苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初284号 原告：苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路1588号。 负责人：李振海，该公司经理。 委托诉讼代理人：陆吕杰，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被告：马亚宁，女，1979年2月22日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 被告：邵珠友，男，1979年5月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李亚东（代理以上两被告），上海市树声（昆山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐永清（代理以上两被告），上海市树声（昆山）律师事务所律师。 原告苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司（以下简称鼎辉物业姑苏分公司）与马亚宁、邵珠友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易诉讼程序。后因本案部分事实需要进一步查实，不宜适用简易程序继续审理，故本案依法转为独任制普通程序，并于2020年5月14日公开开庭进行审理，原告鼎辉物业姑苏分公司的委托诉讼代理人陆吕杰，被告马亚宁、邵珠友的委托诉讼代理人李亚东、徐永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎辉物业姑苏分公司提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告支付物业服务费12288元及逾期付款利息损失（2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业费4096元自2017年12月1日起算，2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业费4096元自2018年12月1日起算，2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业费4096元自2019年12月1日起算，以上均按照银行同期贷款基准年利率4.75%暂计算至2019年11月30日为590.7元，继续计算至被告实际支付之日止），以上共暂计12878.7元。 事实及理由：原告根据苏州鼎辉物业管理有限公司(曾用名：象山鼎辉物业管理有限公司)与姑苏区虎池路1588号星光耀花园的开发商苏州星浩房地产发展有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，向姑苏区虎池路1588号星光耀花园的业主提供了物业服务。被告系姑苏区虎池路1588号星光耀花园10幢101室的业主，其欠缴2016年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费12288元，原告催要未果，故诉至贵院，望判如所请。 被告马亚宁、邵珠友辩称，1、原告擅自提高收费标准，违约在先，其向被告主张违约金缺乏依据。房屋买卖合同明确约定物业费为2.13元/平方米/月，但原告在交房时却按照2.8元/平方米/月的标准向原告收取了4096元。原告当时提出是多退少补，现原告在本案中仍然按照2.8元/平方米/月的标准主张物业费缺乏依据。2、原告承诺的服务标准均是五级以上，其中绿化带管理标准为六级，但原告实际提供的服务却不符合其承诺的标准。例如绿化带多日无人清理；小区休闲、娱乐、健身设施生锈、破损，无人维护；保安随地大小便，上班时睡觉，扎破业主轮胎，殴打业主等。3、被告房屋经常出现地板渗水等问题，被告多次向原告多次反映，被告均不予理会。原告种种怠慢行为使被告及其他业主均对原告产生反感，故而拒绝交纳物业费。4、前期物业管理委托合同第14条载明代收代缴费用每半年结算一次且据实分摊，但原告从来没有公示过，导致我方不清楚代收代缴费用的去向。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月13日，苏州星浩房地产发展有限公司（委托方，房地产开发企业，甲方）与象山鼎辉物业管理有限公司（受委托方，物业管理企业，乙方）签订苏州星光耀花园《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方将星光耀花园委托乙方实行物业管理服务，委托管理服务期限为两年，自2015年11月30日起至2017年11月29日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。如合同期满，业委会与物业公司未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业委会与物业签订物业服务合同生效时终止。该合同第九条约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅2.58元/月/平方米。合同第十四条约定，物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列账，按实合理分摊。 马亚宁、邵珠友向苏州星浩房地产发展有限公司购买了星光耀花园10幢101室房屋（面积121.9平方米）。 经查，象山鼎辉物业管理有限公司于2017年3月20日将名称变更为苏州鼎辉物业管理有限公司，象山鼎辉物业管理有限公司苏州分公司于2017年6月26日将名称变更为苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司，即本案原告。 另查明：2015年12月1日，马亚宁、邵珠友向鼎辉物业姑苏分公司支付了第一年度（2015年12月1日-2016年11月30日）的物业服务费4096元（2.8元/平方米/月×12个月×121.9平方米）。马亚宁、邵珠友未向鼎辉物业姑苏分公司支付此后的物业服务费。 鼎辉物业姑苏分公司陈述，星光耀花园的部分业主与原告签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，且在协议中均约定高层住宅的物业服务费为2.8元/平方米/月，其中公共服务费2.13元/平方米/月，代收代缴费0.67元/平方米/月，但鼎辉物业姑苏分公司称其未与马亚宁、邵珠友签订该协议。据查，本院审理的（2019）苏0508民初9464号、（2020）苏0508民初248号等关联案件中，确查实部分星光耀花园的业主与鼎辉物业姑苏分公司签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，且对物业服务费作了如上约定。鼎辉物业姑苏分公司自星光耀花园交付以来至今为该小区提供了物业服务。 本院认为，根据苏州星浩房地产发展有限公司与象山鼎辉物业管理有限公司签订的苏州星光耀花园《苏州市前期物业管理委托合同》约定，原告鼎辉物业姑苏分公司为苏州星光耀花园提供物业服务，该合同约定的高层住宅物业服务费系2.58元/平方米/月，并明确业主还应承担小区公共设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业公司代收代交的费用。根据原告鼎辉物业姑苏分公司与其他业主签订的《苏州市前期物业管理服务协议》约定，原告鼎辉物业姑苏分公司实际收取的物业服务费系2.8元/平方米/月（其中公共服务费2.13元/平方米/月，代收代缴费0.67元/平方米/月），且被告马亚宁、邵珠友已经支付的2015年12月1日-2016年11月30日年度的物业服务费4096元也是按照该标准支付的，该标准也未超过《苏州市前期物业管理委托合同》的相关约定。据此，本院对原告要求两被告支付2016年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费12288元（2.8元/平方米/月×36个月×121.9平方米）的请求予以支持。 对于原告主张的逾期支付物业服务费的利息损失，原告主张2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业费4096元自2017年12月1日起算，2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业费4096元自2018年12月1日起算，2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业费4096元自2019年12月1日起算，并计算至被告实际支付之日止的请求并无不当，本院予以支持。对于截至2019年8月19日的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至两被告实际支付之日止的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 马亚宁、邵珠友主张代收代缴费用的结算和去向问题，应该由全体业主或业主委员会与物业公司处理，其作为单一业主以此为由拒交物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。物业公司提供物业服务涉及全体业主的共同利益，交纳物业服务费系为了维护物业管理工作的正常进行，马亚宁、邵珠友主张物业服务不到位，既未提供充分、有效的证据证实，亦不能成为其拒交物业服务费的理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 被告马亚宁、邵珠友于本判决生效之日起十日内支付原告苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司物业服务费12288元，并支付逾期付款的利息损失（2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业费4096元自2017年12月1日起算，2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业费4096元自2018年12月1日起算，2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业费4096元自2019年12月1日起算，并计算至被告实际支付之日止；其中截至2019年8月19日的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至两被告实际支付之日止的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 案件受理费122元，由被告马亚宁、邵珠友负担，并于本判决生效之日起10日直接支付给原告苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年六月五日 书记员  杨 昀