广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初87号 原告：韩晓松，女，1990年8月7日出生，汉族，住河北省秦皇岛市经济技术开发区韩义庄村186号，现住广西钦州市。 委托诉讼代理人：李彩凤，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁振，广西万益律师事务所律师。 被告：南宁市龙光铭骏房地产开发有限公司，住所南宁市良庆区五象大道399号，统一社会信用代码91450100348568836C。 法定代表人：王泽权，该公司执行董事。 被告：深圳市润景装饰工程有限公司南宁分公司，住所南宁市白沙大道109号龙光普罗旺斯会所一楼，统一社会信用代码91450100NA5L7F1B0H。 负责人：陈博荣，该公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：唐耀颖，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 原告韩晓松与被告南宁市龙光铭骏房地产开发有限公司（以下简称龙光公司）、深圳市润景装饰工程有限公司南宁分公司（以下简称润景南宁公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序于2020年4月9日进行了证据交换，并于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告韩晓松的委托诉讼代理人李彩凤、宁振，被告龙光公司、润景南宁公司的共同委托诉讼代理人李莉、唐耀颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩晓松向本院提出诉讼请求：1.判令龙光公司、润景南宁公司向韩晓松交付南宁市良庆区凤凰路11号龙光玖珑湖小区19栋202号房；2.判令龙光公司向韩晓松支付逾期交房违约金（以1857102元为基数，按照每逾期壹天万分之壹，从2018年4月30日起计算至实际交房之日，暂计算至2019年10月31日为101658.43元）3、判令龙光公司、润景南宁公司按202号房装修造价鉴定价格与韩晓松结算装修款；4.案件受理费、保全费等诉讼费用由龙光公司、润景南宁公司承担。事实和理由：一、案件的基本事实。2018年1月，韩晓松与南宁市龙光铭骏房地产开发有限公司（以下简称“龙光公司”）达成购买南宁市良庆区凤凰路11号龙光玖珑湖小区19栋202号房（以下简称“案涉房屋”）的意向，房屋的交付标准为精装房，龙光公司要求韩晓松配合按备案毛坯价格签署购房合同，再另行向指定的第三方公司支付装修部分的费用。在龙光公司的指示下，韩晓松于2018年1月26日向龙光公司支付了购房首付款312952元，于2018年1月26日和2018年5月8日向龙光公司指定的关联公司深圳市润景装饰工程有限公司南宁分公司（以下简称“润景南宁公司”）支付装修款289750元和101100元。并于2018年2月9日，通过中信银行贷款的方式，向龙光公司支付购房款1249000元。2018年2月25日，韩晓松与龙光公司补签署《南宁市商品房买卖合同》，合同约定，房屋建筑面积189.43平方面，套内面积148.9平方米，按建筑面积计算每平方米单价10489.94元，总价1561952元。合同约定龙光公司须于2018年4月30日将房屋交付买受人。2018年4月30日，龙光公司未按合同约定将案涉房屋交付韩晓松。韩晓松多次向龙光公司提出交涉，但龙光公司以案涉房屋已经被润景南宁公司占有及未交清装修款为由拒绝交付。二、诉讼请求的法律依据。（一）龙光公司和润景南宁公司应当按合同的约定向韩晓松交付房屋。《南宁市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人应当在2018年4月30日前，将具备以下条件，并符合合同约定的商品房向交付买受人交付：经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方联合验收合格。”合同签署后，韩晓松按照合同的约定支付了购房款，现合同约定的交房日期已经届满，但龙光公司并未将符合合同约定标准的商品房交付韩晓松。在韩晓松与龙光公司交涉中，龙光公司提出案涉房屋实际上由润景南宁公司占有无法交房，又提出按6997.08元/平米结算装修款后才能交房。韩晓松方认为这些理由均不能成立。首先，按上述合同约定，按时交房是龙光公司的合同义务，双方并未约定其他交付方式，龙光公司当日应当履行合同约定。其次，从龙光公司与韩晓松签约的方式及付款顺序可看出，龙光公司向韩晓松销售的房屋是精装房，龙光公司负有装修及交付装修后房屋的义务。润景南宁公司为受龙光公司控制的关联公司，由润景南宁公司收取装修款仅是龙光公司为规避政策限制的手段，因此房屋实际上仍是龙光公司占有，龙光公司仍负有将房屋交付韩晓松的义务。再次，龙光公司提出的以6997.08元/平米的装修费用，明显高于同小区同户型已交付房屋的装修标准，且双方并未约定以该标准结算装修款，也未约定结算装修款是交付房屋的前提条件。退一步讲，即使房屋名义上已经由润景南宁公司占有，但韩晓松与润景南宁公司之间并无合同关系，润景南宁公司属无权占有，也应当将案涉房屋交付或返还韩晓松；（二）龙光公司应向韩晓松支付逾期交房违约金。《南宁市商品房买卖合同》第十条约定，逾期交房超过90日的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。龙光公司违反合同第九条的约定，未在2018年4月30日将房屋交付韩晓松构成逾期交房违约，应向韩晓松支付违约金至房屋实际交付之日止。韩晓松共计向龙光公司支付购房款及装修款1851702元，按照每逾期一天万分之壹计算，暂计算至2019年10月31日共549天，为101658.43元；（三）龙光公司和润景南宁公司应按202号房装修造价鉴定价格与韩晓松结算装修款《合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”由于原被告双方签署《南宁市商品房买卖合同》时，并未明确约定房屋装修部分的价格，故应按照订立合同时履行地的市场价格履行。但是，由于装修工程并非标准化产品，其市场价格是根据装修项目、选材等内容而定，并且龙光公司与其他房屋买受人签署的装修合同价格既高于政府指导价格，也与实际装修标准明显不符，故双方应当委托司法鉴定机构对装修造价进行鉴定，并鉴定价格进行结算。综上所述，龙光公司和润景南宁公司应将案涉房屋交付韩晓松，承担相应违约责任，并按造价鉴定的价格与韩晓松结算装修款，请人民法院支持韩晓松的诉讼请求。 龙光公司辩称：1.龙光公司向韩晓松销售的是毛坯房屋而不是精装修房屋。一方面，龙光公司所销售的玖珑湖小区，共计18栋（没有4栋和14栋），除5栋、12栋、19栋房屋为可选择与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》并最终由润景南宁公司提供精装及家居提升服务外，其他15栋楼均是由龙光公司直接交付毛坯房，故韩晓松是自愿选择由润景南宁公司交付精装房的。