宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初3629号原告（反诉被告）：宁夏鑫荣房地产开发有限公司。法定代表人：田某。委托诉讼代理人：郝某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：邢某，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：范某，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。原告（反诉被告）宁夏鑫荣房地产开发有限公司（以下简称鑫荣公司）与被告（反诉原告）邢某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，因案情复杂依法裁定转化程序，因被告提出反诉及不可抗力、以及当事人庭外和解等因素依法扣除审限，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鑫荣公司的委托诉讼代理人郝某、邢某的委托诉讼代理人范某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫荣公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付购房欠款318322元；2.请求判令因延迟履行交款义务给原告造成的资金占用损失124782.22元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，变更第1项诉讼请求为请求判令被告立即向原告支付购房欠款366645.7元；变更第2项诉讼请求为请求判令因延迟履行交款义务给原告造成的违约金554001.65元(按本金366645.7元为基数，以日万分之五利息标准计算自2011年7月3日起至2019年10月10日止共计3022天：366645.7×3019元×0.005%=554001.65元)，主张违约金至欠付房款实际清偿之日；事实和理由：2011年6月26日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于永宁县胜利乡境内宁夏防沙治沙大学西侧威吉斯花园小区南片E区31号房屋一套，建筑面积共356.93㎡，单价2790元:辅房面积28㎡，单价2500元(辅房款项已付清)，房屋总价款共计1065834.7元。合同签订之日，被告首付405835元，双方约定下欠房款7日内付清。合同签订后，双方在房管部门进行备案登记。截止原告起诉之日止，被告共计付款699189元，仍下欠366645.7元未付，且经原告多次催要未果。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，买受人未按合同约定付款，应自本合同规定应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，故被告应当按约承担违约责任。因此，原告诉至法院。邢某辩称：双方于2011年6月26日签订商品房买卖合同，未约定案涉房产面积及总价，在履行合同过程中鑫荣公司也没有向邢某确认交付房产的面积及价款，邢某无法确定应支付鑫荣公司的剩余房款金额，邢某虽未支付剩余金额但造成该原因的责任不在邢某。原告在诉状及变更申请中对案涉房产建筑面积陈述不一致，原告提供的竣工验收备案表中的面积也与诉状中陈述不一致。针对本诉部分鑫荣公司为证实其主张向法庭提交了如下证据：1.银川市商品房买卖合同一份，证明2011年6月26日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定由被告购买原告开发的的位××县商品房，房屋建筑面积356.93㎡，房屋单价2790元/㎡，房屋包含辅房28㎡，单价2500元/㎡。付款及期限约定，买受人于合同签订当日付首付款405835元整，下剩房款（除贷款外）7日之内付清。合同第八条约定，买受人逾期付款的，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。2.收据记账联五份，证明2011年6月26日合同签订当日，被告向原告支付首付款405835元，原告分别向被告出具180000元收据一张、225835元收据一张。同日，被告另行向原告支付辅助用房(28㎡、单价2500元/㎡)费用70000元、购房款47515元，原告一并向被告开具117515元收据一张，并注明“威吉斯花园E区31#(辅助用房)”。2011年7月17日，被告向原告支付购房款140000元，原告向被告开具140000元收据一张;2016年10月27日，被告向原告支付购房款35839元，原告向被告开具35839元收据一张，以上包括辅房在内被告共计向原告支付699189元，下欠购房款本金366645.7元未支付。邢某代理人的质证意见是：对收据五张及已付款没有异议。