河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1891号 上诉人（原审原告）：俞国军，男，1976年5月10日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：常皓，保定市莲池区虹桥法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：姚磊，男，1989年2月11日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。 上诉人俞国军因与被上诉人姚磊确认合同无效纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 俞国军上诉请求：撤销原判，依法确认双方签订的《购房合同》无效。事实和理由：一、《购房合同》在2018年7月30日之前，因违反法律的强制性规定而应认定为无效合同。我国《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……本案中，双方当事人于2015年4月12日签定《购房合同》，合同所涉房产于2018年7月30日才办理不动产权属登记，《购房合同》签订时，该房产还未办理权属登记。依据上述法律规定，本案房产在2018年7月30日之前不得转让，《购房合同》违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，同时，依据《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综上，《购房合同》在2018年7月30日之前，因违反法律的强制性规定而应认定为无效合同。二、《购房合同》在2018年7月30日之后，因违反河北省人民政府和保定市人民政府关于房产限售的公共管理秩序，损害社会公共利益而应认定为无效合同。河北省人民政府办公厅在2017年5月4日发布了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（冀政办字（2017）45号），以加强房地产市场调控。保定市人民政府根据该实施意见，于2017年5月21日发布《关于加强房地产市场管理的意见》（保政发（2017）14号），该文件第四条第六款明确规定“住房自取得《不动产权证书》未满2年的，不得买卖。”本案中，所涉房产于2018年7月30日办理《不动产权证书》，在法定期限内不得转让。综上，《购房合同》在2018年7月30日之后，因违反河北省人民政府和保定市人民政府关于房产限售的公共管理秩序，损害社会公共利益而应认定为无效合同。三、本案《购房合同》不具备合同生效的法定要件，依法应认定为无效合同。我国《民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效……违背公序良俗的民事法律行为无效。在本案中，双方签订的《购房合同》先违反了《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，后违反了河北省人民政府和保定市人民政府关于房产限售的公共管理秩序，损害社会公共利益。因此，本案《购房合同》不具备生效的法定要件，应认定为无效合同。 姚磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，判决上诉人继续履行合同义务，办理房屋过户更名手续。理由：1.本案中双方在2015年4月12日签订的购房合同是双方认可自愿签订的，已经实施了合同约定的首期房款和房屋的实际交付，该购房合同不违反国家法律法规的强制性规定，不具备合同无效的情形，该购房合同属有效合同。2.虽然上诉人与被上诉人签订购房合同时所涉房产未办理房产证，但在签订合同时，该房屋房产公司已出具合同并在2018年7月30日涉案房产已经办理完毕不动产权证书，所有权属是确认的，上诉人应该履行双方签订的购房合同。3.省市人民政府是地方性政府机关，其所颁布的行政法规不能对抗法律法规，且冀政办字（2017）45号文件和保政发（2017）第14号文件，两份文件的发布时间和生效时间均晚于本案合同的签订时间，根据法不溯及既往原则，不适用本案，故双方签订的买卖合同合法有效，双方应继续履行。请求法院驳回上诉，维持原判，判决上诉人继续履行合同，协助办理房屋的过户更名手续。 俞国军向一审法院起诉请求：依法确认俞国军、姚磊间的《购房合同》无效并判决姚磊返还俞国军房屋及承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：俞国军、姚磊2015年4月12日签订的《购房合同》，约定俞国军自愿将坐落于保定市新市区，房屋面积为92.99平方米出售给姚磊，房屋总价636000元，合同生效之日支付了316000元，姚磊后续手续（即更名网签合同手续）办理完全之日付俞国军余额320000元；俞国军应于合同生效之日，将房屋交付给姚磊。后续改名手续在2015年5日底前办理完毕。合同签订后，姚磊于合同签订之日支付俞国军316000元，俞国军交付姚磊房屋钥匙。但是房产的更名手续至今未变更至姚磊名下，姚磊亦未将购房款余额320000元支付给俞国军。2018年7月30日，坐落于乐凯北大街****楼****房产办理了不动产权证书，权利人为俞国军，共有情况为单独所有。上述事实，俞国军与姚磊没有异议，一审法院予以确认。一审庭审中，俞国军主张根据【冀政办字［2017］45号】2017-05-04文件和保政发【2017】第14号文件，“住房自取得《不动产权证书（《房屋所有权证》）》未满2年的，不得买卖”，并且依据《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，因此在2018年7月30日之前，本案不动产没有领取不动产证书之前，合同是无效的合同。姚磊辩驳地方性政府所颁布的行政法规不能对抗法律规定，并且根据法不溯及既往的原则，俞国军的主张不应得到支持。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十二条、第四十四条的规定，当事人本着自愿的原则订立的合同受法律保护，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中双方当事人本着自愿的原则，于2015年4月12日签订了购房合同，并且于签订合同当日俞国军履行了房屋交付义务、姚磊按照合同约定支付了俞国军购房款316000元，双方履行了部分合同义务，亦证明合同签订是双方的真实意思表示，合同合法、有效，一审法院予以确认。俞国军未举证证明与姚磊签订合同时，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定合同无效的情形。且【冀政办字[2017]45号】2017-05-04文件和保政发【2017】第14号文件生效前，双方基于法律规定订立的购房合同，当事人对于建立在国家法律、法令等之上的信赖利益仍然应该受到保护。本案中购房合同签订的日期为2015年4月12日，签订合同当日姚磊取得钥匙并已实际入住至今，【冀政办字[2017]45号】2017-05-04文件和保政发【2017】第14号文件均是2017年5月份发布的，自2017年5月23日起实施，根据法不溯及既往原则，俞国军主张《购房合同》无效，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十二条、第四十四条、第五十二条的规定，判决：“驳回原告俞国军诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告俞国军负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人于2015年4月12日签订了购房合同，并在签订合同当日，按照合同的约定，由上诉人俞国军向被上诉人姚磊交付了房屋，姚磊向俞国军支付了购房款316000元，双方履行了部分合同义务，证明合同是双方当事人的真实意思表示，俞国军也未举证证明与姚磊签订合同时，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中合同无效的情形，故一审法院认定购房合同合法有效，并无不当。俞国军提供的【冀政办字[2017]45号】文件和保政发【2017】14号文件均发布于2017年，而本案购房合同签订于2015年4月12日，且签订合同当日姚磊即取得涉案房屋钥匙并已实际入住至今，双方基于法律规定订立的购房合同，当事人对于建立在国家法律、法令等之上的信赖利益应该受到保护，故一审法院根据法不溯及既往原则，对俞国军的诉讼请求不予支持，并无不当。 综上所述，俞国军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人俞国军负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛育红 审判员  孟庆池 审判员  马 媛 二〇二〇年六月三日 书记员  颜靖涵