北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初20789号原告：邢颖，男，汉族，1979年8月9日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张永刚，北京安太律师事务所律师。被告：北京江南春娱乐有限责任公司，住所地北京市海淀区木樨地某处XX号楼（张家港饭店地下室）。法定代表人：崔伟然，经理。委托诉讼代理人：李红枝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨巧丽，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京张家港饭店有限公司，住所地北京市海淀区阳光南里32号楼3层3033。法定代表人：王海，总经理。委托诉讼代理人：李红枝（兼被告北京江南春娱乐有限责任公司委托诉讼代理人），北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：任弘昂，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所，住所地北京市海淀区木樨地茂林居17号楼。法定代表人：樊定立，所长。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晖，北京伊兰律师事务所律师。原告邢颖与被告北京江南春娱乐有限责任公司（以下简称江南春公司），第三人北京张家港饭店有限公司（以下简称张家港饭店）、第三人中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所（以下简称五十八干休所）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢颖之委托诉讼代理人张永刚到庭参加诉讼。被告江南春公司之委托诉讼代理人李红枝（兼第三人张家港饭店之委托诉讼代理人）、杨巧丽，第三人张家港饭店之委托诉讼代理人任弘昂到庭参加诉讼。第三人五十八干休所之委托诉讼代理人范庆虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢颖向本院提出诉讼请求：1、判令江南春公司向邢颖支付违约金174000元；2、判令江南春公司给付邢颖装修损失330万元；3、本案诉讼费用由江南春公司承担。事实与理由：2016年1月7日，邢颖与江南春公司签订《承包经营合同》，约定邢颖承包经营江南春公司营业许可证规定的经营项目，地点为江南春公司注册地址。承包期限自2016年1月7日至2021年1月7日。张家港饭店为江南春公司最大的股东。张家港饭店与五十八干休所系合作关系，双方共同出资建设了邢颖所在经营场所的主体楼，产权登记为五十八干休所。签约后，邢颖依约支付江南春公司相关费用并从事合法经营，并于2017年5月对承包经营的场所进行了重新装修。2017年9月竣工并重新开业。邢颖投入资金400余万元。2017年11月7日张家港饭店和五十八干休所共同向邢颖发送《告知函》，要求邢颖于2017年12月15日停止经营活动，并于2017年12月8日将承包经营场所上锁封闭。根据合同约定，江南春公司应当保障邢颖在租期内正常使用房屋，根据江南春公司与张家港饭店和五十八干休所之间的关系可以看出，江南春公司有能力保障邢颖正常使用房屋至合同到期之日，但现经营场所上锁导致无法经营，邢颖在当年黄金季度无经营收入，无法支付装修费余款和分期支付的设备款，故给邢颖造成了巨大经济损失。被告江南春公司辩称，不同意邢颖的其他诉讼请求。理由为：第一，五十八干休所执行军队政策，导致案涉《承包合同书》的目的无法实现，江南春公司同意解除合同；第二，《承包合同书》的解除并非归责于江南春公司、邢颖双方的原因，故江南春公司不应承担违约责任；第三、按照《承包合同书》约定，合同提前解除时，邢颖应当自行将物品、设备搬出，并承担相应费用；第四，因五十八干休所执行军队政策造成《承包合同书》目的无法实现，故即使邢颖的损失应被赔偿，也是由五十八干休所承担损失赔偿责任。