河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初1217号 原告：石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司，住所地：石家庄市鹿泉开发区横山村西西山御园会所二楼东侧。 统一社会信用代码：91130185083791409L。 法定代表人：董震，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁利，石家庄市鹿泉区惠民法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘洋。 被告：白国敬，男，回族，1968年8月25日生，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：白佩佩，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周冬娜，河北三和时代律师事务所实习律师。 原告石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司与被告白国敬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判合被告支付我公司物业服务费(20064.66)元及滞纳金，自2019年10月27日到实际给付之日为止。2、本案案件受理费及其他费用由上述被告承担。 白国敬辩称，被告于2018年办理交房手续，并与原告签订前期物业管理服务协议，根据协议约定，甲方根据有关法规的政策结合实际情况制定本物业管理制度和业务手册、临时管理规约，并书面告知乙方，乙方缴费时间为2017年8月16日开始预收一年物业服务费用，协议中并未就空置物业约定，临时管理规约中未有就空置物业进行规定，根据石家庄市物业管理条例第37条规定，被告的妻子刘岩于2019年9月2日与原告工作人员联系告知其物业空置事宜，被告已经履行条例规定的告知义务，于2019年10月29日按照条例规定将20%的物业费转账至原告的对公账户上，并于2019年11月14日再次书面告知原告涉案房屋长期无人居住，向原告申请了减按20%缴纳物业费的事宜。但原告一直不同意，并将被告预交的物业费按原路退回。根据石家庄市物业管理条例第37条规定，被告已经履行告知义务，且因此事一直与原告进行协商，并将20%物业费转至原告指定账户上，并非原告所称拒绝支付，原告的主张无事实和法律依据。滞纳金是由国家法律法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，原告无权要求被告支付滞纳金。根据合同法第52条规定，原被告约定支付滞纳金违反法律规定，该合同条款无效且被告已按石家庄市物业管理条例规定支付空置物业费，并不欠缴，更不会产生滞纳金。 综上，原告主张的全额支付物业服务费及滞纳金无事实及法律依据，法院应依法判决被告向原告依据石家庄市物业管理条例的规定按20%缴纳物业服务费。 原告提交的证据是，证据1、购房合同和分层房屋面积表，证明被告购买的房屋面积为477.73平方米。 证据2、前期物业管理服务协议，证明被告自收房之日起应当支付物业费按3.5元/月/平方米。未按规定缴纳物业费的按欠缴物业费每逾期一日加收千分之三滞纳金，此滞纳金的意思是双方对未按时交付物业费和约责任的约定，名为滞纳金，实质为违约金，符合法律规定。 证据3、收房手续，证明白国敬为业主，2017年8月16日收房。 证据4、收据2张，证明被告自收房之日其即按照合同约定全额缴纳物业费至2019年8月15日，其认可空置房缴纳全额物业费是双方对空置房的另外约定。 证据5、催款通知书，证明我方多次向被告催缴物业费。 证据6、鹿泉区人民法院判决书，证明法院已针对空置收房全额缴纳物业费予以支持。 被告质证称，对证据1-4真实性无异议。但是该协议中第4条第3款明确约定，被告已按照合同约定向原告书面告知未居住的事实及时间，从原告提交的收据中也可以看出，原告收取服务费为预交制，被告在取得该房屋时，本打算居住，但因其个人原因一直未进行装修，所以才在2019年将要收取下一年度物业费时告知原告物业空置。且该协议中约定了滞纳金，如果按照原告所说为违约金，但该约定比例也明显过分高于造成的损失，按照协议约定日收千分之三滞纳金的话，则每年按照108%收取，明显过分高于所造成的损失，且被告也会提交证据证明被告已按空置物业缴纳物业费，并没有给原告造成损失。 对证据5说明原告只催交过一次，并不向诉状中所称多次催交，且被告已于2019年9月2日向原告工作人员申请房屋空置。 对证据6无本案无关。该判例为欠缴以往年度的物业费，与本案情况不同，本案为预交，被告并不欠原告物业费。 被告提交的证据是，证据1、与物业工作人员微信聊天记录，证明被告于2019年9月2日向原告工作人员申请房屋空置，物业费交20%，履行了告知义务，并一直在与原告工作人员沟通物业费缴纳事宜。 证据2、减按20%缴纳物业费申请，证明被告不仅通过口头履行告知义务，也以书面形式再次履行了告知义务。 证据3、转账凭证，证明被告于2019年10月29日按照20%金额将物业费转至原告账户。 证据4、原告回复。 证据5、致石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司回函。 证据4、5证明原告已经收到被告按20%缴纳物业费的申请，但原告不同意，同时被告也进行了回函，证明双方就物业费的问题一直协商不成。 原告质证称，对证据1真实性无异议。从该证据中可以看出我方多次向被告催要物业费，从被告提交聊天记录中可以看到2018年11月6日被告就其车库门打不开要求物业进行服务，说明即便其未入住，但我方一直为其提供了物业服务，被告主张的空置房为物业未提供任何服务的情况下且在收房时应当书面提出，被告自收房后至我方起诉前均按照合同的约定全额缴纳了物业费，其用行为认可的方式表明了对空置房按全额缴纳物业费的认可。 对证据2真实性无异议，该申请于2019年11月14日提出相当于对原合同的条款变更提出的邀请，不应作为其按20%缴纳物业费的依据。 对证据3真实性无异议。证明其未全额缴纳物业费，应当按照合同约定承担日千分之三的约定。 对证据4、5真实性无异议，证明双方就2019年8月15日后的物业费是否按20%缴纳未达成一致意见，故应当按原合同全额缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，达成委托与被委托关系。根据合同约定，被告接受原告提供对物业管理服务，协议约定收费标准每月每平方3.5元，被告不按照约定交纳物业管理费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，被告按每逾期一日加收应交纳额的千分之三支付滞纳金，被告全额缴纳了2017年8月16日至2019年8月15日两年的物业费，2019年10月29日，被告称自己购买的房屋空置，向原告只缴纳了20%物业费，原告要求被告全额缴纳，被告拒绝，原告于是诉至本院。 本院认为，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，原被告均应当按照该协议履行，原告已依约向被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定按时向原告缴纳物业费，被告辩称房屋空置，只缴纳20%的物业费，协议中并未就空置费进行约定，而且被告此辩称属于新的要约，应当和原告重新签订物业服务协议，对空置房的收费标准进行约定，在原被告未签订新的物业服务协议的情况下，被告应当按照原被告签订的《前期物业管理服务协议》履行，原被告并未约定交付时间，被告应当从原告起诉之日起向原告支付利息，原被告约定违约金过高，超过年利率24%，本院不予支持，违约金应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条的规定，判决如下： 被告白国敬在本判决生效后三日内给付原告物业服务费20064.66元及自2020年3月27日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付逾期付款的滞纳金。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费204.0元，由被告白国敬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向石家庄市中级人民法院预交案件受理费408元，（户名：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交的依法处理。 审判员  李亚斌 二〇二〇年六月十八日 书记员  常 虹