山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初2004号 原告：江苏丰华建筑系统集成有限公司，住所地：江苏省扬州市邗江区邗江工业园，统一社会信用代码：91321003745586077H。 法定代表人：陈士金，总经理。 委托诉讼代理人：陈昊，江苏琼宇律师事务所律师。 被告：寿光晨鸣广源地产有限公司，住所地：寿光市南环路弥河桥东首（山东御景大酒店有限公司**），统一社会信用代码：913707836931214297。 法定代表人：李栋，执行董事。 委托诉讼代理人：仲伟娟，该公司职工。 原告江苏丰华建筑系统集成有限公司（以下简称“江苏丰华公司”）与被告寿光晨鸣广源地产有限公司（以下简称“晨鸣地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人陈昊、仲伟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江苏丰华公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告购房款人民币830933元，利息人民币171276.06元（从支付房款2015年8月26日起计算至2019年11月26日，合计4年3个月，1553天），违约金16618.66元。合计人民币1018827.72元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月原告江苏丰华建筑系统集成有限公司（原扬州牧羊钢结构工程有限公司，下称丰华公司）与被告寿光晨鸣广源地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告将坐落于寿光市北，弥河东侧地块上建设的商品房项目威尼斯小镇中的Ｅ6号楼2单元11层1101号房屋（建筑面积137.49平方米）出售给原告。同时，作为《商品房买卖合同（预售）》的附属从合同，双方还签订了两份《晨鸣·威尼斯小镇储藏室使用权转让协议》，约定被告公司将编号Ａ395号和编号Ｅ006号商品房储藏室使用权转让给原告。《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交付时间和手续”规定：“（-）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”。 第十二条“逾期交付责任”规定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的实际将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：…(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.850%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金”。原被告双方合同签订后，原告支付了相关款项共计人民币830933元（1101号房屋购房款人民币695858元，A395号和编号E1006号商品房储藏室购房款人民币135075元），但是直至原告起诉之日，被告公司仍未将合同项下商品房及储藏室交付给原告。2019年9月26日原告根据《商品房买卖合同（预售）》合同第十二条规定发函通知被告解除前述《商品房买卖合同（预售）》。按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”规定：“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.85%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。”但是时至起诉之日，被告未向原告退还原告所支付的房款，也未同原告支付利息及违约金。为了维护自身合法权益，原告特此具状，恳请法院判如所请。 晨鸣地产公司辩称，1.被答辩人的诉求已超过诉讼时效，法院应依法予以驳回。根据答辩人与被答辩人扬州牧羊钢结构工程有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间是2015年12月31日，至今已达4年之久。现要求答辩人解除合同退房款、支付利息及违约金的诉求已超过诉讼时效。根据自2018年7月23日起施行最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故被答辩人的诉求应适用二年的诉讼时效，现已超过法律规定的诉讼时效。请法院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条之规定条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求；2.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》、《晨鸣威尼斯小镇储藏室使用权转让协议》、《晨鸣威尼斯小镇车位使用权转让协议》是双方的真实意思表示，合法有效，并未违反法律的强制性规定，也不存在法定或约定解除的情形，被答辩人无权单方面解除，要求答辩人承担法律责任。答辩人与被答辩人签订房屋买卖合同的背景为，被答辩人前身（扬州牧羊钢结构工程有限公司）的主营业务为钢结构工程建设，2012-2018年间，被答辩人经常与答辩人所属晨鸣集团公司旗下的子公司包括吉林晨鸣纸业有限责任公司、江西晨鸣纸业有限责任公司、湛江晨鸣纸浆有限公司发生业务关系，由被答辩人为集团公司旗下的子公司建设钢结构工程项目。为维持被答辩人与晨鸣集团互帮互助、友好合作的长期业务关系，2015年被答辩人与答辩人商定，被答辩人购买答辩人开发的房产一套。所以远在江苏的被答辩人购买山东省寿光市答辩人的房产，购买后被答辩人因距离或其他自身原因也并不急于入住，故迟迟不配合交房；3.答辩人的房产在合同约定的交付日期前已满足交付条件。威尼斯小镇E6号楼在合同约定的2015年12月31日前已经达到交房的标准，与被答辩人同楼号甚至同单元的业主在2015年7月份、10月份、12月份已陆续有交房，足以证明，答辩人房屋在合同约定到期前可以正常交房。但为什么被答辩人至今未交房？被答辩人在2020年前为什么不向答辩人主张或向人民法院提出异议？只因被答辩人与答辩人所属的晨鸣集团之间有业务关系，被答辩人购买房屋并非常理一般老百姓的居住用房，且交房后被答辩人还会陆续产生其他费用物业费等，故被答辩人也不着急交房居住。但2019年后因晨鸣集团公司没有适合被答辩人的项目工程后，被答辩人才违背诚实信用原则及合同契约精神，单方面要求解除合同退房款支付违约金及利息。