第三人张家港饭店述称，不同意邢颖的诉讼请求，理由如下：第一，案涉经营场所的产权人是五十八干休所，并非张家港饭店，张家港饭店承租了某处XX号楼并有权对外开展经营管理；第二，张家港饭店与江南春公司签订租赁合同，将案涉经营场所出租给江南春公司进行经营，张家港饭店不是案涉合同相对方，对邢颖不承担合同约定的义务和责任；第三，邢颖的损失应当由五十八干休所进行赔偿，与张家港饭店无关，2017年11月7日，五十八干休所向张家港饭店、江南春公司和邢颖发出了《关于终止收回某处XX号楼有偿服务项目告知函》，明确要求其在2017年12月15日之前停止经营活动，这导致各方之间的合同提前解除，因此应当由五十八干休所赔偿承租人邢颖的损失。第三人五十八干休所述称，五十八干休所不是案涉合同的当事人，不应承担合同违约的责任，五十八干休所不知道邢颖与江南春公司之间的合同关系；关于装修损失和因锁门后跑水造成的损失，邢颖曾起诉过五十八干休所，后法院作出（2018）京0108民初20790号民事判决书已经驳回邢颖的诉讼请求，二审也维持该判决，按照一事不再理原则，邢颖无权对此再次请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邢颖向本院提交以下证据：1、《承包合同书》；2、《声明》；3、《关于终止收回某处XX号楼有偿服务项目告知函》；4、（2018）京0108民初20790号、（2018）京01民终6554号民事判决书；5、《家具订货合同》及收据；6、《建筑工程合同书》及结算单和附表；7《资产评估报告》及《资产评估明细表》。被告江南春公司、张家港饭店向本院提交以下证据：1、《合作建造开发经营中国人民解放据总政第三干部休养所“老干部服务中心”合同》；2、《租房协议》；3、《协议书》；4、《委托书》；5、《承包合同书》；6、《关于终止收回某处XX号楼有偿服务项目告知函》；7、《会议纪要》；8、（2017）京0108民初55482号民事判决书；9、（2018）京01民终6689号民事判决书。第三人五十八干休所并未向本院提交任何证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：邢颖提交《承包合同书》一份，显示抬头发包方（甲方）为江南春公司，承包方（乙方）为邢颖，担保方（丙方）为北京裕龙大酒店紫荆裕龙康乐部。主要内容为：第一条、江南春公司位于北京市海淀区某处XX号楼北京张家港饭店内地下一层南端电梯口向北、北端电梯口向南及主楼东侧车道长23.5米，建筑面积共约1200平方米，经营用房系自张家港饭店租赁。第二条、乙方上交承包金定额包干，独立经营，自负盈亏。第三条、承包经营范围为江南春公司营业许可证规定的经营范围。第四条、承包期限自2016年1月8日起至2021年1月7日止（承包金自2016年3月1日开始计算）。第五条、承包经营费为每年70万元（包含房屋租赁费），空调费每月5000元，如遇电费及供暖费用调整，也同比例调整。经营期间的水费、电费、电话费由乙方按实际消耗按月缴纳。承包经营费（含房屋租赁费）乙方每两个月向甲方交纳一次，乙方应在本合同签订之日起1天内首先向甲方支付首期两个月承包经营费，计116666元。在第一期经营费到期一个月前支付下一期承包经营费，计116666元，以此类推。双方商定必须坚持先付款后使用的原则。第六条、乙方应在签订合同后十日内向甲方提交装修改造计划及相关图纸，经甲方书面确认同意后，并在不损坏大楼基础、结构及设备、设施的前提下自筹资金进行装修，施工期间消费、供电、环卫、城管及相关部门的审批手续，由乙方办理，甲方协助，所涉及的一切费用均由乙方承担。双方商定装修期限2016年2月29日前，含拆除室内原有墙体隔断及垃圾外运清理场地，装修期免收承包经营费。在合同生效后三日内甲方将经营场所的有关图纸提供乙方，便于装修时使用。施工装修前甲乙双方签订安全协议书，乙方必须按消防部门要求配置消防设备、设施、经消防部门验收合格后方可正式营业，开业后应接受甲方的各项安全监督检查。乙方在装修施工及经营活动期间所造成的人员伤害、财产损失等均由乙方承担全部费用及法律责任。第七条、本合同生效后，甲方应将江南春公司的经营证照提供给乙方，由乙方负责逐年办理工商年检及相关特许证件，必要时甲方配合，费用乙方承担。在乙方承包期间，甲方为乙方提供经营场所必须的水源、电源和通风系统、上下水接口、空调端口及电话分机。乙方承包期间，甲方有权对乙方的经营活动、环境卫生、设备运行、消防设施及防盗等安全措施进行监督、检查并提出处理意见。在承包期满后或本合同提前终止后，甲方有权无偿接受乙方的装修物，乙方不得破坏装修。甲方如需举办会议或娱乐活动、招待相关客人使用歌厅时，乙方应派人协助，并给予优惠，包间费、酒水费全额五折签单，实际消费数额由甲乙双方每月签字确认，在每期的承包经营费中抵扣。