贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3591号上诉人（原审原告）：罗敏，女，汉族，1966年5月9日出生，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：遵义聚鑫房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省遵义市南部新区南岭路南岭村委会**，统一社会信用代码：91520302675437390R。法定代表人：马宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗春廷，系贵州谋信律师事务所律师。上诉人遵义聚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称聚鑫房开公司）、罗敏因商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。聚鑫房开公司、罗敏上诉请求：1.……;2.……（写明上诉请求）。事实和理由：……（概述上述人主张的事实和理由）。××××辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。××××向一审法院起诉请求：1．请求确认被告构成违约，并支付违约金（2015年8月2日起至2018年4月30日止，共1004天）28623元，由被告支付违约费用10000元，以上两项合计38623元；2．判令被告履行交房义务；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告修建的位于贵州省遵义市红花岗区经济适用房4幢17层17-4号房，建筑面积109.65平方米，房屋总价款285090元，合同载明房屋交付时间为2015年8月1日。合同还约定逾期交房则从逾期之日起按已付购房款的日万分之一承担逾期交房违约金。同时《商品房买卖合同》附件12-《补充协议》中关于逾期交房责任约定，如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方同意解除合同以及补充协议外，出卖人可拒实延期并不承担违约责任及赔偿责任：（1）因国家、地方政策影响或市政设施建设导致出卖人无法正常施工的；（2）买受人未付清合同约定的应付全部款项、政府部门规定费用的；（3）法律法规、规章以及各级政府及其职能部门规范性文件规定其他情形。此后，原告等业主要求被告交付房屋，被告遂于2016年6月30日向原告等南秀家园业主出具《承诺书》，承诺正式交房时间定为2016年9月30日。之后被告又于8月9日再次向原告等业主出具《承诺书》，承诺在2016年10月30日正式交付，如公司不能在2016年10月30日交房，赔偿每户业主2016年8月10日至2016年10月30日之间的违约金费用10000元，并在30个工作日内付清，公司在2016年6月30日给业主承诺的时间相应顺延至2016年10月30日。2016年11月17日，遵义市住房和城乡建设局向市人民政府的《关于协调解决“南秀家园”经济适用住房项目10ＫＶ供电线路市政配套工程有关事项的请示》（遵市住建呈（2016）140号）载明，南秀家园经济适用房项目分三期工程实施，该项目于2013年10月完成报建审批手续，分别于2013年12月和2014年11月一、二期相继开工建设，因南秀家园项目建设单位向其反应由于南秀家园项目地处南关镇南岭村东联线片区市政配套供电容量不足，小区生活用电不能就近搭接供电，希望市人民政府协调解决小区外市政供电配套工程建设问题，以化解小区建成后无生活用电的社会矛盾，鉴于以上情况，特请示市人民政府协调解决该小区外市政配套供电工程的建设和资金。遵府专议［2017］2号《市人民政府关于南部新区南秀家园经济适用房住房项目有关问题的会议纪要》明确，由市住房城乡建设局牵头，南部新区管委会配合，抓紧编制南秀家园经适房项目10ＫＶ市政供电配套工程建设实施方案，并报遵义供电局审批，同时，抓紧组织实施，并及时组织验收。2018年5月31日，南秀小组专议［2018］1号《南秀家园项目突出问题处置工作专题会议纪要》载明，遵义市聚鑫房地产开发有限公司开发建设的南秀家园经济适用住房项目现供水、供气、供电管网已全部铺设完毕。2018年5月10日，原、被告双方办理了涉案房屋的交接手续，被告向原告交付了房屋钥匙。此外，南秀家园系由被告聚鑫房开公司开发的经济适用房项目，目前一、二期基础设施尚未完善，房屋至今未竣工验收。在本案庭审过程中，双方对签订合同时房屋尚不具备交付条件的事实均不持异议。一审法院认为，根据原告陈述以及被告答辩意见，本案主要涉及如下三个问题一、案涉房屋交付时间问题；二、被告是否违约；如果违约，违约金数额如何计算问题；三、原告主张的交付房屋问题。关于涉案房屋交付时间问题。本案中，双方虽在《商品房买卖合同》中约定了房屋交付时间，但后期双方在协商过程中被告向包括原告在内的一期业主作出的两次交房承诺应当视为双方对房屋交付时间进行了补充约定。按照最后一次《承诺书》所载明的内容，原审法院认定南秀家园一期房屋交付时间为2016年10月30日。关于被告是否构成违约问题。被告辩称双方约定因市政设施建设原因导致逾期不承担责任。首先，虽然双方《补充协议》中有约定因市政设施建设导致出卖人无法正常施工，被告不承担违约责任和赔偿责任的条款，但《补充协议》属于格式条款，对其中的免责条款被告未举证证明其已尽到了合理说明义务。其次，南秀家园项目系2013年开始建设，建设之初，被告作为房地产开发企业理应将涉及该项目供水、供电、供气等相关基础设施的配套情况以及相关设施是否能满足小区需求进行评估，及时发现问题积极向政府主管部门反映、协调，供水、供电、供气的相关基础设施的建设并非不可以和该项目建设并行施工，而本案中被告在2016年才向遵义市住房和城乡建设局反应相关问题，怠于履行其合同义务，存在过错。因此，对被告前述辩解不予采信。结合原审法院前述对交付房屋时间的认定以及双方实际履行情况，被告未按约定内容交付房屋构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任。关于原告主张的违约金数额问题。从我国合同法的具体规定以及立法精神来看，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，虽然双方约定了违约金计算方式，且被告事实上也构成违约，但本案中违约并不完全归责于被告自身，一方面确有受市政供电配套工程滞后等因素的影响；另一方面，南秀家园系政府经济适用房项目，目的是政府为了保障民生，解决城市低收入群体的居住问题，其不同于一般商品房，不能完全比照有关商品房买卖合同规定进行处理。同时，即使涉案房屋尚未竣工验收，被告交付房屋不符合法律规定，但原告已实际占有涉案房屋。因此，本案违约金计算应当截止到原告实际占有房屋之日止。结合该案属于集体诉讼案件，所涉及当事人人数众多，综合考虑被告违约时间、违约原因、涉及同类案件诉讼数量等因素，原审法院依法对违约金数额予以调整，酌情由被告自逾期之日起按已付房款的日万分之一支付原告违约金至原告实际占有房屋之日止，即被告应支付原告2016年10月30日至2018年5月10日违约金285090元÷10000×557天=15879.51元。关于原告主张的交付房屋问题。因原告已现实占有该房屋，故对原告该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、由被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告罗敏违约金15879.51元。二驳回原告罗敏的其他诉讼请求。案件受理费765元，由原告罗敏、被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司各负担382.5元。本院二审期间，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1.……2.……，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由。综上所述，遵义聚鑫房地产开发有限责任公司、罗敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费……元，由遵义聚鑫房地产开发有限责任公司、罗敏负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年六月三十日法官助理周晓易书记员王艳莉书记员吴明英