内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民再297号再审申请人（案外人）：巴林左旗建材小区业主管理委员会。住所地：巴林左旗林东镇建材小区。负责人：张凤文委托诉讼代理人：杨集文，内蒙古富凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟跃生，男，汉族，1957年8月16日出生。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张玉林，男，1960年8月18日出生，蒙古族，个体工商户。一审被告（二审上诉人）：仇宝和，男，1949年8月12日出生，蒙古族。一审被告（二审上诉人）：甄晓杰，女，汉族，1980年12月23日出生，无职业。一审被告（二审上诉人）：甄馨，女，1983年6月19日出生，无职业，住巴林左旗林东镇都市。甄晓杰、甄馨共同的委托诉讼代理人：仇宝和，男，1949年8月12日出生，蒙古族，退休职工。一审被告（二审上诉人）：甄久忠，男，汉族，1956年8月20日出生，退休职工。一审被告（二审上诉人）：张凤文，男，1955年4月24日出生，汉族，退休职工。一审被告（二审上诉人）：沙文杰，女，1959年11月29日出生，回族，退休职工。再审申请人巴林左旗建材小区业主管理委员会(以下简称建材小区业主委员会)与被申请人张玉林、一审被告张凤文、甄久忠、甄晓杰、甄馨、沙文杰、仇宝和排除妨害纠纷一案，巴林左旗人民法院于2015年10月14日作出（2015）巴民初字第4308号民事判决。张凤文等人不服向本院提出上诉，在二审审理过程中撤回上诉。本院于2015年12月25日作出（2015）赤民三终字第1007号民事裁定，建材小区业主委员会不服，向本院提起申诉。本院于2019年6月18日作出（2019）内04民监33号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。本案一审被告刘淑娟于2018年10月20日去世，由其继承人甄久忠、甄晓杰、甄馨参加本次诉讼。再审申请人建材小区业主委员会的委托诉讼代理人杨集文、翟跃生，被申请人张玉林，一审被告仇宝和并作为甄晓杰、甄馨共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。一审被告甄久忠、张凤文、沙文杰经依法传唤未到庭，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。建材小区业主委员会的再审请求：撤销巴林左旗人民法院(2015)巴民初字第4308号民事判决，将本案发回重审或依法提审。事实与理由：1、建材小区锅炉房属于建材小区业主共有。建材小区原本属于巴林左旗木器厂厂址，系国有土地，有土地证，1997年之前被建材总厂兼并，原有土地划给建材总厂，没办土地证，利用“集资建楼”的形式在原土地上建起楼房，即建材小区。小区内建有楼房配套设施设备锅炉房及锅炉，为120户取暖所用，锅炉及锅炉房建设费用已分摊到每户楼房建设成本之内。建材小区锅炉房自2015年6月至今一直有权属纠纷和争议，生效的法律文书均没有确定锅炉房的权属。巴林左旗各职能部门也没有文件登记证明锅炉房权属。根据房随地走的理论原则，锅炉房建在建材小区内的土地上，锅炉和锅炉房从1998年到2003年一直为小区120户供暖。是小区业主楼房配套共用设施设备，应当属于建材小区全体业主的共用财产。《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。2004年10月建材总厂作为建设单位与张玉林签订了“建材小区锅炉及锅炉房转让合同”，此合同是债权行为，不是物权行为，不等于拥有物权，要拥有物权只有依法进行登记取得所有权证，才有所属权，持有转让合同自始至今未办理两证，该合同己没有效力。锅炉及锅炉房是1998年建成投入使用，2004年停用，此时建材总厂与建材小区建设交付7年，完全脱离关系。