江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0112民初43号原告（申请执行人）：付九国，男，汉族，1982年1月9日出生，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：王涛，系江西谨谦律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（执行案外人）：熊玉平，男，汉族，1963年8月16日出生，住江西省南昌市湾里区。委托诉讼代理人：朱小勇，系浙江天赞（南昌）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（被执行人）：徐美华，男，汉族，1974年5月9日出生，住江西省南昌市新建区。被告（被执行人）：李根木，男，汉族，1942年6月23日出生，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：徐合华，男，汉族，1982年3月25日出生，住江西省南昌市新建区，系李根木的儿子，代理权限：特别授权。第三人（被执行人）：徐学文，男，汉族，1997年12月17日出生，住江西省南昌市新建区。原告付九国与被告熊玉平、徐美华、李根木、第三人徐学文申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付九国及其委托诉讼代理人王涛、被告熊玉平及其委托诉讼代理人朱小勇、被告李根木的委托诉讼代理人徐合华到庭参加诉讼，被告徐美华、第三人徐学文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付九国向本院提出诉讼请求：1、判令撤销新建区人民法院（2019）赣0112执异55号执行裁定书，准许保全查封并继续执行位于南昌市新建区的房产；2、本案的诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告与徐美华、李根木、徐学文借贷纠纷一案于2019年3月提出财产保全申请，贵院于2019年3月29日对徐美华位于新建城项目Ｂ4-9栋1单元1204室房屋进行查封。同年原告向法院申请强制执行，2019年11月25日案外人熊玉平对本案涉案房产提出执行异议。贵院作出（2019）赣0112执异55号执行裁定书裁定解除涉案房产。但原告认为，据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：买受人必须在人民法院查封之前已合法占有该不动产才能排除执行。而本案中涉案的房产被告徐美华、李根木至今未收房，熊玉平不可能合法占有涉案房产。原审裁定明显认定事实错误。另外，2019年7月24日，因拍卖需要，原告陪同执行局法官前往涉案房产处拍照时，物业也明确表示作为业主的李根木及徐美华未收房，法官也是将证件扣押在物业才获取钥匙进行拍照的。综上，原告认为，被告熊玉平提供的物业装修说明不能证明其合法占有了本案涉案房产，本案不符合排除执行的条件。请求法院支持原告的诉求，准许继续查封并执行本案涉案的房产。被告熊玉平辩称：一、2017年10月13日，被执行人李根木、徐美华将其从江西生通源地产开发有限责任公司买受的涉案房产转让给被告熊玉平，双方签订了合法有效的书面买卖协议，该协议约定转让价格64万元符合当时的转让价格，该转让时间早于原告的执行查封，且属于善意转让；二、被告熊玉平受让涉案房产，于2017年10月13日支付定金2万元，于2017年10月17日支付购房款47万元及房屋中介费13800元。支付了大部分房款，又于2019年12月16日将剩余房款15万元按照人民法院的要求交付执行；三、2019年1月初，徐美华将涉案房产的钥匙交付给了被告熊玉平，钥匙的交付即为房产的交付，被告熊玉平在法院查封前已实际合法占有，目前涉案房产虽未办理产权、未办理过户登记，但责任不在被告熊玉平，而是被执行人怠于履行办理产证及办理过户登记的义务造成的，涉案房产的所有权已归属熊玉平，能够排除人民法院的执行，原告诉请无事实及法律依据。被告李根木的委托诉讼代理人徐合华辩称：在被告熊玉平买房前钥匙是没有拿到的，目前为止，被告熊玉平也没拿到钥匙，钥匙还在开发商那里，房东也没拿到钥匙，房产证下来了，但我们没有交契税，房产证也没拿到，所以被告熊玉平也不可能拿到钥匙，房产证没拿到之前房子不存在买卖，本案之前，双方私自的买卖存在漏洞，他们是怎么协议的我也不清楚。作为家属，在我不知情的情况下，就把房子私自买卖了，我也不多问，具体什么情况，我父亲年纪大了，也不是很清楚。被告徐美华、第三人徐学文未出庭并提出书面答辩，亦未向本院提交证据。