另一方面，韩晓松与龙光公司签订的《商品房买卖合同》，其附件三关于“原浆地面、天面结构板”等的约定，均已充分表明龙光公司向韩晓松销售的是毛坯房屋。2.韩晓松以装修合同的落款日期在商品房买卖合同之前为由，提出龙光公司事实向韩晓松销售精装房，与事实不符合，应当依法驳回韩晓松对龙光公司关于交付房屋及逾期交付违约金的诉讼请求。首先，2018年1月25日，韩晓松与龙光公司就先签订了涉案房屋的《认购协议书》，并按照《认购协议书》第二条第2款的约定向《认购协议书》支付了25000元定金。按照《认购协议书》第四条第2款之约定，韩晓松确认经龙光公司的现场公示及解释说明，韩晓松在签署《认购协议书》之前，已经充分阅读了《商品房买卖合同》及其补充协议。因此，从上述事实可以充分看出，韩晓松从交易一开始就清楚的知道龙光公司向其销售的是毛坯房屋;其次，按照韩晓松在（2019）桂0108民初675号案开庭笔录中第7页中，法官的最后一个问题是韩晓松是否签订过装修合同，韩晓松代理人的回答是2018年1月25日签订过（回答时韩晓松就坐在代理人旁边），并且结合韩晓松于2018年1月25日向润景南宁公司支付了50000元装修订金的事实来看，装修合同上的首页有装修公司的名称、韩晓松刷卡的小票上有装修公司的名称、韩晓松持有的2018年1月25日的收据上盖有润景南宁公司的清晰公章，结合这种种事实来看，韩晓松本人若想否认其在签订商品房买卖合同时，不知道其是与润景南宁公司之间建立真实合法的装修合同关系的，那韩晓松可能是想说一个弥天大谎。再次，之所以发生商品房买卖合同的落款时间是在装修合同之后，并不是商品房买卖合同的实际签订时间在装修合同之后，那是因为按《中华人民共和国契税暂行条例》第一条之规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第九条之规定，纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。韩晓松作为房屋承让的契税纳税义务人，其缴纳契税是有法定时间，税务部门仅以商品房买卖合同的落款时间作为纳税义务的发生时间，且龙光公司内部用章需要一些时日，所以龙光公司在向客户提供商品房买卖合同时将落款日期推后，完全是了为保障韩晓松有充足的时间缴税，否则按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，原来逾期缴税会产生滞纳金;最后，从韩晓松在（2019）桂0108民初675号案提交的，其与中信银行的房屋贷款合同来看，房屋贷款合同的落款时间为2018年2月9日，那么韩晓松必然在此日期之前向银行提交了其与龙光公司所签订的商品房买卖合同，银行才可能在走完全内部审批流程之后与其签订贷款合同，可见韩晓松与龙光公司商品房买卖合同虽然落款2018年2月25日，但并不代表真实的签订时间为2018年2月25日。退一步说，即使商品房屋买卖合同的签订时间略晚于装修合同，也并不代表签订装修合同的主体是龙光公司，更不能证明是龙光公司向韩晓松销售精装房，正因为韩晓松签订毛坯认购的时间是2018年1月25日，此时韩晓松已经确定要购买毛坯房屋了，所以先签订了精装修合同，这也符合消费者对抢手商品趋之若鹜的交易心理和市场规律交易习惯，因此韩晓松以商品房买卖合同的签订时间推出精装修合同的签订主体，其逻辑思维是完全错误的，也没有任何事实依据，请求依法驳回韩晓松对龙光公司的全部诉讼请求。3.龙光公司已经按《商品房买卖合同》以及《委托收楼书》的约定将毛坯房屋交付给润景南宁公司，龙光公司的交付合同义务已经履行完毕，应当依法驳回韩晓松对龙光公司的全部诉讼请求。2018年1月25日，韩晓松与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，约定由润景南宁公司作为代理人办理收楼手续，并向龙光公司出具了韩晓松签字的《委托收楼书》及《声明》，约定韩晓松授权润景南宁公司办理收楼手续，韩晓松确认润景南宁公司代收钥匙之日即视为龙光公司完成房屋毛坯入伙及交付手续。2018年3月20日，龙光公司向润景南宁公司发出《开工令》，通知润景南宁公司对龙光玖珑湖19栋进行接收并装修。龙光公司已按韩晓松的指示，在《商品房买卖合同》第九条约定的2018年4月30日前，将毛坯房屋交付给润景南宁公司，交付义务已经履行完毕。故韩晓松诉请龙光公司承担责任的没有合同依据和法律依据，依法应予驳回。 润景南宁公司辩称：1.韩晓松与润景南宁公司已签订书面精装修合同。韩晓松在此前（2019）桂0108民初675号案件的庭审中曾自认其与润景南宁公司已经签订过书面的精装修合同。在（2019）桂0108民初675号案开庭笔录第7页中，法官的最后一个问题是韩晓松是否签订过装修合同，韩晓松代理人的回答是2018年1月25日签订过（回答时韩晓松本人坐在代理人旁边），并且结合韩晓松于2018年1月25日向润景公司支付了50000元装修订金的事实来看，装修合同上的首页有装修公司的名称、韩晓松刷卡的小票上有装修公司的名称、韩晓松持有的2018年1月25日的收据上盖有润景南宁公司的清晰公章，以上事实均证实韩晓松与润景南宁公司签订过书面精装修合同。韩晓松在其与签约客服的多次微信聊天记录中也自认双方签订过书面精装修合同：（1）2018年10月17日，韩晓松在其与签约客服的聊天记录中自认：“叫我去签了，但是合同我已经签过了，还按了手印，我还签什么”；（2）2019年2月27日，韩晓松在其与签约客服的聊天记录中自认：“我不签啊，我都签过了还签啥”。以上事实均证实韩晓松与润景南宁公司签订过书面精装修合同。2.双方签订的精装修合同遗失后，如何确认各自权利与义务。合同总价款的确定在南宁市良庆区人民法院（2019）桂0108民初675号案开庭笔录第9中，法官问韩晓松是“装修合同中对于装修标准及装修款的支付如何约定？”，韩晓松本人回答：“豪装，按套内面积是7700元每平米，按总面积5500元每平米，装修总价为104万元”。签约客服在微信聊天记录中于2018年1月25日10：18分（精装修合同签订的当日早些时候）向韩晓松发送置业计划表，该置计划表表头写明是19-202与韩晓松签订商品房买卖合同的房号一致，其中毛坯总价1561952元与韩晓松签订的商品房买卖合同总价一致；装修首付金额289750元，韩晓松于2019年1月25日支付装修定金50000元,1月26日支付装修首期款239750元，合计支付289750元装修首期款的事实也与该置业计划表一致。因此，结合互相印证的事实来看，该置业计划表所记载内容是与双方签订的合同及履行情况完全一致，因此，该置业计划表所确定的装修总价963750元，首付289750元，分期674000元应当确定为装修合同的总价款。合同尾款的分期方式。韩晓松在与签约客服于2018年1月25日11：11分的微信聊天记录中就客服的语音确认“装修部分一年还完”。