江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2018号原告：抚州市嘉华物业管理有限公司，住所地江西省抚州市抚临路298号绿城2008小区2栋2-202室，统一社会信用代码91361000767009107G。法定代表人：范媛红，总经理。被告:汪员琴，女，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。被告：段剑波，男，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。系被告汪员琴之夫。两被告委托诉讼代理人：段明清，男，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。系被告段剑波之父。原告抚州市嘉华物业管理有限公司（以下简称嘉华物业公司）诉被告汪员琴、段剑波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉华物业公司的法定代表人范媛红，被告汪员琴、段剑波的委托诉讼代理人段明清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉华物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告支付原告物业服务费2850元；2、判令被告支付原告物业费违约金492元（自2018年5月1日计至2019年1月20日共计8个月19日（8.63个月），以2850元为基数按2%/月计算，以后违约金计至被告付清物业费日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在2009年6月18日，原告与江西省中春事业发展有限公司签订了《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》。2012年4月2日原告与被告签订了《枫林景苑业主协议》，被告的住宅建筑面积为160.57平方米，车库面积为21.35平方米，车库收费标准单价为每月每平方米0.225元。根据抚州市物价局给原告批复的抚价价字【2010】13号文件规定，约定物业服务费收费标准单价为每月每平方米0.45元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年4月2日起停止缴纳物业费，截止2018年4月30日，欠费为3年28天，被告欠缴物业费为2850元，同时，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金492元。综上，各项请求金额合计3342元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，请求判令支持原告的上述诉讼请求。原告嘉华物业公司为支持其诉讼请求向本院提供的证据材料有：证据一、原告公司的营业执照及被告的身份信息，拟证明双方的诉讼主体资格；证据二、抚州市物价局文件，拟证明原告的收费系依法收取；证据三、原告分别与江西省中春实业发展有限公司签订了《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》和与被告签订了《枫林景苑业主协议》（包括《前期物业管理服务协议》、《住宅室内装饰装修管理协议书》、《小区业主规约》、《相关规定及注意事项》、《紧急、突发事件处理》及常用电话号码），拟证明原告受枫林景苑住宅小区委托为枫林景苑提供物业服务；证据四、收房通知书，拟证明被告在2012年4月2日已经将房款付清，开始享受物业服务；证据五、缴费通知六份及起诉通知书一份，拟证明原告多次向被告催缴物业费；证据六、保安值班记录若干张及物业移交材料，拟证明原告尽到了合同义务。被告汪员琴、段剑波辩称，欠钱属实，但是我们不交是有原因：1、小区是属于业主的，原告对外停放的车子费用是要交给业主，小区有两个后门，都没有设防护设施、安全设施。另外没有考勤表，我们小区里面所有的房屋没有消防设施，对我们安全的设施产生隐患。2、外人在里面停放车子没有禁止过，走道上加地锁这是不合法的；3、车辆被偷派出所有记录，原告没有记录；4、房屋漏水是物业公司叫代理人（我父亲）去维修，姓周或者姓邹的也收到房屋漏水的物业费，但是没有给代理人工资。之前临桂花苑给了代理人1600元的发票，枫林景苑欠代理人5000多元的维修费可以冲抵我的物业费。综上，原告未尽到服务管理义务，如果将我们代理人应得的工资与所欠物业费相抵，原告还应该付给我们1600-1700元左右。被告汪员琴、段剑波就其主张只提供了一张其代理人段明清维修房屋的清单，未向本院提供相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，双方当事人质证如下：对原告提供的证据五，被告认为原告并没有告知其缴纳物业费，但认可收到原告律师的催收电话。对原告提供的证据六，被告认为记录没有注明哪个小区，也没有注明年份，对交接表没有什么意见，认为不清楚，但事实上是小区处于瘫痪状态，原告没有尽到服务和管理义务。原告对被告提供的维修房屋清单6500元工资不予认可。本院认证如下：被告对原告提供的证据五有异议，但认可收到原告律师的电话，本院对原告催缴的事实予以确认。原告提供的证据六加盖了公司公章，还有部分工作人员签字，能够反映原告在某一阶段物业服务的事实。被告提供的维修清单，没有原告公司及其工作人员的签字确认，缺乏真实性，本院不予确认。根据当事人的上述举证、质证意见，本院认证意见及当事人的陈述，本院查明本案事实如下：位于抚州市临川区青云峰路46号枫林景苑住宅小区系江西中春实业发展有限公司开发。2009年6月18日，原告嘉华物业公司与江西中春实业发展有限公司签订了《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》。被告汪员琴、段剑波于2012年4月2日向江西中春实业发展有限公司购买了该小区3栋1单元501室商品房一套，面积为160.57平方米，车库面积为21.35平方米。