山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2695号 上诉人（原审原告）：马一方，女，1989年8月12日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：花瑞洁，山东日中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫晴，山东日中律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：山东寿光凯声置业有限公司，住所地山东省寿光市蔬菜大厦****。 诉讼代表人：张昆诚，山东寿光凯声置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：任生平，男，该管理人工作人员。 上诉人马一方因与被上诉人山东寿光凯声置业有限公司（简称凯声置业）破产债权确认纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院(2019)鲁0783民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马一方的委托诉讼代理人花瑞洁、闫晴，被上诉人山东寿光凯声置业有限公司的委托诉讼代理人任生平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马一方上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审;本案一审、二审全部费用由凯声置业承担。事实和理由：一、原审法院依据双方签订的协议书内容，认定协议是以买卖合同作为民间借贷合同的担保，该认定错误。马一方与凯声置业之间应为房屋买卖合同关系，而非民间借贷。马一方与凯声置业双方之间存在房屋买卖的合意。2011年8月29日，马一方作为乙方与凯声置业（甲方）签订《协议书》，《协议书》的内容均为马一方与凯声置业之间就购买房屋事宜作出的约定，其中对房屋的基本情况，预定期限有明确约定，第四条及第五条甲乙两方的承诺也是围绕乙方购买甲方房屋的相关事宜作出的约定。《协议书》的订立目的系“乙方借款给甲方作为预定甲方开发建设的商品房的前提条件，就相关事宜双方达成协议”，由此可见双方的缔约目的为商品房买卖。该《协议书》系双方在真实的意思表示下签订，不违反法律的禁止性规定，不存在《合同法》规定的合同无效的情形，属于依法成立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《协议书》为有效，其约定的原凯声置业的权利义务为有效条款，双方在协议书中体现的房屋买卖的合意为双方真实的意思表示。马一方为购房已向凯声置业缴付80万元。其一，金海水岸定购房屋售价统计表中列明马一方预约房屋的基本情况，商品房的总价款及马一方已交款，该统计表证明马一方所交的80万款项为商品房的订金，因此该80万元款项的性质系为购房所缴纳，并非借款。在一审中马一方提交了证人张某（凯声置业董事长、股东、实际控制人）、纪某（凯声置业总经理、法人代表）作出的视频证词及书面证词，均证明马一方向寿光凯声置业有限公司缴纳的房款80万元系用于购买住房的订金而非借款。因此，马一方与凯声置业双方之间的关系应为商品房买卖合同关系。马一方已履行合同缴付房款，双方之间有一致的买卖房屋意思表示，双方之间系合法的房屋买卖合同关系，并非民间借贷关系。凯声置业在其《债权确认通知书》中认定马一方为非购房者系错误认定，认定马一方与凯声置业之间的法律关系为民间借贷关系更是错误，应当依法予以撤销。大量的民间借贷均以签订借贷合同在先，转化为房屋买卖合同在后，最初的目的都是借贷，而且在实践中，借款往往是在特定对象之间发生，而本案是在凯声置业与不特定的多数人之间发生，有多份《协议书》可证明，符合买卖房屋的表现，本案的情况为典型的房屋买卖关系：有多个购房者，在《协议书》及金海水岸定购房屋售价统计表、金海水岸订金明细表（附表）中均有其各自购买的房屋的详细情况，马一方缴付80万元房款的行为是履行合同的行为，《协议书》的内容均为马一方与凯声置业之间就预定房屋事宜作出的约定，该《协议书》的订立目的系房屋买卖。二、一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条认定马一方与凯声置业之间的法律关系为民间借贷法律关系，适用法律明显不当。1、本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定。在当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保时，民间借贷合同为主合同，买卖合同是主合同的担保，具有从属性，为从合同，只有当事人直接请求履行从合同即买卖合同时，才应当按照主合同即民间借贷法律关系进行审理，该条规定并没有提及此种情况下买卖合同的效力，仅规定了买卖合同的履行限制问题，属于合同履行的范畴，并不是合同效力的规定。因此不能依据该条款认定马一方与凯声置业双方之间为民间借贷关系。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合《协议书》、金海水岸定购房屋售价统计表、金海水岸订金明细表（附表）及收款收据，充分证明马一方与凯声置业双方之间已就商品房的买卖事宜达成约定，凯声置业已经收受马一方80万元购房款，有收款收据证明，符合构成房屋买卖合同关系的要件，因此，马一方与凯声置业双方之间为合法的房屋买卖合同关系。3、按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，房地产企业破产案件中的商品房或在建工程等资产对破产债权清偿顺位中消费者购房款优先权是第一顺位，优先于普通债权。本案马一方与凯声置业之间本系房屋买卖关系，马一方的权利应为购房款优先权，《债权确认通知书》的认定使大量购房者丧失优先权，不利于社会稳定。 凯声置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 马一方向一审法院起诉请求：1.依法撤销管理人作出的《债权确认通知书》，确认马一方与凯声置业之间为房屋买卖合同有效，要求凯声置业继续履行合同；2.诉讼费用由凯声置业承担。 