福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2578号 上诉人（原审被告）：王成治，男，1975年3月27日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王銮兴（与王成治系父子关系），男，1944年1月27日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审原告）：福建省泉州市土产日杂公司，住所地福建省泉州市丰泽区西湖街“西湖创意产业园”A栋402室。 法定代表人：欧四国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱晓强，福建顺济律师事务所律师。 原审被告：王忠义，男，1963年6月24日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告福建省泉州市土产日杂公司（以下简称“土产日杂公司”）与被告王成治、王忠义房屋租赁合同纠纷一案，福建省泉州市鲤城区人民法院于2016年9月30日作出（2016）闽0502民初55号民事判决。王成治不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日作出（2017）闽05民终1156号民事判决：驳回上诉，维持原判。王成治又不服，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2019年8月6日作出（2018）闽民再348号裁定，发回福建省泉州市鲤城区人民法院重审。福建省泉州市鲤城区人民法院另行组成合议庭审理后，于2020年3月12日作出（2019）闽0502民初4698号民事判决。王成治不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王成治上诉请求：撤销原判，改判驳回土产日杂公司的诉讼请求，并判令土产日杂公司支付王成治房屋装修费9300元及承担案件诉讼费。事实和理由：2017年7月后，王成治愿意继续支付租金，但土产日杂公司多次拒收。土产日杂公司申请拆除翻建，目的是为了提高租金。2013年1月，诉争房屋屋面瓦顶长满杂草堵塞瓦槽，造成店铺漏水货物被淋的损失，王成治多次向土产日杂公司反映都不修理，后由王成治雇工人自行修理花费了7800元。2016年10月14日，诉争房屋南侧屋面被隔壁一堵砖墙砸中，土产日杂公司未进行修理，后由王成治自行修理花费了1500元。王成治还对屋面全部翻盖瓦面，地面全部铺设瓷砖，花费了数万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁最长期限为20年，超过部分无效，故双方签订的租赁合同合法有效，且根据该法第二百二十一条规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 土产日杂公司辩称，双方在租赁合同中约定“租赁期限至拆迁之日止”，应视为租期约定不明，土产日杂公司可以随时解除租赁合同。土产日杂公司已依照诚信原则在合理期限内通过律师函的方式告知王成治解除租赁合同，且诉争房屋已不具备出租条件，王成治继续使用房屋经营超市，房屋存在的安全隐患很有可能危及公众安全，故本案租赁合同依法应予解除。王成治二审主张的维修费9300元，在一审中未提出相应诉讼请求，根据法律规定二审无法予以处理，且该费用缺乏事实及证据支持。请求驳回上诉，维持原判。 王忠义未作陈述。 土产日杂公司向一审法院起诉请求：一、解除土产日杂公司与王成治、王忠义之间就址在鲤城区天后路44号房屋的租赁关系；二、判令王成治、王忠义立即将承租的房屋交还土产日杂公司；三、判令王成治、王忠义支付自2015年12月25日起至实际交还诉争房屋之日止按合同约定4500元/月的标准计算的租金及房屋占用费。 一审法院认定事实：鲤城区天后路44号房屋的所有权人为泉州市供销合作社土产日杂公司，该房屋于1997年5月1日办理房屋所有权证，权证号为泉建鲤字第018913号。福建省泉州市供销合作社土产日杂公司于1997年6月12日更名为福建省泉州市土产日杂公司。2005年1月19日，土产日杂公司（甲方）与王成治、王忠义（乙方）签订《租赁合约》一份，约定：甲方同意将址在鲤城区天后路44号中间及北侧一间全部租给乙方作为经营场所；租赁期限自2005年3月1日起至拆迁之日止；租金为每月4500元，乙方应于每月1号前交付租金；甲、乙双方在签订本租约时，乙方须向甲方缴交租赁保证金4500元，合约期满，乙方履行本合约条款，甲方应如数退还本保证金给乙方。