广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初264号原告：唐静，女，1986年11月22日出生，汉族，住湖南省衡阳县*********，公民身份号码430************923。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王骏鹏，广东信孚律师事务所律师。被告:李志珍，女，1984年8月28日出生，汉族，住广东省阳春市**************，公民身份号码441************664。被告:吴峰，男，1984年10月7日出生，汉族，住广东省翁源县********，公民身份号码440************039。被告:甘惠聪，男，1982年11月12日出生，汉族，住广东省翁源县*************，公民身份号码440************718。委托诉讼代理人：甘永东，系其父亲。第三人：佛山市云创房地产经纪有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区************编号505-2，统一社会信用代码91440604MA51XQXN68。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：赵淑茵，公司法务。第三人：佛山市翔联盛创房地产经纪有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区************佛山新媒体产业园9座A425之一，统一社会信用代码440********1877。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：谭少灵，公司法务。原告唐静诉被告李志珍、吴峰、甘惠聪与第三人佛山市云创房地产经纪有限公司（以下简称云创公司）、佛山市翔联盛创房地产经纪有限公司（以下简称翔联盛创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告唐静及委托诉讼代理人熊强，被告吴峰，被告甘惠聪及其委托诉讼代理人甘永东，第三人云创公司委托诉讼代理人赵淑茵，第三人翔联盛创公司委托诉讼代理人谭少灵，到庭到庭参加诉讼，被告李志珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告吴峰、李志珍之间的《房屋买卖合同》；2.被告吴峰、李志珍向原告双倍返还定金200000元；3.被告吴峰、李志珍向原告赔偿佣金损失8000元；4.三被告向原告支付精神损害赔偿金50000元。5.三被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2019年5月11日，原告与三被告在云创公司签订《房屋买卖合同》，约定被告吴峰、李志珍将其名下所有的位于广东省佛山市南海区***********************（房产证号：粤（2017）佛南不动产权第0330686号）以总价2060000元的价款转让给原告，被告甘惠聪为被告吴峰、李志珍此次买卖房屋的代理人。原告是佛山市南海区大沥实验小学的数学老师，购买涉案房屋的目的是让其孩子获得该房屋附带的学位，因此在合同签订后，原告一直积极推进涉案房屋买卖的进程，按照合同约定支付了定金100000元，并向云创公司支付了佣金8000元，积极办理同贷，希望能够尽快进行房屋过户。合同履行过程中，由于涉案房屋附近的南一路施工道路逐渐完成施工并开通，导致周边房价上涨，而且下半年以来，桂城的房价一直在上涨，所以三被告在签订合同后反悔，不但没有将涉案房屋解押，并向原告提出要加价的要求，迟迟不愿履行合同约定的义务。为了不承担合同约定的违约责任并且侵吞原告的定金，三被告利用原告是文弱老师的性格特征，不仅言语上威胁原告，还利用原告不大懂法律规定而委托律师向原告发律师函以控诉原告违约，甚至两次到原告工作的学校对原告进行堵门、拉横幅和网上中伤的方式骚扰原告，逼迫学校校长多次出面调停，并报警多次，该恶劣行径严重损害了原告的名誉权，对原告造成了严重的精神损害。无论原告如何妥协，希望能够在妥协的情况下完成购房行为，但三被告依然不依不饶，不但不清楚其涉嫌违约的法律责任，反而咄咄逼人，耍无赖。此次购房事件使得原告家庭心力交瘁，且原告购买涉讼房屋是因房屋无户口才购买的。合同约定签订合同后60日内被告需备齐涂销抵押的资料，但被告一直进行涂销抵押行为。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。三被告共同辩称，根据《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产转让的当事人在房地产转让合同签订后90日内持资料向房地产所在地的房地产管理部门提出交易申请,并申报成交价格。但本案中被告同意至2019年9月14日再办理过户手续,目的是为了让涉讼房产办证满二年,可以免交税大约200000元左右。合同约定的期限届满后，由于原告丈夫陈江标的征信原告的房子未办理完卖出过户,原告当时并没有购房资格和贷款资格,也就是没有购房的条件,故原告单方违反合同。2019年9月25日,原、被告在中介的调解下,签订了补充协议,但由于原告反复无常,被告跟中介公司及原告商量,追加其50000元的交易定金,及每月拖延交易产生的供款利息7000元作为补偿被告的损失,原告当即同意,在三方同意确认后,原告要求以汽车作为担保物,但被告要求支付现金,后来第二天原告反口说没钱。