广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11157号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所：广东省佛山市********恒福花园内，统一社会信用代码：914************882。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邓翠萍，女，汉族，1993年6月6日出生，住址：广东省佛山市三水区***********，公民身份号码：440************023，系原告公司员工。被告：佛山市国金所金融服务外包有限公司，住所：广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码：91440605MA517GKC49。法定代表人：王某1。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告佛山市国金所金融服务外包有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓翠萍及被告的法定代表人王某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认原、被告签订的《物业服务协议》（合同编号：HFGJ-01Q-WY-2019-A0256）已于2020年1月24日解除；2、确认被告支付的物业管理费保证金12794元、水电费保证金5563元归原告所有；3、被告向原告支付拖欠的物业管理费（从2019年11月1日暂计至2020年3月20日为29715元，要求计至被告实际清场之日）、电费（从2019年9月2日暂计至2020年1月1日为2715.60元，要求计至被告实际清场之日）；4、被告向原告支付违约金（违约金按以每月所欠费用为本金，自欠费当月6日起按年利率24%分段累计，暂计至2020年3月20日为1738.67元，要求计至被告实际清偿之日）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向案外人佛山市恒福泰富经营管理有限公司（以下简称恒福泰富公司）承租涉案佛山市禅城区**************，并于2019年7月15日分别与案外人恒福泰富公司签订《恒福中心写字楼租赁合同》、与原告签订《恒福国际商业中心物业服务协议》。根据物业服务协议约定，物业服务期限为2019年7月16日至2021年7月31日，物业管理费标准为6397元/月，水电费按每月实际使用量收取；被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费及上月水电费等，否则，每延迟一日，被告应按欠费金额1‰标准支付违约金，逾期达到30天的，原告有权单方解除合同，被告所支付的保证金归原告所有。案外人恒福泰富公司及原告已于2019年7月15日将涉案物业交付予被告使用，被告于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。原告已依约提供物业服务，但被告自2019年11月起欠缴电费及物业管理费。经原告多次催缴，被告不予理会。原告已于2020年1月21日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除〈物业服务协议〉通知书》，但被告一直未办理退场手续。截至2020年3月20日，被告已拖欠物业管理费29715元、电费2715.60元，另产生违约金1738.67元，前述费用合计34169.27元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法公正判决。被告辩称：一、被告已于2019年12月17日左右搬离涉案物业，并已向招商部工作人员明确告知被告搬离的事实，原告在被告搬离后也对涉案物业进行上锁。二、被告确存在拖欠搬离物业之前产生的相关物业管理费及电费的行为，但被告已支付物业管理费保证金及水电费保证金，故被告有权主张以上述两项保证金冲抵欠费。至于原告主张的被告搬离之后的相关费用，被告不予确认，亦不同意原告有关没收保证金的诉请。三、关于违约金，被告认为仅应计算至被告搬离之日。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告营业执照副本及国家企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《恒福国际商业中心物业服务协议》及附件。证明根据《恒福国际商业中心物业服务协议》约定，涉案物业的服务期限为2019年7月16日至2021年7月31日，物业管理费标准为6397元/月，水电费按每月实际使用量收取；被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费、上月水电费及其他费用，若被告逾期缴纳，则每逾期一日按欠缴金额的千分之一向原告支付违约金。3.《租户收楼确认书》。证明被告已于2019年7月15日进场。4.《催缴函》、EMS快递底单、EMS快递退件、物流信息查询结果、照片。证明原告发函要求被告支付欠费，但被告置之不理。5.《解除〈物业服务协议〉通知书》、EMS快递退件、物流信息查询结果、照片。证明因被告长期拖欠物业管理费、电费，已达到物业服务协议约定的解除条件，原告依约向被告发出《解除〈物业服务协议〉通知书》，原、被告之间的物业服务协议已解除。6.