河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初690号原告（反诉被告）：耿秀云，女，汉族，1965年9月16日出生，住登封市。委托诉讼代理人：卢洪涛，河南群达律师事务所，特别授权。被告（反诉原告）：河南东方宇亿置业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路136号院综合楼11层。法定代表人：景东方，任总经理职务。被告代理人：吴帅兵，河南泽重律师事务所律师，特别授权原告（反诉被告）耿秀云诉被告（反诉原告）河南东方宇亿置业有限公司(以下简称东方宇亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年4月2日向本院提起民事诉讼。本院依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭审理了本案。原告耿秀云的委托代理人卢洪涛、被告东方宇亿公司的委托代理人吴帅兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿秀云向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2007年3月21日签订的《房屋认购合同》无效；2、依法判令被告向原告返还购房款372913元及利息(利息以已交付的购房款372913元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍自2007年3月21日起计算至购房款实际返还之日止)，并承担372913元的赔偿责任(原告保留要求被告赔偿房屋装修损失的诉权)；3、依法判令被告向原告返还地下车位费103000元及利息（利息以已交付的地下车位费103000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍自2008年4月17日起计算至地下车位费实际返还之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2007年3月21日，原、被告签订《房屋认购合同》，原告从被告处购买位于登封市少林路与少室路交叉口东南角银棉大厦东单元捌层A户三室两厅的住房一套，房屋总价款为372913元。合同签订后，原告向被告足额交付了购房款，被告也向原告交付了房屋。原告在长达十一年的时间里多次要求被告为原告办理房产证，被告均以各种理由推脱，至今房产证仍未办理。经查，被告在销售该房产时并未在房管部门进行备案登记，未取得商品房预售许可证明等相关证件。被告承诺为原告办理房产证是不可能实现的，该承诺属虚假承诺，已构成欺诈，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任"之规定，被告应向原告双倍返还购房款及利息并赔偿损失。另外，原告为了配套方便使用该房产，从被告处购买二个地下车位，车位费用为103000元。因房产无法办理房产证，原告需要向被告退房，车位也应当一并退还给被告，被告由此影响原告返还车位费及利息。综上所述，原告为维护自身的合法权益特向贵院起诉。被告东方宇亿公司辩称，一、本案不应直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台于2003年，其中第二条规定的依据则是1994年的《城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项和《合同法》第52条第（五）项。然而，2009年4月颁布的《合同法》解释（二）第14条中，明确将《合同法》第52条第（五）项规定的‘强制性规定’限定为效力性强制性规定。而《城市房地产管理法》第44条第一款第四项的规定属于管理性强制规定。因此，《商品房买卖合同司法解释》第2条的规定与之后的《合同法》解释二第14条的规定不一致，按照新法优于旧法的原则，本案不应适用旧法即《商品房买卖合同司法解释》第2条的规定，而应适用新法即《合同法》解释二第14条的规定：违反管理型强制性规定不影响合同效力。二、本案裁判应遵循《合同法》立法宗旨，尊重当事人真实意思表示，在不损害国家、集体或者第三人利益原则下，积极补正认定买卖合同有效，促进市场流通并维护诚信交易，以追求法律效果与社会效果的统一。本案中原告与被告于2007年签订的《房屋认购合同》，当时虽没有预售许可证，但建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等手续齐全，且房屋认购合同已经基本履行完毕，房屋已交付原告使用十多年，为维护交易安全和社会稳定，应当认定房屋认购合同有效，至于开发商违规开发问题应当由行政主管部门另行处理，而不应影响合同的效力。案例参考：在北京双旭房地产开发有限责任公司与付鹏[（2014）高民提字第130号]案再审民事判决书中，北京市高级人民法院认为：“在本案当中，双旭房地产公司虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得建设用地规划许可证，涉案房屋所在项目的国有土地使用证，这充分表明双旭房地产公司对土地及地上物有处分权，且涉案房屋已交付买受人使用多年，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，原判依据上述司法解释中有关商品房预售的规定认定本案合同无效欠妥。”三、《房屋认购合同》中并未明确约定办理房产证的期限，被告也从未否认办理房产证的义务，只是因土地性质的政策原因导致目前房产证暂时无法办理，不是被告单方面的过错。综上所述，不应认定本案合同无效，原告相应的其他诉讼请求也不应得到支持，请法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。