广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2909号原告：区宝成，男，汉族，1954年4月23日出生，住址：广东省广州市黄埔区双岗南平里2号，公民身份号码：440************917。被告：佛山市云堡酒店管理有限公司，住所：广东省佛山市南海区*************************，统一社会信用代码：91441900MA510WQK3X。法定代表人：黄某1。原告区宝成诉被告佛山市云堡酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告的法定代表人黄某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋托管合同》；2、被告向原告支付2019年1月、2019年5月至2020年4月租金合计31250元（含2019年1月少付租金1250元及2019年5月至2020年4月租金30000元）；3、被告向原告支付拖欠租金的违约金（违约金以当月欠租为本金，从欠费当月1日起按日千分之一计算至被告实际清偿之日止）；4、被告向原告支付2019年11月至2020年2月房屋水电费89.70元；5、被告修复原告位于佛山市禅城区南庄镇绿岛广场D-2栋714房的门及卫生间洗手台；6、被告向原告返还佛山市禅城区南庄镇绿岛广场D-2栋714房；7、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年9月27日与被告签订《房屋托管合同》，约定由原告将涉案佛山市禅城区南庄镇绿岛广场D-2栋714房委托被告经营管理，委托物业的前三年租金标准为2500元/月。同时，原、被告签订了《室内物品委托代购协议》，约定由原告委托被告代购室内设备，设备款合计28600元。签订上述合同及协议当日，原告将涉案房屋交付予被告，并支付代购设备款28600元。被告接收涉案房屋后即更换涉案房屋门锁芯及钥匙。原告已依约履行了交付物业及支付代购室内设备款的义务，然被告除支付2018年12月至2019年4月租金外，至今未支付租金。另，被告在承租涉案房屋过程中损坏了房门至今未修复，几经沟通未果。被告于2019年11月21日向原告发出《终止合同通知书》，但拒不返还房门钥匙给原告，也不修复受损的房门及卫生间洗手台。根据上述《房屋托管合同》第13.2条的约定，被告应支付逾期支付租金的违约金。由于被告构成违约并拒绝返还房门钥匙，原、被告之间亦尚未办理交接手续，故被告主张解除合同无事实和法律依据。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、被告已于2019年11月底撤场，当时被告已向原告发出《终止合同通知书》，但原告不同意终止合同，并要求被告赔偿家私费用28600元，双方因此产生纠纷。二、被告一直约原告办理解除合同手续及交付钥匙，但原告一直拖延办理并要求被告赔偿，故应由原告自行承担拖延办理解除合同手续的后果，被告仅同意向原告支付2019年5月至2019年11月14日的租金及相关违约金。三、关于门锁问题，被告曾找物业修复，但物业无法修复，之后经协商被告同意由原告找人修复，由被告承担修复费用，但原告也没有回复。四、关于卫生间洗手台问题，原告此前并未提出该问题，该洗手台的修复费用需要双方协商。五、关于水电费，因被告已于2019年11月底撤场，之后产生的水电费不应由被告承担。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告国家企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《物业使用权出让合同》。证明原告有权出租涉案房屋。3.《房屋托管合同》。证明原告将涉案房屋出租予被告。4.《室内物品委托代购协议》、《收据》。证明被告已收取原告支付的配置款28600元。5.《账户交易明细查询清单》。证明被告支付的最后一期租金期间为2019年4月，2019年5月起的租金至今未付。6.《终止合同通知书》。证明被告违法解除双方签订的合同。7.照片。证明被告未依约履行保管原告财产的义务，应依法依约承担维修责任。8.短信记录截图。证明原告曾就租金、房门、钥匙等事宜与被告交涉，然被告不作为。9.微信聊天记录截图、费用明细。证明涉案房屋于2019年11月-2020年2月共计产生水电费89.70元，应由被告承担。10.《情况说明》、短信聊天记录截图。证明原告于2020年4月3日收到被告邮寄的涉案房屋钥匙，原告要求被告共同到场对房屋内财物进行验收交接，并由原告先行垫付维修费用后由被告予以承担，但被告均不予理会。诉讼中，被告提交以下证据：《律师函》。证明原告曾向被告发送《律师函》以催收相关费用，但被告对其中的计算方式有异议。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第9组证据，可相互佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。原告提交的第10组证据中，《情况说明》虽系原告单方制作，但其中所载的被告邮寄钥匙事宜，可与经被告确认的同组证据中的微信聊天记录相互佐证真实性，故本院对上述反映事宜确认真实性，《情况说明》其他内容系原告单方意见，本院待后认定。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年7月26日，案外人佛山市润丰置业有限公司与原告签订《物业使用权出让合同》，约定由案外人佛山市润丰置业有限公司向原告出让涉案佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场西区*******的使用权，出让期限为该物业交付之日起二十年。