广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初32255号原告（反诉被告）：江伟锋，男，1977年10月20日出生，汉族，住广东省东莞市万江区新城阳光海岸宽寓7幢10单元301房，公民身份号码：441************010。委托诉讼代理人：何淑兰，广东遥力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梓玮，广东遥力律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市******管理有限公司，住所地：广东省东莞市**************************，统一社会信用代码：91441900MA4WHEQF2L。法定代表人：许某1。被告：许某1，女，1995年2月6日出生，壮族，住广西昭平县************，公民身份号码：452************804。被告：东莞市随寓酒店管理有限公司，住所地：广东省东莞市万江街道万江社区****************，统一社会信用代码：91441900MA51985Q29。法定代表人：罗某1。原告江伟锋（反诉被告）诉被告东莞市******管理有限公司（以下简称“君庭公司”）（反诉原告）、许某1租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，原告于2019年12月24日追加东莞市随寓酒店管理有限公司（以下简称“随寓公司”）作为本案被告，本院予以准许后依法追加随寓公司为本案共同被告。并于2020年3月20*、2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告江伟锋的委托诉讼代理人何淑兰、李梓玮，被告君庭公司的法定代表人即被告许某1，被告随寓公司的法定代表人罗某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江伟锋向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告君庭公司签署的《委托经营托管合同》；2.被告君庭公司向原告返还租赁物及代原告购置之家私家电，并将租赁物恢复原状；3.被告君庭公司向原告支付2019年8月至9月所拖欠之租金合计人民币4600元及滞纳金（滞纳金以拖欠租金为基数，按1‰/日标准计算，自逾期支付之日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月30日，为人民币197.80元）；4.被告君庭公司向原告支付后续租金及合同解除后的占用费（后续租金及占用费均按合同约定之租金标准即2300元/月计算，后续租金自2019年10月1日起计至合同解除之日止，占用费自合同解除次日计至原告实际收回租赁物之日止）；5.被告君庭公司向原告支付违约金人民币5000元；上述3至5项暂合计人民币9797.80元。6.被告许某1对上述债务承担连带清偿责任。7.本案诉讼费用由两被告承担。原告变更第六项诉求为：被告许某1、随寓公司对上述债务承担连带清偿责任；变更第七项诉求为：本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为确认江伟锋与君庭公司签订的《委托经营托管合同》于2019年10月31日解除。放弃第二项诉讼请求。案涉房屋实际收回时间为2019年12月13日。事实与理由：被告君庭公司是被告许某1设立的一人有限责任公司。2017年9月23日，原告与被告君庭公司签订《委托经营托管合同》，约定由被告君庭公司承租、管理原告名下位于东莞市万江区****************（下称“租赁物”），并用于出租，被告君庭公司于每月1日向原告支付租金，如遇节假日，则顺延至节假日后三个工作日内支付。双方约定托管期自2017年11月1日至2022年11月1日止，前三年租金标准为人民币2300元/月，第四、五年租金标准为人民币2484元/月。2019年8月起，被告君庭公司拒不支付租金，且至今仍占用本案租赁物用于出租，被告的行为已构成根本违约。根据案涉合同约定及法律规定，原告有权单方解除合同，要求被告君庭公司返还租赁物，支付拖欠之租金、滞纳金、违约金，以及后续租金、占用费。原告获悉，被告君庭公司在本案租赁物的办公地点，即万江家汇商业广场（二期）A栋1716室，所挂的经营招牌、营业执照已变更为随寓公司，并由随寓公司实际经营本案租赁物。工商信息显示，本案被告许某1为随寓公司股东。原告认为，随寓公司作为本案租赁物的现实际占用者、经营者，依法应当对租赁物产生的债务承担连带责任。