山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初2633号原告：德州瑞华房地产开发有限公司，住所地：山东省德州市铁西南路18号。法定代表人：刘利海，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：骆立强，男，1979年1月15日出生，汉族，住河北省衡水市故城县，该公司职员。被告：朱素静，女，1981年11月24日出生，汉族，住山东省武城县。委托诉讼代理人：马忠军，山东铜镜律师事务所律师。被告：王洪军，男，1981年6月20日出生，汉族，住山东省武城县。原告德州瑞华房地产开发有限公司与被告朱素静、王洪军商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适应简易程序，于2020年6月16日、2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告德州瑞华房地产开发有限公司委托诉讼代理人骆立强，被告朱素静委托诉讼代理人马忠军到庭参加了诉讼，被告王洪军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，判令二被告到房管中心撤销房屋的备案；二、判令被告支付约定违约金77028.45元；三、判令二被告偿付原告为其垫付的银行按揭贷款54289.67元及利息；四、被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告另增加诉讼请求，要求被告偿付代偿银行按揭贷款193840.92元。事实与理由：2014年11月12日，原、被告签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告采用首付加按揭贷款方式，购买原告位于德州市德城区房屋，合同签订后被告一再违约，合同约定应在2015年11月15日付清首付款，但被告至今仍欠首付款47835元，为照顾被告，原告首先为其办理了按揭贷款260000元，但被告又多次不按时交纳按揭贷款，且自2018年1月起，被告便不再偿还按揭贷款，原告根据双方《德州市商品房买卖合同》第7.1.2条、《补充协议》3.2条约定，现起诉请求判如所请。原告为证明其上述主张，向本院提交了以下证据：证据①《商品房买卖合同》及《补充协议》、《担保合同》，证明被告未按约定的日期交款超过30天，如被告未及时偿还银行贷款，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金；证据②（2018）鲁1402民初665号案件起诉状、开庭笔录、相关证据，证明原告因被告违约曾诉至法院要求解除合同；证据③原告代被告向银行交纳按揭贷款的明细，证明原告已为被告偿还了贷款54289.67元；证据④被告交纳首付款收据共计4张，证明被告支付首付款11万元；证据⑤原告替被告交纳银行按揭贷款凭证，证明原告为被告代偿银行贷款共计193840.92元。被告朱素静辩称：一、被答辩人诉状第一项诉求为变更之诉，第二、三项诉求为给付之诉，且第三项为代偿追偿权之诉，分别代表不同的法律关系，其诉求不合法，不能同时主张权利。二、双方于2014年11月12日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并于当日备案登记，答辩人交齐了首付款、按揭贷款后，按月偿还按揭贷款本息至2018年2月27日，因被答辩人违约未在2015年6月30日交付房产，并将涉案房产卖给他人，故答辩人自2018年2月之后未再偿还银行贷款；被答辩人在未解除备案登记的情况下一房两卖，造成答辩人损失，答辩人就此保留诉权。被告朱素静为佐证上述抗辩理由，在庭审过程中，向本院提交了被告朱素静银行交易明细，证明被告朱素静按期偿还银行借款至2018年2月底。被告王洪军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未提出书面答辩意见。但其向本院邮寄提交了（2018）鲁1428民初367号民事调解书和（2018）鲁1428民证37-1号离婚证明书，以佐证两被告已经离婚的事实。到庭原、被告对对方证据的真实性均无异议，但不认可对方的证明目的；对被告王洪军（2018）鲁1428民初367号民事调解书和（2018）鲁1428民证37-1号离婚证明书的真实性，到庭原、被告均无异议，上述证据来源合法、证据形式符合法律规定性，故本院依法予以确认，并以此作为本案事实认定的证据附卷佐证。根据双方当事人当庭陈述，以及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年11月12日，原、被告签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告购买原告涉案住宅楼，总价款为417835元（含储藏室）；合同第6条约定：2014年11月15日前付清首付房款157835元，余款260000元办理银行按揭贷款；合同第7.1.2条约定：买受人逾期付款30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。双方《补充协议》第3.2条约定：由于买受人未能按期归还银行贷款导致出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按房屋总价款的15%向出卖人支付违约金。