辽宁省开原市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1282民初253号 原告：张涛，男，1974年5月5日生，汉族，住开原市。 委托诉讼代理人：李红洁，辽宁守衡律师事务所律师。 被告：开原市明择医院有限公司，住所地开原市铁西工业园区。 法定代表人：龚占明，该有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪晓光、崔依宁，北京律师事务所沈阳分所律师。 第三人：吴畅，女，1973年5月1日生，满族，住铁岭市清河区。 第三人：开原市义和房地产开发有限公司，住所地开原市西环路**甲1。 法定代表人：康海彬，该公司经理。 原告张涛与被告开原市明择医院有限公司（以下简称明择医院）、第三人吴畅、开原市义和房地产开发有限公司（以下简称义和房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日做出（2019）辽1282民初2047号民事判决，宣判后，被告不服判决，上诉至铁岭市中级人民法院，经铁岭市中级人民法院做出（2019）辽12民终1915号民事裁定，撤销开原市人民法院（2019）辽1282民初2047号民事裁定，发回开原市人民法院进行重审。本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年5月27日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告张涛的委托诉讼代理人李红洁，被告明择医院的委托诉讼代理人汪晓光、崔依宁，第三人吴畅到庭参加诉讼，第三人义和房地产公司经开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，并支付拖欠的租金72万元；2、判令被告在房屋租赁合同解除之日起30日内腾空原告坐落新城街悦莱新城AE8-1至善大街330号-1房屋，3、判令被告按月租金4万元支付房屋租赁合同解除次日起2019年6月19日至被告实际腾出房屋之日止房屋占有使用费；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告房屋用于开办医院，每月租金4万元，原告按合同约定交付了租赁房屋，并进行了装修。被告于2017年7月19日办理了开业登记，开始入住使用原告房屋，购置了相关办公桌椅等设备。合同签订及被告使用至今，被告完全没有履行合同义务，未支付原告一分租金，被告至今尚未开业，已经不能履行合同义务，给原告造成很大经济损失。1、原告对涉案房屋享有合法的处分权，且缴纳了2016年房屋出租前的取暖费、水、电、物业、卫生费；2、被告抗辩与吴畅的租赁合同生效在先，于法无据，依据民法通则第136条，民事法律行为自成立时生效、合同法第44条：依法成立的合同，自成立时生效之规定，被告与吴畅的租赁合同未成立，即不存在生效问题；3、原告及配偶任薇并不是公司高级管理人员，与公司签订租赁合同不违反公司法相关规定，公司章程及工商信息显示原告为被告的股东、监事，没有选任原告为经理，原告作为发起人之一，接受委托，从事公司工商设立登记活动，公司设立登记后，没有经营业务，不存在被告辩称原告为公司实际控制人的事实；被告单凭原告办理公司工商登记时提供的财务负责人身份证明，不足以证明任薇是公司高级管理人员，审查当事人是否为公司高级管理人员，应从公司具有法人资格后任职情况判断。被告提供不出任聘书、合同书或者任薇任职的工作留痕，财务账目、员工薪资表中也没有任薇名字，任薇与公司不存在书面的、也不存在事实上的聘任关系；原告作为公司监事与被告订立租赁合同，并未违反公司法规定，现起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告明择医院辩称：被告明择医院与张涛之间并没有成立真实有效的房屋租赁合同关系，明择医院不负有向张涛支付租金的义务，即使双方合同生效，因张涛及配偶任微违反了《公司法》第一百四十八条规定，未经股东会同意，与本公司订立合同进行交易，所得的收入应当归公司明择医院所有，即张涛即使获取租金的利益也应归入明择医院，故此，诉讼请求不应予以支持。