山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2937号 上诉人（原审被告）：董禾进，男，1964年11月8日出生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：韩风庆，山东潍州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王瑞勇，男，1965年7月3日出生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：尹志民，安丘联合法律服务所法律工作者。 上诉人董禾进因与被上诉人王瑞勇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2019）鲁0784民初5799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 董禾进上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王瑞勇的诉讼请求或发回重审；诉讼费由王瑞勇负担。事实和理由：双方签订的买卖协议约定王瑞勇配合土地过户手续完毕后，其支付剩余房地产款183000元，这是一个附条件的法律行为，现涉案土地已被征收，土地使用权未办理变更登记，其有权拒绝支付该剩余的183000元，且双方对涉案土地的四至位置没有明确约定，对土地使用权存在争议，应依法驳回王瑞勇的诉讼请求。 王瑞勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判决。 王瑞勇向一审法院起诉请求：1.请求判令董禾进立即付清拖欠的房地产款183000元并承担自2012年4月2日起至付清之日止的按银行同期贷款利率计算的利息；2.责令董禾进支付王瑞勇代垫的土地使用税款7000元；3.本案诉讼费、保全费等费用由董禾进承担。 一审法院认定的事实：2010年11月22日，王瑞勇（甲方）与董禾进（乙方）签订《土地房屋买卖协议书》一份，主要内容为：1、甲方将位于206国道西侧的沿街楼房和房屋及后院落用地，卖于乙方永久使用，南临合山合墙（各占一半），北至原土地使用界限，东至206国道，土地边长和面积以土地过户时国土局测量为准；2土地房屋买卖价格及付款方式：房屋三间两层及房屋和院落占地总价款38.3万元，先付定金5万元，甲方于农历正月底前将房屋交于乙方使用，房屋过户手续费用由甲方负担，房屋过户手续办理完后，乙方交甲方土地房屋款15万元；3、甲方负责办理房屋过户手续，直至将房产证交于乙方并负责房产过户的所有费用；4、甲方主动配合乙方办理土地过户手续，房屋过户的手续办理完后，甲方将房产证交于乙方，土地过户手续办理完毕后，乙方交甲方全部剩余房地产款；5、乙方负责办理土地过户手续费用，甲方必须配合乙方办理土地过户手续。双方还对违约责任作出约定。上述合同签订后，董禾进按约定支付定金50000元；后双方办理了房屋过户手续，董禾进再支付购房款150000元。 另查明，安丘市永鑫玩具加工厂成立于2011年10月14日，是投资人为董禾进的个人独资企业；安丘市宏大玻璃钢化工设备厂成立于1999年5月14日，是投资人为王瑞勇的个人独资企业。 2018年1月2日，因城市规划调整，安丘市汶中组团征收工作指挥部新安街道办事处与安丘市永鑫玩具加工厂签订征收补偿协议书一份，约定征收位于汶河北院落房屋，对房屋、树木等地上附着物进行征收，总评估征收补偿金额为359079元，其中附着物补偿费351340元，搬迁补偿费3317元，停产停业补偿费4422元。2018年1月4日，安丘市汶中组团征收工作指挥部新安街道办事处与王瑞勇（安丘市宏大玻璃钢化工设备厂）签订征收补偿协议书一份，约定征收国有土地3.26亩，土地补偿费886176元，包含董禾进国有土地0.33亩。上述二份拆迁补偿协议中约定的房屋、土地及地上附着物现均已被拆迁并补偿完毕。 审理中，王瑞勇、董禾进双方均认可涉案土地使用权一直未办理变更登记手续。双方签订买卖合同后，董禾进曾作为原告先后两次起诉王瑞勇，要求其协助办理土地变更登记手续，后均申请撤诉。王瑞勇另主张为董禾进垫付土地使用税7000元，但未举证证实。 一审法院认为，王瑞勇与董禾进签订的《土地房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均按约定履行。本案争议的焦点是：一、王瑞勇主张的欠款183000元及利息是否成立；二、涉案0.33亩土地征收补偿款归谁所有；三、王瑞勇主张的垫付土地使用税7000元是否成立及如何负担。 关于争议焦点一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。