成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2456号 原告：郭勇灵，男，1984年9月19日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：黎金林，四川孟鸣律师事务所律师。 被告：孟忠林，男，1991年8月20日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：成都大唐四季花语房地产经纪有限公司，住所地成都市双流区东升街道广都大道75号1幢75-1号。 法定代表人：黄倩，董事。 委托诉讼代理人：陈弼立，男，系该公司员工。 原告郭勇灵与被告孟忠林、成都大唐四季花语房地产经纪有限公司（以下简称“大唐公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，先后于2020年6月4日、2020年6月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审，郭勇灵及其委托诉讼代理人黎金林，孟忠林、大唐公司的委托诉讼代理人陈弼立到庭参加诉讼。第二次庭审，郭勇灵的委托诉讼代理人黎金林，大唐公司的委托诉讼代理人陈弼立到庭参加诉讼，孟忠林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 郭勇灵向本院提出诉讼请求：1.依法判令孟忠林立即退还购房款30万元并支付利息，以30万元为基数，2019年8月20日前以银行同期贷款利率为标准，2019年8月20日以后按银行同业拆借中心报价利率为标准，从2017年9月27日计算至实际退还之日止；2.判令大唐公司退还中介费10300元；3.判令孟忠林支付违约金103000元；4.判令孟忠林与大唐公司共同赔偿损失186400元（包括装修损失38325元、诉讼费损失9980元、保全费3095元、房屋溢价损失135000元）。在庭审中，经本院释明，郭勇灵变更诉讼请求为：1.依法判令孟忠林立即退还购房款30万元；2.判令大唐公司退还中介费10300元；3.判令孟忠林、大唐公司支付违约金228400元。事实和理由：2017年9月27日，孟忠林代谢世香与郭勇灵在大唐公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：谢世香将坐落在双流区东升街道南昌路48号1栋5层8号房屋（以下简称“案涉房屋”）一套出售给郭勇灵，房屋价款515000元。合同签订后，郭勇灵向大唐公司支付了购房款30万元，中介费10300元，大唐公司收到购房款后将29万元支付给了孟忠林，剩余1万元作为介绍费收取。2017年12月8日，孟忠林代谢世香与郭勇灵签订了《补充协议》，约定谢世香承诺在2017年12月20日前，配合郭勇灵办理房屋过户手续，如不能如期办理，将按总房款20%作为违约金赔偿给郭勇灵。因上述合同履行过程中发生争议，郭勇灵诉至双流区人民法院，经审理后认定，孟忠林是在未取得代理权的情况下，以谢世香的名义与郭勇灵签订《房屋买卖合同》《补充协议》，对谢世香不发生法律效力，判决驳回郭勇灵的诉讼请求。郭勇灵认为，孟忠林在没有取得代理权限的情况下与郭勇灵签订购房合同，应当支付违约金，同时大唐公司作为房屋中介机构，未尽到审核义务，也应对郭勇灵的损失支付违约金，且本案的违约金低于实际损失，所以请求本院依法增加违约金。郭勇灵为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 孟忠林辩称，我愿意作出赔偿，可以退钱，但是郭勇灵提出的违约金我不同意赔，另外损失我觉得金额太高，装修如果拿得出票据我就赔偿，房屋溢价我不同意。 大唐公司辩称，前面的官司之所以会输，是因为孟忠林保管委托书不利，我方没有过错，中介费是否退还由法院裁判，对于郭勇灵要求的装修损失、诉讼费、保全费可以协商，但房屋溢价损失不合理。 本院基于查明的事实认定：大唐公司系经营房地产营销策划及中介服务的有限责任公司。孟忠林是从事房屋中介服务的自然人。 2017年9月27日，孟忠林代谢世香（甲方）与郭勇灵（乙方）在大唐经纪公司（丙方）的居间下签署了《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方将座落在双流区东升街道南昌路48号1栋5层8号建筑面积95.5㎡房屋一套出售给乙方”……二、甲方将房屋以515000元（人民币大写伍拾壹万伍仟元整）出售给乙方，并达成以下买卖协议：（一）签订合同时乙方向甲方支付20000元（人民币大写贰万元整）作为购房定金，同时甲方需提供该房屋办理产权过户所需证件及资料（房产证或不动产证原件，产权办理中交购房合同原件和房款收据原件等）交由丙方代管，甲方所交资料必须真实有效；(二)付款方式及付款时间甲乙双方约定为：①乙方为全款，分二次打款给甲方委托人孟忠林的银行卡（邮政：6217996510021427909），②第一次打款为叁拾万元整（300000元包含定金）打款时间为2017年9月28日12点前；③第二次打款剩余尾款215000元（贰拾壹万伍仟元整）由乙方打款给甲方指定委托人孟忠林的银行卡，过户当天打款。五、甲乙双方约定2017年11月15日到产权交易中心办理房屋产权过户手续。八、房产交接：（一）甲乙双方约定交房时间为过户当天……九、甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列2种方式追究违约方责任，2、合同继续履行，违约方向守约方支付违约金20000元整，人民币大写：贰万元整。十四、特别约定：2、①甲方保证此房无查封、无冻结、产权清晰，能顺利过户到乙方名下；②乙方所提供的资料必须真实有效，保证有购房资格；③甲方承诺此房为财产分割，为谢世香单独所有，能顺利过户至乙方；④甲方指定委托人孟忠林向乙方出具法律效应的借条，房屋过户完毕借条作废；⑤甲方委托孟忠林代理签此合同。”