浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初6777号 原告：张会仙，女，1952年5月27日出生，汉族，住宁海县。 原告：俞中跃，男，1972年6月1日出生，汉族，住宁海县。 原告：俞中宽，男，1976年4月12日出生，汉族，住宁海县。 原告：俞亚平，女，1980年6月30日出生，汉族，住宁海县。 原告：俞亚芳，女，1978年4月11日出生，汉族，住宁海县。 上述委托诉讼代理人：赖金茂，浙江鑫目（宁波石化开发区）律师事务所律师 上述委托诉讼代理人：王可，浙江鑫目（宁波石化开发区）律师事务所律师。 被告：李建庆，男，1967年9月14日出生，汉族，住宁海县。 被告：项仲庆，男，1966年11月8日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：陈佩芬（系被告项仲庆配偶），女，1968年10月23日出生，汉族，住宁海县。 第三人：钱建平，男，1967年8月15日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：徐峰，浙江知仁律师事务所律师。 原告张会仙、俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳与被告李建庆、项仲庆及第三人钱建平为农村房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序进行审理。本院于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告张会仙、俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳的委托诉讼代理人赖金茂，被告李建庆，第三人钱建平的委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼，被告项仲庆经本院合法传唤，无正当理由未到庭。审理过程中，原、被告及第三人申请庭外和解60天，和解期间双方未能达成一致意见。本案现已缺席审理终结。 原告张会仙、俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳起诉要求：1.确认俞乾章与被告李建庆、项仲庆签订的《卖屋绝契》无效；2.判令被告李建庆、项仲庆立即返还五原告已支付的购房款80000元并支付利息（以80000元为基数，自2000年12月8日起至实际履行完毕之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；3.判令被告李建庆、项仲庆赔偿五原告经济损失 3510489.95元；4.本案诉讼费由被告李建庆、项仲庆承担。 事实和理由：原告张会仙系俞乾章的配偶，原告俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳系俞乾章的子女。俞乾章于2005年4月26日去世，五原告系俞乾章的法定继承人。2000年12月8日，俞乾章与被告李建庆、项仲庆签订《卖屋绝契》一份，约定俞乾章以80000元价格购买坐落于宁海县××镇××村××层××楼梯的住宅楼房，该房屋由两被告从第三人钱建平处取得。购房后，俞乾章一家一直居住在该房屋内，且对房屋进行了装修。因涉案房屋列入拆迁范围，第三人钱建平先向法院起诉要求确认钱建平与两被告签订的协议无效，法院判决支持其诉请［案号：（2018）浙0226民初8439号，判决已生效］。此后，第三人钱建平又起诉要求五原告腾房，法院又判决支持其诉请［案号：（2019）浙0226民初2604号］。上述两个案件的判决直接导致俞乾章与两被告签订的《卖屋绝契》无效，且五原告需腾退房屋。期间，第三人钱建平以“房主”身份与拆迁方宁海县跃龙鹏程城市开发建设投资有限公司签订了《拆迁补偿安置协议书》。经核算，该房屋的拆迁补偿安置利益为3510489.95元。综上，请求法院支持五原告的诉请。 为证明上述事实，五原告举证如下： 1.《卖屋绝契》复印件［原件存放于（2019）浙0226民初2604号案卷］一份，拟证明被告李建庆、项仲庆将涉案房屋作价80000元出售给俞乾章的事实。 2.（2018）浙0226民初8430号民事判决书、（2019）浙0226民初2604号民事判决书各一份，拟证明被告李建庆、项仲庆与第三人钱建平签订的《抵偿协议》被法院确认无效；法院判决要求五原告腾退房屋的事实。 ?3.《房屋征收估价报告》复印件4份、《拆迁补偿安置协议书》复印件1份，拟证明涉案房屋评估价为109892元，附属物及装修评估价为71082元；涉案房屋可得拆迁补偿安置利益共可得3510489.95元的事实。 4.《集体土地建设用地使用证》复印件一本、房屋面积测绘图、院子面积测绘图各1份，拟证明涉案房屋的土地面积为194.07平方米，建筑面积为299.92平方米的事实。 被告李建庆答辩称，被告李建庆、项仲庆以抵偿82570元债务的方式从第三人钱建平处取得涉案的三间两层一楼梯房屋。约过了一年左右，被告李建庆、项仲庆通过中介介绍，以80000元价格卖给俞乾章。俞乾章支付了购房款80000元，并一直居住、使用该房屋至今。现因房屋涉及拆迁，第三人钱建平要求五原告腾空返还房屋，并非两被告要求原告腾空返还房屋，两被告并无过错。