综上，被告上述行为严重损害原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，原告特向法院提起诉讼，望法院准如所请。被告君庭公司、许某1共同辩称：一、致使本案发生的主要原因是因《委托经营托管合同》中的租金远高于市场行情、电费由物业公司收取单价及度数远超正常使用标准，致使被告无论如何经营，每月都亏损严重，到目前负债累累，租金迟延支付，从而形成本案纠纷。二、对原告提出的第一项诉讼请求，不同意解除原告与被告签署的《委托经营托管合同》，因被告在该公寓（属商业性质，非住宅）内投入了一定的经营设备，并承担了运营前期的亏损，有望在后期扭亏为盈，若解除合同，被告前期投入的运营亏损无法收回。三、对原告提出的第二项诉讼请求，认为由原告自行恢复。理由是：原告于2019年12月13日在未取得被告同意解约的情况下，单方面收回公寓的使用权，被告无法确认原告对公寓内物品及设施进行了何种处置。在此之前原告的租赁物及代原告购置之家私家电一直在该公寓内，被告没有挪作他用。四、对原告提出的第3、4项诉讼请求，认可被告君庭公司未支付原告至合同解除之日止按每月2300元计付的租金和迟纳金，但迟延支付租金并不是违约，君庭公司会在迟纳金达到租金同等金额前支付租金及迟纳金给原告，理由是：《委托经营托管合同》第十条违约责任第4款约定“乙方（即被告）无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的1‰向甲方支付迟纳金，且迟纳金总额不得超过迟延租金的总和”。五、对原告提出的第5项诉讼请求，被告不认可。被告认为没有违约，故无需支付违约金给原告。因该委托经营是用于商业经营在合同中“第十条违约责任第4点”有约定乙方无故迟延支付租金，需按租金1‰每天支付迟延金。乙方愿意支付租金并愿意按合同支付相关的迟纳金，按合同条款：迟延支付租金不是违约。六、对原告提出的第6项。第7项诉讼请求，对连带清偿责任问题，认为《委托经营托管合同》、收据等证据均盖的是君庭公司的公章，但都没有许某1本人的签字，君庭公司仍在正常营业中，本案债务由君庭公司承担即可，故对原告提出君庭公司、许某1承担连带清偿责任不予认可。对第7项诉请请求，由法院依法判决。七、原告于2019年12月13日已自行收回案涉房屋。被告随寓公司答辩称其不是案涉合同的相对方，其不应该承担任何责任，因为没有与原告签订任何协议。反诉原告君庭公司向本院提出如下反诉请求：1.江伟锋向君庭公司支付违约金5000元；2.江伟锋承担本案反诉费用；3.解除对许某1银行卡的冻结。庭审中，君庭公司撤回第三项反诉请求。事实与理由：君庭公司于2017年9月23日与江伟锋签订了《委托经营托管合同书》，管理江伟锋位于东莞市万江区****************的公寓（属商业性质，非住宅，以下称该公寓）经营日、周、月租等方式的酒店式公寓。江伟锋于2019年12月13日单方面提前终止合同，导致原告对房间的投入造成了一定的损失，同时也让原告在运营前期投入的亏损无法在后期收回，根据合同法第十条违约责任，第1、5点，需按被告违约处理，支付违约金5000元给君庭公司。反诉被告江伟锋答辩称：请求法院依法驳回。2019年8月起，君庭公司即开始拒不支付租金并要求其签署降租协议书，双方就降租无法达成一致意见。本案因君庭公司的违约行为产生，其有权依据合同第10条第一款约定解除合同。合同第十条第五款约定的应该为双方均无违约行为的解约情形，不适用于本案，故君庭公司的诉请毫无事实与法律依据。经审理查明，案涉房屋坐落于东莞市万江区*******交汇处家汇商业广场（二期）3号商业、办公楼2单元办公1108，权属证书号：2016022367E391124424，权利人：江伟锋，登记日期：2016年4月5日，面积44.27㎡，用途：办公，产权状态：已备案、已登记、已抵押。2017年9月23日江伟锋（甲方）与东莞市君庭假日酒店管理有限公司（乙方）签订案涉《委托经营托管合同》，第一条：托管房屋（房屋及附属设施）简况。1、甲方租给乙方的房屋位于东莞市万江区****************（以下简称该房屋），房型为1房1厨1卫，权属证书所登记的所有人为江伟锋。2、乙方按照合同中约定的《家私家电配置清单》代为甲方配置软装……第二条：物管用途。1、该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由乙方提供租赁服务及增值服务……第三条：租期及托管物交付。1、该托管物托管期自起租日起至结束日止共计5年。a）购买家私电器及布置客房为期30天，自2017年9月23日至2017年10月22日止。b)化整期：自2017年10月23日至2017年10月31日止租金为人民币：陆佰陆拾捌元。