安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初3536号 原告（反诉被告）：巢湖城镇建设投资有限公司，住所地安徽省巢湖市巢庐路20号，统一社会信用代码913401816758822244。 法定代表人：朱立平，董事长。 委托诉讼代理人：吴桦，安徽蒋平华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁蒙蒙，安徽蒋平华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽巢之旅商务发展有限公司，住所地安徽省巢湖市健康东路7号，统一社会信用代码91340181713949849G。 法定代理人：唐大平，执行董事。 委托诉讼代理人：王宏，安徽祥峰律师事务所律师。 原告巢湖城镇建设投资有限公司（以下简称巢湖城镇投公司）与被告安徽巢之旅商务发展有限公司（以下简称巢之旅公司）及反诉原告巢之旅公司与反诉被告巢湖城镇投公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）巢湖城镇投公司委托诉讼代理人祁蒙蒙，被告（反诉原告）巢之旅公司委托诉讼代理人王宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告巢湖城镇投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告房屋租金1027682元（自2016年12月1日计算至2018年12月31日）及逾期违约金322400元（暂计算至2019年4月30日，此后计算至款清日止，详见附件）；2、判令被告立即给付原告房屋占有使用费295627.92元（按月租金21元/㎡，自2006年12月1日暂计算至2019年4月30日）；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2006年8月15日，巢湖市人大培训中心（以下简称“人大培训中心”）与安徽巢湖国际饭店（后合并为被告）签订了《市人大培训中心房屋租赁合同》，约定：人大培训中心将“巢湖市人大培训中心”出租给被告，出租房屋为东头六层、中间3层、西头5层（一层门面房不在出租范围）；租赁期限为15年，自2006年12月1日起至2021年11月30日止；自2006年12月起至2009年11月每年租金为50万元，2009年12月至2021年11月每年租金为62万元；被告每年6月30日前和12月31前分二次把租金汇至人大培训中心账上，每次付年租金的二分之一；被告逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付滞纳金。上述租赁合同签订后，人大培训中心将约定房屋交付被告使用，但未经人大培训中心同意，被告擅自占用一层门面房，共计94.48㎡。2013年11月19日，巢湖市财政局向原告下发通知（财资字[2013]221号），依据巢湖市政府2013年常务会议纪要第50期精神，将原地级巢湖市人大培训中心经清产核资后的国有资产划拨给原告。原告已按要求办理了资产交接手续，现为案涉房产的实际产权人。截至2016年11月30日，被告共给付租金584万元，此后未支付过租金。另外，被告自2006年12月1日起占用一层门面房，至今未支付过任何费用。被告对租赁房屋进行技改、增补附属设施等代垫的款项，经巢湖市审计局审计，结果为264018元，原告同意在租金中进行抵扣。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告应按约支付租金，逾期付款构成违约。一层门面房不在租赁范围，被告实际占有使用，应向原告支付占有使用费。为维护自身合法权利，原告诉至法院。 巢之旅公司辩称，1、因机构改革对双方诉讼主体资格均无异议，被告方未违约，因为原告方未将代建费用抵扣原告房租，所以多次反映未得到解决，原告违约在先，2、房屋占有使用费，我们在请示报告中约定一层门面房和门卫室租金，后原告未收取我们租金，我们认为原告认可我们使用该房屋并不收租金，我们已经用了十几年了，不存在擅自占用的情况，3、被告代建费用我们已提起反诉，详见反诉状。 