上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初7336号原告：陈文，男，1968年7月18日出生，汉族，住上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室。原告：杨树英，女，1940年6月30日出生，汉族，住上海市闸殷路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。上列两原告共同委托诉讼代理人：高震，上海沪师律师事务所律师。被告：薛为领，男，1959年2月28日出生，汉族，住上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：金政平，上海市致真律师事务所律师。第三人：王宝娣，女，1946年6月3日出生，汉族，住上海市宝山区教育路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：曹锁荣，男，1959年7月16日出生，汉族，住址上海市宝山区教育路XXX弄XXX号XXX室。原告陈文与被告薛为领、第三人王宝娣排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法追加杨树英为本案原告，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文及陈文、杨树英的共同委托诉讼代理人高震、被告薛为领及其委托诉讼代理人金政平、第三人王宝娣及其委托诉讼代理人曹锁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文、杨树英向本院提出诉讼请求：被告薛为领搬离上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案涉房屋”)。事实和理由：2016年1月16日，陈文向第三人王宝娣借款人民币(以下币种均同)1,060,000元，约定用案涉房屋做抵押，后王宝娣擅自将案涉房屋出售给被告薛为领，并拒绝接受陈文的还款。原告陈文与杨树英系案涉房屋的登记权利人，薛为领无权占有案涉房屋并拒绝搬出，侵犯了两原告的合法权益，故涉诉。被告薛为领辩称，原告陈文所述不符合事实，实际情况是第三人王宝娣向陈文购置案涉房屋后再转售给薛为领，薛为领和王宝娣签订了《房屋产权转让协议》及《房屋买卖合同》，陈文也在上述两份合同上签字确认，薛为领已经向王宝娣支付了房屋转让款1,356,000元，余款94,000元根据合同约定待房屋过户之后再行支付。薛为领自2016年在案涉房屋中居住至今。综上，薛为领系合法、有权占有案涉房屋，故不同意原告方的诉讼请求。第三人王宝娣述称，原告陈文所述的其与王宝娣存在借贷关系不属实，实际上是陈文与王宝娣于2015年12月2日就案涉房屋签订了买卖合同，约定陈文将案涉房屋出售给王宝娣，王宝娣支付房款1,160,000元。因为案涉房屋系动迁房，为了防止陈文反悔，故双方另行签订了一份《房屋抵押借贷协议书》，该份协议书中所述的借款1,160,000元实际上就是房屋转让款，该份借贷协议书并未实际履行。现王宝娣已经支付了1,060,000元，余款100,000元根据合同约定待过户之后再行支付。后王宝娣将案涉房屋转售给了被告薛为领，转让款为1,450,000元，双方签订了《房屋产权转让协议》及《房屋买卖合同》，陈文也在两份协议上签字确认，目前薛为领已经支付了1,356,000元，余款待过户后再行支付。薛为领自2016年已经实际入住案涉房屋。原告陈文、杨树英围绕诉讼请求依法提交了上海市不动产登记簿、房屋抵押借款收据、收条、《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市商品房预售合同》、配套商品房供应单等。被告薛为领围绕辩称意见依法提交了《房屋产权转让协议》、《房屋买卖合同》、银行转账凭证、中介费收据等。第三人王宝娣围绕述称意见依法提交了《合同》、《房屋抵押借贷收据》、《房屋抵押借贷协议书》、银行业务凭证等。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月，原告杨树英(乙方)与案外人上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司(甲方)签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，该份《协议》载明，乙方(所有人或承租人)的房屋坐落于上海市杨浦区福禄街XXX弄XXX号，该房屋动迁后乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方产权调换房屋2套，即案涉房屋与上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室。