北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初82317号原告：北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会，住所地北京市朝阳区某号芳馨园小区。负责人：温宁，主任。委托诉讼代理人：孟宪生，北京宏健仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂茸，女，1962年11月11日出生。被告：北京润豪物业服务有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和一街6号。法定代表人：韩升喜，总经理。委托诉讼代理人：胡妍岩，北京市京师律师事务所律师。1987年6月29日委托诉讼代理人：李佳滨，男，1987年6月29日出生。原告北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会（以下简称芳馨园业委会）与被告北京润豪物业服务有限公司（以下简称润豪公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芳馨园业委会的委托诉讼代理人孟宪生、聂茸，被告润豪公司的委托诉讼代理人胡妍岩、李佳滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。芳馨园业委会向本院提出诉讼请求：1、确认芳馨园业委会和润豪公司签订的《北京市物业服务合同》于2018年6月8日解除；2、判令润豪公司立即撤出朝阳区芳馨园小区；3、判令润豪公司向芳馨园业委会移交位于朝阳区某号芳馨园小区地下一层的物业管理用房和相关物业管理资料（包括管理档案、业主产权档案、缴费档案、电梯技术资料、公共维修设施维修维保记录等）。事实和理由：2015年4月芳馨园业委会和润豪公司签订了《北京市物业服务合同》，约定由润豪公司为芳馨园小区提供物业服务，服务期限为五年，自2015年9月25日至2020年9月24日，合同同时约定了服务标准和收费标准。上述合同签订后，润豪公司提供的物业服务质量不能达到合同约定的标准，故该小区召开业主大会，于2018年1月15作出业主大会决议，解聘了润豪公司。后经双方协商，于2018年6月7日签署了《北京市物业管理服务合同解除协议书》，就解除双方签订的物业合同达成了一致意见。解除协议书约定，原物业合同于2018年6月7日解除，办公用房及相关物业管理资料于2018年6月8日17时移交。上述协议书签订后，润豪公司并未按照约定履行义务，至今未进行物业管理用房和相关管理资料的移交。经多次沟通未果，故芳馨园业委会诉至法院。润豪公司辩称：不同意芳馨园业委会的全部诉讼请求。首先，芳馨园业委会无权与我方签订解除物业服务合同的协议，因为芳馨园小区第五次业主大会的票选结果未达到双过半的要求，不符合法律的规定。2018年1月15日的决议结果是芳馨园业委会单方统计的结果，没有经过街道办事处、社区居委会和物业公司的共同见证，缺乏公平公正，且该结果与芳馨园业委会就该次大会之前作出的结果是相矛盾的，所以对于这次的统计结果我方不予认可。就解聘物业公司，未经业主大会形成有效决议，也未经全体业主授权，芳馨园业务会无权签署解除协议并提起诉讼。另外，双方在2018年11月17日又重新签订了《补充协议》，约定双方之前签订的《北京市物业服务合同》继续履行，我方将原来的管理人员进行了更换，但是新的人员仍然是我方公司的员工，我方公司目前仍然在为该小区提供物业服务，芳馨园业委会也是认可的。故要求驳回芳馨园业委会的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：芳馨园业委会作为甲方（委托方）与润豪公司作为乙方（受托方）签订《北京市物业服务合同》，约定，项目名称：北京市朝阳区芳馨园小区，项目地址：北京市朝阳区某号。物业服务期限为五年，自2015年9月25日至2020年9月24日。