广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2494号原告：广东凯升投资发展有限公司，住所地广州市白云区同德街西槎路**之一。法定代表人：张德茂。委托诉讼代理人：卢愿光，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓艳丽，广东天穗律师事务所律师。被告：黄建，男，1990年2月28日出生，汉族，身份证住址湖北省汉川市，委托诉讼代理人：赵郁芊，广东兆庆麟律师事务所律师。原告广东凯升投资发展有限公司与被告黄建租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东凯升投资发展有限公司的委托诉讼代理人卢愿光、邓艳丽，被告黄建的委托诉讼代理人赵郁芊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东凯升投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付拖欠的租金、水费、电费、管理费共计493586元（包括2019年8月-11月租金349600元、2019年7月-10月水电费127986元、2019年8月-11月管理费16000元）；2.被告向我司支付逾期支付租金、水费、电费、管理费的违约金共计292349.06元（每月违约金从当月应当交费的次日起开始计算，计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月13日，我司与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告向我司承租广州市白云区XXX街XXX路XXX号凯XXX广场XX楼XXX房屋用于商业用途，租赁期限8年，从2016年8月16日到2024年8月15日，2018年8月16日至2020年8月15日期间每月租金92400元，管理费每月4000元，租金及管理费按月结算，被告应当在每月5日前准时足额向我司缴纳当月的租金、管理费及上月的水电费等，逾期交付的，每逾期一日，被告应当按欠缴金额的5%向我司支付违约金，逾期15天未缴清所有欠费的，我司有权终止合同、收回承租房屋、不退履约保证金等。被告承租上述场地后，成立了广州市炬风健身有限公司经营健身房，此后，由于被告自身经营原因，从2019年8月起开始拖欠租金、水电费、管理费等费用，我司多次催款未果。我司认为，被告的行为已构成违约金，给我司造成了巨大的经济损失。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告黄建辩称，1.我认为本案应该追加广州炬风健身有限公司（以下简称炬风公司）作为被告参加诉讼，因该公司是涉案场地的实际使用人，该公司在涉案租赁合同签订后，即以该场地注册了公司，且原告在租赁场地时也多次通过书面或者其他方式与该公司联系。2.我认为我拖欠的租金应仅为2019年8月、9月及至10月15日前的，原告于2019年10月16日已对涉案场地停水停电，造成我无法使用场地，而且在2019年11月1日至30日期间，该场地是由原告实际经营管理。故原告主张的第一项诉请数额应该为324796元。3.炬风公司在2019年8月即已告知原告因经营不善，准备关门关店，但当时恰遇国庆，在国庆前一个月，在当地街道及我和原告三方共同磋商下，在9月份继续经营一个月，故在此情况下，原告无权主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月13日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市白云区XXX街XXX路XXX号凯XXX广场XX楼XXX房屋（以下简称涉案场地）出租给乙方作商业使用，建筑面积（包括使用及公摊）2000平方米；2016年8月16日至2018年8月15日，每月租金80000元、管理费4000元；2018年8月16日至2020年8月15日，每月租金92400元、管理费4000元；2020年8月16日至2022年8月15日，每月租金101640元、管理费4000元……租金及管理费按月结算，由乙方在每月5日前缴交；合同签订日须交纳首期租金84000元；乙方向甲方交纳保证金252000元；乙方须于每月5日前准时足额向甲方缴交当月的租金、管理费及上月的水电费（含自用的公摊）等，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按欠缴金额的5%向甲方支付违约金；逾期15天乙方未清缴所有欠费的，甲方有权终止合同、收回承租房屋，不退履约保证金，甲方有权对该房屋内所有设备进行处理，对于处理设备后仍不足以支付所欠金额的要求乙方赔偿损失等。上述合同签订后，被告向原告支付保证金252000元，并将涉案场地经营健身房。期间，被告自2019年8月开始欠付原告租金（8月租金已支付2万元）、管理费及欠付自2019年7月起的水电费，原告多次催缴未果。2019年10月15日，原告向被告发出《告知函》，限被告在当日18:30时前缴清所有欠费，逾期将于2019年10月16日零点采取停水电、锁门措施。2019年10月29日，原告再次向被告发出《告知函》，限期被告缴清欠费，否则将于2019年10月31日收回涉案场地。2019年11月6日，被告及及在其在涉案场地设立的炬风公司向原告发出《申请》，主要内容为：因公司自身经不善，产生巨额亏损、资金链断裂，导致健身房无法继续运营。经多方努力仍然找不到合适的公司接手，为避免产生更大的损失和不良后果，该公司决定关闭炬风健身俱乐部运营。2019年10月31日24时将六楼租赁的面积退回物业，所造成的三个月租金及水电费39.7186万元，员工工资约15万元，会员费、私人教练课程等所有费用，由我公司承担负责解决。在关闭期间请物业方给予积极配合，争取最大限度化解会员和私教的矛盾，妥善处理好问题。处理结束后，健身房的器材设备将进行处理、减少亏损。我司将无条件积极配合街道、物业处理好后期有关事宜等。2019年11月21日，炬风公司向原告出具《承诺书》，主要内容为：为了维护炬风健身俱乐部广大会员的合法权益，街道、同德派出所要求维护社会稳定，要求双方自行平等友好协商，炬风健身俱乐部现有的会员2019年12月31日之前移至浩然游泳健身房协商解决。