陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初3890号 原告（反诉被告）：陕西地方电力房地产有限责任公司。住所地：西安市长安区。法定代表人：王春林，该公司董事长。委托代理人：白云，陕西联强律师事务所律师。委托代理人：陈丹辉，陕西联强律师事务所律师。被告（反诉原告）：武彬。原告（反诉被告）陕西地方电力房地产有限责任公司与被告武彬（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人白云、陈丹辉，被告武彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其将商铺出租于被告，但被告未交纳租金，现要求解除与被告所签订的商铺租赁合同，被告将涉案商铺腾空并予以返还；被告支付涉案商铺返还之日的相应租金，其中时至2019年2月28日的租金为160403.35元；被告承担时至租金实际支付之日的违约金，其中时至2019年2月28日的违约金为34186.63元；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：其认可与原告存在租赁合同关系，但履行期限并非合同中所注明的期间，同意解除双方所签订的商铺租赁合同；其表示已向原告缴纳了租金，不存在下欠租金情况；其向原告腾房并返还的前提是原告应赔偿其租赁商铺期间的实际损失，不同意原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉认为原告的污水管道断裂致其装修后的商铺被屎尿损坏，其重新装修产生了损失；原告所出租的商铺未通过消防验收而被消防部门锁门，致其未能经营，造成了相应损失；原告在商铺前进行地面维修而围挡致其经营受损；原告污水管道堵塞且不进行及时疏通，其对管道疏通而产生了相关费用；原告对商铺顶层封闭不严致商铺内漏雨，其维修造成相应损失；原告对商铺停水、停电致其无法经营，造成经营损失，现要求原告赔偿其各项损失300000元，反诉费用由原告承担。原告对被告的反诉进行了答辩。原告认为被告所称管道破裂及商铺顶层漏雨之事无法确认；商铺虽存在消防验收延迟情况，但其并未对商铺进行锁门，且此后消防验收通过，被告可以正常使用商铺；商铺外遭围挡属实，但时间较短，亦不影响被告的经营；被告所称污水管道不通之事无法确认，即使存在疏通，也属被告义务，故不同意被告的反诉请求。经审理查明，2013年前，原告开发建设了涉案商铺，并将涉案商铺所处同一排的商铺向外出租。2013年至2014年间，原告公司的营销总监为安博，安博负责上述商铺的对外出租。2013年10月，原告获知上述商铺出租的消息后，前往原告营销中心与安博进行了协商。2013年12月1日，安博以其母刘永芳名义与被告签订了商铺租赁合同，双方就刘永芳将拥有经营管理权的涉案商铺即原告所有的位于西安市长安区雁塔南路观山悦小区2号楼202商铺租赁给被告达成一致，合同中对租赁期限（8年）、租金标准（每平方米80元）、租金的上浮（第四年起每年递增8%）、免租期（3个月）、押金缴纳方式、权利义务均进行了约定。此时，刘永芳还未与原告就涉案商铺签订租赁合同。2013年12月16日，刘永芳与原告就涉案商铺签订了曲江观山悦项目一期商铺租赁合同，双方对租赁期限（8年）、租金标准（每平方米55元）、租金的上浮（第四年第三季度起每两年递增5%）、免租期限（24个月、前三年免完，每年免8个月租金）、履约保证金及质量保证金的缴纳、违约责任等内容进行了约定。2013年12月16日，原告向刘永芳出具了收款收据，载明收到刘永芳租金（2013年12月1日至2014年2月28日免租期内、2014年4月1日至2014年6月30日免租期内）4882.9元。安博获得涉案商铺的钥匙后，其以刘永芳名义将涉案商铺交付给了被告。2013年12月10日，刘永芳向被告出具了收条2张，载明收到被告2013年12月1日至2014年2月28日3个月租金7102.4元，收到被告商铺押金24024.8元。