江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终884号 上诉人（原审原告）：朱婷，女，汉族，1987年3月生，职业：江西省XXXXXXX职员，住江西省南昌市高新区。 委托诉讼代理人：汪林清，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被上诉人（原审被告）：江西天翔投资开发有限公司，住所地：江西省南昌市高新区。 法定代表人：黄小燕，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈冰，四川英特信律师事务所律师，代理权限：特别授权。 上诉人朱婷因与被上诉人江西天翔投资开发有限公司（以下简称天翔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理，上诉人朱婷及其委托诉讼代理人汪林清、被上诉人委托诉讼代理人陈冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱婷的上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决并改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1、一审判决认定“2018年10月26日，天翔公司将朱婷支付的100477元装修款转账至南昌市建苑物业管理有限公司（以下简称建苑物业）”不符合客观事实。被上诉人在一审审理期间未举证证明是如何处置上诉人支付给被上诉人的装修款，一审法院认定天翔公司在2018年10月26日将装修款转给建苑物业错误；2、一审判决对于案涉合同附件四合同补充协议第四条关于规划设计变更第三款的认定，属于偷换概念。首先，该补充协议针对的是合同第十条规划设计变更，并不是一审在第一个争议焦点认定的商品房外部的电力路线设计的变更。其次，电力线路变更不符合南昌市人民政府印发的《南昌市新建住宅小区供配电设施与运行维护监督管理办法（试行）的通知》的规定。再次，根据被上诉人提供的设计文件审查报告以及主体竣工单等证据可证实，电力线路早在2015年完成审查，主体及电力工程在2016年完成建设，但一审判决用2017年的政府规定来认定构成不可抗力；3、一审判决对于“2019年8月6日朱婷向天翔公司邮寄《解除通知书》，以天翔公司逾期60日以上为由要求解除合同”的认定，违背客观事实。上诉人2019年8月6日邮寄的《解除通知书》并不是要求解除合同，而是依据上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定的解除合同之条件，在条件成就后，按照法律规定解除双方之间签订的南昌市商品房买卖合同。案涉合同已经发生法律效力，若上诉人对解除存在异议，可依法请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。但上诉人并未请求法院确认解除合同的效力，依据不告不理原则，一审法院直接认定上诉人主张合同已经解除无事实和法律依据；4、一审判决认定“2018年12月19日，建苑物业对建院大厦X-XX层公寓楼工程进行验收接收。”不符合客观事实。首先，被上诉人在一审中提供的公寓工程验收交付表，除了时间不一样，其他内容一模一样，没有一张交付表的时间显示为2018年12月19日。其次，从这两份交付表可知，天翔公司作为建苑物业唯一股东，明显滥用了法人独立地位，损害他人利益，其行为不发生交付的效力，房屋至今未交付。再次，依据被上诉人在一审提交的竣工验收备表，结合法律规定，竣工验收应当由勘查、设计、施工、监理、建设五单位确认，故建院大厦工程的竣工日期按照竣工验收备案表可确认为2018年12月20日。最后，依据双方签订的案涉合同关于交付认定问题，被上诉人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但一审中被上诉人未提供任何证据证明办理了交付手续。二、一审判决适用法律错误。本案上诉人与被上诉人在案涉《南昌市商品房买卖合同》中明确约定了合同的解除条件，被上诉人逾期交付房屋远不止60日，依据法律规定及案涉合同约定，上诉人有权解除合同，且解除权的行使起算日期为超过60日后的任意一天，约定解除权的行使期限也是逾期超过60日后的任意期限。三、一审判决程序违法。1、一审法院迟延立案，且在审理过程中未举证或询问情况下认定了许多关键事实。2、一审法院在上诉人没有行使确认解除合同效力的请求权时，直接认定合同未解除。3、一审法院在采信证据方面偏向被上诉人。 