广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2646号上诉人（原审被告）：江苏史福特智能科技有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区**************。法定代表人：朱万俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖建兵，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中山市佰盛灯饰广场有限公司，住所地广东省中山市***************。法定代表人：李万雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟光，广东翰识锦行律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖铭，广东翰识锦行律师事务所律师。上诉人江苏史福特智能科技有限公司（以下简称史福特公司）因与被上诉人中山市佰盛灯饰广场有限公司（以下简称佰盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初14167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。史福特公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项。事实和理由：佰盛公司与中山市古镇东方大酒店有限公司（以下简称东方大酒店公司）是关联企业，东方大酒店公司是佰盛公司的全资子公司，且史福特公司承租东方大酒店公司物业也在二十六层，与佰盛公司同一楼层。2019年3月底，史福特公司与佰盛公司口头协议解除合同，史福特公司于2019年4月12日搬离商铺，同日佰盛公司锁上涉案商铺，该事实与佰盛公司提交的缴费通知单显示电费的截止时间为2019年4月12日吻合，也与史福特公司提交的解除合同通知书及场地租赁协议一致。一审法院认定史福特公司与佰盛公司没有协商解除合同，没有办理涉案物业的移交手续错误。请求二审法院依法查明事实，支持史福特公司的上诉请求。佰盛公司答辩称，东方大酒店公司与佰盛公司不是关联企业，彼此之间相互独立，并没有隶属关系。史福特公司与东方大酒店公司承租的物业用途是办公使用，而涉案商铺是对外经营性质的商铺，不能因为史福特公司与东方大酒店公司签订了第26层的办公室租用合同，而否定其租赁涉案商铺的事实。史福特公司与佰盛公司没有协商解除涉案合同，佰盛公司没有收到史福特公司任何解除合同通知书，佰盛公司也不认可史福特公司单方解除合同的行为。至于电费通知单上的时间只能证明史福特公司用电情况，不能证明史福特公司实际使用商铺的情况，更不能证明双方解除涉案租赁合同的日期。如果史福特公司确与佰盛公司协商解除涉案合同，按照情理，史福特公司应当要求佰盛公司办理移交手续，出具相关证明终止涉案合同，但是史福特公司没有提交相关的证据。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。佰盛公司向一审法院起诉请求：一、解除佰盛公司与史福特公司于2018年12月5日签订的《佰盛灯饰广场商铺租赁合同》；二、史福特公司向佰盛公司支付2019年4月至2019年6月的租金共25875元及逾期支付租金的违约金（从起诉之日起按照年利率24％的标准计算至清偿之日止）；三、史福特公司向佰盛公司支付管理费共16800元（其中位于6楼15卡商铺2019年1月至2019年6月的管理费为3000元，位于6楼13/13B商铺2019年4月至2019年6月的管理费为13800元）及逾期支付管理费的违约金（从起诉之日起按照年利率24％的标准计算至清偿之日止）；四、史福特公司向佰盛公司支付电费9元及逾期支付电费的违约金（从起诉之日起按照年利率24％的标准计算至清偿之日止）；五、史福特公司向佰盛公司支付提前终止履行合同的违约金56925元（以2019年7月至2022年3月的总租金284625元为基准，按照20％计算）。一审法院认定事实：涉案房屋位于中山市*********，该房产已办理产权证书（粤房地权证中府字第0111010988号），房地产权属人为中山市古镇东方大酒店物业管理有限公司。