河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初3969号原告：刘亮亮，男，1988年11月11日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：杨文龙，河南坦言律师事务所律师。被告：轩凤娟，女，1971年3月28日出生，汉族，住郑州市。被告：范素萍，女，1968年10月31日出生，汉族，住河南省太康县。二被告共同委托诉讼代理人：娄军峰，河南广奥律师事务所律师。原告刘亮亮与被告轩凤娟、范素萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亮亮及其委托诉讼代理人杨文龙，被告范素萍及其与轩凤娟的共同委托诉讼代理人娄军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亮亮向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告租金损失2500元，贷款利率上调损失6000元；2.判令二被告支付原告户口迁出违约金50000元，并自2020年1月20日起按日向原告支付全部已付款万分之五的违约金至户口迁出之日止；3.判令二被告向原告支付欠付物业费457.8元、水费9.6元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年6月23日，经郑州军友房地产营销策划有限公司居间介绍，原告与二被告签订编号为100003800948号房屋买卖合同，其中被告范素萍为房屋实际所有人。合同签订后二被告一直推迟办理房屋买卖相关手续，直至2019年8月22日二被告才来到郑州与原告办理房屋买卖相关手续，期间原告与被告达成协议，由被告向原告补贴两个月房租2500元和因贷款利率上调给原告造成的损失6000元。2019年11月16日房屋过户至原告名下。房屋过户后，二被告拒绝按照协议和合同约定履行租金支付、赔偿损失、物业费交割和户口迁出等义务，被告不诚信的行为给原告造成了严重困扰和经济损失，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告轩凤娟、范素萍辩称，1.被告在协议签订后不久即将房屋钥匙交付原告，已先于约定时间交付房屋，原告第一项诉讼请求应予驳回。《郑州市存量房买卖合同》第六条第一款第二项约定房屋交付的时间为被告收到全部购房款后三个工作日内交付原告，而被告考虑到年轻人不容易，原告年龄与自己儿子年龄相仿，在合同签订不久即将房屋交付给原告使用。原告并不存在其诉讼请求第一项的租金损失。同时利率上调或下降是由市场调节，选择不同的银行利率也会不同，且双方并未对网签时间进行明确约定，不能要求被告承担利率上调的损失。原告对轩凤娟不能按时如期办理房屋过户登记和户口迁出是明知的，《郑州市存量房买卖合同》第九条第二款为格式条款，应结合本案实际情况予以整体理解，不应认定被告存在违约，不应由被告承担违约责任。范素萍与刘亮亮签订《郑州市存量房买卖合同》时，明确告知了轩凤娟在酒泉卫星发射中心工作，该地区为军事禁区，实行军事化管理，不能正常出入。原告还说自己也当过兵，能够理解，故此在《郑州市存量房买卖合同》第八条第四款中并未明确约定房屋过户的具体时间。因《郑州市存量房买卖合同》为郑州军友房地产营销策划有限公司出具的格式合同，并未对《郑州市存量房买卖合同》第九条第二款进行修改，但基于本案轩凤娟工作性质的特殊性，不应认定被告违约。三、即便认定被告违约，《郑州市存量房买卖合同》第九条第二款约定的违约金过高，因被告不存在恶意，疫情因素等不可抗力影响，且延期户口迁出并不会也不能给原告造成任何损失，故申请法院予以调减或免除。原告要求二被告承担违约责任的依据为2019年6月23日签订《郑州市存量房买卖合同》中第九条第二款约定，甲方应当在该房屋所有权转移之日起30个工作日内，办理该房屋内原有户口迁出手续，如出卖人未如期将与本房屋相关的全部户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价值5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。被告未按照合同约定及时迁出户口虽然构成了违约，但双方约定的违约金过高，法院应当予以降低。首先，轩凤娟未按时将户口迁出并非出于恶意，轩凤娟工作的特殊性和地域性，不是想回就能回的，这在双方签订合同之初双方均是明知的。其次，轩凤娟春节前申请回家经批准后，先回了老家太康，想着过年期间协商下户口迁到哪个亲戚那里，过年后即尽快办理，××疫情的突然到来，打乱了计划。轩凤娟在疫情稳定后，于2020年3月20日主动将户口迁至郑州市金水区东里路37号的集体户口上。再次，被告逾期迁出户口，但并未给原告造成任何实际的损失。根据《公安部户政局关于开展为人民服务树公安新风活动切实改进户政管理工作的通知》和河南省最新的户籍政策，原房主未迁出户口，新房主可以拿房本去办理过户手续且能当户主，原户主未迁出的话，新房主仅需要向户籍处提交申请允许原户主户口继续留在该房子处便可。最后，依据法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，但被告排除疫情等不可抗力因素并未给原告造成任何实际损失，现被告认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以减少。