被上诉人天翔公司辩称：一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法、证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二、上诉人对原审法院适用法律曲解，理解错误。1、关于装修款的收款事宜，一审时，被上诉人提交了建设银行客户专用回单，现金缴款单证据，还专门应法官要求就这一事项作了情况说明，一审法院有调查、有询问，判决有证据，程序合法。2、关于延期交房的问题，一审判决引用双方签订的案涉商品房买卖合同中的第8条，补充协议第3条，认定被上诉人延期交房具有合理原因，并无不当，上诉人认为一审判决采纳了补充协议第4条，对逾期交房的问题进行判定，系对一审判决的误读。3、关于被上诉人与建苑物业的主体地位关系，被上诉人与建苑物业法律地位独立，分别与上诉人签订了案涉商品房买卖合同和装修委托监管协议，均以诚信、自愿为原则，两份合同中对三个法律主体权利义务的界定明确，内容诚信、公平，就装修合同的内容、权利义务的设置更利于上诉人。4、关于上诉人通知被上诉人案涉商品房买卖合同的解除，根据我国民法通则第199条、合同法第93条、94条、95条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，上诉人的解除权超过了法定的除斥期间，该解除权已经消灭，异议期间的法律异议仅仅在于相对人能否提出异议，而与合同能否解除无关，在本案中，上诉人朱婷已经实际接收房屋并装修，商品房买卖合同已经履行完毕，即使上诉人的解除权期间尚未到期，上诉人也已以实际行为选择放弃解除权，合同解除权依法不行使，不产生后果。5、上诉人朱婷已经实际接收房屋、交纳契税、开展装修，其以实际行动说明案涉双方间《商品房买卖合同》已经履行完毕。 朱婷向一审法院提出的诉讼请求：1、判令天翔公司立即返还朱婷475421元款项并按年利率6%的标准自2017年11月5日起支付利息至实际返还之日止（截止至2019年9月4日已产生利息52296.31元）；2、判令天翔公司赔偿朱婷损失计人民币62854.67元；3、判令一审的全部诉讼费用由天翔公司承担。 一审法院查明事实如下：2017年10月21日，朱婷作为乙方与天翔公司作为甲方签订《天翔公司商品房认购协议》，约定由朱婷认购天翔公司开发的建院大厦XXXX室，单价人民币9300元，建筑面积约42.89平方米，一次性付款，定金30000元，认购总价398877元整，其中装修款100477元整，于2017年11月5日之前付清房款，逾期定金不退，房源不作保留。同日，朱婷支付定金30000元。2017年11月5日，天翔公司出具《天翔地产签约付款清单》，买受人朱婷确认，认购房号XXXX室，建筑面积42.89平方米，一次性付款，房屋单价8742元/平方米，房屋总价374944元，减叁万定金￥344944元。同日，朱婷支付装修款100477元、房款344944元。2017年11月5日，朱婷作为甲方与建苑物业作为乙方签署《装修改造委托协议》，约定甲方全权委托乙方处理甲方购买的“建院大厦?匠人聚XX楼XX室”住房装修改造一切有关事宜；按照甲方与开发商签订的购房合同中双方约定条件达到所购房屋交付条件后，甲方委托乙方办理收房手续，并认可开发商将房屋直接交付乙方委托有资质的单位施工；为配合房屋的改造，并出于安全的考虑，甲方同意在装修改造期间不参观、不进入、不占有、不使用该房屋，且不应妨碍装修改造工作的进行；交付：2018年8月30日交付，乙方未按照本协议约定的时间交付装修改造工程的，每逾期一天乙方按甲方所购房屋总价款的万分之一支付违约金，最高不超过房屋总价的1%；工程单价按实际装修面积1480元/平方米，工程总价为￥100477元；双方还对其他权利义务进行了约定。2017年11月9日，朱婷作为买房人与天翔公司作为卖方人签订《南昌市商品房买卖合同》，约定由朱婷购买天翔公司开发的南昌市高新开发区XXXX路XXX号[建院大厦]XX层XXXX号房；买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为[2016]2XXXX；商品房单价为每平方米8741.99元，总金额374944元；买受人一次性付清购房款计人民币￥374944元整；出卖人应当在2018年1月10日前将经验收合格的商品房交付原告，如遇下列特殊情形，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起28日内告知买受人的；2、工程质量已验收合格但未发证，入住延期；3、上述原因凭相关部门证明文件方能作为延期交房依据；出卖人逾期交房，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同附件三约定装饰、设备标准为办公毛坯交付标准；合同附件四约定，由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任；双方还对其他权利义务进行了约定。