广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执复153号 复议申请人（异议人、案外人）：罗建，男，汉族，1985年10月1日出生，住广东省广州市天河区。 申请执行人：彭涛，男，汉族，1966年3月14日出生，住广东省台山市。 委托诉讼代理人：罗国枢，男，汉族，1974年9月12日出生，住广东省台山市。 被执行人：台山市合成旅游服务有限公司。住所地：广东省台山市三合温泉开发区。 法定代表人：黄长游，该公司董事长。 复议申请人罗建不服广东省江门市台山市人民法院（以下简称台山法院）（2019）粤0781执异37号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月12日举行公开听证，复议申请人罗建、申请执行人彭涛的委托诉讼代理人罗国枢到庭参加了听证，本案现已审查终结。 台山法院在执行××人××与被××人台山市合成旅游服务有限公司（以下简称合成公司）租赁合同纠纷一案[案号：（2019）粤0781执恢73号]过程中，案外人罗建以其在（2013）江台法执字第807号案件中对拍卖标的物享有优先购买权资格为由向台山法院提出执行异议。 台山法院查明，2012年9月5日，彭涛以合成公司拖欠补偿款为由诉至台山法院，请求判令合成公司支付补偿款1179433.19元，并按银行同期同类贷款利率，从欠款之日起计付逾期付款违约金，台山法院于2013年1月5日作出（2012）江台法民一初字第1147号民事判决书，依法判令：“一、被告合成公司应于本判决生效之日起十五内支付原告彭涛补偿款1179433.19元及逾期付款利息（利息从2012年9月4日起计至本院确定的清偿日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利息计付）；二、驳回原告其他诉讼请求”。合成公司对上述判决不服而提起上诉，本院于2013年6月6日作出（2013）江中法民一终字第206号民事判决书，依法判令“驳回上诉，维持原判”，（2012）江台法民一初字第1147号民事判决书于2013年7月20日生效后，彭涛以合成公司拒不履行生效判决确定的给付义务为由向本院申请强制执行[执行案号：（2013）江台法执字第807号]。2018年4月18日，台山法院依据（2013）江台法执字第807号之八执行裁定书依法查封了合成公司名下的位于台山市温泉开发区的土地[不动产权证号：台国用（2013）第XX号]。执行过程中，因合成公司没有可供执行的财产，该案被裁定终止本次执行，彭涛于2019年1月19日申请该案恢复执行[执行案号：（2019）粤0781执恢73号]。台山法院于2019年3月21日作出（2019）粤0781执恢73号执行裁定书，裁定“拍卖登记在被执行人合成公司名下位于台山市温泉开发区[不动产权证号：台国用（2013）第XX号]的土地使用权，所得款项用于清偿债务”。 台山法院认为，该案系案外人罗建在申请执行人彭涛与被执行人合成公司租赁合同纠纷一案的执行中，对拍卖涉案台国用（2013）第05526号土地使用权提起执行异议，请求排除执行的理由是罗建与合成公司于2013年3月18日签订的《租赁合同》合法有效，合同中约定的租赁物包括涉案拍卖地块，罗建对涉案土地的拍卖享有优先购买权，因此，该案审查的主要内容是：罗建依据涉案《租赁合同》是否对拍卖土地的依法享有优先购买权资格。首先，根据罗建提交的涉案《租赁合同》约定，罗建承租合成公司名下的位于台山市温泉旅游开发区的“台山星泉温泉度假酒店”，包括全部建筑物和在用空地，罗建整体承租上述租赁物后，仍然使用台山星泉温泉度假酒店的牌照，按照酒店的经营范围进行经营；租金从2013年3月20日开始计收，月租金为1000元，租赁期限为20年，从2013年3月20日起至2033年3月19日止。罗建自认涉案建筑物的面积有5188平方米，在用空地有716.22平方米，而涉案租金仅为1000元／月，明显低于当地市场价格，且罗建未能对此作出合理说明；其次，罗建主张其与合成公司的法定代表人黄长游存在经济纠纷和股权转让纠纷，为了有效解决彼此纠纷，经双方协商一致遂签订涉案《租赁合同》，而罗建向台山法院提交的江门市中级人民法院于2016年11月18日作出的（2016）粤07民终1964号民事判决书载明，2013年3月28日，黄长游与罗建签订《股权转让合同》，约定黄长游同意将持合成公司45%的股权……转让给罗建。后双方在股权转让过程中产生纠纷。