租34080元，违约金51120元）；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年2月1日被告要求承租原告位于砖混结构厂房。为此双方签订了厂房出租协议。约定，承租期限自2018年2月1日至2021年2月1日为止。自2020年以后房租按8元／平方米计算，即租金17040元／月（2130平方米×8元／平方米）合同违约规定，“如乙方违约，应赔偿甲方三个月租金”。到了2020年2月1日以后被告没有支付房租。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法财产权益，被告应按约定支付房租，履行合同义务，现原告依据相关法律规定，向法院起诉，请求法院依法判决。被告浮梁县某某有限公司答辩意见如下：1、公司因疫情影响无法继续运营，已经和原告有过协商，不构成违约，现在公司正在注销中；2、被告在入驻时花了约124686元对房屋进行装修，原告要求房屋租金即使要支付，房屋装修的花费所增加的价值也足够抵扣房租。原告祝某某为支持其上述请求向本院提交了以下证据：1、原告身份证信息。拟证明原告的主体身份，系本案适格原告。2、厂房租赁协议一份。拟证明双方之间签订了租赁合同，被告应按规定缴纳房租以及应承担违约责任。3、微信聊天文字记录（截屏）一组。拟证明被告2020年2月1日以后的房租未支付的事实。4、被告企业登记信息资料。拟证明被告的身份主体情况。对于原告提供的上述证据，经庭审举证、质证，本院说明如下：证据1、4经法庭与原告与被告双方核实，无异议，予以确认。证据2租赁协议，系双方签订，其真实性无异议，予以确认。证据3双方微信聊天文字记录中有过陈述被告未支付房租。该事实予以确认。被告浮梁县某某有限公司为支持其抗辩主张向本院提交了以下证据：1、注销税务登记表一份。拟证明被告公司经营困难，公司正在申请注销中。2、微信聊天语音记录一组。主要内容为“被告公司经营状况出现问题。和原告有过商量无法继续承租，同意原告将房屋招租出去或转租出去，不收取转让费，被告会配合搬离。对于未缴纳（拖欠）的房租，双方有过协商，被告主张免租或减租，原告未同意。”3、租赁房屋装修费用单一组。拟证明被告承租原告房租后花费装修费用计124686元。对于被告上述证据，经庭审举证、质证，本院说明如下：证据1税务登记表一份，其记载内容注销原因为：疫情当中，客户取消订单、员工解散，申请注销税务登记。申请人为“浮梁县某某公司”。该登记表所载明的内容真实性予以确认。证据2微信语音聊天内容，该内容经庭审播放，系原告与杨少芳之间通话，双方不持异议，故该内容的真实性予以确认。证据3房屋装修费用单一组。该单据包括瓷砖、电线、地板材料、装修材料、水泥工钱等记载内容。该证据原告提出异议。庭审中结合双方陈述，被告搬进租赁的房屋从事生产经营前该房屋系毛坯房。故对于被告对租赁房屋进行了装修的事实予以确认，对装修总金额不单独确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告浮梁县某某有限公司系一家服饰生产、加工、销售、产品包装服务的公司。据浮梁县市场监督管理局所登记的企业信息显示，该公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）、法定代表人为杨少芳。为了业务经营需要，杨某某经与原告祝某某协商，承租位于浮梁县私房（毛坯）一栋作为经营性厂房。为此，双方在平等协商基础上签订了《厂房出租协议书》一份。双方约定，“厂房租赁时间自2018年2月1日起至2020年2月1日止，租赁面积2130平方米。厂房年租金140000元，2年内房租不涨。被告装修或者增设附属设施时应征得原告同意。同时合同备注：从2020年2月1日起开始按8元一平方计算（房租）”。因生产需要厂房需要装修，被告便购置了瓷砖、沙石等材料进行装修。该房屋的装修征得了原告的同意，同时对于装修及添附物归属双方没有约定。2018年2月1日至2020年2月1日，被告如约向原告支付了房租。2020年2月起由于新冠××疫情爆发，导致生产生活以及运输受阻，同时也给被告的生产经营带来严重影响。2020年2月初，被告通过微信沟通（语音、文字）的方式告知原告由于疫情影响公司接受订单减少，导致经营困难，无法继续经营，与原告协商不再承租房屋，原告可以将房屋转租或招租他人使用，原告予以了认可。另外被告还提出了由于疫情影响房东应减免房租的请求，原告未予以同意并称拖欠的房租应予以给付。后被告陆续将厂房服饰加工设备搬离厂房抵债，同时企业没有订单无法继续经营，申请注销，现处于注销税务登记中。2020年4月14日被告将厂房设备搬离完后将房屋钥匙交给了原告。厂房内装修物及附属设施留给了原告，没有拆除。现原告认为，被告拖欠了其二个月房租计34080元（17040元／月×2个月）没有支付，同时合同约定的三年期未满被告就不租，其行为构成违约，按合同规定还应承担支付三个月房租的违约金计51120元（17040元／月×3个月）。被告认为，其行为不构成违约，因疫情影响被告应减免房租，即使拖欠房租，其花了大量金钱装修费用也足够冲抵所欠房屋。当事人为此发生争执和纠纷，起诉至法院请求法院依法判决。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同签订后双方应善意履行合同义务，合同履行过程中出现其他事由双方协议解除的，合同可以解除。合同解除后双方就合同履行善后事宜应充分沟通、协商，避免争议。在房屋租赁合同过程中，因承租人添附行为致承租人财产增加的，就财产增值部分双方有约定的，从其约定，没有约定的，双方协商，协商不成的，归财产所有人，同时财产所有人应折价补偿添附人。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第三十二条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告祝某某的诉讼请求。案件受理费1930元，减半收取计965元，由原告祝某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  姚云平二〇二〇年六月二十八日书记员  蒋思媛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）８６.非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。