黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初8685号原告：赵彦龙，男，1965年6月15日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：郎书文，黑龙江中实律师事务所律师。被告：黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区河沟街******。法定代表人:吴小军，职务:董事长。委托诉讼代理人:闫惠玲，黑龙江承启律师事务所律师。原告赵彦龙与被告黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵彦龙的委托诉讼代理人郎书文、被告黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司（以下简称禧年房地产）的委托诉讼代理人闫惠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵彦龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付自2014年4月2日至实际办理完毕房屋权属证书之日止的逾期办理权属证书违约金暂计614192.09元（四套房产总价格1849000元为基数，以同期银行贷款利率上浮30%，分段累计计算的违约金。违约金暂计至2019年3月18日）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月12日原告与被告共同签订编号为10043的《商品房买卖合同书》。合同约定被告将位于南岗区红军国际1号公寓住宅用房13层1、2、3、4、15、16、17号房产以人民币800万元出售给原告，该合同没有约定进户时间及逾期办理权属证书的违约责任。后原告与被告就其中的1、4、16号房产另行签订了《商品房买卖合同》，该三套房产总价格为6151000元。故2、3、15、17号房产的总价为1849000元。合同签订后，原告依约支付了上述房屋全部购房款，但被告至今未给原告办理房屋权属登记证书，给原告造成了巨大的经济损失。原、被告间签订的《商品房买卖合同》未对逾期进户违约金进行约定，故原告依据《关于审理商品房买卖合同纠纷按价适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。被告黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司辩称，原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告所述的基础事实不属实，原告所述依据2012年5月12日的合同签约购买，该栋公寓楼1301、1302、1303、1304、1315、1316、1317原告通过本院其他诉讼将1301、1304、1316以另外签订合同为准，已在本院向被告起诉索要。根据该份合同，现尚剩1302、1303、1315、1317四套房产，该四套房产应以该份合同单价履行合同，且应将该份合同其他房产所购买价款从该部分款项扣除。双方在合同中约定的进户前以测算报告为准，按照产权面积多退少补，在其所购买的13层1、2、3、4、15、16、17中，实际测量面积为525.68平方米，合同面积为518平方米，该份合同的价款是每平方米16000元，如果按照该份合同的原始价款和原始房屋面积，原告应补交房差款。原告已经在本院另诉1301室，房款为3329000元；1316室，房款为1452000元；1304室，房款为137万元。三处房产的诉讼时依据的合同价款总计为6151000元。双方在合同中约定了合同价款为8288000元，扣除减免28800元，原告所付的房屋兑价款为8259200元，扣除上述已诉三套房产6151000元，其余四套房产在本合同中应为原告缴纳了2108200元，按合同履行单价为16000元，原告按16000元一平方米的价款购买上述四套房产的房屋对价款，现尚未交足。所以，原告所述被告尚未为其办理产权证，实属原告尚未履行先行给付义务，无权要求被告履行后行义务，原告应当履行在先，即先交足购房款，方能向被告主张权利。另外，被告不存在应为其办理房屋产权证的义务，因为办理房屋产权证只需购房人持有购房发票，自行到相关房屋产权部门办理即可。因原告尚未交付购房款及房屋面积的差价款，没有获得商品房购房发票，是自行未履行合同义务。原告在未履行先行义务之前，请求法院判令被告承担逾期办理房屋产权证的违约金没有事实和法律依据。其次，原告所述主张如果按照其所谓的违约金计算时间起点，至今已五年之久，按民事诉讼法的时效计算，已超过时效，原告不能得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告举示的证据一、商品房买卖合同一份。证据二、编号为0044620、0044660、0044665收据及2012年6月13日收据一张。证据三、2014年1月2日0044722号收据一份。证据四、原告自行制作违约赔偿计算表一份。证据五、2012年11月1日签订的编号为一手贷字工行和兴支行（2012）531号贷款合同、2012年10月30日签订的编号为一手贷字工行和兴支行（2012）522号贷款合同、2012年11月12日签订的编号为一手贷字工行和兴支行（2012）551号贷款合同。