上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初17907号原告：上海百熙投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区祝潘路２１９号。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲，女，上海百熙投资管理有限公司工作。被告：上海歌曼健身管理有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇百熙路３８０号３２１－３２４室、４０１－４１４室。法定代表人：俞斌，执行董事。委托诉讼代理人：俞海斌，浙江铭广律师事务所律师。被告：陈洁，女，1978年6月28日生，汉族，住上海市徐汇区华发路******。原告上海百熙投资管理有限公司(以下简称百熙公司)与被告上海歌曼健身管理有限公司(以下简称歌曼公司)、陈洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭审理。原告百熙公司的委托诉讼代理人周艺菲，被告歌曼公司的委托诉讼代理人俞海斌及被告陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百熙公司向本院提出诉讼请求：1.判令租赁双方签订的《租赁合同》于2019年10月24日予以解除；2.判令两被告向原告支付欠付租金人民币853,547元(以下币种相同)、物业费159,322元、水电费130,479元，并支付2019年10月25日至房屋实际返还之日止的使用费(租金及使用费按照日租金4,048.50元标准计)；3.判令两被告向原告支付逾期缴纳租金违约金853,547元；(逾期一日按年租金的千分之五计算，从2019年1月26日算至2019年10月29日计274天，在这个范围内自行调整主张诉请金额)；4.判令两被告向原告支付解约违约金246,283.67元；5.判令两被告补足原告十个月免租期租金1,140,202元；6.判令两被告将房屋中泳池填平至房屋原有状态并腾空房屋向原告返还。事实和理由：2014年6月30日，被告陈洁与原告百熙公司签署租赁合同，约定由被告陈洁承租由原告经营管理的上海市浦东新区祝桥镇百熙路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室共54间商铺(以下统称系争商铺)，租期从2014年7月25日至2023年9月30日止。被告陈洁承租系争商铺后设立了被告歌曼公司，并用于开设健身房经营。2016年10月27日，被告歌曼公司的法定代表人由陈洁变更为俞斌，之后的租金由被告歌曼公司及法定代表人俞斌予以支付，因此系争房屋的实际经营人自2016年年底变更为被告歌曼公司及俞斌。2018年12月25日前，承租方应提前支付4个月的租金，但承租方拖欠租金、物业费及水电费至今，经原告多次催告无果，原告向歌曼公司发送解除合同通知书。现就合同解除及解除的后果，向法院提起诉讼，诉如所请。被告歌曼公司辩称，被告歌曼公司与原告百熙公司间不存在租赁合同关系，原告百熙公司向被告歌曼公司主张不符合合同相对性。即使认定双方具有租赁关系，也不能以原告百熙公司与被告陈洁签署的租赁合同内容予以履行。被告陈洁原为被告歌曼公司的前股东及法定代表人，后歌曼公司100%的股权从陈洁处转让给现在的两位股东，由此将法定代表人从被告陈洁变更为股东之一俞斌。公司股东变更前，房屋是健身中心，变更后，股东间没有办理过交接清单，上海市浦东新区百熙路XXX号中三、四层均作为健身中心使用，对系争房屋的使用是依据被告陈洁与原告百熙公司签署的租赁合同，也用以做健身房使用。2016年10月公司收购后，租金由被告歌曼公司承担，支付至2017年4月后，被告歌曼公司委托案外公司支付了一年左右的租金，但因公司没有转让成功，故之后的租金也是由被告歌曼公司继续支付至原告主张的期间前，原告清单中主张的相关期间的物业费、租金及水电费，被告歌曼公司确实未支付。歌曼公司之前所支付的租金及物业费标准是根据原告百熙公司出具的单据支付，原告说支付多少，就支付多少。因经营状况不佳，被告歌曼公司打算停止经营并与原告协商，希望结算一笔金额予以退场，但无果。