福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初2457号 原告：林惠华，女，1986年10月20日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：刘开林，福建如浩律师事务所律师。 被告：黄超贯，男，1971年3月8日出生，汉族，住福建省平和县。 被告：周碧香，女，1981年7月20日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，现住漳州市芗城区。 原告林惠华与被告黄超贯、周碧香房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林惠华的委托诉讼代理人刘开林、被告周碧香到庭参加诉讼，被告黄超贯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林惠华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2018年7月14日签订的《房产预约买卖合同》；2、请求判令两被告退还购房款275728元，并支付违约金197145.6元；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年7月14日，原告通过漳州丹厦房产行销策划有限公司与两被告签订《房产预约买卖合同》（合同编号：Ｊ1-0000388），约定：原告向两被告购买位于漳州市芗城区大唐世家32幢403号的房产一套，总价为985728元。原告根据约定，于2018年7月14日支付15万元、于2018年7月24日支付125728元。被告在收入上述款项后，将上述房产在招商银行解押，但在办理过户手续时，却被告知该房产已被查封，无法过户。2019年8月5日，原被告双方签订《房产预约买卖合同补充协议》，约定最迟于2019年8月20日办理产权过户，如仍无法办理，则被告应退还原告已付购房款，并承担违约责任。但时至今日，早已过了约定的过户期限，上述房产仍然未能过户至原告名下。原告认为，被告的行为已经构成违约，应当立即退还原告已支付的购房款，并应当按房产总价款的20%向原告承担违约责任。 被告周碧香辩称，其和黄超贯在2016-2017年左右已将涉案房屋抵债卖给黄宇金了，具体事宜都是黄超贯在办理，其不清楚。 被告黄超贯在庭后补充提交答辩意见，称其已将涉案房屋抵债卖给黄宇金的，其没有在《房产预约买卖合同》上签字，也没有收到原告林惠华的购房款。 经审理查明：2017年4月1日，黄超贯、周碧香（甲方、委托方）与黄炳坤（乙方、受托方）签订一份《委托合同》，《委托合同》约定（摘要）：甲方（黄超贯、周碧香夫妇）购买座落于漳州市芗城区漳州大唐世家32幢403号的房产，因甲方不能亲自办理上述房产有关事宜，甲方委托乙方为代理人，以甲方的名义办理以下事项，乙方同意接受甲方的委托。一、委托事项：还清上述房地产在银行的全部抵押贷款，领取抵押在银行的全部房地产材料及贷款还清证明；向上述房地产的开发商领取上述房地产办理权属登记有关的一切材料，办理上述房地产的权属登记手续，领取上述房地产的权属证书（不动产权证书）；取得权属证书后，有权转让上述房地产，与买受人签订存量房买卖合同、契约，办理公证事宜，到不动产登记部门办理上述房地产转移登记手续；若买方选择按揭抵押贷款的方式支付购房款，则受托人有权代表委托人协助办理二手房按揭贷款的相关手续（包括公积金贷款），并代为到按揭银行签署各种法律文书、代为银行开户、收取转让房款或首付款及按揭房款；协助买受人办理上述房地产的转移登记手续。二、甲方同意乙方有转委托权。三、委托期限自本委托合同公证之日起至上述事项办结为止。四、违约责任：上述委托事项办结前，就上述房地产的转让事宜，甲方保证不再委托其他第三人行使，甲方若单方撤销或终止本合同，给乙方或第三方造成损失应当加倍赔偿；乙方在上述委托范围内所签署的有关文件甲方均予以承认，并承担由此引发的法律责任。五、本委托合同自双方当事人签订之日生效。2017年4月5日，经漳州市公证处公证，黄超贯、周碧香（甲方、委托方）与黄炳坤（乙方、受托方）签订的《委托合同》自双方当事人签订之日生效，公证书编号：（2017）漳证民内字第5944号。 