北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60046号原告：北京引领国际商务会展有限公司，住所地北京市朝阳区东土城路13号2幢7层728室。法定代表人：赵芳，执行董事。委托诉讼代理人：周皓，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京金果万州商业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村X号XX大厦五层A5011号。法定代表人：张旭，董事长。委托诉讼代理人：刘书艳，北京市泽文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建平，北京市泽文律师事务所律师。原告北京引领国际商务会展有限公司（以下简称原告）与被告北京金果万州商业管理有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人周皓、吴琼，被告之委托诉讼代理人刘书艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告退还2019年3月26日至2019年6月30日期间的房屋租金117500元；3.要求被告退还押金50000元；4.要求被告赔偿装修损失50400元；5.要求被告赔偿搬家损失2000元。事实和理由：2018年5月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村X号五层部分房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告办公使用。租期5年，自2018年7月1日至2023年6月30日。年租金470000元，押金50000元。合同签订后，原告依约支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金及押金共计520000元，并花费63000元对涉案房屋进行装修。2019年3月1日，因被告拖欠案外人北京华汇XXXX管理有限公司（以下简称华汇公司）租金及物业管理服务费，该公司向被告发送了解除合同通知书，并要求被告最迟于2019年3月4日下午17点前将租赁房屋返还。后被告未能妥善解决纠纷，导致涉案房屋自2019年3月26日起被停水、停电，造成原告无法正常经营，被迫停产停工。原告无奈与相关公司重新签订租赁合同，才得以恢复正常的生产经营。被告的违约行为致合同目的无法实现。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告从华汇公司处承租位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村X号五层的房屋，华汇公司违约导致涉案房屋被查封，致使原告无法经营，被告不存在违约行为。如果法院判令合同解除，被告同意退还押金。原告实际搬离房屋的时间是2019年4月24日，故租金应当从该日起退还。装修损失应当以鉴定结论为准。搬家费，并非被告原因所致，不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月10日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：原告承租涉案房屋用于办公使用，租期5年，自2018年7月1日至2023年6月30日。年租金470000元，押金50000元。。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告依约支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金470000元及押金50000元。2019年3月1日，华汇公司在位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村X号五层电梯处张贴通知，载明由于被告拖欠租金，华汇公司解除其与被告的租赁合同。2019年3月26日，因被告与华汇公司存在纠纷，涉案房屋被断水断电，无法正常办公使用。2019年4月2日，涉案房屋恢复水电供应。2019年4月4日，原告与案外人北京拾雨XXXX有限公司（以下简称拾雨公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告从拾雨公司处承租位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村X号XX大厦X座四层A4003A号房屋，租期自2019年4月8日至2021年4月7日。2019年4月24日，原告彻底搬离涉案房屋。庭审中，原告称因涉案房屋于2019年3月26日无法正常使用，且华汇公司向被告出具解除通知，为减少损失，原告与华汇公司协商，由原告继续承租XX大厦四层的房屋，华汇公司才同意恢复涉案房屋的水电供应，以便原告搬离涉案房屋。故原告主张被告退还2019年3月26日至2019年6月30日期间的房屋租金。同时，原告搬离涉案房屋至XX大厦四层房屋，产生搬家费，原告要求被告予以赔偿。被告对此不予认可，表示其不存在违约行为，无需承担上述费用。审理中，原告主张装修残值损失，表示其装修涉案房屋共花费63000元，考虑到涉案房屋租赁期限及实际使用期限，原告在本案中主张残值损失为50400元。就此，原告提交《装修合作协议》、银行转账凭证、发票等证据佐证。《装修合作协议》载明的施工项目包括玻璃隔断、石膏板隔断、电路布置、地毯等。被告对于原告装修事实及上述证据均予以认可，但表示装修残值应以鉴定结论为准。因涉案房屋于2019年3月29日被华汇公司实际控制，故被告不同意对已形成附合的装饰装修物继续利用。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。经本院向双方当事人释明，原告表示如果法院认定双方签订的租赁合同无效，要求在本案中一并处理合同无效的后果；被告表示如果法院认定双方签订的租赁合同无效，要求法院依法裁判。原告的诉讼请求变更为：1.要求被告退还2019年3月26日至2019年6月30日期间的房屋租金117500元；2.要求被告退还押金50000元；3.要求被告赔偿装修损失50400元；4.要求被告赔偿搬家损失2000元。被告对此辩称，涉案合同无法履行系由于华汇公司的原因，被告不存在违约行为，因此不同意原告的全部诉讼请求。经询，双方均认可在签订合同时，被告没有向原告出示相关规划手续，原告亦未要求被告出具相关手续。2019年6月26日，原告向本院提出诉讼财产保全的申请，本院依法对被告名下价值219900元的财产进行了查封，期限自2019年7月4日至2020年7月3日。后本院依原告申请依法对上述财产进行了继续查封，查封截止日期为2021年6月12日。原告支付保全费1620元。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应当无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告应当将押金及剩余租金退还原告。关于租金退还的起算点，原告主张为2019年3月26日，理由为涉案房屋自当日起即无法正常使用，后来房屋恢复供应水电系原告另行承租楼下房屋所致，故被告应自2019年3月26日起退还租金。对此，本院认为，原告租赁涉案房屋系用于办公，2019年3月26日涉案房屋被停水停电，合同目的已无法实现，故原告该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于装修损失，本院结合双方对于合同无效的过错程度、合同履行情况、装修原值等因素酌情予以认定。关于搬家费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告北京引领国际商务会展有限公司与被告北京金果万州商业管理有限责任公司于二〇一八年五月十日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京金果万州商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告北京引领国际商务会展有限公司退还押金五万元及二〇一九年三月二十六日至二〇一九年六月三十日期间的租金十一万七千五百元；三、被告北京金果万州商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京引领国际商务会展有限公司装修损失四万五千元；四、驳回原告北京引领国际商务会展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，由原告北京引领国际商务会展有限公司负担1670元（已交纳），由被告北京金果万州商业管理有限责任公司负担6680元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费1620元，由原告北京引领国际商务会展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 孙 赫审判员 吴 娜审判员 马 潇二〇二〇年六月二十二日书记员 辛丽颖