安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初2976号 原告（反诉被告）：焦锋，男，1982年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：郑贤红，安徽国运律师事务所律师。 被告（反诉原告）:合肥竹西集体资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区长青街道竹西社居委，统一社会信用代码91340100772844510M。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：杨道礼，安徽睿正律师事务所律师。 原告（反诉被告）焦锋与被告（反诉原告）合肥竹西集体资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）焦锋的委托诉讼代理人郑贤红、被告（反诉原告）合肥竹西集体资产经营管理有限公司的委托诉讼代理人杨道礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 焦锋向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月18日已经解除;2、判决被告退还原告租金20100元、履约保证金60300元，共计80400元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年7月17日签订了《房屋租赁合同》,原告承租被告位于房屋用于经营商业服务。按前述合同约定，原告已经向被告缴纳60300元房屋履约保证金，支付租金30150元（自2019年10月17日至2020年1月17日）。2019年11月18日，经双方协商已经解除了上述《房屋租赁合同》,且原告已经将租赁房屋钥匙交还给被告，但因退还租金及保证金事宜，双方未达成一致意见。原告为维护自身合法权益，特向法院提出起诉。 合肥竹西集体资产经营管理有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人于2019年7月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月28日解除，并向反诉人交还房屋；2、判令被反诉人支付反诉人租金23334元；3、判令被反诉人支付反诉人违约金74488.8元；第1、2项抵销被反诉人已经支付反诉人租金30150元和履约保证金60300元后，尚欠反诉人7379.91元；4、判令被反诉人支付因违约造成反诉人损失7379.91元之利息，自2019年12月28日起按全国银行间同业拆借中心于2019年12月20日公布的贷款市场报价利率为准（一年期LPR为4.15%），支付至付清时止；5、本案本、反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人通过合肥市公共资源交易中心招标租赁的方式，由被反诉人中标于2019年7月17日签订了《房屋租赁合同》，反诉人按照约定向被反诉人交付了房屋。2019年11月28日，反诉人收到被反诉人书面解除租赁合同通知书。根据双方合同第十二条第三项约定：“租赁期内，乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前三十日以书面形式通知甲方，并向甲方支付违约金，违约金为剩余租期总租金的10%”。合同第四条第（一）项就合同租金总额约定为768222元。综上所述，被反诉人的根本违约行为给反诉人造成了较大损失，为维护集体资产不受损失，特提起反诉，请依法判如所请。 本院经审理认定事实如下：2019年7月17日，出租方（甲方）合肥竹西集体资产经营管理有限公司与承租方（乙方）焦锋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于建筑面积145㎡房屋租赁给乙方，用途为商业服务；租赁期6年，自2019年7月18日起至2025年7月17日止，甲方向乙方提供2019年7月18日至2019年10月17日免费用装潢期3个月；房屋履约保证金为60300元，如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方，如发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金扣除；首年租金为120600元，每两年递增10%，6年总金额为768222元，乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金计30150元，租金每3个月支付一次，每期租金应在下一个使用期开始15日前支付；租赁期内，乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前30日以书面形式通知甲方，并向甲方支付违约金，违约金为剩余租期总租金的10%。合同还约定了房屋交付与收回、双方权利义务等其他内容。 合同签订后，合肥竹西集体资产经营管理有限公司于2019年7月17日交付房屋，焦锋于2019年7月25日支付履约保证金60300元、2019年10月18日至2020年1月17日首期租金30150元。2019年11月18日，焦锋将案涉房屋钥匙交还给合肥竹西集体资产经营管理有限公司，该房屋原状未作改变也未实际使用。2019年11月27日，焦锋向合肥竹西集体资产经营管理有限公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：2019年11月18日经双方协商已经解除了《房屋租赁合同》，且已经将租赁房屋钥匙交还给公司，但因退还租金及保证金事宜，双方未达成一致意见。焦锋要求该公司于收到通知书三日内退还下剩两个月租金20100元及房屋履约保证金60300元，以免诉诸法律。2019年11月28日，合肥竹西集体资产经营管理有限公司收到该通知书。2020年3月15日，合肥竹西集体资产经营管理有限公司向焦锋发出《房屋租金催款通知书》，未妥投（备注“拒收”）。后焦锋、合肥竹西集体资产经营管理有限公司先后于2020年3月20日、4月17日向本院提起本、反诉。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及焦锋提交的《房屋租赁合同》、招商银行转账汇款电子回单、《解除租赁合同通知书》，合肥竹西集体资产经营管理有限公司提交的紫竹苑商铺各项设施移交清单等证据佐证，本院对其证明力予以确认。 本院认为，合肥竹西集体资产经营管理有限公司与焦锋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，合肥竹西集体资产经营管理有限公司依约交付了房屋、焦锋依约支付了履约保证金和首期租金，以及焦锋于2019年11月18日交还案涉房屋钥匙、合肥竹西集体资产经营管理有限公司收回房屋的事实，双方之间无争议，本院予以确认。 关于双方争议的合同解除时间：根据2019年11月18日焦锋交还案涉房屋钥匙、合肥竹西集体资产经营管理有限公司实际收回出租房屋的事实，可以确认双方已经协商一致于2019年11月18日解除了合同。至于合肥竹西集体资产经营管理有限公司于2019年11月28日收到的解除租赁合同通知书，其实质内容是焦锋对之前双方协商未果的租金及保证金退还事宜的再次主张，同时，焦锋未能依据合同约定提前三十日通知解除合同，该行为构成违约，但均不影响对合同实际解除时间的认定。因此，合肥竹西集体资产经营管理有限公司应退还焦锋2019年11月18日至2020年1月17日租金20100元及履约保证金60300元，合计80400元。 关于违约金：庭审中，焦锋陈述其因单方面原因即经营策略改变提前解除合同，愿意承担违约责任，但合同约定的违约金过高，请求予以酌情减少。合肥竹西集体资产经营管理有限公司认为，案涉房屋属集体资产，焦锋通过招投标中标，合同解除则需重新招租，又要经过相应的审批程序，付出大量的人力、财力和时间成本；本案违约者是焦锋，合肥竹西集体资产经营管理有限公司是诚实守信的守约方，同意焦锋解除合同是避免其损失扩大，不得已而为之；且合肥竹西集体资产经营管理有限公司还给予了焦锋三个月免租金的装潢期，可见，合肥竹西集体资产经营管理有限公司因解除合同所遭受的损失相当大，焦锋按照合同约定支付剩余租期租金的10%违约金并不算高。对此，本院认为，兼顾双方合同的履行情况、焦锋的过错程度以及合肥竹西集体资产经营管理有限公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，可对剩余租期总租金予以酌情调整，即焦锋应支付违约金72802元[（6年租金总金额768222元-2019年10月18日至11月17日一个月租金10050元-2020年上半年因疫情减免三个月租金30150元）×10%]。根据合同约定，焦锋发生违约行为，该违约金直接从履约保证金中扣除。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）焦锋与被告（反诉原告）合肥竹西集体资产经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月18日解除； 二、被告合肥竹西集体资产经营管理有限公司返还原告焦锋租金和履约保证金合计80400元； 三、反诉被告焦锋支付反诉原告合肥竹西集体资产经营管理有限公司违约金72802元； 上述第二、三项相抵，合肥竹西集体资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还焦锋7598元。 四、驳回焦锋其他本诉请求及合肥竹西集体资产经营管理有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计905元，由焦锋负担880元、合肥竹西集体资产经营管理有限公司负担25元；反诉案件受理费减半收取计25元，由焦锋、合肥竹西集体资产经营管理有限公司各负担12.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 珧 二〇二〇年六月五日 书记员 李国庆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。