广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6658号原告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房，统一社会信用代码91440105633282677R。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，公司员工。被告：梁伟彬，男，1958年7月26日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市富基房地产开发有限公司诉被告梁伟彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑素梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁智博、赖卫城及被告梁伟彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是富基广场旧城改造项目的开发建设单位。2002年11月23日，原告与被告签订了《房屋拆迁安置协议》，协议约定被告是侨房承租户，回迁时按政策由原告负责安置，并确立双方的租赁关系。至2017年10月份，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于海珠区富基南二街33号1611房，该租赁合同于2019年6月30日到期。原告于2019年6月1日向被告发出续签《房屋租赁合同书》通知书，6月中旬还召集被告进行协商。2019年7月3日再次发出续签《房屋租赁合同书》催告函。合同到期后，其他同类型11位拆迁承租户已与原告续签了租赁合同，而本案被告在没有合法理由的情况下，拒签租赁合同，又不腾退房屋。原告根据续签《房屋租赁合同书》通知书，被告逾期未予办理续签手续，原告将视为被告主动放弃续签《房屋租赁合同书》，根据《租赁合同》第七条第三项，原告作为房屋产权人有权收回涉案房屋。被告应缴交自2019年7月1日起计至房屋腾退之日止的占用房屋租金。被告逾期支付租金，应支付违约金。故起诉请求判令：1、原告收回被告非法占用的位于广州市海珠区富基广场A9号楼1611房屋；2、被告缴交自2019年7月1日起计至房屋腾退之日止的占用房屋租金，先暂计至2019年12月31日止，共计2488.2元（计算方式：29平方米×14.3元/月/平方×6个月）；3、被告缴交自2019年7月1日期计至房屋腾退之日止的占用房屋租金的违约金，先暂计至2019年12月31日止，共计2542.11元（计算方式：29平方米×14.3元/月/平方×逾期缴纳的租金天数×1%/日）；4、诉讼费用由被告负担。被告辩称：被告是广州市海珠南华东路、太平东五巷3号房屋的承租人，2002年11月23日与原告签订《房屋拆迁安置协议》，后双方通过《补充协议》，原告将回迁安置房广州市海珠区富基南二街33号1611房，使用面积为29平方米给被告承租居住。双方多次订立的房屋租赁合同到2019年6月30日终止。2019年6月1日和7月3日，被告分别收到原告发来的续签房屋租赁合同的通知书和催告函。根据广州市国土局、房地产管理局、物价局公布的穗国房字（2001）174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》，回迁房的私房租金是每平方米8元，但原告却以地段、周边出租房租金情况为由，要略提升按每平方米14.3元计算。故此，双方未续签房屋租赁合同。按照《房屋拆迁安置协议》约定，被告是侨房承租户，回迁时按政策由原告负责安置，并确立双方的租赁关系。故原告要求收回房屋，不行安置，属于违约。原告要求按每平方米14.3元计算租金和违约金，没有合同依据。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年10月19日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区富基南二街33号1611房的房地产出租给乙方作住宅使用，使用面积29平方米；租赁期限从2017年7月1日至2019年6月30日，月租金377元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；等。据《广州市不动产权属证明书》记载，海珠区富基南二街33号（4层以上）的不动产权利人为原告，所有权来源为自建，登记时间2016年11月17日，附注记载富基南二街33号1601-1606、1608、1613等为直管公房，除上述173套直管公房外，其余183套（其中商铺7套、住宅176套）为回迁安置房。2002年11月23日，原告（拆迁人、甲方）与被告（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准，拆除太平东五巷1、3、5、7号109房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积20.47平方米，有正式户口的实际居住人口5人；乙方同意2002年12月20日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按乙方正式户口给乙方临时搬迁补助费，每月补助费450元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2006年10月10日前，在原征用地段富基广场3号楼第6层，产权属于甲方的北向房，使用面积29平方米安置给乙方回迁居住；在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；乙方是侨房承租户，回迁时按政策由甲方负责安置，并确立双方的租赁关系；等。上述合同经（2002）穗海证经字第2540号《公证书》公证。2008年9月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议书》，约定甲方经批准拆除乙方位于南华东路、太平东五巷的房屋用于兴建商住小区，甲方已于2008年7月18日正式动工兴建；经乙方确认，乙方的回迁房确定为富基广场自编A9号楼＿层＿单元（详见附图）；A9号楼的交楼时间为2011年6月30日，甲方自向乙方发出书面回迁通知之日起不再承担临迁补助费及逾期回迁违约金责任；双方原先签订的《房屋拆除安置协议》的其他条款不变；等。上述合同于2008年12月26日经广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案。2002年9月30日，原告（拆迁人、甲方）与案外人李宗畅（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆除作价补偿协议书》，约定甲方经批准拆除乙方所有的海珠区南华东路太平东五巷1、3、5、7号房屋，原址房屋合法建筑面积为208.46平方米；双方同意对原址房屋实行作价补偿，原址房屋以住宅3000元每平方米，合计作价补偿款625380元；甲方于2002年12月30日前一次性将原址房屋作价补偿款付给乙方；乙方收到作价补偿款后，须在2002年12月30日前迁出原址房屋，将原址房屋移交甲方拆除；等。据穗房地证字第××号房地产证复印件记载，海珠区南华东路太平东五巷1、3、5、7号的权属人为李宗畅，产权来源为继承；等。诉讼中，原、被告双方确认被告回迁的房屋为海珠区富基广场A9号楼1611房，被告按照13元/平方米的租金标准向原告交租至2019年6月。本院认为：被告使用涉案房屋是基于2002年11月23日原告作为拆迁人与被告签订的《房屋拆迁安置协议》中明确被告是侨房承租户，原告因拆除了太平东五巷1、3、5、7号109房屋，由原告负责安置被告并确立双方租赁关系。虽原告与被告于2017年10月19日签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限至2019年6月30日，但原告与被告之间的租赁合同关系，是源于拆迁人和被拆迁人之间的回迁安置关系，涉案房屋是回迁安置房，具有特定的使用性质。被告作为被拆迁人的利益应受到保护，被告并非一般的承租人，故原告在本案中要求收回涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。由双方陈述可知，原告与被告产生纠纷主要因为租金标准未能协商一致，原告要求涨租至14.3元/平方米，但被告不同意。对于租金标准，双方暂未能协商一致的情况下，本院酌情认定租金标准仍按照合同标准即13元/平方米，即每月租金为377元为宜。被告并未故意拖欠租金，而是由于双方对租金标准未能达成一致，故原告要求被告支付租金的违约金本院不予支持。双方确认被告按照377元每月的标准交租至2019年6月，故被告应向原告支付从2019年7月起的租金，租金计付至本判决生效之日为宜。本判决生效之后的租金由当事人另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁伟彬在本判决生效之日起十日内向原告广州市富基房地产开发有限公司按每月377元的标准支付广州市海珠区富基广场A9号楼1611房2019年7月1日起至本判决生效之日止的租金；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担28元，被告负担22元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二〇年六月九日书记员  陈慧云幸妙倩