广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9545号原告：陈自强，男，1975年1月1日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县*************，公民身份号码452************978。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。原告陈自强与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称宝盈大沥分公司）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称宝盈公司）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称悦心公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈大沥公司签订的《物业使用权出让合同》，被告宝盈大沥分公司向原告返还物业使用权出让金62870元、物业管理按金3000元和利息（该利息以65870元为本金，自起诉之日起按年利率24%计至清偿之日止）；2.解除原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》；3.被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司向原告支付从2018年7月1日起至2020年3月31日止的租金收益9262元及利息（该利息以9262元为本金，自起诉之日起按年利率12%计至实际付清之日止）；4.被告宝盈公司对被告宝盈大沥公司在第一项诉讼请求、对被告悦心公司在第三项诉请范围内的债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告宝盈大沥公司于2013年8月16日签订了合同编号为3-121号的《物业使用权出让合同》。双方约定：由宝盈大沥分公司将项目编号为3-121号商铺的使用权出让给原告，该物业的使用权出让期限从合同签订之日起计算，至2033年8月16日止。上述出让期限届满之日起，宝盈大沥分公司再赠送给原告的使用期限至2042年1月31日止。原告自2013年12月31日起享有受让该物业的收益。另外该合同还约定该物业的收益见原告与宝盈大沥分公司选聘的物业管理公司签订的《委托经营管理合同》等。合同签订后，原告按照约定向宝盈大沥分公司支付了该物业的使用权出让金62870元，并在签订合同时一并签订了合同编号为3-121号的《委托经营管理公司》。双方约定：由原告将该物业自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给悦心公司，由悦心公司决定经营期间的经营管理模式，且委托经营期内实际经营的盈亏由悦心公司承担。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。若悦心公司逾期支付委托经营收益，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为悦心公司向原告支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，原告有权解除合同，另外，该合同还约定从2013年12月31日起，原告获得悦心公司支付的十年期限的委托经营固定租金收益。其中，第一年至第三年固定年收益为合同价的8%，即每月金额为419元，第四年至第五年固定收益为合同价的10%，即每月金额为524元。另外，悦心公司系宝盈大沥分公司所选聘的物业公司，且悦心公司和宝盈大沥分公司的法定代表人均为童某1一人。上述合同签订后，从原告开始享有该受让该物业的收益至2018年7月之前，悦心公司每月都能将合同约定的委托经营固定租金收益相应金额转入到原告指定银行账户。但从2018年7月之后，悦心公司开始不能按时足额支付委托经营固定租金收益。其中：2018年8月30日，悦心公司将206.48元收益存入原告银行账户；2018年9月30日，悦心公司将52.4元存入原告账户；2018年10月30日，悦心公司将78.6元存入原告银行账户；2018年11月和12月及之后原告未收到任何租金。原告认为，悦心公司连续六个月未能按合同约定将每月的固定租金收益按时足额支付给原告，已经构成了根本违约。根据《委托经营管理合同》第三条第三款的约定，若悦心公司逾期支付经营收益逾期超过六个月的，原告有权解除合同。原告与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》第三条约定：原告自2013年12月31日起享有受让的该物业的收益，该物业的收益见原告与宝盈大沥分公司或者宝盈大沥分公司选聘的物业管理公司签订的《委托经营管理合同》；且原告同时签订了《物业使用权出让合同》和《委托经营管理合同》两份合同，可见原告在购买该物业的使用权时其根本目的就在于该物业的委托经营固定租金收益，所以在解除《委托经营管理合同》的同时，应一并解除《物业使用出让合同》。另原告在购买该物业时，宝盈大沥分公司和悦心公司的相关工作人员均未曾带原告去看过该物业的实际位置，该物业也从未实际支付给原告且无任何交接手续。但宝盈大沥公司和悦心公司的相关工作人员告知原告该物业不能独立交付、独立使用，也不能与其它物业进行区分和分割；因原告购买的物业不可独立使用和分割，该物业本身并不具备任何价值，所以应当解除《委托经营管理合同》和《物业使用权出让合同》并返还原告已支付的物业使用权出让金和按金。由于宝盈大沥分公司为宝盈公司的分支机构，所以宝盈公司应当对宝盈大沥分公司和悦心公司的债务承担连带责任。三被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告的身份证复印件、三被告的企业信用信息公示报告打印件原件1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.物业使用权出让合同、委托经营管理合同原件各1份，用以证明原被告签订出让合同等事实以及合同对双方义务的约定；3.收据原件2张、刷卡单原件1张，用以证明原告向被告支付出让金以及物业管理按金的事实；4.银行流水打印件1张，用以证明被告向原告支付租金数额的事实。