北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4487号原告：北京美泰文化传媒有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇振亚庄南金星园艺场内。法定代表人：陈明华，总经理。原告：北京园囿园投资有限公司，住所地北京市丰台区马连道卫强校村118号269室。法定代表人：熊芳晓，总经理。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：徐滟，河南法学汇信律师事务所律师。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：王秀丽，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被告：北京市南郊农场有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫西路15号。法定代表人：刘建波，总经理。被告：北京南郊农业生产经营管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫东路47号。法定代表人：张孝柱，总经理。上述2名被告的共同委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。上述2名被告的共同委托诉讼代理人：朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。原告北京美泰文化传媒有限公司（以下简称美泰公司）、原告北京园囿园投资有限公司（以下简称园囿园公司）与被告北京市南郊农场有限公司（以下简称南郊农场）、被告北京南郊农业生产经营管理有限公司（以下简称南郊农管公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美泰公司及原告园囿园公司的共同委托诉讼代理人王秀丽，被告南郊农场及被告南郊农管公司的共同委托诉讼代理人冀莹莹、朱洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美泰公司、园囿园公司向本院提出诉讼请求：1.判令南郊农场、南郊农管公司将位于大兴区南中轴路东侧用地范围内的“红星集体农庄”中的地上物四合院等转让给美泰公司、园囿园公司，并共同赔偿美泰公司、园囿园公司损失64765647.25元；2.判令南郊农场、南郊农管公司返还美泰公司、园囿园公司已支付的购房款14640393元及利息（该利息按照同期银行贷款利率计算）；3.判令南郊农场、南郊农管公司对上述请求承担连带责任；4.南郊农场、南郊农管公司承担本案各项诉讼费用。事实和理由：美泰公司与南郊农场在2010年10月9日签订“合作意向书”；双方在意向书中约定，美泰公司与南郊农场双方在南郊农场所有的位于大兴区城市南中轴路东侧用地范围内的“红星集体农庄”，合作筹建动漫学院、动漫产业基地和外来人员子弟学校；美泰公司负责办理以上用地调整为学校建设用地的规划变更手续，南郊农场以地上建筑物作价出资，共同开办学校；后上报三元集团，三元集团于2011年11月份上会决定发文将所有地上物转让给美泰公司；但是，南郊农场却拒绝将该地块与美泰公司办理转让手续；同时，为了该地块，美泰公司所投入损失超过数千万元。美泰公司与南郊农场签订过3份协议，涉及“红星集体农庄四合院”即涉案四合院的转让、土地性质转变等内容，最后一份协议的签订时间为2010年10月9日，期限为2年；因为土地转批手续复杂，虽经美泰公司多方努力，在最后一份协议将要到期时，办理手续还需要一个过程；南郊农场作为国有企业，为做账需要，要求从美泰公司获得资金投入，从而在最后一份到期前的2012年8月20日，由美泰公司的关联公司园囿园公司，与南郊农场下设单位北京南郊农业生产经营管理中心即改制后的南郊农管公司签订了以“租赁”为形式实为转让的“房屋租赁合同”，并由园囿园公司向南郊农管公司缴纳巨额款项；事实上，上述“房屋租赁合同”的签订是美泰公司和南郊农场履行合作协议的组成部分；在美泰公司与南郊农场签订首次合作意向书后，美泰公司即对案涉四合院进行了大量装饰装修并扩建房屋；“房屋租赁合同”签订后，园囿园公司对案涉四合院也进行了部分装饰装修；据此，对诉争请求，南郊农场、南郊农管中心应承担连带责任；因美泰公司、园囿园公司系关联公司，且合作协议、房屋租赁合同的履行期间存在交叉，美泰公司、园囿园公司均对案涉四合院进行建设，且建设项目难以区分，故美泰公司、园囿园公司应系诉争利益的共同获得主体；综上所述，美泰公司、园囿园公司诉至法院，请求判如所请。