广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3771号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市高明达隆房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************，统一社会信用代码914************606。法定代表人：劳志昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢紫昱，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郜瑞敏，女，1985年6月7日出生，汉族，住河南省项城市********院，公民身份号码412************084。委托诉讼代理人：郜战峰，男，系郜瑞敏的弟弟。上诉人佛山市高明达隆房地产有限公司（以下简称达隆公司）因与被上诉人郜瑞敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。达隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.改判驳回郜瑞敏的全部诉讼请求；3.由郜瑞敏承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：（一）一审判决认定达隆公司应向郜瑞敏返还购房款113879.6元错误。1.依涉案合同约定，涉案房屋是按套销售，分摊面积并未计价，分摊面积的减少并不影响郜瑞敏对涉案房屋的实际权益。涉案房屋预售时的套内面积为75.30平方米，分摊面积13.97平方米；产权确认后的套内面积仍为75.30平方米，分摊面积为2.46平方米。因此，涉案房屋套内面积并未有减少，减少的只是分摊面积。2.《商品房买卖合同（预售）》第六条第二项关于“主商品房价款按套内建筑面积计算，每平方米价格为6640.11元，总价50万元”的约定，达隆公司在销售涉案房屋给郜瑞敏时，是按套内建筑面积计价销售，分摊面积没有计价。因此，即使涉案房屋分摊面积减少，其套内实际使用的面积并没有任何减少，郜瑞敏的实际权益没有受到任何减损。（二）涉案房屋出现分摊面积差异是政府行政行为导致，达隆公司不构成违约，不应承担违约责任。1.达隆公司开发的锦秀花苑项目是严格按照原佛山市高明区国土城建和水务局（以下简称原高明水务局）审定的设计图纸、2.2容积率、总建筑面积进行开发建设，高明区测绘队的第一次测绘数据完全正确。1.2014年8月19日，原高明水务局指定佛山市高明区测绘队依据原高明水务局审批的相关文件材料，对锦秀花苑进行首次测绘并出具《佛山市高明区房产管理局房屋测量成果报告书》共五份，达隆公司将该测绘报告书向原高明水务局申请成果入库建档。原高明水务局经审查无误后，同意入库建档并批注该测绘报告为办理房产权属登记的直接依据。达隆公司依法取得锦秀花苑的预售许可证后，即依据上述测绘报告书上的面积数据与郜瑞敏及锦秀花苑项目其他购房业主网签《商品房买卖合同（预售）》。涉案《商品房买卖合同（预售）》为佛山市高明区房产管理局采纳原高明水务局数据而制定的格式合同，佛山市高明区房产管理局将锦秀花苑首次测绘报告中的全部房屋建筑面积、套内面积和分摊面积数据等提前设定在网签合同上，故买卖双方在网签时房屋建筑面积、套内面积和分摊面积等数据均自动显示在网签合同上，买卖双方均无权修改。据此证明合同签订时，合同上所列涉案房屋的套内面积及分摊面积是原高明水务局及高明区房管部门确认无误的。2.原高明水务局及高明区测绘队第二次测绘是在毫无事实和法律依据的情况下变更了全部房屋分摊面积，直接导致涉案房屋分摊面积大幅减少。锦秀花苑竣工后，原高明水务局指定的高明区测绘队再次对锦秀花苑房屋进行实测。高明区测绘队按照原高明水务局要求于2017年3月7日出具的《佛山市高明区测绘队房屋测量成果报告书》显示，全部房屋的套内建筑面积均与第一次测绘数据一致，但全部房屋的分摊面积均发生变化，而原高明水务局却直接将该测绘数据作为全体业主进行产权确权的依据，造成涉案房屋分摊面积大幅度减少，原高明水务局是直接责任人。首先，高明区测绘队在锦秀花苑第一次的测绘报告书的《测绘说明》第六条“测绘项目依据”第1项中已明确二委托方提供的经规划部门审批的各栋楼建筑设计蓝图全套I平面图、立面图、剖面图l。据此说明，高明区测绘队的首次测绘是依据经原高明水务局审核确定的2.2容积率、总建筑面积及规划设计图纸、建筑施工图纸等材料进行测绘，由此得出的锦秀花苑房屋面积测绘数据应是准确无误的，该数据一经确定后无法定事由不得任意变更修改。