2018年7月14日，经漳州丹厦房产行销策划有限公司介绍林惠华（买受人）与黄炳坤（代理人）签订《房产预约买卖合同》（合同编号Ｙ1-0000388），约定（摘要）：1、黄超贯（出售人）、周碧香（共有权人）将座落于漳州市芗城区漳州大唐世家32幢403号的房产（建筑面积96.64平方米、该房产的抵押权人为招商银行）出售给林惠华，成交价格为985728元；2、买受人于2018年7月14日向出售人支付定金15万元，于2018年7月24日前支付第一笔购房款125728元给出售人；3、出售人于开发商通知办理该房产一手产权相关手续后七个工作日内前去办理提前还贷和注销抵押登记手续，解押款由出售人提供，出售人保证于开发商通知并解除注销抵押登记后七个工作日内办理该房产产权相关手续，并将办理完毕的产权凭证交由出售人执管，出售人、买受人保证备齐资料于该房屋所有权证书出证并注销抵押登记后七个工作日内前往办理房产权属转移登记手续；4、如买受人通过贷款方式购买该房产，出售人与买受人双方于办妥权属转移登记手续当日共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额为71万元；5、出售人应当于收到全额购房款当日将该房产交付给买受人；6、违约责任：出售人若存在下列情形之一的则构成根本违约，买受人有权解除房产买卖合同并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任：··（2）该房产被查封或限制转让，导致买受人无法取得房产所有权的；7、备注：出售人黄超贯、周碧香的委托代理人黄炳坤持有委托公证书到场签约，公证书编号：（2017）漳证民内字第5944号。 2018年7月14日，原告林惠华通过手机银行转账向案外人黄宇金账户支付了99997元，于2018年7月15日向黄宇金账户转账支付了50000元，于2018年7月20日向黄宇金账户转账支付了125728元。原告在办理房屋权属转移登记手续时得知，涉案房屋已被查封，无法过户。 2019年8月5日，黄炳坤、林惠华签订《房产预约买卖合同补充协议》，约定（摘要）：双方约定于2019年8月20日之前办理房屋权属转移登记手续，并补偿林惠华30000元；如若在2019年8月20日之前无法完成房屋权属转移登记手续，买方可以要求退房，出售人退还买方所有定金，赔偿违约金，并承担违约责任。 经向漳州市不动产登记中心查询，座落于漳州市芗城区漳州大唐世家****的房产已发证，现被查封中。 诉讼中，依据林惠华的申请，本院作出（2019）闽0602财保76号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人黄超贯、周碧香名下价值相当于472873元的财产。 上述事实，有《委托合同》、（2017）漳证民内字第5944号《公证书》、《房产预约买卖合同》、《房产预约买卖合同补充协议》、银行交易明细、电子银行业务回单、房产登记信息查询结果证明及原、被告的庭审陈述为据，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条规定，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。被告黄超贯、周碧香与案外人黄炳坤签订了《委托合同》并经漳州市公证处公证，因此黄炳坤有权在代理权限内以被告黄超贯、周碧香的名义转让涉案房产、与买受人签订房屋买卖合同，被告黄超贯、周碧香应对黄炳坤的代理行为承担民事责任。因此，本院认为，原被告签订的《房产预约买卖合同》及补充协议，系原被告真实意思表示，不违反法律规定，原被告的房屋买卖合同关系依法成立，受法律保护。本案中因涉案房产被查封而无法办理房屋权属转移登记手续，合同无法继续履行，因此原告林惠华诉请解除其与被告黄超贯、周碧香签订的《房产预约买卖合同》，本院予以支持。原告林惠华诉请被告黄超贯、周碧香返还购房款275728元，因原被告签订的《房产预约买卖合同》中未约定购房款应直接支付给案外人黄宇金，原告也未向本院提供证据证明其支付给黄宇金的款项系本案购房款，故其主张两被告返还购房款275728元，证据不足，本院不予支持。原告诉请两被告支付违约金197145.6元，因原告无法证明其已支付了本案购房款，故其无权主张两被告承担违约责任，原告诉请两被告支付违约金，证据不足，本院不予支持。被告黄超贯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告林惠华与被告黄超贯、周碧香于2018年7月14日签订的《房产预约买卖合同》（合同编号Y1-0000388）; 二、驳回原告林惠华其他诉讼请求。 本案受理费17927.4元，适用简易程序减半收取计8963.7元，由原告林惠华负担2135.1元，被告黄超贯、周碧香负担6828.6元；财产保全申请费2884.3元，由原告林惠华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员      二〇二〇年六月十五日 书记员  王惠敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。 委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。