广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11574号原告：钟兴财，男，1980年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，委托诉讼代理人：李志华，广东宏普律师事务所律师。被告：曾祥锐，男，1972年12月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告：韦颖湘，女，1974年3月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：曾祥锐，身份情况同上，系韦颖湘的丈夫。原告钟兴财诉被告曾祥锐、韦颖湘合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟兴财及其委托诉讼代理人李志华、被告曾祥锐（兼韦颖湘的委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟兴财诉称：2018年1月8日，我与曾祥锐签订《合作建房协议合同》，约定：曾祥锐提供位于广州市白云区钟落潭镇圩丽港城自编1号（宅基地使用人为曾祥锐）的地块，由我提供资金并负责在原有房屋上加建五层住宅。双方在合同中还约定了加建部分房屋的所有权分配方案。合同签订后，我依约给付曾祥锐合作保证金140000元。之后，我发现该合同内容明显违反法律、法规的强制性规定，属于无效合同。于是我多次要求曾祥锐退回已收取的140000元，曾祥锐却拒绝退还。两被告是夫妻关系，韦颖湘应对夫妻关系存续期间的共同债务承担连带责任。现我请求法院判令：1、确认我与曾祥锐签订的《合作建房协议合同》无效。2、两被告连带退还140000元及利息（以140000元为本金，从立案之日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。3、本案诉讼费由被告承担。被告曾祥锐和韦颖湘共同辩称：不同意原告的诉请。第一，原告是非常有经验的房地产开发商，他在认识我的时候，是陈献斌介绍的。当时他介绍自己在太和、东莞已经历过很多类似的项目，甚至是农民的小产权房等也是有非常有经验的。我基于原告是非常有经验的开发商，所以信任了他。第二，我的地是合法的开发建设用地，不知道原告基于什么理由说这是不合法的合同。第三，该合同由原告草拟，我只是在他草拟的合同上提出了个别意见。原告对于法律非常清楚，他甚至在我们想开发的楼下租了铺位成立律师事务所，原告签合同时应该非常清楚里面的条文，如果合同结果是有利于他的方向发展，他可能不做任何举措，但如果有任何不利于他的结果，原告有可能作出对合作方不利的条款，这也是不合理的。现在还说这是无效合同，就是想钻法律的空子。第四，原告是在2019年1月12日正式提出要我返还定金，实际上我不知道他为什么在合同结束以后才提出来，因为合同已经写得很清楚，在2018年12月30日如果原告没有拿到合法的开发手续，这个合同就是无效的，而且合约金也是不会退还的。在此过程中我也付出了很多，当原告提出开发的时候，我花了非常多时间去跟其他业主商量，因为在这栋楼里面还有其他业主，我只是拥有部分一楼、二楼、三楼的业主，那我要跟其他业主商量怎么配合他，其中包括了跟其他业主找他一起商量、吃饭、送东西，这些都造成我个人的损失。同时我与我的租客也商量说合约补偿价。原告在了解法律的情况下还跟我签这个合约，造成了我个人在时间、经济上的损失，我保留将来追究他责任的权利。经审理查明：2018年1月8日，原告与曾祥锐签订《合作建房协议合同》，约定：原告与两被告合作建房，由两被告提供位于广州市白云区钟落潭镇圩丽港城自编1号楼（广从八路12-16号大院1号楼）占地面积约1000平方米土地（宅基地证号:穗郊字第NO.0301302号、穗郊字第NO.0301309号、穗郊字第NO.0301266号）；原告提供资金，在上述地块原三层上加建五层作为商住大厦；两被告占加建40%建筑面积，原告占加建60%建筑面积；如政策原因只能加一至三层，则原告和两被告各占总建筑面积50%；原告分得面积享有永久使用权，原告分得房屋面积享有所有权和使用权，两被告及后人不得干涉；鉴于原房产均以两被告名义登记产权手续，原《房地产证明》由两被告保管，在政府许可情况下，原告办理房产所有权变更，两被告必须提供一切关于房产变更的证件，办理变更房产证所需缴纳费用由原告承担；原告在签约即日支付两被告140000元保证金，工程至框架加建到三层楼面时，两被告一次性退回保证金给原告；到2018年12月31日，原告还不能获得施工许可证启动工程，此合同自动作废，保证金不退还，归两被告所有；等等。当天，原告通过钟新中向曾祥锐转账支付了保证金140000元。双方至今未对上述土地及地上建筑物进行实际建设。两被告系夫妻，两人协商一致同意由曾祥锐与原告签订案涉合同。原告并非农村集体经济组织成员。诉讼中，两被告提供了穗郊字第NO.0301302号、穗郊字第NO.0301309号、穗郊字第NO.0301266号农村（墟镇）宅基地使用证三个到庭，记载：宅基地坐落地址分别为“广从八路12-16号大院1号楼104房钟落潭镇圩丽港城自编1号楼”、“广从八路12-16号大院1号楼第二层钟落潭镇圩丽港城”、“广从八路12-16号大院1号楼第三层钟落潭镇圩丽港城”；建筑面积分别为178平方米、1001.2平方米、1001.2平方米。另上述宅基地使用证均显示：使用人姓名由“曾燕平”更改为“曾祥锐”；建筑结构为八层框架结构。以上事实，有《合作建房协议合同》、银行转账记录、结婚证、说明、宅基地使用证、建设用地通知书、微信聊天记录、证人证言和当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与曾祥锐签订的《合作建房协议合同》名义为合作建房，其实质是变相买卖宅基地，原告并非农村集体经济组织成员，该合同当属无效，案涉合同约定的“2018年12月31日，原告还不能获得施工许可证启动工程，此合同自动作废，保证金不退还，归两被告所有”条款因此自始无效，不具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。虽然《合作建房协议合同》只有曾祥锐签名，韦颖湘未在合同上签名，但两被告系夫妻，且韦颖湘对与原告签订案涉合同合作建房一事知情同意，现原告主张两被告共同返还保证金人民币140000元合理合法，本院予以支持。《合作建房协议合同》第四点及第五点第1点等约定内容证实，原、被告应当知道非农村集体经济组织成员之间的宅基地转让违反国家现行法律规定，在此情形下，双方仍以合作建房为名进行宅基地买卖交易，双方对此均有过错且程度相当，故对于原告已付保证金因合同无效产生的利息损失，应当由原、被告双方各承担一半，即两被告应对原告的利息损失承担50%赔偿责任，利息以140000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从立案之日起即2020年4月24日计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：确认钟兴财与曾祥锐签订的《合作建房协议合同》无效。自本判决生效之日起十日内，曾祥锐和韦颖湘共同向钟兴财返还人民币140000元以及支付50%的利息（利息以140000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月24日起计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元，由曾祥锐和韦颖湘共同负担（钟兴财已经预交的受理费本院不予退回。自本判决生效之日起三日内，曾祥锐和韦颖湘共同向钟兴财直接迳付受理费1550元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年六月九日书记员  吴剑萍