浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初3029号 原告:徐中平,女,1978年5月15日出生汉族，户籍所在地：安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张卫强，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：宁波市爱之家房产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212340602710U）。住所地：浙江省宁波市鄞州四明中路559号。 法定代表人：周建芬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告徐中平为与被告宁波市爱之家房产经纪有限公司（以下简称：爱之家公司）居间合同纠纷一案，于2020年4月28日向本院提起诉讼，请求判令：1.被告返还中介费5000元、按揭服务费3120元，合计8120元；2.被告赔偿原告损失408400元、诉讼费20817.50元，合计429217.50元。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张卫强、被告的委托诉讼代理人张尧泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告爱之家公司辩称，银行因原告收入流水不足要求增加共同还款人或提高首付比例，但原告前后找来的两个人均不符合条件，徐楠就此提出诉讼并主张解除合同后，原告才同意增加首付,但徐楠认为时间拖延太久未予同意，被告在涉案合同履行过程中并不存在过错，系原告自身原因所致，不应向被告主张权利。 经审理，本院查明如下事实： 2017年3月22日，徐楠（卖方、甲方）、原告徐中平（买方、乙方）、被告爱之家公司（中介方、丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份。约定：乙方向甲方购买位于宁波市鄞州区房屋（以下简称“1108室房屋”），房屋价款合计181万元，乙方于合同签订之日即向甲方付购房定金40万元，剩余141万元乙方在2017年12月22日前向丙方提供有效按揭资料，并委托丙方办理25年银行商业按揭；因乙方原因，无论何种理由被银行核减贷款成数或拒绝贷款的，乙方应在接到银行或丙方通知的七个日历天内补足购房款，逾期未补足的由乙方承担违约责任；甲乙双方委托丙方于2017年12月22日前开始办理过户手续；丙方的中介服务费，由乙方支付13000元，于过户当天向丙方付清；权证代办服务费550元、按揭代办服务费2820元、资料费50元，由乙方承担并于2017年12月22日前向丙方付清；交房时间为2017年3月31日前；备注处载明因单方面逾期十天则视为根本违约,责任方须承担合同约定的违约责任。 2017年3月23日，原告向徐楠支付房款40万元；徐楠于2017年3月24日结清1108室房屋商业贷款，并于3月31日将该房屋交付原告使用，原告自2017年4月份支付物业服务费；2017年12月8日，徐楠结清该房屋公积金贷款。 2017年4月23日、4月26日，原告分别向被告支付按揭服务费3120元、中介费5000元。 2017年12月17日，被告告知徐楠、原告，因案涉房屋契证受理日期为2016年4月21日，故房屋过户时间需推迟到2018年4月21日之后。2018年1月2日，徐楠就推迟过户问题将徐中平、爱之家公司诉至本院，要求撤销案涉合同等，后双方和解，徐楠申请撤诉，本院审查后作出（2018）浙0212民初100号民事裁定书；4月10日，徐楠将爱之家公司诉至本院，并将徐中平列为第三人，要求爱之家公司协助徐楠与徐中平办理案涉房屋的不动产转移登记手续，后以双方自行协商处理为由申请撤诉，本院审查后作出（2018）浙0212民初3795号民事裁定书。 2018年4月23日，案涉房屋过户至原告名下，原告亦于同日向徐楠支付房款15万元，剩余房款原告委托被告办理银行按揭。6月14日，徐楠向兴业银行了解原告贷款情况，银行告知其因原告未增加共同还款人或增加首付，故未能贷款成功，需换银行贷款，贷款资料已取走。6月19日，徐楠向原、被告分别邮寄《补缴房款通知书》，认为原告已于6月14日撤回向该银行的按揭贷款申请，故其应按照合同约定于6月21日补交房款126万元。 