太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初2888号原告：牛军丽，女，1972年12月8日出生，汉族，住太原市。被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地山西省太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路92号4号楼2-18，身份证号×××。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地山西省太原市长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。原告牛军丽与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔”）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“山西恒实”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛军丽、被告和信摩尔的委托诉讼代理人孙雪静到庭参加了诉讼，被告山西恒实经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告牛军丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原告与被告和信摩尔签订的00066521号《合同书》；合同解除后二被告将原告商铺编号2B341交付到原告手中；2、请求依法判令被告和信摩尔、被告山西恒实连带向原告支付所欠租金60025.14元，违约金12135.65元，暂计至2020年5月12日，共计72160.79元（违约金按逾期支付在90日内的，违约金计算标准为日万分之一。逾期超过90日不超过210日的违约金计算标准为日万分之二，逾期超过210日的，违约金计算标准为日万分之四，自被告违约之日起支付至实际清偿之日止）。3、本案诉讼费由二被告承担。后原告牛军丽当庭变更诉讼请求为：放弃第一项诉讼请求，只保留第二、第三项诉讼请求。事实和理由：原告于2004年12月15日购买被告山西恒实位于太原市长风街705号（和信商业广场）二层2B341号（面积为12.5平米）的1套商铺，并在当天与被告和信摩尔签订了一份《合同书》。编号00066521《合同书》，第13.1条约定：“每个租赁年度的租金为人民币17150元，本合同签订满30天后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”《合同书》签订后，被告和信摩尔于2016年10月份便不按合同书的约定给付租金。截至2020年5月12日止，二被告拖欠原告租金人民币60025.14元。因二被告未能按约支付原告租金，原告多次找二被告要求协商解决租金问题，但二被告一直拖延不付，二被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。被告和信摩尔辩称，经我方核对，我方在2016年11月30日之前的租金已付清，尚欠原告租金从2016年12月1日至2020年5月31日，共计42个月，共计欠付1429.17×42月=60025.14元。违约金不同意支付，诉讼费依法裁判。被告山西恒实未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交答辩状及证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告牛军丽系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商2层2B341号的所有权人，商铺的建筑面积为12.5平方米。2004年12月15日，原告为乙方（商铺业主）与被告和信摩尔公司为甲方（商业管理单位）签订编号为00066521号《合同书》，约定甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）二层2B341号商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金为17150元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有被告和信摩尔公章，乙方处原告签字、捺印。同日，原告又与二被告签订了《保证合同》，约定被告山西恒实为被告和信摩尔履行上述《合同书》有关支付租金和逾期付款违约金承担连带支付责任，还约定《合同书》约定的租赁期限届满时，被告山西恒实的保证责任即终止；被告和信摩尔与原告如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得被告山西恒实同意后，由三方再次签订《保证合同》，被告山西恒实对被告和信摩尔的租金支付义务继续提供担保。上述《合同书》签订后，原告依约交付了商铺，并由被告和信摩尔统一进行商业经营管理，被告和信摩尔公司每月按时支付原告租金1429.17元至2016年11月，后被告和信摩尔公司开始欠付租金，截止2020年5月，共计42个月，尚欠原告租金60025.14元未付。庭审中，原告称为方便计算被告所欠42个月的租金60025.14元的起止时间为从2016年12月1日至2020年5月31日。上述事实有《房屋买卖合同》、《合同书》、《保证合同》、中国银行流水账单、山西省住宅维修基金专用票据、山西省太原市销售不动产发票、山西省地方税务局农业税收通用完税证及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原告与被告和信摩尔签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔未按合同约定支付原告租金，已构成违约。关于被告所欠租金数额，证据显示被告和信摩尔尚欠原告共计42个月的租金共计60025.14元未付，现原告要求被告支付其截至2020年5月31日的租金60025.14元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，因被告未按照合同约定按期足额支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，故被告应当按照合同约定分段计算各期租金至本判决确定的给付之日止的违约金，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期超过210日的按日万分之四计算。原告与被告和信摩尔、山西恒实签订的《保证合同》中被告山西恒实承诺对被告和信摩尔的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，原告要求被告山西恒实对以上债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院应予支持。被告山西恒实经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃权利，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告牛军丽截至2020年5月31日所拖欠的租金60025.14元；二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告牛军丽自2016年12月1日起至付清之日止、每月均从次月1日开始计算、至次月1日所拖欠的租金按日万分之一计算90天、按日万分之二计算210天、按日万分之四计算至付清之日止的违约金；三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项的清偿承担连带保证责任；四、驳回原告牛军丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取852元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵红秀 二〇二〇年六月十五日书记员 胡 晋