陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4127号 上诉人（原审被告）：西安雅荷国际房地产开发有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：徐波，该公司总经理。委托诉讼代理人：党秋萍，女，1989年8月20日出生，汉族，该公司法务，住该公司。被上诉人（原审原告）:谢其庭，男，1975年3月12日出生，汉族，现住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨天宝，陕西迈道律师事务所律师。委托诉讼代理人：问雪艳，陕西迈道律师事务所律师。原审被告:西安雅荷易生活科技股份有限公司，住所地：。法定代表人：湛峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢琼，女，1984年7月24日出生，该公司法务，住该公司。上诉人西安雅荷国际房地产开发有限公司（以下简称：雅荷国际房产公司）因与被上诉人谢其庭、原审被告西安雅荷易生活科技股份有限公司（以下简称：雅荷易生活公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初14925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，谢其庭与雅荷国际房产公司于2015年5月16日签订了《商铺预定协议书》（以下简称“协议书”），约定谢其庭购买雅荷国际房产公司开发的雅荷国际房产公司广场第1幢1单元4层4-009号商铺，建筑面积23.64平方米，总价款449179元，预定期三年，自本合同签订之日起计算。2015年5月16日谢其庭向雅荷国际房产公司缴纳了319179元。同日，谢其庭与雅荷易生活公司签订了《委托经营管理合同》，约定谢其庭将上述商铺委托雅荷易生活公司经营，委托期限为3年，自2015年5月16日至2018年5月16日止，雅荷易生活公司每年向谢其庭支付31917元收益。因雅荷国际房产公司至今未取得本案涉案房屋商品房预售许可证，2019年8月21日谢其庭诉至原审法院，请求判如所请。经原审法院释明，谢其庭同意在本案中放弃诉讼请求第三项。庭审中，雅荷国际房产公司承认其公司至今未能取得商品房预售许可证，并同意解除其公司与谢其庭签订的《商铺预定协议书》，其公司同意退还谢其庭购房款319179元，但不同意赔偿谢其庭的利息及违约金。谢其庭诉至原审法院称，2015年5月16日，其与雅荷国际房产公司签订了《商铺预定协议》，合同约定，其预定雅荷国际房产公司所开发的位于西安市XX区XX房XX广场XX幢XX单元XX层XX商铺，用途为商业，建筑面积23.64平方米，总价款为449179元，预定期三年。其采取分期付款的方式购买。2015年5月6日，雅荷易生活公司就上述房产与其签订了《委托经营管理合同》，合同约定委托雅荷易生活公司管理上述商铺，按年向其支付固定收益。上述合同签订后，雅荷国际房产公司未按照合同约定的时间取得《商品房预售许可证》，并与其签订《商品房买卖合同》。雅荷易生活公司亦未按照《委托经营管理合同》向其支付第二年的固定收益。现诉至法院，请求：1、解除其与雅荷国际房产公司之间的《商铺预定协议书》；2、雅荷国际房产公司返还其购买商铺预付款319179元及按照年利率6%从2018年6月17日至实际支付之日资金占用利息（暂计为21545元、按照年利率6%从2018年6月17日至2019年7月31日）；3、判令雅荷易生活公司向其支付固定收益63834元及违约金31917.9元；4、本案诉讼费由雅荷国际房产公司、雅荷易生活公司承担。雅荷国际房产公司辩称，谢其庭与其公司之间确实签订了《商品房预约合同》，其公司收取了购房款319179元，因涉案房屋暂未取得预售房许可证，因此至今未交付。现同意解除合同及退还购房款。但签订《商品房预约合同》时，谢其庭明知其公司未取得预售房许可证，因此谢其庭应当承担房屋到期不能交付的风险，其公司不承担相应的利息及违约金。雅荷易生活公司辩称，谢其庭与其公司之间确实签订了《委托经营合同》，实际上即为租赁合同，案涉房屋没有建成交付，因此该合同无效，其公司不应承担租金。根据无效合同返还的规定，因谢其庭未交付商铺给予其公司管理，没有履行合同义务，因此其公司不应承担租金及收益。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，《商铺预定协议书》系谢其庭与雅荷国际房产公司协商一致签订，协议内容不违反法律规定，该协议为预定协议，故雅荷国际房产公司未取得商品房预售许可证不影响协议的效力，《商铺预定协议书》合法有效。谢其庭支付了319179元房款，预定期满雅荷国际房产公司至今未取得商品房预售许可证，无法签订《商品房买卖合同》，依据《商铺预定协议书》谢其庭有权放弃购买，故谢其庭要求解除《商铺预订协议书》并由雅荷国际房产公司返还所交房款的诉讼请求应予支持。