反诉原告巢之旅公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即给付原告代垫代付款项2624823.08元（详见附件）及逾期利息（按月利率2%，自2010年12月1日暂计算至2019年7月3日，此后计算至款清日止）；2、诉讼费等由反诉被告承担。事实与理由：2006年8月15日，安徽巢湖国际饭店与巢湖市人大培训中心签订《市人大培训中心房屋租赁合同》，约定：巢之旅公司承租“巢湖市人大培训中心”，作为住宿、餐饮、会议使用，同时满足市人大常委会会议和人大系统干部培训需要；合同签订时，出租方应保证水通、电通、路通，并负责培训中心大门门卫室、电动伸缩门、院内道路、停车场的设计建造；合同未尽事宜，双方协商一致可订立补充条款。合同签订后，因该租赁房屋存在诸多问题，不能满足合同约定用途的使用需要，巢之旅公司于2006年8月15日向巢湖市人大培训中心发出《关于若干问题的请示》，2006年10月23日再次发出《关于若干问题的再请示》，就房屋技改,增补附属设施等问题进行请示。2006年11月17日，巢湖市人民代表大会常务委员会办公室（以下简称巢湖市人大办公室）批复：同意巢之旅公司的请求，相关费用由巢之旅公司垫付，待结算2009年12月至2010年11月房租时再予结算、清算，费用需通过审计后，分期抵扣房租。取得出租方同意后，巢之旅公司按请示内容对租赁房屋进行了技改、增补附属设施等，且在完成后，及时将相关结算资料提交出租方审计。但巢湖市审计局的审计结果严重背离巢湖市人大办公室批复内容，与事实不符。巢湖城镇投公司应按约支付巢之旅公司垫付的上述费用。 巢湖城镇投公司针对巢之旅公司的反诉辩称，1、反诉原告与反诉被告已经约定了结算方式，及审计之后抵扣房租，反诉被告已经按约定将反诉原告各项代垫费用提交审计且审计局已经依法审计，双方应尊重该审计结果，2、反诉被告在原诉中已经主动根据审计结果与房租进行冲抵，3、反诉原告主张的逾期利息没有事实法律依据，首先双方并未约定逾期利息计算标准，其次反诉被告要求根据审计结果冲抵房租，因反诉原告不认可审计结果，因此代垫代付款项一直未得到冲抵，该责任在反诉原告，因此反诉被告不存在逾期付款的事实。 根据庭审举证、质证及当事人陈述，本院对双方无异议的证据予以认定,并确认以下案件事实：2006年8月15日，巢湖市人大培训中心（甲方）与安徽巢湖国际饭店（乙方）签订《市人大培训中心房屋租赁合同》，约定甲方将位于巢湖市城区北侧的“巢湖市人大培训中心”出租给乙方。出租房屋建筑面积约8500平方米（实际面积以房产证为准），并将与人大商住楼围墙之间的院子租给乙方。出租房屋为东头6层、中间3层、西头5层（1层门面房不在出租范围）。该房屋及院子租赁期15年。自2006年12月1日起至2021年11月30日止。乙方租赁该房屋作为住宿、餐饮、会议使用，对外接待。同时满足市人大常委会会议和人大系统干部培训需要。该房屋自2006年12月起至2009年11月每年租金为50万元，2009年12月至2021年11月每年租金为62万元，15年租金共计894万元。乙方每年6月30日前和12月31日前分二次把租金汇到甲方账上，每次付年租金的二分之一，甲方收款后应提供给乙方有效收款凭证。租赁合同签字时，甲方应保证水通、电通、路通。甲方负责培训中心大门门卫室、电动伸缩门、院内道路、停车场的设计建造。乙方可根据合同约定的用途对房屋作必要的室内装饰及配置设备，但必须符合国家有关规定，且不得破坏房屋原有结构。租用期满后，乙方要保证房屋结构及附属设施的完好，所有装饰物及设备无偿归属甲方所有。乙方安装的锅炉和操作间排油、烟设施等，必须经过质量安全和环保验收合格才能使用。在租赁期内，乙方以独立法人身份申请办理营业执照，自主经营、独立核算、自负盈亏，合法经营，按章纳税交费，承担一切债权债务。租赁期间，房屋及其附属设施、设备维修，由乙方负责并承担其费用。乙方不得对外转租，不得以该房屋对外抵押担保。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。同日，安徽省巢湖市公证处对上述租赁合同进行了公证，认定双方当事人的签约行为符合法律规定，签字、盖章均属实。2006年8月15日，被告向市人大培训中心提交《关于若干问题的请示》，就以下问题提请市人大培训中心商榷：1、贵方所有纱窗计352扇全部被盗，每扇计价40元，计14080元；贵方21付消防水带未配置，每付计价200元，计4200元；两项共计18280元。建议我方代配，费用冲抵租赁费。