同时结合润景南宁公司与19栋其他业主签订的精装修合同来看，关于付款方式的约定均是采用在装修首付款后，后面四期均是按照合同签订后的第3、6、9、12个月内各付一期，因此类推适用《合同法》第六十一条，按照润景南宁公司与同19栋其余几十户业主签订的精装修合同推出的交易习惯来看，应当确认分期的647000元分别在2018年4月25日前支付一期，2018年7月25日前支付一期，2018年10月25日前支付一期，2019年1月25日前支付一期，其中前两期的支付金额一致，后两期的支付金额一致。结合韩晓松与签订客服在2018年4月27日的微信聊天记录，韩晓松陈述“分期款已经超过时间了，也没人打电话也来问”，由此可以反证上述关于2018年4月25日前给付第一期分期款的约定属实。韩晓松于2018年5月8日支付了101100元装修款来看，2018年7月25日前的这一期支付金额应当是101100元，2018年10月25日前这一期的支付金额应当是235900元，2019年1月25日前这一期的支付金额应当是235900元。合同约定的交付时间。类推适用《合同法》第六十一条，润景南宁公司与同19栋其余几十户业主签订的精装修合同推出的交易习惯来看，合同第1.5条均约定自开工之日起六个月内交付。合同约定的违约金。经对比润景南宁公司在2017年签订的全部精装修合同和2018年装修的全部精装修合同来看，2018年与2017年的合同版本略有不同，2018年均为同一版本，合同第6.3条约定业主未按时支付上述约定任何款项的，每逾期一日，甲方同意按照应付未付金额的千分之三向润景南宁公司计付违约金。……业主未足额支付合同项下任何一笔款项及违约金（如有）前，乙方有权拒绝向甲方移交房屋及钥匙，且不视为乙方违约。3.在韩晓松逾期支付装修款及其违约金的情况下，润景南宁公司依据合同依法享有先履行抗辩权，请求依法驳回韩晓松关于交付房屋的诉请。韩晓松应当于2018年4月25日前支付101100元，但韩晓松却在2018年5月8日才支付101100元，此后，韩晓松再无支付任何款项，从该笔款项起韩晓松已经构成逾期支付，且至今未支付违约金及此后各期款项及期违约金，因此，润景南宁公司有权依据《合同法》第六十七条之规定行使先履行抗辩权，在韩晓松按照合同约定支付各款项及其违约金后才交付房屋钥匙。4.韩晓松自愿与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，现诉请单方提出以鉴定方式变更《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》约定的结算价款，有违诚实信用原则。龙光公司所销售的玖珑湖小区，共计18栋（没有4栋和14栋），除5栋、12栋、19栋房屋为可选择与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》并最终由润景公司提供精装及家居提升服务外，其他15栋楼均为由龙光公司直接交付的毛坯房，故韩晓松在选择毛坯房自已劳累装修，还是选择最终得到精装房及相关提升服务的市场供应下，韩晓松在参观过精装修样板房后，正是因为充分认可了润景公司经过精装修和家居服务提升后所对应的价值，才自愿选择与润景南宁公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，既节省了时间，又避免了自身不具备装修及家居提升方面知识的缺陷，韩晓松自愿选择以合同约定的价款换取高价值的服务，是一种市场的商业行为，韩晓松在已经接受了润景公司交付的标的，住在高品质的舒适靓房里面，又提出种种理由要求推翻这些高品质的服务所对应的价值，要求变更《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》所约定的结算价款，明显违背了《合同法》第六条规定、《民法总则》第七条所规定的诚实信用原则，应当依法驳回韩晓松关于返还差价的诉讼请求。5.本案不存在法律规定的鉴定情形，韩晓松偷换了装修成本与合同价款的概念，应当依法驳回其关于鉴定的申请。韩晓松以本案标的物质量为由，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条之约定，以标的物质量不符合约定为由，提出返还差价，但事实上，《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的法律关系并不是买卖法律关系，《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》是承揽合同关系，故韩晓松适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》作为本案的请求权基础是完全错误的，请求依法驳回韩晓松关于返还装修差价及其鉴定的全部诉讼请求。韩晓松以合同违反《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》为由提出鉴定，属于适用错误。6、韩晓松以交付后需要保修为由，要求调整合同约定的价款没有事实和法律依据，应当依法驳回。且润景南宁公司同意按照合同约定履行保修义务。韩晓松在其证据第85页、88页等提出的业主韩晓松、潘仁俺房屋的地板发霉、阳台不能排水等等事项，均是两业主在收房时未提出的事项，这些属于接收房屋后在房屋使用过程中出现的需要维修事项，甚至都不一定是保修事项。如业主还存在其他属于保修的事项，润景南宁公司同意按照《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的约定承担保修责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月25日，韩晓松（买受人，乙方）与龙光公司（出卖人，甲方）签订了《[龙光·玖珑湖]认购协议书》，约定购买南宁市良庆区凤凰路11号龙光·玖珑湖19栋202号商品房。在该协议书第四条第二款明确约定：“乙方确认：经甲方的现场公示和解释说明，在本认购协议签署前，乙方已经充分阅读理解了双方将签署的《商品房买卖合同》及其补充协议、前期物业服务合同、购房指南、签约须知、温馨提示（包括但不限于购房资格提示和项目红线内外不利因素说明和非标准户型说明）等相关文件，并对认购物业的状况、交易条件、周边环境已有了充分了解，乙方对上述文件及认购房屋相关信息没有任何异议”，且第三款明确约定“甲乙已对《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件的约定达成一致，双方同意在约定的时间直接签署，无需再次就买卖合同及其认购协议和相关文件内容进行另行协商”。 2018年1月25日，韩晓松向龙光公司支付案涉房屋的定金25000元，龙光公司于同日向韩晓松出具了一份《收款收据》。 