广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初12号原告：胡春桃，女，汉族，1981年2月11日出生，住湖北省长阳土家族自治县。原告：孙连凤，女，汉族，1983年3月20日出生，住湖南省新邵县。两原告的共同委托诉讼代理人：杨敏，广东华南律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：黄斌斌，广东华南律师事务所律师。被告：陈真珠，女，汉族，1972年12月15日出生，台湾地区居民，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：陈锦轩，广东建诺律师事务所律师。原告胡春桃、孙连凤诉被告陈真珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告胡春桃、孙连凤及其共同委托诉讼代理人杨敏，被告陈真珠及其委托诉讼代理人陈锦轩到庭参加诉讼。后因案件审理需要，转为适用普通程序再次公开开庭进行审理，原告胡春桃及两原告共同委托诉讼代理人杨敏以及被告陈真珠及其委托诉讼代理人陈锦轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告双倍返还定金10万元；2、被告负担本案受理费、保全费。诉讼中，两原告请求增加诉讼请求如下：解除双方于2019年10月21日签订的《购房协议书》。事实和理由：2019年10月21日，两原告与被告签订《购房协议书》，约定被告向两原告出售位于江门市新会区***9********1*******屋（以下简称“1803*屋”），房屋含现有装修家电等；合同约定成交价为人民币柒拾玖万壹仟叁佰元整（￥791300元）；约定购房首期款为肆拾万元整（￥400000元），购房首期款含定金，原告在签署合同当天交付定金伍万元整（￥50000元）给被告，以办理银行按揭付款方式支付购房余款人民币叁拾玖万壹仟叁佰元整（￥391300元），房屋过户税费各自承担；被告收齐原告房款余额后交付房子（约2019年11月6日）。签订协议后，原告胡春桃于2019年10月21日通过银行转账的形式向被告支付5万元定金。两原告支付完定金后即向银行提交办理贷款相关资料，因银行办理贷款需要对****房屋进行估价，故银行受理后与被告联系希望确定现场勘验，但被告不配合，拖延处理。11月5日，被告未经两原告的同意，将****房屋内的物品搬走，两原告报警后，警察在现场劝说被告时其仍然执意搬走物品。两原告与其沟通表示如果被告不同意办理贷款的话愿意支付全款购房，被告仍然是置之不理。两原告认为，根据双方合同约定及相应法律规定，被告实际已收取两原告5万元定金，现被告拒绝履行合同约定的义务，已构成违约。依据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，被告收受定金后不履行约定的债务，应当双倍返还定金10万元给两原告。两原告遂诉请如上。两原告在举证期限内向本院提供如下证据：1.《购房协议书》原件一份，证明两原告与被告达成买卖1803号房屋的协议。2.《中国建设银行个人账户支出交易明细》打印件一份，证明两原告依约向被告支付定金5万元。3.微信聊天记录截图打印件六页，证明被告拒不配合两原告、银行办理贷款和履行合同义务。4.《报警回执》原件一份，证明被告未经原告同意擅自搬走xxxx号房屋内物品，原告报警处理。5.微信聊天记录截图打印件两页，证明直至2019年11月1日，原被告仍在履行合同，但被告开始不配合银行贷款，即使原告同意一次性付款，被告仍置之不理。6.照片打印件五张，证明被告在2019年11月5日搬离家中物品。7.视频一段、照片打印件五页，证明被告在出售涉案房屋时房屋中包含的相应家具和家电。8.证人洪平的书面证言（证人庭后到法院确认），证明被告违约情况。9、微信聊天记录截图打印件一页，证明双方约定的79.13万元包含家具。被告答辩称：一、被告没有拒绝履行2019年10月21日三方协商一致签订的《购房协议书》义务，两原告交付定金后不履行协议书支付房款义务，构成违约。1.根据上述协议书的约定，被告在交付xxxx房屋前，两原告应先履行支付房款79.13万（含5万元定金）的义务，但两原告支付了5万元定金后以没有钱为由不支付房款，又要求被告降价。