湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初5128号原告:赵邦娥，女，1983年2月10日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：刘金平，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。被告：十堰中澳房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：张先勤。委托诉讼代理人：王海刚，湖北大和律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃诉讼请求，提出和解、调解，接收法律文书，提起上诉等。被告：彭志强，女，1980年11月30日出生，汉族，住湖北省江陵县。委托诉讼代理人：田庶齐，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：代为立案，承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，申请财产保全，签收法律文书等。原告赵邦娥与被告十堰中澳房地产开发有限公司（以下简称中澳公司）、彭志强商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵邦娥的委托诉讼代理人刘金平、被告中澳公司的委托诉讼代理人王海刚、被告彭志强的委托诉讼代理人田庶齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵邦娥向本院提出诉讼请求:1.确认原告对位于十堰市茅箭区xx街办xxx路xx号xxxx花园xx号x幢x单元xxxx号房屋享有物权所有权；2.两被告依法立即协助为原告办理位于十堰市茅箭区xx街办xxx路xx号xxxx花园xx号x幢x单元xxxx号房屋的不动产权证；3.被告中澳公司承担违约金5760元；4.诉讼费全部由两被告承担。事实和理由：2010年12月14日，原告与被告在南洋国际花园营销中心签订《十堰市商品房买卖合同》，被告中澳公司将位于十堰市茅箭区xx街办xxx路xx号xxxx花园xx号x幢x单元xxxx号房屋（每平方米4622.42元，建筑面积124.61平方米，共计576000元）出售给原告。原告于2010年12月14日先支付176000元购房款，于2018年12月又支付余款400000元。后被告中澳公司交付了该房屋，原告办理了入住及相关的物业手续，并入住至今。后原告多次找被告中澳公司办理不动产权证，被告以种种理由推诿，迟迟不予办理。根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人不能按时办理房地产权属证书应承担违约责任。因被告迟迟不能办理不动产权证，后原告调查了解到，被告中澳公司在原告购房之前为了办理银行贷款，借用被告彭志强身份证办理了该房屋的预售登记，致使到现在无法为原告办理不动产权证。两被告不具有真实的房屋买卖的行为，严重侵害了原告的合法权益。被告中澳公司辩称：1.中澳公司对赵邦娥和彭志强表示歉意。因中澳公司在2010年年初房子不好卖，无法按期支付农民工工资，中澳公司借用了彭志强等6人的身份证办理了贷款，贷出的款项用于支付农民工工资。由此让被告彭志强在名义上为中澳公司背上了债务（房贷），并给被告彭志强带来了一定的困扰，在此向彭志强道歉。因中澳公司经营不善长期被债务所累，中澳公司将暂时放在彭志强名下的房屋卖给了原告赵邦娥。由于中澳公司没有钱及时还清全部贷款，不能及时给原告赵邦娥办理不动产证，在此向赵邦娥表示歉意。2.涉案房屋的确是中澳公司于2010年12月出售给了原告赵邦娥，并签署商品房认购确认书和商品房买卖合同，收取了购房款176000元，并将房屋交付给了赵邦娥，2018年12月支付了尾款400000元。双方签订的购房合同是真实意思表示，并实际履行各自的义务，合同双方的权利理应受法律保护。因涉案房屋以彭志强的名义在房管局做了登记，并办理了贷款手续，没有被告彭志强的配合，中澳公司无法给原告办理不动产权证书，希望赵邦娥能够理解。同时，中澳公司承诺一定积极协调争取早日为原告办理不动产权证书，履行义务。因中澳公司现在已资不抵债，处于破产边缘，没有能力支付赔偿。原告提出的赔偿5760元希望能够免除。3.2010年年初，因十堰房地产整体行情不好，xxxx的房子不好卖，过年前无法按期支付农民工工资。为了维护稳定，让农民工能够回家过一个祥和的年，中澳公司使用了一定方式，即通过中间人祁连成找到刘成伟借用了彭志强等6人的身份证到工商银行办理了贷款，贷出的款项用于支付农民工工资。