福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终950号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安溪世纪荟景置业顾问有限公司，住所地福建省安溪县城厢镇砖文村永安路**。 法定代表人：王军英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈梅伦，福建典格律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市南联置业发展有限公司，住，住所地福建省南安市仑苍镇联盟村委会/div> 法定代表人：周桂森，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李千煌，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪晓玲，福建民丰律师事务所实习律师。 上诉人安溪世纪荟景置业顾问有限公司（以下简称“安溪荟景公司”）与上诉人泉州市南联置业发展有限公司（以下简称“泉州南联公司”）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初9316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安溪荟景公司上诉请求：改判泉州南联公司支付安溪荟景公司溢价分成（奖励）款3459319元。事实和理由：根据销售价格表显示，153号商铺房管局备案销售价（政府最高限价）为26000元/平方米，泉州南联公司主张销售基价为34800元没有依据。一审法院无视政府强制性限价规定，认定153号商铺的销售基价为34800元缺乏事实依据。根据泉州南联公司法定代表人于2017年10月2日签字确认的《南联置业销售价格》显示，153号商铺销售价格调整为19367元；泉州南联公司批准的《南联时代广场优惠体系》显示，153号商铺享受开盘优惠0.99折、存10万抵15万等优惠，该优惠（实际成交价为18136.44元/平方米）经泉州南联公司法定代表人签字确认；153号商铺购房人于2017年10月3日签订、泉州南联公司加盖公章确认的《联盟商业广场商品房认购书》及泉州南联公司财务总监于2017年12月27日签字确认的《房号管理单》，均显示销售价格为19367元/平方米（优惠后价格为18136.44元）。可见，153号商铺的销售价格经过泉州南联公司的层层审批确认，一审法院对此认定错误。 泉州南联公司辩称，根据双方约定，若低于基价销售，应当经过泉州南联公司审批，而153号商铺未经任何审批。安溪荟景公司提供的2018年2月27日《商铺基价汇总表》及2018年9月29日的《时代广场销售明细》，形成时间均晚于153号商铺销售时间，但均明确了销售基价为34800元/平方米。一审法院认定153号商铺销售基价为34800元/平方米正确。 泉州南联公司上诉请求：撤销原判，改判驳回安溪荟景公司一审的诉讼请求，判令安溪荟景公司赔偿泉州南联公司1828862元（已扣减泉州南联公司应向安溪荟景公司支付的全部款项）。事实和理由：一、双方签订的《联盟商业广场项目营销策划、销售代理合同》第六条第2项明确约定，代理费结算以《商品房买卖合同》签订的实际成交价格的不含增值税实际成交价为准。安溪荟景公司一审提供的《时代广场销售明细》《时代广场销售明细》均明确认可“实际成交价格”是在扣减增值税后再作为结算基数，南安市税务局已向一审法院明确回复，泉州南联公司开发的“仑苍镇联盟广场项目”适用一般计税办法，增值税税率为10%。在计算安溪荟景公司应得溢价分成时，“实际成交价”应当按照约定扣减10%增值税后的金额再作为结算基数。泉州南联公司系以委托安溪荟景公司代理销售房屋的销售价格（不含税）与销售基价之间的差额与安溪荟景公司结算代理费用（溢价分成），并非以泉州南联公司的整体经营利润进行利润分成，双方亦是因此才在代理合同中明确约定是扣减增值税而非扣减泉州南联公司应承担的全部税费。