陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终7949号上诉人（原审原告）：西安天创房地产有限公司。委托诉讼代理人：周文海，上海申浩（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西鸿海缘工贸有限公司。委托诉讼代理人：孙常辉，陕西同泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆璐，陕西同泰律师事务所实习律师。上诉人西安天创房地产有限公司（以下简称“天创房地产公司”）因与被上诉人陕西鸿海缘工贸有限公司（以下简称“鸿海缘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初17006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人天创房地产公司之委托诉讼代理人周文海，被上诉人鸿海缘公司之委托诉讼代理人孙常辉、陆璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天创房地产公司上诉请求：1.鸿海缘公司支付天创房地产公司房屋租金346773.4元；2.鸿海缘公司支付天创房地产公司违约金104032.02元；3.鸿海缘公司支付天创房地产公司因提存产生的搬迁费用9080元；4.鸿海缘公司支付天创房地产公司保管费用2550元（每日按850元计算，自2019年7月13日暂计至2019年7月15日，要求计算至鸿海缘公司物品实际搬离之日）；5.一、二审案件受理费由鸿海缘公司承担。事实与理由：一审判决认定《房屋租赁合同》于2019年1月22日解除，属于认定事实错误。涉案合同应于2019年4月5日解除。根据该合同的约定，租赁合同届满或者解除后三日内，鸿海缘公司应当交还房屋。但鸿海缘公司一直未向天创房地产公司交还房屋，且房屋内的办公用品亦长时期不予搬离，并且还一直使用涉案房屋办公。在双方多次交涉中，鸿海缘公司于2019年4月2日才回复5号前搬离，但直至同年6月6日还未搬离并且又承诺6月底搬离，天创房地产公司为了减少损失，故在通知鸿海缘公司之后将办公用品另行搬离至空闲房屋，故腾房搬家是并非系天创房地产公司减损的义务，而系鸿海缘公司的义务，由此产生的相关费用均应由鸿海缘公司承担。鸿海缘公司答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.本案双方争议的焦点是合同解除的时间，而天创房地产公司在一审中认可涉案房屋于2019年1月22日解除，二审阶段天创房地产公司否认了该事实，明显违反了禁反言原则，故其主张不应成立。3.一审对涉案租赁房屋内家具的处理问题认定准确。合同对租赁房屋内可移动资产确实没有约定如何处理。天创房地产公司送达的腾房等通知无法律后果，其目的就是房屋无法出租，留置鸿海缘公司的家具，以减少天创房地产公司的损失，这种行为扩大了鸿海缘公司的损失。4.关于违约金的认定，涉案租赁合同第12条第一项约定的计算标准，应为2000多元，但一审酌情认定违约金70000元符合客观事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。天创房地产公司向一审法院起诉请求：1.鸿海缘公司支付天创房地产公司房屋租金346773.4元；2.鸿海缘公司支付天创房地产公司违约金104032.02元；3.鸿海缘公司支付天创房地产公司因提存产生的搬迁费用9080元；4.鸿海缘公司支付天创房地产公司保管费用2550元（每日按850元计算，自2019年7月13日暂计至2019年7月15日，要求计算至被告物品实际搬离之日）；5.鸿海缘公司支付天创房地产公司律师代理费用31000元；6.本案诉讼费用由鸿海缘公司承担。一审法院认定的事实：2018年3月1日，天创房地产公司、鸿海缘公司签订《房屋租赁合同》约定，天创房地产公司将位于西安市高新区中国铁建天创数码大厦（洛克大厦）11层B2、C、D、E、F户出租于鸿海缘公司，建筑面积745.04平方米，租赁期限自2018年3月5日起至2020年3月4日止，其中，2018年3月5日至2018年4月4日为装修免租期，免租期鸿海缘公司不用缴纳租金。租金标准为65元/月/平方米，两年内不递增。租金每半年交付一次，鸿海缘公司应当在合同签订之日起十日内向天创房地产公司交付首期房屋租金共计242138元（此为5个月金额），以后每次租期开始前二十日向天创房地产公司交纳下一期房屋租金。