南郊农场辩称，第一，美泰公司与南郊农场签订的“合作意向书”为附条件合同，条件未达成时，不具有正式合同的法律约束力；集合涉案“合作意向书”的相关条款进行分析，本案意向书为附条件的合同，其第七条明确约定：“……在取得相关手续后，甲乙双方再共同商定正式合作协议”，因此，该意向书附有生效条件，在条件未达成时，该协议不产生法律效力。第二，美泰公司与南郊农场在“合作意向书”中约定的意向事件在约定期限内并未实现，也因此未签订正式合同；根据“合作意向书”第一条、第二条及第七条约定，在双方意向期间，由乙方即美泰公司办理相关土地的规划变更手续后，双方再签订正式合同；但在双方约定的期间，美泰公司并未完成上述工作，双方约定的预期合作事项的条件未能实现，因此美泰公司与南郊农场也未签订正式合同。第三，根据“合作意向书”约定，在合作意向期间南郊农场无需承担任何支出费用；根据意向书第二条及第三条约定，在意向期间，办理相关土地的规划变更手续由美泰公司自行承担全部费用，南郊农场不承担任何开支；因此，根据“合作意向书”的约定，不应由南郊农场承担任何赔偿责任。第四，美泰公司依据“合作意向书”的主张已经超过诉讼时效。第五，美泰公司、园囿园公司主张的第1项诉讼请求没有事实合法律依据；首先，美泰公司、园囿园公司既要求南郊农场将地上物转让给美泰公司、园囿园公司，又要求南郊农场对其进行赔偿，所谓的损失是美泰公司、园囿园公司对地上物投入的装修等；该项主张明显前后矛盾，并且涉案地上物本身没有建设规划手续，也不具备转让的可能性；其次，根据北京市大兴区人民法院所作出（2015）大民初字第17423号民事判决的内容，涉及到对地上物进行装修的并非是美泰公司，也并非全部是由园囿园公司出资装修；并且，对美泰公司、园囿园公司所提交的其在2019年自行委托第三方编制的造价报告，该报告不符合证据规则的规定，不能作为本案证据。第六，南郊农场与园囿园公司之间不存在任何法律关系；美泰公司、园囿园公司主张的购房款依据于园囿园公司与另一被告南郊农管公司之间签订的“房屋租赁合同”，南郊农场并非签订该合同的主体，也非实际履行该合同的主体；根据“合同相对性”原则，南郊农场没有义务对“房屋租赁合同”承担任何法律责任。综上所述，请求依法驳回美泰公司、园囿园公司对南郊农场的全部诉讼请求，以维护南郊农场的合法权益。南郊农管公司辩称，第一，园囿园公司作为原告主体不适格；从现行有效的《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》等相关法律规定，均规定只有符合共同诉讼人身份的主体才可以作为共同原告，而本案诉讼过程中新增加的原告园囿园公司并不符合法律规定的共同诉讼人的条件。第二，不认可美泰公司、园囿园公司之间的实际控制人为张成功；《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第三款规定实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人，第四款规定关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系，但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系；通过“北京市企业信用信息网”查询美泰公司、园囿园公司的企业工商登记信息，美泰文化公司的工商登记并没有张成功的任何出资或者任何信息；美泰公司提交的证明也没有张成功对美泰公司的实际出资证明或者美泰公司股东的证明；而在园囿园公司的工商登记中，张成功是于2019年4月刚刚成为该公司股东；同样，也没有看到园囿园公司其他股东认可张成功为该公司实际控制人的证明。第三，美泰公司、园囿园公司的第1项诉讼请求没有事实和法律依据；首先，地上物不具有转让的可能性，美泰公司、园囿园公司主张既要求南郊农场、南郊农管公司将地上物转让给美泰公司、园囿园公司，又要求南郊农场、南郊农管公司对其进行赔偿，所谓的损失是美泰公司、园囿园公司对地上物投入的装修等，该项主张明显前后矛盾，并且涉案地上物本身没有建设规划手续，也不具有转让的可能性；其次，涉案装修等并非由美泰公司出资装修，也并非全部由园囿园公司出资装修；在南郊农管公司将涉案场地租给园囿园公司之前，在2007年3月时已经出租给“北京中农舜禹农业科技发展有限公司”，在该公司承租期间，曾经对涉案场地进行过装修，而在出租给园囿园公司之后，园囿园公司又在2015年1月将涉案场地转租给了北京中影盛世文化传媒有限公司（以下简称中影盛世公司），中影盛世公司又对涉案场地进行了装修改造等；以上事实足以说明，美泰公司不是涉案场地的使用人，涉案场地也并非完全由园囿园公司出资装修；对美泰公司所提交的其在2019年自行委托第三方编制的造价报告，该报告不符合事实，也不符合证据规则的规定，不能作为本案的证据；再次，美泰公司、园囿园公司主张的赔偿款金额不符合法律规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，对于承租人投资装饰装修的处理，根据不同情况，出租人所承担也是对装饰装修的残值损失折价补偿，并非是以原投入来赔偿；最后，美泰公司、园囿园公司存在过错，按照美泰公司、园囿园公司自认的关联公司的说法，美泰公司在签订“合作意向书”时即知道涉案土地是一般农用地，对地上建筑物没有取得建设规划许可证，作为关联公司的园囿园公司在明知应知的情况下还对涉案场地进行了装修投入，并且在“房屋租赁合同”履行中，也是因为园囿园公司未按时支付租金先行违约在先；因此，美泰公司、园囿园公司不但存在过错，还是主要过错方，应对其过错承担主要责任。