吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0284民初1129号原告（案外人）：杨桂琴，女，1970年5月20日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：姜维东，吉林佳誉律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙静，女，1952年6月26日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：王志财，男，1962年9月21日生，汉族，无职业，住磐石市。第三人（被执行人）：文丽顺，女，1957年6月27日生，朝鲜族，无职业，住磐石市东宁街建安委十三组。委托诉讼代理人：张秀英，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。原告杨桂琴诉被告孙静及第三人文丽顺案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨桂琴及其委托诉讼代理人姜维东，被告孙静及其委托诉讼代理人王志财，第三人文丽顺的委托诉讼代理人张秀英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨桂琴向本院提出诉讼请求：1、判令排除贵院（2010）磐民执字第527、528号民事裁定书对磐石市立元花园小区F栋1单元904室住宅房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人于2007年5月19日签订房屋买卖合同，约定原告购买第三人实际投资开发挂靠在磐石市鑫宇房屋开发有限公司名下的磐石市××园住宅房屋，房屋面积102.12平方米，房屋价款19万元。原告于当日交纳了房屋全部价款19万元，第三人文丽顺于2007年10月将房屋交付原告，原告将房屋装修后居住，使用至今。原告认为，原告与磐石市立元花园小区的实际投资开发商第三人文丽顺签订的房屋买卖合同，是真实的房屋买卖行为，且已经交纳了全部购房价款，该时间先于贵院（2010）磐民执字第527、528号民事裁定书作出的时间。原告购买该房屋用于自己居住使用，并以实际入住。原告向该房屋实际投资开发人文丽顺购买房屋的行为合法有效，应当予以保护，能够足以排除申请执行人（本案被告）申请法院对该房屋的执行。请法院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求。被告孙静辩称，1.原告也是本案查封的债权人，（2010）执字527、528号民事裁定书所查封拍卖中也包括原告在磐石市人民法院执行局申请的被执行人生效债权判决书。原告所谓买楼一事，根本就是当时的借贷抵押，我们所有的债权人都一样，都是和原告相同的售楼合同，售楼收款收据和商品房预售许可证。期间很多人由于文丽顺还不上钱，还多次找文丽顺重新写的借条，但所有人的借款抵押合同都没有交给文丽顺。原告从查封之初就知道这个事实，她十多年都没主张过购买的房屋，现在看到连本金也分不回来了就开始把抵押借款合同说成是买卖合同了；2.这份售楼合同是和文丽顺签订的，销售单位是磐石市立元物业管理有限公司，售楼合同上的售楼单位和售楼许可证上所登记的销售公司根本不一致，相关法律和行政法规中规定，销售单位必须和预售许可证上的登记单位一致。物业公司是没有资质也不允许销售商品房的，同时文丽顺也不是立元物业管理有限公司的法人。文丽顺虽然是实际开发商，但并不具备售楼资质。所以原告和文丽顺签订的售楼合同也是抵押合同，是无效的。3.原告购买的楼房没有在产籍部门办理产权登记。物权法中规定，商品房购买人由于某种原因不能办理产权证的，也必须在产籍部门登记备案，否则不受法律保护。综上，原告的房子根本不是买的，是借款抵押行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人文丽顺述称，第三人靠挂磐石市鑫宇房屋开发有限公司开发磐石市立元花园小区建设项目，是实际投资开发人。磐石市鑫宇房屋开发有限公司对第三人开发的立元花园楼盘于2007年1月12日取得了商品房预售许可证。当时成立的立元花园物业管理有限公司的法定代表人是第三人文丽顺，故文丽顺代表的物业公司有权作为出售方销售楼房。原告于2007年5月19日购买了第三人开发的××园，建筑面积102.12平方米，并于当日在立元物业公司财务部交付了19万元房款，有购房协议和收款凭证。且原告已经实际占有使用多年，双方的合同早已履行完毕，合同合法有效。原告的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。经审理查明，2005年被告文丽顺靠挂原磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现更名为磐石市鼎丰房屋开发有限公司）开发建设磐石市立元花园小区工程，该小区项目的实际投资人和开发商为第三人文丽顺。该楼盘于2007年1月12日取得了磐石市建设局颁发的《商品房预售许可证》。2007年5月19日原告与第三人代表的磐石市鑫宇房屋开发公司以立元物业管理有限责任公司名字签订《房屋订购协议》，该协议约定：原告以人民币19万元的价格购买第三人开发的××园，建筑面积102.12平方米的房屋，同时协议中约定了该楼房的装修及设施、立元花园环境、房屋产权证办理及该房屋的交付时间等内容。原告于当日将购房价款19万元交付给立元物业管理有限公司，该公司财务部给原告出具收款凭证一份。原告于2007年12月装修后入住至今。