2014年2月18日，刘永芳再向被告出具了收条，载明收到被告2014年3月1日至2014年9月30日（半年）租金28400元。被告接收涉案商铺后，对商铺进行了装修，准备经营书画的买卖。2014年3月初，经过涉案商铺内的整栋楼房卫生间污水管道突然断裂，涉案商铺被污水、脏物浸淹，原告仅对污水管道进行了封闭。原告曾找到安博寻求处理，但未果。被告还曾找原告公司寻求处理，被告知两者间无租赁合同关系，亦未果。此后，经被告与安博协商，双方就商铺租赁合同的解除达成一致。2014年9月15日，安博代其母刘永芳与被告签订了合同终止协议书，约定原于2013年12月1日签订的商铺租赁合同现因刘永芳调整，使双方无法继续履行合同，该合同于2014年9月15日予以终止，不再履行。同时，因合同所产生的一切责任和后果双方互不追究。此外，协议书下方有手写文字，内容为“之前甲方（刘永芳）所写收据自今日一律失效。武彬2014年9月15日”。上述合同终止协议签订后，被告未向刘永芳或安博返还涉案商铺。2014年9月15日，安博向被告出示了曲江观山悦项目一期商铺租赁合同制式文本，被告于当日签字。2014年9月28日，原告加盖了公司印章并有委托代理人签字，代理人并非安博。该合同约定涉案商铺租赁期限为8年，自2014年4月1日至2022年3月31日；合同签订后开始进行装修，装修期内不计租金，物业费、水费、电费应进行交纳；如因出租方手续原因，导致承租方在装修期内完成装修不能如期营业的，出租方应顺延同等的租赁期限；承租方承诺租赁房屋仅作为经营文化书画项目使用；租金标准为每平方米55元，月度租金共计4882.9元（面积为88.78平方米），年度租金为58594.8元；租金以季度为缴租期，在合同签订后5个工作日内，应支付第一个租约年第一个季度的租金；前三个租约年的租金均为19531.6元（每年免8个月租金），第四个租约年前两个季度的租金为14648.7元，第四个租约年第三季度起每两年租金在上一年租金的基础上上浮5%，以此类推；承租方应于每个已缴租金期限届满至少15日前向出租方支付下一租赁期的租金，出租方应于承租方履行付款义务后15个工作日内出具相应金额的发票；合同签订之日起5日内，承租方向出租方交付两个月租金9765.8元作为履约保证金，向出租方交付10000元作为质量保证金；承租方在全面履行其合同义务后，出租方应在合同有效期限届满15个工作日后将履约保证金、质量保证金全额归还承租方；承租方拖欠租金应按拖欠金额每日万分之三的标准向出租方承担滞纳金，承租方不能完全支付租金，出租方将向承租方发出催款通知书，承租方收到催款通知书后十个工作日内仍不缴清拖欠租金的，出租方有权采取停止供应水、电、气等措施，由此产生的损失由承租方承担，同时履约保证金作为对出租方的赔偿，出租方有权解除合同；双方约定本合同项下的进场日暂定为2014年1月1日，出租方同意给承租方3个月的装修期，承租方承诺开业时间不得晚于2014年4月1日；租赁期内，出租方应对商铺内其所提供的设施设备进行定期维修保养，以保证租赁商铺、设施设备以及共用部位的安全、清洁和正常使用，并达到国家规定的标准；承租方不按合同约定缴纳租金的，出租方有权终止合同，所造成的一切损失由承租方承担；如承租方未按时支付租金且累计逾期次数超过一季度，出租方有权收回商铺；本合同租赁期满，对已形成的附合、不可拆除的被告的装饰装修归原告所有，被告不得破坏；承租方不按约定无故不缴纳物业管理费用，并超过合同约定的时间的，视为承租方违约，出租方有权解除合同。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2014年10月17日，被告向原告缴纳了履约保证金9765.8元，向原告缴纳了质量保证金10000元，未向原告缴纳租金。2014年11月12日，被告向物业公司交付了采暖费2663.4元。2014年11月，被告开始对涉案商铺二次装修。由于涉案商铺的消防安全未通过验收，涉案商铺所处同一排的商铺出入门一度被锁，被告的装修中断。2015年6月，涉案商铺通过消防部门验收。