河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初3448号原告：朱晓东，男，汉族，1987年10月15日生，住洛阳市老城区。委托代理人：李平均，男，汉族，1948年1月15日生，住河南省宜阳县，特别授权。被告：毕可，男，汉族，1988年8月29日生，住洛阳市西工区。委托代理人：曹伟娜，女，汉族，1980年4月21日生，住河南省洛阳市西工区，系被告毕可姐姐，特别授权。被告：洛阳房桥房地产经纪有限公司，地址：洛阳市涧**太原路和平宾馆北侧**。法定代表人：尚承武，男，汉族，1994年2月28日生，住河南省洛阳市西工区。原告朱晓东诉被告毕可、洛阳房桥房地产经纪有限公司（以下简称房桥公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法于2020年4月30日和2020年5月26日公开开庭进行审理，原告朱晓东及委托代理人李平均到庭参加诉讼，被告毕可委托代理人曹伟娜到庭参加诉讼，被告房桥公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求被告履行《房屋购买合同》；二、要求被告承担违约责任20%；三、中介费、评估费应由二被告承担连带责任；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月21日，原告委托房桥公司带其购买伊滨区开拓大道与白塔路交叉口翡翠庄园的房屋，建筑面积281.2平方米，原告愿意以人民币152万元购买该房屋。三方协议签订后，原告交中介费34900元、评估费7600元。2019年5月21日，原告与被告签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》编号：0042393。按照三方协议，房屋总平方281.2平方，价值152万元整，当天按被告需求先付给被告定金5万元（5月21日）。2019面5月26日，按被告要求又付给定金5万元，另附加给被告6977元（在量实际面积时，多出1.29平方，被告要求原告另加6977元）。2019年8月21日，原告给被告10万元定金，1万元物业费，计11万元整。上列总计216977元。原告履行了上列义务后，被告应积极办理解押手续，然而被告借故不予办理，致使双方房屋买卖合同无法继续履行，被告无故违约，不履行合同约定的行为给我方造成巨大的经济损失。为维护原告合法权益不受侵犯，依据中华人民共和国合同法相关规定，请求人民法院依法支持三方房屋买卖合同有效，要求被告毕可继续履行房屋买卖合同，并支付其违约责任给原告造成的损失，按合同约定20%予以赔偿。被告房桥公司对此违约承担连带赔偿责任。审理过程中原告变更诉讼请求为：1、原诉状第一项诉讼请求要求被告履行房屋购买合同变更为解除合同,返还已付房款；2、原诉状诉讼请求二、三、四项不变。被告毕可辩称：由于生意需要现金周转，我在2019年5月21日委托洛阳房桥房地产经纪有限公司出售伊滨区开拓大道与白塔路交叉口翡翠庄园房屋21-1401室，房屋总面积281.2平方。并于2019年5月21日与被告及中介签订了编号为00423939《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。这个房子我是打算卖全款的，因为深知贷款办理手续复杂，周期过长。原告是付不了全款，只能贷款。我又急于用钱，所以签订合同当天就问过原告征信情况，是否良好，银行能否顺利批复商业贷款，这些中介的业务人员、店长都在现场。之后在房屋手续办理过程中，由于原告征信过不了银行审核系统，另换其爱人名字，由于其名下银行卡流水小，依然过不了银行贷款审核系统，第三次申请增加了贷款担保人，还是结果未卜，导致此房屋商业贷款迟迟办理不了。我在10月份多次对中介提出解约，退还被告缴的20万元定金和1万元物业费，转告被告不再出售此房源。1万的物业费，要做出说明：在签订合同的过程中，因为房子是毛坯新房，维修基金和物业费都还没有交过，原告要求我承担维修基金的费用，我认为，本来我的诉求是全款，原告要贷款，房价被贱卖，就不打算出售的，原告才提出拿出1万用来结清物业费。之后中介在10月24日信息通知被告，原告的房屋贷款担保人征信不是很好，贷款银行再批不过，会立刻归还被告本案房屋房本，解除合同。10月28日中介通知本人，原告商业贷款银行审核通过，可以解押过户。被告在1月7日结清本案房屋贷款完成解押。为什么解押时间2个月时间这么长，需要补充一点，房子是毕可的名字，17年买时未婚，在19年成家，结清本案房屋贷款的余款68万多，这笔钱需要借款，并且得夫妻双方签字，为此我和中介做了很多工作。经过多次沟通弟媳妇不肯签字，我在1月5号找过中介，约了原告见面谈解约，对方不肯。迫于无奈我找了民间借贷，付了高额的利息把房屋尾款结清。才在1月16日至电中介，并且信息告知中介转发到原告，给其一个月时间到2月底把本案房屋尾款结清，或者每平方加500元出售给原告，如果既不能结清尾款，又不愿意加钱，不再出售本案房屋。2月17日中介信息通知被告，原告同意退定金，解除合同，要求见面商谈。由于被告征信问题商业贷款被拒多次，银行审核批复慢，即使批复，放款也没有期限，（这个我咨询过兴业银行建设路支行的员工，被告知2019年9月份递交的首付及贷款申请，拿到银行贷款最快要到2020年6月份），导致被告按照合同约定期限售出本案房屋，迟迟拿不到售房款。