2018年1月25日，韩晓松向润景南宁公司刷卡支付50000元，润景南宁公司于同日向韩晓松出具了一份《收款收据》，载明“收装修款定金（19-202）”，金额为50000元；2018年1月26日，韩晓松又向润景南宁公司刷卡支付239750元，润景南宁公司于同日向韩晓松出具了一份《收款收据》，载明“收装修款（龙光·玖龙湖19-202）”，金额为289750元；2018年5月8日，韩晓松再向润景南宁公司刷卡支付案涉房屋的装修款101100元，润景南宁公司于同日向韩晓松出具了一份《收款收据》，载明“收装修款（龙光·玖龙湖19-202）”，金额为101100元。从上述三次刷卡记录来看，刷卡单载明的总金额为50000元+239750元+101100元=390850元，且三次刷卡单上均有韩晓松的签名。而润景南宁公司出具的《收款收据》载明该公司收到的总金额为50000元+289750元+101100元=440850元。 在2018年2月9日，韩晓松及其配偶李春和与中信银行股份有限公司南宁分行签订了一份《中信银行个人借款合同》（编号：（2018）桂银个贷字第811302047310号），向该行贷款1249000元用于支付上述《南宁市商品房买卖合同》约定的房屋尾款。 2018年2月25日，韩晓松（买受人）与龙光公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定购买南宁市良庆区凤凰路11号龙光·玖珑湖19栋202号商品房。该合同主要内容如下：1.约定的商品房为预售商品房，预售许可证号为南房预字（2017）第099号，商品房单价为每平方米10489.94元，总金额为1561952元；2.付款方式及期限为按揭方式，买受人应于2018年1月28日之前付清总房款20.04%的首期款计人民币312952元，余额1249000元办理银行按揭贷款。在合同签订之日起3日内买受人办理完毕住房银行按揭手续。合同约定的交房时间为2018年4月30日前；3.除合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按照合同规定的期限将案涉商品房交付给买受人，需承担以下逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款无息退还给买受人，并按照买受人已付总房款的万分之一赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；4.交接。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：（1）由于买受人的原因，出卖人未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担；房屋损毁、灭失等风险自本合同第九条约定的交付期限之日起即由出卖人转移至买受人，买受人亦必须依据国家规定和合同约定向物业公司支付物业费；（2）买受人收到书面通知后，未在通知的期限内前来办理交房手续的，视为出卖人已按照本合同第九条的约定，按期将该房屋交付给买受人，房屋毁损、灭失等风险即由出卖人转移至买受人，买受人亦必须依据国家规定和合同约定向物业公司支付物业费；（3）其它按本合同附件七补充协议约定执行；5.出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在附件三中约定的标准。根据附件三载明的标准，“室内”标准为“地面：原浆地面；内墙面：砂浆找平；天面：结构板；入户门：成品入户门；内门：预留门洞；窗：铝合金窗；厨房：预留排水管道支管；卫生间：卫生间内预留排水支管，卫生间回填由业主自理”。“设备部分”标准为“室内供水：每户独立水表，给水到户，给水支管到位，除公卫安装一个普通试水水龙头外其余预留接头并封堵；室内供电：每户独立电表，通电至户内总开关箱，箱后暗埋线管到位。有线电视、电话、网络：有线电视、数据线路接到户内弱电分线箱，箱后埋管到位。开户手续及开户费用由买受人自理。管道燃气：小区铺设燃气管网到户，交房后由买受人向管道燃气公司申请开通，开通管道燃气产生的相关费用由买受人自理”。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照出卖人按照下述方式处理:买受人及时收房并将相关要求书面通知出卖人，经双方确认属实后，由双方协商整改或由出卖人在合理期限内进行维修或更换；6.保修责任。（1）买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为本合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保证责任；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；（2）在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应按国家规定和本合同约定履行保修义务。保修期内，买受人发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知出卖人或其受托人；出卖人或其受托人接到买受人的报修通知后应在72小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与买受人商定具体维修日期，及时、合理安排维修。买受人应在出卖人或其受托人检查、维修期间内给予必要配合。出卖人或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当根据双方据实另行约定承担责任。该商品房在保修期内因工程质量问题造成买受人经济损失的，出卖人按双方据实商定方式赔偿买受人。双方对该商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托南宁市建筑工程质量检测站检测，另一方应当配合和协助检测工作。检测结果支持一方主张的，由对方承担检测费用；（3）因不可抗力或者非出卖人原因房屋损坏的，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。 在上述《南宁市商品房买卖合同》签订后，韩晓松于2018年1月26日向龙光公司支付了购房首期款312952元，龙光公司于同日向韩晓松出具了一份《收款收据》。 2018年3月20日，龙光公司向润景南宁公司发出《开工令》，主要内容如下：由贵司承接的南宁玖珑湖一期12栋、19栋室内精装修工程，根据施工合同有关条款约定，结合现场实际情况，现确定工程开工日期为2018年3月20日。请贵司按合同要求安排项目管理人员到位，并按有关要求进行施工。 2019年3月1日，韩晓松以龙光公司为被告，润景南宁公司为第三人向本院起诉后又撤诉。该案案由为商品房预售合同纠纷，案号为（2019）桂0108民初675号。在该案的庭审中，韩晓松主张，其在2018年1月25日曾就案涉房屋签订有装修合同，但其将签好字的合同给润景南宁公司后，润景南宁公司并未将签好的装修合同返还，故其本人亦无装修合同。但韩晓松承认支付了装修款40多万元，分别是2018年1月25日交付50000元，2018年1月26日交付289750元，2018年5月8日交付101100元。