重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0101民初14767号原告:刘心辉，男，汉族，1955年3月10日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘其军，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卫兵，重庆渝万律师事务所律师。被告：重庆市赛亚房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区北山大道1165号，统一社会信用代码915001016786965828。法定代表人：魏长轩，执行董事。委托诉讼代理人：王绪素，女，1964年10月29日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：邱德华，重庆奎龙律师事务所律师。被告：徐心素，女，1939年10月16日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。原告刘心辉与被告重庆市赛亚房地产开发有限公司（以下简称赛亚公司）及被告徐心素房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘其军、黄卫兵、被告赛亚公司的委托诉讼代理人邱德华、王绪素及被告徐心素的委托诉讼代理人贺朝燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘心辉向本院提出诉讼请求：1、判令赛亚公司将重庆市万州区×号“赛亚·滨江花园”×号楼×层×号房屋交付给原告刘心辉，并协助原告办理房地产权登记；2、判令赛亚公司支付刘心辉逾期交房违约金15000元；3、本案的诉讼费由赛亚房地产公司承担。事实和理由：2009年6月30日，被告徐心素与被告赛亚公司签订《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》，约定由徐心素按1850元/平方米的均价向赛亚公司预订购1、2号楼，面积约为143平方米住房一套。2009年5月17日，原告与被告徐心素签订《万州电视台团购房指标转让协议》，约定被告徐心素自愿将位于万州区×、×地段×、×号楼团购房指标转让给刘心辉，转让金额20000元。2010年2月12日，被告徐心素本人在指标转让协议上签署“同意徐心素2010年2月12日”的字样。2011年，原告刘心辉向万州区人民法院起诉请求确认2009年5月17日签订的《万州电视台团购房指标转让协议》合法有效，该院作出（2011）万法民初字第478号民事判决书，确认双方签订的协议有效。被告不服提起上诉，经重庆市第二中级人民法院审理后予以了维持。协议签订后，原告多次按照万州电视台以及赛亚公司要求交纳购房款，共计274267元。按照徐心素与赛亚公司签订的协议的约定，原告已付清全部房款。2010年12月20日，重庆市万州区广播电视台经公证后分房，确定原告所购买的房屋为1号楼11层2号房屋。被告赛亚公司辩称，1、赛亚公司与原告没有书面合同也没有形成事实上的合同关系，不是本案适格被告。2、张代富在《指标转让协议》上“委托代理”签字，而本案本身需要审查《指标转让协议》的真实性、徐心素是否授权张代富签订《指标转让协议》也是争议焦点。如果徐心素没有授权、或者授权不明确，张代富可能要承担相应的法律责任。而且通知张代富参加诉讼有利于查清案件事实，但人民法院没有通知，遗漏了当事人。3、徐心素自认没有签订过《指标转让协议》，协议上的签字真实性应当通过司法鉴定程序予以认定。4、即使《指标转让协议》真实有效，也仅仅约束刘心辉与徐心素，对赛亚公司没有法律约束力。赛亚公司自始至终都没有同意徐心素将合同权利义务转让给刘心辉。根据《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》第四条“乙方不按进度付款、不购买房屋或不以本人姓名办理房产证均视为违约”的内容，该合同权利义务不得转让。5、原告不具有代位请求权，徐心素与赛亚公司的合同尚在履行中，不享有到期债权，而且该债权专属于徐心素本人。6、原告要求赛亚公司交付房屋及协助办理产权登记并承担违约金缺乏事实依据和法律依据。