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，两原告拒不支付房款已构成违约，被告有权拒绝交付xxxx房屋。2.被告一直配合银行、两原告办理贷款，但两原告故意编造不实理由，恶意拟要求被告双倍返还10万元定金。具体如下：2019年9月26日至2019年10月24日期间，被告联系建设银行负责办理贷款的郑小姐，告知其涉案房屋要卖，并将胡春桃的联系电话、身份证件、涉案房屋的产权证、个人的通行证件、银行卡等银行所需的办理贷款的资料发给郑小姐，配合两原告贷款。2019年10月22日早上，被告与两原告到建设银行新会支行办理贷款，银行要求两原告补充两人的银行流水资料即完成贷款流程，但当天中午，原告孙连凤却微信告知被告“两人一起买不了，一个人又不够钱”（明确悔约），并要求被告返还5万元定金，而被告因为与其俩签约已推掉了其他的买家。（详见证据2《2019年9月26日至2019年10月24日被告与建行郑小姐的微信对话记录截图》、《2019年10月21日至2019年10月22日被告与原告孙连凤的微信对话记录截图》）。2019年10月23日至2019年11月5日期间，胡春桃通过微信以：①“如果钱你不退给我们，我们明天只能去法院......”（2019年10月23日下午10：04）【恐吓】，②“因为我老公不同意买18楼，他不会给我钱”（实际是20楼，门牌写18楼）（2019年10月23日下午10：10）、“......现在新房子才八千多点”（2019年10月26日上午8：58）、“其实这个房子的风水怎样你自己最清楚的，现在要怎么解决，要不退钱给我们，要不优惠点也就算了。”（2019年10月27日下午6：03）、“你不退钱一定要卖给我的话就少点钱吧......”（2019年10月28日下午5：21）【悔约索回定金未果后编造各种理由为压价】，③“买了用来出租”（2019年10月27日下午9：41）、“......确实现在二手房难卖”“我手上也有二手房没卖出去”（2019年10月28日下午6：19）“我也是出租二年后再卖”（2019年10月29日下午5：56）【表明两原告不是刚需买房的，是炒卖楼房，但嫌买贵了】，胁迫被告返还5万元定金。另，2019年10月30日，原告胡春桃微信要求被告发涉案房屋产权证照片给银行评估、贷款，被告立即发齐房产证照片给其，同时被告也强调本人会带齐资料去两原告找的银行配合贷款。（详见证据2《2019年9月26日至2019年11月5日被告与胡春桃的微信对话记录截图》）。2019年10月30日，被告将办理两原告贷款的资料发给两原告所联系的在中国银行负责办理贷款的陆红，且被告在10月31日到中国银行签署了陆红准备的相关为两原告办理贷款的文件，11月5日，被告因还在外工作，及时联系告知了陆红改时间再过来拍照，11月6日，被告联系陆红拍照，但陆红说要体检，被告等待一天陆红都没有来，且陆红也没有回电话，11月7日，陆红以原、被告三人没有协商好为由，拒绝办理贷款。（详见证据2《2019年10月30日至2019年11月8日被告与中行陆红的微信对话记录截图》）。3.2019年11月5日，被告只是回到新会区同庆路9号骏景豪庭君湖轩1座1803房取回私人财物，并非搬走协议书中约定的物品。二、根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，两原告违约无权要求被告返还定金。三、两原告违约在先，虚造不实理由、恶意诉讼损害守约方被告的合法权益。综上所述，请求依法裁判驳回两原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院提供如下证据：1.《购房协议书》，证明原、被告双方的约定。2.微信对话记录截图打印件二十四页，证明原、被告、银行各方协商过程。3.快递单原件、《告知函》原件以及快递信息查询打印件截图，证明被告催两原告支付房款。4.微信对话记录语音翻译，证明被告是一直配合银行、两原告办理贷款，是两原告悔约。为查清案件事实，两原告的委托诉讼代理人向本院申请律师调查令，到江门市公安局今古洲派出所调取询问/讯问笔录两份、被告通行证复印件各一份、照片打印件两份、视频一段。