广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2049号上诉人（原审被告）：潘巧玲，女，1973年12月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区水南聚龙里11号之三701。公民身份号码：440************663。委托诉讼代理人：冯芳琼，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：何紫妍，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市蓬江区环市镇大西坑风景区水库前。统一社会信用代码：914************330。负责人：肖尔鸣，该分公司总经理。委托诉讼代理人：汤达鑫，该公司员工。上诉人潘巧玲因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司江门分公司（以下简称智慧物业江门分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初10067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘巧玲上诉请求：撤销本案一审判决，驳回智慧物业江门分公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院审查事实不清，导致认定事实有误，一审判决有误。1.智慧物业江门分公司主体不适格，无权向潘巧玲主张物管费、违约金等相关权利。首先，《碧桂园前期物业服务协议》为潘巧玲与第三人江门市**碧桂园物业管理有限公司(已变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司”)签订的，即合同的双方为潘巧玲与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，结合本案智慧物业江门分公司提交的证据，反映其与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司并非同一主体，智慧物业江门分公司为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的分公司，具备独立民事资格，并非合同相对方，依据合同相对性原则，智慧物业江门分公司诉讼主体不适格，无权向潘巧玲主张物管费、违约金等诉求。2.其次，一审法院认为(2016)粤0703民初1676号民事判决书中已确认智慧物业江门分公司为五*碧桂园住宅区的物业服务公司，则认定智慧物业江门分公司具备主体适格系错误的。根据《最高院关于适用的解释》第九十三条的规定，又及(2016)粤0703民初1676号案件对诉讼主体无审查，届时潘巧玲作为普通市民对合同主体、诉讼主体等概念无法律认识，无法区别及提出异议，现本案已有相反证据显示智慧物业江门分公司与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司非同一主体，足以反驳(2016)粤0703民初1676号案件的认定，故一审法院应对发现的错误进行及时纠正，而并非继续依据旧案认定。3.再次，潘巧玲在一审法院提出的对智慧物业江门分公司的诉讼[案号为(2019)粤0703诉前民调696号案，未开庭]，立案审查时已被告知智慧物业江门分公司诉讼主体不适格，故潘巧玲已追加碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司作为诉讼主体进行追讨，潘巧玲并未承认智慧物业江门分公司的诉讼主体资格，因此一审法院对此审查事实不清，认定错误。二、智慧物业江门分公司故意怠于履行、无全面履行物业管理服务义务，对潘巧玲在提供物业管理服务上实行差别特殊对待，潘巧玲因未享有应有的物业管理服务，有权拒缴物业管理费。1.潘巧玲对本案的每月物业服务费本金数额有异议，《碧桂园前期服务协议》第七条中记载的潘巧玲花园面积有误，该记载面积非花园的真实面积数据，由于物业服务费的数额基准系包括花园面积，因此应按花园的实际面积为计算依据。2.智慧物业江门分公司长期存在故意怠于履行、无全面履行物业管理服务义务，对潘巧玲在提供物业管理服务上实行差别对待的违约行为。具体体现为：对潘巧玲在涉案房屋门口种植高于半人的植物不予修剪及在门前的桥梁加建石墩，故意阻碍潘巧玲出行；经潘巧玲多次反映，对长期停放在潘巧玲门前的废弃车辆仍未进行拖车或报警处理，任由废置车辆阻碍潘巧玲出行；潘巧玲屋前被他人倾泻放置碎石等废弃物，智慧物业江门分公司放任他人行为，不进行清理处理；潘巧玲合法建设房屋围墙时，智慧物业江门分公司故意阻挠施工车辆及施工人员进入并对潘巧玲所提交的施工车辆及人员进出申请予以特殊对待；对违法拆除潘巧玲棚架的人员不按要求进行身份验证即随意放行，导致潘巧玲棚架得以被无故非法拆除，而且侵权行为实施时，智慧物业江门分公司在现场但并无进行阻止及协助报警处理。