炬风健身俱乐部拖欠原有的员工工资及私教课程的课时费2019年12月31日之前由黄建老板自行负责。拖欠物业的租金由炬风健身房俱乐部黄建老板承担。2019年11月22日，炬风公司向健身房会员发出《通知》，告知会员健身房于2019年11月30日闭馆。诉讼中，原告明确涉案租赁合同的合同相对方为被告，并表示同意在被告欠付的款项中直接抵扣被告交纳的保证金252000元。被告对原告主张的水电费期间和数额予以认可。被告提交《通知》、《温馨提示》等证据拟证明原告于2019年11月1日已收回涉案场地自行管理，为会员提供健身服务。其中一份《通知》为同德凯升国际广场管理处于2019年10月31日发出，主要内容为：因炬风健身俱乐部黄建违反合同条约，拖欠我司三个月租金、水电费、物业管理费397186元未交予。现接总公司通知，限于贵司清场完毕2019年11月1日上午9:00交回我司，由我司人员现场接管，贵司工作人员做好不用上班安排，望各工作人员配予工作。《温馨提示》为同德凯升国际广场管理处于2019年11月2日向健身房会员发出，主要内容为：我物业为保护广大会员消费权益自从2019年11月1日起，此店只提供场地开放给予会员籍锻炼暂不收任何费用，不售卖任何产品和私教课程。如有任何在此场地与推销人员产生金额私下交易都属于私人交易行为，不属于管理处管理范围，本物业概不负责，如需办理续卡，请在前台留下资料登记，如恢复正常运作，另作通知，请知悉。原告对上述证据真实性予以确认，但关联性不予确认，并表示该组证据反而能证明因被告经营不善物业继续经营，会员闹事影响重大，在这样的背景下，为了维护社会稳定，在街道办等部门的要求下，原告在没有收取任何费用的情况下，自行投入大量的人力物力暂时接管了涉案场地，目的是为了协助被告平稳度过过渡期，避免公众闹事事件，故2019年11月期间，健身房的实际使用这应该还是被告，其应当承担该月的租金。另，经本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案场地所在建筑物的产权及规划报建情况，该局复函表示暂未核查到核发《建设工程规划许可证》的记录及产权信息。原告在本案中提起诉前财产保全的申请，并预付保全费4450元。本院认为，涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故原被告双方就涉案场地签订的《广州市房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。虽涉案租赁合同无效，但原告有权要求被告参照合同约定向被告主张占用涉案场地期间的场地占用费及管理费用，故原告主张的应为场地占用费。现被告对原告主张欠付租金、管理费的期间存在争议，认为应计至2019年10月15日，故本案的争议焦点是被告应向原告支付场地占用费、管理费截至时间问题。对此，（一）被告抗辩涉案场地已于2019年10月16日开始一直处于停电状态导致涉案场地无法继续经营，因现有证据不足以证明，故本院不予采信。（二）被告提交同德凯升国际广场管理处发出的通知，拟证明原告于2019年11月1日接管涉案场地，故原告无权再主张2019年11月1日的场地占用费。原告表示由于被告自身原因导致无法继续经营涉案健身房，并因此导致大量已办理会员权益受到影响，为此涉案场地所在的街道等部门因此介入协调监督被告退场事宜，原告在此情况下，为了避免发生群体性事件，接手继续经营健身房至2019年11月底，该陈述能够与双方的举证相互印证，另外，同德凯升国际广场管理处向健身房会员发出的《通知》内容也能反映原告在接管期间只是供已办卡的会员锻炼，此与原告的上述陈述也相一致。故本院对原告主张自2019年11月1日起至2019年11月30日期间，其接管涉案场地是应街道等部门要求为避免发生群体事件而代被告对涉案场地进行管理的意见予以采信。被告作为健身房的负责人员，在已经收取大量会员预付款项，且在会员大量预付款项未消费完的情况下，因自身原因导致无法继续经营健身房，理应在退出涉案场地前先处理好会员款项的退还等事宜，现原告在被告未及时处理该事宜的情况下，原告为了避免群体事件发生，暂时接管涉案场地为会员提供消费的行为不应视为原告已收回涉案场地，该接管期间产生的占用费应由被告自行承担。综上，被告抗辩涉案场地的占用费应计至2019年10月15日的意见缺乏理据，本院不予采纳。原告主张占用费计至2019年11月31日的意见有据，本院予以支持。双方签订的租赁合同约定2019年8月至2019年11月期间的租金和管理费分别为92400元/月和4000元/月，原告主张的占用费可参照该标准计付。扣除被告已支付2019年8月的租金2万元，上述期间的占用费应共计为349600元，管理费共计为16000元。另原告主张被告欠付2019年7月至10月的水电费共计127986元，被告对此予以认可，本院对原告主张被告欠付的水电费数额予以确认。故原告主张被告支付拖欠的占用费、水电费、管理费共计349600元+16000元+127986元=493586元有据，本院予以支持。因涉案租赁合同无效，原告本应向被告退还已支付的252000元保证金，现双方均同意在被告欠付原告的上述费用中抵扣，故本案中被告应向原告支付的欠付款项应为241586元。因双方签订的租赁合同无效，原告要求被告支付逾期支付费用违约金缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求追加炬风公司作为本案被告参加诉讼的意见。涉案租赁合同由被告签署，现原告明确其合同相对方为被告，现有证据不足以证明被告签署合同时代表炬风公司签订，虽双方就租赁事宜沟通期间，被告曾以炬风公司的名义发出过通知，但此并不能视为炬风公司即已变更为涉案租赁合同的相对方，故被告的上述意见无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告黄建向原告广东凯升投资发展有限公司支付欠付的场地占用费、水电费、管理费共计241586元；二、驳回原告广东凯升投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5830元，由原告广东凯升投资发展有限公司负担3368元，被告黄建负担2462元；保全费4450元，由原告广东凯升投资发展有限公司负担2571元，由被告黄建负担1879元。由被告黄建负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年六月二日书记员  陈玉梅