贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初942号原告：贵阳好冠佳物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区南冲北巷2号新恒基花园C栋2单元7层1号。法定代表人：罗亚琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜非易，贵州好时律师事务所律师。被告：张运明，男，1959年3月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告贵阳好冠佳物业管理有限公司（以下简称好冠佳公司）与被告张运明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告好冠佳公司委托诉讼代理人杜非易及被告张运明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好冠佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付江南苑小区C3栋3单元1层1号房物业管理费14268元、违约金4280.40元，共计18548.40元。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为江南苑小区C3栋3单元1层1号房业主，原告与贵州省城乡建材建筑开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每平方米0.8元，逾期按每天3%计违约金，被告建筑面积为145平方米。合同签订后，原告为小区提供了物业服务，被告于2009年4月13日起停止缴纳物业费，截止2019年7月30日，欠缴月数为123个月，每月金额116元，共计14268元。根据物业管理协议相关约定，违约金为每日3%，为减轻被告负担，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，原告主张违约金4280.4元，其余部分自愿放弃。因多次向被告催缴物管费无果，原告故诉至法院。被告张运明辩称，我收房时间是2006年12月31日，直到2014年10月31日才开始装修，2015年6月1日开始入住，物管费交纳至2009年4月12日。不交纳物业费的理由有：一、我所购买的房屋不符合购房合同附件四的约定，没有后花园，出卖人也没有按照合同约定支付房屋总价款30%的违约金。二、物管公司擅自破坏本人房屋窗玻璃，未经本人同意，将本人房屋作为仓库使用，堆放杂物，我置放在房屋内的电线遗失，为此我多次找到物管反映，但均没有得到解决。三、物管公司对小区的物业服务不规范、不完善。小区收支账目从不公布，池塘脏臭、垃圾处理不及时、安保不到位、高空抛物、电子门修理不及时、车辆乱停乱放、监控损坏无人维修更换、房屋漏水不处理、不合规的幼儿园影响业主生活等。四、原来的物业费单价是0.6元每平方，原告涨价至0.8元没有依据，未入住期间不应当收取物业费。五、原告的主张已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告张运明系贵阳市花溪区黔江路8号江南苑小区C3栋3单元1楼1号房屋业主（建筑面积145平方米），由原告好冠佳公司为该小区提供物业服务。2006年11月30日，原告与涉案房屋开发建设单位贵州省城乡建材建筑开发有限公司签订《江南苑小区前期物业服务合同》，主要约定贵州省城乡建材建筑开发有限公司选聘原告为江南苑小区提供前期物业管理服务，其中多层住宅物业服务费单价为0.8元每平方米，业主自交房之日每半年交纳一次。2015年10月1日，江南苑业主委员会作为甲方与原告好冠佳公司作为乙方签订《江南苑小区物业服务合同》，载明：“第一条物业基本情况，物业名称：江南苑小区，物业类型：住宅小区，坐落位置：贵阳市花溪区（原小河区）黔江路8号。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月·平方米（按物价局审批定价为准）。……第八条业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用的起算时间为房开公司达到交房条件通知甲方收房之日；甲方可与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，但不得以物业使用人未交纳物业服务费用为由拒绝向乙方交纳费用；物业服务费用以季为最低起点交纳，业主或物业使用人应在到期10日内履行交纳义务。......第十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应补交并从逾期之日起参照民间借贷利率的标准向乙方支付违约金，且逾期期间甲方不得对乙方提供的服务不符合约定为由提出索赔。第二十二条本合同期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，到期后双方可协商续签，未及时续签且甲方未依法终止事实物业服务关系的，双方权利义务比照本合同约定执行”。合同中双方还对其他相关权利义务作了明确约定。2016年10月1日、2019年10月1日，江南苑业主委员会作为甲方与原告好冠佳公司作为乙方签订《江南苑小区物业服务合同》，合同基本内容同上述2015年10月1日合同一致，其中2016年10月1日约定合同期限自2016年10月1日至2019年9月30日，2019年10月1日约定合同期限自2019年10月1日至2022年9月30日。原告提交欠费通知张贴照片，拟证明自2012年开始通过张贴欠费通知的形式向被告催收过物业管理费，被告对照片真实性不予认可，称未收到过催缴通知，且该照片不能体现门牌号，无法证明是向被告家进行物业费催收。被告提交照片，拟证明小区内存在水池脏、卫生差、房屋漏水、安保不到位等各种问题，原告认为照片不能证明有关现象是持续存在。被告提交发票一张，表示2008年10月13日向原告缴纳了2008年10月13日至2009年4月12日期间的物业管理费522元，物业管理费是按照每月每平方米0.6元计算的。对此，原告表示其物业费是按照物业服务合同的约定进行收取的，从未增加或减少，不能从被告过去的缴费发票来推断之后的收费标准。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、商品房买卖合同及商品房买卖合同备案登记表、江南苑小区前期物业服务合同、江南苑小区物业服务合同、打卡记录、工作照片、缴费通知、律师函、发票等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告与被告所在的江南苑小区业主委员会签订的《江南苑小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该协议无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，对当事人具有约束力，应当遵照执行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告多年时间未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和原告的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。而且，被告所提交的照片虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不足以证明原告提供的物业服务就存在持续不间断的质量问题，故被告据此抗辩不交纳物业费，本院不予采纳。对于被告抗辩的原告主张的部分物业费超过诉讼时效，虽然原告主张其通过张贴欠费通知的形式向被告主张了权利，但原告提交的欠费通知张贴账片不能显示张贴的具体时间及张贴地点，不能证实该通知到达被告，且被告对此亦予以否认，故对于原告诉讼时效中断的主张，本院不予采信，对于被告辩称部分已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定。原告主张案涉物管费是从2009年4月13日起至2019年7月30日，合同约定付款时间为当月8日，被告对上述款项均未履行还款义务，原告应从知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始起算，原告于2020年1月9日诉至本院，2017年1月9日之前的物业管理费用已超过诉讼时效期间,对原告未超出诉讼时效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。具体如下：房屋建筑面积145平方米，物业管理费每月每平方米0.8元，故被告应当向原告交纳2017年1月9日起至2019年7月30日期间（30个月21天）的物业管理费3557.33元。对于原告主张的违约金，原告好冠佳公司在被告拖欠物业管理费长达逾10年之久才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了被告的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，违约金计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金起算日按原告主张权利之日即立案之日（2020年1月9日）计算，以人民币3557.33元为基数，计算至全部款项实际付清之日止。对于原告主张超出诉请的部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张运明于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳好冠佳物业管理有限公司2017年1月9日至2019年7月30日期间的物业管理费人民币3557.33元及违约金（违约金以人民币3557.33元为基数，从2020年1月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项实际付清之日止）。二、驳回原告贵阳好冠佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由原告贵阳好冠佳物业管理有限公司负担人民币20元，被告张运明负担人民币5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年六月八日书记员  张艺群