同日，大唐公司出具《收据》，载明收到郭勇灵购买南昌路48号1栋5层8号房屋中介费10300元。 郭勇灵与谢世香及第三人宋成均、孟忠林、大唐公司、凌娟、中国工商银行股份有限公司成都双流支行房屋买卖合同纠纷一案诉至本院（第一次起诉时间为2018年1月19日），本院依法查明：2017年9月29日，郭勇灵通过其亲属周驰力在中国邮政储蓄银行的账户向大唐经纪公司工作人员向强转款280000元。大唐经纪公司将郭勇灵支付的房款共计300000元中的290000元支付给了孟忠林，剩余10000元由大唐经纪公司作为中介费予以收取。2017年6月，谢世香将案涉房屋的水卡、气卡、房产证原件交给了孟忠林，《房屋买卖合同》签订后，孟忠林将案涉房屋水电气卡及钥匙交给了大唐经纪公司，大唐经纪公司将上述物品交给了郭勇灵。2017年12月8日，孟忠林代谢世香（甲方）、周翠华代郭勇灵（乙方）及大唐经纪公司（丙方）的经办人陈弼立、吕珊签订《补充协议》，约定：“甲方承诺在2017年12月20日前，配合乙方办理房屋过户手续，如甲方不能如期办理过户手续，甲方将按总房款20％作为违约金赔偿给乙方。（备注：违约金为103000元大写拾万叁仟元整）。并且将乙方所付给甲方定金300000元退还给乙方。（包含：定金贰万元整，协助房东还款贰拾捌万元整）。本院认为，郭勇灵提供的证据不能证明孟忠林在以谢世香代理人的身份与郭勇灵签订合同时取得了谢世香的授权，孟忠林在合同签订后也未取得谢世香的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被撤销之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”之规定，孟忠林在没有取得代理权的情形下，以谢世香的代理人的名义与郭勇灵签订的合同对谢世香不发生法律效力，相应的责任应当由孟忠林承担。故对郭勇灵主张谢世香继续履行案涉《房屋买卖合同》及补充协议、协助办理过户手续无事实和法律依据，本院不予支持；而其主张代谢世香、宋成均偿还银行贷款本息并解除抵押的请求是为了能够继续履行合同、顺利完成过户，现因郭勇灵主张谢世香继续履行合同缺乏事实和法律依据，故对其该部分主张也不予支持。此外，因案涉合同对谢世香不发生法律效力，故郭勇灵主张谢世香支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。本院于2019年11月7日作出（2019）川0116民初931号民事判决，判决：驳回郭勇灵的诉讼请求。案件受理费9980元、保全费3095元，共计13075元，由郭勇灵负担。后郭勇灵上诉至成都市中级人民法院，郭勇灵在收到缴纳上诉费通知后，在规定期限内未缴纳诉讼费，成都市中级人民法院作出（2020）川01民终2627号民事裁定，裁定：本案按上诉人郭勇灵自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该案已于2020年3月19日生效。 郭勇灵为证明装修费提交若干证据，但未提供相关付款凭证，且经办人员未到庭作证，部分票据无法区分是定金还是货款。 本院认为，孟忠林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对答辩权利的放弃，应当承担举证不能的法律后果。本案的基础法律关系并非侵权，而是无权代理人订立的合同，效力被依法撤销后产生的合同纠纷，故案由应当变更为合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”、第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”及第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬……”之规定，本案中，孟忠林作为中介，在未取得合法代理权的情况下与郭勇灵签订买卖合同，直接导致案涉合同被依法撤销，其因签订合同收取的30万元购房款应当返还郭勇灵，对于孟忠林与大唐公司之间发生的介绍费用，是其内部关系，不妨碍郭勇灵要求退还全部购房款，本院对第一项诉讼请求予以支持。对于郭勇灵要求大唐公司退还中介费，本院认为大唐公司并未尽到促成合同成立的义务，故不应当收取报酬，中介费理应退还郭勇灵，本院对第二项诉讼请求予以支持。 对于郭勇灵所主张的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，违约金的发生应以当事人约定为前提，本案中，与郭勇灵约定违约金的相对方系孟忠林，而非大唐公司，且违约金应以弥补郭勇灵损失为限，兼顾过错情况进行考虑。对于装修发生的费用，一方面由于郭勇灵提供的证据未达到优势证明程度，另一方面郭勇灵早在2018年1月便就案涉房屋向本院起诉，在所有权尚不明确的情况下却又在进行装修，明显没有采取合理措施防止损失的扩大，故不得就扩大的损失要求赔偿。本院兼顾合同履行情况、各方过错程度、举证情况及预期利益等综合因素，酌定孟忠林支付郭勇灵违约金100000元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、孟忠林于本判决生效之日起十日内退还郭勇灵购房款300000元； 二、成都大唐四季花语房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还郭勇灵中介费10300元； 三、孟忠林于本判决生效之日起十日内支付郭勇灵违约金100000元； 四、驳回郭勇灵的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4899元，由郭勇灵负担1399元，孟忠林负担3000元，大唐公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黎 莎 二〇二〇年六月二十八日 书记员 傅丽颖