第八条、乙方有权依据本合同接受经营场所及设备并按其正常用途使用。乙方在经营承包期间的经济往来及债权债务均由乙方负责，与顾客发生的一切纠纷所引起的诉讼或因乙方员工引起的民事纠纷、民事责任均由乙方承担。乙方在承包经营期内所需各类员工及全部管理人员均由乙方自行招聘，其食宿、工资、劳保福利等均由乙方自理。乙方应负责承包经营期间江南春公司的设备管理和维修，并承担由此产生的费用，保证交还时清单中设备完好无损，能够正常运转。第九条、丙方向甲方提供有效的工商营业执照复印件、法人代码证并提供不可撤销的连带保证责任，保证乙方能够履行本合同项下的义务，因乙方不履行或不及时履行本合同给甲方造成的损失，丙方向甲方承担连带偿还责任，保证期限为本合同生效之日起至合同期满后两年止。第十条、甲方未按约定向乙方移交房屋和设备及有关经营所需证照，乙方有权解除合同。乙方未在本合同签订后七日内支付首期承包经营费，本合同不发生法律效力，甲方有权转包给他人经营。……在本合同有效期内，甲乙双方均不得随意终止合同，若任何一方因故需提前终止合同，应以书面形式提前一个月向对方提出，在支付三个月的承包经营费作为补偿后，合同终止。本合同到期后，乙方有优先承包权，如乙方愿意继续承包，且甲方愿意继续发包，则双方须在合同到期前四个月，重新协商相关事宜并签订书面合同，否则甲方可另行发包他人。第十一条、如遇不可抗力导致本合同确实不能继续履行时，遇不可抗力的一方应在不可抗力发生后十五日内书面通知对方，并提供有关部门的证明，双方应及时会商，在确认不可抗力的事实后，本合同方可提前终止，各自承担各自损失。第十二条、本合同期满或提前终止或被甲方解除后，乙方应在十日内将乙方物品搬出，将所承包的房屋、设备归还甲方；逾期甲方可自行清除，由此产生的一切损失由乙方负责。该《承包合同书》落款甲方处有“北京江南春娱乐有限责任公司”印章，乙方处有“北京悦府文化俱乐部有限责任公司”印章，乙方代表签字处有“邢颖”的签字，丙方处有“北京裕龙大酒店紫荆裕龙康乐部”的印章，丙方代表签字处有“成剑”的签字，落款时间为“2016年1月7日”。邢颖提交《声明》一份，显示甲方为北京悦府文化俱乐部有限公司（以下简称悦府公司），乙方为邢颖，内容为“甲方同意将2016年1月7日与北京江南春娱乐有限公司所签订的《承包经营合同书》项下的所有权利、义务转让给乙方。日后，甲方不再以其合同内容向任何主体主张权利。乙方愿意接受该合同项下的全部权利、义务。”该《声明》落款甲方处有“北京悦府文化俱乐部有限责任公司”印章，乙方处有“邢颖”签字。落款日期为2018年3月18日。经查，悦府公司系成立于2005年12月13日的有限责任公司；2014年11月15日，该公司执行董事、经理变更为邢颖，法定代表人亦变更为邢颖；2016年12月22日，该公司执行董事、经理由邢颖变更为周继光，法定代表人亦变更为周继光。2018年12月11日，悦府公司注销。江南春公司在第一次庭审中称在签约时是想承包给邢颖经营，故《承包合同书》尾部有邢颖签字，因为当时悦府公司的负责人也是邢颖，当时就加盖了悦府公司的印章，在《承包合同书》履行期间都是邢颖在支付承包经营费，并称对上述《声明》并无异议。但在第二次庭审中，江南春公司称邢颖系代表悦府公司在《承包合同书》上签字，且不认可上述《声明》。邢颖称因为当时要以悦府公司名义开展经营活动，就在《承包合同书》落款处加盖了悦府公司的印章，但是承包经营费一直是邢颖个人支付，后来悦府公司的负责人就不是邢颖了，所以才由悦府公司出具了上述《声明》，由邢颖作为《承包合同书》的权利义务主体。1994年4月25日，中国人民解放军总政治部白石桥干管处第三干部休养所（甲方）与张家港市政府（乙方）签订《合作建造开发经营中国人民解放军总政第三干部休养所“老干部服务中心”合同》，约定甲方以土地投入，乙方以资金投入，楼宇建成后，甲方拥有全部房产权和土地使用权，乙方对该项目建筑面积的50%有六十年的使用权，作为甲方偿还乙方的全部建设投资的借款。另双方商定，甲方使用50%（1000平方米宿舍除外）的楼宇有偿出租给乙方。乙方使用的50%楼宇拥有自主经营权，甲方所得部分（1000平方米宿舍除外）在六十年内由乙方承租，同时乙方拥有承租后的自主经营权。