第四，美泰公司、园囿园公司主张的第2项诉讼请求为园囿园公司与南郊农管公司之间的租赁法律关系，与本案的美泰公司原主张并非同一法律关系，并且第2项诉讼请求也已经在另案生效判决中作出了判决；本案美泰公司的主张依据为“协议书”，案件案由为合同纠纷，而园囿园公司以原告身份参加到诉讼中后，美泰公司、园囿园公司主张的所谓购房款依据是“房屋租赁合同”，案由应为租赁合同纠纷，而该主张已经在园囿园公司与南郊农管公司之间的租赁合同纠纷中由北京市大兴区人民法院判决驳回，即（2019）京0115民初11012号民事判决书；该判决经北京市第二中级人民法院维持原判，已经生效，即（2020）京02民终1463号民事判决书；园囿园公司再次在本案中提出同样的诉讼请求属于重复诉讼行为。第五，南郊农管公司认为，从法律关系角度看，南郊农场虽然全资控股南郊农管公司，但两家公司均为国有资产控股，相互之间是独立的法人，经营独立，财务分开；园囿园公司与南郊农场之间不存在合同关系，美泰公司又与南郊农管公司之间也不存在合同关系；各自又是不同的法律关系，美泰公司、园囿园公司主张的两项诉讼请求分别依据的是两份不同的合同，涉及到的原、被告4家公司均为独立法人，具有独立主体资格；美泰公司、园囿园公司主张属于关联公司，背后为同一个实际控制人的说法，也不能突破“合同相对性”及“公司独立法人地位”的基本法律原则；南郊农场、南郊农管公司相关独立，也没有共同向美泰公司、园囿园公司承担连带责任的法律义务和法律依据；因此，南郊农管公司认为，本案程序上不符合共同原告的审理规则，实体上因现有的相互之间法律关系混乱，反而不利于事实的查明。综上所述，请求驳回美泰公司、园囿园公司对南郊农管公司的全部诉讼请求，以维护南郊农管公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告南郊农场的原企业名称为“北京市南郊农场”，改制后企业名称变更为“北京市南郊农场有限公司”；本案被告南郊农管公司原企业名称为“北京南郊农业生产经营管理中心”，改制后企业名称变更为“北京南郊农业生产经营管理有限公司”；南郊农管公司系南郊农场下设全资控股企业。自2008年开始，南郊农场与美泰公司就涉“红星集体农庄”等建筑及所涉用地开展合作，先后签订多份合作协议书。2010年10月9日，南郊农场（甲方，当时的企业名称为“北京市南郊农场”）与美泰公司（乙方）就“美泰公司拟依托中国传媒大学在甲方所属大兴区城市南中轴路东侧用地范围内与甲方合作筹建动漫艺术学校、动漫产业基地和外来务工人员子弟学校”事宜签订“合作意向书”（以下简称2010年意向书）；双方约定：“（一）学校建设地点选择甲方所属用地的具体位置为大兴区城市南中轴路东侧、现状为‘红星集体农庄’的地块……在本意向书签订后，由乙方负责办理以上用地调整为学校建设用地的规划变更手续，以为双方正式合作创造条件。（二）甲乙双方合作开办学校的方式为，在实现上述用地规划调整目的后，由甲方依照国家政策、以调整变性后的土地及其现状地上建筑、设施等评估的市场价值作为出资，乙方以人民币货币作为出资，双方合资共同创建动漫艺术学校和动漫产业基地。（三）学校使用的建设用地以调整变性且符合学校用地功能的面积为准。乙方可调整变性土地范围包括但不限于甲乙双方2009年5月所签意向中所述的214亩农用地。乙方办理学校用地规划性质变更过程中的任何费用全部由乙方自行承担；如乙方未在本意向书有效期限内完成规划调整工作，双方终止合作意向时，甲方也不承担乙方开支的任何费用。(四)在乙方负责办理学校用地规划调整过程中，甲方配合乙方办理有关手续的工作。（五）由于考虑到文化产业为新兴产业，可能在学校建成后出现经营亏损或投入资本回收期超过正常水平，为保证甲方利益及国有资产不流失，甲乙双方约定：在正式合作期间，如因乙方原因造成亏损，甲方不承担相应经济损失和不减少甲方权益；如因甲方提出，乙方须按国家政策和市场评估价值对甲方拥有的（包括但不限于甲方作价入资资产和升值成分等）权益进行收购。（六）甲乙双方约定在本意向书项下的用地事项，只限于甲乙双方合作建设学校和文化产业，乙方不得独立用于其它用途。