江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3456号 原告:蒋国平，男，1957年3月18日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：张俊栋，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。 被告：徐州日成房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区铜山路康怡佳园49号楼4楼。 法定代表人：石峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王鸿伟，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙响晴，北京市德贤（南京）律师事务所律师。 第三人：李忠新，男，1969年2月10日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 原告蒋国平与被告徐州日成房地产开发有限公司（以下简称徐州日成公司）、第三人李忠新商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，本院根据被告申请依法追加李忠新为第三人参加诉讼。后依法适用普通程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告蒋国平的委托诉讼代理人张俊栋，被告徐州日成公司的委托诉讼代理人王鸿伟、孙响晴，第三人李忠新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋国平向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理康怡佳园B7-1-3001室的不动产权属登记手续；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月10日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告位于徐州市房屋一套，同年6月8日原告缴纳了房产契税和专项维修基金。原告在办理产权登记过程中得知，按照徐州市不动产登记规定办理产权登记需要提供土地分割证和初始登记证明，而商品房买卖合同约定该二项证明均应当有被告办理，为此，原告多次催促被告办理，但被告以种种理由拒不提供，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令。 被告徐州日成公司辩称，不同意原告诉请，原告起诉已经过诉讼时效，双方并未办理交房手续，原告也一直未取得未占有涉案房屋，依据案涉合同原告仅享有债权。案涉合同第8条、15条约定的交房和办理产权登记的期限原告在诉讼时效期内未主张权利，现已超过诉讼时效。根据原告诉称，案涉合同是以房抵债，但被告与原告并无工程业务往来，不可能欠原告工程款，该债务真实性存疑，原告并未按约履行在先的购房款义务，无权要求被告协助产权登记。根据原告诉称，案涉合同是以房抵债，但双方并未办理产权转移手续，抵债行为并未完成，现被告无法履行抵债协议，应按原债权债务履行，但被告不欠原告工程款。案涉房屋已于2018年8月30日卖给第三人李忠新，并且实际交付，无法再继续履行案涉合同。请求驳回原告诉请。 第三人李忠新述称，认可被告的意见。 本院经审理认定事实如下：2010年2月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份（合同号0218451），约定原告作为买受人，购买被告开发的康怡佳园第B7幢1单元3001号房屋一套，用途为住宅，建筑面积共131.67平方米，单价每平方米4767.97元，总价款627799元；买受人于签约时一次性付清房款。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府各部门及水、电、气、暖、有线电视、市政道路、绿化等部门原因导致基础设施配套不到位的或重大专业技术问题导致交付期延迟的；3、因上述第1、2项原因导致解除合同或变更合同的，双方互不追究违约责任。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到电话或书面通知上房15日内办妥交接手续，如逾期者，视为已交接，其房屋风险由买受人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后空白日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：详见附件四：合同补充协议（二）：房屋所有权证办理：在商品房交付后360个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；土地证办理：由出卖人在买受人取得房屋所有权证后180个工作日内完成土地使用权变更登记的法定资料申报义务；在土地管理部门核准并下发土地分割证后90天内，出卖人协助买受人完成土地使用权的过户变更登记。同日涉案商品房进行网上登记备案。被告称没有出卖房屋给原告的意思。 