广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初888号原告：劳传忠，男，1976年10月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：刘晓荣，广东流溪律师事务所律师。被告：广东南学英才投资管理服务有限公司，住所：东莞市南城区。法定代表人：肖丽，职务：董事。委托诉讼代理人：龚可澜，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑾瑜，广东安国律师事务所实习律师。原告劳传忠与被告广东南学英才投资管理服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后，依法由审判员肖少珍适用简易程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告劳传忠的委托诉讼代理人刘晓荣及被告广东南学英才投资管理服务有限公司的委托诉讼代理人龚可澜到庭参加了诉讼。庭外，双方当事人协商无果，本案现已审理终结。原告劳传忠诉讼请求：1.判决被告向原告退还入场费65000元的五分之一（13000元）、装修费58000元的五分之一（11600元）、2019年7月1日至2020年9月1日商铺预期收益20000元、违约金13000元、押金20000元及利息（利息自2019年7月1日起按每日千分之三计算至还清款项日止）；2.本案诉讼费由被告承担。起诉的事实和理由：2015年5月20日，原告与被告在广州南洋理工职业学院共同签订《大学生创新创业实训基地入场合同》，合同约定经营期限为2015年9月1日至2020年9月1日。原告按照双方签订的合同投资、装修商铺、经营管理。2019年6月27日，广州南洋理工职业学院向原告发出收回商铺经营场地通告，该通告说明广州南洋理工职业学院与被告的合作期限为2014年7月1日至2019年6月30日，并于2019年7月1日开始停水、停电，要求原告必须于2019年7月10日前撤离该经营场地。原告迫于无奈于2019年7月1日撤离该经营商铺。原告与被告经多次协商无果，为维护原告合法权益，故诉至法院。原告劳传忠为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：《大学生创新创业实训基地入场合同》；入场费发票2张；基地押金发票1张；基地商家押金处理函；2017年3月3日至2019年7月1日章祖辉交易明细；装修费收款收据；租金转账记录（手机打印件）；《关于收回商铺经营场地的通告》；庭后补充提交：章祖辉、廖章轩的两份情况说明；庭后补充提交：涉案商铺现状照片。被告广东南学英才投资管理服务有限公司辩称，1.根据双方签订的合同，原告在被告指定的区域经营，首次共需投入入场费65000元，该费用已由被告对涉案场地进行装修，原告已实际使用并消耗，被告无需返还；原告提供的装修费收款收据，未载明装修具体名目，亦无发票佐证，真实性存疑。另装饰装修包括炉具、餐具、凳椅、灯具等，上述工具均可以被带走，不属于装饰装修范围，其他装饰装修物原告已实际使用并消耗，故被告无需返还装修费11600元。2.原告提交的章祖辉银行账户交易明细并非原告账户明细，与本案无关，无法证明涉案商铺真实收入情况。违约损失赔偿的对象，应以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该利益需具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。原告主张赔偿全部经营利润亏损，超出了合同的履行利益和被告签订合同时可预见的损失范围。3.2019年6月27日，广州南洋理工职业学院未征得被告同意，单方发出收回商铺经营场地的通告，被告不予认可，目前双方正在协商解决，待矛盾解决后，原告与被告之间的合同可继续履行。原告私自搬离涉案商铺，且未向被告办理交接手续，故未实际结业，被告不应退还押金及利息，且不构成违约，无需支付违约金。4.原告私自搬离涉案商铺，目前仍拖欠被告自2019年4月20日至5月20日的水电杂费2507元，故应予以偿还。被告广东南学英才投资管理服务有限公司在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：水电杂费单（被告自行制作）；庭后补充提交《共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议》（复印件）。