福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初883号 原告:闽侯融侨置业有限公司，住所地闽侯县南屿镇南旗村桥下63号，统一社会信用代码：913501007685754502。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：高冰清、陈成，福建谨而信律师事务所执业律师。 被告：翁其兴，男，汉族，1973年11月21日出生，户籍所在地福建省福州市平潭县，住福州市仓山区。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州闽都支行，住所地福州市鼓楼区古田路108号（大楼A区一层）。 负责人：康建英。 原告闽侯融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）与被告翁其兴、第三人中国工商银行股份有限公司福州闽都支行（以下简称工行福州闽都支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告融侨公司的委托诉讼代理人陈成到庭参加诉讼，被告翁其兴、第三人工行福州闽都支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除融侨公司与翁其兴签订的预售合同号为00160011的《商品房买卖合同》；2.判令翁其兴应立即向工行福州闽都支行返还剩余按揭贷款本息（具体以还款当日工行福州闽都支行确认金额为准，由融侨公司在翁其兴已付购房款中直接返还），并应立即配合融侨公司共同到闽侯县不动产登记和交易中心（原闽侯县房地产交易管理所）办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；3.判令翁其兴应立即将福州市闽侯县旗山文城1期第32幢03号商品房交还融侨公司重新处置；4.判令翁其兴向融侨公司支付解除合同违约金295515元；5.请求依法判令翁其兴应立即向融侨公司支付被工行福州闽都支行扣划的代偿款590144.7元（以工行福州闽都支行实际扣款为准）以及至翁其兴还清代偿款之日止的违约金（按日万分之五计算，暂计至2020年3月9日，为269091.57元）；6.判令翁其兴应赔偿融侨公司因本案所支出的律师代理费11000元以及承担诉讼费；7.判令在办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记注销手续，且抵扣第二项至第六项诉请应由翁其兴承担款项之后三十日内由融侨公司将剩余款项（若有）无息退还给翁其兴。 事实和理由：2010年9月6日，融侨公司、翁其兴签订预售合同号为00160011的《商品房买卖合同》，由翁其兴向融侨公司购买位于福州市闽侯县旗山文城1期第32幢03号商品房，建筑面积为357.47㎡，总价款为2955150元。合同第六条约定翁其兴应于签订本合同支付300000元作为履行合同的定金，定金折抵购房款，翁其兴应于2010年9月26日前向融侨公司支付首期购房款895150元，余款2060000元以银行按揭贷款方式支付。2010年9月19日，合同在闽侯县房地产交易管理所（现闽侯县不动产登记和交易中心）备案。 翁其兴分别于2010年6月26日、2010年9月3日向融侨公司支付预售定金300000元、购房款595150元，共计895150元。后翁其兴与工行福州闽都支行、融侨公司共同签订《个人购房借款/担保合同》，由翁其兴向工行福州闽都支行借款2060000元，用于购买上述商品房，融侨公司提供阶段性连带责任保证担保。2010年10月25日，工行福州闽都支行发放了按揭贷款2060000元。2012年7月7日，翁其兴办理了上述商品房交接手续。 因翁其兴未按月如期履行偿还按揭贷款本息的义务，闽都工行分别于2015年6月26日、2015年11月30日、2015年12月29日、2016年3月30日、2016年7月29日、2016年11月30日、2017年3月21日、2017年6月23日、2017年10月27日、2018年2月28日、2018年6月26日、2018年10月30日、2018年12月25日、2019年3月28日、2019年6月26日、2019年8月23日、2019年9月29日从融侨公司账户中扣划42559.17元、55814.01元、11020.92元、30323.56元、40098.01元、40107.8元、30100.21元、40062.02元、40086.57元、40096.36元、40081.63元、40106.18元、19936.36元、29987.65元、29986.02元、19931.48元、9950.3元。期间，融侨公司多次催告翁其兴归还融侨公司代垫的款项，并于2017年9月28日向翁其兴发出《还款通知书》，要求翁其兴归还融侨公司代偿的全部按揭贷款，但翁其兴始终置之不理。工行福州闽都支行于2019年11月27日、12月30从融侨公司账户扣划代偿款19944.52元、9951.93元，共计590144.7元。 融侨公司认为，上述《商品房买卖合同》为合法、有效合同，双方均应严格依约履行。因翁其兴已超过三个月未如期偿还按揭贷款本息，导致工行福州闽都支行向融侨公司扣收贷款本息及费用，其行为已构成严重违约，融侨公司有权解除《商品房买卖合同》，翁其兴应依约承担相应的法律后果，包括办理上述合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，支付解除合同违约金，将上述商品房交还融侨公司重新处置，以及支付被工行福州闽都支行扣划的代偿款及相应违约金，融侨公司因此而支付各项费用均由翁其兴承担，这些款项均在翁其兴已付购房款中直接予以扣除等。 鉴此，根据《合同法》等相关法律的规定，融侨公司特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判准融侨公司的上列诉请，以维护融侨公司的合法权益。 翁其兴未作答辩。 工行福州闽都支行未作陈述。 融侨公司围绕诉讼请求提交了证据，翁其兴、工行福州闽都支行未到庭应诉，视为放弃质证权利。