而且，对于装修合同的装修标准及装修款的支付的约定是按照套内面积7700元/㎡，按总面积5500元/㎡，装修总价为104万元。韩晓松亦主张，第一，案涉《南宁市商品房买卖合同》约定的毛坯房交房时间为2018年4月30日前，但龙光公司未通知其本人进行房屋验收，龙光公司亦未交付毛坯房给其本人。即便龙光公司与润景南宁公司之间签订装修合同，也要经过其本人验收毛坯房后再装修；第二，其从未签订过《委托收楼书》及《声明》委托龙光公司向润景南宁公司交付案涉房屋；第三，润景南宁公司至今未通知其验收房屋，也未将案涉房屋向其交付，故龙光公司已经违约。在该案中，龙光公司、润景南宁公司均辩称，案涉《南宁市商品房买卖合同》约定的毛坯房交房时间为2018年4月30日前，但参照案涉房屋所在楼栋的201号房的装修合同，精装房的交付时间为接收毛坯房后的6个月内。润景南宁公司遗失了案涉装修合同原件、《委托收楼书》原件和《声明》原件，而龙光公司遗失的是《委托收楼书》复印件。不仅如此，根据《委托收楼书》的约定，案涉房屋应于2018年3月20日毛坯交付给润景南宁公司，而且，韩晓松尚欠龙光公司60万元左右的装修款未支付。目前，润景南宁公司在2018年9月30日已完成案涉房屋的装修工程。 2018年10月17日，润景南宁公司的工作人员通过微信向韩晓松询问精装修合同的事宜，韩晓松回复称：“叫我去签了，但是合同我已经签过了，还按了手印，我还签什么”，“玖珑湖就是卖房子的，他们竟然能把合同弄丢，也太不专业了，所以丢了是玖珑湖的责任，我不会再去签的。合同那种东西玖珑湖都可以到处乱丢，我为什么要我信任他们”。在2019年2月27日，润景南宁公司的工作人员再次通过微信向韩晓松询问精装修合同的事宜，韩晓松回复称：“没有我的合同我领啥啊”、“我不签啊，我都签过了还签啥。他们还没有给我解决呢”。 2018年11月5日，润景南宁公司向韩晓松发出一份《房屋局部变更、装修及家居配套服务费催收函》。该函主要内容如下：贵方委托我司对贵方购买的位于南宁市良庆区凤凰路11号龙光·玖珑湖项目19栋202号房进行房屋局部变更、装修及家居配套服务，并签订了《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》。但贵方至今未按合同约定向我司足额支付服务费用。截止本函作出之日，贵方欠款情况如下：1、应付款日期2018年7月25日，当期欠款金额101100元；2、应付款日期2018年10月25日，当期欠款金额235900元。根据合同约定，如贵方逾期支付房屋局部变更、装修及家居配套服务费用，贵方应按照未付金额千分之三/日的标准，向我司支付逾期付款违约金。鉴于此，现我方郑重通知贵方：提请贵方务必于2018年11月15日前按合同约定向我司付清上述欠付服务费。否则，我方将根据合同约定通过司法途径维护我司合法权益，且由此产生的一切法律责任及损失（包括但不限于诉讼费、律师费、担保费、公告费等）全部由贵方承担。润景南宁公司通过邮寄的方式送达韩晓松，韩晓松于2018年11月6日签收了该份邮件。 另查明，润景南宁公司提交的《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》主要内容如下（虽然2017年与2018年版本的部分条款略有不同，但主要内容相同。由于韩晓松是在2018年2月25日与龙光公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，故以2018年版本为例）：业主为甲方，润景南宁公司为乙方。1.服务概况。服务内容：房屋局部变更、装修及家居配套服务；服务方式：总价包干且包工包料。服务期间：房屋局部变更、装修及家居配套服务开工日期：自甲方交付之日起；房屋局部变更、装修及家居配套服务完工日期：自开工之日起六个月内完工：2.双方工作：甲方确认，该房屋一旦具备毛坯交付条件，由甲方不可撤销的授权乙方对该房屋进行毛坯验收，并签收对应的钥匙。自乙方代收钥匙之日，即视为甲方完成该房屋毛坯入伙及交付手续。施工期间，为保证装修施工顺利进行，甲方在签订本合同前已详细查阅并确认房屋局部变更、装修及家居配套服务标准及相关图纸、且同意不对上述标准及图纸进行修改变更。在不影响房屋质量的前提下，乙方对房屋的设计变更无须另行取得甲方的同意，如根据相关法规须取得有关部门审批同意的，由乙方负责办理。乙方工作，严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全和环境保护规定。严格按照图纸或装修标准进行施工，做好各项质量检查记录；3.服务期限。因甲方原因或甲方未能交付房屋，影响房屋局部变更、装修及家居配套服务期限的，服务期限相应顺延，因此给乙方造成损失由甲方承担。因乙方原因不能按期开工或中途无故停工，影响房屋局部变更、装修及家居配套服务的，服务期限不予顺延。由于房屋局部变更、装修及家居配套服务质量原因出现维修或返工的，由乙方承担责任且服务期限不予顺延；4.房屋局部变更、装修及家居配套服务质量检查及验收。房屋局部变更、装修及家居配套服务质量评定验收标准的依据：施工图纸、装修标准、设计变更；由于乙方提供的材料、设备质量不合格或施工质量问题造成材料、设备的损坏，其返工费用由乙方承担。乙方完成本合同项下的房屋局部变更、装修及家居配套服务后，应向甲方发出《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》，通知甲方进行验收交接。甲方自接到验收通知2日内组织验收，并签署《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》。如甲方未收到乙方发出的《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》，则甲方应在服务期限届满之日主动前往该房屋与乙方办理验收及交付手续。验收过程中，甲方对房屋局部变更、装修及家居配套服务质量有异议，应在《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》上一次性提出，经核实确属质量问题的，乙方应在核实确认后七个工作日内履行保修义务，保修工作完成后，甲方应当自乙方向甲方通知送达之日起3日内进行验收交接，否则，视乙方发出通知之日为维修合格日。甲方认可，甲方于验收时提出的异议及乙方对异议的处理属于乙方履行保修责任的范畴，不构成甲方拒绝收楼的理由。甲方不在《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》上签字，则视为同意该房屋局部变更、装修及家居配套服务质量和标准。房屋局部变更、装修及家居配套服务完成后，甲方未经双方验收擅自使用，或未在通知的时间内组织验收，或无故拒绝办理书面交接手续的，均视为服务验收合格且甲方房屋局部变更、装修及家居配套服务交付完成，同时房屋毁损、灭失等风险即由乙方转移至甲方。