广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异210号 异议人（被执行人）：何志成，男，1955年7月14日出生，汉族，住广州市海珠区。 申请执行人：钟二，女，1927年10月17日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。 被执行人：何洁梅，女，1953年9月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。 被执行人：何洁冰，女，1960年4月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。 在本院执行申请执行人钟二与被执行人何志成、何洁梅、何洁冰共有物分割纠纷一案【（2017）粤0105执4871号】过程中，异议人何志成于2020年5月22日对本院执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人何志成的异议请求为:不同意现将上述房屋进行评估拍卖。事实与理由：涉案房屋现不符合上市交易条件，《询价建议书》中对广州市海珠区晓港西马路XXX房评估的建筑面积27.2平方米是当时购买时的自住面积，应加上公摊面积3平方米左右，才是评估的总建筑面积。所以应由我母亲钟二购买公摊面积，支付公摊面积价款及国有土地使用权出让金两项费用后，房产证明确为30多平方米后，才同意将涉案房屋进行评估拍卖。 异议人何志成为证明其主张，提供了如下证据：1.（2017）粤0105执4871号通知书；2.广州市住房和城乡建设委员会出具的穗建房管函[2018]4536号关于晓港西马路XXX房问题的复函。 申请执行人钟二辩称：涉案房屋是钟二与何福的福利分房即房改房，购房款是钟二一人支付的，何志成一家长期霸占居住在此，故只能依法诉讼拍卖该房屋，将得款用于支付老人院的开支费用。何志成一家在琶洲已有一套货币分房，不存在无房可住的情况。另外，其提出的异议与事实不符，办理房产证时的公摊面积和价格已由房管局评定处理了，也不存在税费问题。涉案房屋的评估价为708560元，该询价建议书已明确记载涉案房屋为房改售房，公摊面积价款及国有土地使用权出让金两项费用是在房屋过户时缴纳，因此对于异议人提出的面积计算并没有影响。同意按照评估价708560元的70%作价拍卖。综上，本异议系阻碍判决执行，损害其他人的合法权益，请求法院依法驳回并尽快拍卖。 被执行人何洁梅辩称：与钟二答辩意见一致，不同意何志成所提出的在拍卖前补交公摊面积费用及税费，请求法院依法驳回并尽快拍卖。 被执行人何洁冰辩称：与钟二答辩意见一致，请求法院依法驳回并尽快拍卖。 经审查查明：2017年6月13日，关于钟二诉何志成、何洁梅、何洁冰共有物分割纠纷一案，本院作出（2016）粤0105民初10374号民事判决书判令：钟二与何志成、何洁梅、何洁冰申请拍卖或变卖广州市海珠区晓港西马路XXX房所得款项优先扣除拍卖、变卖的各项费用后由钟二占5/8份额，何志成、何洁梅与何洁冰各占1/8份额；等。该判决书于同年7月4日发生法律效力。 2017年8月30日，钟二依据上述判决书向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0105执4871号立案执行。执行过程中，本院于同年9月12日查封了登记在钟二名下的位于广州市海珠区晓港西马路XXX房。 因上述房屋为房改房，本院于2018年3月28日向广州市住房和城乡建设委员会发出公函，调查涉案房屋产权问题。2018年6月29日，广州市住房和城乡建设委员会出具穗建房管函[2018]2605号关于广州市海珠区晓港西马路XXX房产权问题的复函，其中函复：1.房屋原是直管公房，1993年原广州市海珠区房地产管理局以该房的使用面积27.2平方米按标准价房改出售给钟二，该平方数未包含公共分摊面积，该房至今未缴纳土地使用权出让金；2.我委放弃该房的优先购买权；3.产权人在办理该房屋过户时需缴交分摊面积价款（按该面积交易评估价的10%）、增值额的20%（以标准价购买的）至原产权单位基金专户，国有土地使用权出让金（按交易评估价的1%）缴入市国土资源和规划委员会账户。同年9月26日，本院再次发出公函核实上述“交易评估价”、“以标准价购买”所指为何。10月24日，该委出具穗建房管函[2018]4536号关于上述复函文件中相关问题的回复：1.