一审法院混淆上述区别，且错误认定“基价”和“实际成交价”应当同时含税或者同时不含税，违背客观事实。二、安溪荟景公司独家代理泉州南联公司“仑苍镇联盟广场项目”的营销策划及销售工作，是具体营销方案的实际执行人。《南联时代广场项目仑苍镇惠民购房方案》及操作细则明确规定，仅限50名仑苍镇居民可取得优惠购房补贴500元/平方米，且优惠名额不得更改、转让，并由安溪荟景公司的售楼部负责资格审查，泉州南联公司可不定时跟踪检查监督。上述方案执行过程中，安溪荟景公司仅提交《购房优惠审批表》《商铺购房优惠审批表》等让泉州南联公司确认，隐瞒了优惠限额已超过50名、优惠申报人与实际签约买受人不符、优惠买受人未进行资格审查和安溪荟景公司向买受人索贿等情形，超额优惠售房31套，造成泉州南联公司经济损失1962175元。此外，安溪荟景公司还未经泉州南联公司审批，低于基价向洪文英、周少雄、尤文彬、洪雪英销售5套房屋，造成泉州南联公司经济损失1391160元。安溪荟景公司严重违约，应当赔偿泉州南联公司合计3353335元。三、安溪荟景公司的170套房屋，仅有105套房屋不含增值税实际成交高于基价销售，溢价总额为6132341元，安溪荟景公司应得溢价20%的分成1226471元，加上基价佣金差额198002元及特别奖励金100000元，泉州南联公司应向安溪荟景公司支付款项总额为1524473元。安溪荟景公司应赔偿泉州南联公司3353335元，扣减上述1524473元，还应赔偿1828862元。四、根据合同约定，安溪荟景公司申请付款前，应当提供等额的增值税专用发票，否则泉州南联公司有权暂停付款，安溪荟景公司至今未向泉州南联公司提供发票，故即使泉州南联公司应向安溪荟景公司支付款项，支付条件亦不具备。 安溪荟景公司辩称，一、2016年12月8日，泉州南联公司将格式合同《营销策划销售代理合同》发给安溪荟景公司法定代表人，其中合同第五条“代理销售价格”第1条约定的所有价格包含底价、平均底价、实际销售价，即实际销售价格，均含有11%增值税，可见实际销售价格含增值税是双方的真实意思表示，对双方有法律约束力。无论是泉州南联公司主张的所谓“实际成交价应当扣减10%增值税”，或是所谓“不含增值税实际成交价=签约销售额（含税销售额）÷（1+10%）”，均不符合合同约定。《代理销售合同》第六条为“工程进度、销售指标的确定”条款，并非结算条款，第六条第2款“实际成交价的不含增值税实际成交价”为“约定不明”的表述，属无效条款。合同第五条是“委托代理销售基价”的专门条款，特别约定了“实际销售价格”的定义，即“实际销售价格”为对外实际销售价格，并非“不含增值税实际成交价”；第七条是“代理费用的确定及结算”的专门条款，特别约定了“溢价奖金、溢价分成”的算法，即溢价分成为“各单元实际销售成交价格超出由开发商确定的基价部分”。上述约定明确，无任何歧义，是双方特别约定的代理费结算价格及计算依据。另根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二十一条规定，应纳增值税额是根据“当期销项税额-当期进项税额”计算得出，是二者的差值，而不是根据销售价格计算得出，即增值税不是“从价税”。案涉楼盘含部分拆迁安置房，属于免征、退征增值税项目。根据安溪荟景公司在实际销售中出具的增值税普通发票显示，案涉项目为不征税项目，泉州南联公司主张的增值税未实际发生。根据南安市税务局出具的《2017-2018年应纳税证明》记载，2017年至2018年间，泉州南联公司仅于2017年9月、10月缴纳过增值税216216.22元、106433.22元，且均在当月办理退税，实际上并未缴纳过增值税。泉州南联公司有关扣减10%增值税的主张缺乏事实及法律依据。二、安溪荟景公司一审提供的证据足以证明，案涉项目全部销售价格均由泉州南联公司批准，一审法院认定安溪荟景公司超越代理权缺乏事实依据。