同日，原告嘉华物业公司与被告汪员琴签订了《枫林景苑业主协议》（包括《前期物业管理服务协议》、《住宅室内装饰装修管理协议书》、《小区业主规约》、《相关规定及注意事项》、《紧急、突发事件处理》及常用电话号码），并于同日向原告交纳装修保证金1000元。上述协议对双方的权利和义务及缴费情况进行了约定，部分内容为物业管理服务项目有房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的运行、维护和管理；物业共用部位和相关场地的清扫、保洁、垃圾的清运；小区公共绿化的养护和管理；配合协助公安机关搞好小区治安，对小区住户的财产及人身安全，物业不承担保管、赔偿责任；引导车辆有序停放维护区域内的交通秩序；物业公司收取物业管理费用；业主足额交纳物业管理费用；一年物业管理服务费为每月每平方米为0.45元，车库物业服务费按住宅物业服务费的半价计算，即每月每平方米为0.225元。甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方未按协议约定交纳物业费，甲方有权要求乙方从逾期之日起按3‰交纳滞纳金。其中《前期物业管理服务协议》第二条对双方的权利义务进行了约定即一、甲方（原告）对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、小区治安、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；二、乙方（被告）遵守本小区的物业管理制度和《业主规约》，积极配合甲方做好小区的物业管理工作，依据本协议按时足额向甲方交纳物业管理费用及专项服务费用等。第九条和《小区业主规约》第三条对违约责任规定：业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费、公用设施维护费用以及赔偿金、违约金的，物业管理公司可按每日千分之三的标准收取滞纳金。按抚州市物价局抚价价字【2010】13号关于枫林景苑住宅小区物业管理服务费收费的批复的收费标准，被告房屋为多层住宅（楼梯房），每月应缴纳物业服务费为72.2元（160.57平方米×0.45元），车库每月应缴纳物业服务费4.8元（21.35平方米×0.225元）。2018年4月30日原告退出枫林景苑住宅小区，物业管理委托期终止。自2015年4月2日至2018年4月30日起停止缴纳物业费，截止2018年4月30日，欠费时间为3年28天，共欠物业服务费2841元。被告所欠上述费用，经原告多次催收，但均未果。原告遂于2020年5月6日诉至本院，请求判令支持其诉请。本院认为，原告先后与江西中春实业发展有限公司、被告签订的《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》、《枫林景苑业主协议》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同，对全体业主具有约束力。原告根据上述合同为枫林景苑住宅小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主接受了原告提供的物业管理服务，理应按物业管理委托合同、小区业主协议和小区业主规约的规定向原告交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告要求被告支付拖欠的物业管理费2841元并支付迟延履行违约金，于法有据，本院予以支持。原告根据业主协议规定按每日千分之三计算的逾期缴纳物业服务费滞纳金，该规定的标准过高，应予调整。现原告自愿同意违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题解释》第二十九条规定的年利率6%计算，并自原告物业管理委托期终止次日即2018年5月1日起收取违约金，属对自己民事权利的处分，不违反法律规定，且明显有利于被告，本院予以准许。被告以小区消防设施、防护设施、安全设施等不到位为由不交物业费，但依双方协议的约定，原告作为物业公司只是对房屋建筑本体共用部位的养护、维修和管理等提供服务，对房屋本身是否存在质量问题不承担维修责任,对小区住户的财产及人身安全，物业不承担保管、赔偿责任。被告没有证据证明原告未尽到服务管理义务，故被告据此为由不交物业服务费的辩解，不能成立。根据物业管理服务协议和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。若被告能够提供证据证实原告在物业管理服务期间对共用设施（含构筑物、摄像监控、机动车位等）未尽维护和管理职责，对小区绿化未尽养护管理职责而致其遭受损失，则可依法另行主张权利。被告陈述其代理人段明清受原告指派为其公司管理的小区业主维修房屋的工资约6500元没有支付，原告不予认可，因段明清不是本案的当事人，本案不作处理，若段明清有证据证明受原告指派从事劳务，则可另行通过诉讼途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第六十五条规定，判决如下：汪员琴、段剑波于本判决生效之日起十日内一次性给付抚州市嘉华物业管理有限公司物业服务费2841元，并按年利率6%计算支付自2018年5月1日起至实际付清物业服务费之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由汪员琴、段剑波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院预交上诉案件审理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚河支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在二年内向本院申请执行。审判员  徐龙基二〇二〇年六月二十八日书记员  周芷丹