广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6149号原告：广州越秀物业发展有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区桂城街道南海大道**越秀星汇云锦广场******，统一社会信用代码914406053150943717。负责人：李耀民。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘美婷，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：何大湛，男，1967年12月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区原告广州越秀物业发展有限公司佛山分公司（以下简称“越秀物业佛山分公司”）与被告何大湛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易诉讼程序，于同年4月28日、同年5月26日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杜伟华及潘美婷、被告何大湛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付物业管理服务费2901.97元（按3.39元/平方/月的标准计算，从2017年7月1日至2018年7月31日及2018年10月1日至2019年7月31日）；2.被告向原告支付物业管理服务费违约金8178.13元（违约金的计算方法为以当月欠缴的物业管理服务费为本金，按每日0.30%的标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2019年6月30日）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为星汇云锦广场二区1座3705的业主，根据《前期物业管理委托合同》约定：1.协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》或建设单位依法定程序选定其它物业管理企业而签订《前期物业管理委托合同》生效之日终止；2.物业服务费用具体标准为3.39元/月/平方米，被告每月10日前向甲方缴物业费；3.被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日0.3%追缴逾期付款违约金。涉案物业位于广东省佛山市南海区************星汇云锦广场二区1座3705，被告为权利人。原告依约为被告提供了物业管理服务至今，但被告却未按约定支付费用。为此，原告特向法院提起诉讼。被告何大湛辩称，一、案涉物业管理费的92%归全体业主共同享有，不属于原告的债权，对于不属于原告的债权，原告无权起诉。被告与原告签订的《前期物业服务协议》及佛山市南海区越秀地产开发有限公司与原告签订的《物业服务委托合同》均明确本物业采用酬金制收取物业服务费，原告提取酬金的方式按物业费8%的比例提取。根据《国家发展改革委员会、建设部关于印发物业服务收费办法的通知》第十二条第一款规定：实行物业服务费酬金制的,预收的物业服务费属于代管性质,为所缴纳的业主所有。因此物业管理费中92%的资金归全体业主共同享有，不属于原告的债权，原告无权起诉。因涉案房产，被告多次找原告。1.2017年5月3日，被告接到通知去验收房屋，但验收时，被告发现房屋存在诸多质量问题，房屋根本不符合签收的标准，为此，被告拒绝签收，且要求修补整改合格后再验收。2.2018年7月前，涉案房屋还未维修完成，也没有办理房屋签收手续，但原告却已在被告的银行账户上扣缴了电费。3.2018年7月3日，被告接到通知，其称房屋已经修补完工，后被告前往确认签收房屋（签名）。4.2018年8月13日，被告择吉日去涉案房屋搞清洁、买家电准备入住，但再次发现客厅门口瓷砖锯裂，仍未更换，直到现今还是此现状。5.2018年12月1日，原告通知维修完毕，且交还钥匙。原告办事拖拉，管理监督不到位，造成被告迟迟不能入住。由于房屋质量问题，原告经过多次反复修补，致使被告不能及时入住，造成被告经济损失。鉴于以上事实，本着妥善解决问题的宗旨，被告提出减免或优惠管理费。被告多次与原告交涉(微信聊天记录），但原告不予理会、拒绝接听电话、拒绝回复电话、拒绝面谈等一系列不作为的行为。原告不愿意与业主沟通、服务，其导致问题一直得不到解决。被告迫不得已采取暂时不缴纳后续费用。6.原告管理絮乱：在被告未签收房屋、未使用房屋的情形下，涉案房屋是不产生电费，但原告却向供电部门提供收取了不应由被告支付的电费的证据。被告之前的物管费已交，被告却被告知欠费未交。物管收支情况不按规定公布（包括出租游泳池、广告棚）。7.物管公司未尽到应尽义务，严重违约。例如：公共楼道卫生状况差、非业主随意进出会所、多次发生安全隐患（高空坠物、掷物）、安保工作不到位（保安巡逻存在工作缺陷、无监控设施）、居民楼办民宿（管理不到位、乌烟瘴气、扰民）。二、即使原告可以代为起诉，但物业管理费畸高，原告亦未尽到一个物管公司应尽的义务，严重违约。1.原告未将规定的市一级服务项目以及超出一级服务等级的项目内容列入前期物业服务协议。2011年12月26日，佛山市物价局和佛山市住房和城乡建设管理局为进一步加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，发布了“佛价〔2011〕168号”《关于加强物业服务收费管理的通知》，规定了本市住宅物业服务收费标准。2014年12月8日，佛山市南海区发展规划和统计局发出“南发改价〔2014〕51号”《佛山市南海区发展规划和统计局关于越秀星汇云锦广场物业服务收费的批复》，同意越秀星汇云锦广场住宅物业服务收费以建筑面积计为3.39元/平方米·月的畸高收费标准，同时要求原告将市一级服务项目以及超出一级服务等级的项目内容列入前期物业服务协议。