天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初13682号原告：冯欢欢，女，1991年11月9日出生，汉族，住天津市西青区。被告：天津市信瑞房地产开发有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道**。法定代表人：郭亦军，董事长。委托诉讼代理人：杨天择，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋志国，天津金诺律师事务所律师。原告冯欢欢与被告天津市信瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯欢欢和被告委托诉讼代理人杨天择、宋志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯欢欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期交房利息23271.48元、违约金13717.92元，共计36989.40元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告自2018年7月1日至2019年7月5日，共计370天的逾期交房利息23271.48元，以及自2018年9月29日至2019年7月5日共计280天，以总房价489926元为基数按照日万分之三计算的违约金41153.78元。事实及理由：2016年10月10日,原被告签订了《天津市限价商品住房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的天津市西青区大寺镇亲润道10号亲和良园7号楼2-601房屋,房屋面积75.05平方米,价款共计489926元,被告于2018年6月30日交房,如逾期交房,逾期90日(含第90日)内房屋之日次日起至实际交付房屋之日(含当日)止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,合同继续履行。被告应支付原告已付款利息,利息自合同约定被告应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日(含当日)止,按银行同期贷款利率计算。此外,被告还应自逾期交付第91日起,至实际交付房屋之日(含当日)止,每日按房屋价款的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后,原告按约定支付了全部房款,被告却未能按时履行合同,直至2019年6月28日才通知原告2019年7月5日办理入住手续。按双方合同约定,被告应向原告支付逾期交房的利息及违约金,逾期利息自2018年7月1日计算至2019年7月5日,共计370天,以总房价489926元为基数,同期贷款利率为4.75%,370天应支付利息23271.48元;违约金自2018年9月29日计算至2019年7月5日,共计280天,以总房价489926元为基数,每日应按照日万分之三,280天应支付违约金41153.78元。被告的行为违反了双方的约定,违反了法律的规定,侵害了原告的合法权益,给原告造成巨大经济损失。被告承诺2019年7月14日前赔偿原告逾期交房的违约金及利息损失,但至今也没有赔偿方案,故依据相关法律规定,向贵院提起诉讼,请贵院依法支持原告的诉讼请求。天津市信瑞房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉请。法院对于涉案小区逾期交房问题已有生效判决，对于判决确定的免责天数计算的标准及方式无异议，但仍鉴于个案，我方认为配套设施逾期也应相应的予以免责。除上述免责天数外，我方可以承担的逾期违约责任的天数为159天，计算标准为370-101-110等于159天，故依据合同约定被告应向原告支付的赔偿款金额利息和违约金共计12664元。关于原告主张的计算利息的标准我方认为应按照年利率4.35%计算，对于原告主张的万分之三的标准计算违约金与合同约定不符，应不予支持。买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，经双方签字盖章，双方应恪守合同约定。买卖合同针对逾期交房既约定了违约金也约定了利息赔偿，而原告主张按照万分之三的计算标准明显过高。最后，我方作为开发商需要承担较买房者更多的成本义务等，如此约定不存在所谓的不平等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年10月10日签订一份《天津市限价商品住房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市西青区××道××号××号楼××，2-601号房屋，房价款为489926元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；被告于2018年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照附件六《补充合同》第二条执行。合同附件六《补充合同》第二条“对合同第三条的补充”约定，若发生下列情况导致合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但是出卖人应事后及时向乙方（原告）书面告知发生的特殊情况。因下述原因导致出卖人延期交付该房屋的，出卖人不承担相应之赔偿责任；如不可抗力导致合同不能履行，出卖人不承担违约责任：1.执行法律、法规和政府规章等强制性文件；2.发生任何不可抗拒的自然灾害或社会事件，包括但不限于战争等；3.政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付；4.因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付；5.其他不可抗力因素导致的情形。《补充合同》第四条中约定：4.1除遇不可抗力外，甲方（被告）如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期90日（含第90日）内的。乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付房屋之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。4.2如超过上述约定期限的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应自逾期交付第91日起至实际交付房屋之日（含当日）止，每日按照房屋价款的万分之一向乙方支付违约金。《补充合同》第五条中5.2约定：买受人逾期付款超过90日（不含第90日）的，出卖人有权按本条规定选择继续履行买卖合同或者以书面形式通知买受人立即解除买卖合同而无需另行催告买受人。（1）若出卖人选择继续履行买卖合同，则自买卖合同规定的相应最后付款日期起（不含当日）至买受人逾期付款的第90日止（含当日），逾期付款违约金根据逾期应付款额按每日万分之一之计算；自买受人逾期付款的第91日起（含当日）至实际付款日止（含当日），逾期付款违约金根据对应逾期应付款额按每日万分之三计算。合同签订后，原告依约向被告支付了房款。庭审中，被告对于原告主张的其逾期交房天数为自2018年7月1日至2019年7月5日共计370天的事实无异议。原告认可有101天属于被告受政府相关部门依据相关文件发布的停工令原因造成的，属于不可归责于被告的情形，同意从逾期370天中予以扣除。另，被告主张配套设施逾期110天也应相应的予以免责，原告对此不予认可。本院认为，原、被告订立的《天津市限价商品住房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应恪守履行。对于被告主张的因市政大配套设施延误而导致延期交付是否应予免责的问题。《补充合同》第二条约定因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付可以免除赔偿责任，该条款属于被告提供的格式条款，其应当遵循公平原则确定当事人双方的权利和义务，但该条款将被告因第三方原因导致迟延交付的责任予以免除，而由原告承担延期给付的不利后果，有违上述公平原则。同时，被告与第三方签订的大配套合同迟延履行的原因是由第三方违约造成，还是由被告迟延交付工程款项造成，系另一合同关系应认定的事实，本案不予处理。即便按照被告主张的其因第三方即政府大配套延迟造成违约，也应当依据合同法规定“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”向原告承担违约责任。因此，被告提出的上述抗辩主张，不予支持。根据已查明的事实及原、被告双方确认，本案中被告延期交房天数为370天，其中免责天数为101天，故，被告承担延期交付责任的天数为269天。关于延期利息计算，计息标准应按承担责任的延期天数来确定，即1年内中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算，原告主张按照1-3年期4.75%计算无事实及法律依据，经计算，被告依约应支付原告已付款利息15706元（以489926元为基数，按银行贷款利率4.35%，计算269天）。关于违约金的计算，原告认为补充合同第四条针对开发商逾期交房的违约责任约定的违约金计算标准为日万分之一，而补充合同第五条中针对买受人逾期付款的违约责任约定的违约金计算为日万分之三，上述两条合同约定明显不一致，作为买受人的原告要承担的违约责任比作为开放商的被告较高，对于原告明显不公平，故主张按日万分之三的标准计算延期交房的违约金。本院认为，上述违约条款虽然不一致，但违约金是否应予以调整，根据合同法第一百一十四条第二款“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，应以违约造成当事人的实际损失为依据，在原告未提供证明合同约定的延期交付的利息及违约金无法弥补其实际损失的证据情形下，原告上述主张不足以成立，本院不予采信。经计算，被告依约应支付原告违约金8770元（每日按照房屋价款的日万分之一，计算179天）。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、天津市信瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿冯欢欢逾期交付商品房的利息15706元、违约金8770元，合计24476元。二、驳回冯欢欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费905元，由原告冯欢欢负担562元，由被告天津市信瑞房地产开发有限公司负担343元(于本判决发生法律效力起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张昌辉二〇二〇年六月十五日书记员  张乃琳附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。