昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4373号原告：于治深，男，1952年4月13日生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：于聪，男，1974年7月30日生，汉族，住昆明市盘龙区。特别授权代理，与原告系叔侄关系。被告：云南恒信屋业有限公司，住所地：昆明经开区信息产业基地22-1-1#、22-2-1#地块。法定代表人：赵应先，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婉珺，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李晓曦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张小月，女，1959年9月16日生，汉族，住昆明市。原告于治深与被告云南恒信屋业有限公司（以下简称：恒信公司）、洪建森、郑明莲、汤春娟、张小月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，原告于治深申请撤回对洪建森、郑明莲、汤春娟的起诉，原告于治深及其委托诉讼代理人田一闳、于聪，被告恒信公司委托诉讼代理人张婉珺、李晓曦到庭参加了诉讼，被告张小月经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案依法向本院院长、昆明市中级人民法院报延审限。本案现已审理终结。原告于治深向本院提出诉讼请求：⒈请求确认被告恒信公司与被告张小月订立的商品房买卖合同无效，并判令昆明经开区果林湖畔小区Ｆ-16-2号住房归原告于治深所有；2.请求判令被告恒信公司向原告履行昆明经开区果林湖畔小区Ｆ-16-2号住房的交房义务，并判令恒信公司向原告支付逾期交房违约金349669元；3.判令洪建森、郑明莲、汤春娟对被告恒信公司应履行的义务承担连带责任；4.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。后于治深申请变更诉讼请求如下：1.请求判决被告恒信公司与被告张小月订立的商品房买卖合同无效；2.请求判令被告恒信公司继续履行与原告之间成立并生效的购房合同，依法为原告完善购房相关手续，将位于昆明经济技术开发区交付原告使用；3.本案的诉讼费、财产保全费由本案被告连带承担。因原告所提诉讼请求涉及两个法律关系，经法庭释明，原告请求判令被告恒信公司继续履行与原告之间成立并生效的购房合同，依法为原告完善购房相关手续，将位于昆明经济技术开发区交付原告使用的诉讼请求分案审理，所立案号为（2020）云0114民初222号，并经原告申请于2020年1月17日作出了中止该案审理的裁定。事实及理由：昆明经开区果林湖畔小区属于英模民警住宅建设项目，原告系符合认购条件的英模民警的亲朋，早在2007年原告就在市公安局组织下向第一被告交纳了10万元定金认购该建设项目的住宅，2009年1月就与第一被告签订了购房合同认购了F-16-2号住房，并按约定交纳了购房款、购房契税、产权登记费等，但双方购房合同成立并生效后，第一被告违反约定延期交房不说，还单方要求涨价60多万元，第一被告违背诚实守信的原则的行为遭到原告抵制后，公然否认双方购房合同成立并生效的事实。对于第一被告背信弃义的行为，原告多次与之交涉无果，于2012年8月依法向呈贡区人民法院提起诉讼。现原告与第一被告房屋买卖合同成立并有效的事实已经呈贡区人民法院（2017）云114民初2467号和昆明市中级人民法院（2018）云01民终3255号生效的判决所确认，但就在原告与第一被告房屋买卖合同纠纷在司法程序审理过程中，两被告之间恶意串通另行订立商品房买卖合同并将原告所购房屋交付给第二被告使用，导致原告无法正常取得自己所购房屋。综上所述，原告为维护自己的合同权益不受侵犯，特依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定、民法总则第八十三条、第一百七十八条之规定，以及民事诉讼法的相关规定依法提起诉讼，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳支持原告的诉讼请求为盼！被告恒信公司辩称，针对原告的诉请：首先，原告主张我方与张小月之间签订合同无效的法律依据是认为我们双方存在恶意串通，但是我公司与被告张小月所签订的商品房购销合同的当时，该房屋不存在任何查封抵押以及被权力限制的状况，且双方签订合同的意思表示真实，因此该合同的签订无论是实体和程序上均没有任何瑕疵，在接到了三审法院均裁定驳回了原告起诉的情况下，我方有理由相信我方对案涉房屋有完整的处分权，能对外出售案涉房屋，是不存在恶意串通以及故意而导致合同无效的情形，合同成立且有效；第二，针对原告所主张的我公司与张小月双方之间存在恶意串通，导致合同无效，合同无效的构成要件，其一是恶意串通的要件是要求双方明知；其二是转让行为以明显不合理低价；其三是买房人没有支付价款；其四是买房人存在主观和客观的恶意，但是以上四方面均没有相应的情况发生。