北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初5550号原告（反诉被告）：凌科，男，1980年10月28日出生，住北京市海淀区。委托代理人：钟兰安，北京市京师律师事务所律师。委托代理人：李佳欣，女，北京市京师律师事务所实习律师，住北京朝阳区。被告（反诉原告）：众望广益图书（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：周广英，董事长。被告（反诉原告）：北京理想树教育科技有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路21号13层1303。法定代表人：杨文兴，董事长。两被告之共同委托代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。两被告之共同委托代理人：揭静，北京德恒律师事务所律师。原告凌科与被告众望广益图书（北京）有限公司（以下简称图书公司）、北京理想树教育科技有限公司（以下简称科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌科之委托代理人钟兰安、李佳欣，被告图书公司、科技公司之委托代理人张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌科向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行《数码大厦租赁合同》，原告继续承租位于北京市海淀区中关村南大街x号数码大厦x座x1、x2、x3、x4号房屋至2024年7月31日；2、二被告赔偿原告经济损失361972．47元；3、判令二被告免除原告2020年3月至5月（疫情期间）三个月的房租369765．75元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年6月22日原告与原房主杨某签订了《数码大厦租赁合同》，租期为2016年7月1日起至2024年7月31日止，租金每三年递增一次，现租金为7．03元/平方米/天，按季度付款，物业费及承租期间内使用的相关费用由原告另行支付。原告向原房主支付234940元（2个月的租金）作为租赁押金。原告在承租期间内按期支付租金、物业费及其他使用费，未与原房主发生任何争议。2019年8月，原房主将涉案房屋所有权转让给二被告。2019年10月23日原告收到二被告的通知函，以原告要求开具发票为由，要求原告依照超出原租金近1元/平方米/天的价格向其支付租金，被告擅自加重原告的付款义务，存在明显的违约行为。二被告采取涉黑除恶的暴力手段，违法持械，毁损原告的设备设施，恶意授权物业对涉案房屋断水断电，堵门阻工，对原告造成重大损失。二被告制造了极为恶劣的营商环境，利用其作为业主的优势地位持续压迫原告，以达到非法解除租赁合同的目的。自2020年1月20日起，因受疫情影响，申请人所经营的线下课堂教育培训行业遭受严重打击，整个疫情期间均未正常营业。申请人所经营的企业坚持依照政府防疫规定，关闭停业且不裁员、少裁员。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条之规定，申请人有权要求免除房租，现在申请人已向被申请人提出书面申请，但未获回应。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告图书公司、科技公司共同辩称，一、因被答辩人未依约支付房租，答辩人根据合同约定已依法解除双方签署的房屋租赁合同，被答辩人要求继续履行租赁合同于法无据。（一）被答辩人负有向答辩人缴纳租金之合同义务；（二）被答辩人所述答辩人擅自提高房屋租金与事实不符，其恶意拖欠租金系本案纠纷产生的根本原因；（三）经多次催告、沟通，被答辩人欠付租金超过合同约定期限，答辩人依法行使解除权，双方之间的租赁合同已解除。二、被答辩人在涉案合同解除后拒不腾退房屋，严重损害答辩人的合法权益，故答辩人依据合同约定采取断水断电等自救措施维护自身权益，被答辩人所述严重失实，其要求答辩人赔偿其经济损失于法无据。被告图书公司、科技公司向本院提出反诉：1、请求确认双方的房屋租赁合同已于2019年11月22日解除；2、判令被反诉人立即腾退海淀区中关村南大街x号数码大厦x座x1、x2、x3、x4号房屋；3、被反诉人向反诉人支付房屋占用费，按14．06元/平米/天（不含税）的标准，自2019年11月26日起，直至被反诉人腾退完成之日止；暂计算至2020年3月31日占用费为1029267．