公摊面积价款和国有土地出让金所提及的交易评估价是指我市不动产交易登记部门在交易过程中核定的评估价。2.增值额中提及的标准价是指我市1995年前向干部职工出售的公有住房时的计价标准。2019年8月7日，广州市住房和城乡建设局明确函复关于涉案房屋的公摊面积价款、国有土地使用权出让金两项费用在房屋交易过户时缴纳，没有必须在拍卖前缴清的规定。 2020年3月30日，本院委托江苏京东旭科信息技术有限公司通过京东大数据评估平台对上述房屋的市场价值进行网络询价，该公司出具《询价建议书》（编号为：20200407粤询字第0001号），结果显示该房屋在询价时点为同年4月8日的市场价值为708560元。假设和限制条件附注：本次询价对象房屋性质为房改售房，若发生产权转移时需补缴相应的土地出让金，本次询价结果未考虑该因素的影响，特请建议书使用者注意。同年4月21日，本院向何志成发出（2017）粤0105执4871号通知书，告知其该建议书的上述情况并拟以评估价的70%为一拍起拍价，拍卖成交后先扣除评估费、公摊面积价款、国有土地使用权出让金、执行费等各项费用后，余款由各方按比例分配。 异议人何志成遂提出以上异议。 另查，据广州市不动产登记查册表显示，位于广州市海珠区晓港西马路XXX房的权属人为钟二，单独所有；建筑面积27.2平方米；登记附注：房改售房，房款付清，此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。 审查过程中，何志成到庭明确表示本案系对询价建议书中的建筑面积有异，应待产权人钟二补齐公摊面积价款及国有土地使用权出让金两项费用后才可移送评估拍卖。 本院认为，因生效判决明确判令拍卖或变卖涉案房屋并将得款按比例分配给各当事人，故本院对该房屋予以评估拟拍卖处置符合法律规定。现何志成以房屋应先补齐公摊面积价款及国有土地使用权出让金两项费用为由主张不同意将房屋建筑面积以27.2平方米移送评估拍卖，故本院依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或评估报告中财产基本信息错误、超出或遗漏财产的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”进行审查处理,本案的审查重点是：1.《询价建议书》中涉案房屋的建筑面积是否有误；2.缴纳公摊面积价款及国有土地使用权出让金是否为房屋进入评估拍卖程序的必要条件。本院评析如下： 本院依法委托京东大数据评估平台对涉案房屋进行网络询价一并附上涉案标的物的查册表，该平台依据本院提供的查册信息中登记的房屋建筑面积为27.2平方米予以调查估算并无不当。另外，本院也函至有关部门得知由于房改房的历史遗留问题，上述房管局记载的27.2平方米为该房屋的使用面积未包含公摊面积，房屋过户时需缴交分摊面积价款。故该询价建议书中的建筑面积对于公摊面积未计算在内，此时的评估价也只是参考价，房屋价值仍需以市场波动及实际成交价为准。因此该建议书中对于建筑面积的表述并无不当，本院予以确认，但是在拍卖程序中应注意披露、释明这一问题。 至于涉案房屋是否必须在评估拍卖前测绘公摊面积并缴清公摊面积价款及国有土地使用权出让金的事项，广州市住房和城乡建设局已明确复函上述费用在房屋交易过户时缴纳，没有必须在拍卖前缴清，故涉案房屋符合移送评估、拍卖的条件。该案执行依据判决申请执行人和被执行人按继承的涉案房屋份额对扣除各项费用后的房屋拍卖、变卖价款予以分割，故本案在符合拍卖条件的情况下，按房屋登记现状移送评估、拍卖，拍卖成交后再测绘公摊面积、处理各项费用问题，符合法律规定，也有利于高效地处理涉案房屋，维护当事人利益。《询价建议书》中附注亦以显著加粗字体标明“本次询价对象房屋性质为房改售房，若发生产权转移时需补缴相应的土地出让金，本次询价结果未考虑该因素的影响，特请建议书使用者注意”的字样，在拍卖过程中，实施法官对于涉案房屋的实际情况及办理过户时需补交的各项费用的承担等问题，应进行披露和说明。何志成主张应先由房屋登记的产权人钟二缴齐上述两项费用后才可移交评估拍卖，显属无理，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人何志成提出的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  黄洋洋 审判员  林少宁 审判员  张慧超 二〇二〇年六月十九日 书记员  叶均兰 翁时尚