广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1707号上诉人（原审被告）：尹家乐，男，1989年8月29日出生，汉族，住广东省江门市江海区礼乐新民南安里27号。公民身份号码：440************514。委托诉讼代理人：邓丽嫦，女，1988年7月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区***********。公民身份号码：440************021。被上诉人（原审原告）：江门市泽汇投资发展有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区**********自编01。统一社会信用代码：914**********595XK。法定代表人：谈俊，该公司董事。委托诉讼代理人：宋华昉，该公司员工。上诉人尹家乐因与被上诉人江门市泽汇投资发展有限公司（以下简称泽汇公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初5312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹家乐上诉请求：1.撤销本案一审判决；2.改判为支付管理费16791.25元，水费130.60元，电费1566.33元，油烟管道清洗费942.86元，维护费365.68元，共19786.72元(原保证金28320元不追讨以及取消滞纳金)；3.本案受理费用2445.95元双方各负担一半。事实和理由：尹家乐于泽汇公司中天新天地二层231-232商铺经营，装修免租期为40天，因年尾装修师傅工作安排紧张，特向泽汇公司申请多17天免租期，请求于2月1日开始交付租金以及管理费。泽汇公司没有明确回应。尹家乐在经营期间2月1日至5月1日正常交付商场的租金以及管理费。尹家乐选择店铺的原因是商场电影院即将开张，但营业中发现隔壁无招牌店铺每天都因油烟味导致气味大，投诉无门，泽汇公司也不帮忙解决问题。2018年5月，电影院因消防原因未解决并未如期开业，商场唯一手扶电梯也因施工原因封闭，导致客户更加减少。商场实行封锁电梯的信息并未通知到商铺，也并没有征求商铺意见。而且，商场在经营期间不定时装修，导致商场整个二层沙尘滚滚，导致消费中的客户经常中途离去，尹家乐遭受严重损失。在上述期间尹家乐一直向泽汇公司申请免租金直到电影院开业为止，也在2018年10月为改善店铺的营业额，特向泽汇公司提出店铺增加公仔机引流客人，但遭泽汇公司拒绝。2018年11月尹家乐向商场物管提出无法继续经营，泽汇公司表示必须将之前的租金已经管理费全部缴纳方可离场，因当时没有协商一致，尹家乐直接没有营业。2019年2月底，商场通知尹家乐撤场并将店铺的用品清理走。尹家乐直到收到上庭文件才知道本案诉讼，在本案诉讼前泽汇公司并未联系尹家乐，也没有向尹家乐明确指引。泽汇公司辩称，泽汇公司没有同意尹家乐申请的17天免租期。另外，油烟味泽汇公司一直有控制，且油烟味没有显示对尹家乐的商铺有影响。涉案商场除了手扶梯，还有五台电梯通往二楼，因此对尹家乐也没有大的影响。关于装修问题，所有铺位装修都有进行围蔽且不是在商场的营业时间施工。关于尹家乐提出店铺增加公仔机去引流客人的问题，双方合同中并未约定尹家乐有该经营范围；而且泽汇公司有公仔机商家，为保障他们的利益，泽汇公司没有答应尹家乐的该要求。泽汇公司向一审法院起诉请求：1.判令尹家乐向泽汇公司支付尚欠租金121287.54元及滞纳金118172.50元，合计239460.04元；2.判令尹家乐承担本案的全部诉讼费用。一审法院判决：一、尹家乐应于本判决生效后十日内支付租金、管理费共89972.07元给江门市泽汇投资发展有限公司；二、尹家乐应于本判决生效后十日内支付违约金19132.03元给江门市泽汇投资发展有限公司；三、驳回江门市泽汇投资发展有限公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费4891.90元，减半收取2445.95，由江门市泽汇投资发展有限公司负担445.95元，尹家乐负担2000元。二审当中，尹家乐向本院提交三张尹家乐的代理人邓丽嫦与泽汇公司管理人梁伟聪的个人账号的聊天记录，拟证明2018年7月30日的微信聊天记录中邓丽嫦发送文字表示尹家乐、邓丽嫦不再承租，让梁伟聪帮忙留意有无其他人想租。梁伟聪称会帮忙留意，但没有告知尹家乐、邓丽嫦若不租要写书面申请再撤场。尹家乐一直不知道不继续承租要做书面申请。泽汇公司没有提交新的证据。本院组织了各方当事人进行质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对尹家乐的上诉请求范围进行审查；对没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、尹家乐应支付的租金、管理费数额；二、尹家乐是否应支付违约金以及违约金的数额。关于尹家乐应支付的租金、管理费数额问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定，涉案商铺2017年12月1日至2018年11月30日，每月租金9912元；2018年12月1日至2019年11月30日每月租金10705元。同时，上述合同还约定尹家乐每月应向泽汇公司支付管理费4248元。尹家乐自2018年1月开始没有按照合同约定向泽汇公司支付租金和管理费，并于2019年2月20日签订撤场确认书，确认解除涉案合同。一审判令尹家乐按照合同约定支付拖欠的租金93004.82元、管理费25287.25元，并无不当，本院予以维持。尹家乐以因装修师傅工作安排紧张曾向泽汇公司申请17天免租期、商场电影院没有如期开业、隔壁店铺油烟味大影响其经营、商场扶手电梯因施工原因封闭、申请店铺增加公仔机引流客但遭泽汇公司拒绝为由主张减免租金和管理费。对此，本院具体分析如下：首先，虽然尹家乐曾向泽汇公司申请17天免租期、申请增加公仔机引流客人，但泽汇公司没有同意其申请。尹家乐的上述申请行为实际上就是与泽汇公司协商变更合同，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，尹家乐与泽汇公司未能就变更合同协商一致，双方应按照原合同的约定履行义务，尹家乐的单方申请行为不能达到减免租金和管理费的法律效果。其次，双方签订的涉案租赁合同没有关于电影院开业的相关约定，电影院是否开业不影响涉案租赁合同的履行。最后，尹家乐主张隔壁店铺油烟味大以及商场扶手电梯因施工原因封闭影响其经营，但未能提交足够证据予以证明，且案涉商场除扶手电梯外还有其他电梯可以通行到达涉案商铺。因此，尹家乐的上述主张理据不足，本院不予支持。关于尹家乐是否应支付违约金以及违约金的数额问题。根据涉案租赁合同的约定，尹家乐没有按时支付相关费用，逾期一天按所拖欠金额千分之三支付拖延所欠费违约金，泽汇公司并有权没收尹家乐支付的保证金。尹家乐没有按照合同约定的期限支付租金，构成违约，应承担违约责任。一审判决认定上述约定的违约金标准过高，明显超出了泽汇公司的经济损失，酌情调整为按每日万分之五的标准计算违约金，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，尹家乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4891.90元，由尹家乐负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年六月八日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