其中，泉州南联公司主张153号商铺销售基价为34800元/平方米，超过房管局备案销售价（政府最高限价）26000元/平方米，明显违法且无效。 安溪荟景公司向一审法院起诉请求：一、判令泉州南联公司支付基价佣金198002元、溢价分成3459319元、特别奖励金100000元，3项合计总代理费3757321元；二、判令泉州南联公司支付逾期付款违约金【逾期付款违约金包括：1.基价佣金的逾期付款违约金以198002元为基数，自2018年7月27日（最后一次付款日）起计至实际付款之日止；2.溢价分成的逾期付款违约金以3459319元为基数，自2018年5月30日（170套房源全部销售完成之日）起至实际付款之日止；3.特别奖励金的逾期付款违约金以100000元为基数，自起诉之日起计至实际付款之日止；以上均按每日0.3‰的标准计算】。泉州南联公司提出反诉请求：判令安溪荟景公司赔偿泉州南联公司损失4734065元。 一审法院认定事实：2016年12月15日，泉州南联公司（委托方，甲方）与安溪荟景公司（乙方，营销策划、销售代理方）签订《联盟商业广场项目营销策划、销售代理合同》1份，约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为共同促进甲方开发建设的项目“仑苍镇联盟商业广场”（以下称“项目”，推广名为南联时代广场）的销售进程，提高投资效益，就甲方委托乙方代理该项目的营销策划、销售事宜，甲、乙双方在平等互利、协商一致的基础上达成以下协议，据此共同遵守。第一条项目概况：1、项目名称：仑苍镇联盟商业广场。2、项目地址：福建省泉州市南安市。……7、项目主要经济指标：总用地面积10681平方米，总建筑面积41618.4平方米。第二条委托代理事项、范围、权限、期限：1、委托代理事项：项目代理范围内的房地产营销策划及销售工作，具体如本合同约定。2、代理范围：全案（联盟村所属的一层、二层商业的30%及甲方股东预留房除外）。3、有关地下车库的代理销售权双方另作补充协议。4、代理权限为：独家代理，在本合同的有效期限内甲方不得指定其他代理销售公司或渠道分销商销售本项目代理范围内房地产的策划、销售工作。5、合同期限：乙方完成合同约定的销售指标90%。合同期满双方的委托合同关系自然终止。第四条乙方责任：（二）销售代理部分：4、乙方须按照确认的销售平均底价、各单元底价制定对外销售价目表。乙方实际销售价格务必高于按照本合同第五条制定的各单元底价，否则所造成的全部损失由乙方承担。第五条委托代理销售基价：1、代理销售项目基价：双方确认本项目代理范围内房地产代理整个项目的项目基价为：（1）住宅产品（含公寓）销售基价：5100元／㎡。（2）一层商业销售基价：20000元／㎡。（3）二层储藏间销售基价：7000元／㎡。（4）车位、车库另议，暂不体现。在项目正式开盘销售前乙方根据市场行情、房屋所在层数、朝向、景观、户型等情况制定《每套单位销售基价明细表》，此价格表经甲方签字盖章后作为本合同附件，并作为乙方销售和结算代理费的价格依据。乙方未经甲方同意不得低于委托销售基价进行销售，否则，低出部分的应收收入甲方在乙方的代理费中扣除，但由甲方特批低于销售基价出售的不计入违约范围。2、实际销售价格：（1）甲乙双方约定，在上述基价的基础上，于项目开盘前10日内制定对外实际销售价，经甲方总经理、董事长签字并加盖公章确认后，由乙方执行。（2）甲方有权根据市场情况对实际销售价进行调整，但需提前一周通知：乙方的代理费提取计算按实际销售价格为准，单元溢价＝单元实际销售价-单元基价。第六条工程进度、销售指标的确定：1、甲乙双方根据甲方提供的《项目工程进度计划》共同确定如下住宅销售指标：（1）第一阶段：本项目取得预售证至项目开盘后一个月内，完成项目推售量的40%。（2）第二阶段：本项目达到主体工程封顶后一月内，完成项目推售量的60%。（3）第三阶段：本项目达到外立面全部落架后3个月内，完成项目推售量的70%。（4）第四阶段：本项目达到交房条件后，完成项目推售量的80%。