广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1955号上诉人（原审原告）：彭毅，男，1983年9月22日出生，汉族，住湖北省建始县**********。上诉人（原审原告）：朱海珍，女，1991年9月11日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*****************。上述两名上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。上诉人彭毅、朱海珍因与上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。彭毅、朱海珍上诉请求：撤销一审判决，改判建设发展公司向彭毅、朱海珍支付逾期办证违约金53461.66元。后彭毅、朱海珍变更上诉请求为：改判建设发展公司向彭毅、朱海珍支付2017年3月10日起至2018年4月5日止（共计392天）的逾期办证违约金31355.23元。事实与理由：一、2017年9月30日，案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年12月21日，建设发展公司向产权登记机关递交资料申请初始登记确权并得到受理。2018年1月8日，建设发展公司取得初始登记的房屋权属证书（大产权证），才具备办理彭毅、朱海珍房屋权属转移登记（小产权证）的办证条件。根据诚实信用原则，建设发展公司负有在商品房符合办证条件（2018年1月8日）后通知彭毅、朱海珍办证的附属义务。建设发展公司未举证证明其在案涉商品房符合办证条件后，及时通知彭毅、朱海珍办证。二、建设发展公司于2017年9月15日通知彭毅、朱海珍办证之时，案涉商品房尚不具备办证条件，其通知应属于无效通知。建设发展公司于2018年8月10日发出律师函，通知彭毅、朱海珍收到律师函后三日内提交办证资料，根据建设发展公司一审提交的邮件查询明细显示彭毅、朱海珍于2018年8月11日收到该律师函，彭毅、朱海珍最迟应于2018年8月14日提交办证所需资料。彭毅、朱海珍迟延提交资料期间为2018年8月15日至2019年5月23日。故计算逾期办证违约金的期间从2016年11月28日起计至2018年8月14日止、从2019年5月24日起至2019年7月15日，共计678天。三、2013年6月9日建设发展公司与彭毅、朱海珍签订《补充协议（二）》，落款处有建设发展公司的盖章，双方约定将收楼时间由2014年12月31日提前至2013年12月31日，且合同约定的790个工作日变更为720个工作日。建设发展公司针对彭毅、朱海珍的上诉，辩称：彭毅、朱海珍的上诉理由不能成立，应以一审判决认定的事实为准。其他意见与建设发展公司的上诉意见一致。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判建设发展公司向彭毅、朱海珍支付逾期办证违约金（以合同总价为基数，按日万分之0.1计算违约金）。事实和理由：双方签订的《买卖合同》约定，建设发展公司逾期办理权属登记义务，则“因买受人不退房、出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”该条款为双方意思自治的结果，不存在可撤销或无效的法定情形，依法应当适用于本案。彭毅、朱海珍没有任何证据证明其实际损失，其应承担举证不能的不利法律后果。一审法院偏信买受人单方说辞即认定“违约金标准明显偏低”，缺乏事实及法律依据。因此，建设发展公司在本案中应支付的违约金应适用合同约定的违约金标准。彭毅、朱海珍针对建设发展公司的上诉，辩称：建设发展公司在不具备办证条件的前提下通知业主提交办证资料，迟延提交办证资料的原因在于建设发展公司，而不在于彭毅、朱海珍。彭毅、朱海珍于2019年7月16日向一审法院起诉请求：判令建设发展公司支付逾期办证违约金27115.8元。诉讼过程中，彭毅、朱海珍向一审法院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为建设发展公司向彭毅、朱海珍支付逾期办证违约金31915.1元。一审法院认定事实：2013年6月9日，彭毅、朱海珍（买受人）与建设发展公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》，约定彭毅、朱海珍向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区建设发展公司商住楼23幢901房的预售商品房，购房总价479927元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程备案登记证》的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后790个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2017年9月30日，案涉房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年4月12日，案涉房地产的不动产权证办出，更名为中山市火炬开发区*****************。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系彭毅、朱海珍与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。案涉合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后790个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致彭毅、朱海珍不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，彭毅、朱海珍不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，若按原合同约定，建设发展公司应于2015年1月1日起算790个工作日，即2018年3月7日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司辩称其于2018年4月5日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月12日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，一审法院予以采信。建设发展公司于2018年4月5日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度，对彭毅、朱海珍造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致彭毅、朱海珍的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，彭毅、朱海珍主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建设发展公司取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年4月5日。