因办理贷款需要签订合同，被告彭志强配合中澳公司制作了虚假的商品房买卖合同，在房管部门办理了登记，并以此在工商银行办理了贷款。随后，中澳公司每月通过各种方式向银行支付按揭款项直至2020年4月。原告多次找物业，请求物业协调中澳公司办理不动产权证书。在中澳公司的委托下，物业公司工作人员找到被告彭志强工作所在地，请求协助办理房产转户手续。被告彭志强表示要中澳公司做出赔偿，具体没有说赔偿数额，还要再问问其他人。由此可见，中澳公司虽和彭志强签订了书面的购房协议并在房管部门办理了登记，同时在银行办理了按揭手续，但双方并没有买卖房屋的真实意思，其目的只是中澳公司借用彭志强等6人的身份办理贷款，用于支付农民工工资。且近10年来，涉案房屋的月供都是中澳公司自己或委托他人偿还的。彭志强从来没有还过一分钱，其不是真正的购房人也没有支付过房款，更没有还过月供。4.因房地产的现状及中澳公司管理经营不善，中澳公司现在已处于破产的边缘。中澳公司账户已被法院冻结，资产被法院查封或在银行抵押，中澳公司随时都有可能宣告破产。一旦被法院宣告破产，将给彭志强带来巨大的麻烦，彭志强有可能背上巨额债务从而陷入无休止的诉讼当中。5.由于中澳公司的不当方式，给赵邦娥和彭志强造成了一定的困扰和损失。如果赵邦娥和彭志强愿意接受调解，中澳公司虽然即将破产但绝不让消费者（实际购房者）受损，绝不让彭志强受气又受累。公司会想尽办法筹集资金将剩余房屋贷款还清，不让彭志强背上巨额债务，希望彭志强能够积极配合中澳公司办理相关手续，将房屋办理至赵邦娥名下。因没有及时办理房产证给赵邦娥造成的困扰，中澳公司愿意协调兄弟单位十堰东泰物业管理有限公司适当减免。因借用彭志强的身份证办理贷款给彭志强造成的直接损失，中澳公司愿意在1万元以内作出补偿。综上所述，涉案房屋是赵邦娥的，赵邦娥和中澳公司签订的购房合同合法有效，中澳公司会积极努力为赵邦娥办理不动产权证书。彭志强不是实际购房人，其和中澳公司签订的购房协议（买卖）不是真实意思的表示，目的是帮助中澳公司向银行贷款，协议理应无效。彭志强应积极配合中澳公司将涉案房屋办理到赵邦娥名下。被告彭志强辩称：1.彭志强不具备被告主体资格，最多是第三人。2.原告和中澳公司的房屋买卖合同效力存疑，合同应该依法无效。合同约定的房款价格有零有整，付款隔了7年。涉案房屋有抵押权存在，做了预告登记。在这种情况下，原告和中澳公司合同是无效的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月13日，中澳公司与彭志强签订《商品房预售合同》。该合同约定：彭志强购买中澳公司开发的位于十堰市茅箭区xx街办xxx路xx号xxxx花园x幢x单元xxxx号房屋，该商品房预测建筑面积124.61平方米，单价每平方米3910元，总金额487225元；彭志强于2010年1月13日付147225元整，余房款340000元整办理按揭贷款；中澳公司应当在2010年6月8日前，将符合条件的商品房交付彭志强使用；中澳公司应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因中澳公司的责任造成彭志强不能办理房地产权属证书的，彭志强退房，中澳公司在彭志强提出退房要求之日起3日内将彭志强已付房价款退还给彭志强，并按已付房价款的1%赔偿彭志强损失；若彭志强不退房，而延期未超过180天，中澳公司不承担违约责任，若延期超过180天，中澳公司按已付房款总价日万分之一的标准向彭志强支付违约金等。2010年1月21日，彭志强与中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行签订《房地产抵押合同》，约定以涉案房屋为上述340000元按揭贷款提供抵押等。中澳公司称该公司之所以与彭志强签订上述《商品房预售合同》，系该公司借用彭志强身份以便在银行办理贷款，贷出款项用于该公司支付农民工工资。涉案房屋银行按揭贷款并非彭志强本人所偿还，而是由他人代中澳公司偿还。2010年12月14日，中澳公司又与赵邦娥签订《商品房预售合同》。该合同约定：赵邦娥购买中澳公司开发的位于十堰市茅箭区xx街办xxx路xx号xxxx花园x幢x单元xxxx号房屋，该商品房预测建筑面积124.61平方米，单价每平方米4622.42元，总金额576000元；赵邦娥于2010年12月14日付176000元整，余房款400000元办理公积金贷款；中澳公司应当在2010年6月8日前，将符合条件的商品房交付赵邦娥使用；中澳公司应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因中澳公司的责任造成赵邦娥不能办理房地产权属证书的，赵邦娥退房，中澳公司在赵邦娥提出退房要求之日起3日内将赵邦娥已付房价款退还给赵邦娥，并按已付房价款的1%赔偿赵邦娥损失；若赵邦娥不退房，而延期未超过180天，中澳公司不承担违约责任，若延期超过180天，中澳公司按已付房款总价日万分之一的标准向赵邦娥支付违约金等。