2、现有建筑均为普通民用建筑，无防爆隔墙，无法安装锅炉。建议：增建锅炉房（见附件），由我方代建，费用经贵方委托机构审计后冲减租赁费。3、该中心原设计387㎡厨房未建，导致餐厅无厨房。建议：在西一楼北端向北扩展7米（原设计16米）建一层厨房（见附件），由我方代建，费用经贵方委托机构审计后冲减租赁费。4、三层楼中段顶部（四层楼通道）现为开放式平台和通道，但防水层外露，不能走人，且无雨棚。建议：增建地面保护层和雨棚（见附件），由我方代建，费用经贵方委托机构审计后冲抵租赁费。5、《合同》第四条第2款约定：“甲方负责培训中心大门室、电动伸缩门、院内道路、停车场的设计建造”，与我方装不好衔接，延误工期，易导致国有资产浪费。建议：由我们代费用经贵方委托机构审计后冲抵租赁费。6、团结路至家属区道路今后将作为中心唯一出入口，路待修缮。建议：由我们代建，费用按人大已编制的预算执行，经贵方委托机构审计且待财政拨款后再偿还我方。7、沿街没有入口，此外就院内现状而言，没有建门卫室置，只能从最北侧门面房隔一小间作门卫室使用。故商请将东侧的两间空房租赁给我们，既可作大堂通道，也可隔一间门卫介于该房非沿主街，且部分作门卫室使用，建议每间月租金500元。以上恳请贵方领导慎议，盼复。2006年10月23日，被告向市人大培训中心提交《关于若干问题的再请示》：《关于若干问题的请示》向贵中心提请的事宜，时隔两个多月，至今仍未获明示。现再次报告贵中心，请结合以下事宜一并审议，并抓紧明示。1、合同第四条第1款称“租赁合同签字时，甲方应保证水通、电通路通”。至今路未通，水未通（消防水喷淋水管未布），电未通（西半楼接电，消防报警电线未布），恳请贵中心抓紧办理，并将原约定的装璜优期（8月15日至11月30日）顺延。2、合同第四条第4款称“乙方安装的锅炉和操作间排油、烟设施等必须经过质量安全和环保验收合格才能使用”。介于贵中心租赁时提供的筑图纸上标明的西端楼北边的387平方米配套设施实际未建，导致培训中心功能严重残缺，无法经营，即使勉强经营，也无法保证锅炉和排油、设施符合安全和环保要求，更无法确保北端住户不受污染。故申请贵中心向市规划局报告，增建部分临时建筑和消防水池。3、根据环保部门建议，培训中心拟配置燃气锅炉为宜，配置燃油锅炉虽也符合环保要求，但仍会影响北端住户环境。签订合同时，贵中心代表称：培训中心和家属区的气源已通，只要缴纳开户费即可使用燃气。但燃气公司则称培训中心气源尚未接通，如要用气，尚需工程费12万元，开户费16.17万元，故恳请贵中心抓紧接通气源并帮助我们协调减免开户费用。4、恳请协调收回或用东端北向的两间未出售门面置换回来，以作为培训中心沿街门脸。2006年11月17日，巢湖市人大办公室向巢湖市国际饭店出具批复：你单位《关于若干问题的请示》和《关于若干问题的再请示》收悉，经向人大主任、秘书长汇报，同意你们的请求，相关费用暂由你单位垫付，待结算2009年12月至2010年11月房租时再予结算、清算，费用需通过审计后，分期抵扣房租。 2013年11月19日，巢湖市财政局出具财资字〔2013〕221号文件，依据市政府2013年常务会议纪要第50期精神，将市事务局管理的原地级巢湖市人大培训中心经清产核资后的国有资产划拨给市城镇投资有限公司。该资产土地使用面积、房产建筑面积和已出售门面房面积及土地分摊面积皆依据市兴华会计师事务所2013年9月15日提交的《清产核资报告书》。根据该《清产核资报告书》，被告一直占用综合楼东侧未出售的1间门面（面积94.48㎡），参考市场租金，每月应收租金约2000元，2006年12月1日至2013年8月31日期间合计应收取租金162000元。截至2016年11月30日，被告共给付租金584万元，此后未支付过租金。2018年3月1日，巢湖市审计局出具巢审财[2018]7号审计报告，审计项目为：安徽巢湖国际饭店承租原巢湖市人大培训中心房屋技改、增补附属设施等代付债权、债务的审计。