山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初1269号 原告：范波，男，1984年5月6日出生，汉族，住东营市东营区。 原告：梁军，女，1984年8月2日出生，汉族，住东营市东营区。 原告共同委托诉讼代理人：钟友勇、王欢，山东鲁成律师事务所律师。 被告：东营市碧桂园房地产开发有限公司，住所地东营市东营区庐山路1188号华泰国际金融中心A座901室。统一社会信用代码91370502MA3DT8WLX3。 法定代表人：廖鲜明，董事长。 委托诉讼代理人：王婷，女，1988年11月9日出生，汉族，东营市碧桂园房地产开发有限公司职工，住。 原告范波、梁军与被告东营市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称东营碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁军及梁军、范波的共同委托诉讼代理人钟友勇、王欢，被告东营碧桂园公司的委托诉讼代理人王婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范波、梁军向本院提出诉讼请求：1.判令东营碧桂园公司向梁军、范波交付东营碧桂园天玺小区13幢2单元17层1701号房屋；2.判令东营碧桂园公司向范波、梁军支付逾期交房违约金41247元(计算至2020年3月16日)；3.判令东营碧桂园公司自2020年3月17日起至涉案房屋实际交付之日止，按每日245.52元向范波、梁军支付逾期交房违约金(与第二项诉讼请求合计满122760.4元为止)；4.本案诉讼费由东营碧桂园公司负担。事实和理由：2018年3月18日，范波、梁军与东营碧桂园公司签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》（以下简称商品房买卖合同），约定范波、梁军购买东营碧桂园公司开发建设的东营碧桂园·天玺小区13幢2单元17层1701室房屋一套，总价款为1227604元。合同约定：“出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房”“买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”；出卖人交房“逾期超过90日后……买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%”。2019年9月30日，范波、梁军按照东营碧桂园公司通知对涉案房屋进行了交付前的查验，发现存在多项质量问题，东营碧桂园公司工作人员将这些质量问题记录并制作了问题清单并承诺尽快完成修复后再行交付，但至今范波、梁军未收到再行交付的通知。为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判若所请。 东营碧桂园公司辩称，一、东营碧桂园公司不存在逾期交付房屋的行为，涉案房屋在2019年9月30日之前已具备商品房买卖合同第九条、第十条约定的交付条件，东营碧桂园公司在约定的交付日期前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点等书面通知范波、梁军，履行了交房通知义务。范波、梁军完全可以在合同约定的交付日前办理涉案房屋的交付手续。事实上，范波、梁军在2019年8月31日已经进行了涉案房屋的预验收，根据合同关于查验房屋的约定，查验房屋后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。范波、梁军查验房屋后，并未发现可以解除合同或拒绝接收房屋的情形，东营碧桂园公司亦于2019年10月23日再次向其寄发催收楼通知书，但范波、梁军一直拒绝配合办理交房手续。涉案房屋系因范波、梁军原因未能按期交付，应视为东营碧桂园公司已按期交付该房屋。另，根据合同附件十一补充协议第三条第3款约定，该房屋存在除地基基础和主体结构的质量问题，导致无法正常居住使用的质量问题的，与合同附件六约定的装饰装修和设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用。除此之外，出卖人不承担其他责任，亦无需承担逾期交楼责任。针对范波、梁军在预验收房屋时所提上述问题之外的问题，东营碧桂园公司仅有负责维修的义务，并不因此承担逾期交楼责任。二、即使涉案房屋未按时交付的原因如范波、梁军所述，东营碧桂园公司也无需承担逾期交付的违约责任。根据商品房买卖合同第十一条关于查验房屋的约定，买受人查验的商品房如存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具电器等电气设备不能正常使用的问题，由出卖人自查验次日起90日内负责修复，修复后再行交付。东营碧桂园公司在就范波、梁军所提问题全部整改完毕后，及时向其邮寄了《催促收楼通知书》，但其一直未到公司办理相关手续。因此，自东营碧桂园公司查验房屋发现问题，公司仅有负责修复并承担修复费用的义务，无需承担逾期交付的义务。 本院经审理认定事实如下： 一、2018年3月18日，范波、梁军（买受人）与东营碧桂园公司（出卖人）签订商品房买卖合同，购买东营碧桂园公司开发的位于黄河路以南、香山路以东东营房屋，房屋价款1227604元。