广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初10799号原告：孙静玲,女，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王丽萍，广东深德瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志海，广东深德瑞律师事务所律师。被告：陶华玲，女，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：廖增金，广东亚桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜甜，广东亚桐律师事务所律师。原告孙静玲与被告陶华玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人王丽萍、被告陶华玲委托诉讼代理人廖增金、刘甜甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙静玲向本院提出诉讼请求：1.被告以1296911元（人民币，下同）回购原告所持有的中铁诺德公馆某号商铺；2.被告承担违约金389073.3元（按合同约定回购价格129611元的30%计算）；3.被告承担本案诉讼费、诉讼保全费、担保费等与诉讼有关的费用；4.以上诉讼金额暂计至1685984.3元。被告陶华玲辩称，1.原告并非回购合同的约定的回购主体，即孙静玲没有资格提起回购要求，且原告向被告主张回购商铺时，因约定的回购时间未到，原告无权向被告主张回购商铺，原告未按约定在商铺回购期限内提出回购商铺的要求，亦无权向被告主张回购商铺。2.原告向被告主张回购商铺时，因未满足约定的回购条件，被告有权拒绝原告的回购要求。原告擅自改变了商铺的结构，并对商铺进行损坏，被告有权拒绝回购。根据回购协议第四条第一款及第五条之约定可知，原告擅自改变商铺结构或损害商铺的，被告可拒绝接受此商铺的回购。由被告提供的现场拍图可以看出涉案的商铺现已出租给深圳市大米和小米儿童教育发展有限公司，且未经被告的同意，擅自允许该教育公司将二楼商铺打通，破坏原有商铺的基本结构及损坏了原有商铺，被告有权根据约定拒绝原告的回购商铺要求。商铺物权状况存在瑕疵，不满足回购协议约定的回购条件，被告有权拒绝回购，其一，根据回购协议第三条之约定，原告要求被告回购商铺前必须结清有关按揭、抵押、税项等债务，并确保商铺权利无瑕疵，而该商铺现在仍处于出租状态，该商铺物权存在瑕疵即不直接的占有使用权，不满足商铺回购条件。其二根据回购协议第四条第四款之约定，回购期间，商铺有被抵押、查封或成为诉讼、仲裁争议的任何情况之一，被告有权拒绝回购。原告向被告要求回购商铺时，有义务向被告提供完整、无权利瑕疵的商铺，而原告向被告申请回购商铺时，并没有按照约定将有关商铺的详细物权情况报告给被告，被告有权拒绝回购。3.原告购买商铺实为进行风险投资，由于商铺运营有本身的投资周期，原告在无权或未满足回购条件下提出回购要求，起诉被告，实则是为了转移风险获取不当利益。原告曾起诉被告索要已支付的商铺购房款，该笔购房款支付为其合同义务，因法院驳回其所有诉讼请求，为达到其谋取不正当利益的目标，现在商铺正常经营的过程中，要求被告回购商铺，所以再一次的恶意征利行为，而且原告也将商铺委托出租，获取有关商铺租赁费用收益后，无正当理由要求被告回购商铺，甚至再恶意起诉被告实为转移风险，谋取更多的利益。综上所述，原告要求被告回购商铺及支付违约金是没有任何事实和法律依据的，恳请法院在查明案件事实的基础上驳回原告所有的诉讼请求。经审理查明，深圳市盛通合和资产管理有限公司（以下简称盛通公司）系自然人独资的有限责任公司，被告陶华玲系盛通公司的法定代表人，其出资比例为100%，该公司于2020年1月21日注销登记。案外人张广明（乙方）与盛通公司（甲方）于2015年1月10日签订《[中铁诺德公馆一期商铺]回购协议》，约定乙方购买位于深圳市龙岗区中铁诺德公馆某号商铺，建筑面积47.81平方米，成交价格1296911元。甲方郑重承诺，自成交之日起5年后的一个月内（即自2020年1月10日至2020年2月9日），如乙方因任何原因不愿继续持有该商铺物业，可提出书面申请，并持本协议到甲方公司进行申请，甲方应无条件在收到书面申请后15个工作日内，以成交价格1296911元回购该物业。乙方在要求甲方回购该商铺之前必须清结有关按揭、抵押、税项等债务，并确保对该商铺权利无瑕疵。如遇下列特殊原因，甲方可拒绝接受此物业回购：1.乙方擅自改变商铺结构或用途；2.因遭遇不可抗力因素导致商铺损毁、消失，或无法正常使用的；3.签订《房地产买卖合同》之后商铺产权发生转移的；4.回购期间，该房屋有被抵押、查封或成为诉讼、仲裁争议标的等任何情形之一的。协议另对其他事项进行了约定。原告提交不动产权证显示其系100%所有权人，其于2015年5月20日向深圳中铁粤丰置业有限公司（以下简称中铁粤丰公司）购买商品房。另查，2015年7月1日，原告与案外人深圳市优资行商业运营有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，将涉案商铺委托经营管理，管理期限自2015年7月1日至2020年6月30日，深圳市优资行商业运营有限公司每月支付原告保底租金收益4303元。再查，原告曾向本院起诉中铁粤丰公司、盛通公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法作出（2018）粤0307民初202XX号民事判决，该判决在审理查明部分认定，张广明系原告的母亲。中铁粤丰公司系涉案房地产的开发商。案外人关世春作为买受人之一、盛通公司作为买受人之二与中铁粤丰公司于2014年12月31日签订了《商品房整体买卖合同》，约定两买受人整体打包购买包括涉案房产在内的45套商铺。