内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终922号 上诉人(原审原告、反诉被告）：白某。 委托诉讼代理人：曹某，内蒙古合志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：苑某。 上诉人白某因与被上诉人苑某房屋租赁合同纠纷一案，不服东乌珠穆沁旗人民法院（2019）内2525民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白某及其委托诉讼代理人曹某、被上诉人苑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白某上诉请求：1.依法撤销（2019）内2525民初1280号民事判决书第四项判决，支持白某的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由苑某承担。事实和理由：一、导致涉案《房租租赁合同》不能履行的责任在于苑某，苑某应承担过错赔偿责任。一审判决认定双方均存在过错，这一点认定正确，但是双方的过错中哪一方的过错是导致合同无法继续履行的关键因素没有分析认定。在《房屋租赁合同》中并未约定第一年租金的给付时间，按照《合同法》第二百二十六条规定,白某在合同生效日前没有支付租金并不构成违约。即使白某应当在合同生效日前付清第一年租金，按照《合同法》第二百二十七条规定，苑某也应当给予白某合理期限。在本案中苑某明确不再将房屋租赁给白某且没有依法给予白某合理期限支付租金的情况下，直接对租赁房屋上锁并明确不再租赁给白某，这是违法法律规定的，这才是导致本案合同无法履行的关键所在。二、白某积极采取补救措施试图继续履行合同而未果，白某尽到了法定补救义务。在发生锁屋事件后白某筹措了资金要交付给苑某，但是其拒绝收取，为此白某在2019年9月10日申请乌里雅斯太镇司法所给与调解，未能达成一致意见。之后苑某拒接电话，白某报警110，有接警记录为证。由此可见，上诉人主观上、客观上均不存在不履行合同的想法和行为，其对合同无法履行没有过错。三、苑某应对白某的合理损失给予赔偿。白某在装修期内对涉案房屋进行了卫生间改造、后门改造并购进装修瓷砖材料等，雇佣工人施工，产生了实际费用。同时白某还安装了空调、排烟罩产生了安装费。白某提供了上述相关证据，苑某虽对上述证据的真实性提出质疑，但未提供相反证据或者未申请对装修部分进行造价鉴定的情况下，白某出示的证据应当依法采纳。关于误工费和肉类损失在本案中是客观事实，白某的误工费源于营业收入中的可得利益，白某经营饭店生意多年，因饭店无法按时开业营业，必然产生可得利益丧失。为此白某提供了前三年的营业收入流水，应酌情予以认定。综上所述，请二审法院重新认定事实，并对白某的合理诉请予以支持。 苑某辩称，我们当时约定的房租是固定的，到期之后白某不支付房租，我才将门锁上。白某的损失不予认可，因为该事实不存在，房屋装修我可以提供照片，证明白某没有装修涉案房屋，民事案件双方都有损失，但白某不支付房租导致，请求二审法院维持一审判决。 白某向一审法院起诉请求：1.判令依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.苑某立即向白某返还租赁合同订金5000.00元；3.苑某返还白某对租赁房屋进行装修而产生的费用（卫生间改造、后门改造及瓦工、瓷砖、装修材料）合计24000.00元；4.空调安装费1000.00元、厨房排烟罩2000.00元；5.因苑某无故将白某店锁门造成冰箱停电导致冰箱内猪肉、羊肉等肉类损坏共计16000.00元（包括6开门冰柜无法使用）；6.苑某支付白某误工费，自2019年8月16日至2019年10月29日止，按每天500.00元计算，共计16500.00元；7.本案诉讼费由苑某承担。 一审法院认定事实：2019年7月初，白某与苑某经协商签订《房屋租赁协议》，约定：苑某将位于××旗原多益商店出租给白某，租期自2019年8月15日至2024年8月15日，每年租金32000.00元，一年支付一次，满一年以后应提前15天支付第二年租金，租金五年不变；白某租赁期间因不慎或使用不当引起火灾、电气灾害等造成的损失由其自行承担；白某无权转借、转卖该房屋，不得擅自改动房屋结构，租赁房屋期间改动房屋需通知苑某商议后方可动工，租期满后将改动部位恢复原样；白某必须按时缴纳房租，否则视为违约并加收违约金；租赁期间，苑某不得转卖房屋，此合同于8月15日起生效。2019年7月5日，白某向苑某交付订金5000.00元，苑某将房屋钥匙交付白某。另查明，2019年8月14日前，白某与苑某因未按约定支付房租及租赁房屋安装三相电等原因发生纠纷，2019年8月14日苑某将涉案房屋上锁。以上事实，有双方的当庭陈述、《房屋租赁合同》、通话录音等证据经庭审质证予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，白某与苑某之间就《房屋租赁合同》的内容已经达成意思表示一致，该合同依法成立。该协议约定：此合同于8月15日生效。