贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初12350号原告（反诉被告）：张丽，女，汉族，1978年1月25日生，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：龙澄，贵州成济律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州夷方餐饮管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**贵阳世纪城**团1，2，3，4，******。法定代表人：朱伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱一洺，女。委托诉讼代理人：杨宁，重庆立源律师事务所律师。第三人：唐艳，女，彝族，1989年5月3日生，住所，住所地贵州省织金县div>原告张丽诉被告贵州夷方餐饮管理有限公司（以下简称夷方公司）、第三人唐艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告夷方公司在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。张丽及其委托诉讼代理人龙澄，夷方公司委托诉讼代理人朱一洺、杨宁，第三人唐艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告返回原告交付的经营保证金15000元；2、判令被告赔偿原告商铺内物品损失共计122570元；3、判令被告赔偿原告12个月经营性损失36万元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告张丽与被告夷方公司分别于2017年9月23日和2018年6月6日签订《档口租赁合同》,约定原告承租被告位于贵阳市观山湖区档口开展经营活动，租赁期限自2017年9月23日起至2020年6月6日止。租赁期限内,合同所涉档口时有发生停水、停电、停暖情形,作为小吃城，被告的管理能力、推广能力、服务协调能力均非常差,除了收费积极其他皆消极怠工。2019年5月开始，被告多次向原告无故要求增加房租,鉴于此行为严重违反合同约定,原告断然拒绝并请求被告按照合同内容继续履行合同，协商无果。此后，被告多次采取断水、断电、威逼利诱,企图达到涨房租的目的。2019年6月23日,被告径行将本案所涉档口私自强行搬离,商铺全面断水断电,此后,更荒唐的将本案所涉商铺擅自转租给他人,原告张丽由此被动终止经营活动。被告的行为给原告造成重大经济损失，构成严重违约，现依法提起诉讼，望贵院依法维护原告合法权益。被告夷方公司（反诉原告）对本诉进行答辩并向本院提出如下反诉请求：1、判令解除2018年6月6日双方所签订的《档口租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付所差欠的租金及水电费共计18620.40元；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失15000元；4、本案诉讼费由反诉被告全部承担。事实及理由：张丽在2018年5月31日委托第三人唐艳与夷方公司签订《档口租赁合同》，张丽系该租赁合同涉及档口的实际经营者，其并未按时向夷方公司交纳租金，夷方公司实际管理人朱一洺多次向张丽催要租金未果，截止2019年6月，张丽尚欠租金16664元、水电费1956.4元，张丽在2019年1月和2019年5月将承租的档口擅自转租给案外人陈涛和葛戈艾田，并收取租金、押金及转让费，根据合同约定，张丽已经严重违约，夷方公司有权解除合同并要求其支付欠付租金及水电费。张丽因未按时交纳租金，在夷方公司催要下仍未交纳，导致夷方公司无法有效出租商铺，应赔偿经营损失15000元。张丽主体资格存疑，若其系实际经营者，则要求退还保证金不符合合同约定条件，其主张的物品损失及经营性损失没有事实和法律依据，张丽主张夷方公司无故要求增加租金不属实。原告（反诉被告）张丽对反诉辩称，1、被告所称原告主体不适格却在反诉中明确被告公司一直是向张丽本人催要租金，反诉中也将原告作为被告，该行为是已经认可了原告的主体资格，被告方自相矛盾；2、被告方租金计算为16664元，该计算方式存疑，因租金应为整数，而非被告方所陈述的有零有整，且被告方所主张的水电费应提供相应凭证加以佐证，否则应承担举证不能的后果；3、被告方既要求原告支付2019年5月、6月租金，又称其5月、6月占用租赁场地，导致被告无法有效出租商铺，系重复计算，不应得到支持；4、原告之所以未能按合同约定支付租金，皆因被告方临时变更租金及租金结算周期，系根本违约，双方仍在协商之中，当租金金额无法谈妥的情况下，原告根本无法缴纳租金。第三人唐艳述称，我与夷方公司签订的租赁合同系受张丽委托，仅为代签。店铺内确实有经营设备，我当时是店长。我与葛戈艾田签订的不是转租合同，当时是想找同租人一起租赁，签的是租赁合同，当时张丽在外地，我没有及时与她沟通。