广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初476号原告（反诉被告）：吴国贞，女，1963年4月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告（反诉被告）：何锦聪，男，1997年1月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：王晋军，广东金鹏（白云）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：劳燕霞，广东金鹏（白云）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：卢达明，男，1933年11月16日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所律师。本院受理原告吴国贞、何锦聪（反诉被告，以下简称原告）与被告卢达明（反诉原告，以下简称被告）物权保护纠纷一案后，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴国贞、何锦聪的共同委托诉讼代理人王晋军，被告卢达明的委托诉讼代理人郑灶利、王金兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴国贞、何锦聪向本院提出诉讼请求：1、确认被告与何世根签订的《合建房屋协议》无效；2、被告将其占有使用的广州市白云区鹅掌坦东街10巷1号第三、四层、五楼半层归还我；3、我愿以市场评估价格补偿被告；4、本案诉讼费由我与被告分担。事实与理由：1993年3月8日，被告与何世根签订《合建房屋协议》，约定何世根出地皮，被告出资，拆旧重建框架结构住宅一栋，四层半。何世根分得首层及二层，被告分得第三层、四层、五楼半层。房屋建成后，1993年12月20日，石井镇政府向何世根颁发《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第NO336888号），确定涉案房屋为何世根所有。1998年10月20日，何世根病故。吴国贞（配偶）及何锦聪（独子）作为其法定继承人曾与被告商议回购该房屋，但因价格问题未能协商一致。为此，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对被告卢达明的反诉请求，原告吴国贞、何锦聪辩称，一、我方认同被告第一项反诉请求确认《合建房屋协议》无效；二、我方认为被告第二项和第三项反诉请求存在重复的地方，因为当初建房款不管是10万元，还是18.8万元，都已物化到涉案房屋中，若要返还建房款，应当在评估后把建房款扣除，否则两者是重复计算的。目前比较通行的做法都是按照上盖物的价值进行评估以后，然后确定返还的价格，故我方只认同第二项诉请即对上盖物进行评估，然后进行返还，不认可返还建房款；三、我方不同意承担反诉费和评估费，应按照双方所占的份额来分担。被告卢达明辩称，我于1993年3月8日与何世根签订《合建房屋协议》，由我全部出资兴建白云区石井镇鹅掌坦东三巷三号房屋（现门牌地址：白云区鹅掌坦东街10巷1号），共四层半。协议约定由何世根出地皮，我出资金，合建上述房屋，房屋建成后何世根拥有房屋首层及第二层的使用权和所有权，我拥有第三、四层和五楼半层及天台的使用权和所有权。《合建房屋协议》已经经过广东省公证处公证。房屋建成后，我入住上述房屋第三、四、五层，一直使用至今，现原告起诉要求归还房屋，我方才知道涉案《合建房屋协议》违反法律规定，应属无效，故我方现提出如下反诉请求：1、确认我与何世根于1993年3月8日签订的《合建房屋协议》无效；2、对广州市白云区鹅掌坦东街10巷1号第三、四、五层房屋宅基地使用权的区位楼面价和上盖建筑物的现值按照参考其他案件评估结果513985.8元（4079.9元×125.98平方米）赔偿给我；3、原告向我返还合资建房款18.8万元；4、本案反诉费用、评估费用均由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年3月8日，案外人何世根（甲方）与被告（乙方）签订《合建房屋协议》，约定甲方现有房屋壹栋，座落于广州市白云区石井镇鹅掌坦东三巷三号（现门牌地址：广州市白云区鹅掌坦东街10巷1号，以下简称涉案房屋），占地面积合共44.772平方米，属砖木结构，共壹层。该房屋已经白云区石井镇村镇建设国土管理办公室批准改建为四层半。现甲、乙双方共同协商，订立如下合建房屋协议：一、由甲方出地皮，乙方出资金，合建位于广州市白云区石井镇鹅掌坦东三巷三号房屋，共四层半（框架结构，按施工图纸）。二、房屋建成后，甲方拥有房屋首层和第二层的使用权和所有权；乙方拥有第三、四层和五楼半层及天台的使用权和所有权。首层梯间的所有权归乙方并由乙方自行使用。三、整个建房费用合计人民币壹拾万元，全部由乙方支付。乙方补给甲方人民币壹万元用作报建及其他合理开支。该《合建房屋协议》于1993年4月2日经中华人民共和国广东省公证处公证。上述协议签订后，由被告出资在涉案宅基地上建设了一栋四层半楼房，该四层半楼房建成后，由原告使用其中的第一层、二层，由被告使用其中的第三层、四层及第五楼半层。1993年12月20日，涉案宅基地经广州市白云区石井镇人民政府核发《农村（墟镇）宅基地使用证》，使用人为案外人何世根，面积：44.88平方米，结构：框架，层数：4.5，建筑面积：226.76平方米。诉讼中，被告向本院申请对涉案房屋第三层、四层、五楼半层宅基地使用权的区位楼面价和上盖建筑物价值委托评估机构进行评估。本院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称评估公司）对被告的申请内容进行评估。评估公司于2020年5月25日出具的评估报告书显示，涉案房屋第三层、第四层、第五层（第四层半）在评估基准日的房地产价值为441308元（178633元+176819元+85856元），该价值涵盖区位楼面价189466元及上盖建筑物现值251842元。