重庆市北碚区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0109民初844号 原告：陈鸥，女，汉族，1972年7月27日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：许锐，重庆海力律师事务所律师。 原告：马某某，女，汉族，2002年9月26日出生，住重庆市沙坪坝区。 法定代理人：陈鸥，女，汉族，1972年7月27日出生，住重庆市沙坪坝区，系原告马某某的母亲。 委托诉讼代理人：许锐，重庆海力律师事务所律师。 被告：蒲晓勇，男，汉族，1991年1月16日出生，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：朱荣莉，重庆市北碚区童家溪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：党琳，重庆市北碚区童家溪法律服务所法律工作者。 原告陈鸥、马某某诉被告蒲晓勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告陈鸥及二原告的共同委托诉讼代理人许锐，被告蒲晓勇的委托诉讼代理人朱荣莉、党琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈鸥、马某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告间的《房屋买卖合同》于2019年12月19日解除；2.判令被告按合同总价的30%向原告支付违约金300000元；3.判令被告自2019年12月23日起至给付完毕，以300000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失，暂计1000元；4.判令被告立即按交房原状返还房屋并完清水电物业费用；5.判令被告支付房租1500元/月，自交房之日起至退还房屋止；6.本案诉讼相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第3项诉讼请求及第4项请求中的要求返还房屋的请求，并将第4项请求中的完清水电物业费用明确为判令被告支付物业费1279.20元。事实与理由：原、被告于2019年2月11日签订房屋买卖合同，约定原告将位于重庆市北碚区××路×号×栋×单元×-×房屋出售给被告，房屋建筑面积94.56㎡，成交总价为1000000元。付款方式为交房前一周付款250000元整，2019年5月30日前付款50000元整，2019年11月30日前付清尾款700000元整。2019年9月28日过户，过户时间不能超过2019年10月30日。合同签订后，原告依约交付房屋，被告依约支付房款300000元。后原告在2019年9月28日前多次通过微信、电话催告被告办理过户，但被告均以各种理由拒不配合，同时还声称将房屋转卖给第三人后再过户。2019年12月15日，原告与被告协商无果后，为保障自身合法权益于2019年12月19日依照合同第六条第二款约定向被告发出解除合同的通知。本案庭审后，原、被告按照庭审时的约定交接完房屋，故撤回要求判令被告返还房屋的请求。综上，为维护二原告的合法权益，特诉至贵院。 被告蒲晓勇辩称，1.原告于2017年9月27日取得案涉房屋的产权，案涉房屋产权证附记：两年内不得上市交易。原、被告签订合同时案涉房屋在两年禁售期内，但原告并未将该情况告知被告。因违反两年禁售期的规定，导致原告不能履行过户的主要义务，导致不能实现合同目的，被告有权终止履行，行使不安抗辩权。2.案涉房屋为陈鸥和马某某两人按份共有，其中马某某占99%，陈鸥占1%。合同签订时，马某某年满17岁，属限制民事行为能力人。马某某从未参与交易过程，也未签字授权认可陈鸥代理出售房屋的委托手续，在此次交易中马某某的真实意愿无从得知，也不能证明出卖案涉房屋是出于维护马某某的利益，因此被告认为案涉合同可能不具有物权变动的效力，被告购买的房屋存在严重的权利瑕疵，故暂未交付购房余款。3.若合同有效，被告同意双方合同于2019年12月19日解除。截止合同解除，原告已经结清了水、电、气和物业、垃圾处理费等费用。4.原告主张的300000元违约金没有依据。首先，被告是基于案涉房屋交易违反物权法和行政法上的明文规定而中止履行，是行使不安抗辩权，不构成违约。其次，原告主张的违约金过高。被告认为违约金应按照实际损失计算，双方约定是在2019年12月19日解除，被告在案涉房屋居住至2020年4月，被告愿意支付合同解除到庭审开庭之日的租金损失，租金损失标准按照1500元/月计算。 本院经审理后认定事实如下：陈鸥、马某某从案外人黄寿龙处购买了坐落于北碚区××路×号×栋×单元×-×房屋一套。陈鸥作为马某某的监护人签订了房屋买卖合同及办理过户手续。2017年9月27日，案涉房屋的不动产权登记在陈鸥、马某某名下，共有方式为按份共有，其中陈鸥占有1%，马某某占有99%。 2019年1月20日，蒲晓勇支付了陈鸥购房定金10000元，陈鸥向其出具《收条》一张，该收条还写明：2019年9月28日至10月30日之间必须办理交易过户，2019年11月30日之前房屋尾款700000元必须由蒲晓勇支付给陈鸥。2019年2月1日，蒲晓勇与陈鸥到房屋交易所查询案涉房屋的产权状况。同日，蒲晓勇支付了购房款30000元。 2019年2月11日，陈鸥（甲方）与蒲晓勇（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于北碚区××路×号×栋×单元×-×房屋出售给乙方，该房屋属于花园洋房住宅商品房，建筑面积94.56平方米，套内86.31平方米，该房屋已经装修。