四川省成都市青羊区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0105执异235号 异议人（被执行人）：四川想真企业有限公司，住所地：成都市国家海峡两岸科技开发园区温江区南江路789号。 法定代表人：海东博之，董事长。 委托代理人：殷立勇，四川法赋律师事务所律师，特别授权。 申请执行人：成都银行股份有限公司华兴支行，住所地：成都市青羊区人民中路三段2号。 负责人：龚梅，行长。 委托代理人：李娇，系该行员工，特别授权。 委托代理人：张静，系该行员工，特别授权。 被执行人：海东博之，男，日本国，1957年1月3日出生，住成都市金牛区。 被执行人：郝锦将，女，汉族，1974年10月11日出生，住成都市金牛区。 异议人四川想真企业有限公司（以下简称想真公司）于2020年6月4日向本院提出申请，对本院以（2019）川0105执2946号《公告》拍卖位于成都市温江县土地【温国用（2001）第0457号】以及土地上的附属建筑物提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人想真公司称，贵院正在执行的（2019）川0105执行2946号案，拟将案涉土地进行网上拍卖，但该工业用地根据温江区规划，极有可能变为住宅用地，一旦改变其性质，该土地价值远超目前评估价值；按照四川恒通房地产土地资产评估有限公司（以下简称恒通公司）司法函第（2019）449号函的回复中第4项称“由于受专业限制，我们未对估价对象的面积进行实际测量…”，异议中所称建设用地规划许可证证载面积为6970.56㎡，为所载宗地所有建筑包含已办证建筑物的规划面积，若此面积是所有建筑物规划面积，除已办证的2056.86㎡和未办证的恒通公司认可的2094.50㎡外，还有2819.2㎡的面积不知去向，此结果就是未做现场测量造成，而未对估价对象面积进行测量，就不能确定实际估价面积与规划许可面积之间的差额，故该次评估有明显的瑕疵，存在少评、漏评；3、拍卖公告中显示该次网拍价为1201.662万元，仅为评估价的70%，显属适用法律不当，应当适用评估价做为首次拍卖的保留价，否则对异议人明显不公，也将导致国有资产的严重流失；4、根据《最高人民法院关于委托拍卖工作的若干规定》第六条“涉国有资产的司法拍卖由省级以上国有产权交易机构实施”之规定，而异议人资产中包含国有资产，贵院确定的四川顺拍网络科技有限公司（以下简称顺拍公司）资质公告或相关资料并未显示是否符合此规定，其资质存疑；在本案明显高于申请执行的价值的情况下，应该对被查封的其他公司或个人予以解封，并将连带担保人从失信名单中撤出。综上，请求贵院中止（2019）川0105执2946号案件执行，并撤回网拍公告；对被查封的担保人资产予以解封，并将担保人从失信人名单中移除。 申请执行人成都银行股份有限公司华兴支行（以下简称成都银行华兴支行）辩称，评估报告系法院依法委托的具有资质的评估公司出具，具有合法性，其提出异议均不成立，之前已给异议人足够偿还借款的时间，异议人仍未偿还，故不同意停止网络拍卖及解除查封、移除失信人名单的执行行为。 被执行人海东博之、郝锦将意见与异议人想真公司一致。 经审查查明，2018年10月24日，本院就成都银行华兴支行与想真公司、海东博之、郝锦将金融借款合同纠纷一案作出（2018）川0105民初10947号《民事调解书》，载明：想真公司于2018年11月30日前支付成都银行华兴支行借款1115万元及利息；海东博之、郝锦将对上述债务承担连带清偿责任等。调解书生效后，成都银行华兴支行向本院申请强制执行，本院受理后，委托恒通公司对案涉土地及其附属建筑物价值进行评估。2019年11月13日，恒通公司出具川恒通评房字（2019）589号《房地产估价报告》，载明：估价时点为2019年10月17日，估价对象包括地上已办证建筑物及未办证建筑物及配套构筑物、所在宗地土地使用权、室内装饰装修及附着在建筑物上与其功能相匹配的、不可移动的设施设备价值；房地产价值总价为1716.66万元；其中附表一《房地产估价结果汇总表》载明已办证建筑物2056.86㎡，未办证建筑物2094.50㎡，土地使用权16546.70㎡...表三《估价对象建筑物基本状况及建筑物价值估价结果明细表》载明了前述有证及无证建筑物的面积及价值，并备注：截止价值时点，因估价对象3（未办证建筑物）尚未取得《不动产权证书》，但已报规报建，估价委托人及当事人均无法提供估价对象3的测绘面积，本次估价根据相关当事人提供的《建设工程规划许可证》及成都海峡两岸科技产业开发园管委会出具的《兹证明》所载面积2094.50㎡进行建筑面积设定，并以此作为估价前提。