青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初1365号原告：李彬，男，1984年11月28日出生，汉族，公民身份号码：×××,住西宁市。委托诉讼代理人：王强，甘肃泫渊律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，住所地：西宁市城中区城南新城大道151号，统一社会信用代码：916301037104485714。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财。原告李彬与被告青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称：庄和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告李彬及其委托诉讼代理人王强、被告庄和公司的委托诉讼代理人甘发财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彬向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《职工内部认筹协议》；二、被告返还原告购房款35000元以及自2015年12月16日至2020年4月1日期间按年利率4.75%计算的利息损失9015元，且利息损失计算至购房款清偿之日止；三、被告赔偿原告损失445799元（按双方约定的购买房屋的总价款计算）；四、被告向原告支付惩罚性赔偿款35000元；五、由被告承担本案的案件受理费、保全费。事实与理由：原、被告于2015年12月16日签订《职工内部认筹协议》，约定被告将位于西宁市××道房屋出售给原告，并就房屋建筑面积、认购单价、总价、付款方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。当日原告缴纳25000元的认购金并于次日缴纳10000元的定金。2018年10月15日，被告将原告诉至西宁市城中区人民法院，请求认定《职工内部认筹协议》无效，经法院审理认定该协议真实有效并驳回了被告的诉讼请求。目前被告已将涉案房屋卖给了案外人，属于一房二卖，给原告造成了严重的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定》及《商品房销售管理办法》相关规定，原告特提起诉讼，望判如所请。被告青海省庄和房地产开发有限公司辩称：同意解除双方签订的《职工内部认筹协议》；原告向被告仅缴纳了10000元的认筹金；对原告主张的利息损失9015元、按购房总价款445799元计算的损失、惩罚性赔偿款35000元均不认可。原告李彬向本院提交以下证据：证据一、《职工内部认筹协议》、认筹承诺书，证明原、被告成立了商品房买卖合同法律关系的事实；证据二、收据2份，证明原告按照合同约定支付了购房首付款；证据三、（2019）青0103民初334号民事判决书，证明原、被告签订的《职工内部认筹协议》合法有效，该判决认定原告向被告支付了35000元首付款的事实；证据四、案外人杨×与被告签订的商品房买卖合同、青海省住房和城乡建设厅网络查询清单截图1份，证明2019年2月27日，被告将案涉房屋出卖给案外人杨×，属于一房二卖的事实；证据五、《宣传册》，证明被告与青海置信传媒有限公司系委托销售房屋关系，青海置信传媒有限公司有权代收购房款。被告青海省庄和房地产开发有限公司质证认为，对证据一的真实性无异议，但合同约定原告仅向被告缴纳10000元认筹金；对证据二中青海置信传媒有限公司出具的金额25000元的收据不认可，这与我公司无关，对金额为10000元的收据认可；对证据三、四的真实性无异议，但与本案无关联；对证据五不认可，原告陈述我公司与青海置信传媒有限公司系委托关系，但原告无证据证明。本院认为，原告提供的证据一证明双方就购买房屋相关事宜签订协议的事实，予以采信；对证据二中青海置信传媒有限公司出具的金额25000元的收据的真实性予以认定，对金额10000元的收据被告认可，予以采信；证据三系法院出具的已生效的民事判决，该判决认定的事实本案予以采纳；证据四系被告与案外人签订的商品房买卖合同，予以采信；证据五的真实性予以认定。被告青海省庄和房地产开发有限公司提交证据《职工内部认筹协议》，证明原告在签订该协议后，未在协议约定的7日内缴纳35000元，原告违约在先，原告仅给被告缴纳了10000元房款。原告李彬质证认为，对该协议的真实性认可，协议签订后，原告已经支付了35000元，西宁市中级人民法院作出的（2019）青01民终1747号民事判决中载明被告与青海置信传媒有限公司系委托关系，该公司有权代收房款，所以原告已经按协议约定支付了35000元，原告没有违约。本院认为，《职工内部认筹协议》证明原、被告对购买房屋相关事宜签订协议的事实，予以采信。经审理查明，2015年12月16日，原告李彬（乙方）与庄和公司（甲方）签订《职工内部认筹协议》，该协议约定：“乙方认筹甲方开发的位于西宁市××区房屋，该房屋建筑面积142.61平方米，房屋认筹单价为每平方米3126元，总房款445799元；在签订本认筹协议之日，乙方交该房屋认筹金10000元，并承诺在7日内交清该套房认筹首付款35000元，并在甲方约定期限内，提供个人资料及签订《商品房预售合同》。乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，该房屋以认筹协议上约定的时间为准，若乙方未在约定时间内付清房款及办理相关手续，则视为自动放弃该房，甲方有权另行出售，所交该房屋认筹金不退。乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，若因乙方自己的原因要求退房，所交该房屋认筹金不退。乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，若甲方不能按本协议约定将该房认筹给乙方，甲方无条件退还已交认筹房款（并按同期贷款基准利率计算利息）。本认筹协议待双方签定《商品房预售合同》后自动失效并收回”。同日，庄和公司出具认筹承诺书一份，该承诺书载明：“承诺方庄和公司（甲方）承诺于2016年7月31日与买受人李彬（乙方）签订《西宁市商品房预售买卖合同》。除不可抗力因素外，如承诺方未按照约定时间签订《西宁市商品房预售买卖合同》，双方同意按如下方式处理：甲方自约定的签订之日起至实际签订之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，如逾期三个月内，则另行约定；逾期超过30日后，买受人有权解除协议，买受人解除协议的，应当提前书面通知承诺方，承诺方应当自解除协议通知送达之日起30日之内退还买受人已付的全部房款；并自买受人认筹付款之日起，按照银行公布的同期贷款基准利率计算支付利息；甲方2017年10月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，如承诺方未按照约定时间将该商品房交付买受人的，请参照《西宁市商品房预售买卖合同》的逾期交付条约进行处理”。2015年12月16日协议签订当日，原告李彬向青海置信传媒有限公司交款25000元，该公司出具收据一份，该收据载明：交款单位李彬，收款方式刷卡，人民币贰万伍仟元整，收款事由团购服务费。2015年12月17日，原告李彬向庄和公司交款10000元，庄和公司出具收据一份，该收据载明：交款单位李彬，收款方式刷卡，人民币壹万元整，收款事由卧龙公馆房屋定金，房号10805，142.61㎡。又查明，在庭审中，庄和公司认可在2015年12月16日其与李彬签订《职工内部认筹协议》时，庄和公司已委托青海置信传媒有限公司销售西宁市城中区新城大道151号卧龙公馆的商品房。另查明，2019年2月27日，庄和公司与杨×签订《商品房买卖合同》，合同约定庄和公司将位于西宁市××区房屋（该商品房预测建筑面积148.18平方米）出售给杨×。本院认为，原告与庄和公司签订的《职工内部认筹协议》，系双方真实意思表示，该协议真实有效，双方应当按照协议约定履行。庄和公司已将协议约定的房屋出售给了他人，导致协议无法继续履行，现双方均同意解除协议，故对原告解除《职工内部认筹协议》的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张庄和公司支付利息损失9015元、赔偿损失445799元、支付惩罚性赔偿款35000元的诉讼请求，因原、被告签订的《职工内部认筹协议》中约定的房屋总价、单价及面积均为暂定，双方的违约责任仅为不履行《职工内部认筹协议》的违约情形，该协议不具有商品房买卖合同的主要内容，仅是一种预约合同，是双方为将来签订作为本约合同的商品房预售合同所作出的一种承诺。因《职工内部认筹协议》并非商品房预售合同，且原告仅交纳了10000元的购买房屋的定金和25000元的团购服务费，故原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定进行赔偿的诉求不能成立，本院不予支持。被告与原告签订《职工内部认筹协议》后，其又与他人签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给他人，导致原告合同目的不能实现，被告应该承担违约责任，故被告所收取的10000元定金应当双倍返还给原告。关于青海置信传媒有限公司收取的团购服务费25000元，因庄和公司认可青海置信传媒有限公司收取上述团购服务费时，双方之间为委托销售房屋的关系，另从避免当事人增加诉累、节省司法资源、提高诉讼效率及公平角度考虑，未追加青海置信传媒有限公司为本案当事人，而庄和公司作为委托人，对受托人的行为应当承担责任，其应向原告返还团购服务费25000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海省庄和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李彬返还团购服务费25000元、双倍返还购买房屋定金20000元，合计45000元。二、驳回原告李彬的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4524元（原告已预交），由原告李彬负担4136元，被告青海省庄和房地产开发有限公司负担388元；保全费3144元，由被告青海省庄和房地产开发有限公司负担（被告应负担的案件受理费及保全费随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 马国福 二〇二〇年六月二十二日书记员 刘亚丽附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。