广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1721号上诉人（原审原告）：张乐新，男，汉族，1967年2月2日出生。住址：浙江省东阳市*******跃进3-218号。公民身份号码：330************915。委托诉讼代理人：朱启珍，广东商盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：余小东，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙育林，男，汉族，1979年4月28日出生。住址：惠州市惠城区***************。公民身份号码：441************116。上诉人张乐新因与被上诉人孙育林房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初15805号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张乐新向本院提出上诉请求：1.判决撤销（2019）粤1302民初15805号《民事判决书》；2.依法改判被上诉人双倍返还上诉人定金共计360000元；3.判决被上诉人按厂房和土地总价的10%共计1168000支付给上诉人作为违约金；4.判决由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足，判决不当，应依法改判。一审判决作出“原告对于本案合同无法实际履行，存在一定的过错。原告诉请被告双倍返还定金及支付违约金，于法无据，本院不予支持”的认定，完全是违背本案事实与法律的，是错误的，应当予以纠正。具体理由如下：第一，上诉人作为守约一方，导致涉案合同无法实际履行的根本原因，是被上诉人在本次交易中构成根本性违约。首先，上诉人与被上诉人于2018年2月10日签订《工业厂房出售买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同明确约定：1.上诉人购买被上诉人坐落在惠州市惠城区*********新二小组岭下厂房土地及附属设施，厂房建筑面积约6800平方米，并配套所有场地，按房产证为准。2.双方确定买卖意向签合同后上诉人向被上诉人支付人民币180000元整作为定金，三天内交付定金，否则合同无效。签约后60日上诉人支付购买土地厂房余款共计11500000元至银行托管。3.逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，如上诉人逾期交款超过三个月不付款，被上诉人有权终止合同，并要求上诉人赔偿违约金给被上诉人，违约金按厂房和土地总价的10%计；若被上诉人不能办理土地、房产二证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效，被上诉人无条件全额退还上诉人所有的购房款，并按厂房和土地总价的10%支付给上诉人作为违约金，另外加定金双倍赔偿为人民币360000元。其次，根据合同约定，上诉人于2018年2月15日向被上诉人支付定金人民币180000元，被上诉人收到定金后向上诉人出具《收条》确认收到定金，说明双方对支付定金的问题均是完全没有争议的，不影响双方的交易，合同继续有效。且根据约定，上诉人签约后60日内支付厂房余款人民币11500000元至银行托管，如逾期交款也只是处于滞纳金按银行利息的二倍，同样不影响交易，只有在上诉人逾期交款超过三个月，被上诉人才有权终止合同。最后，在本案中，双方于2018年2月10日签订《工业厂房出售买卖合同》，按照约定上诉人支付余款的期限有三个月，即上诉人支付余款的最后期限是2018年5月10日，只有因上诉人在2018年5月10日最后付款日内仍未支付余款11500000元的，才构成根本性违约，被上诉人才有权终止合同，将涉案标底另行处置，且上诉人如发现被上诉人有欺诈等行为的，完全具有先履行抗辩权，而不支付余款，避免造成扩大损失。而在2018年3月21日，上诉人发现涉案标的已被人民法院查封，且发布拍卖公告将于2018年4月21日10时至2018年4月22日止在惠阳区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案标的进行公开拍卖，起拍价为人民币11787511元，涉案标的登记在惠州市龙海广发食品有限公司名下。之后上诉人便多次要求被上诉人处理好拍卖事宜，确保双方正常交易，但被上诉人均未处理。2018年4月22日，网拍结束，成交价格为人民币13643511元，比上诉人与被上诉人约定的交易价格高出人民币1963511元。至此，上诉人与被上诉人之间签订的《工业厂房出售买卖合同》已完全无法继续履行，而上诉人多次联系被上诉人协商，被上诉人却均拒不协商，且被上诉人实际属于无权处分。综上，导致本案合同无法实际履行的根本原因，是被上诉人在本次交易中构成根本性违约，是被上诉人消极处理人民法院的执行案件才导致本案合同无法实际履行，且法院的起拍价格及最终拍卖价格均是高于双方约定的价格，被上诉人完全没有与上诉人交易的真实意愿。