中介方因原告没有购房资金与购房资格多次与原告沟通协商继续履行合同,原告不但不去贷款,直至2019年10月份都未向按揭公司提交完整的申请资料,且根据按揭公司的查询结果显示，原告无购房资格，其丈夫陈江标尚欠银行网贷500000元左右，故按揭公司表明陈江标在没有还清上述贷款的情况下按揭贷款购房都得不到银行的批准。其实原告有一套房产在进行买卖过程中,但未收到款项,原告不愿意将其卖房款给陈江标偿还网贷,原告想以其个人名义购买涉案房屋,但由于其没有户口,不能购买第二套。后来按揭公司又通知被告,原告就算贷款批下来,也会因为第二套利息高不想交易,在其夫妻二人名下两套房产(夫妻二人名下各一套)卖出去后,才会以首套的资格进行交易以达到低利息,以这样的方式与被告进行交易。被告认为原告做法完全违背合同及其补充协议的真实意思。在发出第一封律师函给原告后,不久又发出第二封律师函，在上述时间,原告故意拖延时间,在规定的2019年9月14日满两年过户时,原告无真实的购房意愿。根据原告提供的户口本资料显示,原告在2019年11月11日才取得佛山市公安局南庄派出所的户口,陈江标户口还在广宁县公安局洲仔派出所,这充分说明,原告和陈江标没有在佛山有二套购房资格。原告名下的那套房产在2019年11月6日才还清贷款,所以原告在2019年11月6日后才有贷款资格。原告和陈江标对该涉案房产没购房资格和购房资金,完全没有购房的条件,这是违约的根本原因。第三人云创公司述称，2019年5月11日，云创公司促成原、被告双方签订买卖合同，2019年5月12日、14日原告分别支付30000元及70000元给云创公司，5月13日查册显示房屋无查封情况，5月14日云创公司向李志珍支付了该100000元定金。合同约定在合同签订后原告在100日内即2019年9月27日前备好按揭贷款资料让云创公司办理按揭，后云创公司在2019年8月18日告知原告办理按揭贷款所需资料，后原告提交贷款资料，但因原告丈夫陈江标债务过多，征信不佳，征信不过关，导致申请贷款不成，银行也无出具同贷书，导致后续房屋交易无法继续进行。当时云创公司已告知该情况给被告，被告出于交易安全问题，也未申请提前还款。后三方在2019年9月25日签订补充协议，重新约定原告申贷及被告申请提前还款。后云创公司一直催促原告办理贷款申请，但原告一直未回复贷款进度，整个交易过程被告都是积极配合的，后续一直搁置直至本案诉讼。若法院判令买卖关系解除，云创公司保留追究违约方居间费的权利，若判令合同继续履行，云创公司会继续配合各方履行合同。实际履行是以云创公司提交的合同原件为准，因业主房产证丢失过后补办，故改写了合同的部分内容，当时三方都是知晓的。第三人翔联盛创公司述称：翔联盛创公司当时是因云创公司合同版本出错，才代为签订居间服务费支付承诺书，实际本案交易与翔联盛创公司无关，款项也是支付给云创公司。被告李志珍未出庭参加诉讼，视为其放弃当庭质证与举证的权利。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审查后确认当事人提交的全部证据材料的真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于广东省佛山市南海区***********************于2017年**月11日办理不动产权证，证号为粤（2017）佛南不动产权第0330685号，登记权属人为被告吴峰和李志珍各占50%。2019年5月11日，被告甘惠聪（在落款甲方代理人处签名，甲方及卖方抬头标注为被告吴峰和李志珍）与原告和陈江标（在落款乙方处签名，乙方及买方抬头标注为唐静）及第三人云创公司（丙方，经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：买卖标的房产为上述涉讼房屋，权利证号为0330686；房屋建筑面积为115.64平方米；该房产已抵押予农业银行；该房产内无户口；成交价2060000元，定金为100000元，乙方应于合同签订当天支付30000元，2019年5月13日前补齐余额70000元，定金由丙方托管；乙方应于合同签订之日起100个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所需的所有资料，拟贷款金额为1440000元，实际贷款额度以银行审批结果为准，甲方应无条件配合提交或签署申请贷款所需的资料；首期房款520000元在递件当天支付；甲乙双方确认委托第三方监管交易资金；赎契方式为买方全额垫资赎契，甲方应在签订合同后60个工作日内备齐赎契所需要的所有资料，乙方在收到丙方通知后3日内将赎契款存入甲方还贷账户，乙方垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款，无需另行支付，乙方垫资额为1600000元；甲乙双方应于乙方获得贷款审批通过后100个工作日内办理网签或共同签署《广东省房地产买卖合同》；交易税费由乙方负担；交楼时间为甲方收齐全部房款之日起3日内；如乙方未按合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以合同总成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期超过15日或有其他根本违约行为的，甲方有权要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额的10%的违约金或没收乙方已支付的定金；如甲方未按合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以合同总成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期超过15日或有其他根本违约行为的，乙方有权要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额的10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金；等等。