审计结果为：1、清单中所列第一项“被盗纱窗、消防水带，18280元”、第二项“锅炉房防爆墙，12000元”、第三项“387平方米厨房，76000元”、第四项“四层地面保护层、挑廊、防漏及雨棚，187400元”、第九项“燃气工程及开户费346420元”、第十一项“增建消防水池设施，25482元”、第十二项“消防工程款，541516元”、第十三项“消防工程罚款，10000元”、第十四项“两侧办公楼安装供电工程款，32021.67元”、第十八项“六楼会议室装潢费用，691110元”，合计2108229.67元，根据甲乙双方所签租赁合同第四条第四款：“乙方安装的锅炉和操作间排油、烟设施等，必须经过质量安全和环保验收合格才能使用”、第四条第六款：“租赁期间，房屋及其附属设施、设备维修，由乙方负责并承担其费用”之约定，经核实系乙方在经营租赁期内产生的房屋、水电技改和设施配套项目所支出费用，已超出《租赁合同》甲方所承担义务之外，清单中所列第八项“另租门面作为团结路入口，实际租金289600元”，应为乙方经营需要，同样超出《租赁合同》甲方所承担义务之外，以上各项所列合计2397829.67元，不应由甲方承担，不予认定；2、清单中所列第六项“人大家属区道路施工延期，推迟三个月营业，补偿三个月房租，125000元”、第十项“因水电、道路未通，增加三个月装潢优惠期，120000元”，无依据理由，不予认定；3、清单中所列第七项“门卫室租金500元/月”，根据《关于若干问题的请示》第七条，此项费用应由乙方支付给甲方。据现场实际察看及市城投公司出具的证明，前述“东端北侧的两间空房”系私人产权房屋，不在出租范围内，本次审计不予认可。4、清单中所列五项“值班室、停车场、道路、电动仲缩门，252676.74元”，依据《合同》第四条第二款：“甲方负责培训中心大门门卫室、电动伸缩门、院内道路、停车场的设计建造”的约定，甲方应承担一切费用。巢湖市审计局巢审投报【2013】304号审计报告已作出审计结论，“经乙方提供的依据（造价书、概算书等资料）代付以上工程款25.27万元审计组现场取证审计核定为16.57万元（剔除与以上工程无关系的消防水池款1.82万元；砖砌花坛0.35万元；消防水带和纱窗1.89万元），实际代人大培训中心垫付以上四项工程款12.51万元，应予认可”，本次审计予以认可；5、清单中所列第十五项“公证费，7000元”，《合同》的签约，是甲乙双方各自取利依据的共同文字载体，所需支出费用（除有约定外）理应双方承担。乙方提出《合同》公证费7000元，因乙方财务无法提供公证处的收款发票，只能依据“安徽省巢湖市正义公证处”工作人员在乙方消费统计单7000元，作为分摊依据，建以甲方承担3500元。6、清单中所列第十六项“房租未开发票，补税260416.67元”，经查，根据安徽巢之旅商务发展有限公司提供的缴款票据及巢地税稽罚［2008]9号税务行政处罚决定书，该公司于2008年8月21日缴纳265000.00元企业所得税。2007年房租为50万／年，月租金为41667元，税款格查补交期间是2006年1月1日至2007年12月31日，此间发生房租时段共13个月（2006年12月－2007年12月），房租总金额为541671元（41667*13),企业所得税税率为25%.计算未开发票的房租应补交的企业所得税是135418元（541671*25%)。鉴于以上实际情况和审计结果，巢湖市人大培训中心，应承担审计结果第4条、第5条、第6条之债务26.4018万元。 庭审中，被告认为巢湖市财政局出具财资字〔2013〕221号《审计报告》与事实不符，向巢湖市人民法院申请对被告代建锅炉房防爆墙等工程造价进行鉴定。2019年11月12日，安徽凯吉通工程咨询有限公司出具《关于鉴定委托的复函》，载明：“由于原、被告未能提供代建工程的相关图纸及结算合同，我司无法启动该鉴定项目，故不能承揽此次委托，并退回所有资料”。后被告提供了图纸，经原、被告一致同意继续由安徽凯吉通过程咨询有限公司对工程造价进行鉴定。2020年3月11日，安徽凯吉通工程咨询有限公司再次出具《关于鉴定委托的复函》，载明：“由于原、被告未能提供有效的鉴定资料，我司无法进行鉴定。” 本院认为，原、被告均是具有平等法律地位的主体，其自愿签订《市人大培训中心房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，应当合法有效。原告已交付房屋，被告应按期支付租金。截止到2018年12月31日，共产生房租7131700元，被告于2016年11月30日前共支付租金5840000元。被告虽不认可巢湖市财政局出具的财资字〔2013〕221号《审计报告》，但根据人大办公室的批复，被告所垫付费用需通过审计后，分期抵扣房租，现被告无证据证明其代垫费用的具体数额，原告主张以该《审计报告》作为扣除被告代垫费用的依据，本院予以认可，故扣除巢湖市审计局审计的应由原告方承担的264018元，被告仍应支付租金1027682元。