山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2299号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李凤娟，女，1963年5月8日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：韩耀邦，山东众成清泰（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：于春之，男，1957年8月2日生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：高建敏，山东艾立特律师事务所律师。 原审第三人：潍坊乐家房地产经纪有限公司，住所地：潍坊高新区新城街道府佑社区樱前街以北金马路以东金华丽小区6号楼9号。 法定代表人：吕牧，总经理。 上诉人李凤娟因与被上诉人于春之、原审第三人潍坊乐家房地产经纪有限公司（以下简称乐家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李凤娟上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、被上诉人一审提交的购房款收到条中载明的20000元系上诉人交到乐家经纪公司的更名费，并非被上诉人支付的房款，该20000元应在被上诉人主张的购房款中予以扣除。2、双方签订的房屋买卖合同应为无效合同，一审认定合同有效是错误的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定，涉案商品房系上诉人从开发商处预购，该房屋于2018年才完成竣工验收，双方签订合同时尚未竣工，双方的房屋买卖行为违反法律禁止性规定。另，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条规定，在签订涉案房屋买卖合同时，上诉人并非房屋的实际权利人，对房屋无处分权，所签订的合同应为无效合同。再者，涉案房屋至今无人居住，处于空置状态，被上诉人提交的房屋钥匙、房屋质量保证书、物业费缴纳凭证等证据不足证明其已入住涉案房屋的事实。二、一审适用法律错误。双方签订的房屋买卖合同为无效合同，一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定属适用法律错误。三、即使认定涉案合同为有效合同，该合同亦已解除。根据当事人陈述及庭审调查，涉案房屋不具备更名条件，根据合同约定，即应解除，上诉人在诉前和诉讼时均发了解除合同通知，符合合同解除的法律规定，故涉案合同应已解除。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 于春之辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 乐家经纪公司未到庭亦未提交书面陈述意见。 李凤娟向一审法院起诉请求：1、请求依法确认李凤娟、于春之、乐家经纪公司于2017年3月17日签订的房屋买卖合同已解除；2、判令于春之停止损害涉案房屋门锁的侵权行为，停止侵占涉案房产的行为，并由于春之赔偿因侵权行为给李凤娟造成的全部损失12000元；3、案件受理费由于春之负担。 于春之向一审法院反诉请求：1、判令李凤娟继续履行房屋买卖合同，协助于春之办理房屋过户手续；2、诉讼费用由李凤娟负担。 一审法院认定事实：2017年3月17日，李凤娟、于春之、乐家经纪公司签订房屋买卖合同，约定李凤娟将其位于潍坊高新区出售给于春之，房屋总价款为620000元，由李凤娟承担房屋过户所需全部税费。该合同第三条结算方式约定，双方签订合同付定金50000元，开发商同意更名后，于春之付李凤娟首付款，李凤娟交付于春之房屋钥匙。该合同第六条约定，双方同意在于春之支付首付款时，李凤娟将房屋及附属设施移交于春之，并由于春之承担交接后的水电费等费用。该合同第九条约定“该房更名不成功，此合同作废……”。合同还约定了其他事项。涉案潍坊高新技术开发区福寿东街1671号12号楼2-302号房产现预告登记在李凤娟名下，所有权证号为：潍房预高新字第××号。 关于涉案房屋的交付使用问题。李凤娟主张，在于春之交付一部分购房款后，李凤娟将房屋的装修钥匙交给了于春之，具体交钥匙时间记不清了。于春之主张，2017年6月7日李凤娟将正式的全部房屋钥匙交付给了于春之，于春之对该房屋进行了装修。 诉讼过程中，于春之已将涉案房屋的剩余尾款180000元交至法院过付款账户，同意在李凤娟协助办理房产过户的同时交付给李凤娟。 对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、李凤娟提供通知三份，证明其于2017年10月21日向于春之、乐家经纪公司发通知要求于2017年10月30日前办理完房产更名手续并付清房款，逾期不办解除房屋买卖合同，所交定金不予退还，乐家经纪公司及乐家经纪公司工作人员签收了该通知。经质证，于春之对上述证据不予认可，称其未收到上述通知，上述通知送达给了乐家经纪公司，乐家经纪公司没有权限代于春之签收；根据合同约定，没有明确约定付清房款的时间，李凤娟没有解除合同的权限。乐家经纪公司对上述证据无异议。经审查，李凤娟未提供相应证据证实已将上述三份通知书送达了于春之，对上述证据的证明力不予确认。2、李凤娟提供2017年9月21日乐家经纪公司出具的声明书一份、董利明于2017年7月30日出具的声明书一份，证明乐家经纪公司经咨询房产管理部门，因政策调整不能办理涉案房产更名业务。经质证，于春之对乐家经纪公司出具的声明书真实性不予认可，主张房产能否更名不能由乐家经纪公司证明，乐家经纪公司与李凤娟存在利益关系；对董利明出具的声明书的真实性、合法性均有异议，该证据系证人证言，证人未出庭作证，不具有法律效力。