福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初2729号 原告：惠安县农村信用合作联社黄塘信用社，住所地福建省惠安县黄塘镇黄塘新街，统一社会信用代码91350521X11439625B。 代表人：张翼，该信用社主任 委托诉讼代理人：陈镇锋，男，1993年10月14日出生，汉族，住福建省惠安县。该联社职员。 被告:周正,男，1995年9月1日生，汉族，住重庆市合川区。 被告：泉州富登房地产开发有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇台商创业基地，统一社会信用代码913505215532227118。 法人代表：蔡靖宸，该公司负责人。 原告惠安县农村信用合作联社黄塘信用社（以下简称黄塘信用社）与被告周正、泉州富登房地产开发有限公司（以下简称富登公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈镇锋到庭参加诉讼，被告周正、富登公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄塘信用社向本院提出诉讼请求：1.被告周正立即偿还原告借款本金363073.4元及自2020年3月21日起至款项还清之日止，按《个人住房按揭借款合同》和中国人民银行有关规定计付的利息、罚息；2.被告富登公司对上述的全部债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等原告实现债权的一切费用承担连带保证责任；3.原告对被告周正提供的抵押物（址在惠安县的房产）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。事实与理由：2017年5月3日，原告与被告周正、富登公司签订《个人住房按揭借款合同》（合同编号：黄塘社201704012号）1份，该合同约定：原告向被告周正提供住房按揭贷款用于购买被告富登公司开发的位于惠安县的商品房，借款金额为38万元，利率执行基准利率（合同签订时基准利率为年利率4.9%），如遇基准利率调整，自基准利率调整后次年起调整，贷款期限自2017年5月3日起至2047年5月2日止。还款方式为等额本息，每月20日为每期还款日；该笔借款由被告周正提供的位于惠安县的商品房作为抵押物；被告富登公司为被告周正借款合同项下债务提供了连带责任保证担保。保证、抵押担保范围包括本合同项下的债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。随后，原被告依法在抵押登记机关办理了抵押财产预告登记手续。 2017年5月16日，原告依约发放了借款38万元，并通过被告周正银行账户（账号为62×××29）直接转入被告富登公司的售房专用账户（账号为9070321010010000029989）。被告周正未按照约定履行还款义务，多次逾期支付，自2019年10月21至今，已连续6个月未按期归还，原告分别于2020年2月29日、3月25日、4月28日从被告富登公司账户扣款8142.60元、2062.97元、2026.68元用于支付被告周正未能依约归还的借款本息，截止2020年3月20日尚欠借款本金363073.4元。原告通过多次催讨，被告周正仍未按时支付，被告富登公司在被告周正违约的情况下未主动向原告承担连带责任保证担保责任。 被告周正、富登公司未作答辩。 经审理查明案件事实与原告陈述的事实基本一致。另查明，2017年5月3日，被告周正购买的位于惠安县商品房在惠安县国土资源局办理抵押权预告登记手续［不动产登记证明：闽（2017）惠安县不动产证明第0008710号］。至今未办理抵押登记手续。《个人住房按揭借款合同》约定，被告富登公司愿为原告按本合同与被告周正所形成的债权提供阶段性保证担保，即自本合同签订之日起，至被告周正取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交原告收执之日止，提供连带保证责任。 以上事实，有原告提供的原告营业执照（副本)和金融许可证、被告周正的居民身份证、被告富登公司营业执照、《个人住房按揭借款合同》《不动产登记证明》附房地产抵押物清单、借款借据、按揭贷款交易明细、按揭贷款还款明细，以及原告在庭审中的陈述等证据证明。经审查，原告提供的上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 综上事实，本院认为，原告与被告周正、富登公司签订的《个人住房按揭借款合同》，当事人主体合格，意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已依约将贷款发放到合同约定的账户上，履行了合同义务，被告周正未能按期归还贷款本息，构成违约。根据合同的约定，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求被告周正立即偿还所欠全部借款本息，故原告请求被告周正偿还尚欠借款本金363073.4元及相应的利息、罚息，依据和理由充分，予以支持。被告周正提供的抵押物只办理抵押预告登记，尚未办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条和第一百八十七条的规定，本案讼争房屋的抵押权尚未设立，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权，故原告请求对被告周正提供的抵押物即位于惠安县商品房享有优先受偿权的诉讼请求，不符法律规定，不予支持。被告富登公司为被告周正的借款提供阶段性连带责任保证，原告在合同约定的保证期间和范围内请求被告富登公司对被告周正尚欠的全部借款本息承担连带责任，有事实依据和法律依据，应予支持。被告富登公司承担保证责任后，有权向被告周正追偿。综上，原告诉讼请求的合理部分，应予支持，不合理部分，应予驳回。被告周正、富登公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告周正应在本判决生效之日起十五日内偿还原告惠安县农村信用合作联社黄塘信用社借款本金363073.4元,并按合同约定支付自2020年3月21日起至还清款项之日止的利息、罚息（利息、罚息累计以不超过年利率24%为限）； 二、被告泉州富登房地产开发有限公司对被告周正的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告周正追偿； 三、驳回原告惠安县农村信用合作联社黄塘信用社的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7401元，减半收取计3700.5元，由被告周正、泉州富登房地产开发有限公司负担，应于本判决生效五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄奕渠 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈思莹 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一)建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。