被告东方宇亿公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付自2007年3月21日起的房屋占有使用费18.5万元(暂计至2019年7月4日之后的房屋占有使用费以1.5万元/年为标准，计算至反诉被告归还反诉原告房屋止；房屋占有使用费标准若与评估结果不符，待评估后另行变更)；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2007年3月21日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房屋认购合同》，约定反诉被告出资372913元购买反诉原告与登封市棉麻公司共同开发的位于登封市××路××大厦东单元××Ａ户房产。合同签订后，反诉原告按约定向反诉被告交付了房产，反诉被告也占有使用该房产至今。但反诉被告现如今却向法院起诉要求解除与反诉原告签订的《房屋认购合同》并返还购房款等，请法院支持反诉原告的反诉请求。原告耿秀云对被告东方宇亿公司的反诉辩称：1、被告反诉的行为表明是在请求房屋占用使用费，也印证了被告赞同合同无效，如合同有效履行的情况下，被告无权请求让原告支付房屋占用使用费，2、被告提出的房屋占用使用费无法律依据，不符合人之常情，依法应予驳回。理由：被告出售给原告的房屋，原告虽占用使用房屋，因不能办理房产证，产生不利后果，导致原告无法出售房产，无法把房产用作抵押贷款，原告把房产进行装修，二原告投资均在20万元左右，合同被确认无效后，该装修款也将无法得到，均是因为被告无法办理房产证导致的，12年期间，房产从全国到登封，房价价格一路飙升，如该房产有房产证的话，原告将会随市场行情获取收益，由于无房产证，导致房产上升的收益原告无法获得，该收益要大于房屋占用费的好几倍，综上，原告的损失远远大与被告占用费，被告无权要求原告支付房屋占用费。原告为支持其诉讼请求及反诉答辩意见向法庭提交如下证据：第一组证据：1、《房屋认购合同》，2、收据6份；第二组证据：1、《有限公司变更登记申请书》；2、《企业名称变更核准通知书》、《承诺书》、被告营业执照。被告对原告所提交的证据质证意见如下：对第一组证据的1、2真实性无异议，对证据1的证明目的有异议：合同中显示房产证由甲方负责办理，但并未显示被告告知过原告有房屋预售许可证，因此不能认定被告向原告故意隐瞒该事实，且合同第一条显示，乙方对该住房做了充分了解，愿意接受该住房，说明原告对房屋的基本情况是知情的，被告、原告之间的房屋之间的认购不存在欺诈。被告为支持其反诉请求及答辩意见，向本院提供如下证据：证据1、锦棉大厦承建合作协议、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明目的：2005年1月6日，被告与登封市棉麻公司签订了锦棉大厦承建合作协议，土地使用权人为登封市棉麻公司，2006年该项目取得建筑工程施工许可证，2008年3月承建房屋验收合格。银棉大厦的建设符合当时登封市的建筑政策，后来因政策变化无法办理房产证属于历史遗留问题，不能完全归责于被告，银棉大厦与原告所说的无证小产权房建设是有本质区别的，价格也不类似；证据2、《合同法》解释二第14条，目的：2003年《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定与2009年出台的《合同法》解释（二）第14条的规定不一致，按照新法优于旧法的原则，本案不应使用《商品房买卖合同司法解释》第二条的管理型强制性规定，不影响合同效力；证据3、北京市高级人民法院（2014）高民提字第130号民事判决书，目的：有关类似判例可以认定本案合同有效，应当继续履行；证据4、郑政【2017】6号文、郑政【2018】33号文，目的：本案纠纷属历史遗属问题，郑州市人民政府已出台解决方案，不应直接认定合同无效；证据5、对原告使用房屋占用使用费的评估报告，目的：经评估，原告使用该房屋自2008年1月1日至2019年7月的房屋占用费的情况。原告对被告所举证据质证意见如下，对被告出示的证据1真实性无异议，对证明目的有异议：出售给原告房产的是被告，而非登封市棉麻公司，但被告为了建设银棉大厦，所使用的所有证件全部以登封市棉麻公司的名义获取，其他的土地使用证权利人不是被告，而是登封市棉麻公司，也就是说被告无权利在该土地建房，从合同协议中，约定棉麻公司把土地证交给被告保管使用，并没有把地交给被告使用，仅仅是把证交给被告使用，因此导致土地的使用权没有过户到被告名下，被告不可能办理预售证和房产证。建筑工程施工证和规划证与土地使用证一致，所有的证件均与被告无关，不能作为被告可以办证的条件。对证据2有异议，该组证据不能作为证据使用，该组证据按照法律效力，当法律条文出现不一致，适用的原则是特别法优于普通法，商品房买卖司法解释颁布在前，本案商品房买卖时间为2007年，商品房买卖合同司法解释于2003年已经出台，双方进行商品房交易时，只能依据当时的商品房买卖司法解释，不可能适用2年后出台的合同法司法解释，按照法律颁布实施后，既往不咎的原则，按照旧法已经实施的民事行为，新法不得否定和纠正，因此，被告所引的法条不能成立；对证据3有异议，案例不能作为证据适用，中国施行的是成文法，非案例法，对该证据不予质证；对证据4的2份政府文件，该文件属于地方性法规并非证据，按照法律的效力，地方性文件的效力低于人大制定的法律及国务院制定的法规和司法解释，且文件的颁布时间晚相隔10年，该文件的精神和出台的背景是针对现在的社会出台的，不适合10年前的房地产背景，因此，无论从任何角度本案不能按该2份文件作为判决的法律依据；对证据5真实性无异议，对证明方向有异议，该房屋占用费评估的依据和理由不充分。综合双方举证、质证情况，本院对原告所举的第一组证据，因与本案具有关联性，且内容客观真实，来源合法，本院予以确认；原告所举的第二组证据，被告无异议，本院予以确认；对被告所举的第一组证据，因被告对其真实性无异议，本院予以确认；对被告所提交的第二、三组证据，系相关法律及案例；对被告所提交的第四组证据政府文件，不能作为定案的依据，本院不予采纳。对被告所提交的第五组证据评估报告，因与本案具有关联性，且内容客观真实，来源合法，本院予以采信。经审理查明，2007年3月21日，原、被告签订《房屋认购合同》，原告从被告处购买位于登封市少林路与少室路交叉口东南角银棉大厦东单元捌层A户三室两厅的住房一套，房屋总价款为372913元。合同签订后，原告向被告交付了购房款，被告向原告交付了房屋。