一审法院认定事实：2011年，为了保障凯声置业开发的金海水岸小区的顺利建设，马一方作为乙方，凯声置业作为甲方，双方经友好协商，马一方借款给凯声置业并作为预定凯声置业开发建设的商品房的前提条件，就相关事宜达成如下协议。协议书约定：1.马一方预定凯声置业开发建设的位于寿光市5号楼东单元11楼西户房屋，建筑面积约计平方米（最终面积以产权登记面积为准），房屋销售价格以开盘价格为准；2.本协议签订时，马一方借款给凯声置业人民币800000元，利息按月息2%计算，期限为借款之日至商品房开盘之日。上述借款及利息在双方签订商品房买卖（预售）合同时，抵作该房屋的购房款。如果在此商品房开盘之日前马一方想撤销预定权，凯声置业将此借款加银行同期贷款利息全额返还给马一方。3.预定期限：凯声置业承诺马一方借款给凯声置业后所预定房屋保留至此商品房开盘之日。4.凯声置业承诺，在本协议签订后为马一方保留该房屋至保留期届满之日，且不得与第三方签订该房屋之商品房认购协议书或商品房买卖（预售）合同，并承诺马一方携本协议与凯声置业签订商品房买卖（预售）合同时，凯声置业将完全履行本协议中约定的房屋位置、房款等条款。如凯声置业违反上述约定，需向马一方返还借款及利息（利息按月息3%计算，期限为借款之日起到凯声置业违约之日止），同时本协议自动失效。5.凯声置业承诺：在本协议签订后，如马一方不能履行本协议书确定的义务，视为马一方自行放弃该房屋的房号保留权，凯声置业有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，并按第二条马一方撤销权的约定返还借款。该协议签订后，马一方按协议约定将借款交付给凯声置业。凯声置业于2011年8月29日为马一方出具收款收据载明“预收房屋订金”。后凯声置业于2016年破产，在破产过程中，凯声置业管理人对马一方的债权经审核为民间借贷，不属于购房款。另，凯声置业金海水岸小区并未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，依据破产法规定，管理人有权对债权人申报的债权予以审查。债权人对于管理人审查确认的债权有异议的，可以向人民法院提起诉讼。本案的争议焦点，涉案债权的性质是否属于购房户债权。马一方认为，凯声置业在出具的收款收据中明确该款项为房屋订金。在双方签订的协议书中，约定在商品房开盘前该预付房款按借款处理，但是协议书中同时约定凯声置业必须为马一方保留所购房屋至商品房开盘之日，这说明凯声置业认可双方之间的关系为房屋买卖合同关系。凯声置业认为，直至其被受理破产之日也没有取得《商品房预售许可证》，因此，国家法律、法规是不允许凯声置业对外销售房屋，收取的资金性质上也不是购房款；且根据马一方与凯声置业签订的协议书可以看出，双方系民间借贷关系，并非商品房买卖合同关系。一审法院认为，双方在协议中约定：凯声置业承诺，在本协议签订后为马一方保留该房屋至保留期届满之日，且不得与第三方签订该房屋之商品房认购协议书或商品房买卖(预售)合同，并承诺马一方携本协议与凯声置业签订商品房买卖(预售)合同时，凯声置业将完全履行本协议中约定的房屋位置、房款等条款，据此可以看出，在协议签订时，双方并未签订商品房买卖合同，且从内容上看，该协议是以买卖合同作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，对双方之间的法律关系应按民间借贷法律关系认定。凯声置业管理人对马一方的债权没有认定为购房户债权并无不当，一审法院予以确认。综上，双方并未签订房屋买卖合同，双方之间系民间借贷关系。马一方要求确定双方之间的房屋买卖合同有效，并要求凯声置业继续履行合同并交付房屋给马一方，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回马一方的诉讼请求。案件受理费100元，由马一方负担。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，商品房买卖合同是出卖人转移商品房的所有权于买受人，买受人支付商品房价款的合同。本案当事人争议的焦点问题是马一方与凯声置业之间是否存在商品房买卖法律关系。马一方与凯声置业之间法律关系的性质应以双方签订协议的内容所体现的真实意思表示来认定。从双方签订的协议内容分析，双方是以凯声置业融资从马一方借款用以开发建设商品房，马一方向凯声置业出借款项预定商品房，借款及利息在双方签订商品房买卖（预售）合同时，抵作购房款。若在商品房开盘之日前马一方撤销预定权，凯声置业将借款及利息全额返还给马一方。就协议内容看，马一方对其与凯声置业之间是借款还是购买商品房具有选择权，其可以选择借款给凯声置业并在双方签订商品房买卖（预售）合同时，抵作购房款；也可以选择不购买商品房，由凯声置业返还借款及利息，说明马一方购买商品房的意思并非完全确定，存在撤销预定的情况。虽然马一方在一审中提供了张某、纪某等证人证言，证明其向寿光凯声置业有限公司缴纳的款项系用于购买住房的订金而非借款，但上述证人证言与双方所签协议内容不符，协议中虽载明了商品房的具体位置，但仅仅具有马一方认购商品房的意思表示，双方并没有按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定签订包括房价总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等主要内容的商品房买卖合同，马一方依据其一审诉讼中提供的金海水岸定购房屋售价统计表、订金明细表亦不能证明双方存在商品房买卖合同关系，且寿光凯声置业有限公司出具的收款收据上载明的也是订金而非房款，案涉楼房未取得商品房预售许可证亦未开盘，在双方没有签订商品房买卖合同的情况下，不存在马一方主张的确认双方之间房屋买卖合同有效、凯声置业继续履行合同并交付房屋的问题。因此，在商品房买卖合同没有订立及凯声置业进入破产程序的情况下，一审法院对凯声置业管理人认定马一方支付给凯声置业的80万元及利息为民间借贷法律关系，没有认定马一方的债权为购房户债权并无不当。马一方上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人马一方负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 霞 审判员 尹臣正 审判员 李金桦 二〇二〇年六月十二日 书记员 杨宇婷