河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初794号原告：李书华，女，1958年6月9日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：赵笑春，河南商歌律师事务所律师。被告：田福军，男，1974年8月30日出生，汉族，住安阳市。原告李书华与被告田福军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李书华及委托诉讼代理人赵笑春、被告田福军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李书华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告房屋，并将房屋恢复原状；2.判令被告赔偿原告自2019年7月1日起至交还原告房屋之日止的房租损失（门面房3间每间每月1100元，楼上1间，每月160元，小计每月3460元）；3.判令被告赔偿原告自2018年8月1日起至交还原告房屋为止代为垫付的市场管理费（每月247.46元）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年8月1日达成租赁协议，原告将坐落于安阳市开发区恒源建材市场的3间门面房每间1000元及楼上1间每天160元（共计每月3460元）出租给被告，并由被告承担3间门面房的市场管理费（每月247.46元）。首次房租由2018年8月1日至2018年12月31日，共计15800元。2018年12月底，原告向被告收取2019年上半年房租租赁费时，被告以现在生意不好做为由提出变更房租，要求房租降为门面房每间每月800元，楼上一间仍为每月160元，原告对此表示不同意，但是被告拒不缴纳房租，也不退还房屋。无奈之下，经过和被告协商，原告同意以门面房每间每月800元，楼上1间每月160元的价格租给被告6个月（自2019年1月1日至2019年6月30日），到期后，如被告续租，房租需根据市场进行调整。2019年4月，原告告知被告，房屋到期后，从2019男7月1日起。门面房房租调整为每间每月1100元，楼上1间仍为每月160元，被告不同意。原告告知被告，如双方不能达成续约意向，将在租约到期后收回房屋。此后，原告也多次在面对面交流和微信中告知被告，租约到期后如双方不能达成续约意向，将收回房屋。现租约已满，原告要求被告归还房屋，被告对原告的要求置之不理，拒不执行。此外，被告在未取得原告同意的情况下将其中一间门面房以1000元的价格转租给他人谋利。由于被告侵占原告房屋拒不归还，无奈之下原告向110报警求助，但110出警后调解无效，问题仍未得到解决。因此特请求法院依法维护原告的合法权益。被告田福军辩称，原告说的不是事实，事实是被告与原告于2018年7月1日达成口头协议，原告将案涉房屋出租给被告，3间门面房每间每月800元，楼上1间每月160元。房租每半年交一次，管理费由原告承担。原告长期在外居住，原告当时承诺租期最少三年。原告在2019年3月无理由通知被告搬走门市，因迁移会造成较大损失，商量未果，原告在被告门市大吵大闹，被告无法正常经营。通过了解原告提前拿到别人租金，所以赶走被告，被告已经搬走并要求原告赔偿损失，门头没去掉是因为正在打官司，但案涉房屋已经有人占用。被告于2020年3月将设备全部搬走，将房屋恢复原状。楼上一间被告没有用过但还是每月缴纳租金160元，所以被告将一楼第4间转租给他人，每月收取1000元房租。2019年12月31日之后就没有再收过租金，租房子的人叫志民，被告不清楚其姓什么。楼下第5间、第6间被告已经按照原样交给原告。现在志民将第4、5、6全部占有使用。原告给被告3把钥匙，被告现在还拿着钥匙。租房时将门框拆除，是和原告商量好的，墙面原来就是黑色的。原告李书华围绕诉讼请求依法提交的证据为：合资建房协议、收款收据、康润平死亡证明、安阳县崔家桥镇石艾亭村证明、原告书写房费收到条照片、房屋租赁合同、三联单照片、房屋照片、民事裁定书；被告提交了微信转账记录、搬走设备照片、未开门营业照片、其他人租赁案涉房屋照片。本院依职权调取了（2019）豫0502民初5026号房屋租赁合同纠纷一案庭审笔录。