本院对原告举示证据一、二、三、五的真实性予以确认。对证据四，因系原告自行制作，本院不予采信。被告举示证据一、房屋面积测绘报告四页及2012年5月12日原、被告双方签订的合同复印件一份。证据二、2019年3月29日1316号房产的起诉书一份、1301号房产起诉书一份、1304号房产起诉书一份。证据三、1301号、1304号、1316号房产商品房买卖合同复印件各一份。本院对被告举示证据一中2012年5月12日原、被告双方签订的合同复印件、证据二、证据三的真实性予以确认。关于证据一中的房屋面积测绘报告四页，与本案无关联性，本院不予采信。经本院审理查明，赵彦龙与禧年房地产于2012年5月12日签订房屋买卖合同显示：“1、甲方（出卖人）为禧年房地产，乙方（购买人）为赵彦龙。出卖人以出让方式取得位于南岗区红军街与河沟街至国民街至马家沟河的土地使用权。2、买受人认购的房产是公寓式住宅房。甲、乙双方于2012年5月12日签订本认购协议，乙方自愿认购甲方在南岗区开发区的红军国际一号公寓住宅用房13层1、2、3、4、15、16、17号房产，该套房屋按图纸参考建筑面积518平方米，该房产按建筑面积出售。（以实测的建筑面积为准）按哈尔滨市房产住宅局指定的测量公司测算的销售报告中的建筑面积为准，进户时按产权建筑面积多退少补。3、一次性付款。按每平方米/建筑面积16000元/平方米计算，此价格含楼层差，总单价合计16000元/平方米。房屋总金额约8288000元整。4、预售约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准。并按房产住宅局测量公司测量的销售报告中表明的建筑面积为准。进户时多退少补。出卖人应在2012年10月31日之前，依照国家的地方人民政府的有关规定，该项目经有关部门验收合格，并取得商品房交付使用批准文件。”关于上述合同中第四条第四项显示手写免交28800万元。对此条款当事人双方存在争议。庭审中，赵彦龙称免交28800万元是笔误，当时双方真实的意思表示是免交288000元。被告禧年房地产称被告只给原告免交了28800元，不存在减免288000元的事实。2012年5月12日签订商品房买卖合同书中约定禧年房地产出卖7套房屋给赵彦龙分别为1301号、1302号、1303号、1304号、1315号、1316号、1317号。本案诉争的房屋仅为1302号、1303号、1315号、1317号四套房屋。1301号房屋案外人赵兆于2012年10月25日与禧年房地产签订哈尔滨市商品房买卖合同（合同编号12089800004）约定，建筑面积132.16平方米，商品房总价款为332.9万元，现金付款116.9万元，商业贷款216万元。案外人赵兆为购买1301号房屋，于2012年11月12日签订个人购房借款/担保合同（编号[一手贷]字[工]行[和兴]支行[2012]年[551]号），向中国工商银行股份有限公司哈尔滨和兴支行贷款216万元。1304号房屋案外人崔晓东于2012年10月24日与禧年房地产签订哈尔滨市商品房买卖合同（合同编号12089800002）约定，建筑面积64平方米，商品房总价款为137万元，现金付款48万元，商业贷款89万元。案外人崔晓东为购买1304号房屋，于2012年11月1日签订个人购房借款/担保合同（编号编号[一手贷]字[工]行[和兴]支行[2012]年[531]号），向中国工商银行股份有限公司哈尔滨和兴支行贷款89万元。1316号房屋案外人张立梅于2012年10月24日与禧年房地产签订哈尔滨市商品房买卖合同书（合同编号12089800003）约定，建筑面积68.28平方米，商品房总价款145.2万元，现金给付51.2万元，商业贷款94万元。案外人张立梅为购买1316号房屋，于2012年10月30日签订个人购房借款/担保合同（编号[一手贷]字[工]行[和兴]支行[2012]年[522]号），向中国工商银行股份有限公司哈尔滨和兴支行贷款94万元。上述1301号、1304号、1316号三套房屋因分别与禧年房地产另行签订了正是备案的哈尔滨市商品房买卖合同，不在本案诉争房屋内，已在本院另行诉讼。另查明，根据赵彦龙出具的两份收据显示，2012年6月13日禧年房地产出具收据载明，房款450万元；2014年1月2日禧年房地产出具收据载明，交款单位赵彦龙，收款方式POS机，人民币43120，收款事由，补交房款33120元，补交贷款10000元。上述款项共计4543120元，禧年房地产庭审质证时认可均已收到。庭审中,当事人双方均认可,2012年5月12日签订商品房买卖合同书中出卖的7套房屋中的1301号、1304号、1316号三套房屋双方另行签订了正式备案的商品房买卖,三套房屋的总价款6151000元禧年房地产已经实际收到。根据双方当事人的陈述及提供三套房屋的三份商品买卖合同及三份借款合同显示，三套房屋的总价款6151000元中，2161000元为首付款，3990000元为银行商业贷款。三套房屋合同中约定的2161000元首付款包含在4543120元中。即禧年房地产收到款项共计8533120元（先行交付4543120元+1301号、1304号、1316号三套房屋银行商业贷款3990000元=8533120元）。扣除禧年房地产实际收到1301号、1304号、1316号三套房屋购房款共计6151000元，剩余实际收到款项为2382120元（8533120元-6151000元）。