贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1289号原告：杨丽明，女，1990年7月25日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。被告：杨智，女，1983年9月29日出生，汉族，住贵州省铜仁市。被告：贵州美居置业有限责任公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道**金色港湾小区**门面。法定代表人：肖加和，系该公司经理。原告杨丽明与被告杨智、贵州美居置业有限责任公司（以下简称“美居置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，因疫情影响延期，现依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽明到庭参加诉讼、被告杨智、美居置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告杨丽明与被告签订的《房屋买卖协议书》；2、判令被告杨智立即退还原告杨丽明支付的206000元房款，并支付违约金85200元，共计291200元。被告美居置业公司对291200元房款承担连带责任；3、判令被告杨智、美居置业公司共同退还原告杨丽明支付的3000元房款中介费；4、判令被告杨智、美居置业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告美居置业公司是二手房中介公司，2019年10月2日，被告美居置业公司向原告提供的被告杨智的《商品房买卖合同》中隐瞒了本案所涉房屋系被告杨智与其前夫共同所有的事实。原告向被告杨智、美居置业公司确认该房屋是否系被告一人所有时，两被告均予以认可。基于对被告美居置业公司的信任，2019年10月2日原告杨丽明与被告杨智签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：“第三条乙方支付甲方首付款206000元。第五条甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证房屋产权共有人知情并同意卖出该房屋，甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，并承诺该房屋能够按规定时间过户到乙方名下，否则一切后果由甲方自行承担违约责任”，被告美居置业公司作为保证人在协议上签字、盖章确认。协议签订后当日，原告按约定支付了首付款206000元、中介费3000元。付款后，被告方向原告提供了纸质《商品房买卖合同》后，原告才发现该房屋系被告杨智与其前夫共同所有。2019年10月3日，经原、被告共同协商，再次签订了《二手房购房合同补充协议》，并约定：“甲方应在签订本合同后60日内办理完毕房屋产权证，并按主合同第九条第一款协助乙方在60日内办理完毕过户手续”，被告美居置业公司作为保证人在协议上签字、盖章确认。协议约定时间到期后，原告多次催告被告杨智按约定办理房产过户，但被告杨智告之原告不能办理过户，并承诺退还原告的购房款。截止目前，被告杨智既未办理房产过户，又未退还购房款。原告认为，根据协议第五条约定，被告杨智应保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房没有产权纠纷，保证房屋产权共有人知情并同意卖出该房屋，转让该房屋不存在法律上障碍。但结合本案，该房屋系杨智与其前夫共同所有，在未经房屋共有人同意的情况下，被告杨智的处分行为具有权利瑕疵，已构成根本违约。被告美居置业公司明知该房屋不是被告杨智一人所有，在隐瞒事实的情况下，促成原告与被告杨智签订协议，并作为保证人签字盖章确认，其应当对真实性负责，承担连带责任。故此，原告依法起诉，以维护原告的合法权益。被告杨智、美居置业公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：被告美居置业公司是二手交易的中介公司。2019年10月2日，经被告美居置业公司介绍并促成原告与被告杨智签订了《房屋买卖协议书》，被告美居置业公司作为保证人在协议上签字、盖章确认。上述协议约定：乙方（指本案原告）支付甲方首付款206000元；甲方（指本案被告）保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用，转让该房屋不存在法律上障碍。甲方保证房屋产权共有人知情并同意卖出该房屋，甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，并承诺该房屋能够按规定时间过户到乙方名下，否则一切后果由甲方自行承担违约责任。协议签订的当日，原告按约定支付了首付款206000元和中介费3000元。原告拿到《商品房买卖合同》后，发现二被告隐瞒了案涉房屋系被告杨智与其前夫共同所有的事实，经与二被告再次协商，于2019年10月3日签订了《二手房购房合同补充协议》，约定：“甲方应在签订本合同后60日内办理完毕房屋产权证，并按主合同第九条第一款协助乙方在60日内办理完毕过户手续”，被告美居置业公司作为保证人在协议上签字、盖章确认。协议签订后，被告杨智始终没有按协议约定将涉案房屋产权办理过户到原告名下。上述事实，有原告的陈述和《商品房买卖合同》、《离婚协议书》、《房屋买卖协议书》、《二手房购房合同补充协议》、原告与被告杨智的聊天记录、原告与被告美居置业公司的聊天记录及录音、付款凭据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，被告杨智在与原告签订了《房屋买卖协议书》和《二手房购房合同补充协议》后，始终没有按照买卖合同约定按期将案涉房屋过户到原告名下，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，已构成违约，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款和第一百一十四条第一款之规定承担违约责任。同时，由于二被告隐瞒了案涉房屋的产权涉及到案外人的事实，导致合同目的已不能实现，原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的情形，本院予以支持。合同解除后，被告杨智收取的购房款应当返还给原告。原告与被告杨智能够签订房屋买卖合同并支付购房首付款，是由于被告美居置业公司为了获取中介服务费用的利益并作为担保人促成的，所以，被告美居置业公司应当按照《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”之规定，承担清偿债务的连带责任。据此，原告要求被告杨智退还购房款206000元并支付违约金85200元、被告美居置业公司承担连带责任的诉求，本院予以支持；中介费3000元的问题，因案涉合同的解除与被告美居置业公司的中介服务不到位有着直接的关系，因此，被告美居置业公司对合同不能履行的法律后果应当承担责任，原告要求退还3000元的中介费的诉求，本院予以支持。综上所述，二被告违约行为共同损害了原告的权益，依法应返还财产和赔偿损失并承担连带责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、第一百三十四条第一款第（四）、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告杨智在本判决生效之日起十日内支付购房首付款206000元、违约金85200元，共计291200元给原告杨丽明，被告贵州美居置业有限责任公司承担连带清偿责任；二、由被告贵州美居置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还中介费3000元给原告杨丽明。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2834元，由被告杨智负担2800元，被告贵州美居置业有限责任公司负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  黄建荣二〇二〇年六月三十日法官助理徐华书记员刘谊