北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初19817号原告（反诉被告）：高天楠，女，1978年1月12日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘俊华（兼其他被告委托诉讼代理人，被告刘英之妹，被告刘燕、刘杨之姐），女，1957年2月12日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：庄子依（刘俊华之女），女，1995年7月9日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：刘燕，女，1959年2月17日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：刘杨，男，1964年3月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：刘英，男，1955年5月31日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）高天楠与被告（反诉原告）刘俊华、刘燕、刘杨、刘英及被告北京链家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高天楠的委托诉讼代理人于飞，被告（反诉原告）刘俊华及其委托诉讼代理人庄子依，被告北京链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高天楠向本院提出诉讼请求：1、确认高天楠与刘俊华、刘燕、刘杨、刘英之间的租赁合同于2019年8月13日解除；2、要求刘俊华、刘燕、刘杨、刘英退还2019年8月14日至2019年8月16日期间的房屋租金930元；3、要求刘俊华、刘燕、刘杨、刘英支付违约金9300元；4、要求刘俊华、刘燕、刘杨、刘英退还押金7708.3元（押金8300元及应由刘俊华、刘燕、刘杨、刘英承担的换纱窗费40元，抵扣应由高天楠承担的水电燃气费199.7元及有线电视费432元）；5、要求刘俊华、刘燕、刘杨、刘英支付上述金额的利息损失，计算方法为以17938.3元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年8月14日计算至刘俊华、刘燕、刘杨、刘英实际支付上述款项之日止。事实与理由：2016年8月14日，高天楠因子女上学希望长期租赁北京市东城区东内北小街16号院1号楼×单元502号房屋。当时，刘俊华称该房屋的产权人系刘某，其系该房屋的委托代理人，因此刘俊华代理刘某与高天楠订立《房屋租赁合同》，约定刘某将其所有的位于北京市东城区东内北小街16号院1号楼×单元502号房屋（以下简称涉案房屋）出租给高天楠，租期2年，自2016年8月17日起租。同时为避免租期过短影响子女就读，双方于合同中“其他”条款约定“1、乙方（承租人）退租时应提前15日搬走。2、甲方（出租人）应保证五年内租给乙方。3、第二年租金随市浮动。”后原告支付押金8300元，并如期支付租金。2018年7月，第一期合同到期前，双方按照合同约定另行签订补充协议，租期自2018年8月17日至2019年8月16日，租金上浮至9300元/月。2019年6月，刘俊华称其家庭要将该房屋进行出售，决定不再对该房屋租赁合同进行续签，高天楠对此不予同意，并要求按照合同约定履行合同。后双方协商租金上浮至10000元/月。但刘俊华无视原告的沟通诚意，于2019年7月17日向高天楠发出《房屋租赁合同不续签告知书》，称其愿意支付一个月的房租作为违约金，以解除双方之间的租赁合同。同时要求高天楠按照合同约定在2019年8月2日前腾退房屋。高天楠为避免子女读书受到影响，开始另行寻找房屋，并于2019年8月11日通过短信告知刘俊华，由于刘俊华违反合同约定，导致高天楠合同目的无法实现，要求解除双方之间租赁合同，并要求于2019年8月13日办理房屋交接手续。