上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25162号原告：孙美华，女，1963年12月31日出生，汉族，住上海市杨浦区控江一村****。原告：李家豪，男，1992年9月13日出生，汉族，住上海，住上海市黄浦区徐家汇路**汇龙新城****iv>上列原告共同委托诉讼代理人：王繁，上海市锦天城律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：王玉龙，上海市锦天城律师事务所律师。被告：永耀(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区罗芬路******。法定代表人：NGKIMHUAT，董事长。委托诉讼代理人：杜艺，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧飞，北京大成(上海)律师事务所律师。原告孙美华、李家豪与被告永耀(上海)房地产开发有限公司(以下简称永耀公司)商品房出售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙美华、李家豪的共同委托诉讼代理人王繁，被告永耀公司的委托诉讼代理人杜艺、萧飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙美华、李家豪共同向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的上海市商品房预售合同；2、判令被告永耀公司返还购房款人民币5,608,847元(以下币种均为人民币)及逾期交房违约金923,833.6元(自2018年6月1日至实际交付之日，按照日万分之三计算，暂计算至2019年12月12日)；3、判令被告永耀公司承担本案律师费9万元。事实和理由：2017年9月18日，孙美华、李家豪与永耀公司签订《购房意向书》，约定向永耀公司购买嘉翠雅苑房屋，并支付10万元意向金。2018年3月13日，孙美华、李家豪与永耀公司签订《上海市商品房预售合同》，约定向永耀公司购买上海市宝山区抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，面积为147.09平方米，购房总价为5,499,107元。合同签订后，双方后续实际变更了所购房屋的面积，实际为143.84平方米，房屋总价为5,608,847元，孙美华、李家豪按合同要求先后支付了全部购房款。2019年4月28日，孙美华、李家豪委托律师向永耀公司寄送律师函，要求其按约交房、办理过户并承担违约责任，但其回函以销售人员涉嫌刑事犯罪为由拒绝交房和过户。孙美华、李家豪认为购房目的已无法实现，故提出上述诉讼请求。被告永耀公司辩称，本案涉及刑事犯罪，孙美华、李家豪主张的房款中有部分款项是犯罪嫌疑人邱玮明通过杉德POS机绑定其私人银行账户骗取，永耀公司已经向公安局报案，公安局正在追查案件事实、追捕邱玮明的过程中。在邱玮明未归案的情况下，本案有关事实无法确认。其余钱款直接付到了邱玮明的私人账户，且付款时未备注款项性质为房款，也缺乏其他证据证明该等款项是房款，不能排除是孙美华、李家豪与邱玮明之间的借款等其他款项往来，应由邱玮明予以返还，孙美华、李家豪要求永耀公司退还缺乏依据。孙美华、李家豪提供的预售合同样张落款处永耀公司的公章是虚假的，且文本中多处存在涂改痕迹，该样张合同从未经过网签备案，永耀公司从未签署盖章，该预售合同并未成立，永耀公司不存在违约，不应承担违约责任。孙美华、李家豪主张由永耀公司承担律师费，缺乏合同和法律依据。如果合同成立，同意解除合同，但所有房款永耀公司没有收到，不应由永耀公司返还，应由邱玮明返还。本院经审理认定事实如下：2017年9月18日，孙美华向永耀公司工作人员邱玮明转账支付10万元。2018年3月6日，孙美华通过亲戚周梦浩向邱玮明转账支付6万元。同年3月7日、3月22日、3月27日、6月1日，通过杉德POS机向永耀公司编号为XXXXXXXXXXXXXXX的账户分别支付70万元、100万元、40万元、100万元。同年6月6日、9月13日、9月14日、9月26日，向邱玮明分别转账支付399,107元、50万元、50万元、949,740元。上述付款共计5,608,847元。2019年2月28日，永耀公司报案称其销售经理邱玮明利用职务之便，侵占公司房产销售款1.42亿元，上海市公安局宝山分局以邱玮明职务侵占为由立案。同年3月26日，永耀公司向上海市公安局宝山分局出具报案补充说明，其中载明，根据其内部统计，客户主张直接通过杉德POS刷卡支付的资金共计约1.3亿元，直接支付至邱玮明个人的资金共计约460万元，支付至第三方公司上海房颂信息科技有限公司的资金共计约270万元，合计约1.4亿元。