该份《协议》中另载明居住困难人口信息为原告杨树英、陈文、案外人郭某、陈某。乙方落款处有杨树英的签名、私章及手印。杨树英表示，动迁协议上杨树英的签名系陈文代签。落款时间为2015年10月19日的配套商品房供应单显示：原住房地址：杨浦区福禄街路XXX弄XXX号，所购房屋地址：宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室，购房人：杨树英、陈文。杨树英、陈文在购房人一栏签章。2015年10月26日，原告陈文、杨树英(乙方)与案外人上海宏晨房地产有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，该《合同》载明，乙方向甲方购买案涉房屋，单价为9,525元，总价为741,902.25元。陈文、杨树英在乙方一栏签章。2015年12月2日，陈文(卖房人)与第三人王宝娣、案外人屠某某(买房人)签订一份《合同》，该份《合同》载明：“宝山罗店年吉路XXX弄XXX号XXX室现卖给王宝娣，总价壹佰拾伍万元整。付款方式：1、2015年12月2日付定金伍万元整。2、2016年1月16日，付房款壹佰零壹万元整。3、到过户结束，付余款壹拾万元整。本人承诺在房屋办理所有手续时，积极配合。直至过户结束。如有反悔，双方均加倍赔偿对方。”另有案外人旺洋、任冠礼作为见证人在该份《合同》上签字。2016年1月16日，原告陈文向第三人王宝娣出具《房屋抵押借贷协议书》，该份《协议书》载明：“借款人：陈文……借款人家庭人员：郭某，称谓：夫妻……借款人陈文因急需用钱，特向王宝娣女士借贷人民币壹佰壹拾陆万元整，用动迁房年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋作抵押，为期叁年……在叁年中无力赎回此房，即年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋属王宝娣所有，并且无条件积极配合房屋产权过户到王宝娣名下。如在叁年中要赎回此房，即付王宝娣人民币贰佰肆拾万元整作为补偿……三月后此房产证出来以房产证作为抵押凭证。叁年后此房过户到王宝娣名下，王宝娣再付陈文人民币壹拾万元整。”陈文在借款抵押人一栏签名，郭某在抵押人家属一栏签名，任冠礼、许某某在借款抵押见证人处签名。2016年1月16日，原告陈文向第三人王宝娣出具一份《房屋抵押借贷收据》，该份《收据》载明：“借款人陈文，今收到王宝娣付予借贷款人民币壹佰零陆万整，系年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押物。特留此条，以作凭证。借贷款其中壹拾贰万元是现金，玖拾肆万元是农行转账。”陈文在收款人处签名，郭某在见证人处签名。2016年1月16日，第三人王宝娣通过银行转账向原告陈文支付940,000元。庭审中，陈文自认王宝娣共计向其支付了1,060,000元。2016年3月7日，被告薛为领(乙方)与第三人王宝娣(甲方)签订《房屋产权转让协议》与《房屋买卖合同》，该两份协议约定，甲方将案涉房屋转让给乙方，双方已经知晓案涉房屋系动迁安置房，房屋转让价款为1,450,000元，甲方于2019年3月7日前配合乙方办理房屋过户手续。陈文在该两份协议上签名，落款时间为“16.3.27”。庭审中，王宝娣自认薛为领已经向其支付了房屋转让款共计1,356,000元。庭审中，因原告杨树英表示其年事已高且行动不便，故承办人至其居住的上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋。杨树英表是：其是陈文的母亲，案涉房屋与上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋均系杨浦区福禄街XXX弄XXX号房屋动迁所得，当时安置协议系杨树英让陈文去签署的，案涉房屋的购房人杨树英和陈文，登记权利人也是杨树英和陈文，但杨树英从未去过案涉房屋，也不知道案涉房屋目前由谁居住使用，也不知道陈文已经将案涉房屋出售给第三人。杨树英表示其不同意出售案涉房屋，其要去案涉房屋中居住。