被答辩人提交所谓答辩人已签收的2019年9月26的律师函，也可以证实答辩人观点。且按照常理被答辩人即使发函，也要给于收件人回复的时间，但被答辩人却在同日2019年9月26日申请公证，可见被答辩人一直不想配合答辩人交房，只想拖延时间恶意加重答辩人责任后解除合同。实际上答辩人已多次通知被答辩人交房，但被答辩人以不着急使用等借口，不配合交房。退一步讲即使被答辩人没有收到答辩人的交房通知，但根据合同第十一条约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点的约定。”此条款已解除答辩人的通知义务，被答辩人已明确知晓交房的时间，2015年底也没有来房屋所在地与答辩人办理交房手续，现在却要求答辩人承担逾期交付违约责任，实属荒谬。根据合同答辩人承担的也仅是通知义务，不应承担如此高数额的利息及违约金。《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交付的违约责任是政府部门的制式合同中的条款，主要是约束开发商不能交付房屋时应承巨额赔偿责任，而本案并非答辩人不能交付房屋，而是被答辩人不配合交房而产生的逾期，故被答辩人4年后才向答辩人提出异议，要求答辩人承担高额利息及违约金，于法无据，答辩人不予认可。根据合同法第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被答辩人并没有及时止损，要求尽快交房，而是任意拖延时间，答辩人不应承担逾期的利息及违约金。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，办理房产证的义务主体为购买者，开发商负有协助提供必要资料的义务。故房屋达到交付条件，答辩人承担的也仅是协助义务，主要责任应由被答辩人承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据《合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭之规定，双方合同约定逾期超过180天买受人有权解除合同，买受人解除合同应当书面通知出卖人。合同约定的交房时间是2015年12月31日，2016年6月30日至2017年6月29日为行使解除权的期间，但被答辩人并未行使解除权，故根据法律规定被答辩人无权要求答辩人解除合同退还房款。被答辩人的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院依法驳回，且致使双方无法交房的原因，不是由答辩人造成的，相关责任及后果应由被答辩人承担。故被答辩人要求与答辩人解除合同退房款、承担逾期利息及违约金没有事实及法律依据。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《公司准予变更通知书》、《商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、EMS查询单等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月，扬州牧羊钢结构工程有限公司作为买受人与晨鸣地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买坐落于寿光市北、弥河东侧地块上威尼斯小镇中的Ｅ6号楼2单元11层1101号房屋（建筑面积137.49平方米），房款一次性支付，交房时间为同年12月31日前，出卖人应当在交付日期届满前10天将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应携带的证件资料通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，并应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除通知书送达之日起15日内退还已付的全部房款，并自买受人付款之日起按4.85%计算给付利息，出卖人按照全部房款的2%支付违约金；根据本合同发出的文件均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方；合同还约定了其他事项。同时，双方还签订了《晨鸣威尼斯小镇储藏室使用权转让协议》、《晨鸣威尼斯小镇车位使用权转让协议》，约定将编号Ａ395号的储藏室、006号的位使用权转让给买受人。同年8月26日，扬州牧羊钢结构工程有限公司付清房款695858元、储藏室款25075元、车位款110000元。其后，出卖人未书面通知买受人办理交房手续，买受人亦未主张交房。2019年9月26日，经中华人民共和国江苏省扬州市邗江公证处公证，江苏丰华公司向晨鸣地产公司寄送律师函、公司准予变更通知书等文件，律师函载明解除《商品房买卖合同（预售）》、要求返还款项及支付违约金利息。 另，扬州牧羊钢结构工程有限公司于2019年6月26日变更名称为江苏丰华建筑系统集成有限公司。 本院认为，本案争议的焦点问题为：江苏丰华公司对签订的《商品房买卖合同（预售）是否享有通知解除权。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定的交房日期为2015年12月31日，又约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。在逾期180天后未办理交房手续的情况下，晨鸣地产公司没有就解除合同等事项催告江苏丰华公司，按照上述法律规定，江苏丰华公司应自2016年6月29日起至2017年6月28日其间行使合同解除权。而江苏丰华公司于2019年9月26日向晨鸣地产公司寄送合同解除通知书，因其解除权已消灭，故通知书不能产生解除合同的法律效果。 综上所述，本院认为，江苏丰华公司于晨鸣地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。江苏丰华公司未在法律规定的期限内行使合同解除权，其解除权消灭，意即无权通知解除合同，故其相应的诉讼请求于法无据，本院不予支持。晨鸣地产公司有关退房款、承担逾期利息等无事实及法律依据的答辩意见符合法律规定，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回江苏丰华建筑系统集成有限公司的诉讼请求。 案件受理费13970元，减半收取6985元，由江苏丰华建筑系统集成有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  郝新堂 二〇二〇年六月二十八日 书记员  晋一凡