海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9021民初94号 原告：于某，女，1979年9月30日出生，汉族，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：谢某，海南川合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，海南川合律师事务所律师。 被告：定安联海实业有限公司，住所地定安县定城镇和平北路57号。 法定代表人：邓某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某，海南新概念律师事务所律师。 原告于某与被告定安联海实业有限公司（以下简称联海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告委托诉讼代理人谢某、被告委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年12月30日签订的《江畔锦城住宅认购书》;2.判令被告向原告退还购房款615077元及支付相对应的利息(以购房款本金615077元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月2日起计至实际还清购房款之日止);3.判令被告承担原告B1栋805号房已付房款一倍的赔偿责任615077元;4.请求判令被告向原告赔偿经济损失5711元;5.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：1.原告与被告之间已成立商品房买卖合同法律关系。2017年12月30日原告与被告签订《江畔锦城住宅认购书》购买被告所有的的位××县房。《江畔锦城住宅认购书》签订后，原告于2017年12月30日向被告支付了100000元定金，于2018年5月11日向被告支付了剩余购房款515077元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告双方签订的《江畔锦城住宅认购书》依法应当认定为商品房买卖合同，双方之间成立商品房买卖合同纠纷。2018年6月，被告将《商品房买卖合同》邮寄给原告签名，原告将合同寄回后，被告至今均没有将合同返还一份给原告；2.被告故意隐瞒涉案房屋在向原告出售之前已被抵押、查封的事实，致使原、被告之间商品房买卖合同的合同目的无法实现，双方签订的《江畔锦城住宅认购书》应当予以解除。自原告向被告支付全部购房款后至今，被告一直未办理相应的商品房买卖合同备案程序，也未能将所涉房屋的产权登记办理至原告名下。2019年12月3日原告向定安县不动产登记中心申请查询涉案房屋的登记信息，查得知涉案房屋于2017年12月4日被抵押给海口鑫荣达典当有限责任公司，在2017年12月6日被查封的事实。结合被告与原告签订《江畔锦城住宅认购书》的日期为2017年12月30日，可见被告向原告出售涉案房屋之前，就知道该房屋已被抵押、查封的情况，被告故意向原告隐瞒了上述事实。根据《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，原、被告双方签订商品房买卖合同的目的无法实现，双方之间签订的《江畔锦城住宅认购书》依法应当解除；3.因被告原因导致原、被告双方之间的商品房买卖合同被解除，原告有权主张被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在原告与被告数次沟通过程中，被告承认涉案房屋已经抵押给第三方，并且因为被告公司原因，涉案房屋被查封的事实(详见证据4、5、6)，结合上述事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之规定，原告有权要求主张被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；4.因被告原因导致合同解除，被告需要向原告赔偿相应的经济损失。结合上述事实，因被告原因导致合同解除，原告因为要与被告协商房产过户相关事宜而往返长春与海南，产生了差旅费及住宿费共计5711元(详见证据7、8、10)，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告因主张权利而产生的上述经济损失应由被告承担。 综上所述，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法财产权益。据此，为了维护自己的合法权益，现原告依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条相关规定特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院依法判允诉请。 被告联海公司辩称，1.被告认为房屋买卖合同不应当解除，因为本案不存在合同目的不能实现的情形。合同的解除理由最根本最关键的是合同的目的能不能实现，本案中原告的房屋没有被抵押，且原告所购买的B1栋805房具备交付使用的条件，同楼的许多其他业主已经装修入住，合同的目的不存在不能履行的障碍，根据合同法促进交易的原则，被告认为该房屋买卖合同没有达到需要解除的程度；2.原告请求被告赔偿己付房款的一倍的赔偿金额没有依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”以上两条明确指出卖房人所承担的赔偿责任，是在买受人无法取得所购买的房屋或因房屋被抵押而无法取得房屋致使合同无效或者被撤销、解除的情况下的赔偿责任，与本案的事实不符，不能作为原告要求赔偿的依据。①原告所购买的商品房不存在不能取得的情况，事实上被告也多次与原告协商，明确说明原告如果要房可以立即交房，如果要退回购房款，也可以退回购房款以及占用款项期间的利息，原告既不同意收房也不同意退还款项，而是要求巨额的赔偿，在无法达成一致的情况下，原告诉至法院。