原告主张按月利率2%计算逾期利息，未违反合同约定和法律规定，本院予以支持，但应由原告方承担的264018元不应计算逾期利息，故截止到2019年4月30日，被告应承担的逾期利息合计为206232元（详见计算附表）。原告要求本诉被告立即给付原告房屋占有使用费295627.92元，但根据巢湖市财政局出具财资字〔2013〕221号《审计报告》第三条：据现场实际察看及市城投公司出具的证明，该“东端北侧的两间空房”系私人产权房屋，不在出租范围内，故本院对该项诉请不予支持。 反诉原告要求在租金中扣除其代建工程的工程款项，未提供充分证据予以证明，经本院两次委托鉴定，仍无法得出工程价款，因工程系反诉原告代建，只有反诉原告持有相关资料，反诉原告应承担举证不能的法律后果，故本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽巢之旅商务发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巢湖城镇建设投资有限公司租金1027682元（自2016年12月1日计算至2018年12月31日）及逾期利息206232元（暂计算至2019年4月30日，后期以1027682元为计算基数，按月利率2%计算至款清之日止）； 二、驳回原告巢湖城镇建设投资有限公司其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告安徽巢之旅商务发展有限公司全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9610元，减半收取9805元，由原告巢湖城镇建设投资有限公司负担2455元，被告安徽巢之旅商务发展有限公司负担7350元。反诉案件受理费27880元，本院减半收取13940元，由反诉原告安徽巢之旅商务发展有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 花 洁 二〇二〇年六月三十日 书记员 时含琪 附件：逾期利息计算表（暂计算至2019年4月30日）                            付款节点                       逾期时间（月）                       计算标准                       计算基数（元）                       金额（元）                               2017年6月30日                       22                       月利率2%                       45982                       20232                               2017年12月31日                       16                       月利率2%                       310000                       99200                               2018年6月30日                       10                       月利率2%                       310000                       62000                               2018年12月31日                       4                       月利率2%                       310000                       24800                               合计                                                                                         206232                附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。