河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异80号 案外人：杨金侠，女，1982年1月27日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市北戴河区。 委托诉讼代理人：尹国勇，河北若轻律师事务所律师。 申请执行人：石家庄市高特企业管理咨询有限公司，住所地河北省石家庄市桥**南小街**南花园商业步行街**。 法定代表人：郝海涛，执行董事。 委托诉讼代理人：王瑞涛，河北东尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高飞，河北东尚律师事务所实习律师。 被执行人：唐山国泰纸业有限公司，住所地河北，住所地河北省唐山市丰润区银城铺村西> 法定代表人：彭国昌，董事长。 被执行人：国昌天宇集团有限公司，住所地河北，住所地河北省唐山市曹妃甸工业区新兴产业园区> 法定代表人：彭国昌，董事长。 被执行人：国泰纸业（唐山曹妃甸）有限公司，住所地河北，住所地河北省唐山市曹妃甸工业区新兴产业园区> 法定代表人：彭国昌，董事长。 被执行人：彭国昌，男，1974年7月6日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。 在本院执行石家庄市高特企业管理咨询有限公司（以下简称高特公司）与彭国昌借款合同纠纷一案中，案外人杨金侠于2020年3月11日对本院执行河北省秦皇岛市北戴河区不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨金侠称，兹因河北省石家庄市中级人民法院在执行高特公司与彭国昌等借款合同纠纷一案（案号为（2015）石执字第00269号）中，预查封了案外人享有民事权益的不动产并将进行拍卖，案外人特提出执行异议。请求依法认定案外人享有排除强制执行的民事权益，立即停止对现登记在秦皇岛市亿丰房地产开发有限公司（以下简称亿丰公司）名下位于河北省秦皇岛市北戴河区不动产的拍卖等强制执行，并解除对该不动产的保全措施。 事实与理由：一、与案外人及案涉不动产有关的基本事实。（一）案外人基于自己生活消费的需要拟购买亿丰公司的房产，该房产位于河北省秦皇岛市北戴河区，认真审查了该不动产的产权证书，证书编号为“秦北字第000099012号”，标明所有权人为亿丰公司，登记时间为2014年8月14日，其中未显示具有任何他项权利，而且该出卖人（房产所有权人）属于房地产开发企业，于是双方于2018年5月14日签订了《商品房买卖合同》约定房屋总价款2200万元。 案外人依据双方签订的《商品房买卖合同》于2018年5月14日向亿丰公司支付购房款1000万元、于2018年6月1日再次付款1000万元，总计支付房款2000万元，按约定在变更登记时支付的余款因一直未能办理产权变更登记而未支付。在案外人支付上述购房款后，亿丰公司向案外人交付了《房屋兑现通知书》《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》《房屋交验单》和房屋钥匙并办理了房产交接，案外人与物业公司办理有关手续与装修公司签订了装修合同，投入约4000万元对房屋进行了装修，之后一直支付水电费等费用并居住至今。 （二）1、案外人于2020年1月获知因高特公司申请执行唐山国泰纸业有限公司、彭国昌等借款合同纠纷一案，河北省石家庄市中级人民法院于2019年12月31日作出（2015）石执字第00269号公告：“将对查封的被执行人彭国昌名下位于河北省秦皇岛市北戴河区不动产进行拍卖。责令占有上述房产的单位或个人于2020年1月20日前迁出房屋”。进一步了解到该房屋虽登记在亿丰公司名下但曾被石家庄市中级法院预查封，该法院妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，案外人作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该项规定指的是登记在被执行人彭国昌名下，具备上述规定的情形可以排除执行；本案的案涉房产不是登记在被执行人彭国昌的名下，而是登记在从事房地产开发的亿丰公司名下，参照上述规定，亦应能够排除执行。