根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被上诉人应当承担双倍返还定金和违约损失赔偿。第二，上诉人在支付定金时完全不具有审查义务，不存在任何过错。本案交易是经中介方提供居间服务，上诉人与被上诉人双方达成交易意向后签订《工业厂房出售买卖合同》，上诉人基于诚实信用原则，在确定买卖意向后便支付定金人民币180000元。且根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，上诉人在确定买卖意向后便支付定金完全不存在任何过错。一审判决以“市场交易惯例”认定上诉人存在过错完全是错误的，应予纠正。第三，一审判决以“被告及中介陈卓文亦称原告在签订合同时已查看了涉案标的的国土证、房产证，亦明确告知原告涉案标的有查封、抵押”为由，认定上诉人在已知涉案标的并非登记在被告名下且有抵押、查封的情况下，与被告签订了《工业厂房出售买卖合同》，完全没有任何事实和依据，完全是偏袒被上诉人。一审时，法庭已经传唤被上诉人却未到庭参加诉讼，亦未对上诉人的起诉提出任何抗辩。而是在庭后另行提出意见，其行为完全是不尊重法庭与法律，且一审中被上诉人均未提出相关有效的证据予以证实其辩解。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足，判决不当，应予纠正改判。导致涉案合同无法实际履行的根本原因，是被上诉人在本次交易中构成根本性违约，完全是被上诉人一方过错。根据《中华人民共和国合同》、《中华人民共和国合同法》的规定及双方签订《工业厂房出售买卖合同》的约定，被上诉人应承担向上诉人按厂房和土地总价10%支付违约金，并另外加定金双倍赔偿为人民币360000元。上诉人为维护自身的合法权益，特提起上诉，请求二审法院查清本案事实，依法改判。被上诉人孙育林经法庭依法传唤，未参与二审查询，亦未提交书面意见。一审原告向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《工业厂房出售买卖合同》；2.判决被告双倍返还原告定金共计360000元；3.判决被告按厂房和土地总价的10%共计1168000元支付给原告作为违约金；4.判决由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月10日，原告与被告签订《工业厂房出售买卖合同》，主要约定：1.原告购买被告坐落在惠州市惠城区*********新二小组岭下厂房土地及附属设施，场面方建筑面积约6800平方米，并配套所有场地，按房产证为证。2.双方确定买卖意向签合同后原告向被告支付人民币180000元整作为定金，三天内交付定金，否则合同无效。签约后60日原告支付购买土地厂房余款共计11500000元至银行托管。3.逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，如原告逾期超过三个月不付款，被告有权终止合同，并要求原告赔偿违约金给被告，违约金按厂房和土地总价的10%计；若被告不能办理土地、房产二证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则销售合同无效，被告无条件全额退还原告所有的购房款，并按厂房和土地总价10%支付给原告作为违约金，另外加定金双倍赔偿为人民币360000元。合同签订后，原告于2018年2月15日通过张兰英的账户向被告转账支付了定金180000元。被告出具《收条》，确认收到原告支付的购厂房订金180000元。2018年3月21日，惠州市惠阳区人民法院发布《惠阳区人民法院关于拍卖被执行人惠州市龙海广发食品有限公司名下位于惠州市惠城区*******新二小组岭下的地上厂房、宿舍房地产及机器设备的公告（一拍）》，载明：惠州市惠阳区人民法院将于2018年4月21日10时至2018年4月22日10时止（延时除外）在惠阳区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，对被执行人惠州市龙海广发食品有限公司名下位于惠州市惠城区*******新二小组岭下的地上厂房、宿舍房地产及机器设备进行公开拍卖活动。该拍卖标的即为本案出售的涉案标的。2018年4月22日，涉案厂房及土地以13643511元被拍卖成交。另查一，被告是惠州市龙海广发食品有限公司的股东之一。另查二，庭审中，原告称“涉案厂房和土地均是登记在惠州市龙海广发食品有限公司名下，被告实际属于无权处分。而且在2018年3月21日经惠阳区人民法院发布公告将于2018年4月21日至2018年4月22日公开拍卖涉案厂房及土地，原告是在此时才清楚涉案厂房及土地的相关权属及信息”。庭审后，被告及中介陈卓文（男，公民身份号码：440************915）到庭，均称原告在签订合同时已查看了涉案标的的国土证、房产证，亦明确告知原告涉案标的有查封、抵押。