2007年建筑材料总厂破产注销，2011年法定代表人李焕志去世。2015年7月一审法院庭审中张玉林才首次拿出所谓合同作为证据使用，建材总厂没有法定证据证明建材小区锅炉房是建材总厂的，没有权利转让锅炉及锅炉房。建材总厂法人更没有权利转让建材小区集体财产，转让费10万元也无据可查。根据《物权法》第七十三条，“建筑区域内的其他公共场所、共用设施物业服务用房，属于业主共有。”因此，锅炉房属于建材小区业主共有。一审法院支持锅炉房转让合同是错误的。2、张玉林在一审中也承认，自2004年至2015年，没有出面向小区任何组织、个人出示证明材料，主张锅炉房的所有权，也没到小区实际进行使用、维修和占有。张玉林2004年7月拉走锅炉等部分设备，当年9月物业服务人员入住使用锅炉房。2015年6月张玉林到建材小区砸开锅炉房门锁，小区居民报警制止。因此，一审法院认为张玉林购买后已经实际占有锅炉房是错误的。3、张玉林与建材总厂的“锅炉房转让合同是违法、无效的。建材小区锅炉房未进行土地使用和房屋产权登记，没有房屋所有权证，也没有土地使用证，属于无证房屋，进行转让是不合法的。张玉林把有争议的、没有权属证书的锅炉房再进行转让是违法行为。4、一审法院按排除妨害纠纷定案是错误的。应当定性为权益纠纷，建材小区业主做法是维权，不是妨害。张玉林辩称，不认可再审申请人的再审请求，一审判决后其又撤诉，现在又申请再审。锅炉房不在公摊面积中，是老建材厂盖的，不是业主盖的。锅炉房没有在小区的范围之内，当时公摊面积也没有锅炉房。业主购买楼房的买卖合同中就没有涉及到锅炉房，买楼房的价款中就不包括锅炉房的钱。之前是木器厂，后来木器厂和并到建材厂，后来在木器厂盖的楼房，盖完楼房后没有集体供暖，在后边盖的锅炉房。2004年10月18日建材厂给开的10万元收据。锅炉房卖给我后我一直给供暖，后来热力公司集中供暖后这个锅炉房我就不用了。锁上之后我就没去，业主委员会有一个老头在那住，后来就进入诉讼程序。一审被告述称，1、认可建材小区业主委员会的再审请求及事实与理由，巴林左旗人民法院(2015)巴民初字第4308号民事判决确实错误。2、建材小区是由赤峰市林东建材总厂于1997年开始集资建设，于1998年交付给业主使用，在交付楼房时涉案的锅炉和锅炉房就已经存在，并投入使用。通过赤峰市林东建材总厂与广大业主签订的《集资建楼购房合同》来看，该合同明确的约定业主所购房屋产权归业主所有，由甲方统一进行物业管理，业主缴纳的物业费里面就包括锅炉的维修费用，并且涉案锅炉及锅炉房在建材小区院内，也只单独给建材小区供暖，并没给其他小区进行供暖，通过这一点来看应该是建材小区所有业主共有。3、巴林左旗人民法院(2015)巴民初字第4308号民事判决后，我们所有业主对该份判决都有异议，小区内使用多年的锅炉房居然被别人卖了，所有业主去业主委员会找，要求业主委员会予以维权。张玉林向一审法院起诉请求：2004年原告取得巴林左旗林东东城建材小区锅炉房所有权和场地使用权一直使用至今，2015年6月份原告欲改造锅炉房，被告多次阻止，给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，请求依法判令被告立即停止侵权，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：建材小区三栋楼房由原建材总厂于1997年动工建设，同时建有为小区供暖的锅炉房及相关设备，1998年居民入住，2003年又同时为防疫站一栋家属楼和结核病防治所一栋二层楼供暖，前期物业由原建材总厂管理。原告2002年和2003年两年承包小区供暖。2004年建材小区开始改由热力公司供暖。原告于2004年10月3日向原建材总厂交纳10万元，并于2004年10月18日与原建材总厂签订了建材小区锅炉房及锅炉转让合同，合同约定涉案锅炉房及相关设备、煤场占地使用权转让给原告，转让费10万元。2004年原告把锅炉等设备拉走并将锅炉房锁上。