智慧物业江门分公司上述行为明显为怠于履行、无履行《碧桂园前期物业服务协议》第二章第二条一日常服务义务，因此潘巧玲就其未实际享有应有的物业服务有权拒缴物业管理费。3.潘巧玲拒缴物业管理费有事实与法律依据，非违约行为，潘巧玲无需承担违约责任，支付违约金。4.潘巧玲从未收到智慧物业江门分公司的相关物业服务费催缴通知，因此本案中2016年1月至2016年10月的物业服务费已过诉讼时效，应不予支持。智慧物业江门分公司在一审时提交的证据《物业服务费催费挂号信明细》为其自行制作，无法反映收件人地址、邮件内容，因此不能以此证明其已向潘巧玲催收物业服务费，一审法院对此认定有误。虽然业主因客观原因在该类案件中较难搜集证据证明物管公司怠于提供或不提供物业管理服务，但本案潘巧玲仍能提供一系列证据显示智慧物业江门分公司长期存在未能全面提供、怠于提供物业管理服务、差别对待潘巧玲的行为，且根据智慧物业江门分公司的员工代理人在一审中的陈述已充分显示智慧物业江门分公司明显系针对潘巧玲，存在故意怠于甚至不履行物业管理义务的行为。5.潘巧玲二审提交的证据显示智慧物业江门分公司于2018年7月26日从潘巧玲的扣款账户中扣除了分别两笔管理费，一笔数额为7246.28元，另一笔为2504.08元，合计9750.36元。该笔费用应在欠付的物业服务费中予以扣除，且对于数额所涉的物业服务费月份不应收取对应的逾期付款违约金。另外，在潘巧玲补充提交的证据中显示2014年10月9日、2014年11月4日、2014年12月11日、2015年1月7日智慧物业江门分公司都分别在潘巧玲账户中扣减389.85元。该账户显示扣费性质为管理费。该四笔款项为多扣除的款项，应予退回或作对应扣减。综上，潘巧玲因未享有应有的物业管理服务，有权拒缴涉案物业管理费及无需支付违约金，恳请贵院在审查事实的基础上驳回智慧物业江门分公司的全部诉求，以维护潘巧玲的合法权益。智慧物业江门分公司辩称，1.智慧物业江门分公司主体适格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项至第七项的规定，及在生效的（2016）粤0703民初1676号民事判决书已确认广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司为五邑碧桂园住宅区的物业服务公司，对五邑碧桂园住宅区进行物业管理和服务。而广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司于2019年6月20日已变更登记了智慧物业江门分公司，故是本案适格的诉讼主体。涉案小区至今未成立业委会，在更换小区物业服务企业前，智慧物业江门分公司根据物业管理条例及双方签订的《前期物业服务协议》有权继续对该小区进行物业管理，且潘巧玲已将智慧物业江门分公司作为诉讼对象，因此智慧物业江门分公司主体不存在问题。2.关于潘巧玲提及的智慧物业江门分公司存在服务瑕疵、区别对待的问题，因智慧物业江门分公司对公共区域已被损坏的植被进行补种符合智慧物业江门分公司对园区植被保养的职责。对于潘巧玲称的区别对待，从智慧物业江门分公司提交的最近的补充证据可反映智慧物业江门分公司当时是在潘巧玲住宅附近进行清扫及绿化补种。潘巧玲的车辆识别，尽管潘巧玲没有缴纳物管费，智慧物业江门分公司也没有取消其车牌识别。若真存在如潘巧玲所述的区别对待，智慧物业江门分公司是会不帮其清扫、不倒垃圾等。因此智慧物业江门分公司没有区别对待。智慧物业江门分公司向一审法院起诉请求：1.潘巧玲向智慧物业江门分公司支付物业服务费42152.88元；2.潘巧玲支付从应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金；3.潘巧玲承担本案全部诉讼费用。一审法院判决：一、潘巧玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费35277.95元给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司江门分公司；二、潘巧玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金（以当月欠款额为基数，自2016年7月6日起按月利率2%计算至款项给付之日止）给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司江门分公司；三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3823.48元，适用简易程序减半收取1911.74元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司江门分公司负担1224.34元，由潘巧玲负担687.40元。二审期间，潘巧玲提交如下新证据：银行流水清单两张，拟证明2014年10月9日、2014年11月4日、2014年12月11日、2015年1月7日及2018年7月26日智慧物业江门分公司对潘巧玲账户的管理费扣款情况。