山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1681号 原告:南京三六零网络信息技术有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道699-19号环园中路，统一社会信用代码9132010206707766XL。 法定代表人:付嘉，职务总经理。 委托诉讼代理人:徐涛，男，1987年2月13日生，汉族，系公司员工，住山东省文登市。 被告:青岛世鳌英杰商务有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路2号海航万邦4层A018房间，统一社会信用代码91370202MA3MN2CF2A。 法定代表人:刘天飚，职务总经理。 委托诉讼代理人：韩颖，女，1974年2月16日生，汉族，系被告公司员工，住天津市河东区。 原告南京三六零网络信息技术有限公司诉被告青岛世鳌英杰商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，于2020年4月23日、2020年5月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南京三六零网络信息技术有限公司委托诉讼代理人徐涛及被告青岛世鳌英杰商务有限公司委托诉讼代理人韩颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南京三六零网络信息技术有限公司向本院提出诉讼请求：一、因被告严重违反与《世鳌国际服务办公中心合约》，不能按约继续履行合同义务，致使合同被迫终止。要求被告退还原告已付2019年4月1日至2019年5月31日的租金及服务费合计19200元。二、根据《世鳌国际服务办公中心合约》第七条7.1.1，退还原告履约保证金28800元，并支付合约租金及服务费总额的30％违约金共计28800元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：双方签订的《世鳌国际服务办公中心合约》合法有效，双方应当按照约定履行协议。原告与被告于2018年12月24日签订《世鳌国际服务办公中心合约》一份。根据约定，原告于2018年12月28日，将首期租金及服务费人民币48000元，履约保证金人民币28800元，共计人民币76800元支付给青岛世鳌英杰商务有限公司。按照合约规定履行费用支付。2019年3月20日，原告收到《收回物业告知函》，2019年4月4日产权方山东海航商业发展有限公司正式发函终止与青岛世鳌英杰商务有限公司租货合同。至此青岛世鳌英杰商务有限公司已不具备承租山东省青岛市市南区香港中路2号海航万邦44层A007室的合法条件，无法履行其与原告的租赁协议，青岛世鳌英杰商务有限公司未与原告有任何情况说明并在原告不知情的情况下，悄然撤离山东省青岛市市南区香港中路2号海航万邦44层A018房间，更不提供包括双语商务秘书接待、信件/包裹接收、日常清洁、IT技术咨询、24小时门禁授权等服务项目。2019年4月26日，产权方山东海航商业发展有限公司又与青岛千诚嘉业商务有限公司重新签署海航万邦中心写字楼8层，44层的租赁协议。综上所述，原告与被告之间的房租合同是合法有效的，被告未能在合同期内提供交付其合同约定的办公场所和相应的服务，致使合同无法履行，为维护自身权益，原告诉至法院，请求判如所诉。 青岛世鳌英杰商务有限公司辩称，原告陈述的事实予以认可。但是截至2019年3月31日若是合同解除时间，原告应该将承租的房屋归还被告，但原告一直没有归还。因此，2019年4月1日原告应该返还房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 2018年12月24日，原被告双方签订《世鳌国际服务办公中心合约》一份，载明，租赁标的物为青岛市市南区香港中路2号海航万邦44层A007室；租赁期限自2019年1月1日起至2019年10月31日止，租赁期为10个月；月度租金标准为6600元，月度服务费标准为3000元；费用支付为原告按5月一付，首期租金及服务费总额48000元；履约保证金总额28800元，原告须于2019年1月1日前支付首期租金及服务费48000元，履约保证金28800元；赠送免租期为2019年11月1日起至2019年12月31日止。另约定，在租赁期间内，被告因非本合约约定及《世鳌国际服务办公中心客户手册》规定的情形，擅自单方解除本合约，提前收回该房屋，则被告应退还原告交纳的履约保证金，并向原告支付相当于本合约租金及服务费总额的30%作为违约金，同时退还原告已付但尚未发生的租金及服务费。 2018年12月27日，青岛世鳌英杰商务有限公司出具收据一份，载明，“今收到A007（南京三六零）履约保证金28800元。” 2019年3月20日，世邦魏理仕海航万邦中心物业服务中心出具《收回物业的告知函》一份，载明“青岛世鳌英杰商务有限公司公司：海航万邦中心写字楼44层系青岛世整英杰商务有限公司，贵司因多次违反合同约定拖欠租金、物业费、电费等相关费用，故接山东海航商业发展有限公司通知，贵司行为已构成严重违约，青岛世鳌英杰商务有限公司务必于[2019]年[3]月[31]日前从该楼层内搬出且停止对于贵司的物业服务工作，贵司如未能在上述期限内履行完毕相应的付款义务，我司将根据《房屋租赁合同》的约定，对遗弃物品进行处置，并且保留追究青岛世鳌英杰商务有限公司法律责任的权利。” 