因另案执行，本院对该房屋进行了查封，原告未能办理产权过户登记。2007年12月6日吉林市中级人民法院依据另案当事人的申请发布公告，依法查封了位于磐石市××街北（原三宝酒厂院内）立元花园小区E栋高层89处住宅和10处商业用房，F栋高层102处住宅和10处商业用房。原告购买的××园在此查封住宅房屋之内。因第三人文丽顺与被告孙静之间的借贷纠纷，孙静于2010年7月向本院提起诉讼，本院于2010年8月分别作出（2010）磐民二初字第388号、389号《民事判决书》。本院依据孙静申请作出（2010）磐民执字第527号执行裁定书，并于2010年11月14日作出公告，于2013年1月30日作出（2010）磐执字第527、528号《执行裁定书》，续查封了吉林中院已经查封的上述住宅和商品房屋，原告购买的F栋904室仍在此查封住宅房屋之中，至今未予解除查封。原告不服本院作出的（2010）民执字第527、528号执行裁定，于2020年3月23日向本院提出执行异议，申请解除对其购买的磐石市××街，建筑面积102.12平方米住房的查封。本院经审查于2020年4月7日作出（2020）吉0284执异12号《执行裁定书》，以“案外人现有证据不能排除本案执行”为由，驳回了原告的异议申请。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，磐石市立元花园物业管理有限责任公司成立于2007年3月14日，法定代表人为文丽顺。2009年2月该公司法定代表人变更为赵贵。上记事实，有原、被告及第三人陈述，《房屋定购协议书》《收款凭证》《商品房预售许可证》《企业变更信息表》《入住费、水电费、取暖费收据》《照片一组》《房屋登记、合同备案信息查询证明》《民事判决书》《民事裁定书》《法院公告》《执行裁定书》等证据记录在卷，予以佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案通过庭审查明的事实结合相关法律及司法解释综合评判如下：（一）关于原告与第三人文丽顺签订的《房屋定购协议书》的效力问题。1、从时间上看，原告与第三人文丽顺签订合同的时间是2007年5月19日，并全额交付了所购楼房的价款。吉林中院第一次查封本案诉争的房屋时间是2007年12月6日，本院于2013年1月30日作出（2010）磐民执字第527、528号《执行裁定书》依法轮候查封本案诉争的房屋至今。由此，双方签订商品房定购合同在先，法院查封在后。2、从效力上看，2005年，第三人靠挂原磐石市鑫宇房屋开发公司开发立元花园小区建设工程项目，并于2007年1月取得磐石市建设局颁发的《商品房预售许可证》开始进行商品房预售，原告于2007年5月19日与文丽顺签订此定购合同，文丽顺靠挂的磐石市鑫宇房屋开发公司具备销售法定条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，本案虽然原告与文丽顺签订的《房屋定购协议》，但该协议中载明了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经全额收到买受人（原告）支付的价款，故该协议不违反我国现行法律、法规的强制性规定，合同合法有效。至于被告抗辩的合同主体问题，文丽顺靠挂磐石市鑫宇房屋开发有限公司开发磐石市立元花园建设项目，实际开发人和投资人均为文丽顺，多年来在本院及中院的数起诉讼案件中文丽顺都是诉讼主体，这已是众所周知的事实，故被告孙静的此抗辩主张本院不予支持。综上，本院认为原告杨桂琴与第三人文丽顺签订的立元花园小区《房屋定购协议》合法有效，依法应予保护。（二）关于能否阻却执行问题。执行异议之诉是指法院的强制执行机关在进行强制执行行为时，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。案外人或者申请执行人请求法院对该实体权利或申请执行人的权利进行比较，确定哪一方的权利更应该获得保护，从而阻止或促使人民法院对特定执行标的进行强制执行的一种民事诉讼。本案原告依据其与第三人签订的《房屋定购协议》合法取得购买的房屋，并于2007年12月装修后居住至今，已经合法占有使用达12年之久，且其名下无其它用于居住的房屋。本案原告提出实体异议所依据的基础权利是其实体权利受到侵害，这种实体权利不是一般性质的权利，而是具有能够产生排除执行的效力，如所有权、抵押权、用益物权等，也可能是无过错买受人的物权期待权。物权期待权的保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权（产权登记），但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。故本案原告购买的房屋虽然因法院另案的查封而未能办理产权初始登记，但其享有物权期待权，具备排除执行的法定条件。综上，依据“物权优于债权、生存利益优先”的审判原则，原告的诉讼请求，有充分的事实和法律依据，符合阻却执行的构成要件，本院依法予以保护。被告孙静以原告与第三人之间非房屋买卖关系，而是借款抵押行为的抗辩主张，未能举证证明，本院无法予以认定及采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得对磐石市立元花园小区F栋1单元904室房屋进行执行。案件受理费3,780.00元，由第三人文丽顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  高 智人民陪审员  褚世威人民陪审员  王 柏二〇二〇年六月二十九日书 记 员  郑安琪