在本意向书有效期内，乙方须定期（每三个月）向甲方提交公司财务状况说明，每年底提交由中介机构出具的审计报告，以使甲方了解乙方的投资能力。在未经甲方书面许可的情况下，乙方不得利用本意向书向第三方获取资金支持，不得向包括乙方关系人在内的其它任何单位和个人转移权利。（七）本意向书签订后，乙方在未办理学校用地规划、建设等政府行政机关正式审批手续之前，不得进行任何开工建设；乙方在未办理政府行政机关批复准许办学手续之前，不得进行招生办学工作。在取得相关手续后，甲乙双方再共同商定正式合作协议。（八）本意向书有效期为自签订之日起两年，甲乙双方应相互配合落实本意向书约定事项，在双方意见不一致时采取协商方式解决。如有效期满时，政府行政机关尚未正式受理和审批学校用地调整规划性质事项时，甲乙双方即行终止双方合作意向关系。（九）本意向书签订之日起，甲乙双方2008年3月31日和2009年5月21日甲乙双方所签的意向、协议等相关文件内容全部废止”。就2010年意向书所涉2008年3月31日签订的协议书，美泰公司提交“协议书”复印件（以下简称2008年协议书）；该协议书载明甲方南郊农场与乙方美泰公司就甲方“红星集体农庄”违章建筑及用地转为乙方教育用地事宜约定：“一、甲乙双方一致同意将‘红星集体农庄’违章建设转为教育用途。二、协议涉及建筑物及土地以国土部门查处项目所列为准，项目总占地约214亩，含绿化占地35亩，各类建筑物35栋，总建筑面积（含固化地面）约68000平方米。建筑占地65亩。三、甲方对项目内的建筑物以评估价或成本价（以三元集团公司批准办法为准）出让给乙方；四、甲方对项目范围内的土地按国家有关政策和市政府有关批示办理给乙方。五、乙方负责协调‘红星集体农庄’转为教育用地所有手续办理工作，甲方协助完成。六、甲乙双方在以上五点原则基础上可进一步探讨深层次合作。合作中，如乙方办学需扩大土地使用面积，甲乙双方协商后，按国家有关政策办理，甲方提供方便和支持。七、未尽事宜，协商解决”。南郊农场、南郊农管公司对以该协议书系复印件且已被2010年意向书废止为由，对2008年协议书不予认可。就2010年意向书所涉2009年5月21日签订的合作意向书，美泰公司提交“合作协议书”复印件（以下简称2009年意向书）；该意向书载明甲方南郊农场与乙方美泰公司约定：“一、根据甲乙双方2008年3月31日、5月21日所签协议内容，甲方同意将位于北京市大兴区西红门镇范围、甲方拥有土地使用权的214亩现状农业用地作为乙方申请建设外来务工子弟学校的备选用地。具体地块为南中轴路东‘红星集体农庄2号地’（见附图）。二、乙方自行出资不少于两亿元人民币在此建设外来务工子弟学校，并独立向北京市有关部门申请审批手续。三、甲乙双方约定乙方获得政府（包括教育、发改、国土、规划等）有关部门同意办学审批正式立项后，甲乙双方开始按照国家规定政策和程序商洽本意向书项下土地使用权和现状地上物的转让事宜，转让价格不得低于当期的市场价格。四、甲乙双方约定本意向书项下的用地事项只限用于乙方申请办学手续使用，乙方不得用于其他用途。乙方应每六个月向甲方提交一份公司财务状况说明，以使甲方了解乙方投资能力。未经甲方书面许可乙方不得利用本意向书向第三方获取资金支持和转移权利。五、本意向书签订后，乙方在未办理土地规划、建设等政府正式批复手续之前，不得进行任何开工建设；乙方在未办理政府批复准许办学手续之前，不得进行招生办学工作。六、本意向书有效期限为2年。七、甲乙双方应相互配合落实本意向书约定事项，在双方意见不一致及有效期内需要提前终止执行本意向书内容时采用协商方式解决。”南郊农场、南郊农管公司对以该意向书系复印件且已被2010年意向书废止为由，对2009年意向书不予认可。根据当事人的陈述意见及北京三元集团有限责任公司在2008年5月21日所出具证明，诉争“红星集体农庄”位于北京市南郊农管中心金星园艺场（金星三号地），属于国有划拨用地性质，系明确为农场使用的国有土地，但因种种原因未办理国有土地使用权证。庭审中，南郊农场主张经其向土地管理主管部门核实，“红星集体农庄”所涉土地为国有农用地，未转为国有建设用地；南郊农管公司则主张所涉土地的规划是一般农用地，现状为建设用地；美泰公司则主张经其多方努力，“红星集体农庄”所涉土地已转为国有建设用地，但经本院释明，在指定期限内，其未提交任何关于上述土地已由划拨用地转为国有建设用地的申请及审批材料。就其在2010年左右对诉争“红星集体农庄”进行装修及扩建，美泰公司提交其分别与案外人李彦芹、李洪霞、苏红建等人在2010年8月签订的“四合院装修合同”及工程报价单；在上述装修合同的抬头处，注明甲方（发包人）为美泰公司，在落款处，加盖熊芳晓的人名章（熊芳晓系园囿园公司的法定代表人）。