呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3988号上诉人(原审原告)：刘玉成，男，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘巨龙，男，满足，无固定职业，住呼和浩特市，系刘玉成之子。委托诉讼代理人：曹秀宏，内蒙古典和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市恒泰房地产开发总公司，住所地呼和浩特市桥靠招待所。法定代表人：高步雷，该公司总经理。被上诉人(原审被告)：额尔德尼，男，国有企业职工，住呼和浩特市。上诉人刘玉成因与被上诉人呼和浩特市恒泰房地产开发总公司（以下简称恒泰公司）、额尔德尼确认合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘玉成的委托诉讼代理人刘巨龙、曹秀宏，被上诉人额尔德尼到庭参加诉讼。被上诉人恒泰公司经本院依法公告送达开庭传票未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘玉成上诉请求：1.依法撤销赛罕区人民法院（2018）内0105民初3123号民事判决；2.依法改判确认恒泰公司、额尔德尼2011年12月25日签订的《购房协议书》无效；3.恒泰公司、额尔德尼承担诉讼费。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、刘玉成早在1995年12月31日就取得了争议房屋的合法占有使用权。1995年12月31日刘玉成因呼市技协建筑安装工程公司(以下简称技协安装公司)承包恒泰公司开发呼市糖业烟酒公司住宅楼,刘玉成给承包方供砖欠款,恒泰公司欠承包方技协安装公司工程款,于是三方协商将涉案房屋顶给刘玉成。刘玉成与承包方技协安装公司签订《欠款与楼房协议》,载明技协安装公司实欠刘玉成砖款118350元,恒泰工地楼房162000元,不含铝合金和防盜门。刘玉成欠技协安装公司43650元。该协议由技协安装公司盖章和刘玉成签字。三方均到场看房确认无争议后,恒泰公司把房屋钥匙交给刘玉成,当即认可把该套房屋顶给刘玉成,三方再无债权债务。刘玉成取得了房屋的合法占有使用权,刘玉成在2001年7月28日付清43650元。以上事实说明刘玉成与技协安装公司签订的协议合法有效,恒泰公司实际履行了交付房屋及相关的配套设施,对涉案房屋的顶抵三方是认可的,对三方均具有法律效力。期间刘玉成多次催促恒泰公司办理房屋所有权证均无果。二、额尔德尼与恒泰公司2011年12月25日签订《购房协议书》,属于无效合同。第一恒泰公司早在1998年5月12日已被吊销营业执照属于解散的情形,法人解散应当进行清算,从事清算范围内的活动应当认定为无效;第二该协议中约定付款方式分两次付款,在签订购买协议时付清全部房款的30%,在办理所购房屋产权证时付清全部房款,但是签订协议当日的收据是房屋总价款495000元;第三恒泰公司、额尔德尼在签订《购房协议书》均是明知刘玉成已合法取得该房屋的权利。恒泰公司、额尔德尼买卖也好,顶账也罢,不可能不去看房,就与恒泰公司签订购房合同,更不可能2011年签完合同直到2017年9月4日起诉刘玉成儿媳侵权纠纷若干年不去看房领钥匙。以此说明恒泰公司、额尔德尼签订购房合同既违反法律、行政法规的强制性规定,又属于恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,应当认定为无效合同。三、刘玉成提起确认合同无效之诉符合法律规定。该案是不动产标的的房屋争议,从法学理论上讲,我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式,即生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理,方能发生物权变动的法律效果。不认可单存的债权合同之外独立存在有引起物权变动的物权合同,那只是交付或登记手续的办理是事实行为。额尔德尼在原审中自认恒泰公司、额尔德尼是为了办手续签订购房协议,就属于单存为办理物权登记的需要签订的合同,根本不是真实的买卖房屋的意思表示。商品房买卖合同解释中规定出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实而签订的合同,先购房人可以主张无效。