原告所处地段的月租金标准为1200元左右，因此请求法院将违约金参照当地租金标准的20%按法院认定的违约期间酌定调整违约金数额。经审理查明：1.2019年6月23日，经范素萍代理，轩凤娟作为出卖人（甲方）与刘亮亮作为买受人（乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：轩凤娟将其所有的位于郑州市二七区南屏路69号13号楼1单元19层1905号、建筑面积共113.75平方米的房屋出售给刘亮亮，房屋总价款为136万元。刘亮亮拟贷款金额为40万元，双方应于评估报告出具7日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。轩凤娟收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给刘亮亮。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他全部费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲乙双方协商一致，应当于银行贷款审批通过后5个工作日内共同去办理网上签约手续。甲方应当在该房屋所有权转移之日起30个工作日内办理该房屋内原有户口迁出手续，如出卖人未如期将与本房屋相关的全部户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2.2019年7月12日，范素萍与刘亮亮电话沟通涉案房屋相关事宜，范素萍称：是因为我耽误是了是吧，我也觉得可抱歉，等于晚搬家了两个月，耽误你装修了，我来给你出两个月的租金。刘亮亮称：她（轩凤娟）回来一次可不方便，你尽量让她回来一次，然后把那户口啥都弄完，这边也是急着迁户口，那个房子刚卖，家人户口没地落。2019年7月13日，双方再次通话。范素萍称：虽然是俺妹妹（轩凤娟）的名字，但不是妹妹说了算，卖不卖在于我。刘亮亮称：我当时听他们说了，这个房子实际上是你买的是吧？范素萍回复：嗯，对。3.轩凤娟、范素萍于2019年8月1日将涉案房屋交付给刘亮亮。2019年11月16日，刘亮亮获取位于二七区南屏路69号13号楼1单元19层1905号房屋的不动产权属证书。轩凤娟于2020年3月20日将户口从涉案房屋迁出。刘亮亮以轩凤娟、范素萍违约为由，诉至本院。4.据刘亮亮申请出庭作证证人证实，在合同签订后两三日内即对涉案房屋进行评估，因轩凤娟、范素萍未按合同约定于评估报告出具7日内前往贷款机构办理贷款申请手续，致使刘亮亮遭受利息损失约13000元，轩凤娟、范素萍曾承诺补偿刘亮亮利息损失6000元。5.范素萍在本案庭审时自认刘亮亮支付的购房款实际由其收取。本院认为，原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定行使权利、履行义务。双方合同约定于评估报告出具7日内前往贷款机构办理贷款申请手续，因被告方迟延办理，导致刘亮亮产生按揭贷款利息损失，被告方构成违约，应承担违约责任。且本案轩凤娟系房屋买卖合同相对方，范素萍系购房款实际收取方，并自愿对原告的损失承担责任，故原告诉求二被告支付贷款利率上调的利息损失6000元，合法有据，本院依法予以支持。原告诉求租金损失2500元，但双方2019年6月23日签订的合同约定房屋交付时间为轩凤娟收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付给原告，被告于2019年8月1日将房屋交付给原告，并不构成迟延交房，虽被告方曾承诺补偿原告房屋租金损失2500元，但在本案庭审时又予以否认，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原、被告合同约定，甲方应当在该房屋所有权转移之日起30个工作日内办理该房屋内原有户口迁出手续，原告于2019年11月16日获取涉案房屋的不动产权属证书，轩凤娟于2020年3月20日将户口从涉案房屋迁出，已超出合同约定的期限，构成违约，应承担相应的违约责任。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方虽在合同中约定延期迁出户口违约金房屋总价款的5%，但原告并未对其因此造成的实际损失举证，且被告辩称违约金标准过高要求调整，本院酌定由二被告赔偿原告10000元，原告请求过高部分，本院不予支持。对于被告的辩称意见，本院予以采信。原告要求二被告支付欠付物业费457.8元、水费9.6元，经查，原告诉求的物业费及水费系2019年8月1日房屋交付之后产生，原告的该项诉讼请求，明显缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告轩凤娟、范素萍于本判决生效之日起十日内支付原告刘亮亮贷款利息损失6000元、违约金10000元，共计16000元；二、驳回原告刘亮亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元，减半收取637元，由原告刘亮亮负担464元，由被告轩凤娟、范素萍负担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王静静二〇二〇年六月十八日书记员  李 ?