贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6147号原告：李玉环，女，1979年3月3日出生，侗族，户籍地贵州省天柱县。原告：罗龙银，男，1975年12月18日出生，侗族，户籍地贵州省天柱县。两原告共同委托诉讼代理人：周娟（特别授权），女，贵州唐德律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张云飞（特别授权），女，贵州听君律师事务所律师。被告：凯里市中意房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市永丰东路5号，统一社会信用代码：91522601714329756M。法定代表人：蒋东，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚希银（特别授权），男，1963年11月6日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告李玉环、罗龙银与被告凯里市中意房地产开发有限责任公司(以下简称“凯里中意房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李玉环、罗龙银的委托诉讼代理人周娟，被告凯里中意房开公司的委托诉讼代理人姚希银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉环、罗龙银向本院提出诉讼请求：一、判令被告在本判决书生效后十日内给原告办理商品房转移登记有关文书，并交付给原告；二、判令被告向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金暂计算至2020年4月30日为157001.98元（从2013年4月1日起以房屋总价款466526元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算至实际办理之日止）；三、本案的诉讼费及其他费用全部由被告承担。事实与理由：2012年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的凯里市永华路“东华家园”商品房，总价款466526元，被告应当于2012年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案等，合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。被告未按照合同约定将由其提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理不动产权证书，致使涉案房屋不能上市交易也无法过户，给原告造成损失。双方签订的商品房买卖合同第十五条第三项约定的逾期办理产权登记的违约金按一次性赔偿200元，因为该违约金系一成不变的金额，逾期一日与逾期1年或10年根本没有任何区别，若被告一直无法办理产权登记，根本无法弥补原告的损失，且达不到违约金惩罚功能的性质。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构几首逾期贷款利息的标准计算。”综上，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。原告李玉环、罗龙银提交的证据有：1、原告身份证、被告主体信息复印件；2、《商品房买卖合同》；3、商品房按揭借款（抵押）合同、收款收据、东华家园交房应缴费用清单复印件；4、诉争房屋所在社区出具的《东华家园与房开商矛盾纠纷调解基本情况》。被告凯里中意房开公司辩称：1、被告未能按期办理商品房所有权初始登记是非被告原因受阻，并非有意拖延；2、被告一直努力履行合同义务，因政府内部政策原因无法及时办理产权登记；3、原告提起本案诉讼时已过诉讼时效，且无中止、中断、延长事由；4、原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿平等签订的逾期办证违约金一次性200元；5、被告从2006年至今为开发建设东华家园小区项目，因该项目位置特殊，困难无可估量，被告目前经营处于瘫痪状态，请求法院予以考虑实际情况。被告凯里中意房开公司提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件；2、申请及相关办证资料复印件；3、申请及相关办证资料复印件；4、凯里“东华家园”小区商品房买卖合同样本。本院经审理认定事实如下：一、合同效力：有效，依据为：合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定。二、签订商品房买卖合同的时间：2012年10月23日。三、合同约定买卖标的物：凯里市永华路北侧凯里东华家园小区房屋。四、合同价款：466526元。五、合同价款的实际支付情况：原告已支付466526元。六、合同约定交房时间：2012年12月31日前。七、合同约定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人一次性支付违约金200元（相关费用：契税、测绘费、登记费、维修基金等由买受人承担）。八、涉案房屋使用情况：原告已装修入住。九、产权登记情况：涉案房屋所属C栋的初始登记尚在办理过程中。本院认为，1、关于原告主张被告给原告办理商品房转移登记有关文书，并交付给原告的诉请，因被告办理商品房所有权初始登记的条件尚未成就，至今未能办理，且办理时间亦未能确定，故原告的该项诉请本院不予支持。2、关于诉讼时效问题，涉案房屋所在的“东华家园”逾期办证事实持续存在，且原告从交房之后一直向被告主张办证事宜，同时也到相关部门进行反映，诉争房屋所在的社区也多次组织原、被告双方进行调解，均调解未果，最后一次组织双方进行调解的时间为2019年12月31日，该诉讼时效存在中断情形，故对被告提出原告主张权利已过法定诉讼时效的辩解意见不予采纳。3、关于逾期办理商品房产权登记违约金问题，被告未能在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担违约责任。根据有约定按约定无约定按法定原则，双方签订的合同对逾期办理商品房产权登记违约金作出了明确约定即买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人一次性支付违约金200元，该约定为一次性债权，因原告一直向被告主张办证的权利故未超过诉讼时效应得到支持。原告要求以已付购房款为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金因与合同约定不符，本院不予支持。关于原告起诉后被告仍不能及时向原告交付办理转移登记的有关文书，存在继续违约行为，本院兼顾对违约行为的惩罚性和补偿性原则，综合考虑当地房地产市场的实际情况，本院酌情调整起诉后的违约金按日万分之零点五计算，计算时间从原告起诉之日即2020年4月29日起至实际办理商品房权属登记之日止，以已付购房款466526元为基数，按日万分之零点五计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告凯里市中意房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告李玉环、罗龙银逾期办理商品房产权转移登记违约金200元；二、被告凯里市中意房地产开发有限责任公司支付原告李玉环、罗龙银从2020年4月29日起至实际办理商品房产权转移登记之日止的违约金（以已付购房款466526元为基数，按日万分之零点五计算）；三、驳回原告李玉环、罗龙银的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1720元，由原告李玉环、罗龙银负担1695元，被告凯里市中意房地产开发有限责任公司负担25元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  刘建忠二〇二〇年六月十五日法官助理杨楚楚书记员唐培忠