福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1071号 原告：杨炜民，男，1972年2月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区天湖路****，公民身份号码。 原告：罗晓玲，女，1980年10月6日出生，汉族，住福建，住福建省厦门市思明区天湖路****份号码。 二原告的共同委托诉讼代理人：李小娟，北京市中闻律师事务所律师。 二原告的共同委托诉讼代理人：熊伟，北京市中闻律师事务所实习律师。 被告：唐银，女，1983年9月8日出生，汉族，住江苏省张家港，住江苏省张家港市金港镇长山村朝阳第**** 委托诉讼代理人：李春宇，江苏坤商律师事务所律师。 原告杨炜民、罗晓玲与被告唐银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，杨炜民、罗晓玲向本院申请财产保全并提供担保，本院于2020年5月11日作出（2020）闽0681民初1071号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人唐银名下址在江苏省张家港市金港镇阳光绿城花园26幢103室、26幢18＃车库、Ｃ区汽车位Ｃ11室等不动产（权证号：张房权证金字第000**39194、0000339195），不予唐银办理该房产变更登记手续，期限为三年；二、查封被申请人唐银名下号汽车、号汽车，期限为二年；三、冻结被申请人唐银名下微信、支付宝账户中的资金及理财产品总值1499000元，期限为一年。原告杨炜民、罗晓玲的共同委托诉讼代理人李小娟，唐银的委托诉讼代理人李春宇到庭参加诉讼。证人张宇到庭作证。本案现已审理终结。 杨炜民、罗晓玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除杨炜民、罗晓玲与唐银签订的房产买卖合同；2.判决唐银返还杨炜民、罗晓玲龙房权证字第201033**房屋所有权证、龙房房权证字第201033**屋所有权证、龙国用（2010）第GS0577号国有土地使用证、龙国用（2010）第GS0578号国有土地使用证；3.判决唐银赔偿杨炜民、罗晓玲的公证费损失8000元；4.判决唐银承担违约责任并支付杨炜民、罗晓玲违约金900000元；5.本案诉讼费由唐银承担。诉讼过程中，杨炜民、罗晓玲增加诉讼请求：判决唐银赔偿杨炜民、罗晓玲因房屋价格下跌而发生的预期利益损失1000000元。事实与理由：杨炜民、罗晓玲与唐银于2019年3月22日签订房产买卖合同，由唐银购买杨炜民、罗晓玲的福建省龙海市港尾镇汤头村凯城花园14幢15号房产（房屋所有权证号：龙房权证字第20：龙房权证字第**16号房产（房屋所有权证号：龙房权证字第20103383号：龙房权证字第**，合计3000000元。合同签订后双方向福建省厦门市鹭江公证处申请对房产买卖合同予以公证。该处依法公证并出具（2019）厦鹭证内字第16745号公证书。当天，唐银拿走案涉两套房产的所有权证书与国有土地使用权证原件。房产买卖合同约定，唐银应于合同签订后7个工作日内支付杨炜民、罗晓玲购房款1500000元，其中包含定金600000元；于2019年4月30日前支付购房款500000元；于2019年6月30日至2019年9月30日支付购房款1000000元。合同第六条第一项约定：若唐银违反合同约定，逾期超过15日的，杨炜民、罗晓玲有权解除合同，唐银应承担违约赔偿责任并向杨炜民、罗晓玲支付900000元违约金。杨炜民、罗晓玲多次催促唐银及时履行合同，但唐银至今未支付购房款。 唐银辩称：1.本案房产买卖合同是预约合同，不是本约合同，杨炜民、罗晓玲的诉讼请求没有生效的本约合同为依据。房产买卖合同第三条第1款中约定，“双方约定合同项下房产交易按房产买卖的方式进行。届时由甲方与乙方到房地产管理部门在本合同的基础上另行签订正式的房地产买卖合同，并办理房地产权属过户登记手续……”在房产买卖合同首部约定，双方约定“本着诚实信用的原则，……的买卖事宜进行预约，并订立本房产买卖合同，以资共同遵守”。当事人在合同中明确约定了将来双方在房地产管理部门以本合同为基础另行签订正式合同。因此该合同为预约合同。违反预约合同，只应承担缔约过失责任，赔偿范围仅限于守约方合理的成本支出费用，而不是赔偿本约项下的可得利益损失。因此杨炜民、罗晓玲主张违约金和可得利益损失缺乏事实基础，于法无据。2.房产买卖合同系杨炜民、罗晓玲单方面提供的格式合同，双方对房产买卖合同是本约合同还是预约合同在理解上发生争议时，应作出不利于提供格式合同一方的解释。3.杨炜民、罗晓玲违约在先，根据房产买卖合同第四条第1款约定“甲方应于本合同签订之日将上述房产交付给乙方使用”，合同签订后，杨炜民、罗晓玲未能按照合同约定交付房屋，房屋实际一直由杨炜民、罗晓玲控制和使用。唐银有权行使先履行抗辩权，拒绝支付房款。4.唐银未支付定金，房产买卖合同尚未生效。