原告认可该评估结论，被告则认为评估单价过低，与市场情况严重不符，与邻近宅基地房屋的评估结论差距较大，并指出评估公司于2020年3月31日现场勘验之日并未会同被告一同前往。针对被告的异议，评估公司于2020年5月18日出具复函，答复2020年3月31日现场勘验之日确未会同被告一起勘查，遂致电被告予以致歉，被告卢达明表示理解并提供了涉案标的室内相片，上述情况并不影响本次评估结果。针对被告提出的评估师资质问题，评估公司答复资质材料将附于正式的评估报告书中。针对被告提出的评估单价过低与市场情况不符，且法院于另案中委托评估邻近的宅基地房屋达到每平方米4097元的异议，评估公司答复评估过程中已充分考虑了估价对象房地产（宅基地及上盖物）未来的租金增长因素，不存在与市场情况严重不符之说，且被告主张的房屋增值因素主要体现在区位价值中，而上盖物则会因使用而造成实体性、功能性及经济性贬值。被告于2020年6月8日庭审中申请法院组织评估公司及原、被告双方重新勘查现场，评估公司于2020年6月11日下午会同双方复勘现场，并于6月12日函复本院：我公司评估专业技术小组根据现场复勘情况，经比对2020年3月31日被告方提供的室内相片，较为吻合。故无需对评估结果进行修正。审理中，被告主张向原告支付合建房屋款项188000元，但并未提供相应凭证予以证实，原告确认依据《合建房屋协议》收到被告支付的合建房款110000元。被告于评估报告书出具后申请评估人员出庭但未预付评估人员出庭费用。另查，涉案宅基地使用权人为案外人何世根，与原告吴国贞是夫妻关系，与原告何锦聪是父子关系，何世根于1998年10月20日死亡，被告非涉案宅基地所在集体组织的村民，涉案宅基地房屋现地址为广州市白云区鹅掌坦东街10巷1号。本院认为，何世根与被告签订的《合建房屋协议》实质是双方对宅基地上拟建设房屋进行买卖交易的行为，因被告非涉案宅基地所在集体组织的村民，该交易违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效，故本院对原、被告要求确认涉案《合建房屋协议》无效的诉讼请求及反诉请求予以支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，被告应返还其取得的广州市白云区鹅掌坦东街10巷1号第三层、四层及五楼半层，因何世根已去世，两原告作为何世根的法定继承人要求被告返还房屋于法有据，本院予以支持。同理，被告要求原告返还购房款亦有据，关于返还数额，现被告主张购房款为188000元但并未提供相应证据予以证实，原告主张收到购房款110000元，该主张与《合建房屋协议》约定的建房款及报建费用一致，故本院对原告主张予以采信，原告应向被告返还购房款110000元，被告主张超出部分，本院不予支持。被告出资建设涉案房屋时已支付相应对价，现因合同无效需向原告返还涉案房屋，被告因合建而取得涉案房屋及房屋升值部分的信赖利益受损，其有权要求实际收回涉案房屋的两原告赔偿损失。关于赔偿数额，因宅基地使用权的主体具有集体组织成员的身份属性，被告损失不应计算区位楼面价，因此原告应向被告赔偿涉案房屋第三层、四层及五楼半层上盖物的差价。被告支付的购房款110000元，其未举证证实第三层、四层及五楼半层的建房成本，故本院认定总购房款110000元应平均到每层房屋，因此第三层、四层及五楼半层的建房成本应为61111.11元（110000元÷4.5层×2.5层），现评估结论显示第三层、四层及五楼半层上盖物价值为251842元，故两原告应向被告赔偿上盖物差价损失190730.89元（251842元-61111.11元），被告主张超出部分，本院不予支持。关于被告针对评估报告所提出的异议，首先，本院认为评估公司于2020年3月31日勘查现场之日未会同被告一起勘查，评估程序确存在瑕疵，但评估公司于勘查后向被告说明情况，被告亦向评估公司提供了室内照片，评估公司于6月11日会同双方复勘现场，并依据两次勘验情况及被告提供的照片得出评估结论，故本院对评估公司认为上述勘验情况不影响评估结论的意见予以采纳；其次，被告认为本案中评估单价相对另案出具的评估结论中的单价过低，并主张参照另案中的评估结论计算损失。本院认为两案的涉案房屋并非同一栋宅基地房屋，且位置、朝向、使用年限、装修现状等因素均不同，故被告主张参考另案房屋的评估价值无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本案评估结论经本院以公开摇珠的方式委托有资质的评估机构作出，经当事人各方到现场勘验，程序虽存在瑕疵但已得到修正，且对评估结论无实质影响，所作出的评估结论依据充分，本院对被告提出的上述异议不予采信，对评估公司作出的评估结论予以采纳。关于评估费用。被告申请评估涉案房屋第三层、四层及五楼半层宅基地使用权的区位楼面价和上盖建筑物现值，预付评估费16000元，因本院未予支持区位楼面价计入被告的损失，故评估结论中的区位楼面价189466元对应比例的评估费用应由被告自行承担，评估结论中的上盖物价值251842元已为本院所采纳用以计算被告的损失，故该部分结论对应比例的评估费用应由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认何世根与卢达明于1993年3月8日签订的《合建房屋协议》无效；二、自本判决生效之日起三十日内，卢达明将位于广州市白云区鹅掌坦东街10巷1号房屋的第三层、四层及五楼半层返还给吴国贞、何锦聪；三、自本判决生效之日起五日内，吴国贞、何锦聪向卢达明返还购房款110000元；四、自本判决生效之日起五日内，吴国贞、何锦聪向卢达明赔偿损失190730.89元；五、驳回卢达明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2150元，由卢达明负担并于本判决生效之日起三日内迳付吴国贞、何锦聪。本案反诉受理费5140元，由卢达明负担3092元，由吴国贞、何锦聪负担2318元并于本判决生效之日起三日内迳付卢达明。本案评估费16000元，由卢达明负担6869元，由吴国贞、何锦聪负担9131元并于本判决生效之日起三日内迳付卢达明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年六月十九日书记员 傅奎显