广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9135号原告(反诉被告)：张美春，女，1972年1月14日出生，汉族，住湖北省石首市横沟市*******，公民身份号码422************561。委托诉讼代理人：周腾，广东创顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区好万家购物广场有限公司，住所地：佛山市南海区*******************，统一社会信用代码914**********243XD。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李荣，广东通建律师事务所律师。原告张美春与被告佛山市南海区好万家购物广场有限公司（下简称“好万家公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，经审查后，本院将本诉与反诉合并审理，并于2020年5月21日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人周腾、被告的委托诉讼代理人李荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即归还原告场地使用费16000元及利息（从2019年6月1日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算）；2.被告立即归还原告保证金6918元及利息（从2019年6月1日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告以其主办的佛山市南海区****名义与原告于2019年3月30日签订《铺位使用合同》约定：被告将位于佛山市南海区乐安开发区****一层B区自编B35号铺（档）位租赁给原告经营，租赁期间为3年，从2019年5月1日起至2022年4月30日止，并对有关租金、管理费、治安费进行约定；并规定市场每天的的经营时间从9时至晚上22时；同日原告依合同约定支付了首月租金共1268元、首月卫生管理费共50元、管理费1068元共2456元、保证金6918元，并规定市场每天的的经营时间从9时至晚上22时；合同签订后原告依合同约定支付了租金、卫生管理费、管理费、保证金，但被告又另无理要求原告超出合同约定外另支付场地使用费共16000元；被告承诺在2019年5月1日前将铺位装修完毕交付原告使用，并承诺在市场开张后保证清走游走在市场周边的散户经营者（俗称：走鬼档）。但至今被告对出租铺位仍未装修完毕，特别下雨天整个市场漏水，导致整个出租场地雨水横流、浸损了租户的货物；租户已多次要求被告对有关漏水问题进行维修并赔偿因漏水导致租户的损失，但被告对各租户反映的问题至今仍未解决，更没有依法赔偿各租户因漏水浸损货物的损失；同时，在试业期间，被告并没有对游走于市场周边的经营者进行清理，导致游走经营者销售的商品价格均价远远低于租户销售商品的价格，租户们的商品根本无法销售，为此原、被告已于2019年5月31日解除了合同，原告已于当日退还被告铺位，但被告并未依法退还原告入场费用及赔偿原告因此蒙受的损失。被告在收取租金、卫生管理费、管理费、水、电费用之外再另行收取原告场地使用费，明显属于重复，缺乏事实及法律依据，严重损害了原告的合法权益。被告是佛山市南海区****的主办单位，依法被告应对佛山市南海区****在经营过程中所产生的一切法律责任承担清偿责任。现经原告多次要求被告退还所收取的费用，并赔偿原告因此所遭受的损失，但被告均拒绝与原告接触协商，并拒绝原告的赔偿、退还费用的请求。被告答辩称，一、支付场地使用费是双方自愿达成的合意，合法有效。场地使用费是原告取得佛山市南海区乐安开发区****相应铺（档）位的租赁经营权所需支付的对价，包含被告对涉讼租赁物承租权的让渡及交接内容，是经原被告双方口头协商一致所达成，是原告真实的意思表示，费用是原告自愿支付的，支付该费用的约定没有违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。二、支付场地使用费属正常商业行为亦是一种商业习惯，是市场规律自我调节的产物，不应以司法来干预。支付场地使用费是因应市场建设投资情况及市场铺（档）位供求关系自发调节而产生。一方面，一般市场项目的投资回收周期均较长，涉案市场项目在建设、装修、水电、停车场设施及初期运营推广阶段前期投入巨大，存在尽早回收投资，减少投资风险的现实需求。另一方面，按当时市场当地情况，社会对农贸市场铺（档）位的需求大，但供应相对少。正是由于市场供求关系导致了场地使用费的存在，其具有合理性。当供大于求时，场地使用费必然会减少甚至会取消，失去其存在土壤，这也是市场规律使然。在客观上，原告支付场地使用费后如愿签订了《铺位使用合同》取得了其心仪的市场铺（档）位的租赁权，达到了其支付场地使用费的预期目的。且场地使用费为一次性支付的费用，也是原告取得铺位租赁权的对价。三、原告单方解除合同，属根本违约行为，其无权要求返还场地使用费、保证金及支付利息。原告未经与被告协商便于2019年8月10日自行撤场，其行为属单方解除合同的违约行为，合同因此而不能继续履行，责任在于原告，因此而导致的一切法律后果应由其自行承担。因此原告无权要求退还场地使用费及支付利息。