广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初1710号原告：茂名金和物业服务有限公司。住所地：茂名市****************。法定代表人：黄慧娴，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：傅一容，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢安凤，广东诚挚律师事务所律师。被告：吴均玲，女，1983年2月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码440************760。委托诉讼代理人：凌贤忠，男，1982年9月9日出生，汉族，住茂名市茂南区**************，公民身份号码440************675，系吴均玲的丈夫。原告茂名金和物业服务有限公司（以下简称金和公司）与被告吴均玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂名金和物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢安凤和被告吴均玲的委托诉讼代理人凌贤忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3723.36元（从2017年7月暂计至2019年6月，按每月155.14元计算）；2、判令被告向原告支付代缴水费1299.60元、电梯检验分摊费37.53元、公摊电费457.00元；3、判令被告向原告支付违约金1832.10元（按所欠费用的每日1‰计算，从违约之日起暂计至2019年6月，之后计至付清之日止）；上述第1项至第3项诉请合计7349.59元。4、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由:原告是一间长期经营物业管理的有限责任公司，公司名称原为茂名市远博物业管理有限公司，于2018年8月7日经茂名市茂南区工商行政管理局核准变更登记为茂名金和物业服务有限公司。原告根据其与被告所住小区的开发商茂名市凯利房地产开发有限公司签订的《凯都花园商住小区物业管理合同》(合同编号：WYGL20170621/WYGL2018062901)(以下简称“物业合同”)，自2017年7月1日起向茂名市茂南区*******凯都花园小区及小区全体业主提供物业管理服务，其中包括被告居住的茂名市茂南开发区*********4号603房。根据《物业合同》第二十条第一项(二)之约定：“住宅类：5-7楼：0.8元/平方/月”，被告房屋的建筑面积为193.92m²，因此，被告每月应向原告缴纳的物业费为155.14元。根据《物业合同》相关约定，原告接受供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等公用事业服务单位委托向被告代收使用费用，自2017年7月至2017年10月，被告的用水量为193m³，水费按照3.05元/立方米计算，由原告为被告代缴水费588.65元。自2017年11月至2019年2月，被告的用水量为241m³，水费按照2.95元/立方米计算，由原告为被告代缴水费1299.6元。根据《通知》：“按‘谁受益谁负担’的原则，该费用该由本小区业主平均分摊，并确认由物管处代收”，被告应向原告支付电梯检验分摊费为37.53元。根据《物业合同》第二十条第一项第(五)点：“公共用电(消防梯灯、围墙灯、庭院灯、装饰灯及电梯大堂灯)：按整栋户数平均分摊”，该小区总住户196户，被告应向原告支付分摊的公用电费为457.00元。综上所述，原告已依照规定履行了物业管理的义务，在原告的多次催促下，被告至今仍拒绝支付自2017年7月至2019年6月的物业费、相应的违约金以及由原告代垫的水费、电梯检验分摊费、公摊电费，为维护原告的合法权益，根据我国有关法律的规定，特向贵院提出以上诉讼请求，恳请判如所请。被告吴均玲辩称，一、原告诉请求被告支付物业费、代缴水费、水泵加压费、公摊电费没有法律依据。1.原告提供的单据全部是造假证据，属诬告，不合法的。2.被告已经交清2018年物业费、水泵加压费、公摊电费、代缴水费，原告诉被告支付违约金不合理由。3.被告有法律依据不属原告的起诉范围。依广东省茂名市中级人民法院民事判决书（2019)粤09民终1298号判决书第5页开头3行已很明确金和物业公司诉该小区190多户业主只有30余户欠费的户数。二、被告要求反诉原告。理由原告虚名为凯都物业，实质只服务于开发商商业，从不为业主服务，任由商业污水渗透地下室，造成该小区建筑物寿命损害，电梯损坏，由于我们交了物业管理费，现要求法院判原告修复地下室渗透水的部位，赔偿我车辆不能出入凯都广场的一切经济损失。二、原告不合法性。1.原告从2018年12月30日止已不在凯都物业管理了。2.原告诉被告从2019年1月至6月未向原告付物业管理费、代缴水费、违约金等是不合法。因2019年1月开始，凯都业主的水费、电费都是由业主组织交缴供水局、供电局的，被告有供水局、供电局的缴费发票的证据。3.原告的不合法行为，人民法院应对原告不予以支持。四、诉讼费由原告承担。综上所述，原告诉请求属不合法行为，被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费全部由原告承担。本院经审查认定事实如下:茂名市茂南开发区*********（凯都花园）是由茂名市凯利房地产开发有限公司开发建设的商品房住宅小区。2017年6月22日，茂名市远博物业管理有限公司（乙方）与该住宅小区建设单位茂名市凯利房地产开发有限公司（甲方）签订了《凯都花园商住小区物业管理合同》并接手对该小区物业进行管理。合同主要内容为：一、甲方将茂名市*******凯都花园商住小区委托给乙方实行物业管理，管理期限从2017年7月1日起至2018年6月30日止；二、物业管理综合服务费：1-3楼商户的物业管理费用由甲方代收代缴，住宅类5-7楼：0.8元/平方/月，8-11楼：0.9元/平方/月，12-20楼1元/平方/月，空置房按业主住房收费的50%交纳（开发商交纳），已售车位服务费小车：30元/月/台，摩托车10元/月/台；未售车位服务费小车：15元/月/位，摩托车、电动车5元/月/位（开发商交纳）；出租车位收费，小车位租金及服务费暂按380元/月/位（其中30元服务费），摩托车租金加服务费，暂按30元/月/位（其中10元服务费）；三、计费时间：甲方应于2017年7月1日作为起始日期向乙方缴纳甲方经营使用区域的物业管理服务费。乙方向住宅小区业主收取物业管理费的起算日期可由乙方另行制定。