乐家公司对上述证据无异议。经审查，李凤娟提供的上述证据与待证事实之间缺乏关联性，不予采信。3、于春之提供收条六份、农业银行交易明细四份、微信截屏三份，证明其已向李凤娟交付房款440000元。经质证，李凤娟主张2017年8月9日收条载明的20000元并非于春之支付的房款，农业银行转账的342000元中的2000元系于春之向物业公司交纳的物业费，2017年8月9日的农业银行转账记录只有一次，并非于春之主张的两次。经审查，于春之提供的上述证据相互印证，已经形成完整证据链条，能够证明于春之陆续支付给李凤娟购房款440000元的事实，确认为有效证据。4、于春之提供钥匙一套、房屋质量保证书、房屋使用说明书、物业费交纳凭证、物业手册、住宅质量分户验收表、低压居民供用电协议复印件，证明涉案房屋已经交付并入住。经质证，李凤娟对上述证据不予认可，主张涉案房屋至今无人居住，处于空置状态。经审查，根据于春之提供的上述证据，结合李凤娟的陈述，能够认定李凤娟已经涉案房屋交付给了于春之，于春之已经入住涉案房屋的事实，对上述证据的该项证明力予以确认。 一审法院认为，李凤娟与于春之签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，确认为有效合同，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，于春之已经按合同约定向李凤娟陆续支付了购房款440000元，李凤娟亦将涉案房屋交付给于春之使用。关于房屋买卖合同中约定的“该房更名不成功，此合同作废”的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定为该民事行为无效。附条件法律行为中的条件是指将来要发生的、不能以人的意志左右的客观事实。本案中，房屋买卖合同中“该房更名不成功，此合同作废”的约定，如涉案房屋能够更名成功，取决于李凤娟是否同意申请，取决于开发商是否同意撤销原合同以及房产管理部门能否审核通过，这些均不是客观事实，故涉案房屋买卖合同中“该房更名不成功，此合同作废”的约定无效，不能作为李凤娟解除双方签订的房屋买卖合同的条件和依据。李凤娟请求依法确认涉案的房屋买卖合同已解除的诉讼请求于法无据，不予支持。根据本案现有证据，结合案件实际情况，双方已经实际履行了相应的合同义务，于春之已经支付给李凤娟大部分购房款并实际入住涉案房屋，在于春之已将涉案房屋剩余尾款180000元交至法院的情况下，李凤娟、于春之签订的房屋买卖合同应继续履行。于春之要求李凤娟继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋过户手续的诉讼请求合法有据，予以支持。李凤娟要求于春之停止损害涉案房屋门锁的侵权行为、停止侵占涉案房产的行为及赔偿因侵权行为造成的全部损失等诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回李凤娟的诉讼请求；二、李凤娟继续履行与于春之于2017年3月17日签订的房屋买卖合同，李凤娟于判决生效之日起十日内协助于春之办理完毕涉案房屋的过户手续。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费5000元，保全费3620元，共计8720元，均由李凤娟负担。 二审审理过程中，李凤娟提交以下证据：1、朱海静（一审时的委托诉讼代理人）与潍坊市不动产登记部门人员的通话录音，用以证明签订合同时房屋在尚未竣工，转让违反法律规定，双方签订的合同无效。2、乐家经纪公司出具的业务说明一份，证明签订合同时双方对房屋过户方式有明确合意，对房屋过户时可能因政策原因导致更名失败作了约定，进而约定了合同终止条件，实际履行过程中确实发生了因政策原因导致无法更名的情形。对于上述证据，于春之质证称：对证据1的真实性、关联性均不予认可，该证据系证人证言，证人未出庭作证，不能确定录音对象的身份；根据法律规定，未竣工的房屋可以转让，涉案房屋已办理了大产权证，能够办理产权过户登记手续。对证据2的真实性、合法性有异议，乐家经纪公司系本案当事人，其出具的证明系当事人陈述，不能作为证据使用。于春之提交照片七张，证明其已搬入涉案房屋内居住等事实。李凤娟质证称：对照片的真实性、关联性不予认可，从照片看房屋内没有装修，仅购买了几套家具，不能证明于春之的主张。二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，双方当事人对涉案房屋买卖合同的效力及应否继续履行存在争议。判断本案合同是否有效，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条等规定予以认定。本案中，根据上述法律及司法解释的规定，结合涉案房屋已预告登记在李凤娟名下、李凤娟已向于春之交付了房屋钥匙、于春之已向李凤娟支付了大部分购房款且将剩余房款交至一审法院过付款账户、于春之已占有使用涉案房屋等事实，一审认定涉案房屋买卖合同有效并应继续履行有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。李凤娟关于合同无效及涉案房屋因不具备更名条件应予解除等主张不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，李凤娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5100元，由上诉人李凤娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年六月二十九日 书记员 张瑞丰