我方与被告方签订的相关合同都是在双方对于合同权利义务的处分明确知晓的情况下，而其他被告也在查询过相应房屋权属状况下才订立了合同，对于他们签订的合同符合相应的社会市场公允价格，不存在恶意以不合理低价转让财产，因此双方在客观和主观上均不存在恶意串通，我方认为原告主张要求合同无效的诉请不能成立。被告张小月经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见及书面证据。原告于治深围绕诉讼请求向本院提交如下证据材料：第一组：1.《住宅开发代购协议书》、2.国有土地使用权出让合同公证书、3.经开区清理整顿土地市场秩序领导小组《审验通知书》、4.昆明市国土资源局函、5.昆明市公安局关于认购“果林湖畔”英模民警住宅的通知、交款通知。欲证明：一、昆明经开区果林湖畔小区属于昆明市公安局委托云南恒信屋业有限公司（以下简称“恒信公司”）开发的英模民警住宅建设项目；二、英模民警住宅项目昆国用（2004）第00823号用地，被告恒信公司2005年5月以出让方式取得，用地面积为167579.32平方米（251.36亩），被告恒信公司2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价为每亩1.83万元，总价款460.1393万元。该地块被告恒信公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，根据完善用地办理相关政策被告恒信公司补缴了4194.6661万元，每亩土地价格最终为18.52万元。该项目“限期开发，于2009年12月31日前建成”；三、被告恒信公司是在完善用地手续后，于2009年1月与原告签订的《购房确认书》，向原告收取的购房款、契税、产权登记费、合同工本费和签订《商品房购销合同》。第二组：6.被告恒信公司向工商系统发的《购房须知》、7.被告恒信公司向工商系统公布的“果林湖畔”商品房方案、8.被告与工商系统购房人签订的《果林湖畔商品房定金协议》。欲证明：英模民警住宅项目获得批准后，被告恒信公司将英模民警住宅项目中290套房屋以每平方米高于公安系统970元的价格向工商系统出售，由此证实“果林湖畔”英模民警住宅项目房源已经完全能满足昆明市公安局英模民警需求。第三组：9.关于“果林湖畔”建设项目整合用地的请示。10.J2009-025-1号地块成交确认书、国有土地使用权出让合同、11.J2009-025-2号地块成交确认书、国有土地使用权出让合同。欲证明：一、被告恒信公司在果林湖畔小区房源完全能够满足市公安局英模民警需求的情况下，伙同昆明经开区管委会打着为满足英模民警最大需求的幌子，擅自将未取得合法用地手续的位于昆明信息产业基地的J2009-025-1号、J2009-025-2号地块的35487.37平方米（53.23亩）土地混入英模民警项目一同开发并向市政府报告希望享受优惠待遇。二、昆明经开区管委会和被告恒信公司的请求未获市政府批准，最终这53.28亩土地被清理整顿出来以招拍挂方式取得后，被告补办了用地手续，每亩价格为202.3万元，53.23亩土地总计交纳土地款10766.8321万元。由于被告恒信公司违法用地的行为，严重影响英模民警项目建设进度。第四组：12.251.36亩土地建设用地规划许可证、国有土地使用证、13.53.23亩土地建设用地规划许可证、国有土地使用证，14.商品房预售许可证。欲证明：一、证明英模民警住宅项目251.36亩土地政府给予了政策优惠，被告恒信公司没有通过招拍挂方式取得，与被告恒信公司擅自开发的53.23亩土地取得方式和价格是有区别的（英模民警住宅项目每亩地价最终仅为18.52万元）。二、证明英模民警住宅项目251.36亩土地和非法用地后补办手续的53.23亩土地整合后，整个土地款仅交纳了15421.6375万元【4654.8054万元（英模用地土地款）+10766.8321万元(53.23亩土地款)】。该整合后的地块昆明市住房和城乡建设局批准预售面积为212772.56平方米，即便让被告恒信公司建设成本为零地价，所有土地款均由购房人承担，整个果林湖畔小区平摊地价仅为724.8元/㎡（154216375元÷212772.56㎡），根本不可能在原购房户，联排每户每平方米已交纳了3480元/㎡～4450元/㎡，双拼3780元/㎡～4750元/㎡的基础上再让每户补缴1656元/㎡，被告恒信公司要求涨价系非法行为。第五组：15.《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》、16.原告等购房人先后致被告恒信公司关于房屋涨价的函三份送达公证书、17.呈贡县人民法院开庭笔录。欲证明：一、被告恒信公司非法要求原告所购房屋每平方米（含地下室）涨价1656元，每户平均涨价60～80多万元的事实。二、被告恒信公司既将违法用地的成本转嫁给购房英模民警，又在转嫁违法成本的基础上大幅提高购房价款，获取巨大非法利润的行为，原告等购房人先后几次致函被告恒信公司，要求被告恒信公司向原告等购房人公布果林湖畔涨价的成本核算和法律依据，以保证原告的知情权。三是证明因原告与被告恒信公司协商无果，原告于2012年8月依法提起诉讼，原告以上事实和证据在案审法院2013年4月13日组织双方开庭质证中，经被告恒信公司质证，被告均认可。第六组：18.昆明市人民检察院建议提抗通知书、19.云南省人民检察院通知书及民事抗诉书、20.