新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2325民初449号 原告：奇台县方正房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县古城南街。法定代表人：陈志贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：张颖，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。被告：赵世军，男，1968年6月6日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。被告：陈淑珍，女，1966年4月6日出生汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：赵世军，男，1968年6月6日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县，系陈淑珍丈夫。原告奇台县方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正公司）与被告赵世军、陈淑珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告方正公司的委托诉讼代理人张颖，被告赵世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方正公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令二被告支付所购商铺房款39303元；2．请求人民法院依法判令二被告按合同约定支付逾期付款违约金28691元（2015年5月1日至2019年9月1日按照合同约定未付款项日万分之五计算）。合计67994元；3．要求二被告继续从起诉之日起按照合同约定承担违约金至本案款项全部履行完毕。（庭审中，原告增加诉讼请求，主张保全费590元）事实与理由：被告于2013年11月25日购买原告开发的奇台县北门蔬菜综合市××座商铺，并于同日签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定该商品房建筑面积为43.3平方米，第四条约定总价为190347元，第五条面积确认及面积差异处理约定以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价不变，总价多退少补；由于签订买卖合同时房屋面积为预测面积，后经新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司测绘最终面积为47.77平方米，按照合同约定，被告应补足面积差异部分房款。经原告多次讨要，被告均以种种理由未交房款，原告无奈诉至法院，请求人民法院依法判决。赵世军、陈淑珍辩称，原告说房屋是2014年验收，2014年10月通知商铺入住，2016年8月2日房管所出具的商品房最终测绘报告面积2份，与被告合同的面积是一致的，房管所证明可以证明被告的面积没有增大，2016年7月9日开庭笔录1份，有法官及原被告律师向测绘公司发表若干提问，上述律师及审判员的发问，甘工回答得很具体也很详细，最终证明房屋面积没有增大；奇台法院的判决书证明被告已经将房屋房款付清，要求开发商交房，判决书第三页有方正公司提供的证据及抗辩意见，证明案涉商铺于2013年11月10日全部竣工，2014年7月20日经过5方验收合格，交房使用；执行通知书也证明被告并未欠房款；原告说被告的合同已经交付被告，但是被告没有收到合同，合同上第五页有开发商加盖的公章，合同内容部分与被告的合同不符，故原告篡改被告的合同属实。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据质证。对于双方当事人无异议的证据：原告提交的（2016）新2325民初2350号判决书、（2017）新23民终1477号判决书各1份，二被告提交的民事上诉状1份，本院予以确认，并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：1．原告提交的商品房买卖合同1份。二被告认为签合同的时候是空白合同，被告的合同第五页第一项签合同的时候约定是没有的、合同第七页1、2项当时也是空白的、第八页第八条日期有改动、合同第五页最上面加盖公章，证明被告是2015年4月拿的合同，如果被告拿到合同，不会有测绘的面积，故对该份合同不予认可。本院对该证据被告无异议部分的真实性予以确认。2．原告提交的新嘉测字（2014）奇55号房产面积测量报告1份。二被告对该报告不予认可，认为被告有一份2016年7月9日的现场提问和回答。本院对该证据的真实性予以确认。3．原告提交的保全费票据1张。二被告对该证据不认可。本院对该证据的真实性予以确认。4．二被告提交的奇台县房管所出具证明1份。原告对该证据不认可，认为2014年7月20日以前报奇台县房产管理局为预测面积，2014年10月房屋竣工验收后原告提交了实测面积测绘报告，房管所向各业主办理登记是以实测面积为依据。本院对该证据来源的真实性予以确认。5．二被告提交的2016年7月9日现场提问笔录1份1份。原告对该证据不认可，认为在整理的发问中，测绘员甘工回答该商铺的功能发生变化，公摊部分分给1、2楼的业主，因此该商铺不论是公摊还是商铺面积最终都将所有的面积办理在被告的产权登记中，被告享有95.54平米的所有权，因此房屋面积增大属于客观事实。该证据系原告自行制作的打印件，真实性无法确认，本院对该证据的真实性不予确认。6.二被告提交的公摊面积说明表1份。原告对该证据不认可，认为该组证据无法说明房屋的产权面积，仅是被告整理的公摊面积表。该证据系被告自行制作形成，真实性无法确认，本院对该证据的真实性不予确认。7.二被告提交的协助执行通知书1份。原告对该证据不认可，认为该证据在建筑面积平方处有多处改动。该证据系复印件，真实性无法核实，本院对该证据的真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年11月25日，被告赵世军、陈淑珍夫妻二人购买了原告开发的奇台县北门蔬菜综合市××座商铺，并与原告方正公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容有：第三条、买受人（被告）所购商品房的基本情况…该商品房合同约定建筑面积86.6平方米，其中套内建筑面积65.