北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35839号原告（反诉被告）：六十益（北京）国际贸易有限公司，住所地北京市通州区，统一社会信用代码：911101125751686998。法定代表人：杜玉华，董事长。委托诉讼代理人：范玉强，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：律静，女，1987年4月7日出生，六十益（北京）国际贸易有限公司职员。被告（反诉原告）：周玉升，男，1984年8月15日出生，汉族，住河北省沧州市东光县龙王李乡耿东村**。原告（反诉被告）六十益（北京）国际贸易有限公司（以下简称“六十益公司”）与被告（反诉原告）周玉升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）六十益公司的委托诉讼代理人范玉强、律静，被告周玉升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六十益公司向本院提出诉讼请求：1.被告周玉升支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金15000元；2.本案诉讼费由被告周玉升承担。事实和理由：我公司与周玉升于2019年3月26日签订了《房屋租赁合同》，约定将我公司位于北京市通州区（丁各庄村，以下简称涉案房屋）出租给周玉升，租期自2019年4月1日至2019年10月31日，租金标准为每年4.5万元，支付方式为三个月支付一次，即11250元，押金为3750元。周玉升应于2019年6月30日支付第二期租金11250元，但其未按期支付，经我多次催要未果。故诉至法院，望判如所请。周玉升辩称，我不同意六十益公司的诉讼请求，理由如下：六十益公司系从原房东手中将涉案房屋转租给我，2019年6月，原房东通知我们停止营业并锁上了涉案房屋，我才得知原房东对于六十益公司转租之事不知情，故我自6月份就已停止经营。此后我多次找六十益公司要求其与原房东协商解决此事未果，六十益公司的行为给我造成了较大的损失。周玉升提出反诉请求：1.被反诉人六十益公司返还押金3750元；2.六十益公司赔偿装修损失69050元；3.六十益公司赔偿租金损失7500元（两个月租金）；4.六十益公司赔偿营业损失278400（按照每天2400元标准计算，自2019年7月7日起至10月31日止，共计116日）；5.反诉费由六十益公司承担。事实与理由同本诉答辩意见一致。六十益公司针对反诉辩称，我公司不同意反诉人周玉升的反诉请求，具体理由如下：1.周玉升未通知我公司主张解除合同，我公司起诉要求其支付租金其才提起反诉。2.我公司不存在欺骗隐瞒真相的情形，我公司将涉案房屋转租给周玉升时已将该情况告知了周玉升，合同对此也有明确约定，我公司转租房屋也征得了房主的同意，我公司与房主在一个院内，房主对于转租情况知情，因此不存在周玉升所说的我公司违法转租的情况。3.周玉升租赁房屋后一直在经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、租赁合同签订情况及合同履行情况2018年9月1日，案外人张某作为出租人（甲方）与六十益公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），载明张某将其坐落于北京市通州区宋庄镇丁各庄村房屋（以下简称“房屋”）出租给六十益公司，租赁用途为办公及存放产品，租赁期限自2018年9月1日起至2019年10月31日止，其中2018年9月1日至2018年10月31日为免租期，年租金为4.5万元，支付方式为一次性支付。合同第三条第二款约定：“乙方不承租后，甲方有权收回房屋，乙方应按照交付时现状返还房屋，结清各自应当承担的费用。”合同第六条约定：“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可将房屋转租给他人。”合同另就合同解除等进行了明确约定。张某落款签名为“张德文”，六十益公司在协议上盖章确认。合同签订后，张某向六十益公司交付了30号房屋，六十益公司向张某支付了全部租金4.5万元。