c)托管期为：自2017年11月1日至2022年11月1日止。……第四条：租金标准及收款与付款方式。1、托管期内的租金标准：2300元/月。因托管关系而产生的税费（但不含街道房屋托管等税费）均由乙方承担。备注：第四、五年租金为2484元/月……2、租金支付方式：a、每期1日将当月租金全额一次性支付给甲方。b、如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出……5、甲方同意由乙方代为配置所家私家电，购置费用总额为23835元。6、每年2月份为免租期此月无租金收入，用于房间维护……第五条：转让和转租。……3、乙方可自行将该托管物业进行对外出租，出租后乙方及次承租人的权利及义务不得超出原合同约定范围……第十条：违约责任。1、本合同生效后，任何一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，另一方有权解除合同，违约方须支付人民币：伍仟元整作为违约金，并退还乙方预支付费用，及赔偿预订/入住客人的其它损失。……4、乙方无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的1‰向甲方支付迟纳金，且迟纳金总额不得超过迟延租金的总和。5、甲方如欲提前终止合同，首先应提前一个月书面通知乙方，乙方同意的，同时须符合下列情形：（1）在托管物业没有客人预订、入住的前提下，经乙方确认，可终止合同，并按甲方违约处理。（2）在托管物业有客人预订或已入住的前提下，甲方应等所有预订或入住客人入住退房后，方可终止合同。在预订客人或已入住客人还没入住退房之前，甲方强行解除本合同的，甲方应赔偿由此给乙方及第三方（即预订客人及入住客人）造成的所有损失，并按甲方违约处理。2017年10月23日甲方将位于东莞市万江区*****************的房屋按照乙方的配置要求全部移交给乙方。2017年9月23日江伟锋向君庭公司支付家汇B-1108房家具款18835元，君庭公司出具收据一份。截至2019年9月25日，许某1通过招商银行尾号9686账号向江伟锋共计转账10笔，2018年10月9日转账2300元，2018年11月3日转账2300元，2018年12月5日转账2300元，2019年1月3日转账2300元，2019年3月4日转账2087.5元，2019年4月5日转账2193.75元，2019年4月10日转账2000元，2019年5月7日转账2193.75元，2019年6月6日转账2193.75元，2019年7月6日转账2184.73元。2019年8月15日江伟锋向君庭公司发出《催缴通知》，《催缴通知》记载:兹有江伟锋托管给东莞市君庭假日酒店管理有限公司位于东莞市万江家汇生活广场的公寓B栋1108号房间用于酒店式公寓经营，但东莞市******管理有限公司从2019上8月1日至今未支付2019年8月份租金。现正式通知东莞市君庭假日酒店管理有限公司,限贵公司在2019年8月20日前支付拖欠的2019年8月租金及2019年7月水电费。逾期不支付业主保留相应的法律权利来处置拖欠的租金及水电费事宜。随寓公司称其不是合同的相对方，故对原告提供证据均无法确认。庭审中，原告及被告君庭公司、许某1确认原告已于2019年12月13日收回案涉房屋，君庭公司拖欠原告2019年8月至2019年12月13日租金。庭审中，江伟锋称：1.与君庭公司存在租赁合同关系，与君庭公司签订的《委托经营托管合同》实际上是租赁合同。按照公司法第63条规定其要求许某1承担责任。根据委托经营托管合同的第5条约定，君庭公司有权自行将租赁物转租，而在2019年11月原告发现租赁物现场的经营招牌已更换为随寓公司，根据工商查询结果，许某1为随寓公司的股东之一，即随寓公司为君庭公司的关联公司。原告没有办法调查清楚君庭公司与随寓公司的实际关系，也无从得知君庭公司在何时将案涉租赁物转租给随寓公司，在合同未正式解除的情况下，根据诚实信用原则君庭公司应该履行通知的义务，所以若无法调查清楚两主体的关系，随寓酒店应当为本案债务承担连带责任，再由君庭公司与随寓公司内部分配责任，才符合公平原则。2.因为君庭公司每月会根据合同第四条约定向原告支付租金，被告将租赁物用于公寓出租，该合同约定租金标准、转租、维修等实际是符合租赁合同，只是租赁目的用于公寓出租经营，故认为委托经营托管合同是租赁合同。3.根据合同第十条第一款约定任何一方未全面履行合同即构成违约，其将租赁物出租给君庭公司目的是收取租金，君庭公司迟延支付租金已经构成迟延履行合同的义务，无论根据合同约定还是法律规定均构成违约。被告作为专业的公寓管理公司，在签订合同时本应预算到经营的风险，经营不善不构成拒不支付租金的理由。