1996年12月8日，中国人民解放军总政治部白石桥干管处第三干部休养所（甲方）与张家港饭店（乙方）签订《租房协议》，约定：1、甲方同意将自己拥有全部房产权的某处XX号楼租给乙方，租期五十年，自1998年1月1日起；2、乙方拥有承租后五十年的自主经营权，甲方应尽力配合乙方办理合法经营手续。该协议另约定了租金等其他事项。2001年10月28日，中国人民解放军总政治部白石桥干管处第三干部休养所（甲方）与江苏省张家港市人民政府（乙方）、江苏省张家港市人民政府驻京办事处（丙方）、江苏省张家港市财政局（丁方）签订《协议书》，约定：甲乙双方于1994年4月25日签订《合作建造开发经营中国人民解放军总政第三干部休养所“老干部服务中心”合同》，双方委托丙方开发使用，因乙方、丙方的全部建设资金由华兴（江苏）实业发展公司和丁方投资，现乙方将1994年4月25日所签的部分合同权利和义务转让给丁方，该合同项下的1516平方米房屋资产的使用权归属丁方，其余房产使用权归属华兴（江苏）实业发展公司，转让后投资方对所属房产享有收益、管理、处置等权益；甲方同意乙方将部分合同权利和义务转让给实际投资方，原合同中甲、乙双方的权利、义务中明确的房屋资产使用权由甲方与实际投资方继续履行。2005年1月8日，华兴（江苏）实业有限公司（以下简称华兴公司，甲方）与张家港饭店（乙方）签订《协议书》，约定：因甲方异地经营不便，决定将某处XX号楼所拥有的建筑面积50%六十年的使用权，50%楼宇（宿舍除外）六十年承租权及承租后的自主经营权委托乙方经营管理，乙方同意接受甲方授权经营管理。2017年1月，中国人民解放军总政治部白石桥干管处第三干部休养所名称变更为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所。2018年3月，再次变更为中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所（即本案中五十八干休所）。江南春公司称其系从张家港饭店承租了某处XX号楼地下室，虽双方没有书面合同，但因双方系关联公司，故江南春公司设立之初就从张家港饭店承租了案涉房屋，后进行了转租。张家港饭店对江南春公司的上述主张不持异议。江南春公司、张家港饭店提交《资产评估业务约定书》、《资产评估报告》、《资产评估明细表》显示：因全面停止有偿服务的需要，五十八干休所、张家港饭店、华兴公司于2017年11月27日委托江苏华信资产评估有限公司盐城分公司对某处XX号楼的建筑物及附属设施（包括建筑物及相关的设备设施、装饰装潢）市场价值进行评估。2017年12月28日，江苏华信资产评估有限公司做出《资产评估报告》，确定某处XX号楼的建筑物及附属设施在评估基准日2017年11月27日时的市场价值为4432.69万元，该评估结论有效期为一年，自2017年11月27日至2018年11月26日。在《资产评估明细表》附件7——地下室装修评估明细表显示：地下室装修原值为3666700元，成新率为90%，净值为3300000元，备注为“详见承租方提供的合同预算”。邢颖及五十八干休所对上述资产评估相关证据的真实性不持异议。邢颖主张上述地下室装修评估价值330万元均为《承包合同书》中承包经营区域内的装修，且系邢颖自筹资金进行装修。为此邢颖提交《建筑工程合同书》及结算单和附表为证。经本院现场勘验，发现某处XX号楼地下室除《承包合同书》以外的其他部分均为毛坯状态。江南春公司、张家港饭店与五十八干休所对邢颖的上述主张不持异议。五十八干休所与华兴公司、张家港饭店、张家港市人民政府之间就某处XX号楼合同纠纷一案，本院于2018年6月29日作出（2017）京0108民初55482号民事判决书，认为某处XX号楼为军产房，因军队房屋管理政策的调整导致华兴公司、张家港饭店与五十八干休所之间的不定期租赁合同已处于事实上履行不能，五十八干休所向华兴公司及张家港饭店提出终止合作项目的通知，要求解除相关合作合同于法有据；合同解除后，双方权利义务终止，华兴公司应将某处XX号楼腾退并交还五十八干休所；华兴公司作为实际出资人及合同相对方，对整个楼宇的添建建筑物及附属设施行为构成对该房屋的添附，该添附无法移走，且尚有44326900元的市场价值，因合作合同提前解除事由并非可归责于双方的事由，故从平衡双方利益的角度考虑，本院酌定由五十八干休所给予华兴公司建筑物及附属设施补偿款22163450元。该判决在判项主文第（三）项中判令五十八干休所于该判决生效后七日内向华兴公司支付建筑物及附属设施损失22163450元。