安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初2401号 原告：李云，女，1968年7月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：陈雪颖，安徽洪淮律师事务所律师。 被告：阜南县安邦置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇北苑小区A区3号楼104-204室。统一社会信用代码91341225MA2R95NM4Y。 法定代表人：肖成训，该公司经理。 被告：阜南县富邦商业运营管理有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇万宇颖南明珠A区7号楼。统一社会信用代码91341225MA2T00XC59。 法定代表人：邓玉山，该公司经理。 被告共同委托诉讼代理人：张曌，安徽张怀华律师事务所律师。 被告共同委托诉讼代理人：柳兆国，安徽张怀华律师事务所实习律师。 原告李云与被告阜南县安邦置业有限公司（以下简称安邦公司）、阜南县富邦商业运营管理有限公司（以下简称富邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告李云及其委托诉讼代理人陈雪颖，被告安邦公司、富邦公司共同委托诉讼代理人张曌、柳兆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李云向本院提出诉讼请求：请求依法解除与被告安邦公司的房屋买卖合同；请求解除与被告富邦公司的认购协议；请求判令两被告连带偿还原告购房款700000元，并支付资金占用利息47210元（资金占用利息按中国人民银行年利率6%计算，详细计算见利息计算清单）。本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年10月17日，原告与被告富邦公司签订一份认购合同，预定被告安邦公司开发的国邦建材家居商铺，约定由原告李云交付定金20000元，董国庆交付定金40000元，商铺可以购买的时候20000元抵用30000元的房款。因为国邦建材家居城还没有建设，也没有对确定购买的房屋位置做约定，也未签订购房合同，在认购书中被告安邦公司也承诺原告与案外人董国庆交付的6万元不购买房屋的可以全部退还。后案外人董国庆的40000元因为其需要用钱原告已转给董国庆，所交付的意向金均由原告一人认购商铺使用。2019年2月27日，原告向被告安邦公司交了100000元认购金，于2019年3月22日又交付540000元购房款，合计共向被告交付购房款700000元，以上交款行为均是在两被告共同设立的国邦家居售楼部处交付。但付钱后两被告均未与原告签订正式的房屋预售合同，原告至今不知所购买的房屋位于何处，更不知房屋的信息。因此原告与被告安邦公司协商签订商品房买卖合同未得到准确答复，后又协商退款事宜，遭到拒绝。故原告为维护合法权益不受侵犯，特具状起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告安邦公司、富邦公司辩称，被告富邦公司系接受被告安邦公司的委托，进行前期商业运营管理工作，2018年10月17日，案涉房屋立项但没有进行建设，故由被告富邦公司进行商业前期运营推广。被告富邦公司在进行市场调查过程中，原告愿意进行商业租赁涉案房屋，2019年1月10日后，原告得知被告安邦公司的房屋已取得商品房预售许可证，要求购买涉案房屋A2栋113铺，先后累计交付购房款700000元（包括原告及董国庆所交定金60000元）。原告与被告安邦公司洽谈的合同内容是全款购房，特殊申请表印证原告购买房屋A2113（房号），承诺全额支付购房款1218947元，2019年2月27日其定购支付100000元，剩余房款承诺两周内全款付齐，现其已支付购房款700000元，余款518947元至今未能交付，表明原、被告双方已经实际履行了商品房买卖合同的内容，并且被告对于案涉房屋的销售和收取原告的购房款均是在被告取得商品房预售许可证之后，根据商品房买卖司法解释第五条的规定，双方当事人之间的行为符合商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告的第一项诉讼请求“请求解除与被告富邦公司的房屋买卖合同”，可以看出原告已经自认原、被告之间的房屋买卖合同成立且合法有效，原告的行为构成根本性违约。2019年6月份，原告提出资金问题无法贷款，要求退还购房款，从“申请书”和“诊断证明书”中可以看出是原告以别处的房屋拆迁款未下来和自身疾病原因无法支付剩余房款现而单方提出解除意思表示，一方面原告试图免除自己需继续支付518947元的购房款，另一方面原告试图通过首先提出合同解除之诉来规避自已应承担的未按照合同约定时间支付剩余房款的违约责任，不具备约定、法定的解除条件，涉案房屋具备交易条件，原告不享有解除权；本案中被告安邦公司不负有返还购房款的义务，原告作为根本违约方负有支付剩余购房款的法定义务，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院查明的法律事实如下： 被告富邦公司受被告安邦公司委托就阜南国邦国际家居建材城项目进行商业前期运营推广，于2018年10月17日与原告及董国庆签订《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》，双方约定：原告及董国庆意向承租被告富邦公司位于国邦国际家居建材城项目商铺；原告李云及董国庆交纳意向租赁诚意金人民币贰万元整（20000元）／套，拥有对该商铺的优先承租权，如后期购买该商铺，则拥有优先购买权，且可充抵购铺款人民叁万元（30000元）／套；意向铺位为Ｃ3。后期如购买此商铺承租意向金可转为购房款。同日，原告及董国庆向被告富邦公司交意向租赁诚意金60000元。被告富邦公司出具了收条收据。 2019年2月27日，原告向被告安邦公司交定房（商铺）款100000元（定购金），并在该公司出具的选房确认单上签字确认购买铺位为A2栋113铺，同时在该公司出具的特殊申请表申请事由中明确：今日付十万元，乘余房款两周内全款补齐，总房款为1218947元（享受2万抵3万优惠，享受9.7折优惠，按时签约优惠），如逾期按时签约优惠取消。2019年3月22日，原告向被告安邦公司交购房（商铺）款540000元，被告安邦公司均出具有收据。 后，原告未再付购房（商铺）款，也未与被告安邦签订商品房买卖合同，被告安邦公司也未向原告发出签订商品房买卖合同书面通知、催告函。 2019年6月21日，经阜南县中医院诊断原告患有炎症、慢性胃炎等，并于同日向被告安邦公司提出书面申请，主要内容为：因政府拆迁变化，拆迁款未能下来，不能全额支付购房款，又因最近身体查出重大疾病，丧失劳动能力，没有经济来源，且急需一笔款去看病，子女亦需要抚养，上大学也急需用钱，无法贷款，申请退回购房款700000元。 