辽宁省锦州市古塔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0702执异16号异议人王有才，男，1979年3月14日出生，汉族，住锦州市凌河区。申请执行人王颖，女，1963年11月24日出生，满族，住锦州市古塔区。被执行人董丽敏，女，1956年5月1日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。本院在执行申请执行人王颖与被执行人董丽敏合同纠纷一案，本院于2020年5月15日，本院向异议人王有才送达（2019）辽0702执724号通知书，内容为：责令你自本通知书送达之日起十日内将坐落于宝地城C区11-46号房产腾空并交付本院。异议人王有才于2020年6月1日向本院提出书面异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人王有才称，请求裁定终止执行异议人腾空宝地城C区XX号房屋行为。事实及理由：异议人王有才于2012年与被执行人董丽敏签订了房屋租赁合同，被执行人将位于宝地城C区11-46号房屋租赁给异议人，双方形成稳定的租赁关系。2019年12月1日双方进行租房协议续签，并约定租期三年，租金每年11月1日付给被执行人。异议人与被执行人租赁关系真实存在，且异议人实际使用涉案房屋多年。2020年5月15日锦州市古塔区人民法院向异议人下达通知书：责令异议人自通知书送达之日起十日内将坐落于宝地城C区11-46号房产腾空，并交付本院。现异议人为房屋的合法租赁使用者，贵院对异议人要求房产腾空行为侵犯了自己的合法租赁权，理由如下：一、贵院未依据法定程序对涉案房屋进行张贴封条或者公告，异议人为善意第三人有理由签订租赁合同且具有合法使用权。异议人自租赁房屋以来一直在房屋进行居住、营业使用，24小时均在此房屋生活，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款规定查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。本案中，异议人从2011年租赁涉案房屋，未有任何法院采取张贴封条或公告方式告知此房屋处于查封状态，被执行人也未以任何形式通知过异议人此房屋已被保全、查封或涉诉，异议人对此一直处于不知情的状态下属于善意、合法的占有情形，且我已承租此房屋多年。2019年12月续租时作为已承租多年的租户对房主已有多年形成的信赖，我完全预料不到此房屋会被法院执行，会给我带来巨大的损失。因此我与房主续签租房合同是善意的，对房屋的占有是合法的。法院不应强制我合法承租户迁出房屋。另外依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定第三款，法院未经公示的不能对抗善意第三人。本案中，异议人应当继续合法使用此房屋。二、法院责令我腾空房屋于法无据。法院应给我的《通知书》中的法律适用错误。1、关于《民诉法》规定，本房屋并不是法律文书指定交付的财物，判决中并无交付此房屋的判项。2、关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，以《通知书》形式解除我的合法占有不符合法律规定。三、异议人有权按照法律规定申请以优先购买权身份参与竞拍。多年来我一直承租此门市房做生意，我有意购买此房屋，我要求以优先购买人身份参与竞拍，我作为正常经营的租户现在是否迁出房屋不影响房屋的拍卖，国家关于拍卖的法律、司法解释也并没有要求一定要腾空房屋，乃至强制迁出租期未到的租户，并且其他法院拍卖房屋尤其是门市房时也都是维持承租人租赁权的同时进行拍卖，在拍卖公告上注明房屋有承租人，租期到哪日即可。四、根据买卖不破租赁法律规定，异议人有理由继续合法使用此房屋。根据《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即本案中即使此房屋经法院拍卖的情形下继续进行买卖，但不应影响租赁人有使用权。同时，并无法律规定在租赁被查封的房屋期间，若房屋需要进行拍卖时必须腾空房屋予以评估，相反，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十五条第二款规定：对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。根据以上规定，本案中异议人的合法承租权有理由继续合法使用此房屋，贵院无法律依据要求其腾空房屋。综上，根据《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条规定，异议人向贵院提出执行异议申请，故求法院支持异议人的请求事项，裁定中止执行宝地城C区11-46号腾空房屋事宜以保护异议人的合法权益。申请执行人王颖辩称，王有才提出的执行异议申请不成立，请求贵院裁定驳回。答辩人王颖与董丽敏合同纠纷一案，在诉讼阶段，王颖即申请贵院采取了财产保全措施，贵院依法查封了董丽敏名下位于锦州市太和区宝地城C区11-46号房产，于2019年3月14日作出（2019）辽0702民初502号民事裁定书，该查封时间发生在王有才与董丽敏2019年12月1日签订租赁合同之前。案件进入执行程序后，执行法官依法执行上述房产，不存在违法之处。答辩人认为，法院查封房产后，该查封情况已在不动产登记部门予以了登记，该登记具有公示效力。王有才作为不动产交易的一方由于自身疏忽，在签订合同前，没有审查不动产的权利情况，责任应该由自己承担。如果王有才所述属实，存在被执行人董丽敏没有告知的情况，那么，王有才应向合同相对方董丽敏主张权利。王有才无权对抗没有任何过错的申请执行人王颖，也没有权利对抗依法执行生效法律文书的法院执行行为。因此，王有才依据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出执行异议，没有事实和法律依据。另外，王有才依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出执行异议更是无稽之谈。