河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初5158号原告：曾某某，女，汉族，1948年10月2日出生。住南阳市卧龙区。原告：杨某某，女，汉族，1952年5月20日出生。住河南省南阳市卧龙区。原告：吴某某，女，汉族，1928年3月25日出生。住河南省南阳市卧龙区。三原告共同委托诉讼代理人：李国玉，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市某某焊接机械有限公司。统一社会信用代码：91411300749249676Y。法定代表人马士峰,职务经理。住所地南阳市车站路25号。第三人：南阳市某某公司。统一社会信用代码：9141130017631226XN。法定代表人：王如会，职务经理。住所地：南阳市车站北路25号。委托诉讼代理人：张建，河南汉治律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告曾某某、杨某某、吴某某与被告南阳市某某焊接机械有限公司第三人南阳市某某商公司为租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理。在审理过程中发现，南阳市某某商公司2018年11月28日以本案原告和被告南阳市某某焊接机械有限公司为被告在本院提起民事诉讼。为便于查明事实，遂通知南阳市某某商公司作为本案的第三人参加诉讼，且南阳市某某商公司也提出参加诉讼申请。本依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾某某、杨某某、吴某某的委托代理人李国玉、被告南阳市某某焊接机械有限公司法定代表人马士峰、第三人南阳某某商公司委托代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾某某、杨某某、吴某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告南阳市某某焊接机械有限公司立即向原告曾某某、杨某某、吴某某支付2019年度租金我33000元，并自2019年2月1日按银行同期贷款利率支付利息损失，直到付清为止；2、确认原告曾某某、杨某某、吴某某对南阳市车站路第三人公司楼下南头第4-6号三间门面房享有使用权期限至2022年9月27日止；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月11日，被告南阳市某某焊接机械有限公司与原告曾某某、杨某某、吴某某依据南阳市卧龙区人民法院(2011)宛龙卧民初字第14号民事调解书载明“2015年12月28日以后至2022年9月27日，即原告(曾某某、杨某某、吴某某)与第三人(南阳市某某商公司)签订的“房产使用权转让合同”的合同有效期内，被告(南阳市某某焊接机械有限公司)如仍需租赁该房产，应与原告协商一致的情况下，双方直接签订租赁合同”，签订《租房合同书》一份。约定被告租赁南阳市车站北路149号市某某商公司办公楼一楼临街门面房南头第四至第六间，租期自2015年12月29日至2022年9月27日止，租金及付款方法:2016年租金30000元，年租金每两年在上一年度年租金基础上递增10％，每年元月份一次付清全年房租。合同签订后，被告租赁上述房屋并将租赁支付到2018年。现被告继续租赁该房屋，按照《租房合同书》第三条约定，被告应当在2019年1月31日前向原告支付租金33000元。原告多次向被告催讨，均无果。原告认为被告与原告签订的租房合同合法有效受法律保护，被告的行为违反合同约定和诚信原则，损害了原告的合法权益，应当向原告支付租金和利息损失。为保护合法权益诉至本院，请支持原告诉讼请求。被告南阳市某某焊接机械有限公司答辩称，房租应当缴纳。某某商公司于2018年10月将我们起诉到七里园法庭让我们腾房子。租金给不成了，没有拖欠租赁费的意思。到2019年8月份七里园法庭给我下发一个民事裁定书，所以这个房租就给不了。现在双方均将我诉至法院，法院判谁赢了，我将房租交给谁。第三人南阳某某商公司述称：贵院受理杨某某、吴某某、曾宝珠诉南阳市某某焊接机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由于申请人是该案诉讼标的物的合法所有权人，对该标的物有独立请求权，申请人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，申请以第三人的身份参加诉讼，并提出独立诉讼请求：一、请求确认本诉中原、被告争议的标的物的所有权、使用权为申请人所有；二、判令本诉原告向申请人支付2017年8份--2018年12份之间多收取的租金44730.00元；三、判令本诉被告于2019年12月31日前腾出租占申请人的房产，并向申请人支付2019年1月1日日至2019年12月31日之间的租金33000.00元；四、本案诉讼费用由本诉原告（或原被告）承担。