其次，高明区测绘队首次测绘后，达隆公司对项目严格按照设计图纸要求进行施工建设，未发生任何施工及设计变更，且共有建筑部位的实际使用情况亦未有发生变更，因此在锦秀花苑竣工后进行第二次测绘，实测面积与第一次测绘的预测绘面积应是一致的，不可能发生面积重大差异的情况。根据高明区测绘队第二次进行实测的测绘数据显示，项目全部房屋的套内面积均与第一次测绘时的套内面积完全一致。由此证明，达隆公司确实没有对锦秀花苑项目进行设计变更。第二次测绘面积发生变化仅是全部房屋的分摊面积部分，据此说明，在项目没有发生施工及设计变更的事实下，是高明区测绘队及原高明水务局任意对全部房屋的分摊面积进行了调整变更，而非达隆公司任意进行变更。因此，本案造成涉案房屋分摊面积减少的直接原因是政府行政行为导致，系不可抗力，达隆公司不构成违约，达隆公司对此有权依法予以免责。（三）一审判决认定因涉案房屋建筑面积减少给郜瑞敏造成子女借读方面10000元经济损失，无事实和法律依据。1.造成涉案房屋分摊面积减少的原因是政府行政行为，责任不在达隆公司。对此，达隆公司已向原高明水务局书面申请要求将涉案房屋分摊面积变回预测分摊面积，但该局未有任何回复，达隆公司已拟对该局提起行政诉讼。2.郜瑞敏无证据证明其因涉案房屋分摊面积减少实际产生了经济损失，且关于其子女借读损失并无证据证明已实际发生。3.一审法院判决达隆公司返还的房屋购买款项实际已包含了违约金在内，一审法院另行判决达隆公司支付10000元经济损失，实际是达隆公司承担了双重违约金责任。（四）逾期办理涉案房屋的产权证亦是政府原因所致，责任不在达隆公司，一审判决达隆公司对此承担违约责任错误。达隆公司已提交关于原高明水务局拒绝向达隆公司出具锦秀花苑项目的相关确权文件，导致达隆公司无法为全体业主办理产权证书，达隆公司已向佛山市顺德区人民法院提起行政诉讼，该院亦已确认原高明水务局行政行为违法的相关证据，足以证明涉案房屋逾期办证是政府原因所致。且在知道不能如期办证后，达隆公司已及时通知全体业主，因政府原因需延期办证。根据《商品房买卖合同（预售》第二十条（二）的约定，双方同意如在因政府或有关职能部门的原因，或周边的市政设施、公共配套设施未能如期安装铺设完成导致买受人无法按期取得房产证，应在该商品房约定到期交付日前30日以挂号信或快递形式告知买受人，买受人办证期限据实顺延。据此，涉案房屋是政府原因导致无法按期办理产权证书，办证期限可据实顺延，达隆公司无须向郜瑞敏承担任何逾期办证的违约责任。二审中，达隆公司补充如下上诉意见：1.《商品房买卖合同（预售）》第十三条第二款第二项并非双方关于面积差异处理方式的约定。根据《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第一种方式处理。即双方在合同中约定的面积差异的处理方式是按第一种方式处理，而非合同第十三条第二款第二项约定的方式处理。2.《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则来处理。”该解释已明确指出，合同有约定的按照约定来处理。结合涉案《商品房买卖合同（预售）》第六条第二款约定，按套内建筑面积计算，商品房单价为6640.11元，则面积差异的处理方式约定按第一种方式处理，即套内建筑面积误差绝对值在3%以内的据实结算房屋价款。同时在《商品房买卖合同（预售）》附件四，关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定中，双方再一次明确约定计价方式及总价款，按套内建筑面积计算总价款等于每平方米的价格乘套内建筑面积。即双方在合同当中，无论是合同约定的方式还是关于面积误差处理的方式，都明确约定是按房屋套内建筑面积计算。一审法院超出双方合同约定范围，采纳涉案合同第十三条第二款第二项作出错误判决。郜瑞敏辩称，（一）一审判决达隆公司向郜瑞敏返还购房款113879.6元正确。1.涉案房屋并非“按套销售”，达隆公司称“分摊面积并未计价”与其销售人员的推销和承诺及行业惯例不符。郜瑞敏是基于建筑面积89.27平方米及5600元的单价面积购买涉案房屋。分摊面积减少直接影响郜瑞敏的实际权益及隐性权益。2.郜瑞敏的损失包括：公摊面积减少，造成房屋建筑面积减少，对房屋的出租、出售造成直接影响。郜瑞敏的女儿即将面临幼升小、儿子也将入读幼儿园，根据高明区现有的政策性借读生报名和录取办法，在高明区各镇（街道）居住且获得住宅房产证明，需住宅面积不低于80平方米的非户籍人士的适龄子女。房屋抵押或拍卖等均与房屋建筑面积有直接关系。3.根据《商品房买卖合同（预售）》约定，郜瑞敏购买的涉案房屋建筑面积为89.27平方米，达隆公司未按约定履行合同，构成违约。