广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终8038号上诉人（原审原告）：茹秀柱（曾用名茹等柱），女，汉族，1966年11月18日出生，住广东省博罗县******委会茹卢小组，身份证号码：442************22X。委托诉讼代理人：王剑荣，博罗县法律援助处律师。被上诉人（原审被告）：茹桂钜，男，汉族，1962年8月19日出生，住广东省博罗县******************，身份证号码：4442************233。上诉人茹秀柱与被上诉人茹桂钜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初4970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告茹秀柱不服一审判决，上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、改判被上诉人10日内返还398955.92元给上诉人；3、改判被上诉人10日内支付房产增值损失319277.55元给上诉人；4、判令被上诉人支付原告诉讼保全责任险的保费2500元；5、判令本案一、二审的案件受理费、保全费等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人支付首期款（含定金）应为127313元，一审判决认定数额错误。根据上诉人、茹桂景与博罗县信诚实业有限公司、工商银行博罗支行签订的《个人购房借款/担保合同》（证据第20页），当时购房款是417313元，而贷款金额是290000元，即上诉人、茹桂景已付购房款是127313元。结合上诉人提交的转账小票、博罗县信诚实业有限公司收款收据（证据第3页、第164页），可知上诉人向博罗县信诚实业有限公司交付定金20000元、首期款107313元，共计127313元。一审判决仅依据博罗县信诚实业有限公司收款收据（证据第164页）就认定上诉人已付的首期款为122709元属认定事实错误。二、涉案房产增值部分应包含上诉人对房屋进行装修的因素，且上诉人未还清贷款是由于被上诉人不履行法律义务造成涉案房产被强制执行，一审判决仅酌情部分支持增值的理由和数额错误。首先，上诉人借名买房后花费28万元对房屋进行了精心的装修，房屋拍卖成本价碧买房时的房价高，其中包含房价上涨因素，也应当包含上诉人对房屋进行装修的因素。其次，一审判决认定的增值数额错误。涉案房产拍卖成交价是798210元，上诉人支付首期款127313元、偿还贷款247139.45元，房产增值应为423757.55元，扣除贷款银行的执行款项104480元，上诉人的房产增值损失数额应为319277.55元。一审判决以拍卖成交价减去购房合同约定的总房价408709元的差额389501元作为房产的增值数额是不对的。再次，一审判决酌情支持的理由错误。被上诉人因为未依法履行（2014）惠博法湾民初字第201号判决而被法院在2016年3月7日查封涉案房屋并强制执行，另外，被上诉人还有（2016）粤1322民初1022号、（2017）粤1322民初3928号民事判决未履行而被强制执行。上诉人辛辛苦苦将近供完贷款的房屋被查封强制执行，上诉人多次恳请被上诉人自觉履行法院判决，以让法院不予拍卖涉案房产，但被上诉人却置之不理，袖手旁观。在这种情形下，上诉人继续还贷无异于投钱入海，所以上诉人从2016年7月开始才不得不停止还贷。所以，上诉人未还清贷款是由于被上诉人的过错造成，一审判决未考虑上诉人未还清贷款的原因，仅以上诉人未还清贷款的结果为由不支持全部增值不符合公平合理原则，也是错误的。最后，涉案房产增值部分应由上诉人享有。上诉人与被上诉人签订借名买房合同系双方真实意思表示，合同约定购房的义务由上诉人承担，房产与被上诉人无关，房产增值部分的权益也自然应当由上诉人享有。三、一审未审查诉讼保全的有关证据材料、未支持上诉人支付诉讼保全责任险的保费错误。本案在一审起诉时，上诉人申请对涉案房产的拍卖款在扣除工商银行优先受偿款104480元后的余款693730元进行财产保全，并提供中国人民财产保险股份有限公司惠州市分公司保单保函、保险单等材料（见附件1），保险费为2500元。一审判决认为上诉人未提供相应证据并不支持上诉人的请求是错误的。四、一审判决判令被上诉人承担保全费错误。