电费发票、催缴通知单、案外人谭雪梅身份证复印件、《授权委托书》。证明被告拖欠电费，原告已向被告催收并予以垫付。诉讼中，被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第4、5组证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性，且与本案相关联，故本院均予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《恒福国际商业中心物业服务协议》（协议编号：HFGJ-01Q-WY-2019-A0256），协议主要内容为：“甲方是出租方指定的恒福国际商业中心项目的物业管理者，乙方是物业佛山市禅城区**************（以下简称‘该物业’）的承租人。乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本协议接受甲方提供的物业管理服务，甲方将依据本协议及《恒福国际商业中心租户手册》等对该物业进行管理。……二.物业管理期限1、自2019年7月16日起至2021年7月31日止。三.费用及支付1.物业管理费按出租计价面积（建筑面积）计算，管理费单价为23元/㎡/月，该物业出租计价面积为278.14平方米，每月物业管理费共计6397元。2.物业管理费按月缴纳，乙方应在签订本协议五日内向甲方缴纳首月物业管理费6397元。此后乙方须在每月5日前以汇款、转账或支票方式缴纳当月物业管理费，并同时缴纳上月水费、电费及其他相关费用。……3.签订本协议之日，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月物业管理费的保证金，共计12794元。4.签订本协议之日，乙方须按该出租计价面积向甲方缴交水电费保证金，水电费保证金的计收标准为20元/㎡，即该物业乙方应向甲方缴纳的水电费保证金共计5563元。5.租赁合同期满，乙方清缴完租金、物业管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好交还出租方后，甲方在十五个工作日内将物业管理费保证金、水电费保证金（不计利息）退回乙方。6.乙方不得因履行租赁合同出现争议而拒绝缴纳物业管理费或拒绝履行本协议的任何条款。7.电费、水费及空调费等费用的支付电费：每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线损和变损）×政府公布电价。……8.物业管理费从该物业按合同约定交付乙方使用之日起开始计收，若实际交付日提前则按实际交付日起计。9.乙方应于每月5日前缴交当月管理费及上月水电费……六.乙方的权利义务……3.乙方须依照本协议约定按时足额向甲方缴付物业管理费、水电费等费用。……七.违约责任1.双方均应履行本协议，任何一方违反的须承担违约责任。2.双方均应履行本协议，任何一方违约给对方造成损失的，应当赔偿对方的实际损失。3.如乙方单方面终止该物业租赁合同或本协议，或乙方违约导致出租人单方终止该物业租赁合同或甲方解除本协议，乙方除应按相关约定承担违约责任外，甲方有权没收乙方所缴纳保证金，并追讨其余所欠的费用。4.如乙方延迟缴交管理费及电费、水费等其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额l‰的延迟履行违约金。……乙方拖欠管理费、水电费等逾期30天的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除应按本协议相关约定承担违约责任外，乙方所交付的全部保证金归甲方所有，乙方还应当赔偿由此给甲方造成的一切损失。……十一.其他约定条款1.为联络和送达方便，各自确认的送达地址如下：……乙方：佛山市禅城区**************，联系人：王某1，电话：133*****735。任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，通知在下列日期视为送达：……由特快专递发送，以收件人签收日为送达日，收件人未签收的，以寄出日后第三个工作日为送达日。任何一方变更上述联系方式的，须及时以书面形式通知另一方。否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。任何一方变更通讯地址，应以书面形式通知对方，否则，一方按原地址的送达仍视为合法有效的送达，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。……”同日，被告签订《租户收楼确认书》，确认于当日接收涉案物业。2019年9月3日，被告向案外人恒福泰富公司及原告出具《授权委托书》，上载：“我司承租位于佛山市禅城区季华六11号恒福中心1座1806房。现因业务需要，从2019年9月1日起委托谭雪梅，身份证号码：441************34X，电话：137*****641，作为贵方所有日常公司事务的办理对接人，其权限包括但不限于：租金、物业管理费、电费、其他费用的通知单与发票、数据表、函件等文件的签收、办理单元内所有属租户的一切物品放行手续，委托期限到租赁合同及物业服务协议届满之日止。代理人在此过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我司均予以认可。代理人无转委托权。”2020年1月10日，原告通过EMS快递方式以涉案物业服务协议约定通讯地址向被告邮寄《催缴函》，要求被告清偿2019年11月至2020年1月物业管理费19191元及2019年9月2日至2019年12月1日电费2384.50元。