2019年8月13日下午两点，双方办理交接手续，对可以确定的水电费用、有线电视费用、押金退还进行了结算，确认刘俊华应向高天楠退还押金7708.3元，刘俊华当日答应以转账方式退还押金。后刘俊华又以室内水管堵塞、床板破裂为由拒绝支付。交接过程中，双方对违约金应否由刘俊华支付、应否退还租金、应否由承租方负担空调加氟费用未达成一致。双方确认争议项后交接了涉案房屋。原告认为，双方系平等民事主体，应严格履行《房屋租赁合同》，高天楠为子女入学问题需要长期租赁涉案房屋的目的，刘俊华早已知晓并承诺出租五年，该五年是固定的租期，虽然双方曾两次订立合同，但合同的内容是对租金的调整，现刘俊华因卖房决定不再续租，系单方违约，导致了高天楠合同目的无法实现，应按照合同约定承担违约责任。且即使按照第二期租赁合同的约定，刘俊华也存在单方违约的行为，合同中关于承租方退租需提前15日搬走系针高天楠单方解约的违约条款，不应适用于本案，而刘俊华要求高天楠于到期前搬离，违反了合同的约定。诉讼中，高天楠得知刘某早已去世，刘俊华恶意虚假陈述，相关的合同义务应由刘某继承人刘俊华、刘燕、刘杨、刘英共同承担。双方于2019年8月13日交接房屋，因此应确认该日合同解除，同时刘俊华、刘燕、刘杨、刘英应退还高天楠未使用的租金及押金并支付违约金及相应利息损失。现高天楠起诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）刘俊华、刘燕、刘杨、刘英答辩并提出反诉称：首先认可双方订立合同的情况属实，涉案房屋原产权人为刘某，刘某去世后由刘俊华、刘燕、刘杨、刘英继承涉案房屋，但房产证没有变更，为出租便利考虑，所以未告知产权的真实情况。刘俊华、刘燕、刘杨、刘英之间对出租事宜及租金收取并无争议，高天楠将租金支付至2019年8月16日。其次，双方约定的租赁合同期限是两年，出租方仅保证如果涉案房屋在合同到期后仍用于出租的情况下，保证承租人承租五年，但产权人决定出售房屋，故决定不再与高天楠续签合同。第三，双方在履行第二份租赁合同期间产生了争议，刘俊华曾提出第三份租赁合同租金增至10000元/月并要求高天楠配合看房，但高天楠仅同意租金标准，并不同意看房，因此刘俊华向其发送了不予续约的通知。刘俊华、刘燕、刘杨、刘英的真实意思表示是要高天楠履行到第二份租赁合同租期完毕，但由于对条款理解的失误，所以要求高天楠应于8月2日搬离涉案房屋，且同意支付一个月租金作为违约金，但出租人并没有实际驱赶高天楠的行为。第四，刘俊华、刘燕、刘杨、刘英虽然认可在其发送不予续约通知时高天楠不存在违约行为，但2019年8月11日高天楠向刘俊华发送解约通知则属于单方提前解除合同，系违约行为。最后，刘俊华、刘燕、刘杨、刘英认可高天楠所述房屋交接情况，双方交接房屋后，刘俊华才发现涉案房屋存在下水管堵塞和床板损坏的问题，也提出押金暂时不能退还，高天楠表示同意。综上，刘俊华、刘燕、刘杨、刘英认为双方之间的合同是由于高天楠单方提前解除合同才终止，因此虽然同意于2019年8月13日解除，但认为是高天楠违约解除；根据合同约定，高天楠应提前15日搬离房屋，但并没有约定剩余租金应予以退还，因此不同意退还剩余租金，且高天楠应向刘俊华、刘燕、刘杨、刘英支付未提前15日搬离的7月30日至8月13日期间的房屋使用费；刘俊华、刘燕、刘杨、刘英不存在违约行为，因此不应支付违约金，而应由高天楠向其支付违约金；刘俊华、刘燕、刘杨、刘英同意退还押金，但应该在高天楠计算数额的基础上扣除应由高天楠承担的空调加氟费用（因该费用属于室内设施维修费，属高天楠使用的自然消耗品）及修理下水管道及床板的费用500元；高天楠要求支付利息损失，缺乏合同依据。同时，刘俊华、刘燕、刘杨、刘英提出反诉要求：1、确认双方之间的合同于2019年8月13日因高天楠违约解除；2、要求高天楠支付违约金9300元；3、要求高天楠支付2019年7月30日至8月13日期间的房屋使用费4650元。原告（反诉被告）高天楠针对反诉答辩称：双方解除合同是由于出租人的违约行为赋予了高天楠单方解除权，因此虽然同意解除合同，但不同意刘俊华、刘燕、刘杨、刘英的理由，不同意刘俊华、刘燕、刘杨、刘英其他反诉请求。被告北京链家房地产经纪有限公司答辩称：同意双方之间的合同解除，高天楠其他诉讼请求不针对北京链家房地产经纪有限公司，因此不发表意见。