上诉人在一审时向法院缴纳了保全费3989元，该费用属法院诉讼费（见附件2），但一审法院仅对案件受理费6464元的承担作了处理，对保全费的承担未作处理，显然是错误的。综上所述，一审判决有多项错误之处，请求二审法院在查清事实后依法改判。被上诉人茹桂钜经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告茹秀柱向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方的借名买房合同关系；2、判令被告退还原告已付购房款、维修基金、契税、登记费、办证费等共449416．47元；3、判令被告赔偿原告房产增值损失460907元；4、判令被告支付原告诉讼保全责任险的保费2500元；5、案件受理费、保全申请费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告茹桂钜系原告茹等柱前夫茹桂景的哥哥。2009年2月2日，原告为购买由博罗县信诚实业有限公司开发的位于博罗县***************,与被告签订《个人购房协议书》，协议载明：“现茹等柱在博罗县*******购买房子付了定金，因国家二套房政策问题不能正常购买，现借茹桂钜名向银行贷款购买石湾镇丽湾花园丽雅阁7D，购买房子的首期及月供款管理费用等均由实际出资购买人茹等柱个人负责承担。博罗县*******丽雅阁7D的房产归属权由实际购房人茹等柱所拥有，房产权与茹桂钜无关。待贷款月供还贷完毕后，房产的业主名茹桂钜无条件转回实际购房人茹等柱名下，其产生费用由茹等柱自行负责。”协议签订后，被告与博罗县信诚实业有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由被告购买以上涉案房产，购房总价款为408709元。此后，被告茹桂钜、案外人邹志（被告的妻子）与中国工商银行股份有限公司博罗支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定茹桂钜、邹志向其借款286000元用于购买坐落于博罗县*******丽雅阁7层D房，中国工商银行股份有限公司博罗支行于2009年3月17日发放了贷款286000元后，由原告每月偿还该贷款本息。涉案房产于2010年12月28日登记在被告茹桂钜名下，于2011年4月14日抵押给中国工商银行股份有限公司博罗支行。原告为购买涉案房产支付了购房首期款（包含定金）122709元、维修基金款8174.2元、契税12261.27元、抵押登记费560元、他项权登记费410元、工本费10元、复印费15元、见证费800元、交易费等其他费用2273元、以及原告所还的贷款本息共计247139.45元等其他费用，以上共计394351.92元。2014年至2016年期间，被告因与案外人何东发、古秀群发生民间借贷纠纷被起诉，该涉案房产被原审法院多次查封。2018年1月19日，因涉案房产未按时向中国工商银行股份有限公司博罗支行偿还借款本息，中国工商银行股份有限公司博罗支行向原审法院提起诉讼，原审法院经审理后作出（2017）粤1322民初3928号民事判决，判决由茹桂钜、邹志在判决生效之日起10日内偿还借款本金94292.01元、支付利息、罚息及律师代理费8954元给中国工商银行股份有限公司博罗支行。该判决已生效。在执行过程中，2018年9月22日，该涉案房产被原审法院进行司法拍卖，成交价为798210元。另查一，2009年3月21日，原告对以上涉案房产与博罗县信诚实业有限公司进行了交接，并与博罗县******管理处签订了《物业服务合同》，该房产自原告装修后至被原审法院拍卖期间，均由原告居住使用，并由原告交纳物业服务费。另查二，《个人购房协议书》签订时，原告与茹桂景系夫妻关系，双方后于2016年12月7日离婚。本案诉讼期间，茹桂景提出书面《声明书》，声明涉案原告主张的权益由原告一人享有。一审法院认为，原、被告签订《个人购房协议书》后，涉案房屋自交付后便一直由原告占有使用，被告对此亦未主张过相关权利；其次，涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、购房发票等原件一直由原告持有保管；涉案的首付款、每月房贷本息均由原告交纳，综上，可以认定原、被告之间成立借名买房合同关系，本院予以确认。《个人购房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原审法院予以确认。