广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9192号原告：江兆沛，男，1970年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********海万锦豪园银杏18座2901房，公民身份号码：440************033。原告：江弘智，男，2000年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********海万锦豪园银杏18座2901房，公民身份号码：440************017。两原告共同委托诉讼代理人：张椿家，广东群立弘律师事务所律师。被告：陈国辉，男，汉族，1941年10月1日出生，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码：440************074。被告：钟女，女，汉族，1946年8月29日出生，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码：440************042。两被告共同委托诉讼代理人：陈伟芳，女，1970年1月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码：440************041。系两被告女儿。原告江兆沛、江弘智诉被告陈国辉、钟女共有物分割纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月25日进行公开开庭审理。两原告委托诉讼代理人与两被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法对位于佛山市禅城区*******4区******产权及其相应土地使用权以及佛山市禅城区*******4区*********产权及其相应土地使用权予以拍卖、变卖，所得价款按原告江兆沛占有八分之五、原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一的份额予以分割；二、请求法院依法对位于佛山市禅城区***********产权及其相应土地使用权以及佛山市禅城区***********配套单车房产权及相应土地使用权予以拍卖、变卖，所得价款按原告江兆沛占有八分之五、原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一的份额予以分割；三、请求法院先从拍卖所得款中扣除原告已垫付佛山市禅城区*******4区******屋及佛山市禅城区*******4区*********车位的物业管理费及公摊费用合计33396.93元（从2011年*月暂计至2020年6月）归还给原告，余下拍卖所得款按各自继承份额予以分割；四、原、被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告江兆沛与被继承人陈伟霞于1998年8月11日登记结婚，婚后于2000年11月23日育有儿子江弘智，两被告系被继承人陈伟霞父母，被继承人陈伟霞于2008年2月23日因病去世。被继承人生前未立遗嘱，原、被告作为法定继承人于2010年11月4日签订《遗产继承协议书》，对被继承人的遗产约定继承。后于2010年11月8日原、被告到佛山市珠江公证处申请办理继承公证，2010年11月25日佛山市珠江公证处分别作出（2010）佛市内民政字第3692、3693、3694号公证书，确认下列遗产继承作出如下公证：1、坐落在佛山市禅城区*******4区******二分之一房屋产权及其相应土地使用权以及佛山市禅城区*******4区*********二分之一房屋产权及其相应土地使用权由原、被告等份共同继承；2、坐落在佛山市禅城区***********二分之一房屋产权及其相应土地使用权以及佛山市禅城区***********配套单车房二分之一房屋产权及相应土地使用权由原、被告等份共同继承；3、……原、被告后因对遗产分割无法协商一致，原告遂于2011年4月27日向法院提起诉讼请求分割遗产，禅城区人民法院作出（2011）佛城法民一初字第2751号民事判决，以涉及未成年人的财产权益保护为由，对原告分割遗产的诉请不予支持，判决：一、位于佛山市禅城区*******4区******产权及其相应土地使用权以及佛山市禅城区*******4区*********产权及其相应土地使用权，原告江兆沛占有八分之五的份额，原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一的份额；二、位于佛山市禅城区***********产权及其相应土地使用权以及佛山市禅城区***********配套单车房产权及相应土地使用权，原告江兆沛占有八分之五的份额，原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一的份额；三、自2011年初两被告把原告父母从位于佛山市禅城区*******4区******赶走后，致使双方感情恶化、断绝往来。