江苏省淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10696号原告(反诉被告)：吴桂梅，女，1968年7月7日出生，汉族，餐饮服务员，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：周乐，江苏群汇（盱眙）律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨玉琴，女，1984年11月27日出生，汉族，东鹏瓷砖销售员，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陶晶、王永鑫(实习)，江苏山师行律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨伟生，男，1981年1月27日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：杨玉琴（系被告杨伟生之妻），自然情况同上。第三人：李**，男，1990年5月17日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。原告（反诉被告）吴桂梅与被告（反诉原告）杨玉琴、杨伟生排除妨害及房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，根据原告吴桂梅的申请，本院依法通知案外人李**为第三人参加诉讼。因案情复杂，本院适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴桂梅委托诉讼代理人周乐，被告（反诉原告）杨玉琴及其委托诉讼代理人陶晶、王永鑫，被告（反诉原告）杨伟生到庭参加诉讼。第三人李**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桂梅向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即将淮安市清江浦区房屋腾空后返还给原告；二、判令两被告给付自2017年12月至实际腾房之日期间的房屋占有使用费，暂计24000元（按1000元/月，暂计算至2019年12月31日）；三、判令两被告向原告结清因占用房屋而应由被告负担的水电气和物业等相关费用。事实和理由：2014年4月27日，原告与案外人朱光绪口头约定，朱光绪以月租金1000元承租原告所有的淮安市清江浦区，朱光绪实际使用至2017年12月中旬，原告一直催讨房屋，但期间朱光绪一直未支付房租。2017年12月份，朱光绪在未通知原告的情况下，擅自将房屋交给两被告使用。原告得知后，多次要求两被告搬出房屋，但被告拒不腾退并实际使用至今。故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告杨玉琴、杨伟生共同辩称，原告主张的房屋系被告从原告之子即第三人处购买，不是租赁，双方于2017年2月份口头达成房屋买卖协议，约定房屋交易价格为25万元，定金10万元，剩余房款陆续支付，被告从2017年8月份搬入房屋至今有近三年期间，原告并未向被告收取任何费用明显不合常理，而在三年后向被告催要房租，事实是原告与第三人看见房价上涨，母子恶意串通起诉，被告不同意腾房。原告对于第三人卖房是知情的，被告在支付房款时，第三人告知待房产证办下来就协助办理过户手续。第三人李**述称，案外人朱光绪与第三人曾系合伙关系，双方经营公司，后来公司经营困难急需资金，朱光绪向第三人介绍被告，被告杨伟生系朱光绪的表亲，想回淮购房，朱光绪要第三人谎称要卖房，朱光绪之前就借住房屋，带被告看房后，被告看中有意购买，朱光绪将该房钥匙交给被告，由第三人收取了被告支付的购房定金10万元（现金），当时没有出具收条，按朱光绪的要求，第三人将其中7万余元存入了被告杨伟生的中国银行卡（由朱光绪控制使用），剩余房款2万余元现金交给了朱光绪。被告一家在支付购房定金10万后一周左右搬入了房屋。2018年4月份，原告催促第三人对外卖房，让朱光绪尽快搬出，第三人向原告隐瞒了卖房事情。后第三人如实告知被告，房屋是原告所有，其无权买卖，可以退还购房定金，后在胁迫下出具房款收条，收条上写的总房价25万元也是被迫。直至2019年10月份原告去查看房屋后发现两被告而非朱光绪居住房屋，追问第三人后得知事实真相。