其后小区自行管理物业，锅炉房由小区所雇物业服务人员使用。2015年7月8日、7月9日原告欲改造锅炉房，四被告进行阻止，双方发生纠纷并报警。另查明，1998年10月3日原建材总厂将涉案锅炉房和锅炉，记入其企业固定资产明细分类账中，锅炉房原始价值5.5万元，锅炉原始价值20万元。涉案锅炉房无房产证。原建材总厂于2007年7月13日被吊销登记。一审法院认为，原告与原建材总厂签订转让合同，原告购买后已经实际占有锅炉房，并将锅炉拉走处理，被告阻拦原告施工的行为构成对原告占有的侵害，原告的诉讼请求具有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告的抗辩理由没有证据证明，本院不予采纳。判决：被告张凤文、刘淑娟、沙文杰、仇宝和停止侵害。本院二审认为，上诉人张凤文、刘淑娟、沙文杰、仇宝和申请撤回上诉不损害国家、集体、他人利益，符合相关法律规定，应予准许。裁定：准许上诉人张凤文、刘淑娟、沙文杰、仇宝和撤回上诉；双方当事人均按原审判决执行。本院再审过程中，再审申请人提交下列新的证据材料：由林东建材总厂与业主李向华、杨晓波在1998年10月份签订的集资建楼购房合同原件两份。证明林东建材总厂当时在开发建设林东建材小区后其与业主签订的购房合同，明确约定林东建材总厂是属于物业管理方，并且其出售的楼房产权归业主所有，约定建材总厂向所有业主收取每平方米每月0.12元的物业费，并按合同第六条约定林东建材总厂收取业主的物业费是包括锅炉的检测和维修。通过该两份合同足以能够证明林东建材总厂对涉案锅炉和锅炉房没有所有权。林东建材总厂的法律地位仅是等于现在的物业服务公司，作为物业服务公司是无权出售业主小区内所有的附属物业类用房的。这一点在物业管理条例有所规定的。张玉林质证称，买房子但是没有买锅炉房，物业是归建材总厂，那时候物业费是一毛多。维修锅炉是建材总厂掏的钱，我买过来时候是我自己掏的钱，维修锅炉的费用根本就不在物业费中。原审被告质证称，同意再审申请人的意见，购房合同是集资建设的合同，锅炉房也是大家伙集资建设的。建材总厂负责前期物业管理，物业费包括维修锅炉的费用，锅炉房谁维修权属归谁，如果锅炉房是归建材总厂的，不能让业主掏维修费，所以锅炉房和锅炉是归全体业主的。购房合同没有显示出来是建材总厂的经营用房，锅炉房是为楼房供暖的附属设备和设施，不是建材总厂的。本院对上述证据材料真实性予以确认，与本案没有关联性，不予采信。本院再审查明：张玉林诉张凤文等四人排除妨害纠纷一案，巴林左旗人民法院于2015年7月16日立案，2015年10月14日作出（2015）巴民初字第4308号民事判决。张凤文等四人不服，上诉至本院，后又撤回上诉。本院于2015年12月25日作出（2015）赤民三终字第1007号民事裁定。建材小区业主委员会于2019年3月21日向本院申请再审，本院于2019年6月18日作出（2019）内04民监33号民事裁定，裁定再审本案。本院再审认为，再审申请人建材小区业主委员会作为案外人对张玉林诉张凤文等四人排除妨害纠纷一案申请再审，应当审查该判决结果是否侵害到建材小区业主委员会的合法权益。被申请人张玉林依据与原建材总厂签订的建材小区锅炉房及锅炉转让合同，请求张凤文等人停止侵权。该判决仅对张凤文等人阻止的行为进行了裁判，没有确认锅炉房及锅炉的所有权和合同效力。建材小区业主委员会也未进行确权及确认合同效力的诉讼。根据现有证据，张玉林与原建材总厂存在买卖合同关系，目前不能认定该判决损害到建材小区业主委员会的合法权益。建材小区锅炉房及锅炉权属和合同效力问题需另行解决。综上所述，再审申请人建材小区业主委员会的再审请求不能成立。原一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十四条第二款规定，判决如下：维持巴林左旗人民法院（2015）巴民初字第4308号民事判决。本判决为终审判决。审判长 才英杰审判员 吕 岩审判员 徐景娥 二〇二〇年六月十六日书记员 张 浩