呈贡区人民法院（2017）云114民初2467号民事判决书、21.昆明市中级人民法院（2018）云01民终3255号民事判决书。欲证明：一、原告于2007年12月向被告恒信公司交纳了定金10万元认购了果林湖畔小区Ｆ-16-2号住房，2009年1月双方正式签订购房合同，原告按约定交纳了全部购房款、购房契税、产权登记费、合同工本费等相关费用购买了位于昆明经济技术开发区；二、原告与被告恒信公司按约定与被告签订购房合同，交纳购房全部款项后，被告违反协议，没有按时交房，还单方违约要求涨价，从而引发争议，因原审法院的错误裁判本案不属于人民法院受案范围，致使案件没有得到及时审理，但原告自2012年8月起始终坚持按司法救助程序维护自己的合法权益，2015年8月18日昆明市检察院就提请省人民检察院提出抗诉，2016年11月10日云南省人民检察院向云南省高级人民法院提出抗诉；三、生效判决认定原告与被告恒信公司房屋买卖合同关系成立并生效。第七组：22.（2012）呈民初字第887号民事裁定书、23关于请求继续给予保全争议房产的情况反映材料及送文签收单、24.给呈贡区人民法院关于请求给予财产保全的申请、25.昆明市房屋交易产权管理处公文送达签收条及附件、26.昆明市国土资源局公文送达签收条及附件、27.昆明市住房和城乡建设局公文送达签收条及附件，28.原告在云南省产对社会各界或第三人的示警截图，29.原告已购房产的示警照片及证人出庭作证证人证言、30.春城晚报。欲证明：一、原告于2012年8月依法向呈贡区人民法院提起诉讼，被枉法裁判不予受理后，一直在按司法救助程序维权，并寻求保护；二、2016年4月底，另案原告张晗辉的爱人徐新康发现自己所购房产门上被张贴了“此房出售”的小广告后，将此情况告诉了原告代理人，于是原告代理人在让大家在自己所购房屋上进行风险提示的同时，立即于2015年6月3日书面向呈贡区法院递交了请求继续给予保全争议房产的材料；在2016年11月24日检察机关提出抗诉后再次向呈贡区人民法院递交了保护原告合法权益的申请书要求呈贡区法院继续给予财产保全；三、为保护原告的合法权益，原告代理人及诉讼代表人于2016年11月又向昆明市房屋交易产权管理处，昆明市国土资源局，昆明市住房和城乡建设局，递交了关于请求给予保护32户购房人合法权益的申请书，原告与被告之间有争议的事实昆明市住房和城乡建设局、昆明市国土资源局、昆明市房屋交易产权管理处均已知晓。四、原告为避免被告恒信公司在双方房屋买卖纠纷尚未解决期间“一房两卖”，导致第三人利益受损，先后多次通过在互联网上发布风险提示公告、现场张贴或在所购房屋中塞进风险提示公告、报刊宣传案件进展情况等方式向社会各界或第三人提示原告果林湖畔小区Ｆ-16-2号房和其他原告所购住房是存在争议的房产，由此清楚的证实原告与被告恒信公司之间的房屋买卖纠纷影响广泛，众所周知，被告张小月是在明知所购房屋存在纠纷的情况下，与被告恒信公司恶意串通购买原告已经购买的房产。第八组：31.《商品房买卖合同登记备案表》合同登记号（KM2015052533627）、32.被告恒信公司与被告张小月签订的YJG-2003《商品房购销合同》、33.云建房（2015）477号文、昆建通（2016）4号文、新合同版本推行要点、34.被告张小月申请不动产登记申请书。欲证明：被告恒信公司与被告张小月的房屋买卖交易行为是恶意，通过F-16-2号房2015年5月25日《商品房买卖合同登记备案表》可以看出，被告恒信公司与被告张小月房屋买卖交易系虚假的，根据合同登记号：KM2015052533627的《商品房买卖合同登记备案表》可以看出原告所购房屋已于2015年5月25日备案登记在昆明众达经贸有限公司名下，恒信公司已无权进行交易。二是F-16-2号是现房，被告张小月是明知的，而被告张小月为使被告恒信公司作为担保人直接取得贷款等，配合被告恒信公司以预售房等虚假信息进行交易；三是自2015年以来为了进一步规范房屋买卖关系，防止“一房两卖”，云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局下发了关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知，以及昆明市住房和城乡建设局下发了关于推行《商品房买卖合同示范文本》工作的通知，该二个行政规章中明确规定自2016年2月1日起启用《商品房购销合同》新文本，YJG-2003《商品房购销合同》合同文本终止执行，但被告恒信公司与被告张小月在明知启用新合同文本的情况下，为规避新合同示范文本对购房行为的严格要求，在2016年9月签订合同时使用的是已经终止执行的YJG-2003《商品房购销合同》合同版本。四是原告通过互联网、现场提示、报刊等方式对被告张小月或者其他第三人进行了风险提示，这些都是众所周知的，但被告张小月却在明知所购房屋存在争议的情况下，于2017年5月18日申请了不动产登记。原告于治深申请法院调取的证据被告恒信公司与被告张小月之间购房及贷款资料（领证单、不动产登记受理通知书、不动产登记申请书、缴费单，询问笔录），欲证明：两被告之间的交易存在1.明知是现房出售，却以预售房的虚假信息进行交易；2.办证的询问笔录中只有被询问人，没有询问人；3.案涉房屋系现房，却在签订合同交纳房款2个多月后才交房；4.先交房款后交契税；5.借款及担保合同填写不全；6.