一审法院根据涉案合同的相关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定作出判决，是认定事实清楚，适用法律正确。（二）达隆公司认为造成涉案房屋分摊面积减少、逾期办理房屋产权证的直接原因均是政府行政行为所致，无事实和法律依据。1.根据《中华人民共和国民法通则》对“不可抗力”的定义是：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。达隆公司提出的相关理由，显然不属不可抗力范畴。另根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当依照合同约定向另一方赔偿损失或采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理”及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，达隆公司应向郜瑞敏承担违约和赔偿责任。2.达隆公司没有充分证据证明其主张的政府行政行为导致涉案房屋分摊面积减少及逾期办理房屋产权证。同时在合同约定的办理不动产权证期限届满后，达隆公司也未就延期办证缘由及时告知郜瑞敏，直到2018年7月26日高明区测绘队实地测绘后郜瑞敏才得知涉案房屋的建筑面积与合同约定的建筑面积相差巨大。3.是否属于政府行政行为，是另一法律关系，不能成为达隆公司不构成违约或免除违约责任的理由。（三）一审法院判决达隆公司赔偿郜瑞敏因房屋建筑面积减少造成的子女入学借读方面的经济损失10000元正确。1.一审法院已查明根据《印发佛山市非户籍常住人口子女入读义务教育公办学校实施办法的通知》（佛府办「2012」36号）文件及郜瑞敏女儿幼儿园在读证明和儿子的出生证明足以证明因建筑面积的减少造成了子女入学借读方面的不便且必然的经济损失。2.返还购房款与赔偿经济损失并不冲突，有法可依。郜瑞敏向一审法院起诉请求：1.判令达隆公司立即向郜瑞敏返还3%以内的房价款14997元（总面积89.27平方米×3%×5600元/平方米），双倍返还超出3%以上的房价款98917.28元（超出3%以上的面积为8.8319平方米×5600元/平方米×2）；2.判决达隆公司立即向郜瑞敏支付逾期办理产权登记违约金34782元（逾期办理产权登记违约金=总房价款500000元×0.0204%×341天，即34782元）；3.因土地使用年限与不动产产权证建筑面积减少支付不高于总价款20%的赔偿金97000元；4.本案诉讼费用由达隆公司负担。达隆公司向一审法院反诉请求：1.依法判令解除郜瑞敏与达隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********204）；2.本案诉讼费由郜瑞敏承担。一审法院认定事实：2017年3月14日,郜瑞敏与达隆公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：郜瑞敏购买达隆公司位于佛山市高明区***************************103号房，其预测建筑面积为89.27平方米，其中套内建筑面积为75.3平方米，分摊共有建筑面积13.97平方米。商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2067年8月27日，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6640.11元，房屋总价款为500000元;首期款自本预售合同网上签订之日起60日内支付全部房价款的40%，金额200000元，剩余房款300000元应于2017年3月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《商品房买卖合同（预售）》第十三条第2款第（2）项关于面积差异的处理约定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人[建筑面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）/预测建筑面积×100%]。《商品房买卖合同（预售）》第二十条规定：关于房屋登记的约定。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.因政府或有关职能部门的原因，或周边的市政设施、公共配套设施未能如期安装铺设完成导致买受人无法按期取得房产证；出卖人在受到上述情况影响预计无法令到买受人按期取得房产证的，应在该商品房约定到期交付日前30日以挂号信或快递形式告知买受人，买受人办证期限据实顺延。