经审理查明，2015年5月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《大学生创新创业实训基地入场合同》，双方约定由乙方以投资入场形式获取经营面积为82.2㎡的场地经营餐饮店，经营地址为南洋理工学院创新创业基地二层2007档，准入经营期限自2015年9月1日至2020年9月1日，共计60个月；乙方在甲方指定区域经营，首次共需投入场费65000元，经营期限内每月按25元/平方米缴管理服务费（每年收取9个月），每年缴纳管理费18495元（82.2㎡×25元/㎡×9个月），管理费均在每年的9月1日收取；为保证基地的正常运营，乙方须向甲方交纳履约保证金20000元，在乙方正常经营满2年后，5个工作日内甲方退还该保证金。如乙方违反本合同，则甲方将没收该保证金；合同签订后如无本合同约定条款出现，则甲乙双方不得终止合同，否则按违约处理，违约方向守约方支付准入场费总额的20％作为违约金。合同签订后,原告按照合同约定于当日向被告支付19500元入场费订金，于2015年6月8日向被告支付入场费余款45500元，押金20000元。2015年9月22日，厦门佳禧装饰材料有限公司向原告出具《收款收据》一张，载明原告装修款共计58000元。2018年9月28日，被告向广州南洋职业学院创业基地各商家出具《关于南洋基地商家押金处理的函》，承诺“广大商家交纳的履约保证金自商家结业之日起（按照实际结业日期计算）一个月内一次性全部归还给商家，超出日期按照每日千分之三计算利息。”2019年6月27日，广州南洋理工职业学院向原告发出《关于收回商铺经营场地的通告》，通告载明“广州南洋理工职业学院于2014年7月16日与广东南学英才投资管理服务有限公司签订的关于‘共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议’的约定，双方合作期为2014年7月1日至2019年6月30日，广州南洋理工职业学院决定合作期满后不再续签协议（已于2019年5月24日将《终止‘共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议’的函》递交给广东南学英才投资管理服务有限公司）。函中明确告知广东南学英才投资管理服务有限公司组织做好合作期满的退场工作，于2019年7月10日前将所有商户撤离原协议约定的区域，清理并搬走其所属财产，双方办理交接手续。”庭审中，原告自述于2019年7月1日，广州南洋理工职业学院对原告的经营场地进行停水停电处理，同日原告搬离租赁的经营场所。庭后，本院依职权就本案相关问题发函至广州南洋理工职业学院，该学院复函如下：1.该学院与被告于2014年7月16日签订《共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议》，双方约定合作期限为2014年7月1日至2019年6月30日。2.涉案落款日期为2019年6月27日的《关于收回商铺经营场地的通告》是由该学院下发各商户的通知，其内容属实。3.涉案的2007档商铺于2019年7月1日起未继续经营，但相关财物仍留在商铺内，该学院至今未对商铺内财物进行清理，并未收回商铺。4.该学院与被告签订合作协议，仅与被告进行水电费的结算。被告自2019年4月20日起未向该学院交纳水电费，欠缴水电费共计25277元，2019年4月20日前水电费按实收取。根据合作协议约定，企业入驻基地必须经该学院审核批准，被告自行将商铺出租给劳传忠未经该学院审核批准，与原告的商铺租赁合同由被告自行签订，与商铺之间的水电费结算也由被告自行负责，该学院未与原告进行水电费结算。另查，广州市从化区工商行政管理局于2016年4月20日颁发涉案商铺的营业执照，商铺名称为：广州市从化江埔蓝扬巴夫美食店，经营场所：广州市从化区江埔街环市东路1123号实训2号楼，注册号：440122600282496，经营者：廖章轩。庭审中，原告陈述该商铺登记经营者廖章轩为其朋友，但实际经营者是原告和案外人章祖辉，商铺对外名称是“牛仔君汉堡店”。庭后，案外人章祖辉出具《关于南洋理工学院商铺的说明》，确认：“涉案商铺是其本人与劳传忠、廖章轩三人合伙经营，其中劳传忠签订铺面租赁合同，廖章轩担任店长并申办营业执照，其本人负责收银和出纳。”廖章轩出具《关于广州南洋理工职业学院商铺情况说明书》，确认：“广州南洋理工职业学院商铺是其与章祖辉、劳传忠共同经营，于2015年5月20日由劳传忠作为代表与被告签订入场合同，之后办理营业执照时由廖章轩担任经营者。”2017年3月3日至2019年7月1日，户名为章祖辉，账号为62×××78的中国建设银行账户共收到分别来自支付宝、微信支付、饿了么公司、百度外卖等公司的转账若干。本院认为：本案为租赁合同纠纷。因被告与广州南洋理工职业学院的协议到期后并没有续约，原告与被告签订的《大学生创新创业实训基地入场合同》期限从2015年9月1日至2020年9月1日，已超出被告与广州南洋理工职业学院签订的《共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议》中至2019年6月30日的期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，被告与原告签订合同中所约定期限超出被告与广州南洋理工职业学院所签订协议中约定的期限的部分无效。