陕西省蓝田县人民法院     民 事 判 决 书        (2019)陕0122民初2416号     原告：巨某某，女，1982年11月28日出生，汉族，住西安市蓝田县，居民。   委托诉讼代理人：王旭红，（系原告之夫），男，1979年3月27日出生，汉族，住址同上，农民。   委托诉讼代理人：马群力，陕 西群鑫律师事务所律师。   被告：陕西博丰实业有限公司（以下简称：博丰公司）。住所地：蓝田县。   法定代表人：樊旭波，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵门利，陕西白鹿原律师事务所律师。   原告巨某某与被告博丰公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告巨某某向本院提出诉讼请求如下：1.判令将原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于房产登记第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”的约定变更为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的年利率6%向买受人支付违约金”； 2.判令被告向原告支付占用原告大修基金、契税等办证费用12951元期间的利息3496.77元（从2014年4月28日计算至2019年4月28日按年率6%计算）；3.判令被告向原告支付因被告责任使原告不能办理房产证的违约金30000元（以已付房价款为基数按年利率6%从2014年8月1日计算至判决之日，以上为暂定数额）；4.判令被告履行购房合同约定，在三个月内协助原告向不动产管理部门提供办理不动产权属证书必须由被告提供的相关资料；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于蓝田县XX镇XX村XX楼XX楼XX层XX号房，该套房屋建筑面积94.24m2,房屋总价款是358861元；被告应于2013年7月30日前向原告交付经验收合格的房屋；合同第十五条关于产权登记明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房价款，2014年8月27日，原告向被告指定的物业公司交纳了大修基金、办证费、工本费、契税等费用，委托被告办理房产证。但是因为被告开发楼盘至今并未进行综合验收，导致房产证一直未办理，被告也根本没有将原告向其缴纳的大修基金、办证费、工本费、契税等费用向不动产管理部门交纳，后在原告的多方督促下，被告才于2019年4月将大修基金交给房产管理部门，并将办证费、工本费、契税等费用退还原告，由原告向不动产管理部门交纳。但是在原告向不动产管理部门交纳了大修基金、办证费、工本费、契税等费用后，不动产管理部门告知原告因被告没有综合验收，房产证不能办理。综上所述，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同成立后双方均应依法履行合同。被告在收取原告相关办证费用后，长期不能为原告办理房产证的行为，违反合同约定以及法律规定，其行为明显违背诚信原则；因被告的违约行为给原告生产、生活造成严重不良影响，并给原告造成巨大经济损失，被告应当承担继续履行合同义务协助原告办理房产证的义务，并对此前的违约行为承担违约责任，依法向原告支付合同约定的违约金。因被告提供的格式合同中约定的因被告责任使原告不能办理房产证的违约金过底，应依法予以调整。   被告博丰公司辩称，原告诉状中所述购房、交房、交款、交纳相关代办费用及给原告退还相关费用情况属实，但原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立。原告要求变更违约金为年利率6%，明显不成立，原、被告所签的合同中具体约定了违约金的计算标准和方法；原告没有在时效内要求被告提供办证的材料，已经超过诉讼时效两年；原告请求判令被告支付大修基金、契税等办证费占有期间的利息，以上费用是物业公司收取的且已退还，被告对此无需承担责任；2019年5月，在政府相关部门的调解下，又达成新的协议，即被告应在2020年5月底之前向原告办好房产证，故办证期限应重新计算，若此后未办好证，被告需承担违约责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据：商品房买卖合同、收款收据、发票、银行回单、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等，本院予以确认并在卷佐证。   对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：1.原告提交大修基金收款收据一张、契税费；2.原告提交客户回单打印件二张、现金交款打印件一张；3.原告提交房款发票一张。以上证据经本院审核，来源的合法性、内容的真实性、与本案的关联性均认可，但对原告的证明目的不予认定。   被告提交的证据：1.赠送记录；2.交房验收书。对被告提供的以上证据合法性、真实性、关联性予以认定，但被告的证明目的不予认定。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于蓝田县XX镇XX村XX小区XX楼XX楼XX层XX号房，该套房屋建筑面积94.24m2,房屋总价款是358861元。2011年7月10日，原告付清首付款108861元，余款250000元申请银行按揭贷款。被告应于2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。该合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案。原告依照合同约定的方式缴纳房款或者办理贷款，2014年8月28日，被告向原告之夫交房。2014年8月27日，西安宏丰物业管理有限公司代收原告契税5382元、大修基金6597元，并以西安宏丰物业管理有限公司的名义给原告出具收据。但大修基金和契税由物业公司代收后未向有关部门缴纳，原告及其他业主将该情况向蓝田县政府及信访局等部门反映，后由政府协调，2019年5月，通过付款人兀君龙、樊旭波的账户向蓝田县房地产管理所房地产物业保修金办公室缴纳大修基金。2019年5月，被告将契税退给原告，原告自行向税务局缴纳契税。涉案楼盘未通过综合验收，被告亦未在蓝田县不动产登记局办理不动产首次登记。   另查明，因被告未按期交房违约，原、被告曾于2014年8月27日达成协议，由被告协调赠送给原告2014年9月1日至2016年3月30日期间的物业费。   本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告已按合同约定支付了房款，履行了合同义务，被告未按照合同约定将办理权属证书需要由被告提供的资料报产权登记机关，致使原告未能在规定期限取得产权证书，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。合同中对未按照约定的期限办理权属登记的违约责任有明确的约定，该约定系双方自愿，符合法律规定，被告应按照约定承担违约责任。原告主张合同中约定的违约责任过低，要求变更，但未提供证据证明违约金低于实际损失，故对原告要求变更违约金请求不予支持。原告请求被告支付占用其大修基金及契税期间的利息一节，因大修基金及契税系案外人西安宏丰物业管理有限公司收取，并非本案被告，原告可另案诉讼。原告请求被告提供办理权属证书的相关资料，实质是要求办理权属证书，因涉案楼盘未通过综合验收，致被告无法办理首次登记，原告该请求的条件尚不成就，故对原告该项请求，本案不予处理。原告可待相关条件成就后，与被告协商解决或另案起诉。被告应按照合同约定履行将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称原告要求办证的诉求超过诉讼时效，与事实不符，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告蓝田县博丰实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告巨某某违约金358.86元；   二、驳回原告巨某某要求被告蓝田县博丰实业有限公司支付占用原告巨某某大修基金、契税等办证费用期间的利息等其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费637元（原告已预交），由原告巨某某负担137元，被告陕西博丰实业有限公司负担500元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长  杨香利   人民陪审员  张淑玲   人民陪审员  张宽仁                              二〇二〇年六月三日     书记员  李   斌          1