经过8年时间，双方对上述房产的分割仍然无法协商解决，导致位于佛山市禅城区*******4区******以及佛山市禅城区*******4区**********产一直处于空置状态，物业管理费至今由原告江兆沛支付，为维护各方继承人的合法权益，且原告江弘智已年满18周岁，具有完全民事行为能力，原告根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十九条、第一百条的规定，特具诉状，请求法院依法判如所请，以维护各方继承人的合法权益。两被告共同答辩：一、请求法院依法对位于佛山市禅城区*******4区******产权及其相应土地使用权以及佛山市禅城区*******4区*********产权及其相应土地使用权，按照《中华人民共和国物权法》，保护被告陈国辉、钟女合法取得各占八分之一份额的财产。二、请求法院依法对位于佛山市禅城区***********产权及其相应土地使用权以及佛山市禅城区***********配套单车房产权及相应土地使用权，按照《中华人民共国物权法》，保护被告陈国辉、钟女合法取得各占八分之一份额的财产。三、被告陈国辉、钟女不承担本案的诉讼费用。四、原告起诉的事实和理由，不属实：1、关于被告陈国辉、钟女把原告江兆沛父母从位于佛山市禅城区*******4区******赶走，不是事实。因为在办理完《公证书》后，原告把他父母及其家具、被褥等，搬进佛山市禅城区*******4区******里居住，两被告并不知道。于2010年12月3日过去清洁打扫卫生，大门门锁打不开，于是报警，警察来到后，原告的母亲在屋内打开大门，走进屋里看见满屋都是家具、被服等，警察看完被告递给的《公证书》后，立即告知原告江兆沛和他父母不能强占他人住宅，并叫原告从他的裤袋里取出换了大门锁的钥匙，交给被告陈国辉后就离开了。被告钟女看见原告和他父母不搬东西，于是就亲自从房间搬出原告父母的衣物、被褥等放在大厅里，下午原告父母就搬走了，情况就是这样，不是两被告赶走他们，而是原告父母强占他人住宅。2、佛山市禅城区*******4区******并没有空置在那里，原告江兆沛在被继承人陈伟霞去世后火化当天，从殡仪馆把被继承人陈伟霞的灵位接回住房内安放。从此以后，被告陈国辉、钟女经常去管理打扫屋里卫生，顺便拜祭死去的女儿（被继承人陈伟霞），再加上两被告年纪大70、80岁了，年老体弱，身体又有病痛，现居住地在5楼，到目前为止还没有安装电梯，两被告随时会搬进去居住。难道这样叫空置吗？3、佛山市禅城区***********也没有空置在那里，因为已租赁出去，从2010年12月开始，原告江兆沛每月把租金300元转入被告陈国辉存折（其中：陈国辉150元、钟女150元），不知道原告江兆沛的租金收入有多少，但是这么多年来，原告江弘智、被告陈国辉、钟女每月各自都有150元租金收入，这难道又是空置在那里吗？4、被告陈国辉、钟女在2012年8月7日，支付了原告江兆沛购买位于佛山市禅城区*******4区******以及佛山市禅城区*******4区*********未缴纳的税费共14285.40元（其中:印花税246元，地下室DS433号契税3540元，普通标准住宅契税10499.40元），才能办理房产证和土地使用证，至今为止，这笔税费原告还没有归还给两被告，这需要计算。原告江兆沛支付物业管理费的情况，两被告每月各有150元从佛山市禅城区***********出租的租金由原告江兆沛转入，为什么不在这租金收入中扣除物业管理费？这完全可以支付两被告位于佛山市禅城区*******4区******以及佛山市禅城区*******4区**********产物业管理费，原告为什么说一个人承担8年物业管理费？目的是什么？是不是怕原告江弘智知道有每月150元租金收入？还是为了状告两被告将已办理了房产证和土地使用证的财产进行拍卖？5、原告江弘智当年年幼，在花园小学读书，居住在被告陈国辉、钟女家里，由被告陈国辉检查与辅导作业，并不在现场，又不了解实情，于2011年初回到原告江兆沛身边居住，有屈于强势签名的嫌疑。五、原告江弘智年满18岁，具有完全民事行为能力，这是事实。完全民事行为能力主要是指的是监护权的问题，从此以后不受监护权的约束。而物权指的是动产与不动产，监护权与物权两者有不同的法律概念。在这里物权执行《中华人民共和国物权法》。六、原告以《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十九条、第一百条，提出分割、拍卖、变卖不动产，这是不对的。因为，被告认为《中华人民共和国物权法》第九十七条，指在没有分割的情况下，要进行处分的问题。