请求法院依法判决。 被告项仲庆未作答辩。 被告李建庆、项仲庆未提供证据。 第三人钱建平答辩称，原告陈述的房屋抵偿及买卖情况均属实；第三人曾两次起诉的情况亦属实。俞乾章明知购买的房屋土地性质为集体所有，且俞乾章与被告李建庆、项仲庆均非第三人钱建平所在村集体的经济合作社社员，故致使《卖屋绝契》无效的过错责任在俞乾章与两被告，与第三人无关。 当事人提供的证据，经庭审质证，被告项仲庆未到庭，视为放弃质证的权利，本院对证据认证如下： 一、原告提供的证据1，被告李建庆无异议，第三人表示对该情况不清楚。本院对该证据的真实性予以认定。 二、原告提供的证据2，被告李建庆无异议，第三人对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为并非两份判决致使《卖屋绝契》无效，是因该《卖屋绝契》本身违反强制性规定而无效。本院对该组证据的真实性予以认定。 三、原告提供的证据3，被告李建庆认为其未参与拆迁，情况不清楚。第三人对其真实性无异议，但认为与本案无关联。本院对该组证据的真实性予以认定。 四、原告提供的证据4，被告李建庆无异议，第三人对其真实性无异议，但认为与本案无关联。本院对该组证据的真实性予以认定。 经审理查明，本院认定事实如下： 原告张会仙系俞乾章的配偶，原告俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳系俞乾章的子女。俞乾章于2005年4月26日去世，五原告系俞乾章的法定继承人。 1999年9月17日，两被告与第三人钱建平达成《抵偿协议书》，协议内容为：今有钱建平与李建庆、项仲庆合办砂场，因经营不当，无法继续合伙经营，经双方结算，钱建平共计欠李建庆、项仲庆人民币82570元，钱建平在1999年11月7日前不能将该欠款归还给李建庆、项仲庆，则钱建平自愿将坐落于宁海城××村××层××楼房屋（四至：东路；南路；西与钱建平共墙；北至自留地）四至清楚，门窗壁落一并在内作价82570元抵偿给李建庆、项仲庆所有，以作还款，双方共墙及围墙共有；围墙以共墙到建平车门东顶角边间隙5厘米，道地及共墙升平台或高或低，双方无权干涉；经村委会及当事人签字后生效。第三人钱建平在债务人处签名并捺印，两被告在债权人处签名并捺印，村委会在该协议上签字。 2000年12月8日，俞乾章与被告李建庆、项仲庆签订《卖屋绝契》一份，约定：被告李建庆、项仲庆将从第三人钱建平处抵债所得的坐落于宁海县××镇××村××层××楼梯住宅楼房出卖给俞乾章永久管业使用；详见《集体土地建设用地使用证》宁集建（1995）字第8××3号；经双方议定屋价为80000元整，当即付清等内容。俞乾章支付购房款80000元后，其与家人一直居住使用涉案房屋至今。 因涉案房屋列入拆迁范围，第三人钱建平在封面打印有“二0一八年一月二十日”的《拆迁补偿安置协议书》落款处签名并按印。该协议书载明：土地总面积338.8平方米，合法土地上建筑总面积609.84平方米，土地证号：8××3；选择货币安置方式进行安置；可安置面积为609.84平方米；拆迁部门应支付第三人钱建平的款项：1.被拆迁房屋评估价值648705元；2.可安置面积补偿费4329864元（609.84平方米×7100元／平方米）；3.货币安置补助费1244642.25元（4978569元×25%）；4.临时过渡补贴费 54885.6元（609.84平方米×15元/月·平方米×6个月）；5.搬家补贴费121968元（609.84平方米×200元/平方米）；6.签约搬迁奖励费182952元（609.84平方米×300元/平方米）；7.提前搬迁奖励20000元；8.被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款851577元；9.住宅改为经营用房补贴5000元，以上合计7459594元。 经测绘，涉案房屋的土地面积为194.07平方米［包含在宁集建（1995）字第8××3号《集体土地建设用地使用证》登记的面积范围内］，建筑面积为299.92平方米。经评估，涉案房屋的评估价为109892元，附属物及装修评估价格为71082元。 2018年12月17日，第三人钱建平向本院起诉要求确认钱建平与被告李建庆、项仲庆签订的《抵偿协议书》无效；判令被告李建庆、项仲庆立即腾空房屋归还原告。2019年3月11日，本院作出（2018）浙0226民初8430号民事判决书，判决确认钱建平与被告李建庆、项仲庆于1999年9月17日签订的《抵偿协议书》无效；驳回原告钱建平的其他诉讼请求。该判决已生效。 2019年4月17日，第三人钱建平又诉至本院，要求原告张会仙、俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳将宁集建（1995）字第8××3号土地上的房屋（具体四至：东至路、南至路、西与钱建平共墙，北至自留地）腾空并搬离。2019年10月17日，本院作出（2019）浙0226民初2604号民事判决书，判决五原告腾空并搬离涉案房屋。该案经上诉后，二审维持原判。 