安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初297号原告：张爱荣，男，1970年6月8日出生，汉族，住铜陵市铜官区。委托代理人：管文虎，安徽古圣律师事务所律师。被告：安徽恒久置业有限公司，住所地安徽省铜陵市淮河大道**侧**，统一社会信用代码：913407005830000798。法定代表人：林国雄，该公司总经理。委托代理人：夏海涛,铜陵市东郊办法律服务所法律工作者。原告张爱荣诉被告安徽恒玖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中根据原告申请进行鉴定一次。原告张爱荣委托代理人管文虎，被告安徽恒久置业有限公司委托代理人夏海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爱荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋土地使用年限减少三十年经济损失暂定150000元整（最终按评估的损失计算）；2、判令被告承担原告迟延办理产权证的违约金27000元；3、本案的诉讼费、鉴定费用等由被告承担。事实与理由：原、被告双方分别于2013年9月8日、2014年12月9日签订了三份《商品房买卖合同》，原告向被告购买金山广场商品房2-1517房、2-1518房、2-1515房三套，合同约定土地规划用途为住宅用地，土地使用年限为70年，自2012年3月31日至2082年3月31日，房屋建筑面积分别为39.52、45.74、43.87平方米，2015年6月30日前交房，自房屋交付之日起满90日无法申请商品房登记的，买受人不退房，出卖人应向买受人每天每套10元支付违约金以及其他条款。合同生效后，原告根据被告要求支付购房款。2015年6月原告依约接受房屋，但不能办理商品房产权登记，直到2017年12月26日，原告才办理了房屋产权登记，后原告发现产权证使用期限为2012年3月31日起到2052年3月31日止，仅有40年，为此，原告多次找被告，要求被告支付违约金并赔偿土地使用年限减少造成的损失，但被告以各种理由推卸责任。为支持其诉讼请求，原告张爱荣向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息。证明原被告主体适格。2、商品房买卖合同三份。证明原告购买了案涉的三套房屋，分别为2-1517、2-1518、2-1515号房，合同约定的土地使用年限是70年同时约定了逾期交房及逾期办证的违约责任。3、不动产权证三份。证明原告的三份产权证是2017年12月26日办理的产权证，土地使用年限从2012年3月31日至2052年3月31日止。4、房地产评估报告一份。被告安徽恒久置业有限公司辩称，一、关于案涉房屋使用年限的变更。被告开发的《金山广场项目公寓》是经国土部门进行登记备案的，开始登记的适用年限为70年，从原告提供的《商品房买卖合同》及铜陵市国土资函【2017】257号的《关于金山广场办公式公寓土地出让年限情况说明的函》便可看出；其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十七条规定，“法律、行政法规规定转让权利或转移义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。这是合同转让的特别程序，2017年原告办理了产权为40年的不动产登记证，认可了合同变更的事实。二、本案适用情势变更原则。本案中，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，主管部门可以办理70年的手续，且已备案，只是后来因不动产权属部门的原因，因规划调整而发生变更，被告履行该项义务客观上已无可能，且亦无法达到订立该项约定的合同目的，综合考虑合同的履行情况，本案适用情势变更原则更符合合同法的公平原则理念。结合本案，案涉房屋已交付买受人使用，且出卖人已办理房屋产权证，合同目的已基本实现，出卖人的土地使用权证办理义务是并不实际影响买受人行使房屋使用权的附随义务，应考虑情势变更情形发生后出卖人继续承担违约责任的公平性问题，虽然年限调整为40年，且逾期办理权证手续，但并非出卖人一方过错所致。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同并交付土地使用权出让金”。案涉房屋在40年产权期限届满后，仍可以继续续期。四、被告在接到国土部门的通知后，及时与相关部门进行了沟通，2017年8月11日张贴了通知，并在2017年9月13日的《铜陵日报》上刊登《郑重声明》，将使用年限变更等情况告知买受人，履行了应尽的义务，且在《商品房买卖合同》第十条中对规划设计变更的约定中，明确约定“若买受人不退房，又未能于通知之日起30日内与出卖人签订补充协议的，视为买受人无条件接受变更。”原告在接到通知后，没有选择退房，依然办理了40年使用权限的不动产登记手续，显然是接受这一事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。