贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0502民初4240号原告：吉祥，男，汉族，1991年4月22日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201710012817。委托诉讼代理人：周训智，系贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713011110849。原告吉祥与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉祥委托诉讼代理人孙善朋及瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉祥向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理房屋不动产权属证书并交付给原告;2、判决被告向原告支付逾期交付商品房不动产权证书的违约金暂计32421元（违约金以已购房款266420.00元为基数，按日万分之三支付违约金，从2017年6月1日起计算至实际交付给原告之日止;3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2012年9月12日，原告购买了被告开发建设的位于毕节市，建设项目名称为瑞丰新城的第7幢2单元17层1711号房，合同约定房屋总价款、违约责任、办理交付内容。合同签订后，原告支付购房款266420.00元履行了义务。此外，在双方签订合同第二十二条关于产权登记的约定:出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；但被告却未履行合同义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，原告付清了房屋价款266420.00元，被告也早已将商品房交付给原告，但其并未在约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。故被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按法律规定和合同约定向原告支付违约金。结婚本案违约金过高的事实，违约金应以已购房款266420.00元为基数，按日万分之三的违约金标准计算，从2017年6月1日起计算至实际交付有关文书之日止。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢!被告瑞丰公司辩称，一、根据合同之约定，截至被告将商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记机关备案之日，被告的义务即履行完毕，原告诉请违约金计付至不动产权证书交付完毕之日止无事实及法律依据。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2012年9月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第7幢2单元17层1711号住宅房；建筑面积86.5平方米，套内建筑面积72.8平方米；按套内建筑面积计算，商品房总价款为266420.00元；被告应于2013年5月31日前交付房屋给原告；被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向服务登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款266420.00元。另原告向被告缴纳了契税、维修基金及办证费用。被告按时将房屋交付原告。因原告至今未为原告申请办理涉案房屋的不动产权证书，也未支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款266,420.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。对原告要求办理房屋产权证书并交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吉祥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款266,420.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）；二、驳回原告吉祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币305.00元（已按简易程序减半收取），由原告吉祥负担122.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担183.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年六月二十二日书记员  王 贵