湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初127号原告：穆海燕。委托诉讼代理人：兰志龙，湖南经卫律师事务所律师，特别授权代理。被告：常德凯通房地产开发有限公司。法定代表人：王大云，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：唐树国，湖南德有常律师事务所律师，一般授权代理。原告穆海燕与被告常德凯通房地产开发有限公司（以下简称凯通公司）合同纠纷一案，本院做出（2019）湘0702民初945号民事裁定书，因穆海燕不服，上诉于湖南省常德市中级人民法院，后该院做出（2019）湘0702民初2736号民事裁定书，指令本院继续审理。本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。穆海燕及其委托诉讼代理人兰正龙，凯通公司的委托诉讼代理人吕舒、唐树国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆海燕向本院提出诉讼请求：1、判令凯通公司赔偿损失共计3209017元。2、本案诉讼费（含诉前财产保全申请费、担保费）由凯通公司负担。事实与理由：2011年3月28日，凯通公司出具书面函，承诺“2011年3月25日，经武陵区公安局经侦大队调解，将原穆海燕购买的沙河小区*#楼的20*号房（102.32平方米）和204号房（105.96平方米）作为还债款支付给蒋瑞初；将原作为工程款支付给垫付工程款的湖南安达建筑工程有限公司（以下简称“安达公司”）项目经理穆海燕的沙河小区*#楼的30*号房（102.32平方米）、50*号房（102.32）平方米、60*号房（102.32平方米）作为还债款支付给吴际文。房屋总面积为515.24平方米。我公司承诺从后期开发的楠沙小区商品房中按同楼层同面积返还给穆海燕。”凯通公司新开发的楠沙小区“楠沙政和园”商品房已经竣工，凯通公司没有兑现其承诺，给穆海燕造成了经济损失。穆海燕为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求判如所请。凯通公司辩称：1.穆海燕与涉案《承诺》无直接利害关系，其原告主体不适格，应予驳回起诉。主要原因有以下几点：第一、涉案《承诺》的权利归属主体为安达公司，该《承诺》是凯通公司在与安达公司就执行（2009）武民初字第758号调解书过程中达成的执行和解协议作出，故发生的争议应由安达公司依法通过强制执行程序解决；第二、穆海燕作为安达公司的诉讼代理人对安达公司就（2009）武民初字第758号民事调解书提出申诉，在申诉后，常德市中级人民法院作出再审案的生效裁定已明确认定了“穆海燕代表安达公司并未就涉案五套房权利提出再审请求，而是仅对与本案无关的沙河小区*#楼60*号房和*#楼20*号房、20*号房提出请求，且安达公司同意将本案争议的三套房出售给案外人，系安达公司对其自身权利的处分，该处分行为实质是安达公司与凯通公司对调解协议内容的部分变更，故本案所涉《承诺》视为双方对工程欠款的结算行为，应在执行过程中予以解决”，如果安达公司对758号调解书有异议，也应由安达公司主张权利，不应由穆海燕另行提起诉讼，在本案中进行处理；第三、本案涉案《承诺》不属实，该承诺是凯通公司原法定代表人胡志龙被指控刑事犯罪案件过程中做出的错误调解结果，《承诺》所涉五套房屋均已由凯通公司与安达公司在执行过程中另行处理完毕；第四、如果法院认为穆海燕的原告诉讼地位主体适格、与本案具有利害关系，则因涉案《承诺》不属实，且若有争议也应通过758号调解书的强制执行程序解决，其所诉也系“一事二理”，应予驳回其起诉；第五、穆海燕在诉中自行委托作出的《房产评估报告》不能作为定案依据；第六、涉案《承诺》中载明的五套房屋已经经穆海燕同意，其中四套房屋已经出卖给了案外人，且已经实际交易完成。*楼20*、20*号房屋未按约定给付蒋瑞初，而是在执行《（2009）756号调解书》的过程中抵给了案外人；*#楼30*、50*号房屋未按约定给付吴际文，而是在执行《（2009）758号调解书》的过程中，经过穆海燕同意将30*号过户给了胡**、502号过户给了吴**；3#60*号房屋已经与穆海燕签订了买卖合同和收取房款的收据，并且该房屋至今没有交易，故凯通公司已经完成了该套房屋的交付义务。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定的法律事实如下：2003年3月10日，安达公司与凯通公司签订沙河小区1、2、3、3-*、5、6、6-*、1*号楼的建设施工合同。