对于双方之间订立的第一份租赁合同，系通过北京链家房地产经纪有限公司居间订立，虽然双方有租赁五年的协商过程，但是因为租金标准不能约定“按市场浮动”，所以无法订立五年期的合同，从合同文本分析，该合同为两年期的合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋虽显示登记在刘某名下，但刘某已于2007年去世。刘俊华、刘燕、刘杨、刘英系刘某的继承人，四人按份继承涉案房屋。出租涉案房屋时，刘俊华未向高天楠披露刘某去世的消息。2016年8月14日，显示刘俊华代理刘某（甲方）与高天楠（乙方）在北京链家房地产经纪有限公司的居间下订立《北京市房屋租赁合同》，约定高天楠承租涉案房屋，租期自2016年8月17日至2018年8月16日，共计2年。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，租金每月8300元，季付，支付方式为押一付三。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数还给乙方。甲方承担物业管理费、卫生费、室内设施维修费；乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方不管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：迟延交付房屋达10日的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。甲方有上述情形的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。甲方还应退还未发生的租金。合同的“其他”事项载明“1、乙方退租时应提前15日搬走；2、甲方应保证五年之内租给乙方；3、第二年租金随市浮动。”交接清单显示：“空调3个，旧；床2个，新……”。后双方如约履行上述租赁合同。2018年8月17日，刘俊华与高天楠订立《个人房屋续租合同》，出租人（甲方）显示刘俊华、承租人（乙方）显示高天楠。约定双方同意就涉案房屋续租达成协议，续租为1年，自2018年8月17至2019年8月16日，续租月租金9300元，付款方式押一付三，续租押金8300元。续租协议其他条款，仍按原《租赁合同》执行并保持不变，该协议是原租赁合同不可分割的部分，具有同等法律效力。关于第一份租赁合同中“乙方退租时应提前15日搬走”的约定，三方当事人均称缔约时的意思表示为如果承租方单方解除合同，应在解除合同前15日搬离涉案房屋，但是对于该15日租金是否应支付。刘俊华、刘燕、刘杨、刘英及北京链家房地产经纪有限公司认为高天楠应负担该15日租金，高天楠对此不予认可，认为双方已有违约金约定，承租人不应支付未用期间的租金。对于第一份租赁合同中“甲方应保证五年之内租给乙方”的约定，高天楠认为该五年系租赁期，因第三年租金标准无法载明随市场浮动，因此仅确定了前两年的租金标准，此后双方仅能对租金标准进行调整，但不能改变租期。刘俊华、刘燕、刘杨、刘英认为双方合同期限系两年，之后续约一年，出租方仅保证涉案房屋用于出租用途时出租给承租人五年。北京链家房地产经纪有限公司认为该合同期限为两年。根据高天楠提交的其与刘俊华短信往来记录及书面通知显示：2019年6月18日，高天楠询问刘俊华是否继续出租涉案房屋，如果出租，双方需要另行订立合同，如果不出租，刘俊华需要向高天楠支付违约金及相关损失。6月30日，刘俊华回复涉案房屋拟出售，但短期可以继续出租。7月7日，刘俊华提出涨房租到10000元/月，并需要高天楠配合看房。后双方就是否见面协商、如何拟定合同条款进行多轮沟通。7月9日，高天楠回复刘俊华同意租金标准，但因原合同中未约定配合看房义务，因此不同意增加该条款，如果出租人不涨房租，可以在方便的时候配合看房。7月11日，刘俊华回复涉案房屋以出售为主，因此不同意续租，出租人同意赔偿一个月的租金作为违约金，但要求高天楠按照合同约定提前15日（8月1日前）腾房，如认为有难度可以适当宽限，按照租金标准支付使用费。