中山市古镇东方大酒店物业管理有限公司同意佰盛公司将该房屋分租或转租，并授权其以自己名义与各商户签订租赁合同。2018年12月5日，佰盛公司与史福特公司签订了《佰盛灯饰广场商铺租赁合同》，约定佰盛公司将位于中山市*********的佰盛灯饰广场第六层中13/13B的商铺租赁给史福特公司使用；租期为2018年12月7日至2022年3月31日，计租时间自2019年3月16日起，每月租金为8625元，采用季度预付办法支付租金；史福特公司需在每季度最后一个月的20日前向佰盛公司支付下一季度的租金，否则每逾期一天按应缴纳租金总额的千分之一向佰盛公司支付逾期付款滞纳金，逾期超过十五天的，佰盛公司有权解除合同；管理服务费按照计租面积575平方米计算，收费标准为8元/平方米/月；电费由史福特公司支付；史福特公司应在本合同签订之日起三个工作日内，一次性向佰盛公司支付相当于一个季度租金作为押金，即25875元；如史福特公司违约，佰盛公司可单方解除合同，没收押金，并可要求史福特公司承担余下合同期租金总额的20％违约金等。2018年12月7日，佰盛公司和史福特公司另签订《临时借铺协议》，约定史福特公司暂时借用佰盛公司位于6楼15卡前端部分区域挂灯营业，借用开始时间为2018年12月16日，该临时借用位置自借用之日起按每月500元收取物业服务费等。签订上述两份合同后，史福特公司于2018年12月5日向佰盛公司缴纳了13/13B商铺的租赁押金25875元，并缴纳了该商铺2019年3月16日至2019年3月31日期间的租金4600元、2019年3月16日至2019年3月31日期间的管理费2453元。2019年10月11日，佰盛公司以史福特公司没有按时支付租金、管理费、电费为由提起诉讼，主张前述诉求。诉讼中，史福特公司称双方协商解除合同，其并于2019年4月11日已通过快递方式向佰盛公司发出解除合同的通知，合同解除后，其又重新租赁该物业的26楼并搬至26楼，但未办理涉案物业的移交手续。从佰盛公司提交的缴费通知单显示电费的截止时间为2019年4月12日。史福特公司对此提交了一份快递网页截图查询记录、解除合同通知书及《场地租赁协议》予以证明。佰盛公司则称双方并未协商解除，也并未收到解除合同的通知，其于2019年6月底才发现史福特公司不再使用涉案物业。《场地租赁协议》的出租方是东方大酒店公司，并不是佰盛公司，与本案并无关联。对于史福特公司所缴纳的押金25875元，佰盛公司主张已经没收，但没有在本案中提出诉讼请求。史福特公司同意佰盛公司没收押金25875元，对拖欠的电费也确认，但其主张合同于2019年4月11日已经解除，租金、管理费只同意支付从2019年4月1日起至2019年4月11日止，且不应当再支付违约金。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，佰盛公司与史福特公司签订的《佰盛灯饰广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。史福特公司未按合同约定缴交租金、管理费，已构成违约，佰盛公司有权解除合同。故佰盛公司诉请解除《佰盛灯饰广场商铺租赁合同》，理据充分，予以支持。史福特公司抗辩经双方协商解除合同后，其发出解除合同的通知，双方合同已经解除。但其未能提供证据证明双方协商解除合同，不予采纳。其亦未能提供充分证据证明其发出解除合同的通知已经到达佰盛公司。佰盛公司对此又不予确认。而且史福特公司作为违约方，其发出解除合同的通知在本案中并未发生解除合同的效力，故其以自己解除合同为由认为合同已经解除，理据不足，不予采纳。关于13/13B的商铺的租金及管理费的请求。佰盛公司主张史福特公司支付2019年4月至2019年6月的租金25875元、2019年4月至2019年6月的管理费13800元。上述已认定该期间并未解除合同，佰盛公司在2019年6月底发现史福特公司不再使用该商铺。史福特公司在没有证据证明其在该期间已办理移交手续的情况下，仍应按合同约定支付租金及管理费，故佰盛公司该部分诉请，理据充分，予以支持。关于6楼15卡前端部分区域的管理费的请求。佰盛公司主张史福特公司支付2019年1月至2019年6月的管理费合计3000元。按《临时借铺协议》约定借用开始时间为2018年12月16日，该临时借用位置自借用之日起按每月500元收取物业服务费等。故佰盛公司主张上述费用，符合合同约定，予以支持。关于电费9元的请求，史福特公司对此并无异议，予以支持。