该合同还约定：1.该房屋买卖成交总价为1000000元，成交价含房屋大修基金，现有装修以及甲方交付该房屋给乙方前的所有费用。2.付款方式：交房前一周付250000元，2019年5月30日前乙方付款50000元，2019年11月30日付清尾款700000元。3.房屋交易过户所产生的任何税费及乙方贷款所需费用都由乙方自行负责。4.过户约定：2019年9月28日过户，过户时间不能超过2019年10月30日。5.交接房屋约定：一旦甲方交付该房屋给乙方，该房屋所产生水电气物业费及其他使用房屋所产生的费用，都由乙方自行负责。6.违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的0.5%向甲方支付违约金。并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的30%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。乙方提前接房入住的，退房时按入住标准退房，有损坏物品按价赔偿甲方，并按市场价向甲方支付房租。如甲方反悔在该交易过户之日不遵守约定协助乙方过户，甲方赔偿该房屋总价30%的违约金。如遇政策或者人力不可抗拒的问题暂时不能过户的，甲乙双方可再好好协商。7.其他约定：（1）双方约定2019年2月16日交接房屋。（2）如果不做银行按揭，乙方应在过户当日付清尾款给甲方。该合同尾部手写有“马某某是陈鸥女儿，是未成年人，由陈鸥全权代理”，原告方陈述：当时签订合同时，陈鸥、马某某及蒲晓勇均在场，因蒲晓勇知晓马某某是未成年人故要求加上这句话，该手写部分是马某某所写。蒲晓勇否认该句话是马某某所写。 合同签订当日，蒲晓勇支付了购房款210000元。同日，陈鸥将案涉房屋交付给了蒲晓勇。2019年5月26日，蒲晓勇支付了购房款50000元。 2019年8月11日，陈鸥询问蒲晓勇尾款的支付方式，蒲晓勇告知是通过按揭方式支付，陈鸥遂要求蒲晓勇尽快办理按揭手续。2019年9月11日，陈鸥电话联系蒲晓勇，询问按揭办理情况，在得知蒲晓勇尚未到银行办理按揭手续后催促蒲晓勇尽快办理按揭手续。2019年9月30日，陈鸥通过微信告知蒲晓勇合同约定的过户时间最迟为2019年10月31日，并提醒蒲晓勇注意合同约定的违约责任。蒲晓勇告知其准备将案涉房屋出售。2019年10月8日，陈鸥又通过电话提醒蒲晓勇逾期付款的违约责任，蒲晓勇告知因其经济困难，准备将案涉房屋出售给他人后再支付房款，陈鸥认为合同并未约定可以转卖他人，双方对是否可以转卖产生分歧。 2019年10月9日，陈鸥通过EMS向蒲晓勇邮寄（收件地址为案涉房屋坐落位置，联系电话为蒲晓勇在合同中预留的电话）《催款函》，告知蒲晓勇合同约定的过户时间即将届满及相应的违约责任，要求蒲晓勇尽快履行合同，并表示蒲晓勇如果需要转卖房屋应先征得陈鸥的同意。该EMS显示2019年10月16日已签收，他人代收：丰巢。蒲晓勇表示没有收到该邮件。 2019年10月21日至2019年12月19日，陈鸥与蒲晓勇通过微信交流房款支付、办理过户及解除合同等事宜。2019年11月3日，蒲晓勇在微信中表示解决方式有两种：1.蒲晓勇转卖案涉房屋后支付房款。2.蒲晓勇将房屋退还给陈鸥，陈鸥退钱。期间双方还对合同是否有效发生分歧。2019年12月19日，陈鸥向蒲晓勇发出解除通知，现正式根据合同第6条约定通知如下：1.该合同于2019年12月19日正式解除；2.请你于2019年12月22日前支付违约金300000元；3.请你于2019年12月23日前将房屋按交付时的原状退还给我，并支付房租15000元（1500每月×10月），物业费1280元，完清水电气等相关费用。 2019年12月25日，陈鸥向蒲晓勇邮寄《律师函》，要求蒲晓勇限期支付违约金、归还房屋、支付房租等。该邮件显示于2019年12月26日签收，物业：香溪美利丰巢柜。蒲晓勇否认收到该份邮件。 另查明，马某某系陈鸥与马某之女。陈鸥与马某于2011年1月25日协议离婚，并签订离婚协议，约定马某某由陈鸥直接抚养，马某按月支付生活费。2015年6月8日，本院作出（2015）碚法少民初字第00012号民事判决：一、由被告马某于本判决生效之日起十日内向原告马某某支付从2013年1月起至2015年5月止计算的生活费43500元；二、从2015年6月份起，由被告马某每月支付原告马某某生活费1500元。原告马某某产生的教育费由被告马某凭票负担50%，原告马某某因重大疾病或突发事件产生的医疗费超过5000元以上的部分由被告马某凭票据负担50%。三、驳回原告马某某的其他诉讼请求。上述判决生效后，马某某向法院申请执行。在执行过程中，因被执行人马某暂无可供执行的财产，申请人也无法提供其他财产线索，故本院于2016年6月27日作出（2016）渝0109执137号执行裁定书及结案通知书，终结该案的执行程序。 本案庭审中，双方认可在合同有效的前提下案涉合同于2019年12月19日解除，蒲晓勇同意退还房屋，且双方约定在2020年4月22日办理房屋交接手续。双方还认可蒲晓勇应向原告支付2019年2月至12月的物业费1150元，也认可已付款300000元在本案中一并处理，用于冲抵违约金、损失等，多退少补。2020年4月22日，蒲晓勇按照双方在庭审中约定退还了涉房屋。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第二十三条规定：“无民事行为能力、限制民事行为能力的监护人是其法定代理人。”