综上，建设发展公司逾期办证应向彭毅、朱海珍支付逾期办证违约金2287.87元[计算方式：以479927元为基数，按年利率6%计算，从2018年3月8日起计至2018年4月5日止，共29天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向彭毅、朱海珍支付逾期办证违约金2287.87元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费478元，减半收取为239元（该款彭毅、朱海珍已预付），由彭毅、朱海珍负担222元，由建设发展公司负担17元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付彭毅、朱海珍）。二审中，彭毅、朱海珍向本院提交证据如下：1.《购房发票》，拟证明彭毅、朱海珍于2014年3月27日支付购房款；2.《补充协议（二）》，拟证明双方约定的交付期限变更为2013年12月31日，办证期限变更为提前交付日期交付使用的720个工作日；3.《收楼通知书》，拟证明彭毅、朱海珍收楼日期为2013年12月31日。建设发展公司质证称，上述证据的真实性予以确认，但认为不属于二审新证据，依法不应采纳。彭毅、朱海珍收楼时间应以建设发展公司一审提交的《紧急联络登记表》记载的收楼时间为准。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明：1.案涉《中山市商品房买卖合同》约定彭毅、朱海珍按银行按揭方式支付购房款，2013年6月9日现金支付144927元，剩余335000元付款方式为商业贷款，于2013年9月9日前付清。第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人不按合同约定时间支付购房款、办理契证所需税费或物业维修基金等应交款项的，出卖人有权拒绝交楼，并不承担逾期交楼的责任……”。第十四条第二款第4项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。因为买受人逾期付款（包括不限于未按本合同及附件的约定支付购房款、因面积差异导致差价款及其他本合同及附件项下的应付款、因买受人逾期供款导致银行不配合出证等），不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴交办证税费，以及其他非出卖人原因（包括但不限于产权登记机关、按揭银行等部门的原因、因小区内业主违建造成延迟验收等），导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失”。2014年3月27日，建设发展公司向彭毅、朱海珍出具购房发票一张，金额为479927元。彭毅、朱海珍主张其于2014年3月27日已向建设发展公司足额支付了案涉房款。2.2013年6月9日，彭毅、朱海珍与建设发展公司签订了《补充协议（二）》，约定原合同约定：“出卖人应在2014年12月31日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将该商品房交付给买受人使用”，双方一致同意将该条款变更为“出卖人应当2013年12月31日前将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用”。原合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，双方一致同意将该约定变更为“出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。由于买受人原因，未能在本补充协议约定的交楼期限内交付的，仍应按合同（买卖合同第十一条）约定的方式处理；鉴于买受人要求提前交付该商品房，买受人承诺放弃追究出卖人因配合买受人提前交付该商品房而未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之任何责任。协议还约定其他条款。3.2013年12月27日，建设发展公司向彭毅、朱海珍发出《收楼通知书》。彭毅、朱海珍确认于《补充协议（二）》约定的收楼日期（2013年12月31日）办理收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据彭毅、朱海珍与建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点：一审认定的逾期办证违约金是否适当。根据《补充协议（二）》的约定，双方变更交楼期限为2013年12月31日，建设发展公司于2013年12月27日向彭毅、朱海珍发出收楼通知，彭毅、朱海珍确认于2013年12月31日收楼，故可认定彭毅、朱海珍的收楼日期为2013年12月31日。但合同约定彭毅、朱海珍最后一期付款期为2013年9月9日，彭毅、朱海珍于2014年3月27日才付清购房款，因此交楼期限应相应顺延至2014年3月27日。按照《补充协议（二）》约定，办证期限应从2014年3月28日起算720个工作日，即建设发展公司须于2017年2月13日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但建设发展公司于2018年4月5日履行了备案义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。彭毅、朱海珍上诉请求逾期办证违约金应从2017年3月10日起算，于法不悖，本院予以准照。对于建设发展公司认为一审认定的逾期办证违约金计算标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，合同约定的逾期办证违约金为每天万分之0.1，明显不足以弥补买受人的实际损失，现买受人主张按照年利率6%计算违约金，一审法院予以支持符合前述法律规定，本院对此予以维持。综上，建设发展公司逾期办证应向彭毅、朱海珍支付逾期办证违约金30925.7元[计算方式：以479927为基数，按年利率6%计算，从2017年3月10日起计至2018年4月5日止，共392天]。综上所述，彭毅、朱海珍上诉有理部分，本院予以采纳，其余予以驳回。建设发展公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18558号民事判决；二、上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人彭毅、朱海珍支付逾期办证违约金30925.7元。三、驳回上诉人彭毅、朱海珍的其他诉讼请求。如果中山火炬开发区建设发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费478元，减半收取239元（彭毅、朱海珍已预交），由彭毅、朱海珍负担24元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担215元；二审案件受理费1129元（彭毅、朱海珍已预交1079元、中山火炬开发区建设发展有限公司已预交50元），由中山火炬开发区建设发展有限公司负担1016元，由彭毅、朱海珍负担113元。上述一、二审案件受理费相互冲抵后，中山火炬开发区建设发展有限公司须于本判决发生法律效力之日起七日内迳付彭毅、朱海珍1181元，本院及一审法院不再另行收退。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年六月十九日书记员  何思雯