上述判决生效后，因五十八干休所对该判决申请再审，2018年10月31日，北京市第一中级人民法院做出（2018）京01民申552号民事裁定，提审该案。2018年10月31日，北京市第一中级人民法院做出（2018）京01民再130号民事调解书，该调解书载明各方当事人均同意按照（2017）京0108民初55482号民事判决第（三）项确定的金额履行义务。邢颖主张因江南春公司及五十八干休所的原因，《承包合同书》已在2017年12月15日解除，但江南春公司存在违约行为。江南春公司认为因2017年12月15日时五十八干休所已经将案涉房屋封闭，邢颖已经无法实际经营使用，故同意《承包合同书》在2017年12月15日解除，但不同意邢颖主张的系江南春公司的原因解除。邢颖、江南春公司共同确认其认为《承包合同书》解除的原因系五十八干休所要收回房屋。张家港饭店对此不持异议。五十八干休所称系因军队政策原因需要收回案涉房屋所在的整个楼宇。庭审中，经本院询问，邢颖主张江南春公司的违约行为系在《承包合同书》到期前就通知邢颖停止经营并造成了《承包合同书》最终解除的结果，并采取了强行关门的方式，故存在违约行为。江南春公司对此不予认可，主张其通知邢颖停止经营系因五十八干休所执行军队政策导致，并非违约行为。本院认为，本案的争议焦点有三：一是《承包合同书》的承包人是邢颖还是悦府公司；二是江南春公司在履行《承包合同书》过程中是否存在邢颖所称之违约行为；三是邢颖所主张的装修损失问题是否应当由江南春公司进行负担。本院对此分别论述如下：第一，关于案涉《承包合同书》的承包方主体问题，本院认为，《承包合同书》抬头所载明之“承包方”系邢颖，该部分为打印体，所载明的承包方信息亦系邢颖之个人信息；在第一次庭审中，江南春公司亦认可承包主体系邢颖，且《承包合同书》履行期间系邢颖向江南春公司支付承包经营费，虽然在之后的庭审中江南春公司就上述情况作出了相反的陈述，但其并未提交证据予以证明，本院对此不予采信；邢颖亦主张在《承包合同书》上加盖悦府公司印章系因为其需要以悦府公司来开展经营活动，而并非其作为悦府公司的代表人在《承包合同书》上签字并盖章。因此，根据现有证据，本院认为在签订《承包合同书》时，江南春公司明知承包方为邢颖但并未提出异议，在《承包合同书》履行过程中江南春公司亦接受了邢颖的实际履行行为，亦未提出异议，故邢颖应系《承包合同书》的承包方。该《承包合同书》对邢颖和江南春公司有约束力，双方应当依约履行合同义务。第二，庭审中，邢颖与江南春公司均确认因军队房屋管理政策的原因导致某处XX号楼地下室被收回，从而使《承包合同书》在2017年12月15日之后无法继续履行。因此，虽系江南春公司通知邢颖案涉《承包合同书》不能继续履行并要求邢颖搬出案涉房屋，但并非系江南春公司单方终止合同履行，《承包合同书》无法继续履行的原因并不在江南春公司，江南春公司对此亦无过错，邢颖以此为由要求江南春公司承担违约责任并支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。第三，关于邢颖主张的装修损失问题，本院认为，根据各方确认的事实，邢颖作为案涉房屋的实际使用人，其对案涉房屋的装修系对该房屋的添附，该添附无法移走，且尚有330万元的市场价值。按照已经生效的相关判决书和调解书，五十八干休所已经按照资产评估报告总额的50%对相关权利主体进行了补偿，对此江南春公司可另行主张。鉴于邢颖、江南春公司均认可《承包合同书》在2017年12月15日之后即无法实际履行且邢颖已经搬出案涉房屋，且《承包合同书》在2017年12月15日之后无法实际履行的事由并非可归责于邢颖或江南春公司，故从平衡双方利益的角度，本院认为江南春公司应当按照50%的比例向邢颖支付案涉房屋装修价值补偿款1650000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告北京江南春娱乐有限责任公司于本判决生效后七日内向原告邢颖支付装修价值补偿款1650000元；二、驳回原告邢颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34592元（邢颖已预交），由被告北京江南春娱乐有限责任公司负担19650元；由原告邢颖负担14942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 齐人民陪审员  段福奎人民陪审员  胡宝兰二〇二〇年六月二十四日书 记 员  李梦杨书 记 员  张萌萌