浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初10505号 原告（反诉被告）：瑞安市工业国有资产投资经营有限公司（统一社会信用代码：9133038114562333X3），住所地瑞安市安阳街道马鞍山路****楼。 法定代表人：池志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阮再岳，浙江合一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪晓阳，浙江合一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司（统一社会信用代码：913303813230135946），住，住所地瑞安市平阳坑镇平阳坑村/div> 法定代表人：周庆和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹启练，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴品廉，男，该公司顾问。 原告（反诉被告，下同）瑞安市工业国有资产投资经营有限公司（以下简称工投公司）与被告（反诉原告，下同）瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司（以下简称平安驾校）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日第一次公开开庭进行了审理。原告工投公司的委托诉讼代理人阮再岳、被告平安驾校的委托诉讼代理人曹启练、戴品廉到庭参加诉讼。2019年8月28日，被告平安驾校向本院提出反诉，本院依法审查后予以受理。因案情复杂，本案于2019年11月14日转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年4月28日公开开庭进行了合并审理。原告工投公司的委托诉讼代理人阮再岳、被告平安驾校的委托诉讼代理人曹启练、戴品廉到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经院长审批延长审限二个月。本案现已审理终结。 原告工投公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决变更原、被告签订的《房地产租赁合同》，将租赁标的从“土地27830.49平方米，房屋6188.19平方米”变更为“土地27830.49平方米（不包含地上的房屋）”，将每年租金数额变更为原租金数额的14／15；2.依法判决被告向原告支付租金458351.67元（其中自2019年4月1日至2019年5月20日租金为67537.1元；2019年5月21日至2020年3月31日租金为390814.57元）并支付违约金（以458351.67元为基数按每日万分之五比例从2019年3月1日起计算至实际履行之日）；3.依法判决被告立即腾空坐落于瑞安市的房屋（产权证号为平阳坑镇字第00000669号、第00000670号、第00000671号）并支付房屋的占有使用费（从2019年5月21日起按每年32417.8元计算至实际腾空之日止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.依法判决解除原、被告签订的《房地产租赁合同》；2.依法判令被告立即腾空坐落于瑞安市平阳坑镇平阳坑村的土地房屋；3.依法判决被告向原告支付第七年度租金458351.67元（其中自2019年4月1日至2019年5月20日租金为67537.1元；2019年5月21日至2020年3月31日租金为390814.57元）并支付违约金（以458351.67元为基数按每日万分之五比例从2019年3月1日起计算至实际履行之日）；4.依法判决被告向原告支付第八年度租金（以一年481080.13元为基数从2020年4月1日起计算至实际腾空之日止）并支付违约金（以481080.13元为基数按每日万分之五比例从2020年3月1日起计算至实际履行之日止）；5.