因想真公司对该评估报告提出异议，恒通公司于同年12月10日作出《关于评估报告异议的回函》，载明：回复1:对出具评估报告的评估师的异议：我公司接到委托后，委派注册会计师、估价人员及申请方员工李娇、想真公司员工曾艺一同对估价对象进行了查勘（有照片及查勘记录为证），不存在估价师未按规定到场进行查勘的情况；回复2、对估价报告适用的估价方法选取的异议：估价对象为已建成使用的工业厂房，异议所提所在区域进行了商住性质的区域规划，但文件中也明确“企业与国土部门签订土地用途变更协议后，30日内交清土地用途调整出让价款”，而目前根据委托人及当事人提供的资料，估价对象土地法定证载用途仍为工业，故本次估价选用成本法符合《房地产估价规范》要求；回复3、对估价报告中文字及描述错误的异议：经审查，报告中成本法描述及估价对象权益状况描述存在笔误问题，将在报告勘误说明中对上述描述进行勘误，但不存在因估价师未亲临现场调查出现重大差错的情况；回复4：由于受专业限制，我们未对估价对象的面积进行测量，本次评估根据经当事双方同意由想真公司提供的《兹证明》和《情况说明》中载明的建设面积2094.5㎡设定未办证建筑物的评估面积，并在评估报告中予以说明。《建设用地规划许可证》载明建设面积为6970.56㎡，为所载宗地所有建筑包含已办证建筑物的规划面积，不能作为该未办证建筑物评估面积的依据，不存在少评漏评现象。2020年4月9日，本院作出（2019）川0105执2946号《竞拍公告》，拟于当年6月8日至6月9日在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖想真公司名下的案涉土地及其上附属建筑物，起拍价为1201.662万元，并委托顺拍公司对上述标的物的相关信息进行咨询和组织看样服务等。 上述事实有本院民事调解书、执行裁定书、竞拍公告、《房地产估价报告》、《关于评估报告异议的回函》等证据在案佐证。 审查中，想真公司向本院提交章程、验资报告、成都市温江区人民政府关于同意成立国有独资成都隆博投资有限公司（以下简称隆博公司）的批复【温府函(2005)62号】、隆博公司章程、规划通知书、原城南开发区改造实施方案通知、洽谈备忘录、想真公司2016年6月12日就2357㎡土地的评估报告、温江城南规划方案图、2018年相邻地块拍卖成交确认书、关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见等证据材料，拟佐证其系国有资产、案涉土地可能转为住宅、评估报告因评估时未进行测量故存在瑕疵，以及起拍价适用法律错误、拍卖机构资质存疑等证明目的。成都银行华兴支行质证称真实性无异议，但证明目的均有异议，评估报告是按照法律规定委托有资质的评估公司出具，具有合法性，司法拍卖符合法律规定。 本院认为，想真公司对案涉网络拍卖提出异议，主要存在拍卖对象可能变更性质导致价值上涨、评估报告未对案涉土地面积进行测量存在重大瑕疵、第一次起拍价应以评估价作为保留价以及网拍公司资质存疑等四个方面，以下分述之：1、关于拍卖对象性质，根据《建设用地规划许可证》可以看出案涉土地为已建成使用的工业厂房，虽然想真公司称所在区域进行了商住性质的区域规划，但目前根据各方提供的资料，该案涉土地法定证载用途仍为工业，故估价报告据此性质进行评估并无不当；2、恒通公司的回函中称由于受专业限制未对估价对象的面积进行测量，但根据估价报告中显示，因估价对象即想真公司提出异议的未办证建筑物尚未取得《不动产权证书》，而估价委托人及当事人均无法提供该估价对象的测绘面积，故评估报告根据想真公司提供的《建设工程规划许可证》及成都海峡两岸科技产业开发园管委会出具的《兹证明》所载面积2094.50㎡进行建筑面积设定，并以此作为估价前提并无不当，其提出异议的《建设用地规划许可证》载明建设面积为6970.56㎡，乃所载宗地所有建筑包含已办证建筑物的规划面积，不能作为该未办证建筑物评估面积的依据，而想真公司也未提交佐证恒博公司对其土地、房屋存在少评、漏评的相关证据，故其该项异议理由不成立；3、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人的意见，起拍价不得低于评估价或市价的百分之七十”之规定，应当理解为网络司法拍卖中，起拍价不得低于评估价或市价的百分之七十，该处文字为并列，即均适用70%的标准，故本院以评估价的70%即1201.662万元作为首次起拍价并无不当，想真公司称应以评估价作为拍卖保留价、起拍价的异议理由不成立，本院不予支持；4、关于拍卖机构资质问题，根据拍卖公告显示，顺拍公司仅系拍卖咨询辅助机构，故其资质并不影响本院依照最高人民法院关于网络司法拍卖的规定确定的本次拍卖活动的合法性，故对想真公司以估价报告存疑等理由要求中止（2019）川0105执2946号案件执行，并撤回网拍公告的异议理由均不成立，本院不予支持。至于想真公司以案涉被执行标的明显高于申请执行标的价值为由，要求解除其他担保人财产的查封及撤除其他连带担保人失信名单的请求，因案涉债权尚未得到清偿，不符合相应的解封规定的条件，其该项异议于法无据，本院不予支持；而异议人请求解除失信人名单可以依法向执行机构提出，不属于执行异议审查的范围。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人四川想真企业有限公司的全部执行异议请求。 当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十日内向四川省成都市中级人民法院申请复议。 审 判 长  张 祥 审 判 员  杨 进 审 判 员  王 东 二〇二〇年六月十六日 法官助理  黄 政 书 记 员  戴亚梅