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起应按费用的千分之一交纳滞纳金；四、设置客户服务场所、从业人员按照相关规定取得职业资格证书、建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度以及建立物业管理档案、设置安全警示标志、公布物业服务合同履行情况、收支情况等。合同签订后，茂名市远博物业管理有限公司开始对住宅小区物业进行管理，2018年6月30日，原物业管理合同期满后，茂名市凯利房地产开发有限公司与茂名市远博物业管理有限公司续签了《凯都花园商住小区物业管理合同》，续签合同的委托管理期限为2018年7月1日至2019年6月30日。在原告管理期间，涉案住宅小区并未成立业主委员会。2018年11月2日，茂名市凯利房地产开发有限公司出具《证明》一份，证明的主要内容为：兹证明我司茂名市凯利房地产开发有限公司授权委托金和公司凯都花园管理处代收代缴凯都花园公摊费（电梯用电，梯灯用电）、水费、加压水泵费。原告金和公司已代缴该住宅小区于2017年7月至2019年2月的水费。其中分别于2017年7月至2017年10月，被告吴均玲用水量为193m³及水费单价为3.05元/立方米，原告金和公司为被告吴均玲代缴水费588.65元。于2017年11月至2019年2月，被告吴均玲用水量为241m³及水费单价为2.95元/立方米，原告金和公司为被告吴均玲代缴水费710.95元。原告共计为被告吴均玲代缴水费1299.6元。原告金和公司已代缴该住宅小区2017年7月至2019年5月公共部分电费，其中被告吴均玲每月分摊公共部分电费金额共计457.00元，原告为被告代缴了公共部分电费457.00元。金和公司代缴电梯平衡系数工程费9000元，其中吴均玲所居住的C栋电梯检验分摊费用为28.13元，大堂电梯分摊费用为9.4元，共计37.53元。另查明，茂名市远博物业管理有限公司于2016年6月16日登记成立，于2018年8月7日变更登记为茂名金和物业服务有限公司。建设单位茂名市凯利房地产开发有限公司将住宅小区物业委托物业公司管理时，均没有通过招投标的方式选聘物业管理公司，也没有相关房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘物业服务企业的手续。再查明，被告吴均玲是茂名市茂南开发区*********（凯都花园）4号603房的业主，房屋建筑面积为193.92平方米，按合同约定物业费是0.8元/平方/月。上述事实有原告提供的证据及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为：一、关于诉讼主体问题。根据工商登记资料显示，茂名市远博物业管理有限公司于2016年6月16日登记成立，于2018年8月7日变更登记为金和公司。金和公司依法办理了变更登记手续，合法有效。公司名称变更前的债权债务由变更后的公司承继。因此金和公司是本案适格原告。二、关于合同效力问题。涉案住宅小区在原告实际管理期间尚未成立业主委员会，前期物业服务由建设单位依法选聘。根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，建设单位在选聘前期物业服务企业时，没有依照上述行政法规的规定选聘物业服务企业，建设单位与物业公司签订的物业服务合同也未经业主确认，因此，建设单位茂名市凯利房地产开发有限公司与原告签订的两份《凯都花园商住小区物业管理合同》均为无效合同。三、关于物业服务费问题。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》笫五条规定：“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主的过错造成，可按约定支付物业费。”本案中，建设单位与金和公司签订的物业服务合同无效，但自物业服务合同签订后，原告金和公司已实际对涉案小区提供了物业服务，被告吴均玲也事实上接受了物业服务，因此，被告吴均玲应支付物业费给原告金和公司。建设单位茂名市凯利房地产开发有限公司与原告签订前期服务合同时，约定的收费标准低于茂名市政府部门制定的物业服务收费政府指导价标准，根据上述规定，被告吴均玲应按合同约定支付物业费给原告金和公司。吴均玲的住宅面积为193.92平方米，物业费是0.8元/平方/月，从2017年7月至2019年6月份的物业费为3723.36元，吴均玲应予支付。四、关于代缴水费和分摊公共电费、电梯检验费的问题。电梯检验分摊费、公共场所的照明用电等都是为了业主的利益而产生，该部分公摊费用应由业主分摊。代缴水费为原告帮被告代为缴纳被告已使用用水的费用，理应由被告吴均玲支付。被告辩称2019年1月开始，该住宅小区的水费、电费是由业主组织缴交，但其只提供了2019年3月至6月的水费发票，该期间的水费不在原告的诉讼请求范围内。被告辩称原告所提供单据全部为造假，因未能提供证据予以证实，本院不予支持。原告金和公司请求被告吴均玲尚欠代缴的水费1299.6元、电梯检验分摊费37.53元及公摊电费457.00元应支付给原告金和公司，本院予以支持。五、关于本案的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，因本案的物业服务合同无效，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《物业管理条例》第二十四条、第四十一条规定，判决如下：一、被告吴均玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费3723.36元给原告茂名金和物业服务有限公司。二、被告吴均玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付代缴水费1299.6元、电梯检验分摊费37.53元以及公摊电费457.00元给原告茂名金和物业服务有限公司。三、驳回原告茂名金和物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。案件受理费25元（原告茂名金和物业服务有限公司已预交），由被告吴均玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员  蒋 萍二〇二〇年六月二十四日法官助理  江 豪书 记 员  江月官附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《物业管理条例》第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。4、《物业管理条例》第四十五条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。