广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初980号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市江海区*********。统一社会信用代码914***********401F。负责人：林倍汶。委托诉讼代理人：严珊珊，系广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶妤，系广东良匠律师事务所律师。被告：张兰珍，女，1973年7月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区杜阮镇新河社区************之三802，公民身份号码452************027。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称“荔盈物管江门分公司”）与被告张兰珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告荔盈物管江门分公司的委托诉讼代理人叶妤，被告张兰珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荔盈物管江门分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年6月至2019年5月的物管费4060.8元、自用水费825.6元、公摊水费193元、公摊电费1260.4元，合计6339.8元；2.判令被告从2016年6月15日起按每日1‰向原告支付违约金至清偿之日止；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2016年6月至2018年10月的物管费3248.64元,2016年6月至2020年2月自用水费1044.6元、公摊水费236元、公摊电费1525.8元;2.判令被告从2016年7月1日起以实际拖欠的物管费为基数按每日1‰向原告支付违约金至清偿之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与江门市*******业主委员会（以下简称“五邑城业委会”）存在物业管理委托合同关系，双方自2013年1月14日起已签订《五邑城物业管理委托合同》，并到期续签。合同约定原告受五邑城业委会委托，自2013年1月14日起为坐落在江门市蓬江区******的物业提供维修、养护和管理等物业服务。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊、垃圾处理费和需要分摊的其他合理费用。原告与五邑城业委会的《五邑城物业管理委托合同》真实合法有效，受我国有关法律的保护。然而，被告系原告所管理的江门市蓬江区******物业的业主之一，在享受原告提供的物业管理服务之后，拒不支付原告物管费和公摊水电费，并没有履行业主应尽的义务，也使原告维持日常运营难以得到保证。在经过原告的多次催告后，被告依然拒不缴纳物管费和公摊水电费。因此，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告为其起诉提供的证据有：1.被告身份证；2.《五邑城物业管理委托合同》、《补充协议》；3.江门市*******出具的房产登记信息；4.收费扣费凭证；5.律师函、EMS快递单；6.关于五邑城住宅公摊水、电费及住户自用水费的计费说明。被告张兰珍答辩称，一、五邑城商住大厦第二、三届业主委员会并非依法成立，在第二届业主委员会备案资料中有多项程序违反《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，其中：1、筹备组、组长不是街道办事处或乡镇人民政府代表担任，违反《业主大会和业主委员会指导规则》第十条；2、“议事规则”制定业主人数违反《广东省物业管理条例》第二十二条第二款；3、在备案登记表中“议事规则”和“管理规约”达不到法定过半数面积和业主同意；4、在选举投票统计表总票数552票大于“议事规则”人数508人，实质当时备案登记表确定户数为721户，人数与户数均不相符，违反《广东省物业管理条例》第七条第二款；5、选举投票统计表，9名成员得票数达不到法定过半数面积和业主同意；6、业主大会表决票签领表中第4幢的63位业主和商场50位业主签名均属同一笔迹。在第三届业主委员会备案资料中同样有多项程序违反《广东省物业管理条例》。投票统计结果公示中第一条设定的投票及统计方法违反了《广东省物业管理条例》第二十二条第二款，当时实际719户，却按549户（人）计算，因此投票统计结果公示的7名成员均达不到法定过半数面积和业主同意，其中最得票数为89票，得票率为16.21%的成员“黎宝权”都可以成为业主委员会委员，此做法已经严重违反《广东省物业管理条例》第二十二条。所以五邑城商住大厦第二、三届业主委员会并非依法成立，无视法律法规，其选择被告作为物业管理，也无合法依据，物业管理合同无效，其无权主张物业管理费。且，第二、三届业主委员会都是聘请被告。二、起诉前，被告未经依法书面催交，其请求违反法释[2009]8号“物业服务解释”第6条、第9条二款，应驳回被告请求。三、原告无资格收费。2018年10月10日，原告被依法解聘，公告一个月，即2018年11月9日起生效，但原告拒绝搬迁移交（已起诉），根据“物业服务解释”第10条二款，原告无权主张物管费。再根据《五邑城物业管理委托合同》第十四条第二款，原告已属于单方违约。四、原告的起诉，有部分也超过诉讼时效，也不确认原告的全部证据。五、原告在签订《五邑城物业管理委托合同》时没有依法向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处备案。六、被告在2013年至今管理五邑城小区违反合同多条规定，严重不作为，管理不善，导致小区公共卫生差、保安不负责、公共设施、设备损坏，低于500元的支出也不维修，消防器材损坏也不更新，导致小区2018年4月1日发生火灾。水电部门的原始收费发票影印件、分摊费用列表及经营收入、物业维修、养护等费用收支账目从未公布。从未实现《五邑城物业管理委托合同》第六条的服务质量约定和目标。物管公司经理贾会甫更是多次与小区业主打架。被告为其答辩提供的证据有：1.《关于五邑城商住大厦业委会有关情况的复函》；2.白沙街道岭梅居委会2018.11.9“关于五邑城业主大会表决公告”；3.民事裁定书；4.五邑城商住大厦第二、三届成立文件资料；5.蓬江区住建局“关于荔盈资料复函”。