2019年3月26日，六十益公司作为出租方（甲方）与周玉升作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同2》”），约定六十益公司将涉案房屋转租给周玉升，房屋用途为“商业使用”，租赁期限自2019年4月1日起至2019年10月31日止，年租金为4.5万元，租金支付方式为押一付三，每三个月支付一次即11250元，第一次租金在签约之时支付，以后租金按合同约定的付款期限提前1日支付，押金为3750元。合同第六条第5款约定：“甲方有义务与房东沟通好本房屋经营台球厅经营使用，如中途遭遇房东阻止或不允许，应由甲方进行协调，协调不成造成台球厅无法正常营业的，乙方有权解除合同，甲方承担责任及损失。”合同第七条第3款约定：“乙方有权利在不影响主体结构的基础上进行房屋装修及设备更换及安装。”合同第八条约定：“违约处理：1、如乙方违反合约，甲方有权终止合同，收回房屋，须按2个月房租向甲方支付违约金；2、如甲方违反合约，应并退回剩余房租，及赔偿乙方两个月租金予以赔偿，及装修损失，并退回剩余房租……”合同另就双方其他权利义务等进行了明确约定。六十益公司与周玉升均在合同上签章或签字确认。上述《租赁合同2》签署后，六十益公司向周玉升交付了涉案房屋，周玉升按合同约定向六十益公司支付了押金3750元及自2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金共计11250元，并对涉案房屋进行了装修。后张某因周玉升装修时拆除了涉案房屋原有隔断要求赔偿之事与六十益公司协商未果，张某径行向周玉升主张退还房屋钥匙并停止经营，故周玉升未再交纳2019年7月至10月的房租。二、双方就周玉升是否停止经营的举证情况本案审理过程中，六十益公司与周玉升均认可直至租赁期限届满，周玉升仍未腾清并向六十益公司交还涉案房屋，但双方就张某提出异议后周玉升是否继续使用涉案房屋进行经营存在争议，并分别进行了举证。（一）周玉升举证情况周玉升称张某在2019年7月7日将房屋钥匙收回，致其停止经营至今，并提交了张某向其发送的《通知》、其与六十益公司的委托代理人律静的短信聊天记录，并申请证人张某出庭作证。《通知》载明：“位于通州区宋庄镇丁各庄村，未经我书面同意，六十益公司在我不知情的情况下将房屋转租给周玉升先生经营台球厅使用。在我得知情况下多次给六十益公司负责人打电话一直不接状态，无奈之下通知周玉升先生给予店面关闭营业。”《通知》落款日期为2019年6月20日。六十益公司对《通知》真实性不认可。短信聊天记录显示律静多次向周玉升发短信催要租金，就此，周玉升于2019年7月11日回复称：“第一：房租我们随时可以支付，前提是您和房东解决完隔断的问题，不然房东还是不让我们营业。第二：电路问题，负荷小，里面线路带不起来，是不是得需要您这边和房东进行沟通？我们找房东解决线路问题已经是跨界了，这些事情是不是需要由您这边来跟房东进行协商。”“不知道怎么称呼您，如果我们能解决的事情不会去麻烦你们，您这边也挺忙的，所以签合同的时候我们一直强调和大房东见面，你们一直推辞，您去解决吧，解决完告诉我们，我们第一时间给您转房租，辛苦。”2019年7月22日，周玉升发短信称：“到现在房子里的电源都没更改呢。”律静回复：“电源更改已经超出我们能力范围了，我们也是尽全力配合您这边开展工作，还请谅解！但是咱们房租跟这个确实没有关联，还是希望您这边可以尽快缴纳房租……我知道因为电压、电线不稳定各方面引起来的空调自动断电，我尽快和房东沟通，也请尽快缴纳房租。”2019年7月29日，周玉升发信息称：“到现在你的电源都没有解决呢，你尽量先把电源解决好，我们两个月都没有营业了，大房东把钥匙给拿走了，我都没法营业，你还是尽快把这事给解决了。”2019年8月5日，周玉升仍表示房屋存在供电问题及房东不让正常经营的问题，律静回复：“先生，我们上周过去给你和8811尾号的这个先生打电话他也说没人，进不去，老房东换锁芯了，我们到那你们合伙人李先生就在那正常营业，您们现在说话都没有诚信了，房租不按时支付，给你们解决问题去你们都不配合，你说这些我真的没有办法相信。”周玉升回复：“大房东换锁芯了我们没法营业啊。”六十益公司对短信真实性认可，对证明目的不认可。证人张某出庭作证，称六十益公司转租涉案房屋未经其许可，其住在涉案房屋院内，在2019年5月听到现场有人员在拆除房屋隔断即提出了异议，其与六十益公司就拆除隔断赔偿事宜协商未果，故其在发出《通知》后收回了1把钥匙，周玉升因此停业至今。六十益公司对证人证言真实性不予认可。（二）六十益公司举证情况六十益公司提交了律静与张某的电话录音、2019年8月20日现场录像等予以佐证。