贵州省遵义市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黔03行终202号上诉人（一审原告）王茂强，男，汉族，1977年5月16日出生，住遵义市红花岗区。上诉人（一审原告）陈永容，女，汉族，1977年11月13日出生，住遵义市播州区。系王茂强之妻。上诉人（一审原告）王明建，男，汉族，1954年4月6日出生，住遵义市播州区。系王茂强之父。被上诉人（一审被告）遵义市播州区房屋征收补偿服务中心。住所地：遵义市播州区人民东路93号。统一社会信用代码:12520321055032878U。法定代表人李勇，该中心主任。委托代理人田维洋。委托代理人王贵才，重庆山语（遵义）律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）遵义市播州区龙坪镇人民政府。地址：遵义市播州区龙坪镇街上。法定代表人王庆兴，该镇镇长。委托代理人邓鹏程。委托代理人王迪，贵州十朋律师事务所律师。上诉人王茂强、陈永容、王明建因履行房屋征收补偿协议一案，不服习水县人民法院(2019)黔0330行初454号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年9月10日，原遵义县人民政府作出县府房征[2013]4号《国有土地上房屋征收的决定》，对龙坪镇振兴街片区旧城改建项目国有土地上的房屋进行征收，并通过了《房屋征收与补偿方案》，其中第一条明确征收主体为原遵义县人民政府，征收部门为原遵义县房屋征收补偿管理中心，征收实施单位为龙坪镇人民政府。2014年10月29日，第三人龙坪镇政府根据上述方案，作为甲方与原告王茂强、陈永容、王明建作为乙方签订了《遵义县房屋征收补偿安置补偿协议书》（以下简称《安置补偿协议书》），征收了原告集体土地上的私有房屋。其中第一条约定“禧福汇”商贸居6号楼建设规划红线范围内涉及乙方房屋需要拆迁，经丈量，房屋建筑面积372㎡，其中住房177㎡，营业用房195㎡。第二条约定，乙方同意于2014年10月29日前搬迁完毕将房屋交由甲方拆除。第三条约定，甲方于2015年12月前，在遵义县住房，具体位置和户型为：营业用房6号楼1层临王茂兴旺门面，门面宽13.8ｍ，进深14.28ｍ，面积195㎡，住房在6号楼3层靠文化街选择还房，建筑面积177㎡，超出或者不足的面积部分，按照《房屋征收与补偿方案》执行。第六条约定过渡费36576元。第七条约定，乙方不按照规定时间搬迁腾空房屋，每超过一天，支付违约金200元。第八条约定，房屋产权在三年内办理完毕，每超期一月，支付乙方违约金2000元。因修建的房屋“禧福汇”商贸居6号楼3层1、2号房屋面积为187.19㎡，1层3号房面积195.2㎡，超过原告被征收的住宅面积和营业房面积，被告和原告于2016年6月1日签订了《房屋征收安置补充协议》（以下简称《补充协议》），对于所选房屋超面积应补房款、住宅契税、住宅公共维修基金、登记费等进行了约定，总体由原告向被告实际补缴费用16342元，根据协议第八条第3款执行选房为第二方案，减去6000元，实际支付10341元，原告缴纳了上述费用，上述房屋已经交付原告。《补充协议》第三条约定“因实测面积发生差异，按照《龙坪镇振兴街片区旧城改建国有土地上征收与补偿安置方案》和双方签订的《遵义县房屋拆迁安置补偿协议书》执行多退少补，甲方在为乙方办理产权时，如因面积误差或国家收费标准调整发生的金额浮动，甲方应及时通知乙方，由乙方自行交纳或将款项交甲方代缴后继续办理”，庭审中，被告及第三人称，由于原告未交纳住宅专项维修资金，故不能办理产权手续，原告认可第三人在2015年就通知其交纳，但认为住宅专项维修资金不应该由自己交，所以至今未交纳。故，至今原告所选还房未办理产权手续。被告及第三人庭审中陈述，原告交纳住宅专项维修资金后，即可办理涉案房屋的产权手续。2018年，原告曾起诉被告及第三人支付违约金，因当时涉案还房未经验收和办理初始登记，不能办理转移登记，为了减少矛盾，和督促被告及第三人及时办理产权手续，本院于2018年12月29日作出（2018）黔0330行初240号行政判决书，判决被告支付了原告2017年10月至判决时2018年12月的违约金28000元。原告王茂强、陈永容、王明建认为至本案起诉时，产权并未办理，原告多次讨要违约金未果，故起诉至法院，请求判决：1.被告支付原告自2019年1月至2019年11月的违约金20000元；2.被告根据房屋征收补偿协议，自2019年12月起每月支付违约金2000元至房屋产权办理完毕止（如被告不履行，原告可依据判决申请执行）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二十五条的规定，“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿过程中作出行政行为，被征收人不服提起行政诉讼的，以房屋征收部门为被告。征收实施单位受房屋征收部门委托，在委托范围内从事的行为，被征收人不服，应当以房屋征收部门为被告”，在本次征收过程中，征收部门是播州区房屋征收补偿管理中心，龙坪镇政府只是征收实施单位，其与原告签订的房屋征收安置补偿协议产生的法律后果，应由播州区房屋征收补偿管理中心承担，本案应以播州区房屋征收补偿管理中心为被告，其辩解其不具有被告主体资格，于法不符，本院对该辩解意见，不予采纳。第三人龙坪镇政府为了加快涉案项目的征收实施进度，为了公共利益的需要，减少强拆的执法成本，经权衡利弊后，在与原告签订《安置补偿协议书》中，约定了原告超期不腾空涉案被拆除房屋，每超过一天，原告支付违约金200元的违约责任，同时也约定了房屋产权在三年内办理完毕，每超期一月，支付乙方违约金2000元，对于上述违约金的约定，虽然与原遵义县人民政府县府房征[2013]4号《国有土地上房屋征收的决定》及《房屋征收与补偿方案》不符，但不违反法律及行政法规的强制性规定，该约定合法有效，本院予以支持，如果第三人没能及时办理产权手续，且无正当理由，该违约责任，根据行政法原理，由被告承担。