刘心辉对赛亚公司不享有合同债权，没有履行交付房款的义务，更不享有交付房屋和协助办证登记的物权请求权。7、若判决赛亚公司向刘心辉交付房屋，不仅损害赛亚公司利益，也损害国家利益和社会公共利益。被告徐心素辩称，《指标转让协议》中“同意徐心素2010年2月12日”并非本人书写，签字是案外人张代富伪造的。张代富是我单位负责职工与开发商签订、代收职工购房款等手续的经手人之一。2009年5月，张代富电话告知单位给职工换房补偿款20000元要我提供银行账号。2009年5月20日，张代富的儿子张向颖将20000元存入我银行账户。2009年腊月29日晚，张代富要求我对受到补偿款进行签字确认，我便在张代富事先准备好的收条软纸上签名并落了日期。其后诉讼中我多次要求鉴定，但因原告不配合而导致无法鉴定。本院经审理认定事实如下：2005年，万州广电取得万州区×、×地块的国有土地使用权，拟用于职工集资建房。后因政策原因不能再按集资建房方式进行，万州区政府同意在不改变地块整体平面规划及×、×号楼建设设计方案的前提下，由万州广电将土地通过招拍挂形式出让给开发商，职工以优惠价购房。2009年6月5日，万州广电（甲方）与赛亚公司（乙方）签订集体购房协议，主要约定：“万州区电视台组织实施的职工集资建房项目因行政体制和政策的改变，住房建设改为商品房开发、集体购买，土地用于职工住房建设……购买价格按建筑面积计算，平均价格（包干价）为1850元／㎡，乙方不得再增加和收取其他任何费用。万州广电已完成的土地设计、地勘等费用238.036万元，由乙方支付甲方。建设工期从开工之日起20个月，完成工程竣工并综合验收合格。乙方职工每人出资1万元作为购房定金，电视台购房职工将分别与乙方签订购房协议等内容。”同日，万州广电与赛亚公司签订补充协议，约定集体购房协议涉及的万州广电前期投入238.036万元，赛亚公司不再支付。2009年6月10日，赛亚公司竞得上述宗地的土地使用权，与万州广电签订了《国有土地使用权转让合同》，约定赛亚公司应在原地提供395套约52375平方米住房，由万州广电职工以均价1850元／平方米的价格返购等事宜。2009年6月30日，赛亚公司(甲方)与徐心素（乙方）签订《万州广电职工集体购房房屋预订协议》，约定“徐心素按1850元/㎡均价向赛亚房地产公司预订购1、2号楼，面积约为143平方米住房一套。该房屋总金额约为：264550元，徐心素在签订本协议之日起10日内交首付款30000元，其中10000元作为购房定金，在今后签订正式销售协议时，本定金作为购房款。在今后签订正式销售协议时，本定金作为乙方购房款，具体付款办法如下：1、开工后，乙方付总价款的5%；2、至基础工程完工验收，乙方付总价款15%；3、当甲方取得预售房许可证后，乙方付总价款10%；…5、主体工程上升至二十层后，乙方付总价款的20%;6、主体工程封顶后，乙方付总价款的20%；7、外装修完工后，乙方付总价款的10%；8、内装修以及水、电等工程完工后，乙方付总价款的5%；9、小区道路等工程完工，并经综合验收合格后，交钥匙给乙方，乙方付总价款的13%；10、办理职工个人房产证手续后，乙方付总价款的2%。房屋交付时间：从开工之日起20个月。违约责任：甲方不修建房屋、不按协议约定卖给乙方房屋或不按时交付房屋视为违约，甲方除返还乙方已交付的购房款外，另支付乙方购房款总额20%的违约金；乙方不按进度付款、不购买房屋或不以本人姓名办理房产证均视为违约，则乙方所交10000元购房定金作为违约金赔偿给甲方，乙方不得再按均价1850元／㎡价格向甲方购房。甲、乙双方签订本协议并由乙方交纳定金10000元后，本协议生效等内容。”2009年5月17日，徐心素（甲方）与刘心辉（乙方）签订《万州电视台团购房指标转让协议》，约定甲方自愿将单位团购房指标转让给乙方，转让金额20000元，该购房指标是指甲方作为万州广电职工这一特定地位而取得的以优惠条件团购万州×、×地段×、×号楼（面积约145平方米）房屋一套的资格和机会。乙方在签订转让协议书之日付甲方转让金，甲方在本单位享受的团购房各项优惠均由乙方享受，甲方应积极帮助乙方实现这一资格和地位。购房定金、购房款等购房的一切费用由乙方承担，乙方必须在甲方单位或承建方规定的时间内缴纳，逾期不缴纳的后果由乙方自行承担，甲方不负任何责任。