河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0392民初320号 原告：李冰，男，1987年12月29日出生，汉族，现住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3号。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住北戴河新区，公司员工。 第三人：单慧娥，女，1955年8月15日生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告李冰与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、第三人单慧娥商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月14日、6月4日公开开庭进行了审理。原告李冰的委托诉讼代理人徐桂华，被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼，第三人单慧娥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李冰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告办理中国红色公寓1117号房屋产权手续。2、判令被告承担本案一切费用。事实和理由：2011年1月9日，原告与被告瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙地产）签订认购书，确定购买由被告瑞龙地产开发的坐落在南戴河中国红色公寓的1117号商品房，并交付了定金。2011年1月15日原告与被告瑞龙地产签订正式的《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙地产。原告购买的1117号房屋，建筑面积59.14平方米，单价13397.58元/平方米，总价款792333元。同时约定本合同自生效之日起30日内由被告瑞龙地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。2011年1月9日原告通过银行转账向被告瑞龙地产交付定金20000元、2011年1月15日原告通过银行转账向瑞龙付房款223543元、2011年1月20日通过交通银行贷款55万元，同时付清公共维修基金3548元、配套费510元、代办费700元。2011年7月4日被告瑞龙地产给原告开具购房发票。2014年4月15日原告一次性还清贷款429501.85元。2011年1月21日被告瑞龙地产交付了上述房屋并出具房屋交接证明,丽都物业为原告出具了验房签字文件及物品明细表。随即原告将房屋委托给秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（现秦皇岛丽都润华物业服务有限公司，以下简称物业公司）经营五年，原告每年享有20天免费居住。2016年5月8日原告与丽都物业续签了委托经营协议一年。2017年3月14日丽都物业出具终止委托租赁协议证明。2018年3月14日，北戴河新区房管部门为被告办理了涉案项目房屋产权手续，产权号码为冀（2018）北戴河新区不动产权第0000776号。现涉案房屋具备办理房屋产权手续。2019年秦皇岛市中级人民法院做出的（2019）冀03执异134号执行裁定书，中止对秦皇岛抚宁南戴河一小区嶺澜公寓（中国红色公寓）1117号房屋相对应的土地使用权的执行。依据上述事实原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价和相关费用，被告瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权处分权。二、现涉案房屋已经具备办理产权手续，但是被告却以种种理由不予办理。被告拒不履行合同约定办理产权手续义务，违反合同法第60条规定。综上，请求法院通过审理查清事实做出公正判决。 原告当庭增加诉讼请求并补充事实理由：确认原告与被告的商品房买卖合同有效，被告瑞龙地产与第三人单慧娥之间的商品房房屋买卖合同无效。之前开庭的案件可以证明，第三人与被告之间的房屋买卖合同并不是真实的房屋买卖关系表示，是胡玉龙与被告借贷行为提供的担保行为，第三人与被告之间的商品房买卖合同在抚宁县建设局备案行为影响了原告的合同权益，因此请求被告与第三人之间的商品房买卖合同无效。 瑞龙房地产辩称，原告与我公司签订的买卖合同是真实的房屋买卖关系意思表示，已经履行完毕，原告的买卖合同是合法有效的。我公司与第三人单慧娥签订的买卖合同是名为买卖实为借款担保，不是真实的房屋买卖关系，该合同也没有实际履行，第三人的买卖合同是无效合同。 第三人单慧娥没有陈述意见。 原告提供了以下证据：证据一、认购书、商品房买卖合同。2011年1月9日原告认购中国红色公寓1117号房屋交纳定金，2011年1月15日正式签订《商品房买卖合同》。证明房屋买卖合同成立并生效。证据二、银行业务凭证、收据、贷款合同及银行放款凭条。证明原告向被告瑞龙房地产支付涉案房屋买卖合同价款、公共维修基金、代办费、配套费等。证明原告履行合同支付房款以及相关费税义务。证据三、发票。2011年7月4日，被告瑞龙地产为原告出具涉案房屋正式发票。