按《个人购房协议书》约定，待贷款还清后，房产的业主名转至实际购房人茹等柱名下，但涉案房产因被告未清偿另案债务已被法院拍卖，上述被告的义务已无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告请求解除以上协议书，原审法院予以支持。本案中，原告为购买涉案房产支付了首期款（含定金）122709元、维修基金款8174.2元、契税12261.27元、抵押登记费560元、他项权登记费410元、工本费10元、复印费15元、见证费800元、交易费等其他费用2273元、每月的房贷本息247139.45元等其他费用共计394351.92元，有原告提交的收款收据、发票、借记卡账户历史明细清单等证据为证，原审法院予以确认。以上款项，被告均应返还给原告。涉案《广东省商品房买卖合同》约定涉案房产购房总价款为408709元，原告后对该房产进行了装修，至涉案房产被拍卖，价款为798210元，增值部分为389501元（798210元-408709元）。原告诉请被告赔偿房产增值损失，鉴于原告未能依照《个人购房协议书》的约定还清贷款本息，对增值部分本院酌情支持50%计194750.5元（389501元×50%）。案外人茹桂景放弃涉案房产的权益，原审法院予以确认。原告请求被告支付诉讼保全责任险的保费，但未提供相应的证据，原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、解除原告茹等柱与被告茹桂钜于2009年2月2日签订的《个人购房协议书》。二、被告茹桂钜应于本判决发生法律效力之日起10日内返还394351.92元给原告茹等柱。三、被告茹桂钜应于本判决发生法律效力之日起10日内支付房产增值损失194750.5元给原告茹等柱。四、驳回原告茹等柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6464元（原告申请缓交），由被告茹桂钜承担5000元，原告茹等柱承担1464元。二审中，上诉人茹秀柱提交以下新证据：证据一、缴交保全费的缴费凭证一份，拟证明我方诉前缴纳了3989元保全费。被上诉人茹桂钜经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2009年1月18日，博罗县信诚实业有限公司（出卖人）与茹桂钜签订《商品房买卖合同》，其中第六条第三款约定：“2009年1月20日前付清首期款：壹拾贰万贰仟柒佰零玖元正（¥122709）余款：贰拾捌万陆仟元正（¥286000元）申请银行按揭。……”另查二，2009年1月18日，博罗县信诚实业有限公司出具一张收款收据，其中载明：“今收到茹桂钜交来购买丽湾花园丽雅阁七层D号房购房款（含定金）。壹拾贰万贰仟柒佰零玖元整¥122709。”另查三，上诉人申请对茹桂钜（2018）粤1322执恢92号案件中扣除优先受偿债权后在博罗县人民法院的剩余执行款693730元进行诉前财产保全，为此，上诉人缴纳保全费3989元，并向中国人民财产保险股份有限公司惠州市分公司支付诉讼保全责任保险费2500元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、上诉人已付款是398955.92元，还是一审认定的394351.92元？2、装修残值和对应增值部分能否具体明确，一审酌定支持增值的50%是否合理？3、保全责任险保费、保全费应否由被上诉人承担？具体评述如下：关于上诉人已付款是398955.92元，还是一审认定的394351.92元的问题。对于一审认定的维修基金款、契税、抵押登记费、他项权登记费、工本费、复印费、见证费、交易费等，上诉人均无异议，但上诉人主张其支付的购房首期款（包含定金）是127313元，并提供2008年7月18日的银行转账记录及博罗县信诚实业有限公司出具的收款收据为据。对此本院认为，上诉人提供的银行转账记录及收款收据日期均为2008年7月18日，而博罗县信诚实业有限公司（出卖人）与茹桂钜签订《商品房买卖合同》及出具另一收款收据的日期均为2009年1月18日，对此上诉人并未对出现两份不同数额的收款收据且前一份收款收据系在签订合同前半年形成作出合理解释，按照涉案合同的约定，涉案房屋的首期款是122709元，余款286000元申请银行按揭，结合博罗县信诚实业有限公司出具的收款收据载明收到购房款122709元，且按揭银行于2009年3月17日发放贷款286000元的情况，一审根据现有证据认定上诉人支付购房首期款（包含定金）为122709元，上诉人共为购买涉案房屋支付了394351.92元，并无不当，本院予以维持。