内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2018）内0502民初4559号   原告（反诉被告）：通辽碧桂园酒店有限公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：梁裕尤，总经理。   委托诉讼代理人：董博，通辽碧桂园酒店有限公司员工。   委托诉讼代理人：高岩，内蒙古嘉儒律师事务所律师，执业证号：×××。   被告（反诉原告）：通辽市孝庄家居用品有限公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：牟春玲，经理。   委托诉讼代理人：刘丹丹，内蒙古擎正律师事务所律师，执业证号：×××。   原告（反诉被告）通辽碧桂园酒店有限公司诉被告（反诉原告）通辽市孝庄家居用品有限公司合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）通辽碧桂园酒店有限公司的委托诉讼代理人董某，被告（反诉原告）通辽市孝庄家居用品有限公司的法定代表人牟某及委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   本诉原告通辽碧桂园酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令本诉被告通辽市孝庄家居用品有限公司立即给付本诉原告租金90408元；2.请求人民法院判令解除原、被告之间签订的租赁合同；3.请求人民法院判令本诉被告向本诉原告支付违约金50000元；4.请求判令本案诉讼费用由本诉被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月12日签订了商铺租赁合同，本诉原告将位于通辽碧桂园凤凰酒店大堂西侧的06号商铺租赁给本诉被告经营孝庄枕、垫类产品，面积为195平方米，约定租期自2014年10月1日至2019年10月31日，租金为第一年80000元，此后每年递增5%，此款于每月5日前交纳。被告自2017年4月1日起至2018年3月31日期间，一直拖欠商铺租金，现已达90408元。本诉被告的行为已构成严重违约，符合合同约定的解除条件，为维护本诉原告的合法权益，故提起本案诉讼。后本诉原告在庭前变更或者增加了如下诉讼请求：1.请求解除原、被告之间签订的商铺租赁合同；2.请求人民法院判令本诉被告向本诉原告支付因逾期缴纳房屋租金的滞纳金141398.11元[90948元×4%×391天（2017年3月6日至2018年3月31日）]；3.请求人民法院判令本诉被告向本诉原告支付逾期缴纳物业费滞纳金2645.37元；4.请求人民法院判令本诉被告向本诉原告支付因停业所发生的违约金126846元[243元/天×522天（2015年3月至2017年3月）]；5.请求人民法院判令本诉被告向本诉原告支付单方终止合同违约金100000元；6.请求人民法院判令本诉被告赔偿因其单方终止履行合同给本诉原告造成的经济损失196698元[其中房屋租金166698元（2018年4月1日至2019年10月31日），律师代理费30000元]。   本诉被告通辽市孝庄家居用品有限公司辩称，我公司不同意解除合同。我公司拒付房屋租金有以下理由，此房屋存在严重的质量问题，房屋于2013年开始出现漏水问题，但在与我公司签订合同时未如实告知我公司，自我公司接手房屋后，于2015年就又开始漏水，我公司多次找被告工程部进行维修未果。2016年7月25日至30日，因通辽地区下雨，租赁房屋漏水更是导致租赁房屋棚顶漏塌，并持续漏水近1个月，2017年8月，租赁房屋又出现漏水现象，导致房屋室内装修、物品等大量损毁，导致我公司至今不能营业，经我公司多次与对方协商，但对方拒不赔偿也不给予修复。我公司在租赁涉案房屋时，本诉原告宣称凤凰酒店为五星级酒店，答辩人信以为真，但该酒店至今也非星级酒店，本诉原告在签订租赁合同时涉嫌欺诈。综上，我公司拒付租金并不构成违约，本诉原告要求解除合同并由我公司支付违约金的诉讼请求没有事实根据，请求予以驳回。   反诉原告通辽市孝庄家居用品有限公司向本院提出以下反诉请求：1.