福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0521民初1655号 原告：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹洲广场20层，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，董事长。 委托诉讼代理人：苏少奇，北京德恒(厦门)律师事务所律师。 被告：卢志军，男，1989年10月28日出生，汉族，住惠安县。 被告：曾丽霞，女，1989年8月22日出生，汉族，住惠安县。 原告禹洲地产（泉州）有限公司（以下简称禹洲地产公司）与被告卢志军、曾丽霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲地产公司的委托诉讼代理人苏少奇，被告卢志军、曾丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹洲地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除禹洲地产公司与卢志军、曾丽霞双方签订的合同编号为201711110008《商品房买卖合同》；2、卢志军、曾丽霞配合禹洲地产公司办理上述《商品房买卖合同》的登记备案注销手续；3、卢志军、曾丽霞立即向禹洲地产公司返还代偿款项548750.39元，并按544111.89元每日万分之五的标准支付自2020年3月12日起至款项还清之日止的违约金；4、卢志军、曾丽霞立即向禹洲地产公司支付合同解除违约金140417.2元（按总房价款702086元的20%计算）；5、确认禹洲地产公司有权从卢志军、曾丽霞已付购房款中扣除上述第3、4项诉讼请求的款项。诉讼中，禹洲地产公司变更上述第3项诉讼请求为:卢志军、曾丽霞立即向禹洲地产公司返还代偿款项544111.89元，并按544111.89元每日万分之五的标准支付自2020年3月12日起至款项还清之日止的违约金。事实和理由：2017年11月11日，禹洲地产公司与卢志军、曾丽霞签订合同编号为201711110008《商品房买卖合同》1份，约定卢志军、曾丽霞向禹洲地产公司购买禹洲城市广场8#地块3#A902号商品房，总房价款为702086元，其中按揭贷款560000元。禹洲地产公司、卢志军、曾丽霞与中国农业银行股份有限公司惠安县支行(以下简称农行惠安支行)签订了《个人购房担保借款合同》，约定农行惠安支行向卢志军、曾丽霞提供贷款560000元用于购房，禹洲地产公司为卢志军、曾丽霞的借款提供阶段性连带责任保证。后因卢志军、曾丽霞未及时清偿按揭贷款本息，农行惠安支行提起诉讼。惠安县人民法院于2019年8月12日作出（2019）闽0521民初5786号民事判决，判决禹洲地产公司对卢志军、曾丽霞应偿还给农行惠安支行的借款本金、利息、罚息、复利承担连带清偿责任；禹洲地产公司承担保证责任后，有权向卢志军、曾丽霞追偿。判决生效后，因卢志军、曾丽霞未履行还款义务，禹洲地产公司于2020年3月12日代为偿还按揭贷款本息544111.89元，并承担案件受理费4638.5元。根据《商品房买卖合同》附件四第八条约定，在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应向出卖人支付代偿款项的每日万分之五的违约金并赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人偿还按揭银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。如果出现出卖人代买受人偿还部分或者全部的按揭贷款本金和/或利息情形的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按《商品房买卖合同》第六条约定的商品房价款总金额的20%追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除《商品房买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。卢志军、曾丽霞现已构成根本性违约。 被告卢志军、曾丽霞辩称，同意解除本案《商品房买卖合同》，但禹洲地产公司请求按房价款的20%支付违约金过高，请求将违约金调减为不超过房价款的5%。 经审理查明，禹洲地产公司系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、物业管理。2017年11月11日，禹洲地产公司与卢志军、曾丽霞双方签订合同编号为201711110008《商品房买卖合同》1份，约定卢志军、曾丽霞购买禹洲地产公司开发建设预售的位于惠安县，建筑面积106.28平方米，总价款702086元，交房时间为2020年3月31日前。合同第七条约定，买受人应当在2017年11月11日前支付首期房价款142086元，余款560000元向银行申请贷款支付。合同附件四第七条约定，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供保证担保。第八条约定，在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应向出卖人支付代偿款项的每日万分之五的违约金并赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人偿还按揭银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。如果出现出卖人代买受人偿还部分或全部的按揭贷款本金和／或利息情形的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，买受人需按《买卖合同》第六条约定的商品房价款总金额的20%向出卖人支付违约金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。