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告的证据来源合法，客观真实，三被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年8月16日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》（合同编号：3-121），约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为3-121号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为4.5平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2033年8月16日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年12月31日享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款62870元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还；等等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金62870元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》（合同编号：3-121），约定：甲方将涉案商铺自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年12月31日起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为419元，第四年至第五年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为524元。固定收益在每月20号以转账形式按月支付。第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过12个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。对于租金收益支付情况，原告确认被告悦心公司已按合同约定支付了2018年6月之前的租金收益，并支付了2018年7月至10月的租金收益每月分别为206.46元、206.46元、52.4元、78.6元，此后未再向原告支付租金收益。另查明一，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司和悦心公司均于2020年5月12日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年8月16日至2033年8月16日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10396天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，逾期支付租金收益已超过12个月，根据上述合同的约定，原告有权解除合同，故本院确认《委托经营管理合同》于悦心公司收到本案应诉材料当日即2020年5月12日解除。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但根据涉案商铺所在宝盈广场的实际状况，涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2020年5月12日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10396天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共7934天（2020年5月13日至2042年1月31日），原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金47981.01元（7934天÷10396天×62870元），对原告超出部分主张，本院不予支持。原告请求被告宝盈大沥分公司返还物业管理按金3000元，本院予以支持。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以50981.01元（47981.01元+3000元）为本金从原告主张权利之日即2020年4月22日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告，超出部分本院不予支持。根据《委托经营管理合同》的约定，被告悦心公司在2013年12月至2018年12月期间向原告支付固定租金收益，自2019年1月起以实际经营租户所缴付的租金向原告支付租金收益。被告未举证证明涉案商铺2019年1月起的租金收益情况，本院酌定参照2018年12月的固定租金收益标准524元来计算。故被告悦心公司在2018年7月至2020年3月期间每月应向原告支付租金收益524元。《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》均于2020年5月12日解除，原告主张被告悦心公司支付租金收益至2020年3月31日，本院予以支持。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，原告主张租金收益为9262元未超出本院核定范围，本院予以支持。《委托经营管理合同》约定逾期支付委托经营收益的违约金按银行同期基准贷款利率的2倍计算，故本院酌定被告悦心公司应以9262元为本金从原告主张权利之日即2020年4月22日起按年利率8.7%计算利息至实际清偿日止予原告。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。被告宝盈公司、悦心公司是独立法律主体，原告主张被告宝盈公司对被告悦心公司的债务承担连带责任的请求依据不足，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认陈自强与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年8月16日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认陈自强与佛山市悦心物业管理有限公司于2013年8月16日签订的《委托经营管理合同》于2020年5月12日解除；三、确认陈自强与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年8月16日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年5月12日解除；四、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金47981.01元、物业管理按金3000元及以50981.01元为本金从2020年4月22日起至实际清偿日止按年利率4.35%计付利息予陈自强；五、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益9262元及以9262元为本金从2020年4月22日起至实际清偿日止按年利率8.7%计算的利息予陈自强；六、驳回陈自强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计723.38元（陈自强已预交），由陈自强负担161.12元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担537.26元，佛山市悦心物业管理有限公司负担25元，并应于上述付款同期迳付还予陈自强，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年六月十二日书记员  杜思雨