广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1098号 原告:吴婷，女，汉族，1989年6月1日出生，户籍所在地湖北省江陵县。 委托诉讼代理人：周志勇，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢兴旺，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。 被告：李昌辉，男，汉族，1967年10月14日出生，户籍所在地广东省廉江市。 被告：广西春秋房地产代理有限公司，住所地：广西北海市北海大道。 法定代表人：蔡耀宗。 委托诉讼代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 原告吴婷与被告李昌辉、广西春秋房地产代理有限公司（以下简称“春秋公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴婷及其委托诉讼代理人周志勇、谢兴旺，被告春秋公司的委托诉讼代理人罗轶群到庭参加诉讼。被告李昌辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴婷向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告吴婷与被告李昌辉、春秋公司于2018年8月16日签订的《房屋买卖合同》；2、请求人民法院依法判令被告李昌辉向原告返还购房款330万元及资金占用费308416.39元（资金占用费计算方式：以100万元为基数，按年利率6%，从2018年8月1日计算至2020年3月6日；以120万元为基数，按年利率6%，从2018年8月16日计算至2020年3月6日；以110万元为基数，按年利率6%,从2018年8月28日计算至2020年3月6日。以后以330万元为基数，按年利率6%另计至还清款项之日止），被告春秋公司对上述债务承担连带清偿责任；3、请求人民法院依法判令被告李昌辉、春秋公司共同向原告退还中介费63000元，两被告互负连带责任；4、请求人民法院判令被告李昌辉向原告赔偿所缴纳的各项税费及滞纳金635628.81元、水电押金10000元、装修押金2000元、装修花费7654元和物业费9513元，被告春秋公司承担连带清偿责任；5、请求人民法院依法判令被告李昌辉向原告支付违约金630000元，被告春秋公司承担连带清偿责任。事实和理由：2018年6、7月份，被告春秋公司与原告吴婷洽谈，声称其有一套独家代理的被告李昌辉所有的无争议优质别墅房源欲低价出售给原告，该房位于外沙海鲜岛西X幢（越南，原告有意向购买该套别墅用于装修经营餐饮。双方约定房屋价款630万元，首付款330万（含诚意金），剩余300万元待办理完毕不动产权证后按揭支付。在收到原告100万元诚意金后，被告春秋公司向原告开具了100万元收款收据，同时签订了《承购确认书》。2018年8月16日，原告与两被告签订正式的《房屋买卖合同》，合同约定原告吴婷购买被告李昌辉名下位于外沙海鲜岛西X幢（越南，面积为657.2平方米，总价630万元，中介费6.3万元。签订合同当日办理产权过户手续，定金100万元自动转为房款，首付款220万元（含已付100万元）产权过户前支付，还有110万元首付款于2018年8月31日前付清，剩余购房款300万元待房产过户给原告后通过银行按揭方式支付给被告，交易所产生的税费由原告支付。合同还约定，卖方对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，否则卖方应承担由此引起的一切责任。卖方不能按本合同约定将该物业售于买方，逾期30天，应退还全部已付款项并向买方支付该物业成交价10%的违约金。违约方需赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。签订合同当日，原告按约定向被告支付购房款120万元。随后，三方去北海市房产交易中心提交办理房屋过户手续。两被告提出，为了交易安全，由被告春秋公司派工作人员代理原告签领文件和领取不动产权证及代办银行按揭手续。此后，原告一直询问并催促两被告尽快办理房产证。2018年8月28日，原告再向被告支付购房款110万元，至此原告共计支付了合同约定的购房款330万元。2018年10月23日，原告自己及代被告李昌辉缴纳了税费及滞纳金合计635628.81元。2018年12月1日，被告李昌辉向原告交付不动产,原告进行装修，先后缴纳了水电押金、装修押金、装修费及按时缴纳物业费。2019年1月9日，原告在装修涉案房产时，案外人陈以谋、孙瑞力、周作新等人进行阻挠并报警，告知原告该房屋不是被告李昌辉个人所有，而是其4人共有，该三个共有人不同意出售涉案房产。之后，原告得知该房屋因涉诉于2018年8月17日被法院查封,（2018)桂0502民初3107号生效判决已确认房屋为陈以谋、孙瑞力、周作新和被告李昌辉四方按份共有，之后房屋变更登记至四方名下。陈以谋、孙瑞力、周作新并不同意出售该房屋，两被告对该事实早已知情，但一直隐瞒原告。原告认为，两被告的行为构成根本违约，致使该合同逾期且无法履行，不论是合同约定还是法定，该协议都应当解除。