2010年2月6日被告向原告出具收据一张，载明：交款单位：蒋国平，收款方式：抵工程款，金额和收款事由分别为627799元、B7-3001房款。2010年2月6日徐州日成物业管理有限公司向原告出具收据二张，载明：交款单位：蒋国平，收款方式：抵工程款，金额和收款事由分别为13167元、B7-3001暖气初装费，2900元、B7-3001燃气初装费。原告称已拿到涉案房屋钥匙，但未实际使用。被告称，2010年没有办理交房手续也没给钥匙；双方并无工程业务往来，被告不曾欠原告工程款，不能证明原告已支付购房款。 2010年6月8日原告就涉案商品房缴纳了契税6278元。2018年11月26日原告就涉案商品房缴纳了住宅专项维修资金11811.6元（按建筑面积131.24平方米缴纳）。 2019年4月19日原告向被告邮寄送达通知书，通知被告在收到通知之日起5日内办理涉案房屋的土地分割证、初始登记证明。被告收到通知后2019年4月22日回函原告称：经过公司档案查询得知，公司未与原告签订任何商品房买卖合同，公司财务部门没有收到原告交付的任何购房款，因此公司没有向原告履行办理土地分割证及初始登记证明的义务；原告说明的缴纳契税及专项维修资金，公司档案现无法查实，如原告认为公司与原告有其他法律关系，请原告向公司递交相关的证据材料，以便双方划清法律关系，履行双方应付义务。 另查明，2018年8月30日被告（甲方、出售方）与第三人李忠新（乙方、买受方）签订《房屋买卖协议》，约定：乙方向甲方购买康怡佳园二期（奥运城）B7-3001商品房，面积131平方米，单价6500元/平方米，总价款851500元；协议签订后，乙方向甲方交纳定金5万元，待乙方上房后，乙方再付房款70万元；因甲方暂未启动网备系统，此房尚不能办理房产登记及产权证等相关手续，待甲方办理完毕全部产权证书后，乙方再将余款全部付清；本协议签订后，乙方若变更姓名，必须到甲方办理备案手续并交纳一定数目的更名费后方可生效；若乙方退房，可在签订本协议满一年后办理，定金不退，其余房款全额退还；甲方在有条件办理相关产权证书后，再通知乙方前来办理，若七日内乙方拒不配合办理，甲方有权单方撤销本合同，所收房款不退；款多退少补（如房屋面积有误差）。原告称，该协议不符合房地产开发公司的销售房屋的格式规范，面积与备案登记信息有出入，房屋单价明显低于同地段房屋的价格。被告称2018年8月同地段房屋价格7、8000元。第三人称，当时签协议时说房证一年后才能办，所以优惠。 2018年8月30日被告向第三人李忠新开具涉案房屋购房定金5万元的收据一份，收据上载明收款方式为现金。2018年12月5日被告向第三人开具涉案房屋购房款70万元的收据一份，收据上载明收款方式为卡转+现金。第三人提供的两份智慧柜员机业务回执显示：*忠新先后于2018年12月4日、12月5日通过中国建设银行向*峰各转款30万元。被告认可第三人已实际支付购房款75万元。后第三人以其名义在涉案房屋内安装了燃气设备。第三人提交了涉案房屋的2012年8月30日初始登记证明和2012年8月10日土地分割转让证。被告称已向第三人交付涉案房屋并同时交付了初始登记证明和土地分割转让证。 第三人李忠新系佳怡置业（徐州）有限公司监事，被告系该公司唯一股东，该公司于2019年2月14日设立。 徐州日成物业管理有限公司于2007年8月3日由被告出资设立，2019年1月3日该公司股东由被告变更为朱斌、王鑫雨。 本院认为，被告称没有出卖涉案房屋给原告的意思，但原被告签订《商品房买卖合同》已取得网上登记备案证明，且被告已就全部购房款系以抵工程款的方式交付向原告出具收据，故本院对其该抗辩意见不予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告已按约足额交纳涉案房屋的购房款，并向被告的全资子公司徐州日成物业管理有限公司以抵工程款的方式缴纳了暖气初装费、燃气初装费，另缴纳了涉案的契税和住宅专项维修资金，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的不动产权属登记手续。被告明知涉案房屋已与原告签订《商品房买卖合同》并已网上登记备案、原告已全额支付购房款，仍以不合理的低价与第三人李忠新签订房屋买卖协议、把初始登记证明和土地分割转让证交由第三人持有并向第三人交付涉案房屋，第三人明知涉案房屋不能办理网备手续仍以不合理的低价购买涉案房屋并实际占用，被告与第三人的恶意行为损害了原告的合法权益，双方签订的房屋买卖协议应属无效合同，第三人应腾退涉案房屋并返还持有的初始登记证明和土地分割转让证。被告与第三人因涉案房屋的其他纠纷，可另行解决，本案不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告徐州日成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告蒋国平办理康怡佳园B7-1-3001室的不动产权属登记手续。 案件受理费100元，由被告徐州日成房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  曹 磊 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  雷丽芬 二〇二〇年六月四日 书 记 员  胡 玥