广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初956号 原告：侯婕，女，1992年2月3日出生，壮族，住广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人:黄象海，广西金和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘武承，广西金和泰律师事务所实习律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城江南上城B栋1108号，统一社会信用代码91450100327330001U（1-1）。 法定代表人：黄玉仍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所法律工作者。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年4月14日 开庭日期：2020年5月26日 原告诉讼请求：一、确认原告与被告于2018年7月18日签订的《龙岗.宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》无效；二、请求判令被告返还原告购房款86405元;三、请求判令被告支付原告资金占用利息18936.29元（计算方式：以86405元为基数，从2019年8月26日起每日按千分之一约定计算至至还清全部商铺价款之日止，现暂计至2020年3月31日）；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由： 2018年7月18日，原、被告双方在南宁市邕宁区签订了《龙岗•宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》，合同约定了双方的权利、原告享有使用权的商铺的具体位置、面积、合同价款等，其中合同第8.1条约定被告应于2018年12月31日前完成合建商铺的建设任务，并将合建商铺交付原告使用。同时，原、被告在合同8.2条中约定了被告逾期交付商铺超过180天的，原告有权要求被告支付违约金。原告在与被告签订前述合同的当日即向被告支付了合建商铺首付款86504元。被告收到原告以上款项后即给原告出具了相应的收据，明确已经收到款项。经原告与被告多次沟通交付铺面事宜，发现其至今尚未取得房屋预售许可证等相关证件，导致其工程项目迟迟无法竣工，原告取得铺面的相关权利遥遥无期。同时，原告得知广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司因涉嫌以合作建设名义，实为变相将未取得预售许可证的铺面预售给消费者，原告认为其与消费者所签订的《龙岗•宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》应为无效合同。经原告与被告再次沟通后，原告与被告于2019年5月25日签订《终止执行龙岗宏丰农贸粮油干杂批发零售市场商铺〈批发零售市场商铺合作建设合同〉协议书》（下称“《终止合同》”）。《终止合同》约定被告应在2019年8月25日前将86405.00元退还给原告并终止解除《合作合同》。2019年9月23日，原告与被告再签订《补充协议书》约定被告应于2019年10月25日将退房款86405.00元支付给原告，并以86405.00元为基数，按每日千分之一的比例计算资金占用费，资金占用费计算时间从2019年8月26日起至付款之日截止。直至今日，经原告多次催促，被告扔未退还购房款及资金占用费，且以种种理由拒不履行双方约定，造成了原告种种损失。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司答辩意见：对原告全部诉讼请求没有异议。 查明事实：2018年7月18日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方共同签订了《“龙岗•宏丰农贸粮油干杂批发零售市场商铺”合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2018】第088号，以下简称《合作合同》）。该合同第一条“声明”约定：1.1甲方通过与南宁市龙岗村墩蕾坡三组签订合同获得该组的国有划拨性质的土地开发权，期限70年，从2016年4月1日0:00时至2086年3月31日24:00时止，甲方与该组约定合作开发该块土地，由甲方负责办理合作建房的审批手续、建设规划等手续，并由甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合作建房的出资人。龙岗村墩蕾坡三组不承担合作建房建设的出资费用。1.2乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市龙岗村墩蕾坡三组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意按本合同出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权。第二条“合作项目、合作模式”约定：2.2合作模式：甲方按照本合同约定建设商铺，乙方按照合同约定支付合建商铺价款。第三条“合作项目所在地土地的基本情况”约定：3.1项目所在土地性质为国有划拨土地，该地块位于南宁市邕宁区龙岗商务区龙华路南侧。项目总用地面积为13120平方米。用地单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队。3.2南宁市规划管理局已审批的手续：建设用地规划蓝线图，批复编号PF0101201500009，项目编号YD0113201500217；该产业用地的批复“南规法[2015]482号”：用地性质为商业服务业设施用地。3.3广西壮族自治区人民政府已审批的手续：农用地转用和土地征收实施方案的批复“桂政土批函[2016]153号”。3.4南宁市国土资源局审批的手续：该产业用地预审的批复“南国土资函[2016]3048号”第四条“合作建商铺项目具体情况”约定：本合同项下物业为龙岗·宏丰农贸粮油干杂批发零售市场商铺，项目商铺位于地上5层A区内112号粮油商铺（以下简称涉案商铺）。第五条“双方的权利、义务”5.1“甲方的权利、义务”约定：5.1.3依照协议的约定，按时将乙方合建商铺交付乙方使用。