贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0402民初6249号原告：赵泽龙，男，1973年1月20日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：邓小琪，系贵州上运潇荣律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：卢仁庆，系贵州上运潇荣律师事务所实习律师。被告：安顺西苑房地产开发有限公司；住所地：安顺市开发区西航路148号。法定代表人：周**。被告：严生兰，女，1993年2月18日生，布依族，住安顺市西秀区。原告赵泽龙诉被告安顺西苑房地产开发有限公司（以下称西苑房开公司）及被告严生兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵泽龙及其委托诉讼代理人邓小琪、卢仁庆到庭参加诉讼；被告西苑房开公司、严生兰经本院合法传票传唤（公告），无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵泽龙向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告对南方大厦小区××栋××单元16-3号拆迁还房享有优先取得权，该房屋归原告所有;二、请求依法判令两被告共同撤销南方大厦小区××栋××单元16-3号房屋的预告登记（不动产证明号:Ｙ××8）;三、请求依法判令被告一为原告办理运输路南方大厦小区××栋××单元16-3号房屋的所有权证,并承担办理过户登记手续的税、费。四、本案诉讼费由被告一承担。事实与理由2006年3月30日,安顺市华西农产品加工厂（以下称“华西加工厂”）与被告一安顺西苑房地产开发有限公司（以下称“西苑公司”）签订《土地使用权转让合同》,约定:华西加工厂将其依法所有的位于安顺市北侧的面积为1157平方米的土地使用权（安国用（2002）字第××号）及部分地面附着物有偿转让给西苑公司,未约定转让价款。后,2006年4月18日,双方基于《土地使用权转让合同》签订了《补充协议》,约定西苑公司用其在受让土地上开发建设的“南方大厦”商住楼一至五层来冲抵转让价款。在“南方大厦”项目审核获批后，双方于2011年5月25日又签订了一份《补充协议》,明确将“南方大厦”中的临街商铺1至2层和六套住房无偿提供给华西加工厂,并承诺在工程建设完工后无偿为原告办理产权手续。并在2012年7月3日签订的《补充协议（二）》中明确了该六套房屋的房号（包含案涉房屋:1-××-3）。结合西苑公司与华西加工厂签订的转让合同、补充协议等可以看出,拆迁人西苑公司用原地在建的“南方大厦”商铺和住房置换被拆迁人华西加工厂的1157㎡土地使用权及附着物,即为产权置换补偿之意。2008年3月17日,华西加工厂负责人赵德荣以《家庭财产分配协议书》明确将其所有的西秀区运输路（中风医院对面）临街土地一片及地上临时建筑物分配给原告赵泽龙所有,该部分对应为西苑公司置换给华西加工厂的商铺和住房。西苑公司的“南方大厦”工程竣工验收后,在2013年8月将置换给原告的商铺和六套住房交付给原告占有、使用，但未按约办理产权过户登记。华西加工厂负责人赵德荣在2015年诉至西秀区人民法院,主张要求被告办理相应的产权过户登记,虽被告同意办理,但实际并未履行。在原告的一再催促下,被告一告知已将涉案房屋预告登记到被告二严生兰的名下，拟用于银行按揭贷款（实为被告一贷款）,后因各种原因,涉案房屋未实际进行按揭贷款，但因联系不上被告二，故一直未能撤销预告登记，无法为原告办理产权过户登记。原告认为，被告方的行为已经严重侵害了原告作为被拆迁人优先取得案涉产权置换所得的补偿安置房的权利。为了维护原告的合法权益，现特依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条、《合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条等规定，诉至贵院,望判如所请。被告安顺西苑房地产开发有限公司及严生兰在法定期限内未提交答辩状，亦未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。本院经审理查明：1993年11月21日，原告之父赵德荣办理个体工商户营业执照，营业执照载明：“名称安顺市华西农产品加工厂，经营者姓名赵德荣，组成形式个人经营，经营场所运输路大关口中风医院对面”。