如双方存在租赁关系，对租赁合同解除，被告歌曼公司予以同意的，但解除时间应以2018年12月31日不再经营之日作为解除之日，对原告陈述的解除函确实收到过，并非本人签收，是在2019年10月24日签收。目前系争房屋已经停业并上锁，房屋中还有健身器材未搬离，被告歌曼公司想要返还房屋给原告，但原告一直不来接收，现同意将系争房屋中的泳池填平并腾空房屋予以返还原告。对原告主张租金、物业管理费标准不能认同，对水电费金额予以认可，并愿意承担；原告主张逾期缴纳租金违约金与解约违约金存在重复主张，且违约金标准过高，该合同约定也不应约束被告歌曼公司。免租期歌曼公司并未享受到，故不予承担，就租金标准由法院裁决。被告陈洁辩称，本案的租赁合同是由被告陈洁签署，当时承租系争房屋就是用于开设经营健身中心，签约时歌曼公司尚未成立，之后在房屋中注册了歌曼公司进行健身公司运营，被告陈洁当时为歌曼公司的法定代表人。2016年10月，陈洁将歌曼公司的股权转让给被告歌曼公司的法定代表人俞斌。转让后，系争房屋的相应费用均由歌曼公司在承担，被告陈洁未再支付过任何钱款。在股权交割前，被告陈洁就系争房屋的款项与原告百熙公司全部结清。原告百熙公司知道被告陈洁已经将公司转让，但确实未另行重新签署租赁合同，租期是到2023年止。被告陈洁认为，原告的诉讼请求与被告陈洁没有什么关系，其不再承担任何责任，对合同解除没有意见。经审理查明，系争房屋系案外人交由原告百熙公司统一进行管理招租。2014年6月30日，原告百熙公司作为出租方(甲方)与被告陈洁作为承租方(乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁面积为2,669.95平方米；乙方租赁该房产作为商业用房使用，经营业态为健身房类；双方约定，甲方于2014年7月25日前向乙方交付该房产，房屋租赁期为2014年7月25日起至2023年9月30日止；甲方给乙方的免租期自房屋交付之日起至2015年1月24日(含)止，在此期间，甲方不收取乙方租金，2015年1月25日为租金的起算日，甲方开始计收租金；物业管理费给按租赁面积计算为5元每平方米每月，租赁期内年物业管理费合计160,197元；甲方在合同第二年(2015年7月25日至2016年7月24日)按照当年实际租金给予乙方免租4个月(免租时间为2015年7月25日至2015年11月24日)，即当年实际仅需付当年8个月租金即可；甲乙双方约定，月租金为年租金的十二分之一，分别为：2014年7月25日至2015年7月24日年租金为633,446元；2015年7月25日至2016年7月24日年租金844,594元；……2018年7月25日至2019年7月24日年租金为1,368,243元；2019年7月25日2020年7月24日年租金为1,477,702元；2020年7月25日至2021年7月24日年租金为1,477,702元；2021年7月25日至2022年7月24日年租金为1,595,918元；……租金每4个月支付一次，每次支付4个月的租金，先付后用，租金应提前30日支付；乙方逾期支付租金即构成违约，每逾期一日乙方需按应付完成一年年租金的千分之五支付滞纳金，逾期超过15日，甲方有权解除合同，并按规定收取乙方的滞纳金和违约赔偿；甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，原意向金1万元自动转为押金的一部分，同时支付剩余押金201,149元，租赁关系终止后，押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分在一个月内无息归还乙方；租赁期间，乙方使用该房产所产生的其他相关费用，如水、电……等费用由乙方承担，乙方应按时支付，逾期支付的，视为违约；乙方如有股权转让，必须书面告知甲方并经同意备案，如因此影响合同履行的，乙方构成违约，甲方有权无条件解除合同，且乙方应承担违约责任；合同终止，甲方有权收回租赁房产的使用权，合同终止前，乙方必须保证租赁房产恢复原样(甲方同意的除外)，并拆除广告，基本装修不得改变，返还房屋时，应经甲方书面验收认可；甲乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方承担违约责任，支付违约金，违约金为二个月的租金，……：6、乙方未按约定完整支付租金逾期超过15日的；……在租赁期内，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金，不论是否存在其他违约责任；……。