原告付九国围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：一、原告的身份证复印件，被告熊玉平、徐美华的身份证复印件及第三人徐学文的人口信息查询表一张，拟证明原、被告及第三人的身份信息及诉讼主体资格；二、执保84号协助执行通知书及送达回证各一份，拟证明原告申请法院于2019年3月29日查封涉案房产；三、江西通深物业管理有限公司情况说明、钥匙领用表各一份，拟证明2019年12月19日本案涉案房产的物业公司出具证明，截止当日被告李根木、徐美华未办理收房手续，钥匙仍由物业保管，被告熊玉平也未合法占有涉案房产。四、七张照片，拟证明2019年7月24日原告陪同执行局涂警官前往涉案房产进行拍照取证，用于评估拍卖，其钥匙是从物业处获取的，足以证明被告熊玉平并未合法占有该房产。对原告提交的上述证据，被告熊玉平经质证认为对证据一无异议；对证据二的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的，该协助执行通知书查封时间晚于被告熊玉平与徐美华、李根木的房产买卖及房款支付，也晚于被告熊玉平实际占有该房产，被告熊玉平的权利可以排除该法院执行；对证据三的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的，被执行人徐美华于2019年1月初将涉案房产钥匙交付给了被告熊玉平，至于徐美华所交付的钥匙其来源于何处，被告熊玉平没有审查义务，被告熊玉平收到钥匙之后，与中介人员一同打开了房门，查看了房屋情况，则能证实徐美华交付的钥匙有效，钥匙的真正来源只有徐美华自己清楚。对证据四的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的，因为涉案房产为毛坯房，未装修且未入住，被告熊玉平接受了钥匙，占有了房产，并不能从房屋里面的情况反映出来。被告李根木的委托诉讼代理人徐合华对原告提交的上述证据无异议。被告熊玉平围绕答辩意见依法提交了如下证据材料：一、买卖协议、商品房买卖合同、公证书，证明2017年10月13日，被执行人李根木、徐美华将其从江西省通源地产开发有限责任公司买受的涉案房产转让给了被告熊玉平，双方签订了合法有效的书面买卖协议，该协议约定转让价格64万元符合当时的转让价格，该转让时间早于原告的执行查封，且属于善意转让；二、收条3张、转款凭证2张，证明被告熊玉平受让涉案房产，于2017年10月13日支付定金2万元，于2017年10月17日支付购房款47万元及房屋中介费13800元。支付了大部分房款，又于2019年12月16日将剩余房款15万元按照人民法院的要求交付执行；三、证人证言、关于新建城B4区9-1-1204房屋装修办理回复，证明2019年1月初，徐美华将涉案房产的钥匙交付给了被告熊玉平，钥匙的交付即为房产的交付，被告熊玉平在法院查封前已实际合法占有；四、执行异议申请书、执行笔录、执行裁定，证明被告就涉案房产的执行查封，拍卖行为提起了书面执行异议并经法院审查后，查明了被告熊玉平于法院查封前买受了房产，双方签订的合法有效的书面合同、支付了房款、合法有效占用了房产等事实，认为被告的执行异议符合客观事实，合乎法律规定，足以排除执行查封拍卖。对被告熊玉平提交的上述证据，原告付九国、被告李根木的委托诉讼代理人徐合华对证据一买卖协议的关联性及证明目的有异议，该买卖协议被告李根木未签字，同时协议中明确约定乙方即熊玉平系一次性支付所有款项并且约定徐美华、李根木在收到全部款项后通知熊玉平正式办理房屋交接手续，这明显与熊玉平的说法自相矛盾；对公证书的真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，只是授权案外人段建瑞办理房屋的基本程序的手续，并无过户手续，与被告熊玉平也无任何关系；对证据二中的收条的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，被告熊玉平未一次性支付全部购房款；对熊志强出具的收据三性有异议，其收取的中介费应由中介公司出具；对15万元的转账凭证的关联性及证明目的有异议，其交付执行不符合法律规定的情形；对证据三的关联性及证明目的有异议，不能证明被告熊玉平持有本案房屋钥匙，只是向物业申请装修，物业也答复其非业主，与业主身份不符，不同意被告熊玉平装修，被告熊玉平并未实际占用该房产；对证据四执行笔录的三性有异议，执行笔录的询问人非该裁定书出具的主审法官，该执行笔录无被询问人的签字，被告熊玉平出具的执行笔录的来源恰证明其可能是直接从执行法官的电脑中打印出来的，而不是在档案室调档打印的，恰可证明是执行局配合被告熊玉平打印出来的，也不能证明被告熊玉平合法有效的占有了该房产。