苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0508民初8851号原告：杨辉，男，1990年5月28日出生，汉族，住河南省新蔡县。原告：杨萍，女，1989年5月15日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：郭倩（系上述两原告共同委托），江苏通达瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉骁（系上述两原告共同委托），江苏通达瑞律师事务所律师。被告：潘志平，男，1977年1月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：王文芹，女，1972年2月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：苏州佳园信息咨询有限公司苏州分公司（曾用名：苏州工业园区佳园信息咨询有限公司沧浪分公司），住所地江苏省苏州市南园南路**。负责人：吴霞。委托诉讼代理人：陈庆洋，公司员工。被告：李玉良，男，1986年5月13日出生，汉族，住江苏省涟水县。第三人：苏州名城佳业不动产经纪有限公司，，住所地江苏省苏州市三香路**万盛大厦****法定代表人：张志华。原告杨辉、杨萍与被告潘志平、王文芹、苏州佳园信息咨询有限公司苏州分公司（以下简称佳园苏州分公司）、李玉良、第三人苏州名城佳业不动产经纪有限公司（以下简称名城佳业公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。之后因被告潘志平、王文芹下落不明，依法转为普通程序，于2020年3月17日公开开庭审理了本案。原告杨辉、杨萍的共同委托诉讼代理人郭倩，被告佳园苏州分公司的委托诉讼代理人陈庆洋、被告李玉良到庭参加诉讼。被告潘志平、王文芹、第三人名城佳业公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨辉、杨萍向本院提出诉讼请求：一、判决被告潘志平、王文芹、佳园苏州分公司、李玉良退还腾房履约保证金40000元，被告潘志平、王文芹赔偿利息损失4201.1元(以40000元为本金，自2017年8月11日起按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际退还之日止)；二、判决被告潘志平、王文芹支付原告维权支出的损失共计125467元（1、房屋租金损失45467元：按2000元/月计算，自2017年8月11日起至2019年7月2日止，共计22个月零22天；2、律师费支出30000元；3、其他损失50000元：与实际居住人黄日祥返还原物纠纷执行程序中为了让对方腾空，经法院调解补偿对方50000元)；3、判决被告潘志平、王文芹承担本案诉讼费用。庭审中，两原告明确履约保证金实际是6万元，其中2万元是房价尾款，4万元由中介保管，2万元尾款不应再支付。事实和理由：原告于2017年6月17日通过名城佳业公司与潘志平、王文芹签订《房屋买卖中介服务协议》，约定被告潘志平、王文芹将其名下苏州吴中经济开发区xx花园xx幢304室房屋(以下简称xx花园304室)以119万元的价格出售原告。2017年7月27日原告取得该房屋的房屋所有权。由于被告称案涉房屋有租客居住，因此原告、被告潘志平、案外人吴欢、第三人名城佳业公司于2017年7月31日签订《关于苏州市吴中区xx花园304室房屋交付的相关协议》，约定被告潘志平在收到托管资金人民币115万元起十五个自然日内将案涉房屋腾空并交付原告，并将其中4万元以及原告未付尾款2万元共计6万元作为腾房履约保证金。但被告并未按照合同约定腾房并交付案涉房屋。2017年9月3日，原告至该案涉房屋处要求案外人黄日祥搬离，但黄日祥以该房屋由其所有，拒绝搬离，后原告为维护其合法权益将黄日祥诉至法院，经过一审、二审、执行程序，原告向黄日祥支付5万元后，黄日祥于2019年7月2日搬离案涉房屋。案涉房屋房源信息系由名城佳业公司提供，被告佳园苏州分公司与名城佳业公司系合作关系。原告系通过佳园苏州分公司购买的案涉房屋，被告李玉良系案涉房屋交易的中介经纪人，并称代表公司收到潘志平、王文芹4万元腾房履约保证金，现前述款项在他个人处。