安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0304民初3190号 原告（反诉被告）：安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市高新区曙光路84号，统一社会信用代码91340300062478376M。 法定代表人：聂荣兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张吉，安徽径桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高干，该公司员工。 被告（反诉原告）：邵伟，女，1986年7月8日出生，汉族，个体工商户，住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张悦，安徽明锐律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司（以下简称和顺地产公司）与被告（反诉原告）邵伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和顺地产公司的委托诉讼代理人张吉（第一次庭审）、高干、被告（反诉原告）邵伟及其委托诉讼代理人张悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）和顺地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商业租赁合同；2、判令被告支付房屋租金145984元（暂计算至2020年5月，房屋租金应支付至实际腾退并实际交付止），并按合同约定每逾期一日按当期租金的0.3%向原告支付滞纳金（暂计算至起诉之日）7992元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年4月20日，原告（反诉被告）和顺地产公司与被告（反诉原告）邵伟协商一致，签订《商业租赁合同》，合同约定，邵伟租赁和顺地产公司位于蚌埠市，用于宾馆经营。租赁期限：自2019年3月1日起至2025年2月28日。房屋租金支付方式，按每次支付1（季度）的租金及物业管理费，甲方收到该款项后，合同正式生效。每期费用到期前最少15日支付下期费用。依据合同约定，邵伟应于2019年5月16日前支付下期租金36496元，经和顺地产公司多次发函，督促其缴纳租金，截至起诉之日，邵伟仍未缴纳租金，已构成根本违约。合同还约定，乙方无正当理由逾期支付租金及物业管理费，每逾期一日按当期租金的0.3%向甲方支付滞纳金逾期支付超过30日时，甲方有权解除合同并收回商铺。因此，邵伟拖欠租金已经超过30日，属于根本违约，依据法律及合同相关约定，和顺地产公司有权解除合同，并按合同约定每逾期一日按当期租金的0.3%向邵伟支付滞纳金。和顺地产公司为维护自身的合法权益，遂诉至法院。 被告（反诉原告）邵伟辩称，1、同意解除商业租赁合同；2、邵伟无需支付房屋租金及承担滞纳金，邵伟并非无正当理由支付租金，一方面邵伟是因为和顺地产公司的违约行为致使合同目的无法实现，双方纠纷一直没有解决，另一方面，和顺地产公司已经因为其他原因给邵伟办理了三个月的免租期，因此邵伟无需向和顺地产公司支付房屋租金及承担滞纳金。具体理由在反诉环节陈述，请求驳回和顺地产公司诉请。 被告（反诉原告）邵伟向本院提出诉讼请求：1、判令确认反诉人与被反诉人于2018年4月20日签订的《商业租赁合同》于2019年7月23日解除（当庭变更为2019年7月25日）；2、判令被反诉人赔偿反诉人违约金145892元、装修费损失598082元，合计743974元；3、判令被反诉人返还反诉人预缴的2019年6月1日至8月31日的房租费、物业费41256元及履约保证金12165元，共计53421元；4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年4月，被告（反诉原告）邵伟看到原告（反诉被告）和顺地产公司开发的和顺第九街项目宣传招商广告，邵伟与和顺地产公司工作人员沟通交流，并前去观看商铺具体情况后，邵伟提出要求，因其欲经营宾馆，需在一楼设有吧台以留其接待住宿者及为住宿者办理入住手续等，因此要求和顺地产公司必须在商铺入口一楼楼梯处或提供一间门面房留做吧台，否则不会同意入驻。后，和顺地产公司工作人员承诺一楼楼梯口位置给邵伟做吧台使用，双方于2018年4月16日签订《商业租赁合同意向书》（以下简称意向书），意向书中约定了租赁双方信息，拟租赁商铺地址和铺号、面积、租赁单价、物业费单价、拟租赁期限、首季度租金、定金等物业租赁信息，以及付款声明和合作意向条款等内容，同时，和顺地产公司招商负责人张兴宇在意向书上签名并书写内容为“楼梯口位置给琪寓主题宾馆做前台使用，运营期间给邵伟提供使用证明”的承诺并加盖公章。