合同签订后，郜瑞敏履行了支付购房款义务，2017年4月6日，达隆公司为郜瑞敏开具了全额发票。达隆公司于2017年4月30日将涉案房屋交付给郜瑞敏装修使用。后郜瑞敏申请办理不动产权属证时，经佛山市高明区测绘队进行实际测量，得到的测量结果为：佛山市高明区*********************的专有建筑面积为75.30平方米，分摊建筑面积为2.46平方米，建筑面积为77.76平方米。因为房屋面积误差过大不动产登记部门不予接受办理产权登记。诉讼中，达隆公司申请给予一个月的期限向规划部门申请重新测量纠正，经征询郜瑞敏同意，一审法院予以准许。但至判决作出时达隆公司仍未能提供规划部门的任何回复。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。郜瑞敏与达隆公司签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于郜瑞敏请求返还的房价款问题。双方签订合同后，应恪守诚实信用的原则全面履行合同，郜瑞敏在申请办理不动产权属证时，发现达隆公司交付的房屋建筑面积小于预测建筑面积，且经过多次交涉仍未能协商处理，郜瑞敏作为守约方有权按照合同的约定，要求达隆公司赔偿，根据合同约定，总购房款为500000元，约定购买的建筑面积为89.27平方米，则得出每平方米的购买价为5600.99元，现郜瑞敏请求按5600元/平方米计算，属于自我处理权利，一审法院予以准许，而建筑面积误差比为12.89%=（89.27平方米-77.76平方米）/89.27平方米×100%，其中面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款即14997元（89.27平方米×5600元/平方米×3%）和绝对值超出3%的部分房价款双倍即98882.6元（89.27平方米×5600元/平方米×9.89%×2），合共113879.6元，由出卖人返还给买受人，郜瑞敏高出部分的主张，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金。双方在《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）中约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.因政府或有关职能部门的原因，或周边的市政设施、公共配套设施未能如期安装铺设完成导致买受人无法按期取得房产证；出卖人在受到上述情况影响预计无法令到买受人按期取得房产证的，应在该商品房约定到期交付日前30日以挂号信或快递形式告知买受人，买受人办证期限据实顺延”。而该条款约定的办证期限为180天。因此，在出卖人交付房屋给郜瑞敏180天后，由于达隆公司的原因，造成郜瑞敏至今仍未能取得房地产权属证，达隆公司的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，向郜瑞敏支付逾期办理产权证违约金，由于双方对违约金的数额未作约定，出于公平起见，一审法院酌定违约金参照年利率6%计算，郜瑞敏在2017年4月30日收房，扣除180天的办证期限，则逾期办证违约金应从2017年10月28日起计算至2018年8月20日共297天，则违约金为24411元（500000元×297天/365天×6%）。对郜瑞敏高出部分的主张，一审法院不予支持。关于郜瑞敏主张的因土地使用年限与不动产权证建筑面积减少支付不高于总价款20%的赔偿金97000元的请求。郜瑞敏认为达隆公司没有明确告知房屋使用年限，致使郜瑞敏作出误以为涉案房屋有70年产权的错误认识，要求达隆公司承担因土地使用年限减少、房屋不动产权证建筑面积减少支付不高于总房价20%的赔偿金。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条已经明确标明，涉案房屋所占有的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2067年8月27日。郜瑞敏有在详细阅读合同内容后才签署的义务和权利，郜瑞敏在没有详细阅读合同内容，就草率签订合同，对于该过失行为所产生的法律后果，应由郜瑞敏自行承担，因此，郜瑞敏的该主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于因为涉案房屋建筑面积减少，给郜瑞敏子女借读公办学校造成影响，经审查，根据《印发佛山市非户籍常住人口子女入读义务教育公办学校实施办法的通知》（佛府办[2012]36号）文件要求，在高明区相应镇街内居住且获得住宅房产权证明，住宅建筑面积不低于80平方米的非户籍人士的适龄子女才符合报读条件的要求，由于涉案房屋的建筑面积减少，确实给郜瑞敏的子女入读公办学校造成了不便，但并不是外地子女借读公办学校唯一需要的条件，且双方对于因房屋建筑面积减少给郜瑞敏造成子女借读方面的损失应承担的赔偿责任没有明确约定，一审法院根据当地私立学校的收费状况，对比因涉案房屋建筑面积减少给郜瑞敏子女未能入读公办学校所造成的学费上的损失，酌定达隆公司应向郜瑞敏赔偿10000元，对于郜瑞敏高出部分的赔偿请求，一审法院不予支持。