就共同合作开发“红星集体化农庄”项目，美泰公司还提交美泰公司（甲方）、郑州市美中置业有限公司（乙方）、园囿园公司（丙方）在2008年6月25日签订的“项目开发建设协议”；就进行装修及扩建情况，美泰公司还提交郑州市美中置业有限公司与张洋等人在2009年至2010年期间分别签订的建筑工程施工合同、建筑装饰工程施工合同、景观绿化工程施工合同，以及委托支付通知等证据材料；就具体施工范围，美泰公司还提交施工蓝图、清单等证据材料。经美泰公司自行委托，北京中外建工程管理有限公司于2019年8月27日作出“红星集体农庄四合院装修改造工程造价”，确认红星集体农庄四合院的建筑装饰工程造价24468374.66元、园林绿化工程造价3386523.99元、庭院工程造价26951897.94元、电气工程造价5726033.06元、给排水工程造价1372791.53元、采暖工程造价1205836.65元、安装工程杂项造价1654189.42元，合计64765647.25元。对该工程造价，南郊农场、南郊农管公司不予认可。本案审理过程中，经美泰公司申请，由本院随机抽取，确定由北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对“北京市大兴区南中轴路东侧用地范围内的红星集体农庄中的地上物四合院内的房屋、装饰装修造价”进行评估鉴定；经本院制作询问笔录，对于美泰公司所提交大量图纸、项目清单等材料，南郊农场认可美泰公司所提交项目清单中所列明项目没有南郊农场公司所建造、装修的内容，但是不认可清单中的工程清单项目是美泰公司所建造，主张有一部分内容应系中影盛世公司所建造，其施工图纸上所显示名称为“园囿园项目”，也可以证明涉案场地是园囿园公司建造，并非美泰公司所建设；案件审理过程中，南郊农场主张“红星集体农庄”的地上物四合院主体部分系南郊农管公司所建造，南郊农管公司主张四合院内部分项目设施系其所建造，对此南郊农场、南郊农管中心均未提供证据证明；对“红星集体农庄”的地上物四合院等构筑物，未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设；上述鉴定机构于2019年12月27日作出工程造价鉴定意见书，认定：“（1）被告认为非原告施工工程造价鉴定为：7806946.99元；（2）被告认为原告施工部分工程造价为：23773613.83元，（3）设备、家具等杂项统计部分工程造价为：1262560元”，以上房屋、装饰装修的总造价为32843120.82元。在2010年意向书于2012年10月8日到期前的2012年8月20日，南郊农管公司（当时的企业名称为“北京南郊农业生产经营管理中心”）的分公司北京南郊农业生产经营管理中心金星园艺场与园囿园公司就“红星集体农庄”的房屋租赁事宜签订“房屋租赁合同”。就上述签约情况，美泰公司解释称，美泰公司和园囿园公司就是一套人员、两块牌子，不仅是关联公司，而且在人员和资产、财务上均混同，实际上就是由美泰公司在与南郊农场合作期间进行装修及扩建，因南郊农场系国有公司，在美泰公司长期占有诉争院落房屋的情况下，为走账需要，即由园囿园公司与南郊农管公司签订租赁合同，上述南郊农管公司与园囿园公司所签订租赁合同也是美泰公司与南郊农场之间履行合作协议的部分内容。2014年6月18日，园囿园公司（甲方、出租人）与安阳壮志冶金材料有限公司（乙方、承租人，以下简称安阳壮志公司）签订房屋租赁合同，双方约定园囿园公司将“红星集体农庄”出租给安阳壮志公司使用，房屋坐落于南中轴路振亚庄红星集体农庄内四合院，包括地上所建的游泳池及其他附属设施，院落占地面积为35.17亩，房屋建筑面积为8719.71平方米，承租房屋用途为老年会所，租赁期限为8年，自2014年6月21日至2022年6月20日。2015年1月28日，园囿园公司（甲方、出租人）与中影盛世公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，双方约定园囿园公司将上述院落出租给中影盛世公司使用，承租房屋用途为老年会所，租赁期限为7年零5个月，自2015年1月28日至2022年6月20日。2015年1月27日，园囿园公司、安阳壮志公司协议确定双方所签订房屋租赁合同作废，并确定将安阳壮志公司向园囿园公司交纳的押金1113943元转给中影盛世公司；该合同签订后，园囿园公司交付租赁房屋，中影盛世公司交纳了首期租金，对于2015年6月21日之后的租金未再交纳。就园囿园公司与中影盛世公司之间纠纷，中影盛世公司在2015年将园囿园公司以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求：1.依法判令中影盛世公司与园囿园公司签订的房屋租赁合同无效；2.园囿园公司返还中影盛世公司押金1113943元；3.园囿园公司赔偿中影盛世公司各项损失19500000元；园囿园公司在该案审理过程中提出反诉请求：1.判令中影盛世公司在判决生效后1周内恢复承租房屋和土地原状，交还原交接的物品，并迁出承租场所；2.