福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初3759号 原告四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司，住所地福建省龙岩市新罗区铁山镇洋头村铁山镇政府办公楼**703-704，统一社会信用代码：913508020913742859。 负责人姜开国，董事长。 委托诉讼代理人廖永红、张雪楚，福建欧顿律师事务所执业律师。 被告钟昌彪，男，1989年11月1日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原告四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司与被告钟昌彪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告钟昌彪支付原告尚欠物业费1931.3元及利息（自起诉之日起至款清之日止、按年利率6%计算的利息）。事实与理由：2017年9月25日，原告（乙方）与龙岩兴想房地产开发有限公司（甲方）签订《福建省前期物业服务合同》，约定：一、物业名称兴想江山名筑二区，分三期开发建设；二、期限为三年，自2017年10月31日起至2020年10月30日止。合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。三、乙方提供物业服务的主要内容：1、保管相关的工程技术资料、承接查验资料；2、负责物业共用部位的日常维修、养护、管理；3、负责共用设施设备的日常维修、养护、管理；4、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5、负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等等。七、物业管理费为高层住宅每月1.8元/平方米（实际按每月1.5元/平方米计算）。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前缴纳物业服务费……。车位使用费及停放服务费、代办服务费和特约服务费、违约责任。十、物业管理用房，建筑面积1396.5平方米，位于**楼第**，归全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押，并不得改变物业管理用房的用途。十一、物业承接查验，（一）甲方在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与乙方办理承接查验手续等等。 合同签订后，原告即为该小区被告等业主提供约定的物业服务。被告系兴想江山名筑二期5#楼1602室业主，房屋面积为74.46平方米，于2017年10月22日入住该小区，有预缴了一年的物业费1340.4元。自2018年10月22日至2020年3月31日，被告尚欠原告期间以74.46平方米、按1.5元/平方计算的物业费1931.3元。原告曾多次向被告催要物业管理费，2020年4月10日，原告向被告邮政快递发出《律师函》，要求被告给付期间物业费1931.3元、公摊水电费588.2元等。原告因催讨未果，2020年5月11日，为此请求判如所请。 被告辩称，对原告诉请的事实无异议。一、原告未按物业服务合同履行义务。1、被告验房时对原告公司提出卧室墙粉刷空鼓，餐厅方柱粉刷空鼓，厨卫地面找平层空鼓，但原告公司未安排整改修复。2、前期物业管理混乱，不提供材料堆放场地，限制业主自购材料进场，迫使业主与原告公司挂靠的材料供应商购买建筑材料。3、被告于2018年2月5日装修完毕后，多次催告原告公司入户安装楼宇可视电话，但原告公司2019年5月26日才安装完毕。4、2018年7月28日原告公司向被告收取水费127.5元，属乱收费，应予退还。5、违反合同第十条规定，改变2号楼一层物业管理用房用途，擅自做主租赁给个人开超市，且不按要求公示收支。6、未按合同第十一条规定，对物业进行查验，明知供水、供电、供气、通信等配套设施未获得准许使用文件不符合交房条件，仍按符合要求接受，串通开发商欺诈业主交房，导致业主蒙受损失。7、5号楼一梯一层架空层设置电动车充电区未征询本栋业主意见，也未公示安装方案，带来安全隐患。8、8号楼一梯2层4套单元房打通开设居家养老服务照料中心，改变住宅用途，损害业主利益。9、经开发商授意承接大套客厅中控部位倒板事宜，因商品房未能竣工验收合格，无法按期进行倒板施工，导致大套业主维权。二、原告串通开发商欺诈业主交房。1、根据合同约定，出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房，开发商通知业主交房时间实际已经逾期交付，开发商为减少交房违约损失，与原告公司串通，明知供水、供电、供气、通信等未获得准许使用文件不符合交房条件，在房屋没有竣工验收合格的情况下，欺诈业主交房，装修好刚刚入住就被劝退撤离，导致业主蒙受经济损失。2、《前期物业服务合同》是由开发商指定并签约，兴想房地产开发有限公司由成都中营房地产开发有限公司投资成立，兴顺物业公司、成都中营房地产公司均由福建聚赢房地产集团有限公司投资成立，以上公司实际控制人均为林振兴。3、交房时提供的福建省新建商品房住宅质量保证书均未填写竣工验收核验日期，证明小区房屋没有竣工验收合格，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定。4、2018年3月28日，龙岩市新罗区住建局住房和城乡建设局作出的龙新建（2018）126号《处理意见》，指出二区一期项目符合地基工程单桩竖向承载力检测报告是虚假检测报告。2018年6月19日，龙岩市新罗区住建局住房和城乡建设局作出龙新建纪要（2018）12号《会议纪要》，同意2018年6月15日兴想世家二区一期工程通过竣工验收，可以交付使用。 