据此，王瑞勇与董禾进签订的房屋买卖合同中约定的价款383000元应为涉案房屋及土地的总价款，双方约定的“待办理土地使用权过户手续后支付余款183000元”，该约定是对付款条件的约定，该183000元并非涉案土地使用权的价款，故在涉案土地因拆迁被征收而无法办理过户手续的情况下，王瑞勇要求董禾进支付欠款183000元，法院予以支持。又因双方约定了付款条件，现该付款条件已无法实现，故王瑞勇要求董禾进自2012年4月2日按银行同期贷款利率支付利息，没有事实依据，董禾进应自2018年1月2日王瑞勇起诉之日起按实际欠款金额支付资金占用期间的利息，王瑞勇主张的利率标准不高于法定标准，法院予以确认，据此，2019年8月20日之前的利息应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，此后利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此，王瑞勇与董禾进签订房屋买卖合同后，虽仅办理了房屋登记过户手续，未办理土地使用权登记过户，但并不影响合同的效力，且涉案房屋及土地已交付董禾进使用多年，该房屋及土地征收补偿款均应归董禾进所有。因王瑞勇总征收土地面积为3.26亩，补偿费共886176元，其中0.33亩土地的补偿款项为89704.92元，该款项应归董禾进所有。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证实其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王瑞勇主张为董禾进垫付土地使用税7000元，但未就该主张提供证据证实，应自负举证不能的法律后果；故王瑞勇要求董禾进返还垫付款项，证据不足，法院不予支持；退一步讲，即使王瑞勇交纳了涉案土地的使用税，因涉案土地使用权一直在王瑞勇名下，亦系王瑞勇依法履行的纳税义务，其要求董禾进承担，法院亦不予支持。 综上，董禾进应付王瑞勇购房款为183000元，扣除应返还土地补偿款89704.92元，尚需支付93295.08元。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董禾进支付原告王瑞勇购房款93295.08元及利息（利息以93295.08元为基数，自2018年1月2日起按中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月20日，此后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），均于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告王瑞勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，财产保全费1520元，共计5620元，由原告王瑞勇负担2860元，被告董禾进负担2760元。 二审中，上诉人董禾进提交土地房屋买卖协议书、收到条、房屋所有权证书等证据。本院经审查认为，因上述证据均系一审已提交的证据，二审不予采信。 本院二审查明的事实与一审事实基本一致。 本院认为，上诉人董禾进与被上诉人王瑞勇签订的《土地房屋买卖协议书》合法有效，应予认定，双方应按照约定履行各自义务。王瑞勇将涉案土地及房屋交付给董禾进使用多年并办理房屋登记过户手续，但未办理涉案土地使用权过户手续；董禾进向王瑞勇支付购房款183000元，余款未予交付。现涉案房屋及土地已被征收。一审法院认定董禾进在扣除涉案土地拆迁补偿款89704.92元后将涉案房屋买卖的购房款余款93295.08元支付给王瑞勇，事实依据充分，并无不当，应予维持。 上诉人董禾进主张双方买卖协议中约定的付款条件未予成就，不应支付该剩余款项，因涉案土地被政府征收而无法办理过户手续，双方约定付款条件已无法实现，但董禾进欠付购房款的事实客观存在，一审法院对董禾进在涉案土地所应获得的拆迁利益也予保障，在折抵双方应得利益的情况下，一审认定符合本案案情和客观事实，应无不当。上诉人董禾进另主张双方对涉案土地的四至位置没有明确约定，对土地使用权存在争议，应依法驳回王瑞勇的诉讼请求，因双方均系按照政府的补偿明细获得拆迁利息，该证据补偿明细中对涉案土地的面积和补偿数额均有明确认定，且涉案房屋权属证书中对涉案土地的面积亦有明确标明，因此，本案并不存在土地使用权争议。故该上诉主张，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，上诉人董禾进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由上诉人董禾进负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年六月十五日 书记员  田 然