解除合同后，两被告应当退还共同收取的原告已支付的购房款330万元及资金占用费。被告李昌辉违约且存在重大过错，应当赔偿原告缴纳的税费、装修费、水电押金、装修押金、物业费、中介费等损失并支付违约金。被告春秋公司作为房产中介机构，违反诚实信用原则，在提供中介服务过程中故意隐瞒房屋产权共有及涉诉的事实，亦存在重大过错，应承担补充连带责任。该房屋至今都无法交易导致原告遭受重大损失，被告春秋公司所收取的中介费用理应退还给原告，同时按合同约定，违约方应向另一方赔偿中介费用，被告李昌辉也应对该中介费的退还承担责任。综上，望贵院判如所请。 被告春秋公司辩称，一、被告春秋公司仅仅是中介方而不是买卖双方，对于涉案房屋买卖合同是否应解除由法院依法认定；二、对于吴婷与李昌辉之间的交易，春秋公司不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任。首先，对于涉案房屋存在权利瑕疵的情况，春秋公司在促成交易时并不知情，李昌辉也没有告知春秋公司。涉案房屋买卖合同签订当日，吴婷与李昌辉一并到北海市房地产交易中心办理房屋转移登记手续，交易中心受理了转移登记。这意味着涉案房屋签订时并未被抵押查封，不存在法律上的权利瑕疵。对于春秋公司来说，根本无法预见涉案房屋日后出现被法院查封以及产权纠纷案件的情形。其次，出现涉案房屋被法院查封的情况后，交易中心会第一时间告知吴婷与李昌辉，而非春秋公司，且交易中心受理单上记载的电话也是吴婷及李昌辉的。换言之，原告对于涉案房屋于2018年8月19日被法院查封的情况是知情的。最后，原告是在交易中心受理了涉案房屋能够办理转移登记之后才将240万元购房款支付至春秋公司的银行账户，且春秋公司收款后必须根据约定将购房款转交给李昌辉。因为春秋公司作为中介方，其义务是促成双方的交易，而无权干涉或阻止当事人履行合同。综上所述，春秋公司由始至终都不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况及损害原告利益的行为，不应承担损害赔偿责任，原告主张春秋公司对630000元违约金承担补充清偿责任没有事实和法律依据。三、春秋公司已经完成了吴婷与李昌辉委托事项并促成交易，故原告支付的中介费不应退还。若法院认定该中介费需要退还，也应由导致涉案合同无法继续履行的李昌辉支付给原告。四、原告支付的购房款由被告李昌辉收取，原告主张春秋公司返还购房款及资金占用费没有事实和法律依据。五、若合同被依法解除，吴婷与李昌辉可以依据有效法律文书向税务部门申请退税，故税费并非原告的实际损失。并且原告在知道涉案房屋被查封之后才交税的。同时，原告提供的照片和收据无法证实其对涉案房屋进行装修的事实。即便原告已装修，也是在其知道房屋查封之后仍进行的，春秋公司对此没有任何过错，故原告主张春秋公司对相关的水电费、装修费及物业费承担清偿责任没有事实和法律依据。 被告李昌辉未作书面陈述，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证及庭审情况，本院认证如下：对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，因其与本案争议的事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： （代理方）甲方春秋公司与（买方）乙方吴婷签订《承购确认书》，主要内容为通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对位于外沙海鲜岛西X幢（越南房产有购买意向；乙方在签订本确认书时同意支付100万元给甲方代为保管，作为购买该房地产的诚意金。若业主同意该房地产售价为630万元或低于这个金额，并同意确认书第一条的各项条件，即视为乙方确认成交；乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价1%向甲方支付咨询及中介服务费。该确认书还约定了违约责任等其他事项。确认书落款时间为2017年8月1日，庭审时春秋公司主张该确认书应系2018年8月1日签订，2017年系笔误。 2018年8月16日，（卖方）被告李昌辉与（买方）吴婷、（经纪方）春秋公司三方签订《房屋买卖合同》，主要约定买卖之房屋（以下简称“该物业”）地址为外沙海鲜岛西X幢（越南，建筑面积为657.20平方米；房屋所有权证号为N北房权证2016字第××号，房屋所有权人为李昌辉；买卖双方同意该物业成交价为630万元，买方首付款为330万元，买方应于产权过户前付购房首付款220万元给经纪方账户，由经纪方代为支付给卖方，剩余购房首付款110万元，由买方于2018年8月31日前付清；剩余购房款300万元由买方申请银行商业贷款付清至卖方账户；买方应在签订本合同后30天内办妥按揭贷款申请手续，否则视为逾期付款；（合同第三条）三方约定于2018年8月16日到房产交易中心办理过户相关手续，交易中心受理过户之日起五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续；（合同第四条）卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠分、债务、税项、租赁以及解除抵