河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3415号上诉人（原审原告）：薛继生，男，汉族,1959年11月19日出生，住河南省洛阳市老城区。被上诉人（原审被告）：李新营，男，汉族,1983年4月2日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杨景雷，河南天豫律师事务所律师。原审第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏华，该公司员工。上诉人薛继生因与被上诉人李新营、原审第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司(以下简称懿皇公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3530号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人薛继生、被上诉人李新营的委托诉讼代理人杨景雷、原审第三人懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛继生上诉请求：1.撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3530号民事判决书第二项内容，对该案依法改判；2.对李新营的违约金索赔金额由合同约定成交房价的10％的26.3万调整为10万元；3.本案一、二审的诉讼费、律师费等费用由李新营承担。事实与理由：1.2017年初，薛继生为给在上海工作的孩子购置住房，委托懿皇公司居间出售本人名下的洛阳房产。2017年6月24日，经协商一致，薛继生、李新营及懿皇公司达成了0003457号《房屋买卖(居间)合同》。根据合同约定，李新营应当于2017年7月9日向薛继生交付首批购房款人民币224万元，余款39万元向公积金中心中请贷款支付，贷款金额、期限、利率以公积金中心审批为准，如审批金额低于申请贷款金额，不足部分由乙方(买方)与该房屋所有权转移登记之日前，以现金方式交付给甲方。合同第八条第5项、第6项另就乙方的造约责任进行了明确约定：乙方如违反本合同约定或其他由于乙方的原因而不予买受该房屋的，应向甲方(卖方)支付成交价格10%的违约金，且甲方有权解除合同另行出卖该房屋。合同签订后，李新营违背诚信，并未履行合同约定的任何义务，拒不按期支付房款，薛继生现依法向法院起诉。2.一审法院认定事实及适用法律错误。一审法院认为公积金贷款未获得，只是因为房屋面积过大，超出公积金贷款审批单范围。签订合同前，李新营称仅有一套住房，合同签订后，李新营被拒公积金贷款，李新营又说名下已有两套住房。一审法院称三方多次协商，与事实不符。按照合同约定，李新营是否贷来款与薛继生并无关系，薛继生并未收到李新营的相关款项，薛继生的合同义务是提供可以随时过户的没有任何问题的房子，谁违约谁担责、谁赔偿，薛继生无任何过错；一审法院适用法律错误。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，该条规定针对的是企业对个人，双方合同，这和二手房三方买卖合同是有界限的。本案仅剩下房价的6.7％的贷款，李新营有能力履行合同，恶意不履行；4.合同约定了多种付款方式，并对贷款不足部分如何处理达成一致结果。5.在长达数月的磋商之中，李新营既不解除合同，也不继续履行合同，导致薛继生投入大量精力，最终无奈之下提起诉讼。综上，薛继生解除合同的根本原因是李新营并无任何法定情形且继续履行并无任何损失的前提下，迟迟不履行合同，其本质系违反诚信，构成违约，依法应当承担违约责任。李新营答辩称：1.造成本案房屋居间买卖合同无法履行的原因是本案约定买卖方式为公积金贷款，而本案涉案房屋超过300平方米，无法使用公积金贷款进行交易；2.薛继生和李新营均是普通市民对买卖房屋没有专业知识，在这个过程中没有过错。所以李新营认为，原审法院认定事实和判决完全正确，应当依法予以维持。懿皇公司答辩称：同意解除合同。至于薛继生请求的违约金是要求李新营承担的，与第三人无关。对这点第三人不予答辩。一审法院认定事实:2017年6月24日，薛继生(甲方、卖方)、李新营(乙方、买方)、第三人懿皇公司(丙方居间方)经协商一致，签订了编号为0003457的《房屋买卖(居间)合同》。合同约定李新营购买薛继生位于洛龙××路××中××房产，房屋面积316.53平方米，房屋所有权证号为洛房权证字第**，房屋成交价为264万元。乙方于2017年7月9日交付224万元与银行方，经丙方代为保管的房屋房款(预留尾款)1万元，甲乙双方需积极配合丙方于业主拿到全部尾款前交接有关该房屋之杂费。甲方于拿到全部房款3日内交付房屋于乙方使用。余款39万元乙方向公积金中心申请公积金贷款支付，贷款金额、期限、利率等具体以银行或公积金中心审批为准。如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由乙方于该房屋所有权转移登记之日前，以现金方式交付给甲方。基于丙方已提供该房屋居间服务并促成合同有效成立甲乙双方在签订本合同时由乙方向丙方支付居间服务费52800元；如甲方双方委托丙方办理过户服务、贷款服务的，乙方须向丙方交付房屋权属过户服务费2000元、贷款服务费3000元。