该合同于2017年11月29日进行登记备案。2018年10月26日，天翔公司将朱婷支付的100477元装修款转账至建苑物业。2019年8月6日，朱婷向天翔公司邮寄《解除〈南昌市商品房买卖合同〉通知书》，以天翔公司逾期60日以上为由要求解除合同。另查明，2017年4月6日，南昌市人民政府印发《南昌市新建住宅小区供配电设施建设与运行维护监督管理办法（试行）的通知》。根据该办法，新建住宅小区供配电设施设计、施工、设备选型，应符合国家、行业和地方有关标准和规范要求，并按照南昌市城乡建设委员会发布的《10KV及以下电力用户业扩工程技术规范》进行工程建设。根据该规定及青山湖区供电分公司的用电答复函要求，建院大厦配电工程项目需增加一条10KV高压备用线路及一台户外高压分支箱。2017年6月21日，施工单位江西宣通电力工程有限公司对外线增加部分制作工程预算书。2017年10月24日，江西宣通电力工程有限公司与天翔公司订立《电力安装工程补充协议》，施工工期与原合同相同，工程增加部分价格138万元。原配电系统设计图于2015年9月审核通过，变更为两路高压进线后设计施工图于2017年8月审核通过。2017年12月1日，天翔公司向国网江西省电力有限公司南昌市青山湖区供电分公司（以下简称青山湖供电分公司）申请供电方案，青山湖供电分公司于2017年12月16日出具《供电方案答复单》。2018年7月31日，青山湖供电分公司出具《受电工程图纸审核结果通知单》，图纸审核意见：图纸符合我公司配网运行要求。2018年7月18日、8月2日，新增10KV配电工程、10KV紫阳明珠线01#环网柜905出线柜，相继通过电气试验报告、继电保护试验报告。2018年9月4日，青山湖供电分公司出具《受电工程中间检查结果通知单》，检查意见为：隐蔽工程符合设计要求。2018年9月11日，青山湖供电分公司出具《受电工程竣工验收单》，验收结论：工程具备运行要求。2018年12月19日，建苑物业对建院大厦X-XX层公寓楼工程进行验收接收。 一审法院认为：依法成立的合同对当事人有约束力，当事人均应按合同约定诚信履行各自义务。本案，根据朱婷、天翔公司双方争议焦点，评析如下：一、关于天翔公司房屋交付是否逾期。合同约定交付日期为2018年1月10日前交付，建苑物业于2018年12月19日接收房屋。依据《装修改造委托协议》，建苑物业对房屋的接收应当视为天翔公司交付房屋，故一审法院认定房屋实际交付日期为2018年12月19日，该日期比合同约定的交付日期晚342天。天翔公司抗辩逾期系因南昌市人民政府出台的新文件，电力电源由双电源要求强制改为三电源要求，导致电力设计变更，属于不可抗力。根据南昌市人民政府印发的《南昌市新建住宅小区供配电设施建设与运行维护监督管理办法（试行）的通知》、江西宣通电力工程有限公司与天翔公司订立的《电力安装工程补充协议》、青山湖供电分公司出具的相关文件，足以证明天翔公司在原设计方案中进行了设计变更，且该设计变更系有利于全体业主，天翔公司亦为此多支付了工程款，故对天翔公司该抗辩，一审法院予以采纳。因设计变更导致施工增加的时间，应当从逾期交付的日期中予以扣除。自2017年10月24日天翔公司与江西宣通电力工程有限公司签订《电力安装工程补充协议》至2018年9月11日验收通过，期间历时323天，天翔公司逾期交付342天，两者相抵，天翔公司逾期交付19天，未达到朱婷主张的逾期超过60日。虽天翔公司未按约定将该不可抗力因素导致延期交房于28日内通知朱婷，属于履行合同的瑕疵，但并不能否定逾期交房系因不可抗力导致。另天翔公司抗辩恶劣天气达145天，导致施工延期，亦属于不可抗力，应当顺延交房期限，因天翔公司并未提供充分证据证明，一审法院不予采纳。二、关于朱婷是否享有约定解除权，案涉商品房买卖合同是否已经解除。由于天翔公司逾期交房19天，朱婷以天翔公司逾期60日为由要求解除合同，其约定解除权并不成立。且根据相关法律规定，经当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，朱婷房屋买卖合同解除权的行使，应当在解除权发生之日起一年内行使。合同约定的交付日期为2018年1月10日，逾期超过60日，朱婷享有解除权，则朱婷于2018年3月12日享有解除权，并应当于2019年3月12日之前行使解除权。