2014年10月9日、2014年11月4日、2014年12月11日、2015年1月7日四笔费用是在已扣取管理费的基础上再次扣费的，而2018年7月26日的是大数额扣减，潘巧玲无法得知是哪几个月份的费用，希望查清后在潘巧玲的欠款中予以扣减并无需支付相应的滞纳金。智慧物业江门分公司提交了照片14张，拟证明智慧物业江门分公司在近期也有对潘巧玲家里附近进行保洁清扫、绿化补种，履行智慧物业江门分公司的管理义务。但在智慧物业江门分公司补种绿化后，潘巧玲家人将智慧物业江门分公司在公共区域补种的绿化私自拔除，且将绿化扔到物业办公室内。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。另查明，业主潘巧玲购买的涉案房产所在小区尚未成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对潘巧玲的上诉请求范围进行审查；对没有提出请求的，不予审理。二审各方当事人的争议焦点为：一、智慧物业江门分公司是否为本案适格的诉讼主体；二、智慧物业江门分公司主张的2016年1月至10月期间的物业服务费是否已超过诉讼时效；三、潘巧玲以智慧物业江门分公司未全面履行好相关的物业管理与服务、侵害业主合法权益为由拒交纳物业服务费的主张能否成立。争议焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”潘巧玲作为业主，与原物业管理公司——江门市*****物业管理有限公司就涉案房屋的物业管理服务事宜签订《碧**前期物业服务协议》一份，在未聘任新的（其他）物业管理公司之前，应当按照该前期物业服务协议的约定履行合同。经过一系列的企业合并、变更（名称）等，现承接涉案小区的物业管理服务的主体为智慧物业江门分公司。有关的生效裁判文书对此也予以确认。故，智慧物业江门分公司是本案适格的（原告）诉讼主体。潘巧玲上诉主张智慧物业江门分公司不是本案适格的诉讼主体，缺乏理据，本院不予支持。争议焦点二。潘巧玲一直居住在五邑碧桂园内的涉案房屋，可见五邑碧桂园翠山聆水二街88号的住址是潘巧玲能接收到相关文件的地址，且潘巧玲也没有书面告知智慧物业江门分公司其变更通讯地址。一审当中，智慧物业江门分公司提供的证据形成较为完整的证据链，可以证明该公司于2019年6月、7月、8月以邮寄挂号信方式向潘巧玲催收物业服务费的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款以及第一百九十五条的规定，智慧物业江门分公司主张物业服务费，于2019年6月发生了诉讼时效中断。而2016年1月至2016年6月期间的物业服务费已超过法定的诉讼时效。一审对此认定正确，本院予以维持。潘巧玲上诉主张2016年1月至10月期间的物业服务费均已超过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。争议焦点三。业主拒缴物业费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务的满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。本案中，潘巧玲主张智慧物业江门分公司在提供物业服务时未全面履行好相关的物业管理与服务、侵害业主合法权益，但潘巧玲提供的证据不能充分证明该公司的物业服务严重瑕疵存在持续性或明显未能及时处理，也不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到可不缴纳物业费的程度，故在智慧物业江门分公司履行物业服务后，潘巧玲仍应履行缴纳物业服务费义务。但综合考虑到智慧物业江门分公司确实存在一定的服务瑕疵，一审法院酌定潘巧玲按合同约定95%的标准支付拖欠的物业服务费，并（对比于合同约定）酌情调低了违约利率，可视为对潘巧玲关于物业服务存在一定瑕疵的合理诉求予以调处，也较好地平衡了双方的利益，本院予以维持。潘巧玲上诉主张其有权拒交纳物业服务费，理据不足，本院不予支持。另外，潘巧玲上诉认为应按花园的实际面积计算物业服务费，但并无提供证据予以证明，本院对潘巧玲该主张不予采纳。此外，潘巧玲在二审当中提及智慧物业江门分公司此前曾多扣费的问题，因智慧物业江门分公司对此予以否认，本案不予调整；如属实，当事人可另行处理。潘巧玲作为业主、智慧物业江门分公司作为物业服务企业，均应加大沟通，相互理解，共同建设和谐、文明小区。综上所述，潘巧玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3823.48元，由潘巧玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年六月二十三日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