北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9468号原告:北京科住物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南三街15号综合楼9层907号，统一社会信用代码：911101081021188353。法定代表人：王国民，总经理。委托诉讼代理人：薛菲，女，北京科住物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：静娟，女，北京科住物业管理有限公司员工。被告：芦文，女，1966年10月22日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：田竞（被告之夫），北方国际合作股份有限公司职工。原告北京科住物业管理有限公司（以下简称“科住物业”）与被告芦文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科住物业之委托诉讼代理人薛菲、静娟与被告芦文及其委托诉讼代理人田竞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。科住物业向本院提出诉讼请求：1、责令被告向原告支付拖欠的2015年1月1日至2019年12月31日物业费6701．19元及逾期违约金500．82元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂时计算至2019年10月10日，要求至实际支付之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告自2004年1月1日起与中国科学行政管理局签订《物业管理委托协议书》，原告负责行管局管辖的生活区的物业服务工作。被告在2008年购买北京市海淀区中关村小区70楼xxx房屋（以下简称“涉案房屋”），与原告签订了《物业服务协议》，约定了双方权利义务。2014年国家机关事务管理局等五部委联合发文，要求在京中央和国家机关各部门实行职工住宅区物业管理和供热采暖改革。自2015年1月1日起，职工住宅区的物业费由业主自行缴纳，单位不再交纳或报销职工的物业服务费。根据以上文件要求，原告要求依照行管局委托第三方评估机构确定的物业费收费标准1．92平方米每月向被告收取2015年1月至2020年12月31日的物业费共8124．39元（不含逾期违约金），经张贴收费通知、电话催缴、发送催缴函等方式催缴，被告均一直未交纳。综上所述，根据法律规定，请求支持原告诉讼请求。芦文辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，请求法院确认原告与被告于2008年12月18日签订的物业服务合同有效。我在2008年12月18日购买了涉案房屋，当日与物业公司签订了物业服务合同，每年按期支付物业服务费。2015年12月我向原告交纳物业费时，收费员要求近四倍的物业服务费，我不同意，后物业公司限制我购电，每次只能买100元，我每次购电时均要求按照原标准缴费，原告都不收。需要说明的，xx小区是上个世纪五十年代的房屋，小区环境差，已经被列为拆迁房屋，楼道灯坏没有人装，物业不作为不管理。原告在执行国家经济适用房物业收费指导价格中，不全面履行义务，依据一份不是针对本小区的评估报告，不能作为我们小区的收费标准。评估报告不是原告委托的，也不是针对我们小区的，报告没有评估单位盖章，没有效力，原告提供的评估报告不能作为收费的依据，报告在形式上就不合法，该报告是原告违法经营期间作出的，该报告没有公章、没有绿化率、没有容积率，不能作为收费标准。原告因违法经营，被北京市发改委处罚58万元，涉案的评估报告就是在违法经营期间作出的，评估报告中明确指出有效期为2015年12月8日至2017年12月7日，原告向我追溯的时间超过了评估报告的有效期。物业公司应出具各项收费的原件，原告提供的评估报告是对数个宿舍的总体评估，不能代表最老的科育小区现状，我小区没有进行任何工作。原告没有履行服务职责，未建绿化养护，居民可以随意圈地种菜，业主经常无处停车，汽车停在消防通道没有人管，共享单车自由进出小区。综上，我认为原告的诉讼请求没有法律依据。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实本院予以确认。2004年1月1日至今科住物业为xx小区提供物业服务。芦文于2008年购买涉案房屋，涉案房屋建筑面积为61．77平方米。2008年12月18日，芦文（甲方）与科住物业（乙方）签订《物业服务合同》，约定，乙方为甲方提供物业服务，第四条物业服务费用中约定，本服务标准将随国家、北京市、行业有关文件、规定、政策进行相应调整。物业服务费依据北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》，物业服务费由乙方向甲方（业主或交费义务人）按年收取，其中包括：基准价标准为0．55元每建筑平方米每月，垃圾清运费为30元每户每年。庭审中双方均认可芦文已交纳2015年以前的物业费。2015年1月1日后双方因对物业服务费收费标准不能达成一致，故未交纳物业服务费。2015年12月8日，中国科学院行政管理局委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对中关村南北区住宅项目的物业服务费进行评估，作出《中关村南北区住宅项目物业服务费用评估报告》（以下简称“《评估报告》”），项目四至：东至中关村南二街、西至海淀黄庄、南至中关村南路、北至中关园，评估报告有限期为2015年12月8日至2017年12月7日。评估结论：多层住宅楼部分为1．92元每平方米每月。但在《评估报告》落款处未加盖评估机构公章。庭审中，芦文提交了照片，证明涉案小区内私搭乱建、垃圾清理不到位、停车不规范、绿地破坏严重，认为物业服务不到位，同意按照双方签订的物业服务合同交纳物业费，双方均认可芦文所居住的小区为上世纪五十年代所建。本院认为，科住物业为涉案小区提供物业服务，芦文作为涉案房屋业主，享受了科住物业提供的物业服务，故芦文应当交纳相应的物业管理费。因此，科住物业要求芦文支付所欠的物业费的主张本院应予以支持。双方对芦文欠缴物业费的时间达成一致，争议的焦点是物业服务费的收取标准。2008年科住物业与芦文签订的《物业服务合同》系双方真实意思，真实有效，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。2015年中国科学院行政管理局委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司作出的《评估报告》，科住物业主张按照该《评估报告》确定的标准计算芦文欠缴的物业费。首先，根据芦文与科住物业于2008年签订的《物业服务合同》中约定，物业服务收费标准随国家、北京市、行业有关文件、规定、政策进行调整，中国科学院行政管理局委托第三方做出的《评估报告》，并非国家、北京市、行业有关文件、规定、政策；其次，《评估报告》落款处未有评估机构盖章，对该《评估报告》真实性本院无法确认。故仅凭该《评估报告》不能作为科住物业与芦文合同变更的依据，芦文仍应按照2008年其与科住物业签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准支付自2015年1月1日至2019年12月31日的物业费。因芦文对科住物业的服务及物业收费标准均存在异议，未按时交纳物业费，并非故意恶意拖欠，故对科住物业要求芦文支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、芦文于本判决生效后七日内一次性支付北京科住物业管理有限责任公司自2015年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费共计2038．41元；二、驳回北京科住物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京科住物业管理有限责任公司已预交），由芦文负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高亚琍二〇二〇年六月十二日书记员  史敬阳