合同尾页由原告百熙公司盖章，乙方处签有被告陈洁姓名。2014年7月29日，被告歌曼公司成立，注册地为上海市浦东新区祝桥镇百熙路******，法定代表人为陈洁。歌曼公司成立后，在系争房屋中经营健身中心。2016年10月27日，公司的投资人(股权)从陈洁变更为俞斌等，俞斌同时变更为歌曼公司的法定代表人。股东变更后，双方确认由被告歌曼公司支付系争房屋的租金及相关费用。原告表示2018年10月26日至2019年10月24日期间，承租方欠付物业管理费159,322元；2019年1月25日至2019年10月24日欠付租金为853,547元；截至2019年9月欠付的水电费共计130,479元。被告歌曼公司确认上述期间的租金、物业管理费及水电费未予支付，对水电费金额确认并表示愿意支付，就租金及物业管理费，认为原告百熙公司与被告陈洁的合同不约束被告歌曼公司，由此不认同合同标准计算的金额。原告表示2019年通过上海周昌投资管理有限公司数次向被告歌曼公司的法定代表人俞斌发送催讨租金、物业管理费等的函件，被告歌曼公司表示收到相关函件，但未拆封，不清楚函件内容。2019年4月25日，被告歌曼公司出具“还款计划书”，表示因冬季经营困难，造成欠付房租水电等相应费用约合1,444,646元，根据其自身情况，指定还款计划即2019年4月、5月、6月、7月、8月、9月还款10万、20万、30万、40万、30万、144,646元，所有款项于2019年9月底结清，水电费按月产生费用于还款计划一起付清。之后，歌曼公司的法定代表人俞斌通过转账陆续支付部分款项。2019年9月16日，原告再行通过上海周昌投资管理有限公司向被告歌曼公司的法定代表人俞斌发送“解除合同通知书”及“清场通知书”，被告歌曼公司表示该函件于2019年10月24日收到，其中函件中就商户/承租人抬头记载为“陈洁”。庭审中，被告歌曼公司表示其于2019年6、7月停止经营，并在系争房屋上锁，2019年年底去查看时，提出房屋上另行有加锁情况；原告百熙公司表示被告歌曼公司从2019年9月底开始不再经营并在门上上锁离开，钥匙在被告处，被告未提出过要求办理交还手续，原告也未在系争房屋上另行上锁。以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、国家企业信用信息公示、邮件、还款计划书、电子回单等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同由原告百熙公司与被告陈洁于2014年6月签署，在合同中约定系争房屋用于开设健身房类，陈洁承租系争房屋后，以租赁的房屋作为经营场所设立了被告歌曼公司，并由歌曼公司实际使用系争房屋予以经营；因歌曼公司内部股权转让，2016年10月后由歌曼公司或该公司的法定代表人支付房屋租金、物业管理费等相关费用，相关缴费标准虽在庭审上不直面回应，但从“原告说支付多少，就支付多少”的表述来看，是沿用了租赁合同约定标准，同时在欠付款项后也以自己的名义对租赁债务对账并作出还款的计划承诺，这些均是实际履行租赁合同的行为，可以认定歌曼公司作为实际使用方对已形成租赁合同的确认及加入；被告陈洁虽表示在歌曼公司运营中已退出，不应承担任何责任，对此则认为，出租方在租赁合同签订时选定承租方，未经出租方同意，并不由此自然退出相关租赁关系，由此该租赁合同约束两被告，两被告应对合同承担共同责任。至于两被告间就责任如何划分，可自行进行协商并另行予以处理。原告百熙公司因承租方不能按约支付租金超过15天，要求确认合同于解除的意思表示在2019年10月24日到达对方时解除，歌曼公司表示该日收到该份函件，但函件中抬头为“陈洁”，对此本院认为，虽函件根据合同签约主体进行通知，但函件中对房屋租赁、地址、解除原因都作出明确的说明，而歌曼公司作为一直在系争房屋中使用并承担合同责任的主体，自然清楚函件的内容及意义，由此该解除权意思表示应视为到达歌曼公司；被告陈洁对合同解除不持异议，由此本院确认该日双方的租赁合同予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告解除后的相关主张处理如下：1、合同解除后，原告要求被告将房屋中的泳池填平恢复至房屋正常使用状态，并