赵邦娥分别于2010年12月6日、2010年12月14日向中澳公司支付涉案房屋购房款10000元、166000元，合计176000元。后赵邦娥的公积金贷款未能成功办理，中澳公司认可赵邦娥于2018年12月通过转账方式向该公司支付了剩余购房款400000元。中澳公司于2011年3月向赵邦娥交付了涉案房屋，后该房屋一直由赵邦娥居住使用。根据十堰市不动产登记中心信息查询结果显示，涉案房屋预告登记的权利人为彭志强【产权号（证明号）：十堰房预茅箭区字第××号，登记的不动产坐落为十堰市茅箭区××街办xx××xx，登记时间2010年1月21日】，涉案房屋已被设立抵押权预告登记【抵押权人为中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行，债权数额34万元，债务履行期限为2010年1月21日至2030年1月31日，登记时间2010年1月25日】。本院认为：虽然中澳公司与彭志强于2010年1月13日签订《商品房预售合同》，但中澳公司称该公司之所以与彭志强签订上述《商品房预售合同》，系该公司借用彭志强身份以便在银行办理贷款，贷出款项用于该公司支付农民工工资。中澳公司否认彭志强支付了涉案房屋首付款，彭志强提交的证据亦不足以证明其向中澳公司支付了合同约定的首付款147225元。涉案房屋银行按揭贷款并非彭志强本人所偿还，而是由他人代中澳公司偿还。涉案房屋一直由赵邦娥居住使用，亦无证据证明彭志强向中澳公司提出过交付涉案房屋的主张。本案缺乏证据证明中澳公司与彭志强之间存在真实的房屋买卖行为。中澳公司同彭志强签订上述《商品房预售合同》的真实目的系为了抵押套取银行信贷资金。中澳公司与彭志强签订的《商品房预售合同》，因违反法律、法规的强制性规定，应当认定无效。中澳公司与赵邦娥于2010年12月14日签订《商品房预售合同》，赵邦娥向中澳公司支付了涉案房屋首付款176000元，有相应付款凭据佐证。中澳公司认可赵邦娥已支付了剩余购房款40万元，该公司亦向赵邦娥交付了涉案房屋。故能够认定中澳公司与赵邦娥之间存在真实的商品房买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，抵押权人是否同意转让抵押财产，并非合同无效的要件。虽然中澳公司与赵邦娥签订《商品房预售合同》时，涉案房屋上已被设立抵押权预告登记，但并不影响双方签订的《商品房预售合同》的效力。中澳公司与赵邦娥签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，应当认定有效。中澳公司未能在合同约定时间内将需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，未能协助赵邦娥办理涉案房屋的不动产权证书，且延期远远超过180天，该公司应当依照合同约定按已付房价款576000元的日万分之一的标准向赵邦娥支付违约金。经计算，中澳公司应向赵邦娥支付的违约金超过了5760元。赵邦娥仅主张中澳公司支付违约金5760元，系其对自身权利的处分，本院对此不持异议。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽然赵邦娥与中澳公司之间建立了商品房买卖合同关系，但涉案房屋尚未被依法登记至赵邦娥名下。赵邦娥与中澳公司关于涉案房屋的买卖行为，并未产生物权效力。赵邦娥主张确认其对涉案房屋享有物权所有权，缺乏法律依据，本院对此不予支持。涉案房屋已被设立抵押权预告登记，在该抵押权预告登记被依法涤除前，办理涉案房屋的过户登记手续存在障碍。故赵邦娥主张中澳公司、彭志强协助为其办理涉案房屋的不动产权证书，本院不予支持。赵邦娥可待涉案房屋抵押借款结清，该房屋上设立的抵押权预告登记被依法涤除后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第二十条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告十堰中澳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵邦娥违约金5760元；二、驳回原告赵邦娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告十堰中澳房地产开发有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇二〇年六月二十九日书记员 陈方芳