云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2967号上诉人（原审被告）：昆明百宜足疗有限公司，住所：云南省昆明市西山区西苑开发区兴隆小区18幢第2-5层。法定代表人：杨明军，总经理。委托诉讼代理人：郭东，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周红，女，系公司员工，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：云南彩色云朵酒店管理有限公司，住所：云南省昆明市西山区西苑开发区兴隆小区18幢第2-5层。法定代表人：李升福，总经理。委托诉讼代理人：李治俊，云南言润律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明百宜足疗有限公司（以下简称：百宜足疗）因与被上诉人云南彩色云朵酒店管理有限公司（以下简称：彩色云朵酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初3624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百宜足疗上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回彩色云朵酒店的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由彩色云朵酒店承担。事实和理由：1、一审法院认为2017年6月29日，彩色云朵酒店的原法定代表人龚莹与法定代表人杨明军签订《租赁合同》不是事实，事实是龚莹以自己的名义与杨明军签订《租赁合同》。彩色云朵酒店成立于2016年9月8日，2017年6月29日龚莹与杨明军签订《租赁合同》之时彩色云朵酒店已经成立多时，虽然龚莹系彩色云朵酒店的法定代表人，但没有任何事实证明龚莹代表彩色云朵酒店签订《租赁合同》，并且收取租金的账号系龚莹的个人账户。《租赁合同》无论是合同首页还是合同尾页，龚莹均是在“甲方”初签名捺印，并填写了自己的身份证号码，法定代表人处是空白，没有字样表明龚莹是代表彩色云朵酒店签订合同。2、一审法院适用法律错误。因龚莹并非以彩色云朵酒店的法定代表人或代理人签订合同，故本案彩色云朵酒店并非合同相对人，彩色云朵酒店无权依照合同法的规定向百宜足疗主张权利，故一审法院适用法律错误。3、一审法院程序错误。一审庭审结束后，彩色云朵酒店表示可以让龚莹出庭，百宜足疗对此表示接受。但此后八个月的时间里，百宜足疗没有收到过任何通知，在龚莹未陈述其签字是个人行为还是代表彩色云朵酒店的情形下，百宜足疗才暂停支付租金，因一审已经超过审限，百宜足疗误以为彩色云朵酒店已经撤诉。直到2019年12月，百宜足疗接到一审法院的通知，告知百宜足疗对龚莹的笔录进行质证。百宜足疗认为龚莹系证人，应当接受双方的质询，但一审法院并未组织双方当事人对龚莹的陈述进行质询，故百宜足疗对龚莹的证言不予认可。4、2019年12月，因一审主审法官明确告知百宜足疗将支持彩色云朵酒店的诉请，百宜公司即告知一审法官已起诉了龚莹和违法拆除热水设备的云南高阳科技公司。2019年7月21日，百宜足疗用于经营的热水设备被违法拆除，百宜足疗同时还起诉了龚莹解除合同，但一审法院仍然判决百宜足疗与彩色云朵酒店签订的合同解除。彩色云朵酒店起诉时并未明确案涉合同于2019年2月13日解除，但一审法院判决合同于2019年2月13日解除导致百宜足疗无法再行起诉。综上，请求二审法院改判支持百宜足疗的上诉请求。彩色云朵酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彩色云朵酒店向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2017年6月29日签订的房屋租赁合同，将位于昆明市西山区的所租房屋交还原告；2.判令被告支付自2018年6月16日至实际搬离之日的租金，暂计至2019年1月16日，计币368550元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，利息暂计为9352元，合计以上377902元；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月1日案外人云南鸿龙房地产开发有限公司作为甲方（出租方）与原告的原法定代表人龚莹作为乙方（承租方）签订《租赁合同》约定：甲方同意将坐落于昆明市西苑开发区的物业出租予乙方经营使用，该物业实用面积为3887.41平方米。