邵伟在意向书约定的期限内向和顺地产公司支付了定金12165元及首季度租金41256元，2018年4月20日，双方签订《商业租赁合同》（以下简称合同），合同约定：和顺地产公司将位于蚌埠市，租赁面积528.92㎡的商铺出租给邵伟，租赁期限自2019年3月1日起至2025年2月28日止，首年租金23元／㎡／月，物业管理费3元／㎡／月，每次支付一季度的租金及物业管理费，和顺地产公司收到款项后合同正式生效，起始计租日期为2019年3月1日；其中，合同第十条第3项约定，甲方负责提供前期消防验收材料，并确保租赁房产已通过消防部门验收，甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划……消防及其它国家规定的申请报批手续……合同第十二条第2款规定，甲方可以在租赁房产以外的商场范围内根据需要进行维修、改建、修葺、装修工程、封闭或更改公共通道……甲方对租赁房产以外的商场范围进行上述工程前，应事先给予乙方合同的书面通知，并尽量减少对乙方可能产生之干扰。合同生效后，邵伟开始进场装修商铺，2018年9月左右装修完工，邵伟前去办理消防证时，被消防部门工作人员告知，一楼楼梯口属于消防通道，不能摆放吧台，邵伟立即联系和顺地产公司，和顺地产公司回复去协调并让邵伟先将吧台撤走，等消防证办下来后再重新摆放，邵伟遂按照其回复先行办理消防许可，宾馆如期开业。但吧台占用消防通道问题依旧没能得到解决，邵伟多次找和顺地产公司协商，和顺地产公司承诺会尽快协调处理，但始终没有解决问题。后，邵伟于2019年6月开始陆续接到消防部门责令限期改正的通知，期间一直没有正常营业。在此期间，一方面，邵伟发现其租赁的房屋公摊面积过大，与和顺地产公司之间的承诺不符，邵伟遂与和顺地产公司协商，和顺地产公司承诺给邵伟额外再增加三个月的免租期，且已经办理完毕；另一方面和顺地产公司为满足一楼承租户经营需要，还在属于邵伟承租房产范围的一、二层楼梯两侧墙体安装三扇疏散通道作为消防通道，不仅违反合同的约定侵犯了邵伟作为承租方权益，而且严重影响了邵伟的经营。邵伟认为，一楼吧台的摆放一方面是和顺地产公司的承诺，且和顺地产公司经营宾馆，一楼安置吧台对于其经营是必不可少的内容之一，而和顺地产公司一直没有解决吧台的问题，没有履行合同约定的义务，该行为导致邵伟订立合同的目的无法实现，根本无法经营下去，和顺地产公司上述行为已经严重违约，故邵伟提起诉讼。 原告（反诉被告）和顺地产公司辩称，被告（反诉原告）邵伟的证据不足以证明和顺地产公司具有违约行为。 本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，原告（反诉被告）和顺地产公司与被告（反诉原告）邵伟签订《商业租赁合作意向书》，该意向书约定：案涉房屋地址：蚌埠市禹会区，铺号：Ｓ9＃三层301商铺：528.92㎡，租赁期限：六年，免租期限：5个月邵伟招商负责人：张兴宇（附安徽水利和顺公司章）楼梯口位置给琪寓主题宾馆做前台使后，运营期间给邵伟提供使用证明。2018年4月20日，和顺地产公司与邵伟签订《安徽水利和顺地产商业租赁合同》，该合同载明：房产位置：蚌埠市涂山路与张公山路交口和顺第九街商业Ｓ9＃三层301号，租赁面积：528.92㎡，房产用途：宾馆……租赁房产的首年租金为人民币壹拾肆万伍仟玖佰捌拾贰元整（￥145982元）……自2019年3月1日至2020年2月29日，租金人民币壹拾肆万伍仟玖佰捌拾贰元整（￥145982元）；自2020年3月1日至2021年2月28日，壹拾肆万伍仟玖佰捌拾贰元整（￥145982元）第十五条协议终止1、乙方无正当理由通知甲方提前终止本协议的，乙方向甲方支付相当于十二个月租金的违约金，并将房屋恢复到改建前结构布局及功能或支付须恢复到改建前标准的费用，本合同即终止。2、甲方如无正当理由提前终止本协议的，则应提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付相当于十二个月租金的违约金及装修补偿金。3、装修补偿金计算，以经第三方审计的乙方装修工程决算单及设备采购合同实际金额，装修补偿金按会计要求折扣后的余额计算。4、甲方应在协议终止并清场后的30个工作日内，将乙方已支付的租金余款一次性全部退还乙方。2018年5月18日，原、被告双方签订《房产交付确认书》，该确认书载明：甲乙双方于2018年5月18日对租赁场所的进场装修条件进行验收。经双方现场核实确认，租赁场所已符合租赁合同约定的初步进场装修条件。双方进一步确认，本进场确认书签署之日即为进场日，乙方可按租赁合同的约定装修。商户进场确认单载明日期为2018年5月18日。