依法判决被告支付房屋的占有使用费（从2019年5月21日起按每年32417.8元计算至2020年3月31日为28365.58元；从2020年4月1日起按每年34362.87元计算至实际腾空之日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月25日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定由原告将坐落于瑞安市的土地房屋（产权证号为平阳坑镇字第00000669号、第00000670号、第00000671号）出租给被告使用，其中土地面积27830.49平方米，房屋6188.19平方米；租赁期自2013年4月1日至2023年3月31日；第一年租金为30万元，其中土地租金28万元，房屋租金2万元；2019年4月1日至2020年3月21日租金为486267元；被告须在新的租赁年度开始时一个月前一次性付清租金，逾期支付的，每逾期一天，按逾期总额的万分之五比例向原告支付违约金。之后原告向被告交付租赁房地。2019年3月1日，被告应当付清第七年度（2019年4月1日至2020年3月21日）租金，但被告未予支付。同年，原告在巡查过程中发现，租赁房屋可能为危房，5月20日，经杭州方汇建设工程检测有限公司鉴定，租赁房屋系属Ｃ级危房。根据有关规定，危房不得出租，原告即要求被告变更合同并腾空租货房屋，但被告均予拒绝。 被告平安驾校辩称：1.从2014年12月25日双方签订的《房地产租赁合同》第一条对租赁物的描述，原告出租的地上房屋6188.19平方米，大多为危房，危房不得出租，原告作为国有公司应该明知，原告显然存在明显的缔约过错。2.原告诉请将原来出租的土地和房屋变更为出租土地使用权，而将地上房屋6188.19平方米不予出租，这样的诉请势必影响被告方投入的租赁房屋的20多万元修理费损失处理问题，且也势必会影响到被告租赁的实际效用。3.被告未付第七期租金并非故意拒付。由于被村民与原职工占用，被告实际使用的面积仅为租赁合同约定的一半左右，没有实际用到合同上约定的租赁面积。虽然被告对前六期六年的租金仍然按照合同约定支付，但被告多次向原告提出要求减少租金或每年递增减免，原告一直答应商量，但最终没有明确答复。被告目前的情况是经营惨淡，可以说每年学费收入尚不足以支付租金。由于场地被村民、房屋被原职工占用，实际使用面积减少一半，且2019年5月22日原告自己委托方正房地产土地评估有限公司评估，评估报告明确被告实际租用的汽车教练场土地面积为13579.37平方米，租赁总价为296030元，山地10976平方米，实际由村民占用。据了解，该些被村民和原职工占用的土地、房屋原告也答应同意由村民使用，在被告根本没有实际使用的情况下，即使按照评估价，合计仅为312494元，原告主张按照合同约定的租赁价格458351.67元计算租金，显然不公平，应该是按照被告实际使用的面积，按照原告自己委托评估的租赁价格作为被告支付租金的依据，且退还前六年六期被告多付的租金，这样才公平，原告主张违约金不当，不应该得到法院支持。4.关于腾空租用房屋问题。被告租用时间从2013年4月1日起，租用房屋后即投入20多万元对租用房屋进行全面整修，在2014年6、7月份，发现该房屋无法使用，故除了传达室和厕所外，其他房屋均没有实际使用。原告主张房屋占有使用费，原告明知危房而出租给被告，被告投入20多万元整修未实际使用，现原告将所有出租房屋砌墙。既然被告未实际使用，那么原告要求腾空且主张使用费显然缺失客观依据。5.关于被告拒绝搬离腾空问题。再次申明被告在投入巨额修理费后并未实际使用租赁房屋，不存在搬离腾空问题。原告催收租金期间，被告多次积极主动协调，要求按实际使用面积减少租金，但原告不予答复，并非被告拒绝。基于上述理由，原、被告虽然签订租赁合同，约定了土地使用权面积及租赁房屋，但实际由于村民占用了土地使用权，房屋由原职工占用，原告亦明知被告实际使用的土地尚不足合同约定一半，且房屋仅投入而未实际使用。现被告的要求是按原告评估的土地使用权价格296030元作为收取租金依据，且退还此前六期多收的租金和被告投入的整修费用20多万元，及约定的2万元搬迁费。 第二次庭审中，被告针对原告变更后的诉讼请求辩称：1.对于原告变更后的第一、二项诉讼请求。原告主张解除合同的事实基础在于被告方没有按约支付租金，被告方认为被告之前几年多支付的租金实际上已经涵盖了后续几年的租金，不存在原告方主张的逾期缴纳租金的情形，不符合约定或法定合同解除的条件。同时，在履约过程中，实际上是原告方履约不能在先，所以原告要求解除合同，没有事实与法律依据。原告实际交付给被告的土地面积只有20来亩，现原告要求被告腾空2.7万平方米，显然不合理。2.对于原告变更后的第三、四、五项诉讼请求。