广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1945号上诉人（原审原告）：赵庆，男，1975年6月3日出生，汉族，住广西壮族自治区*************。上诉人（原审原告）：陈锦清，女，1978年9月10日出生，汉族，住广西壮族自治区************。上述两名上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。上诉人赵庆、陈锦清因与上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赵庆、陈锦清上诉请求：维持一审判决第一项，变更第二项为：建设发展公司向赵庆、陈锦清支付2017年6月29日起至2018年11月20日的逾期办证违约金39719.82元。事实与理由：一、2017年9月30日，案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年12月21日，建设发展公司向产权登记机关递交资料申请初始登记确权并得到受理。2018年1月8日，建设发展公司取得初始登记的房屋权属证书（大产权证），才具备办理赵庆、陈锦清房屋权属转移登记（小产权证）的办证条件。根据诚实信用原则，建设发展公司负有在商品房符合办证条件（2018年1月8日）后通知赵庆、陈锦清办证的附属义务。建设发展公司未举证证明其在案涉商品房符合办证条件后，及时通知赵庆、陈锦清办证。二、建设发展公司于2017年9月11日通知赵庆、陈锦清办证之时，案涉商品房尚不具备办证条件，其通知应属于无效通知。因此，赵庆、陈锦清不存在延误提交资料的情形，2017年10月1日至2018年7月3日期间的违约金应由建设发展公司承担支付责任。建设发展公司针对赵庆、陈锦清的上诉，辩称：赵庆、陈锦清的上诉理由不能成立，应以一审判决认定的事实为准。其他意见与建设发展公司的上诉意见一致。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回赵庆、陈锦清关于逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：关于逾期办证违约金。根据合同约定，建设发展公司应在合同交付使用后790个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但书条款约定“因买受人不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所有文件、缴纳办证税费等，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失”，赵庆、陈锦清在2018年7月3日才向建设发展公司提交办理权属证书所需资料（包括完税凭证等），因赵庆、陈锦清迟延提交办证资料，建设发展公司无需承担逾期办证责任。赵庆、陈锦清针对建设发展公司的上诉，辩称：建设发展公司在不具备办证条件的前提下通知业主提交办证资料，迟延提交办证资料的原因在于建设发展公司，而不在于赵庆、陈锦清。赵庆、陈锦清于2019年4月1日向一审法院起诉请求：1.建设发展公司向赵庆、陈锦清支付逾期办证违约金48987.77元；2.建设发展公司向赵庆、陈锦清支付逾期交房违约金63972.27元。一审法院认定事实：2013年5月6日，赵庆、陈锦清(买受人)与建设发展公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》，约定赵庆、陈锦清向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区建设发展公司商住楼21幢1103房的预售商品房，购房总价467292元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月31日前，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后790个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。建设发展公司主张赵庆、陈锦清于2018年7月3日办理了收楼手续。2013年5月6日，赵庆、陈锦清（买受人）与建设发展公司（出卖人）签订了分期付款协议，约定前述购房款分期支付，其中最后一笔定于2014年4月25日前支付；如到房屋交付日期，买受人银行贷款已放款可办理入伙手续，但办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算。2017年9月30日，案涉房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年11月28日，案涉房地产的不动产权证办出，更名为中山市火炬开发区******************。2017年9月11日，建设发展公司曾向赵庆、陈锦清案涉合同记载的通讯地址寄发关于办理房产证通知书，通知赵庆、陈锦清于2017年9月30日前提交办理房产证需由其提交的资料至建设发展公司处。建设发展公司提交的润和花园21幢业主办理房产证资料收纳进度表显示赵庆、陈锦清资料提交时间为2018年7月3日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系赵庆、陈锦清与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”案涉工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前案涉商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为赵庆、陈锦清收楼日期，即建设发展公司交楼违约状态持续至该日。虽然赵庆、陈锦清与建设发展公司签订了分期付款协议，但该协议未对交房时间、交房条件作出变更，故案涉商品房的交付仍应以案涉商品房买卖合同约定为准。因此，建设发展公司应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2014年1月1日开始向赵庆、陈锦清支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2014年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，赵庆、陈锦清于2019年4月1日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则赵庆、陈锦清的上述债权中，2016年4月2日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，赵庆、陈锦清的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建设发展公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年4月2日至2017年9月30日，赵庆、陈锦清已付房价款为467292元，故建设发展公司应付违约金金额为25560.87元（467292元×0.0001×547天）。