另根据《铺位使用合同》第六条第2项：“合同期未满乙方需要退场并终止合同的，乙方应在缴清一切经营费用、退场前租金的情况下方可离场，甲方并有权没收乙方所交合同保证金作赔偿”的约定，原告违约而至合同解除，其无权要求返还保证金及支付利息。综上，原告诉请缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告提出反诉请求：1.确认原被告于2019年3月30日所签订的《铺位使用合同》于2019年8月10日解除；2.原告立即向被告支付拖欠的2019年8月1日至2019年8月10日期间租金423元、管理费346元、治安卫生费17元，2019年7月1日至2019年8月10日期间水费5.5元、电费162元及逾期违约金（以应付款为基数按年利率24%计算从2019年8月11日起计至被告实际付清欠款日止）；3.确认原告已交纳的保证金6918元归被告所有；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告是涉讼租赁物乐城市场的主办单位，2019年3月30日，被告以乐城市场(甲方)名义与原告(乙方)签订《铺位使用合同》约定:乙方租用位于南海区罗村街道乐安乐城二路乐城市场市场一层A区自编B35号铺位。租赁时间从2019年5月1日起至2022年4月30日止。每月租金1268元，租金每年在上一年基础上递增5％，管理费每月1038元，管理费每年在上期基础上递增5％，治安卫生费50元/月。电费按1.5元/度计收，水费按5.5元/吨计收，水电费按实际使用量计算。在合同签订之日，乙方应交6918元给甲方作为合同保证金，并向甲方交纳壹个月租金方可使用，合同保证金在合同期满不续租情况下2个月内无息退回给乙方。当月租金管理费及乙方应缴交的其他费用在当月10号前一次性交清给甲方，乙方经营所需的水电费、工商费、国家税收及其它政府部门或组织单位所收取的一切费用应由乙方缴交。市场的经营时间为每天上午9时00分至晚上22时00分，节假日不休息，各档位不准无故不开门，不经营，否则每天罚款100元。乙方逾期交租，每天支付2%的违约金。合同期未满乙方需要退场并终止合同的，乙方应在缴清一切经营费用、退场前租金的情况下方可离场，甲方并有权没收乙方所交合同保证金作赔偿。合同期内乙方在遵守本合同的情况下甲方不能单方终止合同及要求乙方离场(因政府征收或不可抗拒因素除外)，否则甲方应将乙方所交合同保证金无条件退回给乙方。《铺位使用合同》签订后，被告即依约将铺（档）位交付原告使用。但原告于2019年7月起拖欠租金、管理费、治安卫生费、水电费，并于2019年8月10日未与被告协商一致而擅自撤场，至今仍拖欠被告租金及治安卫生费、水电费，被告多次追讨无果。原告单方撤场并长期拖欠租金、治安卫生费的行为已构成根本违约，严重损害了被告的合法权益，为保障被告的合法权益，现特向法院起诉，请求法院判如所请。原告针对被告的反诉答辩称，原告已于2019年7月15日离场并将涉讼铺位交还予被告，同时在交回铺位前已将经营期间的租金、水电费、管理费等费用已付清，不存在拖欠被告2019年8月1日至8月10日的租金，更不存在拖欠租金、管理费、治安卫生费的事实。被告请求以年利率24%计算违约金没有事实和法律依据，且过高。因被告未能保证涉讼铺位可以进场经营也未尽签订合同前保障涉讼市场边的走鬼档清理，造成原告无法正常经营，被告的行为已构成违约，应将收取的保证金退还予原告，因此被告提出的反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。原、被告对对方举证的真实性无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：原告举证的微信聊天记录，被告不确认，无原件核对，本院不予确认。被告举证的乐城市场铺位欠费明细表，原告不确认，经审查，该明细表为被告单方制作，本院不作为证据认证。本院经审理认定事实如下：2019年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺位使用合同》约定：乙方租用位于乐安开发区乐城二路乐城市场一层B区自编B35号铺位。租赁时间从2019年5月1日起至2022年4月30日止。每月租金1268元，租金每年在上一年基础上递增5%。管理费每月1038元，管理费每年在上一期基础上递增5%。治安卫生费50元/月。电费按1.5元/度计收，水费按5.5/吨计收，水电费按实际使用量计算。在合同签订之日，乙方应交6918元给甲方作为合同保证金，并向甲方交纳壹个月租金方可使用，合同保证金在合同期满不续租情况下2个月内无息退回给乙方。当月租金管理费及乙方应缴交的其他费用在当月10号前一次性交清给甲方。逾期不交租金，则需每天交付当月租金2%的违约金。合同期未满乙方需要退场并终止合同的，乙方应在缴清一切经营费用、退场前租金的情况下方可离场，甲方并有权没收乙方所交合同保证金作赔偿，等约定。被告收取了原告的使用费16000元、保证金6918元。诉讼中，原告主张其于2019年7月16日将涉讼租赁物返还予被告。被告主张原告于2019年8月10日将涉讼租赁物返还予被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼的《铺位使用合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张其于2019年7月16日将涉讼租赁物返还予被告，但未能举证证明，本院采信被告所述原告于2019年8月10日将涉讼租赁物返还予被告。