甲方经乙方解释说明，已充分理解并知悉该房屋销售约定的交付（毛坯状态）与依照本合同约定对房屋局部变更、装修及家居配套服务的验收／交付为彼此完全独立的法律关系，双方对房屋的局部变更、装修及家居配套服务的权利及义务以本合同的约定为准。双方确认，该房屋销售现场展示的效果（含售楼广告、售楼书、样板房及其设备装修材料、售楼模型及媒体等）与本合同实际交付可能差异，最终应以按照本合同施工图纸、装修标准施工后实际交付的现场为准；5.房屋局部变更、装修及家居配套服务费用及材料设备的供应。甲方确认房屋局部变更、装修及家居配套服务费用包括但不限于乙方为实施房屋局部变更、装修及家居配套服务所需的施工费、材料费、机械费、人工费、管理费、设计费、税金、安全文明施工费、品牌经营费、技术措施费、商品运输安装费、成品保护费、智能家居费、咨询服务费等全部费用及乙方的合理利润。乙方应对供应的材料设备，提供产品合格证明；若材料设备不符合质量要求，应承担更换及由此发生的费用；6.房屋局部变更、装修及家居配套服务费及定金。双方商定本合同价款采用包干总价，房屋局部变更、装修及家居配套服务费为1041865元。其中，在签订本协议时支付定金50000元整。甲方同意选择分期付款的方式付款并承诺分六期付款；7.违约责任。乙方未能在约定期间交付的，自甲方书面催告交付函送达乙方之日起，应承担每天人民币伍拾元的违约金。若由于甲方在房屋局部变更、装修及家居配套服务费期间对施工人乙方干扰造成不能正常施工，致使乙方末能按约定期限交付的，乙方不承担违约责任，且甲方应支付每天人民币伍拾元的违约金。甲方构成根本违约的，应向乙方支付本房产本合同精装修总价款的百分之六十，作为甲方应承担的违约金。同时，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿相应损失。甲方在根本违约时，除承担本合同约定的其他违约责任外，还应赔偿乙方的一切实际损失，即：乙方有权在甲方已付合同款中扣除以下款项：包括但不限于违约金或乙方的损失、乙方因承担保证责任而产生的费用、因解除有关合同发生的各项费用（包括但不限于乙方因本工程产生的预期利润、因房屋局部变更、装修及家居配套服务本房产已支出的前期费用、材料准备费用、主张合法权利所产生的诉讼费、律师费、保全费、执行费、差旅费等各种费用）及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等，如该商品房已交付的，甲方还应乙方支付因房屋折扣费用造成装修价等值的损失部分）后，将剩余合同款（不计利息）退回甲方；如甲方已付房屋局部变更、装修及家居配套服务费不足以支付上述违约金、损失和费用的，则甲方还应予以补足。本合同经有权机关认定无效的，按甲方构成根本违约时的计算方式，计算甲方应向乙方承担的经济补偿，包括但不限于甲方因本合同支付给乙方的房屋局部变更、装修及家居配套服务费的百分之六十。本合同履行过程中，该房屋的《商品房买卖合同》被认定无效或解除的，甲乙双方确认：在此情形下，因本合同已无法继续履行，视同于甲方根本违约，本合同同时予以终止。甲方声明：甲方采用分期付款方式支付本合同价款的，在付清本合同约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务费前，乙方有权拒绝向甲方交楼且乙方不承担任何责任。关于所有权保留的特别声明：甲方未按期支付上述约定款项的，乙方有权保留在提供房屋局部变更、装修及家居配套服务过程中使用的装修材料、设备或设施、装饰或装置等添附物的所有权;8.房屋局部变更、装修及家居配套服务相关工程保修。本房房屋局部变吏、装修及配套服务相关工程保修责任期：卫生间地面防漏工程为五年，细木作、门窗工程为半年，隔墙和泥水工程为一年。灯具光源、五金小项、洁具龙头属正常损耗的项目不在保修之列，具体详见保修约定。由于甲方提供的材料质量问题、人为造成的损坏和不可避免的因素造成的损坏不在保修范围内。如保修期过后甲方需要进行维修，乙方应收取材料及人工费用。房屋局部变更、装修及家居配套服务相关工程施工质量问题和乙方提供材料原因造成损坏，由乙方保修。甲方人为造成的损坏和不可避免的因素造成的损坏不在保修范围内;9.合同解除和终止。有下列情形之一的，可以解除合同，包括甲乙双方协商一致、因不可抗力致使合同无法履行、因一方违约致使合同无法履行以及法律规定的其他情形。甲、乙方履行完本合同全部义务，房屋局部变更、装修及家居配套服务费尾款支付完毕，房屋已办理交付手续，本合同即告终止（但本合同保修及争议解决条款除外）。该《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》附件包括：1.《房屋装修示意图》；2.《房屋装修标准》；3.《装修工程质量保证书》；4.《收楼委托书》。 在附件《房屋装修标准》和《装修工程质量保证书》中，润景南宁公司列明了案涉房屋的精装室内装修标准和保修的范围及期限。而《收楼委托书》的主要内容如下：本人现自愿委托润景南宁公司对本人购买的房屋全权代理如下事项，包括代为领取及签收《入伙通知书》、代为验收并办理收楼手续和领取相关资料以及代为签收该房屋的钥匙等。本人确认自润景南宁公司代收钥匙之日，即视为龙光公司完成该房屋毛坯及交付手续。本委托书即视为本人授权润景南宁公司办理收楼的书面委托书，本人不再另行出具委托书。上述委托事项完全基于本人自愿，与任何第三方无关，且为不可撤销之委托。本委托书经本人签署后即时生效。委托期限至完成委托事项止。案涉房屋所在的19栋201号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、701号、702号、801号、802号、901号、902号、1001号、1002号、1101号、1102号、1201号、1202号、1301号、1302号、1401号、1402号、1501号、1502号、1601号、1602号、1701号、1702号、1801号、1802号、1901号、1902号、2001号、2002号、2101号、2102号、2202号、2401号、2402号、2501号、2502号、2601号、2602号、2701号、2801号、2802号、2901号、2902号、3001号、3002号、3101号、3102号、3201号、3202号、3301号、3302号、3401号、3402号、3502号房的业主均与润景南宁公司签订了《委托收楼书》。 而且，前述19栋的业主还与润景公司签订了两份《声明》和一份《商品房买卖合同登记备案证明》。其中，第一份《声明》的主要内容如下：本人为业主，业已办妥入伙手续。一、本人就房屋装修施工与润景南宁公司签订了协议，该公司有权进入房屋进行装修施工。为此，就相关事宜告知如下：（1）请允许并协助该司进入房屋进行装修工程施工；（2）除该司施工人员及管理处例行巡查人员外，不得第三方进入房屋；（3）本人不再就该司进场进行装修另行出具授权或许可。