为支持其辩称意见，被告安徽恒玖置业有限公司向本院提交了下列证据：1、关于确定金山广场公寓项目使用年限规划意见函。证明函是2017年6月5日出具的，要求对规划变更，而原被告签订的买卖合同是2014年12月9日签订的，属于情势变更原则。2、限期整改通知。证明一开始写明是住宅用地，土地使用期限是2082年止，签订合同时被告也并不知道土地使用年限变更的情况。3、关于金山广场公寓土地出让年限情况说明的函。证明观点同证据1、2，不是被告的原因造成。4、通知及登报声明照片。证明被告和有关部门关于年限问题后及时通知了买受人，时间是原、被告双方分别于2013年9月8日、2014年12月9日签订了三份《商品房买卖合同》，原告向被告购买金山广场商品房2-1517房、2=1518房、2-1515房三套，合同约定土地规划用途为住宅用地，土地使用年限为70年，自2012年3月31日至2082年3月31日，房屋建筑面积分别为39.52、45.74、43.87平方米，2015年6月30日前交房，自房屋交付之日起满90日无法申请商品房登记的，买受人不退房，出卖人应向买受人每天每套10元支付违约金以及其他条款。合同生效后，原告根据被告要求支付购房款。2015年6月原告依约接受房屋，但不能办理商品房产权登记，直到2017年12月26日，原告才办理了房屋产权登记，后原告发现产权证使用期限为2012年3月31日起到2052年3月31日止，仅有40年。经庭审，双方质证意见如下：被告安徽恒玖置业有限公司对原告张爱荣提交的证据的质证意见为：对证据1，三性无异议。对证据2，真实性无异议，但是合同是经过房产部分登记备案的，使用年限是70年。合同的第八条写明房屋交付时间为2015年6月30日，原告在诉状上也说在该时间内接收了房屋，所以并没有逾期交房；合同第十条最后一款约定，如买受人不退房，视为无条件接受变更。对证据3，真实性无异议，房产证我方通知是2017年8月份就可以办理，办证时间是原告自己延迟了办理。对证据4，我方不予认可。1、土地使用年限由70年变更为40年，非被告的原告，而是国土管理部门的原因所致；2、土地使用权届满后是否收回属于待定状态，也可以重新申请补交部分土地出让金继续使用，该鉴定在待定的不可确定的状态下进行评估没有依据。原告张爱荣对被告安徽恒玖置业有限公司提交证据的质证意见为：对证据1，2，3真实性合法性无异议，但是并不能排除被告应当承担的违约责任，被告所辩称的情势变更不能成立，根据情势变更的法律规定，情势变更适用于在合同履行过程中出现重大情况变化使合同无法履行或对双方产生更大的损害，是为了使合同解除或者变更，而本案并不适用，虽然其中有规划部门给被告的通知，变更土地使用年限为40年，但是并不属于情势变更，被告应承担违约所给原告造成的损失。对证据4，对于通知我方并不知情，所以不予认可，我方接到通知时是12月份左右。登报的声明我方也没有看到，原告作为本小区的业主，应当收到被告的电话或上门通知，所以对原告没有法律效力。根据双方质证意见，本院对双方提交的证据的真实性均予以认定，对双方提交的证据中的证据4与本案的关联性，作具体分析。经审理查明，2013年9月8日、2014年12月9日，原、被告分别签订了三份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告金山广场商品房2-1517房、2=1518房、2-1515房三套，合同约定：该地块土地面积为5359.67平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2012年3月31日至2082年3月31日，出卖人（被告）经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名金山广场。该商品房的用途为其它，建筑层数地上20层，地下，地下**购买的房屋建筑面积分别为39.52、45.74、43.87平方米，交付期限为2015年6月30日前交房。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）小区总体规划设计、基础设施和公共配套设备设施；（3）房屋节能措施及指标。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。若买受人不退房，又未能于通知之日起30日内与出卖人签订补充协议的，视为买受人无条件接受变更。自房屋交付之日起满90日无法申请商品房登记的，买受人不退房，出卖人应向买受人每天每套10元支付违约金。合同还约定了其他条款。合同生效后，原告根据被告要求支付购房款。2015年6月原告依约接受房屋。2017年6月5日铜陵市城乡规划局向被告出具铜规函【2017】228号“关于确定金山广场项目公寓使用年限规划意见的函”，该函中明确：“该项目《建设工程规划许可证》（证号：**），未明确住宅和公寓楼的单项面积，现明确如下……”、“在该项目方案审批及办证许可时，我局按办公用房审查该栋办公式公寓楼，如果比照住宅，建成后的该栋内廊公寓楼无法达到住宅的大寒日3小时日照标准”。