关于达隆公司提起的反诉请求。郜瑞敏与达隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》均出于双方自愿，没有违反国家强制性法律规定，是合法有效的合同，郜瑞敏已经履行了合同的主要债务，且涉案房屋现已交给郜瑞敏装修使用，郜瑞敏是守约方，达隆公司属于违约方，达隆公司请求解除合同，既不符合合同约定的解除条件，也不符合合同的法定解除条件，达隆公司的抗辩和反诉主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、达隆公司于判决发生法律效力之日起十日内向郜瑞敏返还房屋购买款113879.6元；二、达隆公司于判决发生法律效力之日起十日内向郜瑞敏支付逾期办理房地产权属证登记违约金24411元；三、达隆公司于判决发生法律效力之日起十日内向郜瑞敏赔偿因房屋建筑面积减少造成子女入学借读方面的经济损失10000元；四、驳回郜瑞敏的其他诉讼请求；五、驳回达隆公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4985元，减半收取2492.5元，反诉费4400元，合共6892.5元，由郜瑞敏负担988.5元，达隆公司负担5904元。达隆公司负担的诉讼费1504元，由达隆公司于支付判项确认的款项时一并支付给郜瑞敏，一审法院不再另行收退。二审中，达隆公司提交如下证据：证据1.行政起诉状，拟证明2019年1月21日，达隆公司向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，请求撤销测绘成果，判令原高明水务局对涉案房产开发项目进行重新测绘并重新确权；证据2.佛山市顺德区人民法院受理通知书[（2019）粤0606行初219号]，拟证明2019年2月11日佛山市顺德区人民法院受理行政诉讼；证据3.行政诉讼答辩状、《关于对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘及确权的申请的回复》、快递单，拟证明2019年3月11日，原高明水务局提交答辩状，同时向达隆公司的《关于请求对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘和确权的申请》作出了回复，即本案已在原有证据和事实之上有新进展，出现新证据；证据4.传票，拟证明（2019）粤0606行初219号案于2019年4月16日开庭，原高明水务局出庭答辩；证据5.（2019）粤0606行初219号行政裁定书、编号20190007《关于对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘及确权的申请的回复》，拟证明原高明水务局在达隆公司起诉（2019）粤0606行初219号案后，于2019年1月2日对达隆公司的申请作出回复，达隆公司以此为由向佛山市顺德区人民法院申请撤回起诉；证据6.（2019）粤0606行初558号行政判决书、（2019）粤06行终771号行政判决书，《情况说明》，拟证明达隆公司因不服《关于对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘及确权的申请的回复》提起行政诉讼，经一、二审法院审理，作出终审判决。郜瑞敏提交如下证据：证据1.出生医学证明，拟证明郜瑞敏即将面临两个子女入学等问题，根据高明区非户籍常住人口子女政策性借读生入学的规定，非户籍子女入读公立学校与房产建筑面积有直接关系，达隆公司违约造成的房屋建筑面积低于80平方米必然会对郜瑞敏的子女入读造成经济损失；证据2.在读证明，拟证明郜瑞敏当初购买涉案房屋是为了子女入学，现郜瑞敏的女儿将年满6周岁，面临入读小学的现实问题，由于达隆公司违约造成郜瑞敏无法实现这一目的，应赔偿郜瑞敏子女入学方面的损失。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，本院对上述证据真实性予以确认，能否证实各自主张，本院将在后文结合案件需要进行阐述。