福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2593号 上诉人（原审被告）：福州精实房产投资顾问有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区北环中路117号银都综合楼6-8层。 法定代表人：赵崇杰，总经理。 委托诉讼代理人：郑燕娟，福建中美律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：福建省银都投资有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区省府路1号金皇大厦七层。 法定代表人：黄毅辉，总经理。 委托诉讼代理人：朱立平，福建博世律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：福州市和健铭电子贸易有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安延伸区14#地5-G房。 法定代表人：黄以照。 上诉人福州精实房产投资顾问有限公司（以下简称精实公司）因与被上诉人福建省银都投资有限公司（以下简称银都公司）、福州市和健铭电子贸易有限公司（以下简称和健铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 精实公司上诉请求：依法撤销一审判决。事实与理由：一、系和健铭公司屡屡违约、拒缴租金，而非精实公司，本案未付租金已经生效文书裁判，不得重复评价，根据一事不再理原则，请求驳回银都公司一审诉请。（2017）闽0102民终5026号民事判决认定并非次承租人精实公司拒缴租金。本案一审诉讼请求“拖欠三个月租金151881元”指的是2017年4、5、6月份（三个月）的租金，已经生效文书裁判，银都公司可对三奥公司、和健铭公司直接申请强制执行，无权另行提起民事诉讼。一审法院在未查清拒付租金的真正责任人情况下，仅凭和健铭公司“缺席判决”，便免除其缴租责任及违约责任，显然有悖生效裁判，有失公平公正。依照合同相对性，和健铭公司应承担租金支付义务及违约责任。二、2017年11月13日，5026号生效判决解除租赁关系。此后，精实公司与银都公司已另行达成续租协议，足缴租金。双方对于2017年12月9日之后的租金支付并无异议。精实公司于2017年12月20日向银都公司支付2017年12月10日至2018年3月10日（共三个月）的租金121588.93元；2018年4月13日，精实公司与银都公司补签《房屋租赁合同》，鉴于前三个月租金已付，遂合同约定租赁期间自2018年3月10日至2020年6月9日。三、银都公司诉求拖欠2017年4、5、6月份的租金，精实公司已将租金付给和健铭公司。精实公司与和健铭公司（代表三奥）签订原租赁合同，租赁期限自2015年12月10日至2020年6月9日。根据合同的相对性，在2018年3月前均是由精实公司直接向和健铭公司支付房租，和健铭公司开具《收款收据》。然而，2017年前后，银都公司起诉三奥公司、和健铭公司解除租赁关系、要求腾房，精实公司因惶恐和健铭公司收取的144648元押金（相当于三个月租金）无法追回，经与和健铭公司协商，2017年3月10日，和健铭公司同意将押金抵作2017年4、5、6月份（三个月）的租金，和健铭公司向精实公司开具151880元的《收款收据》（差额部分用于抵扣水电物业费），因押金抵作租金，遂没有支付凭证。2017年至2018年，精实公司大量交易凭证原件一时无法找出，致使无法提供原始凭证。但《收款收据》复印件中和健铭公司的公章真实，且租金支付凭证完全符合交易习惯，一审法院仅凭精实公司未能提供原件核对就否定案件事实，显然错误。现精实公司已经找到该凭证的原件。 银都公司辩称，一、精实公司拖欠租金的事实清楚，银都公司有权提起民事诉讼。二、由于和健铭公司缺席，一审没有判决和健铭公司承担连带责任，虽然银都公司没有上诉，但是银都公司认为二审应当判决和健铭公司承担连带责任。三、精实公司认为其将2017年4、5、6月的租金支付给和健铭公司，但银都公司认为应将这三个月的租金支付给银都公司，2016年12月9日起精实公司就向银都公司支付租金，支付租金的时间直到2018年3月9日，在此之后，精实公司与银都公司签订新的租赁合同，另外支付租金。故请求维持一审判决。 和健铭公司未做答辩。 银都公司向一审法院起诉请求：1.判令精实公司、和健铭公司连带支付银都公司拖欠的租金151881元以及逾期违约金48222.21元（按日万分之五自2017年6月10日计至还清之日止）；2.本案诉讼费用由精实公司、和健铭公司承担。 一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区银都综合楼系银都公司所有。2015年6月10日，银都公司与三奥公司签订《租赁合同》，由三奥公司承租银都综合楼；同年8月1日，双方签订了《租赁合同补充协议》。三奥公司又与精实公司签订租赁合同，将银都综合楼地面6-8层出租给精实公司，时间为2015年6月10日至2020年6月9日。 2015年9月8日，三奥公司出具委托函，向银都公司告知已授权和健铭公司完成上述租赁合同的所有流程事务；同日，和健铭公司向银都公司出具承诺函，承诺严格按照三奥公司与银都公司签订的合同来完成整套流程事务。后银都公司在该委托函上签署同意和健铭公司受托并加盖公章。此后和健铭公司又与精实公司签订租赁合同，将银都综合楼地面6-8层出租给精实公司，租赁期限自2015年12月10日至2020年6月9日，第一年月租金48216元，每年递增5%，合同签订之日支付第一期租金，此后每三个月支付，未按时缴纳租金，逾期10日内按应交租金的0.5%支付滞纳金，超过10日则按6个月租金计算。 