原告没有足额交付租赁物，被告方前几年支付的租金已经足够涵盖之后的租金。被告方认为，应当按实际交付的面积计算租金，多还少补。所以，原告主张的第三、四、五项诉讼请求也是没有依据的。而且房屋实际上已经被原告砌墙封掉了，被告方根本没有使用。 被告平安驾校向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还至2019年3月31日前五期多收租金1001267.65元；2.判令被反诉人返还危房整修费用200382元；3.判令被反诉人支付政策处理费2万元；4.判令确认自2019年3月31日后至2023年3月31日止租金按2019年5月22日温州方正房地产土地评估有限公司出具《房地产租赁价格估价报告》中确定的租用土地使用权面积为13579.37平方米，租赁总价为296030元计算租金；5.本案的反诉诉讼费用由被反诉人承担。诉讼中，被告平安驾校将反诉请求变更为：1.判令被反诉人返还至2019年3月31日前五期多收租金349870元；2.判令被反诉人返还危房整修费用200382元；3.判令确认自2019年3月31日后至2023年3月31日止租金按2019年5月22日温州方正房地产土地评估有限公司出具《房地产租赁价格估价报告》中确定的租用土地使用权面积为13579.37平方米，租赁总价为296030元计算租金。事实和理由：被反诉人诉反诉人租赁合同纠纷一案，本案诉争房地产系反诉人于2013年12月8日，从温州中港工程机械有限公司（以下简称中港公司）转租来的，并于2013年12月24日向该公司支付了转让费用75万元。在施工过程中，反诉人发现土地面积不到位，分别于2014年5月份、2015年3月份，以书面形式向被反诉人提出，并要求减少租金。被反诉人均以口头承诺商量告知，一直拖延至今。为了减少损失和训练场早日上马，如果不与被反诉人签订合同，显然反诉人无法赚回已支付的75万元，由此反诉人才被迫于2014年12月25日与被反诉人签订了显失公平的合同。由于被反诉人自身无法收回土地使用权交付反诉人使用致使反诉人实际租金明显超过了合理范围：2014年多交了18000元、2015年多交了37080元、2016年多交了57304元、2017年多交了78743元、2018年多交158743元，共计349870元，加上危房修缮200382元，两项合计550702元。由于被反诉人在缔约时明知租赁房屋系危房前提下仍然出租收益，且导致反诉人为整修危房投入巨额整修费用。在租赁期间，被反诉人实际交付给反诉人的租用土地使用权面积与合同约定严重不符，合同约定为27830.49平方米，而实际交付给反诉人使用的仅13579.37平方米。为此，导致反诉人前五期交纳的租金多付349870元。 原告工投公司针对被告提出的反诉辩称：1.对第一项反诉请求，我们认为反诉原告陈述的并不是客观真实，也不符合双方当时的约定。基于本案案涉房地产租赁合同当中明确约定，上述房屋大多为危房，由乙方负责在投入使用出租房地产前全部拆除，当时危房现状不仅仅是反诉被告知道，反诉原告也是知情的，双方对现况是一致确认的。合同中明确记载了相对应的房屋面积及土地面积，产权证上有明确体现哪些是山体，原告不存在欺瞒。合同中也做了特别约定，乙方租赁期内不得开挖山体，显然双方当时对场所内存在山体的情况是明知的，以这样的一个现状进行租赁价值的确定，并且已经考虑了缺陷，是完全符合当时的市场价值的。至于平安驾校承租后，能否利用或者说按自己的想法去利用租赁物，应是由平安驾校自行处理的，并不是由工投公司进行处理的，因此，并不存在多收租金的概念，工投公司交付的租赁物是完全符合合同约定以及法律规定的。而且平安驾校提出的多收租金，大部分已经超过了诉讼时效。2.对于危房整修费用。基于刚才陈述的事实，危房是客观存在的，在租赁合同中也明确约定，乙方应确保租赁资产的完整，做好保险、消防、维修等工作，并承担一切费用、后果和责任，也约定了乙方在投入使用前负责拆除全部危房。也就是说，对于现状的拆除也好、维修也好、保养也好，都是平安驾校的责任，而非工投公司的义务。这些危房整修费用，即便是真的为了危房，那也是平安驾校应当承担的费用，而且从现有证据来看，费用真实性无法确认，这些费用的名目和实际用途也无法确认，我们不清楚这些是装修还是拆除还是整修，所以事实跟款项的关联性都无法确认，不应当得到法院的支持，同时这些危房整修费用也已经超过了诉讼时效。3.关于第三项反诉请求。工投公司已经变更诉讼请求，主张解除合同，理由写得很清楚，基于合同约定，逾期一个月未付租金的，工投公司有权解除合同。