请求判令反诉被告通辽碧桂园酒店有限公司赔偿反诉原告通辽市孝庄家居用品有限公司装修经济损失300000元，停业经济损失100000元，合计400000元（数额以评估结果为准）；2.请求判令反诉被告承担本案的反诉费用。事实和理由：2014年3月12日，反诉人与被反诉人签订了商铺租赁合同，约定由反诉人租赁被反诉人坐落于通辽碧桂园凤凰酒店大堂西侧的6号商铺，租赁期限自2014年10月1日至2019年10月31日，房屋租赁期间，自2016年开始，因夏季下雨，导致反诉人所租赁的房屋棚顶漏塌，给室内装修及物品造成巨大损坏，加之冬季没有供暖也没有中央空调，导致反诉人无法正常营业。2017年8月，因当地大雨，反诉人所租赁房屋再次漏塌，装修及物品再次遭到损坏，经反诉人多次与被反诉人协商维修及赔偿事宜未果，被反诉人至今未予修复，导致反诉人无法经营至今，给反诉人造成损失，故提起本案反诉。反诉原告在开庭时变更诉讼请求如下：1.请求人民法院判令解除双方之间所签订的商铺租赁合同；2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告停业期间的经营损失177083.63元；3.请求判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋渗水导致室内物品被浸泡的损失50000元；4.请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修投入损失132003元；5.请求判令反诉被告返还反诉原告保证金20000元，以上合计379086.63元；6.诉求判令本诉、反诉诉讼费、评估费由反诉被告承担。   反诉被告通辽碧桂园酒店有限公司辩称，反诉人的诉讼请求因没有客观、真实、有效的证据加以证明，其所主张的损失不实，其所依据的评估报告是指装修时的投入，我方不予认可，但同意损失修复方面的内容。反诉人常年处于停业状态，未进行正常营业，无从谈起营业损失，而其擅自停业的行为给我公司商业形象和商业氛围造成了恶劣影响，给我公司带来的损失应由其负责赔偿。反诉人因商铺漏雨情况了解不及时才导致的漏塌的严重后果，其怠于管理的行为对损害结果有重要责任。因我公司并无其店铺钥匙，不能及时发现。而同样发生在2016年的漏水事件，我公司就积极配合反诉人进行了修缮，共用时43天，支出费用79609.33元。不存在返还保证金的事实依据，因其并未向我方缴纳过保证金，且反诉原告主张此诉请应承担相应的举证责任，如无证据，应负举证不能的不利后果。综上，请求人民法院查明事实，作出公正的处理。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）通辽碧桂园酒店有限公司与被告（反诉原告）通辽市孝庄家居用品有限公司于2014年3月12日签订了商铺租赁合同一份，约定由通辽市孝庄家居用品有限公司租赁通辽碧桂园酒店有限公司酒店大堂西侧的第06号商铺用于经营孝庄枕、垫类产品、婴幼儿产品、内蒙古特产珠宝玉石、翡翠、旅游产品、蒙古族风情人物服装、鞋、帽、布艺包等；租赁期限自2014年10月1日起至2019年10月31日（笔误，实应为2019年9月30日）；房屋租金为80000元，此后每年递增5%，即第一年为80000元，折算月租金为6667元，第二年租金为84000元，折合月租金为7000元，第三年租金为88200元，折算月租金为7350元，第四年租金为92610元，折算月租金为7718元，第五年租金为97240.5元，折算月租金为8103元；房屋租金的给付于每年起租的当月5日前支付当月房屋租金，每逾期一天，承租方应向出租方支付欠款额4‰的滞纳金，物业管理费于当月10日前向出租方交纳，每逾期一天，承租方应向出租方支付欠款额4‰的滞纳金；租赁店铺内水电费独立计算，并由承租方于每月10日前向出租方支付上月水、电费；合同签订后15个工作日内由承租方向出租方支付租赁合同保证金10000元；承租方应于2014年10月1日前开始营业，每逾期一天，承租方应当向出租方每日支付违约金243元，并保证在合同期内每天开门进行营业活动（包括法定节假日），承租方每停业一天应当向出租方每日支付违约金243元；如承租方拖欠租金等任何费用达30天，不按合同营业，经出租方书面纠正通知3次的，出租方可以解除合同，同时承租方交纳的保证金不予退还，并由承租方另行向出租方支付违约金50000元；在合同有效期内，任何一方不得超越本合同条款约定之外单方终止本合同，否则视为违约，还应由违约方向对方一次性支付违约金100000元，并赔偿其他损失，若出租方单方违约，还应当赔偿承租方装修残值。