湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0682民初398号原告：老河口市全安物业管理有限公司，住所地：湖北省老河口市和平路**。统一社会信用代码：91420682316483133P。法定代表人：牛喜全，系该公司总经理。委托诉讼代理人李军，系老河口市海河法律服务所法律工作者。委托代理权限：一般授权。被告：王丽，女，1986年5月20日出生，汉族，住湖北省老河口市巴黎都市，被告：王旭东，男，1984年12月1日出生，汉族，住湖北省老河口市巴黎都市，原告老河口市全安物业管理有限公司（以下简称：全安物业公司）与被告王丽、王旭东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全安物业公司的委托诉讼代理人李军、被告王丽到庭参加诉讼。被告王旭东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王丽、王旭东支付2017年1月1日起至2019年12月31日止物业费4152元及滞纳金13265元；2、判令本案诉讼费由被告王丽、王旭东负担。事实和理由：被告王丽、王旭东于2015年12月25日入住巴黎小区，系巴黎小区业主，住该小区**楼****。原告全安物业公司系巴黎小区物业管理公司，与被告王丽、王旭东签订有物业管理服务协议。原告全安物业公司一直在履行服务协议，但被告王丽、王旭东未交纳2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费4152元及滞纳金13265元。原告多次催缴，被告王丽、王旭东至今未交纳。为此，根据有关法律规定，诉至法院，请求法院支持原告全安物业公司的诉请。被告王丽辩称，1、被告王丽于2016年1月28日收房时与浙江瑞源物业管理有限公司签订物业服务合同，与原告全安物业公司没有签订任何物业服务合同和协议，因此，原、被告之间不存在有任何形式的合同。巴黎小区从没有一个全安物业管理有限公司的企业，原告全安物业公司没有资格起诉被告王丽。2、被告王丽在收房时与浙江瑞源物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》约定：“本协议有效期自房屋交付之日生效至业主委员会（或业主代表大会）成立，并与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效止”。巴黎小区成立前后，业委会就着手按照物业管理条例通过业主大会聘用新的物业服务公司，但开发商襄阳宇盛房地产有限公司重重阻扰，致使巴黎小区业委会未能行使聘用新的物业服务公司职责。襄阳宇盛房地产有限公司未经业委会和业主大会同意，私自聘用了“老河口市巴黎小区物业服务中心”进驻巴黎小区，该服务中心没有得到业主认可，现在出现原告全安物业公司，更是藐视业主，欺骗法庭。3、受业主委托，召开业委会会议，决定就物业费收取一事找襄阳宇盛房地产有限公司协商，业委会告知业主暂停收交物业费，协商物业费如何收取？收取多少？待问题解决后，在交纳物业费，这就是没有交纳物业费的原因，并不是被告不交纳物业费，被告要交的清楚、明白、合情、合理、合法、合规。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告王旭东缺席，未能对原、被告提交的证据进行质证，应视为放弃质证权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告全安物业公司提交的证据2系开发商襄阳宇盛房地产有限公司与原告全安物业公司签订的前期物业服务合同，加盖有双方公司的印章，系双方的真实意思表示，符合证据的特点，本院予以采信；证据5是原告全安物业公司巴黎物业服务中心办公室向光明社区反映小区业主私自占用消防通道，随意加盖房屋、改变房屋结构等违建工程现象，联系相关部门协助配合，对巴黎小区进行联合整顿。该联系单属实，本院予以采信。被告王丽提交的证据1系被告王丽与浙江瑞源物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议，有被告王丽的签名和浙江瑞源物业管理有限公司加盖的印章，浙江瑞源物业管理有限公司收取被告王旭东出具的物业费收据也加盖有浙江瑞源物业管理有限公司印章，符合证据的特点，本院予以采信；证据3照片能够反映当时巴黎小区宣传标语的真实情况，本院予以采信；证据4只要物业服务公司提供了物业服务，作为业主必须向物业服务公司交纳物业费，故老河口市巴黎小区业主委员会出具的通知，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告全安物业公司于2014年9月26日在工商行政管理部门注册登记，其公司经营范围为物业管理服务，资质等级为三级。被告王丽与王旭东系夫妻关系，2014年2月17日被告王旭东与襄阳宇盛房地产有限公司签订一份商品房买卖合同，被告王旭东购买襄阳宇盛房地产有限公司开发的位于老河口市××小区××单元××室房屋一套，建筑面积为105.99㎡。2015年12月25日，襄阳宇盛房地产有限公司向被告王旭东发出入住房屋通知书。2016年1月2日，被告王丽与襄阳宇盛房地产有限公司对房屋进行了结算确认，并签订了收房流转单。2016年1月28日，老河口市巴黎小区业主被告王丽、王旭东与浙江瑞源物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，并向该物业管理公司交纳物业费。