河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初4547号 原告：贾胜兰，女，1952年3月13日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司，住所地秦皇岛市北戴河区松音路1号。 法定代表人：沈立平，董事长。 被告：秦皇岛盛港房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区文化路60号10层。 法定代表人：沈立平，经理。 二被告委托代理人：朱贵景，河北权智律师事务所律师。 二被告委托代理人：郭伟，男，系公司员工，1989年9月23日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告贾胜兰与被告秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司（以下简称港方大地产）、秦皇岛港方大天安物业服务有限公司（以下简称天安物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日作出（2017）冀0302民初7274号民事判决，原告不服一审判决，上诉至秦皇岛市中级人民法院，秦皇岛市中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）冀03民终3488号民事裁定书，撤销本院（2017）冀0302民初7274号民事判决，发回本院重审。诉讼程中，被告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司于2019年8月8日注销登记，注销后由秦皇岛盛港房地产开发有限公司（以下简称盛港地产）承担其权利义务，原告申请追加秦皇岛盛港房地产开发有限公司为本案被告参加诉讼。发回重审后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾胜兰，被告港方大地产、盛港地产的委托代理人朱贵景、郭伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贾胜兰向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行维修义务，将房屋彻底修复到位，并将室内恢复原样；2、赔偿原告自2016年起由于房子漏水租房租金损失每年6800元和家具物品损失5000元。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告自2005年12月26日与被告签订滨海城14-1-11号《商品房买卖合同》和《房屋住宅质量保证书》，与被告天安物业签订了《入伙物业协议》。但装修后还没有入住，2006年11月发现卧室墙面、客厅阳台、窗户周围及墙面、餐厅和屋顶等多处发霉、墙皮脱落。原告多次向天安物业要求维修。被告天安物业公司法人艾鹭江派客服经理李轶和港方大地产技术员张宏路到原告家查看，经分析得出结论是：因东山墙外墙在施工中有缺陷，致使漏到墙里的雨水从一楼住户下房渗出。六楼住户冷桥造成室内墙角和多处发霉，墙皮脱落等。彻底根治的方法只有将山墙瓷砖铲掉，重新做防水和保温，南北墙和其他发霉部位做彻底处理。艾鹭江答应一定把问题彻底解决。但至今拖延十年之久，房屋损坏也来越严重，导致原告无法居住，2016年5月在外租房居住。根据《商品住宅质量保证书》第三条规定：“本住户自交付之日起，在住户正常使用条件下，如出现质量缺陷，我公司免费承担承诺保修期内以下保修范围的保修义务（见附表），并承诺保修期内负责维修……”第七条“住户入住后，有关住宅质量的来信来访，投诉本公司将直接委托深圳天安物业公司及时给予答复和妥善处理……”。综上所述，为了维护原告合法权益，依法对二被告提起诉讼。发回重审后，原告补充明确诉请：要求被告将原告的房屋室外墙东房山发霉部分瓷砖铲掉，重新做防水，加保温板保温，恢复原样。从2016年开始被告应给付原告租金损失6800元，2017、2018年是7500元，2019、2020年是7800元，共主张5年的租金。 被告港方大地产、盛港地产辩称，一、2005年12月26日，原告贾胜兰与港方大房地签订《商品房买卖合同》和《房屋住宅质量保证书》，但没有与天安物业签订《入伙协议》，是深圳天安物业管理有限公司秦皇岛分公司与原告签订的《入伙协议》。天安物业2008年1月1日起才为滨海城小区提供物业服务，法定代表人是艾鹭江；之前是深圳天安物业管理有限公司秦皇岛分公司，法定代表人丁文栋；2015年4月1日秦皇岛方宇物业服务有限公司接管滨海城小区并提供物业服务。二、原告房屋漏水时间、原因、现状以及造成损失等情况，需要原告提供相应的证据予以证实。三、对于房屋漏水后，原告是否找过被告天安物业，天安物业现在确实没有办法核实，因天安物业没有这方面的记载，但肯定没找过港方大公司，并且港方大地产更没有委派技术人员查看后得出漏水的任何结论。对此，原告应提供充分有效的证据予以证实。四、涉案房屋建设符合设计标准，达到设计要求，经验收合格，质量没有任何问题。但现在涉案房屋即使是因为房屋质量问题造成漏水，也超过保修期，港方大地产对此无需承担任何责任。对于超过保修期房屋公共部位的维修，可由现物业公司申请使用房屋公共维修基金予以修缮。但天安物业从2015年4月1日起就不再为滨海城小区提供物业服务，故天安物业也不应该承担任何责任。五、根据原告与港方大地产签订的《质量保证书》第七条规定，港方大公司只是委托深圳天安物业管理有限公司秦皇岛分公司处理相关事宜，并没有委托天安物业。六、因房屋质量问题超过质保期，所以港方大地产不应成为本案被告；现在为滨海城小区提供物业服务的秦皇岛方宇物业服务有限公司，使用公共维修基金只能由其申请，所以天安物业也不应该成为本案被告。七、原告起诉被告名称错误，对此情况请法庭核实予以处理。综上，二被告恳请贵院依法查明本案事实，依法驳回原告起诉。发回重审后补充答辩意见：对天安物业已注销，由盛港为本案被告无异议。通过查看现场，原告房屋能够居住，也证实查看时有人居住，达不到租房条件，退一步讲即便达到租房条件，也用不了四年时间，原告完全可先行修复，所以租房时间较长是原告自身原因造成，对其造成的后果理应由其自行承担。 