广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4152、4527号原告（4527号案件被告）：张慧平，女，1963年11月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：方静君，公证委托代理人。委托诉讼代理人：邵挺杰,广东天杰律师事务所律师。被告（4527号案件原告）：程翔，男，1989年10月1日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：黄洁焕、甘立,广东策邦律师事务所律师、实习人员。张慧平与程翔房屋租赁合同纠纷两案，本院分别于2020年4月23日和2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张慧平的委托诉讼代理人方静君、邵挺杰，程翔的委托诉讼代理人黄洁焕、甘立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张慧平在4152号案中向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《房屋租赁合同》在3月30日已解除；2.判令被告立即将租赁房屋腾空，办理钥匙移交、水电费结算手续，将房屋交还给原告管业使用；3.判令原告没收被告已付保证金28万元；4.判令被告从2020年2月3日起至腾空交还房屋之日止按照每月128000元的租金标准支付拖欠的租金给原告，暂计至2020年4月20日止共为332800元（128000*2+76800)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将广州市第十甫路***房屋出租给被告使用，期限为60个月，从2018年9月3日至2023年9月2日止，每月租金14万元，在每月第五日前缴纳本月租金。被告在签订合同后向原告支付了28万元保证金。合同开始履行时被告尚能遵守约定支付租金，但自2019年9月19日开始，被告就以“大环境太差”为由要求减租，故意拖欠2019年10月份的租金，直到原告同意从2019年10月3日至2020年9月2日止，每月租金减为128000元人民币时，才超期10天支付了该月租金；2019年11月，被告继续实施违约行为，在超期22天后才支付了11月份的租金。被告从2020年2月份开始，无视自己的合同义务，拒不支付租金至今。2月21日，原告代理人方静君收到被告发出的《律师函》要求解除合同，原告代理人依照合同第七条第10项的规定，明确答复不同意解除合同，要求对方继续履行。原告代理人在2020年3月30日被迫向被告发出通知，要求被告安排时间交接租赁场地、登记水、电表读数，但是遭到被告拒绝，至今不予配合。程翔辩称：1.原被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月25日解除，被告已于当日将房屋腾空并交还给原告。2.合同因不可抗力原因解除，原告应将保证金全额退还给被告。程翔在4527号案中向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2020年2月25日解除；2.判令被告向原告退还保证金人民币280000元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：合同签订当天，原告依约履行了租金的缴纳和保证金的支付义务，被告在收到上述款项后向原告交付了涉案房屋的场地、设备、钥匙等物件，并在当天向乙方开具了保证金收据。2019年10月，原告与被告经口头协商一致降低店铺租金，约定自2019年10月3日至2020年9月2日止，店铺每月租金调整为128000元，原告自2019年10月起已按此履行缴纳租金的义务。疫情期间，广东省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。原告为响应国家号召，依照国家及有关部门的要求严格执行停工停产的要求。但原告作为实体店铺的经营者，在疫情防控期间的营业额严重缩水，基本没有任何的经营收入，店铺的经营陷入了困境。显然，本次新型冠状病毒××疫情对于原被告而言，均属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，双方签订的《房屋租赁合同》已经无法继续履行。原告考虑到合同目的已无法实现，遂于2020年2月17日委托律师向被告出具了律师函，通过律师函及微信聊天方式向被告明确了因疫情不可抗力的原因，要求被告于2020年2月25日解除《房屋租赁合同》，且原告已于2020年2月25日前撤出店铺并将店铺归还给被告。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区第十甫路***房屋（案涉房屋）系张慧平名下房产。案涉房屋为商住性质，建基面积110.8平方米，总建筑面积348.83平方米，系钢筋混凝土结构、砖木结构3层房屋。2010年12月17日，广东省广州市南方公证处出具《（2010）南公证内字第48311号公证书》公证内容为委托人张慧平委托受托人方静君为合法代理人，处理涉案房产管理、修缮、出租、诉讼等事宜。2018年9月3日，张慧平（甲方，出租人）与程翔（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租赁期自2018年9月3日至2023年9月2日止；月租金为140000元；租金按月结算，乙方须在每月第5日前交付本期租金；乙方缴纳保证金280000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息退回乙方；租赁期内，房屋一切费用如水电费、电话费等均由乙方缴付；租赁期内，乙方须提前解除合同的，应事前征得甲方同意；乙方在租赁期届满或合同解除之日应交还承租房屋和设备；租赁期届满或解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，结清有关费用；在租赁期内如因不可抗力的原因或房屋被国家征用，造成本合同无法履行，本合同自行解除，双方互免承担违约责任；如乙方逾期交付租金，每逾一日，由甲方案月租金额的2%收取违约金；如乙方未经甲方同意提前解除本合同，逾期交租超过十日，或逾期交付租金税费超过三个月，甲方均有权没收乙方已付保证金并解除合同；乙方逾期不交房屋，占用期间应双倍缴纳租金给甲方；等等。合同签订后，程翔缴纳保证金280000元；张慧平代理人方静君于2018年9月3日出具保证金收据，案涉房屋交付程翔使用。