该合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，王成治、王忠义向土产日杂公司缴交了4500元保证金，土产日杂公司将房屋交付王成治、王忠义使用，王成治、王忠义每月向土产日杂公司支付租金4500元。租金已支付至2017年5月。2015年6月29日，泉州市房屋安全鉴定所对诉争房屋作出泉危鉴字［2015］066号《泉州市房屋安全鉴定报告》，鉴定结论及建议：座落于鲤城区泉州市土产日杂公司商业场所由框架结构**楼房及土木结构平屋组成。框架结构房屋建于80年代初，土木结构房屋建于60年代。框架结构房屋未按规范建造，上部结构主要承重构件严重老化、变形，其稳定与承载能力明显减弱。根据《房屋完损等级评定标准》相关标准，经综合判断，该房屋属严重损坏标准。土木结构房屋建造年代较早,且因不均匀沉降，上部结构严重老化、变形、开裂，主要承重构件的稳定与承载能力基本丧失，房屋随时有倒塌可能。根据《危险房屋鉴定标准》（ＪＧＪ125-992004年版）相关规定，该房屋主要承重构件属危险构件（Ｔｄ），房屋各组成部分属整体危险（ｄ级），承重结构承载力严重不足，不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，已构成整幢危房（Ｄ级）。建议对框架结构房屋进行加固或按程序申请翻建；土木结构房屋无维修加固价值，建议按程序申请翻建。2015年10月26日，土产日杂公司通过邮寄方式向王成治发出《律师函》一份，要求王成治在接函后三日内与土产日杂公司办理解除租赁合同的相关手续，否则将向人民法院提起诉讼。经现场勘查，王成治所承租的鲤城区天后路44号中间及北侧房屋已经相关部门编制门牌号为××及44-2号。目前上述房屋仍为王成治用作经营超市。王成治在原一审判决后即请人搭建隔墙用于分隔诉争房屋土木结构和框架结构，但留有一小门供出入。诉争房屋土木结构部分现王成治将其用作仓库，堆放杂物。诉争房屋二楼的框架结构王成治仍在使用，其出入仍需从诉争房屋土木结构的出入口进出。 一审法院认为，土产日杂公司与王成治、王忠义签订的《租赁合约》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于本案《租赁合约》租赁期限的问题。双方在合同中约定租赁期限自2005年3月1日起至拆迁之日止。王成治、王忠义均认为“拆迁之日”为本案《租赁合约》解除条件。附条件和附期限都是属于法律行为的附款，条件与期限之间的区别在于：条件是将来可能发生也可能不会发生的事实，而期限是将来必然会发生的事实。本案中，是否拆迁、何时拆迁均具有极大的不确定性，故对王成治、王忠义关于“拆迁之日”为《租赁合约》所附解除条件的主张，予以采纳。而除“拆迁之日”的解除条件外，双方并未对租赁期限另行设置履行的终止期限，故本案应视为对租赁期限约定不明确。关于《租赁合约》是否应当解除的问题。首先，前文已述，《租赁合约》的租赁期限约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条有关“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，土产日杂公司有权在合理期限内解除合同。土产日杂公司于2015年10月26日向王成治发出《律师函》，要求王成治在接函后三日内与其办理解除租赁合同的相关手续，即已明确向王成治提出解除双方签订的《租赁合约》的意思表示。其次，诉争房屋土木结构房屋与框架结构房屋虽有被隔墙分隔，但二者始终是紧紧相连不可分离的，框架结构二层房屋的出入仍需要经过土木结构房屋，故而框架结构房屋安全性与土木结构房屋的安全性息息相关。诉争房屋经泉州市房屋安全鉴定所鉴定，土木结构房屋已构成整幢危房（D级）需进行翻建，而框架结构房屋虽未构成整栋危房，但也已达到了严重损坏的标准需进行加固或翻建；鉴于二者的现状及关联性可知诉争房屋存在重大的安全隐患。若继续允许王成治承租用作经营超市，可能危及公众的人身安全。基于上述价值判断，土产日杂公司通过解除合同进行自我纠正，予以支持。合同解除后，承租人即丧失继续占有、使用租赁物的权利，故王成治、王忠义应负责返还诉争房屋给土产日杂公司。土产日杂公司收取诉争房屋的租金至2017年5月，而2017年6月1日起至今，王成治仍继续占有和使用租赁房屋，故王成治、王忠义应当支付土产日杂公司合同解除之前的房屋租金。王成治、王忠义签订合同后已缴交了保证金4500元，土产日杂公司并未举证证明诉争《租赁合约》系因王成治、王忠义违约导致的解除，故该保证金应予以退还，鉴于土产日杂公司同意在王成治、王忠义尚欠的租金中予以抵扣，故王成治、王忠义尚欠的租金应自2017年7月1日起算。