广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0802民初931号 原告：广西南宁创恒物业服务有限责任公司，住所地南宁市佛子岭路6号向南居金溪园第C座1301号房，统一社会信用代码9145010355229289XW。 法定代表人：覃刚，总经理。 委托诉讼代理人：庞慧，女，1976年10月9日出生，壮族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：阮志龙，男，1974年10月24日出生，汉族，住宜州市。 被告：陈燕攀，男，1991年5月23日出生，汉族，住所地广西兴业县沙塘镇沙塘村陈村67号，现住贵港市港北区。 原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司与被告陈燕攀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人阮志龙，被告陈燕攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司(以下简称创恒物业公司)向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2018年6月至2019年12月的物业管理费2185元、公共维修资金283.1元、电梯费570元、生活垃圾费133元，水费1013.6元，二次加压费202.6元，合计4387.3元；2.判决被告向原告支付违约金800元；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月29日，原告与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订《九龙新城业委会物业管理委托合同》，合同约定由原告对九龙新城小区全面实行物业管理，原告按向各业主收取以下费用：管理服务费0.77元/月/平方米，公共维修基金0.1元/月/平方米，电梯费用六楼以上30元/每户/月，生活垃圾费7元/每户/月，水费按实际用水收取，二次加压电费则按每户每月实际用水费用的20%缴纳。合同签订后，原告诚心竭力管理小区履行合同义务，被告居住在20楼居住面积为149.29平方米，拒绝交纳2018年6月至2019年12月的物业管理费。被告享受原告的物业服务却无故拒交物业管理费长达一年多，已构成严重违约，现原告自愿放弃按合同约定日千分之叁的标准计算滞纳金，根据合同法关于违约金方面的规定，要求被告支付违约金800元。因原告多次催告无果，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 陈燕攀辩称，原告与九龙新城小区业委会所签订的涉案物业服务委托合同、协议等，未经业主大会讨论通过，未经业主同意，未公开公正选聘物业，已严重侵犯了小区业主的合法权益，且原告提供的物业服务质量存在严重瑕疵。九龙新城小区业委会的行为已经违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，其与原告签订的涉案物业服务合同亦违反了法律的强制性规定，应当确认无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，原告创恒物业公司（受托方，乙方）与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会（委托方，甲方）签订了《九龙新城业委会物业管理委托合同》，约定：1、甲方将贵港市港北区九龙新城小区委托给乙方实行物业管理；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止；4、管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.77元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元收取，公共维修基金按0.1元/月/平方米收取，电梯运行费：二楼按10元/每户/月，三楼按15元/每户/月，四楼按20元/每户/月，五楼按25元/每户/月，六楼以上均30元/每户/月收取；5、每月的物业管理费交纳日期为次月的5日前，逾期则从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定委托管理事项、双方权利义务、管理服务质量、违约责任、综合管理服务标准、卫生方面服务等内容。 2018年5月31日，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订了《九龙新城小区业主委员会物业管理委托合同协议》，约定：九龙新城小区7楼以上（含七楼）每户每月按实际用水费用的20%缴纳二次加压电费，该协议期限与物业服务合同同期，即2018年6月1日至2020年6月1日。 2018年12月27日，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订了《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，约定：原合同委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止，由于业委会与原物业公司交接原因，原告于2018年6月1日起才执行本合同，故原定合同期顺延一年，即从2018年6月1日8时起至2020年6月30日8时止；如本合同期结束后业委会未与原告签订新的物业管理委托合同，原告如愿意按原有合同继续执行，则本合同将自动顺延至新合同执行即止。被告陈燕攀为九龙新城小区16栋1单元2004号房的业主，未与原告签订物业管理协议，但一直接受原告提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，且未向原告缴纳2018年6月至2019年12月的物业管理费2185元、公共维修资金283.1元、电梯费570元、生活垃圾费133元，水费1013.6元，二次加压费202.6元，合计4387.3元。原告多次追讨未果，遂于2020年3月17日诉至本院，诉请如前所述。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，九龙新城小区业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意由业主委员会聘请物业公司对小区进行物业管理，业主委员会决议通过聘请原告创恒物业公司对小区进行物业管理，双方先后签订的《九龙新城业委会物业管理委托合同》、《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》以及《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》系业主大会或业主委员会的决定，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对九龙新城小区的全体业主具有约束力。上述合同签订后，原告依约为九龙新城小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当依照上述合同的约定支付物业管理服务费等相关费用。被告拖欠2018年6月至2019年12月的物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费、水费、二次加压费等相关费用共计4387.3元，原告多次将交费单张贴被告门口，催告被告交纳，但被告无正当理由至今拒不交纳，现原告向法院主张被告交纳上述费用，于法有据，本院依法予以支持。由于被告未按合同约定履行交纳物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《九龙新城业委会物业管理委托合同》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，现原告自行调整要求被告支付违约金800元，其对自己权利的处分，未违反法律规定，本院亦予以支持。被告陈燕攀辩称九龙新城小区的业委会未经业主大会讨论成立，其聘请原告以及与原告签订相关物业管理合同均依法应当撤销，本院认为九龙新城的业委会依法成立并在相关部门备案登记，其与原告签订涉案物业管理合同未被依法撤销前合法有效，故被告的主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告陈燕攀还抗辩原告提供的物业服务存在严重瑕疵，但未能提供的证据证实，故本院对原告该主张依法不予采纳，且本院认为鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，为保障物业服务区域的和谐、稳定，业主不能以物业公司服务瑕疵为由拒付物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告陈燕攀在本判决生效之日起五日内支付原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司2018年6月至2019年12月的物业管理费2185元、公共维修资金283.1元、电梯费570元、生活垃圾费133元，水费1013.6元，二次加压费202.6元，合计4387.3元； 二、被告陈燕攀在本判决生效之日起五日内支付原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司违约金800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈燕攀负担。 本判决为终审判决。 审判员 易 锋 二〇二〇年六月十一日 书记员 凌逸凡