第九十九条是指已分割了财产，但未办理房产证和土地使用证的情况下，在共有的基础丧失或有重大理由需要分割时可以请求分割。现在各人按份额已办理了房产证和土地使用证，还要怎么分割？第一百条，共有人已办理了房产证和土地使用证，必须在共有人一致意见的情况下，才能拍卖、变卖不动产。这是被告的理解。七、共有物分割没有纠纷，因为被告陈国辉、钟女已执行广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书【（2011)佛城法民一初字第2751号】，并于2012年8月7日办理了位于佛山市禅城区*******4区******以及佛山市禅城区*******4区*********的房产证及其相应土地使用证，和位于佛山市禅城区***********以及佛山市禅城区***********配套单车房的房产证及其相应土地使用证。这有纠纷吗？有什么理由拍卖、变卖两被告的共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第六十四条、第九十八条的规定，被告陈国辉、钟女是共同共有所有权人，应享有所有权人合法权益，和共同所有人按份额承担物业管理费的各项费用。有什么理由要两被告承担物业管理费的各项费用？这是否侵犯了共同共有人的合法权益。关于管理费问题，我方一直不清楚具体的数额是多少，原告一直没有告知，直至原告补交相关材料我方才知道产生的管理费金额。两被告主张按照房屋份额承担相应物业管理费、公摊费。请求法院根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第六十六条、第九十四条、第九十五条，来保护被告陈国辉、钟女的合法物权不受任何人侵犯。诉讼中，两原告举证如下：1、两原告身份证、两被告人口信息查询资料，证明原、被告诉讼主体资格。2、房地产权证、国有土地使用权证，证明（2011）佛城法民一初字第2751号民事判决作出后，法院执行局根据申请作出（2012）佛城法执字第656号-1《执行裁定书》裁定涉案房产及其相应土地使用权办理变更登记。以及涉案房产及其相应土地使用权目前的登记情况。原告江兆沛占有涉案房产的八分之五份额，原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一份额。3、（2010）佛市内民证字第3692、3693号公证书，证明原、被告对涉案房产已经过继承公证，其中，原告江兆沛占有涉案房产的八分之五份额，原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一份额。4、（2011）佛城法民一初字第2751号民事判决书，证明原、被告就涉案房屋分割问题无法协商达成一致，原告曾于2011年4月27日提起诉讼，佛山市禅城区人民法院作出的（2011）佛城法民一初字第2751号生效民事判决，确认原告江兆沛占有涉案房产的八分之五份额，原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一份额。判决后双方均无提出上诉，至今近九年时间，双方仍无法协商解决，涉案房产一直处于空置状态。5、物管处证明、物管、车位及公摊统计表，证明从2011年1月至2020年6月，位于佛山市禅城区*******4区******屋及佛山市禅城区*******4区*********车位的物业管理费、公摊费用合计：33396.93元，由原告江兆沛垫付，从江兆沛名下银行账户直接扣划。诉讼中，两被告举证如下：1、公证书（2010）佛市内民证字第3692、3693号，证明两被告对涉案房产的继承情况。2、（2011）佛城法民一初字第2751号民事判决书，证明涉案房产继承及权属情况。3、中国银行存折流水，证明因为702房出租了，所以原告就702房每月向两被告各缴纳租金150元。4、印花税票销售凭证、税收转帐专用完税证01603957、01603956，证明303房及地下室车位在原告及被继承人购置时未缴纳的税费，两被告在办理房产证时予以代缴。共14285.40元。5、国有土地使用权证【佛禅国用（2012）第1004402号】、房地产权证（粤房地权证佛字第0100108516号、0100108517号），证明两被告各占产权的八分之一份额。6、国有土地使用权证【佛禅国用（2012）第1004405号】、房地产权证（粤房地权证佛字第0100108518号、0100108519号），证明两被告各占产权的八分之一份额。7、国有土地使用权证【佛禅国用（2012）第1004407号】、房地产权证（粤房地权证佛字第0100108514号、0100108515号），证明两被告各占产权的八分之一份额。8、国有土地使用权证【佛禅国用（2012）第1004403号】、房地产权证（粤房地权证佛字第0100108510号、0100108511号），证明两被告各占产权的八分之一份额。