现在平安驾校不仅仅是第八年租金没有支付，第七年租金已经逾期一年多了没有支付，存在严重违约行为。平安驾校要求按评估报告确定租金，我们也认为不应得到支持。这份评估报告客观存在，但系基于当时双方调解的意向，在调解的过程中进行的评估，它的效力仅限于当时调解过程，不能直接引用至现在的情况，或作事实认定，因此，按这份评估报告的标准确定租金，没有任何依据。 当事人围绕本诉请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于平阳坑村委会证明、平阳坑村委会报告、三位证人的证言，结合原、被告双方签订的《房地产租赁合同》中第一条、第九条第三项的内容。本院认为，上述证据能够证明案涉租赁物在出租时既存在危旧房、被第三人占用的事实，但不能够证明被告主张的原告同意或默许租赁物由第三人占用的待证事实。2.对于中港公司要求减少租金的报告、平安驾校的请示、平安驾校要求减少租金的报告。本院认为，该组证据仅能证明承租人曾向原告发出要求减少租金的要约，并不能证明原告曾作出同意减少租金的承诺。3.对于危房修理费支付凭证。被告提供该组证据，拟证明被告为维修危房支出修理费200382元。原告质证称，没有任何汇款凭证，对真实性有异议，这些费用支出发生在双方签订租赁合同之前，与本案不具有关联性，且双方在租赁合同中约定，危房的拆除、维修系被告的义务。本院对该组证据的认定，将在说理部分一并阐述。4.对政策处理费支付凭证。被告提供该组证据，拟证明被告为租赁物的政策处理支出费用18000元。原告质证称，没有汇款凭证，对真实性有异议，时间发生在合同签订之前，关联性无法确认。本院认为，被告在反诉中并未主张该部分费用，该组证据与本案诉讼标的不具有关联性，故本院在本案中暂不予认定。5.对于中港公司与周崖冰之间签订的《地产租赁合同》、中港公司出具的收据。本院对其真实性、合法性予以认定，但该组证据并不能证明被告主张的被告系出于无奈而与原告签订租赁合同的待证事实。6.对于房地产租赁价格估价报告。被告提供该证据，拟证明被告租赁的教练场地的评估租赁价格为296030元，应以该价格作为支付租金的依据。原告质证称，该评估报告没有盖章，也没有评估师签名，真实性无法确认，原告确实曾委托评估，但是目的是为了双方调解之需，后来双方并没有达成调解协议，故该证据不能作为定案依据。本院认为，该评估报告没有评估机构的签字、盖章，不符合证据的形式要件，且被告并未提供证据证明原告同意按该评估价格调整合同约定的租金金额，故该证据并不能证明被告主张的应按评估价格支付租金的待证事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月25日，原告工投公司将其所有的坐落于瑞安市平阳坑镇平阳坑村的房地产（原橡胶厂）出租给被告平安驾校使用，同日，原告工投公司作为甲方（出租方），被告平安驾校作为乙方（承租方），双方签订了一份《房地产租赁合同》，约定：工投公司出租的房地产坐落于瑞安市，计五块地块，共有土地面积27830.49平方米，地，地上房屋面积61889平方米，上述房屋大多为危房，由平安驾校负责在投入使用前拆除全部危房，平安驾校对上述房地产现状充分了解；租赁期限10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止；第一年度租金为30万元（其中土地租金28万元，房屋租金2万元），第二年度租金为318000元，第三年度租金为337080元，第四年度租金为357304元，第五年度租金为378743元，第六年度租金为458743元，第七年度租金为486267元，第八年度租金为515443元，第九年度租金为546370元，第十年度租金为579152元，年度租金须在新的租赁年度开始时一个月前付清；租赁期内，平安驾校要确保安全，按照有关法规办事，认真履行安全责任，消除安全隐患；平安驾校应确保租赁资产的安全、完整，做好保险、消防、维修保养等工作，并承担一切费用、后果和责任；平安驾校在租赁期内，不得开挖山体；平安驾校负责搬迁现有房产土地内的居民人员和财产，搬迁费用在2万元以内由工投公司承担，超过2万元部分由平安驾校负责；若平安驾校逾期支付租金的，每逾期一天，按逾期总额的万分之五比例向工投公司支付违约金，逾期超过一个月的，工投公司有权单方面解除合同；等等。合同签订后，前六个年度，被告平安驾校均按约支付了租金（第一年度租金由原承租人中港公司支付）。