对购房合同的真实性不能认可，需向邢某核实。该合同当中第九条及第十二条明确约定原告向被告交付房产必须取得银川市新建住宅交付使用证、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告不能提交的，被告有权拒绝接收房产，由此产生的逾期交房责任由原告承担。直到本案开庭时原告依然没有向邢某交付上述文件。邢某向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告交付涉案房产及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并向反诉原告支付逾期交房违约金1005243.29元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2011年6月26日签订《银用市商品房买卖合同》，约定反诉原告向反诉被告购买位于××区房产，单价为每平米2790元，反诉被告承诺于2011年12月30日前向反诉原告交付房产，交付房产时反诉被告必须取得《银川市新建住宅交付使用证》，必须向反诉原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。反诉被告不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的反诉原告有权拒绝接受房产，且反诉被告需承担由此产生逾期交房的违约责任。《银川市商品房买卖合同》签订后，反诉原告陆续向反诉被告支付了699189元购房款，但反诉被告直到合同约定交房日期未能向反诉原告交付房产，且至今未能完成对涉案房产的竣工验收义务。依据双方签订的《银川市商品房买卖合同》相关约定及《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用的规定，反诉被告至今仍存在违约行为，据此，反诉原告具状贵院请求依法判决。鑫荣公司辩称，一、根据有关部门要求，银川地区销售商品房需签署银川市住房保障局、工商行政管理局监制的格式合同，该合同中载明交付房屋时需取得《银川市新建住宅交付使用证》，但该制度适用于银川地区，永宁范围内在2015年10月10日前均不适用该项制度，故被答辩人不能将未取得新建住宅交付使用证作为其主张或本诉抗辩依据。二、涉案房屋进行了竣工验收备案，符合合同约定的交付条件。答辩人于2012-2013年期间至今多次通过登报公告、电话沟通方式要求被答辩人缴清尾款后办理交付手续，但被答辩人均不予理会，而反诉中被答辩人所谓没有交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也是因为其自身没有交清房款办理交付手续导致的，与答辩人无关。同时，根据双方合同约定付款义务和房屋交付义务的履行顺序来看，在被答辩人已经存在逾期付款的情况下，答辩人享有法定的先履行抗辩权，不应当承担任何违约责任。三、对于涉案房屋来说，答辩人不存在逾期交房的行为。涉案房屋建设过程中，永宁县数次变更建设规划，提高建设标准，增加了房屋建设工期，另因在2011年10月至2012年12月期间纪检部门扣留了答辩人相关资料用于调查，影响答辩人按期交房。以上客观事由系不可抗力，构成答辩人对于延期交房的免责事由。综上，被答辩人反诉主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。邢某（反诉原告）为证实其反诉的主张向法庭提交了下列证据：《银川市商品房买卖合同》一份，证明1.原被告于2011年6月26日签订的商品房买卖合同约定反诉被告应于2011年12月30日前向反诉原告交付案涉房产，合同未约定购房面积及合同总价;2.反诉被告交付房产应取得《银川市新建住宅交付使用证》.交接房屋时应向反诉原告出示该文件，并签署房屋交接单。在交接房屋时反诉被告还应向反诉原告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，否则反诉原告有权拒绝接受，反诉被告不履行上述义务的，将视为延期交房;3.反诉被告未在2011年12月30日前向反诉原告交付案涉房产的，将从2011年12月31日起按照反诉原告已付房款万分之五每日向反诉原告支付违约金。《收据》5张，证实反诉原告已向反诉被告支付购房款699189元；照片5张，证明反诉被告至今未在案涉房产内搭建一楼至二楼的楼梯，导致反诉原告无法接受房屋。鑫荣公司（反诉被告）质证意见是：第一，对合同的三性认可，对证明目的不予认可，认为反诉原告提交的合同上已经明确了房屋单价和房屋总价款，针对辅房并不包含在商品房买卖合同中与本案无关，且反诉原告已经向反诉被告交清了辅房的费用；永宁地区于2015年10月10日前均不适用新建住宅交付使用制度，故反诉原告不能以合同中该条款的约定拒付房款；其次，合同约定反诉原告应当先行付清房款后反诉被告才交付房屋，并在交付房屋时向其提供保证书和使用说明书，但本案中反诉原告未按期付款，反诉被告享有先履行抗辩权；同时，反诉原告也从未与反诉被告办理过房屋的交接手续，不存在两书的交付问题；第三、逾期交房系不可抗力，反诉被告不应承担责任。