江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1003民初6773号 原告：扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司,住所地在扬州市邗江区竹西路****。 负责人：马刚，总经理。 委托诉讼代理人：张志明，江苏盛祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵莉，该公司工作人员。 被告：肖亭,男,1988年6月24日出生,汉族，住扬州市邗江区。 被告：扬州曜陆餐饮管理有限公司，住，住所地在扬州市邗江区竹西路**御龙湾商业广场A3-102、A3-103/div> 法定代表人：肖亭,总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：张庆，江苏九如律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：卞诗艺，江苏九如律师事务所律师。 原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司（以下简称界龙名都公司）与被告肖亭、扬州曜陆餐饮管理有限公司（以下简称曜陆餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，先适用简易程序，后适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告界龙名都公司委托诉讼代理人张志明，被告肖亭、曜陆餐饮公司的共同委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼；第二次庭审，原告界龙名都公司委托诉讼代理人张志明、赵莉，被告肖亭及两被告的共同委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告界龙名都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年8月15日前拖欠原告的租金、管理服务费、水电费及违约金合计97453.82元；2、判令被告对第一项诉讼请求中租金、管理服务费、水电费的金额按合同约定的每日0.3%的标准给付违约金，自2018年8月16日起诉立案次日至实际给付之日计算利息损失；3、判令被告按合同约定支付原告恢复商铺原样、清理搬运及财物保管等发生的费用40000元、律师费8500元；4、判令被告承担诉讼费用。 事实与理由：2017年10月16日，原、被告补签订《商铺租赁及管理服务合同》，租赁期限为2017年10月1日至2024年7月31日止。2017年9月28日，被告确认取得位于扬州市邗江区竹西路4号御龙湾商业广场A3-102、A3-103（以下简称涉案商铺），并于2017年10月1日正式营业。从2018年1月起，被告拖欠租金及管理服务费、水电费。2018年5月17日，原告通过邮寄方式向被告发出《合同解除通知书》。2018年6月13日，被告提出撤场申请，但一直未履行退铺手续、清场和恢复原样。 为证明其主张，原告除当庭陈述外，还向本院提交了商铺租赁合同、管理服务合同、商铺交付确认书及商户手册签收单、开业时间确认函、合同权利义务转让协议、租赁合同解除通知书、被告撤场申请及回复、交还商铺通知书、拆除搬运协议及发票、委托代理合同及发票、滞留财物保管费用、收据等证据。 被告肖亭、扬州曜陆餐饮管理有限公司辩称：被告已经实际向原告支付228196.5元，不拖欠原告费用。被告缴纳的费用中不存在为案外人冷耀根垫付费用的情形。双方的租赁合同中存在免租期的约定，被告已经预交了大量租金，至原告单方解除租赁合同时不存在拖欠租金、管理费的情形，原告系违法解除。 为证明其辩解，被告除当庭辩解外，还向本院提交了银行交易记录、发票、民事判决书、缴款通知单等证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实认定如下： 金航源建材公司由卢德与肖亭投资设立，法定代表人为肖亭。2016年9月23日，金航源建材公司与原告界龙名都公司签订商铺租赁合同，承租涉案商铺经营酒吧、简餐，品牌名称为“时光驿站”,租赁期限至2024年8月15日,店招为“金色航情主题烤吧”。 2017年7月26日，金航源餐饮公司与案外人冷耀根签订《资产转让协议》一份，约定金航源餐饮公司将上述饭店所有资产转让给案外人冷耀根。2017年8月2日，双方进行了资产移交。 2017年8月15日，原告界龙名都公司、深圳市花万年商业管理有限公司与金航源建材公司、冷耀根签署《合同权利义务转让协议》一份，约定从2017年8月1日起将金航源建材公司涉案商铺合同项下全部权利、义务转让给冷耀根。 2017年9月28日，原告界龙名都公司与肖亭签订《交付确认书》，载明了交付的商铺设施，交付日期一栏为空白。 2017年9月30日，原告界龙名都公司与冷耀根签订《合同解除协议书》，约定将提前解除涉案商铺租赁合同，冷耀根在1个月内按现状交还商铺，商铺装修及附着物无偿归原告界龙名都公司所有，如未在约定期限内交还，则视为放弃商铺内所有物品，物品归原告界龙名都公司所有。 2017年10月1日，被告肖亭在原告界龙名都公司提供的《商业开业时间确认函》上签字，内容为涉案商铺在2017年10月1日正式营业。 2017年10月16日，被告肖亭与原告界龙名都公司签订《御龙湾商业广场商铺租赁及管理服务合同》一份，约定被告肖亭承租涉案商铺，租赁期限为2017年10月1日至2024年7月31日，经营品牌为“16音乐餐厅”，暂定商铺交付时间为2017年10月1日。肖亭从原告界龙名都公司处接手该商铺后，对商铺进行了局部装修。 2017年11月20日，工商登记机关核准成立扬州曜陆餐饮管理有限公司（以下简称曜陆餐饮公司），该曜陆餐饮公司由肖亭独资设立，经，经营地点为涉案商铺/div> 2018年1月8日，原告界龙名都公司与肖亭、曜陆餐饮公司签订《合同权利义务转让协议》，将承租人变更为曜陆餐饮公司，转让协议约定：…乙方（肖亭）承诺为丁方（曜陆餐饮公司）就履行合同项下的全部权利义务承担连带保证责任…。 