淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初11131号原告：赵策，男，汉族，1988年8月25日生，住淮安市经济技术开发区。原告：陆越，女，汉族，1989年1月19日生，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：蒯正星，江苏淮海潮律师事务所律师。被告：淮安郦城房地产开发有限公司，住所地淮安市翔宇中道**,统一社会信用代码9132080079650529X0。法定代表人：张耀忠，总经理。委托诉讼代理人：王甫东、钱忠海，员工。被告:广州市三原物业管理有限公司淮安分公司，住，住所地淮安市清江浦区翔宇中道**郦城国际小区**楼物业1一社会信用代码91320802559272541E。负责人：马乃枢，经理。委托诉讼代理人：陈嘉、孟庆军，员工。被告：尹君，女，汉族，1986年11月15日生，住淮安市清江浦区。被告：苏晓晨，男，汉族，1983年7月4日生，住淮安市清江浦区。原告赵策、陆越与被告淮安郦城房地产开发有限公司(房产公司)、广州市三原物业管理有限公司淮安分公司(物业公司)产品销售者责任纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，本院依法追加尹君、苏晓晨作为共同被告参加诉讼。两原告及委托诉讼代理人蒯正星，被告房产公司委托诉讼代理人王甫东、钱忠海，被告物业公司委托诉讼代理人陈嘉，被告苏晓晨到庭参加诉讼，被告尹君未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告房屋漏水进行维修，恢复原告房屋的正常使用。2、判令被告赔偿天花板、智能马桶、复印图纸、精神损失共计5万元。3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系郦城国际一期9幢2101室业主。2016年，原告着手装修房屋时发现主卫生间顶部漏水。原告与被告多次协商解决问题，被告物业公司表示水井管道维修涉及公共区域及相邻业主，拒绝维修。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求支持原告诉请。被告房产公司辩称，2101室房屋于2014年1月2日交付，2017年3月原告着手装修。根据原告提供的证据显示是21层以上的排水管道渗水，已超出保修期。综上，被告不应承担责任。被告物业公司辩称，2017年4月，原告首次反映卫生间漏水，之后被告积极履行物业公司职责，组织相邻业主协调解决问题。原告要求相邻住户暂停用水、破墙维修，因相邻住户提出异议而未能实施。故被告不应承担责任。被告尹君未答辩。被告苏晓晨辩称，如需破坏我家房屋进行维修，要求恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下，2013年6月12日，案外人朱里从房产公司处购买取得郦城国际小区一期9幢2101室房屋(下称涉案房屋)。2014年1月2日，房产公司将涉案房屋交付给朱里，一并交付的有房门钥匙、水电表缴费卡和《住宅质量保证书》等。《住宅质量保证书》记载，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；保修责任为，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室、地下室渗漏及管道开裂水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。2016年10月10日，朱里将涉案房屋出售给两原告。2017年3月1日，原告向物业公司书面申请装修涉案房屋。4月30日，原告向物业公司反映卫生间顶部渗水。之后，原、被告多次协调未能解决渗漏问题，原告遂诉至本院。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的不动产权证、房屋交接单、质量保证书、现场照片，被告房产公司提供的商品房买卖合同、房屋交接单、质量保证书、竣工资料，被告物业公司提供的物业使用手册、原告签名的装修管理服务协议、客服中心日常来电来访工作记录表等予以证明。涉案房屋渗漏问题调查情况如下，2018年8月2日，淮安市质监站接到原告投诉卫生间顶棚渗水，会同建设、施工、物业及业主前往2101室查看情况如下，卫生间地漏管道周边有渗水现象，因2201室业主在南京，无法从楼上查看情况，初步判断是地漏装修改造时防水层破坏导致。2018年8月16日，淮安市质监站接2201室主业反映，再次会同建设、施工、物业及业主到2201室查看情况如下，2201室业主较长时间未居住，且水阀关闭，地漏未，地漏未进行改动地漏有明显破损情况。