广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1681号原告李**，男，汉族，1986年2月10日出生，身份证地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人左英魁，广东卓建律师事务所律师。委托代理人丁一，广东卓建律师事务所实习律师。被告深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司，住所深圳市龙岗区龙城街道黄阁坑社区启迪科技园售楼中心301，统一社会信用代码91440300359346577X。法定代表人范军。委托代理人黄莹，女，汉族，1986年8月30日出生，身份证住址广东省深圳市，系公司员工。被告重庆市江北区泰成建筑装饰工程有限公司，住所重庆市江**市场监督管理局，统一社会信用代码915001050564587823。法定代表人邹淑媛。委托代理人罗文元，广东商拓律师事务所律师。委托代理人彭祥，广东商拓律师事务所律师。原告李**诉被告深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司、重庆市江北区泰成建筑装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李**及其委托代理人左英魁、丁一，被告深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司（以下简称启迪公司）的委托代理人黄莹，被告重庆市江北区泰成建筑装饰工程有限公司（以下简称重庆泰成公司）的委托代理人罗文元、彭祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月13日原告在被告启迪公司处购买精装修房一套，在其安排下与两被告分别签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《装修改造委托协议》。根据前一份合同，启迪公司应当于2018年4月30日将涉案房地产交付给原告，原告按时一次性付清房款，而2018年12月31日两被告才通知原告验收，经验收发现房屋仍存在木地板破损、地脚线开裂等问题，重庆泰成公司也当场记录并安排重新装修，但之后两被告并未实际解决装修质量问题。为此，原告诉求：一、两被告向原告支付迟延交房违约金227784.71元（以房屋总价款的万分之五每日，自2018年5月1日计至2018年12月31日）；二、两被告向原告赔偿原告因房屋装修质量问题导致的损失（暂计为80000元，以实际鉴定为准）;三、本案的全部诉讼费用及鉴定费由两被告承担。被告启迪公司辩称，1.本案不存在迟延交楼的情形，被告无需支付延迟交楼违约金。为购买涉案物业，原告与被告启迪公司2017年7月13日签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方约定2018年4月30日交付房屋，交付标准为毛坯，根据前述合同附件五第六条的规定，原告签署了入伙收楼授权委托书，委托本案另一被告重庆泰成公司代原告办理入伙收楼事宜，重庆泰成公司根据原告授权为其办理房屋毛坯验收手续，因此买卖合同项下的房屋不存在延误交付的情形，被告启迪公司无需支付逾期交房违约金；2.原告混淆了房屋买卖合同与房屋装修合同的法律关系，起诉请求启迪公司承担所谓装修质量损失无法律依据。原告与启迪公司建立的是房屋买卖合同关系，原告付完购房款，被告在工程验收合格后，按时将买卖标的物毛坯房交付给原告，双方的合同权利义务已履行完毕。原告并非主张毛坯房屋存在质量问题，其起诉状中强调的是对装修质量不满意，关于装修工程，是原告和本案另一被告签署的，原告如对房屋装饰装修工程有异议，应当与另一被告按照相关装修协议的约定协商处理；3.原告主张由启迪公司承担全部诉讼费、鉴定费于法无据，启迪公司并非装修改造委托协议的主体，原告与另一被告之间因装修改造委托协议引起的纠纷与启迪公司无关。被告重庆泰成公司辩称，1.本案案由为买卖合同纠纷，实际上存在两个法律关系，一是原告与被告启迪公司的房屋买卖合同，另一个是原告与重庆泰成公司的房屋装修合同，根据前一合同原告签署了入伙收楼授权委托书，委托重庆泰成公司代理原告办理入伙收楼的全部事宜，根据该授权重庆泰成公司已于2018年4月30日代为验收标的物业，被告启迪公司相关证件齐全，且房屋质量没有明显问题，符合约定的交楼条件，故原告所说的延期交付房屋事实不存在；2.