经本院审理查明事实如下：2005年12月26日，原告与被告港方大地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告港方大地产开发建设的滨海城14-1-11号房屋。约定房屋交付时间为2005年12月31日。2005年12月16日被告港方大地产及深圳天安物业管理有限公司秦皇岛分公司出具了《商品住宅质量保证书》，其中约定对有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限5年。原告称在2006年-2012年期间，多次向物业公司及地产反映要求维修东山墙漏水问题，物业公司负责人艾鹭江认可以上情况属实，并出具了书面的证明。原告提供了照片证明屋内受损严重。原告还提供了租赁房屋的租房合同及出租房主在秦皇岛市中级人民法院询问笔录，欲证明房屋因漏水不能居住，另行租赁本市建设里2栋3单元5号张秦安的房屋，是与孙子居住，儿子纪凯有时也在此居住，有时也回滨海城居住，冬天回不去住，不能开窗，有味，过敏。租金是以现金方式交付。对于财物因受水浸造成的损失没有提供证据。 发回重审后，原告为证明其主张补充证据：证据一、照片9张。照片拍摄时间为2019年10月18日，证明房屋损坏情况。证据二、证人证言录相（当庭播放）。证据三、在中院庭审时提交的照片6张、询问笔录4张。证据四、2018、2019年租房收条。证据五、上诉状一份，证明2013年4月23日艾鹭江不再担任港方大的董事、副总经理职务。 二被告对原告补充证据的质证意见：对证据一不显示具体的拍摄时间，通过该照片显示的内容来看，其中有6张并非原告所属房屋所显示的相关情形，只有其中三张是原告室内房屋及小橱柜所反映的相关情形，故对其证明内容不认可。对证据二形式真实性无异议，但我方无法核实证人的具体身份，对其陈述内容不予认可，实际情况通过现场查看，原告房屋能够居住，达不到租房条件，对租房事实不予认可，仅凭该证人不能证实原告确实租房及具体租房时间及金额，故对其证明目的不认可。对证据三照片同证据二的意见，对询问笔录真实性认可，但对证人陈述部分内容不认可，严格来讲该证人确实出庭，但该案二审期间，我方未接到过任何通过让我方出庭，导致我方无法对证人进行询问，所以对该证人陈述内容不予认定。对证据四真实性合法性不认可，该证据不能证明原告确实因二被告的原因导致其在外租房，也不能证明原告和所谓的房主存在真实的租赁关系，也不能证明租金金额的数额是7500、7800元，故对其证明目的不认可。对证据五的真实性我方认可，对其证明内容请合议庭综合评判。 发回重审后，二被告为证明其主张补充如下证据：证据一、承诺书、注销登记通知书。证明天安物业经秦皇岛市北戴河区行政审批局核准于2019年8月8日注销。证明天安物业主体不存在，承诺证明被告盛港地产对天安物业注销前的相关债务或义务来履行责任。 原告对二被告补充证据的质证意见：对补充的证据无异议。 另查，自2005年12月开始服务该小区的物业企业为深圳天安物业管理有限公司秦皇岛分公司，2008年管理该小区的物业企业更换为秦皇岛港方大天安物业服务有限公司，2015年4月又更换为秦皇岛方宇物业服务有限公司，现仍由该公司管理。被告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司于2019年8月8日注销登记，注销后由秦皇岛盛港房地产开发有限公司承担其权利义务， 本院于2020年5月28日组织原、被告双方到滨海城14-1-11号房屋现场进行了勘察，室内南侧主卧室东侧角处、北卧东、北侧墙体，厨房北侧墙，南阳台窗户左右侧均存在霉点。 以上事实，有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，根据原告与被告港方大地产签订的房屋买卖合同的约定和双方签订的《商品住宅质量保证书》约定，被告港方大地产有义务保证交付给原告的房屋在5年内不会因为质量问题漏水。原告购买的滨海城14栋1单元11号房屋，于2005年12月交付后，2006年该房屋就发生了漏水问题，被告港方大地产也曾先后对漏水部位进行过维修，但一直没有彻底修缮完好，现该楼房仍在漏水，被告港方大地产应当继续承担维修责任。因为漏水没有彻底解决，故不受双方约定的5年保修期的限制，本院对原告要求彻底修复漏水问题及对室内南侧主卧室东侧墙角处、北卧东、北侧墙体，厨房北侧墙，南阳台窗户左右侧霉点处进行维修粉刷，恢复原状的诉讼请求予以支持。原告主张财物损失的请求因为证据不足不予支持。在房屋修缮期间，必然会给原告造成房屋不能居住的后果，因此修缮过渡期间的经济损失被告港方大地产应予赔偿。考虑到原告受损房屋的居住面积及现场勘查情况，以及原告租赁房屋所花费的租赁费情况，综上，本院酌定按每年7500元损失标准，确定一年时间为过渡期间，进行计算损失较为适宜。故本院确认被告港方大地产应补偿原告的经济损失数额为7500元。天安物业于2008年接管该小区物业管理工作，后于2015年撤出该小区的管理工作。现天安物业已注销，原告与被告天安物业不存在权利义务关系，其权利义务由盛港地产承担，故原告主张盛港地产承担责任，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、第六十二条，《建设工程质量管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内彻底维修原告贾胜兰所有的滨海城14栋1单元11号房屋房顶、山墙渗漏水，保证维修后五年不漏水；并对室内南侧主卧室东侧墙角处、北卧东、北侧墙体，厨房北侧墙，南阳台窗户左右侧霉点处进行维修粉刷，恢复原状； 二、被告秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告贾胜兰租金损失7500元； 三、对原告贾胜兰的其他诉讼请求不予支持。 案件受理费95元，由被告秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司承担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  李占义 人民陪审员  刘瑞玲 二〇二〇年六月二十二日 代理书记员  杨晓娜