北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12347号原告:广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，副总裁。委托诉讼代理人：徐衍学，男，1968年10月19日出生，该公司员工。被告：李娟，女，1977年10月17日出生，汉族，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）与被告李娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。康景物业公司的委托诉讼代理人徐衍学，李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李娟支付2015年1月1日至2016年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日的物业费8323.2元；2.判令李娟支付上述期间的违约金832.32元。以上两项共计9155.52元；3.判令本案诉讼费由李娟承担。事实和理由：李娟系珠江逸景家园203号楼1单元1401室业主，康景物业公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但李娟却违反双方签订的协议，无故拖欠康景物业公司主张期间的物业费。经康景物业公司多次催缴，李娟仍不交纳。李娟的上述行为，严重侵害了康景物业公司及广大业主的合法权益，并给康景物业公司的运营造成不利影响。现恳请人民法院支持康景物业公司的诉讼请求。李娟辩称：不同意康景物业公司的诉讼请求。一、2015-2016年度物业费已超过诉讼时效，在此期间，我从未收到过缴费通知单，也没有上门催缴过。2020年本年的物业费没到期，不存在超期的问题，滞纳金不成立；二、康景物业公司不具备诉讼主体资格。小区业委会在2014年11月27日作出解聘康景物业公司的决议并通过，双方不存在合同关系。政府备案单（2014）第008号文件，业委会备案事项变更单及珠江逸景家园第二次业主大会决议均证明康景物业公司已被解聘；三、康景物业公司未达到约定的管理服务标准。康景物业公司自服务以来，服务不尽责，管理不到位，小区环境卫生及配套设施很差。小区地面凹凸不平，地漏不通，下雨经常出现堵塞、道路泥泞、反臭等情况。小区停车问题一直未能解决。我的车被砸，取证时康景物业公司告知摄像头是坏的没有用，损失只能自己承担。我的房屋入住以来存在很多问题，在保修期内厨房卫生间的地埋管道多次破损、漏水，维修懈怠，后期我买材料才修好。卧室及客厅外墙体防水有问题，屋内墙面漏水渗雨，墙面起泡掉皮，多次反映没有给予解决；四、破坏业主电表等恶意行为不断。小区一直是临水临电，水电由他们掌握，多次给业主断电；五、非法侵占业主权利。康景物业公司私自动用公共维修基金，经过维修，我家厨房顶开始漏雨，至今未解决。新冠肺炎疫情严管严控期间，小区管理松散，消毒不到位，出入证形同虚设，无人查看，存在严重安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李娟系北京市通州区马驹桥镇珠江逸景家园（以下简称“珠江逸景家园小区”）203号楼1单元1401室的业主，该房屋的建筑面积为93.23平方米。2007年6月28日，北京珠江房地产开发有限公司与康景物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将涉案小区的物业管理委托给康景物业公司。委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会成立并与新物业管理企业签订的物业管理委托合同生效之日止。2009年8月15日，李娟（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。协议第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条约定了乙方物业服务质量的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元，别墅区每月每平方米2.88元收取物业服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条违约责任约定：（一）甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。双方均认可《前期物业服务合同》签订至今，康景物业公司一直为涉案小区提供物业管理服务，涉案房屋物业管理服务费收费标准为每月每平方米2.48元，李娟未交纳2015年1月1日至2016年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。康景物业公司曾于2018年11月向本院提起诉讼，向李娟主张2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费及违约金，后撤诉。另查一，2014年涉案小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称珠江逸景业委会）。2015年5月30日，珠江逸景业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，内容包括：由珠江逸景家园小区选聘小组评选出的第一名“江苏华门集团物业管理有限公司”成为珠江逸景家园小区物业服务企业，并授权珠江逸景业委会与之签订物业服务合同”。同日，珠江逸景业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》。但康景物业公司并未与珠江逸景业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉案小区。2015年5月，涉案小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景业委会诉至本院，案号为（2015）通民初字第10975号，要求撤销珠江逸景业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。本院经审理于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决撤销北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会于二〇一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》，判决撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，该判决已于2017年6月30日发生法律效力。