房产买卖合同第二条第1款约定乙方在合同签订之日起7个工作日内向甲方支付60万元定金和90万元首付款，该定金性质为成约定金，起到担保合同生效的作用，根据《中华人民共和国担保法》第90条“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定。本案中唐银因未按合同约定交纳定金，合同中关于定金的约定不生效。双方关于房屋买卖事项的约定虽然成立但未产生法律效力。故杨炜民、罗晓玲主张违约金的诉讼请求于法无据。5.即使认定唐银违约，合同约定的违约金显著过高，应当依法降低。根据《合同法》第114条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条以及最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法[2019]254号）第50条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案房屋买卖合同是预约合同，应以信赖利益损失为基础进行赔偿。因此本案违约金显著过高，应以应付房款为基数按照中国人民银行基准利率计算，总计不超过100000元。6.杨炜民、罗晓玲在当地拥有上百套商品房，涉嫌炒卖房屋，与国家政策相悖，涉案合同无效。根据《最高人民法院关于印发的通知》第31条，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。据了解杨炜民、罗晓玲在当地有好几十套房子，进行了多笔与本案交易模式相似的房产买卖。房屋无论涨跌，卖方都可以找买方主张损失，风险全部转移给买方。在国家出台政策遏制炒房行为的形势下，支持杨炜民、罗晓玲诉求与国家现行政策导向相悖。同意解除双方签订的房产买卖合同。 本院经审理认定事实如下：2019年3月22日，杨炜民、罗晓玲(杨炜民之妻)与唐银签订一份房产买卖合同，并办理了公证，同月26日到福建省厦门市鹭江公证处出具该合同的公证书。双方在合同中约定由唐银购买杨炜民名下址在龙海市港尾镇汤头村凯城花园14幢15号（复式）房产、14幢16号（复式）房产（房屋所有权证号分别为：龙房权证字第20103381号、第20103383号，国有土地使用证号分别为：龙国用（2010）第GS0577号、第GS0578号）。合同第二条约定：杨炜民、罗晓玲以每套1500000元的价格将上述两套房产转让给唐银。唐银应于合同签订之日起7个工作日内向杨炜民、罗晓玲支付购房首付款1500000元（包含定金600000元），于2019年4月30日前支付500000元，于2019年6月30日至2019年9月30日支付剩余购房款1000000元。合同第六条第一项约定：若唐银有违反本合同约定的情形，每逾期一日，应按总房价的万分之五的比例向杨炜民、罗晓玲支付违约金；逾期超过15日的，杨炜民、罗晓玲有权单方面解除合同，唐银应承担违约赔偿责任并向杨炜民、罗晓玲支付违约金900000元。同日，杨炜民、罗玲将上述两套房产的国有土地使用证和房屋所有权证交付给唐银，但未办理涉案房产的交付手续，合同签订后，唐银未依约支付购房款。 另查明，2019年3月22日，杨炜民、罗晓玲向福建省厦门市鹭江公证处支付公证费用8000元。 在本案审理中，2020年4月23日，杨炜民、罗晓玲的委托诉讼代理人李小娟向唐银的委托诉讼代理人李春宇收回涉案的房屋所有权证、国有土地使用证。 上述事实有福建省厦门市鹭江公证处（2019）厦鹭证内字第16745号公证书、收条、（2020）闽0681民初1071号民事裁定书以及双方当事人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。 关于本案房产买卖合同是否是预约合同的问题。唐银辩称本案房产买卖合同是预约合同，不是本约合同，其无需承担违约金和预期利益损失。从本案双方当事人签订的房产买卖合同的内容上看，合同当事人明确，且双方已就涉案房产买卖的总价款、履行期限和方式、违约责任和合同的解除条件进行约定，双方当事人在该合同中的权利、义务明确，并办理了公证，非双方约定将来订立合同的预先协议。唐银提出的辩解意见，与事实不符，不予采纳。 关于双方签订的房产买卖合同的效力问题。杨炜民、罗晓玲诉称双方签订房产买卖合同合法有效；唐银辩称杨炜民、罗晓玲在当地拥有上百套商品房，涉嫌炒卖房屋，与国家政策相悖，涉案合同无效。经查，根据杨炜民、罗晓玲举证的（2019）厦鹭证内字第16745号公证书，可以认定该房产买卖合同系杨炜民、罗晓玲与唐银双方就涉案房屋买卖的真实意思表示，合同中双方的权利、义务明确，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，该合同合法有效。双方应根据合同的约定履行义务承担责任。虽唐银申请证人张宇出庭作证欲证明其主张，但证人张宇在庭审明确其与杨炜民只见过两次面，在杨炜民、罗晓玲与唐银签订合同时其也不在场。