经质证，本院认证如下：对双方的证据，或有原件核对，或对方对真实性予以认可，本院对证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案不动产位于佛山市禅城区*******4区******、佛山市禅城区*******4区*********、佛山市禅城区***********以及佛山市禅城区***********配套单车房。上述不动产的产权由本案四当事人按份共有，原告江兆沛占有八分之五的份额，原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一的份额。各当事人均已办理不动产权证。另查明一，江兆沛、江弘智诉陈国辉、钟女法定继承纠纷一案，本院于2011年4月27日受理后【案号（2011）佛城法民一初字第2751号】，经审理于2011年9月21日作出（2011）佛城法民一初字第2751号民事判决，对佛山市禅城区*******4区******、佛山市禅城区*******4区*********、佛山市禅城区***********以及佛山市禅城区***********配套单车房的产权及相应土地使用权，原告江兆沛占有八分之五的份额，原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一的份额。该法律文书已发生法律效力。该判决查明：江兆沛与被继承人陈伟霞于1998年8月11日登记结婚，婚后于2000年11月23日育有儿子江弘智，被继承人陈伟霞于2008年2月23日因病逝世。陈国辉为被继承人陈伟霞的父亲，钟女为被继承人陈伟霞的母亲。被继承人陈伟霞生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。被继承人陈伟霞生前与丈夫江兆沛的夫妻共同财产有：1.坐落在佛山市禅城区*******4区******房屋产权及其相应土地使用权，和室内全套家私、电器；2.坐落在佛山市禅城区*******4区**********屋产权及其相应土地使用权；3.坐落在佛山市禅城区***********房屋产权及相应土地使用权；4.坐落在佛山市禅城区***********配套单车房房屋产权及相应土地使用权。位于禅城区魁奇一路11号4区七座303房和禅城区魁奇一路11号4区地下室DS433号地下车位只办理了土地使用权证，尚未办理房产权证，在房产管理部门有备案登记。另查明二，2020年5月18日，佛山市星城物业管理有限公司丽日玫瑰名城管理处出具《证明》，载明：“本单位作为佛山市禅城区*******丽日玫瑰名城的物业管理方，兹证明位于佛山市禅城区*******4区******屋的物业管理费从2011年1月至2015年3月，1.38元/平米/月；从2015年4月至今，物业管理费1.68元/平米/月。从2011年1月至2020年6月，佛山市禅城区*******4区*********车位的物业管理费30元/月共3420元。从2011年1月至2020年6月，上述房产的电梯公摊、路灯公摊、梯灯公摊合计2345.90元。2011年1月至2020年6月的物业管理费及公摊费共计：33396.93元均已直接从江兆沛名下银行账户（开户行中国建设银行佛山分行、账号：3110********0045752)扣费结清。”另查明三，2012年8月7日，原佛山市禅城区地方税务局出具《中华人民共和国税收转账专用完税证》【（2012-1）粤地2601603957号】，上载：纳税人为江兆沛，税种为契税，税款所属时期006年6月20日至2006年6月20日，实缴金额3540元，备注为佛山市禅城区*******4区*********。同日，原佛山市禅城区地方税务局出具《中华人民共和国税收转账专用完税证》【（2012-1）粤地2601603956号】，上载：纳税人为江兆沛、陈伟霞，税种为契税，税款所属时期2005年3月5日至2005年3月5日，实缴金额10499.40元，备注为佛山市禅城区*******4区七座303房。原佛山市禅城区地方税务局出具《中华人民共和国印花税票销售凭证》【（2011-1）粤地8100246020号】，上载：购买人江兆沛，金额246元，备注：完税凭证号2012101603355。上述税款均由两被告支付。对此，两原告陈述：如果该情况属实应当由原告缴纳的，被告代垫的，原告同意在本案中一并处理；如果该费用是被告代垫的，也不应由原告江兆沛一人承担。庭审中，原、被告双方同意按照产权比例支付物业管理费、公摊费。本院询问：1、双方对涉案房产有无具体的分割协议？两原告：没有。被告：没有。2、双方是否愿意以一方竞价取得全部房屋，并按照份额支付给另一方相应的款项的方式进行分割？两原告：愿意。两被告：不愿意，不拍卖。3、双方对涉案房产的价值有无共同定价？两原告：没有。两被告：没有。4、双方对于房屋的共有，有无如何持有的或不可分割的协议？两原告：没有。两被告：没有。本院认为，本案系共有物分割纠纷。