广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0513民初341号原告（执行案外人）：游德坤，男，1951年8月18日出生，汉族，住址汕头市潮阳区********，公民身份号码440************334。委托诉讼代理人：林峰，广东地道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀敏，广东地道律师事务所律师。被告（申请执行人）：梁标豪，男，1982年10月28日出生，汉族，住址肇庆市高要区******委会水边组22队，公民身份号码441************998。委托诉讼代理人：梁礼立，广东长科律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟子淇，广东长科律师事务所律师。第三人（被执行人）：叶义章，男，1954年5月15日出生，汉族，住址汕头市潮阳区**********，公民身份号码440************035。原告游德坤与被告梁标豪、第三人叶义章案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游德坤的委托诉讼代理人林峰，被告梁标豪的委托诉讼代理人梁礼立、钟子淇到庭参加诉讼，第三人叶义章经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告游德坤与第三人叶义章于1994年1月24日签订的《买卖房屋契约书》，将汕头市潮阳区****（原潮阳县棉城镇）东山大道西侧临街南幢601号房（权证号：粤房字第09827**）出售给原告游德坤的房产买卖合同合法有效，确认涉案房产归原告游德坤所有；2.请求依法解除对汕头市潮阳区****（原潮阳县棉城镇）东山大道西侧临街南幢601号房（权证证号：粤房字第09827**的查封；3.判决被告梁标豪承担本案诉讼费。事实和理由：广州海事法院因被告梁标豪与汕头市千鹏游艇有限公司、被告叶义章船舶建造合同纠纷一案，广州海事法院作出（2019）粤72民初23号民事裁定，查封登记在被告叶义章名下位于汕头市潮阳区****（原潮阳县棉城镇）东山大道西侧临街南幢601号房产（权证号证号：粤房字第09827**原告游德坤向贵院提出执行异议申请，2020年1月16日贵院作出（2020）粤0513执异2号《执行裁定书》，裁定驳回原告游德坤的异议请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。现原告对《执行裁定书》不服，认为驳回原告异议有误，向贵院提起案外人执行异议之诉，理由如下：一、第三人叶义章并非上述争议房产的实际权属人，实际权属人为本案原告游德坤。1994年1月24日，原告游德坤与本案第三人叶义章在广东省潮阳市公证处签订《买卖房屋契约书》，约定叶义章将汕头市潮阳区****（原潮阳县棉城镇）东山大道西侧临街南幢601号房（权证号：证号：粤房字第09827**给原告游德坤。公证书【（1994）潮证内字第251号】内附《立买卖商品房契约书》中“立约之日，钱面交无缺，涉案房产即归承置人游德坤所有永为己业”，即签订《买卖房屋契约书》之日，原告游德坤已交付所有购房款。原告游德坤提交证据5收据，证明原告已于1994年1月23日付还所有购房款。所以，本案第三人叶义章已不是涉案房产的实际权属人。1994年1月24日，原告游德坤与本案第三人叶义章完成涉案房产的交付，涉案房产已经交付原告游德坤占有使用。自2011年4月起，原告游德坤将涉案房产出租给予他人使用，原告游德坤已系涉案房产的实际权属人。受让涉案房产后，原告游德坤一直要求第三人叶义章配合将涉案房产登记过户至原告游德坤名下，但第三人叶义章以各种理由推脱一直拒不配合，直至后来叶义章去了外地，原告游德坤联系不到第三人叶义章，故涉案房产一直仍然登记在第三人叶义章名下，无法完成过户登记。所以，涉案房产无法完成过户登记是第三人叶义章拒不配合的原因所造成，原告游德坤没有过错和责任。二、被告梁标豪是基于普通债权，原告游德坤是基于物权的请求权，而物权优于债权，法院不应以该涉案争议房产作为第三人叶义章偿还债务的标的。本案原告游德坤是基于涉案争议执行标的物权，而被告梁标豪与第三人叶义章船舶建造合同纠纷一案，被告梁标豪是基于普通债权向贵院申请强制执行。根据民法理论，物权具有优先效力，物权的优先效力又称为优先权，是指物权优先于债权的效力，即在同一标的物上同时存在物权与债权时，无论成立之先后，物权均有优先于债权的效力。当特定物上依法成立某人的某项物权后他人即不得在该物之上成立与之性质相抵、内容相同的另一物权。在与债权相比之下，当物权的客体与债权的给付标的物同一时，物权优先于债权。所以，不应以该涉案争议房产作为第三人叶义章偿还债务的标的。三、贵院不得查封汕头市潮阳区****（原潮阳县棉城镇）东山大道西侧临街南幢601号房（权证号：粤证号：粤房字第09827**。