合同解除后,如王成治继续占有和使用租赁房屋，王成治、王忠义仍然应按合同约定每月4500元的标准支付占有使用费给土产日杂公司至王成治、王忠义实际返还房屋之日止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款规定：“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间交易习惯时，才可以视为意思表示”，王忠义未能举证证明有上述情形，故对王忠义有关土产日杂公司已默认其退出《租赁合约》的主张，不予采纳；王忠义并未与土产日杂公司协议变更《租赁合约》，根据合同相对性，王忠义仍应承担相应的合同义务，故对王忠义关于其不承担本案相关责任的主张，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除土产日杂公司与王成治、王忠义于2005年1月19日签订的《租赁合约》；二、王成治、王忠义应于判决生效之日起十日内将址在鲤城区天后路44号房屋（除框架结构部分的一楼南侧店面外）交还土产日杂公司；三、王成治、王忠义应于判决生效之日起十日内向土产日杂公司支付自2017年7月1日起至判决生效之日止按每月4500元的标准计算的租金；四、王成治、王忠义应自判决生效次日起每月向土产日杂公司支付4500元的占有使用费至实际交还房屋之日止；五、驳回土产日杂公司的其他诉讼请求。案件受理费4607元，由土产日杂公司负担1427元，王成治、王忠义共同负担3180元。 二审中，王成治围绕上诉请求提供照片二张，拟证明其对诉争房屋进行维修的事实。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。土产日杂公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，房屋状况应与一审法院现场勘验结果为准。王忠义未到庭质证。土产日杂公司、王忠义均未提交新证据。对当事人二审争议的证据和事实，本院将结合适用法律问题一并分析认定。除二审争议所涉外，一审法院其余认定事实正确，本院予以确认。二审另查明，2020年3月21日，诉争房屋在有关部门组织的危险房屋集中整治行动中被关停。 本院认为，根据泉危鉴字[2015]066号《泉州市房屋安全鉴定报告》，诉争房屋无论是框架结构部分或是土木结构部分，均存在重大安全隐患，且已于2020年3月21日被有关部门整治关停，王成治二审仍主张本案《租赁合约》不应解除，依据不足，不予采纳，但相应占用费应计算至2020年3月21日止，金额合计为147060元（2017年7月1日至2020年3月21日计32.68个月，4500元/月×32.68个月），各方当事人均不得忽视安全隐患擅自再行使用。王成治主张土产日杂公司应赔偿其相关费用，但其在一审中未提出反诉，且土产日杂公司亦不同意二审直接一并审理，经调解无果，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条有关“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”规定，对其主张本案二审不予处理，对其二审提供的证据不予认定。 综上所述，王成治的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审出现新事实，故予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初4698号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初4698号民事判决第三项、第四项、第五项； 三、王成治、王忠义应于本判决生效之日起十日内支付福建省泉州市土产日杂公司租金及占用费合计147060元； 四、驳回福建省泉州市土产日杂公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。 一审案件受理费4607元，由福建省泉州市土产日杂公司负担1366元，王成治、王忠义共同负担3241元。二审案件受理费3241元，由王成治负担（多预交的1366元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年六月二十八日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。