江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初16号原告：刘某1，男，1964年1月24日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：陈德胜，男，系江西灵韵律师事务所律师，特别授权。被告：刘某2，男，1976年10月16日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：胡宏亮，男，系江西海融（信丰）律师事务所律师，特别授权。被告：付某，女，1972年5月13日生，汉族，江西省赣州市人，住信丰县。委托诉讼代理人：韩统彪，男，系江西赣诚律师事务所律师，特别授权。上列当事人建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1的委托代理人陈德胜、被告刘某2的委托代理人胡宏亮、被告付某的委托代理人韩统彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将信国用（2014）第xxxx号土地使用权变更登记至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金人民币10万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月，被告刘某2委托被告付某将其通过安置方式获得的位于信丰县土地转让给了原告。2010年4月29日，原被告签订了土地转让协议书。根据土地转让协议书约定，乙方（即原告）三天内全部付清土地转让款，甲方（即被告）应协助乙方办好土地过户等相关手续。违约者处罚违约金10万元，并每月按土地转让总价款的月利率5%作为经济补偿。此后，原告按协议约定支付了土地转让款，但二被告未按约定协助原告办理变更登记手续。为此，原告多次催促二被告履行相关的协助义务，二被告均以各种理由推诿。现提起诉讼，请求依法判令。原告刘某1为了证明其主张，向本院提供了以下证据：一、原告身份证复印件：证明原告的诉讼主体资格；二、1.信丰县公证处公证书一份；2.信丰县国有土地使用权收储置换合同及补充合同各一份；3.土地转让协议一份；4.收条一张；5.国有土地使用权证一份；6.信丰县地税局涉房地产价格认定协议书复印件一份：证明1.2010年4月22日，刘某2委托付某全权代表其处理位于信丰县嘉定镇气象局院内（2009）第xxxx号宗地的置换、领取政府补偿的土地款以及全权代表其与他人办理签订置换土地的土地转让、过户、收缴相关费用等事项，为此，双方在信丰县公证处进行公证；2.2010年4月27日，付某代表刘某2与信丰县国土资源储备中心签订了收储置换协议，取得了位于艺术中心健康路安置地Ａ13、Ａ14、Ａ18、Ａ19、Ａ20号地块的土地使用权。2014年3月，案涉土地取得国有土地使用权证书；3.2010年4月29日，被告将其通过安置方式获得的位于信丰县安置地土地转让给了原告。为此，双方签订了土地转让协议书，原告于当天将土地转让款支付给了被告；4.根据土地转让协议书约定，被告应协助原告办好土地过户等相关手续。违约者处罚违约金10万元，并按土地出让款总价以月利率5%的标准支付经济补偿。被告刘某2辩称：1.原告提起本案诉讼的转让合同为虚假证据，本案属于虚假诉讼。原告诉称的内容不属实，答辩人从未与原告有过涉案建设用地使用权转让合同的事实。根据原告提交法庭的转让合同交易时间为2010年4月29日，而我方可以举证证实该时间点涉案土地使用权（交易标的物）并不存在，即政府安置部门都没有确定答辩人的土地安置在何处，又何来与原告交易的行为发生？据此，原告提交法庭的关键证据存在虚假的事实，答辩人作为权属方根本无从谈及协助办理过户的义务前提。2.委托代理人付某的行为效力问题。答辩人虽然委托了同案被告办理涉案土地使用权的转让事宜，但答辩人委托的前提是应当合法、真实的转让。结合付某报告的交易主体以及相关证据显示：2010年4月29日，答辩人与原告无涉案土地使用权的交易事实。原告也从未找过答辩人问询或告诉答辩人涉案土地使用权的交易情况，按照交易习惯及交易主体最基本的注意义务而言，原告明知答辩人并非生活居住外地等查找不到的情形下，至少应当及时过问权利人本人关于涉案土地的交易情况，而答辩人在2019年之前从未收到原告要求过户的主张，答辩人更在此前可以确信原告并非交易方。据此，原告隐瞒其间连环交易环节，唯一能解释通的就是为了规避国家税收、逃避国家税收监管和征收。试问，该种行为如何定性?不言而喻，原告提起的诉讼涉案转让合同当然应认定无效。3.答辩人有理由、且应当拒绝原告无理的过户要求。答辩人系从事经济犯罪的侦查和打击工作，正是由于答辩人职业的敏锐性才成功阻止了该起逃避国家税收的违法犯罪行为。在原告提交明显虚假交易合同的情况下，如果答辩人同意或者协助了过户，岂不是答辩人与原告构成共同偷逃国家税款的行为？