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告游德坤已经支付全部房产款并已经占有使用，房产没有登记过户到游德坤名下是因为第三人叶义章拒不配合登记过户造成的，原告游德坤在没有办理登记过户中没有过错，所以法院不能对涉案房产进行查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在人民法院查封之前原告游德坤已与叶义章签订了合法有效的书面买卖合同，且在原告游德坤在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且已经支付了全部房产款并已经占有使用，房产没有登记过户到游德坤名下是因为第三人叶义章拒不配合登记过户造成的，原告游德坤在没有办理登记过户中没有过错。所以原告游德坤的权利能够排除执行，法院应当支持原告的请求。被告梁标豪辩称，一、根据我国物权法规定，不动产物权变动以登记为生效要件，物权登记不影响合同效力。本案涉案房屋自物权法颁布至今将近二十年却一直没有办理变更登记，即不符合法律规定的物权变动生效要件，应当认定涉案房屋物权并未发生变动，而原告与第三人的房屋买卖合同关系是否合法有效，在不动产未办理转移登记之前仍属于合同关系，并不能以此对抗物权效力。二、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，原告在本诉中并无任何证据证明未办理过户登记非因原告自身原因，反而其在起诉状中最后一段明确陈述没有登记过户是因为第三人叶义章拒不配合造成的，如其的陈述系事实，恰恰证实了其与叶义章之间的房屋买卖合同并没有履行完毕，原告在第三人严重违约的情况下，怠于行使权利要求第三人履行合同义务办理登记过户，致使案涉房屋在签订合同二十余年后被法院查封处理，原告明显存在过错，因此原告的权利并不符合排除本案执行的条件。三、本案纠纷本质上是原告与第三人之间的合同纠纷，被告在本案中并无任何过错，本案诉讼费不应由被告承担。综上所述，原告游德坤的执行异议不能成立，请求贵院驳回其全部诉讼请求。第三人叶义章没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原、被告无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告提交的汕头市房地产租赁合同、房屋租赁协议书、收据、水电费缴费单，结合原告提交公证书、购房款收据，对于案涉房屋第三人叶义章于1994年1月24日交付给原告的事实可予确认，对前述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告游德坤于1994年1月24日与第三人叶义章签订《买卖商品房契约书》，第三人叶义章将其所有的址于汕头市潮阳区****（原潮阳县棉城镇）东山大道西侧临街南幢601号房产（权证号：粤房证号：粤房字第09827**告游德坤，约定价款20万元。当日原告支付给第三人全部房款，第三人将房屋所有权证及案涉房产交付给原告使用。另查明，广州海事法院在审理梁标豪与汕头市千鹏游艇有限公司、叶义章船舶建造合同纠纷一案中，作出了（2019）粤72民初23号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。广州海事法院（2019）粤72民初23号民事调解书发生法律效力后，本院根据申请执行人的申请立案执行本案，原告遂提出执行异议，本院于2020年1月16日作出（2020）粤0513执异2号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求。第三人叶义章在该异议审理过程向本院称，游德坤所述的其将案涉房屋卖给他的说法属实。当时他与游德坤都不清楚转卖房屋要办理过房手续，故没有办理过户，转卖房屋后他去了外地，就与游德坤没有联系，也没有处理办理过户的事情。原告于2020年2月17日提起诉讼，请求停止对该房屋的执行并确认其为该房产的所有权人。本院认为，本案焦点系原告游德坤是否有权主张停止涉案房屋的查封。首先，第三人叶义章与梁标豪的债务为金钱债务。其次，原告游德坤购买第三人叶义章的涉案房屋，双方在1994年签订了《买卖商品房契约书》，同时原告支付全部转让价款，并已实际占有；再次，第三人转让案涉房屋给原告游德坤时，我国物权法并未出台，后根据第三人的陈述其已到外地发展，与原告失去联系，原告客观上存在无法请求第三人配合过户的情形。且现在也没有证据证明原告对房屋未办理过户登记存在过错，故此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告游德坤已取得案涉不动产的物权，其有权主张停止涉案房屋的查封。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款、第二款的规定，判决如下：一、不得执行汕头市潮阳区****（原潮阳县棉城镇）东山大道西侧临街南幢601号房产（权证号：粤房字证号：粤房字第09827**/div>二、确认汕头市潮阳区****（原潮阳县棉城镇）东山大道西侧临街南幢601号房产（权证号：粤房字第证号：粤房字第09827**游德坤所有。案件受理费4300元，由第三人叶义章承担。原告游德坤预交的受理费4300元，予以退还。第三人叶义章承担的受理费应于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  郑伟江审 判 员  周昭宏人民陪审员  陈海潮二〇二〇年五月十二日书 记 员  史 楠本案引用的法律条款《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。