签订合同一年后才办理不动产登记、银行放款后2年多才办理抵押登记；7.明知已经启用新的《商品房购销合同》示范文本而使用YJG-2003合同文本；8.借款及担保合同填写（除了张小月的签名外，其与均空着）不规范；9.在付清房款2年后，原告与恒信公司之间合同经生效判决确认成立并生效后才申请办理不动产登记；10.张小月的多处签字存在差异；11.抵押登记费用只有缴费通知，没有收款发票等诸多违反法律、法规和行政规章，以及有悖常理的交易行为，根据日常生活经验，足以证明被告恒信公司与张小月之间系恶意串通，损害了原告的合法利益的事实。被告恒信公司对于原告提交的证据质证后认为：除第二组证据的第8份被告与工商系统购房人签订的《果林湖畔商品房定金》不发表质证意见；第六组证据的编号为18、19份证据的关联性和证明目的不予认可；第七组证据的编号为23-27的证据认为系原告单方制作的文书，不具备证据资格，对证据的三性均不予认可；对原告提交的其他证据的真实性、合法性、关联性无异议，但证明目的不予认可。首先不能证明恒信公司存在非法用地的情况，也不能证明被告对补办完善用地手续不存在不可预知的情形，因为根据相关部门要求，恒信公司必须进行“果林湖畔”项目原土地周边零散用地予以整合统一开发，因土地整合及政策的调整及国家土地政策等，土地价款及相关费用、房价等无法完全确定，昆明市公安局作为原告的代理人与恒信公司之间已经就因清非政策导致的房价上涨问题达成了一致合意；其次，不能证明恒信公司与张小月之间存在恶意串通，第一，两被告之间签订合同的价格符合签订合同当时的市场交易价格，且张小月已经按照合同支付了价款及相应的税款，并于2017年6月23日进行了不动产权登记；第二，双方在进行房屋交易买卖时案涉房屋并不存在任何查封、抵押等权利限制；第三，原告所述两被告之间房屋买卖交易及张小月取得不动产权证的程序均符合交易习惯、时间先后顺序和正常程序。被告恒信公司针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：第一组：1、湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议（2007年8月15日）；2、情况说明（2008年12月31日）；3、昆明市公安局关于认购“果林湖畔”英模民警住宅区的通知（昆公后明传【2009】003号，昆明市公安局，2009-1-8）；4、关于昆明市纠纷一事协调的会议纪要（2014年4月17日）。证明：（1）于治深认购恒信屋业开发建设的“果林湖畔”小区，系由昆明市公安局作为代理人实施包括确定购房单价、户型及套数，并就合同履行过程中面对合同变更事宜，与恒信屋业进行磋商，并已同意云南恒信屋业有限公司提出的退还购房款或补交购房差价的方案，昆明市公安局作出的法律行为均对原告发生法律效力，代理人昆明市公安局代理行为的法律后果应由于治深承担。5、“果林湖畔”商品房定金协议（2007年12月27日）；6、“果林湖畔”住宅确认书（2009年1月15日）；7、商品房购销合同（2003版）；8、商品房购销合同必备要素对比表。证明（2）：于治深与恒信屋业之间订立的协议存在《商品房销售管理办法》规定的条款缺失，双方成立正式的商品房买卖合同法律关系客观上存在事实上和法律上的障碍。因此，被告与恒信屋业之间成立的是合法有效的商品房预约合同法律关系，双方的合同义务为后续磋商订立商品房买卖合同本约的义务。以上第一组证据证明：1.恒信屋业与昆明市公安局订立的《代购协议》，昆明市公安局组织英模民警进行团购商定购买套数、单价、户型等，昆明市公安局系于治深的代理人，其法律行为对被代理人发生法律效力；2.于治深与恒信屋业之间订立的协议存在《商品房销售管理办法》规定的条款缺失，双方成立正式的商品房买卖合同法律关系客观上存在事实上和法律上的障碍。因此，被告与恒信屋业之间成立的是合法有效的商品房预约合同法律关系，双方的合同义务为后续磋商订立商品房买卖合同本约的义务。第二组：9、情势变更事件时间轴；10、昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2009-11-26）；11、昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2010-8-1）；12、昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2010-11-8）；13、昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2010-12-8）；14、昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2011-8-10）；15、昆明市控制性详细规划调整；16、关于“果林湖畔”建设项目整合用地的请示（昆经开〔2009〕310号，经开区政府作出，2009-10-16）；17、关于下发昆明市房地产用地出让最低价标准（试行）的通知（昆明市国土资源局作出，2009-10-29）；18、关于“果林湖畔”建设项目拟整合用地出让底价的意见（昆明市国土资源2009-10-26）；19、关于协助整合“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星地块的请示（昆经开〔2010〕196号）（经开区政府作出，2010-6-4）；20、关于昆明经济技术开发区周边零星地块请示的处理意见（昆明市国土资源局，2010-6-17）；21、关于“果林湖畔”项目整合用地方案的请示（昆经开【2010】415号，经开区政府作出，2010-12-16）；22、关于研究昆明市重点项目用地有关问题的会议纪要（第27期）（昆明市政府作出，2011-2-14）。