7月14日，高天楠表示其已经将租金支付至8月17日，出租方无权要求其提前腾房。刘俊华坚持要求高天楠于8月2日前腾房。7月17日，刘俊华向高天楠发送《房屋租赁合同不续签告知书》，告知因出租人未能继续执行原租赁合同条款，愿意承担违约责任，赔偿一个月房租作为违约金；按照合同条款，承租人需提前半个月腾退房屋，因此需要8月2日前腾退涉案房屋，如有困难，可与出租人联系，将按照310元/天适当延后退房日期。7月19日，高天楠告知刘俊华其收到了上述通知，但不同意提前腾退，除非出租人支付违约金、中介费损失、搬家费并退还押金及未履行期间的房租。8月11日，高天楠告知刘俊华为避免孩子上学继续受到影响，承租人决定于8月12日解除双方之间的租赁合同，并要求出租人次日交接涉案房屋，支付押金、违约金、未使用房租、搬家费。刘俊华回复“押金和违约金可以”，但要求高天楠支付8月2日至8月12日期间的房租，并支付空调加氟费用。8月13日下午约14时，双方进行涉案房屋的交接，确认乙方应支付水电、燃气费199.7元，有线电视费432元；甲方退还乙方押金8300元，支付换纱窗费40元；结算费用共计7708.3元由甲方转账给乙方。双方争议项目为甲方应否支付违约金，乙方应否支付8月1日至13日的租金，空调加氟费用承担主体问题。当日下午约17时，刘俊华短信告知高天楠床底板有破损，押金暂不能支付。高天楠回复“好的。”次日，刘俊华短信称厨房下水管道堵了，卫生间淋浴区有污迹，希望高天楠进行处理。诉讼中，刘俊华、刘燕、刘杨、刘英出示照片予以佐证，高天楠否认照片的真实性，称双方交接时已对设施进行清点，不存在出租方所述情形，短信中回复“好的”仅代表知道短信内容，并非认可的含义。就刘俊华、刘燕、刘杨、刘英修理、清洁上述设施所花费的费用，其未能提交相应证据。关于空调加氟费用支出一节，双方当事人均认可系刘俊华支出180元，但双方就费用承担主体问题存在争议。关于第一份租赁合同约定的违约金标准问题，经法院释明，高天楠及刘俊华、刘燕、刘杨、刘英均表示不需要法院调整违约金数额。本院认为：根据已查明情况，当事人之间订立的《北京市房屋租赁合同》、《个人房屋续租合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应履行约定的义务。其中《北京市房屋租赁合同》的出租人虽然显示“刘某”，但订立合同时刘杰早已去世，涉案房屋的权利人为刘俊华、刘燕、刘杨、刘英，故本院认定上述合同的出租人为刘俊华、刘燕、刘杨、刘英。《北京市房屋租赁合同》系租期两年的租赁合同，虽然合同中约定“甲方应保证五年之内租给乙方”，但从该合同文意分析，并结合双方续约情况及此后的续约磋商情况，本院认定该五年并非租期，而是在本两年期合同履行完毕后续约的预约合同条款。高天楠与刘俊华、刘燕、刘杨、刘英双方也正是履行该预约合同条款，于2018年8月17日续订第二份租赁合同。虽然五年期限并非租赁合同期限，但当事人也应该遵守该预约合同，订立该合同条款时，出租方明确表示保证出租给承租人五年，没有附加任何前提条件，因此刘俊华、刘燕、刘杨、刘英认为在涉案房屋准备出售时即可不受该条款约束的意见，依据不足，本院不予采信。当事人本应在合同到期后诚信磋商以续订新的合同，但在磋商过程中，在租金标准已达成一致的情况下，对承租人应否负有配合看房义务未能达成一致意见，双方对于未能缔约成功均负有一定的责任。应当指出，租赁合同关系中，承租人以付出租金为代价换取对标的物的占有使用，出租人收取租金后即让渡了标的物的使用权，因此配合看房并非承租人的主要义务，但为了建立和谐的租赁关系，承租人应承担适当且适度的配合义务。因此本院认为对于未能缔约成功的后果，出租人负有主要责任。虽然预约合同中未明确约定违反预约条款的违约责任金额，但出租人在《房屋租赁合同不续签告知书》中，已明确其违反了预约条款，愿意承担一个月租金作为违约金；而在此后双方短信磋商续约与解约过程中，出租人也表示同意支付违约金9300元，因此本院认为高天楠诉请要求支付违约金，理由正当。刘俊华等人称其系对条款理解有误才同意支付违约金的意见，本院难以采信。