重庆泰成公司也按照装修改造委托协议的约定时间完成了涉案房屋的装修工作，房屋装修质量符合协议约定的交付标准，原告于2018年12月31日对涉案房屋完成了验收工作，根据重庆泰成公司与原告签订的装修协议第四条第一款，施工方应于2018年12月30日前将装修改造后的标的房屋交给原告，原告应当在交付通知注明的交付之日接受该工程，涉案工程完成后，重庆泰成公司于2018年12月23日向原告邮寄《装修改造验收与收楼通知书》，原告在收到通知后，于2018年12月31日前往现场办理入伙手续，完成了收楼通知工作，并领取了入户大门钥匙交接的相关材料，故不存在原告所说的延迟交付问题；3.原告反映的装修问题不涉及房屋主体结构等质量问题，属于装修完成后余下的微小瑕疵，不影响房屋的正常居住和使用，也不影响原告对房屋进行验收。根据前述装修协议第五条第三款，拒收事由仅为装修改造工程严重不符合协议约定的装修标准，且导致甲方不能正常使用房屋时才可以拒收，同时明确房屋装修改造工程存在感官、精确度上的瑕疵，或虽存在问题，但不会严重影响标的房屋正常使用的质量问题，不属于拒收事由，故原告在办理业主入伙手续时签署的室内装修验收记录表，所反映的装修瑕疵问题，不属于拒收事由。被告重庆泰成公司已对原告提出的质量瑕疵问题进行修复与整改，若整改后仍有质量瑕疵或原告提出其他质量异议的，对于在装修协议约定的保修范围和保修期限内的装修瑕疵问题，被告重庆泰成公司愿意积极承担相应保修责任，原告诉求被告重庆泰成公司承担迟延交付房屋违约责任及装修损失赔偿责任，没有事实和法律依据；4.原告以其与被告启迪公司之间的房屋买卖合同的违约条款，向被告重庆泰成公司主张装修合同违约金，不符合法律规定，根据合同相对性，原告与启迪公司之间的房屋买卖合同纠纷，应当由其双方协商处理，不能向不是买卖合同当事人的重庆泰成公司主张；原告向重庆泰成公司主张房屋装修质量问题导致的损失，没有任何事实和证据支持，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理查明，原告与被告启迪公司于2017年7月13日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的启迪协信科技园2栋一单元17层1704号房屋，总价款为1859467元。合同另约定“出卖人应当于2018年4月30日前将本房地产交付给买受人”；“逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金”。附件三为装修装饰标准，内墙天花地面均为混凝土结构面层；附件五补充条款第六条约定“买受人有权委托他人／单位持买受人出具的《授权委托书》办理全部的房屋验收及入伙收楼手续”，第八条对合同逾期交房违约金条款进行了修改，将违约金标准调低至每日万分之二，且上限为本房地产总价款的5%。同，原告与被告重庆泰成公司签订《装修改造委托协议》，约定由重庆泰成公司对涉案房产进行装修改造，装修工程执行《建筑装饰装修工程质量验收规范》（ＧＢ50210-2001）的质量标准，工程交付日期为2018年12月30日前，合同第五条“附件1和附件2约定的装修改造标准系指功能上的标准，仅当受托人提交的装修改造工程严重不符合附件1和附件2约定的标准且导致严重影响委托人正常使用标的房屋的（观感上、精确度上的瑕疵或虽存在问题但不会严重影响标的房屋正常使用的质量问题不属于拒收事由），委托人才有权拒绝受领。如委托人拒绝接受装修改造工程，且其理由属于本条约定的拒收事由的，双方同意由委托人提起申请，由双方共同确认政府指定的建设工程质量检测机构对相关质量问题进行鉴定。如拒绝接受的理由不属于拒收事由，委托人不得拒绝受领，自本协议约定的交付之日视为已由委托人受领”，合同第六条“受托人延期交付装修改造工程的，自协议约定交付之日的次日起至本装修改造工程实际符合本协议规定的交付条件之日止，应按日向委托人支付50元的违约金”。前述协议的附件1为户型平面示意图，附件2为装修标准，附件3为室内装修保修期限清单。当日，原告另向被告重庆泰成公司出具《入伙收楼授权委托书》，委托该被告代为办理入伙收楼（仅指本房地产毛坯阶段验收及入伙收楼）的全部事宜。2018年4月30日被告重庆泰成公司替原告在收楼意见书上签名确认。原告已向被告启迪公司付清房款，启迪公司确认涉案装修是赠送的，两被告是合作关系，装修费用由两被告结算。2018年12月23日重庆泰成公司向原告发送《装修改造验收与收楼通知书》，邀请原告于2018年12月30日前往涉案物业办理装修改造验收及收楼相关手续。2018年12月31日原告在《验收记录表》上描述：1.冰箱预留位上方墙面开裂；2.客厅电视墙地脚线需美缝；3.二楼玻璃柱外墙开裂；4.二楼主卧空调与外墙中间墙体不平；5.厨房门缝需美缝；6.厨房地板砖不平，阳台地砖不平；7.一楼空调机位下方有黑色斑，需处理；8.厕所厕盆上方墙面需美缝。原告签名部位有备注“房屋质量瑕疵属于维保范围，对此提出的异议不影响收楼确认”。