对收据的三性没有异议。对照片的三性及证明目的均不予认可，认为该证据形式系复印件，未提供原始载体无法核实真实性，且根据照片内容来看，无法确定系涉案房屋，故该照片不能达到反诉原告的证明目的。鑫荣公司（反诉被告）为证实其答辩主张向法庭提交了下列证据：1.报纸公告复印件两份，证明反诉被告于2013年9月6日、2014年8月28日分别登报催告相关购房者交清房款并办理房屋交付手续，反诉原告经多次催告仍不交纳房款办理交付手续，结合本诉中出示商品房买卖合同的约定，反诉被告享有先履行抗辩权，不承担任何责任。2.竣工验收备案表、宁夏防沙治沙职业技术学院教职工住宅及专家公寓楼一期工程商品房销售备案名称变更的说明、情况说明各一份，证明2012年年底纪检部门返还相关资料后，反诉被告立即办理了涉案房屋的竣工验收备案手续，永宁县建筑工程质量监督站于2013年1月17日出具竣工验收备案表;因规划问题导致涉案房屋销售房号与实际预售备案房号不一致，为此永宁县住建局出具变更说明，确认涉案E区31号房屋最终房号变更为E区77号;永宁县住房和城乡建设局于2015年4月15日出具情况说明，确认永宁县未施行交付使用证制度。3.中共宁夏回族自治区纪律检查委员会证明、关于宁夏防沙治沙职业技术学院教职工住宅区建设标准提高的通知、关于威吉斯花园住宅区室外院落护栏统一标准的通知各一份，证明2010年10月至2012年12月，自治区纪委扣留了反诉被告建设手续、售房合同等相关资料;永宁县住建局多次提高涉案房屋小区的建设标准;该组证据证明上述事实均为不可抗力，存在合同约定的反诉被告免责事由。4.（2015）宁民提字第33号宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书打印件一份，证明：自治区高院在审理该相同案件过程中，依法到永宁县住建局调查了解并制作询问笔录确定2015年10月10日前永宁县域内未实施新建住宅使用制度，人民法院认定反诉被告于2013年9月6日完成了针对涉案小区的购房者整体进行催款并要求办理交付手续的事实。邢某（反诉原告）的质证意见是：对证据1公告的三性及证明目的均不予认可，在购房合同中明确有反诉原告的联系方式，报纸是在哪家报纸刊登的公告也不清楚。对证据2中的竣工验收备案表没有异议，且可证实案涉房产的面积是330平米而非356平米；对证据情况说明的真实性没有异议，但对关联性和证明目的不认可，认为与本案无关。双方在合同中约定反诉被告除了向反诉原告交付新建住宅交付使用证之外还应当提供住宅质量保证书和住宅质量说明书，反诉被告不提供质量保证书及说明书反诉原告依然有权拒绝接收案涉房产。对证据3中证明的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，认为不能因为企业自身的违法行为来免除其应当承担的责任，不应当视为不可抗力；对宁夏防沙治沙职业技术学院教职工住宅区建设标准提高的通知的真实性、合法性没有异议，但对关联性、证明目的不认可，认为该文件只是将施工工艺和做法做了更改，但对施工内容没有进行增加，并不影响向反诉原告交付房屋的时间。对证据4判决书的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，认为该份判决对本案中原被告的纠纷没有溯及力。经本院审查，对当事人双方提交的证据的真实性均予以认可。双方争议焦点主要集中在各自的证明目的及与本案的关联性上。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月宁夏回族自治区林业局委托宁夏鑫田建筑工程有限公司建设宁夏防沙治沙职业技术学院教职工住宅工程，后因宁夏鑫田建筑工程有限公司无开发资质，由注册成立的鑫荣公司作为威吉斯花园住宅小区的开发方，补办了房地产开发资质，完善了开发该商品房的各项手续，并于2010年12月取得商住用地使用权。2011年5-6月，银川长城建筑设计有限公司出具了设计补充修改通知单二份，意见一为“1.为了方便用户装修安装木艺、铁艺楼梯，原设计中现浇楼梯取消;2.甲方要求，将各户塑连廊上部造型取消;3.原设计图中C、D、E户型客厅上部中空部分结构进行二次设计。”意见二为“1.各户型天然气主管计入户内，室内采暖系统取消，采暖系统根据住户需要，自行安装;2.各户型室内隔墙，除卫生间和厨房外，全部取消，住户根据装修需要自行分隔。”2011年6月26日，鑫荣公司与邢某签订《银川市商品房买卖合同》，约定邢某购买鑫荣公司开发的××县建筑面积356.93平方米住宅一套，单价每平方米2790元，总价995835元。付款方式及期限:邢某于2011年6月26日支付首付款405835元，下剩房款(除贷款外)7日之内付清，逾期按总房款的5%收取违约金。交房期限及违约责任:鑫荣公司应当在2011年12月30日前，将符合本合同约定商品房交付买受人使用。