《商铺预定协议书》因雅荷国际房产公司原因不能继续履行，雅荷国际房产公司占有使用谢其庭资金3年有余，谢其庭要求自2018年6月17日起按年利率6%计算利息损失并无不妥，原审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院遂判决如下：一、原告谢其庭与被告西安雅荷国际房地产开发有限公司签订的《商铺预定协议书》解除。二、被告西安雅荷国际房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告谢其庭所交房款319179元。三、被告西安雅荷国际房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内以319179元为基数按年利率6%自2018年6月17日至本判决确定的给付之日支付原告谢其庭房款利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8037元，原告谢其庭已预交，由被告西安雅荷国际房地产开发有限公司承担并于上述付款时一并给付原告谢其庭。宣判后，雅荷国际房产公司不服，向本院提起上诉称，一、《商铺预订协议书》中并未约定期满后未取得预售许可证其公司应当承担的违约责任，故其公司不应当承担支付利息的责任。2015年5月16日，其公司与谢其庭签订了《商铺预订协议书》，谢其庭购买其公司开发的位于西安市XX区XX广场XX幢XX单元XX层XX号商铺，该协议书中5.2条约定，开发商未能在期限届满之日前取得预售许可证，预订人有权放弃该预订的商铺，或选择与开发商延期签订《商品房买卖合同》；第4.1条约定，预订期限届满，双方未能就协议项下预订的商铺签订《商品房买卖合同》，则本预订协议终止，开发商应在30日内向预订人返还已支付的预付款。由此可知，因预订期满未取得预售许可证，谢其庭可以选择延期签订买卖合同，也可选择终止协议，现谢其庭要求解除合同，并退还购房款，其公司同意，但因协议仅约定双方终止协议，其公司退还谢其庭购房款，并未约定承担期满后未取得预售许可证其公司应承担的违约责任，故其公司不应当承担支付利息的责任。二、签订协议时，谢其庭明知涉案房屋未取得预售许可证，也存在过错，其公司不应承担支付利息损失的责任。即使谢其庭认为其公司期满未取得预售许可证要承担利息损失的责任，也应当按银行同期贷款利率计算利息，而不应按年息6%计算。三、一审诉讼费应当由其公司与谢其庭分担，而不应当全部由其公司承担。谢其庭一审中请求解除与其公司签订的《商铺预订协议书》，要求其公司退还购房款并支付利息，并要求其公司及易生活公司支付固定收益及违约金，对购房款及利息损失一审法院予以支持，但对固定收益部分，经法庭释明后，谢其庭放弃该项诉讼请求，故该部分诉讼费应当由一审法院退回谢其庭或者由谢其庭自行承担，而不应当全部由其公司承担。综上，请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院作出的(2019)陕0112民初14925号民事判决，将原审判决第三项中关于利息的判决依法改判为“驳回谢其庭的诉讼请求”；2、本案的一、二审诉讼费用由谢其庭承担。谢其庭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雅荷易生活公司述称，经一审法院释明，谢其庭放弃了对我司的诉请，我司对雅荷国际房产公司的上诉不发表意见。经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为，案涉《商铺预定协议书》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效双方应依约享有权利、履行义务。涉案《商铺预定协议书》无法履行并非仅因雅荷国际房产公司未取得商品房预售许可证，还存在规划等更为根本的原因。因此，在双方当事人信息并不对等，且雅荷国际房产公司明知案涉项目的开发具有极大不确定性的情况下，仍以签订预约、认购协议的方式收取谢其庭大部房款，显然存在明显过错，故原审法院按年利率6%计算利息损失并无不妥，本院予以支持。此外，原审法院对于谢其庭撤回部分诉请所对应的案件受理费部分未按相关规定处理显然属不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。谢其庭预交的8037元一审案件受理费，由西安雅荷国际房地产开发有限公司负担7153元，谢其庭负担884元，另884元案件受理费予以退还谢其庭。西安雅荷国际房地产开发有限公司预交的500元二审案件受理费，由西安雅荷国际房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年五月二十九日  书 记 员  范 致 远 1