根据案涉合同第十条第一款，守约方有单方解除权，无需经过君庭公司同意即可解除案涉合同，在2019年10月31日法院立案时即能通知被告解除合同。4.违约金计算依据是根据案涉合同第十条第一款。根据双方签订的合同，滞纳金与违约金没有重复计算。5.关于滞纳金，8月份从8月2日起算，9月份从9月3日起算，10月份从10月1日起算，计算至实际清偿之日止。6.其与2019年8月15日向君庭公司发出催款通知。7.收回物业时，其有通知君庭公司，当时有员工在场，双方进行清点后才收回。8.对许某1关于租金支付的陈述不予认可，若君庭公司收入并未到许某1账上，那许某1向其支付的租金从何而来，是否为许某1的个人财产，若是则两者财产混同。9.原为君庭公司的招牌更换为随寓公司，故认为两公司是关联公司。被告君庭公司称：1.与江伟锋签订的是《委托经营托管合同》，并非租赁合同。其是用于经营并非自己住，委托经营是委托其出租管理案涉房屋。2.其没有将案涉房屋转租给随寓公司。3.2019年12月13日江伟锋没有与其办理交接手续，但江伟锋单方面收回了该物业并更换门锁。案涉合同并未解除，其也不同意解除。4.因公司过年至今未营业，之前也一直在亏损，故不能支付租金。其愿意支付滞纳金，因滞纳金并未超过租金的总和，故其认为没有违约，因合同约定有计算滞纳金，其有权延期交付租金，这也是委托经营托管合同与租赁合同不同之处。5.关于滞纳金，8月份应该从8月15日起算滞纳金，其他的无异议。6.根据案涉合同第十条第1、5款江伟锋未提前通知收回案涉物业，并未进行清点物业，案涉房间是有预定客人的，故诉请江伟锋赔偿其5000元违约金。7、其于2019年12月12日收到法院送达的起诉状、证据及其他的应诉材料。被告许某1称：君庭公司交给江伟锋的租金是从其名下招商银行尾号9686账户上转账，但公司收入是没有到其个人账上，该银行卡独立用于支付租金并未有个人消费。按照合同第六条，出租税由江伟锋承担，但江伟锋并没有交，所以不能走公账。被告随寓公司称：1.其与君庭公司没有法律上的关联，许某1只是其公司股东。2.君庭公司没有将案涉房屋转租给其，其是经营短租的，有时候会介绍客户给君庭公司，但不指定房间。案涉江伟锋的房屋并不是由其指定经营。庭后，原告对违约金、滞纳金的问题进行回复如下：若法院认为违约金、滞纳金属于重复请求，江伟锋坚持违约金5000元之诉讼请求。另查，东莞市******管理有限公司于2017年5月5日成立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人许某1，登记状态：在营（开业）企业，核准日期2018年12月21日。2018年12月21日名称由东莞市君庭假日酒店管理有限公司变更为东莞市******管理有限公司。随寓公司于2018年1月18日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人罗某1，股东为许某1、罗某1，登记状态：在营（开业）企业。2019年11月1日，原告江伟锋作为申请人向本院申请财产保全，请求冻结被申请人君庭公司、许某19797.8元的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产。本院经审查后作出（2019)粤1971民初32255号民事裁定书，并采取了相应的保全措施。江伟锋为此交纳了保全费117.98元。以上事实，有原告江伟锋提供的《不动产登记信息查询结果》、《委托经营托管合同》、《银行流水》和《照片》，被告君庭公司提供的《委托经营托管合同》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《委托经营托管合同》第一条第1点明确载明：“甲方租给乙方的房屋位于东莞市万江区****************（以下简称该房屋），房型为1房1厨1卫，权属证书所登记的所有人为江伟锋。”，且该合同中约定租金为2300元每月，故本案为租赁合同纠纷。对于原、被告确认的事实以及无争议的证据，本院予以采信。案涉房屋有权属证书（权属证书号：2016022367E391124424），权利人为江伟锋，且《委托经营托管合同》无违反法律强制性规定，系原、被告真实意思表示，故本院认定案涉《委托经营托管合同》为有效合同。本案的争议焦点为：1、案涉《委托经营托管合同》是否已经解除；2、如果解除，江伟锋的其他诉请是否有事实与法律依据；3、君庭公司的反诉请求是否有事实与法律依据。关于焦点一。江伟锋主张君庭公司于2019年8月起拒不支付租金，君庭公司的行为构成根本违约，请求确认案涉合同于2019年10月31日（立案之日）解除，并提供《银行流水》和《照片》予以证明。君庭公司确认拖欠了2019年8月至2019年12月13日租金，但抗辩称因合同约定有计算滞纳金，其有权延期交付租金。