福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初503号 原告：罗宗辉，男，1982年10月28日生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被告：沈鹏生，男，1963年3月29日生，汉族，住连城县。 被告：黄秀红，女，1971年3月2日生，汉族，住连城县。 原告罗宗辉与被告沈鹏生、黄秀红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗宗辉的委托诉讼代理人陈永斌、被告沈鹏生到庭参加诉讼，被告黄秀红经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 罗宗辉向本院提出诉讼请求：1、判决沈鹏生、黄秀红将位于连城县（房产证号：连房权证字第××）及Ｂ204号（房产证号：连房权证字第××）房屋变更登记给罗宗辉。2、判决罗宗辉与沈鹏生、黄秀红2018年6月2日签订的《房屋买卖合同》的总价款变更为1601946元。3、判决沈鹏生、黄秀红支付给罗宗辉自2019年6月1日起至办理好变更登记之日止按100万元为基数按月利率2%计算的违约金。（至起诉之月为120000元）。事实和理由：2018年6月2日，罗宗辉和沈鹏生、黄秀红就位于连城县房屋的转让事宜签订《房屋买卖合同》，该合同约定：沈鹏生、黄秀红（甲方）将其名下的位于连城县（房产证号：连房权证字第20142043-××号（房产证号：连房权证字第××）、Ｂ204号（房产证号：连房权证字第××）房屋转让给罗宗辉（乙方）。房屋总价款为2446600元，其中1层Ｂ106室按商业经营性用房计算为每平方米15500元，房屋面积为79.59平方米；2层Ｂ203号房屋为住宅，面积为130.73平方米，单价为每平方米4900元；2层Ｂ204号房屋为住宅，面积为116.82平方米，单价为每平方米4900元；以上三套房屋总价款为2446600元。付款方式为2018年6月6日支付定金100万元整，其余购房款1446600元于房屋过户后一楼店面住改商办理完成且二楼房产能办理抵押贷款时90天内支付。合同第七条约定，房屋过户手续由乙方办理，但甲方必须及时积极协助乙方办理并提供诸如身份证等所有所需材料；合同第八条约定“双方约定过户后，一楼店面的用途应当由住宅改为经营行性住房（即住改商），相关住改商的审批手续由甲方（沈鹏生、黄秀红）负责办理，费用由甲方承担。”合同签订后，罗宗辉支付了100万元购房款，沈鹏生、黄秀红也交付了房屋。罗宗辉已经就该房屋进行装修改造并实际使用。因沈鹏生、黄秀红一直未能解除2层Ｂ203号及Ｂ204号房屋的抵押而无法办理变更登记手续，为此，双方于2019年元月30日签订《补充合同》，该《补充合同》约定：一、双方一致同意原房屋买卖合同中的第七条修改为：房屋过户手续由甲方代其办理，乙方提供办理过户所需诸如身份证等资料。二、甲方应当在签订此合同时日起4个月内为乙方办理好所有房屋过户手续（包括店面住改商手续），如因甲方的而原因导致无妨办理过户或超过前述期限为办理好，则视为甲方根本性违约，若违约以乙方所交付的房款额为基数按月利率2%计算直至办理完毕之日止。补充合同签订后，沈鹏生、黄秀红方只办理了1层Ｂ106室的过户手续，但至今未办理该房屋的住改商审批手续，2层Ｂ203号及Ｂ204号房屋至今也没有办理过户。为此，罗宗辉多次要求沈鹏生、黄秀红办理2层Ｂ203号及Ｂ204号房屋的过户及1层Ｂ106室的住改商审批手续，沈鹏生、黄秀红均不予理睬。罗宗辉认为，沈鹏生、黄秀红应当按照合同的约定将位于连城县房屋变更登记给罗宗辉。鉴于沈鹏生、黄秀红的违约行为，根据《补充合同》的约定，沈鹏生、黄秀红应支付给罗宗辉自2019年6月1日起至办理好变更登记之日止按100万元为基数按月利率2%计算的违约金。因合同签订之前，沈鹏生、黄秀红承诺的一层房屋住改商是双方据以确认所售房屋按照经营性住房的价格即每平方米15500元计算价格，住宅按每平方4900元的价格计算的依据，并以此价格签订了房屋买卖合同。因一层房屋无法办理住改商无法达成双方签订合同的根本目的该一楼79.59平方米的房屋价格应按照住宅即每平方4900元计算。为此，双方就该一楼房屋存在每平方10600元的价格差，总计房屋售价差距为843654元。