陕西省西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0111民初212号 原告（反诉被告）：马红娜，女，汉族，1980年11月5日生，住西安市灞桥区。委托代理人：袁琦，陕西睿思律师事务所律师。委托代理人：张萍，陕西睿思律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西铠达投资（集团）有限责任公司，住所地：西安市新城区。（以下简称铠达公司）法定代表人：徐振疆，该公司经理。委托代理人：张丽娜，陕西权诚律师事务所律师。委托代理人：江余进，男，汉族，1983年6月10日生，住西安市新城区，该公司员工 原告马红娜与被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人张萍，被告的委托诉讼代理人张丽娜、江余进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》及《变更协议》；2.依法判令被告返还原告房租租金297870元及占用上述资金自2014年9月25日至判决履行之日止期间利息78559.08元（暂计算至2019年10月31日）；3.判令被告向原告支付违约金50042.16元（从2015年3月26日开始暂计算至2019年10月31日）。事实与理由：2013年被告对外宣称纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）为证件齐全准现房商铺，原康复路批发市场商户将整体搬迁到该商贸城，对不直接经营商铺的客户可由被告统一组织管理经营。原告根据被告宣传于2014年9月25日与被告签订了《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，并依约一次性支付297870元租金。合同还约定了商铺使用期限为10年，合同签订后6个月内被告应将商铺使用权交付原告。后因商铺不具备交付条件双方又于2014年12月25日签署《变更协议》变更，此后所涉商铺一直不具备交付条件，无法正常经营使用，且该康复路商贸城至今未正式开业，导致不能实现合同目的。按照合同约定，被告逾期交房超过90日的，自超过之日起至实际交付之日止按原告投资款的万分之一作为违约金。被告铠达公司辩称，1.2014年12月25日原告领取4089号商铺的钥匙，并且验收商铺符合使用条件，马红娜的商铺已经在2014年12月25日交付使用。2014年9月25日原告与铠达公司签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》（以下简称投资合同）。2014年12月25日马红娜领取了商铺钥匙并验收商铺合格。铠达公司已经将商铺交付给马红娜，履行合同主要义务。涉案商场在2014年后半年开业，铠达公司为扶持商户经营，让利给商户，与马红娜签订《变更协议》，其商铺使用期限和物业费起算时间变更为从2015年4月1日起计算。铠达公司在2014年12月25日已经履行合同约定的交付房屋义务。2.案涉康复路商贸城在2014年下半年开业，马红娜一直正常使用商铺从事经营活动。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况”并且导致租赁房屋无法使用的，承租人才可请求解除合同。结合本案实际情况,马红娜不符合该司法解释规定的条件，其无权解除合同。铠达公司有多组证据显示，案涉商场在2014年下半年已经开业，商场可以正常经营。马红娜一直正常使用商铺从事经营活动，2017年以后马红娜因自身原因擅自停业、撤场。在铠达公司与商户的其他诉讼中，商户也承认使用商铺从事经营活动。涉案商城虽未经竣工验收、消防验收，但并不影响商铺正常使用，商场一直可以正常经营（见铠达公司提供的第三组、第四组证据）。马红娜的解除请求，不符合司法解释第8条的规定，应予以驳回。3.原告无权要求解除合同，其要求退还投资款诉请无法律和事实依据。依法应当驳回其诉讼请求。原告与铠达公司之间签订的投资合同合法有效，双方应当依约履行合同约定。铠达公司在2014年12月25日交付商铺，双方变更约定，使用期限从2015年4月1日开始计算使用期限，到起诉之日其已经使用5年零1个月。本案实际是因为原告投资未获利，但这属于商业风险。现因投资未获利而要求解除合同并退还全部投资款，其实质是将商业风险全部转嫁给铠达公司，该行为有悖于诚实信用原则。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。并提出反诉请求：一、请求依据合同约定解除陕西铠达投资（集团）有限责任公司与马红娜于2014年9月25日签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》和2014年12月25日签署的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书变更协议》。二、马红娜承担违约责任，依据合同约定不退还其投资款，并即刻腾交房屋。三、马红娜交纳自2015年4月1日至今拖欠的物业费22490元（暂计算至2020年4月1日）。四、本案诉讼费用由原告承担。原告针对反诉辩称，双方现就合同解除已形成一致意见，合同应从原告向被告发出解除通知之日起解除。原告在接收商铺后，因得知商铺未经竣工验收及消防验收，因担心人身安全问题而未按照合同或变更协议的要求营业，未营业的原因不在原告，涉案合同的解除责任应归责于被告，原告不应承担任何违约责任。被告交付的房屋不符合合同目的，原告无法按合同目的有效使用，不应承担任何物业费。被告反诉第二项诉讼请求要求原告承担违约责任不退还投资款，该违约金数额远超过实际损失，依法亦不应支持。