上述证据，被告徐美华、第三人徐学文经本院传票传唤，无正当理由未到庭予以质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合本案事实予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月17日，被告（被执行人）徐美华、李根木与江西省通源地产开发有限责任公司（以下简称开发商）签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房产，并于当日到南昌市新建区办理了商品房买卖合同备案登记。2017年10月13日，被告（执行案外人）熊玉平（乙方）经中环地产中介置业顾问熊志强介绍，与被告（被执行人）徐美华、李根木（甲方）签订了一份《买卖协议》，双方约定将甲方名下的涉案房产出售给被告（执行案外人）熊玉平，乙方支付购房费64万元，甲方同意过户时乙方不动产证可上指定人员姓名。当日，被告（执行案外人）熊玉平向徐美华支付了2万元现金作为购房定金，徐美华向被告（执行案外人）熊玉平出具收到购房定金2万元的收条一张。虽然《买卖协议》上未见被告（被执行人）李根木的签字，但从南昌市东湖区公证处调取的视频资料显示，证明李根木当时正在现场，以及李根木办理了公证授权委托，表明李根木是同意将涉案房产卖给案外人熊玉平的，故该房屋《买卖协议》合法有效。2017年10月17日，被告（执行案外人）熊玉平向被执行人徐美华银行账户转账47万元，并提出将涉案房产过户到第三人段建瑞。收到转账后，被告（被执行人）徐美华、李根木于当日在南昌市东湖区公证处办理委托书公证，将涉案房产委托给段建瑞办理不动产还贷、解押、领证等手续。2019年1月初，被告（执行案外人）熊玉平拿到被告（被执行人）徐美华交付的涉案房产钥匙后向江西通深物业管理有限公司申请装修涉案房产。该物业公司经审查，认为被告（执行案外人）熊玉平与涉案房产的业主身份不符，于2019年1月10日书面回复案外人熊玉平暂不同意案外人办理装修手续。之后，被告（执行案外人）熊玉平一直联系不上被告（被执行人）徐美华、李根木，被告（执行案外人）熊玉平至今未能办理涉案房产装修及过户手续，也无法向被执行人徐美华、李根木支付购房余款15万元。2019年3月29日，本院依据（2019）赣0112执保84号执行裁定书、协助执行通知书，查封了登记在被告（被执行人）徐美华、李根木名下的涉案房产。被告（执行案外人）熊玉平得知房屋被本院查封后，于2019年11月25日向本院提出执行异议，并在异议审查期间按本院要求将15万元购房余款转至本院标的款账户。本院依据相关法律规定，于2019年12月16日作出（2019）赣0112执异55号执行裁定书，裁定解除对位于南昌市新建区延线北侧新建城项目Ｂ4-9栋1单元1-1204房产的查封。原告付九国不服该裁定，在法定期限内向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，被告李根木与被告徐美华、被告李根木的委托诉讼代理人徐合华系父子关系，被告徐美华与第三人徐学文系父子关系。本院认为，关于被告（执行案外人）熊玉平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，被告（执行案外人）熊玉平已于2017年10月13日与被告（被执行人）徐美华、李根木就涉案房产签订了合法有效的房屋买卖协议，且被告（执行案外人）熊玉平已按合同约定支付了大部分购房价款，且将余款15万元按本院要求交付至本院标的款账户。被告（执行案外人）熊玉平与被告（被执行人）徐美华、李根木在房屋买卖协议中明确同意熊玉平对该房屋拥有完全、合法的处置权，双方虽无正式的房屋交接手续，但被告（被执行人）徐美华在收到熊玉平支付的大部分购房款后，将涉案房产钥匙交至熊玉平，熊玉平以此向江西通深物业管理有限公司申请装修涉案房产被拒，以上事实能够证实案涉房屋由徐美华、李根木交付至熊玉平实际占有，且熊玉平占有案涉房屋，先于原告付九国申请查封案涉房屋。至于未办理过户登记的原因是熊玉平联系不上被告（被执行人）徐美华、李根木，徐美华不配合熊玉平过户，导致被告（执行案外人）熊玉平未能办理涉案房产过户手续，而非因被告（执行案外人）熊玉平自身原因未办理过户登记，被告（执行案外人）熊玉平对此并没有过错。综上，认定被告（执行案外人）熊玉平对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。故原告付九国要求依法撤销南昌市新建区人民法院（2019）赣0112执异55号执行裁定书，继续查封登记在徐美华、李根木名下位于南昌市新建区延线北侧新建城项目Ｂ4-9栋1单元1-1204房产的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告付九国的诉讼请求。案件受理费14430元（原告已预交），由原告付九国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄乐明人民陪审员  熊有国人民陪审员  万齐涛二〇二〇年六月十日法官助理卢子静书记员徐方琴