2018年9月18日，邵伟向和顺地产公司出具承诺书，该承诺书载明：本人邵伟，现租赁安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司第九街区Ｓ9三层商业用房，用途为开设宾馆，在前期本人与由贵公司聘请的安徽新弘毅不动产管理有限公司招商冾谈中约定下水道可在二楼吊顶内安装，后来在实施过程中无法施工，导致改变管道施工方案，并由此增加了施工费用叁万元，现我方承诺收到贵公司叁万元施工补偿金后，后续改造及过程中出现的所有问题与贵公司无关。特此承诺承诺人：邵伟2018.9.18。同日，邵伟向和顺地产公司出具收条，该收条载明：今收到安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司施工下水改造补偿款叁万元整（￥30000.00）收款人：邵伟。后，双方因吧台问题发生纠纷，协商过程中，邵伟与和顺地产公司工作人员微信聊天记录显示，“和顺第九街唐”表述“三个月免租期已经办理好，到时顺延，至于费用我不太清楚，也没承诺你什么”。2019年6月13日，和顺地产公司向邵伟出具《关于Ｓ9＃三层琪寓主题宾馆租金的催告函》，该函载明：……按照合同约定，你方应交纳2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金36496元。我司多次口头催告，然截至目前您仍未交纳，已严重逾期。您已严重违反了合同约定，按照合同约定，我司有权从履约保证金扣除，自2019年6月1日起至实际支付之日止按未付租金0.3%每日向你方收取违约金……2019年6月18日，蚌埠市禹会区公安消防大队向蚌埠市禹会区瑞吉馨酒店下发蚌禹公消字〔2019〕第0319号责令限期改正通知书，该通知书载明：酒店1楼柜台堵塞消防通道。擅自封堵1楼、2楼安全出口，责令于2019年6月21日前改正……2019年7月3日，蚌埠市禹会区公安消防大队向蚌埠市禹会区瑞吉馨酒店下发蚌禹公消字〔2019〕第0310号责令限期改正通知书，该通知书载明：消防控制室值班人员无证上岗；一楼楼梯间违规摆放吧台。责令于2019年7月9日前改正……邵伟与和顺地产公司因吧台问题一直协商未果，和顺地产公司遂向法院提起诉讼，邵伟提起反诉。后，邵伟向本院提交对案涉宾馆装修残值进行评估的申请，本院委托安徽华宇资产评估事务所有限公司对案涉宾馆装修残值进行评估。2020年6月10日，安徽华宇资产评估事务所有限公司出具安徽华宇评字报［2020］第12号《蚌埠市禹会区人民法院审理案件所涉及的邵伟持有的房屋装修等项目资产评估报告书》，该报告书载明，评估结论：委证资产的评估值为541882元（大写：伍拾肆万壹仟捌佰捌拾贰圆整）……特别事项说明……（二）根据申请人邵伟于2018年9月18日签署的承诺书，被申请人和顺地产公司已支付申请人邵伟下水道安装费叁万元，不属于实物性资产无法评估，本次不含在评估结果中；（三）平面设计费陆仟元、燃气开户费壹万零贰佰元及消防全包费肆万元均不属于实物性资产无法评估，本次不包含在评估结果中。资产评估明细表中显示，装修工程中评估价值项下净值为414595元，加上空调、电视、热水器等物品评估价值项下净值为541882元。邵伟交纳评估费用为15000元。案涉房屋至今未腾退。 庭审中，和顺地产公司认可曾向邵伟承诺过免租期，只是需公司领导审批，但公司领导没有批准。和顺地产公司认可意向书中关于吧台的约定，但认为该约定是公司代理人的私自违法行为，事后公司才知道此事。和顺地产公司认为，案涉房屋评估装修残值应为414595元，不应包括空调、电视、热水器等物品的评估净值。和顺地产公司认为邵伟交纳的租金为2019年3月1日至2019年5月31日。邵伟认为不应支付房屋占有使用费，且2020年因疫情影响以及2020年6月和顺地产公司一楼饭店发生火灾，该情形对于房屋的正常使用都存在不可抗力。邵伟认为，装修残值应包括燃气管道及消防装修。但邵伟对燃气管道、消防装修未提供相关发票。邵伟认为和顺地产公司已承诺3个月免租期，故房租应顺延，交纳的租金为2019年6月1日至2019年8月31日。 以上事实，有原告营业执照、被告的身份证、《商业租赁合同》、缴费通知单、《商户租金逾期解除合同预警函》、《解除租赁合同通知函》、邮寄面单、商铺租赁确认书、银行转账记录回单及庭审笔录等在案为凭，并经当庭举证，质证，本院审查认为符合证据的真实性、合法性、关联性之特征，对上述证据予以认定。 本院认为：原告（反诉被告）和顺地产公司与被告（反诉原告）邵伟签订《商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因原告（反诉被告）和顺地产公司与被告（反诉原告）邵伟均认可双方于2019年7月25日解除《商业租赁合同》，故本院对原告（反诉被告）和顺地产公司诉请确认原告与被告签订的《商业租赁合同》于2019年7月25日已解除予以支持。原告（反诉被告）和顺地产公司交付房屋给被告（反诉原告）邵伟使用，被告（反诉原告）邵伟应当按照合同约定向和顺地产公司支付租金及占有使用费。