合同签订后，通辽市孝庄家居用品有限公司向通辽碧桂园酒店有限公司支付了租赁合同保证金20000元，通辽碧桂园酒店有限公司将所租赁房屋向通辽市孝庄家居用品有限公司交付，通辽市孝庄家居用品有限公司开始对房屋进行装修后如期经营。通辽市孝庄家居用品有限公司已按合同约定向通辽碧桂园酒店有限公司支付了房屋租金、物业管理费及电费至2017年3月。据通辽碧桂园酒店有限公司内部工作联系单显示，通辽碧桂园酒店有限公司于2013年9月9日就已发现涉案房屋存在严重漏水问题，并将该问题反馈给建设部门进行维修。2016年7月，因通辽碧桂园酒店有限公司酒店防水问题，将包括双方所租赁的房屋在内的部分房屋因漏水而遭到浸泡，通辽碧桂园酒店有限公司自认房屋质量有问题，并给予了维修。2017年8月，该房屋又在雨季发生渗漏，造成室内装修、物品等受到不同程度的损坏，通辽市孝庄家居用品有限公司开始停止营业，并多次与通辽碧桂园酒店有限公司协商维修及赔偿未果后，通辽市孝庄家居用品有限公司于2017年12月14日请内蒙古蒙嘎立律师事务所对因漏雨情况及受损情况等进行了拍照见证。因房屋漏水双方发生争议，2017年4月起的房屋租金、物业服务费等，虽经通辽碧桂园酒店有限公司多次催要，通辽市孝庄家居用品有限公司至今未向通辽碧桂园酒店有限公司支付。   本案在诉讼进程中，通辽市孝庄家居用品有限公司对因房屋漏雨给其带来的经济损失进行了评估，经本院委托，通辽市鑫博资产评估事务所作出评估结论，装修的直接经济损失为32314.24，营业损失（指物业费和房租费）为177083.63元，合计209397.87元。通辽市孝庄家居用品有限公司为此支付鉴定费3000元，后通辽市孝庄家居用品有限公司因同意解除合同，并对涉案房屋的装修投入申请了评估，经本院委托，内蒙古众合价格评估有限责任公司作出结论为132003元。通辽市孝庄家居用品有限公司为此支付鉴定费3960元。   上述事实，有原、被告的当庭陈述及本诉原告向本院出示的商铺租赁合同一份、记账凭证复印件一份、收据一份、中国农业银行股份有限公司通辽新兴支行出具的现金缴费单一份、催收信、微信聊天记录3页，以及本诉被告向本院出示的律师见证书一份、光盘一份、通辽市科尔沁区人民法院（2017）内0502民初7822号民事卷宗中的庭审笔录、业务编号为：TLJDGCB20130909号工作联系单、收据13枚、发票8张；反诉原告向本院出示的商铺租赁合同一份、律师见证书一份、录像光盘一份、（2017）内0502民初7822号民事卷宗中庭审笔录第十二页、业务编号为TLJDGCB20130909号工作联系单、评估报告书一份、发票一枚、评估报告书一份、发票一份、催收信一份，反诉被告出示的分部分项工程量清单与计价表四份、第三方单位维修图片四份、碧桂园集团内蒙古区域项目部用工日签表一份、房屋所有权证复印件一份在卷佐证，经审查，上述证据来源合法、内容真实、与案件具有关联性，本院予以确认。对本诉原告出示的月购买电量金额及用电量、营业用电天数及停业天数明细一份，意在证明月购买电量金额及用电量、营业用电天数及停业天数，因对方当事人有异议，且该证据为本诉原告单方制作，无对方工作人员签字认可，且其未提供出其他证据加以佐证，故本院不予采信。对本诉原告出示的涉案商铺的现场照片一份，意在证明06号商铺北侧窗户在本诉被告入住时就已装修成全封闭状态，因该证据所证明的事实指向与本案无关，本院不予确认。对本诉原告出示的停业违约纠纷通知函，因对方当事人有异议，且未经对方工作人员签收，又无其他证据佐证，不能证明其关于该通知已向反诉被告送达的事实主张，故本院不予确认。对反诉原告出示的实用新型专利证书两份、检验报告书两份、报价单两张，因该几份证据与本案无关，本院不予确认。对反诉原告出示的物品损失清单4张、产品发货单一张，证明因房屋漏雨给反诉原告造成的物品损失金额为75572元，因对方当事人有异议，且损失清单系反诉原告单方制作，且其未提供出其他证据证明清单中的物品系在所租赁的商铺内因房屋漏雨遭到浸泡所产生的损失，故本院不予采信。