原本在拥有全区最高的物业管理费的前提下，小区应该满足原来的智能高端定位。但事与愿违，原告并未将市一级服务项目以及超出一级服务等级的项目内容列入前期物业服务协议，更未按其设定的标准提供服务。虽然南发改价〔2014〕51号《批复》中明确了超出市定一级服务内容明细，但原告完全没有按此标准提供服务，原预设配置的16台超高层智能刷卡双开门高速电梯，现也仅有12台，远未达到预设的数量。2.原告作为案涉小区的物业服务企业，被告自2017年收楼以来，发现原告一直存在管理混乱的现象。原告长期不按照合同约定以及相关规定提供服务，其已构成严重违约。原告的小区安保工作存在极大缺陷，原告在住宅小区大堂及各楼层均未安装监控设施，白天与夜间均也未见有保安巡逻，安全监控值班制度形同虚设。小区卫生环境堪忧，原告将生活垃圾堆放点设在消防楼梯间，垃圾中经常包含废弃电池、食物、纸皮、水等，这些垃圾容易混合发酵、发热导致燃烧和爆炸。一旦发生燃烧，梯体相当于一条长长的管道，产生虹吸效应，导致快速蹿火。由此可见，原告不要说是超一级服务，就连基本的一级标准都未达到。3.原告未按规定公布物业服务基金的收支情况，其已构成严重违约，且侵害全体业主的知情权、监督权和异议权。案涉物业采用酬金制收取物业服务费，《物业管理条例》第六条第（九）项规定，业主有权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。《国家发展改革委员会、建设部关于印发物业服务收费办法的通知》第十二条第二款规定,应当每年公布预结算并每年不少于一次公布物业服务基金的收支情况；第十二条第三款规定,当有业主向物业提出咨询时,物业管理企业应当及时答复。同时，《佛山市物业管理办法》第八十六条规定：物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业服务的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况接受业主委员会、居（村）民委员会的监督。物业服务企业应当每季公布经业主委员会确认的收支情况。但是，原告从未公布过收支情。原告对于业主的质询还不予理会，原告的行为已构成重大违约，并损害全体业主的知情权、监督权和异议权。三、被告无需向原告支付违约金，况且原告要求的违约金标准畸高，且无法律依据。被告收楼之初一直都按时缴纳物管费的，但因为案涉小区的物业管理费是实行酬金制，包括被告在内的广大业主均要求原告按照法律规定公布收支情况，并对有关支出进行审计，但原告一直不予理会。正是因为原告拒绝接受被告的监督、拒绝履行其应尽义务，被告才迫不得已暂时不缴纳后续费用。由此可见，被告不缴纳物管费是发生在原告不履行义务之后的，原告是引起本案纠纷的过错方，因此原告要求被告支付违约金没有任何依据。另外，原告要求的违约金标准为日3‰（年化利率为109.5%），是现行贷款市场报价利率的28.44倍，该标准畸高且没有任何法律依据，应予驳回。综上，本案争议标的不属于原告的债权，其无权起诉。原告未尽到一个物管公司应尽的义务，其严重违约，其起诉没有任何事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：位于佛山市南海区************越秀星汇云锦广场二区1座3705房（以下简称涉案房产），登记权属人为何大湛，建筑面积为38.93平方米。2016年3月16日，广州城建开发物业有限公司佛山分公司（甲方）与何大湛（乙方）签订《越秀星汇云锦广场前期物业服务协议》，约定：甲方是越秀星汇云锦广场的物业服务管理企业。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。甲方有权依据本协议向乙方收取物业管理费。乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用及其他应由乙方承担的费用。物业采用酬金制收取物业服务费，物业服务费为乙方按其总建筑面积缴纳，具体标准为3.39元/月/平方米；乙方每月10日前向甲方缴纳物业服务费；甲方提取酬金的方式为按每月应收的物业服务资金、共用部位和公共设施设备(除停车场外)经营收入及其他收入（如停车场管理服务、家政及专用部分维修等）8%的比例提取。乙方应从房屋买卖合同约定的交付使用之日起交纳物业服务费，物业服务费用按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间是每月10日前交纳本月的物业服务费。乙方通过银行托收物业管理费、公共分摊水、电费等产生的银行托收手续费用乙方承担。乙方应付甲方的物业管理服务费、公共水摊费、电费、银行托收手续费等，不得拒付，乙方有义务确保缴费账号有足够的存款金额，以便甲方顺利扣划各种款项，到期无款支付时，甲方按双方约定从扣划日起收取违约金。乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之三追缴逾期付款违约金等。2017年5月3日，何大湛对涉案房屋进行验收，经勘查后发现一些地方需要整改。当日，何大湛及相关工作人员在《收楼交接验收表》签名确认。越秀物业佛山分公司另提交同日的《商品房交付书》，何大湛未在该交付书上签名。其后，涉案房屋处于维修状态。2018年7月3日，何大湛与越秀物业佛山分公司的工作人员在《业主收楼资料签收表》上签名确认，涉案房产钥匙、门禁卡等也在该日交付至何大湛。越秀物业佛山分公司委托中国建设银行在何大湛尾数为5989的建行账户上扣划了部分物业费，具体为：2018年8月20日扣划461.65元、255.43元，2018年9月10日扣划131.97元，2020年3月10日扣划210元、2020年4月10日扣划238.52元、131.97元，2020年4月20日扣划31.74元、37.05元。庭审中，何大湛陈述：其除了通过上述银行账户支付物业费外，没有通过其他途径支付过物业费。