合同还约定，鸿海缘公司在合同签订十日内向天创房地产公司指定账户（同租金支付账户）交纳租赁押金50000元。合同第12.1.4条约定，租赁期间，鸿海缘公司有下列行为之一的，天创房地产公司有权终止合同，收回该房屋，鸿海缘公司应按照合同租金总额的2%向天创房地产公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补天创房地产公司损失的，鸿海缘公司还应承担最多不高于租金总额10%的赔偿责任：鸿海缘公司拖欠房租逾期一个月以上的……;第12.2条约定，鸿海缘公司如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按日租金支付滞纳金;第15.5条约定，一方解除合同，应以书面形式向对方送达《解除合同通知书》，通知送达当日，双方解除租赁合同。合同签订后，天创房地产公司将涉案房屋交付于鸿海缘公司，鸿海缘公司已支付首期房屋租金242138元。2018年8月30日，天创房地产公司出具《关于陕西鸿海缘工贸有限公司房屋租金催款的函》要求鸿海缘公司于2018年9月4日前支付第二期（2018年9月5日至2019年3月4日）房屋租金290565.6元，鸿海缘公司于2018年9月4日支付房屋租金150000元，租金支付至2018年12月7日，第二期租金未足额支付。合同解除前鸿海缘公司人员已不在涉案房屋内办公，办公物品至今未搬离。2019年7月12日，天创房地产公司将鸿海缘公司办公物品搬至天创房地产公司所有的洛克大厦2层北区进行提存并代为保管，产生搬迁费用9080元（天创房地产公司已支付）。2019年7月15日，天创房地产公司已将涉案房屋出租于第三人。一审法院认为，天创房地产公司与鸿海缘公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。鸿海缘公司未按期足额支付第二期租金的行为构成违约，应承担相应违约责任。鸿海缘公司认可天创房地产公司2018年11月12日、2019年1月22日两次通过微信向其送达《解除合同通知书》，并辩称合同已于2018年11月12日解除。但微信聊天记录显示，2018年11月12日送达的《解除合同通知书》系草案，未盖天创房地产公司公章，亦无落款时间，其不具有法律上的解除效力，对于鸿海缘公司的辩解，不予认可。《房屋租赁合同》解除时间应为2019年1月22日。故对2018年12月8日至2019年1月22日的房屋租金，鸿海缘公司应予支付。关于违约金金额，结合合同违约条款、合同履行情况、合同解除时间、当事人过错程度以及天创房地产公司实际损失等因素，酌情认定鸿海缘公司向天创房地产公司支付违约金70000元。另，天创房地产公司、鸿海缘公司双方对合同解除后涉案房屋内的办公物品如何处置未作约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在鸿海缘公司没有按期搬离房屋时，天创房地产公司应采取适当措施积极收回房屋减少损失。然而，从庭审中天创房地产公司提供的证据来看，2019年4月份之后，天创房地产公司才通过微信、电话等方式联系鸿海缘公司，要求其将办公家具搬离。2019年7月6日，向鸿海缘公司送达《房屋腾退通知书》，2019年7月12日，将鸿海缘公司办公物品搬离进行提存。天创房地产公司在合同解除后未及时采取必要减损措施防止损失扩大亦有过错，对天创房地产公司要求搬迁费及提存费用的诉讼请求，不予支持。天创房地产公司要求鸿海缘公司支付律师费的诉讼请求，于法无据，不予支持。鸿海缘公司辩称其已支付房屋押金50000元，但未提交相关证据，对鸿海缘公司的辩解，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告陕西鸿海缘工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安天创房地产有限公司支付房屋租金72641.4元；二、被告陕西鸿海缘工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安天创房地产有限公司支付违约金70000元；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8702元，由西安天创房地产有限公司负担6187元，陕西鸿海缘工贸有限公司负担2515元。