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于江门市蓬江区******3幢702室房屋（即五邑城商住大厦的房屋）的权属人为被告，该房屋的建筑面积为75.17平方米。2013年1月14日，原告作为乙方（受委托方）与五邑城业委会作为甲方（委托方）就江门市*******的物业管理服务事宜签订《五邑城物业管理委托合同》一份，主要约定的内容如下：一、委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。二、委托管理事项包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修养护、公共环境卫生与绿化、交通与车辆停放秩序的管理、安全监控、巡视及门岗值勤等。三、乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊费、垃圾处理费及需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）。四、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金。合同另外约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约进驻五邑城商住大厦提供物业管理服务。2014年1月3日，原告与五邑城业委会签订《补充协议（二）》一份，双方确认五邑城的物业管理委托期限为三年，自本次业主大会临时会议决议正式通过之日（2014年1月3日）起计算，原告须切实履行包括小区治安、清洁、绿化、消防、安全监督、商场秩序管理等物业管理职能。2017年2月21日，原告与五邑城业委会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》约定的内容基本一致。2019年7月22日，原告委托律师通过国内标准快递的方式向被告寄送《律师函》，要求被告支付拖欠的物管费、自用水费及公摊水费，该快递因被告拒收而被退回给原告。另，原告主张被告拖欠其2016年6月至2018年10月期间的物管费3248.64元,2016年6月至2020年2月期间的自用水费1044.6元、公摊水费236元、公摊电费1525.8元，遂提起本案诉讼。庭审中，被告确认原告所主张的自用水费数额。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法成立并领取营业执照的广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，其与五邑城业委会就五邑城商住大厦的物业管理服务事宜所签订的《物业服务管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，原告与五邑城业委会签订的《五邑城物业管理委托合同》对被告具有约束力，在原告依约为五邑城商住大厦提供物业管理服务的情况下，被告作为业主也应依约履行向原告支付物管费的义务。关于物管费、公摊水电费、自用水费的数额及计算标准问题。一、关于物管费的计算标准问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物管费，而被告的涉案房屋建筑面积为75.17平方米，即被告每月物管费为112.76元。五邑城商住大厦由原告提供物业服务，从多个业主提供的图片、视频及反映的情况可见，原告的物业服务质量存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，被告可以要求原告减少价款，本院结合被告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，酌情认定被告每月应向原告支付的物管费为101.48元（按90%计算）。对于原告主张超过部分，本院不予支持。因此，被告应向原告支付的2016年6月至2018年10月期间的物管费为2942.92元（101.48元/月×29个月）。二、关于公摊水电费的计算标准问题。根据《广东省物业管理条例》第四十九条：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”的规定，本案中，原告要求被告支付2016年6月至2020年2月期间的公摊水费236元、公摊电费1525.8元，原告已就费用的计算标准进行说明，并提交了抄表明细表，其主张的公用水电费的数额未超过合理的收费范围，而被告没有提交相反的证据反驳原告提交的证据，再结合小区公共区域水电费必然产生及原告已实际代垫公摊水电费的事实，故原告的主张合法有据，本院予以支持。三、对于原告主张被告支付2016年6月至2020年2月期间的自用水费1044.6元，被告在庭审中对此予以确认，故本院予以支持。因被告未依约交纳物管费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。原告请求按照合同约定每日千分之一计算违约金，明显过高，本院酌情调整为按日万分之四计算，以每月拖欠的物管费（不含公摊水电费及自用水费）为本金，自2016年7月1日起计算至款项给付之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。对于被告抗辩称往届业委会非法成立，程序违反法律法规的规定，其所签物业服务合同无效等问题，均与本案不是同一法律关系，若被告有相关权利需要主张的，可另行通过合法途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告张兰珍于本判决发生法律效力之日起五日内支付物管费为2942.92元、公摊水费236元、公摊电费1525.8元和自用水费1044.6元，合共5749.32元给原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司；二、被告张兰珍于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期付款违约金（以每月拖欠的物管费为本金，自2016年7月1日起按每日万分之四计算至款项给付之日止）给原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司；三、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告张兰珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  梁 珊二〇二〇年六月十七日法官助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