原告的原法定代表人龚莹在该租赁合同落款法定代表人处签字捺印。2017年6月29日，原告的原法定代表人龚莹与被告的法定代表人杨明军签订《租赁合同》载明：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，现甲、乙双方经友好协商，就乙方承租甲方铺位事宜达成共识，并签订本合同供双方共同遵守执行。一、租赁铺位地点、面积：1.甲方同意将坐落于昆明市西苑开发区的物业出租予乙方经营使用。2.甲方出租给乙方的该物业实用面积为972平方米。二、租赁期限：1.本合同租赁期为8年3个月，即自2017年7月16日起至2025年10月24日止。2.合同期满后，乙方在同等条件下，乙方有优先续租权。若乙方需继续租用该物业的，双方于租赁期限届满前1个月重新签订租赁合同，租金和其它租赁条件以双方新订立的合同为准。三、租金、保证金及管理费等费用1.乙方承租该铺位的租赁条件为租金按面50元平方米计每年递增2.5元，按照每年一付的方式预付租金，租赁期限：2017年7月16日至2018年7月15日，总租金：50＊972＊12＝583200元；2018年7月16日至2019年7月15日，总租金：52.5＊972＊12＝612360元；以此类推：2019年7月16日至2020年7月15日，总租金：641520元；2020年7月16日至2021年7月15日，总租金：670680元；2021年7月16日至2022年7月15日，总租金：699840元；2022年7月16日至2023年7月15日，总租金：729000元；2023年7月16日至2024年7月15日，总租金：758160元；2024年7月16日至2025年7月15日，总租金：787320元。2.租赁期间，该物业的水电费、煤气费、垃圾清运费由乙方承担。乙方对物业进行自行管理。3.租金一次性付款，租金到期前，乙方应至少提前30日到甲方指定的地点按本合同约定的金额预缴下次租金，甲方向乙方开具合法的收款发票如果交费期限的最后一天为法定节假日的，乙方应于法定节假日后的三个工作日内交付。4.乙方在租赁期内自行承担所承租的按国家规定需要交纳的税费及一切经营费用。5.租金支付帐户信息：收款人：龚莹，收款账户：62×××31，开户行：招行世纪城支行。五、铺位交付及装修。1.乙方应于2017年6月30日前与甲方办理铺位移交手续。2.乙方在装修过程中要遵守相关法律法规。甲乙双方的权利与义务（一）甲方的权利与义务1.在租赁期内，甲方必须确保该铺位产权明确（为其合法拥有或合法代理之物业）和出租的合法性。若甲方需变更该铺位的产权人，须确保乙方的使用权和经营权不受影响，并应在产权变更后10天内，将产权变更情况书面通知乙方。甲方在本合同乙方权益得到保障的情况下，不得因产权人变更而拒绝执行本合同。2.因甲方的需要，甲方对乙方所租物业的位置、大小进行调整的，需提前十五天通知乙方，经得乙方同意后甲方方可进行调整。甲方对物业公共地方进行改造或重大的决策性改变，需得到乙方同意。（二）乙方的权利与义务1.乙方按协议按时交纳房租。2、乙方负责自行办理经营的各项经营手续，如需甲方协助办理，可向甲方提出书面申请，所发生的相关费用由乙方承担。乙方因经营需要发布设置广告牌、广告位的，由乙方办理相应的手续，费用由乙方承担甲方同意乙方可以在物业外墙等位置设置及制作广告位、广告牌、安装门头、广告位需按照国家要求和规范。3、租赁期间，乙方不得做出有损物业结构设施设备安全的行为，因乙方行为造成设施、设备损坏的，乙方应负责修复并赔偿因此造成的一切损失。4、租赁期满后，乙方须将该物业内原有之设施设备和装修完好无损地交还给甲方（使用正常磨损除外）。乙方可自费拆除租赁期间自行安装的设备及装修，但不得损坏铺位。如甲方同意保留铺位内之装修，则甲方对乙方遗留之装修不作任何补偿。如甲方未同意保留该铺位内之装修而乙方又不予拆除的，则甲方有权从履约保证金中扣除所需的拆除费用及铺位损坏赔偿费用。七、违约责任1、租赁期间，若甲方擅自提前终止合同，乙方有权要求甲方退还剩余租金，且甲方应根据国家法律法规承担违约责任。2、因甲方经济纠纷、债权债务等原因造成乙方不能经营的，甲方要向乙方支付装修、经营等损失和违约金，装修损失为总装修款按5年摊销折旧，违约金及经营损失为年租金的2倍。