物业服务费由业主按其拥有的建筑面积预先交纳，乙方应按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费等等。2015年9月，双方签订《北京市物业管理服务合同》之补充协议，对上述合同的内容进行了补充。庭审中，经询，双方均认可之前由某1公司（以下简称某1公司）为芳馨园小区提供现场服务。庭审中，芳馨园业委会表示因某1公司提供的服务存在问题，故决定解聘润豪公司，并就解聘润豪公司召开了第五次业主大会，且形成了有效决议。庭审中，芳馨园业委会提交了2018年1月15日的决议作为证据证明其主张，根据该决议内容显示：2017年10月27日至12月27日期间，芳馨园小区业主委员会采用书面表决方式组织召开本小区第五次业主大会会议，现投票核查工作已经结束，本次业主大会会议共发放和送达表决票239张，回收表决票239张，其中有效赞成票174张，对应表决权面积为30562.06平方米，反对票1张，本小区业主人数为313人，共拥有表决权的总面积为55429.04平方米，参加本次业主大会会议投票人数和面积均超过全体业主人数和投票权面积数的二分之一，本次会议有效，形成如下决议：同意解除芳馨园小区业主委员会与北京润豪物业管理有限公司签订的《北京市物业管理服务合同》。2018年6月7日，芳馨园业委会作为甲方和润豪公司作为乙方签订《北京市物业服务合同解除协议书》，约定，甲乙双方于2015年9月签订《北京市物业管理服务合同》和《北京市物业管理服务合同》之补充协议，将芳馨园小区委托乙方实行物业管理，经甲乙双方协商一致同意解除原合同，就相关事宜约定如下：原合同于本协议书生效之日解除，物业办公用房及物业管理相关资料自2018年6月8日17时移交给甲方，等等。润豪公司对此不予认可，表示2018年1月15日的决议并非有效决议，不能产生解聘润豪公司的法律效果，芳馨园业委会无权代表业主与润豪公司签订《北京市物业服务合同解除协议书》。另查，芳馨园业委会曾向本院起诉过润豪公司和某1公司，后撤诉。本院在审理过程中，调取了双方上次诉讼的案卷材料，根据法院调取的材料显示，芳馨园业委会在上次诉讼中的诉讼请求也包括要求解除芳馨园业委会与润豪公司签订的《物业服务合同》，其要求解除合同的依据也是本案中出示的2018年1月15日的第五次业主大会决议。在上案的审理过程中，某1公司和润豪公司的答辩意见为2018年1月15日的业主大会决议不具有有效性，故不同意解除合同。在上述案件审理过程中某1公司还出具了一份落款日期为2017年12月30日、加盖了芳馨园业委会印章的芳馨园业委会第五次业主大会决议，该决议内容显示：芳馨园小区业主委员会在香河园街道办事处和柳芳北里居委会的监督指导下，采用书面表决方式召开了本次业主大会，组织业主自2017年10月27日至2017年12月27日依法召开了芳馨园小区解除与润豪公司的物业管理服务合同的业主大会，在香河园街道办事处、柳芳北里居委会、香河园派出所及部分业主参与下进行了开票、监票、唱票和计票。本次共收到芳馨园小区业主书面投票共计239票，赞成票238票，反对票1票。238票赞成票中，业主亲自投票同意解除与润豪公司物业服务合同的无争议有效票数，共计149票，其中东座为77票，西座为72票。业主通过短信或者微信授权代为投票同意解除与润豪公司物业服务合同的票数为33票，但此次未被认定是有效投票，虽然历次业主大会均有以短信或微信授权形式进行的投票且全部被认可为有效投票。因润豪物业提供的供开票使用的业主清册存在业主信息错误，致使有10票业主投票未被认为是有效投票。有46票赞成票被认为是废票，但28日开票当天未经公开唱票、验票；业委会已向办事处申请开封封存的46票选票，进行验证，核实，但在本决议发出前尚未得到办事处的答复，业委会不能擅自开封查验。另据业主反映，有业主被威胁不能投赞成票，否则业主会有麻烦。鉴于以上情况，此次投票结果已经不能公正、客观地反映业主投票的真实意思表示及结果，业委会将择日召集第六次业主大会重新进行投票，同时欢迎广大业主向业委会提出宝贵意见和建议。经询，芳馨园业委会认可2017年12月30日的业委会决议亦是其作出。