上述函件于2020年1月18日退回妥投。2020年1月21日，原告再次通过EMS快递方式以涉案物业服务协议约定通讯地址向被告邮寄《解除〈物业服务协议〉通知书》，以被告欠缴物业管理费、电费及违约金为由通知涉案物业服务协议自该通知书送达之日起解除，并要求没收物业管理费保证金、水电费保证金及清偿欠费。上述函件于2020年2月3日退回妥投。诉讼中，原告陈述：原告并未收到被告有关其于2019年12月17日左右撤场的通知，亦未对涉案物业加锁，现涉案物业内物品尚未搬离。被告陈述：被告对原告主张的电费欠费金额2715.60元无异议，对原告主张的物业管理费、电费欠费起始日期亦无异议。至于原告所述物业内存留物品，系原告以欠费为由予以扣押，故被告无法搬离该相关物品。另查明，本院于2020年6月19日就案外人恒福泰富公司诉本案被告房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）粤0604民初8392号民事判决书，查明并认定：该双方就涉案1806房所签订之《恒福国际商业中心物业服务协议》于2020年1月24日解除，后案外人恒福泰富公司已于2020年3月9日对涉案物业进行清场。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《恒福中心写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张确认涉案《恒福国际商业中心物业服务协议》于2020年1月24日解除的诉请。依据涉案物业服务协议的约定，被告负有依约按期支付物业管理费及水电费的合同义务。原告于诉讼中主张被告拖欠自2019年11月1日起的物业管理费及自2019年9月2日起的电费，被告均予确认，故被告已构成违约，原告依法依约有权主张解除双方协议。因原告于2020年1月21日以EMS快递方式及涉案物业服务协议约定通讯地址向被告发出《解除〈物业服务协议〉通知书》，依据双方协议第十一条的约定，该通知书视为已于2020年1月24日送达被告，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认上述物业服务协议于2020年1月24日解除。关于原告主张的物业管理费及电费。如上所述，被告拖欠自2019年11月1日起的物业管理费，故其应依据物业服务协议约定标准向原告支付2019年11月1日至被告实际撤场之日的物业管理费。被告虽主张其已于2019年12月17日左右撤场，但并无有效证据予以证明，原告亦予否认，且经本院另案查明，涉案物业已由案外人恒福泰富公司于2020年3月9日清场，故被告实际应向原告支付2019年11月1日至2020年3月9日的物业管理费合计27445.19元（6397元/月×4个月+6397元/月×1个月÷31天×9天）。至于原告主张的2019年9月2日至2020年1月1日电费2715.60元，被告不持异议，原告亦已举证证明其予以垫付的事实，故本院对原告有关该期间电费的诉请予以支持；2020年1月1日后产生的电费，因原告并无有效证据证明具体费用金额，故本院于本案中不予支持。关于原告主张没收物业管理费保证金、水电费保证金及支付违约金的诉请。同理，因被告构成违约，原告有权依据双方协议主张没收协议项下物业管理费保证金12794元及水电费保证金5563元，被告主张应予抵扣欠费并无依据。至于原告主张的违约金，因本院已支持原告没收物业管理费保证金、水电费保证金，故在原告未举证证明其因被告违约所遭受具体损失的情况下，前述处理已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，故本院对原告诉请之违约金不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告佛山市国金所金融服务外包有限公司于2019年7月15日签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》（协议编号：HFGJ-01Q-WY-2019-A0256）于2020年1月24日解除；二、确认上述协议项下物业管理费保证金12794元及水电费保证金5563元归原告佛山市恒福物业管理有限公司所有；三、被告佛山市国金所金融服务外包有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2019年11月1日至2020年3月9日物业管理费合计27445.19元；四、被告佛山市国金所金融服务外包有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2019年9月2日至2020年1月1日电费合计2715.60元；五、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市国金所金融服务外包有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取557元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担43元，由被告佛山市国金所金融服务外包有限公司负担514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年六月十九日书记员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。