八、补充条款1、甲乙双方供水加热设备共同放置在旁边7楼平台，免费使用。2、甲方提供乙方大厅迎宾台使用位置及楼梯背后小储物间的使用。3、甲方提供乙方地下室储物间使用。4、合同期内，乙方可书面通知甲方后，可以对5楼进行出租和转让，合法经营条件下，甲方不得干预。乙方应对出租转让后房租的收取与甲方对接。5、甲乙双方合同期满后，乙方可随甲方新的大合同顺延。九、其它事项1、由于地震、台风、水灾、战争、政府行为以及其它不可抗力因素直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时，双方协商决定是否解除合同或部分解除合同责任。2、本合同涉及的有关通知送达，以双方在本合同中提供的地址和传真号码为准。任何一方变更地址或传真号码须书面通知对方，否则，依据本合同的地址及传真号码而发出的通知，自邮寄或传真发送之日起三天内或付款寄出后即视为送达。3、本合同履行期间或期满后三年内，甲、乙双方不得向第三者公开因履行本合同而获取的对方的管理、经营状况及其它商业资料，除非此公开获得对方授权或是履行本合同的职责所需。4、对本合同及其附件的修改、变更（删除或增加），必须经甲、乙双方签署书面协议才能生效。本合同附件与本合同具有同等法律效力。5、本合同在履行过程中发生争议时，双方应尽量友好协商解决。如果协商不成时，任何一方均有权向合同履行地人民法院提起诉讼。6、本合同壹式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，自双方签署之日起生效，具有同等法律效力。该合同甲方处龚莹签字、乙方处杨明军签字。另查明，原告彩色云朵酒店于2016年9月8日成立，注册地址云南省昆明市西山区西苑开发区兴隆小区18幢第2-5层。注册资本100万元，股东原为龚莹、普彩芹，张梦雪。自2017年11月16日起原告彩色云朵酒店的法定代表人变更为李升福。被告百宜足疗成立于2017年8月9日，法定代表人杨明军。庭审中，原告向一审法院出具：2019年4月19日云南鸿龙房地产开发有限公司出具《情况说明》位于昆明市西苑开发区鸿龙房地产开发有限公司所有，房屋共计3887.41平方米。该房屋于2016年7月租给彩色云朵酒店使用，租赁合同里面约定的租赁期为8年，从2017年10月15日起至2025年10月14日止。但上述房屋于2017年1月1日起就实际由彩色云朵酒店管理使用，2017年1月1日至2017年10月15日的租金也由彩色云朵酒店支付。特此说明。被告称房租交给龚莹，是转账，但是今天没有证据证明，交房租已交了2017年一整年，因原告没有按《租赁合同》补充条款约定的第一条、第二条、第三条都没有执行，所以就没有交房租了。原告称被告的2017年的租金已交，原告的租金自2018年6月起未支付，补充条款约定第一条、第二条、第三条，原告已经为被告提供了热水。一审庭审后，一审法院对龚莹做《询问笔录》：龚莹称2017年6月29日与杨明军签订租赁合同已出具公司营业执照及与鸿龙公司合同都给杨明军看过，当时自己是公司法人，自己是代表公司签订的。鸿龙的合同也是代表公司签订的，所以就没有注意盖章的情况。杨明军于2017年6月29日通过转账的方式支付到龚莹的账户的，共计100000元，2017年6月30日还转过一次483200元。一审法院认为：关于本案争议焦点：原、被告是否是本案的适格主体，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条：“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”该法第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”该法第三条规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。”本案原告的原法定代表人龚莹作为原告彩色云朵酒店的发起人之一与案外人云南鸿龙房地产开发有限公司签订《租赁合同》（以下称租赁合同一）约定租赁位于昆明市西苑开发区的物业，并在该地址设立原告彩色云朵酒店，案外人云南鸿龙房地产开发有限公司作为涉案房屋所有权人出具《情况说明》载明：涉案房屋自2017年1月1日起就实际由云南彩色云朵酒店管理有限公司管理使用。故原告彩色云朵酒店有权出租位于昆明市西苑开发区的物业。