08元；4、被反诉人将神州资优教育科技（北京）有限公司、均衡优质教育咨询（北京）有限公司及北京神州万有教育科技有限公司之住所注册地址分别从涉案x1、x2、x4房屋中迁出；5、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年6月22日，海淀区中关村南大街x号数码大厦x座x1、x2、x3、x4房屋（以下简称“租赁房屋”）的原产权人杨某与被反诉人签订《数码大厦租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），由被反诉人承租租赁房屋。后被反诉人将其作为实际控制人的神州资优教育科技（北京）有限公司、均衡优质教育咨询（北京）有限公司及北京神州万有教育科技有限公司之住所分别变更为案涉x1、x2、x4房屋。2019年杨某将案涉租赁房屋出售给反诉人，并将《租赁合同》概括转让至反诉人。2019年8月16日，反诉人办理完成案涉租赁房屋产权转移登记，取得案涉租赁房屋的所有权。2019年8月22日，原房主杨某、二反诉人及被反诉人四方签订《备忘录》，对上述事项进行进一步明确。2019年8月23日，杨某向被反诉人发送《告知函》，再次以书面形式告知被反诉人《租赁合同》主体转移及租赁房屋所有权人变更事宜。按照《租赁合同》第三条第2款之约定，被反诉人应于“每承租季度到期前10日内支付下季度租金”，即被反诉人应于2019年10月21日支付2019年11月、12月及2020年1月的租金。反诉人于2019年10月23日向被反诉人发送《通知函》，敦促被反诉人按时履行合同项下付款义务，但被反诉人拒不支付。期间，反诉人工作人员多次就租金支付等事宜与被反诉人进行联系，被反诉人均不予反馈、拒不支付租金。2019年11月21日，二反诉人向被反诉人发出《律师函》，函告被反诉人：鉴于被反诉人逾期未缴付租金已经超20日，依据《租赁合同》第九条第1款之约定，二反诉人正式解除租赁合同，要求被反诉人于2019年11月25日前腾退房屋并承担违约责任。但被反诉人仍拒不依约支付房屋租金、腾退房屋及承担违约责任，无奈之下，反诉人于2019年11月27日向被反诉人发送《告知函》，又于2019年11月29日及12月10日向被反诉人发送《律师函》，函告督促被反诉人履行义务、承担责任。然而，截至目前，被反诉人仍未按照《租赁合同》约定如数向二反诉人支付款项，且拒不腾退租赁房屋。综上所述，被反诉人不依约履行合同义务，在反诉人依法解除房屋租赁合后又拒不腾退房屋的行为，已严重违反诚实信用原则，损害了反诉人的合法权益。现反诉人为维护自身合法权益，特向贵院起诉，恳请法院查明事实，依法支持反诉人的全部诉请。原告凌科针对被告图书公司、科技公司的反诉辩称：一、涉案合同并未解除，腾退房屋没有依据。答辩人不存在违约行为，恰恰是被答辩人擅自提高房租，造成合同履行困难。（一）答辩人不存在违约行为。（二）尽管被答辩人强势要求涨租，但答辩人依然积极与之协商，希望能够按照合同约定或者之前的交易惯例履行。（三）在合同履行期间，被答辩人采取锁门、断水断电、暴力攻击答辩辩人办公室等多种方式骚扰答辩人正常使用涉案房产，已构成严重违约、违法。二、被答辩人诉求支付房租二倍金额的房屋占用费无任何事实与法律依据，更是被答辩人利用强势地位，擅自提高租金的明证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月22日，杨某作为出租人（甲方）与凌科作为承租人（乙方）签订数码大厦租赁合同（以下简称合同），约定甲方将位于北京市海淀区中关村南大街x号数码大厦x座x1、x2、x3、x4的房产（以下分别简称为x1、x2、x3、x4房间，建筑面积为576．42平方米）出租人给乙方，租赁期限为2016年7月1日至2024年7月31日止，其中2016年7月1日至2016年7月31日为免租期，每月净租金为117470元（不含物业费及发票）；租金按每三个月一付，乙方需在每承租季度到期前10日内支付下季度租金，第一期租应于2016年7月1日前支付。由甲方缴纳与该房屋出租相关的税费；其中2018年8月至2021年7月的租金标准为每天每平方米7．03元；2021年8月至2024年7月的租金标准为每天每平方米7．45元。违约责任约定为：若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁押金或任何应付款，则甲方或甲方授权的代理人有权采取停水、停电等措施要求乙方立即予以缴付，乙方自行承担所有责任。