山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初1624号 原告：刘广振，男，1990年5月19日生，汉族，居民，户籍所在地黑龙江省通河县，现住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：马江丽。 被告：高密市煜翔房地产开发有限公司。 法定代表人:藏开建，经理。 委托诉讼代理人：刘众。 被告:青岛东夫启源房产营销策划有限公司。 法定代表人：韩鑫，总经理。 委托诉讼代理人：王至涛。 原告刘广振与被告高密市煜翔房地产开发有限公司、青岛东夫启源房产营销策划有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，于2020年6月3日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘广振及其委托诉讼代理人马江丽、被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司委托诉讼代理人王至涛到庭参加诉讼，被告高密市煜翔房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告东夫启源房产营销策划有限公司于2018年6月10日签订的定房协议；2、判令两被告立即返还原告首付款及双倍返还定金共计137512元及利息；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告高密市煜翔房地产开发有限公司建设高密市柴沟镇商贸街苹果园小区，并委托被告青岛东夫启源营销策划有限公司售房。2018年6月10日，原告与被告青岛东夫公司签订定房协议，约定原告定购位于高密市。原告已交付定金2万元及首付款等计117512元，协议签订后，原告从未接到被告电话或书面通知，要求原告到被告处办理签订正式购房合同或办理按揭手续，现被告根据合同已构成违约，故原告要求解除定房协议，并返还首付款及双倍返还定金计137512元及利息，望支持原告的诉讼请求。 被告高密市煜翔房地产开发有限公司，于庭前提交了书面答辩状，辩称，1、定房协议上并没有被告高密煜翔房地产公司的盖章，对煜翔公司不发生法律效力，被告高密煜翔公司没有与原告签订任何协议，定房协议系原告与青岛东夫公司签订，相关责任应当由青岛东夫公司承担；2、定房协议上明确载明，一切以被告高密煜翔公司的盖章为准，否则对煜翔公司无效。就本案个案而言，这已经排除了其他授权的存在空间；3、原告提交的收款收据上并没有载明定金字样，所以不适用定金罚则；4、涉案款项系由被告青岛东夫公司收取，青岛东夫公司收到该笔款项后没有交付给高密煜翔公司，被告高密煜翔公司亦没有收到相关款项；5、被告高密煜翔公司在涉案时间段也没有指定任何人代收涉案款项。青岛东夫公司提交的委托书指定账户是2018年9月份出具的，即使其是真实的、合法的，其效力也只能及于以后，而不能溯及既往；6、青岛东夫公司提交的转账记录不具有针对性，不能证明转账款项中包含涉案款项。综上，被告高密煜翔公司不应当承担任何责任。 被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司辩称，１、不应该由我公司返还定金、购房款、利息损失以及不应承担诉讼费；２、原告起诉我公司无法律依据，我公司与高密煜翔房地产公司系代理与被代理关系，煜翔公司委托我公司销售涉案房屋，有销售合作协议为证，证明我公司对该涉案房屋有销售代理权。煜翔公司还在苹果园小区为我公司提供办公室一处作售楼处用来销售房屋、接待客户、办手续等。原告签订该定房协议、交款都是在煜翔公司涉案苹果园小区售楼处完成，该涉案房屋系现房销售，原告也已到现场看过，我公司只是履行了中介公司代理销售行为。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一：2018年６月10日定房协议一份。证明原告与被告签订购买高密市定房协议一份。证据二：2018年６月10日交款定金收据2万元、2018年６月11日首付款收据83468元、6月１２日交14044元收据各一份。 被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司提交证据：证据一：代理销售合作协议一份。证明我公司与煜翔公司系代理与被瓦工的关系，还证明我公司是独家代理销售，有权代收购房款、定房金等。证据二：委托书。证明我公司收款后将购房款转入被告煜翔公司指定收款人张万春账户符合法律规定和双方约定。证据三：高密煜翔公司营业执照复印件一份。证据四：转账记录一宗。证明我公司已将收取的购房款转给了煜翔房地产公司，共计转款3875000元。 通过原被告的告陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，高密市煜翔房地产开发有限公司（甲方，以下简称“煜翔公司”）与青岛东夫启源房产营销策划有限公司（乙方，以下简称“东夫启源公司”）签订《高密市项目销售合作协议》，约定:1、合作范围和方式，甲方指定乙方为高密市项目商品房（共房屋240套）的销售合作方，该项目系现房，用途为住宅。