不仅仅是影响生意周转，并且自5月21日签订合同起到2020年1月7日结清房款期间，本案房屋贷款都由被告在偿还。我做生意这么多年，买卖不和仁义在，作为卖方资产变现是为了用钱，这钱没用到，还惹了官司，在这个事件办理的过程中，出现问题主动找原告见面协商处理，原告是尾款结清不了，涨价不想多出钱，解除合同不同意，我也很苦恼，介于上述的种种原因，恳请贵院按照事实依据，解除本案房屋合同，并赔付在此合同实施过程中，由被告承担的费用，我缴的9个月房贷4200*9=37800元，结清房屋借款前后垫资利息将近3万。被告房桥公司辩称：2019年5月21日我们三方签订了正式的存量房买卖居间合同，在这之前我们提供了居间服务。5月21日到7月21日，我们在等毕可办理房产证。5月21日转给毕可5万，5月26日又转给毕可56977元。在7月21日，毕可到售楼部签订了补充协议，申请办证。8月2日，朱晓东转给毕可11万元，10万元是定金，1万元是物业费。8月2日到9月3日，双方在准备银行面签的资料。在9月3日，进行了第一次面签，当天因为房屋购买时是毕可婚前，现在毕可已婚，应当是两人到场，所以没有面签成。9月9日进行了第二次面签，9月10日-9月11日，银行评估房屋完毕。在9月11日，因为朱晓东的征信问题，主贷人换为朱晓东爱人，朱晓东为共同还款人。9月30日朱晓东更换了还款方式，当天毕可方有意向说房屋不再出售。10月1日-10月28日，过节和银行人员调整，面签到10月28日才审批通过。10月16日，毕可方再次向我们提出房屋不出售。10月28日到11月12日毕可找垫资公司进行解押，因为毕可不留存身份证，所以没有解押成功。11月30日，毕可又重新找垫资公司，还是因为不留存身份证问题没有解押，还有一个原因是实际房屋所有人不是毕可，实际房屋所有人征信不好，所以没有解押成功。12月1日，我公司联系毕可，毕可称一直在忙，不配合。因为长期不解押，在2020年1月时，朱晓东因为对方长期不解押所以说不要房子，但是要求被告双倍返还定金。1月16日，毕可方提出办解押也可以，要求一平方涨500元或者是全款支付房款。当时朱晓东同意承担垫资费用的一半。双方一直到3月10日才正式见面，商讨了解押问题和房屋是否继续出售问题，但是双方没有谈成。3月16日，双方又进行了第二次面谈，同样的问题还是没有谈成。后来我们经过产权调查才知道毕可方是在1月16日完成了解押，但是他没有告知我们双方，因为3月份还在跟我们谈解押的问题。再后来，毕可在4月7日又将房子在中国建设银行办理了最高额抵押，抵押人为毕可。经审理查明，2019年5月21日，甲方朱晓东与乙方房桥公司签订《洛阳市存量房委托购买协议》，约定甲方委托乙方代其购买坐落于洛阳市伊××区××大道与××交叉口翡翠庄园的房屋，建筑面积281.2平方米（以产权证记载为准），甲方愿意以人民币152万元购买该房屋，该价格不含房屋过户相关费用。甲方委托乙方在2019年5月21日前，以不高于委托价格向该房屋现所有权人购买该房屋。2019年5月21日，卖方毕可（代理人曹伟娜）与买方朱晓东、居间方房桥公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定卖方拟转让坐落于伊滨区开拓大道与白塔路的房产，合同编号为YS04455090，房屋用途是居住，产权性质为住宅，产权登记建筑面积为281.2平方米。卖方房屋现处于抵押状态，卖方于过户前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后十日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。该房产转让总价款为152万元，该转让价款不含税、费。买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于面签当日支付首付款人民币55万元至贷款银行监管账户；预计贷款金额人民币77万元，买卖双方须积极配合。国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担，该房屋配套设施更名费由买方承担。卖方应当于过户日将该房产交付买方。在本合同签订之日起面签解压后11个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》十个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续，该不动产登记证由买方领取。买卖双方任何一方在履行本合同第四五六七八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金。卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。居间方在本合同签订时，向买方收取佣金人民币34900元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。合同约定因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还。过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金。双方过错，双方承担；单方过错，单方承担。三方其他约定为：此房屋为152万元，合同签订日买方支付定金5万元，此房屋可办理不动产证，约定合同日后5日内买卖居间三方一同办理。