除玻璃栏杆外墙开裂外，前述其他问题已经整改，原告另备注“冰箱位地板空鼓；厨房门外靠楼梯边木地板松动；一楼阳台内推拉门边木地板松动；二楼靠窗边衣柜边上墙角不直；二楼踏上来门口左边墙下地脚线开裂；踏2米门口对角线角落地板空鼓；踏2米内部装开关的墙体弯曲，地脚线弯曲，踏2米门口正对面墙角地板空鼓；台阶楼梯收脚线松动”。2018年12月31日原告收取了入户大门钥匙等，另确认收到收楼意见书、房屋竣工验收备案收文回执等材料，并在空调遥控器、燃气灶等物料领取清单上签名。原告表示前述《装修协议》并非原告真实意思表示，《入伙收楼授权委托书》也没有征询原告意见，至今房屋仍存在墙体开裂等质量问题，提交了部分墙面照片以及2019年2月18日、4月7日与被告启迪公司员工刘俊彤的微信聊天记录，微信中对方称“你的房号还没有搞好。已经安排下去了，明天会开工。”又称“您的地板我替您安排处理。您想换还是补差价？”被告重庆泰成公司认可微信内容，但不确认照片的拍摄时间，另辩称业主提出的问题都在保修范围内且也进行了保修整改。原告当庭申请按照前述装修协议约定的执行标准即《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）对涉案房屋内墙墙面、木地板、地砖、地脚线、楼梯收角线的装修质量进行鉴定。原告确认2019年3月起已将涉案房屋出租。2019年6月28日原告及其他业主委托律师与被告启迪公司就装修问题进行过沟通，最终协调无果。被告启迪公司提交了2017年12月22日深圳市龙岗区住房和建设局向其出具《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案》(收文回执)，并当庭演示通过深圳市住建局平台网站查验涉案备案信息。以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件、《装修改造委托协议》及附件、《入伙收楼授权委托书》、收条、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案》(收文回执)、《验收记录表》及当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告启迪公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、及与重庆泰成公司签订的《装修改造委托协议》及附件均合法有效，各方当事人均应按合同约定履行。根据本案查明的事实，原告向被告启迪公司购买的实际为带精装修房屋，并以原告名义委托被告重庆泰成公司对房屋进行装修，但装修费用由启迪公司承担或包含在房款中，装修合同实际是买卖合同的附合同，故两被告应共同承担向原告按期交付装修合格房屋的责任。关于逾期交房，有两种情况，一是卖房逾期，即2018年4月30日开发商还未通过验收，不具备交付毛坯房的条件；二是装修逾期，即2018年12月30日尚未装修完毕，不具备入住条件，或房屋存在较大质量问题且影响居住使用。本案中原告主张的均是装修问题，本院认为，一方面原告委托被告重庆泰成公司验收毛坯房，通过了装修公司形式上的验收，另一方面被告启迪公司提交了竣工验收备案收文回执的复印件，在住建局网站上能够查询到涉案××预售房屋信息（深圳市房地产信息平台），与竣工验收信息的时间对应，原告又未提交任何相反证据，收房时签字确认收到竣工验收回执等材料，可以认定涉案房屋已通过政府部门的竣工验收，符合买卖合同约定的交房条件。关于装修是否逾期交房，收房时原告确实提出了意见，但被告已经针对意见进行过修补，2018年12月31日原告又已经收房，2019年3月又开始对外出租涉案房屋，显然涉案房屋并不存在严重影响到正常居住使用的质量问题，原告请求两被告支付迟延交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于质量损失，从收房时原告的意见看，多是针对不平整、不美观等问题，均属于装修瑕疵，且被告已经确认会在保修期内承担相应的修复责任，而原告并未提交被告拒绝修复或者拖延修复的证据，原告也没有提交自行进行维修产生的具体修复费用以及修复期间造成原告其他损失的任何证据，对原告的相关诉求，本院不予支持。至于鉴定，原告收房后对外出租至庭审时均已超过一年，双方交房时的状态显然无法复原，现被告也对此提出异议，故本院对原告的鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李**的诉讼请求。本案本诉受理费2958元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 贺 榕二〇二〇年六月八日书记员 全柳茵