湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初3392号原告：宜昌市泰江置业有限公司，统一社会信用代码914205007570191090，住所地宜昌市沿江大道198号98栋。法定代表人：陈筱根，宜昌市泰江置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：王霄凌，湖北钧信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：梁彪，湖北钧信律师事务所实习律师，特别授权。被告：向雅婷，女，1985年11月21日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：杨琳，湖北三峡律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王军荣，湖北三峡律师事务所律师，特别授权。第三人：姚春华，女，1982年4月27日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。第三人：李汶轩，女，1986年11月21日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。本院在执行申请执行人向雅婷与被执行人姚春华、李汶轩民间借贷纠纷一案中，案外人宜昌市泰江置业有限公司（以下简称泰江置业公司）对本院对宜昌市沿江大道218号27幢3单元030101号房屋采取的强制执行措施提出执行异议，本院于2019年10月28日作出（2019）鄂0506执异28号执行裁定，驳回其异议。同年11月11日，原告泰江置业公司以向雅婷为被告、姚春华和李汶轩为第三人向本院提出执行异议之诉，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰江置业公司的委托诉讼代理人王霄凌、被告向雅婷的委托诉讼代理人杨琳到庭参加了诉讼。第三人姚春华和李汶轩经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰江置业公司向本院提出诉讼请求：判令解除对宜昌市沿××大道××号27幢3单元030101号商品房1、2、3层的查封措施，改查封第三人李汶轩的首付款余款1222201元。事实和理由：夷陵区人民法院（2019）鄂0506执异28号执行裁定驳回其执行异议无事实依据和法律依据。其一，第三人李汶轩仅交了案涉房屋的首付款，银行按揭款已经被原贷款银行收回。其二，其与第三人李汶轩之间的《商品房买卖合同》已经无法履行，并向宜昌市伍家岗区人民法院提起诉讼，要求解除合同，该院已经受理。被告向雅婷辩称：1．案涉房屋登记在第三人李汶轩名下，第三人李汶轩实际占有并进行了部分装修。其依据生效裁判申请法院对第三人李汶轩名下的财产进行查封，依法应当受到保护。2．宜昌市中级人民法院（2018）鄂05民终1241号民事判决确认原告为第三人李汶轩提供连带责任担保，原告对第三人李汶轩的银行贷款承担了清偿责任后可以行使追偿权。原告对第三人李汶轩的追偿权与其对第三人李汶轩的民间借贷债权同属一般债权，应当平等参与案涉房屋拍卖款的分配。3．原告向法院提起诉讼要求解除与第三人李汶轩签订的房屋买卖合同，与本案无关。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实和证据，予以确认：即被告与第三人李汶轩、姚春华民间借贷关系；原告与第三人李汶轩之间关于案涉商品房屋的买卖合同关系、原告将案涉房屋已交付第三人李汶轩、第三人李汶轩交付首付款1222201元（总价款2922201元），并进行了部分装修；中国银行三峡分行与第三人李汶轩和原告之间金融借款合同关系、原告为第三人李汶轩承担了清偿中国银行三峡分行按揭贷款的连带保证责任、第三人李汶轩于2013年2月5日在该行贷款本金170万元，截止2017年9月5日尚欠贷款本金1,591,789.99元；本院于2016年11月25日作出（2016）鄂0506民初2555号民事裁定，采取诉讼财产保全措施，查封了案涉房屋。2018年8月15日作出（2018）鄂0506执恢149号之一执行裁定，对案涉房屋进行评估、拍卖。另查明：1.案涉房屋还被其他法院轮候查封；2.案涉房屋于2012年11月2日办理了预告登记，预告登记权利人为第三人李汶轩，2016年11月25日被本院查封之前第三人李汶轩未取得案涉房屋的不动产权，至今仍未取得该房屋的不动产权；3.位于宜昌市沿××大道××号江山多娇三期房屋于2014年11月1日完成了竣工验收并办理了房屋所有权初始登记，所有权证号为0419975。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、本院（2019）鄂0506执异28号执行裁定书、宜昌市中级人民法院（2018）鄂05民终1241号民事判决书、2019年6月13日的《湖北省行政事业单位资金往来结算票据》、《宜昌市预购商品房预告登记证明书》《查档证明》及原、被告庭审陈述，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系案外人以执行债权人为被告向法院提起并要求法院做出不得强制执行的诉讼，其目的是阻止法院对执行标的的执行，属于案外人执行异议之诉。