黑龙江省双鸭山市岭东区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0503民初54号原告：王明杰，女，1977年11月14日出生，汉族，双鸭山市集星物业管理有限公司职工，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：秦庆海（曾用名秦青海，系原告配偶），男，1978年10月8日出生，汉族，双鸭山虹焱热电厂职工，住双鸭山市尖山区。被告：孙丽秋，女，1968年9月11日出生，汉族，双鸭山矿务局橡胶厂退休职工，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：徐延禄，黑龙江中程佳易律师事务所律师。原告王明杰与被告孙丽秋确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王明杰及委托诉讼代理人秦庆海、被告孙丽秋及委托诉讼代理人徐延禄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王明杰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告返还原告购房款36,000.00元；2、判令被告赔偿经济损失3,083.45元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年7月30日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，被告将岭东区惠民二期70号楼3单元301室以36,000.00元卖给原告，原告于当日付款。2019年11月16日，原告将上述房屋卖给董某，董某于当日向原告付款，并为此支付了相应的供热费及房屋维修基金总计2,699.70元。董某去棚户区办理入住手续时，被告知该房屋需要再交付差价款21,257.00元。董某向法院提起诉讼，黑龙江省双鸭山市岭东区人民法院作出（2020）黑0503民初9号民事判决书，判令原告返还董某购房款36,000.00元、取暖费及房屋维修基金2,699.70元，案件受理费383.75元由原告负担。原告认为，本案案涉房屋系国家福利性安置房，根据国家的相关政策，属于福利性国家安置房在五年内不允许买卖，原、被告之间的《房屋买卖协议》属于《合同法》第五十二条第五项规定的情形，系无效合同。被告因为本无效合同取得的房款及原告为此支付的费用均系被告取得的不当得利。因此，原告根据《合同法》的规定，提出以上诉讼请求，请法院予以支持。原告向法院提供的证据：1、《房屋买卖协议》1份，证明协议中第二条“双方商定房屋价格为人民币36,000.00元，签订本协议时乙方（原告）一次性付清全部房款”。在房屋买卖协议中，没有任何条款体现到补缴的房屋差价款由原告承担，原告购买此房不能再补交房屋拆迁安置新楼时所涉及到补交的差价款21,257.00元。2、《双鸭山市棚户区改造搬迁安置方案》1份，证明该方案第十二条第一项规定了安置房屋5年内为有限产权，5年后房屋产权归个人所有。被告没有卖房子的权利，根据此条规定，此房屋有瑕疵，我们要求撤销合同。3、黑龙江省双鸭山市岭东区人民法院（2020）黑0503民初9号民事判决书1份，证明原告将此房屋卖给董某后，被法院判决撤销合同，原告将购房款及所交的取暖费、房屋维修基金返等38,699.70元返还给董某。4、到庭证人董某证言1份，证明王明杰将案涉房屋卖给证人后，证人请原、被告夫妻及他人在就餐时询问过原、被告此房屋交完购房款和取暖费、维修基金后，是否可以办手续入住？但原、被告均未告诉证人如入住还需交纳房屋差价款21,257.00元，后因还需交纳房屋差价款证人将此房屋退还给原告。5、证人祁某到庭证言1份，证实张月（董某丈夫）购买案涉房屋后，请原、被告夫妻及他人就餐过程，就餐时张月问过被告，除了购房款和交纳取暖费及房屋维修基金后是否就可以取钥匙入住。6、证人李某到庭证言1份，证实张月买完原告的房屋后，请原、被告夫妻和他人就餐过程，当时并没有谈论房屋需补交差价款。