本案中王有才不享有物权或物权期待权，其充其量享有的是租赁权（即一般债权），且该租赁权的形成发生在查封之后，不具有法律保护的效力。且该权利是相对于被执行人董丽敏而言，因此，王有才的“权利”不属于足以排除强制执行的权益。综上，请求贵院依法裁定驳回王有才的申请。被执行人董丽敏未作答辩。本院查明，原告王颖与被告董丽敏民间借贷纠纷一案中，本院于2019年3月14日作出（2019）辽0702民初502号民事裁定书，内容为：查封被申请人董丽敏名下的坐落于锦州市太和区凌南东里宝地城××区××号房屋，期限为三年。锦州市不动产登记中心于2019年3月15日为法院出具回执中注明：查封董丽敏宝地城C区11-46号房屋，2019.3.15-2022.3.14。本院也于2019年3月15日向被告董丽敏送达（2019）辽0702民初502号民事裁定书。本院于2019年3月20日作出（2019）辽0702民初502号民事调解书，该民事调解书内容：一、被告董丽敏尚欠原告王颖货款150万元，被告董丽敏于2019年10月1日前付清，如逾期则自2019年1月1日起至给付之日的利息，按年利率6%计算；二、其他无争执。案件受理费18503元，减半收取9252元，保全费5000元，保险费3000元，由被告董丽敏负担。被告董丽敏未在约定期限内偿还原告货款，原告王颖于2019年10月8日向本院申请执行。在本院执行环节中，被执行人董丽敏在2019年11月20日询问笔录中载明：我争取2020年1月份之前把案件执行完毕，如果不能履行，我同意法院拍卖我的房产，位于凌南东里宝地城××区××号房屋。房屋出租状态，卖烟酒的，租房的人叫王有才。该房的租赁期到2020年12月份，租金也交到明年12月份。在该份询问笔录中法院工作人员向被执行人董丽敏提示在法院执行期间，如果不能履行义务，上述房屋不能再予以出租、出售及设定其他权利，否则将依法承担法律责任。并要求被执行人董丽敏提供查封房屋的租赁合同。而被执行人董丽敏未向法院提供租赁合同。2020年5月15日，本院向异议人王有才送达（2019）辽0702执724号通知书，内容为：责令你自本通知书送达之日起十日内将坐落于宝地城C区11-46号房产腾空并交付本院。董丽敏（甲方）与王有才（乙方）签订租房协议，内容为：甲方将锦州市太和区宝地城C区11-46号房屋租给乙方使用。一、租期三年，时间2016年12月1日-2019年12月1日为止。年租金六万伍仟元整，租金每年11月1日付给甲方。二、甲方注意事项：1、在乙方租房时间内，甲方不能将其此房进行买卖交易、转租和停租。2、在乙方办理各种证照时，甲方应向乙方提供房照或者房照复印件。3、租房协议到期前3个月应和乙方协商是否继续出租。在同等条件下乙方具有优先权。如双方不能达成协议甲方需退还乙方保证金。4、如甲方违反以上条款需向乙方赔付店内货物价值的双倍金额。三、乙方注意事项：1、在租房期间内不能擅自将此房屋进行转租，如果遇到实际困难或经营不善时，需和甲方进行商议，只有在甲方同意的情况下方可进行转租或停租，否则甲方不退还保证金。2、在租房协议到期前3个月应和甲方协商是否继续承租。3、在租房期间内乙方装修的费用自行承担，租房协议到期时如乙方不继续承租，其室内装修不得故意破坏，否则甲方不退还保证金。4、此房不能经营饭店。5、如乙方违反以上条款，甲方将不退还保证金。本协议签于2013年3月20日即日生效。2019年12月1日，董丽敏（甲方）与王有才（乙方）签订租房协议，内容为：甲方将锦州市太和区宝地城C区11-46号房屋租给乙方使用。一、租期三年，时间2019年12月1日-2022年12月1日为止。年租金柒万元整，租金每年11月1日付给甲方。二、甲方注意事项：1、在乙方租房时间内，甲方不能将其此房进行买卖交易、转租和停租。2、在乙方办理各种证明时，甲方应向乙方提供房照或者房照复印件。3、租房协议到期前6个月应和乙方协商是否继续出租。在同等条件下乙方具有优先权。如双方不能达成协议甲方需退还乙方保证金。4、如甲方违反以上条款需向乙方赔付店内货物价值的双倍金额。三、乙方注意事项：1、在租房期间内不能擅自将此房屋进行转租，如果遇到实际困难或经营不善时，需和甲方进行商议，只有在甲方同意的情况下方可进行转租或停租，否则甲方不退还保证金。2、在租房协议到期前6个月应和甲方协商是否继续承租。3、在租房期间内乙方装修的费用自行承担，租房协议到期时如乙方不继续承租，其室内装修不得故意破坏，否则甲方不退还保证金。4、此房不能经营饭店。5、如乙方违反以上条款，甲方将不退还保证金。异议人王有才提供董丽敏分别于2014年10月1日收到房租款伍万元，2015年11月29日收到房租伍万元，2016年11月11日收到房租金陆万伍仟元的收条。异议人王有才为此向本院提交房屋租赁协议、董丽敏收到房租金收条等证明材料。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不行对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍。通过本院查明的事实可以确认，原告王颖与被告董丽敏合同纠纷一案中，原告王颖已于2019年3月15日向本院申请查封被告董丽敏位于锦州市太和区宝地城C区11-46号房屋，法院也向董丽敏送达查封裁定书。董丽敏未履行双方调解协议中给付货款的行为，而在执行过程中，法院执行人员向董丽敏询问查封房屋的现状，董丽敏其陈述房屋出租至2020年12月，法院执行人员也向董丽敏交待查封房屋不能再出租、出售及设定其他权利。而董丽敏未经法院准许却在2019年12月1日又将房屋出租给异议人王有才。本院按本案执行依据责令异议人王有才腾空房屋并交付本院的行为合法，异议人王有才以其对涉案房屋享有承租权为由，要求本院中止执行的理由无事实和法律依据，其对本案执行标的不享有足于排除强制执行的权益。故其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人王有才的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向辽宁省锦州市中级人民法院申请复议。审 判 长  熊伟人民陪审员  刘卓人民陪审员  王丹二〇二〇年六月八日法官助理谷荟萃书记员黄诗琦