综上,恒泰公司已经吊销营业执照、明知把涉案房屋顶给刘玉成又与额尔德尼签订了《购房协议书》,恒泰公司、额尔德尼的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和违反法律、行政法规的强制性规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,应当认定为无效合同,故提起上诉,请求依法改判,维护其合法权益。恒泰公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。额尔德尼辩称，一、刘玉成与技协安装公司之间是属于经济纠纷，恒泰公司与刘玉成没有直接的经济来往，房屋是属于恒泰公司的，也并没有实际交付给刘玉成或者技协安装公司，所以刘玉成说实际交付不能成立。二、恒泰公司确实吊销营业执照，但是他有权处理遗留资产，后续解决一些遗留问题还是合法有效的。三、恒泰公司卖给我这个房是真实有效的，从开始到现在签协议都是平等的，合理合法的，在这个框架签订的合同，所以我们的交易是没有损害国家利益、集体利益和个人利益，应该受到法律保护。刘玉成向一审法院起诉请求：1.依法确认恒泰公司、额尔德尼2011年12月25日签订的《购房协议书》无效；2.恒泰公司、额尔德尼承担诉讼费。一审法院认定事实：1995年12月31日，技协安装工程公司与刘玉成签订《欠款与楼房协议》，协议载明，“94年我单位欠刘玉成砖款69670元，95年我单位欠刘玉成砖款48680元，实欠刘玉成砖款118350元。恒泰工地楼房162000元，不包含铝合金和防盗门。刘玉成欠我公司43650元。”技协安装工程公司与刘玉成分别在协议书上签字、盖章。签订协议后，案涉房屋交付给刘玉成使用，其子刘巨龙一直居住至今。另查明，1998年7月1日，恒泰公司（甲方）与额尔德尼（乙方）签订《协议书》，协议约定：经双方协商，就甲方开发呼和浩特市糖业烟酒公司住宅项目向乙方借款20万元事宜达成以下清算协议：一、甲方将所开发的位于呼和浩特市××区东户（98.9平方米）住宅一套用于清偿乙方债务，甲方随时配合乙方办理过户收据，价格按办理过户手续时计算，同时计算借款利息，按照多退少补的原则进行结算。二、甲方将三台搅拌机，钢管80根抵顶给乙方，清算时一并作价。三、主管单位呼市城建局劳动服务公司监督并担保。2011年12月20日，恒泰公司（甲方）与额尔德尼签订《清算协议书》，协议载明：1.甲方配合乙方将1998年7月1日抵顶给乙方的位于呼市××区房屋的产权补办给乙方，乙方拥有全部产权。2.甲方于1993年12月7日向乙方额尔德尼借款二十万元，经双方协定补偿给乙方额尔德尼利息及损失20万元。甲方抵顶给乙方的三台搅拌机，八十根钢管价值为5500元。乙方应补给甲方人民币10万元整。从此，甲乙双方账目两清。3.甲方抵顶给乙方的以上房屋总价格为494500元，补办位于呼市××区房屋的产权的所有费用及税费全部由乙方承担。4.乙方在办理所购房屋产权证实付清余款10万元。2011年12月25日，恒泰房地产公司（甲方）与额尔德尼（乙方）签订《购房协议书》，协议约定，甲方将其拥有独立产权的位于呼和浩特市新城区昭乌达路糖业公司院内，北1栋东单元4楼401房屋（建筑面积98.9平方米）以人民币494500元出售给乙方。分两次付清，在甲乙双方签订购买协议时付全部房款的30％，在办理所购房屋产权证时付清全部房款。房屋产权归乙方所有。2011年12月15日，恒泰公司向额尔德尼出具《收据》，载明，“收到额尔德尼全部购房款项494500元。”随后办理房屋登记手续，现案涉房屋登记于额尔德尼名下。再查明，呼和浩特市新城区运达商场于1993年12月7日转账给恒泰公司20万元，转账支票存根载明，用途为借款，呼和浩特市新城区运达商场加盖财务专用章印鉴，额尔德尼加盖人名印鉴。额尔德尼为呼和浩特市新城区运达商场法定代表人。2014年9月24日，额尔德尼向恒泰公司支付购房余款10万元。又查明，恒泰公司于1998年12月25日吊销营业执照。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“合同无效的法定情形为：一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定；”本案中，刘玉成认为额尔德尼与恒泰公司所签订《购房协议书》有恶意串通的嫌疑，故请求确认该份《购房协议书》无效。经过庭审查明，额尔德尼取得案涉房屋系恒泰公司以房抵债行为所致，而2011年所签订《购房协议书》内容来源于1998年所签订《协议书》，该协议书明确载明恒泰公司将案涉房屋用于清偿所欠额尔德尼债务，价格按办理过户手续时计算，同时计算利息，按照多退少补原则进行结算，另恒泰房地产公司将三台搅拌机，钢管80根抵顶给额尔德尼，清算时一并作价。