建议双方协调解决。另查，自2017年4月至2018年2月，2201室水表读数一直是56，未变化；2018年4月2019年10月，2201室水表读数一直是61未变化。2018年10月15日，原告向物业公司发函称，由于家中卫生间水井管道损坏，需要破墙更换管道后再重新砌墙试压，因此维修期间我家会暂时封堵水管，望贵公司通知楼上住户维修期间暂停用水以避免回水造成损失。同时，原告向物业公司提出申请，请求将近两年来协调处理过程作出书面说明。2018年10月18日，物业公司回函记载，一、自2017年至今，我公司多次联系开发公司、楼上业主配合现场查勘，并由长东街道清淮路社区多次组织协调，但协商未果，我司已完全履行小区物业公司工作协调及向上级主管部门汇报等职责…。二、我司就维修方案分别联系22-27楼相邻业主，业主均提出异议。三、开发公司多次查看，未发现水井管道损坏，如后期出现人为破坏，应由直接破坏人承担责任。2019年1月2日，本院依原告申请委托淮安天地工程检测有限公司对2101室卫生间漏水原因进行鉴定。2019年4月26日，鉴定机构出具鉴定结果，漏水原因是有水从管道井内的主排水管外壁渗入2101室卫生间混凝土顶板，致使2101室卫生间漏水。鉴定报告第四项鉴定分析记载，2019年4月17日晚18时30分，我公司鉴定人员对2201室卫生间管道井检查发现，管道井内仍有水从2201室卫生间楼上主排水管密封口处外壁向下渗。对此，本院发函要求鉴定机构进一步明确水源及渗漏部位。鉴定机构回函称，需要2301室以上所有住户配合确定时间进行勘验。2019年5月28日至10月期间，本院多次联系相关人员了解情况。原告陆越陈述，2017年4、5月份，家里装修发现排污主管道周围有滴水，过了两天滴水现象消失了，就没有再过问。2018年4、5月份，马桶上方的管道周围持续滴水，水量有时一天一盆、有时几天一盆，尤其有一次水流从整个北墙面由上往下哗哗直淌。到9月份滴水情况缓解，10月份就不滴水了，11月已转变为墙面水痕。2019年7月24日，再次发生持续滴水。原告母亲刘建芬陈述，2017年3月份拿到房屋装修时发现滴水，到2018年4月份，滴水比较明显，物业公司的孟师傅带着我一家一户查看，发现22楼管道周围没有封堵，他家屋顶没有渗水现象；到23楼查看，他家管道周围是封堵的，屋顶有霉斑和水渍，但是不滴水；24楼查看，屋顶没有水渍，管道周是封堵的，卫生间结构有改动；25楼查看，管道周围已封堵，屋顶没有水渍；26楼是今年年初才开始装修；27楼装修好后一直没有入住，管道周围也是封堵的。物业公司陈述，22楼管道周围没有封堵，屋顶也没有水渍；23楼管道周围是封堵的，吊顶有水锈，但当时检查时没有漏水；24楼管道周围是封堵的，卫生间沐浴和马桶卫生有变动；25楼管道周围是封堵的，屋顶没有水渍；26楼是去年下半年装修的，之前一直是毛坯；27楼装修好后偶尔有人居住。2019年9月27日，鉴定机构对2301、2401、2501卫生间进行现场勘验发现，2301、2401、2501卫生间顶部主管道处未发现明显潮湿现象。10月9日，鉴定机构回函表示，2019年4月17日对2101、2201卫生间顶部主管道处检查均发现明显潮湿现象，需对2201、2301卫生间进行进一现场勘验，可能需要对两户部分墙体进行拆除检验。为此，本院追加了2201室业主尹君和2301室业主苏晓晨为共同被告参加诉讼，并向其了解情况。尹君陈述，原告、物业公司的顾经理和孟师傅到我家卫生间做了蓄水实验，没有发现漏水。2017年至2019年期间产生的用水也是做试验产生的。苏晓晨陈述，我是2018年初通过司法拍卖取得2301室房屋，此前房屋一直空关。2018年11月，我搬入居住至今，卫生间没有出现渗漏。经查，根据物业公司提供的水表清单，2301室用水量情况如下，2017年5、6月份用水5吨，2017年11、12月份用水5吨、2018年5、6月份用水5吨，其余时间均无用水；2018年12月份以后，每两月用水量在40吨左右。2019年12月28日，鉴定机构再次勘查现场，分析确定1、渗漏与2401及以上楼层住户无直接因果关系。2、渗漏原因可能由主排水管道局部破损或部分排水管件未可靠连接引起(可能发生在2201、2301卫生间管道井内)。3、渗漏原因可能由于卫生间防水层失去防水功能引起。4、渗漏原因可能由于给水管道渗漏引起(极小概率)。因部分被告不同意进行下一步检验，目前处于暂停状态。2019年12月30日，原告提供一组照片，照片显示21楼楼梯间内位于21层和22层中间的外墙面出现大面积渗水，该渗水位置与2101室卫生间渗水位置相近。2020年1月份，本院找到2201、2301室业主尹君、苏晓晨谈话，两被告表示愿意配合。