贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初1721号原告（反诉被告）：王小庆，男，土家族，1999年1月3日生，住所地贵州省沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：王开春，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴多美，贵州贵达律师事务所律师。被告（反诉原告）：于文波，女，汉族，1959年6月24日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王真平，贵州玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，贵州玉顺律师事务所律师。原告王小庆与被告于文波房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告于文波在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用简易程序,于2020年5月26日公开开庭进行了审理，王小庆及其委托诉讼代理人王开春、吴多美，于文波委托诉讼代理人王真平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王小庆向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告购房款和定金共计12万元;2、判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2019年5月5日，原被告及贵州佰嘉房地产经纪有限公司（以下简称佰嘉公司）签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将贵阳市观山湖区房屋卖给原告，总价款91万元，首付205225.5元,原告于当日支付佰嘉公司意向金2万元，后转为定金，原告另向佰嘉公司支付23660元佣金。2019年5月11日，原告向被告支付首付款10万元。后因原告家人生病，剩余首付尾款未及时支付，原告向被告作了合理解释，请求宽限一定时间。但被告及佰嘉公司于2019年6月1日向原告发出《关于支付房款的通知》，原告数日后收到该通知，被告未给予充分时间筹款，于2019年6月20日又向原告发出《解除房屋买卖合同的通知》，同日，被告从佰嘉公司处收回涉案房屋产权证，将该房屋转卖他人。等原告筹足首付款尾款准备支付时，被告称已另行出售，不再接受原告尾款。经双方多次协商未果，原告特依法提起诉讼,望支持原告诉请。被告（反诉原告）于文波对本诉进行答辩并向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人立即向反诉人支付违约金182000元；2、本诉、反诉的诉讼费由被告承担。事实及理由：双方当事人及佰嘉公司2019年5月5日签订《房地产买卖居间协议》，约定反诉人将案涉房屋卖给被反诉人，总价款91万元，首付款205225.5元，被反诉人应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（如需）后交付佰嘉公司；若任何一方未按约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，被反诉人未按约定支付房款，导致反诉人权益严重受损，反诉人及佰嘉公司2019年6月1日向被反诉人送达《关于支付房款的通知》，要求被反诉人在20天内及时缴纳尚欠房款，同时反诉人也通过微信、电话等多种方式，要求被反诉人及时支付房款。但直至2019年6月20日，被反诉人仍未履行合同义务，反诉人依法向被反诉人送达了《解除房屋买卖合同的通知》，该通知经被反诉人收悉并手持通知拍照，明确合同解除的原因在于被反诉人根本违约。现依法提起反诉，望判如诉所请。原告（反诉被告）王小庆对反诉辩称，本案反诉人没有法定解除权及约定解除权，反诉人没有按照法律规定给反诉人留出3个月的合理期限，仅在1个多月的时间要求被反诉人支付尾款55000元，即便违约也系部分违约，并非根本违约。被反诉人未支付剩余尾款系家人生病住院需要救治，反诉人未给被反诉人喘息时间即擅自将房屋转售他人。反诉人擅自解除合同给我方造成重大经济损失，根据合同约定，系我方不购买房屋才构成违约，但我方支付首付款12万元后一直尽可能地筹集剩余尾款，系反诉人早早将房屋另售他人导致合同目的无法实现，我方不构成违约，不应承担违约责任，希望法院公平判决。若法院认定我方违约，则请求对约定的违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：2019年5月5日，于文波（甲方、出卖方）与王小庆（乙方、买受方）及佰嘉公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》及附件，约定的主要内容有：1、甲方将其所有的位于贵阳市观山湖区房屋出售给乙方，总价款91万元，该房屋设立抵押。2、如甲方在本协议上签字，则乙方支付的意向金转为定金，甲方同意定金交丙方保管，待甲方签订本协议后1日内乙方应补足定金至2万元，甲方同意继续将该定金交丙方保管，若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方出取回由丙方保管的定金；若甲方违约不出售该房地产，则应当向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。