因西安天创房地产有限公司已预交，陕西鸿海缘工贸有限公司在支付上述款项时一并支付西安天创房地产有限公司。二审中，天创房地产公司围绕上诉请求提交了四组证据。第一组证据：2019年4月23日电话录音。证明天创房地产公司督促鸿海缘公司交付租金及腾房，鸿海缘公司同意2019年4月底搬离。第二组证据：2019年6月6日会议纪要、2019年6月6日会议录音、2019年5月13日电话录音。证明双方关于解除租赁合同、支付租金及滞纳金等事宜达成了一致；鸿海缘公司若在2019年6月15日之前缴纳2018年12月4日至2019年4月3日租金188993.2元及滞纳金188993.2元，共计377986.4元，则天创房地产公司同意减免2019年4月4日至退租前的租金及滞纳金。否则，按实际退组时间收取租金及滞纳金。第三组证据：2019年6月12日电费单。证明直到2019年6月12日，鸿海缘公司还在涉案房屋中办公；截止2019年6月12日，鸿海缘公司仍然在使用案涉房屋，天创房地产公司并不具备减损的条件。第四组证据：家具清单及搬离签认书、录制视频。证明鸿海缘公司于2020年1月1日才将案涉房屋内的物品搬离；天创房地产公司人已尽到减损的义务，所产生的保管费及搬迁费应由鸿海缘公司承担。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。鸿海缘公司针对天创房地产公司二审提交的证据发表如下答辩意见：1.对第一组证据真实性认可、证明目的不认可。通话录音中的人虽为鸿海缘公司的人员，但内容说的都是催缴租金的事情，不涉及天创房地产公司主张的相关事实。2.对第二组证据会议纪要真实性、证明目的均不认可。被上诉人公司员工折霞霞在会议签到表上签字的行为仅代表的是其到会参加会议，而形成的会议纪要并无折霞霞的任何签字。因此，会议纪要系天创房地产公司单方制作，对鸿海缘公司无法律约束力。且会议录音也无法看出双方已达成了会议纪要中的内容。而会议录音也能证明鸿海缘公司无法使用租赁房屋，均系天创房地产公司向鸿海缘公司催要租金的事实。3.第三组证据系天创房地产公司与物业公司之间的关系，与本案的租赁关系无关联性。4.对第四组证据搬离清单真实性无异议，但该清单形成的时间系一审判决送达双方后，因鸿海缘公司对一审判决认可，故系对判决履行的签字确认。另，鸿海缘公司二审未提交证据。结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：天创房地产公司二审中提交的2019年4月23日电话录音、2019年6月6日会议录音、2019年5月13日电话录音、2019年6月12日电费单及2019年12月30日的家具清单及搬离签认书等符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，属于二审程序中的新证据，且与本案的待证事实具有证明力，可以证明鸿海缘公司自2019年1月22日双方签订的《房屋租赁合同》解除之后，其公司在涉案房屋内放置的办公家具在2019年7月12日之前仍未搬离，直至2020年1月1日才将案涉房屋内的物品搬离的事实。因此本院对天创房地产公司二审提交的上述证据，予以采信。至于天创房地产公司提交的2019年6月6日《会议纪要》，现结合2019年6月6日会议录音及会议签到表仅能证明鸿海缘公司人员参加了该会议，并无法证明双方就该《会议纪要》中的条款已达成一致意见。故，现因该《会议纪要》与本案的待证事实不具有证明力，因此本院对该《会议纪要》不予认定。另，一审判决查明的其余事实属实。本院认为，归纳诉辩双方的意见，总结本案争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》的解除时间应如何认定。二、鸿海缘公司欠付天创房地产公司房屋租金的数额及违约金应如何认定。三、鸿海缘公司是否应当向天创房地产公司支付提存费及保管费，该部分款项的数额应如何认定。关于争议焦点一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利履行义务。本案中，天创房地产公司与鸿海缘公司签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现天创房地产公司已经按照合同约定向鸿海缘公司交付了涉案房屋，鸿海缘公司确未按照合同约定及时支付房租，显系违约，应当依法承担相应的法律后果。