2018年9月27日，原告（出租人、甲方）与原东莞市****管理有限公司（承租人、乙方）签订《定额公寓委托管理合同》，合同主要内容为：“……一、委托物业基本情况1.1甲方同意将位广东省佛山市禅城区南庄镇绿岛广场D-2栋714房（以下简称委托物业）委托乙方经营管理，委托物47.7平米，实面积共34.6平米，该物业产权证号或购买合同编号为B2-20180726-001。1.2委托物业现有装修及设施、设备情况详见双方签订的《公寓物品清单或家具家电代购协议》。该清单或协议作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同委托经营管理期满后，乙方归还委托物业的物品移交依据。……三、委托期限3.1委托期共5年，即自2018年09月27日起至2023年09月26日止。3.2其中2018年09月27日起至2018年12月26日止为家私家电配置期和前期筹备期，其计3个月。……四、租金及支付方式4.1委托物业的前三年不含税租金为2500元/月，第四年、第五年租金不含税租金为2625元/月。4.2租金支付方式按照每月15日支付，乙方预付下一阶段租金。4.3乙方应按照房租支付明细表约定的时间和金额及时向甲方支付委托物业的租金。……4.5本合同签定3日内，乙方向甲方支付托管押金2500元。在合同期满、结清全部费用并办理移交手续后，甲方将乙方押金全部返还给乙方，押金不计利息。4.6因乙方原因逾期支付甲方押金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付月租金的千分之五的滞纳金；五、委托物业的维修和养护5.1委托期间，乙方应对委托物业的装饰及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，正常的磨损和折旧除外。修缮或更换费用由乙方承担。……5.3委托期间，公寓内的家具家电由乙方负责维护保养，如需维修或更换，费用由乙方承担。5.4委托期满，如甲乙双方不再续约，乙方将室内物品交还甲方时，需满足两点条件：1、物品在；2、完好能使用。如出现物品丢失或不能使用，由乙方负责赔偿或维修好。5.5甲方同意给予乙方每年累计半个月时间作为家私家电的维护保养，维护保养期间租金免付，维护保养时间统一安排在每年的1月份，即每年1月份半个月免租，乙方本月只需缴纳于甲方半个月租金。……七、乙方的权利和义务……7.2按照本合同第三条和第四条的约定向甲方支付租金。……7.4承担因使用委托物业所产生的水、电、煤气、有线电视、电话、宽带网络费（物业管理费由业主承担）。……7.6合理使用委托物业，并履行约定的公寓维修和养护义务。……九、委托物业的交接9.1委托期满，双方应共同到现场对委托物业进行验收核实并办理交接手续。……十二、合同的补充、解除、终止12.1合同履行期间，经双方协商一致，可签订补充协议。12.2委托期满，乙方将委托物业交还给甲方之日起，本合同自行终止。12.3委托期间，除不可抗力的原因或本合同约定的解除条件出现外，任何一方不得擅自解除合同。如确需解除本合同的一方，应提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后，签订解除本合同的协议书，提出解除合同的一方应给对方支付协商好的违约金。十三、违约责任13.1本合同签订后，除不可抗力或本合同约定的解除条件出现外，任何一方提前解除合同，应向守约方支付一个月租金作为违约金（合同期间，甲方自住不算违约）。13.2因乙方原因逾期支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付月租金的千分之一的违约金；逾期三十日未支付，甲方有权解除合同收回委托物业，乙方按照本合同13.1条款的约定向甲方支付违约金。……”同日，原告（甲方、委托人）与原东莞市****管理有限公司（乙方、受托人）签订《室内物品委托代购协议》，约定由原告委托原东莞市****管理有限公司代购涉案房屋内装修物品，代购设备详见《代购清单》，室内物品代购款项合计28600元（含押金2500元及应支付款项26100元），原告应于签订协议之日起三天内支付完毕。同日，原东莞市****管理有限公司出具《收据》，确认收取原告支付的配置款28600元。同日，原告出具《收据》，确认收取原东莞市****管理有限公司支付的房屋押金2500元。2019年11月11日，原东莞市****管理有限公司向原告发出《终止合同通知书》，上载：“东莞市****管理有限公司佛山市绿岛湖分店，在广东省佛山市禅城区南庄镇绿岛广场D2-206商铺运营，由于绿岛分店运营情况非常差，公司亏损比较严重，于2019年11月1号公司宣布关闭绿岛广场分店运营，公司于2019年11月3号与全部业主沟通协商解除合同的相关事项问题。东莞市****管理有限公司佛山市绿岛湖分店拖欠绿岛广场D2-714业主区宝成的租金数额为2500×6（5-10月份6个月的租金）=15000元，东莞市****管理有限公司承诺一次性还清以上租金欠款。”2019年12月3日，原告委托广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师向原东莞市****管理有限公司发出《律师函》，要求原东莞市****管理有限公司向原告返还室内物品代购款项28600元，补交2018年9月27日至2019年1月15日家私家电配置期、前期筹备期以及家私家电维护保养期的租金8750元，支付自2019年5月起拖欠的租金17500元及违约金1855元（自2019年5月16日起暂计至2019年12月3日止），并维修或更换涉案房屋大门，相关维修或更换费用由原东莞市****管理有限公司承担。