因原告（反诉被告）和顺地产公司与被告（反诉原告）邵伟在《商业租赁合同》中明确约定租金起算点为“2019年3月1日”，且双方均认可原告（反诉被告）和顺地产公司向被告（反诉原告）邵伟承诺三个月免租期，故本院认定邵伟已交付的房屋租金起始时间为2019年6月1日至2019年8月31日，故被告（反诉原告）邵伟不存在逾期交纳房屋租金的情形，原告（反诉被告）和顺地产公司诉称被告（反诉原告）邵伟违约无事实和法律依据，本院不予认可。对于原告（反诉被告）和顺地产公司诉请被告（反诉原告）邵伟支付房租及占有使用费145984元（暂计算至2020年5月31日），房屋占有使用费支付至腾退并实际交付止，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故本院对该诉请予以部分支持，邵伟应当支付房屋租金及占有使用费（时间自2019年6月1日至房屋实际腾退之日，扣除已支付的36496元）。对于被告（反诉原告）邵伟的反诉请求赔偿违约金145892元、装修费损失598082元，合计743974元，因原告（反诉被告）和顺地产公司与被告（反诉原告）邵伟在《商业租赁合同》中约定“甲方如无正当理由提前终止本协议的，则应提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付相当于十二个月租金的违约金以及装修补偿金”，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，本院对邵伟的反诉请求赔偿违约金145892元予以支持，对于装修费损失598082元，本院依据安徽华宇资产评估事务所有限公司出具的《蚌埠市禹会区人民法院审理案件所涉及的邵伟持有的房屋装修等项目资产评估报告书》对案涉房屋评估装修残值414595元予以支持。对于被告（反诉原告）邵伟的反诉请求原告（反诉被告）和顺地产公司返还2019年6月1日至8月31日的房租费、物业费41256元及履约保证金12165元，共计53421元，因案涉房屋一直未腾退，故对于返还2019年6月1日至8月31日的房租费、物业费41256元，本院不予支持，对于履约保证金12165元予以支持。对于被告（反诉原告）邵伟辩称2020年因疫情影响以及2020年6月原告（反诉被告）和顺地产公司一楼饭店发生火灾，该情形对于房屋的正常使用都存在不可抗力而不应支付房屋占有使用费，因被告（反诉原告）邵伟所称2020年疫情及火灾并不构成腾退房屋的不可抗力，故该辩称意见本院不予采纳。对于被告（反诉原告）邵伟认为，装修残值应包括燃气管道及消防装修，因邵伟对燃气管道、消防装修未提供相关发票，且安徽华宇资产评估事务所有限公司出具的《蚌埠市禹会区人民法院审理案件所涉及的邵伟持有的房屋装修等项目资产评估报告书》载明，因该部分资产不属于实物性资产无法评估，且被告（反诉原告）邵伟未向法院提供合法有效的票据对该部分资产进行佐证，故对于该部分装修费用本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司与被告（反诉原告）邵伟于2018年4月20日签订的《商业租赁合同》于2019年7月25日解除； 二、被告（反诉原告）邵伟于本判决生效之日起十日内腾退位于蚌埠市禹会区房屋； 三、被告（反诉原告）邵伟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司支付房屋租金及占有使用费（按年租金145982元计算，扣除已支付的36496元，时间自2019年6月1日至房屋实际腾退之日止）； 四、原告（反诉被告）安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）邵伟赔偿违约金145892元及装修费损失414595元； 五、原告（反诉被告）安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）邵伟返还履约保证金12165元； 六、驳回原告（反诉被告）安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司本诉部分的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）邵伟反诉部分的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费912元，减半收取456元，由被告（反诉原告）邵伟负担；反诉案件受理费12969元，减半收取6484.5元，鉴证咨询服务评估费15000元，合计21484.5元，由原告（反诉被告）安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司负担20000元，被告（反诉原告）邵伟负担1484.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  汪婕 二〇二〇年六月三十日 法官助理王静 书记员侯晨晨