此外，从《个人房屋续租合同》出发，该合同明确约定合同的到期日为2019年8月16日，但出租人在《房屋租赁合同不续签告知书》要求承租人于8月2日前腾退，显然也违反了该合同约定。虽然诉讼中刘俊华等人表示该腾退时间系对租赁合同条款约定存在误解，也并未实际采取强制腾退措施，但出租人要求限期腾退系法律行为，并不能因此否定其行为效力。根据合同约定，出租人提前收回房屋的，应按照月租金支付违约金。诉讼中，本院询问双方当事人对于违约金条款的意见，当事人均认为无需法院调整违约金金额，因此高天楠依据《个人房屋续租合同》也有权主张相应的违约金。综上，本院对高天楠该项诉讼请求，予以支持。现租赁合同双方当事人于2019年8月13日交接涉案房屋，当事人均同意于该日解除合同，本院照准。如前所述，出租人发送《房屋租赁合同不续签告知书》的内容分别违反了预约合同条款及《个人房屋续租合同》，因此承租人享有合同解除权，刘俊华、刘燕、刘杨、刘英认为高天楠系单方提前违约解除合同的意见，缺乏依据，本院不予采信，进而刘俊华、刘燕、刘杨、刘英认为高天楠应支付违约金及未提前15日搬离房屋使用费的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，任何一方提前终止合同，出租方均应退还未发生的租金，因此高天楠诉请要求2019年8月14日至8月16日租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于应退还押金数额，双方在交接时已对该数额进行了确认，刘俊华、刘燕、刘杨、刘英主张扣除空调加氟费用及修理下水管道及床板的费用一节，根据合同约定，对于房屋内设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，应由出租人负担，因承租人保管不善或不合理使用，致使设备设施发生损坏或故障的，由承租人负担。本案中，空调加氟费用属于前者，因此刘俊华、刘燕、刘杨、刘英主张扣除空调加氟费用，缺乏依据，本院不予采信。虽然高天楠对刘俊华、刘燕、刘杨、刘英提交照片的真实性不予认可，但双方在房屋交接后不久刘俊华就告知高天楠床板破损而暂时无法退押金一事，结合高天楠短信回复内容，本院对刘俊华、刘燕、刘杨、刘英主张床板存在破损的情况予以采信，但因其未能举证证明修复费用，故本院对费用金额予以酌定。刘俊华、刘燕、刘杨、刘英主张下水道堵塞进而产生疏通费用一节，证据不足，本院不予采信。高天楠要求利息损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高天楠与被告（反诉原告）刘俊华、刘燕、刘杨、刘英之间的租赁合同关系于2019年8月13日解除；二、被告（反诉原告）刘俊华、刘燕、刘杨、刘英于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）高天楠2019年8月14日至2019年8月16日期间的租金930元；三、被告（反诉原告）刘俊华、刘燕、刘杨、刘英于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）高天楠违约金9300元；四、被告（反诉原告）刘俊华、刘燕、刘杨、刘英于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）高天楠押金7408.3元；五、驳回原告（反诉被告）高天楠其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘俊华、刘燕、刘杨、刘英其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费248元，由原告（反诉被告）高天楠负担5元（已交纳），被告（反诉原告）刘俊华、刘燕、刘杨、刘英负担243元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费74元，由被告（反诉原告）刘俊华、刘燕、刘杨、刘英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年六月二十二日法官助理  高子惠书 记 员  康 婧