综上，原告未按物业服务合同履行义务、串通开发商欺诈业主交房违约在先，导致业主蒙受经济损失。被告有权拒绝缴纳物业费并要求原告与开发商共同承担违约责任。请求依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、不动产登记信息证明、物业费及水电公摊费用明细、律师函、邮政快递回单等证据。上述证据，被告对真实性无异议，对原告提交的证据，可以证明原告诉请的事实，本院予以确认并在卷佐证。 被告针对其抗辩提供以下证据：1、2018年7月28日原告出具的编号尾数为8468号《收款收据》，左上角备注“代”，证明乱收水费127.5元。2、《房产验收确认书》，证明交房时房屋存在前述空鼓等问题。3、燃气业务受理单、入户检查卡、生活用电申请表、质量保证书、紧急停电通知、通知、e龙岩互动截图复印件等，证明交房后案涉房屋不具备交付条件，水、电、气等都没有完全安装好。4、照片四张，证明业主和物业人员发生纠纷；把住宅打通变成居家养老服务中心；电动车充电区设置在五号楼一层架空层，存在危险。5、《协议书》三份及截屏照片，证明物业公司和兴想房地产公司实际控制人都是同一个人，小区于2018年5月还在主体施工，案涉房屋不具备交房条件。6、龙岩市新罗区住建局住房和城乡建设局的龙新建（2018）126号《处理意见》和龙新建纪要（2018）12号《会议纪要》，证明抗辩行政依据。上述证据，原告对真实性无异议，但认为：1、水费127.5元系被告装修时产生的水费，因水表当时尚未过户而代为水务公司收取的水费，故左上角备注“代”。2、交房时房屋存在空鼓属房屋质量问题，与原告提供物业服务无关联。3、设立养老中心及充电桩，系服务社区和小区居民。4、住建部门作出的**《处理意见》和**《会议纪要》，系针对小区开发商，与原告无关联。5、开发商与原告公司系不同的法人，依法独立承担民事义务。对被告提交的上述证据，可以证明被告抗辩的事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，龙岩兴想房地产开发有限公司系兴想江山名筑二区开发建设单位，据此，原告与龙岩兴想房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。本案中，被告作为兴想江山名筑二期5#楼1602的业主，《福建省前期物业服务合同》第七条规定“物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取”，被告作为该物业合同的相对方，在于2017年10月22日入住并装修居住、接受原告提供的物业管理服务后，应当履行按期向原告交纳物业管理费的义务。2017年10月22日至2018年10月21日的物业费1340.4元，被告已经预缴扣抵，现被告尚欠原告自2018年10月22日至2020年3月31日、以74.46平方米、按1.5元/平方计算的物业费1931.3元，事实清楚，被告应限期给付。同时，被告未按时履行义务，既违反了合同约定，对其他按约缴纳物业费的物业使用人及业主而言亦显失公平，在原告催缴及本院发出应诉通知情形下，被告已明知所欠相关费用，但仍未及时缴纳或处理，明显构成违约，应承担逾期付款违约责任。现原告主张被告自起诉之日起即2020年5月11日起、按年利率6%支付利息，具有法律依据，本院予以支持。针对被告的抗辩，一、开发商龙岩兴想房地产开发有限公司与原告公司均具有独立的法人资格，即使两公司投资人相同，亦分属不同的民事主体，对外依法独立享有民事权利、承担民事义务。本案系物业服务合同纠纷，根据合同约定，原告的主要职责是负责小区共用部分（含共用部位、共用设施、共用设备、公共区域、公共秩序等）的维护、管理，原告基于此范围产生的不作为或严重瑕疵才构成违约，违约应承担的责任系限期整改、解除合同等，而不是业主个人拒付物业费的理由。现被告抗辩的墙面空鼓、倒板、初装水电气、办理承接查验手续等以及应自2018年6月15日工程竣工验收合格起计算物业费等，不属该主要职责范畴，被告应根据不同的相对民事主体各自主张权利。二、被告于2017年10月22日入住并装修居住，不可能不使用水电，原告已说明水费127.5元系因被告水表尚未过户代收的装修水费，而被告其时亦自愿缴纳，故被告认为2018年7月28日原告收取的水费127.5元属乱收费，理由不能成立。三、被告认为原告违反合同约定改变物业管理用房用途、5号楼一梯一层架空层设置电动车充电区、8号楼一梯2层4套单元房打通开设居家养老服务照料中心等，双方物业服务合同并无约定前述情形可拒付物业服务费，即使前述情形成立，主张权利的主体系业主委员会或房屋权利人等，而非被告个人。综上，被告的前述抗辩，理由均不能成立，本院不予采纳。需要说明的是，物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体即成百上千的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，但该瑕疵不等于违约，如果业主均以各种不能归责于原告服务管理不善所致的理由拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 钟昌彪应于本判决生效之日起五日内给付原告四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司截至2020年3月31日的物业费1931.3元，并应支付自2020年5月11日起至款清之日止、以本金1931.3元、按年利率6%计算的逾期利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由钟昌彪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  朝  晖 二〇二〇年六月二日 书记员 廖丽清（代） 附注：引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。