由于被告未能按约及时交付房屋致使原告维权产生损失，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如诉请。被告潘志平、王文芹未作答辩。被告佳园苏州分公司辩称，一、关于原告诉讼请求部分。1、关于苏州市吴中区碧波花园304室房屋交付的相关协议约定，腾房履约保证金金额为人民币6万元整，其中包含2万元房屋尾款，另外4万元由被告潘志平支付给中介方李玉良，由李玉良代为保管，在此行为中，本公司李玉良只是中间人的作用，诉讼请求第一条中请求判决本公司以及李玉良退还腾房保证金的表述明显不妥。2、我方认为，退还的表述意思是原本属于某人而物归原主的行为。而存放于李玉良处的保证金4万元，是由被告潘志平支付的，潘志平是否违约应由司法机构按照协议约定作出裁决，在司法裁决之前原告不能主观认为4万元履约保证金早已属于自己。3、我方主观上也认为被告潘志平违反关于房屋交付的约定，事实清楚，在约定时间内未将房屋如期交付原告，腾房保证金6万元按照约定应该判罚给原告。故我方认为诉讼请求1的合理表述应当为：判罚潘志平，王文芹支付履约保证金人民币6万元整，其中2万元以原告未支付的房屋尾款抵扣，另4万元由被告潘志平支付给中介方李玉良由其代为保管的4万元保证金作为支付款项。利息损失由被告潘志平支付。二、关于原告支付我方佣金部分。1、我公司关于本案中xx花园304室的房屋居间行为已经完成，产权证已于2017年7月领取，后因出售方潘志平未能按合同约定交房而产生一系列诉讼，居间方也积极配合，期间发生的一系列报警，调解，诉讼等种种行为居间方也积极到场，我们认为在此过程中居间方并无过错，现对于原告将我们居间方列为被告的行为本公司表示不能理解，我们对此也并未反诉。原告尚欠本公司4900元居间服务佣金至今未支付，希望在庭审中予以明确，并确定支付时间。被告李玉良辩称，同意被告佳园苏州分公司的意见，我是被告佳园苏州分公司的员工，4万元履约保证金现在存放在我个人账户，我是代公司收取的。第三人名城佳业公司未作述称。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖中介服务协议复印件、苏州市存量房买卖合同复印件、不动产权证书复印件、关于苏州市吴中区xx花园304室房屋交付的相关协议、收条、情况说明、(2017)苏0506民初6898号民事判决书复印件、(2018)苏05民终7949号民事判决书复印件、(2019)苏0506执283号执行案件受理通知书复印件、承诺书复印件、执行笔录复印件、和解协议复印件、委托代理合同、江苏省增值税普通发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月17日，潘志平、王文芹(售房人、甲方)、杨辉(购房人、乙方)、名城佳业公司(中介方)签订了《房屋买卖中介服务协议》。协议约定，甲方将位于吴中经济开发区xx花园304室房屋以119万元的价格出售给乙方，乙方于2017年6月17日之前支付定金2万元，甲方在收取乙方定金的同时，乙方将房屋所有权证、国有土地使用权证交给中介方。协议还约定，甲乙双方在2017年6月30日前办理资金托管手续，甲方承诺在领款领证手续办理完毕之日起15个自然日之内将房屋腾空并交付乙方使用。潘志平在合同落款甲方处签名，杨辉在乙方处签名，名称佳业公司在中介方处盖章。该协议签订当日，杨辉交付定金2万元。2017年7月6日，潘志平、王文芹(出卖人)，杨辉、杨萍(买受人)以及苏州鑫诺投资管理有限公司(居间代理机构，以下简称鑫诺公司)、堵孝群(房地产经纪人)共同签订了《苏州市存量房买卖合同》。合同约定，出卖人将xx花园304室以115万元的价格出售给买受人，双方于2017年9月1日前共同申请办理资金托管手续，买受人将首款打入资金托管账户，并在申请办理资金托管手续之日起60日内办理银行贷款事宜；出卖人在买受人付清房款之日起1日内交付房屋。出卖人未能如期将该房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下：(不作累加)1.