两原告的委托诉讼代理人另向本院申请律师调查令，到江门市温莎堡物业服务有限公司调取《物品放行条》复印件一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对两原告提供证据1、2无异议；对证据3、4、5、7的真实性，但对合法性及关联性有异议；对证据6、8、9的真实性、合法性及关联性均有异议。本院认定如下：证据1、2被告无异议，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认；证据3、4、5、7，被告对其真实性无异议，本院认为该部分证据均源于双方交易过程，故本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。证据6、9，被告不予确认，因该部分证据与本案其他证据能相互印证，故本院对该部分证据的真实性、合法性及关联性予以确认。证据8，因两原告没有申请证人出庭接受对方当事人的质询，且部分证词内容无从印证，故本院对证据8的真实性、合法性及关联性不予确认。两原告对被告提供证据1-4的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。因两原告仅对被告主张的证明内容有异议，而上述证据均源于双方交易过程，故本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。对两原告申请到江门市公安局今古洲派出所调取的笔录、照片、视频等资料，被告对其真实性、合法性无异议，对两原告拟证明的内容有异议，因该部分证据由派出所提供，与涉案纠纷存在关联性，故本院对其真实性、合法性及关联性予以采纳。对两原告申请到江门市温莎堡物业服务有限公司调取的《物品放行条》，被告对其真实性无异议，对合法性及关联性无异议。因该项证据由物业公司提供，与涉案纠纷存在关联性，故本院对其真实性、合法性及关联性予以采纳。经审理查明：两原告与被告于2019年10月21日签订《购房协议书》，“甲方”为被告，“乙方”为两原告，约定：现位于江门市新会区***9********1******，甲方以人民币79.13万元（柒拾玖万壹仟叁佰元整），含房屋现有装修、家电等。乙方首期付甲方40万元人民币（肆拾万元整），余额39.13万甲方配合乙方贷款（叁拾玖万壹仟叁佰元整）乙方于2019年10月21日付甲方定金人民币5万元（伍万元整），甲方收齐乙方房款余额后交付房子乙方使用（约2019年11月6日）房税各付等内容。签订协议当日，原告胡春桃通过其名下账户转账支付定金5万元给被告。次日，原、被告到中国建设银行新会支行办理贷款，但因两原告工资流水不足等原因，暂无法办理贷款。原告孙连凤因此认为无法购买涉案房屋，要求原告退回定金。2019年10月23日至29日期间，原告胡春桃通过微信发信息给被告，谈及其一人购买房屋，希望被告降价。其中，2019年10月23日，胡春桃问“如果我自己买不要你的的东西，你最低能少多少钱”，被告有回复“那天我们也讲过。原来有客户讲好78万清的到身。我不付税。与你也是讲78。加上家具**。后来我俩磨合到79.13”；胡春桃于2019年10月23日又提出“衣柜和空调和热水器不能拆的留下，其它都不要”、“738000”；后于2019年10月29日提出“就带家具，788000吧”，但被告均不同意原告胡春桃提出的方案。2019年10月30日，原告胡春桃通过微信发信息给被告，谈及要去中国银行办理贷款，被告表示配合，并按胡春桃要求发送房产证照片给胡春桃。接着，被告向胡春桃发送“按签约日期第二天你们付我首期40万。并办理贷款手续。11月6日收到你的余额。可以顺利交屋的。现在希望你们能顺利完成中行的审批”而胡春桃当即表示无法先付40万，且签约当时他们不同意先付40万，但以为被告有熟人在银行，第二天就能贷下款，因此认为待银行放款下来才交首付。2019年11月1日，原告胡春桃通过微信联系要求被告配合银行拍照，被告回复“我安排一下时间”“我现在没有空”“我在深圳”。2019年11月4日，原告胡春桃通过微信联系要求被告配合银行拍照，被告回复“麻烦叫银行与我联络即可”。2019年11月5日，胡春桃联系中行陆小姐是否今天拍照，中行陆小姐回复“陈小姐话今天没空”“要我星期四过去拍”。2019年11月5日，胡春桃在微信群问被告为何不配合银行拍照，并认为2019年11月1日被告是在家里睡觉却不配合银行拍照。