证明（1）：预约合同订立后，发生了完全改变合同成立基础的政府政策调整：一是昆明市政府、昆明市国土资源局要求针对案涉项目土地使用权【昆国用（2004）第00823号】进行清非；二是因昆明市控制性详细规划调整，经开区人民政府、昆明市国土资源局、昆明市政府均要求恒信屋业将零星土地（合计53.231亩）整合开发；三是在行政主管部门要求恒信屋业将零星土地整合开发期间，昆明市政府出台了《关于下发昆明市房地产用地出让最低价标准（试行）的通知》，昆明市国土局将原初次确认的34万／亩，期间调整为按照89.12万／亩，直到最终变更为202万／亩，出让的价格翻了一倍多。23、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发〔2004〕71号）；24、昆明市治理整顿土地市场次序完善用地手续缴费通知书【完费字（2005）第（0358）号】；25、审验通知书；26、法院调查令调取的回复；27、国有土地使用权出让合同；28、云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书；29、非税收收入一般缴款书（2份）；30、土地缴款情况说明；31、税收通用完税证。证明（2）：证明上述政策的执行导致恒信屋业针对“果林湖畔”小区项目新增支付多笔大额费用，该些新增费用是针对变化后的整个果林湖畔小区项目后续取得相关证照必须缴纳的费用，属于变化后的果林湖畔项目每一套房屋成本之一。鉴于恒信屋业最终拟出卖的合同标的物（含土地使用权）成本已发生了激增，如按照原核定单价销售，等价关系不再均衡，有违公平。证明①2004年12月2日昆明市治理整顿土地市场秩序完善用地手续领导小组办公室向恒信屋业有限公司下发《缴费通知书》，要求恒信屋业有限公司补缴土地出让金4640455.00元，基于此，恒信屋业在与原告订立商品房预约合同之时完全无法预料，在2011年公司还会被要求再一次补缴高达41946661.00元的土地出让金。该项土地成本费用在恒信订立合同时是无法预见的非商业风险，属于整个“果林湖畔”小区项目每套房屋成本之一。32、昆明市国有土地使用权出让批注通知书（昆国用（2011）第00342号土地、昆国用（2011）第××号土地）；33、昆明市国有建设用地使用权拍卖交易成交确认书（昆国用（2011）第00342号土地、昆国用（2011）第××号土地）；34、国有土地使用权出让合同（昆国用（2011）第00342号土地、昆国用（2011）第××号土地）；35、非税收收入一般缴款书（昆国用（2011）第00342号土地、昆国用（2011）第××号土地）；36、税收通用完税证（昆国用（2011）第00342号土地、昆国用（2011）第××号土地）；37、土地缴款情况说明；证明：②证明因政府行政主管部门商榷的土地使用权出让的价格最终大幅上调为202万／亩，导致恒信屋业取得昆国用（2011）第00342号、第00343号“果林湖畔”用地周边两块零星用地支付出让价款107668321.00元，缴纳税收3230049元。而前述两块土地均纳入到该项目的开发中。如此时仍机械固守原合同约定，不仅合同因标的物的变更而客观上履行不能，反而强人所难有违诚实信用的合同法根本原则，人为地造成合同不公的恶果发生。38、云南省发展和改革委员会云南省财政厅关于调整昆明市城市费征收标准的批复（云发改价格【2009】550号，云南省发改委与云南省财政厅联合下发，2009-4-2）；39、昆明市规划局关于征收地下部分城市基础设施配套费有关事项的通知（昆规通【2010】84号，昆明市规划局作出2010-11-5）；40、昆明市人民政府办公厅关于印发城市基础设施配套费征收管理办法实施细则（试行）的通知（昆政办【2011】118号，昆明市人民政府办公厅作出，2011-8-31）；41、领取“建设工程规划许可证”收费通知（昆明市规划局经开区分局作2012-4-23）；42、城市基础设施配套费收款收据；43、证明（经开区财政分局作出，2012-4-23）。证明：③因政策要求受让前述两块零星土地使用权后，为了领取本案案涉项目的建设工程规划许可证，根据昆明市规划局的要求，恒信屋业增加支付城市费用基础建设配套费用共计52098909.6元，该新增费用是针对变化后的整个果林湖畔项目取得相关证照及顺利推进必须缴纳的费用，属于变化后的果林湖畔项目每一套房屋成本之一。44、昆明市规划局关于“果林湖畔”小区项目补办《建设工程规划许可证》的复函（昆规函【2012】60号，昆明市规划局作出，2012-3-19）；45、协议（昆明经济技术开发区管委会与恒信屋业签署2012-4-11）。证明：④证明为了领取本案案涉项目的建设工程规划许可证，恒信屋业根据昆明市规划局要求，对果林湖畔项目建成的542户，承担了文体中心异地建设费用。