但是，本案违约金的承担，应以被告违约的事实发生无正当理由，且原告不存在过错为前提。本案的协议签订时间是2014年10月29日，至2017年10月29日，期限已满3年，至2018年12月的违约金，本院已经判决被告支付。本案中，根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第十四条规定，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。国土资源部《不动产登记暂行条例》第三十七条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应当提交相关税费缴纳凭证及其他必要的材料。可见，在办理不动产权证时，应提交缴纳住宅专项维修资金的凭证。对于住宅专项维修资金的性质，《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。本案原告与第三人签订的房屋征收补偿协议中，没有约定住宅专项维修资金应由第三人或者被告交纳，结合2016年6月1日《补充协议》第三条的约定，根据谁交纳谁受益的原则，该款项交纳后是由原告等业主所有和使用，为此，该款项于法于理，都应由原告在接房时及时交纳，如果由被告交纳不仅无协议约定，也无法律依据，原告所持涉案房屋住宅专项维修资金已经约定并交纳的主张，无证据证明，不予采信。原告在庭审中认可第三人在2015年就通知其交纳，但认为住宅专项维修资金不应该由自己交，所以至开庭时未交纳，导致原告所选还房不能办理产权手续，该责任在于原告，且第三人已经尽到了通知义务，故，不应判决被告或者第三人向原告再支付违约金。综上，对于原告的主张及诉讼请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”条的规定，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费300元，由原告承担。王茂强、陈永容、王明建不服一审判决，向本院上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误：1.2015年龙坪镇政府只是口头通知上诉人接房，未涉及具体税费缴纳问题。2.一审法院（2018）黔0330行初240号行政判决，判决被上诉人向上诉人支付违约金的理由是当时案涉房屋未验收和办理初始登记。本案中，仍然没有证据证明案涉房屋已验收并办理初始登记。3.《补充协议》已约定上诉人只承担超面积部分维修基金，即免除上诉人还房未超面积部分维修基金，如需缴纳也应由被上诉人缴纳。4.一审判决认为根据《补充协议》第三条，上诉人应当全额缴纳房屋维修基金明显不当，该条款未约定上诉人应当全额缴纳房屋维修基金。综上，根据协议约定，为上诉人办理产权证是被上诉人的协议义务。至于怎样办、何时办是被上诉人的事。只要被上诉人未在约定的期限内将产权办理完成并交付上诉人，就是违约，应当承担违约责任。请求：1.撤销一审判决；2.改判播州区房屋征收补偿服务中心支付上诉人违约金（2019年1月至2020年1月）26000元；3.判令播州区房屋征收补偿服务中心依据拆迁协议，从2020年2月起每月支付违约金2000元至交付产权证为止（如播州区房屋征收补偿服务中心不履行，上诉人可依据生效判决申请继续执行）；4.所有诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人龙坪镇政府、播州区房屋征收补偿服务中心未作书面答辩。各方当事人向一审法院提交的证据已随卷移送本院。经审查，本院确认一审判决查明的案件事实。另查明：《补充协议》第二条载明“乙方（王茂强）应补齐的房款和税费（根据国家规定，税费均以还房超征收房屋面积部分征收）”。本院认为，本案二审争议焦点在于被上诉人播州区房屋征收补偿服务中心是否应当向上诉人支付违约金。王茂强与龙坪镇政府于2014年10月29日、2016年6月1日签订的《安置补偿协议书》及《补充协议》，未经法定程序撤销变更，系合法有效，有关当事人应依法履行协议义务。《补充协议》第二条约定“乙方（王茂强）应补齐的房款和税费（根据国家规定，税费均以还房超征收房屋面积部分征收）”。据此，王茂强只应缴纳房屋超面积部分的税费（包括维修基金），现有证据表明王茂强已实际缴纳了该部分税费，因此被上诉人以王茂强未缴纳税费导致房产证未能办理，责任在王茂强的理由不能成立。被上诉人未在协议约定的三年期限内为王茂强办理产权证，根据《安置补偿协议书》中“房屋产权在三年内办理完毕，每超期一月支付乙方违约金2000元”的约定，被上诉人应按照2000元/月的标准支付违约金，一审判决驳回王茂强的诉讼请求不当。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条第二款关于“原告要求按照约定的违约金条款或者定金条款予以赔偿的，人民法院应予支持”的规定，应判决播州区房屋征收补偿服务中心支付违约金。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条第二款之规定，判决如下：一、撤销习水县人民法院(2019)黔0330行初454号行政判决；二、由被上诉人遵义市播州区房屋征收补偿服务中心支付上诉人王茂强、陈永容、王明建2019年1月至2020年5月违约金34000元；三、由被上诉人遵义市播州区房屋征收补偿服务中心按2000元/月的标准向上诉人王茂强、陈永容、王明建支付2020年5月以后至房屋产权证办理完毕之日的违约金。一审、二审案件受理费共计600元，由被上诉人遵义市播州区房屋征收补偿服务中心负担。本判决为终审判决。审判长 唐永群审判员方兵审判员冯再军二〇二〇年六月十七日法官助理袁瑾书记员张枝茂