本案原告的原法定代表人龚莹经一审法院询问，认可自己是代表原告彩色云朵酒店与被告的法定代表人杨明军于2017年6月29日签订的《租赁合同》（以下称租赁合同二），故一审法院认为原告彩色云朵酒店系本案适格主体。另，被告百宜足疗成立于2017年8月9日，该公司为一人有限公司，被告的发起人杨明军在公司成立前签订的租赁合同二，现原告诉请成立后的被告百宜足疗履行其义务，符合法律规定，故被告百宜足疗也系本案适格主体。关于本案原告诉请解除原、被告签订的租赁合同二，并将位于昆明市西苑开发区的房屋交还原告的诉讼请求。一审法院认为：房屋租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告签订的租赁合同二系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反强制性法律、法规的规定，该合同合法有效，双方应当依据合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，租赁合同二约定被告应当按年支付预付租金，预付租金应至少提前30日预缴，本案原、被告确认2017年的租金已经支付，且龚莹陈述已收到租金580000元。故一审法院予以确认2018年7月15日前租金已经支付。按租赁合同二的约定，被告应当于2018年6月16日支付2018年7月16日至2019年7月15日的租金，被告并未举证证明其已按期支付租金。故本案被告到期未支付租金，致使租赁合同二的合同目的，不能实现，故租赁合同二自原告主张解除之日即起诉之日（2019年2月13日）解除。本案被告辩解原告并未依据租赁合同二的补充条款提供：加热设备、迎宾台储物间等附属设施，原告予以否认，一审法院认为原告已履行交付972㎡租赁房屋由被告使用的主要义务，被告应当按约履行支付租金的义务，被告的辩解一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“承租期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案租赁合同二解除后，原告有权要求被告返还租赁房屋，故原告要求被告将位于昆明市西苑开发区的房屋交还原告的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告诉请被告支付自2018年6月16日至实际搬离之日的租金。一审法院认为，依据原、被告双方签订的租赁合同二中关于2018年7月16日至2019年7月15日的租金为612360元的约定，一审法院支持自2018年7月16日起至合同解除之日即2019年2月13日的租金355672.11元（612360元÷365天×212天）。另，原告主张被告支付至实际搬离之日的租金系被告在合同解除后继续占有使用涉案房屋的费用，原、被告并未在租赁合同二中约定违约金条款或房屋占有使用费，原告也未提交证据证明其实际损失金额，故一审法院酌情支持按每月29160元（972㎡×30元／月／㎡）的租金标准计算自2019年2月14日起至被告实际腾出房屋之日止的房屋被占有使用期间的房屋租金。原告诉请租金的利息，原、被告并未约定逾期租金的利息且房屋租金足以弥补原告损失，故一审法院不予支持该请求。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条、第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告云南彩色云朵酒店管理有限公司与被告昆明百宜足疗有限公司于2017年6月29日签订的《租赁合同》于2019年2月13日解除。二、被告昆明百宜足疗有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南彩色云朵酒店管理有限公司腾出坐落于昆明市西苑开发区的房屋。三、被告昆明百宜足疗有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南彩色云朵酒店管理有限公司支付自2018年7月16日起至2019年2月13日止的租金人民币355672.11元。四、被告昆明百宜足疗有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南彩色云朵酒店管理有限公司支付按每月人民币29160元的标准计算自2019年2月14日起至被告实际腾出房屋之日止的租金。