该新增费用是针对变化后的整个果林湖畔项目取得相关证照及顺利推进必须缴纳的费用，属于变化后的果林湖畔项目每一套房屋成本之一。46、关于申请办理“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星用地整合供地价格请示（昆公后发〔2010〕122号，昆明市公安局作出，2010-10-11）47、关于协助整合“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星地块的函（昆公后函〔2010〕25号，昆明市公安局作出，2010-12-31）48、昆明市公安局关于申请缓交英模民警住宅城市基础设施配套费的请示（昆公后发〔2011〕52号，昆明市公安局作出2011-6-14）49、关于“果林湖畔”公安英模住宅用地不再补缴出让土地价款的函（昆公后〔2011〕18号，昆明市公安局作出，2011-7-12）50、昆明市公安局关于给予办理“果林湖畔”英模民警住宅《建设工程规划许可证》的函（昆公后函【2011】21号，昆明市公安局作出，2011-7-19）51、昆明市公安局关于给予办理“果林湖畔”英模民警住宅的《建设工程施工图设计文件审查》的函（昆明市公安局作出，2012-4-27）。证明：（3）对于前述新发生的政府政策调整，导致恒信屋业原按照认购协议约定的成本价格销售房屋的基础已发生重大变更这一客观事实，作为被告代理人的昆明市公安局对此予以确认，并同意情势变更后新增的费用并未涵盖在原商定的购房价款中。52、案涉房屋数量占比图。证明：（4）证明因前述政府政策的调整系情势变更，处于不利地位的恒信屋业对拟订立的商品房买卖合同本约内容有权要求重新谈判，于治深负有再交涉的义务，在昆明市公安局表示同意及理解成本增加系政策调整的情况下，接近90%的买受人均与恒信屋业达成合意，唯有包含本案于治深在内的11%的买受人却拒不接受加价或退房方案，造成僵局，其拒绝进行再交涉的行为产生的法律后果应由其自担。以上第二组证据欲证明：签订《代购协议》，并确定商品房单价后，发生的昆明市政府出台的包括“零星土地整合”“清非”完善用地、昆明市国土资源局“54321”土地出让价格政策，均导致开发项目土地价款及配套规费大幅增加，恒信屋业的开发成本进而增加了数亿元，如继续履行合同，将会造成等价关系破坏，对恒信屋业明显不公平，因此前述政府政策的调整系情势变更，案涉标的物也因政策调整发生变更。在此情况下，处于不利地位的恒信屋业对拟订立的商品房买卖合同本约内容有权要求重新谈判，【于治深】负有再交涉的义务，然而在昆明市公安局表示同意及理解成本增加系政策调整的情况下，买受人却拒不接受加价或退房方案，造成僵局。第三组：53、经济指标变化对比图；54、昆明市规划局建设项目规划条件（昆规综条（2005）0137号）；55、原整合前的昆国用（2004）第00823号国有土地使用证及宗地图（2005-5-19）；56、整合前报规划用户型图（2008-8）；57、总平图（2011年）；58、投资备案证（2007-12-7）；59、投资备案证（2011-6-27）证明：（1）证明因零星土地（合计53.231亩）整合开发，导致拟开发建设的土地因整合后导致规划审批的经济技术指标（包括土地面积、土地四至、建筑面积、容积率改变）均改变，原被告欲缔结的合同标的物已丧失同一性，原预约合同因合同订立时的基础变化，导致商品房买卖合同的本约非因各方过错客观上履行不能。恒信屋业也无法按照原预约合同约定的内容进行开发建设，买受人要求继续履行的条件不存在。60、电话、短信催告记录；61、关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知（2012-6-25）；62、公告（2012-12-13）；63、公告（2014-7-10）。证明：（2）证明预约合同履行过程中，因情势变更，恒信屋业已向原告发出了就商品房买卖合同必备要素进行再磋商的通知，但被告既不接受调整价格的客观事实，又不正面与恒信屋业协商、沟通解决问题，因其拒绝交涉进而双方未能就商品房买卖合同本约的订立达成，原预约合同的目的也因此落空，恒信屋业有权据此行使法定解除权后，恢复了再行房屋的自由。64、民事裁定书（呈贡区人民法院作出，2012年）；65、民事裁定书（昆明市中级人民法院作出，2014年）；66、民事裁定书（云南省高级人民法院，2014年）。证明：（3）证明在历经呈贡区人民法院、昆明市中级人民法院以及云南省高级人民法院作出不予受理的民事裁定后，恒信公司有理由相信己方已胜诉。因此恒信公司对外出售案涉房屋符合理性经济人的做法，不存在“一房二卖”的故意。67、发票、收据。证明：（4）证明在合同依法定解除的情形下，于治深负有将恒信公司开具的发票及收据退还恒信屋业的合同义务。以上第三组证据欲证明：鉴于于治深有悖诚实信用与公平交易之拒绝磋商，导致恒信公司欲磋商订立正式的商品房买卖合同的目的已经无法实现，恒信公司通过销售房屋获取公允对价的合同目的已根本落空。据此，原被告双方的预约合同，已因恒信公司书面通知行使法定解除权，于2014年7月16日解除，恒信公司根本不存在一房二卖的情形，于治深的主张无合同及法律依据。原告于治深质证后对被告恒信公司提交的第1、2、3、5、6、23、24、25、26、41、55、67项证据的三性没有异议，但不认可其证明目的，对恒信公司提交的其他证据的三性及证明目的均不予认可。