证明原告已经履行购买房屋纳税义务。证据四、交房证明、验房签字及物品明细表。2011年1月21日被告瑞龙地产和丽都物业向原告交付合同约定房屋及房内设施。证明涉案房屋所有权转移给原告。证据五、委托经营协议。2011年1月21日原告、被告瑞龙地产、丽都物业三方签订的委托经营协议，2016年5月8日原告与丽都物业续签了委托经营协议一年。证明将该涉案房屋委托给丽都物业经营原告享有涉案房屋的收益权。证据六、终止委托租赁协议证明。证明2017年3月14日原告与丽都物业达成协议终止了委托，原告享有涉案房屋的物权。证据七、（2019）冀03执异134号执行裁定书。证明原告享有该涉案房屋相对应土地的使用权。证八、李冰及家庭成员的户口本复印件，证明李卫平是李冰的父亲，是李冰父亲交的房款。证九、宋云霞诉瑞龙地产2016冀0392民初484号案件中法院调取的胡玉龙案的经侦材料。包括借款合同、胡玉龙的笔录等，主要内容为胡玉龙与瑞龙之间存在借款合同关系，并且在借款合同中明确约定用中国红色公寓的房屋进行担保。第三人的出具的证明，明确表述了其名下备案的房屋是替胡玉龙代为持有的，本身与瑞龙房地产之间并不存在房屋买卖关系。胡玉龙笔录说借给瑞龙借款4000余万元，31套公寓进行担保，找的都是他的亲戚朋友，31套公寓在建设局备案的都是在他的亲戚朋友名下。证十、郭旭睿案件中出庭证人徐某的证人证言。主要内容为，其是中国红色公寓被抵押出去的房子的业主代表，共七八个代表，其是主要代表，负责上访、起诉等。3年前债权人代表来占房子，其和债权人代表以及两个备案人见过（不记得备案人是谁了），谈过给备案人点钱，解除备案，但因要的钱多后来没谈成，其也和债权人公司负责人见过。后来约定业主可以自己住，不能对外出租。 被告的质证意见为：对1-8证据三性均认可。公安机关的笔录可以充分证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，胡玉龙也向公安机关提供了与我公司签订的多份的借款合同，借款合同也明确约定，用中国红色公寓项目房产做抵押担保，我公司与胡玉龙员工签订的31套备案合同都是与胡玉龙借款的担保物，所有的员工也都向公安机关证明了出资人是胡玉龙，其只是代为持有。胡玉龙的笔录说“从2011年度开始帮助借款，后来我感觉他们外债比较多，于2012年7月份左右将中国红色31套公寓备案到我名下，31套公寓备案都是我找的亲戚朋友。对这组证据认可，对真实性、合法性、关联性没有异议。 被告提供了以下证据：证1、我公司与胡玉龙签订的借款合同3份。1117号房屋的备案担保合同一份。31套房屋的担保备案明细表。证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，借款合同中约定用中国红色公寓房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交给公安部门的借款合同能够对应，担保备案明细表和房管局的存档相一致，可以证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，签订的备案合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同，不是真实的房屋买卖关系意思表示。单慧娥作为胡玉龙的员工从没有向我公司交过任何购房款，我公司也从未向单慧娥交付过房屋。证2、还款协议书，我公司与胡玉龙签订的，该协议书明确写明了我公司是归还胡玉龙的借款，胡玉龙在收到欠款后配合我公司去建设局办理解除备案的手续，第四条约定，甲方收到乙方返还的前款后该协议生效，有胡玉龙本人的签字按印，胡玉龙出具了收到了归还欠款的收条并签字，有我公司归还该笔借款的电子银行回单。两份我公司归还胡玉龙欠款的电子回单，银行凭证。该组证据只是部门的银行还款凭证，还款协议书虽然也只是针对31套房其中一套房签订的，足以充分证明我公司与胡玉龙是民间借贷关系，签署的31套房屋备案合同全部都是为民间借贷提供的担保，并不是真实的房屋买卖关系，至于第三人单慧娥的房屋买卖合同从没有向我公司支付过任何的购房款。证3、2018冀0392民初733号判决书，该判决书已判决吴亦楠的合同无效，协助原告办理房屋产权登记，今天开庭的第三人单慧娥和吴亦楠一样都是胡玉龙的员工。 原告的质证意见：借款合同明确约定用红色公寓房屋担保并且原告名下的房屋也确实备案在进行担保的31套备案明细表中，履行了部分的还款协议，也证实了用备案房屋为借款担保的事实，被告提交的证据可以证实被告与第三人之间的房屋买卖合同仅仅是为借款担保的行为不是真实的房屋买卖意思表示。 本院调取了第三人单慧娥与被告瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》，买受人是单慧娥，出卖人瑞龙房地产，购买房屋是中国红色公寓11层17号房，签订日期2012年7月13日，在原抚宁县房地产市场管理所备案时间是2012年7月13日。该合同与瑞龙房地产提供的一致。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年1月9日，原告与被告瑞龙房地产签订认购书，认购被告瑞龙地产开发的坐落在南戴河中国红色公寓的11层17号商品房，交付了定金2万元。2011年1月15日双方签订《商品房买卖合同》。11层17号房屋，建筑面积59.14平方米，单价13397.58元/平方米，总价款792333元。