2、包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日。在本协议有效期内，甲方不得再指定其他代理销售商进行销售，甲方亦不得自行销售上述房屋。3、在销售期限内，乙方对约定的销售范围内的商品房享有独家销售权。4、在与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的销售义务即告完成。5、乙方的责任，在合同期内，乙方应做以下工作（1）……（4）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款或购房款……。2018年9月19日，煜翔公司向东夫启源公司出具《委托书》，“我公司现全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市项目的销售权及代收购房首付款。” 2018年6月10日，高密市煜翔房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《订房协议》，约定，1、乙方自愿预定甲方位于高密市。2、本协议自签订之日起，乙方向甲方交购房定金人民币贰万元整。3、双方签订本协议，自预售许可证办妥后，乙方街道甲方电话通知七日内或按以下通讯地址发出的书面通知七日内，乙方须到甲方处签订正式购房合同或办理按揭手续，否则视为乙方自动放弃该房，甲方有权出售给他人；乙方所交定金甲方不再返还，做为给甲方的违约金。落款处，甲方东夫启源公司盖章，乙方原告签字摁手印。2018年6月10日，原告向东夫启源公司交付定金20000元，2018年6月11日，原告向东夫启源公司交付首付款83468元，2018年6月12日，原告向东夫启源公司交付首付款14044元，共计117512元。 在开庭过程中，原告称其主张的利息损失自起诉之日起由被告承担。 本院认为，本案的争议焦点为:1、原告是否有权解除《订房协议》；2、判令两被告立即返还原告首付款及双倍返还定金共计137512元及利息的请求是否应予支持。 一、煜翔公司与东夫启源公司签订的《高密市项目销售合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同内容显示，双方形成了代理关系，煜翔公司为被代理人，东夫启源公司为代理人。东夫启源公司在《高密市项目销售合作协议》约定的包销期限内与原告签订《订房协议》，煜翔公司对在《订房协议》上仅由东夫启源公司盖章并未提出异议，应视为煜翔公司对东夫启源公司代理行为的认可，因此，虽然该协议约定“客户所签合同与和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则甲方不承担任何责任”，但该协议对煜翔公司发生效力，煜翔公司为合同的相对方。该订房协议属于原告与煜翔公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应根据约定全面履行义务。煜翔公司未按照《订房协议》的约定，在取得商品房预售许可证后，在合理期限内通知原告签订正式购房合同或办理按揭手续，构成了违约，致使原告不能实现合同目的。原告要求解除《订房协议》于法有据，本院予以支持。 二、根据《高密市项目销售合作协议》，东夫启源公司有代收购房定金和首付款的权利，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，应由被代理人承担责任。因此，《订房协议》解除后，煜翔公司应返还首付款、双倍返还原告定金共137512元。东夫启源公司作为代理人不承担责任。煜翔公司辩称未收到东夫启源公司的该笔款项，这属于其双方之间的纠纷，不得对抗善意第三人，其若有证据证明该事实，可另案向东夫启源公司主张权利。至于原告主张的利息损失，原告称自起诉之日计算，是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以尊重。但由于原告主张的定金足以弥补原告主张的利息损失，本院对其主张的利息损失请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除原告刘广振与被告高密市煜翔房地产开发有限公司于2018年6月10日签订的《订房协议》； 二、被告高密市煜翔房地产开发有限公司返还原告刘广振首付款97512元； 三、被告高密市煜翔房地产开发有限公司双倍返还原告刘广振购房定金40000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 以上第二、三项，被告应于判决生效之日起十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3050元，减半收取1525元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 王成森 二〇二〇年六月四日 法官助理 张 梅 书 记 员 王艺璇