对反诉原告出示的网上查询的碧桂园酒店宣传广告八张、录像光盘一张，因该组证据来源不明，对方当事人有异议，不能认定为反诉被告所发布的信息，继而不能证明反诉原告关于在签订合同前反诉被告存在发布虚假广告的事实主张，本院不予确认。   本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。民事主体依法享有债权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告（反诉被告）通辽碧桂园酒店有限公司与被告（反诉原告）通辽市孝庄家居用品有限公司之间所签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。首先关于合同解除问题。因双方当事人对解除本案租赁合同均无异议，本院予以准许。关于本诉部分，本诉原告通辽碧桂园酒店有限公司主张本诉被告通辽市孝庄家居用品有限公司违约，要求其支付租金、违约金并赔偿损失，从本案查明事实来看，本诉被告不支付租金的原因是因本诉原告提供的租赁房屋存在漏水问题，并多次发生，本诉被告拒绝支付租金有正当理由，该行为属于行使抗辩权，而不构成违约，但本诉被告通辽市孝庄家居用品有限公司应当按照合同约定向本诉原告通辽碧桂园酒店有限公司支付其实际使用期间的房屋租金，即2017年4月至2017年8月的房屋租金36750元（7350元/月×5个月），本诉原告通辽碧桂园酒店有限公司的其他基于违约的诉讼请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，根据本案查明事实，本案解除合同的原因是因反诉被告提供的租赁标的物有瑕疵，无法实现合同目的。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。首先关于反诉原告的损失认定问题。关于损失部分反诉原告申请了两次评估，第一个评估结论中的装修修复损失已完全涵盖在了第二份评估的装修投入里，且合同解除后，亦不涉及修复问题；第一份评估结论中将营业损失定义为房屋租金和物业管理费，属于定义错误，营业损失的定义应当是因漏水导致无法营业期间的营业利润损失，因此该份评估结论不能客观反映反诉原告的实际损失，故本院对该份评估结论不予采纳。因出租人原因解除合同，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应予支持。故反诉被告通辽碧桂园酒店有限公司还应当按照法律规定和合同约定，以第二份评估结论为依据，赔偿反诉原告通辽市孝庄家居用品有限公司装修投入的残值损失，即55001.25元（132003元÷60个月×25个月）。反诉原告已提供出证据证明其已向反诉被告支付了合同保证金20000元，且此20000元并未抵扣任何租金或者其他费用，在合同解除后该20000元保证金应由反诉被告退还。反诉原告主张的要求反诉被告赔偿因漏雨所造成的房屋内物品浸泡损失和因停业所造成的经济损失，因未向本院提交出合法有效的证据加以证明，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）通辽碧桂园酒店有限公司与被告（反诉原告）通辽市孝庄家居用品有限公司于2014年3月12日签订的商铺租赁合同；   二、本诉被告通辽市孝庄家居用品有限公司于本判决发生法律效力后立即给付本诉原告通辽碧桂园酒店有限公司房屋租金36750元，并将所租赁房屋返还给本诉原告通辽碧桂园酒店有限公司；   三、反诉被告通辽碧桂园酒店有限公司于本判决发生法律效力后立即赔偿反诉原告通辽市孝庄家居用品有限公司装修残值损失55001.25元，返还保证金20000元，合计75001.25元；   四、驳回本诉原告通辽碧桂园酒店有限公司的其他诉讼请求；   五、驳回反诉原告通辽市孝庄家居用品有限公司的其他反诉请求。   本诉案件受理费减半收取计5440元，反诉案件受理费减半收取计3650元，鉴定费6960元，合计16050元，由原告（反诉被告）通辽碧桂园酒店有限公司负担9879元，由被告（反诉原告）通辽市孝庄家居用品有限公司负担6171元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   审判员 翟广明     二〇二〇年五月二十日   书记员 陈鹏飞