2015年8月10日，被告与焦联合签订装修施工协议，双方就涉案商铺原装修受损的拆除、简装修、清理垃圾达成一致。该协议中还涉及水电局部改造、增加开关插座、二次防水涂刷、卫生间贴砖、墙面刷白、客厅卧室地面凿平、卧室强化木门、卫生间钛合金门、卫生洁具等内容。协议约定价款为285000元，工期为60天。2015年8月13日，被告向物业公司交纳了2014年3月至2015年6月的物业管理费3551.75元。2015年8月17日，物业公司向原告出具了装修施工许可证，许可证上注明施工日期为2015年8月15日至2015年12月15日。该许可证上载明：2号楼（高层）卫生间污水管道弯头在202商铺室内顶部发生断裂，造成202商铺装修被污水冲刷毁坏，现重新装修，需拆除原装修，清运垃圾，同意延长一个月装修期。同时该许可证上还注明拆除原装修、清运垃圾、刷墙、铺地、吊顶、水电改造、二次防水、安装暖气。此后，焦联合组织人力对涉案商铺进行了重新装修，装修时间为一个多月，被告向焦联合支付了一定的装修费。随后，被告开始经营。2016年4月至2016年7月，涉案商铺卫生间通向户外的污水管道堵塞，原告雇请他人对管道进行了维修，产生了一定费用。2017年5月9日起，原告对涉案商铺南侧的停车场及绿化带进行改造，并在距涉案商铺门口数米外设置了围挡，对围挡内的地面进行了开挖、铺垫。2017年6月初，原告向本院起诉要求解除与刘永芳所签订的商铺租赁合同，刘永芳将涉案商铺腾空并返还，刘永芳支付2014年4月1日至2017年3月31日的租金及2017年4月1日至实际返还涉案商铺之日的租金，刘永芳承担相应的违约金被告作为第三人参与了诉讼。该案在审理中，原告不认可刘永芳与被告间存在合同权利义务的转移。刘永芳认为其已将合同的权利义务转给被告，原告不应向其主张租金及违约金。被告认可其与刘永芳所签订了合同终止协议，认可刘永芳将合同权利义务转移给其的事实，认为其已将涉案商铺的租金缴纳给了刘永芳，其不应再向原告缴纳租金。在该案的审理中，原、被告及刘永芳均未提供原、被告所签订的商铺租赁合同，亦未说明此事的存在。此前，原告未向被告催要过租金。该案经审理判决原告与刘永芳的商铺租赁协议有效，予以解除；刘永芳限期将涉案商铺腾空并向原告返还，被告有协助返还的义务；刘永芳向原告支付2014年4月1日至2017年3月31日的租金及至实际返还涉案商铺之日的租金，并承担相应的违约金，对于违约金标准进行了调整，按下欠金额的日万分之一点五计算。刘永芳不服本院上述判决并提出上诉，经西安市中级人法院审理后认为原告不认可刘永芳与被告间存在合同权利义务的转移，被告表示未向原告支付过租金，刘永芳与被告间的商铺租金合同和合同终止协议上未有原告的签字盖章或事后追认，刘永芳未提供充分证据证明原告知晓并同意其将涉案房屋转租被告，亦未证明其与原告间的租赁合同关系已解除，遂判决维持一审判决中关于合同解除、返还商铺、支付租金的款项，对违约金承担变更为2017年4月1日至2017年12月8日的违约金按拖欠租金金额的日万分之一点五计算。刘永芳及被告均不服二审判决，并向陕西省高级人民法院申请再审，刘永芳仍坚持认为自2014年9月15日后与原告不存在租赁合同关系，原告无权向其主张租金权利；被告提供了2014年9月28日与原告所签订的商铺租赁合同，证明其已完全替代刘永芳在原合同中的承租人地位。被告认为其与刘永芳在2014年9月15日签订了合同终止协议书，原租赁合同已终止，其与原告于2014年9月28日所签订了商铺租赁合同，原告收取了其履约保证金和质量保证金，上述事实可认定刘永芳与原告间的租赁合同已于2014年9月15日终止。原告认为被告所提供的合同并未实际履行，刘永芳与被告间为转租关系，原判决并无不当。陕西省高级人民法院认为刘永芳与被告所提供的原、被告签订于2014年9月28日的商铺租赁合同属于法律规定的新证据，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；该合同能够证明自2014年9月28日起原、被告已建立租赁关系，遂裁定指令西安市中级人民法院对该案再审。