上次案件审理过程中，法庭询问芳馨园业委会为何在2017年12月30日作出了上述业主大会决议后，于2018年1月15日就第五次业主大会又出具一份不同内容的决议，芳馨园业委会解释2017年12月30日的业主大会决议系阶段性的统计结果，当时无争议的票共计有149票，其他待核实的选票89票。2018年1月12日，业委会委员再次开箱进行了统计，并在待核实的选票中发现还有25张有效票，并根据该统计结果形成了2018年1月15日的决议，2018年1月15日的决议系最终决议。而按照最新的统计结果，达到了法律规定的“双过半”的标准，故决议结果有效。关于第二次开箱验票的参加人员，本次诉讼中，经询，芳馨园业委会表示有三名委员在场，但未通知街道办事处或者居委会的工作人员到场。经询，润豪公司表示对第二次开箱验票不知情，并表示第二次开箱验票未经多方主体见证，而对于待核实的票中的25张票认定为有效票，由芳馨园业委会几名委员单方自行决定，其行为违法了公平公正的原则，故对于芳馨园业委会的第二次的统计结果不予认可，亦不认可2018年1月15日的业主大会决议。庭审中，双方均认可小区的总户数为328户，实际业主人数为313人。芳馨园业委会表示就解聘润豪公司未再召开过业主大会。本次诉讼中，芳馨园业委会坚持认为2018年1月15日作出的业主大会决议为最终决议，该决议合法有效，并表示芳馨园业委会与润豪公司签署的解除协议书亦合法有效。润豪公司对此不予认可，表示芳馨园业主委员会针对第五次业主大会做出了两个不同的业主大会决议，第二次自行认定的选票不应当视为有效票，而第一次的统计结果并未达到法律规定的“双过半”的要求，故第五次业主大会未形成有效决议。另查，2018年11月7日，芳馨园业委会和润豪公司签订《补充协议》，约定，润豪公司与芳馨园业委会针对后续服务和某1公司的问题解决达成以下协议，润豪公司继续为芳馨园小区提供物业服务。双方权利义务按此前双方签订的物业合同执行。因某1公司之前存在不当行为超出总公司授权引起业主不满，现润豪公司决定注销某1公司，由润豪公司另行组建管理团队为芳馨园更好的提供服务。业委会和润豪物业一致认为，在润豪物业完成街道办事处沟通和在小区发布公告后，业委会和润豪公司的合同继续执行。庭审中，双方均认可自该补充协议签订至今，仍然由润豪公司为芳馨园小区提供物业服务。本院认为：按照法律规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应当由全体业主共同决定，并经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即应当符合“双过半”的规定。本案中，芳馨园业委会表示就解聘润豪公司召开了第五次业主大会并形成了有效决议。但是根据本院查明的事实可知，芳馨园业委会就同一次业主大会做出了两个不同的决议，虽然芳馨园业委会表示2017年12月30日的决议结果系阶段性的统计结果，2018年1月15日的决议系最终的决议，但是2017年12月30日的决议中已经明确载明了“此次投票结果已经不能公正、客观地反映业主投票的真实意思表示及结果，业委会将择日召集第六次业主大会重新进行投票”，而且后续对于待核实的选票进行统计和认定时，仅有芳馨园业委会的三名委员到场，在上述选票存有争议的情形下，芳馨园业委会委员对选票的效力单方进行认定和统计的行为显然不妥。故根据上述情形，本院难以认定第五次业主大会形成了有效决议。在就解聘物业公司并未形成有效的业主大会决议的情形下，芳馨园业委会与润豪公司签订《北京市物业服务合同解除协议书》，亦违反了法律规定的程序。在此情形下，芳馨园业委会要求确认和润豪公司签订的《北京市物业服务合同》于2018年6月8日解除并要求润豪公司撤场、移交物业管理用房和物业管理相关资料，无事实和法律依据，故本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：驳回原告北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年六月一日书记员  张 晨书记员  华 阳