朱婷于2019年8月6日向天翔公司发出解除案涉商品房买卖合同的通知，该时间已远超一年的权利行使期限，其约定的解除权已消灭。故朱婷主张案涉商品房买卖合同已经解除，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，朱婷以案涉商品房买卖合同已经解除为由，要求天翔公司返还购房款、支付利息及赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：驳回朱婷的全部诉讼请求。一审案件受理费9183元，减半收取4591.5元，由朱婷负担。 本院二审期间，上诉人朱婷向法院提交6组新证据，证据一：天翔公司的商品房交付通知及快递单、快递相关信息打印单。证明：1、2019年9月7日天翔公司向业主郑某某、符某某邮寄了交付商品房通知书的事实；2、通过这份证据推测出，截至2019年9月天翔公司并未将房屋交付大部分购房者的事实。证据二：天翔公司给购房业主的一封信。证明：1、建苑物业的法定代表人高某某作为天翔公司的联系人向购房业主发出一封信的事实；2、通过这封信可以看出高某某既是天翔公司的工作人员，又是建苑物业的法定代表人的事实。证据三：建苑物业的商品房交付通知书及快递。证明：1、建苑物业向业主邮寄交付通知书的事实；2、建苑物业在交付通知书中明确并未代表业主收房的事实；3、建苑物业邮送材料的地址与天翔公司寄送材料的地址一致的事实；4、建苑物业与天翔公司的工作人员均是南昌市建筑设计院的人员的事实；5、建苑物业于2019年9月15日向业主郑某某、符某某邮寄交付通知的事实，2019年12月建苑物业又向郑某某、符某某送达交付通知且确认并未代表该业主收房的事实。证据四：补充协议。证明天翔公司自认延期交付房屋的事实。证据五：录音光盘及录音说明。证明2019年8月15日天翔公司联系人高某某自认天翔公司并未将房屋交付给上诉人朱婷。证据六：上诉人从工商登记官网上打印的南昌市建筑设计研究院有限公司的工商登记信息的打印件，证明被上诉人公司与建苑物业的工作人员均是南昌市建筑设计研究院有限公司的股东以及相关的工作人员的事实。6组证据综合证明：1、截止至上诉人一审起诉时止，被上诉人公司并未将案涉商品房交付给上诉人。2、被上诉人公司与建苑物业还有案外人南昌市建筑设计院有限公司，通过这些证据实际上这三个公司并没有严格意义上的法律独立地位，建苑物业和被上诉人公司实施的行为不能分开来认定法律效力和对上诉人的约定效力。被上诉人质证意见如下：一、对证据1的三性均有异议，主张第一份交房通知书与被上诉人发出的交房通知书，都未加盖被上诉人公司公章，寄送人也不是被上诉人公司人员，对该份证据的三性均不予认可；郑某某、符某某不是本案当事人，与本案无关。二、对证据2、4的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性，主张这封信的内容已经告知了上诉人延期交房的原因，且延期交房是合同约定的免责的事项。三、对证据3的三性均不予认可，主张两份通知书并非被上诉人公司发出的，无法查实真实性，且郑某某、符某某并非本案当事人，故该两份证据与本案毫无关联。四、对证据5的三性均有异议，主张该通话记录无法核实其真实性，其中的通话人高某某不是被上诉人天翔公司的人员，不能代表天翔公司；录音形成的时间为2019年8月，此时，天翔公司已经向朱婷交付房屋，无论录音内容为何，均与本案无关联。对于上诉人提交的其与黄某某的短信证据，被上诉人认可黄某某是天翔公司法定代表人的真实性，主张黄某某的短信内容已经明确告知朱婷其所有诉求均应与建苑物业协商，与本案没有关联性。对朱婷提交的高某某手机短信，三性均不予认可。五、对证据6的真实性、合法性予以认可，但主张上诉人提交的是南昌市建筑设计研究院有限公司的工商登记信息，该公司并不是本案当事人，也非上诉人提到的建苑物业有限公司，与本案无关联性。另，被上诉人天翔公司向法院补充提交了一份建苑物业通知朱婷收房的书面通知及邮寄单凭证。证明案涉房屋已由朱婷委托的建苑物业代收，建苑物业代朱婷收房后，开展装修，并于装修完成后书面通知朱婷收房。上诉人对被上诉人提交的快递包装真实性无异议，对交付通知书、入住流程表的三性均有异议。主张：1、其不能证实该快递邮寄的资料为交付通知书、入住流程表。2、2019年8月朱婷已按照解除流程解除了与建苑物业的委托关系，同时上诉人朱婷在一审时，要求确认委托合同无效，一审法院已经受理，如依法确认无效，则委托合同自始无效，不产生法律效力，建苑物业的行为对朱婷不产生约束力。3、不论最终委托合同是否有效，在2019年9月，建苑物业无任何权限要求朱婷进行任何行为。 