合同签订后，卢志军、曾丽霞已支付给禹洲地产公司购房款702086元，其中首付款142086元，余款560000元通过向农行惠安支行申请按揭贷款支付。卢志军、曾丽霞、禹洲地产公司与农行惠安支行于2018年2月12日签订的《个人购房担保借款合同》约定，农行惠安支行向卢志军提供借款560000元用于购买本案商品房，禹洲地产公司为卢志军的借款提供阶段性连带责任保证担保。曾丽霞于同日向农行惠安支行出具《共同还款承诺书》，承诺对卢志军的上述借款承担共同还款责任，直至借款本息还清为止。后因卢志军、曾丽霞未能依约按期偿还借款本息，农行惠安支行向本院提起诉讼。本院于2019年8月12日作出（2019）闽0521民初5786号民事判决：一、解除农行惠安支行与卢志军、曾丽霞、禹洲地产公司签订的编号为35020120180021059《个人购房担保借款合同》；二、卢志军、曾丽霞应于本判决生效之日起十五日内偿还农行惠安支行借款本金544735.96元及计至2019年8月5日止的利息1304.95元，并按合同约定支付自2019年8月6日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利；三、禹洲地产公司对卢志军的上述债务承担连带责任，其承担保证责任后，有权向卢志军追偿；四、驳回农行惠安支行的其他诉讼请求。该判决于2019年9月6日发生法律效力。因卢志军、曾丽霞未能履行上述判决确定的还款义务，禹洲地产公司于2020年3月12日代为向农行惠安支行偿还借款本息544111.89元。庭审中，双方共认本案商品房尚未办理交房。禹洲地产公司确认，其代为偿还上述借款本息544111.89元后，未申请执行追偿该代偿款项，也未另案起诉追偿该代偿款项。卢志军、曾丽霞要求禹洲地产公司在本案中返还购房款，禹洲地产公司同意返还购房款，但主张应扣除代偿款项及违约金后余款予以返还，卢志军、曾丽霞表示同意扣除。 以上事实，有禹洲地产公司提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》（含附件）、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、房屋权属登记查档、民事判决书及法律文书生效通知书、中国银行国内支付业务付款回单，以及双方当事人的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，禹洲地产公司与卢志军、曾丽霞双方签订的《商品房买卖合同》(含附件)，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。卢志军、曾丽霞未能依约按期偿还按揭借款本息，导致农行惠安支行提起诉讼，禹洲地产公司因承担保证责任而代为偿还按揭借款本息544111.89元，根据《商品房买卖合同》附件四第八条的约定，卢志军、曾丽霞构成根本性违约。禹洲地产公司请求解除与卢志军、曾丽霞签订的《商品房买卖合同》，请求卢志军、曾丽霞偿还代偿款项544111.89元，并按该代偿款项每日万分之五的标准支付自2020年3月12日起至款项还清之日止的违约金，符合《商品房买卖合同》附件四第八条的约定，应予支持。禹洲地产公司请求卢志军、曾丽霞按房价款702086元的20%支付合同解除违约金140417.2元，该违约金数额过高，卢志军、曾丽霞要求调减的意见予以采纳，结合本案情况，合同解除违约金酌情调减为按房价款702086元的5%计算即35104.3元。卢志军、曾丽霞要求禹洲地产公司在本案中返还购房款，予以采纳。因本案的代偿款项及违约金系一般债权，禹洲地产公司不享有从卢志军、曾丽霞已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，故禹洲地产公司请求确认其有权从已付购房款中扣除代偿款项及违约金，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条的规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。禹洲地产公司请求卢志军、曾丽霞配合办理本案《商品房买卖合同》的登记备案注销手续，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告禹洲地产（泉州）有限公司与被告卢志军、曾丽霞双方于2017年11月11日签订的合同编号为201711110008《商品房买卖合同》。 二、被告卢志军、曾丽霞应于本判决生效之日起十五日内配合原告禹洲地产（泉州）有限公司向房屋登记管理机关办理上述《商品房买卖合同》的登记备案注销手续。 三、被告卢志军、曾丽霞应于本判决生效之日起十五日内偿还原告禹洲地产（泉州）有限公司代偿款项544111.89元，并按该代偿款项每日万分之五的标准支付自2020年3月12日起至款项还清之日止的违约金。 四、被告卢志军、曾丽霞应于本判决生效之日起十五日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司合同解除违约金35104.3元。 五、原告禹洲地产（泉州）有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告卢志军、曾丽霞购房款702086元。 六、驳回原告禹洲地产（泉州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10872.5元，减半收取计5436.25元，由被告卢志军、曾丽霞负担，应于本判决生效后五日内缴交。原告禹洲地产（泉州）有限公司预交的受理费10872.5元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈成辉 二〇二〇年六月五日 法官助理 许鸿展 书 记 员 蔡少萍 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。