事实与理由：2002年7月申请人将涉案房屋租给本诉被告前身是南阳市某某焊接机械成套部，经营者是宋保俊，到2005年9月28日申请人将涉案房屋租给本诉被告南阳市某某焊接机械有限公司，租期10年，即从2005.9.28日至2015.9.28日止，到期若续租需提前三个月通知出租方。2002年12月31日，因申请人欠杨某某、吴某某、曾宪盛（曾宝珠方）三人本金人民币169000.00元、利息59770.00元无力偿还，申请人与本诉原告方签订了《房屋使用权转让合同》，合同依据欠款数额推算约定了转让使用权的年限，又约定：(1)如甲方原因造成房屋使用权终至，本合同不能履行，下余欠款数额由甲方另想办法归还，（2）甲方应积极筹借资金还款，还款数额冲减相应的房屋使用权期限。2011年9月份，为了加快还款时间，根据市场行情，本诉原告起诉本诉被告，列申请人为第三人在卧龙区法院立案，要求增加租房的租金，卧龙区法院经调解出具了（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书，该调解书确认：2005年9月28日申请人与本诉被告南阳市某某焊接机械有限公司签订的《租房合同》有效；从综上，本诉原告的诉讼，即无事实根据，又无法律依据，请求法院依法驳回本诉原告的诉讼请求，支持申请人的请求。原告曾某某、杨某某、吴某某为支持自己的主张向法庭提交如下证据：1、三原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。2、被告的工商信息，证明被告的主体资格。3、租房合同书，证明原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告应当依据该合同的约定支付租金。4、2011宛龙卧民初字第14号调解书，证明原告对车站北路149号第三人办公楼下4-6号三间民面房享有使用权，使用期限到2022年9月27止，该使用权是物权，即用益物权，原告享有占有、使用和受益权。任何人不得干涉，不得影响原告行使权利，不得附加条件。5、卧龙区人民法院（2011）宛龙卧民初字第14号整个案件资料22页，原告与本案被告及第三人房屋租赁纠纷经卧龙区人民法院两次开庭，一次调解，确认原告享有该争议房屋的使用权。本案第三人曾干涉原告行使使用权。给原告造成了损失。原告有权另行向第三人主张赔偿16.9万元本金自2003年1月1日起到还清日止的利息损失10万元。被告南阳市某某焊接机械有限公司对原告提交的上述五份证据发表质证意见为：无异议。第三人南阳市牧工商对原告所举证据发表质证意见如下：对原告提交的上述五份证据真实性无异议，对证明方向有异议，调解书当时是本案原告在2011年下半年加快还钱的速度增加租金，当时也追加南阳市某某商公司为被告参加诉讼。租金的追加牵扯租赁房屋时间的长短。租金每月增加500元。调解书还确定本诉原告与某某商公司，转让合同的有效期。被告南阳市某某焊接机械有限公司为证明自己的主张向法庭提交如下证据：1、（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书；2、2015年三个原告与我签订的租房合同；3、第三人起诉的诉状；4、（2018）豫1303民初9062号民事裁定书。证明签订的合同合理合法，钱并不是拖欠，而是因为某某商公司已经起诉，没有办法还钱。原告对被告所举证据发表质证意见如下：被告与原告提交的一致，证明租房合同合法有效。第三人南阳市某某商公司对被告所举证据发表质证意见如下：对四份证据真实性无异议，对证明方向有异议，被告提交的合同书能够证明本诉原告收取被告的租金的情况。第三人南阳市某某商公司为支持自己的主张向法庭提交如下证据：1、农业局的一份文件，证明第三人享有使用权。2、2002年7月份《租房合同书》一份。证明南阳市某某商公司与曾宪盛（曾宝珠方）、杨某某、吴某某签订《房产使用权转让合同》之前就将涉案三间房屋租给了本诉被告。3、2002年12月31日签订的《房产使用权转让合同》一份。