被告张小月围绕诉讼请求及其答辩主张未提交书面证据。也未针对原告于治深和被告恒信公司证据发表质证意见。针对原、被告提交的证据，本院认证如下：原告提交第一、二（除编号8）、三、四、五、六（除编号18、19）组、七组（除编号22、23、24、25、26）、八组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院依法予以采信，对其证明力，本院将综合全案证据和查证的事实在后进行评述；对被告有异议的证据，本院认证如下。对第二组证据的编号8、第六组的编号18、19的证据，本院认为，上述证据符合证据的形式要件且能与本案的其他证据相互印证案件的事实，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认，对其证明力，本院将综合全案证据进行评述；对第七组编号为22-26的证据，本院认为，能够与本案的其他证据相互印证证明案件的事实，本院对其真实性依法予以确认，对其证明力和关联性，本院将综合全案证据进行评述。对原告申请法院调取的证据，符合法定程序及证据的形式要件，本院对其三性依法予以确认，能证明本案所涉房屋已登记在被告张小月名下。对被告恒信公司提交的证据均是涉及反诉合同是否已经解除的证据，与本案无关，因反诉已经分案，本院在本案中不予评判。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认证意见，确认如下法律事实：2007年8月15日，昆明市公安局与被告恒信公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，约定由恒信公司为昆明市公安局开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目。签订上述协议后，昆明市公安局组织符合条件的英模民警于2007年12月份向恒信公司交纳购房订金。被告认可，认购人按要求于2007年12月28日与被告签订《“果林湖畔”商品房订金协议》，缴纳了10万元订金，订金协议约定了项目概况、住宅户型、价格、交付日期、房屋交接及交付办法。2009年1月6日，恒信公司向昆明市公安局发出通知，通知符合条件的英模民警于2009年1月15日到市警校认购住宅。之后，恒信公司通知各位英模民警于2009年1月16日至1月21日期间在市公安局指挥中心综合楼3楼签订购房合同，缴纳购房首付款和办理住房贷款等后续工作。认购人按昆明市公安局发出的通知，于2009年1月16日与被告恒信公司签订了《“果林湖畔”住宅确认书》，住宅确认书明确了住宅房号为F区16栋2号，已交认购订金10万元，建筑面积375.20平方米，房屋总价1262923元，付款方式银行按揭，首付378923元，按揭贷款884000元，契税37887.7元，产权登记费90元/户。原告在认购人处获得房屋购买权后，向被告交纳了全部购房款1236403元、产权登记费90元、契税37092元。原告与被告恒信公司签订了《商品房购销合同》，但原告签字后《商品房购销合同》由被告恒信公司持有，合同上仅有原告的签名，被告恒信公司并未实际签章。2012年6月10日、19日被告恒信公司分别向昆明市公安局、昆明市工商行政管理局发出《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》，通知购房者进行接房屋。其中昆明市公安局的通知中记载：“果林湖畔项目在开发建设过程中，因政府政策调整直接导致果林湖畔项目开发建设成本大幅增加，经测算现价格在原定价格的基础上：按产权面积每平方米增加1656元，交房时间：2012年6月30日至2012年7月30日”。同时恒信公司向原告发出《果林湖畔小区交款明细》，明细表记载：预测销售面积、地上建筑面积、地下建筑面积、需增加单价、原总房价、现总房价、原交款金额、已交首付款、已交契税、已交产权登记费、已交款合计、本次交款合计、现总房款补交、契税补交，综合配套费、印花税、维修基金、本次交款合计。恒信公司同时以登报的方式告知购房人办理接房手续，逾期解除购房者与被告签订的认购协议。恒信公司认为由于“清非”完善用地、土地整合，导致该项目的建设周期加长，建设成本增加，故在通知原告接房时要求房价每平米增加1656元。原告于治深不接受房屋涨价，而引发纠纷，原告于治深向昆明市呈贡区法院起诉，提出下列诉讼请求：1、被告返还与原告签订的购房合同，并按合同约定的价格履行交付果林湖畔F-16-2号房屋的义务；2、被告支付原告迟延交房的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。昆明市呈贡区人民法院于2012年8月20日受理后，于2013年12月2日作出（2012）呈民初字第887-2号民事裁定书，以“由于被告恒信屋业公司补交完善用地土地出让金的行为才导致被告要增加本案诉争房屋的价款，然而确认本案诉争房屋所在土地属于“清非”完善用地，以及办理补缴土地出让金业务的行为均系被告根据政府政策调整后，执行政府政策的行为。故，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。”为由裁定驳回了原告于治深的起诉。