经查明一，达隆公司以原高明水务局未对其提出的《关于请求对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘和确权的申请》进行处理，构成不作为为由提起行政诉讼，案号为（2019）粤0606行初219号。该案审理期间，达隆公司于2019年3月11日以原高明水务局已作出编号为20190007的《关于请求对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘和确权的申请的回复》为由向佛山市顺德区人民法院提出撤回起诉，该院于2019年4月30日作出行政裁定，准许达隆公司撤回起诉。经查明二，原高明水务局于2019年1月2日向达隆公司作出《关于请求对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘和确权的申请的回复》，对达隆公司要求原高明水务局对锦秀花苑进行重新测绘及对全部房屋和2座首层车库10及车库11重新确权的申请不予支持。经查明三，达隆公司不服原高明水务局作出的《关于请求对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘和确权的申请的回复》，于2019年5月6日向佛山市顺德区人民法院提起行政诉讼，案号为（2019）粤0606行初558号，请求撤销该回复，并对《关于请求对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘和确权的申请》中的第一点、第二点重新答复并进行重新测绘及确权，以及补偿达隆公司由于原高明水务局错误确权遭受的经济损失共154194.6元。该院于2019年9月23日作出（2019）粤0606行初558号行政判决，认为原高明水务局作出的《回复》于法有据，但其作出时间超出了法律规定的期限，属于违反法定程序，但鉴于该程序违法并未对达隆公司的合法权益产生不可治愈的影响，故该院不作撤销，仅确认原高明水务局作出的编号20190007《关于对锦秀花苑项目全部房屋面积进行重新测绘及确权的申请的回复》违法。达隆公司不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2020年2月1日作出（2019）粤06行终771号行政判决，对达隆公司的上诉理由均不予支持，并认为达隆公司请求原高明水务局赔偿经济损失154194.6元的主张缺乏事实及法律依据，亦不予支持，判决：一、驳回上诉，维持原判；二、驳回达隆公司请求佛山市自然资源局（原高明水务局）赔偿154194.6元的诉讼请求。该案现已发生法律效力。另，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据达隆公司的上诉意见和郜瑞敏的答辩意见，本案二审争议焦点是：1.达隆公司应否向郜瑞敏返还房屋购买款113879.6元；2.达隆公司应否向郜瑞敏支付逾期办理房地产权属证登记违约金24411元；3.达隆公司应否向郜瑞敏赔偿因房屋建筑面积减少造成子女入学借读方面的经济损失10000元。关于争议焦点一。达隆公司上诉认为其不存在违约行为，不应向郜瑞敏返还房屋购买款113879.6元，理由包括：1.涉案房屋系按套销售，分摊面积并未计价，分摊面积的减少并不影响郜瑞敏对涉案房屋的实际权益；2.涉案房屋出现分摊面积差异系原高明水务局的行政行为导致。对此本院分析如下：关于第一点理由。经审查，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第六条第2项计价方式与价款中约定“按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6640.11元，总价款为500000元”的内容可知，双方选择以套内面积作为计价面积核定涉案房屋价格，并非按套销售。且该合同对涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积和分摊建筑面积、总购房款已有约定，即房屋交付时建筑面积的减少意味着郜瑞敏在购买房屋时多付了房款，现涉案房屋亦因房屋面积误差过大导致不动产登记部门不予接受办理产权登记，因此，达隆公司认为涉案合同对分摊面积未计价，且分摊面积减少并不影响郜瑞敏的实际权益的理由与事实不符，本院不予支持。关于第二点理由。根据本院查明事实，原高明水务局在《关于请求对锦绣花苑项目全部房屋面积进行重新测绘和确权的申请的回复》中已对达隆公司要求重新进行测绘和确权的申请不予支持，而业已生效的（2019）粤0606行初558号及（2019）粤06行终771号行政判决，亦对原高明水务局的上述决定予以确认，达隆公司以涉案房屋出现分摊面积差异是原高明水务局的行政行为导致的理由与事实和法律不符，本院不予支持。