乙方按本合同约定交清全部房款或已付首付款并通过银行或公积金中心贷款审批的情况下，甲乙双方按丙方要求于贷款审批通过3个工作日内共同到房管局现场办理该房屋所有权转移登记手续。本合同签订成立后，甲方如违反本合同约定或其他由于甲方的原因而不予将该房屋出卖给乙方的，应退还乙方已交付的所有款项，并向乙方支付该房屋成交价格10%的违约金，乙方有权解除本合同。本合同签订成立后，乙方如违反本合同约定或其他由于乙方的原因而不予买受该房屋的，应向甲方(卖方)支付房屋成交价格10%的违约金，且甲方有权解除合同另行出卖该房屋。买受该房屋的，应向甲方(卖方)支付房屋成交价格10%的违约金，且甲方有权解除合同另行出卖该房屋。乙方未按本合同第四条的约定支付购房款，每逾期一天，应按房屋成交价格每日万分之五向甲方支付违约金，逾期30日，乙方应向甲方支付该房屋成交价格10%的违约金。甲方有权解除本合同另行出卖该房屋。由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担。同日，李新营向第三人懿皇公司交纳了10000元预留尾款、39600元中介服务费、2000元代办服务费、3000元贷款服务费。2017年8月25日，河南松盛永进律师事务所出具的收据显示收到薛继生壹万贰仟元整，系付法律服务费11000元、办理费1000元。庭审中第三人懿皇公司称三方已经过多次协商，其中首次协商是2017年7月10日前，合同不能履行是因为案涉房屋面积太大，超出公积金贷款的范围，不能办理公积金贷款。一审法院认为，本案中，薛继生、李新营、懿皇公司三方签订的合同中约定案涉房屋成交价为264万元，约定李新营于2017年7月9日前交纳224万元房款，剩余房款39万元通过公积金贷款支付。但因该交易房屋面积过大，超出公积金贷款审批的范围，不能办理公积金贷款，薛继生、李新营、第三人均知晓该事实，且三方已经过多次协商，没有达成一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出售人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。当事人在明知无法办理公积金贷款的情况下享有法定的解除权，没有交纳购房款不属于违约行为，不应承担违约责任，故对薛继生主张李新营支付26.4万元违约金及律师费的诉求，该院不予支持。在无法办理公积金贷款的情况下，薛继生主张解除该合同的诉求该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，经合议庭评议并经审判委员会研究决定，判决：一、解除薛继生、李新营、第三人懿皇公司于2017年6月24日签订的编号为0003457的《房屋买卖(居间)合同》；二、驳回薛继生的其他诉讼请求。一审案件受理费5360元，由薛继生负担。本院二审审理期间当事人没有提交新的证据，本院对一审法院认定基本事实予以确认。另查明：2017年6月24日，薛继生、李新营、第三人懿皇公司三方签订的买卖（居间）合同第八条违约责任，第5项载明：“本合同签订成立后，乙方如违反本合同约定或其他由于乙方的原因而不予买受该房屋的，应向甲方(卖方)支付房屋成交价格10%的违约金，且甲方有权解除合同另行出卖该房屋。”本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定依据诚实信用原则，严格履行自己的义务。案涉合同的三方当事人对解除合同的事实均未提出异议，本院对此予以确认。关于李新营是否应承担违约责任的问题，李新营作为买方负有支付购房款的义务，三方合同约定李新营以“按揭方式履行本合同”，且约定的贷款方式为“向公积金中心申请公积金贷款”，故在合同签订时李新营应就其本人及案涉房屋是否符合相应的贷款条件进行确认，其未进行相应确认而导致无法以公积金贷款形式支付卖方薛继生购房尾款、案涉合同无法继续履行而解除的行为构成违约，应承担相应的违约责任。但案涉合同中约定的违约金过高，本院综合李新营的过错程度及合同有关违约金的约定情况，酌定李新营向卖方薛继生支付违约金8万元，薛继生的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本案买卖合同的标的为二手房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。综上所述，薛继生的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3530号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3530号民事判决第二项；三、李新营于本判决生效之日起十日内支付薛继生违约金8万元；四、驳回薛继生的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5460元，由薛继生负担3000元，由李新营负担2460元；二审案件受理费2300元，由上诉人薛继生负担500元，被上诉人李新营负担1800元。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  杨元卿审判员  付爱丽二〇二〇年六月二十四日法官助理傅艺林书记员杨伯钊