无效过错责任在于被告，其余部分有效。广州南洋理工职业学院基于与被告的协议在期限届满时收回场地并无不当。被告对合同有效部分应承担违约责任，对合同无效部分承担过错责任。因此，原告的相应损失，应由被告承担。关于退入场费问题。原告已依约向被告支付入场费65000元,商铺租赁期从2015年9月1日至2020年9月1日共5年，即60个月。由于原告于2019年7月1日根据广州南洋理工职业学院发出的《关于收回商铺经营场地的通告》撤场，时至收回场地时原告尚有14个月的合同期限，被告应赔偿该部分损失，故被告返还入场费应为15166.67元（65000元×14个月/60个月），现原告请求被告退还入场费13000元在上述范围之内，为原告自由处分其民事权利，故本院予以支持。关于赔偿装修费问题。本案中，被告虽对装修费收据有异议，但原告对案涉商铺进行装修是事实，且装修费58000元亦在情理之中。由于原告在装修后已使用了四年时间，本院根据《最高人民法院》第十一条第一款之规定，认定被告应退还原告装修费11600元（58000元的五分之一）。对于原告经营美食店而购置的炉具、餐具、灯具、凳椅等物品是其经营所必需的工具，且可以带走，不属于装饰装修范围，故对该部分损失不予计算。关于退还保证金及利息问题，被告向南洋职业学院创业基地各商家发函承诺“自商家结业之日起（按照实际结业日期计算）一个月内一次性全部归还给商家，超出日期按照每日千分之三计算利息。”本案中广州南洋理工职业学院复函确定涉案商铺于2019年7月1日起未继续经营，并发出通告告知商家撤场，原告也无法继续经营，故被告应自2019年7月1日起一个月内向原告返还履行保证金，故原告请求被告返还保证金20000元，本院予以支持。至于利息部分，原告请求按照每日千分之三的标准计算过高，考虑原告的资金占用损失，本院酌定利息应以20000元为基数，从2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息自2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至被告实际还清款项止。关于违约金支付问题。根据原、被告双方签订的《大学生创新创业实训基地入场合同》第五条“本合同签订后，如无本合同约定条款出现，则甲乙双方不得终止合同，否则按违约处理，违约方向守约方支付准入场费总额的20％作为违约金”之约定，原告请求被告支付违约金13000元，理据充分，故本院予以支持。关于赔偿商铺预期收益问题。原告请求被告支付2019年7月1日至2020年9月1日商铺预期收益20000元，但原告提供的证据并不足以证明商铺的预期收益，且该2个月恰逢暑假，学生放假，商铺收益存在大幅减少情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，本案原告已主张违约金，违约金已足以弥补原告损失，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告主张原告拖欠水电费等相关费用，因双方并没有进行结算，被告亦未与广州南洋理工职业学院结算并垫付相关费用，被告提供的证据不足以证明原告欠款金额，且被告亦未提起反诉，故本案不予处理，双方可另行处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二百二十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东南学英才投资管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还入场费13000元、赔偿装修费损失11600元、支付违约金13000元，合计37600元给原告劳传忠；二、被告广东南学英才投资管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金20000元及利息（利息以20000元为基数，自2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至被告实际还清款项之日止）给原告劳传忠；三、驳回原告劳传忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1005元（原告劳传忠已预交），由原告劳传忠负担350.1元，被告广东南学英才投资管理服务有限公司负担654.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇二〇年六月九日书记员  高淑仪