湖北省襄阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂06执异149号异议人（案外人）：付奇，男，1994年3月1日出生，住保康县。委托代理人付正国，系付奇的父亲。申请执行人：襄阳市高新区丰银小额贷款股份有限公司，住所地襄阳高新经济技术产业开发区春园火炬大厦七楼。法定代表人：孙成，该公司董事长。被执行人：襄阳市巨正房地产开发有限责任公司，住所地襄阳市鱼梁洲经济开发区起步区。法定代表人：徐茂平，该公司经理。被执行人：襄阳市巨正房地产开发有限责任公司保康项目部，住所地：保康县城关镇清溪路99号。代表人：袁望清，该康项目部负责人。担保人：襄阳市龙云房地产开发有限责任公司，住所地襄阳市襄城区檀溪路198-1国际商都1幢6层A1-6001室。法定代表人：袁望清，龙云房地产公司执行董事。本院在执行申请执行人襄阳市高新区丰银小额贷款股份有限公司（下称丰银小贷公司）与被执行人襄阳市巨正房地产开发有限责任公司（下称巨正房地产公司）、襄阳市巨正房地产开发有限责任公司保康项目部（下称巨正房地产公司保康项目部）、襄阳市龙云房地产开发有限责任公司（下称龙云房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人付奇向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人付奇提出执行异议称，2017年2月13日，付奇与龙云房地产公司达成购房协议，购买了位于保康县人力资源和社会保障局后面的房产，房号为27层D户型02号，面积132.56平方米，单价每平方米4108元，申请人已经支付房款250000元。襄阳市中级人民法院作出的（2017）鄂06执恢13号之五执行裁定预查封上述房产，可能使申请人将来无法获得该房产权。请求撤销（2017）鄂06执恢13号之五执行裁定书。本院查明，本案执行依据为本院已经发生法律效力的（2013）鄂襄阳中民三初字第00093号民事调解书。执行中，本院于2016年6月2日和3日，分别作出（2014）鄂襄阳中执字第00045号之九执行裁定和（2014）鄂襄阳中执字第00045－9号协助执行通知，查封了龙云房地产公司名下的位于保康县城关镇沿河路人社局背后的一宗土地使用权（不动产证号为0000488，面积为3706.45平方米）。2018年7月21日，本院作出（2017）鄂06执恢13号之二执行裁定，解除了对上述土地的查封。2018年7月27日，本院作出（2017）鄂06执恢13号之四执行裁定，重新对上述土地进行了查封。（2017）鄂06执恢13号之二执行裁定与（2017）鄂06执恢13号之四执行裁定同时向保康县有关部门进行送达执行。2019年1月28日，本院作出（2017）鄂06执恢13号之五执行裁定，预查封龙云房地产公司名下的位于保康县城关镇沿河路人社局背后的一宗土地使用权（不动产证号为0000488，面积为3706.45平方米）之上的未登记房屋。预查封的效力等同于正式查封。另查明，2017年2月13日，（乙方）与龙云房地产公司（甲方）签订清溪水岸商务区2＃楼购房《投资认筹协议书》约定：1.乙方拟认筹的项目为“清溪水岸商务区2＃楼”住宅楼项目。2.乙方的认筹金额为人民币100000元。双方同意，按照10万元回报12万元（含投资本金10万和利润2万）的投资回报率计算乙方投资收益。3.甲方同意将27层D户型02号，面积为132.56平方米（此面积最终以房管部门核定面积为准）商品房作为乙方投资担保。担保房单价按每平方米4108元计算。4.本项目开盘后，乙方有购买本项目商品房意愿的，双方依法签订《商品房买卖合同》，将前述的投资款转为乙方购房款。5.乙方于本协议签订之日，向甲方全额支付上述认筹款，甲方向乙方出具收据。6.甲方擅自将担保房出售他人或不将投资回报款转为购房款的，甲方应双倍返还乙方的投资本金。7.乙方放弃购买该房屋或在本项目开盘时不按时付首付款、不配合办理按揭手续的。甲方有权将担保房出售他人，认筹款不予退还，同时本协议第6条失效。8.本协议于2017年2月13日签订，即日生效。9.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。签字捺印，龙云房地产公司加盖襄阳市龙云房地产开发有限责任公司印章。付奇另与龙云房地产公司签订签订清溪水岸商务区2期车库项目《投资认筹协议书》约定：1.乙方拟认筹的项目为“清溪水岸商务区2＃楼”住宅楼项目。2.乙方的认筹金额为人民币100000元。双方同意，按照10万元回报13万元（含投资本金10万和利润2万）的投资回报率计算乙方投资收益。3.甲方同意将本项目多功能三号车库，规格8号，总价168000元；4.本项目开盘后，乙方有购买本项目商品房意愿的，双方依法签订《商品房买卖合同》，将前述的投资款转为乙方购房款。5.乙方于本协议签订之日，向甲方全额支付上述认筹款，甲方向乙方出具收据。6.甲方擅自将担保房出售他人或不将投资回报款转为购房款的，甲方应双倍返还乙方的投资本金。7.乙方放弃购买该房屋或在本项目开盘时不按时付首付款、不配合办理按揭手续的。甲方有权将担保房出售他人，认筹款不予退还，同时本协议第6条失效。8.本协议于2017年2月13日签订，即日生效。9.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。还查明，付奇在本院审查期间，向本院提交巨正房地产公司向其出具的收据两份，一是2011年9月20日的5万定金收据，二是2013年5月23日的20万元收款收据。出具的收据加盖了襄襄阳巨正房地产开发有限责任公司保康项目部财务专用章。付奇的父亲付正国向本院陈述，其于2013年付的款，购买的是一期的房屋，因小孩付奇说不回保康，但小孩现在又回来了，所以又要的二期房屋。本案的异议申请是付奇提交的。本院经审查认为，本案系案外人付奇以人民法院查封的涉案财产享有部分实体权利为由，请求排除对其享部分权利的执行提出异议，本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人付奇与被执行人龙云房地产公司在本院对龙云房地产公司名下的位于保康县城关镇沿河路人社局背后的一宗土地使用权（不动产证号为0000488，面积为3706.45平方米）查封之后签订的《投资认筹协议书》，双方在该协议中约定龙云房地产公司以其在该查封土地上开发建设的相关商品房作为其向投资方提供担保的特定物，且该担保意思表示未依法进行抵押登记。双方还约定，若投资方有意愿购买该作为担保物的商品房，双方依法签订《商品房买卖合同》，将前述的投资款转为购房款。据本案事实，案外人付奇与被执行人龙云房地产公司没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面商品房买卖合同,通过商品房买卖交易，取得该商品房的所有权。同时，本案诉争房屋为龙云公司开发的清溪水岸商务区2期住宅楼项目，付奇在付款时购买的是一期项目，商品房项目开发主体并不相同，导致法律关系也会存在差异，故付奇提出执行异议的理由，不符合上述法律规定的排除执行的法定条件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十六条、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回付奇异议请求。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  肖保国审判员  彭云飞审判员  张 强二〇二〇年六月二十八日书记员  姜竞帆