陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3260号 上诉人（原审原告）：李耀萍，女，1973年XX月XX日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人:刘慧慧，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人:程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西开城实业有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：孙岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：李涛，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王保贵，陕西权诚律师事务所律师。上诉人李耀萍因与被上诉人陕西开城实业有限公司（以下简称开城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李耀萍之委托诉讼代理人刘慧慧，被上诉人开城公司之委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年4月22日，李耀萍与开城公司签订《商品房买卖合同》，约定李耀萍购买开城公司开发的位于西安市未央区徐家湾街道办红旗东路未央区XX城中村改造项目一期（DK1）[利君·未来城]第5幢2单元14层21402号房屋，房屋总价款356012元。合同第八 条交付期限，出卖人应当在 2014 年 6 月 30 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 1 种条件， 并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条 出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过 30 日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后 365 个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 1、3 项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/% 向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续之日起十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则由买受人自行承担延期办理房产证的全部责任。合同签订后，李耀萍按照约定向开城公司支付了购房款。开城公司于 2014 年 9 月 4 日向李耀萍交付了房屋。另查，开城公司至今尚未取得初始登记证书。庭审调解，因双方分歧较大，致调解未果。李耀萍起诉至西安市未央区人民法院，提出诉讼请求：1、请求依法判令开城公司立即将办理李耀萍所购买房屋房地产权属证书需要由开城公司提供的资料报产权登记机关备案；2、请求法院判令开城公司向李耀萍支付逾期交房违约金 2349 元；3、请求法院判令开城公司自 2016 年 1 月 28 日起至开城公司实际将李耀萍办理产证所需开城公司提交的资料报产权登记机关备案之日止，按房屋房款总价 356012 元中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金（暂计算至 2019 年 5 月 31 日为 74509 元）；4、请求法院判令由开城公司承担李耀萍  支付的律师费用(暂按基本代理费 900 元计算)；5、请求  法院判令开城公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014 年 4 月 22 日，XX城XX号为 Y14066884《商品房买卖合同》，其购买开城公司开发的位于西安市未央区XX城中村改造项目一期 DK1（现更名为利君未来城），第 5 幢 2 单元 14 层 21402 号房屋，房屋建筑面积为 79.92 平方米，总价为 356012 元。其依据合同约定支付了首付款及办理了银行按揭贷款。双方于 2014 年 9 月 4 日办理了房屋交付手续，其依据合同约定及开城公司入伙通知的要求，缴纳了各项费用及物业费。双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记明确约定:出卖人保证买受人在该商品房交付之日起 365 个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。但时至今日，开城公司仍未将其办理产证的资料提交产权登记机关备案。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，开城公司应当承担违约责任，支付违约金。综上，其依据合同约定履行了合同义务，但开城公司未能如约履行合同义务，严重侵害了其合法权益，故诉至法院，请求判如所诉。开城公司辩称，其愿意积极提供向产权登记机关报送的资料，但其他根据法律或政策规定应由李耀萍自身提供的契税、大修基金缴纳凭证等应当由李耀萍自行提交；其与李耀萍已经就其未能按期取得房屋权属证书形成“特殊约定”，本案审理不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条；再是双方在《商品房买卖合同》第十五条对违约责任作出了明确约定，现李耀萍要求其按照银行逾期贷款利息为标准让其承担违约金的主张无合同约定且无充分证据证明经济损失实际发生，同时要求其支付律师费 900 元，无合同根据和法律依据；双方已经就逾期交房事宜形成解决方案，即其为李耀萍提供免缴三个月物业管理费作为补偿，李耀萍认可并领取补偿凭证后，无权再次就迟延交房行为主张违约责任，而且李耀萍诉请的逾期交房违约金诉讼时效期间已经届满，亦无诉讼时效中止和中断等法定情形。综上，应驳回李耀萍的全部诉讼请求。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案中，《商品房买卖 合同》系双方自愿签订的，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。依据合同第十五条约定，开城公司应于商品房交付使用后 365 个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，开城公司至今未完成将办证资料报送产权登记机关备案的协办义务，故李耀萍请求判令开城公司将办理权属登记需要由开城公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，依法予以 支持。