因此按照公平原则，应当将该差价从原先所约定的总价款中予以扣除，即鉴于所售的房屋全部为住宅，按所约定的住宅每平方米4900元计算合同总价款为1601946元。因签订合同时对一楼房屋性质的认知误解，导致对该房屋的售价存在重大差距，且房屋已经办理了过户手续及实际使用，客观上无法解除，为此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条的规定，请求人民法院依法予以判决罗宗辉与沈鹏生、黄秀红2018年6月2日签订的《房屋买卖合同》的总价款变更为1601946元。综上，为维护罗宗辉的合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院依法审理本案并判决支持罗宗辉的诉讼请求。 沈鹏生辩称，一、罗宗辉要求总价款变更为1601946元没有任何事实和法律依据。《房屋买卖合同》第三条明确罗宗辉在合同签订之前已经对该房屋进行了解，即其知道或应当知道一楼店面性质为经营性住房，但是其可办理住改商，在功能使用等方面均不影响其作为店铺使用的价值，因此罗宗辉是在知道沈鹏生、黄秀红出售一层店铺为经营性住房按正常店面价格予以购买的，而且周围店铺价格也跟此价位相当甚至更高，罗宗辉要求一层店面价格按楼上住宅价格出让既没有合同约定，也更无事实和法律依据，更是违背等价有偿，公平合理，诚实信用原则。按照合同约定，罗宗辉只能要求沈鹏生、黄秀红为其办理住改商手续，而不能要求按住宅价格计算店铺价格。而按连建函(2013)27号批准，店面用地已经批准为商业用地，其性质已为商住，只是形式上未作变更而已，目前仍在办理中。 二、沈鹏生、黄秀红没有违约，罗宗辉要求支付违约金12万元不能支持。罗宗辉与沈鹏生、黄秀红签订合同后，在罗宗辉仅支付购房款100万元，尚欠1446600元情况下沈鹏生、黄秀红即将房屋交付给罗宗辉使用。合同约定房屋过户手续由罗宗辉方办理，一楼店面住改商由沈鹏生、黄秀红办理，沈鹏生、黄秀红于2019年6月14日即向县自然资源局提出申请要求办理住改商手续，但是因为县自然资源局说该项目办理需要县府办公会议通过，沈鹏生、黄秀红方一直在催促办理，但是因为新冠肺炎疫情方面等原因，造成政府一直未予办理，此属于突发原因，不能归咎于沈鹏生、黄秀红，沈鹏生、黄秀红方对此无过错。而且罗宗辉方无任何损失，其主张违约金明显过高，不能支持。 三、罗宗辉方仅支付部分款项后就占据使用了沈鹏生、黄秀红店面房屋，按等价有偿的原则，应当支付全部购房款及其利息。 本案违约方应该是罗宗辉自己，购买时其已经清楚房屋性质，在支付仅一百万元后即装修房屋开始营业，拖欠沈鹏生、黄秀红方购房款1446600元，该拖欠款未支付己构成违约，应按银行贷款利息计算。罗宗辉方没有任何损失，罗宗辉一直在正常使用经营而且利润很高，倒是沈鹏生、黄秀红方仅利息损失就达到十五万元，因此在本案实际情况看，罗宗辉主张违约金明显过高不符合实际，应当综合本案案情双方受益和损失情况，客观原因来判定。 本院经审理认定事实如下：沈鹏生与黄秀红系夫妻关系。2018年6月2日，罗宗辉和沈鹏生、黄秀红就位于连城县房屋的转让事宜签订《房屋买卖合同》，合同约定：沈鹏生、黄秀红（甲方）将其名下的位于连城县（房产证号：连房权证字第20142043-××号（房产证号：连房权证字第××）、Ｂ204号（房产证号：连房权证字第××）房屋转让给罗宗辉（乙方）。房屋总价款为2446600元，其中1层Ｂ106室按商业经营性用房计算为每平方米15500元，房屋面积为79.59平方米；2层Ｂ203号房屋为住宅，面积为130.73平方米，单价为每平方米4900元；2层Ｂ204号房屋为住宅，面积为116.82平方米，单价为每平方米4900元；以上三套房屋总价款为2446600元。付款方式为2018年6月6日支付定金100万元整，其余购房款1446600元于房屋过户后一楼店面住改商办理完成且二楼房产能办理抵押贷款时90天内支付。合同第七条约定，房屋过户手续由乙方办理，但甲方必须及时积极协助乙方办理并提供诸如身份证等所有所需材料；合同第八条约定“双方约定过户后，一楼店面的用途应当由住宅改为经营行性住房（即住改商），相关住改商的审批手续由甲方（沈鹏生、黄秀红）负责办理，费用由甲方承担。”合同签订后，罗宗辉支付了100万元购房款，沈鹏生、黄秀红向罗宗辉交付了房屋。罗宗辉已经就该房屋进行装修改造并实际使用。