本院经审理认定事实如下：2017年9月23日，夷方公司（出租方、甲方）与张丽（承租方、乙方）签订一份《档口租赁合同》，约定乙方向甲方租赁贵阳市观山湖区世纪金源购物中心x座x层xx城第xx号档口，租赁期限自2017年9月23日起至2019年9月22日，档口租金7500元每月，付款方式半年一付，乙方付给甲方商场经营保证金15000元，合同同时作了其他约定。该合同尾部备注实际租金6500元每月，实收押金14600元。2018年5月31日，张丽出具一份《委托书》，委托唐艳代理签订上述第七、第八号档口的《档口租赁合同》。2018年6月6日，夷方公司（出租方、甲方）与张丽（承租方、乙方）另行签订一份《档口租赁合同》，约定张丽向夷方公司租赁贵阳市观山湖区世纪金源购物中心x座x层xx城第xx号档口，租赁期限自2018年6月6日起至2020年6月6日，租金前半年5000元每月，后半年按10%递增，付款方式待定，先支付后入驻；乙方支付给甲方商场经营保证金已缴，如违反商场规定，则乙方自行交付罚款，合同期满后乙方无违反商场规定，甲方无息退还乙方所交纳的经营保证金；在租用期内，甲方必须确保乙方的正常经营，不得将乙方租用的档口转租给任何第三方，乙方也不能将档口转租给第三者；在租赁期内，乙方要求退租的，保证金一律不退；在租赁期间内，甲乙双方如有一方因特殊情况需解除协议额，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。该合同尾部备注，经甲乙双方协商决定，2018年6月6日-2018年10月6日，第七、八号档口共交纳10000元房租即可。上述协议签订后，双方开始履行合同。此过程中，夷方小吃城各经营者在微信群内反应存在停电、停水、停暖等现象。此期间张丽亦存在迟延支付租金情形。2019年1月18日，唐艳与案外人葛戈艾田签订一份《门面租赁合同》，约定将上述租赁合同中的第x号档口租赁给葛戈艾田，租赁期限从2019年1月25日至2020年1月25日，租金每月5000元，合同还作了其他约定。2019年4月，夷方公司工作人员朱一洺通过微信向唐艳催交房租，唐艳反映存在其他经营户与其经营内容有重复现象，请求协调，2019年5月朱一洺再次催交房租，唐艳表示先交1万，并称“张姐”表示不解决经营重复问题暂时先不给。朱一洺表示你们经营店面先断电，解决完再通电。2019年5月17日，夷方公司在其管理微信群内通知称其与世纪金源购物中心合约即将到期，为接下来能够更好合作，公司决定于6月15日进行停业整改。2019年5月18日，张丽与案外人陈涛签订一份《转让协议》，还约定将前述租赁合同中的第x号档口转让陈涛经营，转让费40800元。张丽于当日向陈涛出具《收条》确认收到转让费、房租、配送费等款项。2019年5月20日，夷方公司在其管理微信群内通知称商场为了提升整体形象，店面必须进行提档升级，店铺形象需要改造，若达不到商场要求，商场将于6月15日对小吃城进行闭店，强制收回经营权，如还想进行合作，请于2019年5月26日前与朱伟面谈，逾期未联系朱伟联系沟通的视为主动放弃经营权益。2019年6月6日，夷方公司在其管理微信群内通知因店铺改建、装修升级，将于2019年7月1日起开始按营业额提点房租，押金30000元，营业额每月20000以内收5000元房租，超出部分按15%提点，每15个工作日为一个结算周期；……如想退租，请于6月10日前告知，1个月以后退还剩余租金及押金。2019年6月21日，唐艳向朱一洺发送微信称“张姐”嘱咐转房租，询问保证协议写好没有，写好了来拿，拿了给房租。朱一洺未回复，并于2019年7月1日要求唐艳支付上月电费。2019年6月21日至2019年6月22日，朱一洺通过微信与陈涛、葛戈艾田联系，二人均表示系从张丽处转让的店铺。2019年6月23日，朱一洺向张丽发送微信称双方签订合同不能转租，现张丽两间档口均转租他人，已经违约，希望张丽3天内将之前欠付房租付清，次日将把档口收回。张丽回复需拿出证据，房租同意交纳，你方要装修需书面告知时间。朱一洺于次日回复张丽转租违反合同约定，其有权收回店铺，明天起对张丽店铺断水断电，要求张丽清理物品，避免造成损失。张丽回复需拿出证据证明其转租，若断水断电损失由你们负责。朱一洺6月25日回复已经叫商场物管断电，里面剩余物品拍照留证，要求张丽尽快将东西搬走；张丽仍回复需拿出转租证据，断水断电损失你们负责，表示这些天忙于孩子考试，周五考完试会上金阳，若你们强行这样子搞，法院见面。6月26日，朱一洺向张丽发送微信要求今天过来搬东西避开营业时间，并称张丽尚欠2019年4月至2019年6月26日期间房租18500元。张丽未回复。2019年7月16日，朱一洺向张丽发送微信称公司定于2019年7月17日对夷方小吃城世纪金源店封场装修，你于2019年6月26日宣布退铺，期间一直未将设备全部清场，若你方2019年7月17日晚上9点还未将设备清除，视为无主物由我司自行处理；拖欠房租18500元及电费1956.4元请于2019年7月17日付清。张丽回复称未退铺，你无故断我水电，使我无法正常经营，我私人财产你移动你负责，另我所交押金及所有损失会一并追讨。