乙方逾期付款的，应自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向甲方支付逾期应付款百分之一的违约金；如乙方逾期20日仍未能缴付，则甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送达乙方之日），并要求乙方按上述标准支付逾期付款违约金且乙方已付的租赁押金不退。在合同履行过程中，杨某将涉案房屋出卖给二被告。其中x1房屋于2019年8月16日登记至图书公司名下。x2、x3、x4房屋于2019年8月14日登记至科技公司名下。2019年8月22日，杨某（甲方）与图书公司（乙方）、科技公司（丙方）、凌科（丁方）签订备忘录，约定丁方就2019年8月-10月房租于2019年8月31日（含）之前支付本季度最后一笔款项15万元，支付给乙方和丙方指定的收款账号，本次付款不含发票。2019年8月23日，杨某向凌科发出告知函，显示杨某与二被告达成一致，依据现有租赁合同条款继续出租给凌科。庭审中，经本院询问，双方均认可合同对双方具有拘束力。现被告公司出租方代表何某（以下简称何）与原告方工作人员赵某（以下简称赵）就后续租金事宜通过微信商讨，内容如下：2019年8月29日：何：对于合同延续事宜，双方签个延续协议就好了。何将租约延续协议（以下简称协议）发送给赵。2019年8月30日：何在此询问赵对协议有什么意见。赵未给出明确回复，但同时表示需要确定按何种方式确定缴税开票。2019年9月3日：赵表示协议没有太大问题，但由于如果按被告方要求的税点开票的话，税费涨幅确实也有点大。何表示如果以被告方名义开票，税费是交给税务局的，自己并未省下来。2019年9月5日：何表示要尽快确定协议，如果不能用延续协议的形式，那重新签合同，租金按照原协议净得价的基础上加发票税点后的含票价。赵表示尽快处理。2019年9月11日：赵表示如果重新签合同，租金价格如何调整。何表示如果重新签约的话，不少于8元。2019年9月30日：何表示房租租赁协议国庆节后确定。2019年10月10日：赵表示8元的租金无法接受，如果不能再谈价格的话，会现按照原来的价格把钱打到之前业主的账号上。何表示如果对方这么做，后果自负，另外，我方的原则是可以延续原租赁协议的条款和价格，只是双方确认一下收款账户的变更，原租金标准是净得价，如果我方开发票，不承担税费。2019年10月16日：何表示应于10月21日前付下季度的房租。2019年10月18日：何表示21号是原租约规定付下一季度租金的日期，不能再拖了。2019年10月22日：何明确表示需交纳下一季度的租金，今天务必给出一个明确的答复，逾期发律师函，依据原房屋租赁合同约定的违约条款进行解决。赵表示知晓。2019年10月23日：凌科收到被告方发送的通知函，明确告知付款账号，且不论凌科是否签署租约延续协议或补充协议，均不影响凌科按照原租赁协议履行各项义务，否则要求对方支付违约金且解除原租赁协议。2019年10月28日：何表示按照原净得价租金标准继续履约，如果需要开具发票，税点由凌科承担。赵表示已经将通知函转交老板了。2019年11月6日：何表示凌科已经违约，续约可以按照原净得价7．03元续约，如果需要我方开票，税点是9个点，相当于含税价是7．66元。2019年11月7日：何表示目前凌科即不付款也不续约，如果再拖延就要按违约终止租赁关系的。赵表示凌科会尽快按照之前不含票的价格支付，票点的问题我这边也会尽快决定。2019年11月8日：何将含税价的租约延续协议再次发给赵，表示不能再拖延付款。2019年11月11日至14日：赵表示原则上可以接受开票价格，需要拍一个票面的照片，凌科想看一下税率，房租这边正在积极筹措，近日会转账。2019年11月18日至11月20日：何表示再不能付款就发律师函。赵表示能否再缓两天，这边已经尽力筹钱。上述系何与赵的微信聊天记录，双方均认可真实性。2019年11月21日，被告方发出律师函，主张解除合同并律师函到达之日合同解除。2019年11月22日，凌科收到律师函并于2019年11月26日亦向被告公司发出律师函，主张不同意解除合同，认为双方就合同条款的变更进行磋商期间，凌科未能如期支付房屋租金的行为不应认定为未履行合同义务的单方违约行为，被告公司无权单方解除原租赁合同。2019年11月27日，被告公司发出告知函要求凌科腾退房屋，并于2019年11月28日在涉案房屋处张贴房屋清退函。2019年11月28日，凌科支付房屋2019年11月1日至2020年1月31日的部分房租10万元。2019年11月29日，被告公司再次发出律师函主张按照净得价2倍主张房屋使用赔偿金。2019年12月4日，凌科再次支付上述期间剩余房租269766．22元。2019年12月10日，被告公司再次发函要求凌科腾退房屋并支付房屋使用赔偿金。