上诉人对一审查明的事实部分，关于“合同附件四约定……”有异议，后面约定的内容其实是合同附件四第四条，对应的主合同为商品房买卖合同的第十条；对“2018年10月26日，天翔公司将朱婷支付的100477元装修款转账至建苑物业”有异议，根本没有这个内容；对“以天翔公司逾期60日以上为由要求解除合同”有异议，上诉人认为阐述不恰当，上诉人不是“要求”解除合同，上诉人是通知被上诉人解除合同；对“2018年12月19日，建苑物业对建院大厦X-XX层公寓楼工程进行验收”有异议，上诉人认为建苑公司到现在都没有对工程进行验收。被上诉人对“2018年12月19日，建苑物业对建院大厦X-XX层公寓楼工程进行验收”有异议，一审法院存在笔误，应该是2018年12月29日进行了验收。 对于双方提出的异议，本院认定如下：1、双方签订的合同附件四第四条约定，由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。一审法院对此认定并无不当；2、2018年10月26日，天翔公司通过中国建设银行将朱婷支付的100477元装修款转账至建苑物业，为证明该事实，向法院提交了中国建设银行股份有限公司南昌青山湖支行出具的现金交款单、客户专用回单，现金交款单、客户专用回单上均注明转账款项为“朱婷1613室装修款”，故一审法院查明的该事实无误；3、2019年8月6日，朱婷向天翔公司邮寄《解除〈南昌市商品房买卖合同〉通知书》，通知书上虽表述“我特通知贵公司”，但从通知书的内容来看，一审法院阐述“要求解除合同”并无不当，本院对朱婷的该异议不予认可；4、南昌市建筑设计研究院有限公司、天翔公司、建苑物业曾于2018年11月9日和2018年12月29日两次对公寓工程进行验收，均出具了《公寓工程验收交付表》，天翔公司对此说明：三方认可最终验收交付的时间为2018年12月29日，三方于2018年11月9日验收，仅是因为建苑物业想提前介入，了解房屋情况。结合《南昌市建设工程竣工验收备案表》上的备案时间（2018年12月28日），本院认定建苑物业对建院大厦X-XX层公寓楼工程进行验收的时间为2018年12月29日，一审认定12月19日有误，本院予以纠正。 本院认为，本案的争议焦点为：1、在本案中，朱婷是否依法享有合同解除权？2、如应依法解除，天翔公司是否应返还朱婷购房款及装修款共计475421元及相应利息；3、朱婷要求天翔公司赔偿损失62854.67元是否有事实和法律依据。 关于第一个争议焦点，朱婷主张其解除房屋买卖合同的原因系天翔公司逾期交付房屋。首先，关于在逾期交付中可扣减的天数，一审法院在判决书中已详细阐述，本院不再赘述，一审法院根据天翔公司提供的证据认定可扣减天数为323天，并无不当，本院予以确认。其次，2018年12月29日，南昌市建筑设计研究院有限公司、天翔公司、建苑物业对涉案公寓工程进行验收，出具了《公寓工程验收交付表》，根据《装修改造委托协议》，建苑物业对房屋的接收应视为天翔公司交付房屋，朱婷以天翔公司滥用建苑物业法人独立地位主张房屋至今未交付，证据不足；此外，朱婷于2019年1月23日缴纳了涉案房屋的契税和印花税，也可推定朱婷已收房，故朱婷主张房屋至今未交付，本院不予认可。综合双方提供的证据，本院采信涉案房屋实际交付日期为2018年12月29日，房屋约定交付日期为2018年1月10日，故实际交付日期比合同约定的交付时间晚352天，减去可扣除的323天，天翔公司逾期交付29天。最后，房屋买卖合同约定，逾期超过60日的，买受人（朱婷）有权解除合同，天翔公司逾期交房29天，朱婷以此为由要求解除合同，约定解除权不成立；且合同约定的交付日期为2018年1月10日，朱婷于2019年8月6日向天翔公司发出解除案涉商品房买卖合同的通知，该时间已远超一年的权利行使期限，其约定的解除权已消灭。综上，朱婷主张案涉商品房买卖合同已经解除，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二、三个争议焦点，因双方的房屋买卖合同未依法解除，故朱婷以案涉商品房买卖合同已经解除为由，要求天翔公司返还购房款、装修款及利息并赔偿损失，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9183元（朱婷已预缴），由上诉人朱婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  沈 伟 审 判 员  陈大奎 审 判 员  龚 江 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  熊 弯 书 记 员  王 娉