反诉原告杨玉琴、杨伟生向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告继续履行房屋买卖合同并协助办理产权过户手续；二、本案反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2017年12月份，反诉人与第三人就买卖房屋一事达成一致意见，双方约定以25万元总价买卖房屋，并约定办下房产证就进行过户，反诉人向第三人支付了定金10万元，第三人已于2018年4月27日出具了收条，该收条上载明了标的房屋、房屋总价和已支付的定金数额。因此，双方虽未签订书面合同，但第三人收取了购房定金，反诉人实际入住三年，双方长期无异议，应当认定属于以其他形式订立了合同。第三人和被反诉人系母子关系，一直居住在一起，且被反诉人与反诉人相识，反诉人入住三年以来，被反诉人一直没有提出异议，反诉人有理由相信第三人有处置房屋的代理权限。因为房屋没有产权证无法办理过户，反诉人一直未交付剩余房款，现房屋已经具备过户条件，被反诉人应当履行合同义务，配合进行过户。故请求法院依法判决。反诉被告吴桂梅辩称，被反诉人从未与反诉人签订任何形式的合同，也未授权第三人与反诉人签订过合同，被反诉人是2019年10月19日之后才见到反诉人，双方之前并不认识。从付款整个过程来看，有关款项已于2017年2月11日由第三人汇入反诉人杨伟生的中国银行借记卡账户，被反诉人认为其与第三人虽然存在母子关系，但不能就此认定第三人具有被反诉人同意售房的权利外观，根据第三人的之前庭审陈述，第三人从未同意售房，有关收条系在胁迫之下所出具，在出具时告知了房屋权属的真实情况，第三人是无权处分房屋的，反诉人明知仍要求第三人出具收条并非善意，不符合表见代理或善意取得的要件，同时被反诉人认为反诉请求与本案没有关联性，更没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉请求。第三人李**未予陈述。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系，原告吴桂梅（丧偶）与第三人李**系母子关系，2008年，原告吴桂梅因房屋被拆迁获得三套拆迁安置房，其中一套位于淮安市清江浦区，该房屋附属有半地下自行车库1间（编号为402），另一套位于淮安市清江浦区清新花苑小区，后由原告吴桂梅与第三人李**（2015年7月份离异）共同居住至今，有关房屋拆迁补偿安置协议上的被拆迁人一栏载明：“吴桂梅、（丈夫李品叶已故）”。402室的建筑面积为73.89平方米，该房屋自2014年装修后曾被对外出租，自2016年10月份起，由案外人朱光绪借住。朱光绪与被告杨伟生系表兄弟关系，2016年10月27日，朱光绪与第三人李**借用被告杨伟生的身份证注册了江苏瑞合祥科技有限公司，合伙经营电脑、打印机、复印机等销售业务，该公司借用被告杨伟生的中国银行长城借记卡（卡号为62×××13）作为经营账户使用。2017年左右，两被告从北京务工回淮到该公司上班。期间，两被告有意在淮购房，经朱光绪介绍，第三人李**与两被告商谈买卖402室。2017年2月11日，被告杨玉琴从中国邮政银行提取现金10万元交给第三人李**作为购房定金，第三人李**未出具任何形式的条据。当日，该10万元由第三人李**经手将其中8万元汇入上述长城借记卡。2017年5月份，朱光绪搬出402室，两被告一家搬入居住。2018年4月27日，应两被告要求，第三人李**出具收条一份，内容为：“清隆家园B二区8幢402室于2018年4月27日250000元卖给杨玉琴，杨玉琴已付定金100000元，剩下尾款尽快还清。”2018年5月2日，402室经权属登记权利人为原告吴桂梅。2019年10月份之前，原告吴桂梅及第三人李**均未向两原告就402室主张过相关权利。另查，朱光绪自2016年起因涉及多起执行案件被法院纳入失信被执行人名单。2017年1-2月份，402室所在清隆家园小区房产价格区间在3400元-4000元左右。两被告自认买卖402室产生的相关税费均由其负担。以上事实，有原告吴桂梅提供的不动产权证书，两被告提供的收条、银行存取款业务凭单、安居客网清隆家园2017年房价走势、存款历史交易明细清单、淮安市集体土地房屋拆迁补偿安置协议，本院对朱光绪的调查笔录以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。庭审中，第三人李**陈述其于2018年4月27日出具收条系受胁迫所为，事后未将实情告知原告吴桂梅，亦未向公安机关报案。经质证，两被告对此陈述表示异议。