2014年12月29日，被告朱素静、王洪军与工行德州市分行签订《个人购房借款担保合同》，约定二被告向工行德州市分行贷款26万元，并约定由原告为该贷款提供连带责任保证。二、2012年11月18日，被告朱素静支付原告购房款1万元；2012年11月23日，支付购房款4万元；2014年6月8日，支付购房款1万元；2014年12月14日，支付购房款5万元；2015年1月3日，被告朱素静、王洪军通过工行德州分行解放北路支行贷款支付原告购房款26万元；以上被告朱素静、王洪军向原告支付购房款共计37万元，剩余首付款47835元至今未支付原告。三、自2018年1月至2020年6月，被告朱素静一直未偿还涉案房产的按揭贷款。原告作为二被告按揭贷款连带责任保证人，已代被告朱素静偿还银行贷款54289.67元，原告另于2020年6月23日已全部清偿涉案按揭贷款193840.92元，以上原告代偿合计248130.59元。2018年3月5日，原告曾以二被告违约未按时交纳首付款、未按时偿还银行按揭贷款为由，向本院起诉，要求解除涉案合同及《补充协议》，并要求二被告支付未按时交纳首付款、未按时偿还银行按揭贷款的违约金。四、2018年3月13日，被告朱素静、王洪军经山东省武城县人民法院（2018）鲁1428民初367号民事调解书调解离婚，该民事调解书第三条项确定：位于德州市德城区瑞华都汇19号楼1单元13层1301号的涉案房屋归被告朱素静所有，与该房产有关的债务由被告朱素静负担。本院认为，本案原、被告于2014年11月12日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律规定，依法应为有效合同，双方当事人均应严格遵照履行。本案中，被告在签订涉案合同以后，一直未能按时履行自己的合同义务；先在合同约定的2014年11月15日前付清首付房款时，欠付原告首付款97835元，并至今仍欠原告首付款47835元；后自2018年1月始，未能按期偿还银行按揭贷款，并致原告为其代为偿还按揭贷款；尤其在原告代偿并于2018年3月诉至本院之后，被告至今仍拒不履行按揭贷款还款义务；被告上述行为已严重违约，原告现起诉要求解除合同、支付违约金，原告请求符合双方合同第7.1.2条、《补充协议》第3.2条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的法律规定，故本院应予支持。双方合同解除后，原告按合同收取被告的购房款37万元应退还被告，被告应按双方《补充协议》的约定清偿原告代为偿还的银行按揭贷款共计248130.59元，并应按照双方合同约定支付原告违约金。关于被告应支付原告违约金的数额，合同第7.1.2条约定：买受人逾期付款30日后，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，《补充协议》第3.2条约定：由于买受人未能按期归还银行贷款导致出卖人承担连带清偿责任的，买受人应按房屋总价款的15%向出卖人支付违约金。依据上述约定，“累计应付款”与“房屋总价款”明显存在重叠，且违约金约定过高，酌按累计应付款违约部分（47835元+54289.67元）×20%=20424.93元计付。诉讼过程中，被告王洪军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法应视其放弃诉讼权利，并应就其拒不到庭应诉承担举证不能的法律责任；但依据被告王洪军提交的山东省武城县人民法院（2018）鲁1428民初367号民事调解书“涉案房屋已归被告朱素静所有，与该房产有关的债务由被告朱素静负担”，以及涉案合同解除后，原告应返还被告的购房款与被告应清偿的原告代为偿还的按揭贷款可两相折抵，被告王洪军在本案中可既不享有原告退还涉案房款的权利，也不承担清偿原告代偿按揭贷款的义务。综上所述，本案原、被告之间2014年11月12日《商品房买卖合同》依法应予解除，原告应退还被告朱素静购房款37万元，被告朱素静应清偿原告代偿银行按揭贷款共计248130.59元，并应按照双方合同约定支付原告违约金。诉讼过程中，被告朱素静关于“被答辩人变更之诉、给付之诉、追偿权之诉不能同时主张，答辩人交齐了首付款、按月偿还按揭贷款本息”的辩解于法无据，且与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告德州瑞华房地产开发有限公司、被告朱素静、王洪军于2014年11月12日签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告朱素静、王洪军协助原告德州瑞华房地产开发有限公司德州市房管中心撤销位于德州市德城区号瑞华都汇19号楼1单元13层1301号房屋的备案手续；三、原告德州瑞华房地产开发有限公司返还被告朱素静购房款37万元，被告朱素静偿付原告德州瑞华房地产开发有限公司代偿银行按揭贷款248130.59元，两相折抵后，原告应返还被告朱素静购房款121869.41元；四、被告朱素静支付原告德州瑞华房地产开发有限公司违约金20424.93元；五、驳回原告其他诉讼请求。以上第二、三、四项，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3089元，由被告朱素静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  赵义修二〇二〇年六月二十九日书记员  赵静静