重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初1136号原告：田茂友，男，1971年3月29日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：陈贽，重庆隆腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚兴才，重庆隆腾律师事务所律师。被告：重庆天珠物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**，统一社会信用代码915002320772674165。法定代表人：洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞竹霖，男，1984年5月13日出生，汉族，该公司经理，住重庆市九龙坡区。第三人：重庆宇昌海实业有限公司，，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**统一社会信用代码91500232666407202Y。法定代表人：洪涛，该公司总经理。原告田茂友诉被告重庆天珠物业管理有限公司（以下简称重庆天珠物业公司）及第三人重庆宇昌海实业有限公司（以下简称重庆宇昌海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年5月18日和2020年6月4日两次公开开庭进行了审理。原告田茂友的委托诉讼代理人陈贽、龚兴才和被告重庆天珠物业公司的委托诉讼代理人虞竹霖到庭参加了诉讼。第三人重庆宇昌海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田茂友向本院提起诉讼请求：1.确认被告单方解除租赁合同行为（通知）无效；2.被告继续履行租赁合同；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，第三人重庆宇昌海公司将自己开发修建的，位于重庆市**xxx镇xxx街的两套房屋xx-x-x-x、xx-x-x-x出售给原告，并承诺返租十年，2013年11月8日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告田茂友将位于重庆市武隆区xxx镇xxx街的两套房屋租赁给被告重庆天珠物业公司用于酒店经营使用，租期十年，从2013年11月16日起至2023年11月15日止。该合同签订后，原告田茂友将房屋交付被告重庆天珠物业公司使用至今。2020年2月13日，原告田茂友收到被告寄出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，以新冠肺炎疫情系不可抗力致旅游市场受损严重，要求单方解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。原告田茂友认为被告单方解除合同的行为无效，理由是本身该房屋租赁合同是房屋买卖合同所附条件，且疫情已经基本解除，对被告的经营影响较小，不符合合同约定的解除条件。综上，请求人民法院支持原告田茂友的诉讼请求。被告重庆天珠物业公司辩称，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，构成不可抗力。原、被告签订的《房屋租赁合同》，约定因不可抗力，一方可书面解除合同。合同签订后，被告重庆天珠物业公司认真履约，按时支付租金。本次疫情给整个xx山旅游市场带来了情势变更，也给被告重庆天珠物业公司带来严重的经济损失，继续履行合同已达不到合同目的。综上，应当驳回原告田茂友的诉讼请求。第三人重庆宇昌海公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据。经审理查明，原、被告分别于2013年11月3日、2013年12月13日签订了《房屋租赁合同》，约定原告田茂友将位于重庆市xx区xxx镇xxx街的两套房屋xx-x-x-x、xx-x-x-x租赁给被告重庆天珠物业公司用于酒店经营使用；租期分别为9年11个月和10年，租赁期间分别为2013年11月16日起至2023年11月15日止和2013年12月13日至2023年11月15日止；租金每套每年12000元，在每年9月30日前一次性支付一年的租金；同时第九条合同解除约定，（一）凡因发生严重自然灾害、战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免费。合同双方当事人均在合同落款处签名盖章确认合同效力。该合同签订后，原告田茂友按约将房屋交付被告重庆天珠物业公司使用，被告重庆天珠物业公司按约足额向原告田茂友支付租金至2019年。2020年2月11日，被告重庆天珠物业公司向原告田茂友发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，载明：“尊敬的各位出租人田茂友：合同约定您将坐落于重庆市武隆区xxx镇xxx道30号xx-x-x-x、xx-x-x-x房屋出租给我司，我司均按约定向您支付租金，从未逾期。2020年以来，新型冠状病毒肆虐全国，导致各行各业的经济遭受损失，而其中旅游市场受影响最大，这给我司带来了重创，春节期间订单全部取消，政府通知一切经营场所关门歇业。提前解除合同是不可抗因素导致，我司不得不提前与您终止租赁合同，终止时间统一为2019年12月31日。我司对此深表无奈以及万分歉意。请您在收到本告知函后，前往房屋所在地按合同约定办理接房手续。联系人：王万胜，联系电话：1****。特此告知！2020年2月11日”。原告田茂友于2020年2月13日收到该告知函。本院所确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》、《房屋租赁合同》等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，原、被告于2013年11月3日及2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。另外，原告田茂友购买的两套房屋在签订房屋买卖合同时附返租十年的条件，原、被告签订房屋租赁合同后，原告田茂友已按约将房屋交付被告重庆天珠物业公司使用，被告重庆天珠物业公司也应按合同约定履行相应的义务。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。本案中，双方当事人对合同的解除尚未协商一致。故本案的争议焦点为被告重庆天珠物业公司以租赁期内突发新冠肺炎疫情为由主张合同解除是否符合约定或者法定的解除条件。本院认为，虽双方约定因不可抗力导致不能履行合同可解除合同，但合同同时约定了租赁期限为十年；新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，但涉案房屋所在地区现已全面复工复产，并未限制酒店正常经营，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，新冠肺炎疫情只是暂时导致被告重庆天珠物业公司履行合同困难，双方可以对合同价款数额等进行相应调整，并未导致被告重庆天珠物业公司的合同目的不能实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除合同条件。本案在审理过程中，被告明确表示不愿意调解。综上，被告重庆天珠物业公司提前解除房屋租赁合同的行为无效，应当继续履行。原告诉请合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第一项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆天珠物业管理有限公司2020年2月11日向原告田茂友发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效；二、被告重庆天珠物业管理有限公司继续履行与原告田茂友于2013年11月3日、2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》。本案案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由被告重庆天珠物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  邹习奇二〇二〇年六月十九日书记员  刘 娇