云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初1652号原告：曾雄伟，男，1966年09月19日生，汉族，户籍湖南省邵东县。委托诉讼代理人：贺泽波，云南汉剑律师事务所执业律师（特别授权）。被告：文山同梦房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91532621072496981B。法定代表人：马丹，系该公司董事长。住所地：文山市。委托诉讼代理人：郑嘉宏，维权法律服务所法律服务工作者（特别授权）。被告：文山市晓丹化肥经营部，工商注册号:532621600427357，住所地：文山市开化街道兴隆社区龙井路**。经营者：马丹，女，回族，1988年2月10月生，家住文山市。委托诉讼代理人：郑嘉宏，维权法律服务所法律服务工作者（特别授权）。原告曾雄伟与被告文山同梦房地产开发有限公司、第三人文山市晓丹化肥经营部商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾雄伟及其委托诉讼代理人贺泽波到庭参加诉讼，被告文山同梦房地产开发有限公司、文山市晓丹化肥经营部的委托诉讼代理人郑嘉宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾雄伟向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告方双方于2017年9月13日签订的《商铺认购合同》编号:2017-09-1-1-012合法有效，原告为案涉商铺（位于新平坝片区）的实际购买人;2.依法判令被告将原告购买的上述案涉商铺向房管部门进行预告登记或备案登记，并将房屋交付给原告。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月13日，原被告双方签订《商铺认购合同》（编号:2017-09-1-1-012）。合同约定:由原告购买被告开发的位于新平坝片区）门面房（预售许可证号:预许文州字（201722）号）;房屋结构为框架结构，层高5.4米，建筑层数28层，地，地下**划用途为商业;房屋建筑面积为60.2平方米;商铺单价为14285.71元，被告给予原告一次性付款购房优惠后标的商铺购房款总价为602000.00元;甲方（被告）应当于2018年12月31日将房屋交付给原告;并对面积误差、产权证办理期限等作出具体约定;房屋一层平面设计图作为合同附件。合同签订之日，原告依约将全部购房款通过银行转账方式支付至被告指定的银行账户，被告向原告出具《收据》。综上所述，原被告双方签订的合同合法有效，原告已经按合同约定全额向被告支付购房款，现合同约定的房屋交付期限已经届满，但至今被告并未向原告交付房屋，也未将前述签订的合同向房屋主管部门进行备案登记。为此曾雄伟诉至法院。文山同梦房地产开发有限公司和文山市晓丹化肥经营部共同答辩称，（一）请求法院依法判决；（二）若原告在办理产权登记时双方核对房款，若欠房款的需要办证是一并结清。（三）双方在签订商铺认购合同时未经法定程序，请求法院确定原被告签订的商铺认购合同的效力。（四）被告晓丹化肥经营部不是本案被告主体，被告与原告没有签订商铺认购合同，对认购支付的金额不具有支配权和属权，原告从被告账号转款是因为同梦房地产借用晓丹化肥厂经营部的账户过账，所以被告晓丹化肥经营部不承担本案任何责任，请求判决驳回晓丹化肥经营部的诉讼请求。在诉讼过程中，原告为证实自己的诉讼主张，向法庭列举了以下证据：1、原告《身份证》复印件一份，证明原告具有法定诉讼主体资格；2、企业信用信息公示报告1分，证明被告具有法定诉讼主体资格；3、建筑工程施工许可证；预许文州字（201722）号《商品房预售许可证明》，证明（1）被告依法取得开发项目“七都映象”工程的相关行政许可；（2）被告依法取得涉案合同标的房屋的商品房预售许可证明，与原告签订的合同合法有效；4、《商铺认购合同》复印件一份；银行卡刷卡消费回单；收据（ＮＯ：3799747／3799746），证明（1）2017年9月13日，原被告双方签订《商铺认购合同》（编号:201709-1-1-012）。合同约定:由原告购买被告开发的位于新平坝片区）门面房（预售许可证号:预许文州字（201722）号）;房屋结构为框架结构，层高5.4米，建筑层数28层，地，地下**划用途为商业;房屋建筑面积为60.2平方米;商铺单价为14285.71元，被告给予原告一次性付款购房优惠后标的商铺购房款总价为602000.00元;甲方（被告）应当于2018年12月31日将房屋交付给原告;并对面积误差、产权证办理期限等作出具体约定;房屋一层平面设计图作为合同附件。合同内容明确、具体，具备商品房买卖合同的主要条款；（2）原、被告签订的前述合同意思表示真实、合法有效；（3）原告依约将合同约定购房款全额支付给被告，已经履行完全部付款义务；（4）被告应当按合同约定将标的房屋交付给原告，并向主管部门申请预告登记或备案登记。