证明：（1）南阳市某某商公司共欠曾宪盛（曾宝珠方）、杨某某、吴某某本金、利息（本169000.00+息59770）合计：228770.00元；（2）南阳市某某商公司用涉案三间房屋出租的租金来支付欠本诉原告曾宪盛、杨某某、吴某某的欠款228770元，房屋租金按三间每月一千元计算，并推定出乙方使用权的期限为：2003年7月27日起到2022年9月26日止，使用权到期或上述欠款数额支付完毕后，公司收回房屋使用权；（3）如果甲方原因造成使用权终止合同不能履行，下余欠款公司另想办法归还，说明了房屋使用权的期限长短由偿还欠款的数额来决定；（4）合同第四条约定‘在合同履行期间，甲方多方筹集资金还款，还款数额冲抵相应的房产使用期’，进一步确定了上述欠款偿还完毕后，房屋使用权期限到期。4、2005年9月28日签订的《租房合同书》一份。证明南阳市某某商公司与曾宪盛、杨某某、吴某某签订《房产使用权转让合同》之后，又将涉案的三间房屋租给了本诉被告，租期十年，年租金12000元。5、南阳市卧龙区人民法院（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书一份。证明（1）2011年下半年，为了加快还钱速度，增加房屋租金，涉案原告到法院起诉涉案被告并追加某某商公司为第三人参加诉讼，说明该案涉及到租金的数额，这与某某商公司有法律上的利害关系，即房屋使用权转让合同的合同有效期的长短。（2）从2010年9月28日至2015年12月28日，涉案房屋的租金三间房每月共增加500元，一年增加6000元，并有涉案被告直接支付给涉案原告。某某商公司同意他们增加房屋租金的数额。（3）某某商公司同意，本诉原告与某某商公司签订的“房屋使用权转让合同”在合同有效期内，本诉原、被告可以直接签订租房合同、收取租金。6、南阳市某某商公司，于2018年10月22日起诉南阳市某某焊接机械有限公司民事诉状一份。要求被告：腾出涉案房产、支付租金的诉状，2019年1月3日追加被告申请书一份。申请追加曾宝珠、杨某某、吴某某为被告参加诉讼申请书；2019年8月2日，南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初9062号民事裁定书一份；证明某某商公司按照增加租金后的租金数额计算，到2018年9月份本诉原告收取的租金数额已足够偿还上述欠款，为收回房屋使用权、收取租金到法院起诉本诉的原、被告，后得知本案之诉后申请撤诉，以具有独立请求权的第三人的身份参加本案的诉讼。7、2015年12月11日签订的《租房合同书》一份，证明本诉原告为了尽快收回欠款，在未告知房屋所有权人某某商公司知道的情况下，与南阳市某某焊接机械有限公司签订的《租房合同书》、增加租金,截止到2018年12月31日多收取租金44730.00元。原告曾某某、杨某某、吴某某对第三人所举证据发表如下质证意见：对证据一农业局文件为内部文件，不能与卧龙区人民法院（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书相违背。该调解书确认原告对涉案房屋享有使用权。该文件与本案没有关联。对证据2真实性无异议，使用权转让合同经过卧龙区法院14号调解书处理过，证明原告享有的房产使用权及物权。对证据3证明方向有异议，原告提交的案卷笔录，证实第三人和被告私自签订的合同。对证据4证明方向有异议，第三人干涉原告对房屋行使使用权。对证据5、6、7及明细清单，对真实性有异议，证明方向有异议，不具有证明力。被告南阳市某某焊接机械有限公司对第三人提交的证据无异议。本院经审理认定事实如下：南阳市某某焊接机械有限公司前身即南阳市某某焊接机械成套部。曾显胜是本案原告之一曾某某的父亲，曾显胜现已去世。2002年7月，本案第三人南阳市某某商公司作为甲方与乙方南阳市某某焊接机械成套部签订租房合同书，合同主要条款为：“一、甲方向乙方提供市某某商公司营业房中间三间约78平方米，具体位置在车站北楼25号。二、租赁期限为一年，自2002年6月28日至2003年7月28日止，到期若续租时，乙方应提前一个月通知甲方。三、租金及付款办法，年租金12000元，一次付清（先交租金后用房）。”第三人南阳市某某商公司因与三原告曾宪盛、杨某某、吴某某有债务关系，2002年12月31日第三人南阳市某某商公司(甲方)与曾宪盛、杨某某、吴某某（乙方）签订《房产使用权转让合同》一份。该合同内容为：“1、甲方欠曾宪盛等三人人民币169000元，利息59770元。经协商，公司将位于车站北路公司楼下的叁间门面房（南头第四间至第六间）使用权转让给乙方，抵甲方欠乙方的本金和利息；自本合同签订之日起，乙方放弃原约定的利息。2、房屋租金叁间每月壹仟元计算，本合同生效后，乙方可重新与原租户签订合同，具体内容由乙方与租户协商。乙方使用权期限从2003年7月27日起至2022年9月26日止。