上述案件在再审期间，刘永芳认为新证据可以证明自2014年4月1日起其已将与原告间就涉案租赁合同所形成的权利义务概括转移给被告。原告认为新证据为安博背后操作，法律后果不应由其公司承担。再审法院认为原告与被告签订了商铺租赁合同，依据合同约定自2014年4月1日起原、被告间就涉案商铺形成了租赁关系，原告与刘永芳之间原租赁关系自该日起视为解除，原告要求与刘永芳解除合同之理由缺乏事实依据，原告要求刘永芳支付2014年4月1日起的租金和违约金等请求，亦缺乏事实依据而不能成立，遂判决撤销该院和本院的民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。另查明，刘永芳在再审终结前曾向本院起诉要求被告承担相应的租金及违约金，终审判决生效后，其撤回了起诉。自2015年7月起，被告未向物业公司交纳过物业费。2018年3月26日，物业公司向被告下发了通知及原告与物业公司的联系单，说明其接到原告的联系单，要求对被告租赁商铺停电、停水。随后，涉案商铺水电被停，被告遂停止了经营。2019年2月，原告向本院起诉要求解除与被告所签订的涉案商铺租赁合同；被告将涉案商铺腾空并予以返还；被告支付相应的租金，其中2014年4月1日至2019年2月28日的租金为160403.35元，2019年2月28日至被告实际返还商铺之日的租金按合同约定计算，即第四个租约年第三季度起每两年租金在上一年基础上上浮5%；被告承担相应的迟延支付租金的违约金，其中2014年4月1日至2019年2月28日的违约金为34186.63元，2019年2月28日至实际支付租金之日的违约金按逾期支付租金数额的日万分之三计算；本案诉讼费用由被告承担。原告认为其与被告签订了商铺租赁合同，依据合同约定被告应于合同签订后5个工作日内支付第一租约年第一季度的租金，租金按季度缴纳，逾期支付租金应承担违约金，被告自签订合同后未缴纳租金，已构成根本违约，其有权解除合同。被告答辩中表示同意与原告解除商铺租赁合同，认为其已向安博交纳了2014年10月31日至2018年3月31日的租金6万余元，现不拖欠原告的租金；其于2015年7月1日方实际进入商铺，此前因涉案商铺消防未通过验收而出入门封锁，自2015年8月15日开始装修，原告给其四个月的装修期，双方商铺租赁合同的租期应自2015年12月15起算；其向原告腾房的前提是原告应向其赔偿损失，损失包括污水管道破裂后的维修及装修费用、卫生间污水管道的疏通费用、商铺前围挡影响经营损失、商铺顶层漏雨的维修费用、停水停电无法经营的损失。经本院释明，被告提出反诉，认为原告的污水管道断裂致其装修后的商铺被屎尿损坏，其进行二次装修产生费用275000元；原告所出租的商铺未通过消防验收而被消防部门锁门致其未能经营，产生了相应损失；原告在商铺前对停车场和绿化带进行改造而围挡影响其经营，造成了相应损失；原告污水管道不通且不进行疏通，其找人维修产生的费用1350元；原告对商铺顶层封闭不严致下雨后其商铺漏雨，其存放于商铺内的书画受损，其找人维修漏雨处产生费用46000元；原告对其商铺停水、停电致其无法经营，现要求原告赔偿各项经济损失300000元，反诉费用由原告承担。对于被告的反诉，原告认为被告所称管道破裂及屋顶漏雨之事无法确认；涉案商铺虽存在消防验收延迟情况，但并未对商铺进行锁门，且此后消防验收合格，被告可以正常使用商铺；商铺外遭围挡之事属实，但时间较短，亦不影响被告的经营；被告所称污水管道不通之事无法确认，即使存在疏通，也属被告义务，故不同意被告的反诉请求。庭审中，促其协商，因双方分歧较大，调解未果。以上事实有商铺租赁合同、民事裁定书、民事判决书、收款收据、照片、装修施工合同、通知、联系单、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告于2014年9月28日签订了曲江观山悦项目一期商铺租赁合同，原、被告对该合同的真实性均无异议，合同内容不违反相关法律强制性的规定，应为有效，对原、被告均具有约束力。