电话录音显示：张某称六十益公司未经其同意转租，且私自拆除涉案房屋内原有隔断，其多次联系六十益公司要求解决此事未果。但张某在通话过程中表示已将涉案房屋钥匙交还给了周玉升，其与周玉升预备续签合同。现场录像显示：2019年8月20日，涉案房屋房门未锁，内有人员称张某收回了一把钥匙，其还留了一把钥匙，但仍无法正常营业，因一开业房东即上门表示异议。本院认为：本案争议的焦点是双方之行为是否构成违约的问题。就此，本院具体分析如下：其一，六十益公司的行为是否构成违约。本院认为，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。经查，六十益公司与周玉升签订的《租赁合同2》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。六十益公司作为出租人，应向周玉升交付符合合同约定用途的租赁物。合同约定周玉升承租涉案房屋系用于经营台球厅，但该房屋一是无法满足台球厅经营所需供电负荷，二是因六十益公司与房屋权利人张某之间发生纠纷，张某径行向六十益公司主张权利，影响了周玉升正常使用房屋，故六十益公司之行为已构成违约。其二，周玉升之行为是否构成违约。经查，周玉升未按合同约定期限支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金，期间涉案房屋仍为周玉升占用，但周玉升以六十益公司的行为导致其无法经营为由抗辩，就此，本院认为，周玉升作为承租人，应就不交纳租金承担以下事实的举证责任：1、租赁物不适租；2、租赁物不适租处于持续状态，即自2019年7月1日持续至2019年10月31日；3、租赁物不适租状态导致其无法使用租赁物。就其中第1项事实的发生，现有证据已予以证实，争议焦点是上述第2、3项事实。周玉升就此提交了短信聊天记录、张某的证人证言等证据，但张某的证人证言与其在电话录音中的陈述有相互矛盾之处，而聊天记录中的陈述亦仅为周玉升的自述，六十益公司早在2019年8月5日即对其陈述予以否认，故周玉升所提交证据尚不足以证明上述第2、3项事实。而从六十益公司的举证证明情况来看，其提交的现场录像及电话录音可以证明张某虽收回了一把涉案房屋的钥匙，但周玉升处仍留有钥匙，故周玉升仍可进入涉案房屋。综上，周玉升拒绝支付租金不妥，但鉴于六十益公司违约在先，故其行为尚不构成恶意违约。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合以上本院对双方违约情况的评述，就六十益公司要求周玉升支付欠付租金的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。就周玉升要求六十益公司退还押金、并按合同约定赔偿两个月租金作为违约金之反诉请求，本院予以支持。就周玉升要求赔偿装修损失之请求，因租赁合同期限已经届满，故依据不足，本院不予支持。就周玉升要求赔偿停业损失之诉求，因其未提供证据，且其所主张违约金已足以弥补其损失，故依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周玉升支付原告（反诉被告）六十益（北京）国际贸易有限公司2019年7月1日至2019年10月31日的租金15000元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、原告（反诉被告）六十益（北京）国际贸易有限公司退还被告（反诉原告）周玉升押金3750元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、原告（反诉被告）六十益（北京）国际贸易有限公司赔偿被告（反诉原告）周玉升违约金7500元，于本判决生效之日起七日内给付清；四、驳回原告（反诉被告）六十益（北京）国际贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周玉升的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）4044元，由原告（反诉被告）六十益（北京）国际贸易有限公司负担41元（已交纳），由被告（反诉原告）周玉升负担4003元，周玉升已交纳3955元，剩余48元，于本判决生效之日起七日内交纳。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二〇年六月二十二日书记员  张佳怡-2--1-