江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异38号案外人：郇成林，男，汉族,1968年2月6日生，住江苏省沭阳县。委托代理人：解苏楠，江苏海联海律师事务所律师。委托代理人：杜杰，江苏海联海律师事务所实习律师。申请执行人：田强，男，汉族，1966年04月21日生，住江苏省昆山市。被执行人：庄雪林，男，汉族，1954年01月30日生，住江苏省昆山市。本院在执行申请执行人田强与被执行人庄雪林民间借贷和劳务合同纠纷一案中，案外人郇成林向本院提出书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人郇成林提出异议称：田强与庄雪林民间借贷纠纷一案，案号为(2019)苏0583民初2164号，案件在审理过程中，法院依据田强申请查封了登记于庄雪林名下位于昆山市××镇夏桥家园××楼××室房屋。涉案房屋系拆迁安置房，原公安编号为陆家镇夏××小区二期××号楼××室。庄雪林于2016年6月9日与郇成林在第三人的居间下就涉案房屋订立了《昆山爱尚房产房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为690000元，付款方式为定金50000元，首付款200000元，430000元通过银行按揭贷款，另10000元交房时付清。郇成林已按合同的约定及庄雪林的要求分别于2016年6月9日、2016年6月19日、2016年7月17日、2019年2月19日累计支付房屋价款共计326000元，剩余364000元贷款郇成林也于2019年初与中国农业银行昆山分行订立了抵押贷款合同，后因涉案房屋被申请查封，导致房屋无法过户至郇成林名下且银行也无法及时发放贷款。该房屋早已于2016年6月向异议人交付，现房屋由郇成林实际占有并出租于他人。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郇成林与庄雪林早在2016年就涉案房屋已经签订了书面的买卖合同，房屋已由郇成林合法占有，且郇成林已按合同约定超额支付了房屋价款，房屋因系拆迁安置房，被申请人的产证取得时间较晚，且在办理过户过程中因被查封导致无法及时过户至郇成林名下，郇成林无过错。为此，郇成林为维护自身合法权益，特提出执行异议申请，请求贵院应中止对陆家镇××园××号楼××室房屋的执行，并予以解除(2019)苏0583民初2164号案件(执行案号为(2019)苏0583执9709号)的查封措施。申请执行人田强提交答辩意见:一、案外人的异议请求不完全符合法律规定的条件，依法不应得到支持。案外人的证据不能证明其在查封前已合法占有涉案房屋，案外人没有支付全部价款，也没有按照合同支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行。在房屋查封之前，案外人仅支付了30万元购房款，其所作的银行贷款也是在房屋被查封之后，是在得知房屋被查封之后的行为，明显是为了凑证据而补的。案外人未办理过户登记的原因正是因为自身原因，其所述的政策因素不是理由，其不符合政策因素正说明其不符合过户的条件导致不能完成过户。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人并未付清房屋全款，也未实际占有，更没有办理过户，且案外人对未办理过户存在过错，故法院可以依法对涉案房屋进行查封、拍卖。综上，案外人的异议理由不能成立，请求予以驳回，并对涉案房屋予以拍卖。被执行人庄雪林未提交书面答辩意见。经审查查明：田强诉庄雪林民间借贷和劳务合同纠纷一案，经本院作出的(2019)苏0583民初2164号民事判决书裁判：“一、被告庄雪林在本判决生效之日起十日内一次性给付原告田强欠付借款230000元并偿付相应利息损失（计算方式：以230000元为基数从2015年02月09日起算，按前一年度本息合计数*110%计算当年度本息合计数，以此类推，如当年度单独一年的利息数额超过55200元（230000*24%），则直接以前一年度本息合计数加55200元计算，最终计算结果扣除130元，该计算方式直至被告付清之日止）。二、被告庄雪林在本判决生效之日起十日内一次性给付原告田强欠付劳务款62000元。三、驳回原告田强全部诉讼请求。案件受理费7536元，减半收取3768元，财产保全费2620元，合计6388元，由原告田强负担169元，被告庄雪林负担6219元。其中，原告预交的案件受理费和财产保全费合计6219元，本院予以退还，被告应当负担的6219元缴纳至本院。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。”因被执行人未依照上述民事判决书履行所确定的法律义务，权利人田强向本院申请执行，执行案号：(2019)苏0583执9709号。