大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2071号原告：许超产，男，1987年6月3日生，汉族。委托诉讼代理人：王敬，系辽宁哲盛律师事务所专职律师。被告：颜世壮，男，1975年8月10日生，汉族。委托诉讼代理人：徐正东，均系辽宁仁凯律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：龚治国，均系辽宁仁凯律师事务所实习律师。被告：范胜燕，女，1974年8月13日生，汉族。委托诉讼代理人：张金霞，系辽宁君连律师事务所专职律师。第三人：大连购房帮房屋经纪有限公司。委托诉讼代理人：李某，男，系该公司员工。原告许超产与被告颜世壮、范胜燕、第三人大连购房帮房屋经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许超产向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告颜世壮双倍返还原告定金200,000元；3.被告颜世壮给付违约金80,360元（自2020年1月21日起，每日按房款的0.1%计算，截止到2020年3月17日起诉之日为56天，暂计80,360元，后期计算至判决确定的合同解除之日止）；4.被告颜世壮返还原告放置在案涉房屋中的各项个人物品，包括WMF德国腾宝锅具四件套一套、蓝之羽澳洲羊毛冬被（坠入梦乡200cm×230cm）一条、床上物品四件套一套、拖鞋十几双；5.被告范胜燕对被告颜世壮的上述责任承担连带责任；6.被告范胜燕、被告颜世壮及第三人配合原告办理资金监管解除手续。原告于2020年5月18日提交变更诉讼请求申请，申请将第二项诉讼请求变更为被告颜世壮返还原告定金100,000元，撤回第六项诉讼请求。事实和理由：被告颜世壮名下有一套位于大连市甘井子区的房屋通过第三人出售，2019年12月26日，被告颜世壮因个人原因无法亲自到场签合同，于是指定被告范胜燕作为其委托代理人在第三人处与原告签订一份房地产买卖合同，合同约定买卖双方通过第三人居间出售及购买位于上述房屋。合同约定了房款数额、给付时间和方式以及房屋交接和违约责任等，并特别约定如产权人不履行合同，由被告范胜燕承担本合同一切法律责任。合同签订后，原告按约支付了定金和中介费，并办理了资金监管。但二被告至今仍未履行合同义务，且互相推脱责任，并向第三人明确表示房子不卖了。另原告曾在被告的许可下，将第4项诉讼请求中物品存放在案涉房屋中。综上，二被告诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告颜世壮辩称，不同意原告的诉讼请求。双方房地产买卖合同并非我方的真实意思表示，因为范胜燕以胁迫等可能涉嫌刑事犯罪的手段逼迫颜世壮出具了虚假的欠条，颜世壮已经向大连市公安局泉水派出所报案，公安机关正在侦办期间，因此原、被告双方并未订立房地产买卖合同。且该买卖合同中明确约定，合同签订时被告颜世壮并未到场，也未向被告范胜燕出具相应的授权，因此其无权签订案涉合同。如果认定其他人具有赔偿义务，希望法庭查清事实依法裁判。第3项请求因为原告已经主张了双倍返还定金的方式，不能重复要求支付违约金。第4项诉请的物品可原物返还。第5项诉请我方不应承担赔偿责任。第6项诉请如果需要被告协助办理相关手续，我方可以协助。被告范胜燕辩称，被告范胜燕与原告没有合同关系，被告范胜燕并没有在合同落款处代表本人签字。原告要求被告范胜燕承担连带责任没有法律依据。1.被告范胜燕在合同处代颜世壮签字的时候并没有第十条手写条款，合同签订后当天就将合同交给了颜世壮，合同并不在被告范胜燕手里，上面的书写内容被告范胜燕无法核实。被告范胜燕的代理事项仅为签订合同，合同签订后，就已经终止了代理，后期合同的履行都是颜世壮本人和原告通过第三人（大连购房帮房屋经纪有限公司）进行的。2.被告范胜燕在合同卖方处明确写明“颜世壮范胜燕代”。从签字的位置上可以确认，此处是卖方签字的位置；从签字的内容可以确认，上述7个字仅仅是表示范胜燕代颜世壮签字。因此，可以确认被告范胜燕在此处的签字仅仅是以代理人的身份代颜世壮作为卖方签字。3.本案合同中明确写明了被告范胜燕是代理人的身份。原告在起诉状中也明确确认被告范胜燕仅是颜世壮代理人身份的事实。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条之规定，本案中，被告范胜燕的代理事项显然并不违法，不应承担责任。4.依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，原告同时主张定金和违约金不符合法律规定。5.被告范胜燕完成代理颜世壮签订合同的代理事务后，就终止了代理，房屋产权属于颜世壮，实际也由其占有使用，对于返还个人物品以及解除资金监管的诉讼请求被告范胜燕无法配合其完成。第三人大连购房帮房屋经纪有限公司述称，原告委托我购买二手房，范胜燕到我单位签订买卖合同，签署过程中范胜燕明确其有代理权限，并提供录像和录音证明代理权限。颜世壮到我公司配合并追认范胜燕的代理有效，与买方签订了二手房商业贷款申请，贷款申请通过后，与买方做了资金监管，之后联系不到卖方及代理人。