（5）剩余部分住宅（含公寓）、商业（含储藏间）及车库车位的销售不计入考核范围，但乙方仍须完成全部住宅（含公寓）可售面积的90%（二层招商部分除外）。2、乙方完成的销售业绩系指在规定期限内客户签署正式的《商品房买卖合同》的销售面积，代理费结算则以《商品房买卖合同》签订的实际成交价的不含增值税实际成交价为准。3、双方暂定本项目正式开盘时间为2017年5月1日（正式开盘时间系指项目在甲方取得预售许可证并以正式对乙方书面函告的时间为准）。若双方议定或因手续不全将开盘时间延后或工期提前，以上销售指标仍按本合同规定的时间间隔执行。4、本项目预计开盘时间为5月1日，截止2017年6月1日未取得项目预售证的，甲方需每月补贴乙方2万元人民币作为人员成本费用。5、本条1、2两点内容所述住宅、商业销售指标完成后，剩余部分，甲乙双方将另外补充协议进行销售（甲方可放宽、优惠条件）。第七条代理费用的确定及结算：（一）代理费用：1、乙方的代理费用包括佣金和超价（溢价）分成。2、乙方佣金计算方法：佣金＝底价×销售面积×佣金系数。佣金系数为：1.2%。3、各单元实际销售成交价格超出该单元由开发商确认的基价的部分（下称“溢价奖金”）甲乙双方8:2分成，即甲方获得80%，乙方获得20%。4、原则上甲乙双方均不得低于甲乙双方共同制定的各单元基价销售。乙方应在保持不低于各单元基价的前提下制作各单元的销售价格并经甲方批准后生效，甲方不定时跟踪检查监督。若存在以甲方关系客户为由或其他情形的并以低于甲方确认的基价成交，所形成的差额部分由乙方承担，差额部分在其代理佣金中扣还给甲方，若经甲方审核批准（以签字审核文件为准）的，代理费则以该单元实际成交价作为提取计算依据。5、依法没收的购房定金归甲方所有，但房款计入乙方的当期销售额。（二）代理费结算：按照销售指标分阶段付款：1、代理费依据本合同“代理费的支付条件”约定按月结算90%，甲方在收到乙方请款报告之日起10日内审核完毕，并支付乙方相应的代理费。剩下的10%作为预留款，在每次推售达到80%的销售目标之日起10日内一次性结清。2、当住宅销售业绩累计达到可售面积的80%之日起10日内，双方结清本合同约定的全部代理费和溢价奖励。3、代理费支付条件：（1）客户采用一次性付款方式购房的，则客户全额支付房价款到账后并签订《商品房买卖合同》后，甲方应按合同约定方式支付乙方代理费90%；（2）客户采取分期付款的：客户缴足购房首期款，并签订正式《商品房买卖合同》，甲方应按合同约定方式支付乙方代理费的50%；银行按揭放款，甲方收到全部按揭款后，甲方应按本合同约定方式再支付乙方代理费的40%；（3）客户采用按揭方式购房的，则客户全额支付首期款，签订《商品房买卖合同》，甲方应按合同约定方式支付乙方代理费的50%，银行按揭放款，甲方收到全部按揭款后，甲方应按合同约定方式再支付乙方代理费的40%；（4）如客户按揭付款方式不为按揭银行所批准，且不能变更为直接付款方式的，该商品房的交易解除，乙方的销售业绩相应取消；（5）如遇客户退房，销售业绩不算。乙方的代理费用不收取，已收取的应退还甲方，甲方可直接从乙方的代理款中扣除。如由于客户责任造成的退房，乙方执行退房命令，所退之房屋乙方继续销售。4、基本代理费和溢价奖金按实际销售成交价格为基数提取计算（计算方法见第七条／（二））。5、结款付款前乙方须提供相应应税行为的增值税专用发票（见本合同第五条）。第八条特别约定：9、特别奖励：乙方在完成各阶段（分别为第一阶段、第二阶段、第三阶段）销售任务指标（见本合同第六条）时，甲方奖励乙方人民币壹拾万元整，反之未完成的不予奖励。若乙方连续两个阶段未完成销售任务指标的甲方有权单方面解除本合同，收回代理权，乙方需无条件配合甲方。第九条违约责任：2、甲方应及时支付乙方代理费用，支付时间不得超过约定日期10天，逾期则按日应付款0.3‰向乙方支付违约金。若甲方延期支付超过30天视为甲方违约，乙方有权提前解除本合同，在乙方依法解除后10日内，甲方应付清应付之代理费用。第十一条其他：……。2016年12月30日，泉州南联公司与安溪荟景公司签订《补充协议》1份，约定销售指标在考核计算时不包括回购房产等内容。