2017年6月13日，一审法院作出（2016）闽0102民初7920号民事判决书，判决：解除上述《租赁合同》及其《租赁合同补充协议》，三奥公司及精实公司等将银都综合楼腾空交由银都公司管业。三奥公司、和健铭公司不服判决，提起上诉，福州市中级人民法院于2017年11月13日作出（2017）闽01民终5026号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2015年12月9日、2016年3月9日、6月10日、9月10日，精实公司分别向和健铭公司支付租金90000元、109642.22元、121531.71元、104533.35元。 2016年12月9日、19日、2017年6月23日、10月25日、12月20日，精实公司分别向银都公司支付租金100000元、10683.75元、124611.28元、122620.18元、121588.93元。 一审法院认为，生效判决已解除银都公司与三奥公司之间的租赁合同，并判令精实公司腾空房屋交还银都公司管业，因此和健铭公司与精实公司签订的合同，超过生效判决要求腾空之日之后的部分是无效的，精实公司未按判决确定的期限搬离房屋，继续使用至2018年3月，应按实际使用时间和原合同约定的标准，向银都公司支付占用费。精实公司辩称已足额支付租金，据在案有效证据，其向和健铭公司、精实公司支付的租金总额为905211.42元，尚不足以支付根据合同约定标准计至2017年12月9日的租金，其实际使用房屋至2018年3月，故银都公司要求其支付拖欠的3个月租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持；根据原租赁合同约定，2017年12月10日至2018年3月9日的租金应为48216×（1+5%）²×3=159474.42元，现银都公司诉请金额少于上述金额，一审法院予以照准。 关于违约金，原合同约定的违约金按6个月租金计算明显过高，现银都公司主张按日万分之五计算，一审法院予以支持，但银都公司要求从2017年6月10日开始计算，没有事实和法律依据，一审法院支持从根据合同约定应支付该部分租金的2017年12月10日起计算逾期付款的资金占用费。 关于和健铭公司的责任，一审法院认为，本案诉争的租金系法院判决解除原租赁合同之后期间的，且（2016）闽0102民初7920号、（2017）闽01民终5026号案件审理期间，精实公司已直接改向银都公司支付租金，和健铭公司并未收取该期间租金，不应承担连带责任。 和健铭公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、福州精实房产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建省银都投资有限公司租金151881元并支付资金占用费（以151881元为基数，自2017年12月10日起按日万分之五计至实际付款之日止）；二、驳回福建省银都投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4301元，公告费560元，均由福州精实房产投资顾问有限公司负担。 二审中，精实公司提交了2017年3月10日的收款收据复印件的原件进行核对，证明精实公司已将2017年4、5、6月的租金支付给和健铭公司。本院组织了质证，经审查本院认为，精实公司一审中已提交上述收款收据复印件，但未能提供原件进行核对，现二审中其提供了2017年3月10日的收款收据原件，本院对其真实性予以认可。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定主要的事实属实。二审另查明，2017年3月10日,和健铭公司向精实公司出具收款收据一张，内容“交款项目房租，金额151880元”。 本院认为，（2016）闽0102民初7920号、（2017）闽01民终5026号案件审理期间，和健铭公司与精实公司签订的租赁合同为有效合同，2017年3月10日和健铭公司向精实公司出具的收款收据，可证明精实公司向和健铭公司支付了2017年4、5、6月份的租金151880元，根据在案其他证据，亦可确认精实公司已支付2017年7月到2018年3月期间租金及占用费，一审判决精实公司向银都公司支付三个月租金不当，予以纠正。银都公司一审诉求被拖欠的三个月租金及违约金应当由和健铭公司支付，诉求精实公司共同支付没有事实依据，不予支持。银都公司对一审法院判决从2017年12月10日起计算资金占用费未提出上诉，系对自身权利的处分。 综上所述，精实公司上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9107号民事判决； 二、福州市和健铭电子贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建省银都投资有限公司租金151881元并支付资金占用费（以151881元为基数，自2017年12月10日起按日万分之五计至实际付款之日止）； 三、驳回福建省银都投资有限公司一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4301元，公告费560元，二审案件受理费4301元，均由福州市和健铭电子贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年六月五日 法官助理 陈 奇 书 记 员 王 惠