截至2007年10月，安达公司完成沙河小区1、3-*、5、6、6-*、1*号楼商居楼工程建设并交付凯通公司。该工程款项由安达公司垫资（实际由安达公司项目经理穆海燕出资，然后以安达公司名义与凯通公司结算后，再由穆海燕与安达公司结算）。2008年7月11日，凯通公司用已售房抵工程欠款，与安达公司项目经理穆海燕签订一份《商品房买卖合同》，将该工程已完工的第3幢2、3单元的13套房即20*、30*、50*、60*、20*、30*、40*、20*、30*、50*、50*、60*、60*出售给穆海燕。2008年12月19日，凯通公司将上述协议约定出售给穆海燕的30*房出售给杨万国，2008年12月25日，又将60*房出售给熊家畅，2019年2月19日再将20*房销售给王穗艳、王荟斌，并签订了商品房预售合同。2008年7月11日，凯通公司与安达公司结算后，以3号楼的13套房抵给穆海燕，但就13套房中的20*、30*、60*号房并没有按（2009）武民初字第758号调解书约定办理备案过户给穆海燕。2010年5月7日，安达公司认可将20*房出售给王穗艳，30*房出售给杨万国，60*房置换为40*房出售给聂振声。20*房、30*房现已办理了房屋产权登记。2009年3月10日，因凯通公司欠付安达公司工程款，安达公司向本院提起诉讼。经调解，本院于2009年5月4日出具（2009）武民初字第758号民事调解书，内容如下：一、凯通房产公司将沙河小区*号楼的30*号房、50*号房、60*号房按均价2000元/平方米作为工程款抵付给安达公司，同时将上述房屋备案过户给穆海燕，由穆海燕将上述房款支付给安达公司作为工程款；二、凯通房产公司将沙河小区*号楼的20*号房、20*号房、20*号房、30*号房、60*号房收回后，按均价2000元/平方米作为工程款抵付给安达建筑公司，同时备案并过户给穆海燕。如果被告凯通房产公司不能将沙河小区*号楼的20*号房、20*号房、20*号房、30*号房、60*号房收回，被告凯通房产公司必须优先用沙河小区3号楼的未售出房屋按2000元/平方米均价抵付安达建筑公司的其余未付工程款，如果以上房款不足够抵付全部工程款，则用在建的沙河小区2号楼的房屋按2000元/平方米的均价抵付给安达建筑公司的其余未付工程款；三、凯通房产公司将已销售的沙河小区*号楼的20*号房、30*号房、40*号房备案并过户给穆海燕。2009年4月12日，安达公司与凯通公司签订《协议书》，并约定：凯通公司同意归还已下账给乙方和已销售的沙河小区6号楼的7号门面、8号门面、15号门面并立即为实际购买人穆海燕与穆海鸥分别办理这些门面的产权过户登记，同意将已下账给乙方后又抵押给他人的沙河小区6号楼的20*号、20*号、20*号、30*号、30*号、40*号、60*号房屋用沙河小区3号楼的20*号、40*号、20*号、20*号、50*号、60*号、30*号房屋替换并立即为实际购买人穆海燕与穆海鹰分别办理这些房屋的产权登记；凯通房产公司同意将沙河小区3号楼余下的房屋抵付乙方的工程款。2009年4月23日，本院下达《协助执行通知书》，2011年3月28日，凯通房产公司出具《承诺》一份，载明：“经武陵区公安局经侦大队调解，将原穆海燕购买的沙河小区*#楼的20*号房（102.32平方米）和20*号房（105.96平方米）作为还债款支付给蒋瑞初；将原已作为工程款支付给垫付工程款的湖南安达建筑工程有限公司项目经理穆海燕的沙河小区*#楼的30*号房（102.32平方米）、50*号房（102.32平方米）、60*号房（102.32平方米）作为还债款支付给吴际文。房屋总面积为515.24平方米。我公司承诺从后期开发的楠沙小区商品房中按同楼层同面积返还给穆海燕。特此承诺。”凯通房产公司在该承诺上加盖了公章。上述承诺出具后，凯通房产公司为解决债务纠纷，开工建设了“楠沙政和园”项目，该项目已于2018年12月25日竣工。2018年11月29日，常德市武陵区人民法院作出（2018）湘0702执保559号《执行裁定书》、（2018）湘0702执保559号《协助执行通知书》，查封了凯通房产公司名下位于常德市武陵区的土地〔土地证号：常国用（2008）变字第**〕。凯通房产公司开发的“楠沙政和园”项目，除10*、10*、10*号房以外，其他房屋均已交易他人且上述3套房屋均非住宅房屋，其中10*号房屋规划用途为物业服务用房、10*号房屋规划用途为公用。