后因浙江瑞源物业管理有限公司从老河口市巴黎小区撤走，2016年7月31日，原告全安物业公司与襄阳宇盛房地产有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业名称为巴黎小区；物业类型为商住两用；服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层和高层住宅：1.3元/月/㎡；商业物业：2元/月/㎡；物业服务费按年交纳，业主应于每年的7月起交纳下一年的物业服务费用；合同期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。前述《前期物业服务合同》签订后，原告全安物业公司派员入驻巴黎小区并以巴黎小区物业服务中心名义提供物业服务，巴黎小区物业服务中心隶属于原告全安物业公司。2018年2月28日，湖北省物价局、湖北省住房和城乡建设厅联合下发文件制定《湖北省物业服务收费管理办法》。2018年3月24日，老河口市发展和改革局、老河口市住房和城乡建设局联合发布《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》要求，住宅，住宅**物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府定价管理服务项目以及别墅区、非住宅区的物业服务费实行市场调节价。其中等级为一级的高层住宅（电梯房）综合管理服务收费标准为1.3元/月/㎡。原告全安物业公司按《前期物业服务合同》规定履行义务后，被告王丽、王旭东未履行交纳物业服务费义务，发生纠纷，引起诉讼。巴黎业主委员会成立后，至今未与其他物业服务企业签订《物业服务合同》。本案在庭审后，原告全安物业公司自愿放弃对被告王丽、王旭东滞纳金的诉讼请求。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告全安物业公司与建设单位襄阳宇盛房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效合同。被告王丽、王旭东作为巴黎小区第******房屋的使用权人，该合同对被告王丽、王旭东具有约束力。《前期物业服务合同》第四条约定，物业服务费主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定收取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用等。物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。无论是依据物业服务合同约定，还是按照物业服务收费的功能，业主交纳物业费的目的，不仅仅是为了物业服务企业的盈利，更主要是保障小区的公用设施设备的正常运行和维护，维护业主自治机制和物业服务秩序，保障小区全体业主的共同利益。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主拒交物业费的行为，不应得到支持。原告全安物业公司按照合同约定为巴黎小区业主及物业使用人提供了物业管理服务，作为业主被告王丽、王旭东理应按照合同约定的价格支付物业服务费。原告全安物业公司诉请判令被告王丽、王旭东支付2017年1月1日至2018年3月31日的物业费1267.92元（105.66㎡×0.80元/㎡/月×15月）、2018年4月1日至2019年12月31日的物业费2884.52元（105.66㎡×1.30元/㎡/月×21月），合计4152.44元，符合法律规定，原告主张物业费为4152元，系对自己权利的处分，本院予以支持。原告全安物业公司放弃对被告王丽、王旭东违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。开发商襄阳宇盛房地产有限公司在巴黎小区未成立业主委员会期间与原告全安物业公司签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，该《前期物业服务合同》对本案被告王丽、王旭东具有约束力，故被告王丽辩称未与原告全安物业公司签订物业服务合同，原告全安物业公司不能起诉被告王丽，襄阳宇盛房地产有限公司未经业主委员会和业主大会、业主同意私自聘请物业服务企业进驻小区提供物业服务的辩称理由，于法无据，不能成立，本院不予支持。襄阳宇盛房地产有限公司与原告全安物业公司签订的《前期物业服务合同》第四条约定物业服务费小高层和高层住宅为1.3元/月/㎡、第五条约定物业服务费按年交纳，业主应于每年的7月起交纳下一年的物业服务费用，物业服务费的收取标准，交纳的时间约定较为明确，被告王丽辩称未交纳物业服务费是在协商物业费如何收取、收取多少的辩称理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告王丽、王旭东于本判决生效后五日内向原告老河口市全安物业管理有限公司支付拖欠的物业费4152元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取118元，由原告老河口市全安物业管理有限公司负担90元，由被告王丽、王旭东负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费236元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行。户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56；上诉人也可以将上诉案件受理费直接交给襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈文彦二〇二〇年六月三十日书记员  张 群