五、驳回原告云南彩色云朵酒店管理有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费6968元，由彩色云朵酒店负担968元，百宜足疗负担6000元。二审中，百宜足疗向本院重审其一审提交的租赁合同，欲证实：租赁合同的双方当事人为龚莹和百宜足疗。另提交以下证据：1、民事起诉状两份，欲证实：百宜足疗已向遇难高阳科技公司主张赔偿损失；2、云南高阳科技公司反诉彩色云朵酒店一案中提交的情况说明复印件，欲证实：百宜足疗与云南高阳科技公司不仅没有租赁关系，对方合伙他人侵害百宜足疗权益，云南高阳科技公司拆除百宜足疗的设备。经质证，彩色云朵酒店对百宜足疗提交的租赁合同无异议，但对证明目的不予认可，合同确实是龚莹签订的，合同签订时龚莹就是彩色云朵酒店法定代表人。对证据12真实性、合法性无异议，但该证据与本案无关。对证据2的真实性无法核实，对其真实性不予认可，即使情况说明真实，也无法证实其主张，无法通过该情况说明证实彩色云朵酒店侵害了百宜足疗的权益。本院对百宜足疗提交的租赁合同予以采信，证据1、2因与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院二审中依法传唤龚莹到庭接受质询，龚莹陈述其系设立彩色云朵酒店的发起人，彩色云朵酒店成立时担任法定代表人，在与云南鸿龙房地产开发有限公司签订合同时，因彩色云朵酒店尚未办理营业执照，故暂时以个人名义与云南鸿龙房地产开发有限公司签订了租赁合同，后龚莹虽以个人名义与百宜足疗的法定代表人杨明军签订合同，但是以法定代表人的名义签订合同，系代表公司行为，杨明军本人知晓龚莹是以法定代表人的名义签订合同，因当时龚莹没有持有彩色云朵酒店的公章才未在合同中予以加盖，并且当事人杨明军支付租金时因没有开设对公账户，所以杨明军将租金支付至龚莹个人账户，龚莹将该租金用于彩色云朵酒店的装修。经质证，百宜足疗的龚莹的陈述不予认可，认为其陈述与事实不符，彩色云朵酒店对龚莹的陈述无异议。针对一审判决确认的事实，百宜足疗认为《租赁合同》中龚莹系以个人名义签订合同，并非以彩色云朵酒店的名义签订该合同。除此之外，双方当事人对一审判决确认的其他事实无异议，本院予以确认，针对百宜足疗所提事实异议，本院将作为争议焦点在本院认为部分予以评述。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、一审是否存在违反法定程序的情形？二、彩色云朵酒店是否系租赁合同的出租方？本院认为：针对争议焦点一，一审是否存在违反法定程序的情形。本案中，一审法院经审理后认为因本案需查明龚莹与杨明军签订合同是否系个人行为还是公司行为，故依法通知龚莹进行调查并形成了调查询问笔录，并依法通知双方当事人对该调查询问笔录进行质证，双方当事人均发表了质证意见，后一审法院依据查明的事实对该调查笔录予以确认并未违反法律规定。并且经本院二审再次传唤龚莹到庭接受质询，其陈述也与该调查笔录的内容一致，故一审法院审理并不存在违反法律规定的情形，百宜足疗的该项上诉主张无法律依据，本院不予采信。针对争议焦点二，彩色云朵酒店是否系《租赁合同》的出租人。首先，根据云南鸿龙房地产开发有限公司出具的《情况说明》，能够证实云南鸿龙房地产开发有限公司系将案涉房屋出租给彩色云朵酒店使用，即彩色云朵酒店系案涉房屋的承租人，彩色云朵酒店有权将该房屋再行出租。其次，结合龚莹一、二审中的陈述，龚莹与百宜足疗的法定代表人签订《租赁合同》时，彩色云朵酒店的营业执照登记的法定代表人为龚莹，龚莹均陈述在签订合同时系作为法定代表人签订该合同，并且彩色云朵酒店本案对龚莹签订《租赁合同》的行为并不持异议，故本院认可龚莹与杨明军签订《租赁合同》系履行法定代表人的职务行为，彩色云朵酒店系案涉房屋的合法出租人，百宜足疗二审中所提彩色云朵酒店并非出租人且无权提起本案诉讼的上诉主张及事实异议均不能成立，本院不予采信，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。关于百宜足疗所提热水器被拆除的主张，不属本案审理范畴，本院对该主张不予审查，百宜足疗可另案主张权利。综上所述，百宜足疗的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3146元，由上诉人昆明百宜足疗有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年六月二十一日法官助理石瑾书记员袁艺