另查二，本院在审理涉案小区其他物业服务合同纠纷案件时，曾于2019年8月22日到珠江逸景家园小区对于康景物业公司的物业管理服务状况进行现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落未修复、部分监控无法使用、楼道堆放杂物、车辆乱停乱放、公共区域日常清理不及时等问题。另查三，12345市民热线关于涉案小区的投诉数据显示，2019年7月1日至2020年6月17日期间，涉案小区市民投诉共345件，其中物业管理方面投诉90件，包括：物业服务水平质价不符45条，如外墙脱落、楼道堆放杂物等；安保问题10条；服务问题12条。上述事实，有双方当事人提交的证据和陈述等在案佐证。本院认为：康景物业公司与李娟签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据康景物业公司和李娟的诉辩意见，本院归纳案件争议焦点为，一是康景物业公司是否具备诉讼主体资格；二是康景物业公司的起诉是否超过诉讼时效；三是康景物业公司的物业管理服务质量是否存在瑕疵。针对上述争议焦点，本院分别论述如下：一、关于康景物业公司是否具备诉讼主体资格一节。首先，根据康景物业公司与李娟签订的《前期物业服务协议》约定，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。虽然珠江逸景业委会曾于2015年5月30日作出选聘新物业公司的决议，但该决议已经被本院判决撤销，故珠江逸景业委会所作出选聘新物业公司的决议以及与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并不影响本案《前期物业服务协议》的继续履行；其次，康景物业公司一直为涉案小区提供物业管理服务至今，李娟亦接受了相应服务，故双方之间存在的物业服务合同关系一直延续，康景物业公司作为物业管理服务的提供者是本案适格原告，对于李娟关于康景物业公司不具备诉讼主体资格的抗辩意见本院不予采纳。二、关于康景物业公司的起诉是否超过诉讼时效一节。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。具体到本案，根据康景物业公司与李娟签订的《前期物业服务协议》对交费时间和周期的约定，每年一月十五日为当年物业费交纳期限届满之日，应自次日起计算诉讼时效。关于康景物业公司主张的2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费，康景物业公司称其多次催要，但根据其提交的付款通知书无法看出张贴位置及拍摄时间，且李娟不认可催缴过，虽然康景物业公司于2018年11月起诉，但起诉时已经超过二年诉讼时效，现康景物业公司无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由，故本院认定2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费已过诉讼时效。关于康景物业公司主张的2016年1月1日至2016年12月31日的物业费，因《民法总则》于2017年10月1日施行之日，该期间物业费的诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定的二年，康景物业公司主张适用《民法总则》关于三年诉讼时效期间规定符合法律规定，且康景物业公司曾于2018年11月向本院提起诉讼，构成诉讼时效中断，故康景物业公司主张该期间的物业费未超过诉讼时效。三、关于康景物业公司的物业管理服务质量是否存在瑕疵一节。在物业管理服务关系中，物业服务企业应当加强与业主的有效沟通，切实提升自身管理服务水平，为业主提供看得见、标准化的管理和服务，业主在物业服务企业提供的管理和服务质量符合约定的情况下，应当及时交纳物业费。如果物业服务企业未按合同约定提供管理服务的，业主可以要求减免部分物业费。关于李娟反映康景物业公司提供的物业管理服务未达到约定标准的问题，本院结合现场勘查的小区现状、管理服务整体情况、问题持续状态、物业费收费标准及12345市民热线投诉数据等多方面因素，综合认定涉案小区存在房屋外墙脱落维修不及时、公共区域卫生清理不及时、部分监控无法使用、楼栋门口车辆乱停乱放等情况，可以认定康景物业公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，应酌减部分物业费。但就李娟辩称的车辆被砸、墙面及管道漏水、破坏业主电表、非法侵占业主权利等其他侵权问题，因与本案非同一法律关系，李娟应另行解决。综上，对于康景物业公司主张2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费，因超过诉讼时效，本院不予支持。对康景物业公司主张2016年1月1日至2016年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，本院在合同约定的收费标准上酌减10%。对于康景物业公司主张的违约金，因康景物业公司的管理服务存在一定瑕疵，本院不予支持。最后，从促进物业服务企业与业主之间形成良性的互动关系，提升社区居民生活品质和城市人居环境，促进社区治理体系加快形成的角度，需要特别指出以下几方面问题：一是正确看待物业管理的职能属性。物业管理行业是伴随着我国改革开放的步伐产生和发展的，至今已经过四十余年的发展历程，物业管理自诞生发展至今，包含着公共管理与经营性双重属性，即物业管理内容、宗旨上体现了公共性、管理性，但物业管理活动又借助于企业运营的形式来实施，具有盈利目的。但在双重属性中，其根本属性是公共管理。我国《物业管理条例》第二条对物业管理的定义，即体现物业管理的根本属性是公共管理，第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，就此定义从管理性分析，物业服务企业同其他企业一样是独立的企业法人，按照企业管理的方式开展经营管理活动。从公共性分析，物业服务企业接受业主委员会的委托向业主们提供公共产品，即物业管理服务，物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，权力来源于业主公众，管理服务亦是向业主公众提供。关于物业管理的公共管理和经营性双层属性，具体可以从以下三方面理解，首先，物业服务企业的管理权来自业主集体的委托，权力来源具有公共属性，如业主为多数时，还需有统一组织，即业主委员会来集中行使业主权力，聘请物业服务企业、协调工作等。