对于根据两被告的申请，本院调取的《淮安市集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，原告吴桂梅对真实性和合法性没有异议，认为402室产权与第三人李**无关，即使存在继承问题，402室产权也属于原告吴桂梅与第三人李**共有，第三人李**构成无权处分，且原告吴桂梅与被告杨玉琴不认识，不存在相信第三人李**对402室有处分权的事实基础；第三人李**认为402是仅属于原告吴桂梅个人所有，拆迁协议上仅有原告吴桂梅一人的名字。两被告自愿将剩余尾款15万元交至本院执行款账户，同意待402室产权过户后将此款支付给原告吴桂梅。本院认为：本案争议焦点是原、被告之间是否就案涉房屋依法成立买卖合同关系。一、第三人李**虽否认其有买卖案涉房屋行为，但对收条系受胁迫所为的有关抗辩未提供任何证据佐证，从收条出具之日起一年之内未向人民法院或者仲裁机构主张撤销，也未向公安机关报案，因此，对于第三人李**提出的有关抗辩，本院不予采纳。第三人李**向两被告出售案涉房屋的法律事实，本院依法予以认定。二、原告吴桂梅虽否认对第三人李**和两被告之间买卖案涉房屋知晓，但处置房产属于对家庭财产的重大处置，通常情况下家庭成员之间会协商沟通，第三人李**长期与原告吴桂梅共同生活，两被告居住使用案涉房屋近三年之久，原告吴桂梅生活的清新花苑距离案涉房屋小区清隆家园较近，原告吴桂梅作为与第三人李**共同生活的家庭成员，从未就案涉房屋向两被告主张相关权利或者提出异议，有违常理，原告吴桂梅对于第三人李**处分案涉房屋应当知晓。因此，应当视为原告吴桂梅同意第三人李**处分案涉房屋。三、案涉房屋在第三人李**处分时没有取得产权证，虽然案涉房屋产权后登记在原告吴桂梅一人名下，但该房屋系拆迁安置房，且被拆迁房屋产权有第三人李**之父李品叶（已故）的权属份额，第三人李**对案涉房屋应享有共有份额，第三人李**与原告吴桂梅系母子关系，长期共同生活，案涉房屋从前期由朱光绪借住到后来交给两被告居住使用，一直以来均由第三人李**全权处置，原告吴桂梅从未出面干预，案涉房屋交易价格25万元与2017年当时市场房价相当，处于正常合理范围，两被告完全有理由相信第三人李**有处分案涉房屋的权利。四、购房定金收条上载明了案涉房屋总价款、购房定金以及尾款支付期限，第三人李**收取两被告交付的购房定金10万元，案涉房屋实际交付两被告占有使用，案涉房屋买卖合同已部分履行。五、原告吴桂梅及第三人李**抗辩购房定金10万元的资金流向至被告杨伟生的个人银行账户，10万元系被告杨玉琴以现金方式支付给第三人李**，第三人李**收取后如何处分不影响收款的事实，第三人李**在后补收条中认可收到该款以及性质为购房定金，且从庭审查明事实来看，10万元中的8万元资金流向被告杨伟生的个人银行账户自2016年10月份一直作为第三人李**和朱光绪合伙公司的经营账户，由第三人李**或者朱光绪控制使用，对此第三人李**和朱光绪各执一词，互称该账户由对方控制，关于该账户由谁控制，属于双方合伙争议范畴，不在本案事实审理范围。综上，本院认定原、被告之间就案涉房屋依法成立买卖合同关系。原告吴桂梅主张两被告腾让案涉房屋以及支付房屋占用使用费以及相关水电气等费用，缺乏法律依据，本院均不予支持。关于反诉部分，反诉原、被告之间依法成立案涉房屋买卖合同关系，案涉房屋已经交付两反诉原告占有使用，两反诉原告已支付了部分房款，剩余15万元房款亦由其自愿交至本院执行款账户，同意待案涉房屋产权过户后支付给反诉被告吴桂梅，且案涉房屋产权目前已登记在反诉被告吴桂梅一人名下，具备产权过户条件，从维护市场交易稳定角度考虑，反诉原、被告应当继续履行案涉房屋买卖合同，反诉被告吴桂梅应协助两反诉原告办理案涉房屋的产权过户手续。对于两反诉原告要求反诉被告吴桂梅继续履行合同并协助办理案涉房屋产权过户的反诉主张，本院依法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决如下：一、驳回原告吴桂梅的诉讼请求；二、反诉被告吴桂梅于本判决发生法律效力后十五日内协助反诉原告杨玉琴、杨伟生办理位于淮安市清江浦区房屋的产权过户手续。本诉案件受理费400元、反诉案件受理费2525元，合计2925元，由原告（反诉被告）吴桂梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  潘树林审 判 员  程 军人民陪审员  袁梅珍二〇二〇年六月二日书 记 员  芮行花附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。