故罗建与合成公司的法定代表人黄长游的股权转让纠纷应是发生于2013年3月28日之后，与罗建上述主张明显不符；再次，即使涉案《租赁合同》合法有效，鉴于涉案《租赁合同》约定的租赁物是合成公司名下的位于台山市温泉旅游开发区的“台山星泉温泉度假酒店”，包括全部建筑物和在用空地，罗建整体承租上述租赁物后，仍然使用台山星泉温泉度假酒店的牌照，按照酒店的经营范围进行经营，而（2019）粤0781执恢73号案的拍卖地块（2013）第XX号土地仍登记在合成公司名下，该地块位于三合镇温泉开发区村委会旁边，离星泉酒店相距两公里左右，且该土地现处于闲置状态，故从涉案《租赁合同》的整体文意解释，涉案拍卖地块显然不在合同约定的范围内。综上所述，因案外人罗建请求确认对拍卖地块享有优先购买权资格的理由不成立，其请求确认在（2013）江台法执字第807号执行案件中的优先购买权资格以及提供优先竞买代码、参拍密码，并在拍卖公告中更正优先购买权相关说明的理由亦不成立，故台山法院依法予以驳回。 2019年11月18日，台山法院作出（2019）粤0781执异37号执行裁定书，裁定驳回案外人罗建的全部异议请求。 复议申请人罗建向本院申请复议，请求法院撤销台山法院（2019）粤0781执异37号执行裁定，确认复议申请人罗建的优先购买权资格以及提供优先竞买代码、参拍密码，并在拍卖公告中补充租赁情况说明、优先购买权说明。主要事实和理由如下：一、罗建与合成公司的法定代表人黄长游之间协商约定由罗建购买黄长游在合成公司45％股权，双方于2013年3月18日签订《租赁合同》，并于2013年3月28日签订《股权转让合同》，因此《租赁合同》约定的租金低于市场价；二、罗建与合成公司于2013年3月18日签订《租赁合同》约定的租赁物星泉酒店包括全部建筑物和在用空地。(2019)粤0781执异37号中的台国用(2013)第XX号土地仍登记在合成公司名下，离星泉酒店相距两公里左右，该土地并非闲置状态，星泉酒店自营业以来，酒店的水泵控制房就在该土地，星泉酒店一直在使用此土地。 申请执行人彭涛答辩称，一、台山法院（2019）粤0781执异37号裁定事实清楚，证据充分，应予以维持；二、案涉土地是登记在被执行人合成公司名下财产，而不是案外人罗建所指星泉酒店财产，星泉酒店无权对被执行人合成公司土地进行处置；三、案外人罗建不是被执行人合成公司法定代表人，法定代表人是黄长游，案外人罗建所提执行异议不能代表黄长游个人意见，也不是被执行人合成公司真实意思表示；四、《租赁合同》明显是虚伪，显失公平且不符合市场交易价格，意思不真实；五、案外人罗建刻意妨碍执行，伪造租赁合同，构成刑事犯罪，人民法院审理过程中应对合同笔迹进行鉴定或者移送公安部门进行侦查处理，追究案外人罗建刑事责任。 经审查，本院对台山法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为复议申请人所提异议是对执行行为提出之异议，还是基于租赁权而提出的案外人异议。从复议申请人罗建所提异议、复议请求，均是基于其所主张的其享有对案涉财产的租赁权，实质是以此为由阻止案涉土地的交付，对此，法院应根据不同情形适用不同的程序进行审查。如在抵押权设定之后，被执行人将其名下不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款”拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，该租赁权无论是否真实、有效，不能阻碍交付。同样，如果在查封之后，被执行人将不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条”被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，同样不能阻碍交付。因此，上述情况之下，执行法院可依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定对承租人之异议进行审查。本案复议申请人主张不动产被抵押之前即已签订租赁合同并已占用、使用。该租赁关系是否真实存在直接涉及不动产是否交付买受人。对执行法院而言，即意味着将视租赁关系存在与否而决定采取带租、或不带租拍卖的执行措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”因此，执行法院应按上述规定对租赁关系的真实性、合法性进行审查。承租人、申请执行人如对审查结果不服，可行使相应的诉讼权利。 综上所述，台山法院虽然认定事实基本清楚，但审查程序错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销广东省台山市人民法院（2019）粤0781执异37号执行裁定。 二、本案由广东省台山市人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年六月五日 法官助理蒋敏娟 书记员区翠娟