由于在上述合同签订前，被告与刘永芳曾就涉案商铺签订过租赁合同，且涉案商铺于2013年底已向被告交付，被告同刘永芳于2014年9月15日方解除了租赁合同并签订了合同终止协议书，虽然刘永芳未与原告就涉案商铺租赁合同的解除签订过书面协议，但在原、被告签订涉案商铺租赁合同时，应视为原、被告及刘永芳均认可了原告与刘永芳对租赁合同的解除及原、被告对租赁合同的签订，结合上述事实可以认定两个合同的解除、签订时间应均为2014年9月15日，原、被告间产生租赁合同关系亦应认定为2014年9月15日。原、被告间的商铺租赁合同为格式条款，并由原告提供，合同中对第一笔租金、履约保证金、质量保证金的缴纳时间均约定为签订合同之初，被告向原告交付履约保证金及质量保证金的时间为2014年10月，从逻辑上亦符合租赁合同关系自2014年9月建立的事实。在原、被告所签订的商铺租赁合同中，虽然约定租赁期限为2014年4月1日至2022年3月31日，但在2014年9月前，原告与刘永芳的租赁合同并未解除且仍在履行期间，被告与刘永芳的租赁合同亦在履行期间（刘永芳向原告缴纳了时至2014年6月30日免租期间内的租金即一个月租金4882.9元，被告向刘永芳缴纳了时至2014年9月30日的租金28400元），原、被告间商铺租赁合同的租期起算点明显与事实相矛盾；依据该合同约定被告应在合同签订后5日内交付履约保证金和质量保证金，该约定与被告实际交纳保证金的时间亦不对应；该合同中还约定被告的进场日暂定为2014年1月1日，开业时间定为2014年4月1日，亦与实际情况不符；该合同中约定合同签订后开始进场装修，装修期内不计算租金，该合同同时约定原告给被告3个月装修期，被告承诺开业时间不得晚于2014年4月1日，两种约定与事实相矛盾；原告与刘永芳租赁合同纠纷一案再审期间，陕西省高级人民法院在（2018）陕民申1605号民事裁定书中认为刘永芳及被告所提交的原、被告于2014年9月28日所签订的商铺租赁合同能够证明自2014年9月28日原、被告已建立租赁关系。综合以上分析，原、被告间租赁合同关系的建立时间应认定为2014年9月15日。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告自涉案商铺租赁合同签订后未向原告缴纳过租金，涉案商铺内的污水管道断裂后原告对被告商铺遭到损害未予维修，涉案商铺内水电被停影响被告经营，依据涉案商铺租赁合同中的相关约定，无论原、被告提出解除合同要求，均符合条件。现原告要求解除与被告所签订的商铺租赁合同，被告表示同意，该请求本院予以支持。租赁合同解除后，承租人应向出租人返还租赁物。本案中，因原、被告间的商铺租赁合同被解除，现被告仍占有涉案商铺已无法律依据，原告要求其将涉案商铺腾空并予以返还之请求，于法有据，依法应予支持，被告应限期将涉案商铺腾空并向原告予以返还。当事人应按照约定全面履行自已的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损，灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，虽然原、被告间的商铺租赁合同关系于2014年9月15日建立，但依据双方在合同中的约定，即如因原告手续原因，导致被告不能如期营业的，原告应给予被告顺延同等时间的租赁期限。被告在2014年11月前因涉案商铺内污秽、脏物未清理，此间的租赁期限应予顺延。被告在二次装修开始时即2014年11月因涉案商铺消防未通过验收，涉案商铺门被封锁，致被告不能经营，涉案商铺的消防验收于2015年6月方通过，故原、被告间商铺租赁合同的履行起算时间应再顺延至2015年6月1日。被告于2015年8月至2015年10月对涉案商铺进行了二次装修，该装修因污水管道断裂所致，装修期间可认定为2个月，此期间的租金应给被告予以免除。原告在2017年5月9日开始对涉案商铺南侧的停车场及绿化带进行改造，对被告经营有一定影响，因原、被告对改造期限均未提供证据，本院酌情认定3个月，即2017年5月9日至2017年8月8日的租金减半由被告支付。