1、涉案房屋已经于2015年10月30日由开原市义和房地产开发公司出售给了案外人吴畅，并由吴畅将涉案房屋出租了被告明择医院转移占有，完成了房屋的交付。2、虽然张涛提供的《房屋租赁合同》载有明择医院签章，但并不是明择医院对承租房屋行为而做出的真实意思表示，明择医院之所以配合签章来签订该租赁合同，签订的真实目的并非房屋租赁，目的只是为了帮助张涛向银行证明张涛系涉案房屋的出租人，可以定期获取租金收益，进而证明张涛作为借款人具备相应的偿债能力，双方形成该合同是以获取银行的放贷审批为真实意思表示。因此该合同不是双方真实意思表示而未成立生效，同样也属于以合法形式掩盖非法目的，完全符合法定合同无效的情形。3、张涛为明择医院名义上的监事，但实际负责管理并经营明择医院，实际控制该公司的全部营业事务，相当于公司的总理职务；其配偶任微为明择医院财务负责人。依据《公司法》第二百一十六条规定，高级管理人员是指公司的经理、副经理、财务负责人。据此，张涛及其配偶任微均为明择医院高级管理人员，利用职务便利，严重违反《公司法》第一百四十八条规定，未经股东会同意与本公司订立合同进行交易订立《房屋租赁合同》，而且将其自有房屋租赁给明择医院且租金高于与吴畅租赁合同租金100倍，严重损害公司的利益，所得收入应当归公司所有。4、张涛为明择医院的实际经营人，曾多次从明择医院以借款形式提取资金用于支付员工工资等开展经营活动，违背了高级管理人员应当遵守的忠实勤勉义务，我公司将保留另案追究其赔责任的权利。另外依据买卖不破租赁的原则，无论吴畅与原告之间发生怎么样的产权变更，原告都无权解除租赁合同的主张，无权要求明择医院腾退房屋、支付占用费。综上，被答辩人张涛的诉讼请求不成立，请贵院驳回其全部诉讼请求。 第三人吴畅辩称：2016年张涛申请在铁岭市清河区银通小额贷款有限公司（以下简称小额贷款公司）借款100万元，拟用开原市义和房地产开发有限公司开发的悦莱新城AF-8号185平方米房屋作为抵押，因房屋未办理房照，无法办理正规抵押手续，经张涛与小额贷款公司协商，由开原市义和房地产开发有限公司将购楼收据上记载的购房人张涛改为吴畅（小额贷款公司员工）张涛与小额贷款公司在2016年10月24日办理了贷款手续，于2017年6月张涛归还全部借款100万元及利息后，将购房人吴畅又改为张涛，吴畅未与张涛、龚占明、明择医院签订过房屋租赁合同。 第三人义和房地产公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审。 原告张涛围绕诉讼请求提交以下证据： 1、《悦莱新城--潘奥宇抵顶工程议项预拨楼表》、《昌图荣富商砼顶账开原天翼建材（悦莱新城）楼明细表》、昌图县荣富商砼有限公司与开原天翼装饰材料厂工商信用公示信息，证明2015年7月12日昌图县荣富商砼有限公司法定代表人潘奥宇与开原市义和房地产开发有限公司签订顶帐协议，昌图县荣富商砼有限公司取得案涉房屋财产权利；2015年7月16日原告以独资企业开原天翼装饰材料厂名义与昌图县荣富商砼有限公司签订顶帐协议，取得案涉房屋财产权；同时证明原告支付了相应房款对价6482000.00元； 2、案涉房屋开发商出具的2016年11月6日取暖费《专用收款收据》、2017年7月24日物业、卫生费《专用收款收据》（注明收取物业费起始时间为2016.9.1)、2017年7月24日水、电费《专用收款收据》，证明涉案房屋开发商于2016年9月1日已转移交付给原告占有使用； 3、合同编号N41-1117《商品房买卖合同（预售）》、辽（2018）开原市不动产证明第0000954号《不动产登记证明》及《预告登记信息》、结婚登记证，证明原告就案涉房屋于2017年7月16日签订备案登记合同并于2018年2月13日取得该房屋所有权预告登记； 4、房屋租赁合同，证明原被告2018年1月1日签订租赁合同，是双方真实意思表示，约定了租金数额和租期等条款，租赁合同当中有明择医院法人签字和手印； 5、明择医院公示登记信息，证明被告主体资格。 