5.2“乙方之权利、义务”约定：5.2.1乙方对乙方合建商铺自交付之日起享有使用权，即自2019年4月1日起至2069年3月31日止。第六条“乙方应付合建商铺价款”约定：乙方按合建商铺的建筑面积、价款支付合建商铺价款。乙方应付的合建商铺建筑面积为8.56㎡，单价为16636.09元/㎡，总价款为142405元。同时，该合同还约定了付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等条款。 合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付首付款86405元。 2019年5月25日，原、被告签订了《终止执行龙岗·宏丰时代城批发零售市场协议书》（以下简称《终止协议书》）。双方决定自协议书签订之日起终止执行上述《合作合同》，被告应于2019年8月25日前将原告已付的首付款86405元退还至原告指定银行账户。 上述协议书签订后，由于被告一直未退还原告购房款，原、被告双方于2019年9月23日签订《补充协议书》，约定被告需于2019年10月25日向原告退还房款，并同意从2019年8月26日起至付款之日截止按每日千分之一的比例支付资金占用费。 上述补充协议书签订后，被告至今未退还原告首付款86405元。 2020年4月14日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，对原告的全部诉讼请求均无异议，同意按照《补充协议书》的约定执行。 另查明： 一、庭审中，被告确认本案涉案建设项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，土地性质属农民三产用地。 二、签订《合作合同》时，被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询（除国家有专项规定外）、物业管理服务（凭资质证经营）。 本院意见： 本案的争议焦点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效；二、被告应否向原告返还购房款和支付资金占用利息；资金占用利息如何计算，应为多少的问题 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 关于诉争合同的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。原告与被告签订《合作合同》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，原、被告双方的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然《合作合同》约定原告对房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，被告亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，则原、被告双方之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故涉案《合作合同》名为合作合同，实为房屋买卖合同。 关于诉争合同的效力问题。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。根据查明的事实，被告在南宁市邕宁区龙华路南侧、平云路西侧开发的墩蕾坡三组综合楼项目，至今仍未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，故被告与原告签订的《合作合同》为无效合同。 二、关于被告应否向原告返还购房款和支付资金占用利息；资金占用利息如何计算，应为多少的问题 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。” 本案中，被告因《合作合同》取得原告所支付的购房款，《合作合同》无效后，原告诉请被告返还该购房款86405元，合法有据，本院予以支持，被告应返还原告购房款86405元。 原、被告为解决《合作合同》纠纷所达成的《终止协议书》、《补充协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为有效。被告应按协议约定履行退款义务及支付资金占用利息。现被告逾期未按《补充协议书》返还原告购房款86405元，原告依据《补充协议书》主张被告需以86405元为基数，从2019年8月26日起按每日千分之一比例支付资金占用利息，直至还清全部商铺款之日止，符合双方约定，未违反法律规定，且被告对此无异议。故本院尊重双方当事人的真实意思表示，对原告关于资金占用利息的诉请予以支持。 考虑到被告在本案一审法庭辩论终结后履行退款义务的可能性，本院对资金占用利息的计付予以分段表述，具体计算方法为：从2019年8月26日起，以86405元为基数，按每日千分之一的比例计至一审法庭辩论终结之日即2020年5月26日；从2020年5月27日起，以尚未返还的金额为基数，按每日千分之一的比例分段计至被告清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条之规定，判决如下： 一、确认原告候婕与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2018年7月18日签订的《龙岗·宏丰农贸粮油干杂批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2018】第088号）无效。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告候婕返还购房款86405元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告候婕支付资金占用利息，计算方式为：自2019年8月26日起，以86405元为基数，按每日千分之一的比例计至2020年5月26日；自2020年5月27日起，以尚未返还的金额为基数，按每日千分之一的比例分段计至实际清偿之日止。 案件受理费减半收取计1202元（原告已预交），由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担。 上述全部款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 周逍遥