融侨公司提供证据原件予以核对，本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月6日，融侨公司与翁其兴签订预售合同号为00160011的《商品房买卖合同》，约定翁其兴向融侨公司购买其开发的位于福建省闽侯县旗山文城1期第32幢03号房，商品房建筑面积为357.47平方米，总价为2955150元。合同第六条第三款约定买受人应于签订本合同当日向出卖人支付300000元整作为履行合同的定金，定金折抵购房款，买受人应于2010年9月26日前向甲方支付首期购房款895150元，余款2060000元整以银行按揭贷款方式支付。第二十条约定本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附件六合同补充协议第十条第5款约定，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保条款为准，买受人同意出卖人保留本合同项下房产的所有权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时止；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的万分之五向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过三个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权解除合同，要求买受人支付购房总价百分之十的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外的剩余按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人实应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人（实现债权的费用指：出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、拍卖费等）。 翁其兴已按约向融侨公司支付首期购房款共计895150元。后融侨公司、翁其兴与工行福州闽都支行签订《个人购房借款/担保合同》，由翁其兴向工行福州闽都支行借款2060000元，借款期限为30年，融侨公司提供阶段性连带责任保证担保。2010年10月25日，工行福州闽都支行发放了购房贷款2060000元，并汇入融侨公司指定的账户。至此翁其兴已支付完毕全部购房款。翁其兴于2012年7月7日办理诉争房屋的交接手续。 因翁其兴未按期归还贷款本息，从2015年6月26日至2020年5月28日融侨公司共替翁其兴向工行福州闽都支行代偿640088.11元。融侨公司分别于2017年9月28日、2018年3月22日，2019年9月20日按合同约定地址向翁其兴寄送《还款通知书》，要求翁其兴归还融侨公司代垫的按揭贷款，并支付相应的利息及违约金，但翁其兴至今未归还。另查，融侨公司为本案支出律师费11000元。 本院认为，融侨公司与翁其兴签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。工行福州闽都支行已按合同约定发放了贷款，翁其兴应按约偿还贷款本息，现因翁其兴拖欠银行贷款，导致作为保证人的融侨公司承担保证责任，截止2020年5月28日融侨公司替翁其兴向工行福州闽都支行代偿640088.11元，翁其兴已构成违约，应承担违约责任，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第5款约定，融侨公司有权解除合同，故本院对其要求解除与翁其兴签订的《商品房买卖合同》的诉求予以支持。合同解除后翁其兴应协助融侨公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，并将房屋返还融侨公司。融侨公司应在翁其兴协助其办理上述房产预告登记的注销手续后归还翁其兴购房款2955150元。融侨公司要求翁其兴向工行福州闽都支行返还剩余的按揭贷款本息，该请求应由工行福州闽都支行依据《个人购房借款/担保合同》主张权利，故融侨公司该诉求本院不予支持。融侨公司要求翁其兴支付的购房总价款10%的违约金295515元以及律师费11000元，符合合同约定，本院予以支持。融侨公司要求翁其兴支付代偿款项的违约金，因违约金295515元已足以弥补该部分损失，故本院对该诉求不予支持。融侨公司要求将翁其兴已支付的购房款抵扣完其应支付的代偿款、违约金、律师费后无息退还，翁其兴应支付给融侨公司的上述款项系普通债权，融侨公司并无优先受偿的权利，故本院对其该诉求不予支持。翁其兴、工行福州闽都支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除闽侯融侨置业有限公司与翁其兴于2010年9月6日签订的预售合同号为00160011的《商品房买卖合同》； 二、翁其兴应于本判决生效之日起十五日内协助闽侯融侨置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，并将房屋返还闽侯融侨置业有限公司； 三、闽侯融侨置业有限公司应于翁其兴协助其办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续后十五日内返还翁其兴购房款2955150元； 四、翁其兴应于本判决生效之日起十五日内归还闽侯融侨置业有限公司代偿款640088.11元； 五、翁其兴应于本判决生效之日起十五日内给付闽侯融侨置业有限公司违约金295515元及律师费11000元； 六、驳回闽侯融侨置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30441元，由翁其兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张文仲 人民陪审员  余延铭 人民陪审员  江 永 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  罗燕圆 书 记 员  雷丽娇 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。