达隆公司认为双方在涉案合同第十三条中已约定了面积差异的处理方式是按第1种方式处理，而非第十三条第2款第2项约定的方式处理。经审查，房屋建筑面积是由房屋套内面积和分摊面积共同组成，涉案合同第十三条第1款约定仅是对套内面积差异退补问题作出约定，未对包括分摊面积在内的房屋建筑面积差异退补问题作出约定，即该条并未对包括分摊面积在内的房屋建筑面积与涉案合同约定不符的处理进行约定。而涉案合同第十三条第2款第2项关于面积差异的处理则约定了，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人[建筑面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）/预测建筑面积×100%]”。现涉案房屋实房屋预测建筑面积为89.27平方米，其中套内建筑面积为75.3平方米，分摊共有建筑面积13.97平方米，经高明区测绘队实测总体建筑面积为77.76平方米，较合同约定的89.27平方米减少了11.51平方米，误差比为12.89%，据此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定及双方合同约定，认定达隆公司应就涉案房屋总体建筑面积减少部分退付房屋购买款113879.6元，完全正确，本院予以维持。达隆公司的该上诉主张，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。达隆公司上诉认为由于原高明水务局拒绝向达隆公司出具锦秀花苑项目的相关确权文件导致达隆公司无法为郜瑞敏办理涉案房屋的房地产权属证书，此系不可抗力，责任不在达隆公司，其无需支付逾期办证违约金。经审查，根据《关于请求对锦绣花苑项目全部房屋面积进行重新测绘和确权的申请的回复》中显示“开发商在申请办理商品房首次登记时提交了规划变更资料，显示车库10的位置已是公共通道，因此，不动产登记部门没有对2座首层车库10进行确权（规划显示是公共通道），车库11已依规划与测绘面积41.51平方米进行确权登记。”的内容可知，达隆公司在首次登记时提交了规划变更资料，是导致不动产部门没有对2座首层车库10进行确权的原因，即导致达隆公司无法为郜瑞敏办理涉案房屋的房地产权属证书的责任不在原高明水务局。且达隆公司所举之证据亦不足以证明是因原高明水务局原因导致不能及时为涉案房屋办理房地产权属证书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，达隆公司应承担举证不能的后果。综上，达隆公司未能在涉案合同所约定的商品房交付之日起180天内为郜瑞敏办理房地产权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，向郜瑞敏支付逾期办理产权证违约金。由于双方未对违约金的数额作出约定，一审法院酌定违约金参照年利率6%计算，从2017年10月28日起计算至2018年8月20日的违约金为24411元，并无不当，本院予以维持，达隆公司该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点三。达隆公司上诉认为涉案房屋建筑面积减少的直接原因是政府行政行为导致，故达隆公司不应向郜瑞敏赔偿因涉案房屋建筑面积出现差异而产生的子女入学借读方面经济损失10000元。如前所述，达隆公司在本案中主张涉案房屋建筑面积减少是政府行政行为导致的事由并不存在，现涉案房屋的建筑面积未能符合《印发佛山市非户籍常住人口子女入读义务教育公办学校实施办法的通知》（佛府办[2012]36号）中规定的非户籍人士的适龄子女报读条件的要求，确实给郜瑞敏的子女入读公办学校造成不便，达隆公司应对因房屋建筑面积减少给郜瑞敏造成子女借读方面的损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，鉴于双方就此损失赔偿没有约定，一审法院根据当地私立学校的收费状况，对比因涉案房屋建筑面积减少给郜瑞敏子女未能入读公办学校所造成的学费上的损失，酌定达隆公司向郜瑞敏赔偿10000元，公允合理，本院予以维持。达隆公司该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，达隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3266元，由上诉人佛山市高明达隆房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 徐允贤二〇二〇年六月十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