第三十四条规定：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。”本案中，马某某为未成年人。陈鸥与马某离婚后，马某某由陈鸥直接抚养，而马某从2013年后就未再按时向马某某支付生活费，未履行相应的抚养义务。陈鸥作为马某某的监护人，为了马某某的财产权利，代理马某某购买及处分案涉房屋并无不妥。 关于案涉合同的主体问题。虽然案涉合同上并无马某某的签名，但合同尾部手写有“马某某是陈鸥女儿，是未成年人，由陈鸥全权代理”，说明蒲晓勇与陈鸥签订合同时已经知晓马某某为未成年人，且同意陈鸥作为马某某的代理人对案涉房屋进行处分。马某某作为未成年人，其是否在合同上签字并不影响案涉合同的售房方是陈鸥与马某某的事实。综上，本院认定案涉合同的签订主体为陈鸥、马某某与蒲晓勇。 关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，陈鸥、马某某与蒲晓勇于2019年2月11日签订《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人均认可案涉合同于2019年12月19日解除，本院对此予以确认。 关于蒲晓勇是否存在违约行为，是否应承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定，过户时间为2019年9月28日，最迟不超过2019年10月30日。购房尾款700000元应于2019年11月30日付清，如果不做银行按揭，乙方应在过户当日付清尾款。因蒲晓勇一直未按照合同约定履行协助过户及付款义务，导致合同未能完全履行。蒲晓勇辩称，陈鸥并未告知案涉房屋存在两年禁售期，其有权行使不安抗辩权。但双方在签订合同前已经于2019年2月1日到房屋交易所查询了案涉房屋的产权状况，蒲晓勇清楚案涉房屋在陈鸥与马某某取得产权两年内即2019年9月27日前无法办理过户手续，双方也在合同中明确约定了在2019年9月28日后再办理过户，故对蒲晓勇的辩称意见，本院不予采纳。本院认定案涉合同因蒲晓勇的违约行为而未能完全履行，蒲晓勇应承担相应的违约责任。 关于违约金问题。蒲晓勇未按照约定履行付款义务，根据双方合同第6条之约定，应当自合同解除之日起3日内按照成交价的30%向守约方支付违约金。关于违约金是否应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同订立造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述规定，本院认为，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此判断双方约定的违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，并结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方均未举示证据证明因蒲晓勇的违约行为给陈鸥、马某某造成的具体损失，而能够较为直观判断陈鸥、马某某的损失主要有房屋占有使用费用、房价波动可能带来的利益损失、交易成本的增加等。结合合同的具体履行情况、双方从合同签订到解除合同期间房价波动较小、蒲晓勇的过错程度等因素，本院酌情将违约金调整为成交价的10%即100000元。 关于房租问题。因双方均同意按照1500元/月作为案涉房屋的租金标准，且该标准也比较合理，故本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同于2019年12月19日解除，蒲晓勇应在合同解除后合理期限内将房屋交付给陈鸥、马某某，但蒲晓勇实际交付房屋的时间为2020年4月22日，故陈鸥、马某某主张该期间的房租即蒲晓勇占有使用该房屋的费用，符合法律规定，本院予以支持。对于陈鸥、马某某主张的从房屋交付到合同解除期间的房租，因本院在确定违约金是否应当进行调整时已将该期间的损失纳入考量因素，上文确定的违约金也足以弥补该期间的租金损失，故在此不应再重复计算。综上，本院认定蒲晓勇应当支付陈鸥、马某某4个月的房租即6000元（1500元/月×4个月）。 关于物业费。因双方均确认陈鸥缴纳了2019年2月至12月期间的物业费为1150元，该费用本应由蒲晓勇缴纳，蒲晓勇也同意将该费用支付给陈鸥、马某某，故对陈鸥、马某某要求蒲晓勇支付物业费1150元的请求，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。 综上，本院认定蒲晓勇应当支付陈鸥、马某某违约金100000元，房租6000元，物业费1150元。因双方均同意蒲晓勇已支付的房款300000元在本案中一并处理，用于冲抵蒲晓勇应当支付的违约金、房租等费用，多退少补，本院对此予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告陈鸥、马某某与被告蒲晓勇于2019年2月11日签订的房屋买卖合同于2019年12月19日解除。 二、被告蒲晓勇应当支付陈鸥、马某某违约金100000元、房租6000元、物业费1150元，合计107150元。该款项在蒲晓勇已经支付的购房款300000元中扣除，陈鸥、马某某于本判决生效之日起10日内将剩余的购房款192850元退还给蒲晓勇。 三、驳回陈鸥、马某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告蒲晓勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王建金 二〇二〇年六月十七日 书记员  阙 锐