广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初713号 原告：梧州新兴宝石饰品有限公司。住所：广西梧州市新兴珠宝路**。统一社会信用代码：91450400619420690T。 法定代表人：叶均廷。 委托诉讼代理人：温海波，广西皓元律师事务所律师。 被告：广西华学教育咨询有限公司。。住所：广西南宁市西乡塘区明秀西路**正恒国际广场**楼**商业**商铺统一社会信用代码：91450107589829697L。 法定代表人：邵雄科。 委托诉讼代理人：滕彩云，广西锦康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏妮，广西锦康律师事务所实习律师。 被告：梧州华学教育文化发展有限公司。住所。住所：广西梧州市新兴珠宝路****社会信用代码：91450400MA5KBNYQ6L。 法定代表人：邵雄科。 原告梧州新兴宝石饰品有限公司（以下简称新兴公司）与被告广西华学教育咨询有限公司（以下简称广西华学公司）、梧州华学教育文化发展有限公司（以下简称梧州华学公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告新兴公司的委托诉讼代理人温海波，被告广西华学公司的委托诉讼代理人滕彩云到庭参加诉讼。被告梧州华学公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新兴公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年1月18日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付2019年11月至2020年3月的租金55000元及物业费5000元，合计60000元（暂计到2020年3月，以后计算至合同解除之日止）；3.判令被告支付违约金2750元（按合同约定租金总额5%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2016年1月18日签订《租赁合同》。合同约定原告将位于梧州市全层（建筑面积490平方米）租赁给被告使用，租赁期限从2016年4月10日至2026年4月10日止，租赁期十年；2016年4月至2018年3月每月租金为人民币10000元，2018年4月至2020年3月每月租金为人民币11000元，2020年4月至2022年3月每月租金为人民币12000元，2022年4月至2024年3月每月租金为人民币13000元，2024年4月到2026年3月每月租金为人民币14000元；租金先付后租，每月一付，每月一次性付清；在租赁期间，被告不按合同约定的时间交纳房租则按当月租金总额的5%支付违约金给原告，拖欠房租一个月以上的，原告可以主张与被告解除双方签订的《租赁合同》。合同还对租赁用途、物业管理费、水电费、违约责任、争议处理方式等内容进行了约定。合同签订后，被告随即在梧州市工商局注册成立“梧州华学教育文化发展有限公司”进行经营活动。被告开始时能按约支付租金，但自2018年9月起就没有按时支付租金了。原告一再催讨，被告以各种理由拖欠不付。2019年4月，原告曾向长洲法院起诉要求被告支付租金。长洲法院以（2019）桂0405民初578号民事判决书判决被告支付2018年9月至2019年4月期间拖欠原告的租金和物业费、违约金。判决生效后，被告仍未向原告支付租金，其行为实属无赖。在诉讼期间，被告仍在使用该租赁场所，但只支付了2019年5月至10月期间的租金及物业费，没有支付2019年11月至2020年3月的租金55000元及物业费5000元。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法利益，对原告造成了极大的经济损失。 被告广西华学公司辩称，原告主张由两被告共同承担责任缺乏事实和法律依据。涉案合同虽以其名义签订，但实际上原告知晓其公司是为了成立被告梧州华学公司才签订，故涉案场地的实际承租人是被告梧州华学公司，其公司只是名义上的承租人。租赁场地的水电费、租金、物业费是被告梧州华学公司的负责人李雁缴纳的。其公司未实际使用过租赁场地，也从未支付过任何费用给原告。租赁关系实际发生在原告与被告梧州华学公司之间，且根据告知函、承诺书等内容得知，原告对该情况是认可的，故其公司不是合同的相对方，该合同的权利义务应由合同的相对方被告梧州华学公司与其负责人李雁共同承担。本案应当追加李雁为共同被告，因被告梧州华学公司的法定代表人无法持有被告梧州华学公司的公章，被告梧州华学公司向原告出具的承诺书系李雁冒充公司法定代表人签名的，但李雁的个人行为不代表被告梧州华学公司的意思表示，该行为属于表见代理。此外，其公司和被告梧州华学公司一直想与原告解除租赁合同关系，但李雁不想解除，故李雁应当为其表见代理行为承担连带责任。其公司认为双方的租赁合同关系已于2019年4月23日即原告第一次起诉时解除。综上所述，请求法院驳回原告对被告广西华学公司的全部诉讼请求。 被告梧州华学公司未作答辩。 经审理查明，2016年1月18日，原告新兴公司（甲方）与被告广西华学公司（乙方）签订了一份《租赁合同》。合同主要约定如下内容：1.甲方将位于梧州市全层（不含二楼平台，建筑面积490平方米）租赁给乙方使用；2.租赁期限从2016年4月10日至2026年4月10日止，租赁期10年；3.从2016年4月至2018年3月，每月租金10000元，从2018年4月至2020年3月，每月租金11000元，从2020年4月至2022年3月，每月租金12000元，从2022年4月至2024年3月，每月租金13000元，从2024年4月至2026年4月，每月租金14000元；4.租金交付方式为先付后租，每月一付，每月一次性付清（在当月租赁期满前一周支付下月租金）；5.