经审理查明，2014年9月25日原告（乙方）与被告（甲方）签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，约定乙方投资297870元获取甲方建设的纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）四层4089号商铺的10年使用权及利用该商铺的经营收益权；自合同签订之日起6个月内，甲方应将商铺钥匙交于乙方，甲方向乙方交钥匙之日即为甲方商铺交付之日；逾期超过90日，自超过之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付乙方已付投资款的万分之一作为违约金，合同继续履行；双方一致同意由甲方指定管理本市场的物业管理公司。乙方必须严格遵守甲方或者物业公司关于本市场营业时间的规定，不得提前或推后营业时间。每年擅自停业、歇业累计超过30天的，甲方有权解除合同，乙方无条件同意解除合同，且乙方不得要求甲方退还投资款；乙方所拖欠各种应交款项费用达1个月（含1个月）以上的，甲方有权解除合同。当日原告支付被告297870元。2014年12月25日被告将商铺钥匙交付原告，同时双方签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书变更协议》，约定为切实考虑乙方的利益及投资回报，基于长期合作、共同发展的原则，甲方决定在计算乙方投资商铺使用期限起始时间及物业费收取起始时间方面给予乙方予以变更，甲乙双方确认乙方投资商铺使用期限为10年，自2015年4月1日开始计算使用权期限；2015年4月1日以前乙方应缴纳的物业费由甲方向该项目物业公司支付，乙方不予支付。双方确认主合同第八条第2款（乙方必须严格遵守甲方或者物业公司关于本市场营业时间的规定，不得提前或推后营业时间。不得擅自停业、歇业，擅自停业、歇业的视为违约，每年擅自停业、歇业累计超过30天的，甲方有权解除合同，乙方无条件同意解除合同，且乙方不得要求甲方退还投资款。）延期至2015年6月1日起执行。同日原告（乙方）与陕西铠达物业管理有限责任公司（甲方）签订物业服务合同，约定乙方使用纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）四层4089号商铺，物业服务期限自2014年12月1日至2019年11月30日止，物业管理服务费收费标准：按建筑面积7.56元/月·平方米。嗣后原告经营案涉商铺一段时间。目前案涉商铺原告未正常经营，该商铺也未消防验收。审理期间原被告于2020年6月4日对案涉商铺进行了交接。上述事实，有《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》、《变更协议》、收据、物业服务合同及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，内容符合房屋租赁合同的法律特征，原、被告之间的法律关系实际为房屋租赁合同关系。该投资合作经营合同书及双方签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书变更协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告起诉要求解除上述投资合作经营合同书及变更协议，被告于2020年4月28日提出反诉亦要求解除投资合作经营合同书及变更协议，故本院确定原、被告之间的投资合作经营合同书及变更协议于2020年4月28日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因租赁合同系继续性合同，合同解除不具有溯及力，合同解除后的租金应不再履行，但合同解除前已履行部分租金，原告应予以支付，鉴于双方合同已履行期间为2015年4月1日至2020年4月28日，被告实际占有期间至2020年6月4日故原告应支付被告租金154076.32元（297870元÷10年×5年+297870元÷10年÷365天×63天）退付款应为143793.68元。但考虑到疫情影响应减免原告二个月租金4964.50故被告实际返还原告租金138829.18元，原告要求利息损失，无事实根据及法律依据，本院不予支持。被告虽然未按投资合作经营合同书约定的时间交付商铺，但原被告于2015年4月15日交接商铺钥匙时签订的变更协议约定自2015年4月1日开始计算使用权期限。据此原被告对商铺的交付时间进行了变更，原告要求被告支付违约金无事实根据，本院依法不予支持。虽案涉商铺未经消防验收，但并未影响正常使用且也未违反双方合同约定交付条件，故原告中途退场，停止营业超过30日，违反合同约定已构成违约，应承担相应的违约责任，双方合同约定原告违约不退还投资款数额过高，本院酌定以二个月租金为违约金由原告赔付被告4964.50元，鉴于被告并非物业服务合同的相对方，被告反诉要求物业费于法无据，本院不予涉及。因本案审理期间原、被告已对涉案房屋钥匙进行了交接，故此不再涉及腾房，被告反诉腾交房屋已实现，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条之规定，判决如下：一、马红娜与陕西铠达投资（集团）有限责任公司于2014年9月25日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》及2015年4月15日签订的《变更协议》自2020年4月28日起解除。二、陕西铠达投资（集团）有限责任公司于判决生效后15日内返还马红娜投资款138829.18元。三、马红娜于判决生效后15日内支付陕西铠达投资（集团）有限责任公司违约金4964.50元。四、驳回马红娜其余诉讼请求。五、驳回陕西铠达投资（集团）有限责任公司其余反诉请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费元7698原告已预交，该费用由被告负担2698元，于判决生效后15日内直接给付原告。原告自行负担5000元。反诉案件受理费3053元，反诉原告已预交，该费用由反诉原告负担1053元，反诉被告负担2000元于本判决生效后三日内给付反诉原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长  韩立军审  判  员 贺延昌审  判  员  何晓莉二0二0年六月二十二日书记员赵冰 1