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。石家庄市中级法院正在执行的案件属于金钱债权执行，案外人已经符合物权登记条件，提出的排除执行的异议，应予支持。 三、石家庄市中级人民法院在执行过程中对案涉房产的保全措施属于预查封而非正式的查封，依法不得进行处分，不得对案涉房产进行拍卖。 （一）预查封制度的目的是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，限制债务人对预查封标的物的处分权，只有等到房屋产权正式完成过户登记，预查封才能转化为查封。石家庄市中级法院采取保全措施时至目前，案涉房产一直登记在亿丰公司名下，并未在被执行人名下，不属于法律规定的正式查封；依据2004年2月10日《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，在执行案件中对案涉房屋的行为属于预查封而非查封。而且已经不能过户到被执行人彭国昌名下，不能完成房屋产权的正式过户登记，故不能实现预查封向正式查封的转化，一直处于预查封状态。 （二）《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”。预查封和查封在法律效力上有如下区别：因预查封的标的物产权尚处于不确定的状态，人民法院不能对预查封的标的物进行处理；在预查封期间，登记机关除按规定将预查封的标的物登记在被执行人名下之外，不得为其他登记。被执行人的预期财产性利益与实际财产的内涵不同，司法解释予法院对预期财产性利益进行查封的权利，但并未赋予法院对预期财产性利益进行处分的权利。据此，法院将涉案查封房屋进行拍卖不符合司法解释规定。 （三）《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）第71条规定：对案外人提出的异议，执行法院应当依照民事诉讼法第二百零八条的规定进行审查。审查期间可以对财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，但不得进行处分。正在实施的处分措施应当停止。据此，对案涉房产不得进行拍卖等任何处分；同时，石家庄市中级法院的保全措施属于预查封，不能转化为正式查封，案外人享有排除执行的民事权益，亦应解除对该房产的保全措施。 （四）在案涉房产买卖合同依法成立并生效且已经实际履行的情况下，查封案涉房产并将其作为申请执行人债权执行标的并进行拍卖的结果，不仅在客观上不当扩张了被执行人彭国昌的责任财产范围，亦直接损害了案外人的合法权利。 综上所述，案外人的申请符合有关法律规定，为维护自身合法权益，依法提出异议，请求贵院依法支持申请人的异议请求。 补充：亿丰公司在开始将案涉房产出售给被执行人彭国昌没有办理过户的真正的原因是其未支付全部的款项，属于亿丰公司在开始将案涉房产出售给被执行人彭国昌没有办理过户对房屋所有权的一个保留，不论是公示没有变更，实际上权利也并未发生，从亿丰公司到彭国昌的转变。对于申请执行人高特公司来讲对于彭国昌所享有的是一种普通的债权，并不能对抗房屋的所有权。案外人杨金侠购买案涉房产的对象是亿丰公司，亿丰公司属于房地产开发企业，有理由相信该房产是有权出售的，因此购买行为也是善意的。 高特公司辩称，一、案外人对查封房产不具有合法权益，不具备申请执行异议的资格，其主体不适格。河北省高级人民法院民事判决书（2019）冀民终818号认定，亿丰公司“无法再享有对涉案房屋继续占有、使用和收益处分的实体权利”。亿丰公司即便与案外人签订合同，因亿丰公司无权处分涉案房产，故，案外人对涉案房产未获取任何合法权益。案外人不是执行案件当事人，其对涉案房产不具有合法权益也不具有利害关系，并非《最高人民法院关于适用的解释》第一百九十条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的案外人异议主体资格，属于申请主体不适格。 二、案外人与亿丰公司之间的争议应另案处理。 