押等事处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的全部责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付63000元作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1％向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10％作为违约金;卖方逾期交付该物业，或者未能及时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10％作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。 2018年7月28日，吴婷向春秋公司支付购房款10万元。2018年8月1日，吴婷向春秋公司支付购房款90万元。2018年8月16日，吴婷向春秋公司支付购房款120万元。2018年8月28日，吴婷向春秋公司分三笔合计支付购房款110万元。以上合计330万元，春秋公司分别出具收款收据确认收到吴婷支付的上述购房款，购房余款300万元至今未支付。2018年8月28日当日，吴婷向春秋公司支付中介服务费63000元，春秋公司出具收款收据确认收到中介服务费。 2018年6月23日，春秋公司向李昌辉转账支付5万元，备注外沙海鲜岛西X幢（越南定金。2018年8月10日、8月13日、8月22日，春秋公司分别向李昌辉转账支付涉案房屋购房款45万元、45万元、200万元。2018年10月23日，吴婷以纳税人李昌辉的名义缴纳了涉案房屋买卖的个人所得税、城市维护建设税、增值税等合计512545.9元（500528.52元＋12017.38元），吴婷以自己的名义缴纳了涉案房屋买卖的印花税、契税合计123082.91元（5元＋123077.91元）。吴婷已缴纳涉案房屋买卖税款合计635628.81元。 庭审时，吴婷称李昌辉约于2018年10月份将房屋交付其使用，其在接收房屋后向物业公司交纳了水电、装修押金、物业费，并支出装修费用。广西龙地物业服务有限公司于2019年1月2日出具收据，确认收到涉案房屋水电押金10000元，于2019年11月2日出具收据，确认收到涉案房屋的装修押金2000元。根据广西龙地物业服务有限公司出具的缴费通知及收据，涉案房屋已交2019年1月至2020年1月共计13个月的物业费及公摊电费合计9513元。根据吴婷提供的2019年1月11日出库单及2019年1月2日供货单显示，原告对涉案房屋进行修整、砍树、拆门、砌围墙等合计花费7654元（3800元＋3854元）。 2018年8月14日，案外人陈以谋因与李昌辉的共有纠纷向本院申请诉前财产保全，请求查封涉案房屋，本院于2018年8月16日作出（2018）桂0502财保78号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。同日（2018年8月16日），买卖双方到北海市房产交易中心申请办理涉案房屋的转移登记手续。2018年8月17日，北海市房产交易中心收到本院查封裁定后停止为双方办理涉案房屋的转移登记手续。 2020年3月16日，吴婷向本院提出诉前财产保全申请，请求：1、查封李昌辉按份共有的位于北海市房地产属李昌辉名下24%份额部分【房屋所有权证号：桂（2019）北海市不动产权第00XXXXX号】，上述房地产查封限额为1500000元；2、查封李昌辉名下位于北海市地上建筑物，上述房地产查封限额为2000000元。本院于2020年3月17日作出（2020）桂0502财保25号民事裁定书，裁定查封上述房屋。吴婷已预付诉前保全费5000元。 2020年4月10日，吴婷向本院提出财产保全申请，请求冻结李昌辉名下的银行账户，冻结限额60万元。本院于2020年4月21日作出（2020）桂0502民初1098号之一民事裁定书，裁定冻结李昌辉银行账户，冻结限额60万元。吴婷已预付诉讼保全费3520元。 根据北海市不动产登记资料查询结果证明显示，截至2020年3月3日8时56分，坐落于外沙海鲜岛西X幢（越南不动产，由权利人李昌辉、周作新、孙瑞力、陈以谋占有的份额为24%、28%、24%、24%。涉案房屋现空置。 本院认为，原告吴婷与被告李昌辉、（经纪方）春秋公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应恪守履行。合同签订后，原告吴婷按约支付购房首付款，履行了合同的主要义务，但被告李昌辉因涉案房屋与其他人共有纠纷涉诉，导致涉案房屋被司法机关查封，且生效判决确认涉案房屋为李昌辉与案外人陈以谋、孙瑞力、周作新按份共有，最终无法办理过户登记手续至原告名下，构成违约。故原告请求解除其与被告李昌辉、春秋公司于2018年8月16日签订的《房屋买卖合同》，有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，李昌辉、春秋公司应将已收取的购房款返还给吴婷。根据庭审查明的事实，吴婷已经按合同约定支付春秋公司购房首付款330万元，春秋公司仅转账支付290万元（45万元＋45万元＋200万元）购房款给李昌辉，余40万元至今仍未支付给李昌辉。