贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2144号上诉人（原审原告）：王凡，男，汉族，1968年8月16日出生，住贵州省习水县。上诉人（原审原告）：陈敏芳，女，汉族，1966年2月26日出生，住贵州省习水县。二上诉人共同委托诉讼代理人：袁梽钧，系贵州行泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区子尹路南段综合3号楼，统一社会信用代码：915203007457115607。法定代表人：金晓梅，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:罗安梅。上诉人王凡、陈敏芳因与被上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初5813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王凡、陈敏芳上诉请求：1、撤销贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初5813号民事判决第二项，依法改判被上诉人支付违约金122451.12元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院将违约金调整为2000元/年不当。第一，双方签订的《商品房买卖合同》系华居公司提供的格式合同，合同约定的内容由被上诉人制定，被上诉人对案涉违约金的支付方式、支付比例了解并认可，是双方真实意思表示，并不违反法律规定，应予以保护。第二，一审法院将逾期交付办证材料（逾期办证）约定的违约金理解为补偿性的违约金而进行调整损害了上诉人的合法权益。第三，一审法院在未详细认定案涉违约金的比例是否过高的情况下直接调整为2000元/年无事实及法律依据。第四，案涉违约金的计算方式不存在明显过高的情况。第五，原判对违约金的起算点认定错误，本案违约金的起算点应为合同约定的2015年11月30日。华居公司二审期间辩称：第一，《商品房买卖合同》并未约定华居公司所需交付的具体文书，且合同约定由双方向房屋产权登记机关办理相关资料，华居公司不能单方完成办证的义务。第二，房屋交付给上诉人占有使用后，合同目的已经实现，华居公司交付房屋转移登记的有关文书属于附属义务和后合同义务，只有在给上诉人造成实际损失时才承担违约责任，但上诉人并未提供具体损失，也未给上诉人造成实际损失。第三，如果违约金约定过高，当事人可要求法院酌情调整。第四，上诉人的诉请已过诉讼时效。综上，请求驳回上诉。王凡、陈敏芳向一审法院起诉请求：1、请求依法判令华居公司立即向王凡、陈敏芳交付办理位于习水县产权转移登记的相关文书；2、请求依法判令华居公司向王凡、陈敏芳支付逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金122451.12元；3、本案诉讼费由华居公司承担。一审法院认定事实：2013年5月7日，王凡、陈敏芳与华居公司签订《商品房买卖合同》，约定王凡、陈敏芳向华居公司购买其开发的位于习水县的住宅，总价款463830元，采取银行按揭付款方式，首付139830元，银行贷款按揭324000元。华居公司承诺于2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给王凡、陈敏芳。若华居公司不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日后，王凡、陈敏芳选择不退房，华居公司自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向王凡、陈敏芳支付已交房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。王凡、陈敏芳已于2013年5月7日前共计向华居公司交购房款139830元，嗣后，王凡、陈敏芳向中国工商银行股份有限公司习水支行按揭贷款324000元以支付案涉房款。另查明，华居公司系一家房地产开发经营的有限责任公司。对王凡、陈敏芳所举的《商品房买卖合同》、借款合同，华居公司所举的营业执照，双方均无异议，予以采信。一审法院认为，王凡、陈敏芳与华居公司双方签订的《商品房买卖合同》，真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于王凡、陈敏芳诉请的第1项诉讼请求，《商品房买卖合同》关于转移登记部分约定华居公司承诺在2015年11月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付给王凡、陈敏芳，华居公司逾期未交付的行为，已构成违约，故王凡、陈敏芳的该项诉讼请求符合合同约定，且于法有据，一审法院予以支持。对于华居公司辩称该诉请超过诉讼时效，由于该诉请是华居公司协助王凡、陈敏芳办理产权转移登记的义务，具有较强的物权属性，不应适用诉讼时效，对华居公司的此辩称不予采纳。对于王凡、陈敏芳诉请的逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金，合同约定每日按已交房款万分之二计算。华居公司辩称起诉之日起倒推三年，三年前的超过诉讼时效。合同约定2015年11月30日开始计算违约金，华居公司虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，受诉讼时效3年的限制，王凡、陈敏芳若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。王凡、陈敏芳是2019年11月5日向一审法院提起诉讼，2016年11月5日前的违约金请求权已超诉讼时效，不予支持，对华居公司的此辩称意见予以采纳。华居公司辩称未给王凡、陈敏芳造成损失不应承担违约金，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。华居公司抗辩因政府政策调整发生变化属于不可抗力的范畴，华居公司不存在过错不应承担责任，根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于华居公司辩称的政策变化问题，不属于法律规定的不可抗力情形。故对华居公司的上述辩称意见，不予采纳。华居公司辩称王凡、陈敏芳诉请的违约金过高，应予以调整。《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”，结合本案房屋的住房性质及损失、合同履行情况、预期利益、华居公司的过错程度，酌情将违约金调整为每年2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王凡、陈敏芳交付位于习水县东皇街道天生路“御景山居”房号为17-15-1的商品房产权转移登记的相关文书，并协助王凡、陈敏芳办理产权转移登记手续；二、遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王凡、陈敏芳违约金人民币6000元（截止2019年11月5日）和向王凡、陈敏芳交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2019年11月6日起以2000元/年计算）；三、驳回王凡、陈敏芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1375元，由遵义市华居房地产开发有限公司负担67元，由王凡、陈敏芳负担1308元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审认定事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，王凡、陈敏芳与华居公司于2013年5月7日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，双方均应按约履行各自义务。双方签订《商品房买卖合同》后，王凡、陈敏芳按合同约定已履行支付房款等合同义务。华居公司未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，依法应承担违约责任。一审判决华居公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给王凡、陈敏芳，以及双方共同办理商品房转移登记，双方均未对此提出上诉，应予确认。由于王凡、陈敏芳提供的证据不能证明华居公司逾期交付商品房转移登记的有关文书给其造成的直接经济损失，一审判决认定双方约定违约金为已付购房款每日万分之二过高并予以调减正确，王凡、陈敏芳关于一审判决认定违约金过高并予以调减错误的上诉理由不能成立。结合案情实际，一审判决将违约金调减为每年2000元并无不当，对王凡、陈敏芳关于一审判决将违约金调减为2000元过低的上诉理由不予支持。综上所述，王凡、陈敏芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2750元，由王凡、陈敏芳负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  何 容审判员  李成波二〇二〇年六月二十四日法官助理周晓易书记员王艳莉