第二天听张月说案涉房屋如入住，还需交纳差价款。孙丽秋辩称，1、不同意原告的诉讼请求，并请岭东区人民法院驳回原告的全部诉讼请求。2、原、被告房屋买卖合同为有效合同，不属于《合同法》第五十二条第五项规定的情形。3、房屋买卖行为具有真实性、合法性，因为原告是该房屋所在小区的物业公司的管理人员，对小区的房屋要继续想承办的手续和上楼以后需要交纳的房屋差价费用，要比其他人更知情、更了解。是原告主动找被告要购买其房屋，在整个买卖过程中以及合同签订中，原告均处于主导地位，足以证明原告签订本合同，购买该房产的真实意思表示，造成本次诉讼的主要原因是原告在炒卖该房产时，炒卖行为被人民法院撤销才引起本次诉讼，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求，确认此房屋买卖合同有效。被告向法院提交的证据：1、《房屋买卖协议》1份，证明买卖合同的真实性和合法性，以及买卖双方的权利义务关系。2、微信转账截图1份，证明原告在已知道购买该房产的利益和风险的前提下，在没有签订房屋买卖协议之前，已经给付了定金，同时证明原告购买诉争房产的真实意思。3、黑龙江省双鸭山市岭东区人民法院（2020）黑0503民初9号民事判决书1份，证明原告购买诉争的房产后又加价4,000.00元卖给董某，并没有告知董某应交房屋差价款的事实。因原告与案外人董某的交易存在欺诈行为，该买卖合同被人民法院撤销，但不影响本案原、被告买卖合同的效力。经原、被告举证、质证，被告对原告提供的第1份、3份证据真实性无异议，对关联性有异议。认为原告作为该房屋所在小区物业管理人员，对于拆迁安置房屋上楼需要补交差价款非常了解，足以证明被告在签订合同时没有任何隐瞒，而原告与案外人董某在交易中有隐瞒欺诈行为，导致原告和董某的买卖协议被撤销；对原告提交的第2份证据，认为是地方政府对拆迁房屋安置制定的政策，不属于证据；对证人董某叙述的买卖房屋过程无异议，但未听到证人的问话。对证人祁某、李某的证词有异议，认为是虚假证词。原告对被告提交的证据真实性无异议。本院对双方无争议的事实予以确认。对原告提供的第1、3份、被告提供的第1、2、3份书证真实性予以确认；对证人董某、祁某、李某的证言，虽被告有异议，但未提出相反的证据予以证明，本院对其证言证明目的予以采信，对原告提交的第2份《双鸭山市棚户区改造搬迁安置方案》，因该方案系地方政府制定的城市棚户区改造搬迁安置政策，不属于民事诉讼中的证据，故不能作为证据使用。据此，本院认定以下事实：原、被告原系前同事关系。2019年7月30日，双方签订《房屋买卖协议》，被告将位于岭东区惠民二期70号楼3单元301室城市棚户区改造搬迁安置的楼房以36,000.00元卖给原告，双方未对上楼时应补交的房屋差价款21,257.00元作出书面约定。2019年11月16日，原告将此房屋加价4,000.00元转卖给董某。为过户方便，原告又约孙丽秋与董某签订了《房屋买卖协议》。11月19日，董某以孙丽秋名义交纳了房屋维修基金923.70元、取暖费1,776.00元。当董某持有本案所涉及的棚户区房屋拆迁产权调换安置协议书办理入住手续时，获知如入住尚需再补交差价款21,257.00元。董某即告知原告王明杰此情况，王明杰返还董某4,000.00元，尚欠购房款36,000.00元未返还。2020年1月6日，董某以孙丽秋为被告、王明杰为第三人向双鸭山市岭东区人民法院提起民事诉讼，要求撤销原告与被告孙丽秋及第三人王明杰签订的房屋买卖合同，返还购房款36,000.00元、赔偿原告经济损失2,699.70元并承担诉讼费用。经审理，岭东区人民法院作出（2020）黑0503民初9号民事判决书，判决“一、撤销原告董某与第三人王明杰口头约定本案所涉及的房屋买卖协议；二、第三人王明杰于本判决生效后十日内返还原告董某购房款36,000.00元，并支付原告已交付的取暖费及住宅维修基金2,699.70元；原告董某在第三人王明杰履行上述还款协议后三日内，将本案涉及的双鸭山市棚户区改造办公室关于棚户区房屋拆迁产权调换安置协议书、棚户区房屋拆迁产权调换安置补偿协议书及其交纳涉及本案房屋的取暖费、住宅维修基金票据交付第三人王明杰；三、驳回原告董某的其他诉讼请求。