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”，故本案涉案合同属于附生效期限的合同，在约定期限未届至时，合同尚未发生法律效力，该合同依法成立但未生效。该案经庭审确认，双方签订合同后，白某以租赁房屋安装三相电为由未按约定时间支付全额租金，苑某在催要房租无果后将白某正在进行装修的租赁房屋上锁，之后双方也未再继续履行合同。原、被告双方在缔约过程中均违背诚实信用原则，在主观上均存在过错，应互相承担缔约过失责任。庭审中，双方均表示再无继续履行合同的可能，双方的行为已导致合同目的不能实现，故白某主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。在合同签订后，由于双方在房屋租赁过程中未能互谅互让，导致白某、苑某双方均各自产生损失，但对于白某主张的装修费、误工费、肉类损失费等、苑某主张的经济损失费用等损失数额，双方互不认可且均未能提交有效证据予以证实，故双方均应自行承担举证不能的不利后果。苑某反诉要求白某将涉案房屋排除妨害、恢复原状，因该房屋已由苑某自行上锁，故不存在排除妨害，针对要求将房屋恢复原状的反诉请求，因苑某未能明确房屋原状是何种状态，双方亦未达成一致意见，故该院不予支持。苑某要求白某返还其冰柜、货架，因其未提交证据证实上述物品在白某处，白某亦不认可，故其该项诉求该院不予支持。结合该案实际履行情况，为减少双方进一步产生损失，苑某应退还白某订金5000.00元，白某应搬离苑某房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除白某与苑某签订的《房屋租赁合同》；二、苑某于本判决生效后十日内退还白某租房订金5000.00元；三、白某于本判决生效后十日内搬离该案涉案房屋，并将该房屋交付苑某；四、驳回白某的其他诉讼请求；五、驳回苑某的其他反诉请求。该诉案件受理费1412.50元（白某已预交），由白某承担；反诉案件受理费50.00元（苑某已预交），由苑某承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，白某与苑某经协商签订《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。该合同为附生效期限的合同，自期限届至时即生效，故一审法院认定该合同未生效，属认定不当，本院予以纠正。鉴于本案的实际情况，合同已无法继续履行，且双方当事人对解除合同均无异议，一审判决解除合同正确，本院予以确认。本案争议焦点为：一、涉案租赁合同未能继续履行的原因及责任。二、白某主张的各项损失应否予以支持。 关于焦点一、本案中双方签订的《房屋租赁协议》中约定：“缴租支付一年一交租金，满一年后应提前15天支付第二年租金…”。对于第一年租金支付的期限，并未约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。苑某因白某未能缴纳租金而将涉案房屋自行上锁，导致合同无法继续履行，故其应承担违约责任。 关于焦点二、针对白某主张因装修而产生的费用24000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”经庭审查实，双方对装修中卫生间改造、厨房贴砖、后门改造项目均无异议，该部分根据白某提交的票据认定为7584元（5800+1184+600）。但双方对其他装修损失16416元无法达成合意。经庭审查明，在白某装修期间双方产生矛盾，其部分装修材料并未附着于房屋，仍有继续使用价值。而白某起诉主张解除合同，其应对损失扩大部分承担一定责任。故对该部分损失由白某、苑某各自承担50%，即苑某承担8208元。关于空调安装费1000元，因属于实际发生的损失，本院予以支持。关于厨房排烟罩2000元，因并未安装仍有继续使用价值，该部分损失由白某自行承担。针对白某主张的因苑某无故将白某店锁门造成冰箱停电导致冰箱内猪肉、羊肉等肉类损坏共计16000元（包括6开门冰柜无法使用）因其未提交相关证据证实，故本院对该项主张，因证据不足，不予支持；针对白某主张的误工费16500元，因本案是房屋租赁合同，双方在租赁合同中并未约定租金包括误工费，且白某并未提供充分证据予以证实误工费的数额，故对其该项主张本院不予支持。 综上，白某的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持东乌珠穆沁旗人民法院（2019）内2525民初1280号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、撤销东乌珠穆沁旗人民法院（2019）内2525民初1280号民事判决第四项； 三、被上诉人苑某于本判决生效之日起十日内支付上诉人白某各项损失16792元； 四、驳回上诉人白某的其他诉讼请求。 一审案件受理费1462.5元，二审案件受理费1412.5元，合计2875元；由上诉人白某负担1412.5元，由被上诉人苑某负担1462.5元。 本判决为终审判决。 审判长  肖有才 审判员  娜日苏 审判员  程鹏皎 二〇二〇年六月二十二日 书记员  石佳颜