2018年7月3日，徐楠将徐中平、爱之家公司诉至本院，请求判令（变更后）：一、解除徐楠、徐中平于2017年3月22日签订的《存量房屋买卖中介合同》中的买卖关系；二、徐中平将登记于其名下的位于宁波市鄞州区房屋恢复至徐楠名下，并立即腾退房屋，交还给徐楠。该案审理过程中，徐楠申请撤回对爱之家公司的起诉。本院于2019年7月3日作出（2018）浙0212民初8376号民事判决书，判令：一、解除徐楠与徐中平于2017年3月22日签订的《存量房屋买卖中介合同》中的买卖法律关系；二、徐中平将登记其名下位于宁波市鄞州区房屋过户至徐楠名下，并立即腾退上述房屋，于本判决生效之日起二十日之内履行完毕；三、徐楠归还徐中平房款550000元，于本判决生效之日起二十日内还清。本案案件受理费21090元、减半收取10545元，财产保全费5000元，合计15545元。 徐中平不服一审判决，提起上诉，经浙江省宁波市中级人民法院主持调解，双方自愿达成如下协议，法院于2019年12月20日制作（2019）浙02民终3489号民事调解书：一、上诉人徐中平支付被上诉人徐楠购房款1260000元及赔偿款400000元，共计1660000元，其中购房款400000元于2019年12月19日前付清；二、上诉人徐中平于2020年1月23日前支付被上诉人徐楠剩余房款及赔偿款1260000元及利息（以300元/天从2019年12月19日计算至实际支付日止）。上诉人徐中平通过银行贷款的方式筹款，贷款受托支付至被上诉人徐楠账户中。被上诉人徐楠应配合上诉人徐中平办理银行按揭贷款手续。被上诉人徐楠于办理完银行受托手续后申请解除查封；三、如果上诉人徐中平未按照上述约定时间支付款项，则需向被上诉人徐楠支付违约金300000元。被上诉人徐楠可就剩余款项及违约金申请强制执行；四、一审案件受理费21090元，减半收取10545元，财产保全费5000元，合计15545元，二审案件受理费10545元，减半收取5272.50元，均由上诉人徐中平负担。 （2018）浙0212民初8376号案件审理过程中，本院向爱之家公司房产经纪人邱富文询问，其表示:根据银行要求，徐中平的首付款需要增加至40%，按揭材料于2018年6月底从兴业银行取回，需要更换银行，但银行均要求首付款为40%，2018年7月27日，徐中平向邱富文表示可以增加首付，但徐楠不予接受。徐楠则表示，据其向银行了解，即使徐中平增加首付，但贷款审批时间长，且成功率低。 另查明，原告徐中平与亓培成于2017年3月17日协议离婚；邱富文系宁波龙商房地产经纪有限公司的法定代表人，该公司原系被告的特许加盟连锁门店。 上述事实，由原告提供的《存量房屋买卖中介合同》、微信账单、账单详情、谈话录音、公证书、（2018）浙0212民初100号民事裁定书、通话录音、（2018）浙0212民初8376号民事判决书、（2019）浙02民终3489号民事调解书，被告提供的《服务网点特许加盟经营合同》、《离婚协议书》，本院调取的（2018）浙0212民初100号民事起诉状、（2018）浙0212民初3795号民事起诉状及撤诉申请书和撤诉裁定书、《补缴房款通知书》及快递面单、询问笔录等予以证明，经庭审举证、质证，结合双方当事人庭审意见，本院予以认定。 本案主要争议焦点为：被告在案涉居间服务中是否存在瑕疵以及是否应向原告退还费用并赔偿损失。对此，原告认为被告作为专业的中介机构，在签订合同时审查不严，看错契证受理日期，导致过户时间比合同约定时间延后4个月，不可控因素增加，并遭遇银行贷款政策变化；2018年4月23日办理银行按揭过程中，银行要求增加共同还款人或提高首付比例，原告因资金紧张首选增加共同还款人，并询问邱富文有无条件要求，邱富文未予明确，原告随即找来亓培学，但银行认为亓培学年龄较大且已婚，不符合共同还款人条件，原告另行寻找共同还款人，未果，之后邱富文称再想想办法，原告多次催促其均称在办理过程中，导致时间拖延；三方一起至兴业银行办理按揭贷款，邱富文在贷款未审批的情况下自行取回资料，并未告知原告，原告于2018年7月1日联系邱富文称愿意增加首付，但徐楠称材料已取回，不同意更换银行并要求解除合同，一审判决解除买卖合同后，原告考虑到已支出首付款、46000元税费、办理社保费用30000元、按揭费3000元等各项费用，且已实际入住2年有余并缴纳物业费，当时案涉房屋价格已上涨800000元左右，原告也无力再购买其他房产，为避免败诉风险、减少损失，只能在二审调解过程中与徐楠达成调解并支付400000元赔偿款、承担诉讼费，之后委托他人办理贷款并向徐楠支付了房款和8400元利息；综上，被告在合同履行过程中，存在重大过错，应退还费用并赔偿原告因此造成的损失。