孙连凤在微信群向被告提出“一次性付款，今天交钱方便去房管局过户吗”，被告回复“按合同”。2019年11月5日晚上，两原告在电梯里遇到被告搬东西，认为被告擅自搬离xxxx房屋内的家具、家电，遂阻止被告搬东西，并向今古洲派出所报案。2019年11月6日，原告胡春桃到该派出所接受询问;2019年11月7日，被告到该派出所接受询问。2019年11月7日，中行陆小姐发送微信信息给被告“等你们双方在场当面讲清我才会办理”“你不要总是说配合我，但又话唔得闲来银行双方确定落实贷款”。被告回复“我现在可以开门”“昨天你说体检后来。也等了你一天。你电话也没有来”。后两原告认为被告违约而诉诸本院。被告于2019年11月29日向两胡春桃邮寄《告知函》，认为两原告未依约支付首付款构成违约，要求两人于2019年12月15日前支付首付余款35万元等，逾期不为给付，将视为两原告无意购买原告房屋，无条件中止此房屋买卖合约等。另查明：诉讼中，原、被告一致确认，《购房协议书》中约定的“装修、家电”包括洗衣机、热水器、床、厨具、冰箱、电视、空调。但两原告认为家具五件套、音箱也属交付物品范围，被告则不予认可。此外，两原告认为2019年11月5日晚上被告搬走的物品包括洗衣机、电视机、电视柜、茶几等；被告认为需要交付的空调、热水器、电视机等仍留在xxxx房屋没有搬走，其仅搬走的是17xx、180xx房屋中属于自己的物品以及18xx房屋中的个人物品、衣服、皮包等，而两原告当时拒绝到18xx房屋查看房屋状况。今古洲派出所提供的视频及照片，可见被告用货车搬运物品，且搬运的物品中有冰箱、洗衣机等物品。2020年6月16日，本院组织双方到涉案18xx、17xx、18xx房屋查看。诉讼中，两原告同意被告直接向其返还胜诉部分诉讼费。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。因被告是台湾地区居民，本案属涉台民事案件。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，涉案房屋座落于中华人民共和国大陆地区，故本案适用中华人民共和国大陆地区法律调整。两原告与被告在平等协商一致的情况下达成《购房协议书》，是双方的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点如下：一、两原告违约不支付房购款还是被告违约不履行合同，涉案《购房协议书》应否予以解除；二、被告应否向两原告双倍返还定金10万元。争议焦点一，首先，涉案购房款的支付问题。两原告认为由被告配合其先办理贷款再付首付40万元，被告对此不予认可。本院认为，第一，因《购房协议书》约定“乙方首期付甲方40万元人民币（肆拾万元整），余额39.13万甲方配合乙方贷款（叁拾玖万壹仟叁佰元整）”，购房款分“首期”及“余额”两部分，从文义理解，存在先后顺序，“首期”的意义在于约定买方支付的第一笔购房款。第二，原、被告交易的是二手房，而二手房在银行按揭贷款比例一般为七成以下，即使办理按揭贷款，贷款金额不足以支付全部房款，故双方约定由买方支付首期款，卖方再配合买方贷款，符合目前二手房交易的常规操作方式。第三，两原告在签订《购房协议书》后，曾联系建行、中行试图办理贷款的行为，不足以证明原、被告双方已就付款方式达成新的协议，而在作为被告的卖方角度看，只需关注两原告是否依约付款，而无需关注两原告是自资还是贷款支付首付40万元。第四，对两期款项的付款期限，《购房协议书》没有明确约定，但约定了“甲方收齐乙方房款余额后交付房子乙方使用（约2019年11月6日）”，故两期款项的付款期限双方预计在2019年11月6日前完成。因此，两原告认为双方约定“先办理贷款再支付首付款40万元”没有事实依据，本院不予支持。其次，被告是否不配合银行拍照而违约。2019年11月1日至7日期间的聊天记录可见，原告胡春桃、被告及银行陆小姐协商何时上门拍照，但最终未能达成一致意见。在此过程中，被告有要求胡春桃让银行与其联系，也有与中行陆小姐约上门拍照的时间，故本院认为不能认定被告不配合银行拍照。此外，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，两原告有先付首期款的义务，被告再配合其办理贷款，故被告在收到首付40万元前，有权拒绝配合两原告办理贷款。