二、本人未按本房屋的《房屋装修委托合同》约定支付装修价款，在本人付清本房屋约定的装修总价款前，装修公司有权拒绝向本人交楼，房产公司、装修公司及物业公司均不承担任何责任，且不因此免除本人应缴而未缴的相关款项（包括但不限于物业管理费、水电费等费用）。本声明自本人签署之日起生效。 第二份《声明》的主要内容如下：本人已知悉现行法律法规及本市本地区关于商品房全装修、装修标准、房屋精装修等的相关规定，本人自愿不可撤销的委托深圳润景南宁公司及其分公司对本人在本楼盘购买的房屋进行房屋局部变更、装修及家居服务并接受该公司对本人在本楼盘购买的房屋装修标准进行局部升级改造以提升居住环境档次和舒适性。本声明自本人签署之日起生效。《商品房买卖合同登记备案证明》则主要载明楼栋、房号、面积、价格、网签时间、合同签订时间和合同备案时间等。韩晓松也签署了该份《商品房买卖合同登记备案证明》。 再查明，龙光公司成立于2015年8月7日，类型为有限责任公司，注册资本为5000万，法定代表人为王泽权，住所为南宁市良庆区五象大道399号，经营范围：房地产开发经营、建筑装饰工程、室内装潢设计。润景南宁公司成立于2017年6月16日，类型为有限责任公司分公司，经营范围为凭总公司资质联系业务。一般经营项目是：建筑装修装饰工程的设计与施工；园林绿化工程设计与施工。（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）。 案涉房屋所在的龙光·玖珑湖小区19栋住宅部分于2017年4月28日取得《商品房预售许可证》，证号：南房预字（2017）第099号。 南宁市住房保障和房产管理局于2017年5月25日发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》[南房（2017）409号]对南宁市房地产市场秩序进行了规范。其中，该通知第七条“加强全装修商品住房建设和销售管理”规定，（一）明确商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米，具体全装修分级指南由市城乡建委另行制定发布；（二）房地产开发企业建设全装修商品住房的，应在施工图设计文件中明确全装修标准和价格，一并交施工图审查机构审查。施工图审查机构应将上述内容纳入审查范围，不符合本市关于商品住房全装修分级指南和指导价格的，不予审查合格；（三）房地产开发企业销售全装修商品住房时，应结合全装修分级指南合理确定全装修价格，并与购房人签订房屋装修协议。装修协议应包括房屋交付标准、装修价格、装修主要材料及设备品牌型号、维修责任和纠纷处理方式等内容；（四）本通知印发前已取得预售许可的商品住房项目，应结合全装修分级指南，合理确定全装修价格。存在价格欺诈或合同欺诈的，由市物价局、工商局依法查处，房地产开发企业未履行处罚决定前，市住房局暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请。 2017年6月2日，南宁市城乡建设委员会作出了《南宁市城乡建设委员会关于印发的通知》。该通知的附件即为《南宁市商品住房全装修分级指南》。在该《南宁市商品住房全装修分级指南》中对于“全装修商品房”定义如下：“本指南所指全装修商品住房，是指由房地产开发企业统一完成商品房建设、装修程序，商品房装修一次到位，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水，燃气、通风、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，达到基本使用标准的商品住房”。而且，该《南宁市商品住房全装修分级指南》对于“商品住房全装修分级指南”规定如下：“（一）商品住房全装修装修应达到基本使用标准，从装修入手，整合提高商品住房的品质，达到相应等级的舒适程度；（二）商品住房全装修分为A、B、C三个等级，以建筑面积计算，其中A级全装修价格区间为2000-3000元/㎡、B级全装修价格区间为1000-2000元/㎡、C级全装修价格不应超过1000元/㎡。在该指南的“备注”中注明，“以上推荐标准供参考，实际装修标准按装修协议约定执行。” 本院认为：本案的争议焦点为：一、龙光公司、润景公司是否应向韩晓松交付案涉房屋？二、龙光公司是否应向韩晓松承担逾期交房的违约责任，并向韩晓松支付逾期交房的违约金？如应支付，违约金应当如何计算？三、龙光公司、润景公司是否应与韩晓松就剩余的装修款进行结算，如应结算，该装修款的数额应当如何计算？ 关于第一个争议焦点。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。具体在本案中，韩晓松主张龙光公司、润景南宁公司应根据案涉《商品房买卖合同》第九条约定的交付期限在2018年4月30日前向其交付案涉房屋，但龙光公司、润景南宁公司迄今尚未交付，故龙光公司、润景南宁公司应承担交付义务并承担违约责任。对于韩晓松的上述主张，龙光公司、润景南宁公司均不予认可，本院亦不予支持。本院不予支持的理由如下：第一，从韩晓松在2018年10月17日与润景南宁公司工作人员的聊天记录、（2019）桂0108民初675号案庭审中以及本案庭审中的陈述来看，韩晓松认可曾与润景南宁公司签订过《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》。而且，根据本案查明的事实，韩晓松在2018年1月25日至2018年5月8日期间向润景南宁公司进行了三次转款，且在润景南宁公司向韩晓松出具的《收款收据》中明确载明收到的是“装修款”。不仅如此，虽然韩晓松主张案涉房屋是毛坯房而非精装房，且龙光公司、润景南宁公司未按照案涉《商品房买卖合同》约定的毛坯房交付时间在2018年4月30日前向韩晓松交付毛坯房。但是，在约定的毛坯房交付时间到期后，韩晓松却又在2018年5月8日向润景南宁公司支付了一笔装修款，且未在当时向龙光公司、润景南宁公司提出过任何异议，明显不符合生活常理。因此，虽然双方当事人在本案中均未能向法庭提供案涉房屋的《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的原件或复印件。但是，结合韩晓松的陈述和转款行为以及案涉房屋所在楼栋19栋其他已售房屋的业主（以下简称“其他业主”）与润景南宁公司签订的《委托收楼书》和《声明》中载明的内容，本院认定韩晓松与19栋楼的其他业主相同均与润景南宁公司签订了《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》。第二，虽然润景南宁公司与其他业主在《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务总价均为1041865元。但是，润景南宁公司在本案庭审中自认与韩晓松之间约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务总价款为963750元，由于该自认并未违反法律规定，亦未加大韩晓松的责任并损害其利益，故本院认定润景南宁公司与韩晓松之间约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务总价款为963750元。