陕西省西安市未央区人民法院民事判决书(2020)陕0112民初5155号 原告（反诉被告）：吕晓华，女，1979年8月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗玉军，男。被告（反诉原告）：薛宇，女，1984年9月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：周沛，陕西若定律师事务所律师。第三人：西安永兴房地产营销策划有限公司。住所地：。统一社会信用代码91610132MA6U27L09X。法定代表人：路培松，总经理。委托诉讼代理人：李洋洋，男。原告吕晓华（反诉被告）与被告薛宇（反诉原告）第三人西安永兴房地产营销策划有限公司（以下简称永兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕晓华及其委托诉讼代理人罗玉军，被告薛宇（反诉原告）委托诉讼代理人周沛，第三人永兴房地产公司法定代表人路培松及委托诉讼代理人李洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕晓华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金39万元；2、判令被告已交给甲方定金3万元归原告所有；3、判令被告承担全额居间费48750元；4、判令被告配合第三人办理后续退还原告房屋事宜；5、判令被告承担聘请律师代理费、交通费、通讯费；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月3日，在第三人居间下，原被告签订《存量房买卖合同》和《存量房买卖居间合同》。合同约定，被告购买原告位于西安市XX城XX路XX城XX幢XX单元XX号XX号个人住房（房屋所有权证编号：陕2016西安市不动产权第1007719号和陕2016西安市不动产权第1007720号），建筑面积分别为92.31平方米和36.94平方米。合同签订后，被告向原告支付了购房定金3万元，办理了银行面签手续，第三人办理了房管局《存量房买卖合同》两份，合同备案号C19056867、C19056884。2019年12月23日之后被告在毫无理由的情况下，明确表示拒绝履行合同。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。庭审中，原告表示放弃第四项诉讼请求。被告薛宇辩称，原告诉请中未明确是解除《存量房买卖合同》还是继续履行合同，其诉讼请求不明确。原告作为合同履行过程中的过错方，其以欺诈的形式使被告在违背真实意思的情况下订立合同，被告有权请求撤销，因此原告无权要求其承担违约责任。第三人永兴房地产公司述称，一房两证是本案诉争的焦点，签订合同的时候原告向被告告知了房子是一房两证的事实，合同中也写的很清楚，被告不想买房是因为在别处看了其他房子。反诉原告薛宇向本院提出反诉请求：1、判令撤销双方签订的《存量房买卖合同》；2、判令反诉被告返还定金3万元；3、判令反诉被告赔偿居间服务费48800元；4、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2019年12月2日，其通过第三人发来的房屋链接和户型图，觉得该房源的基本信息符合其想要购买一套大面积房屋的想法，于是通过房屋经纪人联系反诉被告于当天晚上看了房，第二天，又带家人看了房屋，在第三人的催促下，其与反诉被告及第三人签订了《存量房买卖合同》和《存量房买卖居间合同》，并于当日向反诉被告缴纳了定金3万元，向第三人缴纳了居间服务费48800元。反诉被告和第三人分别向其出具了定金和佣金收条，并告知其该房屋是一房两证，一个入户门，两个证，在其反复询问之后是否会影响贷款及再买房时，两方都明确告知其没有任何影响，反诉被告承诺有房管局开具的是一套房的证明。第三人在签订合同当日向其交付了一份《买方流程、资料及税费告知单》。几天后，第三人通知其去银行办理面签手续时，银行的工作人员告知其这是两套房，按揭贷款需要分开办理，并且其中一套房屋按照第二套房办理贷款手续。2020年1月12日三方约定在第三人处就该事进行协商， 其认为由于签合同之前的《存量房买卖合同》就房屋具体是一套房还是两套房不清楚明确，由此产生了争议，既然反诉被告和第三人都认为是一套房，那么三方应就此事签订补充协议，但反诉被告不配合，协商未果。2020年1月16日其向反诉被告及第三人出具了要求解除合同的通知。反诉被告辩称，签合同的时候，反诉原告看过房子不少于三次，其对房屋现状是了解的；双方的交易是以合同为准的，签订合同时第三人与其给反诉原告说的很清楚，是一房两证，合同也写的很清楚；解除合同通知其没有收到；居间费与其没有关系；故反诉原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回其全部反诉请求。