按照合同约定，由被告负责办理房屋所有权证，原告入住后，多次要求被告为原告办理，被告至今仍未办理。2008年4月13日、4月17日，原告又缴纳了103000元，购买了二个地下停车位。现原告要求确认房屋认购合同无效，并依法判令被告向原告返还购房款372913元、车位款103000元及利息，并支付一倍赔偿。另查明，涉案土地为登封市棉麻公司所有，用途为商业用地。2005年1月6日，登封市棉麻公司与被告郑州东方宇亿置业有限公司签订“银棉大厦”承建合作协议，由被告为棉麻公司承建“银棉大厦”，以解决职工住房问题，协议约定了房子建成后的分配方案。被告将其中的一套房子出售给了原告，经鉴定，2008年1月1日至2019年7月，原告房屋占有使用费为133575元。本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的《房屋认购合同》是否有效，被告是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，被告是否应当返还购房款、车位款、支付利息及承担购房款一倍赔偿责任；二、反诉被告耿秀云是否应当支付房屋占有使用费？关于第一个问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定,本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告郑州东方宇亿置业有限公司于2007年3月21日签订的《房屋认购合同》,对原告所购买的房屋进行了约定,同时约定了房屋的单价、总价款、交款日及交款方式、交房日,双方就购买特定房产达成了一致意思表示,因此该《房屋认购合同》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容,同时原告根据双方的约定支付了房款372913元,该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。被告郑州东方宇亿置业有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下向原告销售涉案房屋,并且在本案开庭前亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证,因此,原告与被告签订的《房屋认购合同》为无效合同,对原告要求确认原告与被告签订的《房屋认购合同》为无效合同的诉讼请求,本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)……。本案中，被告郑州东方宇亿置业有限公司作为商品房出卖人,明知涉案房产土地为登封市棉麻公司所有，用途为商业用地，无法办理房屋所有权证，也无法取得商品房预售许可证，在此情况下与原告签订商品房买卖合同，并且也没有提供证据证明已告知原告未取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效存在过错，因此，对原告要求被告返还购房款372913元、支付利息及赔偿损失的诉讼请求,本院予以支持。关于利息，以372913元为基数，自2007年3月21日起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；关于赔偿损失的数额，经综合考量,在不超过购房款一倍的基础上,应以90%为宜，即335622元；至于被告辩称本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》而应当适用《合同法》司法解释（二）第14条的问题，商品房司法解释第一条明确规定了要调整的对象及适用该解释的前提条件，本案属于商品房买卖合同，应当适用该解释，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳；关于原告要求被告退还车位款103000元及利息的诉讼请求，该车位一直由原告使用，根据公平原则，被告应退还车位款103000元，对支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个问题，反诉被告是否应当支付房屋占有使用费？本案中，反诉被告耿秀云自2007年购买涉案房屋后一直在里面居住，在本诉中要求确认房屋买卖合同无效，退还购房款并赔偿损失，其诉求已得到支持。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，故从公平的角度出发，反诉被告在取得相关权利后，应当支付房屋占有使用费，根据反诉原告提供的鉴定报告，反诉被告应支付2008年1月1日至2019年7月的房屋占有使用费133575元，之后的费用被告在鉴定后可另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告郑州东方宇亿置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告耿秀云购房款372913元及利息(以372913元为基数，自2007年3月21日起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、被告郑州东方宇亿置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告耿秀云335622元；三、被告郑州东方宇亿置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告耿秀云车位款103000元；四、驳回原告耿秀云的其他诉讼请求；五、反诉被告耿秀云于本判决生效后十日内支付反诉原告郑州东方宇亿置业有限公司2008年1月1日至2019年7月房屋使用费133575元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6144元，反诉费2000元，共计8144元，原告耿秀云负担2800元，被告郑州东方宇亿置业有限公司负担5344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李跃武二〇二〇年六月二十九日书记员  王宇楠