福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初357号 原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地惠安县黄塘镇台商服务中心，统一社会信用代码91350521665051793B。 法定代表人：郭振辉，总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林舒婷，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：万小杰，女，1984年10月2日出生，汉族，住厦门市翔安区。 第三人：中国工商银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县螺城镇惠兴街29号，统一社会信用代码913505218562385933。 代表人：黄鹤鸣，行长。 委托诉讼代理人：王元龙，男。 委托诉讼代理人：林曲平，男。 原告福建省聚龙养生发展有限公司(以下简称聚龙养生公司)与被告万小杰、第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行（以下简称工行惠安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪玲、林舒婷，第三人的委托诉讼代理人王元龙到庭参加2020年5月13日的第一次庭审。因原告在第一次庭审法庭辩论终结前变更诉讼请求，本院于2020年6月17日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪玲、林舒婷到庭参加诉讼，被告、第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚龙养生公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2017年4月7日就位于聚龙小镇东篱××＃××商品房签订的编号为201704070022《商品房买卖合同》及其附件；二、解除原告与被告、第三人于2017年7月24日签订的编号为01408惠安2017年一手贷0000949号《个人购房借款／担保合同》，由原告从被告已支付购房款中代被告偿还《个人购房借款／担保合同》项下尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；三、判决案涉《个人购房借款／担保合同》解除后，被告及第三人立即办理案涉预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告立即协助原告办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续；四、判令被告立即向原告返还聚龙小镇东篱新村16＃幢二十六层2602号商品房；五、被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款46597.38元；六、被告立即按购房合同总价款1430029元的15%向原告支付违约金214504.35元；七、被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费20000元；八、原告有权从被告已支付的购房款中扣除上述第二项、第五项至第八项的款项，余额（如有）不计息还给被告。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告双方于2017年4月7日就位于聚龙小镇东篱××＃××商品房签订的编号为201704070022《商品房买卖合同》及其附件；二、判令被告立即协助原告办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续；三、判令被告立即向原告返还聚龙小镇东篱新村12＃幢二十六层2602号商品房；四、被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款1159248.1元；五、被告立即按购房合同总价款1430029元的15%向原告支付违约金214504.35元；六、被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费20000元；七、原告有权从被告已支付的购房款中扣除上述第四项至第七项的款项，余额（如有）不计息返还给被告。事实与理由：被告于2017年4月7日与原告签订编号为201704070022的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县，建筑面积113.18平方米，购房总价款1430029元。合同签订后，被告支付首付款290029元，余款1140000元由被告及原告于2017年7月24日与第三人签订编号为01408惠安2017年一手贷0000949号《个人购房借款／担保合同》后，第三人依约将款项直接划入原告账户。因被告逾期偿还第三人贷款本息，原告于2019年4月29日代被告偿还了逾期贷款本息18204.69元。原告于2019年5月8日委托福建旭恒律师事务所向被告发出律师函，要求被告在收到函件后3日内偿还原告代偿款18204.69元并支付滞纳金，但此后被告仅向原告偿还8000元。其余贷款本息均未偿还，致使原告2019年9月29日再次代原告向第三人偿付按揭贷款本息18053.75元。原告于2019年10月10日再次委托福建旭恒律师事务所向被告发出律师函，要求被告在通知的期限内偿还代偿款并支付滞纳金，并与原告负责人联系办理案涉分户产权登记及抵押登记手续，但原告至今未采取任何措施。2019年12月30日，原告再次代被告向第三人偿付贷款本息18338.94元。原告起诉后代被告向第三人偿还全部尚欠贷款本息，截至2020年5月14日，原告累计代被告向第三人偿还贷款本息1159248.1元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第三条第3款约定，“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息偿还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐”，请求支持原告诉讼请求。 被告万小杰未作答辩。 第三人工行惠安支行第一次庭审时陈述，被告自2018年10月起未依约归还贷款本息，原告承担连带清偿责任，代被告偿还贷款本息及违约金54597.38元属实。本案原告已向法院起诉要求解除商品房买卖合同，鉴于商品房买卖合同解除必然导致借款合同目的无法实现，第三人要求解除借款合同，要求被告清偿尚欠按揭贷款本息，由原告直接从被告支付的购房款中予以返还。 经审理查明，原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：养老、康乐，房地产开发与经营，销售建筑材料。2017年4月7日，原、被告签订编号为201704070022《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县，建筑面积113.18平方米，其中套内建筑面积86.65平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.53平方米，总价款1430029元。合同附件六《补充协议》第一条约定：“付款方式及期限1、首付款＋按揭贷款（1）买受人应当在签订本合同时向出卖人支付首付款200029元，其余购房款共计1230000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项必须用于向出卖人支付购房款。