福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2736号 上诉人（原审被告）：蔡丽选，女，1975年8月29日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：周良星，男，1970年10月9日出生，汉族，住福建省晋江市，系蔡丽选的丈夫。 被上诉人（原审原告）：永春宝龙房地产开发有限公司，住所地福建省永春县桃城镇桃东村留安路口（环城路**建行大厦**），统一社会信用代码91350525091351067P。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小丽，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人蔡丽选因与被上诉人永春宝龙房地产开发有限公司（以下简称永春宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2019）闽0525民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡丽选上诉请求：1.撤销（2019）闽0525民初3274号民事判决，支持其一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由永春宝龙公司承担。事实和理由：1.其购买案涉房屋时，永春宝龙公司未告知案涉房屋楼顶要建筑消防设施，永春宝龙公司应当遵循诚实信用原则，不仅负担交付房屋之义务，还负有对房屋的瑕疵担保及其他附随义务。2.其具有知情权和选择权，永春宝龙公司没有履行重大事实的告知义务，压力泵工作时产生的噪音影响其生活，消防设施的位置致使其房屋大幅贬值。3.合同附件十、十一相应条款免除永春宝龙公司的责任，属于免责条款，永春宝龙公司未履行提示义务及明确说明义务，相关条款对其不发生效力。4.违约责任的适用不以造成实际损失为前提，应结合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益，考虑诚实信用原则、公平原则等因素，违约金具有惩罚性，即使没有造成其损失，永春宝龙公司也应承担赔偿责任。 永春宝龙公司辩称：1.其已按照合同约定交付验收合格的房屋，未构成违约。2.案涉消防水泵并非出于持续不间断工作状态，不会影响蔡丽选对房屋的正常使用，且《商品房买卖合同》附件十第3条明确约定：买受人同意为公共利益需要各种管道、管井、线缆穿越买受人所购买房屋，为公共利益需要安装航空障碍灯、消防设施等，买受人同意不据此提出任何索赔要求。案涉消防设施系基于公共利益安装，根据合同约定，蔡丽选已知情并同意，无权就此提出赔偿请求。3.蔡丽选未提供证据证明噪音污染情况和房屋贬值损失，无法认定案涉房屋因噪音污染而导致贬值的事实，且案涉房屋目前的市场价格明显高于蔡丽选购买的价格。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 蔡丽选向一审法院起诉请求：1.判令永春宝龙公司赔偿蔡丽选房屋折价损失100000元；2.判令本案诉讼费用由永春宝龙公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月3日，蔡丽选与永春宝龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由蔡丽选向永春宝龙公司购买坐落在永春县石鼓镇桃场社区及桃联社区永春宝龙城市广场二期11号楼第十八层1805号房。合同附件五约定，物业用房、架空层、幼儿园及期货设施设备用房的位置及用途根据相关部门批复文件予以建设和使用。合同附件十第3条约定，买受人同意为公共利益需要各种管道、管井、线缆穿越买受人所购买房屋，为公共利益需要安装航空障碍灯、消防设施等，买受人同意不据此提出任何索赔要求。合同附件十一补充协议第一条约定，在签订购房合同及本补充协议前，出卖人已向买受人明示《商品房买卖合同》（含所有附件及补充协议）示范文本……等文件，同时按照买受人要求对可能限制或影响买受人权利的条款做出了合理说明，买受人对前述规定、文件均已仔细阅读并同意遵照执行。买受人已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境、配套设施及可能存在的不利因素均予以认可。合同附件十一补充协议第六条第3款约定，《房屋平面图》仅为示意，具体设备设施及所处位置、大小、尺寸等以实际交付为准。合同另对其他相关事宜进行了约定。永春宝龙城市广场二期11号楼共18层，该楼楼顶有安装压力池等消防设施。2018年1月31日，永春宝龙城市广场二期通过竣工验收备案。蔡丽选于2019年1月16日取得涉案房屋的所有权证。 2019年5月10日，蔡丽选曾以同一事实和理由向福建省永春县人民法院提起诉讼，后申请撤回起诉。该案的审理过程中蔡丽选申请就涉案房屋目前市场价格（假设没有消防设施的前提下）及消防设施的位置对房价的影响系数进行鉴定，协商选择的两家鉴定机构均回函：类似消防设施的位置对房价的影响系数市场上没有案例可询，无法进行鉴定，予以退回。 一审法院认为，蔡丽选与永春宝龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律效力性的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。蔡丽选基于合同关系主张永春宝龙公司违约未履行告知义务，故本案争议焦点为永春宝龙公司在案涉房屋楼顶安装消防设施是否构成违约，蔡丽选是否有权基于此主张损失。首先双方签订的合同根据附件十第3条约定，蔡丽选作为买受人同意为公共利益需要安装航空障碍灯、消防设施等，同意不据此提出任何索赔要求。其次从涉案消防设施的客观实际分析，消防设施涉及到广大住户的人身安全利益，其如何设置、设置在什么位置需要专业部门运用专业知识作出判断，现消防设施安装于涉案房屋楼顶，该楼顶属于全体业主共有，并未涉及蔡丽选个人所有区域，永春宝龙公司根据有关工程建设规范住宅设计标准进行设计并经审核批准后合法建造的，故合同附件十第3条约定维护了广大住户的安全利益，并未排除蔡丽选的主要权益，具有合理性。再者合同附件十一条补充协议约定，在签订购房合同及本补充协议前，出卖人已向买受人明示《商品房买卖合同》（含所有附件及补充协议）示范文本……等文件，同时按照买受人要求对可能限制或影响买受人权利的条款做出了合理说明，买受人对前述规定、文件均已仔细阅读并同意遵照执行。买受人已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境、配套设施及可能存在的不利因素均予以认可。因此,永春宝龙公司安装消防设施的行为符合合同约定，不存在违约行为。同时蔡丽选在本案中亦未举证证明案涉房屋楼顶的现有消防设施构成妨害影响其正常使用或案涉房屋楼顶因安装消防设施出现贬值导致其损失。综上，蔡丽选主张赔偿损失并无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回蔡丽选的诉讼请求。案件受理费2300元，由蔡丽选负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，蔡丽选与永春宝龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款之规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求对该条款予以说明。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十条规定:“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。”案涉的《商品房买卖合同》附件十第3条系永春宝龙公司提供的格式条款且免除其责任、排除对方主要权利，永春宝龙公司未采取合理方式使蔡丽选注意该条款并作出说明，应认定为无效条款。蔡丽选关于该合同条款无效的主张，本院予以采纳。但案涉消防设施未设置在案涉房屋内，系永春宝龙公司根据工程建设规范住宅设计标准进行设计并经审核批准后建造，且蔡丽选无法提供证据证明该消防设施妨害其正常使用案涉房屋，亦无法提供证据证明该消防设施造成案涉房屋的价值贬损，故其要求永春宝龙公司赔偿损失的诉求，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，蔡丽选的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由蔡丽选负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年六月十五日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。