广东省开平市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0783执异126号 案外人：吴金陵，男，1963年10月4日出生，汉族，现住：开平市。 申请执行人：开平市汇金小额贷款有限公司，住所：开平市三埠区祥龙中银路**。 法定代表人：余林波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁树炜，该公司员工。 被执行人：梁健渠，男，1961年3月14日出生，汉族，住开平市长沙区。 被执行人：吴杏兰，女，汉族，1962年2月20日出生，住所地：开平市长沙区。 被执行人：梁振良，男，汉族，1988年10月20日出生，住所地：开平市长沙区。 被执行人：开平市新迪丰纺织有限公司，地址：开平市三埠区燕南路**之二。 法定代表人：梁健渠。 本院在执行（2020）粤0783执688号申请执行人开平市汇金小额贷款有限公司（以下简称汇金小额公司）与被执行人梁健渠、吴杏兰、梁振良、开平市新迪丰纺织有限公司（以下简称新迪丰公司）借款合同纠纷一案过程中，案外人吴金陵于2020年6月15日提出执行异议。本院于2020年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月23日公开召开听证进行审查，案外人吴金陵，申请执行人汇金小额公司的委托诉讼代理人梁树炜到庭参加听证；被执行人梁健渠、吴杏兰、梁振良、新迪丰公司经通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人吴金陵向本院提出异议请求：1.对（2020）粤0783执688号裁定书提出异议；2.请求人民法院撤销对开平市××办事处××大道××路××房的拍卖、变卖的执行措施。 事实和理由：案外人吴金陵于2014年与被执行人梁健渠、吴杏兰商议，以320000元向其二人购买位于开平市××办事处××大道××路××房的房屋。达成协议后，吴金陵先后于2014年5月1日支付现金伍万元，2014年7月2日银行卡转账贰拾万元，2017年于中行支付现金柒万元，共计人民币叁拾贰万元给梁健渠、吴杏兰。从2014年5月，吴金陵取得上述房屋使用权。期间吴金陵多次催促梁健渠、吴杏兰办理房屋过户手续，但始终未能如愿。自吴金陵从2014年5月使用上述房屋至今，水费、电费均由吴金陵银行卡支付。以上事实表明，该房屋之所有权属于吴金陵，房屋无法完成过户责任应由梁健渠、吴杏兰承担，与吴金陵无关。如该房屋被拍卖将使吴金陵全家流离失所，无法正常生活下去。为保护案外人的合法权益，故提起本案执行异议。 案外人吴金陵提交以下证据：1.案外人吴金陵居民身份证复印件一份；2.企业机读档案登记资料复印件两份；3.（2020）粤0783执688号之一执行裁定书复印件一份；4.定向询价结果告知书复印件一份；5.公告复印件一份；6.交易回单复印件一份；7.关于住房转让的情况说明复印件一份；8.用户水费清单复印件两张；9.电费单复印件两张；10.吴金陵银行卡流水账复印件一沓。（上述全部证据已经核对原件） 申请执行人汇金小额公司答辩称：1.申请执行人通过房屋管理部门的查询，涉案房屋是登记在吴杏兰名下的，法院对涉案房屋的拍卖、变卖执行措施合法；2.对于吴金陵和吴杏兰之间就涉案房屋是否有签订书面合同，是否交付全部价款、是否交付使用均未经法院审判确认，申请执行人不予以确认；3.涉案房屋一直抵押在开平农村信用社和申请执行人处，吴金陵对房屋的抵押情况是了解的，而且吴杏兰和吴金陵处置房屋未经抵押权人的同意，所以吴金陵并非善意第三人；4.吴金陵提供的流水显示，其与吴杏兰和梁健渠之间长期有银行资金交易往来，吴杏兰长期向吴金陵支付款项，就算有20万元的转账支付，申请执行人也无法确认是否是购买涉案房屋的，该笔款项可能是借给吴杏兰的，不能确认是购房款。综上，申请执行人不同意案外人提出的撤销涉案房屋的拍卖、变卖措施。 申请执行人汇金小额公司向本院提交以下证据：1.编号为0009178、0009178的不动产登记证明复印件两份；2.最高额抵押合同复印件一份。 