自2022年9月27日起，使用权收归甲方所有。3、如因甲方原因，造成房产使用权终止，本合同不能履行，则下余欠款仍由甲方另想法归还，否则，责任由乙方自负。4、甲方应积极多方筹措资金还款，还款数额冲减相应的房产使用期。5、本合同一式六份，经双方签字之日起生效。”2005年9月28日，南阳市某某商公司作为甲方与乙方南阳市某某焊接机械成套部签订租房合同书，合同主要条款为：“一、甲方向乙方提供市某某商公司营业房三间，具体位置在车站北路25号。二、租赁期限为十年，自2005年9月28日起至2015年9月28日止，到期若续租时，乙方应提前三个月通知甲方。三、租金及付款办法，年租金12000元，若一次性付清一年租金，可多用一个月（即十三个月）。”第三人南阳市某某商公司于2009年1月19日出具证明“我公司自2002年12月31日经公司研究同意，与曾宪盛、杨某某、吴某某，三人签订房产使用权转让合同，把公司位于车站北路25号公司楼下三间门面房（南头第四间至第六间）使用权转让给三人后。未再受权任何人与他人签订房屋租赁合同之事。”原告杨某某、吴某某、曾某某曾于2011年向本院提起诉讼。经本院审理，于2011年9月27日作出（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书。调解书内容为：“2005年9月28日被告南阳市某某焊接机械有限公司与第三人南阳市某某商公司签订的“租房合同书”有效，2010年9月28日以前的租金仍按该合同执行（即每年共12000元），此前被告所欠租金8000元在2011年9月27日一次性支付给原告；2010年9月28日到2015年12月28日的租金，三间房每月共增加500元，在此期间的租金由被告直接付原告。2015年12月28日以后至2022年9月27日，即原告与第三人签订的“房产使用权转让合同”的合同有效期内，被告如仍需要租赁该房产，应与原告协商一致的情况下，双方直接签订租赁合同。”此后，原告曾某某、杨某某、吴某某与被告南阳市某某焊接机械有限公司按本院（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书积极履行，被告将租赁费交付给原告。2015年12月11日，曾某某、杨某某、吴某某作为甲方与南阳市某某焊接机械有限公司签订租房合同书，合同主要条款为：“一、租赁房屋位置：车站北路149号市某某商公司办公楼一楼临街门面房南头第四间至第六间。二、租赁期限：自2015年12月29日起至2022年9月27日止。三、租金及付款方法：2016年租金30000元，年租金每两年在上一年度年租金基础上递增10%，每年元月份一次性付清全民房租。因政府拆迁等原因造成房屋不能使用，甲方应退回未使用期的房租。……”。2017年3月22日南阳市某某商公司向本院提起诉讼，请求法院依法判令解除2002年12月31日南阳市某某商公司与三原告曾宪盛、杨某某、吴某某签订的《房产使用权转让合同》。本院于2017年10月8日做出（2017）豫1303民初2582号民事裁定书，以原告不能提供被告准确的送达地址为由，承担驳回原告南阳市某某商公司的起诉。2018年11月28日南阳市某某商公司再次向本院提起民事诉讼。请求法院依法判令被告南阳市某某焊接机械有限公司腾清房屋交付原告，并要求被告从2018年10月1日起支付占用房屋的租金，每月每间按1500元计算。审理过程中，南阳市某某商公司提出追加被告申请书，要求追加本案原告为被告。2019年8月2日南阳市某某商公司以双方庭外协商为由向本院申请撤回起诉。本院于2019年8月2日作出（2018）豫1303民初9062号民事裁定书，准予原告撤回起诉。因南阳市某某商公司向本院提起民事诉讼，导致被告南阳市某某焊接机械有限公司未能按时向原告曾某某、杨某某、吴某某缴纳2019年度的房屋租赁费用33000元。原告曾某某、杨某某、吴某某遂于2019年6月24日向本院提起民事诉讼。本案审理过程中，为便于查明事实，遂通知南阳市某某商公司作为本案的第三人参加诉讼，且南阳市某某商公司也提出参加诉讼申请。本院经审查,依法准予南阳市某某商公司以第三人的身份参加诉讼。诉讼中，南阳市某某商公司以有独立请求权的第三人向本院提出请求，并提出反诉要求，请求判令本诉原告向第三人支付2017年8份至2018年12份之间多收取的租金44730.00元。庭审中本院告知第三人七日内向法院缴纳诉讼费用，不予缴纳视为撤回反诉请求。在规定的时间内，第三人为按期缴纳诉讼费用。另查明，被告南阳市某某焊接机械有限公司自2003年8月至2018年12月，均将房屋租赁费用直接付给三原告。