关于涉案《房屋租赁合同》的解除时间，天创房地产公司分别于2018年11月12日、2019年1月22日两次通过微信向鸿海缘公司送达《解除合同通知书》。但结合微信聊天记录显示，天创房地产公司于2018年11月12日送达的《解除合同通知书》并未加盖天创房地产公司公章，亦无落款时间，其不具有法律上的解除效力，故涉案《房屋租赁合同》解除时间应为2019年1月22日。一审阶段天创房地产公司亦认可涉案《房屋租赁合同》的解除时间为2019年1月22日，故现天创房地产公司上诉主张解除时间应为2019年4月5日之上诉理由显然不能成立。关于争议焦点二、涉案《房屋租赁合同》于2019年1月22日解除。故对2018年12月8日至2019年1月22日的房屋租金，鸿海缘公司应予支付。但合同解除后，鸿海缘公司应当就涉案房屋向天创房地产公司予以返还，现结合天创房地产公司提交的证据足以认定直至2019年7月12日之前，鸿海缘公司仍未就涉案房屋中的物品予以搬离并向天创房地产公司交付房屋，故鸿海缘公司应当按照涉案租赁合同约定的租金为标准从2019年1月23日起至2019年7月12日止支付房屋占用费共计272809元。至于鸿海缘公司抗辩主张系因天创房地产公司的原因，其公司无法搬离物品之理由，因对该部分事实鸿海缘公司并未提交充分的证据予以证明，故本院不予采信。关于违约金一节，一审法院在结合合同违约条款、合同履行情况、合同解除时间、当事人过错程度以及天创房地产公司实际损失等因素，酌情认定鸿海缘公司向天创房地产公司支付违约金70000元，酌定适当，应予维持。关于争议焦点三、根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，鸿海缘公司从涉案房屋租赁合同于2019年1月22日解除，至2019年4月份之后，天创房地产公司通过微信、电话等方式多次联系鸿海缘公司，要求其将办公家具搬离。直至2019年7月5日鸿海缘公司仍未搬离，天创房地产公司亦在2019年7月6日亦向鸿海缘公司送达《房屋腾退通知书》，鸿海缘公司占用租赁房屋的行为，损害了天创房地产公司对涉案房屋的所有权及使用权。故天创房地产公司在2019年7月12日，将鸿海缘公司办公物品搬离并无不妥，而鸿海缘公司在合同解除后未及时搬离物品亦有过错，对天创房地产公司要求提存费及保管费的诉讼请求，本院予以部分支持。结合天创房地产公司提交的《搬运服务合同》《付款申请》及发票均能证明天创房地产公司就涉案房屋搬离实际支出了9080元提存费，该部分费用应由鸿海缘公司承担。至于保管费一节，因天创房地产公司就该部分费用未向鸿海缘公司履行告知义务，且天创房地产公司就鸿海缘公司的物品从涉案楼盘的写字间搬离至同楼盘的商铺，日租金相差近3倍之多，天创公司显然存在扩大损失的情形，故本院结合相同面积的房屋租金价格，酌情认定鸿海缘公司支付天创公司保管费以每月2000元为标准，从2019年7月13日起算至搬离之日2019年12月30日止共计11266.73元。故对天创房地产公司此节上诉请求本院予以部分支持。综上，天创房地产公司的上诉请求部分成立，对一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17006号民事判决第一、二项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17006号民事判决第三项；三、陕西鸿海缘工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向西安天创房地产有限公司支付2019年1月23日至2019年7月12日期间的房屋占用费共计272809元；四、陕西鸿海缘工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向西安天创房地产有限公司支付提存费9080元及保管费11266.73元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回西安天创房地产有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费8702元，由西安天创房地产有限公司负担6187元，陕西鸿海缘工贸有限公司负担2515元。二审案件受理费6097元，由西安天创房地产有限公司负担1220元，陕西鸿海缘工贸有限公司负担4877元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二〇年六月二十二日书记员  周 燕