后于治深不服昆明市呈贡区人民法院裁定，向昆明市中级人民法院提出上诉，昆明市中级人民法院2014年4月3日受理，2014年4月29日作出（2014）昆民一终字第315号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后于治深不服向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院作出（2014）云高民申字第580号民事裁定书，裁定驳回于治深的再审申请。于治深向人民检察院申诉，云南省人民检察院于2016年11月8日作出云检民（行）监[2015]53000000084号民事抗诉书，向云南省高级人民法院提出抗诉。2017年4月19日，云南省高级人民法院作出（2016）云民抗28号民事裁定书，裁定：一、本案指令云南省昆明市中级人民法院再审；二、再审期间，中止原裁定的执行。2017年7月11日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民再59号民事裁定书，裁定：一、撤销昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第315号民事裁定书及昆明市呈贡区人民法院（2012）呈民初字第887-2号民事裁定；二、指令昆明市呈贡区人民法院对本案进行审理。昆明市呈贡区人民法院于2017年9月1日立案，于2018年1月16日作出（2017）云0114民初2467号民事判决书，判决：原告于治深与被告云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同关系成立生效。被告恒信公司不服该判决，向昆明市中级人民法院上诉，昆明市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）云01民终3255号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年11月22日，被告张小月（乙方）与被告恒信公司（甲方）签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，该合同约定乙方向甲方购买果林湖畔小区Ｆ-16幢第-1-3层2号房屋，计价方式为按套计价，总价款为2503072元。付款方式及期限：一次性付款，付款日期2016年11月22日。甲方应于2017年1月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。2016年11月22日，案涉商品房买卖合同备案登记在张小月名下。2016年12月6日，被告恒信公司向被告张小月开具金额为2503072元的购房发票；2017年5月18日，张小月申请办理了案涉房屋的不动产登记；2017年6月27日，张小月对涉案房屋进行了不动产权登记，不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第××号，权利人为张小月。另查明，被告恒信公司与被告张小月签订《商品房购销合同》时，涉案房屋不存在权利限制。在诉讼过程中，原告于治深向本院提出保全申请，本院于2018年12月6日作出了（2018）云0114民初4373号之一民事裁定书，对被告张小月所有的坐落于昆明经济技术开发区房屋（不动产权登记号为云（2017）呈贡区不动产权第××号）房屋进行了诉讼保全。综上所述，本案争议焦点为：恒信公司与张小月之间是否存在恶意串通情形，双方之间的合同是否无效？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”，恶意串通是指双方当事人在主观上存在恶意通谋损害他人合法利益的故意，客观上存在串通的行为，其目的是为了牟取不当利益。针对原告主张的被告张小月在受让房产时知道或应当知道争议房产有纠纷，且主要理由为其采取多种维权手段，在多家网络论坛登载其与恒信公司的房产纠纷，在房屋外部墙面喷涂“此房2009年已销售购房者后果自负”等字样，制作风险告知书塞进房屋门缝，同时要求法院对房屋采取查封措施等，本院认为，不动产权属登记具有法定的公示公信效力，双方进行房屋买卖交易时涉案房屋的权属登记并不存在任何限制，后手买受人已经尽到应有的审查义务；针对原告主张的房屋以明显低价成交，交易行为虚假存在诸多疑点并为原告取得房产设置障碍，本院认为，2016年期间，两被告之间的房屋交易价格符合当时的市场交易行情，另结合本案查明的事实，张小月与恒信公司签订的《商品房购销合同》已经实际履行，张小月按照合同约定向恒信公司支付全额购房款，不动产权也登记于张小月名下，并不存在原告所述明显低价成交和交易行为虚假；综上，原告提交的证据并不足以证实后手买受人张小月在主观上存在恶意通谋，客观上存在与恒信公司串通的行为，对于原告要求确认恒信公司与后手买受人之间《商品房购销合同》无效的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告于治深的全部诉讼请求。案件受理费100元，诉讼保全费5000元，合计5100元，由原告于治深负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 林 莉人民陪审员 郝 红审 判 员 贺大成二〇二〇年六月十六日书 记 员 何 静