经质证，被告文山同梦房地产开发有限公司对原告列举的证据质证认为：对第1组和第2组证据的真实性、合法性无异议，对第2组的观点有异议：因为被告晓丹化肥经营部不具有法定的诉讼主体资格、对第3组证据的三性认可，对原告的待证观点部分不认可：原告与被告文山同梦房地产签订商铺认购合同时，被告未取得合同认购的房屋的所有权也未取得销售资格。对第4组证据的三性认可，但对商铺认购合同作出说明，双方签订认购合同时，被告文山同梦房地产开发有限公司未取得商铺的销售权。经质证，被告文山市晓丹化肥经营部对原告曾雄伟列举的证据的质证意见除与第一被告的质证相同外，对第4组证据与晓丹化肥经营部不具有关联性，因为晓丹化肥经营部不具有本案合同主体。经过庭审举证、质证及双方的陈述，本院认证如下：原告方列举的1组至4组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年9月13日，原被告双方签订《商铺认购合同》（编号:2017-09-1-1-012）。合同约定:由原告购买被告开发的位于新平坝片区）门面房（预售许可证号:预许文州字（201722）号）;房屋结构为框架结构，层高5.4米，建筑层数28层，地，地下**划用途为商业;房屋建筑面积为60.2平方米;商铺单价为14285.71元，被告给予原告一次性付款购房优惠后标的商铺购房款总价为602000.00元;甲方（被告）应当于2018年12月31日将房屋交付给原告。文山同梦房地产开发有限公司应当于商铺具备交付条件后720个工作日内，为曾雄伟办理权属登记备案等。合同签订之日，原告依约将全部购房款通过银行转账方式支付至被告指定的银行账户，文山同梦房地产开发有限公司向曾雄伟出具了《收据》。另查明，文山同梦房地产开发有限公司于2017年9月18日已取得“七都映象”《商品房预售许可证明》，证号为“预许文州字（201722）号”，至今所涉工程尚未竣工验收。本院认为，商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。本案中曾雄伟与文山同梦房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订《商铺认购合同》，至今《商铺认购合同》中所涉的商铺尚未竣工验收，该认购合同实为预售合同。曾雄伟于《商铺认购合同》签订当日即向文山同梦房地产开发有限公司支付了全部购房款，双方意思表示真实，合同合法有效，对双方具有约束力。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。虽然双方约定交房时间为2018年12月31目，但至今本案所涉的商铺“七都映象”1幢1座1单元1层1-1-012号商铺并未竣工验收，还不具备法定的交付条件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)款规定，曾雄伟的履行请求不应得到支持，待涉案房屋竣工验收后，符合法定交付使用条件时，曾雄伟可另行主张交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家的有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”文山同梦房地产开发有限公司与曾雄伟在《商铺认购合同》中约定“文山同梦房地产开发有限公司应当于商铺具备交付条件后720个工作日内，为曾雄伟办理权属登记备案”违反了上述法律的强制性规定，属无效条款，文山同梦房地产开发有限公司应为曾雄伟所购的商铺办理商品房预售合同登记备案手续。综上所述，曾雄伟的诉讼请求部分合法有据，本院部分支持。被告的辩解部分合法有据，予以采纳，其关于双方签订合同时被告未取得预售许可证，无权进行预售的辩解，因依照法律规定在法庭辩论终结前取的预售许可证的，依法认定双方签订的合同有效，据此，被告的该辩解理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第(一)款、第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：一、确认曾雄伟与文山同梦房地产开发有限公司于2017年9月13日签订的《商铺认购合同》（合同编号:2017-09-1-1-012）合法有效，曾雄伟系位于文山市新平坝片区的实际购买人；二、文山同梦房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为曾雄伟与文山同梦房地产开发有限公司于2017年9月13日签订的合同编号为2017-09-1-1-012的《商铺认购合同》办理商品房预售合同登记备案手续；三、驳回曾雄伟的其他诉讼请求。案件受理费4910.00元，减半收取计2455.00元，由文山同梦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖玉忠二〇二〇年六月二十八日书记员  农安妮