6、照片27张，证明原告履行了合同约定的义务，被告使用租赁的楼房； 7、被告企业信用信息公示报告及2018年年度报告，证明被告处于歇业状态，没有实际经营，已经没有能力履行合同，不能实现合同目的，二股东龚占明货币出资300万元，张涛认缴出资200万元，认缴期限至2027年7月18日； 8、明择医院章程，证明二股东以货币出资与租赁的楼房无关； 9、商品房买卖合同两份、顶账楼明细表一份，证明原告系出租楼方合法所有人，2015年顶账给张涛，2018年签订的网签备案合同。 被告明择医院提交证据如下： 1、2015年10月30日，开原市义和房地产开发商将涉案房屋抵顶给吴畅的《情况说明》、义和房地产开发商吴畅的认购收据、2017年7月10日吴畅将涉案房屋出租给明择医院的《租赁合同》，证明涉案房屋已经于2015年10月30日由开原市义和房地产开发公司出售给了案外人吴畅，并由吴畅将涉案房屋出租给被告明择医院转移占有，完成了房屋的交付的事实，进而证明就涉案房屋明择医院与吴畅订立了租赁合同，而不是张涛。 2、《商品房买卖合同（预售）》“贷款方式付款”条款，证明原告张涛向开原银行股份有限公司申请贷款300万的事实，进而印证被告主张的配合张涛签订《房屋租赁合同》的真实目的是为张涛成功获得贷款，并不是确立房屋租赁合同关系的事实。 3、贾某证人证言，证明张涛提供的租赁合同虽然载有明择医院签章，但并不是建立租赁合同的真实意思表示，法定代表人龚占明是在张涛的多次请求下，帮助张涛为其成功从开原银行股份有限公司获得贷款而签订的租赁合同，配合签章的原因是为了帮助张涛向银行证明其具备还贷能力，并不是建立真正的租赁关系； 4、记账凭证20张、原始凭证23张，证明张涛实际负责明择医院营业事务，管理明择医院的公章、证照，曾持续多次从明择医院以借款的形式提取资金用于支付员工工资、缴纳社保、支付设计装修费等医院的经营活动，名为监事实际担任总经理职务，是高级管理人员的事实；张涛个人可以任意从明择医院借款，实际管理控制明择医院的财产； 5、徐艳霞在中国工商银行支票存根（会计栏签名）、徐艳霞2018年5月至11月工资领取记录、报销费用票据4张，证明徐艳霞在明择医院任会计职务的事实； 6、徐艳霞财务资料交接单，证明原告张涛起诉后才委派公司会计徐艳霞将除公章证照以外的其他财务印鉴等交由法定代表人龚占明指派的李长瑜接管的事实，进而证明起诉前龚占明虽为明择医院的法定代表人但并不实际控制管理明择医院，其实际控制人及经营管理事务均受控于张涛的事实； 7、明择医院的工商档案27页注明财务负责人是任微，证明张涛配偶任微是明择医院财务负责人，也是高级管理人员； 8、张涛提交法庭的涉案房屋《预告登记信息》，证明涉案房屋的权利人包括任微，任微是张涛配偶的事实，进而证明张涛与任微均为明择医院高级管理人员，与本公司订立合同进行交易，提高巨额租金，严重侵害了明择医院利益。 被告明择医院对原告张涛提供的1、2、3、4、9号证据真实性、关联性有异议，不能证明原告的证明目的；对原告提供的5、6、8号证据无异议；对原告提供的7号证据，足以证明被告明择医院的股东之一龚占明实际出资200万元。原告张涛对被告明择医院提供的1、2号证据，足以证明该涉案房屋系原告所有，原告申请贷款不影响租赁合同的效力；对被告提供的3号证据，该证人证言没有证明力；对被告提供的4、6号证据，不能证明被告的证明目的，而原告并非医院的实际控制人及经营管理事务人；对被告提供的7、8号证据有异议，证明不了原告及任薇为公司高级管理人员。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告明择医院于2017年7月19日成立，法定代表人龚占明，营业期限至2047年7月18日，股东为龚占明、张涛，龚占明为执行董事兼经理，张涛为监事，股东出资方式均为货币，其中龚占明认缴出资300万元，实缴出资200万元，张涛认缴出资200万元，未实缴出资。 