原告与被告安邦公司置业顾问项虎通话房录记载：就原告申请退涉案房屋（商铺）款及是否签订商品房买卖合同，双方一直未能协调出结果。 2019年1月10日，被告安邦取得涉案房屋（商铺）所在A2号楼商品房预售许可证。 根据原告承诺，被告认可原告及董国庆交纳的60000元意向租赁诚意金为原告一人所交。 另查明：C3商铺与A2113号商铺不是同一处商铺；原告交付被告安邦公司540000元购房（商铺）款时，认购的房屋（商铺）仍在建。 本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系,不能仅凭一份承租协议及三份收据就简单地加以认定,而是应当综合审查相关承租协议、收据的内容以及当事人事后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实,从中探寻当事人的真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。预约合同,一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实，原告与被告富邦公司签订的《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》，并依协议交60000元意向租赁诚意金，是双方当事人的真实意思表示,不违背法律、行政法规的强制性规定,其效力应予认定。后被告取得“涉案房屋（商铺）商品房预售许可证”，原告与被告富邦公司双方在协议中所指向的房屋（商铺）并非虚构,所约定的房屋（商铺）后期买卖意向存在现实履行的基础。同时,该协议书明确了双方当事人的基本情况,对拟租房屋（商铺）的位置、优先承租权、转购优先购买权、意向金数额等作了约定。这表明原告与被告富邦公司双方当事人经过磋商,就条件成就时实际进行房屋（商铺）买卖的主要内容达成了合意,对将来正式签署商品房买卖合同进行了预先安排，而不是对商品房买卖结果的直接确认,涉案协议书是具有法律约束力的预约合同。 后，原告先后向被告安邦公司交购房定购金100000元、购房（商铺）款540000元，被告安邦公司出具《收据》予以确认的事实清楚,证据充分。该《收据》仅载明了案涉房屋（商铺）的铺号、交款额,虽原告在交购房定购金时在被告安邦公司出具的特殊申请表申请事由中明确总房款为1218947元，并承诺付全部购房款时间，但内容仅为如逾期按时签约自愿不享受优惠，就房屋（商铺）具体的位置、面积、单价、违约责任等未予明确,不符合《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同必须明确房屋基本情况、销售方式、房屋价款的确定方式及付款方式和付款时间、交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜等”的规定。同时,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定,房屋买卖合同为要式合同,该《收据》及原告在特殊申请表申请事由中的承诺不具备商品房买卖合同形式要件；且在原告交被告安邦公司购房款后，双方进行的多次磋商来看,真实意思表示是能否将来签订正式的商品房买卖合同,以明确双方的权利义务关系。《收据》及承诺不构成原告与被告安邦公司双方之间房屋买卖合同关系的成立。 预约合同的性质，决定了不能强制履行，对将来的商品房买卖合同的重要条款没有具体的协议,商品房买卖合同涉及到的重要条款尚属有待磋商之内容,不可强加于对方,至于是否能最终签订商品房买卖合同,应该视双方具体的协商结果而定,而不能强制履行。原告因身体、经济出现情况，向被告安邦公司书面申请退回购房款，现明确诉求要求解除协议，即不再履行《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》，也就预示着将来不会就商品房买卖合同的签订再进行磋商，法院对商品房买卖合同的重要条款也无法进行合理的补充，那么原告与被告安邦公司双方之间进一步达成本约即签订商品房买卖合同存在事实和法律上的障碍，《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》不能继续履行,不能由法律强行调整，应当予以解除。关于解除的原因，因双方虽未约定订立买卖合同的期限，但购买商铺对普通公众而言属重大交易事项，原告因经济等情况，已向被告安邦公司书面申请退回购房款，且自此至原告起诉，时间长达一年多，原告与被告安邦公司双方之间就签订商品房买卖合同一直未达成一致，故应认定系不可归责于双方的原因导致协议解除。协议解除，因被告富邦公司是受被告安邦公司委托与原告签订协议书，收取原告意向租赁诚意金，故应由被告安邦公司返还原告全部购房款700000元（包括意向租赁诚意金、定购金）。 原告要求解除与被告安邦公司的房屋买卖合同，因双方之间的房屋买卖合同关系未成立，无需解除，本院不予支持。原告要求被告安邦公司支付资金占用利息,本院不予支持，因预约合同的性质决定无法也不能适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的追究一方当事人的违约责任，为此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条未对赔偿损失作出规定。另，预约合同一般都是附条件或附期限的,待期限届满或条件成就时,双方的权利义务是签订本约合同,双方需就合同的相关事项进行协商并达成一致,协商不成的,仍应按预约合同的相关约定处理，原告此项诉求,无法律依据。被告辩称原告与被告安邦公司双方商品房买卖合同已成立并生效，原告构成根本违约，无事实法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、解除李云与被告阜南县富邦商业运营管理有限公司于2018年10月17日签订的《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》； 二、被告阜南县安邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李云购房款700000元（包括意向租赁诚意金、定购金）； 三、驳回原告李云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5636元(原告已预交),由原告李云负担2818元，被告阜南县安邦置业有限公司负担2818元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 侯 涛 二〇二〇年六月九日 书记员 王**光