内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1605号上诉人（原审被告）：高洋，男，1984年5月12日出生，汉族，居民。被上诉人（原审原告）：湛玲玲，女，1983年3月9日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：李国民，内蒙古木叶山律师事务所律师。原审被告：高玉彬，男，1957年12月15日出生，汉族，农民。上诉人高洋因与被上诉人湛玲玲定金合同纠纷一案，不服巴林左旗人民法院（2019）内0422民初6057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高洋上诉请求：撤销一审判决，改判退还10000元定金，解除合同或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书认定事实有误，一审法院认定楼房实际购买人为湛玲云，那么诉讼主体应该是湛玲云，不应该以湛玲玲为原告诉讼，诉讼主体不适格。二、2019年9月14日中介打电话向上诉人索要银行卡称20日办理贷款。上诉人称在河北回不来，中介称不用回来，把卡号发过来就行了，上诉人于9月19日将卡号发给中介。一审法院认为根据湛玲玲妹夫与高洋的通话录音，2019年9月20日前湛玲玲积极办理贷款，并催促高洋协助，而高洋怠于办理，这一认定是错误的。被上诉人虽然有录音，但并不是原本，是通过剪接而成，有断章取义之嫌疑，不能证明本案事实。另外称与湛玲玲重新约定了办理时间，但其回来后，银行停止放贷，故贷款未能办理的责任不在湛玲玲。既然认定重新约定了办理时间，怎么两个月还没有办理？难道湛玲玲办理不了贷款，还是高洋的责任吗？高洋认为银行停止放贷不成立，因为湛玲玲也没有证据证明银行停止办理贷款的证据。而且湛玲玲中途改变贷款银行导致不能及时办理。湛玲玲因为银行贷款利率问题变更贷款银行是迟迟办不下来贷款的主要原因。而这些都不是湛玲玲不交首付款的理由。湛玲玲已经用实际行动表明不履行合同。三、9月14日因为中介和湛玲玲迟迟办不了贷款，后来湛玲玲就通过中介与高洋协商，称首付款是借的要求给付首付款后就腾房子。因当时高洋没答应，起诉后湛玲玲还找高洋协商交首付款后10日内让高洋搬出该楼房。定金合同约定，甲方收到全款之日将该房屋交付给乙方入住使用。并没有约定交首付款后十日内腾房，乙方和中介提出这种无理要求，分明是中介和湛玲玲无力办理贷款，恶意串通，不按约定履行协议，应认定湛玲玲违约在先。四、因为合同条款缺陷期限不明确，导致合同无法正常履行，双方都有责任。一审法院认定违约责任在高洋显失公平。被上诉人湛玲玲答辩服判。原审被告高玉彬的答辩意见与上诉人一致。湛玲玲向一审法院起诉请求：1、判令高洋双倍返还湛玲玲购房定金20000元。2、高洋承担中介费4000元。一审法院认定事实：高洋与高玉彬系父子关系。涉案楼房所有权人为高洋、张国琴。楼房实际购买人为湛玲玲妹妹湛玲云。湛玲云委托湛玲玲与高玉彬于2019年8月10日经锦顺房屋中介签订了《二手房定金协议书》。协议约定：就乙方（湛玲玲）向甲方（高洋、高玉彬）预订甲方座落于金色港湾××楼，面积119平米的房屋事宜订立本合同。第一条约定：房屋总价为550000元。第二条约定：乙方支付定金10000元。补充协议第一条约定：甲方违约双倍赔付定金款，乙方违约，甲方概不退还定金款。第五条约定：银行面签之日，湛玲玲给付高洋首付款170000元，余款办理银行按揭贷款。协议签订当日，湛玲玲给付高玉彬定金10000元。因高洋外地务工，未能及时回来办理贷款事宜，湛玲玲妹夫东志豪（实际购房人湛玲云丈夫）与高洋约定于2019年9月20日回来办理贷款手续。待高洋回来后，因银行停止放贷，湛玲玲未能在9月20日办理贷款。后湛玲玲于2019年11月23日发现高洋将涉案楼房挂在另一家中介出售，与高洋电话联系后，高洋明确表示不将楼房出售给湛玲玲。故湛玲玲诉至该院，要求高洋双倍返还定金，并给付中介费4000元。一审法院认为，一、关于定金双倍返还的请求。1、湛玲玲与高洋双方所签定金协议是否有效？虽然实际买房人为湛玲玲的妹妹，但定金协议系湛玲玲妹妹委托湛玲玲与高玉彬所签订，而且签订协议所用名字亦为湛玲玲本名，湛玲玲主体适格。定金协议是经双方协商，自愿签订的合同。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效。”