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2004年8月2日，案外人康润平与安阳市恒源商贸有限责任公司（以下简称恒源公司）签订安阳市恒源建材大世界合资建房协议，约定由恒源公司负责建造商业房，由康润平向恒源公司交合资建房款，恒源公司将建材大世界南区4#楼7-8号共9间房屋交给康润平作为经营用房，使用权归康润平所有，使用权期限为20年。后原告将安阳市恒源建材大世界南区4#楼7-8号中的4间房屋即4号楼第一层从东向西第4间、第5间、第6间房屋（以下简称一层第4、5、6间房屋）、4号楼第二层从东向西第6间房屋（以下简称二层第6间房屋）租赁给被告田福军使用，双方未签订书面的租赁合同。田福军已向原告支付了2018年8月起至2019年6月止的租金，其中2018年8月至2018年12月的租金为15800元，2019年1月至2019年6月的租金为15360元，原、被告均认可从2019年1月起至2019年6月止一层第4、5、6间房屋每间的租金为800元/月，二层第6间房屋租金为160元/月。原告称2018年8月至2018年12月的租金为一层第4、5、6间房屋每间的租金为1000元/月，二层第6间房屋租金为160元/月，后因被告拖欠租金不支付，其不得已同意将从2019年1月至2019年6月的房租降为800元/每月及160元/每月。2.原告称其于2019年3月通知被告租赁期限到期后房租上涨且被告同意上涨为一层第4、5、6间房屋每间的租金为1100元/月，二层第6间房屋租金为160元/月，如果到期不支付租金，不再与被告续约，被告称原告为无理由通知其搬走，不再向其租赁房屋，原告未提交其已向被告通知租金上涨且被告同意上涨的证据。原告称被告在2019年6月底租赁期限到期后仍然占用原告房屋，至今未向原告交还房屋及房屋钥匙，对此原告提交了案涉房屋现状照片，其中一张照片显示一层第4间房屋门头为“志民门窗五金配件”，该房屋即为被告转租的房屋，第5间、第6间房屋门头为“阳光房、断桥门窗”，被告对照片的真实性予以认可，认可照片中第5间、第6间房屋门头仍然为被告经营门市的门头，一层第4间房屋门头仍然为转租人经营门市的门头。3.被告称其于2019年下半年一直未经营门市，且其已于2020年3月将其物品搬离原告房屋，被告认可房屋钥匙至庭审时其仍未交还原告，其称在搬离房屋时打电话通知原告，原告未接电话，但被告未提交证据证明其已通知原告搬离房屋的事实。被告认可其在租赁原告房屋期间已将其中一间进行了转租，但因原告欠他人钱款，现在一层第4、5、6间房已由其他人自行占有使用，对此被告提交房屋照片，但该照片并不能显示房屋已由其他人占用，也不能证明被告未经营门市的事实。庭审时，被告同意将房屋及房屋钥匙归还给原告。4.原告在（2019）豫0502民初5026号房屋租赁合同纠纷一案庭审中称，被告田福军并未对案涉房屋进行改造，原告同意田福军拆除原承租人在案涉房屋中的装修，本案中原告要求被告将房屋恢复原状，但未提交房屋原状的相关证据，也无法对房屋原状表述清楚，被告对原告所称的房屋原状不予认可，被告也无法对房屋的原状进行清楚陈述。5.康润平生前与原告李书华系夫妻关系，康润平与李书华育有一子康鑫。安阳县崔家桥镇石艾亭村村民委员会出具证明中显示康润平的父亲康德富、母亲赵玉珍已经去世。康润平于2018年7月26日去世。原告向本院提交康鑫出具的放弃继承权声明书，该声明书显示康鑫放弃对康润平遗留的位于安阳市恒源建材大世界楼下门面房6间、楼上房屋3间财产的继承权。本院认为，案外人康润平及其父母已去世，康鑫作为康润平及原告李书华的独生子也明确表示放弃对案涉房产的相关继承权，故原告李书华对案涉房产有占有使用并取得租金的权利。原告李书华与被告田福军虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方对房屋租赁达成了合意，原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告也已向原告支付了租金，故原、被告之间存在租赁合同关系。