案外人执行之诉最终目的是在强制执行程予中排除法院的执行，故必须先行解决案外人与执行债权人就执行标的物的实体权利关系争议。因此，本案争议的焦点是原告是否享有足以排除本院对案涉房屋采取查封强制执行措施的民事权益。人民法院只能执行被执行人的财产。换言之，如果被执行财产不属于被执行人，或案外人在执行的财产上享有足以排除执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助若干问题的通知》（法发[2004]5号]）第十五条第（三）项规定，对被执行人购买的办理了商品房预售登记备案手续或商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。同时该通知第十六规定，房屋权属在在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。从以上规定，本院可以对案涉房屋采取查封措施，性质上属于预查封，目的是为保障案涉房屋登记到被执行人名下之后，将预查封转为正式查封，确保申请执行人权益的实现。案涉房屋所有权并未变更为第三人李汶轩，第三人李汶轩仅对案涉房屋享有物权期待权，该权利不能等同于物权，故案涉房屋不是被执行人李汶轩的责任财产。关于第三人李汶轩对案涉房屋的物权期待权保护的分析。作为与原告商品房买卖合同关系的买受人，对案涉房屋享有的权利性质是物权期待权。第三人李汶轩对案涉房屋的物权期待权是应得到保护，如果应该保护，虽然原告是案涉房屋的所有权人，也就对本院强制执行案涉房屋不享有排除权利。其一，物权期待权的保护最早见于2002《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》中对具有消费者身份的房屋买受人物权期待的保护。该批复明确建设工程价款优先权不能对抗已交付所购房款全部或大部分价款的消费者。虽然第三人李汶轩符合消费者的身份，但不符合必须交付了50%以上的购房款的条件。从对消费者物权期待权的保护看，第三人李汶轩对案涉房屋的物权期待权不应予保护。其二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条将物权期待权保护的对象扩大到所有登记财产的买受人。该条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议规定）将受让人物权期待权的标的物缩小为不动产。《异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已经合法占用该不动产；3.已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《查封规定》第十七条和《异议规定》第二十八明确定了对物权期特权予以保护的要件，而本案第三人李汶轩虽实际占用案涉房屋，但仅支付了首付款，下余款项系从银行按揭支付，且因第三人李汶轩未偿还银行按揭贷款，致使原告作为连带保证人代为清偿了银行贷款。所以，从一般买受人的物权期待保护角度，第三人李汶轩对案涉房屋的物权期待保护不符合上述规定。其三，对预告登记的物权期待保护源于物权法的规定，保护对象包括买受人在内的所有受让人。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。不论何种原因，本院查封案涉房屋的时候，案涉预告登记就已经失效，第三人李汶轩就不再具备预告登记权利人的身份。被告的权利如何保护？《查封规定》第十八条规定：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占用该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当予以准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。故本案中，在原告已明确有与第三人李汶轩解除案涉商品房买卖合同的意思表示后，被告作为申请执行人可对解除合同后，原告应返还给第三人李汶轩的购房款申请执行，还可以包括第三人李汶轩所投入的已装修部分的折价款。综上，原告所诉理由成立，其享有足以排除本院对案涉房屋强制执行措施的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：本院2018年8月15日作出的（2018）鄂0506执恢149号之一号执行裁定对位于宜昌市沿江大道218号（江山多娇三期27号）27幢3单元030101号商品房1、2、3层的执行措施不得执行。本诉案件受理费15800元，由被告向雅婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  张红星人民陪审员  黄淑华人民陪审员  谭昌春二〇二〇年六月十三日书 记 员  邹 磊