原告通过银行转账向瑞龙付房款223543元。2011年1月20日李冰从交通银行秦皇岛分行办理按揭贷款，瑞龙房地产为保证人，借款55万元，直接支付给瑞龙房地产。2011年1月15日，原告支付配套费510元、产权代办费700元。2011年7月4日原告支付公共维修基金3548元。2011年7月4日被告给原告开具购房发票。2011年1月21日被告把房屋交付给原告使用，出具房屋交接证明,秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（后更名为秦皇岛丽都润华物业服务有限公司，以下简称丽都物业）为原告出具了验房签字文件及物品明细表。原告将房屋委托给丽都物业经营五年，原告每年享有20天免费居住权。2016年5月8日原告与丽都物业续签了委托经营协议一年。2017年3月14日丽都物业出具终止委托租赁协议证明。2018年3月14日，北戴河新区房管部门为被告办理了涉案项目房屋产权手续，产权号码为冀（2018）北戴河新区不动产权第0000776号。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，李冰提出执行异议。2019年2月20日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异134号执行裁定书，查明：2011年1月9日，李冰与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，李冰购买中国红色公寓11层17号房屋，交付房款243543元，2011年1月20日在交通银行贷款55万元。李冰付清公共维修基金、物业费、配套费等。2011年7月4日，瑞龙公司开具792333元销售不动产统一发票，2011年1月21日瑞龙公司向李冰交付该房屋。该院认为，查封瑞龙房地产名下土地前﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞，李冰已经与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部房款。李冰在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。李冰对中国红色公寓11层17号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓11层17号房屋相对应的土地使用权的执行。 本案在立案时起诉的被告还有单慧娥、胡玉龙两人，诉讼请求为：1、请求确认原告与被告瑞龙房地产之间订立的中国红色公寓1117号房屋《商品房买卖合同》合法有效，确认二被告之间订立的中国红色公寓1117号房屋《商品房买卖合同》无效。2、被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由部分还有：近日发现，2011年10月27日二被告签订的《商品房买卖合同》，因被告瑞龙房地产与被告单慧娥借款过程中将涉案房屋在抚宁区建设局备案在单慧娥名下作为担保。二被告之间订立的房屋买卖合同时间在原告购买房屋之后，且购房价款远远低于市场价，是虚假合同，没有真正的交易，名为买卖实为担保，他们之间订立并经过备案的房屋买卖合同无效。二被告已经将房屋在管理部门备案，导致原告无法备案。后原告变更诉讼请求，确定为现在的诉请。本案在审理过程中，变更了主办人，更换了合议庭，在变更主办人之前，原独任庭已经当庭同意原告撤回对单慧娥、胡玉龙的起诉，变更诉讼请求。新合议庭当庭释明撤掉被告，不审理备案合同将导致遗漏当事人，案件事实查不清楚，影响裁判和执行。原告当庭表示坚持变更后的诉请，不起诉其他被告，不同意审理备案合同。 本院依职权追加单慧娥为本案第三人，单慧娥没有到庭，也没有提交书面陈述意见。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层17号商品房，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异134号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。被告同意协助原告办理产权登记，因他人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在管理部门备案导致原告无法备案。根据现有证据可以认定第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，是无效合同。综上所述，被告应当协助原告办理中国红色公寓11层17号商品房不动产登记。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、第三人单慧娥与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓11层17号《商品房买卖合同》无效。 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告李冰办理中国红色公寓11层17号商品房不动产登记。 三、驳回原告李冰的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  张秋林 人民陪审员  刘洪生 二〇二〇年六月四日 书 记 员  赵晶晶