福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初3797号 原告四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司，住所地福建省龙岩市新罗区铁山镇洋头村铁山镇政府办公楼**703-704，统一社会信用代码：913508020913742859。 负责人姜开国，董事长。 委托诉讼代理人廖永红、张雪楚，福建欧顿律师事务所执业律师。 被告陈龙杰，男，1990年6月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司与被告陈龙杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告陈龙杰支付原告尚欠物业费2701.8元及利息（自起诉之日起至款清之日止、按年利率6%计算的利息）。事实与理由：2017年9月25日，原告与龙岩兴想房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定：一、物业名称兴想江山名筑二区，分三期开发建设；二、期限为三年，自2017年10月31日起至2020年10月30日止。合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。三、物业服务的主要内容：1、保管相关的工程技术资料、承接查验资料；2、负责物业共用部位的日常维修、养护、管理；3、负责共用设施设备的日常维修、养护、管理；4、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5、负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等等。七、物业管理费为高层住宅每月1.8元/平方米（实际按每月1.5元/平方米计算）。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前缴纳物业服务费……。车位使用费及停放服务费、代办服务费和特约服务费、违约责任等。 合同签订后，被告即入住该小区，原告为被告等该小区业主提供约定的物业服务。被告系兴想江山名筑2期5#楼2201室业主，房屋面积为100.04平方米。自2018年10月1日止至2020年3月31日，被告尚欠原告18个月物业费100.04*1.5元/平方*18个月计2701.08元。原告曾多次向被告催要物业管理费，2020年4月10日，原告向被告邮政快递发出《律师函》，要求被告给付期间物业费2701.08元、公摊水电费120.3元等。原告因催讨未果，2020年5月11日，为此请求判如所请。 被告书面辩称，一、原告兴顺物业公司是小区开发商兴想地产的子公司，被告在接到小区前期物业合同、宣传购房时，开发商明确了赠送面积部分，并由原告向业主收取了倒板费用并组织倒板施工。2017年12月30日，原告与部分业主代表签订《协议书》，约定:原告保证在2018年1月30日开始大套架空搭板施工，在2018年5月30日二区一期1#2#3#5#楼392户全部完成；逾期则次日起、按100元/天赔付给该户业主等等。原告实际倒板逾期70天，依约应赔付被告7000元，但原告拒不履行协议。二、被告在交房当日向原告缴纳2000元装修保证金，双方《装修协议》约定“无违规装修停工后6个月应退还该笔保证金”，但被告经主张，原告仅退回保证金1500元，仍有500元未退。三、原告为了创收违规在挑空层架设电动车充电桩留有安全隐患、将公用停车变成收费停车场；并且日常运营管理混乱，导致摩托车、建材等失窃数起；辱骂业主，暴力持械对峙业主等等。综上，原告应赔偿被告倒板违约金7000元、退还装修保证金500元计7500元。扣除尚欠物业费后，原告仍需给付被告5000余元。因此，被告并未拖欠原告物业费，请求依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、不动产登记信息证明、律师函、邮政快递回单等证据。被告未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对原告提交的证据，可以证明原告诉请的事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，龙岩兴想房地产开发有限公司系兴想江山名筑二区开发建设单位，据此，原告与龙岩兴想房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。本案中，被告作为兴想江山名筑二期5#楼2201室的业主，应当依照《福建省前期物业服务合同》第七条的约定，在接受原告提供的物业管理服务后，履行按期向原告交纳物业管理费的义务。现被告尚欠原告自2018年10月1日止至2020年3月31日，被告尚欠原告18个月物业费100.04*1.5元/平方*18个月计2701.08元，事实清楚，被告应限期给付。同时，被告未按时履行义务，既违反了合同约定，对其他按约缴纳物业费的物业使用人及业主而言亦显失公平，在原告催缴及本院发出应诉通知情形下，被告已明知所欠相关费用，但仍未及时缴纳或处理，明显构成违约，应承担逾期付款违约责任。现原告主张被告自起诉之日起即2020年5月11日起、按年利率6%支付利息，具有法律依据，本院予以支持。针对被告的抗辩，一、被告认为原告倒板逾期70天应赔付违约金7000元，本案系物业服务合同纠纷，而倒板逾期是否构成违约属另一法律关系，涉及当事人主体、法律适用等，二者法律关系不同，被告应另案处理。二、被告认为原告尚有装修保证金500元未退，但被告既未提供《装修协议》、也未提供装修保证金收取、退还的《收款收据》，被告属举证不能。三、被告认为原告乱设电动车充电桩、将公用停车变成收费停车场、摩托车建材等失窃数起等等，双方物业服务合同并无约定前述情形可拒付物业服务费，原告主要职责是负责小区共用部分（含共用部位、共用设施、共用设备、公共区域、公共秩序等）的维护、管理，原告管理服务不到位或存在瑕疵，其依约应承担的责任系限期整改、解除合同等，而不是拒付理由。因此，被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。需要说明的是，物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体即成百上千的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，但该瑕疵不等于违约，如果业主均以各种不能归责于原告服务管理不善所致的理由拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 陈龙杰应于本判决生效之日起五日内给付原告四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司截至2020年3月31日的物业费2701.08元，并应支付自2020年5月11日起至款清之日止、以本金2701.08元、按年利率6%计算的逾期利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由陈龙杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  朝  晖 二〇二〇年六月一日 书记员 廖丽清（代） 附注：引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。