贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3731号 原告：李文友，男，汉族，1973年1月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：丁梅，女，汉族，1981年9月6日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：詹俊宇、张静，均系贵州威迪律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海、宋芳（实习律师）。 原告李文友、丁梅与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张静、被告委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计43099元（违约金以总房款417635元为基数从2017年3月20日起，按日万分之一的标准计算至被告实际办理并交付商品房转移登记有关文书之日止）；2、判决被告退还原告已经缴纳的各项开户费3786元。事实及理由：2013年9月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款417635元购买被告开发的毕节市碧阳大道碧阳国际城第××号商品房。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。但被告未办理产权证书，也未退还原告已交各项开户费，原告诉至人民法院。 被告碧阳置业公司答辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息问题。答辩人收取该几项费用是根据合同补充协议第四条4.1款约定收取，该约定不违反法律行政法规的强制性规定，答辩人依据合同享有收取各项开户费的的权利。同时答辩人已将所收费用交付相关部门，被答辩人也实际享受到该费用带来的便利。司法实践中，贵阳市中级人民法院作出的2020黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中,认定合同对三通费的约定有效，既然合法有效就受诉讼时效限制，原告的起诉超过诉讼时效，不应得到支持。虽然我国不是判例法国家，但是对于同一事实及基础法律关系的认定应当统一。此外被答辩人主张利息于法无据。二、关于被答辩人主张逾期办证问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,是合法有效的。合同第二十二条关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式,办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。根据补充协议8.3条规定,逾期办证违约起算时间应当是被答辩人委托答辩人办证之日起360日以后开始计算。本案中,被答辩人于2019年9月27日才委托答辩人办证,办证期限为360日,答辩人已为其办证并交付,答辩人并未违约,被答辩人起诉支付办证违约金的条件不成就。2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件,且答辩人已于2018年1月15日在7/8/9/10/11/12,21/22/23/24/25/26号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知;于2018年11月18日在13/14/27/28楼栋各单元电梯贴了办证通知;并且答辩人已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知被答辩人办证,该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分业主及法院的认可和认定；但被答辩人依然我行我素,对答辩人的通知视而不见,未按时提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书委托办证,直至今日,C1/2/3/4号楼的大部分业主未提供任何的办证资料,被答辩人不提供资料、不缴纳相关税费、不出具委托书,答辩人无法为其办证。退一步讲,即便判决答辩人支付办证违约金,逾期办证违约金应计算至答辩人通知被答辩人提供资料办证之日止,且超过诉讼时效部分的应予扣除。3、案涉房屋均是以按揭贷款购房,产权证是否能及时办理到位,不会给被答辩人造成太大损失,甚至不会造成损失。被答辩人主张办证违约金需以实际损失为基础,而合同及补充约定的办证违约金过高,若法院支持办证违约金,则请求将办证违约金下调至万分之零点零二五予以计算。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月17日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款417635元，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。转移登记有关事项约定如下：补充协议。”合同第七条关于房价款的构成约定：“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”当日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款417145元，并支付各项开户费3786元。但被告并未按约定办理涉案房屋产权证书。2015年8月16日，原告办理了入住手续。 另查明，2019年11月17日，原被告签署委托书，原告委托被告办理不动产权证，2020年1月13日，涉案商品房所在楼栋获得初始登记，办理转移登记的条件成就。2020年1月21日，被告向原告发送短信，通知原告提交资料办理不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方办理完毕入住手续，且涉案商品房至庭审时仍未取得所有权初始登记，由此可知，原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2015年8月16日）起360日内（即2016年8月11日之前），为原告提供产权过户的相关手续。而被告至2020年1月13日办理涉案房屋初始登记，并于2020年1月21日履行通知原告提交办理转移登记资料的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。被告违约期限自2016年8月12日起，被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年4月3日诉至本院，2017年4月2日前的违约金超过法定三年的诉讼时效期间，本院不予支持，至2020年1月21日履行完毕通知义务。原被告虽于2019年11月17日签订委托书，但当时办理转移登记的条件不成就，不能免除被告的违约责任。 综上所述，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款417145元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月3日计算至2020年1月21日止，总额为：41.71元/日×1023天≈42669元。 关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3786元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李文友、丁梅逾期办理涉案房屋产权证书的违约金42669元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李文友、丁梅各项开户费3786元； 三、驳回原告李文友、丁梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费486元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年六月十九日 书记员  周 猷