判令中影盛世公司因违法和擅自装修、改造以及恢复原状等给园囿园公司造成的财产损失，以鉴定结论为准，明确为2994337.97元；3.判令中影盛世公司支付自2015年6月21日至按照约定恢复原状、交还承租房屋之日止，实际占用房屋期间的租金，截至2016年1月26日金额为842323.99元；4.判令中影盛世公司按照合同约定的日千分之五支付自2015年6月21日以来欠付房租的违约金，截至2016年1月26日违约金290601.77元；在该案审理过程中，追加南郊农管公司（当时的企业名称为“北京南郊农业生产经营管理中心”）为第三人；经审理，本院于2018年3月30日作出（2015）大民初字第17423号民事判决书，经审理查明：“2016年11月23日，本院组织园囿园公司、中影盛世公司、南郊农管中心三方至涉案场地内进行现场勘验并记录在案。中影盛世公司提出，其对涉案场地内的房屋及附属设施进行了装修、改造与升级，包括翻新部分室内装修、建造食堂等，该投入应由园囿园公司承担”，认定：“建筑装饰装修施工费。本案审理过程中，经本院依法释明，中影盛世公司向本院申请对涉案场地及房屋的装修、改造等工程造价进行评估鉴定。但在本院于2017年3月20日依法委托求实公司对其申请事项进行评估鉴定后，中影盛世公司未按照求实公司要求提交相关鉴定材料、未参加资料核对，且未缴纳评估鉴定费用，故求实公司未对其申请事项进行评估。后，中影盛世公司于2017年9月7日再次向本院提出评估鉴定申请，经本院与求实公司联系，求实公司再次启动了评估鉴定程序。此次评估过程中，中影盛世公司向求实公司提交了鉴定范围确认、建筑装饰装修合同、养老院4号院和食堂装修鉴定范围等材料，求实公司于2018年2月26日向其发出缴纳鉴定费函件，要求中影盛世公司在3个工作日内缴纳鉴定费；但中影盛世公司收到上述缴费函件后，并未在规定时间内缴纳鉴定费用，且经求实公司及本院催告，无正当理由仍未缴纳鉴定费用。对此本院认为，中影盛世公司未提供证据证明其装修、改造经过园囿园公司同意，亦未提供充分证据证明其装修、改造的具体投入，且在其申请评估鉴定后，两次未按照求实公司要求缴纳鉴定费用，致求实公司未对其申请事项进行鉴定。对此，中影盛世公司应当承担举证不能的不利后果，本院对其要求园囿园公司赔偿建筑装饰装修损失的诉讼请求，不予支持”，判决：“一、北京中影盛世文化传媒有限公司于本判决生效后10日内，给付北京园囿园投资有限公司房屋占有使用费3087213元；二、北京中影盛世文化传媒有限公司于本判决生效后10日内，赔偿北京园囿园投资有限公司损失2994337.97元；三、驳回北京中影盛世文化传媒有限公司的全部诉讼请求；四、驳回北京园囿园投资有限公司的其他反诉请求。”该民事判决已生效。2019年，南郊农管公司将园囿园公司以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求：1.解除南郊农管公司、园囿园公司于2012年8月20日签订的“房屋租赁合同”，并返还租赁房屋；2.园囿园公司向南郊农管公司支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金2864425元租金、逾期滞纳金76516.05元（滞纳金暂计至2019年3月15日）；3.园囿园公司向南郊农管公司支付2019年3月1日起至房屋实际返还给南郊农管公司期间的房屋租金；4.由园囿园公司承担本案的全部诉讼费用；园囿园公司提起反诉，要求：1.确认南郊农管公司、园囿园公司在2012年8月20日签订“房屋租赁合同”的买卖性质；2.南郊农管公司返还园囿园公司已支付的购房款14640393元及利息(按照同期银行贷款利率）；3.南郊农管公司退还园囿园公司保证金100000元；4.南郊农管公司承担本案的诉讼费用；经审理，本院于2019年11月22日作出（2019）京0115民初11012号民事判决书，认定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，南郊农业公司与园囿园公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》，从其内容来看，未含有买卖性质，其所涉及的租赁房屋未取得建设工程规划许可手续，土地为耕地性质，故该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故园囿园公司应将案涉房屋场地腾退并交给南郊农业公司，并以年使用费2864425元为标准，向南郊农业公司支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止期间房屋占有使用费。