朱一洺表示张丽2019年6月26日曾来电表示放弃档口，拖欠这么久的房租及租金，就算不退铺我们也有权收回店铺，你方一味拖延没有用，我们不会因为你们一家拖延整个小吃城的进度，希望配合。张丽回复法院上说。庭审中，夷方公司表示已单方解除与张丽的租赁合同，于2019年7月26日将案涉第八间档口腾空，第七间档口经与葛戈艾田沟通由其于2019年8月份自行腾空，腾空后两间档口夷方公司均已另行出租他人。2019年12月12日，张丽以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。夷方公司在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。另查明，夷方公司于2019年8月8日与贵阳世纪金源购物中心置业有限公司签订《租赁合同》取得夷方小吃城餐饮经营权。本院认为，2018年6月6日与夷方公司签订案涉租赁合同的虽为唐艳，但其系受张丽委托，夷方公司在反诉状中亦陈述张丽系实际经营者，则案涉租赁合同的实际相对人系张丽与夷方公司。案涉租赁合同系双方真是意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。夷方公司仅提供了与案涉房屋业主方于2019年8月8日签订的租赁合同，未提供此前与业主方之间的合同关系凭证，张丽据此提出夷方公司的经营权抗辩并称此前双方签订的租赁合同应视为无效。但根据夷方小吃城的微信群聊天记录，夷方公司曾提到其与业主方合约即将到期，同时张丽并未提供证据证实此前双方合作过程中夷方公司的经营权存在障碍，根据现有证据，不能认定张丽与夷方公司的案涉租赁合同无效，该项主张本院不予采信。从合同履行情况来看，张丽陆续存在迟延支付租金行为，经夷方公司催收结清了2019年4月前的租金，但在其店铺被夷方公司腾空强制收回前，张丽事实上存在欠付租金的违约行为。张丽虽称系夷方公司单方提出涨租与夷方公司协商未果故未支付租金，但夷方公司系通知从2019年7月1日起变更计租方式，而张丽此前即已欠付租金，张丽的辩解不能成立。同时，张丽事实上从2019年1月即将其中一间档口转租他人，2019年5月又将剩余一间档口转租，根据合同约定，张丽的行为构成违约。双方签订的租赁合同中并未对迟延支付租金及擅自转租的后果进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，夷方公司有权因张丽的违约行为要求解除合同。从夷方公司工作人员朱一洺与张丽的微信沟通内容来看，2019年6月23日朱一洺以张丽转租为由提出将于次日收回商铺，但合同解除权的行使系企业法人的重大事项，朱一洺并非夷方公司法定代表人，其在微信中的个人言论不能立即产生夷方公司单方解除合同的法律后果，同时在2019年6月26日、7月16日朱一洺要求张丽腾空房屋均系以张丽退铺为由，但张丽明确否认退铺，而夷方公司提供的证据亦不能证实张丽系单方退铺，在夷方公司强制收回案涉商铺之前，夷方公司并未合法有效地明确向张丽发出解除合同的通知，在本案庭审中夷方公司方确认已单方解除合同将案涉档口腾空转租他人，则夷方公司本案中提出解除合同的诉请，与客观事实不符，本院不予支持，本院认定夷方公司于2019年7月收回案涉档口时双方租赁合同已解除。无论案涉租赁合同的解除时间如何确定，案涉租赁合同均系夷方公司单方要求解除，根据合同约定，其无权扣留张丽交纳的保证金，对张丽要求夷方公司退还保证金的诉请，本院予以支持，张丽并未提供实际支付保证金15000元的凭证，本院以租赁合同载明及夷方公司认可的14600元为准。张丽要求夷方公司赔偿其物品损失122570元，但其提供的证据不能证实存在122570元的实际物品损失，考虑到夷方公司在未合法有效通知张丽解除合同的情况下单方腾空房屋，导致张丽滞留店铺内设备、物品的种类、数量、价值等无法判断，夷方应承担一定责任；而张丽事实上存在欠付租金及擅自转租的违约行为，在夷方公司工作人员明确指出转租行为的存在并多次与其协商腾空房屋时亦予以否认拒绝配合，自身存在过错；但夷方公司在合同履行过程中动辄以断水断电相威胁，一定程度上影响张丽的经营。根据上述事实，本院酌情确认张丽主张的物品损失与夷方公司主张的欠付租金相冲抵。夷方公司主张的欠付水电费并无证据佐证，本院不予支持。张丽要求夷方公司赔偿其经营损失36万元，但其并未就该损失提供任何证据，亦无任何计算依据，应承担举证不能的法律后果，该项诉请本院不予支持。夷方公司要求张丽赔偿经营损失15000元，与其主张的欠付租金重叠，该项诉请无事实基础及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、贵州夷方餐饮管理有限公司于本判决生效之日起返还原告张丽保证金14600元；二、驳回张丽的其他诉讼请求；三、驳回贵州夷方餐饮管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4381元（已减半收取），由贵州夷方餐饮管理有限公司负担81元，张丽负担4300元；反诉案件受理费420元，由贵州夷方餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  张铮二〇二〇年六月二十八日书记员  施雯