因沈鹏生、黄秀红一直未能解除2层Ｂ203号及Ｂ204号房屋的抵押而无法办理变更登记手续，为此，双方于2019年元月30日签订《补充合同》，《补充合同》约定：一、双方一致同意原房屋买卖合同中的第七条修改为：房屋过户手续由甲方代其办理，乙方提供办理过户所需诸如身份证等资料。二、甲方应当在签订此合同时日起4个月内为乙方办理好所有房屋过户手续（包括店面住改商手续），如因甲方的而原因导致无妨办理过户或超过前述期限为办理好，则视为甲方根本性违约，若违约以乙方所交付的房款额为基数按月利率2%计算直至办理完毕之日止。三、乙方应在甲方办理好过户手续两个月内将余款办理银行按揭完成付与乙方，如未按规定时间付款，乙方需按交付甲方余款为基数按月利率2%计算直至完成。四、其他条款按原合同履行。补充合同签订后，2019年5月14日，沈鹏生、黄秀红将1层Ｂ106室的过户到罗宗辉妻子周水芳名下。2019年6月14日，周水芳向连城县自然资源局申请办理1层Ｂ106室的住改商手续。至2020年1月，沈鹏生、黄秀红未办理好1层Ｂ106室的住改商审批手续，2层Ｂ203号及Ｂ204号房屋也没有办理过户，罗宗辉向本院提起诉讼。2020年5月12日，连城县人民政府批复同意Ｂ106室住改商。因沈鹏生、黄秀红拒绝支付住改商费用，周水芳向连城县自然资源局补缴了92379元土地价款，向连城县税务局缴纳了2794.47元契税后，办理了Ｂ106室住改商。罗宗辉撤回了将涉案房屋总价款变更为1601946元的诉讼请求。 本院认为，罗宗辉与沈鹏生、黄秀红签订的《房屋买卖合同》、《补充合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，《房屋买卖合同》约定，未付的购房款1446600元应于房屋过户后一楼店面住改商办理完成且二楼房产能办理抵押贷款时90天内支付。《补充合同》约定，沈鹏生、黄秀红应当在签订此合同时日起4个月内(即2019年6月1日前)为乙方办理好所有房屋过户手续（包括店面住改商手续），如因甲方的而原因导致无妨办理过户或超过前述期限为办理好，则视为甲方根本性违约，若违约以乙方所交付的房款额为基数按月利率2%计算直至办理完毕之日止。沈鹏生、黄秀红至今未将2层B203号及B204号房屋过户到罗宗辉名下，罗宗辉要求沈鹏生、黄秀红以其已付的购房款100万元为基数从2019年6月1日起按月利率2%支付违约金至房屋过户时止，有合同依据。对罗宗辉的这一诉讼请求，沈鹏生抗辩称，罗宗辉尚欠1446600元购房款即实际接收并使用房屋，其未违约，且违约金过高，对沈鹏生的这一抗辩，本院认为，罗宗辉与沈鹏生、黄秀红签订的《房屋买卖合同》、《补充合同》，对履行合同义务的先后顺序约定清楚明确，罗宗辉未付的1446600元购房款应在沈鹏生、黄秀红将房屋过户且一楼店面住改商办理完成后90天内支付，沈鹏生、黄秀红至今未将二楼的房屋过户给罗宗辉，故罗宗辉支付1446600元购房款的条件未成就，罗宗辉未支付1446600元购房款没有违约。罗宗辉与沈鹏生、黄秀红间的《补充合同》约定，违约方应向守约方承担违约责任，违约产生的损失赔偿额的计算方法为已付购房款或尚欠购房款为基数按月利率2%计算，这一约定具有对等性，且未过分高于损失，故沈鹏生主张违约金过高，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、沈鹏生、黄秀红应于判决生效之日起一个月内将位于连城县（房产证号：连房权证字第××）及Ｂ204号（房产证号：连房权证字第××）房屋变更登记给罗宗辉。 二、沈鹏生、黄秀红应从2019年6月1日起以100万元为基数按月利率2%支付利息给罗宗辉，利息支付至沈鹏生、黄秀红将房产证号为连房权证字第××、房产证号为连房权证字第××的房屋过户到罗宗辉名下时止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20297.5元，减半收取10148.75元，由沈鹏生、黄秀红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  谢海龙 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  林 惠 代理书记员  吴功生 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。