被告则认为，被告确实存在审查不严的过错行为，但买卖双方亦未尽到注意义务，也存在一定过错，之后三方也同意变更过户时间并已实际履行，被告的该过错行为对后续按揭贷款并不产生任何影响；银行对原告的还款能力、收入流水等进行审查后，认为其个人资质情况存在问题，且受政策调整影响，要求提高首付比例或增加共同还款人，邱富文在2018年6月14日前已通知原告，原告应根据要求予以配合，即使邱富文开始未讲明共同还款人条件，第一次被拒后也会向原告明确，但原告之后找来的人仍不符合条件，直到7月27日才同意增加首付，致使时间拖延；邱富文系在原告无法提高首付比例或增加共同还款人的前提下，拿着资料准备去其他银行进行尝试，并非私自取回资料；综上，被告已促成买卖双方签订合同，合同履行过程中也不存在过错，原告系通过调解方式自愿承担赔偿款，不应要求被告退还中介费、办证费并承担赔偿责任。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人提供报酬的合同。本案中，双方均确认被告为原告提供房源、陪同看房并实际促成原告和徐楠签订房屋买卖合同以及各方为免交营业税确定过户时间为2017年12月22日的事实，但被告在居间服务过程中，错误报告房屋契证受理日期，致使合同无法按约履行，后续协商过程中各方均不愿承担营业税，徐楠亦就推迟过户问题、不动产转移登记问题两次提起诉讼，被告作为专业的房产中介机构，对案涉房屋契证的真实情况未尽审慎审查义务，导致各方产生纠纷并形成诉讼，交易风险提升，被告的居间活动确实存在瑕疵；案涉房屋于2018年4月23日进行了过户，应视为各方对变更过户时间达成了一致且已实际履行，之后原告对剩余房款委托被告办理银行按揭，各方一起到至兴业银行提交了相关材料，银行在审批过程中要求原告增加共同还款人或提高首付比例，系根据信贷政策变化及原告贷款资质作出的要求，并非被告原因所致，但被告作为专业的中介机构，应向银行了解共同还款人的具体要求并协助原告选择合适的人员，后原告找来的人并未通过审核，被告在未通知徐楠、原告的情况下于6月14日将审批资料从兴业银行取回，徐楠知晓后即以撤回按揭贷款申请为由要求原告补缴全部房款，后诉至法院要求解除合同，被告在协助办理贷款审批过程中，未能积极有效协助委托人办理申请手续，也未如实报告贷款相关事项，在未征得当事人同意下自行将按揭资料取回，进而导致后续问题的产生，被告在该居间过程中亦存在一定的瑕疵。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告虽促成买卖合同成立，但因其居间事务瑕疵导致各方产生诸多纠纷，亦未最终协助完成按揭服务，根据公平原则，被告应将收取的中介服务费5000元、按揭服务费3120元退还原告；被告未能按约履行居间服务义务，应根据其过错程度承担相应的责任，结合原告入住案涉房屋的时间、房屋价格上涨幅度、案件审理情况、各方过错程度以及本案纠纷产生的经过等实际情况，对原告支付徐楠的赔偿款、利息以及因买卖合同纠纷承担的诉讼费，本院依法认定被告承担150000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波市爱之家房产经纪有限公司退还原告徐中平中介服务费5000元、按揭服务费3120元，合计8120元； 二、被告宁波市爱之家房产经纪有限公司赔偿原告徐中平各项损失150000元； 上述一、二两项合计158120元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告徐中平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7860元、减半收取3930元，由原告徐中平负担2199元、被告宁波市爱之家房产经纪有限公司负担1731元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇二〇年六月十九日 代书记员  王文嫣