对于上述2份合同，安溪荟景公司与泉州南联公司共同确认，泉州南联公司实际委托销售的房产为182套，其中住宅148套，面积18442.55平方米；商铺34套，面积2223.85平方米；总面积为20666.4平方米，在计算销售指标时，只参照住宅的销售面积，商铺面积不计算。截至2018年5月30日，安溪荟景公司销售房产170套，对于该170套房产的签约时间、签约姓名、房号、面积、销售基价、按基价计算的销售额、实际销售单价、实际销售总价，双方均无异议。根据双方确认的清单统计，该170套房产总面积为19411.47平方米，按基价计算的总销售额为122089220元。按照合同约定，佣金＝底价×销售面积×佣金系数1.2％，故本案170套房产的佣金＝122089220元×1.2％＝1465071元，泉州南联公司已于2018年7月26日前支付安溪荟景公司基价佣金1267069元，尚欠基价佣金198002元。泉州南联公司至今未支付安溪荟景公司溢价分成。审理中，一审法院向南安市税务局调查泉州南联公司开发的“仑苍镇联盟商业广场”项目在出具给业主的《福建增值税普通发票》中，所需开具的增值税税率为多少的问题，该局回复称泉州南联公司为一般纳税人，该企业开发的“仑苍镇联盟广场项目”适用一般计税方法，增值税税率为10％。 一审法院认为，安溪荟景公司与泉州南联公司就联盟商业广场项目的销售代理签订了《营销策划、销售代理合同》，其合同主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。一、关于安溪荟景公司是否存在超越代理权限销售而多出优惠名额31套的问题。安溪荟景公司提供的《南联时代广场项目仑苍镇惠民购房方案》《南联时代广场优惠体系》《南联时代广场住宅团购活动方案》、名单汇总、《南联时代广场1#楼优惠体系》《南联时代广场2#楼优惠体系》《南联时代广场购房优惠申请表（1号楼）》《1号楼购房优惠明细表》《南联时代广场购房优惠申请表（2号楼）》《购房优惠审批表（2号楼）》《2号楼购房优惠明细表》《1#购房优惠审批表》《2#楼购房优惠审批表》《1、2#南联时代广场优惠申请表》《购房优惠审批表》《商铺购房优惠审批表》，泉州南联公司对其真实性均无异议，从该些证据可以体现泉州南联公司所称的31套套房，其中1号楼1103室、1105室、805室、503室、406室、507室、1107室、502室、1401室、1407室、707室、506室、1503室、1701室，2号楼1209室、1302室、1009室、606室、902室、1206室、903室、907室、1605室、1606室、607室、1609室、1603室、608室、405室、1406室、1205室，均有泉州南联公司法定代表人周桂森签名同意的购房优惠审批表，可以证明该些套房的优惠销售均是经过泉州南联公司同意的，故泉州南联公司主张安溪荟景公司超越代理权限销售而超出优惠限额31套，缺乏依据，不予采纳。二、关于计算溢价分成的单元实际销售价是指含税价还是不含税价的问题。虽然合同第六条第2款约定“代理费结算则以《商品房买卖合同》签订的实际成交价的不含增值税实际成交价为准”，但是第一，上述条款的约定是在第六条，而第六条是关于工程进度、销售指标的约定。第二，合同第五条是关于委托代理销售基价的约定，在该条第2款第2项约定：乙方的代理费提取计算按实际销售价格为准，单元溢价=单元实际销售价-单元基价。合同第七条是关于代理费用的确定及结算的约定，该条第1款第3项约定：各单元实际销售成交价格超出该单元由开发商确认的基价的部分（溢价奖金）甲乙双方8:2分成，即甲方获得80％，乙方获得20％。该2条约定时并没有标明单元实际销售价与单元基价是含税价还是不含税价，而关于单元基价，双方均认可跟税收没有关系，仅是双方计算溢价的依据。第三，安溪荟景公司提供的《公证书》中的2份合同版本，虽然是双方签订正式合同之前的协商稿，但从中可以看出，双方协商时若单元实际销售价格不含增值税，基价或者底价也是不含增值税，若单元实际销售价格含税，则基价也是相应含税。