……”第二条约定：“逾期付款及承担的违约责任买受人未依约付款，出卖人有权作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，出卖人有权在2年内解除合同。若出卖人解除合同，则买受人按购房合同总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括（但不限于）诉讼费、律师费等费用；若出卖人不解除合同，则合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之3的违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括（但不限于）诉讼费、律师费等费用。”第三条约定：“1、买受人按甲方指定银行申请按揭贷款，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。……3、若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”该合同于2017年4月11日办理网上备案登记手续。合同签订后，被告支付首付款290029元。2017年7月24日，原告、第三人与被告及案外人康启致签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告及案外人康启致向第三人借款1140000元，用于支付上述商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计360期，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证。此后，第三人依约向被告发放按揭贷款1140000元，款项转入原告账户作为被告支付给原告的购房款。案涉商品房于2017年4月14日办理商品房预告登记，于2017年7月28日办理抵押权预告登记。因被告未按约履行偿还贷款的义务，原告先后于2019年4月29日代偿按揭贷款本息18204.69元，2019年9月29日代偿按揭贷款本息18053.75元，2019年12月30日代偿按揭贷款本息18338.94元，2020年3月27日代偿按揭贷款本息18327.07元，2020年5月14日代偿按揭贷款本息1167248.1元，合计代偿1185575.17元。2019年5月8日，原告向被告邮寄律师函，告知被告因其未能偿还逾期贷款导致原告向第三人承担连带责任保证，代原告向第三人偿还贷款本息18204.69元，要求被告在收到该律师函之日起3日内，向原告偿还上述代偿款，并支付自原告代偿之日起至被告向原告付清代偿款之日止，按未付贷款金额的日千分之五计算的滞纳金等。被告于2019年5月9日签收该邮件，但仅向原告偿还8000元。原告于2019年10月10日再次委托福建旭恒律师事务所向被告发出律师函，要求被告在通知的期限内偿还代偿款28258.44元并支付滞纳金，并与原告负责人联系办理案涉分户产权登记及抵押登记手续，但被告至今没有偿还原告代偿款。原告因本案诉讼委托代理人，支付律师代理费20000元。案涉房屋于2017年8月5日办理交房手续，尚未装修入住。 以上事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》及附件、商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、销售不动产统一发票、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行客户业务回单及代偿债务证明、不动产登记证明、《律师函》及快递详情单、委托代理合同及发票、银行进账单、还款明细，第三人提供的《个人购房借款/担保合同》及借款人身份信息等材料、贷款凭证、商品房抵押登记证明、逾期催款回执函，以及原告与第三人庭审陈述加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原告与被告于2017年4月7日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告逾期未能偿还第三人贷款本息，导致原告代偿按揭贷款本息合计1185575.17元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《补充协议》约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿贷款本息，并承担解除合同增加的费用。原告代偿的数额合计1185575.17元，扣减被告偿还的8000元，尚欠1177575.17元，原告仅要求被告偿还其中1159248.1元，予以支持，差额18327.07元由双方另行处理。原告请求被告按购房总价款1430029元的15%支付合同解除违约金过高，酌情调减按购房总价款的5%计算即71501.45元。原告请求被告支付为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费20000元，符合双方约定，予以采纳。原告请求合同解除后被告应将商品房返还给原告，符合法律规定，予以采纳。代偿款及违约金是一般债权，原告并不享有从被告已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告已付购房款中直接扣除代偿款及违约金、律师费，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告办理《商品房买卖合同》解除后的注销登记手续，符合规定，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理本案《商品房买卖合同》解除后的备案登记注销手续，予以支持。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告万小杰于2017年4月7日签订的编号为201704070022的《商品房买卖合同》； 二、被告万小杰应于本判决生效之日起十五日内，配合原告福建省聚龙养生发展有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》解除后的注销登记备案手续； 三、被告万小杰应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县返还给原告福建省聚龙养生发展有限公司； 四、被告万小杰应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还的贷款本息1159248.1元； 五、被告万小杰应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司合同解除违约金71501.45元； 六、被告万小杰应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司为解除合同而增加支出的律师服务费20000元； 七、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19780元，减半收取9890元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担850元（多预交的18930元予以退还），由被告万小杰负担9040元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈秀军 二〇二〇年六月十九日 书记员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。