履约过程中，被告以原告实际交付的土地使用面积不足为由，要求减少租金，并拒付第七年度租金。 另查明，案外人谢作伟于2011年3月9日以公开竞投方式取得案涉房地产租赁使用权。此后，谢作伟放弃租赁并要求将租赁主体变更为中港公司。为此，原告、中港公司、谢作伟三方于2011年5月19日签订了《房屋土地租用合同》。2013年3月28日，经双方协商后，原告与中港公司重新签订了《房屋土地租用合同》。2013年12月8日，中港公司与被告平安驾校签订了《地产租赁合同》，将案涉房地产转租给被告平安驾校使用。2014年3月份，被告平安驾校进场进行场地清理、施工。2014年12月25日，工投公司、中港公司、平安驾校、谢作伟四方就案涉房地产租赁问题形成会议纪要，纪要主要内容为：工投公司与平安驾校直接签订房地产租赁合同；工投公司、中港公司、平安驾校、谢作伟相互之间原签订的租赁合同终止。 再查明，案涉房地产在出租时，其地上房屋大部分为危旧房，且存在部分被第三人占用的情形。被告平安驾校承租后，对大部分危旧房予以拆除，对其中三处房屋进行了修缮，该三处房屋分别于2019年5月20日、5月21日被鉴定为C级危房，原告工投公司于2019年7月10日对其予以砌墙封堵。被告平安驾校在租期内未全域使用租赁物。 本院认为，本案本诉和反诉的争议焦点如下： 1.原、被告双方签订的《房地产租赁合同》中关于租金金额的约定是否应当予以变更。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十七条、《合同法司法解释二》第二十六条规定，当事人协商一致的，可以变更合同；因重大误解订立的合同或者在订立合同时显失公平的，当事人有权请求人民法院予以变更；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以变更；合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权请求人民法院变更合同。具体到本案中，首先，被告虽然曾多次向原告提出要求减少租金，但在案证据并不能证明原告已同意减少租金，故原、被告双方并未协商一致变更租金金额。其次，被告于2014年3月既已进场施工，于2014年12月25日才与原告签订租赁合同，期间时间间隔有半年多之久，应当认定其对租赁物的现状及瑕疵已有充分的了解，其应当预见租赁物存在不能全域使用的风险。因此，被告与原告签订《房地产租赁合同》，系其真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。而且，案涉租赁物在双方签订租赁合同前既已存在危旧房、第三人占用等瑕疵，亦不属于合同签订后的情势变更。故此，案涉租赁合同不存在法定可以变更的情形。综上，被告主张减少租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告平安驾校应当按照《房地产租赁合同》的约定足额履行自己支付租金的义务。 2.原、被告双方签订的《房地产租赁合同》是否应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。具体到本案中，原、被告双方在《房地产租赁合同》中约定，年度租金须在新的租赁年度开始时一个月前付清，承租人逾期支付租金超过一个月的，出租人有权单方面解除合同。按合同约定，被告应在2019年3月1日前支付第七年度租金，原告起诉时，被告逾期支付租金已超过一个月，解除合同的条件已成就，原告可以要求解除合同。 3.原告是否应当向被告支付危房整修费用。按照双方合同约定，平安驾校的义务包括：在投入使用出租房地产前负责拆除全部危房；在租期内，要确保安全，认真履行安全责任，消除事故隐患；要确保租赁资产的安全、完整，做好保险、消防、维修保养等工作，并承担一切费用、后果和责任。因此，按合同约定，被告应当拆除危房，并应当承担租赁物的维修保养费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故，被告向原告主张危房整修费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，被告平安驾校向原告主张返还租金以及危房整修费用，均无事实和法律依据，本院不予支持。由于被告逾期支付租金，合同约定的解除条件已成就，原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应于合理期限内腾空租赁物。