贵州省盘州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0222民初2428号 原告：朱海燕，女，1983年3月18日生，汉族，住贵州省盘州市。 被告：蒋丰富，男，1985年12月16日生，汉族，住贵州省盘州市。 原告朱海燕与被告蒋丰富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱海燕到庭参加诉讼，被告蒋丰富经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告朱海燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告租金4,000元、电费563.50元、水费48元；2、判决被告支付原告违约金3,600元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月27日原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于盘州市翰林街道办干沟桥建设局小区4-2-2号房屋出租给被告使用，租赁期限自2019年5月27日至2020年5月26日，共计12个月，年租金为12，000元，入住时交6，000元，6月30日前交6，000元，水电费由被告承担，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总租金30%的违约金。合同签订后原告依约定将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了租金6，000元，后被告未按约定在6月30日前支付剩余6，000元租金，经原告多次催要，被告又支付了租金2，000元，至今仍有4，000元租金未支付，2020年2月26日被告突然通知原告说其已经搬走，不再继续租房，原告要求被告把剩余租金及水电费付清，但被告却拒绝支付。原告认为，原被告之间订立的《房屋租赁合同》依法成立并生效，具有约束力，原告已经履行了出租义务，被告也应当按照约定履行支付租金的义务，现被告拒不支付租金及水电费，已经违反了双方的约定，损害了原告的合法权益，应当承担继续履行的违约责任，因被告提前终止合同，未提前一个月通知原告，还应当按照合同的约定，按照总租金的30%支付原告违约金3，600元（12，000元×30%）。因原告的权利已经不能通过私力途径救济，故向法院起诉，望判决支持原告的全部诉讼请求。 被告蒋丰富辩称，1、被告并不是住了没给原告房屋租金，是后面4个月被告没有住，所以不存在4，000元的房屋租金，之前住的房屋租金都是给了的，水电费也都是一月一交，如果不交的话就会被停水停电，所以都是交了的，因此被告没在里面住了产生的房屋租金4，000元及水费48元、电费563.50元不存在。2、不支付违约金3，600元，合同上写房屋租金（12，000/年）并没有写是一次性付清，合同写的入住交6，000元，6月30日交6，000元，是因当时入住时被告没有足够的6，000元，所以只付了一部分，才加了一条6月30日前交6，000元，这6，000元被告是交了的，违约也是原告违约，因为原告打电话给被告说：“原告没有生活费叫被告给点房租”，被告又转了2,000元给原告，9月份之前被告总共交了8，000元房租，从2019年5月27日到2019年9月份被告才住了三个月，8，000元房屋租金，被告还没有住完，还剩5，000元房屋租金，原告又逼被告要把后面被告没有住的四个月房租给了，因被告没有钱，原告就叫被告搬走，是原告违约。原告叫被告搬走有微信截屏作为证据，有照片，租房合同第三条写的有居住所产生的费用租赁结束时，交清费用，房租也是居住所产生的费用，被告才住了三个月，被告交的房屋租金到原告9月份叫被告搬走时还剩5,000元房屋租金，原告就叫被告搬走，租赁没结束，就叫被告搬走，是原告违约。3、原告说2020年2月26日被突然通知已经搬走，不真实，因为2019年9月份原告就让被告搬走，原告是知道的，有微信截屏、有照片，因此被告认为原告无理取闹，原告要让被告搬走，没住的房屋租金4，000元（水费48元、电费563.50元），又要让被告出还要告被告违约，难道就因为原告微信上说的要还贷款就要告被告支付没有住的租金4，000元（水费48元、电费563.50元）。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年5月27日原被告签订了《房屋租赁合同》，内容如下：出租方：（以下简称甲方）朱海燕，身份证号码：5202021983××××××××。承租方：（以下简称乙方）蒋丰富，身份证号5202021985××××××××。一、甲方将位于盘州市翰林街道办干沟桥建设局小区4-2-2号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年5月27日至2020年5月26日，共计12个月。二、本房屋年租金为壹万贰仟元（12000.00元／年），入住时交6000元。6月30日前交6000元。乙方同意交1000元作为承租押金。三、乙方租赁期间的人身安全和水电费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负责。租赁结束时，乙方须交清费用。四、房屋租赁期为一年，从2019年5月27日至2020年5月26日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总租金30%的违约金。五、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。六、就本合同发生的纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向盘州市人民法院提起诉讼，请求司法解决。七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：朱海燕的签字，日期：2019.5.27电话号码：189××××5182乙方：蒋丰富的签字，日期：2019.5.27电话号码：159××××0009。 原被告合同签订后，原告将位于盘州市翰林街道办干沟桥建设局小区4-2-2号的房屋交付给被告使用，被告支付了原告租金6，000元，在2019年6月30日前被告未向原告支付余下租金6，000元。后经原告催要，被告向原告支付了2，000元，在2019年9月份之前被告共向原告支付了租金8，000元。2020年2月26日被告将钥匙交到建设局小区业主委员会的门卫室就走了，于2020年2月27日被告发短信给原告说：“我们从过年回去，回来也不让进去住，我们也不住了，门钥匙我放在保卫那里了，里面的东西我也不要了。麻烦你去拿一下，电卡那些在电视柜上面”。 被告下差原告租金4，000元；2019年12月1日至2019年12月31日的电费226.23元、2020年1月1日至2020年1月31日的电费280.69元、2020年2月1日至2020年2月29日的电费56.13元，合计563.05元；2020年1-3月的水费48元，在被告搬走之前的水费、电费，被告未支付，以上费用合计4，611.05元≈4，611元。 上述事实有当事人的陈述，有原告提供的证据等在案佐证，足以认定。 本院认为，原被告签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。被告于2020年2月26日将钥匙交到建设局小区业主委员会的门卫室，于2020年2月27日被告发短信告知原告，钥匙在保卫处并搬走，被告提出终止合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十二条，当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。合同签订后，原告已经按照合同约定全面履行了义务，被告未履行全部义务系违约行为，故对原告要求被告支付下欠房屋租金、电费、水费，共合计4，611元的诉请，依法予以支持。 原告主张被告支付违约金3，600元的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原被告签订合同后，被告未按合同约定全面履行义务，已构成违约，原告主张被告支付违约3，600元明显过高，结合本案案情，酌情调整违约定为1，000元。 被告主张不支付租金、电费、水费、违约金等问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。被告在审理过程中，未提供充分证据证实，故对被告的抗辩理由，不能成立，不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、由被告蒋丰富于本判决生效之日起十日内一次性支付原告朱海燕房屋租金、电费、水费合计4，611元。 二、由被告蒋丰富于本判决生效之日起十日内一次性支付原告朱海燕违约金1，000元。 如本判决书确定的义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告蒋丰富承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向上级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  秦中良 二〇二〇年六月二日 书记员  王运成