上述刑事案件仍在侦查过程中。2019年4月28日，孙美华一方委托律师向永耀公司发出律师函，载明，孙美华一方与永耀公司就系争房屋签订出售合同，并已按约支付购房款，催告永耀公司按约交付房屋并办理过户手续。同年5月14日，永耀公司回函表示孙美华一方的有关款项存在支付至犯罪嫌疑人邱玮明通过杉德POS机绑定的个人银行账户及直接支付至其私人银行账户的情况，永耀公司并未与孙美华一方签订出售合同，亦未收到相关款项，公司已向公安机关报案。审理中，孙美华一方为证明其主张，向本院提供：1、2017年9月18日永耀公司(甲方)与孙美华一方的亲戚周梦浩(乙方)签订的购房意向书，约定乙方向甲方购买上海市宝山区嘉翠雅苑房屋，本意向书不作为确定认购、挑选房屋先后顺序的标准，最终认购的房屋应以甲方与乙方签署的《商品房认购协议书》的约定为准，乙方同意于本意向书签署当日，向甲方支付意向金10万元，甲方落款处由邱玮明签字；2、打印于2018年3月13日的上海市商品房预售合同(样张)，载明，永耀公司(甲方)将抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给孙美华、李家豪(乙方)，建筑面积147.09平方米，套内建筑面积119.55平方米、公用分摊建筑面积27.54平方米，单价37,386元，总房价款5,499,107元(以上房屋座落、面积、单价的数字均进行了修改，合同第一页的“样张”字样有修改痕迹)，附件一付款方式和付款期限约定，在签署本合同当日，以自有资金支付房款70万元，乙方在签订本合同前支付给甲方的定金10万元已转为上述房价款的一部分；在2018年3月20日前以自有资金支付房款140万元，在2018年5月31日前以自有资金支付房款3,399,107元；甲方落款处加盖永耀公司公章。证据1、2均为复印件，孙美华一方无法提供原件；3、与永耀公司销售人员于2019年3月19日的微信聊天记录及网页截屏，证明永耀公司将系争房屋的网签备案合同编号发送给孙美华一方，网上房地产网页查询显示购房人确为孙美华、李家豪；4、孙美华的亲戚周梦浩与邱玮明自2017年2月15日至2019年2月28日的微信聊天记录，证明其与邱玮明并非朋友关系，是因为购房才认识的，该聊天记录能反映购房经过。永耀公司质证如下：1、不予认可，购房意向书未加盖永耀公司公章，系争房屋是二期房屋，是现房销售，并不涉及预售，2018年10月左右获批销售备案并取得大产证进行公开销售，同年11月公开认购方可收取定金；2、不予认可，预售合同落款处公章是假的，合同文本是篡改、变造其他合同文本而来，邱玮明伪造合同时手法粗糙，孙美华一方并未尽到合理注意义务，轻信邱玮明，造成损失，应当承担责任，该合同未经网签备案；3、真实性无异议，邱玮明案发后，永耀公司向孙美华一方提供了系争房屋的网签合同号等信息，系争房屋确已办理网签，在“网上房地产”上可以查询到《上海市商品房出售合同》，确实显示购房人为孙美华、李家豪，但这只是交易中心管理的行政手段，不能作为合同签订的形式，永耀公司并未在合同落款处盖章，相应手续系邱玮明未经公司批准擅自利用登录密码在“网上房地产”进行操作办理，该网签合同编号与孙美华一方提供的样张合同编号不一致，可见孙美华一方提供的样张合同并未进行网签；4、永耀公司认为微信聊天记录已超过举证期限，且内容上不连贯，应该存在删减，无法完整如实还原双方聊天的真实情况，孙美华一方付至邱玮明个人账户的付款不能排除是其与邱玮明之间存在其他款项往来的可能性。关于购房经过及付款细节。孙美华一方表示，其与亲戚周梦浩一起至系争楼盘购买房屋，看中系争房屋及上海市抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称702室房屋)，两套房屋均由周梦浩经办，因周梦浩有朋友购买系争楼盘的房子也认识邱玮明，由朋友带周梦浩去到售楼处看房，由邱玮明负责接待并带看预定系争房屋及702室房屋。邱的名片上职务为销售总监，其称房屋尚未开盘，需要支付定金才能参加后续流程，而系争楼盘预售号没下来，定金需付到其个人账上，且需要车位要多付一些，故周梦浩于2017年9月18日签订购房意向书并支付了意向金10万元。系争售楼处地下1层是永耀公司的办公区域，两套房屋的所有付款及合同的签订都在该地下1层的VIP室进行。邱称财务人员不在，且收款收据需要到徐汇的总公司才能盖章，所在无法当场开具收款收据，每次付款时邱都会将上一笔钱款的收款收据交给周梦浩。2019年1月3日，邱通知称房屋预售号已下来，可以签正式合同，并要求带好样张合同及所有收款收据。次日，孙美华一方至售楼处，应邱的要求在6本粉色的《预售合同》上签字，该合同落款处没有永耀公司盖章，邱称会将合同拿回总部盖章，并让孙美华一方将收据都拿给他换正式购房发票，邱称完税后大约1月23日可以交房。