辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初3955号原告：广发银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街197号。负责人：杨桦，系该银行行长。委托诉讼代理人：刘智，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：赵丽媛，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：郭美琳，女，1988年5月27日出生，汉族，住址辽宁省辽中县。被告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区细河南路117号。法定代表人：周成斌。被告：晏春玲，女1964年1月11日出生，汉族，住址辽宁省辽中县。原告广发银行股份有限公司沈阳分行与被告郭美琳、沈阳华锐置业有限公司、晏春玲金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广发银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人刘智、被告沈阳华锐置业有限公司的委托诉讼代理人杨雨到庭参加诉讼。被告郭美琳、晏春玲经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广发银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原被告签订的《个人房屋按揭贷款合同》；二、请求法院判令被告一立即偿还贷款本金453941.32元，利息（含罚息、复利）1390.2元（暂计至2018年11月14日，以后利息以实际发生数为准）；本息合计：455331.52元；三、请求法院判令被告二、被告三对以上债务承担连带保证责任；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年3月15日签订《个人房屋按揭贷款合同》约定被告向原告借款50万元，由被告自贷款发放次月起按月分期归还贷款本息。该项贷款由被告提供其位于沈阳市于洪区的房屋作为抵押物向原告提供担保，但被告未配合办理抵押登记手续。根据《个人房屋按揭贷款合同》第七条、第九条、第十条、第十五条及第三十四条的约定，被告存在合同约定的违约行为，故原告要求解除与被告之间签订的合同，要求被告立即偿还借款本息及相关费用。被告二为本合同项下的债务提供连带责任保证。保证期间为自合同签订之日起至办妥房产抵押登记手续并交原告止。被告三为连带责任保证人。综上原告向贵院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼主张。被告郭美琳未作答辩。被告晏春玲未作答辩。被告沈阳华锐置业有限公司辩称，原告起诉后继续收取被告郭美琳的贷款，视为其认可合同继续履行，原告起诉解除没有依据。原告没有证据证明案涉房产已经具备办理房产证的条件，也没有证据证明原告要求郭美琳与我方在何期限内办妥按揭房产的房屋产权证或抵押登记，因此，不应视为郭美琳与我方违约。按揭业务担保合作协议第5条约定，我方担保的范围是购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息、罚息、复利等，由于郭美琳不拖欠原告银行贷款，我公司不应承担连带保证责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告郭美琳、晏春玲经公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为贷款人(甲方)，被告郭美琳作为借款人、抵押人(乙方)，被告晏春玲作为保证人（丙方一），被告沈阳华锐置业有限公司作为保证人(丙方二)，于2013年3月15日签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定被告郭美琳向原告借款500000元，由被告自贷款发放次月起按月分期归还贷款本息。该项贷款由被告郭美琳提供其位于沈阳市于洪区房屋作为抵押物向原告提供担保。合同第九条和第二十九条约定，由被告晏春玲和沈阳华锐置业有限公司为本合同项下的债权提供连带责任保证，被告晏春玲的保证期限为本合同生效之日至债务人履行债务期限届满之日后两年，被告沈阳华锐置业有限公司的保证期限为本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；第十条约定以沈阳市于洪区房屋为本合同项下借款的抵押财产，法律、法规规定或者双方约定应当办理抵押登记的，各方应在本合同签订后在甲方规定的时间内到当地有关抵押财产登记部门办理抵押财产登记手续；第十二条约定乙方应积极办理本合同项下贷款所购房屋的房屋所有权证并及时会同甲方到房地产管理部门办理房屋抵押登记手续；第十三条约定丙方为楼盘开发商的，应积极办理本合同项下贷款所购房屋的房屋所有权证并及时会同甲方、乙方到房地产管理部门办理房屋抵押登记手续；第十四条约定乙、丙方违反本合同承诺及约定的其他义务属于违约情形；第十五条约定发生违约情形，甲方有权终止或解除合同，宣布本合同项下借款全部提前到期。截止2018年11月14日被告郭美琳尚欠贷款本金453941.32元，利息1390.2元。2018年10月31日，房屋电子登记查询证明显示，涉案房屋无抵押登记，无所有权登记，有抵押预告登记。本院认为，原告广发银行股份有限公司沈阳分行与被告郭美琳、沈阳华锐置业有限公司、晏春玲签订的《个人房屋按揭贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。该合同由“借款条款”、“担保条款”、“违约责任条款”等几部分构成，均约定了当事人的相应权利义务。合同签订后，原告广发银行股份有限公司沈阳分行已履行发放贷款义务，被告郭美琳应依照合同约定履行按期偿还贷款及提供相应担保的义务。现因诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，原告不能对房屋行使抵押权。因借款人、抵押人郭美琳怠于履行合同约定的义务，导致原告广发银行股份有限公司沈阳分行无法享有优先受偿权，已经违反了合同中“各方应在本合同签订后在甲方规定的时间内到当地有关抵押财产登记部门办理抵押财产登记手续”的约定，以其行为表明不履行合同主要义务，构成违约，原告广发银行股份有限公司沈阳分行依法具备了行使合同约定的要求被告郭美琳提前归还全部贷款的条件。根据合同第十五条约定，原告可以主张解除合同，要求被告郭美琳立即归还原告广发银行股份有限公司沈阳分行所欠全部贷款本息。《个人房屋按揭贷款合同》解除后，原告广发银行股份有限公司沈阳分行主张被告郭美琳偿还贷款本金及利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据合同第九条第一款约定，原告广发银行股份有限公司沈阳分行主张被告沈阳华锐置业有限公司、晏春玲对被告郭美琳的欠款本息承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广发银行股份有限公司沈阳分行与被告郭美琳、沈阳华锐置业有限公司、晏春玲签订的《个人房屋按揭贷款合同》；二、被告郭美琳于本判决生效后三十日内给付原告广发银行股份有限公司沈阳分行贷款本金453941.32元；三、被告郭美琳于本判决生效后三十日内给付原告广发银行股份有限公司沈阳分行贷款利息1390.2元（截止2018年11月14日，自2018年11月15日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利等费用按合同约定计算）；四、被告沈阳华锐置业有限公司、晏春玲对上述二、三项判决内容承担连带清偿责任；五、驳回原告广发银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8129元，保全费2796.66元，公告费800元，由被告郭美琳、沈阳华锐置业有限公司、晏春玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  高书林人民陪审员  郑秀丽人民陪审员  张鹏程二〇二〇年六月二十三日书 记 员  李卓月