2017年6月16日，铜陵市国土资源局出具铜国土资函【2017】257号“关于金山广场办公式公寓土地出让年限情况说明的函”、2017年7月14日，铜陵市房地产市场管理处出具铜房市场函【2017】19号“限期整改通知”，分别对上述土地使用年限为40年进行了确定并对相关事宜提出了限期整改的要求。2017年8月11日，被告张贴了通知，并在2017年9月13日的《铜陵日报》上刊登《郑重声明》，将使用年限变更等情况告知买受人。2017年12月26日，上述办理了房屋产权登记，产权证记载的用途为办公式公寓，使用期限为2012年3月31日起到2052年3月31日止。案件审理过程中，原告申请对房屋使用年限减少产生的损失进行评估，由本院委托，经铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司评估，估价结果为案涉房屋因改变用途而形成的市场价格差异在估价时点的公开市场价值总价为11.72万元。原告支付评估费5000元。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告双方签订三份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，除使用年限的记载违反法律规定外，其他内容合法有效，双方均应依约全面履行。案涉《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，双方在合同中并未约定案涉房屋的土地使用权年限，从2017年6月5日铜陵市城乡规划局向被告出具铜规函【2017】228号“关于确定金山广场项目公寓使用年限规划意见的函”中可以反映，案涉房屋所在项目在规划时就已经区分了住宅用房和办公用房，被告作为开发商，对此应是明知的，被告对于办公用房与住宅用房的使用年限有所区别亦应是明知或应当知道的，却在其适用的格式合同中记载土地使用年限为70年，客观上对购房者造成了误导，且没有采取合理的方式提请原告在土地使用年限上可能存在的变更，未能尽到客观全面的告知义务，存在过错，应承担相应的过程责任；且被告并未提供证据证明其在出售房屋时，对土地使用年限为70年或40年而存在的价格上的差异，也就是说，被告在出售房屋时是获取了不当利益的。另，本案原告在签订合同时，对于办公式公寓楼的性质亦是明知的，也存在一定过错，但本案涉及的损失为基于土地使用年限的不同而造成的房屋价格上的差异，故原告的此过错亦不能减免被告的责任。铜陵市国土资函【2017】257号的《关于金山广场办公式公寓土地出让年限情况说明的函》中并不能看出案涉土地使用年限必然为70年，况且，国土部门只是产权登记部门，而被告对规划内容明知或应当知道却未履行应尽的告知义务才是其承担责任的基础。原告办理了土地使用年限为40年的产权登记手续，是因为法律上对土地使用年限的强制性规定，也不能据此认定为对于原双方合同内容的变更，即便是认可对原合同内容的变更，也不能排除其要求赔偿损失的权利。登记主管部门对于少数房屋登记的错误不能作为减免被告民事责任的依据和理由。本案并不适用情势变更原则，本案中案涉房屋土地使用年限登记为40年，并非不能预见、不可归责于当事人，且对不当利益的返还，并不减损被告的损失，并不违背公平原则，故本案不适用情势变更原则，被告关于本案适用情势变更原则的意见，本院不予采纳。土地使用年限的自动续期，是购房者的权利，与原告的损失无关，更与被告无关，被告以土地使用年限可以自动续期作为抗辩理由不能成立。本案因土地使用年限减少造成的损失，系由本院委托并经具有评估资质的评估机构依法作出，在被告未提供足以推翻的证据的情况下，本院对其评估结果予以采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案因被告的原因未能在合同约定的期限办理产权登记，被告因承担违约责任，延长办证的起止时间为2015年7月1日至2017年12月25日，共计895天，故被告应支付原告延期办证违约金为895天*10元/天.套*3套=26850元。原告主张的评估费损失5000元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告安徽恒久置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张爱荣房屋土地使用年限减少三十年经济损失117200元；二、被告安徽恒久置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张爱荣迟延办理产权证的违约金26850元；三、被告安徽恒久置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张爱荣评估费损失5000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3609元，减半收取1804.5元，由原告张爱荣负担400.5元，由被告安徽恒久置业有限公司负担1404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王新会二〇二〇年六月一日书记员  崔 敏附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。