自2018年3月26日起，原告对涉案商铺停水、停电，影响被告的正常经营。虽然原、被告在涉案商铺合同中有明确约定，被告不支付租金的情况下原告可以停水停电，但合同中亦约定原告向被告发出催款通知书后被告仍不缴纳租金的，原告方可停水、停电，原告未提供其向被告发送过催款通知书的证据，且时至2018年12月，原告并未认可其与被告存在涉案商铺的租赁合同关系，其对涉案商铺停电停水显属不当，对此期间的租赁费可结合被告经营性质按合同中租金约定标准的40%计算。对于被告应缴纳的租金数额，第一租约年的期间为2015年6月1日至2016年5月31日，依据合同约定只收取4个月的租金，因2015年8月15日至2015年10月15日间的租金被免，故被告应支付第一租约年的租金为9766元；第二租约年的期间为2016年6月1日至2017年5月31日，依据合同约定收取4个月的租金，由于2017年5月9日至2017年5日31日的租金减半收取，经核算第二租约年的租金应为16521元；第三租约年的期间为2017年6月1日至2018年5月31日，依据合同约定收取4个月的租金，由于2017年6月1日至2017年8月8的租金减半收取，2018年3月26日后的租金按约定标准的40%计算，经核算第三租约年的租金应为8936元；第四租约年的期间为2018年6月1日至2019年5月31日，依据合同约定前两个季度租金为14648.7元，后两个季度租金在上一年租金基础上每两年上浮5%即30762.3元，经核算为18164元；第五租约年期间为2019年6月1日至2020年5月31日，依据合同约定年租金为61524.5元，按40%折算后为24610元；以上租金总额为77997元。由于被告已向原告交付了履约保证金及质量保证金，该费用为19765.8元应予以扣减，经核算被告应向原告缴纳时至2020年5月31日的租金为58231元。由于原、被告在合同中约定了租金的上浮，经计算自2018年12月1日起每两年在上一年的租金基础上上浮5%，被告应按上述租金计算方法向原告承担2020年6月1日至涉案商铺返还之日的占有使用费用。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订涉案商铺租赁合同后，由于原告方内部管理不严，致涉案商铺租赁合同遗失，相关人员对涉案商铺租赁合同事宜亦未进行交接，原告在2018年底前未向被告直接催要过租金。被告作为涉案商铺租赁合同的相对方，其应对与原告存在商铺租赁关系明知，但其在2018年前诉讼中亦未向本院陈述上述事实，更未向原告缴纳过租金，依据涉案商铺租赁合同约定，被告逾期向原告缴纳租金应承担相应的违约金。涉案商铺租赁合同中约定违约金按下欠租金数额的日万分三标准计算，该违约金标准约定较高，酌情调整为下欠租金数额的日万分之一点五。对于租金的缴纳期限，合同中虽约定租金以季度为缴租期，但前三个租约年的租金并非按月或季度计算，而是整体按4个月标准确定，结合涉案商铺租赁合同中的相关条款约定，对租金的支付时间可作如下认定：第一租约年的租金于合同签订后5个工作日内支付，第二、第三租约年的租金在下一租约年开始15日前支付，自第四租约年开始可按季度支付，并在季度15日前支付。结合此前对于租金数额的计算，第一租约年的租金为9766元，自2014年9月20日至2020年5月31日的违约金为3044元；第二租约年的租金为16521元，自2016年5月17日至2020年5月31日的违约金为3655元；第三租约年的租金为8936元，自2017年5月17至2020年5月31日的违约金为1488元；第四租约年前两季度的租金为14648.7元，后两个季度的租金为30762.3元，自2018年5月17日至2020年5月31日的违约金为818元，自2018年8月17日至2020年5月31日的违约金为717元，自2018年11月16日至2020年5月31日的违约金为1297元，自2019年2月14日至2020年5月31日的违约金为1089元；第五租约年全年租金为61524.5元，每季度租金为15381元，自2019年5月17日至2020年5月31的违约金为877元，自2019年8月17日至2020年5月31日的违约金为664元，自2019年11月16日至2020年5月31日的违约金为455元，自2020年2月14日至2020年5月31日的违约金为247元。