2002年8月，安顺市华西农产品加工厂作为土地使用者经土地管理部门批准取得安国用（2002）字第××号国有土地使用权证，土地座落安顺市西秀区华西××汪家山村汪官屯，用途工业用地，土地等级贰级，使用权类型划拨，使用权面积1157平方米。2006年3月，安顺市华西农产品加工厂作为甲方转让方与被告安顺西苑房地产开发有限公司作为乙方受让方签订《土地使用权转让合同》约定：“为进一步搞活企业，促进企业和地方经济发展，解决甲方因资金不到位而无法启动的矛盾及乙方迁移办公地点的需要，经甲乙双方多次协商洽谈，本着互惠互利，实事求是的平等原则达成一致意见，特签定本合同，供双方共同遵照执行。一、性质甲方将其位于安顺市北侧（安顺市华西农产品加工厂）土地使用权及部分地面附着物有偿转让给乙方，非土地买卖性质，转让后的土地使用权及部份地面附着物归安顺西苑房地产开发有限公司。二、转让内容甲方工业用地面积1157平方米，安国用（2002）第××号。三、转让价格参考安顺东方会计师事务所土地估价报告（安东会土估字2006第××号）及甲方宗地的现状，双方商定并认可安顺市华西农产品加工厂使用地面积1157平方米及地面附着物有偿转让总价格为（空格）万元。四、转让时间安顺市华西农产品加工厂土地转让时间以双方签定合同时间二00六年三月为界定。五、特别约定鉴于甲方目前租赁未到期的实情，经协商，甲方将其使用地面积1157平方米及地面附着物全部交付乙方的最后期限为2006年6月20日……。”2006年4月18日，安顺市华西农产品加工厂作为甲方，安顺西苑房地产开发有限公司作为乙方签订《补充协议》约定：为解决甲方今后居住使用问题，经甲乙双方共同协商，协议如下：1、甲方为乙方在该宗土地提高容积率上协助工作，乙方按甲方要求在甲方原地块内，乙方开发的临运输路商住楼一至五层全部归甲方所有（用以冲抵该幅土地的全部价款，该幅土地不在付款），建设期间发生的一切费用由乙方承担，并为甲方办理一至五层所有产权手续，办理产权手续的费用由乙方承担。一层商铺约定面积236平方米左右，（注：临街商铺长度二十一米左右，住宅二至五层八套）。4、如因各种原因该幅土地乙方不能进行开发，甲乙双方共同处理该幅土地的转让事宜。本协议与土地使用权转让合同法律效率等同。2011年5月25日，甲方安顺市华西农产品加工厂与乙方安顺西苑房地产开发有限公司又签订《补充协议》约定：鉴于乙方所开发的安顺市西秀区运输路“南方大厦”房产项目《建筑设计施工图》已经政府相关部门审定，该工程项目即将开工建设，按照甲乙双方2006年3月30日《土地使用权转让合同》及2006年4月18日签订的《补充协议》条款内容，按照平等、自愿、互利的原则，经甲乙双方充分协商一致，特定立协议如下：一、按照甲乙双方2006年签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》条款内容，结合乙方开发的南方大厦房产项目《建筑设计施工图》，乙方无偿提供甲方的商铺和住房具体落实为：1、商铺：临街商业铺面1至2层（轴距中对中）。2、住房：原则按住房面积大小分配住房6套，具体房源见附图，住：商铺和住房的实际面积以最终的《建筑设计施工图》为准。二、乙方无偿在该小区内提供一个车位给甲方使用。三、工程建设完工后，乙方按照约定，无偿为甲方办理1至2层商铺、6套住房产权手续，并由乙方交纳办理产权手续所需相关费用……。2012年7月3日，安顺西苑房地产开发有限公司作为乙方与安顺市华西农产品加工厂负责人原告赵泽龙签订《补充协议（二）》约定：根据甲乙双方于2011年5月25日签订的《补充协议》中的第一条中第2款的内容，特作以下补充说明：甲方分得的六套住宅的房号约定为：1-××-3、1-××-4、1-××-3、1-××-5、1-××-4、1-××-2，特此约定。房号更改周**，其它内容依照按原有的合同及补充协议执行。本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章后生效。2008年3月17日，由原告本人、妻子及其父母（赵德荣、汪建芳）兄嫂妹等全家人员签名的《家庭财产分配协议书》约定：西秀区运输路（中风医院对面）临街土地一片（约3亩，含土地上所有临时建筑物）归赵泽龙所有。2013年9月11日，被告西苑房开已经将诉争之房交付给原告。并与安顺迅成物业管理有限公司签订《业主临时管理规约》，交纳物管费并进行了二次装修。另查明诉争之房（西秀区运输路南方大厦××单元××层3号）已经安顺市自然资源局预告登记，权利人为严生兰，产权证号为Ｙ××8。