3、首期房价款205225.5元（含已支付的全部定金、尾款12万元），乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后交付丙方，由丙方转付甲方银行专项用于偿还甲方借款，甲方应于收到该笔款同时偿还借款余额（若有不足，甲方自行补足），并办理抵押注销手续。4、本协议生效后甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议，违约方应按照本协议总房价款的20%向守约方支付违约金。上述协议签订当日，王小庆向于文波支付2万元定金。2019年5月9日，于文波家人通过微信向佰嘉公司工作人员转账5000元以办理提前还贷手续，当日该工作人员回复客户次日不能转款，要等到周一，故周三才能办理还款。2019年5月11日，王小庆向于文波支付房款12万元。后佰嘉公司工作人员一直通过微信与王小庆联系付款事宜，并称房东着急用钱，直至2019年5月23日王小庆因故仍未确定付款时间。后于文波家人直接向王小庆发送短信催促付款，并询问2019年6月3日前能否付款，若不能付款，将视为违约，王小庆未回复。2019年6月1日，于文波、佰嘉公司共同向王小庆发送一份《关于支付房款的通知》，称其购买案涉房屋，根据合同约定，尚欠55000元才能向银行办理房屋按结（原文如此）手续，现因你未及时支付该款，将导致无法办理银行手续，严重影响本次交易与合同的最终履行，请在收到本通知后20天内，及时交付尚欠款项，以便中介办理有关手续。同日，王小庆出具一份便函，内容为：今我王小庆收到了《关于支付房款的通知》，同意在20天内拿到钱来与出售方于文波、房屋中介机构佰嘉公司去银行办理房屋按结（原文如此）手续。2019年6月20日，于文波向王小庆发送一份《解除房屋买卖合同通知》，内容为：你向我方购买房屋，由于你方没有履行付款义务，经我方正式通知，在规定期限内仍未付款，该行为已构成根本违约，现我方通知你方，正式解除与你方签订的房屋买卖合同，本通知到达你方时生效，请在收到本通知后，速与我方联系处理解除合同后的事宜。该通知王小庆确认收到。2020年4月3日，王小庆以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。于文波随后提起反诉并提出如前反诉请求。本院认为，本案争议的焦点系王小庆是否构成违约。对此焦点，本院意见如下：本案中双方当事人签订的房屋买卖合同及其附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自己的义务。案涉房屋买卖合同并未明确约定王小庆支付首期房款205225.5元的具体期限，但明确了该款项系用于偿还于文波提前偿还案涉房屋按揭贷款以便促进交易，从买、卖双方及中介机构工作人员的微信、短信记录来看，于文波急于出售案涉房屋并通过另行加价的方式促成提前还款，但王小庆一直存在拖延行为，在2019年6月1日于文波及中介机构共同向其发出书面催促付款通知之后，王小庆也自行出具书面材料承诺在2019年6月20日前准备好剩余款项与于文波、中介机构共同去办理提前还款手续，但在其承诺期限届满后，其仍未履行付款义务，于文波向其发出书面解除合同的通知后，其亦未提出异议，则依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达后三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，王小庆事实存在经书面催告及自行承诺仍未履行付款义务的违约行为，根据合同约定，于文波向其书面通知解除合同，王小庆收到通知后未及时提出异议，在2020年4月3日方向本院起诉要求返还价款，则案涉房屋买卖合同已经解除。王小庆称系未能付款系因家人生病住院，但2019年6月20日之前付款系其自行书面承诺，且从庭审中双方提交的证据来看，在此前的沟通过程中王小庆从未向中介机构或于文波告知过此事，其庭审中提交的住院病历显示“王秀荣”住院系在2019年6月30日即超过其承诺付款期限之后，王小庆以此主张其不构成违约不能成立。合同既然已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，王小庆有权要求于文波返还已付房款，于文波亦有权按照合同约定要求王小庆支付违约金或者赔偿损失。于文波系按照合同约定的总价款20%违约金提出主张，王小庆请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中于文波除提供了向佰嘉公司工作人员转账支付5000元称系办理提前还贷费用外并未就其损失提供任何证据，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，合同约定的违约金明显过高，根据本案实际情况，本院酌情支持违约金25000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、于文波于本判决生效之日起十日内返还王小庆购房款120000元；二、王小庆于本判决生效之日起十日内支付于文波违约金25000元；三、驳回王小庆的其他诉讼请求；四、驳回于文波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1500元（已减半收取），由于文波负担，反诉案件受理费1970元，由王小庆负担1500元，于文波负担470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年六月三日书记员 杨梦江