第四，本案合同第六条第2款约定代理费结算以《商品房买卖合同》签订的实际成交价的不含增值税实际成交价为准，但是并没有明确约定增值税税率，且根据财政部、国家税务总局《营业税改征增值税试点实施办法》第二十一条“一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣”、第二十二条“销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率”、第二十四条“进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额”的规定，对于每个商品房买卖合同项下购房款所开具的增值税税额，仅是销项税额，并非应纳税额，即对于每个商品房买卖合同而言，泉州南联公司实际应承担的税额属于一个不确定的状态。综上，根据合同的整体解释和目的解释原则，既然基价没有约定不含税，那计算溢价分成的单元实际销售价也不应适用不含税价，即应是含税价。三、关于安溪荟景公司是否存在低于基价销售房产的问题。首先，认定安溪荟景公司实际销售价格，是以商品房买卖合同签订的实际成交价来认定，没有再扣除税收。其次，根据双方共同确认的商品房销售基价以及实际销售单价，所售出的170套房产，仅有5套房产低于基价销售，分别为：洪文英购买的102号商铺，销售基价为23000元/㎡，按基价销售的销售额为1223600元，实际销售单价为21639.58元/㎡，实际销售总价为1151226元；洪文英购买的103号商铺，销售基价为23000元/㎡，按基价销售的销售额为1223600元，实际销售单价为21748.48元/㎡，实际销售总价为1157019元；周少雄购买的108号商铺，销售基价为25000元/㎡，按基价销售的销售额为975750元，实际销售单价为24725.47元/㎡，实际销售总价为965035元；尤文彬购买的107号商铺，销售基价为24000元/㎡，按基价销售的销售额为1345920元，实际销售单价为23921.77元/㎡，实际销售总价为1341533元；洪雪英购买的153号商铺，销售基价为34800元/㎡，按基价销售的销售额为2583552元，实际销售单价为18136.44元/㎡，实际销售总价为1346449元。而洪文英、周少雄、尤文彬所购买的商铺，均有泉州南联公司法定代表人周桂森审批签名的《购房优惠审批表》予以同意，故可认定该些房产低于基价销售是经过泉州南联公司同意的。至于洪雪英购买的153号商铺，安溪荟景公司所提供的153单元店面《南联置业销售价格》《南联时代广场优惠体系》、153单元店面《联盟商业广场商品房认购书》《房号管理单》，均无法证明安溪荟景公司低于基价销售有经过泉州南联公司特批，故该套房产低于基价销售的差额1237103元，责任应由安溪荟景公司承担。四、关于本案170套房产的溢价分成。如前所述，计算溢价部分是以包含增值税的实际销售价为参数，其中5套房产的实际销售价低于基价，该5套房产没有溢价分成，其他165套房产按包含增值税在内的实际销售价-基价为溢价部分，根据双方共同确认的基价与包含增值税在内的实际销售价，165套房产20％的溢价分成为3459318元。综上，合同签订后，安溪荟景公司依约代理销售联盟商业广场项目，截至2018年5月30日，销售170套房产，总面积为19411.47平方米，按基价计算的销售额为122089220元，170套房产的基价佣金为1465071元，泉州南联公司已于2018年7月26日前支付安溪荟景公司佣金1267069元，尚欠佣金198002元未支付。按照合同约定，销售溢价由泉州南联公司与安溪荟景公司按8：2比例分成，故泉州南联公司尚应支付安溪荟景公司溢价分成3459318元。根据合同约定，安溪荟景公司在完成各阶段销售任务指标时，泉州南联公司奖励100000元，泉州南联公司对于该100000元特别奖励金的条件成就没有异议，故泉州南联公司应支付安溪荟景公司特别奖励金100000元。