上诉人主张其支付的购房首期款（包含定金）是127313元，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于装修残值和对应增值部分能否具体明确，一审酌定支持增值的50%是否合理的问题。上诉人主张涉案房屋增值损失金额为319277.55元（涉案房产拍卖成交价798310元-首期款127313元-已偿还贷款247139.45元-贷款银行的执行款项104480元），对此，本院认为，涉案房屋拍卖成交价798210元包含的是涉案房屋合同价、装修残值及增值部分，一审认定的389501元（拍卖成交价798210元-合同价408709元）应为装修残值及增值部分。因涉案房屋是上诉人借名以被上诉人名义购买，据现有证据，除按揭贷款部分外，其余购房款、装修款均为上诉人支付，故此装修残值和房产自然增值仍实际属于上诉人的财产。案涉房屋因被上诉人个人债务未清偿因素导致被另案查封、拍卖，被上诉人已实际无法按照双方《个人购房协议书》的约定，将房产无条件转回给实际购房人上诉人名下，因此，上诉人要求折价赔偿，由被上诉人返还已付购房款、费用以及返还增值损失，有事实依据，应予支持。经核算，上诉人为购房所支付购房款、基本、税费、已还贷款等项目合计为394351.92元，上诉人主张返还398955.92元，如上所述缺乏事实依据不予采纳，一审判决返还394351.92元并无不当，二审予以维持。至于增值部分，首先，上诉人自认在2009年装修，至今已使用约十年，且上诉人在一审中未对涉案房屋的装修残值部分申请鉴定，现装修残值及其对应增值部分未经鉴定无法确定，对此上诉人应承担举证不能的不利后果；其次，（2017）粤1322民初3928号民事判决已经认定尚欠银行按揭贷款本金94292.01元、利息、罚息及律师代理费8954元，判决被上诉人茹桂钜、邹志两人承担清偿责任，该部分因上诉人没有交清全部按揭贷款导致被上诉人承担的债务依法依理应从中扣除。同时，由于上诉人二审上诉请求赔偿增值损失319277.55元，为当事人对己方诉讼权利的行使，应予准许。故此，扣除后需返还和赔偿的总额应以713629.47元（394351.92元+319277.55元）为上限。一审判决仅支持增值部分的50%，缺乏依据，二审予以纠正。关于保全责任险保费、保全费应否由被上诉人承担的问题。上诉人在诉前申请对茹桂钜（2018）粤1322执恢92号案件中扣除优先受偿债权后在博罗县人民法院的剩余执行款693730元进行财产保全，为此，上诉人向中国人民财产保险股份有限公司惠州市分公司支付保险费2500元，但是该诉讼保全责任保险费不是必然发生的费用，上诉人亦可提供其他方式作为保全担保，一审对此不予支持是正确的。至于保全费3989元，一审遗漏该项诉求未处理，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初4970号民事判决第二、三、四判项及诉讼费负担部分；二、维持广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初4970号民事判决第一判项；三、茹桂钜应在本判决发生法律效力之日起十日内向茹秀柱返还已付购房款、税费和赔偿增值损失【总计为：房产拍卖价人民币798210元，扣减（2017）粤1322民初3928号民事判决所确定在主动履行期内茹桂钜需承担的借款本金94292.01元、利息、罚息及律师代理费8954元各项总额后剩余的金额，以713629.47元为上限】；四、驳回茹秀柱的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6464元（茹秀柱申请缓交），保全费3989元（茹秀柱已交），二审受理费12928.23元（茹秀柱申请缓交），共计23381.23元，由茹秀柱负担3507.18元，由茹桂钜负担19874.05元，本院退回481.82元给茹秀柱，茹桂钜应负担的19874.05元限于收到本判决之日起7日内缴交，逾期强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年五月二十八日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。