关于逾期办证违约金。案涉合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后790个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致赵庆、陈锦清不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，赵庆、陈锦清不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，若按原合同约定，建设发展公司应于2014年1月1日起算790个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但赵庆、陈锦清、建设发展公司在分期付款协议中约定，办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算，且庭审中，赵庆、陈锦清明确其严格按照分期付款协议约定支付房款，双方均没有提交证据证明赵庆、陈锦清有提前付清购房款的情况，故案涉房款的付清时间一审法院认定为2014年4月25日。因此，建设发展公司应于2014年4月25日起算790个工作日内，即2017年6月28日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司辩称其于2018年11月20日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月28日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，一审法院予以采信。建设发展公司于2018年11月20日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度，对赵庆、陈锦清造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致赵庆、陈锦清的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，赵庆、陈锦清主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建设发展公司履行备案义务之日止，即2018年11月20日。同时，建设发展公司提交的证据显示，建设发展公司早于2017年9月11日已通知赵庆、陈锦清提交办证的相关资料（于2017年9月30日前），但赵庆、陈锦清在2018年7月3日才完成提交资料的义务。根据案涉合同约定，赵庆、陈锦清迟延提交资料导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，建设发展公司不需承担责任，故赵庆、陈锦清未按期提交所产生的不利后果应由其自行承担。综上分析，赵庆、陈锦清迟延提交资料期间（2017年10月1日至2018年7月3日）所产生的逾期办证违约金，建设发展公司不需承担支付责任。综上，建设发展公司逾期办证应向赵庆、陈锦清支付逾期办证违约金17974.74元[计算方式：以467292元为基数，按照年利率6%计算，从2017年6月29日起计至2017年9月30日止、从2018年7月4日起至2018年11月20日止，共234天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向赵庆、陈锦清支付逾期交房违约金25560.87元；二、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向赵庆、陈锦清支付逾期办证违约金17974.74元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2559元，减半收取为1280元（该款赵庆、陈锦清已预付），由赵庆、陈锦清负担787元，由建设发展公司负担493元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付赵庆、陈锦清）。二审中，赵庆、陈锦清向本院提交了《首次登记的受理通知书》，拟证明建设发展公司在2017年12月21日向不动产登记部门申请案涉商品房的首次（初始）登记，于2018年1月8日取得大确权的初始登记证书，才具备办理小确权的业主房产证的办证条件。建设发展公司质证称，上述证据不属于新证据，依法不应采纳。赵庆、陈锦清未按规定时间提交办证资料，按合同约定，建设发展公司无需承担逾期办证的违约责任。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明：案涉合同第十四条第4款约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。因为买受人逾期付款（包括不限于未按本合同及附件的约定支付购房款、因面积差异导致差价款及其他本合同及附件项下的应付款、因买受人逾期供款导致银行不配合出证等），不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴交办证税费，以及其他非出卖人原因（包括但不限于产权登记机关、按揭银行等部门的原因、因小区内业主违建造成延迟验收等），导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失”。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据赵庆、陈锦清与建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点：赵庆、陈锦清是否迟延向建设发展公司提交办证资料导致逾期办证，一审认定的逾期办证违约金是否正确。根据本案查明的事实，建设发展公司于2017年9月11日向赵庆、陈锦清发出通知，要求赵庆、陈锦清于2017年9月30日前提交办证的相关资料，但赵庆、陈锦清在2018年7月3日才完成提交资料的义务。据案涉合同约定，赵庆、陈锦清迟延提交资料导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，建设发展公司不需承担责任，且未约定建设发展公司必须在具备办证条件的前提下才能向业主发出提交办证资料通知。故一审认定赵庆、陈锦清未按时提交办证资料产生的不利后果应由其自行承担并无不当，本院予以维持。建设发展公司迟延通知买受人提交办证资料，且在买受人提交资料后迟延申办产权证书，故其上诉主张无须承担逾期办证的违约责任，理据不足，本院亦予以驳回。综上所述，赵庆、陈锦清和建设发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费593元（赵庆已预交344元、中山火炬开发区建设发展有限公司已预交249元），由赵庆、陈锦清负担344元、中山火炬开发区建设发展有限公司负担249元。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年六月十九日书记员  何思雯