之后，经永耀公司工作人员通知才知道邱玮明潜逃。审理中，承办人至上海市房地产交易中心查阅系争房屋的网上备案合同，该中心回复，截止到2020年6月2日，系争房屋通过网上备案系统进行了合同信息备案，网上合同信息备案日期为2019年1月4日，卖方为永耀公司，买方为孙美华、李家豪，房屋转让价款为5,273,520元。孙美华一方表示，上述合同备案系永耀公司独自进行，不认可该备案信息中的房屋转让价款。永耀公司表示，对合同备案信息查阅结果真实性无异议，但该备案信息仅为行政程序登记的信息，不表明合同已成立，且该信息是邱玮明出于犯罪目的擅自登记，对永耀公司无法律约束力。本院认为，本案的争议焦点之一在于孙美华一方与永耀公司之间的房屋买卖合同是否成立。本院认为，合同的成立，除主体适格外，还必须具备双方就房屋买卖的意思表示达成一致。根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙美华一方主张双方之间存在商品房预售合同关系，应当对该合同的成立负有举证责任。孙美华一方提供商品房预售合同(样张)复印件，但其无法提供该合同原件，且该合同仅为样张合同，复印件亦存在多处修改痕迹，永耀公司对该合同不予认可，本院对该合同的真实性无法认定。审理中，孙美华一方表示，其已与永耀公司签订正式的商品房预售合同，但未提供相应证据予以证明，本院对此难以采信。经本院调查，永耀公司已对系争房屋的商品房出售合同进行了网上备案，记载购买方为孙美华、李家豪，但孙美华一方对该合同记载的房屋转让价款不予认可。结合孙美华一方所提交的证据材料和当事人的庭审陈述，可以看出双方虽就系争房屋买卖进行过协商，这些仅能说明双方之间存在缔约之前的协商与沟通，而双方并未就系争房屋转让价款、履行期限及方式等合同主要条款达成一致意思表示，缺乏合同成立的要件，故本院认为双方就系争房屋的买卖合同关系因缺乏必要的合同成立要件而不成立。本案的争议焦点之二在于邱玮明的收款行为应当如何认定。孙美华一方提供的其与永耀公司销售经理邱玮明的微信聊天记录系从孙美华一方的具体经办人周梦浩处端口下载打印，未与邱玮明手机中的微信聊天记录进行核对，是否存在删减确实无法进行核实。但综观上述微信聊天记录，周梦浩与邱玮明之间的聊天均系围绕房屋买卖事宜，言辞也较为客气，并不能推断出孙美华一方与邱玮明之间有其他的法律关系存在。结合系争房屋存在网上房地产备案合同的事实，本院认为孙美华一方所陈述的购房及付款情况存在高度概然性，较为可信，即孙美华一方与邱玮明就系争房屋买卖事宜进行了多次的具体蹉商。而邱玮明作为永耀公司的销售经理，在永耀公司的经营场所，向孙美华一方收取意向金和购房款，且其中的部分款项系付至永耀公司编号为XXXXXXXXXXXXXXX的账户，出具的签购单抬头为永耀公司。据此，本院认为孙美华一方有理由相信邱玮明具有代理权，故邱玮明的行为构成表见代理，永耀公司应当对其收款行为承担责任。因双方的房屋买卖合同不成立，孙美华一方要求永耀公司返还购房款5,608,847元的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。孙美华一方要求永耀公司支付逾期交房违约金及律师费的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第四十九条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告孙美华、李家豪与被告永耀(上海)房地产开发有限公司就上海市宝山区抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同关系不成立；二、被告永耀(上海)房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告孙美华、李家豪返还购房款5,608,847元；三、驳回原告孙美华、李家豪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取29,079元，由原告孙美华、李家豪负担3,549元，被告永耀(上海)房地产开发有限公司负担25,530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 姗二〇二〇年六月二十二日法官助理  汤 娜书 记 员  张嘉暄附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式、地点和方式>（七）违约责任；（八）解决争议的方法。……第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。