银行扣划200元以下的款项为涉案房屋物业费，200元以上的款项为何大湛名下的另一套房屋的物业费。2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司变更名称为广州越秀物业发展有限公司。2017年9月13日，广州城建开发物业有限公司佛山分公司变更名称为越秀物业佛山分公司。本院认为，越秀物业佛山分公司与何大湛签订的《越秀星汇云锦广场前期物业服务协议》是双方当事人真实意思的表示，协议内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。越秀物业佛山分公司依约进驻案涉小区，并为何大湛提供物业管理服务至今，根据协议的规定，越秀物业佛山分公司有权提起本案诉讼并及何大湛主张权利。本院现就双方存在争议的问题分析如下：一、关于涉案房屋何时交付至何大湛、其应从何时交纳物业服务费。虽然何大湛在2017年5月3日拟收楼，但其经过查看后发现涉案房屋存在需要维修之处，后涉案房屋一直处于维修状态。2018年7月3日，涉案房屋的钥匙、门禁卡等才真正交付至何大湛。为此，本院确认涉案房屋的交付时间为2018年7月3日。对于越秀物业佛山分公司认为涉案房屋交付时间为2017年5月3日，与事实不符，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，涉案房产交付给何大湛之前所产生的物业服务费应由建设单位交纳，交楼之后的物业服务费由何大湛支付。经核算，2018年7月3日至2019年7月31日期间的物业服务费合计为1707.13元[（3.39元/月/平方米×38.93平方米×12个月）+（3.39元/月/平方米×38.93平方米÷31天×29天）]，由于银行已在2018年9月10日扣划了一个月的涉案房屋物业服务费131.97元，故该款应在总欠款中予以扣减。何大湛实际拖欠上述期间的物业服务费为1575.16元（1707.13元-131.97元），其应支付该款至越秀物业佛山分公司。由于银行在2018年8月20日扣划的款项超过200元，本院在另案中处理该费用，在本案中不重复处理。银行在2020年3月10日、同年4月10日所划扣的款项，因何大湛尚欠2019年7月后的物业服务费，故该两日的扣款在本案中不作处理，何大湛可用该两日的扣款抵扣相应期间的物业服务费，越秀物业佛山分公司届时不可重复收取。二、关于违约金的问题。何大湛抗辩认为越秀物业佛山分公司未按合同的约定提供物业管理服务，但何大湛未能举证证明越秀物业佛山分公司提供的服务存在瑕疵，故其应承担举证不能的责任。为此，对于何大湛以上述理由拒付物业服务费或认为其无需支付违约金的意见，因依据不足，本院不予采纳。何大湛逾期支付物业服务费，其行为构成违约，其应承担违约责任。因何大湛不支付物业服务费对越秀物业佛山分公司所造成的损失只是占用资金的利息损失，且越秀物业佛山分公司在当月月底才履行完物业服务义务，对于越秀物业佛山分公司主张从当月11日起按日千分之三计收违约金，该标准明显过高，本院予以调整。本院酌定越秀物业佛山分公司有权以当月所欠的物业服务费为基数从次月1日起至实际付清款日止按日万分之五的标准计收违约金,计至2019年7月31的违约金为134.84元（见附表），越秀物业佛山分公司主张的数额超出核算的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、何大湛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月3日至2019年7月31日期间的物业管理费1575.16元、2019年7月31日前的违约金134.84元及以1575.16元为基数从2019年8月1日起至实际付清款日止按日万分之五计算的违约金予广州越秀物业发展有限公司佛山分公司；二、驳回广州越秀物业发展有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取25元（广州越秀物业发展有限公司佛山分公司已预交25元），由何大湛负担且应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州越秀物业发展有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇二〇年六月二日书记员  宁伟杰附件：各项费用明细表财务月份费用违约金物业管理费合计计算违约金时间年利率总额（元）起算时间结束时间天数2018-7123.46123.462018-8-12019-7-3136518.25%22.532018-8131.97131.972018-9-12019-7-3133418.25%22.042018-10131.97131.972018-11-12019-7-3127318.25%18.012018-11131.97131.972018-12-12019-7-3124318.25%16.032018-12131.97131.972019-1-12019-7-3121218.25%13.992019-1131.97131.972019-2-12019-7-3118118.25%11.942019-2131.97131.972019-3-12019-7-3115318.25%10.102019-3131.97131.972019-4-12019-7-3112218.25%8.052019-4131.97131.972019-5-12019-7-319218.25%6.072019-5131.97131.972019-6-12019-7-316118.25%4.032019-6131.97131.972019-7-12019-7-313118.25%2.05备注：2018年7月的物业费为123.46元（131.97元÷31天×29天）。因2018年9月10日的物业费已支付，该月对应的违约金不应计算。134.84