租赁用途为乙方用作从事学习文化培训、办公使用；6.租赁期间生产生活用电源和水源由甲方提供，由此产生的水费、电费由乙方承担；7.在租赁期间，乙方不按合同约定的时间交纳房租，乙方按当月租金总额的5%支付违约金给甲方；8.拖欠房租一个月以上的，合同可变更、解除或终止；9.物业管理费按每月1000元收取……等内容。合同签订后，原告依约交付了出租场地。案涉租赁场地实际上一直由被告梧州华学公司使用，租金和相关的费用也是由被告梧州华学公司支付给原告。 在合同履行过程中，被告未能如约按时向原告支付租金。原告于2019年4月23日向本院提起诉讼，请求判令被告广西华学公司、梧州华学公司向其支付计算至2019年4月的租金88000元、物业费8000元、水电费6255元、违约金4400元、利息11861元。本院经审理，于2019年7月22日作出（2019）桂0405民初578号民事判决书，判决：一、被告广西华学公司与梧州华学公司应于判决生效之日起十日内向原告新兴公司支付2018年9月至2019年4月期间拖欠的租金88000元、物业费8000元；二、被告广西华学公司与梧州华学公司应于判决生效之日起十日内向原告新兴公司支付违约金4400元；三、驳回原告新兴公司的其他诉讼请求。被告广西华学公司不服该判决，向梧州市中级人民法院提起上诉。该院作出（2019）桂04民终1422号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 上述案件判决后，被告梧州华学公司又向原告支付了2019年5月至10月期间的租金和物业费，但2019年11月后至今的租金和物业费仍未支付。原告向被告催收欠款无果，诉至法院成讼。 上述事实，有当事人的庭审陈述，原告提供的租赁合同、催收函，被告广西华学公司提供的告知函、承诺书，本院依法调取的（2019）桂0405民初578号民事判决书、（2019）桂04民终1422号民事判决书等证据证明并在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告新兴公司与被告广西华学公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，合同当事人应依约履行合同义务。被告广西华学公司作为合同的一方当事人，应当受《租赁合同》的效力约束。被告广西华学公司将租赁场所给被告梧州华学公司使用，属于将合同权利转给第三人享有，应当经过原告新兴公司同意。在合同履行过程中，租赁场地实际上由被告梧州华学公司使用，租金、物业和水电等费用也是由被告梧州华学公司支付。原告新兴公司对此是知情的，也默许了被告广西华学公司的该行为。但原告的默许并不等于同意被告广西华学公司将《租赁合同》约定的支付租金、物业和水电等费用的义务转移给被告梧州华学公司。现有的在案证据也未能证实原告新兴公司同意被告广西华学公司将合同权利义务转移给了被告梧州华学公司。因此，被告广西华学公司作为《租赁合同》的一方当事人，应当承担租金、物业费和违约金的支付义务。被告梧州华学公司虽然不是《租赁合同》的当事人，但租赁场所实际上是由其使用，且其在（2019）桂0405民初578号一案的庭审中也表示愿意与被告广西华学公司共同承担责任，该案的生效判决已判决其与被告广西华学公司共同承担责任，其在本案中也未提出抗辩，故被告梧州华学公司应与被告广西华学公司共同承担债务。 关于解除合同的问题。被告在上述判决后，又拖欠2019年11月至今的租金和物业费，已属严重违约。根据《租赁合同》约定，拖欠租金一个月以上的，原告可解除合同。现原告诉请要求与被告解除《租赁合同》，被告广西华学公司也同意与原告解除该合同，被告梧州华学公司未持异议，故原告的该诉请，合理合法，本院予以支持。 关于支付租金和物业费的问题。被告广西华学公司、梧州华学公司欠付2019年11月至今的租金及物业费是事实，故原告诉请被告支付2019年11月至《租赁合同》解除之日止的租金和物业费，于法有据，本院予以支持。根据合同有关租金和物业费的约定，计算至2020年3月的租金共55000元、物业费共5000元，往后按租金12000元/月、物业费1000元/月的标准继续计算至合同解除之日（即本案判决生效之日）为止。 关于支付违约金的问题。根据《租赁合同》有关“租金交付方式为每月一付，每月一次性付清”“在租赁期间，乙方（承租方）不按合同约定的时间交纳房租，按当月租金总额的5%支付违约金给甲方（出租方）”的约定，被告存在欠付租金和物业费的违约行为，依约应向原告支付违约金。原告诉请被告广西华学公司支付2019年11月至2020年3月期间欠付租金的违约金2750元（11000元/月×5%×5个月），有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告梧州新兴宝石饰品有限公司与被告广西华学教育咨询有限公司于2016年1月18日签订的《租赁合同》； 二、被告广西华学教育咨询有限公司、梧州华学教育文化发展有限公司应向原告梧州新兴宝石饰品有限公司支付租金及物业费（2019年11月至2020年3月的租金、物业费合计60000元，从2020年4月起至本案判决生效之日止，按照租金12000元/月、物业费1000元/月的标准计付）； 三、被告广西华学教育咨询有限公司、梧州华学教育文化发展有限公司应向原告梧州新兴宝石饰品有限公司支付违约金2750元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13968元，减半收取计6984元，由被告广西华学教育咨询有限公司、被告梧州华学教育文化发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 吕晓雯 二〇二〇年六月三十日 法官助理 李健梅 书 记 员 曾伟兰 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。