在执行过程中，本院查明：位于昆山市××镇夏桥家园××楼××室于2019年1月11日办理产权登记至庄雪林名下，系庄雪林单独所有，建筑面积123.06平方米。该不动产在案件审理中于2019年2月19日由(2019)苏0583民初2164号之一民事裁定查封，查封期限至2022年2月18日止。2016年6月9日庄雪林（出售方、甲方）与郇成林（购买方、乙方）在昆山爱尚房地产经纪有限公司（以下简称爱尚经纪公司）居间下签订《昆山爱尚房产房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意将坐落在××小区二期××号楼××室（面积123.46平方米）出售给乙方，房屋转让价格为690000元，税费全部由乙方承担。付款方式为：1、定金：50000元，2、首付款：200000元，3、银行放贷：430000元；4、尾款10000元在交房时付清。甲乙双方于办妥乙方为权利人的房屋相关权属证明且甲方收到全部房款（尾款除外）后7个工作日内办理房屋交接手续。房屋交付标志为甲方将钥匙交付乙方，对水、电、煤气、有线电视、物业管理等费用进行结算，对水、电、煤气、有线电视进行更名。甲方承诺办理房屋交接手续前，办理该房屋内原有户口的全部迁出手续（若有）。补充约定为：1、首付款分两次给甲方，第一次6月19日支付200000万元，第二次7月10日支付50000元。另查明：合同签订后，2016年6月9日案外人支付房屋定金50000元（案外人转账支付爱尚经纪公司的负责人马晓强30000元、通过ATM银行柜机存到庄雪林的卡上20000元，庄雪林在收据上签字确认）；2016年6月19日案外人转账给爱尚经纪公司负责人马晓强200000元（庄雪林在收据上签字确认）；2016年7月15日案外人转账支付杨志国的农业银行账户两笔钱，分别是10000元、40000元，共计50000元，再由杨志国于2016年7月17日通过银行卡转账给庄雪林50000元（杨志国已予以确认，有银行转账明细为证）；2019年2月19日案外人的儿子郇伟转账支付给庄雪林26000元，以上共计款项为326000元，剩余房款364000元尚未支付。庄雪林对以上付款金额无异议，并表示在案外人支付20万元时将房屋钥匙交于案外人。案外人表示合同约定首付款250000元，后来因为庄雪林表示没钱，案外人就多付了部分，同时也可以少贷款。案外人另向本院提供庄雪林向中国农业银行股份有限公司昆山分行出具的《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》及《房东客户信息确认表》各一份。案外人为证明在本院于2019年2月19日房屋查封前占用房屋的事实，向本院提交了《昆山爱尚房产房屋租赁合同》一份及银行转账记录一份、微信转账记录三份，证明案外人在2016年6月19日占用房屋后在爱尚公司的居间下将涉案房屋出租给陈法美、胡海亭，租期共36个月，自2016年7月20日至2019年7月19日，每月租金1300元，每三个月支付租金一次租金共计3900元，每次租金于相应租期开始前7日支付。案外人表示第一租金系现金支付，2016年10月15日胡海亭转账支付案外人3900元，2017年10月20日微信转账3900元、2018年1月19日微信转账3900元、2018年4月12日微信转账3900元。案外人表示愿意将剩余购房款364000元缴纳交付法院执行，并已按要求将剩余房款缴纳本院纠纷款账户。以上事实由案外人提交的执行异议申请书、房屋买卖合同、户口本、房款收据、中国农业银行交易明细单、房屋租赁合同、微信转账记录及本院所作的谈话笔录等证据予以佐证。本院认为：案外人与庄雪林于2016年6月9日签订的房屋买卖合同符合法律规定，且合同签订时间发生在涉案房产查封之前。根据案外人在查封之前已经将涉案房屋予以出租的事实，并结合庄雪林表示在案外人于2016年6月19日支付200000元时将房屋钥匙交给案外人的事实，在申请执行人未提交反证前，本院对案外人在查封之前已经合法占有涉案不动产的事实予以认定。案外人已经按照房屋买卖合同约定履行了付款义务，且已将剩余房款364000元按照人民法院的要求交付执行。涉案房产因被执行人涉及纠纷被查封而无法办理过户手续，故本院认定非案外人自身原因不能办理过户。据此，案外人以所有权主张排除对该执行标的物之强制执行的异议符合法律规定，对其异议主张予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583执9709号执行案件对登记在庄雪林名下的位于位于昆山市陆家镇夏桥家园27号楼707室房屋的查封。二、中止江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583执9709号执行案件对登记在庄雪林名下的位于位于昆山市陆家镇夏桥家园27号楼707室房屋的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇二〇年六月二十九日书 记 员  张 磊