2020年3月18日，案外人佛山市润丰物业管理有限公司绿岛广场管理处通过微信向原告发送2019年11月-2020年2月水电费收费信息，上述期间合计产生水电费89.70元。另查明，原东莞市****管理有限公司于2019年5月15日经工商核准变更企业名称为佛山市云堡酒店管理有限公司（即本案被告）。诉讼中，原告陈述：涉案房屋的受损情况为大门门套损坏及卫生间洗手台挡板爆开。被告陈述：被告仅确认原告主张的大门门套损坏问题，但不确认卫生间洗手台问题是被告造成。就房屋返还问题，原、被告一致确认至庭审当日涉案房屋钥匙尚未返还予原告，后原告于庭后出具《情况说明》，确认已于2020年4月3日收到被告邮寄的房屋钥匙，被告亦于相关微信聊天记录中予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《定额公寓委托管理合同》及《室内物品委托代购协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。关于原告主张解除涉案《房屋托管合同》、返还房屋的诉请。经查，涉案《房屋托管合同》包含《定额公寓委托管理合同》及《室内物品委托代购协议》。因《室内物品委托代购协议》业已履行完毕，故原告主张解除该代购协议缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于《定额公寓委托管理合同》，依据该合同的相关约定，被告负有依约按期支付租金的合同义务。因被告自认存在拖欠租金行为，故其已构成违约，原告依法依约有权主张解除上述委托管理合同；被告作为违约方，依法无权主张解除合同，其所发出之《终止合同通知书》对原告并不产生法律约束力。因原告以起诉形式明确要求解除上述委托管理合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除该合同的通知到达被告，故本院确认涉案《定额公寓委托管理合同》于2020年3月20日解除。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，因原告确认已于2020年4月3日收到涉案房屋钥匙，应视为被告已于当日向原告返还涉案房屋，故本院对原告有关返还房屋的诉请不再予以处理。关于原告主张被告支付租金、逾期交租违约金及水电费的诉请。如上所述，被告负有依约按期支付租金及水电费的合同义务。因被告自认拖欠自2019年5月起的租金，故原告有权向被告主张2019年5月至《定额公寓委托管理合同》解除之日即2020年3月20日的租金。另因被告至2020年4月3日才向原告返还涉案房屋，故其应参照合同约定租金标准向原告支付占有使用费；而结合原告诉请，原告所主张的租金实际包含合同解除后至被告返还房屋之日（2020年3月21日至2020年4月3日）占有使用费，故为避免诉累，本院对该期间占有使用费一并予以支持。经计算，上述期间租金及占有使用费合计26500元（2500元/月×10.5个月+2500元/月×1个月÷30天×3天,2020年1月免收半个月租金）。至于原告所主张之2019年1月半月租金，因双方合同已明确约定每年1月免收半个月租金，故原告上述诉请缺乏合同依据。被告另虽抗辩主张其已于2019年11月底搬离涉案房屋，但并无有效证据予以证明，应由其自行承担举证不力后果，本院对其上述抗辩主张不予采纳。同理，因原告已有效举证证明涉案房屋于2019年11月至2020年2月期间共计产生水电费89.70元，且上述费用期间为被告承租房屋期间，故该水电费89.70元依约应由被告承担。至于原告主张的逾期交租违约金，被告拖欠租金确已构成违约，则其应依据《定额公寓委托管理合同》第13.1、13.2条的约定按一个月租金金额向原告支付违约金2500元。原告诉请租金及违约金超出部分，本院均不予支持。关于原告主张被告修复涉案房屋大门及卫生间洗手台的诉请。因被告于诉讼中确认涉案房屋大门确为其损坏，故被告依约负有维修责任；而就卫生间洗手台问题，被告虽否认为其损坏，但其亦确认洗手台受损事实，故结合原告所举照片拍摄时间及被告承租使用行为，可推知该洗手台受损亦系被告原因所致，被告亦应负维修责任。然涉案房屋现已返还予原告，且原、被告双方就维修事宜存在较大争议，故为妥善解决纠纷，上述房屋受损部位可由原告自行修复后再另行向被告主张修复费用，本院于本案中对原告有关修复诉请不再予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告区宝成与被告佛山市云堡酒店管理有限公司于2018年9月27日签订的《定额公寓委托管理合同》于2020年3月20日解除；二、被告佛山市云堡酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告区宝成支付2019年5月至2020年4月3日租金及占有使用费合计26500元；三、被告佛山市云堡酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告区宝成支付违约金2500元；四、被告佛山市云堡酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告区宝成支付2019年11月至2020年2月水电费89.70元；五、驳回原告区宝成的其他诉讼请求。如被告佛山市云堡酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取292元，由原告区宝成负担44元，由被告佛山市云堡酒店管理有限公司负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年六月十日书记员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。