据统计，自2003年8月至2018年12月，被告南阳市某某焊接机械有限公司共向原告曾某某、杨某某、吴某某房屋租赁费用共计273500元。南阳市某某商公司与三原告曾宪盛、杨某某、吴某某之间的债权债务关系，至2002年12月31日双方签订合同时，欠原告等三人169000元，利息59770元，共计228770元。合同显示：自本合同签订之日起，乙方放弃原约定的利息。以上事实，由原被告及第三人陈述、租房合同书（2011）宛龙卧民初字第14号调解书、（2011）宛龙卧民初字第14号案件卷宗资料、（2018）豫1303民初9062号民事裁定书、南阳市农业局文件，2002年7月《租房合同书》、2002年12月31日签订的《房产使用权转让合同》、2005年9月28日签订的《租房合同书》、2018年10月22日起诉南阳市某某焊接机械有限公司民事诉状一份、2015年12月11日签订的《租房合同书》等证据在卷为据，开庭时均予以出示或宣读，已记录在卷。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”2002年12月31日，南阳市某某商公司与曾宪盛、杨某某、吴某某因债务关系签订的《房产使用权转让合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违背法律规定，为有效合同。故该合同成立后对签约双方具有法律约束力，签约当事人应当按照约定履行自己的义务。2005年9月28日被告南阳市某某焊接机械有限公司与第三人南阳市某某商公司签订的《租房合同书》、2015年12月11日原告曾某某、杨某某、吴某某作为甲方与南阳市某某焊接机械有限公司签订的《租房合同书》均系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律规定，合法有效，对签约双方具有法律约束力。本院认为，2002年12月31日第三人南阳市某某商公司(甲方)与曾宪盛、杨某某、吴某某（乙方）双方签订《房产使用权转让合同》的目的，是为了偿还所欠曾宪盛等三人的借款本金169000元及利息59770元。第三人南阳市某某商公司转让三间门面房使用权给曾宪盛、杨某某、吴某某的真实意思表示是用房屋使用权所得收益抵偿借款，转让合同中的第4条约定“甲方应积极多方筹措资金还款，还款数额冲减相应的房产使用期”。此条款应作为曾宪盛、杨某某、吴某某享有三间转让房屋使用权的期限至2022年9月27日所附的条件，即若甲方提前还清欠款，合同目的已经实现，则该合同即应终止。现被告南阳市某某焊接机械有限公司按租房合同约定支付租金至2018年12月，原、被告及第三人均予以认可。经本院核算，被告南阳市某某焊接机械有限公司共向原告曾某某、杨某某、吴某某支付房屋租赁费用共计273500元。南阳市某某商公司欠三原告曾宪盛、杨某某、吴某某借款本金169000元，利息59770元，共计228770元。被告南阳市某某焊接机械有限公司支付的房租已超出第三人所欠原告本息44730.00元。视为原告与第三人南阳市某某商公司之间的借款本息已经履行完毕。因此，原告要求判令被告南阳市某某焊接机械有限公司立即向原告曾某某、杨某某、吴某某支付2019年度租金我33000元，并自2019年2月1日按银行同期贷款利率支付利息损失，直到付清为止；确认原告曾某某、杨某某、吴某某对南阳市车站路第三人公司楼下南头第4-6号三间门面房享有使用权期限至2022年9月27日止的诉讼请求，已失去请求基础。故对原告的诉讼请求本院不予支持。至于2015年12月11日，三原告作为甲方与被告南阳市某某焊接机械有限公司签订租房合同书，被告已履行完毕2018年12月缴纳房租的义务。2019年度的租金被告南阳市某某焊接机械有限公司应当向第三人南阳市某某商公司缴纳。2019年度、2020年度的租金及以后的房屋租赁问题，被告南阳市某某焊接机械有限公司可与第三人南阳市某某商公司另行协商处理。第三人南阳市某某商公司在庭审过程中提起反诉，经本院告知后七日内未向本院缴纳诉讼费，亦未申请减、缓、免交诉讼费，本院对于第三人的请求依法不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第二百一十二条之规定判决如下：驳回原告杨某某、吴某某、曾某某的诉讼请求。案件受理费319元，由原告杨某某、吴某某、曾某某负担。如不服本判决，可在接到本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  肖 楠审 判 员  崔 迪人民陪审员  王拥军二〇二〇年六月十三日书 记 员  吴 尚