宁夏回族自治区泾源县人民法院民事判决书（2020）宁0424民初643号原告：宁夏融通泾源商城贸易流通管理有限公司，统一社会信用代码：9164042MA772LN27Y。法定代表人：高某。被告：马某，个体户，宁夏泾源县人，住泾源县，公民身份号码×××。原告宁夏融通泾源商城贸易流通管理有限公司（以下简称泾源商城）与被告马某物业服务纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泾源商城的法定代表人高某，被告马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泾源商城向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告管理费10017元，并按照泾源商城的制度规章缴纳相应的滞纳金1200元；2、判令被告支付原告暖气费13847元，并按照泾源商城的制度规章缴纳相应的滞纳金1500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告马某于2011年在泾源商城1南01号商铺经营服装生意，自2013年4月份至2020年3月份拖欠泾源商城服务费和暖气费共计23864元。原告多次派泾源商城管理者上门催促被告清缴所欠费用无结果，为了完善泾源商城管理和各项规章制度规范化，维护原告合法权益，提起诉讼，请求依法处理。原告为证明其主张的事实，向法庭提交以下证据：1、物业费管理收缴情况表，证明被告商业房面积、物业费每平米收费标准的事实；2、采暖费收缴表，证明采暖费收缴标准的事实；3、商城管理制度、管理条例、催缴管理费通告、安全生产责任书复印件各1份，证明缴费标准、逾期缴费的要求，不允许擅自随意关门的事实；4、照片2张，证明被告所有的1南01号商铺从商城里边也可以走的事实；5、证明1份，证明被告马某位于泾源商城的1南01号商铺从开发商处购买时供暖设施齐全的事实。被告马某答辩意见为：我在2011年购买了泾源商城的1南01号商铺和1南02号商铺，这两间商铺的门都是朝商城外面开的，其中1南02号商铺在商城里面也有门，这两间商铺之前是一个大通间。2013年，我将购买的商铺隔离成了两间，在这期间给两个租户承租过，并且约定由租户缴纳商城的相关物业费用。同年原告在我的1南01号商铺外面安装了消防护栏，阻挡了我1南01号商铺的门。我的1南01号商铺之后再没有租出去过，我也没有在该商铺经营过服装店生意，所以不存在拖欠原告诉讼的管理费和滞纳金等费用。其次该商铺内并无供暖设施，不存在拖欠原告的暖气费。被告为证明其主张的事实，向法庭提交以下证据：1、个体工商户营业执照、企业基本信息各1份，证明被告没有在泾源商城1南01号商铺经营服装店的事实；2、商品房买卖合同1份、购房发票2张，证明被告购买的泾源商城1南01号、1南02号商铺是两个产权，该商铺门是朝商城外开的事实；3、房屋租赁合同1份，证明2012年8月份之前的物业费租户给原告交纳200元，没有拖欠的事实；4、泾源商城1南01号房屋照片、消防通道照片共11张、视频2份（U盘上留存）、冶晓宏身份证复印件及证词1份，电卡复印件1份，证明1南01号商铺没有供暖及原告收取管理费不合理的事实。本院组织当事人进行了证据质证，被告马某对原告提交的1-4组证据无异议，对第5组证据不予认可，认为其购买1南01号房屋时正因没有暖气，才比其余的房屋便宜。原告对被告提交证据的质证意见为：对被告提交的个体工商户营业执照、企业基本信息无异议，对其它证据有异议。第2组证据与本案无关联性，第3组证据只能证明被告将房屋租赁给租户了，缴纳的200元是设备维护金不是管理费。被告提交的购房发票能够证明其是泾源商城1南01号商铺的产权人，被告的房子是有暖气的，她将1南01号和1南02号商铺用UV板隔开的时候，自己将房屋的暖气片拆除，我作为商城的管理者，是按照商城的营业面积向供暖公司缴纳暖气费的。被告所在的一楼商铺在商城里面都有门，所有外面的门都是封闭的。经审核，被告提交的第1、3组证据及第4组证据中的电卡复印件与本案没有关联性，无法证明被告主张的事实，本院不予认定，被告提交的第4组证据中冶晓宏的身份证复印件及证词，因冶晓宏非本案当事人，亦未出庭作证，其书面出具的证词不能证明被告的证明目的，本院不予采纳。原、被告提交的其它证据内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案的事实，依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系泾源商城的物业管理公司，负责泾源商城的日常经营管理、收取管理费、代收暖气费等，被告马某系泾源1南01号、1南02号商铺的业主，该两间商铺面积均为38.59㎡，东西相连为一大间通间，2012年8月至2013年8月，被告马某将该商铺出租。2013年6月，被告马某将1南01号与1南02号分别隔成两间商铺，将1南02号商铺出租，由租户缴纳承租期间的管理费及采暖费，1南01号商铺的采暖费及管理费至今未交。2017年左右，被告将1南01号商铺出借给案外人冶晓宏使用期间，因冶晓宏在商铺外摆放摩托车，占用消防通道，原告应泾源县城乡建设局的要求在被告1南01号商铺西面安装了推拉门。随后被告在1南01号商铺商城里侧自行开凿了一道营业门。同时查明，2011年至2015年，泾源商城商铺每月的管理费为2.25元/㎡，2016年1月起每月的管理费为每平方米3.5元/㎡，收取方式为按月支付，采暖费每平方米7.95元，收取方式为按年度收取。