关于李耀萍主张的逾期办证违约金，按照双方签订的 《商品房买卖合同》第十五条约定，李耀萍对开城公司逾期办证的违约责任选择了退房赔偿损失情形，对不退房情形下承担违约金未予选择。故本案不存在双方对不退房情形下承 担违约金没有约定或约定不明的情况，现李耀萍在不退房的 情形下要求开城公司支付违约金，不符合双方合同的约定，且李耀萍未提交开城公司逾期办证所致实际损失的相关证据，故对李耀萍要求开城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于李耀萍主张的逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条确定的“两年诉讼时效期间”，由于开城公司实际交房日期为 2014 年 9 月 4 日， 李耀萍主张逾期交房违约金诉讼时效期间应当自 2014 年 9 月 5 日至 2016 年 9 月 4 日止。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行之前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持，依该规定，李耀萍主张逾期交房违约金在民法总则施行之前诉讼时效已届满二年，应适用《民法通则》关于二年诉讼时效的规定，加之李耀萍也未提供充分证据证明诉讼时效存在中断的情形，故该项诉讼请求已经超过了诉讼时效，开城公司提出的诉讼时效届满的抗辩事由成立，依法予以采 纳。关于李耀萍要求开城公司支付律师费，不符合相关法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条规定，判决如下：一、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后九十日内将办理位于西安市未央区徐家湾街道办红旗东路未央区XX城中村改造项目一期(DK1)【利君.未来城】第 5 幢 2 单元 14 层 21402 号商品房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案； 二、驳回原告李耀萍的其余诉讼请求。案件受理费 1743 元(原告已预交)，现由被告负担 871.5 元，于本判决生效后十日内给付原告；剩余 871.5 元由原告自行负担。宣判后，李耀萍不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判开城公司向李耀萍支付逾期办证违约金及逾期交房违约金； 2、一、二审诉讼费用由开城公司承担。事实及理由：原审判决驳回逾期办证违约金的诉请存在法律适用错误和逻辑错误，应予纠正。1、合同当事人权利救济的来源有两种：法律规定和合同约定，且法律规定的效力高于合同约定。2、在开城公司逾期办证的情况下，开城公司承担赔偿损失的违约责任并不必然以李耀萍退房为前提。3、对不退房情形下承担违约金未予选择并不能解释为对不退房情形下无需承担违约责任。4、原审判决有违民法的公平原则。二、原审判决驳回逾期交房违约金的诉请存在事实认定和法律适用错误，应予纠正。1、开城公司至今未按法律规定和合同约定交付房屋，不产生房屋实际交付的法律效果，开城公司逾期交房的违约情形持续存在，因此，李耀萍有权要求合同约定交房之日至起诉之日的违约金。2、原审判决对于诉讼时效的起算点存在错误。开城公司辩称，一、原审法院查明案件事实清楚，适用法律正确，判决的逾期办证违约金诉请完全合法、合情、合理。1、合同当事人可以依据法律规定或者合同约定进行权利救济，但是我国法律并不排斥当事人以协议约定方式处分自我权利或者选择权利救济方式，前述处分行为对双方均具有法律约束力。2、开城公司存在逾期提交产权资料情况下，开城公司是否负有李耀萍承担赔偿损失责任的判断依据应为双方合同，故此，原审法院依据合同预定判决开城公司不承担逾期办证违约金是合法有据的。3、原审法院认定双方约定“对不退房情况下无需承担违约责任”符合双方合同约定。4、原审法院判决内容公正、公平，是严格恪守诚实信用原则，维护了我国法律的正确实施和司法权威，不存在违反“公平原则”的情形。二、原审判决驳回逾期交房违约金的诉请适用法律正确，证据确凿，依法应当予以维持。1、李耀萍已经对案涉房屋尽心验收并办理收房入住手续，其行为充分反映出李耀萍认可前述房屋符合双方合同约定的交付条件，此后在此主张逾期交房违约金，有违诚实信用原则。2、原审判决认定的逾期交房违约金的诉讼时效起算点是正确的，具有法律依据和事实依据，李耀萍应当对其在诉讼时效期间届满后主张权利承担相应的法律责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，二审中双方争议的焦点问题为：李耀萍主张开城公司承担逾期办证违约金和逾期交房违约金是否能够成立。首先，关于逾期办证违约金的问题。根据双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续之日起十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则由买受人自行承担延期办理房产证的全部责任。履行中，开城公司虽未按期将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但根据上述合同约定，李耀萍只有在选择退房的情况下，才能按已付房价款的2%向开城公司主张承担逾期办证违约金。现李耀萍既未要求退房，又未提供充分证据证明其存在未办证的实际损失，故对于李耀萍要求开城公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于逾期交房违约金的问题。双方在合同第八条、第九条中约定，出卖人应当在 2014 年 6 月 30 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 1 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过 30 日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。履行中，开城公司于 2014 年 9 月 4 日向李耀萍交付房屋，根据上述合同约定，XX城XX房价款的日万分之一向李耀萍承担自2014年7月1日至2014年9月4日期间的逾期交房违约金，但李耀萍直至2019年7月9日才向原审法院提起诉讼，现无证据证明诉讼时效存在中止、中断情形，故李耀萍要求开城公司承担逾期交房违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效，原审对其此项请求不予支持，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由李耀萍承担。本判决为终审判决。  审    判    长    侯  静审    判    员    高  玮审    判    员    侯新省 二〇二0年六月二十三 日法 官 助 理    袁 观 磊书   记   员   邱 鹏 翔