亿丰公司将法院轮候查封的房产出卖给案外人，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释【2003】7号，案外人可以请求出卖人承担购房款一倍的赔偿责任。据此，案外人应通过合法的途径解决其争议，而非提出执行异议申请或之诉。 三、亿丰公司拒不执行法院查封裁定，买卖、变卖查封房产，应依据《刑法》第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】之规定追究其刑事责任。案外人对亿丰公司犯罪行为提供帮助的，应以共犯论处。理由和法律依据详见《关于杨金侠与石家庄高特企业管理咨询有限公司执行异议一案的意见》。 四、社会效果。若允许买卖、转移、变卖、销毁已查封的财产，执行制度将被架空，严重损害法治的基础，故，国家以刑事责任对此予以规制，该类行为构成犯罪。建议贵院将案外人、亿丰公司及其主要责任人员移送公安机关追究其刑事责任。 案外人向本院提交以下证据： 第一组，杨金侠身份证复印件，证明杨金侠主体适格。 第二组，1.亿丰公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件，证明内容是房产出售人的具体信息，证明目的是亿丰公司具有案涉房产的出售主体资格。2.房屋所有权证及土地使用权证，证明内容是案涉房产（即秦皇岛市北戴河区不动产）登记在出售人亿丰公司名下，该公司为所有权人。证明目的是亿丰公司有权对案涉房产进行销售，杨金侠有理由相信其具有处置权。 第三组，商品房买卖合同，证明内容是杨金侠与亿丰公司针对案涉房产签订了买卖合同，并就有关内容进行了约定。证明目的，杨金侠与亿丰公司之间就案涉房产签订的买卖合同依法成立并生效，对双方具有约束力。 第四组，1.支付购房款转账凭证及发票、转账凭证及指定交付通知书。证明内容杨金侠按合同约定已经支付了两次购房款，每次1000万元，合计2000万元，剩余款项按照约定在过户完成后支付。证明目的杨金侠已经支付了绝大部分购房款。 2.《房屋兑现通知书》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使明书》、《房屋验房维修单》、《商品住宅使用说明书》、《业主确认单》。 3.案外人与物业公司办理的有关手续，包括《业主公约系列文件》、《装修服务手册》、《业主服务手册》，除了证据目录中的证明目的，另补充证明目的其中的《装修服务手册》包含了装修存档文件汇编，其中包括《装修管理服务协议》、《施工消防安全责任书》、《装修现场住宿承诺书》、《环境卫生成品保护责任书》、《业主装修申报表》、《装修改造专项审批表》、《装修手续流程表》、《业主室内验房确认单》等均相互的印证了案外人对案涉房屋进行了实际的装修，与第六组证据2即房屋内居住的照片相互的印证案外人在支付了购房款以后，办理了入住手续，并进行装修，至今一直在案涉房屋内进行居住。 第四组证据中除了证据目录中显示的证据以外，庭审中增加提交从陈文婷账户转账至亿丰公司1000万元的转账入账通知和进账单，用以证明案外人按照亿丰公司指定交付的通知将购房款中的1000万元支付给陈文婷以后，陈文婷将该款转账至亿丰公司。与其他的转账凭证相互的印证，案外人已经按照与亿丰公司之间房屋买卖合同的约定支付了购房款。 第五组证据，装修设计合同、购买家具付款记录。拟证明案外人占有案涉房产后实际对房产进行装修，并支付了巨额装修款项。 第六组，证据1、水电费、燃气费支付凭证。证据2、案外人在案涉房屋内居住照片。拟证明案外人对该房屋实际占有并使用。 听证过程中，案外人未提供第五组证据和第六组证据1。 第七组，石家庄市中级人民法院（2015）石执字00269号公告。 第八组，秦皇岛仲裁委员会（2017）秦仲裁字第157号仲裁裁决书。拟证明亿丰公司作为案涉房产的所有权人，在解除与彭国昌的买卖之后有权进行处置，案外人与亿丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。 申请执行人高特公司质证称，对于证据第一组、第二组与本案的关联性不能认定。 对于证据第三组商品房买卖合同，本案存在案外人与亿丰公司签署买卖合同对抗法院执行的情形，对于合同的签订时间及真实性申请执行人不予认可。对于该份合同的合法性也不予认可。