上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初13号原告：徐月英，女，1973年9月8日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市东关街道担山村小担山39号。委托诉讼代理人：黄靖焯，上海市沪西律师事务所律师。被告：上海华泓钜盛房地产开发有限公司，住所地上海市静安区江场三路XXX号XXX室。法定代表人：李欣，董事长。委托诉讼代理人：齐长瑞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告徐月英诉被告上海华泓钜盛房地产开发有限公司(以下简称“华泓公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，适用简易程序，于2020年3月18日进行了证据交换，并于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告徐月英(参加了第一次庭审)及其委托诉讼代理人黄靖焯，被告委托代理人齐长瑞(参加了证据交换)、袁晓波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：被告向原告赔偿损失，包括租金损失320,833元、物业费损失17,425.35元以及误工费损失13,515元。事实和理由：2017年1月23日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告支付购房款12,096,875元购买上海市平陆路999弄静安福邸197号6层602室房屋(以下简称“系争房屋”)，该房屋已由被告完全装修。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2018年4月20日交付了房屋及钥匙。然而原告入住后，系争房屋多次出现房屋漏水以及散发异味等问题，原告就漏水问题原告多次报修和督促，被告一直以各种方式推诿怠于履行维修义务，直至2019年3月才派人维修，并历经月余后方完成修复。而对于异味问题则一直以正常装修现象为由不予处理，经原告不断投诉才于2019年9月开始对房屋全面维修，于2019年11月才结束全部问题的维修。原告认为被告交付的房屋存在严重的质量问题，有权要求被告进行赔偿，因双方协商未果，故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称，原告主张的问题虽客观存在，但均系交房后的质量保修问题，并不属于严重影响正常居住使用的质量问题，根据双方签订的合同，被告仅负有在保修期内按约维修的义务，无需对原告进行任何补偿和赔偿。具体而言，针对漏水问题，被告并未拖延修复，均应原告的报修采取了多种修复方式进行维修并最终解决了问题；针对原告提出的异味问题，因被告交付的房屋符合国家相关标准，并不存在空气质量问题，被告本身不负有法定的维修义务，只是基于客户关怀对系争房屋进行了部分墙面墙纸的更换。对于原告提出的损失问题，因原告购买房屋是用于自住，并未对外出租，且在维修过程中无需原告停工陪同，亦不产生误工费用，被告亦非物业费的收取主体。综上，原告主张的各项损失缺乏依据，据此不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月23日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买系争房屋，该房屋建筑面积138.25平方米，每平方米房屋建筑面积单价87,500元，房屋总房价款为12,096,875元；甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。2018年4月起，原告即向被告以报修单、微信、电话等多种方式向被告方报修，称系争房屋次卫存在漏水现象，被告则通过胶水堵漏等方式予以维修解决，当年5月、7月、8月、9月、11月、2019年2月、3月，原告多次以各种途径向被告方反映漏水现象未曾得到根本解决，而被告方工作人员则在数次堵漏未解决问题后，告知了原告需要以破坏墙面检查水管等方式进行彻底的修复，期间，小区其他业主也反映了类似的问题。2019年3月至4月间，被告方工作人员进入原告家中，破坏墙面更换了排水管道才得以彻底解决问题。另查，2019年5月起，原告向被告报修称南次卧存在异味，要求工作人员维修，此后在2019年6月又报告北书房亦存在异味问题，导致原告无法使用房屋。被告工作人员未作处理，并称房屋不存在该项质量问题，但于2019年9月至11月间对房屋进行了墙纸更换、地板打蜡及垃圾清运工作。再查，2017年，华泓公司曾向本院起诉徐月英，称因徐月英逾期支付系争房屋购房款，请求法院判令其向华泓公司支付逾期付款滞纳金682,248元。徐月英辩称，其依据银行的指示提供了全部的资料，逾期发放贷款的原因系华泓公司提供的材料出现错误所致，与徐月英无关。