内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1340号上诉人（原审被告）：赤峰天合建筑有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人：孙国华，总经理。委托诉讼代理人：艾晓蒙，男，蒙古族，1983年11月9日出生，住赤峰市。被上诉人（原审原告）：赤峰市君诺商贸有限公司，住所地：赤峰市。法定代表人：乔伟红，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张子文，内蒙古赫兴格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰广源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市巴林右旗大板镇索博日嘎街西段北侧。法定代表人：郝春伟，执行董事兼总经理。上诉人赤峰天合建筑有限公司（以下简称天合公司）因与被上诉人赤峰市君诺商贸有限公司、赤峰广源房地产开发有限责任公司（以下简称广源公司）执行异议之诉一案，上诉人不服内蒙古巴林右旗人民法院（2019）内0423民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赤峰天合建筑有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销巴林右旗人民法院（2019)内0423民初4012号民事判决书；2、请求二审法院在查清事实的基础上依法改判；3、请求二审法院判决被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实及理由：1、涉案房屋的权属系被上诉人赤峰广源房地产开发有限责任公司所有，不动产以登记为准。该房屋被上诉人张国利并未实际占有。巴林右旗人民法院查封及驳回被上诉人张素芬异议的民事裁定书事实清楚，适用法律准确，合理合法，应对涉案房屋继续予以查封。2、二被上诉人签订的房屋认购协议书，该合同及协议实质上是以物抵债协议，而非房屋买卖合同，其是原有债权债务关系的延续。该债权并不优于其他债权，该项权利亦不符合物权期待权的特征。因而不能适用最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定。3、二被上诉人于2019年4月26日签订房屋认购协议书，上诉人在巴林右旗人民法院保全的时间为2019年5月24日，在前后近1个月的时间里，被上诉人为何不将抵账房屋办理网签？其实质是想利用抵顶房屋进行出售，出售后再办理网签。另外，办理网签需要发生费用，因此才未办理网签，所以系被上诉人自身原因造成，故不符合最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，所以权利不能够排除。4、被上诉人赤峰君诺商贸有限公司在一审庭审过程中提供的照片仅能证明是其中一户房屋，其余房屋是否合法占有没有证据证明。综上，巴林右旗人民法院（2019)内0423民初4012号民事判决书事实认定不清，适用法律错误，诉请同上。被上诉人赤峰市君诺商贸有限公司答辩服判。被上诉人赤峰广源房地产开发有限责任公司未答辩。赤峰市君诺商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销巴林右旗人民法院作出的（2019）内0423民初1752号民事裁定，并解除赤峰市君诺商贸有限公司所有的位于巴林右旗大板镇凤凰城建设项目中的六套房屋（房屋号分别为13#-1-302、13#-1-501、13#-1-502、13#-1-602、13#-2-201、13#-2-301）的查封。2、本案的诉讼费用由赤峰天合建筑有限公司承担。事实与理由：2018年4月27日，赤峰市君诺商贸有限公司与第三人签订了《工程销售安装合同》，赤峰市君诺商贸有限公司负责由第三人开发建设的巴林右旗大板镇“凤凰城”住宅小区所需的各类门的供应安装，同时约定第三人以其开发建设的“凤凰城”小区的房屋抵付赤峰市君诺商贸有限公司的工程款，并且双方于2019年4月26日就涉案六套房屋签署了《房屋认购协议》，赤峰市君诺商贸有限公司以结算的工程款抵付了第三人全部购房款，第三人也向赤峰市君诺商贸有限公司出具了房款收据。同时第三人向与赤峰市君诺商贸有限公司交付了房屋，赤峰市君诺商贸有限公司正逐步开始装修，但因“凤凰城”项目尚未完成竣工验收及备案手续，故赤峰市君诺商贸有限公司未能办理不动产登记证，过错并不在赤峰市君诺商贸有限公司。而赤峰天合建筑有限公司因与第三人建设工程施工合同纠纷于2019年5月23日将赤峰市君诺商贸有限公司所有的六套房屋予以查封。据此，赤峰市君诺商贸有限公司认为其是涉案**房屋的实际所有人，巴林右旗人民法院作出的（2019）内0423民初1752号民事裁定不当，应予撤销，并解除对涉案六套房屋的查封。一审法院经审理查明：2019年5月23日，一审法院作出（2019）内0423民初1752号民事裁定，对赤峰广源房地产开发有限责任公司开发的其名下位于巴林右旗大板镇凤凰城住宅小区建设项目中的49套楼房进行查封，查封期限三年。