逾期在7日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过7日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不同意退房的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。潘志平、王文芹在合同落款出卖人处签名，杨辉、杨萍在买受人处签名，堵孝群、鑫诺公司在居间经纪人处盖章。2017年7月10日，潘志平、王文芹(甲方、卖方)、杨辉、杨萍(乙方、买方)、苏州市吴中区房产交易中心(丙方)签订了《存量房交易资金托管协议》，三方指定了尾号为4509的资金托管账户；同月11日，杨萍以转账方式向尾号为4509的账户汇款35万元。同月17日，杨辉、杨萍(借款人)与中国建设银行苏州吴中支行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，约定借款人因购买xx花园304室借款80万元，贷款人将款项划入尾号为4509的指定账户；同月20日，银行将80万元汇入上述指定账户。2017年7月25日，税务机关向杨辉、杨萍出具了金额为115万元的增值税发票，同月27日，xx花园304室国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权转移登记至杨辉、杨萍名下。2017年7月31日，潘志平（甲方）、杨辉（乙方）、吴欢（丙方）、名城佳业公司、佳园苏州分公司（中间方）签订《关于苏州市吴中区碧波花园304室房屋交付的相关协议》，主要内容为：甲乙方通过中间方于2017年6月17日签定了关于苏州市吴中区xx花园304室的房屋买卖中介服务协议。根据协议的约定事项，甲方承诺在收到托管资金人民币115万元整之日起15个自然日内将房屋腾空并交付乙方使用，同时甲方需要结清已发生的所有水电煤气等因实际使用所产生的各项费用，最后乙方将尾款2万交给甲方。因目前房屋内有租客居住，甲方需要通过协商以及安置等方法使租客搬离。甲方在领取托管资金115万之后，仅有尾款人民币2万元整放于乙方处，乙方顾虑甲方可能因各种因素对房屋腾空交付事宜懈怠拖延。经过甲乙方友好协商，并在中间方的见证下，做如下约定：1.甲方在领取托管资金人民币115万元整之时，将人民币4万元整放于佳园房产李玉良处，连同乙方未支付甲方的尾款人民币2万元整，共计人民币6万元整，作为腾房履约保证金。2.丙方作为甲方的担保人，担保此房能够如期交付乙方使用。如甲方和丙方不能按照约定时间将房屋交付乙方，每逾期一个自然日，乙方将在履约保证金中扣除人民币1000元整作为违约金。如在保证金人民币6万元整全部扣清之日甲方和丙方仍未能交付此房给乙方，则乙方有权通过法律手段维护自己的合法权益并由甲方承担乙方主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失，同时履约保证金全部不予退还。3.如甲方和丙方按照上述腾房约定日期将房屋交给乙方使用之时，则履约保证金人民币6万元整全额退还甲方。4.房屋清场腾房为甲方和丙方个人行为，与乙方无关，不承担任何责任。潘志平、杨辉、吴欢分别在甲方、乙方、丙方落款处签名。中间方落款处载有郭海军、李玉良的签名，并加盖有名城佳业公司公章。郭海军系名城佳业公司人员，李玉良系佳园苏州分公司人员。庭审中，李玉良陈述：佳园苏州分公司是与名城佳业公司合作的，碧波花园304室房源是属于名城佳业公司的，两原告客户是属于佳园苏州分公司的，按照中介行规房源是谁的就盖谁家的章。2017年9月5日，李玉良出具《情况说明》，载明：关于苏州市吴中区xx花园304室房屋交付的相关协议约定，本人已收到甲方潘志平腾房履约保证金肆万元整。2017年9月，杨辉、杨萍向苏州市吴中区人民法院提起返还原物纠纷，请求法院判决黄日祥（居住在xx花园304室内）立即腾退杨辉、杨萍所有的xx花园304室。苏州市吴中区人民法院在审理过程中，追加了潘志平、王文芹为第三人参加诉讼。潘志平、王文芹经苏州市吴中区人民法院合法传唤，无正当理由未到庭。2018年4月17日，苏州市吴中区人民法院作出（2017）苏0506民初6898号民事判决，判决黄日祥于该判决生效之日起十日内将xx花园304室房屋腾空并交付杨辉、杨萍。