本案中，湛玲玲已于协议签订的当日，就将定金交付高玉彬。涉案定金协议自定金交付之日生效。高玉彬不是涉案楼房的所有权人，但不影响定金协议本身的效力。且通过湛玲玲妹夫与高洋的电话录音中可以看出，高洋知道高玉彬卖房事宜，并与湛玲玲妹夫约定于2019年9月20日办理贷款，进一步证明高玉彬是受高洋之托出售楼房，故该定金协议为有效协议。2、定金协议是否因重大误解签订的合同？高洋主张定金协议中对首付款的给付未明确约定。根据定金协议的补充条款第5条约定：银行面签之日，乙方支付甲方首付款（含定金）170000元，证明双方已就首付款的给付做出了约定。协议中未作约定的系银行按揭贷款的办理期限。高洋主张房屋中介口头约定一个月内办理完毕，但未提供证据证明其主张。另根据湛玲玲妹夫与高洋的通话录音，2019年9月20日前湛玲玲积极办理贷款，并催促高洋协助。而高洋怠于办理，并与湛玲玲重新约定了办理时间。但待其回来后，银行停止放贷，故贷款未能办理的责任，不在于湛玲玲。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。高洋提交的证据无法证明2019年9月20日后，高洋与湛玲玲另行就房款给付期限及给付方式做补充协议，亦未能证明高洋在将房屋另行出售前通知湛玲玲履行义务，并给湛玲玲准备时间。故该院认为，定金协议的签订不存在重大误解。高洋另行出售楼房的行为违约。3、高玉彬是否承担给付责任？《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。高玉彬以高洋名义签订定金协议的行为，系代理行为，故违约责任应由高洋承担。高玉彬不承担给付责任。二、关于返还中介费的请求。该院认为，收取湛玲玲中介费的为锦顺房屋中介，不是高洋，故湛玲玲要求高洋返还中介费4000元的请求，不符合法律规定，该院不予支持。综上所述，高洋应双倍返还湛玲玲定金。高玉彬不承担给付责任。湛玲玲要求高洋与高玉彬返还中介费4000元的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第四款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：一、高洋于本判决生效后三日内给付湛玲玲定金20000元；二、驳回湛玲玲对高玉彬的诉讼请求。三、驳回湛玲玲的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交其与中介的电话录音九段，证明无法办理贷款不是高洋的责任，是中介的失误才未能办理贷款。上诉人提交高洋与中介之间的微信聊天记录截图一份，证明高洋已经将银行卡照片发给中介，未办理贷款过错不在高洋。本院组织当事人对上诉人提交的证据进行质证。对于上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的两组证据表明了高洋与中介之间的交流过程，但不能证明高洋积极协助湛玲玲办理银行贷款，故对上诉人提交的证据本院不予认定。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案上诉人高洋是否应该双倍返还湛玲玲定金应看高洋是否存在违约行为。在本案中，自2019年8月10日签订定金合同，到2019年9月20日银行停止放贷的一个多月期间，高洋在外地未能返回协助办理银行贷款，其主张9月19日已经将银行卡发给中介，但至第二天9月20日银行停止放贷，未留出充分的时间给湛玲玲办理贷款。银行停止办理贷款属于国家政策调整下的银行行为，9月20日以后不能办理银行贷款不能归责于买卖双方的任何一方。但当遇到银行停止办理贷款的情况后，双方未能就如何履行合同进行重新协商，且定金合同中对履行时间未做约定。高洋将房屋另行出售没有提前通知湛玲玲，并在电话录音中明确表示不再将房屋出售给湛玲玲，构成违约。上诉人与被上诉人双方签订的定金合同旨在保障该房屋买卖的达成，如卖方违约，应双倍返还定金，如买方违约，定金不予退还。高洋违约在先应双倍返还湛玲玲定金20000元。故上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人高洋承担。本判决为终审判决。审 判 长 盛明智审 判 员 苏力德审 判 员 郭 宇 二〇二〇年六月十日法官助理 斯 璐书 记 员 冯 冰