根据申请执行人查询的秦皇岛市国土资源局不动产登记查档证明彭国昌与亿丰公司所签订的合同经过了网签备案，在已有网签备案的情况下，案外人所提供的商品房买卖合同没有履行相应的备案手续，该合同自始不合法，属于无效合同。 对于第四组证据，案外人存在明显的造假，在案外人提供的证据第75页是入住流程单，流程单的日期为2018年5月14日，相关的显示是费用已交清。但案外人提供的证据第43页、第44页和第45页均显示其在2018年5月14日并没有交清全部费用，相关的证据是相互矛盾的，足以证明证据不具有真实性，其提出异议的目的就是为了对抗法院的查封和执行。对第四组证据与本案的关联性不认可，真实性也不认可，另外案外人与亿丰公司之间的转账，真实性和关联性也不认可。案外人均没有将购房款直接交给亿丰公司，买卖的真实性存疑，另外在法院已经对涉案房屋查封的情况下，亿丰公司不得对涉案房屋进行买卖，其交易的合法性也不具备。对于第四组证据的第三项装修服务手册，所签订的公司是秦皇岛市尹卫装饰工程有限公司，通过我们在国家企业信用公示系统中查询，未查询到秦皇岛市尹卫装饰工程有限公司，所以第四组所有证据不真实。 对于第五组证据和第六组证据的第一项，因为没有证据，案外人的证明目的不能实现。 关于证据第六组的第二项真实性无法核实。关于第七组证据，我们对真实性合法性都认可。本案涉案房屋应当强制执行。 对于第八组证据该组证据经过贵院审查判决及河北省高级人民法院判决，河北省高级人民法院作出了（2019）冀民终818号民事判决书，已经认定秦皇岛市仲裁委员会所作出的仲裁决定书，不得对抗法院的查封与执行。 申请执行人高特公司向本院提交以下证据： 第一组，查档证明，石家庄市中院执行调查令（2018）冀01第00269号执行调查令，该组证据证明涉案的房产已被轮候查封，并且法院的查封已经由秦皇岛市国土资源局公示。 第二组证据是石家庄市中院（2018）冀01执异226号执行裁定书、石家庄中院（2018）冀01民初1180号民事判决书，河北省高级人民法院（2019）冀民终818号民事判决书，还有一份参考案例是人民司法2018年第14期，拟证明秦皇岛仲裁委员会（2017）秦仲裁字第157号仲裁裁决不能排除人民法院的强制执行。 第三组证据是案外人亿丰公司的执行异议申请书，亿丰公司提出异议的时间是2018年1月21日，该份异议申请书可以证明亿丰房地产对法院的查封是明知的，其买卖的目的是为了规避法院强制执行，其提出异议的时间在案外人与亿丰公司签订买卖合同之前。 案外人杨金侠质证称，对证据一、二，客观性没有异议，但不具有与本案的关联性，同时证据一证明了既然是网签备案合同，不等于正式的买卖合同，没有办理产权的过户，案涉房产的所有权并未发生物权效力的变动。对证据三、四、五，均不具有与本案的关联性。对证据六、七也不具有与本案的关联性，同时也不能实现申请执行人的证明目的。同时人民司法的有关的观点不能作为本案的适用依据。对于证据七，亿丰公司提出异议以及其对查封事实是否知晓与本案案外人杨金侠是否知晓并不发生必然的关联。亿丰公司作为房地产开发公司，也是出售人，房产证上并未显示有查封或抵押的状况，杨金侠有理由相信亿丰公司有对案涉房产的出售权。 本院查明，原告高特公司与被告唐山国泰纸业有限公司、国昌天宇公司集团有限公司、国泰纸业（唐山曹妃甸）有限公司、彭国昌借款合同纠纷一案，本院于2015年5月7日作出（2015）石民三初字第00167号民事调解书，内容：被告唐山国泰纸业有限公司于2015年5月8日前归还原告借款500万元；2015年5月30日前归原告借款1000万元；2015年6月30日前归还原告借款1000万元；2015年7月30日前全部还清剩余的款项（包括剩余本金300万元，截止到2015年4月24日的利息602933.33元，自2015年4月24日至全部还清之日尚未偿还的本金按中国人民银行同期借款利率4倍计算的利息）。如被告唐山国泰纸业有限公司未能按上述期限（含第一期）归还借款则视为欠款全部到期，原告高特公司有权向法院申请执行其全部债务，不受上述时间限制；被告国昌天宇集团有限公司、国泰纸业（唐山曹妃甸）有限公司、彭国昌对本判决第一项承担连带清偿责任。