河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0302民初952号 原告：徐莉珺，女，1982年1月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：富立房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区新祜街5号，统一社会信用代码：91130300601107479F。 法定代表人：张国柱，总经理。 被告：秦皇岛市房地产经营开发公司，住所地秦皇岛市海港区正阳街36号，统一社会信用代码：911303004018156577。 法定代表人：刘志辉，总经理。 二被告委托代理人：张东涛，河北沃法律师事务所律师。 原告徐莉珺与被告富立房地产开发有限公司(以下简称富立公司)、秦皇岛市房地产经营开发公司(以下简称秦市房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐莉珺，被告富立公司、秦市房地产公司委托代理人张东涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐莉珺向本院提出诉讼请求为:一、请依法判令二被告向原告支付逾期办理房屋不动产登记的违约金12868.9元（自2016年11月10日起至2017年8月24日止，以总房款448394元为基数，按日万分之一的标准计算）；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由:2013年1月22日，原告与二被告签订了《限价商品住房买卖合同》，合同约定原告购买二被告开发的座落在大庆石油学院北侧的（编号为03-02地块的土地使用权，现该小区名称为“半岛书香”）x房屋，房屋总价款为448394元。合同签订后原告依约向二被告缴纳了合同约定的房屋款项，二被告也于2014年11月1日前向原告交付了房屋。按照合同第十五条约定二被告应当在限价商品住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由二被告（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记手续。可是被告以各种理由拖延却未能在合同约定的时间内为原告办理产权登记。后经原告多次催促，二被告又于2014年11月10日向原告等所有的涉案半岛书香全体业主作出了“关于半岛书香小区交房问题的答复”。其中答复中的第五条明确约定“我们力争一年、保证两年完成建设单位产权登记备案工作，如两年未能完成建设单位产权备案，按日支付业主总房款的万分之一违约金”。二被告未按照答复约定日期为原告办理房屋权属登记，直至政府的办理不动产的通知，“归提寨限价商品住房小区”的业主在2017年8月25日起可以办理不动产登记。原告认为二被告的行为侵害了原告的合同利益，属于严重违约行为，应当按照合同及答复的约定向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金。故原告提起诉讼，请求判决如请。 被告秦市房地产公司、富立公司辩称，被告认为原告要求延迟办证违约金不应得到法律支持：一、半岛书香小区延迟办证的原因是政府出让该项目用地时存在土地边界不清的问题，造成被告方迟迟不能取得土地使用证，故无法办理产权登记，该问题是由于政府原因造成，是被告无法预见的原因，也是被告不能控制的因素，所以不应该由被告承担该责任。二、半岛书香小区延迟办证也并没有造成业主的任何损失，根据我市限价住房的规定，房屋在收讫之日起满五年方可转让，而不是取得产权后五年可以转让，故对业主没有任何实质损失。三、与本案事实完全相同的其他半岛书香业主起诉要求被告支付违约金的案件，已经经过了海港区法院和秦皇岛市中级法院两级审理，所作出的生效判决确认了延期办证并非被告责任，故没有支持业主的诉讼请求，综上请求法庭驳回原告的诉请。 原告徐莉珺为支持其诉请提交证据材料如下：证据一、住建局官网2017年6月份的回复，显示该小区不能办理房本原因有四条，1.绿化未完成；2.节能正在整改中；3.消防与总包单位存在纠纷不能验收；4.总规划的实体测绘没有完成；根据2017年8月份我们跟房产公司签订小区面积实测补充协议第四条被告确实没有完成。根据回复第三条有其他案件在审理，以至于被告无法办理产权登记。根据合同法第四十一条，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。所以回复函的答复应当是真实合法有效的。被告没做到，构成实际违约行为。根据国家税务总局财政部住建部联合出台的有关征收个人所得税的通知，增值税和附加部分有标准税率问题，因为房产证办理的晚，致使我们不能享受这些减免政策，同时影响了个人所得税。提交证据一、2014年交房答复函一份。证据二、面积实测补充协议一份。证据三、房产局官网的回复截图一份。证据四、（2017）冀03民终845号民事判决书一份。证据五、关于个人所得税和房屋出售的计算依据的通知一份。证据六、房屋买卖合同一份。被告实际交房时间为2014年11月份，2018年4月9日办的证，2017年8月份通知我们办证并补差价。 