因此，两原告以被告不配合银行上门拍照为由主张被告违约不成立。再次，被告是否因搬运涉案房屋物品而违约。原、被告双方在诉讼中确认需随房屋交付的物品包括冰箱、洗衣机，今古洲派出所提供的视频及照片可见被告于2019年11月5日晚搬运的物品包括冰箱、洗衣机。被告抗辩认为相关物品并非搬自18xx房屋、需随房屋交付的物品仍在18xx号房屋，但没有均举证加以证明，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，《购房协议书》约定房屋总价款包含装修、家电等物品，且预计于2019年11月6日前两原告付清款项、被告交付房屋。被告作为卖方应受上述协议的约束，在合同履行期间不能擅自搬走涉案房屋内需交付的物品。被告搬运冰箱、洗衣机等物品的行为，虽尚不足以让两原告产生“被告丧失交付房屋履行能力”的不安，但足以让两原告产生“被告将不交付这些物品”的不安，并容易让两原告产生“被告不再履行《购房协议书》”的误认，以致在一定程度上影响两原告继续履约的意愿。综合考虑两原告未支付购房余款、尚未到被告履行交付房屋义务阶段的实际情况，本院认定被告搬运冰箱、洗衣机等物品的行为构成轻微违约，被告须承担相应的违约责任。最后，被告有否拒绝两原告一次性付款而违约。2019年11月5日原告孙连凤提出“一次性付款，今天交钱方便去房管局过户吗”，被告回复“按合同”。可见，被告要求两原告按合同约定履行义务。两原告认为被告对其一次性付款的要求置之不理，但没有举证加以证明，两原告最终主要是自身原因而没有实际支付购房余款，故两原告以此为由主张被告被告违约不成立。综合上述各点，本案两原告主要因自身原因而没有依约履行付款义务，致使被告不能实现合同目的，构成根本违约；其次，被告存在搬走1803房屋内的冰箱、洗衣机等物品的轻微违约行为。对两原告没有支付购房款的根本违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，两原告作为根本违约方无权请求解除《购房协议书》，被告作为守约方有权解除《购房协议书》。被告发送给原告胡春桃的《告知函》，意在催告两原告最后履行期限为2019年12月15日，逾期则解除合同。因此，被告认为涉案《购房协议书》已经《告知函》以通知方式解除的意见，本院予以采纳。涉案《购房协议书》于被告给予两原告的最后履行期限届满次日（即2019年12月16日）解除，本院予以确认，故原告请求解除涉案《购房协议书》，无需在本案进行处理，该项请求的诉讼费本院不予收取。争议焦点二，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”和《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，两原告根本违约，此点两原告无权请求被告返还定金；但被告存在搬运需随涉案房屋交付物品的轻微违约行为，被告应承担相应的违约责任，可与两原告所承担的违约责任作冲减。因此，综合考虑双方的过错、违约责任大小，兼顾公平原则，本院酌定被告减少没收定金的金额，没收两原告定金4万元，返还定金1万元给两原告。对两原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百六十八条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、被告陈真珠应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡春桃、孙连凤返还1万元。二、驳回原告胡春桃、孙连凤的其他诉讼请求。本案受理费1150元，保全费1020元，合计2170元（两原告已预交13233元），由原告胡春桃、孙连凤负担1953元，被告陈真珠负担217元。被告陈真珠在履行上述判决时一并向原告胡春桃、孙连凤支付217元。原告胡春桃、孙连凤多预交的一审诉讼费11063元，由本院予以退回。如不服本判决，原告胡春桃、孙连凤可在判决书送达之日起十五日内，被告陈真珠可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李柳云审 判 员  李月贤人民陪审员  何健华二〇二〇年六月三十日法官 助理  朱晓燕易剑尧书记员汤爱华