案件受理费92408元（已减半）由被告唐山国泰纸业有限公司、国昌天宇集团有限公司、国泰纸业（唐山曹妃甸）有限公司、彭国昌共同负担。该调解书于2015年5月7日发生法律效力。该案于2015年5月11日立案执行，同日本院作出（2015）石执字第00269-5号执行裁定和（2015）石执字第00269-8号协助执行通知书。协助事项为：三、查封被执行人彭国昌名下，秦皇岛北戴河天海颐墅5号楼、建筑面积798.12平方米的房产。四、查封期限自2015年5月13日起至2018年5月12日止。2018年3月27日本院对以上房产进行了续查封；查封期限自2018年3月29日至2021年3月28日。北戴河区住房和城乡建设局受理了本院的（2015）石执字第00269-11号执行裁定（续封）和（2015）石执字第00269-12号协助执行通知书。亿丰公司对本院查封秦皇岛北戴河天海颐墅5号楼、建筑面积798.12平方米的房产提出异议，本院于2018年7月10日作出（2018）冀01执异226号执行裁定，裁定：驳回案外人亿丰公司的异议请求。亿丰公司向本院提起案外人异议之诉，本院于2019年4月10日作出（2018）冀01民初1180号民事判决书，判决：立即停止本院对亿丰公司名下位于秦皇岛市北戴河区房屋的执行并解除对该房屋采取的查封措施。高特公司上诉后，河北省高级人民法院于2019年12月5日作出（2019）冀民终818号民事判决书，判决：一、撤销本院作出的（2018）冀01民初1180号民事判决书；二、驳回亿丰公司的诉讼请求。 另查，亿丰公司与彭国昌商品房买卖合同纠纷一案，亿丰公司在申请仲裁时称，2013年7月15日，亿丰公司与彭国昌签订了一份编号为2013133170001100625的个人房产抵押贷款合同，由彭国昌向秦皇岛交行贷款2100万元，用于购买亿丰公司开发的北戴河天海颐墅5号别墅，亿丰公司为彭国昌的贷款提供阶段性担保责任。2014年11月5日，亿丰公司与彭国昌签订秦皇岛市商品房买卖合同（合同编号2013011000018），彭国昌向亿丰公司支付了2600万元的购房款，双方办理了合同的网签备案登记（备案号B20141105064518）。2017年10月23日秦皇岛仲裁委员会作出（2017）秦仲裁字第157号仲裁裁决，裁决：一、解除亿丰公司与彭国昌于2013年7月15日所签订的2013011000018号《秦皇岛市商品房买卖合同》。 再查，2018年5月14日案外人杨金侠与亿丰公司签订《商品房买卖合同》约定房屋总价款2200万元，2018年5月14日案外人向亿丰公司支付购房款1000万元、2018年6月1日支付1000万元，总计支付房款2000万元。亿丰公司向案外人交付了《房屋兑现通知书》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使明书》、《房屋验房维修单》、《商品住宅使用说明书》、《业主确认单》，案外人与物业公司办理有关手续、对房屋进行了装修。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，亿丰公司与彭国昌于2013年7月签订《商品房买卖合同》，彭国昌购买了本案涉案房产并办理了网签手续，彭国昌以首付款加按揭贷款方式支付了全款。依据2004年2月10日《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封手续的，预查封的效力消灭。本案亿丰公司与被执行人彭国昌签订商品房买卖合同并进行网签备案，本院对亿丰公司与彭国昌签订商品房买卖合同并进行网签备案的涉案房产进行预查封符合法律规定，且该预查封的效力等同于正式查封的效力。在本院查封之后，案外人杨金侠与亿丰公司签订《商品房买卖合同》，并占有涉案房产，其请求排除本案执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，案外人提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回案外人杨金侠的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年六月十日 书记员  刘敏欣 书记员  白娟娟