本院经审理认定事实如下：2019年12月16日，原告（买方）、被告颜世壮（卖方，被告颜世壮未到场，被告范胜燕作为其代理人到场并签字）、第三人（居间方）签订房地产买卖合同，约定买卖双方通过第三人出售及购买位于大连市甘井子区房屋，已见借款合同原件，卖方自愿还清欠贷，房屋价格为1,435,000元，定金100,000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于合同签订之日支付定金100,000元，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。买方拟申请商业贷款635,000元，买方应于本合同签订之日起5日内备齐首付款700,000元存入银行资金监管；如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双方返还定金给买方。上述合同内容为打印字体，另在合同第十条有如下手写条款：“双方自行办理过户、报税手续，签约当日产权人未到场，由其代理人范胜燕代签，如产权人不能履行合同由代理人范胜燕承担本合同一切法律责任，以上风险居间方尽风险告知义务，双方知晓并认可。”合同首部与尾部卖方处均记载被告颜世壮为卖方，被告范胜燕为卖方代理人。各方当事人均认可签订该合同时被告颜世壮未到场，被告范胜燕作为被告颜世壮代理人签订该合同。被告范胜燕称其签订该合同时合同文本上并没有第十条手写内容。原告与第三人均称合同签订时合同文本上已记载有第十条手写内容。被告颜世壮称被告范胜燕将合同文本交给他时合同文本上已记载有第十条手写内容。原告已支付定金100,000元及中介费、贷款代办费。2016年12月30日，原告与被告颜世壮在大连银行办理了案涉合同中约定的首付款资金监管手续。2020年4月28日庭审后，第三人已将定金10万元返还给原告。原告、被告颜世壮和第三人已解除在大连银行的资金监管手续。原告与被告范胜燕均提供一份监控录像，称是在合同签订过程中，被告范胜燕通过与被告颜世壮视频通话的方式确认被告颜世壮委托被告范胜燕出售案涉房屋。第三人对该证据的真实性没有异议。被告颜世壮称不记得是否进行过该视频通话。被告颜世壮另称2019年12月份被被告范胜燕胁迫，后其于2020年3月份进行案涉房屋的撤押登记的时候在房地产交易市场报警。案涉房屋登记在被告颜世壮名下。被告颜世壮于庭审中表示不同意出售案涉房屋。被告颜世壮庭审中表示原告是存放了一些东西在案涉房屋内，但是被告不清楚具体是什么东西。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于案涉的房屋买卖合同是否成立并生效，以及合同约定的违约责任应如何负担。被告颜世壮作为案涉房屋的所有权人虽然在签订房屋买卖合同时并未到场，系由被告范胜燕作为代理人代签，但是在该合同签订后，被告颜世壮本人到场与原告办理了资金监管手续，因此本院认为，即使在签订房屋买卖合同时被告范胜燕没有关于案涉房屋的代理权限，被告颜世壮到场办理资金监管的行为也应视为对房屋买卖合同的追认。案涉房屋买卖合同已成立并生效。现被告颜世壮表示不再出售案涉房屋，故原告要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖合同第十条明确约定，“签约当日产权人未到场，由其代理人范胜燕代签，如产权人不能履行合同由代理人范胜燕承担本合同一切法律责任”。该合同是被告范胜燕作为被告颜世壮的代理人签订的，该条约定的实质是由被告范胜燕代卖方（被告颜世壮）承担由于卖方不能履行合同而产生的违约责任，属于《中华人民共和国合同法》第八十四条规定的债务转移。因原告、被告颜世壮和第三人都表示该条款是在合同签订之时就形成的，故被告范胜燕辩称该条款内容是合同签订之后另行添加的意见，本院不予采纳。现被告颜世壮表示不再出售案涉房屋，故依据该条之约定以及合同中关于定金的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告范胜燕应承担双倍返还定金的义务。因保存在第三人的100,000元定金已返还给原告，故被告范胜燕再返还原告100,000元即可。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，因原告已主张定金，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告的第四项诉讼请求，因原告未举证证明在案涉房屋内存放了何种物品，且原告在该项请求中列明的均为日常生活用品，依据日常生活经验法则，即使在案涉房屋内有锅具、被子等物品存在，也无法确认上述物品系原告主张的应为原告所有的物品，故原告的该节诉讼请求本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第八十四条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告许超产与被告颜世壮签订的房地产买卖合同；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告范胜燕返还原告许超产定金100,000元；三、驳回原告许超产的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,238元，减半收取为10,119元（原告许超产已预交），由原告许超产负担361元，被告颜世壮、被告范胜燕负担9,758元并于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告许超产。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  李盼盼二〇二〇年六月十五日书记员  王 健