2015年10月27日赵德荣诉西苑房开一案质证中，（西苑房开的法定代表人周**陈述严生兰是西苑房开的员工，其与西苑房开签订用于备案登记的《商品房买卖合同》是西苑房开为办理商品房贷款需要办理预告抵押登记所签，其与西苑房开之间无购买案涉商品房的真实意思表示）。西秀区运输路南方大厦1单元已经具备办理不动产权证书的条件。另查明，2015年8月，原告之父赵德荣作为原告向本院提起诉讼要求被告西苑房开公司为其办理坐落于安顺市西秀区房屋的所有权证，后又向本院申请撤诉。被告安顺西苑房地产开发有限公司开发的“南方大厦”已于2013年5月办理竣工验收手续。上述事实，有原告的陈述、原告提交的国有土地使用权证、个体工商户营业执照复印件各一份、土地使用权转让合同复印件一份，补充协议复印件两份，补充协议（二）及附图复印件一份，家庭财产分配协议书复印件一份、业主临时管理规约，收款收据、结婚证、执行裁定书及庭审笔录等证据在卷佐证，并经庭审认证，足以认定。本院认为：原告之父赵德荣作为个人经营的个体工商户以其名称为安顺市华西农产品加工厂的名义同被告西苑房开公司签订的《土地使用权转让合同》及其《补充协议》、《补充协议（二）》。从这些合同、补充协议的内容看，赵德荣是以华西加工厂的土地使用权及地上附着物的所有权的价值等额交换西苑房开所开发的商品房。而赵泽龙与其父赵德荣等家人签订的《家庭财产分配协议》属于家庭财产共有人对共有财产的分配，应视为赵泽龙取得《土地使用权转让合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》约定的权利义务。本案诉争房屋就属于该合同、协议约定中的一套。西苑房开已于2013年将该房屋交付给原告，原告已装修、管理居住该房至今。再从2015年10月27日赵德荣诉西苑房开一案质证中西苑房开的法定代表人周**的陈述：严生兰是西苑房开的员工，其与西苑房开签订用于备案登记的《商品房买卖合同》是西苑房开为办理商品房贷款需要办理预告抵押登记所签，其与西苑房开之间无购买案涉商品房的真实意思表示。我国民法总则第一百四十三条规定具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故严生兰购买案涉房屋是虚假的意思表示，该房屋在安顺市自然资源局的预告登记为虚假的登记，应予撤销。关于原告诉请要求确认原告对南方大厦小区××栋××单元××3号拆迁还房享有优先取得权，该房屋归原告所有的问题：首先优先取得权所针对的主体为已经取得房屋拆迁许可证的自然人、法人按照国务院拆迁法规的规定对需要被拆迁的范围、对象纳入拆迁规划范围，而签订的房屋拆迁补偿安置协议的房屋，该房屋才具有优先取得权，诉争的房屋不属于此类房屋。关于该房屋是否应归原告所有：前述已经阐明原告取得《土地使用权转让合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》约定的权利义务，诉争房屋已经交付给原告，并已装修居住至今，故该房屋应归原告赵泽龙所有。关于原告请求依法判令被告一为原告办理运输路南方大厦小区1栋1单元16-3号房屋的所有权证（现为不动产权利证书）,并承担办理过户登记手续的税、费问题：因《土地使用权转让合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》均约定为甲方办理一至五层所有产权手续，办理产权手续的费用由乙方承担。故该请求本院予以支持。二被告不到庭参加法庭审理自动放弃权利，不影响人民法院的审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、坐落于安顺市西秀区房屋归原告赵泽龙所有。二、撤销安顺市自然资源局对坐落于安顺市西秀区房屋的预告登记（权利人为严生兰，产权证号为Ｙ××8）。三、被告安顺西苑房地产开发有限公司办理坐落于安顺市西秀区的不动产权利证书给原告赵泽龙，办证所产生的税、费由被告安顺西苑房地产开发有限公司承担（判决生效后五日内履行）。四、驳回原告赵泽龙的其他诉讼请求。案件受理费人民币150元，公告费600元由被告安顺西苑房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决生效履行期限满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  吴文刚人民陪审员  彭黔菊人民陪审员  周明生二〇二〇年六月十二日法官助理武城锐书记员蒙忠璞