就园囿园公司反诉要求给付购房款及保证金之请求，无相关证据予以支持，故该项请求不予支持”，判决：“一、北京南郊农业生产经营管理有限公司与被告（反诉原告）北京园囿园投资有限公司于2012年8月20日签订的房屋租赁合同无效；二、北京园囿园投资有限公司于本判决生效后15日内将位于北京市大兴区南中轴路振亚庄南1.5公里韶善广场东侧的房屋场地腾退并交付给北京南郊农业生产经营管理有限公司；三、北京园囿园投资有限公司于本判决生效后10日内给付南郊农业公司自2018年9月1日起至实际腾退房屋场地之日的房屋占有使用费（以年占有使用费2864425元标准计算）；五、驳回北京南郊农业生产经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京园囿园投资有限公司的全部反诉请求”；园囿园公司不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2020年3月12日作出（2020）京02民终1463号民事判决书，其中认定：“……园囿园公司如因《房屋租赁合同》无效造成装饰装修等损失，可另行解决”，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。本案中，根据生效裁判所认定事实，园囿园公司与南郊农管公司之间就诉争“红星集体农庄”所涉房屋及构筑物成立房屋租赁合同关系，不成立房屋买卖合同关系；通过审查美泰公司与南郊农场所签订2010年意向书之内容，同时考察自2008年双方即已签订多份合作意向书和协议书等事实可以认定，针对“红星集体农庄”所涉构筑物及周边土地的合作开发事宜，双方并非仅仅成立合作意向（预约合同），而是成立分阶段履行的合作合同，美泰公司已就合作事项开展相关工作。美泰公司所提交证据可以证明其在与南郊农场合作期间的2010年即已对“红星集体农庄”进行装修、加建等，在房屋租赁合同签订后，园囿园公司又对“红星集体农庄”进行装修、加建等。据此，本案原、被告之间涉及房屋租赁合同及合作合同，且房屋租赁合同签订于2010年意向书到期前，即上述两份合同书之履行存在时间上的交叉，就美泰公司、园囿园公司所进行装修、加建等，存在成果上的混同，从充分保障各方当事人合法权益角度出发，应将两个法律关系在本案中一并考量处理，而不应拘泥于合同相对性。就此，在司法实践中，类似对复合法律关系的处理思路普遍存在，并非鲜有；比如说，在机动车交通事故责任纠纷案件中，受害人在住院诊疗期间又遭受医疗损害，应协调两个侵权行为的责任分担；在继承纠纷案件中，在适当条件下，也涉及处理权属确认及析产事宜；在离婚诉讼中，对婚姻关系解除及子女抚养、财产分割等事宜亦需一并处理；在排除妨害纠纷案件中，对于排除妨害的事实（行使排除妨害请求权）及以因妨害造成损害的事实（行使财产损害赔偿请求权）往往一并处理，至多将案由变更为物权保护纠纷；在房屋买卖合同纠纷案件中，居间人常参加诉讼，就居间合同所涉居间费用负担往往会一并处理。综上所述，对南郊农管公司所主张本案中不应处理原、被告4名主体之间的两个法律关系的抗辩意见，从一次性解决争议及本案纠纷实际情况出发，本院不予采纳。本案争议焦点主要有3点，一为诉讼请求所涉损失认定，二为承担责任主体确定；三为享有对待接受利益主体确定。首先分析争议焦点一；经审核，诉争“红星集体农庄”所涉土地原为划拨用地，就转为以出让方式取得国有建设用地的主张，美泰公司在本院指定期间内未提供证据证明，没有证据证明涉案2010年意向书经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，且对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，未取得不动产权证书，对诉争土地未办理国有土地使用权证，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”故对美泰公司、园囿园公司要求南郊农场、南郊农管公司将位于大兴区南中轴路东侧用地范围内的“红星集体农庄”中的地上物四合院等转让给美泰公司、园囿园公司的诉讼请求，本院不予支持。根据生效裁判所作认定，园囿园公司所给付南郊农管公司的款项14640393元系租金，并非购房款，故对美泰公司、园囿园公司要求南郊农场、南郊农管公司返还购房款14640393元及利息的诉讼请求，本院不予支持。在本案审理过程中，南郊农场已明确认可美泰公司所要求鉴定项目清单中的加建及装修部分没有南郊农场公司所建造、装修的内容，之后南郊农场、南郊农管公司虽主张部分项目或者系南郊农管公司所建设，或者是中影盛世公司所建设，或者是“北京中农舜禹农业科技发展有限公司”所建设，但就其主张未提供充分证据证明，且对中影盛世公司要求赔偿装修及加建损失的请求已被生效裁判所驳回，又考虑到园囿园公司长期承租涉案房屋，其进行装修、加建等实属正常，美泰公司就在合作期间进行加建、装修等亦提供证据证明，故对合理的加建及装修等损失，赔偿义务人应予赔偿。