原告的无理要求是在挑衅答辩人的专业知识和业务能力，答辩人再次提醒法庭注意：2016年营改增之前，涉案土地交易后如果没有及时申报纳税，则税务部门将加征滞纳金可以达到180%，营改增之后的税收征收规定是按照现有土地价值核定征收21%左右的税费。答辩人在明知连环买卖存在的情形下，还有什么义务协助办理涉案建设用地使用权的过户？据此，答辩人（包括任何公民）有权拒绝他人提出的可能涉嫌违法犯罪的行为，答辩人于本案而言拒绝过户要求是正当权利的行使，也是维护法律权威尊严的行为。综上所述，答辩人认为本案诉讼的建设用地使用权转让合同应当认定为无效合同，答辩人拒绝协助办理过户要求是正当权利的行使，既维护了自身权益，更维护了国家利益。如果一审法院支持原告诉讼请求，无疑是在帮助原告逃避国家税收，于情于理于法均不符。据此，请求法院驳回原告无事实和法律依据的诉讼请求。被告刘某2为了证明其主张，向法庭提供了以下证据：1.补充合同：证明原告向法庭提供的2010年4月29日不是真实的合同，是虚假的；2.2010年4月29日付某与刘某1签订的真实土地转让协议一份：证明刘某1是买了两块土地，这份协议上约定了要出了土地证后三年内要求办理过户手续，本案已经过了诉讼时效，请求法院应当驳回原告的诉请。被告付某辩称：1.现原告提供的“土地转让协议”均是应原告的要求临时签订的，没有发生实际交易，代被告刘某2签订这些“土地转让协议”仅仅是为了方便原告的过户、再转让的要求。2.原告起诉答辩人应提交真实的“土地转让协议”，双方的权利和义务更清楚。真实的“土地转让协议”也是2010年4月29日签订，这些协议中写清了具体位置、面积及编号，以及确定真实交易人。3.答辩人就在过户办证单位已签同意过户的名字，至于该土地至今没有过户，是什么原因不清楚，责任不在答辩人。综上所述，答辩人与原告没有形成真实的交易行为，不存在协助变更登记，更不存在违约行为，请求法院驳回原告的请求。被告付某未向法庭提供证据。本院经审理认定事实如下：2010年4月22日，被告刘某2（委托人）与被告付某（受托人）签订委托书，委托书载明：“委托人刘某2有一宗地座落在信丰县嘉定镇水北气象局院内，产权证见信国用（2009）第xxxx号国有土地使用证。因政府征用建体育中心，需将该宗地异地置换安置，本人就办理该宗地及其置换安置地的相关事项，现特委托付某为我的合法代理人，全权代表我办理该宗地在拆迁置换安置中与国土局等部门签订收储安置的相关协议；置换安置地确权手续；置换地确权后的初始登记和变更登记事项；领取土地置换中政府补偿的土地款等一切事项。其次全权代表我与他人办理签定该宗地及置换地的土地转让协议；向有关部门申请办理土地过户；收缴相关费用；进行土地使用权分割的权利义务等相关事项。代理人在办理上述事项中所签署的一切手续文件和行为，我均予以认可，代理期限为办理完上述事项止，委托人承诺不变更委托书。受托人无转委托权。”同日，该委托书经信丰县公证处（2010）信证字第091号公证书进行了公证。2010年4月27日，被告刘某2（乙方）与信丰县国土资源储备中心（甲方）签订了《信丰县国有土地使用权收储置换合同》，合同约定：信丰县国土资源储备中心收储被告刘某2位于信丰县城圣塔西路水北气象局边的一宗国有土地，收储土地总面积652.83㎡，其中用地手续齐全的面积562.64㎡，未办理用地审批手续的面积90.19㎡；刘某2补交出让金的60㎡土地按合法用地计算，共计622.62㎡的土地给予的面积置换，在艺术中心健康路等安置地的11号（145㎡）、12号（140㎡）、17号（106㎡）、18号（120㎡）、16号（120㎡）位置631㎡置换给刘某2，多置的8.38㎡，由刘某2补交土地价款。该合同由被告付某作为委托代表进行签订。2010年4月29日，原告刘某1（乙方）与被告付某（甲方）签订《土地转让协议》，该协议载明“根据甲方与县国土资源储备中心签订的收储置换合同，经甲乙双方协商，甲方愿意将艺术中心健康路安置地的17号（106㎡）、18号（120㎡）位置土地二宗（详见规划方案图）转让给乙方。甲乙双方就土地转让事宜达成如下协议，双方共同遵守：一、土地转让价为每平方米1900元，土地转让面积226㎡，土地转让总价为肆拾贰万玖仟肆佰元整（￥：429400元）。自双方签订本协议之日起，乙方三天内全部付清甲方的土地转让款肆拾贰万玖仟肆佰元整（￥：429400元）。最后的成交款按国土局办证的登记面积为准，双方按审批登记表的实际面积以转让价每平方米1900元多退少补全部结清土地款。二、甲方协助乙方办理好土地过户等相关手续，过户的一切费用全部由乙方负责承担，甲方不承担任何费用。双方应遵守政府部门对该安置地及安置户的相关规定；在国土局等部门准许范围内甲方按土地证发证日期起要求乙方三年内办完过户。土地证由乙方保管。三、本协议自签订之日起，双方不得反悔或随意更改条款，否则违约者处罚违约金10万元，并每月按土地转让总价的月利息5%作为经济损失补偿。