贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3640号 原告：王萍，女，汉族，1975年8月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：曹丞，男，彝族，1973年10月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨颖（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂咏（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告王萍、曹丞与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王萍、曹丞的委托诉讼代理人聂咏，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王萍、曹丞向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款343,241.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年5月23日起计算至2018年5月21日共计人民币25,022.27元)；二、本案诉讼费由被告承担。 事实理由，被告贵州碧阳恒通置业有限公司系依法成立房地产经营企业，以出让方式取得位于毕节市总土地面积为269057.4平方米地块的建设用地使用权，商品房预售许可证号为（2011）商房预字第10号，项目的开工时间是2011年10月1日。被告系专业的房开企业，对商品房的销售具有专业的经验和专门销售团队，此后被告就广大市民发出商品房销售的要约邀请。经被告的要约邀请，原告到被告的售房部了解商品房的信息；为此原告提出购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区，经双方协商后，原告于2011年12月19日与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定房号是碧阳国际城第×××××号，总购房款、房款支付方式、交房时间、办理商品房所有权初始登记由被告申请、被告承诺为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付给原告、面积差异的赔偿、违约责任等内容进行了约定；同时被告利用其商品房销售专业和专门销售团队的经验，在市场监管部门已经对《商品房买卖合同》进行备案的情况止，另行制作《补充协议》就逾期办理房屋权属证书的时间和违约金进行约定，并且在没有告知原告《补充协议》中具体内容的情况下，要求原告再次签订《补充协议》，以达到限制原告的权益的非法目的。在原告与被告签订《商品房买卖合同》后原告按照合同约定房款支付方式向被告支付了相应购房款，被告在收取原告房款的同时还代收了房屋维修基金、各种入户费交易费、办证费，并且原告按被告的要求将办理房屋权属证书转移登记的所有资料提供给被告，为此原告与被告之间的义务已经履行完毕，双方之间的签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。根据《商品房买卖合同》的约定被告应在合同约定的时间履行交房义务，然而被告于2014年8月3日才向原告款的交付商品房，同时原告于签订《商品房买卖合同》时已经将办理房屋权属证书初始登记、办理商品转移登记的相关的资料交付给被告，根据合同关于办理商品房所有权初始登记由被告申请、被告承诺为原告办理商品转移登记的相关文书并交付给原告、面积差异的赔偿的约定，被告应当于2016年5月21日将办理商品转移登记的相关文书并交付给原告，本案中因被告修建的商品房消防设施验收未合格，为此被告不能在合同约定的时间（即交房之日起90日）内为原告申请房屋权属证书初始登记、将办理商品转移登记的相关文书并交付给原告，其责任在于被告，原告直到2018年才拿到不动产权证，被告的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金。对其逾期办证的违约责任，但是被告一直拒不支付逾期违约金，为此原告多次与被告协商，被告只答应按计算违约总额的85%支付，为此双方没有协商一致，因此关于逾期办证的诉讼时间从被告将不动产权证交付原告之日起开始计算。同时被告违规收取原告供水、供电、供气、有线电视费（简称四通费）属于违法，以及房屋面积存在差异，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条和《商品房买卖合同》约定，被告应当将收取的四通费予以退还，并根据不动产权证的面积将面积差按照合同约定赔偿给原告。综上所述，被告没有在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书行为已经构成违约和违法，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 庭审时，原告当庭增加诉讼请求为要求被告退还多收取原告的电、燃气、闭路电视入户费3,694.00元；同时原告将第一项诉讼请求中违约金的计算起止时间变更为：从2015年11月计算至2018年9月7日。 被告碧阳置业公司答辩称：关于原告主张逾期办证问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同第二十二条关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式，办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书之日起360日以后开始计算。关于碧阳国际城办证问题，所有的买房人均委托被告办证，那么双方应根据补充协议8.3条的规定，严格履行自己的义务，本案中，被告已按约履行自己的义务，而原告在实际收房办理入住时没有提交办证所需资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，导致延迟办证的，被告不承担违约责任。2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件，且被告已于2018年1月15日在24号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知；并且被告已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知原告办证，该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分业主及法院的认可和认定；但原告依然我行我素，对被告的通知视而不见，未按时提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，原告不提供资料、不缴纳相关税费、不出具委托书，被告无法为其办证。3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以原告提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到被告张贴办证通知原告提交办证资料之日止；对于超过办证通知时间才收房或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，不应计算赔偿办证违约责任；小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致业主完全不用理会被告的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在被告多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。4、从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系原告按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，原告从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少原告个人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对原告使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定，被告请求将办证违约金赔偿率下调至0.002%；并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002%。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生情势变更。因此，若法院最终支持原告主张的办证违的金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。5、在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万元左右，有些甚至20多万元，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月19日，原告王萍、曹丞为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市。房屋总价款345312.00元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款204312.00元，余款141000.00元以公积金贷款支付。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同日，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，被告出具的贵州增值税普通发票载明涉案商品房的购房款为343241.00元。2011年12月18日，被告向原告收取了各项开户费及交易费4494.00元，该费用收据上显示已退交易费及多收的闭路电视开户费、已退不表开户费800元，被告向原告收取的各项开户费尚有电开户费、燃气开户费、闭路电视开户费共计3285.00元未退还。2017年4月11日，原告曹丞在《碧阳国际交房信息确认单》上签名，确认接收了涉案的商品房。2015年7月22日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年1月15日，被告在涉案房屋入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2018年8月17日，原告出具委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证。被告已为原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记存在违约，以及应退还各项开户费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。 对于原告主张被告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年4月11日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2018年4月6日前）为原告办理商品房转移登记。如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告于2018年1月15日通过在涉案房屋入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，被告在合同约定的期间履行了义务，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 对于原告主张被告退还各项开户费的诉请。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，被告另行向原告收取各项开户费及交易费共计4,494.00元，无事实及法律依据，理应退还。因被告已退还原告水表开户费、交易费及多收的闭路电视开户费，尚有电开户费、燃气开户费、闭路电视开户费共计3,285.00元未退还。故，对原告主张被告退还收取的各项开户费及交易费3,694.00元的诉请，本院以3,285.00元为限予以支持，其余部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王萍、曹丞开户费共计3,285.00元； 二、驳回原告王萍、曹丞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费213.00元，由原告王萍、曹丞负担188.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年六月二十一日 书记员  高立