2018年6月12日，曜陆餐饮公司向原告界龙名都公司提出撤场申请。2018年6月15日，原告界龙名都公司同意撤场，但要求曜陆餐饮公司结清所欠费用。 2018年7月25日，原告界龙名都公司进行清场，拆除店内装饰、装修，将店内设施设备搬至仓库保存。为清场，原告界龙名都公司委托案外人扬州聚源拆除有限公司进行拆除，双方签订拆除协议一份，约定拆除费用为42000元。 为诉讼，原告界龙名都公司支出律师费8500元。 另查明，2017年9月22日至2018年6月15日期间，被告肖亭共向原告界龙名都公司付款13笔，合计228196.5元。但双方对其中4笔有争议，即：2017年9月22日水费1085元，租金29480元，18269元，11月20日的金航源欠款60000元，合计108834元。原告认为该4笔款项系被告肖亭代为支付案外人冷耀根及他人等拖欠原告界龙名都公司的款项；被告认为该4笔款项系被告肖亭预付的租金、管理费等。 如扣除争议的108834元，至2018年6月15日，被告肖亭欠原告界龙名都公司租金管理费为66330元，水费579.37元，电费21127元，合计88036.37元。 在诉讼过程中，原告界龙名都公司向本院申请放弃要求被告承担计算至2018年8月15日前的违约金，仅主张从2018年8月15日起开始计算的违约金。 本案的争议焦点为：被告肖亭向原告界龙名都公司付款13笔中的4笔，是否被告肖亭代为支付案外人冷耀根及他人拖欠原告界龙名都公司的款项。 对该争议焦点，本院认为，被告肖亭没有为案外人冷耀根代垫费用的法定义务，故是否代垫需双方事先约定。从原告方提交的该4笔款项的收据上载明的内容分析，分别为：“8月、9月水费”、“8月12236、9月6033”、“肖亭代冷耀根垫付，8-9月租金”、“金航源建材，欠款已结清”，8月、9月系案外人冷耀根租赁期间，故可认定原告的意思表示系收取案外人冷耀根租赁期间拖欠的费用以及金航源建材公司的欠款;而被告肖亭在该4份收据上均亲笔签名，对被告肖亭的签名行为，一般情况下应认定被告肖亭对收据内容的认可，综上，原、被告已经对代垫费用达成一致意见，故依法认定该4笔费用系被告肖亭代为支付案外人冷耀根及他人拖欠原告界龙名都公司的款项，对被告的相应辩解意见不予采信。 综上，本院认为，原告界龙名都公司与被告肖亭签订的《御龙湾商业广场商铺租赁及管理服务合同》、原告界龙名都公司与被告肖亭、曜陆餐饮公司签订的《合同权利义务转让协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，2018年6月15日，原告界龙名都公司与被告曜陆餐饮公司就解除双方的租赁合同达成合意，双方房屋租赁合同关系解除。但对于租赁期内，被告尚未履行的支付租金、管理服务费、水电费等义务，仍应当由被告曜陆餐饮公司继续履行。故本院对原告要求被告曜陆餐饮公司支付拖欠的租金、管理服务费、水电费以及违约金的诉讼请求予以支持。但原告界龙名都公司主张按照约定的日罚金0.3%标准计算明显过高，本院酌情予以调整，对过高部分不予支持。 对原告主张要求判令被告按合同约定支付原告恢复商铺原样、清理搬运及财物保管等费用40000元的诉讼请求，本院认为，因《御龙湾商业广场商铺租赁及管理服务合同》中已经约定恢复商铺原样、清理搬运及财物保管等发生的费用可以向被告曜陆餐饮公司追偿，故本院对该诉讼请求予以支持。但原告界龙名都公司与案外人扬州聚源拆除有限公司约定拆除费用标准时并未通知被告曜陆餐饮公司，而且该费用标准过高，本院酌情予以调整，对过高部分不予支持。 对原告主张要求判令被告承担律师费8500元的诉讼请求，本院认为，《御龙湾商业广场商铺租赁及管理服务合同》中已经约定因进行司法救济而发生的律师费由被告承担，现原告向本院起诉，在此过程中产生的合理的费用，亦应当由被告承担，故本院对原告要求被告承担律师费8500元的诉讼请求予以支持。 2018年1月8日，原告界龙名都公司与被告肖亭、曜陆餐饮公司签订的《合同权利义务转让协议》中，被告肖亭承诺为被告曜陆餐饮公司的全部权利义务承担连带保证责任，系其真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，故原告界龙名都公司与被告肖亭之间的保证关系成立有效。现原告基于保证合同要求被告肖亭承担保证责任的主张于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告扬州曜陆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司支付租金、管理服务费、水电费合计人民币88036.37元； 二、被告扬州曜陆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司支付租金、管理服务费、水电费的违约金（以88036.37元为基数，从2018年8月15日起至实际还款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告扬州曜陆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司支付恢复商铺原样、清理搬运及财物保管等发生的费用25000元； 四、被告扬州曜陆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司支付律师费8500元； 五、被告肖亭对本判决第一、二、三、四项确定的被告扬州曜陆餐饮管理有限公司的给付义务承担连带清偿责任； 六、驳回原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3220元，由原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司承担690元，由被告肖亭、扬州曜陆餐饮管理有限公司承担2530元（该款原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  汪 洋 人民陪审员  任晓庆 人民陪审员  邵国庆 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  朱 雯