第三人永兴房地产公司述称，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕晓华提交了以下证据：房屋所有权证书两份、西安市住房情况查询结果证明、存量房买卖合同、存量房买卖居间合同、代收款收据、照片、房管局存量房买卖合同两份、微信聊天记录、一房两证办理流程及提供资料。薛宇提交了以下证据：存量房买卖合同、买方流程、资料及税费告知单、通话录音、西安市住房情况查询结果证明、收条、视频、佣金收据。对于原被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西安市XX城XX路XX城XX幢XX室（面积92.31㎡）、22102室（面积36.94㎡）房屋属于“一房两证”情形在实际使用和居住过程中该房屋是无法分割的整体，上述22101室、22102室房屋均登记在吕晓华名下，已分别取得不动产权登记证书（分别为陕（2016）西安市不动产权第1007719号、陕（2016）西安市不动产权第1007720号）。签订合同前，被告曾在永兴房地产公司的带领下前往查看房屋状况。2019年12月3日，吕晓华与薛宇及永兴房地产公司签订《存量房买卖居间合同》，买卖双方共同委托永兴房地产公司就上述22101室、22102室房产买卖事宜提供居间服务，房屋成交价为195万元，居间费48750元由薛宇全部承担。该合同约定，由于薛宇原因导致交易未能完全履行的，居间方不退还已收佣金。当日，吕晓华与薛宇就上述22101室、22102室房屋签订了《存量房买卖合同》，约定房屋建筑面积为92.31+36.94平方米，房屋价款支付方式为商业贷款，被告向原告支付定金3万元，首期房价款（不含定金）为107万元，于银行审批贷款通过后七个工作日内支付；第二期房价款85万元向银行申请按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准。合同约定了违约责任：原被告任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金39万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。当日，薛宇向吕晓华支付购房定金3万元，向永兴房地产公司支付佣金48800元，吕晓华向永兴房地产公司支付交房定金1万元。2019年12月23日，永兴房地产公司就上述房屋办理了两份网签备案合同，该两份合同仅有吕晓华签字，无薛宇签字。后薛宇前往银行办理按揭贷款时被告知要按照两套房办理贷款手续，薛宇遂提出不再购买涉案房屋。本院认为，薛宇曾前往涉案房屋实地查看房屋状况，且《存量房买卖居间合同》、《存量房买卖合同》均载明是两个房产证号，涉案房屋系一房两证，故其对房屋状况是知晓的，双方签订的房屋买卖合同真实有效，对其均具有约束力，均应履行合同约定的义务，现薛宇拒绝继续履行合同，其行为构成违约，应当承担违约责任，故吕晓华请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，薛宇作为违约方，无权要求吕晓华返还定金。合同约定的违约金39万元过高，结合合同履行程度，本院酌情按照总房款的10%，即19.5万元确定违约金。涉案房屋未交付薛宇使用，两份网签备案合同自签订之日起已超过90日，已自动失效，故不需要办理退房事宜，吕晓华放弃该项诉讼请求，本院予以确认。《存量房买卖居间合同》约定，由于薛宇的原因导致交易未能完全履行的，第三人不退还已收佣金，故佣金应由薛宇承担。原告未提交证据证明其主张的律师代理费、交通费、通讯费等支出，本院不予支持。反诉原告薛宇的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、 解除原告吕晓华与被告薛宇于2019年12月3日签订的《存量房买卖合同》；二、被告薛宇于本判决生效之日起十日内支付原告吕晓华违约金19.5万元；三、驳回原告吕晓华的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告薛宇的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8331元（原告已预交），现由原告吕晓华负担4131元，被告薛宇负担4200元，被告负担部分与上述款项一并给付原告。反诉案件受理费885元（反诉原告已预交），由反诉原告薛宇自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长     刘好梦审  判  员     任瑞鑫人民陪审员     党保宗   二〇二〇年五月二十一日 书  记  员     张艳春 1