承办人曾致电见证人任冠礼(XXXXXXXXXXX)，任冠礼表示其不愿意到庭，但其述称：其认识陈文，知道陈文要出售一套12楼的动迁房，后来任冠礼家中的装修师傅许某某提起有人要买房，任冠礼就告知了许某某陈文出售房屋的事情。后来许某某告知了买方。至于陈文和买方商谈房屋买卖的过程任冠礼并未参与。之后陈文带来一份签好字的材料到任冠礼家中，要求任冠礼作为见证人签字，任冠礼就在见证人处签名。另一位见证人旺洋也是在任冠礼家中签字的。至于2016年1月16日的《房屋抵押借款协议书》，任冠礼称其已经没有印象了。承办人另致电杨培友(XXXXXXXXXXX)，杨培友表示其无法到庭，但其述称：其系上海正友房地产经纪事务所工作人员，系王宝娣与薛为领所签订的《房屋产权转让协议》与《房屋买卖合同》的居间方，在合同签订前一个月左右，王宝娣到其所在门店挂牌出售案涉房屋，王宝娣称案涉房屋系陈文出售给她的动迁房，当时王宝娣给其看了王宝娣与陈文签署的《合同》，并称房屋已经交付给了王宝娣。后来薛为领看到挂牌信息后表示要购买案涉房屋，双方就签署了上述两份协议。签协议时陈文不在场。2017年或2018年夏，杨培友、王宝娣、薛为领与陈文曾在案涉房屋中进行协商，陈文要求薛为领加付400,000元，否则拒绝配合办理过户。见证人许某某到庭述称：其曾给王宝娣和任冠礼家进行装修，知道王宝娣要购置房屋，后来任冠礼提到有人要出售房屋，便告知了王宝娣。后来其和王宝娣、陈文、任冠礼共同看了案涉房屋，王宝娣看中之后当场付了20,000元定金。后来王宝娣也曾就付款的事情咨询过许某某。至于《房屋抵押借款协议书》中所述的借款1,160,000元，实际上就是案涉房屋的购房款1,160,000元。王宝娣购买案涉房屋后也是由其装修的，王宝娣并未在案涉房屋中居住，又委托其挂牌出售了。庭审中，王宝娣表示其曾经要求原告杨树英、陈文共同签订房屋买卖合同，但陈文表示杨树英年事已高，行动不便，无法共同签署买卖合同，但陈文对于杨树英是否同意卖房也没有表示否定，故其认为杨树英是同意出售案涉房屋的。本院认为，原告陈文与第三人王宝娣、案外人屠某某签署的《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈文与王宝娣均确认双方约定的房屋价款1,160,000元符合当时的市场行情，该份合同签订后，王宝娣按照合同约定向陈文支付了共计1,060,000元的房款。至于陈文向王宝娣出具的《房屋抵押借贷协议书》、《房屋抵押借贷收据》，根据本院查明的事实，双方并不存在真实的借贷关系，该两份协议中所述的1,160,000元实质上为王宝娣应向陈文支付的购房款，王宝娣亦没有另向陈文出借过1,160,000元的款项，故陈文诉称其用案涉房屋向王宝娣抵押借款后王宝娣拒绝其归还借款，本院不予采信。关于被告薛为领应否从案涉房屋中迁出的问题。本院认为，基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照相关法律规定。被告薛为领与第三人王宝娣就案涉房屋所签订的《房屋产权转让协议》与《房屋买卖合同》亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且陈文作为案涉房屋的登记权利人之一，在该两份协议中签字予以确认，故薛为领依据该两份协议占有案涉房屋，并非无权占有。此外，应当注意的是，陈文自述其实际居住在上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室，与案涉房屋系上下楼，但在2016年3月薛为领与王宝娣签订协议及陈文签字之后，直至各方因本案涉诉，期间已逾四年，两原告亦未能举证证实就案涉房屋曾向薛为领主张过权利。陈文与杨树英作为案涉房屋的登记权利人，对案涉房屋享有物权，但薛为领基于合同关系占有案涉房屋，在与案涉房屋相关的合同未解除及相关解除后果未确定且履行的情况下，原告方径行要求薛为领搬离案涉房屋，显失公允，故对于原告方的诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告陈文、杨树英的诉讼请求。本案受理费减半收取计40元，由原告陈文、杨树英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉二〇二〇年六月十二日法官助理 张雨柏书 记 员 石唐芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。