同日，上述人员还签署一份《定金托管协议》，约定上述房屋买卖合同中定金100000元由丙方托管，甲方将房地产证原件交丙方保管并查档确认房屋无抵押登记、无查封的情况下后三个工作内，丙方将定金支付给甲方。当日，原告签署一份《居间服务费支付承诺书》，抬头标准为翔联盛创公司，原告承诺支付居间服务费28000元，于双方递件当天支付完毕。2019年5月13日，原告向第三人云创公司支付了定金30000元。2019年5月13日，第三人云创公司查册涉讼房屋无查封。2019年5月14日，原告向第三人云创公司支付了定金70000元和佣金8000元。2019年5月14出，第三人云创公司将上述100000元定金转账支付给被告李志珍。此后，第三人云创公司将上述《房屋买卖合同》进行了单方面修改，将房产户籍情况修改为带户口，在乙方付清房款后10日内甲方将户口迁出，甲方同意在首期房款中预留10000元作为户口保证金，乙方在甲方将户口迁出后3日内全额返还给甲方，将首期购房修改为530000元。2019年9月25日，被告甘惠聪（作为甲方吴峰的代理人签名）与原告（乙方）签订一份《补充协议》，约定：关于垫资过桥费用，甲方承诺支付乙方33000元作为垫资费用，从房款中扣除，剩余垫资费用由乙方负责。2019年10月23日前银行出同贷后乙方必须马上办理贷款，2019年10月30日办理垫资还旧业主房贷。2019年10月15日，原告与第三人云创公司员工微信聊天时，提出将合同原件拍照发给原告，称原告所持的合同不清楚，而且原件上后面有改动。第三人云创公司员工将修改后的《房屋买卖合同》拍照发给了原告。当日，原告与被告甘惠聪微信聊天时称，原告希望可以一起商量一下，原告这边今天去加急申请入户，一入户，以原告名义和2个人流水，可以马上申请同贷走审批，并称办理贷款的郑经理称一入户马上可以出同贷。2019年10月16日，被告甘惠聪回复称，原告没有资质没房贷，要被告花利息买时间等，被告不跟原告去办了。2019年11月11日，原告户口由湖南衡阳迁入广东佛山。2019年11月18日，被告吴峰、李志珍委托律师事务所向原告及陈江标发出律师函，称原告未能在房屋买卖合同约定的时间成功办理同贷书，在签订补充协议后仍未能在2019年10月23日前取得办理同贷书的资格，已构成违约，故向原告提起要求协商解除合同及支付违约金事宜。2019年11月5日，被告吴峰、李志珍再次委托律师事务所向原告及陈江标发出律师函，向原告提出解除房屋买卖合同并要求支付10%违约金。2020年1月6日，原告提起本案诉讼。起诉状于2020年1月23日送达至被告吴峰、李志珍。诉讼中，原告自认其在佛山市另有二套住房。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及第三人云创公司三方签订的《房屋买卖合同》及原、被告签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。《房屋买卖合同》及《补充协议》中被告甘惠聪均是作为代理人身份签名，涉讼房屋登记在被告吴峰、李志珍名下，故上述合同的卖方为被告吴峰和李志珍。2019年10月15日，原告向第三人工作人员发微信时，称合同有修改且自己持有的一份不清楚，要求将修改后的合同拍照通过微信发给原告，表明原告对合同修改是清楚明知的，当时原告对合同修改的内容并未提出异议，本院据此认定原告是清楚并同意合同中关于户口情况的修改内容。原告作为购房者，支付购房款是其首要义务，现原告并未提供合法有效证据证明其具备办理银行按揭贷款的资格，考虑到原告户口是2019年11月11日才迁入佛山市，且其此前在佛山市另有二套住房，其根本不具备再次办理银行按揭贷款的资格，原告也未举证证明在合同及补充协议约定的期限内其具备以现金方式支付全部购房款的能力，且其在微信中多次表达经济能力不足，本院据此采纳被告及第三人的意见，认定《房屋买卖合同》未能按约定期限履行的责任在原告，原告已构成根本违约。被告吴峰、李志珍已在2019年11月18日向原告发出解除《房屋买卖合同》的律师函，因该时间距补充协议约定的履行期限并不太长，此时原告尚未达到根本违约程度，即该律师函并不具备单方面解除双方房屋买卖合同的效力。2020年1月6日，原告起诉主张解除合同，表明其已不再履行，起诉状于2020年1月23日送达至被告吴峰、李志珍，本院据此认定《房屋买卖合同》于当日解除。现导致《房屋买卖合同》解除的责任在原告，原告属于违约方，其无权要求被告双倍返还定金、赔偿佣金损失及支付精神损害赔偿金，本院对原告全部诉讼请求均不予支持。被告李志珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告唐静全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取11840元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年五月二十九日书记员  黄晓璇