张宇所作的陈述均是其本人的个人意见，不具有关联性，且唐银也未能再举出其他证据予以证明其提出的辩解意见，本院不予采纳。 关于对涉案房产的交付问题。庭审中，杨炜民、罗晓玲称因唐银购买该房产系用于投资，唐银本欲再购买另六套房屋，在双方签订合同后，就没有到现场看房，也没有接收该房产。唐银辩称涉案房产没有实际交付，但否认杨炜民、罗晓玲的诉称意见。经查，双方签约地点在厦门，而本案双方买卖标的物在龙海，签约地与房产所在地不在同一地方，而房产的交付需买卖双方共同配合完成，本案中，双方对涉案房产未能交付的原因各执一词，且均没有举证证明系哪一方的原因造成尚未交付房产，无法认定哪一方存在违约。唐银提出该辩解意见，与事实不符，不予采纳。 关于本案唐银是否违约、双方约定的违约金是否过高的问题。唐银辩称其未支付定金，合同未生效，不存在违约的问题。杨炜民、罗晓玲未将房屋交付其使用，违约在先。若认定唐银违约，双方约定违约金也过高。经查，在双方签订的房产买卖合同第二条第（1）项约定“乙方（唐银）应于合同签订后7个工作日内支付杨炜民、罗晓玲购房款1500000元，其中包含定金600000元；”该约定仅明确唐银支付的款项中有60万元为定金，唐银未按约支付款项，不影响房产买卖合同的效力，唐银已构成违约。而现双方买卖的房产尚未交付，也无证据证明系杨炜民、罗晓玲的原因所造成，唐银提出该辩解意见，于法无据，不予采纳。另双方在签订的房屋买卖合同第六条第一项约定：若唐银有违反本合同约定的情形，每逾期一日，应按总房价的万分之五的比例向杨炜民、罗晓玲支付违约金；逾期超过15日的，杨炜民、罗晓玲有权单方面解除合同，唐银应承担违约赔偿责任并向杨炜民、罗晓玲支付违约金90万元。从双方签订合同后的履行情况看，唐银未支付价款，杨炜民、罗晓玲尚未交付房屋，也未办理房屋变更登记手续。综合本案合同的履行程度、当事人的过错，结合本案房产买卖的总价款，唐银主张双方约定的违约金过高的辩解意见，本院予以采纳；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失’。”和《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，对双方约定的违约金予以调整。 本院认为，杨炜民、罗晓玲与唐银签订的房产买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行。合同签订后，唐银未依约支付购房款，已构成根本违约，杨炜民、罗晓玲要求解除双方签订的房产买卖合同，合法有据；唐银亦当庭表示同意解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，双方均同意解除合同，可以准许。因唐银的违约行为，致双方不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，杨炜民、罗晓玲主张唐银赔偿其支付的公证费用8000元，合法有据；对杨炜民、罗晓玲的主张的违约金问题，综合本案的具体情况，酌定由唐银支付杨炜民、罗晓玲违约金40万元。杨炜民、罗晓玲又提出要求唐银赔偿经济损失100万元，并举证淘宝网司法拍卖平台上与案涉房屋同栋同房型同面积房屋拍卖结果的网页截图，欲以证明现在案涉房屋每套价值约为100万元，与双方签订的合同价款相比，合同解除后，造成其损失100万元。经查，该证据与杨炜民、罗晓玲认为其损失100万元不具有关联性，不能认定杨炜民、罗晓玲有损失100万元的事实，杨炜民、罗晓玲的该项诉讼请求，缺乏依据。本案审理中，唐银已返还杨炜民、罗晓玲涉案房屋所有权证和国有土地使用证，本院不再予以处理。 综上所述，杨炜民、罗晓玲要求解除与唐银签订的房屋买卖合同，并要求唐银支付公证费用的诉讼请求予以支持，要求支付的违约金调整后予以支持。杨炜民、罗晓玲的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨炜民、罗晓玲与被告唐银于2019年3月22日签订的房产买卖合同； 二、被告唐银应于本判决生效之日起三十日内支付原告杨炜民、罗晓玲违约金400000元； 三、被告唐银应于本判决生效之日起三十日内支付原告杨炜民、罗晓玲8000元； 四、驳回原告杨炜民、罗晓玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费30800元，减半收取计15400元，由原告杨炜民、罗晓玲负担4690元，被告唐银负担10710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加上四份提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 黄清江 二〇二〇年六月十二日 法官助理 蔡志伟 书 记 员 卢铭智 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。