关于租金、管理费、电费的违约金及提前终止履行合同的违约金的请求。本案中，佰盛公司已没收史福特公司所缴纳的押金25875元，史福特公司亦表示同意押金25875元归佰盛公司所有。而押金设立的目的之一为了防止承租人提前解约给出租人造成租金的损失，该押金的处理方式已足以弥补佰盛公司的损失。故其再主张违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除佰盛公司与史福特公司于2018年12月5日签订的《佰盛灯饰广场商铺租赁合同》；二、史福特公司于判决发生法律效力之日起十日内向佰盛公司支付2019年4月至2019年6月的租金合计25875元；三、史福特公司于判决发生法律效力之日起十日内向佰盛公司支付管理费合计16800元；四、史福特公司于判决发生法律效力之日起十日内向佰盛公司支付电费9元；五、驳回佰盛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2290元，减半收取计1145元，由佰盛公司负担654元，史福特公司负担491元（该款佰盛公司已预交，由史福特公司于判决发生法律效力之日起十日内迳付佰盛公司）。本院二审期间，史福特公司、佰盛公司均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，史福特公司提交2019年4月11日的通知记载：“因本司业务经营需要，终止租赁贵司提供的位于中山市古镇佰盛灯饰广场6楼13、13B的店铺场地。感谢您的理解。”史福特公司提交的该文件的投递单打印件显示预计上门时间2019-04-1112:50:04，快递员工号：40020643，姓名：王大伟，后显示快递揽收异常通知，载明：“尊敬的客户：快递员经与您沟通确认更改了收件时间（新收件时间04月11日12时51分），如有异议请点击详情。”本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为史福特公司与佰盛公司是否已协商一致解除《佰盛灯饰广场商铺租赁合同》，并于2019年4月12日交还涉案租赁物。第一，史福特公司称其于2019年4月11日向佰盛公司发出解除合同通知书，双方实际已于2019年4月11日解除《佰盛灯饰广场商铺租赁合同》。经查，史福特公司提交的快递单上并未显示投递的邮件内容，也没有邮件签收信息，无法确认史福特公司于2019年4月11日向佰盛公司发出过解除合同的通知书，且《佰盛灯饰广场商铺租赁合同》约定双方租赁期间为2018年12月7日至2022年3月31日，史福特公司主张于2019年4月11日解除涉案合同违反双方的合同约定，史福特公司依法不享有涉案合同的单方解除权；第二，史福特公司上诉主张其向东方大酒店公司承租了涉案物业的26楼，从涉案物业的楼层搬至26楼，故未办理交接手续。但是佰盛公司不确认其与东方大酒店公司之间存在关联关系，且史福特公司也没有举证证明其与东方大酒店公司签订的26楼物业与涉案物业之间存在前后的衔接关系，史福特公司的该上诉主张不能成立；第三，史福特公司称于2019年4月12日搬离商铺，同日佰盛公司锁上涉案商铺，与缴费通知单显示电费的截止时间为2019年4月12日吻合。但是佰盛公司不确认其对涉案商铺进行上锁，史福特公司也没有提供佰盛公司对涉案商铺上锁的证据，且史福特公司对其于2019年4月12日搬离涉案商铺的主张也没有提供证据予以证明，并确认从未与佰盛公司就涉案物业办理过交接手续。至于电费通知单显示电费的截止时间为2019年4月12日仅能证明电费的使用情况，无法证明史福特公司于2019年4月12日搬离了涉案商铺。综上，史福特公司提交的证据不足以证明其与佰盛公司于2019年4月11日协商解除涉案合同，也无法证明史福特公司于2019年4月12日搬离了涉案商铺，故史福特公司应承担举证不能的不利后果。一审法院根据佰盛公司的自认其于2019年6月底收回涉案商铺认定史福特公司占用涉案商铺至2019年6月并无不妥，判决史福特公司向佰盛公司支付2019年4月至6月期间的租金及管理费正确，本院予以维持。综上所述，上诉人史福特公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费867元，由上诉人江苏史福特智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年六月十九日书记员  古莉娟雷媛