庭审中，禧年房地产认为共计收到本案诉讼的1302号、1303号、1315号、1317号四套房屋，购房款2108200元。赵彦龙认为共计给付本案诉讼的1302号、1303号、1315号、1317号四套房屋购房款1849000元。根据赵彦龙与禧年房地产于2012年5月12日签订商品房买卖合同书显示七套房屋1301号、1302号、1303号、1304号、1315号、1316号、1317号，合同约定的总价款为8288000元（未扣双方当事人有争议的减免房款）。1301号、1304号、1316号三套房屋的商品房买卖合同约定的总价款为6151000元，即本案四套涉案房屋合同约定总价款为8288000元-6151000元=2137000元（未扣除双方当事人有争议的减免房款）。再查明2012年5月12日签订商品房买卖合同书显示七套房屋1301号、1302号、1303号、1304号、1315号、1316号、1317号按图纸参考建筑面积为518平方米。1301号房屋商品房买卖合同约定，建筑面积132.16平方米，1304号房屋商品房买卖合同约定，建筑面积64平方米，1316号房屋商品房买卖合同书约定，建筑面积68.28平方米，三套房屋商品房买卖合同约定的建筑面积共计264.44平方米。庭审中双方当事人对三套房屋合同中约定的建筑面积共计264.44平方米均无异议。即涉案四套房屋合同中约定按图纸参考建筑面积为518平方米-264.44平方米=253.56平方米。2014年1月2日禧年房地产分别向赵彦龙出具了盖有禧年房地产财物专用章的水电费、包烧费、空调初装费收据。本院认为，赵彦龙与禧年房地产于2012年5月12日签订房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同各方当事人应按照合同约定履行。根据庭审查明的事实，按照上述合同约定，7套房屋合同约定的总价款为8288000（未扣除双方当事人有争议的减免房款），其中本案涉案四套房屋合同约定的价款为2137000元（未扣除双方当事人有争议的减免房款）。禧年房地产实际收到款项为8533120元，扣除双方另案三套房屋交付的购房款6151000元，剩余款项为2382120元。即款项2382120元已高出本案涉案四套房屋合同约定价款2137000元（未扣除双方当事人有争议的减免房款）。即赵彦龙已按照合同的约定履行了交付合同中约定的253.56平方米的购房款义务。庭审中禧年房地产主张，根据涉案四套房屋合同约定，该房产按建筑面积出售。（以实测的建筑面积为准）按哈尔滨市房产住宅局指定的测量公司测算的销售报告中的建筑面积为准，进户时按产权建筑面积多退少补。禧年房地产认为本案涉案四套房屋，赵彦龙尚有1625280元未给付，但禧年房地产现有证据不能证明上述主张，本院不予采纳。赵彦龙已提供证据证明其已经按照合同约定履行了主要合同义务。双方当事人之间关于涉案房屋面积补差款的争议，禧年房地产可以另行主张权利，但不能成为禧年房地产不按合同约定履行义务的理由，故禧年房地产未在约定时间履行办理房屋不动产证的义务已属违约，应承担违约责任。庭审中,禧年房地产认可本案涉案四套房产赵彦龙交纳了2108200元,故赵彦龙诉请要求按照1849000元为基数支付违约金,不影响禧年房地产的利益，不违反法律规定，本院予采纳。关于违约金的截止时间，应以出卖人将符合办证条件的相关手续递交不动产登记部门时间为其履行合同义务完毕的时间节点，此后登记部门办理时间及购房者迟延领取期间不应归于被告的违约责任期间。关于诉讼时效及计算标准，禧年房地产抗辩支付违约金已过诉讼时效。赵彦龙于2014年1月2日进户，违约金应自2014年4月2日开始计算诉讼时效，原告于2019年4月30日向本院起诉主张权利，原告诉请部分超过诉讼时效，故应以原告向法院起诉之日起向前推算三年即自2016年4月30日起原告主张的违约金未超过诉讼时效，应予以保护。故本院支持以1849000为基数，自2016年4月30起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至被告向不动产登记机关递交办理不动产转移登记申请及相关必备资料之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于审理一、被告黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告赵彦龙红军国际一号公寓住宅用房13层1302号、1303号、1315号、1317号房产的违约金（以1849000为基数，自2016年4月30起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至被告向不动产登记机关递交办理不动产转移登记申请及相关必备资料之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；二、驳回原告赵彦龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9942元，由黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司负担5965元，由被告赵彦龙负担3977元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 蒋月姣人民陪审员冯然人民陪审员梁园二〇二〇年六月三日书记员 李       欣       欣