广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初1653号原告一：梁瑞生，男，1943年9月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原告二：劳婉珊，女，1946年9月1日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告的委托代理人:张龙龙、柯陈莹，广东合富律师事务所律师。被告一：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告二：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房。法定代表人:涂国钧。原告梁瑞生、劳婉珊诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人张龙龙、柯陈莹到庭参加了诉讼。两被告经本院公告，期限届满，没有到庭参加诉讼，故本院依法对被告作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月5日，被告二受被告一委托与原告一、原告二就两原告购买海珠区南珠路2号（万城小商品交易中心）2层25号商铺（下称“涉案商铺”）事宜签订了《万城小商品交易中心认购书》，认购书签订后两原告依约向被告二支付了房款355000元、税费22046元、律师费1300元。后两原告与被告二就涉案商铺于2011年1月25日签订了《商铺买卖合同》。合同签订后至今，两原告已按认购书和合同约定支付了相关费用，但两被告仍然未将涉案商铺交付给两原告，亦未办理过户登记，导致两原告至今无法取得涉案商铺的产权。两被告交付涉案商铺的时间已逾期超过15日，且截止至起诉日涉案房屋已经被查封导致合同无法继续履行、合同目的无法实现。另，两被告从未向两原告披露过双方的代理关系，且原告发现被告一是被告二的法定代表人、股东。由于两被告的串通行为损害了原告的利益，故被告二应承担连带责任。据此，原告起诉请求判令：1、解除两原告和两被告签订的《商铺买卖合同》；2、两被告向两原告连带返还购房款355000元、税费22046元、律师费1300元；3、两被告向两原告支付违约金69500元（按已付房款695000元的10%的标准计算）；4、两被告承担本案诉讼费用。两被告没有到庭提出抗辩意见及证据。经审理查明：在已生效裁判文书查明2010年9月26日，被告一经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告一，受托人为被告二；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2010年12月5日两原告与被告二签订《万城小商品交易中心认购书》，两原告向被告二认购万城小商品交易中心二层25号物业。2010年12月5日两原告支付定金50000元，2010年12月14日两原告支付首期款305000元、税费22046元、律师费1300元，以上款项均由被告二开出《收据》给两原告。2011年1月25日，被告二（委托代理人）代被告一（出卖人）与两原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层25号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为695000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月14日前支付355000元，余下房价款340000元向银行申请抵押贷款；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金（第九条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。两原告以被告逾期交付涉案商铺及办理交易过户手续等为由，于2019年12月10日提起本案诉讼。另据查册时间为2019年12月10日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区南珠路2号225的房屋在2011年9月6日登记在被告一名下。目前分别被广州市海珠区人民法院、广州市黄埔区人民法院、广州市白云区人民法院等司法机关查封；等。本院认为：被告二代被告一与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原告、被告一具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《商铺买卖合同》中已明确载明出卖人为被告一，委托代理人为被告二，原告对此应是知悉的。现原告以合同上的出卖人处只有被告二盖章、两被告没有向原告披露过双方的委托代理关系为由要求被告二对被告一的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。原告依约支付51%房款355000元等费用，两被告至今未通知两原告办理余下房款的按揭借款手续。根据合同第九条及第十五条约定，被告一至今没有将涉案商铺交付给原告及为原告办理涉案商铺的交易过户手续的行为，已构成违约，而且涉案商铺已被法院查封，涉案合同的合同目的也无法实现。故原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告一返还已付购房款、税费、律师费及按10%的标准计付违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，但从公平合理出发，违约金应以两原告已付房款本金355000元为本金计算为宜，对原告要求以全部房价款695000元为本金计算的请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告梁瑞生、劳婉珊于2011年1月25日签订的《商铺买卖合同》。二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款355000元、税费22046元、律师费1300元给两原告。三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金35500元给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8018元，由两原告负担609元、被告涂国钧负担7409元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年六月十二日书记员  郑家悦莫敏琪