指标转让后，甲方有义务配合乙方办理购买房屋的相关手续，选房时根据甲方选房资格范围内由乙方选定楼层，甲方配合乙方选房和与承建方签订购房合同等方面的协调工作。办理产权证时，如果单位要求必须办理甲方名字则现将房屋产权人办为甲方名字，办证后甲乙双方再共同办理过户手续。两次办证所有税费由乙方承担，甲方不承担任何费用。案外人张代富在甲方委托代理处签名，刘心辉在乙方处签名。合同底部备注有“同意徐心素2010年2月12日”字样。2009年5月20日，案外人张向颖代原告将20000元转让款汇入被告徐心素的银行账户。原告以被告徐心素的名义在2009年7月1日交纳购房定金10000元、2009年8月17日缴纳购房首付款20000元、2010年9月20日缴纳购房款25000元、2010年11月24日交纳购房款30000元。2010年12月11日、12日、18日，重庆市万州公证处对“赛亚·滨江花园”×、×、×号楼房屋抽号进行了现场公证。根据公证抽选结果，确定徐心素的房屋为×号楼×层×号房。此后，万州广电将选房情况函告赛亚公司，并附确认表和公证书等。各方确定关于房屋楼层层数与价格增减的原则是：一、3栋楼的均价都是1850元/平方米；二、15、16楼价格为1850元/平方米；三、16楼（不含16楼）以上，每增加1层，每平方米价格增加10元，以此类推；四、15楼（不含15楼）以下，每减少1层，每平方米价格降低10元，以此类推。2011年5月23日，本院作出（2011）万法民初字第478号民事判决，确认刘心辉与徐心素签订的《万州电视台团购房指标转让协议有效》。被告徐心素上诉后，重庆市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。被告徐心素不服二审结果，继续申诉。2012年4月11日，重庆市高级人民法院作出（2012）渝高法民申字第000170号民事裁定书，驳回了徐心素的再审申请。2011年1月20日，原告以徐心素名义向重庆市万州区广播电视台交款20000元，2011年12月27日，原告以自己名义向被告赛亚公司转账付款106640元。另查明，2012年，本院集中受理了一批万州区广播电视台职工起诉赛亚公司要求继续履行合同的集团案件（不包括徐心素），经审理认为双方签订的《万州广电职工集体购房房屋预订协议》合法有效，应继续履行。判决生效后，赛亚公司因未履行判决确定的义务，本院裁定：一、被执行人赛亚公司继续履行民事判决书所确定的义务，限定于2014年4月30日前复工，至同年7月底前完成“赛亚·滨江花园”项目建设并交付申请执行人；赛亚公司如未按上述要求履行义务，本院将采用替代履行方式予以强制执行；二、申请执行人暂按万州区房产测量所预测面积，按80%标准计算预交购房款，于2014年4月30日前将购房款交至本院指定账户。2014年4月21日，原告向本院转账提存62627元，经查，该款本院尚未支付给赛亚公司。因赛亚公司未按上述要求履行义务，本院采用替代履行方式予以强制执行，未完工程由重庆恒通建设（集团）有限公司（以下简称恒通建司）进行施工。“赛亚·滨江花园”项目于2016年9月29日通过竣工验收，同年11月16日进行建设工程竣工验收备案登记，工程规模为60428.84平方米。2017年1月，由恒通建司申请万州区房产测量所对“赛亚·滨江花园”×、×、×号楼房屋进行了实测，2018年2月，万州区房产测量所第二次对房屋面积进行实测并形成房屋面积报告，徐心素选定的×层×号房建筑面积为153.66平方米。在替代履行实施过程中，本院委托华联公司对“赛亚·滨江花园”按设计变更后未完工程的价款及每平方米增加的综合造价进行了鉴定。2017年6月6日，华联公司作出《赛亚·滨江花园工程造价司法鉴定补充意见书》[渝华联（2017）基司鉴字第3号]，其鉴定意见为：“由于设计变更等原因使每平方米增加建安费330.03元；由于建安费增加引起税费、企业管理费、开发企业运营成本增加，每平方米增加78.93元，共增加408.96元。”同时，华联公司作出《赛亚·滨江花园工程造价司法鉴定其他事项说明》[渝华联（2017）基司鉴字第2号]，载明“2009年11月基础工程完工,2010年12月主体工程上升至二十层,2011年2月主体工程封顶,2011年11月外装修基本完工;两次停工损失费用为2634570.30元;混凝土搅拌站建站损失费、人防异地建设增加费、多交纳土地使用税约为1380764元。”