福建省福州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)闽01民终1489号 上诉人（原审原告、执行案外人）：林虹，女，1971年7月18日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：江化莺、商星星，福建亚恩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市音西街道元洪路**冠发国际新城**，统一社会信用代码91350181683074868J。 负责人：林涛，行长。 委托诉讼代理人：王小菲、史伟翯，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：福清市东方旅游航空实业有限公司，，住所地福建省福清市江滨路江滨广场****统一社会信用代码9135018115491370XG。 法定代表人：林辉。 被上诉人（原审被告、被执行人）：林辉，男，1964年8月7日出生，住福建省福清市。 上诉人林虹因与被上诉人招商银行股份有限公司福州福清支行（以下简称“招商支行”）、福清市东方旅游航空实业有限公司（以下简称“东旅公司”）、林辉案外人执行异议之诉一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 林虹上诉请求：1.撤销一审判决，并予以依法改判或发回重审；2、本案一审、二审全部诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。尽管从登记的角度上而言，东旅公司在法律上享有所有权，但该所有权已经受到上诉人对案涉房屋物权期待权的限制。而一审法院以《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，认为上诉人为东旅大厦实际所有人缺乏依据，适用法律错误。二、一审认定事实错误，上诉人对涉案房屋享有权利能够阻却法院的强制执行。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。上诉人与被上诉人东旅公司、林辉于2007年3月2日签订的《东旅大厦集资断契》，是双方真实意思的表示。对于合同内“集资条件”，该断契为格式合同，上诉人出于对两原审被告的信任没有就相关条款提出异议。契约内载明“甲方不能将东旅大厦未分割的集体产权进行银行批押及担保，如发现或造成买房经济损失均由东旅公司承担并负相应的法律责任”，该条款为合同内的甲方义务，已明确甲方不能将该房屋进行银行抵押。且上诉人作为无过错的不动产买受人，依法享有物权期待权。2、上诉人在房屋被查封前即合法占有涉案房屋。上诉人向法庭提交了自房屋交付后进行出租的相关《房屋租赁合同》及租赁人的身份证复印件，可以证实该房屋早已交由上诉人实际控制使用的。3、上诉人已支付全部价款。对于购房款113.4万元，上诉人应林辉要求交付现金给林辉，有被告2、3出具的收款收据可以予以证明。4、非因买受人的原因未办理过户。被上诉人2、3一直对上诉人称东旅大厦产权未办理。东旅公司于2010年5月25日办土地使用权证，于2010年8月24日办理产权登记，于2010年11月3日即与被上诉人1招商银行办理《最高额抵押合同》其时间是非常短暂急促的，没有给上诉人提出办理过户的机会。三、上诉人的物权期待权应当予以保护。基于我国现行房地产开发及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往是不能及时进行登记的，因此买受人取得的是物权期待权。本案中，上诉人已经履行合同主要义务，虽然未经依法登记，但上诉人在对取得法定物权无过错，且已经基于有效的合同合法占有案涉房屋的情况下，应当享有类似所有权人的地位。四、被上诉人招行支行对抵押物的现状审查不严，其本身也存在过错，其抵押权落空的结果应由招商银行自行承担。 招行支行辩称：一、上诉人提出的事实和理由不符合《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不能排除执行。首先，上诉人与东旅公司签订的《东旅大厦店面集资断契》系房屋集资合同的真实性一审法院已予以否认，上诉人并非东旅公司的员工，所以无法以员工身份签订集资断契。且本案另外两个被上诉人林辉、东旅公司均未出庭，上诉人主张的集资断契为格式条款也无法查实。其次，本案中上诉人提供《房屋租赁合同》，但未提供租金支付凭证，无法证明租赁的真实性。且依据东旅公司提供的租赁合同，2008年12月8日东旅公司将东旅大厦一、二层107-109号出租给福建康辉国际旅行社福清分社使用，租赁期为2009年1月20日至2014年1月20日止，与上诉人提供的证据不符，无法证明上诉人其已占用房屋。再次，上诉人仅提供东旅公司及林辉出具的收据，未提供付款凭证，无法证明其已实际支付购房款。最后，上诉人在签订集资断契之时，东旅大厦尚未建成，无法办理过户登记手续，且东旅大厦整座仅有一本权证，无法办理分割过户登记手续，办理过户登记手续无法实现。退一步说，东旅大厦可以办理过户登记手续，东旅大厦于2010年8月24日进行了整座产权登记，答辩人于2010年11月办理抵押登记，三个月的时间完全可以在抵押登记前将讼争房产办理过户登记手续。二、答辩人已发放贷款及办理抵押登记前尽到了合理审查义务，不存在过错。上诉人通过东旅大厦相关权证确认东旅大厦权属系基于对不动产公示效力的信赖，东旅公司亦提供了相应的租赁合同证明房产当时的状况，且答辩人亦对东旅大厦的租金享有优先受偿权。 东旅公司、林辉未作答辩。 林虹向一审法院起诉请求：1.判决停止对位于福清市商业店面的强制执行；2.本案诉讼费用由招行支行、东旅公司、林辉承担。 一审法院认定事实：东旅公司于2010年8月24日取得东旅大厦的土地使用权证和房屋所有权证（产权证号融房权证Ｒ字第××号，土地证号融音西国用（2010）第Ａ04**）后，于2010年11月3日与招商支行签订《授信协议》、《最高额抵押合同》、《最高额质押合同》、《应收账款质押登记协议》、《最高额不可撤销担保书》、《借款合同》，以东旅大厦为抵押担保，以东旅大厦的租金为质押担保，向招商支行贷款3200万元。同日，办理了房屋抵押登记，次日办理了土地抵押登记。因东旅公司拖欠借款，招商支行向本院起诉，一审法院于2016年5月19日作出（2016）闽0181民初2472号诉讼财产保全民事裁定，查封东旅公司所有的东旅大厦房产所有权及土地使用权。