其中包括对凤凰城住宅小区房号为13#-1-302、13#-1-501、13#-1-502、13#-1-602、13#-2-201、13#-2-301共六套楼房的查封。2019年11月4日，一审法院作出（2019）内0423执异226号执行裁定，驳回异议人(案外人)赤峰市君诺商贸有限公司的执行异议申请。另查明，2019年4月26日，第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司与赤峰市君诺商贸有限公司签订了六份房屋认购协议，该六份协议分别将位于赤峰市巴林右旗大板镇政府环路北侧，现为“凤凰城”商住楼13号1单元302室（总房款为362974元）、13号1单元501室（总房款为359483.8元）、13号1单元502室（总房款为353619元）、13号1单元602室（总房款为297932.8元）、13号2单元201室（总房款为357274.8元）、13号2单元301（总房款为356766元）室涉案六套房屋出售给赤峰市君诺商贸有限公司。赤峰市君诺商贸有限公司于同日日（即2019年4月26）将该涉案六套房屋的全部购房款交付于第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司，第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司向赤峰市君诺商贸有限公司出具六枚收款收据，该六枚收款收据中注明为抵付君诺商贸工程款，收款事由为该涉案六套房屋的房款。又查明，2019年4月12日，赤峰广源房地产开发有限责任公司大板项目部出具一份“王力门工程量确认单”。2018年8月31日与2019年4月25日，赤峰市君诺商贸有限公司向第三人提交两份“工程拨款申请表”。2019年4月26日，赤峰市君诺商贸有限公司向第三人出具收据两枚，该两枚收据中显示，第三人抵付赤峰市君诺商贸有限公司总价款为人民币27788911.5元，该价款为第三人用涉案六套房屋抵付给赤峰市君诺商贸有限公司的工程款。还查明，涉案房屋中13号楼2单元201室已经交付使用。一审法院认为，从赤峰市君诺商贸有限公司与第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司于2019年4月26日签订《房屋认购协议》及第三人出具的六枚收款收据中注明所收款项为抵顶给赤峰市君诺商贸有限公司的工程款的情况看，可以认定第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司因欠赤峰市君诺商贸有限公司赤峰市君诺商贸有限公司的遂以涉案的六处房屋抵顶工程款，赤峰市君诺商贸有限公司因此取得了涉案六处楼房的物权期待权。一审法院于2019年5月23日作出的（2019）内0423民初1752号民事裁定将涉案六处房屋进行查封，此查封是发生在赤峰市君诺商贸有限公司取得了涉案六处楼房的物权期待权之后，显然侵害了赤峰市君诺商贸有限公司所获得的涉案六处楼房的合法权益，即赤峰市君诺商贸有限公司所享有的涉案六处房屋的物权期待权具有物权属性，应当优先于赤峰天合建筑有限公司的普通债权，应当依法得到保护。综上所述，赤峰市君诺商贸有限公司对涉案六处房屋享有足以排除对（2019）内0423民初1752号民事裁定对涉案六处房屋进行查封的执行的民事权益，判决：不得对一审法院作出的（2019）内0423民初第1752号民事裁定对巴林右旗大板镇凤凰城建设项目中的六套房屋（房屋号分别为13#-1-302、13#-1-501、13#-1-502、13#-1-602、13#-2-201、13#-2-301）的查封的执行。一审法院作出的（2019）内0423执异226号执行裁定自动失效。二审期间，双方均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：赤峰市君诺商贸有限公司对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本院认为，赤峰市君诺商贸有限公司对执行标的享有排除强制执行的民事权益。理由如下：一、赤峰市君诺商贸有限公司提交的其与赤峰广源房地产开发有限责任公司之间的房屋认购协议书形成于查封行为之前，该协议系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。房屋认购协议书对于商品房的基本状况、销售方式、总价款及付款方式等事项已明确约定，认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、在人民法院查封之前，赤峰市君诺商贸有限公司已合法占有案涉房屋至今。三、经查明，赤峰市君诺商贸有限公司已支付全部价款。四、赤峰市君诺商贸有限公司未能办理不动产过户登记并非张素芬自身原因造成。故赤峰市君诺商贸有限公司关于不得执行案涉房屋的诉讼请求本院应予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 武学良审判员 郭 宇审判员 苏力德 二〇二〇年六月三日书记员 冯 冰