江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0403民初954号原告：九江信华(集团)物业服务有限公司，住所地江西省九江市濂溪区长虹大道280号信华国际商务中心5层，统一社会信用代码91360400769769484M。法定代表人：芮明伟，总经理。委托诉讼代理人：余金霞，女，公司员工。被告：梅志勤，女，1962年5月10日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：饶小虎（系被告之夫），男，1957年6月15日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。原告九江信华(集团)物业服务有限公司（以下简称为信华物业）与被告梅志勤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信华物业的委托诉讼代理人余金霞，被告梅志勤及其委托诉讼代理人饶小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信华物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费1626元(自2018年5月24日起至2019年8月9日止，按每月112.11元计算)；2.判令被告向原告支付违约金487.8元(自2018年5月24日起至2019年8月9日止)，并以实际欠款金额为基数按日0.5%标准支付至还清之日止的违约金。事实和理由：原告于2009年4月17日与被告梅志勤签订信华城市花园小区《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，并就服务价款及支付方式进行了约定。合同签订后原告依法履行了合同义务，然被告自2018年5月24日至今，未向被告缴纳物业费，给原告造成了严重的经济损失，经原告多次催收未果，故特诉请法院判准所请。被告梅志勤辩称，一、原告计算物业服务费的截止时间应为2018年8月17日，原告与被告签订的《前期物业服务协议》在首部写明“物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业服务”。小区业委会2017年9月28日成立后(详见九城花业字[2017]1号)，小区业委会多次要求与原告就《物业服务合同》进行沟通，但原告一直拖延(详见2018年8月17日九城花业字[2018年]8号)、2018年9月29日业主委员会致原告的《工作联系函》；其次，2018年11月19日业主委员会要求终止聘用原告进行物业管理并要求原告进行移交(详见2018年11月19日业主委员会致原告的《关于更换物业公司问题的函》)。再次，在业委会通过招标选中物业服务企业后，原告又拒绝移交，导致已中标的阳光物业公司和开物物业公司先后放弃中标(详见2019年1月18日业委会《关于业委会工作会议有关情况的通报》和2019年2月21日江西开物物业管理有限公司的《声明函》。因原告恶意拖延及拒绝办理移交，导致业委会无法与其他物业公司签订《物业服务合同》，故原告计算物业服务费的最后时间应前移至2018年8月17日。二、原告未按《前期物业服务协议》约定的标准提供服务，其服务费应不付或少付。原告与被告签订的《前期物业服务协议》第二条中第三(14)条规定了小区要封闭式管理；第二条中的第四(2)条规定了房屋外观完好、整洁、地面无破损；第五条规定了设施设备维修养护标准“共用配套设备设施良好，运行正常……”、“路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上”；第二条中的第六(1)规定小区主出入口24小时值班，其中8小时为立岗；第二条中的第六(3)条规定了小区中央监控室24小时实施监控；第二条中的第七规定“草坪平整；常年清除杂草，有效控制杂草孳生；花草树林无枯死等”。而事实上，根据业委会2019年4月3日的《关于消防设施修复事宜的再次复函》(九城花业字[2019年]16号)和业委会制作的《城市信华花园小区部分情况简介》，可以看出：直至原告撤出小区时都没有实行封闭式管理，小区地面破损严重到处都是烂泥地，小区私搭乱建严重，到处是杂草丛生和枯死树；特别严重的是小区的监控设施全部损坏，盗窃案频发；另外，原告置全体业主的生死不顾，在消防设施损坏达7、8年之久均未进行修复；特别具讽刺意味的是小区一期的路灯仅有4盏是好的，其他的均不亮。原告提供的服务严重不符《前期物业服务协议》的规定，按照《前期物业服务协议》第三条的规定，物业服务费用根据原告全部完成约定的服务内容计取的，故在原告严重不履行约定的情况下，其服务费应不付或少付。三、原告要求的违约金过高且不应予以计算。一是按日0.5%违约金相当于年利率180%计算，哪个行业有如此高的回报率？二是原告在履行《前期物业服务协议》时，存在严重过错，故应不予计算违约金。综上，原告不履行《前期物业服务协议》规定的义务，在小区业委会成立后拖延与业委会协商签订《物业服务合同》且在业委会成功招标物业服务企业后，继续霸占物业拒不移交，故请求法庭驳回原告的诉请。经审理查明，被告系信华城市花园37栋2单元1403室业主，物业建筑面积112.11平方米。原告系被告所在小区的前期物业服务企业。双方于2009年4月17日签订有《前期物业服务协议》，协议约定物业服务为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务；协议第二条约定了物业服务内容及标准，包括进行封闭式管理、房屋外观完好整洁、地面无破损、共用配套设备设施良好、运转正常、路灯、楼道灯等公共照明设施完好率95%以上、主出入口24小时值班、小区中央监控室24小时实施监控、草坪完整等内容；协议第三条约定物业服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施大中修、更新、改造的费用)由被告进房时预交第一年物业服务费，期满后按季收取，物业费标准为住宅高层带电梯每月每平方米1元；协议第八条约定原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。被告后按约缴纳物业费至2018年5月31日，此后未缴纳物业服务费。另查明，2017年9月28日，被告物业所在区域成立信华城市花园业主委员会，业委会后多次与原告商谈签订物业服务合同事宜，双方未能达成一致，2018年11月，业委会启动更换物业公司程序。至2019年7月24日，九江市浔阳区住房和城乡建设局制作督促交接函，要求原告及时与业委会办理相关物业资料、设施、设备、及物业办公用房的移交工作。原告于2019年8月5日制作报告回复称将于2019年8月10日撤出。上述期间，被告所在小区仍由原告提供基本物业服务。本院认为，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条中规定：业主在物业管理活动中应当根据物业服务合同的约定履行按时交纳物业服务费用的义务，如物业使用人或业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。故业主按时交纳物业服务费用是其法定义务。被告所举证据尚不足以证明原告在向整个区域公众提供物业服务的过程中存在属于其责任的重大瑕疵，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，被告应向原告支付物业费。因前期物业服务协议约定前期物业服务至业委会与物业服务企业签订生效合同时止，而被告所举证据仅证明了业委会启动更换物业程序及有两家物业公司放弃中标的事实，尚不足以证明与原告物业服务应合法终止的时间，故对于被告关于物业费仅应计算至2018年9月的答辩意见不予采信。原告虽未构成根本违约，但其所提供的前期物业服务确未达到协议约定标准，根据《中华人民共和国合同法》一百一十一条的规定，本院对物业服务费酌情扣减20%，并对原告的违约金诉请不予支持。故被告尚应向原告支付物业服务费为1282.54元[(112.11平方米×1元×14个月+112.11平方米×1元÷30天×9天)×80%]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告梅志勤在判决生效后五日内向原告九江信华(集团)物业服务有限公司给付物业费1282.54元；二、驳回原告九江信华(集团)物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告九江信华(集团)物业服务有限公司负担10元，由被告梅志勤负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  何凡二〇二〇年六月三十日书记员  黄欢