四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1084号 原告：眉山宜合商业运营管理有限公司。住所地：四川省眉山市东坡区大雅街北三段35号。 法定代表人：唐晓波，执行董事。 委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾红，重庆华问律师事务所律师。 被告：伍威，男，1988年9月11日出生，汉族，住眉山市东坡区。 原告眉山宜合商业运营管理有限公司与被告伍威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，申请人于2020年4月29日向本院申请财产保全。同日，本院作出（2020）川1402民初1084号民事裁定书：冻结被申请人伍威的银行存款15万元（开户行：建行红星路支行，账户：×××××××××）。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周瑜、曾红，被告伍威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告眉山宜合商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠付的租金97693.28元（从2019年1月1日起至2020年3月31日）；2.请求判令被告向原告支付欠付租金的违约金（每逾期一日，按每期欠付租金的24%／年计算，暂计至2020年3月1日，为12149.6元）；3.请求判令被告向原告支付欠付的物业费1022.28元（从2020年1月1日起至2020年3月31日）；4.请求判令被告向原告支付欠付物业费的违约金（每逾期一日，按欠付物业费的24%／年计算，暂计至2020年3月1日，为62.02元）；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确诉请1欠付租金为97693.26元，诉请3物业费为3066.84元，诉请5诉讼费用是案件受理费和保全费。事实与理由：原告与被告签订了《展位租赁及管理服务合同》，约定被告作为承租人向原告租赁位于四川省眉山市东坡区，展位编号为Ａ-8014的房屋，明确计租面积255.57㎡，用于泰陶卫浴的经营。租赁期为2年，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金起算日为2019年1月1日，租金按38元／平方米／月计收，物业费起算日为2020年1月1日，物业费按4元／平方米／月计收。前述费用按季度支付，先交后用，合同签订当日支付首期租金和物业费，此后承租人应于每一付款周期之前的30日前支付下一期的租金和物业费。合同第11.4条明确了，承租方逾期支付租金、物业费以及水电费等费用，每逾期一日，分别按欠缴费用总额的3‰向出租方支付滞纳金。合同履行期内，被告并未按照合同约定按期支付租金，经原告多次催要，被告依然未履行付款义务。为维护原告的合法权益，依据相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告伍威辩称，面积是对的，房屋单价是对的，之前没有物业费，双方签合同是2019年6月的时候，签合同时上面没有起始时间。另外，双方还有签订补充协议。2019年7月被告提出了撤场报告，在原告公司手里。按被告撤场的时间2019年6月30日来计算，违约金标准不合理，多了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，原告营业执照副本复印件及法人身份证明书和法人身份证复印件、被告身份证复印件、不动产权证，催收函、ESM快递单、ESM物流跟踪信息、现场照片打印件，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.情况说明，原告拟证明眉山宜合房地产开发有限责任公司（以下简称：宜合开发公司）委托其对租赁场地进行招商，并负责房屋租赁与收取租金、物业管理与收取物业费等。证明目的：原告系租赁场地合法的出租人和管理人，有权订立合同并收取租金、物业费等相关费用。被告质证意见，其进场之前招商谈的一方是红星美凯龙星艺佳，不是原告公司。本院认为，原告是受权利人宜合开发公司委托，对其出租场地进行招商、租赁及物业管理，真实合法，与本案具有关联性，予以认定。 2.展位租赁及管理服务合同，原告拟证明其将租赁场地出租给被告，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，计租面积255.57㎡，租金单价38元／㎡／月，物业费4元／㎡／月（从2020年1月1日计收），租金及物业费按季度支付，每一付款周期之前的30日前付清，逾期付款的按欠付金额3‰支付违约金。证明目的：原告与被告订立了合法有效的租赁合同，被告应当按照合同约定支付租金及物业费，逾期付款应当承担相应违约责任。被告质证意见，展位合同是真实的，双方对于起始时间存在争议，物业费是第一年没有，第二年根据情况定，但自己在2019年7月提交了撤场报告，就应该没有物业费。本院认为，该展位租赁及管理服务合同，系双方当事人签订，内容真实合法，不违背法律规定，予以确认。 3.照片打印件三张，被告拟证明其对接的是星艺佳，商场停了被告等租户的电造成无法进行营业，只能撤场。原告质证意见，三性均不认可。本院认为，两张电闸开关照片不能证明原告什么时候停了被告等租户的电及停电时间，不能确定其真实性，不予认定；对眉山星艺佳租金政策公示栏照片，因被告与原告签订的展位租赁及管理服务合同中并未有对该内容的确认或者明确原告按该标准执行，与本案不具有关联性，不予认定。 本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，原、被告签订了《展位租赁及管理服务合同》，主要约定：被告作为承租人向原告租赁位于四川省眉山市东坡区的房屋，面积255.57平方米，用于泰陶卫浴的经营。租赁期为两年，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金起算日为2019年1月1日，租金按38元／平方米／月计收；物业费起算日为2020年1月1日，物业费按4元／平方米／月计收。按季度支付，先交后用，合同签订当日支付首期租金和物业费，此后承租人应于每一付款周期之前的30日前支付下一期的租金和物业费。合同第11.4条约定，承租方逾期支付租金、物业费以及水电费等费用，每逾期一日，分别按欠缴费用总额的3‰向出租方支付滞纳金。合同签订前，被告于2018年6月6日预交定金1万元；从2019年1月1日起至2020年3月31日止，被告应交租金135963.24元，被告于2019年7月26日支付租金2万元、11377.4元，于2019年8月2日交纳租金670.41元，共计交租金32047.81元。欠2020年1月1日至3月31日期间物业管理费3066.84元。 另查明，合同履行中，双方还口头约定，被告应交建渣清理费1277.83元、服装费1200元、培训费300元、营业员押金1000元，但未交纳。 本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。原告与被告签订的《展位租赁及管理服务合同》，除违约金约定过高外，其余约定不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告伍威租用了原告经营管理的场地，按约定应向原告足额按时交纳租金。被告至今尚欠原告租金及物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。因合同中违约金的约定计算标准过高，原告主动调整为按年利率24%计算，符合法律规定。关于原告将被告预交定金1万元计入已付租金，符合法律规定，予以支持。关于建渣清理费1277.83元、服装费1200元、培训费300元，因是被告应承担的费用，对原告的该主张，予以支持。关于原告将营业员押金1000元计算到欠付款中，不符合法律规定，不予以支持。综上，被告应交租金135963.24元，扣除已交租金及预交定金共计42047.81元，还欠原告租金93915.43元，对欠付租金的违约金应分段计算。被告还应支付原告物业管理费3066.84元及欠付该费的违约金。对原告的诉讼请求，依法予以支持。对被告辩称的之前没有物业费，与合同约定不符，不予采信，对被告主张其于2019年7月提出了撤场报告，在原告公司手里，因原告否认，被告又未提出证据证实，本院不予采信。对被告主张违约金标准不合理，予以采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告伍威在本判决生效之日起五日内支付原告眉山宜合商业运营管理有限公司2020年3月31日前的租金93915.43元及违约金12149.60元； 二、被告伍威在本判决生效之日起五日内支付原告眉山宜合商业运营管理有限公司2020年3月31日前的物业管理费3066.84元及违约金186.05元； 三、被告伍威在本判决生效之日起五日内支付原告眉山宜合商业运营管理有限公司建渣清理费1277.83元、服装费1200元、培训费300元； 四、驳回原告眉山宜合商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2518元，减半收取1259元，保全费1270元，由被告伍威负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  彭世春 二〇二〇年六月十六日 书记员  吴青青