2019年9月29日，程翔以经营环境恶化和市场变化为由向张慧平提出减租申请。双方达成调整租金协议，约定2019年10月3日起至2020年9月2日止，每月租金调整为128000元，2020年9月3日起租金仍按租赁合同执行。2020年2月17日，程翔向方静君发出《律师函》以疫情不可抗力为由要求与2月25日起解除租赁合同，退还保证金等。2020年2月22日，方静君向程翔发送《复函》表示不同意解除合同，并认为其不符合不可抗力情形等。2020年3月29日，方静君再次向程翔发送《关于解决双方房屋相关争议的专函》要求继续履行合同，缴纳相应租金。2020年3月30日，方静君向程翔发出通知要求确认水电，交接房屋。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。庭审中，张慧平与程翔均确认2020年1月27日至2月9日期间实行了免租。在本院建议之下，双方已于2020年5月22日上午交接案涉房屋钥匙，但未进行水电结算。本院认为：张慧平与程翔签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。对于是否能适用不可抗力条款解除合同的问题。本案为租赁合同关系，适用不可抗力须考究疫情是否对案涉房屋的使用造成了实质性的障碍。纵观疫情期间的政府文件，疫情的发生虽属不可抗力，政府亦采取了全国性的防控措施，但在2020年1月28日广东省也因应本省的疫情情况研究下发《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。从程翔微信聊天记录可知程翔亦原定2月10日营业。程翔与张慧平亦达成疫情期间的具体免租协议并已履行完毕。可见在2月份政府系倡导有序复工复产，而作为出租方张慧平亦积极提供减免优惠为承租方程翔提供便利的。另从案涉房屋本身来看，案涉房屋为临街独栋房屋。现并无证据表明2月10日后案涉房屋所在辖区有关部门因防治疫情而对案涉房屋采取相关封闭措施。因此，是否决定对外开业自主权依然在承租人程翔一方。综合上述因素，本院认为疫情对合同在政府倡导复工复产后的履行未构成实质性障碍，程翔据此主张不可抗力解除合同的理由不成立。关于解约时间问题。如前所述，因案涉合同不适用不可抗力条款解除，程翔并不享有单方解除权。现程翔自2020年2月起停止支付案涉商铺租金已构成违约，张慧平据此主合同解除依约有据。张慧平于2020年3月30日向程翔发函要求腾空交接商铺，视为其解约意思表示到达程翔方，应认定双方合同于该时点解除。关于保证金、2月份起的租金问题。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。直至2020年2月24日9时起，我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应才调整为二级响应。由此可见，虽然程翔可主导案涉商铺是否对外经营，但案涉商铺作为临街商铺，其将因突发公共卫生事件的防控应急程度而出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化。因此依据公平原则，对2020年2月10日至2020年2月23日（即疫情一级响应防控期间）的租金，本院酌定程翔按128000元租金标准的30%向张慧平支付，即128000元÷29天×14天×30%=18538元；对2020年2月24日至2020年3月30日（即疫情二级响应防控期间）的租金，本院酌定程翔按128000元租金标准的70%向张慧平支付，即（128000元÷29天×6天+128000÷31天×30天）×70%=105247元；上述款项应扣减2020年1月27日至1月31日的免租期，即128000元÷31天×5天=20645元；合共103141元。对张慧平要求没收合同保证金的请求，如前所述根据公平原则，本院亦酌定张慧平没收程翔50%的保证金，即张慧平应向程翔返还保证金140000元。关于关于房屋返还时间。程翔主张自2020年2月25日前已腾空案涉房屋，并提供案涉房屋照片为证。2020年3月30日，程翔向张慧平代理人方静君微信发送案涉房屋视频以表示案涉房屋已腾空。但从其照片可知，案涉房屋仍留有较多货架。3月31日，张慧平代理人方静君于微信要求程翔搬空货架、交接水电钥匙。程翔当日回复“以上东西我都不要了！你发个地址来，我把钥匙寄给你”。至庭审之日，双方仍未交接房屋锁匙等。根据合同约定，房屋交接并非仅系交接钥匙，还需结算水电。程翔虽放弃屋内物品，但对交接亦处于消极状态。现双方在本院建议下于2020年5月22日交接房屋钥匙，故本院认定该日为张慧平接收房屋之日。因此，程翔应支付房屋使用费期间为2020年3月31日至5月22日。如前所述根据公平原则，对上述处于广东省重大突发公共卫生事件二级响应期间即2020年3月31日至2020年5月8日，本院酌定程翔按128000元租金标准的70%向张慧平支付房屋使用费，金额为（128000元÷31天×9天+128000）×70%=115613元；对上述处于广东省重大突发公共卫生事件三级响应期间即2020年5月9日至2020年5月22日，本院酌定程翔按128000元租金标准向张慧平支付房屋使用费，金额为128000元÷31天×14天=57806元。上述款项合计173419元。另，目前案涉房屋钥匙已经归还出租方，出租方对商铺的使用障碍已经灭却。案涉房屋水电结算、恢复现状等相关损失赔偿可由当事人另行协商或循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、张慧平与程翔签订关于广州市荔湾区第十甫路***房屋的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，程翔向张慧平支付2020年2月10日至3月30日租金103141元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，程翔向张慧平支付2020年3月31日至5月22日房屋使用费173419元。四、张慧平向程翔退还保证金140000元。五、驳回张慧平其他诉讼请求。六、驳回程翔其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。4152号案受理费4964元，由张慧平负担2454元，程翔负担2510元；4527号案受理费2750元，由程翔负担1375元，由张慧平负担1375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年六月二十三日书记员  余友斌卢健华