广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初10446号原告：叶善威，男，1987年10月16日出生，汉族，住所：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：庄海波，广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：占敏，广东前海律师事务所实习律师。被告：张伟波，男，1964年11月27日出生，汉族，住所：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：胡素珍，被告妻子。原告叶善威与被告张伟波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄海波、占敏、被告张伟波及其委托诉讼代理人胡素珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.解除原、被告2019年12月17日签订过的编号为228144的《房屋租赁合同》；2.被告退还租金、押金共55800元；3.被告赔偿原告已支付的居间佣金9300元；4.被告向原告支付违约金37200元；5.被告承担本案律师费13000元；6.被告承担本案诉讼费。被告的答辩意见：被告在与原告签订合同前已经明确告知二楼杂物间上锁，不出租，里面放了旧衣服、床垫和书籍等杂物，原告是同意的。被告在2019年12月29日至12月31日按合同约定两次当面交房给原告，原告以各种理由推诿拒绝收房。被告才将房屋钥匙交给中原地产代为保管，让中原地产通知原告收房拿钥匙。原告在合同签订后对租赁房屋设施及家私家电进行了验收，签字确认。被告未曾向原告提出过清空二楼杂物间的要求。因此，被告已经依照合同认真履行了自己的义务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案相关情况一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区坂田街道万科城（二区）14栋复式131，建筑面积214.13㎡。二、涉案房产的产权情况：产权人是被告张伟波（100%），房地产证号：深房地字第**。三、房屋租赁合同的签订时间、约定的主要权利义务：2019年12月17日，原告叶善威（乙方）与被告张伟波（甲方）在中原地产代理（深圳）有限公司的居间下签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将案涉物业的房屋及其设备在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方作为住宅使用。租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止。甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后6日内将该物业交予乙方使用。租金每月18600元，乙方应于每月1日前支付租金。乙方应于2019年12月20日前交付首期租金，金额为18600元。乙方须于2019年12月20日向甲方支付相当于2个月租金数额的租赁保证金，即37200元。甲方应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。甲方要求提前退租或甲方违反本合同其它约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁保证金给乙方且乙方有权向甲方请求其它损害赔偿，乙方有权依据上述情形解除本合同。乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金。自本合同生效时起，甲乙双方就该租赁房地产之租赁关系确立，基于经纪方在促成租赁所提供之服务，于签署本合同同时，甲方同意支付经纪方9300元作为佣金，乙方同意支付经纪方9300元作为佣金。另查，原、被告双方提供的微信聊天记录及被告提交的录音资料，显示原告是清楚并同意案涉物业复式楼楼上有一个小房间作为杂物间仍由被告使用。四、合同履行情况：2019年12月18日，原告通过他人名下银行账户向被告转账支付了首期租金及租赁保证金，共计55800元，并同时向中原地产代理（深圳）有限公司支付了佣金9300元。同年12月23日，原告以微信聊天方式向被告了解杂物间锁住的东西，并提出看看该房间内的东西。原告在微信中称因为害怕被告供了什么神主之类，被告否认有这类物品，只有一个神台，认为“这不是看不看的问题，而是相互信任的问题”，原告回复称“我们也没说杂物间要腾出来，房子您可以随时来查看，看我们是否做到了我们说的。”“神坛我们不忌讳，而且会诚心诚意的供奉，说到做到，房间哪怕你打卡（此处笔误，应该是打开）我站在门口看一眼都OK。”原告称，2019年12月29日，被告答应了原告查看杂物间，但只能在门口看，不能进去。开门后才发现大量原本放在其他地方的家具堵在了杂物间门口，人员根本不能进去，所以原告要求掀开其中比较显眼的两件物品，一件是被遮盖了的大件物品，另一件是在角落用海报贴着的玻璃书柜。被告拒绝继续展示其他物品，大量物品原告看不到。原告主张，被告是故意遮挡一些比较敏感的东西。被告在庭审中称，当时每一样东西都是打开可以看得到，原告看完后还说“OK了”，原告说不看了。同年12月30日，被告通过微信向原告发出通知，要求次日下午三点到万科城棕榈湾131号办理有关房屋交接手续。原告回复称，如被告不能按照租赁合同完全、完整交付房屋，原告是不会接受的。同年12月31日下午16时35分，原告向被告发出微信通知：原告不同意将租赁标的房屋中的其中一间房间留置自用，现原告拒绝接受交付。双方签订的房屋租赁合同中并未约定有任何的房间留置自用，原告有权要求被告将房屋完全、完整交付原告使用。根据合同约定，原告有权选择解除合同，要求退还提前支付的首月租金18600元及两个月押金37200元，合计55800元，并按合同约定要求双倍返还租赁押金37200元，并追偿由此产生的中介佣金损失及其他费用。此后，案涉房屋的钥匙存放于居间方，但原告拒绝办理房屋交接手续。双方当事人曾尝试在居间方处调解争议，但各方未能达成一致意见。判决结果本院认为，原、被告双方在中原地产代理（深圳）有限公司的居间下签订的《房屋租赁合同》合法、有效，同时原、被告双方口头约定了涉案物业一房间留给被告存放物品使用。对物业及附属设施是否符合居住安全性，原告作为承租人享有知情权，被告作为出租人合理展示其自用的房间内物品应属于房屋租赁合同的附随义务。被告于2019年12月29日向原告打开了杂物间，但双方就杂物间具体物品是否充分展示产生了争议，被告作为展示房间的义务方对该事实应承担举证责任，但被告未能举证其已在合理范围内向原告展示并说明了房间内的物品安全性，应承担举证不能的不利法律后果。本院认定被告未能完整履行该项合同附随义务，属于违约行为。原告于2019年12月31日以被告不能完全完整交付给原告使用，主张合同解除权。但原、被告双方曾约定有一房间归被告放置物品使用，因此原告主张的该解除合同理由明显与约定不符，该合同解除不符合法定及约定的条件；即使被告存在违反合同附随义务的违约行为，但不应属于根本性的违约行为，据此本院认定原告单方解除合同亦属于违约行为。当事人双方均存在违反合同的行为，应当各自承担相应的责任；双方在沟通过程中丧失了继续履行合同的信任基础，且被告在诉讼过程中对合同解除未提出异议，本院确认双方的房屋租赁合同关系已解除。鉴于原、被告对合同未能继续履行均存在一定的责任，根据合同义务分配情况、合同履行情况及各方违约大小等因素，本院认定双方过错相抵。被告应向原告返还已收取的房屋租金及押金共计55800元，原告请求被告承担其他违约责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认解除原告叶善威与被告张伟波之间的房屋租赁合同关系；二、被告张伟波于本判决生效之日起3日内向原告叶善威返还房屋租金及租赁保证金共计55800元；三、驳回原告叶善威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1303元（原告已预交），由原告自行负担672元，被告负担631元，被告应于本判决生效之日起3日迳付原告631元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年六月十五日书记员 陈怡菲