山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2138号 上诉人（原审原告）：昌邑市盛合供销有限公司，住所地：昌邑市围子街道围子村。 法定代表人：张寿儒，董事长。 委托诉讼代理人：于鹏，山东大本律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢保杰，男，1972年10月21日生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：任国芹，山东潍州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳润德，山东潍州律师事务所律师。 上诉人昌邑市盛合供销有限公司（以下简称盛合供销公司）因与被上诉人谢保杰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人盛合供销公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、2006年，上诉人盖了部分沿街门头对外出售，2007年5月1日双方当事人签订协议书，协议约定单价每平方2000元，总房款54万元。协议签订后，被上诉人仅支付29万元，上诉人收到该款项后出具了收据，剩余房款并未支付。2、2008年上诉人统一为购房户包括被上诉人办房产证，为了少交税金，就由公司的经办人员按照评估价格在一份格式协议及相关表格上填上了内容加盖了公章，并按照不动产部门的要求写明款项已付清，按评估价格开具了发票。3、2008年的协议中，上诉人方只加盖了公章，且该协议只有一份在不动产部门存档，双方当事人均不持有。其他业主也是这种方式，发票价格和实际交易价格均不一样，都是按照2007年协议履行。4、办理房产证时所开具的发票，因被上诉人未交清房款，一直由上诉人持有，后因乡镇撤并，房屋价格有一点下滑，被上诉人反悔，于2009年4月30日向法院起诉，以上诉人没有开发资质为由，要求确认双方2007年签订的商品房购房协议无效。被上诉人申请法院调取涉案房屋在不动产部门的房屋登记资料时发现了2008年协议，之后被上诉人改口要求履行2008年协议，并撤回了确认购房协议无效的诉讼。5、因被上诉人欠付房款，上诉人提起诉讼，要求被上诉人支付29万元房款及利息，在该案中，被上诉人主张其已交付39万元房款，但未提供证据证明其主张，对上诉人出具的25万元的收据表示认可，称另14万元交给了公司法定代表人，但未有证据证明。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求判如所请。 谢保杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 盛合供销公司向一审法院起诉请求：判令谢保杰付清购房款29万元及利息，本案诉讼费用由谢保杰承担。 一审法院认定事实：2007年5月1日，盛合供销公司（甲方）与谢保杰（乙方）签订《协议书》，内容为“甲方将宋庄超市沿街北头3间三层门头房一次性出售给乙方，面积270平方米，售价为每平方米2000元，总计金额为伍拾肆万元整，乙方一次性向甲方交纳现金叁拾万元整，剩余贰拾肆万元整，利息按农村信用社同期贷款月得率9.02%计算。在一年内本息一次性结清。”上述《协议书》由甲方法人代表张寿儒捺印加盖公司公章，乙方代表谢保杰签字。 2008年1月10日，盛合供销公司（甲方）与谢保杰（乙方）签订《商住房买卖协议》，协议“一、乙方购买的商住楼房位于区址，下小路以西，该房3间1-3层，面积约285㎡，价格为1320元／㎡，共计人民币376200元，大写叁拾柒万陆仟贰佰元整，乙方已付楼房款376200元，还欠甲方楼房款／元，大写／元。二、乙方楼房确权证由甲方负责办理，所需费用由乙方每户负担3000元，剩余部分甲方全部负担，乙方交清房款后，甲方发给房产证，楼房确权为乙方所有。三、……”该协议还对其他方面作出约定。上述买卖协议由甲方盛合供销公司加盖公章，乙方谢保杰捺印。 2008年6月27日，昌邑市信诚房地产评估有限公司作出昌信诚评（2008）字第2401号房地产转让评估结果通知单，该通知单记载“委托人谢保杰，原产权人盛合供销公司，房屋座落，建筑面积293.86㎡，评估价人民币叁拾捌万柒仟”。该通知单加盖评估有限公司公章及昌邑市自然资源和规划局不动产登记信息查询专用章。 2008年9月2日，盛合供销公司为谢保杰开具税务机关代开统一发票（地税），付款方谢保杰，收款方盛合供销公司，品目销售建筑物或构筑物超市楼房，金额387000元。同年9月4日，昌邑市地方税务局围子分局开具中华人民共和国契税完税证，纳税人谢保杰，纳税人代码370786197210213930，房地产位置，税目房屋买卖，面积293.86㎡，计税金额387000元，税率3%，实纳金额11610元，该第四联为通知房地产管理部门凭此办理产权过户手续。同年9月24日，双方签署房地产买卖契约，包括《红契》由房地产交易管理机关签发和《白契》由双方当事人共同填写，其中《红契》中记载“房屋坐落于镇区下小路西、建筑面积293.86㎡、房屋用途商业、产权来源购买……上述房地产业经买卖双方商妥，审查无讹买卖成立，特发此约。一、买方已将房地产价款人民币叁拾柒万陆仟贰佰元如数付给卖方。二、卖方已将座落于围子区的房地产房屋建筑面积贰佰玖拾叁点捌陆平方米卖交给买方。三、本约签发后，如发生与卖方有关的房地产纠纷或者债权债务，概由卖方承担民事责任。因此给买方造成的经济损失，由卖方负责赔偿。”该《红契》出卖人由盛合供销公司加盖公章，承买人由谢保杰、高建屏签字捺印。