拿到领取通知单后，买方支付卖方15万元，然后买方进行面签，通过后卖方解押，然后过户（贷款时房价由152元减为132万元）。商品预售合同预测面积为281.2平方米，不动产证上标注建筑面积误差不大于正负3%，此房屋办理不动产证费用由卖方支付，过户产生的所有税费由买方负责。买方承诺房东办理不动产证时，付给房东10000元，用于支付过户前的物业费，此款不计入房款。另查明，曹伟娜为涉案房屋的实际使用人。2019年5月21日，曹伟娜代毕可收到朱晓东房款定金5万元；2019年5月26日，曹伟娜收到朱晓东房款56977元；2019年8月1日，曹伟娜收到朱晓东房款11万元，其中10万元是房屋定金，1万元是物业费。以上合计216977元。2019年5月21日，房桥公司收到朱晓东中介费34900元；同日，房桥公司收到朱晓东评估费7600元。又查明，原告朱晓东、案外人曹伟娜与被告房桥公司三方就本案纠纷的具体过程为：2019年5月21日三方签订了正式的存量房买卖居间合同，在这之前被告房桥公司提供了居间服务。5月21日到7月21日，被告毕可办理涉案房屋房产证。5月21日原告支付给曹伟娜5万元，5月26日又转给曹伟娜56977元。在7月21日，毕可到涉案房屋售楼部签订了补充协议，申请办理房产证。8月2日，原告朱晓东转给曹伟娜11万元。8月2日到9月3日，双方在准备银行面签的资料。在9月3日，进行了第一次银行面签，9月9日进行了第二次面签，9月10日至9月11日，银行评估房屋完毕。在9月11日，因为朱晓东的征信问题，主贷人换为朱晓东爱人，朱晓东为共同还款人。10月1日-10月28日，期间因为过节和银行人员调整，贷款面签到10月28日银行审批通过。10月16日，毕可方再次向被告房桥公司提出房屋不出售。10月28日到11月12日毕可方找垫资公司进行解押，因为毕可不同意留存身份证，所以没有解押成功。11月30日，毕可又重新找垫资公司，还是因为不留存身份证问题没有解押，还有一个原因是实际房屋所有人不是毕可，所以没有解押成功。12月1日，被告房桥公司联系毕可，毕可称一直在忙，仍未解押。因为长期不解押，在2020年1月时，原告朱晓东因为对方长期不解押也提出不要房子，但是要求被告双倍返还定金。三方一直到3月10日才正式见面，商讨了解押问题和房屋是否继续出售问题，但是三方没有达成一致。3月16日，三方又进行了第二次面谈，同样的问题还是没有谈成。后来被告房桥公司经过产权调查才知道毕可方是在1月16日完成了解押，但是他没有告知原告和房桥公司，因为3月份还在跟原告方和房桥公司谈解押的问题。再后来，毕可方在4月7日又将房子在中国建设银行办理了最高额抵押，抵押人为毕可。以上事实由当事人出具的合同、收据、微信聊天记录、当事人陈述等证据在卷资证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原被告签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是三方真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按约定支付了部分房款并申请了银行贷款，在等待被告办理房屋解押之后，才能继续履行合同。被告毕可一直不配合办理房屋解押，在2020年1月16日第一次解押后也未通知原告朱晓东和被告房桥公司，并于2020年4月8日就涉案房屋再次进行了抵押，致使合同无法继续履行。因此原告要求解除合同，返还房款，支付违约金的诉讼请求应当予以支持。关于原告要求的违约金，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。因此原告要求按合同约定的房屋成交价20%支付违约金的诉讼请求，本院酌情予以调整为被告毕可支付原告违约金20万元。另依据三方签订的合同第十三条第二项规定：因买卖双方过错或违约致买卖双方未能签订存量房买卖合同，居间方收取的佣金不予退还。过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金。依据此合同约定，被告毕可为合同违约方，应当按照合同约定赔偿原告所支付的中介费34900元和评估费7600元。被告毕可辩称是原告原因无法办理贷款，不符合事实，造成本案合同无法继续履行的原因是被告方再次将房屋抵押出去，因此原告没有过错，是被告方违约导致合同不能继续履行，本院对被告的辩解意见不予采信。被告房桥公司的辩称意见符合三方的合同约定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告朱晓东与被告毕可于2019年5月21日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；被告毕可于本判决生效后十日内向原告朱晓东返还购房款216977元；被告毕可于本判决生效后十日内向原告朱晓东支付违约金200000元；被告毕可于本判决生效后十日内向原告朱晓东支付中介费34900元和评估费7600元。驳回原告其他诉讼请求。如未按法律规定在指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2278元，保全费3820元，由被告毕可承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年六月十日书记员 高梦雅