庭审中，原告主张被告于2019年12月8日纠集人群干扰原告正常经营并多次采取封门措施，给其造成包括物品和营业损失在内的多项损失，并主张损失361972．47元。对此，被告不予认可，认为被告是在合同解除后，督促原告腾退房屋，具有合同和法律依据。2020年1月22日，凌科交纳2020年2月1日至2020年4月31日期间的对应2月份的房租123255．37元。对此，被告认为，这笔款项不是房租，是房屋使用费。2020年2月和4月，凌科发函被告，先后主张因疫情原因要求减免租金及缓交租金。在庭审中，凌科明确要求被告减免2020年3月至5月的租金。上述事实，有双方当事人陈述、合同、备忘录、微信聊天记录、律师函、照片、快递单、银行回单等证据材料在案佐证。本院认为，凌科与图书公司、科技公司均表示凌科与杨某签订的租赁合同均对双方具有约束力，凌科与图书公司、科技公司成立房屋租赁关系，且系双方当事人的真实意思表示，且并未违反相关法律法规的强制性规定，当属有效。本案争议焦点在于合同是否于2019年11月22日解除。原告主张合同并未解除；被告主张其依约行使单方解除权，合同已经于2019年11月22日解除。本院认为，双方约定若凌科逾期20日未能依约按期向被告支付租金，则被告有权解除本租约，租约解除之日为解除本租约的书面通知送达乙方之日。本案中，凌科依约应于2019年10月22日前交纳2019年11月1日至2020年1月31日期间的房租，但从查明事实来看，凌科于2019年11月28和2019年12月4日分批将上述期间的房租交清，已远远逾期20日，被告依约行使单方解除权并无不当，故本院确认双方合同已于2019年11月22日解除。对凌科提出要求继续承租涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于凌科提出“被告存在恶意提高租金标准，双方不断协商租金标准才导致租金迟延交纳”的主张，本院认为，从查明事实来看，被告于2019年11月22日、23日、28日均向原告明确表示过可以按照原租金标准交纳房屋，至于税点由凌科自行承担，但在此情形下，凌科还表示需要现在正在筹措租金且还需要再缓两天，由此可见，凌科未交纳租金的原因并不在于被告，故对于凌科提出的上述主张，本院不予采信。合同解除后，凌科应将涉案房屋腾退给被告，同时还应支付占用期间的房屋使用费，至于计算标准，本院参照双方约定的租金标准予以确定。至于被告提出的要求原告将公司注册地址迁出涉案房屋的诉讼请求，非系本院主管范围，本院不予支持。关于原告主张被告毁坏其玻璃以及设备设施进而要求被告赔偿经济损失一节，本院认为，在双方合同已经解除的情况下，如被告确实存在上述行为，则原告所提出的该部分诉讼请求应通过主张侵权责任来实现，并非本案处理范围，故对原告提出的赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求减免租金的诉讼请求，本院认为，双方合同于2019年11月22日解除后，凌科理应腾退房屋给被告，现凌科继续占有房屋已无合法依据，故在此情形下，凌科以疫情为由要求减免租金，无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告凌科与被告众望广益图书（北京）有限公司、北京理想树教育科技有限公司之间的数码大厦租赁合同于二Ｏ一九年十一月二十二日解除；二、原告凌科于本判决生效之日三十日内将位于北京市海淀区中关村南大街x号x号楼x层x座x1房屋腾退给被告众望广益图书（北京）有限公司；将位于北京市海淀区中关村南大街x号x号楼x层x座x2、x3、x4房屋腾退给北京理想树教育科技有限公司；三、原告凌科于本判决生效之日三十日内给付被告众望广益图书（北京）有限公司、北京理想树教育科技有限公司房屋使用费（自2019年11月26日起按每日4052元标准计算至实际腾退之日止，若实际腾退日期晚于2021年7月31日，则自2021年8月1日起按每日4294元标准计算至实际腾退之日止）；四、驳回原告凌科的全部诉讼请求；五、驳回被告众望广益图书（北京）有限公司、北京理想树教育科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费14063元（被告已预交7032元），由原告凌科负担7031元，由被告众望广益图书（北京）有限公司、北京理想树教育科技有限公司共同负担7032元，于本判决生效之日起七日内交纳。本诉案件受理费11117元（原告凌科已预交3365元），由原告凌科负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇二〇年六月十二日书记员  程 玥