但因安溪荟景公司在销售洪雪英购买的153号商铺时，低于基价销售，差额为1237103元，且没有经过泉州南联公司的特批，按照合同约定，“乙方未经甲方同意不得低于委托销售基价进行销售，否则，低出部分的应收收入甲方在乙方的代理费中扣除”，该部分差额应从泉州南联公司相应的溢价分成中予以扣除，故从安溪荟景公司应得的溢价分成3459318元中扣除1237103元，安溪荟景公司应得的溢价分成为2222215元。按照合同约定，当住宅销售业绩累计达到可售面积的80％之日起10日内，双方结清本合同约定的全部代理费和溢价奖励。泉州南联公司支付时间不得超过约定日期10天，逾期则按日应付款0.3‰向安溪荟景公司支付违约金。因2017年11月本案项目累计销售面积就已达到可销售面积的80％，而特别奖励金不属于代理费范畴，没有约定逾期付款违约金，故安溪荟景公司请求泉州南联公司支付基价佣金198002元及自2018年7月27日起至实际付款之日止按日0.3‰计算的违约金、溢价分成3459319元及自2018年5月30日起至实际付款之日止按日0.3‰计算的违约金、特别奖励金100000元及自起诉之日起至实际付款之日止按日0.3‰计算的违约金，对于符合法律规定的部分即泉州南联公司应支付安溪荟景公司基价佣金198002元及自2018年7月27日起至实际付款之日止按日0.3‰计算的违约金、溢价分成2222215元及自2018年5月30日起至实际付款之日止按日0.3‰计算的违约金、特别奖励金100000元及自起诉之日起至实际付款之日止按年利率6％计算的违约金，予以支持；对于超过的其他部分，不予支持。泉州南联公司反诉请求安溪荟景公司赔偿其低于基价销售所造成的损失2771890元，因安溪荟景公司仅有5套房产低于基价销售，且只有洪雪英153号商铺在未经泉州南联公司特批的情形下销售，其他低于基价销售的房产均经过泉州南联公司审批同意，且按照合同约定，低于基价的部分直接从代理费中扣除，故对于低于基价的差额1237103元直接从安溪荟景公司应得代理费中扣除，而无需再另行赔偿。泉州南联公司反诉请求安溪荟景公司赔偿因超越代理权超出优惠名额销售31套所产生的差额1962175元，因泉州南联公司所诉的超出名额的31套房产，均有泉州南联公司法定代表人周桂森签名同意的购房优惠审批表，故泉州南联公司所主张的安溪荟景公司超越代理权限销售而超出优惠限额31套，缺乏依据，其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泉州南联公司应于判决生效后10日内支付安溪荟景公司基价佣金198002元及自2018年7月27日起至实际付款之日止按日0.3‰计算的违约金；二、泉州南联公司应于判决生效后10日内支付安溪荟景公司溢价分成2222215元及自2018年5月30日起至实际付款之日止按日0.3‰计算的违约金；三、泉州南联公司应于判决生效后10日内支付安溪荟景公司特别奖励金100000元及自2018年10月8日起至实际付款之日止按年利率6％计算的违约金；四、驳回安溪荟景公司的其他诉讼请求；五、驳回泉州南联公司的反诉请求。案件受理费38034元，由安溪荟景公司负担12133元，泉州南联公司负担25901元；反诉受理费22337元，由泉州南联公司负担；案件申请费5000元，由泉州南联公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，一、关于安溪荟景公司应否承担违约赔偿责任的问题。双方合同约定，“乙方未经甲方同意不得低于委托销售基价进行销售，否则，低出部分的应收收入甲方在乙方的代理费中扣除，但由甲方特批低于销售基价出售的不计入违约范围。”该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。