另查，经穆海燕申请，2020年1月8日，湖南湘亚房地产评估有限公司作出编号为：湘亚房评报字【2020】第ＣＨＤ0001号《房地产评估报告书》，对涉案《承诺》中载明坐落于武陵区居住用房（楠沙政和园二层208.28平方米、三层102.32平方米、五层102.32平方米、六层102.32平方米，共计515.24平方米）在价值时点二Ｏ二Ｏ年一月三日房地产市场价值的评估总值为人民币3209017元以上事实，有《承诺》、（2009）武民初字第758号《民事调解书》、常德市中级人民法院（2013）常民再字第19号《民事裁定书》、《房款凭证》、《法庭笔录》、《建设工程施工许可证》、《工程概况牌》、《施工平面布置图》、《常德市建筑施工扬尘防治公示牌》、《房地产评估报告书》、《常德市房产档案馆房屋信息查询证明》等证据予以证实。本院认为，本案属合同纠纷。本案的争议焦点为：穆海燕是否与涉案《承诺》具有利害关系，其诉讼主体地位是否适格？凯通公司签订的《承诺》是否只能通过强制执行程序解决，本案是否构成“重复起诉”？关于争议焦点一：经查，根据凯通公司及常德市公安局武陵分局同时加盖了公章的《承诺》，其内容明确表示“凯通公司将原穆海燕已经购买的沙河小区*#楼的20*房（102.32平方米）和20*号房（105.96平方米）作为还债款支付给蒋瑞初，将原已作为工程款支付给垫付工程款的湖南安达建筑工程有限公司项目经理穆海燕的沙河小区*#楼的30*号房（102.32平方米）、50*好房（102.32平方米）、60*号房（102.32平方米）作为还债款支付给吴际文。房屋总面积为515.24平方米。我公司承诺从后期开发的楠沙小区商品房中按同楼层同面积返还给穆海燕，特此承诺。”根据《中华人民共和国合同法》第二十六条之规定，“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”因此该《承诺》合法有效，《承诺》双方当事人均应依约履行义务。另该《承诺》内容明确表示主体系穆海燕，而非安达公司，故穆海燕与本案具有利害关系，其诉讼主体适格，故对凯通公司辩称穆海燕与本案不具有利害关系，诉讼主体不适格，本院不予支持。关于争议焦点二：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。经查，首先，本案《承诺》中，当事人为穆海燕与凯通公司，而非凯通公司与安达公司，故本诉与前诉的当事人不相同；其次，本诉系按《承诺》请求交付同面积的房屋，因实际交付不能而主张承担违约责任，前诉的诉请系工程款结算，故本诉与前诉的诉讼请求不同；综上，本案不构成“重复起诉”。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经查，凯通公司开发的“楠沙政和园”项目，除10*、10*、10*号房屋以外，其他房屋均已交易给案外人，且上述3套房屋均非住宅房屋，其中10*号房屋规划用途为物业服务用房、10*号房屋规划用途为公用。就上述案件事实表明，凯通公司已经不具备履行《承诺》的条件，故应当承担相应的违约责任。因该《承诺》仅确定了凯通公司在其开发的“楠沙政和园”项目中的房屋面积，并没有确定其对应的金钱价值，故穆海燕在《承诺》已经不具备履行可能性后，通过评估确定其实际损失不违反法律规定，凯通公司虽对湖南湘亚房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》有异议，但其明确表示不申请重新鉴定，故本院依据《房地产评估报告书》认定《承诺》载明的房屋515.24平方米，共计市场价值为3209017元。综上，对穆海燕要求凯通公司赔偿损失3209017元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：常德凯通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向穆海燕赔偿经济损失3209017元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32472元、财产保全费5000元、保全担保费7500元，共计44972元，由常德凯通房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  龚晶晶人民陪审员  谢 浩二〇二〇年六月十六日法官助理章帅代理书记员  刘 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。