住宅交付使用条件为取得《银川市新建住宅交付使用证》，逾期超过30日后，邢某有权解除合同，邢某要求继续覆行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，鑫荣公司按日向邢某支付已交付房价款万分之五的违约金;商品房达到交付使用条件后，鑫荣公司应当通知邢某办理交付手续，所购商品房为住宅的，鑫荣公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方当事人。合同签订后，鑫荣公司于2011年6月26日向邢某出具180000元收据一张、225835元收据一张和邢某支付辅助用房购房款(28㎡、单价2500元㎡)费用70000元、购房款47515元计117515元收据一张，117515元收据注明“威吉斯花园E区31#(辅助用房)”。2011年7月17日，鑫荣公司向邢某出具140000元收据一张;2016年10月27日，邢某向鑫荣公司支付购房款35839元，鑫荣公司向邢某开具35839元收据一张，以上包括辅房在内被告共计向原告支付购房款699189元，下欠购房款366645.7元未支付。自2010年10月份开始宁夏回族自治区纪律检查委员会在查处违法违纪案件中，根据查办案件工作需要，对宁夏鑫田建筑工程有限公司、鑫荣公司开发的“威吉斯花园”楼盘开发建设手续、所有售房合同、两公司的财务票据、账册凭证，陆续予以扣押，直至案件调查工作结束后，专案组将扣押的上述资料于2012年12月26日返还给了鑫荣公司。在此期问，鑫荣公司于2012年7月25日在《新消息报》上刊登公告，内容为“为了将威吉斯花园打造成永宁县中高档生活休闲娱乐区，我公司在对威吉斯花国南片室外工程、小区环境、外墙的施工中精益求精，严把质量关，致使工期延长，造成部分房屋延期交房，给各位客户带来的不便现通过《新消息报》正式致以最深的歉意，您购买的房屋将在今年8-9份交到您的手中，请您耐心等待我们的通知，…为了早日交房，我公司决定调整部分准现房销售价格:2012年8月20日前与本公司签订购房合同的客户执行原有房价，2012年8月20日后签订购房合同的，销售房价调整至每平方米3580元，…选购A区、B区、C区的住户，可在2012年8月1日前办理完相关手续，即可交房。本公告为购房合同的组成部分。”2013年9月6日，鑫荣公司再次在《新消息报》上刊登公告，要求没有交清剩余房款的购房户，务必于2013年9月21日前交清所欠的房款，…已经签订购房合同的住户逾期不来交纳剩余房款的，我公司将按照购房合同约定的相关违约条款收取违约金。2012年9月份鑫荣公司办理了该住宅区工程竣工验收备案手续后，邢某未向鑫荣公司交付剩余购房款，鑫荣公司与邢某也未办理涉案房屋的交接事宜。本院认为，邢某与鑫荣公司签订的《银川市商品房买卖合同》、系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，邢某、鑫荣公司均应按合同约定认真履行；邢某在合同约定的首付款交纳后7日内未将剩余购房款向鑫荣公司全部付清，邢某构成违约，应当承担违约责任。在邢某构成违约的事实后，鑫荣公司于2013年9月6日再次在《新消息报》上刊登公告，要求没有交清剩余房款的购房户，务必于2013年9月21日前交清所欠的房款，应当认定是对买受人交清剩余购房款期限的变更，邢某的违约时间应当认定从2013年9月22日起计算至实际交清剩余购房款之日止。邢某未能按约定向鑫荣公司交清购房款，邢某违约在前，鑫荣公司有权拒绝向邢某交付案涉房屋，故对邢某的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百六十七条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下：一、邢某于判决生效后十日内支付宁夏鑫荣房地产开发有限公司购房款366645.70元；二、邢某于判决生效后十日内支付宁夏鑫荣房地产开发有限公司逾期付款违约金404960元(2209天×0.0005×366645.79元，违约金自2013年9月22日暂算至2019年10月10日)，实际按日万分之五支付至剩余房款付清之日止；三、驳回宁夏鑫荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回邢某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13006元，由宁夏鑫荣房地产开发有限公司负担1506元，由邢某负担11500元；反诉案件受理费6924元由邢某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长高宇翔人民陪审员于全中人民陪审员邓金珍 二〇二〇年六月一日书记员 丁永侠附本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。