2017年4月28日，本院作出（2016）闽0181民初2472号民事判决：东旅公司于判决生效之日起十日内偿还招商支行借款14776230.18元及利息；若东旅公司未按时足额履行上述判决确定的债务，招商支行有权对担保财产东旅大厦的房产及土地以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，并有权对东旅大厦的房产自2010年11月3日起至2015年11月2日止及自2015年11月16日起至2023年11月15日止的期间出租所产生的租金收益享有优先受偿权，林辉对上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后有权向东旅公司追偿。判决生效后，东旅公司、林辉均未履行法律文书确定的义务，招商支行于2018年3月27日向一审法院申请强制执行，一审法院立案执行后，将诉讼中查封的东旅大厦房产及土地的保全措施转为执行中的查封措施。林虹于2019年3月1日提出书面异议，一审法院于2019年5月8日作出（2019）闽0181执异14号执行异议裁定驳回林虹的异议请求，林虹遂提起本案执行异议之诉。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。本案中，东旅大厦的土地使用权证和房屋所有权证等在案证据显示，整座东旅大厦已于2010年间登记为东旅公司所有，林虹主张其为东旅大厦一层东起第七号店面的实际所有人缺乏依据，不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此可知，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时具备上述四种情形且其权利能够排除执行，才可停止对被查封的不动产的执行。林虹主张其在法院查封前向东旅公司购买并占有、使用了案涉店面，付清了全部买卖价款。为此提交了《东旅大厦集资断契》、收款收据、收条等证据为证。本院审查认为，从林虹提交的《东旅大厦集资断契》的名称及内容看，该“集资断契”的性质应为集资建房合同，即便性质为“买卖”合同，该“买卖”合同是否真实有效，亦缺乏证据证明。首先，该“集资断契”明确集资条件为“公司内部职工、骨干等宿舍，工龄在5年以上，在公司双职工，并且对公司有特殊贡献者优先安排”，林虹未提交证据证实其符合上述集资条件；其次，案涉集资款属大额资金，以现金形式交付不合常理，仅凭东旅公司出具的收款收据及林辉个人出具的收条无法证实其真实的支付情况；再次，“集资断契”中载明“房产为共有产权无法分割，东旅公司不能将东旅大厦进行银行抵押及担保，如发现或造成买方经济损失均由东旅公司承担并负相应的法律责任”，可见即便“集资断契”是真实的，也只约束合同双方当事人，林虹可以按约向东旅公司另行主张赔偿损失。综上，林虹提供的证据不足以证明其为案涉店面的实际产权人或享有排除强制执行权益的买受人，其无权对抗抵押权人的优先权以及法院的强制执行。林虹的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 一审法院判决：驳回原告林虹的诉讼请求。案件受理费100元，由林虹负担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。 本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证明资料：1、2009年1月12日签订的租赁协议书、2010年12月7日签订的协议书、2010年12月3日签订的房屋租赁合同；2、吴兰鸿身份证复印件；3、2014年8月22日签订的房屋租赁合同。被上诉人招行支行向本院提交了以下证明资料：东旅大厦房屋租赁合同（编号：NO20100010）一份。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。经质证和审查，上诉人的证明资料无法证明其待证对象，被上诉人的证明资料与本案不具有关联性，故本院对上诉人、被上诉人提交的以上证明资料均不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，林虹主张执行异议的房产系东旅大厦的商业店面，该房产的主要用途并非个人居住，而系通过店铺经营而获得财产收益。因此，该房产并非属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的“商品房消费者”，林虹亦不必然享有优先于抵押权人的权利。 本案中，林虹提交的《东旅大厦店面集资断契》载明的签订时间为2007年3月2日，其提交的两张集资款收款收据上载明的时间为2007年5月、2009年1月，林辉向林虹出具的《收条》上载明的时间是2007年3月2日，而东旅公司办理大厦整座房产及土地的抵押登记（抵押权人为招行支行）的时间为2010年11月3日、11月4日。由此可见，林虹主张的签订断契的时间，早于招行支行获得案涉店面抵押权的时间。 另一方面，林虹据以提出执行异议的依据，系其对案涉店面享有的断契权利。根据《集资断契》第四条“东旅大厦为公司内部骨干职工集资建设，系公司集资者共有产权”的约定，以及林虹于一审中的诉请理由“东旅大厦……是由各方筹集资金建设，并非东旅公司单独所有。”的表述，可以见林虹主张的对案涉店面的权利，应为对案涉店铺的所有权。而招行支行对此抗辩的依据，系其对案涉店铺享有经过登记的、并经生效裁判文书确认的抵押权。因抵押权的设立目的，即为限制抵押物的所有人对抵押物的处分行为；而所有权的取得，即赋予所有权人对标的物享有完全的、自由的处分权利，故林虹主张的“断契权利”，其本质上已经与招行支行的抵押权存在物权处分权上的明显冲突。 如前所述，林虹主张其获得“断契权利”的时间，早于抵押权的设立时间，故林虹对案店铺的异议，实质上系对“在林虹认为其已经对店面享有所有权的情况下，招行支行取得抵押权是否合法”的问题提出的异议。本案为执行异议之诉，在生效裁判已确认招行支行依法享有抵押权的情况下，本院无法对前述争议再行认定，故林虹的有关异议，实质是对生效裁判的异议，不属于执行异议之诉的范畴，应当通过审判监督程序解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下： 一、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4351号民事判决； 二、驳回林虹的起诉。 本案一、二审案件受理费各100元，均予退还林虹。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年六月十五日 法官助理 赖钟炜 书 记 员 李昕宇