另查明，《宁海县跃龙街道坑龙王股份经济合作社征收集体所有土地房屋拆迁实施方案》规定：住宅用房补偿安置方式为调产安置和货币安置二种，其可安置面积按被拆迁房屋合法建筑面积1:1确定或按合法土地使用权面积1.8容积率换算；被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿；住宅用房可安置面积的补偿资金，按7100元/平方米结算;货币安置补助，按本方案中货币安置条款补偿金额的25%给予补助；临时过渡补贴费，按被拆迁房屋合法建筑面积每平方米每月15元计发，选择货币安置方式的计发6个月；搬家补贴费，按被拆迁住房合法建筑面积每平方米200元标准给予一次性的搬家补贴；签约搬迁奖励费，被拆迁人在搬迁期限内签约并完成搬迁的，按合法建筑面积或1.8容积率计算的建筑面积每平方米给予300元签约搬迁奖励费。 本院认为，俞乾章与两被告买卖的房屋系集体土地，而双方均非该涉案房屋所在村的集体经济组织成员，该合同违反了法律法规强制性规定，五原告作为俞乾章的法定继承人，请求确认双方签订的《卖屋绝契》无效，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对五原告作为俞乾章的法定继承人要求两被告返还购房款 80000元的诉请，本院予以支持。 合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的主要争议焦点为两被告应当赔偿五原告的损失金额问题。本院认为，因涉案房屋列入拆迁范围，按照拆迁方案，五原告不是产权人不能与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，但可参照拆迁方案的相关规定确定损失。五原告的损失应综合考虑房地产升值、拆迁补偿利益及合同双方的过错程度等因素予以确定。俞乾章与两被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有仍进行买卖，各自均有过错，本院酌定俞乾章承担20%的责任，两被告承担80%的责任。经测绘，涉案房屋的土地面积为194.07平方米，建筑面积为299.92平方米，参照《宁海县跃龙街道坑龙王股份经济合作社征收集体所有土地房屋拆迁实施方案》的规定，涉案房屋相应的可安置面积为349.326平方米（194.07平方米×1.8），可安置利益为：1.被拆迁房屋评估价值109892元；2.可安置面积补偿费2480214.60元（349.326平方米×7100元/平方米）；3.货币安置补助费647526.65元（2590106元×25%）；4.临时过渡补贴费 26992.8元（299.92平方米×15元/月?平方米×6个月）；5.搬家补贴费59984元（299.92平方米×200元/平方米），共计3324610.05元。因签约搬迁奖励费、提前搬迁奖励均需以完成搬迁为前提，涉案房屋至今未搬迁，能否取得存在不确定性，故签约搬迁奖励费、提前搬迁奖励不予作为损失计算。综上，两被告应当赔偿五原告的损失金额为2595688元［（3324610.05元-80000元）×80%］。 关于被拆迁房屋装修及附属设施补偿款问题。本院认为，涉案房屋列入拆迁范围，经评估，涉案房屋的装修及附属设施价值为71082元。俞乾章购买房屋后进行装修及添附，因评估机构评估的装修及附属设施价值是根据成新率确定的现有残值，故该部分费用应由五原告享有。 关于利息损失问题。本院认为，利息损失与增值损失均为损失，产生增值损失的前提是需投入80000元购房款，故原告张会仙、俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳在主张增值损失的同时又主张利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。 根据合同相对性原则，两被告需承担合同无效的法律后果。两被告承担责任后，可向第三人钱建平主张相应权利。 故此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认俞乾章与被告李建庆、项仲庆签订的《卖屋绝契》无效； 二、被告李建庆、项仲庆于本判决生效后十五日内向原告张会仙、俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳返还购房款80000元，支付装修及附属设施费71082元，赔偿经济损失2595688元，合计2746770元； 三、驳回原告张会仙、俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳的其他诉讼请求。 如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案诉讼费36284元，由原告张会仙、俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳负担9228元，由被告李建庆、项仲庆负担27056元。 原告张会仙、俞中跃、俞中宽、俞亚平、俞亚芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李建庆、项仲庆于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长  刘巧丽 人民陪审员  魏章潮 人民陪审员  陈其家 二〇二〇年六月三十日 代书 记员  沈 谦 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。