而双方于2011年所签订《清算协议书》中，就上述协议书中所载明借款、利息、损失，以及抵顶搅拌机、钢管进行价额确定，对案涉房屋价格进行确定，并明确额尔德尼仍需在过户前支付恒泰公司购房款10万元。额尔德尼于2014年向恒泰公司支付剩余购房款10万元。额尔德尼所提交《协议书》、《清算协议书》、《购房协议书》、《收据》，能够佐证其所述事实。依据刘玉成所提交现有证据，即《欠款与楼房协议》、《证明材料》、居委会证明、村委会、争议房屋日常缴费单、《车位使用协议》等，能够佐证抵顶房屋、占有房屋、以及恒泰公司将房屋卖与额尔德尼、房屋登记人为额尔德尼的事实，无法证明额尔德尼与恒泰公司之间有恶意串通的嫌疑。故刘玉成主张额尔德尼与恒泰公司所签订《购房协议书》无效的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘玉成的全部诉讼请求。案件受理费100元，由刘玉成负担。本院二审期间，刘玉成申请对2011年12月25日恒泰公司与额尔德尼在签订《购房协议书》上加盖公章的真伪进行鉴定，本院依法委托内蒙古中泽司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2020年4月24日作出内中司法鉴定中心【2020】文检字第26号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：2011年12月25日《购房协议书》和2013年8月14日《证明》中加盖的“呼和浩特市恒泰房地产开发总公司”印文与样本印文是同一印章所盖印。本院组织当事人对该鉴定意见书进行了质证，刘玉成质证认为“该鉴定意见书有瑕疵，检材1上加盖两次公章，黑色在先，红色在后，而且印章表面已经氧化了，不能完整体现印章的全部，对检材2，部分印文由于不清晰体现特征不完整，鉴定依据五角星对角线的大小及字体之间的关系来确定系为同一个印章，因为多数印章在中国来讲都具有五角星和对角线，根据印章的大小来确定字体的间距，依据不足。我们申请重新鉴定，重新鉴定的理由是：鉴定机构对鉴定分析的依据不足，不能完整体现印章的全部特征来作出鉴定结果。对刘玉成要求对公章真伪进行鉴定没有做出陈述。”额尔德尼质证对该鉴定意见书认可，认为真实有效，程序合法细致。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2016年7月18日，就案涉房屋额尔德尼取得编号为呼房权证新城区字第XXXX号房屋所有权证。1993年5月6日的《税务登记证》载明呼市新城区运达商场经济成分为集体所有制。呼市新城区运达商场于1993年12月7日转账给恒泰公司的借款20万元，与2011年12月20日恒泰公司与额尔德尼签订的《清算协议书》中载明的恒泰公司于1993年12月7日向额尔德尼借款20万元是同一笔款。本院认为，本案的争议焦点是刘玉成请求确认恒泰公司与额尔德尼于2011年12月25日签订的《购房协议书》无效的上诉请求有无事实及法律依据。针对本案的争议焦点，案涉2011年12月25日的《购房协议书》，系恒泰公司与额尔德尼为履行1998年7月1日的《协议书》及2011年12月20日的《清算协议书》而签订。1998年7月1日的《协议书》载明恒泰公司将案涉房屋用于清偿所欠额尔德尼借款20万元，并约定房屋价格按办理过户手续时计算，2011年12月20日恒泰公司与额尔德尼签订的《清算协议书》载明恒泰公司于1993年12月7日向额尔德尼借款20万元，而该笔借款20万元，与呼市新城区运达商场于1993年12月7日转账给恒泰公司的借款20万元是同一笔款，因呼市新城区运达商场经济成分为集体所有制，故该20万元应属集体所有制企业财产。依据呼市新城区运达商场向恒泰公司的转账记录，恒泰公司与额尔德尼对该笔20万元款项的性质是明知的，但双方通过签订协议将该集体财产清偿为额尔德尼个人财产，主观上属恶意串通，损害了集体利益，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。”依据该规定，恒泰公司与额尔德尼于2011年12月25日签订的《购房协议书》应属无效，故刘玉成提出的请求确认该合同无效的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，刘玉成的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初3123号民事判决；二、确认恒泰公司与额尔德尼于2011年12月25日签订的《购房协议书》无效。一、二审案件受理费各100元，均由恒泰公司与额尔德尼共同负担。本判决为终审判决。审判长 达林太审判员 徐金平审判员 戴玉英二〇二〇年六月九日书记员 秦海彬