双方通过合同形式明确各自权责，确保实现业主集中委托的管理目标；其次，物业管理的基本内容是对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理，权责内容具有公共属性。虽然业主可以通过合约的形式与物业服务企业就管理内容、管理项目、服务质量、服务深度、服务价格等进行约定，但对房屋及与之配套的设备、设施和相关场所进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，则是物业管理的基本内容，不能在具体合同中随意删减；最后，允许专项服务和特约服务，体现了物业管理的经营属性，且专项服务和特约服务的内容较为广泛，可以包含家政服务、中介代理、租赁经营等与日常生产生活相关的方方面面，只要业主有需要并愿意委托，物业服务企业有能力和受托意愿，均可达成协议。经营属性虽不是物业管理的根本属性，但拓展和丰富了物业管理的内容，延长了物业服务企业的产业链，也为业主的生产生活提供了便利。物业服务企业和业主只有准确把握物业管理的职能属性，才能深刻理解物业管理的行为内涵，才能在提供物业管理服务和接受物业管理服务中找准角色定位，确保不缺位、不越位、不失范。二是正确认识物业管理在社会治理中的价值作用。党的十九届四中全会指出：“坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化”“坚持和完善共建共治共享的社会治理制度”“建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体”“推动社会治理和服务重心向基层下移”。《北京市物业管理条例》第一条规定：“为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例”，第三条规定：“本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构”。物业管理因在改善居民生活环境、保障城市安全运行、维护社区和谐稳定、推动地方经济发展、解决社会劳动就业、创建文明城市等方面均发挥着重要的作用，已经成为社区治理的重要力量。就新冠肺炎疫情发生后的社区防控而言，物业管理在社区治理体系中的作用价值充分凸显，物业服务企业工作人员参与卡口值守、人员排查、环境整治、物资保障、日常消杀、配合隔离等多方面工作，已经超越了物业管理服务合同所设定的职责范围，更多承担的是社会治理中的社会责任和公共服务职能；其次，物业小区是社会治理的基本单元，亦是人民群众生产生活的基本场所，物业管理作为现代服务业的重要组成部分，已经成为人民群众的生活必需品，因物业服务企业担负着小区治安防范、环境美化、消防管理、设施维护、秩序维护等多方面职责，故人民群众对美好生活环境的向往和需求往往要通过物业管理的具体营造和服务得以实现。正确认识物业管理在社会治理中的价值作用，有助于促进社会公众对物业管理的理解、支持和配合，亦可激发物业服务企业参与社会治理的积极性和能动性。三是正确认识物业服务企业与业主的关系。物业管理是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务企业与业主之间的关系既是管理服务与被管理服务的关系，又是相互依存的关系，物业服务企业与业主之间应当建立一种良性循环、互利共赢、共生共荣的合作发展关系，但在现实生活中，物业服务企业与业主之间的对立关系往往大于合作关系，也成为物业纠纷频发的因素之一。究其原因，对立关系的产生可以概括为以下几个方面：一是知识政策了解不到位。无论是物业服务企业还是业主，都存在对物业管理的知识、政策等了解不够的问题，不少业主对物业管理的概念、范畴、政策、规定等了解不多，导致问题出现后，因缺乏公共责任意识及对自身权利的正确认识，导致事事站在单方受益的角度考虑问题，不能客观理性的分析问题、解决问题。而物业服务企业的从业人员也存在对相关知识学习不够、对政策把握不准确的问题，日常管理凭借经验，缺乏法律和政策支撑；二是部分物业服务企业存在行为不规范、管理服务质量不达标的问题。物业服务企业管理制度不健全，缺乏科学的管理能力，从业人员综合素质低，缺乏应有的沟通能力、服务意识和操作技能等，导致不按照规定或约定履行自身职责，或者提供了质价不符的管理服务；三是多方面外部因素。物业管理纠纷的深层次原因较为复杂，不少业主把对社会不良现象的不满、对拆迁政策的不满、对开发建设企业或相关政策的不满，转嫁到物业服务企业身上，导致物业服务企业在业主与政府、业主与开发建设单位、甚至是业主与业主的纠纷夹缝中生存。针对上述现象和问题，为切实促进物业服务企业与业主之间形成良性的互动关系，共同努力提升社区居民生活品质和城市人居环境，本院给出如下建议：首先，业主应转变观念，物业服务企业提供的物业管理服务是市场经济下营利企业提供的商品服务，业主在享受物业管理服务的同时应支付对价；业主和物业服务企业的目标和愿景是一致的，在发生意见分歧时，双方应采取平等、包容、协助、友好的态度解决问题、化解矛盾；业主应分清问题的责任主体，社会中的不良现象、政策的滞后问题、建设开发问题、道路、交通、水电等不配套等问题，物业服务企业并不是直接责任主体，物业服务企业虽可帮助协调解决，但不应将矛盾转移至物业服务企业；业主应树立公共意识和管理意识，在享受物业服务的同时，也要接受物业管理，对物业服务企业正当的管理予以理解配合；其次，对于物业服务企业而言，物业管理绝非仅是看看门、管管人、扫扫地、种种草的简单工作，物业服务企业应更新工作理念，树立服务意识，提升管理服务水平；物业服务企业应加强员工培训，不断提升工作人员的综合素质和管理服务能力，做到政策清楚、管理有方、服务热情；严格履行合同约定和行业服务标准，提供质价相符的管理服务。良好的居住环境和完善的社会治理体系需要人人参与、人人尽责，才能人人享有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李娟于本判决生效之日起七日内给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2016年1月1日至2016年12月31日期间，以及2020年1月1日至2020年12月31期间的物业费共计4994.1元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李娟负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  王 楠二〇二〇年六月二十八日法官助理  赵 凡书 记 员  张依晴