2019年4月4日，山东海航商业发展有限公司出具《关于山东海航商业发展有限公司与青岛世鳌英杰商务有限公司终止租赁合同的函》一份，载明“青岛世鳌英杰商务有限公司：贵司于2014年3月与我司签署了海航万邦中心写字楼44层租赁协议，并于2018年1月扩租签约8层、45层、48层。自2018年11月，因贵司拖欠租赁相关费用，我司发函催缴未果，已构成租赁协议严重违约。鉴于此，依据租赁合同相关约定，特向贵司函告如下：贵我双方租赁协议自2019年3月31日正式终止，我司将收回出租单元、处置出租单元内的所有物品，并保留追究法律责任的权利。” 2019年4月26日，山东海航商业发展有限公司出具委托出租证明一份，证明山东海航商业发展有限公司允许青岛千诚嘉业商务有限公司在合同有效期内将位于山东省青岛市市南区延安三路234号海航万邦中心1号楼8层、44层的办公用房对外出租，44层的租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日。 2019年5月17日，南京三六零网络信息技术有限公司与青岛千诚嘉业商务有限公司签订《租赁合同》一份，约定，租赁标的物为青岛市市南区香港中路2号海航万邦44层A007室；租赁期限自2019年5月1日起至2020年5月31日止，租赁期为13个月；月度租金标准为6600元，月度服务费标准为3000元；费用支付为原告按3月一付，首期租金及服务费总额28800元。 南京三六零网络信息技术有限公司提交网银转账一份，证明原告向千城嘉业支付了租金。青岛世鳌英杰商务有限公司质证称，对该证据真实性不认可，应提交发票。 原告称，3月31日至5月1日原告一直涉案房屋办公，但其间海航曾催促原告搬离，原告未搬。 被告称，原告提出3月31日解除合同，但实际原告在3月31日之后仍旧使用涉案房屋，且在微信截图中看出被告一直使用承租房屋，被告口头告知过原告涉案房屋可以使用到4月30日。如果原告认为3月31日解除合同，但其并未进行交接，至今仍在海航办公，未影响其办公。剩余租金退还时间还待确定。 经本院主持调解，双方未达成一致调解意见。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原被告双方签订的合同约定，在租赁期间内，被告因非本合约约定及《世鳌国际服务办公中心客户手册》规定的情形，擅自单方解除本合约，提前收回该房屋，则被告应退还原告交纳的履约保证金，并向原告支付相当于本合约租金及服务费总额的30%作为违约金，同时退还原告已付但尚未发生的租金及服务费。原告主张被告返还已支付的2019年4月1日至2019年5月31日的租金及服务费合计19200元。但原告一直占用涉案房屋，且原告与案外人青岛千诚嘉业商务有限公司另行签订租赁合同，期限自2019年5月1日起至2020年5月31日止。故，综合本案案情，本案双方合同应于2019年5月1日起解除，本院支持原告诉请的2019年5月1日至2019年5月31日的租金及服务费合计9600元。 另，原告主张被告返还履约保证金28800元，依据合同约定，该款项属于被告应返还的范围，本院予以认可。 同时，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据合同约定，违约金数额为合约租金及服务费总额的30%。原告已经按照合同约定支付首期租金及服务费，并支付履约保证金。但在租赁期限内，被告在未通知原告的情况下，单方撤场，未继续履行合同约定的服务，理应按照合同约定承担违约责任。根据双方约定，合同租金及服务费总额（含两个月免租期）为96000元（9600元×10），违约金为合约租金及服务费总额的30%，即28800元（96000元×30%），对此，本院予以认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛世鳌英杰商务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京三六零网络信息技术有限公司2019年5月1日至2019年5月31日的租金及服务费9600元； 二、被告青岛世鳌英杰商务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京三六零网络信息技术有限公司履约保证金28800元； 三、被告青岛世鳌英杰商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京三六零网络信息技术有限公司违约金28800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1720元，减半收取860元，由原告南京三六零网络信息技术有限公司负担107元，由被告青岛世鳌英杰商务有限公司负担753元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 赵方栋 二〇二〇年六月三日 法官助理 谭 萍 书 记 员 程 珊