被告拖欠2013-2019年度商铺采暖费、2013年5月-2020年3月期间商铺管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告为泾源商场的物业管理公司，为泾源商城提供物业管理服务，被告做为泾源商城的业主，享受了该服务，应当服从原告的管理，及时缴纳管理费、采暖费，被告拖欠管理费、采暖费的行为已构成违约。被告对原告出具的采暖费、管理费及滞纳金清单无异议，但认为其1南01号商铺门是朝商城外开的，原告在其商铺门外安装消防推拉门，致使其1南01号商铺租不出去，长期空置。经查，被告马某所有的1南01号商铺门外被规划成为泾源商城的消防通道，在2017年左右，原告按照泾源县城乡与环境保护局的要求在1南01号商铺西面安装了推拉门，但被告马某随后又在其1南01号商铺北侧，即位靠商城里面楼梯口处开凿了一道营业门。故被告马某所有的1南01号商铺南侧大门并非该商铺的唯一营业门。但原告应泾源县城乡与环境保护局的要求在1南01号商铺西侧安装了推拉门的行为确实给被告马某的商铺经营造成了一定的影响，应认定为履行物业管理服务合同存在瑕疵，对被告2017年起应缴纳的物业费应当予以扣减，按照收费标准的50%予以缴纳。被告答辩其所有的泾源商城1南01号商铺没有暖气，并提供涉案商铺照片。经本院对被告马某涉案的泾源商城内商铺走访勘查，与被告马某涉案商铺上下相邻的2南01号商铺，及其余商铺内供暖设施均齐全完好，与原告提交的泾源商城开发商出具的证据能够相互印证，被告所有的1南01号商铺内无供暖设施不排除其自行截断的可能性。且泾源商城是采取集中供暖方式，由供暖公司按照泾源商城营业房面积向原告收取采暖费，原告以代收代缴的方式向商城内的商户收缴采暖费。被告的商铺计算在泾源商城总营业房面积内，按照商城管理规定应当向原告缴纳采暖费。原告提供的暖气费收缴情况表显示，2014-2015年度泾源商城的采暖费对其他商户按照4个月供暖期计算，故对被告该年度的供暖期也应按照4个月予以计算。被告提供的不动产专用发票显示其购买泾源商城1南01号商铺的时间为2012年11月21日，对商铺购买之前即2011年期间产生的采暖费被告不应承担。经计算，被告马某拖欠2013-2014年度采暖费（1南01号、1南02号商铺）2455元、2014-2015年度采暖费1227元、2015-2016年度采暖费1535元、2016-2017年度采暖费1842元，2017-2018年度采暖费1842元，2018-2019年度采暖费1842元，2019-2020年度采暖费1842元，以上采暖费共计12585元。被告辩解其未经营泾源商城1南01号商铺，不承担物业费。一般来讲，物业费是物业管理单位公共区域服务的收费，如设备设施的维护费、秩序维护、保洁等，是为整个商城服务的，尽管被告并未经营1南01号商铺或出租给他人持续经营，但作为原告的物业服务公司已经开始提供了相应的服务，业主的商铺也因这些服务带来一定的保值。另外，物业服务是针对整个物业项目的，提供的服务是公共的无法分割的，单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低，所以，无论被告的房屋是否经营或者是空置，原则上物业管理与服务已经产生了，被告应当承担一定的物业服务费用。但结合本案中被告的商铺地理位置较偏，长期未能出租获得收益等实际情况，原告的物业服务成本虽未降低，但因1南01号商铺无人出租，原告对该商铺的日常管理责任降低，对原告主张的2017年之前的物业费本院酌情确定按照原有收费标准的80%缴纳。经计算，被告马某拖欠2013年5月-6月期间管理费347元、2013年7月-2015年12月期间管理费2605元、2016年1月至12月期间管理费1621元、2017年1月至2020年3月期间管理费5268元。以上管理费在2017年之前按照80%缴纳，2017年之后按照50%缴纳，经计算为6292元。故对原告主张由被告缴纳管理费、采暖费的主张本院部分予以支持，对被告不予缴纳管理费、采暖费的辩解意见不予采纳。关于原告主张的滞纳金，因原告在其下发的泾源商城管理规章规定中对滞纳金有规定，在2019年12月31日下发的催缴管理费通告中亦明确了滞纳金的计费方式为逾期之日每日计收3%，该滞纳金虽约定过高，但原告主张由被告缴纳管理费滞纳金1200元、暖气费的滞纳金1500元不超出其规定，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：由被告马某于本判决生效后十日内向原告宁夏融通泾源商城贸易流通管理有限公司支付2013年5月-2020年3月管理费6292元、2013-2020年度采暖费12585元、并承担滞纳金2700元，以上共计21577元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，由原告宁夏融通泾源商城贸易流通管理有限公司负担44元，由被告马某负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 王 慧 二〇二〇年六月十九日书记员 禹云霞附：本案使用的相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。2、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。