但必须明确的说明，涉案房屋不存在无法取得的情况。②该房屋没有被抵押。必须说明的是该楼的8、9、10三层是没有被抵押的，原告所购买的805房没有被抵押，不存在法律规定的赔偿不超过己支付房款一倍的情况。③被告正在积极的为该楼的业主办理解除查封的执行异议程序。2018年1月18日，海南省第一中级人民法院查封的该楼8、9、10三层，原因是被告拖欠林子凯的钢筋款项，导致查封没有解除。被告与林子凯已经协商完毕，今年12月30号前付款解封。2019年11月，被告为首批的26名业主向海口市中级人民法院提出执行异议，请求海口市中级人民法院中止执行，解除查封，已经初步取得了海口市中级人民法院的支持，现在正在执行异议之诉的过程中。被告面对该楼查封的情况并非无动于衷，而是在积极的解决问题，被告公布的承诺书也证明了这点。只是原告一心想要巨额赔偿，而不予配合，因此不再签字的名单之内；3.原告请求的经济损失没有依据。原告提供的机票及住房发票和收据不能证明这是因被告的原因造成的损失，每年冬季本来就是部分东北人过来海南过冬的日期，原告来海南游玩的费用与被告无关，被告不应承担该费用。 综上，被告认为原告的诉讼请求有部分没有事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告向本院本院提交如下证据：证据1.《江畔锦城住宅认购书》、证据2.收据、证据3.海南增值税普通发票，该三份证据共同证明原、被告签订《江畔锦城住宅认购书》合法有效，原告已向被告支付购房定金及全部购房款；证据4.不动产登记资料查询结果证明，证明被告在向原告出售涉案房屋之前，该房屋已被设有抵押、查封，被告在向原告出售该房屋时，故意隐瞒了该事实；证据5.承诺书，证明被告于2019年10月17日承认涉案房屋已被设有抵押、查封的事实；证据6.被告公司工作人员解释涉案房屋不能办理过户手续的视频、证据7.视频文字稿，该二份证据证明原、被告已经签订书面的《商品房买卖合同》及涉案房屋在销售前已经被抵押查封；证据8.差旅费支出清单、证据9.机票行程单，证明原告因主张权利支出差旅费4030元；证据10.住宿费支出清单、证据11.住宿费发票，证明原告因主张权利支出住宿费1681元。 被告质证，对证据1-3、5-7的真实性、合法性及关联性无异议；对证据4真实性有异议，定安不动产登记中心出具的结果证明内容错误，该涉案房屋并未被抵押，被告在2020年3月11日的重新查询中并无抵押痕迹且不动产登记中心已电话告知原告其查询结果是错误的；对证据8-11真实性无异议，关联性有异议，该四组证据与被告无关。该四组证据的时间均为秋冬季节，是部分东北人到海南过冬的时间，并不能证明是原告为维权所付支出，与被告无关。 被告提交如下证据：证据1.定安县不动产登记中心于2020年3月11日出具的登记查询结果证明，证明该涉诉房屋并无抵押，原告要求被告赔付已付房款一倍的诉求无事实和法律依据；证据2.海口市中级人民法院（2019）琼01执异528号及（2019）琼01执异534号执行裁定书，证明被告已经组织首批部分业主向海口市中级人民法院提出执行异议，请求海口市中级人民法院解除查封，初步获得了海口市中级人民法院的支持，目前正在进行异议之诉的过程中，被告对于该楼被查封的事实并非不管不问而是一直在积极主动想办法在法律框架内解决问题。 原告质证，对证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可，该份证据与原告提交的证据4同为定安县不动产登记中心出具，但两份证据存在矛盾，从两份证据出具的时间来说，原告的证据在2019年12月出具，被告的该份证据在2020年3月出具，不排除在原告查询后被告将涉案房产进行解押并出具该份证据，不足以证明双方在签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋是否存在抵押的事实；证据2真实性及合法性没有异议，对关联性及证明内容有异议，该两份裁定的处理结果，并没有涉及本案的涉案房屋，但恰恰证明了涉案房屋处于司法机关查封的事实，且到目前为止涉案房屋仍不能办理过户登记至原告名下，原、被告签订的房屋买卖合同的目的无法实现，合同应当予以解除。 因定安县不动产登记中心向原、被告出具的涉案房屋查询结果证明内容记载不一致。诉讼过程中，本院依职权到定安县不动产登记中心查询涉案房屋的查封、抵押情况，该中心向本院出具查询情况函，该函载明涉案房屋在本县没有抵押登记记录，有查封登记记录。原、被告对其真实性、合法性及关联性均无异议。 经审查，本院对原告提交的证据1-3、5-7的证据资格予以确认，就其证明内容涉案房屋被抵押而言，因与事实不符，本院对该部分的证明内容不予以确认；证据4与本院依职权调取的证据不一致，且原告对本院调取的证据亦无异议，本院对该证据的证据资格不予以确认；证据8、9是航空运输电子客票行程单，其记载的乘坐人亦为本案原告，故本院对其真实性、合法性予以确认；证据10是原告单方制作的住宿费清单，且被告不认可，本院对其真实性、合法性及关联性均不予以确认；证据11中的发票，来源合法、真实有效，本院对其真实性、合法性予以确认；该证据中的收据因无付款凭证、租房合同、水电费缴纳凭证等证据予以佐证，无法证明原告是否真实租住房屋，是否实际支出了该笔费用，故本院对其真实性、合法性及关联性均不予以确认。就证据8-11的证明内容而言，该费用应否支持，为本案焦点性问题，待在本院认为部分予以详述。被告提交的证据1与本院依职权调取的证据一致，本院对其真实性、合法性及关联性均予以确认，可以作为认定涉案房屋没有抵押登记记录的依据；证据2是人民法院作出的已生效的裁判文书，本院对其真实性、合法性予以确认，但该文书与本案无关，本院对其关联性不予以确认。本院依职权查询的查询情况函具备证据资格，且庭审中经询问原、被告双方均无异议，可以作为认定涉案房屋没有抵押登记记录，有查封登记记录的依据。 