经查，泉州南联公司法定代表人周桂森于2017年10月2日签字的《南联置业销售价格》就商铺部分另行记载了“开发商低单价”，但双方之后并未按照《南联置业销售价格》所载“开发商低单价”，而是仍按照商铺基价表记载的基价标准结算佣金，故安溪荟景公司本案提供的证据并不足以证明其低于基价销售153号商铺已经过泉州南联公司的特批。安溪荟景公司主张双方约定的153号商铺的基价高于备案销售价，应属无效，但并无法据此免除其擅自低于基价销售153号商铺的违约责任，因安溪荟景公司的行为实际损害了泉州南联公司对153号商铺的处分权利，故一审法院认定由安溪荟景公司按照双方合同约定承担赔偿责任，并无不当。安溪荟景公司的上诉理由不成立，不予采纳。一审法院有关安溪荟景公司是否越权多出优惠名额出售31套房屋，以及102、103、107、108号商铺是否存在低于基价销售等问题的分析认定，经查理据充分，二审予以确认且不再赘述，泉州南联公司就此提出的上诉理由不成立，不予采纳。二、关于溢价分成的认定问题。双方在合同中约定的单元溢价=单元实际销售价-单元基价，双方又均确认单元基价与税收无关，且根据本案证据并无法认定泉州南联公司因案涉房屋销售最终实际承担了相应增值税，故泉州南联公司仅据双方在合同“工程进度、销售指标的确定”条款中有关“代理费结算则以《商品房买卖合同》签订的实际成交价的不含增值税实际成交价为准”的记载内容，主张本案应在扣减10%增值税的基础上计付溢价分成，依据不足，不予采纳。双方在合同第四条第六款第4项中约定，安溪荟景公司申请付款前，应当提供与付款金额等额的合法、有效、完整、准确的增值税专用发票，若无法按期提供导致付款延期的，由安溪荟景公司承担后果，现安溪荟景公司未提供证据证明其已就本案未付佣金开具并提供等额完整的增值税专用发票，故双方约定的付款条件尚不具备，泉州南联公司不构成逾期付款违约。安溪荟景公司主张开具增值税发票并非双方约定的付款条件，与合同约定不符，不予采纳，但未开具增值税发票实际是因双方就未付款结算数额产生争议所致，考虑本案已厘清各方责任，并为减轻当事人诉累，本案确定泉州南联公司在安溪荟景公司开具并提供等额、完整增值税发票（按照合同第四条第六款第7项约定，按扣除损失赔偿额前的金额开具）后的3日内支付未付佣金（含基价佣金、溢价分成、奖励金），若逾期未支付，则仍应按照合同约定的0.3‰/日标准计付自逾期之日起至还款之日止的违约金。 综上所述，安溪荟景公司的上诉请求不成立，予以驳回；泉州南联公司的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初9316号民事判决第五项； 二、撤销福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初9316号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 三、泉州市南联置业发展有限公司应在安溪世纪荟景置业顾问有限公司开具并提供等额、完整增值税发票后的3日内支付安溪世纪荟景置业顾问有限公司未付佣金合计2520217元（含基价佣金198002元、溢价分成2222215元、奖励金100000元），若逾期未支付，则应按照合同约定的0.3‰/日标准计付自逾期之日起至还款之日止的违约金； 四、驳回安溪世纪荟景置业顾问有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费38034元，由安溪世纪荟景置业顾问有限公司负担11072元，泉州市南联置业发展有限公司负担26962元；反诉受理费22337元，由泉州市南联置业发展有限公司负担；案件申请费5000元，由泉州市南联置业发展有限公司负担。二审案件受理费44699元，由安溪世纪荟景置业顾问有限公司负担11072元（多预交的26962元予以退还），泉州市南联置业发展有限公司负担33627元（多预交的4407元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年六月十六日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。