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”经查，涉案四处不动产由原、被告按份共有，因双方均未举证证明或共同确认存在不得分割共有物约定的事实，故两原告作为按份共有人有权提起本案诉讼主张分割涉案房屋。关于共有物的分割比例。如前查明事实，涉案不动产由原、被告按份共有，原告江兆沛占有八分之五的份额，原告江弘智、被告陈国辉、钟女各占有八分之一的份额，故应以上述产权份额比例作为共有物分割比例。关于共有物的分割方式。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据该条规定可知，共有物的分割方式分为实物分割、折价分割、变价分割三种分割方式。就涉案房屋采取何种分割方式，本院说明如下：首先，关于实物分割。众所周知，从物理属性上看，房产一般不具备实物分割的条件，即便可以进行物理上的分割，从经济价值上，实物分割共有房产也会减损共有财产的价值，且涉案不动产为城镇商品房、车位，客观上一不具备实物分割的条件，故涉案不动产不宜实物分割。其次，关于折价分割。诉讼中，经本院依法询问，双方均明确表示不同意以折价的方式回购对方对涉案不动产的产权份额，两被告亦明确表示目前没有经济能力以折价的方式回购原告对涉案房屋的产权份额，也即涉案房屋原、被告无法进行折价分割。此外，关于变价分割。本院结合涉案不动产的实际使用情况及双方当事人的分割意愿，从分割共有物可行性和便利性的角度考虑，本院对原告主张的对涉案房屋进行拍卖，再由原、被告就拍卖所得价款按照各自的份额进行分割的变价分割方式予以准许。关于两原告诉请的物业管理费及公摊费和两被告垫付的税款。《中华人民共和国物权法》第九十八条规定：“第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”如前查明，原告江兆沛就涉案的303房和地下室DS433号车位支出物业管理费及公摊费合计33396.93元，该费用产生于各当事人对前述房屋、车位共有期间，且于诉讼中确认按照产权比例分担，故两被告对该费用各应分担八分之一，即各为4174.62元（33396.93÷8）。原告江兆沛已实际垫付，其依法有权要求两被告返还其应负担部分款项。因此，两被告应向原告江兆沛返还费用共计8349.24元（4174.62×2）。对于两被告垫付的税款14285.40元。如前查明，该税款系涉案的303房和地下室DS433号车位之税务负担，如前所述，在双方无特别约定情况下，应由各当事人按产权比例分担，即原告江弘智应负担1785.68元（14285.40÷8），被告江兆沛应负担8928.38元14285.40÷8×5）。因两被告已实际垫付，其依法有权要求两原告返还其应负担。两被告要求于本案中对此予以处理，实际系主张以其对两原告的上述税款金钱债权相应抵消其对两原告之前述物业管理费等金钱债务，两原告同意于本案中一并处理，实为同意抵消，故本院予以准许。经抵消，两被告无须再向两原告返还讼争物业管理费及公摊费，相反，原告江弘智仍欠两被告讼争税款1785.68元，原告江兆沛仍欠两被告讼争税款579.14元。因两被告并未明确就此提起反诉，本院依法无权超出诉讼请求范围进行审理，但双方当事人可于涉案不动产变价分配时本着诚实信用原则自行处理，两被告亦可另循法律途径主张权利。而两原告主张从前述房屋、车位变价款中先予扣除全部33396.93元，两原告再按各自产权比例分配余款，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十八条、第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，原告江兆沛、江弘智与被告陈国辉、钟女共同将共有的佛山市禅城区*******4区******、佛山市禅城区*******4区*********、佛山市禅城区***********以及佛山市禅城区***********配套单车房予以拍卖、变卖，所得价款由原告江兆沛占有八分之五，原告江弘智、被告陈国辉、被告钟女各占有八分之一；二、驳回原告江兆沛、江弘智的其他诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取7217元，由原告江兆沛、原告江弘智共同负担4330元，被告陈国辉、被告钟女共同负担2887元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年五月二十六日书记员  原洁萍附件：当事人送达地址及联系方式两原告：广东省佛山市禅城区*********碧桂园城市花园南区二座1810室，联系人张椿家（代理人），电话136*****487（当事人确认送达地址）。两被告：广东省佛山市禅城区************，电话83393874、130*****213（当事人确认送达地址）。