根据当事人的陈述意见和本院所采信的证据，本院查明以下事实： 2017年12月30日，原、被告签订《江畔锦城住宅认购书》，约定原告购买被告所开发的的位××县房，该房建筑面积为95.92平方米，房屋总价款为615077元，付款方式为一次性付款。认购书签订后，原告于同日向被告支付100000元定金，于2018年5月11日向被告支付了剩余购房款515077元。 另查明，涉案房屋于2018年7月11日被海南省第一中级人民法院继续查封，查封期限为2018年7月14日至2021年7月13日。2017年12月6日海南省海口市中级人民法院轮候查封涉案房屋，查封期限为2017年12月6日至2020年12月5日。 最后查明，涉案房屋在本县没有抵押登记记录。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原、被告签订的虽是认购书，但原告已支付完全部购房款，被告亦已接受，故原、被告之间成立正式的商品房买卖合同关系，该合同是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 关于《江畔锦城住宅认购书》应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告认购书约定原告购买被告所开发的的位××县房，但该房屋在签订认购书前已被司法机关查封，致使合同目的无法实现。另外，被告虽在答辩阶段抗辩本案不存在合同目的不能实现的情形，不应当解除，但在法庭询问时明确回答同意解除合同，故其答辩意见已被其后的陈述意见所覆盖。故原告主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”即解除权系形成权,合同解除自通知到达对方时解除。本案中,被告直接以诉讼方式请求解除合同,应当认为其通过人民法院向对方送达起诉状副本的方式履行了通知义务，被告于2020年2月17日收到本院送达的原告请求解除合同的诉状，故原、被告签订的《江畔锦城住宅认购书》于2020年2月17日解除。 关于被告应否返还原告购房款615077元及利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因被告原因导致合同解除，被告应返还原告已付的购房款615077元。另外，原告已于2018年5月11日完成615077元购房款的支付义务，被告长期占用原告的购房款，势必会给原告造成一定的利息损失，且认购书的解除过错亦不在原告，因此原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月2日起计付利息，合理有据，本院予以支持。 关于原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任615077元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该条采用列举的方式说明只有存在上述几种情形时才可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案涉案房屋并未存在抵押或其他几种情形，故原告该项主张没有法律依据，本院不予以支持。 关于原告要求被告赔偿经济损失5711元问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告于2018年5月11日就支付了全部购房款，但被告迟迟未与原告签订正式的商品房买卖合同，未向原告办理过户交付房屋，任何一个常人均会迫切的与对方协商。结合原告支付房款时间（2018年5月11日）、原告向定安县不动产登记中心查询时间（2019年12月3日）、原告向本院提起诉讼时间（2020年1月16日）以及原告经常居住地为吉林省，加之原告提供的航空运输电子客票行程单，本院确认原告为此支出差旅费4030元，原告主张该项费用，合理有据，本院予以支持。住宿费，根据原告提供的住宿费发票显示入住酒店时间为2018年11月19日至2018年11月20日，入住酒店为自游岛酒店（海口龙昆南店），结合航空运输电子客票行程单原告2018年11月20日7时从海口飞往长春，本院确认该笔费用是原告为处理本案事宜支出的合理费用，本院予以支持。关于住宿费收据1500元，因无付款凭证、租房合同、水电费缴纳凭证等证据予以佐证，无法证明原告是否真实租住房屋，是否实际支出了该笔费用，故本院不予以支持。 综上，原告的主张合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下： 一、确认原告于某与被告定安联海实业有限公司签订的《江畔锦城住宅认购书》于2020年2月17日解除； 二、被告定安联海实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告于某购房款615077元及利息（利息计算方式：以购房款615077元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月2日起计至实际还清购房款之日止）； 三、被告定安联海实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于某经济损失4211元； 四、驳回原告于某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7961.39元（原告于某已全部预交），由原告于某负担3971.99元，被告定安联海实业有限公司负担3989.4元，被告定安联海实业有限公司负担部分限于本判决生效之日起十日内向本院缴交。原告于某多预交部分，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  陈博恒 二〇二〇年六月九日 书记员  吴 滨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。