审批机关昌邑市房地产管理局加盖公章。《白契》中记载“立契人甲方（出卖人）盛合供销公司加盖公章、乙方（承买人）谢保杰、高建屏签字，根据国家房地产法律法规和政策规定，并经双方商妥，就下列房地产买卖事宜自愿订立契约，共同遵守。一、甲方将座落在围子区的房地产贰佰玖拾叁点捌陆平方米出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币叁拾柒万陆仟贰佰元，（376200元）。……五、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。……十、本契约经双方签章并经房地产交易管理机关审查批准后生效。”上述《白契》由甲方盛合供销公司加盖公章，法定代表人张寿儒盖印，乙方谢保杰、高建屏签字并摁手印，审批机关昌邑市房地产管理局加盖公章。 2008年9月18日，谢保杰、高建屏向昌邑市房产局出具委托书，委托马文涛办理房产证有关事宜；2008年10月8日，马文涛在领证人一栏签字并领取房产证，该房屋所有权证号为昌房权证围子字第××号，房屋所有权人为谢保杰、高建屏。 关于谢保杰是否付清涉案房款问题。盛合供销公司提交2007年5月1日双方签订的《协议书》一份，该《协议书》约定由谢保杰购买盛合供销公司门头房一处，价款54万元，据此主张谢保杰仅支付部分房款，尚欠房款未支付。 谢保杰认可该《协议书》确是双方关于涉案房屋买卖的真实意思，但在协议履行过程中，因盛合供销公司交付的房屋在8月份出现重大质量事故，后经双方协商一致，对房屋进行降价处理，双方于2008年1月重新签订《商住房买卖协议》，因在签订《商住房买卖协议》时谢保杰已交付盛合供销公司39万元房款，故双方在协议中特别注明谢保杰已经付清全部的购房款。盛合供销公司在核算扣除其税款、服务费等后，以1320元为单价估计房屋面积285平方米确定购房款为376200元，根据该《商住房买卖协议》，谢保杰已经全部付清购房款，且双方已经按协议约定办理了房产证，该协议双方均已履行完毕。2007年5月1日签订的《协议书》事实上已经被该份《商住房买卖协议》替代，盛合供销公司再以2007年签订的《协议书》起诉谢保杰尚欠房款未付没有依据。谢保杰为证实上述主张，提交了2008年1月10日双方签订的《商住房买卖协议》、昌邑市自然资源和规划局复制的办理谢保杰房屋产权登记的相关手续一宗，房产证。法院综合审查认为：双方当事人关于涉案房屋签订的两份买卖协议，均系双方当事人的真实意思表示，但综观双方提交的证据材料，双方当事人在昌邑市房管局办理房产证时提交的是2008年1月10日签署的《商住房买卖协议》，房管局工作人员在对双方提交的《商住房买卖协议》等文件依法审查后，双方当事人按照该份《商住房买卖协议》的内容填写并签署《红契》、《白契》，红白契约中也明确记载“买方已将房地产价款人民币叁拾柒万陆仟贰佰元如数付给卖方”，并且盛合供销公司已为谢保杰开具全额购房款发票，谢保杰亦顺利办理领取了房产证。可见，双方当事人是根据2008年1月10日签订的《商住房买卖协议》的内容实际履行的，如若谢保杰未支付全额购房款，盛合供销公司是不会为其开具全额购房款发票并在房地产买卖契约中签字盖章，更不会协助谢保杰办理房产证，反之，盛合供销公司既已在协助谢保杰办理房产证时签字并盖章，就表示其认可谢保杰已按《商住房买卖协议》支付了全部房款。综上，2008年1月10日原谢保杰双方签署的《商住房买卖协议》系涉案房产办理的最终意思表示，合法有效，予以确认。故盛合供销公司主张谢保杰尚欠其购房款，事实不清，证据不足，对其诉讼请求不能支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回昌邑市盛合供销有限公司的诉讼请求。案件受理费5650元，由昌邑市盛合供销有限公司负担。 二审中，谢保杰提交双方当事人于2008年6月签订的商品房购房协议附属条款，条款载明，谢保杰于2007年3月购买涉案房屋，于2007年5月入住，自主经营饭店一处；2007年8月楼房一层地面出现塌陷，致使饭店停工，给谢保杰造成巨大损失，双方现协商解决，具体费用协商后兑现。谢保杰据此主张，2007年虽然双方约定涉案房屋2000元每平方，但因质量出现问题房子降价，双方才在2008年签订了新的协议，约定房屋价格为每平1320元。盛合供销公司质证称，该协议属实，当初签订该协议是因为谢保杰因房屋质量问题不愿办理房产证，且这仅仅系一个协商维修的协议，不是降价协议。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，从2008年双方签订的房地产买卖红白协约，以及盛合供销公司为谢保杰开具的发票看，双方实际履行的系2008年协议。盛合供销公司主张双方实际履行的系2007年协议，但并未提交相应证据证明，谢保杰亦不予认可。从谢保杰提交的双方于2008年6月签订的商品房购房协议附属条款看，涉案房屋在交付之后半年内即出现塌陷，谢保杰关于因房屋出现质量问题导致房屋降价，双方于2008年重新签订了买卖协议的主张，有相应事实依据。综上，盛合供销公司关于双方实际履行的系2007年契约，谢保杰欠付购房款的主张，缺乏证据支持，本院不予采信。一审法院依据查明的事实，驳回盛合供销公司的诉讼请求并无当，本院予以维持。 综上，上诉人盛合供销公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由上诉人昌邑市盛合供销有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年六月十八日 书记员  褚诗舒