本院认为，江伟锋已按合同约定将案涉房屋移交给君庭公司，案涉合同明确约定支付租金的时间与标准，君庭公司未按时向江伟锋支付租金，属于违反案涉合同第十条第一款的约定，君庭公司未全面且适当地履行合同义务，即构成违约，江伟锋有权解除合同。案涉合同第十条第四款约定的是迟延支付租金的违约行为需支付迟纳金，该条款与案涉合同第十条第一款并不冲突，故本院对君庭公司的抗辩不予采纳。江伟锋与君庭公司确认江伟锋已于2019年12月13日收回案涉房屋，在江伟锋收回案涉房屋后，君庭公司无法占有、使用案涉房屋，故江伟锋与君庭公司于2017年9月23日签署的《委托经营托管合同》于2019年12月13日解除。关于焦点二。因江伟锋于2019年12月13日收回案涉房屋，君庭公司确认拖欠江伟锋2018年8月至2019年12月13日的租金未付，案涉合同约定租金每月2300元，故君庭公司应向江伟锋支付2018年8月至2019年12月13日的租金10164.52元（2300元*4个月+2300元*13/31）。关于滞纳金和违约金的问题。原告主张君庭公司未按合同约定支付租金，违反案涉合同第十条第一款、第四款的约定，要求君庭公司支付滞纳金和违约金。首先，君庭公司未按合同约定按时向江伟锋支付租金，已构成违约，根据案涉合同约定应承担相应的法律责任。但滞纳金及违约金均属于损害赔偿的范畴，两者性质及功能相同，都具有补偿性，不应同时请求，因江伟锋坚持违约金5000元的诉请，且未举证证明违约金不足以弥补其损失，故江伟锋诉请被告支付滞纳金，本院予以驳回。其次，如上所述，君庭公司未按时向江伟锋支付租金，构成违约，根据案涉合同第十条第一款的约定，违约方须支付5000元作为违约金，故原告诉请君庭公司支付违约金5000元，合法有据，本院予以支持。关于被告许某1是否应对案涉款项承担责任的问题。被告君庭公司于2017年5月5日成立，为一人有限责任公司，虽被告许某1称公司收入没有到其个人账上，支付租金的银行卡没有个人消费，但君庭公司支付给江伟锋的租金是从许某1名下招商银行尾号9686账户上支出的，同时被告许某1没有提供证据证明其个人财产独立于君庭公司的财产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告许某1应对君庭公司的案涉债务向江伟锋承担连带清偿责任。关于被告随寓公司是否应对案涉款项承担责任的问题。根据工商查询结果，许某1虽为随寓公司的股东之一，但并不能证明君庭公司与随寓公司系关联企业，且随寓公司、君庭公司的工商登记信息显示该两公司为独立的主体且法定代表人不一致，故对于江伟锋关于君庭公司与随寓公司是关联公司的主张，本院不予采纳。故，原告主张被告随寓公司对被告君庭公司拖欠原告租金的债务承担连带清偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点三。君庭公司主张江伟锋于2019年12月13日单方面提前终止合同，导致君庭公司对房间的投入造成一定的损失，同时也让君庭公司在运营前期投入的亏损无法在后期收回，根据案涉合同第十条第一款、第五款的约定，按江伟锋违约处理，支付违约金5000元给君庭公司。本院认为，君庭公司未按时向江伟锋支付租金，违反了合同约定，根据案涉合同约定，江伟锋有权解除合同并收回案涉房屋，且江伟锋收回案涉房屋的时间系在提起本案诉讼之后，并未违反合同约定，故君庭公司诉请江伟锋支付违约金5000元，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认江伟锋与东莞市******管理有限公司于2017年9月23日签署的《委托经营托管合同》于2019年12月13日解除；二、东莞市******管理有限公司于判决生效之日起十日内向江伟锋支付2018年8月至2019年12月13日的租金10164.52元（2300元*4个月+2300元*13/31）；三、东莞市******管理有限公司于判决生效之日起十日内向江伟锋支付违约金5000元；四、许某1对东莞市******管理有限公司的上述第二、三判项所确定的债务向江伟锋承担连带清偿责任；五、驳回江伟锋对东莞市随寓酒店管理有限公司的全部诉讼请求；六、驳回东莞市******管理有限公司的全部反诉请求；七、驳回江伟锋的其他诉讼请求。本案受理费25元、保全费117.98元，合计142.98元（江伟锋已预交），反诉费25元（东莞市******管理有限公司已预交），以上合计167.9元，全部由被告东莞市******管理有限公司、许某1负担。本判决为终审判决。审判员  庾少锋二〇二〇年六月十九日书记员  李庆达王慧君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。