现原告要求被告归还安阳市恒源建材大世界南区4#楼7-8号中的4间房屋（4号楼第一层从东向西第4间、第5间、第6间房屋、4号楼第二层从东向西第6间房屋），被告辩称其已向原告归还案涉房屋，但被告提交的照片不足以证明其已将案涉房屋归还给原告，其称已打电话通知原告其已搬离案涉房屋，对此也未提交证据予以证明，结合原告提交的房屋现状照片，房屋门头仍为被告经营门市的门头及转租人经营门市的门头，且被告当庭自认其仍然持有案涉房屋的钥匙，故对被告该答辩意见，本院不予采纳，庭审中被告当庭同意归还案涉房屋及房屋钥匙，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告将案涉房屋恢复原状，但未能明确该项诉讼请求的具体内容，也未提供证据证明被告对房屋进行何种改善或增设何物，原、被告双方均无法对房屋原状陈述清楚，且原告在（2019）豫0502民初5026号案件庭审中称，被告田福军并未对房屋进行改造，且原告同意田福军拆除原承租人所做的装修，故原告的该项诉讼请求，事实不清，证据不足，本院不予支持。原告要求被告向其支付自2019年7月1日起至交还原告房屋之日止的房租损失（门面房3间每间每月1100元，楼上1间每月160元，小计每月3460元），被告对此不予认可。本院认为，首先，根据上述已认定的事实，被告提交的证据不足以证明其已向原告归还房屋，且庭审中被告自认直至庭审时其尚未向原告归还案涉房屋钥匙，故对其辩称2019年3月已向原告归还房屋的答辩意见，本院不予采纳。其次，根据原、被告提交的证据及陈述，被告已经向原告缴纳2018年8月至2019年6月的租金，虽然被告辩称其是从2018年7月开始租赁房屋，但其未提交证据予以证明，原告称被告是从2018年8月开始租赁房屋，并且从2018年8月至2018年12月期间一层第4、5、6间房屋每间的租金为1000元/月，二层第6间房屋租金为160元/月，每月共计支付3160元，与被告向其支付的租金总额15800元相吻合，故原告所述更为符合常理，对被告从2018年8月开始租赁房屋的事实原告所称2018年8月至2018年12月期间租金数额予以确认。原告称其因被告拖欠租金不支付，不得已的情况下被迫同意将2019年1月至2019年6月期间一层第4、5、6间房屋每间的租金降为800元/月，二层第6间房屋租金降为160元/月，但原告未提交任何证据证明其是在被迫情况下同意该租金数额的，故本院认为原、被告已经就租金的数额达成了新的合意即一层第4、5、6间房屋每间的租金为800元/月，二层第6间房屋租金为160元/月。再次，被告自2019年7月起未向原告支付租金，也未向原告归还案涉房屋，故被告应向原告支付其占用该房屋期间的租金，原告称其2019年7月起的租金损失为一层第4、5、6间房屋每间租金1100元/月，二层第6间房屋租金160元/月，对此提交其与他人签订的房屋租赁合同，被告对此不予认可，本院认为原告提交的合同无法确认其真实性，且与本案原、被告之间房屋租赁合同没有关联性，原告称其已向被告通知租金上涨的情况，但未提交任何证据予以证明，故原告的租金损失应按照原、被告之间对案涉房屋租金达成的新的合意即2019年1月至2019年6月期间的租金数额计算。综上，被告应自2019年7月1日起至被告全部归还原告案涉房屋之日止按照一层第4、5、6间房屋每间租金800元/月、二层第6间房屋租金160元/月向原告支付租金。原告要求被告赔偿自2018年8月1日起至交还原告房屋为止代为垫付的市场管理费（每月247.46元），对此原告提交的其与他人的聊天记录截图，该聊天记录截图中不显示聊天双方名称等相关信息，原告不能证实其真实性，且不能证明原、被告双方约定被告需支付市场管理费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告田福军于本判决生效之日起十日内归还原告李书华安阳市恒源建材大世界南区4#楼7-8号中的4间房屋（安阳市恒源建材大世界南区4#楼第一层从东向西第4间、第5间、第6间房屋、安阳市恒源建材大世界南区4#楼第二层从东向西第6间房屋）；二、限被告田福军于本判决生效之日起十日内向原告李书华支付自2019年7月1日起至归还原告上述第一项判决中确定的4间房屋之日止的共4间房屋的租金，租金按照安阳市恒源建材大世界南区4#楼共第一层从东向西第4间、第5间、第6间房屋每间租金800元/月、安阳市恒源建材大世界南区4#楼第二层从东向西第6间房屋租金160元/月计算；三、驳回原告李书华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，减半收取计391元，原告李书华负担136元，由被告田福军负担255元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  郭晨曦二〇二〇年六月二十二日代理书记员  石 岚