各方确定关于房屋楼层层数与价格增减的原则是：一、3栋楼的均价都是1850元/平方米；二、15、16楼价格为1850元/平方米；三、16楼（不含16楼）以上，每增加1层，每平方米价格增加10元，以此类推；四、15楼（不含15楼）以下，每减少1层，每平方米价格降低10元，以此类推。根据鉴定结论，“赛亚·滨江花园”1、2、3号楼的建安造价及企业运营成本在原设计方案的基础上增加了408.96元/平方米。该部分费用的增加系提高房屋的品质,应由购房人承担,同时酌情考虑房地产开发企业10％的利润40.90元,因设计变更应增加价款449.86元/平方米,万州广播电视台职工购买的房屋均价应调整为2299.86元/平方米。按内部约定的楼层增减价格原则，原告刘心辉的购房单价为2259.86元/平方米。原告已共计缴纳购房款211640元（不包括提存至本院账户中的款项），按上述房屋计价标准和房屋实测面积，原告所购房屋的总价款为347250.09元，尚欠购房款135610.09元。2018年8月31日,刘心辉向本院申请对本案争议房屋予以保全，本院以(2018)渝0101执保668号执行裁定书对万州区×路“赛亚.滨江花园”×号楼×号房屋予以查封。2020年5月29日，刘心辉向本院出具承诺书，承诺赛亚公司将讼争房屋登记到徐心素名下，徐心素应当缴纳的所有税费，以及徐心素将房屋变更登记到刘心辉名下，徐心素与刘心辉应当缴纳的所有税费均由刘心辉负担和缴纳。2019年3月29日，被告徐心素与被告赛亚公司签订《解除房屋预订协议》，约定双方自愿解除2009年6月30日签订的《房屋预订协议》，双方互不追究违约责任。原告刘心辉向本院起诉请求确认上述解除协议无效，经一审、二审法院审理后确认《解除房屋预订协议》无效。以上事实有原、被告提交的书面证据及双方当事人陈述意见予以佐证，本院予以确认。本院认为，徐心素与赛亚房地产公司签订《万州广电职工集体购房房屋预订协议》，即取得了案涉房屋的购房资格，对案涉房屋的购房资格具有处分权。徐心素将该购房资格以《万州电视台团购房指标转让协议》转让给刘心辉的行为，不违反国家法律的禁止性规定。赛亚公司虽辩称，徐心素与赛亚公司签订的《万州广电职工集体购房房屋预订协议》约定，徐心素不按进度付款、不购买房屋或不以本人姓名办理房产证均视为违约，但该约定并未限制购房资格的转让。虽然赛亚公司与刘心辉之间未建立直接的合同关系，但两级法院对其他类似案件中的生效判决书已经确认《万州电视台团购房指标转让协议》有效，赛亚公司与徐心素签订的《解除房屋预订协议》也被认定无效，刘心辉也按照有关通知履行了支付绝大多数房款的义务，故赛亚公司应向刘心辉交付案涉房屋。办理房屋产权初始登记、转移登记需要交易双方缴纳相关的税费，《万州电视台团购房指标转让协议》明确约定办证所有税费由刘心辉承担，且刘心辉也向本院承诺若赛亚公司将房屋产权办至徐心素，再由徐心素办至刘心辉名下产生的两次税费均由其负担，不会造成国家税费的流失，本院对于原告要求将房屋过户的诉讼请求予以支持。被告赛亚公司在本案中未提出诉讼请求，本院对于原告欠付的购房款在本案中不予处理，可由当事人协商或另案主张。关于逾期交付房屋违约责任问题，由于刘心辉未举示证据证明已经向赛亚公司要求交付房屋，且未完全付清房款，故刘心辉要求赛亚公司承担逾期交房的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、重庆市赛亚房地产开发有限公司在判决生效后十日内将位于重庆市万州区×号的“赛亚･滨江花园”×号楼×层×号房屋交付给刘心辉；二、重庆市赛亚房地产开发有限公司在交付上述房屋后九十日内协助徐心素办理房屋的产权登记手续，徐心素在取得房屋产权登记手续后三十日内协助刘心辉办理房屋的产权转移登记手续，因办理房屋产权登记、转移手续所产生应由徐心素负担的税费由刘心辉负担；三、驳回刘心辉的其他诉讼请求。案件受理费5493元，财产保全费2120元，共计7613元，由刘心辉负担175元，重庆市赛亚房地产开发有限公司负担7438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  和小彬人民陪审员  余忠卿人民陪审员  曹家芳二〇二〇年六月二十八日书 记 员  宫 婷