上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6482号原告：杨小军，男，1977年9月6日生，汉族，户籍地福建省建阳市。委托诉讼代理人：杭程，上海锦汇律师事务所律师。被告：李达，男，1985年8月6日生，汉族，户籍地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。第三人：张和初，男，1976年1月28日生，汉族，户籍地福建省建阳市水吉镇新华路XXX号。原告杨小军与被告李达、第三人张和初案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杭程、被告委托诉讼代理人齐小静到庭参加诉讼，第三人张和初经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨小军向本院提起诉讼请求，判令对上海市松江区荣乐东路XXX弄XXX号XXX室房屋在负担原告租赁权的情况下进行评估、拍卖、变卖。事实和理由：2019年12月6日，法院作出公告，拟对第三人张和初名下的上述房屋进行评估、拍卖和变卖。2012年2月17日，张和初向原告借款人民币200万元，因此与原告签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给原告，并委托原告收取租金，用以抵偿张和初结欠原告的借款利息和部分本金。之后，原告作为承租人向次承租人收取租金及其他费用。2014年12月17日，原告与张和初对借款进行结算后再次签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2012年2月17日起至2032年2月16日止，年租金72,675元，20年租金共计1,455,530元；2014年5月16日前张和初共欠原告1,061,200元，按月息2.5%计算利息；张和初同意以该合同的租金抵偿欠原告的本金和利息。法院于2019年1月25日查封涉案房屋，原告取得租赁权的时间早于查封的时间，原告享有对涉案房屋的租赁权。原告曾提起执行异议，但被法院驳回，故提起本案诉讼。被告李达辩称：原告所称的租赁合同关系并不存在，且合同未经备案，被告不予认可；被告对涉案房屋享有抵押权，办理抵押登记的时间为2012年。即使原告主张的租赁权属实，也晚于抵押权设立时间，不得对抗抵押权，故不同意原告的诉讼请求。第三人张和初未到庭陈述。本院经审理确认的事实如下：2019年7月22日，本院作出(2019)沪0118民初1904号民事判决，判令张和初归还李达借款150万元及利息等。该案审理期间，因李达申请诉讼保全，本院依法于2019年1月25日正式查封张和初名下的涉案房屋。因张和初未能履行生效判决确定的还款义务，李达向本院申请强制执行，本院于2019年11月11日以(2019)沪0118执8610号立案执行。2019年12月6日，本院作出执行裁定，决定拍卖张和初名下的涉案房屋，并于同一天出具拍卖涉案房屋的公告。原告得知后，于2020年3月3日向本院提起执行异议。2020年3月17日，本院作出(2020)沪0118执异27号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，涉案房屋系办公用房，于2011年1月19日经核准办理了产权登记，权利人为张和初。2012年9月7日，涉案房屋经核准办理了抵押登记，权利人为李达，债权数额为150万元。截止至2020年5月20日，该房屋另有三个轮候查封。上述查明的事实，由原告提供的(2020)沪0118执异27号执行裁定书、涉案房屋的产权登记信息及原告与被告李达的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，原告为证明其自2012年2月17日起租赁涉案房屋，以租金偿还张和初结欠原告的债务，提供了下列证据予以佐证：(1)原告于2012年2月17日转账给张和初200万元的银行交易查询明细一份，用途为借款。(2)原告与张和初于2012年2月17日签订的《委托书》一份，内容为张和初委托原告代办涉案房屋一切事务包括代收房租，委托日期从2012年2月17日到2032年2月16日。(3)原告与张和初于2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》一份，约定张和初将涉案房屋出租给原告作为办公楼使用，租赁期限自2012年2月17日起至2032年2月16日止，每年租金72,765元；原告于2012年2月17日前支付20年租金共计1,455,530元等。合同另写明因张和初2014年5月16日欠杨小军借款1,061,200，利息按每月2.5%计算，因此张和初同意用该合同的房租抵欠原告的借款及利息。原告称其与张和初于2012年2月17日也签订有租赁合同，当时涉案房屋内有承租人，房租由原告收取。2014年12月17日原告与张和初进行结账，扣除已收取的租金和张和初已归还部分，还欠原告1,061,200元，因此签订了此份合同，前份合同予以作废。(4)上海绿安物业管理发展有限公司、绿地松江商务广场物业服务中心共同于2019年12月18日出具的情况说明一份，称涉案房屋从2012年2月起到现在的物业费(包括之前的电费)均由原告支付。(5)上海翔御房地产经纪事务所出具的情况说明一份，称原告从2012年2月到2019年委托该事务所介绍客户租赁涉案房屋。(6)2015年和2019年缴纳电费、物业管理费的发票三份。(7)原告于2015年4月29日出具给承租人吴红星的欠条一份，称欠吴红星在涉案房屋的中央空调款15,000元。(8)原告作为出租方与承租人签订的《租赁合同书》两份，签订日期分别为2018年和2019年。(9)张和初出具的借款金额为36万元的借条一份及原告于2012年2月22日转账给付31万元的银行转账凭证一份，证明原告与张和初另有借款的事实。(10)张和初于2020年3月1日出具的情况说明一份，确认向原告借款200万元及以租金抵偿借款而签订房屋租赁合同的事实。并称其因刑事犯罪而被关押，未收到其与李达之间的诉讼案件相关材料，也未能参与庭审，对此存有异议，保留相关申诉的权利。被告对证据1真实性没有异议，但对借款事实不予确认；对证据2真实性不予确认，且认为该份证据仅能证明张和初委托原告收取租金，不能证明原告与张和初之间有租赁合同关系；对证据3真实性不予确认，且认为如2012年2月17日的银行转账款项200万元为借款，则应约定有借款期限，但在借款当日即签订租赁合同并约定以租金抵偿债务不符合常理；原告称2014年12月17日经双方结账，张和初尚欠原告1,061,200元。租金两年为14万元，说明张和初在两年内自行还款80万元。张和初有一定的还款能力，不可能与原告在借款当日即约定以租金还款。对证据4、5真实性不予确认，对证据6真实性予以确认，但认为不能证明由原告缴纳了相关费用。对证据7真实性不予确认，认为欠条由原告单方制作，并且欠条按常理应该在承租人吴红星处，不应在原告处。对证据8认为无相应的合同履行凭证，对真实性不予确认；对证据9认为原告与张和初之间有多笔资金往来，不能证明借款事实；对证据10认为内容为预先打印后由张和初填写，不是张和初真实意思表示。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原告称在2012年2月17日与张和初签订了房屋租赁合同，形成了房屋租赁合同关系，但原告提供的物业公司和房地产经纪事务所的情况说明不具有证据效力，其余证据也均在2012年之后形成。而原告提供的《委托书》显然并非房屋租赁合同，故对原告的此项主张本院不予采信。原告提供的《房屋租赁合同》于2014年签订，晚于抵押权的设立日期。合同中载明的租赁期限系双方自行填写，不能证明租赁合同关系自2012年2月17日开始，故该租赁关系不得对抗被告已登记的抵押权，由此所产生的法律后果理应由原告自行承担。另外，在涉案房屋的租赁期限为20年，原告已支付全部租金的情况下，法院如对涉案房屋负担租赁权拍卖，不仅会影响涉案房屋的拍卖价格，而且无法保障包括原告在内的多个债权人的债权实现。综上，原告主张对涉案房屋负担租赁权拍卖，无事实和法律依据，本院不予支持。第三人张和初经本院合法传唤未到庭，自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告杨小军的诉讼请求。本案受理费1,619.10元，由原告负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  朱慧芳人民陪审员  陆淡辉二〇二〇年六月十二日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……