案件受理费383.75元由第三人王明杰负担。”现原告以本案涉及的房屋系国家福利性政府安置房，根据相关政策，属于福利性国家安置房五年内不允许买卖，原、被告之间的《房屋买卖协议》属于《合同法》第五十二条第五项规定的情形，系无效合同，被告因本无效合同取得的房款及原告为此支付的费用均系被告取得的不当得利，因此提出如上请求。上为本案事实。本院认为，双方的诉讼系由房屋买卖引起，案涉房屋系双鸭山市棚户区房屋拆迁产权调换安置的房屋。棚户区改造是人民政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件、为广大市民供良好的城市生活和居住环境而推出的一项民生工程。双鸭山市人民政府颁发的《双鸭山市棚户区改造搬迁安置方案》第十二条规定：“（一）、安置楼房自签订安置协议之日起，5年内为有限产权。5年后房屋所有权归个人（享有产权共有政策的产权人必须在缴齐房屋补差款后方可办理产权证）。如安置楼房在5年内上市交易，原拆除房屋建筑面积以内部分按150元/㎡补交房款，补交房款后房屋所有权全部归个人所有。”案涉房屋系有限产权，允许上市交易，但应按政策补交差价款。因原、被告未在签订的《房屋买卖协议》约定对上楼需交纳的补差款进行明确约定，致使双方在履行合同中产生重大误解，双方均有责任。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的……。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力力……。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告在法律规定期间内要求确认合同无效返还购房款的诉讼请求本院予以支持。对原告要求被告赔偿住宅专项维修基金923.70元、取暖费1,776.00元、诉讼费383.75元等合计3,083.45元损失的诉讼请求，因住宅专项维修基金系政府收取、用于居民住宅维修、房屋所有权人应交纳的基金。此基金已由董某以被告孙丽秋名义交纳，受益人是孙丽秋。在我院（2020）黑0503民初9号董某诉孙丽秋、第三人王明杰买卖合同纠纷中，此基金已被我院判决由第三人王明杰返还给董某，原告此项诉讼请求本院予以支持；对董某以被告孙丽秋名义交纳的争议房屋取暖费，在双方签订了《房屋买卖协议》后，原告又将此房卖给董某。董某在办理入住手续时，得知还需交纳房屋差价款，遂通过诉讼将此房退回原告并由原告返还交纳的住宅专项维修基金923.70、取暖费1,776.00元并承担诉讼费用383.75元。因未补交房屋差价款，原告对争议的房屋亦未入住。双方在签订《房屋买卖协议》时，对应补交房屋差价款约定不明，双方均有过错，对其取暖费和诉讼费的损失应平均分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告王明杰与被告孙丽秋签订的《房屋买卖协议》；二、被告孙丽秋于本判决生效后二十日内返还原告王明杰购房款36,000.00元、住宅专项维修基金923.70元，合计36,923.70元。原告王明杰在被告孙丽秋履行返还购房款同时，将本案涉及的双鸭山市棚户区改造管理办公室《棚户区房屋拆迁产权调换安置协议书》、《棚户区房屋拆迁产权调换安置补充协议》及董文云以被告孙丽秋名义交纳的涉及本案房屋住宅专项维修基金票据、2019年10月-2020年4月取暖费票据交付给被告孙丽秋；三、原告因本案涉及的取暖费损失1,776.00元、诉讼费损失383.75元，合计2,159.75元，由原告承担1,079.88元、被告孙丽秋承担1,079.87元。被告孙丽秋于本判决生效后二十日内给付原告王明杰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777.08元，减半收取388.54元。此款由原告王明杰负担201.01元、被告孙丽秋负担187.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审判员  颜庆亮二〇二〇年六月二十八日书记员  陈 义