2018年9月19日，本院作出(2017)沪0106第33731号民事判决，称徐月英逾期支付购房款，已构成违约，但双方签订的合同就付款方式的约定显然不合情理，且对徐月英极不公平，应当对华泓公司的违约金的计算作出相应的调整。综合考虑全案案情，判令徐月英应于判决生效之日起十日内支付逾期付款违约金493,608元。徐月英不服提起上诉，2019年2月12日，经上海市第二中级人民法院调解，双方自愿达成调解协议：“一、徐月英应向上海华泓钜盛房地产开发有限公司支付逾期付款违约金人民币(以下币种均为人民币)29万元，其中签订本协议当天支付3万元，于2019年3月12日前支付3万元，于2019年7月28日前支付23万元。上述款项均支付至上海华泓钜盛房地产开发有限公司以下银行账户(户名：上海华泓钜盛房地产开发有限公司，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行：中国农业银行上海嘉定支行)；二、本案一审案件受理费10,622.5元(已由上海华泓钜盛房地产开发有限公司垫付)，由徐月英负担，该款项也应于2019年7月28日之前支付至上海华泓钜盛房地产开发有限公司上述银行账户；二审案件受理费10,622.5元，减半收取5,311.25元，由徐月英负担；三、若徐月英未按期支付上述款项，其应按照未付款项的日万分之一点七五承担逾期付款利息；四、各方其他无争议。”庭审中，原告主张自2018年5月起开始就系争房屋的质量问题进行报修，直至2019年12月方才完成全部的修复工作。且在此过程中有2019年4月23日至2019年5月15日以及2019年9月21日至2019年11月12日两段较长时间的大规模维修，期间地板铺设有红色地毯，家具、墙面、房顶等部位贴有塑料贴膜，整个维修期间原告寄宿于亲戚家中，完全无法使用系争房屋。修复完成后原告提交了与其他业主的聊天记录以及修复完成后系争房屋的租赁合同，意在证明维修期间的类似房型的正常月租金标准为17,500元，维修完成后实际月租金标准为18,500元，要求被告参照该合同租金标准结合自2018年5月至2019年11月的整体维修时间赔偿相关的损失。被告对于维修的事实予以认可，但认为每次原告报修后被告均及时在合理期间内完成了修复，未对原告生活造成实际影响。至于针对漏水和异味进行的大规模维修则仅认可2019年4月23日至2019年5月8日期间以及2019年9月23日至2019年11月12日两个阶段。双方未能达成一致，遂成讼。本院认为，合同目的是当事人通过订立合同的行为所希望得到的结果。随着社会的发展，合同结果已经不单单表现为经济利益，更是精神利益和品质追求的集中体现。本案系争房屋的总价超过1,200万元，已远远超过本市普通住宅的认定标准，显然原告订立合同的目的已经不仅仅局限于房屋本身的居住利益，更包含了对于房屋品质的追求以及由此带来的精神愉悦。虽然本案合同目的包含的精神追求并未能直接以书面方式予以体现，但被告作为系争房屋的开发商，其宣传的高端品牌定位亦与原告的追求相契合，应当认为双方在此基础上达成了一致意见。纵观合同履行的全过程，虽然系争房屋出现的质量瑕疵尚不构成严重的质量问题，但因重复出现类似问题导致双方多次交涉，结合被告修理行为的时间跨度和强度，系争房屋的品质显然与被告订立合同时的宣传存在差距，亦与被告的企业形象和应当承担的社会责任不符。据此，原告要求被告维修当属合同项下应有之义，被告在多次零星维修未根本解决问题后采取了较大规模的集中维修亦系其履行自身保修义务的应然行为，但被告的前述维修行为造成原告无法充分完整的利用自己的房屋，给原告的生活造成了影响，理应给予适当的赔偿。原告诉请要求被告赔偿的项目包括物业费、误工费和租金损失，应当评价为原告就赔偿款的计算提供了相应的计算方式，虽然双方当事人就计算的方式以及影响时间均未达成完全的一致，但应当看到，双方对于影响较大的集中维修事实发生在2019年4月末至5月初，以及2019年9月下旬至11月中旬的事实达成了相对一致的认定，应当在赔偿时予以考虑。综合考虑双方之间合同履行的完成度、施工的质量、持续工期、租金市场标准等全案案情，本院酌定被告应当向原告支付的赔偿款以100,000元为宜。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海华泓钜盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐月英支付赔偿款100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,576.60元，减半收取计3,288.30元，由原告徐月英负担2,138.3元，被告上海华泓钜盛房地产开发有限公司负担1,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 梓二〇二〇年六月二十三日书记员 杨诗怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。