第三，虽然韩晓松主张，其从未签过《委托收楼书》和《声明》委托润景南宁公司办理案涉房屋的收楼手续。但是，根据本案查明的事实，《委托收楼书》是《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的附件。而且，从案涉房屋所在的楼栋19栋其他已售房屋的情况来看，其他业主均与润景南宁公司签订了《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》附件四《委托收楼书》和两份《声明》。在《委托收楼书》中明确载明，当龙光公司承建的毛坯房建成后，润景南宁公司代业主领取及签收《入伙通知书》、代为验收并办理收楼手续以及领取钥匙和相关资料。而且，业主确认自润景南宁公司代收钥匙之日，即视为龙光公司完成该房屋毛坯及交付手续。《声明》中亦约定在业主未付清装修价款前，润景南宁公司有权拒绝向业主交付案涉房屋。不仅如此，《委托收楼书》和《声明》中载明的内容亦可与《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》第二条“甲方（即业主方，本院注）确认，该房屋一旦具备毛坯交付条件，由甲方不可撤销的授权乙方（即润景南宁公司，本院注）对该房屋进行毛坯验收，并签收对应的钥匙。自乙方代收钥匙之日，即视为甲方完成该房屋毛坯入伙及交付手续”的约定相对应。因此，韩晓松的该主张亦不符合常理。第四，虽然润景南宁公司在2018年1月26日出具的《收款收据》载明该公司收到韩晓松装修款289750元，但从刷卡记录来看，韩晓松仅于当日刷卡支付239750元，由于韩晓松并未提交证据证明其在2018年1月26日实际向润景南宁公司支付的金额为289750元，加之润景南宁公司亦不认可，故本院认定韩晓松在2018年1月26日仅向润景南宁公司转款239750元。因此，加上韩晓松另外两笔50000元和101100元转款，本院认定韩晓松在2018年1月25日至2018年5月8日期间向润景南宁公司转款仅为390850元。又由于本院前述已认定韩晓松与润景南宁公司之间约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务费总价为963750元。因韩晓松仅支付了390850元，尚欠963750元-390850元=572900元，而且《房屋局部变更、装修及家居配套服务》第九条违约责任亦明确约定，甲方采用分期付款方式支付本合同价款的，在付清本合同约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务费前，乙方有权拒绝向甲方交楼且乙方不承担任何责任。因此，润景南宁公司未将案涉房屋交付韩晓松亦有合同和法律依据。综上，由于韩晓松并未按照《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的约定按时足额支付房屋局部变更、装修及家居配套服务费，故龙光公司、润景南宁公司未向韩晓松交付案涉房屋并未违约且于法有据。因此，本院对韩晓松的前述主张不予支持，并认定龙光公司、润景南宁公司不应承担违约责任。 关于第二个争议焦点，由于本院前述已认定龙光公司不应承担违约责任，故对于韩晓松要求龙光公司支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，本院认为：第一，本院在前述已认定韩晓松与润景南宁公司之间签订了《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》。由于该合同合法有效，现该合同中明确约定了的房屋局部变更、装修及家居配套服务费，而韩晓松亦按照合同约定支付了部分服务费，足以证明韩晓松认可合同约定的内容和服务费用。第二，从本案《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的内容来看，该合同在第一条服务概况中载明的服务内容是房屋局部变更、装修及家居配套服务；在第五条房屋局部变更、装修及家居配套服务费用及材料设备的供应条款中明确约定，韩晓松确认房屋局部变更、装修及家居配套服务费用包括但不限于润景南宁公司为实施房屋局部变更、装修及家居配套服务所需的施工费、材料费、机械费、人工费、管理费、设计费、税金、安全文明施工费、品牌经营费、技术措施费、商品运输安装费、成品保护费、智能家居费、咨询服务费等全部费用及乙方的合理利润；第六条房屋局部变更、装修及家居配套服务费及定金条款中则约定双方商定本合同价款采用包干总价。因此，从上述条款的约定来看，装饰装修服务仅仅是该合同所包含的房屋局部变更、装修及家居配套服务内容中的一部分，而且该包干总价并非仅仅是装修款，而是包含了前述合同第五条约定的施工费、材料费和机械费等全部费用。第三，鉴定评估价值只是反映评估时的成本价值，而装饰装修服务属于附着于买卖房屋上的商品。该商品的形成是由房屋开发商、装修公司、材料商等各方分工劳动所形成，其在出售过程中会包含各方的预期利润。因此，反映到本案《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》约定的房屋局部变更、装修及家居配套服务费是润景南宁公司根据市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素,在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的,并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。第四，虽然南宁市住房保障和房产管理局和南宁市城乡建设委员会分别于2017年5月25日作出《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《南宁市城乡建设委员会关于印发的通知》，但该通知和分级指南并非法律、行政法规，不能对市场主体之间所订立的合同产生强制性约束力，且该分级指南的“备注”中亦明确载明“以上推荐标准供参考，实际装修标准按装修协议约定执行”。第五，龙光公司并非《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的合同相对方。因此，对于韩晓松认为本案应进行装修造价鉴定，且龙光公司、润景南宁公司应根据鉴定的结果与韩晓松结算装修款的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告韩晓松的诉讼请求。 案件受理费21465元，由原告韩晓松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 晖 人民陪审员  黄家兴 人民陪审员  黎金聘 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  詹 妮