被告称“没有履行合同是因为原告没有在约定时间内将购置款项转至银行托管”。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订《工业厂房出售买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告诉请解除与被告签订的《工业厂房出售买卖合同》，因涉案标的已被拍卖成交，原告与被告签订的《工业厂房出售买卖合同》已无法实际履行。原告的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。原告诉请被告双倍返还定金共计360000元及支付违约金1168000元。首先，按照市场交易惯例，原告与被告签订《工业厂房出售买卖合同》之前，理应要求被告提供涉案标的的相关权属证书及到相关部门查询涉案标的是否有抵押、查封。且被告及中介陈卓文亦称原告在签订合同时已查看了涉案标的的国土证、房产证，亦明确告知原告涉案标的有查封、抵押。因此，原告是在已知涉案标的并非登记在被告名下且有抵押、查封的情况下，与被告签订了《工业厂房出售买卖合同》。再者，原告在签订合同后，并未按照合同约定的时间支付定金及将购买土地厂房余款付至银行托管。据于以上分析，原告对于本案合同无法实际履行，存在一定的过错。原告诉请被告双倍返还定金及支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。同样的情形，被告在涉案标的已被法院查封的情况下仍与原告签订《工业厂房出售买卖合同》，而涉案标的最终被拍卖成交而致使所签订的合同无法实际履行。被告对于本案合同无法实际履行，亦存在一定的过错。因此，被告应退回定金180000元给原告。被告孙育林经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，缺席判决：一、解除原告张乐新与被告孙育林于2018年2月10日签订的《工业厂房出售买卖合同》。二、被告孙育林应于本判决生效之日起七日内向原告张乐新退还定金180000元。三、驳回原告张乐新的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18552元，由原告张乐新负担14652元，被告张育林负担3900元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，孙育林经原审法院依法传唤，未参加本案原审诉讼，但其向法院提交了两份《工业厂房出售买卖合同》。其中，一份落款时间为2018年1月20日，另一份落款时间为2018年2月10日。2018年1月20日的合同第三条约定，本合同主体及责任：签约后60日乙方支付购买土地厂房余款共计11500000元至银行托管。而孙育林提交的2018年2月10日合同该条并没有“60日”期限的约定。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：上诉人张乐新主张孙育林承担双赔的返还定金36万元以及请求违约金1168000元是否应当支持的问题。具体判析如下：上诉人张乐新提交《工业厂房出售买卖合同》第三条有约定：“签约后60日乙方支付购买土地厂房余款11500000元”，而孙育林提交的两份合同其中一份有约定上述期限，而另一份则期限处为空白，双方当事人提交的多份合同对于支付余款11500000元的期限约定情形并不一致，应当视为约定不明。因此，上诉人主张60日内未支付余款仅为逾期交款违约应按银行滞纳利息二倍计付，并非根本性违约，该主张与多份合同约定不符，应当不予以确认。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人作为涉案土地的买受人，本案交易土地价格较大，属于大宗不动产交易，签订合同之前上诉人应当清楚知晓涉案土地的其他事项登记情况，且经交易中介陈卓文作证，上诉人签订合同时已经查看涉案土地的国土证、房产证，并且已经告知土地的查封、抵押情况。据此，原审法认定上诉人在签订合同时应当知道土地已经被法院查封以及设置抵押，并无不妥。上诉人与孙育林签订合同，但其明知涉案土地并非合同相对人所有，并且应当知道土地的查封、抵押事实，对于合同最终无法成功交易，自身存有过错。此外，虽然涉案合同标的物已经被法院依法拍卖，但是上诉人亦未按照合同约定期限支付剩余土地转让款，双方均有过错，原审法院综合本事实，考虑合同的履行程度以及双方当事人的过错程度，根据公平原则，判决合同解除、孙育林收取的定金18万元予以退还，并无不妥，二审予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用18552元，由上诉人张乐新负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年六月二十七日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；