广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2206号原告：欧阳勇明，男，1975年7月26日出生，汉族，住广东省从化市。被告：甘君，男，1987年10月19日出生，汉族，户籍地址：湖南省平江县。委托诉讼代理人：黄荣模，广东乐广律师事务所律师。原告欧阳勇明诉被告甘君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳勇明、被告甘君及其委托诉讼代理人黄荣模到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧阳勇明向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告的《房屋租赁合同》，判令被告支付违约金8200元。二、判令被告支付2020年1月28日至合同解除之日止的租金。三、判令被告返还房屋，并支付延迟返还房屋违约金9840元及房屋占用费。四、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的广州市西华苑二期E1栋903房居住，租赁期自2019年12月28日至2020年12月27日，租金每月人民币4100元，租金按月支付。被告向原告付清第一个月租金后并未如约支付第二个月租金。后经原告多次催促，被告均以各种理由推搪拖欠并继续占有使用案涉房屋。为了保护原告合法权益，原告特向法院起诉。被告甘君辩称：1、受新冠肺炎疫情影响，政府管控乡村道路，我方无法离开管控区域属不可抗力，因此导致房屋租赁合同无法履行。我方不构成违约，我方受管控期间（2020年1月26日起至2020年2月24日）的租金应予免除。2、我方在2020年3月7日已将涉案房屋腾空并交还原告，在接到原告搬出并交还房屋通知后，我方在合理的期限搬走并将涉案房屋交还原告，不构成违约，无须承担违约责任。3、2020年2月25日至2020年3月7日期间的房屋占有使用费，我方主张用押金进行抵扣。4、即便认定我方违约，原告诉求的违约金过高，我方请求法院予以降低，并主张用押金进行抵扣。原告为围绕其主张提交以下证据：1．《房屋租赁合同》；2．收条；3．电话信息、微信记录；4．通知、电话信息。被告为证明其主张提交如下证据：1、微信聊天记录一；2、微信聊天记录二；3、湖南省平江水浯口镇东港村村民委员会2020年3月28日出具的《证明》（复印件）；4、手机短信；5、微信聊天记录；6、快递记录。本院根据目前证据认定事实如下：西华苑二期E1栋9层0903房为原告所有物业。2019年12月26日，原告（房屋出租方，甲方）与被告（房屋承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：乙方承租甲方上址房屋，建筑面积83平方米，租期自2019年12月28日至2020年12月27日；甲方应于2019年12月26日前将房屋按约交付乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及租金后视为交付完成；租金每月4100元，支付日期为每月28日；押金8200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第十条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同：1、不按照约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用金额相当于一个月房屋租金的；7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的；第十一条违约责任：乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋回复原状并赔偿相应损失；甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每年总租金20%标准支付违约金。合同签订后，被告向原告支付首月租金4100元，押金8200元；被告出具收条，说明收到原告交来的案涉房屋门禁卡及锁匙。2020年1月28日，被告未如期缴纳租金。自1月30日起，原告于微信向被告催收租金。被告以受新型冠状病毒疫情影响为由与原告协商减免租金。原告认为免租无法律依据，双方并未达成一致协议。被告表示“老家有风俗，人都没出门就不出钱”等。2020年2月5日，原告向被告发送《通知》，认为被告违约，要求被告支付费用、自收到通知之日起三天内腾空交付房屋、返还锁匙门禁卡、支付房屋使用费、违约金等等。2月7日，被告回复原告称因疫情仍在湖南，希望减免租金。2月29日，原告向被告发送短信，内容主要为合同已解除要求交还房屋锁匙、支付各项费用等。庭审中，被告陈述案涉房屋由被告与案外人陈**合租，屋内物品已于2020年3月7日委托案外人腾空。但自该日起原告一直不作交接也不回复信息、电话沟通；被告于3月19日以快递方式（中通快递，单号73127556026120号，内容品名：生活用品）寄送锁匙给原告。经当庭查询寄送情况，该快递于3月23日暂存于广州荔湾荔庭雅居东门店菜鸟驿站，可凭取货码领取；至4月10日，该邮件显示仍在处理中。原告确认其与被告、案外人之间的短信往来，称并未收到锁匙，也并未查看邮件，对于自3月7日不回复被告短信原因系觉对方无合约精神，有欺骗性质等。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。第一，关于被告是否构成违约问题。案涉房屋由被告承租作住宅使用。租赁合同根本要件之一系案涉房屋供他人居住使用的合法性及可行性。现案涉房屋已由原告交付给被告。被告提供证据证明在其自行返乡期间出现村道封闭（2020年1月26日至2020年2月24日期间封闭）无法回广州的情况。但案涉房屋所在辖区有关部门并未因防治疫情而对案涉房屋采取相关措施，因此即使发生疫情，原告对案涉房屋系仍可正常居住使用的，亦即疫情并未对租赁合同的履行构成实质性障碍。另外，原被告并没有对是否减租、免租事宜达成一致协议。故被告主张其拖欠租金行为不构成违约依据不足，被告应向原告承担违约责任。第二，关于解约时间问题。因被告违约，原告有权单方解除租赁合同。原告解约合同的意思表示已于2020年2月29日送达被告，应认定双方合同于该时点解除。因此，被告所欠租金期间应为2020年1月28日至2020年2月29日，金额为4100元＋4100元÷29天×2天=4382.76元。第三，关于房屋返还时间。被告提供短信证据、货运约车单据证实其于2020年3月7日委托同住人清空房屋，并联系原告交接，但原告置之不理。而原告对不回复被告方要求交接等信息并无合理解释。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。在被告再三明确腾空房屋且锁匙邮件到达菜鸟驿站后，原告理应对房屋交接事宜进行积极处理以免损失扩大。故本院认定案涉被告腾空并要求交接房屋日期为被告接收房屋之日，即2020年3月7日。对原告恢复现状等相关损失赔偿可另行协商或循法律途径解决。因此，被告应支付房屋使用费期间为2020年3月1日至2020年3月7日，金额为4100元÷29天×7天=989.66元。第四，关于解除合同违约金标标准问题。双方合同约定承租方若有违约情形，“应按月租金的200%向出租方支付违约金”。现被告确存在违约情况其应依约承担解除合同违约金。考虑到被告违约情形发生在租赁期开始次月，原告解除合同后的预期收益确有受损、重新寻找次承租人也将因疫情等原因而存在较大的不确定因素，故本院认为该违约金标准并无不妥。第五，关于迟延交付租金及迟延交付房屋违约金。被告存在村道封闭无法返穗的实际情况，但其亦积极委托同住人清空房屋，而被告却消极交接，因此本院认为被告对迟延交付房屋行为没有主观恶意，故此对原告的迟延交付房屋违约金请求不予支持。现被告已经承担了租金、房屋使用费、解约违约金的责任，原告所请求的实际损失在解约违约金中已可弥补，故本院对原告的租金违约金请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告欧阳勇明与被告甘君所签的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告甘君向原告欧阳勇明支付租金4382.76元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告甘君向原告欧阳勇明支付房屋使用费989.66元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告甘君向原告欧阳勇明支付违约金8200元（以保证金8200元抵扣）。五、驳回原告欧阳勇明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59元，由被告甘君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年六月十二日书记员  余友斌卢健华