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.28平方米；第四条、计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4396元，总金额380694元…第五条、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。…1、双方自行约定：（1）以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补（该条为黑色条形章）…第七条、买受人逾期付款的违约责任…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金…。原告出示的合同中单价部分上方有备注内容：此房屋最终测绘面积为95.54平方米，单价为4396元，总价为419994元，大写：肆拾壹万玖仟玖佰玖拾肆元整。2014年9月20日新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司（以下简称嘉诚公司）接受原告委托，对原告开发的北门蔬菜综合市场A区5#号楼进了面积测算，经测绘诉争商铺套内面积未变化仍为65.32平方米，公摊面积增加了8.94平方米，为30.22平方米，总面积变更为95.54平方米。另查明：2016年7月11日，二被告以商品房销售合同纠纷将原告诉至奇台县人民法院请求处理，本院审理后于2016年8月19日本院做出（2016）新2325民初2350号民事判决书，判令：“一、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告赵世军、陈淑珍交付位于××县、64号两间商铺；二、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告赵世军、陈淑珍支付逾期交房的违约金56342.7元。”原告方正公司不服该判决在上诉期内向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月16日做出（2017）新23民终1477号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。两次庭审中查明的事实一致。再查明：房屋面积误差比为10.32%［（95.54平方米-86.6平方米）÷86.6平方米］×100%。本院认为，本案争议的焦点问题为：被告是否应当补交原告主张的房款并承担违约金？本案中，原告方正公司与被告赵世军、陈淑珍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。对于案涉商铺的面积，原告提交了嘉诚公司出具的测绘报告证实实测面积为95.54平方米，被告辩解面积并未增大，但其提供的证据并不足以证实其辩解意见，本院不予采信。被告提交的奇台县房产管理局房屋权属档案查询证明虽然载明案涉房产产权面积为43.3平方米，但证明中并未明确是预售登记面积还是实测面积，在未办理权属证书的情况下，并不能证明是实际的产权面积。本院认为，在商品房买卖预售的过程中，签订合同时以预测面积计算，最终产权面积以实测面积计算属于常见的交易方式，因为设计图纸与实际施工存在一定偏差，预测面积与实测面积出现差异亦属正常，法律及司法解释对于该类差异亦作出了相应规定分别进行处理。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”则当面积误差条件成就时，应按约定或法定形式结算房款。现从原告提交的合同看，虽然合同落款时间为2013年11月25日，但该合同单价上方备注的面积来源于2014年9月20日嘉诚公司出具的测绘报告，由此可以反映，该合同签订后至少至2014年9月20日之前由原告持有，并未交付被告，对于合同上的面积确认及面积差异处理等内容是否在签订合同上即对被告作出告知说明并不能确定，且该内容为黑色条形章加盖，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，应属格式条款，本案中，房屋面积误差比为10.32%，已经超过了误差绝对值３％的上限规定，超出了被告订立合同时能够预见的范围，明显加重了被告的责任，该格式条款应属无效，则本案应适用上述司法解释规定予以处理。本案中，因合同尚在继续履行中，商品房单价为4396元/平方米，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款12599.8元（95.54平方米×3%×4396元/平方米）应由被告补足，超出部分则由原告承担，商铺所有权归被告所有。对于违约金，违约金是合同各方出现违反合同约定的情况时，违约方向守约方支付一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。本案中双方在合同中对约定面积的房款给付期限进行了明确约定，被告也按照约定如期交纳了房款，针对约定面积房款的逾期付款违约金合同中确有约定，但对于增加部分的面积双方并未约定付款期限，也未就此达成补充协议，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。对于原告主张的保全费590元，属于为案件处理需要实际支出的费用，依法应由被告承担109元，超出部分由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第三十九条、第四十条、第六十一条、第六十二条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告赵世军、陈淑珍于本判决生效后十日内向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司给付增加面积的房款12599.8元、保全费109元，合计12708.8元；二、驳回原告奇台县方正房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515元，减半收取计757元，由原告奇台县方正房地产开发有限责任公司负担617元，被告赵世军、陈淑珍负担140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   石志亮二 ○ 二 ○ 年 六 月 十 八 日书  记  员   沈 媛