被执行人被执行人梁健渠、吴杏兰、梁振良、新迪丰公司在期限内没有向本院提交答辩意见及证据。 经审查查明：本院于2020年2月11日受理（2020）粤0783执688号申请执行人汇金小额公司与被执行人梁健渠、吴杏兰、梁振良、新迪丰公司借款合同纠纷一案，执行依据为：生效的（2019）粤0783民初3203号民事判决书。执行中，本院于2019年2月13日向被执行人梁健渠、吴杏兰、梁振良、新迪丰公司发出执行通知书，责令：1、被执行人梁健渠向申请执行人清还借款本息3893480元及后续利息；2、吴杏兰、梁振良、新迪丰公司对被执行人梁健渠的欠款及利息承担连带清偿责任；3、支付迟延履行期间加倍债务利息；4、负担申请执行费41335元。被执行人梁健渠、吴杏兰、梁振良、新迪丰公司至今未履行还款义务。2020年2月13日，本院作出（2020）粤0783执688号之一执行裁定：冻结、扣划被执行人梁健渠、吴杏兰、梁振良、新迪丰公司的银行存款3934815元或查封、扣押其相应价值的财产。据此裁定，本院查封登记在被执行人吴杏兰名下坐落于开平市××办事处××大道××路××房（以下简称涉案405房），查封期限自2020年2月14日起至2023年2月14日止。2020年6月3日，本院向被执行人吴杏兰发出并张贴（2020）粤0783执688号执行公告：“被执行吴杏兰拒不清还欠款，本院将依法拍卖、变卖登记在被执行人吴杏兰名下的坐落于开平市××办事处××大道××路××房……，得款用于清偿债务。请居住在上述房屋的当事人及其他人员于公告之日起30日内自行退出该房屋并清空房屋内的财物，逾期本院将强制迁出”。案外人得知涉案405房将被拍卖、变卖后，遂提起本案执行异议。 另查明，开平市××办事处××大道××路××房，产权证号：粤房地证字第**，权利人为：吴杏兰，抵押权人:开平市汇金小额贷款有限公司[粤（2018）开平市不动产证明第0009177号不动产登记证明，登记时间：2018年5月29日]。另，案外人吴金陵在听证审查中陈述：吴金陵与被执行人吴杏兰是姐弟关系，梁健渠与吴杏兰为夫妻关系，吴金陵与吴杏兰协商购买涉案405房时没有签订书面购房合同，购房金额32万元中的20万元是转账给梁健渠，12万元以现金方式支付给吴杏兰，购房期间吴金陵在被执行人新迪丰公司负责采购和司机等工作。 本院认为：本案属案外人提出的排除执行异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本院在执行（2020）粤0783执688号案件过程中，因被执行人梁健渠、吴杏兰、梁振良、新迪丰公司未履行生效法律文书确定的还款义务，本院查封并拟拍卖登记于被执行人吴杏兰名下坐落于开平市××办事处××大道××路××房于法有据、程序合法。对案外人吴金陵以其购买涉案405房并享有所有权为由，请求排除执行的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”及第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，结合查明的事实，涉案405房登记权利人为被执行人吴杏兰，在涉案405房查封前，案外人与吴杏兰没有签订合法有效的书面买卖合同购买该房屋，其提交与吴杏兰一同出具的关于住房转让的情况说明、银行卡流水账及向梁健渠的转账证明不能证明其于2014年实际购买该房屋及支付全部价款32万元的事实。案外人对涉案405房购买长达6年未办理过户手续及吴杏兰在2018年向申请执行人借款时仍可据此房屋设定抵押权的事实作出的说明理据不充分，本院不予采信。本案没有证据证实案外人对涉案405房享有真实合法的权利，不足以排除执行。综上所述，案外人提出的执行异议理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人吴金陵的异议请求。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定书送达后立即生效。 审判长  梁颖文 审判员  梁丽冰 审判员  黄婷婷 二〇二〇年六月二十八日 书记员  关绮明