对美泰公司所自行委托之装修工程造价结论，因系自行委托，且相应金额与本院委托所作出鉴定意见相差巨大，就差额部分的依据，美泰公司、园囿园公司未提供充分证据证明，故本院不予采信。根据本院委托所作出工程造价鉴定意见书，属于民事诉讼8种法定证据类型中的鉴定意见，具有较强证明力，应作为本案审理依据，但对具体损失认定，还应结合案情综合确定。根据鉴定意见，房屋、装饰装修的总造价为32843120.82元，就此，本院有以下几点考量；一是该鉴定意见为造价鉴定，在确定具体损失时应适当考虑折旧因素，但因本案存在合作合同及房屋租赁合同的复合性，虽不宜按造价费用确定损失，亦不宜按现值或残值确定损失；二是对于南郊农场、南郊农管公司所不认可项目，其并未提供充分证据证明系其或案外人所建造，而美泰公司、园囿园公司就建房、装修等事实提供大量的合同书、施工蓝图等予以证明，故所涉项目应在确定损失数额时予以考虑；三是从客观事实出发，当然存在诉争项目由本案原、被告4名民事主体之外的民事主体建设或添附之可能，但特别在中影盛世公司之请求已被生效裁判驳回的情况下，如果仅基于此可能性，就驳回美泰公司、园囿园公司的相应请求，有悖公正，法院不应拒绝裁判，应作出相应判决，如确有案外民事主体主张权利，应同利益获得者另行解决；四是部分设备、家具等杂项具有可移动性（未完全形成附合），美泰公司、园囿园公司主张上述项目系针对“红星集体农庄”四合院所专门添置而难以另行他用，虽具有一定合理性，但对相应损失全由赔偿义务人负担，亦有悖公平，故应合理分担。据此，对合理的房屋、装饰装修损失，综合考虑本案具体情况，本院酌情确定为30000000元；考虑到合作合同双方共享利益、共担风险，以及租赁双方对房屋租赁合同无效的过错程度，以及上述四合院内加建房屋及装饰装修由赔偿义务人占有及取得等因素，本院酌情确定针对上述损失30000000元，赔偿义务人应承担80%的赔偿责任，即赔偿24000000元。本案所涉损失的发生具有持续性及不确定性，且与物权争议相关，故对南郊农场的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。然后分析争议焦点二；房屋租赁合同系后签订及履行合同，南郊农管公司系出租人，且根据生效裁判所作认定，“红星集体农庄”四合院所涉房屋及装修等项目由南郊农管公司占有或取得，故对上述损失24000000元，南郊农管公司负有先行赔偿责任；考虑到南郊农场系南郊农管公司的上级开办单位，且在合作协议履行期间美泰公司即进行了部分加建、装饰装修等，但在合作协议未到期前，南郊农场的下设单位南郊农管公司即与园囿园公司签订房屋租赁合同，故南郊农场应承担一定民事责任；综合考虑本案具体情况，本院酌情确定南郊农场承担不真正连带责任，即在南郊农管公司未能清偿范围内，南郊农场承担清偿责任。最后分析争议焦点三；房屋租赁合同系后签订及履行合同，园囿园公司系承租人，按日常生活经验判断，大部分加建和装修等应系在房屋租赁合同履行期间所发生，故园囿园公司应系上述损失赔偿及补偿的接受利益主体；但是，部分加建及装修发生在合作协议履行期间，美泰公司亦应成为部分损失赔偿或补偿的受益主体；又考虑虽然根据现有证据不能认定美泰公司、园囿园公司系关联公司，但双方对诉争标的物的建设及添附确实存在一定联系因素，且建设成果存在混同，难以区分，又考虑到美泰公司、园囿园公司均要求作为共同的受益主体，此系依法行使处分权，对此本院不持异议；就其在获得利益后的内部分配事宜，其可自行解决。综上所述，对美泰公司、园囿园公司所主张诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条规定，判决如下：一、北京南郊农业生产经营管理有限公司于本判决生效后十五日内给付北京美泰文化传媒有限公司、北京园囿园投资有限公司加建房屋及装饰装修等损失补偿款合计24000000元；二、对本判决第一项之北京南郊农业生产经营管理有限公司不能履行部分，北京市南郊农场有限公司承担连带给付责任；三、驳回北京美泰文化传媒有限公司、北京园囿园投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365628元，由北京美泰文化传媒有限公司、北京园囿园投资有限公司负担255119元（已交纳），由北京南郊农业生产经营管理有限公司负担110509元（于本判决生效后七日内交纳）;鉴定费324040元，由北京美泰文化传媒有限公司、北京园囿园投资有限公司负担87249元（已交纳），由北京南郊农业生产经营管理有限公司负担236791元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年六月八日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