2015年1月10日，盛通公司作为甲方、张广明作为乙方签订了一份《商铺买卖协议》，协议有以下约定：鉴于甲方是中铁诺德公馆一期商铺指定合作单位，乙方有意向甲方购买位于深圳市龙岗区坂田坂雪岗大道与永香路交汇处中铁诺德公馆某号房产，预售面积47.81平方米，总价款为1296911元，该总价款包含购房费用350033元和购房价款946878元（该价款为《深圳市房地产买卖合同（预售）》）的登记价款，并同意以此价款办理按揭贷款手续及产权过户手续，乙方接受上述价款，并确认该价格符合市场规律，日后不得对此提任何异议。盛通公司于2015年1月10日向张广明出具收款收据，载明收到中铁诺德中央道1栋202商铺定金50000元；于2015年1月12日向张广明出具收款收据，载明收到中铁诺德中央道1栋202商铺定金150000元；于2015年1月16日向张广明出具收款收据，载明收到中铁诺德中央道1栋202商铺购房费150033元、首期款476878元；于2015年3月25日向张广明出具收款收据，载明收到中铁诺德中央道1栋202房款470000元；上述总款共计1296911元。2015年5月20日，原告作为买受人，中铁粤丰公司作为出卖人，双方签订深（龙）网预买字（2015）第135XX号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向中铁粤丰公司购买位于深圳市龙岗区中铁诺德公馆某号楼裙楼某号房，建筑面积为47.81平方米，总价款为946878元。原告于2015年10月23日取得上述房产的产权证书，产权证号为粤（2015）深圳市不动产权第001XXXX号，登记价为946878元。针对该案，本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，2015年1月10日，原告之母张广明与盛通公司签订了《商铺买卖协议》，约定张广明有意向盛通公司购买涉案房产，并对双方的权利义务进行了明确的约定，之后至2015年3月25日张广明共向盛通公司支付了购房款共计1296911元，盛通公司亦向张广明出具了书面收款收据。经原告、张广明、盛通公司、中铁粤丰公司协商同意，由中铁粤丰公司与原告于2015年5月20日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并依据该《深圳市房地产买卖合同（预售）》，2015年10月23日经深圳市不动产权登记中心登记，原告依法取得了涉案房产的所有权。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同的权利和义务一并转让给第三人”，上述事实表明，张广明在《商铺买卖协议》中的权利和义务已一并转让给了原告，同时，盛通公司在《商铺买卖协议》中的权利和义务也一并转让给了中铁粤丰公司。依据《商铺买卖协议》的约定，涉案房产的总价款为1296911元，原告已支付了该款，不存在多付350033元的情况，至于双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定登记价为946878元，并非双方对涉案房产的总价款进行了变更，而系基于双方在《商铺买卖协议》中的约定，至于约定以部分价款946878元作为房产的登记价是否违反了行政管理规定，应由行政管理机关认定和处理，但原告以登记价低于约定的价款为由主张返还购房款，依据不足，综上驳回孙静玲的全部诉讼请求。后孙静玲和中铁粤丰公司不服该判决提起上诉，广东省深圳市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）粤03民终14XX号民事裁定因上诉人未在法定期限内交纳二审阿健受理费，亦未申请缓交、减交或免交裁定按孙静玲、中铁粤丰公司自动撤回上诉处理。庭审中，原告称盛通公司注销后，被告陶华玲作为其自然人独资股东，未提交证据证明该时期公司财产独立于自己个人的财产，应当对公司债务承担连带责任，原告要求被告履行《[中铁诺德公馆一期商铺]回购协议》，被告拒不履行，故原告提起诉讼。被告则认为原告擅自改变了商铺的结构并对商铺进行损坏，未满足回购条件，故拒绝回购，双方因而成讼。本院认为，本案系买卖合同纠纷。盛通公司是自然人独资有限责任公司，该公司注销后，被告陶华玲作为其自然人独资股东，未提交证据证明该时期公司财产独立于自己个人的财产，应当对公司债务承担连带责任。经（2018）粤0307民初202XX号民事判决认定，张广明在《商铺买卖协议》中的权利和义务已一并转让给了孙静玲，同时，盛通公司在《商铺买卖协议》中的权利和义务也一并转让给了中铁粤丰公司。本案中，张广明与盛通公司之间签订的《[中铁诺德公馆一期商铺]回购协议》约定的权利义务一并转让给孙静玲，孙静玲是本案适格原告。现双方争议的是涉案商铺是否满足回购条件。根据《[中铁诺德公馆一期商铺]回购协议》约定，如遇下列特殊原因，甲方可拒绝接受此物业回购：1.乙方擅自改变商铺结构或用途；2.因遭遇不可抗力因素导致商铺损毁、消失，或无法正常使用的；3.签订《房地产买卖合同》之后商铺产权发生转移的；4.回购期间，该房屋有被抵押、查封或成为诉讼、仲裁争议标的等任何情形之一的。根据庭审调查可知，涉案商铺被打通，结构被改变，且处于委托经营管理状态，合同尚未到期，故本院认为，原告主张要求回购，但未提供充分证据证明其商铺已满足回购条件，应承担举证不能的法律后果，原告的主张缺乏依据，本院对其诉讼请求不予支持，原告可待权利无瑕疵、条件成就后另行法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告孙静玲的全部诉讼请求。案件受理费19974元，减半收取计9987元，保全费5000元，合计14987元（原告已预交），由原告孙静玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李琼玲二〇二〇年六月十九日书记员  张淑惠