黄日祥不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。2018年12月4日，苏州市中级人民法院作出（2018）苏05民终7947号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。之后，杨辉、杨萍向苏州市吴中区人民法院申请强制执行[（2019）苏0506执283号]。在法院执行过程中，杨辉、杨萍与黄日祥达成和解协议，黄日祥、陈荣庆（包括其孙女黄悦）于2019年7月2日搬离了xx花园304室，杨辉、杨萍共补偿黄日祥、陈荣庆5万元。上述一审、二审、执行案件，杨辉、杨萍共支付律师费3万元。庭审中，杨辉、杨萍陈述，吴欢是潘志平找过来说能保证腾房的，之后我们也没找过吴欢处理。本院认为：当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。关于腾房履约保证金。原告杨辉、杨萍从被告潘志平、王文芹处购买了xx花园304室房屋，截至2017年7月27日，杨辉、杨萍已根据约定支付了潘志平、王文芹购房款117万元（定金2万元+115万元），因虑及房屋交付问题，杨辉与潘志平又另行签订了《关于苏州市吴中区xx花园304室房屋交付的相关协议》，该协议中明确约定，腾房履约保证金为6万元，其中4万元由佳园苏州分公司李玉良保管，2万元为房屋尾款。潘志平应当自收到托管资金115万元之日起15个自然日内将房屋腾空交付杨辉，否则每逾期一个自然日则从履约保证金中扣除1000元直至6万元扣清为止。但潘志平未按照协议约定如期交房，之后又下落不明，直至杨辉、杨萍通过诉讼、执行程序才得以在2019年7月2日使得居住在案涉房屋内的人员搬离，此时距离潘志平应当交房的时间已相隔近两年。根据案涉房屋的价格、同地段同类一般装修房屋的租金标准以及逾期交房的时间，杨辉、杨萍主张2万元房屋尾款不再支付，并且潘志平、王文芹再支付4万元腾房履约保证金的诉讼请求，有法律与事实依据，金额合理，本院予以支持。因该4万元由被告佳园苏州分公司以及李玉良保管，故应由佳园苏州分公司、李玉良直接退还给两原告。关于腾房履约保证金的利息损失，无法律依据，本院不予支持。关于房屋租金损失。因腾房履约保证金的性质系违约金，即违约方对于守约方损失的赔偿。对于两原告来说，未按时拿房的主要损失则为房屋租金损失。原、被告已经通过腾房履约保证的形式进行了约定，金额为6万元，且本院已经综合案涉房屋的价格、同地段同类一般装修房屋的租金标准以及逾期交房的时间等因素，支持了原告关于腾房履约保证金的诉讼请求，则房屋租金的损失，系对于违约金的重复主张，本院不予支持。关于律师费。因原、被告在《关于苏州市吴中区xx花园304室房屋交付的相关协议》中已明确约定，被告逾期交房的，应承担原告主张权利而支付的律师费。原告已提供证据证明其为了拿回案涉房屋而委托律师提起诉讼以及申请执行，并支付了律师费3万元。原告支付的律师费金额符合江苏省律师服务收费标准，本院予以支持。关于执行和解支付的5万元，因该款项系两原告自愿支付给黄日祥等人以为达成和解，被告并无赔偿义务，故就该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、被告潘志平、王文芹应于本判决生效之日起10日内共同支付原告杨辉、杨萍腾房履约保证金6万元，其中2万元由原告杨辉、杨萍未付的房屋尾款抵扣，另4万元因由被告苏州佳园信息咨询有限公司苏州分公司及李玉良保管，故被告苏州佳园信息咨询有限公司苏州分公司、李玉良应于本判决生效之日起10日内直接退还给原告杨辉、杨萍；二、被告潘志平、王文芹应于本判决生效之日起10日内共同赔偿原告杨辉、杨萍律师费3万元；三、驳回原告杨辉、杨萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3693元，公告费600元，以上合计4293元，由原告杨辉、杨萍共同负担2169元，由被告潘志平、王文芹共同负担2124元，被告应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。审判长 肖 明审判员 崔臻峰审判员 姜 伟二〇二〇年六月二日书记员 韩昔妍