2017年7月18日，被告明择医院与第三人吴畅签订房屋租赁协议一份（未盖有医院公章），吴畅将坐落开原市农科街330号楼AE8-1门市房，使用面积500平方米租赁给被告明择医院，期限至2027年7月17日，租金50000.00元。 2018年1月1日，证人贾某在场情况下，原告张涛与被告明择医院签订了房屋租赁合同一份（原告提供的复印件，原件在开原市银行），由张涛、明择医院法定代表人龚占明签字，张涛将坐落开原市农科街330号楼AE8-1门市房（悦莱新城小区）租赁被告明择医院，期限至2028年1月1日，每月房屋租金4万元。 2017年9月至2019年6月13日，原告张涛负责被告明择医院的经营活动，各种费用（员工工资、社保）的支出也经过原告张涛，并对被告明择医院进行了装修。被告明择医院账目上的200万元，现只剩余现金余额832.00元，银行存款余额1614.94元。 涉案房屋确系原告张涛于2015年7月以其独资企业与他人潘奥宇公司之间顶账取得，2017年7月第三人义和房地产公司与原告张涛签订了商品房买卖合同，办理了不动产登记证明。原告张涛曾于2016年10月用涉案房屋在铁岭市清河区银通小额贷款有限公司抵押借款100万元，将原购房小票改为贷款公司员工即第三人吴畅名下，后原告还款完毕，于2018年2于13日预告登记为原告张涛及任薇名下。 现原告张涛要求被告支付拖欠房屋租金而诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。 本院认为，被告明择医院与第三人吴畅于2017年7月签订了涉案房屋的租赁协议，期限20年，租金5万元，后被告又与原告张涛于2018年1月签订了涉案房屋的租赁协议，期限20年，月租金4万元，该房屋系原告于2015年与他人潘奥宇顶账取得的，2018年2月预告登记在原告张涛及其妻子任薇名下。两次房屋租赁协议中的一方均为被告明择医院，涉案房屋系被告明择医院的股东之一即原告张涛与其妻子任薇所有，而原告张涛与龚占明作为被告明择医院的股东，龚占明为执行董事兼经理，张涛为监事，龚占明实缴出资200万元（认缴出资300万元），张涛未实缴出资（认缴出资200万元）。原告张涛负责医院的全部营业事务，除公章证照以外的其他财务印鉴，均由原告张涛监管使用，包括医院的财务支出：包括装修、员工工资、社保缴纳等，且工商档案第27页注明财务负责人为原告张涛妻子任薇。从第一方面分析：两次签订房屋租赁协议，租金差额非常大，且第二次签订租赁协议时，证人贾某在场，证明签订该租赁协议，原告张涛是为了在银行贷款使用，而在2019年7月4日开庭时，原告提供的租赁协议为复印件，原件恰恰在开原银行存档。从第二方面分析：被告明择医院成立后，原告张涛负责医院的营业事务，管理医院经营活动，原告张涛妻子任薇为医院的财务负责人（工商档案27页注明），而记账凭证上徐艳霞系会计，足以证明原告张涛与妻子任薇为公司的高级管理人员。综上，涉案的租赁房屋实际为原告张涛及妻子任薇所有，两次租赁协议记载的租金数额差距非常大，变相侵占了被告明择医院的财产；而原告张涛及任薇为被告明择医院的高级管理人员，违反了公司高管的忠实义务和勤勉义务。现原告的诉讼请求，即没有事实依据，也没有法律依据，双方签订的房屋租赁协议无效，故驳回原告张涛的诉讼请求。另本案为房屋租赁合同纠纷，第三人吴畅、义和房地产公司在案件实体判决中，不应承担任何民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条、第五十六条，《中华人民共和国公司法》第一百四十七条、第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告张涛的诉讼请求。 诉讼费11000.00元，由原告张涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  姜 南 人民陪审员  周晓明 人民陪审员  张英华 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  李娇雪