陕西省西安市灞桥区人民法院民事判决书（一审民事案件用） (2020)陕0111民初210号 原告：李军明，男，l972年5月5日出生，汉族，住西安市灞桥区李军明，男，l972年5月5日出生，汉族，住西安市灞桥区华清园小区l7号楼l单元5号西户。委托诉讼代理人：刘阳，陕西金镂律师事务所律师。被告：杨伟，男，1985年7月30日出生，汉族，住西安市长安区村民，住该村杨伟，男，1985年7月30日出生，汉族，住西安市长安区韦曲东四府村村民，住该村。第三人：西安市慧德实业发展有限责任公司（以下简称“慧德公司”），住所地：西安市灞桥区住所地：西安市灞桥区纺织城商业大厦3号楼lll01号。法定代表人：李军芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：金弘，男，1961年12月10日出生，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区国棉四厂建设区金弘，男，1961年12月10日出生，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区国棉四厂建设区21楼1单元21号。委托诉讼代理人：李萍，女，1962年8月17日出生，汉族，该公司副总经理，住西安市雁塔区李萍，女，1962年8月17日出生，汉族，该公司副总经理，住西安市雁塔区西影路东段106号8号楼3门5层2号。原告李军明与被告杨伟、慧德公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军明的委托诉讼代理人刘阳，被告杨伟，慧德公司的委托诉讼代理人金弘、李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军明向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告所付租金共计540000元；2.判令被告支付占用以上资金期间的利息(自2016年11月1日起至归还日止，按同期银行贷款利率计算)；3.判令被告承担违约责任，赔偿原告停业损失共计50000元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年10月15日原告与被告杨伟达成转租商铺协议，杨伟将其从第三人西安市慧德实业发展有限责任公司处租赁的位于XX城XX路纺织城纺六路十字《新旺角乐购公园》项目C区100号商铺转租于原告用于经营药店。双方约定转租期限5年，月租2万，租金共计l20万元。在原告要求被告确认其是否还有五年承租期后，被告除原《新旺角乐购公园商铺租赁合同》外还给原告提供了一份《补充协议》，证明该商铺租期自2016年10月28日起算至2021年10月27日终止，同时杨伟承诺会负责协议的落实，为此，原告才与被告达成转租协议，并分五次于2017年1月10日付清全部转让租金共计120万元。被告杨伟以委托授权给原告的形式将此次转租行为向出租人即第三人予以备案，第三人认可，并开始对原告使用该租赁商铺经营的药店“西安德翔医药有限公司”下属分店进行物业管理并收取相关物业费用。2019年9月第三人西安市慧德实业发展有限责任公司突然电话通知原告该商铺租期已到，要求原告续租或搬离，原告多次与第三人说明情况，并找到被告杨伟与第三人协商，但沟通无果，第三人否认补充协议的有效性，认为补充协议为其公司人员所签，并未加盖公章，坚持原合同于2019年8月到期，要求原告搬离并补交两月延期租金，并于2019年10月10日开始采取封门上锁的暴力行为阻止原告正常营业，已经给原告经营造成了巨大损失。原告认为，原告是依据被告杨伟提供的租赁合同和补充合同与其达成5年转租协议并全部支付了其5年租金，现五年租期不能履行，被告杨伟应承担违约责任，退还原告剩余2年3个月租金，并赔偿原告损失。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告辩称，不同意原告诉讼请求。他是将自己从慧德公司租赁的商铺转让给原告，以后商铺跟自己没关系，并非转租。租赁期限是5年，原告是知情的。第三人通知原告后，原告未及时通知被告，导致合同没法使用优惠政策，导致租赁期限不足五年。自己只知道停业了一次。第三人辩称，他们公司同意被告将商铺转租给原告，他们与被告存在租赁关系。租赁期限为4年，装修期限为3个月。被告2015年5月12日收的房子，租赁期限到2019年8月16日。补充协议是公司销售人员刘志杰签订的，公司不知情，也未盖章确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了开庭质证。对原告提交的《新旺角乐购公园》商铺租赁合同、委托授权书、补充协议、转账凭证、收条、证明（附身份证复印件）、被告交纳租房押金、物业票据、西安德翔医药有限公司工商信息、药店交纳的物业相关押金、费用票据、租金催缴通知、照片、原告的公司与第三人的租赁合同的真实性本院予以采纳。委托授权书不能证明被告与慧德公司的租赁关系转移为原告与慧德公司的租赁关系。补充协议无慧德公司盖章确认，证明目的本院不予采纳。照片能够证明锁门事实，但无法证明锁门时间。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年11月28日，被告与第三人签订《新旺角乐购公园》商铺租赁合同，约定，被告承租位于XX城XX路纺织城纺六路十字《新旺角乐购公园》项目C区100号商铺，租赁期限4年又3个月，2015年左右，第三人向被告交付了房屋。2016年10月15日，被告杨伟将其从第三人处租赁的商铺转租给原告，用于经营药店。双方约定转租期限5年，月租2万，租金共计l20万元，被告向原告提供了一份《补充协议》，确认租期5年，自2016年10月28日起算，被告承诺会负责协议的落实。原告分五次于2017年1月10日付清全部转让租金共计120万元。第三人同意转租，并对原告使用该租赁商铺经营的药店“西安德翔医药有限公司”下属分店进行物业管理并收取相关物业费用。2019年9月，第三人电话通知原告该商铺租期已到，要求原告续租或搬离，原告与第三人沟通未果，随后找被告杨伟与第三人协商，均无果，第三人否认补充协议的有效性。2019年10月7日，慧德公司向原告发出租金催缴通知，明确该商铺租期到2019年8月16日，要求原告搬离并补交两月延期租金，并声称将于同年10月9日封门。后第三人于10月10日封门，但自述当天原告来协商后，就开锁了。2019年10月19日，原告担任股东的西安德翔医药有限公司与第三人签订《新旺角乐购公园》商铺租赁合同，承租争议商铺，租赁期限从2019年8月27日到2022年8月26日。本院认为，原、被告达成的口头转租协议，第三人同意转租，该协议不违反法律规定，合法有效，双方均已依约履行自己的合同义务。被告声称系租赁权转让，但第三人与原告并未形成直接租赁关系，故其意见本院不予采纳。被告与原告约定的租赁期限为5年，租金为120万元，但因被告与第三人的租赁期限争议，导致原告实际仅使用了自2016年10月28日至2019年8月26日的租期，即33个月又29天，剩余26个月又1天未实际使用，故被告应退还原告租金520667元。原告主张的资金占用利息，根据合同履行情况及被告违约情况，应以应退租金520667元为基数，按照当期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，自2017年1月11日开始，计算至实际给付之日止。唯原告主张的违约责任，已经通过利息获得补偿，故不再另行计算。停业损失证据不足，本院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、被告杨伟自本判决生效之日起10日内退还原告李军明租金520667元。二、被告杨伟自本判决生效之日起10日内给付原告李军明利息（自2017年1月11日起，以520667元为基数，按照当期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。）。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元，原告已预交，现由原告负担1000元，被告负担8700元，被告将其负担的诉讼费连同上述应付之款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   刘江蕾  二〇二〇年五月二十日 书  记  员   董肖娜 1