综上，时至2020年5月31日，被告应向原告承担迟延支付租金的违约金的数额为14351元。对于自2020年6月1日起的违约金按下欠租金数额的日万分之一点五计算至本判决生效之日，判决生效之后债务利息，仍按下欠租金数额的日万分之一点五标准计算至租金支付之日。出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内进行维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，涉案商铺中的设施设备进行定期维修保养，保证租赁商铺、设施设备以及共用部位的安全、清洁和正常使用是涉案商铺租赁合同所约定的原告义务，涉案租赁商铺因工程质量原因发生损坏的，原告亦应予以维修。在被告租赁涉案商铺期间，原告的污水管道断裂致被告商铺受损，被告进行二次装修产生了相应的费用，给被告造成了一定的损失，虽然事发在被告与刘永芳转租合同期间，但原告作为污水管道的所有人和管理者，为方便诉讼，被告有权向其主张财产损害赔偿，原告应对被告此节损失予以赔偿。对于被告此节损失的数额，被告虽提供了装修施工协议及费用清单，提供了收款收据，但经本院当庭与施工人焦联合电话确认，焦联合仅承认对涉案商铺进行过装修，并未说明其收取费用的数额，被告认为装修支出275000元依据不足，结合本院查明的事实，酌情认定损失为50000元。对于被告要求原告赔偿因疏通卫生间污水管道所造成的损失请求，原告提供了照片及收条，收条虽无法体现是否为被告实际支出，但照片可以体现被告对商铺外管道雇人维修的情况，原告认为疏通管道支出1350元依据不足，可酌情认定500元。对于被告要求原告赔偿因维修商铺顶层漏雨所造成损失之请求，原告所提供的照片无法体现是否为涉案商铺的屋顶，未提供涉案商铺内的损失依据，其所提供的收条依据不足，原告亦不予认可，对其此节请求本院不予支持。对于被告所称商铺前遭围挡和停水停电之事，涉及到租金的减免，被告要求原告赔偿损失之请求本院不支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原、被告于2014年9月15日所签订的曲江观山悦项目一期商铺租赁合同有效，予以解除。二、被告武彬于本判决生效后三十日内将涉案商铺（西安市长安区雁塔南路观山悦小区2号楼202商铺）腾空并向原告陕西地方电力房地产有限责任公司予以返还。三、被告武彬于本判决生效后十日内向原告陕西地方电力房地产有限责任公司支付时至2020年5月31日的租金58231元，并应向原告支付自2020年6月1日至实际返还涉案商铺之日的占有使用费，占有使用费比照合同中对租金的约定标准计算。四、被告武彬于本判决生效后十日内向原告陕西地方电力房地产有限责任公司承担时至2020年5月31日的逾期支付租金的违约金14351元；并向原告承担自2020年6月1日至本判决生效之日的违约金，违约金按下欠租金的日万分之一点五标准计算；判决生效之后的债务利息，仍按下欠租金数额的日万分之一点五标准计算至租金支付之日。五、驳回原告陕西地方电力房地产有限责任公司的其余诉讼请求。六、原告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿被告武彬因污水管道断裂而维修及疏通管道的损失50500元。七、驳回被告武彬的其余反诉请求。本案受理费4192元，原告已预交；反诉费2900元，被告已预交，由原告承担3113元，被告承担3979元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长  徐峰章人民陪审员  郭添学人民陪审员  高保民   二0二0年六月八日书  记  员  耿  华 1