北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7222号原告：刘翠，女，1971年12月24日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：陈泽旭（原告之子），1995年1月30日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京市永昌房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京园401号楼2层3-203，统一社会信用代码91110105558551864B。法定代表人：马明明，董事长。委托诉讼代理人：高学磊，男，1983年11月10日出生，汉族，北京市永昌房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告刘翠与被告北京市永昌房地产经纪有限公司（以下简称：永昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘翠之委托诉讼代理人陈泽旭，被告永昌公司之委托诉讼代理人高学磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘翠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋代理租金24000元；2.判令被告支付原告利息，利息以24000元为基数，自2020年3月10日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；3.如果法院判令房屋代理合同解除，被告支付两个月的租金作为违约金和三个月的空置损失；4.判令被告支付原告法律服务费1500元；5.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年3月2日，原告与被告签订了坐落于北京市顺义区×园×号楼×单元×室的《房屋委托代理出租合同》。合同约定代理期限自2019年3月10日起至2022年3月9日止，被告需按季度向原告支付代理房屋租金。时至今日，被告未依约向原告支付代理房屋费用，被告行为已经严重损害原告的合法权益,现原告依法提起诉讼，望判如所请。被告永昌公司辩称：不同意原告的诉讼请求。因为疫情原因，属于不可抗力因素，疫情原因导致我们进不了小区，出入证也办不了，导致房屋无法出租。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年3月2日，刘翠（甲方、委托方）与永昌公司（乙方、代理方）签订了《房屋出租全程委托代理合同》（以下简称：代理合同），约定甲方将位于北京市×园×号楼×单元×室的房屋委托乙方代理出租，每月代理租金4000元，代理租金按三个月缴纳，代理期限自2019年3月10日至2022年3月9日止。第六条违约责任约定：甲乙双方签字，合同即刻生效，甲方委托乙方出租成功后双方均不得以任何理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，并支付贰个月房屋租金作为违约赔偿。第七条其他约定：如遇不可抗力因素导致合同终止，双方均不得承担违约责任。如遇拆迁、危改、国家政策变动等事项甲方应提前告知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方应于三日内返还乙方剩余租金及相关费用，合同自动终止。合同签订后，被告租金支付到了2020年3月9日。当事人有争议的证据和事实情况如下：关于房屋现状，经询问，原告称：房屋现在还没有收回。被告称：房屋我们没有占有，2020年3月14日我们把卫生间吊顶修好了，就把钥匙放门口，当天就是谈退租的事情，我放钥匙的时候原告在场，2020年3月14日或者15日把钥匙放门口的。关于退租情况，经询问，原告称：大概是3月10几号，被告找我们谈，我们答复说协商，被告一分钱不给，我们就不同意。被告称：原告没有给我们交钥匙，一直放在门口。上述事实，有代理合同、收据、录音及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体本案中，2019年3月2日，刘翠与永昌公司签订了代理合同，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体本案中，原告主张继续履行合同，被告明确表示因疫情影响，不再履行合同。本院认为，新冠肺炎疫情防控措施对代理合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后该代理合同可继续履行，合同目的可以实现，故代理方无权以不可抗力为由要求解除合同。现被告主张已将钥匙还给了原告，并不再支付租金。因此，被告明确表示不再履行代理合同。在此情况下，双方所签合同无法继续履行。故本院认定双方签订的代理合同解除。关于代理合同解除的时间，本院认定双方签订的代理合同于2020年3月14日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。关于原告主张的代理租金24000元，代理合同于2020年3月14日解除，租赁合同解除后，被告应支付原告自2020年3月10日至3月14日的代理租金共计667元。关于原告主张的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的两个月违约金。根据合同约定，若原、被告单方解除合同，需提前一个月以书面形式通知对方且支付两个月租金作为违约赔偿。现被告主张解除代理合同，属于违约方，应按照合同约定承担违约责任。根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2020年3月14日，原、被告商谈了退租事宜，被告将钥匙放到了门口，原告在明知被告不再继续承租房屋的情况下，应尽到防止损失扩大的义务。此外，永昌公司在本案中的违约行为,毕竟与新冠肺炎疫情的发生所导致的部分代理活动不能完全正常进行有一定的关系,且其自身也遭受了较大的经济损失,故违约金的数额应适当减少给付,结合本案的实际情况,本院将违约金酌定为一个月。关于原告主张的三个月空置损失。由于被告的根本违约，给原告造成了损失，增加了原告再次出租的成本。但本院考虑到因新冠肺炎疫情的给被告造成了一定的经济损失且被告已经承担一个月的违约金，弥补了原告的经济损失，因此本院将房屋空置损失酌定为一个月。关于原告主张的法律服务费，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告刘翠与被告北京市永昌房地产经纪有限公司所签订的《房屋出租全程委托代理合同》于二○二○年三月十四日解除；二、被告北京市永昌房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘翠支付代理租金六百六十七元；三、被告北京市永昌房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘翠支付违约金四千元；四、被告北京市永昌房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘翠支付房屋空置损失四千元；五、驳回原告刘翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百一十八元，由原告刘翠负担二百五十九元，被告北京市永昌房地产经纪有限公司负担二百五十九元，于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年六月二十三日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