（一）合同第十一条第一款约定，出卖人在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；第三款约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担维修费用，修复后再行交付；包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道阻塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电器设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房，并视为该商品房符合交付条件，该商品房的风险自此由买受人承担。（二）合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将房屋交付买受人的，按逾期时间，分别处理，1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。范波、梁军已依约支付购房款1227604元。 二、范波、梁军（买受人）与东营碧桂园公司（出卖人）另签订补充协议，其中，第三条第三款约定逾期交楼责任界定以本款约定为准：（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的或导致无法正常居住使用的质量问题，买受人不解除合同的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）商品房存在与合同附件六约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需承担逾期交楼责任，且买受人不得因此拒绝收楼。（3）商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、装饰装修和设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人不承担其他责任，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。 三、（一）2019年8月31日，范波、梁军对涉案房屋进行验收，《业主预验收验房单》显示涉案房屋存在配电箱掉漆、柜子门不平、房门磕碰、地板砖不一样等问题，但未显示有地基基础和主体结构质量问题。 （二）2019年9月18日，东营碧桂园公司向范波、梁军出具《期楼收楼通知书》，载明：“…该商品房可按《商品房买卖合同》于2019年9月30日交付阁下，请阁下与客户关系部（联系电话0546-63××××8）预约收楼手续的办理时间，并请带齐有关资料和款项前来东营碧桂园天玺销售中心办理相关手续”。2019年9月22日，东营碧桂园公司向范波、梁军邮寄该通知书，范波、梁军已收到该通知书。 （三）2019年10月21日，东营碧桂园公司向范波、梁军出具《催促收楼通知书》，载明：“…该商品房已符合《商品房买卖合同》的约定可交付给阁下，因阁下至今仍未前来我司办理该商品房的收楼手续，故我司特发此函，请阁下尽快带齐有关资料和款项前来东营碧桂园天玺销售中心办理该商品房的交接手续，请提前与客户关系部（联系电话0546-63××××8）联系”。2019年10月23日，东营碧桂园公司向范波、梁军邮寄该通知书，寄送地址为东营区荟丰苑小区12号楼，联系电话为138××××1029。该地址与商品房买卖合同第一章、补充协议第十五条约定的中“东营区西营村”及联系电话一致。本院有理由相信该通知已送达至范波、梁军。 四、2019年9月23日，东营碧桂园公司就东营碧桂园·天玺13号楼工程向东营市东营区行政审批服务局递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并于当日取得竣工验收备案。 本院认为，范波、梁军与东营碧桂园公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据范波、梁军提交的证据，涉案房屋质量问题不属于地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，范波、梁军以此为由拒绝收楼，违反合同约定，亦不符合法律规定，且涉案工程已取得竣工验收备案，东营碧桂园公司亦以快递形式先后向范波、梁军发出期楼收楼及催促收楼通知书，故东营碧桂园公司不存在逾期交房的情形。因此，范波、梁军要求东营碧桂园公司承担逾期交房违约金，证据不足，于法无据，本院不予支持。另，房屋交付关涉到主要合同目的的实现，不能因范波、梁军前期拒绝收楼的行为，而免除东营碧桂园公司后续交房的义务，但该项义务的履行亦有赖于范波、梁军的协助。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告东营市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范波、梁军交付位于东营碧桂园·天玺13幢2单元1701号的房屋，原告范波、梁军负有协助义务； 二、驳回原告范波、梁军的其他诉讼请求。 案件受理费2755元，减半收取1378元，由原告范波、梁军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  舒浩浩 二〇二〇年六月一日 书记员  李笑然