被告主张涉讼《铺位使用合同》于2019年8月10日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。原告在合同履行期满前未与被告协商一致的情形下搬离涉讼租赁物，构成违约，按照合同约定，被告有权没收原告保证金，被告诉请保证金归被告所有，本院予以支持。原告的抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。原告诉请被告返还保证金及支付利息，缺乏依据，本院不予支持。被告诉请原告支付2019年8月1日至8月10日的租金、管理费、治安卫生费，原告未举证证明其已向被告支付上述期间的租金、管理费、治安卫生费，原告应向被告支付2019年8月1日至8月10日的租金409元（1268元/月÷31天×10天）、管理费335元（1038元/月÷31天×10天）、治安卫生费16元（50元/月÷31天×10天），被告诉请超出部分，本院不予支持。原告逾期支付上述费用造成被告占有资金的损失，应向被告支付相应的违约金。合同虽约定原告逾期支付租金需每天向被告支付当月租金2%的违约金，但该违约金的约定明显过高，本院酌情将该标准调整为年利率6%，即原告应向被告支付以租金、管理费、治安卫生费合计760元为本金自2019年8月11日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金予被告，被告诉请超出部分，本院不予支持。被告诉请原告支付2019年7月1日至2019年8月10日的水费5.5元、电费162元，并提交了水电表清单佐证，该清单标明了涉讼租赁物每月水电的读数，原告未能举证证明其已向被告支付该期间的水电费，本院对被告的该项诉请予以支持。被告并未举证证明其在提出本案反诉前已告知原告水电费的数额，本院酌定原告向被告支付以167.5元为本金按年利率6%计算自2020年5月21日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金予被告，被告诉请超出部分，本院不予支持。关于场地使用费，根据原告和被告就涉讼租赁物的实际交付，及被告在合同签订后一次性向原告收取了该场地使用费的情况，该场地使用费实际包含被告对涉讼租赁物的承租权让渡、租赁物交接的内容。现原告在合同约定租赁期满前交还涉讼租赁物，被告亦确认已接收涉讼租赁物，根据公平原则，被告应当退还场地使用费中未实际履行涉讼合同期间相应的对价予原告。原告于2019年8月10日返还涉讼租赁物予被告，故被告应向原告返还场地使用费14510.95元(16000元×994天/1096)，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告以返还的使用费为本金计付利息的问题。原、被告双方就涉讼合同履行情况存在争议起诉至法院，在法院裁决前被告是否负有返还场地使用费义务尚未最终确定，原告请求被告以场地使用费为本金计付利息依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张美春与被告（反诉原告）佛山市南海区好万家购物广场有限公司于2019年3月30日日签订的《铺位使用合同》于2019年8月10日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海区好万家购物广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还场地使用费14510.95元予原告（反诉被告）张美春；三、原告（反诉被告）张美春应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金409元、管理费335元、治安卫生费16元、水费5.5元、电费162元及以760元为本金自2019年8月11日起、以167.5元为本金自2020年5月21日起均至实际清偿之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金予被告（反诉原告）佛山市南海区好万家购物广场有限公司；四、原告（反诉被告）张美春交纳的保证金6918元归被告（反诉原告）佛山市南海区好万家购物广场有限公司所有；五、驳回原告（反诉被告）张美春的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区好万家购物广场有限公司的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计196.04元（原告已预交），由原告负担114.65元，被告负担81.39元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告。反诉受理费545.34元（被告已预交），由原告负担520.34元，被告负担25元，原告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。被告多预交的520.34元，在本判决生效后经被告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年五月二十九日书记员  成海欣