腾空房屋后向其返还，于法有据，本院予以支持；2、原告要求被告向其支付至2019年10月24日欠付的租金、物业管理费及水电费，被告确认上述期间的租赁费用尚未支付，于法有据，本院予以支持；就2019年10月25日至房屋返还之日期间的使用费，原告要求参照日租金4,048.50元标准主张，本院亦予以支持；3、原告要求被告按年租金的日千分之五标准向其支付2019年1月26日至2019年10月29日期间的租金滞纳金853,547元，被告歌曼公司对滞纳金标准及金额过高提出抗辩，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将以被告违约给原告造成实际损失为基础，对滞纳金部分支持至合同解除之日，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定为35,000元；4、原告要求被告向其支付二个月租金标准的解约违约金246,283.67元，被告认为该主张与滞纳金重复，对此本院认为，根据合同约定，在合同履行期间，承租人不按期支付租金承担滞纳金，如出租方在承租方超过合同约定期限有权选择解除，解除后可以主张解约违约金，两项违约责任是针对合同履行的不同状态予以主张，本院也考虑该因素，就上述逾期付租滞纳金也仅支持至合同解除日，由此原告的两项主张并不重复，就该主张符合合同约定，本院予以支持；5、原告要求被告承担十个月免租期的租金，该主张符合合同约定，被告歌曼公司表示其未享受到，不予承担，对此本院认为，双方租赁期间较长，租赁的面积也较大，出租方给予的免租是基于租赁期内可以完全获得相应租金收益而做出的优惠让步，也是提供给承租方进行装修、经营适应而用，系争房屋自始至终都由歌曼公司作为健身房经营使用，不因内部股东的更换而否认已享有的免租利益，由此就被告的抗辩，本院不予采纳，原告主张中的1,055,742.50元部分，于法有据，本院予以支持。对于合同约定的押金部分，至本院判决前，双方均未对此作出确认或提供证据，由此不在本案中处理，双方可自行协商处理或另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海百熙投资管理有限公司与被告上海歌曼健身管理有限公司、陈洁间关于上海市浦东新区祝桥镇百熙路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室商铺的租赁关系于2019年10月24日予以解除；二、被告上海歌曼健身管理有限公司、陈洁应于本判决生效之日起六十日内将上海市浦东新区祝桥镇百熙路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室中挖设的泳池填平恢复至租赁交付时状态，并将上述商铺予以腾空后向原告上海百熙投资管理有限公司予以返还；三、被告上海歌曼健身管理有限公司、陈洁应于本判决生效之日起六十日内向原告上海百熙投资管理有限公司支付2019年10月24日前欠付的租金853,547元、物业管理费159,322元、水电费130,479元；四、被告上海歌曼健身管理有限公司、陈洁应于本判决生效之日起六十日内向原告上海百熙投资管理有限公司支付2019年10月25日至商铺实际返还之日的使用费(按照日租金标准4,048.50元计)；五、被告上海歌曼健身管理有限公司、陈洁应于本判决生效之日起六十日内向原告上海百熙投资管理有限公司支付逾期付租滞纳金35,000元；六、被告上海歌曼健身管理有限公司、陈洁应于本判决生效之日起六十日内向原告上海百熙投资管理有限公司支付解约违约金246,283.67元；七、被告上海歌曼健身管理有限公司、陈洁应于本判决生效之日起六十日内向原告上海百熙投资管理有限公司支付租赁免租期间租金1,055,742.50元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40,803元，减半收取计20,401.50元，由原告上海百熙投资管理有限公司负担3,139.50元，被告上海歌曼健身管理有限公司、陈洁共同负担17,262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年六月十五日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。