被告秦市房地产公司、富立公司质证意见如下：对证据一答复的真实性没有意见，该答复是在被告方交付房屋时做出，但当时不能预见到国土局出让的土地存在边界纠纷，造成土地使用证无法办理。对证据二补充协议真实性无异议，但该协议不能证明原告的举证观点。对证据三对于截图不认可，关于半岛书香小区产权证未能按期办理的原因已经由生效判决进行了确认，且事实上确实由于土地使用证问题，土地局、房产局均有相应的证明资料。对证据四判决书没有印章，只是文稿，真实性无法确认，但与本案没有关联性。对证据五所得税的通知认为与本案没有关联性。对证据六商品房买卖合同真实性没有意见。该合同中所约定的办理产权证的约定是按照出卖人实际办理房地产权属证书的日期为准，也就是由于涉案住房为限价住房，且该小区为秦皇岛市地区第一个限价房项目，在施工、交付过程中政府也是以“特事特办”为依据，在售价等环节都是让利于民，对于该小区施工以及房屋交付、产权办理过程中产生的问题，双方应当以充分理解为原则。 被告秦市房地产公司、富立公司为支持其抗辩，提交证据材料如下：证据一、2017年7月26日秦皇岛市国土资源局文件《关于归提寨限价商品住房项目土地有关情况的函》。证明对于半岛书香限价房土地，市国土局也认可存在边界问题，且因边界问题未能办理土地使用证。证据二、东北石油大学秦皇岛分院出具的《关于未予办理土地确权手续的说明》，证明半岛书香限价房土地边界与东北石油大学秦皇岛分院存在争议，东北石油大学秦皇岛分院至今不予配合边界确定手续。证据三、秦皇岛市中级人民法院（2015）秦初字第111号民事判决书，证明半岛书香限价房土地权属存在争议，造成不能办理土地使用证。证据四、秦皇岛市住房保障和房产管理局文件，证明经房产局批准半岛书香限价房项目的业主取得房产的完全所有权是在房屋交付5年内，延迟办证对业主没有任何影响。证据五、（2019）冀03民终883号民事判决书一份，证明半岛书香业主延期办证并非被告的责任，该事实已经有生效判决确认。 原告徐莉珺发表质证意见如下：被告提交的证据都是2017年以后的与石油大学发生纠纷，但被告给我们的答复函是2016年10月份前，是被告的不作为导致时限的无限延长，不能免除被告的违约责任。 经本院审理认定如下事实：2013年1月22日，原告与二被告签订《限价商品住房买卖合同》，合同约定原告购买二被告开发的座落在秦皇岛市北侧的（编号为03-02地块的土地使用权，现该小区名称为“半岛书香”）x号房屋，房屋总价款为448394元。合同签订后原告依约向二被告缴纳了合同约定的房屋款项，二被告亦按照合同约定向原告交付了房屋。关于房屋产权登记，原、被告双方在《限价商品住房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在限价商品住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理（即按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准）。 作为秦皇岛市首批限价商品房项目，为保障民生，本着特事特办原则，按照政府要求先开工建设，后办相关手续。其后，由于该地块与东北石油大学秦皇岛分校在土地边界问题上存在争议，东北石油大学秦皇岛分校一直拒绝对土地边界予以确认，导致该地块至今未能办理国有土地使用权证，进而直接部分影响了商品住房权属登记的进行。经请示秦皇岛市住房保障和房产管理局，该局于2017年11月21日正式出具书面《答复意见》，确认归提寨限价商品住房项目属于销售型保障性住房范畴，应按照“房屋收讫之日起满5年且取得产权方可转让”的规定执行。自2017年8月份开始，归提寨限价商品住房小区（半岛书香小区）已经具备不动产权证办理条件,且原告已于2018年4月9日办理了涉案房屋的产权证。 本院认为，原、被告签订的《限价商品住房买卖合同》,系双方真实意思表示，为合法有效合同。双方在合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准。该约定系双方意思自治的结果，并非格式条款，原告主张其为格式条款不能成立。关于原告主张按照二被告的承诺给付逾期办证违约金的问题，从双方当事人提交的证据可以证实，涉案房屋是二被告依据政府要求开发建设的限价房，限价房是政府为了解决中低收入家庭住房困难的一项举措，是重点保障房项目，政府对半岛书香限价商品住房采取的是先行开工建设、后办理相关手续，因而出现了该项目土地与相邻单位土地边界存在争议导致无法确权的问题。另根据秦皇岛市住房保障和房地产管理局的答复，可以确认涉案房产的转让应在房屋收讫之日起满五年之后方能行使，故逾期办证并未给原告造成经济损失。同时，结合双方签订的《限价商品住房买卖合同》关于逾期办证为约定违约金，本院认为二被告不承担逾期办证违约金责任并无不当，本院对原告的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 对原告徐莉珺的诉讼请求不予支持。 案件受理费122元，减半收取61元，由原告负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  刘长利 二〇二〇年六月二日 代理书记员  吴 迪