被告应向原告支付逾期租金及占用使用费，经计算，第七年度租金为458290元［（486267元÷365天×50天）+（486267元÷365天×315天×14/15）=458290元］，第八年度租金及占有使用费以年租金481080元（515443元×14/15=481080元）为计算标准从2020日4月1日起计算至被告实际腾空之日止。原告主张每日按逾期租金总额的万分之五计算违约金，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。地。地上三处房屋于2019年5月20日、5月21日被鉴定为C级危房照《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全强制性标准的房屋不得出租，原告亦未提供证据证明被告在房屋被鉴定为危房后继续使用该房屋，故原告主张被告支付2019年5月21日之后的房屋占用使用费，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下： 一、解除原告瑞安市工业国有资产投资经营有限公司与被告瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司于2014年12月25日签订的《房地产租赁合同》； 二、被告瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空其向原告瑞安市工业国有资产投资经营有限公司承租并使用的坐落于瑞安市平阳坑镇平阳坑村的房地产； 三、被告瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告瑞安市工业国有资产投资经营有限公司第七年度租金458290元及违约金（以458290元为基数，从2019年3月1日起按每日万分之五计算至实际履行完毕之日止），款可交本院转付； 四、被告瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告瑞安市工业国有资产投资经营有限公司第八年度租金和占有使用费［租金和占有使用费从2020日4月1日起按年租金481080元（折算成日租金为1318元）计算至实际腾空之日止］并支付违约金（以应付租金和占有使用费为基数，从2020年3月1日起按每日万分之五计算至实际履行完毕之日止］，款可交本院转付； 五、驳回原告瑞安市工业国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8716元，由被告瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司负担（于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）；反诉案件受理费4651元（已预交），由被告瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院 审 判 长  黄益强 人民陪审员  陈义阔 人民陪审员  林学珍 二〇二〇年六月十二日 法官助理陈谦 代书 记员  吴一煌 附录一：原告工投公司提供的证据目录 证据1：原告营业执照、法定代表人身份证明书各1份； 证据2：被告企业登记信息1份； 证据3：房地产租赁合同1份、房产证3份、土地证5份； 证据4：鉴定报告3份。 附录二：被告平安驾校提供的证据目录 证据5：平阳坑村委会证明、平阳坑村委会报告各1份； 证据6：中港公司报告、会议纪要各1份； 证据7：领款凭证25份； 证据8：领款凭证3份； 证据9：房地产租赁价格估价报告1份； 证据10：照片6张； 证据11：证人谢作伟、蒋金林、谢秉增出庭所作的证言； 证据12：要求调低租金基数的报告1份 证据13：地：地产租赁合同据各1份； 证据14：要求减少租金的报告1份 证据15：请示1份。 附录三：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 （二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条：原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十条：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。