本院认为，春秋公司为提供中介服务的公司，按照合同约定履行代收购房款的义务，但春秋公司没有证据证明已将代收的全部购房款支付给李昌辉，因此，李昌辉应将收取的290万元购房款返还给吴婷，春秋公司应将收取的40万元购房款返还给吴婷。春秋公司向李昌辉转账支付的5万元，发生在涉案房屋买卖合同签订之前2个月，春秋公司没有证据证实该5万元与本案有关，本院不予采信。 关于吴婷因李昌辉的违约行为而遭受的实际损失。《房屋买卖合同》约定交易所产生的税费由买方吴婷支付，吴婷主张其所缴纳的各项税费合计635628.81元为其实际损失。本院认为，本案房屋转让交易不成，交易双方未办理房屋权属变更登记，缴纳人对于已缴纳的相应税费可依法申请相关税务部门予以退还。因此，吴婷以纳税人李昌辉的名义缴纳的涉案房屋买卖个人所得税、城市维护建设税、增值税等合计512545.9元，因并非以吴婷名义缴纳，吴婷无法自行办理退税，可作为吴婷的实际损失；而吴婷以自己的名义缴纳的涉案房屋买卖印花税、契税合计123082.91元，吴婷可自行到相关税务机关办理退税，待退税无法全部退回，损失确定时再另行主张权利，本案以吴婷名义缴纳的税费不应在本案中认定为其实际发生的损失。原告吴婷还主张其在接收涉案房屋后为装修而交纳的水电押金、装修押金为其实际损失，本院认为，吴婷交纳的水电及装修押金可自行向物业公司申请退回，目前原告没有证据证明无法退回造成损失，故吴婷交纳的水电及装修押金不应在本案中认定为其实际发生的损失。此外，吴婷主张其支出了物业费9513元及装修费7654元，有其提供的物业公司出具的交费凭证及装修出库单、出货单等证据证实，本院予以采信。综上所述，本院认定原告吴婷的实际损失为529712.9元（512545.9元+9513元+7654元）。 被告李昌辉违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告吴婷既要求被告李昌辉赔偿实际损失又要求被告李昌辉按年利率6%支付资金占用费，还要求被告李昌辉支付违约金63万元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，资金占用费与违约金性质相同，实为违约金，违约金主要以补偿性为基本功能，兼顾合同实际履行情况、实际损失等。本案中，原被告双方在合同中约定了违约金条款，即合同总价款630万元的10%，即违约金63万元。因被告李昌辉的根本违约，导致原告的合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，原告的实际损失为529712.9元，兼顾合同的实际履行情况，原告主张按照合同约定支付违约金63万元并无过分高于造成的实际损失（529712.9元×130%），属于合理范围之内，故原告吴婷要求被告李昌辉支付违约金63万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。上述违约金已足以弥补资金占用费、税费、装修费及物业费等损失，故原告再行请求被告赔偿资金占用费、税费、装修费及物业费等损失，没有法律依据，本院不予支持。另，本案为合同纠纷并非侵权纠纷，连带清偿责任为法定之债，本案原告主张被告春秋公司对李昌辉上述债务承担连带清偿责任，无法律依据，本院不予支持。 关于原告请求被告李昌辉、春秋公司退还中介服务费63000元的问题。原告吴婷与被告春秋公司的居间合同纠纷，与本案房屋买卖合同基于相同的法律事实，为避免当事人诉累，本院一并处理。本案中，涉案合同签订的同一天，涉案房屋被本院裁定查封，次日北海市房产交易中心收到本院查封裁定后便停止为双方办理涉案房屋的转移登记手续。春秋公司为买卖双方提供居间服务，在提供居间服务时没有尽到审慎义务，在法院裁定查封涉案房屋后，没有及时将涉诉查封情况告知原告，最终导致涉案房屋交易无法继续履行，损害了原告的利益，不得要求支付报酬，故原告请求被告春秋公司退还中介服务费63000元，本院予以支持。基于合同相对性，原告请求被告李昌辉返还中介服务费，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、解除原告吴婷与被告李昌辉、广西春秋房地产代理有限公司于2018年8月16日的签订《房屋买卖合同》； 2、被告李昌辉返还购房款290万元给原告吴婷； 3、被告广西春秋房地产代理有限公司返还购房款40万元给原告吴婷； 4、被告李昌辉支付合同解除违约金63万元给原告吴婷； 5、被告广西春秋房地产代理有限公司返还中介服务费63000元给原告吴婷； 六、驳回原告吴婷的其他诉讼请求。 案件受理费46528元，保全费8520元，两项合计55048元，由原告吴婷负担9118元，由被告李昌辉负担45930元（该费用原告已预交，被告李昌辉在履行上述义务时一并付还给原告吴婷）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费46528元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  罗传晖 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  张彩玲 书 记 员  黄琳琳