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。复印件无效。”当日，原告刘某1向被告付某支付了土地转让款429400元，被告付某立具了收据给原告刘某1。2014年3月6日，信丰县国土资源储备中心（甲方）与被告刘某2、案外人刘某3（乙方）签订一份《补充合同》，合同载明：“根据信府办抄字[2010]390号抄告单，于2010年4月27日甲方与乙方签订了一份《信丰县国有土地使用权收储置换合同》。对刘某2位于县城圣塔西路气象局边宗地用地手续齐全的562.64㎡土地；对未办理用地审批手续的90.19㎡土地分2户，每户按30㎡补交土地出让金400元/㎡，补交出让金的60㎡土地按合法用地计算；共计622.62㎡的土地给予等面积置换，安置在艺术中心健康路等安置地的11号（145㎡）、12号（140㎡）、17号（106㎡）、18号（120㎡）、16号（120㎡）位置，总面积为631㎡。安置地规划方案于2013年10月31日报经县城规委审定时已作调整并批复执行（见附件1），导致原先安置乙方的安置地的编号及面积发生变化，根据局长办公会研究决定，现将有关事项补充协议如下：1.为执行现规划方案（见附件1），按照位置不变的原则，将原安置乙方土地编号调整为A13号（140㎡）、A14号（140㎡）、A19号（108㎡）、A20号（120㎡）、A18号（140㎡）位置，总面积648㎡，具体置换位置详见县政府批复后的艺术中心健康路等安置地规划方案图（见附件1）。2.多置换给乙方25.38㎡的土地，乙方按红色旅游集散中心项目置换地（信府办抄字[2010]565号抄告单）确定的1810元/㎡土地单价向政府补交土地价款。”该合同由被告付某作为委托代表进行的签订。2014年3月20日，被告刘某2办理了上述土地的使用证。2014年在办理土地过户时，原告刘某1向被告付某提出，原来转让的二宗土地中，需将A20号地块过户到案外人李生禄名下[已另案（2020）赣0722民初13号处理]。为此，原告刘某1与被告付某重新签订了一份土地转让协议，协议载明：“甲方刘某2，乙方付某。根据甲方与县国土资源储备中心签订的收储置换合同，经甲乙双方协商，甲方愿意将艺术中心健康路安置地A19号（108㎡）位置土地一宗(详见规划方案图)转让给乙方。甲乙双方就土地转让事宜达成如下协议，双方共同遵守：一、土地转让价为每平方米1900元，土地转让面积108㎡，土地转让总价为贰拾万零伍仟贰佰元整（￥：205200元）。自双方签订本协议之日起，乙方三天内全部付清甲方的土地转让款贰拾万零伍仟贰佰元整（￥：205200元）。最后的成交款按国土局办证的登记面积为准，双方按审批登记表的实际面积以转让价每平方米1900元多退少补全部结清土地款。二、甲方协助乙方办理好土地过户等相关手续，过户的一切费用全部由乙方负责承担，甲方不承担任何费用。双方应遵守政府部门对该安置地及安置户的相关规定。三、本协议自签订之日起，双方不得反悔或随意更改条款，否则违约者处罚违约金10万元，并每月按土地转让总价的月利息5%作为经济损失补偿。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，复印件无效。”被告付某与案外人李生禄也签订了一份同样的关于A20号地块的土地转让协议。但合同落款时间都仍写回原来的2010年4月29日。2014年5月，被告付某将A19号（108㎡）地块的国有土地使用证信国用（2014）第**交给原告刘某1，由原告去办理过户手续。以上事实，有原、被告的当庭陈述及其提供的证据，经庭审质证予以证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《土地转让协议》是双方真实意思表示，合法有效。虽然被告对原签订在原告名下的A20号地块，后变更为案外人李生禄名下存有异议，但这不影响原告现要求A19号地块的过户请求。为此，原告要求被告协助办理A19号地块即（2014）第xxxx号土地使用权变更登记的诉求，本院予以支持。本院认为:导致涉案土地至今未能过户，综合本案事实来看，其原因是多方面的，与政策的改变、登记程序的变化以及原告自己没有及时跟紧办理等都相关。因此，原告要求被告支付10万元违约金的请求，本院不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告刘某2应在本判决生效之日起三十日内协助原告刘某1办理信国用（2014）第xxxx号土地使用权变更登记至原告刘某1名下；二、驳回原告刘某1其它诉讼请求。案件受理费2300元，由原告刘某1承担800元，被告刘某2承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判长  曾君红审判员  肖 文审判员  兰雨虹二〇二〇年六月十二日书记员  陈梦轩