重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初449号原告：重庆博道京百润商业有限责任公司。住所地重庆市渝北区人和镇龙寿路448号2-1-103，统一社会信用代码915000003527776816。法定代表人：何**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志峰，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：余先军，男，1979年7月29日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：曾兰芳，重庆鼎圣律师事务所律师。重庆博道京百润商业有限责任公司与余先军服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理。依法由审判员杨红霞适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。审理期间双方当事人申请庭外和解3个月。原告的委托诉讼代理人蒲旭，被告余先军及其委托诉讼代理人曾兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆博道京百润商业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付服务费226748元及逾期违约金(以85030.50元为基数从2019年3月11日起，以85030.50元为基数从2019年6月11日起，以56687元为基数从2019年9月11日起，均按0.1%每日计算）。2、诉讼费由被告负担。事实及理由：原被告双方于2015年12月17日签订了《公共能源提供及设备设施维护保养合同》，约定由原告向被告经营的重庆市梁平区名豪商贸区中心广场1层Al-10商铺提供公共能源、设施设备维保等服务，服务期限10年。该商铺自2016年1月11日开始计算服务费。合同履行中，被告因欠付租金导致房屋租赁合同于2019年12月10日被解除。但被告欠付原告2019年4月11日至2019年12月10日期间的服务费共计226748元至今未支付。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告余先军辩称：1、2018年10月被告将承租商铺中253平方米分租给案外人邱武纲，案外人后与原告直接商议减租并将房租水电费、物业等费用直接交付原告，上述事实在本案相关联的租赁合同案中已经印证，该253平方米所产生的一切费用原告均不应当在本案中主张。2、被告于2019年7月14日撤场，本案纠纷的本质是服务合同，原告应当依据合同约定向被告提供物业服务以及公共能源设施设备维修保养服务才具有向被告要求支付对价的请求权基础，原告应举示相应证据证明其提供了相关服务，并且原告的物业管理、设施设备维护是原告持有物业必然产生的费用。3、对被告应当承担的服务费根据原告的起诉状，被告认可欠付2019年4月11日至2019年7月14日期间扣减案外人租赁部分后的费用。2019年7月14日之后因被告已经撤场，原告没有向被告提供服务的基础，不应当要求被告承担相关费用。4、原告主张的违约金过高，由于公共设施维修保养及物业管理是原告持有物业必然产生的费用，被告是否承租该物业，均不影响原告必然对物业进行管理和进行保养，原告并不存在损失，恳请法庭依法调减。本院经审理，认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2015年12月17日签订《公共能源提供及设备设施维护保养合同》一份，约定由原告为被告租赁经营的重庆市梁平区名豪商贸区中心广场1层Al-10商铺提供公共能源及设备设施维修保养服务，合同约定一、服务项目范围：梁平名豪商贸区中心广场1层A1-10，建筑面积为528.78平方米，合同期限与双方签署的《租赁合同》一致（即10年）。二、服务项目费用及支付：服务项目费用自物业交付日起算。服务项目费用递增及支付条件标准为：先支付服务项目费用后提供服务；服务项目费用3个月支付一次；第一个支付周期服务项目费用在本合同生效后十日内由乙方一次性向甲方支付，之后的支付时间为每期服务项目费用到期日的一个月前支付下一个周期的服务项目费用。如不按期按时缴纳则按违约执行。服务项目费用从第二年起逐年递增8%，逐年费用如下：第一年年服务项目费用27万元，第二年年服务项目费用291600元，第三年年服务项目费用314928元，第四年年服务项目费用340122元……。三、甲方权利和义务：3.1对公共能源、设备设施进行日常管理、日常维修维护，公共能源、设备设施经维修后不能正常使用的或者达到法定报废年限的，有义务协调业主单位进行更换，费用由业主单位承担。3.2有权检查乙方对公共能源、设备设施的使用情况，乙方使用不合理的，甲方有权责令乙方整改。3.3按约定收取服务项目费用。五、违约责任之5.3乙方未按照合同约定支付服务项目费用的，每逾期一日，按照应付未付费用总额的1%向甲方支付违约金……。该合同签订后，被告按照合同约定向原告缴纳了2019年4月11日前的服务项目费用。2018年8月20日，被告（甲方）与第三人邱武纲（乙方）签订《房屋转租合同》一份，约定被告将租赁商铺中的253平方米转租给案外人邱武刚经营，租赁期为2018年9月1日至2025年11月30日，此转租合同签订后，被告按照转租合同约定，将其中253平方米商铺交给邱武刚经营。原、被告之间租赁合同的解除时间及被告租赁使用的物业面积中的253平方米由案外人邱武刚租赁使用的事实已由本院在原、被告之间的租赁合同纠纷案件中进行了确认。因此2019年4月11日至2019年12月10日合同解除时被告应缴纳的服务项目费用为118249.09元（其中2019年3月11日应缴纳44343.41元、2019年6月11日应缴纳44343.41元、2019年9月11日应缴纳的截至2019年12月10日的服务项目费用29562.27元）。上述事实有原告提交的公共能源提供及设备设施维护保养合同、开始营业并计算租金的通知书、解除合同通知书、邮件交寄单、妥投证明，被告提交的房屋转租合同、租赁合同纠纷案件的庭审笔录以及本院（2020）渝0155民初448号民事判决书在案佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告于2015年12月17日订立的《公共能源提供及设备设施维护保养合同》系双方当事人的真实意思表示。由于双方在合同中明确约定按约定收取服务项目费用，因此被告应当按照合同约定对自己实际使用的物业面积履行缴纳服务项目费用之义务。关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告迟延向原告支付物业服务费，应该依约向原告支付违约金，但被告的违约行为，给原告造成的损失为资金利息的损失，按照前述法律和司法解释之规定，本案的违约金超过损失的30%的部分为过分高于造成的损失，违约方可以请求适当减少，本案的被告在庭审中认为诉争合同约定的违约金过高，请求调低，根据前述法律和司法解释之规定，本案被告应以到期物业服务费数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日以前为中国人民银行同期贷款利率，以后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的130%标准向原告支付违约金，原告请求的违约金中高于此标准的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条之规定，判决如下：一、由被告余先军于本判决生效后十日内支付原告重庆博道京百润商业有限责任公司项目服务费118249.09元并承担逾期缴纳服务项目费用之日至判决之日的违约金7042.24元（其中44343.41元从2019年3月11日起、44343.41元从2019年6月11日起、29562.27元从2019年9月11日起计算利息，利率标准为2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率、之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算），其后的违约金以118249.09元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清时为止。二、驳回原告重庆博道京百润商业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告余先军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费6050.00元，减半收取3025.00元，由原告重庆博道京百润商业有限责任公司负担1826.00元、被告余先军负担1199.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨红霞二〇二〇年六月三十日(院印)书记员  张 涛