之后，两被告以检查破拆造成的损失无法及时得到恢复为由拒绝配合。2020年4月18日，鉴定机构勘验现场，采用探头方式查看，发现2301室管道井内主排水管件外壁存在水渍，并要求进行局部开口进一步观察。2020年5月9日，被告苏晓晨提供视频资料及照片，称为明确渗漏原因，其于4月23日自行找到都市水电经营人李海荣采用探头勘查方式进行检查，视频显示主排水管往下50厘米处管件结合部存在渗漏点，渗漏点下方的管道外壁明显潮湿。当日，鉴定机构退卷。另查，为查找渗漏原因，2101、2201、2301室卫生间管道井顶部均被打开一处孔洞用于检查，吊顶因多次拆卸均存在变形。鉴定过程中，鉴定机构要求原告提供9号楼完整的竣工图，原告支出晒图费用500元，并缴纳鉴定费9600元。被告苏晓晨聘请他人检查支出800元。本院认为：本案争议焦点是渗漏原因，因鉴定机构未能对2201、2301室卫生间进行破拆检查，故无法对渗漏原因给出明确的鉴定结论。本院认为，渗漏的前提是存在外部水源，本案中，可能外部水源有主排水管道中的生活排水、2201室生活排水、2301室的生活排水、墙体内给水管道。根据渗漏情况及鉴定经过，本院对渗漏原因分析如下，首先，苏晓晨提供的视频能够证明2301室卫生间管道井内的主排水管件结合部位存在渗漏点，结合渗水时间段集中在卫生间用水、排水量较大的夏季，其他季节较小，甚至消失的情况判断，自主排水管件结合部位渗出的水沿排水管外壁渗入2101室卫生间混凝土顶板导致渗漏的可能性极大。其次，2201室业主在渗漏前后长期无人居住，且水阀关闭，可排除2201室防水存在问题导致渗漏的可能性。第三、2301室业主系在2018年10月份后才入住，而2101室早于2017年4月份就已经出现渗漏，故亦可排除2301室防水存在问题导致渗漏的可能性。第四、渗漏情况不是持续稳定发生，故可排除给水管道渗漏的可能性。综上，本院确定渗漏原因是2301室卫生间管道井内的主排水管件结合部位渗水导致。《住宅质量保证书》记载，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；保修责任为，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室、地下室渗漏及管道开裂水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。渗漏点系施工质量问题导致，属于质量保修范围。涉案房屋保修期起算点为2014年1月2日，出现渗漏时尚未超出保修期限，故被告房产公司应当承担维修义务。另，因渗漏管道位于2301室，房产公司维修时，如进入2301室维修，2301室业主即被告苏晓晨应予配合，维修结束后，房产公司应恢复原样。对损失及费用的认定。渗漏导致原告家卫生间吊顶生锈，为查找渗漏原因在管道井上开孔，由此产生的维修费用被告房产公司应予赔偿。参考市场行情，本院酌定被告房产公司赔偿原告维修费用1500元。鉴定费9600元和晒图费用500元，均系因鉴定必须支出的费用，本院判令由被告房产公司承担。庭审中，对马桶损坏，因无证据证明系渗漏造成，故本院不予支持。原告还主张精神损害抚慰金，依据不足，本院不予支持。被告尹君、苏晓晨为配合查找渗漏原因，室内卫生间吊顶多次拆卸造成变形、管道井上方开孔，由此产生的维修费用，应由原告补偿后向直接责任人追偿，为减少双方讼累，本院判令由房产公司直接支付给二人。参考市场行情，本院酌定给与两被告各800元的费用。对于苏晓晨支出的800元勘查费用，属于为明确渗漏原因支出的合理费用，本院判令由房产公司承担。依照《中华人民共和国物权法》第八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安郦城房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内对原告赵策、陆越家卫生间渗漏问题进行维修。如被告淮安郦城房地产开发有限公司需进入2301室进行维修，被告苏晓晨应给予必要的配合，被告淮安郦城房地产开发有限公司在维修结束后即行恢复原状。二、被告淮安郦城房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告赵策、陆越11600元，支付给尹君800元，支付给苏晓晨1600元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告负担756元，被告房产公司负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××92)审 判 长  朱峰敏人民陪审员  刘 松人民陪审员  包卫兵二〇二〇年六月二日书 记 员  沈 雯